四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初1433号 原告：四川华业房地产开发有限公司，住所地成都市新都区大丰街道外南街******。 法定代表人：陈华，执行董事。 委托诉讼代理人：刘若愚，泰和泰律师事务所律师。 被告：邓怀均，男，1977年2月15日出生，汉族，住四川省崇州市。 被告：张洪群，女，1980年8月29日出生，汉族，住四川省崇州市。 第三人：柯福平，男，1986年7月20日出生，汉族，住四川省南充市仪陇县。 委托诉讼代理人：罗琨，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 第三人：杜春燕，女，1986年7月19日出生，汉族，住四川省南充市仪陇县。 委托诉讼代理人：罗琨，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告四川华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）与被告邓怀均、张洪群及第三人柯福平、杜春燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，华业公司的委托诉讼代理人刘若愚到庭参加诉讼，邓怀均、张洪群经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，柯福平及其委托诉讼代理人罗琨到庭参加诉讼，杜春燕及其委托诉讼代理人罗琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华业公司向本院提出诉讼请求：1.解除华业公司与邓怀均、张洪群签订的《商品房买卖合同(预售)》、附件及补充协议；2.邓怀均、张洪群在判决生效后10日内配合华业公司办理北新国际广场××幢××层××号房屋的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续，并判令如其怠于配合的，华业公司可单方申请办理上述房星的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续；3.邓怀均、张洪群向华业公司支付违约金44200元；4.邓怀均、张洪群向华业公司支付律师费15000元；5.邓怀均、张洪群立即将“北新国际广场”项目××幢××层××号房屋向华业公司返还；6.本案诉费用由邓怀均、张洪群承担。事实和理由：2016年7月1日，华业公司与邓怀均、张洪群签订了《商品房买卖合同(预售)》及附件、补充协议，约定由邓怀均、张洪群购买华业公司投资开发的“北新国广场”项目××幢××层××号房星，合同总金额221000元。邓怀均、张洪群选择的付款方式为商业贷款方式，贷款金额110000元。《商品房买卖合同(预售)》附件四第三条第1款约定“出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如因买受人逾期还款导致出卖人承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付代垫期间的利息以及代还金额20％的违约金；如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同(提前收贷)，并要求出卖人承担代偿责任的，或者出卖人累计已代偿三期按揭贷款的，出卖人有权解除本合同，并有权向买受人追偿出卖人代还款项，同时买受人应承担总房价款20％的违约金。对此，出卖人可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金。”。《商品房买卖合同(预售)》补充协议第十六条第3款约定“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房(如已交房)后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用(包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息(如有)、出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用(如印花税，律师费及手续费)、房屋使用费(如有)及出卖人其他损失等)后的余额(如有)无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。”。此后，邓怀均、张洪群与成都银行股份有限公司琴台支行签订了《成都银行个人房产按揭借款合同》，约定按期偿还贷款本息，华业公司承担连带保证责任。但贷款合同生效后，邓怀均、张洪群未按照合同约定按期还款，导致贷款银行提前收贷并要求华业公司承担担保责任。华业公司已向邓怀均、张洪群的贷款银行承担了担保责任并代为垫付贷款本息共计94843.68元。邓怀均、张洪群拖欠贷款本息的行为已经严重反了商品房买卖合同的约定，为维护华业公司的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 邓怀均、张洪群未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 柯福平、杜春燕主张作为有利害关系的第三人参加诉讼，认为不应该解除华业公司与邓怀均、张洪群的商品房买卖合同，也不应解除备案、预告登记和返还房屋。柯福平、杜春燕与邓怀均、张洪群签订的买卖合同合法有效，柯福平、杜春燕按照合同约定支付了约定的大部分款项，且已在买受后不久就占用使用了案涉房屋，并对房屋进行了装修，柯福平、杜春燕是合法的占有使用者，华业公司返还房屋的诉请与柯福平、杜春燕有重大利害关系，不应当支持。 经审理查明，2016年7月1日，华业公司与邓怀均、张洪群签订了《商品房买卖合同(预售)》及附件、补充协议，约定由邓怀均、张洪群购买华业公司投资开发的“北新国广场”项目××幢××层××号房星，用途办公，合同总金额221000元。邓怀均、张洪群选择的付款方式为商业贷款方式，贷款金额110000元，出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，因出卖人原因买受人未能在商品房交付之日起850个工作日内取得所有权证书的出卖人应承担违约责任。《商品房买卖合同(预售)》附件四第三条第1款约定“出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如因买受人逾期还款导致出卖人承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付代垫期间的利息以及代还金额20％的违约金；如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同(提前收贷)，并要求出卖人承担代偿责任的，或者出卖人累计已代偿三期按揭贷款的，出卖人有权解除本合同，并有权向买受人追偿出卖人代还款项，同时买受人应承担总房价款20％的违约金。对此，出卖人可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等全额的款项和违约金。”。