云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初529、1343号原告（反诉被告）：王某某，男，1973年10月10日出生，汉族，身份证住址（现住）：云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：张丽，云南杰云律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：蔡某某，男，1996年11月28日出生，汉族，身份证住址（现住）：云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：李梅，云南民定律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：后永辉，云南民定律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：瑞丽市悦湖房地产中介服务有限公司，统一社会信用代码：91533102MA6NXG1923，住所地：中国（云南）自由贸易试验区德宏片区瑞丽市勐卯镇姐勒村委会允当村民小组**。法定代表人：王超鹏，系公司执行董事。委托诉讼代理人：赵多琦，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告王某某与被告蔡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理；2020年5月28日，本院立案受理了反诉原告蔡某某与反诉被告王某某、瑞丽市悦湖房地产中介服务有限公司（以下简称“悦湖公司”）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序。2020年5月28日，本院依蔡某某申请，依法追加悦湖公司为本诉被告参加诉讼。2020年7月31日、11月5日，本院公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某某及其委托诉讼代理人张丽、被告（反诉原告）委托诉讼代理人李梅、被告悦湖公司委托诉讼代理人赵多琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行2019年10月19日与原告签订的《房屋买卖居间合同》；配合原告办理房屋过户手续，并承担房屋买卖交易所产生的全部税费。2.被告按《房屋买卖居间合同》以房屋总价款的20%（即171200元）向原告承担违约责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告将自己所有的位于瑞丽市房产挂在悦湖公司对外销售。原告经中介介绍并经原被告双方面谈后，于2019年10月15日签订了《房屋买卖定购协议》，原告并向被告支付了购房定金50000元，并向悦湖公司支付中介费6500元。2019年10月19日原被告双方签订《房屋买卖居间合同》，原告于当日向被告支付购房款456000元，向悦湖公司付清了中介费13000元，被告及中介公司均向原告出具了收款收据。在房屋买卖合同签订并履行了将近一月之久，被告突然对原告说，房子不卖了。为此，在瑞丽市住建局的主持下进行了调解，原告不同意解除合同，并要求继续履行合同，被告也无权单方解除合同。但被告不但不继续履行合同，还于2019年11月22日将原告支付的购房款456000元退回给了原告，强行单方解除合同。原告至今不同意解除合同，一直要求被告按约定交付房屋，至今被告也未将房屋交付给原告。根据合同约定及法律规定，被告的行为已经构成违约。原告为维护自身的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告蔡某某辩称，一、原被告签订的《房屋买卖合同》因被告悦湖公司在签订合同时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致合同目的无法实现，损害了原告与被告蔡某某的利益，应由悦湖公司承担赔偿责任。悦湖公司作为房产经纪公司，根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，《云南省房地产经纪机构管理办法》第十条规定：房地产经纪机构应当向工商行政管理部门申请注册登记。领取营业执照后30日内，到注册地的州、市建设（房产）行政主管部门申报《房地产经纪机构从业批准书》。