江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8817号上诉人（原审被告）：江苏红兵食品有限公司，住所地江苏省昆山市昆山开发区蓬朗马塘路**，统一社会信用代码91320583321265683Q。法定代表人：甘红兵，该公司负责人。委托诉讼代理人：候秉，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市蓬朗街道综合服务有限公司，，住所地江苏省昆山市昆山开发区蓬朗蓬钱路蓬朗街道内统一社会信用代码91320583762404415P。法定代表人：吕惠琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋英，昆山市开发区律胜法律服务所工作者。委托诉讼代理人：薛炽，昆山市开发区律胜法律服务所工作者。原审被告：昆山市顺利汽车修配厂，，住所地江苏省昆山开发区蓬朗民营区统一社会信用代码91320583733786610P。投资人：管利华，该厂负责人。委托诉讼代理人：吴晓香，江苏昆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王然，江苏昆成律师事务所实习律师。上诉人江苏红兵食品有限公司（以下简称红兵公司）因与被上诉人昆山市蓬朗街道综合服务有限公司（以下简称蓬朗公司）、原审被告昆山市顺利汽车修配厂（以下简称顺利汽修厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初20260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红兵公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回蓬朗公司该项诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋起初是红兵公司从蓬朗公司处租赁，租期是2014年4月1日至2019年3月31日，双方因租金发生纠纷，蓬朗公司提出改为通过先出租给顺利汽修厂，再转租给红兵公司的租赁方式，租期仍和原租赁合同保持不变。该种方式实际不影响红兵公司权利义务及使用房屋，因此予以认可。合同到期前，蓬朗公司提出因政策调整，不再允许转租，只能直接出租给红兵公司，要求红兵公司先支付6万元押金，红兵公司缴纳押金后又迟迟不签订租赁合同，红兵公司的生产受到一定影响。因此，红兵公无需迁出房屋，蓬朗公司应根据诚实信用原则和双方合意，签订正式租赁合同。蓬朗公司辩称：本案事实清楚，法律关系明确，合同租赁关系到期后合同终止。蓬朗公司、红兵公司及顺利汽修厂均未达成书面续租意见，为此要求顺利汽修厂和红兵公司搬迁合法合理，请求维持原判。顺利汽修述称：关于租赁合同的承租方式，蓬朗街道是因为红兵公司曾经拖欠房租，对其不信任。由顺利汽修厂承租后再转租给红兵公司，顺利汽修厂是因为帮忙的才承租。红兵公司的违约行为导致无法交付整栋厂房，并因此承担合同到期后整栋厂房的房屋占有使用费等损失，该损失顺利汽修厂已另行向红兵公司主张。如果红兵公司能提供证据证明合同到期后系与蓬朗街道直接发生租赁合同关系，顺利汽修厂就不应承担费用。红兵公司的上诉理由不成立，请求依法判决。蓬朗公司向一审法院起诉请求：1、判令蓬朗公司与顺利汽修厂之间的房屋租赁合同于2019年3月31日终止；2、判令顺利汽修厂搬离并返还蓬朗公司所有的位于昆山市的厂房，红兵公司配合搬离；3、判令顺利汽修厂支付给蓬朗公司房屋占有使用期间的费用，截止2019年12月30日占有费暂记为312781.5元（按年租金417042元为标准，从2019年4月1日计算至实际交付之日止）；4、判令顺利汽修厂支付违约金83408元（年租金的20%）；5、判令本案的诉讼费用由顺利汽修厂承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，蓬朗公司作为甲方，顺利汽修厂作为乙方方签订了一份《厂房租赁合同》，载明：“一、租赁厂房地址：开发区蓬朗马塘路15号。