上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初10815号原告(反诉被告)：周萍，女，1983年9月24日出生，汉族，户籍地江苏省宿迁市宿城区。原告(反诉被告)：石旅阳，男，1987年11月14日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宿松县。两原告委托诉讼代理人：张红霞，上海宇钧律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：姜荣华，上海宇钧律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海优兑商贸有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：刘啸，执行董事。被告(反诉原告)：南京优兑商贸有限公司，住所地南京市六合区。法定代表人：徐璐涵，董事长。两被告委托诉讼代理人：杨磊，上海市六角城律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：刘红力。原告(反诉被告)周萍、石旅阳与被告(反诉原告)上海优兑商贸有限公司、南京优兑商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。审理中，被告当庭提出反诉，本院予以合并审理，于2020年8月19日再次公开开庭进行了审理。两原告(反诉被告)的委托诉讼代理人张红霞、被告(反诉原告)上海优兑商贸有限公司的法定代表人刘啸、两被告(反诉原告)的委托诉讼代理人刘红力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周萍、石旅阳向本院提出诉讼请求：1.要求两被告返还租赁保证金78780元；2、要求两被告支付逾期返还保证金的利息损失，以78780元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)自2020年3月29日起计算至全部清偿之日止。事实和理由：原被告于2019年9月11日就坐落上海市徐汇区南丹东路XXX号XXX幢一1临的房屋签订了《房屋租赁合同》及一系列补充协议、附件。该合同约定了租赁期限、租金、保证金等。合同签订后,原告按照约定履行了支付房屋租赁保证金及租金等相关义务,鉴于2020年年初爆发新冠肺炎疫情,导致原告的美甲店数月无法营业,原告无创收收入而无法继续承租该房屋,故原告于2020年3月6日通知被告因不可抗力原告无力再支付2020年3月11日之后房租,希望该合同于2020年3月11日予以解除,并要求被告返还保证金。2020年3月29日，被告以原告未按期支付房租违约为由,单方收回房屋,并更换房屋钥匙,且拒不退还租赁保证金78,780元,经原告多次催讨,两被告至今未还。原告认为，新冠疫情属于不可抗力，原告作为一家小微企业,利润原本就比较薄弱,而受疫情影响,2020年1月至3月涉案房屋的物业及街道也禁限原告经营,2020年4月虽然物业及街道允许原告经营,但由于原告经营的美甲店需要接触消费,经营处于入不敷出的境地,且原告也提前通知被告因不可抗力的原因,原告无力继续再履行合同,被告也未因此造成任何损失,因此,被告应予以返还保证金，故原告诉至法院。上海优兑商贸有限公司、南京优兑商贸有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。合同因原告违约解除，保证金应抵充违约金，不存在返还。合同约定保证金是不计利息的，故原告主张利息也是有误的。原告违法解除合同导致被告损失，因此被告提出反诉。上海优兑商贸有限公司、南京优兑商贸有限公司向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告支付2020年3月11日至4月18日的租金33827.82元、物业费1090元、水电费261.60元；2、要求反诉被告支付违约金78780元及差价损失9533.58元。事实和理由：原被告签订了房屋租赁合同，但原告不按照合同约定支付房租，并于2020年3月11日要求解除合同，构成违约，导致合同解除，被告在2020年4月18日收回房屋，原告的违约行为给被告造成极大损失，包括租金差额损失、下家免租期房租和物业费损失，实际损失远大于违约金，故提出反诉诉请。周萍、石旅阳辩称，被告的反诉已经超过时间，不应在本案中处理。不同意反诉诉请，2020年2月28日，原告明确告知被告因不可抗力，原告要解除合同，之后被告也收回了房屋，且未提出异议，故合同解除了。