广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初17508号原告（反诉被告）：何泽阳，男，1994年10月29日出生，汉族，住广东省东莞市万江区**********，公民身份号码：441*************78。委托诉讼代理人：莫金安，广东莞港晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗伟艳，女，1980年8月27日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码：440*************21。委托诉讼代理人：秦宗贻，广东臻善律师事务所律师。原告（反诉被告，以下均简称“原告”）何泽阳诉被告（反诉原告，以下均简称“被告”）罗伟艳，被告罗伟艳反诉原告何泽阳租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何泽阳的委托诉讼代理人莫金安、被告罗伟艳的委托诉讼代理人秦宗贻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何泽阳向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《商铺租赁合同》，判令被告立即腾空商铺返还给原告；2.请求判令被告向原告支付从2019年12月1日至交还商铺之日止的租金（其中2019年12月份3919元，2020年1月-5月共五个月44250元）；3.请求判令被告向原告支付至交还商铺之日止的管理费、水费、电费，暂计至起诉之日为4062.59元（暂从2019年11月计至2020年5月份的管理费为1745.1元、违约金9.73元、水费30.17元、电费1630.61元、电费服务费646.98元）；4.请求判令被告向原告支付至实际缴清租金之日止的滞纳金（滞纳金以逾期交付的租金为计算基数，每逾期一日以拖欠的该月租金的1%分段计算）；5.请求判令原告无须向被告返还押金14626元；6.请求判令被告向原告支付因追索上述款项付出的律师费服务费6000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年4月21日签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将东莞市南城区***************商铺103号商铺租赁给被告经营使用，租赁期从2018年6月1日至2022年11月15日止，押金为14626元，从2018年11月16日起至2019年11月15日租金为8045元，从2019年11月16日至2020年11月15日租金为8850元。《商铺租赁合同》第三条约定在每月5日前支付本月租金。合同签订后，原告按时交付商铺给被告使用，但从2019年6月起被告开始不按时交付全额租金，从2019年12月至起诉时累计拖欠租金达五个多月共欠租48169元。《商铺租赁合同》第九条约定，如被告迟延付租的每日按月租的1%支付滞纳金。因被告的行为构成根本违约，违反了双方的《商铺租赁合同》约定及《合同法》之规定，原告依法有权解除合同，并要求被告按约定交付租金及违约金，及承担原告为本案诉讼而支出的律师费。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告罗伟艳辩称，一、何泽阳禁止罗伟艳搬离商铺，并已关停商铺水电，已表明何泽阳单方面停止履行《商铺租赁合同》，实际已经控制案涉商铺，不存在罗伟艳腾空并返还商铺的诉求依据。罗伟艳提出解除租赁合同，何泽阳拒不同意。何泽阳于2020年5月18日已要求物业关停案涉商铺水电，导致罗伟艳无法使用案涉商铺。何泽阳以实际行动表明2020年5月18日其已单方面停止履行《商铺租赁合同》。而案涉商铺自2019年7月份发生渗水、发霉以来，就已经严重影响罗伟艳的正常经营，罗伟艳自疫情爆发以来想要搬离案涉商铺，但何泽阳已通知物业公司禁止罗伟艳搬离，故案涉商铺早已在何泽阳控制之下，不存在罗伟艳腾空并返还商铺的诉求依据。