陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0112民初2673号 原告（反诉被告）：陕西民成实业有限责任公司。住所地：陕西省西安市未央区西铜高速公路13公里处（西铜高速公路以东天然气公司门站以南）。统一社会信用代码 91610000762590270D。法定代表人：李文森，总经理。委托诉讼代理人：张辉，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明月，陕西权诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西博文迪诺教育科技有限责任公司。住所地：西安市未央区大白杨西村阳光台365第1幢1单元14层11405号。统一社会信用代码 91610112311017942K。法定代表人：马浩，总经理。被告：马浩，男，1987年2月13日出生，汉族，住陕西省绥德县。共同委托诉讼代理人：徐本万，陕西仁和万国律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨生奎，陕西仁和万国律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西民成实业有限责任公司（以下简称民成公司）与被告（反诉原告）陕西博文迪诺教育科技有限责任公司（以下简称博文迪诺公司）及被告马浩租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）民成公司的委托诉讼代理人张辉、王明月，被告（反诉原告）博文迪诺公司及被告马浩的共同委托诉讼代理人徐本万、杨生奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民成公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付房屋占有使用费5760200元；2、判令二被告按照年利率24%的标准赔偿自2015年4月20日至实际付清之日的损失）；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年4月21日，李文森作为其法定代表人与被告马浩签订《北三环民成大厦商铺租赁合同》，约定将位于西安市北三环辅道南侧框架结构的临街独体商铺—民成大厦，面积共计12000平方米出租给被告马浩，用于马浩担任法定代表人的博文迪诺公司开办幼儿园使用，并在合同中约定租期为十三年，起租日期为2014年12月4日，前两年租金为每年330万元，第三年至第四年租金为每年340万元，逐年增加。合同签订后，其按照合同约定向被告交付房屋，被告对房屋进行了装饰装修并开办幼儿园。至今，被告仅支付第一年部分租金1943100元，剩余租金未付。2015年3月20日，双方签订《补充协议》，变更租金的付款时间和金额。后被告仍未按照《补充协议》的约定支付租金。故其诉至法院，请求判如所请。被告博文迪诺公司、马浩辩称，原告在签订《北三环民成大厦商铺租赁合同》时隐瞒与订立合同相关的重要事实，民成大厦系违法建筑目前已经被拆除，给其造成了重大经济损失。《北三环民成大厦商铺租赁合同》约定的面积与实际交付面积不符，原告所诉的租金计算有误，应当按照合同约定的方式及交接清单进行计算。原告所建的北三环民成大厦被依法拆除后，原告将其可移动的资产悉数搬移至原告开办的雅林湾幼儿园使用，已侵犯其财产权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告博文迪诺公司向本院提出诉讼请求：1、判令其与反诉被告签订的《北三环民成大厦商铺租赁合同》无效；2、判令反诉被告支付占有其物品的等价款4197090元；3、判令反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年4月21日，李文森作为反诉被告法定代表人与其法定代表人马浩签订《北三环民成大厦商铺租赁合同》，约定李文森将位于西安市北三环辅道南侧框架结构的临街独体商铺—民成大厦，出租给被告马浩。合同签订后，李文森与马浩对民成大厦进行交接，其组织施工队进行装修，装修款约5321797.73元，其同时为幼儿园采购各类物品，上述采购物品在民成大厦被拆除时，均由反诉被告法定代表人李文森拉走，金额合计4197090元。民成大厦作为违法建筑被拆除，给其造成巨大经济损失，该损失系反诉被告隐瞒与订立合同有关的重要事实所致，故其提起反诉，请求判如所请。反诉被告民成公司辩称，《北三环民成大厦商铺租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同法规定的合同无效情形。反诉原告诉称，民成大厦系“违法建设”，于2017年4月11日被张家堡街道办事处强制拆除，该陈述与事实不符。事实上，民成大厦系被依法征迁。合同的效力由人民法院或者仲裁机构确认，未经人民法院确定无效的合同应为有效，其有权要求反诉原告支付租金及违约金，若法院经审查认定租赁合同无效，其也有权向反诉原告主张房屋占有使用费并要求赔偿损失。被告马浩称，对反诉原告的反诉请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：李文森曾用名李森，系民成公司法定代表人，马浩系博文迪诺公司法定代表人。2014年4月21日，李文森（甲方、出租方）与马浩（乙方、承租方）签订《北三环民成大厦商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于西安市北三环辅道南侧框架结构的临街独体商铺—民成大厦，面积共计12000平方米。该商铺建筑主体及附属物符合国家相关要求，乙方对承租房屋的权属、性质、产权及使用权情况知悉且无异议。租赁期共十三年，自2014年5月4日起至2027年5月3日止，2014年5月4日至2014年12月3日共七个月为免费装修期，起租日从2014年12月4日开始计算。租金约定及支付方式如下：第一年：2014年4月21日至2014年5月20日之内付5万元，2014年10月21日至2014年11月20日之内付60万元，2015年2月21日至2015年3月20日之内付110万元，2015年6月21日至2015年7月20日之内付110万元；第二年：2015年10月21日至2015年11月20日之内付330万元；第三年：2016年10月21日至2016年11月20日之内付340万元；第四年：2017年10月21日至2017年11月20日之内付340万元。若乙方无故逾期未交付足额资金的，除应及时如数补交外，应每日按当期应交租金的3‰支付甲方违约金。