合同解除后房屋由被告实际控制，故原告不应再支付租金和物业费、水电费。合同解除是因为疫情，原告为避免损失扩大提出解除，被告没有避免损失进一步扩大，由此产生的后果由被告自行承担，被告也没有证据证明其存在实际损失。原告并非故意违约，不同意承担违约金及损失。本院认定事实如下：上海第一皮鞋厂系上海市徐汇区南丹东路XXX号XXX幢房屋(房屋用途厂房)的产权人。2019年9月11日，上海优兑商贸有限公司、南京优兑商贸有限公司(出租方、甲方)与周萍、石旅阳(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区南丹东路XXX号XXX幢-1临房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方，房屋作为美甲店使用，建筑面积48平方米，房屋租赁期自2019年9月11日起至2021年9月10日止,月租金为人民币26,260元,该房屋租金自租赁期开始日起1(年)内不变。自第2(年)起租金递增5%，2019年9月11日至2019年12月10日止的首期租金为78,780元,押三付三,乙方应于该付款周期前15日之前向甲方支付下期租金款；保证金78,780元,租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充约定由乙方承担的费用外,在乙方按照第七条相关约定归还该房屋并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(若有)30日内,甲方应将保证金全额或余额(若有)返还给乙方,不计利息。5-2合同期间,使用该房屋所发生的水、电、网络、通讯、设备、物业管理等相关租赁费用均由乙方承担。物业费每月1168元，乙方直接支付甲方或甲方委托的物业管理单位。10-2甲、乙双方同意,有下列情况之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方应向甲方按第一年月租金的三倍支付违约金;给甲方造成损失的,支付的违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……五)乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过二十日的。乙方不得以甲方可以用保证金冲抵所欠租金为由而主张未拖欠租金;……(十二)未经甲方书面许可,乙方单方面提前退租的;11-4合同期间,非本合同规定的其他解约情况,乙方按租赁期第一年月租金的三倍向甲方支付违约金,可中途退租。此时,甲方可直接没收乙方的保证金冲抵乙方应付违约金,不足部分乙方应另外再支付给甲方。11-6合同期间,若乙方存在违约情形,在未经甲方和/或物业公司同意的情况下,乙方擅自拆除室内装修的,或自行搬离租赁单元内大宗物品(包含但不限于电脑、桌椅、各类柜具、各类及其设备等)的,则该等事项发生日视为乙方中途自行退租,单方面解除本合同。在乙方未能付清应付款项(包括但不限于应付租金、违约金、物业管理费以及其他费用)的前提下,甲方有权拒接乙方的搬离行为且可以代为保管乙方所欲搬离物品直至甲乙双方签订退租协议、乙方付清所有应付款项、办理完成所有退租手续,保管期间按人民币50元/平方米/天所收取房屋占用使用费。如该等事项发生后7日内,乙方未能与甲方签订退租协议、付清所有款项、办理完成所有退租手续,甲方有权按第7-5条之特别约定处理。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告按约支付租金至2020年3月10日，并支付租赁押金78,780元。2020年2月8日，周萍向上海优兑商贸有限公司的法定代表人刘啸发送微信表示：南丹东路都交不上房租了，改成卖自选蔬菜可以吧？疫情过了我再恢复做美甲。刘啸回复：可以，能自救是最好的。2月28日，周萍微信刘啸表示实在无法经营下去了，按照对法律关于不可抗力的理解，因不可抗力因素导致合同无法履行的可以解除合同且不承担违约责任。刘啸回复：你去问律师这个属不属于不可抗力再来说吧。3月6日，周萍向刘啸发送微信：我们去问过复工了，但是答复不知道美容业什么时候可以复工，要等政府部门通知，我已经没有能力支付接下来的房租，我只能不做了，如果还像您说的，压三个月押金，您一分不退的话，我只能向法院寻求帮助了。刘啸回复：好的，那公司就按照合同约定的方式进行了。3月11日，刘啸问周萍：房租到期了，决定好怎么办了吗？3月14日，周萍回复：我们想过几天可以开就凑房租。3月24日，刘啸微信发送涉案房屋大门贴通知的照片及解约通知文件给周萍，并表示：公司长时间跟你联系不上，现在按合同约定处理，明后天换锁收回房屋，望知悉。