广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10107号上诉人（原审原告，反诉被告）：丁勇，男，汉族，1987年12月5日出生，住湖南省桃江县**************，公民身份号码430************019。委托诉讼代理人：何钦荣，广东知荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴经铠，广东知荣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：佛山市威力狮物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914************936。法定代表人：李柏荣，董事长。委托诉讼代理人：廖永东，广东海际明律师事务所律师。上诉人丁勇因与被上诉人佛山威力狮物业发展有限公司（以下简称威力狮公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初9687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。丁勇上诉请求:1.撤销一审判决第四项；2.改判威力狮公司返还租赁保证金58464元、水电周转金4766元；3.本案一、二审诉讼费由威力狮公司承担。事实和理由:一、一审法院认定丁勇以疫情影响为由要求单方解除租赁合同属认定事实错误。1.丁勇虽然在起诉状上要求解除租赁合同，但在起诉时已明确撤销这一诉请。在庭审过程中，丁勇明确表示涉案租赁合同已由双方协商解除，且强调即使一审法院认定丁勇单方解除租赁合同，那也是在威力狮公司停水停电且在店铺外面加锁导致丁勇无法经营以后才单方解除租赁合同的。2.事实上，从丁勇与威力狮公司管理人员的聊天记录可以证实，双方都同意解除租赁合同，只是未就租赁合同解除后如何处理相关问题达成一致意见。一审法院认定从2020年4月3日起，双方均无履行租赁合同的合意，应当认定双方已协商解除租赁合同。一审法院对此认定错误。3.在威力狮公司发出即将停水停电的通知下，丁勇为防止货物损坏将部分搬离，符合人之常情。一审法院认定丁勇不再履行租赁合同过于草率，丁勇从未在2020年4月3日之前提出过解除合同。二、新冠肺炎疫情及疫情防控措施对丁勇的经营造成极其严重的影响，营业收入基本上不够支付工人工资。一审法院未充分考虑实际情况，亦未认定不可抗力或情势变更。三、一审法院对水电周转金和租赁保证金的性质认定错误。1.根据涉案租赁合同第四条第3款的约定，水电周转金是用于抵扣丁勇拖欠的水电费，故水电周转金在性质上并不属于违约金，在合同解除后，除扣除应缴纳的水电费外，威力狮公司应予返还。2.一审法院未查明租赁保证金的性质，租赁保证金本质上只是对支付违约金、租金的现金质押担保。丁勇即使违约支付的也只是违约金或赔偿金，不是租赁保证金。威力狮公司收取丁勇4个月租金的保证金，远远超出了丁勇违约可能给威力狮公司造成的损失。四、威力狮公司每月收取丁勇的税费918元，共收取23868元税费，该税费应由威力狮公司支付。涉案部分物业是违章建筑，无法办理消防许可证。五、一审法院适用法律错误。1.涉案租赁合同系协商解除，丁勇无需承担违约责任。且涉案合同系因威力狮公司违约停水停电致使丁勇无法经营，丁勇亦无需承担违约责任。2.根据合同法第一百零七条的规定，即使认定丁勇违约，丁勇也只需承担违约责任，无需承担其他责任。3.一审已经判决丁勇支付拖欠的水电费，水电周转金应返还给丁勇。4.新冠肺炎疫情属不可抗力，根据合同法第一百一十七条的规定，应减少或免除丁勇的违约责任。一审法院查明的事实可以证明威力狮公司既不是涉案商铺的所有权人，也不是承租人，威力狮公司无权将涉案商铺出租给丁勇，在这种情况下，丁勇是有权解除合同且不承担违约责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。威力狮公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。丁勇的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。（一）丁勇在涉案租赁合同具备继续履行条件的情况下，违约拒不履行交付租金、管理费和水电费的义务，且违约单方解除租赁合同，其行为构成根本违约。