广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17848号上诉人（原审原告）：张桂花，女，汉族，1986年6月23日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：卓文强，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐曼，女，汉族，1980年1月7日出生，户籍地址广东省深圳市南山区。上诉人张桂花因与被上诉人徐曼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初13271号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人张桂花上诉请求:1、撤销一审判决第二项，判令被上诉人向上诉人返还租房押金16000元及利息(利息按年利率6%计算自2019年4月16日起至还清之日止)、退回水电费押金1000元。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由:一审法院在查明事实方面有遗漏，导致适用法律不当、也导致作出的判决有误。一审法院已经查明和认定被上诉人同意解除合同，在2019年4月8日双方协商一致解除合同时，被上诉人说找到租客就把押金退给上诉人，但当上诉人搬离涉案房屋后，被上诉人为了达到不返还押金的目的，又再单方要求以租出房屋为返还押金的条件（该条件上诉人并未认同)。至于被上诉人在解除租赁合同前后不一致的说法，根据合同法诚实信用原则和自愿原则，应以双方在解除合同时双方一致的意见为准，而不能在解除合同后又出尔反尔，单方再次提出新的条件。双方签订的《房屋租赁合同》第三条第6项约定，合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清第三条第3款所述杂费之日起三日内，将押金退还给承租方。依据该条款的规定，双方协商一致解除合同，并在上诉人搬离涉案房屋之日，应视为合同期满之日。上诉人与被上诉人于2019年4月8日协商一致解除合同，上诉人已经搬离该房屋并把钥匙交还被上诉人，那么，被上诉人应按合同的约定将押金退还上诉人。所谓的押金，也就是保证金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。双方订立的《房屋租赁合同》没有任何没收押金的约定，既然双方协商一致解除房屋租赁合同，那么，被上诉人应将收取的押金退还上诉人。被上诉人徐曼辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。张桂花向一审法院起诉请求判令:1、被告向原告返还租房押金16000元、退回水电费押金1000元、退回半个月（2019年4月16日至4月30日）的房租4000元；共计人民币21000元。2、被告支付所欠款项的利息（按年利率6%计算自2019年4月16日起至起诉之日即2020年2月4日止）。3、本案的诉讼费由被告承担。。一审法院认定事实：2018年10月19日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告位于深圳市福田区物业（以下简称涉案物业），租期自2018年11月1日至2019年10月31日止。租金支付方式为月付，承租方每月1日前支付租金8000元，合同签订时承租方向出租方支付押金16000元及首期租金8000元，租赁期间每月的物业管理、电话、煤气、水电等杂费均由承租方支付。承租方在租赁期届满前单方解除租赁合同的，出租方有权没收由押金自动转化的定金。承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，承租方交回物业时应保证租赁房产本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。且验收时双方共同参与，如对硬件设施、设备有异议应当场提出。双方还对其他的权利义务进行了约定。同日，原告通过其工商银行账户向被告转账24000元，包含合同约定的押金16000元及首期租金8000元。合同签订后，被告入住涉案物业。2019年4月8日被告向原告申请退租，随即原被告双方对退租事宜进行协商。具体为：2019年4月8日至4月20日期间原被告双方微信聊天记录中记载，2019年4月8日原告致被告“目前16A房子现在空出来，我想着看怎么样把房子退给您……钥匙现在我这边也方便看房，尽可能配合找个好的租客”，被告回复“好的，我联系中介。你也可以联系中介，找到租客就把押金退给你”，2019年4月8日双方还就报价、中介何时方便看房进行沟通。2019年4月15日，被告向原告发送信息“记得今晚就把钥匙给吴文博，明天我让人过来弄墙面”。2019年4月17日，被告致原告“房子没到期，押金是要扣除的……我第一次没到期答应退押金给你，只是看你平时比较礼貌，不退正常，退也是情分。如果超过这个月最后一天还没租掉，你要准时交租金，你不交租金押金也不会退给你，4月30日之前如果没有新客户没租掉，要么你打租金继续放盘，要么就扣你两押”。此外，2019年5月26日，原告已搬离涉案物业后再度向被告发送手机短信沟通退回押金事宜，被告回复“在你交租金期间，房子租出去后退回押金。维修房子九千，中介费四千，真的落在我手里就三千”。2019年4月15日，案外人中原地产代理（深圳）有限公司员工闻秋香出具收物凭证，内容为：我公司确认收到钥匙一套共计两把，房址即涉案物业。庭审时被告确认由其委托中介收回钥匙及办理交接，并将钥匙放在中介处。关于被告与新租客签约情况。被告提交其与案外人熊某霞于2019年5月1日就涉案物业签订的租赁合同，主要内容为租期为2019年5月1日至2020年4月30日，月租金为8500元。同日被告出具收据载明收到案外人熊某霞租金及押金，被告以此主张涉案物业于2019年5月1日才租给新租客，因此原告的押金不退回。原告对被告的上述主张不予认可，并提交由案外人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）出具的电子收款收据复印件，载明付款人熊某霞，业务类型为承租物业，物业名称即涉案物业，款项为诚意金4250元，开具日期为2019年4月20日，该证据无原件核对。