重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初3998号原告：刘浩，男，1981年12月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：温晓峰，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑源源，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：崔琼，女，1985年12月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告刘浩与被告崔琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理，原告刘浩及委托诉讼代理人温晓峰、郑源源到庭参加诉讼，被告崔琼下落不明，经依法公告传唤，期满后到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘浩向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即办理位于重庆市沙坪坝区西桂路××号×幢××-×房屋上的中国农业银行股份有限公司沙坪坝支行的解除抵押手续；2、请求判决被告立即配合原告办理位于重庆市沙坪坝区西桂路××号×幢××-×房屋过户给原告的转移登记手续；3、请求判令被告向原告支付违约金206000元；4、请求判令被告承担实现债权的律师费20000元；5、请求判令被告支付原告的保全费5000元、保全担保费850元以及实现债权的全部费用；6、诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年6月1日与被告崔琼及案外人重庆友家房屋经纪有限公司签订了房屋买卖合同，约定原告购买登记在被告名下的位于重庆市沙坪坝区西桂路××号×幢××-×房屋，产权状况为按揭贷款、清水、空置、无查封，房屋转让价格为103万元，按以下流程付款：1、签订合同之日原告支付50万元作为购房定金，2、2019年8月15日（或以第三人友家公司通知为准）原告向被告支付30万元用于向银行还款解押，3、原告向贷款银行办理妥抵押登记后，由银行向被告发放按揭贷款23万元作为剩余房款，被告应当于2020年1月配合原告办理过户手续，若被告违约应按房价20%支付违约金并承担实现债权的费用。合同签订后，原告依约向被告支付了房款80万元（包括定金50万元及用于银行解押的30万元），被告也将房屋交付给原告占有使用，但被告至今拒不按照合同约定办理房屋的解押手续和过户登记手续，经原告多次催告仍无故拖延，致使原告购房入学的目的不能实现，侵犯了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告崔琼答辩称同意解除抵押，但因经济困难无力还款解押，对于原告的第二项诉讼请求只有在解除银行抵押后才能配合办理过户，不同意原告的第三、四、五项诉讼请求，同意承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：2019年6月1日，原告刘浩作为乙方(买方），与被告崔琼作为甲方（卖方），通过重庆友家房屋经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖（转让）合同》，约定刘浩向崔琼购买坐落于重庆市沙坪坝区西桂路××号×幢××-×房屋一套，建筑面积98.53平方米，房屋现状为清水、空置、无查封，总成交价为1030000元，产权现状为按揭贷款，抵押权人为中国农业银行。付款方式为按揭方式付款，双方约定由乙方于合同签订之日支付甲方50万元作为购房定金，另外30万元于2019年8月15日或以丙方通知为准，甲方向原抵押银行（农业银行）申请还款解押后以银行约定还款时间或之前（以丙方通知为准）由乙方直接转入产权人崔琼的农业银行账户号代甲方还款解押（此款甲方仅用于还款解押，甲方不得用于其他用途），到帐后双方明白该款项等同应付房款的一部分。另甲方须于2019年7月10日前向银行申请办理提前还款。余款23万元须于2019年3月20日或之前于贷款银行办妥抵押登记后以银行放贷时间为准。双方在合同第10条约定，本合同签订后，如甲方行为违反本合同规定内容以及不按照合同规定履行到期义务或者延迟履行到期义务：单方反悔终止、解除合同，不按时提供相关有效证件或不配合办理该物业的过户等相关手续；提供虚假材料导致合同无效或者不能办理相关转移、登记、公证、按揭等手续；不按时交付该物业；以及无权处分或者无完全处分该物业的权利导致合同无效或者不能正常交易、实现合同目的等行为；本合同签订后该物业被司法查封冻结而导致无法按约定时间交易登记的均视为甲方违约。其违约责任：甲方须退还乙方已付所有房款（含定金），并须以额外相等于乙方已付房款之金额作为违约金赔偿乙方（最高违约金为总房价20%）。合同第18条补充约定，甲方配合乙方上述房屋满两年进行过户手续（2020年1月份）。合同第16条约定，本合同在履行过程中发生争议协商解决不成的，向该物业所在地人民法院起诉，因此而产生的律师费、诉讼费以及实现债权的费用概由违约方承担。合同签订后，原告刘浩从2019年6月1日至8月15日共计向被告崔琼转款80万元，被告崔琼亦认可收到该款项。2020年3月10日，原告通过微信催促被告配合办理过户，但被告崔琼未答复。另查明，因被告崔琼未按时归还按揭贷款，被中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行于2020年4月15日提起诉讼，要求崔琼立即偿还贷款本金393954.43元及利息、罚息、复利等，要求对崔琼提供的抵押物—位于重庆市沙坪坝区西桂路××号×幢××-×号房屋享有优先受偿权，诉讼中，崔琼与农业银行达成调解协议，本院据此制作(2020)渝0106民初4502号，该调解书确认：一、被告崔琼偿付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行贷款本金393954.43元及截至2020年2月16日的利息3536.58元、罚息12.11元、复利39.32元，合计397542.44元;并自2020年2月17日起至贷款本息结清之日止，以未偿还的贷款本金393954.43元为罚息基数，以未偿还的应付利息（包含罚息）3548.69元为复利基数，均按照在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%再上浮50%计算支付罚息和复利。