广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8823号上诉人（原审被告）：梁瓒伦，男，1969年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：杜梓和，广东达声律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李剑就，男，1971年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：杜梓和，广东达声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：潘长康，该社理事长。委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。原审被告：黄某，男，1962年8月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审被告:广东省佛山市顺德区杏坛镇南华股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：胡柱强。上诉人李剑就、梁瓒伦因与被上诉人广东省佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社(以下简称安富经济社）、原审被告黄某、广东省佛山市顺德区杏坛镇南华股份合作经济社（以下简称南华经济社）土地租赁合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初18694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李剑就、梁瓒伦上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回安富经济社的全部诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费由安富经济社承担。事实和理由：安富经济社明确案涉土地可以用作建设用地，梁瓒伦和李剑就才向安富经济社租赁案涉土地，且合同明确约定案涉土地作新建厂房使用。安富经济社作为公权力单位，现以土地为农业用地为由解除合同，严重侵害了梁瓒伦、李剑就的合法权益。梁瓒伦、李剑就支付了相应的价款，应当依法保障梁瓒伦、李剑就的合法权益，继续履行合同。安富经济社承诺办理土地转用手续，却一直以各种借口未办理。新的领导班子接任后向法院起诉解除合同，明显对承租方不公。梁瓒伦、李剑就依约进行开发建设，严格按照合同约定使用案涉土地，应当依法认定租赁关系有效。案涉土地实际是当地村委和经济社开发的工业用地，案涉土地位于安富开发区，属于开发项目，有国土部门复函称案涉土地属于建设用地性质，安富经济社不能简单解除合同。安富经济社辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄某、南华经济社未作陈述。安富经济社向一审法院起诉请求：1.解除安富经济社与梁瓒伦、李剑就签订的《土地租用协议》；2.梁瓒伦、李剑就向安富经济社返还租用土地并恢复原状；3.本案诉讼费用由梁瓒伦、李剑就承担。一审法院认定的事实：安富经济社（甲方）与梁瓒伦、李剑就、黄某（乙方）于2006年8月7日签订《土地租用协议》，内容如下：“一、甲方同意将位于安富开发区的地块，面积50亩有偿租用给乙方作新建厂房使用(土地面积按回填后实地丈量面积计算，靠近住宅区要留有六米距离)。二、租用期间由签订本协议起计算，即由二○○六年八月七日至二○五六年八月七日止，共计50年。三、租用地价按50年一次性每亩50000元计算，乙方租用土地合计50亩，总额为￥2500000元（大写：贰佰伍拾万元正）；在签订本协议次日一次性缴清租用地款给安富股份社。四、土地回填款(包括道路、隔火带)道路硬底化、水道、水电设施建设及其他一切设施建设和向上级申办税、证费用均由乙方负责。五、甲方征收的资源管理费由2007年7月1日起征收，计算方法按每亩2000元/年计算，每年须缴款100000元，由乙方在每年的七月份前一次性付清给安富股份社，否则超过期限按当年应缴费用的1％/天收取滞纳金。超出期限30天甲方有权根据约定解除协议收回土地。六、乙方应按本协议的期限、方式、数量向甲方支付租金和资源管理费。否则甲方有权根据实际欠缴情况解除协议并收回租用土地。七、租赁期内该土地的使用权归乙方所有，乙方以自用或租用给他方使用，到期限即将届满时，甲、乙双方应提前商洽续约的事宜，根据地上建筑物可使用情况商榷按市场价格补地价续约或无偿将土地及地上建筑物交还甲方。八、乙方租用土地办厂不得违法经营，否则一切责任自负，独立核算、自负盈亏，一切债权债务与甲方无关，甲方不负担任何贷款及责任。九、在协议存续期间发生的一切不可抗力事故，除上级有相关补偿外，甲方不负任何经济责任和作出补偿。十、在协议存续期间发生国家征收土地情况，甲、乙双方自行终止协议，地上物产及使用权补偿归乙方所得，土地所有权补偿归甲方所有，余下的年土地租金还给乙方。十一、甲方有权对厂方的土地使用、开发、利用等情况进行监督、检查。十二、乙方应按本协议约定范围内使用土地，乙方如需要改变土地用途应事先征得甲方同意并由甲方按有关规定报批后重新订立协议。