二、何泽阳同意案涉商铺2020年2月份和3月份的租金各减免15天，且于2020年5月18日关停水电，故案涉租金应从2020年1月份计算至5月18日，即1月份3919元，2月份4425元，3月份4425元，4月份8850元，5月份5310元，合计共26929元。三、何泽阳违反合同约定，未承担商铺的修复责任，无权要求罗伟艳承担违约责任，即无权要求罗伟艳支付滞纳金、律师费并不予返还押金。罗伟艳租赁案涉商铺期间，案涉商铺于2019年7月份就开始发生渗水、发霉的情况，导致罗伟艳经营受到严重影响，罗伟艳多次要求何泽阳及物业公司修复毁坏的部分，并找水电工修复了部分电路，然而何泽阳始终没有修复好渗水、发霉的部分，至今墙面仍有渗水、发霉的情况，何泽阳的行为已严重违反《商铺租赁合同》第六条第（三）项的规定，应向罗伟艳承担违约责任。在何泽阳没有遵守合同约定，履行合同义务的前提下，罗伟艳有权要求何泽阳修复案涉商铺渗水、发霉的部分，同时根据《合同法》第六十六条的规定，也有权拒绝履行支付租金的义务。故罗伟艳不存在违约责任，反而何泽阳应向罗伟艳承担违约责任。庭审中，被告补充答辩称，原告于2020年4月20日同意不上调租金。月租金仍然为8043元。被告所欠2019年12月份至2020年5月18日的租金分别为12月份3112元，1月份8043元，2月份4021.5元，3月份4021.5元，4月份5362元，5月份4557.7元。另，合同约定的滞纳金严重超出法律规定的标准和原告的损失，即使法院认定被告违约，也应该按照合同法的规定调整至合法范围。被告罗伟艳向本院提出反诉请求：1.请求判令何泽阳退还罗伟艳押金14626元；2.请求判令何泽阳向罗伟艳支付违约金17700元；3.请求判令何泽阳向罗伟艳支付因追索上述款项付出的律师费4000元；4.本案诉讼费由何泽阳承担。事实与理由：罗伟艳租赁案涉商铺期间，案涉商铺于2019年7月份就开始发生渗水、发霉的情况，导致罗伟艳经营受到严重影响，罗伟艳多次要求何泽阳及物业公司修复毁坏的部分，并找水电工修复了部分电路，然而何泽阳始终没有修复好渗水、发霉的部分，至今墙面仍有渗水、发霉的情况，何泽阳的行为已严重违反《商铺租赁合同》第六条第（三）项的规定，应向罗伟艳承担违约责任。2020年1月底开始爆发疫情，罗伟艳无法开门营业，又因何泽阳没有修复好渗水部分，导致罗伟艳也无法在案涉商铺存储货物。罗伟艳于2020年3月份向何泽阳要求解除租赁合同，但是何泽阳拒不同意。罗伟艳经过与何泽阳沟通，何泽阳同意减免2020年2月和3月各15天的租金，但仍没有修复渗水发霉部分，何泽阳还要求物业公司禁止罗伟艳搬运相关设备，并于2020年5月18日关停案涉商铺的水电，案涉商铺实际已经在何泽阳的控制当中。综上，案涉租赁合同解除的原因是何泽阳拒不修复渗水、发霉部分和关停商铺水、电，何泽阳以行动表明其已单方面停止履行商铺租赁合同。故合同解除时间应为2020年5月18日，何泽阳应向罗伟艳承担违约责任。原告何泽阳针对被告反诉答辩称，被告的反诉请求没有法律依据，请求驳回。1.被告无权主张押金返回，因为被告没有按照合同约定按时交付租金。且多次经催促后仍拒绝履行义务，其行为构成根本违约，原告有权追究其违约责任，没收押金作违约金处理。2.被告所称原告存在违约的主张没有事实依据。被告在使用租赁物过程中所产生的一切问题应由被告自行解决，与原告无关。3.被告所主张的律师费没有事实和法律依据。被告所称的律师费没有实际发生和支付。如果被告聘请律师所产生的相关费用，应由其自行承担。关于本案所涉及的租金金额，应该按照双方所签订的租赁合同第三条第二款所约定每月8850元计算。原告从未同意过减少租金或者承诺过不上调租金。关于滞纳金是双方在平等、自愿的基础上公平的约定，是双方真实的意思表示，是没有违反法律的约定，对双方都有约束力。经审理查明，粤（2017）东莞不动产权第0000729号不动产权证书显示，东莞市南城区***************商铺103的权利人为何泽阳，房屋用途为商铺。