云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1675号上诉人（原审被告）：刘建伟，男，1973年3月14日生，住楚雄市。被上诉人（原审原告）：云南楚雄汇东物业管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城东路**，统一社会信用代码：915323006655415814。法定代表人：邢建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：马丽，该公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：谭会英，该小区服务中心主任，代理权限为特别授权代理。上诉人刘建伟因与被上诉人云南楚雄汇东物业管理有限公司（以下简称汇东物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘建伟上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审法院（2020）云2301民初3008号民事判决，改判驳回被上诉人一审不合理的诉讼请求。2.上诉费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决错误。一审法院认定：“经汇东物业公司催收”。该认定事实错误，被上诉人没有证据证明向上诉人催收过，向上诉人催收过的事实不存在。二、向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。汇东物业公司明知刘建伟拒绝交纳物业服务费，于2020年7月22日才对刘建伟提起诉讼，汇东物业公司明知其权利受到侵害，却未在诉讼时效期间内主张物业服务费。因此，汇东物业公司主张的2017年6月30日前的物管费明显超过诉讼时效。三、2018年6月1日的《物业服务合同》没有约定过10元/月的车位服务费，因此，汇东物业公司主张的车位物业服务费480元，无事实依据，不应得到支持。四、按照《物业服务协议》、2018年6月1日的《物业服务合同》第五条物业服务费的使用第四项的约定，物业服务费包括垃圾清运费，因此，汇东物业公司主张的垃圾清运费576元，没有事实依据，不应得到支持。五、对于被上诉人管理不当减少15%的物业管理费，上诉人基本可以接受。因此，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审不合理的诉讼请求。汇东物业公司辩称：一、一审判决认定清楚。被答辩人于2011年6月25日与答辩人签署的《汇东胜景小区物业服务协议书》、2018年6月1日小区业委会代表小区业主签署的《云南楚雄汇东胜景小区物业服务合同》，答辩人在该小区提供物业服务以及服务收费标准执行至今10年未作任何的改变。被答辩人接受小区物业服务阶段中，小区物业服务收费的执行标准是一个，即被答辩人与答辩人签署的协议约定标准。被答辩人提出的生活垃圾处理费每年96元，是根据楚雄市发改局楚发改通（2012）25号文件规定，由物业公司代收后交市环卫处。二、被答辩人提出的诉讼时效，答辩人提供一组证据，进一步证明被答辩人所在小区（汇东胜景小区北苑）物业服务收费公示情况、答辩人向被答辩人催收服务费情况。三、2015年5月以前小区其它业主停放客车对被答辩人造成的居家影响存在，但程度非常小，不应当采取扣除服务费的方式解决。汇东物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘建伟立即支付物业服务费9422元、车位物业服务费480元、垃圾清运费576元，合计10478元；2.判令刘建伟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘建伟系汇东胜景小区835幢1单元6层2-2号房屋业主，其建筑面积140.23平方米。2011年6月25日，汇东物业公司与刘建伟签订《汇东胜景小区物业服务协议书》，协议约定单元楼房住宅每平方0.8元/月、使用权出让专用停车位卫生费每个10元/月，履行期限暂定三年。2018年6月1日，汇东物业公司与云南楚雄汇东胜景小区业主委员会签订《云南楚雄汇东胜景小区物业服务合同》，合同约定单元楼房住宅每平方每月0.8元，每户每月收取8元城市生活垃圾处理费，本合同约定的各项服务收费，实行现在的收费标准。服务期限为5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止。合同签订后，汇东物业公司按约对小区进行管理，2014年4月开始，有业主在刘建伟家楼下进行货物装卸，声响影响了刘建伟家休息，刘建伟多次向汇东物业公司反映，直到2015年5月影响才消除。刘建伟欠缴2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、2016年1月1日至2019年12月31日的车位物业服务费、2014年1月1日至2019年12月31日的垃圾清运费，经汇东物业公司催收，刘建伟仍未交。一审法院认为，汇东物业公司与刘建伟签订《汇东胜景小区物业服务协议书》及汇东物业公司与云南楚雄汇东胜景小区业主委员会签订《云南楚雄汇东胜景小区物业服务合同》是双方在平等、自愿的基础上对汇东胜景小区的物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。汇东物业公司根据合同约定提供了物业管理服务，刘建伟系汇东胜景小区业主，应向汇东物业公司支付相应的物业服务费。关于物业服务的具体收费问题，根据云南楚雄汇东胜景小区物业服务合同的约定，汇东物业公司收取汇东胜景小区的标准为单元楼房住宅每平方每月0.8元，每户每年收取8元的城市生活垃圾处理费。合同约定的各项服务费，实行现在的收费标准（即《汇东胜景小区物业服务协议书》的收费标准）。