江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2957号 原告：陆新颖，女，1971年7月30日出生，汉族，住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：梁晓铭（系原告丈夫），男，1970年1月18日出生，汉族，住上海市宝山区。 被告：太仓起浩商贸有限公司，住所地江苏省太仓市陆渡镇富达路，统一社会信用代码913205857986154330。 法定代表人：冯健滔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周新华，该公司高级法务经理。 原告陆新颖诉被告太仓起浩商贸有限公司（以下简称起浩公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序由审判员杜青独任审理。原告陆新颖的委托诉讼代理人梁晓铭，被告起浩公司的委托诉讼代理人周新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆新颖向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金5万元；2、被告暂按5万元本金、年息6%计算，自2020年4月1日起至实际归还之日止的利息（按同期银行贷款利率调整）；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉请，要求解除定金合同即解除2020年1月4日签订的《太仓花样年·太古城认购协议书》。事实与理由：原告与被告于2020年1月4日签订了太仓花样年·太古城C幢817室房屋的购买定金合同，约定在3月4号前支付80万并签订正式房屋买卖合同，该房于5月30日前以精装修交付，原告当场支付5万元定金。事后原告积极准备资金，计划按约来付费签约，履行合约。在2020年2月25日，被告发函原告告知：“受疫情不可抗力因素的影响，我们不得不遗憾通知您，本项目或可能面临延期交付的风险”，具体交房日期“届时向您另行发出的交房通知书为准。”鉴于被告交房日期需延期且不能确定，不符合原告购房的主要条件，原告于2月27日以挂号信形式复函告知被告，原告体谅被告的困难，并提出可协商一致，解除定金合同。3月5日被告再次来函，未明确回应原告要求解除定金合同的要求，仅强调疫情的不可抗力因素，要求原告继续来签约。为此原告与3月14日再次复函被告，明确提出被告在签订的房屋买卖合同中，若能保证5月30号交房，并承诺愿意承担可能延误交房所需要承担的赔偿责任的，原告就前来签订正式的房屋买卖合同，按约支付房款。而被告在接函后未予回应，就出具了《挞定函》。原、被告签订定金合同时，疫情还未发生，但到了3月4日，原约定签订正式房屋买卖合同前，疫情已经发生，被告施工受阻已经客观存在，已经知道可能不能在5月30日前交房。原告不能签订明知5月30日可能不能如期交房，且没有相应违约赔偿，这一不符合买房起始约定的房屋买卖合同。原告不存在违约。原告也已经按不可抗力不追究被告的违约责任，没要求被告双倍返还定金。故原告要求被告返还定金5万元合情合理。而被告对此置之不理，一直未予退还5万元定金，属肆意扩大原告的损失，故原告要求被告支付相应利息，亦属合情合理。 被告起浩公司辩称：一、原告无权要求被告退还购房定金5万元并支付逾期利息。（一）根据原、被告双方签订的《太仓花样年·太古城认购协议书》其他约定第2条约定，原告应于认购协议签订之日起60日内（2020年3月4日前）签订正式商品房买卖合同及支付80万元房款。另根据其他约定第3条，买受人不论何种原因，如未在本协议第2条规定的期限内前往出卖人处与出卖人签署《商品房买卖合同》并交付应付房款，皆视为买受人违约，出卖人有权解除本协议，不退还买受人已缴付的定金，并有权在不通知买受人的情况下，将本房屋另行出售。因出售而获得之一切利益全部归出卖人所有，与买受人无关，买受人不得要求任何形式之赔偿。（二）根据双方签署的认购协议明确购买的是C幢817室，另根据认购协议其他约定第1条，原告在签署认购协议之前已认真阅读并认可商品房买卖合同示范文本（含正文条款和全部附件）及销售现场全部文件，不应以不符合原告买房条件为由拒绝签署。（三）原告解除认购协议不合法。不可抗力事件不构成原告本诉项下协议之法定解除权。在原、被告往来函件交流中，双方确认新冠疫情构成不可抗力，但是原告方作为金钱债务的履行方，新冠疫情与原告协议履行不能不存在因果关系，不影响本次合同目的的实现。被告在2月21日就开始复工并多次通知原告按认购协议约定签署商品房买卖合同并支付余款。但原告在未提供不能履行协议的证据情况下，拒绝来签署合同。不可抗力只是原告拒绝履行合同的一种借口，理由如下：（1）原告在签署认购协议书的第二天即回到原告售楼处提出毁约，即1月5日就要求解除协议，届时尚未收到官方的疫情通知，原告即毁约，说明原告毁约是故意的。（2）新冠疫情爆发亦不影响原告履行认购协议，是可以克服的。