广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3012号上诉人（原审原告）：庞小君，男，1978年9月16日出生，汉族,公民身份号码440************931，住广东省东莞市*****************。上诉人（原审原告）：李慧，女，1986年11月3日出生，汉族，公民身份号码440***********002X，住广东省东莞市*****************。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：司南，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：方婧茵，北京德和衡（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湛江港盛投资有限公司，住所地湛江市赤坎区********。法定代表人：李俊缤，公司经理。委托诉讼代理人：蔡海燕，广东国邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴清泉，广东国邦律师事务所律师。上诉人庞小君、李慧因与被上诉人湛江港盛投资有限公司（以下简称“港盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人庞小君、李慧共同的委托诉讼代理人司南，被上诉人港盛公司的委托诉讼代理人蔡海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人庞小君、李慧上诉请求：1.撤销（2020）粤0802民初1599号民事判决，并依法改判支持庞小君、李慧的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由港盛公司承担。事实和理由：一、港盛公司在交付案涉房屋时，并未如约完成燃气设施设备的交付，导致庞小君、李慧在2020年1月2日才接通燃气，属于交付不适格，构成逾期交房。根据《商品房买卖合同（预售）》第十条“商品房相关设施设备交付条件”的约定，港盛公司交付案涉房屋时，应当“预留燃气接驳口”，并使得庞小君、李慧可自行办理燃气的开通手续。但港盛公司并未提供相关证据以证明其已经完成相关燃气管道的铺设并预留燃气接驳口，且事实上由于港盛公司未完成燃气相关手续的政府验收以及备案工作，导致庞小君、李慧一直无法为案涉房屋办理燃气开通手续，造成无法使用房屋。因此，港盛公司的该行为可视为未完成《商品房买卖合同(预售)》第十条“第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续”中约定的保障庞小君、李慧可自行开通燃气的义务，未达到合同约定的交房条件，应当承担相应的违约责任。二、根据《商品房买卖合同（预售）》第三条“商品房基本情况”第四款的约定，案涉房屋层高应为3.15米，但实际上港盛公司交付的房屋层高仅为3米，属于瑕疵履行，依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，港盛公司应当承担相应的违约责任。而一审法院仅以层高符合相关设计的最低标准为由，判令港盛公司无需承担违约责任，属于适用法律错误，应当予以纠正。从事实上来说，由于港盛公司交付的商品房不符合合同约定，会极大的影响居住和使用的感受，层高越高，装修效果会越好，居住体验也更为舒适，不会感到压抑，且由于层高没有达到3.15米，也会造成房产价值的贬损，因此，港盛公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为层高相差0.15米对庞小君、李慧使用案涉商品房没有影响，属于事实认定不清，应当予以纠正。三、港盛公司应当按照层高差值的比例乘以购房款的总额向庞小君、李慧承担交楼层高不符的损害赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项“(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，在面积存在误差时，应当按照相应比例承担违约责任。本案中，由于层高不符与面积不符不同，因此庞小君、李慧并未要求双倍赔偿，而是主张按误差比赔偿，该主张是合情合理的，应当依法予以支持。且现实中存在大量层高不符的案例，均支持购房人向开发商主张赔偿，按照同案同判的原则，应当支持庞小君、李慧的诉讼请求。而一审法院仅以合同没有约定层高不符的违约责任为由，判令港盛公司无需承担违约责任，属于严重的法律适用错误，应当予以纠正。四、一审法院认定“房屋价款为按套内建筑面积计算，并不受该0.15米层高的影响”属于事实认定不清，应当予以纠正。房屋价款的计算方式为建筑面积乘以每平米单价，虽层高的高度不影响套内建筑面积的大小，但是会对房屋每平米单价造成影响。众所周知，层高越高，房屋的居住舒适度也越高，对应的房屋价值就更高。而一审法院在考量房屋价款时忽略层高的影响，属于严重的事实认定不清，应当予以纠正。五、一审法院认定港盛公司在《商品房买卖合同(预售)》上填写3.15米层高为重大失误，没有任何事实和法律依据，应当予以纠正。