云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1694号上诉人（原审原告、反诉被告）：楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司。住所地：云南省楚雄市鹿城镇永安路**。统一社会信用代码：91532301325279134Y。法定代表人：柳积庄，系公司经理。委托诉讼代理人：字连芹，云南楚国律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴志刚，男，1990年11月23日出生，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：郑志军，云南楚恒律师事务所律师。上诉人楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司（以下简称亿丰公司）与上诉人吴志刚房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人亿丰公司特别授权的委托诉讼代理人字连芹，上诉人吴志刚特别授权的委托诉讼代理人郑志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿丰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判由吴志刚于本判决生效之日起十五日内支付亿丰公司租金和物业管理费欠款合计101505.44元，一、二审案件受理费由吴志刚承担。事实和理由：1.一审判决认定“亿丰公司与另案当事人位国伟签订的《商铺管理合同》约定年度物业管理费为12484.44元，位国伟租赁区域为693.58平方米，则其物业管理费收费标准实际为1.5元/月/时”属事实认定错误，实际上亿丰公司与位国伟签订合同约定物业管理费收费的标准为3元/月/m2，每月合计人民币2080.74元，具体的计算表中月商业管理费也是2080.74元，在位国伟案件的一审庭审中，位国伟对亿丰公司主张的物业管理费为3元/月/时，每月合计人民币2080.74元也是认可的，而且亿丰公司在同系列案一起起诉的另外5家商户的《商铺管理合同》中约定的物业管理费均是3元/月/m2，具体计算表中的月商业管理费及年度商业管理费均是按照3元计算的结果，可以推定出亿丰公司与位国伟签订的《商铺管理合同》内的“年度商业管理费为12484.44元”属于书写错误，再说位国伟案与本案属于独立的两个案件，本案只能以案涉的合同作为判决依据。2.一审因案涉商铺所在楼栋有一道楼梯的一楼楼梯口封堵，考量楼梯口被封堵情况对吴志刚按照约定用途使用租赁商铺的影响力，就判决对亿丰公司诉求的合同租金83466元予以酌情扣减至70%，没有法律依据；案涉合同约定吴志刚承租商铺用于经营电动车使用，经营电动车需要的是行车通道，而且吴志刚承租的商铺的楼层有相邻停车场，停车场的行车通道一直畅通，吴志刚在承租商铺时就是因为行车通道的畅通才承租在三楼经营电动车，也只有行车通道的畅通才符合合同约定的用途，况且商铺有多道楼梯可通行，没有约定出租人亿丰公司必须保持哪个楼梯或者几个楼梯畅通，故亿丰公司并没有违反合同明文约定，一审判决认定楼梯口被封堵对吴志刚按照约定用途使用租赁商铺有影响，没有任何实质证据予以支撑。吴志刚答辩称：请求驳回亿丰公司的上诉请求。事实和理由：1.关于物业管理费问题，笔误只是亿丰公司单方的说法，没有事实依据；2.亿丰公司封堵楼梯，导致通往吴志刚承租商铺的直接通道被堵塞，对吴志刚承租使用商铺产生了严重的影响，该影响所导致的后果远比一审判决认定的程度要更为严重，所以吴志刚也已经提起了上诉。吴志刚上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，2.改判其支付亿丰公司租金41733元，驳回亿丰公司要求吴志刚支付物业管理费的诉讼请求；3.改判亿丰公司支付其装饰装修残值损失人民币43377.5元，并退还其履约保证金7000元；4.本案一审本诉和反诉的案件受理费、二审的案件受理费、保全申请费由亿丰公司承担。事实和理由：1.亿丰公司系楚雄市西南义乌商品博览城商铺的出租人，同时系物业管理人，因此基于其上述两重身份，负有保障承租人使用租赁物及为业主提供物业服务及管理的义务。