重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初9213号原告（反诉被告）：贾小红，女，1990年12月1日出生，汉族，个体工商户，住重庆市沙坪坝区。被告（反诉原告）：丁大平，男，1982年6月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：杨静，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律服务工作者。原告贾小红与被告丁大平租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序审理；被告丁大平（反诉原告）于2020年8月3日以原告贾小红为被告向本院提起反诉，本院依法适用简易程序对本诉、反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）贾小红，被告（反诉原告）丁大平及委托诉讼代理人杨静到庭参加了诉讼。审理中，因涉及双方当事人申请庭外和解，依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。原告贾小红向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2019年3月12日签订的《商铺合作经营协议》；2、判令被告退还保证金30000元；3、判令被告退还2020年1月1日至2020年3月11日期间预付的租金13610元；4、判令被告赔偿门面招牌的制作费用1500元；5、判令被告支付违约金30000元；6、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2019年3月12日，原被告签订《商铺合作经营协议》，约定被告将位于沙坪坝区重庆电子工程职业学校重店苑（一期）A区某号门面出租给原告，经被告打造后自编商铺某号，经营状态为奶茶、串串。租赁期限自2019年3月11日至2022年3月11日止。原告需向被告交纳30000元保证金，合作固定收益为每月5833元。原告一次性预付一年固定收益70000元。协议签订后，原告支付了保证金30000元及一年固定收益73000元。后因原被告双方协商一致，重新变更租赁场地，原被告再次签订协议，约定租赁门面位于同地段A区范围内某号门面。合作时间自2020年1月1日至2021年2月28日止。合同签订后，原被告双方于2019年3月12日签订的协议自2019年12月31日终止，保证金转移到新租赁和某号商铺。现被告于2020年1月16日将某号商铺租赁给第三方，且拆除原告位于某的招牌，故被告应当退还2020年1月1日起至2020年3月11日期间预交的固定收益13610元。原告于2019年11月5日向被告支付某号商铺20000元的租金，被告向原告出具了收条，因疫情影响，导致原告没有正常的复工，在可以复工的情况下，原告多次向被告主张交付某号商铺，但被告已经实际出租给第三方。后经派出所调解，被告于2020年4月7日退还原告收取的某号门面租金20000元，并支付20000元的违约金。截止起诉，被告仍有30000元的保证金及股东收益13610元未退还原告。为维护原告的合法权益，起诉来院，望判如所请。被告丁大平辩称，同意解除双方于2019年3月12日签订的《商铺合作经营协议》，关于违约金的诉讼请求，导致合同无法继续履行的原因系原告提出解除双方的租赁合同，被告在合同履行中不存在违约行为，不应当承担违约责任。关于其他费用，双方已在2020年4月7日一次性结清，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告丁大平向本院提出反诉请求：1、判令被告支付2020年1月20日至2020年3月11日期间的租金13000元；2、判令反诉被告支付2020年3月12日至2020年6月30日期间的租金20998.8元；3、判令反诉被告支付2019年12月11日至2020年6月30日期间的管理费3500元；4、判令被告支付违约金30000元。上述合计67498.8元；5、诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2019年3月12日，原被告双方签订了《商铺合作经营协议》，约定反诉原告为反诉被告提供店铺租赁。协议签订后，反诉被告在未与反诉原告协商的情况下，擅自搬离，期间尚欠租金、物管费用未支付。为维护原告的合法权益，起诉来院，望判如所请。反诉被告贾小红辩称，1、2019年4月、5月，反诉被告已经支付反诉原告房租73000元，租期一年内的租金已经付清，不存在拖欠2020年1月至2020年3月11日期间的租金问题。2、2020年1月16日，丁大平已经将案涉门面出租给他人，已经构成违约，导致合同无法继续履行，2019年12月的物管费未交纳，但此后的物管费不应由我支付，双方合同解除，不产生后面的费用。3、因丁大平将案涉门面出租他人构成违约，丁大平违约在先，反诉被告不存在违约，不应支付违约金。4、诉讼费用应当由丁大平承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月12日，丁大平（甲方）与贾小红（乙方）签订《重庆电子工程职业学院重电苑门面（一期）A区商铺合作经营协议》，协议约定合作经营商铺地址位于重庆市沙坪坝区重庆电子工程职业学院重电苑门面（一期）A区范围内某号门面，经甲方整体规划打造后，自编某号商铺，经营业态为主营串串、芋圆。