广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执复285号 复议申请人（异议人、利害关系人）：杨莉，女，汉族，1975年9月30日出生，住广东省清新县。 申请执行人：橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited），住所地香港铜锣。 负责人：陈柏香。 委托代理人：刘惠宏，广东安华理达律师事务所律师。 委托代理人：蔡晓蓉，广东安华理达律师事务所律师。 被执行人：清远市韶星物业发展有限公司，住所地广东省清远市清城区。 法定代表人：陈鑑全。 被执行人：陈鑑全，男，汉族，1959年3月20日出生，住广东省韶关市曲江区。 复议申请人杨莉不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）作出的（2020）粤0605执异443号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 复议申请人杨莉向南海区法院提出异议，请求将广东省清远市清城区*****（房产证号：粤房地证字第*****号）带租拍卖。 南海区法院查明，中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司从中国农业银行股份有限公司南海狮山支行处受让（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决确定的债权后，向该院申请执行。该院于2017年1月4日立案执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与上列被执行人金融借款合同纠纷一案【案号：（2017）粤0605执191号】。经执行，该院于2018年1月17日裁定终结该案本次执行程序。2018年7月9日，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)签订债权转让协议，约定将申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司对上列被执行人的债权转让予橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)。2019年2月2日，（2017）粤0605执191号案恢复执行，案号为（2019）粤0605执恢509号。2019年5月7日，该院作出（2019）粤0605执恢509号之一执行裁定书，裁定：变更橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)为本案申请执行人。2020年7月23日，该院作出（2019）粤0605执恢509号之二执行裁定书，裁定：拍卖（变卖）属被执行人清远市韶星物业发展有限公司所有的……位于清远市清城区*****……。异议人杨莉遂提出本案异议。 又查明，清远市清城*****登记的权利人为清远市韶星物业发展有限公司，其抵押情况载明，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，抵押期限为2011年1月20日至2014年1月20日。上述房产由该院于2019年10月20日首封。涉案标的物的抵押登记时间为2011年1月24日。 再查明，（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决载明，“原告：中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇红星大道俊景花园*****号铺，组织机构代码：*****。负责人：蔡一建，该行行长。”又载明，“……该院确认如下事实：……2011年1月20日，原告与被告韶星公司签订44100620110001040号《最高额抵押合同》，约定被告韶星公司为原告自2011年1月20日起至2014年1月19日止与被告安鸿公司办理各类业务所形成的债权提供抵押担保，担保的债权最高余额为20336.9万元，抵押物为被告韶星公司所有的位于清远市清城*****28卡、29卡、30卡、35卡、60卡、61卡、62卡、63卡、64卡、清远市清城*****50卡、52卡、53卡、57卡、清远市清城*****、清远市清城*****号、清远市清城**********30卡、清远市清城朝阳里*****第7卡、第8卡、第12卡、清远市清城*****二层、三层、清远市清城*****十座车库负一层、清远市清城*****首层05号、2层01号、3层01号、4层01号、5层01号、6层01号、7层01号、8层01号、9层01号、10层01号、11层01号、12层01号、13层01号、14层01号、15层01号、天面层、清远市清城区朝阳里*****23卡二层、37—42卡（房地产权证号分别为：粤房地证字第258、280、2582、C078、2582097、258、258、2807、280、C078、C078、C0783、C0783、23359号、粤房地权证清字第**000*****、01000*****号、粤房地证字第C082*****、C123*****、C123*****、C1238*****、C460*****、C4601*****号、粤房地权证清字第**0001*****、010001*****8、01000*****、0100*****、01000*****7、010001*****、010001*****、01000*****、010001*****、01000*****、010001*****、010001*****、010001*****、010001*****、010001*****、010001*****、010001*****号、粤房地证字第C379*****、C3797*****号）的四十一宗房地产。合同签订后，双方办理了抵押登记。”又载明，“……判决如下：……四、被告佛山市安鸿贸易有限公司不能清偿上述债务时，原告有权对被告清远市韶星物业发展有限公司所有的位于清远市清城*****28卡、29卡、30卡、35卡、60卡、61卡、62卡、63卡、64卡、清远市清城*****二座首层50卡、52卡、53卡、57卡、清远市清城*****、清远市清城*****十一座首层32号、33号、清远市清城*****十二座首层30卡、清远市清城朝阳里*****十四座首层第7卡、第8卡、第12卡、清远市清城*****九座二层、三层、清远市清城*****十座车库负一层、清远市清城*****十座首层05号、2层01号、3层01号、4层01号、5层01号、6层01号、7层01号、8层01号、9层01号、10层01号、11层01号、12层01号、13层01号、14层01号、15层01号、天面层、清远市清城区*****卡二层、37—42卡（房地产权证号分别为：粤房地证字第258、280、2582、C078、258、258、258、2807、280、C078、C078、C0783、C0783、23359号、粤房地权证清字第**000*****、01000*****号、粤房地证字第C082*****、C123*****、C123*****、C1238*****、C460*****、C4601*****号、粤房地权证清字第**0001*****、010001*****8、01000*****、0100*****、01000*****7、010001*****、010001*****、01000*****、010001*****、01000*****、010001*****、010001*****、010001*****、010001*****、010001*****、010001*****、010001*****号、粤房地证字第C379*****、C3797*****号）的四十一宗房地产在20336.9万元限额内以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；……”（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决已经发生法律效力。 