淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6346号原告（反诉被告）：吴早如，男，汉族，1975年5月20日出生，淮安市金服徽中科技贸易有限公司法定代表人，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：顾玥，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦兮，江苏天哲（淮安）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：淮安市淮海房产开发有限公司，统一社会信用代码91320891703817463A，住所地淮安经济技术开发区青岛路**。法定代表人：黄俊胜。委托诉讼代理人：范素珍，江苏群汇知缘律师事务所律师。原告（反诉被告）吴早如诉被告（反诉原告）淮安市淮海房产开发有限公司（以下至判决主文前简称淮海房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告(反诉被告)吴早如及其委托诉讼代理人顾玥、陈彦兮，被告（反诉原告）淮海房产公司的委托诉讼代理人范素珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴早如向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿其擅自给门面加锁导致的经营损失90475元；2、判令被告赔偿广告牌损失5800元；3、被告承担本案的诉讼费用以及律师费2000元。事实和理由：2019年12月1曰，原被告签订了《房屋租赁合同》1份，约定被告将位于淮海东路29号的淮安市淮海房产开发有限公司营业用房租赁给原告，租赁时间从2019年12月1日起至2020年11月31日止，并约定该合同“仅供办理营业执照使用”。2020年1月1日，原被告重新签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于淮海东路29号的淮安市淮海房产开发有限公司办公楼2楼营业用房租赁给原告用于公司经营，租赁时间从2020年1月1日起至2020年12月31日止，并约定租赁费每年12万元。2020年8月2日，被告未经原告同意，擅自另加锁具封闭涉案房屋大门，导致原告无法正常经营。此后，被告擅自挪动原告经营设施、损毁原告用于经营使用的广告牌。2020年8月17日，被告将该租赁房屋擅自出租给新承租人，并让新承租人占有、使用该房屋。经原告多次要求，被告始终拒不履行适租义务。原告认为，被告已严重违约，侵害了原告的合法占有和租赁权，故诉至法院。被告淮海房产公司辩称，原告在诉状中陈述的2020年1月1日所签合同的租赁期限是错的，应当是自2019年12月31日至2021年12月30日，约定的租赁费第一年是12万元，第二年是15万元，被告从未允许原告进行转租，也从未破坏现场物品，原告所陈述的各项损失与被告无关。反诉原告淮海房产公司向本院提出反诉请求：1、请求确认原、被告双方于2020年1月1日签订的租房合同已经于2020年8月3日解除；2、判令反诉被告立即支付反诉原告欠付租金款6.9万元；3、判令排除反诉被告对反诉原告位于淮安市淮海房产二楼房屋所有权的妨碍，立即搬离该场所所有物品，并赔偿因未及时搬离该场所给反诉原告造成的损失暂定1万元（从2020年8月3日起以每月1万元的标准计算至实际搬离之日止）；4、反诉被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：反诉被告因经营需要于2020年1月1日与反诉原告签订《租房合同》1份，约定反诉被告租用反诉原告位于淮安市淮海房产二楼房屋，双方对租赁期限、租金、支付方式等做了约定，但反诉被告仅支付了1万元房租保证金及5000元租金，余款并未按约支付。因反诉被告不能按约支付租金，反诉原告决定解除与反诉被告的租赁合同，要求反诉被告支付租金，同时撤离案涉房屋并搬走所有物品。后反诉被告虽撤离了人员，但未付租金，亦未搬走室内物品，致反诉原告无法正常经营。反诉被告辩称：本诉原告于2020年8月仍希望继续履行合同，对于解除事项未达成合意，对于本诉被告所称6.9万元数额不属实，反诉被告已支付1.5万元租金，对此在收据上有载明，故反诉被告于2020年7月30日还欠租金2万元；本诉原告未搬离现场原因系本诉被告于2020年8月3日擅自加锁破坏经营，并损毁广告牌以及让第三方非法侵占涉案房屋并打骂原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月1日，原告吴早如（承租方、乙方）与被告淮海房产公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定租赁期限自2019年12月1日至2020年11月31日，每年租金15万元，每三月缴纳一次；合同生效时乙方应向甲方支付5000元作为订金，双方还就合同解除、续租等内容进行了约定。原、被告分别在合同相应落款处签字、盖章。2019年12月10日，原告吴早如向被告支付1万元租金，被告向其出具收据并盖章确认。2020年1月1日，原告吴早如（承租方、乙方）与被告淮海房产公司（出租方、甲方）重新签订《租房合同》1份，约定甲方将淮海东路29#淮海房产二楼办公用房以现状租赁给乙方支配使用；该房屋乙方作为办公使用，不得改变房屋用途；租赁期限为两年，自2019年12月31日至2021年12月30日；甲、乙双方一致确认，该房屋租金2020年为12万元，2021年为15万元；每年房租费分两次付清，2020年1月1日付6万元，7月1日付6万元，2021年1月1日付7.5万元，7月1日付7.5万元，乙方付给甲方1万元作为租房保证金；租赁期间，乙方可提前两个月向对方书面提出终止合同，乙方向甲方赔偿1000元，甲方提出终止合同应提前两个月通知乙方，甲方应相应给予赔偿。原告及被告法定代表人分别在合同上相应落款处签字确认。2020年1月24日，原告吴早如向被告淮海房产公司法定代表人微信转账5000元。2020年6月1日，原告吴早如（甲方）与案外人杨素红、贾益高（乙方）签订《合作协议》1份，约定甲方提供运营场所双方共用，水电费共同承担各半；在2021年5月31日内确保甲方收入达15万元，如达不到预期收益，乙方房租按8万元每年计算；甲方确保乙方用房期限达五年。双方分别在合同上签字确认。