广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24115号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市福田房地产有限公司，住所地深圳市福田区上步中路1011工会大厦**，统一社会信用代码91440300192181554E。法定代表人：周道清。委托诉讼代理人：冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈剑鸣，广东深宝律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周红，女，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张旭，男，汉族。委托诉讼代理人：吴庆有，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旻珊，广东普罗米修律师事务所律师。上诉人深圳市福田房地产有限公司（以下简称“福田房地产公司”）因与被上诉人周红、张旭房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5231号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。福田房地产公司上诉请求：1.改判原审判决第一项为：福田房地产公司支付周红、张旭迟延办证违约金为2345.3元；2.判令周红、张旭支付福田房地产公司延迟支付购房款及违约金6672.06元，并自反诉之日按每日1.696元计算至付清止；3.判令周红、张旭返还福田房地产公司支付的款项25203.6元，并自反诉之日按同期银行贷款利率计算利息至付清止；4.判令周红、张旭承担全部诉讼费用。周红、张旭辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周红、张旭向一审法院起诉请求：1.福田房地产公司立即履行为周红、张旭办理绿本房地产证的义务；2.福田房地产公司支付迟延办证违约金96752元（以350044.05为基数，自2016年12月25日起至2018年11月16日止，共691天，按每日万分之四计算，直至办证之日止）；3.本案诉讼费用由福田房地产公司承担。因周红、张旭已于2018年11月19日办理绿本房产证，当庭申请撤回第一项诉讼请求。福田房地产公司向一审法院反诉请求：1.周红、张旭支付迟延付款的购房款及违约金6672.06元，并自起诉之日起按1.696元/日的标准计算至付清之日止；2.周红、张旭返还福田房地产公司已经支付的款项25203.6元，并自起诉之日起按同期银行贷款利率计算利息；3.周红、张旭承担全部诉讼费用。一审法院判决：一、福田房地产公司应于判决生效之日起三日内向周红、张旭支付延期办证违约金7035.89元；二、驳回周红、张旭的其他诉讼请求；三、驳回福田房地产公司的全部反诉请求。案件受理费2218元，由周红、张旭负担2000元，由福田房地产公司负担218元；反诉费298.44元，由福田房地产公司负担。本院二审经审理查明，福田房地产公司和周红、张旭签订《深圳市安居型商品房买卖合同》的日期为2015年4月24日，合同备案时间为2015年4月27日，合同约定买受人的付款方式如下：买受人于本合同生效之日起1日内首期支付购房总价款的71.43%（含定金）250044.05元，本合同生效之日起20日内办理住房公积金贷款或住房公积金组合贷款并向出卖人支付剩余款项10万元。当事人在二审期间均未提交新的证据，原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：一、是否应当调整延期办证违约金的计算标准；二、周红、张旭是否应当向福田房地产公司返还款项25203.6元；三、福田房地产公司主张的延期付款违约金是否已经超过诉讼时效；四、福田房地产公司能否在本案中行使抵销权。关于争议焦点一：涉案合同约定福田房地产公司未履行办证义务的，自房产交付之日后的第241天起按日支付购房款万分之三支付违约金，该约定系当事人的真实意思表示，福田房地产公司未举证证明该约定标准过高，其请求对违约金标准予以调整为万分之一，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二：福田房地产公司于2016年4月28日将涉案房屋交付给周红、张旭，根据合同的相关约定，福田房地产公司存在延迟交房的情况，应承担延期交房违约金。周红、张旭主张25203.6元为逾期交房违约金，福田房地产公司在原审期间亦认可该款项系参照逾期交房违约金的标准，福田房地产公司现主张返还该款项，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三：周红、张旭在原审庭审中就福田房地产公司主张的逾期付款违约金已提出了诉讼时效的抗辩。周红、张旭的银行按揭贷款发放之日为2015年8月28日，超过合同约定履行期限，已经构成逾期付款。但福田房地产公司2019年8月才以提起反诉的方式向周红、张旭主张逾期付款违约金，超过法定的诉讼时效期间，且福田房地产公司未提供证据证明存在导致诉讼时效中止中断的情形，故福田房地产公司主张逾期付款违约金的反诉请求已超过诉讼时效。原审认定福田房地产公司主张逾期付款违约金的诉讼请求已超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。关于争议焦点四：福田房地产公司现主张以逾期付款违约金与逾期办证违约金抵销。本院认为，首先，法定抵销权作为形成权，只要符合法律规定的条件即可产生。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者合同性质不得抵销的除外”。本案中，双方于2015年4月24日签订房屋买卖合同，合同约定生效之日起20日内办理银行按揭贷款并向出卖人支付剩余价款，即周红、张旭应在2015年5月15日前付清房款，尾款10万元的发放日期为2015年8月28日发放，周红、张旭已构成逾期付款（逾期106天，属于涉案房屋买卖合同约定的逾期超过90日，且逾期应付金额到达购价款的五分之一以上的情形），应支付2015年5月15日至2015年8月28日的延期付款违约金4240元（10万元*万分之四*106天）。原审认定福田房地产公司未按合同约定办理房地产证，应支付2016年12月25日起2017年3月1日的延期办证违约金7035.89元，周红、张旭并未对此提出上诉，视为该判项予以认可和接受。除约定计算标准过高外，福田房地产公司亦未对此提出其他异议。由此可见，上述双方互负的债务均因房屋买卖合同法律关系所产生，且均属于金钱债务，不属于法律规定或双方合同约定的不得抵销的债务，在福田房地产公司对周红、张旭的延期付款违约金债权诉讼时效届满之前，周红、张旭的延期办证违约金债权亦处于可履行之状态，故双方债务均已到期。周红、张旭与福田房地产公司互负到期金钱债务，本案法定抵消权形成的积极条件已经成立。其次，《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款规定“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”。本案中，福田房地产公司对于抵销的主张系通过在诉讼中提出抗辩的方式行使，该抵销的意思表示已在诉讼中到达周红、张旭，虽福田房地产公司行使抵销权时其债权已经超过诉讼时效，但如上所述，本案抵销权形成条件已成立，此后福田房地产公司的行使并不妨碍此前抵销权的成立，故该抵销已经发生效力，其效力溯及自抵销条件成立之时，双方互负的债务已在同等数额内消灭。故福田房地产公司关于以逾期付款违约金抵销同等金额的延期办证违约金的理由成立，本院予以支持。经核算，因福田房地产公司行使抵销权，福田房地产公司还应向周红、张旭支付延期办证违约金2795.89元（7035.89元-4240元），本院予以相应调整。综上，福田房地产公司的上诉请求部分成立，原审事实查明基本清楚，根据福田房地产公司的相应主张，本院依法对处理结果予以相应调整。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下:一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5231号民事判决第三项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5231号民事判决第二项三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5231号民事判决一项为：上诉人深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向被上诉人周红、张旭支付延期办证违约金2795.89元；四、驳回被上诉人周红、张旭的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2218元，由福田房地产公司负担1970元，周红、张旭负担248元，反诉费298.44元，由福田房地产公司负担268.44元，周红、张旭负担30元；二审案件受理费218元，由福田房地产公司负担188元，周红、张旭负担30元。本判决为终审判决。审判长 刘 欢 飞审判员 杨   莹审判员 朱 作 平二〇二〇年十一月十日书记员 胡慧（兼）