十三、乙方需要将土地转租他人必须征得甲方同意，如没有违反有关规定和本协议约定范围甲方可以协助乙方办理转租手续。十四、甲方可以协助乙方办理有关证、征收工作。十五、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力；本合同若有争议可双方协商解决，协商不成的应依法向人民法院提起诉讼。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章后生效。”安富经济社（甲方）与梁瓒伦、李剑就、黄某（乙方）于2006年8月7日又签订《征地、青苗补偿协议书》，内容如下：“为发展我村企业、壮大集体经济，经甲方村两委研究决定引进乙方到我村发展企业用地面积50亩；根据上级有关规定及经甲乙双方充分协商，达成如下协议：1、征地补偿款5万元/亩，5万元×50亩=250万元，青苗补偿款0.6万元/亩，0.6万元×50亩=30万元，征地补偿款、青苗补偿款总合计共280万元；2、本协议是土地租用协议书的补充，具有同等法律效力”。上述协议签订后，梁瓒伦、李剑就、黄某于2007年2月2日向安富经济社支付了征地补偿款2500000元及青苗补偿款300000元。另查明，一审法院于2019年1月9日向佛山市顺德区国土城建和水利局发出调查函，佛山市顺德区国土城建和水利局于2019年1月23日向一审法院回函答复如下：“经核最新土地利用现状图，来函所示宗地号为10XXXX-004的地块除西部约1270平方米属建设用地（高富路道路用地）外，其余土地均为农用地（养殖水面）。上述土地已核发《集体土地所有证》，其中南部约1020平方米属佛山市顺德区杏坛镇南华村股份合作社农民集体所有，详见附件1：北部其余土地属佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社农民集体所有，权利人为佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社农民集体，详见附件2。”一审法院于2019年2月22日向佛山市顺德区国土城建和水利局发出调查函，佛山市顺德区国土城建和水利局于2019年3月6日向一审法院回函答复如下：“贵院（2018）粤0606民初18694号来函收悉。经查，现将来函第二点问题有关情况函复如下：经核我局现有的批文数据库，宗地号10XXXX-004地块尚未办理农用地转为建设用地手续。”以上事实，还有一审法院的开庭笔录在案佐证。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，国家严格控制农用地转为建设用地，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，安富经济社与梁瓒伦、李剑就、黄某签订《土地租用协议》约定出租的案涉土地，其中的1270平方米为建设用地（高富路道路用地），其余的土地均为农用地，故安富经济社在未取得相应的行政审批手续的情形下，将本集体经济组织农用地用于非农业建设，违反了相关法律的强制性规定，故安富经济社与梁瓒伦、李剑就、黄某于2006年8月7日签订的《土地租用协议》应属无效合同，自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因安富经济社与梁瓒伦、李剑就、黄某签订《土地租用协议》为无效合同，梁瓒伦、李剑就、黄某应向安富经济社返还案涉土地，故安富经济社诉请梁瓒伦、李剑就、黄某返还案涉土地，理据成立，一粘半院予以支持。因安富经济社不能提供证据证明案涉土地在签订《土地租用协议》前原有的状况，安富经济社应承担举证不能的不利后果，故安富经济社诉请梁瓒伦、李剑就、黄某恢复土地原状，理据不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、确认安富经济社与梁瓒伦、李剑就、黄某于2006年8月7日签订的《土地租用协议》无效；二、梁瓒伦、李剑就、黄某应于判决发生法律效力之日起六十日内向安富经济社返还双方签订的《土地租用协议》项下的50亩土地；三、驳回安富经济社的其他诉讼请求。案件受理费21900元（安富经济社已预交），由安富经济社负担10950元，由梁瓒伦、李剑就、黄某负担10950元。本院二审期间，当事人没有提交证据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。双方在二审争议的焦点为：案涉租赁合同是否有效。在本案，佛山市顺德区国土城建和水利局复函认定案涉土地有1270平方米属建设用地（高富路道路用地）外，其余土地均为农用地（养殖水面），且未办理农用地转用审批手续。安富经济社与梁瓒伦、李剑就、黄某签订《土地租用协议》约定出租案涉土地用于新建厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，故一审法院认定安富经济社与梁瓒伦、李剑就、黄某于2006年8月7日签订的《土地租用协议》应属无效合同正确。综上所述，李剑就、梁瓒伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21900元，由李剑就、梁瓒伦负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十一月十八日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