福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2157号 原告:福建三明家园木业有限公司，统一社会信用代码91350400791790271N，住所地三明市梅列区小焦工业园区。 法定代表人：陈航，执行董事。 委托诉讼代理人：潘长辉，福建邱宁江律师事务所律师。 被告:三明市佳尔沃复合肥有限公司，统一社会信用代码913504007796390263，住所地三明市梅列区经济开发区（小焦工业园）。 法定代表人：郑洪妹，执行董事。 委托诉讼代理人：陈曦，福建万天律师事务所律师。 原告福建三明家园木业有限公司（以下简称家园公司）与被告三明市佳尔沃复合肥有限公司（以下简称佳尔沃公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家园公司的委托诉讼代理人潘长辉，被告佳尔沃公司委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家园公司向本院提出诉讼请求：1.解除家园公司与佳尔沃公司2016年9月10日签订的《租赁合同》；2.佳尔沃公司返还家园公司保证金40万元；3.佳尔沃公司赔偿家园公司损失约160万元（即搬迁费，以第三方评估机构评估结果为准）；4.佳尔沃公司承担本案诉讼费用。 事实与理由：家园公司与佳尔沃公司于2016年9月10日签订的“租赁合同”一份。约定：家园公司租赁佳尔沃公司位于三明市梅列区经济开发区（小焦工业园）土地和房产（土地40188.25㎡、房产18847.37㎡），期限为8年，自2016年9月10日起至2024年9月10日止。租赁保证金为40万元。房产租赁费为每年80万元，按先付租赁费后使用的租赁方式，另半年租赁费在次年的5月5日前缴清。此后，分别于当年的11月5日及次年的5月5日缴付半年的租金。合同还就交接与移交、税费承担及各项费用承担、装修改造、违约责任、保证条款（家园公司法定代表人陈航作为保证方）等相关条款作了约定。合同签订后，家园公司按合同约定缴纳租赁保证金40万元和使用租赁的土地和房产，并依约支付租赁费。2020年初，家园公司得知佳尔沃公司因借款合同纠纷案被兴业银行股份有限公司三明分行申请强制执行，其中被执行财产涉及上述租赁合同的土地和房产。2020年6月1日，三明市梅列区人民法院公布《公告》，责令佳尔沃公司及其他人员在2020年6月25日前迁出三明市梅列区小焦灯芯绒1号1至6幢全部房产（含上述租赁合同的土地和房产）。逾期，将依法强制执行。对此，家园公司多次找佳尔沃公司及法院协商解决，但均未果。直到2020年8月4日，上述房屋及土地网拍成功，被他人拍走。现家园公司迁出上述租赁合同的土地和房产已成定局。为此，家园公司无奈，只得具状贵院要求解除家园公司与佳尔沃公司的“租赁合同”，佳尔沃公司返还家园公司40万元保证金并赔偿佳尔沃公司损失约160万元（即搬迁费，以第三方评估机构评估结果为准）。综上所述，家园公司认为，家园公司与佳尔沃公司的租赁合同合法有效，依法应予履行。现由于佳尔沃公司单方原因，导致租赁合同无法继续履行，佳尔沃公司应承担相应违约责任，赔偿家园公司的损失并退还保证金。 佳尔沃公司辩称：一、同意家园公司提出解除租赁合同诉请，双方合同效力就此终结；二、根据家园公司与佳尔沃公司租赁合同第十条，乙方在租赁期间若未按时支付租赁费……甲方不退还保证金的约定，乙方需要缴纳的租赁费现暂未缴付，根据租赁合同第五条，乙方在租赁期间，该租赁土地及房产每年需缴纳土地使用税和房产税均由乙方自行承担。