四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民再434号 抗诉机关：四川省人民检察院。 申诉人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）：蒲薛雷，男，1979年3月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：罗赟，四川尚上律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、二审上诉人、申请执行人）：吴贤英，女，1976年7月22日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：苏勇，四川公生明律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人、被执行人：李红宾，男，1971年12月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人、被执行人：蒋岳渝，女，1972年4月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人、被执行人：四川金腾达服饰有限公司，住所地四川省金堂县成都市金堂工业园赵镇钢城路（九龙服饰工业园内）。 法定代表人：李红宾，总经理。 委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。 申诉人蒲薛雷因与被申诉人吴贤英，一审被告、二审被上诉人、被执行人李红宾、蒋岳渝、四川金腾达服饰有限公司（以下简称金腾达公司）执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终10914号民事判决，向四川省人民检察院申诉。四川省人民检察院以川检民（行）监〔2019〕51000000367号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2020年7月21日作出（2020）川民抗9号民事裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭于2020年10月21日对本案公开开庭进行了审理。四川省人民检察院指派检察员朱先琼、胡颖出庭。申诉人蒲薛雷及其委托送代理人罗赟，被申诉人吴贤英及其委托诉讼代理人苏勇，一审被告、二审被上诉人、被执行人李红宾、蒋岳渝、金腾达公司委托诉讼代理人黄明建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川省人民检察院抗诉认为，四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终10914号民事判决适用法律确有错误。 （一）蒲薛雷与李红宾、蒋岳渝的房屋买卖关系真实有效。1.蒲薛雷购买案涉403号房屋意愿真实，双方在吴贤英起诉之前已经完成了房屋交易中除过户登记之外所有手续；2.蒲薛雷以现金交付房款合理合法。蒲薛雷及其亲属有现金支付全款的实力，相关法律法规也并未禁止使用现金进行交易。本案虽然没有现金交付房款的客观证据，但蒲薛雷、李红宾、成都乐地投资有限公司（以下简称乐地投资公司）均称现金交易属实，李红宾、蒋岳渝出具了《收条》，乐地投资公司也交付了房屋钥匙；3.蒲薛雷在未被告知的情况下，难以知晓李红宾、蒋岳渝的债务情况，也不可能预见到李红宾、蒋岳渝会因借贷纠纷被吴贤英起诉。吴贤英主张双方的买卖关系是虚假的，目的是转移财产、逃避执行，但并未提交证据证明该事实。 （二）蒲薛雷购买案涉房屋时尽到了合理注意义务，并竭力促使交易完成，对房屋未办理过户登记没有过错。1.法律并不禁止买卖存在抵押权的房屋，案涉《房屋买卖合同》合法有效。蒲薛雷及时支付了全部房款，履行了合同义务，为解除案涉房屋预抵押和办理过户登记创造了充足条件，并积极督促李红宾、蒋岳渝清偿案涉房屋的按揭贷款，解除预抵押，促使交易顺利完成；2.蒲薛雷对房屋交易尽到了合理注意义务。案涉房屋未能办理过户登记系因李红宾、蒋岳渝将房款挪作其他项目未能及时解除预抵押，过错在于李红宾、蒋岳渝，不在于蒲薛雷。 （三）蒲薛雷的买卖行为具有排除强制执行的效力。1.本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，在案涉房屋被查封之前，双方已经签订了合法有效的书面买卖合同，蒲薛雷支付了相应款项，实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记非因蒲薛雷的原因导致；2.