广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5783号上诉人（原审被告）：广州市房掌柜网络技术有限公司中山分公司，住所地广东省中山市********************。主要负责人：周华林，该公司经理。委托诉讼代理人：覃思华，系广州市房掌柜网络技术有限公司员工。上诉人（原审被告）：广州市房掌柜网络技术有限公司，住所地广东省广州市天河区***********（仅限办公）。法定代表人：张伟，该公司经理。委托诉讼代理人：覃思华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李凤娟，女，1978年11月8日出生，汉族，住广东省中山市*******************。委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓巧，广东凯行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：肖锐文，男，1979年12月6日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓巧，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人广州市房掌柜网络技术有限公司中山分公司（以下简称房掌柜中山分公司）、广州市房掌柜网络技术有限公司（以下简称房掌柜公司）因与被上诉人李凤娟、肖锐文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初11701号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人房掌柜中山分公司、房掌柜公司上诉请求：撤销一审判决中关于房掌柜中山分公司、房掌柜公司支付违约金的判决。二审审理中，房掌柜中山分公司、房掌柜公司增加上诉请求，按实际使用天数支付租金。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，虽然李凤娟、肖锐文在一审庭审中均称交易习惯没有具体约定，开具发票以及支付租金没有固定的时间前后，但李凤娟、肖锐文同时也承认每月的房租都会向房掌柜中山分公司提前出具发票，且李凤娟、肖锐文除了2020年3月至2020年4月两个月未提前开具发票外，之前支付的房租均提前开具发票，且有时李凤娟、肖锐文还会提前开具2个月以上的发票给房掌柜中山分公司。故根据《写字楼租赁合同书》第四条租金支付方式的约定：李凤娟、肖锐文应在房掌柜中山分公司支付租金前提供合法有效的等额发票，否则房掌柜中山分公司有权暂时延付款而不构成违约。李凤娟、肖锐文所称的交易习惯与合同的约定和实际履行情况明显是相互矛盾的，法院不应采信。二、单方解除合同的条件并未达成，而合同解除实际属于双方协商一致后的关系解除。李凤娟、肖锐文于2020年4月30日单方强行要求房掌柜中山分公司将所有物品搬离涉案租赁物，且提出解除《写字楼租赁合同》的合同关系。房掌柜中山分公司鉴于合同即将到期，同时自身的运营困难等情况，同意了李凤娟、肖锐文的要求，直至2020年5月7日房掌柜中山分公司搬离涉案租赁物并交付钥匙，但李凤娟、肖锐文也未按照合同约定向房掌柜中山分公司出具发票，因此房掌柜中山分公司暂缓延付租金并未违反合同约定，不属于违约行为；明显李凤娟、肖锐文是在合同解除条件还未达成之时就要求与房掌柜中山分公司解除合同关系。在房掌柜中山分公司同意解除后，应视为双方协商一致后的合同解除关系，房掌柜中山分公司不应承担合同解除的违约责任并支付违约金。综上，请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人李凤娟、肖锐文答辩称：一、房掌柜中山分公司在履行租赁合同的过程中已经构成违约，提起本次上诉是浪费司法资源。在一审庭审过程中，李凤娟、肖锐文已经将涉案2020年3月至4月的房屋租赁税发票在庭审中移交房掌柜中山分公司，并记载在一审的笔录之中。截至2020年10月19日，该两个月的租金，房掌柜中山分公司仍然拒不支付，可见，租金的支付并非以发票为前提。同时，房掌柜中山分公司已经拖欠租金大半年之久，构成严重违约。所以一审法院认定房掌柜中山分公司违约并承担违约责任符合事实和法律规定，二审法院应予支持。二、由于房掌柜中山分公司一方无力继续支付租金，所以才搬离租赁场所，属于房掌柜中山分公司违约行为发生在先，双方协商搬离事宜在后。双方协商的仅是搬离的时间及方式，但对于租赁合同的法律关系，解除的原因始终是房掌柜中山分公司的违约行为。李凤娟、肖锐文向一审法院起诉请求：一、房掌柜中山分公司、房掌柜公司立即支付2020年2月、3月、4月共3个月的租金30900元；二、房掌柜中山分公司、房掌柜公司向李凤娟、肖锐文按银行同期贷款利率支付自2020年2月起至实际付清租金之日止的延迟履行利息（暂计至起诉之日为300元）；三、房掌柜中山分公司、房掌柜公司承担违约金2万元。一审法院认定事实如下：肖锐文、李凤娟系位于中山市石岐区**************08卡的房地产权属人。2018年3月21日，李凤娟（甲方）与房掌柜中山分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将座落在中山市石岐区**************08卡的房屋出租给乙方作办公用途。该房屋建筑面积143.1平方米，租赁面积143.1平方米，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，甲乙双方约定该房屋月租金10300元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按转账方式支付给甲方。甲方可收取乙方不超过三个月租金数额的保证金，乙方在合同生效后15日内向甲方交纳2万元房屋租赁保证金，由甲方保管。租赁期满或合同解除时，乙方未发生违约责任的，甲方将保证金本金退回乙方。