广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1971号上诉人(原审被告)：韶关市曲江耀星房地产开发有限公司，住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇城东岭窝仔。法定代表人：罗华球，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓锦青，公司员工。委托诉讼代理人：廖立民，广东星慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄卓平，男，1984年3月9号出生，汉族，住广东省韶关市武江区***************。委托诉讼代理人：王慧瑾，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜丽丽，广东国鼎律师事务所律师。上诉人韶关市曲江耀星房地产开发有限公司（以下简称耀星地产公司）因与被上诉人黄卓平商品房预售合同纠纷一案，不服韶关市曲江区人民法院（2020）粤0205民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。耀星地产公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判耀星地产公司与黄卓平按《国际森林岛楼宇认购书》中的约定签订《商品房买卖合同》；3、上诉费由黄卓平承担。事实和理由：一审法院认为耀星地产公司与黄卓平签订的《国际森林岛楼宇认购书》名为预约实为本约。理由如下：一、预约与本约的区别在于，预约的目的是为了保证本约的顺利签订，本约的目的则是对交易本身实体权利义务的确定。本约相较于预约，其详备程度更高，条款更齐备、明确，不存在法律或事实上的履行障碍，具备合同实际履行的条件。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”根据以上两条规定可以看出，在商品房交易中预约被认定为本约至少须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。而在本案中，耀星地产公司与黄卓平签订的《国际森林岛楼宇认购书》的内容并不具备上述商品房买卖合同的主要内容，首先其缺乏涉案房屋的交付日期，其次缺乏面积差异的处理方式，如果将《国际森林岛楼宇认购书》认定为本约，在实际合同履行上势必会出现障碍，后续的纠纷也缺乏具体的解决办法，因此不应该将《国际森林岛楼宇认购书》认定为本约。况且，黄卓平诉讼请求中也要求耀星地产公司与其签订商品房买卖合同。签订商品房买卖合同能够确定双方的实体权利义务，有利于保护交易双方的利益，同时也有利于保证交易的稳定。如前述所言，《国际森林岛楼宇认购书》的内容中缺乏涉案房屋的交付日期及面积差异的处理，对办理产权登记有关事宜等合同重要条款也未有规定，在众多重要内容未明确的情况下，判决黄卓平与耀星地产公司签订商品房买卖合同更有利于双方的合法权益。二、黄卓平在履行付款义务上存在瑕疵。耀星地产公司同意案外人韶关市卓越电梯工程有限公司(下称卓越公司)以其工程款抵扣黄卓平的购房款，但卓越公司未就此事作出正式承诺，黄卓平提交的卓越公司《关于维保工程款抵房款情况的说明》，耀星地产公司自始未收到，且该《关于维保工程款抵房款情况的说明》记载的维保费用与黄卓平提交的发票签收表中记载的金额不一致，耀星地产公司有理由怀疑《关于维保工程款抵房款情况的说明》为黄卓平伪造。鉴于黄卓平提交的《关于维保工程款抵房款情况的说明》存在重大瑕疵，且黄卓平的妻子陈彩虹并非卓越公司的全资股东，因此若想证明卓越公司同意以其电梯维保费抵扣购房款，卓越公司应当出具相应的股东会决议。黄卓平辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回耀星地产公司的上诉请求，维持一审判决。事实与理由：一、耀星地产公司与黄卓平签订的《国际森林岛楼宇认购书》应认定为本约合同而非预约合同。1.从《国际森林岛楼宇认购书》的内容看，其形式符合本约合同的实质性要求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容且出卖人已经按照约定收受购房款的，应认定为商品房买卖合同。本案中，耀星地产公司与黄卓平签订的《认购书》已对当事人名称、商品房基本情况、商品房的销售方式、总价款及付款时间、付款方式、面积等作出了明确约定。