广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5944号上诉人（原审原告）：刘锦裙，女，1990年5月4日出生，汉族，住广东省电白县********。委托诉讼代理人：吴炳胜，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏沛珊，广东凯行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑华金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘金庆，男，系公司员工。上诉人刘锦裙与上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。刘锦裙上诉请求：1.变更一审判决第一项，改判汤臣公司向刘锦裙支付逾期交房违约金50676元（自2019年7月1日至2020年1月20日止，以已付购房款387476元为基数计算；自2020年1月21日起至2020年3月31日止，以已付购房款1289476元为基数计算，均按日万分之三标准计算）；2.撤销一审判决第二项。事实与理由：一、汤臣公司依据商品房买卖合同第十一条第二款主张先履行抗辩权应当以案涉商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定交付条件为前提。汤臣公司于2019年10月17日前不享有先履行抗辩权，一审法院未将2019年7月1日至2019年10月16日期间计入汤臣公司逾期交楼时间严重错误。汤臣公司以买受人未履行付清购房款义务为由主张延期交楼的，应以商品房已符合合同约定的交付条件为前提。汤臣公司在案涉商品房取得竣工验收备案登记证前无权以刘锦裙未付清房款为由免除逾期交楼的违约责任。二、案涉商品房取得验收备案登记证后，刘锦裙申请的按揭贷款未能及时发放是汤臣公司原因导致，汤臣公司无权主张顺延交付房屋而免除2019年10月17日至2020年1月20日期间的违约交楼责任。刘锦裙于2017年11月8日已经全额付清首期款387476元，但汤臣公司截至2019年5月11日才与刘锦裙签订网签商品房买卖合同并办理网签手续。2019年5月23日刘锦裙与农商银行坦洲银湾支行签订按揭贷款合同。2019年10月15日，汤臣公司将首期款全额退还刘锦裙后又立即要求支付至另一指定账户。因汤臣公司怠于递交相关文件及未将首期购房款支付至监管银行账户的问题导致银行贷款迟迟未能发放成功。最终导致按揭贷款于2020年1月21日才予以发放。因此，案涉商品房符合交付条件后并非刘锦裙原因导致未能付清购房款，汤臣公司无权顺延交付房屋。针对刘锦裙的上诉，汤臣公司答辩称：一、刘锦裙于2017年11月8日支付首期款，但因刘锦裙并非中山市户籍，根据中山市购房政策规定必须对购房资格进行审查及申报。刘锦裙直至2018年4月才提交符合要求的社保记录，汤臣公司于2018年4月及时办理了购房资格申报。因受宏观调控政策影响，房管科于2018年11月4日初审通过并于2018年11月24日通知可以办理网签手续。汤臣公司销售人员于2018年11月26日通过微信通知刘锦裙可以办理网签手续，又因刘锦裙收入证明未盖章导致网签延期。直至2019年5月8日双方约定5月11日办理网签。所以网签时间长达一年半的根本原因是刘锦裙自身原因造成，汤臣公司已尽到合同义务。二、刘锦裙称其于2019年5月23日与农商银行坦洲银湾支行签订按揭贷款合同。经汤臣公司了解，刘锦裙只是向该银行提出申请，后因刘锦裙资格审查不通过及当时利率调整等原因，刘锦裙更换了贷款银行。直至2019年9月26日才与农商银行东区支行签订贷款合同。贷款发放是汤臣公司的资金来源，汤臣公司没有任何理由拖延办理。真正导致贷款迟延发放的原因是刘锦裙没有及时签订贷款合同。汤臣公司上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：刘锦裙按揭贷款是2020年1月21日才予以发放，而此时正值春节假期来临，汤臣公司于2020年1月22日已全员放假过春节，之后2020年上半年我国突发的全球性新冠疫情，根据国家对疫情防控要求，汤臣公司一直停工，期间更不可能要求业主前来收楼。汤臣公司在2020年3月26日复工之后第一时间给刘锦裙办理了收楼手续，按双方签订的商品房买卖合同约定，以及根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，因此汤臣公司完全不应承担违约金。针对汤臣公司的上诉，刘锦裙答辩称，汤臣公司以不可抗力作为抗辩理由没有事实和法律依据。合同约定案涉商品房取得备案登记证后其依据合同约定负有向业主通知收楼的义务。