广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2437号 上诉人(原审被告)：广西龙宇房地产开发有限公司，住所地广西博白县博白镇人民中路富迪嘉园对面。 法定代表人：朱泓宣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭春玉、覃永德，广西洛亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄庆东，男，1978年9月15日出生，汉族，住广西博白县。 被上诉人（原审原告）：刘益婷，女，1981年3月27日出生，汉族，住广西博白县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：詹晓，北京市东元（广州）律师事务所律师。 上诉人广西龙宇房地产开发有限公司（以下简称广西龙宇公司）因与黄庆东、刘益婷商品房预售合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2020）桂0923民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 广西龙宇公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3.被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。一、上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系。一、上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系。根据博白县人民法院已经生效的（2020）桂0923刑初58号刑事判决，案外人黄晓萍是广西华天房地产开发有限公司（以下简称广西华天公司）的员工，并非上诉人的置业顾问，原审判决对案外人黄晓萍的身份认定错误，继而以错误的身份认定黄晓萍有权代上诉人与被上诉人协商、交付首付款、出具收据的认定均为事实认定错误。其次，上诉人与被上诉人之间仅签订了《美澳思国际城认购书》，认购书的内容并不具备房屋买卖合同的主要内容，不应以该认购书认定双方成立商品房买卖合同关系，上诉人没有义务履行所谓的交付房屋的义务。二、被上诉人向案外人黄晓萍付款的行为不构成向上诉人的付款行为。首先，上诉人从未收到过被上诉人支付的该款项，被上诉人的支付对象为黄晓萍，上诉人从未授权黄晓萍以上诉人的名义收款也从未认可购房人向黄晓萍的支付行为有效。其次，对于被上诉人支付给黄晓萍的款项，根据已经生效的刑事判决，属于黄晓萍侵占广西华天公司的财产，与广西龙宇公司无关，不应由上诉人承担退还责任或被确认为收取了该款项，被上诉人应在前述刑事案件的退赔结束后再进行追索。再次，双方签订的前述认购书约定，被上诉人应向上诉人支付首付购房款，但被上诉人没有按照约定履行，按照认购书的约定，上诉人有权将涉案房屋另行处置并没收被上诉人支付的定金。三、原审判决错误适用《民法总则》第一百七十条、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条，认定上诉人应对黄晓萍收取被上诉人购房款的行为承担民事责任，应当予以纠正。首先，黄晓萍并非上诉人的员工，其无权对外以上诉人的名义与购房人签订商品房买卖协议，收取购房款、出具收据。其次，前述法律和司法解释中的行为人均为有特殊职权的人员，而黄晓萍作为上诉人的代理销售公司的销售人员，其职权不包括对外以上诉人的名义签订经济合同并收取财物，原审判决不能适用前述法律和司法解释的规定来判决上诉人应对黄晓萍的犯罪行为承担责任。 黄庆东、刘益婷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。理由：1.双方存在商品房买卖合同关系，双方签订房屋认购书，认购书上有商品房的位置和序号、价款和付款方式，也按照价款支付给代理人黄晓萍，上诉人出具收据给被上诉人。双方的商品房买卖合同关系成立。2.黄晓萍的行为属于代理行为，广西华天公司是上诉人委托的商品房销售公司，而黄晓萍是广西华天公司的员工，广西华天公司安排黄晓萍在上诉人的工作场所和工作时间内向购房者销售商品房，并在广西龙宇公司美澳思国际城房屋认购书上注明其是广西龙宇公司的置业顾问。 