另耀星地产公司作为房地产开发公司，其与购房者签订的各式合同均为其提供的格式合同，格式合同除房屋的基本信息、房款总价及支付方式是与购房者协商的外，其余条款均是格式条款，购房者只能被动接受。且在本案中，《认购书》第八条约定“黄卓平已阅读并理解，同意甲方在国际森林岛销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按照该样板条款签署上述各合同，不在变更、增加或减少任何条款”，而《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款作为格式合同，交付标准及交付使用条件等内容均是相同的，所以根据《认购书》以及耀星地产公司公示的各类格式合同可确定《商品房销售管理办法》第十六条规定的必备条款内容，加之黄卓平已经支付所有购房款，因此《国际森林岛楼宇认购书》应认定为本约合同。另外审查合同属于本约合同还是预约合同不应仅仅根据合同的名称进行认定，更应看中合同的内容和是否具有可操作性。即使《认购书》不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条款，《认购书》中已明确了当事人信息、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及付款方式、付款时间等，再根据《合同法》第12、61、62条的规定，认购书欠缺的主要条款均可以通过法律的规定予以明确，所以《认购书》作为履行双方涉案房屋的交易的本约合同不存在任何履行上的障碍。2.从双方签订《认购书》的背景及协议履行的实际情况来看，本案交易应为“以房抵债”的商品房买卖交易。根据生效的一审法院作出的（2019）粤0205民初2225号民事判决书查明的事实：2017年1月18日，卓越公司、黄卓平、耀星地产公司三方达成一致意见，由黄卓平购买涉案房屋，耀星地产公司欠卓越公司的电梯维修费用用于抵付黄卓平购买涉案房屋的房款，购房价格318922元。根据当时签订认购书的背景来看，卓越公司、黄卓平、耀星地产公司三方实为达成对涉案房产“以房抵债”的合意，该合意亦提现在《认购书》备注的内容中。签订协议后，黄卓平如约向耀星地产公司支付差额部分7万元房款，至此黄卓平的义务已履行完毕。3、按照商品房买卖的交易习惯，买卖双方签订预约合同的一般目的是基于商品房尚在开发建设中，订立本约存在交房障碍，所以通过签订预约合同的形式约定将来订立本约合同。而在本案中，案涉房屋属于商品房现房，不存在无法交付或者无法办理产权登记的情形，加之卓越公司、黄卓平与耀星地产公司三方达成的合意本就是“以房抵债”，故耀星地产公司与黄卓平间欠缺签订预购合同的合理性。双方签订《认购书》及约定将来签订《商品房买卖合同》及相关协议仅是基于耀星地产公司的一般购房程序和商品房买卖备案的特殊要求。综上，该《认购书》应当认定为本约合同而非预约合同。二、黄卓平已完全履行支付购房款的义务，未存在履行瑕疵。耀星地产公司对欠付卓越公司253735元的事实予以确认，且同意用于抵扣涉案房产的房款，却以卓越公司未作出正式承诺及《关于维修工程款抵房款情况说明》未经股东会同意而怀疑为黄卓平伪造的提出异议。首先，《关于维修工程款抵房款情况说明》加盖了卓越公司的公章且卓越公司的法定代表人陈彩虹亦已签字确认，公章及法人代表是公司对外开展经营活动的身份象征，上述情况说明上同时具备公章和法人代表签名，足以代表公司的行为。而股东会决议属于公司的内部管理活动，是否具备股东会决议不影响《关于维修工程款抵房款情况说明》的效力。其次，在耀星地产公司、黄卓平和卓越公司达成“以房抵债”合意时，耀星地产公司是清楚知悉卓越公司对该合意不存在任何异议，否则也不会与黄卓平签订以房抵债的协议；最后，在黄卓平提起本案诉讼前，黄卓平已屡次催告耀星地产公司配合签订《商品房买卖合同》进而办理产权变更登记，但耀星地产公司一直未予以回复且未提出任何异议；据此可知耀星地产公司对卓越公司以维修款抵扣购房款的事实是清楚知悉并且认可的。《认购书》签订后，黄卓平向耀星地产公司支付了购房款7万元，至此黄卓平的购房款已足额支付。请求二审维持一审判决。黄卓平向一审法院起诉请求：1、判令耀星地产公司继续履行《国际森林岛楼宇认购书》；2、判决耀星地产公司15个工作日内签订商品房买卖合同，并交付房屋，协助黄卓平办理房产手续(房款价值为318922元人民币)；3、本案诉讼费用由耀星地产公司承担。一审法院认定事实：黄卓平是卓越公司的经理，与卓越公司的法定代表人陈彩虹是夫妻关系。2015年1月8日，耀星地产公司与湖南华升富士达电梯有限公司（以下简称富士达公司）签订《电梯保养合同》，约定由富士达公司负责耀星地产公司5台电梯的保养、维修。