广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初6370号 原告：柳州柳东安泰物业服务有限公司，注册地址：柳州市鱼峰区新柳大道**柳东新区企业总部大楼商务写字楼**501，统一社会信用代码：914502007759673721。 法定代表人：欧阳学文，董事长。 委托诉讼代理人：覃荣相，广西仁清律师事务所律师。 被告：林永强，男，1957年10月07日生，汉族，广西柳州市人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：彭寿忠，男，1950年8月15日生，汉族，广西柳州市人，住广西柳州市鱼峰区。 原告柳州柳东安泰物业服务有限公司与被告林永强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序 -2- (小额诉讼)，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告柳州柳东安泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人覃荣相，被告林永强及其委托诉讼代理人彭寿忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州柳东安泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的房号为4-8-1的住宅20个月的物业服务费2084.94元、滞纳金1782.62元；2、判令被告支付原告律师代理费损失600元；3、诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告系为“东悦佳苑（南庆安置）一期”小区提供前期物业服务的企业，大约于2017年2月与小区建设单位柳州东城投资开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自本合同签订之日起至小区依法成立业主大会，并与乙方签订新的物业服务合同时，一直为小区提供物业服务。物业服务收费标准（按建筑面积）带电梯住宅：1.30元/平方米.月，被告于2017年9月16日办理房屋入住手续同时与原告签订了《前期物业服务协议》及《东悦佳苑（南庆安置）一期临时管理规约》等合同协议（房号为4-8-1、房屋面积为80.19平方米），其中《前期物业服务协议》第一条约定一、甲方的权利和义务4、根据与建设单位签订的《前期物业服务合同》行使自己的权利和义务，有权制止乙方违反《物权法》等法律法规、本物业的物业服务制度和《东悦佳苑（南庆安置）一期临时管理规约》、《住户手册》的行为，维护全体业主的权益。二、乙方的权利和义务4、依据与建设单位签定的《房屋买卖（预售）合同》，与甲方签定本物业服务协议，并按本协议 -3- 约定，向甲方缴纳物业服务费用；第三条中双方约定一、自建设单位公告交房之日起，按全额计收物业服务费。乙方交费的时间：每季第一个月10日前预先缴纳当季应付的物业服务费；二、收费标准（按建筑面积）带电梯住宅：1.30元/平方米.月；（……不含单户生活垃圾清运处理费……）第七条违约责任四、乙方违反协议，不按照约定缴纳物业服务的，甲方可以依照合同的约定收取违约金，有权要求乙方按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际交纳之日止。又依据《东悦佳苑（南庆安置）一期临时管理规约》第43条（3)物业服务企业收取的附加费包括（但不限于）追讨欠款的行政及法律费用（如诉讼费、律师费等相关费用），同时根据柳东新区政府关于对回迁安置户住宅的物业服务费补贴政策规定，被告应该从2019年1月1日起，自行承担自己的住宅物业费（即自2018年1月1至2018年12月31止，甲方为乙方提供免费物业服务一年）。 在双方签订《前期物业服务协议》后，原告虽尽职尽责履行自己作为物业服务企业应该履行的合同义务，但被告却以各种理由搪塞应缴纳物业服务费的义务，事后原告也多次对被告进行了催缴物业服务费的工作，但是，时至今日，被告对自己应缴的物业服务费分文未缴。为了维护本公司正常经营秩序及本公司合法权益，同时依法履行合同约定的义务，也是对合同当事人的基本要求。不履行《协议》约定支付相关费用，已经构成违约，严重损害了我公司的利益。现我公司根据《合同法》和《民事诉讼法》 -4- 《广西物业管理条例》的相关规定向贵院起诉，请贵院支持原告的诉讼请求，公正判决。 