湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10560号原告：汤可英，女，1973年5月9日出生，汉族，住址湖南省澧县。委托诉讼代理人：史蕊喻，女，1998年1月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系原告之女。被告：龙品宇，男，1995年8月29日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：颜海龙，湖南百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟根，湖南百信律师事务所律师。原告汤可英与被告龙品宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤可英及其委托诉讼代理人史蕊喻，被告龙品宇的委托诉讼代理人颜海龙、张伟根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤可英向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付房屋三个半月免租装修期租金133000元；二、依法判令被告向原告支付恢复原状的费用及房屋清洁打扫费用（拆除主播间分隔墙体、拆除房屋以及走廊吊顶、建筑垃圾清运、房屋复原砌墙、房屋复原水电安装、房屋复原整体装修、监控维修等）共计725370.21元；三、依法判令被告赔偿原告四个半月房屋空置损失费171000元（2020年3月15日至2020年7月31日）及重新出租房屋的中介费35800元；四、依法判令被告支付物业管理费28884元（2019年6月1日至2020年7月31日）;五、依法判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月30日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于岳麓区枫林三路608号梵谷公馆29楼租赁给被告作为办公用房。租赁期限自2019年5月30日起至2025年6月1日止。其中2019年5月31日止2019年9月15日为免租期。被告于2019年9月开始向原告支付房租，但自2月开始，被告停止支付房租，鉴于疫情原因，原告给予被告一个月的免租期，但是被告于2月份未通知原告便开始搬离办公用品。2020年3月15日，被告向原告提交了《退租申请》，内容如下：“我工作室因经营状况改变，经股东决定，工作室被迫解体，不再继续租用原告房屋，希望解除租赁合同。”在《房屋租赁合同》补充条款中写明：“若乙方（被告）租期未满两年，非甲方（原告）原因退租，应补齐甲方（原告）前期给予的三个半月的免租装修租金。”鉴于合同的补充条款，被告应及时向原告支付三个半月的免租期租金133000元。自2020年5月31日被告搬入涉案房屋后，因装修把涉案房屋的505.07平方米的墙体和地板全部拆毁，变成了十几个小隔间。原告在2020年3月15日收到被告提交的《退租申请》之后多次与被告协商，希望被告能支付恢复原状的费用，但是被告不予回复。鉴于涉案房屋在退还时房屋状态差，存在出租障碍，遂原告提出被告支付恢复原状的费用及清洁费用（包括拆除主播间分隔墙体、拆除房屋以及走廊吊顶、建筑垃圾清运、房屋复原砌墙、房屋复原水电安装、房屋复原整体装修等）共计725370.21元，以便原告再次出租。在被告归还房屋时房屋状态差，造成房屋长期空置，难以再次出租的情况下，原告还是在积极联系中介寻找租客，故被告应支付原告四个半月房屋空置损失费171000元（2020年3月15日至2020年7月31日）以及重新出租房屋的中介费35800元。被告自2019年5月30日签订合同后，在租赁期内，未按期支付物业管理费。自2019年6月1日至2020年7月31日，共14个月，物业费1.8元/平方米，涉案房屋共1146.81平方，共计28884元。综上所述，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，恳请法院判决支持原告的诉讼请求。被告龙品宇辩称，一、汤可英与本案不具有直接利害关系，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定起诉必须的条件，非本案适格原告。二、被告因疫情或疫情防控措施的原因出现营业额大幅下降、资金回笼困难等问题，无法承担后续租期的巨额租金，若再继续履行该合同将会造成其巨大亏损，被告避免影响出租人再次出租房屋，已提前近一个月书面通知解除该合同，实属不可抗力导致合同目的无法实现。三、原告要求被告支付三个半月免租装修期的租金133000元无事实依据。