其在承租商铺以后，进行了房屋地面找平、柱子刮白、屋顶喷黑、背景墙刮白、商铺外围贴走边等装饰装修行为，并购置了各类电动摩托车实际开展了经营活动，在其承租使用商铺期间，亿丰公司为便利一楼租户经营超市而将通往吴志刚租赁物的楼梯封堵，导致其商铺通行和进入需要从其他地方绕道，极大阻碍和影响其及客户到店通行的便利，严重影响其经营行为，其有权依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，要求减少租金或者不支付租金；亿丰公司滥用出租人的权利存在明显、重大过错，一审法院在判处时酌情扣减30%租金的行为正是对亿丰公司上述过错行为的肯定，但一审法院仅扣减30%的租金明显与亿丰公司的过错程度不相符，应当扣减50%的租金即人民币41733元。2.虽然其未按照合同约定的时间支付租金构成违约，但亿丰公司封堵楼梯的行为同样构成合同不能履行的重大违约，而在双方订立的租赁合同中并未约定在双方均发生违约行为导致合同被提前解除的情形时如何处理装饰装修物及其损失，其依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处（三）理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”的规定，结合双方当事人各自不同程度的违约行为，有权要求亿丰公司分担50%的装饰装修残值损失及无法经营的损失人民币43377.5元（86755元×50%），分担后亿丰公司还应当支付其装饰装修残值损失人民币43377.5元；3.《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，根据一审查明的案件事实，亿丰公司并未举证证实向其提供过物业服务，事实上作为物业管理人，亿丰公司不仅没有向其提供物业管理服务，还封堵通行楼梯致其经营租赁物受到严重影响，其有权依照上述法律规定不予支付物业服务费并有权要求赔偿损失。亿丰公司答辩称：请求驳回吴志刚的上诉请求。1.楼梯封堵并不是被亿丰公司封堵，而是一楼超市对吴志刚的侵权行为，吴志刚不应因此追究亿丰公司的违约责任；因为吴志刚经营的是电动车，并且是位于三楼的商铺，整栋楼的三楼都有可通行的停车场，也就是说电动车的上下都是通过停车场、行车通道，另外每栋楼都有两个楼梯可通行，一个大的人行楼梯，还有一个小的楼梯，一楼超市封堵的只是比较小的楼梯，吴志刚承租的商铺可以通过其他六道以上的楼梯通往商铺，通行并没有受到任何影响，因此吴志刚承租商铺的经营行为，并没有受到一楼楼梯封堵的影响，吴志刚主张亿丰公司违约导致其商铺不能经营使用没有事实依据。2.双方签订的物业管理合同约定了物业管理费的金额为3元/月/m2，亿丰公司已经提供了物业管理服务，吴志刚按照合同约定应当支付相应的物业管理费。3.双方签订的合同约定合同解除以后，承租人应当对商铺恢复原状，吴志刚认可合同已经解除，相应的装修应当由吴志刚恢复原状，因此所造成的损失应当由吴志刚本人自行承担，与亿丰公司无关。亿丰公司向一审法院起诉请求：1.判令吴志刚支付亿丰公司租金83466元、物业管理费25039.44元、违约金21701元[（83466元+25039.44元）×20%]；2.本案诉讼费、保全费由吴志刚承担。吴志刚向一审法院反诉请求：1.判令亿丰公司退还吴志刚履约保证金7000元；2.判令亿丰公司承担吴志刚支出的租赁商铺装修费86755元；3.判令亿丰公司支付吴志刚无法经营造成的损失10万元；4.本案诉讼费由亿丰公司承担。一审法院认定事实：亿丰公司是楚雄市西南义务商品博览城的整体经营、管理公司。2018年8月3日，甲方亿丰公司与乙方吴志刚签订《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》。《商铺租赁合同》约定：第1.1条甲乙双方同意按照本合同列明的条款及条件，由甲方将其位于云南省楚雄市320国道与元双公路交汇处西南义乌商品博览城内编号为F2栋F2-3001、3002、3003、3005、3006、3007、3008、3009、3025、3026、3027、3028、3029、3030、3031号商铺（共15间）出租给乙方，租赁区域平面图如本合同附件一所示；第1.2条，双方同意租赁区域建筑面积为695.54平方米，租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算；第3.1条，本合同项下的租赁期限为三年，自2018年10月1日始至2021年9月30日止（以甲方书面通知开业日期为起租日期）经营优惠其自2019年3月31日始至2021年9月30日止，经营优惠期间无需交纳租金，但仍需交纳垃圾清运费、物业管理费、水电等有关费用（详见《商铺管理合同》）；第4.1条，租赁区域的租金按本合同第1.2条确定的租用面积计算，租金标准20元/月/㎡，每月租金为13911元，2018年10月1日起至2019年3月31日止的租金为166932元，2019年4月1日起