江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初6625号原告：徐京兵，男，1966年7月29日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：赵友，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。被告：无锡鑫控商业管理有限公司，住所地无锡市红星路**，统一社会信用代码91320203MA1MG3C00T。法定代表人：张建勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐挥，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：文斌，男。第三人：无锡星语缘餐饮管理有限公司阳光分公司，住，住所地无锡市红星路229-6一社会信用代码91320213MA1P40LM7M。负责人：苏黎明，该公司经理。委托诉讼代理人：沈竹，江苏景丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周波，江苏景丰律师事务所律师。原告徐京兵与被告无锡鑫控商业管理有限公司（以下简称鑫控公司）、第三人无锡星语缘餐饮管理有限公司阳光分公司（以下简称星语缘阳光分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐京兵的委托诉讼代理人赵友、被告鑫控公司的委托诉讼代理人徐挥、第三人星语缘阳光分公司的委托诉讼代理人周波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐京兵向本院提出诉讼请求：1.请求判令鑫控公司按照徐京兵与新港商业投资管理无锡有限公司（以下简称新港公司）签订的租赁合同重新建立新的租赁合同；2.请求判令鑫控公司立即退还预交首期租金及物业费209587.2元；3.请求判令星语缘阳光分公司搬出涉案租赁房屋，并将房屋交付徐京兵使用；4.本案的诉讼费由鑫控公司承担。事实和理由：其于2016年9月18日与新港公司签订租赁合同1份，约定租赁新港公司红星路无锡阳光购物广场1号楼1层115平方米。租赁合同期自2018年11月1日起至2023年10月31日止。签订合同后，其向新港公司支付首期租金、物业费、租金保证金、物业费保证金合计227052.8元。2018年4月4日无锡市中级人民法院公告，徐京兵租赁的房屋被鑫控公司以最高价竞得。其得知公告后，写信向无锡市中级人民法院执行局法官反映情况，并多次找鑫控公司协商要求签订租赁合同，并交付房屋，鑫控公司均予以拒绝。鉴于鑫控公司至今未与徐京兵签订新的租赁合同，为维护徐京兵的合法权益，故提起诉讼。被告鑫控公司辩称，一、新港公司破产管理人已于2018年10月29日向徐京兵送达《通知书》,通知解除徐京兵原与新港公司所签订《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》，徐京兵在签收上述《通知书》后未在法定期限内对解除合同效力提出异议,上述合同的解除已经发生法律效力。因此,鑫控公司在拍卖取得无锡市红星路229-6号房屋后已无须与徐京兵继续履行或重新签订租赁合同,鑫控公司有权自行处置。二、鑫控公司仅仅是拍卖取得资产权利,对徐京兵与新港公司之间的债权债务不负有清偿责任。鑫控公司在(2017)苏02执190号案件中通过司法拍卖仅仅是取得无锡市红星路229-6号房屋所有权和土地使用权,对新港公司的任一债权债务均不负有清偿责任。如确存在徐京兵所述的预交的租金和物业费的,在合同解除后也仅仅是其与新港公司之间的金钱债权债务,徐京兵仅有权向新港公司主张。而且,前述提及的解除合同的《通知书》载明因合同解除所产生的损失应由徐京兵向管理人申报债权并在相关破产案件中处理,徐京兵应当提供其向新港公司缴纳款项的凭证并在签收《通知书》后及时申报债权,徐京兵未及时行使权利的后果应由其自行承担。综上所述,鑫控公司认为徐京兵的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回徐京兵对鑫控公司的诉讼请求。第三人星语缘阳光分公司述称，同意鑫控公司的辩称意见。另外。其与新港公司签订的合同租期截止2018年10月20日，徐京兵签订合同的时间在星语缘阳光分公司与新港公司签订的合同租期还未到期之前，所以徐京兵与新港公司签订的租赁合同尚未实际履行，期间新港公司破产，徐京兵应当向管理人申报债权，且星语缘阳光分公司与新港公司签订的合同中约定有优先承租的权利，合同到期前其又和鑫控公司签订租赁合同，时间从2018年10月21日起。其基于合法的租赁关系合法使用，没有义务搬迁，要求法院驳回徐京兵的的诉讼请求。