贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2728民初1539号 原告：李某某，男，1972年4月9日出生，汉族，四川省华蓥市人，住四川省华蓥市。 原告：吉某某，女，1975年4月29日出生，汉族，四川省华蓥市人，住四川省华蓥市。 二原告共同委托诉讼代理人：黄传，系贵州蹇贞律师事务所律师。 被告：贵州安邦房地产开发有限责任公司，住所：贵州省黔南布依族苗族自治州罗甸县龙坪镇城东新区，统一社会信用代码：91522728090348974N。 法定代表人：陈锋，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：滕骏，系浙江明策律师事务所律师。 原告李某某、吉某某与被告贵州安邦房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某、吉某某及他们的共同委托诉讼代理人黄传、被告贵州安邦房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人滕骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某、吉某某向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告向原告支付从2017年12月1日至2018年8月31日逾期交房违约金人民币75,513.438元；二、请求判令被告向原告办理商品房转移登记；三、请求判令被告向原告支付从2018年2月28日起至2020年8月28日逾期办理房屋转移登记违约金人民币168,174.448元，继续承担从2020年8月28日至办理商品房转移登记之日止的违约金；四、请求判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2017年5月19日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买由被告开发的安邦华城（A区）商品房，分别为房号5-1-8，套内面积为41.87平方米，商品房单价每平方米11,218.056元，总价款469,700元；房号5-1-9，套内面积为40.32平方米，商品房单价每平方米11,218.253元，总价款452,320元。两套商品房合计总价款为922,020元。被告收到原告购买5-1-8号商铺首付款分别为2017年5月18日239,700元、2018年8月15日50,000元、2018年5月28日100,000元、2018年2月4日80,000元，共计469,700元；被告收到原告购买5-1-9房号商铺首付款分别为2017年11月10日220,000元、2018年5月18日232,320元，共计452,320元。2018年8月15日前被告收到原告购买5-1-8号商铺和5-1-9号商铺总计价款为922,020元，原告全部付清所有商铺的款项。被告却违反合同的约定，至2018年8月31日才向原告交付房屋，至今被告也没有向原告办理该商品房所有权转移登记。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。根据合同第十一条第一款约定“出卖人应于2017年12月1日前向买受人交付该商品房”，但被告于2018年8月31日才向原告交付该商品房。按照合同第十三条第二款之约定，“逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”根据合同第二十二条第三款第一项约定“出卖人承诺于2018年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”被告直至今日也没有给原告办理该商品房所有权转移登记。根据合同第二十二条第三款第二项约定：“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房所有权转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”。原告认为，合同签订后双方应充分履行合同的义务，被告逾期交房及未向原告办理该商品房所有权转移登记的行为已经严重违约，原告为了维护自己的合法权益，根据我国相关法律规定，特向贵院起诉，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告贵州安邦房地产开发有限责任公司提出以下答辩意见：一、原、被告之间达成过相应协议，原告同意不追究被告任何的违约责任；二、未能办理不动产权证系原告自身行为导致，被告不应承担逾期办证的违约责任；三、退一步说，即使被告要承担违约责任，那么原告主张的违约金也过高，应当予以调整。 二原告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据： 证据1、原告身份证复印件、被告企业信息公示报告，拟证明原、被告诉讼主体。 证据2、商品房买卖合同2份，拟证明原告和被告之间存在商品买卖关系。 证据3、缴款单、预售合同备案登记表，拟证明原告和被告之间开始实际履行合同部分义务。 证据4、被告向原告出具的契税、购房款等收据，拟证明原告已经完成买方支付义务。 