湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初8776号原告李新泉，男，1962年10月9日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告李宇，男，1985年3月7日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。两原告委托代理人刘建勋，北京市京师（长沙）律师事务所律师。两原告委托代理人曹杰，湖南言顺律师事务所律师。被告周向阳，男，1969年4月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托代理人黄园，湖南道宽律师事务所律师。委托代理人林莎，湖南金州律师事务所律师。被告长沙慈济医院有限公司，住所地：湖南省长沙高新开发区枫林三路**综合楼**。法定代表人周向阳。委托代理人黄园，湖南道宽律师事务所律师。委托代理人林莎，湖南金州律师事务所律师。原告李新泉、李宇诉被告周向阳、长沙慈济医院有限公司（以下简称“慈济医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年9月14日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告李新泉、李宇的共同委托代理人刘建勋、曹杰，被告慈济医院、周向阳的共同委托代理人黄园、林莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新泉、李宇向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2014年4月16日签订的《新宇综合楼房屋租赁合同》并判令被告将租赁房屋腾空并交付给原告；2.判令被告向原告支付自2017年1月1日起至被告腾房之日止的房屋租金，暂计算至2020年9月30日为人民币196.085万元，后续租金（房屋占用费）继续按照合同约定的租金标准计算。3.判令被告以拖欠本金为基数，按照月利率2%的标准向原告支付从欠款之日起至全部款项付清之日止的逾期付款违约金，暂计算至2020年3月31日为人民币30.03万元，后续违约金继续按照上述标准计算。4.判令被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年4月16日，原、被告签订《新宇综合楼房屋租赁合同》，约定被告承租甲方所有的位于长沙市岳麓区××路××号新宇综合楼用于开办长沙慈济医院或进行其他合法用途。租赁期限为10年，首年租金为210万元，以后租金进行递增。双方还对其他权利义务进行了约定。2014年9月29日，原、被告签署了《“新宇综合楼”移交责任书》，原告将房屋交付给被告使用。2014年10月31日，原、被告签署《补充协议》约定房屋交付日期为2014年10月31日。上述协议签订后，被告仅支付了房屋押金20万元及部分租金，截至目前，被告拖欠原告巨额租金，经原告多次催讨仍未支付，严重损害了原告的合法权益。综上，为维护自身合法权益，原告特起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告周向阳辩称，本人不是本案的适格被告，本人仅系被告慈济医院的法定代表人，并非涉案租赁房屋的实际使用人，后续的《补充协议》、《移交责任书》、《移交清单》均系交付给被告慈济医院，相应的法律责任应当由被告慈济医院承担，与本人无关。被告慈济医院辩称：一、原告交付的房屋因规划、消防均未通过验收，导致被告延期开办医院，产生的损失应当由原告承担。涉案房屋交付给被告后，根据长沙市城乡规划局高新分局的答复意见，涉案租赁房屋未能通过规划验收手续，导致被告慈济医院无法办理开办医院所需要的其他手续。根据长沙高新区公安消防大队建设工程消防验收意见书，因涉案租赁房屋规划不符合要求，导致被告第二次消防验收无法办理。上述原因直接导致被告无法正常使用涉案房屋，致使被告的合同目的不能实现。直至2016年3月24日，涉案房屋的全部规划事宜才办结，被告方能正常使用涉案房屋。因此，在房屋验收未能通过期间产生的租金应当由原告自行承担。本案原、被告双方之前就房屋租赁事宜产生纠纷已经起诉至法院，后经法院调解结案，但是在该案调解过程中并未将该部分损失327.68万元进行扣除，故应当将上述费用在本案中进行扣除。二、原告交付给被告的房屋存在质量问题导致被告无法正常使用涉案房屋，应当将房屋无法使用期间的租金进行扣除，且被告产生的损失及维修费用应当由原告承担。三、2020年因新冠肺炎疫情爆发导致被告无法正常使用涉案房屋，给被告造成了重大损失，根据公平原则，请求法院对疫情期间的租金予以减免2个月22万元。