湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1357号上诉人（原审被告）：宜都市解放实业总公司，住所地宜都市陆城长江大道**。法定代表人：陈永红，该公司总经理。委托诉讼代理人：张祖喜，湖北启方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜昌市鑫宜物业有限责任公司，，住所地宜昌市西陵区得胜街**法定代表人：潘久阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秋月，湖北诚业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜廷英，女，汉族，1959年9月20日出生，住宜昌市。系该公司办公室主任。上诉人宜都市解放实业总公司（以下简称解放实业公司）与被上诉人宜昌市鑫宜物业有限责任公司（以下简称鑫宜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜都市人民法院（2019）鄂0581民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人解放实业公司的委托诉讼代理人张祖喜、被上诉人鑫宜物业公司的委托诉讼代理人李秋月、姜廷英参加诉讼。本案现已审理终结。解放实业公司上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回一审法院重审。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人计算空置房时间为2017年3月1日没有事实依据，与实际不符。被上诉人在一审中只提供了一个空置房明细表，该表格标注空房计算时间为2017年3月1日，该表是上诉人自行打印的一个表格，没有上诉人、业主委员会、业主的任何一方签字，该表格不能作为被上诉人入驻的证据，而一审法院凭此证据作为入驻时间明显不能成立，另外上诉人在审理中提供了钥匙移交明细，该明细反映移交时间为2017年3月28日，这足以说明被上诉人按照3月1日确定入驻时间计算空置房时间不能成立。二、一审法院判决超过被上诉人诉讼请求。一审诉讼中被上诉人的诉讼请求为支付物业管理费139534元，而一审法院以核对业主缴费单据为由进行了变更，判决上诉人承担物业费145565.92元不当。三、上诉人不是本案承担空置房物业费的义务人。空置房是指前期物业服务合同中的义务人，本案中上诉人没有与被上诉人形成任何物业服务合同，被上诉人提供的2016年5月1日物业服务合同，上诉人的房屋尚在建设中，该服务合同服务的物业与二期物业是两个不同的范围，且二期业主没有参与业主委员会的选举和管理，该业主委员会与被上诉人所签物业服务合同对上诉人没有约束力。另外本案中，上诉人所说空置房没有任何依据，空置房的物业费是指建设方对未出售的房屋承担物业管理费的规定。一审判决以业主缴费时间证明业主入住时间，确定上诉人缴纳空置房物业管理费的时间不能成立。要证明空置房的计算时间必须要被上诉人提供向业主提交钥匙的表格和签字，没有该移交钥匙的签字，仅凭被上诉人自行编制的计算明细表，其诉请不能成立。本案中上诉人向一审法院提供了被上诉人所说的空置房商品房买卖合同，证明没有空置房，上诉人不应承担空置房的物业费缴纳义务。综上，上诉人认为一审法院认定事实不能成立，判决明显不当，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。鑫宜物业公司答辩称，一、根据《物业管理条例》第41条第2款规定，建设单位对已建成但还没有出售或者还没有交付给买房业主的房屋，承担缴纳空置房物业费的义务，上诉人也是物业费交纳义务人，是空置房物业费的缴费主体。二、空置房期间是项目移交直至个房售卖或者个房交付给业主之前，由上诉人掌控的期间，也就是大业主、大产权人期间。三、一审判决未超过被上诉人的诉讼请求，因涉案房屋两百多套，交房时间不一，导致空房期间不一，在一审庭审核对过程中，部分计算有误，经法庭释明，我公司予以更正为145565.92元，并无不妥，符合法律规定。四、一审法院查明事实正确，举证责任分配科学得当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鑫宜物业公司向一审法院起诉请求：1、请求解放实业公司立即支付物业管理费145565.92元，以及该款从诉讼之日起到付清之日止的同期银行贷款利息。