黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0129民初392号原告：哈尔滨苏宁易购销售有限公司，统一社会信用代码9123010376317632XD,住所地哈尔滨市南岗区花园街****。法定代表人：任望赟，总经理。委托诉讼代理人：徐丹丹女，1992年3月4日生，汉族，哈尔滨苏宁易购销售有限公司公司法务，户籍住所地黑龙江省绥棱县。被告：王承学男，1959年10月23日生，汉族，延寿县公安局退休干部，户籍住所地黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：田秀丽，执业证号12301201611592873，黑龙江明正律师事务所律师。原告哈尔滨苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）诉被告王承学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁易购公司委托诉讼代理人徐丹丹，被告王承学委托诉讼代理人田秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁易购公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的租赁合同；2.判令被告返还原告已付剩余租金19000元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月21日原被告双方签订《租赁合同》,约定原告承租被告位于延寿县××镇××委的房屋，用于苏宁直营店经营，租赁面积544.93平方米，租赁期限为3年零1个月，自2019年4月2日至2022年5月1日，首个租赁年度为2019年4月2日至2019年5月1日。原告由于经营战略调整于2020年2月15日发函告知被告解除租赁合同，租赁合同于2020年3月17日解除。2020年2月28日原告交还租赁房屋。原告已经支付租金至2020年5月1日。针对原告多付剩余租金与被告多次发函沟通，至今仍未返还，故诉至法院。被告辩称：同意解除原、被告双方的租赁合同。但不同意退还剩余租金。合同是原告提供的，是格式条款。根据《中华人民共和国合同法》39条规定，原告提供的合同，并未向被告明示其有任意解除权，而且原告租金的计算方式有误。根据双方合同约定，第一年的租期是到2020年5月1日是13个月，租赁费用是160000元，所以剩余租金不足19000元。由于原告的任意解除权造成被告房屋出租不出去，给被告带来了更大的损失，现在房屋依然悬挂原告的牌匾。所以被告同意解除合同，但不同意退还剩余租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举示下列证据：证据A1.双方租赁合同一份。拟证明：原告承租被告房屋3年1个月，支付周期为年付，年租金具体约定，第13条解约条款约定，是附条件解约，证明原告有权行使合同约定解约权。该附条件为提前30日书面通知被告。被告质证意见：对合同的真实性没有异议，但此合同属于原告提供给被告的格式条款，本合同的第十三条明显加重被告的义务。约定原告具有单方解除权，被告签合同的时候，根本不知道此条款。所以根据法律规定，此条款不应按照有利于原告的解释处理。现被告同意解除合同，但是原告第一年支付的剩余租金，被告不同意退还。证据A2.2020年2月15日关于解除苏宁直营店延寿店租赁合同的通知函以及签收快递单和彩信发送截图，拟证明：原告按照合同约定行使解除权提前发函被告解约，原告完成了书面通知的义务，被告2月18日签收，合约应当于2020年3月18日解除。被告质证意见：从原告提供的快递签收单来看，不是王承学本人签收的，签收时间是2020年2月18日，双方的合同并未约定可以以彩信和微信的通知方式解除合同。证据A3.2020年2月28日租赁物交还通知书及签收快递单一份。拟证明：原告已完成交还房屋义务并通知被告。在房屋交还被告后，被告没有及时转租导致的扩大损失应由被告自行承担。被告质证意见：关于租赁物退还的通知函，真实性没有异议。但是被告真正收到的日期是2020年3月5日，而且原告现在仍未将其牌匾拆除。证据A4.2020年5月12日要求退还已付费用的函。拟证明：原告多次催要多付租金，被告均置之不理。被告质证意见：被告只收到过这一次函，后双方没有经过任何磋商，不存在多次催缴的问题。证据A5.已付租金银行回执一份，拟证明：原告已经履行合同约定支付租金义务，支付期限为2019年4月2日至2020年5月1日。被告质证意见：没有异议。证据A6.2020年8月与本案相同或类似租赁纠纷判决书两份，拟证明：全国法院针对于租赁合同中约定的解除权效力是予以确定有效的。我国虽然不是判例法的国家，但是可以参照其他地区的法院判例观点予以适用。被告质证意见：原告提供的两份判决均不是最高人民法院的指导性案例，所以对本案没有指导性的作用。本院认定：证据A1、A4、A5来源合法、内容真实，且与本案有关联性，故本院予以采信。证据A2《解除苏宁直营店延寿店租赁合同的通知函》及签收快递单来源合法，内容真实，且与本案有关联性，予以采信；对于彩信发送截图因双方未约定以该方式确认送达，故不予采信。证据A3对《关于租赁物交还的通知函》及签收快递单所证明的通知内容本院予以采信。对其证明已经完成交还房屋义务因苏宁易购公司未将租赁房屋外立面牌匾拆除，故不予采信。证据A6非最高人民法院指导性案例，且不具备指导性作用，与本案并无关联性，故不予采信。被告举示下列证据：证据B1.照片一张，拍摄日期为2020年9月29日。拟证明：现在案涉租赁房屋当中，依然悬挂着原告的牌匾。