广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3485号上诉人（原审原告）：惠州市***林绿化工程有限公司，住所地：xx市xx镇xx畜牧场旁。法定代表人：林某，总经理。委托诉讼代理人：皮建彪，惠州九韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖苏苑，女，1978年12月16日出生，汉族，公民身份号码：441************725，住xx省xx市xx区******清江阁x01房。被上诉人（原审被告）：黄浩鑫，男，2009年5月12日出生，汉族，公民身份号码：441************216，住xx省xx市xx区******清江阁x01房。法定代理人：赖某苑，系其母亲。被上诉人（原审被告）：黄露露，女，2001年8月26日出生，汉族，公民身份号码：441************020，住xx省xx市xx区******清江阁x01房。被上诉人（原审被告）：黄梅珍，女，1953年3月21日出生，汉族，公民身份号码：441************025，住xx省xx市xx区******************。四被上诉人共同委托诉讼代理人：魏宏强，广东瀛仁律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：魏超，广东瀛仁律师事务所律师。原审第三人：惠州市财信置业有限公司，住所地：惠州市****************轴商场。法定代表人：吴某1。原审原告惠州市***林绿化工程有限公司（以下简称大华公司）诉被告惠州市惠城区xx坊汽车配件用品中心、赖苏苑及原审第三人惠州市财信置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，一审于2018年12月10日作出（2018）粤1302民初2860号民事判决，惠州市惠城区xx坊汽车配件用品中心不服上诉至本院。本院于2019年2月1日作出（2018）粤13民终1215号民事裁定将该案发回重审。一审受理后依法变更原审被告为赖苏苑、黄浩鑫、黄露露、黄梅珍并另行组成合议庭进行审理。上诉人大华公司不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初12764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告惠州市***林绿化工程有限公司不服一审判决，上诉请求：一、请求二审法院依法撤销惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初12764号民事判决，依法改判被上诉人一立即向上诉人返还扣留的商铺租金人民币250000元；依法改判被上诉人一、被上诉人二、被上诉人三及被上诉人四在继承黄某辉遗产范围内向上诉人承担返还租金人民币250000元的义务；二、请求判决四被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实错误，上诉人与黄某辉签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》无法继续履行的责任不在上诉人方，被上诉人赖苏苑应返还扣留的上诉人25万元租金。上诉人对扣留的25万元的性质认定没有异议，此25万元可以认定为上诉人履行合同的保证金或者因上诉人自身原因导致合同无法继续履行时的赔偿金。上诉人认为合同无法继续履行的责任不在上诉人方。第一，上诉人对案涉土地享有优先购买权。上诉人是涉案土地的租赁方，从2010年6月4日起即从原案外人惠州市xx实业有限公司处，租赁了案涉的土地，在xx公司对外出售土地过程中，根据合同法中对租赁物出售过程中的承租人享有优先购买权的相关法律规定，上诉人对案涉土地享有优先购买权，此点在法律上无可否认。2017年10月30日，上诉人与第三人签订《清场补偿协议书》，《清场补偿协议书》签订的背景对本案的事实亦有重大的影响，此协议是本案案外人惠州市xx实业有限公司将涉案土地在未保证上诉人作为涉案土地的承租人的优先购买权的情形下，通过诉讼和解的方式与上诉人达成的最终补偿协议。《清偿补偿协议书》第四条也明确确认了上诉人方对案涉土地的优先购买权益。