湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初811号 原告：肖继红（又名萧继红），女，1976年生，汉族，现住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：肖晓克，湖南林邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小平，湖南林邑律师事务所律师。 被告：郴州市侨能达投资有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路。 法定代表人：王亚南(已去世)。 原告肖继红与被告郴州市侨能达投资有限公司（以下简称“侨能达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖继红及其委托诉讼代理人肖晓克、李小平到庭参加诉讼。被告侨能达公司经本院依法公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖继红向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后30天内交付原告所购物业首层154号商铺；2.判令被告依合同向原告支付逾期交付商铺违约金112798元（计算期限天数：自1998年12月31日至本诉状之日2011年4月30日共计4503天；计算方式：根据双方合同第八条第一款约定：50099元×5/10000×4503天=112798元，注：此后的违约金另行计算。）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1997年10月26日，原告与被告签订《购楼合约书》，双方约定原告购买统一合众市场（现称万原家居购物广场）首层154号铺位，面积为22.48平方米，总价款50099元，并约定1998年12月31日被告向原告交付商铺；原告依约向被告支付了全部房款及相关费用。但被告无视法律及合同约定，至今拒不完全履行合同，原告虽然办理房屋产权证，但被告一直不向原告交付商铺，构成实质违约，必须承担违约责任。二十多年来，原告无数次要求被告完全履行合同义务，被告均以与事实不符、与法律相违的荒唐理由拖延、拒绝，一是被告谎称，施工遇上了地下大溶洞等可以顺延工期的所谓合约合法事由，而顺延工期期间又碰上不可抗力8·13洪灾，所以才不能按期交付商铺。被告以此在二十多年的多次诉讼中，欺骗受诉的两级法院，现有新的证据显示，1998年8月湖南省湘南工程勘察公司就出具了统一合众市场桩基部分等隐蔽工程验收合格的《竣工报告》，此时距《购楼合约书》约定的商铺交付时间1999年3月31日还有七个月，期间根本没有大溶洞等任何合约合法顺延工期的事由出现，故被告以溶洞问题延迟交付商铺的理由不能成立。而1999年的8·13洪灾发生在双方约定交付商铺时间的五个月之后，所以8·13洪灾不能成为本案的不可抗力事由。综上，被告延迟交付商铺的违约起算时间应按合同约定的商铺交付时间1999年3月31日起算。二是被告声称商铺交付或视为交付的理由不能成立。按合同约定被告在电视上公告商铺交付使用，买方应按期收房的公告，即完成交付或视为交付；被告声称其于2001年10月9日至11日三天，委托郴州广播电视信息频道发布了统一合众市场交付使用的广告，其所有外卖商铺从2001年10月9日即已交付或视为交付。同样有新的证据显示，在被告通过电视发布商铺交付使用公告时，整个统一合众市场工程尚未竣工验收，根本不符合法定交付条件。该工程竣工验收日期是在被告电视公告交付时间的两个月之后的2001年12月26日，而拿到《合格工程证书》的时间，更是在被告电视公告之后四个月的2002年2月4日。据此被告的电视公告交付行为依法无效。综上所述，被告的溶洞及不可抗力的顺延工期理由不能成立；被告的电视公告交付物业的行为无效。故被告延迟交付商铺违约起算时间应为双方合同约定的商铺交付时间，即1998年12月31日，截止时间为原告起诉当月的2011年4月30日（最后以实际交付时止），故被告应支付原告延迟交付商铺违约金112798元。请依法支持原告的诉讼请求。 原告就其诉请提交的证据有：1.原告身份证及被告企业信息；2.《购楼合约书》；3.交款收据及发票；4.产权证；5.桩基部分《竣工报告》；6.《郴州市城乡建设工程竣工一览表》；7.《合格工程证书》；8.（2019）湘10民终1848号民事判决书。 被告侨能达公司未答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求提交的证据，经本院依法审查认证并结合原告的陈述，确认如下事实： 被告侨能达公司原名称为湖南省郴州市侨能达实业发展公司。1997年10月26日，原告肖继红及案外人肖伟作为买方与卖方侨能达公司签订一份《购楼合约书》，约定买方购买侨能达公司位于郴州市东门口统一合众市场首层154号铺位，面积为22.48平方米，总价款为50099元。该合约书第六条规定，房屋交付时间为1998年12月31日。第八条第一款约定被告侨能达公司因不可抗力及施工因素除外，不能按时交房时，负责赔偿违约金，每逾期壹天按买卖总价款5/10000支付违约金；第八条第四款约定被告侨能达公司交付使用时在电视上公告，不按期收房的责任及费用由原告承担。合约书同时还对其它事项进行了约定。肖继红按约定缴纳了全部房款及相关费用。2014年10月21日，该铺位登记在原告肖继红名下。 同时查明，侨能达公司开发建设的郴州市统一合众市场系省市重点工程。1998年5月28日，郴州市人民政府办公室以郴政办函（1998）72号文件批复统一合众市场速改除商场、住宅外，还包括公共停车场，市政规划道路速改等市政公用基础设施，需投资17000000元，全部由侨能达公司自筹。1998年8月12日以郴政办函（1998）108号文件对统一合众市场建设有关问题形成会议纪要，规划设置地下停车场、非机动车停车场、垃圾站、公厕、沿江道路、桔井东路扩宽和绿化带等市政府基础设施，郴州市规划局改变了原工程总体设计，部分规划设计于2000年10月才得以批复。