黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6194号上诉人（原审被告）：张玉斌，女，1963年2月14日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：马世敏，黑龙江益朋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：哈尔滨市滨沈测温材料销售部，住所地哈尔滨市道里区乡政街**。法定代表人：张玉斌，经理。委托诉讼代理人：马世敏，黑龙江益朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文秀，男，1962年3月12日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李常慧，黑龙江东禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：马小龙，黑龙江东禹律师事物所律师。上诉人张玉斌、哈尔滨市滨沈测温材料销售部（以下简称滨沈销售部）因与被上诉人刘文秀房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初8395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。张玉斌上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初8395号民事判决第一项、第二项，依法驳回刘文秀一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.案外人哈尔滨市混凝土建筑预制构件厂和刘文秀存在民间借贷关系，张玉斌、滨沈销售部与刘文秀签订的房屋买卖协议，实际上是为案外人哈尔滨市混凝土建筑预制构件厂和刘文秀民间借贷提供担保，一审法院认定双方存在房屋买卖合同关系错误；2.一审法院采信证据错误。一审中双方当事人所举证据相互冲突，刘文秀所举证据证实的事实不符合常理和生活法则，无法否定张玉斌、滨沈销售部所举的证据，一审法院应当依据证据的高度盖然性予以认定；3.一审法院适用法律错误。（2005）里民一初字第656号民事判决书已经确定涉案房屋所有权人为张玉斌，刘文秀一审提起的诉讼不应当列滨沈销售部为本案当事人，一审法院判决滨沈销售部承担责任无法律依据。另外本案刘文秀和案外人哈尔滨市混凝土建筑预制构件厂法定代表人赵兴怀发生民间借贷行为，双方所举证据均体现赵兴怀的签名，无论赵兴怀的签名是个人行为，还是代表哈尔滨市混凝土建筑预制构件厂的职务行为，一审法院依法应当追加赵兴怀或者哈尔滨市混凝土建筑预制构件厂为本案诉讼当事人，因此一审法院适用法律错误；4.一审刘文秀提交的证据五不真实，东来公司从未找张玉斌、滨沈销售部要过款项，东来公司也没有申请过执行，刘文秀交纳的15万元，张玉斌、滨沈销售部并不知情；5.按照卖房协议，签字后，刘文秀应当交30万元，张玉斌丈夫赵兴怀收取25万元假设是案涉房款，没有必要于当日再向刘文秀借款5万元，不符合常理。况且案外人赵兴怀收取涉及款项是否为涉案房款，因赵兴怀未出庭，无法核实，因此本案事实不清，在2004年10月9日，出现了刘文秀两个欠据，分别为10万和15万，赵兴怀在2004年10月9日一个欠据，2004年10月9日，刘文秀和赵兴怀签订的卖房协议补充条款，也就是说在2004年10月9日出现了五份相关的有关张玉斌的签字，因此本案事实不清；6.在双方所举的证据中，卖房协议书第二条第一项，乙方已先期交纳甲方15万元（甲方欠款），甲方欠款就指的是2002年12月18日，哈尔滨市发达混凝土建筑预制构件厂赵兴怀的借款是15万元，该款项与本案有直接关系，一审法院没有采纳错误。综上，请求二审法院支持张玉斌、滨沈销售部的上诉请求。刘文秀辩称：1.