广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民再490号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：深圳市利保义实业发展有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福保街道深圳市福田保税区利保义生物工程大楼******厂房B608。法定代表人：王保成，总经理。委托诉讼代理人：田芳，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张满贵，广东百越律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：彭家煌，男，汉族，1964年11月9日出生，住广东省深圳市福田区。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：彭臣，男，汉族，1968年1月19日出生，住广东省深圳市南山区。上述两被申请人的共同委托诉讼代理人：潘春明、易乐笛，均系广东一言律师事务所律师。再审申请人深圳市利保义实业发展有限公司（以下简称利保义公司）因与被申请人彭家煌、彭臣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终13289号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2019年8月22日作出（2019）粤民申1765号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人利保义公司的法定代表人王保成，委托诉讼代理人田芳、张满贵，被申请人彭家煌、彭臣的委托诉讼代理人潘春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利保义公司申请再审请求：1.撤销二审判决，改判驳回彭家煌、彭臣要求利保义公司支付可得利益损失12698117.5元、评估费18000元的诉讼请求；2.改判彭家煌、彭臣赔偿利保义公司恢复深圳市福田保税区利保义生物工程大楼Ｂ栋第一层建筑面积为1538.86平方米原状所造成的损失937669元、评估费用10000元；3.判决彭家煌、彭臣赔偿利保义公司自2005年8月至2015年3月十年时间面积1536.86平方米的房屋使用费；4.本案一审、二审、再审诉讼费用由彭家煌、彭臣承担。事实和理由：二审判决认定事实与适用法律均错误，具体如下：（一）在涉案房地产买卖合同履行期间，由于深圳市出台新政，致使利保义公司无法依约履行办理房地产权证义务，属于不可抗力；二审判决认定利保义公司构成根本违约，属于认定事实错误。首先，利保义公司与彭家煌、彭臣签订房地产买卖合同后，因深圳市政府出台了关于工业楼宇不得分割转让的相关政策，造成涉案房产客观上不能办理房地产权证，属于利保义公司在义务履行期间出现政策原因导致的情形，应属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，涉案房产不能办理房地产权证的原因不能归咎于利保义公司，利保义公司不构成违约。其次，利保义公司所开发建设的同样性质的位于福田保税区的“万利工业大厦”，土地用途同样为高科技工业，利保义公司在2005年期间分别与17个购房者签订《房地产买卖合同》，将该大厦分割若干部分出售给购房者，均为各购房者登记办理了分割过户手续并取得产权人为购房者的房地产权证。例如，2005年6月2日与陈玉琼签订《房地产买卖合同》，将万利工业大厦（三期）西厂房五层西Ａ，建筑面积为897.21平方米的房产出售给陈玉琼，该房产的情况与涉案房产情况完全相同，该房产已于2006年9月25日进行分割转让并办理房地产权证（深房地字第**），权利人为陈玉琼。由此可见，涉案房产在利保义公司与彭家煌、彭臣签订房地产买卖合同时，是可以分割转让并办理房地产权证的，只是在约定的办理产权证期间（约定的210天即至2006年3月14日）因为政府出台新的政策而导致无法为彭家煌、彭臣办理产权证，利保义公司对此并无任何过错，不构成违约，更不应当承担违约责任。因此，二审判决对于利保义公司构成根本违约的认定属于认定事实错误。（二）利保义公司知悉深圳市出台新政，导致其无法履行（分割办证的）合同义务后，及时采取了合理的补救措施，彭家煌、彭臣无权就扩大的损失再要求利保义公司承担相应赔偿责任；二审判决认定利保义公司赔偿彭家煌、彭臣可得利益损失1269.81175万元，属于适用法律错误。彭家煌、彭臣主张可得利益损失，依据的是《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，但该条款规定是“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，也就是说，赔偿损失必须是“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”，但是：首先，涉案房产未能办理产权证，并非由于利保义公司违约，而是不可抗力因素，这一点不是利保义公司在签订合同时可以预见到的，也不是利保义公司在能够办证的情况下拒不履行办证义务，确实是客观原因而导致，利保义公司在履行合同中并无违约行为，因此根本不适用该条款。其次，利保义公司已及时采取合理补救措施，彭家煌、彭臣无权要求利保义公司承担扩大损失的赔偿责任。事实上，利保义公司在得知深圳市政府出台工业楼宇不得分割转让的政策后，于2007年1月17日即以书面形式向彭家煌、彭臣发出解除《房地产买卖合同》及补充协议的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，双方的合同解除时间应以此时间确认；另外，就办理房产证问题，利保义公司曾在2010年11月5日向深圳市规划和国土资源委员会递交了《关于高科技工业厂房楼宇能否分割办证的请示报告》，主要内容为生物工程大楼的土地出让合同没有约定分割转让，该大厦竣工后，分楼层每层办了一个房产证，每层面积约4000平方米，现有客户提出要求进行小面积产权分割，请求该委答复是否准许进行产权分割办证。