庭审后，法院向案外人乐有家公司核实被告与案外人熊某霞签约情况，乐有家公司向法院出具涉案物业的交易基本信息截图，其中载明成交日期为2019年5月1日。庭审时，原告主张水电费押金交给了被告，但没有支付凭证。被告确认：1、在租赁期限内原告均按时支付了租金、管理费、水电费等杂费；2、被告于2019年4月15日收回物业时委托中介进行交接房屋验收，对中介反馈收房验收时的小问题被告不打算追究；3、涉案物业交接时被告应缴纳的相关费用除煤气费外均已结清，而煤气费被告不需原告缴纳了；4、与原告确协商解除租赁合同，但同意退租是附条件的，要求4月内租掉，且扣除中介费及原告在涉案物业中产生的费用。原被告双方均确认原告的租金缴纳至2019年4月30日。一审法院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照合同约定严格履行各自义务。本案的争议焦点在于原被告双方在协商解除合同时就返还租赁押金是否约定返还条件的问题。关于租赁押金。从查明事实可知，原告作为承租方提前向被告申请解除合同，因此作为守约方的被告有权利选择是否同意解除合同以及解除合同附加条件。本案中，被告明确提出了解除合同返还租赁押金的主要前提：同意解除合同，但返还押金条件是在4月30日前租给新租户。而被告与新租户案外人熊某霞签订新的租赁合同时间在2019年5月1日，新租户缴纳租金也自2019年5月1日起，原告提交的乐有家公司出具的收款收据复印件款项名目也仅载明为诚意金，无法证明被告与新租户已达成租赁协议。在没有其他证据证明被告早于2019年4月30日与新租户签约、将涉案物业交付新租户使用或新租户实际上使用了涉案物业的情况下，故认定被告承诺返还租赁押金的条件未成就。因此对于原告要求返还租赁押金的请求，不予支持。关于租金。庭审时原被告双方均确认被告租金已缴纳至2019年4月30日，而双方于2019年4月15日已进行房屋交接验收，庭审时被告确认原告在租赁期限内及时缴纳租金及其他费用，房屋交接时被告也未对房屋及附属设施、设备的使用状态提出异议，故认定原被告双方于2019年4月15日解除合同。而在没有证据显示原告就涉案合同履行存在违约的情况下，被告应向原告退还解除合同后原告多付的2019年4月16日至4月30日期间的租金计4000元（8000元×15天/30天）。关于水电费押金。原告未就其缴纳水电费押金提供相应的证据，应承担举证不能的法律后果。因此，对原告关于水电费押金的主张，不予支持。至于利息，实际应为资金占用损失，原告主张利息以被告所欠款项为基数按年利率6%的标准自2019年4月16日起计至2020年2月4日止，没有超出其可主张的范围，予以支持，被告应向原告支付利息，以4000元为基数按年利率6%的标准自2019年4月16日起计至2020年2月4日止。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十二条之规定，判决：一、被告徐曼应于判决生效之日起十日内向原告张桂花返还租金4000元并支付相应利息损失（利息以4000元为基数自2019年4月16日起按年利率6%的标准计算至2020年2月4日止）；二、驳回原告张桂花的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元（已由原告预交），因适用简易程序而减半收取169元，由原告负担136元、被告负担33元（原告同意由被告迳付）。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应依约履行。根据合同约定，租期自2018年11月1日至2019年10月31日止，上诉人于2019年4月8日提出退租，于2019年4月15日与被上诉人完成房屋交接验收，上诉人已缴纳2019年4月房屋租金，被上诉人应将上诉人多交纳的房屋租金退还上诉人。上诉人向被上诉人申请退租时，双方对退还押金事宜进行协商，根据微信聊天记录显示，被上诉人曾回复上诉人“好的，我联系中介。你也可以联系中介，找到租客就把押金退给你”，其后双方继续就中介何时看房等事宜继续进行协商并进行房屋交接，双方进行协商与房屋交接存在延续性，可确定双方已就找到新承租人后被上诉人将押金退还上诉人协商一致，被上诉人同意在找到新承租人不影响出租的情况下退还押金。关于找到新承租人的期限，双方并未协商一致，鉴于房屋已交接，被上诉人应根据押金数额给予上诉人合理期限。被上诉人主张上诉人应在2019年4月30日前找到新承租人，本案中并无证据证明双方对此作出约定，该主张缺乏事实依据，应不予采纳。被上诉人与案外人熊某霞于2019年5月1日就涉案物业签订租赁合同，可确定系在合理期限内找到新承租人，根据约定，被上诉人应退还上诉人房屋押金。考虑被上诉人需退还上诉人多缴纳的2019年4月租金，寻找新承租人亦需支付费用，可酌情确定被上诉人向上诉人退还押金10000元。上诉人要求支付拖欠款项利息，该主张缺乏法律依据，应不予采纳。上诉人在二审审理期间表示不再要求被上诉人退还水电押金，可予以准许。综上，一审判决适用法律部分不当，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初13271号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初13271号民事判决第二项；三、被上诉人徐曼于本判决生效之日起十日内返还上诉人张桂花租赁押金10000元。四、驳回上诉人张桂花的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述支付款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费169元，由上诉人张桂花预交，由上诉人张桂花负担60元，由被上诉人徐曼负担109元，被上诉人徐曼应于本判决生效之日起十日内支付上诉人张桂花一审案件受理费109元。二审案件受理费225元，上诉人张桂花已预交，由上诉人张桂花负担80元，由被上诉人徐曼负担145元，被上诉人徐曼应于本判决生效之日起十日内支付上诉人张桂花二审案件受理费145元。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 陈**峰二〇二〇年十一月二十六日书记员 管雨桐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。