苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6566号原告：徐建良，男，1964年9月7日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：殷绍双、王晖，江苏达源律师事务所律师。被告：党春城，男，1983年12月26日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：李亮，江苏平江律师事务所律师。原告徐建良诉被告党春城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法由审判员高为民独任审判，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告徐建良及其委托诉讼代理人王晖，被告党春城委托诉讼代理人李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建良诉称，其与被告于2018年2月7日签订房屋租赁合同，由其将苏州市吴中区房屋出租给被告，租期自2018年2月23日至2021年2月22日，第一年租金8万元、第二年租金8.4万元、第三年租金8.8万元。2020年度，被告仅支付租金2万元，尚欠租金6.8万元。其要求被告支付上述租金。被告党春城辩称，其已于2020年7月9日与原告解除了租赁合同并清空了涉案房屋；因受疫情影响，无力再按原合同履行，其曾于2020年2月12日向原告提出减免租金，但遭拒绝；其同意按实际租赁期间支付租金，但违约金应根据合同不可抗力约定不予承担。经审理查明，2018年2月7日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订房屋租赁合同书，约定：乙方承租甲方房屋；租期自2018年2月23日至2021年2月22日；租金为每月6666元，租房保证金6666元；付款方式为乙方每6个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付给甲方；如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向甲方支付违约金，甲方退还剩余租金及保证金，否则没收剩余房租金及保证金；如乙方未按照合同规定的时间和方式支付租金，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过甲方损失，乙方应予以赔偿；如因洪水、地震、火灾、拆迁和法律法规、政府政策变化等不可抗力原因导致协议不能全面履行，不承担违约责任；补充条款（手写）：第一年租金8万/年，第二年8.4万/年，第三年8.8万/年。如有一方退租，提前两个月通知对方，违约金3个月房租；等等。上述合同书签订后，双方按约履行，未发生纠纷。但2020年1月23日后，被告除以受疫情为由于2020年4月7日、2020年5月12日各支付原告1万元外，未支付2020年2月23日至2020年8月22日剩余租金2.4万元。2020年8月19日，原告诉讼来院并提出上述诉请。另查明：1、涉诉房屋不动产权登记在原告及邵文英名下。2、原告与被告工作人员微信聊天记录：2020年2月12日15时12分，被告工作人员：“尊敬的房东，新年好！因响应国家政府防疫工作，各行业不能提前营业，同时也体现了社会责任感和担当，但疫情还会持续，2月份是疫情爆发期，从防疫到结束最起码也得三个月，为此各行业能否健康发展关系将受到影响，为此我们诚恳希望为了更长久的合作和收益，在这特殊时期恳请您相应减免部分房租，共渡难关。”2020年3月31日14时51分，原告：“您好，曾会计”；“麻烦你把租金交一下。”2020年7月3日21时38分，被告工作人员：“徐老板，事情既然到了这一步，双方相互抱怨是不能解决任何问题！不如双方好好商量一下怎么解决，加之今年疫情，应该大家相互体谅一下，没必要弄得两败俱伤，今年我们关的门店又不是你一家，情况和你一样，最后我们也就补了一个月房租给对方。我只说这么多。如果你觉得我说的不对，你就直接和党总联系。我作为公司一个员工，这是我的心里话。”原告：“我就是按合同办。”2020年7月9日11时34分，被告工作人员：“徐老板，这样拖下去对大家都不好，押金我们不要啦，再付你10000元房租费。你现在就可以贴出租了！你也知道今年行情不好，能做下去不至于关店吧。”