湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再338号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：岳阳县新开镇马山村西山村民小组。负责人：曹清连，该组组长。委托诉讼代理人：姚智中，湖南湘智律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：曹岳欣，男，1949年4月18日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原审第三人：廖少波，男，1969年10月23日出生，汉族，住湖南省岳阳县。再审申请人岳阳县新开镇马山村西山村民小组（以下简称马山村西山组）因与被申请人曹岳欣、原审第三人廖少波确认合同无效纠纷一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院（2018）湘06民终727号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月24日作出（2019）湘民申863号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人马山村西山组负责人曹清连及其委托诉讼代理人姚智中、原审第三人廖少波到庭参加诉讼。被申请人曹岳欣因身体不适，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马山村西山组申请再审称：一、有新的证据，足以推翻原判决。申请人在二审中提交了岳阳县新开镇马山村村委会出具的证明，证明第三人廖少波己经拥有一栋两层约300平方米的房屋宅基地，而二审对该证据既没有组织质证，也没有在判决书中载明。二、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”、《湖南省实施办法》第三十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米”以及湖南省《关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见》第1条“严格执行‘一户一宅’政策。宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民一户已有一处宅基地的，除因继承房屋导致宅基地权属发生变更的以外，其再申请他处宅基地使用权登记的，不予受理”等规定，第三人廖少波在已经拥有一处明显超面积的宅基地情况下，是不能再买卖或申请第二处宅基地的。原判决认定曹岳欣将购买的房屋卖给第三人廖少波合法，适用法律错误。请求依法撤销一、二审判决，发回重审或改判支持申请人请求确认合同无效的主张，原一、二审案件受理费由被申请人负担。曹岳欣答辩称，原审判决事实清楚，证据确实充分，判决正确。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条规定，双方所签合同合法有效，对当事人具有法律约束力。请求驳回申请人的再审请求。廖少波提交意见称：1、根据《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于村农民集体所有，不属于组农民集体所有，因宅基地所有权、使用权发生争议，应由村委会主张权利。2、宅基地纠纷是一种管理性规定，不是效力性规定，不影响本案买卖合同的效力。本案买卖合同经过村民小组集体决定、村委会盖章，并进行公告，办理了房产证，具有公示效力，合同合法有效。3、第三人廖少波有母亲单独分产，两个子女均已结婚成家，完全符合再分配宅基地的条件，村委会同意对仓库买卖盖章，也视为同意第二次分配宅基地给廖少波。廖少波的住房只有一百多平方米，购买的仓库是物资，不是宅基地，房屋用途只能是杂屋，无法形成住宅居住。4、当时买卖经组长和村民同意，并签字盖手印，后是因要拆迁才进行反悔，法律禁止这种不诚信的行为。请求驳回申请人的再审请求。马山村西山组向一审法院起诉请求：判令2013年5月16日马山村西山组与曹岳欣所签房屋买卖合同无效，并由曹岳欣承担本案诉讼费。一审法院认定事实：曹岳欣祖籍在马山村西山组，曹岳欣的父亲原自建的住房经过土改，后归马山村西山组集体所有，马山村西山组将该房屋作集体仓库使用（根据1992年11月10日填发的集体土地建设用地使用证，地址岳阳县××乡××村××组，地号300505,土地类别老宅基地。土地使用者部分登记在西山组名下，用途集体仓库；部分登记在曹红久名下，用途住宅。曹红久系五保户，已故）。曹岳欣户籍地岳阳市岳阳楼区××社区××组××号，城镇居民。2013年5月，曹岳欣因病要求购买××村××组××组居住，马山村西山组通过召开村民小组会议同意将集体仓库卖给曹岳欣。2013年5月16日，马山村西山组（甲方）与曹岳欣（乙方）签订合同，合同内容为乙方祖籍系甲方所在地，现要求购甲方原生产队仓库，经甲方2013年5月7日社员会议讨论通过同意购买，现甲、乙双方协商达成合同条款如下：乙方一次性支付现金贰万元，甲方就出示收款条据；乙方支付费用后即对该标的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，甲方不得以任何理由加以干涉。马山村西山组组长曹清连在合同上签名，部分组民代表也在合同上签名。曹岳欣在合同签订后，当日支付了20000元，组长曹清连出具了收条。2013年5月30日，曹清连找原团山村村委会在合同书上签署“情况属实”并加盖了村委会公章。曹岳欣由于病情发生变化，2013年7月3日与第三人廖少波（西山组村民）签订了一份补充协议，曹岳欣将购置西山组仓库转让给廖少波，价格25000元，一切事宜参照西山组购房合同执行。补充协议签订后，廖少波支付了25000元。2014年1月11日廖少波在岳阳县房地产管理局新开房管所办理了房屋所有权证书（岳县房权证新开镇字第0×**号），房屋所有权人廖少波，共有情况单独所有，规划用途住宅，附记由曹岳欣转。一审法院认为：马山村西山组与曹岳欣于2013年5月16日签订的合同，约定曹岳欣购买××村××组××队的仓库，该仓库占用的土地系农村集体土地，因此，买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的土地使用权。