内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终419号上诉人（一审被告）：潘毅和，男,汉族，个体，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王玉，男,汉族,居民,住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。一审被告：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人：冯海涛，总经理。上诉人潘毅和因与被上诉人王玉、一审被告赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞，被上诉人王玉的委托诉讼代理人侯文全到参加诉讼，一审被告京和公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。潘毅和上诉请求：1.撤销一审判决,判令准许对巴林左旗林东西城区京和王府小区6-06-114号和6-06-115号车库的执行;2.判令潘毅和负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）由王玉提供的借据可知，本案基础法律关系是借贷关系而非买卖关系,故王玉不享有物权期待权,不能排除执行。（二）王玉所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。1.王玉与京和公司之间不存在合法有效的书面买卖合同。双方签订的定房协议只是预约合同而非正式的商品房买卖合同,因该定房协议第四条第二款明确约定:“买受人需要另行签订正式的《商品房买卖合同》,否则视为自动放弃购买权。”这说明该定房协议并未产生正式的买卖合同约束力，且通过另案可知,案涉两个车库已经网签至温国龙名下，故王玉和京和公司之间不存在合法有效的商品房买卖合同。2.现有证据不能证明王玉在查封前已合法占有不动产,一审判决对王玉的占有情况认定错误。王玉未提供书面的房屋交付手续，在案涉车库已网签至其他人名下的情况下,仅凭物业费和用电合同不能认定王玉自2017年10月末至今已实际占有使用案涉车库;一审法院已确认现场勘验时“未能发现王玉占有并使用车库”，能够直接证明案涉车库的占有状态，一审判决对车库作用的论述不影响王玉未占有使用车库的事实。3.王玉未能证明其已实际交纳全部车库款。即使以借款抵顶车库款,京和公司也应出具相应收据,并核减双方相应债权债务,但本案不存在车库款收据,可能存在220万元借款已通过其他方式偿还完毕,王玉对此待证事项未达到高度盖然性的证明标准。4.案涉小区能够办证,王玉对未能办理过户登记具有过错。潘毅和曾向一审法院提交了一审法院执行局在巴林左旗不动产登记中心的调档材料,该材料显示在查封之时,案涉小区至少有39套不动产已经办理了正式的不动产登记手续,并已经取得了独立的不动产权证书,这证明案涉小区已经具备办理不动产产权手续的条件。但王玉至今未依法缴纳维修基金,未着手办理不动产产权手续,对于案涉不动产未办理过户登记存在过错。根据《最高人民法院关于印发的通知》第127条规定,买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料,或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的,可以认为符合该条件。但王玉并未举证其有前述行为,因此应当认定王玉对没有办理过户登记存在过错。王玉辩称，（一）王玉与京和公司之间签订的订房协议中对购买的车库位置、牌号、价款、付款方式、面积等内容均作出明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，按法律规定合同合法有效，能够确定双方之间系商品房买卖合同关系，潘毅和所称系民间借贷关系无依据，且案涉订房协议未被依法确认无效或撤销，车库已实际交付王玉，王玉已占有使用，并承担物业费、电费，足以证明系买卖关系。潘毅和所称案涉车库已网签之温国龙名下，若属实只能证明温国龙与京和公司之间系借贷担保关系，也否定了王玉与京和公司之间就案涉车库不存在借贷关系，因同一车库不可能存在担保不同的两笔借贷。且若登记在温国龙名下，潘毅和无权申请强制执行。（二）王玉提供本案借据系为证明交付房款的事实，交付的方式系用借款抵顶，对此京和公司认可且出具了车库款收据。王玉购买在前，查封在后，不存在相互串通、损害潘毅和权益情况。（三）王玉在京和王府小区居住，购买车库系情理之中，一审法院勘查认为未使用错误，王玉购买时已铺地板，焊货物架子及铁梯子，王玉在现场自己用钥匙打开车库，足以证实已使用事实，且王玉交纳物业费、电费，也能够证明已占有使用。（四）案涉车库未办理产权登记王玉不存在过错。京和公司未提交答辩意见。王玉向一审法院提出诉讼请求:1.依法判令不得对巴林左旗林东西城区京和王府小区6-06-114号和6-06-115号车库的执行;2.依法确认京和王府小区6-06-114号和6-06-115号车库归王玉所有;3.由潘毅和承担诉讼费。一审法院认定事实：潘毅和与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷一案,潘毅和于2018年7月4日提出保全申请。一审法院于2018年7月5日作出的(2018)内04民初90号之一民事裁定,将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押。保全财产价值6000万元。一审法院于2018年7月30日作出(2018)内04民初90号之一协助执行通知书,查封京和公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给买受人的房产,包含案涉车库在内。针对一审法院的查封措施,王玉提出保全异议。一审法院于2019年8月6日作出(2019)内04执异211号执行裁定书及(2019)内04执异236号执行裁定书,均裁定驳回王玉的异议。