安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6435号 上诉人（原审原告）：张欧州，男，1966年2月23日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：凡龙，国浩律师（合肥）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨红影，女，1978年2月14日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张铭轩，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘张玉，安徽华人律师事务所律师。 上诉人张欧州因与被上诉人杨红影房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张欧州上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张欧州一审全部诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由杨红影承担。事实和理由：一、杨红影作为代理人在被代理人不追认的情况下，应承担代履行或赔偿损失的法律责任。（1）杨红影代他人签订合同为代理行为，在被代理人追认签合同处于效力特定状态。在被代理人拒不追认时，合同对被代理人不发生效力，但杨红影作为代理人应承担继续履行或赔偿损失的法律责任。在被代理人拒不追认时，杨红影找他人买房，是为弥补因被代理人拒不追认导致其承担法律责任的补救措施。在无人愿意购买时，杨红影本身以不符合限购限贷政策拒不履行合同时，杨红影也应承担赔偿损失的法律责任。（2）一审认定案涉《存量房买卖合同》买方为不特定的人错误。一审中杨红影自认代其侄女婿买房，是代理行为。案涉合同既未过户、亦未支付首付款，谈何无法办理贷款事宜。在被代理人拒不追认时，杨红影若因不符合限购限贷政策，无法代履行，就要承担赔偿损失的法律责任。二、关于损失认定问题。（1）根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”及第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，因被代理人拒不追认且杨红影以不符合限购限贷政策为由，拒绝支付房款、办理过户。杨红影作为无权代理行为人，应自合同签订日2018年6月11日赔偿损失。因双方对违约存在争议，相互发律师函，根据《九民纪要》第46条精神，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。目前双方定金纠纷及赔偿损失纠纷仍在审理中，张欧州以杨红影定金纠纷起诉日作为赔偿损失时间节点合理有据。（2）张欧州认为损失这块包括但不限于逾期付款的损失、房屋空置损失、为处理案件支付的差旅费、律师费损失及房屋无法出售导致的风险造成的损失。 杨红影辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，依法应当予以维持。首先，为了明确合同履行主体并保障各方权益，本案张欧州与杨红影签订《存量房买卖合同》时在合同最后一页买受人落款处注明“暂定”字样确认杨红影非案涉房屋实际购买人；同时，张欧州为给予杨红影寻找适格的实际买房人留足时间，双方于合同附件四第一条第一款约定“2018年8月8日后将人民币（大写）一百四十六万元整存入托管账户……”；另外，经双方协商一致，于合同附件四第一条第二款约定“若乙方不能按计划贷足或者商业银行不同意贷款申请的，则转让房款的不足部分，杨红影应当在新产证下发前三十日，以现金方式存入托管账户，杨红影无法以现金方式补足的，买卖双方同意解除本合同并撤销存量房买卖的转移登记申请，同时约定杨红影不承担违约责任”。也正是基于双方的充分沟通及上述条款，杨红影才敢将20万元定金转入张欧州指定的银行账户内。其次，张欧州因小孩上学原因，需在案涉房屋居住到2019年7月，案张欧州对于卖房一事并不着急。双方基于上述特殊情况（张欧州有意卖房，却因小孩上学，需要在案涉房屋中继续居住一年以上；杨红影有意帮亲友购房，却因未确定真实购房人需要时间），因此，杨红影与张欧州不谋而合，在经过充分协商的基础上，张欧州同意杨红影作为非实际买房人订立《存量房买卖合同》。