任何一方未能履行本合同约定的条款（除因不可抗力原因造成的之外）均属违约，违约方应承担违约责任，乙方延迟交付租金超过15天，应向甲方支付违约金2万元，甲方并有权提前终止合同，收回房屋。合同还约定了其他事项。李凤娟和房掌柜中山分公司均在合同上签字或盖章。合同签订后，李凤娟依约交付涉案商铺，房掌柜中山分公司依约支付保证金2万元。2020年4月15日，肖锐文、李凤娟委托律师向房掌柜中山分公司发出律师函，内容载明：“合同约定，贵司应当于每月15日前向委托人支付当月租金，但截至目前，贵司尚未向委托人支付2020年2月1日至2020年4月30日共3个月的租金，合计30900元。另外，根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，贵司迟延交付租金超过15天的，应当向委托人支付违约金2万元，并且委托人有权提前终止合同，收回房屋。请贵司自收到本函之日起3日内联系委托人并支付拖欠的租金和违约金，否则，委托人将依照法律的规定以及合同的约定于2020年4月30日与贵司正式解除《房屋租赁合同》，收回房屋，要求贵司于2020年4月30日前结清拖欠的租金和违约金，搬离承租房屋以及协助委托人办理相关的登记变更手续。”李凤娟、肖锐文认为房掌柜中山分公司未依约支付租金，已构成违约，遂诉至法院，主张前述实体权利。房掌柜中山分公司向一审法院提交了其与李凤娟、肖锐文签订的《写字楼租赁合同》，拟证明双方不存在延迟交付租金超过15天应向出租人支付违约金2万元的约定，且该合同明确在支付租金前出租人需提供合法有效的等额发票，否则承租人有权暂时延付款而不违约。房掌柜中山分公司还陈述，《写字楼租赁合同》才是双方实际履行的合同，前述《房屋租赁合同》是为了方便相关部门对出租屋管理和对社会公示该房屋租赁已完成交接、及缴税而办理备案登记的专用模板合同。该《写字楼租赁合同》系2018年3月6日签订，李凤娟、肖锐文（出租方）与房掌柜中山分公司（承租方）约定：出租方同意将位于中山市石岐区**************8卡之写字楼在设备完好、装修完毕的状态下出租给承租方使用，承租区域的建筑面积143平方米，出租面积143平方米，承租区域作办公用途。租赁期自2018年4月1日起至2021年3月31日止，租期3年。该房屋租金为每平方米每月72元，该房屋面积出租面积143平方米，计每月租金10300元，租金含税。出租方应在承租方支付租金前提供合法有效等额发票，否则承租方有权暂延付款而不违约。租金每1个月支付1次，于付款月起租日15天前支付下一次租金，本合同有效期内租金不予调整。押金为2万元，租赁期满及合同解除的，出租方应与承租方共同清点室内设备设施，承租方结清本房屋使用期间所产生的租金后三日内，出租方应将全额押金退还给承租方。承租方未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过两个月房租，出租方有权解除合同。合同自签订之日起，出租方、承租方双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金。合同还约定了其他事项。李凤娟、肖锐文、房掌柜中山分公司均在《写字楼租赁合同》上签字并按捺手印或盖章。房掌柜中山分公司还提交2019年1月至2020年1月租金发票共13张，拟证明双方确按《写字楼租赁合同》实际履行。一审庭审中，肖锐文对于李凤娟所签订的合同及其他文件均予以确认。李凤娟、肖锐文称双方交易习惯没有具体约定，开具发票及支付租金没有固定的时间前后关系，房掌柜中山分公司对此表示确认。李凤娟、肖锐文确认已收取涉案房屋租赁保证金2万元，同意如法院支持房掌柜中山分公司承担违约金，可在保证金中予以扣除，并明确房掌柜中山分公司已于2020年5月7日撤场并交还钥匙。房掌柜中山分公司陈述其与房掌柜公司系分公司和总公司的关系，而因疫情原因，2020年2月没有实际经营，直至2020年3月3日开始筹备复工，合同中均约定不可抗力不属于违约，房掌柜中山分公司迟延支付租金是因受到疫情影响，公司经营困难，该期间不应支付租金和违约金，并确认涉案合同关系已解除。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。李凤娟、肖锐文与房掌柜中山分公司签订的《房屋租赁合同》《写字楼租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。李凤娟、肖锐文已依约向房掌柜中山分公司交付涉案房屋使用，房掌柜中山分公司亦应按合同约定向李凤娟、肖锐文支付租金等费用。关于2020年2月、2020年3月1日至3日租金是否应减免问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”以及《最高人民法院印发的通知》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”规定，2020年我国爆发的新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同的，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。房掌柜中山分公司在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应后于2020年2月未有对涉案商铺进行营业，直至2020年3月3日开始筹备复工，令其营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，根据公平原则，可减少房掌柜中山分公司该期间租金，故一审法院酌定对于2020年2月的租金，房掌柜中山分公司可支付50%，即5150元。对房掌柜中山分公司提出不应支付2020年3月1日至3日期间租金的抗辩意见，一审法院不予支持。关于合同解除、租金问题。