福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终1272号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁德市诚实投资有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区广福路**，统一社会信 用代码：913509025770390140。 法定代表人：谢明珠，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗晓燕，福建广澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭烽烽，福建广澜律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁德市泰格动力机械有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区国宝路**，统一社会信用代码：91350901749056495A。 法定代表人：黄**堂，董事长。 委托诉讼代理人：郭光榕，福建熠辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈垚，福建熠辉律师事务所律师。 原审第三人：福建省宁德市宝信经济发展有限公司，，住所地：福建省宁德市蕉城区天湖东路**2-37统一社会信用代码：913509007053010573。 法定代表人：周章金。 上诉人宁德市诚实投资有限公司因与被上诉人宁德市泰格动力机械有限公司、原审第三人福建省宁德市宝信经济发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宁德市诚实投资有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判：一、先明确上诉人的征收补偿费后，方解除上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》；二、腾空期改为判决生效之后6个月内；三、判令被上诉人向上诉人支付被上诉人实际使用的电费。事实和理由：一、解除《租赁合同》的条件未成就。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”同时，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》亦约定：“上诉人投入建设、改造和装修部分的赔偿金归上诉人所有”。所以就建设、改造和装修物品而言，上诉人系被征收人。根据“先补偿后搬迁”原则，只有在明确各项补偿金额且上诉人获得补偿款后，解除《租赁合同》的条件才成就，因为一旦解除《租赁合同》，便顺带产生承租人限期腾空的义务，相关部门便可拆除被征收房屋。一审判决判令解除《租赁合同》，腾空交付厂房，后续法院将强制拆除案涉厂房，此做法明显违反了“先补偿后搬迁”原则。本案是因政府强制征收引发的合同纠纷，所以判令《租赁合同》能否解除、何时解除也应适用相应行政法规的规定。二、一审判决判令的腾空期不合理。2020年2月26日，被上诉人与征收部门签订了《塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书》。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”，本案被上诉人通过与宁德市蕉城区住房和建设局、东侨经济技术开发区土地收购储备中心签订《塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书》将腾空期确定为2020年9月30日前。一审判决第二项中的腾空期是基于上述腾空期作出的，显然不合理。上诉人承租案涉厂房后，投入大量资金进行建设、改造和装修，系案涉厂房的实际使用人、实际占有人，案涉厂房的腾空期长短直接影响上诉人。上诉人系承租人，应当要参与商谈各项补偿费用及腾空期等。被上诉人没有让上诉人参与商谈补偿协议，罔顾《租赁合同》中关于“被上诉人协助上诉人向行政征用部门协调解决”的义务约定，故《塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书》中关于腾空期的约定对上诉人不产生法律效力。