西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终706号上诉人（原审原告、反诉被告）：李印明，男，汉族，1989年8月15日出生，经商，住西藏自治区拉萨市，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：刘丽，北京盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶小波，北京盈科（拉萨）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：扎西，男，藏族，1989年1月18日出生，经商，住西藏自治区拉萨市，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：索朗次仁，西藏国昂律师事务所律师。上诉人李印明因与被上诉人扎西房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李印明及其委托诉讼代理人刘丽、饶小波、扎西委托诉讼代理人索朗次仁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李印明向本院上诉请求：1、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初516号民事判决第四项，并改判支持李印明一审诉讼请求中要求扎西退还150 000元以及扎西向李印明赔偿损失45 000元的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由扎西承担。事实及理由：1、本案李印明向扎西支付的150 000元实际是转让费，双方签订租赁合同的期限是四年，而李印明实际承租期限仅为一年，根据合同目的、交易习惯和公平原则，该150 000元应当予以退还，一审法院对此属认定事实不清；2、本案中，扎西并未按双方合同约定对房屋漏水问题尽到维修义务，而房屋漏水必然导致承租人财产损失、客源流失，扎西应当承担赔偿责任，请求二审法院酌情支持李印明的该项诉请。扎西辩称，李印明的上诉请求无事实法律依据，应予驳回。李印明向一审法院诉讼请求：1.判令解除李印明与扎西签订的《门面租赁合同》；2.判令扎西向李印明退还装修费150 000元；3.判令扎西向李印明减免并退还租金135 000元；4.判令扎西向李印明赔偿损失45 000元；5.本案诉讼费由扎西承担。扎西向一审法院反诉请求：1.判令李印明向扎西支付逾期腾房占有使用费29 250元（自解除合同后约定的返还房屋当日即2020年4月30日起暂计算至本案的开庭之日即2020年6月8日止，共计39天）；2.判令李印明向扎西支付欠付的电费6157元；赔偿扎西的损失96 250元（由双方前期约定的损失20 000元和后期额外产生的损失76250元构成）以上费用合计为：131 657.00元。3.判令李印明限期注销其注册的城东中亿孕婴嘎玛贡桑店的工商登记信息并搬离遗留在租赁房屋内的物品；4.判令本案的诉讼费由李印明承担。一审法院认定事实：2019年3月12日作为出租方的甲方扎西与作为承租方的乙方李印明签订《门面租赁合同》一份，上载明：“合同约定甲方将位于××组面3间出租给乙方经商使用，出租期限为肆年，即从2019年5月1日至2023年5月1日；该门面租金支付方式为先交后租方式承租。门面租金为每月为22500元，租金半年一付，乙方于2019年6月1日支付2019年5、6、7、8、9、10六个月的租金135 000元给甲方。合同第四条约定：乙方于2019年3月12日付甲方装修费150 000元和400 000的押金。合同第十二条约定，在租赁期间，乙方负责易损设施损坏的维修（水电、门窗等）如若是房子主体结构质量问题，由甲方负责维修；门面水费2.5元/吨”该合同还约定了其他内容。2020年3月19日，扎西与李印明签订了《门面解除合同协议》该协议载明：“本人李印明与房东扎西双方自愿解除位于××路面合同。协议内容如下：1.李印明赔偿扎西20 000元；2.李印明于2020年4月30日搬走，如4月30日之前有人要租房子，李印明无条件搬走，并注销营业执照；李印明的原合同内400 000元押金，2020年10月1日之前，扎西无条件退还押金”该协议落款处有扎西和李印明的签字捺印进行确认。一审法院认为，李印明与扎西签订的《门面租赁合同》以及《门面解除合同协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。