广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终871号上诉人（原审原告）：香港美宝发展有限公司（HONGKONGMABELDEVELOPMENTLIMITED)。住所地：香港特别行政区授权代表：刘忠慧，董事。委托诉讼代理人：王成平，湖南普特律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳容，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市罗湖区青年企业家协会。住所地：深圳市罗湖区法定代表人：曾胜，总经理。委托诉讼代理人：李照，广东解治律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市君胜物业服务有限公司。住所地：深圳市宝安区法定代表人：陈良满，总经理。委托诉讼代理人：王世诚，该公司员工。上诉人香港美宝发展有限公司（以下简称美宝公司）因与被上诉人深圳市罗湖区青年企业家协会（以下简称青企协会）、深圳市君胜物业服务有限公司（以下简称君胜物业）物权保护纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人美宝公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持美宝公司的诉讼请求。2.本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定不清。1.各方当事人认可的《房屋入伙验收表》载明，XX世纪广场XB、XD、XE房电表的计数分别为54318度、20605度、7334度，一审法院居然以XE电表度数远低于XB，房屋施工期间会用电是常识等为由推论出XE房屋从未有人使用过。事实是：（1）XB房面积超过500平方，远大于XG房屋的面积；（2）君胜物业自认2012年开始占用XB，远早于美宝公司主张的XE占用时间；（3）XE房95平方，装修施工不需要用电7334度。2.一审法院以美宝公司提交的照片中没有拍摄到房号否认青企协会非法占用XE房屋，但美宝公司提交的视频、录音资料等一系列证据已构成完整的证据链，充分证明了青企协会占用的事实。3、关于青企协会占用时间问题，一审判决认为青企协会提交直接证据的证明力大于美宝公司提交的间接证据，且与租赁登记证据相互印证，故认定即使占用也应以民政部门的登记时间为依据，这一认定明显有误。理由为：第一，美宝公司提交的证据来源于深圳商报网络版，这一网页至今仍可以搜索到；第二，在没有取得合法登记前已经开始其社团活动，那只能证明青企协会没有依法行事而已；第三，无论是登记的法定住所地与登记的租赁合同，也只能证明其合法住所地而已，法律并未禁止也无法禁止法人团体在住所地之外从事活动。二、一审判决对“当事人的陈述”这一证据的采信违反法律规定。一审判决认为：“君胜物业是XX世纪广场的物业管理公司，使用了XX世纪广场X座XB房，因此君胜物业对相近的X座XE房的使用情况最了解，其陈述XE房没有任何人办理入伙手续，也没有出租过，美宝公司并未提交证据推翻其陈述，因此本院对其陈述予以采信”。美宝公司认为，虽然《民事诉讼法》将当事人陈述列为法定证据的第一类，但该法第六十三条这二款明确规定：证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。因此，当事人的任何陈述，对于人民法院来说，都没有预定的约束力，应当结合其他证据，来审查确定能否作为认定事实的根据。就本案而言，一审法院严重违反了这一法律规定：1.君胜物业亦为本案的被告，如其陈述有人办理过入伙手续或出租使用过，作为物业管理人，势必要承担相应责任，因此，其与本案有重大的利害关系，从趋利避害的本性出发，不可能作出对己不利的陈述；君胜物业与青企协会有关联关系，即使君胜物业不是本案被告，其作为证人或与本案无利害关系的第三人，情理上也不可能作出对关联人不利的陈述。2.君胜物业当庭陈述的是XE房未被出租过，并未否认被使用过，而美宝公司的诉请为要求非法占用人赔偿占用费，并非诉请出租人支付租赁费，一审判决却将两个不同请求混为一谈。3.一审判决认定美宝公司一直未能收房，即该房理应为不通水、电，不可使用的毛坯房；一审法院又认定该房的现状为已装修好的可使用状态，且认定已用电7千余度；一审法院还认为君胜物业作为物业管理人使用了XB房，对相近XE房的使用情况最了解。