甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初1946号原告（反诉被告)：陈冲，女，1989年6月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：冯晓刚，系北京大成（兰州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘春梅，女，l964年2月l6日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：王宁，系甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟婧晶，系甘肃正天合律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄晨坤，男，l991年3月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：王宁，系甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟婧晶，系甘肃正天合律师事务所律师。被告（反诉原告）：王虎，男，1986年10月13日出生，汉族，住甘肃省平凉市崆峒区。原告(反诉被告)陈冲与被告（反诉原告）刘春梅、黄晨坤、王虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈冲及其委托诉讼代理人冯晓刚、被告（反诉原告）刘春梅、黄晨坤委托诉讼代理人牟婧晶、被告（反诉原告）王虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈冲向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还原告押金8万元；3.依法判令原告可搬走被告扣押的店内设备及其他私人物品；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月6日原告与被告人王虎、黄晨坤(黄晨坤系被告刘春梅的代理人)签订《房屋租赁合同》）约定被告王虎与刘春梅将其共有的位于兰州中心BM层1F-125#商铺出租于原告；租赁期限2019年7月6日至2022年8月5日；月租金35,328元，租金按季度支付，2019年7月6日至2019年8月6日为房屋装修免租期。合同签订以后，原告支付了押金8万元，并按时交付2019年8月6日至2019年11月6日的租金105,984元，后经双方协商，租金调整为月29,440元，原告已付2019年11月7日至2020年2月6日的租金88,320元。因租金太高，每天赔本经营，2019年12月5日向被告黄晨坤、王虎递交书面退租申请书，加之新冠疫情影响，双方始终未达成一致意见，故提起诉讼。刘春梅、黄晨坤、王虎辩称，1.被答辩人要求解除《房屋租赁合同》没有事实及法律依据，答辩人要求被答辩人继续履行合同。2019年7月6日，答辩人与被答辩人签订了《房屋租赁合同》，将答辩人位于兰州中心第045幢lF-125#的房屋出租给被答辩人，合同约定房屋租赁期限自2019年7月6日至2022年8月5日，租期共计37个月，租金采用预付方式，2019年10月6日至2022年4月5日按照半年付，每期租金提前15日支付。《房屋租赁合同》签订后，答辩人为了让被答辩人更好地进行经营，为其预留了30天(2019年7月6日至2019年8月5日)的装修免租期，免除了35,328元的房屋租金，但反诉被告仅依约支付了三个月的房租，2019年11月至2020年5月支付了部分房租，欠付123,648元，2020年5月以后的215,148元租金至今未付，截止目前共计拖欠租金338,796元。在合同履行过程中，被答辩人以受新型冠状病毒性肺炎疫情影响为由拒付租金，但实际情况是兰州中心从2020年1月27日暂停营业，于2020年2月20日恢复营业，期间仅暂停营业23天，且目前兰州市各行各业早已复工复产，疫情并未使《房屋租赁合同》到了不能履行的地步，答辩人认为被答辩人应当继续履行《房屋租赁合同》。因商铺系答辩人共同共有，故应当向共有人各支付一半的费用。2.被答辩人要求答辩人退还8万元履约保证金没有事实及法律依据。被答辩人向答辩人支付的8万元并非其所述的押金，而是双方约定的履约保证金，租赁期未满，被答辩人要求提前解除合同，且目前双方均未找到不低于原租金原期限的下一商户承租，被答辩人没有理由要求答辩人返还履约保证金。退一步讲，即使该8万元被作为押金，依据《房屋租赁合同》约定，未按照合同约定时间按期缴纳租金，未按合同约定时间期限履行完本合同时间的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，押金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。