福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初9524号 原告：郑有英，女，汉族，1980年5月6日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王满生，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被告：郑吓妹，女，汉族，1982年11月12日出生，住福建省莆田市城厢区，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈宇，福建汇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，福建汇德律师事务所律师。 第三人:福州鼎原置业有限公司，住所地福州市台江区洋中街道洋中路东侧融信洋中城地块**楼**10商务办公。 法定代表人：张丽坤，该公司总经理。 原告郑有英诉被告郑吓妹、第三人福州鼎原置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑有英委托诉讼代理人王满生，被告郑吓妹及其委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。第三人福州鼎原置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 郑有英向本院提出诉讼请求：1.确认郑有英与郑吓妹双方签订的《房屋买卖合同》已于2020年8月2日解除；2.判令郑吓妹立即向郑有英支付合同解除违约金300000元；3.判令郑吓妹赔偿郑有英因本案所发生的律师代理费50000元；4.本案诉讼费由郑吓妹承担。 事实与理由:2020年6月29日，郑有英与郑吓妹双方签订《房屋买卖合同》及补充协议一份。合同约定郑有英将其所有的福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路商业用房出售给郑吓妹。合同第四条约定该房屋按套计价，双方约定成交价格为人民币1315000元，郑吓妹以一次性全款方式购买上述房产。合同补充协议第4条约定，郑吓妹应于2020年7月15日前将购买上述房产的全部购房款（含已支付购房保证金）筹备到位，并于当日开办银行资金监管手续。合同第十三条约定，自违约责任发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；守约方向违约方发信催促其履约后，违约方超过十日仍未履约的，守约方可以解除本合同；任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金300000元整，并有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，郑有英按照约定将案涉房屋《不动产权证》交由交易服务方福州鼎原置业有限公司保管，作为房屋交易的保证。但郑吓妹未按约于2020年7月15日前如期就上述购房事宜筹备相应款项并办理银行资金监管手续。为此，郑有英按照合同第十三条第（一）款第1项约定于2020年7月21日向郑吓妹发出《关于支付房屋转让款的催告函》，向郑吓妹催告履行合同约定的相应给付义务，并提示郑吓妹将按照合同约定主张相应违约责任。上述催告函送达至郑吓妹住所后，郑吓妹无故拒收，且仍未依约履行上述合同义务。故郑有英按照上述条款约定于2020年8月1日向郑吓妹发出《解除合同通知书》，解除了合同，并要求郑吓妹向郑有英支付违约金30万元；该通知书已于2020年8月2日送达至郑吓妹住所，案涉合同于同日终止。郑有英认为，上述《房屋买卖合同》为合法有效合同，双方均应严格履行。因郑吓妹未依约如期筹备全部购房款并办理银行资金监管手续，经郑有英多次催告，郑吓妹均未履行上述义务等，已构成严重违约，故郑有英有权按照合同约定解除上述《房屋买卖合同》并按照合同第十三条第（一）款约定要求郑吓妹支付违约金30万元并赔偿郑有英因此而支付的律师费等各项费用。鉴此，根据《民事诉讼法》等相关法律的规定，郑有英特向法院提起诉讼，恳请依法判准郑有英上列诉请。 郑吓妹辩称，一、郑吓妹并未恶意违约。由于讼争《房屋买卖合同》系第三人福州鼎原置业有限公司居间撮合而签订的，而第三人在提供居间服务过程中故意向郑吓妹谎称该房屋系新建楼盘（该房屋实际已建设十年，且是法拍房），又利用郑吓妹欠缺交易经验，故意不带郑吓妹去看房也不给查看房产证，导致郑吓妹草率地与郑有英签订了讼争合同并向第三人支付了50000元购房押金。郑吓妹发现上述事实后，不得不怀疑郑有英与第三人串通欺骗郑吓妹，故多次与郑有英及第三人交涉，这才导致郑吓妹未及时付款。此后，郑吓妹也多次通过第三人与郑有英交涉合同继续履行事宜，但郑有英由于讼争房屋已出租、有所升值，且向郑吓妹主张巨额违约金还有利可图，故不同意与郑吓妹继续履行合同。而郑吓妹并未恶意违约，且郑有英没有实际损失，其要求郑吓妹承担巨额违约金明显不合理，郑吓妹无法接受，由此引起本案纠纷。 二、在讼争合同未确认解除的情况下，第三人私自将其保管的讼争房屋权属证书等文件交还郑有英，导致郑有英将讼争房屋另行出售给他人，致讼争合同无法继续履行，郑有英和第三人也存在一定的过错，应承担相应的违约责任。 三、即使认定郑吓妹存在违约行为，郑吓妹也没有给郑有英造成实际损失，郑有英所主张的违约金过分高于其实际损失，依法不应支持。（1）经郑吓妹查询，案涉房屋所在的小区、地段、地段店面当前出售价格在2万/㎡-6万/㎡，较之讼争合同的成交价2.1247万元/㎡有所上升。并且，郑有英将讼争房屋出售给他人的成交总价为155万元，也远高于讼争合同总价131.5万元。郑有英不仅没有实际损失，还增加了收益。（2）郑有英并未举证证明其存在实际损失，郑有英主张的合同违约金过分高于其实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，讼争合同约定的违约金应以郑有英的实际损失为基础，兼顾郑有英没有损失且有所获利、也存在一定过错等因素，依法予以减少。（3）郑有英在有所获利后，为了获取不合理的巨额违约金，拒不与郑吓妹继续履行讼争合同，这明显有违公平原则，依法应驳回其诉讼请求。 三、郑有英要求郑吓妹承担其因本案所发生的律师代理费过高，依法不应支持。本案双方争议标的额为300000元，而郑有英主张其支出律师代理费50000元，高达争议标的额的16.67%。本案系普通房屋买卖合同纠纷，并非重大、疑难、复杂案件，且法院适用简易程序审理，与其他案件相比，不需更多的工作时间和更高的专业水平，而郑有英与北京市炜衡（福州）律师事务所协商确定的律师代理费数额却高达案涉标的额的16.67％，已经过分高于普通案件律师代理费的收费标准，这显然是郑有英为了谋取不正当利益，故意扩大损失，如不对此予以调整，则会造成合同双方当事人之间利益的严重失衡，郑吓妹恳请法院依法对该费用进行调整。