(1)本案的《商品房买卖合同》由港盛公司单方提供，合同中记载的层高等相关数据亦为其所提供，而且案涉楼盘1000多户业主也均签署的是层高为3.15米的合同，说明针对商品房主要属性问题，港盛公司至少向购房者解释磋商了1000多次。但港盛公司在层高问题曝光之前长达近3年的时间内均未对合同载明的3.15米的层高数据主动提出属其意思表示错误的更正或声明。当然应当认定为港盛公司的真实意思表示。(2)庞小君、李慧作为普通购房者，且并非专业人士，相对于作为出卖方的港盛公司而言，其在一般情况下对商品房相关资料的掌握系处于弱势地位，在购买商品房时是难以做到详尽的了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料的，对于商品房层高的确认只能依赖于合同的约定。而港盛公司在纠纷产生后，再称层高数据系其重大失误填写错误，显然不符合逻辑，也不符合客观事实，如一审法院认定港盛公司存在重大失误，更不符合公平原则，应当予以纠正。(3)事实上，港盛公司在售卖案涉商品房时，也确实存在以层高较高，舒适度好等理由进行宣传售卖，而众多业主也是看着合同上白纸黑字的3.15米层高，才决定购买案涉商品房。如此时认定港盛公司存在重大失误，填写错误，最终不判令港盛公司承担责任，那庞小君、李慧的权益将完全无法得到保障，一审法院对此的认定，没有任何事实和法律依据，应当予以纠正。综上，恳请依法支持庞小君、李慧全部诉讼请求，以维护庞小君、李慧合法权益。被上诉人港盛公司答辩称：一、港盛公司已经按照合同约定的时间和标准完成燃气基础设施的交付，不存在逾期交房的违约行为。首先，接通燃气并非《商品房买卖合同》约定的交付条件；其次，《商品房买卖补充合同》约定的交房时间是2019年7月28日，港盛公司已于2019年4月25日取得案涉商品房的《竣工验收备案表》，并于2019年7月26日与庞小君、李慧办理了案涉商品房的交付手续，足以证明港盛公司已经按照合同约定的时间和标准将案涉商品房交付给庞小君、李慧，且庞小君、李慧已经同意接收商品房，其不能再主张逾期交房的违约责任。二、《商品房买卖合同》约定案涉商品房的层高为3.15米属于笔误。首先，湛江市城市规划局于2016年11月11日作出《湛江市城市建设规划局关于华盛城市花园1号楼至9号楼及地下室和幼儿园项目建筑方案的批复》〔湛城规（建管）（2016）409号〕，规定华盛城市花园的1、2、3、5号楼的2层层高为3.15米，3层以上的层高为3米，6、7、8、9号楼的2层以上的层高为3米；其次，案涉3号楼从最初的设计到建设施工，最后到竣工验收合格，所有的图纸、资料都明确标示2层层高为3.15米，3层以上层高为3米，并不存在港盛公司更改原规划层高设计方案的情形；再次，将港盛公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》进行比对，可以发现案涉3号楼的2层层高是3.15米，而其他号楼的3层以上（如7号楼503房）的层高是3米，说明1号-9号楼的3层以上层高为3米是港盛公司与相关业主的真实意思表示，《商品房买卖合同》约定的层高为3.15米是港盛公司的工作人员错误录入而造成的，案涉310房的层高为3.15米不是双方当事人的真实意思表示；最后，港盛公司在销售过程中从来没有宣传过华盛城市花园1号-9号楼的3层以上层高为3.15米而误导业主，不存在欺骗业主的主观恶意。基于以上理由，法院应予认定《商品房买卖合同》约定的案涉商品房层高为3.15米属于笔误。三、庞小君、李慧要求港盛公司承担商品房层高不符的损害赔偿责任没有事实和法律依据，法院应予驳回其诉讼请求。首先，如前所述，案涉《商品房买卖合同》约定的层高3.15米是港盛公司的工作人员的笔误造成的，不是双方当事人的真实意思表示；其次，案涉商品房的层高为3米已高于国家住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》的规定普通住宅层高宜为2.8米的标准，对庞小君、李慧的正常居住使用功能并未造成实质性的影响；第三，《商品房买卖合同》对层高不符的问题没有约定违约责任，同时目前法律法规及司法解释对层高误差赔偿标准没有任何的规定。基于以上理由，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，港盛公司不应向庞小君、李慧支付案涉商品房层高不符的违约损害赔偿金。综上所述，庞小君、李慧的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。庞小君、李慧起诉请求：1.判令港盛公司向庞小君、李慧支付逾期交房违约金7475.67元（自2019年7月29日起计算至适格交房的2020年1月2日，共计158天）；2.判令港盛公司向庞小君、李慧支付商品房层高不符的违约损害赔偿金45043.3元（总购房款的4.76%，计算依据：差额层高0.15÷应交付层高3.15＝4.76%）；3.本案诉讼费用由港盛公司承担。一审法院查明事实：2017年8月9日，庞小君、李慧与港盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同第三条约定：“一、庞小君、李慧向港盛公司购买位于湛江市赤坎区*******************，预测建筑面积共98.86平方米，其中套内建筑面积78.72平方米，分摊共有建筑面积20.14平方米。