湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终370号上诉人（一审被告、执行案外人）：龚亚军，男，汉族，1990年12月11日出生，住湖北省十堰市。委托诉讼代理人：龚道新，系上诉人龚亚军之父。委托诉讼代理人：孟爱民，湖北天颐律师事务所律师。被上诉人（一审原告、申请执行人）：新七建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区辛冲镇街**。法定代表人：余宝琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄刚，该公司项目经理。委托诉讼代理人：曾雍波，湖北诚智成律师事务所律师。原审被告（被执行人）：十堰市万隆基房地产开发有限公司。住。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路**/div>法定代表人：余清泰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建，该公司员工。上诉人龚亚军因与被上诉人新七建设集团有限公司（以下简称新七建公司）、原审被告十堰市万隆基房地产开发有限公司（以下简称万隆基公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。龚亚军上诉请求：撤销一审判决，判令停止执行十堰市万隆基房地产开发有限公司开发的、位于十堰市××路××幢“鼎盛阁综合楼”**房屋，解除对上述房屋的保全（查封），本案诉讼费由被上诉人新七建公司负担。事实与理由：一审判决认定事实错误。1、万隆基公司基于案涉房屋项目拖欠灿鑫公司工程款，双方经对账，且经双方有权人确认以房抵款，从而抵销双方的债权债务，是真实的、不违反法律禁止性规定的，是有效的民事行为；灿鑫公司经过股东会决议批准将其对万隆基公司的债权实现而取得的抵债房产办理在龚亚军名下，也是经多方同意的，也不违反法律的禁止性规定，也是合法的民事法律行为。至此，龚亚军与万隆基公司签署《房屋认购书》和《商品房预售合同》后，龚亚军已经从一个以房抵债的债权实现受益人转化为房屋的实际购买者。这与普通的消费者和房地产公司签署买卖合同没有任何不同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，龚亚军与万隆基公司不但签订有关于案涉房屋的《房屋认购书》，而且还签订有十堰市行政主管机关印制的正式《商品房预售合同》，合同编号SY0094078、房屋代码277992，且万隆基公司已经进行了第一次的初始备案，但终因万隆基公司外债太多致使法定代表人余清泰跑路才导致最终的不动产备案没有完成，万隆基公司从未否认该两份合同的真实性，这怎么说是“龚亚军不是消费者”？龚亚军怎么就能被认定为“不是真实的商品房买卖关系”？2、物权法第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在案涉房屋没有完成物权取得的法定公示条件下，龚亚军与万隆基公司签署《房屋认购书》和《商品房预售合同》后，龚亚军已经从从一个以房抵债的债权实现受益人转化为房屋的实际购买者，就享有对该房屋的债权请求权、期待权。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，一审法庭已经查明，《房屋认购书》《商品房预售合同》的签订时间均早于新七建公司对案涉房屋的申请查封时间、龚亚军在十堰无其他居住房产、龚亚军购房款已经全部支付。至此，龚亚军就应当享有能够排除法院对诉争房屋执行的实体权利。4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，一审法院已经查明，龚亚军已经抵付全部房款，已经占有使用长达五年以上；从万隆基公司出具有《情况说明》来看，没有办理相关房屋产权登记的责任不在龚亚军。法院应当解除对诉争房屋的查封。综上，上诉人享有依法足以排除对诉争房屋执行的实体权利，请求支持上诉请求。新七建公司答辩称，保全之前上诉人并未与万隆基公司签订合法有效的商品房买卖合同，涉案的房屋系新七建公司投资建设，龚亚军未真实对涉案房屋付款。请求驳回上诉，维持原判。万隆基公司述称，龚亚军所购房屋是其父用做相关工程门窗幕墙款项抵债而得，还给付了部分现金。已与我方签订房屋买卖合同，且我方交付了房屋钥匙和入伙通知书，现龚亚军已占有该房屋。请求法院支持上诉人的上诉请求。新七建公司一审诉讼请求：一、准予执行万隆基公司开发的位于朝阳××路××幢“鼎盛阁综合楼”1-28-5号房屋。二、由龚亚军、万隆基公司承担本案诉讼费用。一审认定事实：万隆基公司、新七建公司十堰项目部在开发承建“鼎盛阁综合楼”期间与灿鑫公司签订合同，约定灿鑫公司承建“鼎盛阁综合楼”裙楼玻璃幕墙、门窗施工、LED全彩屏显示屏等工程。