江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7643号上诉人（原审原告）：张志忠，男，1970年2月28日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：郭锋，上海芮德渱齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骁，上海芮德渱齐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇春晖路**。法定代表人：汤健,该公司负责人。委托诉讼代理人：陈磊，该公司员工。被上诉人（原审被告）：俞军华，男，1979年6月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人张志忠因与被上诉人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司（以下简称我爱我家公司）、俞军华居间合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初16062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张志忠上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持张志忠的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由我爱我家公司、俞军华负担。事实和理由：一、本案诉争合同兼有居间服务及房屋买卖两项内容，居间合同成立而买卖合同不成立。俞军华不是诉争房产的权利人或有权签约人，我爱我家公司没有促成房屋买卖合同的成立，未能完成居间服务，应当将收取的房款退还给张志忠。1.诉争房屋实际权利人和所有人并非俞军华，合同首部载明的金素花自始至终没有出现，也没有签字，一审认定张志忠与俞军华之间成立买卖合同关系属认定事实错误。对于本案诉争房产实际权利人的事实审查，是本案诉争法律关系的基础，一审未予审查存在错误。2.俞军华不是房屋权利人，房屋买卖合同自始无效，我爱我家公司作为居间方，应当促成实际权利人与张志忠签字才算是履行了居间服务，我爱我家公司未审查俞军华签订合同的资格，应当就其不当行为承担责任。3.合同没有约定我爱我家公司有代收和代付的权利义务，后张志忠按照我爱我家公司的要求将房款支付至指定账户，此行为系代收，在此后的微信沟通中，张志忠并未授权我爱我家公司代付，现居间合同解除，我爱我家公司基于居间合同关系收取的房款应当退还。二、原审判决第二项认定除张志忠支付的1.2万元中介费外，张志忠支付的60万元房款中的1.2万元系我爱我家公司扣留作为俞军华的中介费，原审判决对金额性质认定错误，原审将张志忠支付的房款与俞军华应当支付给我爱我家公司的中介费混淆。我爱我家公司辩称：本案诉争的房子是拆迁房，拆迁后安置的房子也是确定的，拆迁户手上是有政府给的拆迁协议证明房屋所有权的，我爱我家公司也去拆迁办核实过，确实有这个房子，是属于金素花和俞军华的，金素花只有俞军华这一个儿子，当时俞军华签字的时候，金素花并不在场，俞军华当时说后面会让他母亲补签的，后来我爱我家公司也去找过俞军华，但一直没签成功。当时我们知道该房屋已经卖给下一家，金素花表示需要张志忠将尾款付清，才肯在案涉协议上签字。而之所以会要求客户将房款在公司账上过一下，也是基于此类交易风险比较高，我爱我家公司作为第三方可以保留一个证据。张志忠转给我爱我家公司的相应款项基本都是十分钟内就转给俞军华了的。俞军华二审未作答辩。张志忠向一审法院提出诉讼请求：1.判令张志忠与我爱我家公司、俞军华所签的《房屋买卖成交合同》自起诉之日解除；2.判令我爱我家公司返还张志忠购房款60万元及资金占用利息46050.40元(购房款20万元自2017年9月12日起按中国人民银行同期贷款利率4.35%支付资金占用期间利息，计算至实际付清之日；购房款40万元自2017年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率4.35%支付资金占用期间利息，计算至实际付清之日)；3.判令我爱我家公司返还房屋中介费1.2万元及资金占用利息912.43元(自2017年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率4.35%支付资金占用期间利息，计算至实际付清之日)；4、本案诉讼费用由我爱我家公司、俞军华承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年9月10日，张志忠（买方）和俞军华（卖方）、我爱我家公司（居间方）签订一份《房屋买卖成交合同》，约定俞军华将位于昆山市出售给张志忠，成交价为120万元。