从请求权的性质和内容看，蒲薛雷对案涉房屋享有的是要求变更登记为所有人的请求权，是物权期待权，吴贤英并不是案涉房屋的抵押权人，仅享有一般金钱债权，该债权并非基于对案涉房产的公示信赖而产生。吴贤英的金钱债权与蒲薛雷的物权期待权相比并不具有优先性。 申诉人蒲薛雷再审请求：撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终10914号民事判决，判决不得执行案涉403号房屋。蒲薛雷的申诉理由除与抗诉机关的抗诉意见一致外，还认为：从法益原则以及维护交易安全和稳定性考量，本案应当排除对案涉403号房屋的强制执行。蒲薛雷就案涉403号房屋投入了大额资金进行装修，与相邻的404号房屋拉通使用，已经成为四川蒲道艺术诗书画院、四川乾坤道教文化交流中心等办公活动场地，成为了对四川巴蜀文化、道教文化、民族传统文化、中西方文化等颇具影响力的交流、传播、学习平台，也是全国、省、市、港澳台、东南亚宗教文化对外弘扬和传播、交流、学习的重要场所，正在发挥良好的社会效果。 被申诉人吴贤英辩称，蒲薛雷的申诉请求不能成立，请求驳回其申诉请求，维持二审判决。 （一）蒲薛雷与李红宾、蒋岳渝间的房屋买卖关系是虚假的。1.李红宾向乐地投资公司购买案涉房屋的合同金额为522万元，李红宾出售案涉房屋的价格为460万元，两份合同价差达62万元，明显不合常理；2.蒲薛雷主张以现金交易不符合常理，平常百姓不可能在家中存放大额现金，银行对大量现金的支取亦有明确限制性规定，大额现金交易的安全性也无法得以保证。蒲薛雷并未实际支付全部房款；3.李红宾、蒋岳渝购买案涉房屋后未实际收取房屋，也未向蒲薛雷交付案涉房屋，案涉房屋系由乐地投资公司交付与蒲薛雷。蒲薛雷明知李红宾、蒋岳渝没有办理案涉房屋登记，未实际占有案涉房屋，且案涉房屋存在预抵押的情况下，不可能与李红宾、蒋岳渝签订房屋买卖合同，购买案涉房屋。 （二）案涉房屋未办理过户登记，蒲薛雷存在过错。1.蒲薛雷与李红宾、蒋岳渝签订合同时明知李红宾、蒋岳渝未办理案涉房屋的权属登记，案涉房屋存在银行抵押，未实际占有案涉房屋，其主观上存在明显的放任且愿自担法律风险的过错；2.假若蒲薛雷付款行为真实，第一笔款项360万元系2015年11月26日支付，第二笔款项是2016年1月4日支付。第一笔款项足以偿还银行按揭贷款，但蒲薛雷并未审查李红宾、蒋岳渝是否已偿还按揭贷款，继续支付第二笔款项，蒲薛雷对此存在过错；3.蒲薛雷主观上认为应由乐地投资公司办理过户登记，未尽到相应的审查注意义务，也没有提交相应证据证明督促过李红宾、蒋岳渝及时结清按揭贷款，解除抵押登记，放任无法过户的风险发生。 （三）蒲薛雷就案涉房屋享有的权利不能排除执行。1.蒲薛雷未办理案涉房屋的所有权登记，未取得所有权，不能以所有权排除执行；2.即便案涉房屋买卖真实有效，蒲薛雷仅享有物权期待权，要排除执行，必须符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形。蒲薛雷在购买案涉房屋时明知李红宾、蒋岳渝未取得案涉房屋所有权，案涉房屋存在按揭抵押，在法律上不可能办理过户登记，存在忽略他人权利的疏忽大意过失和自担法律风险的间接故意，对案涉房屋不能办理过户登记存在不可推卸的责任。蒲薛雷基于物权期待权主张排除执行，不符合法律规定。 一审被告、二审被上诉人、被执行人李红宾、蒋岳渝述称，对抗诉机关的抗诉意见及蒲薛雷的申诉意见没有异议。案涉房屋买卖合同真实有效，蒲薛雷也投入了巨额资金进行装修。请求法院依法判决。 一审被告、二审被上诉人、被执行人金腾达公司述称，对抗诉机关的抗诉意见及蒲薛雷的申诉意见没有异议，请求法院依法判决。 吴贤英于2017年3月2日向四川省金堂县人民法院起诉请求：判令驳回蒲薛雷对四川省金堂县人民法院（2016）川0121民初961号之一民事裁定查封的403号房提出的异议，继续对403号房予以查封。 四川省金堂县人民法院认定事实：2013年，李红宾、蒋岳渝向乐地投资公司购买商品预售房403号房，建筑面积354.29平方米，首付一半房款，按揭贷款261万元，贷款期限2013年3月29日至2023年3月29日，并办理了合同备案登记。2015年11月26日，李红宾、蒋岳渝将403号房转让给蒲薛雷，双方签订了房屋买卖合同，约定总价款4605770元。蒲薛雷分别于2015年11月26日、2016年1月4日支付购房款3605770元、1000000元，合计4605770元。