江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2620号 上诉人（原审原告）：江西新鼎昌实业有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区高新大道**。统一社会信用代码：91360100778800316E。 法定代表人：赵桂花，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晶，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾卫平，江西中天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南昌津卫东方之珠文化发展有限公司，住所，住所地江西省南昌市西湖区桃苑大街金源大厦B-C裙楼**（部分）、3层。统一社会信用代码：913601033433141404。 法定代表人：黎秋儿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：欧阳泉文，江西阳明阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘大鹏，江西阳明阳律师事务所律师。 上诉人江西新鼎昌实业有限公司（以下简称新鼎昌公司）、上诉人南昌津卫东方之珠文化发展有限公司（以下简称津卫公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新鼎昌公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判津卫公司向新鼎昌公司支付违约金3233381.40元和逾期付款滞纳金280171.81元（逾期付款滞纳金计算至2020年4月30日，2020年5月1日起至返还租赁房屋日止的滞纳金按日万分之五计算）；2.一、二审诉讼费用由津卫公司承担。事实与理由：（一）一审法院根据双方签订的《房屋租赁合同》支持新鼎昌公司关于房屋租金的诉讼请求，却以津卫公司有正当理由拒付租金为由，不支持新鼎昌公司关于逾期付款滞纳金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。（二）新鼎昌公司于2020年4月25日向津卫公司邮寄送达《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，通知其自2020年4月25日起解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，并收回房屋。津卫公司已经签收且在异议期间未向人民法院请求确认解除合同，故双方的租赁合同已依法解除。一审判决不予认定新鼎昌公司依据合同约定单方解除租赁合同的事实，要求新鼎昌公司另行通过诉讼程序确认，剥夺了新鼎昌公司自行解除合同的权利，并据此不处理新鼎昌公司要求津卫公司支付违约金的诉讼请求，属于拒绝裁判。 津卫公司辩称，新鼎昌公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。1.新鼎昌公司2020年4月25日向津卫公司发了解除房屋租赁合同及催收租金通知书，违反相关法律规定。本案不存在解除合同的情形，即使新鼎昌公司单方面提出解除合同，也缺乏法律依据。且新鼎昌公司在一审中明确放弃了解除合同的诉讼请求，其主张违约金缺乏前提条件。2.新鼎昌公司在起诉状中未要求解除或者终止双方的合同，故其主张滞纳金缺乏事实和法律依据，应当驳回。 津卫公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判津卫公司支付截至2020年4月30日的租金21.8万元，或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由新鼎昌公司承担。事实与理由：双方已协商变更了合同租金为每月26.8万元，在地铁围挡施工期间双方应按变更后的租金标准计算，新鼎昌公司收取的103.5万元亦应予以抵扣。据此，自2019年3月1日起至2020年4月30日止，依照国家政策免除三个月租金，津卫公司应当支付租金294.8万元，实际已支付273万元（一审判决认定的169.5万元和应当抵扣的103.5万元），故截至2020年4月30日津卫公司仅欠新鼎昌公司租金21.8万元。 