广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初4341号原告：英德市自然资源局。地址：广东省清远市英德市************。统一社会信用代码：11441881MB2D1239XL。法定代表人：李书海，局长。委托代理人：刘文静，广东相映红律师事务所律师。委托代理人：谢倩媚，自然资源局干部。被告：清远市海泰房地产开发有限公司。地址：清远市***********************。统一社会信用代码：914***********127C。法定代表人：汤某1。委托代理人：韩道荣，公司副总。原告英德市自然资源局诉被告清远市海泰房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘文静、谢倩媚，被告公司法定代表人汤某1及委托代理人韩道荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴交尚欠的970万元土地出让金给原告；2、判令被告从2011年10月28日起以1270万元为基数、从2013年1月25日起以1070万元为基数、从2013年1月28日起以970万元为基数直至付清所欠土地出让金之日止，按日以0.1%计算违约金支付给原告；3、判令被告从2011年10月28日起以1270万元为基数、从2013年1月25日起以1070万元为基数、从2013年1月28日起以970万元为基数直至付清所欠土地出让金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息支付给原告；4、判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年12月16日，被告通过招拍挂程序竞得位于英德市*******、百花路北（维多利业广场原规划15米路）土地，面积1694.7平方米，土地用途为其他普通商品房用地（商住）。成交价为12700000元。2011年9月27日，原告作为土地管理部门，与被告就上述地块签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条约定出让地块的基本信息，第八条约定了出让价款为12700000元。原被告签订合同后，被告只在2013年1月25日支付了2000000元、2013年1月28日支付了1000000元，对于尚欠的9700000元土地出让款，被告未再支付。尽管原告多次催收，被告拒不缴交。2017年11月16日，英德市人民政府作出英府办函[2017]198号《英德市人民政府办公室关于撤销清远市海泰房地产开发有限公司土地交易的批复》，同意原告按规定解除与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》。在原告着手准备过程中，被告于2018年3月23日向英德市人民政府提交《关于请求补办国有建设用地出让手续的报告》，请求参照清远市人民政府办公室《关于印发的通知》（清府办函[2017]192号）给涉案地块补办国有建设用地出让手续。经研究，被告的请求具有可操作性，英德市人民政府于2018年7月13日作出英办会函[2018]98号《英德市人民政府办公室关于清远市海泰房地产开发有限公司请求补办维多利广场项目多占用地出让手续的批复》，同意原被告以协议方式补办用地手续。之后，原告在网上公开选取有资质的中介机构对涉案土地进行评估。8月22号中选评估机构出具土地估价结果，评估土地价格为1646.23万元，根据清府办函[2017]92号有关规定，需补缴地价款按现状使用条件下土地市场评估价的1.1倍计收（委托评估公司评估的1.1倍），即需补缴地价款为1810.853万元。被告收到上述评估报告后，认为费用过高，一直不肯办理。鉴于此，英德市人民政府于2020年6月29日作为英办会函[2020]117号《英德市人民政府办公室关于清远市海泰房地产开发有限公司维多利广场用地问题的批复》，同意撤销英府办函[2017]198号及英办会函[2018]98号，并同意原告对被告尚欠的土地出让金及违约金、利息等，通过诉讼程序追缴。《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……第十条第一款约定：受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款；第十条第二款约定：分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。根据上述约定，被告除了应缴交尚欠的9700000元土地出让金外，还需支付相关的违约金及利息。