广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3699号上诉人（一审被告）：麦敏华，男，汉族，1984年4月19日出生，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：刘洪文，男，汉族，1965年9月25日出生，住广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码******************，系公民代理。上诉人（一审被告）：麦凤归，女，汉族，1986年7月2日出生，住广东省台山市**************，公民身份号码******************。被上诉人（一审原告）：皮勇，男，汉族，1988年10月6日出生，住重庆市**************，公民身份号码******************。被上诉人（一审原告）：黄宝玲，女，汉族，1985年7月16日出生，住江西省赣州市南康区**********************，公民身份号码******************。上诉人麦敏华、麦凤归因与被上诉人皮勇、黄宝玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初6931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人麦敏华的委托诉讼代理人刘洪文、上诉人麦凤归、被上诉人皮勇、黄宝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人麦敏华、麦凤归上诉请求：1.撤销珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初6931号民事判决；2.驳回的皮勇、黄宝玲诉讼请求；3.皮勇、黄宝玲承担一、二审诉讼费用。事实和理由：2018年5月8日麦敏华、麦凤归与皮勇、黄宝玲签订房屋买卖合约，购买广东省珠海市斗门区**************，皮勇、黄宝玲支付10000元合约保证金给麦敏华、麦凤归，并约定于2018年5月11日前交付购买该物业的定金125000元给麦敏华、麦凤归，而皮勇、黄宝玲一直未交付。2018年5月9日麦敏华、麦凤归发现经纪公司在合约中未约定首付款具体金额，故麦敏华、麦凤归要求约定首付款具体金额。经纪公司打电话通知麦敏华、麦凤归退还10000元保证金给皮勇、黄宝玲，因此于2018年5月12日已退还10000元保证金给皮勇、黄宝玲，皮勇、黄宝玲已默认收款，皮勇、黄宝玲直到起诉前都没有提出异议，说明皮勇、黄宝玲是接受退款并等待确认该物业首付款的具体金额，同时麦敏华、麦凤归自此至终都没有提出任何终止合约的说法。之后皮勇、黄宝玲找经纪公司评估该物业的银行贷款情况，发现按合约2.2的付款方式，皮勇、黄宝玲自己没有筹够资金支付该物业的首付款，所以又委托同一经纪公司另找房源（广东省珠海市斗门区*************）。暂停了与麦敏华、麦凤归的交易。等待筹够资金再交易下去。因此有退保证金一事，而此时合约一直是生效的，因此麦敏华、麦凤归是没有违约的。同一时间经纪公司见该笔交易有可能不成功，赚不到佣金，马上游说皮勇、黄宝玲购买同一地址的另一栋（广东省珠海市斗门区**************），并许诺为皮勇、黄宝玲出资请律师追讨麦敏华、麦凤归的定金双倍赔付为诱惑，最终在同一时间内购买了广东省珠海市斗门区**************，（即是皮勇、黄宝玲现在的住址：******************）。皮勇、黄宝玲购买了上址的房屋后，找到经纪公司兑现当时的承诺，并在经纪公司协助下事隔二年提起诉讼，以上各种情况体现皮勇、黄宝玲是蓄意串谋经纪公司榨取麦敏华、麦凤归的血汗钱的。综上所述，一审判决认定麦敏华、麦凤归毁约事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查清事实，维护麦敏华、麦凤归的合法权益，还麦敏华、麦凤归以公道。被上诉人皮勇、黄宝玲辩称：1.麦敏华、麦凤归提出皮勇、黄宝玲未按照双方共同签订的《房屋买卖合约》，约定的2018年5月11日前，交付购买广东省珠海市斗门区**************第二笔定金125000元,现在要求皮勇、黄宝玲继续履行。这种理由完全是强词夺理，双方在合约中，除约定了购房定金担保款交付日期以外，还同时约定了2018年5月11日前，麦敏华、麦凤归需提供房屋产权证，用于办理房屋交易手续。并且，皮勇、黄宝玲在合同约定时间到期前，并未表示出任何不支付第二笔购房定金担保款的意思。