广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初759号 原告：广西荣良房地产开发有限公司。住所地：广西南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道**麒麟华府。统一社会信用代码：91450100697629158X。 法定代表人：徐泽荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏广志，该公司法务。 委托诉讼代理人：刘海寻，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 被告：邓美良，女，壮族，1985年4月2日出生，居民，住广西平果市。 原告广西荣良房地产开发有限公司（以下简称荣良公司）与被告邓美良商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月2日第一次公开开庭进行了审理。原告荣良公司的委托诉讼代理人刘海寻、被告邓美良到庭参加诉讼。由于案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，组成合议庭，于2020年9月8日第二次公开开庭进行了审理。原告荣良公司的委托诉讼代理人苏广志、被告邓美良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣良公司向本院提出诉讼请求：一、解除被告与原告于2018年8月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：QL37-2-3202）；二、被告在本案判决生效后限期协助原告办理注销案涉商品房的不动产登记手续【不动产登记证明编号：桂（2018）平果县不动产证明第0005089号】；三、被告在本案判决生效后限期腾空案涉商品房；四、被告向原告支付违约金11500元；五、本案的全部诉讼费用由被告承担 -2- 。事实和理由：2018年8月1日，原告就位于平果市与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＱＬ37-2-3202）。合同签订后，原告依约履行合同约定的义务，并提前将案涉商品房交付给原告使用。在前述合同签订之前，被告于2018年7月26日向原告出具一份《承诺书》，承诺：本人邓美良，身份号码：4526241985××××××××，于2017年3月6日购买麒麟华府7栋2单元3202号房，总房款396323元，分三期付清，第一笔占总房款40%，第二笔占总房款20%，于交房前15天内交清70000元，第三笔占总房款40%，于2018年11月30日前付清；如有逾期，没收已交全部房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第（二）款第2项“分期付款。买受人（被告）应当在2018年11月30日付清案涉商品房全部价款，首付房价款166323元……应于2018年7月26日前支付”之约定，被告应于2018年11月30日付清案涉商品房全部价款，但被告仅支付首付款166323元，拒不支付余款230000元，已构成根本性违约。另根据《商品房买卖合同》第八条第1款第（2）项“逾期超过30日后，出卖人（原告）有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”之约定，被告应承担违约金11500元。原告经其工作人员向被告多次催付房款未果后，于2020年3月10日向被告发出《催告函》，要求被告于2020年3月25日前向被告一次性支付剩余房款230000元。但被告不予理睬，仍拒不支付房款。鉴于此，原告于2020年4月2日向被告发出《解除合同通知》，要求与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付其违约金11500元及自行腾空案涉商品房。被告在收到该《解除合同通知》后，拒不配合，原告遂提起诉讼，请求法院判如所请。 被告邓美良辩称：一、被告迟延付款的行为只构成一般违约，不构成根本性违约。被告不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求并愿意继续履行合同。对于一般违约行为，不能动辄解除合同，法院也不应支持原告轻易解除合同的诉求。本案中，被告确实存在违约行为，但其并不是故意违约， -3- 而是有其合理的原因和理由。被告最开始是要求通过银行按揭贷款的方式购买涉案房屋，并向原告提交了相关申请材料，但原告在未向银行递交申请材料的情况下直接答复被告不能办理银行按揭贷款，迫使被告只能选择分期付款的方式支付商品房价款。但由于付款时间太短，被告在支付了首付款后，短期内无法支付全部剩余商品房价款。被告本想尽力尽快支付剩余商品房价款，但由于不懂相关法律法规及违约产生的后果，同时担心原告随时解除合同，要求被告退房，导致多付的商品房价款要不回来，从而对支付剩余商品房价款一事犹豫不决，踌躇不定，最后产生迟延付款的违约行为。但在原告向被告发出解除合同通知后，被告已于2020年4月3日筹集了足够的资金到原告处支付剩余商品房价款时，原告的工作人员拒绝接受，并声称原告已经起诉被告要求解除合同，不归他们管了，而是全部交由公司法务处理，被告想履行合同已经不可能了。