福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6501号 上诉人（原审原告）：闽侯县上街镇联心村民委员会，住所地福建省福州市闽侯县上街镇联心村。 法定代表人：张光浩，村民主任。 委托诉讼代理人：赵秀芝，福建度德律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林家锋，福建度德律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：福建中赢谊工程劳务有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇城东居委会东湖庄**。 法定代表人：陈祥云，总经理。 委托诉讼代理人：林琰，福建海山律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴泳燊，福建海山律师事务所实习律师。 上诉人闽侯县上街镇联心村民委员会（以下简称“联心村委会”）因与被上诉人福建中赢谊工程劳务有限公司（以下简称“中赢谊公司”）合同纠纷一案，不服福州市闽侯县人民法院（2020）闽0121民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联心村委会上诉请求：1.判令撤销闽侯县人民法院（2020）闽0121民初914号民事判决，发回重审或依法改判支持闽侯县上街镇联心村民委员会的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由福建中赢谊工程劳务有限公司承担。事实和理由：一、联心村委会享有案涉土地的所有权，有权予以出租，案涉土地租赁合同应当认定有效。1、案涉《工程建造管理与项目合作经营合同》及相关《补充协议》包含土地租赁合同、合伙协议、建设工程施工合同等多重性质。（1）《补充协议八》第三条以及《补充协议九》第五条、第六条系联心村委会与中赢谊公司就案涉土地租赁关系及租金进行确认。（2）一审法院以案涉工程未取得建设工程施工许可和建设工程规划许可等证件认定合同无效是针对案涉建筑物作出的表述，仅能认定涉及房屋部分的建设工程施工合同及合伙协议无效，不能认定案涉土地租赁合同无效，因为案涉土地租赁并未涉及建设工程施工许可和建设工程规划许可。2、联心村委会对案涉土地享有所有权，有权予以出租。依据《中华人民共和国物权法》第六十条“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；”及《中华人民共和国土地管理法》第九条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”3、联心村委会有权取得案涉土地的占有使用费即租金。案涉合同及其补充协议之所以会约定租金是由于依据该合同约定，联心村委会以案涉土地作为出资，只有在案涉建筑建造完毕并予以出租时，联心村委会才能取得上述建筑物租金的收益，但是由于中赢谊公司一而再再而三的拖延竣工时间，造成案涉建筑物的既得租金无法取得，又延长了案涉土地占有使用的时间。因此，为了保障联心村全体村民的合法权益，并督促中赢谊公司尽快竣工，双方在《补充协议八》《补充协议九》约定了案涉土地的占有使用费即租金。4、联心村委会与中赢谊公司之间的土地租赁合同未违反《中华人民共和国合同法》第52条规定，应当认定土地租赁合同有效。二、即使法院认定案涉合同全部无效，也应当予以支持案涉土地的占有使用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”联心村委会已经将案涉土地交付给中赢谊公司，在中赢谊公司未达成约定的情况下，即使联心村委会未变更诉讼请求，法院也应当依据自身的判断自行调整租金为占有使用费，这样才符合公平公正的原则。三、案涉土地占有使用费涉及联心村五百多户村民的利益，望法院予以支持。 中赢谊公司辩称，一、关于本案的基本事实部分。双方就案涉工程建造管理与项目合作经营事项协商一致，订立了《工程建造管理与项目合作经营合同》（下称合同），合同履行过程中双方又签订了补充协议。实际上该合同是合伙协议。双方在合同中约定：1、联心村委会必须履行合同约定的义务，对中赢谊公司的建造工作应进行积极的配合，并负责社会治安；2、联心村委会负责办理好有关本项目城建、环保等一切事项的红头纪要文件；若本项目的红头纪要文件未通过审批，双方应根据城建、环保要求调整项目直至审批通过;3、联心村委会不得随意解除本合同。《补充协议二》中约定：联心村委会应保障中赢谊公司在施工期间不受联心村村民的干扰。联心村委会承诺有关项目承建、环保等一切问题会尽快解决，同时会协调好村民的关系，保证中赢谊公司施工的顺利进行。二、中赢谊公司在联心村委会的催促下于2013年4月20日准时进场施工，由于联心村委会没有依约履行合同义务，导致中赢谊公司进场施工时遇到了种种问题，工程无法正常如期完工和交付使用，施工进展与成本远超预期，其中部分问题如下：（一）违反了会议纪要规定和合同约定的办理有关本项目城建、环保等一切事项的红头纪要文件的义务。（二）违反了《补充协议二》中约定的协调好村民关系的约定。（三）违反了合同约定的不插手和干预工程施工和建设的义务，也造成了延误工期和增加施工成本。个别村干部安排自己的人马插手和干预工程施工和建设，强迫中赢谊公司签订《补充协议五》，中赢谊公司只好补贴之前的施工队25万元解除了之前的合同，造成了巨大损失。（四）联心村委会在签订合同时未能按时提供设计图纸，2018年5月12日联心村委会才将福州芳圆设计院图纸交付给中赢谊公司，此时距离合同签订已经过去5年的时间。由于没有设计图纸，中赢谊公司在进场施工时发现高压电安装及高压电杆会触碰到办公楼，不得不停止施工，重新找专业人员设计高压电及高压电杆的排布。综上，联心村委会已严重违反了合同的约定，最终导致项目不能按照预期完成。三、联心村委会主张取得案涉土地的占有使用费即租金的要求无理无据，具体理由如下：1、联心村委会利用中赢谊公司已对该项目投入大量财力急于收回投资成本的心态，利用自己的优势逼迫中赢谊公司签订了一系列不公平的补充协议。2、双方是合伙关系，联心村委会应当遵循合伙的最基本原则：共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险。