济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4438号原告：山东智信物业管理有限公司，住所地济南历下区泉城路**齐鲁国际大厦D8-04-03。法定代表人：杜吉华，总经理。委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。被告：刘淑芹，女，1966年9月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王光华（系刘淑芹之夫），1963年10月21日出生，汉族，住址同刘淑芹。原告山东智信物业管理有限公司(以下简称智信物业公司)与被告刘淑芹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告智信物业公司委托诉讼代理人吕合强、被告刘淑芹的委托诉讼代理人王光华到庭参加了诉讼。依法转换为简易程序后，公开开庭进行了审理，原告智信物业公司委托诉讼代理人曲俊国、被告刘淑芹的委托诉讼代理人王光华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。智信物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付拖欠的物业费3180.11元，支付自拖欠之日起的滞纳金2866.57元；二、诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原告是大尧风华盛景花园小区的物业服务公司，被告的房屋是该小区4号楼1单元1301室，房屋建筑面积112.77平方米。被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业费用。自2018年4月28日至2019年7月27日，累计欠费3180.11元，滞纳金2866.57元。其不交纳物业费的行为损害了小区其它业主的利益，更损害了物业公司的合法权益。为此起诉，请贵院查清事实，依法判如所请。刘淑芹辩称，一、原被告之间不存在有效的物业服务协议，原告主张的物业费没有法律依据。被告及其他业主于2017年10月28日始入住涉案大尧风华盛景小区，该小区至今未召开过业主大会，未成立业主委员会。依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。被告入住小区交房时，并不知道物业服务企业是谁，只是在交房手续中被迫签署了许多空白合同，否则工作人员不同意业主收房，后来才知道物业服务企业是本案原告。原告也从未向被告出示、告知过，也从未在小区公示过其与建设单位是否签订《前期物业服务合同》及合同内容，甚至截至目前对于原告是以何种方式成功被选聘为物业服务企业，至今未向业主说明。风华盛景小区作为一个物业整体，根据法律规定，应当由物业服务企业与建设单位签订《前期物业服务合同》，或者与业委会签订《物业服务合同》。法律法规仅对物业合同作出了上述两种规定，不存在物业服务企业与单个业主签订《前期物业服务合同》的说法。二、大尧风华盛景小区目前在主管机关备案的物业服务企业为浩辉物业，并非原告。涉案小区虽然分为东西两区，但属于同一个物业区域，根据法律规定只能备案一家物业服务企业。根据济南市物业管理行业协会公示的信息，山东浩辉物业管理有限公司于2020年3月6日中标风华盛景小区的物业服务。济南市行政审批服务局查询的结果同样为备案物业服务企业为“山东浩辉物业管理有限公司”。原告属于“赖着不走”强制向被告提供物业服务，本身就具有违法性，不存在保护原告合法权益的问题。所以即使被告应当缴纳物业费，也应当确定收取对象是原告还是其他物业公司，应当确定截至什么时间的物业费交付给原告。在原告明知上述变更备案的事实又隐瞒事实提起诉讼的行为，可能涉及虚假诉讼，其诉讼请求不应得到法院支持。三、被告拒绝向原告交付高标准的物业费，系出于合理、正当理由，不存在违法或违约性，更不用向原告承担任何违约责任。1、山东省2018物业法空置房怎么收费山东省的物业法中对空置房有如下的规定，若是房子在空置了6个月以上的，应当减少对物业费的收取，且不能超过物业费的6O%。被告于2O17年10月28号收房，签前期物业服务合同并交半年物业费115O.25元(每平米1.7元)垃圾清运费451.08元。从2017年10月28号——2018年8月底，我们一直没有入住，空置房也没装修。墙皮存在裂缝质量问题，2018年3月份形成的电费是有建筑施工方修墙裂缝造成的费用。(有国家电网和自来水公司缴费明细为依据)我要求从2017年10月20日—2018年8月28日按照山东省物业条例空置房收费标准来收费。另外我对一年后物业按每平方米2元标准收费不认可，因为他是格式合同，当初交房时不签字不给交房，不给钥匙，强制我签字;并强制交垃圾清运费451.08元。物业存在问题物业公司承诺服务是四星级服务，他的服务于四星级标准相差太大，服务质量太差。(以平时拍照片为依据)四星级服务标准是每天24小时服务，晚上有值班的，而他们是晚上6点到明早8点都没有人值班，业主停电、跑水找物业没人，物业公司让业主自己找供电公司送电;业主家跑水，管道井锁着门，业主无法关闭自来水阀门，水淹家门。