四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1745号 上诉人（原审原告）：刘燕，女，生于1978年9月10日，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：尹才干（刘燕之夫），住四川省武胜县。 被上诉人（原审被告）：广安市和喜安筑房地产开发有限公司，住所地四川省广安市武胜县沿口镇弘武大道**。 法定代表人：刘小槐，经理。 委托诉讼代理人：祝伟，男。 上诉人刘燕因与被上诉人广安市和喜安筑房地产开发有限公司（以下简称和喜公司）悬赏广告纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2020）川1622民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘燕上诉请求：1.撤销原判，改判和喜公司向刘燕支付房屋买卖介绍费4000-7000元；2.一、二审诉讼费用由和喜公司承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。刘燕之弟刘涛在与和喜公司签订正式合同前，刘燕已经多次联系和喜公司工作人员商谈房屋买卖介绍费一事。2.一审法院认定刘燕只是购买房屋陪同人的说法错误。按常理理解，只要有人带购房人到和喜公司处，促成签约后，即可享有推荐奖励。刘燕作为购房人的亲属也符合“全民经纪人”的身份；3.本悬赏广告为要约，刘燕在询问该广告时，可视为收到和喜公司要约，并答应其工作人员下午带刘涛过来，且其工作人员也答应帮其报备。刘燕已经按照要约的内容履行了全部义务，和喜公司应当按照悬赏广告中确定的金额向刘燕支付。 和喜公司书面辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应予维持；刘燕不符合全民经纪人的身份，无权要求和喜公司支付房屋介绍费。 刘燕向一审法院起诉请求：判令和喜公司给付刘燕房屋买卖介绍费7,000元。 一审法院认定事实：2020年1月16日，刘燕的胞弟刘涛夫妻二人从常年务工地广东佛山回到老家武胜县旧县乡，向刘燕表达其想要买房的愿望，刘燕便陪同刘涛开车到县城各房地产项目现场查看，但一直都没选好。2020年1月19日上午，考虑到和喜公司开发的项目位于老家到县城的必经通道处，地理位置方便，刘涛听从刘燕的建议，最终选定了和喜公司开发的“和喜.御荣府”项目，并于当天下午交纳了定金，约定一周内签订正式合同。 2020年1月22日，刘涛、徐美连夫妻二人作为房屋购买方与和喜公司签订了（2020）0100388号《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定建筑面积92.4平方米、错层，单价6,199元/平方米、总价572,788.00元，首付购房款272,788.00元，剩余购房款向银行申请贷款支付。该合同签订后，刘燕发现了和喜公司放在前台接待处的全民经纪人广告牌上载明“轻松秒变赚钱经英推荐成功奖励4000-7000元/套全民经纪人轻松享丰润任何个人推荐客户至和喜.御荣府并实际促成认购签约可获得4000-7000元/套推荐奖励”，当即询问和喜公司的销售顾问，其销售顾问解释说，在签订合同前，按照和喜公司内部流程规定，应该先备案，才会有介绍费，由于该份合同签订前，没有先备案，所以就没有介绍费。2020年5月29日，刘燕夫妻二人再次到和喜公司售楼部与其销售主管祝经理当面沟通，以相同理由拒绝支付介绍费。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”、第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约的，视为要约。”的规定，和喜公司对外发布的全民经纪人奖励广告及《全民经纪人及老带新奖励政策》，其内容“任何个人推荐客户至和喜.御荣府并实际促成认购签约可获得4000-7000元/套推荐奖励”具体明确，应当认定为要约，和喜公司辩称其推荐奖励广告为要约邀请的意见，不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采用要约、承诺方式。”