福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6859号 上诉人（原审原告）：福清市东张新成淡水养殖场，住所地福建省福清市东张镇××村。 法定代表人：王诗贵，董事长。 委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘天华，福建远见律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林文光，男，1957年10月5日出生，香港特别行政区居民，现住福建省福清市。 委托诉讼代理人：朱国志，福建宇凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王吓妹妹，福建宇凡律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：侯晓辉，男，1977年7月26日出生，汉族，原住福建省福州市鼓楼区，现在境外。 原审第三人：福清市东张镇人民政府，住所地福建省福清市先进村东张街**。 法定代表人：何育航，该镇镇长。 上诉人福清市东张新成淡水养殖场（以下简称新成养殖场）因与被上诉人林文光、侯晓辉、原审第三人福清市东张镇人民政府（以下简称东张镇政府）用益物权确认纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初8026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新成养殖场上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用全部判由林文光、侯晓辉承担。 事实和理由:新成养殖场于1994年承包了福清市东张镇××村的26多亩土地，建设并经营养殖场，该养殖场于2003年9月6日取得确权登记，福清市人民政府给新成养殖场颁发了《水域滩涂养殖使用权证》，养殖场建成始至2006年，新成养殖场自行经营使用。2006年至2009年间，新成养殖场将该养殖场出借给案外人蔡成国使用，期满蔡成国即将养殖场交还给了新成养殖场。2014年3月19日，新成养殖场与侯晓辉签订了《租赁土地使用权转让协议》一份，约定上述养殖场租给侯晓辉使用五年至2019年11月6日为止，侯晓辉应向新成养殖场支付四十万元。2019年3月，福清市东张镇人民政府根据《福清市鳗鲡养殖场标准化改造方案的通知》，对讼争养殖场进行征收。林文光利用正在使用上述养殖场，擅自与镇政府签订《养殖场拆除补偿协议书》，试图获得补偿款项。可该养殖场之物权依法归新成养殖场所有，新成养殖场向东张镇人民政府提出异议，无果后只得诉至一审法院。一审法院经审理认定，新成养殖场已经将讼争养殖场出让（卖）给了侯晓辉，后侯晓辉又出让给了林文光，故驳回了新成养殖场的诉讼请求。新成养殖场认为，一审法院认定事实严重错误，作出了错误的判决，具体表现在：一、新成养殖场与侯晓辉于2014年3月19日签订的《租赁土地使用权转让协议》，仅是养殖场的租赁协议，新成养殖场没有将养殖场卖给侯晓辉。一审法院仅因协议书中有“转让”一词，就断章取义地曲解协议双方的真实意思，错误地认定新成养殖场已经出卖了该养殖场。1.协议书第一条约定:转让期限为五年，至2019年1月6日为止。该约定充分表明侯晓辉的使用是有期限的，这是双方的真实意思。新成养殖场与侯晓辉都仅是普通老百姓，对于“租赁”与“转让”俩个词语的法律含义，无法准确厘清，但买卖不可能约定期限，这个常识是不会混淆的，一审法院无视双方期限之约定，仅从协议书用了“转让”一词，将该养殖场已经“卖断”的认定强加给新成养殖场与侯晓辉。2.协议书第三条约定：“2013年11月7日起至2019年11月6日止的土地租赁金由乙方承担”，也可以证明新成养殖场是将案涉土地使用权及设备租赁给候晓辉，倘若不是租赁关系，便不会约定仅在这个期间内的租金由侯晓辉承担。且一审庭审中，证人吴某（原××村村主任）也出庭作证，证明新成养殖场是将养鳗场租赁给侯晓辉，而不是出卖。另，本案候晓辉未到庭参加诉讼，也没有提出抗辩，应视为认可新成养殖场的诉讼请求及所陈述的事实和理由。3.该协议约定，侯晓辉只需支付40万元的费用，从该金额也足以认定新成养殖场与侯晓辉之间只是租赁关系。