徐京兵举证及鑫控公司、星语缘阳光分公司质证意见如下：证据1：房屋租赁合同，证明徐京兵与新港公司达成租赁协议,租赁位于梁溪区平方米房屋,租赁期自2018年11月1日起至2023年10月31日止。经质证，被告鑫控公司对证据1的真实性、关联性、合法性（以下简称三性）不予认可，鑫控公司不是合同的相对方，其认为该合同载明的签订时间是2016年9月8日，但租赁期限的起始日期是2018年11月1日，在租赁期开始前两年多就签订合同不符合常理。另外，其认为该合同已经于2018年10月29日由新港公司的管理人与徐京兵解除合同，即便合同是真实的，合同解除法律效力的时间点早于合同租赁期的起始时间。经质证，被告星语缘阳光分公司对证据1的真实性无法确认，其不是合同相对方，认为该合同的签订时间是在星语缘阳光分公司履行租赁物的合同中尚未结束，徐京兵的合同没有实际履行。证据2：转账记录及收据，证明徐京兵向新港公司支付租金、物业费及保证金合计227052.8元,新港公司确认收到上述款项。经质证，被告鑫控公司对证据2的三性不认可，认为其不是收款方，无法核实，收款时间是2016年9月19日，但是徐京兵主张对应的租赁合同的起始期是2018年11月1日，租赁前两年多支付款项不符合常理。经质证，被告星语缘阳光分公司对证据2的真实性无法确认，其不知情也没有参与。证据3：无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）公告，证明新港公司出租的涉案房屋被依法拍卖。经质证，被告鑫控公司对证据3的三性认可。经质证，被告星语缘阳光分公司对证据3的真实性无异议，书面公告可以看出涉案房屋是经过人民法院司法拍卖，申请拍卖者是江苏银行，江苏银行对涉案房屋具有抵押权（该抵押权的设立在徐京兵租赁之前），徐京兵租赁应当是在抵押之后，江苏银行实现抵押权可以破除买卖不破租赁的法律规定，对徐京兵不享有买卖不破租赁的权利，新港公司管理人向徐京兵所发通知解除是合法的。证据4：情况说明及邮寄凭证，证明徐京兵收到公告后及时向无锡中院执行法官汇报涉案租赁物详情,请求依法保障徐京兵租赁权。经质证，被告鑫控公司对证据4的三性无法确认。经质证，被告星语缘阳光分公司对证据4的真实性无法确认，该邮寄凭证没有显示所寄内容与徐京兵证明的目的相符，另外原始凭证也没有签收的情况，是否送达不清楚。证据5：无锡中院公告，证明涉案租赁物由鑫控公司竞拍所得,通知相关权利人与鑫控公司联系沟通。经质证，被告鑫控公司对证据5的三性认可，但认为徐京兵主张的租赁合同和物业合同于2018年11月29日解除，鑫控公司在拍卖取得案涉房屋后有权自行处置。经质证，被告星语缘阳光分公司对证据5的真实性无异议。鑫控公司举证及徐京兵、星语缘阳光分公司质证意见如下：证据1：2018年10月19日通知书1份，证明徐京兵主张的租赁合同和物业合同于2018年10月29日解除，该通知由新港公司管理人发出并由徐京兵本人签收。鑫控公司留存了该通知书复印件，原件应该在管理人处。因此即便徐京兵对新港公司享有债权的，也仅有权向管理人申报，并在相关破产案件中处理。经质证，原告徐京兵对证据1的真实性无异议，但对证明目的不认可，依据破产法相关条款的规定，徐京兵属于已经履行完毕合同义务，管理人无权解除合同，该解除通知无法律依据。经质证，被告星语缘阳光分公司对证据1的三性认可，对鑫控公司的证明目的也认可。其认为作为管理人在企业破产阶段对合同有解除权，徐京兵实际未履行租赁合同，因为涉案房屋星语缘阳光分公司在承租期内合法使用中。星语缘阳光分公司举证及徐京兵、鑫控公司质证意见如下：证据1：星语缘阳光分公司与新港公司签订房屋租赁合同1份，租赁期限从2012年10月21日到2018年10月20日，证明徐京兵与新港公司签订的租赁合同没有实际履行，星语缘阳光分公司与新港公司的合同没有履行完毕，且合同中有优先承租的权利。经质证，原告徐京兵对证据1的真实性无法确认，即使该合同真实，按照租赁合同约定的租金标准及每月租金8840元，而徐京兵签订的租赁合同每月租金15740元，故按照租金标准其优于星语缘阳光分公司，星语缘阳光分公司不具备优先承租权。对此，星语缘阳光分公司陈述，每月8000多元的租金是针对租期是2012-2018年的租金，其于2018年开始与鑫控公司签订合同的月租金17489.6元，高于徐京兵合同中的15000多元的租金，星语缘阳光分公司的优先承租权成立。经质证，被告鑫控公司对证据1的真实性无法确认，其认为在鑫控公司与星语缘阳光分公司签订新的租赁合同前相关的租赁关系无论是与徐京兵还是与星语缘阳光分公司相关的都已经了结，鑫控公司有权自行处置。证据2：星语缘阳光分公司与鑫控公司签订的租赁合同，证明租期未到前星语缘阳光分公司与鑫控公司重新签订新的租赁合同，期限从2018年10月21日到2023年10月20日。经质证，原告徐京兵对证据2的真实性无法确认。