新鼎昌公司辩称，1.双方曾就租金进行过协商，但未就租金具体数额达成协议，应当按原合同继续履行。津卫公司主张双方已变更月租金为26.8万元没有事实依据。2.关于103.5万元的保证金，津卫公司承继了原租赁合同，按照惯例应当支付保证金，收条上也明确载明是保证金，津卫公司主张抵扣租金没有依据。 新鼎昌公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金费及物管费3253328.70元（租金及物管费计算至2020年4月25日，自2020年4月26日起至返还租赁房屋日止的租金及物管费按每日14836.5元计算）；2.判令被告向原告支付违约金3233381.40元和滞纳金402812.07元（滞纳金计算至2020年4月25日，自2020年4月26日起至返还租赁房屋日止的滞纳金按日万分之五计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月27日，新鼎昌公司作为出租方（甲方）与东方公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方转租乙方得到了房屋产权所有者委托的经营管理公司即江西省金源物业管理公司的授权许可，租赁房屋位于南昌市西湖区XX街XX楼的一层（部分）、二层、三层、四层（部分），建筑面积总计8299平方米，租赁期限自2015年5月1日起至2024年12月30日止。2018年5月1日至2021年4月30日的月租金及物管费为445095元。在甲方为乙方取得消防部门对乙方装修施工图纸审核合格证后，乙方向甲方交纳三个月的初始标准房租及物管费用作为合同履约保证金，共计1271700元。此保证金将作为租赁合同结束前最后三个月的租金，不足部分补差价。此后租金及物管费按每满三年在原标准的基础上递增5%计收。租金按月支付，并需在每月20日前支付下月租金及物管费，逾期支付租金及物管费等费用按每日万分之五计收逾期付款滞纳金。合同签订后，新鼎昌公司按照合同约定将租赁房屋交付给东方公司使用。2015年5月15日和11月19日，新鼎昌公司与东方公司、津卫公司相继签订《房屋租赁补充协议》两份，约定津卫公司承继新鼎昌公司与东方公司签订的《房屋租赁合同》中的权利和义务。其中2015年11月19日签订的《房屋租赁补充协议》约定津卫公司项目竣工开业后，如项目建筑其他区域（1层、4层、停车场等）因招商、修缮需要进行施工的，新鼎昌公司作为房屋出租方须妥善协调各方关系、规划施工步骤、规范施工材料堆放与施工工艺，确保津卫公司正常经营不受影响。如因以上情况对津卫公司带来损失的，津卫公司有权向新鼎昌公司追偿，并在正常经营遭受巨大影响情况下保留免付租金权利，租金免付期限以津卫公司正常经营遭受影响期限为准。自2019年3月起津卫公司变更股东后，截至2020年4月25日，津卫公司向新鼎昌公司转账支付了房租租金169.5万元。此外，津卫公司股东叶萍还向新鼎昌公司法定代表人赵桂花支付了103.5万元。2019年10月26日，赵桂花向叶萍出具了收条，载明：“今收到叶萍东方之珠转让款伍佰万元整（5000000元整）。房租保证金陆拾万元整。委托叶萍转李建鹏肆拾叁万伍仟元整。共计保证金：壹佰零叁万伍仟元整。”新鼎昌公司认为，津卫公司承租后，截至2020年4月25日还欠付租金及物管费3253328.70元，故诉至法院，提出如上诉请。 另查明，2019年2月26日，南昌轨道交通集团有限公司地铁项目管理分公司（甲方）与新鼎昌公司（乙方）签订《临时借地协议书》，约定因地铁四号线桃苑站施工需要，甲方与产权单位江西省通信产业服务有限公司南昌分公司金源物业事业部对接，产权单位授权委托房屋租赁单位乙方全权负责临时借地补偿事宜。乙方同意将金源大厦停车场部分用地租借给甲方（具体范围详见确认的附图），租借期从地铁围挡正式封闭之日起至施工结束，总工期为36个月（预计2018年12月22日至2021年12月22日），鉴于甲方在临时借地期间，需封闭部分停车场和移除场内停车场收费岗亭、地面、地面等设备及设施乙方停车场无法正常经营，甲方同意一次性包干补偿乙方临时占用停车位费、恢复上述设备及设施费共计1841222元，具体为车位补偿费用1697250元，拆装停车场车牌识别系统、视频监控系统、岗亭等设备费用9477.02元，停车场内路面恢复134495.16元。