湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11533号原告贺知秋，男，1990年9月29日出生，汉族，住北京市大兴区。委托代理人李慠，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托代理人熊建武，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。被告湖南省悦购商业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓街道左家垅村铁螺塘组**。法定代表人刘勇勇，系该公司总经理。被告刘先成，男，1985年9月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被告湖南省晟铭房地产发展有限公司，住，住所地：湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段**顺天财富中心**/div>法定代表人曾支元，系该公司总经理。三被告共同委托代理人王建新，湖南见田律师事务所律师。三被告共同委托代理人向征，湖南见田律师事务所律师。原告贺知秋诉被告湖南省悦购商业管理有限公司（以下简称“悦购公司”）、刘先成、湖南省晟铭房地产发展有限公司（以下简称“晟铭公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年10月26日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告贺知秋的委托代理人熊建武、李慠，被告悦购公司、刘先成、晟铭公司的委托代理人向征、王建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺知秋向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告悦购公司向原告支付所欠租金130371元。2.判令被告悦购公司向原告支付逾期租金的违约金金额为173087.82元（后续逾期支付租金的违约金继续按未付租金每天千分之一点三计算至付清之日）。上述两项合计303458.82元。3.判令被告刘先成、被告晟铭公司对上述款项支付承担连带责任。4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年7月7日，原告与被告晟铭公司签订《长沙市商品房买卖合同》购买了该公司开发建设的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号房屋（商铺），房屋总价均为645555元。2014年7月6日，原告与被告悦购公司签订了《经营托管协议》，该协议约定原告将其所有的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号商铺出租给被告悦购公司，租赁期限为2014年8月1日起至2019年7月31日止。该《经营托管协议》约定的租金标准为：按照原告购买商铺实际成交总价的6%、7%、8%、8%、8%为标准向原告支付五年租金，第一年为53333元、第二年为62222元、第三年为71111元、第四年为71111元、第五年为71111元，五年租金合计328888元。该协议还约定逾期支付租金违约金标准为未付租金总额的千分之一每天。《经营托管协议》签订后，被告悦购公司一次性支付了前三年返租租金186666元作为购房款，但是此后被告悦购公司没有按照协议约定向原告足额支付第四年及第五年的房屋租金，被告悦购公司仅在2018年3月14日向原告支付了房屋租金11851元，尚欠130371元租金未支付。被告悦购公司应当向原告支付逾期未付租金的违约金为133144.48元。2020年6月9日，原告确认的悦购房业主代表与被告悦购公司签订《补充协议书》约定，如果被告悦购公司按照《补充协议书》约定的时间分四次足额向原告支付租金及违约金，则原告同意将逾期支付租金的违约金计算比例由每日千分之一减少至每日千分之零点五五，如被告悦购公司没有按照《补充协议书》约定的时间分四次足额向原告支付租金及违约金，则被告悦购公司同意将逾期支付租金的违约金计算比例由每日千分之一提高至每日千分之一点三。第一次支付租金及违约金的时间为2020年6月15日，支付比例为租金及违约金的10%，其余各次支付时间及比例为2020年8月、10月、12月，支付比例均为30%。被告刘先成、晟铭公司对未付的租金及违约金承担连带责任担保。但是被告悦购公司没有按照《补充协议书》向原告支付租金及违约金。综上，被告悦购公司的行为构成违约，其行为严重损害了原告的合法权益，并给原告带来了巨大经济损失，应当承担相应的违约责任。被告刘先成、晟铭公司应当对涉案债务承担连带付款责任。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法裁判。被告悦购公司、刘先成、晟铭公司辩称：一、原告主张的违约金标准过高应当予以调整。