贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初4340号原告赵恩娥，女，汉族，1968年1月20日生，住贵阳市云岩区延安西路****附**。委托代理人李小莉、赵永兰，贵州道在律师事务所律师。被告贵阳三力房地产开发有限责任公司，地址：贵阳市普陀路**。法定代表人：刘昱锋，职务：总经理。委托代理人何忠奎、胡倩倩，贵州观合律师事务所律师。原告赵恩娥诉被告贵阳三力房地产开发有限责任公司（以下简称“三力房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵恩娥的委托代理人李小莉，被告三力房开的委托代理人胡倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵恩娥提出如下诉讼请求：1、确认附件十二《补充协议》6.2款、9.2款、9.3款、9.6款及11.1款无效；2、判令被告继续履行《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第1、2、5、6项约定的义务，即：立即向原告出示贝地领航小区：（1）商品房建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测技术报告书；（3）经房管部门批准的商品房交付使用备案证书；3、判令被告向原告交付交房不符合合同约定的违约金10958元（自2017年12月18日始，暂计算至2020年3月30日，后期违约金自2020年3月30日按所付房款日万分之0.5计算至被告向原告出示完毕诉请第2项所有资料时止）；4、判令被告支付原告未按规划部门核准的要求修建951个车位，而应支付原告的违约金10000元；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是贵阳市云岩区后冲路贝地领航F栋1103号的业主，原告与被告形式上有一份《商品房买卖合同》，事实上，是在交钱买房屋时，售楼部人员只准许原告方在需要签字的那一页上签上原告的名字，交完钱，几个月后，被告才将《商品房买卖合同》交给原告。合同内具体写的什么内容，原告方之前是不知道的。不仅如此，整本合同中，全部都是格式条款，没有哪一条、哪一款，是可以由原告选择性、协商性可以确定的，均是打印好的，原告无任何选择余地。如此得来的《商品房买卖合同》，原告虽是无奈，但也希望被告能够如约履行。《商品房买卖合同》第二十九条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中应当由出卖人承担责任或不合理的加重买受人责任的，仍以本合同为准”。附件十二《补充协议》第六条6.2款、第九条第9.2款、9.3款和9.6款、第十一条11.1款与《商品房买卖合同》第十一条、第二十二条、第十六条第三款约定相比，不合理的减轻了出卖人应承担的责任，且补充协议是未经行政主管部门备案的格式合同。因此，请求法院确认上述条款无效。《商品房买卖合同》约定的交房时间是2017年4月30日，第十一条对商品房交付使用条件及日期以及交接手续明确进行约定。但被告至今未向原告出示合同约定的交房必备资料，只是在2017年时，在小区张贴了告示，告知原告，若愿意先装修入住的，可以拿钥匙先装修入住。原告购买的房屋本是刚需房，便想着一边装修入住，一边要求被告继续履行合同义务，被告方也口头答应后续会陆续向原告出示约定的竣工验收证、备案表、报告书等等，毕竟房子具备这些资料是办理产权的前提。但是，近三年了，被告仍不向原告出示上述证书及相关资料。无奈之下，原告只有诉至法院。原告认为，被告于2017年12月18日让原告装修房屋入住，只是交付了合同约定的部分标的物，其部分履行行为不符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，属于违约履行、部分履行、瑕疵履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条之规定，被告应当继续、全面履行合同义务；同时，因未全面履行合同义务，而应向原告支付违约金，并向原告出示证明房屋符合法律规定的、准许交付使用的证明文件。就本案而言，被告应当立即向原告出示诉请2中的所有资料，并依据《商品房买卖合同》第十二条之约定，承担违约责任。违约金的支付应是：自违约之日始，按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金，直至合同第十一条第（二）款的约定履行完毕时日止。被告也未按合同第十六条约定书面通知原告方，也未经行政主管部门批准，擅自未按规划修建停车场，违反了合同第十六条的约定，应承担违约及赔偿责任。现贝地领航小区一千二百多户，规划设计951个停车位，现只有600个车位。因格式合同和格式条款原因，原告无法在合同中约定违约金，被告应比照逾期交房违约金支付原告违约赔偿金。车位未足额、按时交付，也构成了整体交房违约。因车位不足，除了停车困难外，也会使原告无法办理房产证，影响房屋上市交易，交易时因车位不足，也影响交易的价格，因此，给原告造成的损失是显而易见的。被告的上述种种行为，都违反了合同约定，应当向原告承担违约责任。被告三力房开辩称，对于第一项诉请中所涉条款，是双方真实意思表示，不违反法律规定，且未排除原告的主要权利或加重原告的责任，系双方对违约责任的补充约定，对双方均有约束力；对于第二项诉请，被告已经具备交房条件，原告要求出示的证据将在举证阶段出示；对于诉请三，原告已经实际收房，并办理楼宇交接书，签订房屋验收表，并实际居住该房屋，交房后被告向原告支付逾期交房违约金，原告收到违约金后向被告出具收条及承诺书，承诺违约金从合同约定的交房之日至实际收房之日止，对于未签订承诺书的业主，也已实际交房并且支付了至实际交房之日止的违约金，现原告要求支付收房后的违约金不符合法律规定。诉请四中，合同未约定停车位的违约金，原告也未举证证明其损失，被告承诺将逐步完善车位建设，在目前又新建33个车位的基础上陆续完善。本院经审理认定如下事实：原告因购买被告三力房开开发的位于“贝地?领航”小区房屋，与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同第七条约定“按照套内面积计算，该商品房单价每平方米5228.79元，总价款260289元”；第十一条“（一）出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5、6项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测基数报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、经房管部门批准的商品住房交付使用备案证书；6、该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及住宅工程分户验收表，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规及相关标准、规程的要求。”