第二，在上诉人对案涉土地享有的优先购买权被侵害的情况下，为保障上诉人自身权益并保障上诉人与案外人黄某辉签订的《商铺租赁合同》的有效履行，上诉人已通过提起诉讼等途径积极维护自身权益。2017年10月9日，上诉人向惠城区人民法院提起要求保证上诉人方优先购买权之诉，案号：2017粤12**民初10975号。最终，此案在惠州市惠城区xx坊汽车配件用品中心（以下简称“xx坊”）自行撤场之后于2017年10月30日，以上诉人与第三人签订《清场补偿协议书》的方式和解并撤诉结案。第三，案涉土地在2017年8月后，第三人通过报警、停水停电、封锁店门等的行为均不具有法律的正当性，并不能认定为自救清场行为，一审法院认定事实错误。因此，第三人与xx公司在未保障上诉人优先购买权的情况下，转让案涉土地的行为在法律上属于效力待定的行为，优先购买权人可依法主张优先购买权并主张转让合同无效。第三人停水停电、封锁店门等的行为不具备合法有效的物权基础，并不属于基于物权的自救权利，实际构成违法侵害上诉人方和xx坊经营权的侵权行为。第四，2017年6月30日至10月30日期间，涉案场地处于正常经营的状态。上诉人与第三人签订的《清场补偿协议书》的时间为2017年10月30日，虽然协议书中写明，双方于2017年年6月30日终止《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》，但事实情况是，在2017年6月30日至10月30日期间，涉案场地仍处于正常经营的状态。首先，被上诉人向上诉人支付租金的至2017年8月，可见双方签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》在2017年6月30日之后仍然在正常履行。上诉人对涉案土地的使用权益并未于2017年6月30日终止，并不像一审法院认为的“……原告对案涉土地的使用权益于2017年6月30日终止，原告已不能履行其与黄某辉签订的租赁合同……”情形。一审法院认定事实存在严重错误。其次，上诉人现提供2017年1月至10月期间xx坊的用水、用电清单，通过此清单可清楚的表明，从2017年1月至10月期间，xx坊均有稳定的用水用电，明显处于正常经营状态。被上诉人对一审法院隐瞒了事实。再次，关于封堵商铺，实际上第三人封堵xx坊商铺的情形根本不像被上诉人说的那么严重，堵门事件发生在2017年8月11日，当时第三人通过停放车辆的方式封堵了xx坊的部分商铺门口，当天通过报警处理的方式，第三方车辆就已撤离，并未给xx坊的经营造成进一步的影响。以上可见，被上诉人有意夸大事件的影响，明显是意图混淆视听，掩盖其正常经营并在获得补偿后自行撤场的事实。第五，xx坊的正常经营如真的受到第三人严重侵权和影响，应通过法律途径保护自身合法权益，而不是自行撤场放弃自身权益。非常明显的是上诉人并不存在停水停电、封堵商铺的行为。xx坊在明知自身的合法权益受到本案第三人的损害，却放弃自救，自行撤场明显不符合常理。虽然，上诉人无法获得xx坊与第三人的补偿协议，也无法证实xx坊是在获得补偿后撤场的事实。但，退一万步讲，即便xx坊真的没有获得补偿，那么其放弃权益、自行撤场的行为应由其自行承担法律责任与后果。此次纠纷不仅仅是上诉人与第三人之间的纠纷，与同样是xx坊与第三人之间的权益纠纷，在权益受损的情况下，放弃自身权益所导致的法律后果应由其自行承担，而不应该归咎到上诉人方。第六，上诉人为保证合同的履行已穷尽自身能力及权利，上诉人在自身优先购买权权益未保障及xx坊商铺经营受第三人影响的情况下，积极通过诉讼等合法途径维护自身合法权益，已尽到合同责任与义务，不存在过错。综上所述，上诉人认为上诉人与黄某辉签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》无法继续履行的责任不在上诉人方，被上诉人应当返还商铺租金人民币250000元。上诉人为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，请求二审法院查清事实，依法改判。上诉人提交了《关于一审判决错误说明如下》：一、一审判被告自行撤场合法，不知被告撤场中有向原告办理书面说明证据吗？被告撤场后将商铺钥匙移交给谁？