河北省威县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0533民初1798号 原告：常玉娥，女，1983年4月6日出生，汉族，山西省大同市阳高县人，现住威县。 委托诉讼代理人：王义江，河北万**律师事务所律师。 被告：朱跃振，男，1984年10月8日出生，汉族，住河北省邢台市威县。 原告常玉娥诉被告朱跃振租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常玉娥的委托诉讼代理人王义江、被告朱跃振到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告常玉娥诉称，2019年7月6日原告与被告签订了《门面房租赁合同》，约定原告租赁被告所有的坐落于威县房屋一处，用于培训学校，租赁期间为3年，每年租赁费为5万元，保证金为2万元，保证金的用途是用于防止原告拖欠租金。合同签订后，原告向被告支付了一年的租赁费5万元和保证金2万元。因受2019年11月开始的新冠病毒疫情的影响，教育主管部门决定关闭培训机构，原告关闭了培训学校，并将所收学生费用退还给了学生家长。无奈之下，原告于2020年6月11日正式向被告提出解除租赁合同，并于2020年7月26日将租赁房屋清空，但被告以种种理由不肯退还保证金2万元和原告新安装的美的牌立柱式空调柜机一台。原告的租赁费交至2020年8月6日，原告认为自己提前两个月提出解除租赁合同，属于是在合理期间内提出的，被告应当退还保证金2万元。况且在疫情期间，国家和各地政府均向房东提出要求：减免租金。在原告不主张减免租金的情况下，被告连空调和保证金都不退还，于法无据，于理不通，经协商未果，诉至法院。请求判令：1、原告与被告解除房屋租赁合同关系；2、被告退还原告美的牌立柱式空调柜机一台；3、被告退还原告租赁押金20000元整，并自2020年8月7日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至本金全部还清之日。 原告对其主张提交的证据为：1、《门面房租赁合同》，证明双方之间存在房屋租赁合同关系，同时证明被告收到了原告一年的租赁费5万元和保证金2万元；2、营业执照和照片，证明原告租赁的房屋是用来办理培训学校；3、教育局文件、退费截图，证明原告解除租赁合同的原因属于不可抗力；4、聊天记录，证明原告于2020年6月11日正式提出解除租赁合同关系；5、搬家确认单，证明原告于2020年7月26日将租赁房屋清空并有双方签字确认；6、空调发票一张，证明原告购买美的牌立柱式空调柜机一台（价值3900元）。 被告朱跃振辩称，原告提出的退20000元的保证金，租赁合同中已经写明1年租金为50000元，保证金20000元，保证金用于防止原告拖欠租金。我未与原告签署任何解除房屋租赁的协议，我不同意退还原告20000元保证金。关于原告主张退还空调，我要求在合同正常到期后再予以退还空调。我要求原告继续履行租赁合同，合同到期后退还原告保证金及空调。疫情并非于2019年11月开始封城，原告在疫情期间前一直未找到生源，原告就没有盈利。另外疫情期间也属于孩子放寒假期间，且在疫情封城解除后，考虑到招生情况，我也同意减免疫情期间2020年2月20日至2020年4月20日的部分房租2000元。另2020年4月21日至2020年8月6日，原告可以正常经营并应支付下一年的房租，现原告已经违约3个月未交房租，我不同意解除租赁合同，原告应继续履行租赁合同，并交纳下一年的房租。我不认可这属于不可抗力，且门市周边也一直有培训班在经营。对于原告诉请不予认可。 被告朱跃振未提交证据。 被告朱跃振对原告常玉娥提交证据质证意见:对租赁合同的真实性无异议，原告确实已交1年租金50000元及保证金20000元；对营业执照和照片无异议，原告租房确实用于办理培训学校；对搬家确认单的真实性无异议，原告搬家前并没有通知我，邻居通知我后我才赶到了现场，原告搬家清点了物品，搬家确认单只是为了证明原告确实将自己的东西已搬走，这只是一个物品核对清单，与我与原告解除租赁合同无关系，我与原告还处于租赁合同期内；对教育局文件不予认可，这是一个网络截图，并不是正式文件，且原告办理的培训学校是一个书法画画兴趣爱好培训。退费截图只是显示向一人退费，原告因经营不善没有生源，才要求解除租赁合同。原告要求解除租赁合同，没有法律依据；聊天记录是我与原告配偶的聊天记录，对聊天记录真实性无异议，聊天记录没有显示我同意与原告解除租赁合同，同时也显示原告因没有生源导致赔钱，才要求解除合同，属于无理要求；对空调发票无异议，其中美的空调3900元是原告购买的。 根据原告提交证据和被告质证意见和原、被告陈述，本院查明：原、被告于2019年7月6日签订《门面房租赁合同》，合同约定被告将其拥有的坐落于威县门面房出租给原告，租赁期三年（自2019年8月6日至2022年8月6日），租赁费每年50000元，原告交纳保证金20000元，原告租赁期满如不续租原告房屋，保证金予以退还，如原告有拖欠费用，被告有权不退还保证金。该租赁房屋用于学生培训书法绘画。2019年7月19日原告向被告交纳了第一年的租赁费50000元和保证金20000元。2020年6月11日原告以疫情原因导致培训班无法开办，向被告通过微信提出要求解除租赁合同。被告因原告租赁该房屋对该房屋进行了装修和配备了电器等物品。原告自2020年7月26日起至今未使用该房屋。另，原告在该租赁房屋上安装了美的牌立柱式空调柜机一台。 本院认为，原、被告签订的《门面房租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。2020年8月6日前，各大中小学校均已正常开学，各行业已正常经营。原告在2020年8月6日可以正常开学开办培训学习，原告以因受新冠病毒疫情的影响和邢台市教育局2020年6月30日通知各类培训机构不得开展线下培训活动为由要求解除租赁合同，理由不充分，不具备解除合同的条件。但原告自2020年7月26日起至今未使用该房屋开办培训班，原告明确表示不再使用该房屋，表明不再履行合同义务，致使合同的目的不能实现，原告的行为属于根本性违约。故原、被告于2019年7月6日签订的《门面房租赁合同》应予以解除。因原告租赁该房屋，被告对该房屋进行了装修和配备了电器等物品，并且因原告的违约该房屋至今无法对外租赁，给被告收取后两年的租赁费用造成一定的经济损失。兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，考虑原告的违约行为给被告造成一定的经济损失和因疫情对原告培训教学造成的影响，应适当减免部分租赁费。本院酌情认定，被告退还原告保证金5000元。美的牌立柱式空调柜机是由原告出资购买，应归原告所有。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第九十四条第一款第二项、第四项，第九十六条，第九十七条，第一百零七条之规定，判决如下： 原告常玉娥与被告朱跃振于2019年7月6日签订的《门面房租赁合同》于2020年7月26日予以解除； 被告朱跃振退还原告常玉娥房屋租赁保证金5000元； 被告朱跃振返还原告常玉娥美的牌立柱式空调柜机一台； 四、驳回原告常玉娥的其他诉讼请求。 上述给付事项于判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告常玉娥负担112.5元，被告朱跃振负担37.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 赵洪生 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 张 娟 书 记 员 陈 萌