贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初6325号原告郭健豪，男，汉族，1988年9月12日生，住贵州省贵阳市南明区宝山南路******附**。身份证号：5201021988********。原告王亚林，男，穿青人，1985年12月5日，住贵州省贵阳市南明区护国路**名士大厦**附**。身份证号：5225271985********。二原告共同委托代理人李雪、王真平，贵州玉顺律师事务所律师。被告贵阳三越商业管理有限公司，地址：贵阳市云岩区延安西路**。统一社会信用代码：91520103078477335L。法定代表人：周章勇，职务：执行董事。被告委托代理人柴元盛，贵州瀛黔律师事务所律师。原告郭健豪、王亚林诉被告贵阳三越商业管理有限公司（以下简称“三越公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭健豪、王亚林之委托代理人李雪、王真平，被告三越公司之委托代理人柴元盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭健豪、王亚林向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2019年11月12日签署的汇金资产交易20191102号《商铺买卖合同》；2、请求依法判令被告双倍返还原告缴纳的定金共200万元；3、请求依法判令被告返还原告购房款700000元；4、请求依法判令被告承担资金占用损失，以700000元为基数按每日万分之五计算，暂从2020年3月16日计至2020年4月16日，违约金金额为10500元（金额暂计算至2020年4月16日，实际支付至款项付清之日）；5、本案诉讼费、保全费、保险费、律师费由被告为承担。事实与理由：原告与被告于2019年11月12日签署汇金资产交易20191102号《商铺买卖合同》，合同约定由原告以7351000元的价格购买被告名下位于贵阳市云岩区延安西路66号汇金国际广场项目一期工程1层共5间商铺,原告需向被告收款账户一次性支付1000000元定金首付款，在被告足额收到定金后，由被告核算该5间商铺办理抵押，注销登记所需金额，该金额即为原告购买该商铺的第二笔款，在被告向原告报送金额后，原告需立即向被告支付该款项用于偿还银行按揭贷款尾款，由被告办理抵押注销登记手续，被告完成抵押注销登记手续之日起次日内，双方在贵阳市不动产中心办理过户手续，完成过户后，监管账户资金转至乙方账户，完成交易。协议签订后,原告方按照合同约定于2019年11月14日按时足额向被告指定账户转款1000000元定金,且分别又于2020年3月16日分两笔向被告指定账户转款共700000元。被告在收到原告所支付的款项后，却迟迟未向原告报送核算第二笔金额，也未向原告办理过户手续，为此原告多次与被告沟通协商无果。综上，原告已按照合同约定履行合同义务，但被告至今未依照协议履行，导致原告合同目的不能实现，损害了原告方的合法权益。以上案件事实清楚，证据确实充分，为保证原告合法权利，特诉至贵院，恳请依法判决如诉所请。被告三越公司辩称：《商铺买卖合同》处于正常履行过程中，三越公司已于2020年7月2日向原告报送第二笔款项金额，原告尚未支付，原告无权主张定金罚则。合同约定的是“定金首付款”，并非明确约定“定金”，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条之规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”可知,《商铺买卖合同》所约定为“定金首付款”,并非明确约定“定金”,且合同其他条款未明确约定定金性质,因此,原告无权主张定金权利,不适用定金罚则。因《商铺买卖合同》签订之日起九十日内未完成过户，根据合同第五条之规定，被告有权选择解除合同，退还原告已付款，或选择继续履行合同。现被告在此明确选择解除合同，由于原告已在诉请中要求解除合同，被告不再单独提起反诉。同时，从该条款约定内容可知，双方已对合同解除后的处理方式进行了明确约定，从未提及双倍返还定金的问题，并未明确定金性质，印证了该“定金首付款”并非“定金”。即使适用用定金罚则，根据《合同法》第116条之规定，原告亦无权同时主张定金和违约金。原告主张违约金过高，且无合同约定之依据，若原告单独主张违约金，应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。经审理查明：2019年11月12日，郭健豪、王亚林作为甲方（买方），与乙方（卖方）三越公司签订《商铺买卖合同》，约定：“乙方出售的商铺位于贵阳市云岩区延安西路66号汇金国际广场项目一期工程1层，出售不动产证号为：不动产一：黔（2017）云岩区不动产权第0052907号，售价119.12万元。不动产二：黔（2017）云岩区不动产权第0052560号，售价138.35万元。不动产三：黔（2017）云岩区不动产权第0053543号，售价138.35万元。不动产四：黔（2017）云岩区不动产权第0052906号，售价186.71万元。不动产五：黔（2017）云岩区不动产权第0052562号，售价152.56万元。……第五条自本合同签订之日，甲方需向乙方收款账户一次性支付100万元定金首付款。在乙方足额收到定金后，由乙方核算该5间商铺办理抵押注销登记所需金额，该金额即为甲方购买该商铺的第二笔款项，在乙方向甲方报送该金额后，甲方须立即向乙方支付该款项用于偿还银行按揭贷款尾款（以实际金额为准）。在三越公司完成抵押注销登记手续之日起次日内，双方根据当前贵阳市不动产中心产权交易要求，在指定窗口办理相关过户手续，产权过户时同步支付最后尾款项至指定监管账户，完成过户后，监管账户资金转至乙方账户，交易完成。自本合同签订之日起九十日内，若所交易商铺未完成过户，则乙方有权选择解除本合同，退还甲方已付款项；或乙方可选择要求甲方继续履行本合同。……第十一条违约责任1、若乙方违反本合同约定，在签订本合同后又将合同项下商铺出售给甲方之外任何第三方的，除应向甲方返还已支付款项并以每日万分之五计算资金占用费外，还须向甲方承担已支付款项的双倍违约金。