湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初3431号 原告：杨鲜平，女。 委托诉讼代理人：王利荣，湖南君义律师事务所律师。 被告：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司。 法定代表人：何礼国，公司总经理。 委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师。 原告杨鲜平与被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称鑫龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨鲜平及其委托代理人王利荣、被告鑫龙公司的委托代理人周耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨鲜平向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付位于永州市零陵区湘口馆路、荔枝东路与阳明大道交汇处红星国际广场XX栋XX层XXXX号房屋，并办理不动产权证；2.判令被告向原告支付从2019年9月1日至2020年8月12日止共计347天逾期交房违约金32222.42元，并按照92.86元/天承担从2020年8月13日至实际交付验收合格房屋之日止的违约金3.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。约定：1.原告以464286元的价格购买被告红星国际广场11栋30层3009号房屋；2.被告承诺于2019年8月31日前向原告交付房屋；3.逾期交付超过180日后，原告要求继续履行合同的。合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款的万分之二的违约金。2017年1月19日，被告向原告出具了214286元的首付款发票。2017年8月21日，原告向被告支付剩余的购房款250000元。原告已按合同约定履行完毕所有合同义务，被告却未能按合同约定交付合格住房。请求法院判如所请。 被告鑫龙公司辩称，一、逾期交房系被告不能控制原因所致。1.鑫龙城上城小区二期配电工程原定于2019年6月完成，因阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情影响，电力部门直到2020年4月23日才完工送电，被告无法在此之前交付房屋。2.小区业主2019年9月在防烟楼梯间前室私自增加隔墙，导致小区二期消防验收无法通过。经多方协调后，零陵区住建局依特事特办原则，才于2020年7月23日对11栋之外的的小区二期建设工程进行消防验收，被告无法在消防验收通过前交付房屋； 二、原告所购房屋已完全符合约定的交房条件，被告已通知原告于2020年8月10日收房，视为被告已向原告交付房屋； 三、双方签订的《商品房买卖合同》约定的不动产权证办理和交付时间是2019年8月31日后540个工作日内。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，原告杨鲜平（买受人，乙方）与被告鑫龙公司（出卖人，甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方所购商品房为甲方开发的红星国际广场第XX栋第XX层XXXX号房；单价为每平方米3777.14元，总价款464286元；出卖人应当在2019年8月31日前，将达到本合同附件三约定交付条件的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理：（1）遭遇不可抗力的因素；……（4）行政主管机关强制性变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；（5）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；（6）其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；（7）本条款内的不可抗力包括但不限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单；出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2019年8月31日后540个工作日，向买受人交付该商品房的产权证。合同签订后，原告于2017年1月19日按合同约定交清了首付款214286元，余款250000元通过银行按揭贷款方式支付。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、质监部门及施工单位就涉案红星国际广场十幢商品楼及地下室工程进行竣工验收，结论为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星国际广场各栋出具了工程质量合格的《建设工程质量监督报告》。 受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程直至2020年4月23日才完工送电。2020年7月24日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋所在楼栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。2020年8月8日，被告通过电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月10日收房，原告以未达到商品房买卖合同附件三所约定的交付条件为由，拒绝收房。 另查明，永州市零陵兴龙物业管理有限公司系涉案房屋所在红星国际广场的物业管理公司，该公司自2019年8月5日开始办理涉案房屋所在楼栋业主收房，并收取物业管理费。 以上事实，有《商品房买卖合同》、增值税发票、抵押担保合同、《关于鑫龙城上城小区二期配电工程施工情况的说明》、《关于尽快实施阳明大道高压线下地的函》业主收房和交物业费用明细、《建设工程竣工验收会议纪要》、《交房电话及短信通知统计表》及短信通知交房内容截屏、当事人陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点是，涉案房屋是否符合交房条件，被告逾期交房是否承担违约责任以及违约金如何计算。现评析如下： 涉案房屋已经勘察、设计、监理、质监、施工单位五方验收，房屋质量合格，最终又通过了住建部门综合评定消防验收合格。因此，涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件三约定的交房条件。原告等业主以该房屋不符合交房条件为由拒绝收房，无事实依据，本院不予支持。被告鑫龙公司以电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月10日收房，其履行了合同约定的通知义务，通知收房的时间视为鑫龙公司交房时间，此后原告等业主无权再向被告鑫龙公司主张逾期交房的违约责任。被告鑫龙公司应当按照合同的约定在2019年8月31日前交付房屋。但是“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”属于合同中延期交房免责事由的约定。本案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电。案涉小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形适用合同中上述免责事由的约定，被告鑫龙公司在此之前的延期交房，不作为违约处理。被告鑫龙公司应当在涉案小区配电设施完工后及时交房，但其在2020年8月8日才通知原告于2020年8月10日收房，属于违约行为，应当承担逾期交房的违约责任，即“如果逾期交房在180日内，出卖人即被告鑫龙公司应在90日内按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”故原告要求被告支付违约金的诉请，本院部分予以支持；被告鑫龙公司提出因业主的原因导致小区二期消防验收无法通过，延期交房时间应当从小区消防验收通过日次日即2020年7月24日开始计算延期交房违约金，因个别业主的违法行为，不应认定是合同中约定的延期交房免责事由，本院对该抗辩意见不予采纳。因合同约定的办证期限尚未届满，故对原告要求被告立即办理不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告杨鲜平逾期交房违约金5061元（以464286元为基数、按照每日万分之一的标准，自2020年4月24日起计算至2020年8月10日）； 二、驳回原告杨鲜平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费606元，减半收取303元，由原告杨鲜平负担203元，由被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 唐顺荣 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 杨振宇 书 记 员 唐 楠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。