文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黑01民初1465号原告：哈尔滨星浩房地产发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区群力朗江路**。法定代表人：魏光斌，董事长。委托诉讼代理人：崔小峰，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宝奇，上海市君悦律师事务所律师。被告：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住所地哈，住所地哈尔滨市道里区建国街**v>法定代表人：孔亮，董事长。委托诉讼代理人：张文璋，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓蔚琦，北京天驰君泰律师事务所实习律师。被告：哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区新阳路32号法定代表人：刘维山，董事长。委托诉讼代理人：孙延龙，黑龙江公盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦丽丽，黑龙江公盛律师事务所律师。原告哈尔滨星浩房地产发展有限公司（以下简称星浩公司）与被告哈尔滨好民居建设投资发展有限公司（以下简称好民居公司）、哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司（以下简称棚投公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。星浩公司的委托诉讼代理人崔小峰，好民居公司的委托诉讼代理人张文璋，棚投公司的委托诉讼代理人孙延龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星浩公司向本院提出诉讼请求：1.判令好民居公司与棚投公司向星浩公司交付位于哈尔滨市××西区的“民生尚都”项目一期、二期166套房屋（房屋具体位置、面积、价格等详见附表）；2.判令好民居公司向星浩公司支付迟延交房给星浩公司造成的回购款经济损失，其中7267800元自2015年1月1日起算，按同期银行贷款利率计算至实际交房之日止；18696631.60元自2016年1月1日起算，按同期银行贷款利率计算至实际交房之日止(两项暂算至2019年9月1日为5348458.16元)；3.判令好民居公司向星浩公司支付迟延交房给星浩公司造成的抵押房屋无法销售财务成本损失，其中10490137.30元自2015年1月1日起算，按年化收益率6%计算至实际交房之日止，其中26176160元自2016年1月1日起算，按年化收益率6%计算至实际交房之日止（两项暂算至2019年9月1日为8695993.64元）；4.判令好民居公司向星浩公司支付抵押房屋产生的物业、电梯、取暖等空置费损失合计1603424.73元（暂算至2019年8月23日）。5.好民居公司承担本案诉讼费用。庭审时，星浩公司将第1项诉讼请求变更为：判令好民居公司与棚投公司向星浩公司交付位于哈尔滨市××西区的“民生尚都”项目一期、二期124套房屋（房屋具体位置、面积、价格等详见附表）；第3项诉讼请求变更为：判令好民居公司向星浩公司支付迟延交房给星浩公司造成的抵押房屋无法销售财务成本损失，其中2783000元自2015年1月1日起算，按年化收益率6%计算至实际交房之日止，其中26176160元自2016年1月1日起算，按年化收益率6%计算至实际交房之日止。事实与理由：2012年6月，星浩公司投标摘牌哈尔滨市政府出让的位于道里区群力新区宗地编号为“1-18-8-2256”国有土地使用权，《出让合同》明确约定“须异地配建地上住宅面积2%廉租房、5%公租房，待竣工后由政府按建设成本价回购”。为此，星浩公司共计分三批次向好民居公司购买同区域的政府保障性住房项目“民生尚都”房屋共计166套以用于政府回购。具体合同订立及交房期限为：①2012年7月11日签订《房屋购买协议书》，星浩公司购买42套房屋，建筑面积1928.52平方米，合同总价暂定为7707137.33元，约定房屋于2012年10月前交付；②2013年8月21日签订《房屋购买协议书》，星浩公司购买14套房屋，建筑面积695.75平方米，合同总价暂定为2783000元，约定房屋应于2014年12月31日前交付；③2014年3月28日签订《房屋购买协议书》，星浩公司购买108套房屋，建筑面积6542.82平方米，合同总价暂定为26171280元，约定房屋应于2015年12月31日前交付。④2014年9月1日，星浩公司与好民居公司签订一份补充协议，将上述2014年3月28日签订的《房屋购买协议书》中二期B区12栋2单元3号门1-8楼共计8套房屋，调整为项目二期B区37栋3单元4号门8-17楼共10套房屋并补价差4880元。以上购买房屋总面积9168.31平方，合计总价款36666297.33元，星浩公司均按约定全额向好民居公司支付，然而好民居公司并未在约定期限内交房，星浩公司多年若干次催促均无果。因好民居公司未能交房，致使星浩公司无法履行异地配建廉租房、公租房并交由政府回购之约定，基于政府行政要求，星浩公司无奈提供了自有等额面积的房源作为抵押，至今无法对外销售。星浩公司与好民居公司之间建立了合法有效的房屋买卖合同关系，好民居公司逾期多年未能交房，与情理不合，于法有悖，构成根本违约。星浩公司向好民居公司购房目的系履行与政府有关异地配置保障房并由政府回购之刚性约定，好民居公司对此明确知晓。因好民居公司未能按期交房，星浩公司无奈提供等额自有房源抵押给政府，从而造成星浩公司无法及时获取政府回购资金及抵押房源无法出售回款的相关财务成本损失等多项重大经济损失，该等损失均属于好民居公司合理预见范围之内，好民居公司对此理应予以赔偿。星浩公司在与好民居公司交涉房屋交付事宜时，好民居公司曾经表示过案涉房屋已经交由其关联公司即本案棚投公司管理和负责。为维护星浩公司合法权益，星浩公司特提起本项诉讼，请求依法判决支持其诉请。好民居公司辩称：一、诉争项目情况介绍及本案纠纷起因。诉争民生尚都项目系哈尔滨市政府重点保障性住房项目、棚户区重点改造项目，市政府、市住宅局指示具备建设项目开发资质的住宅局下属国有企业好民居公司作为项目资质主体，好民居公司是按上级指示完成民生任务，非商业盈利开发，任何项目工作都要受上级指示管理。民生尚都项目共分两期，本案均有涉及，一期于2010年4月开工建设，2012年底全部完工并通过竣工验收，共建设200栋楼、25568套房屋，房型有廉租房、公租房、回迁安置房、经济适用房、商品房、商服，案涉42套房屋于2012年10月底前已被哈尔滨市住房保障和房产管理局实际收取，后续该局已按廉租房政策对外出租。二期项目于2012年开工建设，已建成47栋楼，房型有公租房、廉租房、回迁安置房、商服。2014年6月24日市政府以《哈尔滨市人民政府专题会议纪要（2014年第144号）》决定二期项目建设主体由好民居公司变更为棚投公司，好民居公司按市政府要求于2014年6月即已将项目交付给棚投公司,星浩公司交付的购房款也交付给棚投公司，但由于项目手续变更造成二期项目停工，直至2016年9月至2017年1月才陆续完工并通过竣工验收，2018年陆续取得竣工验收备案。棚投公司接管项目后，向包括星浩公司在内的10余家购买房屋的开发商购房人主张依据购房协议进行结算调增价格，其中哈尔滨银开房地产开发有限公司、哈尔滨中海龙祥房地产开发有限公司等认可调增价格，所以与好民居公司解除购房协议，又与棚投公司签署新协议并支付调增价款，目前应已取得房屋。但包括星浩公司在内仍有几家购房人不同意支付调增款项，所以棚投公司一直没有交付房屋。而在此过程中，星浩公司及多名购房人针对棚投公司向省、市都反应过情况，市里还召开过协调会，但星浩公司与棚投公司就价款调增一直没有达成一致，所以才造成今天的纠纷和诉讼。二、针对2012年7月11日签署的协议，一期项目42套房屋均已完成交付。2012年7月11日签署的协议标的为民生尚都一期项目42套廉租房，案涉房屋在本项目管理机关哈尔滨市住房保障和房产管理局的要求下，已于2012年10月底前由该局实际收取，并已按廉租房政策对外出租了，这是行政命令所致，非好民居公司可以抗拒，而且星浩公司即使接收房屋也应当交付给该局，好民居公司已完成了交付义务，至于该局与星浩公司间关于所谓房屋抵押的问题，与好民居公司无关。