湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2037号上诉人（原审被告、反诉原告）：周凤娥，女，1982年8月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：李月涛（周凤娥丈夫），住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南锦昇律师事务所律师。上诉人周凤娥因与被上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初5578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周凤娥上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，驳回汇龙公司的诉讼请求，并依法改判支持周凤娥反诉请求；2.一、二审诉讼费用由汇龙公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。竣工验收、通知交房存在事实认定错误。1.周凤娥交付汇龙公司定金及首付款后，委托黄莉子代为签订《郴州市商品房买卖合同》后，汇龙公司已于2014年10月通知收房，汇龙公司应已知悉案涉房屋的测绘面积，2013年7月3日，黄莉子将案涉房屋买卖合同项下的权利义务全部转移给周凤娥。2.2016年4月14日，周凤娥与汇龙公司将原涉案房屋合同进行主体变更，双方确认周凤娥承继黄莉子合同权利义务，此时房屋已为现房，距离交房已经过去两年多，汇龙公司应早已获知涉案房屋的实测面积，但在2018年办理产权首次登记时仍然未告知周凤娥。按照《商品房销售管理办法》第24条规定以及双方案涉房屋买卖合同约定，应当履行通知义务。郴州两级法院公布的判决查明的事实，在一审判决书中已经写明、写全，均认定违建改规划是汇龙公司的行为，与业主无关。3.周凤娥委托黄莉子签订案涉房屋买卖合同后，已将案涉房屋购房款全额付清。合同主体变更后，汇龙公司也没有要求周凤娥支付房款及面积差异房款。依照合同相对性，汇龙公司应当向黄莉子主张购房款。因涉案房屋三间卧室和两个洗手间渗水质量问题，周凤娥于2019年9月26日诉至郴州市北湖区人民法院，案号为（2019）湘1002诉前调246号，郴州市北湖区人民法院于2019年10月23日进行了第一次证据交换，汇龙公司在庭上明确表示周凤娥房款已付清，已构成自认。周凤娥在一审中，申请人民法院调取（2019）湘1002诉前调246号的庭审记录未获准许，不符合法律规定。4.本案中，增加的面积系汇龙公司违规改建而引起的房屋增加面积。不应适用《商品房买卖合同》第七条的约定，且增加的房屋面积是竣工之后，汇龙公司违规改建的，该合同第七条的约定并未包含竣工验收之后违规改建增加的面积。且双方签订的合同，是汇龙公司提供的格式合同，该合同第七条的内容存在免除汇龙公司责任及排除周凤娥主要权利的情形，汇龙公司在签订合同时未作出说明和提示，属于隐瞒重要情况。汇龙公司业在变更规划设计及违法建设过程中，均未履行通知义务，在起诉后，强行要求周凤娥接受规划设计变更的事实，剥夺了周凤娥行使撤销权的权利，因此，该条内容不是周凤娥的真实意思表示，应当予以撤销。超出的部分未约定在合同之内，不受合同约束。汇龙公司在明知情况下，未经业主同意，通过起诉索要购房款，违反公平原则和诚实信用原则。5.汇龙公司在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N+1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。但是实际交付房屋未出现此部分，汇龙公司构成虚假宣传。6.汇龙公司从2013年至2019年起诉前隐瞒违建房屋面积增加的事实，没有履行告知义务，没有兑现其承诺，致使周凤娥信赖利益受损，合同目的未能实现，相应交易成本及税费增加。7.一审判决认定汇龙公司行为符合诚实信用原则是错误的。8.周凤娥未兑现承诺不承担责任的认定错误。一审判决认定“汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分面积，并未承诺赠送房屋”错误，汇龙公司应当承担民事责任。但一审判决仅认定汇龙公司承诺赠送，但不支持兑现是错误的。8.涉案房屋产权面积与合同约定面积有差异，系汇龙公司擅自变更规划设计造成的，所产生的后果应由汇龙公司自行承担。超过合同约定面积部分价款应由双方协商确定，不能再适用合同第七条第二款约定来确定超出部分面积的房价。且汇龙公司未举证证明增加面积的成本，一审判决按合同约定的单价作为计算标准，缺乏依据。周凤娥系守约方，汇龙公司系违约方，一审判决由周凤娥按50%的比例承担费用，不公平。9.一审判决认定，经原郴州市城乡规划局规划设计调整，郴州市国土资源局批准，将本次多出的计容面积即超国土批准建筑面积7408.36平方米，在汇龙公司的第三期开发项目的原审批面积中扣除。上述事实没有证据证明，不应成为本案事实。10.汇龙公司提供房屋存在严重质量问题，周凤娥享有抗辩权。二、一审判决适用法律错误。