基于客观需要，上诉人请求二审法院改判腾空期为判决生效之后6个月内。三、被上诉人单独安装在上诉人处的电表所使用的电费没有抵扣，该部分电费应在被上诉人垫付电费里予以扣减。 宁德市泰格动力机械有限公司辩称，一、被上诉人请求解除案涉租赁合同并要求上诉人腾退，符合法律规定和合同约定。宁德市蕉城区人民政府因塔南片区改造项目建设需要，于2019年11月25日决定征收该项目用地范围内国有土地上的厂房，案涉租赁物位于改造项目范围内。被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》第四条第二款明确约定，租赁期内因国家或当地政府需征用上述租赁厂房时，上诉人应按政府部门规定的时间将租赁厂房退还被上诉人，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。上诉人投入建设、改造和装修部分的赔偿金归上诉人所有，由上诉人自行向政府征用部门协调解决，被上诉人提供必要的协助。被上诉人与上诉人在签订协议之时，已就遇到政府征收情形进行了明确约定，该约定系诉争双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应依照合同约定全面履行义务。二、一审法院判令的腾空期完全符合法律规定和合同约定。2019年11月26日，政府征收部门已就征收事宜进行了公告，并在项目范围内，即塔南片区的各不动产上粘贴了该公告，也就是说，上诉人在此时即已知晓租赁物将被征收的事宜，其作为被征收标的物的使用权人，理应着手准备腾退事宜。被上诉人2020年6月1日便函告上诉人需进行腾退，就算从2020年6月1日起，至政府征收部门要求必须腾退的2020年9月30日，也有三个月之久，完全足够上诉人腾退，即被上诉人已在合理期限前书面通知上诉人解除案涉租赁合同并要求宁德市诚实投资有限公司腾退，一审法院判令的腾空期合法、合理，应予维持。 福建省宁德市宝信经济发展有限公司未作陈述。 宁德市泰格动力机械有限公司向一审法院提出起诉请求：1.解除宁德市泰格动力机械有限公司与宁德市诚实投资有限公司于2020年2月1日签订的《租赁合同》，并判令宁德市诚实投资有限公司在2020年9月30日前腾空租赁标的物返还宁德市泰格动力机械有限公司；2.宁德市诚实投资有限公司支付拖欠宁德市泰格动力机械有限公司的租金144000元及违约金（违约金暂计至2020年6月30日为14400元，自2020年7月1日起至实际清偿租金之日止的违约金以144000元为基数，按月利率1%继续计算）；3.宁德市诚实投资有限公司支付宁德市泰格动力机械有限公司代垫电费87718.228元；4.宁德市诚实投资有限公司向宁德市泰格动力机械有限公司支付2020年7月1日至2020年9月30日的租赁物占用费（按占用面积3528平方米，每平方米15.83元/月计算）。 宁德市诚实投资有限公司向一审法院提出反诉请求：判令宁德市泰格动力机械有限公司赔偿宁德市诚实投资有限公司二次装修款994325元、构筑物及广告牌补偿款347863元、移装费19120元、停产停业损失262824元、搬家补助13142元、搬家奖励449038元。 一审法院认定事实： 1.坐落宁德市××路××号××房的土地使用权人和所有权人为福建省宁德市宝信经济发展有限公司。 2.2015年12月30日，宁德市泰格动力机械有限公司与福建省宁德市宝信经济发展有限公司签订《厂房租赁合同》，约定：宁德市泰格动力机械有限公司承租福建省宁德市宝信经济发展有限公司坐落于宁德市东侨经济开发区国宝路的20号厂房；四至为：东至围墙；西至围墙；南至围墙；北至大众4Ｓ店围墙，总建筑面积为4372.32平方米，租赁期限为壹拾年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止。2017年8月31日，宁德市泰格动力机械有限公司与谢明珠签订《租赁合同》《租赁合同（补充）》一份，约定：谢明珠承租宁德市泰格动力机械有限公司位于宁德市××路××号××房的东侧部分（产权属于福建省宁德市宝信经济发展有限公司）及后侧部分（产权属于：宁德市泰格动力机械有限公司），总租赁面积约为16800平方米，租赁期限自2018年2月1日起至2025年12月31日止，双方对租赁相关其他事宜亦进行了明确约定。同日，双方补充约定：待谢明珠控股的新公司成立后，将该《租赁合同》中的承租方由谢明珠变更为其控股的新公司（即宁德市诚实投资有限公司）。