2、本案诉讼费用由解放实业公司承担。一审法院认定事实：2009年9月至2018年4月30日期间，鑫宜物业公司系宜都市解放社区农民公寓小区的物业服务企业，该小区共有二期工程，第一期工程“解放社区农民公寓1号—19号楼及超市、综合楼”建成后，于2011年5月23日前全部交付原告。第二期工程“解放公寓二期1#、2#、3#、4#、7#楼及地下室工程”于2015年开始建设，建设方为本案的解放实业公司。该工程除7#楼为多层建筑外，其余楼层为高层建筑。鑫宜物业公司入驻解放公寓小区后，从2009年9月11日起至2018年4月30日期间，鑫宜物业公司与第一期工程的建设方宜都市陆城街道解放社区居民委员会签订了前期物业管理服务合同，解放公寓业主委员会成立后，鑫宜物业公司从2011年9月开始即与业委会签订物业管理服务合同，合同两年一签。解放公寓二期工程建成后，鑫宜物业公司于2016年与业委会签订的前述物业管理服务合同中将空置房的业主变更为本案的解放实业公司，同时约定空置房的收费标准高层为每平方米1元，多层为每平方米0.5元，交纳时间为每季度第一个月；若逾期交纳，则按每天应交纳物业服务管理费的千分之三支付滞纳金，并承担为追索物业服务管理费而产生的相关费用（诉讼费、律师费等）。第二期房屋建成后，于2016年2月左右开始售卖，业主最早入住的时间为2017年3月25日。2017年3月28日，鑫宜物业公司、解放实业公司双方办理第二期所有房屋钥匙移交手续。鑫宜物业公司为第二期房屋提供物业服务至2018年4月30日。现鑫宜物业公司主张从2017年3月1日起至业主首次交纳物业服务费用的前一日止共计234套房屋的空置房物业服务费用计145565.92元。一审法院认为，本案争议的焦点一是解放实业公司是否本案适格主体，是否应承担空置房物业服务费用的给付责任；二是鑫宜物业公司主张的数额如何确定。对第一个焦点，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案的解放实业公司系解放公寓小区第二期的建设单位，鑫宜物业公司亦与该小区的业主委员会签订了物业服务合同，解放实业公司作为建设单位即空置房的业主依据上述法律规定，应受物业服务合同的约束；鑫宜物业公司履行了合同，但解放实业公司作为空置房的业主未按合同约定和上述法律规定支付空置房的物业服务费用，依法应承担相应的违约责任。解放实业公司虽然提供了商品房买卖合同，但买卖合同不能证明房屋已交付业主。因此对解放实业公司抗辩其并非合同当事人，且房屋已全部售完，不应由其承担物业服务费用的主张不予支持。对第二个焦点，解放公寓小区第二期居住楼交付原告后，业主分批入住，在解放实业公司不能提供交房通知书的情况下，鑫宜物业公司以每套房屋业主首次交纳物业服务费用时间的前一日作为解放实业公司交纳该套房屋空置房物业服务费用的截止时间合乎常理和客观实际，予以支持。对空置房物业服务费用的起算点，第二期工程建成后于2016年开始售卖，2016年的物业服务合同中亦明确空置房的业主为本案被告，合同约定的服务期限系从2016年5月1日至2018年4月30日，在解放实业公司未提供将房屋交付鑫宜物业公司的相关证据的情况下，鑫宜物业公司亦可从合同约定的服务期限开始起算空置房的物业服务费用，现鑫宜物业公司仅从2017年3月1日作为空置房物业服务费用的起算点，系对其权利的处分，亦不损害解放实业公司的利益，对此主张予以支持。虽然解放实业公司庭后提交了双方办理房屋整体移交钥匙的时间是2017年3月28日，但明显与某业主最早入住的时间不一致，不排除钥匙分批交付，2017年3月28日是钥匙最终交付时间点的情形，故对解放实业公司认为鑫宜物业公司计算时间起点无依据的主张不予支持。对鑫宜物业公司提交的计算明细，该计算明细虽然系单方制作，但经一审法院与原告提供的业主交纳物业服务费的原始单据核对，计算方式无误，但结果有误，经释明，鑫宜物业公司明确表示以法庭核算的数额为准，将起诉标的更正为145565.92元，该请求符合客观实际，对变更后的数额予以支持。对鑫宜物业公司主张的利息，因双方合同约定了滞纳金，现鑫宜物业公司仅主张从诉讼之日按同期银行贷款利率支付利息，符合双方约定及法律规定，予以支持，但2019年8月20日之后的利息表述方式依据现行法律规定，应表述为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，予以纠正。