同时，因实测面积与约定面积存在差异，星浩公司应当向好民居公司支付差价1838.34元。三、案涉其他协议标的均为民生尚都二期房屋，在协议签署后、交房期限前，基于市政府行政命令，项目主体已变更为棚投公司，好民居公司也事实与棚投公司完成项目、财务交接，交房义务及责任与好民居公司无关。案涉其他购房协议的签署时间分别为2013年8月21日、2014年3月28日、2014年9月1日，约定的交房时间分别为2014年12月31日、2015年12月31日。2014年6月24日基于不可抗力性质的市政府行政命令，项目主体由好民居公司变更为棚投公司，作为政策性保障房项目，市政府的决定对各方而言都是不可抗拒的。好民居公司已在交房时限届满前将项目房屋交接给棚投公司，星浩公司亦早就知悉，因此，项目已由棚投公司控制，房屋交付责任应由棚投公司承担。后续房屋竣工具备交付条件，也是棚投公司与星浩公司对结算调价未协商一致造成未能交付，与好民居公司无关。如果仅仅依据一个合同相对性就要求客观无法交房的好民居公司对交房承担责任，是违背事实和公平的。需要特别说明的是，2014年9月1日签署的协议仅是2014年3月28日签署协议的补充协议，约定调整部分房源，其签署时间虽在项目主体变更之后，但并非好民居公司无权处分棚投公司财产。除案涉协议外，好民居公司在项目主体变更后，仍以自己名义签署了多份二期项目房屋买卖协议。棚投公司已收受全部好民居公司收取的购房款。好民居公司的销售行为当然是受棚投公司授权委托所为，而非好民居公司擅自的无权处分行为。即使棚投公司否认委托，但从事实行为角度来看，针对此类协议，棚投公司早已与各购房人以好民居公司与购房人签署的协议中关于价格暂估并结算调整的约定就调整价格、交付房屋进行沟通、协商，且最终在认可好民居公司收受款项而非要求购房人重新支付购房款的基础上，仅对调整价格与购房人进行结算并交付房屋。棚投公司事实认可并依照好民居公司与购房人间协议执行、事实认可并自答辩人处接收全部购房款，棚投公司以实际行为对好民居公司销售二期项目房屋予以认可，双方成立合法有效的委托代理关系。星浩公司与棚投公司于2018年即就交房、调增价格进行沟通，本案中星浩公司亦主张棚投公司交房，星浩公司应是已选择棚投公司作为购房协议履约相对人，因此购房协议应直接对星浩公司及棚投公司产生约束力。棚投公司所称对好民居公司销售二期房屋不知情、不认可，并主张好民居公司属于无权处分，各购房协议均为无效，这只是棚投公司为摆脱责任、不尊重事实的辩解，不应被采信。四、星浩公司主张损失赔偿均不成立。1.星浩公司2019年起诉主张2015、2016年的损失，超过法定诉讼时效，不应支持。2.好民居公司第二项诉求主张因逾期交房产生的政府回购款损失,不成立。（1）《国有建设用地使用权出让合同》只明确公租房按建设成本回购，没有回购价格，星浩公司诉求的价格标准无依据。星浩公司主张的回购面积数超过该合同约定的回购数，不会取得相应回购款，星浩公司主张损失不存在。（2）《国有建设用地使用权合同》并未约定回购款支付时限，星浩公司以购房协议交付截止日期第二日起算无依据，而从逻辑经验法则考量，即使星浩公司按期收到房屋，也不可能在第二日就取得政府回购款。3.星浩公司第三项诉求主张因逾期交房抵押自有房屋给房产管理局而不能销售的财务成本损失，不成立。（1）根据《建设用地使用权合同》，所谓抵押时星浩公司的项目还未建设完成，不可能抵押。（2）星浩公司未提供证据证明所谓抵押与《建设用地使用权合同》有关、是政府要求抵押、不交房就不能销售的任何依据。所谓抵押不是担保物权的抵押，不产生销售转让权利限制，此抵押与能否销售无关。（3）各确认书形成时间均在购房协议刚刚签署后（其中2013年8月21日协议还未签署）且距交房时间很长，说明所谓抵押与交房根本就无关。（4）星浩公司以购房协议价格作为损失计算基数，本身即与其主张不能销售成本损失矛盾，6%标准更无事实、法律依据。（5）即使按期交房，也不可能第二日就解除所谓抵押、销售出房屋，以交房日期第二日作为所谓损失起算点不成立。（6）现所谓抵押房屋状态应不是空置而是出售了，所以其所谓损失更不存在。4.星浩公司第四项诉求不成立。星浩公司没有举证证明第四项损失的真实性，所举证据与本案无关。五、根据我国法律规定，星浩公司主张的所谓损失均不成立。根据起诉状所述，第二、三项诉求是违约赔偿，更准确说是预期利益损失赔偿。违约预期利益损失的赔偿原则是违约方签署合同时可预见、守约方对损失扩大有过错要减损、因违约获得收益要减损。1.星浩公司所主张的损失，签署买卖协议时不能预见。星浩公司没有举证证明好民居公司对其所谓损失在签署买卖协议时必然可预见，星浩公司在签署协议时未向好民居公司明确回购款、抵押不能销售等内容，也未向好民居公司出示《建设用地使用权合同》，因此好民居公司对星浩公司所谓损失不能预见。2.星浩公司对所谓损失扩大存在过错，该部分金额应减免。星浩公司房屋即使不能销售但能够出租，其未予出租就是扩大损失，21362192.76元租金应从所谓损失中扣除。3.基于房价上涨事实，星浩公司现销售所谓抵押房屋反而获益，该部分金额应减免。即使星浩公司房屋真实不能销售，房屋均价每平米上涨4920元，多获得收益为44757781.2元,远超其主张全部损失，星浩公司不存在真实损失。六、面积、价格未完成结算，不属逾期交房。购房协议第三、四条约定面积、价格均为暂定，交付前应当进行结算，而目前未完成结算，不应当视为交房逾期并违约。如判决好民居公司承担责任，则星浩公司应当与好民居公司结算并支付房价差额。棚投公司辩称：星浩公司与好民居公司签订的房屋买卖合同无效。一、案涉合同因损害社会公共利益而无效。1.星浩公司不具备购买主体资格。民生尚都工程系安置工程，其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。故案涉房屋只能是出售给特定群体，属于限制流通物，只有符合安置政策的特定群体才具备购买资格，因此星浩公司并非能够购买案涉房屋的购房人。2.案涉合同违背社会公共利益、违背公序良俗。星浩公司购买案涉房屋，而后交由政府回购的行为，系中间转手销售，其销售行为虽然没有直接获利，但却损害了社会公共利益。原本民生尚都小区是安置房屋，用于解决特定人群的住房需求。而政府要求星浩公司在开发房屋的同时必须要建设配套的公租房、廉租房，也是为了解决社会特定群体的住房问题。星浩公司购买安置房屋转而交由政府回购的行为直接导致安置房屋性质变为公租房、廉租房；其次，星浩公司也使用此手段规避了其应当承担的社会义务，原本可以星浩公司与好民居公司各自建设，能为更多的社会特定群体提供住房保障，但却因为星浩公司的转买转卖的行为导致社会流通的特定房屋（即安置房屋、公租房、廉租房）总量减少，侵害社会公共利益。同时这也与政府建设安置房屋的出发点和安置目的直接相违背，故该种销售行为违背社会公共利益、违背公序良俗，应属无效。3.星浩公司如果购买案涉房屋将会对案涉房屋的性质进行变更，故应判定案涉房屋买卖合同无效。本案案涉房屋系拆迁安置房，所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。而星浩公司要进行异地配建的是公租房和廉租房。公租房全称公共租赁住房，是指政府投资或政府提供政策支持的其他投资主体，通过限定户型面积、供应对象和租金标准，面向无房的大学毕业生、引进人才和其他住房困难群体出租的住房。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。从安置房、公租房、廉租房的性质上看，其相互之间存在着较大差异。案涉房屋并不是政府集中建设的廉租房屋和公租房屋，所以根本不能由星浩公司通过购买形式来实现异地配建房屋的目的。假使星浩公司真的购买案涉房屋，则将会改变案涉房屋的性质，因此应当判定合同无效。4.对于案涉房屋的买卖星浩公司从中非法获利应属无效。星浩公司购买案涉房屋虽然称其由政府按照建设成本回购，但星浩公司却使用此种手段规避自己应当承担的法律义务和社会责任，大大的增加了星浩公司开发小区的销售面积，对于星浩公司而言产生的利益也是巨大的。而根据公租房、廉租房的建设目的，当然不允许任何人从中牟利，损害社会公共利益。二、好民居公司以划拨方式取得的土地使用权，其作为出卖人签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，自始无效。1.《房屋购买协议书》的甲方主体为：好民居公司群力西区安置工程项目部，该项目部只对安置相关事宜负责，无权将好民居公司享有所有权的安置房屋对外进行任何销售。