贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初6324号原告郭健豪，男，汉族，1988年9月12日生，住贵州省贵阳市南明区。原告王亚林，男，穿青人，1985年12月5日生，住贵州省贵阳市南明区。二原告共同委托代理人：李雪、王真平，贵州玉顺律师事务所律师。被告贵阳玉乾商贸有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区延安西路**。社会信用代码：915201030903318494。法定代表人：彭琳，职务：公司负责人。被告委托代理人：柴元盛，贵州瀛黔律师事务所律师。原告郭健豪、王亚林诉被告贵阳玉乾商贸有限公司（以下简称“玉乾商贸”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭健豪、王亚林之委托代理人李雪、王真平，被告玉乾商贸之委托代理人柴元盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭健豪、王亚林向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2019年11月12日签署的汇金资产交易20191103号《商铺买卖合同》项下未履行的6间商铺［不动产证号黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号）］的合同约定；2、请求依法判令被告双倍返还原告缴纳的定金共200万元；3、请求依法判令被告返还原告购房款4487800元；4、请求依法判令被告承担资金占用损失，资金占用损失以4487800元为基数按每日万分之五计算，暂从2020年1月22日计至2020年4月22日，违约金金额为201951元，实际支付至款付清之日；5、本案诉讼费、保全费、保险费、律师费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年11月12日签署了《商铺买卖合同》同编号为“汇金资产交易20191103号”,合同约定由原告以9153100元的价格购买被告名下位于贵阳市云岩区,原告应向被告支付定金100万元,由被告核算该10间商铺办理抵押注销登记所需金额,该金额即为原告购买该商铺的第二笔款项,在被告向原告报送该金额后,原告需立即向被告支付该款项用于偿还银行按揭贷款尾款（以实际金额为准）,由被告完成抵押注销登记手续。被告完成抵押注销登记手续之日起次日内,双方根据贵阳市不动产中心的要求办理相关过户手续后,原告支付剩余尾款,交易完成。协议签订后,原告方按照合同约定于2019年11月14日按时向被告指定账户转款100万元定金,且分别又于2019年12月26日、2020年1月3日、2020年1月22日等分7笔向被告指定账户转款共9156648元。被告在收到原告支付的款项后,仍有6间商铺［不动产证号黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号）］未办理过户登记手续,为此原告多次与被告沟通协商无果。原告已按合同约定支付完毕全部购房款,被告至今仍未按照合同约定履行办理过户登记的义务,导致原告合同目的不能实现。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告玉乾商贸辩称：1、合同所约定的是“定金首付款”,并非明确约定“定金”,在合同其他条款未约定定金性质的情况下,不适用定金罚则。《商铺买卖合同》第五条所约定交易流程主要是约定购房款分三次支付,第一次所支付款项100万元虽载明为“定金首付款”,但其实质为购房款的“首付款”,并非“定金”。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条之规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”可知,《商铺买卖合同》所约定为“定金首付款”,并非明确约定“定金”,且合同其他条款未明确约定定金性质,因此,原告无权主张定金权利,不适用定金罚则。2、因《商铺买卖合同》签订之日起九十日内未完成过户,根据合同第五条之约定,被告有权选择解除合同,退还原告已付款;或选择继续履行合同。现被告在此明确选择解除合同,退还原告已付款,因原告已在诉请中要求解除合同,被告不再单独提起反诉。同时,从该条款约定内容可知,双方已对合同解除后的处理方式进行了明确约定,从未提及双倍返还定金的问题,并未明确定金性质,印证了上述第一点中的观点,该“定金首付款”并非“定金”。3、假设适用定金罚则,根据《合同法》第116条之规定,原告无权同时主张定金和违约金。4、原告主张违约金过高,且无合同约定之依据,若原告单独主张违约金,应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。