湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终820号 上诉人（原审原告）：刘意，男，1977年8月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 委托诉讼代理人：李弈，益阳市赫山区中天法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：广东华维德商业服务有限公司益阳分公司，住所地：湖南省益阳市赫山区。 法定代表人：张裕良。 委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所实习律师。 上诉人刘意因与被上诉人广东华维德商业服务有限公司益阳分公司（以下简称华维德公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘意上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，改判华维德公司赔偿装修费残值649631.39元、两个月租金8096元、工资损失155330元，合计813057.39元；二、依法撤销一审判决第三项，改判华维德公司双倍返还保证金35912元；三、本案诉讼费用由华维德公司负担。事实和理由：一、华维德公司不指导、协助、配合刘意进行消防整改，却要求刘意搬离租赁房屋，并强行关停加工车间三相电，导致刘意不能生产、关停铺面，合同目的不能实现；二、华维德公司在未取得消防合格证前，将商铺性质的建筑物改变成加工生产的建筑物租赁给刘意，没有履行向益阳市公安消防支队申请建设工程消防设计审核或备案和消防安全检查的法定义务，刘意的商铺装修通过了华维德公司及物业公司审核验收，在商铺加工生产沙发得到华维德公司同意。消防不能通过验收，被消防、安监部门要求整改及处罚的原因不在刘意。一审判决过分强调刘意的责任与义务，忽视华维德公司的法定义务和单方解除合同的违约行为，不公平公正；三、一审认定刘意经营时间为2018年2月—2018年9月计7个月错误，根据合同约定从2018年4月至9月为5个月。 华维德公司答辩称：一、华维德公司的商铺出租时消防竣工验收合格，公安机关、安监部门、社区对刘意租赁后商铺多次检查不合格，发出整改通知均未整改到位，华维德公司才暂停租赁铺面加工部分的高压用电无过错，且未要求解除合同，租赁经营合同应继续履行。二、造成本案纠纷的原因是刘意违反租赁合同约定，未取得营业执照、生产加工、消防许可等营运资质将商铺用于生产加工；三、工厂加卖场的宣传即使存在也不构成邀约，双方在租赁合同明确约定是商业用房，只用于商品的展示和销售。四、《工程造价司法鉴定报告》不能作为裁判依据，刘意没有证据证明损失，既要求承担违约金又要求承担损失，属重复主张。华维德公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘意向一审法院起诉请求：1、请求判令解除刘意、华维德公司签订的《租赁经营合同》；2、请求判令华维德公司赔偿刘意两个月租金8096元；3、判令华维德公司双倍返还刘意保证金35912元；4、判令华维德公司赔偿刘意装修损失649631.39元；5、判令华维德公司赔偿工资损失340970元；6、判令华维德公司支付安装及搬迁费用损失288000元；7、由华维德公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：益阳·顺德城系湖南顺德城家居产业股份有限公司（曾用名湖南省盛世合欣置业股份有限公司，以下简称顺德城公司）开发的“顺德城·益阳家居博览中心”项目，由华维德公司代理项目的招租工作和租赁管理。华维德公司在招商时采用了“工厂+卖场”、“集生产、展览、销售、采购、研发、物流、仓储于一体的中部全家居产业链平台”等宣传标语。2017年12月21日，刘意（承租方、乙方）与华维德公司（出租方、甲方）签订《租赁经营合同》，合同约定甲方将位于湖南省益阳市赫山区银城大道顺德城综合商贸区南区1栋318-331、302-314、218-225、202-208、118-125、102-108号3702平方米（一楼面积986平方米）范围的经营场地租赁给乙方，乙方承租的经营场地仅限于经营家具。乙方租赁甲方场地自2018年4月1日起至2021年3月31日止，为期36个月。接场日初步定在2018年1月1日，乙方承租的经营场地必须在2018年2月8日前装修出样结束。