山西省高级人民法院执行裁定书（2020）晋执异24号案外人：翟某1，女，1995年1月19日出生，汉族，住山西省运城市××街。委托诉讼代理人：翟志勇，男，1968年8月1日出生，汉族，住址同上，系翟某1之父。申请执行人：中建一局集团第二建筑有限公司。法定代表人：何某，该公司董事长。委托诉讼代理人：许某，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某。被执行人：运城市国科房地产开发有限公司。法定代表人：翟某2。委托诉讼代理人：袁某，山西众志诚律师事务所律师。本院在执行申请执行人中建一局集团第二建筑有限公司（以下简称中建一局第二建筑公司）与被执行人运城市国科房地产开发有限公司（以下简称国科房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，查封了国科房地产公司位于运城市××道交叉口东北角铂郡东方项目价值1亿元的未售房产，案外人翟某1对查封上述房产中的××区房屋不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月20日举行了听证。翟某1的委托诉讼代理人翟志勇，中建一局第二建筑公司的委托诉讼代理人许某、刘某，国科房地产公司的委托诉讼代理人袁某到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人翟某1提出异议称，案外人按照中国联合网络通信有限公司运城市分公司组织团购商品房约定，在2013年5月3日预交购房报名款50000元、2013年5月26日缴纳选房款50000元用于购买自住房屋。2013年7月1日案外人与中国联合网络通信有限公司运城市分公司、运城市国科房地产开发有限公司签订了商品房团购三方协议。案外人的报名款和选房款作为购房款的一部分，由联通公司团购房领导组成员按照约定支付给运城市国科房地产开发有限公司。2014年7月13日购房人再次向运城市国科房地产开发有限公司缴纳购房款99452元，达到总房款的51%。2014年10月19日案外人与运城市国科房地产开发有限公司签订了商品房屋买卖合同。之后，根据双方约定及工程进度，案外人陆续交款情况如下：2014年11月22日缴纳车位款30000元，地下室款14163元；2014年12月7日缴纳房款170527元；2015年1月23日缴纳车位款10000元，地下室款5000元。2020年9月14日缴纳房款面积差23336元，维修基金、测绘费、交易费、工本登记费8683元，物业费、天然气接口费5470.52元。按照合同约定，案外人本次购买房屋总价393315元（含面积差，最终核定面积为139.47平方米，购房合同价2820.07元/平方米），地下室19163元，车位75000元，合计483615元。截止2014年12月7日，已按合同约定缴纳了369979元购房款，达到总购房款的95%，2020年9月14日交清剩余的全部房款，并办理了交房手续。但是，在案外人准备办理网签相关手续时，在运城市房管局得知该房产被山西省高级人民法院查封，原因为中建一局集团第二建筑有限公司与运城市国科房地产开发有限公司因建设工程施工合同纠纷而于2016年1月18日以（2016）晋执保字第2号协助执行通知书、执行查封案号为（2019）晋执13号。综上所述，案外人与运城市国科房地产开发有限公司签订的购房合同为双方真实意愿基础上签订的真实合同，所有购房款项已经全部支付。案外人与中建一局集团第二建筑有限公司和运城市国科房地产开发有限公司无任何债权债务关系，中建一局申请查封案外人的房屋严重影响了案外人和家人的正常生活。案外人已到单独成家年龄，但是却面临有房无法居住的现状。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人依法提出异议，请求中止查封，并返还案外人位于山西省运城市××区交叉口东北角铂郡东方小区1幢1单元301号房产。中建一局第二建筑公司称，不认可异议人翟某1提出的异议申请。一、购房身份和购房时间以及是否实际支付购房款均无法确认，无法排除其与国科公司串通逃避债务。1.从证据看，早在该房屋取得商品房买卖合同之后没有办理网签备案，合同本身不具有法律效力，证据材料显示是翟志勇在2013年与国科、联通公司签订的三方团购协议，2014年签订商品房买卖合同，根据不动产登记网站显示内容看，国科公司是2015年取得的预售许可证。2.翟某1的购房人身份存疑，证据材料显示是翟志勇与国科公司与联通公司签订的三方协议，商品房买卖协议变更为翟某1，三方协议、合同以及收据都是翟志勇与国科公司之间的，不能排除翟某1与翟志勇串通造假以及变更购房人的可能。3.所有的购房款都没有发票，也没有有效支付凭证，从证据上显示或者是支付给了其他人，或者是只有落款为国科公司的手写收据，没有办法确定是否支付给国科公司，本案房款金额大，没有发票，明显是不符合常理的，因此，国科公司、翟某1和翟志勇是有抽逃资产很大的可能性。二、根据最高法院查封、扣押、冻结规定，案涉房屋是可以被查封的，第十七条规定很明确。本案中，翟某1在查封之后还进行房款的支付，查封之后不具有法律效力，翟志农表示翟某1并没有占有和收房，所以不存在被第三人实际占有，因此不符合第十七条规定。三、本案案情与最高法院异议复议规定第二十九条的规定不符，该条规定只有满足以下三个条件才能排除执行。