若新成养殖场是将整个养镘场卖掉，价格不可能只有40万元，从新成养殖场提供的《福清市建设项目环境保护年度审查表》可见，新成养殖场在2005年4月25日登记的养殖场投资总额为80万元（实际投入一百多万元），这些投资已经全部物化成建筑物及设施设备，而随着养殖所需的淡水资源逐渐稀缺及物价的上涨，时至2014年，该养殖场的价值得到巨大增长，不是40万元能够买受的。另，林文光从福清市海洋与渔业局复印了两份讼争养殖场的《租赁协议书》（备注:该两协议系案外人蔡成国未经新成养殖场许可自行制作的），约定2006年至2011年间的租金为六年共27万元，该租赁价格是蔡成国为备案而上报的，其并不能预见本次诉讼的发生，故应具有一定的参考比对作用，因此可以认定，在物价上涨后的2014年至2019年间，40万元系租赁价格是符合市场行情的。而且林文光声称，其与侯晓辉签订了《东张岭下养鳗场转让协议书》，该协议约定在2015年的时点，讼争养殖场时值人民币98万元整（事实上，该养殖场应值300万元左右）。可见，新成养殖场在2014年不可能仅以40万元的价格出卖讼争养殖场。4.福清市人民政府颁发的《水域滩涂养殖使用权证》，至今仍登记在新成养殖场名下，进一步说明新成养殖场并没有将讼争养殖场出卖给侯晓辉，否则养殖场是存在用工、水质污染等经营风险的，即便是侯晓辉不要求，新成养殖场也会要求进行变更登记。二、一审法院认定2015年7月25日候晓辉、案外人侯曜华与林文光签订了《东张岭下养鳗场转让协议书》进行了讼争养殖场的买卖。该认定明显依据不足，且与法律规定相悖。1.因候晓辉并未出庭，故林文光出示的《东张岭下养鳗场转让协议书》之真实性无法考证，不排除侯晓辉没有签署该协议书的可能性。2.林文光没有提供证据以证明其已经支付了98万元的对价。现林文光已经被诉至法庭，成了被告，若其确有签订协议并支付受让款，理应急于向法庭证明其主张，可在一审庭审时其被问及有无支付凭证时，其却称没有。3.人民政府给养殖户颁发《水域滩涂养殖使用权证》，兼具养殖许可和养殖场建筑物之物权登记的性质，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，不动产物权的转让，应当依法登记，未登记的不发生法律效力。而林文光，作为长期从事鳗鱼相关行业的从业人员，理应知道买受养殖场应进行变更登记，但其从未向新成养殖场提出过，可见其并未买受讼争养殖场。三、一审法院以东张镇政府所作补偿系对养殖户的经营补偿并非拆迁安置补偿，作为理由之一，该认定也存在明显错误。东张镇政府签署的《养殖场拆除补偿协议书》载明：1.鳗鲡养殖场建筑物拆除补偿费......合计补偿费3804547.6元。2.水产品处置损失补偿费...... 合计补偿费566542.2元。5.拆除期限内自行拆除奖励金额计314718.47元。上述三项补偿金额，所对应的全部都是物，并没有针对经营权。特别是该协议第1条确定的3804547.6元，还备注以第三方测定为准，可见该款项为建筑物的拆除补偿费用，若是经营权的价值，应该是作评估，而不是测定。因此，新成养殖场作为讼争养殖场的建筑物及设施设备的所有权人，理应根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”的规定，享有该拆除补偿款。 林文光辩称，一、一审判决认为《租赁土地使用权转让协议》兼有养殖场土地转租与养殖场建筑设施和设备转让两项内容，转租的标的是新成养殖场承租的土地（五年的承租期），转让的标的是养殖场内现有建筑设施及设备，上述协议内容足以证明新成养殖场已将案涉土地上由其添置的附属建筑设施和设备折价转让给了侯晓辉。一审判决这一认定是准确的，也是符合实际的，新成养殖场主张养殖场的建筑设施及设备是转租而不是转让的理由不能成立，分析如下：1．《租赁土地使用权转让协议》第二条约定：转让费用共计40万元，包含土地使用权转让费及场内现有建筑设施和设备转让费。从“建筑设施和设备转让费”的文字含义即可得知，新成养殖场是转让建筑设施和设备，而不是出租建筑设施和设备。2.《租赁土地使用权转让协议》关于转让期五年的约定不能得出养殖场建筑设施和设备系出租的结论。该协议第一条中所说的“转让期五年，自该协议签订之日起至2019年11月6日止”，这个转让期与新成养殖场剩余的土地租期完全一致，建筑设施和设备转让是永久性的，不存在期限的问题，显而易见，转让期五年只是针对土地使用权的期限而言，并非针对建筑设施和设备，这一点从协议书的名称即“租赁土地使用权转让协议”亦可得知。3.《租赁土地使用权转让协议》关于租赁期间土地租金由侯晓辉承担的约定也不能得出养殖场的建筑设施和设备是出租的结论。