贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初5862号 原告：贵州金景豪房地产开发有限公司。住所地：遵义市播州区桂花社区万豪世贸城****。统一社会信用代码：91520321789765659R。 法定代表人：王丽雅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷满，贵州子尹律师事务所实习律师。 被告：贵州西纳蒙酒店管理有限公司。住所地。住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路**贵阳世纪城1/2/3/4/********会信用代码：915201903087884129。 法定代表人：赵海龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阚路遥，贵州诺雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王友敏，贵州诺雅律师事务所律师。 原告贵州金景豪房地产开发有限公司诉被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州金景豪房地产开发有限公司之委托诉讼代理人丁小娅，被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司法定代表人赵海龙及委托诉讼代理人阚路遥、王友敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州金景豪房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方于2017年3月6日签订的《酒店物业租赁合同》；2、请求判决被告立即腾空办理位于遵义市播州区营业房；3、请求判决被告立即支付原告2020年4月1日至2020年7月30日租金481955.30元（18.9元／月×4个月×6375.07㎡），并从2020年8月1日起按18.9元／月／㎡的标准计算租金至《酒店物业租赁合同》解除之日止；4、请求判决被告从《酒店物业租赁合同》解除之日起按18.9元／月／㎡的标准计算房屋占用费至被告将租赁房屋全部腾空并交还被告之日止；5、判决被告向原告支付违约金1000000元；6、案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年3月6日，原、被告双方签订《酒店物业租赁合同》，约定原告将位于遵义市播州区营业房（总建筑面积为6375.07㎡）出租给被告使用。合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋交付被告，但被告拒不支付租金，原告为此于2019年5月17日向贵院提出诉讼。诉讼过程中，原、被告双方达成调解协议，贵院作出（2019）黔0321民初4391号民事调解书。但被告未按照调解书约定内容履行付款义务，原告已申请强制执行，但被告至今未履行完毕。现2020年度租金支付又届满，被告仍不按照合同约定支付租金，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司辩称：一、不同意解除合同，原告违约在先，其诉请不应当得到支持。原、被告双方于2017年3月6日签订的《酒店物业租赁合同》是双方在协商一致的条件下自愿签订，应属于合同有效，双方均应按照约定履行各自的义务。且在合同明确约定了原告应当保证交付的房屋符合适用条件，若有漏水、水电线路问题等均由原告负责维修。合同签订后，在原告交房时房屋已经有管道破损以及漏水问题，被告在装修过程中发现排污管道以及电梯井积水等情况，就上述问题被告多次函告原告寻求解决方案，但原告至今仍未实际解决问题，原告已经严重违约。二、原告应当承担违约责任，并继续履行合同，被告为了实现合同目的前期已经投入了大量的成本，现因原告违约导致被告经营的酒店损失惨重，原告应当承担违约责任，立即修复房屋漏水、管道破损以及电梯积水等问题，退还相应房租，并按合同约定赔偿被告的损失。另根据播州区法院作出的（2019）黔0321民初4391号调解书已经生效，调解书中已经明确了双方履约的顺序，被告作为后履行义务一方，已经支付了租金，仅是扣除了报价方案中对应的租金，不存在违约。原告在2019年9月12日就酒店渗水问题整改工程给被告复函，明确了若被告放弃优先施工权，则由原告进行施工修复，被告已经复函表示同意，但原告仍未履行上述义务将验收合格的物业交给被告，正因被告一直拖延修复房屋漏水等问题才导致被告被遵义市嘉乐居酒店管理有限公司起诉，要求被告赔偿损失，被告认为该赔偿责任依据双方签订的租赁合同第十三条第四款的约定应当由原告承担。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方不持异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合有效证据的认定、当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，原告贵州金景豪房地产开发有限公司（原遵义万豪房地产开发有限公司）为甲方与被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司（乙方）签订《酒店物业租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效......”之规定，该合同合法有效，对合同双方均具有约束力。该《酒店物业租赁合同》主要约定：“一、甲方将位于贵州省遵义市播州区㎡，总建筑面积为6375.07㎡，出租给乙方经营酒店。二、租赁房屋为毛坯房，酒店所需的相关设施设备及装修由乙方负责，包括甲方已安装的电梯、新风管道、消防管道等设施设备也交由乙方负责使用管理。三、房屋租赁期限为15年，拟定自2017年3月15日至2032年3月14日。在租赁期内，免租18个月，免租期在前3个租约内用完，分别为第一个租约年免租9个月；第二个租约年免租3个月；第三个租约年免租3个月；第四个租约年免租3个月。四、乙方所租赁物业按18元／月／㎡，第四、五个租约年递增5%，余下租约年每年递增5%。