内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）内07行终70号上诉人（原审原告）张秀芝，女，1954年3月16日出生，蒙古族，住广东省深圳市。 上诉人（原审原告）张玲，女，1980年1月27日出生，蒙古族，住广东省深圳市。上述二上诉人的委托代理人张殿君，内蒙古环通律师事务所律师。上诉人（原审被告）额尔古纳市房屋征收管理办公室，住所地内蒙古自治区额尔古纳市拉布大林街道办事处。法定代表人栾刚，主任。委托代理人王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。 上诉人张秀芝、张玲，上诉人额尔古纳市房屋征收管理办公室因房屋征收补偿安置协议一案，不服额尔古纳市人民法院（2019）内0784行初9号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人张秀芝及其委托代理人张殿军，上诉人额尔古纳市房屋征收管理办公室的委托代理人栾刚、王殿毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院查明，2012年8月5日，原告张秀芝与被告额尔古纳市房屋征收管理办公室签订了《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》，被告征收原告位于额尔古纳市拉镇十居158平方米和72平方米的房屋，房屋用途为商业住宅，补偿安置形式为房屋产权调换。被告应到期向原告交付商业楼848.16平方米，住宅楼86.73平方米。协议书第二项第三条写明计算过程详见产权调换计算书，其内容为：产权调换商业房屋的建筑面积158平方米和72平方米，单价6 000元/平方米，购买商业房屋建筑面积618.16平方米，单价5 500元/平方米，购买房屋建筑面积86.73平方米，单价2 550元/平方米,以上总价值为 5 001 041.5元。经呼伦贝尔市安远房地产价格评估事务所评估，原告被征收房屋及附属设施评估额为1 506 047元，与被告给付原告拆迁补助费、奖励费、临时安置费、装修费、停产停业损失相加合计1 801 497元。原告未领取1 801 497元，其视为交付部分房款，经原、被告计算原告还应付被告房款3 199 544.5元。协议还约定，原告自行过渡至2013年10月30日；协议第三项约定，若原告需向被告支付征收补偿差价款，原告应于2013年5月1日前将征收补偿差价款的50%交给被告，待工程竣工后结清尾款，住宅待工程竣工后结清尾款，但协议第七项又约定，商品房工程过半原告交付购房款50%。协议签订后，被告未能在约定的过渡期2013年10月30日交付房屋，原告未给付被告房款3 199 544.5元。2017年11月28日被告通知原告领取287.62平方米商业楼和位于9号楼的住宅，原告认为，被告应当按照协议约定交付门市房848.16平方米，被告只交付287.62平方米，还有门市房560.44平方米未能交付，9号楼86.73平方米住宅交付不符合约定位置,原告拒绝接收。在审理过程中，被告对原告第一次提交的价格评估报告书提出异议，认为已经超过一年有效期，原告重新提出鉴定申请，经内蒙古衡正通价格评估有限公司鉴定，计算房屋价格以2017年12月30日、计算租金以2013年10月30日至2019年12月30日为价格评估基准日，被告不能交付门市房的面积为560.54平方米，每平方米价格为9 277元，评估总价为5 200 130元，面积为560.54的平方米门市房租金为1 020 437元；被告不能按照协议约定位置交付住宅的面积为86.73平方米，每平方米价格为3 198元（三层）和3 009元（五层），价格分别为277 363元和260 971元，住宅租金为54 434元。原审法院认为，本案争议的焦点是被告的行政行为是否违法，是否应当赔偿及赔偿数额。一、被告行政行为是否违法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”因此被告应依法进行房屋征收与补偿工作，而在案的房屋征收产权调换计算书载明由原告购买618.16平方米的门市房和86.73平方米的住宅，故被告行为属于出售房屋行为，其行为超出了其行政职能范围，被告行政行为违法。二、被告是否应当赔偿及赔偿数额。被告行政行为违反法律规定，给原告造成直接损失，依法应当予以赔偿。原告要求房屋增值部分和租金以及由此产生的鉴定费，不属于直接损失，因此依法不能维护。原告请求被告给付未能置换86.73平方米住宅的价值277 536元，未能置换住宅租金损失46 000元，由于产权调换计算书明确住宅为购买，因此本院不予支持。原告请求被告给付置换房屋门市过渡费23.5个月（2017年12月1日-2019年10月16日），23.5月×6 000元/月×2=28.2万元，由于被告已经于2017年11月28日通知原告接收房屋，但原告没有接收房屋，因此之后的过渡费不予支持。原告请求被告支付接收门市房之前发生的取暖费17 770.42元，由于被告已经于2017年11月28日通知原告接收房屋，但原告没有接收房屋，因此对取暖费不予支持。