山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初10592号原告：李娜。委托诉讼代理人：赵子辉，山东坤拓律师事务所律师。被告：张海霞。委托诉讼代理人：魏秀丰。第三人：青岛链家兴业房地产经纪有限公司。法定代表人：赵阳。委托诉讼代理人：张兆娣。原告李娜与被告张海霞、第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娜及其委托诉讼代理人赵子辉，被告张海霞及委托诉讼代理人魏秀丰，第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张兆娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2020年5月21日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《变更协议书》；2.判令被告退还原告支付的购房定金人民币2万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月21日原、被告双方在第三人的居间下签订了《青岛市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于青岛市城阳区户的房屋，房屋总价款152万元，原告需支付给被告定金2万元，留存物业交割保证金1万元，首付款43万元于双方办理权属转移登记手续当日（且办理前）支付，剩余房款106万元由原告办理贷款后支付给被告，支付时间以贷款机构实际放款时间为准，如因原告自身原因未获得贷款机构批准的，合同终止，原告支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任。合同签订后原告支付了定金并按照约定同居间人办理贷款相关事宜，但因收入没有达到还款金额的两倍未获银行批准，期间为减少审批难度，原、被告双方还签订补充协议提高首付金额并更换贷款银行，但仍因同样原因未获批准。综上，原告为保证合同履行已穷尽办法但仍不能通过银行审批，合同解除条件已达到，请法院查明事实，判如所请。被告张海霞辩称，同意与原告解除买卖合同。因原告违约导致合同无法履行，被告不同意返还定金。第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司述称，1.2020年5月21日，原、被告双方经第三人居间就涉案房屋签订了房屋买卖合同，合同合法有效。2.第三人已尽居间义务，依据买卖合同约定，若买受人最终未能获得贷款机构批准导致合同终止或解除，第三人已收取的居间服务费有权不予返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.原告提交《青岛市存量房屋买卖合同》1份，收据1份。证明原、被告于2020年5月21日在第三人的居间下签订了房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于青岛市城阳区户的房屋，房屋面积90.93平方米，该房屋已设定抵押，被告最迟应于2020年6月30日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由被告承担。房屋交易价格为152万元，原告应支付定金2万元，物业交割保证金1万元在双方办理完毕水电、物业等交接后支付，首付款43万元在买卖双方办理权属转移登记手续当日（且办理前）支付，剩余106万元由原告申请公积金和银行商业贷款并由贷款机构直接支付给被告，支付时间以贷款机构实际放款时间为准。如因原告自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述贷款金额足额批准的），双方同意原告可继续但累计至多三次向其他贷款机构申请贷款，如仍未获得贷款机构批准，合同终止，原告支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任。当天被告给原告出具定金收据1张。被告及第三人对该组证据无异议。本院认为，该证据具有真实性，依法应当作为本案的定案依据。2.原告提交《居间服务合同》1份，证明原、被告双方一致委托第三人作为居间交易人代为办理交易房屋的购房贷款手续及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续的全部事宜。被告对证据的真实性及证明事项均无异议。第三人对证据的真实性无异议，认为该证据第四条载明，第三人免费为原、被告提供委托代办服务，居间行为自买卖双方签订买卖合同时已经完成。