吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4379号上诉人（原审被告）：刘家汉，男，1960年10月27日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：王兴志，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：李香民，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市百安商业管理有限公司，住所地长春市南关区。法定代表人：代洪海，总经理。委托诉讼代理人：于立娟，该公司职员。委托诉讼代理人：张天姣，吉林全策律师事务所律师。上诉人刘家汉因与被上诉人长春市百安商业管理有限公司（以下简称百安商业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘家汉上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回百安商业公司全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由百安商业公司负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。案外人刘某拥有案涉商铺的使用权，刘家汉已经与案外人签订了租赁合同，所以百安商业公司无权要求收取租金、物业管理费。2016年10月30日、2016年11月9日，案外人刘某与吉林省财神商厦有限公司（以下简称财神商厦公司）签订的《协议书》、《补充协议》及原财神商厦公司员工的证人证言证明，案涉商铺的使用权已经出售给案外人刘某，案涉协议中已经对于管理费的标准进行了约定。刘家汉经财神商厦公司的同意，与案外人刘某签订了租赁合同，租赁了案涉商铺。百安商业公司无权越过案外人刘某，擅自与刘家汉更改物业管理费标准。另外，百安商业公司从2017年末进入商厦后，对此并未提出异议。财神商厦公司出售案涉商铺使用权给案外人刘某是有权处置，所以即使百安科技公司拥有所有权也无权再次要求收取租金。2012年4月20日，百安科技公司竞拍取得财神商厦二层所有权，此后继续由财神商厦公司继续进行管理。吉林省高级人民法院（2019）吉民申1568号民事裁定书认定，“孙东升从财神商厦公司处租赁的案涉房屋，产权人系百安科技公司。财神商厦公司基于合作关系经营管理财神商厦”。财神商厦公司是基于百安科技公司的授权，在有权的期间内，与案外人刘某签订了案涉协议，所以百安科技公司无权另行委托百安商业公司，再次收取租金与管理费。庭审中，刘家汉已经提供200名业主签名、证人证言、视频资料、相片等证据，证明百安商业公司提供的物业服务有重大缺陷，甚至需要业户自行出资雇人打扫卫生。百安商业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、案外人刘某没有案涉商铺使用权，刘家汉主张应向刘某收取租金和管理费没有事实及法律依据。案外人刘某与财神商厦公司签订的《协议书》《补充协议》对我方不发生法律效力。百安科技公司于2012年取得财神商厦二层的所有权，并办理所有权证书。财神商厦公司不是所有权人，从未取得百安科技公司赋予的处分摊位的授权。百安科技公司也从未对财神商厦公司擅自处分摊位的行为进行追认，故财神商厦公司与刘某签署的协议对百安科技公司不发生法律效力，百安科技公司有权自行决定或更换财神商厦二层的管理人，并对管理人进行新的授权。案外人刘某与财神商厦公司签订的《协议书》《补充协议》已不能履行。二、刘家汉已与百安商业公司签订协议，认可百安商业公司的管理地位，应向百安商业公司支付租金与管理费。三、百安商业公司管理的财神商厦二层经营环境良好。一审时，我方已提供了为财神商厦提供物业服务的相关证据，并不存在刘家汉所述的经营环境恶劣的情况。百安商业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令刘家汉支付百安商业公司2018年1月1日至2018年12月31日的租金10080元、管理费9240元及滞纳金9660元；2019年1月1日至2019年12月31日的租金10080元、管理费9240元、截至2019年2月28日的滞纳金5699.4元，以上合计人民币53999.4元。二、本案案件受理费及为实现债权所支出的必要费用由刘家汉负担。一审法院认定事实：2012年1月10日，百安科技公司通过拍卖取得吉林省长春市南关区西三道街（财神商厦2层）所有权，上述房屋于2012年4月20日办理房屋所有权登记，房屋所有权人为百安科技公司，包含上述租赁房屋在内总建筑面积6790.37平方米。2017年9月13日，吉林江山实业集团有限公司将案涉商厦一层出让给吉林省晨宇电子科技有限公司（以下简称晨宇公司）。