广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初2767号 原告：广西枫凌物业服务有限公司，住所：钦州新澳花园小区**。 统一社会信用代码：91450702664825881E。 法定代表人：方建斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建师，广西信彰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋玲，广西铭德律师事务所律师。 被告：黄甫能，男，1959年8月10日出生，现住钦州市钦州港区。 委托诉讼代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。 原告广西枫凌物业服务有限公司与被告黄甫能物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月6日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告广西枫凌物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈建师、刘秋玲，被告黄甫能的委托诉讼代理人李绍卫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广西枫凌物业服务有限公司向本院提出诉讼请求： 一、判令被告支付原告物业费2435.76元、公共维修基金487.15元、公共照明费252元、生活垃圾费252元，合计3426.91元及利息（利息计算：以3426.91元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起计至被告清偿债务止）； 二、本案的一切诉讼费用由被告承担。 2 事实和理由：2008年10月28日，广西银湾物业管理有限公司钦州分公司（以下简称“银湾物业”）与钦州宏盛置业有限公司（以下简称“宏盛置业”）签订前期物业管理合同，约定由银湾物业为宏盛置业开发的钦州港宏盛嘉园小区提供物业管理服务，物业费0.5元/平米，公共维修基金0.1元/平米，水电公摊费由全体业主分摊，合同期限自2008年10月28日至2011年10月28日。期限届满后，在小区未成立业主委会以及宏盛置业未选聘新的物业服务企业的情况下，宏盛置业与银湾物业约定由银湾物业继续为小区提供物业服务。2016年8月银湾物业将其在宏盛嘉园小区管理期间产生的债权全部转让给原告，并退出小区由原告作为小区新的物业服务企业，宏盛置业同意原告代替银湾物业入驻小区提供服务。 原告全面为小区提供物业服务至今，按照前期物业合同的收费标准收取物业服务费。被告是该小区小区C1-501室业主，房屋面积为135.32㎡。被告享受了物业服务，却无理拒付上述房屋2017年1月至2019年12月的物业费2435.76元、公共维修基金487.15元、公共照明费252元、生活垃圾费252元，合计3426.91元。经原告多次催缴的情况下仍未缴纳。 原告认为，原告已全面履行物业服务义务，被告长期拖欠物业服务费构成严重违约，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告黄甫能辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，应当驳回对被告的所有诉求。理由：第一，诉讼主体，银湾公司把2008年到2016年7月的各被告之间的欠款委托给方建斌个人来催收，合同上面是委托个人，枫凌公司就不能作为本案的原告，一个自然人一个法人单位，所以不能由枫凌公司进行催收；第二，从2011年10月29日到2016年8月15日是由银湾公司对宏盛小区进行物业管理，但是枫凌公司是没有得到开发商和业主委员会 3 的同意对宏盛小区进行物业管理，是没有法律依据和合同依据的；第三，2016年8月16日，银湾公司把宏盛小区的物业管理服务转让给了现在的原告，没有相关的开发商有关的签署文件的批文和业主委员会的同意，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条：物业服务企业，物业服务委托他人签订的委托合同是无效的。本案就是这种情况，本来就是银湾公司做的，不想做了就应当向开发商或业主委员会提出。所以，2016年8月16日以后，进驻宏盛小区进行物业小区活动是违法的，不是合法的就不能得到法院的支持；第四，无论是银湾公司还是枫凌公司对涉案小区管理没有按照相关的合约规定和法律规定履行他们的义务，都没有达到合约的要求。首先，环境卫生，随便可以种菜和其他东西，化粪池、垃圾都没有清理的，楼梯间和走廊和公共场所都堆了很多东西，停车位也没有划分，还有消防的器械才有十几个灭火器，灭火器是2005年的，现在都15年了都没有变，消防灭火器是有期限的，绿化带全部都没有了，常年没有人进行打理，路灯都没有亮过，都坏了，进出口大门也是坏的，保安就两个，一个老人家，照片保安亭都没有保安的，造成常年失窃，派出所也向我们业主提供了情况，2011年到2020年，报案的失窃是52起，大案都是报案的，小案都没有报，原告和银湾公司事实上没有行使到物业服务管理职责，满意率达到百分之九十才行，现在百分之十的满意度都没有达到，不应当向业主收物业管理费和各项费用，没有事实理由和法律依据，应当驳回原告的所有诉求。