原告获得1 801 497元征收补偿，但原告并未从被告处支取该笔补偿款，而是折合成部分购房款放置在被告处，被告行政行为违法且未如期交付房屋，使原告补偿款利息受到损失，因此被告应当给付原告利息。原告请求被告赔偿贷款利息，参照《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（七）项规定：“返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息”，本院不支持贷款利息，依法支持存款利息，其计算方法为：原告放置被告处购房款 1 801 497元，时间：2012年8月5日—2017年11月28日（5年3月23天），人民银行同期五年定期利率为4.75%，总计461 370.89元。 根据以上事实和理由，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项、第七十六条，《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条第一款、第三十六条第（八）项的规定，判决： 一、确认被告额尔古纳市房屋征收管理办公室与原告张秀芝、张玲签订房屋征收协议中买卖房屋的行政行为违法；二、被告额尔古纳市房屋征收管理办公室于本判决生效之日起十日内赔偿原告张秀芝、张玲人民币461 370.89元。三、驳回原告张秀芝、张玲其他诉讼请求。上诉人张秀芝、张玲上诉称，一、事实方面：2012年8月5日，被上诉人额尔古纳市房屋征收管理办公室为了蒙星花苑二期旧城改造项目与上诉人张秀芝签订了《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》，协议书明确约定：1、被上诉人拆迁上诉人张秀芝158平方米和72平方米的商业、住宅，被上诉人给上诉人安置846.16平方米的商业楼（单独设计）其中包含回迁230平方米及置换86.73平方米；2、被上诉人给付上诉人拆迁补助费、奖励费、临时安置费、装修费、停产停业损失费，合计人民币180 1497.00元。3、上诉人从被上诉人处购买面积618.16平方米门市（按价格5500元价款计算）经折算上诉人给付被上诉人319 9544.00元；4、置换住宅86.73平方米；5、上诉人自行过渡至2013年10月30日。合同签订后上诉人完全按合同约定已完全履行，被上诉人未能按双方签订的合同予以履行，违约失去诚信而导致另案诉讼。二、被上诉人未能按双方签订的合同予以履行部分既房屋买卖部分违法，造成上诉人损失是不争的事实；超出230平方米部分的房屋属于超越职权行为，属于违法行为。协议约定被上诉人为上诉人设计上下两层面积为848.16平方米（包含置换面积及买受面积）属于一体不能分割，否则协议无法形成。三、赔偿依据及数额：1、不能交付买卖房屋的差价损失以评估为准：即（1）560.54平方米乘以3777元=211 7159.58元；（2）618.16平方米门市房租金（2013年11月1日——2019年12月30日）102 0437.00元；（3）因未能置换住宅86.73平方米，价值27 7363.00元；（4）置换住宅租金损失（2013年——2019年12月30日）5 4434.00元；（5）置换房屋门市过渡费每月6000元（2017年12月1日——至房屋交付2019年10月16日）23.5个月乘以6000元=14.1万元乘以2=28.2万元；鉴定费7 5000元；已交置换门市房的房屋前发生的取暖费1 7770.24元；合计384 4164.00元。四、一审未能维护上诉人的一审诉求有悖法律规定。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条规定：人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的依法判决承担赔偿责任。被上诉人因未履行协议，只能予以赔偿。上诉请求：1、依法维护上诉人在一审的诉求即赔偿人民币3844164.00元；2、诉讼费由被上诉人承担。上诉人额尔古纳市房屋征收管理办公室上诉称，一、原审法院部分事实认定不清。依据我方提供的证据，上诉人张秀芝已经签字，证明我方已经通知被上诉人领取房屋，应视为已经收到房屋。二、上诉人张秀芝、张玲获得价值180余万元征收补偿，并不是现金，而是折合为部分购房款和部分楼房。回迁房屋延期不是我方原因造成的，而且我方已经支付了过渡费，并不是我方占用了上诉人张秀芝、张玲的资金，故利息不存在。原审法院判令我方承担180余万元征收补偿价款的利息于法无据。上诉请求：撤销原审判决第二项；二、依法改判，驳回上诉人张秀芝、张玲的诉讼请求。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明，上诉人额尔古纳市房屋征收安置管理办公室与上诉人张秀芝于2012年8月5日签订的蒙苑——018号《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》约定：上诉人额尔古纳市房屋征收安置管理办公室给上诉人张秀芝、张玲安置的上下两层面积为848.16平方米商业楼（单独设计方案），因被征收区域未完全拆迁导致涉案房屋未按规划设计建设回迁房屋，致使本案双方约定的事项不能完全履行。