原告何泽阳为甲方与被告罗伟艳为乙方于2018年4月21日签订商铺租赁合同，合同约定：甲方将东莞市南城区***************商铺103号商铺出租给乙方；租赁商铺用途为设计室；租期从2018年6月1日至2022年11月15日；其中，约定2018年11月16日至2019年11月15日每月租金为8045元，2019年11月16日至2020年11月15日每月租金为8850元；支付时间为每月5日前支付本月租金。乙方负责支付案涉商铺上发生的水电费、电话费、管理费等所有费用；合同签订时乙方交付租赁押金14626元，合同期满或终止迁出时，经甲方验收该物业及设备无人为损坏，乙方无违约且已完成迁出或注销营业执照，乙方无拖欠租金或其他一切水电、管理费、有线电视费、煤气费、电话费等，则甲方须无息将押金全数交还乙方，否则甲方有权从押金中扣除，不足部分由乙方赔偿；甲方应承担物业主体结构及相关设施的维修责任，但因乙方过失或故意损坏的除外；乙方延迟支付租金达15天且经甲方催告后5日仍未支付，守约方可以单方解除合同；甲方延迟交付物业5天且经乙方催告后2日内仍未支付的，守约方可以单方解除合同；乙方延迟支付该物业上发生的水电费、电话费、电视费、管理费等费用且经物业催告后30日内仍未支付的，守约方可以单方解除合同；甲方延迟交付物业或乙方延迟支付租金的，每日应按月租的1%向对方支付滞纳金；乙方延迟支付水电费、管理费等费用，除应及时支付外，还应承担因此产生的滞纳金；合同任一方违约导致合同解除的，应向对方赔偿相应于月租双倍额度的违约金；如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。原告何泽阳主张被告罗伟艳自2019年12月1日起拖欠租金、物业管理费、管理费违约金、水费、电费、电费服务费。被告则主张前述款项应支付至2020年5月17日，并提供了2020年5月18日与君珆物业-杨先生的微信聊天记录显示，君珆物业-杨先生：“那个电是业主那边上停的，然后就是你从5月14号，我们发现开始灯里面的灯就一直在开着，一直开到今天，然后业主那边今天过来把费用结了，然后他说把电也停了，因为里面的灯一直在亮，我们也进不去”。原告则主张是由于被告几个月都没有交付水电费、管理费，被物业公司关闭的。原告已缴纳2019年11月至2020年7月的商铺管理费每月249.3元，2019年11月至2020年5月管理费违约金9.73元，2019年10月至2020年3月水费30.17元，2019年10月至2020年4月电费1630.61元，2019年10月至2020年4月电费服务费646.98元，2020年5月水费、电费、电费服务费分别为4.14元、110.32元、46.08元。原告提交的2020年7月的发票联中没有显示2020年6月的水电费用。微信昵称为神马，微信号为wxid_jp9z664lz8ox12的微信，原告确认该微信是属于其委托签署合同以及处理相关租赁事宜的案外人庾建超。商铺租赁合同显示，出租方的委托代理人为庾建超。被告与庾建超的微信聊天记录显示，2019年9月3日及2019年9月9日被告均有向庾建超反映滴水问题，且造成该滴水的原因为案涉商铺的旁边104号铺火灾导致。另外，被告与案外人陈礼彬、君珆两微信号于2019年8月的聊天记录显示，案外人正与被告协商处理修改事宜。被告提供的微信聊天内容均无提及商铺滴水问题已修好的聊天记录。原告主张滴水等问题已经协调处理好。被告提交了于2020年8月19日拍摄的案涉商铺内的照片显示，案涉商铺墙面有发霉的情况。被告与案外人庾建超于2020年3月23日的微信聊天记录显示，庾建超：罗小姐我刚刚同股东沟通过，如果你继续履行合同的只能在2、3月每月免你15天租，减免的租金只能在5、6月这两个月扣除，你们考虑一下。被告与案外人庾建超于2020年4月20日的语音记录大概内容为，被告：庾生，你之前答应了2、3月减免15日租金，因疫情关系实在难以维持，因此请求4月再减免10天租金。还有申请一下减免今年的递增10%租金每月800多。庾建超：你说的递增是去年11月开始递增的部分吗？现在租金是8850。被告：我只要求免去今年递增的800多捱过困境。庾建超：罗小姐我与拍档已商量过，4月份减免你们10天租金，同时递增先不递增。