2015年3月20日，李文森（甲方）与马浩（乙方）签订《补充协议》对原租赁合同进行补充及修改，载明：“将原合同规定乙方于2015年3月20日之内付给甲方110万元，修改为乙方分四次付清：第一次、2015年3月20日一次性付清20万元；第二次、2015年3月24日一次性付清20万元；第三次、2015年3月31日一次性付清20万元；第四次、2015年4月20日一次性付清50万元。第二条、将原合同第三条3-1之相关内容修改如下：乙方付给甲方的租金的付款时间及金额：2015年7月15日之内付清110万元；第二年、2015年11月15日之内付清330万元；第三年、2016年11月15日之内付清340万元；第四年、2017年11月15日之内付清340万元……第三条、乙方不论任何原因不得违约，如果乙方违约则甲乙双方的租赁合同自动终止，乙方对于给甲方造成的损失予以赔偿，另外甲方不承担乙方任何损失。2014年12月11日，马浩成立博文迪诺公司并担任法定代表人，涉案房屋用于博文迪诺公司开办博文迪诺幼儿园。2014年5月20日，马浩向李文森转账10万元。2014年5月21日，马浩向李文森转账10万元。2014年7月16日，马浩向李文森转账20万元。2014年10月20日，马浩向李文森转账50万元。2014年11月18日，马浩向李文森转账5万元。2015年3月20日，马浩向李文森转账20万元。2015年3月27日，马浩向李文森转账20万元。2015年3月31日，马浩向李文森转账12万元。2015年4月3日，马浩向李文森转账8万元。2015年4月24日，马浩向李文森转账1.5万元。2015年5月14日，马浩向李文森转账6.5万元。2015年6月1日，马浩向李文森转账10万元。2015年6月17日，马浩向李文森转账5100元。2015年7月8日，马浩向李文森转账6000元。2015年8月3日，马浩向李文森转账2.6万元。2015年8月18日，马浩向李文森转账2.6万元。2016年2月4日，马浩向李文森转账3万元。民成公司认可上述款项系马浩代表博文迪诺公司支付的占有使用费，民成公司自认其另行收到博文迪诺公司以现金形式支付的15万元占有使用费，已收占有使用费合计1973100元。民成公司提供的票据时间自2014年6月12日至2017年3月6日的收款收据显示：2014年5月至2017年2月博文迪诺幼儿园产生水费72940元、电费582006.4元，合计654946.4元。2015年10月8日至2016年6月15日，2015年10月22日至2016年9月21日期间，马浩向李文森、李静转账合计455997元，民成公司称上述455997元系博文迪诺幼儿园的水电费。2016年12月7日，未央区人民政府发布《关于西航油库改造建设征迁工作的通知》（未政告字[2016]7号），要求包括博文迪诺幼儿园在内的所有被征迁范围内的单位做好征迁动员及组织实施工作。2016年12月21日，陕西中天银房地产评估有限责任公司出具《搬迁评估报告》，对民成大厦的房屋建筑面积、房屋及附着物价值进行了评估。2017年4月29日，民成大厦被拆除。博文迪诺公司称，博文迪诺幼儿园于2016年12月21日起未再营业，租期应当计算至2016年12月21日，因政府已经向民成公司告知拆迁事宜，故其未在博文迪诺幼儿园停业之日与民成公司就租赁房屋进行交接。西安市未央区张家堡街道办事处在（2018）陕7102行初491号行政强制一案中向西安铁路运输法院提交的西安市未央区人民政府向民成公司发出的《西安市未央区人民政府关于对民成公司违法建设限期拆除的通告》载明：“陕西民成公司，经查，你公司位于西安市北三环南辅道东侧的7层建筑物未依法办理土地手续、建设工程规划许可证，属违法建设”。该通告已经被西安铁路运输法院的生效文书予以确认。民成公司至一审辩论终结前未提交涉案房屋的建设工程规划许可证。2018年2月26日，民成公司向博文迪诺公司出具《承诺函》，载明：“鉴于房屋被拆迁之现状，我司无条件放弃向贵司收取租金的权利，无论贵司所欠租金系拆迁发生之前或拆迁发生之后，全部予以减免，不再追究任何违约责任。”2020年2月27日，西安市未央区人民法院作出（2019）陕0112民初17788号民事判决书，撤销该《承诺函》，后陕西省西安市中级人民法院作出（2020）陕01民终5865号民事裁定书，维持一审判决。博文迪诺公司提供的《关于民成公司“民成大厦”及其附着物拆迁补偿分割事宜的协议》载明：“民成公司承诺减免博文迪诺公司所欠总房租中的300万元，另外还欠的200万元不从补偿款中支付、扣除，等以后博文迪诺公司有钱的时候再归还。”民成公司在该协议上加盖公章，博文迪诺公司未在该协议上签名盖章。庭审中，博文迪诺公司提供采购玩具、桌椅、打印件等物品的合同14份、设备清单4份、证人证言1份，证明博文迪诺幼儿园价值4197090元的物品在“民成大厦”被拆迁时由民成公司拉走。民成公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，称拆迁系政府行为，其并未拉走博文迪诺幼儿园的任何物品。博文迪诺公司称，因其与政府就拆迁补偿问题未协商一致，故未将博文迪诺幼儿园的设施搬走，幼儿园的一部分设施被民成公司拉走，剩余部分在拆迁过程中被掩埋。民成公司向本院明确损失的计算方式，以博文迪诺公司欠付的占有使用费为基数按照年利率24%自2015年4月20日起计算至判决给付之日。本院认为，本案的争议焦点为：1、民成公司与博文迪诺公司签订的《北三环民成大厦商铺租赁合同》是否应当确认无效；2、博文迪诺公司是否应当向民成公司支付占有使用费，若应支付，金额应当如何认定；3、博文迪诺公司是否应当赔偿民成公司损失，若应支付，应当按照何种标准计算；4、马浩是否应当与博文迪诺公司就民成公司主张的占有使用费及损失承担连带责任；5、民成公司是否应当向博文迪诺公司支付占有物品等价款4197090元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，西安市未央区人民政府向民成公司发出的《西安市未央区人民政府关于对民成公司违法建设限期拆除的通告》载明：“陕西民成公司，经查，你公司位于西安市北三环南辅道东侧的7层建筑物未依法办理土地手续、建设工程规划许可证，属违法建设”，而民成公司未提交涉案房屋的建设工程规划许可证。故李文森代表的民成公司与马浩代表的博文迪诺公司于2014年4月21日签订的《北三环民成大厦商铺租赁合同》应当确认无效，博文迪诺公司要求确认《北三环民成大厦商铺租赁合同》无效的反诉请求，本院予以支持。民成公司要求博文迪诺公司按照《北三环民成大厦商铺租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占有使用费的期间，因博文迪诺公司在博文迪诺幼儿园停业后未与民成公司办理交接手续，本院结合博文迪诺幼儿园的实际使用情况认定房屋占有使用费的期间，民成公司提交的博文迪诺幼儿园水电费《收款收据》显示，博文迪诺幼儿园自2017年3月开始再未产生水、电费，故本院认定涉案房屋的占有使用费期间自2014年12月4日至2017年2月28日。