福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初9183号 原告：中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市柳城普莲路，统一社会信用代码：913505838563031990。 负责人：林新宇，该支行行长。 委托诉讼代理人：郭建幸，该支行职员。 被告：金传建，男，1991年4月28日出生，汉族，住福建省南平市政和县。 被告：徐玉玲，女，1991年3月22日出生，汉族，住福建省南平市政和县。 被告：泉州明发商业城开发建设有限公司，住所地福建省南安市官桥镇明发商业城，统一社会信用代码：91350583550985502C。 法定代表人：冯建民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏晶晶，该公司职员。 委托诉讼代理人：吕美华，该公司职员。 原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建行南安支行）与被告金传建、徐玉玲、泉州明发商业城开发建设有限公司（以下简称明发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告建行南安支行的委托诉讼代理人郭建幸及被告明发公司的委托诉讼代理人魏晶晶到庭参加诉讼，被告金传建、徐玉玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行南安支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除建行南安支行与金传建、徐玉玲签订的350656306-2012-20130372204号个人住房借款合同；2.判令金传建、徐玉玲立即偿还尚欠个人住房借款本金余额233558.72元及利息、罚息、复利1236.42元（暂计至2020年10月27日），并支付自2020年10月28日起至还清款项之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利；3.判令建行南安支行有权从处分金传建、徐玉玲提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4.判令明发公司承担金传建、徐玉玲所欠贷款的连带清偿责任；5.本案诉讼费及建行南安支行为实现债权而支出的其他费用由三被告承担。事实和理由：2013年11月26日金传建、徐玉玲因向明发公司购买位于南安市××镇××村××号楼××室，交完规定的首期款后因自有资金不足，金传建、徐玉玲向建行南安支行申请个人住房按揭贷款359000元，贷款期限自2014年1月6日起至2029年1月6日止，由金传建、徐玉玲购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款做抵押，并由明发公司提供阶段性连带责任保证。为了明确各自的权利和义务，双方共同签订个人住房借款合同一份，合同编号为350656306-2012-20130372204号，该笔借款的偿还方式借款人自愿采用等额本金还款法，借款人未能按合同约定按时足额还本付息，经建行南安支行多次催收现为逾期贷款。依据借款合同第十六条第一款（一）条及第十七条第二、三、十三款的规定，建行南安支行决定提前收回金传建、徐玉玲尚欠建行南安支行借款本金余额233558.72元及相应的利息和罚息，今特提起诉讼，望判如所请。 金传建、徐玉玲均未作答辩。 明发公司辩称，1.明发公司承担的仅为阶段性保证责任，建行南安支行的消极不作为客观上阻止了明发公司保证责任解除的成就，应视为解除条件已成就，明发公司的保证责任应予以免除。2.如法院对于房屋预告登记的优先受偿权予以确认，应当解除明发公司的阶段性保证责任。3.明发公司仅在物的担保以外的债务承担保证责任，仅应就本案的抵押房屋拍卖后款项不足以清偿的部分承担保证责任。4.明发公司为金传建、徐玉玲共向建行南安支行代偿按揭款14笔共计114700元。 本院经审理认定事实如下：2013年11月28日，建行南安支行（贷款人、抵押权人）与金传建、徐玉玲（借款人、抵押人）、明发公司（保证人）签订一份合同号为350656306-2012-20130372204的《个人住房借款合同》，约定：借款金额为35.9万元，用于借款人购买位于南安市××镇××村××号楼××室，购房合同号为ＭＦ-2007-0120XXX78，借款期限自2013年11月28日起至2028年11月28日止（本合同所载的借款期限起始日与借款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的借款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整）；借款年利率为基准利率基础，逾期还款罚息利率为借款利息上浮50%；还款方式为等额本息还款法，每月归还本息金额为3137.15元，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日,逾期还款贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权解除与借款人的借贷关系；有权行使担保权。借款采用抵押加阶段性保证方式，由阶段性保证人明发公司提供连带责任保证担保，抵押人金传建、徐玉玲提供抵押担保；阶段性保证人的保证期间自本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，对于担保人在合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开设的任一账户划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知担保人；抵押人金传建、徐玉玲以位于南安市××镇××村××号楼××室××房产及其占用范围内的土地使用权提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告设立登记，房屋预告登记证明编号为南房预（商）押字第0××0号。 2014年1月6日，建行南安支行依约发放贷款35.9万元给金传建、徐玉玲，用于支付金传建、徐玉玲向明发公司购买商品房的款项。