如果原告没有故意毁约的意思，而是积极履行协议，可以通过各种支付手段（包括但不限于银行转账、第三方支付平台如支付宝、微信支付）等完成房款支付；商品房买卖合同的签署亦可以在各自地点将纸质版协议签署后，通过扫描、影印、快递等方式互相交换签字，即使在形式上尚有欠缺，在后期不可抗力因素解除后再行完备相关手续，也可以解决这个问题的，但是原告没有朝克服困难的方向去努力。（3）原告错误判断“延迟”交付。被告告知函提示，本项目存在“延迟交付风险”只是一种可能，而且申明被告将“尽我司最大能力减少本次不可抗力事件给项目造成的影响。”而原告在复函中将其定性为“事实延迟”交付，是一种主观判断，而且是错误的判断。事实上，被告工作人员于3月26日已通知本项目已经可于5月30日交付（合同约定交付时间）。二、被告《挞定函》合法，有权没收定金。原告在答复中明确表示要取消签署《商品房买卖合同》并要求终止认购协议书，且在被告工作人员多次催促下，原告仍然坚持拒绝履行认购协议，且以诉讼相威胁。被告按照认购协议约定向原告发出挞定函是合理合法的，被告有权不退还原告已交付的5万元定金。被告同意解除合同，但是要没收5万元定金。 本院经审理认定事实如下：2020年1月4日，原告陆新颖与被告起浩公司签订《太仓花样年·太古城认购协议书》（编号0000229），约定原告认购C幢817室房屋，预测建筑面积54.8平方米，总价款85万元，付款方式为一次性付款，于2020年3月4日之前支付，定金5万元。该协议书的其他约定部分第2条约定：“买受人应于签署本协议之日起60日内，即2020年3月4日前，携带本认购协议书原件、应付房款、定金收据原件、所有买受人有效证件原件及其他相关资料亲至花样年·太古城营销中心现场与出卖人签署《商品房买卖合同》，如签述签约期限内《商品房买卖合同》因未通过工商局备案而无法签署的，双方同意变更前述签约期限为《商品房买卖合同》通过工商局备案后3日内，并在签署《商品房买卖合同》当天根据约定的付款方式一次性付清购房总价款或者付清购房首付款并根据银行要求提供完整的个人资料及办理有关按揭贷款手续。”第3条约定：“买受人不论何种原因，如未在本协议第2条规定的期限内前往出卖人处与出卖人签署《商品房买卖合同》并交付应付购房款，或在银行按揭方式下未于上述期间按银行要求提供完整的个人资料及办理银行按揭贷款手续的，皆视为买受人违约，出卖人有权解除本协议，不退还买受人已缴付的定金，并有权在不通知买受人的情况下将本房屋另行出售。因出售而获得之一切利益全部归出卖人所有，与买受人无关，买受人不得要求任何形式之赔偿。”当日，原告向被告支付了定金5万元。 2020年2月25日，被告向原告邮寄告知函，载明原告购买的太古城项目的商品房（具体房屋编号为C-817），根据约定应于2020年5月30日前交付，但因2020年春节期间新型冠状病毒××疫情的爆发，“国家和各地政府均出台了一系列的通知文件及强力疫情管控措施，要求相关企业延迟复工、限制人员流动、交通管制及暂停举办交房等各种形式的群体性活动等，受该不可抗力因素的影响，我司不得不遗憾地通知您，本项目或可能面临着延期交付的风险。鉴于目前疫情形势的不断变化，目前国家和地方政府出台的疫情防控措施仍有可能发生变化。尽管我司目前暂无法判断该疫情会持续多久，但我司仍在积极研究应对措施，并尽我司最大能力减少本次不可抗力事件给项目交付造成的影响。我司将视该疫情的发展和政府的相关要求于后续确定本项目的具体交房日期，就此，请以我司届时向您另行发出的交房通知书为准。对此给您造成的不便，还望得到您的理解和支持。”原告于2020年2月26日收到该告知函，并于当日向被告发答复函。原告的答复函主要内容如下：“现因疫情影响贵司不能如期交房，我方购房意愿不能如期达成。鉴于目前情况，我方正式提出如下书面意见：1、原定2020年3月4日前签署《商品房买卖合同》取消，认购协议书（NO.0000229）终止。二、因疫情影响，属不可抗力，双方均不构成违约，双方均不须给予对方违约金，原陆新颖支付给贵司的伍万元整，请及时退还于陆新颖本人银行卡（上海浦东发展银行金桥支行帐号……）三、此答复由陆新颖本人签署签字，EMS送达，请贵司收到后及时答复，并办理退款。” 2020年3月5日，被告向原告出具《关于之复函》，载明：“我司已收到您的《答复函》，针对您在函中所述的内容我司特做如下答复：1.先期我司发出的《告知函》，仅为我司基于本次新冠病毒疫情（下称‘该疫情’）对于太古城项目（下称‘本项目’）做出可能延期交付的风险预判，并由此向广大客户发出的风险预警，但这并不代表本项目确已延期交付。2.考虑到您的担忧，我司会在该疫情结束后根据当地政府要求尽快复工并追赶工期，尽我司最大可能避免因本次不可抗力事件而导致本项目届时延期交付的风险。3.根据贵我双方已于先期签署的《太仓花样年·太古城认购协议书》（编号：0000229）”（下称‘认购书’）之约定，您应于签署认购书之日起60日内（即2020年3月4日前）亲至花样年·太古城营销中心现场与我司签署《商品房买卖合同》。