博文迪诺公司抗辩，民成公司应当按照《承诺函》约定减免租金300万元，因该《承诺函》已被法院的生效文书予以撤销，故本院对博文迪诺公司的该抗辩意见，不予采信。综上，博文迪诺公司应当向民成公司支付涉案房屋的占有使用费5437311元（2014年12月4日至2015年12月3日占有使用费330万元+2015年12月4日至2016年12月3日占有使用费330万元+2016年12月4日至2017年2月28日占有使用费810411元-已付占有使用费1973100元）。损失部分，博文迪诺公司违反合同约定，未按约向民成公司支付占有使用费，给民成公司造成损失，本院结合实际情况，酌情判令博文迪诺公司向民成公司分段支付利息（以2015年4月20日前应付未付占有使用费226900元（110万元-60万元-243100元-3万元）为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2015年4月21日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日起至判决给付之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2015年7月15日前应付未付占有使用费110万元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2015年7月16日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日起至判决给付之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2015年11月15日前应付未付占有使用费330万元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2015年11月16日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日起至判决给付之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2016年11月15日前应付未付占有使用费810411元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2016年11月16日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日起至判决给付之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于马浩是否应当承担连带责任部分，马浩系博文迪诺公司的法定代表人，马浩签署《北三环民成大厦商铺租赁合同》所租赁的涉案房屋用于博文迪诺公司开办博文迪诺幼儿园，故民成公司要求马浩与博文迪诺公司就民成公司主张的占有使用费及损失承担连带责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。占有物品等价款部分，博文迪诺公司提交的证据不足以证明民成公司将其采购的博文迪诺幼儿园物品拉走，故其要求民成公司向其支付占有物品等价款4197090元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陕西民成实业有限责任公司与被告（反诉原告）陕西博文迪诺教育科技有限责任公司于2014年4月21日签订的《北三环民成大厦商铺租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）陕西博文迪诺教育科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陕西民成实业有限责任公司支付占有使用费5437311元及利息（以226900元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2015年4月21日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日起至判决给付之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以110万元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2015年7月16日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日起至判决给付之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以330万元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2015年11月16日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日起至判决给付之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以810411元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2016年11月16日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日起至判决给付之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）陕西民成实业有限责任公司的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陕西博文迪诺教育科技有限责任公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费85710元（陕西民成实业有限责任公司已预交），由陕西民成实业有限责任公司负担35710元，陕西博文迪诺教育科技有限责任公司负担50000元，于本判决生效之日起十日内给付陕西民成实业有限责任公司；反诉案件受理费30027元（陕西博文迪诺教育科技有限责任公司已预交），由陕西博文迪诺教育科技有限责任公司自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长       刘  鑫审  判  员        曹英萍审  判  员        张  彦  二〇二〇年十一月二十五日 法 官 助理        李  雪书 记 员        赵  苗 1