安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终4633号 上诉人（原审被告）：安徽玖和商业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**高速时代华府**105，统一社会信用代码91341203MA2T72EMXG。 法定代表人：王侠英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李帅帅，该公司运营部经理。 被上诉人（原审原告）：饶双双，女，1987年1月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 上诉人安徽玖和商业管理有限公司（以下简称玖和公司）因与被上诉人饶双双房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 玖和公司上诉请求：撤销一审判决，改判其不再返还被上诉人25000元；一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：其并未对被上诉人下发正式的解除合同通知书，一审判决认定事实错误；根据合同约定，被上诉人违约，应当承担违约责任，且违约责任条款并非格式条款，其不应当返还25000元；本案涉及疫情，根据相关意见，可以根据公平原则适当延长租期、减免租金，不宜解除合同，一旦判决解除合同，也容易引发连锁反应。 饶双双辩称，一审判决正确，玖和公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回。 饶双双向一审法院起诉请求：1.解除其与玖和公司签订的《美食广场租赁合同》；2.玖和公司返还其保证金10000元，剩余租金33333元，合计43333元；3.玖和公司赔偿其经营损失4166元（一个月房租）；4.诉讼费用由玖和公司承担。 一审法院认定事实：2019年9月3日，饶双双作为承租方乙方与玖和公司作为出租方甲方签订《美食广场租赁合同》，约定甲方提供位于安徽省阜阳市颍东区铺位，供乙方生产加工、经营销售本合同约定的餐饮品种，双方协定该档位仅限于乙方经营使用；本合同租赁期限一年，合同起止日以项目正式开业为准；乙方所租赁铺位套内建筑面积12.2㎡，租金标准为50000元／年；乙方租金及物业管理费的支付标准按一年为一个支付期，首期租金及物业管理费在合同签订当日支付给甲方，之后每期费用将在前一个缴费期最后一个月前向甲方支付下期费用；乙方在本合同签署当日，应当向甲方支付10000元作为履行该合同的保证金，该保证金在乙方付清全部应付款项且无其他任何违约情况下，在该合同期满后甲方无息退还；乙方在该铺位内经营品牌为重庆小面，经营品种为面食并附带无冲突小吃，并接受和服从甲方的统一经营管理；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋的上述用途和经营品牌、品种；乙方须遵守项目统一的营业时间，除甲方另有规定或通知外，不得推迟营业、中途停止营业或因缺货导致无法生产、营业；乙方未遵守营业时间的需支付给甲方200元违约金；乙方必须每天按时营业，未经过甲方书面批准不得私自停止营业，违约甲方按3000元／天违约金进行处罚，无故停业连续三天以上或一个月内累计停业五天以上的，甲方除了按以上违约金标准进行处罚外，同时有权单方面解除本合同并罚没乙方所有已缴费用；如该铺位经营中乙方发生下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，对乙方财产行使留置权、罚没乙方缴纳的所有费用，并追究乙方违约或侵权责任……（2）在本合同存续期间，未经甲方同意擅自撤离该铺位或停止营业的……；乙方违约时，乙方未使用的租金、物业费不退还，乙方完全认可。合同签订后，饶双双按照合同约定向玖和公司支付了10000元保证金和50000元租金。商场四楼美食广场项目开业时间为2019年12月1日，合同租期从该日起算，饶双双于该日开始营业，于2020年1月23日暂停营业。2020年2月27日，颍东区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布《关于积极推进服务业复工复业的通知》（颍东疫情办【2020】46号文件），要求一手抓疫情防控，一手抓复工复业，批发零售（包括商场、专业市场、电商等）、楼盘销售、房产中介、快递物流等生活性服务业尽快复工复业。之后玖和公司通知饶双双于2020年3月6日复工营业，并于2020年3月20日发布致美食广场商家租金减免政策，饶双双未按要求的营业时间营业。2020年3月26日，玖和公司以饶双双在合同履行过程中存在违约为由向饶双双发出《撤场通知书》，载明饶双双已缴纳租金50000元，已用租金16667元，结余租金33333元，根据合同约定，已缴纳未使用租金自通知发出之日按违约清空，缴纳的合同履约保证金壹万元，扣除违约金之后另负17200元。2020年3月31日，玖和公司向饶双双发出《解除租赁合同通知书》，载明即日起解除双方的租赁合同，饶双双接到本通知后3日内完成撤场工作。饶双双于2020年3月30日撤场。 一审法院认为，饶双双与玖和公司签订的《美食广场租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。关于合同的解除，饶双双未经玖和公司同意擅自停业，构成违约，玖和公司依据合同约定于2020年3月31日向饶双双发出《解除租赁合同通知书》，系行使单方解除权行为，符合合同约定和法律规定，且饶双双同意解除合同并已撤场，故认定双方签订的《美食广场租赁合同》已解除。关于33000元租金与10000元保证金是否应当返还。双方在《美食广场租赁合同》中约定承租方违约时未使用的租金、物业费不返还，出租方可罚没承租方所有已缴费用。该约定实质上系对饶双双违约时如何承担违约责任的约定。饶双双未按照要求营业，构成违约，但双方约定的租赁周期为一年，现剩余约八个月租金未使用，且合同多处对违约金另行作出约定，玖和公司又未提交证据证明其实际损失，若43000元不返还有欠公允，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。结合本案案情，酌定玖和公司返还饶双双25000元。饶双双主张玖和公司赔偿其经营损失4166元，无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认饶双双与安徽玖和商业管理有限公司签订的《美食广场租赁合同》解除；二、安徽玖和商业管理有限公司于判决生效后十日内返还饶双双25000元；三、驳回饶双双的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，减半收取计494元，由饶双双负担200元，安徽玖和商业管理有限公司负担294元。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，玖和公司与饶双双签订的《美食广场租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行各自义务。饶双双未经玖和公司同意擅自停业，已构成违约，玖和公司单方向饶双双发出书面解除合同通知，一审法院判决合同解除符合法律规定。同时，一审法院根据涉案合同约定的内容、合同的履行情况及饶双双的违约行为，酌定玖和公司返还饶双双25000元，属于其自由裁量范围，亦不违反法律规定。故玖和公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由安徽玖和商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；