云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9327号原告：昆明博望物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市北京路延长线**江**中心花园旁。法定代表人：尹学李。委托代理人：王萍，云南澜湄律师事务所律师，一般授权代理。被告：谭宏进，女，1978年12月28日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：李静，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐永刚，男，1980年12月18日生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托代理人：李静，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明博望物业服务有限公司诉被告谭宏进、徐永刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用简易程序由审判员段雯于2020年11月3日公开开庭进行审理。原告昆明博望物业服务有限公司的委托代理人王萍，被告谭宏进、徐永刚的共同委托代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆明博望物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2010年7月1日至2020年6月30日的物业管理服务费17071元；2.判令被告支付逾期付款利息直至付清全部物业管理服务费之日止（依据《金融机构人民币贷款基准利率》文件计算），暂计自2010年7月1日至2020年7月15日应支付逾期付款利息为9953.78元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的昆明市盘龙区江东花园二期竹香园24幢2单元301号房屋的业主，房屋建筑面积101.78平方米。依据江东花园二期业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》约定，小区物业管理费用按每月每平方米0.45元收取，有关费用根据政府《物业服务收费管理办法》及《昆明市物业管理服务收费管理办法》的规定，由物业管理公司根据该小区提供物业服务标准及所约定收费原则进行收费。原告依约提供了物业管理服务，但被告未按约缴纳自2010年7月1日起至今的物业服务费用，截止2020年7月15日被告拖欠的物业管理服务费用（含水池清洗费、代收垃圾费、场地占用费）共计17071元，经原告多次催缴未果，故原告为维护自己的合法权益，诉至本院主张权利。被告谭宏进、徐永刚答辩称：一、2017年前的物业费已经过了诉讼时效，原告的诉求不应得到支持。二、原告主张的物管费缺乏事实及法律依据，原被告之间不存在物业服务合同关系，江东花园二期业主委员会与原告签订的原《物业服务合同》已于2009年到期，该合同期满后没有自动续期，也没有签订新的物业合同，被告从未接受、授权、追认原告进行物业服务和管理，原告也未能提供有效证据证明双方存在有效合同。原告所谓的“事实物业服务”属于违法的强行服务，原《物业服务合同》期满后，原告拒绝退出小区，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业管理，拒绝接受业主对他们的服务监督，侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利；原告的强行服务违反了法律规定的合同当事人平等原则，一方不能将自己的意愿强加给对方的约定。三、原告主张的物管费、水池清洗费、场地占用费的收取缺乏法律依据，根据《云南省物业收费管理实施办法》的规定，物业收费要按规定进行公示，并由物业服务企业报当地价格主管部门及住房与城乡主管部门进行备案，但原告没有提供批复。四、原告主张的利息计算缺乏法律依据，本案不是民间借贷，原合同中也未约定过有关利息的计算和收取，综上，希望法院查明事实，依法驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，本院对原告提交的房屋信息查询摘抄表、物业管理委托合同（2009年）、物业服务收费公示栏、服务费批复、备案证、生活垃圾处理费收费标准、工作检查记录、水电维修记录本、车辆登记本、供水系统巡检记录、消防水泵巡查记录、来访人员登记本、安防工作记录本、住户回访记录本、客服经理员工日记、服务处周工作表、小区防汛工作检查表、云南增值税普通发票、发票、告知函、第二届业委会文件、公告通知、催费通知、照片、民事判决书、被告提交的谭宏进身份证的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐册。对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。对原告提交的物业费欠费明细、关于签订物业服务合同的报告，由于系原告自行制作，故对证明内容本院将结合其他证据予以综合评判。对被告提交的江东花园二期业主委员会文件、业主委员会公告、现场照片的证明内容不认可。经审理查明：2009年6月28日，原告与江东花园二期业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定江东花园二期业主委员会将坐落于昆明市北京路延长线1117号“江东花园二期”住宅小区委托给原告进行物业管理，建筑面积15万平方米，委托物业管理的物业范围为小区中的房屋建筑、附属设施、设备、场地，委托管理内容为楼宇共用部位的维修、养护和管理，小区共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等。管理期限为2009年7月1日至2012年6月30日，物业管理费用按每平方米0.45元收取。合同还对双方权利义务等内容进行了约定。2015年11月5日，昆明市中级人民法院对原告与昆明市江东花园二期业主委员会之间的物业服务合同纠纷作出（2015）昆民四终字第432号民事判决书，判决记载：昆明市江东花园二期业主委员会诉请原告退出江东花园二期住宅小区，移交物业管理用房、退还设施设备等缺乏事实及法律依据，不予支持。另查明，被告谭宏进系昆明市江东花园**竹香园******房屋的所有权人，被告徐永刚系该房屋的共有人，房屋建筑面积101.78平方米。被告向原告缴纳了2009年7月1日至2010年6月30日的物业管理费550元，水池清洗费60元，代收垃圾清运费120元，2009年7月23日至2010年7月23日的车位费1080元。本案争议焦点在于：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告基于其与二被告小区的业主委员会签订的《物业管理委托合同》对二被告所在小区进行物业管理。合同期满后，原告仍对小区实际履行了物业管理职责，故原告有权按合同约定向二被告收取物业服务费等相关费用。根据原告提交的缴费的记录可看出，二被告在2009年7月1日至2010年6月30日缴纳的物业服务费为550元（按0.45元/平方米/月收取），水池清洗消毒费60元，代收垃圾清运费120元，2009年7月23日至2010年7月23日的车位费1080元。现原告按二被告之前的交费标准收取费用，并未擅自增加，本院予以确认。则二被告应向原告缴纳的费用为：1.2010年7月1日至2020年6月30日的物业管理服务费5496.12元（101.78平方米×0.45元/平方米/月×120个月）；2.2010年7月1日至2020年6月30日的水池清洗费600元（60元/户/年×10年）；3.2010年7月1日至2012年6月30日的代收垃圾清运费240元（120元/户/年×2年）；4.2010年7月24日至2020年6月30日的车位费10740.82元（1080元/个/年÷365天×3630天）。综上，二被告需向原告缴纳物业服务费等费用共计17076.94元。现原告只主张二被告支付17071元，这属于原告对自身权利的放弃，本院予以确认，则二被告需向原告支付物业服务费等共计17071元。对于原告主张的逾期付款利息，由于二被告一直未向原告缴纳物业管理费用，其违约行为确给原告造成了一定资金占用损失，故原告可向其主张相应资金占用损失。现本院支持从原告起诉之日即2020年9月14日起至实际清偿之日止，以人民币17071元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于二被告辩称原告的诉讼主张已过时效的问题，由于双方未约定物业管理费用的支付时间，则原告可随时向二被告主张支付相关费用，故本院对二被告的该项抗辩不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告谭宏进、徐永刚于本判决生效之日起十日向原告昆明博望物业服务有限公司支付物业管理费等共计人民币17071元；二、被告谭宏进、徐永刚于本判决生效之日起十日向原告昆明博望物业服务有限公司支付逾期付款利息（以人民币17071元为基数，从2020年9月14日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告昆明博望物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币476元，减半收取238元由被告谭宏进、徐永刚负担150元，原告昆明博望物业服务有限公司负担88元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 段 雯二〇二〇年十一月二十七日书记员 侯金丹