合同约定的经营场地租金为每月4048元，乙方租金预先支付三个月，其余部分由甲方担保，通过银行办理“租金及运营费分期按揭贷款”支付。签订合同时，乙方向甲方一次性付清约定的首次金额29892元，其他次数金额在上次付款金额使用完毕前10天内一次性付清。逾期视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回乙方的租赁经营场地、没收乙方合同保证金。合同还约定为保证合同的全面履行，甲乙双方在签订本合同时乙方应向甲方缴付保证金17956元。合同约定甲方的义务为：1、甲方按合同第一条约定提供经营场地，甲方应保证有权出租该经营场地，且保证在合同履行期间不因出租权存在争议而影响乙方对经营场地的正常使用；2、甲方负责经营场地原有基础、主体结构、公共设施设备的维修与保养，且自行负担该等维护和保养的费用，但涉及乙方装修的除外；3、甲方应向乙方提供属于甲方应提供的相关证照和许可文件。合同约定乙方的义务有：1、乙方必须向甲方…；3、在本合同履行期间，未经甲方书面同意乙方不得单方面将租赁房屋全部或部分转租、分租、出借予他人或擅自调换使用及私自收取转让费，否则甲方有权提前单方解除本合同；4、未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋擅自拆改或改变经营范围，且不得将租赁房屋和设施用于租赁房屋审批用途或双方当事约定之外的其他用途，否则甲方有权解除合同。合同还约定，合同有效期内，乙方违反工商、税务、物价、质监、卫生、消防、治安、环保等法律法规，经甲方书面警告仍不纠正或者被行政执法部门查处的，乙方擅自全部或部分出租、转让、转借、抵押、相互交换租赁经营场地（设施）或以任何方式变相为前述之行为的，甲方有权通知乙方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，乙方合同保证金不予以退还。合同有效期内，甲方擅自终止合同的，应退还乙方剩余租金，并向乙方赔偿二个月租金，合同保证金双倍返还，先行赔付质量保证金按合同约定处理。合同还对双方其他权利义务进行约定。合同签订后，刘意交纳了保证金17956元及首次租金，刘意将租赁的场地进行装修后，一楼用于家具产品展览，二、三楼用于家具的加工生产。 另查明，2015年4月16日，益阳市公安消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，意见书载明顺德城公司工程消防设计审核合格，此次审核同意的消防设计不得擅自修改，确需修改或进行室内外装修、建筑保温的应重新向益阳市公安消防支队申请消防设计审核，另外该意见还载明该工程竣工后，应向益阳市公安消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2018年2月8日，益阳市公安消防支队向湖南顺德城家居产业股份有限公司出具《建设工程消防验收意见书》，意见书载明：1、综合评定该工程消防验收合格；2、投入使用后应落实各项消防安全措施及制度，对消防设施定期维修保养，确保完整有效；3、该工程如需改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更）、扩建应依法向益阳市公安消防支队申请建设工程消防设计审核或备案；4、内部设置的公众聚集场所，投入使用、营业前应依法向益阳市公安消防支队申请消防安全检查。但刘意租赁的场地在装修前，并未向益阳市公安消防支队申请建设工程消防设计审核或备案，营业前亦未向益阳市公安消防支队申请消防安全检查。 2018年5月21日，益阳市公安局龙岭派出所对顺德城刘意经营的“帅迪煌家居”进行日常消防监督检查，检查认为“帅迪煌家居”存在无消防安全制度、堵塞消防车通道等消防安全隐患，要求其整改并发出了《责令改正通知书》；2018年8月30日，益阳市公安局龙岭派出所再次对顺德城进行日常消防监督检查，检查认为顺德城存在堵塞消防车通道、损坏应急照明灯等消防安全隐患，要求其整改并发出了《责令改正通知书》。2018年9月1日，赫山龙岭工业集中区金沙社区对湖南顺德城家居产业股份有限公司发出了《关于加强安全生产、文明经商的工作函》，该工作函指出顺德城排铺（商贸中心）的加工区域存在有大量的安全生产隐患，应高度重视，积极排查，彻底消除各类安全生产隐患；2018年9月18日，赫山区安全生产监督管理局对湖南顺德城家居产业股份有限公司出具《责令限期整改指令书》，指令书上指出生产经营单位未及时发现并消除事故隐患，事故隐患排查治理情况未如实记录并向从业人员通报，责令对上述问题于2018年10月17日前整改完毕，整改期间应当采取措施，确保安全生产，对安全生产违法行为，将依法予以行政处罚。