张玉斌与刘文秀签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，刘文秀已按照合同约定交纳全部购房款，且案涉房屋早已实际交付刘文秀使用，整个购房款支付过程有张玉斌承诺书及其丈夫赵兴怀的确认，双方之间的房屋买卖合同关系清楚明确，并非借款合同关系，且付购房款及代付款的相关证据确实充分，张玉斌、滨沈销售部提出的所谓借款关系及担保关系没有相关证据予以证明；2.关于更名过户费用承担问题，刘文秀对一审判决认定的事实予以认可。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求驳回上诉，维持原判。刘文秀向一审法院起诉请求：判令张玉斌、滨沈销售部协助刘文秀将位于哈尔滨市道里区新华街108号乡政小区4号综合楼一、二层使用面积为143.90平方米商服用房更名过户至刘文秀名下，并由张玉斌、滨沈销售部承担更名费用。一审法院认定事实：滨沈销售部于1992年9月4日成立，张玉斌系滨沈销售部法定代表人，现滨沈销售部营业执照已被吊销。2005年2月哈尔滨市新华地区实业总公司出具证明，证明滨沈销售部名为集体，实质该企业资产是张玉斌个人所有。2000年7月3日，滨沈销售部与东来公司及哈尔滨市道里区城市房屋拆迁事务处签订拆迁安置协议。约定，原房位于道里区乡××街××号，系私产，建筑面积63平方米，产权人系张玉斌；滨沈销售部企业性质集体，职工人数18人，主管部门新华办事处；东来公司为滨沈销售部在利民街安置使用面积63平方米门市一套并给予相应临迁补助费、生活补助费等。协议签订后，滨沈销售部按期搬迁。2004年4月20日，张玉斌代表滨沈销售部与东来公司签订商业服务用房进户协议书。约定，将坐落于乡政小区4号综合楼一、二层商服用房（14号图纸）使用面积143.90平方米商服用房分配给滨沈销售部；待实测面积后，该户应交的增加面积款等费用以临迁补助费相抵。2004年10月9日，甲方张玉斌与乙方刘文秀签订《卖方（房）协议书》。双方约定，甲方张玉斌现有房屋一处坐落于乡政小区4号综合楼一、二层商服用房（14号图纸）使用面积143.90平方米。出卖价款为60万元；交款方式：1.乙方以（已）先期交给甲方壹拾伍万元（150,000元）（甲方欠款）；2．签字后乙方再付给甲方叁拾万元；3.其余壹拾伍万元待进户更名办理产权后，再结清。三、因此房现有面积大于甲方当时动迁时面积，在开正式发票时如因补交其它相差面积款时，乙方用所欠余款壹拾伍万元补交，如还不足由甲方承担。四、甲方与开发商之间存在的一切经济问题与乙方无关，如因甲方与开发商之间的一切相关问题使乙方不能正常办理有关产权等一切事宜，甲方应承担乙方一切经济损失，并赔付乙方所交房款的双倍并承担法律责任。五、从乙方进户后所有费用由乙方承担。六、房屋更名费用由乙方承担。张玉斌与赵兴怀系夫妻。当日，赵兴怀与刘文秀签订卖房协议补充条款。约定，乙方刘文秀进户更名办产权时所需费用甲乙双方各一半。同日，赵兴怀向刘文秀出具收据一份，载明：“今收到刘文秀买房款贰拾伍万元整（250,000）。”另赵兴怀向刘文秀出具5万元借据。同日，刘文秀出具10万元及15万元欠条各一份，分别载明：“欠买房款壹拾万元，2004年底给”；“今欠张玉斌买房所差余款壹拾伍万元，此款为买卖房屋协议书中第3条。”协议签订后，张玉斌将案涉房屋交付刘文秀。2005年1月16日，赵兴怀向刘文秀出具收据，载明：今收到刘文秀房款叁万元整。2005年2月5日，赵兴怀向刘文秀出具收据，载明：今收到刘文秀房款壹万元。2005年刘文秀交纳案涉房屋报警器费、煤气安装费，2006年交纳煤气保险费，并交纳了案涉房产的包烧费及物业费。刘文秀占有使用该房屋至今。因东来公司未按约定给付临迁补助等费用，滨沈销售部及张玉斌向一审法院提起诉讼，一审法院于2005年6月22日制发（2015）里民一初字第656号民事判决书，判决：“一、被告东来公司于判决生效后三日内给付原告张玉斌一次性临迁补助费9450元；二、被告东来公司于判决生效后三日内给付原告滨沈销售部从业人员生活补助费159,672．