河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初3988号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，该公司经理。被告：海峰，男，1986年3月20日生，回族，住漯河市源汇区。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业）与被告海峰物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告广恒物业的委托代理人王新桐、被告海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费3344.88元；2、判令被告海峰按每日0.3%支付自2019年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会。2017年10月16日，该业主委员会作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司缴纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩1号楼4单元1008号业主，物业面积为139.37平方米，按约定应该向原告交纳自2018年10月20日至2019年10月19日物业管理费人民币3344.88元，但被告经多次催交后仍拒绝交费。原告认为：合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时缴纳物业管理费，逾期应缴纳违约金。被告海峰辩称，一、广恒物业所诉不是事实,答辩人所在七彩都市枫林龙苑小区与广恒物业不存在物业合同关系。1、2016年10月21日至2017年11月20日期间,广恒物业并未与我小区签订物业合作,所以这一年答辩人物业费1380元,车位费300元应抵扣或退还,不承担违约金或滞纳金,2017年至2018年因为广恒物业选聘没有经过业主大会,对物业收费标准也没有公开告知业主,其程序违法情况下,答辩人又交了1年的物业费和车位费。2、根据《物业管理条例》第11条,下列事应有业主共同决定(选聘和解聘物业服务企业之规定),答辩人小区若要选聘广恒物业,是要全体业主共同决定,但答辩人没有接到过召开业主大会的通知,也没有参加过业主大会,更没有单独与广恒物业订立过物业服务合同,所以广恒物业成为小区物业答辩人并不知情也不认可,而且广恒物业并未催交过物业费的情况下,我交费到2018年10月20日。答辩人得知以上信息后,两次到物业公司找物业经理进行交涉,说明问题并交费,但广恒物业并未说明情况,也没给出过任何答复。就物业公司选聘程序违法,提出的服务不符合标准,所以答辩人不认可与广恒物业成立合同关系,合同关系无效,合同约定条款也不能约束答辩人。就滞纳金条款或违约金条款也不能使用，而且滞纳金只有行政部门下达处罚通知有权收取。二、广恒物业没有提供优质的物业服务。1、2018年6月28日,未到车位交费时间,没有任何方式的通知和提醒,强行把答辩人车位取消,车位号码用油漆喷掉。2、根据《物业管理条例实施规则以及物业服务标准》物业管理人员必须持证上岗,这是基本要求。小区物业保安不但没有专业资质上岗证,而且都是六十多岁的大爷,执勤期间,多次出现脱岗和睡觉现象,大门敞开,随意出入。3、2020年5月20日左右,创文期间,广恒物业与燃气公司沟通,翻新答辩人小区燃气箱,燃气箱位置处于答辩人车位的正后方,施工时未接到小区的任何通知,车上留的有联系方式,未接到燃气公司施工人员的通知,在此情况下,进行燃气箱去除铁锈和燃气外栏喷黑漆翻修,造成答辩人一辆白色的新奔驰车辆,整个车后身上有黑漆和铁锈的情况,当时没有及时通知答辩人,去广恒物业公司协调,广恒物业公司不管,让去找燃气公司,最后责任推到一个施工的大爷身上,答辩人的新白色奔驰购买于2019年,整车进行一次除黑漆、去除铁锈,整车封釉、镀晶等,因为是白车,也没有完全恢复。至今也没有得到物业公司对此事进行答复。3、答辩人是1号楼4单元高层,楼道电子门坏了好几年,也没有人修,4单元楼道门口整天堆放好多自行车、电动车,严重时,把楼道门堵了,而且有很多充电电线,十分不安全,楼层堆放杂物严重、脏乱,电梯卫生也不能及时打扫,造成电梯里有难闻的味道,小区内损坏的公共设施常年不更换。电梯也经常坏,有一次,大人和小孩被困长达一个小时,私自将本该属于所有业主的公告栏和电梯内等其他的位置,放置商业广告牌(含云柜等外部商业设施)的收入费用,并未向业主公布其收入流向、广告、车位收益。广恒物业严重侵害了全体业主的权利。4、物业收费只开收据,拒开发票,《违反发票管理办法》和《税收征收管理法》,涉嫌偷税漏税。5、小区绿植长期无人打理,损害严重,高温干旱,物业也不曾进行灌溉。6、小区高层存在高层坠物危险,西1号楼与4号楼之间外墙水泥风化脱落,经常出现高空坠物,本小区儿童经常在大门口玩耍,一旦被砸伤,后果不堪设想，找广恒物业处理,直接回复我们不管,也没有任何警示标语。7、广恒物业从提供服务至今,从未与业主有过调查和沟通,很多问题得不到处理。对于小区不按时交物业费的业主,也从未进行入户和电话调查是什么原因不交物业费,以及如何解决业主问题,让业主主动交物业费。广恒物业没有从服务的角度去解决问题,出现不交物业费后,答辩人也没接到过电话,如物业所述,门把手上挂的有提示条,答辩人并未见到,因为答辩人白天不经常在家,然后2020年10月份,收到法院的电话和传票,试问这样不负责任的物业,我们如何自觉情愿的交物业费。