贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0321民初7018号原告：贵州银龙物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路**。统一社会信用代码：915203303224906982。法定代表人：武德祥，总经理。委托诉讼代理人：张兴银，该公司监事。被告：罗小洪，男，1985年9月1日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，户籍地址：贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：钟琴琴，女，1989年11月4日出生，民族，汉族，贵州省遵义市播州区人，户籍地址：贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区，系罗小洪之妻。原告贵州银龙物业管理有限责任公司诉被告罗小洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州银龙物业管理有限责任公司之委托诉讼代理人张兴银、被告罗小洪之委托诉讼代理人钟琴琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵州银龙物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付物业管理费按合同约定以0.8元/平米/月计算，缴纳自2016年11月起至2020年6月30日止的物业费3616.09元自及违约金1089.26元（以总金额款的日万分之二计算，自2016年11月1日至实际清偿之日止），共计4570.74元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与遵义金宝庐房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，是遵义金宝庐房地产开发有限公司的前期物业服务企业，该小区全体业主购房时承诺遵守《业主管理公约》，业主按房屋面积向物业服务企业支付物业管理费用。被告系遵义金宝庐房地产开发有限公司开发的南湖春晓小区5栋1单元5-4号、物业面积为102.73㎡房屋的业主，被告于2015年11月30日办理了接房手续，物业服务费缴纳至2016年10月30日，从2016年11月1日起开始拖欠物业服务费，截止2020年6月30日累计欠交物业服务费3616.09元及违约金954.64元。合同履行至今，原告按约定为被告所在的南湖春晓小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，被告仍未履行，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告罗小洪辩称：原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，在物业区域未见消杀工作，只见工作人员不分百日昼夜的焚烧垃圾，夜间无保安值夜、巡视，曾有楼道电线被盗的情形，原告还把河道场所租给私人做烧烤、将小区公共区域租给外来商户开办展销会、物业工作人员滥用职权殴打小区业主、接房时缴纳750元安装楼语系统但一直未装等等情形，严重扰乱小区的正常生活秩序，且原告中途还有三个月的离职时间，该期间的物业服务费应予扣除，因为原告未按约履行提供物业服务，故被告拒绝交纳物业管理费。根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院经审理认定事实如下：2015年5月15日，遵义金宝庐房地产开发有限公司与习水县银龙物业管理有限公司签订《委托物业管理合同》，由习水县银龙物业管理有限公司对遵义金宝庐房地产开发有限公司开发的位于遵义市播州区的占地面积为66219.63㎡、建筑面积约190000㎡的商住房进行物业管理，委托管理期限为十年，自2015年8月1日至2025年7月30日24时止，合同主要约定：1、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运，装修垃圾业主按5.5元／㎡支付给物业公司；2、门禁系统由物业代为遵义金宝庐房地产开发有限公司处理，每户收750.00元；3、物业管理费按遵义县商住房收费标准相关文件执行，住房0.8元／月／㎡等。2015年10月30日，罗小洪（甲方）与习水县银龙物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，由习水县银龙物业管理有限公司对罗小洪所使用的位于遵义市播州区物业面积为102.73㎡的房屋提供物业服务，物业管理时间自2015年10月30日至2018年11月30日止。