云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初1020号原告（反诉被告）：西双版纳海诚旅游发展有限公司。统一社会信用代码：91532800563172121D。住所地：云南省西双版纳傣族自治州景洪市宣慰大道江北告庄西双景综合楼**。法定代表人：周昆，职务：执行董事。委托诉讼代理人：杨飞，女，1993年7月26日出生，哈尼族，身份证住址云南省普洱市墨江哈尼族自治县，系西双版纳海诚旅游发展有限公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈昭，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：西双版纳美年大健康体检中心有限公司。统一社会信用代码：91532801MAGKA38F211。住所地：云南省西双版纳傣族自治州景洪市宣慰大道江北段告庄西双景景法寨******。法定代表人：陈敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：魏铭，男，1980年7月17日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘雁，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。原告(反诉被告）西双版纳海诚旅游发展有限公司与被告（反诉原告）西双版纳美年大健康体检中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司提出反诉请求，本院依法适用普通程序公开开庭合并进行了审理。原告西双版纳海诚旅游发展有限公司委托诉讼代理人杨飞、陈昭、被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司委托诉讼代理人魏铭、刘雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西双版纳海诚旅游发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年9月1日起至2019年9月4日止每日按年租金983758元的0.1%计算的违约金362022.94元和自2019年9月1日起至2019年9月4日止每日按年租金1032946元的0.1计算的违约金3098.84元，以上违约金合计365121.78元；2.判令被告承担原告为维护自身合法权益而支出的保全费、律师费、差旅费等全部费用；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年6月20日,原告与被告签订了《房屋租赁合同》,合同约定:被告租赁原告位于西双版纳州××层的房屋用于设立医疗机构,房屋建筑面积为3123.04平方米,房屋租赁期自2017年6月20日起至2027年10月19日止。《房屋租赁合同》第三部分第一条约定:“2017年6月20日至2017年10月19日为免租期,2017年10月20日至2018年10月19日的年租金为936912元,2018年10月20日至2019年10月19日的年租金为983758元,2019年10月20日至2020年10月19日的年租金为1032946元。”第三部分第二条约定:“乙方支付租金方式及时间:乙方应于每年8月31日前支付当年度应付租金。如乙方未能在本合同规定的期限内足额缴纳租金,乙方应按应付款的0.1%乘以逾期天数向甲方支付违约金,合同继续履行。”《房屋租赁合同》签订后,被告于2017年8月31日向原告支付了2017年10月20日至2018年10月19日的租金人民币936912元。但被告于2019年9月4日方向原告支付2018年10月20日至2019年10月19日期间的年租金人民币983758元、2019年10月20日至2020年10月19日期间的年租金人民币1032946元,且一直未按合同约定支付延迟支付租金的违约金合计365121.78元,经原告多次催告未果。原告认为,原被告双方签订的《房屋租赁合同》合法、有效,被告拖欠房屋租金已构成违约,被告拒付违约金的行为严重损害了原告的合法权益,现原告为了维护自身的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,特诉至法院,请求支持原告的全部诉讼请求,依法予以判决。被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司辩称，原告第一项的起诉于理不合，应该全部驳回。原告诉请第二项被告方没有违约不应承担此费用。被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司提出反诉请求：1、判决反诉被告返还2020年1月25日至2020年3月14日共计49日的租金138290.59元（计算方式为：年租金1032946元／366天×49天＝138290.59元）；2、判令被告承担原告为维护自身合法权益而支出的保全费、律师费、差旅费等全部费用；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2017年6月20日反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》,约定反诉被告将位于西双版纳州××庄西双景景法寨一栋二层面积为3123.04平方米的房屋租赁给反诉原告,租期为2017年6月20日至2027年10月19日,其中2019年10月20日至2020年10月19日租金为1032946元。《房屋租赁合同》第十一部分第4条约定:“合同履行期间,如非因乙方原因,房屋发生漏水、倒塌,或房屋被认为危房,或其他原因致使乙方无法正常使用房屋的,在甲方维护或修缮完毕之前,甲方应减免此期间的租金。”反诉原告已于2019年9月4日将2019年10月20日至2020年10月19日的租金1032946元全额支付给反诉被告。2020年1月25日景洪市文化和旅游局下发《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停景区（景点）、旅游购物企业经营活动的紧急通知》,通知要求自2019年1月25日起全市景区（景点）、旅游购物企业等暂停所有营业活动。故自2019年1月25日起西双版纳告庄西双景全面关停。2020年3月12日景洪市文化和旅游局下发《景洪市文化和旅游局关于辖区内公共文化场所旅游景区恢复开放的通知》:自2020年3月14日期西双版纳原始森林公园（含湄公河水底世界）、野象谷景区、花卉园景区曼听御花园、告庄西双景（含部分夜市）恢复正常业务和对外开放,具体开放时间以各旅游景区发布公告为准,其他景区根据疫情发展情况适时恢复开放。故自2020年1月25日至2020年月13日共计49天,因受到新型冠状病毒疫情影响反诉原告无法正常使用房屋,根据合同约定,反诉被告应当减免此期间的租金。鉴于反诉原告已将租金支付,现要求反诉被告返还2019年1月25日至2020年3月14日共计49日租金138290.59元。为维护反诉原告的合法权益，维护市场的正常经营秩序，特向人民法院提起反诉，请求人民法院依法判令支持反诉原告的全部诉请。