浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初2030号 原告：童伟党，男，1966年3月19日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：陈鹏川，浙江知仁律师事务所律师。 被告：王发达，男，1953年8月16日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：童玲霞，女，1954年11月29日出生，汉族，系王发达配偶，住宁海县。 委托诉讼代理人：朱羿，浙江合创律师事务所律师。 第三人：童茶芬，女，1944年5月6日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：童福振，男，1937年4月21日出生，汉族，系童茶芬配偶，住宁海县。 原告童伟党与被告王发达及第三人童茶芬房屋买卖合同纠纷一案，本案于2020年5月11日立案受理。本案依法由审判员陈英方适用简易程序于2020年5月29日公开开庭对本案进行了审理。原告童伟党及其委托诉讼代理人陈鹏川到庭参加诉讼，被告王发达及其委托诉讼代理人童玲霞、朱羿到庭参加诉讼，第三人童茶芬的委托诉讼代理人童福振到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2020年8月11日裁定将本案转为普通程序审理，并依法由审判员陈英方担任审判长，与人民陪审员齐英、柴常理组成合议庭。本案于2020年10月19日再次开庭审理，原告童伟党的委托诉讼代理人陈鹏川到庭参加诉讼，被告王发达的委托诉讼代理人童玲霞、朱羿到庭参加诉讼，第三人童茶芬的委托诉讼代理人童福振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：童道雍（已去世）与王白云（已去世）系夫妻关系，膝下有子女三人，长子童可苗（已去世）、长女童茶芬、次女童茶芳。童可苗（已去世）与娄敏芳（已去世）系夫妻关系，膝下有子女两人，长子童伟党、长女童秀君。童道雍户曾有座落于宁海县××镇××村房屋六间半。据原告了解，童道雍及童可苗生前从未将上述房屋转让给他人，而该房产产权目前却登记在被告名下。第三人于1968年从童永林处购得楼屋一间半。1992年11月26日，第三人因欠被告会钱，在被告逼债之下，以童道雍名下六间半中两间楼房及从童永林处购得的一间半楼房共计三间半作价8500元转让给被告，并于当日签订了一份《买契本契》。据原告了解，被告签订契约时系宁海县前童镇七宝村人，目前系居民户口，其与原告及第三人均非同村人，即并非同一集体经济组织成员。原告认为，农村土地及房屋仅限于本集体成员之间流转，与非本集体成员之间的农村土地房屋之间的买卖系违反国家强制性规定，应属于无效。故原告诉请：1.确认被告王发达与第三人童茶芬在1992年11月26日签订的《买契本契》无效；2.判令被告将涉案房屋返还给原告及第三人；3.本案诉讼费由被告承担。 为证明上述事实，原告举证如下： 1.身份关系证明2份，拟证明原告的家庭成员情况。 2.土地所有权证存根复印件1份，拟证明童道雍曾有六间半房屋的事实。 3.卖屋契复印件1份，拟证明第三人从童永林处购得楼房一间半的事实，该一半间楼房亦应确认无效。 4.买契本契复印件1份，拟证明第三人将三间半楼房以8500元的价格转让给被告，且被告当时系宁海县前童镇七宝村人的事实。 被告答辩称：首先，宁海县××镇××村村民童玲霞系被告之妻。因第三人老公童福振在法院工作，出于信任，童玲霞早年和村里许多人在作为会头的第三人处落会。会倒后，别人把第三人告到清会办，致第三人被关在清会办。第三人为了保住在宁海上高寺的房产，要把在前童的涉案房产卖给童玲霞，但童玲霞不同意，要求其出具欠条还钱。由于会脚诸多，镇政府与清会办组织将第三人涉案的在前童的房产出卖。童玲霞作为受害者中的倒会大户，清会办多次做童玲霞的思想工作，希望通过出卖第三人的房产解决所欠债务。第三人把涉案房屋所有证件与资料放在镇政府清会办。买房前，清会办要求拿出500元押金，童玲霞支付了押金。在买房成功后，清会办将保管的涉案房屋资料一并交给了被告王发达及其配偶童玲霞，并办理了过户手续，将房产登记在被告名下。清会办将所收款项分配给了其他会脚。其次，本案原告不适格。涉案房屋系被告从第三人处购得，该房屋非原告的财产也非原告父亲童可苗从童道雍处应分得的财产。因此，原告起诉要求确认买卖无效及返还房屋，主体不适格。再者，涉案房屋系前童镇镇政府及清会办处购买所得，且依法确权转让。如原告认为不当，应提起行政诉讼。被告认为本案所涉房屋买卖合法有效，无需返还房屋。 被告提供证据如下： 1.被告王发达户口登记表1份、居民户口簿1份，拟证明在签订买卖契约时被告王发达系前童镇农业户口的事实。 2.证明书复印件1份，拟证明原告知晓其祖父将涉案房屋赠送给第三人童茶芬，及卖给被告并办理过户手续的事实。 3.