文书内容云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初9115号原告：马红妹，女，1973年4月15日生，回族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王强，系云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨佶欣，系云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：韩琼伟，女，1969年4月15日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：李超（曾用名：李超超），男，1994年5月31日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告马红妹诉被告韩琼伟、李超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，由审判员独任审理，于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告马红妹的委托诉讼代理人王强、杨佶欣到庭参加了诉讼，被告韩琼伟、李超经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告马红妹向本院提出以下诉讼请求，依法判令：1、确认原告与被告韩琼伟、李超签订的《房屋买卖协议书》无效；2、请求判令被告韩琼伟、李超返还原告购房款人民币120万元；3、请求判令被告韩琼伟、李超赔偿原告经济损失人民币112.8980万元；4、本案保全费由被告承担。事实和理由：2017年12月5日，原告马红妹在云南龙恒房地产经纪有限公司的居间介绍下，被告韩琼伟、李超和马红妹签订《房产买卖居间合同》、《房屋买卖协议书》及《双方协议》，由原告马红妹以120万的价格购买被告所有的位于昆明市船房办事处船房四社1130号房屋（证号：昆明市房权证官字第**、建筑面积334.14平方米）。双方约定：如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金；如遇到政府拆迁，被告无条件配合原告办理拆迁相关手续，房屋的一切补偿由原告领取，被告保证此房无其他债务纠纷，家庭债务纠纷与原告无关等内容。合同、协议签订后，原告依约支付了购房款，原告接房后在办理过户咨询过程中得知本案买卖的房屋用地性质是集体用地，并得知因被告债务原因，本案买卖的房屋已被法院多次查封，根本无法办理产权过户手续，因被告的上述违约行为致使原告订立合同时的合同目的无法实现，目前房屋面临拆迁，原告将受到巨大经济损失，被告应当参照拆迁增加的价款（约每平米增加3409元）赔偿原告经济损失。原告为维护自身合法利益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。二被告未提交答辩状。原告马红妹针对其主张向法庭提交以下证据：一、原、被告身份证复印件。证明：原、被告具有诉讼主体资格。二、1、《房产买卖居间合同》；2、《房屋买卖协议书》；3、《双方协议》；4、《委托书》。共同证明：原告与被告与2017年12月5日签订了《房屋买卖协议书》及双方的权利义务关系。三、1、中国工商银行转账凭证；2、视频；3、《欠条》；475万元的《收条》；120万元的《收条》。共同证明：原告于2017年12月4日以现金的方式向被告支付5万元，12月5日以转账的方式向被告支付70万元，同日，被告向原告出具了收到75万元与120万元的两张收条，原告向被告出具了尚欠被告45万元尾款的《欠条》；2017年12月21日原告向被告支付了45万元（其中39万元为转账，6万元为现金支付），共支付120万元，支付后被告将《欠条》返还给原告；原告已按合同约定履行付款义务。四、1、集体土地使用证；2、房屋产权证；3、房屋信息查档表。共同证明：房屋所有权人为韩琼伟，共有人为李超，土地使用者为韩琼伟，以及房屋的面积为334.14㎡、土地的面积为80.60㎡。但由于房屋被查封，致使合同目的不能实现，违约方、过错方均属被告。五、《西山区城市更新改造38号片区土地一级开发整理项目造价咨询服务招标（一标段、二标段）招标公告》；2、涉案房屋周边房屋均价截图。共同证明：1、西山区城市更新改造38号片区土地一级开发整理项目，位于昆明市西山区，拆迁范围为东至青少年活动中心，南至福景路，西至西福路和西华公园，北至二环南路，本次拆迁件建构筑物面积约150万平方米，（项目实施用地的准确面积以规划或国土部门最终勘测定界界址及何方的图纸为准），具体以实际拆迁拆除量为准等内容；2、涉案房屋周边一手房价格不低于21000元／㎡，二手房价格不低于16479元／㎡。