河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初2583号原告：张腾飞，男，1993年3月13日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：张趁义，河南河阳律师事务所律师。被告：崔玉萍，女，1962年4月29日出生，汉族，住河南省沁阳市。被告：司静茹，女，1988年4月3日出生，汉族，住河南省沁阳市。原告张腾飞诉被告崔玉萍、司静茹为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张腾飞及其委托诉讼代理人张趁义、被告崔玉萍、司静茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张腾飞向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原告与二被告于2020年6月29日签订的《房屋转让协议书》和《沁阳市清溪家园商埠街二期号楼单元2楼01户认购书》；2、要求二被告共同返还定金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：由于原告在沁阳城内急需住房，就向被告司静茹咨询二手房信息及其购房事宜，被告司静茹大包大揽，告诉原告及其家人，被告司静茹能为原告购买到大产权房屋，即原告将要购买房产必须是在沁阳市房管等有关部门备过案的房屋，且办理房产登记的房屋。2020年6月29日，被告让原告及其家人来到被告司静茹的二手房信息部，在原告及其家人没有完全清楚明白房产信息情况下，司静茹直接拿过原告母亲的手机，直接从手机银行转给司静茹20000元定金。之后，被告司静茹通知被告崔玉萍也来到司静茹的房产信息部。二被告商量后，被告崔玉萍给原告出具14000元的收据，注明“今收到张腾飞、候梦娟交来清溪佳苑二单元201购房定金”。同时被告司静茹拿出自己印制的空白格式《房屋转让协议书》和《沁阳市号楼单元楼户认购书》各一份，并要求原告与被告崔玉萍签订了《房屋转让协议书》和《沁阳市清溪家园商埠街二期号楼单元2楼01户认购书》各一份。当时，该协议书和认购书没有修改条款和内容，也没有手写增添的内容，且该协议书和认购书由被告司静茹掌管。随后当天及第二天，原告查知，该房屋不是大产权房屋，即没有在房管部门（或不动产登记中心）办理商品房产预售登记，没有办理商品房预售证，也不可能办理房产登记，因此原告要求二被告退款，二被告断然拒绝，后原告拨打110报警后，在警察同志要求下，二被告才将修改的面目全非的《房屋转让协议书》和《沁阳市清溪家园商埠街二期号楼单元2楼01户认购书》交给原告，后又经警察同志调解未果。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告崔玉萍辩称，我认为房屋转让协议书和认购书不应该解除，双方已经签订，合同已经生效，不能随意解除，以合同为准，定金不应当返还。被告司静茹辩称，1、原告起诉的是房屋买卖合同纠纷，我是促成买卖双方签订合同的居间人，我不是本案的适格当事人，应裁定驳回原告对我的起诉；2、原告委托我为其寻找二手房，我多次带原告及其家人看房，并促成买卖双方签订房屋买卖合同，该合同系买卖双方的真实意思表示，符合法律规定，该房屋买卖合同真实有效，答辩人完成了居间义务，不存在可撤销事由；3、答辩人没有返还定金的义务。1、首先，定金是出卖人收取的，不是答辩人收取的；2、2020年6月29日双方签订的《房屋认购书》明确约定：“买卖双方在交付定金同时各支付房款总价的1%作为服务费用，收取定金即合同成立，服务费用不再退还”。答辩人促成双方房屋买卖，完成了居间义务，享有报酬请求权，原告给我交的是中介费，不是定金；3、原告构成违约，无权要求返还定金。原告在看房时，答辩人和出卖人已明确告知原告涉案房屋暂不能办理产权登记，出卖人也没有拿到产权登记证书，出卖人承诺可以让开发商处将房屋手续直接变更为买房人，待办理房产证时直接办成原告的名字，原告表示同意，于是双方在6月29日签订了房屋买卖合同。6月30日，原告的舅舅（住建局工作人员）拿出一份约定：要求出卖人三日内提供商品房买卖合同、交款收据、代收契税收据等材料，如果卖方提供齐备，买方需按之前签约的价格购买此房，否则定金不退。答辩人督促出卖人按约提供了相关材料，并陪同原告到不动产登记中心，工作人员告知涉案房屋有土地证，系大产权房，现在整个小区都没有开始办理房屋登记手续。后原告拒不履行付款义务，构成违约，无权要求返还定金。综上，答辩人已按约定为原告介绍了购买的房屋，促成了双方的买卖，完成了居间义务，原告要求撤销解除合同，没有法律和事实依据，望法院驳回原告的诉讼请求。依据当事人陈述和经本院审查确认的有效证据，认定案件事实如下：被告崔玉萍于2018年4月12日购买河南省荣祥房地产开发有限公司沁阳分公司位于沁阳市商埠街××西单元××房，并交纳首付款114348元，契税、产权登记费、测绘绘图费、维护基金、天然气、有限电视配套费、土地证工本费等费用共计14977元，购房余款24万从2019年开始，每年4月6日前支付60000元。2019年6月30日支付分期款60000元。因被告崔玉萍欲卖此房，将该房屋登记在被告司静茹所在的“如家不动产”房屋中介进行出售。