四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初8229号 原告：成都市保新房地产开发有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街**。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：徐豪，男，1999年9月24日出生，汉族，住成都市成华区。 原告成都市保新房地产开发有限公司（以下简称保新公司）与被告徐豪商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告保新公司的委托诉讼代理人张诺依、被告徐豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保新公司向本院提出诉讼请求：1.判令徐豪向保新公司支付违约金37909元［违约金计算方式：逾期支付贷款尾款违约金1670000元＊0.0004＊43天（自2020年1月21日起至2020年3月3日）＋追收实际逾期超过90天之前未交金额日万分之一的违约金1670000元＊0.0001＊55天（自2019年11月26日起至2020年1月20日）］；2.判令徐豪承担本案诉讼费用。事实及理由：保新公司、徐豪于2019年7月26日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议和附件，约定徐豪购买由保新公司开发建设的位于成都市新都区××镇××路××号保利狮子湖××幢××层××号住宅（以下简称案涉房屋），徐豪选择贷款方式付款，其中通过贷款支付的尾款1670000元应在合同约定的首付款付清之日起30日内即2019年11月26日前一次性支付给保新公司，但保新公司实际于2020年3月3日收到该款，按合同约定产生违约金37909元，为此提出前述请求。 徐豪辩称：第一，2020年1月20日，徐豪向保新公司付清了全部首期款并按照保新公司要求办理银行贷款手续，履行完合同约定的义务，后续银行发放贷款情况徐豪不清楚，就保新公司自行举证的贷款于2020年3月3日到达保新公司账户看，2019年1月20日至2020年3月3日期间本身也超过了30天，期间银行和保新公司均未要求徐豪补交资料等，即徐豪所提交手续没有问题，银行放款的期间不是徐豪的行为导致的，保新公司主张2020年1月20日以后的违约金并非徐豪的责任和义务。第二，保新公司在2020年1月20日收取徐豪支付的购房款的同时，另收取了徐豪支付的违约金64639元，属于超额收取，徐豪已经另案提起诉讼要求退还，现主张在本案中一并处理。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2019年7月26日，保新公司（出卖人）与徐豪（买受人）签订合同自编号为的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《保利狮子湖二期（银杏郡）别墅项目商品房买卖合同附件及补充协议》，约定徐豪以总价款为3340779元购买保新公司开发的案涉房屋。《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币200000元。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人于2019年10月26日前支付首期房价款人民币1670779元，占全部房价款的50%，余款人民币1670000元向中国建设银行股份有限公司成都高新支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：30年。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，见附件四”，第十条约定：“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）的违约金”。《保利狮子湖二期（银杏郡）别墅项目商品房买卖合同附件及补充协议》附件四约定：“双方对采取贷款的付款方式补充如下约定：1、买受人采取公积金贷款、组合贷款、首付款分期贷款的方式付款的，应在2019年7月26日前支付该商品房首付款50%，即835390元；买受人在2019年10月26日前付清剩余50%的首付款，即835389元；其余房款1670000元，买受人在合同约定的首付款付清之日起30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。特别明示：……2.1买受人应在签约后10日内自行办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，交纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用（如有）并提供相关资料，与按揭贷款银行签订按揭合同并交齐银行审批贷款所需买受人提交的全部资料、手续、款项。出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请。2.2买受人应遵守贷款机构按揭的所有规定，并接受贷款机构的按揭资格审查。如按揭资格审查不合格，买受人同意选择补交资料、提高首付、更换贷款机构或一次性付款方式支付余款，本合同不解除，出卖人不承担任何相关责任……2.3无论买受人是否按本条第2.1、2.2款履行相应手续，买受人的剩余房款均应于合同约定的首付款付清之日起30日内支付至出卖人账户，否则，视为买受人逾期付款，买受人应按本合同及补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。3、凡是非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的的条件，或银行的原因，或政策的原因，或买受人不提高首付款，不提供齐全资料、或买受人经济条件不符合银行要求，或买受人征信不符合银行要求等）而出卖人未在合同约定的首付款付清之日起30日内收齐全部购房款的，买受人均应在合同约定的首付款付清之日起33日内，向出卖人全额支付全部购房款。即：买受人应采取一次性补足的方式，全额支付购房款。”2019年7月19日，徐豪向保新公司刷卡支付两笔分别为199000元、1000元，保新公司出具收据，载明收到徐豪支付的保利狮子湖银杏郡定金200000元。