广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2489号上诉人（一审原告）：珠海市万顺置业有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：赵烈武，执行董事。委托诉讼代理人：林洪源，广东中晟律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海市房产物业管理有限公司，住所地:珠海市前山。法定代表人：高苗，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：职消寒，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成静，北京市中银（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）与上诉人珠海市房产物业管理有限公司（以下简称房产公司）因委托合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初10421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万顺公司上诉请求：撤销一审判决，改判房产公司支付给万顺公司2019年1月到6月期间的车位租金834900元（230元/个×605个×6个月），并以834900元为基数，按每日0.5‰的标准支付违约金。事实和理由：一、一审法院曲解合同约定，不当免除了房产公司的不忠赔偿责任。根据双方签订的《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》第三条第2款的约定：“地下车位出租的租金暂定为每个230元/月，管理费为70元/月，共计每个为300元/月”。虽然车位租金使用“暂定”字眼，但该约定仍然明确具体，对双方具有约束力，即房产公司未经万顺公司同意，不得随意增加或降低车位租金，即便空置也不应“贱卖”，一审法院强行推导出房产公司有权擅自变更车位租金为160元/月，明显牵强，裁判不公。值得注意的是，案外人“珠海谷铭文诚房地产有限公司”、“深圳市金双实业发展有限公司”、“珠海市中恒泰装饰工程有限公司”共同委托万顺公司出租涉案车位，三位委托人要求万顺公司支付的车位租金为230元/月，现房产公司未经万顺公司同意擅自减少按160元/月出租，导致万顺公司需要赔偿前述案外人70元/个/月的车位租金差价损失。根据《合同法》第四百零六条的规定，房产公司超越权限的行为给万顺公司造成了损失，其应当予以赔偿，一审仅按160元/个/月结算租金给万顺公司明显不正确，请求二审法院予以纠正。二、房产公司消极举证，致使无法查清车位的真实出租数量，依法应按不利于其的原则推定认可万顺公司的证据。根据双方签订的《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》第三条第6款、第7款的约定，车位出租时，房产公司应当明确出租车位的位置和编号，将车位租赁合同报备一份给万顺公司；在次月10日前，房产公司应统计当月的车位出租数量和空置数量，以书面形式报备万顺公司作为计算车位租金的依据，因此房产公司作为车位出租的实际管理者，其有义务、有能力掌握车位出租数量，但从本案的证据及开庭情况来看，房产公司抱着侵吞车位租金的目的，在举证期限内拒绝对所收款项金额举证，还将代收款项的性质从“车位租金”恶意歪曲为“管理费”，其行为显然违背诚信原则，最终导致法院根据业委会出具的相关函件进行酌定。珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会在夜间进行现场清点的数据显示，480-500台是长期停车数量（因临时停车均限于地面停车，地下车库中全部为长期停车），而一审法院却以“出售车位及临时停放”为由，无端仅按70%的租用率计算出租车位数量为423台（605×70%），该酌定数据明显比实际情况偏低，恳请二审法院精细裁判，按80%以上租用率计算出租车位数量484台（605×80%），这明显接近实地清点出的数量。房产公司辩称：1、万顺公司罔顾涉案合同根本不具备履行条件且根本未履行的客观事实。