因原告的原因导致被告支付剩余商品房价款不成功，所以被告以为无法继续履行合同，遂将筹集的资金全部退还给他人。因此，事实上并非合同目的不能实现，而是各种客观原因导致合同目的暂时不能实现。虽然被告存在主要过错，但原告自身也存在一定的过错，故原告应承担相应的责任。虽然双方在《商品房买卖合同》中约定了合同解除条款，但被告已经履行了绝大部分合同义务，支付了绝大部分商品房价款，而被告现在付款意愿强烈，非常积极地筹钱支付剩余商品房价款，且具备足够的付款能力，只是时间有些延迟而已，可以说合同目的已基本达成，不能认定其构成根本性违约。二、本案情况特殊，不适宜解除合同，也不适宜强制将房屋恢复原状。原告即便享有合同解除权，也不能滥用合同解除权，任意解除双方签订的《商品房买卖合同》。而合同继续履行并不影响原告要求被告承担违约责任的权利，被告愿意承担迟延支付剩余商品房价款的违约责任。强制解除合同对双方都不利，只会两败俱伤，毕竟被告的房子已经装修入住，很难恢复原状；就算恢复原状，也会造成社会资源的巨大浪费。这种情况下，如果法院判决解除合同，必然涉及拆除房屋装修、实际执行难等一系列问题。同时，该房屋实际已成为二手房，原告拿回去也是很难卖掉，就算卖掉，也需要花费太久的时间，卖不了好价钱。原告应当选择对双方都有利的方式，即继续履行合同，这样才能让原、被告双方实现互利共赢。因此，在此情形下，法院于法于情于理都不宜支持原告行使合同解除权。三、被告有履行合同的意愿和能力。被告在审理期间已将绝大部分商品房价款支付给原告，证明被告有履行合同 -4- 的意愿和能力。被告保证尽量在本案审理期间将剩余商品房价款全部支付给原告，同时愿意支付相应的违约金。从被告的行为看，已清楚地表达了其愿意继续履行合同约定义务的意愿和能力，不存在其不愿意和无能力继续履行合同确定义务的情形。四、如果法院判决解除合同的话，被告要求原告返还被告已支付的全部首付款及相关的资金占有费（资金占用费以已支付的首付款为基数，从实际占用之日起到返还之日止按民间借贷年利率6%计付）。被告虽然违约，应承担相应的违约责任，但原告不能因此无偿占用被告的资金，应当向被告支付相应的资金占用费。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求理由不充分，于法无据，法院应当维持双方签订的《商品房买卖合同》的效力，驳回原告解除合同的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了证据《身份证复印件》、《承诺书》、《备忘录》、《商品房买卖合同》、《收据》、《转款凭证》、《不动产登记证明》、《催告函》、《解除合同通知》、《EMS邮寄单》，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在案卷佐证。被告向本院提交了证据《房屋照片》、《农业银行交易明细清单》、《收入证明》、《收据》、《银行卡刷卡凭证》，原告对其中的《收据》、《银行卡刷卡凭证》真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以确认，该证据能证明被告已支付绝大部分商品房价款及被告存在继续履行支付商品房价款义务的意愿和能力；原告对其中的《房屋照片》的真实性、合法性和关联性有异议，但未能提交相反的证据予以反驳，经本院依法核实，该房屋照片真实合法，与本案具有关联性，能够证实被告已对案涉商品房进行装修并实际入住；原告对其中的《农业银行交易明细清单》、《收入证明》的真实性、合法性和关联性有异议，但该证据均加盖有相关单位的印章，具有真实性和合法性，其内容亦与本案存在关联性，可以证明被告存在继续履行支付商品房价款义务的能力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案事实如下： 2017年3月6日，原告荣良公司与被告邓美良签订《认购协议书》，约定被告向原告购买平果市。被告于当天向原告支付了定金10000元。2018年7月26日，被告向原告出具一份《承诺书》，承诺：被告分三期交清麒麟华府7幢2单元3202号房的商品房价款396323元，第一期支付商品房价款166323元；第二期支付商品房 -5- 价款70000元，于交房前15天内支付；第三期支付160000元，于2018年11月30日前付清；如有逾期，则没收已交全部房款。被告于当日向原告支付了商品房价款156323元。2018年8月1日，原告与被告就案涉商品房签订了《商品房买卖合同》（合同编号：QL37-2-3202），约定商品房总价款为396323元；合同签订前被告已向原告支付的定金10000元用于抵作商品房价款；被告采取分期付款的方式支付商品房价款，被告应于2018年11月30日前分两期支付商品房全部价款，首期商品房价款166323元应于2018年7月26日前支付。除不可抗力外，被告未按约定时间付款的，逾期付款在30日之内，被告向原告按日支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的5%向原告支付违约金，同时原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）；原告不解除合同的，被告向原告按日支付逾期应付款万分之一的违约金。