二、出租5号厂房建筑面积：2482.40平方米(厂房7431.87/3=2477m、泵房27/5=5.4m)。三、承租期限二年，自2017年4月1日至2019年3月31日。1、在合同期内未经甲方同意，乙方不得将租赁厂房转租给他人。2、本合同期限到期后，乙方应将厂房连同厂房内的固定装修完好的交还给甲方。乙方需续租的，在同等条件下，享有优先承租权。四、租金起算时间为：2017年4月1日。五、租金金额：租金按14.00元/月平方米(其中土地5.5元/月平方米，厂房8.5元/月平方米)，租金均以含税价结算，即每年租金为：417042.00元，二年租金总额为：834084.00元。(备注：甲方在每年12月31日之前按一年的租金总额开取税务部门统一的厂房租赁发票，所有税收由甲方承担)。六、租金支付方式：租金采取先付后用的原则，即每半年支付一次，首次支付时间于2017年4月1日前付清，金额为：208521.00元，租金期限为2017年4月1日至2017年9月30日。第二次支付租金日期为2017年9月30日前，支付金额为：208521.00元，租金期限为2017年10月1日至2018年3月31日。以后按此类推每半年支付一次租金。乙方逾期1个月未付租金，甲方有权单方解除合同，乙方的押金归甲方，作为赔偿甲方实际损失。七、甲方与乙方在签约时支付租房押金75000.00元给甲方，该押金在本次租赁合同期限到期后的十日内返还乙方，在此期间甲方不支付乙方保证金的银行利息。如果双方协商一致合同提前解除，该保证金在合同解除后的十日内返还乙方，在此期间甲方不支付乙方保证金的银行利息。八、合同租赁期限内，变压器有乙方自行安装。涉及用电相关事宜及费用都有乙方承担，与甲方无关。九、合同租赁期限内，甲方只负责货梯安装，并确保货梯能正常使用，货梯后续的合法使用及每年的维护，包括因使用导致的维修和乙方在使用过程中(包括装修)因自身原因的造成的损坏，乙方必须及时维修完毕，以修复至损坏前原状，所支付的费用由乙方承担。如造成人身伤害事故的，由乙方自行承担。十、合同租赁期限内，厂房由乙方合法使用，乙方在使用过程中(包括装修)因自身原因的造成的损坏，乙方必须及时维修完毕，以修复至损坏前原状，所支付的费用由乙方承担。十一、乙方承租期间厂房就目前现状，如需对所租厂房进行装修、改造或增添设施，装修或改造必须书面报甲方同意后方可进行，同时装修或改造过程中不得擅自破坏厂房立体结构。乙方经甲方同意后进行装修或改造，该装修或改造在租赁合同到期后，如不再租用的，由乙方自行拆除。该厂房的装修或改造无法拆除或拆除后影响其使用价值的无偿归甲方所有，乙方不得拆除与损坏；同时如果因乙方单方中途终止租赁合同或因乙方违约原因而被解除合同，乙方的固定装修或改造也应该无偿归甲方所有，乙方不得拆除与损坏。十二、厂房合同租赁期间，如遇厂房漏雨、渗水现象有甲方负责维修，维修费用有甲方承担(不包括因厂房漏雨、渗水现象导致乙方产品损失)。但如因乙方原因造成厂房漏雨、渗水现象的，维修费用有乙方承担。十三、乙方在租赁厂房期间相关的经营费用及厂房卫生费等应由厂房使用人(即乙方)承担。十四、乙方在租赁期间未经甲方同意不得将厂房擅自转让或转租，如果乙方将厂房转租、转让，必须经甲方同意，且乙方必须按租赁合同中约定的向甲方承担责任和义务。十五、乙方不得利用所承租的厂房进行非法活动，损害社会公共利益。十六、乙方应按合同中约定的时间支付甲方租金，甲方以银行收到的租金为凭证，每年12年31日前，甲方根据乙方所交租金去税务部门开取房租发票，税收由甲方承担。