东北门汽车长期占用消防通道，没扣也没有宣挂消防通道牌子，发生火灾，消防车进不来。楼道内私拉电线给电动车充电，我看到一年多了没人管里。楼道内消防通道长期堆放杂物，一个单元22层一面消防通道楼梯就有17户堆放杂物和自行车，根本无法从楼梯下去，楼梯长期无人管理无人打扫卫生，致使楼道内脏乱差现象长期存在。万一起火，楼道内不能逃生，存在严重的安全隐患。所有楼单元门长期开着，就没有关闭过，可视、对讲闭门系统就没用过成摆设，致使有可疑人员进入，发广告人随意走进楼内发传单，给业主造成不安全因素。空调公司安装空调时任意损坏空调网，物业无人管理，光1、2号楼就有8块空调网拆除，损坏率接近50%。破坏了楼房的外里面，物业公司不作为。大尧小区内绿化的草皮，杂草丛生，死亡率达到40%，杂草率10O%。电梯箱顶污秽不堪，尘土很厚，从没擦拭过。大厅内长期堆放电动车、自行车,2018年只清理过1次，还是业主打12345,他们才清理过1次。过后又放进去也不管不问了,2020年疫情过后业主们又打12345反应大厅内电动车的情况，在居委会、派出所、办事处的强烈要求下才，第二次清理大厅内的电动车。直到8月25号才清理完毕。4号楼南墙一楼窗下墙皮脱落、起鼓达70%，物业在保质期内不上报，不作为。物业公司公共区域内收费从没公示过。以上是物业服务达不到四星级物业收费标准的依据，我要求物业降低收费标准到1.2元。2、原告主张的物业费及滞纳金缺乏法律基础或合同基础，上述答辩己经做出说明。3、原告主张的物业费收取标准，缺乏物价部门的认定依据，应当按照其提供物业服务的实际水平，确定收费价格。提供符合标准的物业服务，既是法律的强制性规定，也是所有《物业服务合同》的约定内容，原告向被告等业主提供物业服务，不应当霸占该小区物业，反客为主，强制向被告等人提供质次价高的物业服务，索取高标准物业费。原告并未提供符合相应收费标准的物业服务，根据权利义务一致性的原则，被告有权拒绝向原告支付高标准的物业费。4、在物业费收取及起诉程序上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款：“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”，而该司法解释第六条规定的物业服务企业要求业主支付物业费应当同时满足两个条件:第一，已经书面催缴;第二，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。原告所起诉的支付物业费的要求，以上两个条件均没有成就，不符合法律规定的起诉前置条件，应当依法予以驳回。四、即使被告应当缴纳物业费，也不存在滞纳金。1、原告主张的滞纳金，属于1999年7月3O日施行的《济南市物业管理办法》(济南市人民政府令第149号)的规定内容，而该规定已经于2015年2月1日被变更后的新规定废止，新规定中并没有关于滞纳金的规定，原告的主张不符合法律规定，不应当得到支持。而且，按日缴纳千分之三的滞纳金，没有关于上限的约定，明显违反合同法，违反公平原则。2、被告拒绝缴纳物业费，是出于正当理由，并非恶意拖欠，起因就是原告提供的物业服务质量差，达不到其要求的四星级服务收费标准，所以被告不应当支付滞纳金。综上，原告的诉讼请求无法律或合同依据，被告不向原告支付物业费系出于合法正当的理由，原告的起诉不符合法律规定，请求依法驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，智信物业公司根据《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，通过招标、投标方式等严格程序，被确定为山东大尧置业有限公司（以下简称大尧公司）开发风华盛景花园（G085）前期物业管理服务中标单位，并由大尧公司、山东安康建设项目管理有限公司联合向智信物业公司核发了济物招[2014]053号《中标通知书》，该中标通知书载明：项目名称：风华盛景花园（G085）前期物业服务；项目规模：总建筑面积78970平方米；中标单价为：高层住宅为2元/平方米/每月；商业用房为5元/平方米/每月。2014年11月5日，大尧公司与智信物业公司签订《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》，约定：大尧公司就选聘智信物业公司对风华盛景花园（G085）（物业管理区域名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。本合同期限自2014年11月5日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同中双方还对其它事项进行了约定。合同生效后，智信物业公司对风华盛景花园（G085）范围内的物业提供了服务。2014年11月18日，智信物业公司取得了由济南市住房保障和房产管理局核发的济前物备第2014088号《济南市前期物业管理备案证明》，载明：山东大尧置业有限公司将坐落于槐荫区兴福寺路，建筑面积78970平方米的风华盛景花园（G085）委托山东智信物业管理有限公司进行前期物业服务，经查符合相关规定，现予以备案。特此证明。2017年10月28日，大尧公司委托智信物业公司相关人员向购房人刘淑芹交付了其购买的位于大尧风华盛景花园4号楼1单元1301室，并由刘淑芹验收房屋后在“房屋验收交接单”上签名。