安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初3610号 原告：金寨县龙飞房地产开发有限公司,住所地安徽省六安市金寨县梅山镇金江大道。统一社会信用代码91341524090759829Y。 法定代表人：卢丙富，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周思军，安徽远宏律师事务所律师。 被告：黄畅，男，1990年10月7日生，汉族，住安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：张金瑞，六安市金安区皋城法律服务所法律工作者。 原告金寨县龙飞房地产开发有限公司（以下简称飞龙公司）与被告黄畅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告飞龙公司的委托诉讼代理人周思军，被告黄畅及其委托诉讼代理人张金瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙飞公司向本院提出诉讼请求:1、被告向原告支付所欠租金738244元，并偿付违约金22147元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2016年8月10日,原告与被告之间签订一份《房屋租赁合同》,约定原告将位于金寨县商铺,其房号为Ａ11-201、202和301、302室出租给被告,租期8年,自2016年11月15日起至2024年11月14日止。租金支付方式为每半年一支付,先付后用,租金数额前2年每年29万元,以后每年按前一年租金费的6%递增。同时约定如被告拖欠租金，按应交租金的3%向原告偿付违约金等。 合同签订后,原告依约交付了出租房屋,被告承租该商铺后,分别于2016年8月10日交付租金14.5万元,于2018年10月30日交付租金10万元,于2019年8月16日交付租金23万元。按租赁合同约定,截至到2020年11月14日,被告应交租金为1213244元,除已交租金475000元外,累计尚欠租金738244元。被告未按合同约定支付租金,且拖欠时间较长,并经原告屡次催要仍未给付,其行为构成违约,应承担相应的违约责任,特提起诉讼,恳求法院判如所请。 黄畅答辩称，1、被告与原告的房屋租赁关系属实，对现下欠租金数额738244元没有异议；2、被告所租赁的原告房屋2018年9月10日至2019年9月30日因金江大道改选工程建设需要进行封路，直接导致梅山镇人流量及游客流量减少，致案涉租赁房屋使用功能下降，出于公平原则，请求法院对封路期间的租金进行核减；3、因金寨县梅山镇城市功能的调整，县城转移至江店，直接导致梅山镇人口稀少，客流量减少，被告所租赁的房屋周边房屋租金一直在下降，甚至原告所有的部分房屋至今无法对外出租，被告请求法院依法核减相关租金；4、因新冠疫情的影响，导致金寨县红色旅游的游客量减少，被告生意惨淡，请求对疫情期间的房租进行核减。 龙飞公司为证明自己的主张向法院提供的证据有： 1、原告的营业执照及被告的身份证复印件，证明原、被告主体资格情况； 2、房屋租赁合同复印件，证明2016年8月10日,原、被告签订《房屋租赁合同》,原告将金江新城小区沿街二层、三层商铺,即房号为A11-201、202和301、302室出租给被告,租期自2016年11月15日起至2024年11月14日收回。租金支付方式为每半年一支付,先付后用,租金数额为前2年每年29万元,以后每年按前一年租金费的6%递增。同时约定如被告拖欠租金按应交租金的3%向原告偿付违约金等； 3、租金收据复印件，证明被告曾分别于2016年8月10日交付租金14.5万元,2018年10月30日交付租金10万元,2019年8月16日交付租金23万元。按租赁合同约定,截至到2020年11月14日,被告应交租金为1213244元,除已交租金475000元外,累计尚欠原告租金738244元； 4、部分催款通知，证明对被告所欠租金,原告屡次催要的事实。 5、县防疫应急指挥部的两个文件，证明宾馆停止营业不到一个月。如果核减租金，只能按照疫情期间当年的租金325844元减去一个月的租金27153元。再减去对应这个月的违约金874元。 被告对原告提供证据的质证意见为：1号没有异议；2号三性没有异议。合同约定的违约金没有依据，违约金过高，应对违约金进行核减，最高应支持租金的1%；3号三性没有异议。原告租金计算至2020年11月14日，截止今天开庭才到11月5日；4号通知书是原告单方制作，被告没有收到。