5、假设适用定金罚则,在《商铺买卖合同》已经部分履行完毕的情况下,被告也无权主张双倍返还所谓定金200万元。原告所购商铺共10间,已完成过户4间。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第120条之规定:“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。”因此,即便适用定金罚则,也应按照未履行部分由约定合同的比例，适用定金罚则。经审理查明：2019年11月12日，郭健豪、王亚林作为甲方（买方），与乙方（卖方）玉乾商贸签订《商铺买卖合同》，约定：“乙方出售的商铺位于贵阳市云岩区，出售不动产证号为：不动产一：黔（2017）云岩区不动产权第××号，售价127.55万元。不动产二：黔（2017）云岩区不动产权第××号，售价80.27万元。不动产三：黔（2017）云岩区不动产权第0080835号，售价78.72万元。不动产四：黔（2017）云岩区不动产权第0081203号，售价101.92万元。不动产五：黔（2017）云岩区不动产权第××号，售价85.57万元。不动产六：黔（2017）云岩区不动产权第××号，售价76.69万元。不动产七：黔（2017）云岩区不动产权第0080831号，售价103.04万元。不动产八：黔（2017）云岩区不动产权第××号，售价77.91万元。不动产九：黔（2017）云岩区不动产权第××号，售价89.09万元。不动产十：黔（2017）云岩区不动产权第0080829号，售价94.56万元。（10套商铺总价为915.32万元）……第五条交易流程及各商铺分价明细自本合同签订之日，甲方需向乙方收款账户1一次性支付100万元定金首付款。在乙方足额收到定金后，由乙方核算该10间商铺办理抵押注销登记所需金额，该金额即为甲方购买该商铺的第二笔款项，在乙方向甲方报送该金额后，甲方须立即向乙方支付该款项用于偿还银行按揭贷款尾款（以实际金额为准）。在玉乾公司完成抵押注销登记手续之日起次日内，双方根据当前贵阳市不动产中心产权交易要求，在指定窗口办理相关过户手续，产权过户时同步支付最后尾款项至指定监管账户，完成过户后，监管账户资金转至乙方账户，交易完成。自本合同签订之日起九十日内，若所交易商铺未完成过户，则乙方有权选择解除本合同，退还甲方已付款项；或乙方可选择要求甲方继续履行本合同。……第十一条违约责任1、若乙方违反本合同约定，在签订本合同后又将合同项下商铺出售给甲方之外任何第三方的，除应向甲方返还已支付款项并以每日万分之五计算资金占用费外，还须向甲方承担已支付款项的双倍违约金。……6、任何一方违反本合同约定，造成另一方损失的，应承担损失赔偿责任，该损失包括但不限于直接损失、间接损失、诉讼费、律师费、保全费、鉴定费等一切为实现权利的费用。合同签订后，原告王亚林于2019年11月14日向被告指定账户转账100万元（转账凭证备注款项用途为汇金资产收购款），2019年12月26日转账190万元，2020年1月3日转账1768848元，2020年1月22日通过贵州昱恒建材有限公司向被告转账400万元，通过张忠林账户分二笔支付48万元。审理中，原告分别提交贵州昱恒建材有限公司和张忠林出具的情况说明，证明其所付的款项均为代王亚林支付给玉乾商贸的购房款。另外，贵州昱恒建材有限公司于2020年1月22日转账7800元，以上付款共计9156648元。审理中双方认可0080835号、0081203号、0080831号及0080829号商铺已完成过户，合计价格为378.24万元，未过户六间商铺价格为537.08万元，通过原告提交的不动产登记查询显示该六间商铺已被公安机关查封。另查明：2020年4月27日，二原告与贵州玉顺律师事务所签订《委托代理合同》，约定代理费231599元。原告同时提交发票、保险单、保费发票，拟证明其已支付代理费231599元，因本案申请诉讼财产保全支付诉讼财产保全责任保险费5371元，并因本案申请诉前财产保全支付保全费5000元。上述事实，有原被告的当庭陈述，以及原告提交的《商铺买卖合同》、转账凭证、付款说明、不动产查询信息、《委托代理合同》、发票等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为：原、被告双方于2019年11月12日签订的《商铺买卖》合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。现原告已按合同约定，向被告支付了全部购房款，而被告未能依约将所购全部商铺过户给原告，已构成违约。现原告主张解除合同中涉及未办理过户手续的六套商铺的约定，被告亦表示同意，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院对原告的该项诉请予以支持。