合同第三条约定，本合同签订之时，张志忠支付人民币60万元给俞军华作为购房定金。后张志忠向我爱我家公司付款612000元，其中12000元是张志忠给我爱我家公司的中介费，另外600000元是张志忠支付的购房款。我爱我家公司收到上述款项后，将其中的588000元支付给俞军华，剩余12000元作为我爱我家公司向俞军华收取的中介费。因合同签订后未能实际履行，故双方产生纠纷。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，我爱我家公司作为居间方，并未促成房屋买卖合同的实际履行，张志忠要求解除居间合同，我爱我家公司表示无异议，一审法院认定张志忠和我爱我家公司之间的居间合同于起诉之日即2019年9月4日解除。至于张志忠与俞军华之间的房屋买卖合同关系，张志忠不应在本案中诉请解除，本案中不予处理。张志忠支付的中介费12000元，我爱我家公司同意退还，对于该部分诉请一审法院予以支持。张志忠支付的60万元房款中，我爱我家公司扣留了12000元作为卖方的中介费，一审法院认为，俞军华作为卖方应支付的中介费，应在我爱我家公司和俞军华之间解决，我爱我家公司不应在张志忠支付的购房款中直接扣留俞军华应支付的中介费，我爱我家公司应将其扣留的12000元返还给张志忠。至于我爱我家公司转交给俞军华的588000元，我爱我家公司作为中介方，将所收取的购房款转交给卖方并不违反合同约定，故对于张志忠要求我爱我家公司返还该部分款项的诉请，一审法院不予支持。综上，我爱我家公司应向张志忠返还2.4万元。关于利息，张志忠要求按照4.35%计算符合法律规定，但张志忠诉请的起算时间缺乏依据，一审法院认为利息应从起诉之日起算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、张志忠和我爱我家公司之间的居间合同于2019年9月4日解除；二、我爱我家公司向张志忠返还款项24000元及利息（以24000元为基数，自2019年9月4日起按照年利率4.35%算至实际给付之日止），于判决生效之日起十日内履行；三、驳回张志忠的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由张志忠负担10000元，我爱我家公司负担5600元。二审中，上诉人张志忠围绕上诉请求依法提交了证据：房屋拆迁补偿安置协议书复印件，拟证明诉争房屋所有权人系金素花，并非俞军华，故案涉房屋买卖合同自始无效，我爱我家公司在未获得张志忠授权的情况下，擅自将相应款项转给俞军华造成张志忠的损失应当承担。本院组织双方进行了证据交换和质证，我爱我家公司质证意见：真实性认可，证明目的不认可，户主是金素花，但金素花只有俞军华这一个儿子，俞军华能够代表房屋所有权人签字。本院根据各方举证质证，并经核对证据原件，对各方当事人无异议的证据予以确认。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审另查明，张志忠与俞军华、我爱我家公司签订的合同约定，张志忠应于9月10日先付2万，9月11日支付18万，9月底付40万元。张志忠于2017年9月10日向我爱我家公司段明霞转账2万元，9月11日转账18万元，9月29日转账41.2万元。段明霞在收到上述款项后，于2017年9月10日向俞军华转账2万元，9月11日转账18万元，9月29日转账38.8万元。以上事实，由一审中当事人提交的转账记录予以证实。本院认为，张志忠与我爱我家公司签订的居间合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行，现张志忠主张解除与我爱我家公司的居间合同，我爱我家公司无异议，一审认定双方之间的居间合同解除并无不当。对于张志忠与俞军华之间的房屋买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理并无不当。我爱我家公司在案涉房屋买卖交易过程中，无权从张志忠支付给俞军华的60万元房款中扣取中介费，故一审判令返还房款中的1.2万元并无不当。案涉购房款在我爱我家公司收取后当日即转付给俞军华，该付款行为与案涉房屋买卖合同中关于付款期限及金额的约定基本一致，故我爱我家公司代为支付购房款的行为与张志忠、俞军华之间的买卖合同约定相符，该行为不足以认定我爱我家公司因俞军华的违约行为产生返还购房款的义务。综上，张志忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人张志忠承担。本判决为终审判决。审 判 长 韩小安审 判 员 冯月青审 判 员 李晓琼二〇二〇年十一月二十五日法官助理 王泽玮书 记 员 张嘉旻法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。