贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8472号上诉人（原审被告）：许悦,女，1987年1月1日出生，汉族，住贵州贵阳市南明区市政路******附**。委托诉讼代理人：何美，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婕，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人：（原审原告）：刘晓露，汉族，女，1987年10月8日出生，住，住贵州省遵义县南北镇白锦社区五小区/div>委托诉讼代理人：林永燕，贵州商筑律师事务所律师。上诉人许悦与被上诉人刘晓露房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7966号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员李云鹤独任审理，本案现已审理终结。上诉人许悦向本院上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人谢青峰的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人谢青峰负担。事实与理由：一、被上诉人明知房屋非系房屋所有权人，二、被上诉人在租赁合同履行中并未以房屋存在不能转租的理由要求中止合同履行，也未将中止行为告知上诉人。被上诉人不享有不安提高效率权。三、一审判决重叠适用赔偿损失和违约金是错误的。刘晓露答辩称，本案中一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持：一、本案中被上诉人符合行使不安抗辩权的规定。一方面，上诉人在与被上诉人签订《房屋租赁合同》时，在合同第一条房屋状况时，明确上诉人将其所有的位于观山湖区贵州国际金融中心**商务区******的的房屋出租给上诉人，从该表述可以看出，上诉人在将房屋出租时，并未告诉被上诉人房屋的实际权属情况。一审法院已经查明本案的房屋并非上诉人所有，而是系第三人刘娅、张玉德等人所有，且将房屋出租给第三人许亚梅及贵州悦尚装饰设计有限公司，并明确不能转租。上诉人并非所有权人，也非承租人，其无权转租房屋，没有出租权利。二、租赁合同已经明确，房屋承租的目的系用于办公，但上诉人一直未配合被上诉人办理工商登记的手续，双方约定的第一次租金支付时间为2019年5月5日，但直到2019年5月6日上诉人均未能协调房东进行签字。由此，一方面上诉人无权出租房屋，另一方面，因为其无权出租导致其无法协调产权人配合办理手续，被上诉人有理由相信在2019年5月5日支付房租可能造成更大的损失。三、退一步说，无论本案被上诉人是否构成不安抗辩，上诉人均存在根本违约的行为。2019年5月10日，上诉人在未未通知解除合同的情况下，私自撬锁进入房屋，导致双方的合同根本无法履行。双方的合同合法有效，在有效期间内上诉人作为房东无权进入房屋，但其趁被上诉人不在时更换了门锁，强行占有了房屋，其行为导致双方的合同根本无法履行。四、由于上诉人的根本违约导致了合同的无法履行，且其还侵占了被上诉人在屋内的相应装修，导致被上诉人的前期投入（包括履约金及定金8万元）及装修投入付之一炬，遭受了严重的经济损失，其应当予以赔偿。一审法院判决正确，应当予以维持。刘晓露向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原告与被告签订《房屋租赁合同》；2、判令被告在判决书生效之日起5日内返还原告支付给被告的定金及保证金共8万元，并加倍返还原告支付给被告的定金及保证金8万元；3、判令被告在判决生效之日起5日内赔偿因违约给原告造成的各项损失52481元（详见原告损失计算清单）；4、判令被告在判决生效之日起5日内支付35840元的违约金给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。许悦向一审法院提出反诉请求：1、请求人民法院依法确认反诉原、被告双方于2019年4月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月10日解除；2、依法判决反诉被告赔偿因其违约给反诉原告造成的损失97135元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2019年4月4日，许悦（甲方）与刘晓露（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方坐落于观山湖区林城路与长岭路西北角的贵阳国际金融中心一期商务区12号楼8层4、5、6、7、8、9号房屋用于办公，建筑面积512平方米。租赁期限12个月，自2019年4月9日起至2020年5月8日止，每月租金为35840元，每6个月为一期支付，第一期租金为215040元，乙方应在合同签订之日起30日内付清，首期租金对应期为2019年4月8日至2019年11月7日；第二期租金应于2019年10月22日前支付给甲方。合同第八条其他事项约定，乙方签订合同时支付一万元作为定金,2019年4月9日前支付七万元整作为保证金，余下房屋租金共170880元需在2019年5月5日前付清，如乙方违约任何一条，甲方有权解除合同，所交定金、租金不予退还。合同签订后，刘晓露向许悦支付了1万元定金及7万元保证金。遂进场装修，共支付了装修费用43281元。