广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异280号 案外人：封婉文，女，汉族，1962年12月18日出生，住广东省广州市越秀区。 委托代理人：廖锡培，广东砚正律师事务所律师。 申请执行人：中国银行股份有限公司广东省分行，住所地：广东省广州市越秀区。 负责人：李瑞强，行长。 委托代理人：范宇丽，广东诺臣律师事务所律师。 委托代理人：林琦鹏，男，汉族，1983年10月9日出生，住广东省广州市海珠区，系申请执行人员工。 被执行人：蒋粤生，男，汉族，1959年6月26日出生，住广东省肇庆市端州区。 被执行人：黄彩英，女，汉族，1966年3月5日出生，住广东省肇庆市端州区。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司广东省分行（以下简称广东省中行）与被执行人蒋粤生、黄彩英仲裁纠纷一案过程中，案外人封婉文向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月23日公开进行听证调查，案外人封婉文及其委托代理人廖锡培，申请执行人广东省中行的委托代理人范宇丽、林琦鹏到庭参加听证调查。本案现已审查终结。 案外人封婉文向本院提出异议，请求：解封佛山市南海区XXXXXXXXXXX房，对中行退回的房屋交易尾款20万元，案外人愿意全力配合代蒋粤生转交给广东省中行作还款之用，也愿意将款项交法院按执行程序处理。事实与理由：案外人于2018年11月2日和黄彩英、蒋粤生夫妻签署《二手房屋买卖合同》（附件一），已付中介费26000元正（附件二），以1398000元购买佛山市南海区XXXXXXXXXXX房，权利证号：0XXXXXXXXXXX5。案外人已支付购房款共1198000元给黄彩英（附件三）；由于佛山市南海区政策性规定必须交完壹年社保费后才可以办理房产过户手续，所以案外人和卖家黄彩英办理上述房产抵押登记证明（附件四），防止卖家一房多卖，同时约定一年后办理过户手续。因已向卖家交付约定的房款1198000元，确定余额20万元在房屋过户手续完全办妥后付清，所以黄彩英、蒋粤生于2019年即时把房屋交付案外人封婉文装修后同时入住使用；期间办理了用电易名手续（附件五），装修将近半年，耗费约30万元。案外人一家现已入住一年多（附件六），在约定的2019年11月办过户手续时，才发现此房屋因卖家同广东省中行的贷款纠纷被查封，不能办理过户。这件事的发生，案外人一点也不知情，直至约定办理过户手续那天，蒋粤生先生才告知此房屋已被查封，后经再三约谈逼问卖方蒋粤生才将查封的原因告知。后经蒋粤生引见广东省中行贷款林经理，经三方协商，拟定和解方案，广东省中行给案外人写下了承诺书（附件七），案外人将原定办好房屋过户后付给蒋粤生的剩余房款20万元转到了中行指定的内部账户，等同于通过银行已经结清了购房的全部款项。至此，案外人一直等待期望尽快解封过户。直到2020年春节前，广东省中行通知要年终结账，以20万元不方便挂账为由，又退回案外人原账户上（附件八）。实际上述房屋案外人一家已入住使用，广东省中行、黄彩英、蒋粤生、案外人三方原则上达成了承诺书的全部约定，现在中行撕毁和解协议，将已收的20万元退回案外人，是反悔，不应受法律支持。而案外人同时也履行了二十万购房款的支付，原则上完成了三方约定的购房余款的付清。且案外人与黄彩英、蒋粤生买卖合同签约在先，按约定付款已履行，蒋粤生与黄彩英与银行贷款纠纷在后，银行无理由将违约责任转嫁给案外人，查封房产。案外人为此请求法院以事实为依据，同意案外人申请解除佛山市南海区XXXXXXXXXXX房（权利证号：0XXXXXXXXXXX5）的查封，保障案外人的合法权益不受侵害。 案外人封婉文提交如下证据：1.案外人身份证复印件，拟证明案外人主体资格适格；2.房产证复印件；3.二手房屋买卖合同、佣金支付承诺书；4.中介费凭证（收据）；上述证据拟证明案外人在查封之前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同的事实；5.支付购房款凭证（收款凭证、中信银行回单），拟证明案外人已按合同约定支付部分价款的事实；6.水电费、物管费单据（客户用电受理回执、收款收据），拟证明案外人在查封之前已合法占有该不动产的事实；7.