周凤娥不是（2019）湘1002民初1283号、（2019）湘10民终4148号案件当事人，一审却将前述两案民事判决书所载内容作为本案定案的依据，由于本案有其特殊性，不应当适应其他判决，违反民事诉讼法及民事诉讼中关于证据认定的相关法律规定，属适用法律错误。汇龙公司辩称：1.一审判决查明宣传资料中载明“赠送面积”可改造成书房、娱乐室或休息室等，说明所谓“赠送面积”并非产权面积。同时宣传资料也明确了双方的权利义务最终以商品房买卖合同的约定为准，且本案双方签订的《商品房买卖合同》第七条也约定了房屋价款按产权登记面积进行结算。2.周凤娥认为汇龙公司诉请的面积差为买房时承诺赠送的镂空部分，说明周凤娥在购房时就知道“赠送”是不计入产权面积的，在该情况下，双方在商品房买卖合同中约定了如存在面积差按实测面积多退少补，说明双方对此种情形如何处理进行了约定，现在镂空部分计入了产权面积，根据双方约定，周凤娥应当支付相应价款，且案涉房屋再次转让时，也是按照产权登记面积进行计价，周凤娥也因产权面积的增加获得了相应利益。3.镂空部分的加建并非汇龙公司擅自所为，而是为了业主扩大房屋面积要求所为，而因加建的问题，导致汇龙公司后期的项目开发面积相应扣除了加建的面积，且后期房屋销售价格远高于案涉房屋销售时的价格，汇龙公司为此承担了高额的成本，因此，从公平角度来说，周凤娥也应当支付房屋面积差价。汇龙公司向一审法院起诉请求：一、周凤娥向汇龙公司支付购房款40151.79元；二、周凤娥以应付购房款为基数，自起诉之日起按每日万分之五向汇龙公司支付违约金至实际履行完毕时止；三、本案受理费、保全费由周凤娥承担。周凤娥向一审法院提出反诉请求：一、判令汇龙公司隐瞒重要情况，未履行通知义务，违背诚实守信原则，构成合同欺诈；二、撤销周凤娥与汇龙公司签订的《郴州市商品房买卖合同》第七条第二款的内容；三、判令周凤娥案涉房屋缺少一个阳台，构成不当销售或虚假宣传；四、判令汇龙公司赔偿20076元；五、本案受理费由汇龙公司承担。一审法院认定事实：（一）周凤娥与周井宣系亲兄妹关系，黄莉子原系周井宣妻子。2012年12月30日，周凤娥与周井宣一同订购了案涉房屋，并当即交付定金50000元。2013年6月30日支付了首期房款165935元。2013年7月3日，周凤娥与黄莉子经协商后，由黄莉子与汇龙公司就案涉房屋签订了《郴州市商品房买卖合同》，同时由黄莉子在中国工商银行股份有限公司郴州北湖支行办理按揭贷款370000元用于支付剩余房款。2013年9月21日周凤娥与黄莉子签订了一份《协议书》，议定该房屋实际所有人为周凤娥，黄莉子有义务协助周凤娥办理该房屋的产权登记过户手续。此后周凤娥一直按月归还黄莉子名下的银行按揭贷款。期间，周凤娥与黄莉子因该房屋过户发生争议。周凤娥诉至一审法院[案号：（2015）郴北民一初字第518号]，后经一审法院判决该房屋属周凤娥所有，由黄莉子在该判决生效后三十日内协助周凤娥办理房屋产权变更登记手续，变更登记至周凤娥名下，并由周凤娥在该判决生效后三十日内偿清黄莉子在工商银行的按揭贷款347843.67元。（二）该案民事判决书已于2016年3月13日发生法律效力。汇龙公司与周凤娥于2016年4月14日就案涉房屋签订一份《郴州市商品房买卖合同》，即由周凤娥购买汇龙公司开发的“汇龙?万宝国际城”项目中第A5栋16层1601房，房屋建筑面积为114.39平方米，单价为每平方米4685.16元，房屋总金额为535935元。合同第七条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.双方自行约定：以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。签订合同后，周凤娥按照约定将购房款支付给汇龙公司，并已收房。（三）庭审中，周凤娥提交了汇龙万宝国际城A5栋标准户型图，该标准户型图标明：南、北、东三向阳台，收揽270°宽阔风景等内容，并称案涉房屋实际上只有2个阳台，构成不当宣传，致使合同未能实现。而汇龙公司则不认可该宣传资料出自其公司，且该图纸上也没有任何一个户型显示有三个阳台，文字备注小户型阳台朝向为南、北、东三向收揽270°。对此，本院经核实，该标准户型图中标注三种户型的阳台与三种户型各自的文字备注一致，而“南、北、东三向阳台，收揽270°宽阔风景”等内容也未显示三种户型图中有三个阳台，故案涉房屋在该标准户型图中显示仅有二个阳台。另周凤娥称其在装修过程中因房屋漏水装修中断，为此，周凤娥因案涉房屋质量问题与汇龙公司产生纠纷，周凤娥于2019年9月26日向本院提起诉讼，该案目前仍在审理中，尚未结案。（四）2016年，由于汇龙公司擅自将开发的“汇龙?万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局做出行政处罚决定书，对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为进行罚款，罚款金额为684572.15元，汇龙公司按时缴纳了罚款。后经原郴州市城乡规划局规划设计调整，郴州市国土资源局批准，将本次多出的计容面积即超国土批准建筑面积7408.36平方米，在汇龙公司第三期开发项目的原审批面积中扣除。