原告主张减免租金的表述是在被告按时交付租金的前提下才谈的优惠，但被告根本没有如约交付租金，因此减免租金的事实不存在。原告为催讨案涉债权，于2020年5月18日与广东莞港晟律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师提起诉讼，并支付律师费6000元。被告为催讨案涉债权，于2020年8月18日与广东臻善律师事务所签订民事案件委托代理合同，委托该所律师代理一审诉讼，约定风险代理收费按一审、二审、执行阶段，每阶段收费4000元。另查，被告与案外人庾建超的微信聊天记录显示，被告：4月份开始由卢小姐和你补签合同，我就不再参与西平的任何事议了。被告与案外人庾建超于2020年3月24日的微信聊天记录显示，被告：我将你意思和卢小姐说了，卢小姐说要和你谈谈，毕竟后面是她经营。东莞市已莱创意设计有限公司，住所地为东莞市南城街道西平社区************商铺103号商铺，经营范围为设计、销售：箱、包、鞋、帽，服饰及服饰配件。原告于庭审后确认，被告已于2020年8月26日交还商铺。上述事实，有原告提供的商铺租赁合同、不动产权证书、物业管理发票、委托代理合同、发票，被告提供的商铺租赁合同、押金收据、照片、微信聊天记录、民事案件委托代理合同、营业执照等及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁物系原告所有，房屋用途为商铺，原告何泽阳与被告罗伟艳就商铺租赁所签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。关于原被告的行为是否构成违约，被告主张原告没有遵守合同约定修复案涉商铺渗水发霉的部分，但被告所提供的微信聊天记录均是于2019年8月及9月形成，照片上只能反映案涉商铺墙体确有发霉的情况，被告所提供的证据未能证明案涉商铺仍有渗水情况，且被告所提供的微信聊天记录中还提到商铺的经营权转让给案外人及后续租赁等问题，足以证明案涉商铺能正常使用。本院认为，墙体发霉不足以影响被告的经营使用，原告的行为未构成违约。对被告要求原告支付违约金及律师费的反诉请求，本院不予支持，被告拖欠租金、商铺管理费、水费、电费、电费服务费的行为构成违约。关于商铺租赁合同的解除及返还商铺，因2019年12月起被告罗伟艳开始拖欠租金、商铺管理费、水费、电费、电费服务费，原告何泽阳要求解除合同符合合同约定的解除条件，而原告于2020年5月18日要求物业公司停电，本院认为，出租人已以实际行动表示拒绝继续履行合同，故商铺租赁合同的解除时间应为2020年5月18日。因原告已确认被告已于2020年8月26日交还商铺，故对于要求被告立即腾空商铺返还原告的请求，本院不予处理。关于租金及滞纳金、违约金的支付，被告于2019年12月起未足额交纳租金，其中被告确认2019年12月尚欠部分租金，2020年1月起租金均未支付。对于2019年12月的租金，由于双方的微信聊天记录中并未涉及到2019年租金的协商，且被告也未提交证据证明其尚欠租金3112元，故2019年12月被告尚欠的租金应为3919元，本院采纳原告的主张。对于被告应向原告支付的租金应计算至何时止的问题,原告在多次向被告催讨租金无果的情况下理应及时采取适当措施收回案涉租赁物，防止损失的扩大，且原告于2020年5月18日要求物业公司停电，原告已以实际行动表示拒绝继续履行合同，故本院认为被告应向原告支付的租金应计至2020年5月17日止。由于2020年2、3月受新冠肺炎疫情的影响，案涉商铺的经营范围为服饰等设计及销售，该段时期被告的经营受到一定的影响，而原告作为出租人仍要求其按合同约定金额和期限缴纳租金，并要求被告按逾期缴纳的租金支付滞纳金，这明显不合理，也不公平。故本院对2020年2月、3月的租金进行调整，对该两月的滞纳金不予支持。因双方曾就2020年2月、3月、4月的租金进行协商，2月、3月各减免租金15天，4月减免租金10天，且2020年的租金不作递增，本院认为该协商意见合理，且属于双方合意，原被告双方需按该约定履行。故，本院认定2020年的月租金应以8045元计算，2020年2月及3月的租金各减免15天，2020年4月的租金减免10天。