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，并兼顾对违约方的惩罚，弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，则应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”二、关于补充协议效力问题，本案原告并非补充协议书的相对方，确认表中无悦购公司及其代表签字或盖章认可的，不得以该补充协议向被告主张，因此，刘先成不对上述原告承担担保责任，被告晟铭公司未在协议上签字盖章对本案亦不负担保责任。经审理查明，被告悦购公司、刘先成系被告晟铭公司的股东。2014年7月6日，原告贺知秋从被告晟铭公司处购得涉案位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号房屋，房屋建筑面积为24.05平方米，房屋总价款为645555元。同日，原告贺知秋（甲方）与被告悦购公司（乙方）签订《经营托管协议》一份，约定：一、由乙方承租甲方位于长沙市岳麓区麓山南路697号悦购大厦二层220商铺，建筑面积为24.05平方米，商铺总价为645555元，交房时间为2013年11月1日，租赁期限为2014年8月1日起至2019年7月31日止，共计五年。二、租金及支付方式：1.租金标准，乙方在租赁期间按照甲方所购买商铺总价的6%、7%、8%、8%、8%为标准向甲方支付三年租金：第一年为53333元、第二年为62222元、第三年为71111元，三年累计租金186666元。第四年为71111元、第五年为71111元。2.支付方式，一次性付款客户在签订本协议15个工作日内，即予一次性支付，按揭客户在签订本协议并通过银行面签放款后15个工作日内即予一次性支付。第四年、第五年租金到时按年返给甲方。第四年租金于2017年8月31日前返给甲方，第五年租金于2018年8月31日前返给甲方。如乙方在15个工作日内未支付该款项，乙方按照总价的千分之一向甲方支付违约金。三、双方权利义务：甲方有权按照约定向乙方收取房屋租金。在租赁期内，乙方对该商铺享有占有、使用、收益的权利，并有权对该商铺采用自营、招商转租、发包及与第三方联营、合作等方式进行经营管理。乙方可以以乙方的名义与承租商户订立租赁、招商、联营等合同，并获取利益。乙方为了运营的需要有权在认为合适的情况下更改物业名称或其中任何部分的名称及编号，并可以对商铺进行改造装修。租赁期限届满后，在不被恶意破坏的情况下乙方按商铺届时的现状交还，不需要恢复原状。乙方可以选择自主进行经营管理也可委托或解聘具备先进商业管理水平的商业管理公司进行统一招商、经营管理。乙方应当按时向甲方支付租金，如乙方提前退租，甲方租金不予退还。四、特别约定：租赁期满后，如该商铺中已无租赁经营户，则本协议自动终止。委托租赁期满后7日内，乙方应将商铺交付给甲方，乙方对商铺的装修及改造，在不被恶意破坏的情况下，甲方按“来修去丢”的原则处理，即乙方在交还商铺时未拆除的设备设施及装修、改造均由甲方自行处置。五、在租赁期内，由于乙方已经一次性支付了三年的租金，故甲方不得以任何理由单方面要求提前解除合同（违法经营活动除外）。如甲方单方面提前解除合同或者因为甲方干预乙方的租赁、招商、管理等行为导致本协议无法继续履行的，甲方应向乙方支付本合同的租赁期限内租金总额三倍的违约金，并赔偿由此给乙方造成的一切损失（包括但不限于乙方对该商铺租赁户的赔偿、商业营运广告费用）。上述《经营托管协议》签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告悦购公司使用。涉案商铺前三年房租186666元由被告悦购公司一次性转付给被告晟铭公司抵作原告的购房款。此后被告悦购公司没有按前述协议的约定足额向原告支付第四年、第五年的租金，截至2018年8月31日，被告悦购公司尚欠原告租金130371元未支付。庭审中，被告悦购公司对上述欠付的租金数额无异议。2020年6月6日，案外人熊建武、张敏、廖盈、李弦、彭立秋（甲方）作为业主代表与被告悦购公司代表刘先成（乙方）以及见证人（长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路社区居民委员会）签订了《补充协议书》，约定:托管房屋未付租金及租金违约金的支付：1.甲乙双方一致同意：托管房屋租金违约金按每日违约金为未付租金的万分之五点五计算；托管房屋租金及租金违约金，乙方分别于2020年6月15日前(10%)、8月（30%)、10月（30%)、12月（30%)分四次支付给甲方。托管合同未到期的要更改合同商量解决。托管合同到期的商量以后如何再经营事宜。2、已向法院起诉业主愿意和解处理者，全部按未起诉业主的办法执行，即按本补充协议书执行。已向法院起诉和正在向法院诉讼者，按法院判决意见执行。3、湖南省晨铭房地产发展有限公司、乙方代表刘先成个人为上述托管房屋未付租金及租金违约金的支付提供连带责任担保。二、违约责任：1.甲方业主违约。签订本协议后，甲方在2021年1月31日前又以同样问题起诉乙方者，则属甲方开始违约，本补充协议书停止执行，未向法院起诉者按《经营托管协议》执行，向法院起诉者按《民事判决书》（或《民事调解书》）执行。按照对等原则，违约期间每天按购房款总金额万分之一计算（可抵扣乙方应付违约金额）,违约时间从甲方违约之日开始计算。未违约业主继续执行本补充协议书。2.如乙方没有按期支付或未按金额数支付房屋租金、租金违约金，则属乙方违约。乙方违约，甲方终止履行本补充协议书，甲方可选择诉讼。