双方还就商品房交付条件、质量、合同备案与房屋登记、前期物业管理等合同事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉商品房，但被告因各种原因未能依约向原告支付全部商品房价款，而是仅支付了商品房价款166323元。原告之后多次向被告催付商品房价款未果，于2020年3月10日向被告发出《催告函》，要求被告于2020年3月25日前向其一次性支付剩余商品房价款230000元。被告收到《催告函》之后，未能向原告支付剩余的商品房价款。原告为此于2020年4月2日向被告发出《解除合同通知》，要求与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付其违约金11500元及自行腾空案涉商品房。被告在收到原告发出的《解除合同通知》后，曾积极筹集资金支付剩余的商品房价款，但因原告当时已向本院提起诉讼等原因而未支付成功。在本案审理过程中，被告分别于2020年7月13日、2020年9月7日向原告支付商品房价款100000元、50000元，共计150000元。 另查明，被告已对案涉商品房进行装修并实际入住，且该房屋系被告目前在平果的唯一居所。被告现在平果维斯纳主题酒店担任总经理一职，月收入15000元左右。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等的基础上订立，系双方的 -6- 真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。本案中，原告已依约向被告交付案涉商品房，但被告未依约向原告支付全部商品房价款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告向其支付违约金11500元，符合法律规定和合同约定，且被告对此予以认可，本院予以支持。综合原、被告双方的诉、辩意见，本案的争议焦点是：原告要求与被告解除案涉《商品房买卖合同》的理由是否充分。同时，本案涉及的是合同解除纠纷，原告行使的合同解除权属于形成权，适用于除斥期间，即原告在享有合同解除权的情况下应当在合同约定或者法律规定的期限内及时行使，如超过期限不行使的，则合同解除权消灭。因此，本案还需重点审查的问题是：如原告享有案涉《商品房买卖合同》的解除权，则其行使该合同解除权是否超过合同约定或法律规定的期限。本院将围绕上述争议焦点及需重点审查的问题进行分析和评述如下： 一、原告要求与被告解除案涉《商品房买卖合同》的理由是否充分 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条第1款第（2）项“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金……”的约定，被告已逾期30日支付商品房价款，形式上已符合约定的合同解除条件，但是否意味着原告就此可以任意行使合同解除权。本院认为，一般情况下，合同约定的解除条件成立时，当事人原则上可以行使合同解除权，但在合同目的可以实现且继续履行合同对双方当事人均有利，而解除合同对双方当事人均会造成损害等特殊情况下，即使合同约定的解除条件成立，也不宜支持当事人行使合同解除权，具体理由如下：合同解除权属于私力救济权，它是解除权人在法律允许的范围内，依靠自身实力，通过实施解除行为以救济自己被侵害的合法权益之民事权利。而在商品房买卖合同中，从合同的目的上看，卖方的主要目的是取得所卖商品房价款，买方的主要目的是取得商品房所有权；从合同义务上看，卖方的主要合同义务为将商品房交付给买方，买方的主要合同义务为依约向卖方支付商品房价款。如果买方已经支付绝大部分商品房价款且具有支付剩余商品房价款的意愿和能力，则不宜解除双 -7- 方签订的商品房买卖合同，卖方不能因此滥用合同解除权，法院也不应支持卖方轻易解除合同的诉求。因此，无论合同双方当事人是否约定合同解除条款，如违约方已经履行绝大部分合同义务，尤其是合同目的已基本达成，守约方选择继续履行合同对各方均更为有利的情况下，要判断守约方是否可以任意行使合同解除权，要从合同法基本价值取向、违约方的违约情况、合同目的实现的可能性大小、违约方继续履行合同的意愿和能力、兼顾和平衡双方利益等方面进行综合考量和评定。 （一）合同法基本价值取向是鼓励交易和维护市场交易秩序稳定。在商事活动中，合同法的基本价值取向是鼓励交易和维护市场交易秩序稳定，除非一方当事人严重违约导致交易目的不能实现；否则，应当维持合同现有的效力。与解除合同相比，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他社会问题。就本案而言，被告已支付了绝大部分商品房价款，合同目的已基本实现，之后也必然全部实现，原告在此情况下应选择要求被告继续履行合同，才能实现双方的互利共赢。现原告要求与被告解除《商品房买卖合同》，明显与合同法鼓励交易、维护市场交易秩序稳定的基本价值取向相悖，不仅损害双方当事人的利益，也必然造成社会资源的浪费、双方当事人矛盾的激化及衍生出其他各种现实问题。