广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0127民初2517号 原告：中国工商银行股份有限公司横县支行，住所地：广西横县横州镇环城西路**，统一社会信用代码：91450127899567450B。 负责人：王磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：韦晓华，该支行职员。 委托诉讼代理人：李湘琪，该支行职员。 被告：罗清琼，女，汉族，1981年2月26日出生，住云南省昭通市巧家县。 委托诉讼代理人：邓太平，四川独步律师事务所律师。 被告：广西贵源房地产开发有限公司，住，住所地横县横州镇江北路**一社会信用代码：914501276801166638。 法定代表人：饶纯。 委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司横县支行（以下简称工行横县支行）与被告罗清琼、广西贵源房地产开发有限公司（以下简称贵源房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行横县支行的委托诉讼代理人韦晓华，被告罗清琼的委托诉讼代理人邓太平，被告贵源公司的委托诉讼代理人苏钒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行横县支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告罗清琼签订的编号A：[按]字[邕]行[横县]支行[2018]年[0319]号的《个人购房借款/担保合同》；2.被告向原告归还借款本金623937.87元，利息12937.91元[截止2020年07月21日的利息（含合同约定的利息、罚息）]，共计636875.78元，以后的利息（含合同约定的利息、罚息）按合同约定的利率分段计付至还清欠款时止；3.为实现上述债权，原告有权以被告罗清琼名下位于横县（贵源城市新都A6号楼1单元1401号房）房产折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；4.判令被告承担本案诉讼费用；5.被告贵源房产公司承担连带保证责任。事实和理由：2018年7月3日，罗清琼因资金不足，向工行横县支行申请贷款650000元，工行横县支行经审查同意向罗清琼放贷。为此，工行横县支行与罗清琼签订的编号A：[按]字[邕]行[横县]支行[2018]年[0319]号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定:由工行横县支行向罗清琼发放贷款，用于罗清琼个人一手住房购置。 贷款签定时的年利率为6.125%（以后利率随人民银行的利率变动进行调整），贷款期限为20年，罗清琼按月等额本息还款法，分240期，按月等额还本付息。罗清琼以其所有的位于横县（贵源城市新都A6号楼1单元1401号房）房产作抵押，向工行横县支行提供担保，并已在抵押登记机关办理了预抵押登记。上述借款合同签订后，工行横县支行依借款合同的约定向罗清琼发放了650000元贷款，履行完毕了借款合同的己方义务。获得贷款后，罗清琼正常还款几期后就开始拖欠工行横县支行贷款本息不还，经工行横县支行多次催收亦无果，截止2020年7月，罗清琼累计6次以上拖欠到期贷款不还。 工行横县支行认为：罗清琼累计6次以上未按时足额偿还贷款本息，已严重违反了法律规定与借款合同的约定，致使工行横县支行的合法债权受到了极大的侵害。根据《个人购房借款/担保合同》第十条第10.2款约定：“阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”，由于罗清琼抵押房产尚未办理正式抵押登记手续，贵源房产公司须提供连带保证责任。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告罗清琼辩称，一、导致逾期还款的真正原因是不可抗力。罗清琼今年确存在逾期还款情形，但均发生在新冠××疫情爆发之后。而新冠××疫情属于不可抗力。二、罗清琼不应 当承担违约责任，更不应当支付所谓复利、罚息、违约金、补偿款。1、依据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任。2、加重对方责任的条款无效。本案中，《个人购房借款/担保合同》是一个典型的格式条款，该合同不仅有一般违约责任条款、利息条款，还有复利条款、罚息、违约金、补偿款条款，该条款明显加重了借款人责任。根据《合同法》第40条之规定，该条款显然无效。3、支付复利、罚息、补偿款有失公允。借款人已经支付了本金、利息，还要求承担违约责任，支付复利、罚息、补偿款，明显有失公允。银行收取复利、罚息、补偿款的主要依据是：银发【1999】77号、银发【2003】251号。首先，从该文件的性质上看，顶多是个部门“立法”、行业“立法”，其公正性必然受到质疑。