广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3493号 上诉人（原审被告）：桂林旺合商业管理有限公司，住所地：广西壮族自治区灵川县灵川镇灵南路旺角名门**4-1，统一社会信用代码：91450323MA5KARAY46。 法定代表人：李康平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄敏，广西君美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：莫桂英，女，1972年11月4日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 委托诉讼代理人：秦健，广西建桂律师事务所律师。 上诉人桂林旺合商业管理有限公司（以下简称旺合公司）因与被上诉人莫桂英房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2020）桂0323民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人旺合公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四项内容。2、改判驳回被上诉人一审第3、4、5、7项诉讼请求，即驳回被上诉人关于赔偿因商铺拆除导致无法经营产生的损失229383元、返还租赁合同履约保证金7600元、返还经营合同履约保证金900元、赔偿装修损失28500元的一审诉讼请求。3、案件一、二审诉讼费用由被上诉人莫桂英承担。事实和理由：一、一审判决既支持预期可得利润，又支持装修残值损失，属重复计算损失，判令上诉人同时赔偿前述两项损失属重复赔偿，依法应当予以纠正。投资收益已经包含了投资成本，被上诉人只能在投资收益或投资成本之中选择其中一项获得赔偿，二者都支持显然是重复赔偿。另一方面，从计算公式来看，预期可得利润=收入-成本（包括装修成本），装修成本是计算预期可得利润应当扣减的扣减项，因此，在判决支持预期可得利润的情形下，不应再支持成本，亦即不应再支持“装修残值损失”。二、一审判决在计算预期可得利润时所参照的时间过长，未考虑被上诉人早已另行开店这一事实。一审判决在计算预期可得利润时所参照的时间为合同未履行的期限，即2019年11月1日至2022年7月14日共计32.5个月。租赁合同不同于其他类型的合同，一方面，租期未全部履行并不必然导致被上诉人预期可得利润损失的产生，另一方面，即便产生预期可得利润损失，该损失也不应囊括未履行的全部租期，被上诉人可另行寻找租赁场地继续经营。被上诉人最迟已于2020年5月搬迁至新址进行经营，上诉人已向一审法院提交相关证据予以证实，但一审判决却并未考虑该因素。即便计算预期可得利润，所应参照的时间最长也只能计算至另址经营的日期，即自2019年11月1日计算至2020年5月。三、一审判决在计算装修残值损失时计算错误，未据实扣减被上诉人可取回的床以及货架。为支持装修残值损失，被上诉人在一审阶段提交了《莫总旺角名门旺铺结算清单》作为证据，但该清单当中标价共计20660元的木床、不锈钢床、床头靠、货架等，均属被上诉人可取回的范围，且被上诉人已经取回，一审判决未据实予以扣减实为错误判决。四、履约保证金尚未达到合同约定的退还条件，被上诉人尚未履行合同约定的义务，故不应判决予以返还。租赁合同第十四条第3款明确约定“租赁履约保证金在结清乙方所有应付款项并提交注销经营场所证明的相关文件复印件后无息退回”，经营管理合同第十条第5款亦明确约定“经营管理服务履约保证金在结清乙方所有应付款项并提交注销经营场所证明的相关文件复印件后无息退回”，根据前述约定，被上诉人负有提交注销经营场所证明的义务，并以该义务作为退还保证金的前提条件，在被上诉人履行该义务之前，上诉人无需退还租赁履约保证金及经营管理服务履约保证金。综上所述，一审判决系错误判决，依法应予纠正，恳请二审法院深入调查，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人莫桂英辩称，一审法院判决正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。 