广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初2070号原告：叶天驿，男，汉族，1983年8月2日出生，公民身份号码：420************017，身份证登记住址：浙江省乐清市*******。原告：江门市******有限公司，统一社会信用代码：9144*******U9D，住所地：广东省江门市江海区***********（自编22号）。法定代表人：叶天驿，执行董事。两原告的委托诉讼代理人：徐林英，北京市盈科（江门）律所事务所律师。被告：陈以利，男，汉族，1979年6月23日出生，公民身份号码：330************412，户籍所在地：浙江省温州市鹿城区***********，住广东省江门市江海区**********（泰坦尼照明）。被告：李迅灵，女，汉族，1981年5月6日出生，公民身份号码：330************047，户籍所在地：浙江省温州市鹿城区***********，住广东省江门市江海区**********（泰坦尼照明）。被告：黄旭翀，男，汉族，1978年2月20日出生，公民身份号码：330************432，户籍所在地：浙江省温州市鹿城区***********，住广东省江门市江海区碧桂园一区****。被告：江门市旭腾物业管理有限公司，统一社会信用代码：9144*******7X4，住所地：广东省江门市江海区******工业二区龙溪路5号厂房一楼（自编号J6）。法定代表人：黄亮亮，执行董事。委托诉讼代理人：余智雯、马云杏，广东焯群律师事务所律师。原告叶天驿、江门市******有限公司（以下简称苏坊公司）诉被告陈以利、李旭灵、黄旭翀、江门市旭腾物业管理有限公司（以下简称旭腾公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人徐林英及被告旭腾公司的委托诉讼代理人余智雯、马云杏到庭参加诉讼，被告陈以利、李迅灵、黄旭翀经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认四被告签订的《租赁合同》、《合同权利转让证明》无效；2.确认原告对四被告签订的《租赁合同》中的江门市江海区高新区******租赁物享有优先承租权；3.被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年3月23日，原告、案外人钟锦海与被告陈以利签订《厂房租赁合同》，约定：租赁物为江门市江海区高新区******，总建筑面积约为15520平方米之物业；租赁期限自2016年3月1日起至2021年2月28日止，期满时原告有续租的优先权。2019年10月14日，四被告签订《租赁合同》，约定将江门市江海区****厂房（原牧羊人厂房）出租给被告旭腾公司，期限自2019年11月1日至2029年10月31日。同日，四被告签订《合同权利转让证明》，约定被告陈以利将其与原告签订的《厂房租赁合同》中的全部权利转让给被告旭腾公司，事项范围包括但不限于收取租金等款项、出租及园区管理等。2019年底，被告旭腾公司开始替陈以利向原告收取租金、水电费，但被告陈以利、李迅灵、黄旭翀并未按《租赁合同》的约定向被告旭腾公司交付涉案租赁物，旭腾公司也未实际使用租赁物。四被告签订的《租赁合同》及《合同权利转让证明》，实质是委托收款关系，且被告未将该两份文件通知原告，也损害了原告的优先承租权，属恶意串通，应属无效。原告因此提起诉讼。四被告书面辩称，作出的《租赁合同》及《合同权利转让证明》是被告之间的真实意思表示，用作被告旭腾公司代陈以利行使出租方权利的依据，内容并不违法，并已通过微信、现场告知等形式将该两份文件通知两原告。两原告确认收到，并向旭腾公司履行交纳租金和水电费的义务，被告并没有侵犯原告的合法权益。原告诉请确认合同无效，后又增加诉请优先承租权，二者法律关系不同。原告自2020年1月开始拖欠租金，构成违约，不具备优先承租权。当事人为证明本方主张，依法提交了相应证据。综合诉辩双方的意见、当事人提交的证据及旭腾公司诉叶天驿、苏坊公司租赁合同纠纷一案[(2020)粤0704民初1014号]中当事人提交的证据以及庭审质证调查，本院认定事实如下：2016年3月23日，原告叶天驿、案外人钟锦海作为承租人与被告陈以利（出租人）签订《厂房租赁合同》（后原告苏坊公司盖章确认本方的承租人身份）一份，约定由陈以利自2016年3月1日起至2021年2月28日将江门市江海区高新区******约15520平方米的物业出租给承租人（涉案土地为被告李迅灵、黄旭翀共有），并约定原告在租赁期满后有续租的优先权。合同履行期间，被告陈以利、黄旭翀、李迅灵作为甲方与被告旭腾公司（乙方）于2019年10月14日签订《租赁合同》一份，约定甲方自2019年11月1日至2029年10月31日将江门市江海区****厂房（原牧羊人厂房）出租给乙方即被告旭腾公司（该物业包括原告承租的部分），由旭腾公司承租并受托管理上述物业，同时签订《合同权利转让证明》一份，约定其中原告承租的部分仅由旭腾公司代陈以利管理（即仍由原告承租），被告陈以利与原告签订的《厂房租赁合同》中的出租方全部权利转让给被告旭腾公司，事项范围包括但不限于收取租金等款项、出租及园区管理等。签订上述文件后，被告将旭腾公司接手管理涉案物业的事项通知原告，原告对此没有异议。2019年底，被告旭腾公司开始行使出租方权利，对涉案物业进行管理，原告亦开始按原租赁合同的约定标准向旭腾公司交纳租赁费用。后双方因履行合同过程中产生矛盾，因而引致诉讼。本院认为，本案属确认合同无效纠纷。涉案不动产属于被告李迅灵、黄旭翀共有，双方虽然没有证据证明该两被告同意被告陈以利将涉案不动产出租给原告，但被告李迅灵、黄旭翀作出书面答辩时也没有作出相应抗辩，故可推定被告李迅灵、黄旭翀同意被告陈以利将涉案不动产出租给原告，因此，被告陈以利与原告等人签订的租赁合同，合法有效。原告租用涉案不动产期间，四被告签订《租赁合同》，将包括原告租用的不动产在内的被告李迅灵、黄旭翀共有的该宗整体不动产统一出租给被告旭腾公司，但同时签订《合同权利转让证明》，约定其中针对原告承租的该部分不动产继续由原告承租，旭腾公司该对该部分不动产只是行使出租人的权利，可见该两份文件属普通条款与特别条款的关系，确认了原告在租赁合同中的权利义务不变。在合同实际履行过程中，各方当事人确实也按上述三份文件的约定执行。因此，四被告签订的《租赁合同》和《合同权利转让证明》，没有侵犯原告在租赁合同中的合法权益。原告诉请确认四被告签订的《租赁合同》及《合同权利转让证明》无效，缺乏理据，本院不予支持。被告陈以利和原告虽然在合同中约定原告具有续租优先权，但该优先权在合同期限届满时才能行使，而到时行使该优先权的条件是否具备，需视合同的履行情况而定。现合同期限尚未届满，两原告诉请确认具有优先承租权，缺乏事实依据，故应予驳回。原告诉请被告负担本案的诉讼费用，已超出其诉权范围，诉讼费用的负担，应由法院依法确定。被告陈以利、李迅灵、黄旭翀经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告叶天驿、江门市******有限公司的诉讼请求。案件受理费34250元，由原告叶天驿、江门市******有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 何岳昌二〇二〇年十一月二十日法官助理 张丽洁书 记 员 林华星