福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初2114号 原告：赵兴强，男，1972年12月1日出生，汉族，住福建省罗源县。 委托诉讼代理人：林灿业，福建文园律师事务所专职律师。 被告：福州筑家房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区水部街道福新路**市建工大楼综合**北向。 法定代表人：陈清，该公司执行董事兼总经理。 被告：福州筑家房地产开发有限公司罗源分公司，住，住所地福建省罗源县凤山镇东环新村1-001/div> 法定代表人：陈清，该公司执行董事兼总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刘朋，福建航嘉律师事务所专职律师。 被告：郑桂心，男，1958年4月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：严丽清，福建世好律师事务所专职律师。 原告赵兴强与被告福州筑家房地产开发有限公司(以下简称筑家公司)、福州筑家房地产开发有限公司罗源分公司（以下简称筑家公司罗源分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，根据原告的申请，依法追加郑桂心为共同被告参加诉讼,并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林灿业、被告筑家公司及其罗源分公司的共同委托诉讼代理人刘朋、被告郑桂心及其委托诉讼代理人严丽清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵兴强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与筑家公司罗源分公司于2017年3月8日签订的蓝波湾小区2#楼09号店面《商品房预售合同》，合同解除产生的不动产注销或变更登记等税费由筑家公司及其罗源分公司承担；2.判令筑家公司及其罗源分公司向原告退还2#楼09号店面售房款2,530,910元（含2#楼09号店面内的物业管理用房34.32㎡房款）,并承担原告办理不动产登记产生的税费损失41,098.94元，共计2,572,008.94元；3.判令郑桂心共同承担本案项下款项的还款责任。 事实与理由：2017年3月8日，原告看中筑家公司开发的罗源蓝波湾小区2#楼09号及1#楼10号店面。售楼部人员告知原告，2#楼09号店面部分面积无法办理产权登记，无产权面积需与店面作为一个整体共同出售。当日，原告与筑家公司罗源分公司签订两个店面的《商品房买卖合同》，2#楼09号店面合同记载建筑面积57.76㎡（加上无产权面积34.32㎡，实际面积为92.08㎡），1#楼10号店面合同记载建筑面积57.45㎡。合同签订当日，原告的配偶李雪荘分别现金支付筑家公司837,520元、694,800元，另向筑家公司指定收款人郑桂心分别转帐支付1,597,680元、98万元,合计411万元。 2019年5月4日，罗源县凤山镇筑家蓝波湾业主委员会将筑家公司及原告一并起诉至法院，要求返还被筑家公司出售的物业管理用房。经审理，原告方知筑家公司出售给原告的2#楼09号店面内含物业管理用房34.32㎡。法院作出（2019）闽0123民初1102号民事判决书，判决原告应将占用的34.32㎡物业管理用房腾空交付给筑家公司，由筑家公司恢复原状后移交给罗源县凤山镇筑家蓝波湾业主委员会。筑家公司不服，提起上诉。福州市中级人民法院作出（2020）闽01民终2350号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现因筑家公司的违法出售，原告购买的2#楼09号店面中34.32㎡已被法院判决腾空交还，丧失了对该面积的所有权益，筑家公司的行为已构成根本性违约，原告的合同目的无法实现，为此诉请解除合同。原告共向被告支付购房款411万元，两个店面合计面积为149.53㎡，按面积折算每平方单价为27,486元，所以2#楼09号店面92.08㎡总价为2,530,910元，被告应予以退还。郑桂心作为筑家公司指定收款人应共同承担本案项下款项的还款责任。 筑家公司及其罗源分公司辩称，1.其与原告在2017年3月8日签订的蓝波湾小区2#楼09店面《商品房买卖合同》中约定仅在出现诉争房屋面积差、逾期交房或者逾期办证等情况下，原告方具有解除合同的权利。至本案诉讼之日，合同约定的产权面积为57.26㎡已按时交付且已办理产权登记手续，不存在合同约定的解除情形，也不存在法定解除的事由，因此原告就本案并无解除权；2.