被上诉人莫桂英向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年7月4日签订《旺角广场（商场）租赁合同》及《旺角广场（商场）经营管理合同》；2、被告赔偿原告货物损失128754元；3、被告赔偿原告因商铺拆除导致无法经营产生的损失229383元；4、被告返还原告租赁合同履约保证金7600元；5、被告返还原告经营合同履约保证金900元；6、被告赔偿原告违约金47880元；7、被告赔偿原告装修损失28500元；8、被告返还2019年11月1日至11月4日的租金514元；9、被告承担原告已支付的律师费5000元；10、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月14日，桂林袭汇实业集团有限公司与旺合公司签订《旺角广场委托运营协议》，协议约定，桂林袭汇实业集团有限公司就其拥有的旺角广场（商场）的全部投资经营管理权委托给旺合公司，由旺合公司招租、签订租赁合同及运营管理合同、收取租金及相应的经营管理服务费，并提供商场运营服务，旺合公司自主运营，自收自支，自负盈亏。2017年7月4日，原告与被告签订了《旺角广场（商场）租赁合同》一份。合同约定，原告租赁被告享有租赁权、经营权的灵川县灵南路旺角广场（商场）一层1-27、1-28商铺（以下简称“该商铺”），租赁期限为5年，自2017年7月15日至2022年7月14日；租金采取预付制，即先交后用，每期缴纳3个月租金，每期须提前20日缴付（若第20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）；商铺租赁期首年度标准月租金为3800元，前2年租金优惠后总和为68400元，在租赁期内前两年租金不递增，从第三年开始每年在前一年的基础上按5%递增；租赁履约保证金7600元，原告应在签订合同书一并向被告缴付，被告应在合同终止或解除后30日内扣除原告在合同履行期内应付未付的费用后，将履约保证金无息退还原告；原告应遵守《旺角广场（商场）经营管理守则》，该守则作为合同附件，对旺角广场（商场）的所有承租人员均有约束力，原告确认，合同签订时，《旺角广场（商场）经营管理守则》的全部内容被告已经公示，原告对相关内容已经知晓；在合同到期或终止时，如原告不再续约，无需被告通知，原告应立即将其所有物品搬出承租商铺，如原告未及时将出租商铺交还被告，被告有权采取清场措施，原告所受一切损失自负；任何款项到期未付，除合同另有规定，违约方应承担应付日至结算日全部延迟付款额之利息，如果逾期款项及迟延付款额利息累计超过15日仍未支付完毕，守约方有权解除合同并继续索赔。此外，合同还对其他相关事项进行了约定。《旺角广场（商场）经营管理守则》从经营户经营管理、宣传推广活动管理、治安管理、卫生管理、水电、电器设施设备使用管理、防火安全、装修管理经营户服务态度经营户违约赔偿等方面作出了规定，并载明“任一规定累计违反三次的，或情节严重的，或造成恶劣影响的，我司将严肃处理或终止合同。”同日，原告与被告还签订了《旺角广场（商场）经营管理合同》，合同约定，由被告为原告承租的灵川县灵南路旺角广场（商场）一层1-27、1-28商铺（以下简称“该商铺”）提供经营管理服务，服务期限为5年，自2017年7月15日至2022年7月14日；经营管理服务费采取预付制，即先交后用，每期缴纳3个月经营管理服务费，每期须提前20日缴付（若第20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）；经营管理服务期限内首年度标准月服务费为450元，前2年租金优惠后共计为8100元，在经营管理服务期内前两年服务费不递增，从第三年开始每年在前一年的基础上按5%递增；经营管理服务履约保证金900元，在签订合同时一并缴付，被告应在合同终止或解除后30日内扣除原告在合同履行期内应付未付的费用后，将经营管理服务履约保证金无息退还原告；如原告逾期支付经营管理服务费、保证金或其他应缴费用的，逾期超过15日，被告有权按协议约定中止或停止相关服务或终止（单方解除）协议并没收履约保证金。