经审理查明，涉案位于长沙市高新区××路××号××号××新宇综合楼（地（地上**、地下**原告李新泉、李宇共同共有，规划用途分别为办公和车库。被告周向阳系被告慈济医院的法定代表人。2014年4月16日，李新泉、李宇（甲方，出租方）与被告慈济医院、周向阳（乙方，承租方）签订《新宇综合楼房屋租赁合同》，合同主要内容为：一、甲方将坐落于长沙市岳麓区××路××号（原512号）新宇综合楼，框架，七加一层，建筑面积约为4761.47平方米（含地下室）房屋登记用途为商业，出租给乙方使用。乙方已实地看房及充分了解目前房屋的性质和现状，愿意承租该物业。二、租赁用途为开办长沙慈济医院或进行其他合法用途。租赁期限暂为2014年8月31日至2024年8月30日，最终房屋起始时间以房屋交付之日为准。房屋交付承租方使用时间为政府主管部门规定的五个责任主体单位联合验收合格时，双方办理交接手续，交付之日起2个半月为免租期，用于承租方装修。三、第一年租金为每月175000元，年租金为2100000元（租金只开收据，不开发票，不含税费，如需开具发票，则乙方须补足税款），下年度租金按上年度租金4%递增。具体如下：2014年年租金为210万元，2015年年租金为218.4万元，2016年年租金为227.1万元，2017年年租金为236.2万元，2018年年租金为245.7万元，2019年年租金为255.5万元，2020年年租金为265.7万元，2021年年租金为276.4万元，2022年年租金为287.4万元，2023年年租金为298.9万元。租金支付方式：前二年按4个月支付一次，之后租金按半年（六个月）支付一次，第一次租金支付时间为交房之日，以后租金按照先付后用的原则，每次提前30天支付。四、签订合同之时乙方需要向甲方预付定金350000元，签订合同盖章生效后可作租金。房屋正式交付时，乙方向甲方提供价值350000元的银行定期存单作为押金，存单户名为李新泉，密码由甲方设定，进行双控，押金产生的利息归乙方所有。押金分两年交，第一年200000元交房之时存，第二年150000元于第二年同期之日前存。如乙方违约或单方面提前解除合同的，甲方有权不退租金并扣除押金，乙方赔偿甲方的全部经济损失并承担违约金，违约金为未履行部分租金按日5‰计算。乙方若于租赁期内违反本合同之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方需按接到甲方付款通知书十天内补足。五、双方的权利与义务：1.甲方保证对该物业享有合法产权，不存在与第三人的权利纠纷或抵押给他人。租赁期内，乙方应当按照约定用途使用涉案物业。租赁期内，任何一方单方面提出解除合同，必须提前3个月以书面方式通知另一方。乙方应当按照合同约定按时交租，否则，每逾期一日，按欠款金额的5‰计算交纳逾期天数的违约金。如乙方超过15日仍未缴清拖欠的租金，甲方有权解除租赁合同，乙方按照当年度租金总额的50%向甲方支付违约金，同时乙方还需赔偿因此给甲方造成的损失。乙方有权对出租房屋进行必要的装修、加固或增设设备、设施以适合营业需要，在不影响房屋质量安全和行业要求的情况下，经甲方同意后方可进行，费用由乙方承担，相关审批手续由乙方负责并承担费用。解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设备设施及其附件全部归甲方所有（可移动设施除外）。甲方考虑乙方营业需求同意以甲方名义申请开通燃气、网络通信等附属项目，相关事宜由乙方代办，开户费、材料费等相关费用由乙方承担，产权归甲方，甲方应配合提供相关资料。六、甲方交房标准为按图施工的毛坯房，甲方负责办理一次消防验收，乙方因经营需要进行装修等增加施工和设备、设施的需按行业标准实施，并符合政府主管部门审验要求，费用自行承担。因乙方开办的长沙慈济医院尚未办理营业执照，待营业执照办好后，合同乙方变更为长沙慈济医院与周向阳，并由长沙慈济医院加盖公章。上述合同签订后，被告向原告支付了房屋押金及部分租金，后未再履行租金支付义务。2014年9月12日，长沙高新技术产业开发区公安消防大队向两原告出具的高公消竣备查字［2014］0013号《建设工程竣工验收消防备案检查结果告知书》载明：“李新泉、李宇：我队对你单位备案的新宇综合楼土建工程［受理凭证号：高公消竣备凭字［2014］第0039号］；工程地址位于长沙市高新区××路××号；新宇综合楼占地面积544.28平方米，建筑面积：地：地上38227平方米，地，地下9390平方米，建筑高度：24米，建筑层数：地：地上**，地下**，使用性质：综合楼案号：430000ＷＹＳ140006448进行了竣工验收消防检查，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见如下：一、该工程竣工验收消防检查合格。