证据5、接房确认单，拟证明被告于2018年8月31日交房给原告，被告已经构成违约。 被告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据： 证据1、补充协议书，拟证明原告同意不再追究任何违约责任的事实。 证据2、业务回单，拟证明被告已经依约履行完毕《补偿协议书》的义务的事实。 证据3、民事判决书，拟证明原告主张违约金过高的事实，应当予以调整。 证据4、不动产权书，拟证明原告所购买的房屋已经达到能够办理不动产权的条件的事实。 经审理查明：原告吉某某、李某某系夫妻关系，2017年5月19日，二原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告将罗甸县安邦华城小区第15栋1层9号及第15栋1层8号房分别以总价款452,320元、469,700元的价格出售给二原告，被告应当于2017年12月1日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同时约定，被告承诺于2018年2月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。约定日期起，超过30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，原告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。后，二原告先后将两套房屋的总价款922020支付给被告。被告于2018年8月31日向二原告交房，但涉案房屋至今未办理商品房转移登记。 另查明，原告吉某某于2018年9月29日与被告签订了《补偿协议书》，约定：原告同意被告延迟到2019年3月1日交付本协议约定的商铺（即15-1-9、15-1-8号商铺）；原告同意被告从2018年9月1日起开始计算补偿费，补偿费用为每个月人民币4,333元，补偿费支付至被告通知收房之日止；原告同意被告在2017年12月1日至2018年9月1日期间无需向原告支付任何费用也不承担任何违约责任；原告同意在签订本补偿协议后，不再根据《商品房买卖合同》追究被告任何违约责任；原告保证房屋共有人李某某知晓并同意补偿协议的内容，否则所产生的责任全部由原告承担。后，被告于2019年11月5日支付原告吉某某补偿款26,000元。 本院认为，本案争议焦点为：一是《补偿协议》是否合法有效？二是《补偿协议》是否对原告李某某发生效力？三是被告贵州安邦房地产开发有限责任公司是否应该承担逾期交房、逾期办理房屋产权转移登记的违约责任？ 关于焦点一，原告吉某某与被告贵州安邦房地产开发有限责任公司签订的《补偿协议书》，系双方当事人在平等自愿的基础上基于真实意思表示而签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通损害国家、集体、第三人利益的情形，合同是真实合法有效的。原告吉某某对协议实质是租赁合同、补偿款系租金的主张，因其未提供有效证据证明其与被告之间存在租赁合同关系，故对该主张本院不予采纳。 关于焦点二，虽然《补偿协议书》为夫妻一方签字，根据本案查明事实，吉某某、李某某既是《买卖合同》的买受人、共有人，又是夫妻关系，原告李某某在庭审中也表示对被告欲租用其商铺做消防通道这一情况知情，说明在整个房屋买卖过程中，夫妻双方均有参与。且在原告吉某某与被告贵州安邦房地产开发有限责任公司签订的《补偿协议书》中写明“乙方保证其房屋共有人李某某（身份证号：5129021972××××××××）知晓并同意本补偿协议的内容，否则，所产生的责任全部由乙方承担”，被告因此有理由相信签订补偿协议为夫妻双方共同意思表示。故，原告李某某主张对协议内容不知情不符合常理，本院对此抗辩意见不予采纳，《补偿协议书》的合同效力及于吉某某与李某某。 关于焦点三，《补偿协议书》是基于《房屋买卖合同》而签订，双方关于交付房屋的权利义务应以补偿协议为准。被告逾期交房、逾期办理房屋所有权登记虽然违反了《商品房买卖合同》相关义务，但《补偿协议书》约定：原告吉某某在接受被告支付的2018年9月1日至2019年3月1日的延迟交房补偿款共计26,660.00元后，同意不再追究被告2017年12月1日至2018年9月1日期间任何违约责任，也不得再根据《商品房买卖合同》追究甲方任何违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依照诚实信用原则全面履行合同义务，被告已经根据《补偿协议》内容全部履行补偿义务共计26,000元，原告要求被告按照《商品房买卖合同》的内容承担违约责任于法无据，本院不予支持。原告主张《补偿协议书》显失公平，因该合同不存在一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，故，对其主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李某某、吉某某的诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币2478元，由原告李某某、吉某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  罗家荣 二〇二〇年十一月三十日 法官助理张华兰 书记员王兴露