云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初1974号原告（反诉被告）：李茂燕，女，1993年10月11日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：罗正宇，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：罗敏，云南民定（景洪）律师事务所实习律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：西双版纳曼真园康养酒店有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市嘎洒镇曼真村民小组。统一社会信用代码：91532800MA6KADLQ2Q。法定代表人：陈东，男，1953年1月18日出生，汉族，身份证住址北京市海淀区，职务经理。委托诉讼代理人：方云生，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。原告李茂燕与被告西双版纳曼真园康养酒店有限公司（以下简称曼真园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理。在诉讼过程中被告曼真园公司提起反诉。本院依法予以受理并适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告李茂燕的委托诉讼代理人罗正宇、罗敏、被告曼真园公司的法定代表人陈东及其委托诉讼代理人方云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李茂燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《房屋确认购房合同》，按房屋现状向原告交付景洪市嘎洒机场路曼真桥甲1号曼真园C栋311房屋；2.判令被告协助原告办理景洪市嘎洒机场路曼真桥甲1号曼真园C栋311房屋产权过户手续；3.判令被告向原告赔偿损失48000元（损失实际计算至被告向原告交付房屋之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月3日，原告与被告签订《房屋确认购房合同》，约定被告将其所有的景洪市嘎洒机场路曼真桥甲1号曼真园C栋311号房屋以总价款288000元出售给原告，被告保证严格履行合同条款，保证将完好房屋交给原告。合同签订后，原告按时全额向被告支付了购房款288000元，被告收到原告支付的购房款，并向原告出具一张收据。但被告在收到购房款后迟迟未向原告交付房产，故原告起诉至人民法院。在诉讼过程中原告因被告在反诉状中提到“案涉房屋无法办理房屋产权证书等手续依法不能进行买卖交易”及原告发现建盖案涉房屋的土地属于曼真村民小组，故原告购买房屋的合同目的不能实现故申请变更诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年9月3日签订的《房屋确认购房合同》，被告向原告返还已支付的全部购房款288000元；2、被告应向原告支付资金占用费（依本金288000元，按年利率6%自2018年9月3日起计算至购房款实际返还之日止）；3、本案全部诉讼诉讼费由被告承担。被告曼真园公司针对本诉辩称：1.原告诉称的其向被告购买的房屋，实际上是自然人陈东投资所建，用作于曼真村民小组合作经营康养酒店的客房，该资产的所有权归陈东享有，被告根本无处分权，尤其是涉案房屋无产权证等手续，依法不能进行房屋买卖交易；2.被告主要经营酒店康养业务，需要相当数量的房间用作酒店客房，被告没有理由和权利去售卖投资人陈东建盖的房屋，原告提交的购房合同上的印章系原告与南昭飞恶意串通所为；3.原告提交的收据的出具人并非被告专门财务人员，而是案外人南昭飞，若原告无其他证据佐证，此份收据不能证明原告真实的支付过该笔费用；4.涉案房屋系陈东投资，曼真村民小组出土地，双方合作把房屋建成用于酒店经营，从业人员包含曼真村民，同时酒店每年得给村上残疾人和60岁以上的老人一定经济上的补偿及给曼真村小组一定数额的合作费用，出售客房的行为还损害了曼真村小组及村民的利益。综上理由被告提出反诉请求：1、判令盖有被告印章和签有被告名字的《房屋确认购房合同》无效；2.本诉和反诉案件受理费由原告承担。原告针对被告的反诉答辩称，《房屋确认购房合同》签订至今被告均未向原告交付房产，且该房产实际已不能交付，原告有权要求解除合同，涉案合同不具有法定或约定的无效情形合法有效请法庭驳回被告的全部反诉请求。双方当事人围绕其各自主张向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据1企业信用信息公示报告、证据2《房屋确认购房合同》、收据、证据3照片、证据4西双版纳嘎洒曼真民族文化园有限公司的企业信息公示报告均来源合法、印鉴齐全，真实性本院予以采信。证据5“曼真园”微信图片两张；证据6微信照片一张真实性无法核实本院不予采信；被告提交的证据1身份证复印件；证据2中《关于建设西双版纳嘎洒民族文化园合同书》、会议记录、《曼真养老中心合作合同》可以证明曼真酒店的产生过程，本院予以采信；《申请》、《西双版纳曼真老年疗养中心项目申请报告》、收据（收款人玉应罕）、收款收据、收据均与本案争议事实无关，本院不予采信；《情况说明》为曼占宰村委会曼真村民小组的证人证言但其负责人未到庭作证接受质询，该证据本院不予采信；证据3介绍信、《云南华夏养老康复连锁中心连锁联盟合作协议》、《云南西双版纳华夏曼真养老管理中心投资运营管理合作协议》可以证实南昭飞与被告公司的关系，本院予以采信；证据4建设工程设计合同（一）、收条；证据5《消防工程合同》、收条与本案无关本院不予采信；证据6开户许可证真实性本院予以采信；证据7证人杨某的证人证言有本院采信的其他证据佐证部分本院予以采信；证据8通话录音中通话主体身份不能确认，本院不予采信。