湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初7586号原告（反诉被告）湖南百盛达商业物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段**。法定代表人乔杰，总经理。委托代理人向贝蓓，湖南天润人合律师事务所律师。委托代理人尹秋容，湖南天润人合律师事务所律师。被告（反诉原告）湖南冰火楼酒店管理有限公司，住，住所地湖南省长沙市芙蓉区湘湖街道车站北路**梦泽园综合楼301/div>法定代表人胡艳萍。委托代理人柯海丽，湖南云天律师事务所律师。委托代理人张志军，湖南云天律师事务所律师。原告湖南百盛达商业物业管理有限公司（以下简称百盛达公司）诉被告湖南冰火楼酒店管理有限公司（以下简称冰火楼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，冰火楼公司提起了反诉，本院依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了合并审理。原告湖南百盛达公司的委托代理人向贝蓓、尹秋容，被告冰火楼公司的委托代理人柯海丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百盛达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2020年4月1日至实际搬离之日的占用费、商场管理费及物业管理费（暂计算至2020年8月31日占用费为21万元，商场管理费9万元，物业管理费15万元，后续占用费及商场管理费至2022年1月17日按100元／月／平方米，2022年1月18日至2024年1月17日按115元／月／平方米，后续物业管理费按50元／月／平方米计算至实际搬离之日）；2、依法判令被告支付从2020年2月24日至搬离之日的仓库占有使用费（暂计算至2020年8月31日为9,500元，后续占有使用费以按50元天计算至实际搬离之日）；3、依法判令被告赔偿三个月租金18万元（600平方米＊3个月＊100元／月／平方米）及不予退还保证金4万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2016年10月，原、被告签订了《华创国际广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定，被告租赁原告名下位于华创国际广场购物中心四层N-401、N-402B号铺位，面积为600平方米，合同期限以实际开柜日期为准，租赁期限自2016年10月21日起至2024年10月20日，合同签订后三日内，被告应向原告支付保证金4万元。合同约定，2017年4月21日至2021年10月20日的房屋租金和商场管理费为100元／月／平方米（其中70％为租金，30％为商场管理费），2021年10月21日至2023年10月20日的铺位租金为115元／月／平方米（其中70％为租金，30％为商场管理费），按季度支付租金，被告须于前一个季度的第三个月的15日前支付下个季度的租金和商场管理费，并约定了租赁期内的物业管理费为50元／月／平方米，物业管理费的支付时间与方式同租金。由于被告的实际开业日期为2017年1月18日，故2017年1月18日至2017年7月17日的房屋租金和商场管理费为18万，2017年7月18日至2022年1月17日的租金和商场管理费为100元／月／平方米（其中70％为租金，30％为商场管理费），2022年1月18日至2024年1月17日的租金和商场管理费为115元／月／平方米（其中70％为租金，30％为商场管理费），2024年1月18日至2025年1月17日的租金和商场管理费为130元／月／平方米（其中70％为租金，30％为商场管理费）。双方还在《租赁合同》的第11.4条约定：合同期限届满前被告擅自停止经营、擅自撤场，除保证金不予退还外，还须赔偿原告不少于三个月租金（以当年月租金标准为准）的损失。2017年1月22日，原、被告签订了《长沙华创国际广场仓库租赁合同》（以下简称《仓库租赁合同》），合同约定被告租赁原告名下位于华创国际广场购物中心负2楼D-202号从仓库，面积为15平方米，租赁期限自2017年1月25日起至2020年1月24日，租金为25元／月／平方米（其中70％为租金，30％为商场管理费），冰火楼公司须于前一个季度的第三个月的15日前支付下个季度的租金和商场管理费。《仓库租赁合同》第6.3条约定，乙方将物品留存、滞留、遗弃在百盛达公司的，对占用仓库的，百盛达公司按50元每天收取占仓费。被告将租金、商场管理费、物业管理费交纳至2020年3月31日，之后未再交纳，且仓库租赁期限已经届满，仍未搬离，仓库占用费交纳至2020年2月23日，之后未再交纳。