江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1023民初1527号原告：江西广升房地产开发有限公司，住所地：江西省宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码：9136102664791853N。法定代表人：徐富爱，系公司董事长。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师。被告：雷美，女，汉族，南丰县人，住南丰县市山镇翠云村饶家堡组**，现住南丰县。被告：雷灵，女，汉族，南丰县人，住南丰县市山镇翠云村饶家堡组**，现住南丰县。被告：雷强，男，汉族，南丰县人，住南丰县。原告江西广升房地产开发有限公司与被告雷美、雷灵、雷强商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西广升房地产开发有限公司委托诉讼代理人罗兴亮、张秀容，被告雷美、雷灵到庭参加诉讼，被告雷强经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江西广升房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告按《商品房买卖合同》约定的面积支付购房款70000元及利息。违约金根据被告拖欠金额70000元按万分之四从合同签订之日起第7天即2014年9月27日计算至还清款日止（庭审中原告当庭变更诉讼请求，放弃对利息及违约金部分的主张）；2.判令被告向原告支付超合同面积的购房款22871.47元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年9月20日签订了—份《商品房买卖合同》。被告购买原告凯升购物广场一层C-020商铺，合同约定商铺面积为8.32平方米；该商铺单价为18747.11元/平方米，总金额为155976元。首付85976元，按揭贷款70000元。签订合同后被告仅首付了购房款85976元，尚欠购房款70000元拖欠至今，既不办理按揭贷款，也不支付现金。另外，该商铺实际面积为9.54平方米，与合同面积超出1.22平方米。按照双方合同约定，二者发生误差，以产权登记部门核定的测绘面积为准，房款按测绘面积据实结算。为此，原告要求被告按照合同约定支付超出合同约定面积的购房款为22871.47元（1.22平方米×18747.11元/平方米）。被告雷美、雷灵辩称，我方与原告签订的合同无效。1.购买时销售人员当时承诺了包租，房地产是经过政府审批的，所以我们也相信原告方的承诺真实有效，但当时签字的时候给我们的合同后面的都是空白的，除了打印的是当时签字就有的，手写和盖章的地方都是后面补的，权利义务不对等。购房合同具有明显的重大显失公平。合同我方也是2019年下半年才拿到。2.我方当时配合原告到银行办理按揭，但是因为原告方的原因没有办下来，我方到和原告方反应，原告方销售人员和我们说可以审批下来，这存在欺诈行为。3.凯升的超面积问题，2018年贷款审批没下来我们到提过这个问题，原告没有给我们一个明确的解决方案。另有其他在原告处买了商铺付了全款的，原告应付的租金也一直不到位，这种情况下要求被告继续补齐尾款，明显不合理。4.合同约定2016年10月份就要交付商铺，但一直未交付。故请判决原、被告签订的合同无效，并由原告退回我方已付的首付款以及利息，利息可以按银行借贷利息支付。被告雷强未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年9月20日，原告江西广升房地产开发有限公司与被告雷美、雷灵、雷强签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为江西广升房地产开发有限公司，买受人为雷美、雷灵、雷强。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：一、买受人购买的房屋为出卖人开发的凯升购物广场一层C-020号，房屋预售许可证号为（2014丰）房预售证第023号，房屋用途为商业，房屋建筑面积共8.32平方米。二、购房款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米18747.11元，总金额为155976元。三、根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即房屋交付时若产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意以当地产权登记部门核定的测绘面积为准，房款按测绘面积据实结算，在交付房屋之时结清。四、买受人采取银行按揭贷款方式支付房款的，应于本合同签署当日向出卖人支付首付房款85976元，剩余房款70000元，买受人应在本合同签署之日起7日内向银行提交完备的贷款资料并办妥按揭贷款手续。五、出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。六、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内日未作书面答复的，视为同意变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同还约定了其他事项。2019年4月8日，南丰县住房和城乡建设局出具本案所涉的《房屋交易与产权告知单（测绘）》及《南丰县商品房测绘成果审核一览表》，该一览表载明的案涉商铺C-020商铺面积为9.54平方米，其中套内面积5.25平方米，分摊面积为4.29平方米。