首先，双方在签订合同时对于涉案合同是否可以履行均是存疑的状态，因此合同约定车位租金暂定为230元；其次，合同签署后双方对于合同是否可以履行依然处于待定的状态，因此在2019年1月18日万顺公司向房产公司发函，要求房产公司确认其在与业主沟通调价过程中业主是否有异议，如果没有异议或者没有收到房产公司的反馈，万顺公司才会按照230元的标准收取租金。言外之意如果业主对于调价事宜提出异议，或者房产公司将异议内容反馈到万顺公司，万顺公司将不能按照230元的标准收取租金。房产公司于2019年1月25日向万顺公司回函，明确业主对于费用的调整存有异议，拒绝按照230元的标准缴纳车位租金，同时万顺公司就车位调整事宜也征求了业委会的意见，车位租金的调整遭到了业委会的拒绝。因此万顺公司根本不具备按照230元标准收取车位租金的前提条件，故涉案合同至今未履行，双方未履行的原因在于万顺公司并未就车位租金的新的收费标准与业主协商一致，而非房产公司违背忠实义务。2、房产公司收取160元的车位管理费与涉案的合同无关，该收费标准是房产公司与业委会在物业管理服务合同中的约定，且该收费标准在涉案合同签署前就已存在。3、关于车位实际出租数量，首先明确车位总数是598个而非605个；其次，万顺公司完全具备车位停放数量的举证能力，涉案停车位对于人员的流动完全是开放的，万顺公司完全有能力、有机会在不同的时间段通过影像资料记录涉案停车位的停车数量，也有能力、有机会会同房产公司或者业委会甚至居委会清点，并通过影像资料记录清点过程来反映地下车位的实际使用数量，但是万顺公司未采取任何的举证措施，对于停车位的使用比例，其应当承担举证不能的法律后果。房产公司亦提出上诉，请求：1.撤销一审判决，驳回万顺公司的诉讼请求；2.本案的案件受理费由万顺公司承担。事实和理由：一、一审法院判决内容与万顺公司诉讼请求的范围不符。本案是万顺公司与房产公司基于《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》提起诉讼，从而引发的委托合同纠纷，万顺公司在诉讼中亦是基于《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》的约定要求房产公司向其支付地下车位的车位租金230元/月，但是一审法院在判决中直接依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》约定的收费标准调整了《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》约定的收费标准，这不仅超出了万顺公司的诉讼请求，更是剥夺了房产公司的抗辩权和针对该部分车位物业管理费的抵销权，依法应当予以撤销。二、地下车位的租金为160元/月没有事实依据，属于认定事实错误。2012年11月8日，房产公司与幸福里小区业主委员会签署了《物业委托合同》，《物业委托合同》第八条第2项约定了地下停车库车位的收费标准，其中地下停车位的管理费为150-300元。该项约定对包括涉案车位所有权人在内的全体业主均具有约束力。因此，房产公司依据该项约定向业主收取160元/月的停车管理费符合双方约定的标准，该费用并非车位出租租金。三、一审法院遗漏珠海市中恒泰装饰工程有限公司、深圳市金双实业发展有限公司及珠海谷铭文城房地产有限公司名下人防车位总数量的重要事实未予查明。实际上地下停车位数量是598个，其中人防车位77个，深圳市金双实业发展有限公司车位是363个，珠海市中恒泰装饰工程有限公司地下车位数量是158个，合计总数598个，其中还包括开发商向个人出售的车位39个。四、一审法院认定涉案地下车库出租率为70%缺乏事实依据。一审法院在认定小区涉案地下车库的出租情况时，仅依据万顺公司与小区业委会来往函件中对停车数量的清点情况，并未考虑上述停车数量中临时停车的比重，实际上临时停车数量占所有停车数量接近一半，一审法院认定涉案地下车库出租率为70%，该项认定缺乏相应的事实依据。万顺公司辩称：一、涉案合同已经实际履行，一审法院判决房产公司向万顺公司支付租金并无不当，只是支持160元/月的租金标准有误。不论房产公司是按300元/月的合同价格还是低于该价格出租地下停车位，均应根据实际出租数量按每月230元的标准向万顺公司支付租金。房产公司既辩称将车位以低于约定价格出租，却又否认合同已经实际履行，前后自相矛盾，不足采信。