甘肃省正宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1025民初1353号 原告：牛梁军，男，正宁县人。 被告：林明周，男，浙江省温州市人。 被告：张世宏，男，正宁县人。 第三人：万萍，男，湖南省临澧县人。 第三人：陈**华，男，湖南省临澧县人。 原告牛梁军与被告林明周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依林明周申请，追加张世宏为本案被告、并依法追加万萍、陈**华为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛梁军、被告林明周、张世宏、第三人万萍、陈**华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛梁军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与林明周签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告林明周返还租赁的原告位于正宁县湫头中街上、下八间门面房及后院1000平方米土地；3.本案诉讼费由被告林明周承担。事实和理由：2014年9月，原告与林明周签订《房屋租赁合同》，约定林明周租赁原告位于湫头中街上下八间临街门面房及后院1000平方米土地用于商业经营，租赁期限15年，年租赁费4万元，每5年支付一次。合同同时约定，租赁期间，乙方（林明周）如需将房屋整体或部分转租或转让给第三人，必须以书面形式告知甲方（原告）并征得原告同意。2020年6月12日原告去苏州，被告未书面通知原告，也未经原告同意，私自将上述房屋及后院转租给第三人，原告多次与被告协商未果，故要求法院支持原告的诉讼请求。 林明周辩称，其与张世宏于2014年租赁牛梁军房屋及土地合伙开办超市，租赁期限15年，年租金4万元，租金已交至2024年。2020年6月份其在外地，张世宏电话告知其将超市转让给万萍等人，其表示同意，后其在超市转让协议上签了字。牛梁军认为转让超市没有经过他的同意，双方协商未果，其现不同意原告诉讼请求。 张世宏辩称，其与林明周租赁牛梁军房屋、土地合伙经营湫头街道利民超市，因营业执照名字是林明周，故林明周与牛梁军签订的房屋租赁合同，其认可合同约定的租金、租赁期限。其租赁牛梁军的1000平方米土地后出资80万元修建彩钢棚（现价值200万元），租赁合同约定合同期满后彩钢棚归承租人所有。因林明周有其他超市需要经营，双方合伙经营利民超市力不从心，2020年6月其与林明周协商将该超市经营权以150万元转让给了万萍、陈**华。当时其电话告知了房东牛梁军转让超市一事。牛梁军回家后以转让超市未经其同意为由提出反对。其认为与牛梁军的房屋租赁合同在期限之内、其与林明周也不欠牛梁军租金、房屋用途也没有改变，给牛梁军没有造成实际损失，故不同意牛梁军的诉讼请求。 万萍、陈**华述称，第三人与张世宏、林明周签订超市转让协议，约定湫头中街利民超市一切设备、货物归第三人、张世宏、林明周协助第三人与房东签订房屋租赁合同，其才同意以150万元转让的超市。牛梁军与林明周签订的房屋租赁合同约定，只要牛梁军同意，其作为次承租人，就是租赁合同的乙方（承租人）。现林明周、张世宏已支付了租赁费，租赁合同在期限之内，其不同意牛梁军的诉讼请求。 牛梁军提交其与林明周签订的《房屋租赁合同》、林明周、张世宏与万萍、陈**华签订的《超市转让协议》复印件各1份，各方当事人对房屋租赁合同及超市转让协议无异议，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月12日，林明周与牛梁军签订《房屋租赁合同》，约定林明周租赁牛梁军位于正宁县湫头中街临街上、下两层八间房屋、后院1000平方米土地用于商业经营，租赁期限15年，年租金4万元，每5年支付一次租金，合同截止2029年10月1日止。合同第六条第二项约定：“租赁期间，乙方（林明周）如需将房屋整体或部分转租或转让第三方使用，必须以书面形式告知甲方（牛梁军）并征得甲方同意，取得使用权的第三方即成为本合同的乙方，享有乙方的权利，承担乙方的义务。注：租赁期满，彩钢棚归乙方所有”。后林明周、张世宏在该1000平方米土地上修建彩钢棚合伙开办利民超市，现房屋租金支付至2024年。2020年6月12日牛梁军去苏州期间，张世宏、林明周与万萍、陈**华签订《超市转让协议》，将利民超市以150万元转让给万萍、陈**华经营。协议约定：1、转让包括超市所有设备、装修、货品等一切设施设备；2、甲方（张世宏、林明周）协助乙方与房东办理签订租赁合同。补充条款第二条：附原《房屋租赁合同》一份；第三条：原房屋租赁合同到2029年10月1日止，其中租金交到2024年10月1日，后续五年租金由乙方承担共计贰拾万元整。牛梁军回正宁后，以林明周未经其同意私自转让超市提出反对意见，双方发生纠纷。 