河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民初146号 原告（反诉被告）：廊坊京御房地产开发有限公司，住所地廊坊市固安县经济技术园区**路北，统一社会信用代码：91131022738712557M。 法定代表人：孟惊，董事长。 委托诉讼代理人：郭君磊，北京市安理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃家壬，北京市安理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：耿长江，男，1965年9月12日出生，汉族，户籍地河北省廊坊市广阳区，现住河北省永清县开发区。 委托诉讼代理人：崔伟强，河北天源通和律师事务所律师。 原告廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）与被告耿长江股权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告廊坊京御房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭君磊、覃家壬、被告耿长江及其委托诉讼代理人崔伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廊坊京御房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除《关于河北叠彩城房地产开发有限公司股权转让之框架协议》、《合作协议》、《河北叠彩城房地产开发有限公司股权转让之框架协议之补充协议》；2.耿长江返还全部交易价款222065531.88元，支付违约金44413106.38元。3、耿长江负担全部诉讼费。事实和理由：2016年5月24日，京御公司、耿长江、河北叠彩城房地产开发有限公司（以下称叠彩城公司）签订《关于河北叠彩城房地产开发有限公司股权转 —2— 让之框架协议》、《合作协议》，6月15日又签订《河北叠彩城房地产开发有限公司股权转让之框架协议之补充协议》，约定耿长江将其在叠彩城公司90%的股权及对应150亩土地使用权益转让给京御公司，交易价款222476302.02元，实际履行222065531.88元。协议1.2.2约定，150亩土地的土地证所附坐标红线图与出让合同附图不一致，耿长江正在协调县国土局办理150亩土地证及红线图的变更。耿长江存在严重违约行为：1、耿长江虚构土地的坐落和界址，隐瞒土地真实情况，京御公司2020年5月调取不动产登记的档案后，发现耿长江在签订协议时提供的出让合同附图和土地证附图在不动产登记机关没有记录，与档案界址不一致，该土地没有发生过变更登记，耿长江提供的出让合同附图和土地证附图均系伪造。现土地证的附图与该宗地原始的工业用地土地证附图一致。2、耿长江虚构土地的坐落和界址，隐瞒土地真实情况，宗地上有高压线铁塔，严重妨碍开发。签订合同前，耿长江在错误的坐落和界址上建围墙，使高压线铁塔位于围墙之外，京御公司调查和土地评估时陷入错误认知。实际上，耿长江与叠彩城公司的原大股东重庆人和公司2014年8月的协议中已载明土地证附图与实际用地范围不符的情况，约定耿长江负责变更红线图。3、京御公司支付交易价款的前提是耿长江完成土地证被告的义务，但其私自对土地证附图进行变更，土地局没有记载。该变更与双方及何麻营村流转的102亩土地高度重合。根据协议11.3条约定，耿长江违反陈述和保证义务或隐瞒目标公司重大事项，导致公司丧失经营能力或无法按规划条件开发或京御公司目的无法实现的，京御公司有权解除协议并要求退还价款、支付价款20%的违约金。 耿长江辩称，1、签订合同前，原告聘请师事务所做了《尽职调查报告》,原告已知道股权转让项下涉及的部分位置不符的土地，其土地证上的地理位置与实际位置不符，变更红线后会涉及铁塔以及其他问题。