如果幸福里小区业主对停车费300元/月的价格标准有异议，可以与万顺公司协商调低收费标准，但是房产公司在未得到万顺公司授权的情况下，无权擅自按低于该价格出租地下停车位，如果认为《车位经营管理合同》无法履行，房产公司完全可以提出解除合同。在万顺公司未同意房产公司低于300元/月的价格出租车位的情况下，如果房产公司擅自按低于约定价格出租车位，即构成了违约，也将严重损害万顺公司的合法权益，房产公司应当根据《合同法》第四百零六条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。……受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失”的规定，赔偿万顺公司的损失。二、一审判决认定房产公司收取的停车费用为车位租金并无不当，房产公司主张是管理费，与合同约定不符，也未提供任何收款凭证加以证明，没有任何事实依据。三、涉案委托出租的车位，双方已在合同中予以确认，因此应以合同确认的为准，即为605个，房产公司主张少于该数量，并未提供任何证据加以证明。四、关于地下车库出租率的问题，一审法院认定70%确实没有任何事实依据，应认定为地下车位已经全部出租。1、房产公司代为管理和出租地下车库，控制着车位的出租、使用和收费情况等相关证据，但是房产公司在合同履行期间，甚至在诉讼期间一直拒不提供，导致地下车位的出租情况无法查明，万顺公司已经向二审法院提出申请，要求房产公司提供相应的证据，若房产公司未能如实提供的，依法应承担举证不能的不利后果，对已出租的地下车位数额应当按照合同约定的车位总数量即605个作出认定。2、根据常识，出租率肯定比实际使用率要高，即地下车位已经出租的数量肯定要比晚上实际停放的数量要多，因为必然存在承租人的车辆外出未归等现实情况。而且，根据幸福里业委会对地下车库停车抽查情况来看，当晚清点数量有485辆，业委会主任刘国向也证实每晚停车数量在500辆左右，可以认定每天地下车位的停车数量是比较稳定的。所以按每天实际停车数额看，车位的出租数量肯定远超实际停车数量，若按每天晚上有20%已租车位的车辆未归进行计算，足以认定地下车位实际上已经全部出租。一审法院在没有任何事实依据的情况下，忽视了临时停车也收费的实际情况，也未考虑实际出租数量高于停车数量的客观因素，导致推断出了租用率为70%的错误认定。3、即便地下车库每天有一小部分车辆是临时停车，临时停车是要收费的，而且比月租收费标准高，不应排除在出租车位数量之外，应当计入实际出租数量。4、地下停车位数量在签合同前是646个，在双方合同签订之前已经出售了39个，双方在合同中确定的出租车位数量605个是经过双方清点并签字确认的，在双方合同履行期间又出售了编号为493的车位，所以在诉讼期间委托出租车位的数量是604个，加上新增加的4个车位，可出租的车位数量实际为608个。万顺公司向一审法院起诉请求：1、房产公司向万顺公司支付2019年1月到6月的车位租金834900元（230元/月×605个车位×6个月）；2、房产公司向万顺公司支付违约金（按年利率24%，从2019年2月11日起计至付清之日为止。一审法院认定事实：2018年12月15日，万顺公司（甲方）与深圳市金双实业发展有限公司（乙方）签订一份《幸福里地下室车位委托协议》，约定：甲方委托乙方出租及管理幸福里小区地下室车位共363个，委托期限自2019年1月1日至2023年12月31日止，车位租金暂按230元/个/月，乙方于每月10日前将实际对外出租车位的租金支付给甲方，已出租的车位管理费由车位使用人承担支付，未出租车位的管理费由甲方支付承担；乙方有权对甲方车位委托第三方出租及管理，但最长委托期限不得超过本协议有效期；委托期内该车位的所有权及收益权属于甲方等。同时，万顺公司又分别与珠海谷铭文诚房地产有限公司、珠海市中恒泰装饰工程有限公司签订《幸福里地下室人防车位委托协议》、《幸福里地下停车场车位委托协议》，约定：万顺公司受上述两家公司分别委托出租及管理幸福里小区人防车位77个、地下室车位158个，车位租金暂按300元/个/月，其中租金230元/月，管理费70元/月；委托协议的其余内容与前述《幸福里地下室车位委托协议》基本一致。