原告张腾飞需买房，亦找到该房屋中介，经三方协商，在被告司静茹的主持下，原告张腾飞与被告崔玉萍于2020年6月29日签订《房屋转让协议书》和《沁阳市清溪家园商埠街二期号楼单元2楼01户认购书》各一份。协议约定：房屋总价款644000元，房款支付方式：2020年6月29日签订《房屋转让协议书》和《沁阳市清溪家园商埠街二期号楼单元2楼01户认购书》时支付定金14000元，2020年7月10日前交首付款240000元，剩余39万元其中18万元接替被告崔玉萍分期支付给开发商，其余款项以银行贷款及补足差额的方式支付给被告崔玉萍。签订合同同时，原告张腾飞支付20000元，其中14000元作为购房定金由被告崔玉萍收取，被告崔玉萍为原告出具收据一张；6000元作为中介费由被告司静茹收取（被告司静茹亦收取被告崔玉萍中介费5000元）。签订《房屋转让协议书》和《认购书》及缴纳20000元的当天及次日，经原告查证后，以涉案房屋不能正常办理产权证为由不愿再购买，遂找到二被告协商解除协议，二被告不同意，三方协商未果。次日即6月30日原告张腾飞与被告崔玉萍补充签订一份《约定》，载明：“约定买方：张腾飞卖方：崔玉萍卖方需在三日内（2020年7月3日前）将卖方与开发商签订的购房合同、每次交款的收据、代收契税收据、燃气、供水等开口费、初装费收据等所有手续提供给买方。卖方如不能按期提供，买方有权不要此房，卖方必须退还定金贰万元。卖方提供齐全后，买方需按之前约定的价格购买此房，否则定金不退。买方：张腾飞卖方：崔玉萍证明人：司静茹2020年6月30日”。《约定》签订后，原告仍以担心涉案房屋不能办理产权证为由，诉至法院，要求撤销《房屋转让协议书》和《沁阳市清溪家园商埠街二期号楼单元2楼01户认购书》，并要求二被告退还所交款项20000元，引发本案。另查明：涉案房屋被告崔玉萍已与案外人李元海签订《商品房买卖合同》，另行出售。原告张腾飞亦在他处重新购买了房产。本院认为，（一）关于涉案《房屋转让协议书》和《沁阳市清溪家园商埠街二期号楼单元2楼01户认购书》应否撤销的问题。双方争议的焦点为在签订《房屋转让协议书》和《认购书》时是否存在欺诈，造成重大误解。经查，根据原、被告诉、辩陈述及提交的证据来分析，原告交付定金时，被告崔玉萍同时为原告出具收据一张，收据上有备注：“卖方负责交首付后将此房变成一手房手续，变更一手房手续产生由卖方负责支付房价64.4万元，已交1.4万元，于2020年7月10日前再交24万元，已贷款审批为准，需补交再补交房租，余款18万元买方按卖方原来约定的归还开发商，双方同意2020年8月31日交房”手写字体。双方于次日再次签订《约定》，应视为对协议的补充，由此可以看出原告应对涉案房屋的情况有一定的了解，但鉴于原告签订购房协议后的具体反映来看，原告对涉案房屋如何办理产权证出现了错误认识，产生重大误解，误认为涉案房屋可以像正常房屋一样办理产权证，继而才签订《房屋转让协议书》和《认购书》，产权证虽不影响居住，但作为不动产权属的重要依据，如将来不能办理，将对原告的利益造成重大影响，故原告请求撤销《房屋转让协议书》和《认购书》，本院予以支持。（二）关于20000元款项如何处理的问题。经查，涉案房屋也仅仅是被告崔玉萍与开发商签订了《商品房买卖合同》，该合同未在房管局备案，办理产权证的其他手续亦不健全，涉案房屋确实存在可能不能办理产权证的风险。双方于2020年6月29日签订《房屋转让协议书》和《认购书》后的当天及次日便对房屋能否办理产权证的问题进行沟通，说明双方在签订《房屋转让协议书》和《认购书》前对购房事宜存在沟通不明，考虑不全的情况，原告作为购房人，从交易安全的角度，考虑所欲将购置的房屋能否办理产权证，本身无可厚非，但签订合同前应该尽到合理审查的审慎义务，所产生的误解也是由于自己的不够谨慎和理解偏差造成的，在签订合同过程中存在一定的过错。故原告请求全额退还所支付款项20000元，于情于理不符，本院不予支持。但从实际公平的角度本院综合考虑，因此事给被告崔玉萍会造成一定的影响和损失，原告应予以适当的补偿。本院酌定被告崔玉萍退还实际收取的定金9000元的70%即6300元。本案因购买房屋产生纠纷，案由应为房屋买卖合同纠纷，但又有居间服务合同法律关系的混合，考虑减轻当事人的诉累，本院予以在本案中就中介费的问题一并处理。被告司静茹作为房屋中介，本应诚信经营，理应对涉案房屋的情况作全面的介绍，以便购房者详细了解情况，并就可能存在的风险做出一定的提示，以供购房者进行参考判断。故考虑到本案之所以引发纠纷，被告司静茹作为房屋中介未能尽到全面义务，亦存在一定过错，本院酌定被告司静茹退还所收取的中介费11000元的60%即6600元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：一、撤销原告张腾飞与被告崔玉萍于2020年6月29日签订的《房屋转让协议书》和《沁阳市清溪家园商埠街二期号楼单元2楼01户认购书》；二、被告崔玉萍于本判决生效后十日内退还原告张腾飞购房定金6300元；三、被告司静茹于本判决生效后十日内退还原告张腾飞中介费6600元；四、驳回原告张腾飞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为200元，由原告张腾飞负担100元，被告崔玉萍负担50元，被告司静茹负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  郭玉山二〇二〇年十一月二十日书记员  马紫妍