广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9325号上诉人（原审被告）：袁继扬，男，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：康亚西，广东的信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈骥，男，汉族，住江西省吉安市吉安县。委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏仪，广东明宜律师事务所律师。上诉人袁继扬因与被上诉人陈骥排除妨害纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初26813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁继扬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈骥的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由袁继扬承担。事实与理由：（一）（2016）粤0605民初5557号民事判决（以下简称5557号判决）认定袁继扬与案外人王某海就佛山市南海区*******************房屋（以下简称涉案房屋）成立的租赁合同有效，该判决已生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，因租赁合同期限未届满，袁继扬居住在涉案房屋里合法有据。（二）因王某海拖欠袁继扬购房款245万元，袁继扬与王某海达成以租抵债协议，约定将上述245万元的欠款抵顶20年的租金，折算成租金为每月6000元，故袁继扬无须向陈骥支付任何租金。（三）涉案房屋每月6000元的租金是袁继扬在王某海无任何能力归还245万元欠款的情况下，不得不作出减少损失的顶债价格，根本不是涉案房屋的市场租金。实际上，涉案房屋租金的市场价值在1500元左右。一审法院以特殊的顶债租金价格认定为市场价格，显然与事实不符。袁继扬在一审时对涉案房屋的市场租金申请过鉴定，但未得到支持，现在再次申请对涉案房屋的市场租金进行鉴定，以维护双方的合法权益。被上诉人陈骥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持原判。袁继扬在法院拍卖公告期间并未主张过承租权，也未进行租赁登记，其真实目的是以租抵债，袁继扬并非真正的承租人，无权对抗已取得房屋物权的陈骥，因此陈骥主张排除袁继扬对涉案房屋的侵占具有法律依据。陈骥向一审法院提出诉讼请求：1.立即排除袁继扬对涉案房屋的占有妨害；2.袁继扬向陈骥支付房屋被占用期间的租金12000元（从2019年1月21日起按照月租金6000元暂计至2019年3月20日，实际应计算至妨害消除之日）；3.袁继扬承担全部的受理费。一审法院认定事实：2018年12月6日，广州市白云区人民法院在淘宝网司法拍卖平台上发布《广州市白云区法院关于佛山市南海区*******************（第二次拍卖）的公告（二次）》。根据公告记载：一、拍卖标的：位于佛山市南海区*******************，建筑面积：176.54平方米【本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付】；……四、特别提示：……2.有意竞买者，请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知或未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。3.标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。5.本拍卖标的房产存在出租状况，本拍品按现状拍卖。其中，第5点用特殊颜色作了标注。2018年12月22日，陈骥竞得被执行人王某海名下的上述房屋，当晚19时许，陈骥到涉案房屋收楼，经敲门无人应答后让开锁师傅撬门换锁。2018年12月27日15时38分，袁继扬的妻子张某敏到佛山市公安局南海分局里水派出所报案称其居住的602房被入室盗窃，里水派出所于2019年1月2日向张某敏出具受案回执，同日，佛山市公安局南海分局向张某敏出具立案告知书。2019年1月21日，广州市白云区人民法院作出（2018）粤0111执恢932号执行裁定书，裁定如下：一、佛山市南海区*******************房屋的所有权及相应的其他权利归买受人陈骥所有。房屋的财产权自本裁定送达买受人陈骥时起转移；二、买受人陈骥可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。该裁定于2019年2月19日送达陈骥。另查明，一、2016年3月28日，袁继扬起诉王某海（即5557号案件）一案中，袁继扬要求确认其与王某海签订的租赁合同有效并要求王某海交付涉案602房屋。一审法院查明：2015年11月18日，王某海将涉案房屋出租给袁继扬，租期自2016年1月1日至2035年12月31日共240个月，每月租金6000元，于每月1日通过现金或银行转账缴付等，但一审法院认定《租赁合同》在签约及陈骥交纳押金之后并未实际履行，并于2016年7月26日作出判决：一、确认袁继扬与王某海于2015年11月18日签订《租赁合同》（NO.0001278）有效；二、驳回袁继扬的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。二、2019年4月25日，佛山市某物业服务中心出具《居住证明》，确认袁继扬及案外人张某敏自2015年11月至今居住在涉案602房。三、本案在诉讼过程中，一审法院向广州市白云区人民法院发函询问其在涉案房屋的拍卖公告中注明房屋存在出租状况的依据，该院复函一审法院称：该院于2018年8月27日前往涉案房屋现场进行现场调查及张贴执行裁定书、公告时，金碧海岸花园物业管理中心的工作人员表示该房屋有租户居住，但没有进行租赁登记；自张贴公告之日起十五日内，该院没有收到相关利害关系人提交的房屋租赁合同。因该房屋以现状拍卖，为进行瑕疵披露，故该院的拍卖公告、拍卖须知、拍卖标的调查情况表中注明了该房屋存在出租状况。一审法院认为，陈骥在司法拍卖中竞得涉案房屋，广州市白云区人民法院已裁定陈骥成为涉案房屋的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，陈骥自裁定生效时即2019年2月19日起享有对涉案房屋的物权。