江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4942号上诉人（原审原告）：韩荣建。委托诉讼代理人：陆培源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州阳山物业管理有限公司司，住所地苏州高新区浒关经济开发区管委会。法定代表人：汪洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋县伟，江苏政纬律师事务所律师。上诉人韩荣建因与被上诉人苏州阳山物业管理有限公司（以下简称阳山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初3096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩荣建上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：关于停车费的收取是先有《通知》，再行审批，程序违法。《文件批办单》中有阳山物业公司法定代表人汪洪涛签字，可以看出收费标准系阳山物业公司自行制定。听证会没有买卖房业主参加，会议决定停车费标准，买卖房业主未能表达意见，程序违法。出庭证人钱某,4作证时使用一些个人推测词语，证言不能作为认定事实的依据。阳山花苑停车费收费的方案实际并非由物业公司拟定。涉案停车位属于全体业主所有，小区尚未成立业主委员会，物业公司在未取得授权的情况下，无权收取停车费。一审中关于动迁户停车费存在政府补贴的情况未有充分证据证明。阳山物业公司也未公示过停车费收支明细及政府财政补贴用于停车费方面的实际支出明细。小区内停车费收费标准区别对待动迁居民与买房业主违反公平原则，也违反《江苏省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发的通知》第十六条规定，收费标准应当保持一致。阳山物业公司收取买房业主90元/月的停车费，该标准高于同一地段、同为拆迁小区的富康小区(30元/月)、新浒花园与惠丰花园(40元/月)，故收费标准不合理。一审法院裁判适用的法律错误，上诉人与被上诉人之间未签订有物业管理服务合同，一审法院引用的法律与案件没有关联。阳山物业公司辩称：阳山物业公司按照90元/月标准收取阳山花苑小区首辆停车费并不违反法律规定，没有超过苏州市物价局、住建局规定的停车费收费标准，在合理范围内。韩荣建已缴纳停车费，其对于按照90元每月标准缴纳停车费已作出自己的意思表示，并且已实际使用了停车位，双方已形成合同法律关系。上诉人如要撤销该合同或认定合同无效，需有法定事由，非因法定事由不得撤销或认定无效。阳山花苑小区属于动迁小区，有其特殊性，动迁安置居民原系失地农民，原宅基地、责任田被征收，正是基于此苏州动迁小区基本上都是由政府财政补贴及提供优惠政策，这是苏州地方政府对于动迁小区安置居民提供的优惠举措，故存在财政补贴的实际情况，动迁安置居民享有财政补贴亦是事实。韩荣建向一审法院起诉请求：1、判令阳山物业公司立即返还多收取的停车费840元；2、判令阳山物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于苏州市高新区的房屋系韩荣建、单芳共同共有。因阳山花苑小区是动迁小区，根据苏州市高新区浒墅关经济技术开发区管理委员会（以下简称浒关经开区管委会）会议精神，小区物业由阳山物业公司进行服务管理。2017年，为了加快推进老旧区域环境改善提升，浒关经开区管委会决定对包括阳山花苑小区在内的区域实施改造，建设内容包括停车位改造、住宅楼内道路修复、外立面粉刷等。改造完成后，出于对小区的安全管理需要，小区拟实行封闭式管理，阳山物业公司于2018年5月拟定了《动迁小区封闭式管理实施意见》上报至浒关经开区管委会。