广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初4048号原告：孙小霞，女，****年*月*日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区********，公民身份号码：420************240。委托诉讼代理人：李志科，广东创通顺达律师事务所律师。被告：惠州首明投资有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园********商业**。法定代表人:孙晓东，经理。委托诉讼代理人：牛云帆，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊赛尔，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。原告孙小霞与被告惠州首明投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李志科，被告委托诉讼代理人牛云帆、樊赛尔到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金，违约金按己付房款402490元每日万分之一从2018年5月19日计至被告向原告交付不动产权证之日止，暂计至起诉之日约28863元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年9月22日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》合同约定，被告将其开发的惠州市惠阳区淡水*******售予原告，成交总价为402490元;合同第15条还约定，被告应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；补充协议第十二条还约定了由于出卖人原因，导致出卖人逾期提供资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按己付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告已付清购房款并缴纳了办证费用、税款，至此原告完全履行了合同约定的义务。被告将商品房交付原告后至今没有按照合同约定完成权利登记备案，致使原告不能在合同约定的期限内取得不动产权属证书。为维护原告的合法利益特向贵院起诉，望判如所请。庭审时，原告请求撤回第一项诉讼请求，原因是原告已领取房产证。同时，原告增加一项诉讼请求：依法确认原被告签订的承诺书为无效承诺书，理由如下：该承诺书是被告单方出具的，要求原告签署的，如不签署就不给办理房产证，该承诺书的内容也剥夺了原告的权利，故该承诺书是无效的。经本院释明询问后，原告明确其增加的诉讼请求为：请求法院撤销原、被告签订的《承诺书》。被告辩称，一、原告已书面承诺放弃因案涉房屋产权登记逾期向被告主张任何权利，故无权再要求被告支付逾期办理房地产权证的违约金。本案中，（2020）粤1303民初4040号原告于2020年1月22日向被告出具《承诺书》，（2020）粤1303民初4041号原告于2020年1月17日向被告出具《承诺书》，（2020）粤1303民初4048号原告于2019年12月23日向被告出具《承诺书》，（2020）粤1303民初4060号原告于2020年1月19日向被告出具《承诺书》。在上述《承诺书》中，各原告不可撤销地郑重承诺：“如被告放弃因目标房屋（即案涉房屋）土地使用权年限延长向其主张任何权利，则其放弃因目标房屋（即案涉房屋）登记逾期向被告主张任何权利”。该《承诺书》系原告自愿签署，所承诺内容均是原告真实意思的表示，也是原告处分自己权利的明确表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属合法有效。且贵院作出的（2020）粤1303民初2566号判决中，已经认定该承诺书是承诺人的真实意思表示，合法有效，承诺人应当履行承诺书中的承诺。因此，原告在本案中再就案涉房屋逾期办证向被告主张逾期办证违约金，已无任何法律及合同依据，故应依法驳回其诉讼请求。二、即便不考虑上述情况，原告主张的违约金也不合理，且其主张的违约金起算时间、截止时间均存在错误。具体说明如下：1、关于产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准计算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。故关于约定办证时间，应当以附表一（表中载明：孙小霞的案涉物业入伙时间为2016年5月16日，约定办证时间是2018年5月18日，收办证回执时间是2020年4月9日）中的时间为准，即便是被告存在逾期办证的情况，也应当从“合同约定交房时间”与“入伙时间”二中中更晚的时间作为约定办证时间的起算点，即逾期办证时间应当从第721天起算。由于四案件中原告均未举证证明物业交接时间，根据被告的记录，四案件的合同收房时间、物业入伙时间以及依据前述约定的约定办证时间如附表、即便是存在逾期办证，那么4040号案件的逾期办证违约金起算时间为2019年3月19日，4041号案件的逾期办证卫浴间起算时间为2018年8月5日，4048号案件的逾期办证违约金起算时间为2018年5月19日，4060号案件的逾期办证违约金起算时间为2018年5月19日。另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，再结合双方签署的《补充协议》前述规定，本案中，被告应承担的办证义务，即为案涉房屋办理权属初始登记，并在原告申请办理不动产权证书时提供必要协助。因此，在被告完成案涉房屋权属初始登记之后，不应再承担逾期办证的违约责任。如前所述，案涉房屋已于2019年12月10日完成权属初始登记，故逾期办证违约金也只能计算到2019年12月10日。除上述情况外，原告主张的违约金也过高、虽然被告完成案涉房屋初始登记的时间晚于合同约定，但并不足以造成原告经济损失，反而还让原告获得了不动产土地使用年限延长的利益。故，不宜再要求被告按照合同约定的违约承担责任。本院经审理认定事实如下：2015年9月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于惠州市惠阳区*******房预售商品房，案涉商品房土地使用权年限自2007年9月11日至2077年9月6日止，总金额402490元，被告应当在2016年5月28日前，将案涉商品房交付给原告使用。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人自愿委托出卖人办理房产产权手续。”。同时，原、被告签订《补充协议》，《补充协议》第十二条关于产权登记的约定（对原合同第十五条的补充）：“1.540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助，如买受人采用银行按揭方式支付部分楼款的，在按揭期间申请办理产权证的，还须符合贷款银行有关规定，出卖人不为买受人提供保证或其他形式的担保。