《租赁合同》签订后，宁德市泰格动力机械有限公司即依照合同约定，将租赁标的物交付使用。2020年2月1日，经宁德市泰格动力机械有限公司与谢明珠、宁德市诚实投资有限公司协商一致，约定：谢明珠将承租宁德市泰格动力机械有限公司位于宁德市××路××号××房的东侧部分（产权属于福建省宁德市宝信经济发展有限公司、租赁面积3528平方米）的权利义务全部转让给宁德市诚实投资有限公司。宁德市泰格动力机械有限公司与谢明珠、宁德市诚实投资有限公司重新签订《租赁合同》，对租赁相关事宜进行约定，约定租金每季度支付一次，其中2018年4月1日起至2020年12月31日止，每平方月租金按15.83元计算，每季度的租金为16.75万元。宁德市诚实投资有限公司逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期未支付租金的千分之一向宁德市泰格动力机械有限公司支付违约金。双方特别约定：租赁期内因国家或当地政府需征用上述租赁厂房时，宁德市诚实投资有限公司应按政府部门规定的时间将租赁厂房退还宁德市泰格动力机械有限公司，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。宁德市诚实投资有限公司投入建设、改造和装修部分的赔偿金归宁德市诚实投资有限公司所有，宁德市泰格动力机械有限公司协助宁德市诚实投资有限公司向行政征用部门协调解决。《租赁合同》签订后，租赁标的物由宁德市诚实投资有限公司使用至今。截止2020年6月30日，宁德市诚实投资有限公司已经结欠宁德市泰格动力机械有限公司租金144000元及违约金14400元。 3.2019年11月25日，宁德市蕉城区人民政府发布宁区（2019）13号《宁德市蕉城区人民政府房屋征收决定（塔南片区改造项目）》，因塔南片区改造项目建设需要，决定征收该项目用地范围内国有土地上的厂房。征收范围为：塔南片区改造项目用地范围内所有房屋（具体范围以规划红线图为准），房屋征收部门为宁德市蕉城区住房和城乡建设局。2019年11月26日，宁德市蕉城区人民政府发布宁区政（2019）14号《宁德市蕉城区人民政府房屋征收公告（塔南 片区改造项目）》，将塔南片区改造项目征收事宜进行了公告。案涉厂房，亦在上述征收范围以内。2020年4月1日，福建省宁德市宝信经济发展有限公司向宁德市泰格动力机械有限公司发出《提前解除租赁合同通知函》，要求提前解除福建省宁德市宝信经济发展有限公司与宁德市泰格动力机械有限公司于2015年12月30日签订的《厂房租赁合同》，并退还租赁标的物，租赁关系终止日为2020年9月30日。2020年6月1日，宁德市泰格动力机械有限公司向宁德市诚实投资有限公司发出《关于签订解除租赁合同协议书的通知函》，载明：请宁德市诚实投资有限公司于2020年6月5日前，前往宁德市泰格动力机械有限公司处签订解除租赁合同协议书，并于2020年6月30日前，停止一切生产经营活动，完成机器设备等生产资料的搬迁工作，结清2020年6月30日前租金及其他所有费用，将租赁标的物退还宁德市泰格动力机械有限公司，双方互不承担违约责任。2020年6月12日，宁德市诚实投资有限公司向宁德市泰格动力机械有限公司发出《回复函》，答复宁德市泰格动力机械有限公司至今未配合宁德市诚实投资有限公司获得补偿项目的补偿数额，无法签订解除协议。 4.截止2020年6月30日，宁德市泰格动力机械有限公司已垫付宁德市诚实投资有限公司应当支付的电费合计87718.228元。 5.2020年5月30日、6月30日，东侨经济技术开发区土地收购储备中心先后书面通知宁德市泰格动力机械有限公司尽快搬迁，要求于2020年9月30日必须腾空厂房，将被征用土地交付该中心。 6.2020年2月18日，宁德市泰格动力机械有限公司至塔南片区固有土地上房屋征收工作指挥部《关于塔南片区固有土地上房屋征收工作指挥部对我司要求提供厂区征收补偿金额具体计算明细表反馈意见的几点说明》，认为该指挥部就案涉厂区的征收补偿金额存在问题，恳请指挥部提供分解后的租户补偿金额分配表进行核对，待核对后签约。事后，宁德市泰格动力机械有限公司将收到的塔南片区固有土地上房屋征收工作指挥部补偿金额表印发各承租户，且在收到福建省宁德市宝信经济发展有限公司交付的评估资料后，告 知承租户联系福建省宁德市宝信经济发展有限公司。 一审法院认为，本案争议焦点在于：1.