四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0921民初2201号 原告：遂宁银行股份有限公司。住所地：遂宁市国开区明月路******。统一社会信用代码：91510900673528758Q。 法定代表人：刘彦，公司董事长。 委托诉讼代理人：廖星（公司员工），男，汉族，生于1983年9月26日，住遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：刘旭锋（公司员工），男，汉族，生于1989年2月5日，住成都市高新区。 被告：蓬溪博裕医院有限责任公司。住所。住所地：蓬溪县赤城镇西湖路（芝溪坊**楼）社会信用代码：91510921MA633NC22P。 法定代表人：王可斌，公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴双凤，四川蜀中律师事务所律师。执业证号：××。 原告遂宁银行股份有限公司诉被告蓬溪博裕医院有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖星、刘旭锋，被告委托代理人吴双凤到庭参加了诉讼。原告法定代表人刘彦、被告法定代表人王可斌，经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告遂宁银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的房屋租赁关系；2.判令被告从蓬溪县××路××坊××号商业楼的一楼、二楼、四楼中迁出并向原告返回该房屋；3.判令被告向原告支付一楼、二楼房屋在2019年7月1日至2021年5月31日期间的租金851548元（2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金为437664元÷12个月×11个月＝401192元；2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金为450356元），四楼房屋在2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金39931.2元（79862.4元÷12个月×6个月），以及房屋返还之日止的租金（一楼、二楼按照450356元年的标准计算，四楼按照79862.4元年的标准计算）；4、判令被告向原告给付2020年5月2日至2020年7月31日期间的违约金387454元及2020年8月1日至租金付清时的违约金（以851548元为计算基数，按照每日千分之五的比例计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月21日，原告与遂宁市俐程商贸有限公司签订了《流动资金借款合同》，四川省俐程房地产开发有限公司以案涉房屋为该笔借款提供抵押担保，并于同日办理了抵押登记。因借款人未按时偿还借款，原告提起诉讼，遂宁中院出具了民事调解书，确认了原告对案涉房屋享有优先受偿权。债务人未按调解书履行义务，原告申请执行，在执行过程中，法院对案涉房屋进行两次公开拍卖，均流拍。船山法院于2019年6月28日作出（2018）川0903执2524号执行裁定书，将俐程房地产公司名下位于蓬溪县××路××坊××号商业楼抵偿给原告，并于同日向原告送达了执行裁定书。原蓬溪博裕医院与原房主俐程房地产公司签订了《租赁合同》，该租赁合同对租金、违约责任、合同解除等进行了约定，原告对该租赁合同予以认可。被告继续使用该房屋，但一直未给付租金。自2019年6月28日起，涉案房屋所有权属于原告，该房屋的收益等物权也属原告。原房主已无租金收益权。被告系蓬溪博裕医院的承继人，应对蓬溪博裕医院的债务承担责任。原租赁合同在原、被告间发生法律效力，被告应按约定足额支付租金。租赁合同约定每年5月2日前向原告付清下一年度的全部租金，被告一直未向原告支付租金，经原告催收后，被告仍拒不支付，已构成根本性违约，根据合同约定和法律规定，原告有权解除租赁合同。 被告蓬溪博裕医院有限责任公司辩称，1、不同意解除租赁合同，原被告是因为租金金额协商不一致导致被告至今没有支付租金；2、对原告诉请的租金的金额有异议，2019年7月1日-2020年5月31日的租金是229167元，2020年6月1日-2021年5月31日的租金是25万元，租金按照25万元每年的标准计算；3、被告不应支付违约金，原被告的租赁合同及补充协议中并没有约定租金的支付时间及违约金。如果要支付违约金，要求减少违约金。 本院经审理确认以下事实：被告公司成立于2017年1月12日，住所，住所地为蓬溪县赤城镇西湖路（芝溪坊**楼）博裕医院成立于2016年4月11日，性质为民办非企业单位，于2017年10月申请注销，注销原因为“民办非企业经营性质发生改变，由非营利性改为营利性企业”，并进行了改制清算，其债权、债务全部由被告公司承接。