陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终13674号 上诉人（原审原告）：于海波，男，汉族，1969年7月9日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：郑海鹏，陕西洪振律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽媛，陕西洪振律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安曲江大明宫置业有限公司，住所地：西安市大明官遗址区。法定代表人：张帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王挺，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳琳，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安经发物业管理有限责任公司，住所地：西安市。法定代表人：吴锁正，该公司董事长。委托诉讼代理人：李梦颖，女，汉族，1995年1月21日出生，该公司法务，住该公司。上诉人于海波、西安曲江大明宫置业有限公司（以下简称：大明宫置业公司）因与被上诉人西安经发物业管理有限责任公司（以下简称：经发物业公司）商品房销售合同纠纷一案,不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年11月13日，于海波与大明宫置业公司签订商品房买卖合同，约定于海波购买大明宫置业公司开发的位于西安市经开区XX城XX路XX小区XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积428.95平方米；出卖人应在2014年11月30日之前将涉案房屋交付买受人使用；买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担等。签订合同当天，大明宫置业公司将涉案房屋交付于海波使用。2014年11月4日，于海波与杨某某签订文景九街十坊接管验收表载明，二层顶上漏水（主楼卫生间）等。于海波收房后，发现二楼顶层漏水面积不断扩大，逐渐严重。于海波称2015年5、6月份大明宫置业公司曾进行维修，但维修后仍在漏水，他们也未找到漏水原因，2018年3月，其找人维修了一楼，二楼漏水太严重无法维修，一楼好一点，有些可以出租，目前还在漏水。大明宫置业公司不予认可，称交房时卫生间确实漏水，是因为上层住户卫生间防水损坏，后来上层住户重新做了防水后就不漏水了，除卫生间外，其他部分不存在漏水，有验收单为证，2018年3月，于海波确实维修过，其公司并未给于海波维修。经发物业公司称交房时是大明宫物业公司，其公司接手小区物业时房屋已经交接完毕。庭审中，于海波称房屋存在漏水是因房屋质量造成，大明宫置业公司不予认可。于海波遂申请对涉案房屋质量缺陷进行鉴定，经西安市中级人民法院委托，陕西省建筑工程质量检测中心有限公司出具的司法鉴定书认定，涉案房屋防水工程存在缺陷，不能满足正常使用要求；该房屋内楼梯作为二层的疏散通道使用，不符合原规范及现行规范要求，产生鉴定费8万元。于海波还申请对漏水造成的修复费用进行鉴定，经西安市中级人民法院委托，陕西环宇建设工程项目管理有限公司对涉案房屋修复费用评估为340880.43元，其中涉案商铺屋面防水返工处理费用317767.92元，涉案商铺二层顶板裂缝碳纤维布加固处理费23112.51元，产生鉴定费8万元；于海波还申请对涉案房屋自2014年11月13日至2019年7月26日期间因房屋质量缺陷给其造成的租金损失进行评估，经西安市中级人民法院委托，陕西新兰特资产评估有限责任公司作出的追溯性资产评估报告评定，涉案商铺2014年12月31日的月租金为27元/平方米，2015年12月31日的月租金为31元/平方米，2016年12月31日的月租金为26元/平方米，2017年12月31日的月租金为26元/平方米，2018年12月31日的月租金为45元/平方米，2019年12月2日的月租金为49元/平方米，产生评估费2万元。于海波明确其主张的租金为从2015年1月1日计算至实际修复之日。再查，于海波、大明宫置业公司均认可涉案商铺法定保修期最少5年。对于于海波诉称涉案商铺二层墙F-G/8处防火门封堵的问题，于海波称交房时该防火门已经被大明宫置业公司封堵为墙体，要求疏通。