广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3829号 上诉人（原审原告）：覃峰，男，汉族，1982年3月1日出生，住广西壮族自治区永福县。 委托诉讼代理人：韦祖检，广西旺国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄杰琼，广西旺国律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：梁乐健，男，汉族，1968年7月14日出生，广西柳州市上和餐饮策划管理有限公司总经理，住广西壮族自治区贵港市港**。 上诉人（原审被告）：广西柳州市上和餐饮策划管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市学院路**柳柴赏石文化产业园**锅炉房后山**。统一社会信用代码：914502006801380459。 法定代表人：梁乐健，该公司总经理。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：辛华盛，广西和清律师事务所律师。 上诉人覃峰因与上诉人梁乐健、广西柳州市上和餐饮策划管理有限公司（以下简称上和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 覃峰上诉请求：一、变更一审判决第二项为：上和公司与梁乐健共同向覃峰支付2019年1月1日至2020年6月1日期间的租金114629.73元；二、变更一审判决第三项为：上和公司与梁乐健共同向覃峰支付2019年1月1日至2020年6月1日期间的物业服务费28853.3元；三、判决上和公司与梁乐健共同向覃峰支付拖欠租金及物业服务费的滞纳金1218元；四、本案一二审案件受理费全部由上和公司和梁乐健承担。事实和理由：一、一审法院仅判决梁乐健向覃峰支付租金114629.73元是错误的。虽然《租赁合同》仅有梁乐健与覃峰签订，但是梁乐健成立上和公司的目的是用柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产园”Ｂ区进行经营，上和公司实际使用了覃峰出租给梁乐健的该房屋，梁乐健又是上和公司的法定代表人，故应由梁乐健、上和公司共同向覃峰支付租金。二、一审法院仅判决梁乐健向覃峰支付物业服务费3406.67元是错误的。（一）2017年4月17日覃峰与梁乐健签订的《租赁合同》已明确约定门面的物业服务费为每月2元／平方米，在《转租申请》上能够明确梁乐健实际租用的面积是800平方米，故梁乐健应按800平方米的面积计算物业服务费给覃峰。（二）虽然双方签订的《租赁合同》约定每月的物业服务费是200元，但2017年2月20日覃峰与富鑫公司承租位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产园”Ｂ区每月的物业服务费才是300元，覃峰每月收取梁乐健承租的2号房200元、卢英明承租的1号房200元，每月收到的物业服务费是400元，尚余100元归覃峰所有。但2019年3月29日、2020年3月23日覃峰与富鑫公司承租案涉1、2号房屋的每月物业服务费是1500元，一审法院判决梁乐健承租的2号房每月物业服务费200元、另案邓威承租的1号房每月物业服务费200元，每月共计400元，覃峰每月为梁乐健及另案邓威垫付物业服务费1100元，故一审判决明显错误。（三）根据覃峰与梁乐健签订的《租赁合同》第三条第6项约定，梁乐健至少要与另案邓威共同承担覃峰每月支出的物业服务费1500元。（四）一审法院仅判决梁乐健向覃峰支付物业服务费是错误的。案涉房屋系梁乐健和上和公司共同使用，上和公司应与梁乐健共同向覃峰支付物业服务费。三、一审法院不支持覃峰要求梁乐健支付拖欠租金的滞纳金1218元是错误的。（一）梁乐健自2019年1月1日起拒不向覃峰支付租金，造成覃峰没有钱向富鑫公司交租金，导致覃峰被收取滞纳金。（二）根据覃峰与梁乐健签订的《租赁合同》第三条第6项的约定，覃峰因此而导致被富鑫公司收取的滞纳金应由梁乐健承担赔偿责任。