收款收据复印件1份、房屋绝卖契复印件1份、契税缴款书复印件1份，拟证明在宁海县××镇××村村民委员会与前童镇人民政府清会办主持下，经原告家庭全家商量同意，第三人童茶芬自愿将自己所有的涉案房屋卖给被告，被告已按约支付购房款并依法缴纳契税的事实。 4.房屋所有权证1份，拟证明涉案房屋系被告合法所有，并依法办理了房屋所有权证的事实。 5.承诺书复印件1份、协议书复印件1份，拟证明为发展古镇，在城建办、旅游办及村委会审定后，被告出资对涉案合法所有的房屋进行修建的事实。 6.照片9张，拟证明涉案房屋一直由被告夫妻实际居住管业的事实。 第三人称：会钱是非法债务，本案所涉的房屋是不能卖给被告的，是政府强制卖了，第三人是被迫的，应为无效。 对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、原告提供的证据1，被告及第三人对身份关系没异议，本院对该证据证明的身份关系予以确认。 二、原告提供的证据2，被告及第三人对真实性没有异议，本院对该证据予以确认。 三、原告提供的证据3，被告及第三人对真实性没有异议，本院对该证据予以确认。 四、原告提供的证据4，被告及第三人对真实性没有异议，本院对该证据予以确认。 五、被告提供的证据1，原告、第三人对该证据没有异议，本院对该证据予以确认。 六、被告提供的证据2，原告指出所谓赠送与事实不符，第三人对真实性有异议。 七、被告提供的证据3，原告对真实性没有异议，第三人对真实性没有异议，但认为房屋绝卖契第三人是被强迫签字的。本院对该证据的真实性予以确认。 八、被告提供的证据4，原告、第三人对真实性没有异议，本院对证据予以确认。 九、被告提供的证据5，原告对真实性没有异议，第三人表示不知情。本院对该证据的真实性予以确认。 十、被告提供的证据6，原告对真实性没有异议，第三人对真实性没有异议。本院对该证据予以确认。 本院依职权调取证据如下： 1.2020年10月9日原前童镇人民政府清会办工作人员童康培的调查笔录。 2.2020年10月13日原前童镇人民政府清会办负责人刘海荣的调查笔录。 原告表示对笔录所述内容不知情。被告对调查笔录没有异议。第三人表示与事实不符，第三人是不同意卖的。本院对前述调查笔录所载明的关于第三人与被告之间房屋买卖是清会办主持达成，且第三人亲戚朋友未作任何阻碍的基本事实予以确认。 本院经审理认定：土改确权时，原告祖父（第三人父亲）童道雍户曾确得座落在宁海县××镇××村××南房屋六间半。家庭人口为八人，第三人童茶芬系家庭成员之一，为共有产权人之一。1964年起，坐北朝南东首二间房屋由第三人夫妻居住使用。上个世纪八十年代底九十年代初，“标会”在宁海盛行，随之出现的是“倒会潮”。1992年9月在中共宁海县委、宁海县人民政府的领导下，倒会现象比较普遍的乡镇人民政府都设立了清会办公室，对民间“标会”进行了专项治理。由于被告之妻童玲霞与第三人存在落会标会关系，经双方结算结转，第三人尚欠童玲霞会钱8500元。为偿付童玲霞及其他会脚的会钱，第三人夫妇曾多方筹钱借屋抵债。1992年11月13日，第三人及丈夫童福振与被告在前童清会办主持下签订一份《房屋绝卖契》，约定为偿还倒会债务，经全家商量，将座落在前童镇南大街2号的楼屋三间半出卖给被告所有，其中西首二间系童道雍户土改确权所得，东首一间半系第三人于1968年向童永林购得。双方议明房价为8500元，当即付清，中间并无他人干涉，如有纠纷一切由第三人负责处理。1992年11月26日，被告以前童镇七宝村村民的身份办理了买屋本契，缴纳过户契税102元。1993年4月22日，被告取得涉案房屋的所有权证，证号为宁前字第923号。2005年为配合前童古镇建设，被告对涉案的年久失修的房屋进行了拆翻建。拆建期间，原告及第三人未提出任何异议。2010年12月8日，被告及其妻子童玲霞取得宁海县××镇××村村民户籍。现被告为城镇居民户口，其妻子童玲霞仍为农村居民户口，与原告同为前童镇联合村村民，属同一集体经济组织成员。 本院认为，第三人与被告之间《房屋绝卖契》系在宁海县大力进行民间“标会”专项治理的背景下，在前童镇人民政府清会办的主持下签订的，且该协议内容亦明确载明系为偿还倒会债务将房屋出卖。签约双方当事人意思表示真实。专项治理中，以动产、不动产拍卖、转让抵债，是处理“标会”形成的债权债务时主要的政策性举措。《房屋绝卖契》签订后，被告依约支付价款，缴纳契税并取得房屋所有权证。因此，本院认为，依房屋所有权证所载，被告王发达系本案所涉房产的合法所有权人。被告之妻童玲霞作为涉案房屋的共同购买人现已属前童镇联合村经济合作社成员。因此，原告仍以不属同一集体经济组织成员，应限制农村土地房屋流转，被告与第三人之间房屋买卖关系应确认无效为主要诉请理由，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告童伟党的所有诉讼请求。 本案受理费100元，由原告童伟党负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  陈英方 人民陪审员  齐 英 人民陪审员  柴常理 二〇二〇年十一月十日 法官 助理  胡腾龙 代书 记员  葛夏洁