与原告说已经腾空房屋不符合事实。原告质证意见：针对该份证据的真实性有异议，无法证明其拍摄日期，同时无法证明室内房屋仍然占用，因此对此份证据的合法性和关联性均存异议。如被告主张房屋仍然占用，可以提供房屋内含有苏宁设施、设备的照片。因此该份证据不可以证明被告的主张。证据B2，租赁物交付确认书一份，拟证明：2019年4月11日双方在租赁物交付过程中有书面确认，而在2020年原告所谓的通知解除后，双方并未有租赁物的交付确认，因没有确认租赁物的交付，所以被告不同意退还剩余的租金。原告质证意见：对这份证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。该份交付确认书当中包括房屋的顶、壁、墙、卷帘门、洗手间、暖气等，原告已经实际完成交付，并且根据双方的租赁合同条款明确规定，原告在搬离后，按搬离后的现状交付租赁物。因此原告已经完成了房屋交付的义务。本院认定：证据B1、B2来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年3月21日苏宁易购公司与王承学签订《租赁合同》约定：苏宁易购公司承租王承学位于延寿县××镇××委的房屋，房屋建筑面积为544.93平方米，租赁期限自2019年4月2日至2022年5月1日，首个租赁年限为2019年4月2日至2019年5月1日，此后每12个月为一个租赁年度。每个租赁年度租赁费含税为204301元，不含税租赁费用为160000元。苏宁易购公司于同日通过中国建设银行将租赁费204301元转账给王承学。2019年4月11日王承学将涉案房屋交付给苏宁易购公司，双方签订《租赁物交付确认书》约定2019年4月10至2020年5月9日为装修试营业免租期。2020年2月16日苏宁易购公司因新冠××疫情影响，导致延寿门店无法正常经营，通过EMS将《关于解除苏宁直营店延寿店租赁合同的通知函》邮寄给王承学，2020年2月18日王承学收到该函。2020年3月2日苏宁易购公司通过EMS将《关于租赁物交还的通知函》邮寄给王承学，2020年3月5日王承学收到该函，苏宁易购公司退房时未与王承学办理租赁物交接手续，且未将承租房屋外立面牌匾拆除。2020年5月13日苏宁易购公司通过天天快递将《关于要求退还已付费用的函》邮寄给王承学，2020年5月14日王承学收到该函。2020年6月29日苏宁易购公司诉至本院。本院认为，双方签订的《租赁合同》合法有效。原告依据合同约定行使解除权符合法律规定。原告苏宁易购公司于2020年2月16日通过邮寄方式将《关于解除苏宁直营店延寿店租赁合同的通知函》邮寄给王承学，2020年2月18日王承学签收。《租赁合同》第十三条约定：“乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任”。王承学在庭审中同意解除租赁合同。故苏宁易购公司与王承学签订的《租赁合同》于2020年3月19日解除。关于苏宁易购公司要求王承学退还19000元租赁费，租赁起止日为2019年4月2日至2020年5月1日。另《租赁物交付确认书》约定：“本合同2019年4月10日—2019年5月9日为装修试营业免租期。”扣除装修试营业免租期后，租赁日期为366日。双方解除《租赁合同》日期为2020年3月19日，已付租赁费租赁期满日期为2020年5月1日，期间为43日。《租赁合同》约定：不含税租赁费用为160000元，含税租赁费用为204301元，苏宁易购公司给付王承学租赁费204301元为含税价，按照含税费租赁费用计算为24002.57元（204301元÷366天×43天）。按合同约定不含税租赁费用计算结果为18797.81元（160000÷366天×43天）。双方均认可王承学已缴纳一年税金，结合原告诉请，认定租赁费用为160000元。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握条件…”。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。2020年2月至5月正值新冠××疫情期间，苏宁易购公司受到新冠××疫情影响，导致延寿门店无法正常营业，此时原告行使解除权虽然按合同及时通知对方，但因疫情的影响仍给王承学再次出租房屋造成一定影响。且原告撤离时未拆除牌匾，《租赁合同》第十一条第二款：“甲方（王承学）对租赁物所在物业乙方（苏宁易购公司）有权使用的房屋及外立面、广告位外的区域拥有所有权或使用权，甲方不得将其出售或租给第三方或与第三方合作用于经营或宣传与乙方的经营范围相同或相似的企业或产品…”。苏宁易购公司存在部分占有租赁物的情形，结合实际情况全国在2020年5月仍受到疫情影响，根据公平原则，以160000元租赁费计算，按每天为租金约为437.15元，2019年3月19日至2019年5月1日租赁费为18797.81元。综合考量，王承学应退还苏宁易购公司租赁费13158.46元（18797.81元×70%）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告哈尔滨苏宁易购销售有限公司与被告王承学签订的《租赁合同》于2020年3月19日解除；二、被告王承学于判决生效之日返还原告哈尔滨苏宁易购销售有限公司租赁费13158.46元；三、驳回原告其他诉讼请求；四、案件受理费275元，减半收取137.50元，由原告哈尔滨苏宁易购销售有限公司承担73.02元，被告王承学承担64.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  殷洪伟二〇二〇年十一月二十二日书记员  刘宪龙