甘肃省天水市中级人民法院民事判决书（2020）甘05民终411号上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司天水分行。法定代表人：段某。委托诉讼代理人：王某1，甘肃天秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪某，甘肃天秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：师某，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人：窦某，甘肃纪元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄某，现羁押于陕西省西安市雁塔区看守所。被上诉人（原审第三人）：王某2，住甘肃省天水市。被上诉人（原审第三人）：天水宏安房地产开发有限责任公司。法定代表人：董某。上诉人中国银行股份有限公司天水分行（以下简称中行天水分行）因与被上诉人师某、黄某、王某2、天水宏安房地产开发有限责任公司（以下简称宏安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2018）甘0502民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人中行天水分行的委托诉讼代理人王某1、被上诉人师某及其委托诉讼代理人窦某到庭参加诉讼，被上诉人王某2、宏安公司经传票传唤未到庭。二审中，本院得知黄某被羁押于西安市雁塔区看守所，故在看守所依法对其进行了询问。本案现已审理终结。中行天水分行上诉请求：1.依法撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2018）甘0502民初2348号民事判决;2.依法改判驳回师某请求将位于××区房屋产权过户登记至其名下的诉讼请求；3.二审案件受理费由师某、黄某、王某2、宏安公司承担。事实和理由：首先，一审法院事实认定错误。1.依照《物权法》的规定，中行天水分行系涉案房屋的抵押预告登记权利人。2015年11月24日，中行天水分行与黄某、宏安公司签订了住房贷款合同，约定将黄某购买的××区房屋对该笔借款提供担保，并向天水市房地产交易中心办理了抵押备案登记。之后，黄某向中行天水分行申请了20万元的信用卡装修分期额度用款，双方签署了《爱家分期补充协议》，约定在黄某的信用卡下欠款等未结清前，抵押给中行天水分行的房产不得解除。2.一审法院认定黄某与宏安公司签订的《房屋买卖合同》、师某与黄某签订的《房屋买卖合同》两份合同均合法有效，系认定事实错误。中行天水分行是涉案房屋的抵押预告登记权人，在未经中行天水分行同意的前提下黄某将房屋转让给师某的行为应认定为无效，不能引起物权发生变动。其次，适用法律错误，应予撤销。1.黄某与师某私自转让房屋的行为违反了《合同法》确立的诚实信用原则，属于逃避债务的违法行为。2.一审法院以《物权法》第十五条、第一百八十七条规定判令宏安公司协助师某办理房屋登记，属于适用法律错误。依照《物权法》第十五条规定，师某并不能取得涉案房屋的所有权。且师某与黄某签订《房屋买卖合同》时，对涉案房屋抵押给中行天水分行的情况知情，师某并不属于法律规定的善意第三人。师某辩称，师某与黄某签订的房屋买卖合同依法成立并有效，师某已依约履行了支付房款的义务，黄某应履行将涉案房屋过户给师某的义务。该房屋是黄某通过首付和银行按揭贷款购得，其出让时将购房的房屋按揭贷款转由师某承担，师某清偿了房屋按揭贷款，涉案房屋过户登记无障碍，中行天水分行作为债权人，其债权已完全实现。一审认定事实清楚，适用法律正确，中行天水分行的上诉请求不能成立。黄某辩称，黄某与师某签订的房屋买卖合同是其真实意思表示。师某付款后,其出具了收据,若收据与打款的合同价款相符，黄某同意协助师某办理房屋产权过户。