广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0306民初17364号原告深圳市鸿荣源物业服务有限公司,住所地深圳市宝安区新安街道新湖路**壹方城商业**。法定代表人陈瑞岳。委托诉讼代理人吴伟，广东仁人律师事务所律师。被告深圳市安杰玛投资管理有限公司，，住所地深圳市福田区农园路与侨乡路交汇处香域中央花园商业108B及113法定代表人王敬国。委托诉讼代理人薛坤珠，广东深信律师事务所律师。上列当事人物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人吴伟、被告委托诉讼代理人薛坤珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠深圳市宝安区中心区N10区熙龙湾花园（N10区）3栋101A商业用房的物业费18000.00元、日常收取的物业专项维修资金1000.00元、水费848.25元、排污费243.00元、垃圾处理费54.67元、电费42327.69元。二、被告支付拖欠上述费用的违约金3901.61元。三、本案诉讼费由被告承担。具体事实与理由：原告为熙龙湾花园的物业服务企业。2012年，被告承租了熙龙湾花园3栋101商铺，商铺建筑面积为4678.09平方米，租期10年，自2012年12月1日至2022年11月30日。《深圳市房屋租赁合同书》第十条约定：“乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用”。《补充合同》第六条第一款约定：“物业服务费、空调费、水电费、有限电视费、网络使用费、排污费、垃圾处理费、等其他费用，由乙方单独与深圳市市鸿荣源物业管理有限公司签署相关协议并按照相关内容按时缴纳”。据此，原被告于2012年12月3日签署了《物业管理服务协议》，约定了被告向原告缴纳各项费用的时间、金额，第7条第4款约定了被告逾期付费的违约责任。之后，被告与业主签署了《分租协议》，继续租赁熙龙湾花园3栋101A商铺（建筑面积为2000平方米），其他区域分租给案外人。国务院《物业管理条例》第41条规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，被告作为物业使用人，应当支付承租物业发生的物业费、水电费等各项费用。在租赁合同的履行过程中，业主方与被告协商解除了租赁合同，租赁关系于2019年8月31日终止。但被告在办理承租物业后，仍然拖欠2019年7-8月的物业管理费以及实际发生的水、电费等各项费用，原告多次催收均无果。被告答辩称，一、原告全部诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。经原告同意，被告将涉案商铺转租给深圳市安杰玛化妆品有限公司，应由该公司缴纳费用，原告应向该公司主张权利。二、原告要求被告承担101A商业用房的物业费18000元、物业专项维修资金1000元、水费848.25元、排污费243元、垃圾处理费54.67元、电费42364.81元没有任何依据。首先，被告并非实际承租方，不应承担该费用：其次，被告实际承租的面积为2000平方米，应按2000平方米计算物业费、本体维修基金费，其他费用原告并未提供真实、官方数据，该数据系原告自行制作，未经被告确认同意，该费用不应由被告承担。三、原告要求违约金3901.61元没有依据。首先，被告并非实际承租方，不应承担该费用；其次，原告计算拖欠的费用基数存在错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2007年10月18日，原告深圳市鸿荣源物业管理有限公司与深圳市鸿荣源房地产开发有限公司签订《熙龙湾花园（N10区）项目前期物业管理委托合同》，原告成为熙龙湾花园的前期物业管理服务企业。2012年11月13日，被告与深圳市鸿荣源房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告向深圳市鸿荣源房地产开发有限公司承租涉案深圳市宝安区中心区N10区熙龙湾花园3栋101房产，面积4678.09平方米，租赁期限自2012年12月1日至2022年11月30日。翌日，被告与深圳市鸿荣源房地产开发有限公司达成《补充协议》，其中包括条款：物业服务费、空调费、水电费、有线电视费、网络使用费、排污费、垃圾处理费等其他费用，由被告与原告签署相关协议并按相关内容按时缴纳。2012年12月3日，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定被告按3栋101房产面积4678.09平方米向原告缴纳物业管理方面的相关费用，具体包含：被告应于每月12日至14日或22日至24日缴纳费用，其中物业管理费标准为4.5元/月/㎡，综合电价为1.2613元/度，水费按自来水公司同期收费标准交纳，排污费=用水量×90%×1.2元，垃圾处理费=用水量×90%×0.27元，本体维修基金标准为0.25元/月/㎡；被告违反本协议未按标准或时间交纳费用的，原告有权从逾期之日起按万分之五主张滞纳金。上述《物业管理服务协议》履行期间，被告经深圳市鸿荣源房地产开发有限公司同意，将其中2678.09平方米分租案外人，保留2000平方米使用，并按此使用面积向原告缴纳物业管理服务方面的相关费用。2015年年底，被告将涉案2000平方米的租赁物业转由深圳市安杰玛化妆品有限公司使用。此后，涉案2000平方米的租赁物业物业管理服务方面的相关费用实际由深圳市安杰玛化妆品有限公司直接向原告缴纳。2019年8月26日，深圳市鸿荣源房地产开发有限公司向被告发出《解除函》：通知于2019年8月31日解除租赁合同并催缴2019年7、8月份的租金。合同解除后，被告返还租赁物业，但尚拖欠原告部分物业管理费等费用，遂酿纠纷。原告主张拖欠费用包括：2019年7月、8月物业管理费18000元；2019年7月、8月本体维修资金1000元；2019年6月、7月、8月水费848.25元；2019年6月、7月、8月排污费243元；2019年6月、7月、8月垃圾处理费54.67元；2019年6月、7月、8月电费42327.69元。庭审中，被告申请深圳市安杰玛化妆品有限公司管理人员到庭作证，证实深圳市安杰玛化妆品有限公司管理人员直接向原告缴纳物业管理费等费用的事宜，但未能配合本院核实2019年6月、7月、8月的缴纳情况。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业管理服务协议》是双方的真实意思表示,协议内容未违反法律强制性规定,协议合法有效。原告依约提供物业管理服务，被告应当循合同履行付款义务。被告辩称合同义务已转由深圳市安杰玛化妆品有限公司承担，但未提供证据证明与原告达成相关合意，本院不予采纳。被告安排第三人深圳市安杰玛化妆品有限公司履行合同义务，第三人未履行或不完全履行的，被告仍需继续履行义务，并承担相应的违约责任。原告主张被告未履行部分付款义务，被告未能提供证据或协调深圳市安杰玛化妆品有限公司予以核查，应由被告承担举证不能的不利后果，本院确认被告存在拖欠事实。原告诉求的物业管理费和本体维修基金据合同约定即可确定，本院予以支持。至于水电费、排污费、垃圾处理费，系原告根据水电表数据核算而来，原告作为物业管理企业，对该类数据的管理属其职责范围，其所提供数据较之物业面积、用途而言属合理范围，可信程度较高，被告作为实际使用人，未能提供相应的反证，本院采纳原告的事实主张，据原告提供的数据确认相关费用，确定被告的付款义务。至于违约责任，根据《物业管理服务协议》约定，被告应自逾期付款翌日起按日万分之五支付滞纳金，原告主张全部滞纳金合计3901.61元，属合理范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市安杰玛投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鸿荣源物业服务有限公司支付物业管理费18000元、本体维修基金1000元、水费848.25元、排污费243.00元、垃圾处理费54.67元、电费42327.69元。二、被告深圳市安杰玛投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鸿荣源物业服务有限公司支付滞纳金3901.61元。三、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1460元，由被告承担。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二〇年十一月三十日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。