广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初3026号 原告：广西金川阳光城实业有限公司，住所南宁市邕宁区银峰路**水产畜牧培训中心大楼****房，统一社会信用代码91450000569069053X。 法定代表人：黄小达，该公司董事长。 委托诉讼代理人：农连珠，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林霄华，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被告:杨斯米，女，1989年10月30日出生，汉族，户籍地址广西来宾市兴宾区，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：苏效腾，广西桂京律师事务所律师。 原告广西金川阳光城实业有限公司（以下简称金川公司）与被告杨斯米商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法适用简易程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告金川公司的委托诉讼代理人农连珠，被告杨斯 -2- 米及其委托诉讼代理人苏效腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金川公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2019年11月29日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：QF2019112700257）。该商品房总价款为820653元；2.判决被告向原告支付解除合同违约金164131元（违约金=房屋总价款820653元×20%）；3.判决被告于判决生效之日起10日内协助原告办理原被告双方2019年11月29日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：QF2019112700257）的网上签约备案注销手续，逾期后原告可单方面办理该2019年11月29日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：QF2019112700257）的网上签约备案注销手续；4.判决被告承担原告为实现债权委托律师而支付的全部律师费，现暂计8000元；5.判决被告承担本案全部诉讼费用；6.判决从原告应退还给被告的164653元购房款中先行扣除上述第2、4、5项款项后，再将剩余款项退还给被告。事实及理由:被告就丽景湾Cl栋2单元八层803号房（以下简称“案涉房屋”）事宜与原告签订了《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：QF2019112700257，以下统称“购房合同”），根据《南宁市商品房买卖合同》第五条第1款、第七条第3款的约定，案涉房屋总购房款为820653元，被告应于购房合同签订当日向原告支付首期购房款164653元，剩余购房款656000元被告通过银行按揭贷款的方式支付并应于2020年1月13日前向原告支付完毕。该案涉房屋已于2019年11月22日办理取得《商品房预售许可证》，证号为南房预字（2019）第656号。《购房合同》签订后，被告向原告支付了购房款164653元，原告已被告为权利人办妥《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：QF2019112700257）的网签备案手续，但被告应于2020年1月13日前向原告支付的购房款656000元经原告多次催收后被告仍未 -3- 支付。2020年6月3日原告委托上海汉盛（南宁）律师事务所向被告发送催收律师函，要求被告于2020年6月10日前向原告支付购房款656000元，但截至原告起诉之日止，被告仍未向原告支付上述购房款656000元，被告的行为已构成严重违约。根据原被告双方签订《南宁市商品房买卖合同》附件六补充协议第八条第2款第（2）项“买受人逾期付款超过30日（含第30日），出卖人有权解除本合同或要求买受人继续履行合同。若出卖人选择解除合同的，买受人除应按本款第（1）项约定向出卖人支付违约金外，还应按合同约定房屋总价款的20%的标准向出卖人支付违约金。”的约定，第十八条第12款第（3）项“双方在履行合同过程中产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。”的约定及根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求解除原被告双方2019年11月29日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告按房屋总价款的20%承担违约责任和承担原告因维权需支出的律师费、案件受理费等的全部成本，及配合原告办理《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：QF2019112700257）的网上签约备案注销手续，逾期后原告可单方面解除该2019年 -4- 11月29日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：QF2019112700257）的网上签约备案注销手续。综上所述，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请，依法支持原告的合法权益。 原告提交的证据有：1.原告营业执照;2.被告居民身份证；3.商品房预售许可证；4.《商品房买卖合同》及《补充协议》；5.