内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2925号上诉人（原审原告）：闫立武，男，1966年12月13日出生，住包头市。上诉人（原审原告）：张利平，女，1968年5月21日出生，住包头市。被上诉人（原审被告）：范茹，女，1990年4月13日出生，住包头市。被上诉人（原审被告）：刘功珍，男，1988年12月23日出生。上诉人闫立武、张利平因与被上诉人范茹、刘功珍房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人闫立武、张利平，被上诉人范茹，刘功珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫立武、张利平上诉请求：一、一审判决认定被上诉人享有同时履行抗辩权，可拒绝履行支付剩余购房款的义务，上诉人主张行使解除条件未成就错误。本案中，上诉人与被上诉人签订的《购房合同》明确约定：“3、在2019年3月13日前，乙方第二次必须最低支付12万元购房款。在2019年3月13日前乙方完全支付完购房款的同时，甲方配合乙方过户，甲乙双方合同签订后，若乙方没有按合同规定的时间内支付第一次购房款和支付第二次购房款，甲方有权利终止合同，定金不退，甲方应在90日内将乙方的已付款返还给乙方”。该条明确约定了解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案被上诉人未按合同规定的时间支付购房款，作为解除权人的上诉人，完全可以行使合同解除权。同时履行抗辩权仅阻却合同履行的发生，并不产生消灭合同的法律效果。而合同的解除是消灭合同的履行效力。在符合法定或约定条件时，当事人一方可直接通知对方解除合同。合同法规定合同当事人约定合同解除的条件，并不必然以违约为条件，合同解除权的行使与同时履行抗辩权没有关系，只要该条件成就便可行使解除权，不能以同时履行抗辩权来阻止合同解除权的行使。二、一审法院认定事实不清。一审法院混淆了本案的基本逻辑事实，上诉人与被上诉人双方并没有约定上诉人收到剩余12万元购房款须用于还清银行贷款及将还清银行贷款作为支付剩余购房款的前提条件，且房屋在银行贷款抵押，被上诉人已交部分房款亦不足解除银行抵押。本案没有证据证明房屋交易期间被上诉人向上诉人提出因涉案房屋有抵押无法过户而不支付购房款。一审法院以截至2019年3月13日，案涉房屋仍欠银行贷款未还，无法同时办理过户为由，认为被上诉人可以行使同时履行抗辩权，系认定事实不清。三、一审法院适用法律错误。一审法院依据错误的事实认定，根据《合同法》第66条认定上诉人与被上诉人之间没有先后履行顺序，被上诉人未按约定付款是在针对案涉房屋无法同时办理过户的现实情况下行使同时履行抗辩权，故认定上诉人主张行使解除的条件并未成就。显然属于适用法律错误。从购房合同内容来看，虽然有“2019年3月13日前乙方完全支付完购房款的同时，甲方配合乙方过户”的约定，但是一审法院不应仅凭“同时”二字即对合同条款进行机械及扩大解释，即认定双方应同时履行支付房款和办理过户的义务。本案所涉合同系不动产买卖合同，不可能像动产买卖合同一样可以实现“一手交钱一手交货”，被上诉人支付房款的义务可以即时完成，但上诉人办理过户手续并非一天两天即能完成。一审法院不考虑合同的履行标的，盲目以同时履行抗辩权作为法律依据属于适用法律错误。根据本案实际情况及交易习惯，应当认定被上诉人支付全部房款的义务在先。本案中，被上诉人仅支付了全部购房款的60%，在其未付清全部房款且合同未约定房屋交付时间的情况下，被上诉人已经实际占有、使用案涉房屋两年多，那么被上诉人应当将剩余购房款及时付清后，再由上诉人办理产权过户手续更加符合通常的交易习惯。况且，上诉人在2019年3月26日已经将房屋贷款全部还清，房屋已经具备过户条件。一审法院在事实部分中也认定“后经双方协商，被告仍未给付原告2万元房款，原告也用被告给付的2万元还清了房屋贷款，原告也多次表示只要被告付款，就同意为其办理房屋过户手续”。但即便如此，被上诉人仍然没有支付剩余房款。因此被上诉人以房屋存在贷款不具备过户条件拒绝付款的理由不能成立。四、一审法院证据认定错误、程序违法一审法院对上诉人提供的录音证据未予认定，相反却采纳了被上诉人提供的全部录音证据。上诉人提供的2019年3月20日张利平与刘功珍之间的录音能够清晰的证明，被上诉人刘功珍亲自承认其未在合同约定期限，即2019年3月13日支付剩余房款是忘记了，而且刘功珍承认因为其购买的其他房屋的户主在过户当天死亡，因此产生了迷信心理，对购买案涉房屋打了退堂鼓。可见被上诉人是自认其在先违约事实的。一审法院对如此清晰明确的录音证据却不予认定，确采信了被上诉人的录音证据，让人完全有理由相信一审法院故意偏袒被上诉人，证据认定错误。此外，一审法院在没有对被上诉人的录音证据进行质证的情况下，认定被上诉人提供的通话录音证据，属于程序违法。五、一审法院的判决导致双方矛盾长期处于未结状态本案相对于其他民事纠纷有其特殊性。本案中上诉人与被上诉人因本案房屋买卖纠纷还引发了刑事案件，即被上诉人范茹将上诉人张利平打伤，双方矛盾已经激化到不可调和的地步，合同目的已经无法实现。一审法院依据同时履行抗辩权的法律规定，驳回上诉人的诉讼请求，明显不当。综上，希望二审法院能够纠正一审法院的错误判决，维护上诉人的合法权益。