福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6800号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州康之源保健休闲有限公司,住所,住所地福建省福州市仓山区建新镇金榕南路**金山碧水榕城广场**楼**01-06店面div> 法定代表人：黄巧钗，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓明，福建元景律师事务所律师。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人福州康之源保健休闲有限公司（以下简称康之源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求:1.变更一审判决第四项为：康之源公司按每月10374.88元/月标准向国有房产公司支付自2019年8月1日起至判决第三项中房屋实际交还国有房产公司之日止的房屋占有使用费；2.本案一审、二审诉讼费由康之源公司承担。事实和理由：一、一审法院认定国有房产公司未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，属事实认定不清。实际上，国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间的租赁关系通知后，采取了积极方式要求康之源公司移交房产或参与公开招租，国有房产公司在2019年9月向一审法院申请立案，后经仓山区仲裁委员会进行调解后，2020年1月8日才正式立案，不存在疏于管理情形。二、本案应查清的重要事实为国有房产公司遭受的实际损失，该损失应当按照案涉租赁房产的市场评估租金标准计算，一审法院并未采纳国有房产公司所提交的资产评估报告，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，或以其他方式查明国有房产公司的损失，属于基本事实认定不清。三、一审法院参照合同约定的租金标准2411元/月计算合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费的处理错误。1.国有房产公司不存在疏于管理的情形；2.租赁关系解除后，康之源公司对于国有房产公司的损失等价于其继续占用租赁房产的获益，不存在一审法院认为的扩大损失的情形；3.一审法院认定“扩大损失”是因为国有房产公司疏于管理，进而导致房屋占用费增多，明显属于逻辑错误。房屋占用费增多的原因是康之源公司继续占用期间的延长，与国有房产公司起诉的时间并无因果关系。一审法院按照诉争租赁合同约定的租金价格计算房屋占用费，使得租赁合同解除后的法律后果与租赁合同存续期间的法律效果没有任何区别，违反公平原则。四、一审认定康之源公司已按合同约定租金标准支付2018年1月至2020年1月的费用，国有房产公司无法认可。 康之源公司辩称，一、国有房产公司主张不断采取工作人员上门通知、电话通知等方式要求康之源公司移交房产或参与公开招租，不存在疏于管理，与事实不符。事实上，康之源公司除了每月按照约定转账交付租金外，与国有房产公司基本没有其他联系。其次，国有房产公司管理的房产多达2000多处，其可能与部分承租人进行过磋商，事实上康之源公司也未接到相关电话或见到相关人员。二、国有房产公司认为康之源公司应支付的房屋占用费系其经济损失属逻辑错误；其主张原审未查明房屋占用费也与事实不符。1.康之源公司对房屋的使用并不会导致房屋本身价值的减损，国有房产公司作为房屋所有权人（管理人）并不存在物理意义上的直接损失；2.康之源公司支付的租金或者说占用费，系国有房产公司实在的收益，而非“损失”；3.国有房产公司丧失的是将房屋租赁他人以获取租金的机会利益，这是一种或然利益，并不必然会发生。且榕城广场高达30%的空置率，以及相当部分承租户未按期足额交付租金。三、一审参照租赁合同租金计付房屋占用费，具有充分的事实和法律基础，是否评估与判决结果无必然关联。1.参照合同计算占用费是司法实践通行做法。2.参照《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条，以租赁合同约定的租金支付房屋占有使用费也有法律依据；3.资产评估仅系众多参考标准之一，不必然比其他参考标准具有更高的效力，也不是庭审中必须查明事项；4.一审选择合同约定租金作为占用费计算参照标准，这是法官自由裁量权限。四、国有房产公司在租赁合同履行过程中具有重大过错，有违诚实信用，假设其具有损失，自身也应当承担大部分责任。1.国有房产公司对如何处理合同到期后有关事宜，在长达六七年时间，一边继续收取租金，一边始终没有明确的处置方案，假设存在所谓“损失”，该损失国有房产公司自身也应当承担大部分责任；2.案涉房屋系国有资产，国有房产公司作为管理人并未尽到合理、勤勉的管理义务。在租赁合同到期后，管理人却没有明确方案和态度，康之源公司还投入大量资金对经营场所进行修缮；3.后康之源公司通过一些渠道得知，国有房产公司拟对榕城广场房产进行公开招租；但直至今日，国有房产公司仍未对案涉房屋进行公开招租，却一纸诉状将大量生意稳定，有继续承租意向的承租人告上法庭，该处理方式并未充分考虑国有房产的经济效益和社会效益。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.确认国有房产公司与康之源公司之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令康之源公司立即腾空搬离坐落于福州市仓山区××广场××号楼××层××单元房产，并返还予国有房产公司；3.判令康之源公司向国有房产公司支付拖欠的租金2411元；4.判令康之源公司按10374.88元／月标准向国有房产公司支付自2018年1月1日起至康之源公司实际搬离之日止的房屋占用费（暂计至2019年8月为207497.6元）；5.确认国有房产公司有权不予退还康之源公司交付的租赁押金；6.判令康之源公司赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费44656元；7.