但由于当时土地价格高，房地产投资利润丰厚，投资前景广阔，原告愿意转让被告的股权。按照协议约定，被告按照土地证附图范围交付土地，后由原告自行处理交付土地后的问题。尤其为了解决红线变更涉及其他土地以及铁塔问题，经被告与原告的履约代表崔迪总经理、刘杰总经理、芮杨总经理协商，原告指定了禾泰公司，被告 —3— 指定了弘森公司签订了《土地承包经营权流转协议》，将弘森公司在2016年5月5日与何麻营村委会签订《农村土地承包协议》中取得102亩土地（其中包含原告诉讼中提出异议的农用地70亩）以土地流转的形式转让给原告（禾泰公司代表原告持有）。原告自行制定了高压线的迁改方案，并报上级公司，请求资金支持。后原告按照合同约定进度付款，被告也完全按照合同的约定将涉及股权转让的资料与原告进行了交接，双方在2016年7月22日办理完毕了股权转让登记手续，合同履行完毕。自双方签订涉案协议至原告提出第一次诉讼期间，原告一直没有对股权转让事宜提出异议。由于国家调控政策，致使土地价格大幅度跌落，至2019年，原告感觉涉案股权转让项下的土地没有了投资前景，原告欲将市场风险转移给被告，便于2019年9月份向贵法院提出诉讼，后原告发现无法胜诉，为了避免被判决驳回诉讼请求，便撤回起诉，现再次起诉。2、签订合同时土地证原件在土地局抵押，偿还贷款后京御公司的员工邱智敏从重庆的银行取出他项权证，到永清土地局取出土地证。被告将土地证自行变更了红线调整范围并取得了新的土地证及其附图，被告的旧土地证及其附图真实合法。原告和被告对变更后的土地范围均十分清楚，而原告提出的铁塔位于该图范围内，可以清楚的证实，原告在合同签订之前，就清楚变更红线后会涉及铁塔，所以原告称调整红线后才知道涉及铁塔是在向法庭做虚假陈述。上述铁塔位于《土地承包经营权流转协议》的102亩土地范围之内，双方以土地流转形式，将土地使用权转让给原告指派的禾泰公司。 耿长江反诉请求：1、确认关于河北叠彩城房地产开发有限公司股权转让之框架协议》、《合作协议》、《河北叠彩城房地产开发有限公司股权转让之框架协议之补充协议》有效；2、京御公司给付截至2020年9月1日的租金14112000元。诉讼费由京御公司负担。事实和理由：《合作协议》约定：京御公司为耿长江配建一栋商业综合体，面积14000平方米，于2019年4月1日前交付，逾期则支付每平方米每月56元的租金补偿。 京御公司辩称，同本诉意见。另外，因《合作协议》丧失履约的前提条件，因被答辩人在《转让协议》中的严重违约行为，导致《合 —4— 作协议》中涉及支付商业综合体租金的条件并未成就，答辩人有权拒绝履行全部内容，且无需承担任何责任，答辩人无需向被答辩人支付租金。《合作协议》第四条“合作前提条件”约定：“各方一致同意并确认，甲方履行本协议第一条至第三条约定内容的前提条件，是股权转让协议已签署生效且乙方已切实履行了股权转让协议及本协议的各项约定，如乙方违反股权转让协议或本协议约定致使甲方在股权转让协议及本协议的合同目的无法实现或造成甲方重大经济损失的，甲方有权拒绝履行本协议第一条至第三条约定的部分或全部内容，且无需承担违约责任。” 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：2011年耿长江控制的永清县弘森建材有限公司取得永国用（2011）第065号土地证，该地块为工业用地，共150亩。2012年8月，耿长江控制的河北叠彩城房地产开发有限公司（以下称叠彩城公司）取得了该地块的土地所有权，分为两个土地证，分别为永国用（2012）第103号、104号，性质为商服、住宅用地，两块地相连成一体。2014年，耿长江根据土地证附图在该地块垒了围墙。2016年5月24日，京御公司、耿长江、叠彩城公司签订《关于河北叠彩城房地产开发有限公司股权转让之框架协议》、《合作协议》，6月15日又签订《河北叠彩城房地产开发有限公司股权转让之框架协议之补充协议》，约定耿长江将其在叠彩城公司90%的股权转让给京御公司，其余10%股份目前仍为耿长江持有。