上述款项由被告崔琼于2020年9月17日前支付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行；二、被告崔琼于2020年9月17日前支付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行律师费19995元；三、原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行对登记在被告崔琼名下的位于重庆市沙坪坝区西桂路××号×幢××-×的房产享有抵押权并有权优先受偿。案件受理费7564元，减半缴纳3782元（原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行已预交），由被告崔琼负担，此款限于2020年9月17日前迳付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行。该民事调解书生效后，因崔琼逾期未履行，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行已向本院申请强制执行，案号为(2020)渝0106执6706号。原告刘浩因起诉崔琼本案纠纷，与北京大成（重庆）律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，委托该所提供法律服务，并支付了律师费20000元。另原告为采取财产保全措施，委托重庆融真非融资性担保服务有限公司提供担保服务，支出担保费850元。另据向重庆市沙坪坝不动产登记中心查询，在2020年10月15日，案涉房屋上为中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行设定的抵押权仍未注销，且该房屋已被本案原告刘浩申请财产保全查封，系首轮查封。上述事实，有原告刘浩提交的房地产买卖（转让）合同、转账凭证、微信聊天截图等证据证明，上述证据经当事人质证及本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，刘浩与崔琼签订的房屋买卖合同，系原、被告双方协商一致的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，未损害他人利益，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定行使权利、履行义务。依据合同约定，原告在2019年8月15日前向被告支付30万元后，由被告用于解除案涉房屋的抵押，并于2020年1月配合原告办理房屋产权过户，但被告崔琼未依约履行自己的义务，既未解除银行抵押致使贷款银行对其提起诉讼、申请强制执行，也未在约定时间为原告办理产权过户，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。依据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者旅行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告提出的各项诉讼请求，本院评述如下：第一项，原告要求被告配合办理解除案涉房屋上为中国农业银行股份有限公司沙坪坝支行设定的抵押，以及办理房屋过户，被告崔琼同意配合解除抵押，本院认为，因被告崔琼逾期未还款，已被贷款银行起诉并申请强制执行，崔琼依法应履行其与中国农业银行股份有限公司沙坪坝支行之间达成的调解协议，履行清偿贷款等义务，以此为前提来履行其对原告刘浩应负的解除案涉房屋抵押、办理产权过户的义务，故对于原告的该两项诉讼请求予以支持，不过，需要指出的是，如因被告崔琼依然未履行还款义务导致中国农业银行股份有限公司沙坪坝支行行使抵押权，对案涉房屋进行拍卖、变卖，原告刘浩可提起执行异议或寻求其他救济途径。第二项诉讼请求，原告要求被告支付违约金206000元，被告抗辩违约金过高，请求调低。原告陈述，因被告违约导致自己子女无法及时在案涉房屋附近就学、因就学寻找租赁房屋支付房租、另购其他住房产生差价等损失，本院认为，依据合同法司法解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案原告因购买房屋产生的预期利益损失、被告崔琼收到原告支付的房款（其中30万元双方明确约定用于归还银行贷款）后未按约履行还款解押的过错较为明显、案涉房屋因抵押银行行使抵押权可能面临被拍卖、变卖的风险导致原告维权成本增加等因素，本院对于原告主张的违约金酌情认定为10万元。关于原告主张的律师费、保全费、保全担保费，具有事实依据且符合双方合同约定，予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：限被告崔琼于本判决生效之日起五日内办理位于重庆市沙坪坝区西桂路××号×幢××-×房屋上的中国农业银行股份有限公司沙坪坝支行的解除抵押手续；限被告崔琼于本判决生效之日起五日内协助原告刘浩将位于重庆市沙坪坝区西桂路××号×幢××-×房屋产权过户至原告刘浩名下。限被告崔琼于本判决生效之日起五日内支付原告刘浩违约金100000元，律师费20000元，保全担保费850元，合计120850元。驳回原告刘浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14070元，保全费5000元，公告费300元，合计19370元（原告刘浩已预交），由被告崔琼负担，此款限被告崔琼于本判决生效之日起10日内支付原告刘浩。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 长  殷建华审 判 员  张 煜人民陪审员  黄晓年二〇二〇年十一月二十三日法官 助理  张 伟书 记 员  刘 维