按照一审法院的这种逻辑推理，作为物业管理人的君胜物业也应该了解：XE房是由谁装修？由谁使用并交纳了7千余度电费？如此简单、明了的事实，一审法院完全可以向君胜物业进行调查确认，却自始至终回避这一问题，以轻描淡写的一句“原告未提交证据推翻”即采信了被上诉人漏洞百出的“当事人陈述”。三、一审适用法律错误。一审法院认定：“原告一直怠于行使权利，在长达七年多的时间里对其房屋放任不管，故美宝公司无权要求他人管理房屋，应对自己怠于行使权利造成的损失承担责任。”这一认定没有任何法律依据。首先要说明的是，美宝公司从未要求他人管理房屋，故一审认定的这一诉请根本不存在，至于美宝公司是否怠于行使权利，不能构成被上诉人非法占用美宝公司房屋这一不法侵害行为的免责事由。理由如下：1.《物权法》第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第三十九条还规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，所有权是绝对权，即所有权不需要他人的积极行为，只要他人不加干预，所有人自己便能实现其权利。所有权关系的义务主体是所有权人以外的一切人，其所负的义务是不得非法干预所有权人行使其权利，是一种特定的不作为义务。由此，自2005年10月31日不动产登记时起，美宝公司即成为XE房屋的所有权人，享有完整的所有权，包括两被上诉人在内的任何人均不得以任何理由非法占用。2.美宝公司在2005年取得XE房的所有权后，由于该房屋原开发商的原因当时尚不具备入住条件，在2010年具备入住条件后，由于美宝公司的住所地不在大陆不能及时主动获取相关信息，同时也未能收到新开发商的通知，相关信息不畅导致美宝公司直到2017年才知晓可以入住，并非怠于行使自己的权利；同时，即使认定美宝公司怠于行使权利，其怠行使于的也只是与物业公司办理收房手续的权利，如前所述并不存在怠于行使所有权。美宝公司的诉讼主张是认为被上诉人侵害了其所有权，并非侵害办理收房手续的权利，一审法院混淆了这两个法律概念。3.即使该房屋为无主财产，依法也应当交由国家或集体，被上诉人同样也不得占用。四、青企协会自2016年1月25日起至2018年3月28日期间占用涉案房屋XE的事实清楚。2016年1月26日，深圳商报报道：昨天下午，青企协会成立大会暨第一次会员大会隆重召开，团市委书记蔡X、罗湖区区长聂X平等见证了罗湖区青年企业家协会的成立并为协会揭牌。“青企协会”的官方网站，分为首页、协会概况、协会资讯、协会活动、会员专区、会员风采、联系我们七大板块，在会员风采中，介绍曾X是君胜控股集团有限公司董事长，青企协会会长，在联系我们/联系方式中，确认联系地址为“深圳市罗湖区深南东路4002号XX世纪广场X座XE”。2017年11月19日，美宝公司前往涉案房屋XE现场拍摄的照片显示，（1）15时24分在XB房屋前台拍下“君胜物业XX世纪广场物业服务中心”字样的照片；（2）15时26分在XE房屋外拍下内墙装修了“罗湖区青年企业家协会”字样的照片，可透过玻璃门看到屋内安设的凳子，且玻璃门上可反射出走道对面的XB房屋中的“君胜物业”字样和图标；（3）15时26分在XG房屋外拍下内墙装修了“君胜影业”字样的照片，可在门外清楚看到该房屋内的桌椅、照明灯具及遮阳帘等办公设施。因此，青企协会占用涉案XE房屋，深圳君胜影业有限公司占用XG房屋的事实客观存在。五、君胜物业法定代表人在沟通移交涉案房屋的过程中，多次确认上述占用事实，并确认已向占用人收取过物业管理费和维修资金。2018年1月11日，在桂园街道办事处及工作站人员的协调及主持下，君胜物业与美宝公司就涉案房屋的移交举行了协调会，君胜物业参会代表是当时的公司法定代表人王X勇、副总刘X香，而且与会各方还签署了《签到表》。在该次会议录音第14分05秒，王X勇确认美宝公司人员于2017年11月22日要求交涉房屋的背景，印证了美宝公司于2017年11月19日拍摄现场照片是完全合理的。该次录音第32分55秒开始，美宝公司人员陈述了涉案房屋被君胜物业及青企协会、深圳君胜影业有限公司非法占用的事实，君胜物业的法定代表人王X勇无异议并在41分30秒处提出除了管理处占用的物业，其他地方可以先协调出来交给美宝公司，也印证了君胜物业与其他非法占用人具有关联关系。