深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局于11月15日作出《关于高科技工业厂房楼宇能否分割办证请示的复函》，答复“深府［2008］213号第五条的规定：本办法实施前已签订的土地使用权证出让合同明确约定工业楼宇可以分割转让的，可以分割转让；未明确约定工业楼宇可以分割转让的，不得分割转让。本项目在土地使用权出让合同未约定分割转让，所以不得进行分割”。利保义公司的前述一系列行为，都应视为已及时采取合理补救措施，因此不应当承担扩大损失的赔偿责任。再次，退一万步讲，即使认为利保义公司构成违约应予赔偿，赔偿额也应当根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条规定“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时,应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并综合考虑守约方的履约情况等确定,但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”，而不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，而利保义公司在出售涉案房产时的价格是每平方米3000多元，在当时的2005年，利保义公司是无法预见到九年之后深圳市暴涨的房价，更无法预见到若合同不能履行给彭家煌、彭臣造成的利益损失，利保义公司充其量能预见到彭家煌、彭臣使用涉案房产的租金收入；况且，本案中，彭家煌、彭臣“可得利益损失”所依据的评估报告对涉案房产的价值时点是2014年12月19日，这一点是极为错误和不合理的，毫无事实与法律依据；即使利保义公司应当赔偿可得利益损失，也应当以利保义公司提出解除合同的2007年1月17日作为价值时点，而非房产价格已暴涨的2014年12月19日，而且应当扣除彭家煌、彭臣未采取合理措施不当扩大的损失，彭家煌、彭臣因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用。更为重要的是，双方所签订的补充协议第三条明确约定：若因利保义公司原因不能在约定的时间办理完毕该房产的产权过户手续，彭家煌、彭臣可单方解除合同，利保义公司双倍返还彭家煌、彭臣已付房款并赔偿彭家煌、彭臣用于装修该房产的装修费用，但法院却置双方的约定而不顾，错误理解和适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，不仅不尊重当事人双方的约定，更是扩大理解该条款的立法本意，不仅显失公平，而且是完全错误的。（三）彭家煌、彭臣在仅支付利保义公司30%购房款的情况下，占用涉案房产十一年之久，获得高达600多万元租金收益，并且，由于彭家煌、彭臣故意违约给利保义公司造成了巨大经济损失，对利保义公司的反诉请求人民法院理应予以支持。彭家煌、彭臣在利保义公司交付涉案房产后，未经利保义公司同意，也未经相关部门批准，擅自在房产内挖了一条坑道，并违章搭建二层以扩大面积，却不做好仿固、防水、防潮工程，致使利保义公司的生物工程大楼下沉，造成一定的安全隐患；且房产恢复原状定会产生一定费用，同时也给利保义公司的其他客户造成装修损失，因此，利保义公司有事实与法律依据要求彭家煌、彭臣恢复原状并赔偿损失，彭家煌、彭臣应赔偿利保义公司恢复原状所造成的损失937669元、赔偿利保义公司委托中介机构对恢复原状所造成的损失所支付的评估费用10000元。综上可见，利保义公司自与彭家煌、彭臣签订房地产买卖合同后，一直以来都是在积极履行自身义务，就涉案房产分割办证问题已经想尽办法并尽可能采取合理的措施进行补救。但反观彭家煌、彭臣，只是以涉案房产不能办证为由拒不履行付款义务，在明知不能办证且利保义公司已经提出解除合同的情况下，仍然不同意解除合同，之前的诉讼在法院已经行使释明权后依然只是要求确认合同有效，却不想解除合同返还房产，对房产能否办证并不关心，只想在仅支付房产30%的房款情况下占用使用房产十一年之久，从而获得高达600万元的巨大收益；在法院判决解除合同后仍然不履行判决，迟延返还房产，返还后又提起所谓的“可得利益损失”诉讼，房产不能办证成为其获利和可以利用的理由，利保义公司有理由认为其根本不追求房产办证的结果，法律成为其不合理获利的工具，如果彭家煌、彭臣诉请得到支持，有违合同法公平原则、诚实信用原则。彭家煌、彭臣答辩称：（一）生效判决已就利保义公司提出政策原因导致不能办证的抗辩理由进行处理，法院认定因利保义公司作为出卖人不能协助办证，构成根本违约，其应当承担违约责任，故其抗辩理由也不应得到支持。1.在（2014）深中法房终字第2212号民事判决中，利保义公司主张因政策原因导致不能办证，属客观因素导致合同履行不能，否认其违约，法院已认定利保义公司不能协助办证，该行为已构成根本违约。法院也不予支持上述抗辩理由，最后判决解除涉案合同。可见，另案生效判决已就双方违约责任、合同解除的原因进行查明及认定；且利保义公司未就该生效判决申请再审，故其已认可上述判决。利保义公司在本案再次提出相同观点，法院应当按照（2014）深中法房终字第2212号民事判决查明事实及法院认定，判决利保义公司承担相应的违约责任。2.不可抗力系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此法律法规（政策）的颁行不属于不可抗力。法律自始至终未准许以物的部分设立登记，且利保利公司也未就其主张提供相应的证据，故其主张没有任何的法律依据。司法实践认定的不可抗力主要表现形式有自然灾害、如台风、洪水、冰雹等，社会异常行为，如战争、罢工、骚乱等，而政府出台物权登记政策显然具有规律性与可预见性。“一物一权”是物权法的基本原则，即一个独立的物上只能存在一个所有权，物的一部分不得设立所有权。1993年7月1日施行的《深圳经济特区房地产登记条例》第六条规定，房地产登记以一宗土地为单位进行登记。