海南省高级人民法院   民事裁定书   （2020）琼民申1374号   再审申请人（一审本诉原告、反诉被告，二审上诉人）：海口美伦食品有限公司，住所地海南省海口市秀英区海港路**。   法定代表人：郑秀芹，该公司总经理。   委托诉讼代理人：曹声武，该公司员工。   委托诉讼代理人：张柳青，北京大成（海口）律师事务所律师。   被申请人（一审本诉被告、反诉原告，二审上诉人）：叶国娴，女，1972年6月28日出生，汉族，住海南省海口市秀英区。   委托诉讼代理人：甘小翔，海南信达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：文连飞，北京浩天信和（海口）律师事务所律师。   再审申请人海口美伦食品有限公司（以下简称美伦公司）因与被申请人叶国娴商品房预约合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院作出的（2020）琼01民终3519号民事判决(以下简称二审判决)，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审理终结。   美伦公司申请再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律确有错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条第二项、第六项之规定，申请撤销二审判决，对本案进行再审。事实和理由：一、二审判决存在民事诉讼法第二百条第二项“原判决认定的基本事实缺乏证据证明的”规定的情形。（一）二审判决认定“叶国娴向美伦公司支付涉案款项时，双方当事人的真实意思表示是涉案房屋的预购款”缺乏证据。1.2017年美伦公司向包括叶国娴在内的25位借款人借款，将美伦公司开发的美伦花园房号作为担保。2018年7月美伦公司取得预售许可证后，对于符合购房资格的借款人，美伦公司先归还借款后与其签订商品房买卖合同；对于不符合的，美伦公司归还借款本金后另付40%的利息。美伦公司与借款人之间是先借贷后买卖，若叶国娴不违约，双方可以在美伦公司取得美伦花园预售许可证后一年内完成买卖的流程。2.对于备注为房款的转账，美伦公司一律予以退回。后续双方达成买卖合意的，美伦公司也是先归还借款，不存在直接将借款转为购房款的情形。3.双方以房号作为借款合同的担保，利息是美伦公司向叶国娴提供购房优惠价。美伦公司以和叶国娴订立商品房买卖合同作为借款担保，未违反法律规定，合法有效。双方在政府部门协调下达成商品房预约合意，则叶国娴缴纳的款项可视为定金。二审判决将叶国娴前期缴纳款项认定为预购款不当。4.2018年7月23日经政府部门召开协调会后，双方对后续房屋买卖价格已经达成一致，但是叶国娴不按照约定完成购房资格核验、签订买卖合同的流程，反而于2018年10月29日向海口市住房和城乡建设局（以下简称海口市住建局）申请关闭了美伦花园全部房源的销售网络，导致后续购房资格核验和签订合同无法继续进行，故美伦公司于2018年11月16日向叶国娴公证邮寄《通知》，告知美伦公司不再与其签订商品房买卖合同。（二）二审判决认定美伦公司与叶国娴之间已形成房屋买卖合同关系有误。1.美伦公司与叶国娴之间存在商品房买卖预约合同关系而非商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，开发商与买受人签订的商品房买卖合同必须包括商品房基本状况、销售方式、交付条件及日期、装饰、设备标准等必备条款，但是，本案双方之间未签订借款协议之外的任何书面协议，也未就房屋买卖合同的实质条款达成合意，因此双方只是商品房买卖预约合同关系。二审判决将《关于签订价格核定的函》认定为符合规定的房屋买卖合同有误。3.叶国娴申请海口市住建局关闭美伦花园的销售网络，违背了双方关于进一步磋商的约定，致使双方签订正式房屋买卖合同的目的不能实现，责任在于叶国娴。4.二审判决以美伦公司取得项目预售许可证可以对外销售房屋为由认定双方形成房屋买卖合同关系的逻辑不成立，该认定有误。二、二审判决存在民事诉讼法第二百条第六款“原判决适用法律确有错误的”规定的情形。1.二审判决在认定双方之间形成房屋买卖合同关系的同时，又判定双方当事人就涉案房屋的付款方式、付款时间、交付时间及违约责任等合同要素未作出约定，前后矛盾，严重错误。2.