基于土地转租的关系，转租人（即新成养殖场）和次承租人（即侯晓辉）约定剩余租期的租金由侯晓辉承担并由其向出租人交纳，这在实践中十分常见。侯晓辉依据与新成养殖场的约定向××村委交纳土地租金的事实并不能得出养殖场建筑设施和设备是出租的结论，否则就无法解释侯晓辉为什么要向新成养殖场支付40万元转让费。4.证人吴某没有参与新成养殖场与侯晓辉之间的磋商，不可能知晓新成养殖场与侯晓辉之间的真实交易关系，而且吴某曾受雇于新成养殖场，与新成养殖场有经济利益关系，其述称新成养殖场是将养殖场的建筑设施和设备出租给侯晓辉不足采信。5.新成养殖场认为侯晓辉仅需支付40万元费用这一价款数额就足以证明养殖场的建筑设施和设备是出租而不是转让，这一推论亦不能成立。据新成养殖场向法庭提供的2005年度《福清市建设项目环境保护年度审查表》记载，当时新成养殖场的总投资只有80万元。自2006年1月1日起，新成养殖场就将案涉土地先后转租给蔡成国、福清市旺业淡水养殖有限公司及侯晓辉，没有再作任何投入。建筑设施及设备是有折旧的，新成养殖场原先投入的80万元固定资产经过十几年已经严重贬值，新成养殖场以40万元的价格将养殖场的剩余租期土地使用权和建筑设施设备转让给侯晓辉是符合当时的市场行情的。6.新成养殖场认为，案外人蔡成国向福清市海洋与渔业局备案的《租赁协议书》中约定2006年至2011年这6年的租金共计27万元，2014年其与侯晓辉所签《租赁土地使用权转让协议》约定的转让价格为40万元，对比可知此40万元是租赁价格，此外新成养殖场还认为，2015年侯晓辉将养殖场转让给林文光的价格为98万元，在2014年新成养殖场是不可能以40万元的价格将养殖场转让给侯晓辉的。林文光认为，既然新成养殖场认为在福清市海洋与渔业局备案的《租赁协议书》是蔡成国擅自制作的，那么该协议书又有什么参考比对作用。侯晓辉从新成养殖场处受让养殖场之后投入了一些资金进行改造并添置了设备设施，其以98万元的价格将养殖场转让给林文光是正常的，岂能推导出新成养殖场收取的40万元不可能是转让价格而是租赁价格的结论。7.新成养殖场认为，《水域滩涂养殖使用证》至今仍登记在新成养殖场名下，这足以证明新成养殖场没有将养殖场出卖给侯晓辉。林文光认为，2014年新成养殖场将养殖场土地使用权及建筑设施设备转让给侯晓辉时，新成养殖场的《水域滩涂养殖使用证》早已过期失效，根本没有进行变更登记的可能，而且侯晓辉也没有沿用新成养殖场的企业名称，新成养殖场的这一理由显然也不能成立。二、一审判决认定，侯晓辉受让养殖场之后，在案涉土地承租期内又将养殖场（包括土地租赁权、基础设施、建筑物等所有设备）转让给林文光经营，林文光据此取得案涉土地承租权及养殖场里的建筑设施和设备所有权，这一认定有充分的依据，也是客观的。1.侯晓辉与林文光之间有转让合同即2015年7月25日的《东张岭下养鳗场转让协议书》。这份协议书上“侯晓辉”的签名是否系侯晓辉本人所签，虽然因为侯晓辉未出庭无法得到本人的确认，但是养殖场长期由林文光经营、东张镇政府与林文光签订了《养殖场拆除补偿协议书》、林文光将养殖场拆除而未有人提出异议，这些事实都足以证明《东张岭下养鳗场转让协议书》的真实性。从证据规则的角度讲，该协议书系书证，新成养殖场未提供反驳证据，而仅仅是质疑该协议书的真实性，是无法推翻该书证的证明力的。2.林文光是否实际支付了《东张岭下养鳗场转让协议书》约定的对价，这是合同的履行问题，合同的履行情况并非认定合同真实与否的判断标准，不属于林文光的举证范围，新成养殖场以林文光未提供付款凭证来质疑该合同的真实性，不符合反驳的证据规则。林文光如果未向侯晓辉支付价款，根本不可能接手养殖场并长期经营，更不可能顺利将养殖场拆除。3.《水域滩涂养殖使用权证》的性质属于行政许可，新成养殖场认为《水域滩涂养殖使用权证》兼具养殖场建筑物物权登记之效力缺乏法律依据，其以《水域滩涂养殖使用权证》未进行变更登记为由，否定林文光受让案涉养殖场的事实并主张案涉养殖场建筑设施和设备权属未发生转移，不但缺乏依据，也不合逻辑。三、养殖场系因地处水源保护区被政府限令拆除，并非土地、房屋被征收，一审判决认定诉争补偿款系政府对养殖户的经营补偿不属于拆迁安置补偿是正确的，新成养殖场以《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款系关于不动产征收补偿之规定为据，主张补偿款应归其所有，其错误显而易见。 新成养殖场向一审法院起诉请求：1.