2018年12月17日，万顺公司（甲方）与房产公司（乙方）签订《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》，主要内容包括：地下车位位于幸福里小区地下车库内，设计停车位605个，面积为7200平方米；产权及收益权归属甲方；甲方委托乙方经营管理幸福里小区地下车位，期限暂定为5年（从2019年1月1日至2023年12月31日止）。该合同第三条就停车位出租及收费约定，1.在乙方管理期间，甲方委托乙方以甲方名义代理地下车位出租事务，甲方提供租赁合同及所需的票据；2.地下车位出租的租金暂定为每个230元/月，管理费为每个70元/月，共计每个为300元/月；3.对甲方出租的地下车位，乙方向业主收取管理费，管理费按70元/个/月计算；4.本合同签定生效之前乙方在该小区管理期间已收取的地下车库费用视为乙方在管理甲方车库所拖欠乙方管理费补偿，双方互不追究以前所有的对方责任；5.对空置车位（甲方未出租、出售的车位），由乙方向甲方收取车位管理费，管理费按60元/个/月计算；如每月实际出租车位总数超过550个，乙方则免收甲方未出租或出售的当月所有空置车位管理费；6.双方商定，乙方向车位实际使用人出租时，应当明确出租地下车位的位置和编号。租赁合同签订后，应于7日内将合同报备甲方一份，凡未在约定时间内报备的，一律视为无效合同，由此产生的法律责任由乙方承担。7.次月10日前，乙方应统计当月的地下车位出租数量和空置数量，以书面形式报甲方，作为甲方向乙方收取当月地下车位租金的依据，每月10日前必须做完所有费用结算；8.乙方在向甲方支付车位租金时，支付时间应与乙方向业主出租车位时收取租金的时间段保持同步，如乙方一次性向业主收取超过一个月的租金，应同时一次性向甲方支付该租金；乙方不得滞留租金。9.鉴于地下车位有可能产生空置，甲方应以书面形式向乙方提供用于车租车位的编号，乙方应督导业主将车辆停放在租赁合同约定的停车位。对于空置车位，甲方有权予以封闭或以其他方式自行处理；10.已经出租的地下车位的租金及管理费由乙方同意向车主收取，租金230元/个/月归甲方所有，管理费70元/个/月归乙方所有，地下车位租金乙方应于次月10日前一次性汇入甲方指定银行账户，甲方收到款项后开具收据给乙方等。合同第六条“特别约定”约定：在甲方委托乙方管理地下车位期间，对地下车位需另行（特殊）处理时，双方共同沟通协商解决…乙方对地下车位完成出租手续后，需7日内通知甲方等。该合同第八条违约条款约定：本合同生效后，对双方都有约束力，任何一方违约都应该承担违约或赔偿责任；乙方须按约定时间如期向甲方交纳收到的地下车位租赁租金，逾期每日按应交金额的3‰支付违约金。合同第九条约定本合同自双方签字盖章后生效，未尽事宜，双方可另行协商并订立补充协议。2019年1月18日，万顺公司向房产公司致函，称：双方签订的《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》已于2019年1月1日开始生效，根据该合同有关规定：地下车位出租的租金暂定为每个230元/月，管理费为每个70元/月，共每个300元/月……贵司在与业主沟通调价过程中如有异议请及时向我司书面反馈，如无异议或未收到贵司反馈，我司每月10日将按车位租金每个230元/月向贵司收取。贵司按月向业主收取车位租金和管理费，如有业主超过一个月以上的交费情况请及时联系我司，以便我司做好备案，如达到我司规定的优惠条件，我司将与贵司、业主三方共同确认优惠标准，但贵司不得单方向业主作优惠承诺。2019年2月20日，万顺公司又向房产公司发出《催款函》，要求房产公司缴纳2019年1月1日至2019年2月20日期间的车位费。一审庭审时，房产公司提交了两份《复函》，其中落款日期为2019年1月25日的复函主要内容包括：业主对于按照300元/月的收费标准有非常大的抵触情绪，房产公司建议暂时维持现有的收费标准160元/月不变，并建议万顺公司可以通过与业主委员会沟通，由业主委员会组织业主大会对停车位的收费标准进行表决等。落款日期为2019年2月22日的复函主要内容包括：房产公司表示不能按照《催款函》内容向万顺公司支付停车费租金……因业主的强烈反对，幸福里小区地下车库的停车费根本无法按照房产公司得要求进行涨价……万顺公司至今未能说服业主接受230元/月的租金价格，房产公司也无法按照230元/月的价格向业主收取停车租金。