在2018年8月8日后，杨红影多次带亲友去看房，张欧州及其配偶均在场，且均未提出异议。再次，案件客观事实是，杨红影在确定亲友不购买案涉房屋的情况下，就通知了张欧州且积极寻找其他买家，旨在促成张欧州房屋出售的事宜。但不知出于何种原因，自2019年4月始，张欧州拒绝杨红影带领亲友看房，同时主张杨红影系案涉房屋的实际买受人，并认为杨红影刻意隐瞒购房资格等问题构成违约，扣留杨红影已经缴纳的20万元定金。张欧州在一开始就已知晓杨红影不是自己买房的事实，杨红影何来刻意隐瞒购房资格、贷款资格问题。张欧州已明确表示自己会在案涉房屋处住到2019年7月，对于房屋何时出售上诉人并不着急，其于2019年4月份就不再同意杨红影再次看房的做法显然违背常理。杨红影多次向张欧州表示有意向购房人，但张欧州因自身原因导致案涉房屋迟迟无法出售。基于张欧州的行为杨红影不得不这样认为：2018年6月11日双方签订的买卖合同中约定的总价款是固定不变的，现因案涉房产周边地铁、天鹅湖下穿隧道等基建更加完善，案涉房产价格在2019年及之后是连续上涨的，张欧州拒绝通过杨红影出售房屋的行为及违背协议侵占杨红影定金的行为，均是为了使自己的利益最大化，刻意为之，恶意侵占。二、现合同约定的解除条件已成就，杨红影不承担违约责任，张欧州应返还全部定金。2019年4月始，张欧州拒绝杨红影携带亲友前往案涉房屋处看房，且不断要求杨红影承担实际买受人的义务，杨红影无奈，迫不得己向商业银行申请贷款，但因杨红影家庭名下已有两套房产，不符合合肥市现行的购房政策，商业银行不同意杨红影的贷款申请，且杨红影无力以现金方式补足剩余购房款，导致案涉合同无法继续履行。杨红影的情形完全符合《存量房买卖合同》附件四第一条第二款对于约定解除的条件，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，根据合同约定杨红影能够主张解除合同，且不承担违约责任。上述条款同时说明在杨红影亲友不购买案涉房屋，且杨红影无法办理按揭贷款、无法以现金补足房款时，买卖合同解除，且双方均不负任何责任。三、案涉合同签订主体是张欧州与杨红影，并不涉及某个人的代理行为，因该合同在签订前充分沟通。杨红影明确告知其并非真实购房人，也不确定具体是哪一亲戚购买，张欧州对此也明确知晓，因此杨红影才会在合同中注明暂定字样，同时注明未能够达成真正买房合意和平解决的条款，否则杨红影也不会将20万元直接支付给张欧州。 张欧州向一审法院起诉请求：1.判令杨红影支付张欧州损失271885.82元(以4650000元为基数，按年利率6.65％，自2018年6月11日起计算至2019年12月20日)；2.本案诉讼费由杨红影承担。 一审法院认定事实：2018年6月11日，张欧州（甲方、出卖人）与杨红影（乙方、买受人）签订的《存量房买卖合同》（合同编号Ｃ21ＨＦ-2016-3160）约定：甲方出卖的存量房坐落在合肥市蜀山区（车库等部位：地下车库-1382、1383），建筑面积167.52平方米，另车库-1382车库-1383面积27.8平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币肆佰捌拾伍万元。甲、乙双方确认，2018年8月8日后，甲、乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。本合同生效后，甲乙双方应按国家有关规定缴纳税费，由乙方缴纳国家税、个人所得税、契税及交易该房屋所产生的相关税费。乙方同意在2018年8月8日后将人民币1460000元整（含购房定金）存入托管账户，并在当日内申请办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为3390000元整，乙方同意于新产证下发三日内与贷款银行和住房公积金中心签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用；若乙方不能按计划贷足或者商业银行不同意贷款申请的，则转让房款的不足部分，乙方应当在新产证下发三日内以现金方式存入托管账户；乙方无法以现金方式补足的，买卖双方同意解除本合同并撤销存量房买卖的转移登记申请，同时乙方不承担违约责任；乙方于2018年6月11日向甲方支付存量房价款计200000元整（作为购房定金）。