但悦湖公司并未到瑞丽住房与城乡建设局申报备案，也未领取房地产经纪机构从业批准书，违背了相关行政法规，涉嫌实施“黑中介”行为。在悦湖公司撮合下，原被告签订了案涉合同，但后因瑞丽住房与城乡建设局的执行人员在对市场中介机构进行监督排查的过程中，发现悦湖公司未进行相关规定的登记备案，工作人员也没有取得房产经纪人员资格证，故对其参与签订的《房屋买卖合同》的网签进行了限定，即意味着本案原被告签订的《房屋买卖合同》无法进行网签网备，即无法办理过户手续。被告蔡某某也即向瑞丽住房与城乡建设局反应情况，瑞丽住房与城乡建设局随即于2019年11月21日下午组织原被告协调，并建议原被告解除买卖合同，瑞丽住房与城乡建设局告知被告蔡某某：悦湖地产“因未办理申报备案手续，该房屋交易行为无法按政策要求办理网签网备手续，房屋无法办理过户手续”，这就意味着原被告无法达到自己的合同目的，原告交了房屋购房款，但可能因此无法把房子产权变更到自己名下。被告也有可能不能变更房屋所有权，而将承担高额的违约责任。鉴于原被告双方于2019年10月19日才签订的合同，签订时间较短，双方都未造成实际损失，瑞丽住房与城乡建设局建议双方解除合同。原被告口头均表示同意解除合同，原告临走时陈述，回去拿合同撕毁，被告蔡某某并承诺尽快退还首付款，并于2019年11月22日退还原告456000元购房款，被告悦湖公司于2019年11月24日退还原告13000元中介费。原告对两被告的退款行为当时并没有提出异议，应认定为同意两被告的退款，三方正式解除合同。二、本案因悦湖公司未如实告知签订合同的相关重要信息，也未提供云南省建设局要求的存量房买卖合同范本，导致被告蔡某某在重大误解的基础上签订了案涉合同。被告蔡某某于2019年7月8日与瑞丽市汇正房地产公司签订了《委托售房协议书》，瑞丽市汇正房地产公司将房源信息发布到网上，被告悦湖公司看到房源后联系了原被告，但悦湖公司并未告知相关信息。根据德建发（2019）98号《德宏州住房和城乡建设局关于进一步规范商品房买卖合同备案和变更及退房管理有关工作的通知》第八项相关要求：（一）房地产开发企业和房地产经纪机构不得......房地产经纪机构不得接受期房转让、合同转让委托代理业务，不得向购房者提供未取得《不动产登记证书》的房源信息。悦湖公司作为专业的房屋经纪机构，应熟知关于房产经纪机构执业的法律法规，并熟知当地的房管政策规定。但悦湖公司不仅自身执业资格存在未备案未申请的情况，也未如实告知原告与被告蔡某某未取得《不动产登记证》的期房是不允许交易，暂时不受法律的保护。结合原被告签订的合同，因悦湖公司未按要求登记备案，导致后期合同履行中无法进行网签网备，同时无法变更所有权转移，合同目的无法实现，悦湖公司作为合同丙方存在严重违约行为，根据《合同法》第94条的规定，因悦湖公司违约导致合同目的无法实现，合同应当解除。三、原告在短短一个月的合同期内，未造成实际的经济损失。被告及时退款行为也是为了后期不再产生纠纷以及防止损失的进一步扩大。根据公平原则，在瑞丽市住房与城乡建设局的组织协调下建议双方解除合同，防止损失进一步扩大。根据法律规定，违约金是一种守约方享有的因违约方违约造成的损失的一种补偿，但在本案中，因合同签订时间不长，原告并未产生实际的经济损失，鉴于合同不具有履行的可能性，请求依法解除合同，维护原被告双方的合法权益。被告（反诉原告）蔡某某反诉称：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同书》（合同编号：YH20191018）。2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：王某某诉蔡某某房屋买卖合同纠纷一案，悦湖公司作为房屋买卖合同的丙方，该合同是在悦湖公司提供了中介服务下签订的，在三方签订合同后，蔡某某打听到根据瑞丽市现行的政策规定，双方签订的买卖合同涉嫌违反了当地政策，可能无法履行。2019年11月6日，蔡某某即向瑞丽市住房与城乡建设局反映情况，查询悦湖公司的相关登记备案情况，得知悦湖公司作为房产中介公司并未按《房地产经纪管理法》以及瑞丽市当地政策到州、市住建部门进行相关资质及人员证书的备案登记。悦湖公司提供的是黑中介服务。2019年11月21日，瑞丽市住房与城乡建设局组织蔡某某代理人张翔、王某某、悦湖公司负责人王超鹏进行协调。会上住建部门要求悦湖公司限期整改，于即日起三个月内完成申报资质工作，会后立即退还所收取的中介服务费。