此外，合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告于2017年7月6日向被告交纳了履约保证金7600元及经营管理费履约保证金900元。 2019年10月10日，被告向原告发出《解除合同的通知》，通知称，因原告在经营过程中存在以下严重违规及违约行为：1、不遵守商场营业时间，多次不按时开铺和提前关铺；2、营业期间，经常不经商场同意中途私自停止营业，经常私自离店导致商铺无法正常经营；3、营业期间私闯其他经营户内，强行动用其他经营户的私有设备，影响该经营户正常经营；4、长时间越界占道，在不属于自己的经营场地内堆放物品；5、私自改变商场公共音响设施设备的运行状态；6、未按合同约定时限及金额缴纳2019年8月5日至11月4日期间的租金即经营管理服务费。并经被告多次劝诫仍不整改，通知原告于2019年11月1日解除双方签订的《旺角广场（商场）租赁合同》及《旺角广场（商场）经营管理合同》，并要求原告于2019年11月1日清场交还店铺。2019年11月1日，被告用锁锁住了原告租赁的商铺，并向原告发出通知，要求原告于2019年11月5日前将商铺内物品自行清理完毕。2019年11月7日，被告再次向原告发出通知，告知原告，被告将于2019年11月11日9：00正式进行清场工作，请原告前往商铺现场与被告共同进行清场工作。2019年11月11日，被告对原告租赁的商铺进行清场，将原告的货物清出商铺另行存放在旺角广场（商场）三楼一空置店面内。 另查明，原告在商铺经营期间存在将货物、广告牌摆放在商铺外及商铺无人在岗的情况。原告于2019年7月15日向被告交纳了2019年8月5日至2019年11月4日的租金11970元及经营管理费1417.5元，于2019年10月12日交纳了2019年11月5日至2020年2月4日的租金13387.5元。被告于2019年10月12日向原告退还了13387.5元。原告承租的商铺现已由被告另行出租，新承租人对商铺进行了重新装修并已入驻营业。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《旺角广场（商场）租赁合同》、《旺角广场（商场）经营管理合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的规定，合法有效，各当事人均应按协议约定履行自己的义务。同时，基于诚实信用原则，对对方当事人的违约行为，各合同当事人也应当从保障合同顺利履行出发对违约行为进行劝阻、纠正或提醒。在本案所涉合同履行过程中，原告虽存在违反《旺角广场（商场）经营管理守则》行为，但被告未提供证据证明其已尽了善良合同相对人的提醒义务要求原告纠正不当行为或者根据《旺角广场（商场）经营管理守则》对原告进行了处罚，对此应由被告自行承担举证不能的不利后果，因此一审法院依法推定原告违约及违反《旺角广场（商场）经营管理守则》的行为显著轻微，不影响双方合同目的的实现。原告的违约行为不能满足被告单方解除合同的条件。故，被告单方解除合同并采取锁店铺、将原告货物清出商铺，后又将商铺另行出租给他人的行为属违约。通过原告提供的证据十六及被告提供的证据十二可知，原告对被告锁铺及清场的行为已明确表示了反对并极力阻止，但被告仍坚持自己的行为，对由此给原告造成的损失，被告应予赔偿。 原告诉请要求解除与被告于2017年7月4日签订《旺角广场（商场）租赁合同》及《旺角广场（商场）经营管理合同》，因被告于2019年10月10日向原告发出《解除合同的通知》，通知原告于2019年11月1日解除双方签订的《旺角广场（商场）租赁合同》及《旺角广场（商场）经营管理合同》，并采取了锁铺，清场、将商铺另行租赁给他人的行为使得双方之间的合同无法履行，原告也未提出要求确认被告发出的《解除合同的通知》无效，而是提出被告单方解除合同违约，因此一审法院依法认定原、被告签订的《旺角广场（商场）租赁合同》及《旺角广场（商场）经营管理合同》实际已解除。故，原告再诉请要求解除合同一审法院不予支持。 原告诉请要求被告赔偿原告的货物损失128754元，根据被告提供的证据来看，被告在清场后已及时告知原告取回货物，原告未提供证据证明因被告的清场行为使其货物遭受毁损或贬值，依法应自行承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告赔偿货物损失的诉请一审法院不予支持。