广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9066号上诉人（原审被告，反诉原告）：何原，男，汉族，住广西浦北县***************，公民身份号码452************635。委托诉讼代理人：何善彬，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敬富，广东常道律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：江锦棉，男，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************614。委托诉讼代理人：刘文英，广东昊驰律师事务所律师。上诉人何原因与被上诉人江锦棉租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何原上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、第六项，撤销一审判决第七项；2.撤销一审判决第三项，改判何原无需向江锦棉支付使用费损失；3.撤销一审判决第四项，改判何原赔偿江锦棉厂房修复费用63400.9元（按法院委托评估机构评估，抵扣后厂房修复费用实际为211336.34元的30%计）；4.撤销一审判决第五项，改判江锦棉赔偿何原财产损失2009265.49元（按法院委托评估机构评估实际损失2870379.27元的70%计）；5.改判江锦棉承担评估鉴定费用54600元（评估费78000元的70%）；6.本案的一审受理费、反诉费、二审案件受理费由江锦棉承担。事实和理由：一、江锦棉自建设厂房开始就没有履行租赁合同的适租义务，将没有报建及不符合工程质量标准的厂房出租给何原，是导致厂房发生坍塌的主要原因，一审判决责任划分错误。1.江锦棉对何原租赁厂房用于木器厂的生产使用是清楚的。案涉厂房建设之前，双方就租赁用途形成合意，才达成由江锦棉负责将露天的原旧货回收场建设成满足何原设立的木器厂后出租给何原。2018年1月16日初订《承租厂房协议》，何原交了十万元保证金，并且在2018年5月9日签订正式的《厂房承租合同》第二条明确约定“该厂房用途为……防火等规定。”2018年3月15日与佛山市**防爆科技有限公司签订《粉尘防爆治理系统工程协议》在前，正式厂房承租合同签订在后，且何原在2013年一直投资设立的佛山市*****厂租赁***********号经营，合同到期后变更到案涉厂房即**********自编2号，所以江锦棉不可能不知道何原从事木器加工生产。但一审判决认为双方签订的租赁合同未对厂房用途明确约定，该认定与事实及合同约定不符，认定错误。2.根据鉴定报告可知，案涉厂房右侧共十三条承柱H型钢均已向内部倾斜，支承底座未见基础及任何螺栓连接固定，直接安放于地面，与支撑柱紧贴的围墙其批灰被翘起。倒塌厂房右侧的支撑柱底座缺乏螺栓交接及其他紧固措施的设计、安装与一般厂房对于支承底座的做法不符。且无具设计资质盖章签名的正规设计图纸（缺乏防火、耐火等级、恒荷载、屋面活荷载等设计数据，无法显示建筑物的重要性及安全等级数据）导致无法对建筑结构进行检测。从厂房倒塌的照片也足见上述事实。案涉厂房从规划、设计、建设、验收各个环节均存在重大错误，不符合适租条件。3.何原交了十万元保证金后，江锦棉开始建设厂房，厂房建成后，何原聘请佛山市**防爆科技有限公司设置除尘系统，并投入生产设备等。何原基于对江锦棉能提供适用于木器加工生产的厂房的信赖，才投入巨资，但江锦棉并没有告知案涉厂房是违法建筑。江锦棉出租违法建筑，对造成合同无效负有主要责任。一审判决以《厂房承租协议》由江锦棉建造厂房后再签订《厂房承租合同》即认定何原对承租的厂房未经合法报建是明知的，该认定没有关联证据证明，与事实不符。4.何原委托专业公司在厂房内安装的粉尘防爆治理系统检验合格，安装该系统的佛山市**防爆科技有限公司出具情况说明其安装包括案涉厂房在内的各类木制品厂家及公司超过80间，均系严格按照设计方案平面图及国家关于防爆、除尘标准进行施工，均未发生影响建筑结构的现象。何原已按照约定的厂房用途及厂房性质使用厂房。江锦棉明知案涉厂房不符合建设工程质量标准，对何原加装除尘管道没有提出异议，没有尽到出租者保持租赁物符合约定用途的义务，其行为本身存在重大过错。二、2018年9月16日厂房倒塌，何原为减少损失，对可以搬动的物品进行了抢救，但2018年9月22日江锦棉关闭厂房大门，并张贴公告，不许何原搬走财物。鉴定期间，鉴定公司多次发函促请江锦棉对倒塌的厂房屋面进行拆除，才能对倒塌屋面覆盖的受损财产清点、查损，但江锦棉均不予配合，2019年6月4日鉴定公司第二次现场鉴定时，仍未见江锦棉安排专业人员对倒塌屋面进行拆解，导致鉴定公司未能对被压的案涉设备、存货数量及受损情况进行鉴定。