广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初24403号原告:陈惠婵，女，1971年5月2日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘德军，广东新本律师事务所律师，执业证号14403201710263960。被告：招商银行股份有限公司深圳东门支行，住所地深圳市罗湖区爱国路**外贸轻工大厦**，统一社会信用代码91440300892170653H。负责人：陈燕梅。委托诉讼代理人：郭尚春，男。委托诉讼代理人：田力，男。被告：招商银行股份有限公司深圳笋岗支行，住所地深，住所地深圳市罗湖区宝安北路深圳国际商品交易大厦**信用代码91440300723005139D。负责人：肖景。委托诉讼代理人：郭尚春，男。第三人：深圳市金源实业股份有限公司，住所地深，住所地深圳市罗湖区爱国路金通大厦**信用代码9144030019217344XU。法定代表人：柏松。委托诉讼代理人：许登斌，广东高帜律师事务所律师，执业证号14403199010472085。原告陈惠婵与被告招商银行股份有限公司深圳东门支行、招商银行股份有限公司深圳笋岗支行确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月2日立案后，依法追加深圳市金源实业股份有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈惠婵的委托诉讼代理人刘德军，被告招商银行股份有限公司深圳东门支行的委托诉讼代理人郭尚春、田力，被告招商银行股份有限公司深圳笋岗支行委托诉讼代理人郭尚春，第三人深圳市金源实业股份有限公司的委托诉讼代理人许登斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈惠婵向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告招商银行股份有限公司深圳东门支行与深圳市金源实业股份有限公司（以下简称“金源公司”）于1994年2月28日签订的《交易大楼长租合同》中租赁期限超过20年的部分无效，自2019年10月1日起计的之后部分无效；2.判令两被告立即将位于深圳市罗湖区的房屋（不动产证号：42××36、4213837）腾退并返还给原告；3.判令两被告按市场价格向原告支付自2020年3月10日至房屋实际交付之日止的占有使用费及逾期利息（以500平计算面积，每平每月457.3元，利息按中国人民银行同期贷款利率计算），截至2020年6月9日，暂计688492元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2019年9月17日参加司法拍卖竞得被执行人金源公司名下位于深圳市罗湖区房屋（不动产证号：42××34、42××36、4213837）,并通过于2020年3月9日送达生效的（2018）粤0303执恢13-16号执行裁定书取得该房屋所有权。被告招商银行股份有限公司深圳东门支行于1994年2月28日和金源公司签订《交易大楼长租合同》，承租位于笋岗仓库干货仓828栋一层二区、三区部分约500平方米的房屋，双方约定的租赁期限为30年（从交付使用时计算）。被告招商银行股份有限公司深圳东门支行在承租涉案房屋后，又将房屋交由其下属二级支行招商银行股份有限公司深圳笋岗支行占有和使用。目前，两被告均拒绝向原告返还房屋。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二条“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”，被告招商银行股份有限公司深圳东门支行与金源公司于1994年2月28日签订的《交易大楼长租合同》约定的租赁期限应截止至2019年9月30日，2019年10月1日之后的租赁期限应认定无效。因此，两被告对涉案房屋的占有属于无权占有。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”之规定，原告有权要求两被告返还房屋并参照市场租金标准向原告支付房屋占有使用费。为维护原告合法权益，特依《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告招商银行股份有限公司深圳东门支行、被告招商银行股份有限公司深圳笋岗支行共同答辩称：一、涉案租赁合同的效力应适用《合同法》生效前的《经济合同法》，租赁合同关于长期租赁的约定符合司法鼓励促进交易、维护交易安全的原则及《合同法》《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的立法目的和精神。1．