四、原告要求被告支付恢复房屋原状及清洁费用725370.21元无事实依据。五、原告要求被告赔偿四个半月的房屋空置费171000元及重新出租房屋中介费35800元无事实依据。六、原告要求被告支付2019年6月1日至2020年7月31日的物业管理费28884元无事实依据。综上所述，汤可英与本案无直接利害关系，非本案适格原告，请人民法院依法判决驳回其诉讼请求。被告答辩中第二条至第六条均是在汤可英被依法认定具备原告主体资格的基础上所进行的答辩。被告保留依据房屋租赁合同第五条第1款第（1)项、第十条第1款约定追究汤可英违约责任、赔偿被告本案律师代理服务费的权利，及在房屋租赁合同解除后返还全部空调的责任。经审理查明：2019年1月1日，原告汤可英（乙方）与案外人史彩强（甲方）签订《房屋委托管理协议书》约定，1、甲方委托的房屋位于：长沙市岳麓区××路××号麓谷公馆29楼，房号分别为：29层整层，即29001号房—29026号房，房屋用途为住宅。该建筑面积为1146.81平方米。2、甲方承诺：其为该房屋的合法产权人，其对该房屋拥有完整的支配权。二、委托代管内容1、代委托方出租登记、带看、代办租赁登记等。2、代委托方付水、电、煤气、电话、宽带网络等费用。2019年5月30日，原告汤可英（甲方）、被告龙品宇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定本合同项下租赁房屋坐落于长沙市岳麓区××路××号麓谷公馆29楼，房号分别为：29层整层，即29001号房-29026号房,租赁房屋规划用途：住宅。2、租赁用途乙方在签署本合同之前，已经对该房屋现状、结构、用途作了充分的了解；认为完全符合自身承租要求，同意按照现状承租，并承诺在签署本合同后不再向甲方提出任何要求或中途终止合同，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋进行转租、分租、抵押、质押等任何形式的行为。第二条租赁期限，1、租赁期限：租赁期限为6年，自2019年5月30日起至2025年6月1日止。《房屋及设施、设备清单》（见附件）经甲乙双方签字或盖章且房屋实际交付给乙方占有、使用，即视为甲方已经交付完成。第三条租金标准及其支付方式，1、乙方已现场踏勘，清楚知晓并接受该房屋的实际使用面积，双方同意本租赁合同不按面积计算租金，前三年房屋月度租金标准为不含税38000元/月(大写：叁万捌仟元每月）。第一年度的租金总额为456000元（大写：肆拾伍万陆仟元）。甲方承诺给予乙方3个半月的免租装修期，自合同签订起顺延。3、租金采取先付租金后使用的原则支付，支付周期为每三个月支付一次租金。乙方应在2019年5月31日前将2019年5月31日至2019年8月31日的首次应付租金，共计金额114000元（大写：壹拾壹万肆仟元）一次性支付给甲方，后续租金乙方应当在已经支付租金周期终了前柒天向甲方支付下一个周期的租金。第四条租赁保证金，1、本合同项下租赁保证金具有质押担保功能，作为本合同履行过程中和本合同期满或终止、解除情形下乙方应付未付的违约金、赔偿金性质的资金。合同履行期间租赁保证金不用于预付或冲抵乙方欠交的租金、费用。乙方应当在先交纳租金、费用后再计算是否应当退还租赁保证金及其金额。如合同终止、解除，乙方存在欠缴房租、费用等情形的，甲方有权从该保证金中抵扣，保证金不足以抵扣的，甲方有权向乙方追偿。2、双方约定租赁保证金为76000元（大写：柒万陆仟元）,不计利息。3、乙方应在本合同签订后7个工作日内将房屋租赁保证金一次性支付给甲方，甲方应出具等额收据。第五条双方权利义务中约定，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、卫生、物业、网络、停车等相关或有费用均由乙方承担和支付。相关费用的计量、价格与结算，均由乙方与提供供应或服务的单位（人）协商或按照规定办理。第七条租赁房屋的交还中约定，本合同解除或合同终止后三个工作日内，乙方需腾空租赁房屋中乙方自有物品并交还租赁房屋及附带固定资产；乙方自有的可移动物品由乙方自行处理。装修、装饰按照“来装去丢”的原则处理。乙方在拆除可拆除、可移动的设备设施时，不得损坏该房子，若造成租赁房屋损坏，甲方有权要求乙方恢复原状和赔偿损失。如乙方未在约定时间内退还租赁房屋，甲方有权处置乙方滞留在租赁房屋内的财物并自行选择将租赁房屋恢复原状，由此产生的费用由乙方承担，乙方不得因此向甲方要求赔偿相关财物的损失。双方另对其他事项作出了约定。在原告提交的房屋租赁合同的尾部载明：“补充条款：若乙方在租期未满两年，非甲方原因退租应补齐甲方前期给予的三个半月免租装修期租金”，被告龙品宇在该段话后签名。合同签订后被告向原告缴纳房租至2020年3月15日，并缴纳了76000元保证金。