至2021年9月30日止为经营优惠期；第4.2条，乙方首期租金交纳日为合同签订日后13个月内缴清（即2019年11月1日前），需支付6个月租金，所交租金租期为2018年10月1日起至2021年9月30日止；第4.4条，若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金；第5.1条，在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金（此履约保证金亦含形象保证金）7000元，甲方应向乙方开具与履约保证金数额相同的收据；第5.3条，若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除，若该保证金不足扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内补足，乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日千分之三计收违约金，直至乙方补足全款；第6.6条，双方特别确认，乙方进场开始或者准备开始对该租赁区域的装饰装修工程，或乙方已实际接收该租赁区域的，视为该租赁区域符合交接条件；第12.1条，乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或者几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除本合同；第13.2条，若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权要求以拖欠金额按日千分之三计收违约金；第14.1条，本合同期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在合同期满当日或解除、终止通知后的10日内，将该租赁区域恢复原状并清理干净，保证该租赁区域及全部附属设施以完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还给甲方，并须与甲方办理有关的交接手续（经甲方同意可维持现状的除外），乙方逾期未办理及未拆走的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方享有任意处置的权利，甲方要求乙方拆除装修恢复原状，拆除装修费用由乙方全部承担，如乙方未予拆除恢复原状的，甲方有权自行处理；第18.1条，通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式等。《商铺管理合同》约定：第2.1条，本合同的履行期限为三年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止，乙方确认物业管理费自2018年10月1日开始交纳；第3.1条，租赁区域的物业管理费按租用面积计算，首年物业管理费的标准为3元/月/㎡，每月为2086.62元，具体为：自2018年10月1日起至2021年9月30日止每年度商业管理费为25039.44元；第3.2条，本合同项下的物业管理费支付方式为：以12个月为一个交费期，乙方应当在每个交费期开始前提前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本次交纳款项（第一年物业费为一年内缴清），乙方首期物业管理费交纳日为2018年10月1日前，所交纳物业管理费为2018年10月1日至2019年9月30日；第3.3条若乙方拖欠物业管理费及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金；第5.8条，本合同期满或提前终止，乙方应将租赁区域的装修、装潢拆除恢复原状；第12.2条，若乙方拖欠物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权解除合同等。2018年8月11日，亿丰公司开具收据给吴志刚收执，收据载明收到吴志刚交付的“商铺保证金”7000元。2019年11月26日，亿丰公司以挂号信方式向吴志刚邮寄《解除租赁告知函》，该函载明：因吴志刚一直未付合同租金和物业管理费，截至发函时欠亿丰公司租金83466元、物业管理费25039.44元，且未按合同约定日期正常开业造成租赁区域闲置，故函告吴志刚解除双方之间的《商铺租赁合同》《商铺管理合同》，收回租赁区域另行对外招租，以及保留追索被拖欠租金、物业管理费等权利。在一审审理过程中，经亿丰公司申请，一审法院于2020年5月11日作出（2020）云2301民初1311号民事裁定书，冻结吴志刚名下账户内资金10万元，冻结期限为一年。