淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初2917号原告：淮安汉宇健身运动有限公司，住所地淮安市清江浦区联盛国际广场3B01-3B07，统一社会信用代码91320811MA1XTL055R。法定代表人：陈诚，职务执行董事。委托诉讼代理人：刘波，北京盈科（淮安）律师事务所律师。被告：淮安乐富商业广场管理有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海南路**联盛国际广场**，统一社会信用代码91320811MA1T5DYR5U。法定代表人：贾亮，职务执行董事。委托诉讼代理人：孔善波，支冠一（实习），江苏吴非律师事务所律师。原告淮安汉宇健身运动有限公司（下简称：汉宇公司）与被告淮安乐富商业广场管理有限公司（下简称：乐富公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告汉宇公司委托诉讼代理人刘波，被告乐富公司委托诉讼代理人孔善波、支冠一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告免除原告213819元租金（构成：三楼2020年租金101101元、经营管理费190829元、物业管理费79140元，共计371070元；四楼2020年租金是130401元、经营管理费272146元、物业管理费81660元，共计484207元；应免除三楼、四楼2020年2-4月份的费用，即213819元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年12月签订商铺租赁协议两份，约定由原告租赁位于淮安市清江浦区的房屋。协议签订后，原告一直积极履行协议内容。2020年1月底，因新型冠状病毒疫情爆发，淮安市积极执行防疫政策，原告经营的场所也因疫情防控需要一直未营业。在此期间，被告的相关人员仍然要求原告等租户缴纳租金，原告不同意，请求被告减免租金，被告称如果不交就属于违约，在原告多次尝试沟通无果情况下，原告害怕被认定为违约，无奈借款缴纳了相关租金。此后，原告多次要求被告考虑到疫情影响及淮安市政府发布的《市政府关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小微企业平稳健康发展的政策意见》淮政发〔2020〕6号文件精神免除租金，但被告不顾原告生存压力，一再催缴租金。突发的疫情是人类的灾难，也给整个社会造成巨大损失，属于不可抗力。被告行为有失商道也有违公平精神，为维护原告合法权利，特诉至贵院，请求判如所请。被告乐富公司辩称：一、对于原告计算的数额没有异议，但原告诉请213819元并不全是租金，其中经营管理费和物业管理费部分系被告疫情期间实际损失，该部分费用应由原告承担；二、被告不应减免租金，本案不应适用不可抗力。理由：1、双方协议约定原告经营期间自担风险，不得以任何纠纷和事件拒绝向被告支付各项费用，另协议约定出现不可抗力时，合同自然终止，双方按实际租赁事件计算租金，但原告没有终止合同或者和被告结算合同，而是继续向被告支付租金等费用，应视为原告放弃适用不可抗力权利；2、原告没有履行不可抗力的通知及证明义务；3、原告不符合适用不可抗力的前提，即因不可抗力不能履行合同，才能根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。本案被告义务是提供房产，原告义务是给付租金，原告并未提供其疫情期间出现现金流问题或者资不抵债情况，导致其出现履行不能；4、即使原告在疫情期间出现履行不能，也与疫情发生之间不存在因果关系。对疫情的影响要分行业、分地区，区别对待，考虑到健身房营业的特殊性，被告认为疫情发生并未使原告收入明显减少；三、本案不适用公平原则。原告在合同中明确放弃了适用公平原则的权利，合同中没有约定相关情形可以减免租金，租赁行为是市场行为，由租赁方自担风险，租金不应减免；从实质公平角度，被告认为原告并未因疫情收入减少，反而有所增加；四、在符合租金减免条件的情况下，即使减免，减免期间也不应该是三个月；五、即使适用公平原则分摊损失，也不宜直接减免租金，应当考虑到被告实际情况给与租期顺延。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月30日，被告乐富公司（甲方）将位于淮安市部分公共区域（下简称：三楼）、四层3B01-3B07.3B31-3B49号商铺及部分公共区域（下简称：四楼）出租给原告汉宇公司（乙方，原为淮安汉诚健身会所，于2019年1月18日更名为淮安汉宇健身运动有限公司），并分别签订了两份商铺租赁协议。租赁协议第一章专用条款主要约定：1、三楼租赁面积约1319平方米，四楼租赁面积1361平方米，租赁用途及经营范围均为健身用途；2、租赁期限均为6年，自2017年12月30日至2023年12月29日；3、三楼租金标准为0.2元/天/平方米，年租金96287元；四楼租金标准为0.25元/天/平方米，年租金124191元；4、三楼、四楼的租赁商铺租金1年内不变，自第2个租赁年度起租金每2年上浮5%，具体租金详见附件：租金表；5、广场经营管理费及其他税费：三楼广场经营管理费，乙方按实际租赁面积0.3775元/天/平方米计算，年广场经营管理费为181742元，物业管理费第一租赁年度免收，第二至第六年度物业管理费标准为5元/月/平方米，年物业管理费合计79140元；四楼广场经营管理费，乙方按实际租赁面积0.52175元/天/平方米计算，年广场经营管理费为259187元，物业管理费第一租赁年度免收，第二至第六年度物业管理费标准为5元/月/平方米，年物业管理费合计81660元；6、上述租金、广场经营管理费、物业管理费收取方式均为：自2017年12月30日起，乙方每3个月向甲方支付一次，并且各期费用提前30日支付。