招商银行股份有限公司深圳东门支行（以下称“招行深圳东门支行”）与原出租方深圳市金源实业股份有限公司（以下称“深圳金源实业”）签署《交易大楼长租合同》《交易大楼长租合同补充协议》《房屋租赁合同》（以下合称案涉租赁合同）的时间为1994年和1998年，系在1999年《合同法》生效实施前，而当时的法律、行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定，根据民事法律“法无禁止即为自由”的私法自治原则，招行深圳东门支行与深圳金源实业约定30年租期属于双方真实意思表示和意思自治范畴，该约定不违反合同签署时的法律法规的强制性规定，应受法律的保护。2．从民商事立法鼓励促进交易、维护交易安全和《合同法》及司法解释的立法目的和精神角度，案涉租赁合同关于30年租期有效。《合同法》司法解释（一）第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；……适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的规定内容，必须与该解释第三条关于“对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”规定及立法鼓励促进交易，维护交易安全的目的和精神联系、结合起来进行系统的、限缩性的理解和适用，即原则上选择适用合同成立当时的法律关于合同效力的规定；合同成立当时的法律没有关于合同效力的规定的，可以适用《合同法》关于合同效力的规定，但应当有两个前提：一是合同成立当时的法律没有关于合同效力的规定，而适用《合同法》关于合同效力的规定认定合同有效的，可以适用《合同法》关于合同效力的规定确认合同有效：二是适用合同成立当时的法律关于合同效力的规定认定合同无效，而适用《合同法》关于合同效力的规定则认定合同有效，可以适用《合同法》关于合同效力的规定来认定合同有效。反之，若适用合同成立当时法律关于合同效力的规定认定合同有效，而适用《合同法》关于合同效力的规定则认定合同全部无效或部分无效时，不可以适用《合同法》的规定认定合同无致。就案涉租赁合同而言，招行深圳东门支行与深圳金源实业签署租赁合同时，当时的《经济合同法》并未对租赁期限进行任何限制，即当时的法律法规认可和支持超过20年的长期租赁。即便该合同的履行跨越《合同法》实施之后，根据司法解释及司法鼓励促进交易、维护交易安全的原则及立法目的和精神，案涉租赁合同的效力也不应受《合同法》第214条关于租期不得超过20年的限制和影响。二、最高人民法院的有关答复、司法判例和深圳市中级人民法院司法判例支持和认可《合同法》实施前长期租赁合同的法律效力。1.最高人民法院就《关于集体建设用地使用权租赁期限应如何适用法律问题的请示》给东莞市中级人民法院的答复中明确“只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则可认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。因此，对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，法院可认定当事人的租赁合同有效”。2.最高人民法院在（2001）民一终字第39号关于中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆器械公司房屋租赁合同纠纷一案的判决中，针对双方当事人就双方于1994年7月3日签订的合同约定的租期30年是否有效的争议，也认为该合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定本案所涉及合同为有效。而深圳市中级人民法院在邹某与何某房屋租赁纠纷上诉案[(2010)深中法民五终字第112号]的判决中也认为“规定租赁合同期限不得超过20年的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》，而涉案《租赁合同》签订于1994年，当时法律没有对租赁合同期限的强制性规定，根据司法解释规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，原则上适用当时的法律；第三条规定对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。即该条规定了保护合同有效的原则。因此，不论是按照前述解释第一条的规定还是按照第三条保护合同有效的规定，涉案《租赁合同》中关于租赁期限的约定为有效。邹某上诉主张《租赁合同》超过20年租期部分的约定无效，不能成立”。最高人民法院相关司法解释、司法判例及深圳中级人民法院的判例虽不起判例作用，但有指导意义，可以作为本案审理和裁判的参考。三、从保护交易安全和维护市场稳定及公平和过错角度，也应认可案涉长期租赁合同的法律效力。案涉租赁合同为招行深圳东门支行与深圳金源实业之间真实合法民事合同，签署合同时作为出租人和承租人只能依据当时的法律法规的规定，而无法也不可能对未来法律法规进行预测或预判，招行深圳东门支行作为承租人在签署完合同后一次性支付了350多万元的租金，按当时深圳市房地产市场价格水平，该租金已经等同或接近租赁物业的出售价款；同时，签署租赁合同后，招行深圳东门支行一直按约定占有、使用租赁物业，支付物业、水电费用等，并不存在虚构租赁关系损害原告权益。