2018年6月3日，阳山社区第一社区居委会与阳山物业公司组织小区部分党员和居民代表召开座谈会，介绍了上述实施意见，讲解了车位分布、分配及收费情况并进行座谈并下发实施意见。实施意见第二条具体做法中明确物业管理处将业主车辆信息输入停车场的智能识别系统，保证有小型客车的每家每户有一个车位，停车位收费标准为动迁居民停车位收费为每户第一辆车20元/月，第二辆车为30元/月；买卖房停车位收费每户每辆车90元/月；租住人员停车位收费每户每辆车120元/月。此后，阳山物业公司还将《动迁小区封闭式管理实施意见》制作成公示牌，摆放在小区出入口位置，公示牌明确上述停车位收费标准。2018年9月2日，苏州高新区虎丘区阳山街道阳山花苑第一社区居委会组织物业公司社区居民代表、党员代表参加阳山新一区车位分配听证会，听证会介绍了《动迁小区封闭式管理实施意见》，重点解释了车位分配及车辆收费问题，并进行了现场答疑及意见征求，最后意见表决中全票通过《动迁小区封闭式管理实施意见》。在组织座谈会、听证会之外，阳山物业公司及阳山花苑第一社区居委会还制作《通知》、《关于车位分配的告知》张贴在小区公告栏及保安亭。《通知》内容包括，车位分配管理办法：固定车位办理以幢为单位，通知有车业主同时到现场抽签……；收费标准：业主第一辆20元/车辆·月，第二辆30元/车辆·月，买卖房居民90元/车辆·月，租户120元/车辆·月；办理时间2018年9月1日至2018年9月30日。《关于车位分配的告知》载明在社区召开居民听证会的基础上，由物业、社区共同制定小区停车位分配方案，明确了车位登记的办理手续。2018年9月10日，阳山物业公司确定了《动迁小区停车位分配（暂行办法）》及《动迁小区封闭式管理（暂行办法）》，并上报至浒关经开区管委会，管委会最终于2018年9月14日批准同意。《动迁小区封闭式管理（暂行办法）》确定的停车位收费标准：动迁居民停车位收费每户第一辆车为20元/月，第二辆车为30元/月，每增加一辆，收费标准递增10元；买卖房业主停车位收费每户每辆车90元/月，租住人员停车位收费每户每辆车120元/月。暂行办法施行后，韩荣建按照90元/月的标准为其名下的牌号为苏Ｅ×××**的车辆缴纳了车位费1080元，阳山物业公司开具发票，发票备注载明上述费用为2019年1月至12月的停车费。另查明，2019年1月29日，苏州浒墅关经济技术开发区财政局下发《关于下达苏州浒墅关经济技术开发区2019年度预算的通知》，将阳山物业公司2019年度预算支出4000万下发。再查明，苏州市物价局、苏州市住房和城乡建设局曾联合发布了苏价服字【2014】85号文件，文件名称为《关于进一步规范住宅小区汽车停放收费的通知》，通知的附件明确了露天车位汽车停放费及车位租金的基准价为125元/车位·月，具体执行价格在上浮不超过20%、下浮不限的范围内确定。在一审庭审中，韩荣建为了证明小区停车费标准过高，提供了苏州市高新区康佳花园、富康小区、惠丰花园等动迁小区停车费收费标准，上述小区停车费收取区间均在30元至50元/月不等。阳山物业公司为了证明车辆收费标准统一及经过征求意见的民主程序问题，申请居民代表陆某,4、阳山花苑一社区居委会主任钱某,4出庭。陆某,4陈述，其的确作为居民代表参加了2018年9月2日的听证会，其知晓动迁居民停车位收费标准实质也是90元/月，其中每月70元系政府补贴。钱某,4陈述，在2018年6月3日的座谈会上，参会人员对于车位费收费标准没有意见；对于车位费标准如何制定并不清楚，但是车位费都是按照90元/月标准收取，之所以有区分，主要是考虑到动迁小区老人较多的现状，方便操作。以上事实，由抄告单、通知、收据、座谈会记录、关于车位分配的告知、动迁小区封闭式管理实施意见、动迁小区停车位分配（暂行办法）、动迁小区封闭式管理（暂行办法）、证人钱某,陆某,4的证言及一审法院庭审笔录等证据所证实。一审法院认为，动迁小区的物业管理规范化一直是社会关注的重点问题，这一问题直接关系动迁小区全体业主的切身利益。