赫山区安全生产监督管理局于当日还对顺德城公司给予罚款800元的行政处罚。因刘意没有达到消防整改及安全生产的要求，华维德公司于2018年9月1日开始停止对刘意加工厂部分供电，刘意加工厂部分无法正常生产经营。 本案在审理过程中，刘意申请对所租赁房屋的装修价值及所需安装、搬迁费用进行司法鉴定，花费鉴定费6000元。2020年1月19日，湖南精算堂工程项目管理有限公司出具《工程造价司法鉴定报告》，该报告的鉴定意见为：1、刘意在顺德城租赁房屋的装修价值为649631.39元；2、踏勘现场时，由于部分家具成品和原材料已经搬迁，所需安装、搬迁的费用现场无法统计，建议按实际发生的费用凭证计算。根据湖南精算堂工程项目管理有限公司出具的补充说明，刘意租赁的场地一楼装修价值为358371.81元，二、三楼加工区域装修价值为291259.59元。因华维德公司对鉴定结果有异议申请鉴定人员出庭作证，法院依法通知了鉴定人员丁玉球、周鹏程出庭作证。经过庭审问询，鉴定人员表示该鉴定意见是根据刘意提供的装修设计图结合现场踏勘记录、装修承包合同等综合评定。刘意提供的装修设计图并非原始的设计图纸，但鉴定人员进行了现场踏勘，确认刘意提供的装修设计图与实际装修情况基本符合，再根据价值评估的行业标准予以综合评判。 一审法院认为，刘意与华维德公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反有关法律强制性规定，合法有效。合同签订后，因刘意的加工区域无法达到消防、安监等部门的要求导致无法正常生产，合同目的已经无法完全实现，本案的争议焦点为：一、消防不达标导致合同无法履行的责任由谁承担；二、本案刘意的损失如何确定。 关于第一点，在双方租赁合同未明确约定消防责任承担的情况下，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。刘意租赁的场地位于建筑面积大于一万平方米的市场内部，属于人员密集场所，按照法律规定，应当由建设单位或者使用单位在营业前申请消防安全检查，即刘意与华维德公司均有义务在营业前向消防主管部门申请安全检查。根据益阳市公安消防支队对顺德城公司出具的《建设工程消防设计审核意见书》及《建设工程消防验收意见书》均明确告知如需进行室内外装修，应重新向该支队申请消防设计审核，内部设置的公众聚集场所投入使用营业前应依法向该支队申请消防安全检查。该二份由消防部门出具的文书都明示了华维德公司应当在室内装修前和营业前向消防主管部门申请审核和检查，由此华维德公司对案涉场地应当办理相关消防手续的事实应当明知。无论租赁商户将承租场地用做商铺或加工生产，华维德公司作为整个市场的管理运营方，其理应对租赁商户的消防设施建设负有提示、指导、协助和纠正等义务。华维德公司未积极地履行市场管理方应承担的责任，对刘意的生产安全隐患采取放任态度，继而导致被相关部门责令关停，华维德公司对合同的无法履行应承担一定的责任。刘意经营家具生产加工，有一定的生产经验，应当知道家具加工厂正常经营应当取得相关消防验收的重要性和必要性。刘意在进驻华维德公司的场地前，理应对场地进行现场查看并对能否安全生产进行评判预估。作为消防的直接责任人，刘意在没有取得任何消防验收的情况下仍然开业经营，在消防部门提出整改意见后也未积极采取相应措施予以整改，而一味将责任推脱给华维德公司，不合理亦不合法，其对合同无法履行应负有主要责任。综合前述的情况，酌情认定对合同无法履行的责任由刘意承担70%，华维德公司承担30%。 关于第二点，刘意提出了三项损失，装修损失、员工工资损失及搬迁费用损失。在本案审理期间，刘意申请对装修价值进行鉴定，该鉴定的依据为刘意提供的装修设计图纸结合鉴定人员的现场踏勘，根据行业标准计算得出。华维德公司提出刘意提供的设计图纸系单方制作且非原始图纸由此认为鉴定程序不合法，结论不可采信。图纸虽然由刘意单方提供，但是经过了鉴定人员的现场踏勘，将现场情况与设计图纸进行了比对核实，再结合行业标准得出的结论。华维德公司认为部分工程量由其自身完成，应提供证据证实，但华维德公司仅在异议期间提出异议，并未提供证据证实，故该鉴定结论合法有效，应予采信。刘意的装修价值并非全然是刘意的装修损失，刘意在正常营业期间对装修的损耗应当由其自行承担。