北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13158号上诉人（原审被告）：邢宇红，女，1971年5月14日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔猛，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：霍文佐，男，1964年1月5日出生，住北京市密云区。被上诉人（原审被告）：北京久润房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新北路北、行宫路**楼****。法定代表人：严奇，执行董事。委托诉讼代理人：郭艳平，北京市鑫宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京极顺建筑有限公司，住所地，住所地北京市密云区育才路**檀营乡政府办公楼**-550（檀营集中办公区）iv>法定代表人：陈昉韬，董事长。委托诉讼代理人：张怀义，男，北京极顺建筑有限公司会计。上诉人邢宇红因与被上诉人霍文佐、北京久润房地产开发有限公司（以下简称久润公司）、北京极顺建筑有限公司（以下简称极顺公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初12492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢宇红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回霍文佐诉讼请求或发回重审；诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。虽然上诉人在2005年购房时已婚并居住于前夫住所，但其前夫直到2012年11月23日才取得《房屋所有权证》。上诉人向久润公司购房确系用于居住。上诉人购房时名下无房产，一审法院未查明上述事实，以上诉人购买涉案房屋时已婚并居住在其前夫的房子里为由，认定上诉人不符合“所购商品房系用于居住”的条件，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。久润公司属于房地产开发企业的被执行人，在买受人提出执行异议时，应优先适用最高院解释第二十九条之规定，即只要买受人符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，则人民法院应支持买受人的执行异议。一审判决将直接导致上诉人失去唯一住房，使上诉人居无定所，不仅合法权益得不到保障，也将影响交易安全和社会稳定。另外，久润公司当庭承认将案涉房屋于2014年9月24日出售给案外人刘付平，这种一房二卖的行为已涉嫌合同诈骗犯罪，特申请二审法院将本案移送公安机关立案侦查。霍文佐辩称，上诉人和久润公司的诉讼已过时效。2013年12月9日密云法院作出03799号判决。2016年至2019年查封公告期间上诉人和久润公司都没有提异议，久润公司和上诉人没有合法有效的合同，久润公司并没有取得商品房预售许可，双方合同不成立无法履行。上诉人不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。上诉人在明知没有商品房预售许可证的情况下，签订房屋买卖合同，致使合同约定期间期限内不能完成房屋交付，也未积极履行贷款申请的义务。在长达15年的时间里，一直没有主张这个权利的。没有证据证明其家庭没有住房。其离婚目的就是规避上诉人及其丈夫袁浩名下有房屋的事实。上诉人所购房屋并非为了居住。久润公司辩称，同意发回重审，但是久润公司没有上诉。涉案房屋经刘付平起诉至密云法院，已于今年9月10日出具调解书，已经归刘付平所有，调解书已经作为证据提交。极顺公司辩称，同意一审判决。霍文佐向一审法院起诉请求：1．请求法院判决撤销北京市密云区人民法院（2019）京0118执异219号执行裁定书；2．请求法院判决准许执行霍文佐申请查封的久润公司名下位于北京市密云区××房屋；3．本案诉讼费由邢宇红、久润公司、极顺公司承担。一审法院认定事实：霍文佐与久润公司、极顺公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2013年12月19日作出（2013）密民初字第49号民事判决书：一、解除霍文佐与北京极顺建筑有限公司于二〇〇八年十一月二十五日签订的《买楼房协议书》。二、判决生效后十日内，北京极顺建筑有限公司退还霍文佐购房款九十万元，北京久润房地产开发有限公司承担连带责任。三、判决生效后十日内，北京极顺建筑有限公司赔偿霍文佐房屋差价损失一百四十九万九千五百五十元、装修费七万四千元，共计一百五十七万三千五百五十元。北京久润房地产开发有限公司承担连带责任。四、判决生效后十日内，北京极顺建筑有限公司赔偿霍文佐租金损失一万五千四百元。北京久润房地产开发有限公司承担连带责任。五、驳回霍文佐的其他诉讼请求。评估费七千一百三十九元，由北京极顺建筑有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。案件受理费二万七千一百二十元，由北京极顺建筑有限公司、北京久润房地产开发有限公司各负担一万三千五百六十元（均限本判决生效后七日内交纳）。该判决经二审维持后，霍文佐于2014年提出执行申请，一审法院以（2014）密执字第03000号立案执行。2019年5月29日，一审法院将被执行人久润房地产公司名下的位于密云县××的住宅予以查封。邢宇红对查封久润公司名下房屋提出书面异议。一审法院审查后，于2019年10月15日出具（2019）京0118执异219号执行裁定书，中止对登记在北京久润房地产开发有限公司名下位于密云县××房屋的执行，解除对该房屋的查封。霍文佐对该裁定不服，故诉于一审法院。2005年5月21日，出卖人久润公司与买受人邢宇红签订商品房买卖合同，出卖人久润公司将其开发的位于密云镇车站路2号编号为2号地块××房屋，以价款人民币381395元出售给买受人邢宇红。买受人邢宇红于2005年5月22日支付购房首付款201395元，出卖人久润公司为邢宇红出具了发票。在（2014）密执字第03000号执行案件中，一审法院经与北京市规划和自然资源委员会调查核实，规划、施工楼号久润花园22#住宅，经公安局批复变更为久润花园东区1#住宅，该商品房买卖合同中位于××房屋，与一审法院查封的位于密云县××同属一套房屋。