黄庆东、刘益婷向一审法院起诉请求：1、确认两原告与被告之间房屋买卖合同的合法有效；2、判决被告将其所有的位于玉林市博白县房屋12-2-402房、建筑面积137.27平方米的房产交付给两原告，并协助两原告办理该房产的不动产登记过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年11月5日，原告与被告广西龙宇公司开发的美澳思国际城小区二期售楼部置业顾问黄晓萍洽谈购房事宜，签订《美澳思国际城房屋认购书》，约定由原告购买被告开发的商品房二期12-2单元-402号房屋，面积137.27平方米，每平方米4559.73元，总价款625914元。原告于当天通过转账支付购房款473714元给被告。2019年1月15日，原告再次通过转账支付了购房款140000元给黄晓萍，原告先后支付了购房款合计613714元给黄晓萍。被告没有及时与原告签订《商品房买卖合同》，也没有将《美澳思国际城房屋认购书》约定的商品房交付给原告，经原告多次催收未果。2020年4月24日，原告向该院提起诉讼，请求处理。另查明，广西龙宇公司于2006年10月19日注册成立，营业期限为2006年10月19日至2036年10月19日，经营范围：房地产综合开发、商品房出售、物业管理、建筑材料销售等。再查明，涉案美澳思国际城小区二期由博白县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为：第201628号。又查明，涉案小区的房地产是由被告广西龙宇公司开发建设，并委托广西华天房地产开发有限公司进行销售，两家公司在本案小区的办公地点一起，售楼部挂被告广西龙宇公司的牌子，黄晓萍是被告广西华天公司的委托销售人员，涉案购房款由原告转账支付到黄晓萍的个人账户。2019年4月2日，广西华天房地产开发有限公司向博白县公安局报案反映黄晓萍存在职务侵占的情形，2019年4月10日博白县公安局书面告知广西华天房地产开发有限公司，黄晓萍职务侵占一案已经立案。2020年2月3日，博白县人民检察院向该院提起公诉。该院于2020年3月2日作出（2020）桂0923刑初58号刑事判决书，判决黄晓萍犯诈骗罪，判处有期徒刑五年七个月，犯职务侵占罪，判处有期徒刑五年五个月，决定对案外人黄晓萍执行有期徒刑十年六个月。 一审法院认为，一、关于原告请求确认与被告签订的《美澳思国际城房屋认购书》合法有效及将房屋交付给原告，并办理不动产权登记手续的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”案外人黄晓萍作为被告广西龙宇公司的置业顾问，是该公司的委托销售人员。2018年11月5日，原告与被告广西龙宇公司开发的美澳思国际城小区二期售楼部置业顾问黄晓萍洽谈购房事宜，签订《美澳思国际城房屋认购书》，约定由原告购买被告开发的商品房二期12-2单元-402号房屋，面积137.27平方米，每平方米4559.73元，总价款625914元。原告于当天通过转账支付购房款473714元给被告。2019年1月15日，原告再次通过转账支付了购房款140000元给黄晓萍，原告先后支付了购房款合计613714元给黄晓萍事实清楚。虽然双方之后没有签订《商品房买卖合同》，但结合原告的购买意愿、协商过程、交付首付款及出具收据的行为可认定双方已经就涉案房屋的买卖达成合意，买卖合同已经依法成立。原、被告签订的《美澳思国际城房屋认购书》，系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照约定履行自己的权利义务。原告已经履行了支付购房款的义务，但被告没有及时与原告签订《商品房买卖合同》，并将美澳思国际城小区二期12-2单元-402号房屋交付给原告，被告构成违约，应依法承担违约责任。原告请求被告继续履行合同及办理房屋不动产权登记手续符合法律的规定，该院依法予以支持。被告广西龙宇公司以未签合同为由主张双方不存在商品房买卖合同关系与事实不符，该院依法不予采信。二、关于被告以黄晓萍涉嫌经济犯罪为由主张不承担民事责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力......”以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”黄晓萍虽然因为职务犯罪被法院判处有期徒刑，但黄晓萍作为被告广西龙宇公司的委托销售人员，其与原告洽谈协商买卖商品房的事宜，并促成被告与原告签订《美澳思国际城房屋认购书》，收取原告支付的购房款合计613714元，上述行为在黄晓萍履行其商品房销售职权范围内，被告广西龙宇公司应当对黄晓萍向原告收取购房款销售商品房的行为依法承担民事责任，因此被告以黄晓萍涉嫌经济犯罪为由主张不承担责任不符合法律的规定，该院依法不予采纳。