协议签订后，南昌轨道交通集团有限公司按约支付了上述1841222元款项给新鼎昌公司。津卫公司认为该借地补偿款其有权分割。2019年11月14日，津卫公司向法院提起诉讼，要求新鼎昌公司支付其地铁施工占地补偿款920611元。该案庭审时，新鼎昌公司陈述其已通过减免租金方式对津卫公司进行补偿，津卫公司本应按照44.5万元每月标准向其支付租金，因为考虑到津卫公司损失，才通过协商方式将租金标准减免至26.8万元，减免租金的份额完全可以覆盖津卫公司诉请的补偿款。请求驳回津卫公司的诉请。2019年12月27日，一审法院以2015年4月27日的房屋租赁合同中第6条关于停车区域明确进行了约定：租赁期间，新鼎昌公司满足租赁房屋前停车场50%的停车位用于津卫公司经营使用等理由，作出（2019）赣0103民初11289号民事判决，判决新鼎昌公司支付津卫公司借地补偿款848625元。新鼎昌公司对此不服，提起上诉。2020年6月12日，南昌市中级人民法院作出（2020）赣01民终828号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 再查明，2019年6月25日，新鼎昌公司给各大商户发出了通知函，内容为：“由于地铁围挡已经拆除，现通知各大商户，自2019年7月1日起房屋租金恢复至原始合同价，敬请各大商户严格遵循。”庭审中，新鼎昌公司陈述因受新冠疫情影响，其主动免除津卫公司2020年2月至4月共计三个月的房屋租金。因租赁期间，新鼎昌公司切断津卫公司的水电，津卫公司认为给其造成了损失，已向法院提起了财产损害赔偿之诉，该案尚未审结。 一审法院认为，本案争议的焦点问题主要有：1.本案租金的每月计算标准应认定为多少元？2.津卫公司2019年4月起陆续向新鼎昌公司支付了多少租金？3.新鼎昌公司主张的租金应支持多少，违约金及滞纳金能否得到支持？ 关于第一个焦点问题，津卫公司承继了东方公司在本案租赁合同中的权利义务。依照案涉租赁合同的约定，2018年5月1日至2021年4月30日期间津卫公司应按每月445095元的标准向新鼎昌公司支付房屋租金及物管费用。但因南昌地铁4号线施工，给案涉场地的经营造成了影响。为此，新鼎昌公司降低各承租户的租金标准，结合新鼎昌公司自认的其统一发给各承租户的通知函，2019年3月至2019年7月1日前，津卫公司承租的月租金也会降低，结合新鼎昌公司在（2019）赣0103民初11289号民事案件中的陈述以及津卫公司实际控制人与新鼎昌公司股东的录音，可以判断出该阶段的月租金标准为26.8万元。至于2019年7月1日起之后，津卫公司认为其与新鼎昌公司达成了口头协议，但无论是新鼎昌公司在（2019）赣0103民初11289号民事案件中的陈述是以津卫公司不要求分割借地补偿款为前提，对于降低租金的时间节点也未明确，津卫公司实际控制人叶萍与新鼎昌公司股东对租金标准虽谈及了26.8万元，但双方最终未达成一致意见亦未签订书面协议，故对于2019年7月1日至2020年4月25日之前的月租金标准应当按照合同约定的445095元计算。 关于第二个焦点问题，津卫公司抗辩认为其实际控制人叶萍支付给新鼎昌公司法定代表人赵桂花的押金103.5万元系支付租金，但津卫公司支付新鼎昌公司租金一直是转账支付给新鼎昌公司名下账户，该103.5万元赵桂花也出具收条给叶萍，载明是房屋租赁合同的押金。故该款项不应认定为支付租金，而是押金，该款项在租赁合同解除或终止时可另行解决。故依据双方提供的现有证据可以计算出津卫公司自2019年3月起共支付新鼎昌公司租金169.5万元。 关于第三个焦点问题，按照上述确认的计算标准，自2019年3月1日起至2020年1月31日止（2020年2月1日至2020年4月30日，因疫情原因新鼎昌公司主动免除了租金），津卫公司应支付的租金具体为：2019年3月1日至6月30日为107.2万元（26.8万元×4个月）；2019年7月1日至2020年1月31日为3115665元（445095元×7个月），合计4187665元，扣除津卫公司已支付的169.5万元，津卫公司还应支付新鼎昌公司2492665元。至于2020年5月1日之后的租金，新鼎昌公司可另行主张。对新鼎昌公司诉请的违约金3233381.40元，新鼎昌公司认为依据租赁合同的约定其可以行使单方解除权，但津卫公司未按照合同约定的标准支付租金是因为对租金标准存在分歧以及地铁施工给其经营造成的影响所致，该合同是否解除，双方各执一词，应通过人民法院予以确认。