湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11811号原告李丹娜，女，1987年9月24日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托代理人宋小兵，湖南纬地律师事务所律师。被告李艳群，女，1989年7月28日出生，汉族，住湖南省桃江县。原告李丹娜诉被告李艳群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年11月11日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告李丹娜及其委托代理人宋小兵，被告李艳群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丹娜向本院提出下列诉讼请求：1.判决解除原、被告于2019年10月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告向原告支付至判决之日止所欠的租金（暂计算至2020年8月18日止为57249.6元）；3.判决被告支付原告至判决之日止拖欠租金的违约金（暂计算至2020年8月18日止为50555.52元）；4.判决被告向原告支付至判决之日止所欠物业管理费（暂计算至2020年8月18日为6899.38元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年10月12日签订《房屋租赁合同》约定由原告将其所有的位于长沙市岳麓区××广场××街××号商铺租给被告经营化妆品，合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，被告仅支付押金12576元和一个月的租金6288元。之后被告一直以各种理由拒不支付任何租金及物业费。原告多次向被告催讨租金，被告一直置之不理。2020年6月22日，被告向原告提出，如果有人要租，则其可以搬走。原告回复被告没有人要租。同时，原告告知被告如果被告不继续承租需要将房租、物业费付清并把房子复原，另需要提前一个月通知原告退租，原告才能将押金退给被告。但被告既未向原告支付租金也未将门面交还给原告并将原告电话及微信拉入黑名单。原告无奈起诉至法院。原告认为，被告拖欠租金及物业管理费的行为违反了合同约定，根据合同约定，原告有权解除合同、没收押金并有权向其追究违约责任。根据租赁合同第六条第1款的约定，租赁期间，一方提出终止合同需要提前一个月书面征求另一方的意见，在征得另一方书面同意后方可解除合同，单方违约行为除外。违约一方应当按照等额押金向守约方支付违约金，给守约一方造成损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李艳群辩称，原告诉请的物业费是从2019年10月1日开始计算，但此时本人并未与原告签订租赁合同。原告诉请的违约金计算至2020年8月18日，但此时本人已没有使用原告的房子。本人与原告在协商期间多次约原告面谈，但原告均未出面与本人协商。疫情期间，本人经营的店面未开门营业。2020年7月1日，本人微信告知原告要搬走，并且当天本人就与他人签订了租赁合同。原告诉请的违约金没有依据。经审理查明，2019年10月12日，原告李丹娜（出租方）将其所有的位于长沙市岳麓区××道××号××广场××栋××商铺出租给被告李艳群（承租方），并签订了相应的《房屋租赁合同》，约定：一、由承租方租赁位于长沙市岳麓区××广场××街××号××楼××㎡）商铺用于经营化妆品类业态，不得转租。合同期限为3年，自2019年10月12日起至2022年10月11日止。二、房屋起始租金为每月每平方米131元，第二年开始递增5%，免租15天，免完为止。免租期内不计承租方租金，但是物业费及其他水电费由承租方承担。租金支付方式为每二个月为一个支付期。第一年租金为6288元／月、72312元／年；第二年租金为6602元／月、79228元／年；第三年租金为6932元／月、83190元／年。合同签订之日，承租方需要向出租方支付两个月的房屋租金作为押金并向出租方支付两个月的房屋租金。承租方应当在每个租金缴纳期当月11日前提前支付下一缴租期租金，以此类推。三、租赁期间，每月的物业管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费等杂费，按物业公司的费用标准执行，均由承租方支付。物业管理费标准为7元／㎡／月。四、承租方应当及时足额交纳租金、物业管理费、水电费等杂费，如承租方拖欠，物业部管理者停止水、电供应与出租方无关，承租方经出租方催告后给予7天宽限期，仍然逾期支付，每逾期一日按拖欠金额的1%向出租方支付违约金。如逾期拖欠租金超过15天，出租方有权单方解除合同，没收全部押金并有权向承租方追究责任。租赁期间，一方提出终止合同，需要提前一个月书面征求另一方意见，在征得另一方书面同意后方可解除合同，单方违约行为除外。违约一方应当按照等额押金向守约一方支付违约金。给守约一方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与押金的差额部分。如因承租方违约导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日起三日内或合同期限届满之日前无条件搬出该房屋，同时结清费用。