虽然案涉房屋贷款在2020年1月21日才放款，发放后当月正值春节假期，但是即使存在春节假期的因素，汤臣公司也完全可以通过电话、微信等方式将收楼义务及时传达给业主，让业主知悉房屋可以收楼的事实。但是本案中汤臣公司在取得备案登记证后没有依照合同约定履行通知义务，作为业主对案涉房屋可以收楼的事实根本不知情。因此，本案的关键不是疫情，是否阻隔业主前来收楼，而是开发商没有履行通知义务。所以即便存在疫情或假期影响，开发商也完全有能力去履行合同义务。开发商以不可抗力抗辩，该理由不成立。刘锦裙于2020年5月11日向一审法院起诉请求：1.汤臣公司向刘锦裙支付逾期交房违约金50676元（自2019年7月1日至2020年1月20日止，以已付购房款387476元为基数，自2020年1月21日起至2020年3月31日止，以已付购房款1289476元为基数，均按每日万分之三计算）；2.确认汤臣公司在刘锦裙所购商品房幢（座）内安装的上海三菱品牌电梯行为违约，并限期汤臣公司将安装于刘锦裙所购商品房幢（座）内电梯按《商品房买卖合同》附件三标准更换为东芝品牌电梯。一审诉讼中，刘锦裙申请撤回上述第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2019年5月11日，刘锦裙（作为买受人）与汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市************************，该商品房总价款1289476元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2017年11月8日前支付首期款387476元，剩余房款902000元通过办理按揭贷款方式支付；3.出卖人应当于2019年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给刘锦裙使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，汤臣公司可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；4.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向刘锦裙支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金；5.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；6.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。双方签订的作为上述合同附件的附件三（装饰、设备标准）明确约定，安装的电梯为东芝电梯。在签订合同前，刘锦裙依约向汤臣公司付清了首期款387476元。2020年1月21日，刘锦裙为购买涉案商品房申请的按揭贷款902000元由贷款银行转账支付至汤臣公司指定收款账户。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。一审庭审中，刘锦裙与汤臣公司均确认，刘锦裙截止至2020年1月21日才付清全部购房款，刘锦裙已于2020年3月31日办理了相关收楼手续。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。刘锦裙与汤臣公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。一审庭审中，刘锦裙、汤臣公司均确认，刘锦裙截止至2020年1月21日才付清全部购房款，刘锦裙已于2020年3月31日办理了相关收楼手续，对于上述事实，一审法院予以认定。关于逾期交房违约金的起算时间问题，一审法院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，汤臣公司应在2019年6月30日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给刘锦裙使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，如刘锦裙未履行付清应付房款，汤臣公司有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。本案中，刘锦裙截止至2020年1月21日才付清全部购房款，汤臣公司有权将涉案商品房交付的期限顺延至刘锦裙付清全部购房款之日止，即汤臣公司于2020年1月22日才负有将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给刘锦裙使用的义务。刘锦裙主张从2019年7月1日起开始计算逾期交楼违约金，理据不足，一审法院不予采纳。