但，鉴于目前该疫情肆虐的客观情况，考虑到您的身体健康，请您于收函之日起【7】日内亲至我司指定地点签署《商品房买卖合同》，签约时所需携带的资料同认购书之约定，请您知悉。”原告称被告实际于2020年3月9日邮寄该函，原告于3月10日收到该函。 审理中，原告提供了落款日期为2020年3月14日的“3月5日来信复函”照片打印件，内容如下：“贵司3月5日的来信，本人于3月10日收到，现特复函如下：一、现疫情下本人不能离沪赴太仓签约理由：现上海市政府规定，进入办公公共场所需验看随申码，本人若来太仓，随申码会变化，从而影响本人正常工作，故请贵司体谅本人暂不能亲赴太仓签约。二、有关疫情下，签正式买卖合同的相关问题1、贵司2月25日来信，说明可能会延期交房且因疫情不可抗力，本人是否可以理解若真的延期交房，则贵司不会对购房者进行赔偿，请贵司明确答复。2、原本我们约定若5月30日交房，若本人来贵司签正式合同是否还是5月30日交房，请贵司明确答复。本人特再此明确下，本人2月26日给贵司复信的本意1、本人原来是想在2020年5月30日前得到贵司的房屋。2、本人理解贵司在目前疫情情况下，精装修不能进行的困难，从而可能造成延误，本人完全可以另外选购其他现成房屋。本人认为原签订的定金合同可以解除，双方各不违约，不承担违约责任。3、若贵司还是坚持继续签合同则必须保证2020年5月30日交房，若逾期交房，则必须按原约定赔偿，不得以疫情为由免责。本条款必须在买卖合同中明确书面约定，相关条款必须修改。”原告称在3月15日将该复函邮寄给了被告并提供邮寄凭证。被告对该证据真实性不认可，称未收到该复函。 2020年3月25日，被告给原告出具《挞定函》，载明：“尊敬的陆新颖先生/女士：首先感谢您对我司的支持，您于2020年1月4日与我司签订《太仓花样年·太古城认购协议书》认购C幢817房屋，根据《太仓花样年·太古城认购协议书》的约定，您应于2020年3月4日前来我司签署《商品房买卖合同》并支付款项800000元，但您至今未按约前来办理。我司多次催促未果，您的行为已构成重大违约，根据《太仓花样年·太古城认购协议书》第三条约定，现视为您放弃购买该房屋，所付定金不予退还，对您原认购的C幢817房屋由我司另行出售，因出售而获得之利益全部给我司所有。” 2020年3月26日，原告向被告出具《复函》，答复主要内容如下：“一、本人同意贵司将本人原认购的C幢817号房屋，由贵司另行出售，本人放弃对贵司因出售该房而获得之全部利益的要求。二、本人不认可贵司对本人已支付的五万元定金不予退还之决定，要求贵司在收到本函后，三天内将五万元款全部退还本人的银行卡上（陆新颖上海浦东发展银行金桥支行账号……）三、逾期不退还该款，本人将依法向太仓市人民法院提起诉讼，追讨五万元，并要求贵司支付延期利息、诉讼费和本人因处理本纠纷发生的一切费用。” 上述事实，有原告提供的认购协议、收据、告知函、答复函及相应复函、挞定函及复函、邮寄凭证，被告提供的认购协议，以及原、被告双方的陈述等证据予以证实。 本院认为：因疫情或疫情防控措施导致合同订立基础全部或者部分丧失，继续履行合同对一方当事人显示公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，应当依据公平原则，平衡各方当事人利益，依法全部或部分免除违约方相应责任。本案中，因受疫情及疫情防控措施影响，被告告知原告涉案房屋存在可能延期交付的风险。在此情况下，发生了情势变更，原告对于及时交房的期待利益可能丧失。基于疫情影响，被告选择了向客户发出延期交房的风险预警，以避免可能逾期交房带来的违约责任风险。同样对等地，原告作为买受人，也应当享有选择继续履行合同或者解除合同的权利，以应对可能无法按期收房的交易风险，来维护自身权益。鉴于本案中双方仅是签订了认购协议书，因疫情影响尚未签订正式的《商品房买卖合同》，在双方沟通协商无法达成一致意见的情况下，原告作为买受人，提出要求解除认购协议并要求被告返还定金，合乎情理，不存在过错，应予支持。同时基于公平原则，平衡双方当事人利益，被告亦无需向原告支付利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、原告陆新颖与被告太仓起浩商贸有限公司于2020年1月4日签订的《太仓花样年·太古城认购协议书》解除。 二、被告太仓起浩商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陆新颖定金5万元。 三、驳回原告陆新颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，由被告太仓起浩商贸有限公司负担。此款原告已预交，原告同意由被告直接支付给原告，本院不再退还，由被告于判决生效之日起十日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 杜 青 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 徐瑜洁