河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初1775号原告（反诉被告）:郑州五洲国际商业运营有限公司，统一社会信用代码91410182399498444X,住所荥阳市中原西路与荥泽大道交汇处西200米路北。法定代表人：王曙光,总经理。委托诉讼代理人：熊杰，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈玉颖，系该公司员工。被告（反诉原告）：河南豫茶实业股份有限公司，统一社会信用代码91410100317551839E，住所郑州市金水区未来路****楼****。法定代表人：孙辉，总经理。委托诉讼代理人：刘毓，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，系该公司员工。原告（反诉被告）郑州五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲国际公司）与被告（反诉原告）河南豫茶实业股份有限公司（以下简称豫茶实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月14日公开开庭审理了本案。原告五洲国际公司及委托诉讼代理人熊杰、陈玉颖，被告（反诉原告）豫茶实业公司的委托诉讼代理人刘毓、李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五洲国际公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除《商都茶文化租赁合同》及《商都茶文化租赁合同补充协议》；2.判令被告支付2019年5月28日至2020年5月27日租金2180495元；3.判令被告支付自2020年5月28日起至判决解除合同被告向原告办理房屋移交手续完毕之日的租金、物业管理费、商业服务费等费用，费用暂定按照一个月计算共计202640元（以实际房屋交接手续完毕之日计算费用）；4.判令被告将浴池、幼儿园共计31间商铺的隔墙、楼梯、封堵恢复原状并向原告支付30万元违约金；5.判令被告向原告支付违约金150万元；6.判令被告于判决生效后10日内履行腾房义务并于原告办理书面房屋交接手续；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年5月，原、被告签订《商都茶文化租赁合同》，该合同约定：被告租用原告位于五洲国际工业品博览城一期市场内编号为2-12栋的2层（面积为33970.42平方米）商铺，租赁期限自2016年5月28日至2026年5月27日，租金前三年为915000元，第四年租金为7704491元。2016年5月被告进驻后开始招商经营。2019年5月27日第三年租期到期前，原告多次向被告催要第四年租金，但被告一直未向原告支付。后原告依法起诉至荥阳市人民法院，经法院调解于2019年11月双方签订《商都茶文化租赁合同》补充协议，协议约定：1.被告租用原告位于五洲国际工业品博览城一期市场内编号为2-12栋的2层（面积10466.8平方米）的商铺，租赁期限为两年，自2019年5月28日至2021年5月27日止。合同期内即2020年5月27日前，若被告正常履行本协议，双方可以续签租赁期限至2022年5月27日，以此类推。2.第一年商业管理费合计242277元，被告应于协议签订之日向原告支付。协议第一年租金合计2180495元，被告须按照原告向业主支付租金的时间节点向原告指定账户支付，每日支付租金不得少于20户，最后一笔租金支付不得超过本协议签订之日起20个工作日，收据或发票由实收租金方向被告开具。租金、商业管理费、履约保证金、物业管理费、商业服务费等费用，被告需按双方约定时间支付，被告逾期未支付视为被告违约，原告可单方解除合同，被告需要原告支付违约金150万元。被告应于本协议签订之日向原告支付A2区3002-3015，A8区3039-3055，总计31间商铺的隔墙、楼梯、封堵的恢复保证金20万元，并于本协议签订30个工作日内按业主购买商铺实际情况恢复隔墙楼梯封堵。隔墙楼梯封堵具体标准为：隔墙材质为100mm厚ALC轻质隔墙板，楼梯为钢梯，封堵为钢板。另该批商铺除隔墙楼梯满足上述要求外，被告应保证商铺内基础设施完整无缺失。经原告验收合格后，该保证金于15个工作日内无息退还被告。