大明宫置业公司不予认可，称不是其公司封堵，竣工时留有防火门，消防验收也是合格的，交房时是谁封堵不清楚，还提供西安市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份予以证明。该消防验收意见书载明，5-11号商住楼消防验收合格。于海波并未提供证据证明涉案商铺二层墙F-G/8处防火门为大明宫置业公司封堵。对于涉案商铺目前的现状，大明宫置业公司提供照片一份，证明涉案商铺一层6间正常出租，不存在租金损失；于海波对照片的真实性、证明目的均不认可，称二层整体闲置，一楼共4间门面房，出租了3间，因漏水给一层造成了影响，所以并未收取租金，承租人仅交纳物业费。对于于海波是要求大明宫置业公司返工修复还是要求赔偿，于海波当庭明确要求大明宫置业公司赔偿。再有，漏水发生后，于海波自行进行维修产生维修费3800元，并提供收据一份，大明宫置业公司、经发物业公司均不予认可。经现场勘查，涉案房屋二楼漏水严重，一楼正常出租，二楼消防门处于东边墙上，已经封闭，墙面东边是另外一家业主。法院依法主持调解，双方各持己见，致使调解未果。于海波诉至原审法院称，2014年11月13日，其购买了大明宫置业公司位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX层XX号商铺一套。收房时其发现该商铺多处存在质量问题，大明宫置业公司同意进行维修后其办理了房屋交接手续。此后，大明宫置业公司未能彻底解决房屋质量问题，该商铺已然存在渗漏情况，严重影响使用。其多次报修，大明宫置业公司及经发物业公司均不能彻底解决。大明宫置业公司交付的商铺因不符合消防验收规定，不能通过公安消防部门验收，导致其无法正常经营。综上，故诉至法院，请求：1、判令大明宫置业公司在三十日内对其所购商铺的屋面防水工程进行返工处理，处理后需满足其的正常使用要求，逾期修复大明宫置业公司应向其支付修复费用340880.43元；2、判令大明宫置业公司在三十日内恢复位于二层墙F-G/8处的防火门作为安全疏散通道使用；3、判令大明宫置业公司及经发物业公司共同向其支付截止2020年5月31日前租金损失共计1016182.55元；自2020年6月1日起，按照月租金21018.55元标准计算至涉案房屋屋面工程满足正常使用要求且恢复位于二层墙F-G/8处的防火门作为安全疏散通道使用之日止；4、判令大明宫置业公司及经发物业公司向其支付前期维修费用3800元；5、判令大明宫置业公司及经发物业公司向其支付鉴定费用18万元；6、判令诉讼费由大明宫置业公司及经发物业公司承担。大明宫置业公司辩称，一、文景小区西区8号楼已经竣工验收，工程质量合格。鉴定机构并未对漏水的真实原因进行鉴定，通过漏水点位置认定文景小区8号楼1单元10103号商铺防水层存在质量缺陷依据不充分；二、涉案商铺实际仅二层存在渗漏，根据于海波购房面积，二层房顶面积约214平方米，陕西环宇建设工程项目管理有限公司出具的鉴定报告评估维修953.87平方米所需的费用，超出了实际所需维修的工程量，并且，楼上业主装修导致防水层破坏，不应由其公司维修或承担责任。三、于海波向施工队支付的维修费用应向施工队主张，无权要求其公司承担；四、涉案商铺一层目前正在营业，于海波无权要求赔偿一二层商铺的租金损失；五，其公司对涉案商铺消防通道设置符合法律规定，且相邻商铺已经出售，于海波无权要求对封堵消防门的墙体进行拆除。综上，其公司交付于海波的商铺房屋质量合格，符合消防验收规范，于海波所述没有事实依据，恳请法院依法裁判。经发物业公司辩称，一、于海波起诉时房屋还在保修期内，由出卖人承担维修责任，现在保修期已过；根据西安市住宅专项维修资金管理办法第21条规定，维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备。保修期满后，应用专项维修资金进行维修。根据物业收费管理办法的规定，专项维修资金的费用不得计入物业服务成本，因此于海波要求其公司承担维修责任于法无据；二、其已经充分履行了物业服务合同中的义务。其公司工作人员多次前往8-10103室帮助业主查看漏水原因，并多次向西安大明宫置业公司反映涉案房屋漏水情况，但一直未收到回复，也未派人维修。其公司已充分履行了物业服务合同的义务，不应承担于海波的经济损失，也无义务对房屋进行维修至消防验收合格。其公司与西安大明宫置业公司签订文景小区前期物业服务合同约定，物业公司对小区共有部位、共有设施设备承担维修、养护责任，而业主于海波户内自有产权漏水不属于物业公司责任范围。原审法院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，大明宫置业公司出售给于海波的房屋，经鉴定涉案房屋防水工程存在缺陷，不能满足正常使用要求，故涉案房屋存在质量问题。