广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初2741号 原告（反诉被告）：钱义兴，男，1991年12月16日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：吴雁，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马丽亚，广西众望律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：周俊峰，男，1970年4月1日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：梁健安，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）钱义兴与被告（反诉原告）周俊峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，被告周俊峰提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴雁、马丽亚，被告周俊峰及其委托诉讼代理人梁健安到庭参加诉讼。诉讼中，当事人提出延期举证，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告钱义兴向本院提出诉讼请求：1.请求被告返还原告支付被告租金预付款14万元和资金占用费1347.5元（从2020年4月1日起，以14万元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至付清为止，暂计至2020年7月1日）；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2009年7月24日，被告将位于贺州市八步区的两间门面租给原告，原告先支付押金30000元。同年8月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定租期为五年，从2010年1月1日至2014年12月30日，租金17000元／月，合同结束后押金3万元如数退还。合同期满后，双方分别于2015年、2016年重新签订《租赁合同》，租金为26000元／月，租期延至2019年12月31日止。2018年2月5日，原告承租的门面旁边两间门面的租户表示2019年12月31日合同期满后不再续租，原告与被告达成合意，待该两间门面合同期满后一并租赁给原告，并于当日重新签订了《租赁合同》。《租赁合同》约定被告将位于贺州市八步区的四间门面租赁给原告，租赁期限从2020年1月1日起至2023年3月1日止，租金为40000元／月，押金50000元，自合同签订之日起原告向被告预付租金4000元／月，预付期为38个月，共计152000元。原告分别于2018年2月5日、2019年12月27日支付52000元、100000元。2019年12月31日，原《租赁合同》合同期限届满，原、被告从2020年1月1日起履行新《租赁合同》。新合同履行未满一个月，受新冠疫情影响，原告连续三个月未能营业，被告同意每月减免原告10000元租金，但原告经考虑还是于2020年3月31日向被告提出解除合同，被告答复同意解除，但认为原告违约不同意退还押金及预付款。原告认为新合同无法继续履行是由于爆发新冠疫情导致，属于不可抗力，根据《租赁合同》约定，被告应返还原告2020年4月1日至2023年3月1日预付款共计140000元，但被告拒不退还。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告周俊峰辩称：1.原、被告之间签订的房屋租赁合同是合法有效的，依法应当受到法律保护，原告未能全面履行2018年2月5日签订的房屋租赁合同的义务，已构成违约，应承担违约责任；2.原告诉称其无法履行合同是由于爆发新冠疫情导致，属于不可抗力的主张不能成立；3.因原告违约，被告不同意减免租金，原告尚欠被告2-4月租金共计68000元；4.原告违反合同约定，中途退出租赁，应赔偿被告租金损失共计312000元；5.原告要求被告返还租金预付款140000元并支付占用费没有正当理由。原告尚欠被告租金68000元，应赔偿被告经济损失312000元，返还赚取的租金差价210000元，三项共计590000元，扣除原告预付的租金140000元，原告还需支付被告450000元。综上所述，原告的诉请没有事实与理由，请求驳回原告诉请。 被告（反诉原告）周俊峰提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金2月-4月共68000元；2.反诉被告赔偿反诉原告租金损失312000元；3.反诉被告返还因违法转租赚取的租金差价210000元。 事实与理由：1.因原告违约，被告不同意减免租金，原告尚欠被告2月租金18000元,3月租金10000元，4月租金40000元，共计68000元；2.原告违反合同约定，中途退出租赁，应承担违约责任。被告直至2020年5月1日才将案涉门面出租给他人，2020年5月1日至2021年4月30日每月租金30000元，比租给原告少了10000元；2021年5月1日-2023年4月30日每月租金32000元，比租给原告少了8000元，按此标准计算被告共计损失312000元，应由原告赔偿;3.原告未经被告同意将案涉门面转租给六喜珠宝店使用长达21个月，每月从中赚取租金差价10000元，其行为违反合同约定，也损害了被告的合法权益，原告所赚取的租金差价210000元应归被告享有。 原告（反诉被告）钱义兴辩称：1.原告在案涉商铺张贴招租信息的目的在于防止损失的扩大，以减轻可能给被告造成的损失并非继续占用案涉商铺；2.被告同意减免2月18000元租金、3月10000元租金，现被告请求原告返还2月、3月已减免租金没有事实与法律依据，原、被告之间的租赁合同在3月31日已解除，4月租金不应当由原告支付；3.