新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4301民初1151号 原告：路英，女，1964年3月30日出生，汉族，退休职工，住阿勒泰市。 被告：王金玲，女，1971年11月19日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：柳凯，新疆百丰恒瑞（鄯善）律师事务所律师。 原告路英与被告王金玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告路英、被告王金玲委托诉讼代理人柳凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 路英向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付租金43,333元；二、被告向原告支付其垫付的物业费22,235元；三、被告承担本案的诉讼费、律师费、差旅费等。 事实与理由：2014年9月10日原告路英与被告王金玲签订了商铺租赁合同，租赁时间为2014年10月10日-2019年10月9日，租赁期为5年，租金28万元/年。王金玲于2017年11月9日以12万元的价格将商铺转让他人，租赁合同终止，2014年10月9日至2016年10月9日的房租已结清，2016年10月10日至2017年11月9日王金玲应付房租303,333元，实际收到的房租为260,000元，目前王金玲尚欠租金4.3333万元至今未付，在其营业期间拖欠物业费2.2235万元，此费用由原告帮其垫付，现原告诉至法院，请求依法判令被告王金玲支付拖欠租金4.3333万元及垫付的物业费22,235元，合计6.5568万元。 被告王金玲辩称，1、被告从2014年9月10日租赁房屋至2017年11月双方已协商将所有房租给付完毕，不存在拖欠房租的情况。2、原告主张的物业费是不存在的，租赁三年期间2014-2017年，没有任何人向被告主张过物业费的事实，直至2020年9月23日原告以不存在拖欠租金的情况主张物业费。3、原告以2020年10月19日提起诉讼，及向被告送达传票等，原告不是以拖欠租金为由而是让被告做伪证引起的虚假诉讼，真正的纠纷不是被告和原告之间的事情，被告不欠原告任何的租金，而是原告与案外人刘德华案件的纠纷，请求法庭驳回原告的诉请。 原告路英为支持其主张，向本院举证如下： 证据1、原被告双方于2014年9月10日，签订房屋租赁合同，租赁期限为2014年10月10日至2019年10月9日，合同实际履行时间2014年9月10日至2017年11月9日，证明原被告实际履行时间是三年零一个月，合同第五条约定了被告应当履行的义务“承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆、电视收视费、卫生费和物业管理费”。 证据2、2019年9月17日企业单位往来结算收款收据加盖新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司财务专用章两张，证明原告替被告垫付的预收装修水、电、垃圾清运费、物业费、装修保证金、热计量初装费等各项费用共计15,838元。 证据3、2014年1月21日石瑞出具收条，证明原告支付了过道装修款5,000元。 证据4、2019年7月23日收据（原件在2020新43**民初826号案卷中），证明被告拖欠的2015年至2017年物业费共计11,647元，是原告给被告垫付的。 被告王金玲质证意见：证据1认可，但该合同签订日期2014年9月10日开始，实际履行从2014年10月10日开始，被告除了支付房租，还支付水费、电费、煤气费、电话费、光缆、电视收视费、卫生费和物业管理费，除此以外的费用被告不用支付； 证据2、证据3不认可，与被告无关；证据4不认可。 被告王金玲为抗辩原告路英主张向法庭出示如下证据： 证据1、2014年9月10日房屋租赁合同，证明被告于2014年10月开始租赁房屋，房屋用途餐饮，且只承担水费、电费、煤气费、电话费、光缆、电视收视费、卫生费和物业管理费。原告必须提供有天然气管道装置的房屋，所以接口费应由原告承担，房产税由原告承担。 证据2、餐厅转让协议，证明被告于2017年11月9日将餐厅以12万转让给刘德华，且该转让是经过原告同意的，合同约定转让费是刘德华直接给王金玲的，不是给原告的。 证据3、2017年11月9日被告书写的收条，证明被告于2017年11月9日收到刘德华的转让费10万元的事实，2017年11月9日被告给原告支付16万元中有刘德华给王金玲支付的10万元现金。 