2020年5月16日原告向被告发函催缴租金、商场管理、物业管理费、仓库占用费。现被告擅自停止经营，严重违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）冰火楼公司答辩并反诉称，双方于2016年10月签订了《租赁合同》，约定由反诉原告租赁反诉被告提供的房屋从事餐饮经营活动（商业用途），同时在合同中约定租赁期限（8年），保证金40,000元，租赁面积600平方米，租金、商场管理费、物业管理费采取预交季度费用形式。合同签订后，反诉原告依约定支付了保证金和预交至2020年3月31日止的租金、商场管理费以及物业管理费。2020年3月1日，反诉原告因新冠肺炎疫情不可抗力等原因，以不能实现合同目的为由（事实：因全国疫情防控政策致使租赁房屋未能正常经营，无任何的经营收入，租金也再无力支付，员工工资又不能停发，如继续履行租赁合同，明显对租赁方即反诉人不公平），向被反诉人递交撤场退租即解除房屋租赁合同通知书并正式歇业。被反诉人收到解除合同通知书后，明确表示异议不同意解除合同，但未在法定期限内，依照提出请求确认解除合同的效力。双方多次协商未果。既然双方租赁合同已在2020年3月1日依法解除了，且反诉原告提前解除合同是因不可抗力，对此无违约行为，反诉原告不承担违约责任，反诉被告应当退还保证金、已预交的租金和商场管理费、预交的物业管理费。同时，本诉原告诉请的违约责任无法律依据。另外，反诉原告通知合同解除后，于2020年3月13日、6月30日，派员与搬家公司一起前往租赁房屋准备搬走房屋内有关设备腾空房屋时，反诉被告的工作人员无理阻止，致使腾空房屋工作无法正常进行，其责任不在反诉原告，其造成的房屋占用费等损失法律后果应由反诉被告自行承担。综上，请求驳回本诉原告的诉讼请求，并支持反诉原告的如下反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告退还保证金40000元；2、判令反诉被告向反诉原告退还预交租金42000元、商场管理费18000元以及物业管理费30000元；3、判令反诉被告承担本案全部诉讼费。庭审中，反诉原告增加要求确认合同解除效力的反诉请求。经审理查明，2016年10月，原告百盛达公司（甲方）与被告冰火楼公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定：1、乙方承租位于甲方长沙华创国际广场购物中心四层N-401、N402B号铺位，套内面积为600㎡。2、合同期以商铺实际开柜日期为准，合同期为8年，租期自2016年10月21日至2024年10月20日。3、经营范围为冰火楼小馆品牌餐饮、饮品等商品。4、合同签订后，乙方以现金方式向甲方缴纳保证金40000元。5、房屋租金和商场管理费的计算方式为：2016年10月21日至2017年4月20日为人民币180000元，2017年4月21日至2021年10月20日按100元/月/平方米计算，2021年10月21日至2023年10月20日按115元/月/平方米计算，2023年10月21日至2024年10月20日按130元/月/平方米计算，其中70％为租金，30％为商场管理费。租金和商场管理费按季度支付，乙方于前一季度第三个月15日前支付下个季度租金及物业管理费至本合同约定的甲方指定账户，甲方在乙方支付租金后15天内向乙方提供同等金额的租金及物业管理费发票给乙方指定接收人。6、租赁期间物业管理费按50元/㎡/月计算，物业费采用预付方式按季度支付，乙方于前一季度第三个月15日前支付下个季度租金及物业管理费。物业管理费包括出租人或其指定管理公司提供的下列服务收取的费用：中央空调、公共区域照明、公共设备运行的能耗费、公共区域的秩序维护等。公共事业费用包括但不限于水、电、燃气、通信等，公共事业费从租赁场地交接日开始按实际使用数额计收，由甲方负责代公共事业供应商向乙方收取相关费用。7、乙方拖欠或不足额缴纳应缴款项两个月以上或擅自停止营业八小时一审（含八小时），甲方有权单方面全面或部分解除本合同，并不予退还乙方保证金，甲方单方解除合同时应书面通知乙方，乙方在接到通知后须在甲方指定期限内撤出经营场地。合同期限届满前，未经甲方书面同意，乙方擅自停止经营、擅自撤场、除保证金不予退还外，乙方还须赔偿甲方不少于三个月租金（以当年月租金标准为准）的损失。2017年1月22日，原告百盛达公司（甲方）与被告冰火楼公司（乙方）签订了《仓库租赁合同》，约定：乙方承租位于甲方长沙华创国际广场购物中心负二楼D-22号仓库，套内面积为15㎡。2、合同期为3年，租期自2017年1月25日至2020年1月24日，甲方不得晚于2017年1月25日将场地交付乙方装修，仓库储存物品为桌椅、配料等。