刘意装修后正常营业7个月（2018年2月-2018年9月），双方约定的租赁期限为36个月，按照使用时间进行折抵，刘意的装修损失为523314元。华维德公司在招商广告中使用的“工厂+卖场”等信息引导刘意等商户将产销一体作为营销模式，通过集群优势赢取商业利益，现刘意的加工区域无法正常生产，导致刘意的既定营销模式无法实施，租用华维德公司一楼展厅进行家具展示已无法达到既定的商业目的，对华维德公司抗辩一楼展厅区域可以正常经营，一楼装修费用不应纳入损失的意见，不予采信。关于刘意主张的第二项员工工资损失，刘意仅提供了工资发放表，但未提供工资发放凭证及员工社保购买记录等，刘意提供的证据无法证实工资的实际损失情况，对该项诉讼请求，不予支持。关于第三项搬迁损失，刘意仅提供了入驻华维德公司场地时的合同及收据，未提供实际支付的发票，且该证据也不能反映刘意搬出经营场地的费用情况，对该项诉讼请求，亦不予支持。 综上，刘意、华维德公司签订的租赁经营合同目的已经无法实现，对刘意要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。由于华维德公司对合同无法履行负有相应责任，根据前述的比例分摊原则结合刘意的装修损失数额，华维德公司应承担的部分为156994元。合同解除后，华维德公司收取的保证金17956元应退还刘意。华维德公司已承担了赔偿损失的违约责任，刘意还要求华维德公司赔偿双倍租金及双倍返还保证金无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条之规定，判决：一、解除刘意与华维德公司签订的《租赁经营合同》；二、华维德公司于判决生效后七日内支付刘意装修损失款156994元；三、华维德公司于判决生效后七日内退还刘意保证金17956元；四、驳回刘意的其他诉讼请求。本案案件受理费17630元，由刘意承担14190元，由华维德公司承担3440元；财产保全费5000元，由刘意承担3695元，由华维德公司承担1305元；鉴定费6000元，由刘意承担4200元，由华维德公司承担1800元。 二审中，刘意围绕其上诉请求，向本院提交了2份证据。证据1：工资发放明细（微信版），欲证明刘意的员工工资损失为155330元；证据2：益阳市赫山区帅迪煌沙发厂的营业执照，欲证明刘意租赁涉案门面的目的是用于沙发、床垫制作、家具销售。华维德公司对上述证据质证称，对证据1的真实性不予认可，且该证据与本案无关联，不能达到刘意的证明目的；对证据2的真实性予以认可，但该证据不能达到刘意的证明目的。本院对上述证据经审查认为：证据1系微信记录，使用者的身份无劳动合同及社保购买记录等予以佐证而无法确认，且该证据体现的款项往来次数、金额及时间均不固定，不符合工资以月或以周期计算的特征，故该证据不能达到刘意的证据目的，本院不予采信；证据2与本案无关联，不能达到刘意的证明目的，本院亦不予采信。刘意为证明其通过微信向工人发放了2018年9月以后至2018年12月期间的留守工人工资，申请证人陈泽亮、李小辉出庭作证。陈泽亮出庭时陈述：其工资标准为每月5000元保底，业绩是计件，其在2018年9月至12月期间因没有做事未拿计件工资，刘意为其发放了保底工资。李小辉出庭陈述：刘意请其做事是5000元一个月，业绩是多劳多得，每个月不低于5000元。刘意对陈泽亮、李小辉的证人证言无异议。华维德公司对陈泽亮、李小辉的证人证言质证称，对证人证言的“三性”及证明目的均有异议，证人当庭陈述的工资额与刘意提供的微信记录及整理的工资发放明细相互矛盾，且两位证人均系刘意的员工，与刘意存在利害关系，其作出的对华维德公司不利的证言，证明力应不予采信。本院对陈泽亮、李小辉的证人证言经审查认为：陈泽亮、李小辉当庭陈述的工资额与刘意提供的微信记录及整理的工资发放明细不相符，且其身份亦无劳动合同及社保购买记录等予以佐证，故该证人证言不能达到刘意的证明目的，本院不予采信。 二审经审理查明，一审证人尹继林在一审中出庭陈述，其曾系顺德城水电工，顺德城招商部通知其为刘意商铺铺设三相电，而三相电是可以用来生产加工的；一审证人莫言（莫雪梅）在一审中出庭陈述，其系顺德城招商部经理，刘意系经其招商引进顺德城，双方在合同中虽未明确约定租赁商铺可用于生产加工，但顺德城对生产加工系默许态度。另，双方在案涉《租赁经营合同》第二条第1项中约定，乙方（刘意）租赁甲方（华维德公司）经营场地自2018年4月1日起至2021年3月31日止，为期36个月。