湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初785号 原告：唐睿，男，1983年出生，汉族，住深圳市南山区高新南四道**。 委托诉讼代理人：肖晓克，湖南林邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小平，湖南林邑律师事务所律师。 被告：郴州市侨能达投资有限公司，住所地郴州市苏仙区苏仙北路。 法定代表人：该公司执行董事王亚南已去世，公司尚未变更法定代表人。 原告唐睿与被告郴州市侨能达投资有限公司（以下简称“侨能达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐睿的委托诉讼代理人肖晓克、李小平到庭参加诉讼。被告侨能达公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐睿向本院提出诉讼请求：1、判令被告依合同向原告支付逾期交付商铺违约金26787.28元（计算期限天数：自1999年3月31日至补充协议签订之日2002年4月22日共计1118天，计算方式：根据双方合同第八条第一款约定：47920元×5/10000×1118天=26787.28元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1998年8月，原告与被告在签订了《购楼合约书》，双方约定原告购买统一合众市场（现称万原家居购物广场）首层147号铺位，面积为22.48平方米，总价款47920元，双方约定1999年3月31日被告向原告交付商铺；原告依约向被告支付了全部房款及相关费用。2020年4月22日，被告又与原告签订一份补充协议，约定原告委托被告为铺位招商招租。但被告却一直拒绝按双方合同第八条第一款约定向原告支付延迟交付商铺违约金。二十多年来，原告无数次找被告要求其完全履行合同义务，被告均已荒唐的理由拖延、拒绝。被告荒唐的理由主要有两种，均与事实不符、与法律相违，不能成立。一是被告谎称，施工遇上了地下大溶洞等可以顺延工期的合法事由，在顺延工期期间又碰上不可抗力8·13洪灾，所以才不能按期交付商铺。被告用此谎言，在二十多年的多次诉讼中，欺骗受诉的两级法院，现有新的证据（以往诉讼中因未收集到而未曾提供给法院）显示，早在1998年8月，湖南省湘南工程勘察公司就出具了统一合众市场桩基部分等隐蔽工程验收合格的《竣工报告》，这距《购楼合约书》双方约定的商铺交付时间1999年3月30日还有七个月时间，这七个月中根本就没有什么大溶洞等任何合约合法顺延工期的事由出现，再说，依据建筑法律法规，任何工程都必须做地质勘察设计，如果有溶洞就必须计算溶洞工期，那么，被告的交付时间就已经把溶洞工期计算进去了，所以被告以溶洞问题延迟交付商铺的理由完全不能成立。而1999年的8·13洪灾发生在双方约定交付商铺时间的五个月之后，所以8·13洪灾不能成为本案的不可抗力事由。综上，被告延迟交付商铺的违约起算时间只能按双方合同约定的商铺交付时间1999年3月30日起算。二是被告声称的商铺交付或视为交付的理由不能成立。按合同约定被告在电视上公告商铺交付使用，买方应按期收房的公告，即完成交付或视为交付；被告声称其于2001年10月9日至11日三天，委托郴州广播电视信息频道发布了统一合众市场交付使用的广告，所以，所有外卖商铺从2001年10月9日即已交付或视为交付了。但这又是一大谎言。该谎言也在二十多年中，同样数度欺骗两级受诉法院，同样有新的证据（亦因未收集而未曾提交）显示，在被告通过电视发布商铺交付使用公告时，整个统一合众市场工程尚未竣工验收，根本不符合法定交付条件。该工程竣工验收日期是在被告电视公告交付时间的两个月之后的2001年12月26日，而拿到《合格工程证书》的时间，更是在被告电视公告之后四个月的2002年2月4日。所以，被告的电视公告交付行为，依法应无效。综上所述，被告的溶洞及不可抗力的顺延工期理由，是不能成立的；被告的电视公告交付物业的行为是无效的。故被告延迟交付商铺违约起算时间应为双方合同约定的商铺交付时间，即1999年3月30日至2002年4月22日，被告应支付原告延迟交付商铺违约金为26787.28元。