河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初3358号 原告：黄艳平，女，1978年1月12日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托代理人：黄艳羽，女，1975年9月21日出生，汉族，住北京市石景山区，系原告姐姐。 委托代理人：程相凯，北京市大嘉律师事务所律师。 被告：涿州市恒昌集团房地产开发有限公司，住所地涿州市华阳中路**。（统一社会信用代码：91130681757546793N） 法定代表人：刘志成，董事长。 委托代理人：刘文卓。 委托代理人：耿振军，河北路达律师事务所律师。 原告黄艳平与被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司（以下简称：恒昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄艳平的委托代理人黄艳羽、程相凯、被告恒昌公司的委托代理人刘文卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄艳平向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支持自2019年10月31日起至向原告出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告为止因逾期交付房屋的违约金（暂计算至2020年6月30日，每延期一日支付已付款万分之一的违约金，计23303.68元）；2、判令被告赔偿原告房屋层高差价赔偿款33068.93元；3、判令被告赔偿原告因虚假宣传造成的购房损失款95899.9元：4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：由被告开发、销售的紫竹园住宅小区南区，为了吸引购买者并高价销售，通过网络宣传、制作《太阳城区域配套示意图》、广告路牌等各种方式，明确该小区为“轻轨首站”、“距城际铁路900米”等，有轻轨配套设施。因原告长期在北京工作并租住房屋，考虑到该小区有配套轻轨站，往返北京方便，决定购买涉案房屋，并于2017年7月16日与被告签订《商品房买卖合同(预售)》。合同约定原告购买11-2-901号房屋，建筑面积105.25平方米，房屋层高2.9米，单价8684.08元，总金额913999元，被告应于2019年10月31日前在房屋已取得工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等及其他约定交付条件的基础上，书面通知原告交付房屋，如被告逾期交房，应自延期一日向原告支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告依照被告要求及合同约定缴纳购房优惠服务费45000元，首付款283999元，银行贷款630000元。 2019年9月被告向原告邮寄《通知书》通知原告收房，原告按照约定预办理收房手续，但是到达收房现场发现购买房屋存在诸多严重问题，主要有：1、距涉案小区900米根本没有轻轨站，规划中最近的涿州南站距离小区大概有6、7公里远，原告购买涉案房屋为方便进京的目的根本无法实现，房屋的实际价值大幅降低；2、小区及房屋的质量存在诸多问题，地，地基下沉面大面积严重裂缝；3、房屋的层高实际为2.8米，未达到合同2.9米的约定；4、被告未取得工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，未达到约定交付条件。因存在上述诸多问题，原告明确拒绝收房，部分业主投诉到政府相关主管部门，河北涿州松林店经济开发区管理委员会2020年月16日出具《信访事件答复意见书》证实上述诸多问题的存在。 因被告各种方式的宣传，确定涉案小区900米有轻轨配套交通设施，原告花费所有积蓄并通过银行贷款购买涉案房屋，但事实证明被告为欺诈宣传，导致原告所购买的房屋不方便居住，价值大幅降低，给原告造成巨大的经济损失。被告虽按约定时间通知原告收房，但是未达交付房屋条件，时至今日被告未向原告出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，导致原告不能收房，严重超过合同约定的交房日期，应依据合同约定承担违约赔偿责任。由于被告的上述违约行为给原告造成重大经济损失，原告多次要求被告依法赔偿，但是被告拒绝。现原告依据相关法律规定起诉到贵院，望贵院查明事实支持原告诉请。 被告恒昌公司辩称，一、由于政府因环境污染原因要求答辩人停工，导致答辩人工期顺延，属于不可抗力，答辩人不应承担逾期交房违约责任。自2016年11月11日起，涿州市松林店经济开发区规划建设局、保定市人民政府应急管理办公室、保定市大气污染防治工作领导小组办公室、松林店经济开发区建筑工程施工安全监督站、保定市住建局、涿州市大气污染防治工作领导小组办公室等单位分别发文或以其他方式因环境污染问题通知答辩人项目停工，共计200余天，该停工原因是答辩人无法抗拒的事实，属于不可抗力，建设工程竣工验收备案手续已于2020年1月17日办理完毕，因不可抗力造成的工期顺延和竣工备案手续迟延办理答辩人无任何过错，不应承担任何法律责任。且涉案房屋无任何质量问题，多数住户已经收房入住。二、被答辩人要求的层高差价赔偿无事实和法律依据，应予驳回。本案涉案楼房层高符合《住宅设计规范》和规划设计要求，与政府行政部门备案的规划设计方案一致，不存在设计变更的问题，不存在任何违法和违反建筑规范的行为。经涿州市自然资源和规划局调查核实，依据《住宅设计规范》GB50096-2011,住宅层高宜为2.80m，该项目备案的规划设计方案中，住宅楼层高为2.80米，符合规范要求，实际建设层高为2.80米，与备案的规划设计方案一致。由于销售人员工作失误，在合同中误将层高写成2.9米，答辩人已经对相关工作人员进行了严肃处理。