且根据政策要求及蔡某某不愿继续交易的实际情况，建议双方解除买卖合同，退还所收取的购房款。如双方就解除事宜无法协商，可通过诉讼方式解决。蔡某某随后即通过银行转账的方式退回了王某某购房款465000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及《房地产经纪管理办法》的相关规定，因被告悦湖公司隐瞒了重要事实，导致本案案涉合同无法继续履行。该属于蔡某某及王某某无法预料的不可抗力，合同应当解除。为维护反诉原告的合法权益，向人民法院提起反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）王某某辩称，一、原被告双方房屋买卖交易情况、交易经过、细节详见购房经过。二、蔡某某的反诉请求为解除合同，那就说明蔡某某是认可双方签订的合同系合法有效的合同。三、即然双方认可房屋买卖合同系合法有效的。蔡某某反诉王某某，以悦湖公司无资质、交易违反当地政策为由要求解除三方签订的《房屋买卖合同》于法无据，应予以驳回。1.首先悦湖公司无资质、系黑中介，但不会因无资质而导致《房屋买卖合同》无效，无资质也不是法定解除合同的条件。蔡某某不能以悦湖公司没有经纪资质为由来解除双方房屋买卖合同，否则将承担违约责任。2.悦湖公司无资质将会受到的是行政处罚，并不当然会导致合同无效或被解除。3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，双方签订的《房屋买卖合同》涉嫌违反当地政策并不是违反法律。中介公司无资质并不会影响合同目的的实现及导致合同无效或者被解除。4.法律规定合同的解除有法定解除和约定解除。本案买卖双方在《房屋买卖合同》中没有合同解除的约定，买受人王某某自始至终都不同意解除合同，并要求继续履行合同。合同法第94条规定的不可抗力是指在合同订立时不能预见，不能避免且不能克服的客观情况。当不可抗力事件发生，只有致使合同目的完全不能实现，当事人任何一方才可享有合同解除权。本案不存在不可抗力的情形，合同目的是完全能够实现的。蔡某某是有履行能力而拒不履行，其行为已构成违约，在继续履行合同的同时，根据法律规定蔡某某还需向守约方承担违约责任。综上所述，解除权合同双方均享有，但行使解除权是在一方当事人违约的情况下，且解除权归守约方享有，不能被违约方利用解除权来谋取不正当利益。蔡某某作为违约人行使解除权，与立法目的及法律的适用相违背。瑞丽市住建局作为主管部门可以协调化解买卖双方的矛盾纠纷，以维护整个市场的合法、公平运行。有权要求悦湖公司立即整改完成资质申报工作。但无权干涉平等民事主体之间的民事行为，不能因一方不愿意继续履行合同而强制性要求另一方解除合同。其作为行政主管部门也不能因一件正常的房屋买卖交易而作过多的干涉性指导。因为民事行为与行政行为属于两个不同的法律范围。蔡某某与王某某在瑞丽市住建局的主持下并没有达成解除房屋买卖合同的合议，蔡某某在2019年12月31日前未将房屋交付给王某某已构成违约，在双方没有达成解除合同的前提下，私自将购房款46.5万元强行以银行转账的方式退回给王某某，蔡某某的行为在主观上存在恶意，实施的是故意不想履行合同的行为，严重侵犯了王某某的合法权益。四、蔡某某反诉所称的《房地产经纪管理法》相关内容约束的是悦湖公司。与房屋卖买民事主体无关，不属于本案的法律适用范围。五、蔡某某反诉称悦湖公司损害了买卖双方的合法权益，但并未向悦湖公司提出诉讼主张，蔡某某不应借此要求解除房屋买卖合同，也不能因现在瑞丽市房价上涨，找理由毁约来恶意解除合同。综上，请求人民法院依法支持王某某的诉讼请求，驳回蔡某某的反诉请求。被告悦湖公司本反诉共同辩称，一、王某某与蔡某某在悦湖公司的居间中介下于2019年10月19日签订《房屋买卖居间合同》，该合同合法有效，系双方的真实意思表达，应当继续履行。悦湖公司作为居间中介人，仅仅只是为双方达成交易起到了促进的作用。悦湖公司作为中介公司在此次交易中确实存在行政审批上的瑕疵，但其后已按照相关部门的要求完成了申报资质，且也将此次交易中收取的中介费全额退还。悦湖公司在资质行政审批上的瑕疵，并不当然影响本案《房屋买卖居间合同》的效力，该合同完全可以继续履行。