16元；三、被告东来公司于判决生效后三日内给付原告张玉斌奖励5000元；四、驳回原告滨沈销售部的其他诉讼请求；五、原告张玉斌于判决生效后三日内给付被告东来公司房屋超面积款315,300元，包烧费4476．25元，共计319,776.25元。”同时，该判决认定案涉房屋使用面积为143．70平方米。2005年9月22日，东来公司向一审法院申请执行（2015）里民一初字第656号民事判决书第五项内容，要求张玉斌给付房屋补差款156,681.09元。2015年11月1日、12月29日刘文秀分别代张玉斌交纳案涉房屋补差款及执行费用50,000元、109,030.09元，合计交纳159,030.09元。同年11月30日，张玉斌在《哈尔滨日报》上发布公告，拟办理案涉房产不动产权登记。2017年10月8日，张玉斌向刘文秀出具承诺书，该承诺书载明：“我张玉斌于2004年10月9日将坐落在道里区××街乡××小区××综合楼××、××商××房（××图纸）（现××乡××小区××号综合楼）使用面积143．90平方米卖给刘文秀，价格人民币六十万元（600,000），刘文秀已交清全部房款陆拾万元，不欠任何钱，房款已全部收到，我张玉斌保证在该房产可以更名过户时配合刘文秀办理一切过户手续，决不反悔，如有反悔愿负法律责任。”2019年3月21日，刘文秀出具保证书。载明：“我刘文秀，保证从今日2019年3月21日起我买张玉斌这套房子全款已付完，自己办过户手续，如出现一切法律问（题）与张玉斌无关。如房子没收，钱款张玉斌不退，一切后果由刘文秀负责。”经询问房管部门，案涉房屋现可办理房屋权属登记。一审法院认为：一、张玉斌与刘文秀签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，刘文秀按照合同约定交纳全部购房款，张玉斌、滨沈销售部亦向刘文秀交付诉争房屋，双方已履行合同主要义务，现刘文秀要求张玉斌、滨沈销售部协助办理更名过户手续，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”张玉斌与刘文秀签订房屋买卖合同时，双方对该房屋的性质及张玉斌、滨沈销售部尚未取得案涉房产的权属证书即是明知的，虽未办理产权登记，但不影响房屋买卖合同效力，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。现该房屋可办理权属登记，刘文秀可在张玉斌或滨沈销售部取得房屋权属登记证书后，办理案涉房产更名登记手续。张玉斌系滨沈销售部法定代表人，应全面履行协议。张玉斌抗辩双方签订的诉争房屋买卖合同系刘文秀向张玉斌提供借款的担保，而非房屋买卖合同关系。1.2004年10月9日，张玉斌与刘文秀签订《卖方（房）协议书》，双方并未签订借款合同，可认定双方系房屋买卖合同关系；2.2004年10月9日，张玉斌配偶赵兴怀与刘文秀签订卖房补充条款，载明：“乙方（刘文秀）进户更名办理产权时所需费用甲（赵兴怀）乙双方各一半”，亦能证明双方系房屋买卖合同关系，并非张玉斌为赵兴怀借款提供担保；3.2004年10月9日、2005年1月16日、2005年2月5日，赵兴怀分别向刘文秀出具收据，分别载明收到刘文秀买房款贰拾伍万元整、房款叁万元整、房款壹万元。可证明张玉斌与刘文秀系房屋买卖合同关系，而非借款合同关系。4.2017年10月8日，张玉斌向刘文秀出具承诺书，认可刘文秀支付全部购房款，并承诺在房屋可以办理更名手续时为刘文秀办理房屋更名手续，更进一步证明双方系房屋买卖合同关系，而非借款合同的担保。张玉斌抗辩该承诺书中的内容是刘文秀后添加的。其与配偶赵兴怀向刘文秀借款60万元，刘文秀要求张玉斌书写还款保证书，因当时张玉斌不能确定还款时间，即让刘文秀自行安排还款时间，并在空白纸张上签名捺印。现张玉斌不能提供证据证明该承诺书内容是刘文秀后添加的，故对张玉斌抗辩一审法院不予采纳。