黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终1192号上诉人（一审第三人）：张云永，男，1978年10月23日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：常明，黑龙江远东律师集团（佳木斯）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：赵志海，男，1974年7月21日出生，汉族，中国通讯集团黑龙江有限公司佳木斯分公司员工，户籍所在地黑龙江省富锦市，住佳木斯市。委托诉讼代理人：杜桂兰，佳木斯市郊区嵩晟法律服务所法律工作者。原审被告：佳木斯森宇物业管理有限公司（以下简称森宇物业公司），住所地黑龙江省佳木斯市东风区光复路东段。法定代表人：邓振河，该公司经理。原审被告：邓振河，男，1956年10月28日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。原审被告：王淑芬，女，1957年2月26日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。原审被告：邓佳锋，男，1978年4月18日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。森宇物业公司、王淑芬、邓佳锋共同委托诉讼代理人：邓振河，男，1956年10月28日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。上诉人张云永因与被上诉人赵志海，原审被告森宇物业公司、邓振河、王淑芬、邓佳锋房屋买卖合同纠纷一案，不服佳木斯市东风区人民法院（2020）黑0805民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张云永上诉请求：1、撤销佳木斯市东风区人民法院（2020）黑0805民初222号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、在一审庭审中上诉人已向法庭出示了佳木斯森宇物业管理有限公司与上诉人之间签订的《购房协议》，且该协议上有佳木斯森宇物业管理有限公司所盖单位公章及法定代表人邓振河个人名章，应当认定该购房协议合法有效。2、森宇物业公司辩称其与上诉人签订的合同内容、条款、格式、金额均与其公司正规合同不符没有事实依据。3、森宇物业公司及其法定代表人邓振河辩称未与上诉人签订车库销售合同不符合案件事实。4、上诉人已与森宇物业公司签订合法有效的房屋买卖合同，支付了购房款并已实际占有使用所购买的房屋，应当认定其已取得案涉房屋的所有权。赵志海辩称，1、2013年9月18日赵志海与森宇物业公司签订购房协议，购买了该公司建设的位于佳木斯市森宇小区院内南侧2号车库一处，协议约定车库面积46.4平方米，赵志海付清全部价款，赵志海依法取得案涉车库的所有权。赵志海将车库用于出租后闲置。2、上诉人张云永没有证据证实对案涉车库的权利来源及合法占有，森宇物业公司对上诉人提交的购房协议不认可，收取物业费不能理解为对合同的追认。上诉人对王立辉没有案涉车库所有权是知情的，上诉人与王立辉恶意串通占有案涉车库。3、上诉人引用了全国民事审判工作会议纪要第十六条规定的不当，该条款以合同合法有效为前提条件。赵志海向一审法院起诉请求：1、判令森宇物业公司、邓振河、王淑芬、邓佳锋将位于森宇小区院内南侧2号车库（面积46.64平方米）交付给赵志海；2、判令第三人张云永腾退车库；3、案件受理费由森宇物业公司、邓振河、王淑芬、邓佳锋承担。一审法院认定事实：2013年9月18日，赵志海与森宇物业公司签订购房协议，购买了该公司建设的位于佳木斯市森宇小区院内南侧2号车库一处，协议约定车库面积46.4平方米（以实际面积为准），售价4525元/平方米，总价款210000元，并约定了付款方式，截止2014年2月22日，赵志海付清全部价款。2015年至2016年期间，赵志海将车库用于出租，后闲置。张云永自认从2016年开始占有使用该车库用于出租收益，赵志海曾于2018年向其主张过权利。2014年2月6日，森宇物业公司与富安利达建筑有限责任公司（以下简称富安利达公司）签署协议，约定富安利达公司有权代表森宇物业公司办理上报物业自筹自建车库、住宅上报面积和办理房照等事宜。富安利达公司委托代理人于庆洋曾因向政府相关部门上报材料需要，就诉争车库与当时车库使用者张云永签订过一份协议，张云永亦认可。诉争车库至今未办理产权证照。国家企业信用信息公示系统显示，森宇物业公司登记状态：吊销，未注销，吊销日期：2019年6月26日。一审法院认为，合同双方应当依照约定全面履行自己的义务，森宇物业公司认可与赵志海签订购买诉争车库协议的真实性，认可赵志海履行了付款义务，赵志海起诉时自认2015年至2016年期间将车库用于出租，说明森宇物业公司在未被吊销之前已按协议约定完成了车库交付义务，故对赵志海要求判令森宇物业公司、邓振河、王淑芬、邓佳锋履行交付义务的诉讼请求不予支持。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。虽然本案诉争车库未办理产权证照，但赵志海依据合同法律关系取得了基于该车库所有权项下的占有、使用、收益、处分的权利，该权利的行使不受他人侵犯，张云永不能证明其对诉争车库具有合法权利来源，属无权占有，故对赵志海要求张云永腾退车库的诉讼请求予以支持。物权请求权不适用诉讼时效的规定，故对张云永主张的赵志海的诉讼超过诉讼时效的意见不予支持。判决：1、第三人张云永在本判决生效之日起五日内向原告赵志海腾退位于佳木斯市森宇小区院内南侧2号车库；2、驳回原告赵志海的其他诉讼请求。二审期间双方当事人均未提供新证据，本院经审理对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，2013年9月18日赵志海与森宇物业公司签订购房协议，赵志海购买森宇物业公司建设的位于佳木斯市森宇小区院内南侧2号车库一处。车库面积46.4平方米，售价4525元/平方米，总价款210000元。协议签订后赵志海付清全部价款，森宇物业公司将案涉车库交付给赵志海，赵志海依法取得案涉车库的所有权。而上诉人自认王立辉向其借款12万元，王立辉用案涉车库作为抵押，双方约定如果王立辉不能按期还款，用案涉车库顶账还款。因为王立辉没有按期还款，上诉人依照双方约定取得了案涉车库的所有权。首先，王立辉对案涉车库没有所有权，对案涉车库没有处分的权利，所以王立辉擅自将案涉车库处分给上诉人是无效的。其次，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”按照上述法律的规定，上诉人与王立辉约定如果王立辉没有按期还款，用案涉车库顶账还款是无效的约定。上诉人还自认，在王立辉逾期未还款的情况下，其通过于庆洋要了一份空白合同，把王立辉欠上诉人的12万元欠款写在合同上，证明了上诉人没有向森宇物业公司交付购房款，上诉人与森宇物业公司不存在真实的房屋买卖关系，因此上诉人与森宇物业公司签订的购房协议是无效的。王立辉证实其在赵志海不知情的情况下，用赵志海购买案涉车库的手续复印件作为抵押向上诉人借款人民币12万元，证明上诉人对王立辉对案涉车库没有所有权没有审查，存在过错。综上，张云永取得案涉车库没有合法依据，系无权占有，一审法院判决上诉人将案涉车库返还给赵志海并无不当。上诉人上诉主张按照全国民事审判工作会议纪要第十六条的规定，上诉人取得案涉车库所有权。因上诉人与森宇物业公司签订的购房协议是无效的，所以不适用该条法律规定，上诉人该上诉理由不能成立。综上所述，张云永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人张云永负担。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  李伊佳审判员  彭景丰二〇二〇年十一月二十七日书记员  付丽丽