根据本案查明的事实，汇东物业公司的物业服务存在不到位的行为，一审法院予以扣除15%的物业服务费，刘建伟应交纳2013年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费8010元（140.23平方米×0.8元/月/平方米×84个月×85%）、2014年1月1至2019年12月31日的垃圾清运费576元（8元×72个月）、2016年1月1日至2019年12月31日的车位服务费480元（10元×48个月），故对汇东物业公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。刘建伟的辩解与客观事实不符，其辩解一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：由刘建伟于判决生效后十日内支付云南楚雄汇东物业管理有限公司物业服务费8010元、垃圾清运费576元、车位服务费480元，合计9066元，款交一审法院。一审案件受理费31元（已减半收取），由刘建伟承担（未交，判决生效后十日内执行，款交一审法院）。二审中，经征询双方当事人对一审法院认定事实的意见，上诉人刘建伟对一审法院认定的以下事实有异议：1.“使用权出让专用停车位卫生费每个10元/月，履行期限暂定三年。2018年6月1日，汇东物业公司与云南楚雄汇东胜景小区业主委员会签订《云南楚雄汇东胜景小区物业服务合同》，合同约定单元楼房住宅每平方每月0.8元，每户每月收取8元城市生活垃圾处理费，本合同约定的各项服务收费，实行现在的收费标准。服务期限为5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止。”有异议。认为2011年6月5日刘建伟和汇东物业公司签订的《汇东胜景小区物业服务协议书》的内容其不清楚，2018年6月1日新签订的物业服务合同的内容也不清楚，直到2020年3月14日公布出来业主才知晓。2.“2014年4月开始，有业主在刘建伟家楼下进行货物装卸，声响影响了刘建伟家休息，刘建伟多次向汇东物业公司反映，直到2015年5月影响才消除。”有异议，不是从2014年开始的，从2012年就开始的。3.在2018年6月1日小区业委会和物业公司签订的物业服务合同中的第五条第四项约定了垃圾清运费不应当收取，物业服务合同中的第四条第二点第一项规定了露天租用的车位管理费，但是并没有约定购买的车位管理费。被上诉人汇东物业公司对一审认定的事实无异议。针对上诉人刘建伟对一审认定事实提出的异议，本院认为，一审认定事实部分有2011年6月25日汇东物业公司与刘建伟签订的《汇东胜景小区物业服务协议书》及2018年6月1日汇东物业公司与云南楚雄汇东胜景小区业主委员会签订的《云南楚雄汇东胜景小区物业服务合同》予以证实，刘建伟对其及业主委员会签订的合同以不清楚、不知晓内容为由否认合同内容缺乏事实依据；对有业主在刘建伟家楼下进行货物装卸，声响影响了刘建伟家休息的事实被上诉人汇东物业公司也予以认可，至于是否从2012开始刘建伟并未提交证据证实，本院不予确认；对《云南楚雄汇东胜景小区物业服务合同》中的第四条的车位管理费问题，该合同第一条第（二）款第3项已约定了实行现在的收费标准，应视为对露天租用的车位管理费实行现在的收费标准，即《汇东胜景小区物业服务协议书》的收费标准。对上诉人刘建伟提出的异议本院不予确认，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，被上诉人汇东物业公司提交以下证据：第一组，1.汇东胜景小区物业服务中心公示栏图，2.汇东胜景小区物业服务收费公示牌图，欲证实被上诉人在小区公示栏公示的上诉人居住小区物业服务收费项目及标准，小区服务收费标准公开公示；第二组，小区公示栏“催缴通知”图，欲证实被上诉人每年度对欠费业主采取多种催收物业费；第三组，1.物业人员在上诉人入户门粘贴“律师函”图，2.粘贴在上诉人入户门上的催收物业服务费《律师函》，欲证明被上诉人于2018年11月21日向上诉人催收物业费的现场照片，被上诉人已经向上诉人送达欠费催收材料。经质证，上诉人刘建伟针对第一组证据认为，确实是有公示栏，但是在2020年才开始启用的，之前都没有，公示栏上也张贴过内容；针对第二组证据认为，公示栏也是2020年才有的，催缴通知是什么时候贴的其不清楚；针对第三组证据，认为不清楚被上诉人是否到其家粘贴过，没有见过律师函。上诉人刘建伟二审中未提交证据。本院认为，上诉人刘建伟对公示栏予以认可，本院对证据1予以采信；公示栏中的催缴通知时间为2017年6月15日，并非上诉人刘建伟提出的2020年，本院对证据2予以采信；证据3图片客观真实，上诉人刘建伟虽不认可，但不能提交证据反驳，本院予以采信。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.本案的诉讼时效是否已经超过。2.上诉人刘建伟是否应当支付被上诉人汇东物业公司物业服务费、垃圾清运费及车位服务费合计9066元。本院认为，2011年6月25日汇东物业公司与刘建伟签订的《汇东胜景小区物业服务协议书》约定了物业服务费为0.8元/月、使用权出让专用停车位卫生费为10元/月，2018年6月1日云南楚雄汇东胜景小区业主委员会与汇东物业公司签订的《云南楚雄汇东胜景小区物业服务合同》约定了按8元/户/月收取生活垃圾处理费，车位管理费实行现在的收费标准。刘建伟自入住汇东胜景小区后，未按时交纳物业服务等费用，汇东物业公司以口头、张贴律师函等方式进行了催收，刘建伟虽予以否认，但不能提交有效证据反驳汇东物业公司，且其提出在长达7年的时间从未收到过汇东物业公司的催收通知也有悖常理，故本院认定汇东物业公司一直向刘建伟催收物业服务费等费用，汇东物业公司的催收行为属诉讼时效中断的情形，本案并未超过诉讼时效，刘建伟应当交纳物业服务费、垃圾清运费及车位服务费。对刘建伟提出的汇东物业公司在服务的过程中存在的瑕疵，一审法院已对物业服务费进行了扣减。一审判决并无不当。综上所述，上诉人刘建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人刘建伟预交的二审案件受理费62元，由上诉人刘建伟负担。本判决为终审判决。审判长  何永丽审判员  马春梅审判员  李 梅二〇二〇年十一月三十日书记员  陈滇滇