5.张玉斌称《卖方（房）协议书》系借款合同的担保，将房屋交付刘文秀系用房屋使用费抵偿借款利息。但张玉斌不能说明刘文秀使用案涉房屋期间抵偿张玉斌借款利息的计算标准。6.张玉斌向一审法院提供2019年3月21日刘文秀出具的保证书。载明，“我刘文秀保证从今日2019年3月21日起买张玉斌这套房子全款已付完自己办过户手续，如出现一切法律问题与张玉斌无关，如房子没收，欠款张玉斌不退，一切后果由刘文秀负责。”亦证明双方系房屋买卖合同关系。综上，张玉斌抗辩该房屋买卖合同实为借款担保，一审法院不予采纳。关于更名过户费用承担问题。张玉斌与刘文秀签订的《卖方（房）协议书》约定更名费用由刘文秀承担，其间张玉斌配偶赵兴怀签订补充条款约定各半承担，因2019年3月刘文秀出具保证书，自己办理更名过户手续。刘文秀出具的保证书变更了之前双方关于房屋更名过户费用负担的约定，故更名费用应由刘文秀自行承担。综上，刘文秀要求张玉斌、滨沈销售部将坐落于道里区新华街乡政小区4号综合楼一、二层使用面积143．90平方米商服用房变更至其名下的诉讼请求成立，一审法院予以支持。要求张玉斌、滨沈销售部承担案涉房屋更名过户费用的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。判决:1.张玉斌、滨沈销售部于判决生效后10日内办理道里区新华街乡政小区4号综合楼（现道里区新华街108号乡政小区4号综合楼）一、二层使用面积143.70平方米商服用房的不动产权证书；张玉斌、滨沈销售部办理不动产权证书后即协助刘文秀将该房屋不动产所有权证变更至刘文秀名下；2.办理道里区新华街乡政小区4号综合楼（现道里区新华街108号乡政小区4号综合楼）一、二层使用面积143.70平方米商服用房的不动产权证书变更登记至刘文秀名下的费用由刘文秀承担；3.驳回刘文秀的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一审法院认定2004年10月9日张玉斌与刘文秀签订的《卖方（房）协议书》合法有效事实清楚，依据充分，本院予以确认。张玉斌关于该《卖方（房）协议书》系为案外人哈尔滨市混凝土建筑预制构件厂和刘文秀民间借贷提供担保的上诉主张证据不足，且与《卖方（房）协议书》、赵兴怀与刘文秀签订卖房补充条款、赵兴怀出具收到刘文秀买房款收据、张玉斌向刘文秀出具承诺书、刘文秀出具的保证书等证据载明的内容相悖，结合其2004年签订《卖方（房）协议书》交付房屋至刘文秀一审起诉前从未对双方的房屋买卖关系提出异议等事实，本院对张玉斌该项上诉理由不予支持。关于应否追加当事人的问题。如前所述，张玉斌与刘文秀之间房屋买卖关系合法有效，张玉斌上诉主张的借款担保关系证据不足，故一审法院未追加赵兴怀或哈尔滨市混凝土建筑预制构件厂为本案当事人并无不当。一审法院是否超诉讼请求审理的问题。本案中，刘文秀一审的诉讼请求系判令张玉斌、滨沈销售部协助刘文秀将位于哈尔滨市道里区新华街108号乡政小区4号综合楼一、二层使用面积为143.90平方米商服用房更名过户至刘文秀名下，并由张玉斌、滨沈销售部承担更名费用。张玉斌与刘文秀签订房屋买卖合同时，双方对该房屋的性质及张玉斌、滨沈销售部尚未取得案涉房产的权属证书即是明知的，张玉斌亦承诺在房屋可以办理更名手续时为刘文秀办理房屋更名手续，张玉斌只有办理案涉房屋的不动产权证书后，才能将案涉房屋的所有权转移登记至刘文秀名下，故刘文秀的诉讼请求已经涵盖了要求张玉斌办理案涉房屋不动产权证书的请求，故一审法院判决张玉斌、滨沈销售部办理案涉房屋的不动产权证书，并未超出刘文秀一审的诉讼请求。综上所述，张玉斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张玉斌、哈尔滨市滨沈测温材料销售部负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年十一月十一日法官助理咸雅芳书记员周小倩