甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终1159号上诉人（原审被告）：樊某，住甘肃省敦煌市。被上诉人（原审原告）：祁某1，住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：祁某2（系祁某1之子），住甘肃省敦煌市。上诉人樊某因与被上诉人祁某1房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2020）甘0982民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。樊某上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判;2.判令祁某1承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审在未查清事实的情况下就认定商铺租赁合同有效错误。一、樊某与祁某1签订的商铺租赁合同载明：“根据《中华人民共和国合同法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》...就相关租赁事宜达成一致并签订本合同,共同遵守。”但建设部《城市房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日被废止。二、根据现行有效的《商品房屋租赁管理办法》第六条规定的房屋不得出租情形,结合民法、建筑法及证据规则的相关规定，祁某1应举证证实本案涉及的商铺系合法取得，且祁某1有处分该商铺和签订租赁合同的权利。一审在祁某1没有提供与此有关的任何证据的情形下,认定商铺租赁合同合法有效,显然缺少证据支持，也排斥了樊某追究祁某1缔约过失责任的可能性以及进行反诉或是另案起诉的诉权。三、在案涉合同的洽谈、签约以及后期履约过程中，都是樊某和祁某1的代理人祁某2在接触，根本就没见过祁某1本人，因此，商铺租赁合同是不是祁某1的真实意思表示，合同甲方处的签字是不是祁某1本人的签名也不得而知。四、签约前祁某2给樊某看的是面积为59平米、设计用途是餐饮的房产证复印件，后来樊某要办理经营所需证照时,祁某2给樊某提供的是房权证私产字第XX**房产证，载明坐落敦煌市沙州镇风情城31号楼，产别私产，幢号31,房号107，结构框架，房屋总层数2，所在层数1，建筑面积(平方米)444.80，设计用途商业。以上信息和樊某承租的商铺除幢号外都不一样,且31号楼实际房屋总层数是3层。2020年6月24日一审法院工作人员及樊某的代理人、祁某1的代理人祁某2都在场查看了樊某承租商铺的情况。五、根据《商品房屋租赁管理办法》第七条的规定,房屋租赁合同的内容包括租赁用途和房屋使用要求。樊某与祁某1签订的商铺租赁合同没有租赁用途，原因是祁某1的代理人祁某2明知该商铺不适宜于做餐饮,但为了谋取租金在商谈时刻意隐瞒了商铺设计用途。六、因为祁某1的代理人祁某2于2020年2月9日强行打开该商铺卷闸门,迫使樊某的父亲把商铺钥匙交给祁某2,自此该商铺处于祁某1的掌控之下。与本案有关的证据材料均在该商铺中,一审开庭审理时樊某无法提供。2020年6月24日,在一审法官的见证下,樊某搬取其中的物品,才取回部分材料,其他的材料不见踪迹。樊某在拿回的物品中发现了一份敦煌市华联购物广场有限责任公司于2018年10月30日给全体风情城31栋商户发的《催促整改通知》，该证据属于新证据，且能佐证樊某在一审提出的“下水不通,不具备经营餐饮的条件”的答辩理由。七、樊某在装修好进行经营后,因该商铺下水出现问题,祁某2解决过两回,但未能根本性解决,此后他就不管了。再后来祁某2让樊某转让商铺,他来配合。截止祁某1起诉时,祁某2和祁某1没向樊某催交过房租，且今年年初受疫情影响无法营业。祁某1怠于行使自己的权利,因不可抗力而扩大损失,一审判决由樊某承担全部损失不公平。二审中，樊某向本院邮寄上诉补充意见：经樊某核实，其受一审委托诉讼代理人贺文龙的欺骗，委托不具有律师资格的贺文龙代理，并交纳代理费。一审法院在庭审中没有依职权审查律师身份。1.