2016年1月，蒲薛雷占有403号房并开始装修，交付了物管费等，并向乐地投资公司缴纳了产权登记费、维修基金、契税、交易手续费、国土证工本费、印花税等合计167538元。由于李红宾、蒋岳渝以及乐地投资公司的原因，蒲薛雷至今未取得房产证书。 2016年6月2日，一审法院在审理吴贤英与李红宾、蒋岳渝、金腾达公司民间借贷纠纷一案中，裁定查封403号房。蒲薛雷以被查封房屋系其所有为由提出案外人异议。一审法院于2017年2月8日作出（2016）川0121民初961号之二裁定，中止对403号房的查封。吴贤英不服裁定，提起诉讼。 另查明，蒋岳渝于2017年3月1日还清了403号房的按揭贷款。 一审法院认为，蒲薛雷与李红宾、蒋岳渝签订房屋买卖合同，支付全部购房款，实际占有房屋，均发生在查封之前，且未办理房产过户登记不是自身原因造成的，不存在过错。吴贤英辩称房屋买卖是虚假的，目的是转移财产、逃避执行，但未提供相应证据证明，且明显与查明事实不符，故不予采纳。综上所述，蒲薛雷主张就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，予以支持。 一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回吴贤英的诉讼请求。案件受理费100元，由吴贤英负担。 吴贤英不服，向四川省成都市中级人民法院上诉请求：撤销原审判决，改判驳回蒲薛雷的异议，继续对成都市青羊区××路××段××号××栋××楼××号房屋（以下简称403号房）予以查封。 除一审法院查明的事实以外，二审法院另查明，2013年3月29日，抵押权人中信银行股份有限公司成都分行办理了403号的抵押权预告登记。 二审认为，根据当事人的主张，该案的争议焦点为：蒲薛雷是否对403号房享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”蒲薛雷提交的证据材料主要拟证明在人民法院查封前已经合法在李红宾、蒋岳渝处购买了403号房，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”蒲薛雷未办理403号房的物权登记，未取得所有权，因此其以所有权为由主张排除强制执行的理由不能成立。蒲薛雷提交的房屋买卖合同，以403号房为标的物，属于当事人设定物权变动为目的的债权契约，买方蒲薛雷仅享有物权期待权，如果未办理过户登记不可归责于蒲薛雷，则其物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，可以排除强制执行。2015年11月26日订立房屋买卖合同时，李红宾、蒋岳渝未办理物权登记且还存在按揭预抵押，在法律上不可能办理过户登记，蒲薛雷存在对他人权利忽略的疏忽大意过失和自甘冒法律风险的间接故意过错，403号房屋不能过户可归责于蒲薛雷，其基于房屋买卖合同享有的物权期待权不符合排除强制执行要求的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定条件。至于双方争议的买卖合同的真实性和付款的真实性，因已经能够确定蒲薛雷提交的证据不足以证明其对403号房享有的权利足以排除人民法院的强制执行，无需在本案中单独认定，可由合同双方自行解决。综上，吴贤英的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定主要事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第三百一十三条第（一）项规定，判决如下：一、撤销四川省金堂县人民法院（2017）川0121民初973号民事判决；二、准许对位于成都市青羊区××路××段××号××栋××楼××号房屋（初始登记权证号：权2721559）进行查封。一审案件受理费和二审案件受理费各100元，均由蒲薛雷负担。案件受理费已由吴贤英预交，蒲薛雷在该判决发生法律效力之日起七日内向吴贤英支付。 本案再审过程中，抗诉机关四川省人民检察院出示了以下证据：1.四川省人民检察院对黄杰的询问笔录一份；2.黄杰于2018年9月17日出具的《403#房屋过户情况的说明》一份；3.《成都市商品房销售合同信息摘要》《商品房买卖合同》各一份。证据1、证据2拟证明案涉房屋买卖系通过黄杰介绍，合同签订后，双方商议过办证问题，蒲薛雷及其父亲多次催促李红宾办理房屋过户手续及偿还按揭贷款；证据3拟证明蒲薛雷购买案涉房屋的价格属于合理市场价格。 针对抗诉机关出示的证据，蒲薛雷没有异议，其认为上述证据能够证明买卖双方一直在商量过户事宜，蒲薛雷及父亲也多次催促李红宾以及开发商办理过户手续；案涉房屋的购买价格虽然低于李红宾最初购买价，但符合交易时市场行情，是双方真实意思表示。