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人按其使用权、所有权的份额申请登记。而按份额登记显然有别于分割办证。2001年8月15日施行的《城市房屋权属登记管理办法》第二十条规定，房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。深圳市保税区管理局福田保税区服务中心测绘队于2004年4月12日出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》显示，利保义生物工程大厦一层分为A#、B#、D#、E#四个独立的测绘单元，其中B#、E#建筑面积分别为3195.26平方米和405.25平方米。彭家煌、彭臣购买的位于利保义生物工程大厦一层的房地产并非一个独立的测绘单元，而是上述B#测绘单元中的一部分。由此可见，涉案房屋并非独立的基本单元，对此利保义公司显然是明知的。2008年10月10日施行的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》、2013年1月11日施行的（深府办（2013）3号）《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》仅是对于房产不能办理分割办证进一步作出明确规定。由上可知，利保义公司应当预见涉案房屋存在不能办理分割办证的可能性，不存在不可预见、不能避免、不能克服的情形。利保义公司未能提交证据证明合同签订时法规政策允许涉案房屋办证，应对其关于因政策调整而导致不能办证的主张承担举证不能的不利后果。（二）因利保义公司的自身原因导致涉案房屋长期被查封，涉案房屋一直不具备过户条件，其也未采取任何有效补救措施，其作为违约方不具有合同解除权。生效判决虽认为利保义公司作为违约方有权解除合同，但其应承担全部损失赔偿责任，其主张减轻责任抗辩理由不能成立。自2004年8月17日起，涉案房屋就被深圳市中级人民法院查封，至2006年8月16日才解封。2007年12月7日至2012年1月1日，涉案房屋又被深圳市福田区人民法院查封。因利保义公司的自身原因，导致涉案房屋长期被查封而进一步导致涉案房屋不具备过户条件，故其行为已构成根本违约行为，其作为违约方无权要求解除合同，其向彭家煌、彭臣发出的解除通知（2007年发出）不具有解除合同的法律效力。彭家煌、彭臣有权要求继续履行合同。而（2014）深中法房终字第2212号判决已明确，鉴于涉案房屋无法办理分割办证手续，故认定作为违约方的利保义公司可以解除合同，但其理应赔偿一切损失。为彭家煌、彭臣办理产权登记，属合同约定利保义公司应履行义务。利保义公司于2010年11月5日向深圳市规划和国土资源委员会递交《关于高科技工业厂房楼宇能否分割办证的请示报告》，询问能否分割办证，是为履行合同必需的义务，而非采取补救措施。彭家煌、彭臣信任利保义公司，故与利保义公司签订买卖合同，购买了利保义生物工程大厦第一层（总面积为3600.51平方米）其中1538.86平方米，支付首期款，也接收场地使用、经营。但利保义公司自此未向彭家煌、彭臣披露涉案房屋的土地出让合同未约定该宗地上的工业楼宇可以分割转让，自此不存在分割办证条件的情况。彭家煌、彭臣一直等待利保义公司协助其办理房产证，但长达10年的时间，利保义公司均未协助办理，故彭家煌、彭臣为此只能提起诉讼保证自己的权益。法院终审判决解除双方之间的合同，导致彭家煌、彭臣无法再获得涉案房屋。涉案补充协议第三条所约定的违约责任显然远远无法弥补彭家煌、彭臣损失，故彭家煌、彭臣可以选择按实际损害要求赔偿，法院依据补偿性填平原则，予以调整，依法有据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，违约金请求权与损害赔偿请求权之间的关系不是选择之债，而是不同权利请求权的选择性竞合关系。由于违约金责任与违约损害赔偿责任均为违反合同的民事责任形式，且都具有补偿的性质，因此守约方所遭受的实际损失高于约定的违约金数额，即违约金不足以填补违约所造成的损失时，守约方有权自主选择，主张损害赔偿请求权，以房屋差价作为确定损失的依据符合法律规定。即使彭家煌、彭臣选择适用该补充协议约定的赔偿，该赔偿标准也因低于实际损失应当调整。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，以违约造成的损失确定违约金数额。利保义公司提出应以约定赔偿标准为准的请求，无事实与法律依据。（三）原审判决已运用可得利益损失的四大规则确认可得利益损失为12698117.5元；生效判决确认彭家煌、彭臣是守约方，不存在违约行为，故不需要扣除非违约方不当扩大损失；另外，房屋买卖合同可预见的损失即为房屋差价损失，保利义公司要求按租金收入计算损失，没有事实及法律依据。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。本案对可得利益损失认定如下：可得利益赔偿总额：2212号判决于2014年12月19日作出解除合同的判决。由于利保义公司撤回重新评估的申请，法院以深圳市国策房地产土地估价有限公司作出评估价格18466320元为可得利益赔偿总额。（评估时点为2014年12月19日，包含转让时应缴纳的相关费用及税金）违约方不可预见的损失：原审法院认定可预见性规则的规范目的在于将不具有相当因果关系以及特殊情形下产生的非典型损失类型排除在赔偿范围之外，其仅就可得利益的损失类型进行调整，而非调整具体数额或比例。房产作为经常性的交易标的，涉案房屋的差价损失属一般人即可预见的常见可得利益损失类型，并不要求当事人预见可得利益损失的数额或比例，至于当事双方能否或应否预见具体升值数额或比例，则不能苛求，故利保义公司认为应当按租金标准支付可得利益损失，没有任何的事实及法律依据。非违约方因违约获得的利益：生效判决已查明彭家煌、彭臣对房屋的占有系合法行为，彭家煌、彭臣基于其合法占有而获得的收益是法律所允许的，故不存在非违约方因违约获得利益的情形。非违约方不当扩大的损失、非违约方亦有过失所造成的损失：生效判决已查明彭家煌、彭臣作为守约方，在履约过程中，没有不当扩大损失、也不存在过失。