楼层高为3.15米，有2个阳台。”第六条：“按照套内建筑面积计算，每平方米12020.93元，总价款为946288元。”第九条：“商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”第十条：“商品房相关设施设备交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。”第十一条：“出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房。”第十二条：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1、逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。”2017年9月7日，庞小君、李慧与港盛公司签订一份《商品房买卖补充合同》，约定双方同意顺延该商品房的交付时间至2019年7月28日前。合同签订后，庞小君、李慧依约向港盛公司付清全部购房款946288元。港盛公司于2019年6月25日向庞小君、李慧寄送《收楼通知书》，并于2019年7月26日与庞小君、李慧办理了案涉楼房的交付手续。另查明，湛江市城市规划局于2016年11月11日向港盛公司作出的《湛江市城市规划局关于华盛城市花园1号楼至9号楼及地下室和幼儿园项目建筑方案的批复》中，批复案涉3号楼3层至30层各层层高3米。经港盛公司委托，湛江市鸿达勘测科技有限公司测量案涉3号楼3层至30层各层层高为3米。2019年4月25日，案涉建设工程取得《竣工验收备案表》。一审法院认为，庞小君、李慧与港盛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖补充合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。关于港盛公司应否承担逾期交房违约责任的问题。根据庞小君、李慧与港盛公司于2017年9月7日签订的《商品房买卖补充合同》，约定双方同意顺延该商品房的交付时间至2019年7月28日前。而案涉房屋于2019年4月25日取得《竣工验收备案表》，港盛公司亦已于2019年7月26日与庞小君、李慧办理了案涉楼房的交付手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，以及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”的规定，港盛公司已在约定期限内完成交付房屋义务，且庞小君、李慧所主张的接通燃气亦非合同所约定的交付条件。因此，庞小君、李慧请求港盛公司承担逾期交房违约责任缺乏事实和法律依据，不予支持。关于庞小君、李慧主张港盛公司承担商品房层高不符的违约责任。首先，案涉房屋楼层高为3米，庞小君、李慧也确认房屋室内净高为2.85米，根据中华人民共和国住房和城乡建设部颁布（于2012年8月1日生效）的《住宅设计规范》第5.5.1条“住宅层高宜为2.8米”、第5.5.2条“卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的三分之一”的规定，案涉房屋不论楼层高或者室内净高均符合《住宅设计规范》的规定标准。其次，案涉房屋楼层高虽然与合同约定的楼层高相差0.15米，但不论楼层高或者室内净高，对庞小君、李慧居住使用房屋的质量及舒适度并没有造成实质性的影响。而房屋价款为按照套内建筑面积计算，故亦没有造成庞小君、李慧的实际经济损失。第三，合同并没有对楼层高存在差异的有关赔偿责任约定。从湛江市城市规划局作出的规划批复来看，港盛公司报建和规划局的批复均显示案涉房屋楼层高为3米，而该规划批复早在港盛公司与庞小君、李慧签订合同之前作出。港盛公司并非以楼层高作为销售卖点，楼层规划报建为3米，且房屋价款为按套内建筑面积计算，并不受该0.15米层高的影响，正常情况下港盛公司无理由在合同中将本是3米的楼层高填写为3.15米，显然港盛公司在填写合同时存在重大失误。为此，虽然《商品房买卖合同（预售）》为港盛公司所提供的格式合同，但庞小君、李慧在没有确凿证据证明因此损害到其实际利益的情况下，要求港盛公司因此承担层高不符的赔偿责任有违公平原则。综上，庞小君、李慧请求港盛公司承担商品房层高不符的违约赔偿责任依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回庞小君、李慧的全部诉讼请求。案件受理费556.49元，由庞小君、李慧负担。二审期间，港盛公司向本院提交两份《商品房买卖合同（预售）》，用以证明：案涉3号楼住宅第二层层高为3.15米，港盛公司工作人员在电脑录入相关数据时，因失误将案涉3号楼310房的层高也录入为3.15米；同期开发的华盛城市花园1号-9号楼（如7号楼503房）3层以上的层高均为3米；港盛公司在销售过程中从未来宣传过华盛城市花园1号-9号楼3层以上的层高为3.15米。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于港盛公司提交的证据，庞小君、李慧质证认为：对该证据的真实性、合法性没有异议。