安徽省休宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1022民初1164号 原告:安徽黟县农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省黄山市黟县碧阳镇渔亭路**，统一社会信用代码91341000060809565Q。 法定代表人：潘文刚，系该司董事长。 委托诉讼代理人：黄闯堂，系该司员工。 委托诉讼代理人：干方林，安徽干方林律师事务所律师。 被告:路营，男，1974年11月3日出生，汉族，住上海市松江区。 被告：李文佳，女，1980年9月1日出生，汉族，住上海市松江区。 二被告委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：吴笑天，安徽雄风律师事务所律师。 被告：黄山大川置业有限公司，住所地安徽省休宁县海阳镇新城区枫林大道**，统一社会信用代码913410225518486499。 法定代表人：钟川，系该司董事长。 委托诉讼代理人：吴静，系该司办公室主任。 原告安徽黟县农村商业银行股份有限公司（以下简称黟县农商行）与被告路营、李文佳、黄山大川置业有限公司（以下简称大川置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告黟县农商行的委托诉讼代理人黄闯堂、干方林，被告路营、李文佳的委托诉讼代理人江学真，被告大川置业公司的委托诉讼代理人吴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黟县农商行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与三被告于2015年11月27日签订的《个人购房借款(担保)合同》；当庭变更诉请2、依法判令路营、李文佳返还原告《个人购房借款(担保)合同》项下的剩余借款本金1048768.37元、利息6422.96元(利息计算截至2020年10月8日,以后利息在解除合同前按月计算，解除合同后以1048768.37元为基数，年利率9.555%计算至款请之日止)；3、依法判令大川置业公司对诉请二承担连带清偿责任；4、判令三被告向原告支付本案律师费9000元；5、依法判令由三被告承担本案全部诉讼费用；6、判令原告在上述第三、四、五项款项范围内对抵押物休宁县海阳镇尧舜大道欧罗巴国际花园P4幢105室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 事实与理由：路营与李文佳是夫妻关系。2015年11月18日，路营与大川置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定路营购买大川置业公司开发的欧罗巴国际花园P4幢1-105(105)号房。2015年11月27日，原告与三被告签订《个人购房借款(担保)合同》，约定由原告向路营提供按揭贷款人民币120万元用于购买休宁县欧罗巴国际花园P4幢1-105(105)号房，贷款期限为240个月，执行年利率为7.35%，路营按月等额本息还款；大川置业公司为借款人的债务承担连带保证责任；以上所购房屋已办理抵押权预告登记。另根据合同第十三条第2款、第十四条第3款和第二十条等约定，本合同项下涉及的诉讼费、律师费等费用由借款人、保证人和抵押人承担。同日，李文佳出具了《共同还款承诺书》后，原告按约向路营支付了借款120万元。2020年8月，路营、李文佳以大川置业公司违约为由向法院提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款(担保)合同》。另路营本应于2020年9月2日还款,却拖欠至9月30日还款，10月2日应归还的借款本息，截至10月8日仍未归还。原告认为，根据合同相对性原理，合同解除后，路营、李文佳作为借款合同相对人，应当对该合同项下借款负有还款义务。根据商品房买卖合同司法解释规定，借款合同解除后，大川置业公司应当将收受的购房款本金及利息返还给原告，即大川置业公司作为出卖人，负有返还义务，且大川置业公司作为借款合同保证人，对该借款承担连带清偿责任。现为维护原告合法权益，依法诉至法院。 路营、李文佳的委托诉讼代理人辩称：1、本案原告所提诉请可以在路营、李文佳起诉大川置业公司商品房买卖合同纠纷案件中一并解决的，因为在该案中路营、李文佳已经将本案原告列为第三人，并主张解除个人借款合同，因此原告无需另案起诉，造成二被告诉累。2、我们同意解除案涉个人借款担保合同，该合同的解除是不归责于二被告的行为而解除的，本案中个人购房借款担保合同是依附于三被告间《商品房买卖合同》存在的。