被告未于规定时间内按要求恢复隔墙楼梯封堵，该保证金原告不予退还，且被告需再向原告支付违约金30万元。被告未续租房源共计295间，总面积合计23504.34平方米。被告应于本协议签订之日起7日内，将未续租商铺列明清单向原告移交，办理移交手续。原告认为，原告已依法履行了交房义务，现被告无正当理由，单方面未按补充协议约定执行，原告有权依据租赁合同及补充协议约定及法律规定解除租赁合同及补充协议，并要求被告按照合同第11.5条承担违约等法律责任，请法院支持原告诉请。被告豫茶实业公司辩称，1.关于原告的第一项诉讼请求，被告同意解除《商都茶文化租赁合同》及补充协议，也可另行签订补充协议，原告应将被告的租金降到与其他租户相同的水平，以保护现存租赁商户的合法权利。2.关于原告的第二项诉讼请求，被告续租了原告的房屋128间，其中59间房屋的租金被告已按约定直接给涉案房屋的小业主。剩余69间的承租户因五洲城项目经营不善、且有项目有烂尾风险，该批承租户在经营状况良好的情况下，放弃经营不再续租。原告应依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，对被告所逾期支付的租金做相应的减免。3.关于原告的第三项诉讼请求，原告请求被告支付自2020年5月28日起的租金等费用202640元，因原告起诉时，上述费用尚未发生，依法不应支持。即便支持亦应按照原告所实际承租的房屋数量及经调整后的租金标准计算。4.关于原告的第四项诉讼请求，被告因案涉茶会所、幼儿园所占房屋的隔墙等未恢复原状被原告收取的20万元违约金，原告应返还被告。原告与被告签订的《商都茶文化租赁合同》中载明案涉房屋为商业用房，但该案涉房屋占用的土地实为仓储用地。因土地性质为工业用地造成被告的承租户无法办理消防证，承租方无法正常营业，后放弃经营。原告应当承担责任，相应设施应由原告恢复。5.关于原告的第五项诉讼请求，原告请求法院判令被告支付违约金150万元，被告认为依法不应支持。补充协议中虽有相关规定，但本案实际情况是，被告履行了补充协议的绝大部分义务，仅有极少部分数额的租金未付，是因新冠疫情影响，被告资金周转极度困难、营业收入明显减少，从而造成被告逾期支付租金。原告请求由被告承担违约责任的，不予支持。即便法院支持原告要求支付违约金的诉请，亦应做相应的减少。综合衡量全案的情况，被告逾期付款给原告造成的损失为原告的利息损失。6.关于原告的第六项诉讼请求，原告的请求，无事实依据。7.关于原告的第七项诉讼请求：本案诉讼费应由原告承担，或请法庭根据本案的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用的数额。反诉原告（被告）豫茶实业公司向本院提出反诉请求：1.五洲国际公司赔偿因其行为给豫茶实业公司造成损失3505145.92元；2.五洲国际公司退还豫茶实业公司物业管理费98794.8元、商业服务费53197.2元、商业管理费140657元，合计292649元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：一、因五洲国际公司的行为给豫茶实业公司造成损失3505145.92元。1.五洲国际公司与豫茶实业公司签订《商都茶文化租赁合同》及补充协议，约定了相应的年租金，在双方合同存续期间，五洲国际公司违背《民法总则》第六条、第七条：双方应遵循公平、诚信原则，合理确定权利和义务；《反不正当竞争法》第二条：经营者在生产经营活动中，应当遵循自愿、平等、公平、诚信的原则，遵守法律和商业道德之规定。在相同的位置，相同的条件，以相较于豫茶实业公司签订的合同约定的租金有不合理差价的租金价格，出租房屋与他人，造成豫茶实业公司与自身的承租商户租金变向畸高。上述情况发生后造成豫茶实业公司不得已给承租户降低租金。同时五洲国际公司通过压低价格、给予其他优惠的方式，挖走豫茶实业公司大量的原承租户。且因五洲国际公司多个案件涉诉，被列为被执行人，案涉五洲城项目有烂尾风险，造成豫茶实业公司多名承租户退租。原告的上述行为，给豫茶实业公司共计造成损失3505145.92元，依法应当赔偿。二、双方签订租赁合同后，豫茶实业公司按照合同约定向原告支付了相应面积的物业管理费、商业服务费及相应金额的商业管理费等相关费用，但由于原告上述原因导致豫茶实业公司承租的本案房屋无法正常使用及取得相应的出租收益，理应按照比例退还相关费用。