二、投入使用后应落实各项消防安全措施及制度，对消防设施定期维修保养，确保完好有效。三、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法向我队申请建设工程消防设计审核或备案。四、内部设置的公众聚集场所投入使用、营业前应依法向我大队申请消防安全检查。”2014年10月23日，原、被告签订了《“新宇综合楼”移交责任书》,载明：“由李新泉、李宇投资兴建的新宇综合楼结构类型：框架，层次：7+1层，建筑面积4761.47㎡，该房屋已按与长沙慈济医院合同约定双方同意移交，并通过行政主管部门认定，五方责任主体验收合格，交给长沙慈济医院使用。1.接收方应按政府行政主管部门对医院政策办理有关手续才能使用。2.按国土红线内的所有各种建筑物应保管好使用。3.对已按施工图纸施工完成的（1）土建工程（2）土建主体工程（3）建筑装饰工程（4）建筑给水排水工程（5）建筑电器设备工程（6）屋面工程（7）建筑节能环保工程（门窗工程）（8）消防水电设备工程（9）接地防雷工程（10）消防、通风设备安装工程（11）电梯设备安装运行工程。以上都经我方接收方验收合格，今后在使用过程中，如造成损坏、遗失、年检、维修保养、专业人员培训挂证上岗的全部由我医院负责安排处理，医院应落实安全责任制，时时注意安全，由安全隐患造成人员伤亡事故全部由接收方医院负责。”同日，原告李新泉委托案外人王娟（乙方）与被告慈济医院（甲方）签订《长沙新宇综合楼消防设施移交清单》一份，载明：“李新泉委托乙方对长沙新宇综合楼消防设施进行建设及消防验收等相关工作。目前，委托工程已全部完工并取得高新区消防大队《建设工程竣工验收消防备案检查结果告知书》（高公消竣备查字[2014]0013号）……本移交消防设施经消防部门验收合格，如因甲方后期扩建、改建导致设备损坏，乙方不负责甲方消防设施后期维护以及任何责任。”2014年10月31日，原告李新泉、李宇（甲方）与被告慈济医院（乙方）签订《补充协议》约定：“甲乙双方经友好协商，就《新宇综合楼房屋租赁合同》中几个问题进一步说明达成协议：一、房屋交房日期问题：定于2014年10月31日。二、房屋转租的问题：房屋整栋不能转租，乙方因经营需要经甲方同意，可在合同有效期内进行局部转租，转租期限不得超过本合同有效期，若超过则视为无效，损失和连带责任由乙方承担。三、房屋押金问题：乙方在不违反《新宇综合楼房屋租赁合同》中第四条中第6.7点和第五条中第5点，甲方不扣除押金。四、房屋质量保修问题：质保期为1年，质保期内房屋质量问题由甲方通知施工单位进行维修。”上述协议签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用。被告将涉案房屋装修完成后，长沙高新技术产业开发区公安消防大队就被告的装修工程于2015年12月17日向被告出具高公消验字［2015］第0029号《建设工程消防验收意见书》，载明：“长沙慈济医院有限公司：我队对你单位长沙慈济医院有限公司装修工程（受理凭证号：高公消验字［2015］第**，工程地址位于长沙市××路××号；装修面积3822.17平方米，装修所在部位：新宇综合楼，装修层数：第1-7层，使用性质为：医院；所在建筑物新宇综合楼占地面积：544.28㎡，建筑面积：地：地上38227㎡，地，地下9390㎡，建筑高度：地：地上24米，建筑层数：地上**，地下**，使用性质为：综合楼行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》（高公消审［2015］第0037号），经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收不合格。二、存在以下问题：1.竣工图与现场不一致，资料审查不合格；2.我队接到群众举报投诉，新宇综合楼审批用地性质为商业金融用地，不得作为医疗用房使用，且能如实提供我区城乡规划分局下发的有效法律文件，且该建筑改变性质后未经原城乡规划部门依法审批，建筑类别审查不合格；3.地下车库擅自改变原使用性质作Ｘ光室、操控室、办公室、库房、等候区，不符合建筑性质使用要求；4.防火门未张贴铭牌标识和消防产品身份信息标志，根据《消防产品现场检查判定规则》（ＧＡ-588-2012）第五条之规定，现场判定为不合格消防产品。5.第7层室内消防栓水枪的充实水柱小于7米，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2006）第8.4.3.7条之规定；6.除二层疏散楼梯间的门之外，楼梯间的内墙上不应开设其他门窗洞口，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2006）第7.4.2.3条之规定；7.