贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初7307号原告（反诉被告）：张贵熔，女，汉族，1973年11月29日生，住所地贵州省贵阳市花溪区。原告（反诉被告）：王利国，男，汉族，1970年10月1日生，住所地贵州省贵阳市花溪区。共同委托诉讼代理人：林东，贵州辅正律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈晨胜，贵州辅正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳新区白云大道**，统一社会信用代码91520115780172208M。法定代表人：时伟，公司副总经理。委托诉讼代理人：李家洋，男，公司工作人员。原告张贵熔、王利国与被告贵州红华物流有限公司（以下简称红华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，被告红华公司在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，依法适用简易程序，于2020年10月26日、11月11日两次公开开庭进行了审理，张贵熔、王利国共同委托诉讼代理人林东、陈晨胜，红华公司委托诉讼代理人李家洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张贵熔、王利国向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行商品房买卖合同义务，将观山湖区建成后交付原告一、原告二；2、判令被告向原告一、原告二支付逾期交付商品房转移登记文书违约金72637.60元（按购房款的每日万分之一标准计算，从2019年1月1日暂计算至2020年6月29日）及2020年6月30日以后直至被告实际交付商品房转移登记文书之日止的违约金；3、判令被告向原告支付逾期交付商品房违约金60642.4元（按购房款的每日万分之0.5标准计算，从2018年1月1日暂计算至2020年6月29日）及2020年6月30日以后直至被告实际交付商品房之日止的违约金。4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年3月29日，原告一与被告签订《协议书》，约定欠原告一的款项，由被告将所开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心Ａ栋相应价值的商铺抵偿。同时合同第三条约定如果债务不足以签一个商铺的，原告可与其他方一起合并签一个商铺，原告另行出具委托授权。2016年11月23日，原告一、二与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告一、二向被告购买观山湖区，约定二原告按份共有，总房价1332800元；据此双方同意原告将被告欠其款项作为购房款且被告与原告一签订了相应协议，另被告已于2016年4月19日出具了收据，二原告已履行完毕《商品房买卖合同》中全部付款义务，而被告至今未按照合同约定在规定时间内将商品房及商品房转移登记的有关文书交付给原告，根据合同第十一条、第十三条、第二十二条的约定，买受人要求继续履行合同的，被告应当承担相应违约金。为保护原告合法权益，现依法提起诉讼，望支持原告诉请。被告（反诉原告）红华公司对本诉进行答辩并向本院提出如下反诉请求：判令解除反诉人与被反诉人2016年4月13日签订的《商品房买卖合同》。事实与理由：2016年4月13日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，合同签订后，因案涉项目规划变更，加之反诉人陷入资金周转困境，无力启动建设工作，案涉房屋至今未修建，反诉人无法向被反诉人交付房屋并办理产权。根据合同法第一百一十条的规定，为避免双方损失进一步扩大，反诉人认为应当解除双方《商品房买卖合同》。我公司在观山湖法院涉案债务较多是众所周知的事实，已无能力履行合同，故请求解除购房合同并承担违约责任。原告（反诉被告）张贵熔、王利国对反诉辩称，不同意解除合同。案涉房屋虽客观上多年未建成交付，但反诉人并未举证证明是不能履行还是不履行，其主张规划变更和无资金修建并无证据支撑，且反诉人并没有能力返还购房款，请求支持本诉诉请，驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，红华公司（甲方）与张贵熔（乙方）签订一份《协议书》，载明截止2016年2月29日，甲方总计欠乙方款项本息共计677500元，经双方协商一致，由甲方将所开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心A栋相应价值的商铺抵偿所欠乙方的上述款项，双方就有关事宜达成如下协议：1、甲方用于抵偿所欠乙方款项的商铺明细详见附件1（略）；2、双方明确，自2016年3月1日起，甲方所欠乙方款项不再计息，甲方将相应价值的商铺网签到乙方或乙方指定的第三人名下后，对应的欠款即得以抵消；3、如果债务不足以签一个商铺的，乙方可与其他方一起合并签一个商铺，乙方另行出具委托授权；4、回购约定（略）。2016年4月19日，红华公司向王利国出具一份《收款收据》，载明收到王利国2-608、2-613号商铺款5734720元。2016年11月23日，红华公司（出卖人）与张贵熔（买受人）、王利国（共有人）签订一份《商品房买卖合同》，约定张贵熔、王利国以按份共有方式向红华公司购买位于贵阳市观山湖区，建筑面积41.65平方米，房价款1332800元，合同约定出卖人应在2017年12月31日向买受人交付商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》于当日取得预售合同备案登记，登记号Y16122663。后因红华公司未在约定期限交付房屋及办理产权转移登记，张贵熔、王利国遂向本院提起诉讼并提出如前诉请，红华公司随后提起反诉并提出如前反诉请求。庭审中，张贵熔、王利国认可案涉房屋至今未修建。本院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。张贵熔、王利国已履行支付房款义务，红华公司至今未交付房屋的行为已构成违约，应当承担违约责任，但案涉《商品房买卖合同》于2016年11月23日签订至今，标的房屋仍未修建，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”的规定，张贵熔、王利国要求红华公司建成商品房后交付的行为显然不适于强制履行，其该项诉请本院不予支持，同时，张贵熔、王利国主张的逾期交房、逾期办证违约金均以房屋交付为截止期限，系建立在房屋能够交付的基础之上，但双方签订《商品房买卖合同》至今已近4年，案涉商品房仍未修建，交付房屋存在明显障碍且不适于强制履行，张贵熔、王利国关于违约金的诉请，本院亦不予支持。红华公司向本院提出解除合同并认可承担违约责任，因修建商品房的行为不适于强制履行，该项诉请，本院予以支持，红华公司将合同签订时间描述为2016年4月13日与事实不符，本院予以纠正。2020年10月26日的庭审中本院曾向张贵熔、王利国释明若其诉请不适于强制履行或者履行费用过高是否变更诉请，但庭审结束后其并未提交诉讼请求的变更申请，并向本院明确表示不变更诉讼请求，则合同解除后其可另行向红华公司主张损失赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项的规定，判决如下：一、解除贵州红华物流有限公司与张贵熔、王利国于2016年11月23日签订的《商品房买卖合同》（预售合同登记号Y16122663）；二、驳回张贵熔、王利国的诉讼请求。本诉案件受理费1582元，由张贵熔、王利国负担，反诉案件受理费100元，由贵州红华物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 张 铮二〇二〇年十一月二十三日书记员 韩 露书记员 曹凯凯