短信属实；5号三性没有异议，但是达不到其证明目的。两份通令，可以反映新冠疫情对个体工商业的影响，其影响一直延续至今，后续还可能持续。 黄畅为证明自己的主张向法院提供的证据： 1、封路公告（下载于金寨县人民政府官网），证明被告所租赁的房屋因县城区史河路封路，导致金寨县老城区人流量减少。出于公平原则，请求贵院依法对2018年9月10日至2019年9月30日期间的租金进行依法核减； 2、照片、房屋租赁合同（被告隔壁商铺），证明与被告租赁房屋同地段、同区域内房屋租赁的价格远比被告所租赁的房屋价格甚低，加之新冠疫情的影响，周边房屋租赁价格一直降低，被告所租赁的房屋已远远达不到其经营目的的事实情况。 原告对被告提供证据的质证意见为：1号真实性没有异议，对其关联性有异议。通往新城区的路有两条，封路并没有导致城区封闭，通行各乡镇也没有影响，我们认为封路对被告宾馆并无影响。2号三性均有异议。租赁合同是否真实无法考评。与被告租赁无可比性。而且这份租赁合同里租赁的房屋面积较小，按每年的单位面积算是41元每平方，而我们的租赁合同按每年的单位面积算是22元每平方，比他的租赁费用还低。合同也没有签名。因此我们认为被告提供的证据不能采信。 经庭审质证，原告提交的证据1、2、3、5因被告对三性没有异议，故对其证明效力予以确认；证据4，被告虽提出异议，借基于被告对欠付租金的事实不持异议，加之原告催收欠款有相应的微信相印证，因此，对原告催款的真实性予以确认。对被告提供的证据1真实性予以确认，对其证明目的不予确认；证据2与本案没有关联性，本院不予采信。 根据确认的证据，认定本案的法律事实如下：2016年8月10日,原告与被告签订一份《房屋租赁合同》,约定原告将位于商铺,其房号为Ａ11-201、202和301、302室出租给被告,租期8年,自2016年11月15日起至2024年11月14日止。租金每半年一支付,先付后用,租金数额为前2年每年29万元,以后每年按前一年租金的6%递增。同时约定，如被告拖欠租金按应交租金的3%向原告偿付违约金。合同签订后,原告依约交付了出租房屋,被告曾分别于2016年8月10日交付租金14.5万元,2018年10月30日交付租金10万元,2019年8月16日交付租金23万元。按租赁合同约定,截至到2020年11月14日,被告应交租金为1213244元,除已交租金475000元外,累计尚欠原告租金738244元。 本院认为，依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力。原告飞龙公司与被告黄畅签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。飞龙公司依约向黄畅交付了出租的房屋，黄畅对下欠租金不持异议，应按约定的期限和标准向飞龙公司支付租金，并应承担延期支付租金的违约责任。故，飞龙公司的诉讼请求应予支持。黄畅辩称，因大龚岭封路及疫情因素，客流量减少，虽是客观事实，但与《房屋租赁合同》约定的义务没有关联，不能对抗飞龙公司要求黄畅支付下欠租金的诉讼请求。但，由于飞龙公司在审理的过程中，表示因疫情原因，可减免疫情期间一个月租金27153及违约金874元，本院予以确认。原告主张的违约金为22147元，未超出法律规定，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告黄畅向原告金寨县龙飞房地产开发有限公司支付2020年11月14日以前下欠的租金711091元、违约金21273元； 二、驳回原告金寨县龙飞房地产开发有限公司其他诉讼请求。 上述款额于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11404元，减半收取计5702元，由被告黄畅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  田世清 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理兼书记员陈慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的出的主张，有责任提供证据。 附金寨县人民法院案款账户 开户名：金寨县人民法院机关案款 开户账号：10090436889001000124016 开户银行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行