河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初4363号 原告：承德市双通环保物业服务有限责任公司，住所地河北省承德市双桥区石洞子沟木器厂住宅小区**楼-101商业，统一社会信用代码91130802787008718K。 法定代表人：周立红，职务经理。 委托诉讼代理人：赵秀松，河北德汇律师事务所律师。 被告：承德市鹿栅子沟小区业主委员会，住所地承德市双桥区鹿栅子沟，组织机构代码证130802000059035。 负责人：姜希军，职务主任。 委托诉讼代理人：姜珊，女，1993年9月28日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告：承德实创亿城物业服务有限公司，住所地河北省承德市高新区阳光四季城第**幢**，统一社会信用代码91130805MA09MPGX5K。 法定代表人：李艳，职务经理。 委托诉讼代理人：李兴强，男，1979年6月16日出生，汉族，该公司员工，住承德市双桥区。 原告承德市双通环保物业服务有限责任公司（以下简称双通公司）与被告承德市鹿栅子沟小区业主委员会（以下简称鹿栅子沟业委会）、被告承德实创亿城物业服务有限公司（以下简称实创物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵秀松、被告鹿栅子沟业委会的委托代理人姜珊、被告实创物业的委托代理人李兴强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2013年，原告与承德市天和房地产开发有限公司签订前期物业合同，由原告为鹿栅子沟小区提供物业服务。原告在为该小区提供物业服务过程中，投入大量人力、物力并增设了相关的服务设施。2020年，在未履行任何手续的前提下，鹿栅子沟小区几位业主组织成立了业主委员会，没有通知原告解除前期物业服务合同，没有公开招聘，没有公开、公平、公正的选择物业服务企业，没有经业主半数同意，于2020年8月12日，二被告签订了小区物业服务合同。该合同的签订不但严重侵害了原告的正当权益而且该合同的签订违反了法律强制性规定。因此诉至法院，请求确认二被告之间的物业服务合同无效。 原告提交如下证据：1、承德天和房地产开发有限公司与原告2013年11月1日签订的前期物业合同，证明原告与鹿栅子沟小区开发企业签订的物业合同，该合同关系存在，合法有效。2、备案登记表。证明二被告签订新的物业合同的事实。3、备案登记表。证明二被告签订合同的主体。4、判决书一份。证明有类似案件判决。 被告承德市鹿栅子沟小区业主委员会辩称，1、鹿栅子沟小区业主在鹿棚子沟社区、城建局指导下，根据国家规定的标准业主委员会成立规则，通过公示、筹备、全体业主选举成立，并在成立后30日内在城建局、鹿栅子沟社区完成备案。小区业主委员会成立公示期为2019年10月24日至2019年10月28日。2019年11月5日公示业主大会筹备组人员，合计9人。2019年11月20日公示完成，2019年11月20日至2019年11月26日进行投票选举。2019年11月27日进行投票统计，业主合计投票总计252票。2019年12月12日，进行第一次业主委员会会议，所有树料提交社区、街道、双桥区住房和城乡建设局备案。业主委员会的成立和首届业委会成员的选举合法有效。 2、根据《物业管理条例》第十一条之规定，对解聘物业服务企业事项，进行公开投票。总投票231票，同意解聘票数221票，1票反对、8票弃权的结果，决定解聘承德市双通环保物业服务有限公司所提供的物业服务。2020年5月21目正式以书面通知该公司，要求其于2020年6月20日交接物业手续。 3、2020年6月份业主委员会公开招标新物业，于2020年6月8目至6月12日进行投票，并公示各家物业公司服务方案。2020年6月25日公布物业选票结果共投票195张，承德市实创亿城物业服务有限公司得票190票，5张弃权票。2020年8月12日，二被告签订物业服务合同及补充协议，2020年9月10日起承德实创忆城物业服务有限公司为鹿栅子沟小区提供物业服务。投票结果及物业服务合同已经向城建局、鹿栅子沟社区进行备案。 4、鹿栅子沟业主委员会、鹿棚子沟社区、承德实创亿城物业多次就物业交接事宜，与承德市双通环保物业服务有限公司进行沟通，承德市双通环保物业服务有限公司拒不交接，并认为只有该公司是合法的物业服务方。自2020年5月21日至今，原告拒不交接电梯一级二级密码，造成电梯维保困难;架设摄像头，侵犯全体业主隐私;电梯、楼宇门内私自设置广告盈利;阻挠新的监控设备、门禁等设施安装。原告行为给鹿栅子沟小区业主带来极大困扰。现鹿栅子沟小区业主委员会要求原告移交鹿棚子沟小区业主所有物业开展所需资料，移除监控等侵权设施。 综上，二被告之间签订的物业服务合同是合法有效的合同。 被告实创物业辩称，一、二被告签订的《物业服务委托合同》符合合同生效的法定条件，应属合法有效。案涉物业合同签订主体适格。案涉合同的签订主体系答辩人与承德市鹿栅子沟业主委员会，答辩人公司依法在工商局注册登记成立，经营范围涵盖物业管理服务、保洁服务等业务事项，具备为业主提供物业服务资格。承德市鹿栅子沟业主委员会经过法定选举程序产生，具备独立主体资格，答辩人公司作为独立法人，双方均具备完全民事行为能力，故双方作为合同签订主体适格。