该仓库原系曹岳欣父亲自建住房，占用的土地为宅基地，经过土改，虽然马山村西山组后来将该住房收归集体作仓库使用，但集体土地建设用地使用证登记的土地类别为老宅基地，宅基地性质并没有改变。我囯宅基地使用权是受法律限制的，只有本集体经济组织成员才能享有，非本集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权。曹岳欣属于城镇居民，并非新开镇马山村村民，购买农村宅基地房屋时，双方签订的合同是无效的。但本案中，曹岳欣已将购买的房屋卖给了廖少波，而廖少波系涉案房屋所在村组的集体经济组织成员，法律所禁止的“非本集体组织成员无权取得农村宅基地使用权”的情形已经消失，且第三人已向房地产管理部门申请办理了房屋所有权证，故对马山村西山组要求确认合同无效的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：驳回岳阳县新开镇马山村西山村民组的诉讼请求。一审案件受理费100元，由岳阳县新开镇马山村西山村民组负担。马山村西山组上诉请求：撤销一审判决，改判2013年5月16日马山村西山组与曹岳欣所签房屋买卖合同无效或发回重审，并由曹岳欣承担诉讼费。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，二审对一审判决认定的事实予以确认。二审法院认为，本案二审争议的焦点为：马山村西山组与曹岳欣于2013年5月16日签订的合同是否有效。《中华人民共和囯合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条规定“有下列情况之一的，合同无效：(五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，曹岳欣与马山村西山组作为民事法律地位平等的双方主体，基于平等、自由、公平的原则签订合同，合同条款是双方的真实意思表示，且经过了村民代表签字、村委会签署认可意见，应当认定合同有效。国务院国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》载明“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《国土资源部印发的通知》载明:“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。以上文件虽不是经过囯务院总理签署国务院令发布的行政法规，但基于分别由国务院、国土资源部颁发，在全国范围内通行，是应当遵守的国家政策，买卖双方当事人规避国家政策的强制性规定，通常认定合同无效，但考虑到：1、曹岳欣买房时虽非涉案房屋所在农村集体组织成员，但其已于2013年7月将涉案房屋转卖给廖少波，而廖少波具有房屋所在集体组织成员身份，且岳阳县新开镇马山村和岳阳县房产局对廖少波购买房屋一事知情并予以认可；2、马山村西山组与曹岳欣签订合同时是双方真实意思的表示，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据诚实信用原则，马山村西山组与曹岳欣签订的协议不应认定为无效，故马山村西山组主张双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效的理由不成立，该院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和囯民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由岳阳县新开镇马山村西山村民组负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：1.第三人廖少波系马山村西山组村民，其原在涉案集体仓库旁拥有一栋两层住房及杂屋，宅基地面积约三百平方米。2.涉案集体仓库在廖少波于2014年1月办理房屋所有权证之前，原没有房屋所有权证，只于1992年办理了集体土地建设用地使用证。马山村西山组与曹岳欣就该集体仓库于2013年5月16日签订买卖合同后，该仓库一直没有交付，至今仍由马山村西山组在管理和占有。其它案件事实，与二审判决查明的一致。本院再审认为：本案所涉房屋的土地性质为老宅基地，对于宅基地的转让，我国法律、行政法规及政策均有严格限制，且严禁随意转让或买卖。从本案情况来看，曹岳欣属于城镇居民，马山村西山组将其所有的集体仓库转让处理给曹岳欣，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方所签合同自始无效。在初始合同自始无效的情况下，曹岳欣再将房屋转让给第三人廖少波，也理应无效。从我国现行法的规定来看，宅基地使用权的取得采取申请——审批的方式而不是依照民事合同，其设立、变更与消灭也不以登记为生效要件。而且，法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，尽管第三人廖少波是属于马山村西山组村民，但其在通过转让方式购买农村宅基地与房屋时，因已有一处宅基地，同样受到农村村民一户只能拥有一处宅基地的限制，不能因为其是该组村民就可随意购买，也不能因为其事后办理了房屋所有权证就可视为原违法行为已转化为合法。原审认为本案当事人之间基于意思自治所签房屋买卖合同有效并据此进行处理，存在不当，本院予以纠正。马山村西山组主张其与曹岳欣所签房屋买卖合同无效，具有事实和法律依据，依法应予支持。综上，原一、二审判决认定事实基本清楚，但法律适用错误，实体处理不当，依法应予撤销。马山村西山组的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市中级人民法院（2018）湘06民终727号民事判决及湖南省岳阳县人民法院（2017）湘0621民初1331号民事判决；二、2013年5月16日岳阳县新开镇马山村西山村民小组与曹岳欣就集体仓库所签买卖合同无效。本案一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由岳阳县新开镇马山村西山村民小组与曹岳欣各负担100元。本判决为终审判决。审判长  曾英煌审判员  罗 斌审判员  王典良二〇二〇年十一月十九日书记员  李睿茜附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。