8、楼宇消防栓不通水,没有水后,小区车辆乱停乱放,答辩人车位位于广场最后面,因为每天回家较晚,导致车位被占、被堵,消防通道也经常被占,一旦发生火灾,后果严重。不符合物业管理服务一级的服务标准,高层物业费一平方一块钱,公共设施维修养护第六条,消防设备完好无损可随时启用,消防通道畅通。9、依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条业主大会决定以下事项:制定物业服务收费方案的规定,物业费应当召集物业开会决定,而不是由业主委员会或广恒物业擅自决定按什么标准收费,所以广恒物业的收费标准,没有任何事实和法律依据,况且答辩人就从来没有见过业主委员会的人员。据其他业主了解,业主委员会成员与物业有不正当的勾当。综上所述,广恒物业的各种行为造成答辩人的不满,但是答辩人考虑到小区居住期间,清洁、保洁基本服务还有,所以答辩人愿意承担清洁、保洁的费用。庭审中，原被告对被告系七彩都市枫林小区七彩1号楼4单元1008号业主，房屋面积139.37平方，被告自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费用未交纳，被告已交纳2016年10月-2018年10月之间两年的物业费（每年交一次，交十个月免两个月），每年交物业费1380元、车位费300元的事实均无异议，本院予以确认。原被告争议的焦点是原告的服务是否存在瑕疵，被告应否按照业委会与原告签订的合同中约定的物业费标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一、业委会与原告方于2017年10月16日签订的物业管理合同，用以证明原告确实在小区服务。被告认为签的合同也不知道，也没有召开业主大会。进大门的升降杆，被告得按半天喇叭老大爷才开门。证据二、催交通知。被告提交证据、照片一组，用以证明物业服务差，看门的睡觉，路灯有一个不亮，垃圾桶旁边都是垃圾没人倒，车辆在消防通道停放；进单元门的车乱停乱放，门禁卡一直坏着。电梯门上张贴广告，摄像头坏着，消防栓没有水带。业主私自乱放，物业也不制止。原告对照片不认可，业主对物业服务不满意，可以通过正当途径反映。对原被告提交的证据认证如下：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称业委会在成立过程中存在违反法律、法规的情形，可依照相关程序进行，因该业主委员会已在相关行政部门备案，对原告提交的物业服务合同，本院予以确认。被告提交的照片，原告虽然不认可，但能反映出原告服务不到位，存在问题，对该事实本院予以认定。2018年3月8日，国家住房城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》，因已取消对物业企业资质认定，对被告所称资质等级与服务标准不一的意见不予采信。经审理可确认如下事实：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，广恒物业对七彩都市枫林（龙苑）小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，七彩都市枫林龙苑小区业委会（甲方）与广恒物业（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不交纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。广恒物业自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。2019年向被告催要物业费，被告称并没有接到原告打电话催交物业费的通知，只听邻居说在被告门上贴过催交通知，可能被小孩子玩给弄掉了。本院认为，业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约交纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式交纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告海峰抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围，部分属服务瑕疵，或与本案不属同一法律关系，但广恒物业在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，对原告诉请被告按每月每平方1元计算，本院调整为按每月每平方0.9元计算。被告辩称2016年10月21日至2017年10月20日期间未签订合同，被告交纳的物业费、车位费应抵扣或退还，因在此期间，广恒物业在该小区提供服务，被告要求退还物业费的理由不能成立。海峰的房屋面积为139.37平方米，自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费为3010.39元（139.37平方米×0.9元/平方米/月×24个月），被告应予交纳。原告广恒物业诉请违约金，因原告管理服务存在瑕疵，原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告海峰向原告河南广恒物业管理有限公司支付自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费3010.39元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告海峰负担。本判决为终审判决。审判员  曹玉娥二〇二〇年十一月二十八日书记员  王 菡