江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初1448号原告（案外人）：李慧佳，女，1981年10月23日生，汉族，住江苏省苏州市。原告（案外人）：陆科，男，1980年9月30日生，汉族，住江苏省苏州市。原告（案外人）：吴从广，男，1987年2月27日生，汉族，住江苏省新沂市。原告（案外人）：张菲菲，女，1986年12月13日生，汉族，住江苏省苏州市。上述四原告的共同委托诉讼代理人：钟斌，江苏鸿永律师事务所律师。上述四原告的共同委托诉讼代理人：何平，江苏鸿永律师事务所律师。被告（申请人）：孙燕，女，1981年11月17日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告（申请人）：冯政权，男，1985年8月20日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告（申请人）：张玉香，女，1984年3月12日生，汉族，户籍地江苏省金坛县，暂住江苏省苏州市虎丘区。被告（申请人）：陈坚纲，男，1979年12月16日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：刘卫东，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小明，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告（被执行人）：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区长江路******。法定代表人：蔡祈参，执行董事兼总经理。原告李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲与被告孙燕、冯政权、张玉香、陈坚纲、苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称“港龙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本院于2020年6月12日公开开庭进行审理，原告李慧佳及四原告的共同委托诉讼代理人钟斌与何平、被告孙燕、被告陈坚纲的委托诉讼代理人李小明到庭参加诉讼，被告冯政权、张玉香、港龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院于2020年11月10日公开开庭进行审理，原告李慧佳及四原告的共同委托诉讼代理人钟斌到庭参加诉讼，被告孙燕、冯政权、张玉香、陈坚纲、港龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲共同向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于苏州市高新区长江路556号1幢821室房屋的强制执行(包括撤销拍卖、变卖)，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月18日，李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲与港龙公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，并按合同约定支付购房款570629元。港龙公司亦将涉案房屋进行交付，李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲将房屋装修后一直使用至今，但港龙公司却未配合将房屋过户登记。后李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲发现因港龙公司在法院存在多起诉讼案件，且因涉案房屋仍登记在港龙公司名下，故涉案房屋被法院查封。李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲向虎丘法院提出异议，但被驳回。李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲认为其在法院查封之前已与港龙公司签订商品房买卖合同且按约交付全部购房款，港龙公司亦将涉案房屋交付使用至今，该房屋依法应归李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲所有。故诉至法院。被告孙燕辩称，李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲在2015年即与港龙公司签订房屋买卖合同，涉案房屋在2015年已经满足过户条件，开发商同时通知了业主办理过户，同批次很多房屋已经办理完成了过户登记手续。在此期间，办理过户登记均没有障碍，李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲系因自身原因未办理过户登记手续。涉案房屋现仍登记在港龙公司名下。请求驳回李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲的诉讼请求。被告冯政权未答辩。被告张玉香未答辩。被告陈坚纲辩称，1.对李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲的异议申请不持态度，请求法院在查明事实的基础上作出判决。2.对李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲提交的证据材料，因陈坚纲不是房屋买卖合同中的当事人，具体情况不清楚，因此对证据的真实性、关联性请法院审核。3.本案中，陈坚纲通过法院执行程序（包括诉讼保全措施）实现自己的债权是依法行使自己的诉讼权利，是实施合法、无过错行为，不应承担本案的任何诉讼费用。4.本案诉讼费损失，是李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲与港龙公司的过错造成的，购房人负有督促港龙公司办证的义务，其怠于行使自己应承担的义务从而导致纠纷，故诉讼费应由港龙公司或李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲承担。被告港龙公司未答辩。本案原告李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲共同围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：苏州市商品房买卖合同、中国建设银行个人活期账户交易明细及发票、照片三张、房屋产权信息表、（2020）苏0505执异16号执行裁定书、账单及电费发票。被告孙燕围绕答辩意见向本院提交以下证据：两份房产证和两份土地证复印件。被告冯政权、张玉香、陈坚纲、港龙公司未举证。本院组织双方当事人举证质证，本院对当事人无异议的证据予以确认，与本院庭审笔录一并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年7月18日，李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲与港龙公司签订商品房买卖合同，合同约定李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲购买苏州市高新区长江路556号1幢821室房屋，总价为570629元，合同另对双方权利义务其他事宜作出约定。合同签订后，李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲付清了涉案房屋的全部购房款，港龙公司向李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲开具了购房发票并将涉案房屋交付李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲占有使用。但涉案房屋未办理产权过户登记手续，现仍登记在港龙公司名下。本院于2019年5月10日查封涉案房屋，案号为（2018）苏0505民初2274号、（2018）苏0505民初2645号、（2018）苏0505民初2863号。此后，涉案房屋又因其他多个案件被本院轮候查封。李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲提出异议，本院于2020年3月6日作出(2020)苏0505执异16号执行裁定书，驳回李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲提出的异议请求。李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲不服该裁定，故诉至本院。诉讼过程中，李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲明确愿意自行承担本案诉讼费。本院认为，金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，商品房买受人对已经交付但仍登记在被执行人名下的不动产提出异议，其主张只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”因此，对于商品房买卖已交付但未转移登记的确权问题，人民法院应当适用《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的但书规定，审查商品房买受人所提交的拟推翻不动产登记簿的相反证据的真实性；以及其在购买该商品房的时间节点上，该商品房上是否存在查封、抵押等负担；是否存在法律、行政法规对所购商品房的限制性障碍。现查明，李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲在购买涉案房屋时，既无查封、抵押，也无法律、行政法规的限制性障碍，购房合同、购房款交付凭证与购房发票的证据真实有效，其已经占有处分涉案房屋，足以推翻苏州市高新区长江路556号1幢821室房屋登记在被执行人港龙公司名下的登记簿记载。本案中，并无证据证明系因李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲的自身客观原因不能办理房屋过户登记。综上，李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得查封执行苏州市高新区长江路556号1幢821室房屋。案件受理费9506元，由原告李慧佳、陆科、吴从广、张菲菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  赵延丽人民陪审员  谢 夏人民陪审员  黄丽萍二〇二〇年十一月三十日书 记 员  王晓哲