广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初2187号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司,住所地：恩平市****统一社会信用代码：914***********306R。负责人：肖智华。委托诉讼代理人：张洁梅，系该公司职员。委托诉讼代理人：梁艳华，系该公司职员。被告：林赐源，男，汉族，住广东省恩平市************公民身份号码：440************111。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司与被告林赐源物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人张洁梅、梁艳华，被告林赐源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费（2019年6月至2020年7月）人民币1681.26元；2、判令被告支付从应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2020年8月12日为人民币912.92元）；3、判令被告向原告支付电梯电费分摊（2018年11月至2020年7月）人民币117.64元，楼道照明分摊（2018年11月至2020年7月）人民币59.63元，合计金额为：177.27元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了恩平市****地产开发有限公司开发的位于恩平。原、被告双方于2013年1月14日签订《恩平碧桂园前期物业服务协议》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月人民币120.09元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2018年11月至2020年7月一直未支付物业服务费和电梯电费分摊费、楼道照明分摊费，欠款金额高达人民币1858.53元，原告多次向被告催收，被告均为无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《恩平碧桂园前期物业服务协议》的约定，己构成严重违约。现原告根据《中国人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费人民币1681.26元和电梯电费分摊费117.64元、楼道照明分摊费59.63元，总计金额为1858.53元，同时支付逾期付款的违约金给原告（暂计至2020年8月12日为人民币912.92元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告的合法权益。被告林赐源辩称，一、原告在恩平碧桂园（下称本小区）不具备物业管理经营权利，根据《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条规定，物业管理企业要取得某小区的经营权，是要经过公开的招投标程序来取得的，这是法律的强制性规定，是为了避免开发商和物业管理企业间的利益输送，损害业主的正当权益。但原告自营业以来，没有经过招投标程序，直接获得本小区的物业经营权（前期物业管理），这是非法的，众所周知，本小区的开发商和原告，虽然在法律上是二个不同的企业主休，但实质上背后是同一个资本和同一套人马，他们的利益和目标是一致的，根本达不到法律要求房地产与物业管理相分离的原则，原告在本小区的经营行为在根本上就是非法的，在法律上是属于禁止的行为。原告在本小区的经营行为从一开始就是非法和无效的，其在本小区经营没有合法存在的法律依据，其一直以来的经营所得理应是非法所得，其经营所得属于不当得利，应当退还本小区的全体业主。并依法重新办理正当的合法经营手续。二、《条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。根据《条例》第六条的规定，小区业主对此享有知情权和监督权。原告对此一直没有公开对本小区的查验情况。对被告多次口头要求查阅本小区的查验情况要求也置之不理，侵害了被告的合法正当权益。现被告请求法庭要求原告出示其在经营本小区的以下证据：1、本小区共用部位、共用设施设备的查验报告；2、本小区建筑区域总平面图；3、本小区的公共区域、公共部位、公共设施的收费收益明细；4、公共设施的养护记录情况；5、原告所属管理人员持证上岗的上岗证；6、原告管理本小区的管理规约、物业服务内容、服务标准、收费项目的依据和收费方式；7、原告经营本小区的安全生产预案；8、建筑物及其附属设施的维修资金筹集会用情况；9、本小区配套设施工程竣工图及竣工验收情况和使用情况；10、本小区业主对物业管理服务的满意度调查情况。以上资料都是原告作为正常开展物业管理服务经营的一般性资料，是衡量原告作为物业管理水平和相一致的重要考核指标，也是小区业主理应享有的知情权的内容。三、根据《中华人民共和国物权法》等法律规定，小区公共场所和公共设施的经营性收益属业主所有。本小区长期以来，在电梯、出入口道闸属公共设施和公共场所投放大量的广告，从来没公示过广告收入情况；小区的泳池和会所长期出租或经营性收入，原告也没有公示过收入情况，更别说收益归属业主了。原告使用以上公共场所和公共设施的经营行为，是众所周知的，应由原告举证。被告是在原告严重侵害小区业主的合法权益在先，被动行使同时履行抗辩权的一种正常体现。如果原告能依法依规的经营，被告愿无条件交纳上述物业管理费。基于上述的事实情况，原告要求被告全额交纳物业管理费是错误的，根据原告的管理水平和管理情况，被告同意本小区的物业管理费免交或减半交纳，在此被告请求法院驳回原告的无理诉求。本院经审理认定事实如下：被告在开发商恩平市****地产开发有限公司购买了位于广东省恩平碧桂园的房屋。