尽管新冠肺炎疫情及疫情防控措施对丁勇在内的全国所有的经营者都会产生一定的影响，但基于佛山市南海区的疫情实际情况及政府防控措施，涉案商铺所在商场一直处于正常经营中，疫情并未对涉案商铺产生无法继续经营的客观障碍，且丁勇也于2020年2月底全面复业，开始正常经营。因此，丁勇以不可抗力或经营困难要求解除合同、减免责任，显然不符合法律规定。（二）丁勇不但拒不履行涉案合同的义务，且违约单方解除租赁合同，依法应按涉案合同约定承担相应违约责任。丁勇在涉案合同具备继续履行条件，业已复业，同时威力狮公司发出减租通知的情形下，丁勇仍拒不向威力狮公司履行支付租金、管理费、水电费的行为已构成违约。同时，丁勇在没有法定依据的前提下，于2020年4月3日单方主张解除涉案合同，并于当日搬离涉案商铺用品，以其实际行动表明其单方解除合同的意思表示，丁勇的行为显然已构成根本违约，理应按合同约定和法律规定承担违约责任。二、丁勇的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。（一）不存在丁勇所称协商解除合同的事实，丁勇没有证据证明双方协商一致解除合同。（二）现有证据充分证明丁勇违约单方解除租赁合同的客观事实。（三）丁勇以不可抗力或情势变更作为上诉理由完全不成立。1.相关法律明确规定了疫情影响适用不可抗力的条件。2.本案不适用情势变更原则。威力狮公司对涉案商铺享有用益物权，因此涉案租赁合同合法有效。丁勇向一审法院提出诉讼请求：1.丁勇无需向威力狮公司支付2020年2月份的租金30694元，2020年3月的租金按照15347元的标准支付给威力狮公司；2.威力狮公司返还丁勇保证金58464元、水电周转金4766元；3.威力狮公司退还丁勇押扣在租赁物内的餐饮店设备物品（详见2020年4月份物品盘点清单）；4.本案诉讼费由威力狮公司承担。威力狮公司向一审法院提出反诉请求：1.丁勇向威力狮公司支付拖欠的2020年2月1日-2020年4月21日的租金及管理费82874元；2.丁勇向威力狮公司支付2020年1月1日-2020年4月21日实际发生的水电费12096.51元（详见水电费明细表）；3.丁勇向威力狮公司支付违约金13639.01元（以每月实际应付费用为本金，从每月9日起至2020年4月21日止，按照日千分之三的标准支付）；4.丁勇交付的租赁保证金58464及水电周转金4766元由威力狮公司没收；5.丁勇承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于佛山市南海区****************的6层钢筋混凝土结构房屋已办理不动产权证，登记权利人为佛山市南海区********。2013年10月11日，李银生（乙方）与佛山市南海区********（甲方）签订《六联社区厂房、仓库、店铺租赁合同》，约定：甲方将位于商铺、房屋、厂房、土地出租给乙方作经营商业、仓库使用；**地面积1139平方米；租赁期限为20年，即从2013年10月1日起至2033年9月30日止。双方并约定其他权利义务。李银生为威力狮公司的股东之一。2017年11月7日，威力狮公司（出租方、甲方）与丁勇（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），约定：甲方将位于佛山市南海区***********************（以下简称涉案商铺）出租给乙方经营使用，涉案商铺的建设面积为317.74平方米；租赁期72个月，自2017年12月1日起至2023年11月30日止，乙方向甲方承诺涉案商铺应作为川菜经营使用；2017年12月1日至2019年11月30日，租金及管理费合计为29232元/月,2019年12月1日至2020年11月30日，租金及管理费合计为30694元/月；免租期共3个月，即2017年12月1日起至2018年2月28日；乙方应在每月8日前以现金或银行转账方式交付当月租金、管理费给甲方；乙方应承担涉案商铺的公用水、电费用，由乙方及其他承租人按各自承租的商铺面积按比例共同分摊；租赁期内，乙方须自行支付涉案商铺在使用过程中所产生的所有费用（包括但不限于水费、电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环保排污费、垃圾处理费、税费及其它卫生、环保、消防、治安等部门按规定收取的费用、罚款等）；上述费用由乙方直接交予有关收费单位或由甲方代收代付；乙方应向甲方交纳涉案商铺物业租赁保证金（第一期两个月的租金及管理费计算）即58464元/月；乙方向甲方一次性交纳水电周转金4766元；租赁期内租赁保证金不能抵偿作租金