湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初4083号 原告：钟向前，男，1972年2月9日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：肖维，湖南夏海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳来泉，湖南夏海律师事务所实习律师。 被告：童嘉，男，1991年9月11日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 委托诉讼代理人：王威，湖南金球律师事务所律师。 原告钟向前诉被告童嘉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行审理。钟向前的委托诉讼代理人肖维、阳来泉，童嘉及其委托诉讼代理人王威均到庭参加庭审。本案现已审理终结。 钟向前向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2019年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月2日已经解除；2、童嘉支付钟向前2020年2月1日至2020年8月2日的租金16741.08元；3、童嘉按照500元／天的标准支付钟向前2020年8月3日至2020年8月20日的房屋占用违约金9000元（2020年8月21日至实际交还房屋之日的房屋占用违约金按照500元／天的标准另行计算）；4、童嘉按照欠付租金金额的1%／天支付钟向前2019年12月30日至2020年8月20日期间的逾期支付租金滞纳金29694.34元（2020年8月21日起至童嘉实际支付完毕租金之日的滞纳金按照欠付租金金额1%／天另行计算）；5、童嘉腾空房屋、恢复原状并保持清洁良好状态后交还给钟向前；6、童嘉承担本案诉讼费、律师费（律师费3333元）、保全费。事实与理由：双方于2019年7月15日签订《房屋租赁合同》，约定由童嘉承租钟向前所有的位于长沙市望城区××街道××路××号澳海澜庭66栋113室二楼、建筑面积119平方米的房屋；承租期限自2019年8月1日至2022年7月31日；按季度支付租金9981元。合同还约定，童嘉逾期支付租金的，按照拖欠金额5%／天支付滞纳金；累计拖欠租金达两个月的，钟向前有权终止本合同、收回房屋，由此造成钟向前损失的，童嘉应当予以赔偿；合同解除、终止的，童嘉应当在通知规定期限内腾空并交还房屋，如不腾空交还的，自通知规定期限开始应按照500元／天的标准支付违约金。自2019年12月30日开始，童嘉一直拖延支付租金，经钟向前多次催促仍拒绝支付。为了共克时艰和支持实体店经营，钟向前愿意减免计租期2月9日至复工复产后3月10日的租金3437.9元，违约金标准由5%降至1%。鉴于童嘉的拒付租金行为，钟向前特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 童嘉辩称，1、希望钟向前基于实际情况不解除合同，童嘉之前一直按时缴纳租金到2020年1月底，后来因为疫情影响，经营出现困难，且对该情况向钟向前进行了明示；2、除了疫情影响，在此之前童嘉也多次与钟向前对门面经营状况进行沟通，但是一直没有得到妥善解决；3、疫情结束后，钟向前的确向童嘉提出要求支付房租，童嘉基于疫情期间的处理方案没有确定，以及经营状况没有改善，希望钟向前能商谈并妥善予以解决。此后，钟向前便不再进行沟通，导致童嘉主张无门。同时，童嘉在收到钟向前于8月2日寄的律师函后，即刻与另一位经营户协商，以书面形式向钟向前提出，希望能够基于平等条件下，友善解决房屋租赁问题，但一直没有得到钟向前的回复。其实，在童嘉收到钟向前的律师函之前，童嘉就听旁边的经营户盼盼门业老板说过，钟向前已经同意将他的门面租金进行大幅度调整且会来长沙与他进行当面沟通并签订补充协议。正是这样，童嘉才希望进行面谈疫情期间租金等事宜，因为没有得到钟向前的正面回复，所以才没有交租金。童嘉并不是恶意拖欠租金，而是基于履行合同的情况发生重大改变，希望与钟向前重新达成协议，在确定新的合同后童嘉愿意补交租金，也愿意对新的合同进行履行。关于违约金，钟向前的主张明显过高，合同法有关于主张违约金不得超过实际损失的规定，童嘉一直在良好的履行合同，并不是恶意违约，没有按期缴纳租金的原因是因为目前还没有与钟向前达成新的一致合意，因此并不处于违约状态。如果钟向前一定要解除合同，童嘉对案涉门面装修投入产生损失，保留要求钟向前赔偿的权利。 经审理查明：2019年7月15日，钟向前（出租方、甲方）、童嘉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，钟向前将其所有的位于长沙市望城区××街道××路××号澳海澜庭66栋113室二楼、建筑面积约110.9平方米的房屋出租给童嘉用于经营装修公司。租赁期限36个月，自2019年8月1日至2022年7月31日；租金先付后用，按季度支付（不含税），押金3300元（2019年7月16日支付），2021年7月5日开始递增5%，即2019年7月30日支付9981元，9月30日前支付9981元，以此类推。