山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终6324号上诉人（原审原告）：孙某，男，1969年5月15日出生，汉族，住梁山县。委托诉讼代理人:司荣林、孙长磊，山东方赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔某，男，1969年11月3日出生，汉族，住梁山县。被上诉人（原审被告）：梁山水浒投资发展有限公司，统一社会信用代码913708325578559979，住所地梁山县工人路**。法定代表人：崔某，执行董事。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：李德军，山东金正义律师事务所律师。上诉人孙某因与被上诉人梁山水浒投资发展有限公司、崔某房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省梁山县人民法院（2020）鲁0832民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙某上诉请求：1.撤销（2020）鲁0832民初2870号民事判决书第二项判决，改判全部支持上诉人的一审诉讼请求；2.上诉费、一审诉讼费、保全费均由被上诉人承担。一、被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金。1、为买受人办理房产证是法定义务。根据《合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。这也是买卖合同作为基本的商品交换形式的一个基本特征和终极目标。根据《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。可见，我国房屋的所有权变动原则采用登记生效主义，且应该承担转移标的物房屋的所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。逾期办证的，应当承担相应的违约责任。2、工程竣工验收备案是不动产首次登记的前提条件之一，但不是具备办理房产权属证书的条件。根据《不动产登记暂行条例》第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。第三十四条规定，本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。即《不动产登记暂行条例实施细则》应按照国务院授权后制定的，应法规效力等级对待适用。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。根据以上法律规定，开发商应先行不动产首次登记（初始登记证），具备初始登记证后方可进行所有权转移登记至购买人名下的不动产登记路径。房屋竣工的材料是办理首次登记必须提交的材料之一，并不是一审法院认定的已具备办理房产证权属证书（转移登记）的条件。3、被上诉人未按法律规定的90日内为买受人提供必要证明，未协助办理登记手续，构成违约。被上诉人通知办理房产证的时间为2020年5月11日，房屋交付时间为2012年7月20日，约定办证期限为交付后180天，即最迟办证时间为2013年1月20日，上诉人已完成基本举证义务。被上诉人未提交证据证实其曾通知过上诉人办理房产证的事实。被上诉人未提交不是其原因导致逾期办证的任何证据反证其主张的事实，且被上诉人最起码也应该提交出初始登记证，证实首次登记时间，故一审法院认定上诉人未举证证实系被上诉人导致未能办理房产证是错误的。4、根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人逾期办证构成违约，其应当继续履行办证义务，并应当承担违约责任。一审法院以上诉人选择第2项处理方式，就不予支持逾期办证违约金，明显违背法律规定。5、本案购房合同中没有约定违约责任。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》四、关于房地产纠纷案件的审理（四）关于违约责任问题18.合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。二、被上诉人不应收取北向房屋的房款（赠送的空中花园）。6、一审法院在向崔某询问时，崔某表示“宣传空中花园的时候还没有盖楼，是青岛的一个售楼公司做的宣传。”，对被上诉人自认的事实，一审法院又以上诉人未能提交证据证明该广告宣传页的来源等原因予以驳回，明显自相矛盾。双方签订合同时为2012年5月，交房时间为2012年11月，当时房屋主体已经建成，该宣传单是对房屋真实现状的宣传。另外，合同中的平面图与宣传单中的平面图一致，该赠送承诺是被上诉人就商品房开发范围内的房屋及相关设施作出的具体明确的允诺，对购房人决定购买该房屋以及上诉人认为该赠送部分可以作为使用空间，降低平均房价有重大影响，故该承诺是要约，该赠送行为有效。7、购房合同的附件--合同平面图中对该赠送部分不但没有标注为房间，反而明确标注北墙处为“竖内栏杆”的敞开式空间，被上诉人违反合同约定，将该竖内栏杆处改成窗子，擅自改变房屋结构，违反建设规划，违规计算房屋面积，变相敲诈购房人，上诉人保留向有关部门投诉的权利。