贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6668号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦,贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼,贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：燕正兰，女，汉族，1985年10月4日出生，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人（特别授权)：王涛，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权)：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）因与被上诉人燕正兰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3645号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：从双方签订的《商品房买卖合同》来看，上诉人的义务是在被上诉人授权委托之后，并将授权事项明确于《委托办理权属登记协议书》，上诉人方能履行合同义务，上诉人未授权的情况下，上诉人无法履行义务，故上诉人就逾期交付办理商品房转移登记有关文书不存在违约。即使认定上诉人违约，双方约定以被上诉人已付购房款为基数，按日万分之二计付违约金的标准过高，应结合被上诉人的实际损失进行调整，因被上诉人未举证证明其实际损失，本案违约金应以中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。被上诉人燕正兰答辩称：上诉人的上诉请求于法无据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。燕正兰向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金暂计100,000元（以原告已付购房款1,346,913元为基数，按日万分之二的标准，从2017年10月11日起计算至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门为原告办理不动产权属证书之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月27日，原告作为买受人,被告作为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》,约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区（或凤凰郡2栋301），建筑面积240.50平方米，套内建筑面积213.87平方米，总价款1346913元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款276913元，余款1070000元以银行按揭支付。第十一条：出卖人应当在2017年7月27日前向买受人交付该商品房。第二十二条房屋登记：三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了购房款1346913元。2017年7月13日，被告将涉案房屋交付给原告。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定付清了购房款，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，逾期应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第二十二条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。《商品房买卖合同》签订于2017年6月27日，合同关于转移登记约定的履行时间在签订合同之前，视为对办理转移登记的时间约定不明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告于2017年7月13日将涉案房屋交付给原告，被告应于房屋交付之日起90日内即2017年10月11日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，逾期则应承担支付违约金的责任。《商品房买卖合同》第二十二条约定逾期超过180日以后，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，至原告起诉之日，被告违约的时间已经超过180日，经核算，被告应当支付原告的违约金为每日269.38元(1,346,913元×0.02%=269.38元)。因双方约定买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的截止时间应为：被告提交办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告燕正兰逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：按每日269.38元，从2017年10月12日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止；二、驳回原告燕正兰的其他诉讼请求。案件受理费1,150元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：上诉人未按照《商品房买卖合同》的约定，取得商品房所有权初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人未能履行文书交付义务，系其未能取得商品房所有权初始登记，不具备该义务履行条件所致，与被上诉人是否签署《委托办理权属登记协议书》无涉。上诉人将其违约行为归咎于被上诉人未签署《委托办理权属登记协议书》明确授权事项，缺乏事实依据，其据此主张不承担违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。根据本案查明的事实，上诉人逾期已超过180日，《商品房买卖合同》针对该情形约定了每日万分之二的违约责任，鉴于违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行义务具有积极意义。上诉人主张该违约金过高，但未提交证据予以证明，双方约定每日万分之二的违约责任不存在利益明显失衡的情形，司法予以尊重。上诉人以《商品房买卖合同》约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失为由主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月十九日书记员 赵 莉