二审判决认为“叶国娴可待登记备案条件成就后再行处理”，法院在明知登记备案尚未成就的情况下，仍判决美伦公司继续完善涉案房屋的买卖合同，该判决系强制实现交易，违反市场主体意思自治原则，严重错误。综上，请求人民法院依法撤销二审判决，再审本案。   叶国娴发表意见称，二审判决不存在民事诉讼法第二百条规定的情形，应当驳回美伦公司的再审申请。一、叶国娴向美伦公司支付的是购房款，双方的真实意思表示就是买卖涉案房屋。1.2016年底美伦公司因缺少资金，便在美伦花园不具备商品房预售的条件下向周边居民销售。因该房地产项目手续尚未完善，为了规避监管，美伦公司提出以签订借款协议的方式来确认双方之间的房屋买卖合同关系。2.2018年7月5日美伦公司取得美伦花园的预售许可证后，称当初约定的价格比现在政府要求的备案价格低太多，无法网签合同，叶国娴随后向政府部门反映相关情况，该过程中美伦公司一直认可双方是房屋买卖合同关系。3.美伦公司于2018年7月12日发函给叶国娴声明任何时候均可网签购房合同。4.2018年7月23日政府部门组织美伦公司与众多购房者召开了协调会，会后购房者同意按原始协议价上调15%确定购房价格，并向美伦公司送达《关于签订价格核定的函》，2018年8月美伦公司亦给叶国娴发出《通知》确认价格，双方至此就涉案房屋价格达成一致意见。5.2018年8月海口市住建局开通美伦花园的网签系统后，叶国娴及时提供了购房资格审查，但是美伦公司一直以各种理由推脱，不与叶国娴签订正式的房屋买卖合同。无奈之下，2018年10月29日众多购房者将相关情况向海口市住建局反映并申请关闭涉案14套房屋的网签系统。海口市住建局表示只要美伦公司与叶国娴等人签订正式的房屋买卖合同，就会开通系统。6.2018年11月美伦公司发出通知称其决定不与叶国娴签订网签的商品房买卖合同。7.考虑到房屋买卖中购房者具有先履行付款的义务，叶国娴于2020年9月24日将剩余购房款通过银行转账的方式一次性支付给美伦公司，叶国娴的付款义务已经全部履行完毕，但是美伦公司依旧拒绝交房和办理房屋备案手续。叶国娴已于2020年10月向海口市秀英区人民法院另行起诉要求其交付涉案房屋以及协助办理合同备案手续。二、二审判决认定叶国娴与美伦公司之间形成的房屋买卖合同成立并生效有事实和法律依据。1.从叶国娴支付了购房款、双方在政府部门主持下召开协调会并对涉案房屋价格达成一致等行为可以证明双方对涉案房屋买卖达成合意，且是真实意思表示。《关于签订价格核定的函》载明了购房者姓名、公民身份号码、房号、原始协议价格、上调后价格及房屋总价等信息，具备了房屋买卖合同最基本的要素，且美伦公司已经取得项目预售许可证可以对外销售房屋，双方虽未签订正式买卖合同，但是已经形成房屋买卖合同关系。2.海口市住建局受理购房者申请后，为了防止美伦公司一房二卖引起纠纷决定关闭涉案14套房屋的网签系统，保证涉案房屋买卖继续履行。美伦公司主张叶国娴不配合办理购房资格审查手续也是本末倒置，叶国娴于2018年8月即办理了购房资格证明，符合购房条件，是美伦公司一直不愿与叶国娴签订合同。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，法院认定双方应继续完善合同并未违反市场主体意思自治原则。叶国娴亦于2020年9月一次性将剩余的购房款支付给美伦公司，但美伦公司仍然拒绝履行。综上，美伦公司在房价上涨后拒绝与购房者签订正式的商品房买卖合同及办理相关手续，违背诚实信用原则，损害了购房者的合法权益，应驳回其再审申请。   美伦公司向本院提交了五份证据。1.美伦花园业主维权群向美伦公司发出的《致海口美伦食品有限公司的函》；2.美伦公司的复函。证据1、2证明美伦公司没有故意拖延签订合同。3.美伦公司分别与吴忠政、李文松签订的《赔偿协议》，证明美伦公司已返还款项并支付利息给没有购房意愿的个人。4.《中国工商银行客户存款对账单》，证明美伦公司已经即时将叶国娴转账的款项退回。5.美伦公司与罗钧签订的《商品房买卖合同》，证明2018年8月至10月期间美伦公司正在逐一办理房屋买卖流程，并未违约。叶国娴发表质证意见称，证据1、2不属于新证据。证据3的真实性无法确认，且与本案无关。对证据4的真实性予以认可，叶国娴已按照政府部门确定的面积及价格向美伦公司支付了剩余款项。对于证据5的真实性无异议，但是该证据与本案无关。   叶国娴向本院提交了一份《中国工商银行转账回单》，证明叶国娴于2020年9月24日将剩余购房款523071元通过银行转账的形式一次性支付给美伦公司，履行了全部的购房义务。