于海波在保修期内提起诉讼，大明宫置业公司作为出卖人，应依法承担修复或赔偿责任。于海波明确主张修复返工费用，返工费用经鉴定为340880.43元，由大明宫置业公司赔付于海波。对于于海波主张的疏通涉案商铺二层墙F-G/8处防火门的问题，于海波称该防火门系大明宫置业公司封堵，于海波未提供证据证明。大明宫置业公司提供的消防验收意见书可证明涉案商铺消防验收合格，故于海波无证据证明该防火门系大明宫置业公司封堵，况且原消防门位置东边为另一家业主，无法疏通，故于海波请求疏通证据不足，与事实不符，不予支持。对于于海波主张的租金损失一节，大明宫置业公司出售给于海波的房屋漏水严重，于海波无法经营使用，给于海波造成了损失，大明宫置业公司应承担相应的赔偿责任。经现场勘查，涉案商铺一楼处于正常出租状态，二楼漏水严重无法使用，故应赔偿二楼的租金费用。经计算，2015年的租金为214.475㎡×31元/月/㎡×12个月，计79784.7元，2016年的租金为214.475㎡×26元/月/㎡×12个月，计66916.2元，2017年的租金为214.475㎡×26元/月/㎡×12个月，计66916.2元，2018年的租金为214.475㎡×45元/月/㎡×12个月，计115816.5元，2019年的租金为214.475㎡×49元/月/㎡×12个月，计126111.3元，以上共计455544.9元。2020年的租金按照每月每平方米49元计算至本判决确定给付之日。于海波前期修理产生的3800元亦由大明宫置业公司平赔付于海波。鉴定费18万元由大明宫置业公司赔付于海波。于海波要求经发物业公司承担责任于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，原审法院遂判决：一、被告西安曲江大明宫置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告于海波房屋修复返工费用340880.43元，前期维修费用3800元，共计344680.43元。二、被告西安曲江大明宫置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告于海波2015年至2019年的房屋租金损失计455544.9元，并赔付2020年的房屋租金损失（以二楼面积214.475㎡为基数，按照每月每平方米49元为标准，从2020年1月1日计算至本判决确定给付之日）。三、被告西安曲江大明宫置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告于海波鉴定费18万元。四、驳回原告于海波其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18757元（原告已预交），由被告西安曲江大明宫置业有限公司负担13129元，原告于海波负担5628元，被告西安曲江大明宫置业有限公司负担部分于本判决生效后十日内支付给原告。宣判后，于海波、大明宫置业公司均不服，向本院提起上诉。于海波上诉称，2014年11月13日，其购买了大明宫置业有限公司位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX层XX号商铺一套，收房时发现该商铺多处存在质量问题，且后期渗漏严重，严重影响了其使用和对外出租，造成一、二层租金损失逾百万元，且维修费用极其巨大，经多次沟通反馈，大明宫置业公司及经发物业公司均无法根本解决该问题，至今漏水问题依然存在。且该房屋消防验收存在问题，涉案房屋消防通道未按照《商品房买卖合同》确定的设计图纸施工，导致其所购房屋存在消防通道缺失，消防安全隐患问题严重，该问题多次交涉后也不了了之。其无奈诉至原审未央区人民法院，但原审人民法院只支持了其所购房屋二层租金损失，未就一层漏水所造成的损失进行判决，也未解决其原审提出的消防通道使用问题。综上，请求：1、依法改判原审（2018）陕0112民初11745号判决书第二项，改判由大明宫置业公司赔偿其截止2020年9月1日前的租金损失共计1060438元；2、依法改判原审（2018）陕0112民初11745号判决书第四项内容，判决大明宫置业公司、经发物业公司在三十日内恢复其所购房屋位于二层墙F-G/8处的防火门作为安全疏通通道使用。共同赔偿其自2020年9月2日起至该安全疏通通道可正常使用时止的租金损失（租金暂按照每月每平方米49元为标准计算）；3、一、二审诉讼费由大明宫置业公司、经发物业公司共同承担。大明宫置业公司辩称，其公司的答辩意见与其上诉意见一致。