原告与其分公司签订的《商品房买卖合同》中明确载明出售的房屋面积为57.26㎡，原告支付的所有款项系该面积的对价款。（2019）闽0123民初1102号、（2020）闽01民终2350号民事判决书中，错误认定筑家公司出售所谓的无产权物业管理用房，就此筑家公司已提起再审。其在2011年出售同地段的店面单间即为3万多元/㎡，不可能在2017年以远低于上述价格进行销售；3.原告在诉状中将1#楼10号店面、2楼#09号店面及物业管理用房以均价折算明显不当，以这样的计算方式，就意味着有产权的房产与无产权的房产等价了，这显然不符合市场规则的。 郑桂心辩称，1.福州市罗源县筑家·蓝波湾工程是郑桂心承包施工的，其收取的款项是筑家公司所支付的工程款；2.其与原告之间不存在房屋买卖关系，原告因购房产生纠纷与其没有关系，其也没有义务向原告退还购房款及相关损失。 本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，原告与筑家公司罗源分公司签订合同编号为ＬＹ1703ＸＪ000806《商品房买卖合同》，购买罗源县店面，建筑面积57.76㎡，单价为14500元／㎡，总价款837520元。当天，原告的配偶李雪荘向筑家公司账户存入1532320元，并向筑家公司指定的收款人郑桂心汇款2577680元，合计支付购房款411万元。庭审时，双方认可2＃楼09号店面按总价为240万元计算。原告因办理2＃楼09号店面不动产登记产生的税费：契税24347.94元、公共维修基金16751元，共计41098.94元。 2019年12月30日，本院作出（2019）闽0123民初1102号民事判决书，认定筑家公司于2017年3月8日将罗源县凤山镇蓝波湾小区2#楼09号店面连同相邻的物业管理用房（私有面积为34.32㎡）一并出售给原告，并判令原告将占用的物业管理用房腾空后交付筑家公司，由筑家公司恢复原状后移交给罗源县凤山镇筑家蓝波湾业主委员会。筑家公司不服判决，提起上诉，福州市中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）闽01民终2350号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决已生效。 本院认为，合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行，最终达到所期望得到的东西或者状态。原告是基于筑家公司将讼争店面连同相邻的无产权面积的房屋（即物业管理用房）一并出售，能作为一个整体共同使用的前提下，才购买讼争店面。而无产权面积的房屋已被生效的法律文书确认为物业管理用房，并被判移交业主委员会，导致原告最初的合同目的无法实现，其过错在于筑家公司及其分公司，故原告诉求解除合同，并要求恢复原状、赔偿损失，于法有据，予以支持，但双方在庭审中均认可讼争店面总价按240万元计算，故原告诉请超出部分，不予支持。筑家公司及其罗源分公司关于原告无权解除合同的辩解意见缺乏法律依据，不予采纳。本院于2020年9月10日依法向筑家公司及其罗源分公司送达起诉状副本，送达之日即视为合同解除之日。被告郑桂心并非本案合同项下当事人，原告要求其承担共同还款责任，没有法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福州筑家房地产开发有限公司罗源分公司与赵兴强于2017年3月8日签订的《商品房买卖合同》于2020年9月10日解除，合同解除产生的不动产注销或变更登记等税费由福州筑家房地产开发有限公司及其罗源分公司承担： 二、赵兴强于本判决生效之日起十日内将讼争房屋（即坐落于罗源县店面）返还福州筑家房地产开发有限公司及其罗源分公司； 三、福州筑家房地产开发有限公司及其罗源分公司于本判决生效之日起十日内返还赵兴强购房款240万元，并赔偿赵兴强因不动产登记产生的税费损失41,098.94元； 四、驳回赵兴强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27,376元，减半收取13,688元，由赵兴强负担524元，福州筑家房地产开发有限公司、福州筑家房地产开发有限公司罗源分公司负担13,164元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄义钊 人民陪审员  黄向阳 人民陪审员  郑向阳 二〇二〇年十一月二十七日 法官 助理  陈丹丹 书 记 员  吴秀英 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。