……6、任何一方违反本合同约定，造成另一方损失的，应承担损失赔偿责任，该损失包括但不限于直接损失、间接损失、诉讼费、律师费、保全费、鉴定费等一切为实现权利的费用。合同签订后，王亚林于2019年11月14日通过其贵阳银行账户向三越公司账户转款100万元（转账凭证备注款项用途为收购款）。2020年3月16日，郭健豪通过其建设银行账户向三越公司两次转款共计70万元。庭审中，原告向本院提交不动产查询信息显示，原产权登记为黔（2017）云岩区不动产权第0052907号位于本市云岩区延安西路汇金国际广场项目一期工程1层158号的商铺已由被告另行出售，并于2020年1月6日登记至贵州致派德丞商业管理有限公司名下。另四个商铺已经被公安机关查封。被告则表示，已出售的商铺系告知过原告，双方一致同意用另外一间商铺置换。被告同时提交微信截图，拟证明其已于2020年7月2日通过员工微信向原告郭建豪报送第二笔款项。另查明：2020年5月11日，二原告与贵州玉顺律师事务所签订《委托代理合同》，约定代理费60417元。原告同时提交发票、保险单、保费发票，拟证明其已支付代理费60417元，因本案申请诉讼财产保全支付诉讼财产保全责任保险费7351元,并因本案申请诉前财产保全支付保全费5000元。上述事实，有原被告的当庭陈述，以及原告提交的《商铺买卖合同》、转账凭证、不动产查询信息、《委托代理合同》、发票；被告提交的微信截图等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为：原、被告双方于2019年11月12日签订的《商铺买卖》合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。现因为原告所购商铺已被另行出售和被公安机关查封，导致其合同目的无法实现，其要求解除合同，被告亦无异议，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院对原告的该项诉请予以支持。本案的争议焦点为：一、原告支付给被告的100万元是定金还是首付款，应当如何返还；二、原告主张的资金占用费应否支持；三、律师费、保险费是否由被告承担。针对焦点一：首先，本案中，《商铺买卖合同》第五条约定：“自本合同签订之日，甲方（原告）需向乙方（被告）收款账户1一次性支付100万元定金首付款，在乙方足额收到定金后，由乙方核算该5间商铺办理抵押注销登记所需金额，该金额即为甲方购买该商铺的第二笔款项……”，在该条中虽然将100万元称作“定金首付款”，存在“定金”和“首付款”两种歧异，但根据“在乙方足额收到定金后”的陈述，可以印证该笔款项系为定金，而非首付款。同时，根据合同约定，在被告按办理注销抵押所需的金额向原告报送第二笔购房款后，原告应立即支付，而本案中虽然被告主张已于2020年7月2日通过员工微信报送，但原告并不认可其员工的身份，即使其属实，也距双方签订合同达七个多月之久，虽然本案双方并未约定支付第二笔款项的时间，但从双方约定的“自本合同签订之日起九十日内，若所交易商铺未完成过户，则乙方有权选择解除本合同”来看，七个多月的时间并不是合理的期间，何况此时尚处于本案诉讼当中，且房屋已被出售和查封，在明知继续履行合同可能会导致自身利益受损的情况下，原告未予支付该笔款项确属理由正当。再次，虽然被告主张已售的一间商铺系经双方同意用另外的商铺置换，即使其属实，但被告亦未提交证据证明其为置换的商铺在履行合同的义务。综上，本院认为本案的违约方系被告。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告要求被告双倍返还定金的主张，本院予以支持。另外，由于解除合同，被告应当退还收取的房款70万元。针对焦点二：关于原告主张的资金占用损失，因在本案中原告既主张双倍定金又主张违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，定金与违约金只能择一主张，且本院已择高支持了双倍定金，故原告的该项诉请，本院不予支持。针对焦点三：原告支付的律师费、保险费是否应由被告承担的问题，根据《商铺买卖合同》第十一条第6项“任何一方违反本合同约定，造成另一方损失的，应承担损失赔偿责任，该损失包括但不限于直接损失、间接损失、诉讼费、律师费、保全费、鉴定费等一切为实现权利的费用”，本案中，虽然在该条中并未明确约定保险费由违约方承担，但保险费系因原告申请财产保全产生，且合同明确了守约方的损失“包括但不限于”已经列举的项目，只要是守约方为实现债权产生的费用，违约方均应当承担。就保险费是否为实现债权必然产生的费用，本院认为，本案系因被告违约导致，且在本案中合同约定的商铺已被出售和查封，原告本案诉请债权能否实现，处于不确定状态，原告为了债权的顺利实现，申请对被告财产采取保全措施符合法律规定，同时，因采取财产保全措施，申请人应当提供等值担保，因此，原告支付保险费系为实现债权的合理支出，本院对原告要求被告承担保险费的诉请，予以支持。而律师费也已经实际发生，亦应当由违约方承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条；《中华人民共和国担保法》第八十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郭健豪、王亚林与被告贵阳三越商业管理有限公司于2019年11月12日签订的《商铺买卖合同》；二、被告贵阳三越商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内双倍退还原告郭健豪、王亚林定金人民币200万元；三、被告贵阳三越商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告郭健豪、王亚林已付购房款人民币70万元；四、被告贵阳三越商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告郭健豪、王亚林律师费、保险费人民币67768元；五、驳回原告郭健豪、王亚林的其余诉讼请求。案件受理费38902（已减半收取），保全费5000元，共计43902元，由被告贵阳三越商业管理有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  章放忠二〇二〇年十一月二十六日书记员  乔维姗