2018年1月17日，君胜物业与美宝公司再次就涉案房屋的移交安排进行面谈，君胜物业代表是当时的公司法定代表人王X勇。美宝公司代表律师王X平也参与了面谈。该录音第8分55秒处，君胜物业王X勇确认青企协会占用了涉案房屋XE。该录音第19分15秒处，君胜物业王X勇确认两岸投资和青企协会已交纳物业管理费。19分45秒处，君胜物业王X勇再次确认涉案房屋中的XE是被青企协会占用。23分15处，君胜物业确认维修资金与物业管理费一起交过了。六、君胜物业在原审中作了虚假陈述，一审法院错误相信君胜物业的虚假陈述导致事实认定错误。从美宝公司提交的证据15也就是君胜物业所提供的涉案XE、XG房屋自2019年4月1日至2019年6月30日期间的收费通知单来看，君胜物业每月抄取电表读数并向美宝公司收取相应金额的电费、开具相应的发票，涉案房屋的电表系君胜物业安装并由其控制。君胜物业声称对2018年3月28日入伙验收确认的电表读数是如何产生、由谁使用等情况不知情明显属于虚假陈述。七、美宝公司主张按150元/月·平方米的标准收取房屋占用费用，有明确的事实依据。根据流动人口和出租屋综合管理办（房屋租赁管理局）于2018年10月24日发布的《深圳市2017年房屋租金指导租金表》，XX世纪广场用途为办公的房屋租金指导价为120元/月·平方米，鉴于青企协会占用XE房屋的日期为2016年1月25日起至2018年3月28日，深圳君胜影业有限公司占用XG房屋的日期2015年8月14日至2018年3月28日。考虑到市场价及2018年合理的租金上涨幅度，美宝公司主张按150元/月·平方米的标准收取房屋占用费用，有明确的事实依据。八、君胜物业应承担连带赔偿责任。从美宝公司提交的证据来看，君胜物业与罗湖区青年企业家协会、深圳君胜影业有限公司因股权结构、法定代表人、实际控制人存在关联关系，准许前述单位非法占用涉案房屋XE、XG并进行装修、使用，君胜物业在原审中声称涉案房屋没有被占用属于虚假陈述。根据《侵权责任法》第八条之规定：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。正如一审判决所言：君胜物业是XX世纪广场的物业管理公司，使用了XX世纪广场X座X楼的XB等五间房屋作为物业管理用房，因此君胜物业对公司相近的同一楼层的XE房的使用情况最了解。在美宝公司起诉要求君胜物业非法使用XB等五间作为物业用房的物权保护纠纷一案中，曾当庭要求其向法院提交包括本案房屋在内的另三间房屋的使用人交纳水电费、物业管理费的相关材料，在本案一审时，也当庭提出过该项请求。众所周知，君胜物业作为专业的物业管理人，能够提交也只能由其提交该证据，至今却未能向法院提交，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”之规定，理应推定XE房屋的非法占用人是经君胜物业许可后入住，并由其提供物业服务。因此，美宝公司的主张成立，君胜物业应与青企协会承担连带侵权责任。被上诉人青企协会答辩称：一、美宝公司提供的证据不能证明青企协会非法占有了涉案房产。美宝公司仅凭一张后期填加时间，没有任何大厦名称、房号的照片，不符合程序搜集的证据，就想证明青企协会占用了其房产，完全是强加之罪。本案属于一般的民事侵权责任，应当由美宝公司承担举证责任，举证证明青企协会有侵占其房屋的事实，而无权要求青企协会自证非法使用了别人的房产。一审法院已经阐明了，美宝公司所提供的证据不足以证明青企协会自成立时就使用了涉案房产，因此，美宝公司应当承担举证不能的后果。二、青企协会有自己注册登记的办公场所，没有必要使用涉案房产。青企协会在筹备时负责人就以自己的名义租赁了XX世纪广场X座XA-X作为办公场地，并在登记时提供了租赁合同和房屋租赁凭证，足以证明青企协会有自己的办公场所。青企协会业务不是经营，只是不定期邀请协会成员进行交流，组织会议，活动时使用的场地都是临时租赁的会议室等大型的公共场所。而涉案XE的房产仅90多平方米，套内面积仅有60多平方米，青企协会根本没有必要也不需要使用到涉案房产。三、美宝公司提交的证据不能证明，青企协会有在涉案房产办公。美宝公司提交的照片无法确认所拍摄的地点为涉案房产所在的大厦和涉案房间，照片中仅显示有名称的招牌，没有看到人员和办公用的设施，不足以证明青企协会有使用房屋的事实。