江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1926号上诉人（原审被告）：刘柱兵，男，1970年12月31日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：卢艾群，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江苏神龙海洋工程集团有限公司，住所地靖江市南环路**。法定代表人：倪福生，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：陈银江，江苏百川通律师事务所律师。上诉人刘柱兵因与被上诉人江苏神龙海洋工程集团有限公司（以下简称神龙公司）商业用地转让合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘柱兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、根据《商业用地转让协议书》第六条之约定，对已经租赁的房屋的交付方式是由神龙公司主动占有，而非由刘柱兵在2015年4月30日前交付，刘柱兵仅需履行协助义务，2017年1月1日，刘柱兵与中国大地财产保险股份有限公司泰州中心支公司（以下简称大地公司）租赁合同期限尚未届满，神龙公司主动与大地公司协商重新签订了租赁协议，并收取2017年1月1日后的租金，证明神龙公司对于以积极主动方式去占有系明知的，神龙公司仅就租赁给大地公司的第四层房屋进行了主动占有，对其他房屋并没有实施主动占有。二、合同标的物交付前，产生的收益应当归出卖方所有，四楼房屋的交付时间为2017年1月1日，此前的租金应当归刘柱兵所有，二楼、三楼由于神龙公司怠于行使权利，并未提起诉讼，故在神龙公司提起诉讼前，该租金应当由刘柱兵享有。三、一审将协议约定的过户时间认定为标的物交付时间错误，双方当事人在《商业用地转让协议书》中并未约定标的物交付时间，故双方交付时间不明确，从2015年3月20日双方签订《商业用地转让协议书》之后到神龙公司提起诉讼期间，神龙公司从未向刘柱兵主张过标的物，故刘柱兵任何时间交付均符合法律规定，不构成违约，无需赔偿神龙公司损失。四、一审判决认定2017年5月26日神龙公司实际取得案涉房屋及土地使用权错误，（2016）苏1282民初6549号案件系合同之诉，并非确权之诉，刘柱兵仅需要履行协助义务，该生效法律文书并不产生确权的法律后果，案涉土地使用权不能过户登记的原因系客观不能办理，故最终只能产生合同违约的法律后果，而不会产生物权变动的法律后果，故神龙公司尚未取得案涉标的物的所有权。神龙公司辩称：1.不动产的产权转移以登记为准，当事人约定的不动产变更登记时间即约定的不动产产权交付时间，根据合同约定，2015年4月30日刘柱兵就应当将讼争房产交付给神龙公司，此后的收益应当由神龙公司享有。2.讼争房产二楼、三楼由刘柱兵出租给靖江市马洲农村小额贷款有限公司（以下简称马洲公司）、靖江市立信建设项目管理有限公司（以下简称立信公司）使用，直至2017年5月26日上述两公司仍未与刘柱兵解除合同，拒绝向神龙公司支付租金，且拒绝迁出。3.刘柱兵自2015年5月1日至2017年5月26日占有案涉房屋并获取收益，其应当赔偿神龙公司该期间的损失。神龙公司向一审法院起诉请求：刘柱兵赔偿神龙公司租金损失2,221,243元，并承担利息（自2017年5月27日起至2019年8月19日、按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院查明事实：靖江市杰盛建设有限公司（以下简称杰盛公司）向江苏靖江农村商业银行股份有限公司木兰支行（以下简称木兰支行）借款2000万元，时由刘柱兵及俞钧、靖江市金桥担保有限公司（以下简称金桥公司）提供担保，刘柱兵以其所有的位于靖江市北侧地号为401-266-0413000商业用地〔国有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米〕提供抵押担保，并办理了抵押登记，同时，神龙公司为担保人金桥公司提供了反担保。