层高误差不会对原告使用房屋造成任何影响，本案涉案房屋实际层高没有给原告造成相应损害后果，更不会给原告造成任何经济损失，其诉请没有事实依据；双方签订的房屋买卖合同中并未约定层高产生误差的违约责任，其诉请没有合同依据；我国现行法律法规，包括司法解释均未对层高出现误差需承担违约和赔偿责任做出明确规定，原告提出的诉讼请求亦缺乏法律依据。三、本案涉及的商品房不存在虚假宣传问题，被答辩人主张的损失无事实和法律依据。经涿州市市场监督管理局调查核实，业主提供的《太阳城区域配套示意图》中含有廊涿城际铁路和京石城际铁路通过并有涿州南站点设置。经查阅国家发改委官网，国家发改委于2016年11月18日发布的《关于京津冀地区城际铁路网规划的批复》(发改基础[2016]2446号)，该批复内容中明确有廊涿城际铁路和京石城际铁路规划；保定人民政府网于2016年6月20日报道了题目为《廊涿固保城铁路线和站点初步确定》的信息，涿州境内设涿州南、涿州西和豆庄三站。太阳城(紫竹园二期)区城示意图宣传有廊涿、京石城际铁路通过及站点设置，属于规划状态，但在其广告中没有明确为规划中，上述宣传并不是答辩人凭空捏造、无中生有，只是未注明规划中，因此被答辩人主张的损失无事实和法律依据，不应支持。综上，请法院在查明事实的基础上，为维护各方的合法权益依法判决。 原告为证实自己的主张，向本院提出证据如下： 1、商品房买卖合同（预售）一份； 2、购房优惠服务收据； 3、信访事件答复意见书； 4、宣传资料； 5、涉案房屋质量照片； 6、涿州市人民政府回复。 被告对证据1、3真实性认可，证明目的不认可；对证据4、5、6真实性不认可；对证据2关联性不认可。 被告为证实自己的主张，向本院提出证据如下： 1、《保定市建设工程竣工验收备案证明书》； 2、松林店经济开发区建筑工程施工安全监督站停工通知； 3、涿州市人民法院（2019）冀0681民初5659号民事判决书； 4、河北涿州松林店经济开发区管理委员会2020年1月16日出具的《松林店经济开发区管委会关于紫竹园南区业主反映问题的答复意见》。 原告对证据1、2、3、4的真实性认可，证明目的不认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定由原告购买被告建设的紫竹园住宅小区××单元××号房屋，建筑面积共105.25平方米，该商品房层高为2.9米，单价为每平方米8684.08元，总金额913999元整。原告已向被告交付购房首付款283999元。 涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件应当符合第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已经取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条约定：“出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人承担逾期交房的违约责任。被告恒昌公司提供2017年至2019年政府各部门发布的要求被告停止施工的文件，证明被告应政府要求停止施工，属于不可抗力，并非被告原因导致延期交房。被告于2020年1月17日取得《保定市建设工程竣工验收备案证明书（正本）》（2020-003）。 2020年1月16日，河北涿州松林店经济开发区管理委员会就涿州市松林店紫竹园2期的相关问题向出具《信访事项答复意见书》，关于涉案房屋层高问题，该意见书载明：“经涿州市住房和城乡建设局调查核实，查阅施工图纸，该工程设计层高为2800mm。实际建设层高为2.8米”。关于虚假宣传问题，该意见书载明：“经涿州市市场监督管理局调查核实，太阳城（紫竹园二期）区域示意图宣传涉嫌发布违法广告，涿州市市场监督管理局对此依法进行了处罚”。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定严格履行合同义务。本案原、被告双方在涉案合同中明确约定原告所购买的商品房层高为2.9米，但经涿州松林店经济开发区管理委员会调查核实结果显示，涉案房屋的实际建设层高为2.8米，虽然该数据符合设计要求，但不符合涉案合同约定，故被告确系存在违约行为，其应当承担相应的违约责任。虽然涉案合同对于层高违约未设立违约责任，法律亦无对层高违约责任有明确的规定，但综合考虑原告作为买受人，其购买房屋的目的是为了取得房屋的使用空间，涉案房屋实际层高比合同约定相差0.1米，对原告使用房屋和生活居住的舒适度确有一定的影响，结合层高差值及房屋使用功能的影响程度，本着公平和诚实信用原则，本院酌情认定按购房款的1%计算层高损失。 关于原告主张逾期交房被告应支付违约金的问题。在合同履行过程中，因政府向被告下发停工通知，造成被告工程不能按期完工，未能如期交付原告，系被告不能预见、不能避免且不能克服的客观原因造成，故对原告主张被告应承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张被告虚假宣传，应当赔偿损失的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条使用限制在对“开发规划范围内”的房屋及相关设施所做的说明和允诺。被告所作的“轻轨站”的宣传是其对涉案房屋周边环境的说明。广告中对开发规划范围以外的说明和允诺，不能落实为合同条款。综合分析被告在房屋销售过程中的行为，不能认定原告主张的其因被告的区域示意图宣传涉嫌发布违法广告陷入了错误认识，从而作出了违背其真实意思表示的事实。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄艳平房屋层高差价赔偿款人民币9139.99元； 二、驳回原告黄艳平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3346元，由被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  马 蕊 人民陪审员  辛龙影 人民陪审员  李航员 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  杨 硕