经北京房屋交易权属信息系统查询，截至2019年8月28日24时，邢宇红名下无房产登记信息记录。诉讼过程中，经一审法院询问，邢宇红称购买涉案房屋时其已结婚，当时居住的是其前夫的房子。2019年8月13日，其与前夫登记离婚。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述条款，案外人在未办理财产登记的情况下，只有符合下列条件才享有排除强制执行的民事权利：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。具体到本案中，邢宇红提供的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利。其一，根据邢宇红的陈述，邢宇红在与久润公司签订房屋买卖合同后，久润公司一直未交付房屋，由此可知邢宇红并未实际控制涉案房屋。其二，邢宇红与久润公司于2005年5月21日签订《北京市商品房买卖合同》，但久润公司已于2009年取得涉案房屋的所有权初始登记，即具备办理转移登记的条件，而涉案房屋一直未过户登记到邢宇红名下，邢宇红亦未举证证明其已积极向久润公司主张权利，应认定其对涉案房屋未办理过户登记存在过错。关于一审法院在（2019）京0118执异219号案件中适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该司法解释的第二十八条和第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。邢宇红主张其作为买受人对涉案房屋享有权利，并提出异议以及要求排除执行需同时符合上述四项条件。根据前段论述，邢宇红提交的证据不足以证明其同时符合上述四项条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。邢宇红主张其作为买受人对涉案房屋享有权利，并提出异议以及要求排除执行需同时符合上述三项条件。一审法院认为本条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”适用的时间节点应为购房时，根据邢宇红的陈述，其在购买涉案房屋时已婚，并居住在其前夫的房子里，故不符合“所购商品房系用于居住”的条件，一审法院在（2019）京0118执异219号案件中，通过查询截止至2019年8月28日24时邢宇红名下无房产登记信息即确认所购商品房系用于居住，较为不妥。故邢宇红提交的证据不足以证明其同时符合上述三项条件。综上，一审法院认为邢宇红对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，对霍文佐请求准许执行涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于霍文佐要求撤销一审法院作出的（2019）京0118执异219号执行裁定书的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”和第三百一十四条第二款“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请人的申请或者依职权恢复执行”的规定，一审法院只宜判决准许对该执行标的（涉案房屋）的执行，同时一审法院作出的（2019）京0118执异219号执行裁定自行失效。综上，一审法院判决如下：准许对登记在北京久润房地产开发有限公司名下位于密云县××房屋的执行。本院二审期间，久润公司提交（2020）京0118民初6216号调解书作为证据，证明涉案房屋已经经调解确认为刘付平所有。邢宇红质证称调解内容是双方的意思表示，不是法院裁判，作出时间是本案审理过程中，是久润公司和刘付平二者恶意串通作出的损害上诉人权利的调解协议，真实性认可，合法性和证明目的均不认可。霍文佐质证称查封状态下久润公司和案外人不能直接买卖。极顺公司称，调解协议是久润公司和刘付平二者恶意串通作出的。对久润公司提交的（2020）京0118民初6216号调解书，因其内容与本案争议焦点没有关联性，故对其真实性、合法性本院不做审查。本院查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于邢宇红对执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本条是针对房地产开发企业作为被执行人，商品房消费者提出执行异议的情形。久润公司系房地产开发企业，邢宇红于2005年5月21日与出卖人久润公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，故邢宇红要求排除执行需同时符合上述二十九条所列的三项条件。关于邢宇红提出其购买涉案房屋时系用于居住一节。《执行异议规定》第二十九条是对消费者物权期待权的特殊保护，因此第二款要求“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，限定案外人所购商品房系用于居住，也就是说保护的是买受人的生存权。关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”一般是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。同时该条的适用时点应理解为购房当时，而非诉讼时。具体到本案，邢宇红自述在2005年购房时已婚并居住于前夫住所，故其购房时有房屋可满足其基本的居住需求，即使其前夫直到2012年11月23日才取得《房屋所有权证》，也不符合买受人名下无其他用于居住的房屋这一条件，且案涉房屋至今并非用于邢宇红实际居住。故邢宇红提交的证据不足以证明其同时符合《执行异议规定》第二十九条规定的三项条件。结合邢宇红自购买房屋之后至提出执行异议时，长达十数年的期间均未有催促久润公司办理房屋买卖合同后续事宜的相关证据，本院认定邢宇红对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。综上所述，邢宇红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由邢宇红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  付 辉审 判 员  周 易二〇二〇年十一月三十日法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