因各债务人及担保人未能按期归还上述银行借款，2015年3月30日，神龙公司、刘柱兵签订《商业用地转让协议书》1份，约定神龙公司代杰盛公司归还所欠木兰支行贷款，刘柱兵将抵押的商业用地土地剩余年限使用权及该土地上所有建筑、构筑物所有权随土地一并转让给神龙公司，刘柱兵保证在神龙公司代杰盛公司全额归还所欠木兰支行贷款本息的当日办理注销土地抵押权手续，同时与神龙公司办理土地使用权及地上建筑、构筑物的过户登记手续，将上述土地、、地上建筑构筑物过户给神龙公司，由刘柱兵提供上述土地剩余使用年限及地上所有建筑、构筑物所有权等额抵算神龙公司代杰盛公司归还木兰支行贷款本息，在办理土地转让及地上建筑、构筑物过户过程中的一切手续由神龙公司办理，刘柱兵应当无条件配合，费用由神龙公司承担。协议签订后，神龙公司代杰盛公司归还了上述银行贷款，同年7月22日，刘柱兵、杰盛公司出具说明，神龙公司已按协议约定应当代还的款项全部还清，关于土地转让过户至神龙公司名下的问题仍按协议书执行。后神龙公司于2016年9月21日向一审法院提起诉讼要求刘柱兵协助办理上述商业用地的过户登记手续即一审法院（2016）苏1282民初6549号案件，该案经审理后判决刘柱兵于判决生效后30日内协助江苏神龙海洋工程有限公司办理位于靖江市北侧商业用地[[地号为401-266-0413000国有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米]的过户登记手续，费用由神龙公司负担。判决生效后，神龙公司向一审法院申请强制执行，2017年5月22日，一审法院作出（2017）苏1282执1283号执行裁定书，裁定将刘柱兵名下所有的位于靖江市北侧商业用地[[地号为401-266-0413000国有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米]国有土地使用权过户归神龙公司所有，费用神龙公司负担。同年5月26日，一审法院向靖江市不动产登记中心出具了协助执行通知书，要求不动产登记中心协助将刘柱兵名下所有的位于靖江市北侧商业用地[[地号为401-266-0413000国有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米]国有土地使用权过户归江苏神龙海洋工程有限公司所有，费用由江苏神龙海洋工程有限公司负担。另查明，2016年9月，江苏神龙海洋工程有限公司变更企业名称为江苏神龙海洋工程集团有限公司。再查明：2012年11月18日，刘柱兵与马洲公司签订《房屋租赁合同》1份，约定刘柱兵将位于靖江市间面积400平方米的房屋出租给马洲公司作经营办公使用，租金488,888元（不含水电等其他费用）等。2012年12月，刘柱兵与大地保险公司签订《房屋租赁合同》1份，约定刘柱兵将位于靖江市建筑面积380平方米的房屋出租给大地保险公司办公使用，租金12,500元/月，租期自2013年1月1日至2017年12月31日等。2014年6月1日，刘柱兵与立信公司签订《房屋租赁合同》1份，约定刘柱兵将位于靖江市（建筑面积400平方米）出租给立信公司使用，租金150,000元/年等。2016年7月30日，神龙公司、刘柱兵签订《房屋租赁协议》1份，约定神龙公司将位于靖江市北侧地号为401-266-0413000的宗地上建筑物七楼租赁给刘柱兵作办公场所，房屋租赁期暂定36个月（时间从2016年8月1日起至2019年7月31日止），租金8000元/月，租金每半年交纳一次，先交后住，租赁期间，神龙公司有权随时收回出租房，刘柱兵必须无条件服从等。神龙公司、刘柱兵签订《商业用地转让协议书》后，刘柱兵已将协议中的土地及地上建筑物交付给神龙公司使用。现位于靖江市由神龙公司对外出租；二楼仍由马洲公司使用，三楼由立信公司使用，但马洲公司、立信公司未向神龙公司支付租金，为此神龙公司已就2017年5月26日之后的租金向一审法院另案诉讼，即（2020）苏1282民初867号、（2020）苏1282民初870号案件。四楼由大地保险公司使用，自2017年起四楼房屋租金由神龙公司收取；五楼、六楼由周进使用；七楼由刘柱兵使用，且神龙公司已向一审法院诉讼要求刘柱兵从该楼层迁出并支付房屋占有使用费等，即（2020）苏1282民初869号案件，该案已审理终结。再查明：2018年6月15日，一审法院作出（2018）苏1282破申4号民事裁定书，裁定受理冯进对江苏神龙海洋工程集团有限公司的破产重整申请。2019年5月10日，一审法院作出（2018）苏1282破4号之二民事裁定书，裁定批准江苏神龙海洋工程集团有限公司重整计划草案；终止江苏神龙海洋工程集团有限公司重整程序。