请法院依法作出公正判决，支持原告的诉讼请求。 原告向本院提交如下证据： 证据1：身份证及企业信息，拟证明原、被告身份。 证据2：交款收据及不动产发票，拟证明原告交付了全额购房款。 证据3：产权证，拟证明原告已获得本案商铺合法产权。 证据4：《补充协议书》，拟证明原告与被告之间存在招商或招租的委托与被委托关系。 证据5：桩基部分《竣工报告》，拟证明1998年8月至1999年8月一年中，不存在因所谓“地下大溶洞”顺延工期的法定或约定事由，则其后的8.13洪灾，亦不能成本案的不可抗力事由。 证据6：《郴州市城乡建设工程竣工一览表》，拟证明被告声称视为交付物业的时间，物业并未竣工验收，其交付不合法，交付无效。 证据7：《合格工程证书》，拟证明方向同5一致。 证据8：（2019）湘10民终1848号民事判决书，拟证明生效判决认定的不可抗力和视为交付的与原告方提交的《竣工报告》、《郴州市城乡建设工程竣工一览表》、《合格工程证书》证明的客观事实不符。 被告侨能达公司未答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据进行了审查。经本院审理查明案件事实如下： 被告侨能达公司原名称为湖南省郴州市侨能达实业发展公司。原告唐睿称，1998年8月，原告与侨能达公司签订《购楼合约书》，购买了统一合众市场（现称万原家居购物广场）首层147号铺位。但未提交《购楼合约书》，称原件在办房产证的时候已经交了办证部门。但提供了2006年10月20日原、被告签订的《商品房买卖合同》，该合同约定：原告唐睿购买侨能达公司位于郴州市统一路1号（东门口立交桥下）统一合众市场首层147号铺位，面积为21.792平方米，单价为2199元/平方米，总价款为47920元。交付期在1999年3月30日前，未约定交付条件、违约责任等。原告唐睿按约定缴纳了全部房款及相关费用。2002年4月22日，唐睿之母曹桂香以首层147号铺位业主身份与侨能达公司签订《补充协议书》，即委托招商协议。协议内容：曹桂香委托侨能达公司全权代理其在统一合众市场购买的铺位招商、招租事宜。2014年7月11日，郴州市房产交易与权属登记管理处颁发了涉案房产的权属证书给原告。 同时查明，侨能达公司开发建设的郴州市统一合众市场系省市重点工程。1998年5月28日，郴州市人民政府办公室以郴政办函（1998）72号文件批复统一合众市场速改除商场、住宅外，还包括公共停车场，市政规划道路速改等市政公用基础设施，需投资17000000元，全部由侨能达公司自筹。1998年8月12日以郴政办函（1998）108号文件对统一合众市场建设有关问题形成会议纪要，规划设置地下停车场、非机动车停车场、垃圾站、公厕、沿江道路、桔井东路扩宽和绿化带等市政府基础设施，郴州市规划局改变了原工程总体设计，部分规划设计于2000年10月才得以批复。1999年8月13日，郴州市遭受洪灾，统一合众市场受淹，苏仙桥被冲断，造成侨能达公司重大经济损失，统一合众市场在建工程返工，误工、间断性停工，大量的淤泥一直延至2000年2月底才扫尾清除，苏仙桥于2000年10月28日被修复通车。 针对原告提出的诉讼主张及提供的证据材料，本院依法收集了湖南省郴州市中级人民法院（2000）郴民终字第384号生效民事判决书，判决书中载明，案件庭审中，被告侨能达公司提交了统一合众市场承建方郴州市住宅公司出具的误工通知共五份：1、一九九八年八月十一日的《误工通知》:“2-4区有11根桩出现溶洞,有待技术处理,致使我们全面停工,打桩队最后退场是七月下旬,八月十日再进行桩基验收”,统计误工100天。2、一九九八年十二月三十日的《延误工期的报告》:“由你部(侨能达公司)负贲I、Ⅲ区两边护坡多处出现大量土方塌方,致使无法施工,后经变更设计为钢筋凝土墙又施工缓慢,严重影响我方施工”延误了工期80天。3、一九九九年一月六日《误工通知书》：“按市政府文件要求,苏仙桥桥面拓宽,为协助你部工作,配合施工,我施工I、Ⅱ区的外架全部拆除让出工作面给对方,后又重新搭建,造成停工”影响50天。4、一九九九年三月十二日《误工记录》:“按设计院一九九八年十一月十九日的设计变更通知,考虑桩基底部溶洞复杂,上部荷载较大,为结构安全,采取加桩处理,在你负责加桩施工过程中,我方不得停工等待,造成停工”计60天。