房产抵押登记证（不动产登记信息查询结果、不动产登记证明），拟证明涉案房屋已办理抵押登记的事实；8.中行承诺书、汇款回单，拟证明申请执行人已知悉涉案房屋已于2018年11月2日转让给案外人的事实，及案外人为解决纠纷主动在剩余购房款20万范围内代被执行人偿还欠款的事实；9.广东省中行退款凭证（借记卡账户历史明细清单），拟证明申请执行人因年终结账，将20万款项退回案外人的事实；10.微信聊天记录，拟证明自2019年1月起，由案外人作为涉案房屋权属人向租户收取租金的事实，证明已合法占有不动产。 经质证，申请执行人广东省中行对证据1“三性”不予认可，案外人并非涉案房产权利人，无权提出异议。证据2、3、4中的佣金支付承诺书是复印件，除了佣金支付承诺书以外对其它证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。证据5没有定金相关凭证，不予认可。证据6只能证明案外人有申请变更交纳电费的账户，无法证明房产已实际交付其使用。物业收据只能证明有交纳费用不能证明实际交纳人是案外人。证据7中的房产抵押登记证及查册“三性”确认，证明涉案房产抵押给案外人，双方之间真实关系可能为债权债务关系。证据8承诺书回单“三性”均予以确认，证明申请执行人同意接受涉案20万作为被执行人偿还欠款的前提为申请执行人与被执行人签署相关的和解协议，实际上该承诺书履行的条件尚未成就。证据9的退款凭证予以确认，申请执行人确已将20万退还给案外人。证据10“三性”均不予确认。 经审查，本院对案外人提交的上述证据的真实性均予以确认。 申请执行人广东省中行答辩称，案外人与被执行人蒋粤生、黄彩英之间的房屋买卖合同真实性存疑，不能排除看似房屋买卖实际以物抵债的情形，案外人提交的房产证复印件载明房产上曾经或目前存在多次抵押的情形，恰好说明这一点，案外人提交的证据不足以证明案外人在申请执行人申请查封涉案房产前已合法占有并使用，且案外人尚未全部支付房屋买卖合同约定的购房款。申请执行人在仲裁过程中向法院申请查封登记在被执行人黄彩英名下涉案房产有法有据，根据物权公示原则，涉案房产登记产权人为被执行人黄彩英，人民法院可以依法查封。因此请求法院依法驳回案外人的异议申请。 申请执行人广东省中行提供如下证据：（2019）穗仲案字第9678号裁决书、（2019）粤0113财保367号受理案件通知书及民事裁定书、财产保全通知书、协助执行通知书、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果、（2020）粤06执331号执行案件受理通知书，拟证明被执行人贷款违约，申请执行人向广州仲裁委申请仲裁，仲裁过程中申请财产保全查封涉案房屋。 经质证，案外人对申请执行人提交的证据真实性、合法性无异议。 经审查，本院对申请执行人提供上述证据的真实性予以确认。 经审查查明，关于广东省中行与蒋粤生、黄彩英仲裁一案，中国广州仲裁委员会作出的（2019）穗仲案字第9678号仲裁裁决已发生法律效力。因义务人蒋粤生、黄彩英逾期未按上述生效法律文书履行义务，权利人广东省中行向本院申请执行，本院依法立案执行，执行案号为（2020）粤06执331号。在执行过程中，本院作出（2020）粤06执331号公告，告知本院拟于近期对涉案房屋采取评估、拍卖等执行措施，如有案外人主张对涉案房屋享有产权或其他足以排除强制执行的民事权益的，可向本院提出书面异议，案外人封婉文遂提出本案异议。 在仲裁期间，广东省中行申请财产保全，广东省广州市番禺区人民法院作出（2019）粤0113财保367号民事裁定书及（2019）粤0113财保367号之一协助执行通知书，于2019年8月6日查封了黄彩英名下位于佛山市南海区XXXXXXXXXXX房的房产（权利证号：0XXXXXXXXXXX5）。 根据案外人封婉文提供的证据材料显示，2018年11月2日，通过佛山市南海区晟意房地产中介咨询服务部的中介，封婉文与黄彩英、蒋粤生签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条：（1）、房屋的基本情况：甲方房屋坐落于佛山市南海区XXXXXXXXXXX房[广东省房地产权证：粤房地产权证佛字第××号A；土地证号：佛国土资南国用（2010）第0XXXXXXXXXX**]房屋产权人：黄彩英位于第23层11户，属夫妻婚姻期共同财产。