盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0991民初953号原告：杨立溢，男，1991年8月15日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：严贾伟，江苏大直（无锡）律师事务所律师。被告：王加铭，男，1972年10月2日生，汉族，居民，住盐城市盐南高新区。被告：王翠华，女，1967年8月14日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈勇，江苏司剑律师事务所律师。原告杨立溢与被告王加铭、王翠华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月1日、8月6日公开开庭进行了审理。原告杨立溢及其委托诉讼代理人严贾伟，被告王翠华及其委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。被告王加铭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨立溢向本院提出诉讼请求：1、被告王加铭立即返还原告装修款15400元；2、被告王翠华立即返还原告房租预付款50000元；3、两被告承担保全保险费500元；4、本案的诉讼费、保全费由两被告承担。审理中，经法院释明，原告认可如果法院审查认为租赁合同有效，那么同意按照合同解除主张返还，诉讼请求不变。事实与理由：2020年1月11日，被告王翠华主动与原告杨立溢提出想合作服装品牌，经过商谈后，合作事宜无法谈成。同年1月19日，被告王翠华提出转让位于盐城市的办公场地，并原告杨立溢表示同意，随即应被告王翠华要求在其经营的思佐洋服店铺内支付房租预付款给被告王翠华，后原告便通过支付宝转账5万元房租预付款到被告王翠花的支付宝账户，并出具一份剩余房租的38000元借条给被告王翠华。2020年1月22日，被告王翠华带原告杨立溢到被告王加铭的店铺去看案涉租赁房屋，被告王加铭提出如有意向租赁该房屋需先支付15400元的装修款，原告当即通过微信向被告微信转账15400元并备注装修款。后被告王翠华与被告王加铭就租房事宜一直无法达成一直意见，与原告未能签订书面的房租租赁合同也未实际向原告交付租赁物。原告认为，原告向两被告分别交付了房租预付款以及装潢款，但两被告并未按约将租赁房屋交付给原告，双方也未实际签订租赁合同，且被告王翠华根本就无权转租该房屋，故两被告应当向原告返还已收款项。综上，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告王加铭辩称：我与原告之间不存在房屋租赁合同关系。我与被告王翠华之夫存在案涉房屋租赁关系，后因被告王翠华之夫意外死亡由被告王翠华续租，被告王翠华与原告之间为合作经营需继续承租，我表示同意，但先将我前期已垫付的案涉房屋装修费用15400元付清。后原告未与被告王翠华合作经营，遂原告先行垫付支出的装修费用15400元，该费用已用于案涉房屋所支出材料费，工人工资等费用，故不存在返还之说。案涉房屋租赁合同双方并未解除，现要求被告王翠华和原告继续履行租赁合同，对此我保留诉权，追究其违约责任及应当支付的租金。综上，我认为原告通过诉讼拒不履行租赁合同，属于违约行为，请求法院依法驳回对我的诉讼请求。被告王翠华辩称：原告和其朋友找我想合作经营，我和原告已经建立了房屋租赁关系，未能达成书面协议。自2020年春节后，原告多次向两被告通过微信联系的方式发送相应的租赁协议或者合作协议文本，由于新冠疫情以及两被告对协议文本的部分措辞不认可而未能在通知原告及时签订租赁协议。我有诉争房屋转租权，且该房屋两间一直处于空置状态，还保持着原装修的样貌以供原告租赁使用。原告未能使用诉争房屋，并不是被告的阻挠行为导致的，属于原告自身的原因和责任。原告口头租赁房屋和支付相应费用的行为构成了民法总则当中的民事法律行为，非因法定或约定不得随意变更和解除租赁关系。原告擅自单方解除租赁协议，未征得本案两被告同意，给两被告带来了相应的财产损失，我有权另行主张。我不同意原告随意解除租赁关系，希望原告继续履行该合同，并及时接收该两间租赁房屋，并依约定及时支付剩余的38000元租赁费用，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，对于原告与两被告的微信聊天截图，不具有电子数据法规定的证据要求和证据规范，微信聊天记录的三性均不认可，且属于公民隐私。在第二次庭审中，被告王翠华又认为与原告并未建立租赁合同关系，被告王翠华收取租金后，此事与其不再有关系，应当由原告自行与被告王加铭协商。本院经审理认定事实如下：原告从事女装生意。2020年1月10日，原告与被告王翠华经朋友介绍认识，双方商议合作代加工女装以及品牌，后双方未予合作，被告王翠华提议将其从被告王加铭处承租的位于盐城市的两间门面转租给原告。原告实地查看门面后，于同月19日到被告王翠华的思佐洋服店中表示同意承租，双方约定房租10万元/年，租期一年。