福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初2765号 原告：李炜鹏，男，1993年3月25日出生，汉族，思明区人，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：苏德锋、杨春桂，福建戴云律师事务所律师。 被告：陈振国，男，1987年11月17日出生，汉族，鲤城区人，住泉州市鲤城区。 被告：陈玉连，女，1959年12月20日出生，汉族，德化县人，住德化县。 被告：陈素敏，女，1969年12月14日出生，汉族，德化县人，住德化县。 被告：张贵发，男，1970年10月4日出生，汉族，德化县人，住德化县。 四被告共同委托诉讼代理人：黄**锋，福建瓷城律师事务所律师。 原告李炜鹏与被告陈振国、陈玉连、陈素敏、张贵发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人苏德锋、杨春桂，四被告共同委托诉讼代理人黄**锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李炜鹏向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与四被告于2019年2月13日订立的《房地产买卖协议》合法、有效，应继续履行；2.要求陈振国、陈玉连立即向不动产登记部门办理址在德化县湖前街湖中路24幢5单元701室房屋的不动产产权登记，并在办理完上述登记手续后协助原告办理该房屋的权属变更手续，将该房屋的所有权转移登记至李炜鹏名下。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.要求确认原告与四被告于2019年2月23日订立的《房地产买卖协议》合法、有效，应继续履行；2.陈振国、陈玉连办理址在德化县湖前街湖中路24幢5单元701室房屋不动产登记手续后，协助将该房屋不动产变更登记至陈素敏、张贵发名下，陈素敏、张贵发再协助将该房屋的不动产变更登记至李炜鹏名下。事实与理由：2019年2月23日，原告李炜鹏（丙方）与被告陈振国、陈玉连（甲方）及被告陈素敏、张贵发（乙方）就址在德化县湖前街湖中路24幢5单元701室房屋买卖事宜签订一份《房地产买卖协议》，约定：甲方将址在德化县湖前街湖中路24幢5单元701室出售给乙方，此套房至今未办理房屋所有权证；二、2019年2月，乙方与丙方经协商就德化县湖前街湖中路24幢5单元701室达成买卖意向，乙方告知了该套房屋未办理房屋不动产权证及房屋的现状…；三、房屋成交价为40万元，丙方同意在本协议签订次日，将购房款以转账支付方式一次性支付至张贵发银行账户；四、该套房屋的不动产权证目前无法办理，待以后可以办理时，甲方应协助丙方办理，费用均由丙方承担；五、乙方应当在收到丙方购房款40万元后，将房屋及钥匙交给丙方，并于30日内协助办理水电、网络等交接手续。…等。协议签订后，李炜鹏按合同约定于次日支付购房款给陈素敏、张贵发，被告已按合同约定将案涉房屋交由原告占有和使用。案涉房屋已可办理不动产初始登记产权登记手续，为此，提起诉讼，请求判令支持。 陈振国、陈玉连、陈素敏、张贵发辩称，1.双方签订《房地产买卖协议》事实和过程均无异议，陈素敏、张贵发将套房出售给李炜鹏属实。但协议明确约定出售时套房现状是未办理产权证，未办理产权证的原因是案涉房屋属于合建（第5开间和陈敬成所有的第6开间）房屋，整幢房屋尚未接受规划验收，无法办证，李炜鹏对此也知情；2.根据主管部门的要求，案涉套房不能单独规划验收，必须整幢房屋进行验收，被告曾申请过，规划部门有进行初步验收，因部分违建每个人要罚款8万元，有些人不愿意缴纳罚款，导致至今房屋尚未办理产权登记，不具备办证条件，无法办理过户给李炜鹏；3.