庭审结束后调解阶段，牛梁军、万萍提出牛梁军在《超市转让协议》上签“同意转让”字样，万萍从现在开始每年给牛梁军增加10000元租金，原租赁合同继续履行，彩钢棚待合同期满后再做处理。后牛梁军反悔，主张其房屋租赁合同其只认可一个承租人，不可能认可林明周与万萍两个承租人；以张世宏、林明周签订的超市转让协议第一条约定：“转让包括超市所有设备、装修、货品等一切设施设备”，彩钢棚理应包括在设施设备之内，归万萍、陈**华所有，所以其后续房屋租赁合同只认可万萍、陈**华，与张世宏、林明周无关系。否则，其就要求解除与林明周的房屋租赁合同，林明周返还其房屋与土地。 关于超市主要经营场地彩钢棚，庭审中张世宏提出其修建彩钢棚花费80万元，彩钢棚现价值200万元，其以150万元转让超市经营权给万萍、陈**华时不可能连同彩钢棚所有权一并转让，彩钢棚待整个房屋租赁合同期满后归其与林明周所有。对此，万萍、陈**华述称，转让超市时双方并没有就彩钢棚的归属问题进行过讨论。张世宏、林明周与万萍、陈**华签订的《超市转让协议》内容没有单独就彩钢棚的归属进行过约定。 本院认为，本案争议的焦点：一、《超市转让协议》的效力问题；二、《房屋租赁合同》应否解除。 《超市转让协议》的效力问题。 牛梁军与林明周签订的《房屋租赁合同》第六条第二项约定：租赁期间，乙方（林明周）如需将房屋整体或部分转租或转让第三方使用，必须以书面形式告知甲方（牛梁军）并征得甲方同意，取得使用权的第三方即成为本合同的乙方，享有乙方的权利，承担乙方的义务。”而本案中，张世宏、林明周将超市经营权转让给万萍、陈**华时，并未书面告知牛梁军。且《超市转让协议》补充条款第二条约定：“附原房屋租赁合同一份”，说明张世宏、林明周与万萍，陈**华对以上房屋租赁合同第六条第二项关于转租的条件是明知的。在原租赁合同中，出租人牛梁军（所有权人）享有占有、使用、收益、处分的权利，这是一种完整的权利。而在转租合同中，转租人享有的仅仅是使用、收益的权利，并没有处分的权利，它的权利源属于出租人。现转租人张世宏、林明周与次承租人万萍、陈**华擅自转租牛梁军的房屋，违背了牛梁军的意志，违反了诚实信用原则，属于恶意违约行为，损害了牛梁军对房屋的所有权，破坏出租人与承租人现有的信任关系，牛梁军现提出解除租赁合同，此时，转租人丧失租赁权，转租合同赖以存在基础亦不复存在，因而无效。 二、《房屋租赁合同》应否解除。 《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此规定，承租人未经出租人同意转租，出租人享有合同解除权。本案林明周、张世宏未经牛梁军同意将其经营的超市经营权转让给万萍、陈**华，超市赖以存在的土地和房屋转由万萍、陈**华使用，房屋及土地使用、收益权人变更为万萍、陈**华，损害了牛梁军对房屋及土地的所有权，牛梁军据此提出要求解除原房屋租赁合同、返还房屋及土地的请求符合法律规定。但综合考虑本案各方的利益，原房屋租赁合同不宜解除。理由如下：一、牛梁军、张世宏、林明周、万萍、陈**华三方对超市赖以经营的彩钢棚所有权存在争议。牛梁军与林明周的《房屋租赁合同》明确约定租赁合同期满后彩钢棚归林明周，张世宏、林明周与万萍、陈**华的《超市转让协议》对彩钢棚未明确约定，该协议第一条“转让包括超市所有设备、装修、货品等一切设施设备”在双方对彩钢棚有争议的情况下，并不能当然推定“一切设施设备”包括彩钢棚所有权问题。在彩钢棚所有权发生争议的情况下，牛梁军提出其不考虑彩钢棚，要求解除与林明周的房屋租赁合同，林明周返还房屋及土地是不可行的；二、林明周租赁牛梁军的房屋、土地后修建彩钢棚经营超市，这点双方是明确的，现张世宏、林明周将超市经营权转让给万萍、陈**华，并未改变牛梁军房屋及土地的用途、没有对牛梁军的租赁物造成损坏；原房屋租赁合同期限截至2029年10月1日，现在租赁期限之内；张世宏、林明周依约定将第二期租赁费支付至2024年10月1日，没有欠牛梁军房租。牛梁军也认可从经济方面考虑，转租行为没有对其造成实际损失。且正因为张世宏、林明周与万萍、陈**华没有经过牛梁军同意转让了超市经营权，万萍、陈**华以150万元受让的超市是为了经营权，现万萍、陈**华为了继续经营超市，愿意每年增加给牛梁军10000元房租。在此情况下，牛梁军仍以没有经过其同意擅自转让、要求解除原房屋租赁合同、返还房屋及土地势必造成各方利益的损失，不利于矛盾纠纷的解决。综上,考虑交易安全及本案各方的利益，牛梁军与林明周的房屋租赁合同继续履行，牛梁军的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回牛梁军的诉讼请求。 案件受理费50元，由牛梁军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 曹红霞人民陪审员蒙春波人民陪审员魏雄 二〇二〇年十一月九日 书记员 张         玉         会