浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2094号 上诉人(原审原告)：杭州越华物业管理有限公司，住所地：杭州市拱墅区小河路******。 法定代表人：曾莉敏，该公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：郭盛，浙江金道（台州）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：三门县江景花苑小区业主委员会，住所，住所地：台州市三门县海游街道朝阳路**div> 负责人：陈赵米，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：蒋开刚，三门县海游法律服务所法律工作者。 上诉人杭州越华物业管理有限公司（以下简称越华物业公司）因与被上诉人三门县江景花苑小区业主委员会（以下简称江景花苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2020）浙1022民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 越华物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院根据一份会议记录做出判决是错误的，理由如下：首先，2020年1月10日，上诉人管理江景花苑小区的负责人郑素和被上诉人的业委会成员共同参加会议，会议的内容是被上诉人和上诉人初步商讨退出的有关事宜，具体议题如下：1、扣违约金第一年30500元，加上50000元商铺物业费，退还119500元押金给上诉人，减去预收物业费；2、草坪恢复（未定）先评估费用；3、发电机维修负相应责任；4、物业提出2020年2月29日暂定终止合同，如果时间不够延迟2个月，不足月按足月计算；5、监控维修费用负相应责任。上诉人派员参加并在会议记录上签字，仅仅是对该会议讨论过的议题进行了确认，而不是上诉人认可会议记录中的内容，更不是和被上诉人达成了协议。其次，该份会议记录注明的是上诉人和被上诉人初步商讨退出有关事宜，根据文意解释，初步商讨应当解释为上诉人和被上诉人就上诉人退出事宜进行了开始阶段的商量讨论，是属于不完备不充分的商量讨论，也就意味着上诉人和被上诉人就上诉人退出事宜没有进行深入细致的商量讨论。而就是这样一份不完备的会议记录却被一审法院作为判决的依据，完全错误。最后，上诉人和被上诉人在会议记录中初步商讨的是上诉人退出的事宜，在上诉人退出三门县江景花苑小区的物业管理服务的前提下，这次会议一共涉及5个议题。会议结束后，上诉人和被上诉人并没有解除《物业服务合同》，上诉人仍然为三门县江景花苑小区提供物业管理服务，这一事实佐证了上诉人和被上诉人之间根本没有达成退出的合意，也佐证了案涉的会议记录仅仅是上诉人和被上诉人之间就上诉人退出三门县江景花苑小区物业管理服务的事宜进行过初步的协商讨论，但是没有达成一致的退出方案。二、一审法院适用法律错误。首先，上诉人和被上诉人于2018年9月1日签订了《物业服务合同》，《物业服务合同》中对保证金的交付金额，《补充协议》中对保证金的返还时间、返还方式都做了明确的约定。《补充协议》中第2条约定的上诉人每年从商铺物业费收入提取5万元给被上诉人和本案上诉人要求返还履约保证金的诉请是两种不同的法律关系，如果被上诉人要主张该部分权利，应当向法院提起诉讼或者是反诉。而一审法院在被上诉人未提起诉讼或者反诉的情况下，根据被上诉人提出的第一个合同年应返还上诉人的20万元履约保证金扣除需要返还给被上诉人的5万元商铺物业费的抗辩理由作出判决，违反了民事诉讼“不告不理”的原则。其次，《补充协议》中第2条约定的是上诉人每年从商铺物业费收入提取5万元给被上诉人，已经明确约定上诉人付款给被上诉人5万元的前提条件是上诉人有商铺物业费收入，而在一审庭审中，上诉人明确表示三门县江景花苑小区的商铺物业费无法收取，那么上诉人付款给被上诉人的前提条件未成就，因此上诉人无须向被上诉人支付5万元。