反而是麦敏华、麦凤归在双方共同签订合约后，皮勇、黄宝玲按照合约约定支付第一笔定金担保款的次日以及之后，明确表示，如皮勇、黄宝玲不同意按其要求修改合同，提高皮勇、黄宝玲支付上述人房屋购买首付款，帮助其缴清其出售房屋剩余银行贷款，将不继续履行约定。皮勇、黄宝玲为此多次对其劝解，其仍固执已见，不履行双方共同签订的《房屋买卖合约》中的后续约定。2.麦敏华、麦凤归在2018年5月9日，双方现场沟通期间，明确表示不继续履行合约后，单方面退回皮勇、黄宝玲交付的第一笔购房定金10000元，但皮勇、黄宝玲在此期间，仍在尝试与其沟通，劝解其继续履约，直至2018年5月12日，麦敏华、麦凤归仍不为所动，坚持要按其要求修改购房合约，由皮勇、黄宝玲出钱助其赎楼。皮勇、黄宝玲根据现场、微信及电话沟通情况，以及麦敏华、麦凤归语气坚决，认为麦敏华、麦凤归已打定主意违约后，接收其退回的皮勇、黄宝玲交付的定金，但从未收到其支付的定金赔偿款。皮勇、黄宝玲后续口头委托了房产中介处理后续定金赔偿事宜。但是，由于房产中介人员变动等原因，直至2020年5月，皮勇、黄宝玲才发现，房产中介对于麦敏华、麦凤归违约责任的追究，未将皮勇、黄宝玲诉求纳入其中。皮勇、黄宝玲知悉这一情况后，立即准备资料向法院提起诉讼，追究麦敏华、麦凤归在此次交易中的违约责任。至于麦敏华、麦凤归在上诉书中提出的皮勇、黄宝玲购买其他房屋事宜，是在麦敏华、麦凤归明确表示不履行双方签订的《房屋买卖合约》，并在超过约定时间后仍不履行约定，导致合约完全无法进行之后。皮勇、黄宝玲在完全遵守政府房屋交易相关法律、法规下的情况下，进行的交易，与本案无关。3.至于麦敏华、麦凤归提出皮勇、黄宝玲与房产中介蓄意串谋榨取其血汗钱，完全是诬告，无任何事实依据。最后，皮勇、黄宝玲认为，本案的《房屋买卖合约》违约责任完全在于麦敏华、麦凤归，皮勇、黄宝玲一审提出的诉求，完全合理、合法，也符合法律规定的诉讼时效。皮勇、黄宝玲向一审法院起诉请求：1.麦敏华、麦凤归支付违约金10000元；2.麦敏华、麦凤归承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2018年5月8日，皮勇、黄宝玲作为买方（乙方）与麦敏华、麦凤归作为卖方（甲方）及珠海里维房地产代理有限公司作为经纪方共同签订了一份《房屋买卖合约》，就甲乙双方通过经纪方出售及购入位于珠海市斗门区**************事宜进行了约定，合同约定物业建筑面积92.52平方米，成交价为1250000元。合同第2.1款约定，“乙方在签署本合约时交保证金10000元整予以经纪方，若甲方于2018年5月11日前签署合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为购买该物业定金…乙方在甲方签署本合约后3日内交付购买该物业定金款125000元整（含保证金转为定金部分）…”，第2.2款约定，“1125000元为购买该物业余款，付款方式为银行按揭付款…甲乙双方需于本合约签订之日起25个工作日内办理完有关该物业按揭申请的全部手续，在得到银行批准按揭贷款金额后15个工作日内乙方须付清购买该物业余楼款中剩余部分，即第二条（2.2）款中所述购买该物业余楼款总额减去银行批准贷款之金额，同时甲乙双方在珠海市*******签署《珠海市房地产买卖合同》办理过户手续。”合同第15条补充条款约定，“乙方首期就是以该物业成交总价减去乙方申请银行批贷金额。”上述合同签订当日，黄宝玲通过微信向麦敏华转账支付了10000元，并注明为“付*********************房定金壹万”，麦敏华、麦凤归出具了相应的定金收据。随后的微信记录显示，麦敏华向黄宝玲微信转账10000元，注明“退时代香海彼岸8栋1002房定金壹万”，黄宝玲回复“你好，麦大哥，刚我给您打两个电话您没接，我们资料和钱已经准备好了，您看下是今天下午还是明天我们跟中介公司一起把手续办了，把定金打给您，您把房产证皮勇、黄宝玲放在中介公司做托管”，麦敏华称“你好，哪（那）个合同没有注明你们要交多少首付，无法进行下去”，黄宝玲回复“你好，麦大哥，我刚问了中介公司，他们算的是406217，业主实收125万-银行评估价×0.6=首付；银行评估价=1406304，具体首付多少，根据银行评估价格而定，不是单纯的125万乘以4成，而且关于首付的问题，合同2.2条款上有体现”，麦敏华称“我们这边要确定首付多少才能进行下去”，黄宝玲回复“406217”，麦敏华称“总之你首付够56万，把我银行贷款还清，才能进行下去”，并再次向黄宝玲微信转账10000元，注明“退************房定金壹万”。相关微信账单显示，黄宝玲于2018年5月12日9时6分收取了麦敏华于2018年5月11日17时6分转账的“退购房定金”款项10000元。