二、一审判决书中认定停水停电根本就是子虚乌有，被告正常营业有物业水电费收据为证（停水停电是2016年6月份是被告欠缴水电费被物业管理费停用），有案例在城区法院，与撤场无关。三、一审认定原告与第三人签的清场协议表明2017年6月30日到期为标的，并无相关到期文书。只是第三人提出要办理报建手续，要求原告在协议上写明提前到期，方便第三人报建，有双方签订清偿协议的时间是2017年10月30日为证。四、原告与第三人在2017年10月9日有立案土地诉讼于城区法院，第三人拿不出任何到期凭证之据，自欺欺人。五、被告与第三人相互勾结，在原告不知情的前提下自行撤场，彰显被告贪得无厌，其行径严重侵犯了原告的合法权益。被上诉人赖苏苑、黄浩鑫、黄露露、黄梅珍辩称，导致《商铺租赁合同》无法继续履行的责任完全在被答辩人一方，一审法院认定事实清楚、证据充分，依法应当驳回上诉，维持原判。理由如下：一、《商铺租赁合同》因被答辩人的原因无法继续履行，扣留的25万元租金应抵作被答辩人应当支付的赔偿金，答辩人无需返回扣留的商铺租金。根据被答辩人与黄某辉（已故）签订的《商铺租赁合同》的约定，租赁期间，若因政府调整规划或者甲方责任等原因造成店铺无法继续经营，甲方一次性赔偿乙方人民币贰拾伍万元整，甲乙双方所签本店租赁合同自动解除，甲方无条件退还押金给乙方。该项约定充分考虑因政府调整规划或者出租人（即第三人，原为惠州市xx实业有限公司）提前收回土地而不能履行完毕《商铺租赁合同》时承租人（即被答辩人）对次承租人（黄某辉）的投资损失的赔偿，黄某辉扣留的25万元押金应当属于被答辩人履行合同的保证金或者因被答辩人自身原因导致合同无法继续履行时的赔偿金。《商铺租赁合同》履行期间，2016年4月至2017年10月第三人多次通过停电、停水，发出《清场公告》、《律师函》、《限期清场通知书》、报警、封锁店门等方式进行清场，无论第三人的清场行为是否具有正当性，其依据《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》收回土地的行为已经导致《商铺租赁合同》失去了继续履行的前提，其采用的方式已经导致xx坊无法继续正常经营，属于《商铺租赁合同》约定的因甲方（被答辩人）的原因无法继续履行，被答辩人应当依据合同约定赔偿黄某辉损失25万元，即xx坊扣留的租金不予退还，抵作赔偿款。二、即便被答辩人主张优先购买权被侵害的诉求得以成立，也仅仅能向原出租人主张损害赔偿，不能主张土地转让合同无效进而取得土地使用权，不能认为是被答辩人所说的通过行使诉权来保障《商铺租赁合同》的继续履行。2015年8月7日，惠州市xx实业有限公司与第三人签订《惠州市土地使用权转让合同》，xx公司将原出租给被答辩人的案涉土地转让给第三人，第三人于2015年11月取得国有土地使用权证，被答辩人作为向出租人支付租金的承租人，不可能不知道案涉土地已经被转让，却一直没有向原出租人xx公司提出异议，也没有主张其享有的优先购买权被侵犯，而是于2017年10月9日才向惠城区人民法院提起诉讼主张优先购买权被侵害，即使其主张能够成立，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，请求确认出租人与受让人之间签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。且第三人已经于2015年11月取得了涉案土地的土地使用权，因此，被答辩人再无取得土地使用权从而继续履行《商铺租赁合同》的可能性。另外，2016年4月至2017年10月期间，第三人多次通过停电、停水，发出《清场公告》、《律师函》、《限期清场通知书》、报警、封锁店门等方式进行清场，被答辩人于2017年10月9日向惠城区人民法院提起诉讼主张优先购买权被侵害已无任何意义，明显只是作为被答辩人从第三人处获得更多补偿的一种手段，并不能实际保障《商铺租赁合同》的继续履行，被答辩人反而利用该行为作为推卸责任的借口。三、被答辩人与第三人之间的《场地租赁协议》已于2017年6月30日终止，被答辩人与黄某辉签订的《商铺租赁协议》已无继续履行的可能。第三人依据《场地租赁协议》以及《场地租赁补充协议》于2017年5月26日向政府报批建设工程施工许可证的同时，联合原出租人xx公司共同向被答辩人和xx坊出具《限期清场通知书》，并在xx坊进行了现场张贴，指定清场最后期限为2017年6月30日，并附上第三人已经取得的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件的复印件。