广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初2516号原告:雷州市合生创建房地产有限公司，住所地广东省雷州市城内南湖里**，统一社会信用代码914***********761U。法定代表人：张兴建，董事长。委托诉讼代理人：王志武，广东展望律师事务所律师。委托诉讼代理人：何其辉，广东展望律师事务所律师。被告：中共湛江市委军民融合发展委员会办公室（原名广东省湛江市人民防空办公室），住所地广东省湛江市赤坎区*******,统一社会信用代码11440800MB2C93117Q。负责人：智海森，主任。委托诉讼代理人：王凤丽，广东拓盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄优，广东拓盛律师事务所实习律师。原告雷州市合生创建房地产有限公司（以下简称合生创建公司）与被告中共湛江市委军民融合发展委员会办公室（以下简称市委军民办）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合生创建公司的法定代表人张兴建及其委托诉讼代理人王志武、何其辉，被告市委军民办的委托诉讼代理人王凤丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合生创建公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付装饰、装修和设备资产补偿款2492900元及利息（以2492900元为基数自起诉之日起至债务清偿之日止按起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；2.判令被告向原告支付资产评估费28000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、《房屋租赁合同》解除后，原、被告并未就原告留下的场地装饰、装修资产的处置达成合意，被告在未对原告补偿的情况下占有、使用该资产。2009年3月20日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于湛江市霞山区火车站地下广场（人防工程，面积10378.62元平方米）出租给原告，租期20年。原告取得租赁场地后便进行装饰、装修。双方因租金问题引发纠纷诉至法院，（2017）粤08民终538号生效民事判决解除双方所签订的《房屋租赁合同》。2019年4月25日，双方签订《场地交接协议书》，原告将租赁场地交还被告，但双方未就原告留下的场地装饰、装修资产的处置达成合意，被告却在未对原告补偿的情况下占有使用。2、《房屋租赁合同》被解除，被告存在明显过错。被告未依照《房屋租赁合同》第十三条第二点的约定解决停车场使用问题，（2017）粤08民终538号生效民事判决也有认定。另外，被告未经法定程序审批，擅自将存在安全隐患房产出租，造成原告财产损失。3、被告利用格式合同条款限制原告收回装修、装饰资产的权利，应认定为无效。《房屋租赁合同》是被告提供的格式条款合同，合同第五条第二款及第八条第二款的约定属于格式条款，该条款加重了原告的责任、排除了原告的主要权利，被告在签订合同时没有采取合理的方式提请原告注意。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，以上条款无效。4、原告并未放弃租赁场地装饰、装修资产，被告应依法对装饰、装修资产给予补偿。《场地交接协议书》并不代表原告放弃租赁场地装饰、装修资产，（2020）粤08民终400号对此也有认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第三项规定，被告在继续使用原告留下的场地装饰、装修的情况下，应在利用价值的范围内对原告给予补偿。粤千福田资评报字[2019]B123号《资产评估报告》评估涉案装饰、装修资产的价值为2492900元，被告应予补偿。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告市委军民办辩称，1、由于原告未按时支付租金，双方签署的《房屋租赁合同》于2017年10月30日被（2016）粤0803民初1056号判决解除，根据生效判决，原告应当在2017年11月30日前返还租赁房屋，但原告并未依法履行生效判决书确定的义务，直至2019年4月25日才与被告签署《场地交接协议书》，将租赁房屋及物品、设备、配套工程交接给被告，可见原告既不如约履行合同，又不依法履行判决书确定的内容，过错方是原告而非被告，被告并不存在过错，依法不应当承担任何赔偿责任。2、原告诉请的装饰、装修和设备资产补偿款无法律规定或合同约定，无权要求被告补偿，其诉求不应得到支持。首先，《房屋租赁合同》第五条明确约定，原告在合同解除后15日内返还房屋及附属设施，可移动物品由其自行收回外，装修、装饰部分放弃收回；原告超过15天未取走又未经被告同意遗留的物品，被告可作为无主物品自行处置，不存在补偿责任。可见，原告无权主张装修装饰部分的补偿。其次，双方于2019年4月25日签署的《场地交接协议书》明确约定了原告向被告退还租赁房屋所有的物品、设备包括地面配套工程，故原告无权主张设备及配套工程的补偿款项。