蔡某某在反诉中的主张不符合事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：王某某提交的原被告双方的身份证复印件，落款时间为2019年10月15日《房屋买卖定购协议》、收款收据2张、瑞丽农村信用社回单、中国银行交易流水明细清单复印件各一份，落款时间为2019年10月19日《房屋买卖居间合同》、收款收据2张、中国建设银行客户回单1份、中国银行交易流水明细清单复印件各一份，2019年12月23日中国建设银行个人账户收入交易明细复印件1份，《商品房购销合同》（合同编号：WYYC2017—CK006）复印件一份；蔡某某提交的《德宏州人民政府关于进一步加强房地产市场健康平稳发展的通知》【德政发（2018）26号】复印件一份，2019年10月15日《房屋买卖定购协议书》、2019年10月19日《房屋买卖居间合同》、中国建设银行个人账户收入交易明细、收款收据复印件各一份，原被告双方在住建部门协调下的视频资料光碟一张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、蔡某某提交2019年7月8日《委托售房协议书》复印件一份，欲证明：2019年7月8日，蔡某某委托瑞丽市汇正房地产信息部代为售卖案涉房屋，悦湖公司并不是蔡某某委托的，蔡某某也未向悦湖公司支付过中介费。王某某对该组证据质证后对真实性、合法性、关联性均不予认可，该份《委托售房协议书》有造假的嫌疑，且与本案无关，且案涉房产也可以同时委托多家中介公司进行销售。悦湖公司对该组证据质证后对真实性、合法性、关联性均不予认可，案涉的房屋买卖合同是原告及被告蔡某某双方的真实意思表示，合法有效。与被告蔡某某及悦湖公司之间是否签订过委托售房协议无关。本院认为，该组证据与本案不具有直接的关联性，不能证明本案案涉房屋买卖合同的效力及应否解除的问题，对该组证据，本院不予采信。二、蔡某某提交的德建发（2019）98号《德宏州住房和城乡建设局关于进一步规范商品房买卖合同备案和变更及退房管理有关工作的通知》（以下简称“通知”）复印件一份，欲证明：2019年7月5日德宏州住房和城乡建设局出台规章制度，对商品房买卖的行为进行规范，通知第一项强化商品房买卖合同备案管理：“商品房买卖合同完成网上签约后……在未交付使用并取得《不动产登记证书》前不得转让。”第四项网签合同备案的变更办理（一）有下列情形之一的，可以办理合同备案变更手续：1.首付款或付款方式变更……9.法律法规规定的其他情况。第八项相关要求：（一）房地产开发企业和房地产经纪机构不得……房地产经纪机构不得接受期房转让、合同转让合同代理业务，不得向购房者提供未取得《不动产登记证书》的房源信息。第八项相关要求：（三）州、市（县）住建房管部分要加强房地产交易的监管工作，一经发现房地产开发企业、房地产经纪机构及从业人员违法违规行为的，按照《商品房销售管理办法》等规定责令限期整改，对拒不整改的，暂停其商品房网上签约资格，同时记入房地产信用黑名单……。案涉房产未满足当地关于合同备案变更的手续，悦湖公司存在欺诈和隐瞒关键信息的行为，因悦湖公司的原因导致案涉房屋无法办理网签备案手续。王某某、悦湖公司对该组证据质证后，对真实性、合法性认可，但对关联性和证明内容不认可。该份通知是一个指导性、规范性的文件，不影响双方买卖合同的效力及履行。本院认为，该组证据来源真实、合法、有效，但该通知是以坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位......遏制变相捂盘惜售、打击“假退房、真转让”等投机炒作未交付的商品房等扰乱市场的行为。本案王某某的购房目的是为了实际生活居住及子女的就读，该通知的精神与本案双方当事人之间的买卖行为及合同目的不具有直接的关联性，故本院不予采信。三、蔡某某提交的瑞丽市住房和城乡建设局瑞建信访复字（2020）15号《关于蔡某某信访事项的答复意见书》复印件一份，欲证明：蔡某某和王某某签订房屋买卖合同后，在办理网签的过程中发现悦湖公司存在严重违规的情形，导致案涉房屋无法办理网签备案。蔡某某曾向瑞丽市住房和城乡建设局反应情况，瑞丽市住房和城乡建设局并于2019年11月21日组织王某某、蔡某某、悦湖公司三方参加协调会，解决双方的纠纷矛盾，最终蔡某某退还王某某房屋定金及首付款，若双方无法达成协商意见，可通过诉讼解决。王某某、悦湖公司对该组证据质证后，对真实性、合法性均不认可，蔡某某近亲属在房管部门上班，中介有无资质是行政处罚的内容，房屋买卖是民事行为，中介无资质并不会导致房屋买卖合同无效、被撤销或者无法履行。网签备案主要是开发商与买方共同办理的手续，与中介公司没有实质性的关系。本院认为，该组证据来源真实、合法、有效，与本案具有直接的关联性，本院予以采信。