物权法第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。关于袁继扬是否对涉案房屋构成占有妨害，一审法院分析如下：袁继扬称，其与王某海之间存在245万元的借贷关系，后因王某海无法返还借款，故双方达成了以租金抵偿借款的协议，即王某海将房屋出租给袁继扬，租金在所欠借款中扣除；至于袁继扬与王某海约定的每月6000元租金，则是在王某海无力偿还245万元借款情况下的特殊约定，并不是该房屋的市场租赁价格。由此可见，基于袁继扬与王某海之间的债权债务关系，王某海出于清偿债务的目的而将涉案房屋出租给袁继扬，并约定了一个较高的租金价格，用于抵扣欠袁继扬的借款。因此，双方之间实为“以租抵债”的行为，即袁继扬租得涉案房屋并非用于自住，而是用于清偿债务，对涉案房屋而言，袁继扬享有的是债权请求权，而陈骥享有的是物权请求权，袁继扬的债权不能对抗陈骥的物权，故陈骥请求排除袁继扬对涉案房屋的占有妨害，理据充分，一审法院予以支持，袁继扬应将涉案房屋交还陈骥。关于袁继扬应否向陈骥支付占用期间的租金。袁继扬妻子向公安机关报警时，已知晓陈骥对涉案房屋享有权利，因广州市白云区人民法院（2018）粤0111执恢932号执行裁定书于2019年2月19日送达陈骥，自该日起，陈骥获得涉案房屋的所有权，袁继扬则处于非法占有的状态，故袁继扬应从2019年2月19日起支付占有期间的使用费。至于使用费标准，一审法院酌定按每月4000元为宜。依照上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、袁继扬应于判决发生法律效力后十日内将佛山市南海区*******************房屋返还给陈骥；二、袁继扬应于判决发生法律效力之日起十日内向陈骥支付以每月4000元为标准自2019年2月19日起计至实际交还日止的占用费；三、驳回陈骥的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费100元（陈骥已预交），由袁继扬负担并于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院强制执行。对陈骥已预交的受理费100元，在判决发生法律效力后经陈骥申请，一审法院退还给陈骥。双方当事人在二审期间未提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：涉案房屋于2015年12月31日被广州市白云区人民法院查封。袁继扬于2017年8月28日支付了涉案房屋2017年1月至7月的代收自用水费15.24元、代收污水处理费6.89元和公摊水费；2017年1月至8月的物业管理费；袁继扬于2017年12月23日支付了涉案房屋2017年8月至11月的代收公摊电费、2017年9月至12月的物业管理费。袁继扬于2019年3月3日支付了涉案房屋2018年12月至2019年1月的代收自用水费64.47元、代收污水处理水费33.59元和代收公摊水费；2019年1月至3月的代收生活垃圾处理费14.15元和物业管理费；2018年12月至2019年2月的代收公摊电费。本院认为，本案为排除妨害纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此即通常所说的“买卖不破租赁”原则，目的是为了保护承租人的利益和维护交易秩序，其适用条件包括双方缔结真实的租赁合同关系，且出租人在让与租赁物之前已将租赁物交付给承租人，此种交付须是合法的交付。本案中，虽然袁继扬和涉案房屋的原所有权人王某海在陈骥取得涉案房屋所有权之前签订了租赁合同，其该租赁合同被5557号诉讼的生效判决确认有效，但是袁继扬在5557号诉讼中还诉请王某海交付涉案房屋。该案生效判决认定双方的租赁合同未实际履行，驳回袁继扬关于交付涉案房屋的请求。因此，在2016年3月28日袁继扬提起5557号案诉讼之前王某海并未实际交付涉案房屋予袁继扬。袁继扬辩称其在提起5557号案诉讼前已实际占有涉案房屋，其在该案中诉请交付涉案房屋是为了到物业公司将涉案房屋的物业管理费、水电费转到自己名下，该解释与生活常理不符，本院不予采信。其次，虽然袁继扬支付过涉案房屋的自用水费、代收污水处理水费、代收生活垃圾处理费，但是从未支付过自用电费，自用水费数额亦远远低于正常生活所需，不符合常理；袁继扬支付的上述费用和物业管理费、公摊水电费的发生期间和支付时间均在2017年以后。而2016年7月26日作出的5557号生效判决已查明涉案房屋在2015年12月31日被查封，故袁继扬在支付上述费用时已明知涉案房屋被查封。再结合袁继扬和王某海缔结租赁合同的目的是为了抵偿王某海欠袁继扬的债务，袁继扬从未支付过租金予王某海之事实，本院认为，双方存在实际履行租赁合同关系的证据不充分，王某海即使交付涉案房屋予袁继扬，亦非基于双方的租赁合同关系，且交付时间发生在涉案房屋被查封之后。最后，根据广州市白云区人民法院的复函，其之所以在拍卖公告中称涉案房屋存在出租状况，是因为该院在2018年8月27日前往涉案房屋现场调查和张贴执行裁定书、公告时，从金碧海岸花园物业管理中心处得知有租户居住，但未进行租赁登记；但是自张贴公告之日起十五日内无相关利害关系人向该院提交租赁合同。因此，根据该事实并不能确定彼时涉案房屋的租户即为袁继扬，退一步讲，即使该租户是袁继扬，广州市白云区人民法院对此显然并不知情，更不存在该查封法院允许袁继扬在涉案房屋被查封后入住的可能。综上所述，本院认为，袁继扬和王某海实际履行租赁合同关系的证据不充分，王某海即使交付涉案房屋予袁继扬，交付时间亦发生在涉案房屋被查封之后，袁继扬占有涉案房屋未经查封法院允许，属于非法占有。因此，本案不适用以保护承租人的利益和维护交易秩序为目的的“买卖不破租赁”原则。陈骥作为涉案房屋的所有权人有权请求袁继扬返还涉案房屋。一审对此处理正确，本院予以维持。袁继扬上诉主张缺乏理据，本院不予支持。陈骥自2019年2月19日取得涉案房屋的所有权，袁继扬无权占有涉案房屋，应自该日起向陈骥支付占有使用费。根据涉案房屋的面积、地段、拍卖价格、现状等情况，一审法院酌情确定袁继扬按照每月4000元的标准支付，处理上并无不当，本院予以维持。袁继扬虽有异议，但未提供任何证据予以反驳，本院不予支持。综上所述，袁继扬的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人袁继扬负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十一月二十六日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