陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终1164号 上诉人（一审被告）：邹艳琼，女，1974年8月28日出生，汉族，住陕西省平利县。 委托诉讼代理人：魏伟，陕西润康律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：平利县中润亿家实业有限公司。住所地陕西省安康市平利县。 法定代表人：李飚，公司总经理。 上诉人邹艳琼因与被上诉人平利县中润亿家实业有限公司（以下简称“中润亿家”）租赁合同纠纷一案，不服陕西省平利县人民法院（2020）陕0926民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹艳琼及其委托诉讼代理人魏伟，被上诉人中润亿家的法定代表人李飚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹艳琼上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由中润亿家承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。根据生效判决认定的事实，中润亿家与平利县美源实业有限公司（以下简称“美源公司”）之间的租赁合同已于2018年5月18日解除，中润亿家已经丧失对案涉房屋的占用、使用及收益权利，其与邹艳琼之间的转租合同已经丧失继续履行的基础。中润亿家在无权处分的情况下，与邹艳琼签订的《场地租赁合同》是无效合同，中润亿家基于无效合同主张邹艳琼支付租赁费及违约金于法无据。2.一审判决认定邹艳琼与中润亿家形成不定期租赁合同错误。2018年12月17日，一审法院发出强制执行公告，要求中润亿家立即迁出房屋并向美源公司交付违法占用的房产，基于非法占用的房产，中润亿家与邹艳琼无法形成不定期租赁合同关系。2020年1月4日，美源公司的告知书也证明美源公司已经收回该房产。3.一审法院认为在一审法庭辩论终结前中润亿家与美源公司达成收取房租与交付房产的协议，可以取代美源公司向邹艳琼行使的权利，实际混淆了效力待定合同与无效合同的法律界限。 中润亿家辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 中润亿家向一审法院起诉请求：1.依法判令邹艳琼向中润亿家支付欠付租金119900元，其中2018年4月18日至2019年4月17日期间欠付租金50600元，2019年4月18日至2020年3月23日期间欠付租金69300元；2.依法判令邹艳琼向中润亿家支付违约金11990元（按照年租金10%计算）；3.本案诉讼费由邹艳琼承担。 一审法院认定事实：2012年4月10日，中润亿家和美源公司签订《房产租赁合同》，因中润亿家拖欠房屋租赁费，美源公司于2017年8月4日起诉要求解除合同、返还租赁的房产及给付拖欠的房屋租赁费。该案经审理，陕西省平利县人民法院作出（2017）陕0926民初575号民事判决：“1.解除中润亿家与美源公司的房产租赁合同及补充合同，由中润亿家交还租赁房产；2、3、4、5……”。2018年5月18日，陕西省安康市中级人民法院作出（2018）陕09民终328号民事判决：“一、维持陕西省平利县人民法院（2017）陕0926民初575号民事判决第一项；二、撤销陕西省平利县人民法院（2017）陕0926民初575号民事判决第2、3、4、5项；三、由中润亿家按照每月426755.42元标准支付美源公司2017年7月14日至交房之日止的房屋租赁费”。因中润亿家与邹艳琼20**年《场地租赁合同》到期，2018年4月17日，双方又签订了《场地租赁合同》，约定：“租赁期限为1年，自2018年4月18日起至2019年4月17日止。每平方米每年180元，总面积为35平方米，年租金75600元。水、电、空调费用邹艳琼于每月15日前交纳。如邹艳琼未按时交纳租金，中润亿家有权解除合同，收回经营场地，邹艳琼必须缴纳所欠租金，并支付年租金10%的违约金”。2018年12月17日，陕西省平利县人民法院发布公告，责令中润亿家在2018年12月30日前迁出并将租赁房产交付给美源公司。2019年3月18日，因中润亿家未给管理人员支付工资，管理人员将商场一楼大门锁闭，经平利县人民法院执行局协调，中润亿家的管理人员将一楼商场的大门钥匙交于28户租赁户推选的代表聂某保管，保证租赁户在合同期内的正常经营活动。