直至2019年8月7日江锦棉才通知何原屋顶基本拆除完毕，要求何原做好准备搬走毁坏的财产。从江锦棉关闭倒塌厂房至其拆除屋顶之日，厂房里的物品因关闭及鉴定需要，无法移动，何原根本不可能实际使用该厂房。一审判决何原支付江锦棉2018年9月16日至2019年10月31日止的使用费损失没有事实和法律依据。三、江锦棉因修复厂房而产生的损失为211336.34元。因案涉厂房没有任何规划及建筑施工许可，属违法建筑，租赁合同无效。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第33条规定，江锦棉的合理损失只包括物件的损失。鉴定报告评估的修复费用金额396156.29元是合法建筑的税前工程造价而不是物件损失，江锦棉的物件损失应为人工费加材料费即268801.32元，其他不应支持。另违法建筑还计算利润是不合理的，经评估残值金额为57464.98元，因此抵扣后实际损失为211336.34元，江锦棉应自行承担70%，何原只应赔偿63400.9元。四、基于上述，江锦棉应承担70%责任，按一审法院委托鉴定机构评估何原的各项财产损失合计2950749.01元，评估残值80369.74元，抵扣后实际损失2870379.27元，江锦棉应赔偿何原财产损失2009265.49元。五、双方的请求既有合同请求权也有物的请求权，但一审判决只适用《中华人民共和国合同法》的规定，没有适用《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条的规定确定侵权责任，适用法律不当。被上诉人江锦棉答辩称，1.一审判决对责任划分正确、合法、合理。2.厂房倒塌后，双方损失的扩大皆因何原恶意拖延导致。3.何原所作的针对除尘系统的安全评估与本案无关，不能证明除尘系统未对厂房结构造成影响。4.一审判决关于厂房使用费的计算清楚、正确。5.佛山市兴禅保险公估有限公司就厂房倒塌造成的双方损失作出的鉴定报告的损失计算标准错误，结论显示的评估金额过高，与实际财产损失不符。江锦棉向一审法院提出诉讼请求：1.何原立即向江锦棉支付拖欠租金67342.5元及自2018年10月27日起至厂房维修完毕验收合格之日止的租金，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；2.何原赔偿厂房维修费用400000元；3.何原承担诉讼费。何原向一审法院提出反诉请求：1.确认江锦棉与何原在2018年5月9日签订的《厂房承租合同》无效；2.江锦棉返还何原厂房保证金147825元；3.江锦棉赔偿何原财产损失2009265.49元（按评估鉴定的财产损失2870379.27元的70%标准计为2009265.49元）；4.江锦棉承担评估鉴定费54600元（评估费78000元的70%）；5.江锦棉承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，2018年1月16日，江锦棉（甲方）与何原（乙方）签订一份《承租厂房协议》，约定甲乙双方达成一致，乙方承租甲方***原旧货回收场厂房，乙方以每平方米13.5元承租厂房，空地每平方米7元，租金每三年递增10%，共租9年，乙方支付给甲方100000元作为定金，待厂房完全装修好重新鉴定合同。当日，何原向江锦棉支付了定金100000元。2018年5月9日，江锦棉（甲方）与何原（乙方）签订一份《厂房承租合同》，约定：甲方将位于南海区********村面积3650平方米的厂房出租给乙方；每月租金49275元；厂房用途为合法经营，乙方必须办理有关牌照手续，严格执行有关安全生产、防火等规定；租赁期限从2018年5月16日起至2027年5月15日止，期满后双方可协商续租；租金每三年递增10%；乙方向甲方支付147825元作为保证金；乙方在每月8号前向甲方交付当月租金；乙方如需要在厂房增加建筑或改变厂房结构和装修的，必须征得甲方同意后方可施工；因乙方对厂房管理、使用不善造成损失或造成灾害事故等导致厂房损毁，维修费用由乙方负责支付；等等。当日，江锦棉出具收取何原支付保证金147825元的收据及2018年5月16日至6月15日期间租金49275元的收据。此后，何原交租至2018年9月15日。2018年9月16日，上述租赁厂房发生坍塌。2018年10月31日，江锦棉提起本案诉讼。诉讼中，经一审法院委托，鉴定机构结论为：厂房倒塌的原因有1.建筑物支承柱底座设计及安装错误；2.安装除尘管道致建筑物承重增加，另不排除强台风天气是致损原因之一。厂房恢复原状费用为396156.29元,评估残值为57464.98元。