原告：“还有我也一时很难出租”；“我同意你们转租出去。”被告工作人员：“徐老板，你好，那我找人联系出租的事情，这样按照合同，就是我们已经提前两个月和你讲了，到8月份的房租，我们照付！押金你要正常退我们。”原告：“反正按合同走。”原告：“这样吧，你先把上期的钱付一下”；“也拖那么久了。”被告工作人员：“徐老板，刚刚我说的那个建议，您同意吗？”原告：“不同意。”审理中，为避免房屋空置损失扩大，本院2020年9月21日责令原、被告当日晚上交接涉诉租赁房。据此，原告增加诉讼请求，要求解除涉案租赁合同并由被告腾退交还涉案租赁房，同时变更诉讼请求，要求被告支付解除租赁合同前的租金51333元并支付3个月违约金21999元。2020年9月22日，被告与原告指示的中介邵宏桂一致确认被告尚需支付原告水电抄表金额324元、空调补偿及清洁费3500元，原告因此作为诉讼请求予以增加；被告表示同意，但被告要求原告减免因受疫情影响的2个月至3个月的租金，为此举证其各分店关闭情况及涉案店面亏损报表；原告质证认为，无法确认真实性。中介邵宏桂证实：其于2020年7月从被告处拿到钥匙，是因被告要转租，其因此在涉诉房屋门上张贴出租店面字样，但被告未能转租成功；2020年9月22日，其受原、被告指示去结算涉诉房屋水电费等费用。以上事实有原告提供的房产证复印件1份、房屋租赁合同书1份，被告提供的微信聊天记录及原、被告陈述笔录、证人证言在案佐证。本院认为，原、被告于2018年2月7日签订的“房屋租赁合同书”系双方真实意思表示，未见有违效力性法律规定的情形，应认定有效。有效的合同，双方应全面履行。根据合同，被告应于2020年1月23日前支付2020年2月23日至2020年8月22日租金4.4万元，但被告仅支付2万元，被告以疫情影响曾向原告提出租金减免，但原告未能同意，现被告再次提出减免至少2个月租金的意见，根据合同约定不可抗力条款和苏州本地疫情期间店铺营业实际情况，并基于减少诉累考虑，酌定减免被告应交租金1个月即7333.33元。在此基础上，被告仍应按年租金8.8万元标准支付至将租赁房实际交还给原告之日即2020年9月22日止。但原告应将押金退还被告。原、被告租赁合同关系应认定于2020年9月22日解除并交接。理由是：1、根据原告与被告工作人员2020年7月9日微信聊天记录，被告工作人员在原告提出转租的前提下回应了其找人联系出租，且被告已实际联系中介对外转租并由中介据此张贴对外出租广告，说明被告在行使转租权利；2、被告将涉案租赁房钥匙交给中介只能视为便于中介开展转租工作而不是交还租赁房给原告；3、被告虽对原告陈述其将房租支付至8月份有终止租赁意思，但实际并未结算清结，无法确认租赁关系终止；4、2020年9月22日，被告与原告指示的中介结算水电费、空调赔款、清洁费行为本身就具有终止房屋租赁的意思，且当时该中介已持有涉案租赁房的钥匙，无需再交付钥匙，故该日就是交还租赁房之日。原告所持的合同应认定于2020年10月26日解除的观点和被告所持的其与原告的租赁合同已于2020年7月9日解除的观点，本院均不予认同。原告要求被告支付3个月租金标准违约金请求可适当支持。理由是：1、疫情属不可抗力因素，合同已约定不可抗力情形可不承担违约金，而苏州本地至2020年4月底前一般店铺普遍未能开业；2、被告提供的涉案商铺经营状况报表显示，其盈利逐年下降，2019年只是略有盈利，而2020上半年度亏损更大。被告提前解约原因既有疫情影响，也有盈利逐年下降之虑，故决定支持1个月租金标准的违约金即7333.33元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告徐建良与被告党春城于2018年2月7日签订的“房屋租赁合同书”于2020年9月22日解除。二、被告党春城应支付原告徐建良租金2.4万元（已扣除因受疫情影响减免的租金）、水电费324元、空调赔款及清洁费3500元并偿付违约金7333.33元，扣除原告徐建良应退还押金6666元，被告党春城尚应支付原告徐建良28491.33元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告徐建良其他诉讼请求。案件受理费减半收取750元,由原告徐建良与被告党春城各半负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  高为民二〇二〇年十一月十三日书记员  陈文文