第三章通用条款主要约定：1、承租期间，乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行商业零售经营或服务，并保证其所销售的商品或提供的服务符合国家法律、法规的规定；2、双方确认，乙方应按约及时、足额向甲方支付租金、广场经营管理费等各项费用，不得以合同项下的任何纠纷或事件拒绝向甲方支付。如果租赁期限内乙方未按本协议约定按时支付租金及其他费用，乙方同意日常向甲方缴纳的任何费用均作为冲抵乙方所欠甲方的租金及其他费用；3、在租赁期间内，因国家建设、征收、政策等原因或者不可抗力因素导致本合同无法继续履行时，本合同自然终止，甲方不承担违约责任，甲乙双方按实际租赁时间结算租金，乙方自接到甲方通知后十日内无条件向甲方退还房屋，甲方全额退还乙方缴纳的履约保证金，甲方无需向乙方支付任何赔偿或补偿。2020年1月18日，原告汉宇公司因春节休假闭馆暂停营业，并初定于2020年1月30日（农历正月初六）复工营业。2020年1月底，新型冠状病毒感染的××疫情在全国突然爆发。为防控疫情，2020年1月27日，淮安市新型冠状病毒感染的××疫情联防联控工作指挥部发布了《淮安市关于强化落实疫情防控一级响应措施的通告》，要求浴室、体育健身馆等即日起暂停运营，原、被告均按政府相关疫情防控文件要求关闭商场、暂停营业。2020年3月19日，淮安市体育局发布《关于淮安市健身场所恢复开放的通知》，通知除各类游泳场（馆）、线下体育培训机构和学校场地设施以外的全市各级公共室内外体育健身场所和经营性室内健身场所，于2020年3月20日复工。原告汉宇公司接到通知后，于2020年3月23日恢复四楼健身馆营业。2020年5月20日，淮安市体育局发布《关于淮安市游泳场所及体育类线下培训复工的通知》，通知全市各级公共室内外体育健身场所和经营性室内健身场所（含各类游泳场所、线下体育培训机构和学校场地设施），于5月21日复工。原告汉宇公司接到通知后，于2020年5月23日恢复三楼培训场馆营业。另查明，三楼2020年度的租金为101101元、广场经营管理费190829元、物业管理费79140元，共计371070元；四楼2020年度的租金为130401元、广场经营管理费272146元、物业管理费81660元，共计484207元。原告汉宇公司于2019年12月份、2020年3月份缴纳了三、四楼2020年度2-4月份的租金、广场经营管理费及物业管理费合计为213819元。2020年3月9日，原告汉宇公司向被告乐富公司发函，请求被告乐富公司考虑到疫情对其公司的经营影响，减免2020年1月30日至恢复正常营业期间的房租费用，但双方对此未能协商一致，后原告汉宇公司诉至本院，引发本案诉讼。本院认为，原、被告签订的两份商铺租协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照协议内容，全面履行各自义务。2019年年底，新型冠状病毒感染的××疫情爆发，全国各地相关部门发布了疫情防控文件，诸多场所应要求临时关闭、暂缓营业。此次新型冠状病毒感染的××疫情系全国重大突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，而双方签订的商铺租赁协议期限为2017年12月30日至2023年12月29日，此次疫情系协议履行过程中不能预见、不可避免、不能克服事件，属于不可抗力。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本案中，原告汉宇公司承租被告乐富公司商铺进行健身服务经营，基于疫情不可抗力的影响，按照政府要求暂停营业，这既是承租方（原告）的义务，也是出租方（被告）的义务，原、被告均有责任和义务执行政府为公共安全发布的疫情防控指令，而因疫情原因不能正常营业期间的商铺租金应当按照公平原则，适当减免。据此，本院综合考虑合同性质、当事人预期、合同履行情况、疫情对合同履行的影响程度等因素，酌情认定被告乐富公司退还原告汉宇公司疫情期间三楼、四楼一个月的租金19292元（三楼2020年度的租金101101÷12个月﹢四楼2020年度租金130401元÷12个月）。对于原告汉宇公司主张被告乐富公司应当退还的租金中还包含广场营业管理费、物业管理费，本院认为，广场经营管理费、物业管理费系被告乐富公司为运营管理商铺所支出的必要费用，而租金为被告乐富公司的经营收入，二者性质不同，故广场经营管理费、物业管理费不能纳入租金范畴，因此，对于原告汉宇公司该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安乐富商业广场管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告淮安汉宇健身运动有限公司租金19292元。二、驳回原告淮安汉宇健身运动有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费4507元，由原告淮安汉宇健身运动有限公司负担4100元，被告淮安乐富商业广场管理有限公司负担407元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××07）。审 判 长 王 强人民陪审员 纪 斌人民陪审员 魏广生二〇二〇年十一月二十三日法官 助理 张天沿书 记 员 丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。