河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8914号原告:河南庭瑞物业管理有限公司。法定代表人：孙学仕，总经理。委托诉讼代理人：刘彩霞，该公司员工。委托诉讼代理人：刘宽，该公司员工。被告：宋林芳，男，1982年4月26日出生。原告河南庭瑞物业管理有限公司（以下简称“庭瑞物业公司”）与被告宋林芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告庭瑞物业公司的委托诉讼代理人刘彩霞、刘宽，被告宋林芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庭瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付2018年4月1日至2020年9月30日拖欠原告的物业服务费7296.3元，违约金4005.7元，合计人民币11302元；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：被告宋林芳购买的富田兴和湾29号楼3单元1204号，合同面积为110.55平方米的一套商品房，于2016年8月16日交房入住。截至目前拖欠原告物业服务费共计人民币7296.3元。依据签订的《前期物业服务协议》被告应该交纳物业服务费，期间，原告曾多次联系被告催要未果。被告为产权人和物业的使用人，不仅享受物业公司提供的相关服务，也要遵守物业管理区域内的相关管理制度，《河南省物业管理条例》第十七条业主应当履行的义务，按时交纳物业服务费。被告具有交纳物业管理费的义务。原告认为，原告已经履行了物业服务义务，进行了日常的物业管理工作，一直为被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业费，被告久拖未付，显属违约，应依法承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益特诉至法院，望依法支持原告诉讼请求。被告宋林芳辩称，不是不交物业费而是延迟交物业费，原因是庭瑞物业公司没有按照前期物业管理合同履行，是庭瑞物业公司先违反合同和相关法律。因庭瑞物业公司不能正常履行合同，导致小区发生入室盗窃案件和电瓶丢失事件，由于管理不到位导致小区人员杂乱，人员随便进出，一期绿化死的死，公共照明损坏长期无人维修。庭瑞物业公司没有提交已完全履行《前期物业管理服务协议》的证据材料。庭瑞物业公司应该是首先要履行好服务而收费，而不是因为签订了合同而收费。庭瑞物业公司长期敷衍、不作为，已严重侵害了宋林芳的各项正当权益，具体说明如下：一、庭瑞物业公司入驻小区三年了，至今没有按照《河南省物业管理条例》规定向业主公示业主交纳的物业费用情况、公共用水电分摊情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益各支出情况以及相关场地使用、收益情况，严重侵害了自己作为业主的知情权；二、根据《物权法》第70条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，小区公共区域的经营性收入应归全体业主所有；三、庭瑞物业公司私自侵占本该属于所有业主共有的公共区域经营性收入，如售货机收益、广告收入、投递柜租金收入、充电桩及通信设施设备入场费等，并且没有向业主公布其收入的流向，庭瑞物业公司的行为严重侵害了全体业主的权益，应扣除必要成本后冲抵物业费或转入小区的公共维修基金内，并定期向业主公布收支情况。四、根据《合同法》第67条及合约对等性原则，庭瑞物业公司只有履行了合约中应尽的义务，才能要求业主付费，但庭瑞物业公司没有举证证明自己履行了合约义务，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，庭瑞物业公司既未全部履行好服务，又枉顾事实失信违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求驳回庭瑞物业公司的不合理请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋林芳系富田.兴和湾29号楼3单元12层1204室的业主，该房屋建筑面积为110.62平方米。2014年9月13日，宋林芳（乙方）与庭瑞物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议中约定有以下内容：甲方的权利义务：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。乙方的权利义务：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用；转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议，同时办理其他相关手续；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：物业服务费按建筑面积计算，住宅收费标准为2.2元/平方米/月。在房产证未下发之前，建筑面积以业主与建设单位所签《商品房买卖合同》上的面积为准收取费用，房产证下发后，以房产证上的面积为准收取费用。以上标准为此协议签订时物业收费标准，如遇政府相关部门调整物业费标准或市场成本大幅上涨，甲方可根据政府价格或市场成本上涨情况进行相应调整或浮动。乙方交纳费用时间：物业服务费用按季度收取，乙方应在每季度首月15日前交纳本季度物业服务费用。乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳。乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。物业基础服务费自开发商通知乙方交房之日起计算。物业交付使用后，因乙方原因空置房屋，按物业管理法规的规定乙方应全额交纳物业服务费用。其他有偿服务费用：停车场车位或车库所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车位或车库60元/个/月的标准向甲方交纳物业管理服务费，收费标准可随市场情况进行调整。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正或给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，若拖欠费用在一个月以上，甲方将依法提起诉讼，追缴欠款。此外，合同还对物业管理服务的内容、质量等进行了约定。因宋林芳未按约定交纳2018年4月1日至2020年9月30日的物业服务费，庭瑞物业公司诉至本院，请求处理。另查明，宋林芳为证明庭瑞物业公司没有按照《前期物业管理服务协议》约定提供物业服务，提交有照片打印件18张及视频资料6段。以上事实有当事人陈述、入伙通知书、前期物业管理服务协议、催费通知单及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，庭瑞物业公司与宋林芳之间的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。庭瑞物业公司依约为富田.兴和湾小区提供了物业服务，宋林芳作为该小区的业主，实际享受了庭瑞物业公司提供的物业服务，亦应当依约交纳物业管理费，现庭瑞物业公司要求宋林芳交纳2018年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7296.3元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。根据宋林芳提交的证据可以看出，庭瑞物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故其要求宋林芳支付违约金，本院不予支持。本案为物业服务合同纠纷，宋林芳要求庭瑞物业公司公示公共部分的收益，属于业主知情权纠纷，不宜在本案中进行处理。物业服务涵盖多项内容，具有集体性、公共性的特点，因此物业服务质量应当进行整体的衡量和评估，服务标准也应统一为全体业主共识的标准，但在实际生活中，由于小区业主众多，各家各户所期待的物业服务质量标准并不一致，每个人对物业公司是否尽职也有不同的评判标准，故不能因为某一特定业主不认同服务质量或者物业公司提供的某一项服务存在瑕疵而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，已经接受了物业服务的单个业主，就不能以物业公司提供的物业服务质量未达到自己的标准或提供的某一项服务存在瑕疵为由而拒交物业服务费，否则将会导致业主之间的权利义务不匹配、不公平，亦有可能导致物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致小区无法实现应有的宜居环境与秩序。因此，宋林芳辩称延迟交纳物业服务费是因为庭瑞物业公司未按合同约定提供物业服务，本院不予支持。庭瑞物业公司作为物业服务单位也应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见和建议，就业主反馈的问题及时进行整改，更要主动查找并改善服务中存在的问题，努力提高物业服务质量。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告宋林芳应于本判决生效后五日内向原告河南庭瑞物业管理有限公司支付2018年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7296.3元；二、驳回原告河南庭瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋林芳负担。本判决为终审判决。审判员  李慧凤二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘宏丽