安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初2317号 原告（反诉被告）：明光市企业改革托管服务中心,住所地安徽省明光市池河大道**，统一社会信用代码91341182666229469N（1-1）。 法定代表人:赵晨光,该中心主任。 委托诉讼代理人：陈明桥，北京市京师（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：明光市晶都商贸有限公司,住,住所地安徽省明光市工业园内灵迹大道北侧育大道东侧,统一社会信用代码913411825986796195（1-1）。 法定代表人：李旭春，该公司总经理。 被告：李旭春，男，1969年12月15日生，汉族，住安徽省明光市。 两名被告的共同委托诉讼代理人：曹明宏，明光市三界镇法律服务所法律工作者。 原告明光市企业改革托管服务中心（反诉被告；以下简称：明光市企改中心）与被告明光市晶都商贸有限公司（反诉原告；以下简称：晶都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，被告晶都公司于2020年提出反诉。2020年7月2日，原告申请追加李旭春为本案被告，本院予以准予。2020年7月6日，李旭春向本院提出申请，要求对涉案房屋的第二、三、四层的装修费和餐饮停业损失进行鉴定评估。2020年9月11日，李旭春申请撤回对涉案房屋中宾馆的餐饮停业损失鉴定申请。2020年10月13日，安徽建英房地产土地资产评估有限公司（以下简称：安徽建英评估公司）向本院出具“函”一份，内容如下：“明光市人民法院：受贵院委托，我司对明光市二轻大楼第二、三、四层的装修费和涉案宾馆的餐饮停业损失进行鉴定。我司于2020年9月11日在你院的组织下会同双方当事人，共同进行了现场查勘，并进行了测量工作，因委托方及双方当事人无法对本次评估的基准日予以明确，导致评估工作无法开展，评估基准日是评估的基本要素，缺少评估基准日，无法评估其相应的价值。经公司商议，终止本次评估工作，将委托材料退至贵院。”2020年10月20日，本院向李旭春出具（2020）皖1182委评字第00022号终止评估告知书，告知本院决定终止本次评估工作。后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）明光市企改中心的法定代表人赵晨光及其委托诉讼代理人陈明桥、被告（反诉原告）晶都公司、李旭春及其共同委托诉讼代理人曹明宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）明光市企改中心向本院提出诉讼请求：判令被告给付房屋租赁费共计49.1990625万元及利息（利息自2019年5月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期档次贷款利率计算；自2019年8月20日起到实际还清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2010年4月15日，原、被告签订房屋租赁协议,约定将原告所有的位于明光市出租给被告用于经营宾馆、餐饮等,租赁期从2010年5月1日至2016年6月30日。租金前三年为每年17万元,第四年至第六年每年递增5%等。2016年7月1日至2019年4月底的租赁费49.1990625元，被告一直未付。当庭原告变更诉讼请求为：判令被告给付房屋租赁费共计55.7589375万元（其中：2016年7月1日至2017年6月30日的租金为19.679625万元、2017年7月1日至2018年6月30日的租金为19.679625万元、2018年7月1日至2019年4月30日的租金为16.40万元）及利息（利息自2019年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期档次贷款利率计算；下余利息自2019年8月20日起至实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 被告晶都公司、李旭春当庭辩称：原告诉请无事实依据和法律依据。