其次，照片添加的时间仅是2017年11月19日，即便该照片确实在涉案房间拍摄，也不能以此推断青企协会自成立时就占有使用了涉案房产，且持续占有使用，况且君胜物业在一审时提交的照片就显示在2018年1月8日大部分都是空置的，都没有人使用。第三，即使美宝公司提供的网页是真实的，那该网页上的内容显示的照片背景是带有楼梯的，明显不是涉案房产，因此该证据即便能认定青企协会在2016年1月已经成立，也不能就据此证明青企协会在成立时就使用了涉案房产；第四，美宝公司认为涉案房产电表读数显示有人使用，但因为美宝公司之前没有对涉案房产进行管理，那就不排除有漏电，或有外来人使用电的情况，况且物业公司已经说明房屋在装修施工期间有用电，那电表记数为7334也属于正常情况，不能就以此推断是青企协会使用。综上所述，美宝公司没有证据证明青企协会使用了涉案房产，一审法院判决合理合法，应当驳回上诉。被上诉人君胜物业答辩称：一、美宝公司一、二审提交的证据都不足以证实青企协存在持续的、非法的、占用涉案XE房产的事实。《房屋入伙验收表》中载明的电表读数，是美宝公司办理入伙当时电表的读数状态，但从该状态无法推论出有人占用涉案XE房产，亦无法推论出是青企协会占用。缴纳电费需要用电后读数减去用电前读数再乘以电价，单有最后一次的读数而没有起止数，不能靠逻辑推理出从起始数据0开始到当前读数都应该缴纳电费并且都应该由青企协会缴纳。因为占用与否、非法占有与否，讲的是被阻扰的事实存在持续性的问题，讲事实就需要不间断的、细密的证据链，而不是推论。推论无法绝对排他，至少不能排除电表读数安装时没有归零、不能排除房屋无人状态下有人偷电、更不能排除电不是被上诉人以外的个人或企业使用，比如楼盘的开发商。因为君胜物业也举证并陈述了楼盘从2005年到2010年烂尾以及到2012年可以入伙，是新的开发商投入资金重新建设并完成物理分隔的事实。那么在2012年到2018年近七年时间里，在没有业主来主张占有权的情况下，开发商建设、完善了房屋，事实上和法律上都有权利代为管理，如果开发商临时使用，君胜物业作为物业管理人亦无权干涉。在不能靠推论、要讲事实的原则下，美宝公司要指责青企协会从登记注册之日起就占用了XE房产，就需要提供从青企协会登记注册或见诸报端之日起至起诉前的每日不间断的视频录像证实占用的持续性，否则不能仅从墙上有几个字或录了谁的音就推论别人非法占用，而且非法占用很长时间。况且录音本身也是传来证据，讲话内容的真实性仍然需要证据证实，但是美宝公司在一审中并没有提供更多的证据予以证实，因此其提交的某个时点的录音、录像均不能证实青企协会占用，更不能由此推论青企协会在其录音录像之前就已经持续占用。二、美宝公司忽略涉案房产2005年到2018年2月1日都没有确权的事实，且没有区分其在本案中主张的是所有权占有、使用、收益和处分四权之一的占用权被侵害的问题，只笼统强调有房产证就绝对拥有完整的所有权，罔顾事实盲目适用法律，是对法律的选择性解读和误解。美宝公司2018年2月1日方才取得新的房产证，新的房产证是根据2005年的代用证换证而来没有错，但事实是2005年到2018年2月1日业主美宝公司放弃占用和使用权，2018年才来换证确权，2018年获得新的房产证明显与2005年的代用证所记载内容不同，2017年底凭2005年的代用证收楼，除非请示国土局和房管局，任何物业公司的工作人员都不可能具备认可2005年代用证的能力和权利。此两证放在本案中，一审法官和二审法官的评判都还有可能不同。其一、2005年的代用证只有一层，并没有物理分隔，说明在2018年之前，美宝公司并不能根据其2005年的代用证确定其2005年至2018年1月31日间房产对应的物理位置，由此导致其提起诉讼之时，都不清楚每一个单位对应多少面积，诉讼请求面积都几次修改，说明其放弃占用和使用权是事实。而所有权中的占有权指的是实实在在的占据，没有占据不能说明别人侵害了你占据的权利。其二、2008年新开发商通过拍卖取得包括案涉房屋所在的整栋楼盘的重建权，2010年建设竣工，新开发商对案涉房屋进行了加建和分割，因此根据法律和常理，新开发商对竣工后的案涉房屋享有一定的权益，案涉房屋在房地产登记中心的数据录入也是由新开发商去申请，才得以完善初始登记。因此，新开发商有权要求购买烂尾物业的美宝公司向新开发商支付加建部分的经济补偿，但由于不清楚美宝公司的存在更无法获悉美宝公司的相关信息等客观原因，导致新开发商也无法维权。