签订合同前，原告的《尽职调查报告》载明：律师到土地局进行了土地的调查；已知道土地证所附坐标红线图及出让合同附图不符，耿长江与叠彩城公司的原大股东重庆人和房地产开发有限公司2014年的协议中已载明耿长江负责在2014年7月31日前完成实际用地的红线图，8月31日前完成土地证的变更；无法确认土地证所附坐标红线图与实际用地范围一致。本案中耿长江未提供证据证实2014年土地证是否实际变更。协议1.2.2特别约定，“150亩地块的土地证所附坐标红线图与出让合同附图不一致，耿长江正在协调县国土局办理150亩土地证及红线图的变更”。合同交易价款222476302.02元，实际履行222065531.88元，双方对价款无争议。交易价款分四期给付，合同 —5— 5.2.4第四笔价款的给付条件（1）约定：“县国土局已完成对150亩土地证的变更换发，且土地证的附图与备案及出让合同一致”。合同附件2-1有耿长江提供的出让合同附图和土地证附图，二者坐标明显不一样。签订合同时耿长江并未提供土地证原件，原件在永清县土地局用于抵押贷款，2020年5月29日，耿长江偿还贷款后，京御公司员工邱智敏从重庆的银行取出他项权证，到永清土地局取出土地证。2016年6月27日，京御公司完成价款的给付，2016年7月22日，双方完成股权变更登记。为了解决红线变更涉及其他土地以及铁塔问题，耿长江控制的永清县弘森建材有限公司在2016年5月5日与何麻营村委会签订《农村土地承包协议》，耿长江中取得102.05亩土地（其中包含原告诉讼中提出异议的农用地70亩）的承包经营权，后耿长江以土地流转的形式转让给原告控制的永清县禾泰农业发展有限公司。耿长江提供了京御公司2017年11月制定的叠彩城项目高压线的迁改方案，京御公司认可存在该方案。京御公司提供了从永清县不动产登记中心调取的涉案土地的档案，档案中土地的附图与耿长江签订合同时提供的土地证所附坐标红线图及出让合同附图均不一致，与永国用（2011）第065号土地证工业用地一致。2020年7月，京御公司向永清县自然资源和规划局发函咨询涉案两宗地耿长江提供的土地证所附坐标红线图及出让合同附图是否合法、是否有过变更登记。永清县自然资源和规划局回函称，两宗地首次登记后未办理变更登记，但未对耿长江提供的土地证所附坐标红线图及出让合同附图是否合法作出回复，永清县自然资源和规划局提供的宗地图与京御公司现在持有的土地证附图一致。 关于反诉，《合作协议》第二条约定，京御公司在廊坊市区或永清新区为耿长江无偿配建一栋商业综合体，面积14000平方米，于2019年4月1日前交付，逾期则支付每平方米每月56元的租金补偿。 2019年10月，京御公司起诉耿长江，诉讼请求与本案一致，后撤诉。 本案本诉的争议焦点为：1、耿长江在双方签订合同前提供给京御公司的土地证复印件和出让合同是否系耿长江伪造；2、现在京御 —6— 公司持有的土地证是否系耿长江偷换后交付给京御公司。关于焦点1，京御公司并无直接直接证明耿长江伪造证据，只是认为根据永清县自然资源和规划局回函，推定耿长江伪造土地证，欺骗京御公司签订合同，现在京御公司持有的土地证是耿长江偷换后交付给京御公司的。京御公司认可签订合同时看了土地证原件并到不动产登记中心进行调查，主张已经尽了注意义务。耿长江主张：1、其持有的土地证是土地局颁发的，原件在土地局抵押贷款，如果其签订合同时提供的复印件是假的，在京御公司当时调查时就会发现。双方的协议也特别指出出让合同附图和土地证附图不一致，京御公司对土地状况是明知且接受的。2、为了解决红线变更涉及其他土地以及铁塔问题，耿长江已经将102.05亩土地的承包经营权以土地流转的形式转让给京御公司，增加了京御公司的土地储备。3、京御公司制定的叠彩城项目高压线的迁改方案可以证明高压线问题不是京御公司起诉解除的真实理由。4、如果其土地证是假的，土地局也不会办理抵押登记。