或其他相关费用；租赁期届满（或合同终止、解除）后7天内，乙方应将涉案商铺（含附属设施）完好交还给甲方，返还时，应经甲方验收认可，符合正常使用后的状态，并结清应当承担的费用；如有损坏，乙方应按评估价全额赔偿，涉案商铺范围内的一切不可移动的设施、设备及装修（包括由乙方后期加装并嵌固于墙体的设备装置及装饰如隔墙、窗、灯具、门及其它拆卸后会损坏室内状况的物件等）均无偿归甲方所有，乙方一律不得拆走和损坏，如有损坏，乙方应以涉案商铺修复价或按评估价赔偿给甲方；涉案商铺内属于乙方的动产（如：餐具、桌椅、空调等），乙方应在租赁期届满（或合同终止、解除）后7天内搬离，逾期不搬，则视为乙方放弃所有权，上述财产归甲方所有；租赁期届满（或合同终止、解除）后7天内，乙方拒不交还承租物业的，甲方有权采取停水、停电等一切措施组织乙方继续使用涉案铺，乙方除应按双倍标准向甲方支付逾期占用期间的租金及物业管理费等费用外，尚须赔偿甲方因此遭受的一切经济损失；如乙方无违约，租赁合同终止后，甲方应按合同有关约定按时将租赁保证金及水电周转金退还给乙方，如逾期退还，从逾期之日起计收迟延履行违约金，每逾期一日甲方应按需退还款项3‰向乙方偿付；乙方必须按合同约定按时交付租金及其它应交纳的费用，如逾期交付从逾期之日起计收迟延履行违约金，每逾期一日乙方按应付款项的3‰向甲方偿付；租赁期内，在非合同规定的情况下甲方擅自解除合同，提前收回涉案商铺的，应全额双倍退还租赁保证金给乙方，并赔偿乙方的装修损失。涉案租赁合同第十条【违约责任】第5项约定：若乙方由下列情形之一，视为乙方中途毁约，因此造成甲方的一切损失均由乙方负责赔偿，甲方有权单方面停水停电、解除合同，并随时收回涉案商铺（含商铺内一切不可移动的设备及装修）另行出租，而不须支付任何费用予乙方；同时，有权用乙方存放在涉案商铺内的资产以抵偿乙方欠付的费用，资产不足以抵偿乙方欠费的，以法律途径追收资产不足抵扣的费用，并有权不予返还乙方所交付的租赁保证金等一切费用：（1）逾期交付租金及其它应交纳的费用超过30天（含30天），（2）超过合同约定时间30天仍未开业经营，或未经甲方书面同意停业超过30天（含30天），（3）在本项目范围内进行非法活动及违法经营，（4）在未征得甲方书面同意前，擅自拆改（或故意损坏）涉案商铺房屋主体结构，擅自改变涉案商铺之经营用途，擅自将涉案商铺交还使用、转租、分租他人，擅自以涉案商铺对外进行担保、抵押和贷款，（5）违反合同七条的规定，经甲方书面通知后15天内仍未改正的，（6）未经甲方书面同意擅自解除合同。双方并约定其他权利义务。同日，威力狮公司出具收据确认收到丁勇涉案商铺租赁保证金58464元、水电周转金4766元，合共63230元。2020年3月13日，威力狮公司向***商业广场的商户发出《通知》，该通知写明鉴于疫情影响，威力狮公司特此决定2020年2月份租金及管理费减免10天，商户须在2020年3月31日前缴交应交的全部租金及相关费用可享受2月租金及管理费减免10天的优惠，超过3月31日后仍未缴清全部租金及相关费用的商户不再享受2月份租金及管理费减免优惠。2020年3月27日，威力狮公司向各商户发出《通知》，该通知写明威力狮公司决定对娱乐、休闲、健身、教育培训、规模以上酒楼的广场商户进行调整减免支持如下：二月份的租金、管理费减免10天，需在2020年3月31日前缴纳，过期缴纳的将取消减免资格；三月份的租金、管理费按7折收取，需在2020年4月15日前缴纳，过期缴纳的将取消减免资格。2020年4月1日，威力狮公司向丁勇发出《催款通知书》，该通知书写明根据丁勇、威力狮公司签订涉案租赁合的相关约定，丁勇应于每月8日前缴付当月租金，截至2020年4月1日止，丁勇拖欠威力狮公司租金、税费、水电费共计71609.4元，现威力狮公司要求丁勇于2020年4月3日下午18:00前将上述欠费缴清，逾期欠付，威力狮公司将按照合同的相关约定于2020年4月4日起实施停水、停电措施。2020年4月17日，威力狮公司向丁勇发出《解除通知书》，该通知书写明威力狮公司依法解除涉案租赁合同；请丁勇于收到通知之日起7日内立即将租赁商铺交还给威力狮公司，如丁勇在上述期限内未向威力狮公司交还涉案商铺的，威力狮公司将依法按涉案租赁合同的相关规定收回涉案商铺，由此引起的一切法律后果均由丁勇自行承担；立即向威力狮公司支付全部拖欠的费用并承担全部相应的违约责任。