吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初3006号原告：吉林市善家物业服务有限公司。法定代表人：张某，董事长。委托诉讼代理人：温某。委托诉讼代理人：郭某，吉林乾华律师事务所律师。被告：周某，1979年11月17日，户籍地吉林省吉林市，现住吉林市。原告吉林市善家物业服务有限公司（下称善家物业公司）与被告周某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告善家物业公司的委托诉讼代理人温某、郭某、被告周某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。善家物业公司请求法院：一、判令被告给付原告2016年5月1日至2020年4月30日的物业费共计10478.95元；二、判令被告给付原告不按期缴纳物业的滞纳金，具体计算方式为:第一段滞纳金:以2619.74元为基数，自2016年12月10日计算至实际付清该款之日止;第二段滞纳金以2619.74元为基数，自2017年12月10日计算至实际付清该款之日止;第三段滞纳金以2619.74元为基数，自2018年12月10日计算至实际付清该款之日止;第四段滞纳金以2619.74元为基数，自2019年12月10日计算至实际付清该款之日止。前述滞纳金均以年利率3%标准计算，暂计至2020年3月30日550元；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由:自2013年4月20日原告与吉林市隆迪百拓房地产开发有限责任公司签订了前期物业服务合同。合同约定:由原告为被告居住的小区提供物业服务，包括被告在内所有小区业主向原告交纳物业服务费。被告所有的房屋吉林市××区，建筑面积132.31平方米，合同约定物业费每月每平方米1.65元，即被告每年应向原告交纳物业服务费2619.74元，逾期按3%支付滞纳金。自2016年5月1日至2020年4月30日被告未向原告交纳过物业服务费，并且原告多次催缴后仍不交纳。特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求周某辩称：原告所述房屋位置和面积准确。首先，我不交物业费是因为物业公司没有处理房屋问题，我入住后发现房屋承重墙和承重梁及外墙、窗户严重损坏，漏雨、漏风，向物业提出维修，当时开发商和物业到我家多次到我家查看未果，至今没有赔偿和维修措施，且房地产和物业及我达成共识后，我同意维修后或者开发商赔偿后缴纳物业费，但是至今没有维修或者赔偿，物业应使用维修基金；其次，原告物业公司提供的物业手册，第二条第一款房屋共用部位是指房屋主体结构不稳包括基础和内外承重墙、柱梁等，是物业服务范围之内的，我家出现的问题恰恰在此范围内，我的房屋漏风、漏雨，影响心情，作为工薪阶层花费50余万购房，至今不能正常居住，多次与物业交涉，希望物业寻找开发商，并对房屋进行维修，物业答复我房屋问题不是物业服务范围，希望法院给我做主。本院经审理认定事实如下：2013年4月20日，甲方吉林市隆迪百拓房地产开发有限责任公司与乙方善家物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对嘉业名铸小区提供前期物业管理服务，服务期限为2年；服务期限届满，如甲方没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同委托期限自动延续至业主委员会成立；如乙方与业主委员会签订物业服务协议，或业主委员会选聘新的物业管理企业，本合同终止。物业费按物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.65元/平方米/月。业主办理入住手续时预付一年的物业费，此后按一年交纳，具体时间为每年12月31日前预交下一年度物业费。业主逾期未交纳物业费的，应当按逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金等。上述合同签订后至今，善家物业公司一直为该小区提供物业管理服务工作。2013年5月18日，周某入住××区房屋（高层），建筑面积132.31平方米。同日，甲方善家物业公司与乙方周某签订《前期物业服务协议》和《业主入住承诺书》等。周某自2016年5月1日至2020年4月30日期间未缴纳物业费。经催要仍未缴纳。另查，周某入住后装修期间，发现屋内出现多处墙皮开裂现象，并经善家物业公司与吉林市隆迪百拓房地产开发有限责任公司进行过协商，未果。认定上述事实的证据有：《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》《业主入住承诺书》、吉林市房屋信息查档件、物业费缴费通知单照片、电梯保养合同、下水请掏协议、弱电系统维护服务合同、绿化养护承包协议、吉林市善家物业服务有限公司工作记录（秩序维护部、保洁部）、来访信息记录本、2017年保洁及保安工资、2018年保洁及保安工资、视频、照片、《入住手册》。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，吉林市隆迪百拓房地产开发有限责任公司与善家物业公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力。物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。被告提供视频和照片，结合原告陈述，能够说明案涉房屋存在屋内墙皮开裂的质量问题。涉及房屋质量问题，业主发现后，应当依据房屋买卖关系，在保修期内及时向出售房屋的开发企业主张维修责任。已过保修期后，应由业主自行维修，并承担相应损失，而该损失不能从物业服务费用中列支。故被告以房屋质量问题拒绝交纳物业费，于法无据。《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故被告作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。被告长期拖欠物业费，必然会使物业企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益遭到损害。被告长期拖欠物业费的行为，已构成违约，原告要求被告依约缴纳物业费，并支付一定违约金，有合同约定，且于法有据。被告应支付高层住宅物业费标准为1.65元/月/平方米，自自2016年5月1日至2020年4月30日为4个年度，被告应交纳物业费为10478.95元（132.31平方米×1.65元/月/平方米×48月）。关于滞纳金，原告请求的起算时间在约定交费时间之后，且利率按年利率计算亦未超出约定和规定标准，可予采纳。第一段：2016年5月起至2017年4月末期间被告欠一年物业费为2619.74元，自2016年12月10日起算至2020年3月30日，按年利率3%标准计算，应为259.68元（2619.74元×3%÷365天×1206天）；第二段：请求2017年5月起至2018年4月末期间被告欠一年物业费为2619.74元，自2017年12月10日起算至2020年3月30日，按年利率3%标准计算，应为181.09元（2619.74元×3%÷365天×841天）；第三段：请求2018年5月起至2019年4月末期间被告欠一年物业费为2619.74元，自2018年12月10日起算至2020年3月30日，按年利率3%标准计算，应为102.49元（2619.74元×3%÷365天×476天）；第四段：请求2019年5月起至2020年4月末期间被告欠一年物业费为2619.74元，自2019年12月10日起算至2020年3月30日，按年利率3%标准计算，应为23.90元（2619.74元×3%÷365天×111天）。以上滞纳金合计567.16元（259.68元＋181.09元＋102.49元＋23.90元），而原告实际请求为550元，可予确认。后续以欠费总额即10478.95元为基数，按年利率3%标准，自2020年3月31日起算至欠费本金付清之日止，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、周某于本判决生效后十日内一次性给付吉林市善家物业服务有限公司物业费10478.95元及滞纳金550元，合计11028.95元；二、周某于本判决生效后十日内一次性给付吉林市善家物业服务有限公司物业费10478.95元的滞纳金，自2020年3月31日起算至本金付清之日止，按年利率3%标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元，由周某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 刘忠军 二○二〇年十一月三十日书记员 丛 琳