广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26105号原告：张景强，男，1968年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：张婉健，女，1971年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：李志兴，广东泽誉律师事务所。上列两原告的共同委托诉讼代理人：蔡国浩，广东泽誉律师事务所。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：童某1。原告张景强、张婉健与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志兴、蔡国浩到庭参加诉讼，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司签订的合同编号为x-xxx号的《物业使用权出让合同》并判令被告佛山市三水区宝盈投资有限公司向原告返还物业使用权出让金179901.24元、物业管理按金3000元，以及上述款项利息(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自原告起诉之日起计至被告佛山市三水区宝盈投资有限公司实际支付之日止)；2.解除两原告与被告佛山市悦心物业管理有限公司签订的合同编号为x-xxx号的《委托经营管理合同》并判令被告佛山市悦心物业管理有限公司向原告支付拖欠的委托经营收益差额52032.22元(2018年7月至2020年8月)及利息(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自原告起诉之日起计至被告佛山市悦心物业管理有限公司实际支付之日止)；3.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两原告共同与被告宝盈公司签订了合同编号为x-xxx号的《物业使用权出让合同》，合同约定被告宝盈公司将涉案编号为x-xxx号商铺的使用权出让给两原告，商铺的出让期限从合同签订之日起计算，至2032年10月6日止，此外，在商铺使用期限届满后，再赠送给两原告的使用期限至2042年1月31日止。两原告自2013年10月1日起享有受让的物业收益，但商铺的收益由两原告与被告宝盈公司或被告宝盈公司选聘的物业管理公司签订的《委托经营管理合同》另行约定。合同签订后，两原告按照合同约定向被告宝盈公司支付246269元使用权出让金及3000元物业管理按金。同日，两原告与被告悦心公司签订合同编号为x-xxx号的《委托经营管理合同》，双方约定，两原告自2013年10月1日起至2042年1月31日将商铺使用权和经营权委托给被告悦心公司，由被告悦心公司决定经营期间的经营管理模式。委托经营收益自商铺交付次日起开始计算，由被告悦心公司每月的20日向原告支付。但从2018年7月之后，被告悦心公司开始出现不能向两原告足额支付委托经营收益的情况，甚至自2018年11月起，两原告再无收到委托经营收益。原告认为，被告悦心公司已连续超过6个月未能按照合同约定，向两原告按时足额支付委托经营收益，违反《委托经营管理合同》第三条第3款“若乙方逾期支付委托经营收益，…逾期超过6个月的，甲方有权解除合同”的约定，有基于此，两原告有权解除合同，被告悦心公司应在合同解除后向原告返还x-xxx号商铺。但因两原告在购买x-xxx号商铺时，被告宝盈公司的相关人员并未告知原告商铺的实际位置，也从未向两原告实际交付涉案商铺，加上涉案商铺与宝盈国际广场的其他商铺已不能单独进行区分和分割，已无法交还两原告使用的缘故，使得两原告租赁商铺进而获得收益的合同目的已无法实现，因此，应当解除《物业使用出让合同》，并向两原告返还已支付的物业使用权出让金和拖欠委托经营收益差额。被告宝盈公司、悦心公司没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。本院出示证据，本院对真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年10月6日，被告宝盈公司（出让方，甲方）与原告（受让方，乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区xxx小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为x-xxx号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为22.38平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2032年10月6日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年10月1日起享有受让的该物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款246269元及物业管理按金3000元。使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还等。原告已向被告宝盈公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金246269元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺自2013年10月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2013年10月1日开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月1642元，第四年至第五年固定收益为每月2052元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。原告举证被告悦心公司从2018年7月（包含7月）开始未能足额支付收益款项，仅在2018年7月30日支付过201.82元和202.12元、2018年8月30日支付过201.82元和202.12元、2018年9月30日支付过102元和102元、2018年10月30日支付过154元和153.90元，上述合共1319.78元。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。原告举证照片显示涉案租赁物无法独立区分。再查明，原告主张解除《委托经营管理合同》、《物业使用权出让合同》的起诉状等应诉材料于2020年10月22日送达至被告宝盈公司、悦心公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2012年10月6日至2032年10月6日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10710天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，逾期支付租金收益已超过6个月，根据上述合同的约定，原告有权解除合同。原告主张解除《委托经营管理合同》的起诉状于2020年10月22日送达至被告悦心公司，本院据此认定《委托经营管理合同》于2020年10月22日解除。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但根据涉案商铺所在宝盈广场的实际状况，涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，即原告在《委托经营管理合同》解除后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于被告宝盈公司收到原告主张解除该合同的起诉状之日即2020年10月22日解除。《物业使用权出让合同》已解除，被告宝盈公司应返还合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为10710天，合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分期限共7771天=实际租赁期限10710天-已使用部分期限2939天，原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈公司应返还原告物业使用权出让金178689元（7771天÷10710天×246269元），原告主张金额超出本院核定部分的，本院不予支持，原告请求被告宝盈公司返还物业管理按金3000元，本院予以支持。原告诉请以应退转让款178689元及物业管理按金3000元为本金从起诉之日起计算利息，本院予以支持。根据《委托经营管理合同》虽约定，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金，但被告悦心公司并未举证实际经营租户所缴付的租金，本院参照最后一期的租金标准即2052元来计算被告悦心公司占用期间的租金，经核算为52032.22元=26个月（为欠付开始2018年7月30日至2020年8月期间）×2052元/月-已付1319.78元（2018年7月30日至2020年8月期间已付金额）。原告主张以上述欠付收益52032.22元为本金从起诉之日起算利息，本院予以支持。被告宝盈公司、悦心公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认张景强、张婉健与佛山市悦心物业管理有限公司于2012年10月6日签订的《委托经营管理合同》于2020年10月22日解除；二、确认张景强、张婉健与佛山市三水区宝盈投资有限公司于2012年10月6日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年10月22日解除；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金178689元、物业管理按金3000元及利息（以181689元为本金自2020年10月14日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予张景强、张婉健；四、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益52032.22元及利息（以52032.22元为本金自2020年10月14日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予张景强、张婉健；五、驳回张景强、张婉健的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2887.26元（张景强、张婉健已预交），由佛山市三水区宝盈投资有限公司负担2337.26元，佛山市悦心物业管理有限公司负担550元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。张景强、张婉健已预交的受理费2887.26元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予张景强、张婉健。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二〇年十一月十七日书记员 何双燕