后刘晓露称因在办理工商登记注册过程中，因许悦无法提供租赁房产所有人或购买人签字同意出租的相关文件，导致原告工商注册迟迟未能办妥，租赁合同无法继续履行，其了解到许悦并非案涉房屋的所有权人，案涉房屋系案外人张玉德等人所有，案外人张玉德等人将案涉房产出租给案外人许亚梅，并且房屋所有人与许亚梅之间的租赁合同明确约定不得转租，被告许悦并无任何权利出租案涉房屋。双方因此发生争议，提出诉请如前。另，案涉房屋系许亚梅向原出租人承租，被告许悦称许亚梅系其亲妹妹。许亚梅与原出租人签订的《写字楼租赁合同》中，约定了未经甲方书面同意，乙方不得转让、分租、转租、转借、抵押该写字楼。上述事实，有原、被告的当庭陈述、证人证言、《房屋租赁合同》、《写字楼租赁合同》、支付凭证、微信聊天记录、银行流水明细等在卷佐证，亦经庭审举证、质证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：一、哪一方为违约方？应否解除《房屋租赁合同》？二、违约责任如何承担？关于争议焦点一，哪一方为违约方的问题。原告刘晓露主张被告许悦非案涉房屋的所有权人，不能向其提供租赁房产的相关文件，导致其工商注册迟迟未能办妥，认为系被告违约。被告许悦主张双方签订的《房屋租赁合同》并未约定该义务，被告已将案涉房屋交付原告，原告却未按时支付租金，应当为原告违约。经查，案涉房屋并非被告所有，系许亚梅向原出租人承租，且在原《写字楼租赁合同》中明确约定了不得转租。原告在办理工商注册登记的过程中发现被告并非案涉房屋的所有权人，原租赁合同明确约定了不得转租，被告亦未提交原出租人同意转租的证明，原告因此行使不安抗辩权，中止向被告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形“的规定，由于被告违反原《写字楼租赁合同》约定将案涉房屋转租，原《写字楼租赁合同》的出租人知晓后，可能向被告提出解除合同收回房屋，原告有确切证据证实被告可能丧失履行债务能力，其可行使不安抗辩权中止履行合同，被告应向原告提供其有履行能力的证明或提供相应担保消除原告的疑虑，但被告却自行收回了案涉房屋，致使案涉合同的合同目的已不能实现，故本案的违约方为被告许悦。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，现因合同目的不能实现，原告诉请解除合同，一审法院予以支持。关于争议焦点二，违约责任如何承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现因被告许悦违约，应当承担违约责任。至于原告诉请的各项损失：1、返还定金及保证金共8万元，并加倍返还原告支付给被告的定金及保证金8万元。由于原告在庭审中明确选择违约金条款，故对其加倍返还定金部分的诉请，一审法院不予支持，被告应当向原告退还定金及保证金8万元。2、违约金35840元，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持。3、其他损失52481元，原告提交了损失清单及相关支付凭证等证据证实其损失，主要为装修损失43281元、其他人工工资（原告聘用的公司员工的工资）6000元及工商注册及税务服务费3200元，一审法院认为其他人工工资及工商注册及税务服务费3200元并非被告违约产生，该部分诉请一审法院不予支持。被告应当赔偿原告的装修损失43281元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条第一款第（四）项、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:一、解除原告刘晓露与被告许悦于2019年4月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告许悦于本判决生效之日起十日内返还原告刘晓露定金10000元、保证金70000元；三、被告许悦于本判决生效之日起十日内支付原告刘晓露违约金35840元；四、被告许悦于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘晓露装修损失43281元；五、驳回反诉原告许悦的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2512元（原告刘晓露已预交），由被告许悦负担；反诉案件受理费1214元，由反诉原告许悦负担。二审中，许悦提供一份租赁合同，证明目的：虽然许悦并非涉案租赁房屋贵阳金融城12栋8号房4、5、6、7、8、9号房屋的所有权人。同产权人签订的租赁合同有“禁止转租”的条文约定，但是许悦仍然可以通过原产权人补充签字，认可转租行为的同时，将涉案房屋进行出租收益。而本案上诉人许悦并非涉案房屋的所有权人，害怕房屋有被产权人收回的风险，行使不安抗辩权，但只要被上诉人，将风险告知许悦，其完全可以通过事后要求房屋产权人同意转租的意思表示作为担保，继续履行合同，然而被上诉人未进行告知，也未给上诉人提供担保履行的机会，擅自中止履行合同支付租金义务，实际违约系被上诉人造成。刘晓露的质证意见为：真实性不认可，证明目的不认可。以上这一份房租租赁合同在签字处承租方经纪方的印章都不太清楚，对于真实性无法核实，其次内容上不能达到上诉方的证明目的，该份合同签订的时间是在2019年10月27日，在本案上诉人强制收回房屋后，该份合同上体现了许亚梅用于出租的房屋实际上系从产权人处转租，并且房屋产权人也在该份合同上签署表示同意完善了房屋的手续，反观本案的合同，出租方并非由房屋前一手承租方签字，而是由上诉人许悦签字，也没有经过产权人的同意，正是如此才造成了被上诉人在2019年5月5日因害怕合同无法履行而扩大损失，才不得已行使不安抗辩权。