由于三被告间《商品房买卖合同》已被人民法院解除，并确认合同解除的原因在大川置业公司。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，案涉的担保贷款合同因为《商品房买卖合同》被解除，其合同目的无法实现，也应当被解除。但强调一点，该借款合同解除不可归责于路营、李文佳。3、原告所提的诉请二、四、五均不能成立。路营、李文佳无需对个人借款合同项下的本金利息及原告支出的律师费、诉讼费承担清偿及给付责任。理由如下：最高院关于商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款规定借款合同解除后，原告已发放的贷款本息，应由大川置业公司承担还款义务，与此相对应的原告支出的律师费、诉讼费也应当由大川置业公司承担。最高院有关同类型案件评选出的特等奖案例，与本案相类似，也被很多法院引用【案号为上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第325号民事判决书】。这个判例中确定了贷款合同解除后，剩余贷款本息应由开发商承担，对于买受人已经按照借款合同约定所支付的贷款本息由开发商返还给买受人，剩余购房贷款直接返还给银行并向银行承担购房人应当承担的责任。另外，从情理上说，案涉房屋买卖合同、借款合同都被解除后，银行还要求买受人去履行剩余贷款本息的还款责任，是有违公平与正义的，也是与相关司法判例相抵触的。综上，我们对解除案涉借款合同无异议，但该借款合同的解除是因为对应的房屋买卖合同解除所导致，所以借款合同解除的原因不可归责于路营、李文佳，该二人不承担上述付款责任，请求法庭驳回原告对路营、李文佳的第二、四、五项诉请。 大川置业公司辩称：1、我司同意原告解除借款担保合同；2、原告提出的剩余贷款本金及利息，希望原告提供书面说明，我司财务需要核实；3、诉请四、五我司不承担；4、关于诉请六，案涉房屋目前达不到拍卖阶段，如果真的达到这个阶段，原告可以享受优先权。 黟县农商行为证明其诉请向本院提交以下证据证明：1、休宁县人民法院（2020）皖1022民初1070号案件民事起诉状及应诉通知书复印件，证明本案关联案件正在一审诉讼阶段；2、《个人购房借款（担保）合同》复印件，证明原告与三被告之间存在借贷、抵押、担保三种法律关系；3、《共同还款承诺书》复印件，证明李文佳对本案借款承诺共同还款；4、贷款欠息清单一份，证明截止到2020年10月8日贷款本金余额是1048768.37元，利息是6417.93元，罚息是5.03元，之后利息根据诉请变更计算；5、抵押权预告登记证复印件，证明本案房屋已办理抵押权预告登记；6、借款凭证复印件，证明原告已向路营支付借款120万元；7、还款凭据打印件，证明路营已逾期归还2020年9月借款本息；8、欠款凭据打印件，证明2020年10月的借款本息路营未归还；9、委托代理协议及律师费发票复印件，证明原告已支付本案律师费11000元。 路营、李文佳向本院提交三份司法判例，证明同类型案件均是判决由开发商返还按揭贷款本息的。 大川置业公司无证据向法庭提交。 庭后黟县农商行提交了路营归还按揭贷款明细供大川置业公司核对，大川置业公司经核对，对截止起诉还欠黟县农商行贷款本金1048768.37元无异议。 对上述原被告提交证据的真实性本院均予以确认，并在卷佐证。 本院经审理查明认定事实如下：路营、李文佳系夫妻关系，2015年11月18日，路营与大川置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由路营购买大川置业公司开发的欧罗巴国际花园P4幢1-105（105）号房，总房款1729390元。2015年11月27日，路营、李文佳、大川置业公司与黟县农商行签订《个人购房借款（担保）合同》，约定由黟县农商行向路营提供按揭贷款120万元用于购买欧罗巴国际花园P4幢1-105(105)号房，贷款期限为240个月，执行年利率为7.35%，按月等额本息还款，大川置业公司为借款人的债务承担连带保证责任，路营、李文佳以所购房屋作为抵押财产提供了抵押担保，于2015年12月1日办理了抵押权预告登记。2015年12月2日黟县农商行依约发放了120万元贷款至路营账户，随即转入大川置业公司账户。此后路营、李文佳按期归还按揭贷款。2020年8月25日，路营、李文佳以大川置业公司延期交房为由，向本院起诉大川置业公司及第三人黟县农商行，要求解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款（担保）合同》【案号为（2020）皖1022民初1070号】。该案在审理过程中，黟县农商行认为其系第三人，无法提起反诉，故提起本案诉讼。