四、蔡某某提交的证人王某的当庭证人证言，欲证明：1.因被告悦湖公司的违规行为，导致案涉房屋买卖合同的目的已经无法实现；2.在蔡某某向相关部门举报后，部门工作人员调解建议解除合同，后三方均表示同意解除合同，蔡某某及悦湖公司在调解后即刻退款，王某某也未提出异议，可证明三方已经协商解除协议的事实；3.因相关部门的及时制止和建议，并未给王某某造成实际的经济损失。经质证，王某某、悦湖公司对证人王某的证人证言及欲证明的内容均不予认可。首先，蔡某某的直系近亲属与证人王某在同一部门、同一科室工作；其次，行政行为处罚的只是中介机构，无权干涉双方合意的买卖行为，无论中介机构如何整改均不影响房屋买卖合同的效力，也不会导致房屋买卖合同无法履行，行政机关出具的文件禁止的并不是民事交易行为，无不动产权证书是无法办理过户手续，但不是合同无法履行的法律依据；再次，证人所述的是行政处罚的范畴；最后，蔡某某的违约行为给原告在经济上及孩子上学的问题上均造成了损失，根据合同约定，蔡某某应向原告承担违约责任。本院认为，对证人证言本院结合事实认定，综合评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月15日，原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）协商一致，由蔡某某将其自有的一套位于云南省瑞丽市，建筑面积为141.74平方米（以不动产权证登记为准）的房屋出售给王某某。双方在被告悦湖公司的中介服务下签订《房屋买卖定购协议》。王某某于当日向蔡某某支付定金5万元，向悦湖公司支付中介费6500元。2019年10月19日，蔡某某作为甲方（卖方）、王某某作为乙方（买方）、悦湖公司作为丙方（中介方）签订《瑞丽市悦湖房地产中介服务有限公司房屋买卖居间合同》，约定：第一条房地产基本情况：经丙方居间促成，甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方。该房地产基本情况如下：（一）该房屋位于瑞丽市，房屋类型住宅，结构框架，楼层2，建筑面积141.74平方米，附带车库位于82幢第三单元第一层82-18号房，约23.74平方米，装饰装修情况为精装修。（二）该房屋所有权证办理中，该房屋占用范围内的土地所有权为单独所有，土地使用权取得方式为出让，土地使用权证办理中，车库使用权证办理中......第三条成交价格：该房地产按套计价，成交总价为856000元，该成交价款包含附随房屋一并转让的设施、设备价格。第四条付款方式和期限：（一）本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金50000元整，作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。完成购房合同签订后，定金作为购房款。（二）乙方应于签订本合同当日内给付甲方首付款含定金456000元，剩余购房款400000元申请贷款。（三）除定金、首付款之外的剩余房款400000元，甲乙双方约定采取贷款方式付款。1.乙方应于待甲方将不动产权证申领到手后10个工作日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构房款的当日直接给付甲方。2.如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，乙方应于贷款机构出具贷款承诺函之日起三个工作日内补足应交款。第五条房屋交付：（一）甲方应于2019年12月31日前腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志......第六条产权过户：（一）甲乙双方同意待甲方将不动产权证申领到手后30个工作日内，共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料；在乙方领取《房屋所有权证》后7个工作日内，甲乙双方共同向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续......第七条违约责任......（二）除不可抗力影响外，甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的10%支付违约金，违约金可从履约保证金中直接抵扣；逾期交房超过30日的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息，并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费......