山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1003民初5797号原告：黄红敏，女，1974年9月17日出生，汉族，居民，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：李海铭，山东东方未来律师事务所律师。被告：王晶，女，1980年6月9日出生，汉族，居民，住威海市南海新区。原告黄红敏与被告王晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄红敏的委托诉讼代理人李海铭、被告王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄红敏向本院提出诉讼请求：1.判令王晶支付黄红敏房屋租金4000元及水费235元；2.判令王晶支付黄红敏违约金4800元。以上共计9035元；3.判令王晶负担案件受理费。事实和理由：2019年9月25日，黄红敏、王晶签订《房屋租赁合同》，约定黄红敏将位于威海市南海新区房屋出租给王晶，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日，每月租金为1000元，房租提前一个月支付，承租期内的水、电、煤气、电话、物业费等由王晶支付。如果任一一方在租赁期限内解除合同，须提前一个月通知对方，并赔偿守约方未执行租金金额的40%作为违约金。协议签订后，王晶以其添置的家电家具抵顶第一年的租金12000元。但王晶于2020年9月14日突然通知黄红敏不再租赁涉案房屋，并将电视和洗衣机搬走。王晶擅自解除合同的行为已经构成违约，应当向黄红敏支付欠付的租金、水费及违约金。王晶辩称，一、其不同意黄红敏要求支付房租4000元的诉讼请求，欠付水费具体数额其不清楚。当时双方约定以家具顶房租，家具价值14350元（不包含电视和洗衣机），房租价款只有12000元。此外其额外给黄红敏增加了一个热水器和一个燃气灶。此外其预缴了电费，电剩余400多度；燃气剩余20多方。二、其没有违约。当时其按照合同约定提前一个月与黄红敏协商要求降房租，黄红敏不同意，提出让其搬走、解除合同，搬走已经过黄红敏同意。本院经审理认定事实如下：2019年9月25日，黄红敏与王晶签订房屋租赁合同。合同约定，王晶租赁黄红敏所有的位于威海市南海新区房屋；租赁期限为两年，自2019年10月1日起至2021年9月30日止；房屋租金为每月1000元，按年提前一个月支付；租赁期限内的水、电、煤气等费用由王晶支付；在租赁期内，一方如有特殊情况需解除协议，须提前一个月通知对方，并赔偿未执行租金总额40%的违约金。黄红敏与王晶口头约定，以王晶添置的家电家具抵顶第一年房租。合同签订后，黄红敏将上述房屋交付给王晶租住。2020年9月8日，王晶通过微信与黄红敏协商要求降低房屋第二年租金。王晶称：“今年房价可否下来了，再说我现在家具家电就连燃气灶和热水器坏了我都给你换了；不算电视洗衣机就将近一万三，加上电视和洗衣机、燃气灶、热水器这几个就算四千，所以你看房租今年多少，实在不行的我也好再找房子。”黄红敏回复：“签合同的时候已经说过了，这已经是够便宜的了，不行的话你就在找房子吧。”2020年9月8日，王晶搬离上述房屋。2020年9月14日，王晶将房屋钥匙交还黄红敏。另查，王晶欠付水费235元。王晶入住租赁房屋后交纳了电费、燃气费，搬离房屋时尚余电费226元（411度×0.55元/度）、燃气费64元（20方×3.2元/方），合计290元。黄红敏、王晶均同意在本案中一并抵销。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于双方争议的电视、洗衣机是否包含在抵顶房租的家电设施内的问题。经查，涉案房屋租赁合同载明：“室内附属设施：热水器、燃气灶、电视、洗衣机、沙发……”王晶对该合同真实性无异议，但认为合同签订时，其提出电视、洗衣机不包含在抵顶房租的物品范围之内。本院认为，本案系由出租人仅提供房屋、承租人为出租房屋添置设施抵顶房租的非典型性房屋租赁合同纠纷。虽王晶辩称抵顶房租的设施中不包含电视机和洗衣机，但涉案合同所列“室内附属设施”中载明的物品中包含了该两件家电，应认为与其他设施一同被作为租赁房屋的附属设施，并被确定为抵顶房租的交换品。另外在王晶与黄红敏的微信聊天内容中，王晶提到“不算电视洗衣机就将近一万三，加上电视和洗衣机、燃气灶、热水器这几个就算四千……”，其中的语义应理解为电视、洗衣机等均是被作为抵顶房租的物品将在租期结束后交给出租方，但因其认为明显超出房租价格所以要求对方降低第二年房租金额。综上，王晶关于双方约定抵顶房租的物品不包含电视、洗衣机的抗辩，与相关证据不符，不予支持。关于涉案电视机和洗衣机，合同中未载明具体特征，黄红敏也未能就该两件家电的价值提供相关证据，王晶自认购买时大约2999元，但均使用多年。本院酌定价值为1500元。关于王晶是否违约的问题。双方当事人2020年9月8日的微信聊天记录显示王晶向黄红敏提出降低租金并称若不降房租将另行租赁其他房屋，黄红敏表示不同意降低房租并同意王晶另找房子。之后王晶即搬离房屋、双方交接钥匙。据此，王晶首先提出以变更合同主要条款租金作为继续履行合同的条件，否则即要求解除合同，黄红敏接受了其解除合同的要求。合同解除虽经黄红敏同意，但根据合同约定王晶仍应承担其提前解约的违约赔偿责任。上述事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。黄红敏依约将租赁房屋交付王晶居住使用，王晶应当向黄红敏支付租金。双方当事人均认可口头约定以王晶购置的家电家具抵顶一年房租，现王晶未经同意将双方确认的电视机和洗衣机搬走，违反了双方的合同约定。黄红敏要求其支付该两样物品的对价以补足房租，于法有据，应予支持。王晶以添置的家电家具等设施价格远超过房租金额为由不同意黄红敏诉求，并提供家具送货清单和发票以证实其添置的物品价格，但房租以家电家具设施等物品抵顶本身就是双方协商的结果，所包含的物品范围在双方达成合意后，不能再以其实际价格超过房租为由擅自变更。故黄红敏主张王晶支付所搬走的电视、洗衣机所折抵租金的诉讼请求于法有据，但主张该两件物品对应4000元租金未能提供证据，本院根据实际情况酌定为1500元。黄红敏的该部分诉讼请求，本院予以支持。王晶提前一年解除合同，致使黄红敏预期的一年租金12000元未能实现，依照合同约定须赔偿未执行租金总额40%的违约金。但考虑2020年受疫情影响、当地房租价格普遍下调，以及王晶基于两年租期考虑而购置抵顶的家电家具等设施仅实际使用一年等实际情况，本院酌情下调违约金为未执行租金总额的30%，计3600元。黄红敏的该部分诉讼请求，本院予以支持。此外，在合同履行过程中，王晶预付了电费及燃气费。房屋租赁合同解除后，黄红敏作为房主，应当返还余额。现黄红敏、王晶均同意在本案中一并抵销，本院予以照准。抵销后王晶应当支付黄红敏租金1445元（1500元租金+235元水费-226元电费-64元燃气费）、违约金3600元。综上所述，黄红敏的部分诉讼请求，证据充分、理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王晶于本判决生效之日起十日内支付原告黄红敏房租1445元、违约金3600元，共计5045元（款项付至黄红敏账户：62×××77，开户行：河南鄢陵农村商业银行股份有限公司马坊支行）；二、驳回原告黄红敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王晶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  申屠青二〇二〇年十一月二十三日书记员  梁 毅