河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初3899号原告：韩瑞雪，女，1990年1月27日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：刘威厂，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯依林，河南良承律师事务所实习律师。被告：金驰生活服务（河南）有限公司，住所地郑州航空港经济综合实验区鄱阳湖路蓝山公馆**。法定代表人：王二闯，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，该公司工作人员。原告韩瑞雪与被告金驰生活服务（河南）有限公司（以下简称金驰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩瑞雪及其委托诉讼代理人刘威厂、侯依林，被告金驰公司的委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩瑞雪向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告274733元（其中意向金20000元、首付款247808元、维修基金6925元），并支付资金占用期间利息19237元（利息自2020年1月1日暂计至起诉之日，余下利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿还之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告于2019年12月29日签订的编号为XXX的《郑州?恒大未来之光商品房认购书》。事实和理由：2019年12月29日，被告售楼处的销售人员告知原告，如有意向购买房屋，当天交2万元购房意向金，可享受优惠，原告遂与被告签订编号为XXX的《郑州?恒大未来之光商品房认购书》，认购了被告开发的郑州恒大未来之光XX幢XX单元XX号房屋，并支付20000元房款。2020年1月1日，原告向被告支付首付款254733元。后原告自朋友处得知其不符合相关购房条件，且被告售楼处有大型广告宣传无理由退房，故原告联系被告要求退还钱款，被告称无法退还。被告系房地产开发商，作为市场主导一方，滥用市场强势地位，肆意侵吞购房人血汗钱，这种行为不仅违背法律，而且违背社会善良风俗，有损公平正义。故原告诉至法院，请求判令如诉。被告金驰公司辩称，原告不享有合同解除权，原告主张其不知限购政策，并要求无理由退房，无事实和法律依据，被告已明确告知原告限购政策及案涉楼盘不参与无理由退房政策；原告未按认购书的约定履行付款义务，违约在先，依据合同约定，原告应承担20000元定金不予返还的违约责任；原告作为违约方要求退还购房款，根据民九会议纪要第48条规定，原告的违约责任不因合同解除而减少或免除，被告仅需退还扣除定金20000元及购房佣金30723元后的剩余房款，且无需支付利息。本院经审理查明事实如下：2019年12月，原告得知郑州·恒大未来之光项目并有意向购买。2019年12月22日，原告通过pos机刷卡的方式支付给被告定金20000元。2019年12月29日，原、被告签订《郑州·恒大未来之光商品房认购书》，约定原告以895722元的价款认购郑州?恒大未来之光楼盘XX幢XX单元XX单元的商品房；原告需于2019年12月30日支付首期房款255722元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款62万元由银行提供按揭贷款，原告须在2019年12月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准；原告须在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金6925元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予被告；原告必须在约定的付款方式和期限内到郑州?恒大未来之光销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。2020年1月1日，被告向原告出具《收据》2张，分别载明“兹收到韩瑞雪交来首付款（不含定）247808元”、“兹收到韩瑞雪交来维修基金6925元”，该《收据》均加盖被告的财务专用章。另查明，郑州市人民政府办公厅下发的郑政办（2016）75号文件规定，自2016年12月22日起，非郑州户籍家庭，在郑州市购买住房时，需提供在郑州市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。庭审中，原告称其不符合在郑州购房的资格，不具备签订《商品房买卖合同》的条件。本院认为，原、被告签订的《郑州?恒大未来之光商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于原告要求解除2019年12月29日所签订的《郑州?恒大未来之光商品房认购书》的诉讼请求，依据案涉《认购书》，原、被告应如约履行签订《商品房买卖合同》的义务，但当原告不具备购房资格时，将导致对应的合同义务履行不能。对于因购房人不符合购房政策而将导致合同履行不能的结果，原、被告均属明知，原、被告在签订《认购书》之前均应履行审慎的注意义务。被告作为专业的商品房销售服务公司，当存在区域性限购政策的情况下，被告作为善意的市场主体，在签约之前应当对买受人的购房资质有基本的审核及判断。原告作为买受人在签约之前应充分了解相关政策，对自身的购房资格作出合理的判断，对自己的签约行为作出合理的预期。现，原告以其不符合购房资格无法签订《商品房买卖合同》为由主张解除《认购书》，被告也未提出原告至今未签订《商品房买卖合同》所存在的其他事由，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，原告该项诉请，于法有据，本院予以支持。因原告在立案时虽未明确提出解除合同的诉讼请求，但解除合同系原告第二项诉讼请求的前提，故本院认定原、被告于2019年12月29日签订的《郑州?恒大未来之光商品房认购书》于立案之日（2020年10月21日）解除。关于原告要求被告退还274733元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，在合同履行过程中，原告已经向被告支付了定金20000元、首期购房款247808元、维修基金6925元，故，被告应退还原告274733元。被告关于应退还扣除定金20000元以及购房佣金30723元以后的剩余房款的辩解意见，证据不足，于法无据，本院不予采信。关于原告要求被告按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年1月1日至债务实际清偿之日的资金占用期间的利息的诉讼请求，本案中，双方在实施签约行为的过程中均存在一定程度的过失，对于合同因不能履行而解除的责任均存在过错。根据双方过错程度，本院酌定被告以274733元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自立案之日（2020年10月21日）起计算至实际支付之日止向原告赔偿损失，原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告韩瑞雪与被告金驰生活服务（河南）有限公司于2019年12月29日签订的《郑州?恒大未来之光商品房认购书》于2020年10月21日解除；二、被告金驰生活服务（河南）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩瑞雪返还274733元及利息（利息以274733元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年10月21日起计算至实际返还之日止）；三、驳回原告韩瑞雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5709元，减半收取计2854元，由被告金驰生活服务（河南）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴琼琼二〇二〇年十一月二十四日书记员  刘锐锐