福建省宁德市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）闽09行终123号 上诉人（原审原告）梁方平，男，1952年11月6日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区，户籍地浙江省台州市椒江区，公民身份号码3326231952××××××××。 委托代理人王珂，北京市百瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）寿宁县自然资源局，住所地福建省寿宁县鳌阳镇胜利街**。 法定代表人缪仕海，局长。 委托代理人范圣忠，上海市百良律师事务所律师。 原审第三人刘雄，男，1983年5月16日出生，汉族，住福建省寿宁县，公民身份号码×××0032。 原审第三人黄桃花，女，1985年7月1日出生，汉族，住福建省寿宁县，公民身份号码×××3540。 原审第三人寿宁县东泰房地产开发有限公司，住，住所地福建省寿宁县鳌阳镇**梦龙街**龙庭国际小区一社会信用代码913509246784704605。 法定代表人何政岳，董事长。 原审第三人寿宁县国有资产投资经营有限公司，住所，住所地福建省寿宁县东方商住城****社会信用代码913509247438220643 法定代表人范钦，董事长。 委托代理人张恒金，福建博知律师事务所律师。 上诉人梁方平因诉被上诉人寿宁县自然资源局行政登记行为一案，不服福建省福安市人民法院（2020）闽0981行初11号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2014年8月15日，第三人刘雄、黄桃花与第三人寿宁县东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）签订一份《商品房买卖合同》，向第三人东泰公司（开发商）购买坐落于福建省寿宁县房屋，购房价款为570000元。第三人刘雄、黄桃花按约交付相应购房款后，因第三人东泰公司未能按约履行合同约定事项，第三人刘雄、黄桃花以东泰公司为被告向寿宁县人民法院提起民事诉讼，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行合同。该案审理过程中经法院主持调解，双方自愿达成调解协议，2018年3月22日，寿宁县人民法院作出（2018）闽0924民初264号民事调解书：双方共同确认签订的《商品房买卖合同》有效，并继续按合同履行义务，第三人刘雄、黄桃花全额付清购房款后，东泰公司协助办理不动产权证。2018年5月10日，第三人刘雄、黄桃花依据上述《商品房买卖合同》、缴费及付款凭证等，向被告的下属机构寿宁县不动产登记中心申请办理不动产权证，寿宁县不动产登记中心经审查后，结合寿宁县人民政府于2018年3月2日作出涉及本案相关办理不动产权证内容的会议纪要，于2018年5月18日向第三人刘雄、黄桃花颁发了不动产权证，证号为闽（2018）寿宁县不动产权第0000539号。另，第三人刘雄、黄桃花向第三人寿宁县国有资产投资经营有限公司借款，将上述房屋抵押给出借人。 2013年8月15日，第三人东泰公司因资金周转需要向原告借款人民币1750万元，借款时应原告的要求，同日，东泰公司与原告签订了53份“商品房买卖合同”（包括涉案的龙庭国际小区第4幢1604号房屋在内），并在寿宁县房地产管理所办理了网上备案登记。2015年8月29日，原告与东泰公司经结算确认：东泰公司尚欠原告借款10,367,383元。由于东泰公司未偿还尚欠借款，原告于2015年10月16日向浙江省温岭市人民法院提起民事诉讼，要求东泰公司偿还借款本息等。2016年4月18日，浙江省温岭市人民法院经审理作出（2015）台温商初字第4206号民事判决书，判决东泰公司于判决生效之日起10日内偿还原告借款10,367,383元，并支付相应的利息。该判决生效后，原告向浙江省温岭市人民法院申请执行，由于东泰公司目前无可供执行的财产，经原告申请，浙江省温岭市人民法院于2016年9月5日作出（2016）浙1086执4447号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 原审法院另查明：2016年6月28日起，寿宁县房地产管理所的房屋登记职权变更由寿宁县不动产登记中心行使，该中心为被告寿宁县国土资源局所属的事业单位，后寿宁县国土资源局又更名为寿宁县自然资源局。 原审法院认为，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼应当要具备原告诉讼主体资格，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”，商品房买卖合同登记备案是房地产管理部门为了加强商品房销售管理，由法律、行政法规对房地产开发企业设定的一项行政义务，该行为只是对已经存在商品房买卖合同当事人的权利状态方面有关事实的记载，对合同的效力并不产生影响。本案中，原告梁方平与第三人东泰公司所签订的“商品房买卖合同”虽在寿宁县房地产管理所办理了网上备案登记，但未办理预告登记，不能对抗第三人，且原告在东泰公司未能偿还双方经结算确认的涉案借款时，即选择以主张债权的方式向浙江省温岭市人民法院提起民事诉讼，并经法院判决确认：东泰公司偿还原告借款10,367,383元（包括原告诉称的涉案购房款在内）及利息，该判决并未涉及原告所述让与担保的事实，现已进入执行程序。