最后，2020年1月10日，被上诉人组织，上诉人派员参加的关于初步商讨上诉人退出的会议并形成了会议记录一份，会议记录第1条的内容为：扣违约金第一年30500元，加上50000元商铺物业费，退还119500元押金给上诉人，减去预收物业费。在一审庭审过程中被上诉人和上诉人共同明确减去预收物业费的意思是三门县江景花苑小区上家物业公司浙江家有物业服务有限公司在退场时，将向业主预收的物业费按服务时间结算后，剩余的39639元退给了被上诉人，被上诉人应当将上家物业公司预收的物业费支付给上诉人。即使一审法院认定的事实正确，上诉人和被上诉人就30500元违约金和5万元物业费的扣除达成了一致协议，那么三门县江景花苑上家物业公司预收的物业费已经交付给被上诉人，而被上诉人也明确表示该笔预收物业费应当支付给上诉人，那么一审法院在将5万元物业费和30500元的违约金一并处理了后，对该笔预收的物业费也应当在本案中一并处理。但一审法院对会议记录中第1条的内容适用上存在双重标准，即只处理了会议记录第1条的前半段内容，对后半段内容在本案中不予处理，这样明显的双重标准是上诉人无法接受的，据以做出的判决对上诉人是非常不公平的。 江景花苑业委会答辩称，一、《补充协议》第二条明确约定，上诉人每年从商铺物业费收入中提取5万元给被上诉人，上诉人已经逾期支付。鉴于这个情况，所以双方于2020年1月10日形成了会议纪要，就上诉人在物业管理方面存在瑕疵，经整改不到位，扣除违约金30500元，加上上诉人逾期支付的5万元费用，双方确定退还给上诉人119000元的押金，这是双方以会议纪要的形式确定的一份协议，经过双方当事人签字确认，已经生效。该条款是独立的，与其他条款不存在必然的关联性。二、关于上家物业公司退还的39639元物业费，一审也确认这笔钱应该给上诉人，但上诉人在一审起诉时，仅要求返还履约保证金，没有要求被上诉人支付这笔款项，故一审法院未作判决认定，符合“不告不理”原则。综上，请求驳回上诉，维持原判。 越华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告江景花苑业委会立即返还原告越华物业公司履约保证金20万元，并赔偿原告的利息损失5042.22元（利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年10月2日起暂算至2020年5月9日为5042.22元，并继续算至实际履行完毕之日止）；2.本案诉讼费用、保全申请费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月29日，原告越华物业公司向被告江景花苑业委会交纳了5万元投标押金，经过选聘程序，被告经业主大会同意选聘原告对三门江景花苑小区提供物业服务。原、被告于2018年9月1日签订了一份《物业服务合同》，双方约定了物业服务期限、服务内容及收费标准等内容，其中第十一条约定，本合同履约保证金60万元/3年，合同生效后七个工作日内打入甲方（被告）指定账户，如无违约，则每年退回乙方（原告）20万元。2018年9月3日，原、被告签订了一份《补充协议》，其中第2条约定，乙方每年从商铺物业费收入中提取5万元给甲方，资金打入集体账户，由甲方支配用于小区公益投入；支付方式：乙方前三个季度月初各支付1万元给甲方，第四季度月初将剩余2万元一次性支付给甲方。第5条约定，甲方定期对乙方工作进行考评，考评标准及实施细则详见附件1、2。第11条约定，物业对小区的管理工作严格按照杭州越华物业公司提供的三门县江景花苑物业管理服务投标书的方案一内容进行认真落实、实施，服务好小区业主。业委会根据投标方案一内容进行监督管理，狠抓落实。物业若没有按照投标方案一内容进行抓落实，经业委会告知整改还没有到位的，业委会可以根据《江景花苑物业工作监督办法》进行扣除相应的物业保证金，直至整改到位。第15条约定，60万元保证金，按合同约定，每年返还20万元，返还方式及时间：第一合同年度到期后，在一个月内返还给乙方考核后的保证金（即2019年10月1日前），第二合同年度到期后，在一个月内返还给乙方考核后的保证金（即2020年10月1日前），第三个合同年度结束，交接完成后一个月内返还乙方考核保证金。2018年9月6日，原告向被告支付了履约保证金55万元，原告之前交纳的5万元投标押金也作为履约保证金未予退还。