2017年10月28日，智信物业公司（甲方）与刘淑芹（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同第四条约定：物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用）乙方按下列标准向甲方交纳：（一）产权人自房屋交付之日起按半年度交纳其物业服务费，以后每半年度交纳一次，并于每半年度的首月15日前交清下期物业服务费；（二）产权人自房屋交付之日起，住宅接建筑面积每月每平方米2.00元交纳。其中第一年按建筑面积，按照物业公司优惠价1.70元每月每平方米收取，自第二年度起恢复原价，按照建筑面积每月每平方米2.00元交纳。（四）因乙方原因空置房屋半年以上的（须提前到物业服务中心备案），经物业服务中心确认后，按相应年度物业服务费收费标准的70%收取，一旦业主进住，自进住之日起按相应年度的物业服务费收费标准收取；（五）乙方出租物业时物业服务费由乙方交纳。第六条，违约责任约定：（四）、乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳滞纳金，直至向人民法院起诉。合同还对其他事项进行了约定。智信物业公司在甲方签章处盖章，刘淑芹在乙方处签名、捺印。2017年10月28日，智信物业公司向刘淑芹送达了《大尧风华盛景智信物业临时管理规约》、《入住声明及承诺书》，并由刘淑芹在大尧公司出具的《入住声明及承诺书》上签名、捺印，该承诺书载明：本人为大尧风华盛景花园物业的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读并收到山东大尧置业有限公司的“大尧风华盛景花园临时管理规约，并完全理解其中各项内容；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规定；三、本人同意承担违反规定的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规定的行为承担连带责任；四、本人承诺，若承租人拖欠物业费，本人承担连带责任；五、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本规约承诺书并送交物业服务企业，物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效；六、本人已对该物业进行了验收，现正式声明入户，已收到《前期物业服务合同》、《房屋装饰装修服务协议》、《业主手册》及《临时管理规约》，并愿意遵守小区的有关物业管理规定，与管理处一起共同营造安宁、舒适、和谐优美的居家环境。”合同生效后，智信物业公司对刘淑芹提供了物业服务。刘淑芹按合同约定交纳物业费至2018年4月27日。刘淑芹自2018年4月28日开始拖欠物业费，截止2019年7月27日，累计拖欠物业费3180.11元，计算方法为：自2018年4月28日起至2018年10月27日止，1.7元/月/平方米×112.77平方米×6个月=1150.25元；自2018年10月28日起至2019年7月27日止，2元/月/平方米×112.77平方米×9个月=2029.86元，两项合计3180.11元。刘淑芹拒绝交纳物业费的理由是，答辩状陈述的相关问题（详见答辩状内容）。刘涉芹还提交了在济南市物业管理协会网站上下载的《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》，以及在济南市行政审批服务局查询的《济南市前期物业管理资料备案证明存根》济前物备第2020019号，证明风华盛景花园（G086）备案物业服务企业为山东浩辉物业管理有限公司。并提供大尧风华盛景小区内拍摄照片一宗，证明智信物业公司物业服务不到位。另查明，智信物业公司提交物业服务日志、车辆人员出入登记表等，证明尽到了物业服务义务。并提交“催费通知单”拍照影印件1份，证明于2019年9月7日通过向刘淑芹房门张贴“催费通知单”的方式向刘淑芹催交物业服务费，但刘淑芹至今仍未交纳拖欠的物业服务费3180.11元。智信物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：济物招2014053号中标通知书、2014年11月18日济南市住房保障和住房管理局出具的济前物备第2014088号备案证明、山东大尧置业有限公司与原告签订的风华盛景花园（G085）前期物业服务合同，2017年10月28日原告与被告刘淑芹签订的前期物业服务合同、临时管理规约、入住声明及承诺书、房屋验收交接单，工作日志、来访车辆服务登记表、催费通知单。刘淑芹围绕着答辩意见提交如下证据：风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告网页打印件一份、济前物备第2020019号济南市前期物业管理资料备案证明存根一份，认为智信物业公司服务不到位的安全、卫生、消防、物业服务等方面照片打印件及微信聊天截图各一宗。本院组织当事人对原、被告提交的上述证据进行了证据质证。