山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初8590号原告：北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司，住所地：济南市。法定代表人：黄祖辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：冯田，济南章丘翔宇法律服务所法律工作者。被告：张光元，男，1978年11月2日出生，汉族，居民，住济南市。被告：王红霞，女，1978年6月9日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：张光元，男，1978年11月2日出生，汉族，居民，住济南市，系被告张光元之夫。原告北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司与被告张光元、王红霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司的委托诉讼代理人冯田、被告张光元、被告王红霞的委托诉讼代理人张光元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费5581.23元及违约金6139.16元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月11日，被告与原告签订了《福泰新都城物业服务合同书》，合同就双方权利、义务、物业管理费用及违约责任作出明确约定，在原告为被告提供物业服务期间，原被告都有应履行该协议，但被告自2019年7月起一直拖欠物业管理费用。截止2020年12月31日被告共拖欠物业管理费5581.23元。合同履行至今，原告多次催缴未果，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法裁决。在本案审理过程中，北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司变更诉讼请求为请求被告支付物业管理服务费5581.23元及违约金1702元。张光元、王红霞辩称，我与被告签订的合同不是原告所述合同，而是《福泰新都城商业街物业服务协议》，我方未与原告签署原告所述的合同。本人张光元、配偶王红霞于2017年底从售楼处购买的福泰东区商业街商铺S3-105、S3-106,2018年5月份缴纳的房屋公共维修基金，于2018年6月1日起正式使用，商业街经营业主可以证明，因为其他的原因，物业没有给办理正式交房手续，物业费正常缴纳没有拖欠，本人在2019年3月11日与北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司签订的《福泰新都城商业街物业服务协议》。在本人使用过程中，发现物业公司的服务并没有按照合同约定提供相关服务。根据我和物业签署的商业街物业服务协议多个方面没有达标，商业街业主我们一块整理了各方面不达标具体事项，大家都签字，确认一致。物业违约在先，协议中他的责任和义务没有履行，应当对商业街所有业主进行赔偿和补偿。物业公司并没有给我书面催交物业费，只是口头传达了一次，他所诉讼的催缴多次不属实。我在使用商铺经营过程中又发现物业把商铺后门小区绿化带休闲设施擅自改造成车位进行营利，挡住了我的商铺后门，导致我的车辆无法正常进出，本人在2018年年底多次区物业沟通车位事宜一直没有解决，没有办法，本人从2019年5月6号开始拨打12345投诉，到了2019年5月26号因为车位发生纠纷，出租车位的业主把我打伤住院，这一切后果都是因为物业的过错造成的。给我和其他业主造成了不可调和的矛盾。根据物业管理条例第三十五条之规定物业负有不可推卸的责任。应给予我赔偿。根据最高人民法院所有权的解释，第十四条之规定，请求法院判决物业对我赔偿。物业擅自改造车位违反了《中华人民共和国城市绿化管理条例》中第十八条、十九条、二十条之规定，应该按照二十六条、二十八条、二十九条之规定，进行惩罚，物业法人应该依法对其拘留或者拘役。违法情节非常恶劣，从2011年到2020年6月份非法存在接近十年之久，同时违反了《物权法》第七十三条规定，把属于小区共有的绿化带休闲区与改造成车位出租，进行违法营利。性质非常恶劣，根据物业管理条例第三十五条之规定物业负有不可推卸的责任。应给予我赔偿。根据物业管理条例第四十九条规定，物业擅自把规划建设的公共建筑和公用设施改变用途。第六十三条规定，物业应当处5万以上20万以下的罚款，没收其营利。物业法人知法犯法应当依法对其拘留或拘役。应当给全体业主赔偿损失等违约责任，法院应予支持。根据最高院关于审理物业服务纠纷的解释第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规以及相关行业规范的维修养护管理和维护义务，物业服务违约在先，人民法院应予支持。恳请贵院公平公正判决。北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、《福泰新都城商业街物业服务协议》S3-105、S3-106两个商铺的协议，证实2019年3月11日原被告签订物业服务协议，就权利义务、物业费计算标准、违约金计算标准即物业费缴纳时间做出明确约定。2、原告记账凭证4张，证实双方签订物业服务协议后两被告就其使用的S3-105、S3-106两个商铺交纳电费及物业管理费，其中交纳物业管理费用起止时间为2019年1月1日-2019年6月30日，证实原告根据协议提供服务内容，两被告依据服务协议和原告提供的服务交纳了2019年1月1日至2019年6月30日物业管理费，其余拖欠未交。3、拖欠物业费计算明细及违约金的计算明细，证实诉讼请求中数额的计算方式。张光元主张对上述证据的真实性无异议，但对证据三证明目的有异议，其主张根据协议约定，从逾期之日起每天缴纳一元违约金，其与原告是2019年3月11日签署协议，其物业费是从2019年1月1日起开始交纳不符合规定。经审查，北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司提交的证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院作为有效证据予以采信。张光元、王红霞围绕诉讼请求依法提交了证据：多名业主针对物业不达标内容签名捺印的说明一份，证实物业存在不达标情况的事实。北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司主张对该证据真实性不认可，认为被告应当提供证据证实签名人的身份及各签名人是否对该说明记载的事项知晓真实意思并作出明确表示，且该证据不符合证据规则，不能作为证据使用，另对该证据内容及证明目的不认可，其记载的内容均不是事实，且部分内容和超出物业服务协议的约定。经本院审查，该份证据不符合证据的客观性、真实性、合法性，本院不予认定。对于张光元的其他主张，并未提供证据证实其主张，本院不予支持。本院认定事实如下：张光元、王红霞与北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司签订了物业服务合同，合同就双方权利、义务、物业管理费用及违约责任都有明确约定，张光元、王红霞自2019年7月起未交物业管理服务费，截止2020年12月31日共拖欠物业管理服务费5581.23元。本院认为，原、被告双方之间形成物业服务合同关系。原告北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司作为提供物业服务部门，被告张光元、王红霞作为业主，理应按照双方合同约定按时交纳物业管理服务费，但被告张光元、王红霞拖欠未交，本案案件事实清楚，证据充分。原告北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司要求张光元、王红霞支付物业管理服务费5581.23元符合法律规定，本院应予支持。因原告北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司提供的物业服务存在瑕疵，对其主张要求被告张光元、王红霞支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告张光元、王红霞于本判决生效之日起10日内支付原告北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司物业管理服务费5581.23元；二、驳回原告北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47元，由原告北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司负担25元，由被告张光元、王红霞负担22元。本判决为终审判决。审 判 员 甄琳琳二〇二〇年十一月二十四日法官助理 魏凯悦书 记 员 杨 晓