2015年1月20日，耀星地产公司与富士达公司签订《电梯保养合同》，约定由富士达公司负责耀星地产公司9台电梯的保养、维修工作。上述合同第14项注明黄卓平是该公司维修部的经理。2015年1月23日，耀星地产公司与富士达签订《合同补充协议》，注明小区使用的14台电梯是由其公司负责维修保养。2015年6月30日，富士达公司与耀星地产公司终止了14台电梯的维保合同。2015年9月6日，卓越公司、富士达公司、耀星地产公司三方签署《对账单》，内容如下：耀星地产公司，贵单位使用的东莞日资电梯是我司富士达公司韶关分公司负责维修保养，于2015年6月30日已终止14台电梯维保合同，现还有部分维保费未付清，我司将此余款将交给卓越公司收取，附清单如下：１、2014年7月18日至2015年1月17日下半年保养款9000元（已开票。一审庭审中，黄卓平确认该款耀星地产公司已付清）；２、2014年11月27日至2015年6月30日共7个月*5台*3**/月，合计：10500元；３、2015年1月20日至2015年6月30日5个月*9台*3**/月，共合计13500元；另还有部分电梯整改厅门、门套等费用共6900元，共39900元。2015年7月9日、2016年7月29日、2017年1月19日（耀星地产公司签名、盖章的时间为2017年2月23日）卓越公司（乙方）与耀星地产公司（甲方）分别签订《电梯保养合同》，约定由卓越公司对耀星地产公司在曲江区的14台电梯提供定期保养（维修），并分别约定相应的单价。在上述合同落款处，黄卓平均作为乙方的承办人签名。上述合同签订后，卓越公司对耀星地产公司的14台电梯进行相应的维修保养。因在合同履行期间，耀星地产公司未按约定支付卓越公司电梯维保款，经卓越公司同意，并经黄卓平与耀星地产公司协商，耀星地产公司同意将其开发的位于韶关市曲江区马坝镇的国际森林岛（原御湖山花园）小区1幢2单元303房作价318922元出售给黄卓平，并同意将所欠卓越公司的电梯维保款（含富士达应收部分）用于折抵其中的部分房款。2017年1月18日，黄卓平（乙方）与耀星地产公司（甲方）签订《国际森林岛楼宇认购书》（编号：0000256），约定乙方自愿依下列条件向甲方认购国际森林岛（原御湖山花园，乙方对项目更名情况知悉并认可）1幢2单元303房。该商品房建筑面积共95.83平方米，其中，套内建筑面积80.9平方米，获优惠后，按建筑面积计算，单价为3328元/㎡，按套内面积计算，单价为3942.18元/㎡；总金额为人民币318922元。乙方同意签署本认购书时，支付30000元作为定金，定金在签订商品房买卖合同时自动转入房款；乙方选择的付款方式：一次性付款；乙方须于2017年6月1日前支付首期房款82502元（含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款236420元须于2019年6月30日前付清。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一和甲方支付违约金；乙方必须按双方约定的付款方式和期限到小区销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；乙方同意签署本认购书后在该单位的销售全过程中不更名、不增减名和不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；该商品房面积以签署《商品房买卖合同》约定为准，成交价按本认购书中建筑面积单价重新计算；乙方已阅读并理解、同意甲方在国际森林岛销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。在该认购书的左下角，有一“注”，内容为：此价格是电梯维保工程抵房款，购房者有保密责任，《商品房买卖合同》于付清全部房款一个月内签订。上述《国际森林岛楼宇认购书》签署后，黄卓平分别于2017年1月19日、8月30日、2018年2月11日支付耀星地产公司30000元、20000元及20000元，共70000元。耀星地产公司在本案中确认收到黄卓平上述70000元。