浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1122民初2936号 原告：缙云县仙都物业管理有限公司，住所地浙江省缙云县五云街道仙都花园******，统一社会信用代码91331122767951944H。 法定代表人：赵勇强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周跃,浙江丽大律师事务所律师。 被告：朱孟进，男，1972年6月27日出生，汉族，住浙江省缙云县。 原告缙云县仙都物业管理有限公司与被告朱孟进物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缙云县仙都物业管理有限公司的委托诉讼代理人周跃、被告朱孟进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告缙云县仙都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告物业费45921元，违约金85964.11元，并从2019年12月16日起至款付清日止按每日千分之三标准计算违约金；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告支付原告物业费45921元，违约金5372元（从2018年4月1日按年利率4.65%暂算至2020年9月30日止），并从2020年10月1日起至款付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率另行计付违约金。事实和理由：2011年2月22日，原告与浙江正隆置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为缙云县永宁都市花园小区提供前期物业服务；物业服务费价格按照有关规定，并经物价局审核后确定，由原告按年向业主收取。2013年10月，缙云县发展和改革局、缙云县住房和城乡建设局通过《缙云县普通住宅小区前期物业服务收费等级和收费标准备案确认表》，对缙云县永宁都市花园小区收费标准予以批准并备案确认，无电梯住宅每月每平方米0.60元，高层有电梯住宅每月每平方米0.60元，配套车库车位每月每位15元，杂物间每月每间7.50元。2017年8月1日，原告与缙云县永宁都市花园业主委员会签订《永宁·都市花园物业管理委托合同》。由原告为缙云县永宁都市花园小区提供物业服务，合同期限自2017年8月1日至2018年3月31日；物业费由原告按住宅用房房产登记面积、商业用房实际使用面积向业主或物业使用人收取，收费标准按住宅每月每平方米0.60元，商铺每月每平方米0.60元，地下车，地下车库车位每月每位15元，地下柴火间每月每间7；逾期缴纳在一个月以内的按每天应交年物业费的千分之一缴纳违约金，逾期缴纳在一个月以上的按每天应缴纳物业费的千分之三缴纳违约金，超过六个月未缴纳的，将依法追缴。被告系缙云县永宁都市花园1号楼商铺01、07、201、202业主。2013年8月1日至2018年3月31日期间，被告拖欠物业费45921元，经原告多次催讨，被告拒绝缴纳物业费。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料： 1.《缙云县普通住宅小区前期物业服务收费等级和收费标准备案确认表》复印件一份，待证案涉都市花园小区的物业费收费标准等事实。 2.《前期物业服务合同》、《永宁·都市花园物业管理委托合同》原件各一份，待证案涉永宁都市花园小区自交付房屋起至2018年3月31日止由原告提供物业管理服务等事实。 3.业主名册复印件一份，待证被告系永宁都市花园1号楼商铺01、07、201、202业主及相应面积等事实。 4.快递单据原件一份，待证原告于2019年11月20日以快递邮寄方式向被告催讨物业费的事实。 被告朱孟进答辩称：1.2013年，缙云县发展和改革局、缙云县住房和城乡建设局通过的物业费标准，该内容明确规定是封闭管理，而被告的商铺是开放式的，且确认的收费标准也没有商铺的收费标准，故该确认表不包括商铺。2.从2013年开始，原告没有向商铺的业主提供物业服务，如安保以及房屋漏水没有进行协调沟通，还不允许商户在自己范围内墙体安装空调外机等。3.原告认为需要缴纳的物业费，没有及时与被告联系，因被告的商铺从2013年开始一直出租，且与租户约定，如果产生相关物业费用由租户承担。2017年，业主委员会与原告签订的物业管理委托合同第二十二条也明确约定，物业费向业主或物业使用人收取。因此，如果产生物业费，原告应向物业使用人收取。4.浙江正隆置业有限公司与原告签订的前期物业服务合同及后面业主委员会签订的合同，如果合同的权利义务对被告产生法律效力，那被告认为权利义务应该平等，至今为止，被告均未参与过选举等相关事宜，剥夺了被告作为业主的权利，因此浙江正隆置业有限公司与业主委员会无权代表被告签订合同。5.如果认为商铺也是物业管理范围，那么从小区到商铺应该提供相应的公共通道，包括商铺业主享受小区出入等。