吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉24民终1641号上诉人（原审原告）：金莲，女，1982年8月24日出生，朝鲜族，住所吉林省延吉市进学街文明委**。委托诉讼代理人：陆树俊，吉林由正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延吉市新兴老人公寓，，住所吉林省延吉市新兴街道民盛社区负责人：李贞玉，该公寓负责人。委托诉讼代理人：南春，吉林南春律师事务所律师。上诉人金莲因与被上诉人延吉市新兴老人公寓之间返还原物纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初5820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金莲上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持金莲一审全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由延吉市新兴老人公寓承担。事实与理由:一、延吉市新兴老人公寓与金成勋之间不存在实质租赁关系。延吉市新兴老人公寓经营者与金成勋系母子关系，两人有利害关系，两人之间签订租赁合同存在便利性、随意性，不能约束本案金莲。从租赁合同内容来看，没有约定租金支付方式及时间、租赁期限长达15年,明显超出一般租赁合同的合理租期，且有篡改痕迹，违背生活常理和租赁习惯。从租赁合同履行情况来看，延吉市新兴老人公寓从未向金成勋支付租金,且没有办理房屋租赁备案手续，无法证实其真实合法有效性。另外金莲从原所有权人金冬梅处购买房屋时,金冬梅没有告知涉案房屋租赁情况,且金莲一审中提交的证据可以证明其购买涉案房屋时无人使用。可见，延吉市新兴老人公寓与金成勋签订的租赁合同并未实际履行。二、一审法院不能适用《合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定。本案中，延吉市新兴老人公寓并未履行作为承租人的主要义务，不符合《合同法》第二百一十二条规定的“租赁合同”的特征，也有悖合同法的公平原则和民事法律关系的诚实信用原则。买卖不破租赁原则适用，不能仅以租赁合同签订的时间是否在房屋转让之前作为充分依据，还应从租赁合同订立的背景、时间、目的、履行情况等因素进行真实性、合法性审查。故一审法院仅凭一份租赁合同认定适用买卖不破租赁原则是错误的。延吉市新兴老人公寓辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但原认定权利来源的生效判决已被撤销，应予改判。金莲向一审法院诉讼请求：依法判令延吉市新兴老人公寓返还房屋，并支付占有房屋期间的使用费（自2018年4月份至实际搬离为止，每月5000元）。一审法院认定事实：2014年1月1日，延吉市新兴老人公寓与金成勋签订房屋租赁合同，金成勋将参花街127号、137号（包含涉案房屋）共60间房屋出租给延吉市新兴老人公寓，租赁期限为2014年1月1日至2029年12月30日止，年租金20万元。2017年1月5日，金成勋（委托人）向案外人金贞淑（受托人）出具一份委托书，内容为“本人名下已抵押房产（产权证号6307**），现我权限内全权委托金贞淑代为办理上述房屋出售的以下相关事宜：一、代为办理还款手续，解除抵押登记，解除他项权证，领取房屋产权证和土地使用权证；二、代为签订房屋买卖合同，办理房屋产权出售、更名、过户登记手续；三、代为收取上述房产的售房款；四、如买方需要申请银行（公积金）贷款，则有权协助买方办理房产的按揭贷款手续，开立银行账户加密手续；五、代为查询、调取房屋档案相关信息，支付相关税费，办理房屋交易过程中的其他相关事宜。受托人在其权限范围内依法所签署的上述文件，我均予以承认，并对委托书内容承担相关法律责任。委托期限：2017年1月5日至上述事宜全部办理完毕为止。受托人无转委托权。注：此委托书不得用于民间借贷担保使用，否则无效”。关于该委托书，双方办理了公证手续。2017年4月10日，金贞淑以金成勋（卖方即甲方）的委托代理人身份与金冬梅（买方即乙方）签订房屋买卖契约，约定甲方自愿将房屋（产权证号6307**）出售给乙方，成交价格为1,345,265元。