亿丰公司预交保全申请费1020元。同时，一审法院于2020年6月8日现场勘验查明：1.吴志刚实际接收了租赁商铺，并进行了商铺内地面找平、十四根柱子刮白、屋顶喷黑、背景墙刮白以及商铺外围贴走边等装修；2.吴志刚租赁商铺所在的F2栋，有一道楼梯的一楼楼梯口因他人经营超市被封堵情况属实，但该栋还有其他楼梯可用，且楚雄市西南义务商品博览城内数幢楼虽独立成栋但有走道相互连通。另查明，包括本案在内，亿丰公司对同一时间段的6家楚雄市西南义务商品博览城租赁商户提起了6件同类诉讼，均为追索租金欠款、物业管理费欠款等。其中，亿丰公司与另案当事人位国伟签订的《商铺管理合同》约定年度物业管理费为12484.44元，位国伟租赁区域为693.58平方米，则其物业管理费收费标准实际为1.50元/月/㎡。一审法院认为，亿丰公司与吴志刚签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案亿丰公司已经提交租赁商铺所属建设项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收单等材料，故其与吴志刚签订的租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴志刚关于租赁合同因租赁商铺未经竣工验收合格、未通过消防验收、未取得市场开业许可证导致合同无效的抗辩意见，与上述法律规定不符，因属于相关法律、行政法规的管理性强制性规定范畴，并不触发对合同效力的否定性评价，一审法院对其提出的合同效力抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本案查明案涉商铺所在的F2栋有一道楼梯的一楼楼梯口被封堵情况属实，由于亿丰公司未提交证据证明该情况已经吴志刚现状接受等，而与其作为出租人的租赁物保持义务无关，考量前述楼梯口被封堵情况对吴志刚按照约定用途使用租赁商铺的影响力，应对亿丰公司诉求的合同租金83466元予以酌情扣减，据此计算为58426.20元（83466元×70%）。现行规范性文件不再要求物业服务企业资质核定，亿丰公司作为楚雄市西南义乌商品博览城的整体经营、管理公司，其按照合同约定向租赁商户收取物业管理费无不当。但一审法院受理的同类系列案件显示，亿丰公司对同一时间段、同一物业管理区域内的其他租赁商户收取的物业管理费明显低于本案《商铺管理合同》中约定的收费标准，根据公平和诚实信用原则，对于亿丰公司诉求的物业管理费25039.44元，应当按照一审法院查明的其在同类系列案件中最低收费标准1.50元/月/㎡予以相应调整，计算得12519.72元。吴志刚以租赁商铺不具备使用条件、因楼梯口被封堵致使其订立合同的目的不能实现以及卫生、环境无人打扫、管理等为由拒绝支付租金和物业管理费的抗辩意见，没有证据证明，与一审法院现场勘验情况不符，不予采纳。如上所述，由于吴志刚需支付亿丰公司合同租金58426.20元、物业管理费12519.72元，合计70945.92元。本案查明吴志刚除向亿丰公司支付《商铺租赁合同》约定的履约保证金7000元外，未再支付其他费用。亿丰公司主张以吴志刚支付的履约保证金7000元折抵其租金和物业管理费欠款，符合合同约定，相应扣减后吴志刚还需支付亿丰公司租金和物业管理费欠款合计63945.92元。亿丰公司基于吴志刚拖欠租金和物业管理费违约行为，于2019年11月26日以挂号信方式向吴志刚邮寄《解除租赁告知函》通知解除合同，符合《商铺租赁合同》第12.1条和《商铺管理合同》第12.2条约定的单方解除合同条件，但考虑本案当事人双方发生争议的原因，吴志刚拒不支付款项虽然构成违约，亿丰公司违反出租人义务亦属实，对于亿丰公司诉求的逾期付款违约金，酌情不再计算支持。吴志刚反诉请求亿丰公司退还的履约保证金7000元，已经折抵租金；其要求赔偿的租赁商铺装修费，在本案《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》合法有效且明确约定合同期限届满或提前解除后承租人需将该租赁区域恢复原状的情况下，不能认定属于亿丰公司的合同责任；其主张的经营损失10万元，亦无事实依据；据此，对于吴志刚的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、吴志刚于判决生效之日起十五日内支付亿丰公司租金和物业管理费欠款合计63945.92元；二、驳回亿丰公司的其他诉讼请求；三、驳回吴志刚的反诉请求。本诉案件受理费2904元，由亿丰公司负担1478元，由吴志刚负担1426元。