判令本案诉讼费用全部由康之源公司承担。 一审法院认定事实：2010年3月12日，康之源公司与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：康之源公司向国有房产公司承租坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积共计85.04㎡）；租赁期限二年，自2010年2月1日起至2012年1月31日止，租赁期间届满，康之源公司如需继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，康之源公司享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；第一年每月租金合计2296元，第二年租金在第一年基础上递增5%，即第二年每月租金合计为2411元；康之源公司应于每月5日前向国有房产公司一次性支付本月租金；康之源公司应于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金6888元，租赁期满，康之源公司无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还康之源公司；康之源公司迟延支付租金的，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求康之源公司按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。合同签订后，康之源公司向国有房产公司支付了租赁押金6888元。合同约定的租赁期间届满后，康之源公司继续使用前述租赁房产。合同签订后至2017年12年31日，康之源公司向国有房产公司所支付款项中，按合同约定月租金标准核算后，尚欠4个月的租金金额共计9644元未予支付；2018年1月1日至2020年1月31日，康之源公司每月均按合同约定月租金标准向国有房产公司支付了费用。2017年12月20日，国有房产公司向康之源公司出具通知，告知：自通知函发出之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予康之源公司。2018年5月20日，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，对福州市仓山区××路××广场××楼宇的部分店面在评估基准日2018年5月1日的租金进行了评估；评估报告的有效期一般为一年，通常只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可使用评估报告。2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向康之源公司出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月20日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自康之源公司收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但康之源公司至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，康之源公司应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求康之源公司腾空租赁房产并追究康之源公司应承担的其他法律责任等。2019年8月2日，国有房产公司通过ＥＭＳ专递形式向康之源公司注册登记的公司住所地邮寄了前述律师函。2019年8月3日，康之源公司前台工作人员予以了签收。另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。国有房产公司就康之源公司租赁房产事宜聘请律师代为提起诉讼共计支出律师费44656元。双方庭审确认，涉讼租赁房产自合同签订后至本案开庭时止一直由康之源公司占有使用。 一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与康之源公司平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。康之源公司对国有房产公司依据所提交国有房产委托管理协议、福州市财政局榕财综［2005］744号、榕财综［2005］2120号文件主张涉讼租赁房产由国有房产公司受托管理经营不持异议，其再行抗辩国有房产公司未取得房产所有人授权，诉讼主体不适格，一审法院不予采纳。合同所约定租赁期间届满后，康之源公司继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后，国有房产公司虽于2017年12月20日出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，但其所提供挂号信函收据无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已送达康之源公司，其所提供现场送达照片亦未体现拍摄日期，无法证实系于通知作出之日将该通知现场送达予康之源公司，其据此主张双方之间的后续不定期租赁合同已于2017年12月20日解除，依据不足，一审法院不予支持。2019年7月31日，国有房产公司委托律师出具律师函，函告双方租赁关系自康之源公司收到前述2017年12月20日作出的通知之日已解除，并要求康之源公司返还租赁房产、支付租金、房屋占有使用费等，对解除双方之间的不定期租赁合同予以了再次明确，后国有房产公司通过ＥＭＳ专递形式将该函件邮寄至康之源公司注册登记的公司住所地处，邮件由康之源公司前台工作人员签收，即已实际有效送达康之源公司，本案双方的后续不定期租赁合同于邮件签收之日（即2019年8月3日）解除。合同解除后，康之源公司应将租赁房产返还国有房产公司，国有房产公司诉请康之源公司腾空搬离涉讼租赁房产并向其返还，一审法院予以支持。