确认坐落于××村的岭下养鳗场（东张新成淡水养殖场）的全部拆迁补偿安置权益4,248,699.29元归新成养殖场享有；2.本案诉讼费用由林文光、侯晓辉承担。庭审中，新成养殖场将第一项诉讼请求中的拆迁补偿安置权益4248699.29元变更为3367438.62元。 一审法院认定事实：新成养殖场成立于1995年10月25日，原法定代表人为蔡友星，2000年4月28日变更为王诗贵；于2007年9月30日被福清市市场监督管理局吊销营业执照。1994年11月6日，蔡友新作为岭下养鳗场代表与东张镇××村委会签订《土地租赁合同书》，约定××村委会将门沟溪中斗有关一队、二队、三队的26.2亩集体农地出租给蔡友新创办岭下养鳗场，租赁期限为20年（即1994年11月6日至2014年11月6日），期满后如要继续承包，可另行协商；合同并对租金等其他事项作出相关约定。合同签订后，新成养殖场在该片土地上从事鳗鲡养殖经营。2013年12月3日，新成养殖场的法定代表人王诗贵、侯晓辉以岭下养鳗场名义与案涉土地的部分承包户签订《土地续租合同书》，继续租赁岭下养鳗场所承租的部分土地计25.4亩，租赁期限从2014年11月7日至2019年11月6日止。2014年3月19日，岭下养鳗场作为甲方与作为乙方的侯晓辉签订《租赁土地使用权转让协议》，约定“基于甲方与××村一队、二队、三队签订的门沟溪土地续租合同，该土地面积为25.4亩，经甲、乙双方友好协商，甲方同意将以上土地使用权转让给乙方，并达成如下协议：一、转让期为五年，自该协议签订之日起至2019年11月6日止；二、转让费用共计肆拾万元人民币（包含土地使用权转让费及场内现有建筑设施和设备转让费）；三、该合同签订之日，乙方支付贰拾万元人民币定金给甲方，余款贰拾万元经乙方确认甲方与××村一队、二队、三队签订的门沟溪土地续租合同有效，对乙方以后的生产、经营不会构成影响，在该合同签订二十天后、一个月内由乙方一次性支付给甲方。2013年11月7日至2019年11月6日止的土地租金由乙方承担，由乙方直接支付给××村委，……等”，新成养殖场的法定代表人王诗贵作为甲方代表在合同上签名。2015年7月25日，侯晓辉、案外人侯曜华将岭下养鳗场转让给林文光，并签订《东张岭下养鳗场转让协议书》，协议书约定：1.现有鳗场的土地使用权、基础设施、鳗场的建筑物等所有设备，经估价，以时值人民币玖拾捌万元（980,000元整），一次性卖断给林文光；2.鳗场的土地租金自转让之日起，由受让方林文光延续向××村一队、二队、三队的农户续交每年的土地租金；……等。协议订立后，林文光在受让的岭下养鳗场从事鳗鲡养殖经营。2019年3月29日，东张镇政府根据《福清市人民政府关于印发福清市鳗鲡养殖场标准化改造方案的通知》及有关法规的规定与林文光签订《养殖场拆除补偿协议书》，约定：林文光在2019年3月31日前将岭下养鳗场拆除并完成验收后由东张镇政府补偿岭下养鳗场经营者林文光养殖场拆除补偿费用4248699.29元（其中，养殖场建筑物拆迁补偿费为3424092.84元、养殖水产品处置补偿费509887.98元、奖励金为314718.47元）。2019年5月16日，王诗贵以新成养殖场名义向东张镇政府信访，反映“其在××村的养殖场（东张新成养殖场），现东张镇政府要拆除未与其协商赔偿事宜，要求查处”。2019年6月28日，东张镇政府作出《关于王诗贵所反映信访事项答复意见书》，主要内容为“东张镇政府与林文光签订协议中已明确，若有养殖场主及经营者为两人以上，需自行协商分配，经双方同意并咨询律师后，再进行拨付拆迁款”。嗣后，新成养殖场遂提起本案诉讼。 另查明，侯晓辉从2015年3月起多次出入境，前往美国，至今仍在境外。 一审法院认为，本案系用益物权确认纠纷，侯晓辉已出境长期居住在中华人民共和国领域外，林文光系香港特别行政区居民，故本案属涉外、涉港民商事纠纷，应适用集中管辖的有关法律规定。根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第（二）项、第三条第（一）项、第五条，《最高人民法院关于指定……福建省福清市人民法院……跨区域集中管辖一审涉外、涉港澳台民商事案件的批复》的规定，一审法院对本案有管辖权。因各方当事人没有约定合同适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案适用中华人民共和国法律为准据法。