广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终630号上诉人（原审原告）：陈小燕，女，1981年9月5日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区**************。上诉人（原审原告）：孔令健，男，1973年11月24日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区**************。两上诉人的共同委托诉讼代理人：黎金辉，广东曜政律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：吴展才，广东曜政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市西江北路星湖奥园悉尼区********。法定代表人：蒲某1。原审第三人：陈远昊，男，1974年6月29日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区**********。上诉人陈小燕、孔令健因与被上诉人肇庆市星奥投资发展有限公司（以下简称星奥公司）、原审第三人陈远昊商品房预约合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈小燕、孔令健的共同委托诉讼代理人黎金辉、吴展才到庭参加诉讼，被上诉人星奥公司、原审第三人陈远昊经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在本案审理过程中，陈小燕、孔令健以（2020）粤12执异17号案的处理结果与本案审理具有关联性，本案需等待该案的处理结果再作审理为由，申请中止本案审理，本院遂裁定本案中止诉讼。2020年7月22日，广东省高级人民法院对（2020）粤12执异17号案作出（2020）粤执复683号执行裁定。陈小燕、孔令健于2020年10月26日向本院提交了（2020）粤执复683号执行裁定书，本院遂恢复审理本案。本案现已审理终结。陈小燕、孔令健上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认陈小燕、孔令健与星奥公司之间存在商品房买卖合同关系；3.改判星奥公司继续履行合同，包括与陈小燕、孔令健签订《商品房买卖合同》、协助陈小燕、孔令健办理商品房银行贷款按揭手续、协助陈小燕、孔令健办理房屋过户登记手续；4.本案的诉讼费用、财产保全费用全部由星奥公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致作出错误判决。一、根据现有证据材料可证实以下事实：1.陈小燕、孔令健与星奥公司方面。在本案中，陈小燕、孔令健于2016年8月31日与星奥公司签订《星湖奥园认购书》，约定陈小燕、孔令健以220万元的价格购买星奥公司开发的位于肇庆市*****侧波海湖西岸星湖奥园C*幢2**5房，首期楼款为66万元（含定金），双方约定于2016年11月30日前签订《商品房买卖合同》。陈小燕、孔令健于签订《星湖奥园认购书》当日支付了定金3万元，并于2016年9月2日支付了余下首期款63万元。陈小燕、孔令健在2016年11月30日前多次要求与星奥公司签订《商品房买卖合同》，但星奥公司均以各种理由予以推搪，在此过程中星奥公司承诺会在2017年8月将约定的房屋交付给陈小燕、孔令健使用。2017年8月13日星奥公司将约定的房屋交付给陈小燕、孔令健使用，陈小燕、孔令健亦对房屋进行装修并入住。在此过程中，陈小燕、孔令健多次要求与星奥公司签订《商品房买卖合同》，并多次向相关房屋管理部门投诉，但星奥公司一直拖延办理。2.陈远昊与星奥公司方面。陈远昊与星奥公司于2018年5月签订了《广东省商品房买卖合同》，约定案涉房屋交易价格为200万元，截止2018年5月11日，陈远昊在期限内支付154万元，剩余房款46万元在该房网签三个月后五个工作日内一次性付清，约定争议管辖为依法向人民法院起诉。对于购房款的支付，按星奥公司与陈远昊的说法，154万元付款时间为2018年5月15日支付，但没有提供相关证据予以证实。2018年6月9日，陈远昊与星奥公司签订了办理网签登记的《商品房买卖合同》（现售），约定案涉房屋交易价格为200万元，付款方式为一次性付款，争议管辖亦约定为依法向人民法院起诉。