2020年5月12日，被告淮海房产公司向原告吴早如发出《催款函》1份，载明“吴早如同志：你与我公司2020年月1日签订了淮海房产办公楼2楼房屋租赁合同，根据合同第五条房租支付约定，你应于2020年1月1日付给我公司6万元房租，你至今只付了5千元，尚欠5.5万元，你已违约，现发函给你，请你在接到函告15日内到我公司结清房租，逾期我公司将依法收回房屋，你所欠房租，我公司也将通过法律途径追缴”。原告吴早如在该函下方手写“我以看管淮海房产二楼办公室为己任，此件已收”，落款时间为2020年5月13日。2020年7月1日，原告吴早如出具《承诺书》1份，载明“本人吴早如，从2019年12月31日正式租用淮安市淮海房产开发有限公司二楼办公室约400平方米，按租房约定应于2020年1月1日、2020年7月1日分别付给淮安市淮海房产开发有限公司房租费陆万元。合计壹拾贰万元。因本人资金周转困难，至2020年7月1日仅付给淮安市淮海房产开发有限公司房租费1.5万元，由于淮安市淮海房产开发有限公司多次催要房租，本人承诺：本人争取于2020年7月31日前与淮安市淮海房产开发有限公司结清2020年房租，如本人7月份回款不理想，本人确保2020年7月31日前付给淮安市淮海房产开发有限公司贰万元房租，自2020年7月以后每月月底争取付给淮安市淮海房产开发有限公司贰万元，但保证不少于壹万元房租，至结清为止，本人如不能履行承诺，本人于违约之日主动退场并搬出，所欠房租，双方通过法律途径解决。”2020年8月3日，被告淮海房产公司向原告吴早如发出《通知》1份，载明因原告未按承诺给付房租，故通知其自即日封锁房屋，并要求原告七日内到被告处结清房租或主动搬出，逾期被告将依法收回房屋。但原告吴早如仍未支付应缴房租，故被告于当月将案涉房屋租于他人经营。2020年8月17日，案外人杨素红、贾益高向原告吴早如发出《告知书》1份，载明因原告未能履行合作协议中提供使用场地的义务，致案外人自2020年8月1日起无法进入案涉房屋二楼，故决定将原告价值9万余元的账号扣封。原告吴早如在该告知书上手写“情况属实”字样。另查，原告吴早如因经营需要订制广告牌，为此支出5800元，现该广告牌已经损毁。原告又因委托律师提起本案诉讼，为此支出律师费2000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间所形成的《租房合同》《催款函》《承诺书》及《通知》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约双方理应恪守。关于原告要求被告支付经营损失及律师费的问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订《租房合同》1份，约定每年房租分两次付清，2020年1月1日付6万元，7月1日付6万元。但原告仅支付其中1.5万元，剩余租金并未支付，经被告多次催要后仍未履行，其行为已构成违约，由于原告的违约行为在先，致使租赁合同无法继续履行，由此导致的经营损失以及支出的诉讼费、律师费理应由违约方承担。故对原告要求被告支付经营损失90475元以及律师费2000元的诉讼请求，本院均不予支持。关于广告牌损失5800元，是否已实际产生，以及是否由被告行为导致，原告对此未提供证据证明，故对原告的该项诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。关于反诉原告要求解除合同及支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。反诉原告淮海房产公司于2020年5月12日向反诉被告发出催款函，要求其支付所欠租金。经协商，反诉被告承诺于2020年7月31日前支付被告租金2万元，但逾期仍未支付，故按照法律规定，反诉原告有权解除合同。根据反诉原告于2020年8月3日向反诉被告发出的通知，该通知载明“我公司即日封锁该房屋，请你在7日内到我公司结清房租或主动搬出，逾期我公司将依法收回房屋”，因反诉被告在收到通知7日内未能结清租金，反诉原告解除合同的条件已经成就，故案涉租赁合同于2020年8月10日解除。双方约定案涉房屋2020年全年租金为12万元，反诉被告实际使用案涉房屋至2020年7月，故其应缴租金为7万元，反诉被告主张已交租金1.5万元，反诉原告虽仅认可其中1万元，并称剩余5000元系其他款项，但未提供证据予以证明，且反诉被告在其出具的承诺书中亦载明“至2020年7月1日仅付给淮安市淮海房产开发有限公司房租费1.5万元”，反诉原告对此未提出异议，故本院认定反诉被告已缴纳的租金数额为1.5万元。另双方在《租房合同》中约定，解除合同方需向对方支付1000元，且考虑到该期间新冠××疫情爆发以及本市疫情防控实况，继续按原租赁合同支付租金对其明显不公平，根据公平原则，本院对反诉被告的该期间欠交租金酌情减免，反诉被告要求减免一个半月租金的抗辩理由不违反法律规定，亦未超出合理范围，故对反诉原告要求反诉被告支付租金4万元（7万元-1.5万元-1.5万元=4万元）的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失的问题。因反诉原告就案涉房屋已于2020年8月重新对外出租，故反诉被告迟延履行付款义务的行为，并未实际对反诉原告造成经济损失，故反诉原告要求反诉被告按照每月1万元的标准赔偿损失，并无事实和法律依据，本院不予支持。同理，反诉原告主张反诉被告将案涉房屋清空并返还的诉讼请求，因双方已自行处理，本院无需审理确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告吴早如的诉讼请求；二、确认原、被告之间的《租房合同》于2020年8月10日依法解除；三、反诉被告吴早如于本判决发生法律效力之日起二十日内向反诉原告淮安市淮海房产开发有限公司支付租金4万元；五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2257元，本院减半收取1129元，由原告吴早如负担；反诉费1776元，本院减半收取888元，由原告吴早如负担400元，被告淮安市淮海房产开发有限公司负担488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 刘姚根二〇二〇年十一月二十四日法官助理 石 琇书 记 员 刘 萌附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。