且案涉房屋已确定进行拆迁，该房屋拆迁后，涉案房屋存在较大的升值空间，但是原告仅以3409元／㎡向被告主张部分升值价款，该价款元远远小于升值价款，应得到法院的支持。六、1、《收据》；2、旧房装修费用清单。共同证明：原告装修房屋支付的烟感费用为165元，监控费用1900元，此外原告在接房后还支付了9万余元的装修费用。二被告未到庭参加诉讼，放弃了对原告马红妹证据进行质证的权利，同时也未提交证据驳斥原告马红妹的证据。本院认为：原告马红妹第一、二、三、四、及第五份证据中的《西山区城市更新改造38号片区土地一级开发整理项目造价咨询服务招标（一标段二标段）招标公告》、第六份证据中的《收据》符合证据的形式要件，来源合法。内容真实，证据间及证据与本案存在关联性，本院予以确认；第五份证据中的涉案房屋周边房屋均价截图和第六份证据中的《装修费用清单》因无其他充分有效证据印证，本院不予确认。综合庭审，本院认定本案以下法律事实：一、2017年12月5日，原、被告分别签订：1、《房产买卖居间合同》载明，卖方（甲方，产权人）韩琼伟，共有人李超，买方（乙方，买受人）马红妹，经纪方（丙方）云南龙恒房地产经纪有限公司。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他法律、法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：第一条房产情况：（一）通过丙方居间服务，甲方将本条第二款所列房屋按现状出售给乙方，甲方已将房屋权属及状况充分告知乙方，乙方对甲方所出售的房屋及附属设施、装潢情况已充分了解，并实地查看，自愿购买该房屋。（二）房屋坐落昆明市：昆明市船房办事处船房上社1130号，产权证号：字第**，建筑面积334.14㎡（以产权证为准），产权性质为其他，目前无设定抵押，甲方应于_／年_／月_／日前办理抵押解除手续，解除抵押包括但不限于甲方自行解押。第二条价款支付：（一）房屋成交价格：￥1200000.00元（大写人民币：壹佰贰拾万元整），成交价含房屋现有附属的设施设备和装修。附属设施及设备见附件。（二）定金支付：1、签订本合同时，甲方自愿与房屋合法销售的相应证明文件交由丙方代为保管（详见盖有丙方公章的收件收据）。（三）付款方式：（2）按揭贷款：在_／年_／月_／日之前，乙方将首付款￥750000.00元（人民币：柒拾伍万元整）交给甲方，剩余房款￥450000.00元（大写人民币：肆拾伍万元）由乙方贷款银行支付给甲方，若银行实际放款额不够支付房款，由乙方补足差额。因乙方原因导致银行无法放款，乙方自行承担。第三条税费承担：政府规定甲乙双方须支付办理该房屋产权交易、变更登记过户所产生的税、费：①营业税、②契税、③个人所得税、④土地增值税、⑤印花税、⑥存量房交易手续费、工本费⑦公证费、⑧查档费、⑨交易手续费、⑩评估费、抵押公证费、抵押费、土地收益金、土地出让金等。……。第六条甲方关于户籍情况的承诺：该房屋有附着户籍，甲方承诺于2017年12月20日前迁出。第七条房屋交付及风险转移：（一）甲乙双方约定于2017年12月20日交房，交房前有甲方结清该房屋的一切费用（包含但不限于水、电、气、物管费等）交房时甲乙双方应在《接房清单》上签字确认。……。第九条违约责任（合同守约方可选择适用定金罚则或本条违约责任）：（一）除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。……。第十二条补充条款（手写）：1、以后遇到政府拆迁，甲方无条件配合乙方办理拆迁相关一切手续；2、甲方保证此房无其他债务纠纷，家庭债务纠纷与乙方无关。该合同落款处有：甲方：韩琼伟的签名及捺印，共有人：李超签名及捺印；乙方：马红妹签名及捺印；经纪方：云南龙恒房地产经纪有限公司印章及经办人：杨晓华签名。2、《房屋买卖协议书》载明，甲方：韩琼伟、李超；乙方马红妹。协议书内容：经甲、乙双方协商一致决定，甲方自愿将甲方坐落于昆明市船房办事处船房四社1130号产权证号：官字第200109111号房屋一幢建筑面积334.14㎡卖给乙方。房屋共四层，价格为人民币￥1200000.00元（壹佰贰拾万元整）。甲方保证该房屋无债权纠纷。该协议真实有效。协议落款处有：甲方：韩琼伟、李超的签名及捺印；乙方：马红妹签名及捺印；丙方：杨晓华签名及捺印。3、《双方协议》载明，甲方：韩琼伟、李超；乙方：马红妹；协议内容：甲方自愿将昆明市船房四社1130号房屋以总价壹佰贰拾万元整（￥1200000.00元）卖给马红妹，关于村上的一切福利由李超领取，购房款付清后，房子的所有权与甲方无关，甲方以及甲方的所有亲属不能以任何理由来干涉乙方船房四社老村1130号的正常运营，如甲方无理取闹一切后果由甲方负责。如遇政府拆迁，房屋的一切补偿由马红妹领取，如需甲方签字或需要提供关于整幢房屋的一切手续，甲方无条件配合乙方共同完成。