丁勇向威力狮公司发出《律师函》，该律师函写明因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情这一不可抗力的影响，2020年2月丁勇未营业、3月也无法正常营业，导致无法支付租金，威力狮公司于2020年4月3日对丁勇经营的餐馆采取了停水、停电并在大门加锁等措施，阻止丁勇经营，丁勇曾多次与威力狮公司协商减免或延期交纳租金，威力狮公司均予拒绝，鉴于威力狮公司行为，丁勇于4月3日已向威力狮公司请求解除合同，搬走餐馆内物品并将涉案商铺交还给威力狮公司，威力狮公司当时同意解除合同，但既不退还涉案商铺内丁勇物品，也不愿意退还保证金、水电周转金。基于以上事实，丁勇已无法实现合同目的，虽然丁勇已通知威力狮公司解除涉案租赁合同，威力狮公司也同意于4月3日解除涉案租赁合同，但未形成书面协议，故丁勇再次通知威力狮公司解除丁勇与威力狮公司签订的涉案租赁合同。2020年4月21日，丁勇与威力狮公司的接收方代表签订《交接清单》，该交接清单写明涉案商铺钥匙3条由丁勇交还给威力狮公司。诉讼中，丁勇、威力狮公司均确认威力狮公司扣押了丁勇部分设备物品，物品清单如下表所示（其中，有分歧物资盘点清单附有照片）。丁勇、威力狮公司对有分歧物资盘点清单中的物品数量没有异议，但丁勇认为该物品属于可移动的设施、设备及装修，应由丁勇拆除并搬走；威力狮公司认为该物品属于不可移动的设施、设备及装修，丁勇不得拆除，应归威力狮公司所有。丁勇、威力狮公司无分歧物资盘点清单序号品名规格(必填)库存数量备注序号品名规格(必填)库存数量备注1双人铁脚椅子12982米高木制储物柜12双人木制椅子599木制收银台13图案木制椅子19100木制接待台14棕色木制椅子30101木制桌面小圆桌子35棕色圆形靠背椅子16102木制桌面小方桌子36铁架圆形石材面大餐桌3103石材桌面方桌子37红色皮面椅子81楼房间104点菜机18石制台面圆型大餐桌11楼房间105票据打印机39圆面小椅子18106摄像头210木制两门储物柜2107监控主机111不锈钢储物架（四抽屉）1108电信光纤接入设备（家庭网关）112双层不锈钢储物柜1109无线路由113高脚铁制椅子8110保温饭甁1414圆形铁制椅子2111绿色克称115拼色铁制椅子4112展示架上的工艺品2016绿色木制椅子8113展示架上的假书型纸盒4817方型石材台面桌子7114铁脚架一层218方型木制桌子7115小炸炉119高脚木制方型桌子1116EPSON打单机120木制展示架1117双层不锈钢小推车121铁制展示架2118展架框1122小型铁制储物架21张四层，一张五层119应急灯623不锈钢洗碗池1120灭蚊灯624木制四层展示架1收银台121切肉机125木制五层酒架2122绞肉机1269门储物铁柜1二楼123铁碗料碟273个27石材面木制储物柜4124白色茶杯170个28四门石材面储物柜1125小碗102个29铁脚圆形台面桌子4+1张桌面板126小盘35个30玻璃面小圆桌子1127700打包盒1件31石材方面桌子1128750打包盒2件32双层不锈钢桌子11292500打包盒1件33三层不锈钢储物架1130环保盖2件34双层不锈钢推车1131垃圾袋1件3515门铁制储物柜1132收银纸1件36四层铁制货架2133保鲜膜3卷37分体式空调4（格力）134三角菜碟21个38双层不锈钢储物柜1厨房135大圆盘4个39三层不锈钢储物架3136碟子4个40三头洗碗池2137大菜篮21个41单层不锈钢桌子1138小菜篮48个42双层不锈钢厨用桌子3139酸菜鱼碗38个43海尔冰箱（白色）1140鱼片盒81个44三层燃气蒸箱1套141长铁盒18个45三层不锈钢货架1142清蒸鱼碟10个46双层铁制长货架2143正方形碟14个47单头炉灶1144圆盘碟15个48双头炉灶2145砂锅碟6个49不锈钢小方桌子3146圆盘15个50煮面炉1147水杯70个51四头煤气灶1148碗193个52双头炉灶消毒柜1149勺子32个53四门冷藏柜4150碟子32个54两层推门冰柜1151干锅23个55双门冷藏柜式桌子3152打包碗盖1袋黑色袋子56天花空调5153大菜碟30个57分体式空调1（格力）154快餐碟19个58挂壁风扇20155A4纸3叠59摄像头7156烤炉盘19个60酒水冰箱2157铁勺49个61双门消毒柜1158铲子5个62蛋糕柜1159调味碟40个63双门木制储物柜1160花底纸1件64饮用水热水机（裕富牌）2161油缸6个65饮用水热水机（裕豪牌）1162红酒杯11个66饮用水热水机（方厨牌）1163钢丝球半袋67微波炉2164黄色菜碟13个68饮用水热水机（红双喜牌）1165年年有余菜碟20个69电