按照通常流程，动迁小区应当在政府行政主管部门或者街道办事处的指导下尽快成立业主大会并选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。不具备成立业主大会条件或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，根据江苏省《物业管理条例》第27条的规定，可以由街道办事处、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会的职责。本案中，首先，涉案的阳山花苑小区系动迁小区，目前并没有召开业主大会，也没有选举产生业主委员会，按照规定，对于停车费收取等涉及业主切身利益的重大事项应由街道、居委会与物业管理公司进行协商后确定，实际上，阳山花苑收取停车费的方案也是物业管理公司拟定后，经居委会、街道认可并上报浒关经开区管委会批准同意施行，符合法律规定的程序。第二，从内容上，虽然停车费收取的文件对动迁居民和买卖方业主的停车费收取采用不同的标准，但经过居民代表及居委会主任的陈述及解释，实质上对于所有业主的首辆车停车费都是按照90元/月收取，只是因为涉案小区属于动迁小区，存在财政补贴的实际情况，加之老人较多，为了方便操作，因此在文件中分开书写，考虑到实际上动迁小区的确存在财政补贴，一审法院认为涉案小区业主首辆车停车费均为90元/月，当然，若能在文件解释及征求意见时明确讲明即可避免上述误解的产生。第三，阳山物业公司按照90元/月的标准收取韩荣建的停车费，该标准并没有超过市物价局、住建局规定的停车费收费标准，另考虑阳山花苑小区的地理位置和车位的管理服务成本等实际情况，该停车费标准亦在合理范围内。至于韩荣建提供的其他动迁小区的停车费收取标准，与本案并无关联性，也不能就此认定涉案小区收取的物业费过高。综上，一审法院认为阳山物业公司按照90元/月的标准收取涉案小区停车费费并不违反法律规定，亦与公平无违，韩荣建现按照90元/月的标准缴纳了停车费并实际使用了停车位，故一审法院对韩荣建要求退还多缴纳停车费的诉讼请求，不予支持。当然，尽管法院没有支持韩荣建要求退还停车费的诉讼请求，但是并不意味着阳山物业公司行为就无可指责。实际上，透过本案，可以看到物业管理公司、居委会及街道在管理服务过程中的不完善之处，比如物业管理公司张贴在小区的《通知》中关于业主与买卖房居民的不当区分，居委会及街道居民代表中在听证会时没有通知买卖房业主参加导致参会人员的代表性不足，政府财政补贴款项的对象及实际支出明细公示等问题，这应是之后所涉主体要努力完善的方向。当然，动迁小区能够实现管理规范化也是需要全体业主在内共同参与探索的最终目标。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十四条、第六十条、第二百一十二条，《物业管理条例》第二条之规定，判决如下：驳回韩荣建的诉讼请求。案件受理费50元，由韩荣建负担。二审中，阳山物业公司提交：《公共契约》及《住户手册》各一份，韩荣建从动迁安置居民原产权人朱永良处购买的案涉小区阳山花苑一区99幢305室。原产权人朱永良于2008年5月27日与阳山物业公司人签订《公共契约》及其附件《住户手册》，系双方真实意思表示合法有效，阳山物业公司作为案涉小区物业管理单位有权收取停车费及相关费用。《住户手册》第(七)条明确约定，为使住宅区内环境、绿化、公用设施的正常运行，阳山物业公司有权收取物业管理费、停车费等相关费用。《公共契约》及附件《住户手册》在韩荣建从朱永良处购买案涉小区房屋前就已存在，韩荣建继受了相关权利义务。韩荣建质证意见为：《公共契约》及《住户手册》均系阳山物业公司单方制定，无权自行决定收取。阳山物业公司自2019年之后收取停车费并非依据《住户手册》第(七)条，而是依照案涉收费文件，且《住户手册》第(七)条并非约定收费标准。依据《住户手册》第(三)规定，案涉停车位来源于绿化带改造，属于全体业主所有，阳山物业公司在未取得业主大会同意或者授权的情况下，无权对该部分停车位进行收费。