贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8162号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦,贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼,贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨经邦，男，汉族，1976年3月25日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：袁光福，贵州良景律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：袁琴，贵州良景律师事务所实习律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）因与被上诉人杨经邦商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初12799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：违约金不仅具有惩罚性质，同时也具有补偿性质。即使人民法院认为上诉人应支付违约金也应结合被上诉人的实际损失调整违约金。本案中，被上诉人并未举证证明其实际损失，其损失即为已付房价款资金占用期间的法定孳息损失。原审判决的违约金的远远高过被上诉人的实际损失，对上诉人显失公平。被上诉人杨经邦答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨经邦向一审法院起诉请求：1、判令被告继续为原告向房屋登记机关递交办理案涉房屋权属登记所需的资料；2、判令被告支付原告逾期违约金（按照中国人民银行同期同类贷款年利率的1.3倍计算，从2018年4月16日计算至被告实际向房屋登记机关递交办理案涉房屋权属登记所需的材料之日止，暂定100,000元）（庭审中，原告变更2019年8月20日以后的违约金的计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，截止时间至提交材料并通知之日止）；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年4月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20152508），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，或嶺绣郡6栋302号房，该商品房总价款为747389元；出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方未选择处理方式。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。同日，原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》载明：“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”。合同签订后，原告按约定向被告支付了涉案房屋购房款747389元。2017年4月15日，被告向原告交房。现涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原告明确其所主张的违约金为逾期办证违约金，是基于《商品房买卖合同》第二十二条及补充协议和委托办理权属登记协议书的约定而主张。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已履行了交付购房款的义务，按《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，从约定的2017年1月29日之次日起向原告计付违约金，原告主张从2018年4月16日起计算违约金，应予以支持。同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门并通知原告即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。关于违约金的计算标准问题。按《商品房买卖合同》第二十二条的约定，对逾期超过180日后的违约责任未作约定。被告至今尚不能提供办理转移登记的有关文书，已逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告主张按照同期同类贷款利率的1.3倍计算，予以支持。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故原告诉请的逾期办证违约金，以原告已付购房款总额747,389元为基数，自2018年4月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金，是原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，与《商品房买卖合同》中约定的违约责任不是同一种违约责任，现被告尚不具备办理转移登记的条件，其是否按约定提交资料到办证部门尚不确定，该《委托办理权属登记协议书》约定的违约金尚未成就。同理，被告称应按《委托办理权属登记协议书》约定标准计算违约金的抗辩主张不成立，不予采纳。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告主张2018年4月16日起计算的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，故被告的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。另，庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨经邦逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款747,389元为基数，自2018年4月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告杨经邦的其他诉讼请求。案件受理费1,150元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：违约金兼具补偿性与惩罚性，本案中双方未就上诉人逾期超过180日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行约定，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，符合法律的规定。由于一审法院并非依据双方约定，而是根据法律规定认定违约金标准，故本案不存在约定的违约金明显过高、依法应予调减的情形，上诉人关于一审判决显失公平，应当调整违约金的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月十九日书记员 赵 莉