三、本案本诉反诉完全因原告而引起，依法应由原告承担全部诉讼费用。五洲国际公司辩称，原告不同意该反诉请求，被告临时提交反诉意见，原告认为不应受理。反诉状上的所有诉讼请求都没有依据。本院经审理查明事实如下：2016年5月，原、被告签订《商都茶文化租赁合同》，该合同约定：被告租用原告位于五洲国际工业品博览城一期市场内编号为2-12栋的2层（面积为33970.42平方米）商铺，租赁期限自2016年5月28日至2026年5月27日，租金前三年为915000元，第四年租金为7704491元。2015年10月27日原告声明出租商铺的所有权人在购房时，已与原告签署十年的委托经营管理协议，并承诺协议的十年期间不参与任何的招商、招租及市场的运营管理。2016年5月被告进驻后开始招商经营。2019年5月27日第三年租期到期前，原告向被告催要第四年租金，但被告一直未向原告支付。后原告依法起诉至荥阳市人民法院，经法院调解于2019年11月双方签订《商都茶文化租赁合同》补充协议一份，协议约定：1.被告租用原告位于五洲国际工业品博览城一期市场内编号为2-12栋的2层（面积10466.8平方米）的商铺，租赁期限为两年，自2019年5月28日至2021年5月27日止。合同期内即2020年5月27日前，若被告正常履行本协议，双方可以续签租赁期限至2022年5月27日，以此类推。2.第一年商业管理费合计242277元，被告应于协议签订之日向原告支付。协议第一年租金合计2180495元，被告须按照原告向业主支付租金的时间节点向原告指定账户支付，每日支付租金不得少于20户，最后一笔租金支付不得超过本协议签订之日起20个工作日，收据或发票由实收租金方向被告开具。租金、商业管理费、履约保证金、物业管理费、商业服务费等费用，被告需按双方约定时间支付，被告逾期未支付视为被告违约，原告可单方解除合同，被告需要向原告支付违约金150万元。被告应于本协议签订之日向原告支付A2区3002-3015，A8区3039-3055，总计31间商铺的隔墙、楼梯、封堵的恢复保证金20万元，并于本协议签订30个工作日内按业主购买商铺实际情况恢复隔墙楼梯封堵。隔墙楼梯封堵具体标准为：隔墙材质为100mm厚ALC轻质隔墙板，楼梯为钢梯，封堵为钢板。另该批商铺除隔墙楼梯满足上述要求外，被告应保证商铺内基础设施完整无缺失。经原告验收合格后，该保证金于15个工作日内无息退还被告。被告未于规定时间内按要求恢复隔墙楼梯封堵，该保证金原告不予退还，且被告需再向原告支付违约金30万元。被告未续租房源共计295间，总面积合计23504.34平方米。被告应于本协议签订之日起7日内，将未续租商铺列明清单向原告移交，办理移交手续。合同签订后，豫茶实业公司按照合同约定向五洲国际公司交纳物业管理费163271元、商业服务费87915元、恢复保证金200000元、履约保证金192000元、商业管理费242277元，上述费用共计885463元。五洲国际公司收取商业管理费后，五洲国际公司对市场管理混乱，造成营商环境恶化导致租赁客户流失、违背承诺解除与业主签订的《商铺委托经营管理协议》，让业主自主经营，业主自营后以极低的价格出租房屋，五洲国际公司降低同层相邻铺位租金诱使豫茶实业公司的租赁商户搬迁至五洲国际公司运营的铺位，以上因素使豫茶实业公司被迫降低租金来维持茶城继续经营，租赁的房屋因20间房屋存在漏水，豫茶实业公司多次与五洲国际公司沟通，五洲国际公司均不予妥善解决，导致商户不能正常经营而被迫搬离，由于上述原因，造成豫茶实业公司预期租金收益大幅减少。豫茶实业公司根据与五洲国际公司的合同已交小业主租金869155.50元（含税）。豫茶实业公司实际收取4674.85平方米商铺的租金，占合同约定的44.66%，诉讼中被告表示同意解除和五洲国际公司签订的《商都茶文化租赁合同》及《商都茶文化租赁合同补充协议》。本院认为，原告五洲国际公司与被告豫茶实业公司签订的《商都茶文化租赁合同》及补充合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。双方应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等义务。该合同即包含租赁合同，也包含服务合同，原告为被告提供相应的商业环境及商业服务，协助被告进行商业经营，被告租赁原告的房屋进行商业经营。