另外，虽然汤臣公司在2019年10月17日已取得了涉案竣工验收备案登记证，并且刘锦裙已在2020年1月21日付清了购房款，涉案商品房已经符合合同约定的交付条件，但根据合同的约定，在商品房达到交付条件后，汤臣公司应书面通知刘锦裙办理收楼手续。现由于汤臣公司未能举证证明其在房屋达到交付条件后已及时通知了刘锦裙收楼，更未能举证证明是由于刘锦裙的原因迟延直至2020年3月31日才收楼，故对于2020年1月22日至2020年3月31日这一期间，汤臣公司仍应按合同约定承担逾期交楼的违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向刘锦裙支付已付房价款万分之一的违约金。经一审法院核算，汤臣公司共计逾期交房70天，故逾期交房违约金应每日按刘锦裙已付房价款万分之一进行计算。汤臣公司应向刘锦裙支付逾期交房违约金9026.33元（1289476元x0.1‰x70）。综上所述，刘锦裙的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汤臣公司应于一审判决发生法律效力之日起三日内向刘锦裙支付逾期交房违约金9026.33元；二、驳回刘锦裙的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1068元，减半收取为534元（刘锦裙已预交），由刘锦裙负担400元，由汤臣公司负担134元，汤臣公司应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费134元返还给刘锦裙。二审期间，汤臣公司向本院提交以下证据：1.参保证明，拟证明刘锦裙支付首期款后无法提供社保，之后提供的社保不符合要求导致无法及时申报购房资格，其自身原因导致网签延期；2.商品房资格申报表，拟证明刘锦裙购房资格申报时间及初审通过时间，汤臣公司及时办理了相关手续，尽到合同义务；3.微信聊天记录截图，拟证明汤臣公司销售人员已于2018年11月26日通知刘锦裙可以网签，因刘锦裙自身原因导致网签延期；4.微信聊天记录截图，拟证明汤臣公司销售人员已于2019年5月8日再次向刘锦裙确认网签时间；5.刘锦裙的贷款合同，拟证明刘锦裙签订贷款合同的时间及银行放款的具体条件，刘锦裙在上诉状中作了虚假陈述。刘锦裙对此质证称，对证据1的真实性确认，但对证明内容不确认。刘锦裙已从2017年10月至2018年3月连续6个月在中山市购买社保记录，不存在2018年3月仍不符合购房资格的情况。另外刘锦裙已于2018年3月将资料递交给汤臣公司，但汤臣公司于2019年5月才办理网签手续，可见汤臣公司怠于办理网签手续。对证据2的真实性无异议，从资格申报表中已确认刘锦裙所购买的商品房于2018年4月1日进行认购，但汤臣公司却迟延到2018年11月才对业主认购信息进行录入，怠于履行相关协助认购申报义务。对证据3、4的真实性确认，对证明内容不确认。事实上刘锦裙已经按汤臣公司要求提交相关资料，是汤臣公司拖延至2019年5月才通知刘锦裙办理网签。对证据5真实性确认，对证明内容不确认。刘锦裙申请贷款由两部分组成，一部分是公积金贷款，一部分是商业贷款。公积金合同确实于2019年5月23日签订，汤臣公司提交的是商业贷款部分的合同，且落款时间2019年9月26日系事后书写的。刘锦裙并没有对签订贷款合同的时间作出虚假陈述。刘锦裙二审向本院提交以下证据：1.刘锦裙与农商银行人员的微信聊天记录，拟证明刘锦裙公积金迟延发放的原因是汤臣公司未能及时提交预告登记证明及弄错盖章位置导致的，也证明办理贷款手续需要刘锦裙、汤臣公司及贷款银行三方配合才能办理，贷款迟延系由于汤臣公司过错造成的。2.刘锦裙与汤臣公司工作人员的聊天记录截图，拟证明汤臣公司于2019年11月22日才办妥预告登记证明，刘锦裙迟迟未办妥贷款是汤臣公司的原因导致。汤臣公司对刘锦裙提交的上述证据未于期限内发表质证意见。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明以下事实：1.2020年1月23日，根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》的规定，结合广东省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2.广东省人民政府于2020年1月28日发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的相关企业除外。3.中山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部于2020年2月7日发布《关于实行疫情管控“十严”措施的通告》，规定对村（社区）、居住小区管控一律从严、人员聚集管控一律从严、居民外出管控一律从严等内容。