因此，在房产公司说服业主接受230元/月的租金价格之前，《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》无法履行……建议万顺公司主动与业主进行协商确定停车租金的价格，待价格确定后，重新签订《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》等。一审庭审时，房产公司称上述复函是由幸福里小区项目经理送给房产公司，但具体接收人员不清楚。万顺公司则否认收到房产公司出具的上述两份复函。关于地下车库的使用情况。万顺公司于2019年6月18日向幸福里小区业主委员会出具《请求核实幸福里小区地下车库现停车辆数量的函》称，万顺公司分别于2019年6月8日、6月10日、6月12日晚零时对地下车库停放车辆的数量进行了三次清点，清点结果分别为466辆、482辆、486辆，要求业委会核实数量，以便协商提升环境设施。2019年6月29日，幸福里小区业主委员会向万顺公司出具《回复函》，称：该会成员联同幸福里小区物业主任、当值保安、保安队长，于2019年6月28日晚抽查地下车库停放数量，核实该车库内正在停放的车辆数量为485辆，要求万顺公司规划车位，争取更多的停放空间。房产公司于2019年9月30日提交的《幸福里地下车库车辆统计表》显示：幸福里小区605个车位中已售出22个，其中21台每台收取60元/月停车服务费、1台收取40元/月停车服务费，租赁车位停车服务费按160元/台/月收取；2019年1月、2月、3月、4月、5月、6月，租赁车位数量分别为210、217、232、236、238、241辆，停车总数量分别为232台、239台、254台、258台、260台、263台，收取费用（自有车位停车服务费及租赁车位停车服务费）分别为34900元、36020元、38420元、39060元、39380元、39860元。万顺公司于2019年10月9日回复称，经询问小区开发商，截至2019年10月8日，该小区地下车位已经出售39个，但不清楚在出售的车位中有多少车位已投入使用（即停放有车辆）。2019年9月24日，幸福里小区业委会主任刘国相接受一审法院询问时表示，由于新的物业公司尚在招标中，目前小区仍是由房产公司代为管理并收取物业费、停车费；目前，小区露天停车费70元/台/月，地下车库160元/台/月，有关费用收据上写的就是停车费，没有说是车位租金或管理费；地下车库包括人防车位在内一共605个车位，每天晚上能停满大概480-500个车位；半年前，万顺公司的工作人员曾口头向业委会表示要求将停车费调至300元/月/台，业委会不同意，后来就不了了之。另外，根据房产公司提供的证据显示，珠海谷铭文诚房地产有限公司于2018年3月20日以张贴《珠海市幸福里地下车库车位租赁公告》方式通知幸福里小区业主，地下车库车位自2018年4月1日起使用费调整为300元/月（含车辆管理费及车位租赁费）。一审法院另查，2012年11月8日，幸福里小区业主委员会代表全体业主（甲方）与房产公司（乙方）签订一份《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》，约定：甲方将幸福里小区物业服务委托乙方承担，服务期限为5年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止。该合同第八条就停车费收取约定：建设单位（开发商）未卖出的物业（包括住宅、商铺、车库等）按第九条第1款向建设单位收取费用；露天停车位、地下车库车位收费标准：1、露天停车场车位收费标准：小型车辆每月每辆收取70元管理费；中型车辆每月每辆收取90元管理费；大型车辆每月每辆收取110元的管理费；摩托车每月每辆收取10元管理费；2、地下车库车位收费标准：（此收费标准要与开发商商定，不高于现有地下车库收费标准250元/月。甲乙双方另签署书面补充协议）小型车辆每月每辆收取150-300元管理费（具体收费标准参照香洲区价格主管部门批准的为主）；3、地上临时停车收费标准：每小时收取2元，最高不能超过8元/天，1小时内不收费；2、地下车库车位收费标准：每小时收取3元，最高不超过16元/天，1小时内不收费。