广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初18861号原告：官莹，女，1976年9月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：傅江斓，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼溦，广东华商律师事务所实习律师。被告：华润置地（深圳）有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道大冲一路华润置地大厦****，统一社会信用代码91440300678596215C。法定代表人：孔小凯，总经理。委托诉讼代理人：田小蓉，女，1980年10月31日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：康盼，女，1990年8月23日出生，汉族，系公司员工。原告官莹诉被告华润置地（深圳）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月25日、适用普通程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告官莹及其委托诉讼代理人傅江斓，被告委托诉讼代理人田小蓉、康盼到庭参加诉讼；第二次开庭，原告委托诉讼代理人傅江斓、张曼溦，被告委托诉讼代理人田小蓉、康盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿商铺空置期间的损失（以8万元/月为标准计算，从2019年1月1日计算至2019年8月22日）；2、本案诉讼费、评估费、检测费、鉴定费等费用由被告承担；3、被告从商铺漏水全面修复之日起履行5年防水保修义务。事实和理由：原、被告双方于2017年1月18日签订《房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于华润城润府商铺（以下简称涉案商铺），商铺面积为74.36平方米。2018年12月31日，被告向原告交付涉案商铺，原告当即发现涉案商铺内一处拐角整面墙漏水十分严重，遂将该情况及时反馈给被告。后被告派人维修，拐角处墙面虽不再漏水，但另一面墙又开始严重漏水。此后，被告在维修过程中，未经原告同意，擅自在屋顶开了一个口，并在室内由上而下加装了一根排水管，声称以此解决漏水问题。原告对此提出异议，并多次要求被告彻底解决漏水问题，被告一直以各种理由推诿。由于商铺漏水问题未能彻底解决，原告无法将商铺出租，损失严重。原告认为，被告的行为已严重违反合同约定，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。原告当庭补充事实理由如下：原告于2019年8月23日将涉案商铺出租给中原地产。事实上，原告的涉案商铺出租的租金受到商铺漏水的影响和本案诉讼的影响，远低于实际市场正常的租金，原告为此蒙受了相当的经济损失。被告辩称：一、原告提出的第1项诉讼请求没有依据，应当驳回。原告在《收楼意见书》中所提出的“拐角处墙面漏水”问题，中建二局维修人员已于2019年5月3日维修完成，被告已于2019年5月5日验收合格。被告于2019年5月5日电话通知原告复验，但原告拒绝。原告于2019年5月17日前往涉案商铺查看，涉案商铺并未渗漏。由于原告所指出的渗漏问题已维修合格，且原告未举证证明原告维修不合格，亦未举证证明除《收楼意见书》中所提出的拐角处有渗漏点外还存在其他渗漏问题，且根据《补充协议》第十二条约定，原告负有书面报修义务，但原告直至今日也未向被告报修过渗漏问题，因此，原告的该项诉讼请求，应当驳回。二、对于原告提出的第2项诉讼请求，被告的意见如下：1、原告分别于2018年12月31日在《收楼意见书》中提出“拐角处墙面漏水”，及于2019年3月21日电话报称天花漏水，被告均第一时间通知中建二局维修人员进行现场维修，并进行了及时处理，且被告均一直在跟进关注涉案商铺渗漏维修后的情况（因为只有在下大雨后才可能出现渗漏，需待暴雨检测维），一直在积极履行维保义务。2、对于原告指出的渗漏问题，中建二局已于2019年5月3日维修完成，被告已于2019年5月5日验收合格，并于同日电话通知原告复验，但原告拒绝，对于房屋渗漏，被告确实负有保修义务和通知验收义务，但原告根据补充约定也负有书面报修义务及验收义务。由于原告未举证证明被告维修不合格，亦未举证证明还存在其他渗漏问题，且原告自2019年5月5日起至今，也未向被告书面报修过渗漏问题，足以证明2019年5月5日起至今，涉案商铺不存在渗漏，即2019年5月5日已维修合格。3、涉案商铺渗漏点出现在天花变形缝处，且只有下大雨时才会出现渗漏，渗漏范围小，而涉案商铺建面有74.36平方米，渗漏范围及程度均不足以影响装修使用，且原告亦未举证证明渗漏已严重影响到其正常使用。