2010年4月15日，原被告签订房屋租赁合同，因原告出租的房屋存在质量问题，被告于2011年4月20日向原告提交书面情况说明，未得到妥善处理。2014年8月13日，原告向被告下书面通知，要求暂停营业，待排除隐患后再次营业，被告接到通知后停止营业至今。故该合同已于2014年8月13日终止，被告应原告要求停止营业，合同目的不能实现，原告应足额退还被告所付租金94万元，并赔偿被告装修和营业损失。 被告（反诉原告）晶都公司反诉称:判令原告返还租金111万元，并赔偿装修损失、停业损失（待评估后具体主张）。事实和理由：2010年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同生效，晶都公司按约交纳租金取得涉案房屋使用权用于经营餐饮、宾馆、家具等。晶都公司将四楼装修成客房部、二、三楼装修为餐饮。2011年4月20日，因原告管理不当房屋漏水渗水，造成客房部客房损失不能正常经营，晶都公司向原告提交书面情况说明。2014年8月13日，原告书面通知被告称因你酒店营业场地发现一根立柱变形，存在安全隐患，现通知暂停营业，待排除隐患后正常营业。晶都公司分别于2015年10月28日出具《情况反映》、2016年5月30日出具《律师函》、2016年10月18日出具《关于解决房屋到期及停业经济损失问题》给原告，要求就涉案合同存在的问题予以解决。2019年6月27日，原告和晶都公司就上述问题作出《会议纪要》，晶都公司要求：1、补偿营业损失。2、宾馆客房餐饮装修损失。3、退还租金。但双方沟通无果。2020年4月10日《明光市二轻大楼结构性鉴定结论》，鉴定结论为：综合地基基础、上部承重结构安全性等级，该建筑物结构安全性等级评定为Dsu级，即建筑物安全性严重影响整体承载，必须立即采取措施，建议拆除。综上，原告将存在安全隐患，被鉴定为危房的房屋出租给晶都公司，造成该公司在合同期内的装修、经营等损失，故原告应退还已收取的租金，并赔偿装修损失、停业损失。当庭晶都公司变更诉讼请求为：判令明光市企改中心返还租金94万元，并赔偿装修损失、停业损失（待评估后具体主张）。 原告（反诉被告）明光市企改中心对于反诉，答辩称：晶都公司要求原告返还租金94万元无法律依据；要求原告承担装修和停业损失无事实依据，应驳回诉请。 经审理查明：2010年4月15日，原告明光市企改中心（甲方、出租方）与被告晶都公司、李旭春（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于明光市出租给乙方用于经营家具、餐饮等,租赁期从2010年5月1日至2016年6月30日止（其中2010年至6月30日为装璜期,装璜期间甲方不收乙方租赁费）。租金前三年为每年17万元；第四年至第六年每年递增5%,采取先租后用的形式,即本合同签字生效后即将当年租金一次性交于甲方。以后于每年6月30日前一次性交付当年租金。其中合同第五条约定，乙方承租期间在征得甲方同意的情况下,可以对承租的房屋进行装修，装修的费用由乙方承担,乙方在装修时不得破坏甲方房屋的主体结构,租赁期满时,乙方自行装修可拆除的部分由乙方自行拆除带走,不能拆除的部分应无偿留给甲方。合同第十条约定，大楼一楼北侧楼梯第一间作为安全通道,不得用于经营。本合同在规定的租赁期满前30日内,双方如愿意延长租赁期,应重新签定新合同。租赁期满后，被告一直占有涉案房屋至今，从2016年7月1日起至2019年4月30日止的租赁费，被告一直未付。 另查明：涉案合同签订后，被告将四楼装修成客房部、二楼和三楼装修为餐饮。2011年4月20日，李旭春以明光市晶都商务酒店（以下简称：晶都酒店）的名义向原告提交“情况说明”一份，称其承租涉案房屋经营晶都酒店、宾馆。因房屋楼顶渗水，造成四楼客房装潢大面积损坏，不能正常经营，要求原告对房屋进行维修。同年4月22日，安徽俊和律师事务所向原告提交“关于解决房屋维修费用、经济损失的律师函”，称该所受李旭春委托致函给原告，要求对涉案房屋进行维修，并赔偿因客房漏水给李旭春造成的经济损失。 2014年8月12日李旭春在对涉案房屋装修过程中，发现房屋二楼一根立柱炸裂，遂将上述情况反映给原告。次日，原告向被告出具“通知”一份，内容如下:晶都酒店，因你酒店营业场地发现一根立柱变形，存在安全隐患，现通知你酒店暂停营业，待排除隐患后再正常营业。 