广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7873号上诉人（原审原告）：崔京琪，女，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张立核，北京众再成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市明福市场运营发展有限公司。住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：彭某1。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社。住所地广东省佛山市禅城区。社长：霍丽棉。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。上诉人崔京琪因与被上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称明福公司）、佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（以下简称弼唐经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔京琪上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判弼唐经联社对明福公司的债务承担连带赔偿责任或发回重审；2.上诉费由明福公司、弼唐经联社承担。事实和理由：一、明福公司不能合法取得涉案集体土地商铺的使用权、转租权。弼唐经联社与明福公司之间协议因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条而无效。一审法院应对弼唐经联社与明福公司之间的协议的合法性、有效性作出判断。（一）涉案商铺的租赁权不同于国有土地商铺的使用权出租，集体土地的使用转让，应当遵守《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条及《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条第一款规定。（二）一审法院仅以涉案商城依法报建且经过政府相关部门验收、村民委员会三分之二代表同意转租就认定《商铺使用权流转合同》有效，判定弼唐经联社不承担责任是认定事实错误。（三）一审法院应当适用广东省集体建设用地使用权流转管理办法，而未认定弼唐经联社和明福公司之间的协议是恶意串通，规避了广东省关于集体土地流转的专项规定，直接造成对国家土地开发利用税收管理制度的根本性损害和对广大人民群众利益的极大损害，其内容直接违反招标投标法等法律规定。（四）弼唐经联社与明福公司之间的协议，因违反广东省集体建设用地使用权流转管理办法而无效，是明福公司无权对外出租涉案商铺的关键，一审法院没有任何理由认定本案不适用广东省集体建设用地使用权流转管理办法。二、弼唐经联社将涉案的集体土地和商铺转交明福公司对外招商，属于恶意串通，刻意规避法律法规，应当赔偿崔京琪的损失。从弼唐经联社提交的证据六：（2019）粤0604民初35434号民事判决书可知，弼唐经联社和明福公司的合作协议已经履行，崔京琪给明福公司的合同款是明福公司向弼唐经联社支付土地出让金的资金来源。弼唐经联社和明福公司之间的协议，在内容上规定明福公司有义务配合弼唐经联社办理集体土地招拍挂手续，规定了明福公司是“当然的中标人”集体土地使用人，规定了明福公司向弼唐经联社交纳土地出让金的具体金额，明显违反招标投标的法律规定和原则，属于恶意串通，刻意规避广东省集体建设用地使用权流转管理办法和国家关于集体土地流转参照国有土地流转办法的政策和法律。三、从崔京琪提交的证据5、6、7可知，弼唐经联社通过明福公司向社会不确定的第三方出让集体土地的40年使用权，并将第三方的资金作为集体土地房地产开发的建设资金和集体土地出让收益，违反了国家和广东省的集体土地管理制度，给包括崔京琪在内的广大群众造成了巨大的财产损失。弼唐经联社辩称，一、已经生效的（2020）粤06民终155号民事判决认定弼唐经联社与明福公司就涉案商铺所在项目签订的合作协议合法有效。弼唐经联社有权将涉案土地出租给明福公司四十年。弼唐经联社同意明福公司转租涉案商铺没有过错。涉案合同是否超过法定有效期，权利、责任和最终后果的承担均在于合同相对方，和崔京琪无关。二、一审判决认定弼唐经联社不是合同相对方，判决弼唐经联社不承担连带责任，认定事实清楚，适用法律正确。崔京琪支付给明福公司的合同款和明福公司支付给弼唐经联社的土地款是基于不同的法律关系，不能混为一谈。从涉案土地的角度来看，弼唐经联社是明福公司的出租人，明福公司是崔京琪的转租人，崔京琪是次承租人。崔京琪认为其支付给明福公司的合同款是明福公司支付弼唐经联社的土地出让金来源在法律上不成立。三、由于当时禅城区张槎街道还没有建立招拍挂平台等原因，涉案土地没有通过招拍挂流程就直接出租给明福公司，所以崔京琪上诉称弼唐经联社和明福公司之间的协议规定了明福公司是“当然的中标人”和交纳土地出让金的具体金额，违法违规的主张不能成立。崔京琪向一审法院起诉请求：1.确认崔京琪与明福公司于2016年8月29日签订的《商铺使用权流转合同》（合同编号0605）使用期限超出2036年9月30日的部分无效；2.