协议落款处有，甲方：韩芬、李超、张翠芝、韩琼伟的签名及捺印；乙方：马红妹的签名及捺印。4、《委托书》载明，委托人：韩琼伟、李超；受托人：马红妹；委托事项：委托人韩琼伟、李超委托马红妹办理其个人所有昆明市船房办事处船房四社1130号由马红妹办理以下事项：（1）在上述房屋符合出售条件的情况下，代为出售该房屋，受托人有权决定售房对象及售房价格，与买方签订出售该房屋的相关合同、协议以及其他文件，并办理相关公证手续；（2）查询该房屋的相关信息，包括到房屋产权管理部门查询该房屋的登记信息，到房屋户籍所在地派出所查询并开具《房屋户籍关系核查证明》，开具售房有关证明；（3）办理上述房屋所有权转移登记相关手续；（4）缴纳因执行委托事务而产生的依法或协商由委托人支付的税、费；（5）如上述委托出售的房屋因故不能过户（变更登记），则受托人有权办理撤件、退税等相关手续；（6）代为办理上述房屋《国有土地使用证》申领、变更等相关手续；（7）如因政府拆迁改造，受托人有权代委托人办理一切拆迁相关手续。受托人在执行和处理上述委托事项的过程中，在有权范围内，依法签署的有关文件、合同以及其他代理事项委托方予以承认，并承担由此产生的一切法律责任。受托人自愿接受委托。受托人无权转委托。此委托书有效期自签署之日起至办理完毕为止。委托人处有韩琼伟、李超的签名及捺印。二、2017年12月21日，原、被告签订《双方协议》载明，甲方：韩琼伟、李超；乙方马红妹；协议内容：甲方自愿将昆明市船房办事处船房四社1130号房屋卖给马红妹，关于村上一切福利由李超领取；如遇到政府拆迁，房屋的一切补偿由马红妹领取。协议落款处有：甲方：韩琼伟、李超的签名及捺印；乙方：马红妹签名及捺印。同日，原、被告再次签署《委托书》载明，委托人：韩琼伟、李超；受托人：马红妹；受托事项：委托人韩琼伟、李超委托马红妹办理个人所有昆明市船房办事处船房四社1130号由马红妹办理以下事项：（1）在上述房屋符合出售的情况下，代为出售该房屋，受托人有权决定售房对象及售房价格，与买方签订出售该房屋的相关合同、协议以及其他文件，并办理相关公证手续；（2）查询该房屋的相关信息，包括到房屋产权管理部门查询该房屋的登记信息，到房屋户籍所在地派出所查询并开具《房屋户籍关系核证证明》，开具售房有关证明；（3）办理上述房屋所有权转移登记相关手续；（4）缴纳因执行委托事务而产生的依法或协商由委托人支付的税费及其他费用；（5）如上述委托出售的房屋因故不能过户（变更登记），则受托人有权办理撤件、退税等相关手续；（6）代为办理上述房屋《国有土地使用证》申领、变更等相关手续；（7）如因政府拆迁改造，受托人有权代委托人办理一切拆迁相关手续。如果需要委托人签字办理相关手续，委托人必须无条件来签字办理。受托人在执行和处理上述委托事项的过程中，在有权范围内，依法签署的有关文件、合同以及其他代理事项委托方予以承认，并承担由此产生的一切法律责任。受托人自愿接受委托。此委托书有效期自签署之日起至办理完毕为止。委托人处有韩琼伟、李超的签名及捺印，受托人处有马红妹的签名及捺印。三、二被告于2017年12月5日签名捺印出具《收条》载明，收到原告马红妹购买位于昆明市西山区房屋购房全款现金人民币￥1200000元整（壹佰贰拾万元整）。收款人处有被告韩琼伟、李超的签名及捺印。原告马红妹于2017年12月4日向被告韩琼伟、李超支付现金人民币50,000元，上述合同签订当日，原告马红妹向被告李超账户转账支付人民币700,000元；2017年12月21日，原告马红妹向被告李超账户转账人民币390,000元，同时支付二被告现金人民币60,000元。四、原告马红妹于2017年12月21日接收了案涉房屋使用至今，后向昆明市西山区船房社区居委会交纳了烟感费人民币165元、监控费人民币1900元。五、案涉房屋：1、登记的昆明市房房权证官字第**载，            房屋所有权人              韩琼伟                  房屋坐落              昆明市福海乡船房办事处船房四社1130号                  丘（地）号              SGD20010402035              产别              私有                              房屋状况              幢号              序号              结构              房屋总层数              所在层数              建筑面积（平方米）              设计用途                  1                            砖混结构              