广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初3922号原告：谢能松，男，1989年11月19日出生，汉族，住广东省五华县。原告：杨静，女，1989年7月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。两原告的共同委托诉讼代理人：廖奕苗，广东人可和律师事务所律师。被告：佛山市高明富逸湾实业开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：区敏如，公司职员。委托诉讼代理人：柳洪成，公司职员。原告谢能松、杨静诉被告佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称富逸湾开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月12日公开开庭审理本案，原告谢能松及两原告的共同委托诉讼代理人廖奕苗，被告富逸湾开发公司的委托诉讼代理人区敏如、柳洪成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢能松、杨静向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付逾期交房违约金25833.53元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年1月22日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告向被告购买君御海城**座**单元*层***号房，总价款1099299元，首期款330299元。合同还约定，被告应当在2019年12月31日前向两原告交付商品房；商品房交付期限届满被告仍未能交付的，两原告同意继续履行合同的，自商品房交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房款万分之一的违约金。2017年11月2日，原告杨静向被告转账200000元。2017年11月10日，原告谢能松、杨静分别向被告转账90000元、10299元。2018年7月，中国建设银行高明支行将两原告申请的贷款金额合计769000元转入被告的银行账户。2020年8月22日，被告才向两原告交付商品房。根据上述合同约定，被告已构成违约，应向两原告支付违约金。被告富逸湾开发公司辩称：1.两原告主张被告承担逾期交房违约金存在事实错误，缺少依据。按照被告与两原告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，两原告所购的君御海城**座***号房应于2019年12月31日前交付。被告已于2019年12月20日向两原告寄送《收楼通知书》，两原告于2020年1月11日办理验收楼。涉案商品房在2020年6月23日取得竣工验收备案表，符合约定交付标准。两原告诉称被告于2020年8月22日交付商品房与事实不符。2.两原告存在逾期付款的违约行为。被告有权依据合同约定顺延交付案涉商品房。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第1条第（1）款及第2条，“买受人须保证于签署《商品房买卖合同》之日起90日内付清购房款，否则买受人应按照本合同的约定承担逾期付款的违约责任。买受人逾期付款，出卖人有权顺延交付商品房的时间，以及有权顺延申请办理商品房的房屋所有权证书等手续”，合同在2018年1月22日签订，两原告应于2018年4月22日前付清全部购房款。而两原告直至2018年8月14日才付清购房款，逾期达114天，被告有权顺延交付案涉商品房。3.本案诉讼费应由两原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对两原告所举证据，被告对证据5（关于涉案物业于2020年5月1日和2020年8月8日状况的3张图片）不予确认，在被告未举出相反证据予以反驳的情况下，该证据具有真实性，本院对该证据予以采信。被告对《受理通知书》不予确认，因《受理通知书》上载明办理贷款的房屋能与案涉房屋相对应，且有银行经办人的亲笔签名，本院对其真实性予以确认，关于开发商的名字，本院确认其为笔误。对被告所举证据，两原告对证据2（竣工验收备案表复印件）存疑，因该公文书证复印件来源于佛山市高明区住房城乡建设和水利局，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明：2018年1月22日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，两原告向被告购买位于佛山市高明区***********************的房屋，建筑面积115.74平方米，总价款1099299元；两原告采取按揭贷款的方式付款，自本预售合同网上签订之日起1日内支付首期款330299元，剩余房款769000应于2018年1月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告应当在2019年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉案房屋交付给两原告使用；商品房存在门窗翘裂、五金件损坏等除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商品房交付两原告的，两原告同意继续履行合同，自商品房交付期限届满日次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，但两原告未按约定支付合同款项，或未按约定的期限办理银行按揭手续，或银行按揭款未在本合同签订之日起30日内划入被告账户，被告均有权顺延交楼期限（其余约定详见该合同）。《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：无论银行核准两原告贷款额度足额与否，两原告须保证于签署《商品房买卖合同》之日起90日内付清全部购房款，否则两原告应按照本合同的约定承担逾期付款的违约责任；两原告逾期付款，被告有权顺延交付商品房的时间，以及有权顺延申请办理商品房的房屋所有权证书等手续。另查明：直至2018年8月14日，两原告才足额付清购房款。2019年12月19日及2020年7月6日，被告均有向两原告发送《收楼通知书》。2020年6月23日，被告取得涉案房屋所在楼栋的《竣工验收备案表》。2020年8月22日，两原告签署了《君御海城收楼确认书》、《君御海城临时管理规约》。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。两原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，双方当事人签订合同约定商品房交付条件为房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明文件等，被告富逸湾开发公司明知涉案房屋不具备法定和约定的交楼条件仍于2019年12月19日向两原告发出《收楼通知书》，将涉案房屋交付给两原告，违背诚信原则。因此，被告富逸湾开发公司在取得竣工验收备案证明文件前向两原告交付房屋违反法律规定的最低交楼标准和合同约定，属于逾期交楼，构成违约，至其取得竣工验收备案表之前仍不能有效交付。另外，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，两原告查验的该商品房存在门窗翘裂、五金件损坏等除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。被告确认《物业（单元）接收情况反馈表》的质量问题，且两原告提供了2020年8月8日阳台防护玻璃未安装的照片佐证。本院认为，截至2020年8月8日，涉案房屋仍未达到前述约定的交付条件。因被告于2020年6月23日取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，于2020年7月6日向两原告第二次发出《收楼通知书》，2020年8月8日两原告对涉案房屋进行了查验，最终于2020年8月22日签署《君御海城收楼确认书》，两原告查验的期限处于合理范围内。本院确定被告实际交付涉案房屋的时间为2020年8月22日。对于被告抗辩因两原告逾期付款需要顺延交付涉案房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：两原告须保证于签署《商品房买卖合同》之日起90日内付清全部购房款，否则两原告应按照本合同的约定承担逾期付款的违约责任；两原告逾期付款，被告有权顺延交付商品房的时间。两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2018年1月22日，两原告应当在2018年4月22日前付清全部购房款，但原告付清房款的时间为2018年8月14日，逾期114天。依据双方签订的合同，被告有权顺延交付涉案商品房的时间至2020年4月23日（从2019年12月31日延后114日）。被告需承担自合同约定交付之日（顺延后的交付日为2020年4月23日）的次日起至2020年8月22日止的逾期交楼违约金。根据合同约定，违约金的计算期间应从2020年4月24日计至2020年8月22日，共121天，按日以全部房价款万分之一计算。对两原告主张逾期交楼的违约金13301.52元（1099299元×0.0001×121天），本院予以支持；对于原告其他过高的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明富逸湾实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金13301.52元给原告谢能松、杨静；二、驳回原告谢能松、杨静其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费446元，减半收取223元（原告谢能松、杨静已预交），由原告谢能松、杨静负担108元，被告佛山市高明富逸湾实业开发有限公司负担115元。被告佛山市高明富逸湾实业开发有限公司负担的受理费115元，由被告佛山市高明富逸湾实业开发有限公司于支付判项确认的款项时一并支付给原告谢能松、杨静，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 邹志刚二〇二〇年十一月四日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