安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5675号 上诉人（原审被告）：张欧州，男，1966年2月23日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：凡龙，国浩律师（合肥）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨红影，女，1978年2月14日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张铭轩，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘张玉，安徽华人律师事务所律师。 上诉人张欧州因与被上诉人杨红影房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张欧州上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨红影一审全部诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由杨红影承担。事实和理由：一、张欧州与杨红影于2018年6月11日签订《存量房买卖合同》，合同中书写杨红影（暂定），并由杨红影代为支付定金。合同签订后，杨红影亲戚来看房，但均不愿意履行《存量房买卖合同》。时至2018年8月8日即双方约定的办理过户时间，张欧州催促杨红影赶紧与杨红影亲戚办理过户、交付首付款手续。此后杨红影的亲戚，仍不愿意履行《存量房买卖合同》。2019年5月27日，杨红影以自己没有购房资格为由，表示自己无法履行合同。由此看见，本案杨红影并非涉案房屋买卖合同主体，杨红影的签字为代亲戚买房，系代理行为，支付定金行为为保证房屋买卖合同履行的担保行为。在杨红影亲戚拒不履行《存量房买卖合同》时，张欧州有权没收杨红影代交的定金。《存量房买卖合同》中约定，无力办理贷款且无力以现金方式补足，双方同意解除，不承担违约责任。该条是约束张欧州与杨红影亲戚，与杨红影无关。二、退一步说，即使杨红影以自己没有购房资格解除合同与其称代亲戚购房，明显矛盾。其购房资格与亲戚买卖无关。若杨红影是合同主体，其明知自己没有购房资格，仍以亲戚名义，向张欧州购房，明显违约，张欧州有权没收定金。 杨红影辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应当予以维持。首先，为了明确合同履行主体并保障各方权益，本案张欧州与杨红影签订《存量房买卖合同》时在合同最后一页买受人落款处注明“暂定”字样确认杨红影非案涉房屋实际购买人；同时，张欧州为给予杨红影寻找适格的实际买房人留足时间，双方于合同附件四第一条第一款约定“2018年8月8日后将146万元整存入托管账户……”；另经双方协商于合同附件四第一条第二款约定“若乙方不能按计划贷足或者商业银行不同意贷款申请的，则转让房款的不足部分，杨红影应当在新产证下发前三十日，以现金方式存入托管账户，杨红影无法以现金方式补足的，买卖双方同意解除本合同并撤销存量房买卖的转移登记申请，同时约定杨红影不承担违约责任”。正是基于双方的充分沟通及上述条款，杨红影才敢将20万元定金转入张欧州指定的银行账户内。其次，张欧州因小孩上学原因，需在案涉房屋居住到2019年7月，本案张欧州对于卖房一事并不着急。双方基于上述特殊情况（张欧州有意卖房，却因小孩上学，需要在案涉房屋中继续居住一年以上；杨红影有意帮亲友购房，却因未确定真实购房人需要时间），因此，杨红影与张欧州不谋而合，在经过充分协商的基础上，张欧州同意杨红影作为非实际买房人订立《存量房买卖合同》。再者，本案客观事实是杨红影在确定亲友不购买案涉房屋的情况下，就通知了张欧州且积极寻找其他买家，旨在促成张欧州房屋出售的事宜。但不知出于何种原因，自2019年4月始，张欧州拒绝杨红影带领亲友看房，同时主张杨红影系案涉房屋的实际买受人，并认为杨红影刻意隐瞒购房资格等问题构成违约，扣留杨红影已经缴纳的20万元定金。张欧州在一开始就已知晓杨红影不是自己买房的事实，杨红影何来刻意隐瞒购房资格、贷款资格问题。张欧州已明确表示自己会在案涉房屋处住到2019年7月，对于房屋何时出售张欧州并不着急，其于2019年4月份就不再同意杨红影再次看房的做法显然违背常理。