福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初3784号 原告：中国农业银行股份有限公司仙游县支行，住所地仙游县鲤城街道洪桥社区八二五大街**，统一社会信用代码91350322X11324174N。 负责人：林为鹏，该行行长。 委托诉讼代理人：吴学义，该行职员，一般代理。 委托诉讼代理人：周颖旎，该行职员，一般代理。 被告：黄朱祥，男，汉族，1988年1月23日出生，住福建省仙游县。 被告：毛伟梅，女，汉族，1989年10月9日出生，住福建省仙游县。 被告：莆田市建峰房地产开发有限公司，住，住所地福建省仙游县枫亭镇工业路**一社会信用代码91350300705343134U。 法定代表人：朱泽明，董事长。 原告中国农业银行股份有限公司仙游县支行(以下简称仙游农行)与被告黄朱祥、毛伟梅、莆田市建峰房地产开发有限公司（以下简称建峰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告仙游农行的委托诉讼代理人吴学义到庭参加诉讼，被告建峰公司、黄朱祥、毛伟梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仙游农行向本院提出诉讼请求：1.判令黄朱祥、毛伟梅立即偿还借款本金432088.6元及相应利息（自2016年8月27日起按合同约定计至还清之日止，暂计至2020年5月20日利息为94069.41元）；2.判令以被告黄朱祥、毛伟梅共有设定抵押的仙游县枫亭镇麟山村“中央名苑”XX号楼XX层XXX号的房地产（仙房预2015字第0××8号）折价或拍卖、变卖所得价款，优先偿还上述债务；3.判令建峰公司对上述借款本息承担连带偿还责任；4.判令由黄朱祥、毛伟梅、建峰公司共同承担本案诉讼费用。 黄朱祥、毛伟梅、建峰公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 仙游农行围绕其诉讼请求依法向本院提交了仙游农行的营业执照复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件、建峰公司的营业执照复印件、黄朱祥、毛伟梅的身份证复印件、编号为35020120150002628的《个人购房担保借款合同》、仙房预2015字第0××8号《房屋预告登记证明》、借款凭证、贷款还款流水明细表各一份。本院组织当事人进行了质证，因建峰公司、黄朱祥、毛伟梅未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。上述证据经本院审查认为，其来源合法、内容真实，彼此间能相互印证，可证明贷款人、借款人、保证人、抵押人的主体资格、借款约定情况、保证、抵押预设定情况、借款人尚欠借款本息等事实，具有证据资格和证明效力，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述、举证和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月24日，黄朱祥、毛伟梅向仙游农行出具《还款承诺书》约定：“借款人黄朱祥及共有人毛伟梅于2014年11月11日向建峰公司购买位于仙游县××镇××村××楼××号商品房，向贵行申请个人一手房按揭贷款45万元，期限20年，现由购房所有权人黄朱祥及共有人毛伟梅共同承诺，由双方共同负责按月还款付息，如借款人不能按期归还贷款本息，毛伟梅愿承担还款连带责任，特此承诺”。 2015年1月15日，黄朱祥、毛伟梅作为借款人、抵押人，建峰公司作为担保人与仙游农行签订编号为35020120150002628《个人购房担保借款合同》约定：黄朱祥向建峰公司购买位于福建省仙游县××镇××村××号楼××层××号的房地产，由仙游农行向黄朱祥提供45万元的住房按揭贷款；借款期限自2015年3月27日至2035年3月26日止；借款利率按年利率6.19500%执行，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定；还款方法按等额本息还款法，还款日为每月27日；借款人未按合同约定期限还款，贷款人对逾期借款从逾期之日起在执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，罚息利率相应上调，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；黄朱祥以所购房地产设定抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金，以及诉讼费（仲裁）、律师代理费、处置费、过户费等原告实现抵押权的一切费用，在办妥抵押预登记后，仙游农行将借款金额一次性以被告购房款名义划入建峰公司在仙游农行处开立的售房专用账户内；借款本息的偿还以每一个月为一个偿还期，自借款发放后，每期末月借款发放日对应日为还款日，借款发放日没有对应日的，以该还款周期末月最后一日为还款日；黄朱祥未按约定按期足额偿还借款，仙游农行有权依法处分抵押物并优先受偿，有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施,也可同时主张通过担保人来实现全部或部分债权；该合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现部分或全部债权，建峰公司对黄朱祥所欠仙游农行的全部贷款本金、利息及其他的相关费用承担连带保证责任等。2015年1月16日，仙游农行与黄朱祥、毛伟梅双方办理预购商品房抵押权预告登记手续［仙房预2015字第0××8号《房屋预告登记证明》］。2015年3月27日，仙游农行依约将贷款45万元以黄朱祥购房款名义划入建峰公司在仙游农行处开立的售房专用账户内。借款后，黄朱祥按期偿还至2016年8月27日前的本息。但自2016年8月28日起至今贷款本息拒不偿付，尚欠仙游农行本金432088.60元及自2016年8月27日起的利息、罚息、复利未还，仙游农行索款无着，故诉来本院请求处理。 本院认为，本案所涉的《个人购房担保借款合同》，当事人缔约主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效。合同双方应按照约定的内容，严格履行合同义务。仙游农行已依约向黄朱祥、毛伟梅履行了发放贷款的义务，其合法权益应受法律保护。黄朱祥未按合同约定还款付息，已构成违约，应向仙游农行归还尚欠借款本金、支付约定利息并承担逾期付款的违约责任。建峰公司自愿为黄朱祥、毛伟梅所欠仙游农行的全部贷款本金、利息及其他的相关费用承担连带保证责任，应对本案债务承担连带偿还责任。虽然双方当事人已向房产登记机构办理了抵押权预告登记，但是依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此仙游农行作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。根据物权法定原则，在抵押权预告登记未变更为抵押权登记之前，仙游农行无法就抵押物行使处分并优先受偿的权利。 综上所述，仙游农行诉讼请求中合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院依法予以驳回。黄朱祥、毛伟梅及建公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、黄朱祥、毛伟梅应在本判决生效之日起十日内偿还给中国农业银行股份有限公司仙游县支行借款本金432088.60元并支付相应利息、罚息、复利(其计算办法为：自2016年8月27日起以借款本金432088.60元为基数按《个人购房担保借款合同》约定的利率及计息方式计算至还清之日止，但利息、罚息、复利合计数不能超过按年利率24%计算的金额）； 二、莆田市建峰房地产开发有限公司对上述黄朱祥、毛伟梅债务承担连带偿还责任； 三、驳回中国农业银行股份有限公司仙游县支行其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9062元，由黄朱祥、毛伟梅、莆田市建峰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  杨国地 人民陪审员  李金模 人民陪审员  颜小龙 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  陈 悠 附注：一、主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第三十四条下列财产可以抵押： （一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； （三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； （四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； （五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （六）依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：1405××××3411。