合同中注明：自甲方收到全部房款当日起，甲方租住该房屋，每月租金为6000元，租期暂定为2019年7月份截止；本合同自甲乙双方签订之日起生效。合同中乙方（买受人）杨红影注明暂定。张欧州确认合同签订时，杨红影告知房屋由其侄女婿购买。 同日，杨红影向张欧州支付定金200000元。 马丽与张欧州系夫妻关系，合同签订后，杨红影一直通过微信等方式与马丽沟通案涉合同履行问题。2018年8月8日，马丽：“红影你好！房产证到期了，你哪天有时间我们去办手续？”2019年4月11日马丽再次联系杨红影：“红影你好，珠海那边我们已装修完毕，请问您这边准备什么时候过户交接？”2019年4月30日，马丽告知杨红影：“还是按合同约定的办吧。”2019年5月27日，杨红影微信告知马丽：“您知道我之前主要是为亲戚考虑才预定的此房，但不是资金不足就是看不中一楼等各种原因我都及时跟您报告沟通了。目前的这种情况我不具备购买资格，且没有能力缴全款，而咨询各家银行贷款是没有可能的”。 张欧州确认2019年4月30日后未再同意杨红影带人看房，要求杨红影按合同履行。 杨红影因家庭名下已有二套住房，且家庭负债率较高，按照合肥地区现行住房贷款政策，不符合再次办理住房按揭贷款条件。 2019年7月10日，张欧州向杨红影发函，要求解除合同，杨红影确认于2019年7月11日收到。 一审法院认为，张欧州和杨红影签订的《存量房买卖合同》注明买方杨红影为暂定，表明买方为不特定的人，该《存量房买卖合同》未明确约定办理资金托管手续和产权转移登记手续的具体时间，张欧州确认其2019年4月之后不再同意杨红影继续带人看房，要求杨红影履行合同，杨红影在明确无法办理贷款且无力支付全款的情况下告知张欧州无力购买房屋，并主张解除合同，符合常理亦未违反合同约定。因《存量房买卖合同》约定购房款3390000元在不能办理贷款且无力以现金补足的情况下，双方同意解除合同，不承担违约责任，张欧州亦未将案涉房屋交于杨红影，且张欧州2019年7月10日已向杨红影邮寄解除合同通知，故张欧州要求杨红影以4650000元为基数按年利率6.65%赔偿其2018年6月11日至2019年12月20日的损失271885.82元（扣除被告支付的定金200000元），无事实与法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张欧州的诉讼请求。本案案件受理费5378元，减半收取2689元，由张欧州负担。 本案二审期间，张欧州提供二份居住证明，旨在证明案涉房屋空置将近一年。杨红影质证意见为，对该证据的三性均不认可，认为该证据不属于二审新证据，且物业公司无权出具居住证明，达不到其证明目的。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为,就本案现有证据来看，杨红影和张欧州签订《存量房买卖合同》时，已明确买方杨红影为暂定，该约定应视为张欧州对买方不限于杨红影系知晓且同意。合同签订后，杨红影曾多次带人到案涉房屋看房，张欧州也予以了配合，该履行合同行为也印证了双方对于案涉存量房合同的买方不限于杨红影达成了一致意见，一审法院在此情况下认为案涉《存量房买卖合同》买方为不特定人并无不当，本院予以确认。因案涉《存量房买卖合同》约定购房款3390000元在不能办理贷款且无力以现金补足的情况下，双方同意解除合同，不承担违约责任。在杨红影明确无法办理贷款且无力支付全款的情况下，张欧州也不同意杨红影继续带人看房，在此情况下杨红影于2019年7月10日向张欧州邮寄解除合同通知，符合双方合同约定。一审法院结合双方合同履行情况及案涉房屋在签订合同后张欧州也未向杨红影交付房屋的事实，在此情况下对于张欧州主张的赔偿损失的请求未予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，张欧州的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5378元，由上诉人张欧州负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理李颖 书记员李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。