1999年8月13日，郴州市遭受洪灾，统一合众市场受淹，苏仙桥被冲断，造成侨能达公司重大经济损失，统一合众市场在建工程返工，误工、间断性停工，大量的淤泥一直延至2000年2月底才扫尾清除，苏仙桥于2000年10月28日被修复通车。 针对原告提出的诉讼主张及提供的证据材料，本院依法收集了湖南省郴州市中级人民法院（2000）郴民终字第384号生效民事判决书，判决书中载明，案件庭审中，被告侨能达公司提交了统一合众市场承建方郴州市住宅公司出具的误工通知共五份：1、一九九八年八月十一日的《误工通知》:“2-4区有11根桩出现溶洞,有待技术处理,致使我们全面停工,打桩队最后退场是七月下旬,八月十日再进行桩基验收”,统计误工100天。2、一九九八年十二月三十日的《延误工期的报告》:“由你部(侨能达公司)负责I、Ⅲ区两边护坡多处出现大量土方塌方,致使无法施工,后经变更设计为钢筋凝土墙又施工缓慢,严重影响我方施工”延误了工期80天。3、一九九九年一月六日《误工通知书》：“按市政府文件要求,苏仙桥桥面拓宽,为协助你部工作,配合施工,我施工I、Ⅱ区的外架全部拆除让出工作面给对方,后又重新搭建,造成停工”影响50天。4、一九九九年三月十二日《误工记录》:“按设计院一九九八年十一月十九日的设计变更通知,考虑桩基底部溶洞复杂,上部荷载较大,为结构安全,采取加桩处理,在你负责加桩施工过程中,我方不得停工等待,造成停工”计60天。5、一九九九年十月十五日《延误工期的报告》:“8.13”特大洪灾,造成延误工期两个月。该判决认为五份延误工期的报告是郴州市住宅公司在施工中遇到不可抗力或其他原因导致工程工期延长的真实情况的记载，其真实可靠，可以采信。据此对因市政府基础设施建设，统一合众市场施工过程中出现的施工因素（桩基出现溶洞、土方塌方等）及郴州“8·13”洪灾造成的统一合众市场工期的延误均予以认定，并认定侨能达公司在1999年3月31日至2000年7月31日期间，系因施工因素及不可抗力因素而不能交付铺位。另，湖南省郴州市中级人民法院（2019）湘10民终1848号生效民事判决书认定，2001年10月9日至2001年10月11日侨能达公司委托郴州广播电视信息频道发布了统一合众市场交付使用的广告，视为侨能达公司已经履行了交付义务，并对侨能达公司违约交付期间进行了确定。该判决书同时查明：2011年侨能达公司将统一合众市场整体租赁给他人经营。 现原告以桩基部分《竣工报告》、《郴州市城乡建设工程竣工一览表》、《合格工程证书》，主张溶洞及不可抗力的工期顺延理由不能成立、电视公告交付物业无效，并以（2019）湘10民终1848号生效民事判决所认定的不可抗力和视为交付的事实与其提交的上述证据证明的客观事实不符为由，要求被告交付原告所购商铺，并依合同约定支付其1998年12月31日至2011年4月30日直至商铺交付之日的逾期交付违约金。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《购楼合约书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告依约向被告支付了商铺价款，被告未按合同约定的时间交付涉案铺位，构成违约，应按合同承担逾期交付商铺的违约责任。本案争议的焦点系逾期起止时间的认定。湖南省郴州市中级人民法院（2000）郴民终字第384号及（2019）湘10民终1848号生效民事判决书均确认，侨能达公司在1999年3月30日至2000年7月30日前，因施工因素及不可抗力因素不能交付柜位，根据双方合同的约定，侨能达公司在该段时间内不承担违约责任，故计算违约金的时间应从2000年8月1日开始；另，被告侨能达公司在2001年10月9日至2001年10月11日委托郴州广播电视信息频道发布了统一合众市场交付使用的广告，该交付方式符合合同约定，应视为侨能达公司已经履行了交付义务，故侨能达公司应支付2000年8月1日至2001年10月9日的逾期交付违约金计算为：10871.48元（434天×50099元×5/10000元）。关于原告提交的提交桩基部分《竣工报告》（1998年8月）是否能否定施工因素的影响，本院认为，（2000）郴民终字第384号民事案件中统一合众市场承建方郴州市住宅公司出具的误工通知已详细说明统一合众市场施工过程中出现的施工因素及对施工工期的影响，而原告提交的交桩基部分《竣工报告》不能全面体现当时客观情况，故不能以此否定施工因素对施工工期的影响。另侨能达公司发布统一合众市场交付使用的广告符合合同约定，而被告侨能达在工程竣工验收、取得合格工程证书前的交付行为属于违反行政法规的情形，行政部门可以施以行政处罚，但不能否定被告侨能达已经履行了“交付使用时在电视上公告”的合同义务。鉴于侨能达公司自2011年起，将统一合众市场整体租赁给他人经营，至此，侨能达公司又实际支配了原告铺位，导致原告不能对案涉铺位占有、使用，为避免诉累，故对原告要求被告侨能达公司交付案涉商铺的诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告郴州市侨能达投资有限公司于本判决生效后三十日内交付原告肖继红所购位于郴州市统一合众市场（现万原家居购物广场）首层154号商铺； 二、限被告郴州市侨能达投资有限公司于本判决生效后三十日内向原告肖继红支付逾期交付商铺违约金10871.48元; 三、驳回原告肖继红的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费2555.96元，公告费560元，合计3115.96元，由原告肖继红负担955.96元，被告郴州市侨能达投资有限公司负担2160元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  胡红锋 审 判 员  姚秋珍 人民陪审员  吴秀华 二〇二〇年十一月二十三日 法官 助理  曾 伟 书 记 员  刘玲玲