明福公司向崔京琪返还商铺（负一层0083号，合同编号0605）使用期限超出2036年9月30日的使用费77898元及支付利息14068元（以77898元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年8月11日计至清偿本金之日止，现暂计至2020年1月20日）；3.弼唐经联社对以上债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由明福公司、弼唐经联社承担。一审法院认定事实：2016年8月29日，崔京琪（乙方）与明福公司（甲方）、弼唐经联社（确认方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0605），主要约定：一、本合同基于以下事实和承诺签署1、确认方为本项目土地所有者，与甲方合作开发建设了本项目；现确认方同意由甲方作为本项目的唯一授权运营管理单位与乙方签订本合同；确认方知悉并同意本合同全部内容，承诺保证本合同所涉商铺的使用期限自2016年10月1日至2056年9月30日，为期40年；使用期限到期后，乙方则无条件将该商铺交还给本合同甲方。二、合同标的位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第负一层0083号商铺。三、使用期限、租权转让、经营范围1、甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限共为40年，即从2016年10月1日至2056年9月30日，商铺使用费总额为155975元。四、商铺交付期限及交付标准1、甲方交付该商铺给乙方的日期为2016年10月1日，商城的开业时间为2016年10月。十、其他约定1、本合同所约定的商铺使用费是指自2016年10月1日至2036年9月30日期间的商铺使用费。其中2036年10月1日至2056年9月30日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。2016年9月11日，明福公司向崔京琪开具两张“出租商铺使用权”的发票，金额分别为65975元、90000元。另查明，佛山市禅城区某路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系弼唐经联社。2012年7月24日，弼唐经联社及案外人佛山市禅城区弼某股份经济合作社（下称弼某社）共同作为甲方，案外人佛山市明福房地产有限公司与案外人义乌市通商市*投资管理有限公司共同作为乙方，共同签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，明确双方合作开发佛山市禅城区***集体建设用地建设义乌小商品城，甲、乙方双方协商一致后确定挂牌流转设定的条件，甲方须在签订合同并收到乙方支付300万元保证金后3个月内交付A地块（弼唐路东侧确权用地面积为43.64亩）给乙方，甲方出让土地使用权给乙方公司，使用权年限为40年。等等。之后，弼唐经联社和弼某社又与明福公司签订了《〈弼唐村集体土地合作开发协议书〉补充协议》，就建设义乌小商品城事宜作了约定。2013年12月20日，弼唐经联社取得建字第440********0490号《建设工程规划许可证》，其中载明建设项目名称为“佛山义乌小商品贸易中心”，建设位置为佛山市禅城区。另据一审法院（2018）粤0604民初503号民事判决书查明，佛山义乌小商品贸易中心于2016年11月3日通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。一审法院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为商铺的使用权，由崔京琪向明福公司支付一定的商铺使用费，使用期限到期后崔京琪需无条件将商铺交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，案件应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”根据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2016年10月1日至2056年9月30日，共40年。根据上述规定，使用期限超出2036年9月30日的部分无效，使用期限未超过2036年9月30日的部分有效，依法受法律保护。关于商铺使用费返还及利息问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《商铺使用权流转合同》虽然约定后20年为明福公司赠送给崔京琪的使用期限，但对作为承租人的崔京琪而言，其就涉案商铺所支付的使用费是建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价。而且，明福公司作为以营利为目的经营主体，其无偿为为数众多的承租人提供长达20年的租赁物使用权且无合理解释，显然违背常理。故应当认定明福公司向崔京琪所收取的商铺使用费即为涉案商铺40年的租金总价。根据上述规定，明福公司应当向崔京琪返还后20年的商铺使用费77987.5元（155975元÷2）。崔京琪主张明福公司返还77898元，属其自行处分的权利，一审法院予以支持。