广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终592号上诉人（原审被告）：黄松棱，男，1967年8月19日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审被告）：丘清瑶，女，1972年10月8日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：深圳市龙城物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区中心城福园小区****，统一社会信用代码：91440300279525516U。法定代表人：徐永平，董事长。上诉人黄松棱、丘清瑶因与被上诉人深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称龙城公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初17786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄松棱、丘清瑶上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判房屋本体维修基金如数补交给基金管理中心，物业管理费按五折补交。2.龙城公司承担一审、二审所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院审判程序有误。二、黄松棱、丘清瑶在一审前提供的证据己经足以证明龙城公司的服务质量低劣和违约行为，但一审法院完全无视黄松棱、丘清瑶提交的大量证据。三、一审法院认为《桃源村物业服务合同》及《补充合同》均合法有效，这缺乏事实依据。龙城公司没有答辩。龙城公司向一审法院起诉请求：1.黄松棱、丘清瑶支付龙城公司物业管理费5765.04元（人民币，下同）、房屋专项维修资金554.4元、水费574.61元、逾期付款违约金8457.91元，合计共15351.96元（各项费用暂计至2019年5月，逾期付款违约金暂计至2019年5月16日，请求法院判决至实际付款日）；2.黄松棱、丘清瑶承担本案所有诉讼费用。一审法院认定的事实：龙城公司为1994年6月14日成立的有限责任公司，其物业管理的资质等级为一级。位于深圳市南山区（涉案房产）系黄松棱、丘清瑶家庭购买的政策性住房，建筑面积92.39平方米。深圳市住宅局于2003年9月25日向桃源村管理处出具《入住证明书》，内容为涉案房产经该局批准已分配给黄松棱购买，黄松棱、丘清瑶已于2003年9月25日与该局签订了买卖合同，并交清了全部应付款项。2010年2月26日，龙城公司（乙方、受委托方）与深圳市南山区桃源村业主委员会（甲方、委托方）签订《桃源村物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对深圳市南山区桃源村实施专业化、一体化的物业管理订立本合同；本合同期限为五年，自2010年3月1日起至2015年2月28止；乙方按双方协商的标准向业主收取物业服务费用，即按每月每平方米建筑面积多层（1-82栋）0.42元，高层1.82元；房屋本体维修基金按每月每平方米建筑面积多层（1-82栋）0.15元，高层0.25元收取；及其他内容。2013年2月6日，龙城公司（乙方）与深圳市南山区桃源村业主委员会（甲方）签订《补充合同》，约定：自2010年3月1日起，物业管理费的新收费标准为高层住宅每月每平方米2.6元、多层住宅每月每平方米1元等。2015年12月8日，龙城公司（乙方、受委托方）与深圳市南山区桃源村第五届业主委员会（甲方、委托方）签订《深圳市南山区桃源村一、二期物业服务合同》，约定：乙方向桃源村提供专业服务；乙方按以下标准向业主收取物业服务费用，即按每月每平方米建筑面积多层（1-82栋）1元，高层2.6元；管理费按月收取，收取时间每月5日收取上月服务费；房屋本体维修基金按每月每平方米建筑面积多层（1-82栋）0.15元，高层0.25元收取；甲方业主应自觉按时缴纳物业服务费，逾期欠费业主将按每日千分之三的标准计算违约金；本合同期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31止；及其他内容。龙城公司提交一份快递详情单及查询记录，以证明龙城公司于2019年4月30日向黄松棱、丘清瑶催收相关费用；详情单显示该邮件由他人签收。黄松棱、丘清瑶表示该快递不是黄松棱、丘清瑶收的。龙城公司另提交欠费明细表，以证明涉案房产欠费金额及每月水费金额；龙城公司明确其主张的物业管理费及本体维修基金系2017年5月1日至2019年4月30日期间的，水费系2017年4月1日至2018年5月31日期间的。黄松棱、丘清瑶表示不记得从何时开始没有缴纳相关费用。黄松棱、丘清瑶提交桃源村物业服务合同（一页）、桃源村业主大会表决表、桃源村业主大会会议表决票统计结果表、关于业主大会相关情况几点说明、桃源村第四届业主委员会委员选举结果统计表、第五届业委会委员选举结果公告、一二期2018年业主大会表决结果公告等，以证明桃源村一二期总建筑面积72.85万平方米，产权面积690858平方米，桃源村票数为690858票，第四届开始的业主大会的票权数都没有达到过半的要求。龙城公司表示前述证据均为打印件，故不予认可。黄松棱、丘清瑶提交执行案件受理通知书、（2017）粤0305民初9783号民事判决书、现状照片、一二期本体维修金使用情况说明、关于林某某等人侵犯公民个人信息案的情况通报、“罢免非法业委、解聘龙城物业”的2000位业主签名文件等，以证明龙城公司侵犯业主权益，未公布资金使用情况、非法使用业主的维修资金、系非法管理等。