韩荣建购买案涉房屋，取得了房屋所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，承担相应的义务。但并没有法律明确规定购买房屋时一并继承了原产权人签订的《公共契约》及附件《住户手册》。韩荣建考虑到不缴纳停车费，阳山物业公司不允许车辆进出，韩荣建才选择先行缴纳，并不表示认可收费的合理性。二审另查明，2019年11月14日，苏州高新区、虎丘区阳山街道办事处及苏州浒墅关经济技术开发区财政局共同出具的《情况说明》，内容载明：阳山物业公司系苏州高新区浒墅关经济技术开发区阳山花苑、新鹿花苑、浒墅人家等动迁小区物业管理单位，考虑动迁小区特殊性质，物业费、停车费标准低，苏州高新区浒墅关经济技术开发区财政局给予阳山物业公司一定的财政补贴，保障公司基本运营。其中对于动迁安置居民与非动迁居民(通过买卖房入住的居民)物业费、停车费差额部分，苏州高新区浒墅关经济技术开发区财政局要求阳山物业公司在划拨的财政预算中充分预留，以补足动迁居民物业费、停车费。再查明，阳山物业公司控股股东是苏州市高新区北部新城城市建设投资发展有限公司（100%持股），该公司股权结构是苏州浒墅关经开区浒创经济技术发展有限公司（96.15%）、苏州高新区城市建设投资发展有限公司（3.85%）。苏州浒墅关经开区浒创经济技术发展有限公司是由苏州市虎丘区人民政府（高新区管委会）持股100%。二审经审理查明其他事实与一审相一致。本院认为，韩荣建所购房屋原为安置房。阳山物业公司提供的与原产权人朱永良签订的《公共契约》及其附件，未有违反合同效力之情形，应认定为合法有效。根据《公共契约》附件《住户手册》约定，阳山物业公司有权收取“物业管理费”、“固定车位使用费”。对于该约定，无论是《公共契约》签订方朱永良还是其后受让住宅的新业主，在未与其他主体签订新的物业服务合同之前，基于小区公共利益及共同秩序考量，均应诚实守信地按照《公共契约》及附件《住户手册》约定行使权利、履行义务。韩荣建与阳山物业公司之间权利义务受《公共契约》及附件《住户手册》的约束。案涉小区为拆迁安置小区，2017年经政府部门决定，对小区停车位改造、住宅楼内道路修复、外立面粉刷等，改造完成后采取了封闭式管理，使小区居住环境得到了很大改善，特别是为停车提供了便捷。从此前开发无序的停车状态，到封闭式管理给业主提供固定车位，阳山物业公司的物业管理服务必然也随之会加重。阳山物业公司依据具有前期物业服务合同性质的《公共契约》及附件《住户手册》收取一定的停车费并无不当，且金额也未超过相关部门制定的标准。因此，韩荣建上诉理由提出的，阳山物业公司需在小区成立业主委员会后，经业主大会授权才能收取停车费的理由不能成立。关于收费标准差异问题。2019年1月29日苏州浒墅关经济技术开发区财政局向阳山物业公司下发的《关于下达苏州浒墅关经济技术开发区2019年度预算的通知》以及2019年11月14日苏州高新区、虎丘区阳山街道办事处及苏州浒墅关经济技术开发区财政局共同出具的《情况说明》，均可以反映案涉小区存在的动迁安置居民与非动迁居民物业费、停车费差额，已由当地政府财政部门通过财政补贴的方式给予补足。至于补贴具体发放和使用情况，系当地政府财政部门与阳山物业公司之间的权利义务，与韩荣建个人无涉。最后，小区内收取停车费，涉及到广大业主的切身利益。一审法院对于阳山物业公司、居委会及街道在收费过程中存在的瑕疵已加以指出，本院也希望各单位在今后的工作能够加以改进，努力为广大业主创造宜居、和谐的居住环境。综上，韩荣建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩荣建负担。本判决为终审判决。审判员  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十一月十二日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。