而且双方在协议中第八条约定：“甲方配合乙方办理房屋权属登记相关事宜”，这说明双方将要把买卖房屋权属登记办理到星浩公司名下。以上事实说明好民居公司的安置工程项目部并不具有签订房屋买卖合同的主体资格，其亦无权代表好民居公司对外行使签订房屋买卖合同的权利。2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。又根据《土地管理法》第五十六条，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。星浩公司与好民居公司签订的房屋买卖合同未经哈尔滨人民政府批准，故双方签订的买卖合同因违反法律强制性规定而无效。综上所述，星浩公司与好民居公司之间签订的房屋买卖合同自始无效，星浩公司违反法律规定明知好民居公司民生尚都涉案房屋系安置房屋，为了非法获利，规避建设安置房屋的法律义务，应当负主要的过错责任。故，星浩公司的诉讼请求均无法律依据和事实依据，法院应当驳回星浩公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。星浩公司举示证据如下：证据一、《国有建设用地使用权出让合同》（2012年6月26日）。意在证明：2012年6月，星浩公司投标摘牌哈尔滨市政府出让的位于道里区群力新区宗地编号为“1-18-8-2256”国有土地使用权，《出让合同》明确约定“须异地配建地上住宅面积2%廉租房、5%公租房，待竣工后由政府按建设成本价回购”。证据二、《房屋购买协议书》（2012年7月11日）。证据三、《房屋购买协议书》（2013年8月21日）。证据四、《房屋购买协议书》（2013年3月28日）。证据五、《补充协议》（2014年9月1日）。证据二、三、四、五意在证明：1.为履行与政府协议约定，星浩公司分三批次向好民居公司购买同区域的政府保障性住房项目“民生尚都”房屋共计166套以用于政府回购，购买房屋总面积9168.31平方，合计总价款36666297.33元。2.购房合同明确约定，所购房屋中的42套应于2012年10月前交付，14套应于2014年12月31日前交付，108套房屋应于2015年12月31日前交付，但全部房屋好民居公司至今均未交付，构成严重违约。证据六、《黑龙江省单位往来资金结算票据》。意在证明：星浩公司按约定全额向好民居公司支付36666297.33元。证据七、《配建廉租住房房源确认书》（2012年8月17日）。证据八、《公共租赁住房房源确认书》（2014年9月2日）。证据七、八意在证明：基于政府行政要求，星浩公司提供了自有等额面积房源作为抵押，因好民居公司未能按期交房，致使星浩公司无法履行异地配建廉租房、公租房并交由政府回购之约定，至今无法办理解押手续而无法对外销售，造成星浩公司重大经济损失。证据九、发票5页。意在证明：因好民居公司未能按期交房，导致星浩公司自担抵押房屋产生的物业、电梯、取暖等空置费损失。证据十、《律师函》（2017年10月16日）。意在证明：星浩公司委请律师敦促好民居公司尽快交房但始终无果。证据十一、异地配建公共租赁住房抵押房源明细表（非销售）。意在证明：证明内容同证据七、证据八。证据十二、企业工商基本信息1页。意在证明：好民居公司与棚投公司同属于哈尔滨国资委下属企业，且好民居公司持股棚投公司，两者为密切关联企业关系。好民居公司对星浩公司举示的证据质证意见为：对证据一真实性认可，证明目的不认可。该合同补充条款中并未约定回购款支付时限，星浩公司第2项诉求中所谓回购款损失起算点以购房协议交付截止日期第二日起算无依据，而从逻辑经验法则考量，即使星浩公司按期收到房屋，也不可能在第二日就取得政府回购款。该合同补充条款中对于公租房回购的约定是“该项目按地上建筑面积的5%异地配建公租房6358.35平方米，政府按建设成本回购”，星浩公司以其购买房屋面积计算回购款不成立，超出6358.35平方米的面积政府不会回购，建设成本也没有任何依据，星浩公司第2项诉求计算无依据。对证据二、三、四、五真实性认可，证明目的不认可。案涉民生尚都一期项目房屋均已被哈尔滨市住房保障和房产管理局于2012年10月底前实际收取，并已按廉租房政策对外出租了，这是行政命令所致，非好民居公司可以抗拒，而且星浩公司即使收到房屋也应当交付给该局好民居公司已完成了交付义务，至于该局与星浩公司间关于所谓房屋抵押的问题，与好民居公司无关。案涉民生尚都二期房屋约定的交房时间为2014年12月31日、2015年12月31日，在该时间前，二期项目主体已被哈尔滨市政府行政命令于2014年6月24日变更为棚投公司，因此交房责任事实应由棚投公司承担，与好民居公司无关。协议第三、四条约定面积、价格均为暂定，交付前应当进行结算，而目前未完成结算，不应当视为交房逾期并违约。该等协议中并未体现政府回购、星浩公司抵押房屋给政府，所以星浩公司所谓损失是好民居公司所能预见到的不成立。对证据六真实性认可，证明目的不认可。对证据七真实性认可，证明目的不认可。确认书只是体现了抵押，不能证明星浩公司主张的因履行《国有建设用地使用权出让合同》而抵押、更不能证明因延期交房造成房屋一直抵押不能销售。确认书形成时间为2012年8月17日，涉及的两个廉租房购买协议签署时间分别为2012年7月11日、2013年8月21日，约定交房时间分别为2012年10月、2014年12月31日，星浩公司在第一个购房协议签署、约定交房时间尚未届满，特别是第二个购房协议还没签署前即进行抵押，这完全不可能是由于延期交房造成抵押。明细表第2页从第43行至57行并非星浩公司向好民居公司购买的廉租房，可证明该明细表无事实依据，不是真实的。证据一《国有建设用地使用权出让合同》签署时间为2012年6月26日，该合同第六条约定，出让人于2012年8月13日前交付宗地，所谓抵押时土地合同才签署不到2个月、土地刚交付4天，星浩公司不可能完成所谓抵押房屋建设并进行抵押。对证据八星浩公司未提供原件，不认可真实性，不认可证明目的。确认书除首页有哈尔滨市住房保障和房产管理局印章外，其他《关于办理星浩公司星光耀项目公租房确认手续的承诺》《群力新区星光耀项目公租房抵押房源明细表》均只有星浩公司单方印章，不能证明其真实性，而确认书首页并未体现抵押，不能证明抵押事实，不能证明星浩公司主张的因履行《国有建设用地使用权出让合同》而抵押、更不能证明因延期交房造成房屋一直抵押不能销售。确认书形成时间为2014年9月2日，涉及的公租房购买协议签署时间为2014年3月28日，约定交房时间为2015年12月31日，星浩公司在购房协议约定交房时间一年半前即进行抵押，这完全不可能是由于延期交房造成抵押。对证据九所谓发票原件存在严重损坏、票面不完整，不认可真实性，不认可证明目的。星浩公司提交的五张发票中，仅有一张的支付主体是星浩公司，其他均与本案无关。从票据内容来看，与星浩公司主张的抵押房屋并无关联性和针对性，不能证明星浩公司主张的为抵押房屋承担了费用。对证据十因星浩公司未提供原件，亦未提供签收证据，不认可真实性，不认可证明目的，好民居公司从未收到过律师函。对证据十一真实性予以认可，对于证明目的不予认可。该表仅体现了所谓公租房的抵押房源，无廉租房抵押明细。本证据不能如星浩公司所述，证明其证据七廉租房抵押房源的真实性及具体抵押内容。本表的形成时间是2020年8月18日，房源与星浩公司已提交的证据公租房的抵押房源有根本的变化，不能以本证据来证明证据八的真实性，而星浩公司一直未提交证据八的原件，所以证据八是不真实，不应被采信。而本证据恰恰证明了即使有抵押的情形也是在2020年才形成，星浩公司主张自2015年起所谓的抵押房屋不能销售损失不成立。本表的形成时间也能证明星浩公司所谓因逾期交房抵押锁定自有房屋不能销售，是不真实的。而所谓的抵押房屋在变动，说明其存在销售的事实并没有损失。对证据十二的真实性及证明目的均不认可。首先该证据与本案无关，同时从本案的庭审事实可见，好民居公司与棚投公司虽有工商登记上的股权关系，但实属不同的国有企业集团公司管理，并对案情存在相反主张。好民居公司客观是无法对棚投公司行使股东管理权等。棚投公司对星浩公司举示的证据质证意见为：对证据一的真实性以及证明问题均有异议。首先，本合同系星浩公司与案外人签订，棚投公司无法核实其真实性。如果合同确实存在，对于星浩公司的证明问题也有异议。星浩公司需要进行相应的公租房、廉租房配建，这是星浩公司的义务，即便是异地配建也应当自行建设或者购买原本非保障性住房用以配建，以增加政府提供的保障性住房总数量。