经质证，被告鑫控公司对证据2的三性认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月21日，新港公司与无锡星语缘餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：由新港公司将位于无锡市梁溪区建筑面积为115平方米的房屋出租给无锡星语缘餐饮管理有限公司，租赁期限为6年，自2012年10月21日起至2018年10月20日止。2018年4月4日，无锡中院作出（2017）苏02执190号《公告》，公告载明的主要内容为：“江苏银行股份有限公司无锡河埒支行与新港公司、无锡麦悦投资有限公司、无锡新港阳光物业管理有限公司、无锡新港古运河企业管理有限公司、无锡新港阳光商贸有限公司、叶国坚、葛晨金融借款合同纠纷执行一案中,本院依法拍卖了被执行人新港公司名下坐落于无锡市商业用途房地产（详见清单），鑫控公司以最高价竞得。本院已向鑫控公司送达（2017）苏02执190号之三执行裁定书,现鑫控公司已取得上述房产所有权与土地使用权。对上述房产继续使用事宜,请占有、使用人自行与鑫控公司联系、沟通。”2018年10月19日，新港公司管理人向徐京兵发出《通知书》，通知书载明的主要内容为：“徐京兵：无锡市梁溪区人民法院根据罗宝江的申请于2018年4月27日裁定受理新港公司破产清算一案,并同时指定无锡瑞天经济信息咨询服务有限公司为新港公司管理人。根据新港公司管理人掌握的资料,在法院裁定受理破产申请前,新港公司与你方签订了《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》,租货期限为2018年11月1日至2023年10月31日,合同标的为无锡市红星路“无锡阳光购物广场”之一号楼一层,即无锡市红星路229-6号。现双方均未履行完毕上述合同。且由于上述房产已于2017年12月23日在淘宝网司法拍卖平台顺利成交,并于2018年4月18日转移登记至鑫控公司名下。因此,新港公司管理人根本无法继续履行上述合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定,新港公司管理人决定解除上述合同。若因解除上述合同给对你方造成损失的,你方有权向新港公司管理人申报债权。”2018年10月29日，徐京兵在该通知书上签名，并签署“原件已收到”。（未注明落款日期）鑫控公司与无锡星语缘餐饮管理有限公司签订《租赁合同》，由鑫控公司将位于无锡市梁溪区租赁面积为115平方米的房屋出租给无锡星语缘餐饮管理有限公司，租赁期限自2018年10月21日起至2023年10月20日止。2020年8月4日，徐京兵向本院提起诉讼。另查明，2016年9月18日，新港公司与徐京兵签订《房屋租赁合同》，双方约定：由新港公司将位于无锡市梁溪区建筑面积为115平方米的房屋出租给徐京兵，租赁期限为5年，自2018年11月1日起至2023年10月31日止。2016年9月19日，徐京兵通过银行转账向户名为新港商业（上海）有限公司支付227052.8元，摘要为阳光购物广场店首期房租及物管费。2018年4月3日，罗宝江以新港公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由向本院申请进行破产清算，本院于2018年4月27日裁定受理。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”结合本案，经查明本院于2018年4月27日裁定受理新港公司破产清算，此时无锡星语缘餐饮管理有限公司与新港公司签订的《房屋租赁合同》正在履行中，租赁期限尚未届满，2018年10月29日，新港公司管理人向徐京兵送达《通知书》，通知书载明新港公司管理人决定解除新港公司与徐京兵签订的《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》，并告知若因解除上述合同给徐京兵造成损失的,徐京兵有权向新港公司管理人申报债权。故徐京兵提出其已经履行完毕合同义务，管理人无权解除合同，该解除通知无法律依据的主张，于法无据，本院不予支持。鑫控公司通过拍卖取得上述房产所有权与土地使用权，其有权自行处置案涉房屋。因徐京兵通过银行转账将阳光购物广场店首期房租及物管费支付给了新港商业（上海）有限公司，故徐京兵要求鑫控公司退还预交首期租金及物业费209587.2元的主张，于法无据，本院不予支持。综上，徐京兵的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回徐京兵的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为2222元（已由徐京兵预交），由徐京兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  张国元二〇二〇年十一月二日书记员  夏冰倩本案援引法律条款《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。