此外，该房屋合同上载明为精装修，出租给上诉人时房屋二楼为毛坯，可以侧面显示上诉人侵占被上诉人的装修。因以上合同不影响本案合同的效力与双方权利义务，故本院不对此作新的事实认定。本院二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点为：何方当事人违约并承担违约责任。本案中，双方当事人签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律规定，虽然出租人许悦并非租赁房屋的所有权人，亦非租赁房屋的原直接承租人，但合同的效力体现为合同当事人之间有权请求另一方为或不为特定行为的权利，其本身是否是物权人或房屋使用权人，并不影响本案租赁合同的效力，虽然刘晓露辩称许亚梅以及贵州悦尚装饰设计有限公司之间的租赁合同中约定承租人不得转租，也不直接导致本案双方当事人之间签订的租赁合同无效，仅是本案租赁合同不对租赁房屋的所有权人产生效力。故本案租赁合同合法有效，双方当事人均应依约切实履行合同义务。刘晓露辩称其发现许悦没有实际承租权和转租权后，以履行不安抗辩权为由，未再依约于2019年5月5日前交付约定的租金等费用。事实上，许悦已经将租赁房屋交付给刘晓露进行装修，已经履行了交付租赁房屋的义务，且存在通过与原房东协商取得转租权的可能。而刘晓露在了解到许悦未确定拥有转租权后，确实产生了对许悦实际履约能力的合理怀疑。但未依诚信原则，将其了解的事实通知许悦，并通过担保或行为提升实际债务履行能力以确保合同实际履行，而径行中断了合同的履行。故不能视为刘晓露具有确切的证据证实许悦丧失履约能力。在此情形下，刘晓露未依约交付全部保证金，应当认定为构成违约，许悦有权解除全责并向刘晓露主张违约责任。刘晓露还辩称许悦未提供房屋产权人的文件导致其无法办理工商营业照，一方面合同中并未约定上诉人必须向被上诉人提供所有权人的书面文件，且刘晓露亦未举证证实其向许悦明要求提供房屋所有权人的出具相关证明而遭到拒绝的事实，故刘晓露以此为由提出的许悦已经违约的主张不能成立，不予支持。刘晓露还辩称许悦强行将房屋上锁赶走已构成违约，因如上文论及，许悦在多次向刘小露致电未果且交付首期租金的期限届满后刘晓露未依约交付约定的款项的情况下，享有合同解除权，则在刘晓露拒接电话的情形下，许悦于2019年5月10日的锁门行为应当视为通知刘晓露解除合同，合同已于当日被依法解除。因系刘晓露的违约行为导致合同解除，刘晓露无权向许悦主张违约责任，即刘晓露无权向许悦主张返还双倍定金并主张损失赔偿。相反刘晓露应当向许悦承担违约责任。关于承租人的违约责任，双方合同中约定：1.承租人逾期支付租金，每逾期一天，出租人有权加收月租金的1%作为滞纳金（实质为违约金）；2.出租人有终止合同并收回房屋；3.履约保证金不退还；4.签约时承租人交付一万元定金，承租人违约时，所交的定金、租金不退还。首先，其虽然约定刘晓露交付10000元定金，但并未约定出租人违约时双倍返还，故本案合同未成立有效的定金条款，故以上约定均应认定为普通违约责任条款。其次，普通违约责任以损失填补原则为基础，约定违约责任过高的，可以依对方当事人的要求予以调低，现刘晓露主张应由上诉人许悦承担违约责任而已方不应承担违约责任，可以视为对违约责任过高的概括抗辩，从以上违约责任的约定来看，不仅违约责任的种类多，而且违约标准很高，故应当依照许悦的实际损失适当提高来确定刘晓露的违约责任。就本案看来，双方签订合同交付房屋至许悦收回房屋正好为一个月，故许悦的实际损失为一个月租金35840元，违约金可在实际损失范围内上浮30%，故本院确定刘晓露应当向许悦承担违约责任为35840元×1.3=46592元，因许悦已收取了刘晓露80000元各种款项（含10000元定金但因定金条款无效而不能适用定金罚则），故还应返还刘晓露33408元。对刘晓露的其余诉讼请求与许悦的其余反诉请求，均不予支持。综上所述，上诉人陈志芳的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人谢青峰的部分上诉请求成立，应予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7966号民事判决书第三项、第四项、第五项；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7966号民事判决书第一项为：确认刘晓露与许悦于2019年4月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月10日已被解除；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7966号民事判决书第二项为：许悦于本判决生效之日起十日内返还刘晓露33408元；四、驳回刘晓露的基余诉讼请求；五、驳回许悦的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2512元，由许悦负担500元，刘晓露负担2012元。二审案件受理费收取5910元，由许悦负担1210元，刘晓露负担4700元；本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二〇年十一月二十七日书记员  熊 聪