证据4、2014年9月10日被告给原告用现金支付房租的存款凭证，证明2014年9月10日和11日被告给原告支付租金是采用现金的方式，证实2017年11月9日被告支付的16万元是现金支付的。 证据5、2017年被告将建行和农行卡号销户的清单，证明2017年11月9日被告给原告支付现金，16万元的来源。 证据6、2017年11月9日刘德华给原告两次汇款的凭证，证明两次汇款共计24万元，根本没有12万元的汇款记录，证实刘德华在2017年11月9日给被告的10万元应是现金。 证据7、2017年11月2日电话录音，证明原告同意放弃2万元，房租实际为18万元。被告给付16万元后，被告已支付全部租金。证明被告将涉案房屋转让给刘德华的转让费应先交给被告，被告再将刘德华给付的转让费和欠付的房租共计16万元交给原告。房产税应由原告自行承担。 证据8、2017年8月7日被告的欠条和2017年11月9日原告的收条，证明2017年11月9日原告与被告在结算租金时，原告放弃部分租金只收取16万元的事实，被告于2017年11月9日将16万元租金交付给原告，原告才将该欠条返还给被告。 证据9、票据共计十张，共计6,003.16元，证明被告给原告垫付的6,003.16元房产税，原告应当返还。 证据10、2014年10月14日天然气供用合同，证明原告给被告租赁的房屋没有天然气，无法达到租赁房屋的目的，费用由原告承担。 证据11、天然气管道入户费收据，证明被告为安装天然气支付的天然气管道入户费8,000元。 证据12、2015年1月20日协议书，证明过道是原告必须提供的，不属于涉案房屋的租赁范畴，过道装修费由原告承担，被告支付的5,000元过道费原告应返还。 证据13、2020年9月10日原告与被告的短信往来，证明原告起诉的真正目的是让被告出庭作假证。 证据14、2020年10月16日项豫与被告的短信往来，证明本案的主审法官到乌鲁木齐市为了核实路英与刘德华的案件，并不是核实被告欠原告的房屋租金12万的案件。证明被告根本不欠原告租金，本案主审法官在本案还未进入庭审程序就核实本案的事实，程序存在错误。 原告路英质证意见：证据1认可合同签订日期为2014年9月10日，当时口头约定免一个月的房租，实际租赁期从2014年10月10日开始。物业费应当从2015-2017年，和合同是吻合的；证据2上没有约定付款方式，只是口头协商刘德华直接转账给路英，认可王金玲打的收条，但是不认可现金。收条上也没有写“现金”二字；证据3不认可，和餐厅转让协议不一致；证据4、证据5不认可；证据6和本案无关；证据7不认可，2017年11月2日录音不完整，听不清楚，当时谈的是付费之前的事情，没有谈具体的付费方案。第二段录音我一直都是不同意交房产税的；证据8中2017年8月7日的欠条没见过，上面没有我的签字，也没有我的备注，不认可该证据。2017年11月9日的收条认可，但是其中4万是现金，12万是刘德华当日银行转账的；证据9虽然合同没有约定房产税，但是阿勒泰有一个不成文的规定，谁承租谁缴纳房产税。我也是按照惯例来的，且被告也是同意的，承租三年来一直都是被告在缴纳且无异议；证据10、11租赁房屋时一般是承租方先看房子再签订合同，当时我给被告交付的是毛坯房，当时王金玲是无异议的，被告经营餐饮、烧烤、火锅、是大立方的天然气入口，安装费与房东无关，应由被告自行承担。2017年11月9日此店转让了，也包括了燃气及设备，被告从中获利了，原告从未承诺过以安装费抵扣房租；证据12，2014年的过道费5,000元我已经缴纳完毕，被告向谁缴纳的该过道费与原告无关，被告缴纳的5,000元和我无关；证据13不认可、证据14不认可。 本院对原告路英提供证据的认证意见：证据1本院予以确认，证明原、被告双方房屋租赁合同签订日期为2014年9月10日，但实际履行从2014年10月10日开始，并约定了被告应当履行的义务，负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆、电视收视费、卫生费和物业管理费；证据2本院予以确认，证明原告交纳预收装修水、电、垃圾清运费、物业费、装修保证金、热计量初装费等各项费用的事实；证据3本院真实性、合法性予以确认，证明原告路英已支付了过道装修款5,000元的事实。但2014年1月21日，原被告双方房屋租赁合同还未签订，因此与本案无关，本院不予采信。证据4本院予以确认，此收据原件在本院2020新43**民初826号案卷中，可以证明2015年9月16日至2017年12月31日物业费共计11,647元，全部由原告交纳。 