另查明，合同签订后，雷美、雷灵、雷强共支付了购房款85976元。再查明，雷美、雷灵、雷强与南丰县凯升商业管理有限公司另签订了委托经营合同，委托经营期间，由南丰县凯升商业管理有限公司按合同约定按固定收益向雷美、雷灵、雷强返还租金。以上事实，有商品房买卖合同、票据复印件、南丰县住房和城乡住建局出具的房屋交易与产权告知单（后附有南丰县商品房测绘成果审核一览表）在案为凭，经当事人举证、质证，结合当事人的当庭陈述，本院予以认定。被告为支持其辩称，向本院举证了1.凯升宣传海报一张，证明凯升存在虚假宣传。2.照片一张，证明凯升的祝总签字承诺租金会发的。经质证，原告对该海报真实性、合法性无异议，本院认为该证据可以作为本案有效证据使用，能否达到原告证明目的，本院将在后文中综合分析认定。对于被告当庭举证的照片，因系旁听人员当庭递交给被告，原告对此提出异议，认为不是被告提出的证据，拒绝质证。本院认为，该照片来源不明且庭后被告未将该证据提交本院，故对该照片本院不予评判。本案的争议焦点有以下几点：一、原告与被告方签订的商品房买卖合同是否合法有效？二、被告方是否还需要向原告支付购房款，应付金额是多少？结合查明的事实，本院评述如下：一、原告与被告方签订的商品房买卖合同是否合法有效？被告认为原告的广告宣传资料存在虚假宣传，认为购房合同显失公平且存在欺诈行为。原告则认为宣传资料系当时的宣传，与本案无关。本院认为，该宣传虽有一定的夸张成分，但结合日常生活经验，被告购买商铺系投资行为，应当预见投资有一定风险，广告宣传资料仅为参观要约，具体事项应以双方的正式合同为准。关于被告提出的原告变更房屋结构未通知到被告，原告则认为规划变更与本案无关。本院认为，被告未提交证据证明涉案商铺存在规划变更、设计变更从而影响到买受人所购商铺质量或使用功能的情形，故对被告该辩解不予支持。被告辩称合同签订时，除了打印部分是本来就具备的，盖章部分以及手写部分均为之后完善的，但未提供任何证据，原告又不予认可，对被告的该辩解，本院不予采信。关于被告提出的原告举证的合同中套内建筑面积与公摊面积的总和不等于商铺总面积。原告对此解释为笔误。本院认为，因该合同套内建筑面积系手写，且按商铺总面积乘以合同约定的单价与合同上载明的总价相吻合，故本院对原告主张的该处系笔误本院予以采信。被告虽提出涉案《商品房买卖合同》附件部分手印并非各被告的手印，但认可各被告的签名均为各被告本人签署。故本院认为，原告江西广升房地产开发有限公司与被告雷美、雷灵、雷强签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法成立并生效。二、被告是否还需要向原告支付购房款，应付金额是多少？如前所述，原被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，依法受法律保护，合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实的履行各自的义务。原告依据合同约定向被告雷美、雷灵、雷强主张剩余购房款，有事实及法律依据。江西广升房地产开发有限公司依据合同向雷美、雷灵、雷强主张按合同约定应付未付的购房款70000元及超合同面积的购房款22871.47元（商品房单价18747.11元/平方米×多出面积1.22平方米）。本院认为，雷美、雷灵、雷强与江西广升房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》第五条明确约定了买受人采取银行按揭贷款方式支付房款的，应于本合同签署当日向出卖人支付首付房款85976元，剩余房款70000元，买受人应在本合同签署之日起7日内向银行提交完备的贷款资料并办妥按揭贷款手续。本案中，被告雷美、雷灵、雷强虽辩称已经到办理按揭，但因原告方的原因未能办理成功，但未提供证据，本院不予采信。双方没有对在未办理按揭或按揭未办理成功的情况下给付房款的期限进行约定，原告可以随时要求被告履行，现原告要求被告按合同约定支付剩余未付购房款于法有据，本院予以支持。另，原、被告还在《商品房买卖合同》第五条明确约定了面积差异处理方式，即合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意以当地产权登记部门核定的测绘面积为准，房款按测绘面积据实结算，在交付房屋之时结清。上述双方约定的“在交付房屋之时结清”系对房款结算时间的约定，原告主张房屋已经交付，被告虽抗辩未交付，但根据双方自认的被告方与南丰县凯升商业管理有限公司另行签订了委托经营合同且被告已经收到了部分租金，本院认为涉案房屋已经实际交付。江西广升房地产开发有限公司待实测结果出来并经产权部门于2019年4月8日核定后再行主张权利并无不妥。江西广升房地产开发有限公司主张据实结清房款并要求被告立即支付超合同面积购房款有事实依据，本院依法予以支持。关于被告提出的凯升拖欠应付租金，与本案不属于同一法律关系，不影响本案的审理，本院不予处理，被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告雷美、雷灵、雷强于本判决生效后十日内向原告江西广升房地产开发有限公司支付购房款92871.47元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2120元，减半收取计1060元，由被告雷美、雷灵、雷强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  胡睿二〇二〇年十一月二十七日书记员  涂倩