综上所述，根据《国务院关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）第七条关于强化土地出让收支监督管理，防止国有土地资产收益流失之第二款“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金……”《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）第三十四条“对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库”之规定，请法院依法支持原告的诉讼请求，以免国有资产流失。被告辩称：一、根据被告与英德市*********签订的《投资合同书》规定，被告实际欠原告土地出让金为4700000元。1、2007年被告与英德市********签订了《投资合同书》，被告作为投资主体进行英城和平中路东、富强东路南土地的开发建设，该土地按土地出让程序进行招拍挂，所得土地价款扣除地价后溢价部分双方按5：5比例分成。2、本案土地纯属该项目整体用地范围，市政府（英府办函【2009】267号）对该土地《调整规划15米路的批复》第一条“同意将维多利广场原规划的15米道路用地调整为建设用地，明确了本案土地为维多利广场整体项目用地。”3、本案用地一并取得了整体工程规划许可证、工程建设许可证、商品房预售许可证、工程消防验收意见书、工程竣工验收备案等相关手续。为此说明，本案土地出让底价为2700000元，成交价为12700000元，按《投资合同书》的溢价部分10000000元，双方5:5分成的原则，被告分得5000000元，实际已交土地款3000000元，尚欠政府部门土地价款为4700000元。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。为此被告认为本案违约金最高不能超过欠款本金4700000元的百分之三十。三、对于本案原告请求支付欠款利息，这种利息可认定为广义的违约金，根据《合同法》相关规定，违约金、利息等不能采取重复形式同时计算违约罚款的原则，且违约金总额不能超过损失的百分之三十，为此被告认为欠款已计算违约金后再计算利息不应采纳，应驳回原告的请求。四、本案诉讼费由原告承担。五、为解决困难企业历史遗留问题，英德市政府根据清远市政府文件精神，对本案土地采取重新以协议方式补办土地的用地手续（英公办函【2018】98号）。综上所述，请求人民法院依据事实审理本案，以维护正常的社会经济秩序和被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2010年11月26日，经英德市人民政府批准，受英德市国土资源局委托，由英德市国土资源交易所主持、广东绮云轩拍卖有限公司主拍，将位于英德市*****、百花路北（维多利广场原规划十五米路）的一宗地块面积为1694.7平方米的国有建设用地使用权进行对外公开拍卖。被告清远海泰公司缴纳100万元保证金参与竞拍。于2010年12月16日，被告以1270万元价格竞得上述块地并签订《成交确认书》。2011年9月27日，原告英德市自然资源局（原英德市国土资源局）与被告清远海泰公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中主要约定：一、原告同意在2012年1月26日前将出让宗地交付给被告，出让年期为50年；二、国有建设用地使用权出让价款为1270万元，被告缴纳的100万元定金（实为竞拍缴交的保证金）抵作土地出让价款；三、被告需在合同签订之日起30日内，向原告一次性付清国有建设用地使用权出让价款；四、被告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金，延期付款超过60日，经原告催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，原告有权解除合同，被告无权要求返还定金，原告并可请求被告赔偿损失；五、被告造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费。土地闲置满两年且未开工建设的，原告有权无偿收回国有建设用地使用权。等等条款。同日，原告向被告发出《缴款通知单》，要求被告在2011年10月26日前，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。合同签订后，被告一直未向原告缴纳土地出让金，原告自2012年7月4日至2014年8月8日期间，分三次向被告发送《催缴土地出让价款通知书》，要求被告缴清土地价款并支付相应的利息和滞纳金。2013年1月25日，被告向原告转账支付200万元土地价款。2013年1月28日，英德市国土资源交易所将被告缴纳的100万元定金转交给英德市国土资源局，抵作土地出让价款。对于被告支付的上述土地价款300万元，原告出具《广东省行政事业性收费统一票据》予以确认。