故，2019年12月至2020年5月17日的租金应计算为3919元（2019年12月）+8045元（2020年1月）+8045元÷30天×35天（2020年2月按15天计算租金、2020年4月按20天计算租金）+8045元÷31天×33天（2020年3月按16天计算租金、2020年5月按17天计算租金）=29913.86元。依据商铺租赁合同的约定，被告延迟支付租金的，每日应按月租的1%对向对方支付滞纳金，合同约定租金支付时间为每月5日前支付本月租金，故被告应向原告支付的滞纳金计算为：以3919元为基数，从2019年12月6日起算；以8045元为基数，从2020年1月6日起算；以5363.33元为基数，从2020年4月6日起算；以4411.77元为基数，从2020年5月6日起算；均按每日1%计至实际清偿之日止。此外，合同约定被告违约导致合同解除的，应向原告赔偿相当于月租双倍额度的违约金，原告主张以押金抵扣该违约金，本院予以支持。另，被告主张合同约定的滞纳金过高，要求法院予以调整，本院认为，滞纳金和违约金总额不宜高于拖欠的租金总额，故押金14626元抵扣违约金后，被告需支付给原告的滞纳金应以7113.1元为限。对原告诉请被告支付滞纳金和违约金，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。关于水费、电费、商铺管理费、电费服务费及管理费违约金的支付，由于租赁合同解除时间为2020年5月18日，被告只需支付原告代缴的2020年5月17日前的商铺管理费及违约金、水费、电费、电费服务费共计4110.54元，剩余部分由原告自行承担。关于律师费的支付，商铺租赁合同的解除是因被告逾期支付租金导致，根据合同约定，原告因诉讼产生的律师费应由被告承担，原告已提交委托代理合同和发票予以佐证。故，对于原告要求被告支付律师费6000元的主张，本院予以支持。综上所述，原告与被告于2018年4月21日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月18日解除，被告应向原告支付租金、水费、电费、商铺管理费、电费服务费及滞纳金、违约金，且被告已交缴给原告的押金无需返还。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告何泽阳与被告罗伟艳于2018年4月21日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月18日解除；二、被告罗伟艳在本判决发生法律效力之日起五日内向原告何泽阳支付2019年12月至2020年5月17日的租金共计29913.86元；三、被告罗伟艳在本判决发生法律效力之日起五日内向原告何泽阳支付滞纳金（以3919元为基数，从2019年12月6日起算；以8045元为基数，从2020年1月6日起算；以5363.33元为基数，从2020年4月6日起算；以4411.77元为基数，从2020年5月6日起算；均按每日1%计至实际清偿之日止，以7113.1元为限）；四、原告何泽阳无需向被告罗伟艳返还押金14626元；五、被告罗伟艳在本判决发生法律效力之日起五日内向原告何泽阳支付垫付的商铺管理费、管理费违约金、水费、电费、电费服务费共计4110.54元；六、被告罗伟艳在本判决发生法律效力之日起五日内向原告何泽阳支付律师费6000元；七、驳回原告何泽阳的其他诉讼请求。八、驳回被告罗伟艳的反诉请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1026.42元（原告已预缴），由原告何泽阳负担489.42元，被告罗伟艳负担537元。反诉受理费354.08元（被告已预缴），由被告罗伟艳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黄嘉琦二〇二〇年十一月六日书记员  曾小权吴家玮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。