签订房屋买卖契约后，双方办理了房屋不动产权证变更登记手续，变更后的房屋权利人为金冬梅，新产权证号为0006901。2018年1月26日，案外人金冬梅与金莲自愿签订房屋买卖协议书，约定金冬梅将房屋（产权证号00069**）出售给金莲，总价款为357万元，其中首付款160万元于2018年3月30日前一次性付清，并将房屋所有权更名为金莲所有，交易过户费用由金莲承担。2018年3月7日，金冬梅（卖方即甲方）与金莲（买方即乙方）在延吉市国土资源局不动产登记中心处签订延吉市存量房买卖合同，约定甲方出售房屋（产权证号00069**），成交价格为1,459,258元（经延边天元房地产评估有限公司评估价格为1,815,181元）。签订合同后，双方于2018年3月13日办理了房屋不动产权证变更登记手续，变更后的房屋权利人为金莲，新产权证号为0004740。金莲陈述现涉案房屋由金成勋母亲李贞玉占有，并经营延吉市新兴老年公寓。一审法院认为，本案为返还原物纠纷。涉案房屋所有权现登记在金莲名下，根据《中华人民共和国物权法》第十六条关于不动产登记的权利推定效力规定，以及无其他生效法律文书否定现有不动产权登记的情况下，即应首先推定金莲为涉案房屋所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，适用“所有权变动不影响租赁合同效力”规则的前提是存在租赁合同关系，本案中，金成勋与延吉市新兴老人公寓于2014年1月1日签订的房屋租赁合同，本院对于租赁关系予以认定。故对于金莲要求返还房屋的诉讼请求本院不予支持。对于支付占有使用费的诉讼请求，因金莲撤回鉴定，故本院参照房屋租赁合同,酌情支持每月5000元占有使用费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，判决：一、被告延吉市新兴老人公寓于本判决生效之日起十日内支付原告金莲占有房屋使用费（按每月5000元的标准，从2018年4月1日起计算至实际返还房屋之日止）；二、驳回原告金莲的其他诉讼请求。案件受理费9050元（原告已预交），由被告延吉市新兴老人公寓负担2700元，由原告金莲自行负担6350元。二审期间，延吉新兴老人公寓提交了本院2020年8月25日作出的（2020）吉24民再21号民事裁定书，证明：本案一审判决后，金成勋与金冬梅、金贞淑、金莲确认合同无效纠纷一案，原吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初6965号生效民事判决已被再审撤销，本案金莲与金冬梅房屋买卖合同为无权处分。金莲质证认为，即使金冬梅与金成勋房屋买卖合同被认定为无效，金莲也是善意取得，不影响本案的审理。本院认为，金成勋诉金冬梅、金贞淑、金莲确认合同无效纠纷一案，吉林省延吉市人民法院作出（2018）吉2401民初6965号民事判决，认为“金贞淑根据金成勋的授权，在委托权限内以金成勋委托代理人名义与金冬梅签订的房屋买卖契约，其行为合法有效”。金冬梅与金成勋房屋买卖合同的效力是本案金冬梅与金莲房屋买卖合同效力的来源。因金冬梅与金成勋房屋买卖合同认定为有效的生效判决被撤销，金莲与金冬梅间房屋买卖合同的为效力待定。金莲认为即使金冬梅与金成勋房屋买卖合同无效，金莲为善意取得。但善意取得是抗辩权而非诉权，故至本案二审法庭辩论终结止，金莲要求延吉新兴老人公寓归还原物的权利是否存在仍未确定，金莲的诉讼主体资格也未确定。综上所述，一审判决后，发生了新的事实，金莲的诉讼主体资格不确定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，裁定如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初5820号民事判决；二、驳回金莲的起诉。一审案件受理费9050元（金莲已预交），二审案件受理费6350元（金莲已预交），均予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  张玉石审判员  李照令审判员  宋 丹二〇二〇年十一月二十一日书记员  李宣臻