此项合同义务，不代表星浩公司可以购买原本就属于公共保障性住房的案涉房屋，这样就产生了违背合同目的的效果，规避了其应当承担的社会责任，更是严重损害了社会公共利益。故本案中星浩公司向好民居公司购房的合同应属无效合同。对证据二、三、四、五的真实性以及证明问题均有异议。首先，购房协议书系好民居公司群力西区安置工程项目部与星浩公司签署，工程项目部并不具备签订合同的主体资格，即便真的有这枚公章也仅仅是好民居公司的一个内设机构，对外签订合同并没有法律效力。而且廉租房、公租房的销售关系公共利益，即便好民居公司自己都不能独立做出处分，更何况是其一个内设机构。另外，退一步讲，如果合同真实，其中2012年7月11日签署的第一份房屋买卖协议书，约定星浩公司购买的是民生尚都一期项目房屋，而棚投公司并非民生尚都一期的权利单位。2014年6月24日的会议纪要中也仅是将民生尚都二期的项目主体由好民居公司变更为棚投公司。对于其它房屋买卖协议的签订因损害社会公共利益而无效。另对于补充协议，因好民居公司与棚投公司于2014年6月24日的会议中已经将好民居公司二期的项目主体变更给棚投公司，好民居公司已经不再具备对外签订合同权利，即好民居公司的行为系无权处分，故亦属无效。对证据六因该笔款项未转入棚投公司账户，好民居公司亦未与棚投公司进行交接转划该笔款项。棚投公司不确定其真实性。假定在协议真实有效存在的前提下，也不能证实星浩公司履行了全部义务，因协议中对于单价的确定系暂定价格，所以合同价款是不完全明确的，不能证实星浩公司履行了全部合同义务。对证据七、八的真实性及证明问题均有异议。对于两份证据中的抵押房源明细表系星浩公司公司单方出具，无法确认当时的抵押情况。而且即便有抵押，也应当由星浩公司举示现在的抵押情况，方可确认抵押房屋及抵押事由。星浩公司举示的该组证据无法证明其欲证明的问题，也无法证实与本案之间的关联性，故不应当采信。对证据九真实性没有异议，对关联性及证明问题均有异议。首先，两张发票的缴费单位均系哈尔滨星恒房地产发展有限公司，并非本案的原告。而且，从发票上无法体现星浩公司所缴纳费用所对应的房屋，无法证实与本案之间的关联性，因此不应当采信。对证据十真实性及证明问题均有异议。该函是发送给好民居公司群力西区安置工程项目部，与棚投公司无关。对证据十一的真实性不持异议，但对证明的问题提出异议。首先与本案房屋购买合同的效力没有直接的法律关系，与本案其他诉讼请求也没有关联性。另一方面，该证据恰恰能证明星浩公司存在着销售行为，免除不了其向哈尔滨市政府交付异地配房的法律义务。同时该抵押房源可以显示存在变动，说明星浩公司的损失不实际存在。故此对其损失的诉讼请求也不能予以主张成立。对于证据十二真实性和证明的问题均有异议。首先，该证据是复印件。其次，棚投公司与好民居公司是相对的独立法人，故此该证据不能证明棚投公司就具有星浩公司将棚投公司列为被告的诉讼主体资格，更没有向其交付房产的义务。好民居公司举示证据如下：证据一、《单位工程竣工验收报告》。意在证明：民生尚都一期项目已于2012年10月份前竣工验收合格。证据二、物业公司证明、租赁合同。意在证明：2012年10月底前民生尚都一期42套房屋已被哈尔滨市住房保障和房产管理局实际收取，后续该局已按廉租房政策对外出租。证据三、房屋面积测算报告。意在证明：一期42套房屋，购房协议上约定面积为1928.52平方米，实测面积为1928.98平方米，按购房协议第三条以及约定的单价3996.40元，星浩公司应当向好民居公司支付差价1838.34元，双方未就面积结算完，不存在逾期交房。证据四、《哈尔滨市人民政府专题会议纪要（2014年第144号）》。意在证明：2014年6月24日哈尔滨市政府会议决定市重点棚户区改造项目--民生尚都二期项目主体由好民居公司变更为棚投公司，全部项目手续均进行变更。证据五、《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》《建筑工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案证书》。意在证明：民生尚都二期项目的全部建设手续均已变更为棚投公司,项目主体及产权人是棚投公司，好民居公司事实已无法交房。证据六、《民生尚都二期投资完成情况专项审计报告》《关于民生尚都二期项目财务交接事宜的函》。意在证明：棚投公司委托黑龙江中达会计师事务所有限公司就民生尚都二期项目截至2014年12月31日财务情况进行审计并与好民居公司进行了财务交接，其中体现包括星浩公司在内10余家购房人支付的购房款已由好民居公司交付给棚投公司。证据七、《关于协调异地配建公租、廉租住房交付的申请》。意在证明：1.2018年6月26日星浩公司及其他6家民生尚都二期项目购房人向市政府发函，要求政府敦促棚投公司尽快交付房屋；2.星浩公司早已知悉所购房产应由棚投公司交付，并且星浩公司、棚投公司就交付进行过多次沟通，只是调价没有达成一致，棚投公司不予以交房，这是本案纠纷产生的真实原因，全部责任应当由棚投公司承担；3.星浩公司、棚投公司基于购房协议约定的结算条款进行洽谈，说明双方事实认可购房协议对其二者有约束力；4.星浩公司称本案起诉前才知道项目主体变更为棚投公司是虚假陈述。证据八、好民居公司与其他购房人签署的购房协议以及解除协议。意在证明：1.在市政府决定民生尚都二期项目主体变更后，好民居公司与其他购房人签署的购房协议，都是解除并由购房人与棚投公司重新签署协议，进行结算、交房，事实交房责任主体是棚投公司；2.所有购房开发商都知道项目主体变更成棚投公司，并应当与棚投公司进行结算、交房，星浩公司不可能是在起诉前才知道，星浩公司仅基于合同相对性向好民居公司主张交房、损失没有事实依据。证据九、黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院(2018)黑0103民初3336号民事判决书。意在证明：2014年星浩公司开发的办公楼房屋销售价格为8330元/平方米。证据十、星光耀广场销售宣传册。意在证明：与星浩公司项目同位置且关联方开发的楼盘销售处销售人员范博姝说明现星浩公司开发楼盘销售均价为13250元/建筑平方米，以此价格与星浩公司2014年销售价格8330元/建筑平方米计算，房价每平米上涨4920元，按星浩公司所谓抵押不能出售房屋总面积9097.11建筑平方米计算，星浩公司获得收益为44757781.20元,远超其主张所谓损失,星浩公司所谓损失不存在。证据十一、安居客、58同城网站截图。意在证明：星浩公司开发楼盘出租租金平均为1.5元/天/建筑平方米，星浩公司所谓抵押的房屋面积共计9097.11建筑平方米，其中廉租房2604.34平方米，自2015年1月1日起计算至2020年1月1日共计租金为7133287.26元，公租房面积为6492.77平方米，自2016年1月1日起计算至2020年1月1日共计租金14228905.5元。以上合计：21362192.76元。根据合同法减损原则，星浩公司完全可以在所谓好民居公司违约，其抵押房屋不能销售的情况下向外出租房屋以减少损失，而星浩公司没有进行出租则租金总额即应当是星浩公司能够进行减损而未减损的数额，该部分数额应当在星浩公司主张的所谓损失中扣除。证据十二、《关于发布实施》；证据十三、《关于群力西区易地安置项目出售部分房源作为异地配置廉租住房有关事宜的请示》。证据十二、证据十三意在证明：1.案涉廉租房买卖行为有法定依据以及市政府审批，购房协议合法有效。2.哈尔滨市住建局认可公租房参考廉租房的规定执行，可以销售，案涉公租房购房协议合法有效。3.案涉房屋实际交付哈尔滨市房产住宅部门接收管理。证据十四、《房屋买卖协议书》。意在证明：棚投公司与已和好民居公司签署购房协议的哈尔滨中海龙祥房地产开发有限公司签署的协议。结合好民居公司证据八，1.棚投公司明确认可对好民居公司已售其项目房屋向购房人进行交付，接收好民居公司已收房款，棚投公司以实际行为对好民居公司销售其项目房产予以认可，双方对于好民居公司销售民生尚都二期房产事实形成委托代理关系，好民居公司不是无权处分。2.该协议第三条，棚投公司明确认可好民居公司与中海龙祥公司签署协议的有效性，现再主张同类性质的案涉协议无效自相矛盾。如案涉协议无效，则本证据棚投公司与中海龙祥等多家公司签署的协议同样无效，棚投公司无权收受任何款项。证据十五、《协议书》。意在证明：1.棚投公司因民生尚都项目二期销售问题被审计机关问责，经其与好民居公司协商，由好民居公司与棚投公司签署四份购房协议，约定棚投公司向好民居公司购房并支付5亿余元购房款，但该款项不实际支付，作为二者间相关款项账务结算冲抵，冲抵内容包括好民居公司已收取的民生尚都二期房款。