2017年11月，相关部门批准蓬溪博裕医院注销。 2018年6月12日，原告与四川省俐程房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷一案向遂宁市中级人民法院提起诉讼，2018年7月2日，遂宁中院出具（2018）川09民初46号民事调解书，该调解书明确了原告对四川省俐程房地产开发有限公司位于蓬溪县××路××坊××号商业楼享有优先受偿权。后因债务人未按调解书的约定履行，原告申请执行，遂宁市船山区人民法院在执行过程中，对四川省俐程房地产开发有限公司位于蓬溪县××路××坊××号商业楼两次公开拍卖，无人竞拍而流拍。2019年6月28日，船山区人民法院出具（2018）川0903执2524号之一执行裁定书，将四川省俐程房地产开发有限公司名下位于蓬溪县××路××坊××号商业楼作价29265381元抵偿给原告。案涉房产登记时间为2015年4月10日，登记所有权人为四川俐程房地产开发有限公司。 2020年5月9日，原告向被告发出书面通知，主要内容为:限上述房屋（蓬溪县××路××坊××号商业楼）的占有使用人于本通知送达后五日内向原告提交合法有效的租赁合同、租金给付凭据或补交租金或自动迁出，逾期既未提交合法占有依据，又未补交租金或自动迁出，将申请水电气相关职能部门对上述房屋予以停水、停电、停气，并更换门锁。 四川芝溪坊资产管理有限公司（甲方）与蓬溪博裕医院（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将案涉7号商业楼1、2层房屋租给乙方，建筑面积2483.44平方米，租赁用途为经营蓬溪博裕医院，租赁期限为20年，自2016年6月1日起至2036年5月31日止，免租期为2016年5月1日至2017年12月31日。租金支付方式：首次支付时间为2018年1月31日前，金额173407元，以后应予每个计租年开始前30日内支付该年度租金。租金标准：2017年6月1日至2018年5月31日的租金计收5个月，租金173407元，2018年6月1日至2019年5月31日租金为416177元*（1+2017年CPI指数），以后年度租金为：上一年度租金*（1+上一年度CPI指数）。违约责任：乙方应按约支付租金和其他费用，每逾期一天，按应付金额的千分之五向甲方支付违约金，单次逾期超过15天或在本合同有效期内累计逾期超过三次的，甲方有权单方解除合同。合同未标明签订时间，甲方加盖了“四川芝溪坊资产管理有限公司”印章，乙方加盖了“蓬溪博裕医院”印章，王国祥作为乙方代表人签字。此外，原告（甲方）与蓬溪博裕医院（丙方）、四川俐程房地产开发有限公司（乙方）签订了《三方协议》，其中载明：丙方作为承租人知晓乙方以标的资产向甲方设定抵押，同意甲方在追究乙方抵押担保责任时有权处置该资产，甲方承诺在此过程中不影响丙方承租权正常行使；当甲方行使抵押权时，丙方自接到甲方正式书面通知之日起按原租赁合同约定将应付乙方的租金足额支付到甲方账户，乙丙方不得以任何理由抵销；乙丙双方承诺，租金支付和收取须按月或按季进行，乙方不得以任何理由要求丙方一次性支付标的资产全部租金；乙丙双方保证签订本协议前已向甲方提交的租赁合同是合法、真实、完整有效的，若双方需就租赁合同达成任何性质的补充协议或续租协议，或重新签订租赁合同，必须事先经过甲方的书面同意。协议未标明签订时间。原告称上述租赁合同和三方协议签订于2015年4月21日。 就案涉7号商业楼1、2层房屋的租赁，被告提供了一份《租赁合同》，甲方为四川芝溪坊资产管理有限公司，乙方为蓬溪博裕医院，建筑面积2483.44平方米，租赁期限为20年，自2017年3月1日起至2037年3月1日止，装修免租期为2016年2月28日至2017年3月1日。租金标准：2017年3月1日至2018年2月28日，租金554902元，以后每年租金上浮，上浮额度为按上年期公布年度CPI指数的八折上浮。租金支付方式未作约定。合同尾部甲方加盖“四川省俐程房地产开发有限公司”印章，冉茂程签字，乙方加盖“蓬溪博裕医院”印章，王国祥签字。合同未标明签订时间。被告还就上述1、2层房屋的租赁提供了一份《补充协议》，就租赁合同部分条款进行了变更，甲方：四川省俐程房地产开发有限公司，乙方：蓬溪博裕医院，主要内容：甲方同意在2017年3月1日起每个租赁年的房租变更为250000元。甲方加盖了“四川省俐程房地产开发有限公司”印章，冉茂程签字，乙方加盖“蓬溪博裕医院”印章，王国祥签字，落款时间2017年2月24日。 2019年1月1日，四川省俐程房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将7号商业楼4层房屋租赁给乙方，建筑面积831.9平方米，单价8元平方米，总价79862.4元，租赁期限20年，自2019年1月1日至2039年1月1日，2019年1月1日至2020年4月30日免租金，从2020年5月1日起算租金，租金逐月分期支付。