广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7661号原告：深圳市轩翔旅行用品有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道**车公庙世纪豪庭大厦19A，统一社会信用代码91440300279489009G。法定代表人：张惠涛，总经理。委托诉讼代理人：王华，北京市康达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴晓军，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被告：李某东，男，汉族，1979年6月5日出生，身份证住址湖北省南漳县。委托诉讼代理人：谢崇慧，广东启仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢茗明，广东启仁律师事务所实习律师。被告：深圳市富金苑物业管理有限公司，住所，住所地广东省深圳市龙华区大水坑大三村******社会信用代码91440300326614432X。法定代表人：李重飞，总经理。委托诉讼代理人：张充，广东宝力莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄炜昊。上列原告深圳市轩翔旅行用品有限公司（以下简称“轩翔公司”）诉被告李某东、深圳市富金苑物业管理有限公司（以下简称“富金苑公司”）委托合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告轩翔公司的委托诉讼代理人王华、被告李某东及其委托诉讼代理人谢崇慧、谢茗明、被告富金苑公司的委托诉讼代理人张充到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告轩翔公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2015年12月17日签订的《合作协议书》；2.判令被告李某东向原告支付违约金人民币500000元；3.判令两被告承担本案全部诉讼费用。原告起诉的主要事实与理由：2015年12月17日，轩翔公司与李某东、富金苑公司签订《合作协议书》约定李某东代理销售轩翔公司位于深圳市房产；轩翔公司按照确定的结算底价的7.5%向李某东支付代理佣金；销售价格超出结算底价的部分，双方按照五五比例分成；李某东每销售完一栋房产，轩翔公司还以实际销售面积每平方米300元给予李某东奖励；双方的合作期限自2015年12月30日至销售完协议约定的全部房产为止；李某东承担销售过程中相关费用，并应按轩翔公司确定的销售价格销售，不得擅自改变；如任何一方违约，除赔偿守约方损失外，还应向守约方支付500000的违约金。2017年7月，李某东为获得佣金、销售奖励等，通过与他人恶意串通方式签订《房地产权益转让定金合同》、并以银行流水循环等方式制造房产销售假象，并对轩翔公司进行恶意诉讼、查封及强制占有房产，其行为已被公安机关以刑事犯罪立案侦查。轩翔公司认为，李某东的行为已严重违反了法律规定及合同约定，损害轩翔公司的利益，构成根本违约并已涉嫌刑事犯罪。轩翔公司为维护自身的合法权益，特诉至法院，请依法支持轩翔公司的诉讼请求。被告李某东的主要答辩意见：1.轩翔公司主张解除合同缺乏事实依据，李某东不同意解除涉案合同。轩翔公司拒不支付销售佣金、利润分成和销售奖励等行为已经构成违约。按照涉案合同，如解除合同，须首先结清双方的债权债务，在双方债权债务结清前，轩翔公司作为违约方无权主张解除合同。2.轩翔公司分别在2017年4月13日、19日私自将涉案的Ｆ栋房产用于抵押贷款，并发函通知李某东停止销售行为。轩翔公司已以其实际行动阻止李某东销售房产，其无权要求李某东支付违约金。李某东在深圳市福田区翔公司转移财产，不构成恶意诉讼。3.李某东、轩翔公司及案外人深圳锦农实业有限公司的实际控制人张惠涛签有《合作协议》，张惠涛与李某东合作多年，从未结算。李某东多次要求张惠涛进行结算，但张惠涛拒不结算是引起双方纠纷的根本原因，与李某东无关。请求驳回轩翔公司的诉讼请求。被告富金苑公司答辩称：富金苑公司在涉案合同中没有任何的义务，不应当承担任何法律责任，请求驳回轩翔公司对富金苑公司的诉求。本案相关事实一、2015年12月17日，轩翔公司（甲方）、李某东（乙方）与富金苑公司（丙方）签订《合作协议书》约定：甲方拥有座落于深圳市项目（该物业代持人张振辉，现暂处于抵押状态），为工业配套宿舍，总建筑面积12000平方米，其中Ｅ、Ｆ栋办理了房产证、Ｄ栋房产证正在办理中；甲方和乙方共同投资设立丙方，甲方持51%股权，乙方（以李重飞名义）持49%股权，以合作销售甲方开发经营的前述房产；合作期限自2015年12月30日至销售完本合同全部房产为止；甲方负责与客户签署购房合同，购房款及定金均由甲方收取；销售价格由甲方根据市场情况决定；乙方的代理佣金为甲方提供的中所确定的结算底价的7.5%，实际销售价格超出结算底价部分，甲乙双方按五五比例分成；在甲方正式与客户签订销售合同并获得首期房款后，乙方对该销售合同中的代销责任即告完成，即可按照前款约定的标准收取销售合同总价的全部代理佣金；合同第8.3／8.4条约定，乙方应信守本协议约定的方式所确定的销售价格，非经甲方授权，不得擅自给客户任何形式的折扣；在客户同意购买时，乙方应按本协议确定的方式向客户收款；若遇特殊情况，乙方应告知甲方，作个案协商处理；乙方不能收取客户任何款项和费用，不得以甲方、丙方的名义从事本协议规定的代售房产以外的其他任何活动。