利保义公司协助办证是其应有之合同义务，不能作为其不赔偿可得利益损失的借口。必要交易成本：扣除购买房屋所需要支付的购房款及各种税费等。最后确认可得利益损失为12698117.52元=18466320元-5201347元-553989.6元-9233.16元-3077.72元-550元-5元。综上，生效判决已依法适用可得利益损失的四大规则确认可得利益损失为12698117.5元；利保义公司提出按租金计算可得利益损失、要求扣除彭家煌、彭臣合法占有涉案房屋的利益等抗辩理由，均没有任何的事实及法律依据。（四）彭家煌、彭臣对房屋的占有及改造，系合同解除前作为所有人对房屋的合法利用，作为守约方不应为此承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除带来的双方互负义务为利保义公司返还支付购房款及彭家煌、彭臣返还房屋，现互负义务已履行完毕。而彭家煌、彭臣基于对房屋的合法占有，对其进行改造与利用是其正当权利，在合同因履行不能而解除后，作为无过错守约方不应为利保义公司的根本违约行为而承担不利责任。该条款中恢复原状、其他补救措施、要求赔偿损失等权利，针对的是守约方权利，房屋所有人对房屋的合法改造、利用，应属利保义公司作为违约方在合同解除后自担风险。（五）合同履行不能造成彭家煌、彭臣巨额投资损失，而利保义公司仍保留价值数千万元的房产所有权，仍可通过出租获得利益。根据利益衡平原则，利保义公司赔偿彭家煌、彭臣可得利益损失合法合理。彭家煌、彭臣购买涉案房屋的合同目的为得到涉案房屋的所有权，因利保义公司的违约行为导致长达十年无法办理产权登记。涉案房屋买卖合同因利保义公司根本违约而解除，彭家煌、彭臣实际已不可能再获得涉案房屋的产权。涉案房屋共计1538.86平方米，彭家煌、彭臣当时购买的价格为5201347元，该价格也符合当时市场价格。彭家煌、彭臣现要购买同一地段相同面积的房产，至少要花4000至5000万元，即彭家煌、彭臣要承担数千万元的房价差损失，但法院也仅按2014年12月19日时点的房屋评估价格计算可得利益损失12698117.5元，因此该赔偿金额也不足以弥补彭家煌、彭臣的损失。且涉案房屋位于福田保税区，彭家煌、彭臣也未必能再购买到类似的房产。故利保义公司违约导致彭家煌、彭臣错失购买涉案房屋等类似办公楼的机会。而利保义公司因其违约行为却仍保留对涉案房屋的所有权，价值高达4000至5000多万元，利保义公司仍可以通过对外出租等方式获利。根据利益衡平原则，利保义公司赔偿彭家煌、彭臣的损失也是合法合理。综上所述，利保义公司的申请事项缺乏事实与法律支持，应依法驳回其再审请求。彭家煌、彭臣向一审法院起诉请求：1.利保义公司赔偿彭家煌、彭臣因未能将位于深圳市福田区建筑面积为1538.86平方米的房屋过户至彭家煌、彭臣名下致使彭家煌、彭臣所遭受的房产可得利益损失人民币12698117.50元；2.利保义公司赔偿彭家煌、彭臣因委托有关房地产评估机构对涉案房产进行价值评估而支出的评估费用人民币18000元：3.利保义公司承担本案的全部诉讼费用。利保义公司反诉请求：1.彭家煌、彭臣赔偿利保义公司恢复深圳市福田保税区利保义生物工程大楼8栋第一层建筑面积为1538.86平方米原状所造成的损失人民币937669元；2.彭家煌、彭臣赔偿利保义公司委托中介机构对恢复原状所造成的损失所支付的评估费用人民币10000元；3.彭家煌、彭臣赔偿利保义公司因对涉案房屋恢复原状对客户所造成的违约损失人民币382305元；4.彭家煌、彭臣承担利保义公司因对涉案房屋恢复原状赔偿给客户的装修损失费人民币353150元；5.彭家煌、彭臣承担本诉和反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：已发生法律效力的（2011）深福法民三初字第1539号民事判决书确认如下事实：2001年2月26日，利保义公司（乙方）与深圳市福田保税区管理局在（甲方）签订《深圳市福田保税区土地使用权出让合同书》，约定甲方将地块编号为B105—108，土地面积约22187.22平方米的土地使用权出让给乙方，土地用途为高科技工业用地。利保义公司利用该地块建设了利保义生物工程大厦。2005年8月16日，彭家煌、彭臣与利保义公司签订《深圳市保税区房地产买卖合同（现售）》，约定利保义公司将坐落于深圳市福田保税区，位于第**，建筑面积为1538.86平方米房屋，作价5201347元出售给彭家煌、彭臣。同日，双方签订一份《补充协议》，约定：彭家煌、彭臣应在签订上述合同及本协议当日向利保义公司支付首期30%购楼款即1560404元；利保义公司在收到该款的第二天，彭家煌、彭臣即可办理相关手续进场装修及办公；利保义公司应在收到彭家煌、彭臣首期30%购楼款之日起210日内办理完毕产权过户手续；彭家煌、彭臣承诺，在深圳市保税区管理局收取该房产过户资料当日向利保义公司支付第二笔20%购楼款1040269元；彭家煌、彭臣剩余50%购楼款2600674元的支付方式为银行按揭，利保义公司负责联系银行为彭家煌、彭臣办理按揭，彭家煌、彭臣积极配合等内容。签订合同后，彭家煌、彭臣将首期30%购房款1560404元付给了利保义公司，利保义公司于2005年8月25日向彭家煌、彭臣开具了收据，并将房地产交付给了彭家煌、彭臣使用。此后，彭家煌、彭臣以利保义公司未办理房地产证为由未再向利保义公司付款。涉案的利保义生物工程大楼于2004年8月17日至2006年8月16日被深圳市中级人民法院查封。利保义生物工程大楼一层B#、E#厂房于2007年12月7日被一审法院查封，2012年1月1日解封。另查，深圳市保税区管理局福田保税区服务中心测绘队于2004年4月12日出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》显示，利保义生物工程大楼一层分为A＃、B＃、D＃、E＃四个独立的测绘单元，其中B＃、E＃建筑面积分别为3195.26平方米和405.25平方米。彭家煌、彭臣购买的位于利保义生物工程大楼一层的房地产并非一个独立的测绘单元，而是上述B#测绘单元中的一部分。利保义生物工程大楼于2007年8月13日取得初始登记，权利人是利保义公司。