至于应返还的商铺使用费的利息问题。崔京琪与明福公司对于《商铺使用权流转合同》部分无效均存在过错，但明福公司作为出租人过错比例更大。合同无效所导致的损失应为崔京琪资金被占用期间利息的损失。根据上述合同法之规定，明福公司应当赔偿。利息以应返还的租金为本金，从该资金被占用之日起计算至返还之日止。因崔京琪未举证证明付款情况，一审法院酌定从明福公司开具发票之日即2016年9月11日起计算。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，一审法院确定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于弼唐经联社的责任。涉案《商铺使用权流转合同》中，弼唐经联社为“确认方”，根据义乌小商品城其他相同系列案中《商铺使用权流转合同》约定，弼唐经联社分别以“见证方、确认方、丙方”的身份出现于合同当中。纵观全文，对弼唐经联社权利义务的约定，仅约定弼唐经联社作为土地使用权人同意崔京琪与明福公司签订涉案《商铺使用权流转合同》，弼唐经联社于该商铺租赁合同中不享有合同权利也不负担合同义务，其实质为合同见证人，并非合同相对人。崔京琪诉请弼唐经联社对明福公司的涉案债务承担连带清偿责任，理据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、确认崔京琪与明福公司于2016年8月29日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：0605）合同使用期限超出2036年9月30日的部分无效；二、明福公司于判决发生法律效力之日起十日内向崔京琪返还佛山市禅城区“义乌小商品城”负一层0083号商铺2036年10月1日至2056年9月30日部分的商铺使用费77898元及利息（利息以77898元为本金，从2016年9月11日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回崔京琪的其他诉讼请求。如明福公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1069元，由崔京琪负担50元，明福公司负担1019元。二审期间，崔京琪未向本院提交新的证据。二审期间，弼唐经联社向本院提交新的证据为（2020）粤06民终155号民事判决书，拟证明弼唐经联社有权出租土地给明福公司四十年。本院组织各方当事人对以上证据进行证据交换和质证。经本院核查，弼唐经联社的新证据来源合法，内容真实，可作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，已发生法律效力的（2020）粤06民终155号民事判决书载明《弼唐村集体土地合作开发协议书》约定的地块出租期限为四十年，该约定没有违反《广东省集体建设用地使用权流转实施办法》第十三条第二款“集体建设用地使用权转让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”的固定，且佛山市自然资源局禅城分局同意案涉地块的集体建设用地使用权租赁期限为40年，本院据此认定《弼唐村集体土地合作开发协议书》约定的地块出租期限为四十年的条款有效。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.崔京琪和明福公司签订的《商铺使用权转让合同》的效力；2.弼唐经联社应否对明福公司的涉案债务承担连带责任。一、关于《商铺使用权转让合同》的效力问题崔京琪和明福公司签订的《商铺使用权转让合同》约定涉案商铺使用权转让期限从2016年10月1日起至2056年9月30日止共四十年。该合同符合租赁合同的特征，但是实际租赁期限超过二十年。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”，《商铺使用权转让合同》所约定的涉案房屋使用权转让期限在二十年内（含二十年）的部分为各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同超出二十年的部分无效。已发生法律效力的（2020）粤06民终155号民事判决书认定《弼唐村集体土地合作开发协议书》约定的地块出租期限为四十年的条款有效。崔京琪上诉请求确认《商铺使用权转让合同》整体无效，缺乏依据，本院不予支持。二、关于弼唐经联社应否对明福公司的涉案债务承担连带责任的问题崔京琪认为弼唐经联社和明福公司的协议因违反法律法规的强制性规定而无效，弼唐经联社与明福公司恶意串通、规避法律法规。本院经审查，认为《弼唐村集体土地合作开发协议书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。崔京琪主张弼唐经联社对明福公司的涉案债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，崔京琪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2138元，由上诉人崔京琪负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十一月二日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