中行天水分行以黄某的另一笔信用卡贷款不同意过户，但这和房屋贷款是两回事。王某2、宏安公司未答辩。师某向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄某履行合同义务，将位于××区房屋产权过户登记至师某名下，并承担违约责任，支付师某违约金16.5万元；2.判令黄某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月14日黄某与宏安公司签订《商品房买卖合同》，约定黄某自宏安公司处购买位于天水市××区（建筑面积144.02平方米）楼房一套，总价款为989273元，合同签订当日黄某向第三人宏安公司缴纳购房款402874元，第三人宏安公司将上述房屋交付黄某使用，同年11月17日黄某向第三人宏安公司交纳房款6399元，11月25日，黄某自第三人中行天水分行处贷款58万用于支付第三人宏安公司的房屋尾款，按约定缴清了房款。因该楼房当时尚不具备办理产权的条件，故黄某购买的房屋暂未办理产权登记手续。另查明，2017年8月12日师某与黄某签订《房屋买卖合同》，约定：1.黄某将上述房屋及装修、部分家具以110万元价款转让给师某；2.师某应于2017年8月12日向黄某支付30万元、2017年8月16日向黄某支付30万元，在黄某取得房产证并协助师某办理过户及按揭贷款转移手续后，如师某未按时付款应赔偿黄某损失10万元且合同终止，如黄某未按时交房应赔偿师某损失10万元且合同终止；3.……于师某交付黄某60万元购房款之日起将上述房屋全部钥匙交付师某，师某接受房屋后即享有该房的占有、使用、收益、处分的权利；4.黄某应在收到房款并取得房产证后，协助师某办理房产证过户，黄某剩余的按揭款由师某交付；5.……由于黄某造成房屋无法过户，造成损失由黄某承担，并赔偿师某房款及利息且承担总房款15%的违约金。原告于合同签订当日、2017年8月15日分别向黄某支付购房款37万元、23万元，黄某将涉案楼房的钥匙、《商品房买卖合同》、天水宏安公司购房款收据交付给师某后，师某及家人迁入涉案房屋居住至今，2017年9月22日，师某再次向黄某支付购房款4万元。后黄某将其在第三人中行天水分行58万元贷款的债务转移给师某负担。2019年2月26日师某一次性向中行天水分行偿还贷款515000元，截止2019年8月15日尚欠贷款5529.52元，后师某主张将5529.52元一次性还清，中行天水分行以黄某、王某2为向中行天水分行申请贷款，将其名下××区的房屋作为信用卡欠款的抵押担保，且信用卡所欠贷款尚未还清为由，拒绝师某仅将购房剩余贷款还清。再查明，黄某因欠案外人吴某19万元借款，经天水市麦积区人民法院主持达成调解协议后，黄某未按期履行义务，经吴某申请，2017年12月7日麦积区人民法院裁定将涉案房屋予以查封，师某对该裁定提出书面异议，麦积区人民法院裁定驳回师某异议请求。师某不服该裁定，于2018年1月4日向麦积区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求：1.不得执行位于××区房屋一套（建筑面积144.02平方米）；2.请求确认师某与黄某于2017年8月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认该房屋系师某所有。2018年3月28日麦积区人民法院（2018）甘0503号民初53号民事判决书判决：1.师某对于天水市秦州区岷峪路东侧宏安英郡小区2幢2单元5层505室房屋一套（建筑面积144.02平方米）享有合法的民事权益，在（2017）甘执1199号案件中不得执行该房屋；2.确认师某与黄某于2017年8月12日签订的房屋买卖合同有效；3.驳回师某的其他诉讼请求。2018年9月5日麦积区人民法院作出(2017)甘0503执1199号之二裁定书解除对涉案房屋的查封。案外人吴某不服麦积区人民法院的上述判决提起上诉，2018年7月16日天水市中级人民法院以（2018）甘05民终322号民事判决书驳回吴某上诉，维持原判。