乙方违约，房屋租金、租金违约金每日按未付总金额的千分之一点三计算。三、附则：1.本补充协议书是甲、乙双方《经营托管协议》的补充协议书，经甲方业主和乙方代表签字盖章后，与《经营托管协议》具有同等法律效力，有不同规定的条文则按本补充协议书条文处理。2.本补充协议书在社区领导的见证下签订，是在自愿条件下签订的，自甲方业主和乙方代表签字盖章之日起生效，具有合法效力。3.本补充协议书正本一式七份，甲方、乙方和社区领导各一份，具有同等法律效力。本补充协议书正本的复印件经见证人签字社区盖章确认后（即本《（经营托管协议）补充协议书》副本）交甲方其他业主持有，具有与本补充协议书正本同等法律效力。4.本补充协议书生效后，其他愿意按本补充协议书条款执行的业主在《承诺执行（补充协议书）业主登记表》（附件1)上签字后生效。该业主可向社区领导索要与本补充协议书正本同等效力的副本一份存档。其执行不影响已经诉讼和还要诉讼的业主行使他们的权利。五位业主代表、刘先成在补充协议书中签字确认，长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路社区居民委员会在见证人处盖章确认。后原告贺知秋在上述协议附件1业主承诺执行《补充协议书》确认表上签字确认。上述补充协议签订后，被告悦购公司未按照补充协议约定付款，经原告催讨后未果，遂酿成本诉。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、原告与被告悦购公司签订的《经营托管协议》、《补充协议书》及附件、银行交易明细等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告贺知秋与被告悦购公司签订的涉案《经营托管协议》系协议双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照协议约定履行各自的义务。本案中，原告依约将涉案租赁物交付给被告悦购公司使用后，被告悦购公司理应严格按照合同约定向原告履行租金支付义务，然合同履行过程中，被告悦购公司仅向原告履行了部分租金支付义务，截至2018年8月31日，被告悦购公司尚欠130371元房屋租金未支付，且在涉案《补充协议书》签订后，被告悦购公司仍未按约履行合同义务，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现原告要求被告悦购公司支付欠付的租金130371元并支付相应的违约金，理由正当，本院予以支持。关于本案违约金的计算问题，虽然原、被告双方在涉案《补充协议书》明确约定了违约金为欠付金额的千分之一点三每日，但该标准显然过高，且原告未提供相应的证据证明其因被告悦购公司违约而遭受损失的实际情况，故本院根据案件实际情况及被告拖欠租金的实际情况，从公平原则的角度考量，对被告悦购公司欠付租金的违约金酌情予以减少，酌定由被告悦购公司按欠付租金的30%向原告一次性支付违约金130371元×30%=39111.3元。关于被告提出本案原告并非《补充协议书》的相对方，确认表无悦购公司及其代表签字或盖章认可的，不得以该补充协议向被告主张的抗辩意见，本院认为，根据涉案《经营托管协议》补充协议书中约定，本补充协议书生效后，其他愿意按本补充协议书条款执行的业主在《承诺执行（补充协议书）业主登记表》（附件1)上签字后生效，本案原告已在《承诺执行（补充协议书）业主登记表》中签名，故案涉《经营托管协议》补充协议书对原告有效，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告刘先成对本案所涉债务承担连带责任的诉请，根据涉案《补充协议书》中的约定，乙方代表刘先成个人为上述托管房屋未付租金及租金违约金的支付提供连带责任担保，该约定合法有效，本院予以认可，故对原告要求被告刘先成对本案所涉债务承担连带责任的诉讼请求，依法予以支持。被告刘先成承担担保责任后，可向被告悦购公司追偿。关于原告要求被告晟铭公司对本案所涉债务承担连带责任的诉请，本案中，被告晟铭公司并未在涉案《补充协议书》中盖章确认，其并未作出对涉案债务承担连带责任的意思表示，故原告的该项诉讼请求理据不足，本院不予支持，对被告晟铭公司提出的其对本案债务不承担担保责任的抗辩意见，本院依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、限被告湖南省悦购商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贺知秋支付租金130371元、违约金39111.3元；二、被告刘先成对被告湖南省悦购商业管理有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告贺知秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2926元，由原告贺知秋负担326元，由被告湖南省悦购商业管理有限公司负担1300元，由被告刘先成负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十一月十三日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。