安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终3420号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马文杰，男，1993年3月1日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：王建军，安徽永恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王明明，安徽永恒律师事务所律师(实习)。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中农批（亳州）市场建设开发有限公司，住所地安徽省涡阳县。 法定代表人：张寿颍，总经理。 上诉人马文杰因与被上诉人中农批（亳州）市场建设开发有限公司（以下简称中农批公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服涡阳县人民法院（2020）皖1621民初4756号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马文杰的委托诉讼代理人王建军到庭参加诉讼。被上诉人中农批公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马文杰上诉请求：一、撤销涡阳县人民法院（2020)皖1621民初4756号判决书，并依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定....。但本案中，双方合同中明确约定了违约金数额计算方法，故本案预期交房违约金应当严格遵从合同约定，且合同约定的违约金符合市场行情，一审法院直接予以调整与法律规定相悖，属适用法律错误。二、一审法院认定事实错误。1.根据第九次全国民商事审判工作会议纪要第50条之规定：认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。而本案被上诉人作为守约方，房屋性质为商铺，最为直接的可得利益损失包含很多方面，上诉人购买房屋是为家庭生产经营，案涉房屋自约定交房日期至今已三年有余，花费大量购房款至今毫无任何收益可言，上诉人起诉违约金的本意也是为了尽量弥补自己的损失，且上诉人仅有通过合同约定的违约金这一种方式来弥补损失，上诉人的损失远远超过合同违约金的数额。故一审法院仅依据同期银行贷款利率认定上诉人实际损失直接调整违约金显然未综合考虑案件实际情况。2.《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”即当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，公平原则作为民事立法领域内的基本原则，其对于法律实践具有指导作用。公平原则作为民事立法领域内的基本原则，其意义和作用在于该原则体现了社会公德与商业道德的结合。将该原则作为规范合同当事人的行为的准绳，可以有效防止当事人权利的滥用，维护与平衡当事人之间的利益。同时，制定最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》系出于对当时处于弱势地位的买房者予以更多保护的考量，旨在维护交易稳定，兼顾公平原则。在适用的同时，应结合实际情况，维护交易稳定兼顾公平原则以综合评判合同效力。本案中，一审法院认定违约金过高忽视合同约定直接予以下调，该结果对上诉人来说毫无任何公平可言，不仅使得当事人签订涉案合同的目的得不到实现，也使得当事人之间的利益失衡，不利于维护交易的稳定，也有违公平、诚实信用民事根本原则。3.合同约定面积差“据实结算、多退少补”为格式条款，根据《合同法》及其解释规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容在合同订立时应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标示，并按对方要求对格式条款予以说明，其对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。该条款免除了出卖人的责任，加重了买受人的责任，排除了买方的主要权利，该条款无效。合同虽约定据实结算、多退少补，但该条款的适用应当参照最高人民法院关于审理房屋买卖合同司法解释中对面积差的强制性规定，即上诉人只在购房面积3%范围内按照合同约定的价格补足面积差价，超出3%面积由被上诉人自行承担。房屋面积差增多部分主要来源于“三楼楼梯帽”，上诉人在购买房屋时明确该楼梯帽为赠送，该楼梯帽的设计只是造型美观，无任何实用价值，所有带楼梯帽的购买人签订的购房合同面积与实际面积都远远超出3%。被上诉人见上诉人追究其逾期交房的违约责任便将赠送的楼梯帽面积硬强加到上诉人等购房户身上，让购房户购买其所谓的超面积部分，违反自愿原则、诚实信用原则、公平原则等民事基本原则。故本案中一审判决在法律结果上未得到良好效果，也未在社会反响层面取得良好的结果，该判决不仅没有化解事实矛盾，反而造成矛盾最大化。故一审法院对本案未深入领会立法本意，拘泥于对法律规定进行机械的理解与适用，未在既维护交易稳定又兼顾公平原则的前提下综合评判。三、同类案件已于2019年经一审法院审理终结，同类案件的判决结果是尊重合同约定判决支付违约金，面积差也是按照合同约定判决。本案一审法院判决面积差为合同约定，违约金不按合同约定直接予以下调，严重违反了2020年7月31日最高人民法院公布的关于统一法律适用加强类案检索的指导意见，造成同案不同判的严重后果。综上所述，一审法院适用法律错误、认定事实不清，请依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人中农批公司未答辩。 马文杰一审诉讼请求：一、继续履行合同，被告支付逾期交房违约金106747.68元（自2017年7月31日至2018年12月31日止总计518元）；二、要求被告支付自2019年1月1日起至交房之日止按已交房款的日万分之三的违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。 