贺文龙在一审审理期间，未进行律师年检与注册，处于暂停执业状态，不能以律师名义进行诉讼活动，一审准许贺文龙作为委托诉讼代理人参加庭审，违反法定程序，本案应发回重审。2.一审诉讼时，樊某在未见面也不了解贺文龙律师资格的情况下，委托其作为诉讼代理人参加庭审，答辩期间要求贺文龙提起反诉，并于2020年6月10日将签字捺指印的反诉状交给贺文龙，但贺文龙未向法庭提出反诉也未向法庭提交反诉状，致使樊某的诉讼权利受到侵害，请求二审撤销一审判决并发回重审。祁某1辩称，1.建设部《城市房屋租赁管理办法》在2012年已经废除，但这与双方签订的合同无关，双方签订的合同符合法律规定，真实有效。2.樊某所租赁的商铺由祁某1合法拥有，且有房产证和土地使用权证，证明房屋是商业用途。3.樊某所称签订合同时只有代理人祁某2在场是事实，所有的合同都是祁某2代签，祁某1认可祁某2所签的合同，这并不影响合同的真实性。4.双方合同所载房屋面积是59平方米，给樊某提供的产权证上面积是444.8平方米是事实，祁某1购买的商铺中包含樊某承租的商铺，该商铺总共四层，祁某1购买其中两层商铺，涉案出租房屋是一层。5.樊某承租房屋的属性在房产证中载明为商业用途，合同中说明只要樊某不做违法的事情做什么都可以。6.樊某上诉称祁某1的代理人祁某2在2020年2月9日强行打开卷闸门不符合实际，2020年2月9日是全国疫情管制期间，祁某2根本没办法出门。2020年4月12日疫情管制放开之后，祁某2多次联系樊某，樊某多次说要补交房租，本人来不了可以让其弟弟过来补交，但一直未补交。2020年4月12日之后，樊某在承租商铺门口张贴转租公告，祁某2向樊某的父亲打电话询问，其父亲说可以用店内的设施设备抵顶房租。一审确定樊某应支付房租的截止日期也是2020年4月12日。7.关于樊某上诉所提商铺漏水的问题，敦煌市华联购物广场有限责任公司所属商铺是31栋的部分商铺，当时敦煌市华联购物广场有限责任公司找到祁某1，祁某1已将漏水的事情全部进行了处理。樊某一直承诺要补交房租，但在2020年4月份却不承认补交房租的事实，祁某1无奈才将其诉至法院。8.对于樊某的补充上诉意见，与祁某1无关，委托诉讼代理人是樊某自己找的，一审中其代理人向法院提交了授权委托书。祁某1向一审法院起诉请求：1.判令樊某支付祁某12019年7月25日至2020年4月25日房租31860元，承担违约金10620元，合计42480元；2.解除祁某1与樊某签订的商铺租赁合同，樊某返还商铺，不得破坏商铺内装修，押金不予退回；3.判令樊某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月6日，祁某1（甲方）与樊某（乙方）签订商铺租赁合同。祁某1将位于敦煌市××镇、31111商铺出租给樊某使用，年租金合计34000元，租赁期限自2018年6月6日起至2021年7月25日止，不得转让转租。租金需提前1个月缴纳，年租金一次缴纳（每12个月，提前1个月缴纳），年租金=月租金×12个月。承租方未按时向出租方缴纳租金，物业管理费和水电费，每逾期一天，承担当期应缴总额3%的违约金，逾期30天，视同承租方违约。承租方违约，出租方有权解除合同，收回商铺使用权，不退押金，并有权要求承租方支付从解除合同之日起3个月租金标准的违约金及承租方实际发生应交纳的费用；出租方对承租方的商铺装修不做任何补偿。祁某1交付商铺后，樊某对商铺进行装修，用于经营餐饮。2018年6月至2019年7月24日之前的租金，樊某已交清。2019年7月25日之后的租金，樊某未交纳。2020年4月12日，樊某父亲将商铺钥匙交付于祁某1，祁某1在商铺门外加锁一道。樊某主张的下水道不通等问题，未提交证据予以证实，应承担相应的不利后果。一审法院认为，祁某1和樊某签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应确定为有效合同，双方应履行合同约定。承租人应当按照约定的期限支付租金。2019年7月25日至2020年4月12日之间发生的房租24367元（8个月零18日），樊某有义务支付。当事人协商一致，可以解除合同。2020年4月12日，樊某交钥匙，祁某1锁门，双方均以明示行为表示不再履行合同，且在庭审中，双方均同意解除合同，双方之间签订的租赁合同解除，合同解除后的租金不再支付。