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告朱猛进未提供证据。 对本案的证据材料，本院组织当事人进行举证、质证，现作如下认证： 对原告提供的证据，被告认为，对证据1的真实性无异议，但从内容看，不包括商铺；对证据2的真实性，庭后需要核对原件，该二份合同对其没有约束力，理由与第4点答辩意见一致；对证据3无异议；对证据4，其没有收到过原告催讨物业费的相关通知。本院认为，原告提供的证据1，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定，其待证事实结合本案其他证据作综合评定；原告提供的证据2，庭后原告提供了原件，本院进行了审查核对，对证据2的真实性予以认定，其待证事实结合本案其他证据作综合评定；原告提供的证据3，被告无异议，能够证明被告系缙云县永宁都市花园1号楼商铺01、07、201、202的业主及相应面积等事实，予以认定；原告提供的证据4，能够证明原告以邮寄方式向被告催讨过物业费的事实，予以认定。 根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 被告系缙云县永宁都市花园1号楼商铺01、07、201、202的业主，面积为分别为29.59平方米、33.82平方米、757.10平方米、546.20平方米。原告作为物业服务公司于2013年8月1日至2018年3月31日期间为缙云县永宁都市花园小区提供物业服务。物业服务合同约定按照住宅每月每平方米0.60元，商铺每月每平方米0.60元，地下车，地下车库车位每月每位15元每月每间7.50元的标准收取；且约定原告提供物业服务范围的总建筑面积为53397.6平方米（包括商铺面积）。截至2018年3月31日止，经原告催讨，被告尚欠物业费45921元至今未付。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告作为缙云县永宁都市花园1号楼商铺01、07、201、202的业主，无正当理由未按时缴纳物业费，应承担缴纳物业费及相应违约责任。故原告要求被告支付物业费45921元的诉讼请求合法，本院予以支持。关于被告提出其商铺不包含在原告提供物业服务范围的辩称意见，根据物业服务合同的约定，原告为永宁都市花园小区提供物业服务的建筑面积包括了商铺的建筑面积，故该辩称意见，与事实不符，本院不予采纳；关于被告提出原告没有向商铺的业主提供过物业服务的辩称意见，因物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性及服务标准无法按件计量等特点，不能因为服务未达到个人的标准而拒绝支付物业费，且被告提出原告未解决房屋漏水、安保等问题，缺乏依据佐证，故对该辩称意见，本院不予采纳；关于被告提出若需支付物业费，也应当由物业实际使用人即承租人支付的辩称意见，因被告系案涉商铺的业主，即使其与承租人约定由承租人支付，现原告向被告主张物业费并无不妥，被告与承租人之间关于物业费的承担问题可另行解决，故对该辩称意见，本院不予采纳；关于被告提出未享受过业主权利及商铺到小区未提供公共通道、不能出入小区等，其不应支付物业费的辩称意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于原告提出的违约金请求，虽在物业管理委托合同中约定按每日3‰计付，但在前期物业服务合同中并未约定，考虑到被告逾期缴纳物业费的行为给原告造成的是利息损失，故本院酌定从2018年4月1日起至2018年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，从2018年8月20日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告朱孟进于本判决生效之日即支付原告缙云县仙都物业管理有限公司物业费45921元，并以45921元为基数，支付从2018年4月1日起至2018年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算的利息损失，从2018年8月20日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息损失； 二、驳回原告缙云县仙都物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1082元，减半收取计541元，由原告缙云县仙都物业管理有限公司负担67元，被告朱孟进负担474元。被告负担的费用于本判决生效之日即向本院缴纳，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 张国琴 二〇二〇年十一月二十七日 代书记员 麻杨炜 附件一：裁判文书适用法律条文依据 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二：不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。