山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初2974号原告：威海华熙房产经纪有限公司。住所地：山东省乳山市福海苑**。法定代表人：林沛村，经理。委托诉讼代理人：邢京科，山东闻远律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫辉，山东闻远律师事务所律师。被告：马季，男，1963年3月20日出生，蒙古族，住内蒙古自治区。原告威海华熙房产经纪有限公司（以下简称“华熙公司”）与被告马季定金合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月28日、11月30日公开开庭审理了本案。原告华熙公司委托诉讼代理人宫辉到庭参加诉讼，被告马季采用互联网庭审方式参加诉讼，但在第二次庭审时未经许可中途退庭。本案现已审理终结。华熙公司向本院提出诉讼请求：1.解除华熙公司与马季之间的房屋买卖合同；2.要求马季双倍返还定金20，000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年，马季因销售其子马嘉伟的房产与华熙公司员工刘永有认识，双方约定将马嘉伟名下位于乳山市房屋出卖给华熙公司。马季于2018年5月10日收取华熙公司购房定金10，000元。此后华熙公司多次要求马季办理房产交接手续，但马季迟迟不肯办理。华熙公司要求马季返还定金，马季拒不支付，且2018年11月之后无法与其联系。为维护原告合法权益，请求依法判决。马季辩称，请求驳回华熙公司的全部诉讼请求。事实是2018年5月初，马季在网上认识了一个微信名为宫在鹏的乳山银滩收房人，并互加了微信。马季在聊天时说儿子马嘉伟在乳山银滩有套房屋出卖，收房人说其最高可出价220，000元，双方手机通话商定现预付购房定金10，000元。5月10日，收房人通过微信转入马季银行卡购房定金10，000元。后马季按收房人要求携带房产证、土地证、钥匙及马嘉伟的身份证驾车前往乳山银滩，出发前又通过电话、微信与收房人再三确认需要随身携带的资料，收房人明确告知有上述材料即可。但马季驾车到烟台时，收房人又告知需要增加房主的授权委托书。3天后，马季到达乳山银滩，收房人在第二天并未露面，而是电话告知马季前往一个房屋中介机构见到了俞姓老板，俞姓老板说还需要马嘉伟亲自过来办理或出具当地房屋买卖公证书。经现场电话联系马嘉伟，马嘉伟说有事来不了，公证书也无法办理。鉴于此种情况买卖已经无法进行，马季当着俞姓老板和其办公室内六七名工作人员的面提出退还购房定金10，000元，终止买卖并要求承担其来回驾车所花费用。俞姓老板明确回答称不收回定金，要继续收房并承担马季来往费用，随后马季返回内蒙古。这两年中俞姓老板联系马季询问马嘉伟何时能来乳山，想继续收房，马季回答称房屋是马嘉伟的，当时其能做主，但现在卖房做不了主，要求先把2018年6月去乳山的往来费用报销了再商议，后再没有接到俞姓老板的电话。综上，一、马季与华熙公司没有签订任何房屋买卖合同，而法律规定房屋买卖合同或租赁合同必须是书写的，纸质和传真件有效，而其他电子形式均是无效，马季与华熙公司员工刘永有关于乳山银滩湖畔人家小区6-5-309号房屋买卖的微信约定，不属于房屋买卖合同，且买卖双方主体混乱不清。二、微信聊天记录不能单独作为定案依据，必须真实完整，与马季微信聊天的并非华熙公司，聊天记录显示对方诱导马季确认收到华熙公司购房定金10，000元，但对方从未露面，华熙公司系借用农行按揭贷款信息雇人花钱欺骗马季出售房屋。三、华熙公司从事房地产交易多年，深知房屋买卖应提交的材料和交易运作程序，亦明知马季前往出售房屋所在地办不了手续，但仍将马季忽悠到乳山，属欺诈行为，理应承担来往费用。四、华熙公司明知涉案房屋不属于马季，在马季返家后仍单方死缠烂磨要去买卖，属强买强卖、欺行霸市行为。本院经审理认定事实如下：马季系马嘉伟之父，马嘉伟名下有坐落于乳山市（房屋所有权证号：乳山房权证银滩字第**，国有土地使用权证号：乳国用2013第**）。该房屋已办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司乳山支行，现尚未解除抵押。2018年5月，马季与一名微信用户（微信名、账号现均未知）通过微信协商出卖马嘉伟名下上述房屋事宜。马季未留存双方聊天记录，称该微信用户曾自称叫“宫在鹏”。华熙公司现持有部分聊天记录截屏打印件，并据此主张与马季微信聊天的系其公司原员工刘永有，根据现有的微信聊天记录内容，该微信用户告知已用支付宝转账给马季10，000元，并要求马季确认，后马季回复称已收到华熙地产公司购房定金10，000元。