贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初766号原告：张超，男，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨秀贵，贵州道在律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永兰，贵州道在律师事务所律师。被告：贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司，住所贵州省贵安新区大学城碧桂园学府****楼。法定代表人：欧阳腾平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖志银，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志平，贵州瀛黔律师事务所律师。原告张超与被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司（以下简称碧桂园学府置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张超委托诉讼代理人杨秀贵、赵永兰和被告碧桂园学府置业公司委托诉讼代理人肖志银、刘志平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张超向本院提起诉讼请求：1.请求判决被告支付原告逾期交房违约金为10550.40元（685091元×万分之二×77天，并自2019年8月16日起，以已付房款685091元为基数，按每日万分之二计算至实际交付原告之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2017年6月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告以685091元的价格购买被告开发预售的房屋一套，被告应按照购房合同第十一条约定于2019年5月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。原被告双方还就该合同未约定的或约定不明的事项进行了补充约定，并在该合同附件十二《补充协议》第六条约定：逾期交付房屋超过90日后，继续履行的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但由于被告未按规定办理《商品住房交付使用备案证书》，贵州贵安新区管理委员会规划建设管理局向被告下发了《停止交房的通知》。该通知明确被告在取得《商品住房交付使用备案证书》后，方可交付使用，直到2019年8月15日被告才办理《商品住房交付备案证书》，被告逾期交房。原告故起诉至法院。被告碧桂园学府置业公司辩称：1.合同约定的违约金过高，请法院依法调减按照该地段的租金标准计算。被告逾期交房构成违约，但原告实际损失就是租金损失，根据商品房买卖合同的司法解释相关规定，可适用相关部门公布的租金指导价调整违约金。2.原告在被告取得备案之前已实际收房。根据最高法审理商品房买卖合同的解释，对房屋的转移占有就可以视为房屋已经交付，因此原告已经实际占有房屋，再行主张收房之后的违约金没有事实及法律依据。3.根据合同约定，原告如果有逾期付款的情况时，被告的交房时间可以顺延。本院经审理认定的事实如下：2017年6月28日，原告张超与被告碧桂园学府置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号ＨＬＹ-13Ｈ-02ＤＹ-2-1701），该合同主要约定：一、张超向碧桂园学府置业公司购买该公司开发的位于党武镇碧××××号建设项目（书香苑、翰林苑、博雅苑）（已取得预售许可）第1号房屋，建筑面积115.14平方米，房屋总价款685091元，原告应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款145091元，余款540000元以银行按揭贷款方式支付；二、第十一条“交付时间和条件”，（一）出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。三、第十二条主要约定了本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，其中（一）上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；（二）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，如在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人尽快建设完成而无须承担其他责任。四、第十三条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。五、该商品房达到第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付之日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订当日，原告按约定向被告支付了购房首付款145091元，并办理了银行按揭贷款手续，银行向被告发放了贷款。另查，案涉碧桂园学府1号建设项目（书香苑、翰林苑、博雅苑）的房屋已经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2019年5月21日验收合格，并于2019年7月29日经贵安新区规划建设管理局进行综合验收备案登记。2019年8月6日，贵州贵安新区规划建设管理局在其网站上登载了“碧桂园学府1号项目（书香苑、翰林苑、博雅苑）交房公示”，主要内容为经该局审查，碧桂园学府1号房屋已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程竣工验收备案》《建筑试运行备案表（试行）》、供水、排水、供电、燃气、通讯、广播电视网等部门出具的达到正常使用条件的证明资料，现对外公示。公示期间内，如对该商品房交付有异议的，请联系该局，公示期为2019年8月6日至2019年8月12日。原告尚未收房。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据等证据在卷作证。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案中，原告按合同约定方式向被告支付了全部房款，被告应当按约定向原告交付符合合同约定条件的房屋，否则应当承担违约责任。关于被告应承担的逾期交房违约责任。根据合同约定，被告应向原告交付房屋的时间是2019年5月30日，但被告至该日未将验收合格的房屋交付给原告，已构成逾期交房，被告应从逾期之日开始向原告赔偿逾期交房违约金。关于被告抗辩逾期交房违约金约定过高请求调整的意见。根据合同约定，逾期交房违约金按照全部已付房款每日万分之二的标准计算。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同中约定的违约金是否应当调整，应在充分尊重当事人意思自治的基础上，结合违约产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合进行考虑。具体到本案而言，双方约定的逾期交房违约金标准系被告提供的格式文本合同中明确约定，是双方的真实意思表示，同时考虑到本案逾期交房系由于被告的违约行为导致，其对此存在明显过错。因此，被告要求调减该项违约金标准的请求并不符合法律的相关规定，且该违约金标准并不明显过高，本院对此不予支持。关于逾期违约金计算的截止时间问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等主体验收合格经主管部门备案后，即视为竣工验收合格，可以交付使用。案涉房屋的竣工验收备案的时间为2019年7月29日，即已满足交付条件。之后，贵安新区规划建设管理局于2019年8月6日在该局网站登载了交房公示，可以认定被告已经履行了通知交房的义务。所以逾期交房违约金应计算至交房公示期满之日，即2019年8月12日。综上所述，被告逾期交房的天数为从2019年5月31日至2019年8月12日，共74天，故被告应支付原告的逾期交付违约金为685091元×0.0002×74日=10139.35元，原告主张超过该金额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张超支付逾期交房违约金10139.35元。二、驳回原告张超的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币32元（已减半收取），由原告张超负担2元，被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇二〇年十一月十日法官助理王思婷书记员吴青青