故即使双方解除《房屋租赁合同》，答辩人亦有权不予退还此项费用。3.被答辩人称答辩人扣押其店内设备及其他私人物品没有法律及事实依据。被答辩人承租答辩人房屋，却未依照合同约定按期缴纳房租，其违约在先，答辩人未曾强行扣押被答辩人任何物品，退一步讲，即使答辩人不允许被答辩人将店内物品搬离、清场也是行使法律赋予的不安抗辩权的合法行为，若被答辩人依约缴纳租金及违约金，双方合同继续履行，答辩人当然不会对被答辩人处置店内物品的行为进行任何干涉。4.若解除双方《房屋租赁合同》，则被答辩人应当依照合同约定的租金标准向答辩人支付房屋租金至实际退房之日，并承担在此期间产生的迟延付款违约金；因被答辩人提前退租造成答辩人收入实际减少，依照合同约定8万元履约保证金不予退还；补交免租期的房屋租金35,328元；自行承担截止实际退房之日的物业管理费及相应的违约金；赔偿被告为其改造电路支付的人工费8,000元；向被告支付月租金3倍的违约金，将所租赁的商铺恢复原状。刘春梅、黄晨坤向本院提起反诉请求:1.判令反诉被告继续履行《房屋租赁合同》，支付房租l68,398元及违约金50,819.4元(暂计至2020年11月5日，实际金额以反诉被告支付费用之日为准)，共计219,217.4元；2.判令反诉被告向反诉原告支付其承租期间产生物业管理费11,620.7元及相应的违约金(暂计至2020年6月30日，以25元／月计算（违约金为欠款额的3‰／日)；3.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。王虎向本院提起反诉请求1.判令反诉被告继续履行《房屋租赁合同》，支付房租l69,398元及违约金20万元(暂计至2020年11月5日，实际金额以反诉被告支付费用之日为准)，共计369,398元；2.判令反诉被告向反诉原告支付其承租期间产生及物业管理费11,620.7元及相应的违约金(暂计至2020年6月30日，以25元／月计算，违约金为欠款额的3‰／日)；3.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年7月6日黄晨坤代其母亲刘春梅、房屋共有人王虎与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，将其位于兰州中心第045幢1F-125#的房屋出租给反诉被告，合同约定2019年7月6日至2019年8月5日为装修免租期，不收租金，自2019年8月6日至2022年8月5日，房屋租赁期限为37个月，租金采用预付方式，按半年支付，每期租金提前15日向黄晨坤、王虎各支付一半，逾期未支付需要承担违约金。但反诉被告仅依约支付了三个月的房租，2019年11月至2020年5月支付了部分房租，欠付反诉原告61,824元×2人，2020年4月应当向反诉原告支付的107,574元×2人租金至今未付。在合同履行过程中，反诉被告以租金过高、受新型冠状病毒肺炎疫情影响为由拒付租金，但实际情况是兰州中心已经于2020年2月份恢复营业，兰州市各行各业也早已复工复产，疫情并未使《房屋租赁合同》到了不能履行的地步，反诉被告借口拒付房租的行为有失诚信，且违背了合同约定。另外，《房屋租赁合同》约定由反诉被告自行承担租赁期内的水费、电费、物业管理费等费用，但反诉被告承租欠缴物业管理费用，物业公司已经发出的两份《催款通知单》显示，2019年12月31日起反诉被告欠缴物业费11,173.75元，2020年6月30日欠缴物业费l2,067．65元，违约金为欠款额的3‰／日，因房屋系刘春梅与王虎共同共有，故应当向刘春梅与王虎各支付一半欠缴费用，即11,620.7元及相应的违约金。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应当遵照执行，反诉被告违反《房屋租赁合同》之约定，拖欠房屋租金及物业费的行为己严重损害了反诉人的利益。反诉人为维护自身合法权益，提起反诉，请法院查明事实，做出公平公正的判决。陈冲就反诉辩称：1.答辩人享有合同解除权，答辩人与被答辩人已丧失合作基础，依法解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》符合合同自由原则。2019年11月14日最高人民法院正式发布的《九民纪要》第三章关于合同纠纷案件审理的第48条明确了违约方可以依法行使单方解除权的三种特殊情形：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案事实表明，答辩人履行了解除合同的通知义务，不存在恶意违约的情形；涉案合同为被答辩人单方提供的格式合同，继续履行加重了答辩人的责任，显失公平；被答辩人在接到答辩人的书面退租申请书后，无故拖延，造成双方损失的扩大。