因万隆基公司欠灿鑫公司工程款未付，经协商，万隆基公司以“鼎盛阁综合楼”第28层1-28-5号住房抵偿工程欠款946800元。灿鑫公司将该以房抵债权利转移给龚亚军，2012年8月8日，龚亚军与万隆基公司签订《鼎盛阁公寓认购协议书》；2013年8月15日，龚亚军与万隆基公司又签订编号YS0094078号的《十堰市商品房买卖合同》。龚亚军于2014年11月对涉案房屋进行装修并入住至今。因万隆基公司拖欠新七建公司工程款，新七建公司于2014年11月3日向一审法院申请对万隆基公司价值2200万财产进行查封、冻结。2014年11月3日，一审法院作出（2014）鄂十堰中诉保字第00071号民事裁定并于次日向湖北省十堰市房地产管理局送达协助执行通知书，查封涉案房屋。在本案执行过程中，龚亚军提出执行异议。经一审法院审查认为龚亚军的异议成立，遂作出（2018）鄂03执异102号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。另查明，龚亚军目前在十堰市无其他住房登记。依据新七建公司的诉讼请求、理由及龚亚军的答辩意见，确认本案争议焦点：龚亚军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？一审认为，龚亚军称其通过以房抵债的方式与万隆基公司签订《商品房买卖合同》，该合同实质是以购房款抵偿金钱债权，该类合同与消费者和房地产开发企业签订的商品房买卖合同存在区别，不宜认定因抵债而成为不动产的受让人对抵债的标的物享有不动产期待权。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”系指买受人与不动产出售人因存在不动产买卖交易而签订书面买卖合同，因办理不动产权属登记存在滞后情况，在金钱债权执行中，不动产的买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出执行异议时，在符合第二十九条规定的情形下，人民法院应予支持。具体到本案而言，龚亚军与万隆基公司虽然签订了《鼎盛阁公寓认购协议书》和《十堰市商品房买卖合同》，但双方并不是因存在真实的商品房买卖关系签订认购书和商品房买卖合同，而是基于以房抵债的方式消灭双方存在的债权债务关系而签订的合同，故龚亚军与万隆基公司虽然签订了《鼎盛阁公寓认购协议书》和《十堰市商品房买卖合同》，但不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形；龚亚军在2014年11月25日交纳物业费，虽然该物业费的票据载明其交纳的是2013年9月20日至2014年12月31日的物业费，但其于2014年11月25日签订的《物业管理服务协议》、《承诺书》及《房屋装修管理规定》，上述证据不足以认定龚亚军在法院查封之前已合法占有涉案房屋。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，龚亚军就其对涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，依据龚亚军提交的现有的证据，不足以认定其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故新七建公司的诉讼请求成立，应予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条规定，判决准许执行十堰市万隆基房地产开发有限公司开发的、位于十堰、位于十堰市××路××幢“鼎盛阁综合楼”**房屋费100元，由龚亚军负担。二审中当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。由此，本案争议焦点在于审查案外人龚亚军提交的证据，是否足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中龚亚军作为买受人，对登记在房地产企业万隆基公司名下的商品房提出异议，龚亚军应当提交证据证明同时满足上述司法解释所规定的三个条件。本案原一审时龚亚军提交2012年8月8日其与万隆基公司签订《鼎盛阁公寓认购协议书》，在本院原二审期间才提交编号YS0094078的《商品房预售合同》，合同主要内容虽与《鼎盛阁公寓认购协议书》基本一致，但未提交该合同完成网签和备案的证据材料，难以认定本案满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件。因此，龚亚军不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律论理虽有不妥，但判决结果正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人龚亚军负担。本判决为终审判决。审判长  王潜勇审判员  郭登友审判员  王 艳二〇二〇年十一月二十七日书记员  虢 锡