其次，从效力层级上看，它肯定不是法律，也不是行政法规，连部委规章都算不上。从法律位阶、效力层级上考察，根本就不能作为人民法院判案的依据，因为，《民事诉讼法》第7条规定得非常清楚：“人民法院审理案件，必须以事实为依据，以法律为准绳。”三、同意解除合同。《合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。《合同法》第94条规定的是单方解除合同的法定事由，贵源房产公司在合同双方当事人协商一致解除合同的情况下，适用该条规定并主张不得解除合同，显然是错误的。四、合同具有相对性且谁主张谁举证。本案《个人购房借款合同》的当事人有且只有两个：工行横县支行和罗清琼。贵源房产公司不是《个人购房借款合同》的当事人。因此，是否解除合同，是当事人说了算，而不是其他人说了算。同时，贵源房产公司反复强调，解除合同损害其公司利益，会给其造成损失。罗清琼认为，该观点不能成立。截止开庭，该公司没有拿出任何证据证明损失客观存在，也没有拿出任何证据证明损失必然产生、可能产生。况且，《民事诉讼法》第64条 规定得非常清楚，谁主张谁举证。必须指出的是，贵源房产公司为被告罗清琼担保是一种责任、是一种义务、是一种负担；一旦解除合同，担保合同、担保责任也将一并解除，对担保人而言，显然是风险的降低和消除，显然大大有利于担保人。 被告贵源房产公司辩称，一、案涉《个人购房借款/担保合同》不应解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”本案中，虽然《个人购房借款/担保合同》约定：借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以采取第14.2所约定的解除合同等措施。被告罗清琼在履约过程中偶有逾期未足额归还借款本息的行为，但被告罗清琼至2020年3月30日仍履行还款义务，没有导致工行横县支行合同目的无法实现。在罗清琼没有及时还款后，工行横县支行并未依上述规定向罗清琼有效催告，其要求解除合同不符合上述法律规定。对于罗清琼逾期还款的轻微违约责任，工行横县支行完全可以采取《个人购房借款/担保合同》第14.2约定的除解除合同之外的其它措施，这也更符合双方第14.2约定多种措施的本意，不一定要解除合同。且本案的《个人购房借款/担保合同》的履约期为20年，属长期合同，从维护社会商事交易稳定的角度来看，在长期合同履行过程中 一方当事人偶有失误逾期履行的情况，不宜因此而解除该份长期合同，故，对于工行横县支行请求解除《个人购房借款/担保合同》，应不予支持。二、在没有对罗清琼提供抵押的房屋进行拍卖前，贵源房产公司不应承担本案的连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”本案中，罗清琼已自己提供房屋作为贷款的抵押，假定人民法院解除《个人购房借款/担保合同》，根据上述规定，应先就罗清琼自己提供的房屋实现债权，在没有对罗清琼提供抵押的房屋依法进行拍卖前，贵源房产公司不应承担本案的连带清偿责任。且工行横县支行也主张优先受偿权，工行横县支行与罗清琼也就抵押物依法进行抵押登记。在罗清琼不能依约还偿债务时，工行横县支行依照合同约定主张对该房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款在罗清琼债务范围内优先受偿的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月3日,原告工行横县支行与被告罗清琼、被告贵源房产公司签订编号为编号A：[按]字[邕]行[横县]支行[2018]年[0319]号的《个人购房借款/担保合同》，约定:工行横县支行同意向罗清琼发放个人房屋购置贷款65万元;该贷款用于购买坐落于横县（贵源城市新都A6号楼1单元1401号房）;该贷款的担保方式为抵押;贷款期限为240个月,实际放款日与到期日以借款凭证为准;贷款利率以贷款发放时 适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,上浮25%确定,据此确定的利率以借款凭证记载为准;贷款发放后遇基准利率调整,贷款利率做相应调整;罚息利率按约定利率基础上加收50%确定;借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利;借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的,构成借款人违约，贷款人有权解除合同并宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期,要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。 关于债务的担保。