河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初488号 原告：杨雪峰，男，1981年10月25日出生，满族，现住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：吉布胡冷，北京市浩东律师事务所律师。 被告：廊坊市盛辉房地产开发有限公司。住所地廊坊市广阳区新世纪步行街第二大街****。 法定代表人：孙伟强，总经理。 委托诉讼代理人：孙康力，男。 被告：廊坊冀通房地产开发有限公司。住。住所地廊坊市永清县姜家屯村廊霸路东侧馨达园小区第****房/div> 法定代表人：孙平，总经理。 被告：北京龙涵辉腾营销策划有限公司。住所地北京市房。住所地北京市房山区燕山燕东路******1020 法定代表人：彭广平，总经理。 原告杨雪峰与被告廊坊市盛辉房地产开发有限公司（以下简称廊坊盛辉公司）、廊坊冀通房地产开发有限公司（以下简称廊坊冀通公司）、北京龙涵辉腾营销策划有限公司（以下简称北京龙涵公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月27日、2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告杨雪峰及其委托诉讼代理人吉 —2— 布胡冷、被告廊坊盛辉公司委托诉讼代理人孙康力到庭参加诉讼，被告廊坊冀通公司经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼，被告北京龙涵公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨雪峰向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告廊坊盛辉房公司于2017年4月14日签订的《购房协议书》及《商品房认购书》补充协议解除；2.判决被告廊坊盛辉公司、被告廊坊冀通公司共同退还原告购房首付款198862元以及利息（按照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率4.75%计算，从交款之日至还清之日）；3.判决被告北京龙涵公司退还原告电商费110000元以及利息，被告廊坊盛辉公司和被告廊坊冀通公司承担连带偿还责任；4.判决本案全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年4月14日原告购买河北省永清县房屋，建筑面积为60.27平方米，单价为10600元，总价为638862元。原告从本人中国光大银行海淀支行银行卡通过售楼处的Ｐ0Ｓ机交纳了电商费7万元、4万元及首付款198862元。收款方分别为被告北京龙涵公司和被告廊坊冀通公司，并出具了收据。同时原告与被告廊坊盛辉公司签订了《购房协议书》和《商品房认购书》补充协议。在补充协议中约定：如盛辉公司未在规定时间2017年10月1日内与客户签署正式购房合同，则其按原告缴纳金额同期银行一年利率补偿客户。2017年9月18日原告收到高铁壹号延期网签致歉函，由盛辉公司出具。由于未能按照之前约定的2017年10月1日前办理网签，原因为被告廊坊盛辉公司未取得预售许可证，双方签订的合同根据法律规定应为无效。但售楼工作人员以各种理由往后推拖，后因为推迟时间过长原告去永清房 —3— 屋管理部门进行询问高铁壹号小区相关情况及有关政策规定。从而得知原告所购买小区无预售许可证时向原告销售，且原告不是本地人和未在本地工作生活及缴纳社保，故不能在永清购买商品房，即不得购买高铁壹号小区。另被告廊坊盛辉公司售楼人员通知原告不能办理银行贷款，要求原告变更支付方式，要求全额支付购房款等。原告认为，被告在签订合同及履行合同中存在如下违约行为，一是隐瞒客观事实，如没有预售证而欺骗原告签订认购合同：二是原告购买的房屋应在限购政策范围内，但被告廊坊盛辉公司明确告知不受限购政策影响等；三是要求变更付款方式及延迟履行合同等。根据以上违约行为，原告认为因为被告的违约导致合同无法继续履行，且合同签订时的客观情况有重大变更，给原告造成了重大经济损失。被告廊坊冀通公司和被告北京龙涵公司系替代被告廊坊盛辉公司代收购房款，因为购房合同无法履行从而被告廊坊冀通公司和被告北京龙涵公司有义务退还以上款项。请贵院调查核实以上事实，支持原告全部诉请。 廊坊盛辉公司辩称，认可原告支付我公司首付款198862元，原告所述的电商费我公司不予认可，首先电商的收据和交款记录与我公司无关。因为从原告买房到起诉日有两年时间，2017年房地产市场非常火热，原告在两年期间已知项目情况却未提起诉讼，有炒房嫌疑，所以我公司不主张退房，要求原告执行原购房协议。如果退房我们也同意，但是因为现在资金困难处于疫情期间，希望时间上给我公司宽裕些，利息按照银行存款利率计算。 廊坊冀通公司未做答辩。 北京龙涵公司未做答辩。 原告提交如下证据，第一，《购房协议书》，拟证实原告与被 —4— 告廊坊盛辉公司签订购房意向协议，未签订正式商品房买卖合同。第二，《商品房认购书》补充协议，拟证明被告廊坊盛辉公司承诺在2017年10月1日前签订正式购房合同，否则按照已付首付款金额以同期银行一年利率支付利息。第三，购房收据及银行流水，拟证实原告向被告支付房款308862元，被告廊坊盛辉公司委托被告廊坊冀通公司代收首付款，双方存在合作关系，被告廊坊盛辉公司委托被告北京龙涵公司销售涉案房屋并代收电商费11万元，被告廊坊盛辉公司存在捆绑销售行为。第四、结婚证、工作证明、社保证明、户籍页，拟证明原告夫妻在燕郊工作、居住，在永清县无住所、无社保。第五，视频。预售房屋没有预售证，被告单方多次变更支付方式，原告要求退房。第六、廊坊市限购政策，拟证明原告无购房资质。第七，微信聊天记录，拟证实购房时首付约定为30%。第八，原被告签合同及刷卡视频、照片。拟证实签合同刷POS机均在被告售楼处。 