中农批公司一审反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付房屋价款70847元（计算方式按涉商品房单价4955.47元/㎡×7.17㎡，4925.46元/㎡×7.17㎡）；二、本案诉讼费、保全费等全部费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2017年2月3日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于涡阳县商铺，合同约定建筑面积69.52平方，该商品房单价分别为每平方4955.47元、4925.46元，房屋总价686922元。原告先后付清了全部购房款。该合同第八条约定：被告于2017年7月31日前将该经验收合格的商品房交付原告；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日。本案房屋产权登记面积为76.69平方米。在诉讼过程中，被告以房屋登记面积超出合同约定面积为由提起反诉，要求判令被反诉人向反诉人支付房屋价款70847元，并要求本案诉讼费、保全费等全部费用由被反诉人承担。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。被告向原告交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年7月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，被告未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，被告应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。关于被告辩称违约金计算标准过高请求按照同地段同类房屋租金予以调整的问题，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本案涉诉房屋系商铺，距离当地商业中心较远，规划用途为批发零售，被告无证据证明周边存在同类的批发零售市场，无法以同地段同类房屋租金计算。在房屋没有按期交付的情况下，案涉逾期交房期间购房户的实际损失参照已付购房款总额同期同类贷款利息予以确定较为符合实际。据此，依照上述法律规定，案涉违约金本院按照已付购房款总额的同期同类贷款利息上浮30%予以调整。本案房屋逾期超过一年，其时中国人民银行1-3年期贷款基准利率为4.9%，上浮30%后为年利率6.37%。案涉购房款已付总额为686922元，自2017年8月1日至2018年11月26日逾期483天，按照年利率6.37%计算，违约金总额为58707.22元。在产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理上，双方约定以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，是双方当事人真实的意思表示，故原告应分别按超出面积（7.17平方米）补交房款，合计70846.27元（计算方式按涉商品房单价4955.47元/㎡×7.17㎡﹢4925.46元/㎡×7.17㎡）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、马文杰和中农批（亳州）市场建设开发有限公司之间的房屋买卖合同继续履行；二、中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付马文杰逾期交房违约金58707.22元；三、马文杰于本判决生效之日起十日内支付中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋价款70846.27元；四、驳回马文杰的其他诉讼请求。本诉案件受理费2435元，减半收取1218元，由马文杰负担548元，中农批（亳州）市场建设开发有限公司负担670元；反诉案件受理费785元，由马文杰负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明事实同一审。 本院认为，综合审理中当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审调整违约金是否适当，房屋面积差价应否支持。关于违约金的调整问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。本案中，在上诉人所举证据不足以证明其实际损失的情况下，一审法院将案涉逾期交房损失参照已付购房款总额同期同类贷款利息予以确定较为符合实际。同时，综合合同的实际履行情况、逾期利益等因素，按照中农批公司关于调整违约金的申请，将案涉违约金按照已付购房款总额的同期同类贷款利息上浮30%予以调整并无不当，本院予以维持。 关于房屋面积差价的问题。案涉房屋买卖合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积存在差异时，以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，多退少补；”上诉人主张该约定为格式条款应无效，但上诉人并未提供证据证明该条款存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，本院对其主张不予支持。据此，就面积差找补问题的处理合同中已有明确约定，一审法院按照双方约定判决购房人支付购房款亦无不当，本院予以维持。 综上所述，马文杰的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2435元，由马文杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙浩杰 审判员  王艳东 审判员  孙 曼 二〇二〇年十一月五日 法官助理高辛冉 书记员  张依隽