辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0603民初3650号 原告：蔡某某，女，1990年1月23日出生，满族，住辽宁省宽甸满族自治县。 委托代理人：战某某，男，1987年4月10日出生，满族，原告丈夫，住辽宁省宽甸满族自治县。 被告：丹东市某小额贷款有限责任公司，住所地辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：史某某，男，1954年5月5日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 第三人：沈阳某房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区。 第三人：沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司，住所地宽甸满族自治县。 第三人：李某，男，1960年12月18日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。 第三人：李某某，男，1957年10月1日出生，汉族，住址同3第三人。 第三人：罗某某，男，1953年2月24日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 原告蔡某某诉被告丹东市某小额贷款有限责任公司、第三人沈阳某房地产开发有限公司、沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司、李某、李某某、罗某某执行异议之诉一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡某某的委托代理人战某某、被告丹东市某小额贷款有限责任公司的委托代理人史某某到庭参加了诉讼。第三人沈阳某房地产开发有限公司、沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司、李某、李某某、罗某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蔡某某向本院提出诉讼请求：1、请求判决中止对原告蔡某某购买的位于辽宁省丹东市宽甸县（宽房权证宽甸镇字第××号）房产的执行并解除查封。2、请求确认位于辽宁省丹东市宽甸县（宽房权证宽甸镇字第××号）房产产权归原告蔡某某所有，并协助办理产权证。3、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年8月16日，辽宁省丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初2331号对原告丹东市某小额贷款有限责任公司诉被告沈阳某房地产开发有限公司、沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司、李某、李某某、第三人罗某某借款合同纠纷一案作出民事判决：一、被告沈阳某房地产开发有限公司于本判决生效后5日内偿还原告丹东市某小额贷款有限责任公司266万元及利息（以200万元为本金，自2015年02月29日至实际清偿之日止，按照年利率24%计算）；二、被告李某和被告李某某对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告丹东市某小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。2019年5月15日，辽宁省丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603执19号对被执行人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司名下的48处房产进行查封，其中包括案外人蔡某某1处房产（宽房权证宽甸镇字第××号）。2020年6月3日，案外人蔡某某对执行标的提出书面异议。辽宁省丹东市振兴区人民法院于2020年6月18日作出（2020）辽0603执异74号执行异议裁定：驳回案外人蔡某某的异议。原告蔡某某与第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司双方于2013年10月9日签订《商品房买卖合同》，约定第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司将其位于辽宁省丹东市宽甸县（宽房权证宽甸镇字第××号）的房屋出售给原告蔡某某（经宽甸满族自治县住建局房产查询该房屋有预售许可，无抵押、查封、冻结等纠纷，可以买卖），同时原告蔡某某向其支付全部房款30万元。第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司也将上述房屋的钥匙及其手续交给原告蔡某某，并将该套房屋正式交付给原告蔡某某使用。而后因第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司与宽甸满族自治县人民政府、宽甸满族自治县税务局回迁户税务纠纷，暂停该小区一切缴税事宜，导致原告蔡某某无法办理过户手续。因不知双方纠纷何时能妥善处理，第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司将房产过户手续（委托书、法人身份证、委托人身份证、营业执照、组织机构代码证、房地产登记申请审批表等）签字、盖章交给原告蔡某某。在购买期间税务局何时可以办理缴税事宜，都以不确定答复。直至2019年原告蔡某某得知可以办理该小区缴税事宜，便第一时间去税务局办理缴税相关手续，随后到宽甸满族自治县住建局房产处办产权证被告知该房产因第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司与宽甸满族自治县税务局税务纠纷，于2014年5月20日被宽甸满族自治县税务局查封。