江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10318号上诉人（原审原告）：汪文良。上诉人（原审原告）：熊子丹。两上诉人共同委托诉讼代理人：邰飞，江苏广浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王国平。被上诉人（原审被告）：韩培芹。上诉人汪文良、熊子丹因与被上诉人王国平、韩培芹房屋买卖合同纠纷一案，不服太仓市人民法院(2020)苏0585民初3496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。汪文良、熊子丹上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持汪文良、熊子丹一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：本案争议焦点为：双方买卖关系中约定的9平方米自行车无法现实交付。买房过程中，中介组织看房时，王国平、韩培芹表示自行车库在楼下，但门锁损坏，无法查看。明显反映王国平、韩培芹当时已经明知车库无法交付，为抬高房价而故意隐瞒。一审法院认定的车库价值偏离实际价值，缺少认定依据。汪文良、熊子丹了解，9方米的车库价值在8万元左右，且在购买房屋时与房屋价款一并进行了结算。一审未进行价格鉴定，没有依据的情况下认定车库价值为一万元显失公平。王国平、韩培芹辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。汪文良、熊子丹向一审法院起诉请求：判令王国平、韩培芹退还太仓市沙溪镇北院新村380幢202室9平方米的房屋差价80056.18元。2、判令王国平、韩培芹支付违约金95000元。一审法院认定事实：2018年3月4日，王国平、韩培芹（甲方）与汪文良、熊子丹（乙方）在太仓市好乐居房地产经纪有限公司（中介方）的居间下签订房地产买卖契约一份。合同第一条约定，甲方将坐落于太仓市沙溪镇北院新村380幢202室房地产（房屋建筑面积97.8平方米、车库建筑面积9平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。合同第二条约定上述房地产总价款为950000元。合同第六条关于违约责任约定，乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金；甲方违约，定金双倍退还乙方；违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担，中介费不退，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，均视为违约。合同第十条约定双方交易的内容还包括一个无证汽车库。该合同还约定了其他内容。2018年4月20日，汪文良、熊子丹与王国平、韩培芹双方办理了产权变更登记手续，涉案坐落于太仓市.8平方米）、车库（9平方米）登记至汪文良、熊子丹名下。之后，汪文良、熊子丹付清了购房款，王国平、韩培芹亦将涉案太仓市沙溪镇北院新村380幢202室房屋等合同标的交付汪文良、熊子丹，但对合同中约定的9平方米的车库的交付双方产生争议。王国平、韩培芹称涉案车库在一楼案外人锁门的房间内，汪文良、熊子丹称案涉车库实际并不存在，王国平、韩培芹根本无法交付。审理中，一审法院组织双方至现场勘验，查实位于太仓市处房间房门被案外人上锁锁住，空间内除走廊外有两间独立的储藏室。2020年8月4日，一审法院向中介方太仓市好乐居房地产经纪有限公司员工钱国庆做调查，钱国庆陈述其系促成双方房产买卖的中介，当时其组织汪文良、熊子丹看房，王国平称有一个自行车库在楼下，汪文良、熊子丹看了一下产证上确实登记有车库，提出看一下，王国平称门被锁掉了看不了，汪文良、熊子丹也就没有坚持要看。涉案这种车库没有单独买卖的，都是随房出售，不同于汽车车库，具体对房屋售价有多少影响也没有标准。上述事实，有汪文良、熊子丹提供的房地产买卖契约、不动产权证书，王国平、韩培芹提供的录像视频及一审调查笔录和双方庭审陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。