浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初6479号 原告：余姚市希界维影城有限公司，住所地：余姚市城东路**（华润五彩城**商铺），统一社会信用代码：91330281074943618P。 法定代表人：张京淳。 委托代理人：江涛、闫孝丹，德恒上海律师事务所律师。 被告：嘉兴中润丽丰置业有限公司，住所地，住所地：嘉兴市水晶大厦****会信用代码：913304005623992797。 法定代表人：蔡祥贤。 委托代理人：周双杰，公司法务。 委托代理人：凌巧荣、陆琦群，浙江红船律师事务所律师。 原告余姚市希界维影城有限公司因与被告嘉兴中润丽丰置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，2019年10月21日第一次公开开庭，原告委托代理人江涛、闫孝丹、被告委托代理人周双杰到庭参加诉讼。因双方对租赁房屋的装修损失以及预期可得经营利益申请司法鉴定，本院委托浙江和诚房地产估价有限公司进行司法评估。于2020年9月22日、10月24日第二、三次公开开庭，原告委托代理人闫孝丹、被告委托代理人凌巧荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告双倍返还保证金1600000元；三、被告赔偿原告装修、装饰和安装设施、设备损失12139079元及利息损失2661982.01元（自2015年5月1日起按银行同期贷款利率暂计至2019年8月27日，要求计算至付清之日）；四、被告支付原告预期可得经营利益损失3700000元；五、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告变更第三、四、五项诉讼请求为：三、被告赔偿原告装修、装饰和安装设施、设备损失9694358元、其他损失1053198.3元及利息损失2737581.72元（自2015年5月1日起按银行同期贷款利率暂计至2020年9月22日，要求计算至付清之日）；四、被告支付原告预期可得经营利益损失3687200元；五、司法鉴定费也应由被告承担。事实和理由：2013年5月20日，原告股东日活企业有限公司与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其开发建设的中润嘉兴中心购物中心第六层租赁给日活企业有限公司用于经营影院，最迟交付日期为2015年5月1日，交付条件为取得购物中心建设工程竣工验收备案证书并符合合同附件D《工程协议》之附表一的交付标准，同时约定购物中心对外开业日不晚于租赁物交付日起240日（即不晚于2015年12月27日）且开业时对外开业面积率不得少于60%。事后，原、被告与日活企业有限公司签订一份《主体变更补充协议》，合同主体由日活企业有限公司变更为原告。原告立即组建团队开展影院的筹备，陆续签订了装饰设计、装饰工程、采购等合同并依约陆续支付了相关款项。中润嘉兴中心因被告的原因突然停工，导致无法交付租赁物且购物中心也无法依约对外开业，逾期长达四年多，已构成根本违约，给原告造成巨大经济损失。 被告答辩称，被告认同原告的第一、二项诉讼请求，对第三项的装修损失要求司法评估予以确认。原告在主体工程未竣工即进行装修存在过错，双方应按过错责任分担装修损失。其他损失缺乏事实依据，被告不予认可。利息损失与重复预期可得经营利益损失属于重复计算，而且案涉影院至今不具备开业条件，不存在预期可得经营利益的损失。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1．房屋租赁合同及补充协议，证明日活企业有限公司向被告承租中润嘉兴中心购物中心第六层经营影院及双方对权利义务的约定，事后经被告同意，原告承受日活企业有限公司在合同项下的权利义务。 2．保证金垫付协议及收据，证明原告依约向被告交付保证金800000元的事实。 3．照片及往来函件，证明中润嘉兴中心因被告的原因停工，导致被告无法交付租赁物且购物中心也无法依约对外开业。 4．建设工程设计合同、补充协议、发票及付款凭证，证明上海捷森室内设计有限公司为原告设计案涉影院的室内装饰，原告已按约支付设计费489400元的事实。 5．建设工程施工承包合同书、补充协议、发票及付款凭证，证明泛华建设集团有限公司承包案涉影院的室内装饰工程。 6．弱电安装工程合同书、补充协议及发票，证明上海汉铭科技有限公司承包案涉影院的弱电安装工程。 7．空调通风工程施工承包合同书及发票，证明深圳市中科建设集团有限公司承包案涉影院的空调通风工程。 8．建设工程委托监理合同、发票及付款凭证，证明上海三维投资管理有限公司承接案涉影院的监理项目，原告已按约支付监理费120000元的事实。 9．建安造价投资控制服务合同、补充协议及发票，证明上海文畅建设工程咨询有限公司承接案涉影院的建安造价投资控制项目，原告已按约支付服务费60000元的事实。 