天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初22771号原告：世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区中新生态城中津大道**。法定代表人：闫佩伦，区域总经理。委托诉讼代理人：苑佳奇，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，该公司员工。被告：曲宏娜，女，1972年10月19日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：喻兵，男，1970年1月29日出生，汉族，住址同上。原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司与被告曲宏娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法由本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司委托诉讼代理人苑佳奇、李伟，被告委托诉讼代理人喻兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2017年7月1日至2020年2月29日的物业管理服务费11472元以及违约金402元；2.本案诉讼费用由被告依法承担。事实及理由：2010年7月10日，原告与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订了《天津市前期物业费管理服务合同》，合同约定由原告为坐落于天津市中新生态城中津大道1402号“鲲贝园”提供物业服务。案外人将涉案房产出售于被告后，原告为被告房屋提供了物业服务，但被告长期拖欠物业费，经原告多次催要未果，原告为维护自身的合法权益，请求法院依法判令上述之诉求。被告辩称，原告服务内容缺失，服务质量低劣；被告居住地房屋客厅和主卧外墙防水有问题及外墙隐蔽工程（空调室、太阳能水箱室等）未做防水等问题，导致渗水到内墙返潮发霉，被告多次向原告反映，但始终得不到理想解决；小区内装修垃圾和材料堆放在楼道内，影响被告居住质量，有些堆放在楼下，原告未尽管理及清理职责；小区内车辆停放秩序的服务管理不到位；自我入住以来家中门禁及可视系统至今无法正常使用，闲杂人等随意出入，并陌生人偶有敲门；2018年原告在未如实告知的情况下更换与室内红外线周界报警系统不匹配的对讲终端，造成被告室内红外线周界报警系统报废，损坏了被告室内设施；公共区域内杂物乱堆乱放，不予管理；部分业主饲养大型犬，并在小区内随地排便，而原告疏于管理；自被告入住以来，原告从未在小区公共场所或向业主公示工作计划、物业服务费用预算以及收支账目及审计结果等；原告对业主收取物业费采取不同政策，违背公平、公正；原告随意泄露业主信息，导致业主经常被电话骚扰，影响正常生活；故不同意原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月10日，上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同对于双方的权利义务、原告的服务内容、服务标准、交费标准、交费时间及违约金计算标准等做了约定。约定由上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司向鲲贝园小区业主提供物业管理服务。合同明确规定了上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业管理服务费采取包干制的形式，高层住宅房屋物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为1.8元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.68元交纳，上述费用业主应于每月十日前交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。合同服务期限至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司2015年3月16日名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司。曲宏娜是涉诉小区**所有权人，房屋建筑面积为144.57平方米，其办理房屋入住手续时与世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司签订了《前期物业服务协议》，该协议对物业服务费的交费时间变更为：业主接房前一次性交纳第一年度的物业服务费，以后每年度交纳一次物业服务费，交费时间为上一次费用截止日期前十五日内；如未按本协议约定的交费时间交纳相关费用，应从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。另查，曲宏娜未向世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司交纳2017年7月1日至2020年2月29日的物业管理服务费，就曲宏娜拖欠的物业服务费世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司通过张贴催告函的方式向其进行了催收。涉诉小区已成立业主委员会，但业主委员会就涉诉小区物业服务未与其他物业公司签订新的物业服务协议。针对小区物业存在的问题，小区业主委员会与世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司多次在彩虹社区居委会主持下召开联席会议，双方就小区物业存在的问题予以协商，世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司负责人就业主委员会提出的问题亦予以答复。2019年1月14日，中新天津生态城建设局就涉诉小区业主反映的问题结合相关政策回复如下：一、关于业主提出的门禁、车辆秩序等物业服务缺陷问题，已要求物业公司加强现场管理，提升服务品质，同时物业公司在11月28日，在居委会监督下进行了对话活动，制定了相关的整改计划；二、关于业主要求物业费打折的诉求，双方应根据《前期物业服务合同》履行，建议双方可通过协商或司法诉讼途径处理；三、关于车位管理费问题，依据双方商品房买卖合同，业主获得地下车位使用权后，物业服务企业需要对车场进行保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护，并于业主签订协议、费用由业主交纳，此项费用不包括在物业管理费中之中；四、关于物业费交费周期问题，根据小区前期物业服务合同约定执行，同时建议小区有社区部门牵头建立社区物业联席会制度，加强协调沟通，及时化解社区物业管理问题，推动良性发展，提升服务品质。庭审中，针对业主所反映的小区物业服务情况以及物业存在的瑕疵，本院进行了现场勘验。针对业主提供照片反映的部位本院特意进行了勘验，不排除在勘验之前确实存在问题，但现场勘验时已进行了整改；小区地下车库偶有积水情况，亦有人员对地下车库地面进行修整；楼栋入户门门禁未启用；仍有垃圾堆放现象。本院认为，原告与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，同时被告在办理房屋入住手续时再次与原告签订了前期物业服务协议，仅就物业费的交费时间以及违约责任进行了变更，故原、被告均应按照合同约定享有各自的权利同时亦承担各自的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应当按照双方签订的前期物业服务合同约定履行交纳物业费的义务。针对庭审中业主反映的物业服务情况，联席会议记录、建设局答复意见以及本院现场勘验了解的小区物业服务，可见小区物业在2018年之前物业服务过程中确存在物业服务问题，但经现场勘查确认，原告现阶段提供的服务虽然仍有改进的空间。此外，物业服务系动态服务过程，原告根据小区业主委员会提出的问题本身亦在进行改善，以求达到合同约定的服务标准；同时，涉诉小区物业服务的完善、有序，不仅仅依靠原告的服务，被告作为业主应按照合同约定主动交费，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。通过法庭调查，原告2018年之前提供的物业服务确存在瑕疵，其主张被告承担物业费全部不符合法律规定，本院予以酌减15%；2018年后的物业服务费，因物业服务虽有提升，但仍未达到标准，本院予以酌减5%。故被告应给付原告物业费144.57平方米×2.48元×6个月×85%+144.57平方米×2.48元×26个月×95%=10684元；因原告物业服务存在瑕疵，故其主张的逾期违约金本院不予支持。被告主张的房屋质量问题与本按非同一法律关系，应另行解决。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告曲宏娜于本判决生效后十日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司2017年7月1日至2020年2月29日的物业费10684元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币48元，由原告担负5元，由被告担负43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李孝江二〇二〇年十一月十三日书记员  于水妹附：法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《物业管理条例》第七条第（五）项：按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。