上述租赁合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告使用，被告依约向原告支付了房屋押金12576元及两个月（含免租期15天）房屋租金9436元并向物业公司支付了两个月的物业管理费。合同履行过程中，因被告资金困难及新冠病毒肺炎疫情爆发，被告未再向原告履行后续的租金支付义务，且经原告多次催讨后未果。2020年6月22日，被告微信告知原告其已经无力负担房租，原告可将其房屋挂网上另行出租。原告回复被告称如果被告要退租，也要先把房租及物业费付清并把房子复原，并应提前一个月通知原告退租。随后，被告在既未向原告付清的房屋租金又未通知原告的情况下自行从涉案房屋中搬离并将原告的微信删除，且未将涉案房屋的钥匙交还给原告。原告于2020年8月18日方知晓被告已经从涉案房屋中搬离。原告已于2020年11月将涉案房屋另行出租给他人另查明，2020年，因受新冠病毒肺炎疫情影响，被告经营的店铺直到2020年3月底才开门营业。另，涉案房屋租赁合同履行期间，物业管理费系由被告直接支付给物业管理公司。2020年7月31日，宁波奥克斯物业服务有限公司长沙中央公馆物业服务中心向原告发出《物业服务费催缴通知书》，要求其在8月15日前办理2014年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费交费手续。上述事实，有当事人当庭陈述，原告李丹娜提交并经庭审质证的长房权证岳麓字第7×**房屋产权证书、长房房权证岳麓字第7×**屋产权证书、原、被告签订的《房屋租赁合同》、原告与被告的微信聊天记录截图、《物业服务费催缴通知书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，但被告在合同履行过程中仅向原告支付了两个月（2019年10月12日至2019年12月11日，含半个月免租期）房屋租金，自2019年12月12日起未再向原告履行租金支付义务，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现原告要求被告支付欠付的租金并支付违约金，理由正当，本院予以支持。关于被告欠付租金的具体计算问题，虽然被告辩称其已经于2020年7月1日从涉案房屋中搬离并通过微信通知了原告，但是被告并未向本院提交相应的证据予以佐证，且被告在搬离涉案房屋后未将房屋钥匙交还给原告，致使原告直至2020年8月18日才知晓其从涉案房屋搬离的事实，故对被告上述抗辩意见，本院不予采信，对2019年12月12日起至2020年8月18日止期间的房屋租金，被告理应支付给原告。但是考虑到本案被告因受新冠肺炎疫情的影响其开门营业的实际情况，故对其欠付的房屋租金，本院从公平原则的角度考量酌情减免一个月。综上，被告最终应向原告支付2019年12月12日起至2020年8月18日的房屋租金为：6288元/月×7个月+6288元/月÷30天×6天=45273.6元。关于原告主张的违约金，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚，弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，则应当予以调整。因此，虽然原、被告在涉案租赁合同中约定了违约金的计算标准为欠付租金金额的1%/日，但是该违约金标准明显过高，且原告现已将涉案房屋收回另行出租，原告亦未提供相应的证据证明其因被告违约而遭受的具体损失，故对原告主张的违约金，本院根据被告违约的实际情况酌情予以调整，酌定由被告一次性支付原告违约金4000元。关于原告要求解除原、被告双方于2019年10月12日签订的《房屋租赁合同》的诉请，本案中，被告已经从涉案房屋中搬离，原告亦已经将涉案房屋另行出租，可知，双方已经通过各自的行为实际解除了涉案《房屋租赁合同》，原告的该项诉请已无事实基础，故本院不予支持。关于原告要求被告支付物业管理费的诉请，根据双方在租赁合同中的约定以及原、被告双方在庭审中的陈述，涉案房屋的物业管理费系由被告直接支付给物业管理公司，虽然原告向本院提交了物业管理公司向其发出的物业管理费催缴通知书，但该通知中载明的是要求原告办理关于涉案房屋“2014年1月1日至2020年7月31日”期间的物业服务费交费手续，可知，上述通知中包含了本案被告承租之间欠付的物业管理费用，且原告未举证证明其已替被告向物业管理公司垫付了相关物业管理费用及垫付的金额，同时，被告已向原告缴纳了两个月押金，原告完全可以从被告已付的押金中抵扣，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、限被告李艳群于本判决生效之日起十日内向原告李丹娜支付租金45273.6元、违约金4000元；二、驳回原告李丹娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1297元，由原告李丹娜负担397元，由被告李艳群负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十一月二十四日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。