江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8621号上诉人（原审被告）：张家港市安华装饰工程有限公司，住所地张家港市杨舍镇蒋桥村（蒋桥纺织内）。法定代表人：黎晟，总经理。被上诉人（原审原告）：张家港市蒋桥纺织有限公司，住所地张家港市杨舍镇蒋桥村。法定代表人：唐祥元，总经理。委托诉讼代理人：王静波，上海申浩（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹依诗，上海申浩（张家港）律师事务所律师。上诉人张家港市安华装饰工程有限公司（以下简称安华公司）因与被上诉人张家港市蒋桥纺织有限公司（以下简称蒋桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初4587号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安华公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用均由蒋桥公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。安华公司与蒋桥公司之间的权利义务应当以安华公司与蒋桥公司盖章确认的年租金为10万元的协议书为准。二、一审判决违反法定程序。安华公司在一审中申请对蒋桥公司举证的两份租房协议书中黎晟的签字与协议主文内容及唐祥元的签字形成时间的先后顺序，安华公司、蒋桥公司盖章确认的年租金为10万元的租房协议书与蒋桥公司举证的两份租房协议书形成时间的先后顺序进行鉴定。然而，对于安华公司的鉴定申请，一审判决未作任何答复。三、蒋桥公司将房屋租赁给他人，签订的房屋租赁合同都是空白的合同，且由于蒋桥公司的房屋面临拆迁，其他租户的租金也给予了极大程度的优惠。因此，安华公司主张案涉房屋要拆迁，故双方降低租金，是完全符合常理的。四、安华公司支付给蒋桥公司房屋租金合计299000元，门卫费及管理费安华公司是另外支付的，金额为29500元。安华公司的付款情况可以印证双方最终生效的房屋租赁协议是金额为10万元的那份租赁协议。被上诉人蒋桥公司二审未作答辩。原审原告蒋桥公司向一审法院起诉请求：1.判决安华公司迁出租赁物并向蒋桥公司归还房屋；2.判决安华公司向蒋桥公司支付自2020年1月1日起至实际迁出日止的房屋占有使用费（按800元/天计算，暂计算至起诉日为88000元）；3.本案诉讼费用由安华公司承担。一审法院认定事实如下：安华公司自2011年1月起向蒋桥公司租赁车间及二楼办公室。蒋桥公司（甲方）与安华公司（乙方）签订《租房协议书》1份，主要内容：一、承租标的：车间约1100㎡；二、期限：租赁期共壹年，自2019年1月1日至2019年12月30日；三、本协议期满终止时，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如要求续租，在协议到期一个月内向甲方申请，经甲方同意重新签订协议，方可继续租用，如乙方逾期不愿意搬迁，所造成的一切损失由乙方承担。四、租金：每年租金为242000元。付款方式：租赁签字日一次性交清全年租金，先付后用。合同还约定了管理费结算、违约责任、合同终止等内容。双方对承租二楼办公室约400㎡也签订了《租房协议书》1份，除租金为每年5万元之外，该合同的其余内容和前一份合同内容一致。蒋桥公司分别于2019年11月5日、2020年1月15日、2020年3月11日向安华公司开具增值税专用发票合计292000元。一审审理中，安华公司提供《租房协议书》一份，除协议约定租赁场地1100㎡及年租金10万元之外，协议的其余内容与蒋桥公司提交的《租房协议书》均一致。以上事实，有《租房协议书》、增值税专用发票、银行交易流水、房屋所有权证、集体土地使用权证及庭审笔录等证据予以证明。一审法院认为，蒋桥公司与安华公司签订的租赁物为车间及二楼办公室的《租房协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约履行。上述《租房协议书》于2019年12月30日到期，未续签协议的情况下，安华公司仍继续使用案涉房屋，双方应视为不定期租赁关系。