吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初5714号 原告：吉林银行股份有限公司长春东盛支行，住所地：长春市二道区。 负责人：王大勇，行长。 委托诉讼代理人：孙革，该行员工。 委托诉讼代理人：李晓明，该行风险部经理。 被告：长春市红街美食音乐餐厅，住所地：长春市朝阳区。 法定代表人：刘樱那，经理。 委托诉讼代理人：马庆国，吉林中玖律师事务所律师。 原告吉林银行股份有限公司长春东盛支行（吉林银行）与被告长春市××街美食音乐餐厅）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉林银行委托诉讼代理人孙革、李晓明，被告红街美食音乐餐厅委托诉讼代理人马庆国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吉林银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告从位于长春市××区华亿红府4.14[幢]101号房屋内迁出；2、判令被告向我行交纳从2018年11月8日起至实际迁出之日的使用费以及租金延迟给付我行所产生的孳息；3、判令被告给付2018年11月8日起至实际迁出之日的物业费、供热费等；4、诉讼费、执行费、代理费等一切费用由被告承担。事实与理由：2018年11月8日吉林省长春市中级人民法院（2017)吉01执恢12号执行裁定书将被执行人吉林省万隆实业有限公司（以下简称万隆公司）名下的位于长春市××区华亿红府4.14[幢]101号房屋所有权产权证号:长房权字第XX**，面积1676.86平方米，丘地号4-95/62-47(101)]及项下土地使用权(土地证号:长国用(2014)第0400074**，面积824平方米)裁定给我行以物抵债(现房屋已更名过户至我行名下)2018年11月15日长春市中级人民法院下达2017吉01执恢12号执行通知书，通知房屋原承租人长春市红街美食音乐餐厅(曾用名:长春市红堪红旗街练歌场)按期向我行缴纳租金，该房屋租赁合同是被告与万隆公司在2013年12月20日签订的租赁期限2014年1月1日至2019年1月1日止。收到房屋后,我行多次与被告协商,要求被告迁出房屋并给付房屋租金至交付房屋为止，被告拒绝配合。为了我行的合法权益不受损害，依法向贵院提起诉讼。 被告红街美食音乐餐厅辩称，对第一项诉请被告以原房主万隆公司及原房屋出租人刘某1于2013年12月31日签有房屋租赁合同及补充协议，约定被告承租期限为15年，到2028年12月为止，因此根据“买卖不破租赁”的法律原则被告有权继续承租至2028年12月；对第二项诉请被告认为租金标准过高，其参考2013年万隆实业与红旗街练歌场之间的租赁合同没有事实及法律依据，实际情况是被告在承租过程中由于经济效益不好曾于2018年1月7日与原出租人签订补充协议将租金标准降为每年160万元，也是出租房和承租方实际履行的标准，被告认为如果想原告支付租金应按此标准支付或委托第三方机构对目前房屋状况进行评估、鉴定已确定目前实际租金标准。现因双方对租金标准意见不一致，故被告向法庭申请委托第三方机构进行鉴定。针对原告第三项诉请被告认为没有事实及法律依据，因在哪份租赁合同都没有承租方缴纳物业费取暖费等内容，所以被告没有交此费用的义务。 经审理查明，2013年12月20日,被告与万隆公司签订《房屋租赁合同》一份，内容为：万隆公司将朝阳区红旗街765号商业用房（总面积4000平方米，被告需为万隆公司一楼临红旗街门市留出一个门洞的324平方米面积供万隆公司租用），租期自2014年1月1日至2019年1月1日，租期第三、四、五年每年租金为432万元。每年租金400万元（另付万隆公司全额代金券20万元）2014年的租金380万元已付清，2015年租金定于2014年7月30日前一次性付清，以后每年租金将提前20天（于每年12月10日前）一次性付清。在房屋租赁期间（包括设计、装修期间）所发生的一切税、费均由被告承担。