广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1254号 上诉人(一审原告)：钦州市供销社总公司，住所地：钦州市人民路**。 法定代表人:裴冰昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄伟俊，广西众厚律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：林志斌，男，汉族，1971年10月20日出生，户籍所在地：广东省深圳市福田区，现住钦州市。 委托诉讼代理人：陆党，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春芳，女，汉族，1983年10月5日出生，住钦州市钦**，由钦州市钦南区南珠街道办事处鸿泰社区居民委员会推荐。 上诉人钦州市供销社总公司与被上诉人林志斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。钦州市供销社总公司的委托诉讼代理人黄伟俊、林志斌的委托诉讼代理人陆党、李春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人钦州市供销社总公司上诉请求：一、依法撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初2335号民事判决的第二、第三、第五项，维持第一、第四项的判决；二、依法改判被上诉人支付上诉人租金人民币346520元及利息13860.8元（租金从2019年12月1日起计至2020年7月30日止租金共746520元，扣减被上诉人已付40万元即为346520元，以后续计至搬出并交还房屋之日止；利息以346520元为本金，按年利率6%计算，从2019年12月1日起计至2020年7月30日止，以后按所欠实际租金续计至还清之日止）；三、依法改判被上诉人支付给上诉人违约金100000元；四、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原判以发生“××”疫情为由减免两个月租金，没有事实和法律依据。1、上诉人是集体企业，出租给被上诉人房屋后，被上诉人又转租给他人，从中牟取利益，没有任何依据说明本次疫情导致被上诉人不能正常使用房屋和造成相应的损失，因此，减少两个月的租金没有事实和法律依据。 2、根据双方合同的约定，被上诉人应于2019年11月1号要支付2020年的租金给上诉人，当时并没有发生任何疫情，被上诉人不按时支付租金已构成违约，法律不应该保护违约者，增加违约者的利益而减少守约者的利益。3、上诉人交付出租屋符合正常使用的状态，且疫情并不影响其正常使用。4、上诉人作为集体企业，主要靠收取租金维持工人工资和企业运作，没有任何法律依据强行要求减免租金给违约方，这样会导致上诉人不能收取租金正常发放工人工资，严重影响了职工的合法权益和社会稳定。二、被上诉人不按双方合同约定支付租金，已构成违约。1、根据双方合同约定，被上诉人应于2019年11月1日前支付下一年度的租金，事先交租金后使用，被上诉人没有依照合同约定支付租金已构成违约，根据双方签订的合同第十一条约定违约方应支付10万元违约金给守约方，因此，上诉人主张该违约金有事实和法律依据，但原判以之前被上诉人曾经有过一年分几笔租金支付为由，主观认定被上诉人可分期支付租金，是十分错误的。因为交付租金是被上诉人的合同和法律义务，收取租金是上诉人的合同和法律权利，被上诉人之前对于某一年的租金曾有过分几笔支付的情况，并不代表上诉人同意被上诉人分期支付的方式，也不能强行认定上诉人自行放弃权利。2、本合同2020年度的租金，上诉人已多次催促其全部付清，具体有催促履行合同通知书、回复函、催促合同履行会谈记录，证实上诉人不同意被上诉人分期履行的事实。故被上诉人应向上诉人支付违约金。综上所述，上诉人认为一审减少被上诉人两个月租金和对违约金的判决不当，上诉人为此提起上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人林志斌辩称，一、一审法院基于“××”疫情的客观事实和最高法关于审理疫情期间案件的指导意见，作出减免两个月的租金，有事实和法律依据。2020年1月份在我国发生的“××”是不能预见、不能避免的客观事实，在法律上属于不可抗力。为防止疫情的扩散，1月24日，广西当地政府根据国务院的决策部署和统一指挥，采取最全面、最严格、最彻底的防控措施，发布最为严重的一级响应，号召人民同疫情展开顽强斗争。为阻断疫情传播，政府关闭机场、封闭高速公路出口、禁止餐馆、酒店、商场等公共场所经营；各街道、村镇设卡并24小时派人值守，要求人人居家隔离配合防疫工作。因疫情防控使我方商铺不能正常经营，导致许多商铺空置，对于转租出去的商户，根据商户申请我方也给予了相应减免，此为客观事实，上诉人不能视而不见。其次，最高人民法院也以司法文件形式对疫情期间案件审理指导审理，要求对涉房屋租赁类的纠纷，适当减免租金。虽然上诉人为集体企业，但仍属于公有制的范畴。在国难当头的时候，应顾全大局，勇于担当。涉案房屋是经营性商铺，因疫情防控及受疫情影响，导致经济困难，只与疫情有关，与房屋能否正常使用没有关系。