原告在2015年10月27日曾声明出租商铺的所有权人在购房时，已与原告签署十年的委托经营管理协议，并承诺协议的十年期间不参与任何的招商、招租及市场的运营管理，但在合同履行过程中，原告违反承诺，导致许多商铺的所有权人和原告降低房租，并参与到招商招租中，争夺被告的商户，原告也不能及时对房屋存在的问题进行维修，导致部分商户退租，原告在经营过程中出现许多负面新闻，致使被告的许多商户对经营环境出现疑虑，退出经营，原告的上述行为，给被告在履行合同过程中造成很大的困难，导致被告未及时向原告缴纳租金，双方对合同不能按约履行都存在过错，应当按各自的过错承担相应的违约责任。综上，原告提出解除合同，被告同意解除合同，根据合同的实际履行情况及合同履行期间受到疫情影响，本合同于2020年5月27日解除。原告要求被告依照合同支付2019年5月28日至2020年5月27日128间的租金2180495元，由于原告存在违约行为，且受疫情的影响，致使被告营业收入减少，原告要求的租金应当适当予以减少三个月，本院酌定被告应当交纳的租金为1635371元（2180495元÷12*9）。扣除被告代为支付小业主的租金869155.5元，被告应当再支付原告766215.5元。被告反诉要求原告赔偿损失3505145.92元，由于原告的各种行为给被告造成了损失，综合本案情况，减少的租金用于弥补被告的损失，故该项损失不再重复计算。原告要求被告支付违约金150万元，由于原告在履行合同过程中存在过错，该项请求，本院不予支持。原告要求被告支付自2020年5月28日起至判决解除合同被告向原告办理房屋移交手续完毕之日的租金、物业管理费、商业服务费等费用，因该费用目前尚不能确定，待双方交接完毕涉案房屋时原告可另行主张，涉案的履约保证金19.2万元可一并处理。被告已向五洲国际公司交纳物业管理费163271元、商业服务费87915元、商业管理费242277元，依据被告实际使用和收取的商铺租金面积为4674.85平方米，原告应当退还被告物业管理费90343元和商业服务费48646元，商业管理费103384元。原告要求被告将浴池、幼儿园共计31间商铺的隔墙、楼梯、封堵恢复原状并向原告支付30万元违约金，原告与被告签订的《商都茶文化租赁合同》中载明案涉房屋为商业用房，但该案涉房屋占用的土地实为仓储用地，因土地性质为工业用地造成被告的承租户无法办理消防证，承租方无法正常营业，后放弃经营，原告对此存在一定过错。由于被告已经向原告交付了恢复保证金20万元，综合考虑到双方的过错程度及合同的履行情况，原告返还被告恢复保证金10万元，就案涉茶会所、幼儿园所占房屋的隔墙等相应设施恢复原状应由原告自行恢复；原告要求支付违约金30万元，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十五条规定，判决如下：一、原告郑州五洲国际商业运营有限公司与被告河南豫茶实业股份有限公司签订《商都茶文化租赁合同》及补充协议于2020年5月27日解除；二、被告河南豫茶实业股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州五洲国际商业运营有限公司2019年5月27日至2020年5月27日的租金766215.5元；三、被告河南豫茶实业股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑州五洲国际商业运营有限公司合同约定的128间商铺计10466.8平方米；四、原告郑州五洲国际商业运营有限公司于本判决生效后十日内退还被告河南豫茶实业股份有限公司物业管理费90343元和商业服务费48646元，商业管理费103384元，恢复保证金100000元；五、驳回原告郑州五洲国际商业运营有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告河南豫茶实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40265元，由原告郑州五洲国际商业运营有限公司负担28803元，由被告河南豫茶实业股份有限公司负担11462元，反诉费18591元，由原告郑州五洲国际商业运营有限公司负担4626元，由被告河南豫茶实业股份有限公司负担13965元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  赵霞二〇二〇年十一月五日书记员  王钦