（三）虽然双方签订的《租赁合同》约定了因梁乐健违约致覃峰解除合同的，押金不退还的违约责任，但该滞纳金造成覃峰的经济损失，与《租赁合同》约定的押金不退还是两个不同的违约责任，故一审判决是错误的。 梁乐健辩称，1.一审法院遗漏查明案涉房屋的所有权人以及富鑫公司是否有出租权；2.梁乐健与覃峰的租赁合同到期后未签订新合同，应当视为是原合同的延续，一审法院判决增加了梁乐健的每月租金没有事实和法律依据。其余意见和上诉状意见一致。 上和公司辩称，同意梁乐健的意见。 梁乐健、上和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回覃峰的诉讼请求。2.一二审诉讼费用由覃峰承担。事实和理由：一、覃峰未能举证其对案涉房屋拥有出租权，应当驳回覃峰的诉讼请求。覃峰仅仅举证其与富鑫公司签订的《租赁合同》，而未能举证证明富鑫公司对案涉房屋拥有所有权或者承租权。二、上和公司不是本案适格被告，不应当承担责任。本案的案由为房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原理，与覃峰签订租赁合同的系梁乐健，因此，上和公司并非本案适格被告，应驳回覃峰对上和公司的诉讼请求。三、本案不存在解除合同、返还租赁物的情形，应当驳回覃峰的该项诉讼请求。（一）根据覃峰的举证，2018年12月31日覃峰与梁乐健之间的租赁合同租赁期满后，覃峰在2019年1月1日至2019年3月31日期间未获得出租权。因此，覃峰与梁乐健签订的租赁合同己经履行完毕，不存在解除合同的情形。2019年4月1日后，覃峰与梁乐健对新的租赁条件未协商达成一致、未签署新的书面《租赁合同》，因此，双方形成的是事实租赁合同关系，本案不存在解除合同、返还租赁物的情形。（二）梁乐健已证明，因梁乐健对租赁物花费巨额资金进行了装修，覃峰在梁乐健无法解除合同的情形下，违背原租赁合同约定，向梁乐健索要巨额转让费和巨额租金。梁乐健2018年12月后未支付租金，系因双方未就支付时间达成一致，不存在逾期支付租金，也不存在解除合同的情形。根据公平原则或诚实信用原则，本案均不应解除合同。四、本案仍应当按原合同约定的每月6000元计算租金，一审判决认定租金为每月6729.73元错误。梁乐健同意增加租金的前提系双方达成一致由梁乐健继续使用、承租租赁物，一审法院不能以梁乐健为达成调解协议作出妥协的金额计算本案租金。 覃峰辩称，一、本案审理的是覃峰与梁乐健、邓威等之间的租赁关系，覃峰已经提供与富鑫公司签订的租赁合同以及转租申请，完成了举证责任；而且双方履行租赁合同多年，梁乐健等人凭与覃峰签订的租赁合同已经办理了营业执照，证实了覃峰对案涉房屋享有出租权。梁乐健、上和公司主张覃峰对涉案房屋没有出租权，没有事实和法律依据。二、上和公司实际上是梁乐健成立的公司，在案涉租赁房屋对外经营，是实际使用人，上和公司是本案适格被告。三、双方租赁合同到期后，转为不定期租赁合同，按法律规定，覃峰随时有权解除合同，收回房屋；且双方合同约定拖欠房租30天以上，出租人有权解除合同，收回房屋。梁乐健、上和公司提出本案不存在解除合同及返还租赁物的情形毫无依据。四、梁乐健、上和公司主张租金应按原合同约定的每月6000元计算没有依据。覃峰与富鑫公司签订的合同已经在原基础上增加了租金，按双方签订的合同中“市场方涨多少就涨多少”的约定，一审法院按市场方涨幅确定双方租金是符合合同约定的，梁乐健、上和公司在一审也同意与另案当事人共同分担上涨的1800元租金。 覃峰向一审法院起诉请求：一、解除覃峰与梁乐健的《租赁合同》，并判决梁乐健、上和公司将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区退还给覃峰。当庭变更诉讼请求二、三：二、梁乐健、上和公司共同向覃峰支付2018年10月1日至2020年6月1日期间的租金138596元，该租金从2018年11月至12月按每月租金6000元计算，2019年1月至2020年6月1日按照每月6000元的基础上再增加18%即每月租金7080元计算。三、梁乐健、上和公司共同向覃峰支付2018年10月1日至2020年6月1日期间的物业服务费30453元，800平方米×2元/平方×19个月零1天。