《前期物业管理服务协议》第三条物业管理服务内容主要有“公共环境卫生包括公共场所、房屋公共部位的清洁、消毒及生活垃圾的收集、清运；除”四害“服务、公共绿地、花木、建筑等的养护与管理；协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序、实行24小时公共区域值班、监控、监督和巡视工作制度，有必要对所有进入本物业区域内的陌生人士进行查询，对大件物品搬出本物业区域进行登记和检查；严格管理秩序维护队伍，严格执行秩序维护工作规范、制度；要求秩序维护工作人员统一着装、佩戴工作证、上岗牌……”，第五条约定：“一、物业服务费自商品房买卖合同约定房屋交付之日起开始计算；二、物业服务费按以下标准执行：1、电梯高层按建筑面积每月每平方米1.20元收取、步梯按建筑面积每月每平方米0.80元收取；2、商业门面按建筑面积每月每平方米1.5元收取……；三、甲方缴纳费用时间：物业服务费到期的前十日内缴纳下一年物业服务费用，如逾期缴纳，每逾期一日乙方将按所欠总金额的3‰收取滞纳金”等。合同签订后，原告对被告居住的小区开始进行物业管理，直至2020年6月30日。习水县银龙物业管理有限公司于2019年8月9日经遵义市播州区市场监督管理局备案变更企业名称为贵州银龙物业管理有限公司。被告罗小洪所使用的遵义市播州区建筑面积为102.73㎡的房屋，于2015年10月31日办理了接房手续，物业管理费应按0.8元／月／㎡缴纳，被告物业费交至2016年10月，自2016年11月起未向原告交纳过物业管理费，后经原告多次以书面等方式催收，被告罗小洪认为原告存在物业服务质量不佳等情况，一直未予交纳。上述事实，有原、被告双方的陈述、《委托物业管理合同》、《前期物业管理服务协议》、企业信息查单、催款通知、照片等证据在卷佐证，经庭审核实，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2015年5月15日，遵义金宝庐房地产开发有限公司与贵州银龙物业管理有限公司（原习水县银龙物业管理有限公司）签订《委托物业管理合同》，未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，被告罗小洪系遵义金宝庐房地产开发有限公司“南湖春晓”小区的业主，《委托物业管理合同》属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对包括被告在内的南湖春晓小区全体业主均具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。且原、被告于2015年10月30日再次签订了《前期物业管理服务协议》，该协议未违反法律和行政法规的相关规定，具有法律效力与合同之约束力。原告按照合同约定对该小区物业提供了物业管理服务，实际服务时间至2020年6月30日，被告罗小洪应按照合同之约定义务向原告交纳物业管理服务费用。被告自2016年11月1日起至2020年6月30日止，经原告公司通过书面方式催收，一直未交纳该期间物业费，原告公司请求其按照合同约定支付物业费的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持。但原告贵州银龙物业管理有限责任公司在物业服务方面确实存在较为突出的卫生、管理等问题，本院酌情按涉案合同约定的物业服务费标准的80%计算被告罗小洪应缴纳的物业服务费，即为0.8元/月/㎡×0.8=0.64元。对被告罗小洪提出原告曾有三个月离职未予提供物业服务的情况，未提交有效证据予以证明，本院对此不予采纳；对被告罗小洪提出原告银龙物业公司服务质量差等问题，并不属于拒交物业费的理由，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业的服务情况进行评价，但物业服务具有不间断、全方位、公共性等过程性的特点，被告主张的物业服务过程中存在的问题并不能反映物业服务的全部内容，被告以此为由拒付物业管理费，一方面对其他已按时交纳物业管理费的业主不公平，另一方面则可能导致原告因资金短缺无力继续提供物业服务，或降低服务能力和服务品质，反过来不利于包含被告在内的全体业主或使用者对物业的使用。因此，被告罗小洪拒交物业服务费用，既无合法依据，也非明智之举。被告应按照物业服务合同之约定，向原告交纳必要的物业服务费用，即从2016年11月1日起至2020年6月30日止共44个月，金额为2892.88元（102.73平方米×0.64元/平方米×44个月）。关于原告请求被告支付违约金的问题，因原告银龙物业公司提供的物业服务质量确系有让小区业主不尽满意之处，本案被告拒交物业服务费之原因主要是对法律规定及服务质量中存在问题所产生的误解，本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告罗小洪在本判决生效后十日内支付原告贵州银龙物业管理有限公司物业管理费2892.88元；二、驳回原告贵州银龙物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由被告罗小洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判员  王莹二〇二〇年十一月二十七日法官助理冷静书记员杨璐