被告廊坊盛辉公司质证意见，证据一、二、三中，认可《购房协议书》、《商品房认购书》补充协议及2017年4月14日由我公司为杨雪峰198862元出具的收据，对于其他收据和银行转账记录我公司不予认可。证据四无异议。证据五、证据七不认可。证据八拍摄地点在我公司售楼处，但是合同上的公章并不是在售楼处加盖的，首付款也不是在售楼处收取，因为售楼处没有我公司或廊坊冀通公司的POS机，是在我公司的办公室盖章收款。关于证据六，原告在廊坊市居住有购房资格。 对于原告方提交的证据本院认定如下：原告提交全部证据能够互相印证，真实性予以认定。对于上述证据的证明目的，本院将结合证据内容及双方当事人陈述综合予以认定。 —5— 本院经审理认定事实如下：2017年4月1日18时26分，原告杨雪峰用其光大银行银行卡，通过POS机向商户廊坊市成业辉腾二店刷卡支付4万元。2017年4月14日12时10分，原告杨雪峰用其光大银行银行卡，通过POS机向商户廊坊市成业辉腾二店刷卡支付7万元,2017年4月14日12时40分，原告杨雪峰用其光大银行银行卡，通过POS机向商户廊坊冀通房地产开发有限公司刷卡支付198862元。2017年4月14日，原告与被告廊坊盛辉公司签订《购房协议书》及《商品房认购书》补充协议，原告认购被告廊坊盛辉公司开发的高铁壹号小区6楼1单元6层19号商品房一套，房屋总价款638862元，首付款198862元，如廊坊盛辉公司未在2017年10月1日前与杨雪峰签署正式购房合同，廊坊盛辉公司按杨雪峰交纳金额同期银行一年利率补偿。当日，被告北京龙涵公司为原告出具收取高铁壹号电商费6万元的收据一张，被告廊坊盛辉公司为原告出具收取首付款198862元收据一张。后廊坊盛辉公司未在2017年10月1日与原告签订正式商品房买卖合同，双方因提高首付款比例或者变更付款方式未达成一致意见。 另查明，廊坊市人民政府于2017年3月21日发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，主要内容为：“实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”。2017年6月2日发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，主要内容为：“实行住房限购的区域为廊坊市主城区(含 —6— 广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。 本院认为，原告杨雪峰与被告廊坊盛辉公司签订《购房协议书》及《商品房认购书》补充协议，是双方的真实意思表示，是双方对将来订立正式商品房买卖合同意向的约定，不是商品房买卖合同，在双方签订认购协议时，杨雪峰的身份不违反2017年3月21日廊坊市人民政府公布施行的限购政策，上述协议不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。因双方签订的系认购协议，在廊坊市人民政府于2017年6月2日发布新限购政策后，原告杨雪峰不具备购房资格，无法签订正式的商品房买卖合同，故上述认购协议已经不能履行，原告起诉解除双方签订的《购房协议书》及《商品房认购书》补充协议的诉讼请求本院予以支持。被告廊坊盛辉公司收取购房款198862元应当退还原告，并按照中国人民银行公布的同期一年期定期存款利率支付利息。关于原告主张的电商费11万元。经查，原告在2017年4月1日通过POS机向商户廊坊市成业辉腾二店刷卡支付4万元，在2017年4月14日通过POS机向商户廊坊市成业辉腾二店刷卡支付7万元，共计转款11万元，被告北京龙涵公司为原告出具收取电商费6万元收据，其余5万元虽然没有出具收据，但是原告两笔转款均转至商户廊坊市成业辉腾二店，被告北京龙涵公司 —7— 销售涉案房屋，应认定系被告北京龙涵公司收取，被告北京龙涵公司没有合法依据收取原告5万元，应当予以返还。涉案《购房协议书》及《商品房认购书》补充协议由原告与被告廊坊盛辉公司签订，原告虽然通过廊坊冀通公司支付了购房首付款，但是廊坊盛辉公司认可收到原告首付款198862元，且出具了收据，原告要求被告廊坊冀通公司返还首付款无事实与法律依据，本院不予支持。原告提交的交款收据明确记载了收款单位及收款项目，原告明知自己向何人交款及交款用途，依据合同的相对性原则，应由各合同当事人承担各自的责任，原告要求被告廊坊盛辉公司与廊坊冀通公司就电商费承担连带责任的请求无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告杨雪峰与被告廊坊市盛辉房地产开发有限公司之间于2017年4月14日签订的《购房协议书》及《商品房认购书》补充协议； 二、被告廊坊市盛辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨雪峰购房款198862元及该款自2017年4月14日起至款项付清之日止的利息（按中国人民银行公布的同期一年期定期存款基准利率计算）； 三、被告北京龙涵辉腾营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨雪峰电商费6万元不当得利款5万元共计11万元及该款自2017年4月14日起至款项付清之日止的利息（按 —8— 中国人民银行公布的同期一年期定期存款基准利率计算）； 四、驳回原告杨雪峰的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5932.93元，由被告廊坊市盛辉房地产开发有限公司负担3820元，由被告北京龙涵辉腾营销策划有限公司负担2112.93元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  廉新宇 人民陪审员  刘永涛 人民陪审员  苑贺芳 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  朱禹锦