广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初3098号原告：曾昭勇，男，1969年10月4日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区***********之九房，公民身份号码：432************133。委托诉讼代理人：张万清，广东敏胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜金芬，广东敏胜律师事务所律师。被告：李坚昂，男，1955年3月22日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区*************，公民身份号码：440************096。被告：黄美容，女，1962年3月4日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区*************，公民身份号码：440************840。两被告共同委托诉讼代理人：潘汉才，男，住广东省珠海市金湾区*************，系珠海市平沙镇美平社区*民委员会推荐。原告曾昭勇与被告李坚昂、黄美容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾昭勇及其委托诉讼代理人张万清、杜金芬，被告李坚昂、黄美容及其委托诉讼代理人潘汉才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾昭勇向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2020年5月7日签订的《房地产买卖及居间合同》无效；2.判令二被告向原告返还购房定金5万元并支付资金占用期间的利息（利息计算方法：以5万元为基数，按年利率6%的标准，自2020年5月17日起计算至实际返还之日止，暂计至2020年8月8日的利息为699.72元）；3.判令二被告支付律师费损失6000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经介绍向珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称“世华公司”）咨询购房事宜，世华公司向原告出具了《二手楼置业计划表》，并承诺可以协助原告办理20年或30年的按揭贷款，月供为2800元或2300元。2020年5月17日，原告与世华公司及二被告签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告购买二被告位于金湾区平沙镇美平村91号601房；合同第三条第一款约定，买方在签署本合同时交保证金5万元予经纪方，若卖方签署本合同并对上述款项以定金名义签收的，买方所交保证金自动转为定金；第四条约定：付款方式为银行按揭付款；第十三条约定佣金以居间服务费支付协议为准等内容。原告于合同签订当日将5万元保证金转账给世华公司，并由世华公司转交给被告，但世华公司未向原告出具收款收据或发票。在办理手续期间，原告得知涉案房屋土地性质为划拨，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”由于原告无法办理过户手续，《房地产买卖及居间合同》应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故二被告应返还收取原告的款项并赔偿原告因此遭受的损失。且根据原告实际年龄及每月3000余元的收入，原告无法按世华公司承诺的可以办理20年或30年的银行按揭贷款。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。原告曾昭勇向本院提交的证据：1.房地产买卖及居间合同；2.支付票据；3.房地产权证；4.不动产登记表、珠海市不动产登记情况查询结果；5.委托代理合同、律师费发票。被告李坚昂、黄美容辩称：原告主张《房地产买卖及居间合同》无效，无事实和法律依据。《房地产买卖及居间合同》的内容未违反法律强制性规定，原、被告双方具备房屋买卖主体资格，意思表示真实，被告不存在任何欺诈行为，故合同合法有效。其次，原告无权请求被告返还购房定金。《房地产买卖及居间合同》第四条第二款第1点明确约定，原告必须在合同约定的定金支付之日起十个工作日内办理完毕全部银行按揭手续，但经中介公司多次催促，原告最终没有按合同约定办理按揭手续，原告存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定及《房地产买卖及居间合同》第十二条的约定，被告有权没收定金。再者，原告向法院提出的其他诉讼请求，从本案事实和证据看，均没有事实依据，被告不应当承担责任。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。被告李坚昂、黄美容未向本院提交证据材料。经审理查明，2020年5月17日，原、被告及世华公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告通过经纪方世华公司购买被告位于珠海市*************，建筑面积为96.62平方米，总价为60万元。合同第三条约定，原告交纳保证金5万元，被告签署本合同并对该款项以定金名义签收后，原告所交保证金自动转为定金。合同第四条约定，原告应于合同约定的定金支付日起10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。