吴贤英认为，证据1、证据2的合法性无异议，但对黄杰陈述内容的真实性有异议；对证据3的“三性”均不予认可，该证据与本案无关。李红宾、蒋岳渝、金腾达公司对上述证据没有异议。 申诉人蒲薛雷向本院提交了以下证据：1.四川省高级人民法院对蒋岳渝、邓辉忠的询问笔录一份，拟证明付款的真实性；2.《装饰设计合同》《中西文化交流会馆装饰方案设计》《室内外装饰合同》《购销合同》《软膜销售及安装合同》及图片资料等证据，拟证明案涉403号房屋被查封前，蒲薛雷占有、装修案涉房屋、平台的真实性，亦反证案涉交易的真实性；3.黄杰于2018年4月11日出具的《情况说明》及2018年9月17日出具的《403＃房屋过户情况的说明》各一份，四川省高级人民法院于2018年6月20日对蒲薛雷、蒲某、何某的询问笔录一份，李红宾于2018年9月15日出具的《情况陈述》一份，《成房预抵中心城区字第11080781号》房屋预告抵押登记证明一份、《成房预中心城区字第0××7号》房屋预告登记证明一份、《抵押权原告登记注销申请表》一份、《委托书》一份，拟证明蒲薛雷与李红宾、蒋岳渝签订《房屋买卖合同》后，蒲薛雷及其父亲多次要求李红宾、蒋岳渝及开发商办理案涉房屋的解押手续和产权过户登记手续，案涉房屋未能办理产权过户的责任在于出卖人及开发商，蒲薛雷对此不存在过错。 针对蒲薛雷提交的上述证据，吴贤英质证认为：对证据1的真实性无异议，但对被询问人陈述的内容有异议，不能达到蒲薛雷的证明目的。证据2形成时间是2016年，在原审时已经存在，上述证据不属于新证据。证据3中黄杰出具的两份说明的内容不一致，不认可内容的真实性；对蒲某出具的证言真实性不予认可；对李红宾出具的陈述不予认可，应以原审陈述为准；对房屋预告抵押登记证、房屋预告登记证等在原审中已经存在，不能达到蒲薛雷的证明目的。 李红宾、蒋岳渝、金腾达公司对上述证据的“三性”均无异议，认为能反映双方买卖合同的真实性，李红宾、蒋岳渝亦确实收到了房款。 吴贤英向本院提交了成都佳和房地产咨询评估有限公司出具的佳和房评（2019-S0015）号《涉执房地产处置司法评估报告》一份，拟证明案涉房屋评估价值为504.49万元，蒲薛雷所称的豪华装修不是事实。 蒲薛雷质证认为，该评估报告的真实性无异议，但该评估价格只是一个市场参考，也没有包括两个露台装修、地板、名贵花木、字画等价值，不能客观反映案涉房屋的市场价值。 李红宾、蒋岳渝、金腾达公司质证认为，上述证据的真实性无异议，但不认可关联性、合法性，商业地产价值受市场环境影响波动大，本案双方约定的房屋价格可以反映房屋当时的市场价格。 本院认为，抗诉机关四川省人民检察院出示的证据，具备证据的真实性、合法性及关联性，经当事人庭审质证，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以采信。证据1、证据2可以与蒲薛雷提交的其他证据相印证，能够反映案涉房屋交易过程及蒲薛雷要求李红宾、蒋岳渝解除房屋预抵押登记及办理过户等事实；证据3可以反映案涉房屋在交易时的市场价值情况。 蒲薛雷提交的证据，经庭审质证，可以作为认定本案案件事实的依据，能够反映案涉房屋交易情况、蒲薛雷占有使用案涉房屋的情况以及蒲薛雷要求李红宾、蒋岳渝办理过户登记等事实，本院予以采信。 吴贤英提交的证据，具备证据真实性、合法性。该鉴定报告载明的部分内容亦能综合本案其他证据反映案涉房屋已由蒲薛雷装修并占有使用的事实，该证据与本案审理存在关联，本院予以采信。 本院再审对原审查明的事实予以确认。再审另查明以下事实： 1.2015年11月26日，蒲薛雷与李红宾、蒋岳渝签订《房屋买卖合同》约定：案涉房屋单价为13000元/平方米，付款时间与办法为：以现金付款，签约当日支付3605770元，剩余房款1000000元，在开发商办理转让过户手续时一次性付清。蒲薛雷以现金方式支付了全部房款4605770元。蒲薛雷将案涉房屋进行装修后，一直占有使用案涉房屋至今，并用作四川蒲道艺术诗书画院等单位的经营场所。蒲薛雷支付完毕购房款后曾催促李红宾、蒋岳渝及时注销案涉房屋的预抵押登记并办理房屋过户登记，因李红宾、蒋岳渝未能及时偿还按揭贷款，在一审法院查封案涉房屋前，案涉房屋仍未办理过户登记。 2.2016年1月4日，蒲薛雷与乐地投资公司签订《商品房买卖合同》，约定乐地投资公司将案涉房屋出售与蒲薛雷，单价为每平方米13000元。根据抗诉机关出示的《成都市商品房销售合同信息摘要》等证据显示，乐地投资公司在同时间销售的与案涉房屋属同一楼栋的505号房屋，合同单价为每平方米13759.775元（网签备案时间2016年1月26日，付款方式一次性付款）。 