江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8638号上诉人（原审被告）：杨友康，男，1956年11月3日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：潘静亚，江苏沉浮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁文武，男，1982年12月6日生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：刘立基，江苏友杰律师事务所律师。原审被告：姚桃妹，女，1964年4月12日生，汉族，住江苏省昆山市。原审被告：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司石牌分公司，住所地江苏省昆山市巴城镇环湖佳苑**楼**。负责人：潘文群。委托诉讼代理人：谷海燕，该公司员工。原审被告：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司，，住所地江苏省昆山市周市镇春晖路**法定代表人：汤健，该公司总经理。原审第三人：昆山市阳澄湖房产有限责任公司，住所地江，住所地江苏省昆山市巴城镇新澄路**v>法定代表人：潘震前，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄学元，昆山市巴城法律服务所法律工作者。原审第三人：昆山市民安房屋拆迁工程有限公司，住所地江，住所地江苏省昆山市巴城镇古城北路**v>法定代表人：陈健，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄学元，昆山市巴城法律服务所法律工作者。上诉人杨友康因与被上诉人丁文武、原审被告姚桃妹、原审被告昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司石牌分公司（以下简称我爱我家石牌分公司）、原审被告昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司（以下简称我爱我家公司）、原审第三人昆山市阳澄湖房产有限责任公司（以下简称阳澄湖公司）、原审第三人昆山市民安房屋拆迁工程有限公司（以下简称民安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初13607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨友康上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判杨友康返还丁文武190000元，并支付125600元违约金,其他判决不变。2.一审诉讼费由杨友康、丁文武按比例负担；二审诉讼费由丁文武承担。事实和理由：一、一审判决违反公平、公正、合理原则，杨友康承担的违约赔偿金显著过高。1.丁文武仅支付案涉房屋首付款19万元，其直接损失为上述款项的银行存款利息，案涉房屋买卖合同约定总房款的20%为违约金，足以弥补丁文武所有损失。2.房屋差价不能直接作为丁文武的损失。因杨友康与丁文武签订案涉房屋买卖合同时，均不可能预见案涉房屋房价会大涨，亦不可能预见其违反合同能造成如此损失。若案涉房屋为丁文武唯一住房，丁文武不会有房屋差价收益，若丁文武购房后出售，亦违反国家打击炒房政策。一审法院支持差价损失，使得丁文武短期内获得巨额利益，显失公平，亦有违公序良俗。3.案涉评估报告不客观、不公正，显著高于2018年7月当地同地段同类型拆迁安置房的市场价值。评估机构未提供当时市场价格的征询情况，仅凭现时价格臆断当时价格，缺乏客观依据，定价过高。据杨友康咨询，2018年7月当地同地段同类拆迁安置房单价为每平米7000元，经对比查询，装修较新的顶楼房屋（主房128平米、阁楼86平米）起拍价仅为132万元且流拍。4.丁文武未尽充分注意义务、存在重大过失，其应自担30%的责任。案涉房屋为拆迁安置房，丁文武明知杨友康有妻子，却未取得其妻子同意，仅凭房产登记、领房通知书及拆迁安置协议书即签订合同存在重大过失，且丁文武在姚桃妹明确告知其不同意案涉房屋买卖时，仍诉请继续履行，客观上自行扩大损失，应自担不利后果。二、案涉房屋所有权人未确定。昆山市房屋实际是杨友康的岳父、岳母于1983年之前建造，建造时未办理产证。1998年确权时，村委会未通知产权人，误登记为杨友康、姚桃妹共有，实际应为杨友康岳父、岳母共有，杨友康、姚桃妹及姚桃妹妹妹（未迁出户口）作为家庭成员。现杨友康岳父、岳母已去世、未进行家庭析产，故案涉房屋的所有权人还未确定。因此本案并非是房价上涨卖家违约，而是未征得共有人同意导致违约。丁文武辩称，请求驳回上诉，维持原判。我爱我家石牌分公司辩称，认可一审判决。姚桃妹辩称，认可杨友康的上诉。阳澄湖公司书面辩称，1.昆山市巴城镇凤鸣园小区系阳澄湖公司开发建造，为动迁安置房。案涉房屋、阁楼及车库已根据民安公司通知安置给杨友康、姚桃妹所有。2.