本院对被告王金玲提供证据的认证意见：证据1、证据2真实性合法性本院予以确认，但天然气入户管道费及房产税在合同中双方未约定，证明目的本院不予采信；证据3虽有收条但不能确定就是打款记录，因此收条涉及当天即2017年11月9日原、被告及刘德华三人签订的餐厅转让协议，只是证明被告与刘德华之间10万元的债权债务已结清，并不代表被告收到现金。证据4真实性合法性本院予以确认，但2014年9月10、11日被告支付租金是以现金打入原告银行卡的方式，但不代表2017年11月9日支付的16万元租金也是现金交易，因此证明目的本院不予采信；证据5本院不予确认，2017年被告银行卡销户与本案无关。证据6本院不予确认，案外人刘德华给原告汇款与本案无关。证据7原告认可是与被告的通话录音，本院对于电话录音中原告同意减免2万元租金的证明目的予以确认，因房产税双方未约定，对其他证明目的不予确认；证据8证明原告同意减免2万元租金的事实，与2017年8月7日被告王金玲书写欠条时，尚欠18万元房租，2017年11月9日原告书写收条，收到2016年10月9日至2017年10月9日房租16万元，且先书写“18万”又划掉，证明双方协商后实际房租18万元减免为16万元，可以得到印证，并与电话录音得以印证这一事实；证据9本院予以确认，证明被告交纳的2014年11月-2017年11月城镇土地使用税、个人所得税、房产税等共计6,003.16元。证据10证据11本院予以确认，证明被告王金玲交纳天然气管道入户费8,000元的事实；证据12本院不予确认，没有证据证实被告已支付5,000元的过道装修费；证据13确系原被告之间的短信聊天记录，但并没有双方之间存在债权债务及原告同意免除债务的描述，对证明目的不予确认；证据14系承办法官与被告的短信聊天记录，本案在庭前调解阶段多次拨打王金玲电话一直是停机状态，后拨打其丈夫电话，一直无人接听，本院于2020年9月25日按照被告签收的送达地址确认书地址给王金玲邮寄诉状，但王金玲拒收。本院审判人员于2020年10月15日亲自到乌鲁木齐市沙依巴克区炉院街片区管委会双和社区进行调查，社区工作人员提供被告王金玲的详细信息及住址，即乌鲁木齐市珠江南路南巷126号百乐园小区50号楼3单元101室。审判人员按此地址送达诉状和开庭传票，但王金玲拒不配合，第二天承办法官项豫按照王金玲提供的电话180XX****XX与其短信沟通，属正常交流，符合法定程序，对其证明目的本院不予确认。 本案经审理认定事实如下：2014年9月10日，原告路英与被告王金玲签订了《房屋租赁合同》，双方约定路英将坐落在阿勒泰市润德酒店二楼门面二间房产租赁给王金玲，用途为餐饮，建筑面积420㎡，租赁期限为2014年10月10日至2019年10月9日，年租金280,000元，租金支付方式为：“2014年9月10日支付140,000元，2014年12月31日支付余款140,000元，于2015年10月10日起一次性支付全年280,000元，2017年支付第四年房屋租金，根据周边房价适量按比例递增”。合同第五条约定：“承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆、电视收视费、卫生费和物业管理费”。 2017年11月9日原告路英、被告王金玲及案外人刘德华三人签订餐厅转让协议，约定将被告王金玲经营的润德二楼4、5号商铺好日子烤吧即本案诉争房屋，转让给刘德华，转让费为12万元，刘德华在2017年11月9日正式接手餐厅，从2017年11月9日起原告路英与被告王金玲签订的《房屋租赁合同》解除。 另查明，2014年10月9日至2016年10月8日期间的房租原被告已结清，2017年11月9日原告路英出具收条一份，载明“今收到王金玲2016年10月9日至2017年10月9日房租余款16万元（壹拾陆万元整）”2017年10月10日-2017年11月9日期间一个月的房屋租金23,333元被告王金玲尚未支付。 再查明，原告路英于2014年9月17日交纳诉争商铺预收装修水、电、垃圾清运费3,428.3元、物业费5,082.5元，合计8,510.8元，2019年7月23日交纳2015年9月16日-2017年12月物业费11,647元；2014年9月17日交纳热计量初装费5,209.5元、装修保证金2,117.7元；2014年1月21日原告支付石瑞过道装修款5,000元；被告王金玲分别于2014年11月27日、2017年11月3日、2017年11月7日交纳了2014年11月-2017年11月城镇、土地使用税、个人所得税、房产税等共计6,003.16元，2014年10月14日交纳天然气管道入户费8,000元。 原告路英在诉讼请求中主张房屋租金43,333元、垫付的物业费22,235元，合计65,568元。