联心村委会反过来要求中赢谊公司支付租金，这有违公平原则。3、“闽侯上街联心集体厂房”自始至终没有取得建设许可，该工程建设一直属于不合法的建设项目，联心村委会针对不合法的建设项目作出的《补充协议八》中因工程延期要求中赢谊公司每月支付12万元租金的条款应属于无效条款。 联心村委会向一审法院起诉请求：1、判令中赢谊公司向联心村委会支付拖欠的2016年10月1日至2019年10月31日的租金444万元；2、判令中赢谊公司向联心村委会支付联心村委会为主张债权而支出的一审律师服务费10万元；3、本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用由中赢谊公司承担。 一审法院认定事实：2013年4月19日，联心村委会与中赢谊公司签订了《工程建造管理与项目合作经营合同》，约定双方共同投资建造“闽侯上街联心集体厂房”，在厂房竣工后共同投资成立有限责任公司进行项目合作经营；厂房工程建造与管理由中赢谊公司实施；联心村委会负责办理好有关本项目城建、环保等一切事项的红头纪要文件。2013年5月28日，闽侯县上街镇党政办公室作出《会议纪要》，要求筹建联心村集体厂房项目，要按规定上报县规划局、国土局、发改局、环保局、消防大队等相关单位审批临时用地。2013年7月23日到2017年3月27日，联心村委会与中赢谊公司又陆续签订了《补充协议（一至九）》，针对合同的合作项目、建设范围、项目投资、工期、租金、律师费等诉讼费用承担问题、双方权利义务及违约责任均作出明确约定。2014年6月9日，联心村委会依照合同约定向中赢谊公司支付投资款300万元。2015年4月8日，闽侯县上街镇人民政府向闽侯县人民政府提交《关于上街镇联心村集体厂房项目会审的请示》，就案涉工程请求闽侯县政府协调发展部门予以办理立项手续。2015年6月4日，闽侯县国土资源局向闽侯县上街镇联心村老人会发出侯国土资行罚告字【2015】398号《国土资源行政处罚听证告知书》，告知其未经有权机关批准，擅自于2014年4月在上街镇联心村占地违法建设，已建成四座框架结构三层封顶，占地面积均为2500平方米的物业办公楼，责令其15日内退还非法占用的土地，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处以100000元罚款。2015年6月25日，联心村委会以闽侯县上街镇联心村老人会的名义向闽侯县国土资源局缴清罚款100000元。2015年8月10日至2018年4月11日，中赢谊公司向联心村委会支付租金共计1680000元。2018年1月25日，中赢谊公司向联心村委会出具《承诺书》，承诺付还联心村委会10个月租金120万元及其余所欠租金，否则自动放弃联心村厂房所有股份，并无条件退场。2018年5月16日至2018年7月3日，联心村委会与中赢谊公司对联心村村民在集体厂房内栽种树木问题进行交涉。2019年4月12日与2019年7月11日，联心村委会发出《律师函》，要求中赢谊公司支付拖欠的租金。2019年11月11日，联心村委会为实现本案债权而支出律师费100000元。另查明，案涉工程至今未取得建设工程施工许可和建设工程规划许可等证件。 一审法院认为，联心村委会与中赢谊公司之间的《工程建造管理与项目合作经营合同》第七条第1项第（3）点约定，“甲方（联心村委会）负责办理好有关本项目城建、环保等一切事项的红头纪要文件；若本项目的红头纪要文件未通过审批，双方应根据城建、环保的要求调整项目直至审批通过”。但在案涉工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证获得审批前，双方就已开工建设，该行为也因此受到闽侯县国土资源局的处罚。且时至今日，案涉工程仍未取得上述两证。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款及第六十四条规定，取得建设工程规划许可证是合法建设的前提。未取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证进行建设是违反法律禁止性规定的行为。故双方签订的合同及补充协议违反法律的禁止性规定，应当认定为无效。因联心村委会主张的合同效力与一审法院的上述认定不一致，经一审法院向其充分释明，告知其变更诉讼请求后，联心村委会仍坚持其诉讼请求，故对其诉讼请求一审法院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条规定，判决：驳回闽侯县上街镇联心村民委员会的诉讼请求。 二审期间，当事人均未提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，联心村委会与中赢谊公司签订《工程建造管理与项目合作经营合同》，约定双方共同投资建造“闽侯上街联心集体厂房”。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款及第六十四条规定，取得建设工程规划许可证是合法建设的前提。双方在未取得建设工程规划许可证的情况下开工建设，且案涉工程在起诉前仍未取得该许可证，故该合同应认定为无效。《补充协议八》《补充协议九》中约定租金支付的前提为全体工程未验收合格，系基于原合同签订，与原合同具有不可分性，故该补充协议也应认定为无效。联心村委会主张的合同效力与一审法院的认定不一致，经一审法院充分释明后其仍坚持原诉讼请求，故一审法院驳回其诉讼请求并无不当。 综上所述，闽侯县上街镇联心村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43120元，由闽侯县上街镇联心村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  甘 力 审 判 员  林 敏 审 判 员  林 辉 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  潘水晶 书 记 员  黄舒烨 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。