对于案涉的《土地续租合同书》《租赁土地使用权转让协议》以及《东张岭下养鳗场转让协议书》，均系各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。综合在案的证据，可以证实案涉养殖场的土地使用权属出租人东张镇××村一队、二队、三队部分村民，新成养殖场租赁案涉土地后为实现经营目的添置了附属建筑设施和设备。本案的争议焦点是新成养殖场与侯晓辉签订的《租赁土地使用权转让协议》是转让合同还是租赁合同?判断合同的性质应以合同的内容即合同的权利义务条款作为依据。从《租赁土地使用权转让协议》中“基于甲方与××村一队、二队、三队签订的门沟溪土地续租合同，该土地面积为25.4亩，经甲、乙双方友好协商，甲方同意将以上土地使用权转让给乙方，并达成如下协议：一、转让期为五年，自该协议签订之日起至2019年11月6日止；二、转让费用共计肆拾万元人民币（包含土地使用权转让费及场内现有建筑设施和设备转让费）”的内容看，《租赁土地使用权转让协议》兼有养殖场土地转租与养殖场建筑设施和设备转让两项内容，转租的标的是新成养殖场所承租的养殖场土地（五年的承租权），转让的标的是养殖场内现有建筑设施及设备。上述协议内容，足以证实新成养殖场已将案涉租赁土地上由其添置的附属建筑设施和设备折价转让给了侯晓辉。侯晓辉受让上述养殖场后，在案涉土地承租期内又将养殖场（包括土地租赁权、基础设施、建筑物等所有设备）转让给林文光经营，林文光据此取得案涉土地承租权及养殖场里的建筑设施和设备所有权。由于新成养殖场是将其租赁的土地作养殖场后添置的附属建筑设施和设备已折价转让，故其对养殖场里的附属建筑设施和设备已丧失了相应的权利，且东张镇政府所作的补偿系对养殖户的经营补偿，并非拆迁安置补偿，故新成养殖场请求法院确认拆迁补偿安置权益中的3367438.62元归其享有,没有事实依据及法律依据,对其诉讼请求,一审法院不予支持。侯晓辉经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。第三人东张镇政府经一审法院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回新成养殖场的诉讼请求。 当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 经审理，本院确认一审查明的事实属实。 本院认为，2014年3月19日《租赁土地使用权转让协议》、2015年7月25日《东张岭下养鳗场转让协议书》均系各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法予以确认。新成养殖场上诉称林文光与侯晓辉签订的《东张岭下养鳗场转让协议书》真实性存疑，并无事实依据，本院不予采信。新成养殖场与侯晓辉签订的《租赁土地使用权转让协议》内容足以证实新成养殖场已将案涉租赁土地上由其添置的附属建筑设施和设备折价转让给侯晓辉，而侯晓辉与林文光签订的《东张岭下养鳗场转让协议书》内容亦证实侯晓辉又将养殖场（包括土地租赁权、基础设施、建筑物等所有设备）转让给林文光。林文光已依约取得案涉土地承租权及养殖场里的建筑设施和设备所有权。新成养殖场上诉主张受让价款仅是租赁价格，依据不足，本院不予支持。《福清市人民政府关于印发福清市鳗鲡养殖场标准化改造方案的通知》表明因案涉养殖场位于水源保护区内而进行的拆除，并非新成养殖场所称的征收行为，依据该通知及东张镇政府作出的《养殖场拆除补偿协议书》可见诉争款项系对养殖场拆除的补偿款，林文光作为养殖场的受让人领取该款，有事实依据，一审认定是合法正确的，本院予以维持。《水域滩涂养殖使用权证》系对水域滩涂使用权的确认，新成养殖场以已经超出核准使用期限的《水域滩涂养殖使用权证》仍登记在其名下为由主张物权，并无依据，本院不予支持。 综上所述，新成养殖场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40790元，由上诉人福清市东张新成淡水养殖场负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林智远 审 判 员 谢 芬 审 判 员 易 艳 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 许加庆 书 记 员 郭迎蓝 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。