脑主机1166粮字菜碟7个70电脑显示屏21台22寸，一台15寸167六边形菜碟21个71打卡机1168带字圆盘菜碟25个72打印机（映美牌）1169扇形菜碟6个73验钞机1170白色大瓷盘8个74小电饭煲1171招财进宝圆盘11个75大电饭煲2172黑色沙煲4个76便携炉14173碗罐汤煲4个77电子称（衡旺牌）1174石锅砂盘2个78保温水瓶27175铁板套装21个79磅秤（优耐斯牌）1176青花色圆盘19个80烘干机1面馆177火锅铁盘5个81分体式空调2（格力）178小吃碟54个82双门大消毒柜1179白色汤盘4个83双门小消毒柜1180白色圆形菜碗7个84双门不锈钢冷藏柜2181小的黑色砂锅煲6个85双头煮面炉1182干锅煲11个86炸物炉1183铁的干锅煲19个87九口保温汁箱1184糖醋煲8个88大电饭煲1185洗洁精3桶89双头不锈钢洗碗池1186蒸饭盘子5个90三层不锈钢碗架1187带鱼字酸菜鱼盘3个91铁脚高脚椅子2188紫苏盘3个92木制高脚椅子10189大坛子2个93棕色靠背椅子34190小坛子3个94圆面高脚椅子2191灭火器15个95黑色绒面椅子5192大展宏图字画1幅96圆形椅子1193财源广进字画1幅97双门不锈钢冷藏柜1194花篮造型吊饰34个丁勇、威力狮公司有分歧物资盘点清单1楼顶抽风机1台5玻璃鱼池1组2楼顶油烟净化器1台6吊顶装饰灯（大）18个3杂物梯控制柜及电机1台7字母灯饰8个410米烟罩1组8吊顶装饰灯（小）79个另查明，2020年1月10日，威力狮公司的工作人员询问丁勇春节期间是否营业；丁勇回复“正常营业”。2020年4月8日，威力狮公司工作人员微信告知丁勇关于丁勇终止合同的资料还没准备好，可能需要明天；丁勇回复称今天能不能把大概协议打出来看有没有修改的地方，不是丁勇终止合同，因为疫情影响没有钱交租金，丁勇断了水电无法经营；同日，威力狮公司工作人员将协议书拍照发送给丁勇，丁勇回复微信称“1我的意见改成：因为疫情影响，商铺经营不下，无力交付和发放员工工资”“2点，不是我们单方解除合同，是因为没钱交付二月，三月租金，管理费及水电费等相关费用，管理处停水停电无法经营”；威力狮公司工作人员回复称是丁勇欠费想搬东西走，才停的电，如果丁勇缴清费用马上可以继续经营，威力狮公司已帮丁勇垫付了两个月的电费；丁勇回复称“你们有发停水停电的通知单”“这个上面写得清清楚楚”“因为通知上面写着要停水停电，那天我们拉了一些青菜，肉回冻库，怕停水停电东西坏掉”；威力狮公司工作人员称“你们不止要拉青菜走啊，风扇什么的都在拆”；丁勇回复称“停水电才拆的风扇厨房用品”；后丁勇发送微信给威力狮公司工作人员称“你好，因为你公司违约停水停电并在大门加锁，导致我无法经营，我已决定于4月3日解除《商铺租赁合同》，请将店内物品返还给我。”又查明，威力狮公司主张丁勇尚欠威力狮公司2020年1月1日至2020年4月21日期间实际发生的水电费共12096.51元，其中2020年1月实际发生的电费为4840元、水费为802元、公摊电费为79.98元，2020年2月实际发生的电费为1298元、水费为401元、公摊电费为104.42元，2020年3月1日至4月21日期间实际发生的电费为4158元、水费为332.83元、公摊电费为80.28元。丁勇对威力狮公司主张的其欠付水电费的期间及金额均无异议。再查明，佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布的《佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部公告（第3号）》写明各类企业要严格执行复工时间不早于2月9日24时的要求，通知目前仍在疫情发生地的员工暂时不返还南海。佛山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布的2020年2月8日《佛山市关于疫情防控期暂停餐饮服务单位堂食的工作指引》写明所有餐饮服务单位（不含单位食堂）暂停提供现场就餐（堂食、桌餐），可采取外卖或打包外带的方式提供餐饮服务。2020年2月28日，佛山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布《佛山市推动餐饮业有序复工复产工作指引（试行）》，该工作指引写明中风险地区餐饮经营单位应该严格按照《广东省餐饮服务业新冠肺炎防控工作指引》开展堂食服务。2020年3月16日发布的《广东省新冠肺炎疫情风险等级分区分级名单》中，佛山市南海区属于中风险地区。