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年10月28日，广西银湾物业管理有限公司钦州分公司与钦州宏盛置业有限公司签订前期物业管理合同，约定由银湾物业为宏盛置业开发的钦州港宏盛嘉园小区提供物业管理服务，物业费0.5元/平米，公共维修基金0.1元/平米，水电公摊费由全体业主分摊，合同期限自2008年10月28日至2011年10月28日。合 4 同期限届满后，在小区未成立业主委员会以及宏盛置业未选聘新的物业服务企业，银湾物业继续为小区提供物业服务。2016年8月1日，银湾物业委托方建斌个人收取宏盛嘉园的业主欠费，2016年8月16日，银湾物业与原告在没有得到开发商和业主委员会（宏盛嘉园一直没有成立业主委员会）的同意下签订了一份《关于钦州宏泽苑、宏华罄园、宏盛嘉园项目移交协议》，将银湾物业对宏盛嘉园小区的物业管理移交给原告管理，并将银湾物业管理期间产生的管理费等费用委托原告催收，并退出小区由原告作为小区新的物业服务企业。原告为小区管理物业至今，按照前期物业合同的收费标准继续收取物业服务费。被告是该小区C1-501室业主，房屋面积为135.32㎡。被告一直拒付2017年1月至2019年12月的物业费、公共维修基金、公共照明费、生活垃圾费等费用，经原告多次催缴的情况下仍未缴纳。2020年10月6日，原告向本院起诉，要求被告支付拖欠的2017年1月至2019年12月的物业费、公共维修基金、公共照明费、生活垃圾费等费用。 另经查明，原告对宏盛嘉园小区管理存在很多瑕疵，无论环境卫生、公共场所和保安工作都做得不到位，小区业主的满意度较低。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：第一款：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。本案中，2008年10月28日，广西银湾物业管理有限公司钦州分公司与钦州宏盛置业有限公司签订前期物业管理合同，约定由银湾物业为宏盛置业开发的钦州港宏盛嘉园小区提供物业管理服务，物业费0.5元/平米，公共维修基金0.1元/平米，水电公摊费由全体业主分摊，合同期限自2008年10月28日至2011年10月28日。合同期限届满后，在小区未成立业主委员 5 会以及宏盛置业未选聘新的物业服务企业，银湾物业继续为小区提供物业服务。2016年8月16日，银湾物业与原告在没有得到开发商和业主委员会的同意下签订了一份《关于钦州宏泽苑、宏华罄园、宏盛嘉园项目移交协议》，将银湾物业对宏盛嘉园小区的物业管理移交给原告管理，并将银湾物业管理期间产生的管理费等费用委托原告催收，并退出小区由原告作为小区新的物业服务企业，原告为小区管理物业至今，按照前期物业合同的收费标准继续收取物业服务费。依据以上规定，银湾物业与原告签订《关于钦州宏泽苑、宏华罄园、宏盛嘉园项目移交协议》是无效的。但鉴于原告为小区管理物业至今，按照前期物业合同的收费标准继续收取物业服务费，业主应当支付原告的物业管理，但由于原告对宏盛嘉园小区管理存在很多瑕疵，无论环境卫生、公共场所和保安工作都做得不到位，小区业主的满意度较低，因此，物业费应当支持70%为宜。 原告请求的公共维修基金487.15元、公共照明费252元、生活垃圾费252元，有事实和法律依据，本院应当予以支持；原告要求按中国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起计至被告清偿债务止计算利息：符合法律规定，本院也予以支持。 依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，被告主张原告物业管理服务不到位，依据上述规定，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但业主以此拒缴物业管理费的请求，本院依法不予采纳。 综上所述，被告支付给原告2017年1月至2019年12月的物业 6 费2435.76元的70%为1705元、公共维修基金487.15元、公共照明费252元、生活垃圾费252元，合计2696.15元及利息（利息计算：以2696.15元为基数，按中国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起计至被告清偿债务止），依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 被告黄甫能支付给原告广西枫凌物业服务有限公司2017年1月至2019年12月的物业费2435.76元的70%为1705元、公共维修基金487.15元、公共照明费252元、生活垃圾费252元，合计2696.15元及利息（利息计算：以2696.15元为基数，按中国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起计至被告清偿债务止）； 本案适用简易程序（小额诉讼）审理，案件受理费25元（原告已预付），由被告黄甫能负担。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  杨辞冬 7 二〇二〇年十一月二日 书记员  刘年丰