2016年起每年租金于12月10日前一次性付清。同日，刘某1与万隆公司签订《以商用房屋租赁期抵债协议》，约定万隆公司以华亿红府3套商用房屋（建筑面积4231.90平方米，其中101号房建筑面积1676.86平方米，102号房建筑面积1676.95平方米，103号房建筑面积878.09平方米）15年的租赁期全部收益清偿其欠刘某1680万元债务，租期2013年12月20日至2028年12月19日。 2013年12月31日，刘某1与长春市自由大路红堪美食音乐餐厅（以下简称红堪餐厅）、万隆公司签订《房屋租赁合同》，约定刘某1将涉案商业用房总面积3600平方米出租给红堪餐厅，年租金360万元，租期2013年12月31日至2028年12月19日，万隆公司同意刘某1将房屋转租给红堪餐厅，并同意以此合同房租收益交给刘某1。三方于2018年1月7日签订《补充合同》，约定2018年度至租赁期届满止，红堪餐厅年租金调整至160万元/年。 2016年3月8日，长春市中级人民法院（以下简称长春中院）向红堪餐厅送达（2016）吉01执69号协助执行通知书，要求其将承租万隆公司位于长春市××区商业用房，楼体结构为三层，面积约3600平方米，2016年12月10日以后的房屋租金360万元交至法院。2016年6月21日，长春中院向红堪餐厅送达（2016）吉01执107号协助执行通知书，对其承租万隆公司位于长春市××区商业用房，楼体结构为三层，面积约3600平方米的房屋租金进行轮候查封。 万隆公司向原告出示2013年12月20日《房屋租赁合同》后，2015年8月25日，原告与长春市吉祥瑞达生鲜超市有限公司（以下简称吉祥瑞达公司）签订《人民币借款合同》。同日，原告与万隆公司签订《最高额抵押合同》，与赵莹莹、刘海军签订《最高额保证合同》。根据上述合同约定，原告给吉祥瑞达公司放款3300万元，期限为2015年8月25日至2016年8月24日。万隆公司将自有的一处房屋（长春市朝阳区红旗街765号华亿红府4.14[幢]101号房）及项下土地使用权抵押给原告，并办理了抵押登记，原告取得了相应的他项权利证。上述合同在吉林省长春市信维公证处办理了赋予强制执行效力的公证书[编号为（2015）吉长信维证字第39438号]。2016年10月24日，因吉祥瑞达公司没有按照合同约定偿还借款，经原告申请，公证处出具了（2016）吉长信维证字第33314号执行证书，被执行人为吉祥瑞达公司、万隆公司、赵莹莹、刘海军，执行标的为本金3300万元，利息236769.06元及实现债权的费用。原告依据该执行证书向长春中院申请执行，案号为（2016）吉01执437号。该案件终本后恢复执行的案号为（2017）吉01执恢12号。在执行程序中，长春中院对案涉房屋进行了轮候查封及价格评估，并依另案申请执行人长春市新兴产业股份投资基金有限公司申请，在2016年11月22日向被告送达了（2016）吉01执409号执行裁定书，裁定冻结万隆公司对被告2017年租金948337.20元（红旗街765号华亿红府4.14[幢]103号房屋租金），被告不得向万隆公司支付上述租金。冻结期限一年，自2016年11月22日起至2017年11月21日止。2017年12月4日，长春中院作出（2017）吉01执恢97号、执97号、执600号执行裁定书及履行到期债务通知书，查明万隆公司将华亿红府4.14幢101（部分）、102（全部）、103（全部）出租给被告，对被告享有租金债权，故裁定冻结万隆公司对被告的全部租金债权，被告不得向万隆公司支付上述租金，同时通知被告，将支付万隆公司的2018年租金转入长春中院账户，并交代了异议权。被告于2017年12月4日签收上述文书。 2017年10月26日，案外人徐某在接受长春中院询问时称，被告及红堪餐厅为其个人投资开办的公司，2013年12月20日、2013年12月31日协议系其与刘某1协商签订，2014年8月16日两份协议仅是为了“帮万隆做银行贷款”签订的，实际履行的是2013年12月31日协议书，租金向刘某1缴纳。