本院认为，该证据具有真实性，依法应当作为本案的定案依据。3.原告提交《〈青岛市存量房屋买卖合同〉变更协议书》2份，证明原、被告双方在第三人的居间下分别于2020年5月31日和2020年6月24日签订该两份协议，变更内容为分两次将原合同约定的首付款由43万元变更为47万元和48万元，贷款金额由原合同约定的106万元变更为102万元和101万元，对交易方式和贷款额度做了重大变更，相应的贷款申请资料也需要变更后重新提交。签订该两份变更协议书的原因是网签交易价格和公积金评估价值均为145万，比原、被告双方约定的成交价152万减少7万元，相应的可申请贷款金额减少了4.9万元（7万元×70%），该4.9万元需要原告以增加首付款的方式补足。第三人在向原告解读相关流程和政策并拟定该两份变更协议后，原告为符合政策要求，保证交易顺利进行，同意以增加首付、变更协议的方式继续履行。同时2020年6月24日签署的变更协议书再次确认如原告未获得贷款机构批准之后的相关条款及其它未变更条款与原合同一致，该变更协议书也签署在被告解除抵押之后，证明原、被告对双方在2020年6月24日之前的合同履行均无异议，均同意按照变更后的协议及原合同未变更条款继续履行。被告对无被告签字的协议不清楚，对2020年6月24日的变更协议无异议。第三人对该组证据无异议。本院认为，原告提交的第一份变更协议无被告签字，被告也不清楚，故对该证据本院不予采信。被告及第三人对2020年6月24日的变更协议无异议，本院予以确认。4.原告提交城阳区第二实验小学出具的收入证明2份，职工住房公积金查询单1份，原告的账户交易明细1份，证明原告入职单位开具的原告月平均收入为8168元，公积金缴存基数为7700元/月，原告在2019年的实际月平均收入为10048.87元，但该收入包含裁判费、加班费、精神文明奖等非由原告单位发放的费用或者非固定收入，又因原告的公积金缴存基数才7700元/月，所以原告工作单位按照规定只能给原告开具月收入为8168元的收入证明。被告对两份收入证明不予认可，原告出具给第一次贷款的建设银行的收入证明载明，原告的工资为14000元左右，银行审查通过，原、被告签署了银行贷款的协议，故对原告提交的8168元的收入证明不予认可。对职工住房公积金查询单和银行流水无异议。第三人对证据的真实性无异议。对被告及第三人无异议的证据，本院予以采信。对被告有异议的证据，其真实性和证明效力应结合其他证据予以认定5.原告提交其姐姐李园与第三人处工作人员邴兆杰和黄悦的微信聊天记录截图2份（当庭出示手机原始载体），其中邴兆杰为原、被告居间业务的经办人，黄悦为门店经理。证明原告及第三人为保证合同顺利履行积极对接并办理相关业务，原告在第三人的举荐下向三家银行申请了商业贷款，按照变更后的贷款金额101万为基数计算，标的房屋因建成年限问题只能贷款22年，贷款月还款额为6200元左右，被银行以月收入达不到月还款额两倍的要求拒绝办理审批。被告对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，认为原告应当提交三家银行拒绝贷款的书面材料，其提交的微信记录不足以证明其待证事项。第三人对该证据的真实性无异议，对关联性不予认可。本院认为，该证据具有真实性，其证明效力应结合其他证据予以认定。6.原告提交证人证言1份，证人为第三人处工作人员邴兆杰和黄悦，其中邴兆杰为原、被告居间业务的经办人，黄悦为门店经理。证明原告为履行合同在第三人的举荐下向三家银行申请了商业贷款，期间为减少审批难度还变更合同降低了贷款额度，但均被银行以原告个人月收入不足以覆盖月还款额的两倍为由拒绝办理贷款审批，根据合同约定应终止合同，原告支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任。被告认为证人没有出庭作证，无法核实该证据的真伪，从证明的内容来看，跟邴兆杰与被告所讲的完全不一样。第三人称，第三人处确实有邴兆杰和黄悦这两个人，邴兆杰系经纪人和涉案房屋的经办人，黄悦系原、被告双方交易时的门店经理。对两人签字捺印的真实性无异议，该两人表示系其本人签字捺印（现场电话联系予以确认），据第三人了解，是因为原告欲通过诉讼的途径解约必须提供的材料，该两人对证明的具体内容没有详细的阅读。本院认为，该证据的真实性及证明效力应结合其他证据予以认定。7.原告提交录音光盘1张（手机原始载体当庭播放），书面整理材料1份，通话人为第三人处门店店长黄悦和原告的姐姐李园，通话时间为2020年7月7日。