2018年7月23日、2019年5月，四川省俐程房地产开发有限公司出具委托书，委托罗超收取被告租金。2018年7月25日，被告通过蓬溪农村商业银行向罗超打款500000元，2019年5月27日、29日，被告向罗超分别汇款150000元、100000元。 被告至今未向原告支付过租金。 本院认为，解决本案争议，需要明确以下几个问题： 一、租赁合同的权利义务主体。 原、被告双方提供的租赁合同，其承租方均为蓬溪博裕医院，而蓬溪博裕医院由于改制而注销，其权利义务的承继者为被告，故被告应承继租赁合同的权利义务。案涉标的物的所有权人原为四川省俐程房地产开发有限公司，其也为案涉房屋的出租方。2019年6月28日，船山区人民法院出具（2018）川0903执2524号之一执行裁定书，将案涉标的物作价抵偿给原告，原告由此取得该标的物的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此，原租赁合同仍然有效，原出租方的权利义务归属于新的所有权人，此种情形应属于法定的合同权利义务转让。因此，本案租赁合同的权利义务主体应为原、被告。 二、本案应当确认的租赁合同。 就7号商业楼1、2层房屋的租赁而言，原、被告各自提供了不同内容的租赁合同，并均主张应以自己一方提供的租赁合同作为认定相应权利义务关系的依据。原告称，其提供的租赁合同系当初签订金融借款合同时，四川省俐程房地产开发有限公司以案涉商业楼提供了抵押担保，并提供了租赁合同，签订了《三方协议》，签订时间为2015年4月21日。被告认为，其提供的租赁合同系2016年2月28日签订，租赁期间为2017年3月1日起；《三方协议》虽然属实，但系格式合同，限制了其权利，未作充分的告知和说明，应属无效；原告提供的租赁合同是四川芝溪坊资产管理有限公司签订的，不是他公司签订的，他公司未委托四川芝溪坊资产管理有限公司签订；2017年签订的《补充协议》是双方真实意思表示，且实际是按补充协议约定履行的，应以补充协议约定的租金为准。根据双方的陈述，原告提供的租赁合同签订在前，被告提供的租赁合同签订在后，通常而言，双方签订多个合同的情况下，应当以最后签订的合同为准，但本案情形却有其特殊性。一是虽然被告提供的租赁合同和补充协议分别比原告提供的租赁合同晚了近一年和二年时间，但均发生在金融借款和抵押担保之后，租赁合同的变更双方未告知原告，更未征得原告同意，而《三方协议》第六条明确约定，“若双方需就租赁合同达成任何性质的补充协议或续租协议，或重新签订租赁合同，必须事先经过甲方的书面同意”，被告变更租赁合同实质条款的行为有违上述约定。二是《三方协议》本身具有真实性，其虽为打印件，但尚不能据此认定其为格式合同，不能以此否定其效力。所谓格式合同，通常为一方为重复使用的方便，提前打印好相应合同条款，在签订合同时，不与对方协商，对方被动接受的合同。原告系金融单位，放贷是其经常性业务，但签订如本案的《三方协议》，并不是其经常性的业务事项。就协议具体条款而言，不存在其含义费解或有歧义的情形；协议也未限制被告的租赁权，只是约定了租金不能一次性支付和租赁合同的变更需经原告书面同意。租金不一次性给付，相对于一次给付来说，对被告是有益的，而不是限制其权利。租赁合同的变更需经原告同意有其原因，案涉租赁合同租赁时间长，为法定最长租期20年，原告虽不是租赁合同的当事方，但系标的物的抵押权人，其在三方协议中已经关注到其今后抵押权的实现，租赁合同的约定事项与其今后权利的实现具有关联性。目前而言，租赁合同已经现实地与其权利义务产生实质性的关联性，因此，三方协议中作此约定有其合理性，以防止道德风险的发生，防止被告与四川省俐程房地产开发有限公司随时变更合同，实质性损害原告的权利。三是原告提供的租赁合同虽然出租方为四川芝溪坊资产管理有限公司，但被告提供的租赁合同其首部也为四川芝溪坊资产管理有限公司，而尾部加盖了四川省俐程房地产开发有限公司印章，冉茂程签字，说明这两个公司存在利害关系，四川芝溪坊资产管理有限公司能够代表四川省俐程房地产开发有限公司签订租赁合同，三方协议上加盖四川省俐程房地产开发有限公司的印章对此亦予以印证。四是就被告提供的租赁合同本身而言，对租金的给付时间未作约定，对违约责任也未作具体明确的约定，有违类似合同签订的通常操作模式；合同将2016年2月28日至2017年3月1日作为免租期，未计算在20年租赁期间内，违背常理，所谓免租期，只是出租人不收取那个期间的租金，但仍然是属于租赁期；合同具体条款只有一、二、四条，没有第三条，至少显示合同签订的不严谨。五是关于租金的实际给付。