福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0421民初742号 原告：杨志腾，男，1979年10月21日出生，汉族，公务员，住明溪县。 原告：高灿，女，1986年12月6日出生，汉族，公务员，住明溪县。 委托诉讼代理人：杨志腾（与高灿系夫妻关系），基本情况同上。 被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾****栋。统一社会信用代码：91350421597898393W。 法定代表人：邱连，该公司负责人。 原告杨志腾、高灿与被告福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2020年11月9日裁定本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告杨志腾及原告高灿的委托诉讼代理人杨志腾到庭参加诉讼，旭城公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨志腾、高灿向本院提出诉讼请求：1、请求判令旭城公司支付违约金人民币35018.8元（2018年10月18日至2020年7月24日）。自2020年7月25日起至杨志腾、高灿取得房屋权属证书的当日止，在此期间旭城公司按月支付给杨志腾、高灿1626.30元（54.21元／日＊30天）的违约金。2．请求判令旭城公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：杨志腾、高灿与旭城公司系商品房买卖合同关系。2015年4月24日，杨志腾、高灿与旭城公司签署了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定杨志腾、高灿（即买受人）购买旭城公司（即出卖人）建造的明溪县箭岗保障性住房2幢2梯902室房屋，房价款为人民币351754元整。杨志腾、高灿已按约定分两次付清全部房价款，由于旭城公司原因，房屋于2016年8月17日消防验收合格。杨志腾、高灿于2016年10月18日收房并领取钥匙，2018年4月明溪县人民法院判决旭城公司存在过错，未办理房屋所有权证书构成违约（详见民事判决书（2018）闽0421民初91号）。判决生效后，仍不履行《合同》关于产权登记的约定，不通知杨志腾、高灿办理产权登记（未起诉的其它业主均已办理完毕），且杨志腾、高灿多次催办，旭城公司仍以让杨志腾、高灿撤诉或补偿少量违约金等为前置条件，否则拒绝或寻找各种理由无限期推迟办理。2018年10月17日旭城公司进行了房屋首次登记。截止到目前杨志腾、高灿仍未取得房屋权属证书。根据合同第二十条第（二）点约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……，截止到目前杨志腾、高灿仍未取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。旭城公司应支付的逾期违约金计算公式为（总房价款＊贷款年利率＊违约天数＊率加收比例／365天），旭城公司违约日期2018年10月18日至2020年7月24日止，共计646天，逾期违约金额为351754＊3.75%＊646＊1.5／365=35018.80元。 旭城公司未到庭亦未提供书面答辩意见。 杨志腾、高灿围绕诉讼请求依法提交了证据，鉴于旭城房产开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃对杨志腾、高灿诉称事实、证据的抗辩权和质证权。经本院审查，杨志腾、高灿提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《职工住房借款合同》、契税、公共维修基金、燃气初装费等银行缴款单、明溪县人民法院（2018）闽0421民初91号民事判决书、视频及音频光碟及本院依法调取的旭城公司开发项目首次登记（总确权）证明符合证据真实、合法及与本案有关联的属性，对其证明力予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月24日，杨志腾、高灿与旭城公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：旭城公司将位于明溪县××巷××号××房××幢××号房出售给杨志腾、高灿，房价款为351754元。其中合同第二十条第（二）款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．不予约定”。该合同由旭城公司提供，签约过程旭城公司未对杨志腾、高灿作特别说明。合同签订后，杨志腾、高灿按约定分别以部分现金，部分公积金贷款方式（贷款年利率为3.75%），向旭城公司支付了全部购房款351754元。旭城公司于2016年10月18日向杨志腾、高灿交房，之后旭城公司退还杨志腾、高灿面积误差款2937元。杨志腾、高灿实际购房款为348817元。2018年10月19日，旭城公司向明溪县国土资源局、明溪县不动产登记中心办理了讼争房屋的初始登记。杨志腾、高灿至今未取得房屋所有权证书。 2018年1月12日，杨志腾、高灿向本院提起诉讼，要求旭城公司支付逾期办证违约金。本院于同年4月11日判决旭城公司支付杨志腾、高灿至旭城公司办妥房屋所有权初始登记之日逾期办证的违约金。 另查明：2019年3月11日，杨志腾等人找旭城公司要求办证，其工作人员告知有起诉旭城公司的办证需要滞后。旭城公司未将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付杨志腾、高灿。 本院认为：《商品房买卖合同》第二十条第二款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2．不予约定”。办理房屋所有权初始登记及将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人是办理房屋所有权证书的前提亦是出卖人应履行的义务。本案中，旭城公司未举证证明其有按照合同约定通知杨志腾、高灿将办证所需的相关资料送交出卖人，也没有及时向杨志腾、高灿提供申请讼争商品房所有权转移登记的必要证明文件。因此，在旭城公司完成房屋所有权初始登记义务后，旭城公司对杨志腾、高灿未能及时取得讼争商品房权属证书负有责任，而杨志腾、高灿在初始登记完成后至2019年3月11日前未及时要求旭城公司履行相关协助义务，也应自负一定的责任。根据双方当事人对合同的履行程度、各自具有的过错、杨志腾、高灿对合同的预期利益、双方当事人的缔约地位等因素综合权衡，本院酌定旭城公司在办理房屋所有权初始登记后至2019年3月11日承担70%的违约责任。2019年3月11日后，杨志腾、高灿已向旭城公司要求履行相关协助义务，旭城公司未予协助，故2019年3月11日后旭城公司应承担全部的违约责任。 综上所述，本院认为：杨志腾、高灿与旭城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。旭城公司在初始登记完成后未将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付买受人，构成违约。案涉《商品房买卖合同》第二十条中关于旭城公司逾期办证违责任不予约定的条款，系提供格式条款一方旭城公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故该格式条款无效。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，违约一方当事人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，违约金除法律特别规定以外，系基于当事人约定产生，案涉《商品房买卖合同》第二十条违约责任不予约定的条款无效后，当事人并未重新约定违约金，违约一方旭城公司应承担赔偿损失等违约责任，杨志腾、高灿起诉请求支付违约金并无合同依据，该请求系对违约责任形式理解不同，本质仍是主张违约责任，本院以其主张违约损失赔偿看待。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于违约损失问题，庭审中杨志腾、高灿明确为购房款的利息损失，本院以已付实际购房款总额348817元为基数，以杨志腾、高灿借款合同约定的住房公积金借款年利率3.75%为标准，计算逾期办证造成杨志腾、高灿的损失，从涉案房屋初始登记完成次日（2018年10月20日）起算至2019年3月11日止按照70%责任计算违约金3586元。自2019年3月12日起旭城公司按照100%承担违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨志腾、高灿支付从2018年10月20日起至2019年3月11日的逾期办证违约金3586元； 二、福建省旭城房产开发有限公司同时还应在本判决生效之日起十日内向杨志腾、高灿支付从2019年3月12日起至福建省旭城房产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人之日止的逾期办证违约金（该违约金以已付实际购房款总额348817元为基数，按年利率3.75%计算）； 三、驳回杨志腾、高灿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费716元，由福建省旭城房产开发有限公司负担439元，杨志腾、高灿负担277元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  游鸿程 人民陪审员  陈洪禄 人民陪审员  吴晓丹 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  胡巧英 附：民事判决书适用相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。