同时增加部分面积已于2018年办理不动产首次登记。（五）一审法院和本院已经发生法律效力的民事判决书已认定，汇龙公司在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。（六）案涉房屋的不动产首次登记于2018年6月12日办理完毕，案涉不动产首次登记的建筑面积为122.96㎡，比合同约定面积（114.39㎡）增加8.57㎡。（七）汇龙公司与部分购房业主就“汇龙?万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋所产生的争议，汇龙公司曾向一审法院提起诉讼，该争议与本案争议相同，其中汇龙公司诉罗婷商品房销售合同纠纷一案，一审法院已经审理并作出（2019）湘1002民初1283号民事判决书，该案已经郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终4148号民事判决书，判决维持原判。上述二份民事判决书均已发生法律效力。本案查明的镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋等基本事实与上述二份民事判决书确认的事实相同。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。如前所述，案外人黄莉子与汇龙公司签订《郴州市商品房买卖合同》后，黄莉子和周凤娥因案涉房屋买卖合同纠纷经法院判决生效后，黄莉子的权利义务已经全部转移给周凤娥。尔后，汇龙公司与周凤娥就案涉房屋另行签订了一份《郴州市商品房买卖合同》，该合同系汇龙公司和周凤娥真实意思的表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。就双方争议作如下认定：一、关于本诉（一）关于本案诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，案涉《郴州市商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。因此，根据该约定，汇龙公司就超出合同约定面积的产权登记面积（误差面积）的购房款主张权利的诉讼时效期间应从案涉房屋的不动产首次登记之日（知道权利受到损害之日）开始计算，即从2018年6月12日开始计算，从此时至汇龙公司的起诉之日（2019年10月8日）间隔不足三年，故汇龙公司的起诉并未超过法定的三年诉讼时效期间。另外与本案基本事实相类似的案件已经法院发生法律效力的上述民事判决书认定，汇龙公司起诉的此类型的案件并未超过三年诉讼时效期间。（二）增加房屋面积的认定。案涉房屋不动产首次登记的增加比合同约定的建筑面积8.57平方米，对此，予以确认。由于汇龙公司未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故认定增加的8.57平方米全部为汇龙公司改建镂空部分而引起的房屋面积增加。（三）根据已经发生法律效力的民事判决书对赠送面积的认定，汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋，故周凤娥关于案涉购房款已付清的观点，不予采纳。（四）周凤娥提出的“案涉房屋存在严重的渗水质量问题，不符合约定”的问题：因案涉房屋漏水的问题，周凤娥已于2019年9月26日提起了诉讼，该案尚在审理过程中，故案涉房屋质量问题，本案不予处理。（五）增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。汇龙公司将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋也办理了不动产首次登记手续，汇龙公司为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求汇龙公司在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响汇龙公司第三期开发项目及第三期利润。而周凤娥作为受益方，该增加部分的面积已经办理不动产首次登记手续，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿和公平原则，周凤娥应承担汇龙公司将镂空部分改建为房屋花费的相应费用。鉴于案涉房屋产权面积的增加并非因设计与实际施工存在差异引起的面积增加，而是汇龙公司将镂空部分违规改建成房屋引起的面积增加，故汇龙公司对其违规加建的行为应承担相应责任。据此，周凤娥支付的房价款应以在《郴州市商品房买卖合同》中双方约定房价的50%为宜，故周凤娥应承担的费用为20075.91元（8.57平方米×4685.16元/平方米×50%≈20075.91元）。而对汇龙公司诉请的超额部分房款，不予支持。另由于双方在合同中并未约定增加面积价款如何支付，事后也未达成协议，汇龙公司要求周凤娥按每日万分之五计算违约金缺乏事实及法律依据，故对于汇龙公司要求周凤娥支付违约金的诉讼请求，不予支持。