异议人提供资料显示，清远市韶星物业发展有限公司（甲方）与清远市清城区朝阳幼儿园（乙方）于2015年5月27日签订租赁合同，约定甲方提供清远市清城朝阳里*****四座首层、二层商铺租给乙方作社区幼儿园使用，租期为七年，由2016年9月1日起至2023年8月31日止。 另查明，异议人杨莉在本案《执行异议申请书》中自称“现为广东省清远市清城区朝阳幼儿园负责人”，但未提供证据证明。 南海区法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗复议申请人的担保物权等优先受偿权，人民法院对复议申请人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案中，涉案标的物的抵押登记时间为2011年1月24日，而清远市韶星物业发展有限公司与清远市清城区朝阳幼儿园于2015年5月27日签订租赁合同，即使异议人主张的位于清远市清城区*****四座二楼（房产证号：粤房地证字第*****号）的涉案标的物租赁关系真实，涉案标的物抵押权的设立时间先于异议人主张的其承租涉案标的物的时间，故异议人主张的清远市韶星物业发展有限公司与清远市清城区朝阳幼儿园之间围绕涉案标的物形成的租赁关系依法不得对抗已设立在先的在涉案标的物上的抵押权。而本案中申请执行人明确表示请求法院驳回复议申请人杨莉的异议，对标的物进行不带租约、清场处置拍卖。综上，依照上述法律和司法解释的规定，异议人杨莉请求将广东省清远市清城区*****四座二楼（房产证号：粤房地证字第*****号）带租拍卖，缺乏法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定,裁定驳回异议人杨莉的异议请求。 复议申请人杨莉不服上述裁定，向本院申请复议，请求：1.撤销（2020）粤0605执异443号执行裁定；2.裁定将广东省清远市清城区*****四座二楼（房产证号：粤房地证字第*****号）带租拍卖。事实与理由如下： 涉案标的物是在2002年5月18日由罗翠萍、高飞凡与被执行人清远市韶星物业发展有限公司签订的《租赁场地合同》，约定租赁被执行人位于*****4号楼首层、二楼。2002年9月19日高飞凡与清远市韶星物业发展有限公司签订补充协议，约定使用租赁场地设立幼儿园。2004年清远市清城区朝阳幼儿园经教育局批注成立，2009年，幼儿园与被执行人签订《*****商铺租赁合同》，继续使用上述场地开办幼儿园。2015年5月27日，幼儿园与被执行人继续签订《*****商铺租赁合同》。幼儿园与被执行人所签订的上述租赁合同均合法有效，双方租赁合同一直继续，有相关连续支付的租金、水电费票据予以证实。而涉案标的物的抵押登记时间是在2011年1月24日，是在租赁合同之后才存在的，异议人并不知道。根据“买卖不破租赁”的原则，异议人请求法院对涉案标的物进行带租拍卖，请求法院予以支持。 申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）答辩称，首先，复议申请人杨莉并非复议书中所述任一租赁合同的相对人，也并未提供复议申请书中任一租赁合同当事人的授权材料，其即非租赁合同的当事人，也非标的物的权属人，无权对标的物的处置提出异议。其次，就算复议申请人杨莉有权代表复议申请书租赁合同的当事人处理涉案标的物相关事宜，但其并未提供复议申请书中任何租赁合同的授权材料，也并未提供其他对应的材料，仅一份复议申请书，无法断定其所言租赁合同商铺便为涉案标的物，其在复议申请书中的所述事实也不足以为信。再者，一审裁定认定有法有据，申请执行人作为涉案标的物的抵押权人，享有抵押权，有权对抗登记在设立抵押之后的租赁权。最后，复议申请人杨莉无权对涉案标的物主张任何权利，若其实际占有标的物，实属非法占有，申请执行人并未收到任何关于标的物出租的书面通知材料，复议申请人杨莉属无权占有，已严重损害了抵押权人的合法权益。综述，一审裁定合理合法，而复议申请人杨莉却因此提出异议，既耗费了一定的司法资源，也大大增加了申请执行人实现债权的时间，故为了维护申请执行人的合法权益，恳请法院驳回复议申请人杨莉的异议，对涉案标的物进行不带租约、清场处置拍卖。 被执行人清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全在本院复议期间均未答辩。 经审查，本院对南海区法院查明的事实予以确认。 另查明，与被执行人清远市韶星物业发展有限公司签订《*****商铺租赁合同》的主体是清远市清城区朝阳幼儿园。清远市清城区朝阳幼儿园是民办非企业单位，法定代表人是高小云，校长是杨莉。 本院认为，复议申请人杨莉是对南海区法院拍卖、变卖被执行人清远市韶星物业发展有限公司名下的涉案标的物的执行行为有异议，认为应当附带租约拍卖，其主张附带的租约是于2015年5月27日签订的《*****商铺租赁合同》。经审查，《*****商铺租赁合同》的签订主体是清远市清城区朝阳幼儿园与被执行人清远市韶星物业发展有限公司。清远市清城区朝阳幼儿园是民办非企业单位，法定代表人是高小云，本案的复议申请人杨莉是该幼儿园的校长，杨莉并非上述租赁合同的签订主体。若认为法院在拍卖涉案标的物的过程中应当附带上述租约拍卖，应当由合同的签订主体清远市清城区朝阳幼儿园向法院提出。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，杨莉不是本案的当事人及利害关系人，其作为本案的异议人请求附带租约拍卖的主体不适格，故本案不符合执行异议案件的受理条件，应裁定驳回复议申请人杨莉的异议申请。综上，复议申请人杨莉的复议请求无事实和法律依据，本院不予支持；南海区法院作出的（2020）粤0605执异443号执行裁定认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，裁定如下： 一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605执异443号执行裁定； 二、驳回复议申请人杨莉的异议申请。 本裁定为终审裁定。 审判长 陈 湛 审判员 冼富元 审判员 尹小娜 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理秦志律 书记员陈维欣