杨友康与丁文武之间属民事买卖合同关系，且丁文武主张解除案涉房屋买卖合同并要求赔偿，故本案与阳澄湖公司无关。民安公司书面辩称，1.民安公司与杨友康、姚桃妹经自愿协商一致于2011年5月21日签订了《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》，协议签订后，案涉房屋、阁楼及车库安置给杨友康、姚桃妹所有。故民安公司与杨友康的拆迁安置过程己终结。2.杨友康与丁文武之间属民事买卖合同关系，且丁文武主张解除案涉房屋买卖合同并要求赔偿，故本案与民安公司无关。我爱我家公司二审未作述辩。丁文武向一审法院起诉请求：1.杨友康、姚桃妹、我爱我家石牌分公司、我爱我家公司连带赔偿丁文武经济损失1070345元并返还已付房款200000元。2、杨友康、姚桃妹、我爱我家石牌分公司、我爱我家公司承担诉讼费用。2020年4月15日，丁文武变更诉讼请求为：杨友康、姚桃妹、我爱我家石牌分公司、我爱我家公司连带赔偿损失758800元并返还已付款200000元，合计958800元。一审法院认定事实：杨友康、姚桃妹系夫妻关系，二人登记取得位于昆山市房屋的所有权。2011年5月21日，杨友康和民安公司签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》1份，约定对上述房屋进行拆迁。2016年4月22日，巴城镇石牌动迁安置办与杨友康签订《安置房订房确定单》1份，确认拆迁所得的安置房位于昆山市车库。2018年12月19日，上述安置房初始登记在阳澄湖公司名下，公安号为昆山市巴城镇凤鸣园4号楼603室、603阁楼、009室车库。2016年4月24日，杨友康、丁文武、我爱我家公司（居间方）签订《房屋买卖合同》1份，约定丁文武以628000元价格受让上述安置房。丁文武共计支付被告我爱我家公司购房款200000元。2016年5月8日，杨友康出具收条1份，言明收到我爱我家公司购房款200000元，但依据转账记录显示杨友康实际收款190000元，剩余10000元尚在我爱我家公司处。2018年8月9日，丁文武将杨友康、姚桃妹、我爱我家石牌分公司、我爱我家公司诉至一审法院，主张杨友康、姚桃妹、我爱我家石牌分公司、我爱我家公司共同履行涉案房屋、阁楼及车库的交付过户义务并共同承担逾期违约金70000元。在该案审理过程中，姚桃妹认为其并不知晓杨友康签订了《房屋买卖合同》，涉案房屋所有权人尚不明确且涉及到了姚桃妹的妹妹的产权份额，在未征得共有人同意的情况下，杨友康的行为构成无权处分，买卖合同不成立。2019年2月2日，一审法院作出（2018）苏0583民初15882号民事判决书，确认2016年4月24日杨友康与丁文武签订的《房屋买卖合同》合法有效，驳回丁文武的其他诉讼请求。丁文武不服判决，上诉至本法院。2019年6月17日，本院作出（2019）苏05民终3137号民事判决书，认为丁文武未能提供充分证据证明姚桃妹事前同意或事后追认涉案《房屋买卖合同》，一审仅确认丁文武和杨友康签订的《房屋买卖合同》合法有效，符合法律规定，故而判决驳回上诉，维持原判。2019年7月4日，丁文武诉至一审法院，主张杨友康、姚桃妹、我爱我家石牌分公司、我爱我家公司赔偿损失并返还已付款。2019年9月19日，丁文武和杨友康当庭确认涉案《房屋买卖合同》解除。2019年9月21日，丁文武向一审法院提交《鉴定申请书》1份，申请对涉案房屋、阁楼和车库的市场价值进行评估。丁文武和杨友康、姚桃妹一致确认评估基准日为2018年7月13日。经一审法院摇号选择，确定由江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司进行评估。该公司经评估后向本院出具了《房地产估价报告》1份，其结果载明：昆山市巴城镇凤鸣园4号楼603室房屋，建筑面积94.87平方米，评估单价9313元，总价883500元；4号楼603室阁楼，建筑面积88.22平方米，评估单价4657元，总价410800元；4号楼009室车库，建筑面积30.83平方米，评估单价3000元，总价92500元；以上评估总价合计1386800元。丁文武为此支付评估费12784元。一审法院认为，出售共有房屋涉及共有人的重大财产权益，应有共有人的明确授权。先前生效案件未能认定姚桃妹事前同意或事后追认过涉案《房屋买卖合同》，在本案中丁文武亦未能提供其他证据予以证实，一审法院认定杨友康出售房屋的行为构成无权处分，该《房屋买卖合同》对姚桃妹不发生约束力，丁文武关于姚桃妹的诉请，缺乏合同依据，一审法院不予支持。无权处分行为仅可阻却房屋物权变动的结果，但不影响涉案《房屋买卖合同》的效力。《房屋买卖合同》无法继续履行，双方确认解除《房屋买卖合同》，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于已付款问题。合同已解除，杨友康收取的190000元应当退还丁文武。剩余10000元，我爱我家公司称10000元系杨友康自愿支付的佣金，不论该陈述是否真实，均与丁文武无关，我爱我家公司应将该10000元退还丁文武。关于损失问题。杨友康的无权处分行为导致合同解除，其应当赔偿丁文武损失。