广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初10319号原告：清远联投置业有限公司，住所地清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室。法定代表人：范某1。原告：联泰（清远）房地产有限公司，住所地清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号206室。法定代表人：范某1。上述原告的共同委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。被告：郑栋,男，1990年10月28日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区**************，公民身份号码440************435。原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司与被告郑栋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人赵颖到庭参加诉讼，被告郑栋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告于2017年1月23日签订的关于清远市清城区***********米娅新城湖景苑22幢1梯303房屋的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》于2020年8月7日解除；2.判令被告向原告支付原告向中国建设银行股份有限公司清远市分行承担连带清偿责任所支付的借款利息56114.64元、案件受理费14206元、保全费3322元，共计73642.64元；3.判令被告向两原告支付违约金146000元（730000元×20％）；4.判令被告到房管部门注销上述商品房的商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记手续；5.判令被告立即将清远市清城区***************************屋交还给两原告；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月23日，两原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》，约定被告购买原告开发的坐落于广东省清远市清城区***************湖景苑22幢1梯303房屋，总价款为730000元。其中，首期房价款183000元，余款547000元办理按揭贷款。上述合同签订后，被告向中国建设银行股份有限公司清远市分行办理了547000元的按揭手续，两原告亦已将房屋交付被告。但被告没有按照约定向建设银行归还欠款本息，故建设银行向法院提起诉讼，为此，清远市清城区人民法院作出（2019）粤1802民初1986号民事判决书，判决解除被告与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，一次性收回借款本息，并判令被告承担案件受理费及财产保全费。因被告未能履行按揭贷款偿还义务，导致建设银行向清远市清城区人民法院对两原告提起诉讼，经清远市清城区人民法院作出（2019）粤1802民初9295号民事判决书，判令两原告对被告在（2019）粤1802民初1986号民事判决书判决确定的被告所负债务及被告应负担的案件受理费、保全费承担连带清偿责任。因为被告没有在判决确定的时间内履行判决义务，原告按照判决履行连带清偿责任，向建设银行支付了贷款本息、案件受理费、保全费等合共612088.55元。根据两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条“如因买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于10日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付给出卖人房屋总价款20%的违约金；否则出卖人有权解除买卖合同，买受人除向出卖人支付前述偿还全部款项（含抵押贷款合同项下的贷款本金、银行罚息、违约金）外，还需按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人因前述约定解除买卖合同的，买受人应无条件配合出卖人到有关部门办理注销交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担”及第十六条关于合同的解除第4点“买卖合同及本补充协议解除的，买受人应在10日内将房屋腾退、交还给出卖人”的约定，现原告已于2020年4月3日向建设银行承担了连带清偿责任，支付完毕借款本息、案件受理费、保全费合共612088.55元，而被告未按约定向原告偿还全部已付款项及向原告支付违约金。为此，两原告于2020年8月6日向被告发出了书面《解除合同通知书》，《解除合同通知书》于2020年8月7日到达被告约定的送达地址，解除了两原告与被告于2017年1月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》。同时，《商品房买卖合同（预售）》第一章合同当事人及《补充协议》第十二条关于通知、送达的约定中，明确约定了被告在《商品房买卖合同（预售）》合同当事人项下约定的通讯地址为送达地址，如地址有误，一切责任由被告承担；如被告地址变更，须书面通知原告，否则按照上述地址发出通知，即视为已送达被告。基于上述事实和理由，两原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。两原告提供如下证据：1.营业执照、身份证，拟证明原、被告诉讼主体资格适格；2.商品房买卖合同、补充协议、不动产登记证明，拟证明被告向原告购房，双方在合同中约定了权利义务，涉案商品房买卖合同已办理了预售合同登记备案，涉案房屋办理了预购商品房预告登记手续；3.判决书、生效证明，拟证明银行要求原告为被告的按揭借款承担担保责任，法院已判决解除被告与银行的抵押贷款合同，要求原告承担连带清偿责任；4.代偿证明、电子回单，拟证明原告代被告偿还612088.55元；5.签收单、登记表、管理规约、服务协议，证明被告已收楼；6.解除合同通知书、快递单、快递跟踪单，证明原告于2020年8月6日发出解除合同的书面通知，于8月7日到达被告的约定送达地址。