江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终202号上诉人（原审原告）：吴正旺，男，1969年3月4日出生，汉族，居民，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:淮安市新安建筑工程有限公司，统一社会信用代码91320826753933163L，住所地江苏省涟水县城安东路**。法定代表人：李兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱燕东，江苏捍华律师事务所律师。原审第三人:淮安市中恒置业发展有限公司，统一社会信用代码9132082678992076x5，，住所地江苏省涟水县中恒国际新城******法定代表人：范丽娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。原审第三人：苏州桑博斯贸易有限公司，统一社会信用代码91320506690274593E，住，住所地江苏省苏州市碧凤坊**（**）/div>法定代表人：李青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许士广，江苏群汇知缘律师事务所律师。上诉人吴正旺因与被上诉人淮安市新安建筑工程有限公司（以下简称新安公司），原审第三人淮安市中恒置业发展有限公司（以下简称中恒公司）、苏州桑博斯贸易有限公司（以下简称桑博斯公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省涟水县人民法院（以下简称涟水法院）作出的（2018）苏0826民初6378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴正旺上诉请求：1.请求撤销涟水法院（2018）苏0826民初6378号民事判决书；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、本案案涉房屋在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案涉及的中恒国际新城D26幢106室、107室房屋，早在2015年5月28日就已签订合法有效的商品房买卖合同，并进行了网签。而新安公司和中恒公司当时尚未发生纠纷，更未将案涉房屋查封。二、在法院查封之前上诉人已合法占有该不动产。在2015年7月15日中恒国际已经向桑博斯发出房屋交付通知单，当月20日桑博斯公司又将案涉房屋返租给中恒公司，实际上房屋已经交付，上诉人已经将房屋合法占有，而占有行为均在案涉房屋查封前。三、上诉人已支付全部价款。上诉人在一审时就购房款问题已提供相应证据，其中在2015年5月28日汇款150万元、2015年4月27日汇款200万元、2015年2月11日汇款100万元，以证明上诉人因购买本案房屋向第三人中恒公司交付了购房款。特别说明的是，上诉人在中恒公司属于大客户，上述款项均属于认购金，然后根据房屋状况进行选购。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。房屋未进行初始登记，未过户的原因并不在于上诉人。因中恒公司和新安公司之间诉讼不断，导致案涉房屋至今未能通过验收，自然也办不了房屋登记相应手续，该责任并不在上诉人。综上，上诉人为维护自己的合法权益，特向淮安市中级人民法院提出上诉，恳请贵院依法公正处理，支持上诉人的上诉请求。被上诉人新安公司答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人提出对案涉房屋享有物权期待权不符合最高院司法解释的规定，请求二审维持原判，驳回上诉。原审第三人桑博斯公司述称：本公司答辩意见同上诉状的事实理由。原审第三人中恒公司述称：关于款项有无交付问题，我公司认为，一审判决认定事实部分认为上诉人向中恒公司的付款金额远远高于本案房屋价款，已经满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。本案中的关键问题是，上诉人有无付款，以及付款金额能否全额覆盖购房款。我公司认为上诉人的请求符合法律规定，应予支持。原告吴正旺向一审法院提出起诉请求：1.排除对中恒国际新城D26幢106室、107室房屋的执行；2.被告承担案件受理费。事实和理由：涟水法院正在网络司法拍卖案涉争议房屋，该房屋系原告从第三人中恒公司购买。原告系实际出资人，通过代持协议让他人签订购房合同。依法，原告应当认定为实际购房人，继续执行该财产将侵害原告的合法权益。原告根据相关法律规定提起执行异议之诉，请求排除对该财产的执行，并立即予以解封。一审查明的事实：新安公司诉中恒公司建设工程施工合同纠纷一案，该院于2015年12月5日作出（2015）涟民初字第01963号民事判决书，判决中恒公司向新安公司支付工程款、保证金、管理费合计8217437.86元。该判决生效后，因中恒公司没有履行，该院依申请执行人新安公司的申请于2017年1月16日向中恒公司发出执行通知书，责令其履行义务，但其公司未按规定期限履行义务。