同日，案外人刘某1在接受长春中院询问时称，针对被告使用万隆公司的××区.14【幢】“102、103室全部、101室三楼全部、二楼一半”房屋，其参与签订了四份租赁合同：1.2014年8月16日万隆公司（抵押人、借款人）、被告（承租人）、原告（抵押权人）签订的协议书；2.2014年8月16日万隆公司（抵押人）、被告（承租人）、恒乐公司（借款人）、原告（抵押权人）签订的协议书；3.2013年12月20日万隆公司（出租人）、被告签订的协议书；4.2013年12月31日刘某1（出租人）、红堪餐厅、万隆公司签订的协议书。并称，2014年8月16日两份协议仅是为了“帮银行倒贷”签订的，实际履行的是2013年12月31日协议书。2017年11月2日，案外人刘某2（万隆公司原法定代表人）在接受长春中院询问时称，案涉房屋确实存在上述四份租赁合同，2014年8月16日两份协议仅是为了“帮银行倒贷”签订的，与原告签订该两份协议时，向其出示了2013年12月20日协议，实际履行的是2013年12月31日协议书。 刘某1曾以其系华亿红府小区4.14[幢]101、102、103号房屋租金收益权利人为由，要求停止对4.14[幢]房屋租金的执行。长春中院于2018年2月8日分别作出（2017）吉01执异1384号、（2017）吉01执异1385号、（2017）吉01执异1386号执行裁定书，认为即使刘某1依《以商用房屋租赁期抵债协议》对涉案房屋租金享有债权，该债权不能优于该案101号房屋抵押权人即本案原告、102号房屋抵押权人吉林双阳农村商业银行股份有限公司金泰支行及103号房屋抵押权人长春市新兴产业股权投资基金有限公司，抵押权优于房屋租金，故驳回刘某1异议请求。后长春中院（2016）吉01执69号案件申请执行人张晓玲提起诉讼，请求确认新兴公司对上述103号房屋租金不享有优先受偿权，其抵押权效力不及于该房屋，并请求恢复该案执行。长春中院于2017年8月23日作出（2017）吉01民初310号民事判决，认为，新兴公司系租金的实体权利人，享有足以排除人民法院执行的实体权利，可以阻却（2016）吉01执69号案件对103号房屋在2016年12月10日后所产生租金的执行，刘某1与万隆公司即使存在债权债务关系，无法抵抗新兴公司基于抵押权对租金享有的权益，故驳回张晓玲的诉讼请求。该判决已生效。 2018年11月8日，长春中院作出（2017）吉01执恢12号执行裁定书，裁定将被执行人万隆公司名下的、位于长春市××区华亿红府4.14【幢】101号房屋所有权【产权证号：长房权字第×××，面积1676.86平方米，丘地号×××】及项下国有土地使用权（土土地证号：长国用（2014）第&tim**××号，面积824平方米），作价3320.1292万元，交付原告抵偿债务3320.1292万元。上述房屋所有权及国有土地使用权已转移至原告名下。 被告投资人沈宏晔于2015年12月15日向刘某1汇款360万元，于2016年2月26日向刘某1汇款100万元，于2017年10月13日向刘某1汇款9万元，于2018年1月3日向刘某1汇款6万元,于2018年1月24日向刘某1汇款10万元,于2018年1月25日向刘某1汇款40万元,于2018年2月9日向刘某1汇款60万元，于2018年2月27日向刘某1汇款30万元。2018年11月5日，长春仲裁委员会作出长仲裁字【2018】第0479号仲裁裁决书，裁决红堪餐厅向刘某1给付2016年至2017年度所欠租金100万元。 万隆公司名下华亿红府4.14【幢】102号房屋所有权（面积1676.95平方米）及项下国有土地使用权（面积824平方米）由长春中院以（2017）吉01执97号执行裁定书裁定由吉林双阳农村商业银行股份有限公司金泰支行所有；103号房屋所有权（面积878.09平方米）及项下国有土地使用权（面积431平方米）由长春中院以（2017）吉01执恢12号执行裁定书裁定由长春市新兴产业股权投资基金有限公司所有。