地下车库末端试水装置最不利点处喷头的工作压力低于0.05ＭＰａ，不符合《自动喷水灭火系统设计规范》（ＧＢ50084-2001）第5.0.1条之规定；三、以上问题，你单位应进行整改，整改完毕后重新申请消防验收。四、该工程未经消防验收合格不得投入使用；五、如不服本意见，可以在收到本意见书之日起六十日内向长沙市公安局高新区分局或长沙市人民政府申请行政复议，或者在三个月内依法向岳麓区人民法院提起行政诉讼。”2015年12月24日，被告慈济医院以原告长期未能办理综合验收为由向原告李新泉、李宇致《函》：“致李新泉、李宇先生：就长沙慈济医院有限公司（以下简称“我司”）租赁贵方位于长沙市岳麓区××路××楼房屋一事，因贵方原因致使我司至今未能正常营业，现就相关事宜向贵司致函如下：一、我司与贵方签订《房屋租赁合同》后便按照约定向贵方履行了租金支付义务。但因贵方长久未能办理综合验收，致使我司迟迟未能办理开业所需的相关手续。贵方在不具备对外出租条件下出租物业而产生的租金损失应由其自行承担。二、我司一直向贵方表明我司租赁新宇综合楼的目的是用于开办长沙慈济医院。但因贵方出租的房屋目前仍未能获得规划部门的批准，导致我司至今未能正常开业，直接引发我司在已经投入了大批人力、物力的情况下却难以收回，给我司造成了巨大的经济损失。因此，应由你方承担我司在开业前所造成的一切经济损失。三、改造工程是你方与实际施工方之间的纠纷，与我司无关。你方有义务向我方交付能实现合同目的的标的房屋。综上，是你方原因导致我司至今未能正常开业。鉴于我司于贵方之前的合作关系，请贵方在收到本函后五个工作日内来我司协商处理房屋租赁的相关事宜。”此后，双方就上述事项进行协商，未果。涉案租赁合同履行工程中，因被告未依约支付租金，原告遂于2016年3月15日起诉至本院[案号：（2016）湘0104民初1644号]，要求被告向其支付租金及违约金。2018年1月8日，该案经本院调解结案，双方确认由被告慈济医院、周向阳向原告李新泉、李宇支付截至2016年12月31日的房屋租金共计2468000元。2017年起，被告陆续向原告支付房屋租金情况如下：2017年支付212.7万元、2018年支付245.45万元、2019年支付203.8万元、2020年1月1日至2020年9月14日支付71.5万元，共计733.45万元。另查明，因涉案房屋屋顶、二至五楼外墙、卫生间管道及负一楼存在漏水问题，被告周向阳就此事多次与原告李新泉沟通协商，协商期间，被告自行雇请维修人员对漏水部位进行了维修，但房屋漏水问题并未得到彻底解决。后原告李新泉对涉案房屋屋顶重新做了防水处理。2020年，因受新冠病毒肺炎疫情影响，被告慈济医院直至2020年3月1日才开业。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《新宇综合楼租赁合同》及补充协议、新宇综合楼移交责任书、长沙新宇综合楼消防设施移交清单、（2016）湘0104民初1644号民事调解书、高公消竣备查字[2014]0013号《建设工程竣工验收消防备案检查结果告知书》、房屋产权证书；被告提交并经庭审质证的《请求解决医疗用房的报告》、关于长沙慈济医院有限公司《请求解决医疗用房的报告》的回复意见、高公消验字[2015]第0029号《建设工程消防验收意见书》、关于长沙慈济医院有限公司《请求紧急协调解决我院开业的报告》的答复意见书、《函》、原告李新泉与被告周向阳的短信聊天记录截图、涉案房屋漏水照片、记账凭证及发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告李新泉、李宇与被告慈济医院、周向阳签订的《新宇综合楼房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。原告已经将涉案房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定向原告履行租金支付义务。然被告在合同履行过程中未依约足额向原告支付房屋租金，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于被告慈济医院主张因原告交付的房屋因规划、消防均未验收通过导致被告延期开业产生的损失应当由原告承担的意见，根据原告提交的高公消竣备查字[2014]0013号《建设工程竣工验收消防备案检查结果告知书》，涉案房屋已于2014年9月12日竣工验收消防检查合格，且双方签订的“新宇综合楼”移交责任书中亦载明了“消防、通风设备安装工程经被告慈济医院验收合格”，且被告已实际开业经营，双方在本院作出的（2016）湘0104民初1644号民事调解书中对被告于2016年12月31日前拖欠的租金亦进行了确认处理，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于被告慈济医院辩称因涉案房屋质量问题以及漏水问题影响其正常经营使用，考虑到涉案房屋租赁合同履行过程中，涉案房屋因漏水在客观上影响了被告慈济医院的正常经营，且原告作为出租人，未采取合理有效的措施进行维修处理，故对被告欠付的租金，本院根据涉案房屋漏水的实际情形酌情予以减少。