在2019年4月29日额尔古纳市人民法院作出的（2018）内0784行初3号行政判决事实部分，根据已查明的案件事实，确认上诉人额尔古纳市房屋征收安置管理办公室签订协议时超出230平方米的部分房屋买卖属于超越职权的行为，并判决上诉人额尔古纳市房屋征收安置管理办公室将已建成的287.62平方米门市房交付给上诉人张秀芝、张玲。2019年10月16日上诉人张秀芝、张玲接收该房屋。本院认为，关于上诉人张秀芝、张玲主张的不能交付的560.54平方米的差价损失、618.16平方米门市房租金损失及7.5万元鉴定费用问题，因额尔古纳市房屋征收部门出售房屋属无职权行为，该约定不具备合法性，且是预期利益，不属于国家赔偿法直接损失的赔偿范围，故该三项请求，本院不予支持。关于上诉人张秀芝、张玲二审中主张的未能置换的住宅86.73平方米价值277 363元及租金损失问题，因协议约定的房屋征收产权调换计算书明确该房屋为购买，该项请求本院不予支持。上诉人张秀芝、张玲所持过渡费、停产停业损失问题，应予支持，但上诉人张秀芝、张玲在原审中未提及停产停业损失，故该项损失应另行主张。其主张的双倍计算过渡费问题,因该过渡费原为每月3000元，因逾期原因已按双倍6000元计算，其再主张双倍计算于法无据，本院不予支持，但过渡费应给付至实际交付日。关于上诉人张秀芝、张玲主张的接受房屋之前的取暖费用问题，因导致协议未能履行的过错在房屋征收部门，由此而产生争议，导致延期交付房屋期间产生的该费用应由房屋征收部门承担。上诉人张秀芝、张玲接收房屋的时间是2019年10月16日，此前的房屋取暖费用应由上诉人额尔古纳市房屋征收安置管理办公室负担。同理，关于1 801 497元征收补偿款利息也应计算至实际交房日，时间为2012年8月5日——2019年10月16日，计7年2个月。人民银行同期五年定期利率为4.75%，计61 3259.62元。原审法院适用《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六第（七）项的规定进行处理并无不当。上诉人额尔古纳市房屋征收安置管理办公室所持上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人张秀芝、张玲所持上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条第一款、第三十六条第一款第(七)项、第（八）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十三条、第八十九条第（一）、第（二）项之规定，判决如下：一、维持额尔古纳市人民法院（2019）内0784行初9号行政判决的第一项：1、确认被告额尔古纳市房屋征收管理办公室与原告张秀芝、张玲签订房屋征收协议中买卖房屋的行政行为违法；二、上诉人额尔古纳市房屋征收安置管理办公室于本判决生效之日起十日内给付上诉人张秀芝、张玲1 801 497元征收补偿款利息61 3259.62元。三、上诉人额尔古纳市房屋征收安置管理办公室于本判决生效之日起十日内给付上诉人张秀芝、张玲置换门市房过渡费14.1万元（2017年12月1日——2019年10月16日，计23.5个月×6 000元/月）；给付上诉人张秀芝、张玲接收门市房之前发生的取暖费17 770.42元,两项合计人民币158 770.42元。四、驳回上诉人张秀芝、张玲的其他上诉请求。上诉案件受理费100元，由上诉人额尔古纳市房屋征收安置管理办公室负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丕军审 判 员 于 兰审 判 员 张吉春二〇二〇年十一月九日法官助理 谢 杨书 记 员 徐芳琪附：本案适用的相关法律规定一、《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条第一款：国家赔偿以支付赔偿金为主。二、《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第一款第（七）项、第（八）项：侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理——（七）返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款的，应当支付银行同期存款利息。三、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条：行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。四、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条：人民法院经过审理，查明被告依法负有给付义务的，判决被告履行给付义务。五、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款：人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理——（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；