因此，棚投公司已在诉争案件起诉前以抵账方式实际收取了全部好民居公司销售民生尚都二期项目的购房款。2.棚投公司知悉并认可好民居公司销售民生尚都二期房屋并已收受了全部购房款，双方构成代理关系。如棚投公司不予认可财务冲抵及实际收款，则将给好民居公司带来重大国有资产审计风险，好民居公司将以本证据协议书向法院起诉要求棚投公司支付5亿余元购房款。星浩公司对好民居公司举示的证据质证意见为：对证据一、证据二真实性认可，经核实并没有办理正式的交房手续，但一期的42套房屋确实已经算交付，在诉请中已经作了调整和更改。想说明的是关于回购款损失的主张，好民居公司对于协议二的14套房屋是延迟交付，导致星浩公司的回扣款没办法去向政府申请。对证据三好民居公司未向星浩公司主张，视为放弃。星浩公司同意补价差。对证据四由法庭审核确认真实性。对证据五真实性认可，但证明内容不能确认，双方之间是房屋买卖合同法律关系，合同相对方及房款收取人为好民居公司，因其与棚投公司为同属于国资委的关联企业，彼此持股，他们之间的安排，星浩公司不清楚，但在合同权利义务没有经过星浩公司的确认转让给他人之前，好民居公司仍然具有依约定交付房屋的义务，也正是基于好民居公司提供的这些文件内容，星浩公司起诉时将棚投公司一并作为被告，主张好民居公司、棚投公司共同承担交房责任。对证据六真实性认可，理由同上，更加证明好民居公司、棚投公司共同负有交房义务。对证据七真实性认可，是联合发函要求交付房屋，在房屋没有交付之前，目前有效的是好民居公司与星浩公司签订的买卖合同，并且全部的价款都是由被好民居公司收取，好民居公司与星浩公司之间建立房屋买卖合同关系，未经任何一方同意或书面确认，另一方均无权将合同的权利义务概括转让给其它人，这是一项基本的常识，也就是合同的相对性问题。也充分证明了星浩公司一直在积极主张权利，不存在诉讼时效方面的任何瑕疵。对证据八真实性无法确认，本案房屋购买的法律关系仍然在星浩公司与好民居公司之间，他人基于什么原因作出什么样的决策，都与星浩公司无关，也本案无关。对证据九真实性不认可。个案的案例不能确认房屋的真实、公允市场价值，该判决书是一审并没有生效。在另案诉讼当中，好民居公司提供的另外一份判决书证明内容是2015年的价格是5437元每平方米，与证据九证明内容是冲突的。对证据十真实性认可，没有哪家房企开发楼盘是无限期囤房不卖的，需要现金流将项目快速出售，然后开发其它项目。星浩公司诉请三主张的房屋抵押损失，并没有按照好民居公司证据九的8千多元，也没有按照证据十中的1.3万元，而是按照向好民居公司购买公租房、廉租房的价格作为基数，也就是4000元左右。约定交房在2015年1月1日、2016年1月1日之前，这么久的时间不交房，必然造成星浩公司资金周转的损失。对证据十一真实性不认可。星浩公司是开发商，开发的楼盘是一手楼盘，在抵押期间进行出租，就算二手房了，在出售的价格上必然会大幅度降低，放在开发商的营销层面是不成立的。对证据十二、证据十三的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据十四与星浩公司无关，无法确认真实性。对证明问题认可。对证据十五的真实性无法确定，证明问题与本案无关。棚投公司对好民居公司举示的证据质证意见为：证据一、证据二、证据三与棚投公司无关，棚投公司依据2014年6月24日的会议纪要仅将民生尚都二期工程项目主体变更为棚投公司，民生尚都一期的项目主体并非棚投公司。对证据四的真实性没有异议，但对证明问题有补充。2014年6月24日已经将民生尚都二期项目主体由好民居公司变更为棚投公司，那么在之后好民居公司便无权再行签署关于民生尚都二期的任何合同或文件，否则就是无权处分行为，即2014年9月1日好民居公司与星浩公司签署的补充协议即为无效协议。对证据五的真实性没有异议，但补充说明在政府专题会议后，民生尚都二期项目主体由好民居公司变更为棚投公司，所有的证件手续也均是在会议后陆续形成，时至今日好民居公司从未与棚投公司办理交接手续。对证据六的真实性没有异议，但对证明问题有异议。专题会议后，棚投公司依据政府的精神确实委托了会计师事务所对民生尚都二期工程进行审计，也向好民居公司发出要求其与棚投公司办理账务交接事宜的函件，但未得到好民居公司的回复及配合，始终未能进行交接，更没有将购房款交给棚投公司。双方仅是以2014年12月31日审计日期为限，之后该项目的所有支出均是棚投公司负责，但之前的账目双方未交接。对证据七的真实性及证明问题均有异议。星浩公司等人是否向政府发函，棚投公司并不了解。即便发函也不能证实好民居公司所要证明的问题。与星浩公司签订合同的是好民居公司，棚投公司虽然在专题会议后接收了民生尚都二期，但合同非棚投公司签订，而且对于无效的合同，损害社会公共利益的合同棚投公司也无法代替好民居公司履行。至于星浩公司与好民居公司之间的责任问题应当由双方解决，更与棚投公司无关。对证据八的真实性请法庭核实，因本组证据中的所有的购买协议或者解除协议均系好民居公司群力西区安置工程项目部与案外人签订，棚投公司并不清楚，与棚投公司无关。对证据九真实性没有异议。证明问题与棚投公司无关。对证据十、证据十一的真实性没有异议，但该组证据与棚投公司无关。对证据十二、证据十三共的真实性没有异议，对证明问题提出异议。证据十二是是哈尔滨市政府相关单位联合发的通告，那么该公告指明可以异地配建房屋，但是并没有认可由星浩公司购买异地的廉租房、公租房，甚至是安置房，进行异地配建。证据十三仅是由哈尔滨市群力西区异地安置即保障住房建设领导小组推进办公室的申请，证明不了星浩公司与好民居公司之间的房屋买卖合同得到了政府相关部门的认可，其签署的房屋买卖合同违反公共利益应属无效。对证据十四、证据十五的真实性以及关联性、合法性提出异议，好民居公司自行签订的购房合同等没有移交给棚投公司。棚投公司举示证据如下：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、（2018）哈尔滨市不动产权第0085973号不动产权证书。意在证明：1.民生尚都二期工程最早在2014年4月4日就已由好民居公司向棚投公司移交，好民居公司此时已不具备案涉工程的处分权，好民居公司对外销售属无权处分；2.民生尚都二期工程的权利性质系“划拨”，划拨的土地中经济适用房宗地面积195116.22平方米，由此可以确定土地的性质并非可以上市交易的转让土地。根据《城市房地产管理法》第四十条、《土地管理法》第五十六条的规定，应当认定好民居公司与星浩公司签署的房屋买卖合同无效。3.民生尚都二期工程仅有195116.22平方米经济适用房，并没有公租房、廉租房，故星浩公司与好民居公司签署的合同自始不能履行，案涉的房屋买卖合同无效。4.案涉工程的建设用地批准书中已经明确批准的建设工期为2015年4月至2018年4月，故在星浩公司签署合同时就明知与好民居公司签订的房屋买卖合同肯本不可能按约如期交付，好民居公司也根本不可能具备交房的条件。综上，星浩公司与好民居公司签署的合同无效，无效情形既包括违背社会公共利益、违背公序良俗；违反法律强制性规定；好民居无权处分；以及合同自始不能履行，星浩公司在明知合同存在履行不能的情况下依然签署。故星浩公司至少对合同无效负有主要过错责任。星浩公司对棚投公司举示的证据质证意见为：真实性认可。除项目选址意见书之外，所有的手续都是在星浩公司与好民居公司签订房屋买卖合同之后，相关手续是齐全的，进一步印证了本案的案涉房屋是符合竣工备案完成，并且符合交付条件。基于目前谁在负责或者管理案涉房屋，是好民居公司与棚投公司之间的内部问题，星浩公司在交房的诉请上是要求双方承担共同责任好民居公司对棚投公司举示的证据质证意见为：真实性没有异议，但对证明目的不予认可。主要理由是1.根据好民居公司的证据四市政府会议纪要，市政府决定二期项目主体变更，同时要求项目手续要进行更名，那么相关的项目手续并不是新建的项目开办手续，而是主体变更后的更名手续，其时间有些是体现原手续的办理时间，不能以该时间来证明项目的移交。2.根据好民居公司的证据十二和十三，案涉协议是符合市政府规范性文件规定，有市政府审批同意，协议合法有效，棚投公司所述的相关条款，不属于效力性强制性规定，依法对协议的效力不产生影响。最重要的是，根据好民居公司的证据十四，棚投公司也与相关购房人签署了二期项目的销售协议，其行为本身是认可销售合法有效。3.根据好民居公司的证据六，民生尚都二期投资完成情况的审计报告，项目自2012年起即开始了投资建设。