《商品房买卖合同(预售)》补充协议第十六条第3款约定“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房(如已交房)后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用(包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息(如有)、出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用(如印花税、律师费及手续费)、房屋使用费(如有)及出卖人其他损失等)后的余额(如有)无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。”。补充协议还约定出卖人在买受人取得房屋所有权证书之日起5年内协助买受人办理分户国有土地使用权证书。 2016年8月24日邓怀均、张洪群与成都银行股份有限公司琴台支行签订了《成都银行个人房产按揭借款合同》，约定贷款110000元。华业公司与成都银行股份有限公司签订《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》，约定成都银行股份有限公司为案涉楼盘购房人提供抵押贷款，华业公司对购房人贷款合同项下对成都银行股份有限公司欠付的全部债务承担连带保证责任，保证期间自贷款合同生效之日起至购房人取得所购房产的《房屋所有权证》并办妥抵押登记之日止。案涉购房合同已在房管部门签约备案，备案号××。案涉房屋已于2016年9月21日进行预告登记（新房预字第××），权利人为邓怀均、张洪群。案涉房屋于2016年9月26日交付邓怀均、张洪群。因邓怀均、张洪群未按照合同约定按期还款，贷款银行提前收贷并要求华业公司承担担保责任，2019年5月20日在保证金账户扣划94843.68元，用于归还邓怀均按揭贷款，并向华业公司出具个人贷款结清证明。2020年1月15日华业公司向邓怀均、张洪群邮寄解除《商品房买卖合同》通知书，邮递信息显示已签收。华业公司委托泰和泰律师事务所代理与邓怀均、张洪群商品房预售合同纠纷一案，代理费15000元，该费用华业公司已支付。 2018年9月14日邓怀均、张洪群与柯福平、杜春燕经中介签订《房屋买卖合同书》，载明房屋系按揭，用途办公，房屋产权现状为该房屋目前尚未取得房屋所有权证，甲方承诺已如实陈述房屋产权状况、设备、装修情况，并保证该物业无权属争议，甲方拥有合法所有权及处置权。双方约定房屋成交价为390000元，采取一次性付款方式，合同签订前已支付定金50000元，合同签订后在三方约定时间（公证处办理预约公证当日内）乙方支付购房款240000元，余款 100000元在过户完成并取件的当日内支付。2018年9月14日张洪群出具定金收据收到杜春燕支付定金10000元；同年10月1日出具定金收据收到杜春燕支付定金40000元；同年11月14日邓怀均出具首付款收据，载明收到杜春燕首付款140000元；同年11月20日邓怀均出具首付款收据，载明收到杜春燕首付款100000元。邓怀均、张洪群已向柯福平、杜春燕交付案涉房屋，柯福平、杜春燕进行了装修。 本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》、商品房买卖合同摘要、商品房预告登记证书、收房流程表、验房交接表、入伙资料/物品签收表、业主（住户）信息登记表、《成都银行个人房产按揭借款合同》及公证书、《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》、《成都银行提前还款通知书》、《个人贷款履行担保责任通知书（第1次*）》、《成都银行履行担保责任证明书》、《成都银行个人贷款结清证明》、成都银行客户回单、《解除通知书》及邮寄记录、《委托代理合同》及四川增值税普通发票、恒丰银行电子回单、《房屋买卖合同书》、定金收据、微信转账记录、首付款收据、中国农业银行银行卡交易明细清单、《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、《房产交付证明》等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，华业公司与邓怀均、张洪群签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案中，邓怀均、张洪群逾期还贷，造成贷款银行提前收贷并向华业公司主张担保责任，华业公司结清了剩余贷款，根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》附件四第三条第1款约定，华业公司有权解除合同并要求承担总房价款20％的违约金。鉴于华业公司已按双方约定的通讯地址邮寄解除合同通知书，双方合同已经解除，现华业公司主张判令解除，本院不再支持。双方合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，华业公司有权要求返还案涉房屋，解除合同备案及预告登记。 本案争议焦点问题在于邓怀均、张洪群已将案涉房屋出售柯福平、杜春燕并予以交付，柯福平、杜春燕作为利害关系人主张不应支持华业公司解除与邓怀均、张洪群购房合同，注销备案及预告登记并返还房屋的请求能否成立。邓怀均、张洪群购买商品房后，房屋产权尚未过户，华业公司在房屋产权未过户前承担阶段性担保责任，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”，故房屋产权尚未转移前，华业公司仍享有该房屋的产权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”，案涉房屋并未登记在邓怀均、张洪群名下，柯福平、杜春燕购买房屋时明知邓怀均、张洪群没有取得案涉房屋的产权，也知道邓怀均、张洪群系按揭购房，存在着不能转移产权的风险但仍购买房屋，不能认定为系善意取得房屋物权，其主张华业不能收回房屋的理由不能成立。同时，根据合同约定华业公司依约交付房屋，且未到合同约定产权转移截止期间，华业公司对承担阶段性担保责任并无过错。因此，本院对柯福平、杜春燕的主张不予支持。 鉴于华业公司与邓怀均、张洪群之间合同已解除，华业公司应品迭后退还部分购房款，就此双方可另行解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、邓怀均、张洪群在本判决生效后十日内配合四川华业房地产开发有限公司办理北新国际广场2幢9层918号房屋的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续。如邓怀均、张洪群怠于配合，四川华业房地产开发有限公司可单方申请办理上述房星的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续； 二、邓怀均、张洪群在本判决生效后七日内向四川华业房地产开发有限公司支付违约金44200元； 三、邓怀均、张洪群在本判决生效后七日内向四川华业房地产开发有限公司支付律师费15000元； 四、邓怀均、张洪群在本判决生效后十日内向四川华业房地产开发有限公司返回“北新国际广场”项目2幢9层918号房屋； 五、驳回四川华业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费940元（已因适用简易程序减半收取），由邓怀均、张洪群负担840元，由四川华业房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十一月二十日 书记员  叶秋萍