第三人的上述行为已经作出了依据《场地租赁协议》的约定终止协议的意思表示，且被答辩人已经知悉，《场地租赁协议》已于2017年6月30日终止，被答辩人基于《场地租赁协议》享有的对涉案土地的土地权益同时终止，《商铺租赁合同》已经不具备继续履行的可能性。2017年6月30日以后，xx坊未进行清场并将土地移交给第三人，黄某辉依然向被答辩人按照《商铺租赁合同》支付租金，显然是寄希望于被答辩人能够通过与第三人协商的方式解决案涉土地纠纷，直至《商铺租赁合同》履行完毕。但2017年7月、8月，为使被答辩人和xx坊进行清场，第三人多次采取了发送《律师函》、报警、停水停电、封锁门店等方式强制xx坊进行清场，严重影响xx坊的正常经营，2017年8月后，由于《商铺租赁合同》事实上已经无法正常履行，黄某辉停止向被答辩人支付租金。2017年10月26日，由于xx坊一直未清场依然占有案涉土地，第三人再次向xx坊发出了《清场通知书》要求xx坊自行清场。因被答辩人与第三人无法协商继续承租案涉土地，2017年10月30日，被答辩人与第三人签订了《清场补偿协议书》，从而获得了65万元的补偿款，被答辩人遂同意配合第三人进行清场。xx坊迫于无奈只能自行撤场，并且依据《商铺租赁合同》的约定将扣留的25万元租金抵作被答辩人应当支付的赔偿款。综上所述，第三人依据《场地租赁协议》收回案涉土地，从而导致《商铺租赁合同》无法继续履行的责任在被答辩人一方，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审人民法院依法驳回其上诉。原审原告惠州市***林绿化工程有限公司向一审法院起诉请求：一、被告赖苏苑立即向原告返还扣留的商铺租金人民币250000元；二、被告赖苏苑、被告黄浩鑫、被告黄露露和被告黄梅珍在继承黄某辉遗产的范围内向原告承担返还租金人民币250000元的义务；三、本案的诉讼费由四位被告承担。一审法院认定事实：2010年6月4日，原告与案外人惠州市xx实业有限公司（以下简称“xx公司”）签订《场地租赁协议》，约定原告租用xx公司位于惠州市*******的空地作园艺商用，租赁期限自2010年6月7日至xx公司开出书面建房通知日期为止。此后，双方签订补充协议，约定xx公司收回场地的，应向原告提供建设单位或政府其他的批准建房手续（复印件），并提前一个月通知原告，原告接通知之日起30天内交齐租金、水电等应交费用后将场地退回给xx公司，原告的一切投资损失与xx公司无关，由原告自行承担。2011年2月24日，案外人林某（原告公司监事）代表原告与案外人黄某辉签订《商铺租赁合同》，主要约定黄某辉租用原告位于惠州市*******的商铺，租期自2011年4月1日起至2019年3月31日止；租赁期间，若因政府调整规划或者原告责任等原因造成店铺无法继续经营，原告一次性赔偿黄某辉25万元，双方所签租赁合同自动解除，原告无条件退还押金给黄某辉。为了保证黄某辉的投资权益，在合同期前四年分别扣留5个月、4个月、4个月和3个月，共16个月的租金作为押金留给黄某辉保管；合同期满，黄某辉无条件将这部分押金一次性退还给原告；如黄某辉在承租期内因为自身的原因不能承租，黄某辉将所扣留的租金归还给原告；因原告未履行如实告知的义务，该店铺在出租前租期受到限制，造成乙方损失的，原告负责赔偿责任。合同签订后，黄某辉在惠州市*********上经营“惠州市惠城区xx坊汽车配件用品中心”（以下简称“xx坊”），并于2011年11月16日办理工商登记，属于个体工商户。xx坊按照租赁合同约定向原告支付租金至2017年8月，此后因遭受停水、停电以及商铺被堵，xx坊无法正常运营，遂自行撤场并停止支付租金。原告认为黄某辉个体经营的xx坊存在违约情形，以xx坊、赖苏苑为被告向原审法院提起诉讼，随后xx坊提起反诉。案件被惠州市中级人民发回重审后，原审法院依法追加黄浩鑫、黄露露、黄梅珍为共同被告，被告当庭确认不提起反诉。另查，2015年8月7日，xx公司与第三人签订《惠州市土地使用权转让合同》，xx公司将原出租给原告的案涉土地转让与第三人。