后双方又于2018年9月3日签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定支付首期购房款为154万元，争议管辖则变更为由肇庆市仲裁委员会裁决。2018年12月5日，陈远昊以星奥公司没有按约定办理过户登记手续为由向肇庆仲裁委员会提出仲裁申请，肇庆市仲裁委员会作出（2019）肇仲案字第2号仲裁书支持了陈远昊的仲裁请求。2019年3月6日，陈远昊向肇庆市中级人民法院申请强制执行。二、通过以上事实，陈远昊与星奥公司对案涉房屋的交易存在以下不符合常理和交易习惯的情况：1.陈小燕、孔令健于2016年8月购买案涉房屋时价格为220万元，而陈远昊与星奥公司于2018年5月签订所谓的《广东省商品房买卖合同》则约定案涉房屋交易价格为200万元，价格不升反降，而事实上根据市场情况，同一楼盘的商品房价格上涨了50%左右，即案涉房屋交易价格正常应为330万元左右，陈远昊与星奥公司的交易价格明显低于市场价。2.陈远昊与星奥公司交易的是现房，一般进行现房交易买受人都会到现场查看房屋情况再决定是否进行交易，但案涉房屋于2017年8月13日已交付给陈小燕、孔令健使用，陈小燕、孔令健亦对房屋进行装修并入住，从而证明了陈远昊并没有到现场查看房屋情况就进行交易。3.2016年11月30日前多次要求与星奥公司签订《商品房买卖合同》起，陈小燕、孔令健就多次到相关房管部门进行投诉星奥公司的违约行为，特别是2018年星奥公司出现多次一房两卖的情况后，陈小燕、孔令健与其他购房人曾通过信访方式维权，但陈远昊与星奥公司在明知案涉房屋由陈小燕、孔令健购买并交付使用情况下，仍然签订《商品房买卖合同》（现售），并通过签订补充协议形式变更案件争议由约定依法向人民法院起诉变更为由肇庆市仲裁委员会裁决，从而从法律上规避人民法院对案件的管辖，避免陈小燕、孔令健参与案件诉讼，达到通过仲裁裁决后申请人民法院强制执行而将案涉房屋办理到陈远昊名下的目的。4.星奥公司提交的肇庆市仲裁委员会（2019）肇仲案字第2号仲裁书，明显可以看出星奥公司对陈远昊的仲裁请求及事实与理由全部认可，并且没有如实告知仲裁庭案涉房屋已在2016年已销售给陈小燕、孔令健并交付使用的事实，隐瞒了足以影响公正裁决的证据，导致仲裁庭错误的作出了仲裁裁决。基于以上事实及理由，陈小燕、孔令健认为陈远昊与星奥公司之间不存在正常的商品房买卖行为，通过约定仲裁的方式恶意串通取得理想的仲裁结果，达到过户登记的目的，严重损害了陈小燕、孔令健的合法权益，对相关仲裁结果不应予以采信。而陈小燕、孔令健与星奥公司之间签订的《星湖奥园认购书》对具体的买卖商品房和价款进行了约定，已具备房屋买卖合同主要条款，陈小燕、孔令健已按约定支付首期购房款，星奥公司亦将商品房交付给陈小燕、孔令健进行装修入住，应当认定为房屋买卖合同，星奥公司应当为陈小燕、孔令健办理相关商品房买卖手续。据此，为维护陈小燕、孔令健的合法权益，特提起上诉，请二审法院依法改判。星奥公司、陈远昊未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。陈小燕、孔令健向一审法院提起诉讼请求:1.确认陈小燕、孔令健与星奥公司之间存在商品房买卖合同关系；2.判令星奥公司继续履行合同，包括与陈小燕、孔令健签订《商品房买卖合同》，协助陈小燕、孔令健办理商品房银行贷款按揭手续，协助陈小燕、孔令健办理房屋过户登记手续；3.本案的财产保全申请费5000元及全部诉讼费用由星奥公司承担。一审法院认定事实：2016年8月31日，陈小燕（乙方、认购方）与星奥公司（甲方、出售方）签订《星湖奥园认购书》，乙方同意购买甲方位于肇庆市*****侧波海湖西岸的星湖奥园C2-C4幢C*-2**5房，《星湖奥园认购书》约定：房屋总成交价220万元，首期款加上定金共66万元在签订《星湖奥园认购书》3日内付清，2016年11月30日前双方签订房屋买卖合同。2016年8月31日，陈小燕、孔令健（夫妻关系）交付定金3万元给星奥公司，2016年9月2日，陈小燕、孔令健交付首期款63万元给星奥公司。2017年8月13日，陈小燕、孔令健通过广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司办理星湖奥园C2-C4幢C*-2**5房的收楼手续。2017年8月15日陈小燕、孔令健申请装修该房。