坍塌造成财产损失为2950749.01元，残值为80369.74元。诉讼中，何原主张2019年8月21日从涉讼厂房搬离完毕。江锦棉主张其9月份开始修复厂房，修复时间为一个月。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中江锦棉、何原均明确租赁的厂房未办理规划报建及竣工验收手续，故江锦棉、何原于2018年5月9日签订的《厂房承租合同》为无效合同，一审法院对何原主张确认该合同无效的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，何原反诉请求江锦棉返还租赁保证金147825元符合法律规定，一审法院也依法予以支持。江锦棉作为出租人，将未经合法报建的厂房用于出租，对租赁合同无效具有一定过错。何原作为承租人，对租赁物是否合法适租具有审查义务，且从其与江锦棉先签订协议由江锦棉建造厂房后再签订承租合同来看，何原对承租的厂房未经合法报建是明知的，对租赁合同无效也具有一定过错。江锦棉、何原签订的租赁合同未对厂房用途作出明确约定，但约定了何原增加建筑或改变厂房结构和装修须征得江锦棉同意，现何原未举证证明其在厂房加装除尘管道征得了江锦棉同意，而根据鉴定结论，何原所加装的除尘管道是造成厂房倒塌的原因之一，何原作为承租人和经营者，理应对厂房是否适合安装除尘管道具有更谨慎的注意义务。综合本案实际情况，一审法院认定何原对厂房倒塌具有较大过错，酌情确定何原承担因厂房倒塌所造成损失的70%。厂房支承柱底座设计及安装错误也是厂房倒塌原因之一，江锦棉将该厂房用于出租也具有一定过错，一审法院酌情确定江锦棉承担因厂房倒塌造成损失的30%。涉讼厂房坍塌后无法使用，造成江锦棉使用费损失，何原主张2019年8月21日搬离厂房，江锦棉主张修复至2019年10月31日合理，一审法院确定江锦棉使用费损失计算期间为2018年9月16日至2019年10月31日止，金额为665212.5元（49275元/月×13.5个月），何原承担70%即465648.75元，江锦棉请求超出部分一审法院不予支持。厂房倒塌后何原未再按合同约定支付使用费尚属合理，一审法院对江锦棉主张何原支付使用费利息的诉讼请求不予支持。经鉴定，江锦棉因修复厂房而产生的损失为338691.31元（396156.29元-57464.98元），何原承担70%即237083.92元，江锦棉请求超出部分一审法院也不予支持。经鉴定，何原因厂房倒塌而造成的财产损失为2870379.27元（2950749.01元-80369.74元），江锦棉承担30%即861113.78元，江锦棉请求超出部分一审法院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认江锦棉与何原于2018年5月9日签订的《厂房承租合同》无效；二、江锦棉应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金147825元予何原；三、何原应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费损失465648.75元予江锦棉；四、何原应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿厂房修复费用237083.92元予江锦棉；五、江锦棉应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿财产损失861113.78元予何原；六、驳回江锦棉的其他诉讼请求；七、驳回何原其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取4155.07元（江锦棉已预交），由江锦棉负担1373.39元，何原负担2781.68元。反诉费12028.36元（何原已预交），由江锦棉负担6940.22元，何原负担5088.14元。鉴定费78000元（何原已预交），由江锦棉负担23400元，何原负担54600元。鉴定费29800元（江锦棉已预交），根据鉴定笔录中确定的负担方法，全部由江锦棉负担。二审期间，何原向本院提交了如下证据：证据1.核准变更登记通知书，拟证明何原投资设立的佛山市*****厂自2013年起在***********号经营，合同到期后搬到案涉厂房及**********自编2号，两个厂房在同一个工业区，距离近，江锦棉对何原从事木器加工上产是清楚的。证据2.（2017）粤06民终8797号民事判决书；证据3.（2017）粤06民终2247号民事判决书；证据4.（2018）粤06民终4262号民事判决书；证据5.（2018）粤06民终4854号民事判决书；证据6.