山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3408号上诉人（原审被告）：林泳利，男，1968年7月25日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：林熙超（系上诉人林泳利之子），住威海火炬高技术产业开发区。被上诉人（原审原告）：威海双丰物业服务有限责任公司，住所地威海市火炬路**。法定代表人：连文彬，经理。委托诉讼代理人：邢文平，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张伟，女，该公司职员。上诉人林泳利因与被上诉人威海双丰物业服务有限责任公司（以下简称双丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林泳利上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人双丰物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，认为双丰物业公司提交的《物业服务合同》系林泳利所在小区业主委员会代表林泳利在内的所有业主签订，该合同系当事人真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务错误。林泳利认为该合同不是当事人的真实意思表示，并且不符合法律规定，且严重违法，侵害了林泳利的权益，不应适用上述法律规定。而且一审法院没有让双丰物业公司出具能证明该合同合法性或有效性的相关资料和证据，而仅依据双丰物业公司出具的其与业委会签订的违法合同及在街道办事处物管办备案的资料为依据，判决林泳利败诉错误。2.双丰物业公司所依据的物业服务合同必须合法有效，才能作为一审法院裁判的依据，而该合同是双丰物业公司与业委会在违反法律法规和侵害商铺业主利益前提下签订的，且该合同也没有详细列明商铺服务细则及详细成本列项，所以该合同不符合法律规定，林泳利有权依法主张相关权利。2020年3月19日，威海市人民政府第77次常务会议审议通过、5月15日实施的《威海市物业管理办法》第十一条规定：“物业管理事项需要通过业主表决作出决定的，有利害关系的业主持同意意见的比例要达到规定标准”。欧乐坊一期小区是由住宅和商铺两大部分组成，是商住一体综合小区，商铺有100多户，虽然在一个物业区域，却是两个群体。选聘物业公司及制定商铺物业费标准，全体商铺业主应该有知情权和表决权。但小区业委会并没有组织召开有利害关系的全体商铺业主参加的任何会议或商铺业主代表大会，只是在住宅业主中征求意见，业委会聘任物业公司及签订涉及商铺的物业服务合同，商铺业主并不知情，所以业委会和双丰物业公司签订的关于商铺物业服务合同不符合法律规定，是无效的。3.《物业服务收费管理办法》第五条规定，物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。林泳利认为双丰物业公司与业委会签订的物业服务合同有串通和舞弊嫌疑，当初参与招标的物业公司有多家，关于商铺的物业服务费报价分别有1元、1.2元、1.4元、1.5元、1.6元，双丰物业公司的报价最高，为1.9元，业委会没有任何权利和理由决定让商铺物业服务费报价最高且服务项目没有明细、成本没有详细列项的双丰物业公司中标。所以，双丰物业公司和业委会签订的物业服务合同存在舞弊嫌疑，侵害了林泳利的合法权利，是无效的。4.双丰物业公司违反了相关法律规定。《中华人民共和国物权法》第四条规定：“私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。第七十八条规定：“业主大会或者业委会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销”。《威海市物业管理办法》第二十七条规定：“物业服务公司不得有下列行为：（七）其他违反法律、法规、规章规定、损害业主利益的行为”。双丰物业公司违反规划局规划批准的方案，擅自将小区封闭。本小区不属于封闭小区，有规划局设计的商业和消防通道，如封闭的话，就把规划局规划的一层、二层北面商铺（从古寨南路看是二层、三层）的正常商业通路堵死，阻挡了客流，破坏了整个小区的经营环境，造成林泳利无法正常经营，直接损害了林泳利的合法利益。而且通往小区的消防通道也被封堵，如果发生火灾或是其他突发事情，商铺业主和客户根本来不及逃生，不仅直接阻碍了林泳利的通行，还严重威胁到林泳利的人身、财产安全，所以业委会与双丰物业公司签订的封闭（半封闭）物业服务合同违法。一审法院开庭时双丰物业公司曾陈述“小区封闭与否没有明确的表述，现在我们是实行刷卡进出管理，所以针对业主不存在封闭一说”。该陈述与事实不符。双丰物业公司称“业主可以根据需求给客户办卡通行”“所以没有因刷卡管理而影响商铺的经营”亦与事实不符。因为对于长期固定客户或许可以办卡，但是对于不经常来消费的客户或是仅进店看看了解的客户，他们不可能为了进店逛逛先去物业公司办卡。双丰物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实与理由：1.物业服务合同及在物业管理办公室备案的备案表可以证实物业服务合同合法有效；2.关于小区封闭的问题，小区封闭系业主委员会代表全体业主所做的决定，和物业公司无关，小区封闭不能构成业主不缴纳物业费的理由。双丰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付在威海高技术产业开发区所购置的房产266-4一21门市，面积为28.44㎡，自2017年9月25日至2020年6月30日共计33个月零6天，所欠物业服务费1794.12元，违约金1438.33元，合计3232.45元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月23日，威海火炬高技术产业开发区高新城市广场一期业主委员会作为甲方与双丰物业公司作为乙方签订物业服务合同一份，该合同约定，乙方物业管理区域四至：东至汽车配件城河西岸，南至世昌大道，西至高新城市广场二期，北至古寨南路.