要求解除三方签订的《个人购房借款（担保）合同》，由路营、李文佳承担归还贷款本息的义务，由大川置业公司承担连带保证责任。 另查明，路营自2016年1月2日起至2020年10月2日止已支付黟县农商行按揭贷款本息546369.41元（其中已还本金151231.63元），截止起诉，还欠黟县农商行按揭贷款本金1048768.37元。 本案审理过程中，本院（2020）皖1022民初1070号案件已于2020年10月27日判决解除路营与大川置业公司于2015年11月18日签订的合同编号为0031-151118125617《商品房买卖合同》，并判决由大川置业公司返还路营、李文佳已偿还的按揭贷款本息546369.41元，该判决书现已生效。 根据原被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：路营、李文佳在借款合同解除后是否应承担归还剩余借款本金、利息及其他费用的义务。 关于争议焦点本院认为，路营与大川置业公司签订的《商品房买卖合同》，因大川置业公司延期交房，已于2020年10月27日经本院判决解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。故黟县农商行起诉解除其与路营、李文佳、大川置业公司签订的《个人购房借款（担保）合同》，本院予以支持。借款担保合同解除之后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状，即购房人应返还全部按揭贷款，出借人返还购房人已经支付的按揭本息，银行对借款担保合同解除所受的损失，可以要求购房人赔偿。因为按揭贷款合同解除的原因系开发商逾期交房导致房屋买卖合同解除所致，故购房人向银行承担偿还贷款本息及赔偿责任后，有权向开发商主张追偿。但这样做会造成不必要的重复诉讼，增加当事人的诉累。故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，在商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。虽然本案与解除商品房买卖合同一案未合并审理，但在借款担保合同解除后，由大川置业公司直接向银行返还剩余贷款，并承担购房人应承担的责任是符合司法解释要义的。综上，路营、李文佳作为购房者在本案中不承担返还剩余贷款本息、支付诉讼费、律师费的责任。 综上所述，《个人购房借款（担保）合同》解除后，应由大川置业公司直接向黟县农商行履行归还贷款本息的责任，剩余贷款本金经确认为1048768.37元，本院予以认可。利息在合同解除之前仍按照合同约定计算，根据黟县农商行提交的欠息清单确认截止2020年11月2日的欠款利息为14761.24元，在此之后的利息，以欠款本金1048768.37元为基数，按照贷款逾期罚息利率（贷款利率上浮30%），即年利率9.555%计算逾期利息至款清之日止。关于律师费因黟县农商行仅提供了律师费发票复印件，在本院指定期限内未提交律师费转账记录和发票原件，但原告委托律师情况属实，故本院对律师费酌定为2000元，由大川置业公司支付。关于黟县农商行主张行使抵押权的诉请，因案涉房屋只办理了抵押权预告登记，目前不具备行使抵押权的条件，故本院对原告该项诉请不予支持。如大川置业公司未履行归还剩余贷款义务，黟县农商行可拒绝办理案涉房屋抵押权预告登记注销手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下： 一、解除安徽黟县农村商业银行股份有限公司与路营、李文佳、黄山大川置业有限公司于2015年11月27日签订的编号为3153631120150412《个人购房借款（担保）合同》. 二、黄山大川置业有限公司在本判决生效后三十日内一次性支付安徽黟县农村商业银行股份有限公司剩余贷款本金1048768.37元及截至2020年11月2日的利息14761.24元，并从2020年11月3日起以剩余未还本金为基数，按年利率9.555%计算逾期利息至款清之日止。 三、黄山大川置业有限公司在本判决生效后三十日内一次性支付安徽黟县农村商业银行股份有限公司律师费2000元。 四、驳回安徽黟县农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14396元，由被告黄山大川置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  吴筱玲 人民陪审员  吴敏文 人民陪审员  张海标 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  金 丹