被告林永强辩称，原告提供的服务不到位，具体表现有：1、2020年10月28日、30日垃圾堆放50米乘以6米；2、电梯发生困人事件，电梯升降系统故障；3、公共部位收益情况从未按照季度公布；4、车辆进出未登记；5、外来人员自由进出；6、小区发生张文革电动车被盗事件，向保安反映，但保安称监控设备坏，无法调取监控。7、面砖、、地砖缺损未及时修补下雨不能及时排水影响出行；8、保安管理不规范，未遵守值班制度；9、乱收停车费；10、小区东面没有围墙，给不法分子有机可乘；11、建筑工程遗留问题，排水沟堵塞恶臭难闻，让业主分摊清理费用不合理。综上，物业服务未到位，业主缴纳物业费应是建立在完善物业服务合格的基础上。 根据当事人陈述，综合本案证据，本院认定事实如下： 一、柳州东悦佳苑（南庆安置）一期项目住宅小区坐落于广西柳州市，是柳州市柳东新区征地拆迁安置小区。被告林永强安置在该小区4栋1单元8-1号，建筑面积80.19平方米，2017年9月16日，原告与被告办理了房屋交接手续，原告对该小区进行前期物业管理。 二、2017年7月20日，原告与广西柳州市东城投资开发集团有限公司签订《柳州东悦佳苑(南庆安置)一期项目住宅小区前期物 -5- 业服务合同》，合同约定，小区坐落于柳州市鱼峰区，物业类型为高层建筑，实际用地面积46342平方米，总建筑面积143526.3平方米、其中，，地下总建筑面积476116平方米，，地下停车位1055个；地上总建筑面积9432975平方米（住宅建筑面积93650.77平方米，商用房建筑面积678.98平方米）。。地上停车位36个总户数850户。物业服务内容：综合服务、公共秩序服务、公共设施日常养护服务、保洁服务、绿化养化服务、车辆停放服务、装饰装修服务、物业档案管理、对商业用房、文化体育娱乐场所的管理及维护养护等。第三章服务费用第三条第5项，“本项目公告交房之日起第一年物业管理费、按2016年第13次柳东新区管理委员会常务会后审议通过的《柳州市柳东新区管理委理委员会办公室通知》相关约定支付。年度物业管理费含税金额为可收费住宅面积94329.75×收费单价1.3元／平方米×12个月＝1471540.2元／年，每月支付122628.35元，项目公告交房之日起第二年物业管理费由小区业主自行支付，其他费用按物业相关管理规定计收”。第七章违约责任第二十条规定，“业主或物业使用人违反本合同第三条、第四条、第五条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或其它应付费用的，自催缴通知发出7日后，按应交物业服务费用千分之三／日的标准向乙方（原告）支付违约金”。合同还就其他事项进行了约定。 2017年9月16日，原、被告签订《东悦佳苑(南庆安置)一期前期物业服务协议》，《东悦佳苑(南庆安置)一期临时管理规约》。 -6- 《东悦佳苑(南庆安置)一期前期物业服务协议》关于物业服务费的约定：“一、自建设单位公告(或通知)交房之日起，按全额计收物业服务费，乙方(被告)交费时间：每季第一个月10日前预先交纳当季应付的物业服务费；二、收费标准按建筑面积，带电梯住宅：1.3元/平方米.月。买断车位物业服务费：60元/月.个”。用加粗加注明：“注：东悦佳苑一期住户自交房之日起免一年物业服务费(2017年10月1日至2018年9月30日)，成立业主委员会后由业主自行聘请物业服务公司进行管理”。 《东悦佳苑(南庆安置)一期临时管理规约》第六章违约责任第四十三条第1项约定：“收取未交付款项的违约金，按日(标准为3‰)计算，从到期之日起至实际交纳之日止。”第3项约定：“3、物业服务企业收取的附加费包括(但不限于)追讨欠款的行政及法律费用(如诉讼费、律师费待费用)”。 三、2018年1月12日，根据柳州市柳东新区征地办公室通知，“因东悦佳苑小区一期于2018年1月份水电已正式接通，根据拆迁协议的约定，柳东新区将支付该小区已选房群众的过渡安置至2018年3月31日，物业费免一年政策从2018年1月1日起算”。被告从2019年1月1日至2020年8月31日尚欠原告物业管理费2084.94元。该费用计算：房屋面积数×1.3元×月。即80.19㎡×1.3元，每月应交物业管理费104.24元。原告于2020年8月上门催收，在被告住宅门上张贴收费通知单。原告因催收物业服务费未果酿成诉讼，原告诉至法院提出前述诉讼请求。 -7- 上述事实有原、被告的陈述，原告提交的《柳州东悦佳苑（南庆安置）一期项目住宅小区前期物业服务合同》1份（复印件，与原件核对无异），《柳州东悦佳苑（南庆安置）一期前期物业服务协议》1份（复印件，与原件核对无异）、《柳州东悦佳苑（南庆安置）一期临时管理规约》1份（复印件，与原件核对无异）、《柳州东悦佳苑（南庆安置）一期房屋交接书》1份、《物业费缴费通知》单各1份（复印件，与原件核对无异）、《照片》各1张、《柳东新区征地办公室通知》各1份（复印件，与原件核对无异），被告提交的证明3份等证据加以证实。上述证据来源合法，本院予以采信。 本院认为，2017年7月20日，原告与广西柳州市东城投资开发集团有限公司签订《柳州东悦佳苑(南庆安置)一期项目住宅小区前期物业服务合同》；2017年9月16日，原、被告签订《东悦佳苑(南庆安置)一期前期物业服务协议》、《东悦佳苑(南庆安置)一期临时管理规约》，系双方自愿签订，未违反法律法规和行政强制性规定，是合法有效行为。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案原告与广西柳州市东城投资开发集团有限公司签订《柳州东悦佳苑(南庆安置)一期项目住宅小区前期物业服务合同》对被告具有约束力。 -8- 且原、被告签订了《东悦佳苑(南庆安置)一期前期物业服务协议》、《东悦佳苑(南庆安置)一期临时管理规约》，双方应按协议和规约履行各自义务。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案原告已按照《柳州东悦佳苑(南庆安置)一期项目住宅小区前期物业服务合同》、《东悦佳苑(南庆安置)一期前期物业服务协议》、《东悦佳苑(南庆安置)一期临时管理规约》为业主提供服务，与被告之间成立物业服务合同关系，被告应按合同约定全面履行自己的义务。被告以约定的物业服务过高，或以原告提供的物业服务质量不值约定的物业服务费标准为由拒交纳物业服务费无法律依据，本院不予采信，被告应向原告交纳2019年1月1日至2020年8月31日期的物业服务费2084.94元有事实和法律依据，对此项诉请，本院予以支持。 关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请 -9- 求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决”。 本案被告并非故意拒交物业费，一是因涉案的小区是征地拆迁安置小区，业主想通过拒交物业服务费的方式获得更多的利益；二是涉案的小区是新建小区，各种设施正在逐步完善之中，未能达到业主的期望值；三是原告在提供服务方面还存在一定的瑕疵如业主财物被盗、外来人员和车辆进出小区未登记、垃圾未及时清理、电梯故障未及时维修等，因此，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告主张被告支付违约金1782.62元，本院不予支持，予以驳回。 关于律师费问题。根据原、被告签订《东悦佳苑(南庆安置)一期临时管理规约》第六章违约责任第四十三条第3项约定：“3、物业服务企业收取的附加费包括(但不限于)追讨欠款的行政及法律费用(如诉讼费、律师费待费用)”。律师费用是附加费用，一是该管理规约是格式条款，未用醒目的方式进行提示；二是即使用醒目的方式提示，该条款加大了业主的义务，显失公平；三是原 -10- 告在物业管理过程中存在瑕疵。因此，对原告主张律师费600元，本院不予支持，予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告林永强应于本判决生效之日起十日内支付原告柳州柳东安泰物业服务有限公司2019年1月1日至2020年8月31日期间的物业管理费人民币2084.94元； 二、驳回原告柳州柳东安泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告林永强负担。 本判决为终审判决。 -11- 审 判 员 欧阳九林 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 邓 珊 珊 书 记 员 高 文 雪 附：相关法律条文 -12- 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 2、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； -13- （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。 -14-