江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初808号原告（案外人）：严晓晶，男，1969年11月1日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。原告（案外人）：王慧莹，女，1974年5月31日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：朱纪文，江苏五洲信友律师事务所律师。上述二原告的共同委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。被告（申请人）：孙燕，女，1981年11月17日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。第三人（被执行人）：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区长江路******。法定代表人：蔡祈参，执行董事兼总经理。原告严晓晶、王慧莹与被告孙燕及第三人苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称“港龙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本院于2020年4月27日公开开庭进行审理，原告王慧莹及二原告的共同委托诉讼代理人郁翔、被告孙燕到庭参加诉讼，第三人港龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院于2020年10月22日公开开庭进行审理，原告王慧莹及二原告的共同委托诉讼代理人郁翔到庭参加诉讼，被告孙燕、第三人港龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告严晓晶、王慧莹共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除对苏州市高新区的查封保全措施，并停止对该房屋的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：严晓晶、王慧莹与港龙公司于2013年11月15日签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，并按合同约定支付购房款455868元。港龙公司于2015年1月交房，严晓晶、王慧莹随即装修并出租使用至今，期间物业费均是严晓晶、王慧莹缴纳。2016年开始，严晓晶、王慧莹多次找开发商询问并要求办理过户手续，开发商明确表示由于公司内部人员变动，部分办证材料需要交割找齐后再联系严晓晶、王慧莹办理，但此后一直未收到开发商的通知，因为开发商人员和办公场所一直变更无法取得联系，直至2020年1月由租户告知严晓晶、王慧莹涉案房屋要被执行事宜。严晓晶、王慧莹得知后向虎丘法院提出异议，但被驳回。严晓晶、王慧莹认为其在法院查封之前已实现对涉案房屋的占有，从签订合同至今未能办理过户的原因是因为开发商人员变更、多次搬迁办公地址、未及时跟踪等诸多原因所致。房屋查封是由于港龙公司结欠孙燕及案外人债务，严晓晶、王慧莹作为合法的房屋购买者并无任何过错，不应由严晓晶、王慧莹承担不利后果，故诉至法院。被告孙燕辩称，严晓晶、王慧莹在2013年即与港龙公司签订房屋买卖合同，涉案房屋在2015年已经满足过户条件，开发商同时通知了业主办理过户，同批次很多房屋已经办理完成了过户登记手续。在此期间，办理过户登记均没有障碍，严晓晶、王慧莹系因自身原因未办理过户登记手续。涉案房屋现仍登记在港龙公司名下。请求驳回严晓晶、王慧莹的诉讼请求。第三人港龙公司未发表述称意见。本案原告严晓晶、王慧莹共同围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：执行裁定书、EMS查询单、商品房买卖合同、增值税发票、购房款支付银行流水、苏州市前期物业管理服务协议、租赁协议、情况说明、长江路556号1幢803室房屋的不动产登记簿查询记录、前期管理服务协议、临时管理规约、港龙城柏悦公馆相关资料及物品清单、温馨提示、港龙城柏悦公馆电梯使用管理规定、通联支付pos签购单、招商银行账户交易明细列表、中国民生银行信用卡中心的查询记录、中信银行信用卡账户明细、招商银行信用卡对账单。被告孙燕围绕答辩意见向本院提交以下证据：1-331房产证、1-332房产证、1-340土地证、1-304房产证、1-343房产证。第三人港龙公司未举证。本院组织双方当事人举证质证，本院对当事人无异议的证据予以确认，与本院庭审笔录一并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年11月15日，严晓晶、王慧莹与港龙公司签订商品房买卖合同，合同约定严晓晶、王慧莹购买苏州市高新区房屋，总价为455868元，合同另对双方权利义务其他事宜作出约定。合同签订后，严晓晶、王慧莹付清了涉案房屋的全部购房款，港龙公司向严晓晶、王慧莹开具了购房发票并将涉案房屋交付严晓晶、王慧莹。此后，严晓晶、王慧莹将涉案房屋出租。但涉案房屋未办理产权过户登记手续，现仍登记在港龙公司名下。本院在审理（2018）苏0505民初2274号原告孙燕与被告港龙公司商品房销售合同纠纷一案中，于2019年5月10日查封港龙公司名下位于苏州市高新区房屋。严晓晶、王慧莹提出异议，本院于2020年2月28日作出(2020)苏0505执异18号执行裁定书，驳回严晓晶、王慧莹提出的异议请求。严晓晶、王慧莹不服该裁定，故诉至本院。诉讼过程中，严晓晶、王慧莹提交港龙公司出具的情况说明一份，上载明：本公司在苏州市高新区开发的房产于2013年11月销售给严晓晶、王慧莹，后于2015年1月交房。2016年上半年，我公司收到业主联系办理产权证事宜，但由于人员变动频繁，加之办公场所变更，导致部分办证材料没有找齐，我公司也未重视该事，后期负责此事的人员离职后未再跟踪此事，未告知客户。本院认为，金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，商品房买受人对已经交付但仍登记在被执行人名下的不动产提出异议，其主张只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”因此，对于商品房买卖已交付但未转移登记的确权问题，人民法院应当适用《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的但书规定，审查商品房买受人所提交的拟推翻不动产登记簿的相反证据的真实性；以及其在购买该商品房的时间节点上，该商品房上是否存在查封、抵押等负担；是否存在法律、行政法规对所购商品房的限制性障碍。现查明，严晓晶、王慧莹在购买涉案房屋时，既无查封、抵押，也无法律、行政法规的限制性障碍，购房合同、购房款交付凭证与购房发票的证据真实有效，其已经占有处分涉案房屋，足以推翻苏州市高新区房屋登记在被执行人港龙公司名下的登记簿记载。本案中，港龙公司出具情况说明称系其公司原因导致未能及时办理房屋过户登记手续，同时也无证据证明系因严晓晶、王慧莹的自身客观原因不能办理房屋过户登记。综上，严晓晶、王慧莹的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得查封执行苏州市高新区房屋。案件受理费5212元，由第三人苏州港龙吴中置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  赵延丽人民陪审员  许雪英人民陪审员  黄梅珍二〇二〇年十一月三十日书 记 员  王晓哲