101号房屋1-2层（建筑面积893.88平方米）由万隆公司出租给中国光大银行长春分行,即被告承租面积合计3338.02平方米（1676.86平方米+1676.95平方米+878.09平方米-893.88平方米）。案涉101号房屋现由被告用于经营KTV。 另查明，2019年5月20日，长春市红堪红旗街练歌场企业名称变更为长春市红街美食音乐餐厅，同日，其投资人姓名由沈宏晔变更为刘某1。2019年6月20日，投资人姓名再次变更，由刘某1变更为刘樱那。 本院认为，一、万隆公司向原告出示2013年12月20日被告与其签订的《房屋租赁合同》，并据此于2015年8月25日签订《人民币借款合同》及《最高额抵押合同》，原告有理由相信该份《房屋租赁合同》系案涉租赁房屋实际执行的租赁协议。被告主张其实际执行的是2013年12月31日刘某1与红堪餐厅、万隆公司签订《房屋租赁合同》，但未提供证据证明原告对此知晓，原告对该份合同亦不予认可，故该合同对原告不发生效力。二、原告于2018年11月8日依法取得案涉101号房屋所有权及项下国有土地使用权，且该房屋现实际承租人为被告，非红堪餐厅，其对案涉房屋的承租已于2019年1月1日到期，此后双方成立不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同，故对原告要求被告交还房屋的请求，予以支持。被告未提供充分有效证据证明其已将案涉101号房屋的2018年租金另交他人，故应向原告交纳2018年11月8日至2019年1月1日期间案涉房屋租金69,405.30元(4,320,000.00元÷3338.02㎡×782.98㎡÷365天×25天)，同时，应当支付租赁合同到期后占用房屋期间的使用费，应自2019年1月2日起至实际交还房屋之日止，按原租金标准即日租金2,776.21元计算。三、关于原告主张被告租金延迟给付所产生的孳息，应为被告延迟给付原告租金产生的损失。原告的损失应为被告占用房屋期间尚欠租金及占用费的利息损失，应以欠付房屋租金及占用费为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年11月8日起计算至实际支付之日止。四、关于原告主张被告给付2018年11月8日起至实际迁出之日的物业费、供热费，因物业费及供热费的收费主体并非原告，原告也未提供相应费用产生实际损失的相关证据，故该项诉请缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、被告长春市红街美食音乐餐厅于本判决生效后十五日内将位于长春市××区华亿红府4.14【幢】101号房屋腾出后，交给原告吉林银行股份有限公司长春东盛支行； 二、被告长春市红街美食音乐餐厅于本判决生效后十日内给付原告吉林银行股份有限公司长春东盛支行租金（2019年1月2前的租金为69,405.30元）以及房屋占用费（按照每日2,776.21元为标准，从2019年1月2日起计至实际交还案涉房屋之日止）； 三、被告长春市红街美食音乐餐厅于本判决生效后十日内给付原告吉林银行股份有限公司长春东盛支行延迟支付房屋租金及占用费的损失费（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2018年12月8日起以实欠的租金和房屋占用费的总额为基数计算至清偿日止；其中实欠的租金和房屋占用费的总额，按照上述第二项判决确定，计算损失的基数按照迟延交付案涉房屋和履行付款义务的情况实时增减）； 四、驳回原告吉林银行股份有限公司长春东盛支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48680元，由被告长春市红街美食音乐餐厅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  赵晶华 人民陪审员  王玉春 人民陪审员  李国富 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  张 哲