被告要求原告返还多收取的租金无事实与法律依据，且该合同已履行完毕。原告不存在转租，原告2018年开始与案外人共同经营中国珠宝店，被告已知悉此事，即便原告转租，根据合同法，被告在转租6个月内未提异议视为同意原告转租，因此不存在原告非法赚取租金差价的问题；4.因为疫情原因，被告同意将2020年3月至12月的租金由原4万元降至3万元，被告在2020年5月1日已把涉案房屋租赁出去，租金也是3万元，所以被告不存在租金损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议且与本案有关的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《联营合同》与本案无关，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：原告自2009年开始向被告租赁贺州市八步区向阳路51号房屋一层两间门面，并于2009年7月24日向被告支付押金30000元。此后，原告一直租用被告门面，租赁期限至2019年12月31日。2018年2月5日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定被告将坐落于贺州市八步区门面4间租给原告使用，租赁期限为三年，自2020年1月1日起至2023年3月1日止；每月租金40000元，合同保证押金30000元（备注：合同起增加20000元押金）；自合同期起，原告一次性按每月预付4000元给被告，预付期按38个月计算，共计152000元，每月剩余租金36000元于当月交付；合同期未满，原告如因经营不善或其他原因退租，须经被告同意，结清各项费用后方可办理退租手续，不退还押金。原告分别于签订合同当日向被告支付租金预付款52000元、于2019年12月27日支付100000元。2019年12月31日，原告向被告支付增加的押金20000元。 2020年2月开始，原告因受新冠疫情影响无法正常营业，原、被告经协商，被告同意2月减免租金18000元，3月减免租金10000元。原告于2020年2月22日向被告支付了2月减免后应支付的租金18000元，于同年3月5日、3月20日分两笔支付了3月减免后应支付的租金26000元。同年3月31日，原告向被告提出解除租赁合同，被告称不退还押金及租金预付款，双方最终未能协商一致。同年4月25日，被告（甲方）与案外人杨宗武（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将贺州市八步区向阳路51号一楼商铺出租给乙方，甲方于2020年5月1日前向乙方交付该商铺，承租期限：第一年于2020年5月1日至2021年4月30日止，每月租金30000元；第二第三年于2021年5月1日至2023年4月30日止，每月租金32000元。由于被告不同意退还押金及租金预付款，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。被告当庭提出反诉，提出前述反诉请求。 本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于本诉。原告虽于2020年3月31日向被告提出解除合同，但原告并无单方解除权且双方并未就合同解除达成一致意见，直至2020年5月1日被告将案涉门面租赁给案外人，至此，双方的合同目的已无法实现，故本案的租赁合同事实上于2020年4月30日解除，原告应向被告支付2020年4月前的租金，被告应向原告退还自2020年5月起的预付款。原告预交了38个月的租金预付款152000元，扣除1至4月的预付款4000×4=16000元，被告应退还原告租金预付款136000元。租赁合同约定原告一次性向被告支付38个月租金预付款，原告在合同期内提前解除合同，被告不存在任何过错，现原告主张资金占用损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于反诉。被告主张原告擅自转租并每月从中赚取差价10000元，《租赁合同》中并未约定不得转租，被告也并未提供足够的证据证实原告存在转租行为，故被告请求原告退还租金差价210000元，本院不予支持。因疫情原因，经双方协商，被告同意2020年2月减免租金18000元、3月减免租金10000元，且双方已按减免后的租金标准履行完毕，被告请求原告支付该两个月减免的租金28000元，本院不予支持。本案租赁合同事实上于2020年4月30日解除，原告尚欠被告2020年4月租金40000元，扣除原告已预交的该月租金预付款4000元，原告尚应向被告支付租金36000元。被告现出租给案外人的租金降低是受市场影响，并不是原告的原因造成，不能归因于原告，其可期待利益的损失不应由原告赔偿，被告请求原告赔偿其租金损失312000元，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）周俊峰向原告（反诉被告）钱义兴返还租金预付款136000元； 二、原告（反诉被告）钱义兴向被告（反诉原告）周俊峰支付租金36000元； 三、驳回原告（反诉被告）钱义兴其他的诉讼请求，驳回被告（反诉原告）周俊峰其他的反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3127元，减半收取1563元（原告钱义兴已预交），由原告钱义兴负担59元，被告周俊峰负担1504元；反诉费4850元（被告周俊峰已预交），由原告钱义兴负担296元，被告周俊峰负担4554元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 樊伟彩 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 杨 晓 书 记 员 岑 欢 书 记 员 陈怡扬