2020年7月26日，徐豪向保新公司刷卡支付635390元，保新公司出具收据，载明收到徐豪支付的保利狮子湖银杏郡首付635390元（备注首付分期第一次已清，贷款167万）。2020年1月20日，徐豪向保新公司刷卡支付835389元、64639元，保新公司出具两份收据，分别载明收到徐豪支付的保利狮子湖银杏郡首期835389元（备注首付分期第二次已清，POS机）、违约金64639元。2020年1月22日，徐豪填写《四川省成都市中大公证处个贷公证申请表》，申办公证事项为：1.借款（抵押）合同并赋予强制执行效力；2委托书。同日，四川省成都市中大公证处出具收款收据，载明收到徐豪支付的公证费1510元。2020年3月3日，保新公司账户入账1670000元，保新公司确认该款系徐豪为购买案涉房屋而支付的按揭贷款。 保新公司庭审陈述，2020年1月20日收取的64639元的违约金计算方法为：第一段，基数835389元，计算期间为2019年10月26日至2020年1月20日，按照日万分之三标准计收；第二段，基数1670000元，计算期间为2019年11月26日至2020年1月20日，按照日万分之三标准计算。 以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，保新公司与徐豪签订的《《四川省商品房买卖合同（预售）》及《保利狮子湖二期（银杏郡）别墅项目商品房买卖合同附件及补充协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定诚信全面履行各自义务。按照双方约定，徐豪应在2019年7月26日前支付案涉房屋首付款835390元，在2019年10月26日前付清剩余首付款835389元，其余房款1670000元在合同约定的首付款付清之日起30日内通过银行贷款方式一次性支付给保新公司。实际履行过程中，徐豪于2019年7月19日向保新公司支付定金200000元，于2020年7月26日支付首付款635390元，于2020年1月20日支付首付款835389元、违约金64639元。则徐豪第一期首付款已在约定期限内足额支付，第二期首付款已构成逾期，按照合同约定应向保新公司支付违约金21553元（835389元*0.0003*86天）。按照补充协议附件四2.1条约定，徐豪应在签约后10日内自行办理完毕按揭贷款手续，第2.3条约定剩余购房款应在约定的首付款付清之日起30日内支付至保新公司账户，但徐豪直至2020年1月22日才办理完毕按揭贷款有关手续，且无证据表明其晚于约定期限办理按揭贷款手续是由于约定或法定的免责事由或经过双方合意，则徐豪应就其迟延支付按揭贷款尾款承担违约责任。对于2019年11月26日至2020年1月20日期间的逾期支付按揭贷款尾款的违约金27555元（1670000元*0.0003*55天），应由徐豪承担。由此计算，截至2020年1月20日徐豪应承担的逾期付款违约金为49108元（21553元+27555元），但保新公司在2020年1月20日向徐豪计收违约金64639元且不能说明原因及具体算法，超出约定收取的15531元，为减少当事人诉累、节约司法资源，本案中一并处理。对于2020年1月20日至2020年3月3日期间的逾期付款违约金，保新公司主张自2019年11月26日至2020年3月3日共计98天，按照《商品房买卖合同》第十条关于逾期付款超过90日按照逾期应付款万分之四每日标准计收违约金的约定，本次起诉追收2019年11月26日至2020年1月20日期间按照逾期应付款万分之一每日计算的违约金，并计收2020年1月21日至2020年3月3日期间按照逾期应付款万分之四每日计算的违约金，徐豪答辩认为其已在2020年1月20日办理完毕银行贷款手续、银行审贷放款的期间不应向徐豪计收违约金且此前多收取部分应向徐豪退还，对此本院认为，双方补充协议第2.3条约定余款应于合同约定的首付款付清之日起30日内支付至出卖人账户，否则视为买受人逾期付款，对应补充协议第2.1条关于买受人应在签约后10日内自行办理完毕按揭贷款手续（案涉合同及补充协议签订时间为2019年7月26日）的约定，对应本案徐豪2020年1月22日办理贷款公证委托手续、2020年3月3日贷款到达保新公司账户的情况可见，以上约定的设置已经为买受人预留了银行审批放款的合理期间，本案中银行按揭贷款晚于约定时间支付至保新公司账户的原因是徐豪晚于约定时间付清首付款、亦晚于约定时间办理银行按揭贷款手续，但双方补充协议中约定的应将剩余房款支付至保新公司账户的期限不因徐豪晚于约定时间付清首付款而延长，徐豪也未举证证明自其办理完毕按揭贷款手续至银行发放贷款期间存在因保新公司原因或不可归责于双方原因而导致的延迟，故应承担逾期支付购房尾款的违约责任。徐豪在提出不承担违约责任的同时，对违约金计付标准提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，而违约金以补偿守约方损失为基础，以惩罚性为辅，约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条亦规定，“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”。本院结合保新公司已在2020年1月20日超出约定标准向徐豪收取违约金情况，综合合同履行程度、当事人缔约地位、违约方过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对保新公司追收2019年11月26日至2020年1月20日期间按照逾期应付购房款万分之一每日标准计算的违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于2020年1月21日至2020年3月3日期间的违约金，本院按照逾期应付购房款万分之三每日的标准予以支持，品迭超出约定收取的15531元后为6012元（1670000元*0.0003*43天-15531），该款徐豪应向保新公司支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、徐豪在本判决发生法律效力之日起7日内向成都市保新房地产开发有限公司支付违约金6012元。 二、驳回成都市保新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由徐豪负担（此款成都市保新房地产开发有限公司在起诉时已预交）。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  曾妙