本院对星浩公司举示证据认证意见如下：对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据十一、证据十二的真实性、合法性、关联性本院予以采信。证据八未能提供原件核对且好民居公司与棚投公司均持异议，本院对真实性不予采信。证据九无法证实属于星浩公司实际发生费用，其关联性不予采信。证据十不能证明好民居公司实际收到，对证明问题不予采信。本院对好民居公司举示证据认证意见如下：对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据十、证据十二、证据十三的真实性予以确认，对证明问题需结合案件其他事实予以综合评判。证据八、证据九、证据十四、证据十五与本案缺乏关联性，本院不予采信。证据十一是网页截图不符合证据的形式要求，本院对其真实性不予确认。本院对棚投公司举示证据认证意见如下：对真实性予以确认，对证明问题不予采信。本院经审理查明：2012年6月26日，星浩公司与哈尔滨市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》【合同编号：哈政土（利用）合字（2012）11号】，约定星浩公司受让宗地坐落于道里区××新区××、××、××、××大道，宗地编号为1-18-8-2256总面积。《出让合同》约定星浩公司须按地上住宅建筑面积2%异地配建廉租房2543.34平方米，廉租房建设成本726.78万元，建成后由政府按此价格回购。该项目按地上住宅建筑面积的5%异地配建公租房6358.35平方米，政府按建设成本回购。2012年7月11日，好民居公司以好民居公司群力西区安置工程项目部（哈尔滨市群力西区易地安置暨保障住房建设领导小组推进办公室）名义与星浩公司签订《房屋购买协议书》，约定星浩公司购买民生尚都一期42套房屋（具体房源位置、面积、价格等情况见附表），用于异地配置廉租住房，建筑面积1928.52平方米，以房屋测量报告的面积为准，实行多退少补。房屋销售价格执行市政府物价部门批准价格。购房款总额为7707137.33元，约定房屋于2012年10月前交付。2013年8月21日，好民居公司以好民居公司群力西区安置工程项目部（哈尔滨市群力西区易地安置暨保障住房建设领导小组推进办公室）名义与星浩公司签订《房屋购买协议书》，约定星浩公司购买民生尚都二期项目房屋14套（具体房源位置、面积、价格等情况见附表），用于异地配置廉租住房，建筑面积695.75平方米，房屋销售价格暂按4000元∕平方米计算，销售价格最终执行市政府物价部门批准价格，合同总价暂定为2783000元，约定房屋应于2014年12月31日前交付。2014年3月28日，好民居公司以好民居公司群力西区安置工程项目部（哈尔滨市群力西区易地安置暨保障住房建设领导小组推进办公室）名义与星浩公司签订《房屋购买协议书》，约定星浩公司购买民生尚都二期项目房屋108套（具体房源位置、面积、价格等情况见附表），用于异地配置公共租赁住房，建筑面积6542.82平方米，房屋销售价格暂按4000元∕平方米计算，销售价格最终执行市政府物价部门批准价格，合同总价暂定为26171280元，约定房屋应于2015年12月31日前交付。2014年9月1日，好民居公司以好民居公司群力西区安置工程项目部（哈尔滨市群力西区易地安置暨保障住房建设领导小组推进办公室）名义与星浩公司签订签订《补充协议》，将前述2014年3月28日签订的《房屋购买协议书》中二期B区12栋2单元3号门1-8楼共计8套房屋，图测总建筑面积490.38平方米，调整为项目二期B区37栋3单元4号门8-17楼共10套房屋（附调整后房屋明细表），图测总建筑面积491.60平方米，星浩公司向好民居公司支付购房面积调整后超面积差价款4880元。星浩公司购买房屋共计166套，总面积9168.31平方，星浩公司向好民居公司支付总价款36666297.33元。后用于异地配置廉租住房民生尚都一期42套房屋已经全部交付。星浩公司将自建星光耀项目部分房屋抵押给政府。2014年6月24日，《哈尔滨市人民政府专题会议纪要》（2014年第144号）决定：将民生尚都二期项目原主体好民居公司变更为棚投公司。项目主体变更后，由市发改、建设、国土、规划、环保等部门负责，统一进行项目涉及相关手续的更名。2015年12月11日，棚投公司向好民居公司发送《关于民生尚都二期项目账务交接事宜的函》，定于2015年12月15日到好民居公司办理关于民生尚都二期财务交接事宜。自2016年7月8日开始，案涉项目《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》《建筑工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案证书》中用地单位、建设单位均变更为棚投公司。2018年6月26日，星浩、银泰、银开、宏润、金迈、恒大、中海地产等房企联合向哈尔滨市人民政府呈交《关于协调异地配建公租、廉租住房交付的申请》，其中表述“星光耀项目异地配建购买民生尚都一、二期房源29926.5平方料作为该项目廉租房177套、公租房358套房源，总金额约1.25亿元，协议约定于2014年12月31日、2015年12月31日前交付房屋，至今未交付”、“哈尔滨好民居建设投资发展有限公司已将民生尚都项目移交棚投集团进行管理，因民生尚都项目竣工备案等手续不全不能依约交付，致使购买的民生尚都的公租、廉租房的资金不能到位，同时导致抵押的房源无法解押销售，已加大了企业的资金压力”、“鉴于民生尚都项目手续不全不能依约交付房屋最长达3年半之久，我们仅同意按原协议暂定价格执行，并按实测面积进行补差，在可以不追究其违约责任的前提下，希望棚投公司尽快交付手续齐全的房屋，以备政府回购，同时解除抵押房源以备销售”。另查明：案涉房屋已经具备交付条件。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，星浩公司与好民居公司签订的《房屋购买协议书》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约定的内容履行相应义务。星浩公司购买案涉房屋后交由政府回购作为安置用房，其行为没有直接获利，未损害社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，棚投公司提出案涉《房屋购买协议》无效的抗辩主张无法律依据，本院不予支持。星浩公司依据约定，已经按时支付了全部的购房款项，好民居公司却未能在协议约定的时间交付房屋，且直至本案审理过程中，仍未能交房，显属违约，应当根据合同法的规定以及当事人的约定承担违约责任。星浩公司购买案涉房屋，而后交由政府回购的行为，系中间转手销售，其销售行为虽然没有直接获利，但却损害了社会公共利益现本院根据星浩公司的具体请求分述如下：第一，关于星浩公司请求交付124套房屋问题。本院认为，案涉房屋已经竣工验收，完成备案手续，具备了交付条件，好民居公司、棚投公司对于已竣工及具备交付条件均予以确认，好民居公司应当立即履行房屋交付义务。对于星浩公司的该项请求，本院依法予以支持。关于交付房屋的主体。虽按照原协议约定，应由合同相对方好民居公司承担交付房屋的义务，但在审理中，好民居公司称房屋已经交付棚投公司管理和负责，棚投公司系好民居公司的关联公司，好民居公司持有棚投公司61.31%的股权，作为原合同主体，不能免除其合同义务，鉴于好民居公司与棚投公司之间的关联关系及《哈尔滨市人民政府专题会议纪要》（2014年第144号）及相关工程规划、建设、竣工备案核准文件确有项目主体变更的客观事实，同时基于庭审中好民居公司与棚投公司对于交房责任主体仍有推卸和不同观点的陈述，为了保证本判决的履行，维护当事人合法权益，应由好民居公司与棚投公司对交付房屋承担共同责任。第二，关于星浩公司主张的迟延交房给其造成的回购款经济损失问题。本案中，案涉房屋属于政府保障性住房项目，其目的是用于政府回购异地配置廉租房、公租房。对此，好民居公司在订立协议时明确知道，且双方在购房协议书中已经列明。现因迟延交房，导致政府不能及时回购，必然给星浩公司造成损失，该损失确系实际发生的损失，且属于好民居公司应当合理预见的范围。星浩公司与哈尔滨市国土资源局于2012年6月26日签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中补充条款对于廉租房建设成本为726.78万元，建成后由政府按此价格回购。