济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6149号原告：山东南晨物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨明军，经理。委托诉讼代理人：方惠，山东鼎杰律师事务所律师。被告：张翠美，女，1959年8月14日出生，汉族，住济南市。山东南晨物业管理有限公司（以下简称南晨物业公司）与张翠美物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人方惠,被告张翠美到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称:1.判令张翠美支付南晨物业公司2015年9月1日至2019年12月31日物业费3305.2元；2.判令张翠美以欠缴物业费为基准，自2015年9月1日起按照年化6%的标准赔偿原告的损失直至付清全部物业费为止，计算至2019年12月6日的金额为845.54元；3.判令张翠美承担本案诉讼费。事实和理由：被告是***的租户，该小区是济南市保障性住房小区，原告通过招投标程序承接了该小区的物业管理服务工作。根据原告与济南市保障性住房管理中心及房屋运营管理公司签订的《济南市保障性住房小区物业管理服务合同》，原告应当收取的物业费标准为1.55元/月/平方米，其中符合政府补贴政策的部分由济南市保障性住房管理中心支付。自2015年9月1日至2019年12月31日被告共欠缴物业费3305.2元，原告多次催要，被告无正当理由拒不支付，严重侵害了原告的合法权益，为此特向人民法院提起诉讼。被告张翠美称，租住的八里桥新居房屋面积为27.7平方米，在之前为廉租房时是按照使用面积计算物业费，后来改为公租房就以建筑面积计算物业费，该房屋公摊比较大，我认为以建筑面积计算不合理。因为南晨物业公司提供物业服务有瑕疵，期间我的电瓶车被偷，交的停车费也没有相关单据，我从2016年开始没交物业费，2015年全年的物业费我都交纳了。双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，南晨物业公司提交了《物业服务合同》三份、《济南市廉租住房租赁合同》一份、承诺书一份、房屋户（室）面积对照表复印件一份，张翠美提交《关于张翠美报警（报案）的函》，经质证，张翠美对《物业服务合同》真实性不清楚，对《济南市廉租住房租赁合同》、承诺书真实性予以认可。对当事人无异议的事实本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的事实，本院认为，因《物业服务合同》系济南市保障性住房管理中心、南晨物业公司及济南济发房地产经营服务有限公司三方签订并加盖三方公章，故本院对其真实性予以认可。因房屋户（室）面积对照表为济南市房产测绘研究院出具并加盖房屋权属登记测绘专用章，故本院对其真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定本案事实如下：自2014年8月1日起至2020年1月31日止，济南市保障性住房管理中心委托南晨物业公司对济南市八里桥新居实行专业化、一体化的物业管理服务。合同约定，自2014年8月1日起至2018年1月31日止高层住宅物业费为1.35元/平方米/月，自2018年2月1日起至2020年1月31日止高层住宅物业费为1.55元/平方米/月。庭审中，南晨物业公司要求被告自2014年8月1日起至2018年1月31日止以1.35元/平方米/月的标准，自2018年2月1日起至2020年1月31日止以1.55元/平方米/月的标准计算物业费。《物业管理服务合同》第七条约定“本合同物业费用具体标准如下：高层住宅：*元/平方米/月；本合同物业项目建筑面积按照测绘报告执行。”自2012年9月10日起，张翠美开始承租由济南市保障性住房管理中心出租的位于济南市***的住房。张翠美出具承诺书，主要内容为：“本人是廉租住房***的承租人张翠美，现因退休原因造成家庭人均可支配收入超标，不再符合廉租住房保障条件，但因本人无房，腾退上述房屋确有困难，经本人申请，继续居住该住房。”2009年，张翠美退休。另查明，根据济南市房产测绘研究院出具的房屋户（室）面积对照表，张翠美所在的济南市***房屋建筑面积为44.05平方米。庭审中，张翠美认可自2016年1月1日起至2019年12月31日止未缴纳物业费。本院认为，本案争议焦点为一、张翠美是否应向南晨物业公司支付2015年9月1日至2019年12月31日的物业费及物业费的计算标准；二、张翠美是否应向南晨物业公司支付物业费的利息损失。对于物业费的收取问题。济南市保障性住房管理中心与南晨物业公司签订合同约定由南晨物业公司向八里桥新居小区提供专业化、一体化的物业管理服务，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。张翠美向济南市保障性住房管理中心承租了位于***房屋，接受了南晨物业公司提供的物业服务，则应向南晨物业公司缴纳物业费。本案中，关于物业费的收取问题包含一、物业费的收取时间问题。张翠美认可其自2016年1月1日至2019年12月31日未缴纳物业费，称已缴纳2015年全年的物业费。南晨物业公司请求张翠美向其支付2015年9月1日至2019年12月31日物业费，其应向本院提交2015年9月1日至2015年12月31日张翠美未缴纳物业费的材料，且物业公司应留存物业费已缴纳及未缴纳的明细单据，因南晨物业公司并未提交相关证据予以证明，故本院认定张翠美自2016年1月1日至2019年12月31日未缴纳物业费。二、物业费收取标准问题。根据南晨物业公司提交的相关证据及陈述，张翠美在退休之前符合廉租住房保障条件，济南市保障性住房管理中心会补贴一部分物业费，即业主缴纳一部分，济南市保障性住房管理中心补贴一部分。但在2009年退休之后，因不再符合廉租住房保障条件，故济南市保障性住房管理中心不再给予补贴，则需按照《物业管理服务合同》中约定的2016年1月1日至2018年1月31日物业费按照1.35元/平方米/月，2018年2月1日至2019年12月31日物业费按照1.55元/平方米/月交纳物业费，核算后张翠美共计支付物业费3057.07元。三、物业费收费面积问题。张翠美认为应按照其实际居住面积27.7平方米收取，而不应按照建筑面积44.05平方米收取。济南市保障性住房管理中心与南晨物业公司签订的《物业管理服务合同》第七条约定“本合同物业费用具体标准如下：高层住宅：*元/平方米/月；本合同物业项目建筑面积按照测绘报告执行。”该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，现张翠美承租了济南市保障性住房管理中心出租的房屋，应按照济南市保障性住房管理中心与南晨物业公司签订的合同执行，合同明确约定了物业费交费应按建筑面积交纳，故物业费管理标准应按照建筑面积收取。综上，张翠美应向南晨物业公司支付自2016年1月1日起至2019年12月31日止拖欠物业费3057.07元。关于利息损失问题，因南晨物业公司在提供物业服务时客观上存在瑕疵，为了提醒物业今后服务提高质量，使业主与物业之间和睦相处，营造良好的生活环境，故对南晨物业公司要求张翠美支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理的履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，共建和谐社区。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下:一、被告张翠美于本判决生效之日起十日内向原告山东南晨物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2019年12月31日止拖欠物业费3057.07元;二、驳回原告山东南晨物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张翠美负担。本判决为终审判决。审判员  刘志林二〇二〇年十一月十六日书记员  高 帅