被告王金玲辩称自己交纳城镇、土地使用税、个人所得税、房产税、天然气管道入户费等应由原告承担，愿意交纳应该承担的费用与原告主张的费用予以抵扣。 本案争议焦点：1、被告是否应当向原告支付房屋租金43,333元、物业费22,235元，合计65,568元；2、被告交纳城镇、土地使用税、个人所得税、房产税、天然气管道入户费合计14,003.16元是否应当由原告承担。 本院认为，原、被告于2014年9月10日签订的《房屋租赁合同》租赁期限自2014年10月10日起，于2017年11月9日解除，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，各方当事人均应全面、诚信、适当地履行合同，本案中，被告王金玲应依合同约定履行支付租金的义务。关于欠付租金金额的问题，本案中原被告双方对2014年10月9日至2017年10月9日期间的房租已结清都无异议，现确定合同履行至2017年11月9日，故王金玲应向原告路英支付房屋租金280,000元/年÷12个月×1个月＝23,333元（2017年10月10日至2017年11月9日）。 关于物业费的问题，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》已明确约定了被告应当承担其经营期间所产生的水费、电费、煤气费、电话费、光缆、电视收视费、卫生费和物业管理费，而被告并未按照合同约定缴纳以上费用，因此对于原告路英主张已垫付预收装修水、电、垃圾清运费、物业费合计20,157.8元由被告王金玲承担，予以支持。 关于房产税、城镇土地使用税问题，双方当事人在租赁合同中未约定租赁经营期内所产生的税费由谁承担，视为约定不明。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。本案中，原告为诉争房屋的产权所有人，现原告将诉争房屋出租，并非自用，且从出租行为中收益，应当依法缴纳房产税和城镇土地使用税，因此2014年11月-2017年11月因出租房屋产生的城镇、土地使用税、个人所得税、房产税等共计6,003.16元由原告路英承担。 关于王金玲辩称天然气入户管道建设费8,000元由原告缴纳，及热计量初装费、装修保证金问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，王金玲为经营餐馆，接入大立方天然气管道，原告路英安装热计量表，作为出租方路英可以继续使用该天然气管道及热计量表，既不存在折旧问题，又增加房屋价值，最终原告路英受益。因此本院对王金玲的辩称予以支持，认定接入的天然气管道建设费8,000元由应当原告路英承担，原告已交纳的热计量初装费5,209.5元自行承担；关于装修保证金原告无证据证明是否已返还，因此其已交纳的装修保证金2,117.7元自行承担。 关于过道装修款问题，原告路英于2014年1月20日已交付石瑞5,000元，但此时原被告双方房屋租赁合同还未签订，因此与本案无关，本院不予采信；被告王金玲是否交付5,000元楼道装修费用无证据证实，对被告要求原告返还此费用，本院不予支持。 关于路英主张律师费、差旅费的诉讼请求，路英未提供相关有效票证，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十六的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在庭审中，原被告双方同意相互费用进行抵扣，综上，被告王金玲应向原告路英支付租金23,333元，预收装修水、电、垃圾清运费、物业费20,157.8元，合计43,490.8元；原告路英应向被告王金玲支付2014年11月-2017年11月期间因出租房屋产生的城镇、土地使用税、个人所得税、房产税6,003.16元及天然气管道建设费8,000元，合计14,003元，经折抵，被告王金玲向原告路英路支付租金及物业费合计29,487.64元。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王金玲于判决生效后十日内向原告路英支付房屋租金及物业费合计29,487.64元； 二、驳回原告路英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,440元，减半收取720元，由原告路英负担324元，被告王金玲负担396元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。 审判员 项 豫 二〇二〇年十一月二十八日 书记员 李长江