河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初3991号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，该公司经理。被告：金辉，女，1985年3月13日生，回族，住漯河市源汇区。委托代理人：金嘉章，男，1959年9月22日生，回族，住址同上，系被告金辉之父。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业）与被告金辉物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告广恒物业的委托代理人王新桐、被告金辉的委托代理人金嘉章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年10月20日至2019年10月19日的物业管理服务费4736.16元；2、判令被告金辉按每日0.3%支付自2017年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会。2017年10月16日，该业主委员会作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时交纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司交纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩1号楼3单元505号业主，物业面积为131.56平方米，按约定应该向原告交纳自2016年10月20日至2019年10月19日物业管理费人民币4736.16元，但被告经多次催交后仍拒绝交费。原告认为：合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时交纳物业管理费，逾期应交纳违约金。被告金辉辩称，一、原告方未履行正常程序投票选举业主委员会,而是由其私下指定人选成立所谓的业主委员会,剥夺了本业主的选举权和被选举权。国务院2016年2月6日颁布的《物业管理条例》第六条规定:业主在物业管理活动中,享有下列权利:参加业主大会会议,行使投票权、选举业主委员会成员,并享有被选举权;监督物业服务企业履行物业服务合同。原告自认为由其指定业主委员会主任人选成立伪业主委员会,就拿到了尚方宝剑,就可以放松或随意管理,或者既不管又不理,却只管收费的想当然状态结果造成小区物业管理混乱,业主意见越来越大,拒交物业管理费业主达数百家。被告多次催促原告与被告签订物业管理服务合同,以明确双方的责、权、利关系,更好的行使监督权,使小区的物业管理工作走向正规,让我们广大业主对物业管理服务有一个最基本的满意。但遗憾的是,原告对此是置之不理,原告任命的业主委员会主任闻会平也指责被告多事,仍然不与被告签订物业服务合同。很明显,原告不与业主们签订物业服务合同就是想以尽量降低服务标准少付出,达到多收入的目的。国务院《物业管理条例》第四十条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定,原告行为明显有意背离该条例规定,不愿意承诺,更不要说履行承诺提供优质服务,其性质无异于巧取豪夺和诈骗。二、《物业管理条例》第六十四条第三款规定:擅自利用小区物业共用部位共用设施、设备进行经营的单位,有前款规定的处于5万元以上20万元以下罚款。原告入驻都市枫林小区四年来,收取的小区停车费用近80万元,电梯间广告费用近20万元,小区内摆摊设点费用近10万元……此110万元本应为都市枫林小区业主共有共用,却全被无良原告贪为己有,作为法院理应判其归还业主并追究其违法责任。三、原告认为其为都市枫林小区按照合同约定提供了优质高效的物业管理服务,事实是小区内垃圾、杂物随意堆放常态化、楼道内垃圾、杂物随意堆放常年化(有照片附后),保安对进出小区闲杂人员熟视无睹随意化,值班睡觉也是常态化,难道说这就是原告所说的优质高效的物业管理服务？如果原告的服务确如其所说,为什么数百业主拒交物业管理费？为什么业主要成立新的业主委员会?为什么都市枫林小区业主要赶你们走？四、2018年元旦过后,被告旅游回来后发现在小区停车位停放的车辆两边被各划一米多长两道深痕,修理费用近两千元,向物业反映后,物业张经理说无法调看监控,但保证给原告处理,但时至今日原告以张经理已经调走为由,将问题束之高阁,不予解决。综上所述,原告既不愿与被告签订物业管理服务协议,又不愿处理遗留问题；既不想着如何提高物业服务质量,又不想着如何提高物业管理水平,只想着收费!原告这样的做法,既不合法、又不合情、更不合理,原告既然不愿意与被告签订物业服务管理合同,也就是双方不存在服务与被服务的关系,故就不存在物业费纠纷一说。因此,请求法院驳回原告诉讼请求。庭审中原被告对被告系七彩都市枫林小区七彩1号楼3单元505号业主，房屋实际居住人是金嘉章，房屋面积131.56平方，被告自2016年10月20日至2019年10月19日之间的物业费用未交纳的事实均无异议，被告于2019年9月已将涉案房屋出售，本院予以确认。