10．影院座椅采购合同、补充协议、发票及付款凭证，证明原告向希杰佳购商贸（上海）有限公司采购案涉影院的座椅。 11．踏步灯采购合同、订单、发票及付款凭证，证明原告向北京宏安图办公设备有限公司采购案涉影院的踏步灯。 12．3D眼镜进口代理协议及订单，证明原告向东方国际集团上海市对外贸易有限公司进口代理3D眼镜。 13．地毯采购合同、发票及付款凭证，证明原告向上海华苑地毯有限公司采购案涉影院的地毯，原告已按约支付预付款67494.3元的事实。 14．万达等多家上市影院2016年至2018年的收入情况及案涉影院周边3公里范围内影院的票房，证明被告应赔偿原告的预期经营利益的依据。 15．被告的工商信息，证明被告是由重庆裕晟丰科技有限公司独资成立的一人有限责任公司。 16．会议纪要、影院交接单及工程联系单（复印件），证明原告是应被告的要求提前进场装修，符合租赁合同的约定，原告不存在过错。 17．说明函，证明影院装饰工程完工后，泛华建设集团有限公司安排人员看护装修现场的工资支出。 经质证，被告对证据1、2、3、15没有异议。对证据4、5、6、7、8、9、10、11、12、13的真实性无法确认，关于原告的装修损失应以司法评估为准。对证据14不予认可，无法实现其待证目的。对证据16不予认可，原告明知当时主体工程尚未竣工进行装修，存在一定过错。对证据17不予认可。 针对自己的抗辩，被告提供了如下证据： 竣工验收备案表，证明中润嘉兴中心购物中心工程于2020年1月2日竣工验收合格。 经质证，原告对证据的真实性没有异议。 本院根据原、被告的申请，委托浙江和诚房地产估价有限公司对租赁房屋的装修、装饰和设施、设备支出的损失以及预期可得经营利益进行司法评估，评估结论为：装饰工程、弱电工程、空调工程及踏步灯、影院座椅的评估金额为9694358元，2016年2月至2019年年底的影院预期可得经营利益为3687200元。 原告对两份评估报告没有异议，但未将原告的设计费、看护费、监理费、造价投资控制服务费及采购3D眼镜、地毯等其他损、地毯等其他损失合计1053198损失。 被告对装饰工程、弱电工程、空调工程及踏步灯、影院座椅的评估报告没有异议，对预期可得经营利益的评估报告不予认可，评估所用的主要数据来源于百度搜索，缺乏科学依据。 本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3、15没有异议；证据4、5、6、7、8、9、10、11、12、13系原告装修过程中签订的合同及付款，具体装修损失以评估报告为准；证据14系其他影院的票房，具体预期可得经营利益以评估报告为准；证据16虽为复印件，被告也不予认可，但原告既非交接单和联系单中的收件单位，也不是抄送单位，无法获取证据原件实属正常，因整个工程的竣工验收资料尚未上交城建档案馆，客观上无法调取相关主体结构验收资料，而浙江禾城工程管理有限公司系主体工程的监理单位，并非案涉影院装修工程的监理单位，其存档资料中没有证据16中的资料也属正常，但影院装修并非独立工程，建设单位和被告势必参与影院场地的规划和交接，原告未经许可擅自进场装修的可能性较低，所以本院认为被告应该或应当知晓原告提前进场装修的事实；证据17所涉及的看护人员的工资源于购物中心无法开业，本院将在认为部分就原告主张的其他损失一并阐述。原告对被告的证据没有异议。原告对两份评估报告均没有异议，被告对装修损失的评估报告没有异议，对预期可得经营利益的评估报告不予认可，本院认为当前信息时代，评估机构采用百度中的数据并无不当，被告的理由不成立。综上，原、被告提供的证据和两份评估报告具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。 本院经审理，查明：2013年5月20日，原告股东日活企业有限公司与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、被告将其开发建设的中润嘉兴中心购物中心第六层（面积约4160平方米）租赁给日活企业有限公司用于经营影院；2、交付日暂定2015年3月1日，最迟交付日为2015年5月1日；3、交付条件为取得包括不限于工程规划和消防验收合格等事项在内的购物中心建设工程竣工验收备案证书或政府主管部门出具的其他替代性文件（即建筑物完工证明文件），并符合合同附件D《工程协议》之附表一的交付标准，若被告拟交付的租赁物未具备建筑物完工证明文件的，被告须在免租期满3个月前取得并向原告交付该文件，以使原告能够顺利办理影院经营所需的相关许可及审批且及时顺利开业；4、免租装修期为6个月；5、购物中心对外开业日暂定2015年9月1日，但不晚于租赁物交付日起240日，并且开业时对外开业面积率不得少于60%；6、租赁期限15年；7、原告向被告交付保证金800000元。