贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7544号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨科洪，男，汉族，1987年10月21日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：杨晋，女，汉族，1978年10月25日出生，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人杨科洪、杨晋商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决上诉人承担逾期办证违约责任事实不清。2015年起，因产权登记制度的调整，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》《国有土地使用证》，改变为统一的《不动产权证书》。《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：“自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记。”由于七星关区人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，上诉人只能协助被上诉人按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。上诉人不能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书系政策原因所致，属不可抗力，不能归责于上诉人，上诉人不应承担责任。同时，因被上诉人未及时缴纳契税，导致上诉人不能为其办理不动产登记证系被上诉人过错，上诉人不应对此承担责任。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，应当从保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易出发。即使人民法院认定上诉人应当支付违约金，也应结合本案合同履行情况，综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，对违约金进行调减。二、《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，且注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续”，即需买受人自行交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定：房价款不包括《房屋所有权证》《国有土地使用权证》办理的各项税、费，电话费开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。根据该约定，被上诉人请求退还的各项开通费用不包含在商品房价款之内，应由被上诉人自行负担,一审适用未施行的法规判决上诉人承担错误。被上诉人杨科洪、杨晋答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杨科洪、杨晋向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金2440.95元，违约金以购房款339022.00元为基数，从2017年5月27日起按日利率万分之一计算至2017年8月6日；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金15357.69元违约金以总房款339022.00元为基数从2017年12月31起，按万分之一计算至2019年3月29日止；3.判令被告退还原告燃气开户费2500.00元、电视开户费380.00元、水开户费200.00元，共计3080.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月20日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积117.39平方米；总价款为339022.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款109022.00元，余额230000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。该商品房在达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（2）逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”《补充协议》第一条约定：“2、合同约定房价款不包括、办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。”第五条对交接手续进行了补充说明，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款339022.00元。2017年8月6日，原、被告办理了涉案商品房的交房手续，被告向原告收取了有线电视开户费380.00元、燃气入户费2500元、自来水开户费200.00元。2019年3月27日，被告向不动产登记机关提交了涉案商品房的办证资料。2019年3月29日，毕节市七星关区国土资源局为原告办理了涉案商品房的不动产权证书。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告也应当按合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，但被告未按合同约定在2017年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，已经构成违约，故应当从2018年1月1日起向原告计付违约金。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。但本案中，被告提供的证据不足以证明其在具备办证条件后，于何时向原告尽到了告知义务，故以不动产登记申请表载明的日期2019年3月27日作为计算逾期办证违约金的终期节点。综上，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2018年1月1日至2019年3月27日，共计450日，依照合同约定被告应当按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，该违约金计算为339022.00元×0.01%×450日=15255.99元。故对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，支持15255.99元。《商品房买卖合同》约定交房时间系2016年12月30日前，商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。并且应当在商品房在达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。本案中，原、被告办理涉案商品房的交接手续时间为2017年8月6日，但被告并未提供证据证明在达到合同约定的交付条件后向原告尽到了告知义务，且在释明后，被告仍未向一审法院提供证据证明涉案商品房在合同约定时间内已经满足合同约定的交付条件，故应当承担举证不利的法律后果。故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。根据《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，计算2016年12月31日至2017年8月9日期间（共计221天）的逾期交房违约金共计339022.00元×0.01%×221天=7492.37元。原告主张的逾期交房违约金为2440.95元，一审法院从其所愿。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容...（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；...前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，供水、供热、燃气、有线电视作为商品房的主要配套基础设施，相应的建设安装费用应包含在商品房总价款中，出卖人不应再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用。本案中，原告向被告收取的燃气开户费、有线电视开户费，实质系涉案商品房达到交付使用条件所需支出的基础设施建设安装费用，故被告不应当再重复收取。故对原告主张被告退还有线电视开户费380.00元、燃气入户费2500.00元、自来水开户费200.00元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告杨科洪、杨晋支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金15255.99元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨科洪、杨晋有线电视开户费380.00元、燃气入户费2500.00元、自来水开户费200.00元；三、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告杨科洪、杨晋支付逾期交房违约金2440.95元；四、驳回原告杨科洪、杨晋的其他诉讼请求。案件受理费161.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点是：1.上诉人是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高应予调减？2.上诉人代收的“开户费”应否退还？关于焦点1，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行后签订，双方签订合同前不动产登记已经实行“二证合一”的政策，上诉人主张不能按合同约定办理转移登记系不动产登记政策调整所致，属不可抗力，故其不应承担违约责任的理由不成立，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2018年5月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。案涉房屋于2019年7月15日才取得初始登记，构成违约，上诉人应承担相应违约责任。同时，无证据证明被上诉人存在怠于缴纳契税导致办证迟延的情况，上诉人主张办证迟延系被上诉人未缴纳契税所致无事实依据，不予采纳。《商品房买卖合同》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付。该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点2，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定，交房时水、电应达到使用条件，燃气应达到管道入户，通信、电视、网络线路应敷设到户。根据本案查明的事实，上诉人向被上诉人收取的燃气入户费,实质为案涉商品房达到交付使用条件所需支出的基础设施建设安装费用，而非《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定的费用。上诉人主张依据双方约定，其不应退还燃气入户费的理由不成立，不予采纳。同时，即使上述电视开户费、自来水开户费、燃气入户费不属于基础设施建设安装费用，上诉人亦未举证证明其已基于双方委托关系代被上诉人向相关部门缴纳，完成受托事项，被上诉人主张退回，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费322.00元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月十七日书记员 高 进