原告（乙方）与被告（甲方）双方于2013年1月14日签订《恩平碧桂园前期物业服务协议》，约定：“就甲方已购买的恩平碧桂园交付后由乙方提供的物业提供管理服务事宜达成一致，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.3元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的套内建筑面积为78.4平方米；该物业的公用分摊建筑面积为14.11平方米；合计该物业的房屋建筑面积为92.51平方米；甲方应按120.26元/月向乙方交纳物业服务费。约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。甲方应于公历每月15日（因节假日或系统原因顺延）交纳上月物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。”被告房屋的实际测绘总面积为92.38平方米。又查明：原告原企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司恩平分公司，于2019年6月28日变更名称为碧桂园智慧物业服务集团有限公司恩平分公司，于2020年6月18日变更为现企业名称。经营范围包括提供物业管理及与物业有关的咨询服务、家居清洁及维修服务、绿化养护管理等。被告于2013年9月26日收楼，并已向原告缴纳了2018年10月前的电梯费和楼道照明分摊以及2019年5月之前的物业管理费。原告分别于2020年3月14日、7月17日向被告发出《催缴函》。经原告多次催收，被告仍不交纳上述费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告自愿签订《恩平碧桂园前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，协议的内容对原、被告均有约束力。本案的争议焦点：一、被告是否应向原告交纳物业服务费。原告作为物业管理企业，其职责是根据物业服务合同的约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等的维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序。被告办理收楼手续，房屋已交付给被告使用。本案原告已依合同约定为包括被告在内的小区的业主提供了相应的服务，因此，被告应按服务协议履行交纳物业服务费用及相关费用的义务。经原告于2020年3月14日、7月17日向被告发出催缴函催促其交纳物业服务费和其他相关费用，被告在合理期限内仍未交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，原告请求被告交纳拖欠的2019年6月至2020年7月间物业服务费1681.26元，2018年11月至2020年7月的电梯电费分摊费117.64元、楼道照明分摊费59.63元的理据充足，本院予以支持。被告辩称原告未能按照《恩平碧桂园前期物业服务协议》的约定，提供相应的物业服务，或其提供的物业服务未能符合相关约定的标准，因此拒交物业服务费和要求免交或减半交纳物业服务费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告的主张理据不足，本院不予采纳。二、被告是否应向原告支付违约金以及违约金的计算标准。原、被告双方确认被告没有缴纳2019年6月至2020年7月期间物业服务费1681.26元，2018年11月至2020年7月的电梯电费分摊费117.64元、楼道照明分摊费59.63元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告未交纳物业服务费属违约行为，被告应当承担相应的违约责任。原告请求被告支付违约金，理据充分，应予以支持。原告主张根据《恩平碧桂园前期物业服务协议》的约定，按每日3‰的标准计算违约金，虽然碧桂园物业公司未举证证明其因被告林赐源违约行为造成的实际损失，但被告逾期未交纳物业服务费的行为确实给原告造成一定的利息损失，而按照原告请求的计算标准计算的违约金，超过其银行利息损失的30%，可以认定为原告请求的违约金过分高于造成的损失。对于原告请求的违约金，结合本案情况，本院予以适当调整。原告请求的违约金可参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%……”。中国人民银行已经自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本院确定被告林赐源应支付从逾期支付物业服务费之日（每月15日）起至本院确定付清款日止，以实际应支付的物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的违约金给原告。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林赐源应在本判决生效之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司支付2019年6月至2020年7月的物业服务费1681.26元，2018年11月至2020年7月的电梯电费分摊费117.64元、楼道照明分摊59.63元及违约金（自逾期支付物业服务费之日起至本院确定付清款日止，以实际应支付的物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司已预交），由被告林赐源负担（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司预交的案件受理费25元同意由被告林赐源直接向其支付，应由被告林赐源在履行本判决时直接向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司支付案件受理费25元）。本判决为终审判决。审 判 员 梁日稳二〇二〇年十一月十日法官助理 冯艳权书 记 员 吴敏仪