2019年7月24日，耀星地产公司的财务刘细英向卓越公司发送了《卓越公司应开发票给耀星房地产公司明细》，显示：１、2014年11月27日至2015年6月30日期间电梯维保费10500元（备注：原与富士达签合同）；２、2015年1月20日至2015年6月30日期间电梯维修费13500元（备注：原与富士达签合同）；３、2015年7月1日至2016年6月30日期间电梯维保费42000元；４、2016年7月1日至2017年6月30日期间电梯维保费45360元；5、2016年11月13日无线对讲机14台230**元；６、2016年5月15日至2019年6月30日电梯配件款21755元；7、2017年7月1日至2019年6月30日期间电梯维保费90720元，合计246835元；上述款项加上之前已开票给耀星地产公司但未付款的6900元，耀星地产公司共欠卓越公司电梯维保费253735元。据此，黄卓平用于抵扣房款的电梯维保款共为253735元。耀星地产公司在本案中，对上述欠卓越公司电梯维保款253735元用于抵扣本案的购房款无异议。但是，在黄卓平付清上述所有购房款后，耀星地产公司并没有按《国际森林岛楼宇认购书》的约定与黄卓平签订《商品房买卖合同》，亦无将涉案的303房交付给黄卓平使用，更无将上述房产的产权办理登记至黄卓平名下。黄卓平经多次与耀星地产公司协商未果，卓越公司于2019年11月7日向该院起诉耀星地产公司，要求耀星地产公司偿还其电梯保养费、工程款、配件费共253735元。该院审查后认为，该案所涉工程款已经该案黄卓平、耀星地产公司协商用于抵付黄卓平向耀星地产公司购买房屋的款项，已成为耀星房地产公司与黄卓平之间房屋买卖合同的一部分内容，其处分应依该房屋买卖合同进行，该案黄卓平诉讼请求没有事实和法律依据，故该院于2019年12月24日作出（2019）粤0205民初2225号民事判决，判决驳回卓越公司的诉讼请求。上述判决生效后，黄卓平于2020年5月11日向该院提起了本案的诉讼。黄卓平向该院提交了卓越公司于2019年7月24日出具的《关于维保工程款抵房款情况的说明》，其中部分内容为：卓越公司同意将截止2019年6月，耀星公司欠维保工程款253735元，用于冲抵黄卓平购买耀星公司名下的“国际森林岛”小区1幢2单元303房款。本案诉讼过程中，经黄卓平申请，该院依法作出（2020）粤0205民初805号民事裁定，裁定：查封耀星地产公司名下的位于曲江区马坝镇马坝大道南枫林渡假村御湖山花园第1幢2单元303号房。该院在本案审理过程中，依法向韶关市曲江区*******查询了涉案小区的1幢2单元403房的《商品房买卖合同（现售）》，同时要求耀星地产公司提供了涉案1幢2单元304房的《商品房买卖合同（现售）》，经比对，上述合同均为格式、内容统一的格式化合同，合同约定的商品房交付条件与交付手续、房屋登记等内容均是相同的。一审法院认为，关于本案案由的问题。本案立案所确定的案由为商品房预售合同纠纷。商品房预售合同纠纷是指房地产开发商把正在建设中的房屋预告销售给承购人，承购人支付相应价款的合同产生的纠纷。本案涉案的303房是现房，并非耀星房地产公司正在建设中的房屋，因此，本案并非商品房预售合同纠纷。本案是耀星房地产公司与黄卓平基于303房的销售而签订的双方在将来一定期限内签订商品买卖合同的协议产生的纠纷，因此，本案应为商品房预约合同纠纷。本案争议的焦点主要有：一、涉案的电梯维保费用于抵扣黄卓平的购房款，是否需取得卓越公司、富士达公司的同意，即该抵扣房款的行为是否合法的问题；二、涉案的《国际森林岛楼宇认购书》是否合法有效，是否具有商品房买卖合同的性质；三、耀星地产公司是否应交付涉案303房给黄卓平，并将该房的产权变更登记至黄卓平名下。关于焦点一，该院认为，涉案的电梯保养费用于抵扣黄卓平的购房款，已取得黄卓平、耀星地产公司及卓越公司的同意，因此，该抵扣行为是合法的。本案中，黄卓平提供了卓越公司《关于维保工程款抵房款情况的说明》，在该材料中，卓越公司已明确同意将其截止2019年6月耀星地产公司欠其维保工程款253735元用于冲抵黄卓平购买耀星地产公司名下的“国际森林岛”小区1幢2单元303房的房款。虽然其中的24000元是耀星地产公司之前欠富士达公司的电梯维保工程款，但是，由于卓越公司、富士达公司、耀星地产公司三方已2015年9月6日签署《对账单》，三方同意耀星地产公司尚欠富士达公司的电梯维保款由卓越公司收取，据此，卓越公司对该部分维保工程款已取得处分权，卓越公司同意用该部分款项冲抵涉案303房的购房款并未违反法律的规定。因此，耀星地产公司主张该部分维保工程款用于冲抵涉案的购房款未取得卓越公司和富达公司的同意没有法律依据，该院不予采纳。关于焦点二，诚实信用原则是民法的基本原则，是人们在民事活动中必须遵守的原则。