该证据恰好证明合同约定层高3.15米并非偶然，在案涉楼盘中大量存在，两份《商品房买卖合同（预售）》，一份约定的层高为3米，一份约定的层高为3.15米，说明港盛公司在销售案涉商品房时，可以根据不同房屋情况对层高进行修改。本院认证认为：港盛公司二审提交的证据不属于新证据，且对本案事实的认定没有重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：根据湛江市城市规划局于2016年11月11日作出的《湛江市城市规划局关于华盛城市花园1号楼至9号楼及地下室和幼儿园项目建筑方案的批复》，3号楼住宅第2层是按3.15米的层高设计、规划的。又查明：二审庭审后，港盛公司向本院出具书面意见，称因其公司工作人员的失误将案涉房屋3米的层高错误的录入为3.15米的层高，导致本案纠纷的发生，故其公司于2020年11月13日代庞小君、李慧缴纳了两年的物业费（共计4984.8元），以作为给予庞小君、李慧的补偿。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对庞小君、李慧上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人庞小君、李慧的上诉请求和理由，及被上诉人港盛公司的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、港盛公司应否承担逾期交房的违约责任。根据港盛公司与庞小君、李慧签订的《商品房买卖补充合同》，案涉房屋的交付期限是2019年7月28日，而港盛公司与庞小君、李慧已于2019年7月26办理了案涉房屋的交付手续，故不论案涉房屋在交付时是否符合合同约定的交付条件，均应认定港盛公司已交付案涉房屋给庞小君、李慧。庞小君、李慧以港盛公司交付案涉房屋时未完成相关的燃气管道铺设并预留燃气接驳口为由，主张港盛公司应承担逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、港盛公司应否承担案涉房屋实际层高与合同约定层高不符的违约责任。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定房屋层高为3.15米，但交付的房屋实际层高为3米，对此本案双方当事人均无异议，本院予以确认。根据本案已查明的事实，案涉房屋约定的层高与实际层高不符，明显是港盛公司工作人员失误所致，具体理由如下：首先，根据湛江市城市规划局于2016年11月11日作出的《湛江市城市规划局关于华盛城市花园1号楼至9号楼及地下室和幼儿园项目建筑方案的批复》，案涉房屋是按3米的层高进行设计、报建的，而案涉房屋的实际层高亦为3米，故港盛公司并不存在变更原规划层高进行建设的行为；其次，根据庞小君、李慧一审提供的其他楼盘的宣传广告，3.15米的层高已超出了传统层高设计，若房屋层高达到3.15米，开发商在销售时必然会将层高问题作为该房屋设计的优点对外宣传。但是，庞小君、李慧并未提供任何证据证明港盛公司在销售案涉房屋时，宣传案涉房屋的层高为3.15米；最后，从案涉房屋所在的华盛城市花园3号楼的整体规划设计来看，3号楼住宅第2层是按3.15米的层高设计、规划的，港盛公司主张其工作人员在电脑录入案涉房屋（即住宅第3层）的层高时，因失误将住宅第2层层高录入为案涉房屋的层高，有一定的可信度。综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零五条“人民法院应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，本院认定案涉房屋约定的层高与实际层高不符，是港盛公司工作人员失误所致，港盛公司并不存在违约的主观故意。而且，根据中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《住宅设计规范》第5.5.1条“住宅层高宜为2.8米”、第5.5.2条“卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的三分之一”的规定，案涉房屋3米的层高已超出《住宅设计规范》规定的层高标准，故港盛公司的上述失误并未给庞小君、李慧造成任何实际损失。再者，港盛公司因其工作失误的问题，已通过代庞小君、李慧缴纳两年物业费（4984.8元）的方式，对庞小君、李慧进行了相应补偿。因此，综合考虑案涉房屋约定的层高与实际层高不符，是港盛公司工作人员失误所致，港盛公司并不存在违约的主观故意，案涉房屋的实际层高已超出《住宅设计规范》规定的层高标准，且港盛公司因其工作失误已给予庞小君、李慧相应补偿等实际情况，港盛公司不应承担因其失误造成的案涉房屋实际层高与合同约定层高不符的违约责任。庞小君、李慧上诉主张港盛公司应按层高差值的比例乘以购房款的总额向庞小君、李慧承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，庞小君、李慧的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费566.49元，由庞小君、李慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年十一月十六日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。