因樊某未交清租金是解除合同的重要原因，依约定，押金2000元不予退还。涉案房屋现由祁某1占有，不存在返还事实。对祁某1的损失，已通过押金不退方式予以保护，对其请求的违约金，全部不予支持。综上，祁某1请求樊某支付2019年7月25日至2020年4月25日房租31860元，承担违约金10620元，依法支持租金24367元，对违约金不予支持。祁某1要求解除商铺租赁合同，樊某返还承租商铺，不得破坏该商铺的装修，因双方已解除合同，房屋已由祁某1占有，该项请求缺乏事实依据，不予支持。祁某1主张押金不予退回，双方当庭达成一致，应予以确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、樊某支付祁某1租金24367元，限于判决生效后三十日内履行；二、祁某1收取的押金2000元不再退还；三、驳回祁某1的其它诉讼请求。案件受理费431元（祁某1已预交），由樊某负担。二审中，双方当事人围绕上诉请求均提交了新证据，本院依法组织双方当事人进行了举证质证。樊某向本院邮寄了以下证据：1.落款日期为2020年6月10日的反诉状一份，拟证明樊某在一审中要求其委托诉讼代理人代为提出反诉。经质证，祁某1认为反诉状中的内容与事实不符，商铺的下水管道在承租之前存在漏水的问题，并不是不通，祁某1已经全部进行了更换。樊某承租的商铺所在楼层全部经营餐饮，共用一个下水管道，其他商铺从未说过下水堵塞，只有樊某说不适合做餐饮。经审查，一审卷宗中无樊某提出反诉的记载，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，樊某二审未到庭，本案不具备调解基础，故本院对该反诉状不予审查。2.食品经营许可证（副本）原件一份，拟证明樊某租赁商铺是为了经营餐饮。经质证，祁某1对该组证据的真实性无异议。经审查，该证据系原件，本院对其真实性予以确认，对于证明目的将结合全案证据综合认定。3.催促整改通知书原件一份，拟证明敦煌市华联购物广场有限责任公司多次催促整改并强制关水，要求樊某赔偿维修费用，樊某因下水问题被迫关门停止营业，之后一个月还接到了该公司的催促电话。经质证，祁某1对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为2018年1月确实存在漏水的问题，但并非是案涉商铺一家的问题，而是整个31栋、32栋整体存在漏水的情况；2018年之前因没有物业该栋楼地下室未出租，2018年1月敦煌市华联购物广场有限责任公司承租地下室后发现房屋漏水严重，后经物业公司介入由该层所有商铺的所有权人对漏水问题进行处理，下水管道已经更换，不存在下水不通的问题，且该栋楼近百户共用下水管道，只有樊某提出下水不通不符合常理。经审查，祁某1对该证据的真实性认可，本院对其真实性予以确认，对于证明目的将结合全案证据综合认定。4.短信记录打印件一份，拟证明双方沟通情况。经质证，祁某1对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为2020年4月14日至5月29日双方一直在协商，樊某说让她的朋友承租商铺，后来就不承认欠付租金，祁某1才提起诉讼；商铺钥匙由樊某的父亲交给祁某2，并非祁某1一方强制要来的，且樊某对于祁某1催收房租的短信内容没有截取。经审查，祁某1对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该短信记录仅能反映出双方就商铺转租看房事宜进行沟通，与本案待证事实缺乏关联性，故本院不予采信。5.案涉房屋产权证书、房屋分户平面图复印件各一份，敦煌市金筷子麻辣小吃宫方位图、平面图各一份，拟证明房屋情况。经质证，祁某1对该组证据的真实性无异议，认为案涉房屋产权证书、房屋分户平面图复印件是樊某办理营业执照和卫生许可证时祁某1交给她的，敦煌市金筷子麻辣小吃宫方位图、平面图是樊某自己绘制的。经审查，祁某1对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对于证明目的将结合全案证据综合认定。6.