江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4324号上诉人（原审被告）：赣州银行股份有限公司，住所地：江西省赣州市赣江源大道**。法定代表人：刘相发，系该行董事长。委托诉讼代理人：吴琴文，女，汉族，1985年3月24日生，住广东省深圳市罗湖区，系该行职工，特别授权代理。委托诉讼代理人：张晨，男，汉族，1985年1月9日生，住江西省赣州市章贡区，系该行职工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：黄佩琼，女，汉族，1967年10月10日生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴小平，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄红生，男，汉族，1968年12月13日生，住江西省赣州市章贡区。上诉人赣州银行股份有限公司因与被上诉人黄佩琼、黄红生执行异议之诉一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赣州银行股份有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回黄佩琼全部诉讼请求；3、一、二审案件受理费由黄佩琼、黄红生承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，适用法律错误，案涉房屋不动产登记簿上记载黄红生为不动产所有权人，根据物权公示原则，案涉不动产归黄红生所有，黄佩琼依据其提供的证据主张涉案房产归其所有，无事实和法律依据。二、黄红生购房在先，黄红生与赣州银行签订《最高额保证合同》在后，赣州银行享有对该不动产的信赖利益。三、即便认为黄佩琼、黄红生存在借名买房的意思表示，但实质上黄佩琼仅享有对黄红生的债权，且黄佩琼明知其借名买房的实质是为了规避限购、限贷政策，该行为具有可归责性，不能阻却法院强制执行。被上诉人黄佩琼答辩称：一、答辩人黄佩琼是房屋实际所有权人，一审认定事实清楚，证据确实充分。二、原告借名买房损害被告赣州银行的信赖利益不能成立。信赖利益保护原则在不动产登记设立变更的过程中，被答辩人赣州银行与黄红生之间是保证合同关系，并不是信赖利益所要保护的善意交易第三人，其对黄红生只是一般债权，没有证据证明被答辩人系基于对案涉房屋登记权利状态的信赖而形成。三、案涉房屋权利来源合法，答辩人黄佩琼购房目的正当，无损害国家利益、社会公共利益的行为。且答辩人与黄红生借名买房的行为在前，黄红生与被答辩人签订的保证合同在后，所以，答辩人与黄红生之间也不存在恶意串通的行为。被上诉人黄红生答辩称，借名买房是事实，和向上诉人担保没有关系。被上诉人黄佩琼向一审法院起诉请求：1、判令确认位于赣州市章贡区房屋归原告所有；2、依法停止对位于赣州市章贡区房屋的强制执行，并解除前述房产的查封。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，因原告黄佩琼不能办理房屋按揭贷款且资金不足，经与被告黄红生商量，决定借用黄红生名字购买商品房。2013年1月26日，黄佩琼通过中国农业银行广州中山一路支行从其账户（账号尾号为9915）向黄红生银行卡（银行卡尾号为1015）转账50000元，同日，黄红生从其银行卡（银行卡尾号为1015）向赣州中航置业有限公司转账50000元，作为购房认购金。2013年2月2日，黄红生与赣州中航置业有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定购买商品房为章江新区×××房，买受人在签订合同当日支付首期购房款483591元，其余购房款1120000元由买受人办理银行按揭贷款，出卖人应当在2014年6月30日前将符合条件的房屋交付给买受人。首期购房款483591元全部由黄佩琼出资。2015年1月14日，黄红生与招商银行股份有限公司赣州分行签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定招商银行股份有限公司赣州分行同意为黄红生提供购买章江新区×××房产的贷款，贷款金额1120000元，贷款期限从2015年1月14日起到2038年1月14日止。此后，每月的房贷还款均由黄佩琼付款给黄红生，再由黄红生向银行还款。另，黄佩琼还于2016年7月29日出资通过黄红生提前还贷600000元。签订《赣州市商品房买卖合同》后，2015年4月24日，黄佩琼出资通过黄红生缴纳了所购房产的契税。2018年3月20日，黄佩琼出资通过黄红生缴纳了收楼维修基金、物管费、水电费、清垃圾费等费用。2018年7月20日，黄红生取得涉案房屋（赣州市章贡区）的不动产权证［赣（2018）赣州市不动产权第××号］。随后，该不动产权证由黄佩琼保管。2018年上半年，黄佩琼与黄红生补签《借名购房协议书》，约定：黄佩琼委托黄红生以黄红生名义为黄佩琼向赣州中航置业有限公司购买位于赣州市章贡区房屋［房屋预售证字：（赣市）房预售证字××号］；黄佩琼同意以黄红生名义签订商品房买卖合同，但首期购房款、银行按揭贷款、相关税费、物业费等一切费用均由黄佩琼支付，黄佩琼是实际出资人及房屋所有权人；房屋交付满两年后，黄红生应随时配合黄佩琼办理房产更名手续。2015年6月3日，黄红生与赣州银行股份有限公司签订《最高额保证合同》，约定黄红生为章贡区华艺电器经营部在赣州银行股份有限公司自2015年6月3日至2016年6月3日期间所发生的承兑提供连带责任保证担保。2019年1月，赣州银行股份有限公司向一审法院起诉，涉案房产一审法院已于2019年3月1日以（2019）赣0702民初424号民事裁定和(2019)赣0702执保111号协助执行通知进行了查封。2019年6月27日，一审法院作出（2019）赣0702民初424号民事判决书，判决黄红生对相关债务在2400000元的限额内承担连带清偿责任。