江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初5831号原告：华润置地（上海）物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市姑苏区人民路**。负责人：褚雷，男，1979年12月22日出生，汉族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：丁仁，江苏日易律师事务所律师。被告：叶根祥，男，1965年1月18日出生，汉族，住苏州市相城区。原告华润置地（上海）物业管理有限公司苏州分公司（华润物业苏州分公司）与被告叶根祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，由审判员黄伟适用小额诉讼程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人丁仁，被告叶根祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业苏州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年6月30日至2019年12月31日的物业费共计38332.5元（每月1277.75元，计算30个月），并支付逾期付款利息（以38332.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至被告实际支付之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：为催讨物业费诉讼至法院。被告叶根祥辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，水泵问题，水泵的电接在其私人的电表上，使用了其私人的电费，该问题迟迟没有解决，既没有将水泵电线接到公共电路上，也没有对于前期使用的其私人电费进行赔偿。第二，其家中的铝合金防盗窗被砸坏，两年半都没有维修，其楼上一家同样时间被砸坏的防盗窗，一个月就修好了。第三，原告没有履行物业服务义务，小区内还有乱丢垃圾、违章搭建等问题。在上述问题解决之前不应当支付物业费。本院经审理查明，苏州华润置地物业管理有限公司的名称变更为江苏华润置地物业服务有限公司。江苏华润置地物业服务有限公司与华润置地（上海）物业管理有限公司签订吸收合并协议，江苏华润置地物业服务有限公司并入华润置地（上海）物业管理有限公司，江苏华润置地物业服务有限公司予以注销登记。华润置地（上海）物业管理有限公司出具情况说明一份，内容为：自2012年9月开始，该项目苏州橡树湾花园小区的物业费都由华润置地（上海）物业管理有限公司苏州分公司收取；特此证明。再查明，华润置地（苏州）发展有限公司（委托方、甲方、房地产开发企业）与苏州华润置地物业管理有限公司（受委托方、乙方、物业管理企业）签订苏州市前期物业管理委托合同一份，主要约定：甲方通过招投标方式将橡树湾花园2A地块委托乙方实行物业管理服务；委托管理服务期限，自本物业第一套房屋交付之日起，至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效之日止；在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项（采取招投标的以中标文件为准），其受益人为本物业的全体业主和物业使用人，（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），（二）包括但不限于道路共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理，（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等，（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等，（六）交通和车辆停放秩序的管理，（七）物业使用禁止性行为的管理，（八）物业维修和养护费用的账务管理，（九）物业档案资料的保管，（十）物业其他共同事务的管理服务，（十一）业主委托的其他物业管理服务事项；在前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），大平层（带电梯），3.79元/月/每平方米；（小）高层，2.85元/月/平方米；上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在前期物业管理服务协议中约定，由乙方向业主收取甲方未售出的空置房和出租房，由甲方全额交纳；本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有，甲方未出售的停车库不委托乙方出租，停车位的权利人应按50元/月/个向乙方交纳停车位管理服务费，甲方未出售的且未出租的50元/月/个交纳，停车位管理服务费由甲方在销售车位过程中与购买车位者书面约定，由乙方向停车位的权利人收取；物业管理区域内露天车位的停车位使用服务费由乙方收取，收费标准在前期物业管理服务协议中约定，前期物业管理服务协议中未作出决定的，按不高于当地价格主管部门制定的价格执行；本合同期满乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会；本合同期满业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限，合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。叶根祥系苏州橡树湾花园小区的业主，2014年5月16日交纳物业费7206元（交费时间段为2014年1月1日至2014年6月30日，单价为1201元/月），2017年4月14日交纳物业费41684元（交费时间段为2014年7月1日至2017年6月30日，发票备注“2014年7月1日至2015年6月30日空置房打折4324元）。再查明，针对叶根祥答辩中所称的问题，华润物业苏州分公司表示，叶根祥家中铝合金防盗窗受损情况属实，系因建筑外墙的石材脱落造成，应当由开发商承担责任，并且开发商已经承诺给予维修；水泵是开发商按照原来的施工图纸接在叶根祥私人电路上的，物业公司认可不应当接在叶根祥的私人电路上，应当接出来，并且愿意赔偿2800元电费，但叶根祥要求将其家中此前所有电费扣除每月100元，其余部分全部由物业公司承担，双方分歧过大未能解决；本案中，物业公司自愿按照打折价格1277.75元/月收取物业费，低于合同约定价格；苏州市前期物业管理委托合同第九条约定，物业费按月计收，本案物业费已经全部超过付款期限。叶根祥表示，物业公司没有诚意协商，物业公司应当承担一半电费；铝合金防盗窗确实是建筑外墙的石材脱落导致的，但应当由物业公司负责；物业费价格以前是每月1000元左右，没有准确数字；按月计收物业费是霸王条款。以上事实由原告提供的苏州市前期物业管理委托合同、公司准予变更登记通知书、分公司准予注销登记通知书、吸收合并协议、情况说明、收据、发票记账联、增值税普通发票、微信记录，被告提供的照片、电费清单以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告主张的物业费价格1277.75元/月，与2017年4月14日增值税普通发票载明的交费价格一致，且低于苏州市前期物业管理委托合同约定的价格；被告对此虽不认可，但未提供相应证据反驳，故认定本案物业费价格为1277.75元/月。2017年6月30日至2019年12月31日的物业费合计为38332.5元。苏州市前期物业管理委托合同约定“物业服务费按月计收”，上述款项已经超过付款期限，被告理应支付。被告逾期付款，原告主张被告以38332.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年10月13日起至被告实际支付之日止支付逾期付款利息，符合法律规定，应予支持。被告认为小区里有乱丢垃圾、违章搭建等问题，故不应支付物业费，无法律依据，不予支持。被告主张的水泵电线接入其私人电路以及铝合金防盗窗受损的问题，双方无法协商解决，可另行主张，本案不予理涉。业主和物业公司应当相互维持良性关系，若业主长期拖欠物业费，势必影响物业公司正常运营以及提供正常的物业服务，之后业主又以此为由继续拒交物业费，双方由此陷于恶性循环，最终受害的是业主。望双方理性对待双方关系，共同提升小区物业管理水平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及相关法律规定，判决如下：被告叶根祥应于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（上海）物业管理有限公司苏州分公司2017年6月30日至2019年12月31日的物业费38332.5元及该款的逾期付款利息（以38332.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年10月13日起计算至被告实际支付之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币379元，由被告叶根祥负担（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  黄 伟二〇二〇年十一月二十五日法官助理  史 丹书 记 员  李鸣彧