上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16377号原告：沈绪杨，男，1984年5月14日出生，汉族，户籍地江苏省。原告：王琳，女，1984年9月29日出生，汉族，户籍地江苏省。上列两原告共同委托诉讼代理人：王浩，上海李东方律师事务所律师。被告：上海中建孚泰置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江岩，董事长。委托诉讼代理人：吴炳利，男。原告沈绪杨、王琳与被告上海中建孚泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案分别于2020年9月17日、2020年10月14日两次公开开庭进行了审理，两次庭审中，两原告共同委托诉讼代理人王浩及被告委托诉讼代理人吴炳利均到庭参加诉讼，原告王琳到庭参加第一次庭审，原告沈绪杨到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告沈绪杨、王琳向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期办证损失人民币82,416.37元(以总房款为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准，自2018年2月2日起计算至2018年5月14日止)。事实与理由：2016年5月5日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定由原告向被告购买上海市青浦区徐泾镇会恒路666弄《中建锦秀名都》18号9层902室房屋(以下简称涉案房屋)，根据实测面积，房屋总价款为5,266,867.38元。合同第十条约定，甲方承诺在2017年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。第十四条约定，甲方取得大产证后30日内，甲乙双方签署《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》90天内依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报过户申请手续，申领小产证。合同签订后，原告按约支付了全部房款，由于被告违约行为，导致原告办证逾期，故原告提起诉讼。被告上海中建孚泰置业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。1、预售合同补充条款明确约定合同履行期间可能出现因市场及政策变动等因素导致的购房者风险，被告不担责。政府出台商业办公项目整顿政策导致逾期办证属政策变动因素导致原告风险，符合合同约定的被告的免责事由。合同履行期间，涉案房屋所属地块已取得上海市新建住宅交付使用许可证，具备办理大产证的条件且为大产证办理预留充足时间。政府类住宅整顿针对的是商业办公项目，涉案房屋系住宅却被纳入整顿对象被暂停办理大产证，故大产证逾期取得系政策变动而非被告原因；2、虽受政府政策严重影响，但被告实际办出大产证的日期仅比合同约定逾期1日，并于2017年11月2日与原告签署《房屋交接书》，符合双方合同约定的办理完毕大产证后30日内签署的时间范围，对原告按期办理小产证无任何实质影响；3、办理房屋小产证系原告的法定义务，在被告按约定完成符合办理小产证的条件后，原告因自身原因未及时办理过户手续，故原告延迟办理小产证期间的责任不应由被告承担。经开庭审理查明：2016年5月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买涉案房屋。合同第十条约定，甲方承诺在2017年10月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除合同。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同另约定了其他事项。合同签订后，经实测面积，实际房屋总价款为5,266,867.38元，原告已经按约支付了全部房价款，被告已交付原告涉案房屋。2017年10月31日，被告取得涉案房屋大产证，所在小区存在住宅和商铺两种房屋。后被告向原告出具《房屋交接书》。2018年5月6日，上海市青浦区不动产登记事务中心受理原告办理小产证申请，2018年5月14日，涉案房屋小产证核准登记至原告名下。2016年12月8日，被告取得涉案房屋所属项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2016年12月23日，被告取得涉案房屋所属项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，《上海市商品房预售合同》、购房发票、房屋交接书、《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、上海市房地产登记簿、上海市不动产权证等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议焦点：一、被告迟延办理大产证原因；二、原告签署《房屋交接书》时间；三、被告是否应承担原告逾期办证损失。针对争议焦点一，原告称，政府出台相关政策是针对被告的违法行为，并不能成为被告延期办理产证的免责事由。被告称，上海市政府类住宅整顿对象是商业办公项目而非住宅，本案房屋系住宅，不应在整顿范围内但却被纳入，后被暂停办理大产证从而导致办证迟延。涉案房屋已竣工验收备案，无违规违法行为。被告实际取得大产证时间与交付使用许可证取得时间相距较远，证明被告有足够时间办理大产证。