江西金筷子餐饮管理有限公司加盟授权书原件一份，拟证明樊某在租房后加盟金筷子麻辣小吃宫，包括学习费用、路费、加盟费、订货费等各项费用共计花费约7万元；但自租房起至商铺关门，祁某1对于案涉商铺不符合餐饮标准的事实只字未提，故意隐瞒，对于樊某的询问也是敷衍了事，不予理睬。经质证，祁某1对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为如果案涉商铺不适合作餐饮，樊某就无法取得餐饮卫生许可证，事实上樊某只经营了不到两个月，该证据与本案无关。经审查，该证据为原件，本院对其真实性予以确认，对于证明目的将结合全案证据综合认定。7.店铺装修及店内物品花销清单一份，拟证明樊某租赁商铺后装修花费的情况。经质证，祁某1认为该证据无法证实所购买物品是否实际在商铺中使用，且与祁某1无关；根据双方合同约定，合同解除后装修不予补偿；店铺内所有物品在一审法院工作人员的见证下，由樊某的一审委托诉讼代理人签字确认后已搬出商铺，有视频为证。经审查，该证据为复印件，真实性无法核实，且与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。祁某1提供了以下证据：1.案涉商铺房屋产权证书及土地使用权证书原件、复印件各一份，拟证明所出租的商铺系合法购得，权属归祁某1所有，房屋分户平面图中标明樊某所租赁商铺的位置及面积。2.祁某1及其妻子田风琴签署的授权委托书原件及签署过程照片四张，拟证明祁某2代为签署房屋租赁合同获得了房屋所有权人的授权和追认，与樊某签订的房屋租赁合同真实有效。3.2020年6月24日在一审法院工作人员及樊某的委托诉讼代理人贺文龙的见证下搬空商铺的照片三张及视频光盘一份，拟证明樊某所称商铺内财产丢失与祁某1无关。4.樊某承租商铺外部照片一张，拟证明樊某所承租商铺与房产证标示一致，为三层商铺。因樊某未到庭，本院通过微信及电子邮件方式向其发送了祁某1提交的证据，樊某在本院限定的时间内未对上述证据发表质证意见。经审查，证据1为原件，且与樊某二审提交的房屋产权证书、房屋分户平面图复印件一致，本院予以采信；证据2为原件，本院对其真实性予以确认，对于证明目的将结合全案证据综合认定；证据3与一审卷宗记录及双方签字确认的财产移交清单能够相互印证，本院予以采信；证据4能够反映出案涉商铺的外观情况，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审认定的基本事实一致，本院予以确认。另查明，2018年6月9日，樊某取得了金筷子麻辣小吃宫的加盟授权，同意樊某在甘肃省敦煌市××栋，授权期限自2018年6月9日至2019年6月9日。2018年10月31日，经敦煌市食品药品监督管理局审批，向樊某颁发了敦煌市金筷子麻辣小吃宫的食品经营许可证。还查明，2020年9月10日，祁某1及其妻子田风琴分别出具委托权书一份，载明，“本人由于工作繁忙，今授权委托祁某2全权办理本人所拥有位于敦煌市风情城所有商铺及房产的出租、买卖等所有事宜（签订合同、收取及缴纳相关款项等）。委托期限2020年9月1日至2030年9月1日。如在委托期以前签订的所有合同本人予以授权追认。”本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案的争议焦点为：1.案涉房屋租赁合同的效力应如何认定；2.樊某欠付租金数额应如何认定；3.一审审判程序是否违法。关于房屋租赁合同的效力问题。樊某上诉主张，祁某1未举证证实案涉商铺合法，且其具有处分该商铺的权利；房屋租赁合同非祁某1本人所签，在协商签订合同过程中其也未出面；房屋租赁合同中未书写租赁用途，祁某1故意隐瞒案涉商铺下水不通、不能经营餐饮的情况，故双方签订的房屋租赁合同无效。经查，首先，祁某1在二审中提交了敦煌市××镇商铺的房屋产权证及土地使用权证原件，案涉商铺包含在该产权证书范围内，且与樊某二审向法庭提交的商铺房屋产权证书复印件一致，可以证实祁某1合法取得案涉商铺的所有权，有权对外出租案涉商铺。其次，二审中，祁某1答辩时认可其未亲自参与案涉商铺租赁合同的协商及签订事宜，具体租赁事宜委托其子祁某2办理。