经本院审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。本院认为，中华人民共和国国务院公布的《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”结合本案，2014年11月5日，大尧公司通过招投标方式选聘了智信物业公司为风华盛景花园（G085）物业服务企业，并向智信物业公司发放了《中标通知书》；并且智信物业公司取得了由济南市住房保障和房产管理局核发的济前物备第2014088号《济南市前期物业管理备案证明》，因此，智信物业公司在风华盛景花园（G085）小区进行物业服务，符合上述法律规定，物业服务合同合法有效。被告提交的在济南市物业管理协会网站上下载的《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》，以及在济南市行政审批服务局查询的《济南市前期物业管理资料备案证明存根》济前物备第2020019号，应是《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》及备案材料，与本案不是同一个地块小区，对本案不具有证明效力。大尧公司与智信物业公司签订《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》、智信物业公司与刘淑芹签订《前期物业服务合同》、以及刘淑芹阅读《大尧风华盛景智信物业临时管理规约》后签名的《入住声明及承诺书》，应是双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。刘淑芹作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用；物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在一般瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，刘淑芹未交纳自2018年4月28日起至2019年7月27日止的物业费3180.11元，此期间其仍然接受着物业服务，事实清楚；而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。庭审中刘淑芹提供水电明细，以证明其购买的房屋一直空置，未居住，要求按空置业情形计算物业服务费；且原告在物业服务过程中未达到其合同约定的标准，且对于原告主张物业费收取标准、缺乏物业部门的认定依据为由，拒交物业服务费。本院认为，被告辩称的空置情形，根据双方签订的《前期物业服务合同》第四条第四项的约定：“因乙方原因空置房屋半年以上的（须提前到物业服务中心备案），经物业服务中心确认后，按相应年度物业服务费标准的70%收取，一旦业主进住，自进住之日起按相应年度的物业服务收费标准收取；”被告称曾向原告问询，原告一直未答复，但被告未向本院提交曾向原告询问过空置物业费的证据，亦未提交经物业服务中心确认空置的证据，故被告辩称自2017年10月20日至2018年8月28日其涉案房屋一直空置证据不足，本院不予采信；其要求按空置房屋计算物业费的主张，本院不予支持。庭审中刘淑芹提供照片一宗及微信聊天记录，以证明原告在物业服务过程中未达到其合同约定的标准，且对于原告主张物业费收取标准、缺乏物业部门的认定依据为由，拒交物业服务费，本院认为，被告提交的照片能够证明智信物业公司确实存在服务不周到、不及时的瑕疵问题，但该瑕疵属于一般的服务瑕疵，并不影响物业服务企业收取物业费；被告的其他辩称理由不成立，本院不予支持。而对于物业费收取标准问题，原告向本院提交的济物招[2014]053号中标通知书中已明确载明其中标单价高层住宅：2元/平方米/每月，中标单位为山东智信物业管理有限公司，且已经济南市住房保障和房产管理局备案，符合法律规定，故被告的抗辩于法无据，本院不予采纳。因此，刘淑芹应依法向智信物业公司支付物业费。智信物业公司要求刘淑芹交纳物业服务费3180.11元，合法有据，本院予以支持。关于智信物业公司要求刘淑芹支付违约金2866.57元的诉讼请求，本院认为，虽然智信物业公司提交了物业服务的相关证据，但提交的证据不能证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务，本院从审查的其他业主提交的物业服务瑕疵证据内容看，可以证明智信物业公司的物业服务确实存在服务不周到、不及时的瑕疵问题，对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处；故原告智信物业公司要求刘淑芹支付违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘淑芹于本判决生效之日起十日内支付原告山东智信物业管理有限公司物业服务费3180.11元；二、驳回原告山东智信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由山东智信物业管理有限公司负担10元；由被告刘淑芹负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇二〇年十一月十一日书记员 张涵琦