商铺建筑面积约10平方米，乙方实际使用面积约为8平方米。合作时间定为36个月，自2019年3月15日至2022年3月15日。分红时间为每年的1月31日前1个月月内，共计3次分红时间。双方正式合作后装修期及免租期为签订正式合同后5天。双方合作后固定分红费用，甲方不以营业额为参考，向乙方收取固定的分红费用为每月5800元，一年以12个月计算。乙方已于2019年3月12日向甲方缴纳3万元合作定金，双方签订正式合同后，该笔定金作为交给甲方的合作保证金。合作期间，乙方应承担的水电管理费计价标准为，水7元每吨、电1.2元每度、管理费500元每月。乙方按合同规定缴纳或完善合作期间由该商铺产生的各项费用，如税金、分红、水、电、网络费等乙方向甲方交纳相关费用，不得拖延，甲方集中收取。商铺中除乙方自有外的所属公共设施设备维修责任由甲方负责，除双方在合同及补充条款中约定外，均由甲方负责。合作期满后3个工作日内由乙方处理或拆除自主新增部分。对乙方不处理或留存的物品，甲方有权处置，不需要通知乙方，也不需要乙方同意。承租期满后10天，合作保证金应不计利息退还给乙方。乙方的权利和义务约定，乙方如因经营业态需要发生变化，经甲方或者甲方共同参与协调后重新签订合作协议，费用由乙方承担。乙方不得占用属于甲方的公共区域、公共资源。经乙方书面通知甲方并取得甲方书面同意后，乙方可以将该商铺的股权变更给第三方。变更费用标准应不低于商铺甲方每年收取的盈利分红总额的20％。甲方的权利义务约定，甲方有权向乙方收取合作保证金和每年分红，以及其他应由乙方交纳的费用。甲方无故终止合伙合同，收回商铺，甲方应按照乙方所交纳保证金金额的100％向乙方支付违约金。违约金不足以补偿损失，还应当承担违约经营损失，标准为双方合作合同剩余未履行时间按天赔偿，最高为200元/天。协议第十二条免责条件约定，因自然灾害或国家需要等因素导致合同无法履行的，所造成的损失，双方互不追究对方自然，合同自然终止。保证金全额不计利息退还。甲乙双方还就未尽事宜进行了约定。合同签订后，丁大平将某门面交付贾小红经营使用。贾小红于2019年3月22日向丁大平转款30000元，用于支付保证金。2019年4-5月期间，贾小红向丁大平陆续转款73000元，期间丁大平向贾小红转款16000元，此笔转款性质，双方说法不一，贾小红认为是优惠的租金，丁大平认为其中3000元是优惠的租金，其余13000元是贾小红向丁大平的借资。上述合同履行过程中，经双方友好协商，从2020年1月1日起，贾小红换一个门面承租，某门面承租到2019年12月31日终止。某门面已经交纳的保证金自动转到新租赁的门面上。2019年11月8日，贾小红与丁大平又订立《商铺合作经营协议》，其中商铺位于A区某号门面，自编号为某，经营业态为奶茶，合同期限自2020年1月1日起至2021年2月28日止，共计24个月，场地使用费每月固定为5833元，该协议其他内容与2019年3月12日双方订立的合同内容基本一致。但删除了协议第五条第二项关于收取3万元合作保证金的条款。合同签订后，贾小红向丁大平转款20000元，转款说明备注“房租某号陈家桥”。2020年1月1日后，贾小红未将某号门面退还给丁大平，相关物品亦未搬离。2020年1月16日，丁大平与证人彭志成签订某的租赁合同，合同订立后，丁大平未向彭志成交付门面，彭志成亦未向丁大平支付租金。2020年4月5日，贾小红向公安机关报警，称在陈家桥明德路6号租赁一门市，因房东将门面转租他人，房东不愿出面解决，报警求助。民警接警赶往现场，贾小红陈述与房东丁大平因房屋租赁问题产生纠纷，双方自行协商，由丁大平赔偿贾小红4万元。2020年4月7日，贾小红向丁大平出具收条，收条内容：今收到丁大平退重电苑商业街A区某号商铺定金及赔偿款40000元，该款丁大平通过微信转账给1858022****微信号。该笔款项用于解除双方就该门面及由丁大平出具的相关票据全部作废，该份合同作废。关于某号门面腾空时间，贾小红称在2020年5月3日已将物品全部搬离，但未通知丁大平办理交接手续。丁大平陈述是2020年5月中旬知晓门面已经腾空。关于2019年3月12日订立的合作经营协议解除的时间及理由，双方各执一词。贾小红认为解除时间是2020年1月16日，理由是丁大平违约将案涉门面出租他人。丁大平认为解除的时间是2020年6月20日，理由是2020年1月20日至2020年6月20日期间贾小红一直占有门面，该期间的租金也可以理解为占用费。此外，贾小红还举示门面招牌照片、制作费用清单，丁大平对该组证据不予认可，认为不能达到贾小红的证明目的。本院认为，贾小红与丁大平于2019年3月12日签订的《商铺合作经营协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依诚实信用原则全面履行自己的义务。合同名称虽为合作经营协议，但贾小红对商铺自负盈亏，丁大平按时定额收取所谓的“分红”，其实质为商铺租赁合同。本案争议焦点在于：一、合同的解除时间；二、保证金是否应当退还；三、贾小红、丁大平谁违约及违约责任问题；四、案涉门面租金（占有使用费）、物管费、招牌制作损失等问题。