2018年10月，师某从第三人宏安公司及邻居处知晓涉案房屋已具备办理产权证书条件，但黄某下落不明，师某遂向本院提起诉讼。审理中，师某多次主动要求将黄某所欠购房贷款一次性还清，但中行天水分行以黄某已将本案诉争房屋抵押给其行，且黄某尚欠该行装修贷款本金20万元及利息，故不同意师某仅将购房贷款还清。师某表示愿意承担涉案房屋过户所需的所有税费，但对该税费保留向黄某追偿的权利，并承诺涉案房屋过户后，其继续承担向中行天水分行清偿黄某购买涉案房屋所欠贷款本息的约定义务。最后查明，2016年8月，黄某向中行天水分行申请办理了长城环球通爱家信用卡，该信用卡下发后一直由黄某持有并在日常生活中消费使用。2016年8月20日，黄某因家庭装修所需，向中行天水分行申请了20万元信用卡装修分期额度用款，双方合同约定分60期予以还清，按月还本，分期手续费按月收取，王某2在合同上签字。2016年9月2日，中行天水分行按照黄某要求将20万元汇入了裴伍军账号，履行了放款义务。依照合同约定，黄某应该自2016年10月9日起，每月9号前还清当期应还的分期本金及分期手续费。自2018年7月5日，黄某还款1万元后，对到期的款项一直未予归还。截止2019年2月9日，黄某累计拖欠已到期本金150998.88元，分期手续费32855.61元，利息12048.45元，违约金10650.06元。黄某、王某2为向中行天水分行申请贷款，将其名下××区的房屋作为信用卡欠款的抵押担保，但未办理抵押登记手续。2019年3月6日中行天水分行将黄某、王某2诉至本院，要求黄某、王某2清偿信用卡所欠款项，2019年6月25日本院判决：1.解除中国银行股份有限公司天水分行与黄某、王某2签订的爱家分期补充协议；2.黄某、王某2于本判决生效之日起15日内偿还拖欠中国银行股份有限公司天水分行的信用卡本金150998.88元、利息12048.45元（利息按日利率万分之五，暂计算至2019年2月9日）、分期手续费32855.61元、违约金10650.06元，以上共计206543元，2019年2月10日之后的利息，按照日利率万分之五计算至本金付清之日时止。一审法院认为，本案争议焦点为：一、师某是否有权要求将涉案房屋产权过户登记至其名下？二、师某主张的违约金是否应予支持？对以上争议，本院认定如下：师某有权要求将涉案房屋产权转移登记至其名下，理由如下：首先，本案所涉两份房屋买卖合同均合法有效。黄某与第三人宏安公司签订《商品房买卖合同》，约定宏安公司将涉案房屋以总价款989273元出卖给黄某，黄某交清房款装修入住，在涉案房屋未取得产权证书时，又将该房屋以总价款110万元转售给师某，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理产权登记的，不影响合同效力”的规定，涉案房屋在宏安公司与黄某、黄某与师某之间依次交易时，虽未办理产权登记与转移手续，但两次买卖合同均系买卖当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效合同；其次，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故本案两份买卖合同当事人均应按约履行各自义务。黄某与宏安公司订立《商品房买卖合同》并装修入住时，因涉案房屋所属小区整栋楼房的产权证书尚未办理，黄某无法取得涉案房屋产权证书，但其已按约向宏安公司付清了涉案房屋的房款，并在房屋交付后装修入住，其已实际取得该房屋的所有权，现涉案房屋已具备办理产权登记条件，黄某虽下落不明，但其已将涉案房屋房款交清，故宏安公司仍有将涉案房屋产权协助登记至黄某名下的合同义务，师某于审理中表示愿意清缴黄某因购买涉案房屋向中行天水分行所贷款项，并承担涉案房屋过户的所有税费，涉案房屋的产权登记已无现实障碍，故宏安公司应履行将产权登记至黄某名下的合同义务。