现华熙公司持有转账支付给马季10，000元的业务凭证原件及支付宝账单打印件，业务凭证原件载明付款人为刘永有，支付宝账单记载转账说明为“收房定金”。另查，华熙公司就涉案上述房屋未与马季或马嘉伟签订书面的房屋买卖合同。案件审理过程中，马季先是称其曾告知马嘉伟要出卖涉案房屋，但马嘉伟当时没吭声，后又陈述称马嘉伟知道其出卖涉案房屋并将身份证、房产证、土地证交付给他，其携带上述证件从内蒙古到乳山后，经微信聊天的“宫在鹏”电话告知见到了一名俞姓经理，但俞姓经理告知需马嘉伟到场，其打电话询问马嘉伟，马嘉伟电话中称其去不了，但是同意出卖。因需马嘉伟亲自到现场，且房子还有按揭贷款，还需要公证书，故其提出退还购房定金10，000元、终止买卖并要求承担其来回驾车所花费用。俞姓老板明确回答称不收回定金，要继续收房并承担来往费用，随后其返回内蒙古，之后俞姓老板联系其询问马嘉伟何时能来乳山，想继续收房，其回答称房屋是马嘉伟的，当时能做主，但现在卖房做不了主，要求先把2018年6月去乳山的往来费用报销了再商议，后再没有接到俞姓老板的电话。另马季陈述称其出卖涉案房屋时未征得抵押权人的同意，其到乳山后和俞姓老板商议到银行查一下有多少贷款，由俞姓老板先代其偿还银行贷款然后再达成买卖协议，但双方没有协商一致。华熙公司对马季的上述陈述提出异议，称就涉案房屋的买卖一直系与马季联系，从未与马嘉伟接触过，也未看到马嘉伟的授权委托书，当时与马季约定的房款为200，000元，但未约定付款时间，只是约定办理完公证委托后再办理一切交接事宜，马季收取购房定金10，000元后并未到乳山与其协商房屋买卖事宜，且在2018年11月后就无法联系到马季，另外，马季所称的俞姓经理应该是姓于，是其他中介公司的老板，并非其公司的业务员。本院认为，根据华熙公司与马季的陈述、马季微信中回复的“已收到华熙地产公司购房定金10，000元”及华熙公司现持有向马季转账支付购房定金10，000元的转账凭证原件的事实，应当认定系华熙公司为购买马嘉伟名下的涉案房屋向马季支付购房定金10，000元。华熙公司收取马季支付的购房定金10，000元系为双方就马嘉伟名下房屋在将来一定期限内订立房屋买卖合同，双方形成的系事实上的预约合同关系，现华熙公司与马季未就涉案房屋订立房屋买卖合同，故华熙公司要求解除与马季之间房屋买卖合同的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。本案争议的焦点问题是马季是否应当双倍返还华熙公司购房定金20，000元。涉案房屋登记在马嘉伟名下，马季收取购房定金并出卖涉案房屋前应当经房屋所有权人马嘉伟同意或者经马嘉伟追认而取得处分权，否则构成无权处分。根据马季答辩状及庭审中的陈述，马季主张其曾到乳山与俞姓经理商议房屋买卖事宜，但因其未取得并携带马嘉伟出具的授权委托书，且涉案房屋存在抵押登记，故双方最终未能签订房屋买卖合同，其提出退还定金并赔偿来往乳山的费用时，俞姓经理明确答复称继续购买涉案房屋、不收回定金并承担来往费用，故其返回内蒙古，之后俞姓经理联系其询问马嘉伟何时能来乳山、想继续购买涉案房屋，其回答称房屋是马嘉伟的，当时能做主，但现在卖房做不了主。现华熙公司对俞姓经理系其公司员工予以否认，马季未能提供相关证据证实俞姓经理确系华熙公司员工或其有理由相信俞姓经理对外代表华熙公司，亦未提交相关证据证实其在收取华熙公司购房定金并出卖涉案房屋时已取得马嘉伟的同意并取得授权委托书，应由马季承担举证不能的法律后果。即便按马季主张，俞姓经理确系华熙公司员工，但在马季到乳山协商涉案房屋买卖事宜时，马嘉伟电话中同意其出卖涉案房屋，但因马季未能办理并携带马嘉伟出具的授权委托书导致双方未能签订房屋买卖合同。在俞姓经理明确提出继续购买涉案房屋后，马季返回内蒙古，但在后期俞姓经理电话询问时马季回复称其已无法做主继续出卖涉案房屋，应系马季出卖涉案房屋的行为未经马嘉伟追认，构成无权处分。因马季出卖涉案房屋时既取得马嘉伟的授权委托书亦未经马嘉伟追认而取得处分权，导致双方最终未能签订房屋买卖合同，应当认定系马季违约。华熙公司据此要求马季双倍返还定金20，000元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：马季于本判决生效之日起十日内双倍返还原告威海华熙房产经纪有限公司购房定金20，000元；驳回原告威海华熙房产经纪有限公司要求解除与马季之间房屋买卖合同的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告马季负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙文星二〇二〇年十一月三十日书记员  孙 艳