福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6733号 上诉人（原审原告）：刘美秀，女，1984年9月28日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：叶洙彤，福建鼎芝丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：运盛（福建）地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**置地广场**。 法定代表人：杜早治，执行董事。 委托诉讼代理人：黄丹丹，女，公司员工。 上诉人刘美秀因与被上诉人运盛（福建）地）地产有限公司下简称“运盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 刘美秀上诉请求:1.撤销一审判决，改判运盛公司支付违约金4815180元（自2016年12月26日逾期之日起按买受人已付款2169万元的0.02%计至2020年1月10日）；2.本案一审、二审诉讼费由运盛公司承担。事实与理由：一、合同约定违约金标准0.02%系双方真实意思表示，且符合市场规则和行情，不存在明显过高的情形，一审法院不应当擅自予以变更。一审法院酌定判决适用银行同期贷款利率，无任何法事实和法律依据。二、根据《合同法》第四条以及双方《商品房买卖合同》第十四条的规定，运盛公司逾期未能提供办理权属登记需由出卖人提供的资料，构成逾期办证，应当承担违约责任。刘美秀依合同约定主张逾期办证违约金于法有据。 运盛公司辩称，一、案涉房屋因第三方原因逾期办理产权证，非因运盛公司原因，运盛公司依法依约不承担违约责任。运盛公司于2001年受让案涉项目地块，相应的《国有建设用地使用权出让合同》约定项目建设含中学、幼儿园，但未明确约定其产权归属及确认方式、学校办学模式等。项目建成后运盛公司与有关行政部门就前述学校的产权归属及办学模式等争议问题进行沟通协商。在解决相关争议前，有关行政部门暂停案涉项目的土地核验及项目房屋的首次登记。此后出台的《福州市人民政府办公厅关于印发福州市××小区××幼儿园移交规程的通知》也恰恰证实了该事实。即建设项目未移交配套学校产权前行政部门暂停项目土地核验及首次登记。在案涉项目符合相关用地和建设条件的情况下，无法办理土地核验及首次登记，进而导致案涉房屋延后办理产权证，运盛公司对此无过错。二、即使认定运盛公司应承担逾期办证违约责任，综合考虑合同实际履行情况、刘美秀的损失、运盛公司的过错程度、项目整体的情况后，法院依法有权对约定违约金进行调整。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院依法维持。 刘美秀向一审法院起诉请求：判令运盛公司支付违约金4815180元（自2016年12月26日逾期之日起按买受人已付款2169万元的0.02%计至2020年1月10日）。 一审法院认定事实：2015年11月27日，刘美秀与运盛公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘美秀向运盛公司购买位于福州市鼓楼区××镇××路××号××期××组××＃楼××单元，总价款2169万元；2015年7月23日、7月28日、9月5日前分别支付1089.5万元、879.5万元、200万元；运盛公司应在2015年12月18日前将房屋交付刘美秀使用，在房屋交付后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付刘美秀；如因运盛公司的原因，刘美秀不能在房屋交付使用后365日内取得房屋权属证书的，刘美秀不退房，运盛公司自逾期之日起每日按刘美秀已付款的0.02%向其支付违约金。2015年7月24日运盛公司向刘美秀开具一张销售不动产统一发票，金额为879.5万元；2015年10月26日开具两张，金额分别为900万元、200万元；2015年12月18日开具一张，金额为189.5万元。刘美秀持有运盛公司于2015年12月23日发出的房屋交付通知书；运盛公司持有其于2015年12月8日发出的房屋交付通知书，上有手写的“2016.3.26交房”，并签有“刘美秀”。2016年3月26日，运盛公司向伯恩（福建）物业管理有限公司开具案涉房屋的入住交接单，业主签收处签有“刘美秀”；同日刘美秀向该物业公司支付了53064.64元物业费，该物业公司开具的收费明细所载项目为2016年全年物业管理费等。2020年1月9日，运盛公司向刘美秀寄出《办理产权证通知函》，通知其于七日内领取办理房屋所有权证的材料，自行办理房屋所有权登记手续。刘美秀于2020年1月10日收到该函。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。刘美秀与运盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。刘美秀作为购房人应该及时交付购房款，运盛公司应当按时交付房屋并及时协助刘美秀办理案涉房屋的权属证书。运盛公司辩称因刘美秀存在逾期支付购房款的情况该公司有权暂不交房和办理权属证书。一审法院认为，运盛公司向刘美秀开具4张总额2169万元的发票，与购房总价款相符，足以证明刘美秀在最后一张发票开具之日2015年12月18日已经付清购房款；运盛公司主张刘美秀最后于2016年4月29日支付1289.5万元款项才付清购房款，但该公司持有的银行回单上用途为贷款放款，且手写有“2016年5月13日退款12895000元”，与刘美秀提供的其银行账户明细中2016年5月13日收到运盛公司支付的1289.5万元、摘要为退款的情况相符，刘美秀述称该款项系因其向中国农业银行贷款，但案涉房屋未办理产权证，故款项通过运盛公司转给刘美秀，该款并非支付购房款，一审法院予以采纳；虽然刘美秀支付的购房款中有部分确实存在逾期情形，但其余购房款均已按时支付，且在其付清全部购房款后，运盛公司已将房屋交付使用，继续履行合同，现又以刘美秀逾期付款为由主张有权暂不办理权属证书，没有依据，一审法院不予采纳。