广东省英德市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤1881执异275号 异议人（案外人）：苏有双，男，1989年5月16日出生，汉族，住广东省英德市。 委托代理人：吴镇湖，英德市大站镇法律服务所工作者。 申请执行人：英德市德润建材有限公司，住所地：英德市。 法定代表人：徐兴枢。 委托代理人：赖展陆，广东大观律师事务所律师。 委托代理人：梁芷雅，广东大观律师事务所律师。 被执行人：郑红华，男，1987年3月10日出生，汉族，住广东省英德市。 本院在执行申请执行人英德市德润建材有限公司与被执行人郑红华买卖合同纠纷一案中，异议人苏有双向本院提出书面异议，请求解除（2020）粤1881执3189号执行一案对英德市东华镇英华大道南侧XX花园XXX号楼XX号房（产权证号：01××12）的查封、拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并于2020年11月17日公开听证，异议人的委托代理人吴镇湖、申请执行人的委托代理人赖展陆到庭参加听证。现已审查终结。 异议人苏有双称，2018年11月1日异议申请人和被执行人郑红华签订《转让合同》，约定由郑红华购买异议申请人的位于英德市××镇××教育路××百货店，店内商品及店面转让费合计人民币88万元；合同签订后被执行人陆续向原告支付了64万元，剩余24万元经多次催促，被执行人在2019年7月3日与异议申请人签订《房屋折价还款协议》，约定用其名下的位于英德市××镇××大道南侧××花园××楼××房（价值28万元）用于抵消所欠异议申请人的债务。2019年11月，被执行人因犯罪被判刑，其妻子李金烟于2019年12月将房屋交付异议申请人，原租赁由异议申请人收取租金，直至2020年4月租赁期满，异议申请人搬至案涉房屋居住至今，现异议申请人已实际占有了以上房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于英德市××镇××大道南侧××花园××楼××号房（产权证号：01××12）权证过户办理问题，系被执行人不履行义务所导致，执行异议申请人不存在过错，因此对于该房屋的查封应予解除。本案中，被执行人以房屋抵消债务，双方已经构成事实上的买卖关系，且已全部履行。申请执行人与被执行人的纠纷发生于2020年，但异议申请人已于2019年12月就已合法使用该房屋。至今未能办理过户登记，是异议申请人意志以外的，是被执行人故意拖延的原因导致。上述房产实际上属于异议申请人所有，异议申请人与被执行人约定以房抵债在前，贵院查封在后。综上，申请人已依以物抵债关系取得涉案房屋的所有权，并实际使用了该房屋，且申请人对未办理产权过户并无过错，因此，请求法院中止对涉案房屋的执行，并解除对异议人房屋的查封。 申请执行人提交书面答复书称，一、苏有双提出执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形。1.本案中，异议人苏有双与被执行人郑红华签订的是《房屋折价还款协议》，该协议本质上属于以物抵债合同，而并非是买卖合同，两者有本质上的区别，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第28条规定的在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。2.异议人苏有双提交的微信转账记录及聊天记录并不足以证明其对案涉房屋实际占有。上述记录无法证实收取的系案涉房屋的房租，更无法证实苏有双已在该房屋实际居住并占有的事实。退一步讲，即便收取的系案涉房屋的租金，也无法确定该租金的性质，无法证实苏有双已实际占有案涉房屋。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第28条规定的在人民法院查封前已合法占有该不动产的条件。3.异议人苏有双与郑红华签订的并非是买卖合同，苏有双也并未实际支付所有价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第28条规定的已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行的条件。4.2019年7月3日，苏有双与郑红华签订了《房屋折价还款协议》，2019年11月郑红华才犯罪判刑，苏有双未提供任何证据证明期间四个月有要求郑红华对案涉房屋进行过户登记，可视为苏有双消极行使权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第28条规定的非因买受人自身原因为办理过户登记的条件。二、苏有双与郑红华是在债务履行届满后达成以物抵债协议，但未对房屋办理过户登记，转让物物权未发生转移。苏有双与郑红华签订了《房屋折价还款协议》，在债务已届满清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿，而代物清偿为实践性法律行为，不仅需要当事人合意，还需要履行物权转移手续，仅仅达成以物抵债的合意，但并未实际履行，那么原债的关系并未消灭，以物抵债协议尚未成立。本案中，苏有双与郑红华达成以物抵债协议后，并未办理房屋过户登记手续，苏有双无权对案涉房屋提出执行异议。综上，申请执行人认为异议人提出执行异议的理由不足，不具备提出执行异议的条件，恳请法院驳回异议人的执行异议请求。 经审查查明，申请执行人英德市德润建材有限公司与被执行人郑红华买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日作出（2020）粤1881民初398号民事判决书判决：一、限被告郑红华于本判决生效之日起三日内支付原告英德市德润建材有限公司货款310091.67元及违约金（自2019年3月14日起以实际欠款额为基数按照月利率1.5%计算至本判决生效之日止）；二、驳回原告英德市德润建材有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2975.69元，由被告郑红华负担。判决生效后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（2020）粤1881执3189号案立案执行。在执行过程中，本院于2020年8月18日查封了被执行人郑红华所有的位于英德市××镇××大道南侧××花园××楼××号的房产（产权证号：01××12），并裁定将上述房产移送评估、拍卖。 另查明，根据异议人提供的证据显示，异议人苏有双与被执行人郑红华于2018年11月1日签订《转让合同》，约定异议人将位于英德市××教育路××层胡言划铺面，被执行人向其支付共88万元。2019年7月3日，双方签订《房屋折价还款协议》载明：“截至2019年7月3日郑红华尚欠苏有双240000元。经协商双方达成还款协议，具体约定如下：一、乙方用具有处分权的下列房产抵消全部债务。抵账房产位于英德市××镇××大道南侧××花园××楼××房。……三、如果乙方在约定时间内完成抵账房产过户登记，双方予以清账。四、如果乙方没在约定时间内完成抵账房产的过户登记，乙方仍然要按照本协议第一条确认的欠款金额承担还款义务，并且应从本协议签订之日起按照本协议第一条确定的欠款金额向甲方支付违约利息。……。”2019年12月1日，案外人李金姻在《房屋折价还款协议》备注：“房屋已于2019年12月份交付给苏有双，房屋归苏有双所有，日后租金直接由苏有双收取。” 本院认为，被执行人不履行生效法律文书确定的义务，本院根据申请执行人的申请立案执行，并依法对被执行人郑红华所有的位于英德市××镇××大道南侧××花园××楼××号的房产（产权证号：01××12）移交评估、拍卖，符合法律规定。本案异议人主张其对涉案房产享有所有权，但其提供的《房屋折价还款协议》并非基于买卖房屋的意思表示而签订，而是基于以房抵债来消灭债权债务,虽然异议人与被执行人在本院查封涉案房屋前签订了以房抵债协议,但异议人并未提交充分证据证实其已合法占有涉案房屋，且异议人提供的《转让合同》亦不能充分证明双方之间存在借贷关系。综上，异议人对涉案房屋的合同权利不能排除法院强制执行，异议人的异议理由不成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人苏有双的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向广东省英德市人民法院提起诉讼。 审判长  陈志和 审判员  杨伟雄 审判员  周新宇 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  邝楚怡