一审法院再查，珠海谷铭文诚房地产有限公司、珠海市中恒泰装饰工程有限公司、深圳市金双实业发展有限公司于2019年8月25日共同出具的《放弃“委托人介入权”声明》，表示在万顺公司起诉房产公司追讨车位租金一案中，三家明确不行使介入权等。另外，房产公司一审庭审时称其已向珠海仲裁委员会提出仲裁申请，要求上述三家公司支付从2012年12月1日起至今的车库物业管理费（按照70元/月/车位计算）。一审法院认为，根据幸福里小区地下车库车位所有权人珠海市中恒泰装饰工程有限公司、深圳市金双实业发展有限公司以及人防车位使用单位珠海谷铭文诚房地产有限公司的委托，万顺公司与房产公司于2018年12月17日签订了《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》，万顺公司将地下车位转委托房产公司进行经营管理。该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。万顺公司以自己的名义在委托人的授权范围内与房产公司订立上述合同，作为委托人的三家公司均明确表示本案不行使介入权，因此，《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》仍约束万顺公司和房产公司，万顺公司作为受托人可以行使合同权利，请求房产公司支付代收的车位租金。本案争议焦点在于：如何认定房产公司应当向万顺公司支付的2019年1月至6月期间的车位租金数额。对此，一审法院作如下分析：其一，关于车位月租金标准问题。根据《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》第三条的约定，地下车位出租的租金暂定为230元/个/月，管理费为70元/个/月，由房产公司向车主收取，其中租金归万顺公司，管理费归房产公司。从万顺公司于2019年1月18日向房产公司出具的函件内容来看，万顺公司要求房产公司书面反馈与业主沟通调价的意见。之所以上述合同采取车位租金金额暂定的方式，是考虑到房产公司与业主沟通调价过程中可能遭到业主反对而保留进一步协商及调整的余地。虽然万顺公司否认收到房产公司的复函，但结合小区业委会主任刘国相的陈述，万顺公司在该合同履行过程中已明确知晓业委会拒绝上调地下车位停车费的收费标准。万顺公司在自身介入与业主方协商调价未果的情况下，也未向房产公司提出解除合同及收回车位经营管理权，现仍要求房产公司按照合同约定的暂定标准230元/个/月结算2019年1月至6月期间的车位租金费用，于理不合。一方面，房产公司向小区业主开具的收据明确载明收取的费用为停车费，而非车位的物业管理费。另一方面，房产公司已就车位物业管理费另案向车位所有权人及使用单位提起仲裁。因此，房产公司辩称其每月向业主收取的160元属于车位的物业管理费，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上，房产公司每月向小区停车业主收取的160元费用应当认定为地下车位的月租金并向万顺公司如数返还。其二，关于已出租的地下车位数量。根据《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》第三条第7款的约定：次月10日前，房产公司应当将当月地下车位出租数量和空置数量以书面形式报万顺公司，作为万顺公司向房产公司收取当月地下车位租金的依据，每月10日之前必须做完所有费用结算。由于房产公司未按约定切实履行上述报告义务，导致地下车位出租数量和空置数量现难以准确查明，而房产公司提交的地下车库车辆统计表系其单方制作，亦难以作为认定依据。由于房产公司未提供充分证据证实地下车位出租及停车费用收取情况，结合万顺公司与小区业委会来往函件中对停车数量的清点情况可以反映，地下车库晚间停车数量平均为480台，另适当考虑已出售车位及外来临时停放等各种因素，一审法院酌情按70%租用率计算该小区已出租的地下车位数量。综上所述，房产公司在2019年1月至6月期间就地下车库车位收取的租金合计406560元（160元/个/月×605个×70%×6个月），即每月67760元，房产公司应将该款支付给万顺公司。根据《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》第三条第7款以及第八条第2款的约定，双方应当于每月10日之前必须完成地下车位租金的结算；房产公司未按约定时间向万顺公司支付收到的地下车位租金应当支付违约金。