第八条中介服务：（二）中介服务费共计13000元，由乙方承担，应于签订本合同当日付清。合同签订后，王某某于当日向蔡某某支付购房首付款456000元（含购房定金50000元），并向悦湖公司付清中介费13000元。2019年11月6日，蔡某某向瑞丽市住房和城乡建设局反映悦湖公司在本次交易中存在“黑中介违规从事生产经营活动”的行为。2019年11月21日，瑞丽市住房和城乡建设局组织王某某、蔡某某代理人、悦湖公司负责人参与协调，瑞丽市住房和城乡建设局并于2020年2月26日出具瑞建信访复字（2020）15号《关于蔡某某信访事项的答复意见书》，上载明：“按现行政策要求，瑞丽市所有存量房需要进行网签网备后方可办理过户手续。悦湖公司因未申报备案手续，该房屋交易行为无法按政策要求办理网签网备手续，房屋无法办理过户手续。且根据《德宏州人民政府关于进一步加强房地产市场健康平稳发展的通知》‘......商品房购买实行实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名，预售商品房竣工支付、预购人取得《不动产登记证书》前不得办理转让交易手续......’的规定，五缘玉城三期80栋2单元201房屋目前还未取得《不动产登记证书》，不得办理转让交易手续，买方权益无法得到保障。我局相关工作人员接到举报后，为有效解决纠纷，于2019年11月21日下午在我局二楼会议室组织协调会，蔡某某代理人张翔（卖方）、悦湖公司负责人王超鹏、王某某（买方）参会，协调会上市住建局要求悦湖公司立即限期整改，于即日起三个月内完成申请资质工作，会后立即退还乙方中介服务费等费用。根据政策要求及甲方不愿继续交易的实际情况，建议双方解除买卖合同，甲方退还乙方定金。如双方就解除合同事宜无法达成一致意见的，可通过诉讼方式解决。”蔡某某即于2019年11月21日转账退还王某某购房款456000元，悦湖公司亦于当日退还王某某中介费13000元。双方发生纠纷，均向本院提起诉讼，请求解决。另查明，案涉房产系蔡某某于2017年5月5日向瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司购买，《商品房购销合同》已备案登记，房屋已实际交付蔡某某使用，但产权证尚在办理过程中。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）原被告三方于2019年10月19日签订的《瑞丽市悦湖房地产中介服务有限公司房屋买卖居间合同》应否解除或继续履行？二、若合同履行，蔡某某是否存在违约行为，应否承担违约责任？违约金如何认定？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。（一）关于原被告三方于2019年10月19日签订的《瑞丽市悦湖房地产中介服务有限公司房屋买卖居间合同》应否解除或继续履行的问题，本院综合评论如下：1.原被告双方就本案案涉房屋签订的两份合同，即2019年10月15日《瑞丽市悦湖房地产中介服务有限公司房屋买卖定购协议》及2019年10月19日《瑞丽市悦湖房地产中介服务有限公司房屋买卖居间合同》，蔡某某辩称因悦湖公司未如实告知签订合同的相关重要信息，也未提供云南省建设局要求的存量房买卖合同范本，导致被告蔡某某在重大误解的基础上签订了案涉合同，基于此，蔡某某向本院反诉请求解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。重大误解的民事行为，是指行为人对于民事行为的重要内容产生错误的理解，并且基于这种错误理解而为的民事行为。重大误解而为的民事行为是可撤销、可变更的而并非解除合同的法律依据。本案被告（反诉原告）蔡某某对于正常的市场风险和交易价格，其应负有合理的注意义务，不属于《合同法》规定的重大误解。相关证据也不足以证明其在签订本案案涉两份合同时对合同约定的对价款及条款而产生了重大误解，故对蔡某某的该项抗辩理由及反诉主张，本院不予支持。2.本案交易双方通过中介签订的二手房买卖合同同时包含了交易双方之间的房地产买卖合同和买卖双方与中介公司之间的居间服务合同，两个合同的效力相互独立，买卖合同是交易双方的真实意思表示，居间合同的效力不影响买卖合同的效力。