5、一九九九年十月十五日《延误工期的报告》:“8.13”特大洪灾,造成延误工期两个月。该判决认为五份延误工期的报告是郴州市住宅公司在施工中遇到不可抗力或其他原因导致工程工期延长的真实情况的记载，其真实可靠，可以采信。据此对因市政府基础设施建设，统一合众市场施工过程中出现的施工因素（桩基出现溶洞、土方塌方等）及郴州“8·13”洪灾造成的统一合众市场工期的延误均予以认定，并认定侨能达公司在1999年3月31日至2000年7月31日期间，系因施工因素及不可抗力因素而不能交付铺位。另，湖南省郴州市中级人民法院（2019）湘10民终1848号生效民事判决书认定，2001年10月9日至2001年10月11日侨能达公司委托郴州广播电视信息频道发布了统一合众市场交付使用的广告，视为侨能达公司已经履行了交付义务，并对侨能达公司违约交付期间进行了确定 现原告提交桩基部分《竣工报告》（1998年8月）、《郴州市城乡建设工程竣工一览表》（体现2001年12月26日竣工验收）、《合格工程证书》（郴州市建设工程质量监督站于2002年2月4日颁发），认为溶洞及不可抗力的顺延工期理由不能成立、电视公告交付物业无效，要求被告支付1999年3月31日以来的逾期交付商铺违约金，故酿成此次纠纷。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案是基于履行《购楼合约书》产生的纠纷，本案原告未提供诉称中与被告签订的《购楼合约书》，原告提供的2002年4月22日签订的补充协议中的案涉房产业主为唐睿之母曹桂香，而非原告。但原、被告于2006年10月20日签订了购买案涉房产的《商品房买卖合同》，表明双方就商品房的买卖已经达成新的合意，案涉房产也登记在原告名下，《商品房买卖合同》虽未约定交付条件、违约责任等，但约定了交付时间。被告未按合同约定的时间交付涉案铺位，构成违约，应按依法承担逾期交付商铺的违约责任。本案争议的焦点系逾期起止时间的认定，湖南省郴州市中级人民法院（2000）郴民终字第384号生效民事判决书及（2019）湘1003民终1848号生效民事判决书均确定，侨能达公司在1999年3月30日至2000年7月30日前，因施工因素及不可抗力因素不能交付柜位，根据双方合同的约定，侨能达公司在该段时间内不承担违约责任，故计算违约金的时间应从2000年8月1日开始；另，被告侨能达公司在2001年10月9日至2001年10月11日委托郴州广播电视信息频道发布了统一合众市场交付使用的广告，该交付方式非《商品房买卖合同》确定的方式，但补充协议的约定可体现案涉房产在签订补充协议时已交付。故侨能达公司应支付2000年8月1日至2002年4月22日的逾期交付违约损失，双方未约定违约损失的计算方式，本院确定按签订合同时的中国人民银行发布的贷款基准利率（一年期贷款基准年利率6.12%）计算，计算为3535.54元（434天×47920元×6.12%÷360天）。关于原告提交的提交桩基部分《竣工报告》（1998年8月）是否能否定施工因素的影响，本院认为，（2000）郴民终字第384号民事案件中统一合众市场承建方郴州市住宅公司出具的误工通知已详细说明统一合众市场施工过程中出现的施工因素及对施工工期的影响，而原告提交的交桩基部分《竣工报告》不能全面体现当时客观情况，故不能以此否定施工因素对施工工期的影响。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郴州市侨能达投资有限公司于本判决生效后三十日内向原告唐睿支付逾期交付商铺违约损失3535.54元; 二、驳回原告唐睿的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费469.68元，公告费560元，合计1029.68元，由被告郴州市侨能达投资有限公司负担800元，原告唐睿负担229.68元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  胡红锋 审 判 员  姚秋珍 人民陪审员  吴秀华 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  曾 伟 书 记 员  刘玲玲