服务内容包括：物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的卫生保洁；对物业区域内的绿化进行维护、管理；对地上及地下车辆停放秩序进行维护与管理等。合同第三章第六条对物业服务费收费标准约定如下：高层住宅：0.95元/建筑平方米.月；商业用房：1.90元/建筑平方米.月；地上；地上停车位管理费元/月.个；地下；地下停车位管理费元/月.个.合同第八条约定，业主若逾期缴纳物业服务及其他费用的，乙方应事先以书面形式向业主或物业使用人催缴，经书面催缴不成的，乙方可通过诉讼解决并有权主张从逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的千分之二向其加收违约金。业主应当按本合同约定的收费标准，每半年预交一次物业服务费。该合同有效期为二年，即自2017年9月25日始至2019年9月24日止。2019年9月20日，威海火炬高技术产业开发区高新城市广场一期业主委员会作为甲方与双丰物业公司作为乙方又续签上述物业服务合同至2021年12月31日。林泳利系威海高技术产业开发区266一4一21号门市业主，房屋的建筑面积为28.44平方米，被告自2017年9月25日起欠交物业费，至2020年6月30日的欠交金额为1794.12元。关于林泳利所陈述小区封闭的情况，原告辩称小区封闭是业主大会决定并授权原告操作的，小区封闭与否并非原告所决定，更与物业费的交纳无关，被告无权以该理由拒交物业费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告提交的《物业服务合同》系被告所在小区业主委员会代表被告在内的所有业主与原告所签订，该合同系当事人的真实意思表示，符合法律规定，对原、被告均有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。虽然被告未与原告直接签订物业服务合同，但从原告提供的物业服务范围看，被告所有的门市房无法从整个小区分割开来进行管理，原告对整个小区的建筑共用部位、共用设施、设备等进行了维修、养护、管理，因此被告必定成为原告物业管理的受益者。原告为小区提供了相应的物业服务，被告理应支付物业费。关于违约金，鉴于被告所反映的物业服务过程中存在的瑕疵及被告不交纳物业费是因其反映的问题未得到解决，故一审法院对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上，原告的诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告林泳利于判决生效之日起十日内向原告威海双丰物业服务有限责任公司交纳2017年9月25日至2020年6月30日物业服务费1794.12元；二、驳回原告威海双丰物业服务有限责任公司要求被告林泳利支付逾期付款违约金的诉讼请求。如果未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告威海双丰物业服务有限责任公司负担5元，被告林泳利负担20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。林泳利提交以下证据：1.《信访事项处理意见书》，证实案涉小区系开放小区，双丰物业公司无权将小区封闭，小区业主委员会无权代表商铺业主作出决议；2.照片一宗，证实小区被封闭及双丰物业公司提供的物业服务质量不符合合同约定。经质证，双丰物业公司认为《信访事项处理意见书》与双丰物业公司无关，照片仅能证实小区在拍摄照片时存在部分问题，而物业服务是一个长期过程，不足以证实双丰物业公司提供的物业服务存在质量问题。被上诉人双丰物业公司提交以下证据：1.照片一宗，证实市级领导多次到小区参观，将小区物业管理作为典型，街道办事处、社区、业主向双丰物业公司送锦旗，进一步证实双方物业公司提供的物业服务符合合同约定，得到广大业主认可；2.《关于改进小区公共设施征求意见表》，证实小区封闭取得了业主同意，其中表中后三页为商铺业主签名。经质证，上诉人林泳利认为照片主要反映的是领导视察情况，不足以证实双丰物业公司向商铺业主提供了等值的物业服务；对于意见表，林泳利认为签名中绝大部分为弃权，且即使将弃权票算在内，也未取得商铺业主一半以上的同意。二审中，关于林泳利所称业主委员会成员中没有商铺业主代表的问题，双丰物业公司不认可，主张业主委员会成员中4-26号房屋的产权人徐龙为商铺业主代表，林泳利认可徐龙为商铺业主，但主张徐龙加入业主委员会时并非以商铺业主的名义，而是以住宅业主的名义加入的业主委员会。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉小区业主委员会与双丰物业公司签订的物业服务合同的效力如何认定，林泳利应否按照物业服务合同约定向双丰物业公司支付物业服务费。本案中，案涉小区业主委员会与双丰物业公司签订了物业服务合同，合同系当事人真实意思表示，约定了双丰物业公司承担物业服务的区域、服务的内容等，且已在有关机关备案，该物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该物业服务合同合法有效。上诉人主张物业服务合同系业主委员会与双丰物业公司串通签订，合同未约定双丰物业公司应向商铺业主提供的物业服务的细则、成本列项等为由主张合同无效，证据不足、理由不当，该上诉理由不成立。双丰物业公司按照合同约定提供了相应的物业服务，林泳利应按照合同约定向双丰物业公司支付物业费。至于林泳利主张的业主委员会中没有商铺业主代表、小区封闭损害其利益等问题，属于小区业主自治的范围，与双丰物业公司无关，林泳利以此为由拒绝交纳物业费，理由不当。一审法院综合考虑案涉小区物业管理实际情况，判令林泳利仅向双丰物业公司支付物业服务费，而驳回了双丰物业公司要求林泳利支付逾期付款违约金的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。综上所述，林泳利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林泳利负担。本判决为终审判决。审判长  葛俊生审判员  郭庆文审判员  王玲丽二〇二〇年十一月二十五日法官助理李亚男书记员姚玉娇