湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初2472号原告：湖北鑫宇冶金材料有限公司，住所地：咸宁经济开发区长江工业园，统一社会信用代码：914212005506752648。法定代表人：李名顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏艳，湖北宁华律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈则长，男，1964年3月27日出生，汉族，公司副经理，住湖北省通山县。被告：湖北大美硅业科技有限公司，住所地：湖北咸宁长江工业园旗鼓大道**，统一社会信用代码：914212003098087451。法定代表人：陈应国，该公司总经理。委托诉讼代理人:贺梦琴，湖北诺亚律师事务所律师。委托诉讼代理人:龙孝文，男，1968年9月27日出生，汉族，公司经理，住湖北省武汉市硚口区。原告湖北鑫宇冶金材料有限公司（以下简称鑫宇公司）与被告湖北大美硅业科技有限公司(以下简称大美公司)租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫宇公司的委托诉讼代理人夏艳、陈则长，被告大美公司的委托诉讼代理人贺梦琴、龙孝文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年5月28日签订的《租赁合同》并由被告无条件向原告腾退房屋及土地；2、判令被告向原告支付截止至2020年5月31日欠缴的租金525000元及在2020年5月31日后至实际腾退房屋及土地时的房屋及土地占用费；3、判令被告向原告支付截止至2019年12月31日欠缴的土地使用税、房产税、滞纳金共计518888.22元并支付土地使用税、房产税至实际腾退房屋及土地之日止；4、判令被告向原告支付违约金50万元；5、判令被告向原告支付直接及间接损失（包括但不限于律师费、误工费、交通费等）共计5万元；6、请求判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月28日原告与被告签订《租赁合同》，原告将位于咸宁经济开发区旗鼓大道10号所属范围内所有建筑物、道路、土地及水电等辅助设施及办公生活用品等全部租赁给被告使用，租赁期限为15年，即从2015年5月28日起至2030年5月28日止。租赁费用:租赁物年租金100万元人民币，租金每5年按此基础上调10%。租金支付方式为：租金按季度支付，即合同签订后首笔租金25万元于2015年6月1日支付，以后租金每季度28日前支付。合同第二条约定土地使用税、房产税等国家及地方规定的该租赁物使用的相关规费由被告承担，还约定：被告逾期支付租金达三个月，则被告另赔偿原告违约金50万元。合同第六条还对合同生效及变更进行了约定。原告多次催讨后，被告仍然欠缴租金，亦欠缴土地使用税、房产税，且被告公司名称、股东结构均发生变动，甚至法定代表人都进行了更换。2019年9月原告因被告拖欠租金起诉至法院，经双方协商一致后撤诉，但被告承诺支付欠缴租金、土地使用税、房产税仍未完全兑现，现被告完全处于歇业状态。为此，诉至法院，请求依法处理。被告大美公司辩称，一、原告要求解除双方的租赁合同关系没有法律依据，更不符合双方签订的租赁合同的内容，双方在合同中第二条明确约定租赁期限为15年，即从2015年5月28日起至2030年5月28日止。至于原告提出租赁合同第六条约定，更与其诉讼请求完全不符。因为现在被告根本不存在变更公司另行签约的问题。二、原告诉称被告欠其租金525000元不属实，经被告查账截止2020年5月31日被告只欠原告租金25万元，与原告的诉求相距甚远。三、原告增加诉求称被告应支付截止2019年12月31日欠缴的土地使用税、房产税、滞纳金共计518888.22元并支付土地使用税、房产税至实际腾退房屋及土地之日止。被告认为按原租赁合同第二条第2.2款中约定，在原告向当地税务机关申请减免不成功后，被告可支付2019年之前的土地使用税、房产税，但不承担滞纳金，因为被告不是支付土地使用税、房产税的主体，该税金应由原告到期后缴纳，然后再由被告支付，且土地使用税、房产税本来在国家税法中有减免的优惠政策，应由原告作为房屋的主体向当地税务机关申请减免。至于2020年1月1日至2020年6月30日期间的土地使用税、房产税因产生新冠病毒疫情，国家有明确的减免规定，所以被告不应承担该笔税金。四、原告诉请被告赔偿其直接及间接损失合计5万元及2020年8月10日增加的诉求即支付违约金50万元同样没有任何法律依据。