被告清场后保管的货物应依法交还原告。 原告诉请要求被告赔偿因无法经营产生的损失，根据原告提出的诉请及其提供的用于支持其诉请的证据来看，该处的损失应是指合同继续履行原告预期可得利润，参照原告提供的证据九计算原告商铺营业额，参照原告提供的证据八扣除货物成本，根据原、被告签订的《旺角广场（商场）租赁合同》、《旺角广场（商场）经营管理合同》扣除原告支出的房租及管理费成本，根据原告提供的证据十二扣除原告支出的水电费成本，根据本地工资水平酌情扣除人工成本，一审法院酌情确定原告商铺在2019年11月1日前一年内平均月利润为2790元。结合因被告单方解除合同进行清场，导致合同无法履行的时间，对该项损失一审法院酌情支持90675元。 原告诉请要求被告返还履约保证金7600元及经营管理费履约保证金900元，因本案系被告违约导致合同终止，被告也未提供证据证明应在上述两项保证金中扣除相应款项，根据双方的合同约定，被告应将上述两项保证金退还给原告。 原告诉请要求被告赔偿装修损失28500元，在原告主张的因合同解除无法经营产生的损失这一项目中装修费已作为经营成本予以了扣除（即计算的是纯利润），原告的装修残值未能通过经营予以回收，对原告的该项损失被告应予赔偿。至于赔偿的数额，因被告将商铺另行出租给他人，且由他人对商铺进行了重新装修，导致原告的商铺装修残值无法进行有效评估，相应的不利后果应由被告承担，一审法院根据原告提供的证据十五，结合合同未能履行的时间，酌情支持27840.58元。 原告诉请要求被告返还2019年11月1日至11月4日的租金，在原告主张的因合同解除无法经营产生的损失这一项目中租金已作为经营成本予以了扣除（即计算的是纯利润），被告在2019年11月1日将原告承租的商铺锁住，导致原告在2019年11月1日后无法对商铺进行经营，原告已付的2019年11月1日至11月4日的租金未能通过经营予以回收，原告要求被告返还514元，符合法律规定，一审法院予以支持。 原告诉请要求被告赔偿违约金47880元，因原告已对其各项损失进行了主张，一审法院也酌情予以了支持，原告另行主张违约金没有合同依据，一审法院不予支持。原告诉请要求被告承担原告已支付的律师费5000元，没有法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：一、被告桂林旺合商业管理有限公司赔偿原告莫桂英因无法经营产生的损失90675元；二、被告桂林旺合商业管理有限公司返还原告莫桂英履约保证金7600元；三、被告桂林旺合商业管理有限公司返还原告莫桂英经营管理费履约保证金900元；四、被告桂林旺合商业管理有限公司赔偿原告莫桂英装修残值损失27840.58元；五、被告桂林旺合商业管理有限公司返还原告莫桂英2019年11月1日至2019年11月4日的租金514元；六、驳回原告莫桂英的其他诉讼请求。案件受理费8028元，由被告桂林旺合商业管理有限公司负担2248元，由原告莫桂英负担5780元。 二审期间，上诉人桂林旺合商业管理有限公司提交以下新证据：1、微信截屏打印件五份；2、被上诉人新开店铺的照片和进货收据各一份，拟证明被上诉人2020年5月已另行经营，预期可得利润不应计算到合同约定的终止时间；3、《恒源祥铺内物料盘点表》一份，拟证明被上诉人已将床和货架搬走，装修损失应当扣除这部分；4、《企业信用信息公示报告》一份，拟证明被上诉人的经营场所仍登记在我方商场，没有注销，不符合合同约定的退还经营保证金和租赁保证金的条件。被上诉人对上述证据的真实性没有异议，认可2020年5月已另行择址经营，但对上述证据的证明目的不予认可。本院认证如下：被上诉人莫桂英对上诉人桂林旺合商业管理有限公司提交的证据的真实性无异议，且上述证据客观反映了本案待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信，作为本案定案之参考依据。 对一审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院另查明，2020年5月，被上诉人莫桂英另择新址开业，继续经营恒源祥家纺。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点主要为：1、一审法院支持预期可得利润和装修残值损失是否属于重复计算？