房屋结构为钢筋混凝土结构，房产证登记面积：78.17平方米。（2）、乙方知悉甲方在签订本合同时该房产还处在广州中信银行按揭贷款状态中，卖方在收到买方定金之日起5日内向银行申请提前还贷手续；并承诺于2018年12月31日前注销房屋抵押；与乙方办理如下房屋交易手续。第二条：该房屋售价总金额为人民币1398000元整。第三条：（1）付款方式：乙方于本合同签订之日向甲方支付定金人民币10万元整；（2）首期房款1098000元整（不含定金）待双方办理完抵押手续完毕且交付房屋当日支付；（3）最后一期房款20万元，买方佛山社保满一年后卖方配合办理注销抵押及房屋过户手续完毕同时房管出具领取房产证回执当日支付。特别约定：一、以上第（3）条如因政策原因导致买方社保缴满一年仍无法办理房屋过户手续的双方均同意顺延。二、办理过户房产证产权人由买方指定的直系亲属为该房屋产权人。……”合同签订当日，封婉文转账支付定金10万元，中介费1万元，黄彩英出具《收款凭证》确认收到“晟意地产转交客户封婉文……购房定金人民币壹拾万元正（100000.00）。”佛山市南海区晟意房地产中介咨询服务部出具收据确认收到中介费1万元。2019年1月14日，中信银行股份有限公司广州分行解除涉案房屋的抵押权，2019年1月15日，婉封文与黄彩英办理涉案房屋抵押，封婉文取得涉案房屋抵押权《不动产登记证明》[粤（2019）佛南不动产证明第0XXXXXXXXXXX2号]，抵押权金额140万元。2019年1月15日，封婉文向黄彩英账户支付1098000元，黄彩英、蒋粤生出具《收款凭证》确认收到房款人民币1098000元。2019年1月15日，封婉文向佛山市南海区晟意房地产中介咨询服务部交纳在《佣金支付承诺书（买方）》中约定“收楼当日支付16000元”的中介费16000元。2019年1月15日，封婉文向大沥供电所申请办理用电账户变更事宜，此后又办理了物业管理有关收费户名变更，封婉文已实际占有使用涉案房屋。 因广东省中行与黄彩英、蒋粤生仲裁案中查封了涉案房屋，封婉文不能办理涉案房屋产权过户手续。2019年11月5日，封婉文与广东省中行及被执行人黄彩英、蒋粤生进行协商，广东省中行为此作出《承诺书》，承诺在符合一定条件的情况下，同意申请对涉案房屋进行解封。为此，封婉文于2019年11月5日按《承诺书》约定，向广东省中行支付剩余房款20万元。后因在仲裁中不能达成《承诺书》所约定的“中国银行广东省分行营业部与借款人签署和解协议”的条件，广东省中行亦按《承诺书》约定，于2019年12月31日将封婉文交付的20万元退回给封婉文。 本院认为，案外人封婉文对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益是本案争议焦点。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，买受人封婉文对登记在被执行人黄彩英名下的涉案房屋的执行提出异议，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的四个条件，因此，案外人封婉文对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的情形，应当对该涉案房屋中止执行。案外人封婉文应在本裁决发生法律效力后十五日内将涉案房屋剩余价款20万元交付至本院执行款专用账户，否则，本院将恢复对涉案房屋的执行。案外人请求解除涉案房屋的查封需待本案裁决发生法律效力后才能决定，本案中不作处理。至于申请执行人认为案外人不是涉案房屋的权利人、案外人与被执行人之间的买卖合同关系不真实、案外人没有实际占有使用涉案房屋等意见，与案外人提交证据所证明的事实不符，本院不予采纳。 综上，案外人封婉文提出的案外人执行异议，理据充分，其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对被执行人黄彩英名下的位于佛山市南海区XXXXXXXXXXX房（权利证号：0XXXXXXXXXXX5）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  冼富元 审判员  陈秀武 二〇二〇年十一月十七日 法官助理周相聪 书记员黄榕霞