证明原告在第三人的协调下，已经向三家银行申请人贷款，但均因为收入证明的问题被拒绝审批，原告在得知穷尽办法仍不能办理贷款的情况下，与第三人一起第一时间积极与被告对接并协商后续事宜，但被告不仅不协商，还恶意给原告单位对外公开电话致电诋毁原告，散播不实和不利于原告的消息，原告迫于无奈只能通过诉讼方式解除合同。被告对证据的真实性无异议，但认为内容与事实不符，并不是三家银行贷不下来款，而是原告没有向银行提交材料。第三人要收取原告的中介费用，出现了合同无法履行的情况，第三人当着原告的面贬损被告，也是可以理解的。原告提交的书面材料第三页中间部分李园说的话，第13至15行，可以看出是在编造理由，找了三家银行贷款的事实根本不存在，该证据证明不了所要证明的事实。第三人对证据的真实性无异议，该录音是原告向黄悦寻求解决问题的建议，黄悦对原告进行安抚，并对其提供解决方案及建议。本院认为，该证据具有有真实性。8.被告提交其与第三人处的经纪人邴兆杰的微信聊天记录打印件1份（当庭出示手机原始载体），证明第三人通知被告，原告的贷款材料已经齐全了，通知被告解押，被告根据第三人的指示去办理的解押。原告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为该证据恰好证明原告在6月1日前按第三人的指示准备了相关资料，第三人认为原告已几乎准备齐全，被告应按照合同约定，解除抵押，以进行后续事宜。第三人对证据的真实性无异议，但依据合同约定，撤押是出卖人应尽的义务，且依据合同约定，6月15日前，出卖人应提交撤押申请，第三人进行合理提醒。本院认为，该证据具有真实性。9.被告提交录音光盘1张（手机原始载体当庭播放），书面整理材料1份，证明：1.原告提交的邴兆杰和黄悦出具的证明的内容与事实不符，该证明是原告方事先打好的，原告说要立案用，没有这个立不上案，证明人只是大概看了看，没想到会在法庭上作为证据使用；2.原告第一次向建设银行贷款时，提交的材料符合要求，提供的银行流水是每月14000元，收入证明是每月12000元左右，银行经理审核通过，双方都在贷款材料上签了字，后，银行通知再提供一份收入证明，原告就开具了一份月收入为8000元左右的证明，所以没有通过，后第三人又给原告找了中国银行和光大银行两家银行，原告以种种理由没有提供贷款材料，之后，原告提出解除合同。原告对证据的真实性认可，对证明效力有异议。认为该份录音发生在庭审之后，邴兆杰在第一次开庭中明确认可原告提交证人证言系由其签字捺印，即意味着其对证据内容做出了真实意思表示。邴兆杰在被告提交的录音中，也表述原告提交的证人证言中大部分内容是真实的，结合其上下文除真实之外的部分，也仅是原告在证人证言中未提到的部分，但不影响原告向三家银行申请贷款的事实，邴兆杰在被告提交的录音中表述“收入证明刚刚够，应该是一万二左右”与书面整理材料第2页最后两行前后矛盾，且邴兆杰提到的原告出具收入证明时，双方已经签定了买卖合同，合同约定，无论何种原因不能成功审批贷款，即可达成解除合同条件。至于邴兆杰提到的担保人问题，买房子是原告自己的事情，原告无权要求，担保人也无义务替原告作担保，而且符合银行要求担保人的范围的人员，只有原告父母、姐姐及其配偶，但原告大姐在银行已有几十万贷款，不能提供担保，二姐与丈夫不合，早已分居，二姐不会来提供担保，原告父母已年满60周岁没有正式工作，不符合担保人政策，所以，走担保贷款的路走不通，并不是原告刻意制造障碍。没有向后两家银行提交材料的原因是，第三人在向银行告知原告实际情况后，银行称不会审批通过，也不会收取材料，邴兆杰的录音也再次证明了，原告在其协助下向三家银行办理了贷款。第三人对证据的真实性无异议，认为第三人协助原告找的后两家贷款银行是因为原告没有提供符合银行要求的收入证明材料。本院认为，该证据具有真实性。10.第三人提交买卖双方于2020年5月21日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》1份，证明买卖双方通过第三人签署了房屋买卖合同，合同合法有效，依据法律规定及《居间服务合同》约定，“甲、乙双方签订《居间服务合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费”。原、被告对该证据无异议。本院认为，该证据具有真实性。11.第三人提交交易房屋产证照片彩印件1份，青岛市城阳区不动产登记中心出具的不动产登记信息查询页（产权、抵押）复印件3张，买卖双方身份证打印件各1份，青岛市城阳区不动产登记中心出具的买受人不动产交易登记信息查询结果复印件1份、买受人购房资格查验证明复印件1份，买受人签字捺印的交易房屋照片复印件1份。