通知书主要内容为：截止到2020年3月24日，你方尚有多期房租、物业费、水电费未缴清，经多次催讨后无果，我方视你方为严重违约，现我方根据双方合同中第七项违约责任条款，我方有权单方解除本合同，收回房屋，没收全部押金，所有欠款产生的滞纳金由你方承担，同时我方保留进一步起诉、追究你方违约责任的权利。2020年4月17日，被告报警称涉案房屋门锁被破坏，房屋内物品被租客强行搬走。4月18日，周萍发送微信给刘啸：你们凭什么私自拿我们里面的东西？我们的甲油胶、微波炉、好多美甲工具及用品……刘啸回复：按照合同约定房屋我司已经收回，多次跟你联系无回复，屋内物品视为放弃，你公然撬锁闯入房屋，我司已经报警，后续会有进一步起诉措施。庭审中，被告表示3月14日之前房屋有人使用，原告还说凑钱付房租，但之后原告就失联了，被告多次发函原告都不回，4月18日之前房屋是空关，被告没有换锁，4月17日来涉案房屋搬物品的人员，被告不认识，被告以为锁被撬了，故报警。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、微信记录等证据证明，本院予以确认。庭审中，原告提供与案外人的微信记录，证明被告将房屋上锁，不让原告拿东西。被告表示对此真实性不予认可，被告没有锁门，被告微信说换锁是因为原告一直不回复，是吓唬原告的。被告提供两份收费通知书，费用单子是拿到店里给原告，但是原告不签收，3月28日就将单子贴在门上，证明原告2020年1月21日至2月21日应付电费210元(公摊电费42元)，2020年2月21日至3月20日应付电费51.60元(公摊电费42元)。原告对此不予认可，表示没有收到过通知书。被告还提供与案外人的租赁合同一份，证明涉案房屋于2020年4月28日出租给案外人，租金每月为23000元。原告对此不予认可，合同原告从来没有看到过。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。合同履行过程中，原告逾期支付租金，确构成违约，但因涉案房屋用于经营美甲店，疫情及防控措施对经营造成一定影响，原告未按时支付租金系事出有因，基于公平原则及共克时艰、共担风险原则，本院酌情调整违约金金额。被告反诉主张空置期损失及剩余租期的租金差价损失,因租金高低等受市场环境、承租人支付水平、谈判能力等多种因素影响，故该损失赔偿诉请，本院不予支持。被告提出原告构成擅自提前退租的主张。从双方微信记录来看原告虽然在2月28日表示欲提前解除合同，但在3月14日时仍表示要凑房租，故此时双方合同并未解除；但被告于3月24日发送解除通知并表示要换锁收回房屋，明显具有解除合同的意思表示，故被告认为原告4月17日上门搬物品构成提前搬离，与事实不符，本院对被告该主张，不予采纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张称涉案房屋门被换锁，但其与案外人的微信记录真实性无法核实，原告也无其他直接证据证明，故本院难以采信。被告于2020年4月18日收回房屋，故原告应支付租金及相关费用等至该日。被告计算租金有误，本院予以调整。双方租赁合同解除且房屋交接后，被告应将保证金退还。原告要求被告支付逾期返还保证金的利息损失，无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、上海优兑商贸有限公司、南京优兑商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还周萍、石旅阳租赁保证金78,780元；二、周萍、石旅阳于本判决生效之日起十日内向上海优兑商贸有限公司、南京优兑商贸有限公司支付租金33,262.67元、物业费1090元、电费261.60元；三、周萍、石旅阳于本判决生效之日起十日内向上海优兑商贸有限公司、南京优兑商贸有限公司支付违约金26,260元；四、驳回周萍、石旅阳的其余诉讼请求；五、驳回上海优兑商贸有限公司、南京优兑商贸有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计885元，由上海优兑商贸有限公司、南京优兑商贸有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计1383元，由上海优兑商贸有限公司、南京优兑商贸有限公司负担700元，周萍、石旅阳负担683元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐红二〇二〇年十一月二十三日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。