根据《门面解除合同协议》载明的内容及在一审庭审中双方认可已于2020年3月19日协商解除了案涉《门面租赁合同》且庭审中双方对案涉租赁合同的解除也无异议，故李印明要求判令解除双方之间签订的《门面租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持；对于李印明要求扎西退还装修费150 000元的诉讼请求，李印明在庭审中陈述该150 000元属于转让费性质，双方在案涉合同中均未明确约定解除合同时扎西需要向李印明返还150 000元的退还条件，扎西也并未提交任何证据证实其对案涉房屋进行过装修的事实，且双方在达成门面解除合同协议时对该笔150 000元也并没有进行约定，实际上从双方在庭审中陈述的内容来看，可以认定该150 000元的性质为转让费的性质，而转让费属于正常的商业风险，在无明确的约定情况下，原告要求被告返还150 000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；对于李印明要求扎西减免并退还租金135 000元的诉讼诉请，因李印明房屋用于经营母婴用品的销售，故案涉租赁合同性质为经营性租赁合同，经营性场所在疫情的大管控之下，国家要求不去或者少去商场或者人员密集地方，故相对于一般的住宅租赁合同疫情对经营性场所的影响较大，疫情影响程度不同直接影响租金免除比例，且因疫情不能预见，不能避免，不能克服，国家采取了严格的疫情严防措施，所以可以认定是不可抗力，故一审法院酌情减免两个月的租金45 000元（22 500元/月×2月），故对于原告要求被告减免并退还租金135 000元的诉讼诉请，一审法院仅支持45 000元；对于李印明要求扎西赔偿损失45 000元的诉讼请求，因李印明未提供相应的证据证明损失的实际产生以及该损失与扎西有因果关系，故该诉请一审法院不予支持；对于扎西要求李印明支付逾期腾房占有使用费29 250元的反诉请求（自解除合同后约定的返还房屋当日即2020年4月30日起计算至本案的开庭之日即2020年6月8日止共计39天）的诉讼请求，首先双方于2020年3月19日达成了《门面解除合同协议》上载明：“2020年4月30日搬走。如4月30日之前，有人要租房子，李印明无条件搬走”其次庭审中原被告双方认可李印明于2020年4月15日向扎西交付案涉租赁房屋的钥匙，扎西有权自行处置案涉房屋，不存在继续占有使用案涉房屋的事实，故对于扎西要求李印明支付逾期腾房占有使用费29 250元的反诉请求，一审法院不予支持；对于扎西要求李印明支付欠付的电费6157元的反诉请求，李印明对该诉请无异议，认可产生的电费，故该项诉请一审法院依法予以支持；对于扎西要求李印明赔偿损失96 250元的反诉请求，扎西陈述该赔偿损失96 250元由两部分构成分别是双方前期约定的损失20 000元及后期额外产生的损失76 250元，对此一审法院认为，首先根据扎西与李印明签订的《门面解除合同协议》，双方确认李印明向扎西赔偿20 000元，该约定系双方意思自治，一审法院予以确认；对于后期额外产生的损失76 250元，首先双方所签订的《门面解除合同协议》中约定的赔偿金仅有20 000元，其次双方认可2020年4月15日李印明向扎西交付了案涉租赁房屋的钥匙，扎西对案涉房屋具有完全处置权，对扎西辩解因李印明的原因导致无法顺利出租给第三人，最终案涉房屋退还给原房东造成76 250元的损失的抗辩理由，一审法院不予采信，故对于扎西要求李印明赔偿损失96 250元的反诉请求，一审法院依法部分予以支持。综上所述，李印明要求判令解除双方之间签订的《门面租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持；对于李印明要求扎西退还装修费150 000元的诉讼请求，一审法院不予支持；对于李印明要求扎西减免并退还租金135 000元的诉讼诉请，一审法院部分予以支持；对于李印明要求扎西赔偿损失45 000元的诉讼请求，一审法院不予支持；对于扎西要求李印明支付逾期腾房占有使用费29 250元的反诉请求，一审法院依法不予支持；对于扎西要求李印明支付欠付的电费6157元的反诉请求，一审法院依法予以支持；对于扎西要求李印明赔偿损失96 250元的反诉请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条之规定，判决：一、扎西于判决生效之日起十日内向李印明退还租金45 000元；二、李印明于判决生效之日起十日内向扎西支付电费6157元；三、李印明于判决生效之日起十日内向扎西支付赔偿款20 000元；四、驳回李印明的其他诉讼请求；五、驳回扎西的其他反诉请求。二审中，李印明未向本院提交新证据。