三、崔某使用个人账户向各业主收取应由公司收取的房屋差价款、基础设施费、办证代理费及代收的办证费，构成股东与公司财务混同，应承担连带责任。8、一审法院混淆股东与公司人格混同的概念，公司财产与股东财产相分离，才是独立法人制度的应由原则。即使偶尔代公司收款，亦应及时交付给公司。本案中，崔某未提交任何证据证实其向上诉人等交付收款凭证，亦未提交任何证据证实所收取的全部款项已交付至公司账户。恰恰相反刘霞案中提交的录音证实崔某未向其出具任何收款凭证，且徐龙臣、张传习案也明确表示崔某未向购房人出具收款收据，一审法院认定的事实没有任何证据证实。9、股东的资产与公司资产难分你我，互为所用，公司财产与股东财产难以分辨，属于财产混同，从保护债权人利益的角度出发，可以认定股东滥用公司法人独立地位。详见（2016）最高法民申2096号、（2016）最高法民申2011号裁判精神。10、原告方申请财产保全时，通过法院网络查控系统查控梁山水浒投资发展有限公司财产时，该公司已无其他财产可供查封。11、被上诉人应向法院提交其每月财务进项销项的纳税申报情况，且上述收取的款项是否均已正常纳税申报。12、本案被上诉人涉嫌偷漏税，人民法院在办理案件时对发现的违法犯罪线索应移交相关部门处理。四、被上诉人应按合同约定安装日立电梯。13、《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审既然认定被上诉人未按约定履行合同义务，被上诉人就构成违约，既然构成违约，就应该根据《合同法》规定承担违约责任，是最基本的逻辑。14、一审法院以同一单元其他购房户购买房屋时更改为优耐德电梯，不予支持上诉人请求，没有法律依据。5、假如一审法院认为更换电梯事实上不能履行，应向上诉人行使释明权，是否变更该项诉讼请求为要求赔偿经济损失，而不能直接以“少数服从多数”原则，判决驳回诉讼请求。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。梁山水浒投资发展有限公司、崔某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。孙某向一审法院起诉请求：1、判令二被告连带向原告支付逾期办证违约金123844元及立案之日起至房屋所有权证办理之日止的违约金（以688022.9元为基数按年利率6%计算）；2、判令被告立即为原告办理房屋所有权证书；3、判令被告将楼道内电梯更换为日立牌电梯；4、确认原告无需向被告交纳赠送部分的房款；5、诉讼费用、保全费、评估费由二被告负担。一审法院认定事实：2012年5月9日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定孙某购买水浒公司建设的盛世华城住宅小区第4幢1单元11层1102号房屋一套，建筑面积171.75平方米，每平方米单价3910.34元，合计671,600.9元；地下储藏室面积为27.37平方米，每平方米单价为600元，合计16,422元；地下车位1个，金额为40,000元，共计728,022.9元。该合同第五条面积确认及面积差异处理的约定为：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房产测绘产权登记面积为准，据实结算。该合同第十四条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房。2、买受人不退房，出卖人应积极为买受人办理权属证书。合同附件二约定电梯为广州日立。6-孙某于2012年7月3日付清全部购房款728,022.9元，涉案商品房竣工日期为2012年11月20日，交付原告使用日期为2012年11月13日。竣工验收备案日期为2015年7月20日。涉案商品房实际安装电梯品牌为优耐德。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，主体适格，内容并不违反法律法规的相关规定，系有效合同，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于被告是否存在逾期办证行为，原告主张逾期利息的依据。涉案商品房于2012年11月20日竣工验收，2015年7月20日完成竣工验收备案，涉案商品房所在小区已具备办理房产权属证书的条件，且绝大部分住户已经办理了房权证，被告亦下发通知原告准备所需材料到指定地点进行办理，原告未提供证据证明系被告原因导致其未能办理房产权属证书，且原、被告双方签订的商品房买卖合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房。2、买受人不退房，出卖人应积极为买受人办理权属证书。本案中，原告要求被告为原告办理房屋所有权证书，即选择第2项处理方式，因此，原告主张被告支付逾期办证利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于是否存在赠送空中花园的问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同对房屋位置、面积、单价均作出明确约定，未载明有原告主张的赠送空中花园，且合同附件一房屋平面图也未显示存在空中花园。