2018年5月11日，陈远昊（买受人）与星奥公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，陈远昊买受星湖奥园C2-C4幢C*-2**5房。购房总价款200万元，《广东省商品房买卖合同》第六条记载：截止2018年5月11日，买受人在期限内支付1540000元作房款的首期款，剩余房款46万元在该房网签三个月后五个工作日内，一次性付清。买受人陈远昊按照约定足额支付剩余购房款的，出卖人应在2018年12月30日前将房产交付给买受人陈远昊。出卖人在房屋交付后365日内，将办理权属登记所属资料报产权登记机关备案。2018年6月9日，陈远昊与星奥公司签订用于办理网签登记的《商品房买卖合同》（现售），双方并于2018年6月20日在肇庆市往房与城乡建设局办理了该房网签登记手续。2018年9月3日陈远昊（乙方）与星奥公司（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》。记载：甲方于2018年5月11日将肇庆市*****侧波海湖西岸的星湖奥园C2-C4幢C*-2**5房出售给乙方，售价200万元，并签订《广东省商品房买卖合同》，乙方于2018年5月15日支付首期购房款154万元。2018年6月20日，甲方为乙方办理了网签手续。现甲、乙双方为进一步明确权利义务，特补充协议如下：一、甲方承诺于2018年9月30日前为乙方办理房产产权登记手续，并在产权登记手续完成后15日内将房产交付给乙方。二、乙方在甲方交付房产且确保无其他权利瑕疵的15日内将剩余的46万元购房款支付至甲方指定的账户。三、甲、乙双方之前签订的一切关于本次房产交易的法律文件与本补充协议书有冲突的，以本补充协议书为准。……五、如因履行本次房产交易产生纠纷的，由肇庆仲裁委员会裁决。在签订《商品房买卖合同补充协议》后，星奥公司未能依约为陈远昊办理房产产权登记手续，亦未将房产交付给陈远昊。2018年12月5日，陈远昊根据《商品房买卖合同补充协议》的仲裁条款向肇庆仲裁委员会申请仲裁，2019年2月1日，肇庆仲裁委员会作出（2019）肇仲案字2号裁决书：一、确认陈远昊与星奥公司签订的《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同》（现售）、《商品房买卖合同补充协议》合法有效。二、星奥公司应在该裁决书作出之日起15日内协助陈远昊办理星湖奥园C2-C4幢C*-2**5房的过户登记手续。2019年3月6日，陈远昊向一审法院申请强制执行（2019）肇仲案字2号裁决书。2019年3月14日，一审法院作出（2019）粤12执158号执行案件受理通知书，决定立案执行。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。本案争议焦点是针对涉案星湖奥园C2-C4幢C*-2**5房，陈小燕与星奥公司于2016年8月31日签订《星湖奥园认购书》及陈远昊与星奥公司签订的《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同》（现售）、《商品房买卖合同补充协议》的效力问题。关于陈远昊与星奥公司签订的《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同》（现售）、《商品房买卖合同补充协议》的效力，在2019年2月1日肇庆仲裁委员会作出（2019）肇仲案字2号裁决书已经作出仲裁：一、确认陈远昊与星奥公司签订的《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同》（现售）、《商品房买卖合同补充协议》合法有效。二、星奥公司应在该裁决书作出之日起15日内协助陈远昊办理星湖奥园C2-C4幢C*-2**5房的过户登记手续。（2019）肇仲案字2号裁决书已经发生法律效力，按照《中华人民共和国仲裁法》的规定，在仲裁裁决书没有被依法撤销及法院没有依法裁定不予执行的情况下，陈小燕、孔令健主张确认其与星奥公司之间对涉案星湖奥园C2-C4幢C*-2**5房存在商品房买卖合同关系，没有法律依据，对陈小燕、孔令健的第一项诉讼请求，一审法院予以驳回。在此情况下，陈小燕、孔令健第二项诉讼请求主张判令星奥公司继续履行合同，包括与陈小燕、孔令健签订《商品房买卖合同》，协助陈小燕、孔令健办理商品房银行贷款按揭手续，协助陈小燕、孔令健办理涉案星湖奥园C2-C4幢C*-2**5房过户登记手续。