2015年6月18日，原告再次向被告发送《催缴土地出让价款通知书》，要求被告缴清剩余土地价款970万元，但被告不予理睬，一直未向原告缴纳。2016年9月19日，原告委托广东德众律师事务所向被告发出《律师催告函》，告知被告未按时缴纳土地出让金的行为已构成严重违约，要求在限期内付清欠款并支付相应的利息及违约金，否则原告有权解除合同、没收定金及收回出让土地等等。由于被告一直未向原告缴清剩余土地款项，原告遂向英德市人民政府办公室提交《关于撤销清远市海泰房地产开发有限公司土地交易的请示》，英德市人民政府办公室于2017年11月16日作出英府办函[2017]198号《英德市人民政府办公室关于撤销清远市海泰房地产开发有限公司土地交易的批复》，同意撤销涉案土地的出让交易并解除与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》。原告将上述《198号批复》发送给被告，被告为完善用地手续和房屋产权手续，于2018年3月23日向英德市人民政府提交《关于请求补办国有建设用地出让手续的报告》，请求参照清远市人民政府办公室《关于印发的通知清府办函[2017]192号》的相关规定，补办1694.7平方米国有建设用地出让手续。2018年4月27日，原告作出英国土资函[2018]157号《关于清远市海泰房地产开发有限公司请求以协议方式补办用地手续的意见》，提出上述1694.7平方米用地须经城乡规划部门批准并报市政府同意其以协议方式补办用地手续后，由规划部门出具详细规划意见，并由有资质的评估机构进行评估，被告按规定缴交相应的出让价款后，可按规定办理协议出让手续。2018年7月13日，英德市人民政府办公室作出英办会函[2018]98号《英德市人民政府办公室关于清远市海泰房地产开发有限公司请求补办维多利广场项目多占用地出让手续的批复》，同意以协议出让方式补办用地手续，要求补办用地手续所需补缴的土地出让价款由清远市海泰房地产开发有限公司负责缴纳。后原告委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案土地进行评估作价，最终估价结果为1646.23万元。原告要求被告按照《192号规定》补缴地价款按现状使用条件下土地市场评估价格的1.1倍计收为1810.853万元，被告认为费用过高不同意办理。2020年5月8日，原告向英德市人民政府办公室提交《关于维多利广场土地问题解决方案的请示》。2020年6月29日，英德市人民政府办公室作出英办会函[2020]117号《英德市人民政府办公室关于清远市海泰房地产开发有限公司维多利广场用地问题的批复》，同意撤销《198号批复》和《98号批复》，并要求原告就被告欠缴土地出让金以及有关违约金利息等问题，通过法律诉讼程序依法依规追缴。原告遂向本院提起诉讼，请求被告缴交尚欠的970万元土地出让金及支付违约金和利息。被告不同意原告主张的请求，认为土地出让底价为270万元，成交价为1270万元。对于溢价部分1000万元，应按照英德市财政局作出的英财综[2009]44号《关于拨付富强东路小区合作投资收益及土地出让相关费用的意见》及《投资合同书》，双方应按5：5比例分成。故此，被告应分得其中500万元，减去实际已缴土地款300万元，尚欠原告土地价款应为470万元。另外，原告主张的违约金已过分高于造成的损失，因此本案违约金最高不能超过欠款本金470万元的30%，不同意再支付欠付款项的利息。以上事实有国有建设用地使用权拍卖出让公告、《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《缴款通知书》、《催缴土地出让价款通知书》、《广东省行政事业性收费统一票据》、《律师催告函》、《关于撤销清远市海泰房地产开发有限公司土地交易的请示》、《英德市人民政府办公室关于撤销清远市海泰房地产开发有限公司土地交易的批复》、《关于请求补办国有建设用地出让手续的报告》、《关于印发的通知清府办函[2017]192号》、《关于清远市海泰房地产开发有限公司请求以协议方式补办用地手续的意见》、《英德市人民政府办公室关于清远市海泰房地产开发有限公司请求补办维多利广场项目多占用地出让手续的批复》、《关于维多利广场土地问题解决方案的请示》、《英德市人民政府办公室关于清远市海泰房地产开发有限公司维多利广场用地问题的批复》、《关于拨付富强东路小区合作投资收益及土地出让相关费用的意见》、《投资合同书》及庭审笔录佐证。本院认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》，符合有关土地出让管理法律的规定，认定《国有建设用地使用权出让合同》成立生效。依法成立生效的合同，对当事人均具有法律约束力，原、被告双方应当按合同约定全面履行义务。本案中，原告如期交付土地给被告使用，被告却不按期支付1270万元出让金，经原告多次追缴未果后，向被告提出解除合同，收回出让土地。