房屋交易监管系统截图信息；6.《付款催告函》、《房款再次催告函》及EMS快递单；7.律师函及EMS快递单；8.委托代理合同；9.律师费发票。 被告杨斯米辩称：1.被告认为自己不存在违约，合同不能解除，应予继续履行，所以原告所谓违约金以及相关网签注销手续和支付律师费等其余诉讼请求不应予以支持。2.被告实际支付的款项总数是342758元，并非只是原告诉称金额16万余元，有相关银行交易明细为证。3.双方合同条款首先约定被告要支付的首付比例是20%，同时约定被告以银行按揭贷款方式支付剩余尾款，贷款银行是由原告指定的，被告在买涉案房屋的时候也已经跟原告售楼部销售人员声明其个人的经济情况最多就是能支付首付，在得到原告售楼部销售人员认可给其制定了所谓计划表认可后被告才跟原告签订购房合同。但是后来出现了原告指定贷款银行要求被告增加一成首付的情况下，已经实际超出被告支付能力。在这种情况下被告与原告方有协商如何解决问题。在双方没有达成一致情况下，原告方又同时要求被告支付违约金。由此就产生本案纠纷。因此被告认为，被告没有违约，反而是原告违约，在此情况下，被告也已经筹到可以增加支付一成首付的钱的情况下，原告又不收钱了，又必须要求被告支付违约金。所以原告诉请不应予以支持。 被告杨斯米提交的证据：1.人民币账户交易明细；2.阳光城丽景湾银行面前确认单；3.微信聊天记录（银行经理）；4.微信聊天记录（售楼管家）；5.交易明细； -5- 6.违约金计算表、短信；7.通知、照片。 本案的争议焦点：1.原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议是否合法有效、履行情况如何？2.在履行合同过程中哪一方当事人存在违约行为、原告主张解除合同及支付违约金、被告协助办理注销备案登记手续有何事实及法律依据？违约金应如何计算？3.被告应否支付原告律师费？4.原告主张在被告已缴纳的首付款中予以扣除违约金及律师费、诉讼费后等费用再返还被告剩余款项有何事实及法律依据？ 经当庭举证，调查，原告提交的全部证据及被告提交的证据1、2、5合法、有效，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据，被告提交的其余证据，与本案无关联，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月29日，原告金川公司（出卖人）与被告杨斯米（买受人）签订了《南宁市商品房买卖合同》(合同编号QF2019112700257)及附件六《合同补充协议》。主合同及补充协议主要内容有：一、主合同部分的主要内容：1.买受人购买的商品房为邕宁区江湾路6号丽景湾Cl栋2单元八层803号房，用途为住宅，约定建筑面积共98.4平方米，其中套内建筑面积77.42平方米，分摊的共有共用建筑面积18.97平方米；2.该商品房属预售商品房，单价为每平方米10598.64元，总金额820653元；3.买受人采取按揭贷款方式付款，本合同签订的同时支付全部房款的20.06%即164653元，除首付款外，剩余房款金额656000元应于本合同签订之日申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；4.专项维修基金：买受人委托出卖人代交专项维修基金，出卖人应当自受托之日起600个工作日内将专项维修基金存入专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修资金交纳凭证。 二、补充协议部分的主要内容：1.在签署本合同及本补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款出卖人 -6- 已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同及附件、本补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议。2.如买受人向银行机构申请贷款的，须在出卖人指定的银行机构办理贷款相关手续，并于本合同签署当日提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料，签署贷款合同及相关文件、完成有关手续的办理，并承担相关费用，否则视为买受人逾期付款，买受人应自本合同签署之日起第7日起，按合同约定承担违约付款的责任。买受人依约定提供签署贷款所需全部文件并办理完毕相关手续后，但由于买受人未按合同约定或银行要求办理该商品房的预告登记、金融信誉不良、银行信贷额度限制等非系出卖人原因，买受人的贷款申请未被银行批准，或因无论何种原因买受人申请额度与银行批准产生额度的，买受人应自收到出卖人通知或本合同签署之日起的10日内自筹资金补足差额款项，如买受人未能在前述期限内自筹资金补足差额的，买受人应自第11日起，按合同约定承担逾期付款的违约责任。3.买受人如未按合同约定时间付款，双方约定处理方式如下：（1）买受人逾期付款未超过30日（不含第30日），自合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按本合同约定房屋总价款的日万分之二的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）买受人逾期付款超过30日（含第30日），出卖人有权解除本合同或要求买受人继续履行合同。如出卖人选择解除合同的，买受人应按前款约定向出卖人支付违约金外，还应按本合同约定的房屋总价款的20%的标准向出卖人支付违约金。若出卖人选择要求买受人继续履行合同或买受人要求继续履行合同且出卖人书面同意的，买受人应按前款约定向出卖人支付违约金外，还应自第30日起至实际全额支付应付款之日止按本合同约定的房屋总价款日万分之二的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行。