房掌柜中山分公司自2020年2月起至2020年4月未按时足额支付租金，即便前述减免房掌柜中山分公司2020年2月的部分租金，根据双方交易习惯，房掌柜中山分公司已构成违约，李凤娟、肖锐文有权单方解除合同，房掌柜中山分公司还应承担相应的违约责任。李凤娟、肖锐文已当庭陈述房掌柜中山分公司于2020年5月7日搬离涉案租赁房屋并交付钥匙，房掌柜中山分公司亦确认合同关系已解除，故涉案合同已实际解除。房掌柜中山分公司应向李凤娟、肖锐文支付2020年2月至4月期间的租金25750元（5150元+10300元/月×2个月=25750元）。关于违约金及逾期支付租金的利息损失问题。房掌柜中山分公司逾期支付租金，应承担相应的违约责任，李凤娟、肖锐文主张房掌柜中山分公司支付违约金2万元的诉求，于法有据，一审法院予以支持。李凤娟、肖锐文已收取涉案房屋租赁保证金2万元，应予抵扣违约金，即在李凤娟、肖锐文收取保证金的情形下，房掌柜中山分公司无需另行支付违约金。在前述已支持违约金的情况下，李凤娟、肖锐文未提供证据证明其损失构成，亦未提供证据证明房掌柜中山分公司的违约行为所造成的实际经济损失已达到或高于违约金金额，一审法院不再另行支持李凤娟、肖锐文要求房掌柜中山分公司支付利息损失的诉讼请求。房掌柜中山分公司系房掌柜公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款关于“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，房掌柜公司应对房掌柜中山分公司的上述债务承担清偿责任。综上，李凤娟、肖锐文的诉讼请求有理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李凤娟、肖锐文与房掌柜中山分公司于2018年3月21日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、房掌柜中山分公司、房掌柜公司于本判决生效之日起七日内向李凤娟、肖锐文支付2020年2月至2020年4月期间的租金25750元；三、驳回李凤娟、肖锐文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1580元，减半收取为790元，由房掌柜中山分公司、房掌柜公司。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方的诉辩陈述，分析如下：李凤娟、肖锐文与房掌柜中山分公司签订的《房屋租赁合同》《写字楼租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且两份合同内容无冲突部分，双方当事人均应恪守履行。关于房掌柜中山分公司应支付租金的认定问题。房掌柜中山分公司应按照合同约定的时间和金额向李凤娟、肖锐文支付租金等费用。鉴于2020年初我国爆发的新型冠状病毒疫情的全国突发公共卫生事件，属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”以及《最高人民法院印发的通知》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，房掌柜中山分公司在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应后于2020年2月未有对涉案商铺进行营业，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，其有权要求减少租金。一审法院根据实际情况，酌定房掌柜中山分公司支付2020年2月50%的租金正确，对于房掌柜中山分公司主张减免自3月后的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现双方均确认房掌柜中山分公司于2020年5月7日搬离涉案租赁房屋并已交付钥匙，李凤娟、肖锐文主张房掌柜中山分公司支付2020年2月至4月期间的租金于法有据，结合前述，经计算，房掌柜中山分公司应向李凤娟、肖锐文支付2020年2月至4月期间的租金25750元（5150元+10300元/月×2个月=25750元）。关于房掌柜中山分公司是否存在违约行为的认定。房掌柜中山分公司辩称因李凤娟、肖锐文未向其提前开具租金发票，故其根据租赁合同的约定有权暂延付款，但根据一审庭审中双方当事人对于交易习惯的陈述可知实践中双方对于开具发票及支付租金没有固定的时间前后关系，在此前提下，房掌柜中山分公司以此为由拒付租金理据不足。自2020年2月起至2020年4月未向李凤娟、肖锐文支付过任何款项，即使如前述认定减免房掌柜中山分公司2020年2月的部分租金，但房掌柜中山分公司的行为已构成根本违约，李凤娟、肖锐文有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条解除其与房掌柜中山分公司的租赁关系。房掌柜中山分公司主张系双方协商一致解除合同，但未提交证据证明，缺乏依据，本院不予认定。关于违约金的认定问题。房掌柜中山分公司逾期支付租金应承担相应的违约责任，按照双方签订的租赁合同的相关约定，李凤娟、肖锐文主张房掌柜中山分公司支付违约金2万元的诉求有理有据，应予支持。因李凤娟、肖锐文同意已收取的租赁保证金2万元抵扣违约金，为了避免讼累，一审法院在李凤娟、肖锐文收取保证金的情形下，判令房掌柜公司、房掌柜中山分公司无需另行支付违约金并无不当。本院对于房掌柜公司、房掌柜中山分公司上诉称其不存在违约情形的主张不予认定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。房掌柜公司、房掌柜中山分公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由广州市房掌柜网络技术有限公司中山分公司、广州市房掌柜网络技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年十一月三十日书记员  陈静文梁洛希