但被告认为据《关于印发的通知清府办函[2017]192号》精神，可以补办该地块国有建设用地出让手续。但原告依该规定精神同意补办，委托第三方重新评估土地价格为1646.23万元。按照清府办函[2017]192号》补缴地价款按现状使用条件下土地市场评估价格的1.1倍计收为1810.853万元，被告又嫌该地块第三方评估的土地价格过高，没有补办该地块国有建设用地出让手续。据此，基于本案涉案出让土地已被被告开发完毕的事实，现原告请求被告按《国有建设用地使用权出让合同》继续履行合同，即请求被告支付尚欠的土地出让金及相关违约金、利息。一、欠付的土地出让金970万元问题。本案中，据生效的《国有建设用地使用权出让合同》，涉案土地出让金1270万元，被告仅支付了300万元，尚欠付970万元，事实清楚，证据确凿，原告请求被告支付尚欠的土地出让金970万元，本院予以支持。二、欠付的出让金970万元违约金、利息计付问题。1、违约金计付方面。据生效的《国有建设用地使用权出让合同》第十条第（一）项：被告在签订合同之日起30日内，一次性付清土地出让金，即最迟于2011年10月27日付清的约定。被告仅在2013年1月25日支付了土地价款200万元，加上交易所转保证金100万元，被告共支付土地价款300万元，仍欠970万元。对于交易所转保证金100万元给原告于2013年1月28日开票收取，延期支付责任不在于被告。本院认定该100万元没有违约，视为如期支付。即使这样，被告亦明显违反了合同约定支付期限，应承担相应的违约责任。据生效的《国有建设用地使用权出让合同》第三十条：“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……”之约定，结合原告请求违约金的起止时间，本院确定从2013年1月28日起，以970万元为基数，按每日迟延支付款项1‰向原告支付违约金，直至全部缴清之日止。被告辩称违约金过高，请求适当调整问题。本案是《国有建设用地使用权出让合同》，合同标的是国有建设用地使用权出让，受特别法调整，如土地管理法等法规，不适用于一般的民商事法律关于违约金的规定，且《国有建设用地使用权出让合同》约定的自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，有《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）第七条规定：“强化土地出让收支监督管理，防止国有土地资产收益流失……土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。”《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）第三十四条规定：“对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。”的依据。故此，被告的辩称本院不予支持。2、利息计付方面。据生效的《国有建设用地使用权出让合同》违约责任没有约定利息计付。但利息属于法定孳息，不因违约而产生，只要存在欠款事实，就会产生利息问题。因此，原告请求计付欠付利息，本院予以准许。结合原告请求利息的起止时间，本院确定从2013年1月28日起，以970万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算到全部缴清之日止。三、被告以《投资合同书》提出抗辩意见问题。本案中，虽然《投资合同书》与《国有建设用地使用权出让合同》存在关联性，但《投资合同书》是政府主导的投资关系，与本案《国有建设用地使用权出让合同》不属于同一法律关系，被告以《投资合同书》等证据提出抗辩意见，抵减相应土地价款，本院不予支持。被告可以就《投资合同书》另行寻找途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、限被告清远市海泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告英德市自然资源局缴交土地出让金970万元；二、以款项970万元为基数，从2013年1月28日起，按每日迟延支付款项1‰计付违约金，直至全部缴清之日止。三、以款项970万元为基数，从2013年1月28日起，按中国人民银行同期贷款利率计算到全部缴清之日止；四、驳回原告英德市自然资源局其他诉讼请求。本案受理费126330.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈国雄二〇二〇年十月二十九日书记员  华敏蕾附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条月当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。