四、梁乐健、上和公司支付覃峰拖欠租金的滞纳金1218元。五、该案诉讼费用由梁乐健、上和公司承担。 一审法院认定事实：2017年2月20日、2019年3月29日、2020年3月23日，覃峰与柳州市富鑫投资有限公司（以下简称富鑫公司）分别签订三份《租赁合同》，约定富鑫公司将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区及“进去左手边三间房”出租给覃峰。三份租赁合同的租赁期限分别为2017年1月1日至2018年12月31日、2019年4月1日至2020年3月31日、2020年4月1日至2021年3月31日，三份租赁合同约定的每月租金分别为10000元、11800元、11800元，三份租赁合同约定的每月物业服务费分别300元、1500元、1500元。租金按月支付，前两份租赁合同约定，覃峰当月10日前将当月租金缴纳给富鑫公司，2020年3月23日签订的租赁合同约定，覃峰当月25日前将下月租金缴纳给富鑫公司。2018年12月18日，覃峰向富鑫公司申请将“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区锅炉房1、2号房（包括进院子左侧第一间）转租给梁乐健、卢英明、罗德睿，富鑫公司予以同意。 2017年4月17日，覃峰与梁乐健签订了一份《租赁合同》，合同约定覃峰将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区出租给梁乐健使用，租赁期限从2017年4月17日至2018年12月31日止，每月租金6000元，门面物业服务费为每月2元／平方米，每月物业服务费200元。合同签订之日，梁乐健向覃峰一次性支付履约保证金12000元，梁乐健未足额支付保证金逾期超过五日的，覃峰可将该物业另行处置，在租赁期限届满时，在梁乐健无违约行为的，梁乐健搬离租赁物并将该物业交还覃峰后十日内，覃峰一次性返还给梁乐健。梁乐健逾期交纳租金累计超过30天，覃峰有权解除合同并收回租赁物业，履约保证金不退还，由此产生的后果由梁乐健承担。梁乐健须遵循“先支付租金后使用”的原则，租赁按月交付，即于每月17日前将下月租金转入覃峰指定账户，梁乐健交纳租金时间以覃峰账户到账时间为准。合同第七条还约定：为保障梁乐健投资利益覃峰承诺在市场方不涨租金的情况下，覃峰不得涨租金，如有涨租金情况，市场方涨多少就涨多少；在覃峰有效租赁时间内，如梁乐健没有任何违约情况覃峰必须租给梁乐健，除非梁乐健主动提出不续租。合同签订后，覃峰与梁乐健依约履行了合同，覃峰认可梁乐健已支付了履约保证金12000元。《租赁合同》期满后，梁乐健仍使用涉案房屋，但因双方就租金数额达不成一致意见，故未续签书面的租赁合同。因梁乐健欠付租金，故覃峰提出以上诉讼请求。 另查明，2019年4月2日，覃峰向富鑫公司支付了锅炉房1、2号房2019年1至3月租金共计30000元。2020年3月23日，覃峰向富鑫公司支付锅炉房1、2号房的滞纳金3612元、刷卡费300元。覃峰与邓威签订了一份《租赁合同》，约定覃峰将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区武术俱乐部右边小院出租给邓威使用，租赁期限从2018年2月1日至2018年12月31日止，每月租金8800元，每月物业服务费200元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。该案中，覃峰与梁乐健签订的《租赁合同》租赁期限到期后，双方未续签租赁合同，但梁乐健仍在继续使用涉案房屋，故覃峰与梁乐健在2019年12月31日之后应视为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故覃峰可以随时解除双方的不定期租赁合同，另梁乐健至今仍欠付租金，根据《租赁合同》约定，梁乐健逾期交纳租金累计超过30天，覃峰有权解除合同，故覃峰要求解除与梁乐健的租赁合同关系，该院予以支持。 关于欠付租金的问题。