上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14975号原告(反诉被告)：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：顾家斌，董事长。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海乐梦餐饮管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：刘怀信，经理。委托诉讼代理人：刘月秋，女。原告(反诉被告)上海天顺经济发展有限公司(以下简称天顺公司)与被告(反诉原告)上海乐梦餐饮管理有限公司(以下简称乐梦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。天顺公司的委托诉讼代理人张越、乐梦公司的委托诉讼代理人刘月秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺公司向本院提出诉讼请求，请求：1.判令确认原、被告于2017年6月23日就上海市愚园路XXX号地下二层(LG2)25室(以下简称系争房屋)签署之《上海市房屋租赁合同》(以下简称合同)已经于2019年12月31日提前解除；2.判令原告有权不予返还被告保证金133,058元；3.判令被告向原告支付拖欠的租金168,443.52元；4.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费5,800元；5.判令被告向原告支付电费14,757.6元；6.判令被告向原告支付水费855元；7.判令被告按照拖欠款项日千分之一的标准向原告支付滞纳金,以189,856.12元为本金，自2020年1月1日起计算，计算至判决生效之日止。事实和理由：原、被告于2017年6月23日签署合同，由被告向原告承租系争房屋，租赁合同系续租。被告在实际经营过程中，存在长期拖欠款项的行为，原告多次要求整改未果，遂行使合同解除权，解除了合同。因乐梦公司没有履行义务，原告诉至法院，要求判如所请。被告乐梦公司辩称，对诉讼请求1予以认可；对诉讼请求2，不予认可，原告多次违约，租赁平米数与实际不符，未及时提供办理营业执照的文件，且周围店铺后来空置，造成被告生意不好,被告对追究原告的上述违约行为保留诉权；对诉讼请求3予以认可；对诉讼请求4、诉讼请求5、诉讼请求6无异议；对诉讼请求7，认为滞纳金的标准过高，假如判决要求被告支付滞纳金，要求法院调整到日万分之三。反诉原告乐梦公司向本院提出诉讼请求(经变更)，请求判令：1.天顺公司退还乐梦公司装修押金10,000元或抵扣租金；2.天顺公司退还乐梦公司自2015年12月至2019年12月的关于0.5平方米的租金差额总计30,477.5元。事实与理由：反诉原、被告双方在2015年11月4日签订合同。系争房屋在2015年11月20日装修完毕。2016年5月11日，双方对系争房屋进行验收，并验收合格，但乐梦公司支付的装修押金10,000元天顺公司至今未退还。合同约定租赁面积是29平方米，但实际面积是28.5平方米，天顺公司应退还租金差额。反诉被告天顺公司辩称，装修押金10,000元同意在本诉诉请的租金中予以抵扣；合同明确约定面积为29平方米，并约定如有差异，不影响合同项下租金、物业管理费等费用的支付，故不同意支付租金差额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为天顺公司。2017年6月23日，天顺公司(出租方)、乐梦公司(承租方)就系争房屋签订租赁合同，约定：乐梦公司向天顺公司租赁系争房屋作为经营餐饮之用途，乙方须以小辣娇之商业名称经营前述业务。系争房屋实测面积29平方米，为避免将来发生争议，若租赁面积与任何人士、组织机关或政府部分评估或测量的面积或其他方法计算的租赁面积有任何差别或出入，双方同意不对系争房屋的面积计算方法进行比较，且不影响系争房屋基本租金、物业管理费及其他以系争房屋租赁面积为计算依据的任何款项之计收标准。乙方自行负责向相关机构和/或政府部门申请乙方经营其所开展的业务或贸易活动的类型所需的所有执照，甲方无须以任何方式承担任何原因所导致的任何该等执照不被获发的责任。交付日为2017年11月5日。因甲乙双方履行原租赁合同期间，系争房屋已由乙方实际占有并使用，原租赁合同租赁期限届满之次日，即视为甲方已依据本合同将系争房屋交付予乙方，甲方不另作系争房屋之交付。租赁期限为3年，自交付日起算。装修期为0天。乙方应自2017年11月5日开始向甲方支付租金和其他任何费用。乙方应最迟于2017年11月5日在系争房屋开始营业。基本租金第1年为44元/天/平方米，每月38,812元，第2年为45元/天/平方米，每月39,694元，第3年为46元/天/平方米，每月40,576元。系争房屋第1-3年提成租金为乙方每月营业额的25%，乙方每月实际应付租金为上述基本租金与提成租金中较高者。乙方须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则乙方须于甲方发出付款通知之日起5个工作日内缴付提成租金与基本租金差额部分，逢法定节假日则相应提前。乙方须自装修期届满(含提前结束)之次日起每月按84.91元/平方米标准缴付物业管理费，即自装修期结束(含提前结束)的次日起按每月2,610元，于每月第25日或之前向甲方或甲方指定的管理公司缴付下月物业管理费，逢法定节假日则相应提前，免租装修期内乙方应该根据装修指南约定支付装修期物业管理费。甲方有权根据实际运营情况对系争房屋物业管理费标准每年作出调整。租赁保证金相当于三个月基本租金及物业管理费，计129,558元；公用事业费保证金3,500元。如乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用，必须按日向甲方支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至甲方或甲方指定的收款方实际收到全部该笔款项日止计算。