四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终1647号上诉人（原审被告、反诉原告）：汪德全，男，1973年2月23日出生，汉族，住四川省万源市。委托诉讼代理人：赵鹏，四川鼎贤律师事务所律师。上诉人（反诉被告、反诉原告）：王永国，女，1972年11月21日出生，汉族，住四川省万源市，系被告汪德全的妻子。委托诉讼代理人：赵鹏，四川鼎贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李怀林，男，1971年12月24日出生，汉族，住四川省万源市。委托诉讼代理人：赵志强，四川法鑫律师事务所律师。上诉人汪德全、王永国与被上诉人李怀林房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省万源市人民法院(2020)川1781民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪德全、王永国上诉请求：1.依法撤销四川省万源市人民法院(2020)川1781民初1065号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；3.一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定上诉人违约，并判决上诉人承担违约金，明显错误。双方所签协议并未约定房屋过户期限，被上诉人在买房过程中即不按约支付购房款，也不配合办理过户手续，上诉人并无违约行为；二、被上诉人不按约支付下欠购房款，其行为构成违约，上诉人要求支付下欠购房款及承担违约责任的反诉请求，应予以支持。李怀林答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持并驳回上诉人的上诉请求。李怀林向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2016年11月30签订的房屋买卖协议；2.判决被告连带偿还原告购房款30.6万元。从2016年11月30日起按年利率6%支付资金利息一直到付清时为止；3.判决被告承担违约赔偿金91800.00元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中本诉原告变更诉讼请求事项一为：判决被告开庭后5日内协助原告办理产权过户登记。汪德全、王永国向一审法院反诉请求：1.依法判决反诉被告立即支付反诉原告下欠购房款40000.00元及其利息（利息按照年利率6%，从2016年11月30日起算至付清为止）；2.判决反诉被告支付反诉原告91800.00元的违约金；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告汪德全作为甲方，原告李怀林作为乙方于2016年11月30日签订房屋买卖协议。该协议主要约定如下：“一、甲方自愿将坐落于竹峪镇教师街27号（两楼一底）永久性出售给乙方。此房中间分界墙属于关墙，属于共同财产，如有任何一方需要拆建，必须双方协商解决。二、甲方出售给乙方的住房房价为34.6万元（大写：叁拾肆万六仟元整）。三、付款方式：签订协议时一次性付清该房所有房款。该房屋有房产证，如需过户，甲方提供一切相关手续，乙方承担一切过户费用。四、该协议是双方及家人反复协商后签订，如果任何一方违约，必须付给守约方上述房屋出售时总价的30%违约金。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方及家人签字盖手印后生效。”原告李怀林，被告汪德全在该协议尾部签名、捺印。该房屋买卖合同签订后，原告李怀林向被告汪德全支付购房款30.6万元，尚欠被告汪德全购房款4万元。签订合同后，被告向原告李怀林交付房屋，但至本案一审辩论终结前仍未向原告李怀林履行办理房屋过户登记手续。本案休庭后，原、被告双方均陈述，被告已向原告履行办理房屋产权过户登记手续的义务。同时查明，本案诉争所涉房屋买卖合同的标的房屋的所有权人在2020年3月31日前为案外第三人万国军，该房屋产权证号为：万源房权证监证字第201102440号。2020年3月31日该合同标的房屋的所有权人变更为被告汪德全，该房屋产权证号为：川（2020）万源市不动产权第00005**。案外第三人万国军于2019年12月10日出具追认书，对被告汪德全将该房屋出售给原告李怀林的行为进行追认。一审法院于2017年3月23日作出（2017）川1781民初211号之一民事裁定书，该裁定书第八项裁定：“查封被申请人万国军所有的位于万源市竹峪镇街道住宅用房243.20平方米（产权证号：2011024**）”。二被告于2019年12月10日对该裁定提出执行异议，一审法院于同月15日作出（2019）川1781执异44号执行裁定书，裁定驳回其异议请求，后本案二被告作为执行异议之诉的原告向法院提起执行异议之诉。