山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5759号上诉人（一审被告）：赵月辉，女，1968年8月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人(一审原告):姜小卫，男，1979年5月23日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人(一审原告):栾俊杰，女，1978年7月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人赵月辉因与被上诉人姜小卫、栾俊杰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赵月辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.本案的山东三站股份有限公司（以下简称三站公司）与上诉人的租赁合同于2018年11月30日到期，要求上诉人腾房的事情，上诉人不知情，上诉人认为上诉人与三站公司双方存在着合同协商、续签的意愿，与被上诉人存在合同履行到期的可能。但过了半个多月，被上诉人通知上诉人，房屋已被三站公司收回，要求退还原合同约定的4500元押金和剩余租金。期间，被上诉人没有告知上诉人支付5000元的具体用途，三站公司的押金专用收据也从未向上诉人出示过，故上诉人既不知晓被上诉人延期使用房屋的具体时间，也不知晓三站公司向被上诉人退还租房押金2560元的事实。2.一审法院要求上诉人退还被上诉人房屋租金计算有误，上诉人与三站公司最近一期的租赁合同每天的租金进行推算，最近一期合同的年租金为49324元，折算日租金为135.13元，与5000元相除应为37天，应当返还79天租金，金额计算为17315.22元。即使按照被上诉人提供法庭的三站公司押金专用收据注明的租金额2440元计算，被上诉人也实际延期使用房屋18天，上诉人应返还98天租金，金额计21479.64元，但应扣除三站公司退回被上诉人的押金2560元，实际返还18919.64元。对于上诉人事先收取的被上诉人4500元的押金，由于被上诉人在与三站公司交涉房屋续签、腾退时，没有向上诉人履行及时告知义务，且在办理房屋交接时没有向三站公司索要上诉人交纳的灭火器、水电表等器材押金1500元，上诉人不应返还。3.被上诉人在得知三站公司将不再与上诉人续签房屋租赁合同，并要求上诉人尽快腾房的情况下，不但没有及时告知上诉人，且继续要求上诉人支付与房屋使用无关的额外费用，给上诉人造成了一定的经济损失，被上诉人有主观故意的过错，上诉人只愿意承担部分返还租金的义务。被上诉人姜小卫、栾俊杰辩称：不同意上诉人的上诉理由，上诉人起诉想少给钱，有个计算项目时间我方与上诉人微信沟通过了，上诉人说我方没把图片发给她看是不对的。上诉人租三站的房子租金不到5万元，我租上诉人房子租金是8万元，上诉人计算退给我钱的时候按照租三站房屋不到5万元计算是错误的。一审原告姜小卫、栾俊杰向一审法院起诉请求：判令被告返还原告租房款24924.66元,包括房屋租金及押金；判令被告赔偿原告财产损失10000元；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：两原告系夫妻关系。2017年3月，被告与案外人牟崇国、孙茂顺签订租赁合同约定，被告将其租赁的三站公司XYL06号房屋转租给牟崇国、孙茂顺，租期自2017年3月27日至2020年3月26日，年租金80000元，押金4500元，需在承租日前一次性交付，如续租，应提前一个月付清一年的租金。案外人租赁房屋后，开办了烟台三站市场维莫糕点店，并办理了孙茂顺为经营者的个体工商户营业执照。孙茂顺经营至2017年10月，将涉案房屋转租给两原告，原告向孙茂顺支付了剩余房屋租金和押金35000元，接手孙茂顺的房屋经营甜品店。孙茂顺于2017年10月29日给原告出具的收条载明：今收到姜小卫房屋转让款人民币35000元整。原告称因案外人孙茂顺不想继续承租涉案房屋，经被告同意，由原、被告和孙项顺三方协商一致，由原告按原合同继续承租涉案房屋，一年期满后，原告应提前一个月向被告交纳一年的租金80000元，并代被告退给孙茂顺4500元押金和剩余部分租金，共计35000元。原告继续履行孙茂顺一年合同期满后，提前一个月于2018年2月26日向被告转账支付了2018年3月27日到2019年3月26日的租金80000元。原告提供栾俊杰中国农业银行流水明细及原告姜小卫与被告的微信聊天记录证明了上述事实。被告给原告的微信回复表示收到房租80000元并承诺待回烟台时改合同，但合同一直没有更改。原告通知孙茂顺到庭证明被告同意其向原告转让涉案房屋并收到原告退还的押金和剩余租金35000的事实。三站公司因与被告间的租赁合同于2018年11月30日到期，要求原告腾房，并于2018年12月5日收取原告租房押金5000元，向原告出具了押金专用收据。原告因不能继续使用涉案房屋，经与被告联系，被告通过微信向原告转账支付了5000元，并告知原告该5000元是交给三站的押金可用于顶房租。原告于2018年12月15日将涉案房屋腾空后交给三站公司，三站公司在押金专用收据上写明：2018年12月15日屋已搬空，收取2018年12月1日到2018年12月14日的租金2440元，退回租房押金2560元。原告因与被告协商不成，具状法院，请求判令被告退还2018年12月1日至2019年3月26日合同期内116天无法使用房屋的租金损失25424.66元，扣除被告微信转账转的5000元，加上代被告退还给孙茂顺的押金4500元，共计要求被告退还租金24924.66元。原告主张的财产损失10000元，没有提供证据证明。一审法院认为，被告将承租的涉案房屋租赁给案外人使用，并签订租赁合同约定双方权利义务的事实清楚，原告提供的与被告的微信聊天记录、向被告支付80000元租金的银行明细及证人证言，可以证明被告同意案外人孙茂顺将涉案房屋转租给原告，并由原告代被告退给案外人房租费及押金35000元的事实，还可以证明被告收取了原告2018年3月27日至2019年3月26日一年的租金80000元及被告因原告不能继续使用涉案房屋而向原告转账5000元押金用于抵顶租金的事实，因被告与房屋所有人的租赁期限届满而导致原告不能继续使用房屋期间的租赁费及原告承让案外人孙茂顺的租房押金4500元应退还给原告，故原告要求被告退还2018年12月1日到2019年3月26日的租赁费及押金的理由正当，于法有据，法院予以支持。原告要求赔偿财产损失10000元，因没有提供证据证明，故法院不予支持。被告经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，且在答辩期内未提出书面答辩状，视为放弃答辩和对证据质证的权利，依法可予缺席判决。综上，一审法院于2019年11月4日判决：一、限被告赵月辉于判决生效之日起十日内退还原告姜小卫、栾俊杰房租费及押金24924.66元；二、驳回原告姜小卫、栾俊杰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元，公告送达费390元，由原告姜小卫、栾俊杰负担194元，由被告赵月辉负担870元。二审中，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示,合法有效,双方当事人均应履行协议约定的义务。因上诉人与三站公司的租赁合同到期，涉案房屋不能再继续出租使用，上诉人应当返还被上诉人不能正常使用期间的租赁费及押金。涉案房屋每年的租赁费是80000元，则返还的租赁费也应按此金额计算。一审法院判决上诉人返还4500元押金并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费674元，由上诉人赵月辉负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 于 青审判员 张莉莉二〇二〇年十一月十四日书记员 杨风华