河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1328民初3682号原告(反诉被告):杨海瑞,男,汉族,1975年10月21日生,住河南省唐河县。委托诉讼代理人:陈书建,男,汉族,生于1966年7月20日,住唐河县被告(反诉原告):河南省宇信房地产开发有限公司。法定代表人:田建军,该公司经理组织机构代码:77219902-1住所地:方城县产业集聚区西园合兴路1号委托代理人:孙洪坡,系唐河县鸿源法律服务所法律服务工作者。原告杨海瑞与被告河南省宇信房地产开发有限公司为商品房销售合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杨海瑞的委托诉讼代理人陈书建,被告河南省宇信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙洪坡到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1?请求依法判令被告给原告办理产权证,判令被告支付原告违约金3926.05元;2?被告承担诉讼费。事实和理由:2014年10月16日,原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定,原告购买14号楼1单元1901室,房屋建筑面积127.2平方米。合同第四条约定,该商品房单价为每平方米3086.52元,总金额392605元。合同第八条约定,出卖人应当在2015年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,该商品房经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定,办证日期为商品房交付使后90日内。原告义务早已履行完毕,但被告至今未将房权证办出,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,属被告河南省宇信房地产开发有限公司违约。根据《商品房买卖合同》第十五条第二项约定,被告应向原告支付已付房款1%违约金,即392605元×1%=3926.05元。原告为支持其诉讼请求,向法庭提交证据如下:1?杨海瑞的身份证,以证明原告身份。2?商品房买卖合同,以证明双方房屋买卖关系成立。3?收据以证明原告已付清房款及办证费等费用。被告辩称,1?双方签订购房协议,原告购买被告房产,依据合同第五条面积确认及面积差异处理约定,面积与产权登记面积差异的,以产权登记面积为准,实际面积以房产管理部门最终测量数据为准,房款以购买时价格多退少补。该房产经房管部门最终测量建筑面积多于原被告合同签订面积,被告多次要求原告补缴该款及各办证的各项费用并提供办证所需合法有效完整的个人证件,但原告拒不支付,故原告并未完全履行合同义务,被告在合同生效后,履行了通知义务,因原告办理程序按照唐河县人民政府的规定办理,所需手续已经按照程序办理,因原告未能按照要求提供相关手续或者未能按照规定补交面积差和相关税费,致使无法办理,责任在原告,不构成违约;2?依据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定,出卖人应当在商品房将会使用后90日内,持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权机关登记备案。现被告已将该合同在产权机关备案。原告未能按照要求提供相关手续或者未能按照规定补交面积差和相关的税费,其办证90日的限制应当在原告交清规定补交面积差和相关的税费和提供有效完整的相关证件之日计算。该条第二句强调的是因出卖人的原因,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书,双方同意按1%向买受人支付违约金。此处强调的是因为出卖人的原因,而事实上不能办证的原因是因为原告没有履行合同约定及义务在先,并不是因为出卖人的原因,依据合同第十五条的约定,被告没有违约,无需支付延期办证违约金。事实上,本案争议的商品房手续齐全,符合办理产权登记的条件,其他属百名已经补交面积误差款及相关税费并提交办证资料的业主已经办理不动产证;3?即使原告认为是被告的原因导致逾期办证,原告主张的违约金赔偿已经超过诉讼时效,且不存在中断事由;4?唐河县政府职能管理部门在原?被告合同签订后,因内部清查和政府纪要将被告的图纸取走进行上级部门的核查和小区的实测面积未能在有效期间内通知被告,是一种政府具体行政行为,应当依法扣除约定的办证期间。综上,原告没有交清房款,未履行合同义务在先,依据法律规定,被告可以行使先履行抗辩权,有权拒绝继续履行合同,且原告起诉已经超过诉讼时效。故被告不构成违约,应依法驳回原告的诉讼请求。同时,被告提起反诉,反诉请求:1?被反诉人支付反诉人房屋面积差21945.16元,并自2016年4月16起计算利息。2?反诉受理费由被反诉人承担。被告为使其辩称及反诉理由成立,向法庭提交证据如下:证据1,河南省宇信房地产开发有限公司法人代表证明?营业执照及法定代表人身份证复印件,证明被告主体身份;二?商品房首次登记申请手续和流程,证实唐河县宇信凯旋城房产办理程序按照唐河县人民政府的规定办理,所需手续已经按照程序办理,部分因业主未能按照要求提供相关手续或者未能按照规定补交面积差和相关税费,致使无法办理,责任在原告,不构成违约。3?被告以被告名义通知原告提供相关手续或者按照规定补交面积差和相关税费的公告,和被告工作人员通知提供相关手续或者按照规定补交面积差的电话录音。以证实被告在合同生效后,履行了通知义务,因原告未能按照要求提供相关手续或者未能按照规定补交面积差和相关的税费,致使无法办理,责任在原告,不构成违约;4?原告交费条据和房管局的实测面积表。证明原告已交房款是按合同面积交的房款和房管局的实测面积不一致,原告应当补交面积差和相关税费;5?原?被告签订的备案合同,证明被告不存在违约,原告自签订合同后就应当知道向被告主张逾期办证违约金,即使违约也已经超过诉讼时效,丧失了胜诉权。原告针对被告的反诉辩称,请求被告出示测绘部门的实测测绘报告。相关部门的测量数据。根据商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理中约定,实际面积以房管实际面积以房管?