天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初29658号原告：王巍，女，1969年12月20日出生，汉族，无业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孟婧，天津三凯律师事务所律师。被告：皮海刚，男，1987年4月16日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。原告王巍与被告皮海刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序于2020年11月5日公开开庭审理了本案。原告王巍的委托诉讼代理人孟婧，被告皮海刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王巍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年4月、5月的房屋租金共计47500元；2.判令被告支付原告违约金142500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月10日，原告（出租方）、被告（承租方）及案外人吉鼎万通（天津）房地产经纪有限公司（居间方）签订了《房屋租赁合同》，约定原告将名下的坐落于天津市滨海新区××开发区××街××号开发区××大厦××座××室房屋出租给被告办公使用，面积为667.24平方米，租赁期限为三年，自2020年01月05日至2023年01月04日，月租金为23750元。房屋租赁合同签订前,原告曾为涉案房屋装修花费约80万元。房屋租赁合同签订后,原告将该房屋内原有的家具、电器等物品进行了清理,以便按时向被告交付房屋。被告进场后对涉案房屋进行了大量改建,如修建多道隔墙等。后被告未支付2020年4月、5月房屋租金,并于2020年8月提前退租。被告的违约行为,给原告造成重大损失。对此,原告多次与被告主张权利，均未果。原告无奈,为维护自身合法权益，特诉至贵院。被告皮海刚辩称，对于原告在起诉状事实与理由部分列明的合同签订的过程、房屋坐落、租赁期限、月租金标准无异议。被告确实未支付涉案房屋2020年4月、5月份的房屋租金，确实于2020年8月20日退租。关于原告请求支付2020年4月、5月的租金，原告曾向被告承诺因疫情原因给予减免，且该部分已经在退租时结清。关于原告请求支付解约的违约金，被告解约是由两种因素造成，一是因疫情原因造成今年1至6月无法营业，二是涉案房屋消防有问题，所在楼栋消防通道堵塞，导致被告直至8月份也无法正常营业，故不应支付违约金。退一步讲，即使应当支付违约金，被告也认为原告主张的违约金过高，请求法院予以调整；即使认为被告应当支付4月、5月的租金，也应当考虑疫情因素予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的证据能否证明其待证事实，本院在论理部分再做详述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王巍系天津市滨海新区××开发区××街××号开发区××大厦××座××室房屋所有权人。2019年12月10日，原告王巍（甲方、出租方）与被告皮海刚（乙方、承租方）及案外人吉鼎万通（天津）房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将其拥有的位于天津市滨海新区××开发区××街××号开发区××大厦××座××室房屋出租给乙方使用，用途为办公，租赁房屋建筑面积为667.24平方米，租赁期限为三年，自2020年1月5日至2023年1月4日，自本合同签订之日起至2020年1月4日为甲方免收乙方租金装饰期。2.该房屋月租金为人民币23750元，乙方同时给甲方交纳押金人民币23750元，租赁期届满且乙方不续租，办理退租当日，若甲乙双方无争议，甲方应如数退还该押金给乙方，押金不计付利息；甲乙双方通过丙方介绍、推荐、带看该房屋、协助议价等事项达成本协议，甲乙双方认可丙方服务，甲方须向丙方交纳居间服务费23750元；租金支付方式为季付，第一次2019年12月16日乙方向甲方支付2020年1月5日至2020年4月4日的房屋租金71250元；第二次2020年3月20日乙方向甲方支付2020年4月5日至2020年7月4日的房屋租金71250元；第三次2020年6月20日乙方向甲方支付2020年7月5日至2020年10月4日的房屋租金71250元；……付款方式以此类推，乙方于合同签订日先支付甲方押金，于12月6日支付剩余租金。……4.甲方承诺于2019年12月20日前将该房屋钥匙交付于乙方。5.