覃峰在起诉状中主张梁乐健从2019年1月1日起开始欠付租金，而在庭审中覃峰当庭变更主张梁乐健从2018年10月1日开始欠付租金。梁乐健抗辩称其支付租金至2018年12月31日，并提供收款收据证实，覃峰庭后核实在2018年12月31日出具的记载有支付11月、12月租金12400元的收款收据，否认收据上的“覃峰”系覃峰本人签字，但认可已经收到该租金，故该院对该证据予以采信，确认梁乐健租金支付至2018年12月31日。覃峰要求梁乐健按《租赁合同》约定的每月租金6000元，上涨18%即租金每月7080元支付其2018年12月31日之后的租金。梁乐健称覃峰与富鑫公司就锅炉房1、2号房共涨租1800元，同意与另一案被告邓威共同支付涨租费1800元。根据《租赁合同》中的“如有涨租金情况，市场方涨多少就涨多少”的约定及覃峰与梁乐健等人的陈述，该院认定，覃峰在2019年1月1日起的月租金为6729.73元[6000元+6000元÷（6000元+8800元）×1800元]，故梁乐健应支付覃峰2019年1月1日至2020年6月1日的租金共计114629.73元（6729.73元×17个月+6729.73元÷30天×1天）。 关于物业服务费。覃峰与梁乐健签订的《租赁合同》约定的物业服务费为每月2元/平方米，每月物业服务费200元。覃峰主张按照每月2元/㎡计算800㎡即每月物业服务费1600元。梁乐健不予认可，并称双方就每月的物业服务费约定为200平方米。因《租赁合同》中对租赁物的面积并未记载，且《租赁合同》明确约定物业服务费为200元，另双方就2019年12月31日之后的物业服务费并未有约定，应参照原《租赁合同》的约定，故该院采信梁乐健的意见。根据时间为2018年12月31日的收款收据记载的11月、12月租金为12400元，该款应包括两个月的租金12000元及两个月物业服务费400元，故梁乐健应支付覃峰2019年1月1日至2020年6月1日期间的物业服务费3406.67元（200元×17个月+200元÷30天×1天）。 关于滞纳金。覃峰主张的滞纳金系其逾期向富鑫公司支付租金，富鑫公司向覃峰收取的滞纳金。梁乐健在解除合同的情况下不同意支付。因覃峰与梁乐健签订的《租赁合同》并无该滞纳金的约定，根据合同的相对性，覃峰系因与富鑫公司的租赁合同关系承担的支付滞纳金的违约责任，而梁乐健的违约行为并不必然导致覃峰对富鑫公司构成违约，且《租赁合同》约定因梁乐健违约致覃峰解除合同的，履约保证金不退还的违约责任，覃峰在庭审中亦表示因梁乐健违约，履约保证金不予返还，即覃峰已主张梁乐健承担不得返还履约保证金的违约责任。综上，覃峰要求梁乐健支付滞纳金1218元的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。 关于覃峰要求上和公司与梁乐健共同支付租金、物业服务费、滞纳金的诉讼请求。上和公司抗辩称其与覃峰无租赁关系，覃峰对其的诉讼请求无事实和法律依据。因覃峰系与梁乐健签订的租赁合同，上和公司亦不认可其与覃峰存在实际的租赁关系，故覃峰要求上和公司与梁乐健共同支付相应的租金、物业服务费、滞纳金，该院不予支持。但根据庭审中双方的陈述及上和公司的经营场地在涉案租赁场地，故覃峰要求梁乐健、上和公司将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产园”Ｂ区退还给覃峰的诉讼请求，该院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除覃峰与梁乐健的租赁合同关系；二、梁乐健向覃峰支付租金114629.73元；三、梁乐健向覃峰支付物业服务费3406.67元；四、梁乐健、上和公司将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区返还给覃峰；五、驳回覃峰的其他诉讼请求。一审案件受理费3705元（覃峰已预交），由覃峰负担1136元，梁乐健负担2569元。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、覃峰是否享有出租权；二、承担本案责任的主体如何确定；三、租金、物业服务费的数额如何确定；四、滞纳金应否支付。 