综上所述，原告请求确认与被告签订的合同合法有效及办理不动产权登记手续事实清楚、理由充分、证据充足，该院依法予以支持；被告以未签到合同为由抗辩双方不存在商品房买卖合同关系与事实不符，该院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条之规定，判决：一、原告黄庆东、刘益婷与被告广西龙宇房地产开发有限公司于2018年1月5日签订的《美澳思国际城房屋认购书》合法有效；二、被告广西龙宇房地产开发有限公司将美澳思国际城小区二期12-2单元-402号房屋交付及办理房屋不动产权登记手续给原告黄庆东、刘益婷。 二审中，当事人没有提供新的证据。广西龙宇公司向本院提交《延期审理申请书》，以案外人陈锋、黄敏起诉广西龙宇公司商品房预售合同纠纷一案已申请广西壮族自治区高级人民法院再审该案且已获受理为由请求延期审理本案。因本案的裁判不以前述案件的审理结果为依据，故本院对该申请不予准许。经审理查明，一审认定的事实中除了“黄晓萍是被告广西华天公司的委托销售人员”有误，应为“黄晓萍是广西华天公司的委托销售人员”外，其他认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人提供的《美澳思国际城房屋认购书》虽为复印件，因上诉人在一审中表示对该认购书的真实性无异议，结合被上诉人购买意愿、协商过程、支付房款等事实，故本院认定双方就美澳思国际城二期12-2-402号房达成认购合意。该认购书虽载明了认购房屋的房号、面积、价款等内容，但未就房屋的交付、办证及违约责任等作出具体约定，且该认购书中亦载明签订《商品房买卖合同》后该协议失效，本案中双方并未签订《商品房买卖合同》，故本院认定双方成立的是商品房预约合同关系而非商品房买卖合同关系。被上诉人诉请交付房屋及办理房屋不动产登记手续属商品房买卖合同的内容或者后续义务，并非认购书中约定的义务，故对被上诉人的上述主张，本院不予采纳。一审认定双方存在商品房买卖合同关系不当，本院予以纠正。本案中，被上诉人先后向广西龙宇公司的委托销售人员黄晓萍交付了购房款总计613714元，黄晓萍与被上诉人洽谈买卖商品房事宜，在其销售职权范围内，基于该身份及与广西龙宇公司签订认购书的事实，作为购房者的被上诉人有理由相信黄晓萍并向其支付购房款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，广西龙宇公司应当对黄晓萍向被上诉人收取购房款销售商品房的行为承担责任，广西龙宇公司以其未授权黄晓萍收取款项为由主张不应承担责任的主张，本院不予采纳。因广西龙宇公司不同意继续履行认购书，与被上诉人签订《商品房买卖合同》，在诉讼中亦明确不同意交付房屋，认购书不适宜强制履行，故应解除双方签订的《美澳思国际城房屋认购书》，解除该认购书后，上诉人应返还被上诉人已支付的购房款并承担相应的资金占用费。虽然被上诉人未就款项的返还及资金占用费提出诉请，为减少当事人的讼累，本院于本案中一并处理。本案属于购房者与广西龙宇公司之间的合同纠纷，广西龙宇公司的代理销售广西华天公司的销售人员占有房款未交到广西龙宇公司的行为，侵犯的是被代理人广西龙宇公司的权益，广西龙宇公司可另行主张，但并不影响对购房者合同权利的认定。因此，广西龙宇公司主张应待刑事案件退赔后再进行追索的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，广西龙宇公司的上诉请求中关于合同性质部分成立，应予支持；其他部分理由不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销博白县人民法院（2020）桂0923民初415号民事判决第二项； 二、变更博白县人民法院（2020）桂0923民初415号民事判决第一项为解除被上诉人黄庆东、刘益婷与上诉人广西龙宇房地产开发有限公司于2018年1月5日签订的《美澳思国际城房屋认购书》； 三、上诉人广西龙宇房地产开发有限公司返还购房款613714元给被上诉人黄庆东、刘益婷； 四、上诉人广西龙宇房地产开发有限公司支付资金占用费给被上诉人黄庆东、刘益婷（资金占用费的计算：以613714元为基数，从2019年1月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2019年8 -8- 月20日起至实际支付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。） 五、驳回被上诉人黄庆东、刘益婷的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费10058元，由上诉人广西龙宇房地产开发有限公司负担；二审案件受理费10058元（上诉人已预交），由上诉人广西龙宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  蒋晓音