4.2020年2月24日，中山市新冠肺炎疫情防控指挥部决定，自2020年2月24日12时起，将我市新冠肺炎疫情防控应急响应级别由市重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。刘锦裙与汤臣公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案二审争议焦点为：汤臣公司是否有权迟延交付案涉商品房而无须承担违约责任。对此，本院具体分析如下：关于刘锦裙未付清房款前，汤臣公司是否有权拒绝交付案涉商品房的问题。刘锦裙与汤臣公司签订的商品房买卖合同中，汤臣公司负担的主合同义务系交付商品房并协助办理权属转让登记手续；刘锦裙负担的主合同义务系给付购房款。刘锦裙负担的付款义务在先，汤臣公司负担的交房义务在后。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，刘锦裙在签订合同后仅支付了387476元购房款，尚有902000元购房余款未支付。在刘锦裙尚未履行完毕在先的主合同义务情形下，汤臣公司依据合同约定，主张顺延交付案涉商品房，符合法律规定，理据充分。一审判决据此认定汤臣公司无需承担刘锦裙付清全部购房款之前的逾期交房违约责任，并无不当，本院予以维持。刘锦裙主张其迟延支付902000元购房余款系汤臣公司违反合同附随义务导致，对此，本院认为，因双方合同约定的逾期交房违约金适用于汤臣公司违反主合同义务的情形，故即便是汤臣公司存在违反合同附随义务的情形，刘锦裙以此为由请求汤臣公司向其支付逾期交房违约金，亦缺乏依据，本院不予支持。关于刘锦裙支付剩余房款后，汤臣公司迟延交房的问题。双方确认刘锦裙于2020年1月21日付清全部购房款，根据本院前述分析，汤臣公司于次日即2020年1月22日起才应承担向刘锦裙交付案涉商品房的义务。结合本院二审查明的事实可知，2020年1月下旬，因新冠肺炎疫情爆发，广东省于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，在此期间政府对企业复工复产、居住小区进出等进行严格管控，故对汤臣公司关于其因疫情原因未能及时向刘锦裙交付案涉商品房的主张，本院予以采纳。但汤臣公司应当在政府相关管控措施调整后及时通知刘锦裙收楼。结合中山市新冠肺炎疫情防控指挥部于2020年2月24日作出将我市新冠肺炎疫情防控应急响应级别由市重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认定汤臣公司应当于2020年2月25日向刘锦裙交付案涉商品房。但刘锦裙实际上于2020年3月31日才办理相关收楼手续。因汤臣公司既未能举证证明其在复工后及时通知刘锦裙收楼，也未能举证证明是由于刘锦裙的原因迟延至2020年3月31日才收楼，故汤臣公司应当向刘锦裙支付2020年2月25日至2020年3月31日期间的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算标准。依据双方合同约定，逾期交房不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。经核算，汤臣公司逾期交房共计36天，故汤臣公司应向刘锦裙支付逾期交房违约金4642.11元（1289476×0.1‰×36）。刘锦裙主张超出本院核算部分，本院不予支持。综上，刘锦裙上诉请求不能成立，本院不予支持。汤臣公司上诉请求部分有理，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12498号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12498号民事判决第一项为：上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人刘锦裙支付逾期交房违约金4642.11元；三、驳回上诉人刘锦裙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1068元，减半收取为534元（刘锦裙已预交），由刘锦裙负担465元，由中山市汤臣房地产开发有限公司负担69元。二审案件受理费1272元（刘锦裙已预交50元，中山市汤臣房地产开发有限公司已预交1222元），由刘锦裙负担1076元，由中山市汤臣房地产开发有限公司负担196元（折抵一、二审案件受理费，刘锦裙于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市汤臣房地产开发有限公司支付957元，一审法院及本院不另行收退）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年十一月二十五日法官助理  孙翠红书 记 员  郭燕婷