那么，在新开发商未得到任何补偿的情况下，新开发商依法对案涉房屋享有部分支配权，则案涉房屋在美宝公司取得2018年不动产权证书之前，实际上属于物主不明的状态，这期间美宝公司对案涉房屋的物权所有权并不完整，其中另有新开发商的部分权益。其三、美宝公司于2018年2月取得案涉房屋的不动产权证，2018年3月君胜物业协助其办理了入驻，期间不存在任何第三方阻挠上诉人入伙和入驻。其能够顺利入驻房屋的事实恰好证明案涉房屋未被侵占。因此，本案应该正视涉案房屋本就存在历史遗留烂尾的问题，物权所有权在2005年至2018年期间本就不完整，不能抓着法律概念就滥用，罔顾事实就会犯教条主义的错误。三、君胜物业已经说明涉案房屋至美宝公司出现前没有办理过出租或入伙使用手续，即使君胜物业在涉案房屋同一层办公，也没有义务代为无主的房屋进行管理，且涉案房屋本就在开发商控制之下，开发商对房屋进行管理，甚至偶尔的使用，都合法、合情、合理，君胜物业作为物业管理人没有理由参与管理或制止，君胜物业自己使用的办公用房也是由开发商提供和安排，因此美宝公司要求君胜物业承担连带责任没有任何理由。上诉人美宝公司向原审法院起诉请求：1.青企协会立即恢复非法占用美宝公司所有的XX世纪广场X座8楼XE号房之原状，并返还给美宝公司；2.青企协会向美宝公司支付房屋占用费329,509.05元（暂计至2018年1月15日，最终计算至青企协会返还房屋之日，并以法院委托鉴定机构的鉴定价格为准）；3.君胜物业承担非法占用房屋期间产生的物业管理费、专项维修资金等全部使用费用；4.君胜物业与青企协会对上述第1、2、3项之请求承担连带责任；5.青企协会、君胜物业承担本案全部诉讼费用。原审法院查明：2005年10月31日登记的深房地字第**房产证记载，美宝公司于2005年9月26日通过购买获得位于深圳市罗湖区的产权，宗地号Ｈ206-××5,该房产建筑面积1004.66平方米，使用期限50年，自1993年2月10日至2043年2月9日。美宝公司系从案外人陈X翔处购买XX广场Ｂ栋X-Ｂ房。2018年2月1日，美宝公司依法换领八份不动产权证书，载明美宝公司单独所有坐落于罗湖区房产，八套房产的宗地号均为Ｈ206-××5,竣工日期均为2010年9月16日，使用期限均自2008年5月15日至2058年5月14日止，且均注明“由原2000272238号证变更而来”。八套房产建筑面积共1059.55平方米，其中XX世纪广场X座XＥ房建筑面积95.51平方米。君胜物业当庭确认XX世纪广场就是XX广场，且XX世纪广场X楼仅有XＡ—XＨ八套房产，但认为美宝公司仅享有XX广场X栋X-Ｂ房的产权，意味着XX广场X栋X-Ａ房的产权并非美宝公司所有。《XX世纪广场临时管理规约》载明，全体业主一致同意在业主大会成立前，由建设单位委托君胜物业对该物业进行物业管理；业主应督促物业使用人在入驻物业前，到物业服务中心办理入驻手续，交纳相当于单元物业2个月物业服务费的保证金等内容。2018年3月21日，美宝公司作为XX世纪广场X栋X层的业主，向君胜物业申请房屋入伙，并签署《临时管理规约承诺书》，承诺“同意由开发商委聘君胜物业为该项目提供物业服务，并在开发商通知的物业交付使用日期限内办理入伙手续，如逾期未办理则视为本人已办理有关手续；同意于开发商通知的物业交付使用次日起按《前期物业服务协议》的约定缴纳物业服务费用”等。当日君胜物业与美宝公司均确认的《房屋入伙验收表》记载，XX世纪广场X座XA—XH八套房产水表读数共5241立方，电表计数均非0,其中XB、XD、XE的读数为分别为54318、20605、7334。2018年3月22日，美宝公司与君胜物业签订《XX世纪广场前期物业服务协议》。美宝公司当庭确认已收回XX世纪广场X座XE房，并自愿放弃关于恢复房屋原状、返还房屋的诉讼请求。美宝公司提交的网页打印件显示2016年1月26日的深圳商报报道青企协会成立大会暨第一次会员大会召开时间为2016年1月25日；青企协会在网址为××的网站上介绍其成立于2016年1月。罗湖区民政局出具的《关于对“青企协会”登记情况证明》记载，经查档案，青企协会成立于2016年9月22日，系社会团体法人，业务主管单位为共青团深圳市罗湖区委员会，住所地为XX世纪广场**XＡ-3。