物业服务合同签订后，原告为江景花苑小区提供物业服务。2020年1月10日，被告的业委会成员与原告管理江景花苑小区物业负责人郑素开会商谈后，形成一份会议记录，内容：业委会与物业初步商讨退出有关事宜：一、扣违约金第一年30500元，加上50000元商铺物业费，退还119500元押金给物业，减去预收物业费；二、草坪恢复（未定）先评估费用；三、发电机维修负相应责任；四、物业提出2020年2月29日暂定终止合同，如果时间不够，延迟2个月，不足月按足月计算；五、监控维修费用负相应责任。并由双方参加会议的人员在会议记录上签字。另查明，江景花苑小区上家物业公司浙江家友物业服务有限公司在退场时，将向业主预收的物业费按服务时间结算后剩余的39639元退给了被告，原、被告在2020年1月10日形成的会议纪要第一条中约定的“减去预收物业费”本意是被告将该笔物业费支付给原告。原告因本案诉讼保全向该院支付了保全申请费1520元。 一审法院认为，原告越华物业公司与被告江景花苑业委会签订的《物业服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。双方争议的焦点是被告抗辩要求扣除物业费返还5万元及违约金30500元是否有理。该院认为被告的抗辩理由成立，1、原、被告在《物业服务合同》及《补充协议》中就物业费返还及违约金扣除有约定内容，详见事实认定。2、原、被告在事后就该两笔费用扣除达成过一致协议。双方在2020年1月10日就原告退出江景花苑物业服务进行了商谈，并形成会议记录，双方在会议记录第一条中明确约定了合同履行过程中相关费用的处置及数额认定，并由双方在会议记录中进行签字确认。根据原、被告在会议记录第一条的约定，结合原、被告在庭审中陈述，第一年履约保证金20万元，扣除第一年物业管理服务违约金30500元及补充协议约定的提取给被告的商铺物业费5万元，被告应退还给原告履约保证金119500元。3、原告主张2020年1月10日会议商谈后形成的会议记录不能作为扣除履约保证金依据的理由不充分。原告主要理由是：商铺物业费返还5万元给被告的前提是原告收取了商铺物业费，而原告至今没有收取到商铺物业费，不符合物业费返还的前提条件。原告对被告在第一个合同年单方考核扣除30500元违约金也是不认可的，2020年1月10日的会议记录是双方就原告退出物业管理商谈后所形成的协议，原告是在退出物业管理服务的前提下同意被告所提的处理方案，现原告尚未退出江景花苑小区物业服务管理，故不能按此约定扣除应返还的20万元履约保证金。该院认为，虽然原、被告在2020年1月10日召开会议的主要目的是商谈原告退出物业管理服务的有关事宜，但双方形成的协议第一条是对之前遗留或争议问题所达成的处理方案，该条约定与原告是否退出物业管理服务无必然联系，也没有约定在原告退出物业管理前该条不生效等内容，民事法律行为自双方意思表示一致即成立，除法律另有规定或者当事人另有约定外，民事法律行为自成立时生效，故该院认为该条款即使原告尚未退出江景花苑小区物业管理服务，对双方仍具有法律上的约束力。综上理由，该院认为，被告要求第一个合同年应返还给原告的20万元履约保证金扣除需返还的5万元物业费及违约金30500元的抗辩理由成立，被告应返还给原告第一个合同年履约保证金119500元。至于原、被告在2020年1月10日所形成会议记录第一条中约定“减去预收物业费”，双方在庭审中陈述是被告将前物业公司浙江家友物业服务有限公司退场时退给原告提前预收的物业费39639元支付给原告，基于上述理由，被告也应支付给原告，但本案原告的诉讼请求是要求被告返还履约保证金，根据民事诉讼“不告不理”的原则，此笔费用不属于本案的处理范围，建议被告按协议约定及时支付给原告，如被告不及时支付该笔费用，原告可另案主张。关于原告主张的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年10月2日起算至实际履行完毕之日止的利息损失的诉讼请求，虽然原、被告在《补充协议》中约定的返还时间是2019年10月1日，但双方之前就扣除金额存在争议，在2020年1月10日形成的协议中明确约定了需要返还119500元押金（履约保证金），而没有就之前的利息损失进行约定，可视为原告放弃了之前利息损失的赔偿权利，利息损失可从2020年1月11日起计算。