合同还约定，童嘉在租赁期间不按时支付租金或缴纳其他费用的，钟向前有权从租赁保证金中予以扣除，不足部分应当由童嘉补足。装修费用由童嘉自行负责，童嘉退租或发生合同解除情形时，童嘉须在租赁期满前五天内将所属可移动、拆除设施设备腾空，并将租赁房屋恢复至清洁良好的状态后还给钟向前。如果不腾空交还的，自通知规定的期限开始起按500元／天支付违约金；如果通过诉讼途径解除合同的，童嘉还应承担钟向前的其他损失，包括但不限于律师费、诉讼费、第三方违约金等。关于合同变更和解除，租赁期内，童嘉有拖欠租金累计达两个月或不按照合同约定缴纳各项费用等行为的，钟向前有权终止本合同、收回房屋，由此造成钟向前损失的，童嘉应当予以赔偿。关于违约责任，童嘉不按合同约定足额支付租金的，每逾期一日按照拖欠金额5%向钟向前承担滞纳金。同时，合同还约定其他具体内容。 租赁合同签订后，童嘉向钟向前支付3300元押金作为租赁保证金，并支付租金至2020年1月31日，自2020年2月开始没有继续支付租金，钟向前多次催要未果，遂委托湖南夏海律师事务所于2020年7月30日向童嘉发出督促支付房租的律师函，表明：1、童嘉收到函件时解除租赁合同，合同终止；2、童嘉收到函件后七日内支付剩余未付租金并承担违约责任；3、童嘉收到函件后七日内腾空房屋内所属可移动、拆除的设施设备，将房屋恢复至清洁良好状态后返还钟向前，否则钟向前有权移除任何财物，且无需承担损害赔偿责任；逾期腾房、交还房屋的，每占用一天按500元/天支付占用费至房屋返还为止。童嘉于8月2日收到律师函后，于8月10日回函称：1、解除合同没有法律依据，签收函件不代表同意解除合同；2、计算违约金违反合同约定和法律规定；3、愿意本着互利双赢、公平原则与钟向前就租金问题进行积极协商妥善处理。之后，双方未能协商一致，钟向前遂诉至人民法院，请求判如所请。 以上事实，有钟向前提交的房屋租赁合同、催促租金及解除合同的律师函、微信聊天记录等证据以及庭审陈述证明，本院予以确认。童嘉提交的告知书不能达到其证明目的，照片虽然能够反映案涉商铺周边环境的基本情况，但不是童嘉拒绝支付房屋租金的正当理由，达不到童嘉的证明目的，本院均不予采信。 本院认为，钟向前将其所有的房屋出租给童嘉使用并签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格依约履行。童嘉自2020年2月开始没有支付租金，虽然考虑到自2020年1月下半旬开始至2020年3月初，长沙地区因受新型冠状病毒疫情影响以及疫情防控要求影响童嘉的正常经营，导致其经营困难难以按期支付租金。但是，疫情结束后至2020年7月30日钟向前委托律师事务所发出督促律师函之前，钟向前曾多次向童嘉主张要求其加紧支付已到期租金并做出愿意给予一定优惠的承诺，童嘉虽然也表示愿意支付，但仍未履行。从双方微信聊天内容看，童嘉提到“钟总，我绝不是故意不交房租，你也清楚现在的情况，如果我一个人交了，我在这边将会受大家的指责，只要大家都说交，我绝对第一个交”。童嘉的意思是自己是否支付租金要以“大家”即众多租户均同意支付为前提条件，但双方在合同中并未如此约定，童嘉设定的该项条件也严重损害钟向前的合法权益，不能成立。钟向前基于童嘉拒付租金的陈述，于7月30日委托律师事务所向童嘉发出涵盖终止合同、解除房屋租赁协议意思表示的函件，所载内容与双方在房屋租赁合同中约定的合同解除、终止条件一致，双方签订的房屋租赁合同自童嘉收到该函件之日即8月2日解除。虽然童嘉在回函中表示不同意解除合同，但其逾期支付房租的行为触发合同约定解除条件，且童嘉也没有采取诸如立即支付租金等积极有效的措施与钟向前协商重新确定合同履行条件，而是在拒付租金的同时还希望钟向前同意更多的优惠条件，显然有违诚信原则，其回函主张的内容不能成立。 合同解除后，童嘉应当清缴欠付租金、根据合同约定腾空案涉房屋并交还钟向前控制使用，但童嘉并未主动履行，给钟向前造成房屋占用损失，应由其承担。关于租金，合同约定租金标准为每季度9981元，则自2020年2月1日至2020年8月2日，童嘉应支付钟向前租金20183.8元（9981元/季度÷3×6个月＋9981元/季度÷3÷30×2天）。钟向前同意减免其自2月9日至3月10日之间的租金3437.9元，系对自身合法权益的处分，也符合新型冠状病毒疫情防控情形下妥善化解矛盾、有效解决纠纷、减轻经营者经营困难的客观需求，本院予以认可；另外，童嘉还向钟向前缴纳3300元的租赁保证金，根据合同约定应当用以抵扣未付租金，则童嘉的剩余应付租金为13445.9元（20183.8元-3437.9元-3300元），钟向前主张由童嘉支付16741.08元，本院予以部分认可，超过部分不予认可。关于房屋退还，合同明确约定房屋退租或合同解除后，童嘉应当拆除可移动拆除的设施设备，恢复房屋至清洁良好状态后交还房屋。因此，钟向前主张由童嘉腾空房屋、恢复房屋至清洁良好状态后交还房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。 关于逾期支付租金的违约责任，童嘉没有按期支付租金构成违约，应承担相应违约责任。