、第十六条第一款“要约到达受要约人时生效。”、第二十五条“承诺生效时合同成立。”的规定，和喜公司全民经纪人奖励广告是对不特定人作出了悬赏广告的意思表示，因其内容具体明确，就是对不特定人发出的要约，该要约应当是在到达受要约人时生效，在受要约人作出承诺时合同才成立。悬赏广告中取得报酬的前提是要求行为人完成中介行为，在和喜公司的悬赏广告中应该体现为行为人向其推荐购房者，并实际促成其与购房者认购签约。刘燕陈述与其胞弟到和喜公司处为其胞弟购买房屋，在交纳订金并实际认购签约成功后，才发现全民经纪人悬赏广告，按照合同法的上述规定，此时要约才到达受要约人，刘燕的行为应当认定是为其胞弟购房做陪同并参谋或建议等行为，不能认定为其已接受了和喜公司的要约推荐其胞弟作为购房者，并实际促成签约成功的中介行为。刘燕在其胞弟认购签约成功而无中介行为的情况下，向和喜公司主张推荐奖励，不符合合同法受要约人先接受要约人的要约，后作出承诺合同才能成立的规定，故刘燕的诉请不符合法律规定，不予支持。和喜公司的《全民经纪人及老带新奖励政策》中对全民经纪人中介行为报备的要求，是审查行为人是否实施了中介行为的必经程序，符合房屋销售悬赏广告的交易习惯，并不违反法律禁止性规定，刘燕在其胞弟购房后推荐他人促成认购签约，履行了报备程序后，已实际领取了和喜公司给付的推荐奖励4,000元，刘燕诉称其胞弟购房时没有按照和喜公司规定的流程进行备案，责任并不在于自己的意见，不予采信。 综上所述，刘燕请求和喜公司给付房屋买卖介绍费，无事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘燕的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告刘燕负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘燕向本院举示以下证据：刘燕和刘玲的微信聊天记录、刘燕与曹翰宇的微信聊天记录；照片两张。拟证明在刘涛购房合同签订前，刘燕就与和喜公司工作人员协商房屋买卖介绍费事宜；全民经纪人的广告只有正面，没有反面。和喜公司未发表质证意见。本院认证认为，该微信聊天记录能与本案部分证据相互印证，可以证实以下事实：2020年1月19日下午14时许，刘燕向刘玲报备（徐美连）后，刘玲询问“她们来过没得呢”刘燕未回答，约10分钟后，刘玲表示“她们来过了”。同时下午16时许，刘燕向曹瀚宇报备（李隆平）后，李隆平当日下午到和喜公司签订了商品房认购协议，并按约定期限签订了正式购房合同，之后刘燕领取了全民经纪人奖励4,000元。刘燕拟用其与曹瀚宇的微信聊天记录证明其报备（徐美连）的证明目的，本院不予采信。刘燕称和喜公司的悬赏广告中没有报备流程，其只看见广告正面的说法，与其前述报备行为相互矛盾，与客观事实不符。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：和喜公司是否应当向刘燕支付案涉全民经纪人奖励。悬赏广告，系悬赏人以公开方式申明对完成特定行为的人支付报酬的行为。只要行为人完成所指定的行为，悬赏人即负有支付报酬的义务。和喜公司对外发布的全民经纪人广告及《全民经纪人及老带新奖励政策》符合悬赏广告的法律特征，该广告中适用人群、推荐奖励方式、客户认定标准和界定流程等内容具体明确，系向社会不特定人的要约。本案中，刘燕在刘涛夫妇到访和喜公司之后，发现了案涉广告，进而向和喜公司工作人员报备，拟完成该广告中的特定行为。但，刘燕未在刘涛夫妇初次到访和喜公司之前完成报备，且刘涛夫妇已经不满足广告中对新客户的认定标准，即使签订了正式的购房合同，亦不能认定刘燕按照要约的内容完成广告中所指定的行为。刘燕的行为不构成对和喜公司的有效承诺，故刘燕要求和喜公司支付报酬的请求，本院不予支持。 综上所述，刘燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘燕负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  李政伟 审判员  成 琪 审判员  唐 敏 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  张沙沙