原告于当日通过支付宝向被告王翠华转账5万元，被告王翠华向原告出具收条，载明：收到杨立溢人民币伍万元整（阳光大厦二楼的房租款），已转让给杨立溢使用。原告另向被告王翠华出具借条，载明：本人杨立溢因租房协议于2020年1月19日借王翠华38000元，现承诺于2020年3月29日为首次付款日，每月29日还款9500元，共分为四期，本人承诺若违约，支付1000元违约金，并自愿承担一切法律责任。1月20日，原告通过微信向被告王翠华询问签订书面租赁合同事宜，被告王翠华表示要与其上手出租方被告王加铭协商。1月22日，原告通过微信转账向被告王加铭支付了装修款15400元。1月27日，被告王加铭微信询问原告何时回盐城，原告表示3月2日左右。3月4日，原告约被告王加铭面谈签合同事宜，后因原告临时有事未进行协商。3月7日、8日，原告到被告王加铭的三菱重工空调门市商谈租房事宜均未果。3月8日，原告向被告王翠华索要两被告之间的租房合同，被告王翠华未予提供。3月9日，原告在微信中再次要求和被告王翠华面谈合同事宜，被告王翠华回复要求原告和被告王加铭自行协商租房事宜。原告提出解除合同，要求被告王翠华退还租金。原告与两被告均协商未果后，于3月23日报警，经盐南高新区分局黄海派出所调解未果。另查明：2019年11月10日，被告王翠华的丈夫陈明如承租被告王加铭承租的位于盐城市的两间门面用于开服装定制店，被告王加铭加入其夫妇合伙开店，双方签订《高级服装定制店合伙协议》，约定双方共同承担业务，出资金额及盈亏均各半承担，合伙时间自2019年11月10日至2026年11月10日。同月28日，被告王翠华的丈夫陈明如去世。2020年3月23日原告报警后，两被告补签《房屋租赁协议》，约定盐城市的办公场地租给被告王翠华使用，租金10万，租赁期限自2020年3月1日至2021年2月30日止，在此期间两间门面由王翠华使用或有权转让、出租、处置给他人使用一年。以上事实有微信聊天记录、高级服装定制店合伙协议、房屋租赁协议、借条、收条、转账记录、接警询问笔录、当事人庭审陈述在卷佐证。本院认为：原告与被告王翠华约定就房屋租赁事宜订立书面合同。虽未签订正式的书面租赁合同，但双方已就租房地点、租赁期限、租金数额及支付方式等合同的主要内容进行了口头约定，原告亦按约支付了部分租金，被告王翠华予以接受，应当认定双方之间的房屋租赁合同关系成立并生效，双方均应按照约定全面履行各自义务。原告支付部分租金后，被告王翠华应履行腾空场地、交付钥匙等主要合同义务。从双方的微信聊天记录可以看出，原告多次催促被告王翠华签订正式书面合同并履行合同相关义务，但被告王翠华均以要求原告与被告王加铭自行协商为由拒绝履行上述义务，被告王翠华行为构成违约，并直接导致原告租房的主要合同目的无法实现，原告据此在2020年3月9日向被告王翠华提出解除双方之间房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以确认。被告王翠华辩称微信聊天记录不具备电子数据法规定的证据要求和证据规范，根据证据规则规定，当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。原告在庭审中将该聊天记录的原始载体已出示并提交法院当庭核对，本院据此确认该证据真实、合法，故对该辩称本院不予采纳。综上，对于原告要求被告王翠华返还房屋租金预付款50000元的诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋租赁合同履行过程中，原告向被告王加铭支付了装修款15400元，因本院已支持原告解除案涉房屋租赁合同的诉请，故被告王加铭受领装修款已失去法律依据，故原告作为利益受损方诉请其返还此款，符合法律规定，本院予以支持。关于保全保险费，原告与两被告未作约定，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王加铭与被告被告王加铭于本判决生效之日起十日内返还原告杨立溢装修款15400元。二、被告王翠华于本判决生效之日起十日内返还原告杨立溢房租款50000元。三、驳回原告杨立溢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1446元，减半收取723元，保全费720元，合计1443元，由被告王加铭负担340元，被告王翠华负担1103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 陈**露二〇二〇年十一月二十日法官助理 张婷婷书 记 员 胡文培附录法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释[2019]19号第十五条当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该试听资料的原始载体。当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。