利保义生物工程大楼一层B#、E#建筑面积为3600.51平方米，用途为高科技工业，于2007年9月14日以以深房地字第90006**个房地产权证书的形式登记到利保义公司名下。关于办理房地产证问题，利保义公司曾于2010年11月5日向深圳市规划和国土资源委员会递交了《关于高科技工业厂房楼宇能否分割办证的请示报告》，主要内容为生物工程大楼的土地出让合同没有约定分割转让，该大厦竣工后，分楼层每层办了一个房产证，每层面积约4000平方米，现有客户提出要求进行小面积产权分割，分成若干300—500平方米或1000—1500平方米大小不等的小房产证，请求该委答复是否准许进行产权分割办证。深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局于11月15日作出《关于高科技工业厂房楼宇能否分割办证请示的复函》，答复利保义公司“深府［2008］213号第五条的规定：本办法实施前已签订的土地使用权出让合同明确约定工业楼宇可以分割转让的，可以分割转让；未明确约定工业楼宇可以分割转让的，不得分割转让。本项目在土地使用权出让合同未约定分割转让，所以不得进行分割”。就涉案房产能否办理房地产证问题，一审法院致函深圳市规划和国土资源委员会了解如下事项：1、在现有条件下，涉案的利保义生物工程大楼B座一楼厂房（建筑面积1538.86平方米）能否进行分户和转移登记？2、如果在现有条件下无法进行分户和转移登记，如一审法院判决继续履行合同、利保义公司利保义公司协助彭家煌、彭臣办理产权转移登记手续，凭一审法院协助执行通知书，能否强制进行分户和转移登记？深圳市房地产权登记中心函复一审法院，利保义生物工程大楼已于2007年9月办理房地产初始登记，根据该宗地的《深圳市土地使用权出让合同书》，该宗地土地用途为高科技工业用地，建筑物用途为高科技工业用房，土地合同中未约定该宗地上的工业楼宇可以分割转让。2008年10月10日施行的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》第五条规定：本办法实施前已签订的土地使用权出让合同明确约定工业楼宇可以分割转让的，可以分割转让；未明确约定工业楼宇可以分割转让的，不得分割转让，但具有下列情形之一的可以分割转让：（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让；（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让。如需办理利保义生物工程大楼一层B#、E#厂房部分房产的强制性转移登记，应在完善该房产的分割手续后，当事人再凭生效的法律文书等材料向我中心申请。对符合《深圳经济特区房产登记条例》、《深圳市工业楼宇转让暂行办法》等相关规定的，我中心将依法办理转移登记并核发《房地产证》。一审法院（2011）深福法民三初字第1539号民事判决认为，彭家煌、彭臣与利保义公司签订的《深圳市保税区房地产买卖合同（现售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，彭家煌、彭臣请求确认合法有效，应予支持。利保义生物工程大楼一层B#、E#统一办理了一个房地产权证书，本案交易标的即双方在合同中约定的利保义生物工程大楼B栋一层中的建筑面积1538.86平方米的房地产并非最小测绘单位，而是最小测绘单位即B#测绘单位（建筑面积为3195.26平方米）的一部分，在法律上并非一个独立的物，而是物的一部分。根据一物一权的原则，一个独立的物上只能存在一个所有权，物的一部分不得设立所有权。涉案合同以最小测绘单位的一部分作为交易标的，违反了一物一权原则。根据深圳市房地产权登记中心的复函，涉案房产至今没有取得相应的批准手续而具备办证条件，在现有条件下，涉案房产不具备办证条件，在法律上已履行不能，双方的合同目的无法实现。本案的焦点问题为，违约方是否具有合同解除权？一般而言，守约方才有合同解除权，违约方不具有合同解除权，但在特殊情况下，守约方不行使合同解除权的，应赋予违约方合同解除权。合同是债权债务关系，债权不是支配权，是一种请求权，请求债务人为一定的行为或不为一定的行为，它的实现必须基于债务人履行义务的行为。合同的履行也是遵循平等自愿原则，如债务人不愿继续履行且无法强制履行的，只能通过其他救济途径来承担替代责任，故《中华人民共和国合同法》第一百一十条对不能要求继续履行的情形作出了规定。本案利保义公司作为出卖人，不能为彭家煌、彭臣购买的房地产办理房地产证，已构成根本违约。由于双方的合同事实上已不能继续履行，双方的合同目的无法实现，继续维持双方的合同关系，不利于法律关系的稳定，也不利于物的充分利用，双方的房地产买卖合同关系应予解除为宜，利保义公司应将收取的购房款返还给彭家煌、彭臣，彭家煌、彭臣应将涉案房地产返还给利保义公司。彭家煌、彭臣因此所受到的损失，可向利保义公司主张赔偿，但彭家煌、彭臣经一审法院释明后，变更的诉讼请求仅为确认合同有效，因此，对于彭家煌、彭臣的损失，本案不作处理，彭家煌、彭臣可另行主张其权利。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认彭家煌、彭臣与利保义公司签订的《深圳市保税区房地产买卖合同（现售）》及《补充协议》合法有效；二、解除彭家煌、彭臣与利保义公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议书》；三、利保义公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向彭家煌、彭臣返还购房款1560404元；四、彭家煌、彭臣应在收到利保义公司返还的上述款项后三十日内将其依合同占有的深圳市福田保税区利保义生物工程大楼一层房地产返还给利保义公司。而后利保义公司不服，对上述判决提出了上诉。深圳市中级人民法院于2014年12月19日作出的（2014）深中法房终字第2212号民事判决书查明：深圳市中级人民法院确认原审已查明的事实。二审查明，1、彭臣在与彭家煌共同提交的上诉状中未有签名，其迟至该院二审2014年12月10日开庭时才亲自出庭上诉并当庭签署向该院提交的上诉状，但利保义公司不予认可。