深圳市XX兴业投资咨询有限公司出具的《场地使用说明》载明，2016年8月1日至2018年7月31日期间，青企协会的法定代表人曾胜租赁该公司位于XX世纪广场X座XＡ-3房屋作为青企协会的办公场所。该房屋租赁已由深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理登记备案。美宝公司主张青企协会自2016年1月26日成立便使用XX世纪广场X座XE房。君胜物业当庭陈述在美宝公司入伙XE房之前，没有任何人向其办理入伙手续，该物业也没有出租过。美宝公司提交的光盘显示，其于2017年11月19日曾拍摄了玻璃门上显示“罗湖区青年企业家协会”字样的房间，但是没有房号，房间的玻璃门反射出对面为显示“君胜物业”和图标的房间。光盘中共有三份视频资料，其中一份视频显示标有“XG”的房间，房间内墙有“君胜影业”字样和图标，但没有任何办公迹象；另外两份视频为两方人员在标有“君胜物业”和图标的房间里谈判，谈判桌上电脑标有“君胜物业”和图标，一方人员使用的纸杯上标有“XX世纪广场”字样。君胜物业提交的XX世纪广场X座X楼的照片显示，该楼房屋门口均有房号标志，其中XB内部墙面印有“君胜物业XX世纪广场物业服务中心”字样。一审法院认为，本案是物权保护纠纷。关于案涉XX世纪广场X座XE房的权利人问题。美宝公司自2005年10月31日取得XX广场B栋X-B房的产权，其合法权益受法律保护。美宝公司于2018年2月1日换领XX世纪广场X座XA—XH八套房产的不动产权证书，该八份证书均已载明不动产权是由XX广场X栋X-B房的产权变更而来，因此，无论XX广场X栋XB房与XX世纪广场X座XA—XH八套房产建筑面积是否不同，或者XX广场X栋是否存在X栋X-A房，均不影响美宝公司依法对XX世纪广场X座XA—XH八套房产享有所有权。因此，美宝公司为案涉XX世纪广场X座XE房的所有权人，其作为该案的原告是适格的。美宝公司自愿放弃恢复房屋原状、返还房屋的诉讼请求，一审法院予以同意。关于案涉XX世纪广场X座XE房是否为青企协会非法使用的问题。第一、美宝公司提交的照片虽然显示玻璃门上有“罗湖区青年企业家协会”字样，但该照片并没有拍摄到房号，而美宝公司提交的视频显示其曾拍摄了“XG”房的情况，可见美宝公司在有能力有机会拍摄“XE”房的情况下并没有拍摄，因此，仅凭没有房号的照片，不能确定美宝公司照片的拍摄地点；第二、美宝公司根据间接证据认为青企协会成立于2016年1月，并自成立开始使用XX世纪广场X座XE房。但根据青企协会提交的直接证据，其成立于2016年9月22日，住所地为XX世纪广场**XA-3,该证据与已登记备案的青企协会的法定代表人租赁房屋的事实能印证。因此，美宝公司提交的证据的证明力弱于青企协会提交的证据的证明力；第三、XX世纪广场X座XA—XH八套房产电表计数均非0,其中XB、XD、XE的读数为分别为54318、20605、7334,由于现有证据证明君胜物业目前使用XX世纪广场X座XB房，因此，XB房的电表读数远高于XE房的电表计数，从侧面印证了XE房长期无人使用，至于美宝公司认为电表非0便有人非法使用，由于美宝公司没有提交证据证明该事实且房屋在施工期间会用电是常识，因此，美宝公司关于电表读数非0从而证明青企协会使用过该房的意见，没有证据支持，一审法院不予采纳；第四、君胜物业是XX世纪广场的物业管理公司，使用了XX世纪广场X座XB房，因此君胜物业对相近的XX世纪广场X座XE房的使用情况最了解，其陈述XE房没有任何人办理入伙手续，也没有出租过，美宝公司并未提交证据推翻其陈述，因此一审法院对其陈述予以采信；第五、美宝公司在2005年10月31日取得XX广场X栋X-B房的产权，在2010年9月16日XX世纪广场竣工后便取得XX世纪广场X座XA—XH八套房产的产权，但美宝公司一直怠于行使其权利，在七年多的时间对其房屋放任不管，故美宝公司也无权要求他人为其管理房屋，因此，美宝公司应对自己怠于行使权利造成的损失承担责任。综上，美宝公司主张青企协会在该协会成立之前便使用了其享有权利的XX世纪广场X座XE房，但没有提交证据予以证明，美宝公司应对其主张承担举证不能的法律后果。