2019年4月17日《场地租赁合同》期满后，双方未重新签订《场地租赁合同》，但邹艳琼一直占有、使用原租赁的一楼商铺经营至2020年3月23日，2020年3月23日邹艳琼搬离该商场。在租赁合同期内，邹艳琼仅交纳房屋租赁费25000元，2019年4月18日至2020年3月23日未交纳租赁费。 2020年1月4日、6日，美源公司发出告知书、告知函，要求各租赁户在1月7日前完成清理撤场，如商户将租赁费交付给中润亿家，则与美源公司无关。2020年5月9日，中润亿家和美源公司在平利县人民法院执行局主持下，达成《房产交付方案》，约定：“中润亿家于2020年5月12日前一次性交付1-15层房产（给美源公司交付），具体交付日期以实际交付之日为准。房产交付之前的租赁费计算至2020年1月14日，若中润亿家未按照交付方案履行，租赁费则计算至2020年5月12日……”。当日，中润亿家和美源公司联合给邹艳琼及各租赁户发出告知书：“请各业主在2020年1月20日前交清此前拖欠的租赁费，并统一交到平利县人民法院指定的账户”。邹艳琼及各租赁户均签收。 另查明，2018年11月15日，中润亿家商场2、3楼停业。邹艳琼在经营期间，平利县公安局指挥中心接警情况以及平利县信访局群众来访登记表证明：2017年11月7日有两个人在中润亿家闹事；2018年1月15日，有一二十人将中润亿家门堵了；2018年5月4日，中润亿家三楼客商和商场发生纠纷；2018年11月4日，有人堵了中润亿家的大门；2019年3月18日，中润亿家管理人员私自将门关闭；2020年3月23日，商铺关门。2019年3月18日至2020年3月23日，邹艳琼及各租赁户在经营期间，自行交纳水电费，并支付保安工资1354元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、中润亿家是否是本案适格主体；2、中润亿家与邹艳琼签订的《场地租赁合同》是否有效。关于焦点1，生效的（2018）陕09民终328号民事判决虽依法解除了中润亿家和美源公司签订的《房产租赁合同》，但该判决书第三项判决“由中润亿家按照每月426755.42元标准支付美源公司2017年7月14日至交房之日止的房屋租赁费”。该案进入执行程序后，2020年5月9日，中润亿家和美源公司在平利县人民法院执行局主持下达成《房产交付方案》，约定：“中润亿家于2020年5月12日前给美源公司一次性交付1-15层房产”。足以说明2017年7月14日至2020年5月12日期间，中润亿家租赁美源公司房产，其一直是实际的占用、使用和管理人。中润亿家系具有民事权利能力和民事行为能力的法人，在此期间，中润亿家作为租赁标的物的实际管理人与邹艳琼签订《场地租赁合同》的行为，是平等的民事主体之间设立民事权利和民事义务的合法行为。故中润亿家在与邹艳琼签订合同时，其主体资格合法。邹艳琼抗辩《房产租赁合同》已依法解除，中润亿家不享有本案房屋的出租权，权属人属于案外人美源公司的理由不能成立，不予采纳。关于焦点2、既然中润亿家的主体资格合法，双方在充分协商基础上签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法有效。依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行各自的义务。中润亿家已按合同约定将租赁标的物交付邹艳琼使用、经营，邹艳琼理应按照合同约定及时交纳租金。邹艳琼在合同期内仅交纳部分租金，经中润亿家多次催收，仍拖欠至今，属违约行为，应承担违约责任。中润亿家要求邹艳琼给付合同期内欠交的租金50600元及10%违约金的主张，于法有据，予以支持。合同期满后，即2019年4月18日至2020年3月23日，中润亿家与邹艳琼未签订书面房屋租赁合同，但邹艳琼一直占有、使用原租赁的商铺，中润亿家亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。其租赁费标准，应依照《场地租赁合同》确定。结合本案实际，依法认定不定期租赁十一个月，租金为69300元（35平方×180元×11个月）。中润亿家主张69300元，予以支持。中润亿家与邹艳琼对中润亿家和美源公司房屋租赁合同已依法解除，并进入执行阶段均是明知的。邹艳琼应当在合同期满后，预见到继续租赁经营存在一定的风险，但仍然不定期租赁，又不支付房租，其行为违反公平和诚实信用原则，存在过错。