被告郑栋未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年1月23日，两原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：被告向原告购买阳光壹佰米娅新城湖景苑22幢1梯303房屋，套内建筑面积82.13平方米，房屋价款730000元。被告于2017年1月23日支付首期款183000元，余款547000元申请贷款支付。如因被告不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使原告承担连带责任、提前偿还被告所欠全部贷款余款的，原告有权解除买卖合同，被告除向原告支付的偿还全部款项（含抵押贷款合同项下的贷款本金、银行罚息、违约金）外，还需按房屋总价款的20%向原告支付违约金。被告确定合同通讯地址广东省茂名市茂南区**************为原告向被告发出书面通知的送达地址，原告按被告该送达地址寄出信件，即视为原告已经履行通知义务；如被告通讯地址变更，须在5日内书面通知原告，否则，原告按照上述地址发出通知，即视为已送达被告...。合同签订当天，被告支付了首期购房款183000元，余款547000元被告向案外人中国建设银行股份有限公司清远市分行申请按揭贷款。2018年10月13日，被告办理了涉案房屋的收楼手续。在本院于2019年12月28日对中国建设银行股份有限公司清远市分行诉本案两原告保证合同纠纷一案作出的（2019）粤1802民初9295号民事判决书中载明：中国建设银行股份有限公司清远市分行与郑栋金融借款合同纠纷一案[案号（2019）粤1802民初1986号]，本院于2019年10月11日作出判决，判决解除建行清远分行与郑栋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，郑栋于判决生效之日起10日内向建行清远分行偿还借款本金538445.91元及利息、复息、罚息，案件受理费9402元及保全费3322元由郑栋负担。因郑栋所负债务已经本院生效的（2019）粤1802民初1986号民事判决所确定，本案两原告按照约定应为郑栋的债务承担连带保证责任，本案两原告抗辩认为保证期间已过不需承担保证责任，对此，本院认定并判决本案两原告对本院（2019）粤1802民初1986号民事判决书判决确定的郑栋所负债务及被告应负担的案件受理费、保全费承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向郑栋追偿；此案受理费4804元由两原告负担。根据案外人中国建设银行股份有限公司清远市分行于2020年4月7日出具的《保证人代偿欠款证明》，两原告于2020年4月3日代为清偿了所欠借款本息594560.55元（其中利息为56114.64元）、诉讼费14206元、保全费3322元，合计612088.55元。2020年8月6日，原告按照被告在《商品房买卖合同（预售）》中所确定的通讯地址广东省茂名市茂南区**************寄出《解除合同通知书》。据EMS邮政快递单显示，该邮件于8月7日未联系上收件人，并未妥投；8月12日因收件人名址有误/不详，且无法联系收件人，并未妥投，该邮件退回。另查明，涉案房屋于2017年3月10日进行房地产预告登记，预告登记的权利人为被告郑栋。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是原、被告双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方对此均应恪守。被告未按照《《个人住房（商业用房）借款合同》约定及时向中国建设银行股份有限公司清远市分行还本付息，致使原告承担连带清偿责任，为被告代偿了部分贷款本息，原告有权根据本案合同的约定，就上述已承担的担保责任向被告追偿、要求解除《商品房买卖合同（预售）》和要求被告支付违约金并注销预告登记。鉴于原告已于2020年8月6日按照被告在合同中所确定的通讯地址寄出《解除合同通知书》，该通知书于2020年8月7日首次投递并未妥投，此后亦无法妥投给被告，为此，按照法律规定及合同约定，对原告请求确认《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》已于2020年8月7日解除，本院予以支持；对原告要求被告返还代偿的贷款利息56114.64元、案件受理费14206元、保全费3322元、支付总房价款20%的违约金146000元、注销合同备案预告登记的请求，该请求中的案件受理费14206元是包含了本院（2019）粤1802民初9295号案的受理费4804元，而该案是两原告怠于履行保证责任所致，两原告请求被告承担此案的受理费4804元的依据不足，本院不予支持；其他的请求依据充分，本院予以支持。上述被告需支付的款项,原告可在被告已支付的购房款中扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司与被告郑栋于2017年1月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》已于2020年8月7日解除；二、被告郑栋于本判决生效之日起10日内向原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司支付代偿的借款利息56114.64元、案件受理费9402元、保全费3322元；三、被告郑栋于本判决生效之日起10日内向原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司支付违约金146000元；四、被告郑栋于本判决生效之日起10日内腾出阳光壹佰米娅新城湖景苑22幢1梯303房屋并交还给原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司；五、被告郑栋于本判决生效之日起10日内协助原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司到房管部门办理阳光壹佰米娅新城湖景苑22幢1梯303房屋的合同备案及预告登记注销手续；六、驳回原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13296元，减半收取计6648元，由原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司负担33元，被告郑栋负担6615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇二〇年十一月二十八日书记员  包良丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。