（2018）粤06民终10401号民事判决书；证据2到证据6拟证明案涉租赁物被锁上后，何原无需支付租赁物锁上后的使用费。经审查，本院对证据1的真实性予以确认，但不能证明何原所主张的证明内容，本院对该证据不予采信；证据2到证据6与本案没有关联性，本院不予采信。二审期间，江锦棉未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为,根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系对造成案涉厂房倒塌这一后果双方当事人的过错责任划分以及民事责任如何承担。本案中，双方当事人签订的《厂房承租合同》因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定而导致无效。一审法院对此定性准确，本院予以维持。何原在租赁期间使用案涉租赁厂房的过程中，租赁厂房于2018年9月16日发生坍塌，针对厂房倒塌的原因，依据一审法院依法委托的有专门鉴定资质的鉴定机构所出具的鉴定意见可知：“评估被鉴定厂房的倒塌原因为以下共同作用造成：被鉴定厂房右侧的支承柱底座缺乏螺栓连接及其它紧固措施，底座的设计、安装错误致其支座约束与实际受力不符是导致被鉴定厂房倒塌的原因之一……。经计算，除尘管道重量达3817.83kg,而对于建筑物本身,任何附加的重力必将对其造成影响，使用方随意改造使用功能，改变构件的受力状态、由积尘或增加悬吊设备引起的超负荷是导致倒塌事故原因之一。”由此可见，案涉厂房本身存在设计错误、安装错误等质量问题以及何原未经江锦棉同意擅自加装除尘管道这两方面的共同原因形成合力造成案涉厂房坍塌这一后果。作为出租人的江锦棉将未经合法报建、且存在质量问题的厂房出租予何原，对案涉厂房的坍塌存在过错；作为承租人的何原，明知案涉厂房未经合法报建仍予以承租，且在使用过程中未经江锦棉同意擅自加装除尘管道，对案涉厂房的坍塌存在过错，两者过错相当，故双方对案涉厂房坍塌所造成的损失各承担50%的责任。一审法院认定何原负较大责任应承担70%的责任，处理欠妥，有失公允，本院予以纠正。综上，经核算，一审确定占有使用费的损失费用665212.50元合理，本院予以维持。基于前述，何原承担50%的责任即何原应向江锦棉支付占有使用费损失332606.25元；经鉴定，江锦棉因修复厂房而产生的损失为338691.31元，何原承担50%的责任即何原应向江锦棉支付损失169345.66元；经鉴定，何原因厂房倒塌造成的财产损失为2870379.27元，江锦棉承担50%即江锦棉应向何原支付财产损失为1435189.64元。综上所述，何原上诉主张部分有理，本院对有理部分予以支持；对超出合理部分的诉请予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22012号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22012号民事判决第六项、第七项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22012号民事判决第三项为：何原应于本判决发生法律效力之日起十日内向江锦棉支付使用费损失332606.25元；四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22012号民事判决第四项为：何原应于本判决发生法律效力之日起十日内向江锦棉赔偿厂房修复费用169345.66元；五、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22012号民事判决第五项为：江锦棉应于本判决发生法律效力之日起十日内向何原赔偿财产损失1435189.64元；六、驳回江锦棉的其他诉讼请求；七、驳回何原的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4155.07元，由江锦棉负担2077.53元，何原负担2077.54元；一审案件反诉受理费12028.36元，由江锦棉负担8827.2元，何原负担3201.16元；鉴定费78000元，由江锦棉负担39000元，何原负担39000元；鉴定费29800元，由江锦棉负担14900元，何原负担14900元。二审案件受理费21168.15元，由何原负担9200.34元，江锦棉负担11967.81元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月二十五日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