因按双方约定，被告本应于2020年2月28日向原告支付下个季度（2020年3月1日至2020年5月31日）的租金25万元，但由于今年发生了不可抗力（新冠病毒疫情）的疫情，致使被告无法按时支付租金（湖北地区企业复工于2020年3月中下旬，武汉地区于2020年4月8日以后），被告的违约完全可以免除责任。按照国家在此疫情期间的相关政策，按理原告应当减免被告3个月的租金比较合理，原告不但没有减免，还于2020年6月2日搬了一些废旧设备到被告的办公场所（双方的房屋租赁地），严重影响被告正常生产和办公，并给被告的客户传递了不良的声誉影响，致使被告的大量客户迅速流失，还有相当部分客户上门催讨债务。致使被告无法正常生产经营，被迫于2020年6月15日暂停生产，解散了绝大部分员工，给被告造成了不可估量的损失。2020年7月20日原告又搬来更多的废旧设备将进出被告公司的场地全部堵死，致使被告完全无法再进行生产经营。根据租赁合同第五条第5.3款约定，任何一方违反本合同约定，均构成违约，应承担因此给对方带来的一切直接及间接损失，因此被告保留反诉的权利。综上所述，原告的请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据依法认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：2015年5月28日原告鑫宇公司与被告大美公司变更前的公司湖北大美矿业有限公司签订《租赁合同》，该合同约定：原告将其公司所有的位于咸宁经济开发区旗鼓大道10号所属范围内所有建筑物、道路、土地及水电等辅助设施及办公生活用品等全部租赁给被告使用，其中厂房等建筑面积合计约10000平方米，土地使用面积约78亩。租赁期为15年，自2015年5月28日至2030年5月28日止。租赁费用及支付方式为：本租赁物年租金100万元人民币，租金每5年按此基础上调10%，若遇国家经济环境大幅度下行，或遇其它不可抗力因素，双方另行协商；土地使用税、房产使用税等国家及地方规定的该租赁物使用相关规费由湖北大美矿业有限公司承担，租赁保证金10万元，租金按季度支付，即本合同签订后首笔租金25万元于2015年6月1日支付，以后租金每季度28日前支付（遇国家节假日顺延）。租金以现金或转账方式支付。承租方即湖北大美矿业有限公司逾期支付租金达三个月，则承租方即湖北大美矿业有限公司另赔偿原告违约金50万元。合同还约定任何一方违反本合同的任何约定，均构成违约，应承担因此而给对方带来的一切直接及间接损失（包含但不限于律师费、误工费、交通费等）。合同还对合同终止、违约责任等其他权利和义务进行了约定。合同签订后,双方按合同履行了4年,2019年9月28日被告开始拖欠租金8万多元,经原告催讨无效后,2019年12月原告诉至本院,同年12月16日原告因与被告达成了庭外调解协议向本院申请撤诉,本院于同年12月17日作出裁定准许原告撤回起诉。2020年6月被告又拖欠第二个季度即3、4、5月份租金25万元不支付，原告于同年6月23日又诉至本院，请求判如所请。同时查明，湖北大美矿业有限公司成立于2014年12月19日，法定代表人为金铭勇，注册资本5000万元。2015年12月31日湖北大美矿业有限公司变更公司名称为湖北大美硅业科技有限公司，2019年1月28日该公司将法定代表人金铭勇变更为陈应军，2020年6月29日该公司将法定代表人陈应军变更为陈应国。还查明,被告大美公司实际支付租金至2020年2月份,按双方合同约定租金每季度28日前支付，被告公司从2020年3月起欠缴租金至11月份。原告支付了截止至2019年12月31日欠缴的土地使用税、房产税、滞纳金共计518888.22元，被告大美公司未向原告公司支付该款，2020年1月起至今的土地使用税、房产税亦未支付。2020年6月17日原告代理律师向被告大美公司邮寄了《律师函》，要求被告大美公司于2020年6月22日解除双方的租赁合同，并向原告公司腾退房屋及土地且支付欠缴的租金和土地使用税、房产税、滞纳金。被告依然拖欠租金和土地使用税、房产税、滞纳金，以各种理由推脱，又拒不腾退房屋和土地。2020年6月4日原告公司支付律师费20000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告鑫宇公司与被告大美公司签订的《租赁合同》是否可以解除？二、被告大美公司是否应当腾退房屋及土地？三、被告是否应向原告支付欠缴的租金525000元及至实际腾退房屋及土地时的房屋及土地占用费？四、被告是否应当向原告支付截止至2019年12月31日欠缴的土地使用税、房产税、滞纳金共计518888.22元并支付土地使用税、房产税至实际腾退房屋及土地之日止？