4.买受人采用按揭贷款方式付款的，应自原合同签署之日起60天内办妥银行按揭贷款的全部手续并放款至出卖人账户，否则视为逾期付款，自合同签署之日起第60日，即为贷款到账期限届满日。但由 -7- 于银行原因未在60日内放款到账的除外。5.买受人在签订合同时，已经充分了解到房贷政策、个人（单位）房屋贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需交纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况等均符合贷款机构的办理条件。因买受人原因（包括但不限于：不具备贷款银行要求、信用情况不符合贷款银行要求、不符合贷款银行要求的贷款条件或者怠于提交贷款所需的资料等）贷款机构在贷款到账期内未发放贷款的，买受人应当在贷款到账期限届满后15日内一次性向出卖人支付完毕剩余购房款。否则买受人应自第16日起，按约定承担逾期付款的违约责任，买受人应当支付的违约金从买受人已付款中优先扣除。6.买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款30日后2年内行使单方解除权。7.如买受人未按合同约定向出卖人支付房价款的，买受人逾期支付到期应付款的，每逾期一日按应付到期款的日千分之一向出卖人支付。8.买受人在逾期付款后支付剩余房款时，出卖人有权按违约金、面积补差款其他费用、购房款的顺序抵消买受人所交的剩余房款，抵消前述款项或费用后房款不足部分买受人应最迟在出卖人指定并书面通知的交房日期前补齐，否则出卖人有权拒绝交房。9.买受人同意出卖人可采取EMS、直接送达、登报公示书面通知买受人。10.若本合同因买受人违约而解除的，则买受人已支付的全部政府税费（包括但不限于律师服务费、公证费、手续费）不予退还。11.如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人争议的，且该争议系买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务费收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。12.买受人已充分知悉近期不断出台的房地产相关政策和规定，并经对照自身状况，确认具备购买该房屋之资格。如出卖人发现，买受人依法不能购买该房屋的，出卖人有权随时解除确认买受人根本性违约并解除本合同，买受人应承担违约责任，违约金为房屋总价款的20%，如买受人支付的违约金不足以弥补出卖人实际损失的，买受人还用赔偿实际损失与违约 -8- 金的差额部分；等等。 合同签订当日，被告向原告支付了首付款164653元，同时被告根据合同约定将贷款所需资料交给原告金川公司指定的销售人员，由原告金川公司将被告的贷款申请转交给其指定的贷款银行进行审查。之后，因原告金川公司指定的贷款银行对被告的贷款申请不予审批，且被告也未能通过其他银行获得贷款，故余款656000元未能按照合同约定时间付清。原告金川公司为此多次通过各种方式通知，要求被告及时付清尚欠的购房款656000元。 原告已为《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：QF2019112700257）办理网上签约备案手续。因被告未按合同约定时间履行付款义务，原告金川公司向被告邮寄了两次付款催告函，但未果。 2020年7月10日，原告金川公司（甲方）与上海汉盛（南宁）律师事务所（乙方）签订了《委托代理合同》，约定:甲方因与杨斯米商品房预售合同纠纷，聘请乙方农连珠律师、林霄华律师提供服务，一审程序阶段律师费8000元。原告金川公司支付律师费用8000元后，上海汉盛（南宁）律师事务所提供了发票。接受原告金川公司的委托后，上海汉盛（南宁）律师事务所向被告发出律师函，催告其尽快履行尚欠房款。经催告后，被告仍未履行余下房款，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 在庭审中，原告认可收到被告购房款259275.8元，其中首付款164653元，精装修款87200元，公共维修基金7422.8元，上述款项均出具收据并注明款项用途。被告对其已收到两次催告函及律师函的事实无异议，但表示不同意解除合同，辩称其已支付购房款340275.8元，除81000元系支付到金俊宇洋房地产有限公司账户外，其余均支付到原告账户。原告对此不予认可。 另查明：本案商品房买卖合同及补充协议属由原告金川公司提供并重复使用的合同。 本院认为：一、关于原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议 -9- 》是否合法有效、履行情况如何的问题。 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方均确认该合同有效，故双方当事人均应恪守履行。 二、关于履约过程中哪一方当事人存在违约行为、原告主张解除合同及支付违约金、被告协助办理网上签约备案注销手续有何事实及法律依据、违约金如何计算的问题。 关于被告逾期付款是否构成违约的认定问题。根据商品房买卖合同和补充协议的约定，被告尚欠的余款656000元通过办理银行按揭贷款方式支付，被告应依约自本合同签署之日起60日内办妥银行按揭贷款的全部手续并放款至原告金川公司银行账户，否则视为逾期付款；同时补充协议也写明因买受人不具备贷款银行要求的条件、信用情况不符合贷款条件或者等非因出卖人原因导致未能办理贷款的，被告应自行在约定时间内付清余款。因被告的贷款申请未能通过银行的审批，被告也没有证据证实其贷款申请未能通过审批的原因有可归责于出卖人原因或国家贷款政策变化，而且从合同约定的条款来看，银行按揭贷款并非涉案房屋买卖交易中购房余款的唯一支付方式,因此，在不能取得银行贷款时,被告有义务以自有资金付清继续履行合同。