另查明，原告在庭审过程中，向法院提交证据“还款单据”一份，该证据的主要内容：“贷款机构名称：四川万源农村商业银行股份有限公司竹峪支行；借款人：汪德全；借款日期：2011年11月17日；到期日期：2019年11月14日”，故此认定本案诉争所涉房屋买卖合同的标的房屋于2019年11月14前设立了抵押物权。一审法院认为，一、本案诉争所涉房屋买卖合同的合同主体的认定。本案诉争所涉房屋买卖合同签订时，出卖人为被告汪德全，被告王永国与被告汪德全虽是夫妻关系，但被告王永国不能突破合同的相对性成为该合同的主体，故此，被告王永国不是案涉合同的合同当事人。本案买卖合同的合同当事人，出卖人应为被告汪德全，买受人应为原告李怀林。二、本案诉争所涉房屋买卖合同的效力问题。本案诉争所涉房屋买卖合同，虽系被告汪德全处分案外第三人万国军的房屋，但因该案外第三人对该处分行为予以追认，且原告李怀林、被告汪德全均对合同效力无异议，故此，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条、第四十四条及该法第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，原告李怀林与被告汪德全签订的房屋买卖协议于2016年11月30日成立并发生效力。三、原、被告双方的诉讼主张是否应当支持的问题。根据《合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”、第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”及第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将建成或者已经竣工的房屋向社会销售并移转房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，结合本案合同双方当事人签订的合同内容，原告李怀林应向被告汪德全履行支付购房款的义务，被告汪德全应向原告李怀林履行交付房屋并办理房屋产权过户登记的义务。原告李怀林与被告汪德全均部分履行了合同义务。原告李怀林以被告汪德全在合同标的房屋上设立抵押权，并未向原告履行如实告知该房屋权利情况的义务，且该标的房屋于2017年3月被法院查封为由，对其未按合同约定履行支付下欠购房款4万元的义务进行抗辩。被告汪德全以已向原告李怀林履行如实告知该合同标的房屋权利情况的义务、该合同标的房屋设立抵押权的主合同债务已于2019年11月14日偿清、原告未向被告主张履行办理产权过户手续、原告李怀林未支付下欠4万元的购房款等为理由，对其未向原告李怀林办理标的房屋过户手续进行抗辩。抗辩权是义务人阻却权利人行使权利的对抗权，对原、被告双方行使抗辩权的效力认定如下：1、即使认定被告汪德全于2019年11月14日清偿了买卖合同标的房屋担保的借款债务，也不能否认该标的房屋在2019年11月14日前存在抵押物权的事实；2、被告汪德全向原告李怀林办理房屋过户登记是其应履行的主合同义务，虽然合同当事人双方未在合同中明确约定办理房屋过户登记的时间，但根据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”及第六十二条：“当事人就有关合同约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，结合本案审理过程中双方当事人的陈述及生活经验法则，对被告汪德全主张的原告未向被告主张履行办理产权过户登记义务的事实，不予认可；3、原告李怀林以被告汪德全在买卖合同标的房屋上设立抵押权，且该标的房屋于2017年3月被法院查封为由，对其未按合同约定履行给付下欠购房款4万元的事实进行抗辩。原、被告双方虽在合同中约定原告于签订合同时向被告履行支付购房款的义务，但在买受人知晓买卖标的房屋上设有抵押物权，出卖人对标的房屋系无权处分且该标的房屋被司法机关查封的情况下，要求作为买受人的原告继续履行合同既不符合公平正义的立法精神，也违背公序良俗的公知，故此，根据《合同法》第六十九条:“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……”的规定，对原告李怀林未履行给付下欠购房款的抗辩理由予以支持，对被告汪德全以原告未支付下欠购房款为由，对其未向原告李怀林履行办理房屋过户登记义务的抗辩理由不予支持。如前所述，原告李怀林未按合同约定支付下欠购房款系其合法行使抗辩权的行为，被告汪德全未向原告履行办理房屋过户登记义务系其违约行为，且有该标的房屋设有抵押权、被司法查封的事实，故此，认定被告汪德全对原告构成根本违约。《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。”