范茹、刘功珍辩称，不同意解除合同，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。闫立武、张利平向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的购房合同，二原告将购房款10万元返还二被告；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实如下：2017年3月13日，二原告与二被告签订《购房合同》一份，约定：二原告将位于包头市××区交叉口西北角（海湖豪庭31-103号底店）出售给二被告，售价为25万元。合同约定房款支付方式为：二被告先付给二原告定金5万元；2018年3月13日前，第一次必须最低支付8万元购房款；2019年3月13日前，第二次必须最低支付12万元购房款。在2019年3月13日前二被告支付完全部购房款的同时，二原告配合二被告过户。合同签订后，若二被告没有按照合同规定时间内支付第一次购房款和第二次购房款，二原告有权终止合同，定金不退，并在90日内将被告的已付款返还给被告。若原告违约，原告赔偿被告双倍定金，返还已付款给被告。合同签订时，被告向原告支付了定金5万元。2018年3月13日，被告通过银行转账方式向原告交付房款8万元。2018年3月13日，在第二笔购房款付款到期时，原告就案涉房屋尚欠银行贷款25000元未付，致使房屋所有权证书抵押在银行无法取回，也无法同时办理过户手续。被告因此也未同时支付原告剩余购房款。后经原告与被告多次协商后，被告同意于2018年3月25日向原告转款2万元，原告用该款项还清了剩余房屋贷款。此后，双方因剩余房款交付和同时办理过户问题多次协商未果。原告在协商中多次表明，只要被告付款就协助办理过户手续。2020年7月13日，案涉房屋贷款银行给原告出具了贷款结清通知书，通知原告办理贷款解押等相关手续。上述事实有原告提交的房屋产权证书、结婚证、购房合同、中国建设银行个人活期账户交易明细、客户贷款结清通知书、短信截图、被告提供的2019年3月22日、3月25日、4月1日、4月11日、4月18日、4月22日期间范茹和闫立武的通话录音和当事人陈述在案佐证，足以认定，法院予以确认。对原告提供的录音证据的证明目的不予认定，该证据不足以证明原告承认存在违约行为的事实。一审法院认为，本案争议焦点为：原告是否有权解除其与被告间的购房合同，被告的行为是否构成合同解除的条件。针对本案争议焦点法院分析如下：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的购房合同约定，在被告于2019年3月13日前全部支付完购房款的同时，原告配合被告过户。若二被告没有按照合同规定时间内支付第一次购房款和第二次购房款，二原告有权终止合同，定金不退，并在90日内将被告的已付款返还给被告。根据本案查明的事实，截止2019年3月13日，案涉房屋仍欠银行贷款未还，无法同时办理过户手续。后经双方协商，被告仍未给付原告2万元房款，原告也用被告给付的2万元还清了房屋贷款，原告也多次表示只要被告付款，就同意为其办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，本案被告针对案涉房屋无法同时办理过户的现实情况，有权拒绝同时履行交付剩余房款的义务。故原告主张行使解除条件的并未成就。现原告以被告违反合同约定的付款期限构成违约，主张行使解除权的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条第二款规定，一审法院判决如下：驳回原告闫立武、张利平诉讼请求。案件受理费2300元（原告闫立武、张利平已预交），由闫立武、张利平负担。二审中，当事人没有提供新的证据。经本院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。本院认为，上诉人闫立武、张利平与被上诉人范茹、刘功珍签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，双方在合同签订和履行中应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。被上诉人范茹、刘功珍已按合同约定将涉案底店的15万元购房款交付于上诉人闫立武、张利平，二上诉人因无法同时办理过户手续等原因，致使剩余10万元的购房款未给付。上诉人闫立武、张利平提出被上诉人范茹、刘功珍应按照合同约定时间交付剩余房款，尚欠房款未交付，上诉人有权要求解除合同并返还二被上诉人购房款10万元等的上诉理由，鉴于上诉人闫立武、张利平在签订合同时未如实告知被上诉人范茹房屋存在抵押状态且截至2019年3月13日，案涉房屋仍欠银行贷款，不能按照合同约定同时办理过户手续等，存在过错。考虑双方合同已经部分履行且被上诉人范茹、刘功珍不同意解除合同，根据相关法律规定，二被上诉人有权拒绝二上诉人相应的履行要求。故上诉人闫立武、张利平要求解除合同等的上诉请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，闫立武、张利平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人闫立武、张利平负担本判决为终审判决。审判长 杨励昕审判员 岳海岩审判员 赵文革 二〇二〇年十一月二十七日法官助理 于 雁书记员 杜 威