被告提供的委托书、银行凭证可以证明打款的事实，但这是在变更租赁合同约定下产生的结果，只能证明四川省俐程房地产开发有限公司接受此种租金给付，在实质性影响原告权利之前，它在被告与四川省俐程房地产开发有限公司之间可以产生相应的效力，但由于违反三方协议的约定，实质性损害原告权利，此等效力不能及于原告。六是虽然原告不认可被告提供的补充协议约定的年租金250000元，但也未要求以被告提供的租赁合同约定的55万余元作为计算租金的依据，而是以三方知晓的租赁合同约定作为依据，有其合理性。综上，就7号商业楼1、2层房屋而言，双方应当履行的租赁合同应以原告提供的租赁合同为依据。就7号商业楼第4层房屋而言，原告对被告提供的2019年1月1日签订的《租赁合同》无异议，本院予以确认。 此外，原告提供的租赁合同关于租金支付时间的约定与其提供的三方协议关于租金支付时间的约定并不一致。前者约定“首次支付时间为2018年1月31日前，金额173407元，以后应予每个计租年开始前30日内支付该年度租金”，后者约定“乙丙双方承诺，租金支付和收取须按月或按季进行，乙方不得以任何理由要求丙方一次性支付标的资产全部租金”，三方协议签订的目的在于对原告相关权利进行预防性保护，防止被告与第三方在中途合意变更合同约定损害其权利，确保租赁合同已经约定的事项得到切实履行，三方协议第六条约定的内容对此可予印证。因此，三方协议本身不能代替租赁合同，租赁合同双方的权利义务应当以租赁合同的约定为准，原告在诉讼中亦明确表示认可其提供的租赁合同，故关于租金支付方式亦应当以租赁合同的约定为依据。 三、租赁合同是否应当解除。 原告认为被告逾期不缴纳租金，按照合同约定和法律规定，应当解除租赁合同。被告认为之前的租金是缴纳了的，未向原告缴纳租金是因为双方对租金的计算存在争议，一直未达成一致意见。原告确于2019年6月28日取得了案涉标的物所有权，由此可向被告主张相应权利。虽然原告称其此前已经通过电话、口头方式通知被告其取得了租赁物所有权，要求被告向其缴纳租金，但被告称2020年5月原告送达通知时才知晓原告取得租赁物的所有权。原告无证据证明其之前通知了被告，书面通知被告的时间为2020年5月9日，通知内容表述为“于本通知送达后五日内向我行提交合法有效的租赁合同、租金给付凭据或补交租金或自动迁出，逾期既未提交合法占有依据，又未补交租金或自动迁出，我行将申请水电气相关职能部门对上述房屋予以停水、停电、停气，并更换门锁”，可以看出，该通知系核实房屋出租及租金给付情况。被告由此向原告邮寄了一份租赁合同，即被告在本案诉讼中提交的租赁合同，以证明其合法占有标的物。就合同约定而言，原告提供的租赁合同第七条第1款约定，“单次逾期超过15天或在本合同有效期内累计逾期超过三次的，甲方有权单方解除合同”，从2020年5月至原告提起本案诉讼，时间为5个月，早已超过约定的逾期十五天，但本案情形是双方各持有不同内容的租赁合同（含补充协议），对于应当履行哪一个租赁合同存在争议，从而对于租金的确定和给付亦存在争议。被告提供的《租赁合同》和《补充协议》对租金的具体支付时间未作约定。被告于2018年7月和2019年5月，分别支付租金500000元和250000元，如果按被告提供的《租赁合同》和《补充协议》约定，则已支付了三年的租金，即2017年3月1日至2020年2月28日。由此表明，被告未向原告支付租金，有权利转移过渡中出现分歧的客观原因。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，由此，解除租赁合同应当满足，1、承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，2、出租人催收，3、经催收后在合理期限内仍不支付。本案由于不同版本合同（含补充协议）约定内容不一致，双方认识分歧，被告未向原告及时缴纳房租，不全是被告主观故意违约，在此情形下，如果适用上述合同条款的约定解除合同，则对作为承租一方的被告过于严苛。法定解除合同的情形是一方当事人根本性违约，导致对方当事人合同目的不能实现。被告未向原告支付租金客观存在，属于迟延履行义务，但其中有相应的客观原因，且被告知晓原告系标的物所有权人的时间不长，尚不能认定被告构成根本性违约；被告表示愿意自2019年7月1日起向原告缴纳租金，就出租方而言，其签订合同主要目的是收取租金，如果被告愿意缴纳租金，则其合同目的能够实现。故本案不符合法定解除合同的情形。从利益平衡角度而言，被告共计承租了原告3300余平方米的房屋，且经营项目为开设医院，其经营时间本身具有长期性，前期装修、设备购置等投入较大，回收期较长，如果解除合同，将给被告正常经营带来严重障碍，经济上带来较大损失，实质是对社会财富的浪费。综上，原告要求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。 四、关于租金的确定和给付。 租赁合同对租金的计算方式和标准有相应约定。