云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1472号上诉人（原审原告、反诉被告）：高学琼，女，1977年11月20日生，汉族，初中文化，楚雄市人，农民，住楚雄市。上诉人（原审原告、反诉被告）：李应东，男，1975年3月28日生，汉族，初中文化，楚雄市人，农民，系原告高学琼之夫，住。二上诉人的共同委托诉讼代理人：徐光明，云南佳信律师事务所律师。代理权限为：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钱梅，女，1976年10月26日生，汉族，高中文化，楚雄市人，个体，住楚雄市，现住楚雄市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何绍春，男，1971年2月24日生，回族，大专文化，楚雄市人，个体，系被告钱梅之夫，现住。上诉人高学琼、李应东与被上诉人钱梅、何绍春房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人高学琼、李应东及其委托诉讼代理人徐光明、被上诉人钱梅、何绍春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人高学琼、李应东上诉请求:1.撤销楚雄市人民法院（2020）云2301民初2185号民事判决书第三项判决，并改判由上诉人高学琼、李应东支付钱梅、何绍春购房尾款15000元；2.本案一、二审诉讼费用由钱梅、何绍春承担。事实与理由：一审判决证据采信相互矛盾，判决错误。一审判决认定双方实际交易的房屋以2020年1月10日到楚雄市不动产交易中心签定的《云南省二手房买卖合同》为准，但在房款成交价的认定上却以三方签订的《物业买卖居间合同》为标准，单纯以少缴税款而认定第七层的房屋交易价格为735000元，忽略了双方买卖并交付使用的房屋为七跃八的客观事实，违背买卖双方的真实意思，高学琼、李应东认为该认定没有法律依据。若按照一审判决证据认定，本案交易的房屋只是指第七层的话，根据《云南省二手房买卖合同》合同第二条第（一）项约定房屋价款为450000元。本案高学琼、李应东以实际支付购房款共计435000元，一审判决第三项要求高学琼、李应东支付钱梅、何绍春购房款300000元，此项为错误判决，事实上尾款只差15000元。综上，为维护高学琼、李应东的合法权益，特提出上诉，请求改判。被上诉人钱梅、何绍春辩称，高学琼、李应东还差欠钱梅、何绍春300000元房款没有支付。一审判决正确，请求维持一审判决。高学琼、李应东向一审法院起诉请求：1.判令钱梅、何绍春按合同约定交付房屋；2.判令钱梅、何绍春支付违约金147000元；3.本案的诉讼费用由钱梅、何绍春承担。钱梅、何绍春向一审法院反诉请求：1.判令高学琼、李应东支付购房款300000元；2.判令高学琼、李应东支付违约金147000元；3.诉讼费用由高学琼、李应东承担。一审法院认定事实：2020年1月10日，钱梅、高学琼在存量房买卖合同确认信息表上签字按手印。同日，钱梅、何绍春为甲方，高学琼、李应东为乙方，丙方为楚雄市房地产交易中心，三方签订二手房交易资金监管协议，协议载明：甲乙双方进行二手房买卖并已经签订位于楚雄市开发区，产权号：云（2019）楚雄市不动产权第0012005号的云南省二手房买卖合同，甲乙双方同意高学琼，账号：62×××80的账户作为二手房交易资金监管账户，自愿将云南省二手房买卖合同中约定的房屋交易资金存入该账户，并委托丙方监管，合同成交金额450000元,监管金额150000元。协议签订后，高学琼、李应东通过刷卡方式向楚雄市房地产交易中心交纳监管资金150000元，并于当天向钱梅、何绍春支付购房款285000元。2020年1月13日，高学琼、李应东取得位于楚雄市开发区房屋不动产权证书。2020年1月15日，钱梅、何绍春为甲方，高学琼、李应东为乙方，楚雄中楚房地产经纪有限公司为丙方，三方签订物业买卖居间合同，合同约定：房屋位于楚雄市开发区，产权号：云（2019）楚雄市不动产权第0012005号，建筑面积134.04㎡，产权性质为商品房，目前无抵押；房屋成交价格为735000元，成交价含房屋现有附属设施设备、装修及对应的配套设施费用、维修基金；签订本合同时，乙方交付购房定金50000元,该定金全额暂由甲方委托丙方保管,至交易完成,丙方扣除中介服务费后剩余部分作为部分购房款付给甲方；在2020年1月10日前，乙方将首付款435000元交给甲方，剩余房款300000元由乙方贷款支付给甲方，若银行实际房款额度不够支付房款，则由乙方补足差额。