龙城公司对前述证据不予认可。一审法院认为，龙城公司与桃源村业主委员会签订的《桃源村物业服务合同》、《补充合同》、《深圳市南山区桃源村一、二期物业服务合同》合法有效。前述合同到期后，龙城公司继续为小区提供了物业管理服务，故龙城公司和黄松棱、丘清瑶之间存在物业服务合同关系。黄松棱、丘清瑶应向龙城公司支付其为涉案房产业主期间的物业服务费、本体维修基金及相关费用。对于黄松棱、丘清瑶提出的龙城公司存在侵犯业主利益的行为，且龙城公司存在服务质量差、乱等违约行为的抗辩理由，一审法院认为，龙城公司如存在侵犯业主利益的行为，黄松棱、丘清瑶可就相关事宜另循途径解决；而且，黄松棱、丘清瑶提交的证据不足以证明龙城公司在物业服务过程中存在违约行为，且即使龙城公司提供的物业管理服务存在瑕疵，黄松棱、丘清瑶也不应因此拒绝交纳全部的物业管理费用；因物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他业主利益的侵害，故对于黄松棱、丘清瑶的上述抗辩，一审法院不予采纳。同时，龙城公司作为物业管理服务的提供者，亦应当不断提高服务质量，以维护包括黄松棱、丘清瑶在内的全体小区业主的合法权利。对于龙城公司主张的2017年5月1日至2019年4月30日期间的物业管理费及本体维修基金，因黄松棱、丘清瑶未举证证明其已支付上述期间的物业管理费和本体维修基金，应承担举证不能的法律后果，故黄松棱、丘清瑶应予支付上述费用。根据龙城公司与桃源村业委会签订的《桃源村物业服务合同》、《补充合同》、《深圳市南山区桃源村一、二期物业服务合同》中约定的物业管理费和本体维修基金的收费标准计算，黄松棱、丘清瑶应向龙城公司支付上述期间的物业管理费5765.14元（2.6元/月/平米×92.39平方米×24个月）和本体维修基金554.4元（0.25元/月/平方米×92.39平方米×24个月）。龙城公司要求黄松棱、丘清瑶支付物业管理费5765.04元，系其对自身权利的处分，一审法院予以照准。对于龙城公司主张的水费。龙城公司代收水费，符合相关规定，且龙城公司已提交相关证据证明上述期间涉案房产每月的水费金额，故对于龙城公司要求黄松棱、丘清瑶支付2017年4月1日至2018年5月31日期间水费574.61元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于龙城公司主张的逾期付款违约金。黄松棱、丘清瑶一直拖欠相关费用的行为，构成违约，给龙城公司造成了损失，黄松棱、丘清瑶应当予以赔偿。《深圳市南山区桃源村一、二期物业服务合同》明确约定，业主不按时缴纳物业服务费用的，应支付日千分之三的违约金。该合同约定的违约金过高，故一审法院调整为按每月欠付金额的日万分之五支付违约金，自次月的6日起逐月分别计算至本判决确定的付款之日止。对于本体维修基金及水费的违约金，因合同中并未约定前述费用的违约金，龙城公司要求黄松棱、丘清瑶支付前述费用的违约金，无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄松棱、丘清瑶于本判决生效之日起十日内向龙城公司支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的物业管理费5765.04元、房屋本体维修基金554.4元及物业管理费的违约金（以每月欠付金额为基数，按每日万分之五的标准，从次月6日起依次计算至本判决确定的付款之日止）；二、黄松棱、丘清瑶于本判决生效之日起十日内向龙城公司2017年4月1日至2018年5月31日期间的水费574.61元；三、驳回龙城公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费91.9元，由黄松棱、丘清瑶负担。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，应予确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。据黄松棱、丘清瑶的上诉意见，本案的争议焦点为龙城公司向黄松棱、丘清瑶主张物管费有无合同依据以及黄松棱、丘清瑶认为其无需足额缴纳物业管理费的理由是否成立。黄松棱、丘清瑶上诉认为龙城公司起诉其缴纳案涉物管等费用没有合同依据。据一审法院查明的事实，龙城公司与桃源村业主委员会签订的《桃源村物业服务合同》、《补充合同》、《深圳市南山区桃源村一、二期物业服务合同》合法有效。前述合同到期后，龙城公司继续为小区提供了物业管理服务。因此，龙城公司是事实上的物业服务提供者，其要求黄松棱、丘清瑶缴纳案涉物管等费用具有合同依据，依法应予支持。黄松棱、丘清瑶上诉认为龙城公司未完全履行物业管理职责、服务质量差，其有理由无需足额缴纳物业管理费。龙城公司提供的物业服务是针对全体业主，而非黄松棱、丘清瑶一户。即使存在黄松棱、丘清瑶述及的服务质量问题，因其已经实际提供物业服务，且涉及全体业主，黄松棱、丘清瑶不能以此为由不交费用。综上，黄松棱、丘清瑶的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（黄松棱、丘清瑶已预交），由黄松棱、丘清瑶负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年十一月十日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。