经发物业公司辩称，其公司接手涉案小区之前系另外一个物业公司负责，小区的相关施工及施工单位均不是其公司，其公司对于海波所述的消防通道问题均不知情，也无义务疏通。另，一审其公司提交其与大明宫置业公司关于文景小区之前物业服务合同，合同第12条明确约定查验过的供应设施设备存在施工质量问题和前期存遗留问题由大明宫置业公司负担。大明宫置业公司上诉称，一、其公司交付于海波的商铺不存在质量问题，案涉商铺漏水并非因房屋质量不合格导致，一审法院认定事实错误。l、文景小区西区8号楼经验收合格，且其公司向于海波交付房屋时也不存在严重漏水问题。文景小区西区项目的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位共同对文景小区8号楼进行了竣工验收，工程质量合格，房屋并不存在于海波主张的工程质量问题。并且，其公司向于海波交付房屋时，于海波也对房屋进行了验收，仅卫生间部分因楼上住户装修存在轻微漏水情况，其公司在了解情况后，已与案涉商铺楼上的住户沟通，因其重新维修了防水层，漏水问题已得到解决，交付时没有其他的漏水问题。2、一审过程中三次鉴定均未确定商铺漏水的真实原因，一审法院判令其公司单方承担漏水导致的损失缺乏证据依据。在一审庭审过程中，案涉商铺承租人曾自认，其在承租商铺期间雇佣无资质的XX队XX层进行了二次铺设，已将原防水层破坏，并且重新铺设防水层后，商铺漏水情况更为严重。因此通过鉴定防水层现状并不能得出防水层质量缺陷是由于其公司交付的商铺质量不合格。二、一审法院判令其公司单独承担案涉商铺二层2015年至2020年的租金损失，违背客观事实、缺乏证据依据。商铺承租人自行聘请了无资质的XX队XX层的屋面进行了二次铺设，上述行为均破坏了案涉商铺的原防水层。一审法院在三次鉴定均未鉴定商铺漏水的原因，且没有证据证明其公司交付的房屋存在质量问题的情况下判令其公司支付于海波二层商铺租金损失缺乏事实和法律依据。综上，请求：1、撤销西安市未央区人民法院陕01**民初11745号《民事判决书》第一、二、三项判决，并发回重审；2、一、二审案件受理费用由于海波承担。于海波辩称，1、一审认定涉案房屋存在防水工程质量问题且由大明宫置业公司承担鉴定费用、租金损失及租金认定标准，认定事实准确，依法应予维持。2、房屋存在漏水其多次与大明宫置业公司及物业协调，但均未予以维修，故其才自己找人予以维修，鉴定意见书显示修漏水费用达到三十多万，而其修漏水花费38000元，鉴定费用证明其所花费的费用无法解决涉案房屋的漏水问题。3、消防通道与一楼租金损失，一审法院审理该部分事实时明显有误，请求二审法院依法予以改判。4、其他理由同上诉意见一致。经发物业公司述称，因大明宫置业公司上诉并未针对其公司，故其不发表意见。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，于海波在西安大明宫置业公司怠于尽职的情况下，其自行聘请案外人员施工意图改善房屋漏水状况之行为并非不当，而且西安大明宫置业公司关于上述维修行为破坏了案涉商铺原防水层的主张无相关证据支持，本院不予采信。案涉鉴定意见明确指出，涉案房屋防水工程存在缺陷，不能满足正常使用要求。故依据该鉴定结论，应能够认定商铺二层漏水之后果与西安大明宫置业公司的过错行为之间存在因果关系，原审法院认定西安大明宫置业公司交付的房屋存在质量问题正确。西安大明宫置业公司认为案涉商铺漏水的真实原因未能确定故导致判决错误的主张，本院不予支持。另一方面，于海波所称之“消防通道”虽然在图纸上有所标注，但案涉商铺消防验收为“合格”的事实表明，该通道是否通达并不会对消防安全造成实质性影响，而且打通该通道必将影响相邻业主的利益。因此，原审法院驳回于海波关于打通通道之诉请正确，本院予以支持。最后，于海波未能提交证据证明案涉商铺一、二层之间同样存在防水之瑕疵，且涉案商铺一层处于正常的出租经营状态，即使商铺顶层漏水，但在雨水已由顶层建筑材料大部阻隔的情况下，只需采取简单的防护措施，应不会对一层商铺的经营造成直接、实质性的影响，故于海波关于一楼商铺租金损失的请求，本院亦不予支持。综上，原审判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。于海波预交的18757元二审案件受理费，由于海波负担；西安曲江大明宫置业有限公司预交18757元的二审案件受理费，由西安曲江大明宫置业有限公司负担；本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年十一月十三日  书 记 员  范 致 远  1