淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5955号原告：陈胜春，男，1971年2月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：纪星宇，江苏瀛广达律师事务所律师。被告：江苏联合中邦置业发展有限公司，住所地淮安市清江浦区南港路**（南港**），统一社会信用代码9132080055025323X6。法定代表人：马乃东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王光芒，该公司客户关系经理。被告：苏州红星品唯物业管理有限公司淮安分公司，，住所地淮安市清江浦区南港路**（南港**）统一社会信用代码913208110893476917。负责人：周伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾青，该公司员工。两被告共同委托诉讼代理人：陶晶，江苏山师行律师事务所律师。原告陈胜春诉被告江苏联合中邦置业发展有限公司（以下简称中邦置业）、苏州红星品唯物业管理有限公司淮安分公司（以下简称品唯物业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈胜春的委托诉讼代理人纪星宇，被告中邦置业的委托诉讼代理人王光芒，被告品唯物业的委托诉讼代理人顾青及两被告共同委托诉讼代理人陶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈胜春向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋空置期间的租金损失（按照2元/平方米/日的标准自2017年11月1日计算至2020年10月12日）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月30，原告与被告中邦置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于淮安市清江浦区房屋，房屋面积为74.85平方米，用途为商业用房。2017年6月26日，被告中邦置业向原告交付案涉房屋，并向原告提供《住宅质量保证书》。原告收到房屋后，发现房屋墙体和地面多处渗水、漏水，承重墙被掏空等安全隐患，电线线路未接，管道施工缺陷影响窗户使用等诸多问题。为此，原告多次与两被告交涉，要求尽快进行维修，但截止起诉时，两被告仍未完成维修。同时，案涉房屋为商业用房，原告本可以将房屋出租并收取租金，房屋的质量问题严重影响原告正常使用，现房屋长期处于空置状态，被告应当赔偿原告房屋空置期间的租金损失。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告中邦置业辩称，1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告中邦置业应承担相应的保修责任，但因原告已对案涉房屋进行拆改，导致其房屋鼓包、裂缝等质量问题，原告亦存在过错。2、案涉房屋目前尚未装修且与案涉房屋同位置的商铺因高架修路原因导致封路，大部分商铺也未出租使用。应根据市场价格、房屋实际情况等来计算原告的损失。3、原、被告从未就房屋维修时间进行协商，原告也未催促过被告，被告不存在故意拖延维修的情形，原告本身对于房屋维修存在过错，应相应减轻被告的责任。被告品唯物业辩称，1、品唯物业并非商品房预售合同相对方，原告依据商品房预售合同向红星公司主张赔偿责任无法律依据。2、品唯物业作为物业服务方仅有提供物业服务的义务，房屋质量问题引起的房屋维修不是品唯物业的义务范围，因此请求驳回原告对品唯物业的诉请。经审理查明：2015年5月30日，原告与被告中邦置业签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢1单元延安西路2号-09号房。建筑面积为74.81平方米；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。2015年5月30日，原告与被告品唯物业签订前期物业服务协议，协议第二条约定品唯物业对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议第三条特别说明中约定：业主专有部分以内的部位和设备，包括但不限于水、电、气户门以内的管线、自用阳台和空调位等不在本合同的服务范围之内。2017年6月26日，被告中邦置业将案涉房屋交付给原告并向原告出具住宅质量保证书，该保证书载明，案涉房屋建设单位为被告中邦置业，质量保修受理部门为被告唯品物业。原告领取案涉房屋后，曾因案涉房屋屋内水管损坏于2018年2月1日向被告保修，形成业主报修记录表，被告于2018年2月3日标注已完成维修，但原告并未在报修记录表中签字确认。2019年9月4日，原告将案涉房屋钥匙交由被告品唯物业进行保管。后经本院实地调查，案涉房屋所在红星国际小区东侧因修建淮安市内环高架道路不便，直至2019年第一家商铺才顺利招租。本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护，双方当事人均按合同约定全面履行自己的义务。被告品唯物业作为物业服务提供方，其并非《商品房买卖合同》的合同相对方，同时被告品唯物业同原告签订的《前期物业服务协议》也明确约定：业主专有部分以内的部位和设备，包括但不限于水、电、气户门以内的管线、自用阳台和空调位等不在本合同的服务范围之内。被告品唯物业作为案涉房屋质量保修受理部门，其职责仅是对房屋质量问题进行登记、受理，而并非维修。因此对于原告诉请被告品唯物业承担赔偿责任，本院不予支持。本案中，原告与被告中邦置业签订《商品房买卖合同》，该合同对原、被告双方均具有约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。具体到本案，原、被告双方一致认可案涉房屋已于2017年6月26日交付，现原告虽主张案涉房屋存在质量问题，但案涉房屋系经住建部门验收合格后由被告中邦置业向原告交付。因涉案房屋已通过竣工验收，交付的房屋符合建筑标准和国家规范，虽原告反映涉案房屋有漏水、空鼓、电线线路未接通等问题，因双方均未申请鉴定，无法确认涉案房屋存在的上述问题系根本性质量问题，影响房屋的安全可靠性。本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托托人修复。2017年6月26日被告将涉案房屋交付原告后，原告自述其于交房之日即发现房屋存在质量问题并与被告沟通，在此情形下，被告在经过合理的维修时间，仍未将涉案房屋维修完毕时，原告即应积极采取行动自行维修或及时向法院主张权利，而不应消极等待。同时，被告维修无果后，原告于2019年9月将涉案房屋钥匙交给被告物业，原告作为涉案房屋的所有人，对涉案房屋的维修状况未加以合理关注，怠于行使权利，原告对损失的发生具有过错。且经过本院现场勘验，涉案房屋此前因面朝快速路，在快速路未通车前，因快速路修路等原因，原告周遭房屋均存在出租受阻情形，直至2019年该地段其他商铺才陆续出租。因该地段商铺此前并未出租，退一步讲，即使被告将房屋维修完毕，涉案房屋在当时的情形下也不必然产生租金收益。同时，经本院实地调查，案涉房屋相邻商铺业主亦表示其所有房屋亦存在原告房屋同样的漏水等情形，但并不影响其正常经营。原告虽将房屋交付给被告品唯物业后，但房屋作为不动产，原告并未脱离对案涉房屋的占有，亦可随时对案涉房屋行使使用、收益、处分等权利。现原告并无证据证明案涉房屋的上述质量问系根本性质量问题，影响其对房屋行使使用权，从而导致其房屋多年无法出租。且原告主张的损失亦非预期收益，故对于原告要求被告给付因维修房屋而产生的租金损失的诉讼请求，本院不予支持。考虑到因原告房屋存在的上述质量瑕疵，而被告中邦置业对原告房屋进行维修时未积极配合，与原告欠缺沟通，致使原告房屋维修空置问题搁置至今，现被告中邦置业同意向原告补偿2万元不违反法律规定，本院予以支持。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告陈胜春的诉讼请求。二、被告江苏联合中邦置业发展有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告20000元。案件受理费3707元，减半收取1584元，由原告陈胜春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，账号：62×××51)。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 张天二〇二〇年十一月五日法官助理 马珂书 记 员 王天附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时及时判决。