2020年4月-6月税费家园公司也未缴纳，所以无权要求家园公司退还保证金；三、兴业银行三明分行与家园公司、佳尔沃公司三方有签订协议书，充分证明家园公司明知抵押在先，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定，如果抵押人书面告知承租人有抵押的……佳尔沃公司无需承担责任；四、佳尔沃公司无过错及违约行为，家园公司未经过佳尔沃公司同意，擅自将房屋出租，应自行承担相关损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于2017年1月17日、2017年4月7日、2017年4月27日，家园公司向兴业银行股份有限公司三明分行出具《承租人承诺函》，内容为：“家园公司承诺：一、1.租赁期限：自2016年9月10日至2024年9月10日止；2.租金支付方式：以半年为付款单位，即在租赁合同签约后5日内，支付半年的租金，另半年的租金在次年的5月5日前缴清。此后分别于当年的11月5日及次年的5月5日缴付半年的租金。二、为保障贵行的权益，承租人承诺：（一）在贵行行使抵押权时，承租人自愿放弃租赁合同项下优先购买权及租赁权，不以任何方式对抗贵行行使抵押权，并同意按贵行要求在指定时间内搬出租赁物，不向贵行提出任何赔偿要求。（二）承租人同意，自本承诺函出具之日，若与抵押人协商补充、变更租赁合同或向他人转租，均需事先取得贵行书面同意，并将租赁合同补充协议或转租合同报贵行审批同意后签订。”该《承租人承诺函》说明家园公司对佳尔沃公司将其所有的房产抵押给兴业银行股份有限公司三明分行是明知的，并同意在兴业银行股份有限公司三明分行行使抵押权时，承租人自愿放弃租赁合同项下优先购买权及租赁权，不以任何方式对抗贵行行使抵押权，并同意按兴业银行股份有限公司三明分行要求在指定时间内搬出租赁物，不向贵行提出任何赔偿要求及自本承诺函出具之日，若与抵押人协商补充、变更租赁合同或向他人转租，均需事先取得兴业银行股份有限公司三明分行书面同意，并将租赁合同补充协议或转租合同报贵行审批同意后签订。 2.关于2017年4月26日，兴业银行股份有限公司三明分行、家园公司、佳尔沃公司签订一份《协议书》，内容为：“佳尔沃公司以自有房产向兴业银行股份有限公司三明分行融资提供抵押担保，同时将该房产租赁给家园公司，佳尔沃公司同意将租金转入专门账户，用于为债务人在兴业银行股份有限公司三明分行的融资提供担保或用于为债务人还贷。......三、佳尔沃公司同意在兴业银行股份有限公司三明分行开立保证金账户，用于佳尔沃公司收取租金。四、保证金账户是家园公司向佳尔沃公司支付租金的唯一账户，未经兴业银行股份有限公司三明分行同意，家园公司、佳尔沃公司不得变更租金收取账户。五、家园公司承诺，对剩余全部租金将按租赁合同约定的付款期限付至保证金账户。......八、家园公司、佳尔沃公司补充、变更租赁合同或进行转租等涉及变更租租赁事项的，应事先征得兴业银行股份有限公司三明分行同意。”该《协议书》能说明家园公司明知佳尔沃公司以自有房产向兴业银行股份有限公司三明分行融资提供抵押担保，同时将该房产租赁给家园公司，并同意将租金支付至佳尔沃公司在兴业银行股份有限公司三明分行开立的保证金账户。 本案争议的焦点：家园公司要求佳尔沃公司支付保证金及赔偿损失是否符合合同的约定？ 家园公司认为，本案因为佳尔沃公司未能履行与兴业银行股份有限公司三明分行借款合同而引起的，导致租赁合同无法继续履行的违约事实。作为佳尔沃公司应该承担相应违约责任。根据合同约定，家园公司依法向佳尔沃公司缴纳保证金，该保证金因佳尔沃公司违约行为应当全额退还保证金，同时因佳尔沃公司违约行为导致家园公司损失，佳尔沃公司应当承担赔偿责任，关于损失的计算标准，家园公司认为因为提前终止的租赁合同导致家园公司另选其他地方经营，所以产生的相应搬迁费用，根据家园公司自行测算，约为160万元。同时根据合同的十三条约定，该条约定虽然只约定了家园公司违约要支付双倍当年租赁费，根据合同法对等原则，如果佳尔沃公司违约也应当承担相应违约责任，即支付160万的违约金。 佳尔沃公司认为，关于返还保证金问题，坚持按照租赁合同第十条规定，家园公司在租赁期间没有按时支付租赁费，不退还保证金。