本院逐一评析如下：一、关于双方于2019年3月12日订立的《商铺合作经营协议》的解除理由及时间《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，某门面涉及的租赁期限为三年，自2019年3月15日至2022年3月15日，合同履行过程中，双方协商在2019年12月31日终止上述门面的租赁关系，同时重新建立某-13的新的租赁合同，上述均为双方当事人的真实意思表示，贾小红、丁大平作为完全民事行为能力人，应当承担其实施的法律行为所带来的法律后果。故本院认定，2019年3月12日双方订立的《商铺合作经营协议》系基于协商一致而解除，解除时间为2019年12月31日，故对于原告要求本院解除双方于2019年3月12签订的《商铺合作经营协议》的诉讼请求本院不以支持。二、保证金是否应当退还问题诚如上面所述，2019年3月12日订立的《商铺合作经营协议》基于双方协商一致而解除，就保证金问题双方亦达成共识，即转作新租赁门面的保证金，故本案不存在退还保证金的问题，对贾小红的该项诉讼请求，本院予以驳回。若就新租赁门面的保证金问题双方发生争议，贾小红可就新租赁门面的租赁关系另案起诉。三、贾小红、丁大平谁违约及违约责任问题《商铺合作经营协议》的解除系基于双方协商一致，而非基于一方违约而另一方行使法定解除权或约定解除权，双方均未违约，更不存在违约责任问题。其中，贾小红主张违约金的理由系丁大平将案涉门面出租他人。本院认为，虽然丁大平与案外人订立了租赁合同，合同成立，但丁大平并未将案涉门面收回并交付案外人经营使用，对贾小红的合同权利未产生任何影响，也未造成任何损失，贾小红的违约主张不成立，本院不予采信。丁大平主张违约金的理由是贾小红占用门面未交付。本院认为，双方协议在2019年12月31日解除，双方就某号门面的租赁关系终止，贾小红负有在2019年12月31日前返还门面的义务，但贾小红未在当日履行返还义务，此后贾小红与丁大平之间形成的是无权占有关系，双方就某号门面未形成新的租赁合同关系，故丁大平主张违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。四、某号门面租金（占有使用费）、物管费、招牌制作损失等问题。首先，应当明确案涉门面腾空退房时间。贾小红称在2020年5月3日自行腾空，但未通知丁大平接房，故不能认定为退房时间。丁大平在第一次开庭陈述为2020年5月中旬，后变更陈述为2020年6月，但未举示相应推翻此前陈述证据，本院采信第一次开庭陈述意见，故认定某号门面于2020年5月15日腾空。关于贾小红请求退还2020年1月1日至2020年3月11日租金问题。《商铺合作经营协议》于2019年12月31日解除，此前贾小红预交的该期间的租金理应退还。根据协议约定，门面租金每月5800元，12个月共计69600元。但双方一致认可贾小红已支付73000元、丁大平退回16000元。针对16000元退款性质，丁大平虽主张13000元是借资，但未举示证据，对其辩解本院不予采信，即本院认定2019年3月至2020年3月的年租金为57000元。故丁大平应当退还贾小红2020年1月1日至2020年3月11日租金金额为11241.67元，超出的部分，本院不予支持。丁大平主张2020年1月20日至2020年6月30日占用损失问题。双方合同已经在2019年12月31日解除，贾小红应返还而未返还房屋，构成对房屋的无权占用，理应支付丁大平房屋占有使用费。占用期间为2020年1月1日至2020年5月15日，至于占用使用费的标准，参照双方的月租金标准4750元（57000元÷12个月）。此外，2020年1月24日起至3月24日期间，重庆市人民政府根据疫情影响程度，调整应急响应级别为一级、二级期间，贾小红确实无法使用案涉租赁门面正常经营，此期间的占有使用费减半计算。故2020年1月20日至2020年5月15日期间占用使用费共计13775元（18525-4750=13775元），超出的部分本院不予支持。关于物管费用，丁大平自愿放弃该部分诉讼请求，是对其权利的自愿处分，本院予以准许。关于招牌制作费用问题，贾小红举示的证据不能证明招牌系丁大平破坏，故对其主张，本院不予支持。综上，丁大平应向贾小红退还租金11241.67元，贾小红应向丁大平支付门面占有使用费13775元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告丁大平于本判决发生法律效力后立即退还原告贾小红2020年1月1日至2020年3月11日的租金11241.67元；二、反诉被告贾小红于本判决发生法律效力后立即支付反诉原告丁大平门面占有使用费13775元；三、驳回原告贾小红的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告丁大平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费4288.7元，减半缴纳2144.35元（原告贾小红已预交），反诉案件受理费1487.48元，减半缴纳743.74元（反诉原告丁大平已预交），合计2888.09元，由贾小红负担2177.59元，由丁大平负担710.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张邓蓉二〇二〇年十一月二十五日法官助理 吴少华书 记 员 袁守琴