鉴于上述合同约定的违约金计算标准为每日千分之三过高，一审法院酌情调整为每日万分之五，从2019年2月11日起，暂计至2019年7月11日，房产公司应支付的违约金合计15381.52元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百零三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、房产公司于判决生效之日起十日内向万顺公司支付2019年1月到6月期间的车位租金406560元；二、房产公司于判决生效之日起十日内向万顺公司支付违约金（计至2019年7月11日为15381.52元；之后以406560元为基数，按每日万分之五计至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12564元，由房产公司负担6049元，由万顺公司负担6515元。二审中，依万顺公司的申请，本院向珠海市*******调取了涉案小区地下停车位不动产权登记表。经双方当事人清算，确认涉案小区非人防登记产权车位合计546个。二审庭审中，房产公司称其于2020年3月31日退出了涉案小区的物业管理。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为房产公司应向万顺公司支付2019年1月-6月地下车位租金的具体数额的认定。对此本院分析认定如下：一、关于车位租金标准。万顺公司上诉主张应按230元/个/月的标准收取车位租金。本院认为，虽然万顺公司与房产公司在《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》中约定地下车位租金为230元/个/月，但同时亦注明为“暂定”，结合万顺公司于2019年1月18日向房产公司出具的函件可知，双方在签订合同时已经预见到要业主接受停车费上调存在困难，进而约定“暂定”价格从而保留进一步协商和调整的余地。又根据小区业委会主任刘国相的陈述可知，万顺公司已明知业委会拒绝上调地下车位停车费的收费标准，房产公司仍按照原160元/月的收费标准向业主收取地下车位停车费。此种情况下，万顺公司向房产公司主张按照合同约定的暂定标准230元/个/月结算车位租金，于理不合，本院不予支持，房产公司应按其现行收取的停车费标准160元/个/月向万顺公司支付地下停车位租金。房产公司称《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》未履行，与事实不符，本院对房产公司的该上诉理由亦不予支持。二、关于已出租的地下车位数量的认定。首先，根据本院二审期间向珠海市*******调取的涉案小区地下停车位不动产权登记表可知，涉案小区非人防登记产权地下车位数为546个；而深圳市金双实业发展有限公司、珠海市中恒泰装饰工程有限公司委托万顺公司出租管理的登记产权地下车位数为521（363+158）个，万顺公司又将上述521个登记产权地下车位委托给房产公司出租管理，总登记产权地下车位数与委托登记产权地下车位数之间存在差值说明对于已经出卖给业主的地下车位，房产公司与万顺公司已经进行了清点扣减，《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》约定的车位605个（含人防车位）全部是房产公司可以对外进行出租的车位数量，不包含已经出售给业主的车位，故房产公司上述主张该605个车位含已出售业主的部分与事实不符，本院不予采纳。其次，以605个地下车位为基数，一审法院结合万顺公司与小区业委会来往函件中对停车数量的清点情况，并适当考虑外来临时停放等因素，酌情按70%租用率计算该小区已出租的地下车位数量，较为合理，系其行使自由裁量权的体现，本院予以维持。综上所述，房产公司与万顺公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。珠海市万顺置业有限公司上诉的二审案件受理费7495元由其自行负担；珠海市房产物业管理有限公司上诉的二审案件受理费6049元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十一月二十六日书记员  王 莉