湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2512号上诉人（原审被告）：杨华林，男，汉族，1986年5月31日出生，住湖北省房县。委托诉讼代理人：孟国梅（系杨华林妻子），1987年2月15日出生，汉族，住湖北省房县。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：房县荣华物业服务有限公司。住所地：湖北省房县城关镇东关社区（学府路66-10）。法定代表人：舒成兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡绍平，男，该公司副总经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。委托诉讼代理人：胡长礼，该公司法律顾问。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。上诉人杨华林因与被上诉人房县荣华物业服务有限公司（以下简称：荣华公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院(2020)鄂0325民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，并于2020年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人杨华林的委托诉讼代理人孟国梅，被上诉人荣华公司的委托诉讼代理人胡绍平、胡长礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨华林上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.判令荣华公司完善小区安保、监控、清洁、绿化等工作，提供标准化服务，达到协议标准。2.判令杨华林暂缓交纳未签合同期间的物业管理费用，若需交纳物业费用，所交物业服务费用应与物业服务情况成正比，物业服务没有达标，相应费用需折扣。3.判令荣华公司恢复三号楼楼下公用厕所及承重墙。4.判令荣华公司承担维修房屋漏水费用及损失。5.重新签订物业服务合同，明确业主与物业公司的权利义务。事实和理由：1.杨华林于2015年入住荣华公司管理的鸿江学府小区。到目前为止，小区房子未验收，物业费用应由开发商承担。在杨华林领取房屋钥匙时，荣华公司要求杨华林在其公司已经打印好的物业服务合同上签字，合同的内容及时间不明确。杨华林签订的合同期限是一年，合同到期后，并未继续签订。2.杨华林所购房屋主卧东侧床头由于外墙渗水，导致内墙墙皮开裂，并大面积脱落，木地板受潮发霉。次卧阳台顶部渗水，导致大面积墙体脱落。杨华林曾多次找荣华公司反映，荣华公司也多次承诺维修，但均未兑现。3.长期以来小区管理混乱。安保设施不完善，偶尔出现被盗情况。业主入住时，荣华公司为业主发放了小区门禁卡，但至今没有安装门禁设施。小区脏乱差的现象严重，消防设施不完善，绿化没有改善，文化设施不配套，健身器材及儿童娱乐设施损坏，小区公共厕所被改为办公室，承重墙被改为办公室大门，卫生条件差。小区停电时，荣华公司未及时发电，业主在电梯不能使用时出入很不方便。荣华公司辩称：1.荣华公司依照物业服务合同的约定标准，全面履行了约定的服务义务，不存在保安、保洁、监控、绿化服务的瑕疵。2.杨华林拒不交纳物业服务费的行为违反法律规定。3.荣华公司收取的物业费远低于物业服务人员的付出。4.依照《物业管理条例》第四十一条的规定，“已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”。依照该规定，杨华林的房屋虽然没有验收，但其已经实际接收了房屋，并装修入住，应由杨华林交纳物业服务费。5.工程质量维修不是荣华公司的责任。6.杨华林陈述的物业管理问题不属实。鸿江学府小区建设图纸没有公厕建设设计，开发商也没有建设公厕。杨华林所称公厕实为物业办公用房套内厕所。荣华公司拆除的墙体也并非承重墙。依据《物业管理条例》的规定和《物业服务协议》的约定，荣华公司对杨华林的私人物品没有看管的义务，业主自行车丢失后，荣华公司配合公安机关工作，履行了协助义务。荣华公司从未因消防问题受到过处罚。小区楼盘开盘时的健身器材及儿童滑梯是开放商为促销临时搭建的，儿童玩耍时出现事故，已被安全部门责令拆除。荣华公司向一审法院起诉请求：1.