此外，美宝公司作为房屋产权人而非物业公司，主张青企协会、君胜物业承担案涉房屋的物业管理费、专项维修资金，没有任何事实和法律依据，一审法院对美宝公司的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回美宝公司要求青企协会、君胜物业支付房屋占用费的诉讼请求；二、驳回美宝公司要求青企协会、君胜物业承担非法占用房屋期间产生的物业管理费、专项维修资金等全部使用费用的诉讼请求；三、驳回美宝公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币6243元，由美宝公司负担。原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院二审另查明：美宝公司提交了青企协会网站内容的公证书，青企协会网站上公布的协会联系地址为“深圳市罗湖区深南东路4002号XX世纪广场X座XE”，协会成立于2016年1月。美宝公司收回涉案房产过程中与君胜物业进行了两次协商，君胜物业当时的法定代表人、执行董事、总经理王X勇、美宝公司副总经理夏申X等人参加了协商过程。美宝公司提交了协商过程的录音及录像作为本案证据，并提交王X勇在其他网站上的照片以证明视频中代表君胜物业进行协商的为王X勇。君胜物业代理人不确认该录像中的发言人为王X勇，但其未提交证据证明录像中的发言人非王X勇本人，且君胜物业代理人二审陈述称其将录音视频给公司，但公司没有回应。君胜物业未证明录音及录像有拼接、伪造的痕迹，亦未举证证明录像中的发言人不是其法定代表人王X勇本人，应由君胜物业承担举证不能的责任，本院对美宝公司提交的录音、录像证据予以采信。2018年1月11日，在深圳市罗湖区桂园街道办工作人员主持下，美宝公司与君胜物业就XX世纪广场X座X层房产交接问题进行协商。美宝公司代表夏X如称君胜物业用了ABCFH五个单元，另外还有DEG三个单元，那三个单元，一个叫两X物业，第二个叫罗湖区青年企业家协会，还有一个叫君胜影业，请君胜物业帮助一并处理。王X勇对夏申如陈述的事实未予反驳，仅要求美宝公司给予交还房产的宽限期。王X勇提议把物业管理处所占用的BC以外的“其他地方我先给你全部协调出来。其他地方先交给你。你要开工那边可以开。”2018年1月17日，美宝公司与君胜物业再次协商房产交接问题时，王X勇表示君胜物业会负责沟通实际占用涉案房产的三家公司，君胜物业会参与交接。美宝公司问：“就是要你承诺一个时间，可能你也承诺不了，东西是别人在使用，是不是这样理解？”王X勇答：“我们催促这个事情应该是问题不大的，包括罗湖青年企业家协会我已经跟他们讲，他们也在安排其他地方。”另，王X勇在谈判过程中陈述罗湖青年企业家协会2016年进驻，已经交纳了2016年物业管理费。根据青企协会网站介绍，青企协会会长为曾胜。根据工商登记资料，曾胜为君胜控股集团有限公司法定代表人，君胜控股集团有限公司于2013年3月25日成为君胜物业唯一股东，2013年11月5日将君胜物业股权转让给君胜地产集团有限公司。美宝公司与君胜物业就涉案房产同楼层的其他房间的物权保护纠纷诉至法院，案号为（2018）粤0303民初2522号，该案审理过程中法院委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对其他房间的市场租金进行评估，其中XF房与涉案房产XE相邻且面积基本一致，根据该评估结论XF房于2016年至2018年期间月租金为11815元。以上事实有美宝公司提交的音频、视频、涉案房屋平面图、公证书、工商登记信息、网站截图、《价格鉴证报告》(HN18-200628)为证，本院予以确认。本院认为：本案为涉港物权保护纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。涉案房产位于深圳市，本案应适用我国内地法律。本案二审争议焦点为美宝公司对涉案房产是否享有权利，青企协会是否存在占用涉案房产的行为，如果青企协会占用了涉案房产，君胜物业是否应与青企协会承担连带责任。关于美宝公司对涉案房产是否享有权利。美宝公司于2005年9月26日通过购买获得位于深圳市罗湖区的产权，该产权证证号为深房地字第**2018年2月1日，美宝公司依法换领涉案房产的不动产权证书，证书注明“由原2000272XXX号证变更而来”。君胜物业辩称2005年至2018年2月1日涉案房产没有确权的主张缺乏事实和法律依据，美宝公司对涉案房产有权主张权利。原审判决对此认定正确，本院予以确认。关于青企协会是否占用涉案房产。