广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终15161号上诉人（原审被告）：奚海涛，男，汉族，身份证住址广东省惠来县。被上诉人（原审原告）：梁进苹，女，香港特别行政区居民。法定代理人：梁菊，女，香港特别行政区居民，系梁进苹姐姐。委托诉讼代理人：钟铭，广东生龙律师事务所律师。上诉人奚海涛因与被上诉人梁进苹房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院作出的（2018）粤0307民初18706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。奚海涛上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，发回重审或改判；2.本案一审、二审的诉讼费由梁进苹承担。事实与理由如下：一审法院对奚海涛与梁进苹在履行租赁合同主要义务方面未查清主要事实。该案的主要争议焦点是梁进苹是否应当为奚海涛办理房屋租赁凭证。根据深圳市人民政府的有关规定，非深圳户籍人员子女在就近入学时，需提供父母在本市的有效房产证明或购房合同，或由房屋租赁管理部门核发的、登记备案时间连续满一年以上的房屋租赁合同，或者连续满一年以上保障性住房租赁合同。奚海涛在租住涉案房屋时，多次询问梁进苹能否办理房屋租赁凭证一事，也告知了承租该房屋的用途是用于子女就近入学接受义务教育这一目的。当时梁进苹口头承诺待香港法院手续齐全可以办理。为此，奚海涛才承租了涉案房屋，并且续租五年。但是，梁进苹在2018年8月香港法院手续齐全时，通知奚海涛需要收回房屋不再出租，要用于买卖或者用于梁进苹父母居住，不办理上述房屋租赁凭证手续。虽然本案的房屋租赁合同未约定办理房屋租赁凭证这一义务，但其他证据足以证明办理该租赁凭证是梁进苹的法定义务。梁进苹没有履行该项义务，导致奚海涛产生了额外经济负担，造成了经济损失。奚海涛在一审开庭前法定期限内递交了反诉状，一审法院应当将本案的本诉与反诉合并审理，有利于有效及时地查清案情，做出公正判决。梁进苹答辩称：首先，双方并未在租赁合同中有约定梁进苹应为奚海涛办理房屋租赁凭证的义务；其次，由于《深圳经济特区房屋租赁条例》已于2018年8月31日废止，故深圳市从2015年9月1日起就已经取消了房屋租赁合同的登记或备案，办理房屋租赁备案登记不再是出租方的必尽义务。关于拖欠租金的问题。因本案在一审庭审时奚海涛已经确认拖欠梁进苹租金的事实，经双方确认金额后奚海涛在一审当庭向梁进苹支付了诉请中要求奚海涛支付拖欠的租金，且一审法官当庭要求梁进苹撤回该主张租金的诉请。而后奚海涛向梁进苹正常支付租金至2019年2月，此后未再向梁进苹支付租金，已拖欠梁进苹共计21个月的租金。请求二审法院查明奚海涛拖欠租金的事实，并要求奚海涛向梁进苹支付2019年2月起至今的租金，其中2019年2月15日至2019年9月14日期间的月租金标准应按照市场价3200元/月进行支付，2019年9月15日至房屋腾退之前的月租金标准应按照市场价3600元/月进行支付。梁进苹向一审法院起诉请求：1.判令解除梁进苹与奚海涛签订的《房屋租赁合同》；2.判令奚海涛支付梁进苹租金1066元（租金按照3200元／月标准，自2018年10月1日起计算至实际腾房之日止，暂计至2018年10月10日）；3.判令奚海涛立即将位于深圳市龙岗区的房屋腾退给梁进苹；4.本案所有诉讼费用由奚海涛承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：奚海涛与梁进苹于2014年8月31日、2015年9月13日签订了《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同》。自2016年9月12日起，双方未再续签书面租赁合同，但双方仍按照2015年9月13日签订的《房屋租赁合同》履行各自的义务。一审法院认为，梁进苹与奚海涛构成不定期租赁合同关系。按照法律规定，梁进苹可随时解除合同。梁进苹此前亦通知了奚海涛要求解除合同，已给予了奚海涛合理的期限。因此梁进苹诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。合同解除后，奚海涛应将位于深圳市龙岗区的房屋腾退归还给梁进苹。奚海涛辩称梁进苹必须将以前的房屋租赁凭证补齐及赔偿奚海涛因此支出的学费，没有合同依据，且房屋租赁凭证也不是法律规定承租人对出租人的必尽义务。因此，一审法院对梁进苹的该辩解主张不予采纳。关于拖欠租金问题，梁进苹已经确认收到了奚海涛支付的租金，且撤回了此项诉讼请求，一审法院予以准许。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除梁进苹与奚海涛签订的《房屋租赁合同》；二、奚海涛于一审判决生效之日起十五日内将位于深圳市龙岗区房屋腾退归还给梁进萍。一审受理费50元（梁进苹已预交），由奚海涛承担。双方当事人对一审法院认定事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：奚海涛提交与梁进苹微信聊天记录，显示奚海涛多次要求梁进苹方为自己办理房屋租赁凭证登记备案手续，梁进苹方则持续要求奚海涛尽快腾退房屋以便向涉案房屋买受人交付房屋。聊天记录也显示，梁进苹方曾于2015年协助奚海涛办理房屋租赁凭证登记备案未果，但未承诺一定要为奚海涛办理房屋租赁凭证登记备案手续。梁进苹提交房屋买卖合同公证书，证实涉案房屋已于2018年11月21日卖出；并提交梁进苹与涉案房屋买受人微信聊天记录证实梁进苹还未向买家交付房屋，且梁进苹在2019年2月15日至2019年9月14日期间以月租金3200元，2019年9月15日之后按月租金3600元的价格向买家支付租金。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：梁进苹是否有为奚海涛办理房屋租赁凭证登记备案手续的义务。本案中，梁进苹与奚海涛自2016年9月12日起，未再续签书面租赁合同，但双方仍按照2015年9月13日签订的《房屋租赁合同》履行各自的义务，构成不定期租赁合同关系。该《房屋租赁合同》并未约定梁进苹有为奚海涛办理房屋租赁凭证的义务。并且，从双方的微信聊天记录可以确认梁进苹虽然于2015年试图办理过相关登记备案手续但未承诺一定为奚海涛办理房屋租赁凭证登记备案手续，办理房屋租赁凭证也并非法律规定的承租人对出租人的应尽义务。至于未办理房屋租赁登记备案是否违反当时的行政管理规定，与本案处理结果无关，当事人可另循法律途径解决。因此，奚海涛以梁进苹未为其办理房屋租赁登记备案手续为由拒绝向梁进苹支付租金、腾退涉案房屋，缺乏依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百八十四条的规定，二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求的，二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。梁进苹在一审中已撤回由奚海涛支付拖欠租金的诉讼请求并经一审法院准许，二审中又要求奚海涛支付拖欠2019年2月起至今的租金，属于新增诉讼请求的情形，本院依法不予处理，梁进苹可另循法律途径解决。综上所述，上诉人奚海涛上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上述，维持原判。本案二审受理费人民币50元（上诉人奚海涛已预交），由上诉人奚海涛承担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年十一月十二日书记员 陈永雪（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。