就1、2层房屋而言，2018年6月1日至2019年5月31日的租金为416177元*（1+2017年CPI指数1.6%），金额应为422835.8元；2019年6月1日至2020年5月31日的租金应为422835.8元*（1+2018年CPI指数2.1%），金额应为431715.4元；2019年7月1日至2020年5月31日的租金共计11个月，金额395739.1元；2020年6月1日至2021年5月31日的租金应为431715.4元*（1+2019年CPI指数2.9%），金额为444235.1元。由此，2019年7月1日至2021年5月31日的租金应为395739.1元+444235.1元=839974.2元。就第4层房屋而言，其租金起算期为2020年5月1日，年租金为79862.4元，合同约定为逐月支付，故应支付至2020年10月31日，金额为（79862.4元÷12个月）×6个月，金额为39931.2元。综上，1、2、4层房屋欠付租金共计879905.4元（839974.2元+39931.2元），被告应向原告支付。 五、关于违约金。 首先应当明确被告应否支付违约金。前面已经述及，被告虽然不认可违约事实，不同意承担违约责任，但原告提供的租赁合同第四条第2款约定“首次支付时间为2018年1月31日前，金额173407元，以后应予每个计租年开始前30日内支付该年度租金”，合同约定每个计租年为当年的6月1日至第二年的5月31日，按此约定，2019年6月1日至2020年5月31日为一个计租年，该计租年的租金应予2019年6月1日前的30日内支付，而此时原告未取得标的物所有权，无租金收取权，其后取得了标的物的所有权，对其取得所有权后的期间主张租金，实际是对应收取租金的追索，但不能认为是被告违约。2020年6月1日至2021年5月31日为一个计租年，该计租年的租金应予2020年6月1日前的一个月支付，原告已于2020年5月9日告知了被告其为案涉标的物所有权人，则按合同约定被告应当向原告支付该计租年的租金，因对合同本身存在争议，被告并未向原告支付租金，其性质当属违约，故应当依照合同约定或法律规定承担违约责任，支付违约金。其次是违约金如何确定。原告要求被告给付2020年5月2日至2020年7月31日期间的违约金387454元及2020年8月1日至租金付清时的违约金（以851548元为计算基数，按照每日千分之五的比例计算）。原告主张上述违约金的依据是租赁合同第七条第1款的约定，即“每逾期一天，乙方按应付金额的千分之五向甲方支付违约金”，该约定是违约金的计算标准，而非具体的违约金数额。如果按此标准计算，则每月的违约金计算标准为15%，每年的计算标准则为180%。违约金兼具损失填补和惩罚功能，更主要的是损失填补功能。原告对被告逾期支付租金给其造成的损失没有量化的数额，只是述及抵押物折价偿债给其造成损失；偿债之后未及时收到租金又造成损失；提起诉讼投入人力等也造成损失。抵押物折价抵偿债务与被告无关，未及时收到租金，通常情形下会存在资金利息损失，对于从事金融业务的原告而言，理是如此，至于诉讼中的人力投入等，不是违约本身直接造成的损失。被告称如果要承担违约责任，要求减少违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，因此，本院根据被告的违约原因、违约情节以及给原告造成的损失情况，对原告主张的违约金予以适当调整。以2020年6月1日至2021年5月31日的租金444235.1元为基数，按2020年6月全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率的4倍计付违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条的规定，判决如下： 一、限判决生效后十日内，被告蓬溪博裕医院有限责任公司向原告遂宁银行股份有限公司支付下欠的租金879905.4元（其中，第1、2层楼2019年7月1日至2021年5月31日的租金为839974.2元，第4层楼2020年5月1日至2020年10月31日租金为39931.2元）； 二、限判决生效后十日内，被告蓬溪博裕医院有限责任公司向原告遂宁银行股份有限公司支付第1、2层楼逾期给付租金的违约金，其计付方式：以2020年6月1日至2021年5月31日的租金444235.1元为基数，按2020年6月全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率的4倍计付。 三、驳回原告遂宁银行股份有限公司其余诉讼请求。 本案受理费16310元，减半收取8155元，由原告负担2447元，被告负担5708元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  唐卫 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  殷旭