被告罗清琼以其所购坐落于横县（贵源城市新都A6号楼1单元1401号）房产为上述债务提供抵押担保，抵押担保的范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告贵源房产公司自愿为被告罗清琼的债务向原告工行横县支行提供阶段性连带责任保证,在上述房屋的正式抵押登记手续办理完毕,且工行横县支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后,贵源房产公司对条件满足之日后到期的罗清琼的债务免除保证责任。阶段性连带责任保证的范围及方式:保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2018年10月18日,工行横县支行与罗清琼就上述房产办理了抵押预告登记，2020年10月21日办理了正式抵押登记。 2018年9月7日,工行横县支行向罗清琼发放了65万元贷款。放款日的借款利率 为年利率6.125%。借款期限自2018年9月7日至2038年9月7日。还款方式为等额本息法。合同履行过程中,罗清琼未依约按时足额还款,已连续违约6期。截止2020年10月1日,罗清琼尚欠工行横县支行借款本金622418.75元、利息19563.38元（含合同约定的利息、罚息）。 本院认为，工行横县支行与罗清琼及贵源房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示,且内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,应当认定有效。各方当事人均应依约履行己方的义务。工行横县支行依约向罗清琼发放了贷款,因罗清琼逾期还款的次数已经超过六次,其行为已构成违约,工行横县支行有权根据《个人购房借款/担保合同》有关违约责任的约定,要求解除本合同,提前收回要求罗清琼偿还尚欠的借款本金并支付利息、罚息。 关于工行横县支行是否对抵押物享有优先受偿权的问题。工行横县支行与罗清琼签订了《个人购房借款/担保合同》，抵押物为坐落于横县（贵源城市新都A6号楼1单元1401号）房产，抵押担保的范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。上述房产于2020年10月21日办理了抵押登记，抵押权已经合法设定。因此,在罗清琼未按照《个人购房借款/担保合同》的约定履行相关义务且贷款已经提前到期的情况下,工行横县支行有权以罗清琼名下的上述抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款,在抵押担保的范围内优先受偿。 关于贵源房产公司是否应承担连带保证责任的问题。工行横县支行、罗清琼和贵源房产公司在借款合同中约定：贵源房产公司为罗清琼的债务向工行横县支行提供阶段性连带责任保证,在案涉房屋的正式抵押登记手续办理完毕,且工行横县支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后,贵源房产公司对条件满足之日后到期的罗清琼的债务免除保证责任。因此,案涉借款合同属于附解除条件的合同。附解除条件的合同,自条件成就时失效。案涉房产已于2020年10月21日办理了正式抵押登记,故贵源房产公司解除保证责任的条件已成就。故贵源房产公司不应承担连带保证责任。 针对罗清琼提出的相关答辩意见,未提供相应证据予以证明，因缺乏事实与法律依据,本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司横县支行与被告罗清琼于2018年7月3日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为A:〔按〕字〔邕〕行〔横县〕支行[2018]年[0319]号）； 二、被告罗清琼于判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司横县支行借款本金622418.75元及利息（含利息、罚息，计算方法：截止2020年10月1日止的利息为19563.38元,自2020年10月2日起至实际清偿之日止的利息按《个人购 房借款/担保合同》中相关约定的标准计算）； 三、原告中国工商银行股份有限公司横县支行对被告谢树标名下坐落于横县（贵源城市新都A6号楼1单元1401号）房产[不动产证书号:桂（2020）横县不动产权第0009515号]折价或者拍卖、变卖后所得价款,在本判决第二项所确定的债权范围内优先受偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司横县支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决指定的期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费10168元，减半收取计5084元（原告已预交），由被告罗清琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  赖家余 二〇二〇年十一月十二日 书记员  石 磊