文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初10817号原告：张雷，男，1985年10月7日生，汉族，住平度市河北省承德市丰宁满族县。原告：夏香，女，1987年8月10日生，汉族，住平度市河北省承德市丰宁满族县。委托诉讼代理人：翟超，山东双华律师事务所律师。被告：青岛裕龙润邦置业有限公司，住所地平度市凤台街道办事处大窑村116号，统一社会信用代码913702835577183789。法定代表人：毛方国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：宿芳，山东乾恒律师事务所实习律师。原告原告张雷、原告夏香与被告青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙润邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原告张雷、原告夏香的委托诉讼代理人翟超，被告裕龙润邦公司的委托诉讼代理人范围、宿芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雷、原告夏香向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告延期交房违约金46509元，房产证逾期违约金23317元，合计69826元；2.本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2017年5月21日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于杭州路南路199号5号楼2单元2602户房产一套，同时约定被告于2017年7月1日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约履行了给付房款的义务，而被告一直到2018年3月3日才向原告交付房屋，构成迟延给付。被告裕龙润邦公司辩称，一、《青岛市商品房预售合同》补充协议第十条约定，被告逾期交付房屋在180日内，不视为被告违约，被告无需向原告支付违约金。原告主张自2017年7月2日起至2018年1月2日期间的违约金违反合同约定。二、《青岛市商品房预售合同》第十二条约定的违约金计算方式为已付购房款的的日万分之一，原告主张违约金计算方式违反《青岛市商品房预售合同》约定。原告接收房屋之日应为2018年3月1日。三、《青岛市商品房预售合同》附件一约定原告的付款期限为2017年6月21日，原告的实际付款日为2017年9月25日，逾期付款96天，根据《青岛市商品房预售合同》第七条约定原告应按逾期未付款额的日万分之三向被告支付违约金，本案中，原告的逾期付款违约金为12384元。根据《青岛市商品房预售合同》第十条约定，被告向原告交付房屋的条件之一为原告按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。补充协议第十条第四款约定原告应于房屋交付前付清全部款项（包括但不限于首付款、按揭贷款、代收费、应付违约金和赔偿损失），否则，被告有权拒绝向原告交付该房屋，且不承担违约责任。因此，被告对向原告交付该房屋前享有先履行抗辩权，不应向原告支付逾期交房违约金。退一步讲，即使需要支付，也应与原告主张的违约金抵销。另外，涉案房屋所在小区供热市政配套设施由青岛兴平热电有限公司建设施工，因供热配套设施未竣工验收导致推迟交付涉案房屋属于补充协议第十条第二款第二项规定的不可抗力，被告可据实延期交房并不承担违约责任。四、2018年7月31日取得涉案房屋初始登记，2018年12月16日将办理房产证所需发票等资料交给原告，并未逾期办理房产证，且被告的行为并未给原告造成损失，因此，原告主张逾期办理房产证违约金没有事实和法律依据。综上所述，恳请法院驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人陈述及本院认证的证据，本院认定事实如下：一、2017年5月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告支付626202元购买被告位于平度市户的房屋。合同第十一条约定，裕龙润邦公司应于2017年6月30日前将涉案房屋交付原告。合同第十二条约定，裕龙润邦公司如未在2017年6月30日前将涉案房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按照原告已支付的购房款的日万分之一计算，违约金自2017年7月1日起计算至实际交付之日止。合同第十四条约定，在被告取得了房地产权属登记证明后120日内，由原告、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向平度市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。同日，原、被告签订《补充条款》。其中，第十条第一款约定，被告迟于主合同第十一条约定的交房期限向乙方交付房屋的，如果逾期在180日内，则不视为被告违约，被告无需向原告支付违约金，且原告应当无条件接房；如逾期超过180日，按照主合同第十二条约定执行。《补充条款》第十条第二款约定，原告购买的商品房出现下列不可抗力情形之一的，被告可据实延期交房，并不承担逾期交房的违约责任。第（二）项规定，受相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响的。《补充条款》第十条第六款约定，如原告在被告通知的交付期限内未收房，则视为被告已将本合同项下的商品房交付原告，在交付使用通知书中通知的交付期限最后一日即视为交付之日，……。《补充条款》第十二条第二款约定，该房屋的房屋产权证由原告自行办理，被告给予协助义务限于出具发票、在相关登记申请书盖章等。但是被告的协助义务以原告交清全部产权登记所需资料并无任何欠款（包括但不限于首付款、银行按揭贷款、代收费、税费、应收违约金和损失赔偿等）为前提，否则被告有权不予协助原告办理产权登记，一切后果由原告自行承担。