广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初6969号原告：陈某威,男，汉族，1974年10月27日出生，户籍所在地深圳市龙华区。委托诉讼代理人：董云健，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡城英，广东卓建律师事务所实习律师。被告：深圳市世纪汇合实业有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路与南湖路交汇处北侧深华商业大厦4020B,统一社会信用代码91440300MA5EX1W64X。法定代表人：邓斌。被告：光大兴陇信托有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路**金融国际大厦8—**，统一社会信用代码916200002243334029。法定代表人：闫桂军。两被告共同委托诉讼代理人：江泓，广东深田律师事务所律师。原告陈某威与被告深圳市世纪汇合实业有限公司（以下简称世纪汇合公司）、光大兴陇信托有限责任公司（以下简称兴陇信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某威及其委托诉讼代理人董云健、蔡城英、被告世纪汇合公司、兴陇信托公司的共同委托诉讼代理人江泓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告世纪汇合公司继续履行和原告于2019年6月24日签署的关于观澜街道商铺的房屋买卖合同；2、判令被告世纪汇合公司向原告支付逾期办理转移登记违约金（违约金自2019年8月27日起算，以4909800元为基数，按照日万分之五的标准，暂计至2020年4月13日为564627元，应计至实际付清之日止）；3、判令被告世纪汇合公司向原告支付逾期转移登记导致的租金损失（租金自2019年8月23日起算，以171843元每月为标准，暂计至2020年4月13日为1317463元，应计至实际付清之日止）；4、被告兴陇信托公司对被告世纪汇合公司的上述付款义务承担连带责任；5、本案诉讼费用、担保费、保全费由被告负担。事实与理由：2019年6月24日，原告与被告世纪汇合公司签署了关于观澜街道商铺的房屋买卖合同，合同约定总价款为人民币4909800元，在买方付清款项之日起45个工作日内，卖方与买方办理递件过户手续。合同签署当日，原告即按世纪汇合公司指定，向被告誉德公司付清所有购房款，而世纪汇合公司却迟迟未办理递件过户。2019年12月12日世纪汇合公司的负责人朱国松书面承诺2019年12月30日前办理过户手续。至原告起诉之日，仍未办理。世纪汇合公司拒不办理过户手续，原告有权要求继续履行合同办理过户手续，并按合同约定支付违约金。因双方签署房屋买卖合同的同时，根据世纪汇合公司的指定，原告另行与深圳市寰图商业有限公司签订了委托经营管理协议书。双方约定自2019年8月23日起，涉案房屋月租金为171843元。因世纪汇合公司迟延办理过户，造成原告租金损失，且世纪汇合公司负责人朱国松书面承诺补偿租金，故原告有权要求被告世纪汇合公司承担租金损失。被告兴陇信托公司为世纪汇合公司的唯一股东，应当对公司债务承担连带责任。被告世纪汇合公司、兴陇信托公司答辩称：1、涉案委托经营管理协议返租金额并非真实意思表示，属于书写错误，该条款约定无效，原告主张租金损失没有依据；2、买卖合同约定违约金过高，应根据实际损失予以调整。3、如法院支持原告主张的租金损失，则原告在被告一逾期过户期间便没有使用收益的损失。这种情况下法院应对逾期过户的违约金酌情调整。4、被告三不是涉案买卖合同的主体，根据合同相对性的原则，无须承担相应的责任。经审理查明：2019年6月24日，原告与被告世纪汇合公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同》，约定原告以4909800元的价格，一次性付款的方式从被告世纪汇合公司处购买位于深圳市龙华区。合同约定的主要内容有：1、世纪汇合公司在原告付款之日起45个工作日内办理过户；2、双方同意将物业委托深圳市寰图商业有限公司运营，租赁期限及租金按《委托经营管理协议》履行；3、若卖方未按照约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。上述房屋买卖合同签订后，原告于合同签订当日按汇合公司的要求，向深圳市誉德运营管理有限公司付清了购房款，后原告按照约定，又于2019年9月10日与深圳市寰图商业有限公司签订了《委托运营管理协议书》，约定原告将从世纪汇合公司购买的房屋委托深圳市寰图商业有限公司管理，并由深圳市寰图商业有限公司向原告支付租金，委托期限为十年，第一年从2019年8月23日起，其中前三年的租金按年化3.5%回报，即每月171843元，在房屋完成过户后，开始计算租金。