2、2013年1月11日实施的（深府办[2013]3号）《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第十二条规定：“未经分割登记的工业楼宇依照本办法规定分割转让的，在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转移登记所需的材料外，还应提交下列材料：（一）规划主管部门出具的楼宇分割改造相关批准文件及施工图图纸；（二）消防主管部门出具的楼宇分割消防安全验收合格文件或备案凭证;（三）测绘部门出具的楼宇分割测绘查丈报告;（四）转受让方自愿接受本办法有关再转让期限限制、优先购买杈、增值收益分成规定的承诺书。依照本办法或其他有关法律法规的规定，工业楼宇分割转让需补缴地价的，申请人还应提交已补缴地价的证明文件。”3、利保义公司在原审2014年2月11日开庭时当庭向法院明确提出撤回2014年2月10日变更反诉中第二项请求，即向彭家煌、彭臣请求房屋占有使用费的诉求。深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第2212号民事判决认为，该案二审中的争议焦点在程序上是彭臣有无上诉，而在实体上是涉案房地产买卖合同及补充协议应否解除。首先，就程序而言，彭臣与彭家煌共同提交了上诉状，但其迟至该院二审开庭才签署的行为，不仅违反了上诉须于收到判决书十五日内向法院提出的法律规定，也未得到利保义公司的认可。彭臣虽在彭家煌的上诉状中列有其名，亦在彭家煌的上诉费缴费中列有其名，也有在该院2014年12月10日开庭时出庭表示上诉，但因彭臣未在法律规定的期限内签署上诉状，故该院认为其不具有上诉人的诉讼地位。其次，就实体而言，彭家煌、彭臣和利保义公司所签涉案房产买卖合同及补充协议，是当事人双方真实意思表示，合法有效。彭家煌与彭臣就此诉请法院确认有效有理，应予支持。利保义公司在原审法院2014年1月15日开庭时当庭将原反诉中请求确认涉案合同无效，变更为解除涉案合同及补充协议，其实际上认可合同的合法有效。原审判定涉案合同有效，理据充分，符合案件事实，应予维持。再次，合同合法有效，双方本应遵约履行，各尽合同义务。但本案涉案诉讼标的物，即位于深圳市福田保税区建筑面积为1538.86平方米的房产，属Ｂ＃测绘单元3195.26平方米的一部分。经原审法院以及利保义公司向政府有关部门函询，并查深圳市有关工业楼宇厂房分证登记的规定，该1538.86平方米房产不能分割转让、分证登记。在利保义公司不能为彭家煌和彭臣办理房产转移登记的情况下，利保义公司已构成根本违约，应当为此承担应有的法律责任。利保义公司上诉否认其违约的主张不成立，二审法院不予支持。彭家煌上诉认为合同可以履行以及其诉请仅为确认合同有效，并未要求办理房地产权证书，利保义公司作为违约方无权在反诉中请求解除合同的主张，二审法院不予支持，理由如下：（一）涉案房产可否分割转让或分证登记应由政府决定。根据本案案情，涉案交易标的并非现成可分割转让之物业，而是登记在利保义公司名下“深“深房地字第**产权证”中的一部分。这一部分若想实现转让登记，依法需规划、消防、测绘等主管部门的审批，更需利保义公司申请并依相关法律法规办理相应手续，甚至可能需要补交地价；或者是已有法院判决需强制执行分割转让利保义公司的涉案房产，但这些条件在本案中并未成就。相关的政府文件规定是“因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的”，而并非判决工业楼宇分割转让。根据2006年12月28日深圳市国土资源和房产管理局深国房［2006］761号《关于规范房地产分证登记有关事项的通知》第六条规定，“禁止分证登记的房地产，法院强制转移需要分证登记的，协助执行部门应及时向法院提出异议，明确告知法院如需执行，必须整体转让或拍卖，并按规定完善用地手续。”可见，禁止分证登记的房地产如需分证登记须经特别的审批程序。因此，二审法院不认为该院现在可迳行判决分割转让登记，进而强制执行该分割转让。行政审批不宜由司法替代。本案中，在利保义公司已向政府相关部门征询请求涉案标的物分割转让登记被拒且反诉请求解除涉案合同及协议的情况下，若依彭家煌之请求仍维持双方的合同关系，在客观上已成为不可能，对双方都不利。（二）买卖交易需双方自愿。事实上，作为合同一方的彭家煌、彭臣，支付了30%的购房款，占有使用已近10年，但却不能取得房地产权证，不能以登记排他或对抗第三人，不能实现完全物权；而作为合同另一方的利保义公司，其因分割转让之不能，在仅收到30%房款的情况下，却要让彭家煌、彭臣继续占有上述1538.86平方米房产。这对双方都是不公平的。彭家煌在原审诉请以及向二审法院上诉请求都是强调其只主张合同有效，而暂不要求对方办理房地产证，并认为其已占有使用多年，合同的主要目的已经实现，法院不能仅以利保义公司目前办理不了房产分割转让而解除其与利保义公司之涉案合同。但据本案案情，涉案标的物曾被司法查封冻结，危及到了彭家煌的合同权益；双方在合同关系中还有过停水停电以及彭家煌不得已自备发电等不合作现象。凡此种种，不仅危及双方的合同权益，也并非正常合同关系应有的正当现象。双方已丧失继续履行合同或维持合同关系的基础。因此，原审法院以“双方的合同目的无法实现，继续维持双方的合同关系，不利于法律关系的稳定，也不利于物的充分利用”为由，判决解除双方的合同关系正确，二审法院予以维持。综上，彭家煌的上诉请求不成立，二审法院难以支持，应予驳回。利保义公司认为其并未违约的主张与事实不符，上诉理由不成立；其在上诉中还称原审未判其关于请求对方支付占有使用费的诉请，与事实不符。经查其在2014年2月11日的开庭庭审时撤回了该项诉请，该上诉主张所言无据，实属无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理得当。