2014年11月10日，安徽俊和律师事务所向原告提交“关于再次要求解决房屋维修费用、经济损失的律师函”一份，称原告接到该所上次发出的函后，仅安排人员到现场查看，并没有解决相关问题。现该所受李旭春委托，再次致函要求原告对涉案房屋进行维修，并补偿因漏水给李旭春造成的经济损失。 2015年10月22日，安徽俊和律师事务所向原告提交“律师函”一份，称该所受李旭春委托，致函要求双方协商解决关于晶都酒店何时能开业经营、停业损失补偿、延长租期或减少租金事宜。 2015年10月28日，晶都酒店向原告提交《情况说明》一份，称因涉案房屋楼顶渗水，致其各项损失128万元。 2016年10月18日，李旭春和晶都酒店向原告提交《关于解决房屋到期及停业经济损失问题》一份，称原告在2014年要求晶都公司暂停营业，待排除隐患后再通知酒店继续营业，但至今也没有收到继续营业的通知，故要求对相应的经济损失给予补偿。 2018年4月28日，李旭春向原告提交《告知》一份，称其贷款装修涉案房屋二楼酒店，在同年5月4日恢复营业。要求原告解决房屋渗水导致酒店停业损失的相关事宜。 2019年3月25日，晶都酒店向原告提交《情况说明》一份，要求原告赔偿因涉案房屋质量问题而造成的停业损失。 2019年6月27日下午，李旭春和原告单位的赵晨光、陈彪、王维，律师陈明桥在赵晨光的办公室内举行会议。该“会议记录”内容如下： 事由：二轻局大楼2、3、4层租赁给李旭春，租期2010年至2016年。因2014年8月12日其在装修过程中，发现二楼一根立柱炸裂，托管中心于次日对李旭春下达停业通知，并于当年8月18日进行维修，2016年7月对大楼进行安全检测。 问题一：从下达停业通知到检测期间，李旭春一直断断续续在经营，2016年合同到期后，租赁协议没有续签且使用到现在。李旭春要求补偿停业损失。 问题二：租赁期间顶楼渗水，造成4楼宾馆多间无法经营，李旭春要求补偿装修费及无法经营损失（2014年董俊杰谈过补偿损失3万元，当时李旭春没有在协议书上签字。）。 会议内容： 李：从2010年八年渗水，损失80多万，仅四楼宾馆停业损失两年不能营业，最好迟两年房租。 赵：2013年-2014年分两次楼顶装彩钢瓦。 陈：你提供明细、证据，一个协商、另一个法律程序。 赵：从2016年到现在因这事也未续租房，你也要考虑。 再查明：被告晶都公司成立于2012年6月26日，法定代表人是李旭春。晶都酒店的法人代表是李旭春，经济性质为个体经营。当庭，李旭春自认从2018年10月份起至今，其一直经营使用涉案房屋二楼。 还查明：庭后，本院要求原告提交：原告在2014年8月13日向被告出具“通知”（内容为：因涉案房屋内发现一根立柱变形，存在安全隐患，要求酒店暂停营业，待排除隐患后再正常营业。）后，原告是否对存在“立柱变形，存在安全隐患”的涉案房屋进行维修、如何维修以及何时维修完毕，是否已排除安全隐患、何时通知被告可以正常营业的证据。 后原告向本院提交五份证据，具体如下： 1、建筑施工合同书一份，证明在2014年8月18日，原告委托杨行军对“通知”中涉及的柱子进行维修。 2、照片五张，证明涉案的柱子未维修、正在维修以及已经修好时的情况。 3、建筑工程验收报告一份，证明在2014年9月10日，涉案柱子修复完毕并通过验收。验收人为赵晨光等二人。 4、发票一张，证明原告在2014年11月24日向维修方杨行军支付维修费9700元。 5、检测结论一份，证明在2016年7月11日，原告委托合肥工大共达工程检测实验有限公司对二轻整栋楼的混凝土强度、砖强度、砂浆强度及建筑物外观质量进行安全性检测。该公司于同年7月30日得出的检测结论为：通过对建筑物的外观质量进行调查，建筑物未出现不均匀沉降和倾斜，但是建筑的悬挑梁出现保护层脱落和露筋现象，建议对该部位进行维修处理。原告并说明：悬挑梁是楼层外围的阳台，和原告租赁给被告的房屋无任何关系，且原告已维修。 另：原告并称2014年9月10日涉案柱子修复完毕后，原告没有通知李旭春可以营业，李旭春发现柱子修好就直接营业了。 上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、银行业务回单、律师函、建筑施工合同书、会议记录以及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于涉案合同的承租方。