的规定，结合原、被告双方在房屋买卖合同中通过约定违约金的方式约定违约责任的事实，本着合同自由、合同严守的契约精神，应按照合同当事人的约定确定违约人的违约责任，即被告汪德全应按买卖合同标的房屋的总价34.6万元的30%向原告李怀林支付违约金，也即被告汪德全应支付原告李怀林违约金103800.00元。本案原告请求被告支付91800.00元违约金未超出原、被告双方房屋买卖合同约定的违约金数额，该请求系原告对其民事权利的处分，应予尊重，那么被告汪德全应支付原告李怀林违约金91800.00元。又因本案休庭后，原、被告双方均陈述，被告已向原告履行办理房屋产权过户登记手续的义务。被告的履行行为是对其违约行为的弥补，若仍囿于原、被告双方签订的房屋买卖合同认定被告应支付的违约金金额，则于情于理有所不妥。参酌《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合案件事实，本院确定被告汪德全应当支付的违约金为91800.00元的百分之三十，即为27540.00元。故此，对原告李怀林要求被告汪德全支付违约金的诉请支持27540.00元，其余部分不予支持，对二被告要求原告支付违约金91800.00元的诉请不予支持。被告汪德全的履行行为使得原告“判决被告开庭后5日内协助原告办理产权过户登记”的诉请已得满足。原告对被告的该项诉请属重复请求，无需对被告已履行之行为作出裁判，故此，对原告的该诉讼请求，不予支持。因被告的履行行为使得原告不履行给付下欠购房款的抗辩事由不复存在，原告应依约向被告汪德全给付下欠购房款4万元。故此，对被告汪德全向原告主张的给付下欠购房款4万元的诉讼请求，予以支持。被告汪德全向原告主张的下欠购房款之利息，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、本诉被告汪德全于本判决生效之日向本诉原告李怀林支付违约金27540.00元；二、反诉被告李怀林于本判决生效之日向反诉原告汪德全支付下欠购房款40000.00元；三、驳回本诉原告李怀林的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告汪德全、王永国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7268.00元，减半收取为3634.00元，由本诉被告汪德全负担；反诉案件受理费3634.00元，减半收取为1817.00元，由反诉原告汪德全、王永国共同负担。本案二审审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。经审理查明，本院二审查明的案件事实与一审判决查明的事实相同。本院认为，《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。本案中，当事人于2016年11月30日签订房屋买卖协议，按协议约定，李怀林应承担支付购房款的责任，而汪德全、王永国应承担交付房屋并协助办理房屋过户手续的相关责任。协议签订后，李怀林于2017年1月16日支付汪德全、王永国购房款306000元，汪德全出据收到购房款306000元的收据。之后，因该房于2017年3月被法院查封且此时的产权人为万**，对下余购房款40000元李怀林未继续支付。《合同法》第六十九条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形……”。李怀林在支付了大部分购房款后，得知所购房屋被法院查封且产权人并不是汪德全、王永国的情况下，基于不安抗辩权而中止支付下余购房款40000元的行为于法有据，并不构成违约。汪德全、王永国虽于2017年1月就收到大部分购房款，但在履行购房协议的过程中，非因李怀林的原因而其所购房屋被人民法院查封；同时汪德全直至2020年3月31日才取得案涉房屋的实际产权证明，至使其应承担的协助办理房屋过户手续的责任一直未能履行，李怀林对所购房屋的权利一直无法固定，故汪德全、王永国在交易过程中构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决酌定汪德全、王永国承担违约金27540.00元并无当，本院予以维持。汪德全、王永国还上诉请求支持其一审反诉请求。因一审判决对其反诉要求李怀林支付下欠购房款40000元的诉讼请求已予以支持，本院就不再作审理；如前所述，因李怀林中止支付下余购房款40000元的行为于法有据，并不构成违约，故汪德全、王永国还要求李怀林支付下欠购房款利息及承担违约责任的反诉请求于法无据，本院亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。汪德全、王永国的上诉理由不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7268元，由汪德全、王永国负担。本判决为终审判决。审判长  邓东川审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇二〇年十一月二十六日书记员  刘卓林