无论贷款政策调整或者其他任何原因，如银行实际放款与贷款文书记载的放贷金额不符、银行对原告的贷款申请全部或者部分不予批准、买方因限购政策、本人所属国籍、地区或因其他因素导致不符合贷款条件的，原告均应于银行放款日或者银行对原告贷款申请部分或者全部不予批准作出后将差额或者房款在双方约定的房产过户递件日前一次性支付给被告，原告应对银行全部或者部分不予批准贷款时需以现款付清房款的情形予以预见，并不得以此不继续履行或解除合同，否则视为原告违约。合同第六条约定，双方须于2020年8月31日前完成税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续。合同第十二条违约责任约定：如原告未能履行本合同条款致合同不能顺利完成，则已付定金由被告没收……原、被告任一方未能履行本合同条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的20%要求对方承担违约责任。如原、被告任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等）。原告于合同签订当日向世华公司转账5万元，后世华公司将该5万元款项转交给了被告。原告提交的房地产权证、不动产登记表等显示，涉案房屋的土地来源为划拨。在本院审理的原告诉世华公司居间合同纠纷一案中，世华公司向本院提交涉案房屋的《不动产登记情况查询结果》显示，涉案房屋的土地来源为划拨，该查询表载有“买卖双方已知晓并确认上述物业产权状态”字样，原、被告对此签名及按捺指模予以确认，落款时间为2020年5月17日。原告在该案提交世华公司出具的《二手楼置业计划表》显示，世华公司对原告购买涉案房屋的按揭贷款进行预估，原告按揭贷款金额为44万元，如按揭年限20年，月供为2800元/月，如按揭年限30年，月供为2300元/月。该表备注载明：以上费用仅供参考，最终费用以政府、银行及相关部门收费收据为准。原告提交的《委托代理合同》及发票显示，原告为本案诉讼委托广东敏胜律师事务所律师，并支付律师费6000元。本案审理过程中，本院就涉案房屋的房屋登记情况、能否上市交易及办理过户等事宜向珠海市*******高栏港分中心发函征询，该中心出具《复函》称：涉案房屋性质为房改房，土地性质为国有划拨，房屋无查封、无抵押，按照房改政策，成本价房改房目前可以直接上市交易，即可以办理过户手续。庭审中，原告称涉案房屋的土地来源为划拨，依法要先补交地价款和经相关政府部门批准，否则不能进行买卖，且根据原告的收入情况，其不可能按照《二手楼置业计划表》上载明的贷款金额、贷款年限等进行银行按揭贷款，《房地产买卖及居间合同》根本不可能履行。被告与世华公司恶意串通，欺骗原告，使原告在违背真实意愿的情况下签订《房地产买卖及居间合同》，故该合同无效。原告还称合同签订后，其并未向银行申请办理按揭手续，仅咨询过银行能否办理手续事宜，银行口头答复原告不符合办理按揭贷款的标准。以上事实有原告提交的证据，《复函》及庭审笔录在案佐证。本院认为，一、关于合同效力问题。原告主张《房地产买卖及居间合同》无效，基于两个理由：一是涉案房屋的土地来源为划拨，在未补交地价款和未经相关政府部门批准的情况下，不能进行买卖；二是根据原告的收入情况，其不可能按照《二手楼置业计划表》上载明的贷款金额、贷款年限等进行按揭贷款，《房地产买卖及居间合同》根本不可能履行。对此，本院分析如下：首先，世华公司提交涉案房屋的《不动产登记情况查询结果》显示，涉案房屋的土地来源为划拨，原告在该查询表上签名确认知晓上述物业产权状态，也即原告在签订《房地产买卖及居间合同》时，明知涉案房屋的土地来源为划拨，并不存在违背其真实意愿签订合同的情形，由此可见，原、被告及世华公司签订的《房地产买卖及居间合同》是三方的真实意思表示。其次，本案为房屋买卖合同纠纷，珠海市*******高栏港分中心《复函》称涉案房屋按照房改政策，可以直接上市交易并办理过户手续。即涉案房屋的土地性质并不影响《房地产买卖及居间合同》的履行，如原、被告依约履行涉案合同，原告购房的合同目的可以实现。再者，原告称其在合同签订后并未向银行申请办理按揭手续，仅进行了口头咨询，且原告无证据证明其就办理按揭手续向银行进行了咨询，亦无证据证明银行答复原告不符合办理条件。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告主张《房地产买卖及居间合同》无效，根据“谁主张、谁举证”的原则，原告应就其主张进行举证，但原告未举证证明《房地产买卖及居间合同》存在上述法律规定的无效情形，故原告主张合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于返还定金支付利息的问题。原、被告签订的《房地产买卖及居间合同》是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。《房地产买卖及居间合同》约定，原告应于定金支付日起10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，并于2020年8月31日前完成税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》。如原告未能履行本合同条款致合同不能顺利完成，则已付定金由被告没收。如前所述，原告无证据证明其就办理按揭手续向银行进行了咨询，亦无证据证明银行答复原告不符合办理条件，故原告未在约定时间办理银行按揭申请手续，构成违约，根据合同约定，被告有权不予返还已经收取的5万元定金。原告主张被告返还5万元定金及资金占用期间利息，理据不足，本院不予支持。三、关于律师费。因原告构成违约，原告主张被告支付律师费，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曾昭勇的全部诉讼请求。案件受理费人民币5244元，由原告曾昭勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  许 金二〇二〇年十一月十二日法官助理  李 伟书 记 员  赵友祺