宁德市泰格动力机械有限公司是否有权要求宁德市诚实投资有限公司解除案涉租赁合同，并支付占用费（租金）；2.宁德市泰格动力机械有限公司是否有履行协助向征收部门协调解决赔偿事项的义务，是否怠于履约并构成违约；3.宁德市诚实投资有限公司是否有权向宁德市泰格动力机械有限公司主张赔偿二次装修款、构筑物及广告牌补偿款、移装费、停产停业损失、搬家补助、搬家奖励。对于宁德市泰格动力机械有限公司是否有权要求宁德市诚实投资有限公司解除案涉租赁合同，并支付占用费（租金）。一审法院认为，宁德市蕉城区人民政府因塔南片区改造项目建设需要，于2019年11月25日决定征收该项目用地范围内国有土地上的厂房，案涉租赁物位于改造项目范围内，已被政府征收,案涉租赁合同无法继续履行,合同目的已不可能实现。况且双方在案涉租赁合同中明确约定，租赁期内因国家或当地政府需征用上述租赁厂房时，宁德市诚实投资有限公司应按政府部门规定的时间将租赁厂房退还宁德市泰格动力机械有限公司，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。现宁德市泰格动力机械有限公司已在合理的期限前书面通知宁德市诚实投资有限公司解除租赁关系，故其请求解除案涉租赁合同并要求宁德市诚实投资有限公司腾退，符合法律规定和合同约定。对于宁德市泰格动力机械有限公司要求宁德市诚实投资有限公司支付租赁物占有费（租金），由于涉案租赁房屋已被政府征收,福建省宁德市宝信经济发展有限公司与宁德市泰格动力机械有限公司亦确定于2020年9月30日解除双方签订的案涉厂房的《厂房租赁合同》，东侨经济技术开发区土地收购储备中心先后又书面通知宁德市泰格动力机械有限公司尽快搬迁，要求于2020年9月30日必须腾空厂房，将被征用土地交付该中心。现宁德市诚实投资有限公司仍占有该租赁物，故宁德市泰格动力机械有限公司主张占有费（租金）依照案涉《租赁合同》约定的租金支付标准，按每平方米15.83元/月,从2020年7月1日计至9月30日止(即为167545元）,有事实和法律依据，予以支持。对于宁德市泰格动力机械有限公司是否怠于履约并构成违约,宁德市诚实投资有限公司是否有权向宁德市泰格动力机械有限公司主张赔偿二次装修款、构筑物及广告牌补偿款、移装费、停产停业损失、搬家补助、搬家奖励。经查，双方在案涉《租赁合同》中明确约定:“租赁期内因国家或当地政府需征用上述租赁厂房时，承租方应按政府部门规定的时间将租赁厂房退还出租方，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。征用赔偿金中属于承租方投入建设、改造和装修部分的赔偿金归承租方所有，出租方应协助承租方向行政征用部门协调解决。”在案涉厂房征收过程中，宁德市泰格动力机械有限公司有及时向塔南片区固有土地上房屋征收工作指挥部反映案涉厂区的征收补偿问题，在收到第三人福建省宁德市宝信经济发展有限公司交付的评估资料后，及时告知承租人，确有履行协助向征收部门及第三人协调解决赔偿事项的义务。故宁德市诚实投资有限公司提出宁德市泰格动力机械有限公司怠于履约并构成违约的意见，依据不足，不能成立。一审法院认为，本案所涉厂房在租赁期内因政府征收,租赁合同系因不可归责于双方的事由终止,该租赁合同解除后当事人的权利义务有约定的应从约定、无约定按法律规定处理。因双方在案涉《租赁合同》中已经对装修物等的处理有约定，即体现合同解除后，双方互不承担违约责任，征用赔偿金中属于承租方投入建设、改造和装修部分赔偿金归承租方所有，出租方协助承租方向行政征用部门协调解决。基于前述约定,宁德市泰格动力机械有限公司对因案涉政府征收行为给承租方造成的损失不负赔偿责任。况且，案涉厂区所有权人为第三人福建省宁德市宝信经济发展有限公司，政府征收部门的征收补偿金是支付给福建省宁德市宝信经济发展有限公司。故宁德市诚实投资有限公司向宁德市泰格动力机械有限公司主张赔偿二次装修款、构筑物及广告牌补偿款、移装费、停产停业损失、搬家补助、搬家奖励，缺乏事实和法律依据。 综上，一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉租赁场地的土地使用权人和所有权人为福建省宁德市宝信经济发展有限公司，宁德市泰格动力机械有限公司于2015年12月30日同福建省宁德市宝信经济发展有限公司签订《厂房租赁合同》，就案涉场地取得租赁权。