因乙方原因导致银行无法放款，乙方自行承担相应责任；甲乙双方约定于2020年1月10日16时前办理房屋产权证过户手续；甲乙双方约定于2020年2月20日前交房，交房前由甲方结清该房屋的一切费用，交房时甲乙双方应在接房清单上签字确认；除不可抗力外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价20%作为违约金；2层装修包含：墙面刷白、地板、背景墙、顶线条、门窗。实际使用楼层为七跃八。协议签订后,钱梅、何绍春于2020年1月17日收到楚雄市房地产交易中心转款150000元。现高学琼、李应东尚欠钱梅、何绍春房款300000元，钱梅、何绍春尚未向高学琼、李应东交付房屋。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，高学琼、李应东与钱梅、何绍春签订了物业买卖居间合同，故涉案房屋买卖关系是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合法有效的合同，当事人应当予以全面履行。根据物业买卖居间合同的约定，钱梅、何绍春作为出让房屋一方，应当履行的义务是向房屋买方交付房屋及协助办理不动产权过户手续，高学琼、李应东作为房屋买方，应当履行的义务是向房屋卖方支付购房款。根据物业买卖居间合同的约定，双方买卖的房屋位于楚雄市开发区房屋，产权号：云（2019）楚雄市不动产权第0012005号，建筑面积134.04㎡，产权性质为商品房，同时，该合同约定了出让方应当对出让房屋进行装修。根据一审法院查明的事实，在签订物业买卖居间合同之前，钱梅、何绍春已经协助高学琼、李应东办理了上述房屋不动产权过户手续，但尚未履行交房义务，现上述房屋已经完成装修，故钱梅、何绍春应当将位于楚雄市开发区房屋交付高学琼、李应东。在物业买卖居间合同中的补充条款虽然载明实际使用楼层为七跃八，但该合同中房产情况处并未明确出让房屋包含第八层，且第八层房屋并未取得产权登记，另外，合同约定的涉案房屋价款与本地同时期房屋二手房市场价格相当，故高学琼、李应东要求交付上述地点中第八层房屋的主张不能成立，不予支持。虽然双方在签订物业买卖居间合同之前,高学琼、钱梅均在存量房买卖合同确认信息表及二手房资金监管协议签字按手印，且在存量房买卖合同确认信息表、二手房资金监管协议中均载明出让房屋面积、成交金额的相关内容，但上述材料系在办理房屋产权过户手续过程中形成，特别是上述材料中载明的房屋成交金额完全是为了减少缴纳税款而设定，并不能真实反映出让房屋的实际成交价格，故出让房屋的实际价格应当按照双方签订的物业买卖居间合同予以确定为735000元。同时，根据一审法院查明的事实，高学琼、李应东已经支付购房款435000元，现尚欠房款300000元，故高学琼、李应东应当支付房款300000元。关于违约责任的问题。根据合同的约定，甲乙双方约定于2020年2月20日前交房。因此，由于钱梅、何绍春未按照该合同约定的时间交房，其已经违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据物业买卖居间合同的约定，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价20%作为违约金。现高学琼、李应东要求按照房款支付违约金147000元。由于双方约定的违约金明显过高，经一审法院在庭审中予以释明后，现依法确定违约金以房屋成交价格735000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4.05%，并适当上浮30%计算，计算时间从合同约定交房时间届满次日即2020年2月21日起至高学琼、李应东提起诉讼之日即2020年5月8日止,共计77天,违约金为8164元。另外，根据一审法院庭审查明的事实，高学琼、李应东通过刷卡方式向楚雄市房地产交易中心交纳监管资金150000元，并于当天向钱梅、何绍春支付购房款285000元，钱梅、何绍春已经收到楚雄市房地产交易中心转款150000元。