1、本案中，2010年4月15日签订的《房屋租赁合同》中载明承租方为晶都公司、李旭春，且李旭春在该合同落款处签名。庭审查明晶都公司成立于2012年6月26日，法定代表人为李旭春；且当庭李旭春称“我是以晶都公司名义租的涉案房屋，实际上是我个人在使用。所以晶都公司和晶都酒店实际上都是我个人，只是说法不一致”。该陈述与本案查明事实相符。2、在案证据原告方制作的“会议记录”中称“二轻局大楼2、3、4层租赁给李旭春、、、、、、”。亦与李旭春的陈述印证。故本院认定涉案合同的承租方为被告晶都公司、李旭春。 二、对原告提出的要求被告给付从2016年7月1日起至2019年4月30日止的房屋租赁费共计55.7589375万元及利息(利息自起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期档次贷款利率计算；下余利息自2019年8月20日起至实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)的诉讼请求。本院认为，1、原告与晶都公司、李旭春签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期从2010年5月1日至2016年6月30日止，双方如愿意延长租赁期，应在租赁期满前30日内重新签订新合同。本案中，涉案房屋租赁期满后，双方既没有续签合同，也没有解除合同，且被告一直占有涉案房屋至今，因此原被告之间形成不定期的租赁关系，故晶都公司、李旭春应当按约向原告支付租金，其标准比照合同期内最后一年的房租（即每年19.679625万元）支付。故原告要求被告按此标准支付从2016年7月1日起至2019年4月30日止的房屋租赁费共计55.7589375万元的诉讼请求，本院予以支持。对原告提出的要求被告自起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期档次贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院依法亦予以支持。 三、对原告提出的晶都酒店与被告晶都公司在工商登记上是不同的民事主体，反诉原告应该是晶都酒店的主张。本院认为，1、晶都酒店和被告晶都公司的经营者均为李旭春；且晶都酒店的住址就在晶都公司和李旭春租赁的涉案房屋内，故晶都酒店的任何主张也就是晶都公司和李旭春的主张。2、李旭春向原告出具的“情况说明”及“关于解决房屋到期及停业经济损失问题”等材料中虽落款为晶都商务酒店，但涉及的内容均是涉案房屋质量等问题。且原告在2014年8月13日，向被告下达暂停营业的“通知”中，抬头称谓也是“晶都商务酒店”，且“通知”中涉及的“因你酒店营业场地发现一根立柱变形、、、、、”，也是发生在涉案房屋内。综上，原告的该项主张无事实和法律依据，本院不予采信。 四、对被告晶都公司反诉提出的原告在2014年8月13日，要求被告暂停营业，待排除隐患后另行通知。被告接到该通知后停止营业至今。故原被告之间的合同已于2014年8月13日终止，故要求原告返还租金94万元的诉讼请求。本院认为，1、当庭晶都公司提交的证据仅能证明涉案房屋存在质量问题，但并不能证明晶都公司因该质量问题导致一直停业，从未经营。2、在案证据“通知”中称“待排除隐患后再正常营业”，并非“待排除隐患后另行通知”，且原告对被告的说法不予认可，故对晶都公司的该项主张，本院不予采信。3、李旭春提交的《会议纪要》中载明李旭春在收到原告的停业通知后，一直在断断续续经营。且原告也对涉案房屋进行了维修。李旭春在该《会议纪要》上签名的行为，证实李旭春对《会议纪要》中的内容是认可的。4、李旭春当庭称经原告同意，其从2018年10月份起至今，一直经营使用涉案房屋二楼。但原告表示，李旭春并未取得原告同意。5、若按晶都公司所称原被告之间的合同已于2014年8月13日终止，被告则应当立即搬离涉案房屋，也不必再向原告履行交纳租金的义务。但庭审查明被告仍缴纳租金至2016年6月30日，且占用涉案房屋至今。6、从2011年4月20日被告开始向原告反映涉案租赁物存在质量问题，到2016年合肥工大共达工程检测实验有限公司向原告出具检测结论。