广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10999号上诉人（原审原告）:卢业坚，男，汉族，住广东省佛山市三水区西南街道。上诉人（原审原告）：林少媚，女，汉族，住广东省佛山市三水区西南街道。委托诉讼代理人：卢业坚，林少媚丈夫，本案上诉人之一。被上诉人（原审被告）:佛山市百盈达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道。法定代表人：周某，总经理。委托诉讼代理人:马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李树欣，广东泽康律师事务所律师。上诉人卢业坚、林少媚因与被上诉人佛山市百盈达房地产开发有限公司（以下简称百盈达公司）商品房预售合同纠纷，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初2308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。卢业坚、林少媚上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法发回重审或改判支持卢业坚、林少媚的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由百盈达公司承担。事实和理由：案涉物业的渗漏问题至今仍十分严重，不符合交楼条件。卢业坚、林少媚主张百盈达公司支付2019年9月3日以后的逾期交楼违约金，有事实和法律依据。一审判决认定案涉物业的渗漏问题仅属于质量瑕疵，驳回卢业坚、林少媚的诉讼请求，属于认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院予以纠正。百盈达公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。卢业坚、林少媚向一审法院起诉请求：1.判令百盈达公司支付逾期交付物业违约金（从2019年9月3日起至交付之日止，按合同约定每日赔付房价的万分之三作为计算标准，暂计至2020年5月3日为60563元）；2.判令百盈达公司必须对案涉物业楼顶进行加强防水处理，再对案涉物业进行3天模拟试水，无渗漏现象后才符合交付条件；3.判令百盈达公司办理物业交付手续；4.本案诉讼费用由百盈达公司负担。一审中，卢业坚、林少媚撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：卢业坚、林少媚是夫妻关系。2017年11月17日，卢业坚向百盈达公司购买位于佛山市某区某街道某河路*号某代某达花园*座**号商铺（以下简称**2商铺），双方为此签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同第六条规定**2商铺总价款为830771元；第十二条逾期交付责任规定：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同附件十一签订补充协议须知约定：一、补充协议之条款若属于减轻、免除出卖人责任或者排除买受人主要合同权利，加重买受人责任之情形，属于无效的格式条款；二、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。当日，卢业坚与百盈达公司又签订《补充协议》，第七条将本合同第十一条变更为：（3）买受人收楼时，该商品房已达到交付条件，除存在房屋主体结构质量问题外，买受人就该商品房不符合本合同第十条、第十六条第（三）款，本补充协议第十条及附件六约定的装饰、设备标准提出异议的，该类异议不得作为买受人拒绝收楼的理由。买受人应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按照本补充协议第十一条的约定进行保修。第八条，将本合同第十二条变更为：1.逾期不超过180日，自本合同补充协议第五条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行；2.逾期超过180日后的15日内，买受人有权解除合同，在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）点承担违约责任。2019年1月11日，百盈达公司向卢业坚发出《收楼通知书》，要求卢业坚于2019年1月15日办理收楼手续。卢业坚、林少媚经查看，认为**2商铺存在漏水、渗水等质量问题，周边环境未完善，未达交付条件为由拒绝收楼。此后，卢业坚、林少媚与物管公司及百盈达公司等方面多次沟通，要求解决商铺存在的问题。2019年6月27日，卢业坚在《商品房交接业主检查表》上列明了**2商铺存在的问题。2019年7月4日，百盈达公司通知卢业坚，称**2商铺存在的漏水、渗水问题已经修复。卢业坚随后查看，认为商铺仍存渗水现象。2019年9月3日，百盈达公司再次向卢业坚发出《催收楼通知书》，要求卢业坚尽快办理收楼手续，但卢业坚仍然拒绝收楼，卢业坚、林少媚并于2019年9月11日向一审法院提起前案诉讼。