借款后，金传建、徐玉玲未按合同约定按期偿还借款本息，截至2020年10月27日，金传建、徐玉玲尚欠建行南安支行借款本金233558.72元及利息、罚息、复利1236.42元未还，明发公司也未履行保证责任。 上述事实，有建行南安支行提供的其营业执照复印件，金传建、徐玉玲的身份证复印件，明发公司的企业信用信息公示报告，个人住房借款申请表、《个人住房借款合同》、《南安市预购商品房抵押权预告登记审批表》、《房屋预告登记证明》、《中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书》、《个人贷款支付凭证》、《贷款账户基本信息》、《中国建设银行个人贷款对账单》等证据及到庭当事人及其委托诉讼代理人在庭审中的陈述为证，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定。 本院认为，建行南安支行与金传建、徐玉玲、明发公司签订的《个人住房借款合同》主体适格，当事人意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同签订后，建行南安支行依约发放贷款35.9万元给金传建、徐玉玲用于支付其向明发公司购买南安市××镇××村××号楼××室商品房的购房款。借款后，金传建、徐玉玲未按约定偿还到期借款本息，截至2020年10月27日尚欠建行南安支行借款本金233558.72元及利息、罚息、复利1236.42元未还，依照《个人住房借款合同》的约定，当借款人未按时足额偿还借款本息时，贷款人有权解除双方之间的借贷关系，并宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息，现建行南安支行请求解除案涉《个人住房借款合同》，并要求金传建、徐玉玲立即偿还尚欠借款本金233558.72元及相应利息、罚息、复利，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，约定自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，由阶段性保证人明发公司提供连带责任保证。虽然建行南安支行与金传建、徐玉玲到南安市房××商品房抵押权预告设立登记，但至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，建行南安支行作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人金传建、徐玉玲办理抵押登记手续，并对抗未经建行南安支行同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。现建行南安支行的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人明发公司对金传建、徐玉玲的债务承担连带保证责任，该保证尚在保证期间内，故建行南安支行请求明发公司对金传建、徐玉玲的上述债务承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但建行南安支行要求从处分金传建、徐玉玲提供的抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。明发公司承担保证责任后，有权向金传建、徐玉玲追偿。明发公司主张其仅提供阶段性保证责任且已积极履行协助办理产权登记义务，保证责任应予免除，即使不能免除，也仅应在物的担保以外的债务承担保证责任，该主张无合同及法律依据，本院不予支持。明发公司主张先后为金传建、徐玉玲向建行南安支行代偿按揭款14笔共计114700元，虽然建行南安支行在庭审中予以认可，但该主张未经金传建、徐玉玲认可，且明发公司也未能提供相关汇款凭证等证据予以证明，本院不予采纳。金传建、徐玉玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上所述，建行南安支行的诉讼请求部分成立，应予支持；未成立的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条第一款第一项、第二项、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国建设银行股份有限公司南安支行与金传建、徐玉玲、泉州明发商业城开发建设有限公司签订的合同号为350656306-2012-20130372204的《个人住房借款合同》； 二、金传建、徐玉玲应于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金233558.72元及利息、罚息、复利（截至2020年10月27日的利息、罚息、复利合计1236.42元，此后的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定和合同的约定计至实际还款之日止）； 三、泉州明发商业城开发建设有限公司对金传建、徐玉玲的上述债务承担连带清偿责任；泉州明发商业城开发建设有限公司承担保证责任后，有权向金传建、徐玉玲追偿； 四、驳回中国建设银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6685元，减半收取计3343元，由金传建、徐玉玲、泉州明发商业城开发建设有限公司负担，应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  李柳红 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  杨喜梅 附页： 一、判决适用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （四）担保的范围。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 2、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 5、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 6、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。