运盛公司主张未及时办理权属证书系因第三方原因而非其原因，一审法院认为，根据本案双方持有的两份房屋交付通知书，结合刘美秀首次支付物业费的时间，可以认定运盛公司于2015年12月已通知刘美秀办理交房手续，而刘美秀于2016年3月26日才办理交房手续，故运盛公司应在2017年3月26日之前向刘美秀提供办理权属证书所需的需由该公司提供的材料，运盛公司提交的证据不足以证明在2017年3月26日之前未能办理权属证书的原因在于第三方，若运盛公司依约及时协助刘美秀办理了权属证书，此后的其他因素变化均不会对刘美秀的权益造成影响，故运盛公司应对未及时协助刘美秀办理权属证书承担相应的违约责任，故该主张一审法院不予采纳，刘美秀要求运盛公司支付逾期办理权属证书的违约金，一审法院予以支持。关于违约金的计算期间，刘美秀主张自2016年12月26日计至2020年1月10日，运盛公司主张房屋交付时间为2016年3月26日，一审法院予以采纳，即违约金的计算期间应为2017年3月26日至2020年1月10日。关于违约金的标准。双方在合同中约定的违约金为已付款的日0.02%，运盛公司主张该标准过高，要求予以调减。一审法院认为，违约金的主要目的在于弥补守约方的损失及惩罚违约方；运盛公司已将房屋交付刘美秀使用，未办理权属证书对刘美秀居住、使用房屋并未造成影响，刘美秀并未提交证据证明其实际损失，故一审法院酌定逾期办证违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，本案逾期办证违约金应以已付购房款2169万元为基数，自2017年3月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年1月10日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、运盛（福建）地）地产有限公司于本判决生效之日起十日内向刘美秀支付逾期办证违约金已支付的2169万元为基数，自2017年3月26日至2019年8月19日按同期中国人民银行一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年1月10日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回刘美秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45321元，适用简易程序减半收取22660.5元，由刘美秀负担8758.5元，运盛（福建）地）地产有限公司负担13902元/div> 本院二审期间，双方未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，刘美秀与运盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，运盛公司应在商品房交付使用后300日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。本案中，运盛公司于2016年3月26日将案涉房屋交付刘美秀使用，但其迟至2020年1月9日才向刘美秀寄出《办理产权证通知函》，运盛公司已构成违约，应承担相应的违约责任。运盛公司抗辩其未能如期办理房屋产权登记，系政府部门原因所致，对此，本院认为，运盛公司作为开发商，应履行办理房屋所有权初始登记的义务，即向房屋权属登记机构提交各项规定资料包括相关部门的验收文件等，运盛公司在明知项目土地核验延后的情况下，应当与相关部门积极协商处理后续事宜，以避免可能产生的风险，且在其未能如期办证的情况下，亦应当及时告知业主、争取取得业主的理解和谅解并协商解决相关事宜。因此，运盛公司主张未能如期办理房屋产权登记并非因其原因所致，其不承担赔偿责任不能成立，本院不予采纳。 关于违约金计算期间。刘美秀诉请运盛公司支付2016年12月26日至2020年1月10日的违约金。运盛公司于2015年12月已通知刘美秀办理交房手续，而刘美秀于2016年3月26日才办理交房手续，故运盛公司应在2017年3月26日之前向刘美秀提供办理权属证书所需的需由该公司提供的材料，故违约金计算期间为2017年3月26日至2020年1月10日。 关于违约金计算标准。根据合同约定，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。 运盛公司主张该违约金标准过高，要求予以调整。综合考虑合同实际履行情况、刘美秀的损失、运盛公司的过错程度、运盛公司已按约向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权等情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，一审法院酌定逾期办证违约金应以已付购房款2169万元为基数，自2017年3月26日至2019年8月19日按同期中国人民银行一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年1月10日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算并无不当。 综上所述，刘美秀的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费45321元，由刘美秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