湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初1860号原告：周某某，男，汉族，1970年9月11日出生，住邵阳市大祥区。委托代理人：吴刚强，湖南富强律师事务所律师。委托代理人：唐卓，湖南富强律师事务所实习律师。被告：邵阳市金林房地产开发有限公司（原邵阳市金琳房地产开发有限公司），住所地：邵阳市大祥区迎春路农贸市场转角处。统一社会信用代码：91430500727965866k。法定代表人：舒美林，该公司总经理。委托代理人：陆平，该公司员工。被告：李某某，女，汉族，1987年7月9日出生，住邵阳市大祥区。原告周某某与被告邵阳市金林房地产开发有限公司（以下称金林公司）、李某某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某某的委托代理人吴刚强、被告金林公司委托代理人陆平、被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某向本院提出诉讼请求：1、确认金林公司与李某某2009年3月16日签订的两份和2009年5月16日签订的一份房屋买卖协议无效，并依法确认金林公司与李某某之间房屋所有权转让行为无效；2、本案的诉讼费由两被告共同承担。在本案庭审过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：“确认被告金林公司与被告李某某签订的房屋买卖协议无效，并确认被告金林公司与被告李某某之间房屋所有权的转移行为无效。”事实与理由：2008年7月6日原告与金林公司签订《商品房买卖合同》，金林公司一直未能给原告办理产权登记，每年原告要求金林公司办证时，该公司以各种理由予以推却，2019年原告强烈要求金林公司办证时才得知2009年3月16日该公司将早已出售给原告的房屋另行出售给了李某某。原告于2020年7月3日依法提起合同效力确认纠纷一案，现该案经湖南省邵阳市大祥区人民法院做出（2020）湘0503民初1112号民事判决书（简称1112号判决），该判决已生效，但被告之间的房屋买卖行为导致原告仍无法办理产权登记，只得依法提起本案诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉求。被告邵阳市金林房地产开发有限公司辩称，原告的起诉金林公司予以认可，金林公司多年来没有帮助原告办证也是事实。金林公司与李某某签订买卖协议时也是对原告隐瞒的，现原告要求确认协议无效本公司予以认可，当时金林公司与李某某的房屋买卖行为是虚假的。被告李某某辩称，本人与金林公司法定代表人舒美林的儿子舒星淇合伙经营邵阳市科美商贸有限责任公司，本人出现金，舒星淇出涉案门面，本人占股70%，舒星淇占股30%，公司成立后，本人向邵阳市科美商贸有限责任公司转账一千多万元，都有银行转账记录的，舒星淇没有出一分钱。如果是为了向银行贷款，金林公司完全可以将门面转移给舒星淇，让舒星淇自己去贷款。当时卖出去的门面不止这些门面，公司退了一百多户商户交给金林公司买铺面的钱。两被告之间并非恶意串通虚假买卖，而是对等的交换买卖房屋。双方签订的房屋买卖协议上面有一段内容：本人办的证是三千多平方米，现在向建设银行抵押了，在协议签订之前卖出去的那一部分房产如果我们没有收回来，我们同意帮他们办理产权证。现在未退钱的五十来位商户应该通过合法的途径与抵押权人也就是建设银行予以协商。经审理查明：2008年7月6日，被告邵阳市金林房地产开发有限公司（即原邵阳市金琳房地产开发有限公司）与原告周某某签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告周某某向被告购买位于邵阳市大祥区××路××广场××幢××层××号房屋，建筑面积共39.43平方米，单价为6090元每平方米，总金额为240130元。签订上述合同后，原告周某某于2008年7月3日向被告支付购房款196907元，而被告至今未按合同约定给原告办理所购房产的相关权证手续，为此原告于2020年7月3日向本院提起诉讼，请求确认原告与金林公司签订的《商品房买卖合同》有效。同年8月19日本院作出（2020）湘0503民初1112号《民事判决书》，判决：“原告周某某与被告邵阳市金林房地产开发有限公司于2008年7月6日签订的《商品房买卖合同》有效。”该判决已发生法律效力。此前，2009年3月16日金林公司与李某某签订了两份《买卖协议》，金林公司将包含原告向金林公司所购房屋在内的位于邵阳市大祥区××路××广场××幢××层总建筑面积共3036.8平方米的房屋以共200万元的价格转让给李某某，并办理了房屋产权登记手续，登记至李某某名下。