安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初3970号 原告：潘亚郡，男，1990年9月20日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：聂斌，安徽宣辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李迪，安徽宣辉律师事务所实习律师。 被告：丁红梅，女，1968年10月10日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：王路远，安徽敬亭山律师事务所律师。 原告潘亚郡与被告丁红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘亚郡及其委托诉讼代理人聂斌、李迪，被告丁红梅及其委托诉讼代理人王路远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘亚郡向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告支付2018年9月至2020年12月31日租金54000元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月30日，杨丽霞（甲方）与丁红梅（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于国鑫小区29幢304号房出租给乙方，租期自2017年1月1日至2020年12月31日止，租金为2000／月，24000元／年，首付款在签订合同时一并支付，以后每次付款提前30日支付，逾期不付，甲方有权终止合同，乙方自行搬出，余款不退。2018年9月5日法院作出执行裁定，杨丽霞名下位于宣城市区归潘亚郡所有，原告成为房屋所有权人，有权取得被告自2018年9月5日起所支付的租金。原告经多次与被告交涉房租问题无果诉至法院，请求判如所请。 丁红梅辩称，1．被告与案外人杨丽霞签订房屋租赁合同，作为承租人的被告租房是善意的，符合买卖不破除租赁的法律要件，应当受法律保护；2．本案中原告并没有提供房产证证明案涉房屋所有权发生变动，主张收取两年房租没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。 经庭审举证、质证，潘亚郡提举的身份证、《物业租赁合同》、《物业租赁补充协议》、不动产权证书、网络竞价成功确认书、宣州区人民法院（2018）皖1802执恢169号之一执行裁定书、宣州区人民法院（2018）皖1802执恢169号协助执行通知书，各方对其均无异议，本院审查后认为上述证据符合证据“三性”，对其证明效力予以确认。 对于各方对对方提举的有异议的证据，本院结合原、被告陈述的内容及原、被告的质证意见，根据证据的真实性、合法性、关联性原则，认证以下：1．对丁红梅提交的《宣城市国有土地房屋征收补偿安置协议》、电费清单复印件三张、水费清单复印件一份、印件各一份，本院经审查认为与本案不具有关联性，本院依法不予确认上述证据的证明效力。2．对丁红梅提交的《房屋租赁协议书》复印件，经本院庭后核实，案外人严桂兰将其位于宣城市宣州区九州装饰城六幢504室的房屋出租给丁红梅，租期为2019年12月10日至2020年12月10日，月租金一千元。3．丁红梅提价的用户基本信息表与潘亚郡当庭陈述对案涉房屋用电销户日期一致，本院予以认可，潘亚郡于2019年12月10日在宣城供电公司对案涉房屋供电进行销户。4．潘亚郡提交李文锁城宣城连锁店出具的收款凭证拟证明其在2020年10月21日打开案涉房屋门锁及更换锁芯，与丁红梅陈述其在2020年10月23日无法打开门锁的时间基本吻合，本院予以认定，确认潘亚郡于2020年10月21日更换案涉房屋锁芯。 根据原、被告当庭陈述以及对原、被告提供相关证据证明效力的确认，本院查明事实如下： 2016年12月30日，丁红梅作为承租人（乙方）与出租人（甲方）案外人杨丽霞签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于宣城市国鑫世纪新城XX幢XXX号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年1月1日起至2020年12月31日止，租金2000元／月。租房到期后，若乙方续租，需提前一个月通知甲方，若甲方收回房屋也提前一个月通知乙方，在承租期内，甲方不得以任何条件和理由干涉乙方正常使用，如乙方租期满后还没有搬走，甲方有权一天按三天计算收费，丁红梅以其对杨丽霞享有的债权折抵租金。2018年7月21日，潘亚郡在宣城市宣州区法院淘宝网司法拍卖网络平台，通过公开竞价以868663元竞得宣城市区国鑫世纪新城XX幢XXX号房屋所有权。2018年11月26日，潘亚郡取得宣城市国鑫世纪新城XX幢XXX号产权证书。潘亚郡向丁红梅索要房租未果于2019年12月10日对案涉房屋水电进行销户，案涉房屋处于断水断电状态。2019年12月10日，丁红梅与案外人严桂兰签订《房屋租赁合同》，租住于宣城市区。2020年10月21日，潘亚郡更换宣城市国鑫世纪新城29幢304号房屋锁芯。 本院认为，合法的债务应当依法清偿。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，丁红梅与案外人杨丽霞签订《房屋租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，均应按照诚实守信原则严格遵守合同约定的内容。丁红梅理应依据合同约定的金额、时间及时给付租赁他人房屋的租金，否则将依据合同及法律承担相应的法律责任。在承租期内，潘亚郡通过拍卖取得案涉房屋的所有权，根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即潘亚郡取得案涉房屋的所有权后，丁红梅与原业主所签订的《房屋租赁合同》的合同效力仍然存续，只是该《房屋租赁合同》项下出租人的权利义务依法应由潘亚郡享有和承担，故丁红梅应将2018年11月26日之后的租金交给潘亚郡。 本案的争议焦点为当承租人拖欠租金时，出租人能否以断水断电等强制手段进行私力救济。如果租赁合同未约定出租人可以在承租人违约时采用断水、断电等手段维权，出租人不应采取上述手段进行私力救济。出租人采用断水、断电等私力救济手段与合同目的的实现相悖。具体到本案，合同未约定出租房享有私力救济的权利，潘亚郡在未行使合同解除权的情况下即对房屋采用了断水、断电强制手段，侵害了丁红梅对房屋的使用权，之后潘亚郡也未行使合同解除权收回房屋以减少损失。但丁红梅亦有不当行为，在拒付租金潘亚郡采用断水、断电手段侵害房屋使用权情况下，既未积极与潘亚郡协商及时支付租金以恢复对房屋的正常使用，也未主张解除合同及时归还房屋或催告潘亚郡解除租赁合同收回房屋。本院认为，租赁合同的非正常履行、房屋使用权受侵害状态的持续，系双方共同作用导致的。综合考量双方违约行为即对造成损失持续状态的作用力大小等因素，自房屋断水断电之日即2019年12月10日至2020年10月20日期间租金减半支付。2020年10月21日潘亚郡更换案涉房屋门锁，故对其要求丁红梅支付自2020年10月21日起至2020年12月31日止租金的诉讼请求，本院不予支持。故丁红梅应给付潘亚郡房屋租金为35,300元（2018年11月26日-2019年12月9日按2,000元/月计算，12月×2,000元/月＋14天×2,000元/月÷30天=24,933.33元；2019年12月10日至2020年10月20日按1000元/月计算，10月×1,000元/月＋11天×1,000元/月÷30天=10,366.67元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十八条、第三十一条、第三十二条、第三十九条之规定，判决如下： 一、被告丁红梅于本判决生效之日起十日内支付原告潘亚郡房屋租金35,300元； 二、驳回原告潘亚郡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费575元（已减半收取），由原告潘亚郡负234元，被告丁红梅负担341元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  聂永香 二〇二〇年十一月十七日 法官助理刘雪婷 书记员陈**靖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。