五、被告是否应当向原告支付违约金50万元及直接或间接损失（包括但不限于律师费、误工费、交通费等）共计5万元？针对上述争议焦点，本院分别评判如下：一、关于原告鑫宇公司与被告大美公司签订的《租赁合同》是否可以解除的焦点问题。本院认为《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，合同成立并生效。《合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”原告鑫宇公司与被告大美公司签订的《租赁合同》约定被告大美公司支付年租金100万元人民币，租金按季度支付，即本合同签订后首笔租金25万元于2015年6月1日支付，以后租金每季度28日前支付（遇国家节假日顺延）。签订合同后，被告大美公司按合同约定履行了4年并按期支付租金。庭审中查明，从2020年3月起至11月份，被告大美公司一直拖欠租金未付。2020年6月17日原告代理律师向被告大美公司邮寄了《律师函》，要求被告大美公司支付拖欠的租金，若不按时缴纳要求于2020年6月22日解除双方的租赁合同，并要求被告向原告公司腾退房屋及土地且支付欠缴的租金和土地使用税、房产税、滞纳金。根据《合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告大美公司拖欠租金不付，且在原告要求的履行期限内仍不支付，根据上述法律规定，原告鑫宇公司可以要求解除双方的《租赁合同》，此为法律赋予出租人法定的合同解除权，且原告鑫宇公司已书面告知了被告大美公司要求解除合同，故原告鑫宇公司可以行使合同解除权，解除与被告大美公司签订的《租赁合同》，对原告提出的该项诉求本院予以支持。二、关于被告大美公司是否应当腾退房屋及土地的焦点问题。本院认为《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”前述第一个焦点问题已经分析了原告鑫宇公司与被告大美公司签订的《租赁合同》可以解除，合同解除后，双方不再履行，原告鑫宇公司可以要求被告大美公司恢复原状，即被告大美公司应当腾退房屋及土地给原告鑫宇公司，故对原告鑫宇公司提出该项诉求本院予以支持。三、关于被告大美公司是否应向原告鑫宇公司支付欠缴的租金525000元及至实际腾退房屋及土地时的房屋及土地占用费的焦点问题。本院认为原告鑫宇公司与被告大美公司签订的《租赁合同》约定被告大美公司支付年租金100万元人民币，租金按季度支付，每季度28日前支付（遇国家节假日顺延），租金每5年按此基础上调10%，若遇国家经济环境大幅度下行，或遇其它不可抗力因素，双方另行协商。庭审中查明，从2020年3月起至11月份，被告大美公司一直拖欠租金未付，按双方约定年租金100万元的数额，每个季度租金为25万元，被告大美公司下欠了三个季度租金，即75万元，而原告请求的是二个季度即3至5和6至8月即52.5万元，并要求按此基础上调10%，但双方合同约定租金每5年按此基础上调10%，故上调10%应从第六年即2021年开始计算，2020年度不应上调10%。2020年1月25日21时（湖北开始新冠疫情防控一级响应）起至5月2日0时（湖北从一级响应降为二级响应的时间点）湖北发生新冠疫情，根据国家相关法律规定，此次疫情应认定为不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第六条和《合同法》第五条、第一百一十八条的规定，按照公平原则酌情减免承租人在受疫情防控措施影响期内应付的租金。被告大美公司受疫情防控措施影响期间为2020年3月1日至5月1日合计62天，本院根据相关法律规定及上级法院关于涉疫情案件处理若干问题的相关精神，决定按50%减免被告大美公司在受疫情防控措施影响期内应付的租金，即减免250000元÷3个月÷30天×62天×50%=86111元,原告鑫宇公司请求的被告大美公司拖欠的租金为25万元×2=50万元,由于不在上调10%的时间段内，原告鑫宇公司请求的上调的2.5万元不应支持，故被告大美公司实欠原告鑫宇公司租金为500000元-86111元=413889元（从2020年3月1日起至8月31日止），合同解除后，被告大美公司还应支付按双方合同约定的租金数额年租金100万元计算从2020年9月1日起至其实际腾退房屋及土地之日止的租金。四、关于被告是否应当向原告支付截止至2019年12月31日欠缴的土地使用税、房产税、滞纳金共计518888.22元并支付土地使用税、房产税至实际腾退房屋及土地之日止的焦点问题。本院认为原、被告双方签订的《租赁合同》第二条2.2款约定“土地使用税、房产使用税等国家及地方规定的该租赁物使用相关规费由湖北大美矿业有限公司承担”，那么被告大美公司应按合同约定及时向原告支付此笔土地使用税、房产使用税等规费。