是京御公司取出土地证后，自行变更为现在的土地证，至于是京御公司自行变造还是到土地局变更，耿长江并不知道。5、根据合同5.2.4第四笔价款的给付条件（1）约定，如果京御公司不认可变更前后的土地证及土地现状，其不可能付清价款并完成交接。 关于焦点2，京御公司现任永清区域收并购高级经理芮杨出庭证实，当时邱智敏负责从土地局取出土地证，耿长江联系土地局变更，我让邱智敏交给耿长江的人，过了几天邱智敏将换完的土地证拿回公司。耿长江的证人、京御公司的前员工邱智敏远程视频出庭作证证实，其当时担任企业收购高级开发师，从土地局取出土地证后就交给部门负责人芮杨了，芮杨如何保管土地证不清楚，后来就没再管这事。耿长江提供了2019年9月25日芮杨在耿长江公司二人的谈话录音，耿长江说“我交地是按照这个砖墙头交接，你们也都认可，对吧？之后我协助你们把土地证坐标改回来，但没等我改，你们已经改过来了，究竟谁改的是怎么做的，我不清楚，这事没错吧”、“你们拿走了之后我不知道呀”。芮杨说“土地证这事咱就别掰扯了，邱智敏根本没掺和”、“我记得你给邱智敏打电话，说这边弄完了，把那个协调完了，拿那个证去到土地局，到那以后把那个撕下来再贴一个”。 —7— 本院认为，根据京御公司提供的证据，不能认定耿长江伪造土地证。虽然永清县自然资源和规划局回函称，两宗地首次登记后未办理变更登记，但未对耿长江提供的土地证所附坐标红线图及出让合同附图是否合法作出回复，且京御公司的在职员工的证言与耿长江的证人（京御公司的离职员工）自相矛盾，不能排除京御公司取出土地证后，到土地局变更或自行变造为现在的土地证。另外，如果京御公司的主张成立，则耿长江涉嫌伪造证件进行诈骗，京御公司应当向公安机关报案，根据刑事案件生效法律文书认定的事实再提起民事诉讼或追缴。根据双方提供的证据，综合判断，能够确认双方签订合同时京御公司对土地证附图和出让合同附图不一致是认可的，对土地状况也是认可的，尤其是京御公司制定的叠彩城项目高压线的迁改方案，是在其已经持有现在的土地证的情况下制定的，能够解决高压线问题。因此，股权转让协议已经履行完毕，京御公司的合同目的已经实现。京御公司作为多年的大型的房地产开发企业，且聘请了专业的尽职调查单位，在调查时应当查阅有关登记材料，其主张2020年5月调取不动产登记的低档文件后才知道耿长江虚构目标地块的坐标，不符合一般人的认知。综上，《关于河北叠彩城房地产开发有限公司股权转让之框架协议》、《合作协议》、《河北叠彩城房地产开发有限公司股权转让之框架协议之补充协议》合法有效，双方应当继续全面履行合同义务，京御公司的诉讼请求不能成立。耿长江请求确认关于河北叠彩城房地产开发有限公司股权转让之框架协议》、《合作协议》、《河北叠彩城房地产开发有限公司股权转让之框架协议之补充协议》有效，该内容无须在判决主文表述。 关于反诉，京御公司应当履行《合作协议》，现其未交付14000平方米商业综合体，应当给付逾期租金，逾期共17个月，租金金额为13328000元（140××××6Ｘ17）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、廊坊京御房地产开发有限公司给付耿长江逾期交房租金13328000元，于本判决生效后十日内履行； 二、驳回廊坊京御房地产开发有限公司的诉讼请求； —8— 三、驳回耿长江的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,374,193.0元、保全费5000元，均由廊坊京御房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费55588元，由廊坊京御房地产开发有限公司负担50000元，耿长江负担5588元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  刘建刚 审判员  李绍辉 审判员  崔玉水 二〇二〇年十一月五日 书记员  邓雪娇