再次，上诉人与被上诉人签订租赁协议并实际履行有十年之久，累计达120多个月，共缴纳租金达1100多万元，从未拖欠。如果不是因为疫情发生，是不会出现不交租这种情况的。一审法院基于此而判决减少两个月的租金，是符合公平、合理原则的。为此，上诉人以疫情不影响房屋的正常使用否定一审判决减租的理由不能成立。二、上诉人要求支持违约金的理由不能成立。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任....”同时，《民法总则》第180条也规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。根据双方签订的《租赁合同》第十条约定：“在租赁期间，如因不可抗力的原因造成双方损失的，双方不承担责任。”因此，因疫情影响不能按时交纳租金，并不构成违约。况且在合同履行过程中，双方以事实行为将一年一次变更为分次交租的事实，双方均无异议。上诉人以2020年的租金理应在2019年底交付，所以租金不适用疫情政策的观点，也不能成立，即使被上诉人在2019年底交了2020年的租金，在疫情防控及疫情影响导致商铺不能正常经营的情况下，我方仍有权要求减少2020年的部分租金，对预交的租金予以抵扣或退还。三、上诉人提出上诉是不诚信的做法。一审判决后，上诉人明确不上诉了，我方也认可该判决，之后双方书面确认了所欠租金的金额，我方对尚欠租金已全部结清，并对租赁的商铺办理了移交手续。双方就判决事项已实际履行完毕，上诉人在收回商铺和租金后提起上诉，有违诚信，不应得到支持。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审判决依法驳回上诉人的上诉请求。 钦州市供销社总公司向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告与被告于2007年12月1日签订的《租赁合同》；2、依法判决被告支付原告租金346520元及利息13860.8元（租金从2019年12月1日起计至2020年7月30日止租金共746520元，扣减被告已付400000元即为346520元，以后续计至搬出并交还房屋之日止；利息以346520元为本金，按年利率6%计算，从2019年12月1日起计至2020年7月30日止，以后按所欠实际租金续计至还清之日止）；3、判令被告向原告支付违约金100000元；4、本案的一切诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告是集体所有制性质的企业法人。2007年12月1日，原、被告就原告所有的位于钦州市出租事宜达成协议，双方签订了《租赁合同》。《租赁合同》第二条约定租赁期限为12年。第三条约定：一楼每月租金每平方米60元，二楼每月租金每平方米19元，从承租期的第四周年起，每周年的租金在上一年租金总额的基础上递增4%,按年支付租金，先交租金后使用，定于租赁期满一周年的前一个月支付下一年度的租金。第十条约定：在租赁期内，如因不可抗力的原因造成双方损失的，双方均不承担责任。第十一条约定：违反本合同的承诺和约定的一方，应向另一方支付人民币100000元违约金；造成损失的，还应当赔偿损失。违约方承担违约责任后，除非对方依法解除本合同，否则违约方仍需继续履行本合同。2009年7月30日双方签订《商铺租赁交接书》，确认就租赁事项交接，租赁时间从2009年11月1日起计算。因被告未有及时缴纳2019年12月1日至2020年11月30日的租金，原告向该院提起诉讼，请求判如所请。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，鉴于原、被告达成解除的合意，涉案《租赁合同》解除合同时点应认定为2020年8月25日。原、被告签订《租赁合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，该合同合法有效，原、被告应按合同履行义务。原告将商铺租赁给被告经营使用，被告理应按约支付租金费用，其拒不履行的行为，违反法律规定，故原告要求被告支付租金费用的诉讼请求于法有据，该院予以支持。基于我国在2020年初开始发生的“××”疫情，众所周知，各行业特别是服务行业响应政府部门防治“××”的要求而停业，涉案纠纷属经营性房屋租赁合同，受疫情影响租赁房屋确实无法正常使用，因此，根据公平原则，应酌情减免被告两个月房租。根据《租赁合同》约定，2019年12月1日至2020年11月30日的租金为每月93315元，扣除被告已付400000元，仍欠2019年12月1日至2020年7月30日租金346520元，减免两个月租金186630元，被告应付159890元。《租赁合同》解除前被告仍应按约定支付租金；解除后至腾退房屋之日应按实际占用面积、《租赁合同》约定租金计算标准计付房屋使用费。关于原告主张被告按年利率6%支付逾期付款利息的请求，因双方当事人在《租赁合同》没有约定，故该院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款规定“行为人可以明示或者默示作出意思表示。”即一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。