2020年4月24日，丁勇提起诉讼;2020年5月17日，威力狮公司提起反诉。诉讼中，丁勇明确其诉请以解除涉案租赁合同为前提并认为合同于2020年4月17日因威力狮公司发出解除合同通知书解除。威力狮公司明确其反诉以解除涉案租赁合同为前提并认为合同于2020年4月3日因丁勇单方解除。威力狮公司陈述1月底政府出台疫情防控措施后大部分商家都停业了，但威尔斯商业广场在整个疫情期间均没有停业，2020年2月25日，政府鼓励复工复产后，丁勇已经开始正常经营；2020年4月3日，丁勇要求搬离物品并强行搬走了一车货，涉案商铺内已经拆除了风扇和设备，因威力狮公司保安阻止丁勇未继续搬走物品，2020年4月4日至2020年4月5日期间，丁勇都有找威力狮公司要求搬走物品，但威力狮公司均不允许，2020年4月8日经派出所调解，威力狮公司同意丁勇缴纳欠费后搬走物品，同日，威力狮公司切断涉案商铺的电源，威力狮公司未进行停水也未对涉案商铺上锁。丁勇陈述其不清楚威尔斯商业广场在疫情期间是否正常营业，丁勇于2020年1月25日因疫情停业，2020年3月6日复业；2020年4月3日晚上5时左右，丁勇搬东西（酒水），威力狮公司阻止，2020年4月3日当晚，丁勇报警，做完笔录回来后，威力狮公司保安阻止丁勇搬东西，当日晚上7、8点左右，威力狮公司将涉案商铺停水停电，丁勇、威力狮公司同时对涉案商铺上锁；2020年4月4日、4月5日，丁勇均有找威力狮公司协商搬东西，威力狮公司均不同意。一审法院认为，涉案商铺已办理产权登记，合法适租，丁勇、威力狮公司签订的涉案租赁合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。新冠肺炎疫情及疫情防控措施虽然会对丁勇的经营产生影响，但涉案商铺所在商场处于正常营业中，餐饮行业在2020年2月8日后可以采取外卖或打包外带方式提供餐饮服务、2020年2月28日后可开展堂食服务，涉案商铺不存在无法进行经营的客观障碍，涉案租赁合同实际具备继续履行的条件，丁勇以不可抗力为由请求解除涉案租赁合同无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。在涉案合同具备继续履行条件，且丁勇已复业，威力狮公司亦已对涉案商铺所在商场的全体租户发出减租通知的情况下，丁勇仍不向威力狮公司支付租金、管理费及水电费用已构成违约，其后丁勇在威力狮公司《催款通知书》所载明的实施停水、停电措施日前即搬离涉案商铺内的物品并拆除了涉案商铺内的风扇、厨房用品，丁勇以实际行为表明其不再履行涉案租赁合同，丁勇已构成根本违约。丁勇在2020年4月3日开始搬离涉案商铺内的物品并实际拆除涉案商铺内的风扇、厨房用品，其后丁勇的搬离行为被威力狮公司阻止后，丁勇、威力狮公司在2020年4月4日、4月5日、4月8日多次协商物品搬离问题，故从2020年4月3日起丁勇、威力狮公司已均无履行涉案租赁合同的合意，涉案租赁合同应当于2020年4月3日解除，丁勇认为涉案租赁合同于2020年4月17日解除的主张无事实依据，一审法院依法不予采纳。关于保证金及水电周转金，涉案租赁合同因丁勇违约而解除，依据涉案租赁合同的约定，威力狮公司有权没收丁勇缴纳的租赁保证金等一切费用，故一审法院对威力狮公司要求没收租赁保证金58464元、水电周转金4766元的反诉请求依法予以支持；对丁勇要求威力狮公司退还租赁保证金58464元、水电周转金4766元的诉请依法不予支持。关于2020年2月、3月的租金及管理费，威力狮公司于2020年3月13日出具的《通知》明确2020年2月租金及管理费减免10日，于2020年3月27日出具的《通知》明确2020年2月份租金及管理费减免10天，3月份的租金、管理费按7折计算，该两份《通知》虽附有缴清欠费的时间期限，而丁勇亦确认未在限定期限内交清欠款，但考虑到疫情及疫情防控措施对丁勇履行合同可能带来的影响及困难，根据公平原则予以衡量，一审法院酌定丁勇在2020年2月、2020年3月期间仍可以按照《通知》享受2月减免10天租金和营运费、3月租金及管理费按7折计算的优惠，即丁勇应向威力狮公司支付2020年2月期间的租金及管理费共20110元[30694元÷29日×（29日-10日）]、2020年3月租金及管理费共21486元（30694元×0.7）；威力狮公司诉请超出核定部分，一审法院依法不予支持。