3、仓库租金和商场管理费的计算方式为：2017年1月25日至2020年1月24日按25元/月/平方米计算，其中70％为租金，30％为商场管理费。仓库租金和商场管理费按季度支付，乙方于前一季度第三个月15日前支付下个季度租金及物业管理费至本合同约定的甲方指定账户，甲方在乙方支付租金后15天内向乙方提供同等金额的租金及物业管理费发票给乙方指定接收人。上述合同签订后，原告百盛达公司向交付了租赁商铺和仓库，被告向原告支付了保证金40000元。被告接手商铺进行装修后于2017年1月18日开业，根据合同中有关“合同期以商铺实际开柜日期为准”的约定，其商铺租金和商场管理费的计算方式按开业日起算后调整为：2017年1月18日至2017年7月17日为人民币180000元，2017年7月18日至2022年1月17日按100元/月/平方米计算，2022年1月18日至2024年1月17日按115元/月/平方米计算，2024年1月21日至2024年10月20日按115元/月/平方米计算，2024年1月18日至2025年1月17日按130元/月/平方米计算。庭审中，双方确认：被告支付了2020年3月31日前的租金及商场管理费、物业管理费和2020年2月23日前的仓库租金和商场管理费。新型冠状肺炎病毒疫情暴发后，因政府疫情防控要求，长沙华创国际广场购物中心自2020年1月27日起暂停营业。2020年2月9日，原告以微信通知被告：长沙华创国际广场购物中心暂停营业延长至2020年2月13日。2020年2月14日，长沙华创国际广场购物中心暂停营业期满后，被告没有恢复营业。2020年3月1日，被告致函原告：称门店因疫情在1月25日关闭至今，损失特别严重，加之此前一直处于亏损，为避免损失进一步扩大，决定撤店退租，请原告退还押金40,000元，免除其他违约责任。2020年3月5日，原告复函原告：认为疫情影响只是暂时，此后会逐步向好，愿对被告经营提供一定额外优惠，但不同意被告撤店。2020年3月13日，被告派人去商场搬运物品因原告未同意未成。2020年3月16日、17日，被告向原告提出搬运物品和交接场地及钥匙，也因原告未同意未成。2020年3月19日，原告向被告发出《告知函》，告知被告：1、因未同意被告撤店申请，被告已欠交2020年4-6月租金、商场管理费及物业费等费用；2、如被告擅自撤场，按合同约定，原告有权没收保证金，被告还需支付三个月租金作为违约金并结清所欠费用；3、未支付仓库租金已构成违约。2020年6月30日，被告又派人去商场搬运物品，双方就此发生纠纷，经110出警处理未成，当时商铺已被原告加锁。后原告遂向本院提起本案诉讼，至本案开庭时，被告在商铺和仓库内的物品仍未搬出。另查明，被告于2019年12月12日向原告交纳了2020年1月1日至3月31日的商铺租金、商场管理费及物业费270000元，疫情发生后，双方未就该期间的租金及费用进行减免。以上事实，有《租赁合同》、《仓库租赁合同》，收款回单、支出审批单、发票、银行付款凭证、账簿，撤店退租函、复函、告知函，微信聊天记录及公众号微信截图、照片、视频、搬迁合同等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、合同的解除问题及违约责任问题。本案中，被告于2020年3月1日，以其租赁经营门店此前一直处于亏损，且因疫情停业损失严重为由函告原告决定提前解除合同并撤店退租。原告当时虽函复不同意原告撤店退租，但在本案诉讼中，原告不但未诉请被告继续履行合同，反而向被告主张了被告提前解除合同的违约责任，应认定事实上原告已同意提前解除合同，故反诉原告主张确认合同已解除，本院予以支持。《仓库租赁合同》虽于2020年1月24日到期后双方未续签合同，但当时《租赁合同》未解除，仓库仍由被告继续使用，双方就仓库形成了事实租赁关系，因双方签订《仓库租赁合同》的用途是用于存放涉案商铺经营的物品，《租赁合同》确认解除后，《仓库租赁合同》的合同目的已不能实现，故仓库事实租赁应一并确认解除。疫情防控虽会对被告的经营造成影响，但随着本地区疫情防控风险等级的降低，其影响时间是暂时的，不必然导致合同履行至2024年期满的合同目的无法实现，故对被告以因疫情影响为由，提出的本案系因不可抗力导致合同提前解除，不承担提前解除合同的违约责任的主张不予采信。原告主张被告承担本案违约责任，本院予以支持。根据合同中被告违约提前解除合同有关违约责任承担的约定，原告有权将保证金作为违约金不退，被告还需赔偿原告不少于三个月租金（以当年月租金标准为准）的损失，在此既约定了具体数额的违约金，也约定因违约产生损失的计算方法，而原告在本案中既请求将保证金作为违约金不退，又同时按合同约定的损失计算方法主张了损失赔偿，违反了违约金和损失赔偿不能同时主张的原则，故本院对原告主张的3个月租金损失赔偿的请求予以支持，对其主张的不予退还保证金40000元的请求不予支持，同理，对反诉原告主张退还保证金40000元的请求予以支持。