因黄红生未履行生效民事判决确定的义务，赣州银行股份有限公司向一审法院申请执行，一审法院于2019年10月15日立案执行。黄佩琼遂向一审法院对执行涉案房产提出执行异议。2019年12月23日，一审法院裁定驳回黄佩琼的异议请求，黄佩琼遂在法定期限内提起诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点为一、原告黄佩琼与被告黄红生就涉案房屋是否形成借名买房关系；二、原告黄佩琼对涉案房屋是否享有排除强制执行的权利。关于原告黄佩琼与被告黄红生就涉案房屋是否形成借名买房关系问题。本案证据表明，不管是2013年的购房认购金、首付款，还是以后每年的按揭还款，均由黄佩琼支付，黄红生分文未付，黄佩琼是购房的实际付款人；契税、收楼维修基金、物管费、水电费、清垃圾费用均由黄佩琼支付，房产证及房屋钥匙由黄佩琼保管，表明购房后，房屋由黄佩琼实际支配和控制；补签的《借名购房协议书》及黄佩琼、黄红生的当庭陈述，进一步印证了借名买房的事实。综上，能够证实黄佩琼借用黄红生的名义购买房屋并办理了登记，黄红生只是名义产权人，黄佩琼才是真正产权人。关于原告黄佩琼就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。本案中，黄佩琼借用黄红生名义买房，不违反法律、行政法规强制性规定，不违反国家、社会公共利益；黄佩琼已支付了首付款及大部分按揭贷款，剩余贷款也在按期偿还；黄佩琼支付收楼维修基金、补交物管费、预交水电、清垃圾费用等费用，保管房产证及房屋钥匙，对涉案房屋进行实际管理和支配；《借名买房协议书》约定，房屋交付满两年，黄红生随时配合黄佩琼办理房产更名手续，黄红生于2018年7月20日取得涉案房屋不动产权证，由于涉案房屋已设立按揭抵押贷款，在贷款还清之前，客观上无法办理过户登记，黄佩琼在2018年7月提前还贷600000元，表明其正努力提前归还贷款，为过户创造条件，2019年3月，房屋被法院查封，因此，涉案房屋未办理过户登记，不能归责于黄佩琼。而赣州银行股份有限公司与黄红生的保证合同关系系发生在借名买房事实之后，其债权系基于黄红生应当履行保证责任而形成，没有证据证明该债权系基于对涉案房屋的信赖而形成。在这种情况下，优先保护黄佩琼对涉案房屋的权利，更符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的精神，也更具有正当性和合理性，同时也并不存在损害赣州银行股份有限公司的信赖利益。因此，原告黄佩琼主张不得执行涉案房屋诉求合法有据，一审法院依法予以支持。关于原告黄佩琼主张判令解除对涉案房屋的查封，因该项诉求为执行程序解决事宜，对此一审法院不予处理。关于黄佩琼主张确认涉案房屋所有权归其所有，根据《最高人民法院关于适用的解释（一）》第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案借名买房事实成立，黄佩琼实为涉案房屋的出资人及占有人，黄佩琼要求确认涉案房屋为其所有，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、位于赣州市章贡区房屋（不动产权证号：赣州市不动产权第××号）的所有权归原告黄佩琼所有；二、依法停止对赣州市章贡区房屋（不动产权证号：赣州市不动产权第××号）的强制执行；三、驳回原告黄佩琼的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄佩琼承担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，借名买房人能否主张其为所购房屋的实际权利人，一方面，应审查借名人和出借人是否是真实的借名买房意思表示。本案中，虽然被上诉人之间是在2018年补签的《借名购房协议书》，但因被上诉人之间是亲姐弟关系，在买房时不一定会签订书面协议，但被上诉人黄佩琼已举证证明系其出具的购房款，案涉房屋由其实际占有等，由此可认定被上诉人黄佩琼与黄红生之间是真实的借名买房的意思表示。另一方面，不动产登记是物权的公示方法，具备的是物权的正确推定效力，当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时，就不能根据登记来判断所有权的归属，应依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，审查谁是真实权利人。被上诉人黄佩琼提供的证据能证实系其支付的案涉房屋购房款、契税、维修基金、物管费、水电费、清垃圾费等，银行按揭贷款也是其偿还，房产证及房屋钥匙亦由黄佩琼保管，该证据足以证明被上诉人黄佩琼是案涉房屋的真实权利人，可确定被上诉人黄佩琼享有案涉房产的物权。第三、还应审查被上诉人之间的借名买房是否侵害他人利益或违反国家强制性规定。本案中，如存在限购限贷情形，该情形亦只是管理性规定。不管被上诉人买房时是否存在限购政策，但在限购政策中，如借名人使用出名人的名义规避限购政策，则出名人将受限购政策约束而无法再买房；在限贷政策中，因购房贷款一般以所购房屋作抵押，且如借名人能及时还贷，亦未侵害到贷款银行的利益。上诉人所述侵害其对案涉房产的信赖利益，因上诉人与被上诉人黄红生之间是保证合同，上诉人未提供证据证明该债权系基于对涉案房屋的信赖而形成。综上所述，在借名协议有效并能认定真实权利人的情况下，则借名人和出名人之间并非形成债权关系，而应认定借名人对案涉房屋依法享有物权。一审判决据此确认案涉房屋归被上诉人黄佩琼所有并阻却对案涉房屋的执行并无不当。上诉人赣州银行股份有限公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19232元，由上诉人赣州银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月三十日书 记 员  刘玉华代理书记员  邹 怡