合同约定逾期支付租金的违约金计付标准为5%/天，钟向前主动调整为1%/天，仍明显过高且有违公平，本院不予采纳。本院认为，违约金的主要功能是弥补损失，同时对违约方的失信行为加以惩戒，当事人主张的违约金计付标准应符合公平的基本原则。本案中，钟向前的主要损失为未付租金的利息，考虑合同履行的实际情况并综合衡量双方当事人的利益平衡，本院对童嘉提出的违约金标准过高的抗辩意见部分采纳，酌情调整逾期支付租金违约金计付标准为0.3‰/天。合同约定租金先付后用、按季度支付，但未具体明确租金支付时间。合同租赁期自2019年8月1日开始，童嘉应于2019年7月30日支付租金9981元，2019年9月30日前支付9981元，以此类推；但该约定明显未严格按照自然年每季度作为确定应付租金时间节点，也没有按照每三个月支付一次租金明确支付方式。因此，根据双方确定的先付后用原则，本院确定童嘉应于该段租赁期开始前一日先行支付租金，每三个月支付一次，以此确定租金计付方式、期限以及逾期支付违约责任的计算方式。据此，逾期支付租金违约金的具体计算为：2020年2月-4月的租金9981元，扣减童嘉支付的租赁保证金3300元以及钟向前同意因疫情影响减免的租金3437.9元后，还剩3243.1元，应于2020年1月底支付，逾期未付应自2020年2月1日开始支付违约金，暂计算至2020年8月20日为197元（3243.1元×0.3‰/天×202天、四舍五入取整）。2020年5月-7月的租金9981元，应于2020年4月底支付，逾期未付应自2020年5月1日开始支付违约金，暂计算至2020年8月20日为335元（9981元×0.3‰/天×112天、四舍五入取整）。钟向前于2020年7月30日向童嘉发出解除合同函件，童嘉于8月2日收到后合同解除，则2020年8月1日至2日的租金，应在童嘉收到解除函件后立即清偿，逾期清偿的应自2020年8月3日起计付违约金，暂计算至2020年8月20日为1元（9981元/季度÷3÷30×2天×0.3‰/天×18天、四舍五入取整）。以上几项合计为533元（197元+335元+1元）；2020年8月21日至欠付租金清偿之日的违约金，仍按照0.3‰/天的标准计付。因此，本院对钟向前主张由童嘉承担逾期支付租金违约金的诉讼请求予以部分支持，超过部分不予支持。 关于房屋占用的违约责任，钟向前向童嘉发出合同解除函后，童嘉未采取积极有效措施与其协商重新确定合同履行条款等事项，应当在确定的期限内清理、腾空案涉房屋并交还钟向前控制使用，逾期未交的，应承担房屋占用给钟向前造成的损失。合同约定逾期腾房违约责任计算方式为500元/天，该标准明显过高，而童嘉逾期腾房给钟向前造成的主要损失仍为租金损失，可参照双方合同约定的租金计付标准确定房屋占用期间损失的计算标准。因此，本院对钟向前主张按照500元/天的标准计算房屋占用违约金的诉讼请求，不予支持。合同解除函确定童嘉应当在收到函件后七日内腾空房屋，童嘉于2020年8月2日收到函件，应当在2020年8月9日前腾空，否则应当自2020年8月10日开始承担房屋占用给钟向前造成的损失。因此，本院对钟向前的该项诉讼请求予以部分支持，超过部分不予支持。 关于律师费，租赁合同明确约定了律师费的负担，且本案因童嘉的违约行为导致合同解除，而钟向前委托湖南夏海律师事务所发出律师函并代为提起诉讼，所主张的律师费3333元也不过高且已经实际支付，应当由童嘉承担。因此，本院对钟向前的该项诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、钟向前、童嘉于2019年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月2日解除； 二、童嘉于本判决生效后十日内支付钟向前房屋租赁期间应付租金13445.9元及逾期支付租金违约金533元（违约金计付至2020年8月20日，2020年8月21日至应付租金清偿之日的违约金，仍以剩余未付租金13445.9元为基数，按照0.3‰/天的标准计付）； 三、童嘉于本判决生效后十日内腾空位于长沙市望城区××街道××路××号澳海澜庭66栋113室二楼、建筑面积约110.9平方米的房屋并恢复房屋至清洁良好状态后交还钟向前控制使用； 四、童嘉于本判决生效后十日内向钟向前支付上述房屋在合同解除后占用期间的使用费用，自2020年8月10日至房屋实际交还之日，按照合同约定的租金标准（9981元/季度）计付； 五、童嘉于本判决生效后十日内支付钟向前律师费3333元； 六、驳回钟向前的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1269元，因适用简易程序审理减半收取计634.5元，财产保全费608元，两项合计1242.5元，由钟向前自行负担876.5元，童嘉负担366元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  殷兵兵 二〇二〇年十一月十三日 代理书记员  肖 娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。