原被告争议的焦点是原告的服务是否存在瑕疵，被告应否按照业委会与原告签订的合同中约定的物业费标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一、业委会与原告方于2017年10月16日签订的物业管理合同、公示、业主委员会的证明，用以证明原告确实在小区服务。被告认为根据物业管理条例第四十条，原告应和业主签订合同，而不是和业委会签订合同。自从小区被应急托管以后，被告只知道小区的物业三两天换人，也不知道是哪的人，也不知道是哪的物业。证据二、催交通知。被告质证称催交通知说过，但是要求和被告签协议，他们就走了，也没再说这事了。当时是找一个说普通话的小伙子要求签合同，也和闻会平说过，他说不用签。所谓的服务就是门口坐两人，来往人员随意进出。原告认为，看门的都有制式服装，新进人员的服装可能晚一些。并不知道被告的车在2018年在车位上被划。证据三、关于提示类的照片一组，用以证明原告对于小区楼道的杂物、消防通道的占用做了相应的措施和工作。被告认为小区的垃圾天天有，但是清扫、扫地的不是天天有。被告提交证据照片一组，用以证明小区管理混乱，楼道里杂物乱堆。原告对照片不认可，即使有也只说明了曾经有过，原告有清理杂物、死角的图片。原告入住小区的时候，小区的监控很少也几乎不能使用，原告公司自己花钱增设了摄像头。对原被告提交的证据认证如下：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称业委会为伪业主委员会，认为该业委会在成立过程中存在违反法律、法规的情形，可依照相关程序进行，因该业主委员会已在相关行政部门备案，对原告提交的物业服务合同及证明，本院予以确认。公示系房管源汇分局物业科与广恒物业共同发布，对源汇分局物业科委托广恒物业应急托管七彩都市枫林小区的事实予以确认，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费。被告提交的照片，原告虽然不认可，但被告提交的督查情况通报能印证原告服务质量较差，服务不到位，存在问题，对该事实本院予以认定。2018年3月8日，国家住房城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》，被告提交的2020年漯河物业管理条例实施细则系2010年12月1日起执行，因已取消对物业企业资质认定，对被告所称资质等级与服务标准不一的意见不予采信。经审理可确认如下事实：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，广恒物业对七彩都市枫林（龙苑）小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，七彩都市枫林龙苑小区业委会（甲方）与广恒物业（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不交纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。广恒物业自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。2018年向被告催要物业费时，被告称要求物业公司和其签订书面的合同，物业公司没有签，所以没有交。2019年9月，被告称已经房屋出售，但未提交证据证明。在2019年5月份漯河市物业服务质量督查情况通报中，原告服务的七彩都市枫林小区被评为较差小区。本院认为，业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约交纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式交纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告金辉抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围，部分属服务瑕疵，或与本案不属同一法律关系，但广恒物业在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，对原告诉请被告按每月每平方1元计算，本院调整为按每月每平方0.9元计算。被告辩称2016年10月21日至2017年10月20日期间未签订合同，被告不应交纳物业费，因在此期间，广恒物业在该小区提供服务，被告不交纳物业费的理由不能成立。被告金辉的房屋面积为131.56平方米，自2016年10月21日至2019年10月19日之间的物业费为4262.54元（131.56平方米×0.9元/平方米/月×36个月），被告应予交纳。原告广恒物业诉请违约金，因原告管理服务存在瑕疵，对该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告金辉向原告河南广恒物业管理有限公司支付自2016年10月20日至2019年10月19日之间的物业费4262.54元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告金辉负担。本判决为终审判决。审判员  曹玉娥二〇二〇年十一月二十八日书记员  王 菡