协议约定付款方式均为：“房款已全部一次性付清”，同时均加注“因我公司借富丽典当有限公司贰佰万元，目前无能偿还，所以将房产过户到富丽典当有限责任公司职工李某某名下，待借款还清后，再将产权转回邵阳市金琳房地产开发有限公司。经办：舒伟霖。同意以后转户，李某某”。现原告以两被告之间的房屋买卖行为系恶意串通，导致原告无法办理产权登记，损害了原告的合法权益为由，请求确认两被告签订的房屋买卖协议无效，并确认被告金林公司与被告李某某之间房屋所有权的转移行为无效。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、《民事判决书》及《买卖协议》等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案是一起确认合同效力纠纷。本案争议的焦点之一为原告周某某是否有权提起本案诉讼。2009年3月16日被告金林公司与被告李某某签订二份《买卖协议》，将连同本案涉诉房屋即原告周某某2008年7月6日向金林公司所购房屋一起进行了整体转让，并办理了产权变更登记手续，致使原告未能取得涉诉房屋的所有权，两被告之间所签订《买卖协议》的效力直接影响原告所购房屋所有权的取得，故原告作为利害关系人有权提起本案诉讼。本案争议的焦点二为两被告签订的合同是否有效。首先，从两被告签订的合同内容来看，2009年3月16日被告金林公司将其所有的位于邵阳市大祥区××路××广场××幢××层建筑面积3036.8平方米的房屋以200万元的价格整体转让给被告李某某，折合成单价为659元每平方米；而2008年7月6日本案原告周某某与被告金林公司签订的《商品房买卖合同》中转让的部分房屋的价格单价为6015元每平方米。二者差值巨大，虽然两被告在协议中约定的付款方式为“房款已全部一次性付清”，但在本案庭审过程中被告金林公司表示至今未收到被告李某某支付的任何购房款，且被告李某某亦表示其未向被告金林公司支付过购房款；其次，从被告李某某的庭审答辩不难得出，双方在签订《买卖协议》时被告李某某已知道被告金林公司已将包含原告所购房屋在内的部分房屋已进行出售；第三，从两被告签订的两份《买卖协议》合同的目的来看，由合同加注部分（“因我公司借富丽典当有限公司贰佰万元，目前无能偿还，所以将房产过户到富丽典当有限责任公司职工李某某名下，待借款还清后，再将产权转回邵阳市金琳房地产开发有限公司。经办：舒伟霖。同意以后转户，李某某”）不难得出，被告金林公司将合同中所涉房屋转让给被告李某某，其真实目的亦是以物抵债，双方并具有真正的房屋买卖的合意。综合上述分析，两被告在签订《买卖协议》时，主观上并未具有房屋买卖的真实意思表示，客观上并未支付真实合理的对价，且在明知原告已购买了涉诉房屋的情况下，置原告的合法权益于不顾，再行签订《买卖协议》，明显属于恶意串通。两被告以此《买卖协议》办理物权转移变更，其行为侵害了原告房屋所有权的取得。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，两被告签订的《买卖协议》应为无效。因原告诉请的涉诉房屋仅是两被告《买卖协议》中所转让房屋的一部分，故原告无权请求合同全部无效，只能就《买卖协议》中涉及原告所购房屋的部分提起诉讼。因此，对原告诉请要求确认两被告于2020年3月16日签订的两份《买卖协议》合同中所涉原告所购买的位于邵阳市大祥区××路××广场××幢××层××号房屋转让的部分无效及确认被告邵阳市金林房地产开发有限公司将所涉原告所购买的位于邵阳市大祥区××路××广场××幢××层××号房屋所有权转让给被告李某某行为无效的诉讼请求，本院予以支持。对其他部分，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（二）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告邵阳市金林房地产开发有限公司（原邵阳市金琳房地产开发有限公司）与被告李某某于2009年3月16日签订的二份《买卖协议》中涉及原告周某某向被告邵阳市金林房地产开发有限公司购买的位于邵阳市大祥区××路××广场××幢××层××号房屋的部分无效；二、被告邵阳市金林房地产开发有限公司将原告周某某所购买的位于邵阳市大祥区××路××广场××幢××层××号房屋所有权转让给被告李某某的行为无效。三、驳回原告周某某的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费计人民币40元，由被告邵阳市金林房地产开发有限公司负担20元，由被告李某某负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 蒋建勇二〇二〇年十一月十日法官助理 刘丽丽书 记 员 尹 思附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。