3.吴贤英与李红宾、蒋岳渝、金腾达公司民间借贷纠纷一案，四川省金堂县人民法院作出（2016）川0121民初961号民事判决，判决李红宾、蒋岳渝向吴贤英偿还借款本金1885363.02元及逾期利息，金腾达公司承担连带清偿责任。金腾达公司不服，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2017年2月28日作出（2016）川01民终11722号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案现已进行执行阶段。 本院再审认为，本案争议焦点主要有两点：一是案涉房屋买卖合同是否真实有效；二是蒲薛雷就案涉房屋享有的权益能否排除本案执行。围绕上述争议焦点，根据已查明的案件事实，本院评述如下： 首先，关于本案第一个争议焦点，即案涉房屋买卖合同是否真实有效的问题。本院认为，根据原审已查明的事实，结合再审期间当事人提交的证据，本案能够认定案涉房屋买卖合同真实有效，主要基于以下理由： （一）蒲薛雷提交的证据能够证明案涉房屋买卖关系的真实性。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案应综合全案证据，对该事实予以评判。 本案中，蒲薛雷提交了《房屋买卖合同》《收据》、蒲某的银行账户流水明细及缴纳产权登记费、维修基金、契税、交易手续费、国土证工本费等相关费用的票据，上述证据能证明其与李红宾、蒋岳渝签订房屋买卖合同，购买案涉房屋的事实。蒲薛雷提交的《装饰设计合同》《中西文化交流会馆装饰方案设计》《室内外装饰合同》《购销合同》《软膜销售及安装合同》及使用案涉房屋的相关图片资料等证据亦能证明蒲薛雷装修、实际占有使用案涉房屋的事实。 关于蒲薛雷是否已经实际支付房款的问题。蒲薛雷主张以现金方式支付了全部房款，吴贤英对此不予认可。关于蒲薛雷支付房款的事实，除蒲薛雷提交的银行流水明细外，李红宾、蒋岳渝向蒲薛雷出具了收取房款的《收据》，亦对现金收取房款的事实进行了陈述。同时在该案再审审查过程中，证人邓某、蒲某、何某亦向本院就李红宾、蒋岳渝现金收取款项的事实进行了相应陈述。上述证据与当事人陈述可以相互印证，证明蒲薛雷以现金方式支付完毕全部房款的事实。故本案对于对蒲薛雷主张的现金付款的事实应予认定。 （二）关于案涉房屋买卖合同是否合法有效的问题。《中华共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案所涉房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律法规强制性规定。虽然双方约定的案涉房屋价格460余万元，与李红宾、蒋岳渝购买案涉房屋时价格522万元相比，有一定差异，但房地产的价值本身系随着市场价格变化而不断波动，且从再审查明的与案涉房屋位于同一栋的其他房屋在同一时期的销售价格看，双方约定的房屋价格并不存在明显低于市场价的情形。虽然，李红宾、蒋岳渝出售案涉房屋时要求以现金方式收取全部房款的行为，有转移财产、逃避债务之嫌，但本案并无证据证明蒲薛雷在购买案涉房屋时知晓该事实及双方间存在恶意串通，损害李红宾、蒋岳渝债权人合法权益的情形。故本案所涉买卖合同并不存在法律规定的合同无效的情形，合法有效。 其次，关于本案第二个焦点，即蒲薛雷就案涉房屋享有的权益能否排除执行的问题。本院认为，蒲薛雷就案涉房屋享有的权益可以排除执行，主要理由如下： （一）关于本案法律适用问题。本案属于执行异议之诉案件，一审法院认定蒲薛雷提出的异议符合《执行异议和复议》二十八条规定，判决驳回申请执行人吴贤英的诉讼请求。二审法院认定蒲薛雷在购买案涉房屋时存在对他人权利的疏忽大意和自甘冒法律风险的间接故意，其异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条关于“非因本人原因未办理过户登记”的法定条件，改判支持吴贤英关于准许对案涉房屋进行查封的请求。对此，本院认为，案外人异议和执行异议之诉虽具有一定的关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，其功能并不相同。对案外人民事权益的审查原则和审查标准也不尽相同。执行异议作为执行程序的一部分，其制度功能在于快速、不间断地实现生效裁判文书确定的债权，其价值取向更注重程序效率性，同时兼顾实体公平性。执行异议程序更侧重于对执行标的上的权利进行形式审查，人民法院执行部门主要根据执行标的物权登记、实际占有等权利外观来认定执行标的的权属，并作出应否予以执行的判断。