现蒋桥公司要求安华公司腾退并退还租赁房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。关于蒋桥公司要求安华公司支付继续使用租赁房屋期间的占有使用费，因安华公司提供的《租房协议书》约定的年租金为10万元，而双方在2011年及2013年、2015年签订的《租房协议书》的租金分别为154000元和187000元，安华公司认为由于案涉房屋要拆迁，故双方降低租金，这陈述明显有违常理，故占有使用费的计算标准应按每年292000元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、张家港市安华装饰工程有限公司于判决生效后30日内腾退位于张家港市杨舍镇蒋桥村（权证号为：张房权杨字第xxxx号，张集用（2008）第xxxx号）的租赁房屋，并在上述期间内将房屋交还给张家港市蒋桥纺织有限公司。二、张家港市安华装饰工程有限公司于判决生效后30日内给付张家港市蒋桥纺织有限公司自2020年1月1日起至实际腾退并交还位于张家港市杨舍镇蒋桥村（权证号为：张房权杨字第xxxx号，张集用（2008）第xxxx号）的租赁房屋时止按照29.2万元/年的标准计算的占有使用费。案件受理费1000元（已减半）、保全费1020元，合计2020元，由张家港市安华装饰工程有限公司负担。二审中，上诉人安华公司提交一份签约主体为蒋桥公司与张家港市杨舍乘航鑫诚石材加工厂的租房协议书复印件一份，载明的租金金额为每年10万元。被上诉人蒋桥公司质证认为：1.对证据的真实性不予认可。该证据系复印件，无法与原件核对，蒋桥公司亦从未与张家港市杨舍乘航鑫诚石材加工厂签订任何租赁协议，因此不能确认其真实性。2.对证据的关联性不予认可。安华公司提交的租房协议书涉及的双方系蒋桥公司与案外人张家港市杨舍乘航鑫诚石材加工厂，与本案无关。3.对该证据的证明目的不予认可。即使根据安华公司提供的证据来看，也无法对比证明安华公司因车间拆迁而降低租金的主张是合理的。蒋桥公司租赁的厂房根据占地面积、厂房（车间）层高、车间配备设备的不同租金设置也不相同。该证据中承租面积为700平方米，且该车间层高仅4米、不配备任何设备，租金尚需10万元/年；而安华公司承租面积总计为1500平方米，承租的车间层高12米，同时配备行车、吊车等大型设备，租金仅有15万元是明显不合理的，因此两份协议的租金额度不具有可比性。虽然该证据租金系10万元，但并不能证明蒋桥公司与安华公司之间的租金就应当为15万元。蒋桥公司租给安华公司的车间租金每年均有不同程度的涨幅，安华公司的陈述明显与常理不符。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，蒋桥公司与安华公司之间的房屋租赁合同合法有效。安华公司向蒋桥公司承租车间约1100平方米、办公室约400平方米。双方对办公室租金为每年5万元无异议。对车间租金，蒋桥公司提交的《租房协议书》约定的年租金为242000元，安华公司提交的《租房协议书》约定的年租金为10万元，本案争议为双方应按哪份合同履行。对此本院认为，双方2013年、2015年签订的《租房协议书》约定的1100平方米车间租金分别为154000元、187000元，证明双方租金有逐年上涨的交易惯例。蒋桥公司开具的2019年度租金发票金额合计292000元（242000+50000），与蒋桥公司提交的两份《租房协议书》约定的租金金额相符，印证了蒋桥公司提交的两份《租房协议书》为双方实际履行的合同。安华公司主张因租赁房屋要拆迁，故双方约定降低租金，并无充分有效的依据，也有悖常理，本院碍难采信。一审中安华公司提出的鉴定申请，并非本案认定事实所必需，故一审法院未予准许，并无不当。至于安华公司二审中提交的《租房协议书》，即使属实也系蒋桥公司与案外人所签，与本案并无关联性，对本案不具有证明力。综上，安华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人张家港市安华装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二〇年十一月二十五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。