世纪汇合公司在与原告签订合同后，并未在约定期限内将房屋过户至原告名下，至本案庭审时止，涉案房屋仍登记在世纪汇合公司名下。另查明：世纪汇合公司系一人有限责任公司，被告兴陇信托公司为该公司的法人股东。以上事实有庭审举证、质证的《深圳市房地产买卖合同》、《委托运营管理协议书》、付款凭证、房屋产权登记资料等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告世纪汇合公司签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立房屋买卖合同关系，均应按照合同的约定，主张权利和履行义务。根据合同的约定，被告世纪汇合公司应当在原告付清购房款后45个工作日内办理房屋过户手续，将房屋登记在原告名下。原告于2019年6月24日付清了房款，则世纪汇合公司应当于2019年8月26日前将房屋过户至原告名下。而至本案庭审时止，世纪汇合公司仍未能履行该合同义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。合同当事人可以约定违约金及违约损失的计算方法，其中原告与世纪汇合公司所签订的《房地产买卖合同》约定“若卖方未按照约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任”。由于世纪汇合公司未按约定期限办理房屋过户，因此原告可以要求世纪汇合公司从约定期限届满的次日起计付违约金。另根据原告与深圳市寰图商业有限公司所签订的《委托运营管理协议书》，能够证明原告在办理房屋过户后，即可按协议约定标准收取租金收益。由于世纪汇合公司逾期办理过户，由此给原告造成的租金收益，应予赔偿。关于租金的标准，在合同中虽书写的为每月171843元，但明显与该条款中“租金按年化3.5%回报”的内容相悖，且根据房屋价格，月租金171843元明显超出合理水平。因此对于该协议书约定的租金水平，应当按年化3.5%的标准，认定为每年171843元，即每月14320.25元（171843元÷12个月）。合同当事人约定的违约金，是违约方因其违约行为给非违约方所造成损失的赔偿，因此违约金与赔偿损失不应同时适用。若约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求增加。同时合同当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人也可以请求人民法院予以适当减少。因此原告在本案中即要求违约金，又要求世纪汇合公司赔偿租金损失的主张，本院不予采纳。本案中，除租金损失外，现有证据未能显示原告因世纪汇合公司逾期办理过户所造成的其他损失。而根据违约金的标准，其数额明显超出租金损失，因此对于世纪汇合公司提出对违约金予以调整的答辩意见，本院应予采纳。结合原告因逾期办理过户所造成损失的实际情况，本院将违约金标准调整为每日万分之一点五，即每日736.47元。被告世纪汇合公司是由被告兴陇信托公司作为股东的一人有限责任公司，在兴陇信托公司不能证明世纪汇合公司财产其财产相互独立的，则应当对世纪汇合公司债务承担连带责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、被告深圳市世纪汇合实业有限公司于本判决生效之日起十五日内办理位于深圳市龙华区的过户手续，将该商铺过户至原告陈某威名下；二、被告深圳市世纪汇合实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈某威支付逾期办理过户的违约金（违约金按每日736.47元的标准，从2019年8月27日起计至实际办理过户之日止）；三、被告光大兴陇信托有限责任公司对上述深圳市汇合实业有限公司的付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告陈某威其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59343元，保全费5000元，合计64343元，由原告负担45040元，被告深圳市世纪汇合实业有限公司负担19303元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年十一月二十日书记员 仇晓婷(兼)书记员 张  云  飞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。