广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初1302号原告：中国农业银行股份有限公司汕头龙湖支行，住所地汕头市龙湖区朝阳庄****。负责人：柯振远，该分行行长。委托诉讼代理人：胡育群、肖铎腾，该行员工。被告：张桂贤，女，1983年4月23日出生，汉族，住广州市白云区**********三元里街公共集体户，公民身份号码445************422。被告：林松斌，男，1981年7月17日出生，汉族，住广州市白云区**********三元里街公共集体户，公民身份号码445************213。被告：汕头市中海宏洋置业有限公司，住所地汕头市濠江区中信滨海新城南滨片区02-02-04东侧。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：汤燕珊、陈洁，该司员工。原告中国农业银行股份有限公司汕头龙湖支行与被告张桂贤、林松斌、汕头市中海宏洋置业有限公司（以下简称中海置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法由简易程序转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡育群、肖铎腾及被告中海置业公司的委托诉讼代理人汤燕珊到庭参加诉讼，被告张桂贤、林松斌经公告送达开传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告张桂贤立即归还原告借款本金1,019,755.63元及利息21,654.52元、罚息254.17元、复利375.09元（暂计至2020年5月19日，自2020年5月20日后至实际还款之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定另计)；2.原告对被告张桂贤、林松斌提供的抵押物（汕头市濠江区中信滨海新城南滨片区寰宇天下花园三区7幢1502号房全套）享有优先受偿权；3.汕头市中海置业公司对以上债务承担连带责任保证；4.判令上述所有被告承担一切诉讼费用。事实和理由：被告张桂贤以购买房产为用途向原告借款1,080,000元，并于2017年6月7日与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同号列：NO.440***********046号。合同约定：原告借给被告张桂贤借款1,080,000元，利率为5.88%（基准利率上浮20%），贷款期限从2017年12月1日起至2037年11月30日；采用等额本息还款法，按月还款；借款抵押人被告张桂贤、林松斌以所购房产（汕头市濠江区中信滨海新城南滨片区寰宇天下花园三区7幢1502号房全套）为借款提供抵押担保，并已办妥预购商品房抵押权预告登记手续；借款保证人被告汕头市中海宏洋置业有限公司提供阶段性保证担保；被告张桂贤未按约定期限归还借款本金，原告对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告张桂贤未按约定按期足额偿还借款，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布被告张桂贤与原告签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求被告张桂贤全额赔偿。合同签订后，原告依约履行放款义务。被告张桂贤借款后未能按时足额归还贷款本息超过90天，原告催讨无效。综合上述情况，被告张桂贤长期拖欠原告的借款本息，被告张桂贤、林松斌没有履行抵押担保责任，被告汕头市中海宏洋置业有限公司没有承担保证责任，均属严重违约行为，应承担相应的法律责任，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张桂贤、林松斌未到庭，没有提出答辩意见。被告中海置业公司辩称：被告张桂贤、林松斌自行提供房产作为抵押，本债权应由被告张桂贤、林松斌提供的房产先进行清偿，不足的再由我方承担连带清偿责任。原告围绕其诉讼请求向本院提交了被告身份证、广东公安人口信息查询资料、户口本、营业执照、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、借款凭证、商品房合同网上备案登记证明书、不动产登记证明、利息清单等证据，被告中海置业公司对原告提交的上述证据均没有异议，被告张桂贤、林松斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其权利，本院对原告提交的上述证据予确认。经审理查明：2017年6月7日，被告张桂贤与被告中海置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：汕头市商品房买卖合同240035135号），约定被告张桂贤向被告中海置业公司购买汕头市濠江区中信滨海新城南滨片区寰宇天下花园三区7幢1502号房。同年11月10日，被告张桂贤与原告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号:440***********046），合同约定被告张桂贤向原告借款1,080,000元，借款期限为20年，自2017年12月1日至2037年11月30日，借款用途为购买住房，借款利率以借款发放日同期同档次贷款基准利率为基础上浮20%，即年利率5.88%，之后随基准利率调整而调整，对逾期借款在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息按逾期借款利率计算复利；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月1日；如被告张桂贤未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权宣布借款立即到期。被告张桂贤以所购汕头市濠江区中信滨海新城南滨片区寰宇天下花园三区7幢1502号房全套作为上述借款的抵押物，并于2018年6月6日办理了预售商品房抵押权预告登记，被告张桂贤、林松斌分别在抵押人一栏签字确认。被告中海置业公司作为保证人对上述借款承担阶段性担保责任，保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2017年12月1日，原告按约定将贷款1,080,000元划入被告中海置业公司的银行账户。此后，被告张桂贤自2020年1月16日开始出现逾期，截至2020年5月19日，尚欠原告本金1,019,755.63元、利息21,654.52元、罚息254.17元、复利375.09元。被告中海置业公司当庭确认截至2020年11月10日开庭时，上述房地产尚未办理房地产权证及正式抵押权证。本院认为，原告与被告张桂贤、林松斌、中海置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。被告张桂贤借款后没有依约付还原告的借款本息，已经构成违约，应承担相应的违约责任，原告有权根据合同的约定提前收回贷款，并要求被告张桂贤付还全部借款本息。因原、被告双方就上述房屋仅办理了抵押权预告登记，未办理正式的抵押登记，原告作为该房产抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对该房屋享有办理抵押权登记的请求权，并非对房产享有现实抵押权，故原告请求对抵押权预告登记的房产享有优先受偿没有法律依据，本院不予支持。被告中海置业公司作为保证人在借款合同中约定承担阶段性担保责任，保证期间至被告张桂贤取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，现被告中海置业公司未按约定办妥抵押登记手续并将权利证书交由原告收执，应依照借款合同的约定对被告张桂贤的上述债务承担连带清偿责任，被告中海置业公司承担清偿责任后，有权向被告张桂贤追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张桂贤应于本判决发生法律效力之日付还原告中国农业银行股份有限公司汕头龙湖支行借款本金1,019,755.63元、利息21,654.52元、罚息254.17元、复利375.09元，自2020年5月20日起至实际还清之日止的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定计算；二、被告汕头市中海宏洋置业有限公司对被告张桂贤的上述债务承担连带清偿责任，其承担清偿责任后，有权向被告张桂贤追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司汕头龙湖支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,178元，财产保全费5000元，公告费3200元，合共诉讼费22,378元（原告已预交），由被告张桂贤、汕头市中海宏洋置业有限公司负担并应于本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳受理费和财产保全费共19,178元，直接向原告付还公告费3200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  杨自强人民陪审员  陈**人民陪审员  陈遴颖二〇二〇年十一月十七日书 记 员  丁 玲