家园公司从2020年5月5日后实际上至今都未搬迁，就应当缴纳租赁费和税费，至于交给谁是另当别论，根据合同约定已经违约，所以保证金无权要求退还，且第二季度税费也未缴纳，都构成违约，按照合同约定保证金不能退还。赔偿损失问题，佳尔沃公司提出的主张没有事实及法律依据，损失尚未发生，租赁是转租未经佳尔沃公司同意转给第三人，这部分根据最高院担保法六十六条规定，即使有损失也是由家园公司自行承担。 本院认为，佳尔沃公司与家园公司签订的《租赁合同》的条款中虽然没有声明在佳尔沃公司将房产租赁给家园公司时已办理了抵押登记，但从家园公司向兴业银行股份有限公司三明分行出具的《承租人承诺函》可以证明家园公司知道佳尔沃公司将案涉房产抵押给兴业银行股份有限公司三明分行，同时家园公司向兴业银行股份有限公司三明分行承诺，在兴业银行股份有限公司三明分行行使抵押权时，承租人自愿放弃租赁合同项下优先购买权及租赁权，不以任何方式对抗兴业银行股份有限公司三明分行行使抵押权，并同意按兴业银行股份有限公司三明分行要求在指定时间内搬出租赁物，不向兴业银行股份有限公司三明分行提出任何赔偿要求。同时还承诺，自本承诺函出具之日，若与抵押人协商补充、变更租赁合同或向他人转租，均需事先取得兴业银行股份有限公司三明分行行书面同意，并将租赁合同补充协议或转租合同报兴业银行股份有限公司三明分行行审批同意后签订。另从兴业银行股份有限公司三明分行、佳尔沃公司、家园公司签订的《协议书》也可认定佳尔沃公司将案涉房产抵押给兴业银行股份有限公司三明分行这一事实，家园公司是知道的，且家园公司同意将租赁费打入兴业银行三明市佳尔沃复合肥有限公司保证金账户。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》规定，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。佳尔沃公司已告知了家园公司其将案涉房产抵押给了兴业银行股份有限公司三明分行，且签订了《协议书》及《承租人承诺函》。故家园公司要求佳尔沃公司返还保证金及赔偿损失的请求，证据不足，本院不予支持 综上，本院认为，佳尔沃公司与家园公司签订的《租赁合同》系双方当事人意思的表示，该合同未违反有关法律、法规的规定，是一份有效的合同。从家园公司与佳尔沃公司签订的《协议书》及家园公司出具的《承租人承诺函》可证明佳尔沃公司将案涉房产租赁给家园公司已履行了告知义务。家园公司要求解除与佳尔沃公司2016年9月10日签订的“租赁合同”，佳尔沃公司同意解除，本院予以支持；家园公司要求佳尔沃公司返还保证金40万元的请求，由于佳尔沃公司与家园公司未进行结算及办理租赁物交接手续，家园公司可待双方结算后，另行主张权利；家园公司要求佳尔沃公司赔偿损失约160万元（即搬迁费，以第三方评估机构评估结果为准），由于家园公司还未进行搬迁，故家园公司要求佳尔沃公司赔偿损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（五），《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，判决如下： 一、解除福建三明家园木业有限公司与三明市佳尔沃复合肥有限公司2016年9月10日签订的《租赁合同》； 二、驳回福建三明家园木业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费32400元，因适用简易程序审理，减半收取16200元由福建三明家园木业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  阮训升 二〇二〇年十一月十三日 书记员  马 源 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。