除上述事实以外，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。当事人二审争议的焦点为：一、一审判决对涉案合同因消防不达标导致无法履行的责任认定是否适当；二、刘意主张的装修费、租金、工资等损失以及双倍保证金应否支持。 一、关于责任认定的问题。本案合同履行产生纠纷的原因在于对商铺用途的争议引发消防责任的承担。本案双方在签订的《租赁经营合同》中约定，案涉租赁场地限于经营家私，未明确约定不得进行生产、加工，但华维德公司在招商广告中明确表示顺德城系集生产、销售、物流、仓储等于一体的“全家居产业链”平台，且一审中顺德城的电工及招商工作人员均对案涉租赁区域的三楼可用于生产加工的事实予以证实。故刘意为满足生产加工的需要对租赁区域进行装修及使用，并未超出其在签订案涉租赁合同时的合理期待。结合本案实际情况及根据常理，在双方签订租赁合同时，华维德公司对刘意租赁案涉区域部分用于生产加工不可能不知情，且其作为出租人，对租赁商户的消防设施建设负有指导、协助等义务。结合在双方租赁合同未明确约定消防责任承担的情况下，对因消防验收不合格及商铺用途产生争议导致合同不能履行，双方均负有同等责任，应各自承担50%为宜。一审判决酌定对涉案合同无法履行的责任由刘意承担70%，华维德公司承担30%，有违公平原则，本院依法予以纠正。 二、关于装修费、租金、工资损失和保证金返还的问题。案涉《工程造价司法鉴定报告》中载明刘意在顺德城租赁房屋的装修价值为649631.39元，华维德公司对《工程造价司法鉴定报告》提出异议但不能提供证据推翻，《工程造价司法鉴定报告》可作为定案依据。刘意的装修损失应扣除由其负担正常营业期间5个月（2018年4月-2018年9月）的损耗后，应认定为559404.8元[649631.39÷36×（36-5）]。一审判决认为刘意于2018年2月份便正常营业从而认定其装修后正常营业7个月，最终认定刘意装修损失为523314元，与案涉《租赁经营合同》不符，本院依法予以纠正。华维德公司应赔偿刘意装修损失根据其过错程度为279702.4元（559404.8元×50%）。根据案涉《租赁经营合同》约定，合同有效期内，华维德公司擅自终止合同的，应退还刘意剩余租金，并向刘意赔偿二个月租金和双倍返还合同保证金。本案租赁合同消防责任承担约定不明确，合同因租赁区域的消防验收不合格无法继续履行，并非华维德公司擅自终止合同，故不属于合同约定的赔偿租金和双倍返还其保证金之情形。故刘意的该项上诉请求无依据，本院不予支持。一审不支持退还和赔偿刘意租金，判决华维德公司收取的17956元保证金应退还给刘意正确，本院依法予以维持。刘意上诉主张聘请员工工资损失为155330元，但仅提供了员工工资发放表未提供工资发放凭证，且无劳动合同及社保购买记录等予以佐证。同时，案涉租赁合同终止后，在员工无产能效益的情况下，仍发放其所主张的工资金额系自行扩大的损失，故本院对刘意的该项主张不予支持。 综上所述，刘意的上诉请求部分成立。对有理的部分依法予以支持。一审适用法律准确，但认定部分事实不清，实体处理部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决： 一、维持湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初621号民事判决第一项、第三项； 二、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初621号民事判决第二项、第四项； 三、广东华维德商业服务有限公司于本判决生效后七日内支付刘意装修损失款279702.4元； 四、驳回刘意的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17630元，由刘意负担9344元，由广东华维德商业服务有限公司负担8286元；财产保全费5000元，由刘意负担2650元，广东华维德商业服务有限公司负担2350元；鉴定费6000元，由刘意负担3180元，由广东华维德商业服务有限公司负担2820元。二审案件受理费12290元，由刘意负担8603元，由广东华维德商业服务有限公司负担3687元。 本判决为终审判决。 审 判 长  夏 蓉 审 判 员  李京伟 审 判 员  陆康彪 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  刘艳芝 书 记 员  曹 敏