杨红影多次向张欧州表示有意向购房人，但张欧州因自身原因导致案涉房屋迟迟无法出售。杨红影认为，2018年6月11日双方签订的买卖合同中约定的总价款是固定不变的，现因案涉房产周边地铁、天鹅湖下穿隧道等基建更加完善，案涉房产价格在2019年及之后是连续上涨的，张欧州拒绝通过杨红影出售房屋的行为及违背协议侵占杨红影定金的行为，均是为了使自己的利益最大化，刻意为之，恶意侵占。二、案涉合同的主体是张欧州与杨红影，该协议达成一致的基础是杨红影已经明确告知张欧州，杨红影并非真实购房人，而是双方在充分沟通的基础上，达成的针对案涉房屋需要出卖的一个预约，并非真实的存量房买卖合同。案涉合同签订时，杨红影明确是帮亲戚看房，但并未明确具体购房人，这一点张欧州也明确知晓。所谓的代理行为是，代理人在代理权限范围内以被代理人的名义独立于第三人进行的，法律效果由被代理人承担是的民事法律行为，但是案涉合同在成立之初，具体购房人只是一个范围，并未精确到哪一人，尽管在此基础上，张欧州仍然同意签订案涉合同。因此，张欧州陈述的事实和理由部分与客观事实严重偏差，且通过一审笔录可明确张欧州只认定买房人是杨红影并无他人，但在二审为了达到上诉目的，推翻自己一审的言辞，也足够说明其前后表述不一。未客观陈述的事实，案涉合同条款关于附件四第一条第二款是针对张欧州与杨红影之间做的特别约定，杨红影所处行为及情形符合解除条款，张欧州无权扣留杨红影已缴纳的20万元定金。 杨红影向一审法院起诉请求：1.依法解除张欧州与杨红影于2018年6月11日签订的《存量房买卖合同》；2.依法判令张欧州返还200000元购房定金及利息损失（以200000元为基数，按照同期银行贷款利率标准，自2019年7月4日计算至张欧州返还定金之日止）；3.本案诉讼费用由张欧州承担。 一审法院认定事实：2018年6月11日，张欧州（甲方、出卖人）与杨红影（乙方、买受人）签订的《存量房买卖合同》（合同编号Ｃ21ＨＦ-2016-3160）约定：甲方出卖的存量房坐落在合肥市蜀山区（车库等部位：地下车库-1382、1383），建筑面积167.52平方米，另车库-1382车库-1383面积27.8平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币肆佰捌拾伍万元。甲、乙双方确认，2018年8月8日后，甲、乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。本合同生效后，甲乙双方应按国家有关规定缴纳税费，由乙方缴纳国家税、个人所得税、契税及交易该房屋所产生的相关税费。乙方同意在2018年8月8日后将人民币1460000元整（含购房定金）存入托管账户，并在当日内申请办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为3390000元整，乙方同意于新产证下发三日内与贷款银行和住房公积金中心签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用；若乙方不能按计划贷足或者商业银行不同意贷款申请的，则转让房款的不足部分，乙方应当在新产证下发三日内以现金方式存入托管账户；乙方无法以现金方式补足的，买卖双方同意解除本合同并撤销存量房买卖的转移登记申请，同时乙方不承担违约责任；乙方于2018年6月11日向甲方支付存量房价款计200000元整（作为购房定金）。合同中注明：自甲方收到全部房款当日起，甲方租住该房屋，每月租金为6000元，租期暂定为2019年7月份截止；本合同自甲乙双方签订之日起生效。合同中乙方（买受人）杨红影注明暂定。张欧州确认合同签订时，杨红影告知房屋由其侄女婿购买。 同日，杨红影向马丽（张欧州配偶）的账户转账200000元，张欧州向杨红影出具的定金收据载明：今收到（购买方）杨红影购买本人（产权方）名下位于合肥市蜀山区房屋的定金¥200000元整。双方共同确认，如购买方违约，则产权方所收定金不予退还；如产权方违约，则已收定金于五日内双倍返还给购买方。杨红影也在定金收据上签名确认。 马丽与张欧州系夫妻关系，合同签订后，杨红影一直通过微信等方式与马丽沟通案涉合同签订及履行问题。2018年8月8日，马丽：“红影你好！房产证到期了，你哪天有时间我们去办手续？”