因此，从合同法的价值取向来看，被告行使合同解除权不宜得到支持。 （二）一方违约行为是否构成根本性违约。要确定 合同违约 是否属于根本性违约，首先应当明确根本性违约与解除合同的关系。根本性违约与解除合同的关系并不在于使债权人在另一方根本性违约的情况下有了解除合同的权利，而在于它严格限定了债权人 合同解除权 的行使，防止债权人滥用解除合同的权利。判定是否构成根本性违约，应着重把握以下两个层面：1.从违约的情节考虑，一方的违约使合同履行成为不必要或不可能，便构成根本性违约；2.从违约的后果考虑，单纯的违约并非合同解除的主要根据。以过错作为判断因素之一的违约后果具有严重性才是合同解除的根本原因，而判断违约后果是否严重，应以是否违反合同关键因素，即合同订立的主要目的能否实现为依据。在本案商品房买卖合同中，商品房总价款为396323元，而被告向原告支付了316323元，已实际支付了绝大部分商品房价款，即使被告迟延支付剩余部分商品房价款构成违约，但尚未付款部分仅约占商品房价款总额 -8- 的20%，并不会导致双方的商品房买卖合同目的无法实现，不能认定其构成根本性违约，故不宜解除双方签订的商品房买卖合同。 （三）在合同目的并未因违约导致必然不能实现的情况下，完全可以采取其他措施平衡双方利益。如果另一方当事人解除合同将导致合同双方利益的显著失衡，尤其会损害双方各自利益，且合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利的，则不宜认定其享有合同解除权。在本案商品房买卖合同中，原告出售房屋的目的，就是及时获得商品房价款。被告延迟支付部分商品房价款的违约行为未严重违反诚实信用的原则，并不会导致原告获取商品房价款的合同目的必然不能实现。如果判决解除合同，不仅导致双方各自的合同目的无法实现，损害双方的实际利益，而且必然涉及拆除商品房装修、实际执行难、被告的居所安置、商品房价值贬损等一系列问题。更何况，被告之所以未支付全部商品房价款，亦因存在原告怠于为被告申请银行按揭贷款、双方确定的还款期限过短、原告拒绝接收被告的付款等其他争议。基于上述情况，本案确实存在双方继续履行合同的现实需要，同时完全可以通过违约责任来平衡双方当事人的利益。 （四）违约一方是否有履行合同的意愿和能力。根据本案查明的事实，被告具有相对稳定的工作和较高的经济收入，其在本案审理期间向原告支付了商品房价款150000元，并实际支付了绝大部分商品房价款，且其保证尽快筹钱支付剩余的商品房价款和愿意支付相应的违约金。从被告的行为来看，其已清楚地表达了愿意继续履行合同义务的意愿和能力，不存在不愿意和无能力履行合同义务的情形。另外，被告在本案审理期间向原告支付商品房价款150000元，原告并未拒绝收取，表明原告希望和愿意被告继续履行合同，其获得商品房价款的合同目的完全可以实现。 综上，原告要求与被告解除案涉《商品房买卖合同》的理由不充分，本院不予支持。 二、如原告享有案涉《商品房买卖合同》的解除权，则其行使该合同解除权是否超过合同约定或法律规定的期限 《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限 -9- 届满当事人不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《 合同法 》第 九十四条 的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第（二）款第2项的约定，被告应在2018年11月30日前付清案涉商品房全部价款，另根据该合同第八条第1款第（2）项的约定，被告逾期超过30日未付清全部商品房价款的，原告有权解除合同。根据上述合同约定，被告未在2018年12月30日前付清全部商品房价款，原告依约享有合同解除权，即解除权发生之日为2018年12月31日。因被告未催告原告行使解除权，故根据上述法律和司法解释规定，原告行使合同解除权的期限为一年，即自2018年12月31日起至2019年12月30日止。但原告在2018年12月31日解除权发生之日至2019年12月30日一年内并未行使合同解除权，解除权消灭。 综上所述，原告关于要求解除其与被告于2018年8月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：QL37-2-3202）、被告协助其办理注销案涉商品房的不动产登记手续及腾空该商品房的诉请，理由不充分，于法无据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、被告邓美良支付给原告广西荣良房地产开发有限公司违约金11500元； 二、驳回原告广西荣良房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 -10- 案件受理费7416元，由原告广西荣良房地产开发有限公司负担7214元，被告邓美良负担202元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长 昌 绍 友 人民陪审员 农 莲 芬 人民陪审员 黄 艳 梅 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员 李卢慧珍