预期可得利润和装修残值损失应如何计算？2、涉案履约保证金7600元和经营管理费履约保证金900元是否应该退还？ 本院认为，关于一审法院支持预期可得利润和装修残值损失是否属于重复计算？预期可得利润和装修残值损失应如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约损失包括直接损失和可期待利益损失。在房屋租赁合同案件中，出租人违约解除合同，导致合同不能继续履行的，承租人主张的装修残值损失属于直接损失，预期可得利润则属于可期待利益损失，两者可以重复计算。上诉人桂林旺合商业管理有限公司提出一审法院支持预期可得利润和装修残值损失属于重复计算的理由不能成立，本院不予支持。 因原告起诉时涉案商铺已被拆除，故本案装修残值损失的确定无法委托鉴定机构进行。一审法院以被上诉人莫桂英装修结算清单为基础，根据合同约定的租赁期限计算推销费用，以合同未履行期间未推销的费用计算得出装修残值损失较为公平合理，双方当事人对此计算方式未提出异议，故本院予以认可。2020年8月，被上诉人莫桂英从上诉人桂林旺合商业管理有限公司取回涉案商铺的部分物品，除货架地台外，其他物品如5层货架、床等尚可继续使用，一审法院计算装修残值损失时未扣除被上诉人莫桂英领回的物品价值有误，本院予以纠正。本院参照一审法院计算方式，对被上诉人莫桂英领回的物品价值酌情按10000元计算，则被上诉人莫桂英装修残值损失为17840.58（27840.58-10000）元。上诉人桂林旺合商业管理有限公司对一审法院计算预期可得利润的方式未提出异议，仅对计算的时间持有异议。本院认为，被上诉人莫桂英主张的预期可得利润实际为正常履行涉案租赁合同的经营收益损失，不因被上诉人莫桂英另行择址经营而丧失，故一审法院以涉案商铺在2019年11月1日前一年内的平均月利润2790元，按合同未履行的期间计算出90675元预期可得利润符合本案实际情况，本院予以认可。上诉人桂林旺合商业管理有限公司提出预期可得利润应截止到被上诉人莫桂英另行择址经营时间的理由不能成立，本院不予支持。 关于涉案履约保证金7600元和经营管理费履约保证金900元是否应该退还的问题。租赁保证金与违约金在实质上是一致的，都是为了保证合同的顺利执行。在出租方违约的情况下，应充分考虑承租方的损失，租赁保证金作为事先已支付的款项，应当考虑到守约方的违约损失计算之中。本案中，因上诉人桂林旺合商业管理有限公司违约导致涉案租赁合同无法继续履行而解除，对此上诉人桂林旺合商业管理有限公司具有过错，一审法院判决其退还履约保证金7600元和经营管理费履约保证金900元正确，本院予以认可。上诉人桂林旺合商业管理有限公司提出涉案履约保证金7600元和经营管理费履约保证金900元不应退还的理由无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人桂林旺合商业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理略有瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区灵川县人民法院（2020）桂0323民初42号民事判决第一、二、三、五项； 二、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2020）桂0323民初42号民事判决第四、六项； 三、上诉人桂林旺合商业管理有限公司赔偿被上诉人莫桂英装修残值损失17840.58元； 四、驳回被上诉人莫桂英的其他诉讼请求。 一审案件受理费8028元（被上诉人莫桂英已预交），由上诉人桂林旺合商业管理有限公司负担2248元，由被上诉人莫桂英负担5780元；二审案件受理费2840元（上诉人桂林旺合商业管理有限公司已预交），由上诉人桂林旺合商业管理有限公司负担2600元，被上诉人莫桂英240元。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  丁 勇 审判员  周 霞 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  闫 琴