同时，师某、黄某签订的《房屋买卖合同》第五条第一款明确约定黄某应于收到师某购房首付款并取得产权证后，协助师某办理房产证过户，现师某已付清涉案房屋首付款且涉案房屋已符合办理产权登记和过户的条件，故黄某有义务协助师某将该房屋过户至师某名下，目前黄某下落不明，致使师某要求过户的诉求无法顺利实现。现师某起诉要求将涉案房屋直接过户至其名下，但因黄某尚未办理涉案房屋产权登记，而师某与宏安公司并无直接的合同关系，其不能突破合同的相对性直接向宏安公司主张过户权利，但作为合同相对方的黄某下落不明状态何时结束，尚属未知，而该未知状态已妨碍师某购房目的的完全实现，亦不符合合同当事人应诚实、全面履行各自义务的法律原则，故对师某主张过户的诉请理应支持。但因涉案房屋尚未办理产权初始登记，直接判决将涉案房屋登记至师某名下无合同或法律依据，且有可能造成国家税收流失，故应先由宏安公司协助将涉案房屋的产权登记至黄某名下，再依据师某、黄某合同约定将涉案房屋过户至师某名下。因审理中，师某同意承担涉案房屋过户中的税费并清偿黄某因购买该房屋而欠中行天水分行的债务，故该房屋过户过程中的税费由师某负担，并继续清偿黄某因购买涉案房屋拖欠的中行天水分行债务；第三，第三人中行天水分行辩称本案诉争房屋已作为黄某向其贷款的抵押物，贷款尚未清偿时，该房屋不能过户，根据我国物权法的规定，不动产的抵押权自办理抵押登记时设立，但审理查明，涉案房屋并未办理抵押登记，抵押权并未设立，且其辩称的黄某、王某2尚欠其信用卡贷款的诉讼请求，已在另案中获得支持，故该行并非涉案房屋的抵押权人，无权干预该房屋的过户。其拒绝师某清缴黄某因购买涉案房屋拖欠其行债务无法律依据，故本判决生效十日内师某向第三人中行天水分行付清黄某因购房所欠银行贷款5529.52元及利息（实际数字以师某清偿该款当日，中行天水分行查询数字为准）。如中行天水分行继续拒绝原告履行该清偿义务，其扩大的损失，即该款其后产生的利息师某可拒绝支付。综上，师某购买涉案房屋的合同合法有效，其已将黄某转移的购房贷款基本还清，涉案房屋的产权办理条件也已具备，涉案房屋并不存在抵押登记等阻碍过户的法定理由，师某亦明确表示愿意承担过户所缴税费，故其请求办理产权过户登记的诉讼请求，本院予以支持。关于师某主张由黄某赔付违约金16.5万元的问题，师某、黄某在合同第八条第五款中约定：“由于甲方（黄某）造成房屋无法过户，造成损失由甲方承担，并赔偿乙方（师某）房款及利息且承担总房款15%的违约金”。在涉案房屋取得产权证书后，黄某虽下落不明，但师某通过本次诉讼亦可取得产权证书，不存在无法过户的违约情形，故对师某主张的违约金诉请，本院不予支持。黄某、王某2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应对其举证、质证、答辩不能的法律后果承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、天水宏安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助师某办理位于天水市××区房屋产权登记手续，将产权登记在黄某名下后转移登记至师某名下，产权初始登记及转移登记中所需税收等费用均先由师某承担；二、师某于本判决生效之日起十日内向中国银行天水分行付清被告黄某因购房所欠该行贷款5529.52元及利息（实际数字以师某清偿该款当日，中国银行天水分行查询数字为准）；三、驳回师某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕争议焦点提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,师某提交：1.收款收据共7页，拟证明涉案房屋所有权人是师某；2.销账审批表、处理通知单、贷款回单共14页，拟证明师某清偿剩余贷款。中行天水分行质证对两组证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可：对于证据1，中行天水分行认为尽管师某是从黄某手里购买的房屋，但涉案房屋的抵押权利仍然由中行天水分行享有。