公租房的回购表述为“政府按建设成本回购”，虽然未明确表述，但住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会于2013年12年2日联合发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号），决定从2014年起全国各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，故星浩公司参照2857.64元∕平方米的政府回购价格并按照同期银行贷款利率计算和提出主张，尚属合理，故对于星浩公司的该项请求，本院依法予以支持。但自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率（LPR）,原先中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，本院对此相应予以调整。第三，关于星浩主张的迟延交房给其造成的抵押房屋无法销售的财务成本损失问题。如前所述，案涉房屋属于政府保障性住房项目，其目的是用于政府回购异地配置廉租房、公租房。由于星浩公司未能提供配套安置房屋，导致星浩公司提供等额自有房源抵押给政府的房屋不能解押。由于星浩自身是房地产销售企业，通过银行贷款的形式获取资金开发项目属于社会常理，且好民居公司理应明知，而如果房地产销售企业不能及时出售房屋并保持资金链的流转，必然造成财务成本损失，故星浩公司的该项请求本院予以支持。好民居公司抗辩租金减损问题，在不确定抵押房屋何时解押的情况下，将“毛坯房”出租亦不符合市场行情。因此，好民居公司的该项抗辩主张不成立。星浩公司主张按照6%的年化收益计算损失依据不足，本院酌情调整为按照银行同期同类贷款利率计算。第四，关于抵押房屋产生的物业、电梯、取暖等空置费损失。对于该等损失，星浩公司未能提供充分的证据予以证明，本院不予支持。关于好民居公司、棚投公司抗辩称，根据协议约定，销售价格最终执行市政府物价部门批准价格，并应根据该价格再行结算问题。因好民居公司、棚投公司无法提供符合购房协议约定的市政府物价部门批准的价格，则按照单方的评估价格补足差价属于双方自愿协商范畴，在星浩明确不认同情况下，缺乏合同依据和法律依据，因此，好民居公司、棚投公司的抗辩主张本院不予支持。（关于好民居公司提出对案涉房屋现市场销售平均价格及市场出租平均价格进行评估鉴定的请求，因其不能作为评判本案的依据，故本院对好民居的申请不予准许。）综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨好民居建设投资发展有限公司、哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告哈尔滨星浩房地产发展有限公司交付民生尚都项目124套房屋（房屋具体位置详见本判决书附表）。二、被告哈尔滨好民居建设投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告哈尔滨星浩房地产发展有限公司迟延交房回购款经济损失，其中以7267800元为基数自2015年1月1日起算至实际交房之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际交房之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；以18696631.60元为基数自2016年1月1日起算至实际交房之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际交房之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。三、判令被告哈尔滨好民居建设投资发展有限公司支付原告哈尔滨星浩房地产发展有限公司抵押房屋无法销售的财务成本损失，其中以2783000元为基数自2015年1月1日起算至实际交房之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际交房之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；以26176160元为基数自2016年1月1日起算至实际交房之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际交房之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。四、驳回原告哈尔滨星浩房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254040.97元（哈尔滨星浩房地产发展有限公司已预交303370.87元），由原告哈尔滨星浩房地产发展有限公司负担10161.64元，被告哈尔滨好民居建设投资发展有限公司负担243879.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇二〇年十一月九日法官助理张智慧书记员周小倩附表：            哈尔滨市道里区群力西区“民生尚都”二期144套房屋明细                  序号              栋号              单元              楼层              房号              图测建筑面积      （平方米）                  1              二期B35              2              25              04              49.72                  2              二期B35              2              26              04              49.72                  3              二期B35              2              27              04              49.72                  4              二期B35              2              28              04              49.72                  5              二期B35              2              29              04              49.72                  6              二期B35              2              30              04              49.72                  7              二期B35              2              31              04              49.72                  8              二期B35              2              32              04              49.72                  9              二期B36              1              1              01              49.98                  10              二期B36              1              2              01              49.98                  11              二期B36              1              3              01              49.98                  12              二期B36              1              4              01              