并且，招行深圳东门支行也多次催告深圳金源实业要求其配合办理续租手续，作为承租方，招行深圳东门支行不存在任何过错。相反，法院拍卖公告上已经明确案涉物业存在其参与租赁物业拍卖并竞得该物业，本身需承受原租赁合同的约束。原告在参加案涉物业竞拍时，明知案涉租赁物业上存在租赁关系，不属于善意第三人。众所周知，司法拍卖的物业一般低于市场价值，原告通过司法拍卖竞得标的物已经低于其市场价值获利。若法院支持原告超过20年部分租期无效的主张，将导致招行深圳东门支行在一交性支付全部租金且无任何过错的情况下承担非善意原告通过司法双重获利的后果。四、即便租赁合同超过二十年部分租期的约定无效，也只是原告不受租赁期限的限制，但仍需履行、承担作为出租方的义务和责任，其要求答辩人支付租赁物占有使用费用没有法律根据和合同依据；相反，其作为承继出租方应向招行深圳东门支行赔偿因终止租赁产生的损失。《合同法》第56条规定“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，即使适用《合同法》第214条关于租赁不得超过20年规定，也只是租赁合同中超过20年租期的约定无效（即原告作为承继的出租方不受超过20年租赁期限的约束），案涉租赁合同其他内容仍然有效．租期变为不定期。根据买卖不破租赁原则，但原告和答辩人作为租赁合同的双方仍需受租赁合同的约束，并承担出租方、承租方的义务和责任，原告要求答辩人支付租赁物占用使用费用没有法律根据和合同依据。相反，根据《合同法》及租赁合同第二十三条关于“甲、乙双方不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失及可预期的收益”的约定，其作为出租方若终止与答辩人之间的租赁关系，应赔偿因终止租赁合同给答辩人产生的损失，包括但不限于搬迁费用、装修折旧费、答辩人获得同等地段、同等面积租赁物业所需支付的租金。综合上述，原告的主张案涉租赁合同中超过20年租期部分无效没有相应的法律根据和合同依据。答辩人与原告应继续履行租赁合同。恳请贵院依法裁定，维护答辩人的合法权益。第三人深圳市金源实业股份有限公司述称：1.经过本院的合法强制执行，原告合法取得涉案中租赁物的所有权。2.第三人一直不承认超过法定的20年租期部分有效，这就是为什么第三人在15年的租赁登记期满后一直没有给被告办理租赁登记及续签租赁合同的原因。3.原告诉请了合同无效有合法依据。本院经审理查明如下事实：一、陈惠婵于2019年9月17日参加本院司法拍卖竞得被执行人即本案第三人深圳市金源实业股份有限公司名下位于深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区内笋岗仓库区干货仓828栋一层一区、二区、三区房产（不动产证号：42××34、42××36、4213837）,本院于2019年11月25日作出（2018）粤0303执恢13-16号执行裁定书，裁定：1.解除对深圳市金源实业股份有限公司名下位于深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区内笋岗仓库区干货仓828栋一层一区、二区、三区房产（不动产证号：42××34、42××36、4213837）的查封；2.位于深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区内笋岗仓库区干货仓828栋一层一区、二区、三区房产归竞得人陈惠婵所有；3.强制注销上述房产抵押；4.作废上述房产的房产证原件。该裁定书于2020年3月9日送达陈惠婵，并于2020年3月10日送达深圳市不动产登记中心处理过户事宜。二、招商银行股份有限公司深圳东门支行与深圳市金源实业股份有限公司于1994年2月28日签订《交易大楼长租合同》，承租位于交易大楼首层约500平方米的房屋，双方约定的租赁期限为30年（从交付使用时计算），深圳市金源实业股份有限公司应于1994年9月30日将房屋交付招商银行股份有限公司深圳东门支行装修使用。招商银行股份有限公司深圳东门支行与深圳市金源实业股份有限公司于1998年7月31日签订的登记备案的租赁合同明确，租赁期限15年，自1994年9月31日（笔误）至2009年9月27日止，合同附页第二十九条约定，双方原签订租赁合同租期为30年，招商银行股份有限公司深圳东门支行于1994年4月一次性付给深圳市金源实业股份有限公司30年租金350万余元；第三十条约定，此次因深圳市规范房屋租赁市场管理的需要，签订租赁合同租期为15年，租赁管理费先按15年支付，后15年待合同到期后由深圳市金源实业股份有限公司无条件负责续办。三、双方确认《交易大楼长租合同》所租赁房屋位于陈惠婵竞得的深圳市罗湖区笋岗仓库区内笋岗仓库区干货仓828栋一层一区、二区、三区房产当中（原不动产证号：42××36、4213837），租赁面积为500平方米；涉案租赁房产由招商银行股份有限公司深圳笋岗支行实际使用。招商银行股份有限公司深圳东门支行提交一份其于2010年3月30日向深圳市金源实业股份有限公司出具的《关于催办深圳市罗湖区产续租手续的公函》，另提供一份其于2020年4月16日向陈惠婵出具的《关于继续履行租赁合同的通知》，以证明其在履行租赁合同过程中不存在过错。