本案中丁文武的损失实为房屋上涨后的增值利益或房屋的差价损失，即合同适当履行后，丁文武可以实现和取得的财产利益。依据双方确认的评估时间点及评估结果，一审法院认定房屋差价损失为758800元（1386800元-628000元）。合同签订时，涉案房屋尚未进行初始登记，丁文武无法在权属上确认房屋的共有信息，本案拆迁协议书和订房确认单上注明拆迁人系杨友康，丁文武有合理理由信赖杨友康具备处分权，一审法院认定丁文武在缔约过程中是善意的，杨友康抗辩要求丁文武承担审查不严的损失，一审法院不予支持。居间人故意隐瞒与订立合同有关的主要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，在房屋交易过程中，并无证据显示居间人存在故意隐瞒与订立合同有关的主要事实或者提供虚假情况，丁文武要求我爱我家石牌分公司、我爱我家公司承担连带赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条、《中华人民共国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、杨友康于判决生效之日起十日内返还丁文武已付款190000元并赔偿损失758800元，合计948800元。二、昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司于判决生效之日起十日内返还丁文武已付款10000元。三、驳回丁文武其他诉讼请求。案件受理费13388元，保全费5000元，合计18388元，由昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司承担50元，杨友康承担18338元。二审中，杨友康向本院提交2套同地段同类型房屋的淘宝司法网拍信息，其中一套主房面积128平方米，评估价132万；另一套主房面积128平方米，起拍价仅为99万尚且流拍，证明诉争房屋主房面积仅94.87平方米，评估价却达138.68万元，评估估价显然偏离市场价值。丁文武、我爱我家石牌分公司质证认为，上述证据与本案无关，2018年7月属于房价最高时段，以2018年7月13日作为评估基准日是杨友康、姚桃妹一再要求的结果，且案涉房屋属新建小区，而杨友康提供网拍信息所涉凤竹园是十多年房龄的小区，无论从环境还是使用状态，与案涉房屋都无可比性。姚桃妹质证认为，认可杨友康提交的证据。二审调查后，杨友康向本院邮寄情况说明一份，同时附有凤鸣园小区自2017年12月至2020年9月在安居客上的房价走势网络截图一张、凤竹园小区自2017年12月至2020年9月在安居客上的房价走势网络截图一张、2018年昆山房价走势网络截图一张、2019年昆山房价走势网络截图一张、2018年石牌房价走势网络截图一张、2019年石牌房价走势网络截图一张、淘宝网阿里司法拍卖信息截图十四张，并据此说明诉争房屋与凤竹园是同一批建造完成，不存在新旧房差异，我爱我家石牌分公司陈述不属实。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，丁文武与杨友康签订房屋买卖合同，杨友康无权处分导致合同解除，丁文武因违约赔偿事宜发生争议诉至法院。本案二审争议焦点在于，一审认定杨友康因合同解除承担的违约赔偿责任是否过高。对此本院认为，丁文武、杨友康签订的房屋买卖合同合法有效，对双方均具有约束力。姚桃妹主张其对诉争房屋买卖合同不知情、不同意，故导致诉争房屋买卖合同无法继续履行，杨友康构成违约，丁文武要求解除房屋买卖合同，杨友康应据此承担违约责任。案涉房屋所有权人的具体状况，与本案中杨友康承担违约责任无关，本案不予理涉。杨友康上诉认为丁文武签订诉争房屋买卖合同存在重大过失，应就损失自担30%责任。对此本院认为，丁文武签订合同时案涉房屋登记在阳澄湖公司名下，且案涉拆迁补偿协议、安置房订房确认单上被拆迁人或动迁户均仅有杨友康的签字，一审据此认定丁文武有合理理由相信杨友康具备处分权且为善意买受人并无不当，本院予以维持。此外，丁文武在姚桃妹告知不同意卖房后通过诉讼进行权利救济并无不当，杨友康认为应由丁文武就损失自担责任的观点不能成立。关于损失计取依据，杨友康上诉认为案涉司法鉴定估价报告缺乏客观依据，估价过高。对此本院认为，案涉司法鉴定估价报告已载明估价依据、估价原则及估价方法，杨友康未提供证据证明案涉司法鉴定估价报告存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足或经过质证认定不能作为证据使用的其他情形，且评估基准日由杨友康、丁文武共同确认，故一审根据鉴定估价结果认定杨友康应赔偿的房屋差价损失并无不当，本院予以维持。综上，上诉人杨友康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10132元，由上诉人杨友康负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年十一月二十三日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。