贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8361号上诉人（原审原告）：刘文景，男，1995年4月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：戢骁，贵州公成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈朝菊，女，1984年3月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审第三人）：黄廷兰，女，1945年12月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审第三人）：刘国文，男，1977年2月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审第三人）：刘仲钰，男，2007年9月26日出，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。法定代理人：刘国文，男，1977年2月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系刘仲钰之父。上诉人刘文景因与被上诉人陈朝菊、黄廷兰、刘国文、刘仲钰房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘文景上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判陈朝菊、黄廷兰、刘国文、刘仲钰搬离位于贵州省贵阳市云岩区房屋，并将房屋交付上诉人刘文景；2、本案一、二审案件受理费由陈朝菊、黄廷兰、刘国文、刘仲钰共同承担。事实和理由：一审法院认定涉案房屋由刘文景善意取得，而黄廷兰、刘国文、刘仲钰属于合法居住，存在前后矛盾，明显违反了《中华人民共和国物权法》第二条之规定，在同一标的物上设立了一个没有使用权的所有权，原审判决明显突破合同相对性原则，以黄廷兰、刘国文、刘仲钰与陈朝菊的相关约定对抗房屋的实际所有权人，一审法院认定黄廷兰、刘国文、刘仲钰对涉案房屋享有居住权系基于刘国文与陈朝菊对案涉房屋享有所有权时的相关约定，现该房屋所有权已经转移，刘国文与陈朝菊对该房屋居住权的相关约定应当认定已经灭失不能再继续履行，应当由其他相关人员向陈朝菊主张侵权责任或违约责任，一审判决侵犯了刘文景的合法权益，应当要求实际侵权人黄廷兰、刘国文、刘仲钰搬离房屋，停止侵权。陈朝菊未进行答辩。黄廷兰、刘国文、刘仲钰共同答辩称，我们并不知道上诉人与陈朝菊之间房屋买卖一事，房屋一直由黄廷兰、刘仲钰居住，刘文景当时到刘国文家里来时也只字未提有房屋买卖一事，陈朝菊当时称刘文景与其是同事关系，房屋过户之后，刘文景来收房我们才知道房屋被陈朝菊私自出卖给刘文景，买卖价款我们也从未见过，陈朝菊卖房之前刘国文与陈朝菊已经离婚。刘文景向一审法院起诉请求：1、依法判决被告陈朝菊向原告刘文景交付位于云岩区房屋；2、依法判决被告陈朝菊赔偿原告刘文景损失（按每月1500元计算，从2018年12月14日暂计至2019年1月15日为人民币1500元，最终计算至实际腾房之日止）；3、本案诉讼费、律师费由被告陈朝菊承担。一审法院认定事实：第三人黄廷兰系第三人刘国文母亲。被告陈朝菊与第三人刘国文原系夫妻关系，二人婚后育有一子刘仲钰。2018年5月8日，被告陈朝菊与第三人刘国文协议离婚，并签署《离婚协议》，该协议中二人就婚姻关系存续期间共同财产约定如下：“三、夫妻双方在婚姻关系存续期间共同财产位于贵阳市云岩区住房一套，在女方名下，离婚后该房屋归男方和儿子居住，房屋产权归儿子（刘仲钰）所有，儿子年满18周岁或房贷还完后，女方配合办理将该房屋过户在儿子名下，房贷由男方承担。四、离婚后男女双方均无权处理该房屋（若任何一方有违约，补偿另一方陆十万元人民币）。”。后，三名第三人居住在上述房屋至今。2018年11月28日，陈朝菊作为甲方、卖方与刘文景作为乙方、买方签订《不动产买卖合同》，合同主要约定：一、房屋基本概况：1、甲方将位于云岩区，建筑面积为91.95，房屋用途为住宅，不动产权证号为010457605的房屋现出售给乙方。乙方已对该房屋进行实地勘并确定购买，在交易过程中乙方需再次勘看该房屋时，甲方应予配合，乙方单方面所产生的变化不影响本合同项下的约定。2、经甲方告知乙方此房现处于抵押状态，在乌当农商银行进行抵押担保贷款，贷款金额为伍拾万元整（实际还款为准）。由甲方在双方约定的过户登记日前结清，如未能结清则可由乙方提前支付部分或全部房款进行结清，冲抵总房款。