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，耀星地产公司与黄卓平签订的《国际森林岛楼宇认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照该认购书约定履行各自的权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套11建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”上述规定，说明具备了商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的认购书，在性质上不是预约而是本约，或名为预约实为本约。将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定为名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已按约定收取了购房款。本案中，黄卓平、耀星地产公司签订的《国际森林岛楼宇认购书》，已对所出售的303房的当事人名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间进行了明确的约定，同时，根据该认购书的第八条：“乙方已阅读并理解、同意甲方在国际森林岛销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款种签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。”鉴于《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款上有交付使用条件等内容的约定，且诉讼过程中，耀星地产公司亦确认其所销售的商品房(现房)的买卖合同均为格式化合同，交付标准及交付使用条件均是相同的，所以，可视为涉案的《国际森林岛楼宇认购书》对涉案房屋的交付标准及交付使用条件是有明确的约定的。据此，可以认定《国际森林岛楼宇认购书》具备商品房买卖合同的内容；另一方面，在上述认购书签订后，黄卓平亦在合同约定的期限内支付了现金70000元及抵扣了电梯维保工程款253735元，共323735元给耀星地产公司，已超过合同约定的房屋总价款318922元，双方已同意并履行了合同，因此，涉案的《国际森林岛楼宇认购书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定的情形，应当认定其为涉案303房的商品房买卖合同。黄卓平已按约定履行了购房合同约定的义务，而耀星地产公司在收取了黄卓平的全部购房款后，拒不交付涉案303房及办理上述房屋的产权变更登记手续，耀星地产公司的行为已构成违约。黄卓平诉请要求耀星地产公司交付上述房屋及办理房产变更登记手续，符合法律的规定，应予支持。房屋的交付条件及手续可以依照耀星地产公司与该小区同样交易类型房屋业主签订的《商品房买卖合同(现售)》约定的标准进行。至于黄卓平要求耀星地产公司继续履行《国际森林岛楼宇认购书》及签订商品房购房合同的诉讼，因涉案《国际森林岛楼宇认购书》已被认定为商品房买卖合同，故黄卓平要求耀星地产公司履行认购书约定的签订商品房买卖合同已无必要，故黄卓平该项诉请该院不予支持。一审判决：一、耀星地产公司应于判决生效之日起三十日内将其开发的位于韶关市曲江区********枫林渡假村御湖山花园第1幢2单元303房交付给黄卓平使用；二、耀星地产公司应于判决生效之日起六十日内与将上述第一项房产的产权办理变更登记至黄卓平名下；三、驳回黄卓平其他的诉讼请求。一审案件受理费3092元、财产保全费1920元，共5012元(黄卓平已预交)，由耀星地产公司负担。本院查明，黄卓平对一审判决认定事实无异议。耀星地产公司对一审判决认定事实补充，其未收到过《关于维修工程款抵房款情况说明》，只是在一审庭审时才知道上述情况说明。经查，案涉“国际森林岛楼宇认购书”由耀星地产公司与黄卓平签订，该认购书涉及卓越公司的电梯维保费，须得到卓越公司的确认。而卓越公司出具的《关于维修工程款抵房款情况说明》落款时间虽为2019年7月24日，但黄卓平未向一审法院提交相关证据证实耀星地产公司在黄卓平提起本案诉讼前已收悉上述《关于维修工程款抵房款情况说明》，故本院对耀星地产公司的主张予以采纳。对一审判决认定事实当事人无异议的部分本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉《国际森林岛楼宇认购书》能否认定为案涉商品房买卖合同；二、黄卓平是否存在履行付款义务上的瑕疵。关于案涉《国际森林岛楼宇认购书》能否认定为商品房买卖合同的问题。