期间涉案房屋存在质量问题的事实存在，该期间租金标准若仍按合同约定标准履行，对被告有失公平。因房屋质量问题影响承租方使用的，出租方应相应减少租金。根据本案查明的事实，本院酌定扣减原告已收取的被告94万元租金的40%即37.6万元，由原告返还给被告。综上，对晶都公司的该项反诉诉讼请求，本院部分予以支持。 五、对被告晶都公司反诉提出的要求原告承担装修损失、停业损失（待评估后具体主张）的诉讼请求。本院认为，1、本院受理本案后，李旭春在2020年7月6日向本院提出申请，要求对涉案房屋的第二三、四层的装修费和餐饮停业损失进行鉴定评估。同年9月11日，李旭春申请撤回对涉案宾馆的餐饮停业损失鉴定申请。2020年10月13日，安徽建英评估公司向本院出具“函”一份，称因委托方及双方当事人无法对本次评估的基准日予以明确，导致评估工作无法开展，终止本次评估工作。同年10月20日，本院向李旭春出具终止评估告知书，告知本院决定终止本次评估工作。据此，本案相应的评估工作程序已经完结。2、2020年10月23日，晶都公司向本院提交“重新委托评估申请书”，申请重新委托第三方有资质的的机构进行评估。本院认为，安徽建英评估公司是双方当事人选定的、由本院委托的具有相应资质的评估机构，晶都公司在未出现新的事实和证据、基准日仍不能确定的情况下要求重新委托机构进行鉴定评估，无事实和法律依据，故对李旭春的该项申请不予支持。3、涉案合同第五条约定，被告承租期间在征得原告同意的情况下,可以对承租的房屋进行装修，装修的费用由被告承担,被告在装修时不得破坏原告房屋的主体结构,租赁期满时,被告自行装修可拆除的部分由被告自行拆除带走,不能拆除的部分应无偿留给原告。4、晶都公司未能提交其存在装修损失、停业损失且应由原告承担的充分证据和具体金额。5、本院在审理晶都公司反诉要求原告返还租金诉请一节时，作出原告返还给被告租金37.6万元的判决，系对包括被告停业损失等存在综合考虑后作出的。综上，对晶都公司的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。 本院认为，原告与被告晶都公司、李旭春签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。虽然涉案房屋存在瑕疵，但并不影响合同目的实现，且被告一直占有涉案房屋至今，故被告应当向原告支付尚欠的从起至2019年4月30日止的房租费55.7589375万元及利息。另原告应将已收取的被告94万元租金的40%即37.6万元，返还给被告。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）明光市晶都商贸有限公司、李旭春于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）明光市企业改革托管服务中心支付从2016年7月1日起至2019年4月30日止的房屋租赁费共计55.7589375万元及利息(利息自2019年5月1日起至同年8月19日止，按中国人民银行同期档次贷款利率计算；下余利息自2019年8月20日起至实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)； 二、原告（反诉被告）明光市企业改革托管服务中心于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）明光市晶都商贸有限公司返还租金37.6万元； 三、驳回被告（反诉原告）明光市晶都商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费9630元，减半收取计4815元，由被告（反诉原告）明光市晶都商贸有限公司、李旭春负担；反诉案件受理费6600元，由原告（反诉被告）明光市企业改革托管服务中心负担2600元、被告（反诉原告）明光市晶都商贸有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈克燕 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  吕 杨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。