扎西向本院提交以下证据：1、罗克炯于2020年7月6日出具的《收条》一份；2、2020年3月31日《中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单》一份；3、罗克炯出具的《情况说明》一份。以上证据欲证明：1、案涉房屋的所有权人为罗克炯；2、扎西向罗克炯支付房租305 000元、支付退房违约金76 250元；3、扎西在向李印明转租的行为中并未获益，并且对扎西也造成了损失。李印明对以上证据的质证意见：以上证据系罗克炯与扎西的房屋租赁关系，与本案属不同的法律关系，且以上证据与李印明的上诉主张无任何关联，故对以上证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院对以上证据的认证意见：以上证据与本案诉争事实与李印明的上诉请求不具关联性，且对一审法院作出的关于李印明向扎西支付赔偿款的判决，扎西并未提出上诉。故以上证据与本案无关联，本院不予认定。二审补充查明，2020年3月18日，李印明向扎西邮寄《解除合同通知书》，载明：“2019年3月12日，我与您签订了位于××组面三间《门面租赁合同》，目前，由于疫情影响，每月亏损严重，无法继续支付房租，履行合同，现根据《民法通则》第180条，《中华人民共和国合同法》第94条、第117条之规定，特通知您：解除与您2019年3月12日签订的《门面租赁合同》，解除合同时间为2020年4月30日。为了避免损失的扩大，请您在解除合同之前就该门面另行出租，谢谢！特此通知 承租人：李印明 2020年3月18日”。本院二审查明的其他事实与一审法院审理查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：李印明诉请扎西应向其返还150 000元及支付损失45 000元的诉请应否支持。关于案涉150 000元，双方签订的《门面租赁合同》第四条中约定“乙方于2019年3月12日付甲方装修款150 000元和400 000元押金。”，扎西认为该150 000元系李印明向其支付的扎西前期装修案涉房屋的补偿费，李印明认为该款项系其向扎西支付的转让费。对此本院认为，首先，双方在《门面租赁合同》中已明确约定签订合同当天李印明应向扎西支付该笔款项，该约定系双方当事人的真实意思表示，在双方对该笔款项未作其他明确约定的情况下，不能以款项性质来否定基于双方真实意思表示所作出的约定，且李印明亦履行了支付义务；其次，双方在《门面租赁合同》并未作出如解除合同，扎西应向李印明退还该笔款项的约定，现李印明主张扎西应向其返还该款项无事实依据；再次，双方《门面租赁合同》第四条明确约定该150 000元为装修费，扎西认为该笔款项系李印明向其支付的前期装修房屋的补偿费。李印明在二审庭审中陈述其租赁案涉房屋后，拆除了扎西之前的装修后自己重新进行了装修，证明李印明认可在其租赁案涉房屋前扎西对案涉房屋进行过装修的事实。李印明主张该款项实际为转让款，而合同中写明该款项为装修款的原因是因案涉房屋不允许转租，故将转让款写为装修款。关于该主张，其并未提交证据予以证明，故本院认为该笔款项应为李印明向扎西支付的前期装修损失。在商事活动中，该款项亦属于正常的商业风险，现李印明主张应基于公平原则向其退还该150 000元的上诉理由，无事实法律依据，本院不予支持。关于李印明主张扎西应向其支付损失45 000元的诉请，本院认为，首先，李印明并未举出产生该笔损失的证据；其次，李印明所称该损失是因案涉房屋二楼漏水，扎西未尽修理义务所造成。本院认为，对于案涉房屋的维修，双方在《门面租赁合同》十二条中约定“租赁期间，乙方负责易损设施损坏的维修（水电、门窗等）”，从该条约定内容并不能直接得出对案涉出租房屋范围之外即二楼房屋的水电维修应由扎西负责的结论。另李印明在二审庭审中称，房屋漏水问题直至其向扎西退房一直没有解决，而李印明向扎西发出《解除合同通知书》的时间为2020年3月18日，根据该《通知书》内容，李印明称解除合同的原因是“由于疫情影响，每月亏损严重，无法继续支付房租履行合同”，即至2020年3月18日，李印明并未以二楼房屋漏水作为解除合同的理由，相反在次日双方签订《门面解除合同协议》中，李印明自愿向扎西赔偿20 000元，其在解除合同时亦未以二楼房屋漏水给其造成损失进行抗辩。现李印明主张扎西应向其支付损失45 000元，无事实法律依据，本院不予支持。综上，李印明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元（李印明已预交），由李印明自行承担。本判决为终审判决。审  判  长   杨东平审  判  员   格 珠审  判  员   胡晓雯二〇二〇年十一月十九日法 官 助 理   高丽贤书  记  员   拉 片