君胜物业作为管理涉案房产的物业管理公司对物业负有管理职责，且物业管理处的办公室与涉案房产处于同一楼层，所以君胜物业在纠纷进入诉讼之前对涉案房产使用情况的陈述是最为客观、准确的。君胜物业在与美宝公司协商时称青企协会交纳了物业费，但在本案诉讼过程中又予以否认，其前后陈述显著矛盾，原审法院根据君胜物业在案件审理过程中的陈述认定案件事实，处理不当。根据君胜物业法定代表人王X勇在与美宝公司进行协商期间的陈述内容，青企协会网站上公布的联系地址为涉案房产，涉案房产墙上有青企协会名称字样，本院认定美宝公司提交的证据可以形成证据链，达到民事诉讼高度盖然性的证明标准，涉案物业XE房由青企协会实际占用。青企协会未经涉案房产产权人美宝公司的许可占用涉案房产，侵犯了美宝公司的合法权利，应向美宝公司赔偿房屋占用费。关于君胜物业在答辩意见中称涉案房产开发商对房屋进行管理使用合法、合情、合理。本院认为，青企协会、君胜物业在本案中均未主张青企协会系经涉案房产的开发商同意而使用涉案房产，开发商对涉案房产是否享有权利与本案无关。关于君胜物业是否应与青企协会承担连带责任。君胜物业未占用涉案房产，亦无证据表明君胜物业将涉案房产出租给青企协会使用，美宝公司与君胜物业协商要求返还涉案房产时，君胜物业亦表示愿意从中协调，故君胜物业不存在侵权行为。美宝公司主张的侵权期间，君胜物业与青企协会之间并无关联关系，美宝公司主张君胜物业承担侵权责任依据不足。君胜物业无需对青企协会的侵权行为承担连带责任。关于赔偿金额的认定。君胜物业作为涉案房产的管理者，青企协会作为涉案房产的实际使用人，在本案审理过程中均未提交证据证明占用的起止时间，且拒不承认青企协会占用涉案房产的期间，那么本院仅能依据现有证据推测占用期间。青企协会自2016年9月22日登记成立，而君胜物业法定代表人王X勇亦陈述青企协会缴纳了2016年的物业管理费，截止美宝公司与君胜物业协商收回物业之时，青企协会仍未搬离涉案房产，需要君胜物业从中协调，故本院认定青企协会应支付自2016年9月22日开始至2018年3月21日，期间共计18个月的占用费。美宝公司主张青企协会登记成立之前即占用涉案物业开展活动，缺乏证据支持，本院不予采信。关于占用费的计算标准，美宝公司与君胜物业就涉案房产同楼层的其他房间的物权保护纠纷诉至法院，案号为（2018）粤0303民初2522号，该案审理过程中法院委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对其他房间的市场租金进行评估，其中XF房与本案所涉房产XE相邻且面积基本一致，根据该评估结论XF房于2016年至2018年期间月租金为11815元。本院参照XF房租金评估价确定本案XE房的占用费为212670元（11815元×18个月）。关于美宝公司请求君胜物业、青企协会连带承担物业管理费、专项维修基金的问题，君胜物业就涉案房产的物业管理费、专项维修基金已另案起诉，故本案中对此不予处理，待该案判决生效后美宝公司可另行向青企协会主张权利。综上，美宝公司的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持。原审判决认定事实不清，本院依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初2479号民事判决；二、被上诉人深圳市罗湖区青年企业家协会于本判决生效之日起十日内向上诉人香港美宝发展有限公司支付房屋占用费人民币212670元；三、驳回上诉人香港美宝发展有限公司其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6243元（香港美宝发展有限公司已预交），由深圳市罗湖区青年企业家协会负担人民币4026元，由香港美宝发展有限公司负担人民币2217元。二审案件受理费人民币6243元（香港美宝发展有限公司已预交），由深圳市罗湖区青年企业家协会负担人民币4026元，由香港美宝发展有限公司负担人民币2217元。深圳市罗湖区青年企业家协会应在本判决生效之日起十日内将所负担诉讼费迳付香港美宝发展有限公司。本判决为终审判决。审判长 朱   萍审判员 梁 乐 乐审判员 赵 雪 琳二〇二〇年十一月二十四日书记员 李缓（兼）附法律条文：《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。