江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初2657号原告：无锡市华厦建设有限公司，住所地江苏省无锡市崇宁路**,统一社会信用代码913202001358998268。法定代表人：华建云，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱依红，江苏金锡律师事务所律师。被告：陈松岳，男，1958年7月1日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：高苏丽，女，1958年10月2日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区，系陈松岳妻子。原告无锡市华厦建设有限公司（以下简称华厦公司）与被告陈松岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华厦公司的委托诉讼代理人朱依红、被告陈松岳及其委托诉讼代理人高苏丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华厦公司向本院提出诉讼请求：1.判令华厦公司与陈松岳解除房屋租赁合同；2.判令陈松岳立即支付自2020年1月5日起至实际迁出之日止的租金（因在合同到期之日后相关厂方的三分之一租给了案外人李容生，陈松岳继续占用了厂房的三分之二，故按照原租金的三分之二计算。）；3.判令本案的诉讼费用由陈松岳承担。事实与理由：2019年初，华厦公司与陈松岳签订《房屋租赁合同》，约定华厦公司将无锡市惠盛路2，4号第4幢房屋（以下简称案涉厂房）出租给陈松岳使用，租赁期限为2019年1月5日至2020年1月4日，年租金31440元。合同签订后，华厦公司按约履行，陈松岳擅自将部分承租房屋转租他人，违反《房屋租赁合同》第六条的规定。在合同期届满前，华厦公司以书面形式告知陈松岳，案涉厂房不再续租。现陈松岳置华厦公司的通知于不顾，至今仍占用案涉厂房拒不迁出。现合同期早已届满，故华厦公司诉至法院。陈松岳辩称：1.其不同意解除双方的房屋租赁合同，根据双方合同约定，其已通知华厦公司要续签合同，且华厦公司也同意续租，双方2020年度案涉厂房续租的合同关系已确立。其在2020年1月4日前没有收到华厦公司不予续租的任何书面通知。现双方已确定2020年房屋租金从31440元涨至40000元；2.其租赁华厦公司房屋至今已18余年，已成为实际长期固定租户。其中部分厂房从2016年9月27日开始至今已连续转租超过3年，期间没有一天中断，不存在擅自将部分厂房转租他人的违约行为；退一步讲，根据法律规定，即使其转租他人，华厦公司在法定期限内也未提出异议，即认可了转租的事实；3.华厦公司想将转租户切为己有，应当提前通知陈松岳，依据合同法二百三十条，陈松岳具有优先承租权，华厦公司应当在合同到期前告知续租条件供陈松岳竞争，华厦公司没有单方解除权；4.华厦公司擅自切断案涉厂房电源，属于故意，应当承担由此产生的损失（包括与他人所签合同之定金、违约金、投资损失、工人工资）并向陈松岳支付违约金6288元；5.2004年7月双方所签的合同中写明出租案涉厂房的面积为200平方米，而2007年7月至今签的合同却为208平方米，案涉厂房实际并无任何改造扩建，华厦公司对出租合同中的厂房面积有虚假篡改行为，应当返还2007年至2019度多收8平方米的租金共计11739元；根据当事人提交审查的证据，本院认定事实如下：陈松岳与华厦公司素有租赁关系多年。2019年，华厦公司与陈松岳双方签订房屋租赁合同一份，约定陈松岳租赁华厦公司所有案涉厂房，租赁期限自2019年1月5日至2020年1月4日，租金31440元，租金按半年结算，租赁期限内陈松岳不得擅自转租他人；租赁期限届满时除另有约定外，双方续租与否需提前两个月书面告知对方；双方协商后续签合同。若终止必须结清房屋租金、水电所有费用；对于陈松岳存在违约情形的，华厦公司可单方终止合同并收回房屋等内容。2019年9月25日，陈松岳与李容生签订房屋租赁合同，约定李容生承租案涉厂房中长10米左右宽8米左右面积等内容。2020年初合同届满时，陈松岳向华厦公司表示愿意继续承租案涉厂房，但华厦公司先后于2020年1月2日、1月7日书面表示不再与陈松岳续签租赁合同。因陈松岳与华厦公司租赁合同到期后，陈松岳未支付房屋租金，亦不搬出案涉厂房，故华厦公司诉至法院。上述事实，有房屋租赁合同、证明、收条、回复书、通知、续租通知书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，华厦公司与陈松岳签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原租赁合同到期后，双方未再继续签订新的房屋租赁合同，该房屋租赁合同终止。