本案的争议焦点为：一、原告支付给被告的100万元是定金还是首付款，应当如何返还；二、原告主张的资金占用费应否支持；三、律师费、保险费是否由被告承担。针对焦点一：首先，本案中，《商铺买卖合同》第五条约定：“自本合同签订之日，甲方（原告）需向乙方（被告）收款账户1一次性支付壹佰万元整定金首付款，在乙方足额收到定金后，由乙方核算该10间商铺办理抵押注销登记所需金额，该金额即为甲方购买该商铺的第二笔款项……”，在该条中虽然将100万元称作“定金首付款”，存在“定金”和“首付款”两种歧异，但根据“在乙方足额收到定金后”的陈述，可以印证该笔款项系为定金，而非首付款。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，原告作为购房人，支付购房款系其主要债务，本案中约定价款为915.32万元，而其支付价款为915.6648万元，其已履行完毕全部的付款义务，故其作为定金支付的100万元，此时不再具有担保债务履行的性质，已转成购房款，故原告再按定金罚则主张缺乏法律依据，本院不予支持。但该100万元应作为原告支付的购房款予以退还，故综合原告的一二项诉请，被告应予退还原告购房款为915.6648万元-378.24万元=537.4248万元，对超过该二项诉请的部分，予以驳回。针对焦点二：关于原告主张的资金占用损失，经查：双方合同第十一条的约定系针对被告在与原告签订合同后又将商铺转让给第三方，其应向原告支付每日万分之五的资金占用费，而本案中并不存在这样的情形，应不予适用该条的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，鉴于原告的资金占用损失客观存在，故本院酌情支持以同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算从被告收到款项之日（即2020年1月22日）起的资金占用费，又因原告在第四项诉请中只要求按本金448.78万元计算，故本院从其自愿。针对焦点三：原告支付的律师费、保险费是否应由被告承担的问题，根据《商铺买卖合同》第十一条第6项“任何一方违反本合同约定，造成另一方损失的，应承担损失赔偿责任，该损失包括但不限于直接损失、间接损失、诉讼费、律师费、保全费、鉴定费等一切为实现权利的费用”，本案中，虽然在该条中并未明确约定保险费由违约方承担，但保险费系因原告申请财产保全产生，且合同明确了守约方的损失“包括但不限于”已经列举的项目，只要是守约方为实现债权产生的费用，违约方均应当承担。就保险费是否为实现债权必然产生的费用，本院认为，本案系因被告违约导致，且在本案中合同约定的6间商铺已被查封，原告本案诉请债权能否实现，处于不确定状态，原告为了债权的顺利实现，申请对被告财产采取保全措施符合法律规定，同时，因采取财产保全措施，申请人应当提供等值担保，因此，原告支付保险费系为实现债权的合理支出，本院对原告要求被告承担保险费的诉请，予以支持。而律师费也已经实际发生，亦应当由违约方承担。至于诉讼费、保全费应按胜败诉比例分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》第八十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郭健豪、王亚林与被告贵阳玉乾商贸有限公司于2019年11月12日签订的《商铺买卖合同》中涉及［不动产证号黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号、黔（2017）云岩区不动产权第××号）］的约定；二、被告贵阳玉乾商贸有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告郭健豪、王亚林已付购房款人民币537.4248万元；三、被告贵阳玉乾商贸有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告郭健豪、王亚林已付购房款448.87万元的资金占用费（以448.87万元为基数，从2020年1月22日起以同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至本息付清时止）；四、被告贵阳玉乾商贸有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告郭健豪、王亚林律师费、保险费人民币236970元，五、驳回原告郭健豪、王亚林的其余诉讼请求。案件受理费33234元（已减半收取）、保全费5000元，共计38234元，由原告郭健豪、王亚林承担9904元，被告贵阳玉乾商贸有限公司承担28330元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  章放忠二〇二〇年十一月二十六日书记员  乔维姗