四、陈惠婵提交相邻位置的租赁合同，以证明案涉房产市场租金为314.61元至600元不等，并据此主张占有使用费的标准。经原告申请，本院委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对涉案租赁房产2020年3月至8月期间的各月租金水平进行评估。深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司于2020年10月16日作出价格鉴证报告，综合评估涉案租赁房产市场调查单价为324元每平方米每月，2020年3月至8月期间结合租金调整系数，评估上述各月单价依次为259元、275元、292元、308元、308元、308元，上述各月租金金额依次为129600元、137700元、145800元、153900元、153900元、153900元，总计874800元。陈惠婵在异议期内对价格鉴证报告提出异议，其后撤回异议申请；招商银行股份有限公司深圳东门支行、招商银行股份有限公司深圳笋岗支行、深圳市金源实业股份有限公司未提出异议。本院认为，招商银行股份有限公司深圳东门支行与深圳市金源实业股份有限公司系在《中华人民共和国合同法》实施前签订租赁合同，租赁期限为30年，超出合同法规定的20年租期，因此，合同法实施之日起20年内的租赁期及2019年9月30日之前的租期应认定为有效，超过20年期限的部分无效，故本院对陈惠婵关于确认被告招商银行股份有限公司深圳东门支行与深圳市金源实业股份有限公司于1994年2月28日签订的《交易大楼长租合同》自2019年10月1日起的租期期限无效的请求予以支持。基于此，招商银行股份有限公司深圳东门支行与深圳市金源实业股份有限公司签订的《交易大楼长租合同》应于2019年9月30日到期，招商银行股份有限公司深圳笋岗支行在合同到期后继续占有使用涉案租赁房产，已缺乏合同依据，故陈惠婵要求招商银行股份有限公司深圳笋岗支行搬迁出位于深圳市罗湖区的房屋（原不动产证号：42××36、4213837）并返还的请求，符合法律规定，本院予以支持。（2018）粤0303执恢13-16号执行裁定书于2020年3月10日送达深圳市不动产登记中心处理过户事宜，可确定上述裁定于该日已具有法律效力，招商银行股份有限公司深圳笋岗支行应当自该日起向陈惠婵支付占有使用费。因招商银行股份有限公司深圳东门支行、招商银行股份有限公司深圳笋岗支行、深圳市金源实业股份有限公司未对价格鉴证报告提出异议，陈惠婵虽提出异议但又予以撤回，故本院对深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司作出的价格鉴证报告予以采纳，并据此认定招商银行股份有限公司深圳笋岗支行应向陈惠婵支付2020年3月10日起至2020年8月31日止的占有使用费837174元（129600÷31×22＋137700＋145800＋153900＋153900＋153900）；关于之后的占用使用费，本院参照价格鉴证报告中涉案租赁房产市场调查单价为324元每平方米每月，认定招商银行股份有限公司深圳笋岗支行应当自2020年9月1日起，每月向陈惠婵支付占有使用费162000元（324×500）至其实际搬出涉案房屋之日止。由于招商银行股份有限公司深圳笋岗支行上述搬迁、交还房屋及支付占有使用费的义务系基于其占有涉案租赁房产的事实，招商银行股份有限公司深圳东门支行未实际占有使用涉案租赁房屋，故本院对陈惠婵要求招商银行股份有限公司深圳东门支行承担搬迁、交还房屋及支付占有使用费责任的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认被告招商银行股份有限公司深圳东门支行与第三人深圳市金源实业股份有限公司于1994年2月28日签订的《交易大楼长租合同》自2019年10月1日起的租赁期限无效；二、被告招商银行股份有限公司深圳笋岗支行应于本判决生效之日起十五日内搬出位于深圳市罗湖区的房屋（原不动产证号：42××36、4213837）并向原告陈惠婵返还上述房屋；三、被告招商银行股份有限公司深圳笋岗支行应于本判决生效之日起十日内向原告陈惠婵支付2020年3月10日至2020年8月31日期间的占有使用费837174元，并自2020年9月起，每月向原告陈惠婵支付占有使用费162000元至实际搬出上述房屋之日止；四、驳回原告陈惠婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5342元，由原告陈惠婵负担1350元、被告招商银行股份有限公司深圳东门支行负担50元、被告招商银行股份有限公司深圳笋岗支行负担3942元；评估费20720元，由原告陈惠婵与被告招商银行股份有限公司深圳笋岗支行各负担10360元。原告陈惠婵已预付上述案件受理费及评估费，被告招商银行股份有限公司深圳东门支行、招商银行股份有限公司深圳笋岗支行负担之数应于本判决生效之日起十日内迳付原告陈惠婵。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄晓美二〇二〇年十一月二十五日法官助理肖嘉韵书记员叶桂清