庭审中查明，原告已经代为向国家税务部门支付了截止至2019年12月31日欠缴的土地使用税、房产税、滞纳金共计518888.22元，此笔税款按双方合同约定应由被告大美公司承担，至于滞纳金是由于被告大美公司没有及时支付，造成了国家相关部门收取了滞纳金，理应由被告大美公司承担，故被告大美公司应当向原告支付截止至2019年12月31日欠缴的土地使用税、房产税、滞纳金共计518888.22元。合同解除后，被告大美公司还应支付从2020年1月1日至腾退房屋及土地之日止所欠缴的土地使用税、房产税，但原告未实际代缴该税费，具体数额也不确定，故待税费实际发生后，原告可另行主张。五、关于被告是否应当向原告支付违约金50万元及直接或间接损失（包括但不限于律师费、误工费、交通费等）共计5万元的焦点问题。本院认为，由于被告大美公司未按双方合同约定按期支付租金（逾期三个月未支付租金），其行为构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定，应当承担违约责任。根据双方合同第二条2.4款约定的违约金条款，被告大美公司逾期支付租金达三个月，其另赔偿原告违约金50万元。根据《合同法》第一百一十四条规定，双方约定的违约金过分高于造成的损失，应当调整，根据被告大美公司违约情况及实际造成原告损失额并结合新冠疫情因素，本院核减为100000元。原、被告双方合同第五条5.3款约定，任何一方违反本合同的任何约定，均构成违约，应承担因此给对方带来的一切直接及间接损失（包含但不限于律师费、误工费、交通费等），被告大美公司不按期支付租金行为构成违约，前述费用理应由被告大美公司承担，但2019年12月原告起诉后又撤诉属其自行处分行为，此次诉讼的律师费应由其公司自行承担，但本次诉讼的律师费20000元应由被告大美公司承担，误工费、交通费于法无据，故本院不予支持。关于被告大美公司辩称的第一、二点意见，由于与本案事实不符，本院不予采纳。针对被告大美公司辩称的第三、四点意见，本院认为原、被告双方对于土地使用税、房产税承担有约定，国家没有相关减免政策，故对此辩称意见本院不予采纳。针对被告大美公司还辩称2020年6月2日原告搬了一些废旧设备到被告的办公场所（双方的房屋租赁地），严重影响被告正常生产和办公，并给被告的客户传递了不良的声誉影响，致使被告的大量客户迅速流失，还有相当部分客户上门催讨债务。致使被告无法正常生产经营，被迫于2020年6月15日暂停生产，解散了绝大部分员工，给被告造成了不可估量的损失的意见，本院认为被告大美公司辩称事实属侵权法律关系，若被告有证据证实侵权事实，可另案提起诉讼，故对此辩称意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告湖北鑫宇冶金材料有限公司与被告湖北大美硅业科技有限公司于2015年5月28日签订的《租赁合同》。二、被告湖北大美硅业科技有限公司应当自本判决生效之日起三十日内腾退房屋及土地。三、被告湖北大美硅业科技有限公司应当自本判决生效之日起三十日内支付原告湖北鑫宇冶金材料有限公司租金413889元（从2020年3月1日起至8月31日止），被告湖北大美硅业科技有限公司应当自本判决生效之日起三十日内支付按双方合同约定的租金数额年租金100万元计算从2020年9月1日起至实际腾退房屋及土地之日止的租金。四、被告湖北大美硅业科技有限公司应当自本判决生效之日起三十日内支付原告湖北鑫宇冶金材料有限公司截止至2019年12月31日代为垫付的欠缴的土地使用税、房产税、滞纳金共计518888.22元。五、被告湖北大美硅业科技有限公司应当自本判决生效之日起三十日内支付原告湖北鑫宇冶金材料有限公司违约金100000元及律师代理费20000元。六、驳回原告湖北鑫宇冶金材料有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，义务人必须自觉履行义务，义务人未如期履行义务的，权利人应于本判决书确定给付之日两年内向本院申请强制执行，否则本判决书丧失法律的强制力。案件受理费23520元，减半收取计11760元，由被告湖北大美硅业科技有限公司负担7768元，由原告湖北鑫宇冶金材料有限公司负担3992元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  张朝武二〇二〇年十一月十八日书记员  戴仟明附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十八条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。