被告维修后，原告应当积极配合验收，而原告既不配合验收，也末提交证据证明涉案商维修不合格，而拟将涉案商铺一直全面空置的损失施加予被告承担，此种“扩大损失的对抗方式”明显与涉案商铺所存在的渗漏程度及维修完成的事实不适应。根据合同法第119条的规定，“一方违约后，对方应当采取合理措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，对于因原告未采取适当措施而造成的损失扩大部分，应当驳回。4、被告维修完成后，原告并没有采取适当措施而致使损失进一步扩大，就扩大损失，不应由被告赔偿。涉案商铺的渗漏问题已于2019年5月5日维修验收合格，被告维修完成后，原告拒绝验收，即使原告认为被告维修不合格或不到位，原告也应在合理期间内采取适当措施如委托第三方进行鉴定或进行维修，被告可以承担第三方鉴定费用或维修的合理费用，现原告完全不顾维修合格的事实，而向被告主张暂计至2019年7月31日的租金损失，明显没有依据。根据合同法第119条的规定，对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不就扩大的损失要求赔偿，因此，对于被告维修完成后商铺空置期间的租金损失，不应由被告赔偿。5、商铺出租空窗期的租金损失，属正常商业风险，应由原告自行承担。据被告了解，原告已将涉案商铺委托中原地产对外出租，且涉案商铺门口也一直贴有出租广告，涉案商铺对外出租本来就有空窗期，现原告以涉案商铺存在渗漏为由，要求被告承担出租空窗期的租金损失，明显违背损失赔偿的基本原则及公平原则。原告按每月8万元租金标准主张损失，但没有提交有效合法证据予以证明。即使周边个别商铺租金达每月8万元，但该租金价格仅系个别业主根据房屋的区位、装修情况并结合承租人所经营事项、预估收入盈利，最后达成的价格，并不具有普遍性。南山区目前并未公布2018年指导租金标准，按南山区2017年指导租金标准，涉案商铺所在地段同类物业的租金标准是200元／月／平方米，即使按年标准有所上调，但也远远达不到每月8万元，因此，原告主张的维修期间损失赔偿标准明显过高。第二次庭审，被告当庭补充答辩意见如下：一、2019年5月起原告就已将涉案商铺对外招租，且涉案商铺门口也一直贴着出租广告，根据涉案商铺所处地段正常商铺对外出租都至少有三个月以上的空房期，对于2019年5月至2019年8月22日期间涉案商铺的空置是原告自身应承担的，商铺出租正常空房期损失需原告自身应承担的投资商业风险，无权要求被告承担。二、2019年1月至2019年5月5日期间的空置损失原告所主张的损失方式明显与商铺所存在的渗漏程度不相适应，系扩大损失，损失赔偿需与被告的过错有因果关系，且应与过错程度相当，因此2019年1月至2019年5月5日期间的涉案商铺的空置损失应由双方进行分担，而不应当由被告一方承担。三、原告主张的租金损失标准明显过高，应当大幅调低，按照南山区2017年指导租金标准即涉案商铺所在地段同类物业的租金标准为200元/月/平方米，即使按年标准有所上调，也远远达不到原告所主张的每月8万元，且原告与中原地产签订的租金标准也只有每月6万元，但该租金标准只具有个别性，不具有普遍性，根据最高人民法院公告2016年第12期案例，案号为（2015）宁民再终字第28号，对于因房屋质量问题而计算的房屋空置期间的租金损失应参照职能部分综合多方因素得出的平均租金价格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：出卖人将位于深圳市南山区铺（涉案商铺）出售给买受人，房屋用途为商业，建筑面积为74.36平方米，套内建筑面积为71.65平方米；购房总价款按套内建筑面积算，总金额为13614898元；出卖人应当于2018年12月31日前将涉案商铺交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的要是之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接受本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕后并书面通知买受人之日起5日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理，买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付；屋面防水保修期为5年；及其他内容。