再者，根据（2016）粤0803民初1056号、（2017）粤08民终538号判决书，原告应当在2017年11月30日前返还涉案房屋，原告未主动履行法院生效判决确定的义务，也未按租赁合同的约定履行返还房屋义务，被告既可以自行回收房屋，也可申请法院强制清场，无论通过哪种方式，原告被动交付房屋产生的一切不利后果均应自行承担，根本不存在补偿或赔偿的问题。3、原告在租赁物交接后自行委托评估产生的费用应当自行承担，和被告无关，且原告并未提供任何证据证明其实际支出了评估费及评估费的金额，故其主张被告承担评估费的诉求无事实和法律依据。4、涉案房屋属于人防工程，应确保战时人民防空的使用效能，但因年久失修，已经存在安全隐患，被告已经制定了修缮方案并经财政预算审核，但是由于和原告之间的纠纷至今未彻底解决，导致该人防工程至今未能启动修缮工作，安全隐患一直未能消除。根据人民防空法二十条规定，目前涉案房屋处于空置的状态，不利于国有资产的管理和使用。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，恳请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：1、关于粤千福田资评报字[2019]B123号《资产评估报告》及评估费收款收据，该评估报告由合生创建公司单方委托作出，合生创建公司虽主张其委托已经市委军民办的同意，但未能提供证据予以证明，市委军民办亦予否认，且该评估报告所附的委托资产评估明细表没有载明评估项目的单价、总价，评估基准日距本案法庭辩论终结时已超过一年时间，故本院认为该评估报告不能作为认定案件事实的依据。对于合生创建公司主张因此支出的评估费，由于该评估费收款收据并非正规发票，合生创建公司亦未能提供其他支付评估费的证据予以佐证，故本院对该评估费收款收据不予认可。2、关于（2020）粤08民终400号生效证明、《湛江市人民防空办公室关于解决火车南站人防工程开发问题的请示》及相关答复，上述证据与本案处理无关，本院不予确认。经审理查明事实如下：2009年3月20日，广东省湛江市人民防空办公室（甲方，以下简称人防办）与合生创建公司（乙方）及湛江市基础设施建设投资有限责任公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定人防办将位于湛江市霞山区火车站地下面积为10378.62平方米的广场（人防工程）出租给合生创建公司作为商业用途使用，租赁期限从2010年1月1日起至2029年12月31日止，并约定：“第五条房屋的交付及返还。2、返还：租赁期满或合同解除后15日内乙方应返还该房屋及其附属设施，经甲方验收后确认。乙方租赁房屋购置的可移动物品由其自行收回。乙方装修、装饰的部分，乙方放弃收回。超过15天后该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方可作为无主物品有权自行处置。”《房屋租赁合同》所附说明：“1、本合同文本，仅适用于湛江市行政事业单位办公用房及铺面租赁时使用……3、本合同未尽事宜，三方约定后，可填入‘第十三条其他约定事项栏’”。之后，合生创建公司对租赁场地进行装修、使用。在履行《房屋租赁合同》过程中，双方产生纠纷，人防办向本院起诉合生创建公司。2017年1月16日，本院作出（2016）粤0803民初1056号民事判决书，判决解除《房屋租赁合同》，合生创建公司于判决生效之日起三十日内交还租赁场地，并向人防办支付至2016年6月30日止的租金235902.4元及违约金。合生创建公司不服提起上诉，湛江市中级人民法院同年8月15日作出（2017）粤08民终538号民事判决书，维持解除《房屋租赁合同》及交还租赁场地，改判违约金的计算办法。因合生创建公司不如期履行生效判决，人防办向法院申请执行。2019年4月25日，市委军民办（甲方）与合生创建公司（乙方）签订《场地交接协议书》，约定“经双方协商一致，现双方就霞山建设路火车南站人防工程（商场）转交事宜，本着平等、自愿、公平原则，达成如下协议。1、乙方：同意在签订本协议之日起，向甲方退还霞山区建设路火车南站人防工程（商场）所有的物品、设备包括地面的配套工程（出入口的房屋）值班室。”因合生创建公司未能支付2016年7月1日至交还场地前2019年4月24日的租金、占用费，市委军民办又向本院提起诉讼。诉讼中，合生创建公司主张以评估报告确认的装修、装饰及设备价值共2492900元进行冲抵。2019年11月19日，本院作出（2019）粤0803民初1618号民事判决，认为双方在签订《场地交接协议书》时未约定装饰装修物残值损失的赔偿或由市委军民办在利用价值范围内予以补偿，视为合生创建公司放弃所交接财产的权利，对其主张以评估价值冲抵租金、占用费不予采纳，判决合生创建公司向市委军民办支付2016年7月1日至2017年11月30日的租金529309.62元与2017年12月1日至2019年4月24日期间的占用费523082.448元，以及相应违约金。合生创建公司不服提起上诉，湛江市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）粤08民终400号民事判决，认为合生创建公司主张应予补偿的设施设备评估价值较高，是否属于《房屋租赁合同》第五条及《场地交接协议书》约定的“附属设施”范围未经充分辩论，一审法院在本案中认定《场地交接协议书》视为合生创建公司放弃权利欠妥，由于合生创建公司未在该案提出反诉，故不对补偿款问题进行处理，告知双方对补偿问题另循解决途径，判决驳回上诉，维持原判。