淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6410号原告：李景春，女，汉族，1980年1月22日出生，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：王**成，涟水县红日法律服务所法律工作者。被告：龚照明，男，汉族，1984年12月20日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：徐建强，江苏鑫淮律师事务所律师。原告李景春与被告龚照明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月22日公开开庭进行审理。原告李景春的委托诉讼代理人王**成，被告龚照明的委托诉讼代理人徐建强到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告李景春向本院提出诉讼请求：1、支付2019年1月18日至2020年1月18日房屋租金13200元、违约金13200元；2、赔偿房屋承租期间玻璃损坏损失1500元。以上合计25900元(己扣除被告押金2000元）。事实和理由：2019年1月18日，原、被告签订租房协议书，原告将位于中鑫上城C1703室房屋出租给被告使用，租赁期限从2019年1月18日起至2020年1月18日止，月租金2200元，每半年支付一次，如有违约，则违约方赔偿对方一年房租。合同签订后，原告履行了交付义务，被告于2019年1月31日支付上半年租金13200元，但是被告至今未支付下半年租金。被告在承租期间损坏玻璃门，给原告造成损失，请求法院依法支持诉请。被告龚照明辩称：1、双方于2019年9、10月份经协商一致解除合同，原告也于2019年10月17日收回了房屋，并向原告发送房租清算单，因原告对清算单中物业费和水费计算金额有异议，因为实际用房9个月，但清单中物业费和水费都是按两年计算，同时清单中也没有将被告之前交纳的押金2000元予以扣除，原告要求被告支付额外的清理费以及玻璃门损坏费等，导致双方至今没能结算出具体金额；2、约定的违约金性质是根本性违约，而本案并非根本性违约，双方履行了合同，后经协商一致解除合同，约定的违约金条款在本案中并不能适用，即使有约定，约定的金额也远远高于原告损失不应得到支持。根据原、被告举证、质证和陈述，结合本院认证，对下列事实本院予以确认：2018年起，原告李景春将涉案房屋租赁给被告龚照明使用。2019年1月18日，原告李景春（甲方，出租方）与被告龚照明（乙方，承租方）签订《租房协议书》一份，续租涉案房屋，该协议书载明：甲方将位于中鑫上城C1703室底层两层出租给乙方使用；租期为一年，自2019年1月18日至2020年1月18日；双方商定租金为2200元每月，按半年付；另收取押金2000元，押金上一年结转，本合同签订时付款13200元；如有违约，则违约方赔偿对方一年房租金。该合同签订后，被告继续使用涉案房屋，并向原告支付2019年1月18日至7月18日期间租金13200元，押金2000元。本案争议焦点为双方租赁关系解除时间。对此，原告主张合同期满解除；被告主张合同已于2019年10月17日解除。被告龚照明为证明自己的主张提供原、被告在2019年9月12日至10月17日期间的微信聊天记录一组。主要内容为：9月12日，李景春（下简称：李）：“再有特殊情况也不会这么久，而且你欠缴一年半的物业费，电费每次也要催几次，……”“17号给完房租，结清所有费用后搬走吧”，龚照明（下简称：龚）：“这样吧，我东西也不少，也不是一下子有地方可以找到房子的，房租我17号给你付到月底。……”；9月18日，龚将其所列费用清单发给李，扣除押金后为3280元；李不认可。9月29日，李：“你物业费付掉了吗？搬好了吗？把房租结一下”；9月30日，龚：“我下午转钱给你”；10月8日，李：看到请回复下，房子是不是继续租，不管租不租，请把费用付一下，如果不租了，请移交一下。”，龚“房子不租了，我来安排给你”；10月17日，李：“房子什么时候交给我？”，龚：“房子你自己换锁就可以”，李：“里面东西怎么弄”，龚：“我给你房租，叫保洁的弄一下吧”，李：“那房租清一下，这下欠三个月了，你里面东西都不要了是不”，龚：“对的。”，李：“对，还是多一个垃圾清理费用，你看那个照片，一地垃圾，什么玩意都有”。10月18日，李通过微信发送两张照片给龚，该照片显示玻璃门铰链脱离墙体。原告李景春质证：被告应该出示原始载体，不能排除被告是否更改，所以对三性不予认可，如果是真实的话，也不能证明被告举证的目的，双方协商一致解除合同并未在聊天记录中表现，原告没说不给钱就解除合同，原告和被告谈解除合同的前提是付清房租交纳水电费、物业费，但是双方始终没有协商一致解除合同。庭后，被告龚照明在规定时间内提供原始载体供法庭核实。庭审中，原告李景春主张被告龚照明损坏玻璃门，要求赔偿1500元，但未能举证证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订《租房协议书》一份，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告已经交付房屋给被告使用，被告则应该按约支付租金。根据微信聊天记录显示被告因自身原因要求提前解除租赁合同，双方经协商于2019年10月17日就租赁合同的解除达成一致意见，并且被告龚照明明确表示放弃房屋内物品的所有权，让原告自行处理并换锁，原告李景春未表示拒绝接受涉案房屋，只是提出让被告承担垃圾清运费。因此，双方租赁合同于该日解除。被告龚照明应支付原告李景春2019年7月19日至2019年10月17日期间的租金6600元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于物业费和水费。被告陈述是因双方对于物业费和水费的金额双方未达成一致才导致其一直未支付费用，表明其认可欠物业费及水费的事实，但仅认可9个月。根据聊天记录表明被告欠缴一年半的物业费及其他费用，结合原告发送给被告的清算清单上所载物业费和水费的金额，本院酌情确定为2000元。考虑到被告尚有2000元押金在原告处，对此应予抵扣。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据协议约定，被告龚照明应当于2019年7月18日前支付下半年的租金，但其一直没有支付，后又因自身原因提前解除租赁合同，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据协议约定，违约方应当赔偿对方一年的房租金即13200元，被告认为该标准明显过高并要求调整。结合被告已支付半年租金及合同解除后原告重新招租期的情况，酌情确定被告龚照明参照一个月的房租金支付违约金为2200元，原告李景春主张超出部分，本院不予支持。原告李景春主张被告龚照明支付玻璃门费用1500元，证据不足，且被告不予认可，本院不予采信。被告龚照明认可门锁处损坏，对此可酌情赔偿100元，原告李景春主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告龚照明于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李景春2019年7月19日至2019年10月17日期间的租金6600元、违约金2200元、损失100元，合计8900元；二、驳回原告李景春其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，减半收取112元，由原告李景春负担62元，被告龚照明负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二〇年十一月二十六日法官助理 朱惠娟书 记 员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。