河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初5111号原告：河南鑫苑广晟置业有限公司。住所地：郑州市管城回族区紫荆山南路与南三环向北200米路东鑫苑国际新城**楼**。统一社会信用代码91410100352027661X。法定代表人：杨斌,经理。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。被告：周志诚，男，1982年7月17日出生，汉族，住沈丘县。第三人：郑州银行股份有限公司纬二路支行。住所地：郑州市金水区纬二路**。法定代表人：马娇阳，行长。原告河南鑫苑广晟置业有限公司（以下简称：鑫苑公司）与被告周志诚、第三人郑州银行股份有限公司纬二路支行（以下简称：郑州银行纬二路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫苑公司委托诉讼代理人高云到庭参加诉讼。被告周志诚、郑州银行纬二路支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫苑公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年1月21日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：190××××****）；2、判令《商品房买卖合同》解除后10日内，被告协助原告办理位于郑州市××区××、××路北××楼××房预抵押登记注销手续、网签及合同备案信息注销手续、预告登记注销手续；3、判令被告赔偿原告代其偿还银行贷款16657.6元（截至2020年8月28日）及损失补偿金394.03元（损失补偿金按日息万分之五，自原告支出上述款项之日起暂计至2020年9月16日，直至实际还清之日止），共计17051.63元；4、判令被告向原告支付违约金65448.75元；5、依法判令被告承担本案所有诉讼费及实现债权的费用。事实和理由：2019年1月21日，原告鑫苑公司与被告周志诚签订一份《商品房买卖合同》（编号：190××××****），购买由鑫苑公司开发的位于郑州市××区××、××路北××楼××房，房屋总价款1308975元。上述合同及补充协议履行过程中，被告因个人原因未能按期偿还银行贷款，截至2020年8月28日第三人郑州银行纬二路支行已多次扣划鑫苑公司保证金16657.6元，原告催告无果。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（1）项及第（2）项之约定：××未按期偿还按揭款，导致××承担责任的，且××未在规定期限内偿还××代偿款及损失的，××有权解除合同，并要求××支付损失补偿金。另，根据《商品房买卖合同补充协议》第十条第3款第（1）项“如因××原因导致买卖合同及本补充协议解除的，……××有权扣留××履约定金不予返还，且××应向××支付总房款5%的违约赔偿金”之约定，原告解除合同的同时，被告除偿还代偿款及损失外，还应按约定向原告支付违约金。被告的违约行为严重损害原告合法权益，为维护原告合法权益，特根据《商品房买卖合同》及相关法律规定提起诉讼，请求依法判如所请。被告周志诚未作答辩。第三人郑州银行纬二路支行未作陈述。本院经审理认定事实如下：2019年1月21日,原告(××）与被告（××）签订编号为190××××****的《商品房买卖合同》一份，主要约定:被告购买原告开发的位于郑州市××区××、××路北××楼××房屋，总价款1308975元，其中首付款398975元，付款方式为现金，交款日期为2019年1月21日，剩余房款910000元，付款方式为商业贷款，交款日期为2019年2月21日;如××未按合同约定的时间付款,逾期超过90日后,××有权解除合同;《商品房买卖合同》附件四第三条第（6）项约定，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿及等），及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行贷款及损失赔偿金）万分之五的补偿金；第八条约定,因××原因导致《买卖合同》及本补充协议项下××解除权成立的，××行使解除权、解除《买卖合同》的，××应向××支付总房款10%的违约赔偿金，原告向本院请求被告支付违约金65448.75元未超过原、被告约定。合同还有其他约定。2020年7月16日,原告向被告周志诚邮寄送达《告知函》一份，告知被告应于收到告知函3日内将原告代其向按揭银行偿还的全部款项及原告因此遭受的全部损失支付给原告；并按约定支付补偿金；未按上述合同约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日的，构成本商品房买卖合同项下严重违约，原告有权选择立即解除所签订的商品房买卖合同，按照所签订的商品房买卖合同第七条约定扣除相关费用，同时有权扣除原告代其向按揭银行支付的全部款项。另查明，2019年3月28日，被告周志诚与第三人郑州银行股份有限公司纬二路支行签订个人购房贷款合同，贷款金额910000元。被告周志诚以位于郑州市××区××、××路北××楼××房屋，评估价款1308975元进行抵押担保。并由河南鑫苑广晟置业有限公司担保。再查明，2020年10月9日，河南鑫苑广晟置业有限公司为被告周志诚向郑州银行股份有限公司纬二路支行代偿2020年6、7、8月份房贷16657.6元。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效，原、被告双方构成商品房买卖合同关系。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未按约向原告交纳购房款，致使原告合同目的不能实现，故对于原告要求解除190××××****的《商品房买卖合同》并办理注销商品房预告登记以及撤销商品房买卖合同网签备案相关手续，理由正当，证据充分,本院予以支持。关于原告主张的违约金，因被告未按期交纳房款，构成违约，造成原告代其向第三人代偿房款16657.6元（截至2020年8月28日）及损失补偿金394.03元，本院对代偿房款16657.6元予以支持。对损失补偿金，因原告方要求损失补偿金按代偿银行贷款及损失赔偿金的万分之五计算超过法律规定，予以调整为中国人民银行的同期贷款利率计算。原告请求被告按照合同约定房款总价1308975元的5%支付违约金65448.75元，不违反法律规定，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，因为提交证据证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:解除原告河南鑫苑广晟置业有限公司与被告周志诚于2019年1月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:1900473****);被告周志诚于本判决生效之日起十日内协助原告办理位于郑州市管城回族区丘寨路东、赣江路北1号楼17层1707号房屋的预抵押登记注销、预告登记注销、网签及合同备案信息注销手续;被告周志诚于本判决生效之日起十日内支付原告河南鑫苑广晟置业有限公司代偿房款16657.6元及损失补偿金（损失补偿金以16657.6元为基数按照中国人民银行的同期贷款利率计算，自原告代偿款项之日计算至2020年9月16日止），并支付违约金65448.75元；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。（账户名称：沈丘县人民法院，开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县迎宾大道支行，民事款账号：94100601002505890510002）。案件受理费931元（已减半收取），由被告周志诚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  李泽峰二〇二〇年十一月三十日书记员  齐玉倩