根据合同约定的3个月租金损失赔偿的计算方法和商铺租金和商场管理费2017年7月18日至2022年1月17日期间按100元/月/平方米计算，其中70％为租金，30％为商场管理费的约定，原告按100元/月/平方米计算租金损失赔偿180,000元不符合上述约定，应按180,000元的70％认定租金损失赔偿为126,000元。二、原告主张的2020年4月1日之后的商铺租金、商场管理费及物业费和仓库租金及商场管理费的认定问题。本案中，被告向原告提出提前撤店退租的理由系此前门店一直处于亏损，且因疫情影响损失严重。虽然经营亏损系其自身原因，但就提前退租而言，被告仍是违约一方，且不是恶意违约的情形。如果其继续租赁经营仍处于亏损，达不到租赁商铺经营牟利的合同目的，苛求被告继续履行合同，对其显失公平，同时也会对原告实现通过租赁收取租金及其他费用的合同目的不利，在此情形下，根据九民会会议纪要第48条的规定，应当赋予违约方的合同解除权，原告应当通过依法向被告主张擅自停止经营、擅自撤场的违约责任来维护自己的合法权益。而原告在被告执意要求撤店退租后，不同意被告搬离物品，对此后造成的商铺、仓库租金损失扩大，属原告自身原因，故对原告主张的2020年4月1日之后的商铺租金、商场管理费及物业费和仓库租金及商场管理费不予支持。如此后原告通知被告搬离商铺及仓库物品而被告拒不搬出，原告可依法另行主张。三、反诉原告反诉的已交商铺租金、商场管理费及物业费的返还问题。如前述，反诉原告于2020年3月13日即派人去商场搬运物品，因反诉被告未同意未成，反诉原告不应当承担2020年3月13日之后的商铺租金、商场管理费及物业费，反诉原告已交纳2020年3月13日至31日期间的商铺租金、商场管理费及物业费反诉被告应当返还。考虑因新型冠状病毒性肺炎疫情防控影响，反诉被告依法应当减免并退回反诉原告已交纳的部分商铺租金、商场管理费及物业费，故对反诉原告主张退还1个月商铺租金42,000元、1个月商场管理费18,000元及1个月物业费30,000元，合计90,000元的诉讼请求予以支持。四、原告主张的2020年2月24日至3月31日期间的仓库租金及商场管理费的支付问题。如前述，对原告主张的2020年3月13日至3月31日期间的仓库租金及商场管理费不予支持。因疫情不会对仓库存放物品造成影响，故对仓库租金及商场管理费不予减免，对原告主张的2020年2月24日至3月13日期间的仓库租金及商场管理费予以支持。《仓库租赁合同》于2020年1月24日到期后双方虽未续签合同，但双方此后形成了事实租赁关系，应当按照《仓库租赁合同》计算仓库租金及商场管理费，按25元/月/平方米计算2020年2月24日至3月13日期间的仓库租金及商场管理费为225元。原告按合同约定的被告留存、滞留、遗失物品占用仓库的50元每天的占用费标准主张，与本案事实不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认反诉原告（被告）湖南冰火楼酒店管理有限公司与反诉被告（原告）湖南百盛达商业物业管理有限公司签订的《长沙华创国际广场租赁合同》及双方形成的仓库事实租赁关系解除；二、被告（反诉原告）湖南冰火楼酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南百盛达商业物业管理有限公司支付仓库租金及商场管理费人民币225元；三、被告（反诉原告）湖南冰火楼酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南百盛达商业物业管理有限公司支付违约损失赔偿人民币126000元；四、反诉被告（原告）湖南百盛达商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告（被告）湖南冰火楼酒店管理有限公司保证金人民币40000元；五、反诉被告（原告）湖南百盛达商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告（被告）湖南冰火楼酒店管理有限公司商铺租金人民币42000元、商场管理费人民币18000元、物业费人民币30000元，合计人民币90000元六、驳回原告湖南百盛达商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4025元（已减半收取），反诉受理费1,450元（已减半收取），合计5,475元，由原告（反诉被告）湖南百盛达商业物业管理有限公司承担4,475元，被告（反诉原告）湖南冰火楼酒店管理有限公司承担1,000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二〇年十一月二十七日代理书记员  刘倩妮