判令杨华林给付2017年3月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费3862元;2.判令杨华林按照日3‰支付2018年1月1日至结清全部物业服务费期间的逾期支付物业服务费的滞纳金,截止2019年12月31日应支付滞纳金3926元;3.判令杨华林给付2017年3月-2019年12月,共34个月的代收垃圾处理费170元；4.判令杨华林承担本案诉讼费。一审法院认定事实：荣华公司系房县城关镇鸿江学府小区开发商引进的前期物业服务公司。2016年3月4日，杨华林与荣华公司签订了《物业管理协议》，杨华林的住宅使用面积113.59平方米，每平方米每月支付物业费1元，年交费1363元。约定年交费时间为每年的12月25日前，逾期未交按照日3%承担滞纳金，并约定了双方各自的职责。自2017年3月1日后，杨华林未交纳物业费。荣华公司应房县环卫所的要求向小区业主代收每年的卫生费每户每年60元，杨华林亦未交纳。为此引起诉讼。一审法院另查明，房县城关镇鸿江学府小区于2019年9月成立了业主委员会。一审法院认为：荣华物业作为物业服务公司对业主反映的问题要认真对待，属于自己义务范围内的诉求要进行整改；不属于自己义务范围内的诉求要对业主解释，以体现对业主的尊重，不断提高服务水平。荣华物业公司同开发商签订的物业服务合同，合法有效，对全体业主具备约束力。物业服务合同是双务合同，居住在小区内的业主应当依照约定按时足额交纳物业服务费。杨华林拖欠物业费三年之久，已构成严重违约，除应按照约定支付物业费外，还应当承担违约责任。但因荣华公司为业主提供物业服务存在瑕疵，故请求杨华林承担违约责任的诉讼请求，不予支持。原告管理的小区每年每户需要交纳60元的垃圾处理费，虽属行政性收费，但荣华公司受房县环卫所委托代为收取，不违背法律规定，故荣华公司请求杨华林支付垃圾处理费170元，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第六条之规定，判决：一、杨华林在判决生效之日起10日内支付荣华公司2017年3月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费3862元；二、杨华林在判决生效之日起10日内支付荣华公司2017年3月1日起至2019年12月31日期间代为收取垃圾处理费170元；三、驳回荣华公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由杨华林承担。二审审理期间，上诉人杨华林、被上诉人荣华公司均未向本院提交新的证据。二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：杨华林对一审判决认定的垃圾处理费170元及其房屋建筑面积113.59㎡不持异议，本院予以确认。因杨华林未向一审法院提起反诉，其在本院二审期间提出的有关荣华公司应承担其维修房屋漏水费用及损失等部分上诉请求不属于本案审理范围，如杨华林认为荣华公司给其造成了损失，其可依法另行主张权利，本院在本案中不予审查评判。经本院向杨华林释明后，双方当事人均认可本案争议焦点应为：关于杨华林是否应向荣华公司交纳物业服务费，交费金额为多少的问题。本院对此分析评判如下：《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，杨华林与荣华物业于2016年3月4日签订了为期一年的《物业管理协议》，该协议明确约定了双方的权利义务关系，包括物业服务费用的收取时间、标准以及逾期交纳滞纳金等。一年期满后，双方虽未续签《物业管理协议》，但荣华公司仍继续为包括杨华林在内的业主提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。杨华林实际享受了荣华公司提供的物业服务，荣华公司向杨华林主张的物业费也未超过双方之前约定的标准，杨华林应当承担相应的交费义务。故，原审判决杨华林按照每月每平米1元的标准向荣华公司交纳物业费适当，本院予以确认。荣华公司自认其在提供物业管理过程中存在一些问题，杨华林并非无故拒交物业费，在综合考虑双方争议发生的原因，各自违约的具体情况等因素后，原审判决未支持荣华公司关于滞纳金的诉请适当，本院予以确认。综上，上诉人杨华林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨华林负担。本判决为终审判决。审判长 胡 韧审判员 张 妍审判员 刘占省二〇二〇年十一月二十七日书记员 刘锦怡