关于争议焦点一，覃峰在本案中已提交了其与富鑫公司签订的三份租赁合同和向富鑫公司支付租金的凭据，可以证明覃峰系于2017年1月1日起从富鑫公司处承租案涉房屋，梁乐健系通过与覃峰签订租赁合同而从2017年4月17日起获得案涉房屋的使用权，并向覃峰交纳租金。覃峰将案涉房屋转租给梁乐健系经过了富鑫公司的同意。现梁乐健、上和公司对覃峰作为出租人的主体资格提出异议，但梁乐健、上和公司一直在正常租赁或使用案涉租赁房屋，在此过程中并未能举证证实有其他人对该房屋主张过权利，亦未能举证证明富鑫公司对案涉房屋无出租权，而是由其他人享有出租权；梁乐健、上和公司在租赁期间及一审诉讼中均未对覃峰享有出租权提出过异议，因此，梁乐健、上和公司认为覃峰没有出租权没有任何依据，本院对其该项主张不予采纳。 关于争议焦点二，签订本案租赁合同的主体为覃峰与梁乐健，根据合同相对性原则，一审法院判决梁乐健承担给付租金、物业服务费、返还房屋的民事责任，符合法律规定，本院予以维持。 由于上和公司系梁乐健开办的公司，由其实际使用案涉租赁房屋，进行经营，在梁乐健与覃峰之间的租赁合同解除后，上和公司负有腾房义务，因此，一审法院判决上和公司与梁乐健共同承担返还租赁物的民事责任并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点三，本案中，2018年12月31日合同期满后，梁乐健与覃峰未续签书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方形成不定期租赁关系，除了租赁期限变更为不定期外，其他合同内容延续原租赁合同约定。梁乐健与覃峰签订的租赁合同第六条约定：在市场方不涨租金的情况下，甲方不涨乙方租金；如有上涨，市场方涨多少甲方按比例上涨乙方租金。因此，原租赁合同第六条的约定继续有效，适用于之后双方形成的不定期租赁合同关系。双方均认可富鑫公司2019年1月1日之后对位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区每月上涨的租金共1800元，一审法院依照两份合同约定的不同租金金额按比例分摊后，增加梁乐健每月所应交纳的租金金额，符合双方合同约定和法律规定。梁乐健对此提出的异议不成立，本院不予支持其该项上诉请求。对于物业服务费，双方在《租赁合同》中第三条第2项有明确约定，为每月200元，覃峰所称的该合同第三条第6项并没有对物业服务费变更情况应如何承担作出约定，因此，一审法院据此按照双方合同第三条第2项的约定判决梁乐健按照每月200元支付物业服务费，有合同依据，并无不当，本院予以维持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，当事人可以随时解除合同。由于梁乐健一直未能与覃峰就新的租赁合同达成一致协商意见，且从2019年1月1日起一直未能按照原合同中约定的时间向覃峰交纳租金、物业服务费等，覃峰有权解除双方的租赁合同关系。梁乐健、上和公司认为覃峰无权解除双方之间的租赁合同关系的主张，没有法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点四，覃峰诉请的滞纳金系由于其未能按照与富鑫公司签订的租赁合同约定按时交纳租金而应承担的违约责任。本案审理的是覃峰与梁乐健之间的租赁合同关系，在该份租赁合同中对该内容没有约定，且与覃峰和富鑫公司之间的租赁合同关系属于不同的法律关系，各自约束的合同主体不同。因此，覃峰诉请梁乐健承担其未能向富鑫公司按时交纳租金而产生的滞纳金没有合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，覃峰、梁乐健、上和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6899元（覃峰已预交3194元，梁乐健已预交3705元），由上诉人覃峰负担3194元，上诉人梁乐健、广西柳州市上和餐饮策划管理有限公司共同负担3705元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 谭 玉