另查明，珠海里维房地产代理有限公司曾就案涉房屋买卖居间服务向一审法院提起诉讼，要求麦敏华、麦凤归支付违约金50000元，经一审法院支持调解，双方达成协议由麦敏华、麦凤归向珠海里维房地产代理有限公司支付15000元及受理费262.5元，一审法院于2018年12月12日作出（2018）粤0402民初11666号民事调解书，对上述协议进行了确认。一审法院认为：从皮勇、黄宝玲和麦敏华、麦凤归签署的《房屋买卖合约》来看，双方之间已就案涉房屋交易成立房屋买卖合同关系，合同符合双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。皮勇、黄宝玲于合同签订时依约向麦敏华、麦凤归支付了10000元作为案涉房屋交易首笔定金。从黄宝玲与麦敏华的微信记录可以看出，麦敏华、麦凤归于合同签订后随即以合同没有注明首付金额为由拒绝继续履行合同，并要求皮勇、黄宝玲首付金额达到560000元以偿还麦敏华、麦凤归在案涉房屋上的原银行贷款才同意继续案涉房屋交易，从随后的退购房定金微信记录来看，上述行为发生在合同约定的第二笔定金支付期限内。根据合同约定，买卖双方应于合同签订之日起25个工作日内办理完毕案涉交易房屋的按揭申请手续，买方在得到银行批准按揭贷款后15个工作日内付清剩余购房款，由此可以看出，合同对于案涉房屋买卖的首付款金额是有明确约定的，一般房屋交易过程中，清偿原有房贷并注销房屋抵押系出卖人配合买受人申请银行按揭贷款的应有义务，在合同未有约定的情况下，出卖人无权要求买受人代其偿还银行贷款，麦敏华、麦凤归以此为由拒绝继续履行案涉合同，其行为已然构成违约，系导致案涉房屋买卖合同不能履行的根本原因，皮勇、黄宝玲请求麦敏华、麦凤归承担违约责任按照已付定金金额支付违约金10000元，理据充分，一审法院予以支持。一审法院作出如下判决：麦敏华、麦凤归于本判决发生法律效力之日起十日内向皮勇、黄宝玲支付违约金10000元。本案受理费减半收取为25元，由麦敏华、麦凤归负担。二审期间，上诉人麦敏华、麦凤归提交证据：微信聊天记录截图，拟证明皮勇、黄宝玲一直没有沟通购房问题。被上诉人皮勇、黄宝玲对此质证意见为：对其三性予以认可，但是麦敏华、麦凤归提出皮勇、黄宝玲一直没有跟麦敏华、麦凤归沟通，皮勇、黄宝玲不认可。被上诉人皮勇、黄宝玲提交证据：2018年5月9日现场沟通录音光盘及其文字整理版一份，拟证明皮勇、黄宝玲对涉案房屋的买卖进行了沟通，是麦敏华、麦凤归没有钱出钱赎楼，造成今天的交易没有完成。上诉人麦敏华、麦凤归对此质证意见为：麦敏华、麦凤归认为在签订合同时，皮勇、黄宝玲是明知案涉房屋有按揭还继续签订合同，表示其是认可按揭的事实，双方对谁出钱赎楼的事情没达成共识。本院对上述证据认证意见如下：双方当事人对上述证据三性均认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，麦敏华、麦凤归和皮勇、黄宝玲签署的《房屋买卖合》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应安约定履行各自的义务。《房屋买卖合》约定，买卖双方应于合同签订之日起25个工作日内办理完毕案涉交易房屋的按揭申请手续，买方在得到银行批准按揭贷款后15个工作日内付清剩余购房款；合同第15条补充条款约定：乙方首期款就是以该物业成交总价减去乙方申请银行批贷金额。上述买卖合同对于案涉房屋买卖的首付款金额有明确约定。皮勇、黄宝玲依合同约定在签订合同时向麦敏华、麦凤归支付了10000元定金。本院二审庭审中双方当事人均确认没有继续履行合同的原因是麦敏华、麦凤归要求皮勇、黄宝玲先支付首付560000元还银行贷款才同意继续履行合同，麦敏华、麦凤归的要求不符合合同约定，双方对该问题没有达成共识。之后麦敏华、麦凤归在合同约定交纳首付款时间之前，将购房定金10000元退还给皮勇、黄宝玲，麦敏华、麦凤归以其行为表示不愿意继续履行合同，是导致案涉《房屋买卖合约》不能履行的根本原因，麦敏华、麦凤归行为已构成根本违约。皮勇、黄宝玲请求麦敏华、麦凤归承担违约责任理据充分，一审法院予以支持正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。麦敏华、麦凤归上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人麦敏华、麦凤归负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  杨卫星审判员  朱文春二〇二〇年十一月三十日书记员  吴家盈