对于证据2，师某清偿的款项只是原来拖欠的贷款5529.52元的一部分款，并没有还清全部贷款。本院认为：对上述证据的真实性予以确认，结合双方的陈述，证据1仅能证明是师某在缴纳涉案房屋的水电等费用，不能证明师某为该房屋的所有权人，对证据1的证明效力不予确认；证据2显示师某逐月在偿还涉案房屋剩余的贷款，对该组证据的证明目的予以确认。中行天水分行提交证据：1.房管部门出具的涉案房屋的预售登记，证明房屋贷款时的登记状态，即告知第三人房屋已出售，由于没有办理产权证书，依照不动产登记中心的规定，无法办理抵押登记。但该预售登记与抵押预告登记是同一事项。2.商品房买卖合同，该合同的第一页有商品房登记备案证明，证明涉案房屋在出售的时候便登记并注明购买房屋是公积金贷款。涉案房屋在贷款未还清之前,就已经办理了抵押预告登记。师某质证认为，对证据1的真实性及合法性无异议，但对证明目的不予认可，该份证据中房屋登记情况即抵押权人和他项权人都是空白，涉案房屋并未设立抵押权，中行天水分行并非该房屋的抵押权人。因此，中行天水分行提出的上诉请求不能成立，中行天水分行与黄某、王某2办理的是信用卡额度贷款，中行天水分行在与黄某、王某2的另一案中并未提及涉案房屋作抵押的情况，且无论是购房贷款还是信用卡贷款均没有办理房屋抵押登记。因此该份证据与本案没有关联。对于证据2，仅能说明是一份购房贷款合同，是否是公积金贷款没有相应手续予以证明,实际上涉案房屋的贷款方式是商业贷款，涉案房屋的购房贷款已由师某基本还清，剩余没有偿还的购房贷款是由于中行天水分行的原因才未还清。本院认为：对证据1的真实性予以确认，该预售登记中抵押权项为空白，且预售登记与预告抵押登记是两种法律行为，所产生的法律效果完全不同，该份证据不能证明中行天水分行的主张，对该份证据不予采信。证据2虽显示涉案房屋贷款方式为公积金贷款，但根据审理查明的事实，黄某无固定职业，其在办理涉案房屋贷款后将贷款受让给师某，中行天水分行亦接受师某继续还款，该房屋贷款为商业贷款，且该商品房合同第4条抵押情况记载为未抵押，因此对该证据的证明目的不予确认。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：师某请求将涉案房屋产权过户登记至其名下能否予以支持？上诉人中行天水分行主张该行是涉案房屋的抵押预告登记权人，在黄某的信用卡下欠款等未结清前，抵押给中行天水分行的房产不得解除。中行天水分行主张对涉案房屋其享有的抵押权计两项，一是黄某因购房贷款的抵押，二是黄某信用卡贷款的抵押。关于购房贷款，中行天水分行主张其进行了抵押预告登记，未办理抵押登记，但其提交的证据仅能证明黄某对涉案房屋办理了预售登记，无证据证明中行天水分行就涉案房屋享有抵押权。根据审理查明的事实，黄某与师某签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同成立并有效。师某向黄某履行了支付房款义务，依约应取得房屋的所有权。黄某将涉案房屋出让给师某后，师某一直在向中行天水分行偿还该房屋的贷款，并有能力清偿剩余房屋贷款，中行天水分行作为该笔债务的债权人其债权能够得到保障。关于信用卡贷款，中行天水分行与黄某签订的《爱家分期补充协议》，约定用涉案房屋作抵押，抵押合同成立，但未办理抵押登记。不动产抵押权的设立，采取“强制公示”模式，抵押合同成立时，产生债权效力，不动产抵押合同订立后，抵押人未办理抵押登记的，构成抵押合同上的违约，承担的是违约责任。涉案房屋作为该笔贷款的抵押权未设立，不能对抗买受人师某。综上，中行天水分行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由上诉人中国银行股份有限公司天水分行负担。本判决为终审判决。审判长 丁建文审判员 石 岚审判员 张碧霞二〇二〇年十一月九日法官助理 柳 樱书记员 马雪菲