对于被告辩称的未返还119500元履约保证金是原告拒不提供银行账号造成的，被告没有提供相应的证据予以证实，退一步说，被告按照法律规定也可以用提存等方式履行合同，故该院不予采纳。综上所述，该院对原告主张的合理部分诉讼请求予以支持，判决由被告返还给原告履约保证金119500元，并赔偿自2020年1月11日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止的利息损失。原告因申请本案诉讼保全所支付的保全申请费1520元，该院根据支持原告的诉讼请求数额，酌情判决由被告赔偿给原告1117元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、由被告三门县江景花苑小区业主委员会于本判决生效后十日内返还给原告杭州越华物业管理有限公司履约保证金119500元，并赔偿给原告逾期付款利息损失，利息损失以119550元为基数自2020年1月11日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止；二、由被告三门县江景花苑小区业主委员会于本判决生效后十日内赔偿给原告杭州越华物业管理有限公司诉讼保全申请费1117元；三、驳回原告杭州越华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告三门县江景花苑小区业主委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4380元，减半收取2190元，由原告杭州越华物业管理有限公司负担840元，由被告三门县江景花苑小区业主委员会负担1350元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人越华物业公司管理江景花园小区的负责人郑素与被上诉人的业委会成员于2020年1月10日召开的会议，共有5项议题，包括对前期遗留问题的解决方案以及上诉人退出的初步商讨等。其中第1项议题就是本案争议的上诉人主张的押金返还问题，对该项议题，双方已经达成了一致意见：“扣违约金第一年30500元，加上50000元商铺物业费，退还119500元押金给物业，减去预收物业费”，该方案内容系双方真实意思表示，且与会议讨论的其他议题并无直接关联性，一审法院据此确定由被上诉人返还给上诉人履约保证金119500元，并无不当。上诉人认为会议记录主要是初步商讨上诉人退出的事宜，在上诉人退出案涉小区物业管理服务的前提下，这次会议一共涉及5个议题，但会议之后，双方并未解除物业服务合同，即上诉人与被上诉人之间根本没有达成退出的合意，故只是初步的协商讨论，会议记录不能作为定案依据。对此，本院认为，如何退还履约保证金，在双方当初订立的《物业服务合同》及《补充协议》中已经作了明确约定，现在双方在会议中又对具体的返还金额形成了一致意见，这与上诉人是否退出物业服务并无直接关系，且双方也未约定将上诉人退出物业服务作为履行会议记录中双方达成的退还履约保证金方案的前提条件，故上诉人的这一主张缺乏依据，本院不予支持。至于会议记录第1条内容中最后部分“减去预收物业费”，系上家物业公司退场时，将向业主预收的物业费按服务时间结算后，将剩余的39639元退给了被上诉人，应由被上诉人支付给上诉人。上诉人认为一审法院未对该部分款项进行处理，存在双重标准。但上诉人在本案中的诉讼主张是要求被上诉人返还履约保证金，其并未要求被上诉人支付该笔结余的物业费，故一审法院基于民事诉讼“不告不理”原则，在本案中对此费用不作处理，亦无不妥。 综上所述，越华物业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1813元，由上诉人杭州越华物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邬卫国 审判员  胡精华 审判员  阮丹军 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  严 凌 10- 9-