原告蔡某某于2019年5月向宽甸满族自治县税务局提交解除房屋查封申请书及其相关证据，经过宽甸满族自治县税务局对提交证据材料及现场审查，该房屋材料真实有效，实际调查原告蔡某某确实在查封前已经合法占有，非原告蔡某某原因未办理房产证，属于第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司与宽甸满族自治县税务局税务纠纷外的受害者，宽甸满族自治县税务局于2019年9月18日给予解封。解封后原告蔡某某又到宽甸满族自治县房产处办理产权证，又被告知因被告丹东市某小额贷款有限责任公司与第三人沈阳某房地产开发有限公司、沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司、李某、李某某、罗某某借款合同纠纷一案于2019年5月15日被辽宁省丹东市振兴区人民法院查封。原告蔡某某认为，原告蔡某某与第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部房款，而且实际占有、使用至今，虽未办理产权过户登记，但并非原告蔡某某自身原因，原告蔡某某完全没有过错。原告现在名下有两套房屋，但该套房屋为原告蔡某某首套房屋，并且在查封的时间点原告名下也只有这一套房屋，后因父母年迈、孩子渐大，因生活实际需求，于2017年11月20日按揭贷款购买兴隆乐城13号楼2单元402室。宽甸满族自治县政府、宽甸满族自治县税务局与第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司税务纠纷，影响原告蔡某某办理产权证达6年之久，不能因此就损害原告蔡某某改善生活住房的权利吧？依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国物权法）若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定结果的司法解释指出：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。通过最高人民法院的裁定书可以看出最高人民法院对第28条和第29条的适用解析为：被执行人作为房地产开发企业时，对于房地产开发企业来说第28条是一般条款，第29条是特别条款，对于一般条款与特别条款的关系，作为提起排除执行的权利人（购房者）来说可选择适用。由此可见，购房人购买开发商名下商品房的，只要符合《执行异议和复议若干规定》第28条或第29条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。这一立法背景和最终的理解与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定的精神相一致，即：不未区分购买的是否为开发商名下房屋。况且，原告蔡某某的该套房屋为首套房屋且用于居住，在查封之时名下并无其他用于居住的房屋。综上所述，原告蔡某某为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定向贵院提起案外人执行异议之诉，请求贵院支持原告蔡某某的诉求。 被告丹东市某小额贷款有限责任公司辩称，本案应依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条第1项规定判断异议人是否是权利人。同时按照《物权法》第6条、9条规定，原告所述涉案房屋不发生物权设立的法律效力，原告证明不了原告是涉案房屋权利人，法院驳回其请求是正确的。原告诉状强调《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条、29条适用问题，是一般条款与特别条款的关系，按照《立法法》92条规定，应当适用特别规定，所以执行裁定是正确的。原告诉状中阐述最高院案例，被告认为该案例不是最高院按照（法发2010）51号文件发布的文件，不具有案例的指导作用，如果该案例还有参考价值，那就是案例裁判观点：可以适用一般条款，也可以适用特别条款。 第三人沈阳某房地产开发有限公司、沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司、李某、李某某、罗某某未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月9日，原告与第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司签订《商品房买卖合同》，约定第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司将其位于辽宁省丹东市宽甸县（宽房权证宽甸镇字第××号）的房屋出售给原告蔡某某，房屋总价款30万元。合同签订后，原告于当日付清了全部购房款30万元，第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司向原告开具收款收据并将房屋交付原告使用。 原告在办理该房屋过户事宜时，因第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司与宽甸满族自治县人民政府、宽甸满族自治县税务局存在其他纠纷，宽甸满族自治县税务局告知原告暂不能办理涉案房屋交纳税费事宜。随后，第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司将房屋过户相关手续（房屋所有权证书、土地使用权证书、委托授权书等）交付原告。 2014年5月20日，宽甸满族自治县税务局作出《税收保全措施决定书》，查封、扣押本案涉案房屋，并向宽甸满族自治县房产管理处送达协助执行通知书，要求宽甸满族自治县房产管理处停止办理涉案房屋过户事宜。 2018年，被告丹东市某小额贷款有限责任公司与第三人沈阳某房地产开发有限公司、沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司、李某、李某某、罗某某因借款合同纠纷，诉至丹东市振兴区人民法院，2018年8月16日，经本院（2018）辽0603民初2331号民事判决书判决，第三人沈阳某房地产开发有限公司应偿还被告丹东市某小额贷款有限责任公司266万元及利息（以200万元为本金，自2015年02月29日至实际清偿之日止，按照年利率24%计算）；第三人李某、李某某对上述款项承担连带给付责任。