十七、厂房租赁期间的水费由乙方自行承担。同时必须做到及时缴纳不得拖欠。十八、厂房租赁期间，乙方具体所使用的电费自行承担。十九、承租合同期满前三个月甲方日头提醒乙方、乙方应向甲方出具书面通知是否继续承租该厂房，如乙方没有书面通知甲方继续承租厂房，则视作乙方不再继续承租该厂房。乙方应在租赁合同到期的最后一天将承租的厂房归还给甲方，属厂房的硬件设施等不动产不得拆除，如有损坏必须作价的赔偿。二十、如乙方不再继续承租，同时又未能在租赁合同到期的最后一日将承租的厂房归还给甲方，属厂房的硬件设施等不动产不得拆除，甲方除有权要求承担赔偿外还有权在租赁合同到期的次日起自行收回厂房，乙方其他遗留在出租厂房内的物品所有权归甲方所有，甲方有权任意进行处分。二十一、租赁期间如果租赁厂房需拆迁的，乙方必须无条件服从，双方互不追究对方责任，按动迁有关政策办理。二十二、如果乙方中途解除合同或不能按本合同以上条款中的应当履行的义务履行，则视为乙方违约，甲方有权立即解除合同并要求乙方承担本合同约定的违约责任，未到期部分的租金甲方不退还乙方，且乙方还应向甲方赔偿实际损失及承担年租金20%的违约金。二十三、如果甲方中途解除合同或不能按以上条款中应当履行的义务履行，则视为甲方违约，乙方有权立即解除合同并要求甲方承担本合同约定的违约责任，未到期部分的租金由甲方退还乙方，且甲方还应向乙方赔偿实际损失及承担年租金20%的违约金。二十四、乙方逾期未支付租金的，至合同解除之前的逾期支付租金的违约金按应付租金的日千分之五计算，该约定双方在签订合同时已充分考虑到相应风险属不可调整的约定。二十五、未经出租人书面同意，承租人与次承租人之间的合同对出租人无约束力，次承租人在出租屋内的物品，在出租人与承租人合同解除后，出租人书面通知次承租人迁让，次承租人如在通知规定期限内未将厂房及其内物品归还承租人的，出租人有权处理出租屋内的所有物品(包括次承租人的物品)。次承租人因不履行谨慎注意与审查的义务而造成的损失，由其与承租人进行结算。二十六、租赁物在乙方使用期间发生损坏、丢失由承租人自行修理或添补，费用由承租人自行承担。二十七、管利华愿意对本合同产生的租金及违约金承担连带担保责任，担保至租金及违约金还清为止。二十八、本协议一式二份，经双方签字或盖章后即生效。二十九、本协议发生纠纷由甲方所在地方法院管辖。”当日，顺利汽修厂作为甲方，红兵公司作为乙方也签订了一份《厂房租赁合同》，载明“租赁厂房地址：开发区蓬朗马塘路15号东面1号厂房底层及二楼办公区域。二、出租厂房建筑面积：底层为1220平方米，二楼办公为100平方米。三、承租期限二年，自2017年4月1日至2019年3月31日。1、在合同期内未经甲方同意，乙方不得将租赁厂房转租给他人。2、本合同期限到期后，乙方应将厂房连同厂房内的固定装修完好的交还给甲方。乙方需续租的，在同等条件下，享有优先承租权。乙方如因生产需要租二楼时，甲方同意乙方直接同街道签约。四、租金起算时间为：2017年4月1日。五、租金金额：底层：1220*16.0元/月平方米*12=234240元，二楼办公：100*13.0元/月平方米*12=15600元，即第一年租金结算为249840元。租金支付方式：租金采用先付后用的原则，每半年支付，首次支付时间为2017年4月1日前付清，以后按此类推支付租金。乙方逾期1个月未付租金，甲方有权单方解除合同，作为赔偿甲方实际损失。六、甲方与乙方在签约时支付租房押金40000元给甲方，该押金在本次租赁合同期限到期后的十日内返还乙方，在此期间甲方不支付乙方保证金的银行利息。七、合同租赁期限内，厂房由乙方合法使用，乙方在使用过程中(包括装修)因自身原因造成的损坏，乙方必须及时维修完毕，以修复至损坏前原状，所支付的费用由乙方承担。乙方承租期间厂房就目前现状，如需对厂房进行装修、改造或增添设施，必须书面报甲方同意后方可进行，同时不得擅自破坏厂房立体结构。