空置房虽然系无人居住的房屋，但鑫宜物业公司与业主委员会签订的物业服务合同已明确约定空置房的交费标准，鑫宜物业公司作为空置房的业主应按该合同约定履行。该合同虽然系格式合同，但该收费标准与当地市场行情相符，并未加重鑫宜物业公司责任，故对鑫宜物业公司抗辩合同约定的物业服务费的标准明显不合理且无效的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条第二款规定，判决：湖北宜都解放实业有限公司于判决生效之日起五日内向宜昌市鑫宜物业有限责任公司支付物业服务费用145565.92元，并从2019年2月15日起支付相应利息至实际给付之日止（从2019年2月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3090元，因适用简易程序减半收取计1545元，由湖北宜都解放实业有限公司负担。二审中，当事人依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，1、关于解放实业公司是否为涉案空置房物业服务费给付主体的问题。解放实业公司为解放公寓二期工程的建设方，鑫宜物业公司与该小区业委会签订物业管理服务合同，约定空置房的业主为解放实业公司，并约定了空置房的收费标准。解放实业公司在2017年3月28日与鑫宜物业公司办理了第二期所有房屋钥匙移交手续，并由鑫宜物业公司提供物业服务至2018年4月30日。解放实业公司虽不是上述物业合同的签订当事人，但其作为二期工程的建设方及房屋出售交付前的业主，其已经与鑫宜物业公司存在事实上的物业服务关系，根据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。涉案房屋空置期间，鑫宜物业公司为解放实业公司提供了一定的物业服务，解放实业公司依法应承担空置房的物业服务费给付责任，鑫宜物业公司主张解放实业公司应依照鑫宜物业公司与该小区业委会签订物业管理服务合同约定的空置房的约定标准承担相应物业服务费给付责任合理。2、关于一审判决是否超过鑫宜物业公司的诉讼请求的问题。解放实业公司上诉称一审判决超出了鑫宜物业公司的诉讼请求，但一审判决书在评议部分已经明确说明：“鑫宜物业公司明确表明以法庭核算的数额为准，将起诉标的更正为145565.92元”，故一审判决未超过鑫宜物业公司诉讼请求。3、关于解放实业公司应支付空置房物业服务费金额的问题。解放公寓二期工程建成后，2016年2月左右开始售卖，业主最早于2017年3月25日入住，解放实业公司与鑫宜物业公司于2017年3月28日移交了所有房屋钥匙，解放实业公司称空置房计算时间不应以2017年3月1日为起算点，但鑫宜物业公司与该小区业委会签订物业管理服务合同的约定服务期限系2016年5月1日至2018年4月30日，鑫宜物业公司称其在移交所有钥匙前就已入驻开始提供服务，本案虽不能确定鑫宜物业公司的具体入驻服务时间，但结合物业服务合同的约定，其诉称符合合同约定和常理，鑫宜物业公司以空置房计算时间自2017年3月1日为起算点应予支持。鑫宜物业公司在本案中提交了仅有193户业主先后办理房屋交付手续时首次缴纳物业费的证据，并按照其与业主委员会签订的物业服务合同就空置房物业服务费支付标准计算2017年3月1日起至业主首次交纳物业费的前一日止共计234套房屋的空置房物业费共计145565.92元。本院认为解放实业公司将房屋出售并通知业主交付前，空置期的物业服务费应由解放实业公司承担，通知业主交付后相应的物业服务费应由新的业主承担，解放实业公司称房屋已经全部出售并交付，其虽提交了商品房买卖合同，但其并未提交通知买房业主交房及办理房屋交付手续的证据，因此，解放实业公司应承担举证不能的不利后果，鑫宜物业公司以2017年3月1日起至现有业主办理交付手续首次交纳物业费的前一日止确定共计234套房屋的空置房物业费共计145565.92元依法应予支持。综上所述，上诉人解放实业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3090元，由宜都市解放实业总公司负担。本判决为终审判决。审判长  张士勇审判员  廖朝平审判员  关俊峰二〇二〇年十一月十九日法官助理张宽红书记员彭先悦