汪文良、熊子丹与王国平、韩培芹签订房地产买卖契约系双方真实意思表示，不违法法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据双方的合同，王国平、韩培芹出售给汪文良、熊子丹的物业包括9平方米的车库，王国平、韩培芹不仅应配合汪文良、熊子丹办理该车库的产权变更登记手续，且需向汪文良、熊子丹实际交付该车库。王国平、韩培芹称该车库位于案外人锁门的一楼空间内，该空间足够包括汪文良、熊子丹在内的三户车库的面积，其已经完成了车库的交付。一审法院认为，经现场勘验，该一楼空间内除走廊外存在两间独立的储藏室（车库），该两间独立的储藏室已由另两户产权人占有使用，即使认定该一楼空间的面积足够三户车库的面积，王国平、韩培芹亦实际无法向汪文良、熊子丹交付独立且无使用瑕疵的车库。故一审法院对王国平、韩培芹该辩解意见不予采纳。王国平、韩培芹另陈述签订合同时汪文良、熊子丹清楚车库的瑕疵状态，但并未提供证据证明汪文良、熊子丹明确知悉一楼空间的布局和无独立可用车库的事实，应承担举证不能的不利后果，一审法院对王国平、韩培芹该辩解意见亦不予采纳。综上，一审法院认定王国平、韩培芹未按合同约定向汪文良、熊子丹交付案涉车库，构成违约。关于汪文良、熊子丹主张王国平、韩培芹退还房屋差价的诉讼请求，一审法院结合案涉车库（储藏室）的价值、交易惯例、市场行情、案涉合同价款及物权已作变更登记等因素综合考量，确定王国平、韩培芹返还汪文良、熊子丹房屋差价10000元。关于汪文良、熊子丹主张王国平、韩培芹支付违约金的诉讼请求，因双方合同约定的违约金过高，一审法院予以调整，结合合同的履行情况、王国平、韩培芹的违约情形、当事人的过错程度及案涉车库的价值等因素，确定王国平、韩培芹向汪文良、熊子丹支付违约金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王国平、韩培芹于判决生效之日起十日内返还汪文良、熊子丹房屋差价10000元；二、王国平、韩培芹于判决生效之日起十日内支付汪文良、熊子丹违约金10000元；三、驳回汪文良、熊子丹的其他诉讼请求。案件受理费3802元，减半收取1901元，由汪文良、熊子丹负担1673元，王国平、韩培芹负担228元。二审中，王国平、韩培芹提供现金缴款单一份，证明王国平、韩培芹在2020年8月25日，即一审法院判决之后王国平、韩培芹将一审判决需要支付的差价10000元，违约金10000元及诉讼费228元，合计20228元缴纳至太仓市人民法院案款专户。汪文良、熊子丹对真实性没有异议，但认为对于二审案件的审理没有影响。二审中，王国平、韩培芹陈述：买房时前手出卖人告知，案涉202室对应的自行车库是与401室、501室共用一大间。一审法院现场查看，包含走廊在内自行车位的面积，现实际被雷小泉占用。隔壁连着的一栋楼房型及自行车库的现状和380栋相同，对应的202室车库和401室、501室是合用一间，其他的各户各自有自行车库。本案房屋买卖合同项下还包括另一间车库，在马路对面，宽4米、深6米左右，是无证的，可以停放电瓶车和汽车，房价当中包含该无证车库。汪文良、熊子丹陈述：据了解，隔壁连着的一栋楼房型一样，但自行车库是没有进行隔断的，大家共用。380栋一楼自行车库每户都进行了分割，仅202室没有。汪文良、熊子丹与雷小泉核实过，雷小泉占有的车库里面不包含案涉202室房屋的9平方米，是401室和501室共用。二审经审理查明其他事实与一审相一致。本院认为，王国平、韩培芹与汪文良、熊子丹签订的房屋买卖合同合法有效，各方应按约履行。案涉合同买卖标的物包括自行车库一间，王国平、韩培芹应当按约向汪文良、熊子丹转移登记并交付。现车库已转移登记，但未能按约交付，一审法院认定王国平、韩培芹构成违约并无不当。鉴于车库已转移登记，在汪文良、熊子丹也未有证据证明不动产管理部门存在登记错误的情况下，应认定汪文良、熊子丹依法享有对应自行车库所有权。一审法院结合王国平、韩培芹未能合法交付案涉车库的事实，依法判决王国平、韩培芹需支付10000元差价及10000元违约金并无不当。汪文良、熊子丹对于案涉自行车库使用权可另行主张权利。综上，汪文良、熊子丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3802元，由上诉人汪文良、熊子丹负担。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二〇年十一月三十日书记员  山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。