湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0921民初460号 原告：吴江**，男，1965年8月8日出生，汉族，湖北省大悟县人，住大悟县。 被告：刘宏旭，男，1988年3月12日出生，汉族，湖北省广水市人，户籍地广水市，现住大悟县开发区。 原告吴江**与被告刘宏旭房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年10月11日向大悟县人民法院起诉，因原告系大悟县人民法院干警，经大悟县人民法院请示孝感市中级人民法院，孝感市中级人民法院指定本院审理。本院受理后，依法适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告吴江**、被告刘宏旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴江**向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付半年房租20000元（房租一直计算到恢复原状时间止）；2、判令被告按照合同恢复原状并赔偿损失；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月22日，原告吴江**与被告刘宏旭签订租房协议，当时租金33000元，并口头约定每年按照房租的10%增加房租，合同约定房租期为5年，并且规定每年10月22日前付清下一年的房租，2018年10月22日到期后被告没有履行义务，后原告通知被告交房租，2018年11月2日，被告以资金被占用，提出先交半年的租金20000元，过几天后付清，后经原告多次催要被告一直没有给付剩余租金。租房合同到期后被告没有按照合同规定恢复原状，给原告造成近3万元的损失，请求法院判决被告给付所欠房租20000元和判令被告将所租房屋恢复原状，以保护原告的合法权益。 被告刘宏旭辩称：1、我与原告吴江**签订的房屋租赁合同租赁期限经双方协商一致已变更为4年半，房屋租金已全部结清，我不欠原告房租。2018年10月20日左右，我因经营不善，遂找原告协商提前解除案涉房屋租赁合同，只租赁4年，第5年不再承租。鉴于原告提出退租要提前3个月打招呼的要求，经双方协商达成以下口头协议，我向原告交纳半年的房租2万元（租期2018年10月22日—2019年4月31日）只承租半年，半年后双方的合同终止。此时双方的房屋租赁期限已变更为4年半，而半年的房租我已通过银行转账给原告，因此并不欠原告房租。原告2019年4月22日以短信形式通知我将房屋恢复原状后交给他，随后又在2019年5月份将该房屋招租信息张贴在该房屋上对外招租，原告的上述行为充分说明双方之间的房屋租赁合同已终止。2、我已将所租房屋恢复原状，并没有造成损失，不存在赔偿一说。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述及本院认定的证据，认定如下事实。 2014年10月22日，原告吴江**（甲方）与被告刘宏旭（乙方）经协商签订租房协议书，原告吴江**将其名下房屋一楼两间门面和二楼三间房屋租给乙方，双方约定：一、一楼和二楼房屋每年租金叁万叁仟元（一楼每间为9000元，二楼为每间5000元）租给乙方。二、乙方在签订合同时必须一次性交房屋租金叁万叁仟元后，乙方再进行装修。房屋装修一切费用由乙方负担。乙方在装修期间不得破坏房屋主体结构。甲方在交房给乙方后，乙方必须负责卷闸门的完好。三、乙方在租房期间内的一切税费等开支，如所有设施的维修、水电费及经营过程中的各种纠纷事故均由乙方自行负责。甲方不承担任何责任。乙方在租赁期间不得转租，可以另行协商。租赁期满后，乙方应当恢复原状，乙方不得以装修、装潢为由，折价给甲方。乙方不得破坏地面、墙体装修及房屋结构。如有破坏，乙方负责无偿修复。四、本合同签订期限为5年，每年房屋租赁按同等地段的市场价计算。以后每年10月22日前一次性交付，合同期满后，经双方协商由乙方优先。如有违约行为，甲乙双方有权解除合同。合同签订后，原告吴江**将案涉房屋交付被告刘宏旭使用。双方依约履行四年无异议，至2018年11月2日被告刘宏旭向原告吴江**账户转款20000元，并附言“2018年10月22日至2019年4月31（30）日房租。”2019年4月22日，原告吴江**通过微信要求被告“请你将所有装修拆清理、恢复原状，经验收合格后将房子交给我”。2019年5月4日，又通过微信要求“小刘你好，请你安排将你原来的装修全部拆除将房子恢复原状，并将拆除垃圾清理干净。”2019年5月，原告将案涉房屋张贴招租广告。后因原告要求被告支付2019年4月30日后至2019年10月22日的房租20000元、恢复房屋原状并赔偿损失，被告则认为双方已通过短信协商同意至2019年4月22日合同终止，合同期内租金已付清，以致成讼。 对本案双方争议的焦点问题，本院分析评判如下： 一、案涉合同的履行期间 原被告双方合同约定期限为五年（2014年10月22日—2019年10月22日），前四年均依约履行无纠纷。到第五年（2018年10月22日—2019年10月21日），因双方对合同期限各执一词，发生纠纷。经查：2018年11月2日，被告转账20000元给原告并注明系付至2019年4月30日的房租，原告在接受该租金后并未表示异议，且原告在半年期满日（2019年4月22日）要求被告清理房屋恢复原状时亦并未主张租金，庭审中原告也自认于2019年5月份将案涉房屋对外招租。本院综合以上事实及被告的陈述，认定原告对被告关于第五年只租半年（至2019年4月22日）的要求表示认可，双方协商同意至2019年4月22日解除合同，故本院认定案涉租房协议经双方协商约定租期至2019年4月22日期满。 二、原告的请求核定 根据以上认定的事实，案涉合同经双方同意变更至2019年4月22日解除，被告已交清至2019年4月22日的房租，合同到期后，被告应按照约定及时恢复原状腾退房屋，未及时履行该义务给原告造成损失的，应该赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。原告在合同到期终止后应采取适当措施防止损失扩大的，因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方（被告）承担，原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。本院综合本案实际情况，确定由原告自行恢复房屋原状，其费用由被告承担，酌情确定恢复房屋原状的费用为5000元、被告未及时履行恢复原状义务给原告造成的租金损失5000元，两项合计10000元。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告签订的租房协议，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案双方在合同履行四年无异议后，约定第五年期只租半年，期满后被告未按合同约定将房屋恢复原状并及时腾退，构成违约，应承担违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告刘宏旭恢复案涉房屋原状的义务由原告吴江**代为履行，被告刘宏旭承担费用5000元； 二、被告刘宏旭赔偿原告吴江**损失5000元； 三、以上一、二项合计10000元，于本判决生效后十日内履行； 四、驳回原告吴江**的其他诉讼请求。 案件受理费300元，由被告刘宏旭负担。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。 审 判 长  李爱国 审 判 员  田毅刚 人民陪审员  黄学林 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  高 辉 附：孝昌县人民法院标的款账户 户名：孝昌县人民法院 开户行：工行孝昌支行 账户：18×××35 本案引用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。