对陈小燕、孔令健的第二项诉讼请求，一审法院也予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国仲裁法》第九条、第五十八条、第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回陈小燕、孔令健的全部诉讼请求。一审案件受理费24400元，由陈小燕、孔令健负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，本案在审理过程中，陈小燕、孔令健认为星奥公司与陈远昊恶意串通达成仲裁协议，虚构事实、隐瞒重要证据取得了肇庆仲裁委员会作出的（2019）肇仲案字2号裁决书，向本院提出不予执行仲裁裁决的申请，本院于2020年4月16日立案受理，案号为（2020）粤12执异17号。本院于2020年4月30日作出（2020）粤12执异17号执行裁定，裁定驳回陈小燕、孔令健不予执行的申请。陈小燕、孔令健不服该裁定，向广东省高级人民法院申请复议。广东省高级人民法院复议后，于2020年7月22日作出（2020）粤执复683号执行裁定，驳回陈小燕、孔令健的复议申请，维持本院（2020）粤12执异17号执行裁定。再查明，二审中，陈小燕、孔令健认为星奥公司和陈远昊涉嫌以明显低于市场价格交易案涉房产，事后又恶意串通达成仲裁协议，虚构事实、隐瞒重要证据取得了（2019）肇仲案字2号裁决书，申请对案涉房屋的价值进行司法鉴定。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据当事人的上诉意见，本案二审争议的焦点是案涉《星湖奥园认购书》的效力及陈小燕、孔令健主张星奥公司继续履行合同是否成立。案涉《星湖奥园认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该认购书的约定行使权利和履行义务。虽然星奥公司在此后与陈远昊签订了《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同》（现售）、《商品房买卖合同补充协议》，且上述合同被生效的仲裁裁决书认定有效并申请执行，导致案涉《星湖奥园认购书》无法履行，但这并不影响《星湖奥园认购书》的效力，该认购书仍然有效。由于（2019）肇仲案字2号裁决书已经发生法律效力，陈小燕、孔令健提出不予执行的申请也被广东省高级人民法院复议后予以驳回，因此按照《中华人民共和国仲裁法》的规定，在仲裁裁决书没有被依法撤销及法院没有依法裁定不予执行的情况下，陈小燕、孔令健主张星奥公司继续履行合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于星奥公司的违约行为导致的损失，陈小燕、孔令健可另行向星奥公司主张权利。对于合同纠纷，确认合同是否有效是确认合同是否应当履行的前提条件。本案中，在陈小燕和星奥公司已经签订《星湖奥园认购书》的情况下，陈小燕、孔令健要求星奥公司继续履行合同的前提是确认《星湖奥园认购书》有效。无论陈小燕、孔令健是否提出确认《星湖奥园认购书》有效的请求，本案审理中均应当首先审查《星湖奥园认购书》是否有效并作出认定，但无须在判决主文中确认当事人之间存在商品房买卖合同关系。因此，陈小燕、孔令健上诉请求要求法院判决确认其与星奥公司存在商品房买卖合同关系属诉讼请求不明确，本院不予支持。但一审判决认定陈小燕、孔令健和星奥公司不存在商品房买卖合同关系不当，本院予以纠正。对于陈小燕、孔令健二审申请对案涉房屋的价值进行鉴定的问题。因本案处理的是星奥公司是否应当继续履行《星湖奥园认购书》约定的合同义务，并非申请撤销仲裁裁决之诉，且（2019）肇仲案字2号裁决书已经发生法律效力，陈小燕、孔令健提出不予执行的申请也被广东省高级人民法院复议后予以驳回。因此，本院对陈小燕、孔令健的该项申请不予准许。综上所述，陈小燕、孔令健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由上诉人陈小燕、孔令健负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 黄春歌二〇二〇年十一月五日法官助理 李结琼书 记 员 赵崇轩