关于被告欠付租金的计算问题，根据原、被告双方在涉案租赁合同中约定的租金标准，被告慈济医院自2017年1月1日起至2020年9月30日向原告支付房屋租金为：236.2万元+245.7万元+255.5万元+265.7万元÷12个月×9个月=936.675万元，核减被告自2017年至2020年期间已经支付给原告的房屋租金733.45万元，被告慈济医院还应向原告支付房屋租金203.225万元，因原告主张被告上述期间欠付的租金为196.085万元，故本院以原告的主张为准。考虑到涉案租赁合同履行过程中，涉案房屋因漏水在客观上影响了被告慈济医院的正常经营，且原告作为出租人，未采取合理有效的措施进行维修处理，原告方自身存在一定过错，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”同时，考虑到2020年爆发的新冠病毒肺炎疫情对被告经营造成的实际影响等因素，故对被告2017年1月1日至2020年9月30日期间欠付的租金，本院根据上述因素及案件实际情况酌情予以减少，酌定由被告一次性支付原告租金1700000元。对2020年9月30日之后的租金，被告仍应依约履行支付义务。关于原告要求解除与被告签订的涉案《新宇综合楼房屋租赁合同》并将租赁房屋腾空交付给原告的诉请，虽然本案中被告存在拖欠原告租金的违约行为，但考虑到被告租赁涉案房屋系用于开办医院，目前医院尚在正常经营，且被告向原告支付了部分租金，同时，涉案房屋本身存在漏水等实际情况原告未及时解决亦存在一定过错，故对原告上述诉请，本院暂不予支持。如被告继续违约，则原告可另行依法主张。关于原告要求被告支付欠付租金的违约金的诉请，被告拖欠租金的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任，现原告要求其支付违约金，理由正当，本院予以支持。关于违约金的具体计算，因违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚，弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，则应当予以调整。虽然涉案租赁合同中约定按欠付金额的2%/月的标准支付违约金，但该标准显然过高，且原告未提供相应的证据证明其因被告的违约行为遭受损失的具体情况，故对被告自2017年1月1日至2020年9月30日期间欠付原告租金的违约金，本院根据被告实际欠付租金的实际情形，酌定由被告按欠付租金的10%向原告一次性支付违约金170000元。关于本案被告周向阳是否为本案适格被告以及是否应当向原告履行涉案租赁合同义务的问题，本案中，涉案《新宇综合楼房屋租赁合同》系原告李新泉、李宇与被告慈济医院、周向阳签订，虽然被告周向阳辩称其仅系慈济医院的法定代表人，后续的《补充协议》、《移交责任书》等文件并非其所签，但其在本院作出的生效民事调解书（案号：（2016）湘0104民初1644号）中确定的调解协议中已作为共同债务人签字确认，应视为被告周向阳对其自身系涉案租赁合同当事人的认可，故其属于本案适格被告，其理应就涉案租赁合同向原告承担相应的合同义务。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告长沙慈济医院有限公司、周向阳于本判决生效之日起十日内向原告李新泉、李宇支付房屋租金1700000元（自2017年1月1日暂计算至2020年9月30日，对2020年9月30日之后的租金，被告仍应按其与原告签订的《新宇综合楼房屋租赁合同》中约定的租金标准支付给原告）；二、限被告长沙慈济医院有限公司、周向阳于本判决生效之日起十日内向原告李新泉、李宇支付违约金170000元；三、驳回原告李新泉、李宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取12445元，由原告李新泉、李宇负担2445元，由被告长沙慈济医院有限公司负担5000元，由被告周向阳负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十一月二十七日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。