陕西省西安市长安区人民法院  民事判决书 (2020)陕0116民初4725号 原告：段安艺，女，汉族，19XX年XX月XX日生，住西安市，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：段林超，男，汉族，住西安市莲湖区。被告：陕西巨威房地产开发有限公司，住所地：陕西省西咸新区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXX5J。法定代表人：王月霞，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：殷丹、崔妍，陕西瀚沃威律师事务所律师原告段安艺诉被告陕西巨威房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序由审判员李翌平独任公开开庭进行了审理，原告陕西巨威的委托代理人殷丹、崔妍，被告委托代理人段林超到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、依法判令被告立即支付违约金人民币101690（延迟交房1429天）；2、判令被告按照房屋买卖合同约定铺设集中供暖设施的各项损失：57000元；3、被告负担本案诉讼费、聘请律师费、邮寄送达费。事实和理由：原告与被告于2013年8月16日签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告建设巨威大秦郡小区7号楼一单元201室，房屋面积为123.70平方米。原告依照合同约定，于2013年7月21日前向被告交纳了购房款。合同第八条约定：出卖人应当于2013年12月20日前向买受人交付合格并符合双方约定的房屋，并且在合同附件四中明确约定采暖方式为市政集中供暖。后被告不断违约延迟交房，直至2017年12月份才将房屋修好，勉强交房。故原告诉至法院，请求判令如诉求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告要求1429天的违约金天数计算有误。被告于2014年2月27日以报纸公告方式书面通知包含原告在内的业主收房，按合同约定的方式履行交付手续，涉案房屋已经于2014年3月15日通过五方验收，达到合同约定的交付使用条件，延迟交付的违约行为于2014年3月15日已经结束，延迟支付违约金的诉讼时效从2014年3月16日起算两年，截止2016年已经过了诉讼时效；2.被告没有必须为原告接入市政供暖的义务，故原告的诉求没有合同依据和法律依据；3.原告诉请被告承担本案诉讼费、聘请律师费、邮寄送达费无法律依据。经审理查明，2013年8月16日原告段安艺与被告陕西巨威签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的巨威大秦郡小区7号楼一单元201室商品住宅一套，原告依照合同约定，于2013年7月21日前向被告交纳了购房款。《商品房买卖合同》第八条约定交付期限：“出卖人应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同除外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的。2.因买受人逾期付款，买受人提出变更等原因造成所购房屋延期交付的。3.由于国家和当地政府相关行政机关及自来水、市政、天然气、热力公司的原因。4.由于国家或当地政府行为造成工程延期，早于影响施工的风、雨、雪天气造成工程延期，或传染疾病等其他非出卖人所能控制的原因，造成延期交房的。” 《商品房买卖合同》附件五：补充协议，六、对合同第八条的补充约定：1.在出卖人具备了合同第八条约定的条件后，出卖人应当出面通知买受人办理交付手续，买受人应在出卖人通知规定的交接时间被签署房屋验收交接单，并履行领受房屋义务，逾期办理的，商品房毁损灭失的风险及物业管理费等自出卖人通知规定交接时间届满之日起由买受人承担，且该商品房的保修期从此开始计算。2.若发生合同第八条约定的不可抗力或以下情况时，出卖人可以据实延期交房。十、关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定：1.若房屋存在质量问题，买受人有权要求出卖人按照《住宅质量保证书》规定承担保修责任，但无权拒绝办理收房手续，出卖人不因此承担延期交房的违约责任。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日……；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同….买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房价万分之一。” 《商品房买卖合同》附件四装饰、设备标准：11.采暖：天然气壁挂锅炉或市政集中供暖。2013年10月18日，西咸新区沣东新城治污减霾工作领导小组办公室发布《关于全区所有在建施工工地停工开展扬尘污染防治整改的通知》，要求2013年10月18日，要求包括巨威在内的建筑工地停工，同年10月19日，巨威公司停工，同年11月5日，巨威公司复工。