而执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。 按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于执行异议之诉案件审理的相关精神，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件的审理可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益能否足以排除强制执行进行审查认定。在申请执行人提出的执行之诉中，若案外人的异议符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行的认定标准，人民法院应支持案外人的异议，驳回申请执行人的诉讼请求。但是，基于执行异议与执行异议之诉审查方式和判断标准的不同，即便案外人异议不符合或者不完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉审理中亦不能当然认定案外人的异议请求不能成立，从而支持申请执行人的诉讼请求。而是应该依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，结合案件具体情况，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持申请执行人诉讼请求的评判。 （二）关于蒲薛雷享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。 虽然，蒲薛雷在购买案涉房屋时李红宾、蒋岳渝尚未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋亦办理了预抵押登记，但李红宾、蒋岳渝从乐地投资公司处购买案涉房屋，实际支付了全部房款，有权将就案涉房屋享有的相应权利转让与蒲薛雷。我国现行法律法规亦未禁止具有预抵押登记房产的买卖行为，依照《中华人民共和物权法》相关规定，在抵押人清偿或买受人代为清偿抵押债务后，抵押权消灭，案涉房屋即可办理过户登记。按照即将施行的《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。故案涉房屋办理过户登记并不存在法律上的障碍。同时，根据再审已查明的事实，蒲薛雷在支付完毕全部购房款后，曾催促李红宾、蒋岳渝及时办理抵押登记注销手续及房屋过户手续，但因李红宾、蒋岳渝自身原因导致未能及时办理不动产过户手续，此也不应认定为“因蒲薛雷本人自身原因”。 本案中，在人民法院查封案涉房屋之前，蒲薛雷已经与李红宾、蒋岳渝签订了《房屋买卖合同》购买案涉房屋，亦已支付了全部款项，李红宾、蒋岳渝也将案涉房屋交付与蒲薛雷。在此情况下，蒲薛雷有请求李红宾、蒋岳渝协助办理案涉房屋过户登记、进而取得案涉房屋所有权的权利，该权利也被称作为物权期待权。物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但其已不同于一般债权。现李红宾、蒋岳渝已足额偿还银行房屋按揭贷款，案涉房屋设立抵押权已涤除，在此情况下，蒲薛雷就案涉房屋的物权期待权已满足实现条件。就本案而言，根据已经发生法律效力的四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终11722号民事判决，吴贤英并非案涉房屋的抵押权人，其对李红宾、蒋岳渝享有的债权系一般金钱债权，该债权亦并非基于案涉房屋备案登记在李红宾、蒋岳渝名下产生的公示公信力而发生。就蒲薛雷对案涉房屋享有的物权期待权与吴贤英享有的一般金钱债权执行的相比较而言，本案应当优先保护蒲薛雷的物权期待权。 综上，蒲薛雷就案涉房屋享有的权益可以排除执行。抗诉机关四川省人民检察院的抗诉理由成立，本院予以采纳；申诉人蒲薛雷的再审请求成立，本院予以支持；二审判决适用法律不当，导致判决不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终11722号民事判决； 二、维持四川省金堂县人民法院（2017）川0121民初973号民事判决。 一审案件受理费100元，由吴贤英负担；二审案件受理费100元，由吴贤英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 楷 审 判 员  刘 颖 审 判 员  雷晓芳 二〇二〇年十一月九日 法官助理  陈明克 书 记 员  程书京