4                            334.14                                共有人              李勇等2人              共有权证号              20013696              20013697      2、昆官集用（2003）字第1136646号集团土地使用证载明，            土地使用者              韩琼伟                  土地所有者              福海乡船房社区第四股份合作社                  座落              福海乡船房社区四组                  地号              01-02-i200              图号                                用途              住宅              土地等级                                使用权类型              划拨              终止日期                                使用权面积              80.60㎡      3、2019年10月23日，由昆明市不动产信息档案管理中心出具的《房屋信息查询摘抄表》记载，2018年9月30日，被盘龙区人民法院查封；2019年9月，被西山区人民法院3次查封。六、2020年10月20日，《西山区城市更新改造38号片区土地一级开发整理项目造价咨询服务招标（一标段、二标段）招标公告》载明，建设单位为昆明市西山区人民政府福海街道办事处，招标内容为：西山区城市更新改造38号土地一级开发整理项目，位于昆明市西山区，拆迁范围为东至青少年活动中心，南至福景路，西至西福路，北至二环南路等。本院认为：一、案涉《房屋买卖协议书》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”，第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作”，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第三款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。案涉房屋的用地，其所有权系西山区福海乡船房社区第四股份合作社，被告韩琼伟仅为登记的使用权人，该事实证明案涉房屋系在农村宅基地上所建盖，依据上述法律法规规定，该房屋依法不得向城市居民出售，而原告马红妹系城镇居民，因此，原、被告签订的上述一系列《房屋买卖协议书》，因违反法律、行政法规的强制性规定均属无效合同。二、购房款的返还问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。1、案涉原、被告签订的《房屋买卖协议书》属无效合同，现原告马红妹要求被告韩琼伟、李超返还购房款人民币120万元，符合法律规定本院予以支持。2、损失的赔偿问题。原告马红妹在2017年12月21日即收到被告韩琼伟、李超交付的案涉房屋的土地权属证明，明知被告韩琼伟、李超对房屋的用地不具有所有权，但原告马红妹并未采取相应的救济途径进行止损，因此，可证明原、被告双方均存在过错。考虑到案涉房屋已涉及拆迁问题，房屋存在一定的增值，原告马红妹要求增值部分按每平方米人民币3409元计算，基本符合房地产市场情况，本院予以确认，但考虑到双方均有过错，对原告马红妹主张的损失，本院酌定支持增值部分的50%，为人民币50万元。本案被告韩琼伟、李超虽未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚，证据确凿充分，依法可以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告马红妹与被告韩琼伟、李超于2017年12月5日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、由被告韩琼伟、李超于本判决生效后返还原告马红妹购房款人民币120万元，并赔偿原告马红妹损失人民币50万元；三、驳回原告马红妹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取人民币12,716元（原告已预交），由被告韩琼伟、李超负担人民币6358元（此款与支付上述款项时一并支付原告马红妹）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员 马 惠二〇二〇年十一月二十四日书记员 黄玉立