在适用法律上，原审虽未适用2013年1月11日实施的（深府办[2013]3号）《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》，但其适用的2008年10月10日实施的[2008]深府213号《深圳市工业楼宇转让暂行办法》中的相关条款与2013年1月11日实施的（深府办[2013]3号）《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》的规定基本相同，并不影响本案的实体处理，依法应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审法院在本案审理时另查明，彭家煌、彭臣于2016年11月3日自行委托了深圳市国策房地产土地估价有限公司对涉案房产的价值进行评估，估价的时点为2014年12月19日。经评估，该公司做出房地产估价报告，涉案房产在2014年12月19日的价值为18466320元（包含转让时应缴纳的相关费用及税金）。利保义公司在庭审时对该份报告提出异议，不予认可该份报告并申请由法院委托专业机构进行评估。后利保义公司于2017年4月14日向一审法院申请撤回评估的申请。涉案房地产由彭家煌、彭臣于2016年2月返还利保义公司。庭审中，对于利保义公司所指在涉案房屋室外挖掘了一个坑，彭家煌、彭臣予以承认但指出是用作鱼池使用。另，彭家煌、彭臣提供了一份现行有关房屋交易税费政策的各项税费详情，现作为房屋受让方应缴纳的主要税费种类及税率情况为：契税3%（计税基数为成交价或评估价）、印花税0.10%（转让方、受让方各承担一半）、房地产交易手续费4元/平方米（转让方、受让方各承担一半）、房屋登记费550元/件、房地产证贴花5元/本。利保义公司对此予以认可。一审法院判决：（一）利保义公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向彭家煌、彭臣支付可得利益损失3809435.01元、评估费18000元；（二）驳回彭家煌、彭臣的其他诉讼请求；（三）驳回利保义公司的反诉请求。一审本诉案件受理费98097元，由利保义公司负担29429.1元，彭家煌、彭臣负担67667.9元；反诉案件受理费24154.71元，由利保义公司负担。彭家煌、彭臣不服一审判决，上诉请求：1.改判全额支持彭家煌、彭臣的全部诉讼请求；2.撤销原审判决第二项及一审案件受理费的承担部分；3.改判利保义公司承担本案一审及二审的全部诉讼费用。利保义公司亦不服一审判决，上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令彭家煌、彭臣赔偿利保义公司恢复深圳市福田保税区利保义生物工程大楼B栋第一层建筑面积为1538.86平方米原状所造成的损失937669元；3.判令彭家煌、彭臣赔偿利保义公司委托中介机构对恢复原状所造成的损失所支付的评估费用10000元；4.判令彭家煌、彭臣赔偿利保义公司因对涉案房屋恢复原状对客户所造成的违约损失382305元；5.判令彭家煌、彭臣承担利保义公司因对涉案房屋恢复原状赔偿给客户的装修损失费353150元；6.由彭家煌、彭臣承担一审、二审全部诉讼费用。二审中，当事人没有提交新证据，二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。生效民事判决已经确认，涉案《深圳市保税区房地产买卖合同（现售）》及《补充协议》合法有效，利保义公司构成根本违约，应承担相应的法律责任，故本案二审的争议焦点为：一、彭家煌、彭臣可得利益损失的计算问题；二、利保义公司主张的恢复原状相关损失的问题。针对第一个争议焦点，二审法院认为，可得利益损失的计算虽然受可预见性规则的限定，但可预见性规则的规范目的在于将不具有相当因果关系以及特殊情形下产生的非典型损失类型排除在赔偿范围之外，其仅就可得利益的损失类型进行调整，而非调整具体数额或比例。本案中，房产作为经常性的交易标的，涉案厂房的差价损失属一般人即可预见的常见可得利益损失类型，至于当事双方能否或应否预见具体升值数额或比例，则不能苛求。（2014）深中法房终字第2212号民事判决作出后，涉案《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议书》被人民法院判决解除，彭家煌、彭臣难以再依据合同取得涉案厂房的产权，必然发生房屋差价损失，故其按照前述判决作出时间的房产评估价格计算其可得利益损失，依据充分，应予支持。由于彭家煌、彭臣依约支付了30%的购房款，并无违约情形，且可预见性规则并不要求当事人预见可得利益损失的数额或比例，一审法院径行调整违约金数额，适用法律有误，应予纠正。利保义公司应支付的可得利益损失金额为12698117.52元（18466320元-5201347元-553989.6元-9233.16元-3077.72元-550元-5元），彭家煌、彭臣起诉时主张的金额为12698117.5元，是当事人对其民事权利的处分，二审法院予以照准。利保义公司的上诉理由不能成立，不予采信。针对第二个争议焦点，二审法院认为，彭家煌、彭臣依据涉案合同的约定，在合同履行期间合法占有涉案厂房，其作为守约方，对其合法利用房屋的行为不应作出负面评价，一审法院据此作出判决，适用法律正确，应予维持。利保义公司的上诉主张不能成立，应予驳回。利保义公司另上诉提出诉讼时效抗辩，二审法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案中，利保义公司在一审期间并未就彭家煌、彭臣的主张提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出该抗辩，二审法院不予支持。二审法院判决：（一）维持一审判决第三项；（二）撤销一审判决第二项；（三）变更一审判决第一项为：利保义公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向彭家煌、彭臣支付可得利益损失12698117.5元、评估费18000元。本案一审本诉受理费98097元、反诉受理费24154.71元，二审案件受理费159605.9元，均由利保义公司负担。本院再审查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。再审审查时，利保义公司向本院提交了下列新证据：1.