被告辩称其已支付购房款共计340275元但未能提供相关证据佐证，原告仅认可收到259275.8元，其中购房款251853元，公共维修基金7422.8元，故本院认定被告已向原告支付购房款259275.8元。被告从约定的付款期限届满之日即2020年1月13日起至今未付清购房余款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被告逾期付款至今已超过30日的行为造成本案商品房买卖合同难以继续履行，其行为已构成根本性违约，现原告金川公司根据合同约定要求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，事实和理由充分，故本院依法予以支持。 被告称其是相信原告金川公司余款可以办理按揭贷款的承诺后才签订商品房买 -10- 卖合同的，最终银行不予审批贷款，作为开发商的原告金川公司也有责任的意见，但未能举证予以证实；同时，尽管存在原告金川公司代为转交贷款申请资料给指定银行进行贷款审查的事实，但原告金川公司并不能决定银行的审查结果，故对其抗辩意见，本院不予采信。被告作为具有完全民事行为能力买受人,应对自身的付款能力充分预估,对支付方式的条款谨慎注意,其称银行不予审批贷款造成逾期付款的行为不构成违约不应承担违约责任的意见，缺乏事实和合同依据，本院不予采信。 《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”根据上述规定，本案合同解除后，原、被告之间的权利义务终止，原告金川公司应把收到的购房款元返还给被告，另外根据合同约定代收的公共维修基金7422.8元也应予以返还。同时，原告金川公司基于本次交易行为依约办理了涉案房屋的商品房买卖合同其补充协议网上签约备案登记，合同解除后，被告应协助原告金川公司办理注销涉案房屋的商品房买卖合同其补充协议网上签约备案登记的相关手续。 因被告的违约行为导致本案合同解除，原告金川公司有权根据合同约定要求被告承担相应的违约责任。根据补充协议的约定，因买受人逾期付款超过30日，出卖人选择解除合同的，买受人应按照合同约定房屋总价款的20%标准向出卖人支付违约金,因此，原告金川公司有权要求被告支付解除合同的违约金。关于原告金川公司主张的违约金是否过高应否予以调整的问题。本院认为，《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违 -11- 约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，违约金的性质是“以补偿为主，惩罚为辅”。本案因被告的违约行为造成合同解除，原告金川公司因此丧失了正常履行本次合同所获得的可得利益。鉴于合同解除后原告金川公司还可以另行出售涉案房屋获取利益，因此，结合本案实际情况和原、被告的陈述意见，本案解除合同给原告金川公司造成的损失在经济上主要体现在重新销售涉案房屋的成本和房屋可能贬值造成的差价损失。因原告金川公司未能举证涉案房屋存在贬值情况和重新销售房屋的成本，因此，在被告已支付过房款、原告金川公司也实际占用该款获得利益的情况下，如果在再根据合同约定按总房款的20%支付解除合同违约金，显然过高，对被告而言显失公平，故依法应对本案违约金进行调整。结合违约金的性质，以及本案合同的履行情况、当事人的过错程度、二次销售成本，以及本案合同条款属原告金川公司提供、被告只能被动接受等因素综合考虑，被告应付的违约金依法调整为按照总房款的10%比例支付为宜，即被告应支付原告金川公司解除合同的违约金为82065.3元。 三、关于原告金川公司主张的律师费损失问题。因被告逾期付款的违约行为造成原告金川公司通过诉讼解决本案纠纷，故被告应根据其合同约定赔偿原告金川公司因委托律师起诉主张权利而支付的律师代理费。经核算，原告金川公司在本案主张8000元的律师费损失没有超过《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，故本院对该诉讼请求依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、 -12- 第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告广西金川阳光城实业有限公司与被告杨斯米于2019年11月29日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF2019112700257）及其补充协议于本判决生效之日解除； 二、被告杨斯米协助原告广西金川阳光城实业有限公司办理注销《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF2019112700257）及其补充协议网上签约备案登记的手续； 三、原告广西金川阳光城实业有限公司返还被告杨斯米购房款251853元，公共维修基金7422.8元，共计259275.8元； 四、被告杨斯米支付原告广西金川阳光城实业有限公司违约金82065.3元； 五、被告杨斯米赔偿原告广西金川阳光城实业有限公司律师费损失8000元； 六、上述判决第三项与第四、五项相互抵销后，原告广西金川阳光城实业有限公司应返还被告杨斯米款项169210.5元。 案件受理费6864元（原告已预交），由原告广西金川阳光城实业有限公司负担567元，被告杨斯米负担6297元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照 -13- 对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 粟少清 二〇二〇年十一月四日 法官助理 朱 颜 书 记 员 李 谢