2017年11月15日，晨宇公司（甲方）、百安科技公司（乙方）和长春市百安物业管理有限公司（丙方）签订的《委托经营管理合同》，约定案涉商厦的使用权、收益权、处理权由丙方全权负责。同年12月1日，百安科技公司与百安商业公司签订《授权委托书》一份，取得百安科技公司对商厦的使用权、收益权和处分权。百安商业公司自此进入商厦进行管理，并为商厦提供物业服务。刘家汉在百安商业公司所经营管理的财神商厦二层小百区K014号（进门右手第二家）经营小百服装项目。2018年12月1日，百安商业公司与刘家汉签订了《长春市百安物业管理有限公司合同书》，期限自2019年1月1日至2019年12月31日。一审法院认为，百安科技公司系吉林省长春市南关区西三道街（财神商厦2层）的合法产权人，刘家汉在此经营，应当向产权人支付相应租赁费用。百安商业公司已取得百安科技公司的授权，经营管理商厦，取得商厦的使用权、收益权和处置权，故百安商业公司可据此向刘家汉主张租赁费。百安商业公司与刘家汉签订了《长春市百安物业管理有限公司合同书》，合同中约定了2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金标准为每延米每月120元，管理费标准为每延米每月110元。前述租金及管理费标准系刘家汉认可的收费标准，故2018年度的租金及管理费收费标准可参照该标准计算。刘家汉逾期支付租赁费用，应当支付违约金，合同中虽表述为滞纳金，而日常生活中，逾期付款违约金通常被表述为滞纳金，故对百安商业公司主张的租金滞纳金应当予以支持，但应变更为违约金。合同中约定租金给付时间为每年12月1日至12月10日，故租赁费用的违约金应当自12月11日起算。合同约定按照应交额3%的标准可予以支持。另依据《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人系专属于建筑物业主的权利，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人进行管理，而法律意义上的业主，系指相关建筑物的所有权人，而非使用权人。案涉商厦二层在房产部门登记的所有权人为百安科技公司，百安商业公司接受持有房屋产权证的房屋所有人百安科技公司授权负责商厦管理包括提供物业服务并无不当，且百安商业公司已实际为商厦提供物业服务，刘家汉应当支付相应的物业服务费。案涉物业纠纷并非住宅物业服务合同，《吉林省物业管理办法》第四十六条规定，非住宅物业服务收费实行市场调节价；第四十七条规定，物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定价格。百安商业公司主张物业费计算标准基本与长春市商用物业费水平大体相当，且刘家汉摊位延米数已经双方实际测量，对于百安商业公司物业费计算标准予以支持。刘家汉庭审中已经提供证据证明百安商业公司提供服务过程中存在垃圾无人清理等问题，虽百安商业公司已作出合理解释，并积极予以解决，但亦体现出其提供物业服务过程中存在管理协调不到位的问题，故对其主张的关于管理费的违约金之诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第六条、第十一条，《吉林省物业管理办法》第九条、第四十六条、第四十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、刘家汉给付百安商业公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费20160元，并支付违约金604.8元；二、刘家汉给付百安商业公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费18480元；三、驳回百安商业公司其他诉讼请求。一审案件受理费575元，由刘家汉负担262元。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，百安商业公司经财神商厦所有权人百安科技公司的授权，对案涉商厦进行管理，在与刘家汉签订《长春市百安物业管理有限公司合同书》后，有权向刘家汉收取租金及管理费。至于刘家汉与刘某之间的法律关系，其可另行处理。关于刘家汉提出百安商业公司提供物业服务存在瑕疵的问题，一审法院在查清案件事实的基础上已对此进行考量，并在此基础上驳回了百安商业公司要求刘家汉支付违约金的诉讼请求，处理方式并无不当，本院予以确认。综上，刘家汉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费781元，由上诉人刘家汉负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕玉玉审 判 员 闫 冬审 判 员 白业春二〇二〇年十一月十六日法官助理 尤文汇书 记 员 邢艺缤