故该诉请不予处理。新鼎昌公司诉请的滞纳金402812.07元，因地铁施工客观上确实会对津卫公司的正常经营造成一定影响，对此双方对每月的租金标准进行过协商导致对租金标准产生分歧，以及对津卫公司实际控制人叶萍支付给新鼎昌公司法定代表人赵桂花的103.5万元是否应视为支付租金有争议，导致本案矛盾纠纷的产生，并不是津卫公司无正当理由拒不支付租金，故该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：一、被告南昌津卫东方之珠文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西新鼎昌实业有限公司房屋租金2492665元（2019年3月1日至2020年4月30日期间的租金）；二、驳回原告江西新鼎昌实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费60027元，退还原告江西新鼎昌实业有限公司24380元，由原告自行负担8847元，被告南昌津卫东方之珠文化发展有限公司负担26800元。 二审期间，新鼎昌公司提交解除房屋租赁合同、限期交房通知书及邮件交寄单，以证明津卫公司在三个月内未提异议，房屋租赁合同关系已经依法解除。津卫公司提交了以下证据：1.《临时借地协议书》、现场图片，以证明地铁仍然在施工，地铁，地铁围挡仍然未拆除律师函、EMS特快专递单，以证明双方约定租金为26.8万元；3.股权转让协议及收条，以证明双方口头约定了对原租赁合同租金部分变更为月租金26.8万元；4.通知，以证明在2020年4月25日前，新鼎昌公司与大股东就案涉租赁物四楼部分已解除合同。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。新鼎昌公司、津卫公司均对对方提交的证据提出异议。综合本案当事人举证、质证意见，新鼎昌公司提交的证据及津卫公司提交的证据1及证据3不能达到其证明目的，本院不予确认。津卫公司提交的证据2及证据4为打印件，无法确认其真实性，本院不予确认。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.一审法院对2019年7月1日至2020年4月30日的月租金标准及叶萍支付给赵桂花103.5万元的性质认定是否正确；2.一审法院对违约金、滞纳金的处理是否正确。 关于争议焦点1，关于2019年7月1日至2020年4月30日的月租金标准。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。津卫公司上诉主张双方已协商变更了租金为每月26.8万元，但未提供证据予以证明，本院难以支持。一审法院结合在案证据，按照每月445095元的租金标准计算2019年7月1日至2020年4月30日的租金，并无不当。关于叶萍支付给赵桂花103.5万元的性质。根据赵桂花出具的《收条》，结合双方交易习惯，一审法院认定该款项系房屋租赁合同的押金，于法有据。津卫公司上诉主张该笔款项系支付租金，应予扣减，但未提供证据证明，亦与法院查明事实不符，本院不予支持。 关于争议焦点2，新鼎昌公司主张的违约金是基于其认为自己已依合同约定行使解除权，一审法院综合考虑合同约定、地铁、地铁施工对实体经济的影响及津卫公司未依约支付租金的原因，认定应通过人民法院确认合同是否解除，对新鼎昌公司要求津卫公司支付违约金的诉讼请求不予处理，未支持新鼎昌公司要求津卫公司支付滞纳金的诉讼请求，并无不当。津卫公司目前仍然在使用案涉租赁物，本院真诚希望新鼎昌公司、津卫公司在剩余合同期内均能遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务，最大化实现双方利益。 综上所述，新鼎昌公司、津卫公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费59905.4元，由江西新鼎昌实业有限公司负担34908.4元，南昌津卫东方之珠文化发展有限公司负担24997元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理  张 燕 书 记 员  王 涛