为此，合生创建公司提起本案诉讼。庭审中，合生创建公司确认人防办向其交付租赁场地时租赁场地是毛坯状态，并主张其在本案中主张的装饰装修设备不属于《房屋租赁合同》第五条第二款约定的“附属设施”或《场地交接协议书》第一条约定的“物品、设备”，该条款约定的“附属设施”“物品、设备”是指租赁场地交付时的附属设施、物品设备。另查明，广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司接受合生创建公司的委托对涉案租赁场地的装修、装饰及设备进行评估，于2019年7月23日作出粤千福田资评报字[2019]B123号《资产评估报告》，评定合生创建公司的委托资产评估价值为2492900元。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点为：1、《房屋租赁合同》及《场地交接协议书》是否属于格式条款合同；2、市委军民办是否应补偿合生创建公司的装饰装修残值损失。关于《房屋租赁合同》及《场地交接协议书》是否属于格式条款合同的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款合同是对方当事人没有选择余地的、只能服从的合同。《房屋租赁合同》所附说明“本合同文本，仅适用于湛江市行政事业单位办公用房及铺面租赁时使用”仅能说明《房屋租赁合同》是湛江市行政事业单位在出租办公用房或铺面应参考的合同文本，并非市委军民办为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款合同，从《房屋租赁合同》所附说明“本合同未尽事宜，三方约定后，可填入第十三条其他约定事项栏”也可证明合同当事人可以对《房屋租赁合同》的文本条款进行修改、增减，合生创建公司也自认《房屋租赁合同》中带下划线的内容是双方协商的结果。所以，本院对合生创建公司主张《房屋租赁合同》属于格式条款合同不予采纳。《场地交接协议书》已载明是“双方就霞山建设路火车南站人防工程（商场）转交事宜，本着平等、自愿、公平原则，达成如下协议”，合生创建公司主张该协议书属于格式条款合同未能提供证据予以证明，本院亦不采纳。关于市委军民办是否应补偿合生创建公司的装饰装修残值损失的问题。在认定该问题之前，先对合生创建公司在本案中主张的装饰装修设备是否属于《房屋租赁合同》第五条第二款约定的“附属设施”及《场地交接协议书》第一条约定的“物品、设备”进行分析。合生创建公司虽主张其在本案中主张的装饰装修设备不属于《房屋租赁合同》第五条第二款约定的“附属设施”及《场地交接协议书》第一条约定的“物品、设备”，该条款约定的“附属设施”“物品、设备”是指租赁场地交付时的附属设施、物品设备，但双方确认租赁场地在出租交付时是毛坯状态，而毛坯状态的租赁场地在出租交付时显然不存在装饰装修设备等附属设施及物品设备，所以，本院对合生创建公司该主张不予采纳。《房屋租赁合同》第五条第二款约定的是租赁期满或合同解除后房屋及附属设施的返还问题，《场地交接协议书》第一条约定的是《房屋租赁合同》解除后场地返还问题，从《房屋租赁合同》第五条第二款及《场地交接协议书》第一条约定内容的字面理解，本院认为合生创建公司本案中主张的装饰装修设备应属于《房屋租赁合同》第五条第二款约定的“附属设施”及《场地交接协议书》第一条约定的“物品、设备”。根据《房屋租赁合同》第五条第二款的约定，合同解除后15日内，合生创建公司可自行收回其购置的可移动物品，放弃收回装饰装修部分，逾期收回又未经市委军民办同意遗留的物品，市委军民办可作为无主物品处置。根据《场地交接协议书》第一条的约定，合生创建公司应在签订协议之日向市委军民办退还涉案租赁场地的所有物品设备，包括地面的配套工程值班室。因此，在《房屋租赁合同》解除后，合生创建公司应在15日内收回其购置的可移动物品，其余装饰装修设备应连同租赁房屋交还市委军民办。《房屋租赁合同》被判决解除于2017年10月30日生效，合生创建公司应于2017年11月30日交还租赁场地及附属设施、物品设备，实际上双方于2019年4月25日才办理场地交接手续，之后合生创建公司又于2020年9月11日提起本案诉讼，要求市委军民办补偿其装饰装修残值损失于法无据，本院不予支持。粤千福田资评报字[2019]B123号《资产评估报告》系由合生创建公司单方自行委托，未经市委军民办的同意，因此产生的损失，应由合生创建公司自行负担。所以，对合生创建公司主张市委军民办支付其评估费28000元，本院亦不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回雷州市合生创建房地产有限公司的全部诉讼请求。案件受理费26967.2元，由雷州市合生创建房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄细曼人民陪审员  张敏毅人民陪审员  黄朝伟二〇二〇年十一月十日法官 助理  林巧思书 记 员  李兰分附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。