合同终止，双方的权利义务消灭，双方未达成新的房屋租赁合同，即表明双方未就案涉厂房租赁事宜达成一致意见，新租赁合同关未成就。陈松岳表示华厦公司同意继续将案涉厂房出租给他，并提供相关录音证据予以佐证，但录音内容并不能明确双方就续签租赁合同已经达成一致意见，反而表明了双方就关于是否续签租赁合同仍有较多不确定因素。华厦公司虽认为陈松岳存在转租之违约事实，但在本案的诉请中华厦公司并未要求陈松岳承担违约责任，故违约转租之事实并非双方争议之焦点。现行法律并未明确规定优先承租权，故优先承租权的适用须以当事人双方在合同中明确约定为前提。本案中，华厦公司与陈松岳签订之租赁合同并未就同等条件下的优先承租权予以约定。而且根据民法意思自治原则，华厦公司与陈松岳在签订合同时均会预见到租赁期限届满后租赁关系即告终止，此时，陈松岳作为完全民事行为能力人会根据自身情况而选择是否与华厦公司协商在合同中约定优先承租权。故先行法律制度下，陈松岳的优先承租权是基于当事人在合同中约定产生的同等条件下优先缔结请求权。关于陈松岳所提合同法二百三十条之规定，系法律关于承租人之优先购买权之规定，对本案并不适用。法律应当平等保护双方当事人的合法利益。商业经营本身亦存在风险，陈松岳需要租赁案涉厂房从事经营活动以获取利润，而华厦公司亦需要以出租案涉厂房之形式收取租金利益，双方并无本质差别。现华厦公司在与陈松岳之租赁合同到期后终止与陈松岳的租赁关系，系不动产所有权人正当处分自身财产的题中之意。陈松岳提出多年来双方存在租赁关系，实际上是长期固定的，一种习惯。本院认为，虽然双方素有租赁关系多年，但无法得出双方将来必定维持租赁关系或者双方始终具有租赁关系之结论。陈松岳所抗辩之理由，并不是华厦公司与陈松岳始终、必须以及一定具有租赁关系的充要条件，故本院不予采纳。庭审中陈松岳表示双方约定不继续租赁案涉厂房需要提前2个月告知对方，因华厦公司未提前告知，故视为华厦公司同意续租。本院认为，对该约定的内容应当从文义及当事人合意等方面进行综合理解。华厦公司未在双方租赁合同到期前2个月提出不续租，亦未与陈松岳签订新的租赁合同，则应当视为双方形成了事实上的租赁关系，但根据法律规定，租赁合同超过6个月的应当以书面形式，未签订书面合同的，视为不定期租赁合同，双方均有随时解除的权利，但应当给予承租方合理的搬离期限。陈松岳的上述抗辩理由，系其本人关于双方已经达成租赁合意之推论，于法无据，本院不予支持。关于案涉厂房面积系200平方米还是208平方米，本院认为并未对案涉厂房约定之租金金额产生本质影响。陈松岳承租案涉厂房多年，8平方米房屋面积之误差并不是双方履行、终止合同的争议焦点。即便案涉厂房的面积因不同的测量标准得出不完全相同的数字，但华厦公司出租给陈松岳使用的案涉厂房之场地、空间范围，系在双方签订租赁合同时已有明确界定故能此前达成租赁合意。现陈松岳以房屋面积误差主张返还部分的房屋租金，有违契约精神之嫌疑，本院不予采纳。关于陈松岳要求赔偿损失、支付违约金。本案中，华厦公司与陈松岳之间签订的租赁合同已于2020年1月4日届满，届满后华厦公司表明不再与陈松岳续签租赁合同且事实上始终未与陈松岳签订租赁合同。根据陈松岳的陈述，2020年3月13日起案涉厂房停电至今，如陈松岳陈述属实，则华厦公司亦已经给予陈松岳2个月的搬离案涉厂房的合理期限，陈松岳未充分利用该合理期限，其对与他人签订合同不能履行或将可能产生之损失亦应当有风险预见能力，故本案中陈松岳主张之损失应当由其自行承担。陈松岳亦未能举证证明华厦公司存在违约行为，故其也不能要求华厦公司承担违约责任。陈松岳转租案涉厂房给李荣生，现华厦公司基于陈松岳与李荣生租用案涉厂房各自所占用的比例计算陈松岳应当支付的案涉厂房租金计算标准，合情合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十条、第九十一条、第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除无锡市华厦建设有限公司与陈松岳之间的房屋租赁合同；二、陈松岳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市华厦建设有限公司房屋占有使用费（自2020年1月5日起至实际迁出之日止，按照年租金20960元计算）并迁出无锡市惠盛路2，4号第4幢房屋并结清至实际迁出之日应缴水费、电费。本案案件受理费586元，减半收取计293元，由陈松岳负担。此款，已由无锡市华厦建设有限公司预交，陈松岳于本判决发生法律效力之日起十日内将负担的诉讼费用直接给付无锡市华厦建设有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二〇年十一月二十四日书记员  朱叶本案援引法条《中华人民共和国合同法》：第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。