2019年4月11日马丽再次联系杨红影：“红影你好，珠海那边我们已装修完毕，请问您这边准备什么时候过户交接？”2019年4月30日，马丽告知杨红影：“还是按合同约定的办吧。”2019年5月27日，杨红影微信告知马丽：“目前的这种情况我不具备购买资格，且没有能力缴全款，而咨询各家银行贷款是没有可能的”。 张欧州确认2019年4月30日后未再同意杨红影带人看房，要求杨红影按合同履行。 2019年6月27日，浦发银行合肥分行出具的说明载明：经查询，客户杨红影（身份证号码：3401041978××××××××）家庭名下已有二套住房，且家庭负债率较高，按照合肥地区现行住房贷款政策，不符合在我行再次办理住房按揭贷款条件。 杨红影主张2019年6月28日向张欧州发律师函，要求解除合同，张欧州主张因其不在合肥，未收到杨红影所发律师函。 2019年7月10日，张欧州向杨红影发函，要求解除合同，杨红影确认于2019年7月11日收到。 2019年9月4日，杨红影向该院起诉要求解除合同，返还定金并支付利息，后杨红影申请撤诉。 一审法院认为，杨红影和张欧州签订的《存量房买卖合同》注明买方杨红影为暂定，表明买方为不特定的人，该《存量房买卖合同》未明确约定办理资金托管手续和产权转移登记手续的具体时间，张欧州确认其2019年4月之后不再同意杨红影继续带人看房，要求杨红影履行合同，杨红影在明确无法办理贷款且无力支付全款的情况下告知张欧州无力购买房屋，并主张解除合同，符合常理亦未违反合同约定，杨红影确认于2019年7月11日收到张欧州要求解除合同的通知，故该院确认双方签订的《存量房买卖合同》于2019年7月11日解除。因《存量房买卖合同》约定购房款3390000元在不能办理贷款且无力以现金补足的情况下，双方同意解除合同，不承担违约责任，且双方签订的《存量房买卖合同》未明确特定的买房人及办理资金托管手续和产权转移登记手续的具体时间，双方均存在过错，张欧州主张杨红影未按约支付首付款及办理产权过户手续已构成违约，无权要求返还定金200000元，无事实与法律依据，该院不予采信。故杨红影要求张欧州返还定金200000元的诉讼请求，该院予以支持。杨红影要求张欧州支付自2019年7月4日起按同期银行贷款利率支付利息损失的诉讼请求，该院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨红影与张欧州2018年6月11日签订的《存量房买卖合同》于2019年7月11日解除；二、张欧州于判决生效之日起10日内返还杨红影定金200000元；三、驳回杨红影的其他诉讼请求。本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由张欧州负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为,关于案涉《存量房买卖合同》解除后张欧州是否应返还定金的问题。就本案现有证据来看，杨红影和张欧州签订《存量房买卖合同》时，已明确买方杨红影为暂定，该约定应视为张欧州对买方不限于杨红影系知晓且同意。合同签订后，杨红影曾多次带人到案涉房屋看房，张欧州也予以了配合，该履行合同行为也印证了双方对于案涉存量房合同的买方不限于杨红影达成了一致意见，但此后张欧州不再同意杨红影继续带人看房。案涉《存量房买卖合同》未明确约定办理资金托管手续和产权转移登记手续的具体时间，张欧州认为杨红影未按约将1460000元首付款存入托管账户构成违约的意见，依据不足。案涉《存量房买卖合同》约定购房款3390000元在不能办理贷款且无力以现金补足的情况下，双方同意解除合同，不承担违约责任。在杨红影明确无法办理贷款且无力支付全款的情况下，张欧州也不同意杨红影继续带人看房，一审法院根据双方的合同履行及合同约定情况，对于杨红影主张的解除合同并要求张欧州返还定金20万元的请求予以支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，张欧州的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2150元，由上诉人张欧州负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理李颖 书记员李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。