2.如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：……（4）政府相关部门的原因造成的……3.由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同”。原告在买受人（签章）处签名确认，被告在出卖人（签章）处盖章确认。合同签订后，原告已付清案涉房屋购房款，并缴纳了维修基金及契税、办证费。原、被告确认被告于2016年5月16日将案涉房屋交付原告使用。2018年8月15日，惠州市国土资源局惠阳区分局出具惠阳国土资〔2018〕966号《关于区人民法院来函[（2018）粤1303民初2383号等案]的回复意见》，载明“……中信新城项目建设需办理延长土地使用年限手续，首明公司向我区政府申请先预交地价款。经我区政府同意，首明公司于2015年4月前分4次预缴地价款共1500万元至我区财政账户。因用地存在其他纠纷，项目跨宗地建设等问题，至2015年11月前首明公司仍未按预缴时的承诺向我局申请办理整体延长土地使用期限业务……我局按程序选取评估公司对首明公司需补交的地价款进行评估，该公司认为评估选取的评估基准日不合理，要求按当时房屋销售均价进行评估补缴地价款。截止目前，该公司仍未完善该用地手续，故无法办理不动产登记发证……2、该项目需完善延长年限业务手续且缴清相关地价款、税费后可申请办理不动产登记发证……”。2018年9月8日，惠州市惠阳区房产管理局出具惠阳房函[2018]197号《复函》，载明“经核实，中信新城花园C区的开发企业至今尚未前来申请该项目1-12幢的不动产首次登记……”。2019年12月10日，惠州市国土资源局出具《惠州市商品房首次登记告知书》给被告，对被告申请坐落于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园C区7-12幢的国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记予以核准，土地使用期限为2056年6月24日（商服用地）、2086年6月24日（城镇住宅用地）。2019年12月23日，原告向被告出具《承诺书》，该《承诺书》载明：1、本人孙小霞作为买受人与被告就位于惠州市惠阳区******（以下简称“目标房屋”）签订了《商品房买卖合同》；2、买卖合同项下，目标房屋的土地使用权年限自2007年9月11日至2077年9月6日，目标房屋应取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期应至2077年9月6日；3、应政府及主管部门要求，目标房屋所在的地块土地使用权年限延长至2086年6月24日，延长了8年292天，目标房屋已至取得/拟取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期至2086年6月24日，比买卖合同约定的期限多出了8年292天；4、本人未能按照买卖合同的约定如期取得目标房屋的不动产权证书，目标房屋的产权登记出现了逾期。本人现不可撤销地郑重承诺如下：如被告放弃因目标房屋土地使用权年限延长向本人主张任何权利，则本人放弃因目标房屋产权登记逾期向被告主张任何权利，具体为：１、本人不因目标房屋产权登记逾期而起诉主张逾期办证违约金；2、本人已起诉主张逾期办证违约金但尚未审结的（含一审、二审），本人向法院申请撤回上诉（如有）并撤回起诉，全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、本人所请律师代理费，但不包括被告方的律师费用，下同）由本人承担；3、如目标房屋关于逾期办证违约金的判决已经生效，本人放弃申请强制执行的权利，全部诉讼费用由本人承担；4、如本人已经申请强制执行，本人向法院申请撤回强制执行申请并不再另行提起强制执行申请，本人将已收到的全部执行款项（如有）足额返还给被告，全部诉讼费用及执行费用由本人承担。承诺人一栏署名孙小霞并捺手印。2020年1月8日，惠州市惠阳区*******向被告出具案涉房产的《惠州市惠阳区不动产登记受理收件回执单》；2020年1月16日，惠州市自然资源局颁发了案涉房产的《不动产权证书》。上述事实有商品房买卖合同、购房款发票、契税发票、维修基金收据、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表、关于印发《惠州市国土资源局关于规范已经出让国有建设用地改变使用年限的实施办法（试行）》的通知、惠州市商品房首次登记告知书、承诺书、不动产权证书、惠州市惠阳区不动产登记受理收件回执单及庭审陈述等为据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，案涉房屋已出现逾期办证的事实，被告应按约定向原告支付逾期办证违约金，但原告于2019年12月23日，签署了一份《承诺书》，载明：……2、买卖合同项下，目标房屋的土地使用权年限自2007年9月11日至2077年9月6日，目标房屋应取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期应至2077年9月6日；3、应政府及主管部门要求，目标房屋所在的地块土地使用权年限延长至2086年6月24日，延长了8年292天，目标房屋已至取得/拟取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期至2086年6月24日，比买卖合同约定的期限多出了8年292天；本人（原告）未能按照买卖合同的约定如期取得目标房屋的不动产权证书，目标房屋的产权登记出现了逾期。本人现不可撤销地郑重承诺如下：如出卖人被告放弃因目标房屋土地使用权年限延长向本人主张任何权利，则本人放弃因目标房屋产权登记逾期向出卖人被告主张任何权利。现原告主张撤销上述《承诺书》，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本院认为，上述《承诺书》的意思表达清楚，指向内容特定、明确，原告虽主张撤销上述《承诺书》，但并未提供相应的证据予以证明被告以欺诈、胁迫等方式要求原告签署案涉《承诺书》，故对原告要求撤销《承诺书》的主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金的主张，原告作为完全民事行为能力人，其签署的《承诺书》属于其真实意思表示，系对自身权利的自由处分，本院予以照准，因《承诺书》不存在因重大误解订立、订立时显失公平等依法撤销的情形，故对原告该项主张，本院不予支持。同时，原告当庭撤回第一项诉讼请求，本院依法予以准许并对该项请求不再予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告孙小霞的全部诉讼请求。本案受理费261元（原告已预交），由原告孙小霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连二〇二〇年十一月九日法官助理 张 婷书 记 员 冯梦云