王玉不服,提起本案执行异议之诉。另查明,2015年12月2日,京和公司向王玉借款220万元并于同日出具了借据一枚。京和公司在借据的收款单位处加盖公章,并盖有法定代表人冯海涛的印章。京和公司与王玉于2017年10月26日签订了京和王府定房协议两份,约定王玉以出借的款项进行抵顶,购买巴林左旗京和王府小区6号楼06-114号、06-115号车库,车库的建筑面积分别为22.2平方米、22.2平方米,每平方米价格分别为5200元、5200元,价款分别为115440元、115440元。京和公司在两份合同的甲方处均加盖公章并盖有法定代表人冯海涛印章,王玉均在乙方处签字。王玉于2017年10月26日交纳了2017年10月26日至2018年10月25日6号楼06-114号、06-115号车库的物业费各200元。此外王玉还交纳了涉案车库的电费。诉讼期间,一审法院于2019年12月27日组织当事人到京和王府小区对王玉是否已实际占有使用案涉车库情况进行了现场勘验,勘验结果是:在现场未能发现王玉占有并使用车库。潘毅和对此勘验结果称:该车库未有使用痕迹。一审法院认为,因车库的主要作用系停放车辆,不能仅依据外观来认定车库是否投入使用,结合王玉提交的物业费收据及供用电合同,能够认定王玉自2017年10月末至今,已实际占有、使用案涉车库。一审法院认为:本案的争议焦点为:一、王玉对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益;二、王玉要求确认其享有涉案房屋的所有权应否得到支持。关于王玉对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益，王玉作为案外人提出执行异议之诉,应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定,一审法院认为,王玉对执行标的享有排除强制执行的民事权益。理由如下:（一）一审法院对案涉车库的查封行为发生在2018年7月,而王玉提交的其与京和公司之间的协议书签订于2017年10月26日,形成于查封行为之前,该协议系双方当事人基于平等、自愿的真实意思表示而达成的合意,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。案涉协议书对于大厅的基本状况、销售方式、总价款及付款方式等事项已明确约定,已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,该协议应当认定为商品房买卖合同。（二）根据当事人的陈述及王玉提交的物业费收据、供用电合同,能够认定王玉自2017年10月末即在人民法院查封之前,已合法占有案涉车库至今。（三）案涉协议书中约定的车库单价符合客观市场行情,王玉通过用借款抵顶车库款的支付方式,向京和公司支付了全部价款。（四）王玉已经履行了协议书约定的义务,虽尚未取得合同标的物的所有权,但已经享有了类似所有权人的地位,即对案涉车库享有了物权期待权。现王玉尚未办理不动产产权手续,但根据庭审调查,该小区房产因纠纷存在多个法院查封的情形,均未办理房产登记手续,王玉未办理登记并非因其自身原因造成。王玉关于不得执行案涉房屋的诉讼请求应予支持。关于王玉要求确认其享有涉案房屋所有权的问题,根据《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”之规定,王玉基于案涉协议享有的是物权期待权,其本质仍然为债权,涉案房屋并未办理过户登记,买受人享有的是请求出卖人将案涉房屋过户至其名下的债权请求权,其本质仍为债权。王玉要求确认案涉房屋所有权归王玉所有的诉讼主张于法无据,一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决：一、不得执行内蒙古自治区××区大厅;二、驳回王玉的其他诉讼请求。案件受理费100元,由潘毅和承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明，赤峰市中级人民法院(2018)内04民初90号之一协助执行通知书是于2018年7月13日作出。其他事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是王玉对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王玉与京和公司之间签订的《京和王府定房协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。且定房协议对车库的基本状况、销售方式、总价款及付款方式等事项已明确约定，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，京和公司已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。王玉按照与京和公司签订的京和王府定房的两份协议，按每平方米5200元的价格，通过以抵顶借款的方式交付了全部房款。《京和王府定房协议》是王玉与京和公司在2017年9月10日签订，且王玉提供了交纳物业费和取暖费收据，因此案涉房屋是在法院查封前，王玉已签订了京和王府定房协议，并实际占有使用该不动产。案涉小区房产因纠纷存在多个法院查封的情形，王玉尚未办理不动产产权登记手续并非其自身原因造成，王玉作为无过错的不动产买受人，对案涉房屋已产生合理信赖的物权期待权，故一审判决不得执行内蒙古自治区××区车库，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，潘毅和的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4763.20元，由潘毅和负担。本判决为终审判决。审判长 裴彪审判员 徐澎审判员 刘杨二〇二〇年十一月二十八日书记员 胡爽