深圳市人民政府向利保义公司颁发的颁发的深房地字第**证复印件，记载利保义公司是万利工业大厦西厂房四至七层的权利人，土地用途为高科技工业。2.利保义公司与案外人陈玉琼于2005年6月2日签订的《深圳市房地产买卖合同》原件，约定利保义公司将万利工业大厦（三期）西厂房五层西A、建筑面积为897.21平方米的房屋出售给陈玉琼，该房屋所占土地用途为“高科技工业”，与本案房屋所占土地用途完全一致。3.登记权利人为陈玉琼的房地产权证复印件，记载上述证据2《深圳市房地产买卖合同》约定的房屋已于2006年9月25日登记至陈玉琼名下。4.照片、通知等，拟证明利保义公司曾通知彭家煌、彭臣提供办理涉案房屋过户所需资料，并多次以书面形式向彭家煌、彭臣发出解除《房地产买卖合同》及补充协议的通知。彭家煌、彭臣对上述新证据发表质证意见称：首先，认为上述证据均不属于当事人在一、二审阶段不能自行收集的证据，故不能作为再审阶段的新证据使用。其次，对于证据1、3，由于利保义公司未提供原件以供核对，故对其真实性、合法性与关联性不予确认。对于证据2，由于万利工业大厦与本案所涉利保义生物工程大厦并非同一建筑，故与本案无关。对于证据4，不清楚是否收到利保义公司所称的通知，且解除合同通知的发出时间是2006年、2007年，而生效判决认定利保义公司提出解除合同的时间是2014年1月15日，故利保义公司主张其曾于2006年、2007年提出解除合同不成立。本院再审认为，本案是房屋买卖合同纠纷。利保义公司的再审请求有三项：1.撤销二审判决，改判驳回彭家煌、彭臣要求利保义公司支付可得利益损失12698117.5元、评估费18000元的诉讼请求；2.改判彭家煌、彭臣赔偿利保义公司恢复深圳市福田保税区利保义生物工程大楼B栋第一层建筑面积为1538.86平方米原状所造成的损失937669元、评估费用10000元；3.判决彭家煌、彭臣赔偿利保义公司自2005年8月至2015年3月十年时间面积1536.86平方米的房屋使用费。上述三项请求中，前两项是双方当事人在一审本反诉中提出的请求，第三项则是利保义公司在再审程序中新增加的请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理，故本院对利保义公司提出的第三项再审请求不予审理。由于双方当事人之间就涉案房屋签订的《深圳市保税区房地产买卖合同（现售）》已被生效的深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第2212号民事判决判令解除，根据利保义公司提出的前两项再审请求，本案再审阶段的争议焦点是：1.对彭家煌、彭臣本诉主张的可得利益损失应否予以支持；2.对利保义公司反诉主张的因涉案房屋恢复原状所遭受的损失应否予以支持。关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项、第二款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，（2014）深中法房终字第2212号生效民事判决已经认定利保义公司无法依照涉案房屋买卖合同约定为彭家煌、彭臣办理房屋所有权变更登记构成根本违约，利保义公司在本案中又主张其未依约履行合同不构成违约，但未提交足以推翻上述生效判决所认定事实的证据，故对利保义公司的此项主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，由于利保义公司根本违约，故应赔偿因其违约给彭家煌、彭臣造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。彭家煌、彭臣诉请的可得利益损失是其因不能取得涉案房屋而失去的该房屋升值损失，并提供了其单方委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对涉案房屋价值进行评估形成的房地产估价报告。利保义公司虽对该报告持有异议，但在申请一审法院委托评估后又撤回评估申请，故原审法院将该房地产估价报告作为认定涉案房屋升值损失的依据，并无不当。但是，在计算彭家煌、彭臣的可得利益损失时，应当综合考虑彭家煌、彭臣的履约情况。扣除彭家煌、彭臣为实现涉案房屋全部升值本应支付的购房款5201347元及应付之税费，涉案房屋升值虽为12698117.52元，但彭家煌、彭臣仅实际支付购房款1560404元，一审判决按彭家煌、彭臣实付购房款与应付购房款的比例计算其可得利益损失数额，并判令利保义公司向其赔偿3809435.01元，符合公平原则。二审判决未考虑彭家煌、彭臣的履约情况，改判利保义公司向彭家煌、彭臣赔偿房屋增值损失12698117.5元，依据不足，本院予以纠正。至于彭家煌、彭臣单方委托对涉案房屋价值进行评估所支出的评估费18000元，属于其为实现债权所支付的必要费用，原审法院判令应由利保义公司予以赔偿，依据充分，本院予以维持。关于第二个争议焦点。涉案房屋买卖合同因不能继续履行而被解除，彭家煌、彭臣在合同解除前合法占有使用房屋并对其加以改造利用，既不存在违约，亦不构成侵权。合同解除后，虽然彭家煌、彭臣因此而负有将涉案房屋返还给利保义公司的义务，但由于其作为守约方对合同解除并无过错，不应对其在合同解除前合法利用房屋的行为承担法律责任，故原审法院对利保义公司提出彭家煌、彭臣应将房屋恢复至交付时的状态并赔偿因此而导致利保义公司其他损失的主张不予支持，具有充分的事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，利保义公司的部分再审请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终13289号民事判决；二、维持广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初25664号民事判决。二审案件受理费159605.9元，由深圳市利保义实业发展有限公司负担85584.9元，由彭家煌、彭臣负担74021元。本判决为终审判决。审判长  刘样发审判员  文建平审判员  贾 密二〇二〇年十一月二十七日法官助理龚洲洋书记员赵时雨马绮雯