上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10600号原告：上海联东金熠投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：张立凯，执行董事。委托诉讼代理人：李夫彬。委托诉讼代理人：谌乐新。被告：勋顶(上海)实验设备有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：杨世誉，总经理。委托诉讼代理人：陆璇，上海复观律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艳，上海复观律师事务所律师。原告上海联东金熠投资有限公司诉被告勋顶(上海)实验设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日、2020年9月21日公开开庭进行了审理。后裁定转为普通程序并组成合议庭，于2020年10月21日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李夫彬、谌乐新，被告委托诉讼代理人邓彦(第一次，后撤回委托)、陆璇(第二、三次)、孙艳(第二、三次)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的租赁合同于2019年3月31日解除；2、被告支付租金111,200.04元(期间为2019年1月1日至2019年3月31日)；3、被告支付逾期付款违约金；4、被告支付自2019年4月1日起的占有使用费；5、被告支付解约违约金111,200.04元；6、被告腾退房屋。审理中，原告将诉请调整为：1、被告支付逾期付款违约金190,152.07元(以111,200元为基数，自2019年1月1日起至2020年7月23日止，按日千分之三计算)；2、被告支付占有使用费1,865,751.34元(自2019年4月1日起至2020年8月1日止，按合同约定租金标准三倍计算)；3、被告支付合同解除违约金111,200.04元。事实和理由：2016年12月7日，原、被告签订《联东楼宇租赁合同》(下称《租赁合同》)，约定被告承租原告位于金山工业区夏宁路818弄27-28房屋(下称案涉房屋)。合同履行中，被告迟延支付租金。双方签订《联东U谷厂房租赁合同解除协议》(下称《协议》)，约定《租赁合同》于2019年3月31日解除，被告腾退房屋并搬离等。被告未按该《协议》支付租金等费用，也未腾退房屋。故原告诉至法院。被告辩称，第一，同意支付逾期付款违约金，但是千分之三标准过高，请求调整为年利率15.4%。第二，因案涉房屋质量问题，双方一直就更换承租房屋事宜进行协商。期间，原告允许被告使用案涉房屋，也曾按《租赁合同》约定的租金标准向被告主张过租金。故，2019年4月1日以后双方形成的是不定期租赁合同关系并非非法占用关系。被告同意按照租金标准支付费用，但不同意按照租金三倍标准支付。第三，不同意支付解约违约金，签订《协议》时被告已经支付过解约违约金。经审理查明，2016年12月7日，原、被告就案涉房屋签订《租赁合同》，约定：案涉房屋建筑面积2059.26平方米；第三年租金0.6元/平米/日，计收期间为2018年10月20日起至2019年10月19日止；第四年租金0.63元/平米/日，计收期间为2019年10月20日起至2020年10月19日止；租赁保证金111,200.04元，租赁期间，如因被告违反本合同约定给原告造成财产损失的或有其他违约行为的，原告有权从该租赁保证金中直接划扣被告应承担的违约金及/或原告由此遭受的实际损失，原告划扣后将及时以书面方式通知被告。被告须于收到上述通知后七日内，向原告补足保证金，除非此时本合同已解除；租期届满或无论因何原因提前解除，被告均应在租期届满前或租赁合同解除后两日内将租赁物业及附属设施移交原告，逾期移交期间按租金标准三倍支付房屋占用费等等。合同签订后，被告按照约定缴纳了保证金111,200.04元履行过程中，双方经协商签订《协议》，约定：2019年1月1日至2019年3月31日间相关租金及费用按照《租赁合同》执行；《租赁合同》及本协议之外的其他补充协议在2019年3月31日解除，被告应在《租赁合同》解除后5日内腾退并搬离，恢复租赁物原状并满足再次出租的使用需求，如果被告逾期腾房，原告有权自行处置，由此造成的损失由被告承担；被告按照本协议完全履行且《租赁合同》解除后30个工作日内，原告退还被告已缴纳保证金37,066.68元至被告指定账户，如因被告未完全履行本协议义务导致原告退款不能或延期退还的，被告承担相应后果及责任等等。2019年1月至2020年8月期间，原、被告就变更租赁物等进行协商。2019年9月5日、10月16日，北京联东物业管理股份有限公司上海第一分公司金山客服中心向被告发出租金缴纳通知。2020年7月23日，被告支付原告2019年1月1日至2019年3月31日的租金111,200元。2020年8月1日，被告搬离案涉房屋。以上事实，由原告提交的《租赁合同》、《协议》，被告提交的微信截图及附件、收费通知单、《协议》，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原、被告就案涉房屋租赁事宜签订的《协议》系当事人真实意思表示，无法律、法规规定的无效情形，应属合法有效，对当事人具有约束力。现双方争议焦点在于逾期付款违约金标准、占有使用费标准以及解约违约金问题。关于逾期付款违约金标准。被告迟延支付租金应支付原告相应的损失。根据被告答辩意见、迟延付款金额及时间等本院酌情将违约金标准调整为年利率15.4%。根据该标准以及双方确认的计算基数和计算期间，逾期付款违约金应为26,742.84元，原告主张过高，本院予以调整。关于占有使用费标准。其一，双方在协商一致的情况下同意解除《租赁合同》，《协议》对合同解除后搬离及保证金退还等做了约定而未提及三倍租金标准的占有使用费。其二，《协议》约定了如果被告逾期腾退，原告有权自行处置，造成的损失由被告承担。距约定的腾退期限已经过去较长时间，而原告一直怠于行使相关权利。且《租赁合同》解除后双方并未终止商业往来，而是一直就更换租赁房屋进行协商，最终也另行达成了租赁事宜。现原告要求按照租金三倍标准支付占有使用费难言诚实信用。其三，合同解除以后各方曾就临时租赁案涉房屋进行协商，相关单位也曾按照租金标准向被告主张过租金，均未主张过三倍租金标准。据此，本院认为原告主张三倍租金标准的占有使用费无事实和法律依据，占有使用费可参照合同约定的租金标准，即2019年4月1日至2019年10月19日按照0.6元/平米/日计算为249,582.31元，2019年10月20日至2020年8月1日按照0.63元/平米/日计算为372,334.80元，合计621,917.11元。关于解约违约金。双方约定租赁保证金用于租赁期间被告给原告造成财产损失或其他违约行为。被告也按照约定足额缴纳了保证金，其金额为三个月租金。双方就解除合同进行协商时也对保证金进行了处理，原告扣除了两个月租金标准的保证金。本院认为，在原告未能举证证明被告给其造成损失或被告存在其他违约情形的情况下，原告扣除的保证金即为双方对合同解除责任的处理。现原告再行主张三个月租金作为解约违约金系重复主张，本院不予支持。综上，为维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告勋顶(上海)实验设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联东金熠投资有限公司逾期付款违约金26,742.84元；二、被告勋顶(上海)实验设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联东金熠投资有限公司占有使用费621,917.11元；三、驳回原告上海联东金熠投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24,136元，由原告上海联东金熠投资有限公司负担13,849元，由被告勋顶(上海)实验设备有限公司负担10,287元。被告勋顶(上海)实验设备有限公司所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金志荣人民陪审员  陆月华人民陪审员  李 丹二〇二〇年十一月二日法官 助理  李梦娜书 记 员  张 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。