二、经被告申请，本院调取房地产权登记证明显示被告于2018年7月31日取得涉案房屋的房地产权属登记证明。被告于2018年12月4日为原告开具购房款发票，原告于2018年12月16日领取被告为原告出具购买涉案房屋全额发票、房屋交接书、房屋登记询问记录、青岛市房地产登记申请书。三、市政配套设施的供热一、二级管网由政府统一规划并拨款建设。小区建设单位的配套费由政府建设主管单位负责收取，实行收、支二条线。2013年，平度市城乡建设局向平度市政府请示对38个新建小区供热庭院管网配套投资，其中包括裕龙润邦二期供热庭院配套工程，建设单位为青岛兴平热电有限公司。2014年，平度市城乡建设局向平度市政府请示对35个小区供热庭院管网配套投资，其中包括裕龙润邦三期小区庭院管网配套工程，建设单位为青岛兴平热电有限公司。被告裕龙润邦公司于2016年2月1日向平度市城建局交付配套费44640000元。供热管网配套设施分为一、二级管网，一级管网于2016年10月9日，青岛兴平热电有限公司作为建设单位获得主管单位审批许可，计划于2016年10月10日开工，实际开工日为2016年10月12日，2016年12月21日一级管网完工。二级管网即裕龙润邦小区内供热管网于2016年4月27日由青岛兴平热电有限公司通过招投标确定施工单位，于2016年4月30日开工，分期完成各期内工程，于2019年11月2日完成裕龙润邦小区供热系统图纸范围内所有管网敷设。2020年7月7日，由平度市公用事业服务中心监督，由青岛兴平热电有限公司组织对裕龙润邦小区供热管网配套工程进行了竣工验收。四、原告提供2018年3月3日交纳物业费单据证明其于2018年3月3日接收涉案房屋，被告裕龙润邦公司质证称单据显示物业费起始时间为2018年3月1日，原告接收涉案房屋时间应为2018年3月1日，本院认为，交费起始时间并非交付之日，对原告于2018年3月3日接收涉案房屋的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、被告应否支付原告逾期交房违约金。二、被告应否给付原告逾期办理房产证违约金。关于争议焦点一，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照约定履行。《青岛市商品房预售合同》对房屋交付时间、逾期交付房屋违约责任承担方式及计算方式等都作出了规定。《补充条款》第十条第二款第（二）项规定，受相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响的情形属于不可抗力情形，被告可据实延期交房，并不承担逾期交房的违约责任。青岛兴平热电有限公司作为裕龙润邦小区供热庭院管网配套工程建设单位，对供热管网设施建设规划要求、建设质量、工程进度负责，并组织竣工验收。裕龙润邦小区红线外供热一级管网于2016年10月10日计划施工，2016年12月21日工程完工。二级管网于2016年4月30日开始施工，分期完成管网施工，于2019年11月2日完成小区供热系统图纸范围内所有管网敷设工程。裕龙润邦公司于2016年2月1日交纳了基础配套费，经本院调查，裕龙润邦公司在交纳基础配套费方面不存在迟交、少交情形，亦不存在因基础配套费交纳问题影响供热管网施工。本院认为，供热设施竣工验收作为房地产开发项目综合验收项目之一，供热设施未竣工验收，房地产开发项目不能竣工验收合格，依照《山东省房地产开发项目竣工验收综合验收备案管理办法》第十二条规定房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用。被告裕龙润邦公司未能在合同约定期限内交付房屋，延迟至2018年3月3日，属于合同约定据实延期交付房屋及免除延期交房违约责任的情形。原告主张被告支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，通常情况下，开发商只要在法定或约定期限内向行政主管部门提交了相关证明文件及资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务已履行完毕。此后买受人可自行申办产权证书，期间亦可要求开发商提供有关材料。开发商的办证义务分为办理大产权证与小产权证两种。“大产权证”是项目整体的初始登记产权，由开发商取得；而“小产权证”是转移登记到购买房者名下的单独房屋产权。办理小产权应当由开发商与购房者合作办理，不是单方义务。如购房者未及时履行配合义务，则不符合商品房买卖司法解释中的归责要件：“出卖人原因导致的”。综上，原、被告在办理房屋权属证书各自负有义务，均为办理房屋权属证书的主体。原、被告签订《青岛市商品房预售合同》约定，在被告取得了房地产权属登记证明后120日内，双方签署办理房屋过户手续的必备文件之一《房屋交接书》。该约定为附条件生效条款，生效要件为被告取得涉案房屋的房地产权属登记证明，而双方又未对被告何时取得房地产权属登记证明作出明确约定。被告于2018年7月31日取得涉案房屋的房地产权属登记证明，涉案房屋在2018年7月31日前不具备双方合同约定的办理房产证的条件。而被告已于《青岛市商品房预售合同》约定期限内的2018年12月4日为原告开具购房款全额发票，并且原告亦已于2018年12月16日从被告处领取办理涉案房屋产权证的所需材料。故被告裕龙润邦公司不存在逾期办理房产证的违约情形，原告主张被告支付逾期办理房产证违约金，并为其办理所有权转移手续，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张雷、原告夏香对被告青岛裕龙润邦置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1546元，由原告张雷、原告夏香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  徐淑平审判员  卢爱林审判员  徐俊卿            本件与原件核对无异      二〇二〇年十一月二十一日书记员  张 丽