如合同到期，乙方的固定装修或改造归甲方所有，乙方不得拆除与损坏。十一、乙方在租赁厂房期间相关经营费用及相关的水电费物业费由乙方自行承担，同时必须做到不得拖欠费用。十二、乙方在租赁期间未经甲方同意不得将厂房擅自转让或转租，同时未经甲方同意不得与他人利用所承租的厂房合伙经营。十三、乙方不得利用所承租的厂房进行非法活动，损害社会公共利益。十四、如果乙方中途解除合同或不能按以上条款中的应当履行的义务履行，则视为乙方违约，甲方有权立即解除合同并要求乙方承担合同约定的违约责任，未到时期部分的租金甲方不退还乙方，且乙方还应向甲方赔偿相应违约金。十五、租赁物在乙方使用期间发生损坏，丢失由承租人自行修理或添补，费用由承租人自行承担。十六、本协议一式二份，经双方签字或盖章后即行效。十七、本协议发生纠纷由甲方所在地方法院管辖。十八、甲方同街道签的合约做为本合约附件。”蓬朗公司称，顺利汽修厂至今未与我们进行交接，顺利汽修厂并未将整体涉案厂房即下面一层的面积为1220平米的厂房及该厂房楼上的1260.4平米交付给蓬朗公司。顺利汽修厂称，该厂房楼上楼上的应该扣除被告占有的100平米办公室后的面积为1160.4平米，该楼上1160.4平米已经交接给了蓬朗公司。一审另查明：庭审中，蓬朗公司提交竣工备案意见书、消防检查意见书，以证明涉案厂房属蓬朗公司所有且具备出租条件；并提交法律服务所函5份及相应快递信息，以证明蓬朗公司已提前通知顺利汽修厂不再与其续租，并多次要求顺利汽修厂、红兵公司搬离并返还厂房。蓬朗公司称，蓬朗公司与顺利汽修厂签订的合同中向顺利汽修厂交付的是整栋厂房，顺利汽修厂理应在合同到期后将整栋厂房归还，顺利汽修厂在庭审中说已经向蓬朗公司交付了部分厂房但事实上双方并未有任何的交接手续，蓬朗公司对现在厂房也没有办法使用。顺利汽修厂称，涉案厂房的上面一层除了一个100平米的红兵公司在占有的办公室以外，已于2019年3月31日到期后已经交还给蓬朗公司，但是没有书面证据。另查明，红兵公司至今仍占有涉案厂房涉案厂房东面1号厂房底层及二楼办公区域。以上事实由竣工备案意见书、消防检查意见书、《厂房租赁合同》两份、法律服务所函5份及当事人陈述予以证实。一审法院认为：蓬朗公司与顺利汽修厂于2017年4月1日签订的《厂房租赁合同》合法有效。该合同第三条约定：“承租期限二年，自2017年4月1日至2019年3月31日。”第十九条约定：“承租合同期满前三个月甲方口头提醒乙方、乙方应向甲方出具书面通知是否继续承租该厂房，如乙方没有书面通知甲方继续承租厂房，则视作乙方不再继续承租该厂房。乙方应在租赁合同到期的最后一天将承租的厂房归还给甲方。”第二十条约定：“如乙方不再继续承租，同时又未能在租赁合同到期的最后一日将承租的厂房归还给甲方，属厂房的硬件设施等不动产不得拆除，甲方除有权要求承担赔偿外还有权在租赁合同到期的次日起自行收回厂房。”第二十二条约定：“如果乙方中途解除合同或不能按本合同以上条款中的应当履行的义务履行，则视为乙方违约，甲方有权立即解除合同并要求乙方承担本合同约定的违约责任，未到期部分的租金甲方不退还乙方，且乙方还应向甲方赔偿实际损失及承担年租金20%的违约金。”故根据该约定，顺利汽修厂在合同到期后，没有书面通知蓬朗公司继续承租厂房，又未能在租赁合同到期的最后一日将厂房归还给蓬朗公司，故蓬朗公司要求与顺利汽修厂之间的房屋租赁合同于2019年3月31日终止、顺利汽修厂搬离并返还蓬朗公司该厂房及顺利汽修厂支付违约金83408元（年租金的20%）的诉讼请求，与法有据，一审法院予以支持。红兵公司实际占有厂房，应配合予以搬离。蓬朗公司要求顺利汽修厂支付房屋占有使用期间的费用（按年租金417042元为标准，从2019年4月1日计算至实际交付之日止）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院亦予以支持。