2020年2月18日，被告龙品宇向原告发送解除租赁的通知，载明因疫情的影响，公司经营困难，2020年3月15日后不再续租房屋，解除租赁合同。被告提交的湖南邦德物业服务有限公司出具的证明显示，被告租赁房屋的物业管理费缴纳至2019年8月30日，原告提交的物业催缴函载明物业公司向其催缴2019年6月1日至2020年7月31日的物业管理费28884元，该催缴函载明费用单价为1.8元每平方米。现原告认为被告解除合同的行为损害其合法权益，要求赔偿，双方协商未果，酿成纠纷，遂诉至法院。另查明，庭后原告反映，被告物业管理费交至2019年8月31日。以上事实有原、被告的当庭陈述以及原告提交的《原告身份信息》、《房屋委托管理协议书、产权证、法院裁定书》、《被告身份信息》、《房屋租赁合同》、《物业费的催缴函》、《退租申请》以及被告提交的租赁合同、房屋租金及保证金转账付款凭证、《解除合同通知书、解除租赁合同通知书邮寄送达回证》等证据记录在卷予以证实。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为,被告龙品宇与原告汤可英签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力,各方均应履行合同权利和义务。就原告汤可英的各项诉讼请求,本院逐一予以说明。关于原告提出判令被告支付三个半月免租装修期租金133000元的诉讼请求，首先，原告系根据其提交的房屋租赁合同的补充条款，若乙方在租期未满两年，非甲方原因退租应补齐甲方前期给予的三个半月免租装修期租金，被告认为该补充条款无效，本院认为被告并未对该补充条款后其本人的签名进行鉴定，其主张系在空白合同中签名，但并无证据证实该抗辩意见；其次，因装修期间，被告所租赁房屋本就无法使用，故该补充协议约定了租期未满两年，被告补齐三个半月免租期的租金应是双方约定的被告承担的提前解约的违约责任。2020年春季新冠肺炎疫情的影响，导致承租人经营受到一定影响，被告提前解除租赁合同，但考虑到被告对原告的房屋进行了装修，且在解除合同后未进行恢复。综上，本院对原告的该诉讼请求支持79800元，对超出部分依法不予支持。对原告提出的依法判令被告向原告支付恢复原状的费用及房屋清洁打扫费用（拆除主播间分隔墙体、拆除房屋以及走廊吊顶、建筑垃圾清运、房屋复原砌墙、房屋复原水电安装、房屋复原整体装修、监控维修等）共计725370.21元。本院认为，根据被告提供的证据，被告确对房屋进行了装修，双方未提交原、被告之间关于房屋租赁前、租赁后的交接手续，且根据庭审调查，原告将房屋再次出租时，仅清理了被告遗留的垃圾、及修复了地面及墙面的破损。本院支持在原告的第一项诉讼请求中酌情支持了原告79800元，另被告向原告缴纳的76000元保证金亦未要求退还，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。关于原告提出判令被告赔偿原告四个半月房屋空置损失费171000元（2020年3月15日至2020年7月31日）及重新出租房屋的中介费35800元的诉讼请求，本院认为考虑到2020年春季新冠肺炎疫情的影响，导致承租人无法正常营业的客观情况，且被告提前一个月通知原告解除租赁合同，故对原告的该诉讼请求依法不予支持。关于原告提出的判令被告支付物业管理费28884元（2019年6月1日至2020年7月31日）的诉讼请求，本院认为根据双方签订的物业管理服务合同，被告应承担租赁期间的物业管理费，根据庭审查明被告已缴纳物业管理费至2019年8月31日。原告虽主张被告缴纳物业管理费至2020年7月31日，但其并未提交2020年3月15日后，被告仍在使用租赁房屋的证据，故本院支持被告支持2019年9月1日至2020年3月15日期间的物业管理费13410.54元[(1146.2平方米×1.8元每平方米×6个月)＋(1146.2平方米×1.8元每平方米÷2)]，对原告主张的超额部分依法不予支持。关于被告提出的本案原告不适格的抗辩意见，本院认为，本案所涉房屋的所有权人史彩强认可其与原告系夫妻关系，其亦同意原、被告之间签订的房屋租赁合同，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判决被告龙品宇在本判决生效之日起五日内日支付原告汤可英79800元及2019年9月1日至2020年3月15日期间的物业管理费13410.54元；二、驳回原告汤可英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为6516元，由被告龙品宇承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十一月十一日法官助理林青曼书记员解秋阳