答辩人作为依法成立的物业公司，意在为业主提供良好的物业服务，而鹿栅子沟业主委员会意在选聘符合要求的物业公司为广大业主提供优质物业服务，双方以签订书面《物业服务委托合同》的明示行为，反映了签订合同的真实意思表示。双方签订的《物业服务委托合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定。答辩人与鹿栅子沟业主委员会签订的物业服务合同内容不违反我国《合同法》、《民法总则》关于合同无效情形的规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体、第三人及社会公共利益。案涉物业服务合同形式合法。答辩人系鹿栅子沟业主委员会经过合法选聘程序选出，双方签订书面物业委托服务合同已经头道牌楼街道办事处及双桥区住建局备案，该物业服务合同形式具备合同成立形式，合法有效。 二、原告与鹿栅子沟业主委员会签订的《物业管理服务协议》已经解除，原告无权干涉鹿栅子沟业主委员会与其他物业公司签订协议。现答辩人已经为该小区业主提供服务，并为之投入大量人力、物力，原告私自在答辩人提供服务的范围内张贴通知，阻碍业主向答辩人支付物业服务费，给答辩人造成了严重的经济损失，答辩人保留对其追究责任的权利。本案的诉讼系因原告引起，相关诉讼费用应由其承担， 综上，答辩人认为，答辩人与鹿栅子沟业主委员会签订的《物业服务委托合同》符合合同生效的法定条件，应属合法有效，原告无权干预答辩人与鹿栅子沟业主委员会签订协议，其行为严重损害答辩人合法利益，望人民法院查清事实，依法驳回其诉讼请求。 二被告提交下列证据：1、业主委员会筹备公告、选票、备案资料。证明鹿栅子沟小区业主委员会根据国家规定标准业主委员会成立规则，于2019年10月24日至2019年10月28日间进行成立公示，2019年11月5日公示业主大会筹备组人员，合计9人，2019年11月20日公示完成，2019年11月20日至2019年11月26日进行投票选举，2019年11月27日进行投票统计,合计投票总量共计252票，姜珊238票、刘航238票、高尚杰238票、夏凯238票、姜希军244票、毛旭亮245票、白鑫236票，并公示选票7日，业主委员会成立合法合规。2、解除与承德市双通环保物业有限公司物业服务合同的投票。证明鹿栅子沟小区经业主投票方式，总投票231票，同意解聘票数221票、1票反对、8票弃权。同意解聘双通环保物业前期物业服务合同。3、解聘物业公司函及送达照片。证明鹿栅子沟小区业主委员会于2020年5月21日向承德市双通环保物业有限公司以书面形式告知解除前期物业合同，并要求其于2020年6月20日交接资料。4、业主委员物业招标公告、业主投票、备案资料。证明鹿栅子沟小区业主委员会，在社区、城建局指导下，于2020年6月份公开招标新物业，于2020年6月8日至6月12日进行投票，并公示各家物业公司服务方案，2020年6月25日公布物业选票结果共投票195张，承德实创亿城物业服务有限公司得票190票，5张弃权票，京北物业服务有限公司0票，进行物业选票公示。5、物业合同及补充协议、物业服务合同备案、物业服务合同备案登记表。证明鹿栅子沟小区业主委员会和承德实创亿城物业服务有限公司签订B8、B9、B10区域的物业服务合同，并完成备案登记。6、原告的前期物业合同。证明承德市双通环保物业公司与鹿栅子沟小区约定，前期物业合同双方签署之日起生效，至本物业业主委员会与其合法选聘的物业管理企业签订《物业管理协议》生效之日终止。 经庭审质证，二被告对原告提交的证据均无异议，原告对二被告提交的证据均有异议，经本院审核，原告提交的1、2、3号证据和被告提交的所有证据，具有真实性、合法性和关联性，具有证明效力。 经审理查明，原告系承德鹿栅子沟小区前期物业公司。在业主办理入住手续时与该小区开发公司签订物业服务合同。2019年11月该小区经公示、投票选举成立业主委员会。业主委员会以原告在服务期内未履行物业应有的管理和服务为由，于2020年5月21日经小区业主开会并投票表决，解除与原告的物业服务合同并向原告发出解聘函，在小区物业办公室向原告进行了通知，2020年6月，被告鹿栅子沟业委会通过网上公开招标的形式并经业主投票，和被告实创物业签订物业服务合同并在社区及双桥区城建局备案登记。 本院认为，原告作为承德鹿栅子沟小区的前期物业公司，与业主之间存在物业服务合同关系。该小区在2019年通过合法程序成立业主委员会，业主委员会通过小区业主开会和投票程序，于2020年5月通知原告解除物业服务合同，符合法律规定，本案原告称没有接到解除合同的通知，和本案基本事实不符。被告鹿栅子沟小区业委会已经履行了公告及公开招标程序，二被告经平等协商，自愿达成的物业服务合同并不违反国家强制性、禁止性法律。原告的主张没有事实依据和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告承德市双通环保物业服务有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取40.00元，由原告承德市双通环保物业服务有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 宋 敏 二〇二〇年十一月三十日 书记员 杜少帅