被告辩称自2015年以来因市场经济状况不好而没有严格按照《租赁合同》第三条第三款约定时间交付租金，原告并未提供证据证明对此提出过异议，应视为原告对被告支付方式的默示同意，现原告认为被告未及时支付租金的行为构成违约，有悖常理，因此，该院对原告的关于违约金的诉讼请求不予支持。关于被告提出现有租户继续承租及要求原告出具租金收入发票的问题，属另一法律关系，应另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告钦州市供销社总公司与被告林志斌于2007年12月1日签订的《租赁合同》于2020年8月25日解除；二、被告林志斌应当支付给原告钦州市供销社总公司2019年12月1日至2020年7月30日的租金159890元；三、被告林志斌应当支付给原告钦州市供销社总公司2020年7月31日起至2020年8月24日的租金75250元；四、2020年8月25日起至腾退房屋之日止被告林志斌应当按实际占用面积、《租赁合同》约定租金计算标准计付房屋使用费给原告钦州市供销社总公司；五、驳回原告钦州市供销社总公司的其他诉讼请求。案件受理费8306元，减半收取4153元，由原告钦州市供销社总公司负担2699元，被告林志斌负担1454元。 本院二审期间，上诉人向本院提交如下新证据：1、房屋租赁合同，拟证明双方对一审的判决已经履行义务，被上诉人已交还商铺，上诉人已与现承租户重新签订租赁合同；2、关于交还承租商铺的函；3、欠租金交接表；4、商铺交接表；5、租金收据（3份），上述四份证据拟证明涉案商铺已经交还的事实及李春芳代被上诉人支付部分租金的事实，被上诉人支付的租金不包含本案减免的租金。被上诉人对上述证据质证认为：对证据的真实性无异议，一审判决后双方对判决第一项至第四项进行了交接及支付，被上诉人已履行一审判决全部内容。 被上诉人向本院提交如下新证据：1、关于交还承租商铺的函、委托书、商铺交接清单、房屋租赁合同，拟证明被上诉人已在一审判决后将承租的商铺全部交还给上诉人，上诉人同意并接收商铺的事实；2、偿还尚欠租金交接表、收据、银行转账凭证，拟证明被上诉人已按照一审判决支付租金，上诉人同意并接收了租金；3、诉讼费专用票据，拟证明被上诉人向法院缴纳了一审诉讼费。上诉人对上述证据质证认为：对真实性没有异议，对关联性有异议，上述证据证实被上诉人租金的支付情况及铺面交换使用情况，但与本案是否减免两个月租金及应否支付违约金不存在关联性，无法证实双方在一审判决后重新达成新意见。 本院经组织双方当事人进行了证据交换和质证，上述证据符合真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 经二审审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。 另查明，在本案一审判决后，被上诉人林志斌已依照一审判决的事项，履行了支付租金的义务并对涉案房屋进行了交接。 综合诉辩双方分歧意见，本案双方争议的焦点为：1、是否应当减免部分租金；2、上诉人请求支付违约金及利息是否有依据。 本院认为，关于第一个争议焦点问题，在合同履行期间，被上诉人没有依照合同的约定，按期支付到期租金，上诉人主张被上诉人支付租金，有事实和法律依据。但对于被上诉人是否因受疫情影响而应当减免租金的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”今年一月份开始发生的新型冠状肺炎疫情，是全国性的突发公共卫生事件，不可预见，也不可避免，也不是个人所能克服的，应属于不可抗力。该疫情对全国各行业都造成了极大的影响，各地人民政府、各部门均采取了有效措施进行防控。很多经营性场所被关停，被上诉人作为经营性的房屋租赁，受到了极大的影响，导致房屋租赁经营无法正常进行。因此，依照上述法律规定，应当免除部分责任。至今年四、五月后，各地生活、生产经营逐渐恢复正常，一审法院依据法律规定及当地实际情况，减免被上诉人两个月的租金，并无不当，本院予以维持。 对于上诉人所主张的违约金及利息问题。在双方所签订的《租赁合同》第三条第3点约定：租金的支付方式：装修期届满之日起五个工作日内，乙方（指被上诉人）将第一周年的租金一次性支付给甲方（指上诉人）。以后的租金，乙方在租期满一周年的前一个月向甲方一次性缴清下一年度的租金。第十一条违约责任约定：违反本合同的承诺和约定的一方，应向另一方支付人民币10万元违约金；造成损失的，还应当赔偿损失。但合同第十条免责条款规定：在租赁期内，如因不可抗力的原因造成双方损失的，双方均不承担责任。被上诉人因××疫情的不可抗力情形暂时无法使用租赁房屋，无法开展正常的经营活动产生收益支付租金，这属于政府的强制性要求，结合被上诉人自签订合同后，履行合同的情况，以及前述关于疫情的影响情况，一审判决对上诉人所主张的利息及违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人钦州市供销社总公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8306元，由上诉人钦州市供销社总公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  赵斯婷 审 判 员  李彦君 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理  雷宇宏 书 记 员  苏 芸