《房屋租赁合同》约定，在租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前90日书面通知对方。依据该条约定，答辩人于2019年12月5日向本诉被告黄晨坤提交了《提前退租申请书》，告知其自2020年2月6日答辩人将不再承租涉案房屋，要求解除涉案合同，行使了双方约定的合同解除权。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；答辩人于2019年12月5日当面向本诉被告黄晨坤提交《提前退租申请书》属于明确表示解除合同。答辩人在履行解除合同的通知义务后，将租金付至2020年1月20日，后再未付租金。在此情形下解除房屋租赁合同，符合我国《合同法》规定的精神。合同目的无法实现，涉案合同已无继续履行的可能。被答辩人请求答辩人继续履行，继续履行须同时具备三个条件：一是由守约方在合理期限内提出继续履行的请求；二是依据法律和合同的性质能够强制履行；三是继续履行在经济上是合理的。本案中，被答辩人主张答辩人应继续履行合同的反诉请求，关键是继续履行在经济上是否合理。答辩人自承租涉案房屋后，全力经营，但受限于涉案房屋地理位置不佳，客流量小，无法达到预期收益，亦要承担高额租金，无法实现答辩人签订涉案合同的目的。且从2019年12月以来，双方解除合同长期存在矛盾和分歧，无法协商达成一致意见，客观上难以继续履行。2.被答辩人的具体诉请金额依法应当予以核减。关于租金，被答辩人要求答辩人支付至2020年11月5日的租金违反合同约定且与事实不符。答辩人房屋租金实际付至2020年1月20日，拖欠的租金应计算至2020年7月7日。2020年7月6日，答辩人通过EMS邮寄向本诉被告黄晨坤送达涉案房屋钥匙，黄晨坤于2020年7月7日签收，双方已完成涉案房屋的腾交。被答辩人对主张的租金产生存在过错。本案中，答辩人于2019年12月5日当面向本诉被告黄晨坤送达《提前退租申请书》，于2020年7月6日通过邮寄送达涉案房屋钥匙。此期间，答辩人与被答辩人协商后，通过发布涉案房屋招租广告，积极配合被答辩人寻找新的承租人。上述行为已经明确了答辩人退租并不再履行合同的意思表示。在答辩人提出交接涉案房屋后，被答辩人拒绝接收出租房屋，造成后续损失扩大，应对扩大损失自行承担责任，不得就扩大的损失要求赔偿。2019年7月6日，答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁补充合同》中约定，2020年4月6日至2020年10月5日房屋租金减免为179,820元。在计算此段租赁期间答辩人需支付的拖欠租金时，应按《补充合同》约定的租金金额计算。依据兰州市人民政府办公室《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业持续发展的若干措施的通知》第二条第一项，减免企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，房租从2020年2月1日起，第l个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他用房的，可参照国资类执行，鼓励业主(房东)为中小企业租户减免租金，具体由双方协商解决。据此，答辩人请求人民法院对房屋租金予以两个月减免。关于被答辩人主张违约金，应依法予以调整。答辩人按合同约定向本诉被告黄晨坤出具了《退租申请书》，被答辩人在知悉收到申请书后同意答辩人对涉案房屋进行招租，被答辩人同意答辩人帮其招租行为足以证明其与答辩人达成了解除合同的合意。答辩人不应承担交纳拖欠租金的违约金，而且被答辩人计算的违约金过高，即使答辩人应支付违约金，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出减少违约金的裁决。3.被答辩人在本案中主张物业管理费没有事实和法律依据。依据涉案合同约定，物业管理费应由答辩人直接向兰州中心交纳，兰州中心曾与答辩人协商过对物业管理费进行调整的事宜，且被答辩人并没有替答辩人实际向兰州中心垫付缴纳物业管理费，答辩人将在本案纠纷解决后与兰州中心协商并缴纳物业管理费。综上所述，涉案合同已无法继续履行，依法应予解除，被答辩人主张租金、违约金的诉讼请求违背本案事实，缺乏法律依据，请求人民法院依法判令驳回被答辩人诉讼请求，作出公正公平的裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月6日陈冲（乙方）与刘春梅（甲方）、王虎（甲方）签订《房屋租赁合同》，刘春梅由其子黄晨坤代理签字。