若乙方任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天，甲方有权提前收回房屋或其任何部分，合同立即自行终止，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，乙方已支付保证金不予退还，并应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金(以基本租金与平均租金中较高者为准)及物业管理费总和之金额的违约金，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及优惠期间的租金。合同还对其他租赁相关事项进行了约定。合同签订后，被告支付了相应的租金及保证金，双方开始履行合同。再查，2019年12月18日，天顺公司向乐梦公司发送《关于要求立即付清拖欠款项的律师函》。2019年12月30日，天顺公司函告乐梦公司，同意双方合同于2019年12月31日提前终止，要求乐梦公司2020年1月3日前一次性支付欠款并对乐梦支付的保证金不予退还等。截至2019年12月31日，乐梦公司共欠天顺公司租金168,443.52元、物业管理费5,800元、电费14,757.6元、水费855元。2020年1月6日，天顺公司向乐梦公司发送《诉前最终律师函》，敦促乐梦公司支付款项等。再查，天顺公司与乐梦公司在2015年11月4日就系争房屋签订房屋租赁合同，租赁期限为2015年11月5日至2017年11月4日，系争房屋面积约定为29平方米，合同另对其他事项进行约定。装修免租期为15天。乐梦公司支付装修押金10,000元。再查，原告天顺公司与康堤(上海)企业管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，一审案号为(2016)沪0106民初28604号，二审案号为(2017)沪02民终11646号，曾认定天顺公司将系争房屋出租给康堤(上海)企业管理股份有限公司的房屋租赁合同中约定的租赁面积为28.5平方米。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。租赁合同系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。乐梦公司拖欠租金、物业管理费、水费、电费的期限已经超过合同约定的连续超过14天，经催告仍未及时支付，已构成根本违约，天顺公司有权单方解除合同，并且要求乐梦公司承担违约责任。现天顺公司、乐梦公司一致确认租赁合同于2019年12月31日解除，法院予以准许。对于天顺公司主张的各项费用，本院认定如下：1.天顺公司主张不予退还乐梦公司缴纳的租赁保证金133,058元，其法律性质实际系将租赁保证金作为解除合同的违约金予以没收，于法无悖，本院予以支持；2.双方对租金、物业管理费、电费、水费金额无争议，本院对天顺公司要求乐梦公司支付上述款项的诉请予以支持；3.针对滞纳金，天顺公司要求以乐梦公司拖欠的租金及物业管理费等为基数，自2020年1月1日起至判决生效之日止，按合同约定的每日千分之一的标准计算，乐梦公司提出滞纳金标准过高，本院酌情调整为按照每日万分之三标准计算。对于乐梦公司主张的各项费用，本院认定如下：1.装修押金10,000元，天顺公司同意在租金中予以抵扣，本院予以准许；2.关于0.5平方米的租金差额，本院认为双方之间的合同已经约定为避免将来发生争议，若租赁面积与任何人士、组织机关或政府部分评估或测量的面积及其他方法计算的租赁面积有任何差别或出入，双方同意不对系争房屋的面积计算方法进行比较，且不影响系争房屋基本租金、物业管理费及其他以系争房屋租赁面积为计算依据的任何款项之收计标准；排除了认定为其他面积的可能，乐梦公司在签订合同时就应知悉，由此本院对乐梦公司的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海天顺经济发展有限公司与被告(反诉原告)上海乐梦餐饮管理有限公司就上海市静安区愚园路XXX号地下二层(LG2)25室签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；二、原告(反诉被告)上海天顺经济发展有限公司不予返还被告(反诉原告)上海乐梦餐饮管理有限公司支付的保证金133,058元(与合同解除违约金133,058元相折抵)；三、被告(反诉原告)上海乐梦餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海天顺经济发展有限公司欠付的租金168,443.52元(抵扣装修押金10,000元后，为158,443.52元)、物业管理费5,800元、电费14,757.6元、水费855元；四、被告(反诉原告)上海乐梦餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海天顺经济发展有限公司滞纳金(以179,856.12元为本金，按照日万分之三的标准，自2020年1月1日起计算至判决生效之日止)；五、对被告(反诉原告)上海乐梦餐饮管理有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,155元，减半收取计3,077.5元，由被告上海乐梦餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费405.97元，由原告上海天顺经济发展有限公司负担100元，由被告上海乐梦餐饮管理有限公司负担305.97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  荣琼英二〇二〇年十一月一日书记员  夏 雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。