二、关于反诉周凤娥所提出的反诉主张，与上述发生法律效力的民事判决书确认的事实及本案一审庭审查明的事实不符，其反诉请求缺乏充足的理由，且没有充分的证据予以证实，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）周凤娥支付原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司购房款20075.91元，此款限被告（反诉原告）周凤娥于本判决发生法律效力后十五日内付清；二、驳回原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周凤娥全部反诉请求。如果被告（反诉原告）周凤娥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费804元，由被告（反诉原告）周凤娥负担402元，原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司负担402元；反诉案件受理费151元，由被告（反诉原告）周凤娥负担。”二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审的争议焦点是：一、购房合同第七条第二款应否予以撤销以及汇龙公司应否赔偿周凤娥；二、周凤娥应否支付房屋增加面积的购房款；三、一审判决法律适用是否正确。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，涉案合同第七条第二款约定，房屋面积以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，而在签订该合同时，涉案房屋尚未经房管局测绘部门测绘，汇龙公司与周凤娥一样，均无法获知涉案房屋的实测面积。且涉案合同第七条第二款约定，若产权登记面积少于合同约定面积，由汇龙公司补差价给周凤娥，若产权面积多于合同约定面积，则由周凤娥补差价给汇龙公司。从该款约定的内容可知，误差面积的确认和差价款的补偿方式公平适用于双方。因此，该条款虽为格式条款，但并不存在免除汇龙公司责任、排除周凤娥主要权利的情形，汇龙公司依法亦无需就该条款向周凤娥作出说明和提示。据此，周凤娥上诉主张涉案合同第七条第二款为无效条款、汇龙公司构成欺诈，请求撤销该条款，以及汇龙公司构成不当销售或虚假宣传应予赔偿周凤娥，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。（一）关于周凤娥是否应支付汇龙公司增加产权面积购房款的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。涉案《商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。汇龙公司将镂空部分改建成房屋，引起房屋面积增加8.57平方米，该误差面积办理了产权登记手续，产权登记面积比合同约定面积有所增加。周凤娥主张改建的镂空房系汇龙公司在售房时承诺赠送给周凤娥的，但根据汇龙公司售房时的广告宣传内容，汇龙公司承诺赠送的是不计产权的可改造成房屋的镂空面积，并非计入产权的房屋面积。现该部分面积已经改建成房屋并办理产权登记，形成了物权，房屋价值亦随之增加，周凤娥因此受益，而汇龙公司亦实际支出了改建成本、缴纳了罚款且被规划国土部门调减了三期建筑面积，周凤娥应向汇龙公司支付增加产权面积的购房款。（二）关于误差面积购房款如何计算的问题。一审法院根据涉案房屋产权面积的增加的原因（汇龙公司将镂空部分违规改建成房屋引起面积增加）和汇龙公司作出的销售承诺（汇龙公司承诺将不计产权的可改造成房屋的镂空面积赠送给周凤娥），以及等价有偿、公平原则，认定周凤娥按约定房价的50%支付误差面积的购房款，处理得当。周凤娥上诉主张误差面积购房款应由双方协商确定，不能适用涉案合同第七条第二款的约定确定，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点三。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。一审判决以与本案事实基本相同的生效判决（2019）湘1002民初1283号民事判决和（2019）湘10民终4148号民事判决确认的事实作为本案定案的依据，符合法律规定，周凤娥以此主张一审判决适用法律错误于法无据。另，周凤娥在本案中提出的其与汇龙公司就房屋质量问题产生的纠纷，与本案审理的其是否应支付汇龙公司误差面积价款属于不同的法律关系，且其已就案涉房屋质量问题另行提起了诉讼，故一审判决对双方之间的房屋质量争议不予评判正确。综上所述，周凤娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费804元，由上诉人周凤娥负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年十一月十六日法官助理李佳颖书记员瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。