对此，提供了如下证据：1、建设工程规划许可证，欲证明涉案房屋性质是住宅；2、建设工程竣工验收备案证书，欲证明涉案房屋符合规划设计要求，无违规违法行为；3、上海市新建住宅交付使用许可证、不动产权证，欲证明被告有足够时间办大产证；4、《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》、《关于办理“中建锦秀名都”项目大产证的办理意见》、青浦区人民政府办公室秘书科公文办理便函，欲证明被告迟延办大产证是政府停办商业办公项目的大产证所致，涉案房屋不应被纳入整顿范围。原告对上述证据真实性无异议，但不认可被告证明目的。本院认证如下：政府对类住宅的整顿行为是基于开发商的违法行为，并非政策变化所致，即使被告迟延办理大产证与类住宅整顿行为有关，也系被告自身行为所致。针对争议焦点二，原告在第一次庭审中称，双方于2017年11月2日签署《房屋交接书》。但庭审结束后，原告以书面形式陈述双方于2018年5月4日签署《房屋交接书》。第二次庭审亦作如此表述，并称《房屋交接书》上载明的时间2017年11月2日系被告单方面打印，未经原、被告双方签名确认，落款处也没有具体的签署时间。2018年5月4日，原告从其他业主处了解到可以办理小产证后至被告处，被告才向原告出具了包括《房屋交接书》在内的办证资料。随后，原告于2018年5月6日向房地产交易中心递交办证手续。被告取得大产证的时间为2017年10月31日，从时间上来看，双方于2017年11月2日签署交接书也不是事实。被告称，实际交接时间确为《房屋交接书》上载明的2017年11月2日，案涉《房屋交接书》系原告提供，原告亦在第一次庭审中自认交接时间为2017年11月2日。对于原告已经自认的事实，被告并无举证义务。被告办出大产证后即电话通知原告签署交接书。从被告与涉案小区其他业主的部分房屋交接书也可看出，该小区系分批次交付业主，且交接书中记载的日期就是双方实际签署日期。审理中，本院调取涉案小区部分涉诉业主的《房屋交接书》及(2019)沪0118民初12375号民事判决书，被告发表质证意见称，交接书上载明的时间为系统自动生成的打印时间，被告电话通知业主前来售楼处签署交接书，但与业主提前约好时间后，部分业主未按约前来，后被告只得多次发函通知业主领取办证材料，故导致部分业主《房屋交接书》上载明日期与业主签署日期不一致。为此，被告提供了如下证据：1、部分业主《房屋交接书》，证明交接书记载日期为实际签署日期；2、催告业主领取办证资料的函件及快递单，证明部分业主不按约定时间领取办证材料；3、催告业主办理小产证函件，证明部分业主即使领取了材料也迟迟不办理小产证；4、寄送催告函件快递单号及签收情况，证明被告已履行通知义务。原告对上述证据发表意见称：1、被告提供的快递通知等证据，落款时间均为2018年6月30日后，证明被告在2018年6月底前从未通知过业主领取相关办证资料；2、原告在2018年5月6日前从未收到过被告关于办理产证的电话或书面通知，被告提供的其他业主的邮寄资料与本案无关；3、第一次庭审时原告所述的2017年11月2日只是被告单方面打印时间，更不是实际办证资料交接时间，并非原告自认的交接时间。另，涉案小区业主的《房屋交接书》所有打印时间均为2017年11月2日，更印证了该时间不是被告办证交付时间。本院认为，根据法律规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案案涉《房屋交接书》双方均确认无双方签字及落款时间，仅有被告盖章。第一次庭审中，原告王琳及原告代理人均到庭参加诉讼，原告方无论是举证阶段还是事实陈述时均确认房屋交接时间为2017年11月2日，且在法庭询问下，原告方仍确认《房屋交接书》签署时间为2017年11月2日。虽原告方于第一次庭审后以书面形式及第二次庭审时表示《房屋交接书》签署时间为2018年5月4日，但原告未提供相应的证据予以证明。故原告主张《房屋交接书》签署时间为2018年5月4日的陈述，违反“禁反言”原则，本院不予采信。同时，结合被告提供的案涉小区部分业主签署的《房屋交接书》，载明时间与签署时间亦有一致的情形。综上，本院认定原告签署《房屋交接书》时间为2017年11月2日。针对争议焦点三，原告称，因被告不能提供相应的手续材料且未履行配合义务导致原告逾期办理小产证，应由被告承担相应损失。被告称，被告逾期办理大产证1天并未实质影响原告办理小产证。被告办理完毕大产证后，于2017年11月2日签署《房屋交接书》，符合双方合同约定的办理完毕大产证(2017年10月30日)后30日内签署的时间范围，对原告按期办理小产证无任何不利影响，至2017年11月2日，被告已完全履行配合义务，故被告不应承担逾期办证的赔偿责任。本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告已按合同约定履行付款义务，被告应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务并协助原告办理小产证。根据预售合同约定，被告应于2017年10月30日前办理大产证并在之后30日内签署房屋交接书，在签署交接书后90天内共同办理过户手续，故被告应在2018年2月27日前协助原告办理小产证。现被告于2017年10月31日取得房屋大产证，逾期1天，但原、被告已于2017年11月2日签署交接书，系在合同约定期间范围内。在被告已完成符合办理小产证的条件后，原告因自身原因未及时办理过户手续，应自行承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：驳回原告沈绪杨、王琳诉讼请求。本案受理费1,860.40元，减半收取计930.20元，由原告沈绪杨、王琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 蔡红兰二〇二〇年十一月十六日法官助理 庞建琴书 记 员 钟晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。