威力狮公司确认涉案商铺所在的商场在2020年2月期间有进行营业，丁勇亦未提供证据证明因涉案商铺所在商场在2020年2月期间未营业致其无法开业，且相关政府出具的工作指引亦明确2020年2月8日后可采取外卖或打包外带方式提供餐饮服务，丁勇因其自身经营模式的限制未实际进行经营并不可归责于威力狮公司，且2020年3月，威力狮公司已实际复业，餐饮服务亦可采取堂食方式，故对丁勇要求免除2020年2月租金及管理费，2020年3月租金及管理费按合同约定标准一半收取的主张，一审法院不予采纳，其诉请超出核定部分，一审法院不予支持。关于2020年4月的租金及管理费，涉案租赁合同于2020年4月3日解除，合同解除合同后，丁勇的物品在2020年4月3日至2020年4月21日期间虽实际占用涉案商铺，但从丁勇、威力狮公司关于双方协商涉案商铺内物品搬离的陈述可知，丁勇自2020年4月3日起即已多次要求搬离涉案商铺内的物品，未能腾空涉案商铺的原因在于威力狮公司的阻碍，故从2020年4月4日起，涉案商铺被占用的所产生的损失应由威力狮公司自行承担，丁勇仅需向威力狮公司支付2020年4月1日至2020年4月3日期间的租金及管理费3069元（30694元/月÷30日×3日），威力狮公司诉请超出核定部分，一审法院依法不予支持。关于水电费，威力狮公司主张丁勇尚欠水电费共12096.51元，丁勇对该金额予以确认，故一审法院对威力狮公司要求丁勇支付水电费12096.51元的诉请依法予以支持。涉案租赁合同约定丁勇承担涉案商铺的公用水、电费用，丁勇按威力狮公司的收费通知书依时缴纳；涉案商铺在使用过程中产生的水电费由丁勇直接交予有关收费单位或由威力狮公司代收，如丁勇在租赁期间拖欠水电费，威力狮公司可以先行在水电周转金中扣除，丁勇接到威力狮公司缴费通知后10天内将水电周转金补足。从上述约定看，丁勇、威力狮公司对于水电费的支付时间并未进行明确约定，现丁勇虽未缴纳2020年1月至4月的水电费，但威力狮公司亦未提供证据证明其向丁勇发出水电费缴费通知的时间及要求丁勇限期缴纳水电费的期间，威力狮公司要求从每月9日起开始计算逾期支付水电费的违约金无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于租金及管理费的逾期付款违约金，涉案租赁合同虽约定丁勇逾期支付租金及其它应交纳费用的，每逾期一日，须按应付款项的3‰计算违约金，但该违约金标准过高，一审法院酌情将该标准调整为日万分之五。对于逾期付款违约金的期间，涉案合同虽约定丁勇应于每月8日前支付当月租金及管理费，但因疫情影响，威力狮公司对于涉案商铺所在商场的租户有进行租金减免，租金及管理费标准有所变更，故对于2020年2月、3月的应付款时间应以威力狮公司发出的《通知》中所载明的付款时间为准，即丁勇应于2020年3月31日前支付2020年2月的租金、于2020年4月15日前支付2020年3月的租金，2020年4月的租金及管理费则按涉案租赁合同约定于2020年4月8日前支付。现丁勇逾期支付租金及管理费，应以20110元为本金从2020年4月1日起、以3069元为本金从2020年4月9日起、以21486元为本金从2020年4月16日起，各项均至2020年4月21日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金295元[（20110元×0.0005×21日）+（3069元×0.0005×13日）+（21486元×0.0005×6日）]予威力狮公司，威力狮公司诉请超出核定部分，一审法院不予支持。关于退还扣押物品，涉案租赁合同解除，丁勇有权取回其放置在涉案商铺内的物品，威力狮公司应向丁勇退还其扣押的丁勇物品，故一审法院对丁勇要求威力狮公司退还双方无分歧物资盘点清单中物品的诉请依法予以支持，具体返还物品与《丁勇、威力狮公司无分歧物资盘点清单》一致。对于《丁勇、威力狮公司有分歧物资盘点清单》中的物品，涉案合同约定涉案商铺内一切不可移动的设施、设备及装修（包括由丁勇后期加装并嵌固于墙体的设备装修及装饰如：隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的物件等）。根据该约定，不可移送的设施、设备及装修应当是指与涉案商铺形成附合的装饰装修物，现丁勇明确上述物品可拆除，且从丁勇、威力狮公司提交的照片来看，上述物品虽固定在涉案商铺内，但上述物品确未嵌入墙体而涉案商铺形成附合，丁勇有权拆除并搬走上述物品，威力狮公司主张上述物品归其所有的抗辩无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。