合同第十条约定，任何一方违反本协议约定，除赔偿守约方全部损失外，还应向守约方支付500000元的违约金。此外，合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。庭审中，轩翔公司与富金苑公司均同意解除涉案《合作协议书》，李某东则不同意解除合同。二、2017年期间，李某东向深圳市福田区人民法院提起民事诉讼，要求案外人张惠涛、深圳市锦农实业有限公司及轩翔公司三被告（1）支付7.5%提成佣金640590元及逾期利息；（2）支付分成佣金52912640元及逾期利息；（3）支付销售奖励6073077元及逾期利息；（4）违约金500000元及诉讼费用。案号为（2017）粤0304民初47300号。该案经福田法院审理认为，李某东虽然提交了王家武签订的《房地产权益转让定金合同》以证明其销售了涉案37套房产，但李某东所提供的证据不足以证明其销售行为符合《合作协议书》之约定，且李某东与置业顾问刘展展、王家武存在采取签订定金合同，资金自我循环制作账面流水的情形，以达到符合合作协议约定的收取基础佣金以及全额销售佣金等款项的条件，李某东的行为存在犯罪嫌疑，根据有关法律规定，李某东的起诉应当予以驳回。其后，福田法院作出（2017）粤0304民初47300号民事裁定书，裁定驳回李某东的起诉。2018年8月3日，深圳市中级人民法院受理李某东对上述民事裁定的上诉案件，后作出（2018）粤03民终14022号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。三、2019年1月15日，深圳市龙华区人民检察院以深龙华检刑诉（2019）100号起诉书指控被告人李某东、王家武、周雷、刘展展犯强迫交易罪，本院对该案依法进行了审理。本院在审理该案中查明，2017年7月开始，李某东与刘展展、周雷、王家武等人合谋，意图以周雷、王家武的名义占有某小区D、E、F栋剩余64套房产；李某东先以富金苑公司的名义与周雷、王家武签订《房地产权益转让定金合同》（约定购房价格低于正常销售价格），再以自有资金由刘展展操作，在刘展展、周雷、王家武账户及李某东控制的深圳市巨东投资发展有限公司内部重复转账，制造周雷、王家武以自有资金向李某东支付购房定金用于购买该64套房产的假象；随后李某东指使刘展展、周雷、王家武等人向张惠涛要求签订正式的《房地产权益转让合同》，张惠涛拒绝签订；为占有该64套涉案房产，随后李某东又指使刘展展、周雷、王家武通过系列行为胁迫张惠涛签订《房地产权益转让合同》，包括向深圳市福田区人民法院提起（2017）粤0304民初47300号民事诉讼。本院审理该案认为，李某东利用其负责涉案房产的销售工作及物业管理的职务便利，指使被告人王家武、周雷、刘展展通过代持涉案房产、阻止其他业主装修、换锁等方式实际占有涉案房产，强迫被害人张惠涛将其持有的涉案房产以明显偏低的价格进行转让，其行为已经扰乱市场交易秩序，已构成强迫交易罪；公诉机关指控其犯强迫交易罪的罪名成立，本院予以支持……裁判结果本院认为，本案为委托合同纠纷。根据轩翔公司提供的福田法院及深圳中院作出的民事裁定书和本院作出的刑事判决书等裁判文书认定的事实可知，李某东在签订涉案《合作协议书》后，意图以制造销售涉案房产假象的方式，达到骗取轩翔公司佣金或非法占有涉案房产之目的，其行为已触犯刑律，存在重大履约过错。此外，李某东在安排销售涉案房产过程中，其所确定的销售价格明显过低，违反涉案《合作协议书》关于定价规则之约定，李某东的行为已明显违反诚实信用并构成违约，损害了轩翔公司的信任，同时，合同另一方当事人富金苑公司亦同意解除合同，故轩翔公司诉请解除涉案《合作协议书》并要求李某东支付违约金500000元具有事实及法律依据，本院予以支持。李某东关于轩翔公司违约之答辩意见理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市轩翔旅行用品有限公司与被告李某东、深圳市富金苑物业管理有限公司之间的《合作协议书》。二、被告李某东应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市轩翔旅行用品有限公司支付违约金人民币500000元。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4400元，由被告李某东负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇二〇年十一月九日书记员  谢玉霞书记员  刘莉莎