直接办理变更登记给李炜鹏的请求不成立，应由陈振国、陈玉连办理产权登记后，先变更登记给陈素敏、张贵发，再由陈素敏、张贵发变更登记给李炜鹏；4.四被告是亲戚，陈振国、陈玉连直接让陈素敏、张贵发建设的，案涉房屋的土地最初是陈玉连的丈夫陈信铭所有，初始产权登记为德国用（1997）7988号，后陈信铭去世，2017年陈玉连、陈振国补办产权证，案涉房屋是陈信铭与案外人陈锦明合建的，土地证分开办证。案涉房屋属于超范围建房，违建未接受规划验收，尚未处理相关问题。陈信铭拥有5、6、7三层房屋，第7层直接由陈素敏、张贵发建设，再由陈素敏、张贵发出售给李炜鹏。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李炜鹏提交了如下证据：1.身份证复印件一份，证实李炜鹏身份信息；2.《房地产买卖协议》一份，证实原告与四被告于2019年2月23日签订《房地产买卖协议》，双方对房屋位置、价款、交付等进行约定，且协议约定目前该房屋无法办理不动产权证；3.收据一份，证实原告依照合同约定向陈素敏、张贵发支付购房款40万元；4.当庭补充提供不动产权登记资料查询结果一份，证实案涉房屋已经办理不动产权登记手续，四被告负有相应办理变更登记义务；5.补充提供1995年2月17日德化县建设委员会批准的《建设许可证》一份，证实湖中路24幢经批准建筑层数为七层，属商住综合楼，案涉第5开间属案外人陈双福所有；6.补充提供德化县公安局查询证明一份，证实案外人陈信铭曾用名为陈信孟。 陈振国、陈玉连、陈素敏、张贵发质证认为，证据1.2.3三性均无异议，证据4真实性无异议，但从产权证书可知，陈振国、陈玉连二人是整幢楼业主的代表，权利人并不止他们二人。证据5.6真实性无异议，但不能证实已具备办证条件，陈信铭与陈信孟是否同一个人不清楚。 陈振国、陈玉连、陈素敏、张贵发补充提供证据：1.闽（2017）德化县不动产权第0006053号证书，证实案涉房屋宗地面积为737.8㎡，陈振国占有56平方米，已依法取得建设用地使用权，共有情况为“按份共有”；2.公证书（包括《房屋转让合同》）一份，证实湖前街湖中路24幢第5开间原属案外人陈双福所有，后于1995年5月13日由陈双福转让给陈信铭，双方于1995年12月4日应房屋转让办理了公证。原告质证认为，上述证据真实性、合法性均无异议，且证实案涉房屋已符合办证条件。 上述双方当事人的证据及质证意见，本院予以确认并在卷佐证。 综上，本院认定事实如下：2019年2月23日，原告李炜鹏（丙方）与被告陈振国、陈玉连（甲方）及被告陈素敏、张贵发（乙方）就址在德化县湖前街湖中路24幢5单元701室房屋买卖事宜签订一份《房地产买卖协议》，约定：甲方于2001年1月将址在德化湖前街湖中路24幢5单元701室出售给乙方，此套房屋至今未办理房屋所有权证；2019年2月，乙方与丙方经协商就该房屋达成买卖意向，乙方告知了该套房屋未办理不动产权证及房屋的现状，丙方已充分知晓该房屋的现状并到现场进行了多次实地查看并自愿购买；成交价格为40万元，丙方同意在本协议签订次日将购房款一次性全部支付给乙方；该套房屋的不动产权证目前无法办理，待以后可以办理时，甲方应协助丙方办理，该套房屋的建筑面积及土地占有面积均以办证为准，…；乙方应在收到购房款40万元后将该房屋及钥匙交给丙方，并于30日内协助办理水电、网络交接手续；…等。次日，李炜鹏按合同约定支付购房款40万元给陈素敏、张贵发，陈素敏、张贵发出具收据一份给李炜鹏收执。陈素敏、张贵发已按合同约定将案涉房屋交由李炜鹏占有和使用，并协助办理水电、网络等交接手续。 另查明一，德化县湖前街湖中路24幢于1995年2月17日取得建设许可证，批准层数为21米／七层,用地面积728㎡，总建筑面积5096㎡（13间×392㎡／间）。