合同约定：甲方将其共有的位于兰州中心第045幢1Ｆ-125＃的房屋出租给乙方使用，乙方承诺，租赁该房屋仅作为泰迪珍藏茶品牌用房使用；租赁期限为2019年7月6日至2022年8月5日；租赁费用及支付方式：月租金（不含税）为35328元，2019年7月6日至2019年8月5日为装修免租期，不收租金；2019年8月6日至2019年11月5日租金为ｌ5984元，2019年11月6日至2020年5月5日租金为211968元，2020年5月6日至2020年11月5日租金为215148元，2020年11月6日至2021年5月5日租金为218327元，2021年5月6日至2021年11月5日租金为221602元，2021年ｌｌ月6日至2022年5月5日租金为224877元，2022年5月6日至2022年8月5日租金为ｌｌ2438元；乙方应于本合同签订之日同时向甲方缴纳合同履约保证金8万元，用以保证乙方严格、充分地履行本租赁合同，该履约保证金不予冲抵租金，租赁期限届满后且乙方无违约，甲方将履约保证金全额无息返还给乙方，在保证甲方租金收入不断档、不减少的情况下，乙方退租，需提前90天向甲方书面申请，期间租金正常缴纳，在保证租金收入不减少的情况下，予以全额退还乙方保证金，若不能保证甲方持续正常租金收入，如未找到下一家商户承租，则不予退还乙方保证金；进场装修之前，乙方向甲方支付首期租金105984元，相当于计租日起三个月租金金额；房屋租金结算方式为2019年7月6日至2019年10月5日按照季度付；2019年10月6日至2022年4月5日按照半年付，2022年4月6日至2022年7月5日按照季度付；租金先付后用，以后每期租金提前15日支付，逾期未支付按该期租金的3％／天支付滞纳金给甲方；甲方指定收款账户：王虎，账户号码：×××ｘｘ,黄晨坤，账户号码：×××ｘｘ，支付押金及租金时每个账户各支付应付总价的50％；乙方在租赁期内产生的各种费用，包括但不限于：水费，电费，电话费，宽带费，有线电视费及物业管理费应由乙方自行承担，并按兰州中心约定标准如期缴纳；8-1在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同，（1）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的；（2）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况；（4）租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前90日书面通知对方，终止合同书签订前，本合同仍有效。8-2变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同8-1条第（2），第（3）条可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，押金不予退还，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，……（4）未按照合同约定时间按期缴纳租金，（5）未按合同约定时间期限履行完本合同时间的，在租赁期限内，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；本合同终止后，乙方应在本合同终止之日起2日内搬离并将房屋交还于甲方，每逾期一天交房，乙方应向甲方支付日租金另加月租金的3％作为违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；若乙方在合同签订期间，未履行合同的，免租期间所产生的房租由乙方按每日房租折算全额予以赔付；租赁期满或合同提前解除的，乙方应于终止租赁五日内自行将租赁房屋恢复原状，并保证房屋及设备完好无损交还甲方，除非甲方另行书面要求乙方无需恢复原状，但甲方不将支付任何补偿。同日双方签订《房屋租赁补充合同》，约定2020年4月6日至2020年10月5日原房租215,148元减免为179,820元，原合同的其他条款都不变化。2019年6月25日陈冲向黄晨坤银行账户转入8万元；2019年7月30日陈冲分别向黄晨坤、王虎银行账户转入52,992元，计105,984元；2019年11月2日陈冲分别向黄晨坤、王虎银行账户转入44,160元，计88,320元。2019年12月5日陈冲向黄晨坤递交了《提前退租申请书》，告知业主自2020年2月6日起不再租用兰州中心BM层1F-125铺面，望退还租房保证金。2020年7月6日陈冲通过EMS向黄晨坤邮寄涉案房屋钥匙，次日黄晨坤签收。2020年6月13日兰州东方友谊万元管理有限公司向“泰迪熊”下发《兰州中心催款通知单》：2019年8月1日至12月31日期间物业费为11,173.75元，请于2020年6月30日前结清上述欠款，否则按所欠款费用加收3‰的违约金执行。