二、房屋成交价格：1、甲乙双方商定此房屋包含附属设施设备、装饰装修等依附在房屋主体上的相关物品及房屋内家具电器合并作价共计人民币柒拾万元整。2、该房屋成交价以本合同约定为准，产权部门《存量房买卖合同》约定的价格仅为计缴税费使用。三、付款方式及期限：1、乙方于签订本合同之日通过银行转账方式支付给甲方购房定金及房款共计人民币伍拾万元整。2、甲乙双方签订本合同之日，甲方将房屋权证移交至乙方；办理过户之日，持权证进行过户办理。3、甲方在过户之日提供水、电、煤气、物业费的结算凭证；乙方领取新的不动产权证书后，3个工作日内应将结算后剩余的房屋尾款支付至甲方银行账户。四、房屋移交及登记过户：1、甲乙双方定于支付购房定金后十日内办理过户登记手续，甲方采用以下Ｂ方式办理过户登记，并同时将房屋移交给乙方。Ｂ、产权人委托宋成文身份证号520103……3235持公证委托书至辖区不动产登记中心进行办理。2、甲乙双方定于房屋产权过户完毕后三日内将该房屋使用权移交至乙方。五、税费承担：1、甲乙双方过户时应缴纳国家税、费由甲方承担。六、违约责任：1、因甲方违反本合同第一条第2点及第四条全部约定，甲方须退还乙方购房定金的双倍作为违约赔偿金。七、备注：税费卖方承担离婚税一万元，个人交易税14397.5元，买方承担14397.5元，收到买方尾款并约定2018年12月14日周五前搬出已出售的此房屋，若违约造成所有损失包含租金、律师费、诉讼费、保全费等由甲方承担。尾款收入卡号陈朝菊621779……03892乌当农商行。原告刘文景于同日委托邱武芳向陈朝菊621779……03892转款50万元。后，案外人宋成文持2018年10月24日贵州省贵阳市诚信公证处作出的（2019）黔贵阳诚信证民字第0312号公证书及2018年9月30日陈朝菊出具给宋成文的委托书，代被告陈朝菊办理了涉案房屋过户手续。原告刘文景于2018年12月6日取得案涉房屋不动产权证书，产权证号为：黔（2018）云岩区不动产权第0095129号，该证书权利及其他状况载明：原不动产权证号：010457605取得价格：71.9877万元产权来源：存量房买卖。2018年12月7日，原告刘文景通过银行向陈朝菊62177……3892转款30,600元，附言：天誉城购房尾款结清。原告到庭陈述其通过一名叫“杨真和”的人认识被告，杨真和经常在朋友圈发布卖房信息，并询问其是否需要买房，如果需要就把单子推给原告。其让杨真和把被告联系方式告知给其，之后其约被告看房，被告告知房屋是被告与儿子居住，看完房经与家人商量确定买房，被告要求先支付50万元，说有一笔50万元贷款，必须先还贷款进行过户。准备办理产权过户时，被告将产权证挂失，其向万江派出所报案。被告在报警当晚告知被告通过宋成文将房屋卖给别人，收取宋成文12万元的定金。第二天被告带宋成文找其，三人协商将房屋售价70万元，由其支付12万元给宋成文。后其转款12万给宋成文。之后由宋成文带公证书办理过户，其垫付了应由陈朝菊支付的税费14,397.5元及离婚税1万元。之后被告带杨真和来找其，要求原告帮其垫付1万元还给杨真和。后其帮原告偿还了1万元。产权证出来后，其当面将尾款及被告欠的1.5万元物业费结算完毕。之后被告就消失了。房子现是被告的前夫与母亲居住，双方因此发生纠纷就报警处理，派出所工作人员看完其提供的材料，建议其起诉。对于原告提交的《不动产买卖合同》及银行流水，第三人表示不知情，第三人也未收到房款。第三人陈述案涉房屋属于刘国文与陈朝菊婚姻存续期间的共同财产，二人离婚后协议该房屋属于儿子刘仲钰，因离婚时房屋上还有贷款未还清，所以没有办理过户手续。所购房屋款项一部分款项来源于黄廷兰，家庭协议中注明黄廷兰有三分之一的产权。原、被告之间签订的合同侵害了刘仲钰的权利。陈朝菊写了一张字条给刘仲钰，是陈朝菊因为赌博向原告借款，原告要求将借款转为购房款，并要求被告做假的离婚协议买卖诉争房屋。对此，提交了被告陈朝菊与刘国文的离婚协议、房屋买卖合同、家庭协议、陈朝菊写给刘仲钰的字条、补充材料予以证实。原告对第三人提交的离婚协议真实性、合法性予以认可，但认为离婚协议中明确争议房产系被告与第三人婚内共同财产与他人无关，协议中虽约定房屋归儿子所有，但属于赠与，可撤销。该离婚协议与被告与原告交易时提交的离婚协议不一致。对于家庭协议真实性不予认可。该协议不能约束原告。对于补充协议是第三人自己写书，不予认可。对于陈朝菊写给刘仲钰的字条不予认可，是被告个人陈述，落款是2018年11月3日，原被告交易时间在此之后。被告当时就知晓原告要购房不符合常理。原告提交的签约视频证明被告系自愿签订房屋买卖合同，被告使用假的离婚协议对原告进行了欺骗。