本案争议焦点：神龙公司是否有权主张靖江市房屋各楼层2015年5月1日至2017年5月26日的租金损失；若有权主张，租金标准以及期限应当如何计算。一审法院认为，神龙公司、刘柱兵签订的《商业用地转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据《商业用地转让协议书》的约定，刘柱兵系出售方，其合同义务为将其所有的位于靖江市北侧的商业用地国有土地使用权及该土地上所有建筑、构筑物所有权一并过户登记给神龙公司；神龙公司系买受方，神龙公司的合同义务为代杰盛公司归还所欠木兰支行贷款。双方同时还在《商业用地转让协议书》中约定神龙公司代杰盛公司归还的木兰支行贷款即为神龙公司获得靖江市房屋所有权及土地使用权的对价。现神龙公司已按照协议书约定于2015年4月30日代杰盛公司归还木兰支行的贷款，刘柱兵亦应按约及时向神龙公司交付讼争房屋及土地，并办理相应的产权过户登记手续。因《商业用地转让协议书》已明确约定，刘柱兵需在神龙公司清偿木兰支行所有贷款本息的当日即2015年4月30日办理讼争房屋及土地过户登记手续，故即便讼争房屋存在不能办理产权权属证书的客观情形，根据双方约定，刘柱兵也应于2015年4月30日向神龙公司交付位于靖江市的所有房屋及房屋所占土地。在房屋暂时无法办理产权登记手续的情况下，该交付行为应属刘柱兵最主要的合同义务，但刘柱兵未能在2015年4月30日履行上述义务，则神龙公司可主张自2015年5月1日起未能实际占有、控制讼争房屋所产生的损失。刘柱兵辩称双方在协议中未约定交付房屋的具体时间，则刘柱兵可在任何时间内交付等，无事实依据，不予采信。关于神龙公司主张的损失的具体金额，双方各执一词，对此一审法院认为，讼争房屋存在两种情形，一种是在2015年5月1日前已由刘柱兵对外出租并由刘柱兵实际享有租金收益的情形，另一种是刘柱兵未对外出租，房屋空置或由刘柱兵自行使用的情形。故对于不同的房屋使用情况，神龙公司主张的损失也应当不同。对于已经出租的情况，虽然房屋至今未能取得所有权权属证书，神龙公司亦无法提供相应的建设规划审批手续等合法建造资料，故刘柱兵与承租人马洲公司、立信公司、大地保险公司签订的《房屋租赁合同》以及神龙公司、刘柱兵之间的《房屋租赁协议》均为无效合同。租赁合同虽无效，但出租方可参照租赁合同约定的租金标准要求承租方支付房屋占有使用费。根据《商业用地转让协议书》的约定，讼争房屋自2015年5月1日起的房屋占有使用费应由神龙公司收取，故刘柱兵继续占有原承租人交纳的房屋占有使用费显属不当。现神龙公司认为已由刘柱兵对外出租的各楼层的房屋占有使用费为其直接损失，并要求刘柱兵返还，符合法律规定，予以支持。经测算，讼争房屋二楼、三楼的房屋占有使用费应当自2015年5月1日计算至2017年5月26日，金额分别为337,088元、310,274元；四楼的房屋占有使用费应自2015年5月1日计算至2016年12月31日，金额为250,000元；七楼的房屋占有使用费应当自2015年5月1日计算至2016年7月31日，金额为120,000元。以上合计1,017,362元。刘柱兵收取承租人房屋占有使用费后未将该部分款项转交神龙公司，神龙公司可主张资金占用期间的利息损失。现神龙公司要求刘柱兵承担自2017年5月27日起至2019年8月19日、按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，不违反法律规定，予以支持，但计算基数应为1,017,362元。法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，根据神龙公司、刘柱兵陈述及所举证据，可以确认神龙公司早在2015年5月1日即已知晓刘柱兵违约，而讼争房屋一楼、五楼和六楼并无承租人使用，则神龙公司完全可以向刘柱兵提出先行交付未对外出租的房屋楼层以减少损失，但神龙公司既未提供证据证明其曾向刘柱兵出具书面通知要求刘柱兵交付房屋，亦未向法院诉讼主张权利，导致其主张的房屋占有使用费计算年限增加，其损失进一步扩大，存在过错，故就该部分扩大的损失不应由刘柱兵承担。综上，根据房屋使用的具体情况、双方的过错程度等酌情确定神龙公司未能及时占有、使用讼争房屋一楼、五楼、六楼给其造成的损失金额为500,000元。神龙公司要求计算该部分损失的利息，无事实依据，不予支持。