由此可见，原告用于办理网上备案登记的“商品房买卖合同”并不是真实的买卖关系。为此，被告的下属寿宁县不动产登记中心依涉案房屋买受人即第三人刘雄、黄桃花的申请，为其办理了不动产权证，对涉案房屋进行了权属登记，该登记行为未对原告权利义务加以设定，故本案被诉行政行为与原告不具有利害关系，且对原告的合法权益也明显不产生实际影响，应当裁定驳回起诉。原告主张被诉行政行为侵害了其享有让与担保的权利，其诉讼主体适格，该主张依据不足，依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项规定，裁定：驳回原告梁方平的起诉。 梁方平不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：撤销原审裁定并改判支持上诉人一审诉讼请求。主要理由：原审裁定认为本案被诉行政行为与上诉人不具有利害关系、对上诉人的合法权益也不产生实际影响，属认定事实错误。涉案行政行为侵犯了上诉人作为让与担保权人的担保权利。原审裁定否认上诉人与东泰公司之间商品房买卖合同关系的同时未对双方之间真实法律关系作出认定是对法律的曲解，也是事实认定错误。综上，原审裁定认定事实错误，请求撤销原审裁定，依法改判撤销涉案行政行为。 被上诉人寿宁县自然资源局辩称，1.上诉人梁方平的上诉理由不成立。原审法院已经明确上诉人与东泰公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，上诉人该案的诉讼请求与民事判决中并未涉及让与担保的事实，该认定并无不当。即使上诉人所主张的在涉案房屋之上设定了担保，因其没有办理登记，并不发生担保物权的法律效力。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，并未认可该买卖合同关系属于让与担保，也没有规定该类买卖合同具有物权担保的法律效力。2.原审认定事实与适用法律正确。第三人所登记的商品房已经为生效的调解书所羁束。被上诉人对涉案房屋权属变更登记申请的受理、审查、发证，程序合法，权属认定正确，法律依据充分。上诉人既未对《商品房买卖合同》办理预告登记，也未办理抵押预告登记或抵押登记，更不存在对抗第三人的效力。综上所述，被上诉人对涉案房屋办理不动产登记行为并未侵犯上诉人的合法权益，请求驳回上诉，维持原裁定。 原审第三人寿宁县国有资产投资经营有限公司述称，1.原审法院认定上诉人与被诉行政行为不具有利害关系是正确的。2.上诉人梁方平与东泰公司仅签订商品房买卖合同，双方未办理抵押登记，因商品房买卖关系当事人意思表示不真实，不符合民事法律行为的构成要件，商品房买卖行为无效，因此，也不产生抵押的法律效力。3.原审第三人刘雄、黄桃花与东泰公司所签订的《商品房买卖合同》意识表示真实，且刘雄、黄桃花履行了购房者的义务，全额支付购房款并装修入住，构成善意取得，其合法权益应受法律保护。4.被上诉人寿宁县自然资源局作出被诉行政行为事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确。综上，请求依法驳回上诉，维持原裁定。 原审第三人刘雄、黄桃花、东泰公司二审未作答辩。 本院认为，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼应当要具备原告诉讼主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定：“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”债权是一种相对权，行政机关对债务人作出行政行为后，债权人如果认为该行为对债权行使有不利影响的，通常情况下不具备提起行政诉讼的原告资格。而《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条在原则上否定债权人原告主体资格的同时，明确了四种情形可以例外承认债权人的原告资格。经审查，在浙江省温岭市人民法院已生效的（2015）台温商初字第4206号民事判决中，上诉人梁方平诉称“2013年8月15日前后，被告东泰公司因资金周转需要以商品房买卖的形式向原告梁方平借款17500000元。”该判决书亦确认上诉人梁方平与东泰公司之间形成民间借贷关系，并未提及涉案商品房买卖有确定特定的物权。且上诉人与东泰公司签订的《商品房买卖合同》虽在寿宁县房地产交易管理所办理了网上备案登记，但未办理预告登记，亦不符合前述规定中行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的相应情形。此时，如要求行政机关作出行政行为时考虑债权实现的影响，无法律法规依据，亦不符合一般登记规则。故一审法院裁定驳回起诉正确，本院予以维持。上诉人所提上诉缺乏法律依据，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第三款之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 吴元祥 审 判 员 赖昌铅 审 判 员 杨礼崧 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 林玉芳 书 记 员 阮雁珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。