庭审后，一审法院依职权向瓮安县猴场镇人民政府调取了刘国文与陈朝菊的《离婚协议》，该《离婚协议》的内容与第三人提供的一致。原告对该《离婚协议》的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。认为办理房屋过户的离婚协议是由被告提供，原告方无法核实陈朝菊离婚证的真实性。并且根据被告提供的离婚协议取得了房屋所有权，不影响原告的善意取得。另查明，贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》（尚未公布新的公告）中载明，三级地段1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等。四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。一审法院认为，虽然被告陈朝菊与第三人刘国文离婚时约定涉案房屋二人离婚后由刘国文和刘仲钰居住，房屋产权归刘仲钰所有，但原、被告买卖涉案房屋时，房屋登记仍登记在陈朝菊名下，尚未变更登记至刘仲钰名下。第三人提交的陈朝菊写给刘仲钰的字条，系陈朝菊的个人陈述，无其他证据予以佐证，对第三人提交的该证据，不予采纳。本案现有证据并不足以证明原告刘文景知晓陈朝菊与刘国文真实的离婚协议，刘文景与陈朝菊恶意串通，损害第三人的利益。故原、被告就涉案房屋签订的《不动产买卖合同》系有效协议。原、被告均应按照合同约定履行义务。涉案房屋已过户至原告名下，根据约定，被告应在2018年12月14日前将房屋交付给原告使用，但现有证据能够证实第三人系合法居住在涉案房屋中，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，原告诉请要求被告交付涉案房屋事实上不能履行，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。根据原、被告双方签订的《不动产买卖合同》的约定，被告未按约定交付房屋，被告应赔偿原告包含租金在内的损失，关于租金损失，一审法院参照同地段的房屋租金指导价即15元/平方米/月酌情对原告主张的租金损失予以支持。即按照每月1,379元（（15元/平方米/月）＊91.95㎡）从2018年12月15日计算至实际交房之日止。计算至2020年3月14日，被告应赔偿原告的损失为（1,379元/月）＊15个月=20,685元。对原告主张超过该方法计算的损失，一审法院不予支持。被告经合法传唤未到庭应诉抗辩，应当承担不利诉讼后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈朝菊于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘文景损失（2018年12月15日至2020年3月14日的损失为人民币20,685元，之后损失从2020年3月15日起按1,379元/月计算至实际交房之日止）；二、驳回原告刘文景的诉讼请求。案件受理费60元，由原告陈朝菊负担（原告已预交）。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院另查明，刘文景提交的陈朝菊向其出具的刘国文与陈朝菊2018年5月8日签订的离婚协议载明了刘国文的手机号，该手机号与一审法院依职权向瓮安县猴场镇人民政府调取的刘国文与陈朝菊的《离婚协议》载明的刘国文手机号一致。二审经本院询问，上诉人亦认可未向刘国文就房屋买卖相关事宜进行过核实。向本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，一审判决并未认定上诉人系通过善意取得的方式取得案涉房屋的所有权，故一审判决并不存在上诉所称前后矛盾的情况。陈朝菊基于与上诉人签订的房屋买卖合同负有交付房屋的义务，但案涉房屋现由刘国文等权利人合法占有，构成《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的履行不能，故一审判决未支持上诉人要求陈朝菊交付房屋的诉讼请求符合法律规定，本院对此予以维持。需要说明的是，依据一审判决书的整体内容，一审判决第二项判决内容应为驳回刘文景的其他诉讼请求，一审判决存在表述不当，本院对此予以明确。综上所述，上诉人刘文景的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用60元，由上诉人刘文景负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十一月十七日书记员 帅艳芷