2014年2月27日，巨威公司在《西安晚报》发布“巨威.大秦郡交房公告”，通知巨威.大秦郡3、4、7号楼的业主将于2014年2月28日起进行交房。2014年3月15日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位在《陕西省建筑工程质量技术资料统一用表》签名盖章。2014年3月23日，巨威公司向巨威·大秦郡的业主张贴“告知”，载明：1、小区供暖管道我方承诺一个月内供XX楼内安装完毕。2、道路硬化我方承诺于2014年4月底全部完成。3、天然气市政接入我方承诺于2014年6月底接通供气。各楼至小区换热站管道于2014年10月底接通。4、其他事宜按业主购房合同执行。2014年3月26日，巨威公司再次张贴“告知”，其中载明“关于天然气工程未完善情况，我公司正在全力和相关部门沟通，天然气室内工程已完工，外围工程施工正在进行中。市政配套费用我司已经全额缴清，但由于沣东目前没有集中供暖企业，无法实现市政供暖。鉴于此，项目目前采用壁挂锅炉采暖”。2014年6月10日，沣东新城市政园林局出具“关于三桥片区供热现状的情况说明”，沣东新城三桥片区XX堡供热站。目前，六村堡供热站尚未建成，三桥区域绝大部分管网尚未铺设，阿房一路区域不具备集中供热条件。庭审中，原、被告保证其陈述属实，否则愿意承担相应的责任。本院认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》是其真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。根据原告的诉讼主张及被告的答辩意见，本案争议的焦点为：一、诉争房屋的交付条件及交付时间问题；二、原告要求被告承担未按照合同约定铺设集中供暖设施的各项损失的问题。关于房屋的交付条件及交付时间问题。双方所签订的《商品房买卖合同》约定“该商品房经验收合格”即交付，双方对该条款的理解存在争议。《建筑工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《建筑工程施工质量验收统一标准》国标第6.0.7规定“建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”根据上述规定，被告巨威公司交付商品房时，应当向买受人出示建设工程竣工验收备案表。被告2014年3月15日经五方单位验收合格，2016年7月4日取得《建设工程竣工验收备案表》，获准备案，视为符合法定的商品房交付条件。因被告未按合同约定的时间将符合法定条件的房屋交付原告，故被告应当依照合同约定的“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”条款，承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金。关于违约金计算所涉约定交房时间问题。原告主张交房时间为合同约定的2013年12月20日，对被告辩称因政府原因导致停工，交房时间应予以顺延的意见，依照合同约定，应予以采信。根据被告提交的西咸新区沣东新城治污减霾工作领导小组办公室发布的停工复工通知，可认定停工18天客观属实。据此，确认约定交房时间可据实予以顺延至2014年1月7日。被告迟延交房，应当自2014年1月8日起按合同约定向原告支付迟延交房违约金，违约金应计算至2016年7月4日。本次诉讼中，原告主张至1427天的迟延交房违约金实际是因为认为被告的房屋存在质量问题，但根据合同约定，被告对房屋的质量承担保修的责任，在被告获取竣工验收备案表后，该理由不能成为不收房的依据，故对原告以被告交付的房屋存在质量问题为由要求被告支付逾期交房违约金的理由不能成立。原告不收房的原因是认为房屋质量有问题，实际应当知晓被告通知的交房时间，且明知小区其他业主因交房逾期进行了诉讼，但仍于2020年5月才起诉，无证据证明之前和被告之间就逾期交房违约金进行了主张，现已经超过了诉讼时效，故对该诉讼请求依法不予支持。关于原告要求被告承担未按照合同约定铺设集中供暖设施的各项损失的问题。购房合同约定“天然气壁挂炉或市政集中供暖”，后在履行合同过程中被告虽承诺采用市政集中供暖在楼内安装供暖管道、各楼至小区换热站管道接通，但在市政供暖管道无法接通及交房已超过约定日期的客观情况下，被告未向业主履行其上述承诺，采用了天然气壁挂炉的供暖方式。根据沣东新城市政园林局《关于三桥片区供热状况的情况说明》及本院对相关部门进行调查的情况，被告开发的巨威大秦郡所在区域管网尚未铺设，近期不具备市政集中供暖条件客观属实。被告已提供天然气壁挂炉方式供暖的条件下，原告再要求被告提供市政供暖相关配套设施，有悖公平原则。对原告要求被告承担未按照合同约定铺设集中供暖设施的各项损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十八条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费3473元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院，审 判 员    李翌平   二O二O年八月三十一日书  记  员    何易蒙   1