第一签订合法有效书面合同；第二所购商品房是用于居住，且无其他房屋；第三所支付的价款是全部价款的50%。购房身份以及房款等无法排除翟某1、翟志勇与国科公司串通逃避债务的可能性，异议人也没有提供其名下无其他房屋的证明，请法院驳回异议人的申请。国科房地产公司称，认可异议人翟某1的申请，翟某1购买房屋是事实，房款全部支付，房屋也已经交付翟某1使用，请法院依法裁判。本院查明，中建一局第二建筑公司与国科房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，中建一局第二建筑公司在诉讼阶段向本院提出财产保全申请，本院于2016年1月18日向运城市房地产管理局送达（2015）晋民初字第52号民事裁定书及（2016）晋执保字第2号协助执行通知书，查封国科房地产公司位于运城市××道交叉口东北角铂郡东方项目未售房产，查封期限为三年。2019年1月15日，本院向运城市不动产登记中心送达（2016）晋执保字第2号之二协助执行通知书及（2018）最高法民终300号民事裁定书，继续查封国科房地产公司位于运城市××道交叉口东北角铂郡东方项目价值1亿元的未售房产，查封期限自2019年1月15日至2022年1月14日。上述查封房产中包括案外人翟某1提出异议的××区房屋。2019年4月1日，申请执行人中建一局第二建筑公司根据最高人民法院（2018）最高法民终300号民事判决书，向本院申请强制执行，本院依法立案执行，案号为（2019）晋执13号。又查明，甲方中国联合网络通信有限公司运城市分公司（以下简称联通运城分公司）、乙方国科房地产公司、丙方（购房员工）翟志勇于2013年7月1日签订《商品房团购三方协议》，约定甲方负责组织公司员工团购乙方开发建设的铂郡东方小区，负责收取丙方的报名费5万元、选房费5万元，并将上述款项交付乙方。协议签订前，联通运城分公司将翟志勇银行转账交付的报名费5万元、选房费5万元支付到国科房地产公司。2013年6月4日国科房地产公司向翟志勇开具100000元的购房款收据。2014年10月19日，翟志勇之女翟某1与国科房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定翟某1购买国科房地产公司开发建设的××区房屋，总价款389452元，付款方式为分期付款。2014年7月13日国科房地产公司开具现金交付购房款99452元收据一张。2014年12月7日翟志勇通过农行转账向国科房地产公司交付购房款170527元，国科房地产公司开具农行转账付购房款170527元收据一张。2020年9月14日国科房地产公司开具交付购房款13336元、活动返现抵扣房款10000元收据各一张。案涉房屋最终核定面积为139.47平米，总价款为393315元。2020年9月14日，翟某1办理房屋入住手续。再查明，2015年1月20日，国科房地产公司取得铂郡东方项目商品房预售许可证。运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，案外人翟某1名下在运城市无不动产登记信息。确认以上事实的证据有本院（2015）晋民初字第52号民事裁定书、（2016）晋执保字第2号协助执行通知书、（2016）晋执保字第2号之二协助执行通知书、最高人民法院（2018）最高法民终300号民事裁定书、《商品房团购三方协议》、《商品房买卖合同》、购房款收据、银行转账凭证、户口簿、《不动产登记资料查询结果证明》、商品房预售许可证等。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，主张权利要求排除执行，必须同时符合三个要件：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院2016年1月18日查封案涉房屋之前，2014年10月19日案外人翟某1与国科房地产公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，符合上述第一个要件；案外人翟某1提交的《不动产登记资料查询结果证明》，可以证明翟某1名下在案涉房屋所在地运城市无其他能够用于居住的房屋，符合上述第二个要件；案外人翟某1提交购房款收据、银行转账凭证等证据，用以证明其已支付房屋全部价款。案涉房屋总价款393315元，购房款收据显示已付清全部房款，有银行转账凭证可以印证的支付房款为270527元，已超过房屋总价款的百分之五十，符合上述第三个要件。综上，案外人翟某1对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的三个要件，其主张排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条之规定，裁定如下：一、中止对运城市国科房地产开发有限公司名下位于山西省运城市××道交叉口东北角铂郡东方项目1幢1单元301号房屋的执行；二、解除本院对运城市国科房地产开发有限公司名下位于山西省运城市××道交叉口东北角铂郡东方项目1幢1单元301号房屋的查封。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 郭志荣审判员 董晓华审判员 赵小云二○二○年十一月五日书记员 王 芳