第三人分别于2015年11月、2016年11月17日、2017年3月20日、2017年7月24日取得案涉土地的国有土地使用权证以及土地上开发项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建设工程施工许可证。为了开发利用涉案土地，第三人于2017年5月26日联合xx公司共同出具《限期清场通知书》，并现场张贴于案涉土地建筑物上，要求原告将场地清场并交还给第三人，通知书上附有项目国土证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件复印件。此后，为使原告清场、交付场地，第三人通过报警、停水停电、封锁店门等方式进行自救清场。2017年10月30日，第三人与原告达成和解并签订《清场补偿协议书》，补偿协议确认双方之间的《场地租赁协议》《场地租赁补充协议》已经于2017年6月30日因租赁期届满而自行终止，原告同意在签署协议后的三天内协助第三人将经营场地清场完毕并回收使用，第三人同意一次性补偿原告经济损失合计65万元（该款包括但不限于设备补偿款、装修补偿款、房屋折旧补偿款等）。协议签署后第三人向原告支付补偿款。xx坊未参与本次调解，未在调解协议上签字盖章也否认第三人曾对其进行过补偿。再查，黄某辉与被告赖苏苑系夫妻关系，双方于2000年4月12日登记结婚，婚后生育黄浩鑫、黄露露，被告黄梅珍是黄某辉的母亲。黄某辉于2017年8月4日去世，原告认为四被告应当在继承黄某辉的遗产范围内承担返还租金的义务。以上事实，有本案当事人提交的主体身份信息证明、场地租赁协议、场地租赁补充协议、商铺租赁合同、情况说明、结婚登记申请书、审查处理结果、清场补偿协议书、清场通知书、现场照、民事判决书、居民死亡医学证明（推断书）以及庭审笔录等证据在卷为据，可以认定。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点有三：一是四被告是否为本案适格被告；二是被告赖苏苑是否应当返还25万元租金；三是四被告是否对返还25万元租金的义务承担连带责任。关于四被告诉讼主体资格的问题。原告与案外人黄某辉签订《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告因与黄某辉在履行上述租赁合同时发生纠纷，在黄某辉去世后，请求黄某辉的遗产继承人在遗产范围内承担合同债务的清偿责任，符合《中华人民共和国继承法》第三十三条关于“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”的规定。四被告作为黄某辉遗产的第一顺位继承人，是本案的适格诉讼主体。关于被告赖苏苑是否应当承担返还25万元租金责任的问题。根据原告与黄某辉签订的《商铺租赁合同》的约定，黄某辉应在租赁期间内按期给付租金并在合同期限届满时将扣留的16个月租金退还原告，原告则需要保障黄某辉经营的xx坊在租赁期间正常经营。从该条款内容来看，扣留的25万元应属于原告履行合同的保证金或因原告自身原因导致合同无法继续履行时的赔偿金。本案中，原告与第三人达成的补偿协议表明，原告对案涉土地的使用权益于2017年6月30日终止，原告已不能继续履行其与黄某辉签订的租赁合同。且第三人于2017年5月26日在案涉土地建筑现场张贴《限期清场通知书》，原告与第三人之间发生纠纷导致案涉商铺停水、停电以及店面被封锁，故黄某辉所经营的xx坊已不具备继续正常经营的条件，xx坊停止给付租金并自行撤场的行为并不属于违约。原告认为黄某辉违反合同约定应当退还16个月租金的理由不成立，原告要求被告赖苏苑以其与黄某辉的家庭财产承担返还租金的违约责任，于法无据，原审法院不予支持。关于四被告是否需要对返还25万元租金的义务承担连带责任的问题。如前所述，遗产继承人在遗产范围内对被继承人的债务承担清偿责任，但本案中原告主张的黄某辉的债务并不成立，故对于原告要求四被告在继承黄某辉遗产范围内对返还25万元租金的债务承担连带责任，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不成立，原审法院依法予以驳回。第三人经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告惠州市***林绿化工程有限公司的全部诉讼请求。