若丁勇在拆除上述物品的过程中造成涉案商铺损坏的，威力狮公司可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、丁勇于判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月租金及管理费20110元、2020年3月租金及管理费21486元、2020年4月1日至2020年4月3日期间的租金及管理费3069元予威力狮公司；二、丁勇于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费12096.51元予威力狮公司；三、丁勇于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金295元予威力狮公司；四、丁勇交纳的租赁保证金58464元、水电周转金4766元归威力狮公司所有；五、威力狮公司于判决发生法律效力之日起十日内返还扣押的设备物品（详见附件《物资盘点清单》）予丁勇；六、驳回丁勇的其他诉讼请求；七、驳回威力狮公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为1242.71元（丁勇已预交），由丁勇负担1095.31元，威力狮公司负担147.4元。反诉费1236.1元（威力狮公司已预交），由丁勇负担690.38元，威力狮公司负担545.72元。丁勇于判决发生法律效力之日起十日内迳付542.98元予威力狮公司，一审法院不另收退。本院二审期间，丁勇未向本院提交新证据，威力狮公司向本院提交了佛山市南海区***合作社出具的证明及李银生出具的情况说明，拟证明佛山市南海区***合作社及李银生就涉案商铺的租赁事宜授权威力狮公司进行处分。丁勇对此未发表质证意见。经审查，本院对威力狮公司提交新证据的真实性予以确认，能否证实其主张，将在后文予以阐述。另，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人丁勇与被上诉人威力狮公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：威力狮公司诉请没收丁勇支付的租赁保证金和水电周转金是否有事实和法律依据。丁勇上诉主张涉案租赁合同系双方协商解除，且新冠肺炎疫情构成不可抗力，威力狮公司应向丁勇退还租赁保证金和水电周转金，另涉案商铺存在部分违建，涉案商铺的权利人为李银生而非威力狮公司。本院分析如下：首先，关于疫情能否作为免责条件。经核查，新冠肺炎疫情爆发及政府采取的防控措施虽属法定不可抗力事由，对丁勇经营涉案商铺造成了一定影响，但涉案租赁合同作为继续性合同，租期长达六年，短暂的疫情并不必然导致合同目的完全不能实现，且威力狮公司已提出减免方案，已将新冠肺炎疫情对承租人丁勇的经营损失予以降低，故涉案租赁合同仍然具有继续履行的基础。丁勇未按期交纳租金及相关费用，未经威力狮公司同意单方解除合同并搬离物品的行为已经构成违约。其次，合同关于丁勇违约责任的约定。根据涉案租赁合同第十条违约责任第5项“若乙方有下列情形之一，视为乙方中途毁约，因此造成甲方的一切损失均由乙方负责赔偿；甲方有权单方面停水停电并解除合同，并随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租，而不须支付任何费用予乙方。同时，有权用乙方存放在该物业内的资产以抵偿乙方欠付的费用。......，并有权不予返还乙方所交付的租赁保证金等一切费用：（1）逾期交付租金及其他应交纳的费用超过30天（含30天）。...（6）未经甲方书面同意擅自解除合同。”之约定，威力狮公司有权没收丁勇支付的租赁保证金和水电周转金。另，丁勇主张涉案商铺存在部分违建，但并未提交证据证实，故对其主张不予采信；且即便涉案商铺确认存在部分违建，丁勇亦未提交证据证实对其履约造成影响。鉴于威力狮公司已提交初步证据证实李银生授权其处理租赁事宜，在丁勇未提交相反证据予以推翻情形之下，丁勇关于威力狮公司无权处分涉案商铺的诉请与事实不符，于法无据。至此，丁勇的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。丁勇的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380.75元，由上诉人丁勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月二十三日法官助理 黄宗宗书 记 员 卢瑶璇