原告西双版纳海诚旅游发展有限公司答辩认为，1、合同并未对疫情可减免租金做约定，被告以合同约定为由，要求减免租金无事实基础，合同第十一部分第四条约定所列举情形应当指漏水、倒塌、危房等房租质量或者房屋毁损，使对方无法正常使用，且出租方未与维修维护情形下解决路径，而非对疫情期间减免租金约定；2、景洪市政府主管部门，要求全市景区景点旅游购物企业等暂停所有营业活动，被告属于医疗体检行业，并不在政府要求关停范围，且该行业恰是疫情期间最为需要行业，同时告庄西双景既含景区职能也含居民小区职能，在告庄西双景内居住着大量当地常住居民，同时也有因疫情无法返乡滞留游客，疫情期间政府并不要求关停景区内正常居民生活生产行业，承租人在疫情期间并未停止营业；3、涉案房屋自交付起一直被被告实际占有使用，且其所要求减免期间租金被告于2019年9月4日支付完毕，不存在因疫情影响无法履行合同情形，不应退还；4、即使因疫情原因存在影响，该影响也是属于正常经营风险，若减免疫情期间租金，意味着所有经营风险转嫁至出租方，不符合公平公正原则；5、被告主张是免租金而不是免除违约责任，也不符合法律关于不可抗力不能履行合同免责情形规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的营业执照、西双版纳美年大健康体检中心有限公司企业信用信息公示报告、房屋租赁合同、租金支付凭证、律师函、委托代理协议、发票、电子支付凭证、云南增值税专用发票、网上银行交易清单、西双版纳美年大健康体检中心有限公司企业信用信息公示报告、景栋寨规划与建筑设计方案（节选）、景匡寨规划与建筑设计方案（节选）、景岱寨规划与建筑设计方案（节选）、告庄西双景新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作商家责任书、西双版纳美年大健康体检微信公众号文章、告庄西双景微信公众号文章，被告举证:房屋租赁合同、网上银行交易清单、关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停景区（景点）、旅游购物企业经营活动的紧急通知、《景洪市文化和旅游局关于辖区内公共文化场所、旅游景区恢复开放的通知》、委托协议、转款凭证，可证明原、被告双方存在房屋租赁关系以及相关约定,本院予以采信,对原、被告双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认证据及认定法律事实如下：2017年6月20日,原告西双版纳海诚旅游发展有限公司（甲方）与被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》,约定乙方租赁甲方位于景洪市宣慰大道江北段告庄西双景景法寨1栋2层205、206室以及一层接待厅建筑面积3123.04平方米的房屋设立医疗机构作为经营性使用,房屋租赁期自2017年6月20日起至2027年10月19日止。合同第三部分第1条约定:“2017年6月20日至2017年10月19日免租期四个月,2017年10月20日至2018年10月19日年租金为936912元,2018年10月20日至2019年10月19日年租金为983758元,2019年10月20日至2020年10月19日年租金为1032946元。”第三部分第2条约定:“乙方支付租金方式及时间:乙方应于每年8月31日前支付当年度应付租金……如乙方未能在本合同规定的期限内足额缴纳租金,乙方应按应付款的0.1%乘以逾期天数向甲方支付违约金,合同继续履行。”合同第十一部分不可抗力及免责条款中第4条约定:“合同履行期间,如非因乙方原因,房屋发生漏水、倒塌,或房屋被认为危房,或其他原因致使乙方无法正常使用房屋的,在甲方维护或修缮完毕之前,甲方应减免此期间的租金。”《房屋租赁合同》签订后,被告于2017年8月31日支付2017年10月20日至2018年10月19日租金人民币936912元，于2019年9月4日支付2018年10月20日至2019年10月19日年租金人民币983758元及2019年10月20日至2020年10月19日年租金人民币1032946元。2019年11月20日，原告委托建纬（昆明）律师事务所律师向被告发出律师函，要求被告于2019年11月30日前向原告支付延迟支付租金的违约金365121.78元，并承担原告为维护合法权益而支出的全部费用。另查，因疫情防控需要，景洪市文化和旅游局于2020年1月25日下发《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停景区(景点)、旅游购物企业经营活动的紧急通知》,通知要求自2019年1月25日起全景洪市景区(景点)、旅游购物企业等暂停所有营业活动。2020年3月12日，景洪市文化和旅游局下发《景洪市文化和旅游局关于辖区内公共文化场所旅游景区恢复开放的通知》:自2020年3月14日期西双版纳原始森林公园(含湄公河水底世界)、野象谷景区、花卉园景区曼听御花园、告庄西双景(含部分夜市)恢复正常业务和对外开放,具体开放时间以各旅游景区发布公告为准,其他景区根据疫情发展情况适时恢复开放。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，本案中，原、被告双方签订房屋租赁合同就出租人和承租人的权利义务进行明确，原告西双版纳海诚旅游发展有限公司依约交付租赁房屋，被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司作为承租人理应依约按时支付租金，被告逾期支付房屋租金构成违约，应承担违约责任，故本院支持原告诉请的违约金365121.78元。被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司关于租金缴纳并未逾期的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于原告西双版纳海诚旅游发展有限公司是否应当返还被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司所诉请的疫情期间未正常使用租赁房屋的租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力导致合同不能履行，根据不可抗力的影响可以部分或者全部免除责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。第6条规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司诉请原告返还2020年1月25日至2020年3月14日共计49日的租金138290.59元符合双方约定及法律规定，故本院予以支持。原告西双版纳海诚旅游发展有限公司抗辩事由于法无据，本院不予采纳。关于原被告双方主张对方承担律师代理费的诉请，理由不充分，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳海诚旅游发展有限公司支付违约金365121.78元；二、原告西双版纳海诚旅游发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司返还租金138290.59元;三、驳回原告西双版纳海诚旅游发展有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3388元，由被告西双版纳美年大健康体检中心有限公司负担；反诉受理费1533元，由原告西双版纳海诚旅游发展有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内迳付对方，本院不再另行清退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  王 燕人民陪审员  孙云玲人民陪审员  聂 刚二〇二〇年十一月十七日书 记 员  铁晴雯