本案受理费5050元（原告已预交2525元），由原告惠州市***林绿化工程有限公司负担。原告应在本判决发生法律效力之日起五日内就其所负担的诉讼费直接向本院缴交，逾期未缴交，原审法院依法强制执行。二审中，上诉人惠州市***林绿化工程有限公司提交以下新证据：证据1：《2017年xx苑公共水表》，拟证明：从2017年1月至10月期间，xx坊均有稳定的用水、用电，明显出于正常经营的状态，被上诉人对一审法院隐瞒了事实。证据2：《图片》，拟证明实际上第三人封堵xx坊商铺的情形根本不像被上诉人说的那么严重，堵门事件发生在2017年8月11日，当时第三人通过停放车辆的方式封堵了xx坊的部分商铺门口，当天通过报警处理的方式，第三人方车辆就已撤离，并未给xx坊的经营造成进一步的影响。一审认定存在停水停电封堵商铺导致无法经营没有其他证据，也不符合事实。被上诉人赖苏苑、黄浩鑫、黄露露、黄梅珍针对上述证据发表质证意见：这两份证据都不是新证据，这两份证据所证明的内容也是存在问题的，公用水电表的表格下面有三户，仅仅只是记录了xx坊的记录，其余两家都没有记录，是否可能是2017年整年完成后后续填写了，这份书证上面也有涂改的痕迹，有伪造的可能，真实性存疑，不能真实反映用水用电情况。大货车堵了xx坊所有的商铺长度，会直接影响xx坊的正常经营，客户想要进行洗车或其他服务都无法进行，影响了xx坊的正常经营。本院认定如下：一审认定事实基本属实，二审予以确认。另查一，上诉人惠州市***林绿化工程有限公司在二审中提交《2017年xx苑公共水表》，其中显示“xx坊9月用电148357、10月用电150466，9月用水1450、10月用水1545”。该表上盖有“xx花园物业服务中心发文专用章”，落款日期为2020.1.15。另查二，原审第三人惠州市财信置业有限公司在一审中提交了涉案房屋的相关规划报建手续，其中包括：地字第44xx02（2016）**《建设用地规划许可证》，建字第44xx02（2017）10xx0号、建字第44xx02（2017）10xx9号、建字第441xx2（2017）10xx1号《建设工程规划许可证》、编号441************101《建筑工程施工许可证》。另查三，2020年10月21日二审查询笔录显示：“审：2017年10月26日之前你们有无把商铺交回？被代：停水停电、封堵商铺，xx坊已经被影响正常经营，但是2017年10月26日之前都还没有交回商铺。……审：你方缴纳租金到什么时候？被代：按照合同约定缴纳到8月份的。……审：上诉人付给原审第三人的租金或占用费是到什么时候？上代：付到2017年10月。审：有无相应证据？如果有庭后三个工作日提交法庭，逾期视为没有相应证据。上代：好的，清楚。”另查四，大华公司另案起诉惠州市xx实业有限公司（以下简称xx实业公司）、惠州市xx物业管理有限公司（以下简称xx物业公司）租赁合同纠纷，惠州市惠城区人民法院2016年12月6日作出（2016）粤1302民初8977号民事判决书并查明：违约惠州市*******，原xx花园售楼中心后方空地土地使用权人为xx实业公司，使用权面积1363.7平方米，商住用地。2015年8月7日xx实业公司将土地使用权转让给惠州市财信置业有限公司（以下简称财信公司）。2016年5月25日财信置业公司发出《清场公告》。2016年6月15日，xx实业公司向大华公司发出《律师函》，要求大华公司搬离租赁场地并办理交接手续。双方因此发生纠纷于2016年8月15日报警处理。该案庭审中，大华公司、xx公司均认可租赁涉案土地后一直用于经营洗车项目。租赁土地上建筑物于2016年4月份停水，2016年8月份停电。因大华公司申请先予执行，惠城区人民法院作出（2016）粤1302民初8977号民事裁定书，裁定xx物业公司应恢复对涉案土地的供水供电。该案庭审中双方均确认已经恢复供水供电。惠城区人民法院作出（2016）粤1302民初8977号民事判决：一、确认大华公司与xx实业公司于2010年6月4日签订的《场地租赁协议》，于2011年3月21日签订的《场地租赁补充协议》合法有效；二、驳回大华公司的其他诉讼请求。另查五，原审原告惠州市***林绿化工程有限公司向惠城区人民法院提起撤销优先购买权诉讼，原审第三人惠州市财信置业有限公司提起撤销租赁合同纠纷之诉。