广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0125民初960号 原告：廖俊荣，男，1970年8月9日出生，壮族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖丹萍，广西建开律师事务所律师。 被告：广西金莲湖房地产开发有限责任公司，住所地南宁市。统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：顾寿芳，执行董事。 委托诉讼代理人：李玉兰，广西创和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖淑莲，广西创和律师事务所律师。 原告廖俊荣与被告广西金莲湖房地产开发有限责任公司（以下简称金莲湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖俊荣的委托诉讼代理人宋舒妍，被告金莲湖公司的委托诉讼代理人李玉兰、廖淑莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖俊荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告支付的租赁保证金368338元；2.判令被告向原告支付资金占用损失75303.13元（计算方式详见资金占用损失计算表，自2016年7月5日起计算至实际付清之日止，按照年利率6%计算，现暂计至2020年4月19日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。约定被告将位于广西南宁上林县出租给原告；租赁期限为20年，自2017年11月1日起至2037年10月31日；租金每月731元，租赁保证金526197元，每月租金从租赁保证金中扣除；原告于2017年1月10日前向被告支付70%的租赁保证金即368338元。《房屋租赁合同》签订前后，原告分别于2016年7月5日、2017年2月6日通过银行转账的方式分多笔向被告转款268338元、100000元。据原告了解涉案建设项目至今尚未取得建设工程规划许可证。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告将未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与原告订立的租赁合同无效。被告应当向原告返还已经交付的租赁保证金。同时，导致《房屋租赁合同》无效的过错在于被告，被告应当向原告赔偿合同无效的损失。原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法审理，准如所请。 被告金莲湖公司辩称，被告认为，金莲湖公司不应向原告退回租赁保证金以及承担资金占损失。理由：第一，涉案房产属上林县政府招商引资项目，金莲湖公司对涉案房产项目享有合法的土地使用权。目前，金莲湖公司正与政府协商有关涉案项目的建设工程规划许可证的事宜，故双方签订的《房屋租赁合同》属效力待定合同。第二，涉案房产是在政府同意下开工建设。事实上，金莲湖公司开工至今多年来，从未有相关部门对施工行为有任何处罚。可见涉案房产未被认定为违章建筑，涉案房产已取得政府许可，故金莲湖公司能够交付房屋给原告装修使用，《房屋租赁合同》目的仍可实现，金莲湖公司不应向原告退回租赁保证金。第三，退一步说，就算《房屋租赁合同》因未办妥建筑工程规划许可证而无效，但金莲湖公司建设施工涉案房屋、签订房屋租赁合同的行为，完全基于对政府颁发的国有土地使用权证和政府督促将涉案房产作为招商引资重点项目后，许可边建设边办证的诚实信赖利益所为。又因上林县国土资源局违法将金莲湖公司的土地证收回，至今不予重新颁发和办理。故，人民法院若最终认定《房屋租赁合同》因未办建设工程规划许可证而无效，也属金莲湖公司无法预见、不可避免的不可抗力事由所致，合同无效不可归责于金莲湖公司，而本案涉讼的房屋可以交付原告使用，不影响原告使用本案涉讼房产的目的，故金莲湖公司认为不应向原告退回租赁保证金，承担资金占用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本案的争议焦点为：1.原告与被告签订的《房屋租赁合同》效力如何；2.原告的诉讼请求是否有事实理由和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据1-11，该证据能够反映出被告建设的涉案上林连音广场酒店项目的由来和现状，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁标的，甲方将其位于广西南宁上林县，租赁物建筑面积为227.85平方米（含公摊面积），租赁物的用途为住宅；二、租赁期限，租赁期限为20年，即自2017年11月1日起至2037年10月31日止；三、租赁费用与其他费用，（1）租金：租金每月731元，（2）租赁保证金：526197元，该款用于担保乙方全面、适当履行合同义务；四、付款方式，1.乙方应于2017年1月10日前向甲方支付70%租赁保证金、首月租金，共计368338元。2.乙方应于2017年11月1日前向甲方支付157859元。3.租赁期内每月租金从租赁保证金中扣除当月租金，直至合同执行完毕；五、甲方对租赁物的承诺，甲方承诺对该租赁物拥有合法产权，且没有产权纠纷，如在租赁期间出现产权纠纷的，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿。合同还对其他事项进行了约定。《房屋租赁合同》签订前后，原告于2016年7月5日向被告银行账号转款100000元、于2017年2月6日向被告银行账号转款268338元。因被告未能将交付租赁的房屋给原告使用，双方为此引发纠纷，2020年5月14日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。诉讼中，本院要求原告明确其诉讼请求是因《房屋租赁合同》的解除还是无效而提出，原告是否增加对《房屋租赁合同》效力认定的诉讼请求，原告陈述其认为《房屋租赁合同》是无效的，但其不将合同无效作为诉讼请求。另外，在庭审中原告陈述涉案房屋没有进行装修，没有向原告交付；被告陈述涉案房屋未取得建设规划许可证，因为缺少建设规划许可证，涉案房屋竣工后未能验收。 另查明，2007年，原上林县国土资源局（现为上林县自然资源局）对上林县木棉水库的国有土地使用权进行挂牌出让，被告通过竞买取得上林县木棉水库的国有土地使用权，获得上林县人民政府核发的《国有土地使用权证》。2015年，被告向上林县发展改革和科学技术局提交《关于上林莲音广场酒店项目申请办理企业投资项目登记备案的请示》，2015年5月27日，上林县发展改革和科学技术局对该项目给予备案。2015年9月21日，被告在其取得国有土地使用权的上林县木棉水库相关地块上开工建设上林县金莲湖莲音广场综合项目公寓楼，工程于2017年12月8日竣工，未经过竣工验收。2016年3月30日，原上林县国土资源局向被告发出《关于收回国有土地使用证的通知》，告知被告2007年10月上林县人民政府给被告核发的《国有土地使用权证》因未依法办理农转用、征收手续，未取得有审批权限的区、市人民政府的用地批复文件，属于发证不合法。该局决定将2007年10月县政府给被告核发的《国有土地使用权证》收回办理土地注销登记手续，要求被告自接到通知后30日内将《国有土地使用权证》交到该局办理土地注销登记手续。2016年4月8日，被告向原上林县国土资源局移交了《国有土地使用权证》。 本院认为，关于原告与被告签订的《房屋租赁合同》效力如何的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，被告建设的上林县莲音广场项目安可乐公寓至今未取得建设工程规划许可证，且该建设项目所使用土地的《国有土地使用权证》已被土地行政主管部门收回注销，故被告以上林县莲音广场项目安可乐公寓作为租赁物与原告签订的《房屋租赁合同》无效。关于原告的诉讼请求是否有事实理由和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，双方签订的房屋租赁合同无效，房屋也没有交付给原告使用，原告对涉案房屋租赁合同无效不存在过错，故被告应当将收取的租赁保证金368338元全部返还原告，并向原告支付资金占用期间利息损失。利息损失以原告实际付款之日起，按年利率6%计算至付清之日止。故原告的诉讼请求，有事实理由和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西金莲湖房地产开发有限责任公司返还原告廖俊荣租赁保证金368338元； 二、被告广西金莲湖房地产开发有限责任公司向原告廖俊荣支付资金占用期间的利息损失，利息损失按年利率6%分时间段计算：以100000元为基数，自2016年7月5日起计算至付清之日止;以268338元为基数，自2017年2月6日起计算至付清之日止。 上述给付金钱义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内付清，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7955元，由被告广西金莲湖房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费7955元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何 健 审审员韦洪波 人民陪审员  白启珍 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员  覃玉意