2013年6月5日，被告与日活企业有限公司、希杰希界维（上海）企业管理有限公司签订一份《保证金垫付协议》，由希杰希界维（上海）企业管理有限公司代为新设立公司垫付保证金800000元。2015年4月7日，原、被告与日活企业有限公司签订一份《主体变更补充协议》，因原告公司已设立，日活企业有限公司将其在原合同项下的权利义务由原告承受。原告随即组建团队开展影院的筹备，陆续签订了设计、装饰工程、弱电工程、空调工程、委托监理以及采购踏步灯、影院座椅、3D眼镜、地毯等合同。、地毯等合同月3日，多方召开影院工程交接会议，计划购物中心第六层12月23日开业，影院11月11日开业，现场交付定在6月底。2015年9月25日，建设单位兖矿东华建设有限公司将影院范围内其负责的工程施工完毕，经各单位验收合格且已经过主体结构验收，移交给装修单位泛华建设工程有限公司。后因被告的原因，导致购物中心至今未开业，经双方多次协商示果。 另查明，1、中润嘉兴中心购物中心工程于2020年1月2日竣工验收合格。2、浙江禾城工程管理有限公司系中润嘉兴中心购物中心工程的监理单位，其存档资料中没有发现原告提供的证据16中会议纪要、影院交接单及工程联系单等资料。3、经司法评估，装饰工程、弱电工程、空调工程及踏步灯、影院座椅的评估金额为9694358元，2016年2月至2019年年底的预期可得经营利益为3687200元。4、泛华建设集团有限公司安排人员看护装修现场，2016年1月至2019年6月期间累计支出工资282849元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方对被告未按合同约定交付案涉租赁房屋、原告在主体工程竣工前进场装修及原告的装修损失并无分歧，双方的争议有以下几点： 一、原告提前进场装修是否存在过错。本院认证部分已对原告提供的会议纪要、影院交接单及工程联系单复印件的真实性进行了认证，认定被告应该或应当知晓原告提前进场装修这一事实，所以本院认为原告提前进场装修不存在过错，原告的装修损失应由被告进行赔偿。 二、原告主张的设计费、看护费、监理费、造价投资控制服务费及采购3D眼镜、地毯等其他损、地毯等其他损失是否合理将上述费用列为装修损失，但设计费、监理费、造价投资控制服务费系装修工程的必要支出，且原告已与第三方结算，本院予以认定；看护费也是因主体工程未能按期竣工所引起，泛华建设集团有限公司安排人员看护装修现场的实际支出，合情合理，本院予以认定；3D眼镜系通用产品，原告作为专业的影视机构可以在其他影院使用，本院不予认定；虽然原告与第三方签订了地毯采购合同，但地毯尚未在装修现场进行铺设，所以原告要求以预付款金额进行赔偿缺乏事实和法律依据，本院不予认定。 三、原告主张的利息损失与预期可得经营利益损失是否合理。本院认为两者有重复计算之嫌，如影院正常对外营业就不存在利息损失，同样原告主张了预期可得经营利益损失也不应再主张利息损失。结合本案，虽然原告对影院进行了装修，但并未投入放映机、音响、荧幕等影院设备，客观上也减轻了原告对影院的投资，所以本院参照评估报告中预期可得经营利益的50%来认定原告的预期可得经营利益损失。 四、双倍返还保证金和损害赔偿金可否并用。虽然被告同意双倍返还保证金，但其实质上是承担违约金的一种表述，而《合同法》第一百一十四条规定违约金和损失赔偿金不能并用，而本案中原告的实际损失远高于被告同意承担的违约金，所以原告选择要求被告赔偿装修损失、其他损失和预期可得经营利益损失的同时，不应再主张双倍返还保证金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七长条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》； 二、被告嘉兴中润丽丰置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告原告余姚市希界维影城有限公司保证金800000元； 三、被告嘉兴中润丽丰置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告余姚市希界维影城有限公司装修、装饰和安装设施、设备损失9694358元、其他损失952249元及预期可得经营利益损失1843600元； 四、驳回原告余姚市希界维影城有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取67217元、保全申请费5000元，由原告余姚市希界维影城有限公司负担16446元，被告嘉兴中润丽丰置业有限公司负担55771元；司法鉴定费263900元，由原告余姚市希界维影城有限公司负担64350元，被告嘉兴中润丽丰置业有限公司负担199550元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  沈杰 二〇二〇年十一月三十日 书记员  陈萍