原告主张盛世华城售楼广告宣传单载明赠送北向空中花园，但原告未提供证据证明该广告宣传页的来源，亦未能证明该广告宣传页系原、被告双方签订的商品房买卖合同的内容，且根据双方签订的商品房买卖合同第五条约定，面积与产权登记面积有差异的，以房产测绘产权登记面积为准，据实结算，因此，原告主张被告应免除赠送空中花园部分房款的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。三、关于崔某与水浒投资公司是否承担连带责任问题。原告以崔某要求将办理房权证费用及部分房款汇入其个人账户为由主张二被告存在人格混同，但根据在徐龙臣、张传习、刘霞案件中查明的事实，崔某收取上述部分款项后，水浒公司均向买房人出具了收款收据并为买房人办理了不动产权证书，不存在二被告人格混同、财务混同的事实，故原告的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。四、关于原告主张更换电梯的问题。电梯为共用设施，虽然原、被告双方签订商品房买卖合同约定电梯为日立牌，但原告楼房所在同一单元的部分购房户与被告签订的房屋买卖合同中电梯品牌已更改为优耐德，被告也实际安装了优耐德牌电梯，故原告的该项请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告梁山水浒投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告孙某办理房屋所有权证书；二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交如下证据：一、不动产中心调取的三个案件房屋的初始登记情况。证明：逾期办证的责任在于被上诉人。二、两份通知，6号楼通知办证时间为2019年11月14日，4号楼通知时间为2020年5月11日，孙某为四号楼业主。被上诉人质证认为：一、对两份通知的真实性无异议，但是对证明目的有异议，这两份通知的内容足以证明在此之前被上诉人已经多次通知，且通知之前只剩下少数人没有办理产权登记。因此，该两份通知不能证明上诉人主张的是最初通知时间。二、对于产权登记信息真实性无异议。崔某、梁山水浒投资发展有限公司在二审中未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，一是上诉人主张逾期办证违约金是否有法律依据，二是上诉人请求将楼道内电梯更换为日立牌电梯能否支持，三是上诉人应否支付北向房屋的房款（赠送的空中花园），四是崔某应否承担连带责任。针对第一个焦点问题，经审查，2012年5月9日，孙某与梁山水浒投资发展有限公司签订商品房买卖合同，合同约定孙某购买盛世华城住宅小区第4幢1单元11层1102号房屋，在合同中对房屋面积、价款、违约责任等问题进行了约定。该商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的权利义务。在本案中，孙某主张逾期办证违约金，经审查，房屋买卖合同第十四条关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房。2、买受人不退房，出卖人应积极为买受人办理权属证书。在二审中，双方均认可因涉房空中花园问题，房屋至今没有交付使用。结合房屋买卖合同第十四条的约定，孙某主张逾期办证违约金没有事实依据和法律依据。针对第二个焦点问题，双方在签订的商品房买卖合同中约定电梯为日立牌，现梁山水浒投资发展有限公司已实际安装了优耐德牌电梯。在原审中，上诉人的诉讼请求为更换电梯，原审法院认定电梯为共用设施且上诉人楼房所在同一单元的部分购房户签订的房屋买卖合同中电梯品牌已更改为优耐德，驳回上诉人该项诉讼请求并无不当。在二审中，上诉人主张被上诉人未按合同约定履行义务，应承担违约赔偿责任，该项主张系上诉人二审增加的诉讼请求，本院不予审理。针对第三个焦点问题，经审查，双方在房屋买卖合同中没有约定北向房屋系赠送的空中花园，上诉人提交的盛世华城售楼广告宣传单不是合同的组成部分，该广告宣传单不能作为认定案件事实的依据。双方在合同中约定房屋面积与产权登记面积有差异的，以房产测绘产权登记面积为准，据实结算。上诉人主张免除赠送空中花园部分房款的请求，于法无据，本院不予支持。针对第四个焦点问题，经审查，崔某系梁山水浒投资发展有限公司的法定代表人。上诉人在一审及二审中均没有提交证据证明崔某与公司财务混同，上诉人称崔某使用个人账户收取案外人的应由公司收取的房屋差价款、基础设施费、办证代理费及代收的办证费，应认定崔某与公司财务混同，上诉人的该主张没有法律依据。上诉人请求崔某在本案中承担连带责任，本院不予支持。综上所述，孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2777元，由上诉人孙某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十一月三十日书记员  翟梦若