虽然在商铺租赁合同协商、签订及履行的过程中，祁某2并未向樊某出示委托授权凭证，但祁某1对于樊某实际使用案涉商铺、缴纳租金的行为并未提出异议。此外，祁某1在二审中向法庭提交了其夫妻二人出具的授权委托书，对祁某2代为签订商铺租赁合同及办理商铺租赁事宜的行为予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，祁某2代祁某1协商、签订、履行商铺租赁合同的行为并不影响合同的效力。第三，虽然双方在合同中没有约定租赁房屋的用途，但并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。樊某在二审中虽然提交了敦煌市华联购物广场有限责任公司出具的催促整改通知，但从该通知的内容来看，敦煌市风情城31栋商铺自2018年1月起就存在下水管道漏水情况，敦煌市华联购物广场有限责任公司2018年10月30日系针对敦煌市风情城31栋整体商户发布催促整改通知，并非仅针对樊某租赁的商铺，且樊某2018年10月31日才取得食品经营许可证，在此之前其无法对外经营，故樊某提供的证据无法证实案涉商铺不能进行餐饮经营。综合上述分析，樊某与祁某1签订的商铺租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。祁某1已将案涉商铺交给樊某使用，樊某应当按照合同约定支付实际占有使用案涉商铺期间的租金。关于欠付租金的数额问题。樊某上诉主张，祁某1的代理人祁某2于2020年2月9日强行打开商铺卷闸门，迫使其父亲交出了商铺钥匙；至起诉前，祁某1也没向樊某催交过房租，而今年年初受疫情影响商铺无法营业，祁某1怠于行使自己的权利加上不可抗力致使损失扩大，其不应再支付租金。经查，首先，一审中，双方均认可樊某只交纳了2018年6月6日至2019年7月25日的租金，之后的租金再未交纳。樊某虽主张祁某1于2020年2月9日已实际控制案涉商铺，但在一、二审中均未提供证据证实。其次，双方签订的商铺租赁合同第三条第（二）项约定，“租金需提前一个月缴纳，年租金分一次缴纳（每12个月、提前1个月缴纳）”。即双方对租金交纳时间有明确约定，樊某应在2019年6月交纳2019-2020年度租金。即使樊某认为案涉商铺不宜继续经营，也应及时与祁某1协商解除合同，返还商铺。樊某既不按照合同约定交纳租金，也不解除合同返还商铺，而是继续占有使用，一审判令其承担2019年7月25日起至祁某1自认控制商铺之日2020年4月12日期间的租金并承担祁某1的损失有事实及法律依据。此外，虽然2020年年初突发新冠病毒疫情，案涉商铺至2020年4月无法正常经营，但该突发情况的发生双方均无过错。且祁某1在二审中陈述，疫情期间对于其他租户的租金都进行了减免，但因樊某自2019年6月起拖欠租金至今，不守诚信，不愿对其减免租金。根据上述情况，结合樊某取得的金筷子麻辣小吃宫的加盟授权至2019年6月9日已经到期的事实，一审综合考虑本案合同的履行情况及双方当事人的行为，判令樊某全额承担实际占有案涉商铺期间的租金并无不当。关于一审审判程序的问题。樊某上诉主张，一审没有依职权审查其委托诉讼代理人的身份，致使处于暂停执业状态的贺文龙律师参加诉讼，程序违法。经查，樊某认可其在一审委托甘肃达而成律师事务所贺文龙律师作为其特别授权的委托诉讼代理人的事实。一审中，贺文龙律师向法庭提供了樊某的身份证复印件、樊某签字的授权委托书、甘肃达而成律师事务所所函及律师证，律师证载明，贺文龙律师2019年度考核结果为基本称职，备案日期为2020年6月至2021年6月。经审查，上述材料符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条的规定，一审据此认定贺文龙委托诉讼代理人的身份，准予其参加诉讼有事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人樊某的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862元，由樊某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二〇年十一月二十三日书记员 马 丽