中润亿家是实际的商场管理人，在邹艳琼不定期租赁期间，对商场不进行日常的有效管理，由邹艳琼及各租赁户自行管理，至商场停电、关门，应认定未尽出租人合理的基本义务，其行为亦存在过错。故中润亿家、邹艳琼双方应各自承担相应的过错责任。中润亿家要求邹艳琼在不定期租赁期间给付违约金的请求，不予支持。邹艳琼抗辩因为疫情期间未经营，应扣减相应的损失。结合陕西省2020年1月25日因新冠肺炎疫情发布了一级响应，2月28日调整为三级响应，在抗击疫情期间，对公共场所、商场等采取了一系列的抗击疫情措施，对商铺的经营造成了一定的影响，可酌情扣除疫情期间1个月的房租。因中润亿家和美源公司房屋租赁合同的解除，导致商场2、3层停业，加之邹艳琼在不定期租赁期间，中润亿家对商场不进行有效管理，致商场几次闹事、关门停业，客观上存在一楼商场客流量减少，营业额下降，对此，中润亿家负有不可推卸的责任。邹艳琼抗辩给其造成了一定的损失，应予扣减房租的请求，予以采纳。结合本案实际，依法酌情扣减一个月的房租。中润亿家作为商场的管理人，聘请保安人员，保证商场的安全正常经营活动并支付保安工资，是其应尽的出租人的义务。邹艳琼在不定期租赁期间，自行管理并支付安保人员工资1354元，邹艳琼提出应予扣减的理由成立，予以采纳。不定期租赁合同，依据法律规定，当事人可随时解除合同。邹艳琼在不定期租赁期间，于2020年3月23日搬离原租赁商铺的行为，系明确表示不再租赁中润亿家的商铺，中润亿家未提出异议，应当认定同中润亿家解除了租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一款（二）项、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十六条的规定,判决:一、由邹艳琼给付中润亿家房屋租赁费105946元（50600元＋69300元－6300元×2个月-1354元）；二、由邹艳琼赔偿中润亿家违约金5060元（50600元×10%）；三、驳回中润亿家其他诉讼请求。以上一、二项，均限判决生效后3日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2520元，减半收取1260元，由中润亿家负担126元，邹艳琼负担1134元。 二审中，当事人未提交新证据。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，综合邹艳琼的上诉意见及中润亿家的答辩意见，本案的争议焦点为：案涉《场地租赁合同》效力如何认定，邹艳琼应否向中润亿家支付租金和违约金。 邹艳琼与中润亿家签订的《场地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自的权利义务。邹艳琼上诉认为中润亿家和美源公司的租赁合同已于2018年5月18日经法院判决解除，故中润亿家已不具备与他人订立合同的权利，中润亿家在无权处分的情况下与其签订的《场地租赁合同》系以签订合同的合法形式掩盖获取他人利益的非法目的，故合同无效。经查，案涉《场地租赁合同》签订于2018年4月17日，即合同签订之时中润亿家与美源公司的租赁合同尚未解除，故邹艳琼认为中润亿家已经丧失权利无权签订合同的理由不能成立。且根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，虽然法院判决解除了中润亿家与美源公司的租赁合同，但中润亿家提交的证据证实其与美源公司在该案执行过程中就房租的收取和房产的交付重新达成了协议，中润亿家享有收取租金的权利。故邹艳琼以中润亿家无权处分及签订合同系掩盖获取他人利益之非法目的为由主张合同无效不能成立，邹艳琼以合同无效为由拒付租金亦不能成立。现已查明，邹艳琼在《场地租赁合同》约定的租赁期间使用租赁场地但未按合同约定支付相应租金，构成违约，故应按照合同约定支付相应的违约金。《场地租赁合同》期限届满后，邹艳琼继续使用租赁场地至2020年3月23日，其应支付继续使用租赁场地期间的租金。因美源公司已经同意中润亿家收取租金，邹艳琼对一审判决认定的扣减部分租金之后欠付租金及违约金的数额亦不持异议，故对一审上述判项内容本院予以维持。 综上所述，邹艳琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2520元，由上诉人邹艳琼负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 马晓敏