一审法院作出（2019）粤0607民初4974号民事判决书，认为百盈达公司向卢业坚发出《收楼通知书》时，**2商铺存在大面积渗水现象，严重影响卢业坚、林少媚对商铺的正常使用，百盈达公司交付的商铺不符合法定交付条件，卢业坚、林少媚有权拒绝收楼，其后百盈达公司对渗水部位进行维修，并于2019年9月3日再向卢业坚、林少媚发出《催收楼通知书》，经一审法院现场勘查，渗水问题已经不明显，故视为百盈达公司已于2019年9月3日向卢业坚、林少媚交楼，判决：一、百盈达公司向卢业坚、林少媚支付逾期交楼违约金19191元；二、百盈达公司赔偿卢业坚、林少媚诉讼费损失2461元；三、驳回卢业坚、林少媚的其他诉讼请求。卢业坚、林少媚不服判决提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2020）粤06民终1943号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2020年4月2日及4月7日，卢业坚与百盈达公司工作人员再次对**2商铺进行检验，陪同验楼人在《商品房交接业主检查表》注明：1.商铺内落地窗边天花渗水；2.商铺内落地窗边地面边缝渗水；3.右侧天花阴角渗水；4.窗墙面渗水；5.落地窗地面有水印；6.正门顶角检查渗水。2020年4月24日，百盈达公司派人对案涉物业渗水问题再次进行维修。2020年5月8日，卢业坚、林少媚向百盈达公司出具《收楼确认书》，在确认书上，卢业坚、林少媚加注：同意自2020年5月8日起接收该物业。2020年5月12日，卢业坚、林少媚就**2商铺的装修问题向所在的物管公司提出申请，装修现正在进行当中。2020年5月26日，卢业坚、林少媚向一审法院再次提起诉讼，向百盈达公司主张逾期交楼违约责任，并要求百盈达公司补强**2商铺的渗水问题。一审庭审中，卢业坚、林少媚承认**2商铺暂时没有发现大的渗漏情形，并不影响其使用。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因**2商铺渗水问题，已于2019年9月向一审法院提起诉讼，要求百盈达公司承担逾期交楼违约责任，（2019）粤0607民初4974号及（2020）粤06民终1943号民事判决均认为，百盈达公司于2019年9月3日向卢业坚发出《催收楼通知书》即视为百盈达公司已向卢业坚、林少媚交付案涉商铺，此后卢业坚、林少媚认为渗水问题仍然存在，再次起诉要求百盈达公司承担逾期交楼的违约责任。因此，卢业坚、林少媚须对**2商铺渗水问题仍然存在及严重程度、对其造成的影响等情况进行举证。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外，买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。综观卢业坚、林少媚在本案中提交的证据，虽然陪同一同验楼的百盈达公司工作人员在《商品房交接业主检查表》列明案涉物业存在问题，但无法反映该问题是否严重影响的正常使用，此后百盈达公司已于2020年4月24日再次对**2商铺进行维修，卢业坚、林少媚在庭上也承认**2商铺暂时没有发现大的渗漏情形，并不影响其使用，卢业坚、林少媚也开始对商铺进行装修，可见卢业坚、林少媚于本案中反映的渗水问题并非严重，只为质量瑕疵问题，卢业坚、林少媚据此要求百盈达公司承担逾期交楼违约责任，与广东省高级人民法院作出的司法指引相悖，一审法院不予支持。此外，既然卢业坚、林少媚承认**2商铺暂时没有发现大的渗漏情形，并不影响其使用，故此卢业坚、林少媚诉请百盈达公司加强防水措施也无事实依据，该请求一审法院不予支持。卢业坚、林少媚可就另行发现的新问题要求百盈达公司承担保修责任。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回卢业坚、林少媚的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计657元，由卢业坚、林少媚共同负担。二审中，卢业坚、林少媚提交了天气预报短信、商品房交接业主检查表、渗水情况照片，拟证明案涉物业存在重大渗漏问题，严重影响使用，百盈达公司未依约履行交楼义务，应当支付逾期交楼违约金。百盈达公司在二审中提交了案涉物业照片，拟证明案涉物业早已交付并由卢业坚、林少媚正常使用，百盈达公司无需向卢业坚、林少媚支付逾期交楼违约金。经审查，本院认为，卢业坚、林少媚在二审中提交的新证据无法证明案涉物业仍未交付的待证事实，本院不予采信。百盈达公司提交的照片与本案讼争事实具有关联性，本院予以采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，卢业坚、林少媚已将案涉物业装修并投入使用。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为案涉物业的交付时间。本院认为，生效民事判决[一审案号：（2019）粤0607民初4974号；二审案号：（2020）粤06民终1943号]认定案涉物业应视为已于2019年9月3日交付，卢业坚、林少媚在未提交反证推翻前述生效民事判决认定的事实的情况下，上诉主张百盈达公司必须对案涉物业楼顶进行加强防水处理后再行交付案涉物业并支付逾期交楼违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，卢业坚、林少媚的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人卢业坚、林少媚负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十一月二十日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