证明第三人协助买卖双方审查了房屋权属证书、抵押情况、买卖双方身份情况、买受人购房资质等相关的基本签约要件，并协助买卖双方实地查看房屋、确认房屋基本情况，协助买卖双方确定了成交意向成功签署了买卖合同，且第三人愿意继续履行居间服务合同约定的代办义务。根据法律规定及合同约定，第三人的居间义务已经完成，有权利收取合同约定的居间服务费。原告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，第三人对被告进行房屋产调的时间为2020年5月25日，发生在签订合同日之后，被告在房屋买卖合同中只披露一笔抵押的事实，直至第三人2020年5月25日产调时，才发现被告有二押的行为。被告对该证据无异议。本院认为，该证据具有真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月21日，原、被告双方及第三人签订了《青岛市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》。《青岛市存量房屋买卖合同》约定原告购买被告位于青岛市城阳区户的房屋，房屋总价款152万元，原告需支付给被告定金2万元，留存物业交割保证金1万元，首付款43万元于双方办理权属转移登记手续当日（且办理前）支付，剩余房款106万元由原告办理贷款后支付给被告，支付时间以贷款机构实际放款时间为准。原告于合同签订之日向被告支付定金2万元。合同履行过程中，因原告的收入情况未达到贷款标准而未获得银行贷款。2020年6月24日，原、被告双方签订《〈青岛市存量房屋买卖合同〉变更协议书》，将原合同约定的首付款由43万元变更为48万元，贷款金额由原合同约定的106万元变更为101万元。《青岛市存量房屋买卖合同》和《〈青岛市存量房屋买卖合同〉变更协议书》〉中关于贷款的约定中均载明，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下方式解决：“买受人继续申请其他贷款机构贷款，出卖人继续予以配合。买受人应于累计申请贷款至多三次（请约定具体时间或条件）获得贷款机构批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。如仍未获得贷款机构批准，合同终止，买受人支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任，居间方收取的所有费用不予退还。”另查明，2020年6月22日，第三人为涉案房屋办理了网签手续。2020年9月4日，原、被告双方经协商解除了涉案房屋买卖合同。上述事实，有当事人陈述，庭审笔录，原、被告、第三人提交的证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告先后签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《〈青岛市存量房屋买卖合同〉变更协议书》，系原、被告双方当事人的真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为被告是否应退还原告向其支付的购房定金2万元。首先，涉案房屋的经办人即第三人处的邴兆杰及门店经理黄悦共同为原告出具的证明、原告姐姐李园和门店经理黄悦之间的通话录音，与被告委托诉讼代理人魏秀丰和邴兆杰之间的通话录音，其中关于原告第一次向建设银行申请贷款出具的收入证明表述不一致，原告提交的证明及通话录音中载明，原告的收入证明不足以覆盖月还款金额的两倍，建设银行拒绝办理贷款，而被告提交的通话录音载明，原告的收入证明是刚刚够申请贷款。其次，原告提交的证据亦不足以证明其已向三家金融机构申请贷款，且收入标准达不到银行办理贷款的条件。本院认为，原告无充分证据证明为履行合同向三家贷款机构申请过贷款而未获批准通过的事实，本案购房合同因贷款问题无法实际履行，原告对此存在过错；被告积极履行合同，并办理了房屋解押手续，本身不存在过错。故对原告要求退还购房定金2万元的主张，本院不予支持。另，2020年9月4日，原、被告双方经协商解除了涉案房屋买卖合同，对此，本院予以确认。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告李娜与被告张海霞签订的《青岛市存量房屋买卖合同》和《〈青岛市存量房屋买卖合同〉变更协议书》于2020年9月4日解除；二、驳回原告李娜的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告李娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判员  宋承峰二〇二〇年十一月二十九日书记员  邹兆刚