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第八条“对主合同第九、十、十一条的补充和修订”中第7点内容写明：买受人同意，买受人在验收过程中如有异议，应当在验收本房地产当日通过《收楼意见书》一次性全部提出，买受人提出异议后，出卖人应按照本补充协议的约定对保修范围内的异议履行保修义务，买受人在验收过程中提出的质量异议以及出卖人对异议的处理，属于出卖人履行保修义务的范畴，不影响本房地产的交付，不构成买受人拒绝接收本房地产的理由，出卖人不承担逾期交付的违约责任。附件五第十二条“对主合同第十五、十六条的补充和修订”内容写明：保修期自交付（包括视为交付）之日起计算；保修完成后，买受人应在出卖人验收通知送达后5日内进行验收，买受人无正当理由不得延期、拒绝验收，否则视为保修已通过验收，通知载明的验收期限届满之日为保修合格日。2018年12月31日，原告在《华润城润府二期（二、三区）房屋交接单》中签名。同日，原告在《华润城润府二期（商业）收楼意见书》中写明：拐角处墙面漏水。被告提交了接单日期分别为2019年3月21日、2019年3月29日、2019年4月21日的《维修派工单》以及中国建筑第二工程局有限公司华南公司出具的《维修情况说明》、照片、《证人证言》等用于证明被告收到原告意见后积极通知施工方，被告于2019年5月5日验收合格后通知原告进行复验，涉案商铺在此之后已不存在漏水情况，原告也已委托中原地产将涉案商铺对外出租。原告对上述证据的真实性均不予认可，表示《维修情况说明》、《证人证言》均系施工方的一面之词，且与被告存在利益关系，其余证据均系被告单方制作。2019年6月11日，原告向被告发出《律师函》，要求被告彻底解决漏水问题，并按照每月8万元的标准赔偿原告损失等。原告提交了《商铺租金承诺书》、商铺平面图等用于证明涉案商铺所在周边的市场租金情况；被告对此不予认可。原告提交的《房屋租赁合同》显示，其于2019年8月23日与中原地产代理（深圳）有限公司签订合同，将涉案商铺出租，每月租金为6万元。庭审中，原告明确其损失从收房的次日起即2019年1月1日开始计算。原告主张，其在2019年5月17日会同被告员工前往涉案商铺查看时，发现被告未经原告同意，擅自在涉案商铺内接了排水管，原告当即表示反对，原告向专家咨询，专家表示被告的此种维修方案存在隐患，时间长了还会出现渗水及水管爆裂，原告认为被告的维修方案不合理。被告主张，漏水点是天花墙角的变形缝，涉案商铺在2019年3月以后的渗漏致使在雨很大的情况下才出现，且渗漏范围小，并不影响原告的正常使用，维修方案是维修人员研究及与原告沟通后作出，不会出现原告所述情况。第一次庭审中，原告表示涉案商铺在2019年5月之后未发现过漏水，但是是因为没有连续下大雨。第二次庭审原告补充提交了光盘、照片及微信聊天记录等用于证明涉案商铺2020年5月底左右下大暴雨时又出现漏水；被告对上述证据的关联性均不予认可，表示涉案商铺即使存在小的渗漏问题也并不影响商铺的正常使用。原告申请对涉案商铺漏水点、漏水原因及全面维修方案进行鉴定，后原告申请撤回该鉴定申请。本院认为，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。从双方提交的证据以及庭审查明的事实来看，涉案商铺确实存在漏水的情形，但并没有证据证明该漏水足以影响到涉案商铺的正常使用，且被告已提交证据证明其积极进行了维修，也没有证据证明被告的维修方案不合理；考虑到涉案商铺漏水确实会一定程度上影响到涉案商铺的使用和出租，结合被告提交的《维修派工单》，对于原告主张的2019年1月1日至2019年8月22日期间的商铺空置损失，本院酌定按照深圳市房屋租赁行业协会的《深圳市南山区2019年房屋租金参考价格表》载明的粤海街道办华润府二期商业一层338元/月/平方米的租金标准支持四个月，按照涉案商铺的建筑面积74.36平方米计算，被告应向原告支付商铺空置损失共计100534.72元（74.36×338×4）。原告要求被告从商铺漏水全面修复之日起履行5年防水保修义务，依据不足，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告华润置地（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告官莹支付商铺空置损失100534.72元；二、驳回原告官莹的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，由原告负担7712.45元，由被告负担1687.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  夏华强人民陪审员  刘文育二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  陈春如附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。