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：双方合同约定上诉人责任造成商铺无法正常经营，需要一次性赔偿黄某辉25万元的条件是否成就，被上诉人是否需向上诉人返还原预留的押金25万元。具体评述如下：惠城区人民法院另案作出（2016）粤1302民初8977号民事判决确认大华公司与xx实业公司于2010年6月4日签订的《场地租赁协议》、于2011年3月21日签订的《场地租赁补充协议》合法有效。依照民事诉讼证据规则，本院对此直接予以确认。2011年2月24日，案外人林某（大华公司监事）代表大华公司与案外人黄某辉签订《商铺租赁合同》，一审认定合同有效，双方均无异议，且合同已经终止履行，本院对此亦予以维持。大华公司与xx实业公司签订的租赁合同中明确约定为租赁终止期限不确定的无固定期限合同，xx公司在提供建设单位或政府其他的批准建房手续条件下提前一个月通知即可随时解除租赁合同。本案双方当事人签订的《商铺租赁合同》第三条第三款约定“租赁期间，若因政府调整规划或者甲方（大华公司）责任等原因造成店铺无法继续经营，甲方一次性赔偿乙方（黄某辉）25万元（¥250000.00）整，甲、乙双方所签租赁合同自动解除，甲方无条件退还押金给乙方。为了保证乙方的投资权益，在合同期第一年扣留5个月租金，第二年扣留4个月租金，第三年扣留4个月租金，第四年扣留3个月租金，作为押金留给乙方保管；合同期满，乙方则无条件将这部分押金一次性退还给甲方。如乙方在承租期内因为自身的原因不能承租，乙方将所扣留的租金归还给甲方。”据上述约定，双方约定由黄某辉预先扣留的16个月租金具有在租赁期内对继续履行合同提供保证的性质，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。双方约定《商铺租赁合同》约定租期至2019年3月31日。2017年10月30日上诉人大华公司与土地新权属人原审第三人惠州市财信置业有限公司达成和解并签订《清偿补偿协议书》，补偿协议确认双方之间的《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》已于2017年6月30日因租赁期届满而自行终止，上诉人同意在签订协议后的三天内协助原审第三人将经营场地清偿完毕并回收使用。由于上诉人大华公司与原审第三人之间的租赁合同关系终止，上诉人与黄某辉之间签订的转租合同也必然无法继续履行。从双方举证也可看出，原审第三人采取的自救清场行为，在双方终止合同前已经对xx坊的正常经营造成一定影响。因此，涉案商铺因上诉人与原审第三人之间的纠纷原因导致无法正常经营，被上诉人停止给付租金并在2017年8月至10月期间自行撤场的行为不构成违约，依据《商铺租赁合同》第三条的约定，上诉人一次性赔偿黄某辉25万元的约定已经达到支付条件。预扣的16个月租金24万元与一次性赔偿金25万元互相冲抵，一审据此驳回上诉人要求返还扣留租金25万元的诉讼请求，并无不当，应予维持。至于上诉人主张被上诉人应返还其已向原审第三人支付的2017年9月、10月的租金或者占用费应否支持的问题。2017年10月30日上诉人与原审第三人签订的《清场补偿协议书》已经明确约定双方之间的《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》已于2017年6月30日因租赁期限届满而自行终止。上诉人再行主张2017年7月1日起的租金涉及是否无权处分的问题。即使被上诉人在二审中自认于2017年10月26日前未清场，结合2017年10月30日的《清场补偿协议书》以及物业公司的水电记录，可初步推定被上诉人于2017年9月、10月仍在占用涉案商铺，但上诉人并未在二审指定的举证期限内提交证据证明其已向原审第三人先行垫付2017年9、10月租金、税费等费用，且该诉请不在本案大华公司一审诉讼请求范围之内，故对上诉人大华公司该主张，本案依法不作处理。当事人可依法另行解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5050元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十一月十日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。