本诉诉讼保全申请费1020元，由吴志刚负担。反诉案件受理费2087.50元，由吴志刚负担。二审中，上诉人亿丰公司对一审认定“另案当事人位国伟签订的《商铺管理合同》约定年度物业管理费为12484.44元，位国伟租赁区域为693.58平方米，则其物业管理费收费标准实际为1.50元/月/m2”的事实有异议，认为实际上亿丰公司与位国伟签订合同约定物业管理费的标准为3元/月/m2，具体的计算表中月商业管理费也是2080.74元，在位国伟案件的一案庭审中，位国伟对亿丰公司主张的物业管理费为3元/月/m2，每月合计2080.74元也是认可的，而且亿丰公司在同系列案一起起诉的另外5家商户的《商铺管理合同》中约定的物业管理费均是3元/月/m2，具体计算表中的月商业管理费及年度商业管理费均是按照3元计算的结果，可以推定出亿丰公司与位国伟签订的《商铺管理合同》内的“年度商业管理费为12484.44元”属于书写错误。上诉人吴志刚对一审认定的事实无异议，但认为遗漏认定合同约定“自2018年10月1日始至2021年9月30日止（以甲方书面通知开业日期为起租日期）经营优惠其自2019年3月31日始至2021年9月30日止”，而至今吴志刚仍然没有接到亿丰公司的开业通知，即到目前为止承租期限仍然没有开始计算。对一审认定的双方当事人无异议的其他案件事实本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认为，位国伟并未认可物业管理费为3元/月/m2，且位国伟与亿丰公司签订的合同中确实写明“年度物业管理费为12484.44元”，故亿丰公司对一审认定事实提出的异议不能成立。虽然双方签订的租赁合同中确实约定“自2018年10月1日始至2021年9月30日止（以甲方书面通知开业日期为起租日期）经营优惠其自2019年3月31日始至2021年9月30日止”，但实际上吴志刚已经对案涉商铺进行装修并经营使用，故吴志刚认为承租期限至今没有开始计算的主张不能成立。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：1.吴志刚应向亿丰公司支付的租金是多少？2.吴志刚是否应该向亿丰公司支付物业管理费？如应该支付，金额是多少？3.亿丰公司是否应向吴志刚支付装饰装修残值损失43377.5元及退还履约保证金7000元？一、关于吴志刚应该向亿丰公司支付的租金是多少的问题。本院认为，虽然案涉商铺所在的F2栋有一道楼梯的一楼楼梯口被封堵的情况属实，但该栋楼还有其他两道楼梯可以使用，楚雄市西南义乌商品博览城内数幢楼虽然独立成栋但有走道相互连通，并且有车道通向案涉商铺所在的三楼，故一道楼梯被封堵确实对吴志刚使用商铺造成一定影响，但并非完全不能达到合同目的即亿丰公司并非根本性违约，由于亿丰公司未提交证据证明吴志刚已同意或接受现状，故一审综合楼梯口被封堵情况对吴志刚按照约定用途使用租赁商铺所受到的影响，将租金扣减30%即由吴志刚向亿丰公司支付租金58426.20元并无不当。二、关于吴志刚是否应该向亿丰公司支付物业管理费问题。本院认为，亿丰公司与吴志刚签订的《商铺管理合同》系双方自愿签订，吴志刚在签订合同后已使用了商铺，其抗辩亿丰公司未提供物业管理服务与一审法院现场勘验的情况不符，故吴志刚接受了亿丰公司提供的保洁、安保等服务，应根据合同约定向亿丰公司交纳物业管理费。一审法院根据亿丰公司对同一时间段、同一物业管理区域内的其他租赁商户收取的物业管理费明显低于本案《商铺管理合同》中约定的收费标准，将亿丰公司诉求的物业管理费收费标准调整为1.50元/月/㎡即12519.72元并无不当。三、关于亿丰公司是否应向吴志刚支付装饰装修残值损失43377.5元及退还履约保证金7000元的问题。本院认为，亿丰公司与吴志刚签订的《商铺租赁合同》《商铺管理合同》中均约定合同解除后吴志刚应将商铺恢复原状，说明吴志刚在签订合同时就清楚并同意合同终止时其装修费用由其自行承担，故对吴志刚要求亿丰公司赔偿装饰装修费用的诉讼请求本院不予支持。关于履约保证金，一审法院在判处租金时已进行扣除，不应重复返还。综上所述，亿丰公司、吴志刚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2528元，由楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司预交的739元由楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司负担，由吴志刚预交的1789元由吴志刚负担。本判决为终审判决。审判长  何永丽审判员  马春梅审判员  李 梅二〇二〇年十一月二十七日书记员  王贻佳