辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初2945号原告：陈海军，男，1963年4月22日出生，汉族，无业，住喀左县。原告：王亚君，女，1964年9月14日出生，蒙古族，无业，住喀左县。委托诉讼代理人：王宗仁（代理上述二原告），辽宁正明律师事务所律师。被告：朝阳中天伟业房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇健康路B-2-1。法定代表人：张海东，董事长。委托诉讼代理人：孙泽琦，男，1991年8月15日出生，汉族，系朝阳中天伟业房地产开发有限公司员工，住喀左县。委托诉讼代理人：孙绍伦，男，1988年7月10日出生，蒙古族，系朝阳中天伟业房地产开发有限公司员工，住喀左县。第三人：王阳，女，1986年11月12日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市连山区。原告陈海军、王亚君诉被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司、第三人王阳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理，依法由审判员郭向峰适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人王宗仁，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙泽琦、孙绍伦到庭参加诉讼。第三人王阳经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陈海军、王亚君诉称：2012年7月28日，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司（作为乙方）与喀左县房屋征收与补偿办公室（作为甲方）签订《协议书》，该协议书第二条乙方承诺第2项约定:“同意并接受县政府发布的该地块房屋征收决定（附房屋征收与补偿方案）规定的内容，遵守并履行甲方与被征收人签订的房屋征收与补偿安置协议的内容。承担协议条款约定的各项义务”。2013年1月27日，喀左县房屋征收与补偿办公室与二原告作为被征收人签订《房屋征收补偿安置协议书》及《协议书》，其中约定征收人将坐落在财富领域营业网点包含案涉5幢010114号商业网点作为产权调换房屋。被告虽然向原告交付了房屋，但未配合办理案涉房屋的产权登记手续。2016年，被告将案涉房屋售卖给第三人，并在喀左县不动产登记中心办理了备案登记手续。现向法院起诉：一、请求法院确认被告与第三人之间就案涉房屋不存在商品房买卖合同关系；二、确认原、被告之间形成的补偿安置房屋的法律关系合法有效；判决案涉房屋归原告所有；三、请求法院依法判决被告协助办理案涉房屋的产权登记手续。被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司辩称：第三人虽进行了备案登记，但未实际购买该房屋，且原告现已实际入住，案涉房屋应属于原告。但原告购买其他的房屋没有付清全款，原、被告之间存在债权债务关系，双方协商以债务抵顶房款，但至今未能结算。故不同意原告的诉讼请求。第三人王阳未作陈述。经审理查明：原告陈海军与原告王亚君系夫妻关系。2012年7月28日，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司（作为乙方）与喀左县房屋征收与补偿办公室（作为甲方）签订《协议书》，该协议书第二条乙方明确承诺：“同意并接受县政府发布的该地块房屋征收决定（附房屋征收与补偿方案）规定的内容，遵守并履行甲方与被征收人签订的房屋征收与补偿安置协议的内容。承担协议条款约定的各项义务”。2013年1月27日，喀左县人民政府（作为征收人）委托喀左县房屋征收与补偿办公室与二原告（作为被征收人）签订《房屋征收补偿安置协议书》及《协议书》，其中约定征收人将坐落在财富领域营业网点包含案涉5幢010114号房屋（面积为123.8平方米）的新建楼房作为产权调换房屋，房屋设计用途为营业。产权调换房一层面积450.72平方米，按每平方米12000元结算；二层面积519.3平方米，按市场价结算。征收人保证在2015年2月5日前，将按国家有关规定标准的产权调换房屋交付给被征收人。2013年1月27日，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司向原告陈海军作出《承诺书》，承诺陈海军选择网点回迁，回迁一层面积约为450平方米，原房照面积416.32平方米，超出原房照面积部分按保护价每平方米12000元购买，二层面积约为519.3平方米，由陈海军购买，价格按照每平方米6000元计算，同时建设单位承诺在二层总房款的基础上减免十万元。后被告将案涉房屋交付原告使用。现原告占有使用该房屋。另查明，因被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司与第三人王阳、案外人王伟的借款纠纷，朝阳中天伟业房地产开发有限公司将其开发建设的包括案涉房屋在内的6套房屋抵账给王阳及王伟，并就案涉房屋与王阳签订了商品房买卖合同，并办理了备案登记手续。再查明，因原、被告之间存在债权债务关系，原告向被告主张以借款抵顶房款，但被告一直未予抵销。后经被告财务会计孙泽琦核算，向原告出具结算单一张，载明被告尚欠原告借款本金4796515元，原告所欠被告全部房款合计4533735元。本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋征收补偿安置协议书》、《协议书》两份、《承诺书》、产权调换说明、结算单、本院（2017）辽1324民初2364号民事判决书、水费通知单、电费收据等，被告提供的收款收据及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：案涉房屋系拆迁补偿安置房屋，基于被拆迁房屋补偿所得，是以被拆迁人对被拆迁房屋享有所有权为基础。本案中，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司与喀左县房屋征收与补偿办公室签订《协议书》，约定朝阳中天伟业房地产开发有限公司遵守并履行喀左县房屋征收与补偿办公室与被征收人签订的房屋征收与补偿安置协议的内容，承担协议条款约定的各项义务。上述协议签订后，原告与喀左县房屋征收与补偿办公室签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。后被告向原告作出《承诺书》，分别对一、二层房屋的价格作出了承诺。故原、被告应该按照上述协议及承诺书的约定履行各自的义务。现原告在被告处拥有债权470余万元，而原告尚欠全部房款450余万元，原告一直主张抵销，被告没有最终抵销，但经被告公司财务人员核算，原告在被告处拥有的债权已超过其应付的购房款，原告通知被告主张抵销，于法有据，不应视为原告恶意拖欠房款。虽被告抗辩其实际借款数额不足以冲抵原告拖欠的全部房款，且原告提供的结算单没有被告单位公章及主要负责人签字，但因被告认可该结算单系被告财务会计出具，且被告未在法定期限内提供其他证据证明其实际借款数额，故针对该抗辩意见，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，通过产权调换方式取得补偿安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。故原告主张案涉房屋归其所有，并要求被告协助办理案涉房屋的产权登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、位于喀左县财富领域小区****房屋归原告陈海军、王亚君所有。二、被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告陈海军、王亚君办理位于喀左县财富领域小区5幢010114号房屋不动产登记手续。三、驳回原告陈海军、王亚君的其他诉讼请求。案件受理费18170元，减半收取9085元，由被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  郭向峰二〇二〇年十一月三十日法官助理李思梦书记员李治丽