案涉套房系第5开间和第6开间（案外人陈敬成所有）合建，第5开间原由案外人陈双福所有，后转让给陈信铭（曾用名“陈信孟”）并进行了公证，后陈信铭去世，原产权证号为德国用（1997）第7988号，2017年10月13日该开间由陈振国继承，不动产权登记至陈振国、陈玉连名下，不动产权证书号为闽（2017）德化县不动产权第0××3号，用途为城镇住宅用地，权利性质为“出让”，宗地面积737.8㎡，属按份共有，土地使用权面积为56㎡。 另查明二，案涉24幢5单元701室房屋系由陈振国、陈玉连于2001年1月出售给陈素敏、张贵发，并由陈素敏、张贵发自行建设完成。至今该幢楼未经主管部门进行竣工验收。 本院认为，一、案涉湖前湖中路24幢楼经依法批准建设完成，陈振国、陈玉连、陈素敏、张贵发与李炜鹏就该幢楼5单元701室套房转让事宜于2019年2月23日自愿签订的《房地产买卖协议》，该协议不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应依合同约定履行。二、案涉24幢楼房在依法取得建设许可证和土地使用权证情况下建成，后陈振国、陈玉连依继承已取得第5开间的土地使用权证，不动产权证证实为“按份共有”，因此，案涉套房产权清楚，来源合法，该幢楼房已基本具备办理房屋所有权证的条件；三、陈振国、陈玉连辩称案涉房屋不能单独规划验收，须整个宗地进行验收，规划部门有进行初步验收后要求每人缴纳罚款8万元，四被告同意缴交罚款，但该幢楼有些人不同意缴纳，导致至今无法办理房屋所有权证，对此，陈振国、陈玉连未能提供证据予以证实，本院不予采纳。而且，即使存在因未缴纳罚款导致主管部门未能进行验收的情况，但此情况被告完全可以通过其他途径进行救济（如先代缴后再追偿等），因此，该情况不是造成未能进行验收和无法办理房屋所有权证的正当理由，被告不能以此为由免除或怠于行使其向主管部门办理案涉房屋所有权证的义务；四、《房地产买卖协议》虽证实卖方在签订协议时已向买方充分介绍了房屋的现状及未办理房屋所有权证和不动产权证的情况，且约定待以后可以办理时应协助办理，但卖方并不能以此为由无限期的拖延办理房屋所有权证并协助过户给买方，致使买方无法真正取得房屋的相关不动产权属。 综上，根据协议约定，交付房屋和将不动产权证过户至买方名下是卖方的两项义务，买方李炜鹏已依约定支付购房款并取得案涉房屋的实际使用权，其有权要求出卖方将房屋不动产权权属过户至其本人名下，以实现其合法权益。本案中，陈振国、陈玉连将第七层转让给陈素敏、张贵发自行建设完成，陈素敏、张贵发将房屋再转售给李炜鹏。陈振国、陈玉连已依法取得土地使用权证书，但房屋所有权证仍未办理，陈振国、陈玉连负有办理义务，办理后应将案涉房屋不动产权权属（包括土地使用权和房屋所有权）协助过户至陈素敏、张贵发名下，再由陈素敏、张贵发过户至李炜鹏名下。故，李炜鹏的请求，符合协议约定和法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李炜鹏与陈振国、陈玉连、陈素敏、张贵发于2019年2月23日订立的《房地产买卖协议》合法、有效。 二、陈振国、陈玉连应于本判决生效之日起三十日内办理址在德化县湖前街湖中路24幢5单元701室套房的房屋所有权证书，并于办证后三十日内将该房屋的不动产权权属（包括房屋所有权和土地使用权）过户至陈素敏、张贵发名下，陈素敏、张贵发在取得不动产权权属后三十日内将该房屋的不动产权权属（包括房屋所有权和土地使用权）过户登记至李炜鹏名下。 案件受理费7300元，减半收取计3650元，由陈振国、陈玉连、陈素敏、张贵发共同负担，均限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林文敬 二〇二〇年十一月十五日 书记员  康丁岚 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续发行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。