2020年6月13日兰州东方友谊万元管理有限公司再次下发《兰州中心催款通知单》：2020年1月1日至6月30日期间物业费为12,067.65元……。另查明2017年12月8日兰州东方友谊置业有限公司与刘春梅、王虎签订《商品房买卖合同》，约定兰州东方友谊置业有限公司将其建设的兰州中心第045幢1F建筑面积89.39平方米出售于刘春梅、王虎。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循公平、诚实信用原则。陈冲与刘春梅、王虎签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对此本院依法确认。在合同履行期限届满之前陈冲因自身经营原因要求退租，并递交了《提前退租申请书》，交付了涉案房屋的钥匙，陈冲以实际行为表示不再租赁房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。现陈冲已停止营业，交付了房屋钥匙，涉案《房屋租赁合同》无继续履行的可能，如继续履行合同对陈冲显失公平，对刘春梅、王虎显失诚实信用原则，故原告陈冲要求解除《房屋租赁合同》，本院予以准许.对反诉原告刘春梅、黄晨坤、王虎要求继续履行《房屋租赁合同》，不予支持。关于原告陈冲要求退还押金8万元的诉求，依据《房屋租赁合同》约定，该8万元为合同履约保证金，原告在合同履行期限届满之前退租，要求解除《房屋租赁合同》，未按期缴纳租金，且无下一家承租户，未能保证被告持续正常租金收入，故该诉求不予支持。关于原告陈冲要求搬走被告扣押的店内设备及其他私人物品的诉求，庭审中原告明确表示其放弃该设备及其他私人物品，故对该诉求不再审理。关于反诉原告刘春梅、黄晨坤、王虎要求反诉被告陈冲支付2019年7月6日至2020年11月5日期间的房屋租金，本院认为，2020年7月6日陈冲向黄晨坤邮寄了涉案房屋钥匙，应视为陈冲退还了涉案房屋，房屋租金应计算至此日。依据《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》约定，2019年7月6日至2020年7月7日的房屋租金为407,862元，陈冲已向黄晨坤、王虎支付房屋租金共计194,304元，陈冲尚欠房屋租金213,558元。对于2020年7月7日之后的房屋租金，反诉原告在收到陈冲《提前退租申请书》后未积极妥善处理双方之间的租赁关系，造成损失扩大，应承担相应的责任，故该期间的损失，不予支持。关于陈冲要求减免2个月的房屋租金的请求，兰州市人民政府虽对疫情期间承租国有资产类经营用房的中小企业作出减免的规定，但对租用其他用房的，鼓励业主(房东)为中小企业租户减免租金，具体由双方协商解决，原、被告对此未达成协议，故该请求，不予支持。关于反诉原告主张的违约金，本案合同约定的合同履约保证金8万元，即为约定的违约金，反诉被告亦无证据证明其损失超过8万元，故该项诉求不予支持。关于反诉原告主张的物业管理费及相应的违约金，该费用系兰州东方友谊万元管理有限公司向“泰迪熊”下发通知收取的费用，反诉原告无证据证明，其已垫付，故该诉求不予支持。涉案房屋系刘春梅、王虎购买，权益人应为刘春梅、王虎，黄晨坤仅为刘春梅的代理人，故黄晨坤就涉案房屋不应承担任何责任，应驳回陈冲对黄晨坤的诉讼请求。黄晨坤亦无权就涉案房屋主张租金等权利，其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》、第五条、第六条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)陈冲与被告（反诉原告）刘春梅、王虎签订的《房屋租赁合同》。二、原告(反诉被告)陈冲于本判决生效之日起十五日内分别向被告（反诉原告）刘春梅、王虎支付截止2020年7月6日期间房屋租金106,779元，计213,558元。三、驳回原告(反诉被告)陈冲其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）刘春梅、王虎其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）黄晨坤的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费950元，陈冲承担900元，刘春梅、王虎各承担25元；刘春梅、黄晨坤反诉案件受理费2,381元，陈冲承担1,101元，刘春梅、黄晨坤承担1,280元；王虎反诉案件受理费3,508元，陈冲承担983元，王虎承担2,525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  杨晓红二〇二〇年十一月二日书记员  胡杨青