湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初2112号 原告禹玉兵，男，1992年10月8日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被告郴州市众意房地产开发有限公司，住所地郴州市开发区招商大楼**，统一社会信用代码:91431000745947581E。 法定代表人：朱辉纪。 被告朱辉纪，男，1945年12月18日出生，汉族，户籍住址湖南省宜章县。 原告禹玉兵与被告郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）、被告朱辉纪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告禹玉兵到庭参加诉讼，被告众意公司、被告朱辉纪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹玉兵向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还购房款订金15万元并支付违约金15.3万元（按月利率3%从2017年1月26日暂计算至2019年11月25日，以后违约金按月利率3%另计至购房订金全部退还之日止）给原告；2.依法判令被告承担本案的全部诉讼费。 被告众意公司、被告朱辉纪未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状和证据材料。 查明的事实 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月25日，以被告众意公司作为甲方与原告禹玉兵作为乙方，双方签订一份《订购房屋合同》，合同约定主要内容：乙方订购甲方开发万花山庄的现房一套月120平方米左右，甲方同意出售一套楼梯房约120平方米的现房给乙方；甲方出售一套楼梯房约120平方米左右的房屋给乙方，房价每平方米2000元；乙方预付购房款150000元给甲方；甲方保证一年之内交房给乙方；甲方在一年到期，因特殊情况不能交楼梯房给乙方，甲方愿意交电梯房给乙方，房价每平方米2900元；若甲方到期不能交房给乙方，甲方按乙方预付的150000元支付违约金，每月按3%计算违约金，连本带违约金一次性付给乙方；甲方开发的房屋已经众意公司办理了房屋所有权证（总证），甲方配合乙方办理房屋过户手续，被告朱辉纪在该合同上签字。2017年1月26日，原告禹玉兵向被告朱辉纪个人账户（开户行：中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行，账号：6222××××6993）支付150000元，被告朱辉纪收到款项后，向原告禹玉兵出具一份《收条》，该收条载明：暂收到禹玉兵交万花山莊购房订金壹拾伍万元（150000元），收款人朱辉纪，2017.元.26，被告众意公司在该收条上加盖印章。 另查明，被告众意公司成立于1999年7月8日，注册资本802.0000万元，公司类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人朱辉纪，股东朱辉纪。 原告禹玉兵陈述被告众意公司及被告朱辉纪收到购房订金150000元后，未按约定交付房屋，亦未退还购房订金150000元，遂提出前述诉讼请求。 判决的理由与结果 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告禹玉兵与被告众意公司签订的《订购房屋合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，合同双方均应当依约履行合同确定的权利及义务。本案中，原、被告双方在《订购房屋合同》中并未明确约定订购的房屋具体座落、栋号及房号，根据原告禹玉兵在庭审中的陈述，其只是交了150000元订金给被告众意公司，在交尾款时，由被告众意公司通知原告禹玉兵去选购房号。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，本院认为，案涉《订购房屋合同》具有预约性质，且原告禹玉兵已向被告众意公司支付了订金，而被告众意公司至今未通知原告禹玉兵去选房号，尚未交付房屋，亦未退还原告禹玉兵的购房订金，已经构成违约。被告朱辉纪作为被告众意公司的法定代表人，原告禹玉兵向被告朱辉纪支付购房款时，被告众意公司知道或应当知道原告禹玉兵向被告朱辉纪支付了购房款，被告朱辉纪向原告禹玉兵出具的收据载明了案涉150000元是购房订金，且盖有被告众意公司的印章，被告朱辉纪亦未向本院提交证据证明案涉购房订金与其个人财产没有混同，故原告禹玉兵主张被告众意公司与被告朱辉纪退还购房订金的诉讼请求，本院予以支持。原告禹玉兵主张被告众意公司与被告朱辉纪共同向其支付违约金153000元（按月利率3%从2017年1月26日暂计算至2019年11月25日，以后违约金按月利率3%另计至购房订金全部退还之日止）的诉讼请求。本院认为，原告禹玉兵与被告众意公司双方虽然在合同中约定“若甲方到期不能交房给乙方，甲方按乙方预付的150000元支付违约金，每月按3%计算违约金，连本带违约金一次性付给乙方”。案涉《订购房屋合同》签订的时间为2017年1月25日，约定交付房屋的时间为一年内，即在2018年1月26日前被告众意公司应向原告禹玉兵交付房屋，被告众意公司未在约定交付房屋时间内交付房屋，系属违约，应从2018年1月26日起向原告禹玉兵支付违约金。双方约定每月按3%计算违约金过高，本案在2020年8月20日前立案，参照2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”之规定，结合本案案情，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，本案违约金调整为每月按2%计算。截止2019年11月25日（2018年1月26日至2019年11月25日，共669天），两被告应向原告禹玉兵支付违约金66900元（150000元×2%×669天÷30天），以后违约金按月利率2%另行计算至购房订金全部退还之日止。原告禹玉兵诉请违约金超出部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郴州市众意房地产开发有限公司、被告朱辉纪于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告禹玉兵购房订金150000元及违约金66900元（违约金从2018年1月26日暂计算至2019年11月25日），合计216900元。2019年11月25日之后的违约金按月利率2%另行计算至购房订金全部退还之日止； 二、驳回原告禹玉兵的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5845元，公告费600元，诉讼保全费2035元，合计8480元，由被告郴州市众意房地产开发有限公司、被告朱辉纪共同承担6021元，原告禹玉兵承担2459元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  杨宗文 人民陪审员  李友英 人民陪审员  石兴英 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理卢青清 书记员张婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。