湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1003民初2862号原告：中国农业银行股份有限公司郴州分行，住所地湖南省郴州市苏仙区。负责人：姚某波，系该行行长。委托诉讼代理人：何某军，男，1969年8月1日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。被告：杨某，女，1994年7月29日出生，汉族，四川省渠县人，户籍地四川省渠县，住湖南省郴州市。被告：郴州市虹建房地产开发有限公司，住所地郴州市开发区。法定代表人：陈某荣，系该公司法人。委托诉讼代理人：唐某华，女，1972年9月28日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。原告中国农业银行股份有限公司郴州分行（以下简称农行郴州分行）与被告杨某、郴州市虹建房地产开发有限公司（以下简称虹建房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告农行郴州分行的委托诉讼代理人何某军，被告虹建房产公司的委托诉讼代理人唐某华到庭参加诉讼，被告杨某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行郴州分行请求本院判令：1、请求解除原告与被告杨某、虹建房产公司于2016年4月25日签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告杨某偿还贷款本金368716.63元、利息7580.23元（含未结清正常利息、未结清罚息、未结清复利、提前还清利息），截至2020年7月20日本息合计376296.86元，实际利息应按照还款日计算；3、判令被告虹建房产公司对以上贷款本息承担连带保证责任，偿还原告贷款本息；4、确认原告对贷款抵押物享有优先受偿权；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费、公告费及其他相关费用。事实与理由：被告杨某因购买湖南省郴州市住房，于2016年4月5日向原告申请购房贷款，并承诺以所购房商品住房为该笔贷款的抵押担保；2016年4月25日，原告与被告杨某和被告虹建房产公司三方签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号4302012016XXXXXX6，借款金额42万元，期限240个月。该笔贷款由虹建房产公司提供阶段性担保；原告于2016年5月3日向被告杨某发放个人住房贷款42万元，借款起止日期为2016年5月3日至2036年4月28日，贷款资金按合同转入郴州市虹建房地产开发有限公司御水湾项目部存款账户。账号为1868********。2016年4月26日被告办理了《房屋预告登记证明》郴房预苏仙字第2××2号，预告登记权利人为：中国农业银行股份有限公司郴州分行。贷款发放后，由于被告杨某资金周转困难，不能按照合同约定偿还贷款本息，截至2020年7月28日止，被告杨某拖欠五期未正常还息。虽经原告多次催收，但被告杨某不履行还款义务，已构成违约。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，依据《个人购房担保借款合同》之约定，特诉至法院，望判如所请。被告虹建房产公司辩称，对原告诉请借款事实认可，是否已过担保期要看下合同。被告杨某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为其放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月25日，农行郴州分行（贷款人）与杨某（借款人、抵押人）、虹建房产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》约定：1、借款用途为杨某购买湖南省郴州市苏仙区××号××栋××号房；2、借款金额42万元，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；3、还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；4、借款担保采用阶段性保证＋抵押方式担保。由阶段性保证人虹建房产公司按合同9.1和9.3约定提供保证担保，保证期间为借款到期日起二年。由抵押人杨某按合同9.2和9.3约定提供抵押担保。借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。2016年4月26日，杨某在郴州市房××期××＃栋（郴州市牙石桥1号）××××房屋进行了抵押预告登记，预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司郴州分行。此后，杨某并未以该房屋为中国农业银行股份有限公司郴州分行办理上述债务抵押登记。2016年5月3日，原告向被告杨某发放了贷款42万元，借款日期从2016年5月3日至2036年4月28日。《借款凭证》约定执行利率为年利率4.9%，逾期利率为年利率7.35%。被告杨某从2020年3月至今未按合同约定还款。截至2020年7月20日，被告尚欠借款本金368716.63元，利息7580.23元。判决的理由和结果本院认为，原告中国农业银行股份有限公司郴州分行与被告杨某、虹建房产公司签订的《个人购房担保借款合同》系三方真实意思表示，内容合法、有效，各方当事人均应切实履行。现借款人迟延履行借款及利息的偿付责任，经原告催告后仍未履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，可以解除本案《个人购房担保借款合同》。关于借款本金及利息，截至2020年7月20日，被告杨某尚欠借款本金368716.63元，利息7580.23元。原告主张由被告杨某偿还借款本息的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。借款合同对贷款利息的约定未超过法律法规的规定，应受法律保护。后期利息按合同约定利率计算至实际清偿之日止。关于被告虹建房产公司应否承担连带保证责任的问题，根据合同第二部分特别条款第三十一条的约定，由阶段性保证人虹建房产公司按合同9.1和9.3约定提供保证担保，由抵押人杨某按合同9.2和9.3约定提供抵押担保。故原告该项诉请，本院予以支持。关于原告对御水湾二期3栋××××号房是否享有优先受偿权，本院认为，抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权仅具有排他效力。亦即，房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但对案涉房屋不享有抵押权。因双方此后并未以案涉房屋为农行郴州分行办理上述债务的正式抵押登记，故农行郴州分行对杨某位于郴州市××期××＃栋（郴州市牙石桥1号）××××房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款不享有优先受偿权，其该项主张不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司郴州分行与被告杨某、郴州市虹建房地产开发有限公司于2016年4月25日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告杨某于本判决生效之日起十日内偿付原告中国农业银行股份有限公司郴州分行借款本金368716.63元及利息7580.23元[利息计算至2020年7月20日，后期利息以368716.63元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（一年期LPR利率）从2020年7月21日算至借款本金全部清偿完毕时止]；三、被告郴州市虹建房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司郴州分行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6944.45元，减半收取3472.23元，由被告杨某、郴州市虹建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李浩凌二〇二〇年十一月二十三日法官助理李凤书记员何娟