顺利汽修厂虽称涉案厂房的上面一层除了一个100平米的红兵公司在占有的办公室以外，已于2019年3月31日到期后交还给蓬朗公司，但蓬朗公司予以否认，且顺利汽车厂未能提交证据证明该厂房已交接的事实，故一审法院对顺利汽修厂的该主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蓬朗公司与顺利汽修厂于2017年4月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年3月31日终止。二、顺利汽修厂、江苏红兵食品有限公司迁出蓬朗公司所有的厂房，并将上述房屋返还给蓬朗公司，于判决生效后十五日内履行完毕。三、顺利汽修厂支付原告昆山市蓬朗街道综合服务有限公司上述厂房至实际交付之日止的占有费（按年租金417042元为标准，从2019年4月1日计算至实际交付之日止，并支付违约金83408元，与判决生效后十日内履行完毕）。一审案件受理费4636元，由顺利汽修厂负担。二审中，红兵公司提交：证据1、厂房租赁合同，由红兵公司和蓬朗公司在2014年1月16日签订，证明在履约过程中，蓬朗公司单方面要求变更租赁方式,变更为由蓬朗公司出租给顺利汽修厂，再由顺利汽修厂转租给红兵公司。证据2、网银支付凭证及双方往来函件三份，证明在租赁合同到期后，蓬朗公司又提出改为直接租赁的方式，要求红兵公司支付6万块钱押金，后红兵公司缴纳了押金。缴纳押金后，蓬朗公司未与红兵公司签订租赁合同，红兵公司为此发送函件，但蓬朗公司收到函件后单方面退回了6万块钱押金，并提起诉讼。证据3、云阳县工商联向昆山市工商联发送的关于请予协调解决红兵公司有关问题的函，证明红兵公司的法定代表人甘红兵所在老家的工商联对本案租赁事宜相当关切，特地要求昆山市工商联协调处理续租问题，希望蓬朗公司能够妥善处理本案。蓬朗公司质证意见为：对证据1真实性没有异议，但该份合同已经在红兵公司违约的情况下依法解除。均应当以此后的书面合同为依据，事实上红兵公司也是认可了蓬朗公司与原审被告顺利汽修厂重新签订租赁合同。对证据2的真实性没有异议，但是内容来看，都是明确表明蓬朗公司将厂房租赁给顺利汽修厂。合同到期，顺利汽修厂及红兵公司均有搬迁义务，并且也明确以书面的形式告知红兵公司不再续租。关于6万元押金，系红兵公司自行汇入蓬朗公司，蓬朗公司事先并不知情，后蓬朗公司将押金予以了退还。对证据3不予认可，与本案没有关联性。集体资产的管理，并非是蓬朗公司能协商解决，也是根据政府文件进行出租。顺利汽修厂质证意见为：对证据1真实性无法确认，由法院核实。红兵公司也已经确认了本案诉争合同为现在履行的合同。对证据2无合同基础，从函件内容上蓬朗公司已明确合同到期后终止，不再续租。对证据3真实性无法确认，关联性亦不予认可。二审经审理查明其他事实与一审相一致。本院认为，蓬朗公司与顺利汽修厂签订的租赁合同合法有效。顺利汽修厂承租之后，将案涉厂房部分分租给红兵公司，并由双方签订租赁合同。因此，蓬朗公司与红兵公司之间不存在直接的租赁合同关系。关于合同到期后，红兵公司向蓬朗公司支付6万元押金事宜，蓬朗公司表示事先并不知晓，不认可系基于续签合同要求红兵公司汇入，发现后也予以了退还。红兵公司提出的6万元款项性质为押金，且未能证明系经双方协商后蓬朗公司向红兵公司收取，故红兵公司要求蓬朗公司继续与其签订租赁合同，依据不足，不应予以采纳。综上，红兵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4636元，由上诉人江苏红兵食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十一月二十四日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。