康之源公司庭审确认涉讼租赁房产至今仍由其使用，国有房产公司诉请康之源公司支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费合理，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2018年5月20日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系并要求康之源公司于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未积极确保通知的有效送达，亦未在承租人康之源公司后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准2411元／月计算。合同签订后至2017年12月31日期间，康之源公司已向国有房产公司支付的款项中，康之源公司尚欠4个月租金9644元未予支付，后康之源公司自2018年1月1日起的每月均按合同约定月租金标准向国有房产公司支付了截至2020年1月31日的费用，现国有房产公司诉请康之源公司补交截至2017年12月31日拖欠的一个月租金2411元，一审法院予以支持；2018年1月1日起至本案合同解除之日的租金及合同解除次日起的房屋占有使用费，因康之源公司已按合同约定租金标准支付了截至2020年1月31日的费用，国有房产公司庭审亦同意康之源公司后续支付的费用抵扣为康之源公司应承担的房屋占有使用费，故一审法院认定康之源公司自2020年2月1日起向国有房产公司支付房屋占有使用费。康之源公司抗辩其已按约支付截至2020年1月的全部租金，但仅提交2018年2月之后的银行流水，经一审法院庭审释明，其于指定日期内仍未补充提交合同签订后至2020年1月的全部费用缴交凭证，其相应抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。依据国有房产公司所确认的康之源公司支付款项明细表，根据合同所约定租期起算点及租金标准，一审法院认定截至2017年12月31日，康之源公司累计欠缴租金9644元。“新冠”疫情暴发后，政府所出台的租金减免政策系针对尚属于合法有效履行期内的租赁合同，而本案不定期租赁合同于该时已解除，康之源公司再行主张减免2020年2月之后的租金，与政策不符，一审法院不予采纳。合同约定康之源公司应于每月5日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，现康之源公司累计拖欠多月租金，国有房产公司诉请不予退还租赁押金6888元，符合合同约定，一审法院予以支持。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案双方约定承租人违约时，出租人有权没收押金，未与前述法律规定相悖，合同亦无押金作为质物予以担保的约定，康之源公司抗辩押金系质物，应用于抵扣其债务，由国有房产公司优先受偿，一审法院不予采纳。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请康之源公司予以承担，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决：一、福州市国有房产经营有限公司与福州康之源保健休闲有限公司之间的房屋租赁合同于2019年8月3日解除；二、福州康之源保健休闲有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付租金2411元；三、福州康之源保健休闲有限公司于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元（建筑面积共计85.04㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司；四、福州康之源保健休闲有限公司按2411元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2020年2月1日起至判决第三项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；五、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金6888元无须退还福州康之源保健休闲有限公司；六、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5222元，由福州市国有房产经营有限公司负担3622元，福州康之源保健休闲有限公司负担1600元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另，双方当事人确认康之源公司已于2020年6月12日将涉讼租赁房产腾退返还国有房产公司。 本院认为，本案二审争议焦点在于一审判决参照原租赁合同约定的租金标准计算占有使用费是否正确。根据查明的事实，双方当事人签订的租赁合同于2012年1月31日到期，合同期限届满后，双方未再续签合同，继续按原合同履行。国有房产公司主张其已于2017年12月20日解除了租赁合同，但其提供的证据并不足以证实其主张；且在此之后的长时间内，国有房产公司对康之源公司继续使用租赁房产、按原合同标准支付租金的行为并未提出异议；至2020年1月提起本案诉讼前，国有房产公司亦未采取积极措施催收房屋，故一审判决认定国有房产公司应对疏于管理所扩大的损失部分承担责任并无不当。康之源公司已按原合同约定的租金标准支付了至2020年1月的费用，考虑到康之源公司已于一审诉讼中将涉讼租赁房产腾退返还给国有房产中心，结合经营性用房需要合理腾退周期、疫情因素等，一审判令康之源公司参照原合同的租金标准向国有房产公司支付涉讼租赁房产至返还时的占有使用费并无不当，本院予以维持。 综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5222元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