为查明案件事实，本院委托云南省安宁监狱向南昭飞制作《询问笔录》一份，证明被告曼真园酒店由南昭飞进行管理的事实，本院对该事实予以采信。根据庭审举证和认证，本院确认如下法律事实：2016年2月15日，被告法定代表人陈东与嘎洒曼占宰村委会曼真村民小组签订《关于建设西双版纳嘎洒民族文化园合同书》，主要约定双方合作的相关事宜。2017年1月3日，西双版纳嘎洒曼真民族文化园有限公司（已注销）与曼真村民小组签订《曼真养老中心合作合同》，具体明确了合作项目的内容和经济扶持内容。2018年4月6日，云南华夏养老康复连锁中心出具介绍信一份，载明：兹介绍南昭飞前往你处组建“云南西双版纳华夏曼真养老连锁中心”纳入云南华夏养老康复连锁中心经营整体系统中，请给予接洽。2018年4月11日，西双版纳曼真园养老公寓管理有限公司（乙方）与云南华夏养老康复连锁中心（甲方）签订《云南华夏养老康复连锁中心连锁联盟合作协议》，约定甲方以省级养老合法连锁平台作为合作条件、乙方以曼真酒店资产作为合作基础共同组件云南华夏西双版纳养老管理服务中心，合作期限自2018年4月10日起开始长期合作，由甲乙双方组件运营董事会、经营团队、采取社会投资、政策支持、市场化，按董事会领导下的总经理负责制。当日，被告公司法定代表人陈东（甲方）与杨兴东、南昭飞、王剑屏三人（乙方）签订《云南西双版纳华夏曼真养老管理中心投资运营管理合作协议》，约定：甲方以曼真酒店与乙方团队合作，共同培育和建设以版纳为中心的全省、全国养老服务体系，双方齐心协力、合作共赢，收回前期全部投资后甲乙双方按“五五分配”模式进行利息分配；协议签署后组建经营班子，现场管理团队，云南华夏养老康复连锁中心和版纳曼真养老公司授权经营团队全面开展工作，甲方移交资产清单给乙方，乙方出资解决日常运营经费、投资改造。2018年9月3日，西双版纳曼真园养老公寓管理有限公司作为甲方与原告李茂燕（乙方）签订《房屋确认购房合同》，约定乙方自愿认购甲方西双版纳曼真养老公寓管理有限公司曼真园**311房屋居住所有权，房屋总面积72平方米，4000元每平方米，总价288000元。合同还约定了其他内容。合同加盖了“西双版纳曼真园养老公寓管理有限公司”印章。经核实，该合同为南昭飞签订并加盖公司印章。同日，南昭飞还向原告出具收据确认收到购房款288000元，并在收据上加盖了“西双版纳曼真元养老公寓管理有限公司财务专用章”。现原、被告双方对房屋买卖事宜产生争议诉至本院。另查明，被告曼真园公司原名西双版纳曼真园养老公寓管理有限公司，系自然人投资或控股的有限责任公司，股东为陈东和陈彦榜。本院认为，关于合同效力的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定,本案案涉房屋系在嘎洒镇曼真村民小组集体土地上建造的房屋,《房屋确认购房合同》显然违反了上述强制性规定,应当确认该合同无效，故被告的该项反诉请求，本院予以支持。原告要求解除购房合同的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，根据查明事实案涉购房合同虽由案外人南昭飞加盖西双版纳曼真园养老公寓管理有限公司并出具收据，但结合南昭飞届时负责管理曼真园酒店且相关印章其可以进行使用支配的事实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”之规定，原告李茂燕作为合同相对人，有理由相信行为人南昭飞有代理权处分房屋，其行为构成表见代理，故本院确认购房合同的出售人应为被告公司，被告以未授权南昭飞出售房屋主张合同相对人不是被告的辩解本院不予采纳。案涉购房合同无效后被告应向原告返还购房款288000元，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于资金占用费，原告在购买房屋此类价值较高的商品时应尽到相应的谨慎义务和审查义务，原告作为房屋的买受人明知该房屋为酒店客房不同于一般意义上的商品房仍进行购买其对于本案合同的无效亦负有一定过错，故原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李茂燕与被告西双版纳曼真园康养酒店有限公司之间于2018年9月3日签订的《房屋确认购房合同》无效；二、被告西双版纳曼真园康养酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李茂燕返还购房款288000元；三、驳回原告李茂燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6340元，由原告李茂燕负担3170元，由被告西双版纳曼真园康养酒店有限公司负担3170元；反诉受理费2810元，由原告李茂燕负担1405元，由被告西双版纳曼真园康养酒店有限公司负担1405元，应由被告负担的案件受理费和应由原告负担的反诉费用本院不另清退，由被告和原告径付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈前妃人民陪审员  杨聃荻人民陪审员  李 艳二〇二〇年十一月六日法官助理杨秀芳书记员刀启娜