因此，高学琼、李应东并不存在未按时足额支付首付款的违约行为，故钱梅、何绍春主张的违约金无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六之规定，判决：一、由钱梅、何绍春于判决生效之日起十日内将位于楚雄市开发区房屋交付高学琼、李应东；二、由钱梅、何绍春于判决生效之日起十日内支付高学琼、李应东违约金8164元（款交一审法院）；三、由高学琼、李应东于判决生效之日起十日内支付钱梅、何绍春购房款300000元（款交一审法院）；四、驳回钱梅、何绍春的其他反诉请求。本诉案件受理费1620元，由钱梅、何绍春负担90元（未交，限判决生效之日起十日内缴纳，款交一审法院），由原告（反诉被告）高学琼、李应东负担1530元（已交）。反诉案件受理费4003元，由高学琼、李应东负担2687元（未交，限判决生效之日起十日内缴纳，款交一审法院），由钱梅、何绍春负担1316元（已交）。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人高学琼、李应东对一审判决认定的事实无异议,但认为遗漏认定：八楼房屋的产权属性。被上诉人钱梅、何绍春对一审判决认定的事实无异议。故对各方当事人均无异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。二审中，上诉人高学琼、李应东提交了照片二张，欲证明本案诉争房屋外观、楼层的现状情况。经质证，被上诉人钱梅、何绍春对该证据无异议，就是现在房屋现状。本院认为，该证据证实本案出让房屋现在的外观和楼层的现状，予以采信。对双方有争议的事实，将结合案件事实、相关证据和争议焦点综合进行评判。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.双方签订购房合同涉及的具体房屋是哪一部分；2.高学琼、李应东还应支付多少购房款给钱梅、何绍春。本院认为，物业买卖居间合同,证实双方之间买卖房屋是楚雄开发区三期私营城9#地701室，产权号云（2019）楚雄市不动产权第0012005号，建筑面积134.04㎡，明确并注明以产权证为准，成交价格为735000元的事实。云（2019）楚雄市不动产权第0012005号、云（2020）楚雄市不动产权第0001023号，证实出让房屋七层701室建筑面积134.04㎡，并没有明确是七跃八，也没有明确包含第八层。物业买卖居间合同补充条款载明实际使用楼层为七跃八的约定应为无效，不能对抗出让房屋就是七层701室建筑面积134.04㎡的事实。高学琼、李应东提交的照片证实本案出让房屋现在的外观和楼层的现状，但没有证据证实楚雄开发区三期私营城9#地建筑中的第八层已取得不动产权证。高学琼、李应东提交的中国银联签购单、建行签购单、楚雄中楚房地产经纪有限责任公司收款收据、云（2020）楚雄市不动产权第0001023号，钱梅、何绍春提交的银行流水，与一、二审庭笔录，相互印证，证实双方之间实际履行的是物业买卖居间合同，高学琼、李应东已经支付购房款435000元。存量房买卖合同确认信息表、二手房资金监管协议，系在办理房屋产权过户手续过程中形成，特别是载明的房屋成交金额450000元完全是为了减少缴纳税款而设定，不能真实反映出让房屋的实际成交价格，出让房屋的实际价格是物业买卖居间合同中确定的房屋成交价格735000元，且与本地同时期房屋二手房市场价格相当。故高学琼、李应东还应向钱梅、何绍春支付300000元购房款。高学琼、李应东提出双方买卖并交付使用的房屋为七跃八，二手房资金监管协议约定房屋价款为450000元，其已支付435000元购房款，只差15000元的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决第三项由高学琼、李应东于判决生效之日起十日内支付钱梅、何绍春购房款300000元正确，应予维持。综上所述，高学琼、李应东的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5575元，由上诉人高学琼、李应东负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 蒋文娟审判员 蔡建华二〇二〇年十一月十六日书记员 张雅平