后该院于2017年4月10日作出（2017）苏0826执132-1号执行裁定书，查封了中恒公司所有的位于涟水县中恒国际新城D26幢106室、107室商铺。对此，案外人吴正旺对该院执行D26幢106室、107室商铺提出执行异议。涟水法院作出（2018）苏0826执异117号执行裁定，认定案外人吴正旺的异议事由不能排除人民法院的执行，驳回了吴正旺的异议请求。另查明，被涟水法院查封的上述房屋为第三人中恒公司所开发。2015年5月28日，第三人中恒公司与第三人桑博斯公司签订了两份购房合同，第三人中恒公司将本案所涉的D26幢106室、107室的商铺出售给第三人桑博斯公司，建筑面积均为201.24平方米，房价均按照套内建筑面积计算，单价为每平方米3088元，总价为603720元。上述房屋已网签备案在第三人桑博斯公司名下。案涉房屋尚未竣工验收，也未办理产权登记。本案原告称上述房屋实际系其所购，为此其提供了代持委托书、汇款单、收据、房屋委托租赁协议、房屋交付及租金支付通知单。2015年5月，委托人吴正旺与受托人桑博斯公司签订了一份代持委托书，内容为：吴正旺委托桑博斯公司代为持有中恒国际新城D26幢106室、107室房产。委托人有权随时取回或者处置相关房产产权，受托人不得未经委托人同意擅自处分上述房产。委托人吴正旺在该委托书上签名，日期为2015.5。该委托书的尾部还注明：收到实际购房人的代持委托书后，即将其所购房屋签至代持人名下。正式办证前仍认定付款人为实际购房人，按照其指示办理签约或改签。第三人中恒公司在该内容上加盖印章。2015年5月28日，吴正旺向中恒公司账户转账150万元。同日，中恒公司开具交款单位均为桑博斯公司，金额均为603720元，收款事由分别为D26-106房款、D26-107房款的收据两张。2015年7月20日，出租人桑博斯公司与承租人中恒公司签订商品房售后返租合同，该合同约定，桑博斯公司将购买的中恒国际新城D26幢106室、107室商业用房返租给中恒公司，期限自2015年7月20日-2020年7月19日，房屋全部投资经营管理权等委托给中恒公司。中恒公司支付给桑博斯公司的售后返租租金为桑博斯公司购买该房屋时双方约定总价的税后0.83%/月，桑博斯公司交清购房首付款后，中恒公司将本合同约定的返租期限内的返租租金逐笔支付给桑博斯公司。2015年7月15日，中恒公司向桑博斯公司出具《房屋交付及租金支付通知单》一份，内容为：“尊敬的业主桑博斯公司：您购买的江苏省淮安市涟水县中恒国际新城D26-106、D26-107室已经交付使用，购房款项已经由吴正旺支付到账。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应的房屋钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息二分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日内支付。”再查明，涟水法院调取的第三人中恒公司于2015年5月1日-2015年12月31日期间在中国工商银行涟水支行的流水明细显示：1.2015年5月28日，吴正旺向中恒公司付款150万元；2015年5月28日，中恒公司分别向吴正旺付款25万元（货款）、75000元（费用）；2015年7月20日，中恒公司向吴正旺付款275000元（工程款）。2.2015年5月28日，中恒公司向桑博斯公司付款42万元（货款）；2015年6月3日，中恒公司分别向桑博斯公司付款120万元（还款）、100万元（还款）、100万元（还款）；2015年6月18日，中恒公司向桑博斯公司付款80万元（还款）；2015年7月20日，中恒公司向桑博斯公司付款285000元（工程款）。该院调取的吴正旺于2015年5月1日-2015年12月31日期间在中国工商银行涟水支行的流水明细显示：2015年5月28日，桑博斯公司向吴正旺付款120万元。一审审理过程中，原告称其是专业的投资人，在全国各地都有投资买房的惯例，原告曾多次向中恒公司购房，并根据房屋的实际条件进行选择，双方再按期进行结算，所以原告汇入第三人中恒公司账户的款项大于了本案所涉房屋的房款。原告为了证明其为第三人中恒公司的大客户，还举证了其在2015年2月11日、2015年4月27日分别向第三人中恒公司账户转账100万元、200万元，并称这些款项为认购金。第三人中恒公司认可原告的上述说法。涟水法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据上述司法解释规定，案外人吴正旺应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。关于案外人吴正旺对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案所涉的房屋尚未登记在被执行人中恒公司名下，故本案不应该适用该规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，本案原告应对其为购房人及已支付了案涉房屋的全部价款承担举证责任。就原告是否为购房人的问题：1.本案所涉房屋的买卖合同已在涟水县住房和城乡建设局备案，备案合同的买受人为桑博斯公司，故桑博斯公司根据备案登记取得了对抗第三人的效力。2.