后宁德市泰格动力机械有限公司与宁德市诚实投资有限公司签订《租赁合同》，将案涉租赁场地部分转租宁德市诚实投资有限公司使用，福建省宁德市宝信经济发展有限公司对此未提出异 议，且该《租赁合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同签订后，宁德市泰格动力机械有限公司依约向宁德市诚实投资有限公司交付租赁房屋，但宁德市诚实投资有限公司在租赁期内未依约支付应付的租金，构成违约。截止2020年6月30日，宁德市诚实投资有限公司已结欠租金144000元及违约金14400元，现宁德市泰格动力机械有限公司要求宁德市诚实投资有限公司支付上述拖欠的租金及违约金，并按月利率1%的标准继续计算违约金，有事实和法律依据，予以支持。在案涉场地租赁期间，宁德市诚实投资有限公司经营产生的电费87718.228元已由宁德市泰格动力机械有限公司垫付，宁德市泰格动力机械有限公司要求宁德市诚实投资有限公司支付该费用，依据充分，亦予以支持。鉴于目前案涉房屋被政府征收,宁德市泰格动力机械有限公司请求解除案涉租赁合同并要求宁德市诚实投资有限公司腾退，符合法律规定和合同约定，予以支持。宁德市诚实投资有限公司提出涉案《租赁合同》应在宁德市泰格动力机械有限公司、宁德市诚实投资有限公司双方确定租赁房屋拆迁补偿项目及金额之日解除的意见，依据不足，不予采纳。宁德市诚实投资有限公司要求宁德市泰格动力机械有限公司赔偿二次装修款、构筑物及广告牌补偿款、移装费、停产停业损失、搬家补助、搬家奖励的反诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一项、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除宁德市泰格动力机械有限公司与宁德市诚实投资有限公司于2020年2月1日签订的《租赁合同》；二、宁德市诚实投资有限公司应于本判决生效之日后15日内将租赁场地（即案涉《租赁合同》中约定的租赁物）腾空交还宁德市泰格动力机械有限公司；三、宁德市诚实投资有限公司应于判决生效之日支付拖欠宁德市泰格动力机械有限公司的租金144000元，并支付违约金（违约金暂计至2020年6月30日为14400元，之后至实际付清租金之日止的违约金以144000元为基数，按月利率1%的标准继续计算）；四、宁德市诚实投资有限公司应于判决生效之日向宁德市泰格动力机械有限公司支付代垫电费87718.228元；五、宁德市诚实投资有限公司应于判决生效之日向宁德市泰格动力机械有限公司支付租赁场地占用费167545元；六、驳回宁德市诚实投资有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉部分受理费3952元，反诉部分受理费23490元，合计27442元，由宁德市诚实投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。到庭当事人对一审法院认定的事实没有异议，且有相关证据证明，本院予以确认。 本院认为，案涉租赁合同明确约定，租赁期内因国家或当地政府需征用案涉租赁厂房时，承租人应按政府部门规定的时间将租赁厂房退还出租人，租赁合同自动解除。现案涉租赁厂房已被列入塔南片区改造项目用地征收范围，合同约定的解除条件已经成就，宁德市诚实投资有限公司上诉要求先明确征收补偿费后方解除《租赁合同》，依据不足，不予支持。宁德市泰格动力机械有限公司于一审诉讼前即已经向宁德市诚实投资有限公司发出通知函，告知解除租赁合同协议等相关内容，一审判决宁德市诚实投资有限公司于判决生效之日后15日内将租赁场地腾空交还宁德市泰格动力机械有限公司并无不当，宁德市诚实投资有限公司要求将腾空期改为判决生效之后6个月内的上诉请求，没有事实理由和法律依据，不予支持。鉴于宁德市诚实投资有限公司二审庭审中明确表示针对电费抵扣部分不提起上诉，本院对宁德市诚实投资有限公司的第三项上诉请求不予审查，但对上诉费用依法予以调整。 综上所述，宁德市诚实投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人宁德市诚实投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  陈光华 审判员  韦晓菁 二〇二〇年十一月三十日 书记员  王丽娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。