有下列情形之一的，乙方有权解除合同：甲方不能及时交付房屋，甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用逾期15天的；甲方违反本合同约定，不承担维修责任，使乙方无法继续使用出租房屋。若甲乙双方任一方违约，违约方需支付守约方相当于年度总租金50%的违约金。若违约金不足弥补守约方损失的，违约方应据实赔偿。后被告于2019年12月10日向原告交纳了押金23750元。原、被告于2020年8月20日签订了《国信大厦写字楼Ｂ-1-301租户退租说明》，载明：“受疫情影响和国家政策管控，租户经营的行业迟迟不能正常营业，特此声明退租，水电物业费剩余房租截至2020年8月20日已全部结清。甲方已清点好自己的物品，乙方未带走的物品视为放弃。”原、被告双方均认可，被告除未实际支付2020年4月、5月份的房屋租金外，截至被告退租时其他租赁期内的房屋租金均已支付完毕，其中6月份的房屋租金是用已经交纳的房屋押金抵扣。但被告主张，在涉案房屋退租前，因疫情等原因，经协商原告已同意免除被告涉案房屋4月、5月涉案房屋租金，在涉案房屋退租时，房租已经结清，不存在欠付租金的情况，《国信大厦写字楼Ｂ-1-301租户退租说明》中也载明了该情况。原告主张，当时同意免除上述月份租金，是因为被告继续承租涉案房屋，现被告于2020年8月20日提前退租，故上述两个月份的房租不应予以免除。另查，原被告双方认可涉案房屋租赁中介费用23750元由原告支付中介公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告、被告签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的效力性强制规定，应为合法有效，协议的当事人均应按约享有权利、履行义务。关于原告请求被告支付房屋2020年4月、5月欠付租金一节。原被告均确认，因被告于2020年8月20日提前退租，涉案《房屋租赁合同》事实上已于2020年8月20日解除，本院对该事实予以确认。因原告提供的双方于2020年8月20日签订的《国信大厦写字楼B-1-301租户退租说明》，明确载明“水电物业费剩余房租截至2020年8月20日已全部结清”，该说明有原告代理人的签字，故应当认定在被告退租时双方已经就租金支付情况达成一致，确认被告租金已经全部结清，现原告主张被告支付涉案房屋2020年4月、5月欠付租金显无事实根据，亦有违诚信原则，本院难以支持。关于原告请求被告支付解除涉案《房屋租赁合同》违约金一节。本案中，被告主张其解除涉案合同，一是因疫情原因造成今年1至6月无法营业，二是涉案房屋消防有问题，所在楼栋消防通道堵塞，导致被告直至8月份也无法正常营业，故不应支付违约金。但被告在退租时签订的《国信大厦写字楼B-1-301租户退租说明》，载明被告退租系因“受疫情影响和国家政策管控，租户经营的行业迟迟不能正常营业”，而非被告主张的涉案房屋存在消防问题，原告否认被告在退租前及退租时曾向其提及房屋存在消防问题，被告也无证据证明其2020年8月20日系因消防问题向原告主张解除合同，故对原告主张的该事由本院不予置评。考虑到被告租赁涉案房屋的用途，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难，而非合同不能履行，双方可以协商合同履行期限、履行方式、价款数额等，且被告亦未提供证据证明其因疫情导致合同履行不能，其不因此而享有合同解除权，其申请解除合同的理由也不符合合同约定的被告可以单方解除合同的情形。故被告在未与原告就合同解除协商一致，未取得合同约定和法定合同解除权的情况下提前退租，构成违约，其应依约承担违约解除合同的违约金。原告主张，被告应按照《房屋租赁合同》的约定，支付其相当于年度总租金50%的违约金。被告主张，其不应支付该违约金，退一步讲即使原告应支付，也认为原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。因原告主张的上述违约金过高，且原告未提供因被告的该违约行为给其造成实际损失的证据，考虑到被告违约的情节、经营状况、涉案房屋现状、中介费支付情况等因素，本院酌定被告应支付原告的违约金为涉案房屋1.5个月的房屋租金即23750元×1.5=35625元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告皮海刚于本判决生效之日起十日内向原告王巍支付违约金35625元；二、驳回原告王巍的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由原告王巍负担1704元，由被告皮海刚负担346元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘清华二〇二〇年十一月六日书记员  宗 莹