49.35                  13              二期B36              1              5              01              49.35                  14              二期B36              1              6              01              49.35                  15              二期B7              1              3              04              59.98                  16              二期B7              1              4              04              59.98                  17              二期B7              1              5              04              59.98                  18              二期B7              1              6              04              59.98                  19              二期B7              1              7              04              59.98                  20              二期B7              1              8              04              59.98                  21              二期B7              1              9              04              59.98                  22              二期B7              1              10              04              59.98                  23              二期B7              1              11              04              59.98                  24              二期B7              1              12              04              59.98                  25              二期B7              1              13              04              59.98                  26              二期B7              1              14              04              59.98                  27              二期B7              1              15              04              59.98                  28              二期B7              1              16              04              59.98                  29              二期B7              1              17              04              59.98                  30              二期B7              1              18              04              59.98                  31              二期B7              2              3              02              59.98                  32              二期B7              2              4              02              59.98                  33              二期B7              2              5              02              59.98                  34              二期B7              2              6              02              59.98                  35              二期B7              2              7              02              59.98                  36              二期B7              2              8              02              59.98                  37              二期B7              2              9              02              59.98                  38              二期B7              2              10              02              59.98                  39              二期B7              2              11              02              59.98                  40              二期B7              2              12              02              59.98                  41              二期B7              2              13              02              59.98                  42              二期B7              2              14              02              59.98                  43              二期B7              2              15              02              59.98                  44              二期B7              2              16              02              59.98                  45              二期B7              2              17              02              59.98                  46              二期B7              2              18              02              59.98                  47              二期B8 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