耀星地产公司上诉认为，其与黄卓平签订的《国际森林岛楼宇认购书》属于预约合同。预约合同与本约合同的区别在于，预约合同是为了保证本约合同的顺利签订；本约合同的目的在于对交易本身实体权利义务的确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”、《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套11建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”的规定，本案中，从双方签订《国际森林岛楼宇认购书》看，案涉“认购书”对当事人名称、商品房基本情况、商品房的销售方式、总价款及付款时间、付款方式、房屋面积等作出了明确约定。但未就房屋的交付时间、相关设施、设备的权益、面积差异的处理、违约责任等方面作出约定，缺失了部分内容。但案涉商品房为现楼，具备交付条件。同时，“认购书”第八条约定：“乙方已阅读并理解、同意甲方在国际森林岛销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款种签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。”反映出双方当事人在签订“认购书”已对各自的权利义务进行了明确。加之，而从“认购书”签订的背景及协议履行的实际情况来看，其实质是“以房抵债”的商品房买卖交易。在黄卓平亦已依约支付全部款项。因此，尽管案涉“认购书”约定的内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房应当明确的全部内容，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”的规定，耀星地产公司应交付案涉房屋并协助将该房屋的产权登记至黄卓平名下。对于黄卓平是否存在履行付款义务上的瑕疵的问题。耀星地产公司认为，其与黄卓平签订的《国际森林岛楼宇认购书》涉及卓越公司维保款，卓越公司未在“认购书”上盖章确认。即便黄卓平提交了卓越公司了《关于维保工程款抵房款情况的说明》，但其未提交卓越公司的股东会议决议。经查，但卓越公司并未在“认购书”盖章确认。因“认购书”涉及卓越公司的电梯维保款，在卓越公司未函告同意将维保款用于抵扣黄卓平购房款的情况下，耀星地产公司拒绝与黄卓平签订《商品房买卖合同》并无不当。现耀星地产公司确认收到卓越公司在《关于维保工程款抵房款情况的说明》，卓越公司同意将其截止2019年6月耀星地产公司欠其维保工程款253735元用于冲抵黄卓平购买耀星地产公司名下的“国际森林岛”小区1幢2单元303房的房款。且黄卓平已缴清了余款，故黄卓平已履行了付款义务。至于上述函件是否取得卓越公司股东认可的问题。黄卓平作为卓越公司的经理，其提交的由卓越公司出具的《关于维保工程款抵房款情况的说明》，该证明由卓越公司出具并盖章，且有卓越公司公司法人陈彩虹签名，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款：“单位向人民法院出具的证明材料，应当由单位负责人及制作材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。……。”的规定，本院对黄卓平提交的由卓越公司出具的《关于维保工程款抵房款情况的说明》的证明力予以确认。耀星地产公司该上诉理由本院不予采纳。综上所述，耀星地产公司上诉理由部分成立，但其有理部分不影响本案的结论；一审判决认定事实清楚，实体处理基本正确，但在协助办理产权变更登记表述上存在瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持韶关市曲江区人民法院（2020）粤0205民初805号民事判决第一项、第三项；二、变更韶关市曲江区人民法院（2020）粤0205民初805号民事判决第二项为：韶关市曲江耀星房地产开发有限公司应于判决生效之日起六十日内协助黄卓平将韶关市曲江区********枫林渡假村御湖山花园第1幢2单元303房产权变更登记至黄卓平名下。二审案件受理费6184元，由韶关市曲江耀星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长 韩      文      锋审  判  员 赖      凯      文审  判  员 彭志光二〇二〇年十一月三十日（代）书记员 张            燕