关于诉讼时效，因2018年6月15日一审法院裁定受理了冯进对神龙公司的破产重整申请，故根据破产法的相关规定，神龙公司对外享有债权的诉讼时效应当自2018年6月15日起中断，神龙公司对外享有的债权在2018年6月15日前一年超过诉讼时效的，应当自2018年6月15日起重新计算诉讼时效期间。本案中，刘柱兵与杰盛公司曾于2015年7月22日作出说明，认可神龙公司代偿木兰支行贷款的事实并同意按照《商业用地转让协议书》的约定履行讼争房屋及土地事宜，故神龙公司依据该《商业用地转让协议书》向刘柱兵主张权利的诉讼时效期间应当自2015年7月23日起计算二年。但即便诉讼时效期间已于2017年7月22日届满，因神龙公司系破产企业，故根据上述法律规定，神龙公司向刘柱兵主张权利的诉讼时效应当自2018年6月15日起重新计算，故神龙公司于2020年3月向一审法院诉讼，并未超过诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十二条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定，判决：刘柱兵于判决生效之日起十日内赔偿江苏神龙海洋工程集团有限公司1,517,362元，并承担1,017,362元的利息损失（其中自2017年5月27日起至2019年8月19日、按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费减半收取计12,555元，由神龙公司江苏神龙海洋工程集团有限公司负担3979元，刘柱兵负担8576元（刘柱兵于判决生效后十日内向一审法院交纳案件受理费8576元，神龙公司多预交的案件受理费21,131元由一审法院退回）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认，二审查明的事实与一审相同。本院认为，神龙公司、刘柱兵签订的《商业用地转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据该《商业用地转让协议书》的约定，刘柱兵系出售方，其合同义务为将其所有的位于靖江市北侧的商业用地国有土地使用权及该土地上所有建筑、构筑物所有权一并过户登记给神龙公司；神龙公司系买受方，神龙公司的合同义务为代杰盛公司归还所欠木兰支行贷款。现神龙公司已按约于2015年4月30日代杰盛公司归还木兰支行的贷款，刘柱兵亦应按约及时向神龙公司交付讼争房屋及土地，并办理相应的产权过户登记手续。刘柱兵上诉称产权过户并不代表房屋交付，根据双方合同约定，应当认定双方的合同目的是转让不动产物权，故刘柱兵应当在神龙公司履行合同义务后，向神龙公司履行合同约定的交付义务。刘柱兵上诉称案涉房屋应当由神龙公司主动占有，而非刘柱兵交付，双方在协议中未约定交付房屋的具体时间，则刘柱兵可在任何时间内交付等，没有事实和法律依据，不予采信。因刘柱兵未能在2015年4月30日履行房屋交付义务，则神龙公司可主张自2015年5月1日起未能实际占有讼争房屋所产生的损失。一审法院经测算，讼争房屋二楼、三楼的房屋占有使用费应当自2015年5月1日计算至2017年5月26日，金额分别为337,088元、310,274元；四楼的房屋占有使用费应自2015年5月1日计算至2016年12月31日，金额为250,000元；七楼的房屋占有使用费应当自2015年5月1日计算至2016年7月31日，金额为120,000元。以上合计1,017,362元，刘柱兵收取承租人房屋占有使用费后未将该部分款项转交神龙公司，神龙公司可主张资金占用期间的利息损失。因讼争房屋一楼、五楼和六楼无承租人使用，神龙公司既未提供证据证明其曾向刘柱兵出具书面通知要求刘柱兵交付房屋，亦未向法院诉讼主张权利，导致其主张的房屋占有使用费计算年限增加，其就损失扩大存在过错，故就该部分扩大的损失不应由刘柱兵承担。综上，一审法院根据房屋使用的具体情况、双方的过错程度等酌情确定神龙公司未能及时占有、使用讼争房屋一楼、五楼、六楼给其造成的损失金额为500,000元，并无不当。刘柱兵应当赔偿神龙公司1,517,362元，并承担1,017,362元的利息损失。综上，刘柱兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25110元，由刘柱兵负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年十一月二日书记员  陈丽桢