美伦公司认为该证据发生在二审判决作出之后，不能证明二审判决有误，且美伦公司不认可该转账款项属于购房款剩余款项。   本院认为，美伦公司提交的证据1、2叶国娴在一审阶段已经提交，不属于新的证据。证据3、5系美伦公司与案外人签订的协议，与本案无关联。美伦公司认可叶国娴提交的《中国工商银行转账回单》的真实性，叶国娴亦对美伦公司提交的《中国工商银行客户存款对账单》真实性不持异议，故本院对美伦公司提交的《中国工商银行客户存款对账单》和叶国娴提交的《中国工商银行转账回单》的证明力予以确认。   本院另查明，叶国娴于2020年9月24日通过银行转账的形式向美伦公司支付523071元（转账摘要：叶国娴付2101剩余房款），美伦公司于同日将523071元悉数转回叶国娴的银行账户。   本院经审查认为：美伦公司不服二审判决，依据民事诉讼法第二百条第二项、第六项的规定向本院申请再审，故本案审查重点是二审判决是否存在认定的基本事实缺乏证据证明以及适用的法律是否确有错误等应当再审的情形。   一、关于二审判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题   美伦公司主张二审判决认定叶国娴向美伦公司支付涉案款项时双方的真实意思表示是支付涉案房屋预购款缺乏证据证明。本院认为，美伦公司与叶国娴签订的《借款协议书》载明了美伦花园具体的房号，美伦公司主张双方系借款关系，以房号为担保、以优惠房价作为利息，但协议上没有将房号作为借款抵押担保的约定，结合美伦花园在该借款协议签订时尚未建成，美伦公司在借款协议没有约定的情况下愿意支付高额利息但叶国娴不愿意收取，以及后续美伦公司与叶国娴在政府部门主持下进行协商，双方就房价达成一致意见等事实，可以看出，美伦公司与叶国娴的真实意思表示系房屋买卖而非借款。二审判决将叶国娴支付给美伦公司的涉案款项认定为预购款，有事实依据，并无不当。   美伦公司还主张二审判决认定其与叶国娴之间形成房屋买卖合同关系缺乏证据证明。本院认为，虽然美伦公司未与叶国娴签订用于备案的商品房买卖合同，但是，双方在借款协议中明确约定了美伦花园具体的房号，也在政府部门主持下就该房屋单价达成一致意见，叶国娴在《关于签订价格核定的函》上签名并由美伦公司提交海口市住建局存档。双方达成一致的《关于签订价格核定的函》中明确了购房者姓名、公民身份号码、房号、原始价格及上调后的价格等基本内容，即双方房屋买卖中关于购房者信息、房屋面积、房屋单价及总价等最基本的要素均已确定，美伦公司也实际收取叶国娴购房款，故二审判决认定美伦公司与叶国娴之间已经形成合法有效的房屋买卖合同关系，有事实依据，并无不当。   二、关于二审判决适用法律是否确有错误的问题   美伦公司主张双方未就付款方式及交房时间等进行约定，缺乏商品房买卖合同基本要素，二审判决认定双方房屋买卖合同成立并生效，适用法律错误。   本院认为，从再审审查阶段本院查明的事实可知，叶国娴已经一次性向美伦公司支付剩余房款，虽因诉讼原因美伦公司已将该款退回，但该事实表明，叶国娴已经同意且有足够的付款能力一次性付清房屋剩余款项，对于美伦公司而言，其收取房款的合同权利已经得以最大化的实现，其不应以未约定付款时间为由主张双方不成立房屋买卖合同关系。至于未约定交房时间，双方可以另行协商确定，即便无法协商一致，因双方在再审审查阶段均认可美伦花园已经通过竣工验收，叶国娴亦可在支付剩余款项后依照法律规定要求美伦公司在合理期限内交付。综上，美伦公司与叶国娴之间就房屋买卖已经具备房号、房屋面积、房屋单价及总价等最基本的要素，美伦公司也实际收取叶国娴购房款，付款方式及交房时间未进行约定不影响双方买卖合同的成立并生效，二审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，认定美伦公司与叶国娴之间房屋买卖合同成立并生效，适用法律正确。美伦公司的该项再审事由不能成立。   综上，再审申请人美伦公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回海口美伦食品有限公司的再审申请。   审判长 詹润红   审判员 钟小敏   审判员 郑唐德     二〇二〇年十一月二十七日   法官助理 王宇婷   书记员 符玉影   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉   的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。