济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6148号原告：山东南晨物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨明军，经理。委托诉讼代理人：方惠，山东鼎杰律师事务所律师。被告：吴青青，女，1962年12月27日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。山东南晨物业管理有限公司（以下简称南晨物业公司）与吴青青物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理，原告南晨物业公司委托诉讼代理人方惠到庭参加诉讼。现已审理终结。原告南晨物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令吴青青支付南晨物业公司2015年1月1日至2015年12月31日，2017年1月1日至2019年12月31日物业费2605.5元；2.判令吴青青以欠缴物业费为基准，自2015年1月1日起按照年化6%的标准赔偿原告的损失直至付清全部物业费为止，计算至2019年12月6日的金额为770.76元；3.判令吴青青承担本案诉讼费。事实和理由：被告是天成新居小区***室的租户，该小区是济南市保障性住房小区，原告通过招投标程序承接了该小区的物业管理服务工作。根据原告与济南市保障性住房管理中心及房屋运营管理公司签订的《济南市保障性住房小区物业管理服务合同》，原告应当收取的物业费标准为1.55元/月/平方米，其中符合政府补贴政策的部分由济南市保障性住房管理中心支付。自2015年1月1日至2019年12月31日被告共欠缴物业费2605.5元，原告多次催要，被告无正当理由拒不支付，严重侵害了原告的合法权益，为此特向人民法院提起诉讼。被告吴青青辩称，希望原告为我解释1.55元是不是国家规定的合法的价格，在此之前物业没有一个人给我解释过，所以这个损失不是我造成的，是物业造成的，在我询问原告物业费价格是如何规定的，物业的服务态度不好且未作出解释。目前我的家庭情况比较困难，原告物业服务存在电梯坏了也不及时修等等一些问题，侵犯了我的权益，希望对此给我做出合理的解释，且需要国家规定的合法的正规发票，希望法院用调解的方式来解决问题。双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，南晨物业公司提交了《物业服务合同》三份、《物业服务补充协议书》一份、《济南市廉租住房租赁合同》一份、《承诺书》一份、天成新居房屋户（室）面积对照表一份、吴青青20**年-2019年物业费明细一份。被告吴青青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对自己权利的放弃和对南晨物业公司诉讼请求的默认。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定本案事实如下：自2013年1月1日起至2020年1月31日止，济南市保障性住房管理中心委托南晨物业公司对济南市天桥区天成新居实行专业化、一体化的物业管理服务。合同约定，自2013年1月1日起至2015年12月31日止高层住宅物业费为1.48元/平方米/月，自2017年1月1日起至2018年1月31日止高层住宅物业费为1.65元/平方米/月，自2018年2月1日起至2020年1月31日止高层住宅物业费为1.55元/平方米/月。庭审中，南晨物业公司要求被告自2015年1月1日至2015年12月31日物业费按照1.48元/平方米/月，2017年1月1日至2019年12月31日物业费按照1.55元/平方米/月交纳。《物业管理服务合同》第七条约定“本廉租住房项目物业管理服务费用，具体标准如下：高层住宅：*元/平方米/月；本项目建筑面积按照测绘报告执行，除按《济南市廉租住房使用管理暂行规定》的规定享受减免的外，由乙方向物业使用人按照其使用物业的建筑面积每三个月收取一次。”自2012年8月1日起，吴青青开始承租由济南市保障性住房管理中心出租的位于济南市天桥区天成新居***室的住房。2017年3月30日，吴青青出具承诺书，主要内容为：“姓名：吴青青20**年8月，本人因收入超标，不再符合廉租住房保障条件，应退出所承租的廉租住房。因家庭困难，经本人申请，市住房保障管理部门同意本人继续居住该廉租住房。”另查明，根据济南市房产测绘研究院出具的房屋户（室）面积对照表，吴青青所在的济南市天桥区天成新居***室房屋建筑面积为35.42平方米。吴青青向南晨物业公司缴纳2016年度物业费637.56元（以1.5元/平方米/月标准缴纳）。本院认为，本案争议焦点为一、吴青青是否应向南晨物业公司支付2015年1月1日起至2015年12月31日止，2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业费及物业费的收取标准问题；二、吴青青是否应向南晨物业公司支付物业费的利息损失。对于物业费的收取问题。济南市保障性住房管理中心与南晨物业公司签订合同约定由南晨物业公司向天成新居小区提供专业化、一体化的物业管理服务，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。吴青青向济南市保障性住房管理中心承租了位于天成新居小区***室房屋，接受了南晨物业公司提供的物业服务，则应向南晨物业公司缴纳物业费。本案中，关于物业费的收取问题包含一、物业费收取标准问题。根据南晨物业公司提交的相关证据及陈述，吴青青在退休之前符合廉租住房保障条件，济南市保障性住房管理中心会补贴一部分物业费，即业主缴纳一部分，济南市保障性住房管理中心补贴一部分。但在2013年8月退休之后，因不再符合廉租住房保障条件，故济南市保障性住房管理中心不再给予补贴，则需按照《物业管理服务合同》中约定自2015年1月1日起至2015年12月31日止物业费按照1.48元/平方米/月，2017年1月1日起至2019年12月31日止物业费按照1.55元/平方米/月交纳物业费，核算后吴青青共计支付物业费2605.5元。二、物业费收费面积问题。济南市保障性住房管理中心与南晨物业公司签订的《物业管理服务合同》第七条约定“本合同物业费用具体标准如下：高层住宅：*元/平方米/月；本合同物业项目建筑面积按照测绘报告执行。”该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，现吴青青承租了济南市保障性住房管理中心出租的房屋，应按照其与南晨物业公司签订的合同执行，合同明确约定了物业费交费应按建筑面积交纳，故物业费管理标准应按照建筑面积收取。综上，南晨物业公司要求吴青青支付2015年1月1日至2015年12月31日，2017年1月1日至2019年12月31日物业费2605.5元，于法有据，本院予以支持。关于利息损失问题，因本案涉及的物业费交费主体原为承租廉租住房的业主，但在被告吴青青不符合廉租住房条件后，原告南晨物业公司对于业主物业费交纳数额的变动应有及时沟通、及时解答的义务，因原告南晨物业公司沟通、解答方面存在瑕疵，故对原告要求吴青青支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理的履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，共建和谐社区。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下:一、被告吴青青于本判决生效之日起十日内向原告山东南晨物业管理有限公司支付2015年1月1日至2015年12月31日，2017年1月1日至2019年12月31日共拖欠的物业费2605.5元;二、驳回原告山东南晨物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴青青负担。本判决为终审判决。审判员  刘志林二〇二〇年十一月十六日书记员  高 帅