五、第一个租约年：每月18元／㎡，免租期9个月，应缴纳年租金为344254元（不含免租期）；第二个租约年：每月18元／㎡，免租期3个月，应缴纳年租金为1032761元（不含免租期）；第三个租约年：每月18元／㎡，免租期3个月，应缴纳年租金为1032761元（不含免租期）；第四个租约年：每月18元／㎡，免租期3个月，应缴纳年租金为1084399元（不含免租期）；第五个租约年：每月18.9元／㎡，应缴纳年租金为1445866元......六、乙方违反下列约定，甲方有权解除合同，乙方所有损失自行承担，已缴纳的租金、保证金不予退还，并向甲方支付当年年租金3倍违约金，且乙方对租赁物的添附物（包含所有设施设备）无偿归甲方所有：1、擅自将房屋转租、分组、装让给第三人的或三字有其他权利处分行为的；2、逾期不支付房屋租金超过30日的；3、擅自改变该房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、利用租赁房屋从事违法活动的；6、造成100000元以上并无法修复或补偿的......”。合同签订后，被告开始准备经营，在装修、使用的过程中，发生纠纷，诉至本院，经主持调解，本院作出了（2019）黔0321民初4391号《民事调解书》，调解协议载明：“一、由被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司于2019年10月30日前支付原告贵州金景豪房地产开发有限公司（从2018年4月1日至2020年3月30日）的租金1721268.9元；二、由被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司于2019年8月30日前将涉案房屋需修复部分的方案及预算报给原告贵州金景豪房地产开发有限公司审核，原告贵州金景豪房地产开发有限公司于2019年9月15日前完成审核，审核的总价范围被告有权优先施工。若由被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司进行修复施工，则被告在租赁房屋需修复的方案范围内不得再行主张权利。若由原告贵州金景豪房地产开发有限公司进行修复施工，则应由原告委托有资质的机构出具验收合格的鉴定报告或被告同意接收。三、上述第二项维修费用，若由被告施工，则修复费用从租金中扣除，若由原告施工，则修复费用由原告自行承担”。该民事调解书发生法律效力后，贵州金景豪房地产开发有限公司以贵州西纳蒙酒店管理有限公司未按该民事调解书确定的期限履行义务为由向本院申请强制执行，因未能执行完毕，贵州西纳蒙酒店管理有限公司被纳入失信被执行人名单。本案中，原、被告双方因该调解书第二项所约定的就房屋漏水、修复的履行问题再次发生争议，被告认为原告未按协议约定进行修复，现在经营的酒店仍存在漏水等问题，致无法营业，故拒交租金；原告认为自己已经按协议第二条约定自行找人进行了修复，修复工程已经完工，现在被告所说的漏水问题系被告自行再次装修所致，故被告辩称之理由不能成立，且因被告未按期缴纳租金的行为，违反了合同之约定，达到了解除合同的条件，故诉至法院，请求支持其诉讼请求。 本院认为：原告贵州金景豪房地产开发有限公司（原遵义万豪房地产开发有限公司）与被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司于2017年3月6日签订《酒店物业租赁合同》，该合同所约定的房屋交付、装修经营、给付租金的主要义务双方均已履行，现因在合同约定期限的履行过程中，因出现房屋漏水等情况双方发生争议，但关于房屋漏水、如何修复、修复责任人等问题，原、被告双方已经本院作出的（2019）黔0321民初4391号《民事调解书》予以确定，对该问题应该如何履行、是否处理完毕系该民事调解书进入执行过程中予以解决的问题，本案不再进行评价。根据该民事调解书第一项，被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司应向原告贵州金景豪房地产开发有限公司支付的租金截止至2020年3月30日，此后被告未履行交付租金的义务，但未缴纳当期租金的情形并不存在合同的根本违约，结合原、被告双方签订的《酒店物业租赁合同》已实际履行，被告也予以投入经营，且前述民事调解书的约定义务也仍未完成的情况，现该合同未达到法定之解除情形，且如将该合同解除，也增加了更大的市场风险，不利于市场交易安全的稳定，故对原告解除合同的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务......”之规定，对被告未付租金的行为，原告有权请求，被告亦应按照合同之约定给付租金。被告所述房屋存在漏水等问题，属于前述民事调解书中调解协议第二项之约定的各自权利、义务，并不是被告拒付租金之理由，对被告该辩解本院不予采信，被告不同意解决合同，亦应积极按照合同之约定履行自己的义务，故对原告要求被告支付2020年4月1日至2020年7月30日租金的请求，本院予以支持。《酒店物业租赁合同》第三条3.1项约定，2020年（第四个租约年）的年租金为1084399元（不含免租期），每月租金为90366.6元；第四个租约年享受免租期3个月、租金为271099.8元（90366.6元×3个月），则减免后的年租金为813299.2元，减免后的月租金计算为67774.9元（813299.2元÷12个月），被告应向原告支付2020年4月1日至2020年7月30日的租金271099.6元（67774.9元×4个月）。因《酒店物业租赁合同》未予解除，故对原告其余要求被告在解除合同后的腾房、违约金等请求，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益、遵守诚实守信原则、维护健康的市场关系，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、限被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州金景豪房地产开发有限公司支付租金271099.6元； 二、驳回原告贵州金景豪房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8185元，由被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审判员  王莹 二〇二〇年十一月二日 法官助理冷静 书记员黄娜娜