此外，郑有英也未提供其支付律师代理费的转账凭证，不能证明其实际支出了相关费用。综上，恳请贵院查清事实，依法驳回郑有英的不合理诉讼请求。 第三人福州鼎原置业有限公司书面辩称，一、第三人归还郑有英诉争房屋权属证书的问题。郑有英与郑吓妹签订的《房屋买卖合同》中补充协议第4条约定甲乙双方协商约定乙方须于2020年7月15日前将购买上述房产全部购房款（含已支付购房保证金）筹备到位，并于当日甲乙双方办理银行资金监管手续。被告在2020年7月15日当日及2020年7月15日之前并未配合第三人办理上述合同约定的相关手续，也未向第三人书面提供全部购房款筹备到位的书面证明。郑有英与郑吓妹签订的《房屋买卖合同》中第十三条违约责任第（一）条第1条自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履行的，守约方可解除合同。郑有英于2020年7月21日向郑吓妹发出《关于支付房屋转让款的催告函》，并于2020年9月15日在第三人签署《具结书》单方解除合同，并取回诉争房屋的权属证书。二、第三人与郑吓妹就提供居间服务过程中的问题。买卖双方签订的《房屋买卖合同》第三条乙方对购买权的声明：乙方已亲自实地看房，并对该房屋的现状及疑虑询问过甲方，在明确甲方所告知的事项后自愿签订本合同。乙方已亲自审查过该房屋产权相关权属信息资料，了解产权相关信息。委托第三人办理交易服务的合作门店业务员通过电话联系方式向郑吓妹推荐诉争房屋，电联过程中郑吓妹未提出实地看房的要求，第三人不存在编造或者夸大事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。第三人福州鼎原置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证等诉讼权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年6月29日，郑有英与郑吓妹签订《房屋买卖合同》及补充协议一份。合同约定郑有英将其所有的福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路商业用房出售给郑吓妹，成交价格为人民币1315000元，郑吓妹以一次性全款方式购买上述房产。合同补充协议第4条约定，郑吓妹应于2020年7月15日前将购买上述房产的全部购房款（含已支付购房保证金）筹备到位，并于当日开办银行资金监管手续。合同第十三条约定，自违约责任发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；守约方向违约方发信催促其履约后，违约方超过十日仍未履约的，守约方可以解除本合同；任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金300000元整，并有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，郑有英按照约定将案涉房屋《不动产权证》交由交易服务方福州鼎原置业有限公司保管，作为房屋交易的保证。郑吓妹向福州鼎原置业有限公司缴纳购房押金50000元。2020年7月21日，郑有英向郑吓妹发出《关于支付房屋转让款的催告函》，催告其履行合同约定的相应给付义务。上述催告函送达至郑吓妹住所后，郑吓妹拒收，且未依约履行上述合同义务。2020年8月1日，郑有英向郑吓妹发出《解除合同通知书》，要求解除合同并要求郑吓妹支付违约金30万元。该通知书已于2020年8月2日送达郑吓妹。 另查，上述讼争商业用房系郑有英通过法院拍卖所得，于2020年6月22日办理产权登记。现上述讼争商业用房郑有英已另售他人，成交价145万元。郑有英为本案诉讼委托北京市炜衡（福州）律师事务所代理，支出律师费50000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。郑有英与郑吓妹签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案中，郑吓妹支付五万元押金后，未依约及时将购房款转入指定监管账户，配合郑有英及福州鼎原置业有限公司完成下一步的交易行为，其行为已经构成违约，应承担违约责任。现双方约定的解除合同条件已经成就，讼争合同已实际解除，郑有英要求郑吓妹支付违约金，亦符合合同约定，本院予以支持。郑吓妹辩称其并未恶意违约且通过第三人与郑有英交涉合同继续履行事宜，但在合同协商变更之前，仍应按双方签订的合同执行，其辩解依据不足，本院不予支持。关于违约金数额，本院认为，违约金主要是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的金额应以实际损失为基础。本案中，基于郑吓妹的违约行为导致合同解除，但郑有英未提供证据证明其具体损失数额，且郑有英现已将讼争房产另售他人，未有明显损失。因此，兼顾本案合同的履约情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，合同约定违约金300000元过高，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为50000元（从郑吓妹已支付福州鼎原置业有限公司的押金50000元中予以抵扣）。另，双方在合同中明确约定，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于律师代理费等），但郑有英主张因本案发生的律师代理费50000元过高，应予调整，本院酌定支持律师代理费15000元。 第三人福州鼎原置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告郑有英与被告郑吓妹签订的《房屋买卖合同》于2020年8月2日解除； 二、被告郑吓妹于本判决生效之日起十日内向原告郑有英支付违约金50000元（从郑吓妹已支付福州鼎原置业有限公司的押金50000元中予以抵扣）； 三、被告郑吓妹于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑有英律师代理费15000元； 四、驳回原告郑有英的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6550元（由原告预交），减半收取计3275元，由被告郑吓妹负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈裕锦 二〇二〇年十一月五日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。