该判决生效后，被告丹东市某小额贷款有限责任公司申请强制执行，执行过程中，本院依法作出（2019）辽0603执19号执行裁定书，对涉案房屋进行查封。 2019年9月18日，宽甸满族自治县税务局应原告申请，对涉案房屋作出解除税收保全决定书。原告在办理房屋过户时得知涉案房屋被本院依法查封，遂提出执行异议，经本院（2020）辽0603执异74号执行裁定书裁定，以原告另有房屋居住为由，驳回了原告的异议请求。原告对该裁定不服，在法定期限内提起本案诉讼。 本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、协助执行通知书、解除税收保全决定书、本院（2018）辽0603民初2331号民事判决书、本院（2019）辽0603执19号执行裁定书、本院（2020）辽0603执异74号执行裁定书及原、被告的陈述等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，原告与第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。依据原告提交的该合同、收款收据等证据，可证明原告与第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司存在真实的商品房买卖关系。 关于原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，民事诉讼法设立执行异议之诉的目的在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。在执行异议之诉案件的审理过程中，根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等，是执行异议之诉案件的审理范围。因此，判断本案中原告就案涉房产所享有的民事权益是否足以排除强制执行，就应从权利的形成时间、权利内容、权利性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析。从本案查明事实看，原告与第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，原告给付了全部购房款、第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司向原告交付了房屋，原告使用房屋至今。在此情况下，原告对案涉房屋所享有的请求办理房屋权属登记的权利与被告丹东市某小额贷款有限责任公司对第三人沈阳某房地产开发有限公司的债权均为平等债权。从权利内容看，被告丹东市某小额贷款有限责任公司对第三人沈阳某房地产开发有限公司债权的实现以第三人沈阳某房地产开发有限公司实质上所有的全部合法财产作为责任财产范围，并不单一地指向案涉房屋；而原告对案涉房屋所享有的请求办理房屋权属登记的权利则直接指向案涉房屋本身，其权利针对性更加强烈。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该两条法律规定是一般条款与特别条款的关系；如该两条法律规定在适用上产生竞合，购房者可选择适用，并非能够适用其中一条就自然排斥适用另外一条。本案中，原告在房屋查封前已经签订合法有效的书面买卖合同并占有该房屋，已经支付全部购房款，且非因原告原因未办理房屋权属登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，本院基于案件事实，认定原告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。因此对于原告要求中止对涉案房屋的执行并解除查封的请求，本院予以支持。 关于原告要求确认涉案房屋归原告所有、第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司协助其办理房屋所有权证书一节，本院认为，原告与第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司签订了《商品房买卖合同》，原告给付了全部购房款、第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司向原告交付了房屋，原告可根据合同约定向不动产登记机关请求进行物权登记。故对于原告要求第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司协助其办理房屋所有权证书的请求，本院予以支持。根据物权法第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告请求确认不动产物权发生变动，最终取决于是否在不动产登记机关办理了权属变更登记。本案涉案房屋仍登记在第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司名下，故对于原告要求确认房屋归其所有的请求，本院不予支持。 第三人沈阳某房地产开发有限公司、沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司、李某、李某某、罗某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉法〉的解释》第三百一十三条第一款第一项、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603执19号执行裁定书裁定所查封的坐落于辽宁省宽甸满族自治县房屋； 二、本院（2020）辽0603执异74号执行裁定书于本判决生效后自动失效； 三、第三人沈阳某房地产开发有限公司宽甸分公司于本判决生效后三日内协助原告蔡某某办理坐落于辽宁省宽甸满族自治县房屋不动产权变更登记手续； 四、驳回原告蔡某某其他诉讼请求。 案件受理费200元，由被告丹东市某小额贷款有限责任公司负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审 判 长  梁 爽 人民陪审员  宋佳俪 人民陪审员  刘鹏飞 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  高 兰