原告所举的代持委托书上并没有桑博斯公司的签章，无法证实该委托书的内容得到了桑博斯公司的认可，且第三人桑博斯公司也未到庭应诉就谁是真正的购房人作出表述。3.2015年5月28日，第三人中恒公司开具的收据上显示的交款单位为桑博斯公司，而非吴正旺。根据第三人中恒公司在委托书上盖章的内容，第三人中恒公司在签订合同时已知实际买受人为吴正旺。此外，原告及第三人中恒公司在庭审中均认可本案所涉房屋的房款为吴正旺所交纳。故中恒公司按理应开具交款人为吴正旺而非桑博斯公司的收据或者在该收据上进行相关内容的备注。综上，原告主张其为案涉房屋的实际买受人证据不足，该院不予支持。就原告是否已支付全部购房款的问题。1.本案中，原告虽于2015年5月28日向第三人中恒公司付款150万元，但该款项的金额于本案所涉房款的金额并不一致。2.原告与第三人中恒公司之间的银行流水明细显示，双方之间存在不同形式的经济往来，故上述150万元的款项是否为本案所涉房屋的房款，尚不能确定。3.2015年5月28日，桑博斯公司向吴正旺付款120万元，如果按照原告吴正旺的陈述，其委托了桑博斯公司为其代持本案所涉的房屋，如果桑博斯公司与吴正旺之间不存在其他的经济往来，那么桑博斯公司也无需向吴正旺付款，而是吴正旺向桑博斯公司付款。4.原告称其为第三人中恒公司的大客户，多次向本案的第三人中恒公司付款，除了2015年5月28日向中恒公司付款150万元外，还在2015年2月11日、2015年4月27日分别向第三人中恒公司账户转账100万元、200万元，并称这些款项均为房屋买卖认购金，原告根据房屋的实际条件进行选择，双方再按期进行结算，但原告并未举证证明上述款项为购房款，且原告向中恒公司的付款金额也远远高于本案所涉房屋的价款，故该院对原告的这一主张不予支持。故原告称其已支付了全部购房款的主张，证据不足，该院不予支持。综上，原告称其为实际购房人并已全额支付价款的主张，该院不予支持。据此，涟水法院于2019年8月22日作出（2018）苏0826民初6378号民事判决：驳回原告吴正旺的诉讼请求。案件受理费15667元，公告费300元，合计15967元，由原告吴正旺负担。二审中，双方当事人及第三人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院另查明，2020年6月28日，涟水法院作出（2017）苏0826执132-3号执行裁定书，继续查封中恒公司所有的位于涟水县中恒国际新城D26幢106室、107室商铺，并于2020年7月2日向涟水县住建局送达了（2017）苏0826执132-3号执行裁定书、协助执行通知书，请该局协助查封上述房屋，查封期限为三年，自2020年7月2日起至2023年7月1日止。本院认为，本案争议焦点为：案外人吴正旺对案涉的涟水县中恒国际新城D26幢106室、107室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据该规定，案外人吴正旺应当就其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案所涉房屋系被执行人中恒公司开发的商业用房，因该房屋非居住用房，案外人吴正旺对商铺主张实体权利，其不是商品房消费者。虽然案涉房屋尚未登记在被执行人中恒公司名下，但由于案外人吴正旺系房屋一般买受人，且上述司法解释系人民法院审查执行异议和复议案件适用的规定，故对案外人吴正旺的诉讼请求可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审理。关于吴正旺有无在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。本案中，虽然上诉人吴正旺提供了其与桑博斯公司签订的代持委托书，委托桑博斯公司代为持有中恒国际新城D26幢106室、107室房屋，但因上诉人一审提供的两份《商品房买卖合同》显示案涉房屋买受人为桑博斯公司，案外人吴正旺非案涉房屋的买受人。故上诉人称其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，无事实依据。关于吴正旺有无支付案涉房屋价款问题。本案中，虽然被执行人中恒公司2015年7月15日给桑博斯公司的通知单中称案涉房屋的房款已由吴正旺支付到账，但因上诉人吴正旺一审提供的中恒公司于2015年5月28日开具的收据显示案涉房屋房款的交款人为桑博斯公司，而非吴正旺。另外，由于第三人桑博斯公司未向法院提供其向中恒公司支付案涉房屋购房款及吴正旺代其支付购房款的证据材料，且上诉人亦未向法院提供其同意用对中恒公司享有的债权代桑博斯公司支付案涉房屋购房款的证据。故上诉人吴正旺称其已支付了案涉房屋的全部价款证据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人吴正旺的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。吴正旺的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15667元，由上诉人吴正旺负担。本判决为终审判决。审判长  董国华审判员  黄春丽审判员  刘群英二〇二〇年十一月十六日书记员  庄 行