第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90个工作日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金。”第十四条“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”第十六条“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：见合同补充协议。”第二十二条“三、（一）出卖人承诺于2020年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金。”，第二十五条关于销售和使用承诺……第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”合同附件十二《补充协议》第6.2条约定“双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约赔偿金算至出卖人取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》，出卖人通过挂号信或电话形式通知交房之日起出卖人不再承担任何逾期交房的违约赔偿责任，买受人如违反本条规定，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并退还买受人已实际支付的购房款本金，除合同约定外其余费用及损失由买受人自行承担。”9.2条约定“关于第二十二条中初始登记违约责任及转移登记违约责任同时产生时，买受人可选其中壹项要求出卖人承担责任，但两者违约责任不做累加。”9.3条约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户所需的所有资料后的叁拾陆个月内向买受人提供办理产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按已付房款的每月万分之零点五向买受人支付违约金。”9.6条约定“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起叁拾陆个月内，将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。在办理房屋权属登记涉及政府相关部门的工作，出卖人在履行协助办证的前提下，如非出卖人造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。”第十一条关于销售和使用的承诺（对合同第二十五条的修订和补充）11.1条约定“如因规划部门批准的变更，出卖人无法详尽告知该商品房及其周围所有信息，故双方一致同意，出卖人无需一一告知即已视为合理的履行了告知义务，买受人对此不持异议。”合同签订后，原告于2017年12月18日办理涉案房屋收房手续，并签署《房屋验收表》、《楼宇交接书》、承诺书、收条各一份，其中《房屋验收表》载明收到《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》各一本，《承诺书》载明：三力房开应支付的逾期交房违约金计算至本人实际收房之日止，《收条》载明收到三力房开支付的交房违约金6006元。另查明，经贵阳市城乡规划局批准，涉案“贝地?领航”小区可配建951个车位，该小区未完全设置有951个车位。2017年6月20日，被告取得“贝地?领航”（A#-G#及地下室）房屋的竣工验收报告。2018年2月9日，贵阳市云岩区住房和城乡建设局就涉案“贝地?领航”（A#-G#及地下室）房屋办理备案登记。2020年4月27日，被告取得“贝地?领航”（A#-G#及地下室）房屋的建筑面积测绘报告，其中包含《房屋建筑面积分户汇总表》。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的证据材料在卷作证，并经本院庭审举证质证，足以认定。本院认为，本案争议焦点在于《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第6.2条、9.2条、9.3条、9.6条、11.1条效力问题及被告应否支付交房不符合合同约定的违约金、应否赔偿原告违约修建停车位的违约金问题。针对焦点一，6.2条系针对《商品房买卖合同》第十三条逾期交房违约金的计算截止时间所作补充约定，《商品房买卖合同》第十三条约定的违约金计算截止时间为实际交房之日止，该条变更为取得该商品房取得《建筑工程竣工验收报告》之日止。本案中，房屋实际交付时间为2017年12月18日，被告三力房开取得《建筑工程竣工验收报告》时间为2017年6月20日，《补充协议》6.2条约定，客观存在减轻被告三力房开逾期交房违约责任情形，但从原告向被告出具的《承诺书》及《收条》内容来看，对于逾期交房违约金，双方仍计算截止至实际收房之日，已以行为再次变更《补充协议》6.2条约定内容，故再行确认该条无效，已无基础，对原告该诉请，于事实法律无据，本院不予支持。对于9.2条、9.3条、9.6条效力，该两条系针对合同第二十二条逾期办证违约责任所作的补充，因原告在本案中并未提出逾期办证违约金的主张，原告确认该三条内容无效，与本案无诉讼利益，故在本案中不作处理。对于11.1条，系针对合同第二十五条所作的修订和补充，并非是原告主张的合同第十六条第三款，该条系针对规划变更后，出卖人免除告知义务，对于告知义务的履行方式，在主合同第二十五条中并未约定，而根据第二十九条约定内容，主合同中未约定、约定不明或不适用的内容双方可以签订书面补充协议进行变更或补充，故该条应为有效条款。综上，对于原告第一项诉请，本院不予支持。对于焦点二，原告所主张的违约金，实为对逾期交房违约金的主张，根据双方《商品房买卖合同》第十三条约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，被告向原告交付的涉案房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，故在原告实际收房后，又再以交付的房屋未达到交房条件为由主张交房后的违约金，无法律依据和合同依据，本院不予支持。针对焦点三，双方对被告未按约定修建停车位所应负的违约责任未进行约定，且原告亦未举证证明其因此所遭受的损失，故原告该主张，于事实法律无据，本院亦不予支持。对原告第2项诉请中涉及的资料，其中建筑工程竣工合格证明文件、房屋面积实测技术报告书、被告于庭审中已出示，且原告也认可，该部分资料因被告已向原告出示，原告再行提出主张无事实基础，故本院不予支持。对涉备案证书，其取得依赖于行政机关的行政审批，不适于强制执行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”之规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告赵恩娥的诉讼请求。案件受理费161元（已减半收取），由原告负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。（此页无正文）审判员  章放忠二〇二〇年十一月三十日书记员  乔维姗