根据合同相对性及过错责任原则，卖买双方在无过错的前提下，均无权要求对方对中介的过错承担责任，所以即使中介没有或已丧失经纪资质，卖方也不能以此为由解除买卖合同。且《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效，中介公司无资质居间只是违反了行政规章，并没有违反法律、行政法规强制性规定，居间合同同样有效，不过居间人将会受到相关行政处罚。3.《瑞丽市悦湖房地产中介服务有限公司房屋买卖居间合同》第一条第（二）项明确约定：该房屋所有权证办理中。第六条产权过户：（一）甲乙双方同意待甲方将不动产权证申领到手后30个工作日内，共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料；在乙方领取《房屋所有权证》后7个工作日内，甲乙双方共同向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续。首先，本案双方签订合同时已明确知晓案涉房屋产权证尚在办理过程中。其次，蔡某某系案涉房屋的预期合法所有权人，有权出卖该房屋。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但该法条并未规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效。且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。王某某与蔡某某之间签订的房屋买卖合同虽未办理产权过户手续，但不影响合同效力。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，王某某与蔡某某签订的《房屋买卖居间合同》是双方在平等协商、意思自治的基础上达成的，不违反法律法规的强制性规定，未违反公序良俗，其合法有效，应当继续履行。关于原告王某某诉请被告蔡某某配合原告办理房屋过户手续并承担房屋买卖交易所产生的全部税费的问题，因办理不动产权属证书属行政行为，涉及相关行政机关的办理条件和程序，原告王某某可在相关条件具备后直接向相关机关申请办理，故对其该项请求暂不予支持。（二）关于蔡某某是否存在违约行为，应否承担违约责任，违约金如何认定的问题。如前所述，《房屋买卖居间合同》应当继续履行。原告王某某主张被告按合同第七条违约责任第（二）项的约定以房屋总价款的20%，即171200元向原告承担违约责任。本院认为，该条款约定的内容为解除合同的违约责任承担方式，不应作为合同继续履行的违约责任的计付依据。《房屋买卖居间合同》第七条第（二）项约定，甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的10%支付违约金。但在双方发生争议后，被告蔡某某已将购房款全数退还原告王某某，且原告未主张按该条款计付违约金，故亦不应适用于本案违约金的计付依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告主张违约责任应举证证明被告因拒绝履行合同的违约行为给其造成的具体损失，原告未能举证证明，应承担举证不能的责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告王某某与被告蔡某某应当继续履行双方于2019年10月19日签订的《房屋买卖居间合同》，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。反诉原告蔡某某解除合同的反诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：本诉部分：一、继续履行原告王某某与被告蔡某某于2019年10月19日签订的《房屋买卖居间合同》。二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。案件受理费3724元，由原告王某某负担。反诉部分：驳回反诉原告蔡某某的反诉请求。反诉案件受理费6300元，由反诉原告蔡某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  朱湘林人民陪审员  方文丽人民陪审员  王 娜二〇二〇年十一月十二日法官助理杨元霜书记员翁美丽附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。