房产管理部门最终测量数据为准,房款以购买时价格多退少补。但直到今天,我们没有看到房产测绘部门的实测报告。原告且在签订购房合同时已向被告交纳了测绘费,故原告有权利知道该商品房的最终是财保。被告仅向原告提供一个数据,就让原告给他补面积差,没有法律依据。原告绝不认可。如果让原告补交面积差,被告必须提供财务部门的这种是成果报告。商品房买卖合同第十条,规划设计变更的约定,出卖人应当在有关部门批准同日同意之日起10日内书面通知买受人,包括该商品房的结构?型式?户型?空间?尺寸?朝向,但直到今天我们没有收到被告的书面通知。合同第15条约定,办证日期为交付使用后90日内,原告的义务早已履行完毕。是因为出卖人的责任都是买受人不能在规定时间内取得产权证,按照合同约定,买受人支付违约金。综上,被告反诉原告补交面积差的原告违约金的理由不成立。恳请法院驳回被告的反诉请求。支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据的真实性均无异议,本院予以认定。原告对被告提交的证据关联性有异议,不予质证,本院认为该证据与本案有关联性,能证明本案的相关事实,本院予以认定。依据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2014年10月16日,原告杨海瑞与被告签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定,原告购买被告开发的14号楼1单元1901室,房屋建筑面积127.2平方米。合同第四条约定,该商品房单价为每平方米3086.52元,总金额392605元。合同第五条约定,商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异的,实际面积以房产管理部门最终测量数据为准,房款以购买时价格多退少补。合同第八条约定,出卖人应当在2015年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,该商品房经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后90日内,持办理权属住房需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另查明,被告已根据商品房买卖合同的约定将房屋交付给原告。2018年11月7日登记的唐河县房地产权登记信息显示，原告所购买的14号楼1单元1901室房屋面积为134.31平方米,与原?被告所签订的《商品房买卖合同》中第三条约定的127.2平方米相差7.11平方米。2018年12月1日，被告发出宇信凯旋城房产证办理公告，公告内容包含集中办理时间、办理地点、办理相关手续时需携带的证件，并告知延期办理的后果，其中原告所购买的14号楼在公告之列。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因使买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限内未取得房屋产权证书的，出卖人应当承担违约责任。被告与原告的合同十五条仅规定，由被告在90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在交房后90日内办理房产权证书，且被告举证证明其在2018年11月7日已经取得案涉房屋的所有权，即已经完成产权初始登记，但未过户至买受人名下。被告并举证证明其在完成产权初始登记后，向业主发出办理产权登记公告。因合同未约定通知方式，原告也在合同中预留了手机号码，故对于办理房产证应认定为被告已尽到通知义务。原告作为买受人，应按合同约定补交面积差价。经向当地房管部门咨询，面积差价涉及税款补缴问题，未补缴税款无法办理产权过户登记。综上，被告已经完成合同备案、房屋产权初始登记，并在合理期限内向购房户发出办理房产证公告等通知，故原告房产未办理过户手续的原因不能归责于被告，被告不应承担违约责任，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。《商品房买卖合同》第五条约定,合同约定面积与产权面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意以房产管理部门最终测量数据为准,房款以购买时价格多退少补。《商品房买卖合同》第三条约定,房屋建筑面积为127.2平方米,《唐河县房屋登记簿》中显示该房屋建筑面积为134.31平方米,因此被告反诉原告,请求其补足面积差额部分的房款,是源于商品房买卖合同,属同一法律关系,被告反诉成立,本院予以支持。被告反诉请求原告支付面积差额部分房款的利息,因被告未提供证据证明其向原告催要过面积差额部分房款,因此该项请求本院不予支持。案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第八条?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下:一?被告(反诉原告)河南省宇信房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告杨海瑞办理房产登记手续,将该房产登记在原告杨海瑞名下;二?原告(反诉被告)杨海瑞于判决生效后十日内向被告河南省宇信房地产开发有限公司补交差额面积房款21945.16元;三、驳回原告（反诉被告）杨海瑞的其他诉讼请求；四?驳回被告(反诉原告)河南省宇信房地产开发有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元,反诉费25元,由原告杨海瑞负担25元,被告河南省宇信房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时向河南省南阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期届满之日起七日内仍未预交上诉费的,按自动撤回上诉处理(本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知书)。审判员  徐磊二〇二〇年十一月十四日书记员  董晗