广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初6502号原告（反诉被告）：佛山天石产业运营有限公司，住所佛山市禅城区**********，统一社会信用代码91440604MA51LDTU7A。法定代表人：马某1。原告（反诉被告）：广东天石控股集团有限公司，住所地广州市海珠区*********之三103房，统一社会信用代码914***********347D。法定代表人：马崇雁，总经理。两原告共同委托诉讼代理人：郑远颜，广东星宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市禅城区**********，住所地佛山市禅城区***************，统一社会信用代码914************806。法定代表人：钟斌，总经理。委托诉讼代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。被告：佛山铂晟置业有限公司，住所地佛山市禅城区*****布顶工业园北区一幢2层之四，统一社会信用代码914********1598318。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：江钊珲，广东国智（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一兵，广东国智律师事务所律师。原告佛山天石产业运营有限公司（下简称佛山天石）、广东天石控股集团有限公司（下简称广东天石）诉被告佛山市禅城区**********（下简称土地管理中心）、佛山铂晟置业有限公司（下简称铂晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。被告土地管理中心在答辩期内向本院提出反诉，本院经审查依法予以受理并与本诉合并审理，本案于2020年7月3日公开开庭审理。各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、解除合同编号LDHG-001《物业租赁合同书》《之补充协议》；2、被告土地管理中心对2019年2月10日至2019年12月31日期间原告佛山天石的租金减收10150133.13元；3、被告土地管理中心向原告佛山天石退还保证金370万元。4、被告承担本案诉讼费。庭审后，原告于2020年9月23日以原、被告在诉讼中达成《协议书》为由申请将诉讼请求第一项变更为“确认编号LDHG-001《物业租赁合同书》《之补充协议》于2020年7月17日解除。”事实和理由：一、合同签订情况原告广东天石与被告土地管理中心、被告铂晟公司于2018年2月9日签订合同编号LDHG-001《物业租赁合同书》，原告广东天石承租被告土地管理中心位于禅城区兴华路25号、昌荣路6号、兴华路21号、兴华路23号、兴华路27号、玉带路10号物业，租期自2018年2月10日至2033年2月9日，合同第4.1条约定原告广东天石需在2018年3月31日前成立项目运营公司，合同对三方权利义务进行了约定。2018年8月27日原告广东天石、佛山天石与被告土地管理中心、铂晟公司签订《物业租赁合同书》之补充协议，补充协议约定《物业租赁合同书》中原告广东天石的权利义务概括转移给原告佛山天石享有及承担，2019年2月10日至2033年2月9日期间租金由原告佛山天石承担，原告广东天石自转移之日起不再按《物业租赁合同书》约定享有权利、承担义务。二、原告履行合同情况1、原告广东天石于2018年3月起完成筹备小组和招商团队入驻；2、原告广东天石作为股东之一于2018年4月26日在项目所在地成立原告佛山天石，佛山天石受让《物业租赁合同书》权利义务，全面负责项目运营和招商；3、原告佛山天石自2018年5月起投入1000多万元对租赁物进行部分改造和装修，以使租赁物更好招租；4、原告佛山天石积极推广运营项目，截止2019年12月31日，出租面积约17000平方米，引进央企纺织龙头企业中恒纺织交易市场（广东）有限公司、上市公司2家是广州世君房地产咨询有限公司和深圳市华孚进出口有限公司；目前收到租金共计2148474元（部分租户处于免租期）。三、被告行为影响原告使用租赁物招商1、被告在3号地施工过程中未与原告佛山天石协商，就扩大3号地原有的围蔽范围，将原告承租的2号楼、4号楼临街一带全部围蔽施工，围蔽时间从2018年5月份至2019年8月份，围蔽时间长达一年。被告铂晟公司在2号楼正面对开空地搭建施工工人宿舍，在搭建期间又围蔽2号楼正面，导致2号楼出现三面围蔽的状态，目前2号楼次承租人仍未办理租赁物交接手续，导致原告佛山天石未能实现租金收益。2号楼、4号楼位于临街，在招租中属于热门租赁物，容易出租，但由于被告长时间围蔽，导致该部分临街商铺无法及时出租，导致原告佛山天石租金收益减少。2、原告广东天石入驻后即发现租赁物遗留众多工程问题，与被告铂晟公司进行协商，要求限期整改，但被告铂晟公司在2019年1月28日仍未完成整改工作，导致原告佛山天石的招商无法顺利推进。3、被告铂晟公司拖欠建筑工程款，导致部分施工工人多次进入招商中心、国区内聚集讨薪，并强行断电，给原告招商带来了极大负面影响。四、合同继续履行会让双方利益受损1、自进驻项目后虽然原告积极招商，但由于被告长达一年时间对2、4号楼临街一带的围蔽，租赁物存在众多工程问题且被告未能有效处理，极大地延缓了原告佛山天石的招商，目前整个租赁物客流量不足。2、据原告佛山天石调研，结合涉讼租赁物周边1-2公里范围内同类物业租金水平，发现被告出租的物业租金偏高，周边物业租金一般是每平方米15至20元，25元以上的是带装修。因此，涉讼租赁物在租金上欠缺优势，原告佛山天石难以继续招租。3、截止2020年2月29日原告佛山天石共引进商家58户，出租面积约16549平方米，出租率约20%，月租金收入约182870元，原告佛山天石每月需向被告土地管理中心交租1845478.75元，两者月租金差额约1662608.75元，也就是说原告每月对被告土地管理中心产生约100万元的租金债务。若继续履行合同，只会让租金债务不断扩大，原被告的合同目的均不能实现。综上，被告在原告佛山天石招商第一年内对相关租赁物进行长达一年时间的围蔽，导致原告佛山天石错失招商的黄金时间，现在又面临租赁物租金单价过高，与周边租赁物相比欠缺租金优势，导致原告难以招租，租赁物空置率比较高。原告佛山天石租金收入无法支付予被告土地管理中心，这将会让双方债务增加，合同目的无法实现。基于此，原告唯有提出解除租赁合同及补充协议，以使各方损失降低。原告请求法院根据各方履行合同情况，结合租赁物租赁情况，作出合理的判决，以衡平各方的合法利益。被告土地管理中心辩称：一、本案物业租赁的情况1、被告土地管理中心与铂晟公司签订《物业购买协议书》及《补充协议》，约定土地管理中心向铂晟公司购买包括涉案租赁的物业兴华路25号、昌荣路6号、兴华路21号、兴华路23号、兴华路27号、玉带路10号在内的商业、办公物业。铂晟公司须对上述购买物业进行返租，租赁期限为6年，由铂晟公司经营管理。2、铂晟公司对出租物业的返租期自2017年7月1日至2023年6月30日。2017年12月28日，铂晟公司出具《关于佛山市禅城区**********回购物业招租有关问题的申请》，提出想将物业转租给广东天石进行整体运营，因广东天石意向租赁期限是15年，超出铂晟公司的返租期限，铂晟公司申请由土地管理中心作为出租方，广东天石作为承租方，铂晟公司作为第三方签订相应的租赁合同。3、经过招标投标程序，广东天石中标后，土地管理中心于2018年2月9日与铂晟公司、广东天石签订《物业租赁合同书》，约定将出租物业整体移交给广东天石经营管理，租赁期限为15年，自2018年2月10日至2033年2月9日。租金按月支付，其中2018年2月10日至2023年2月9日期间的租金为每月1845478.75元，每月10号前支付当月租金。2018年2月10日至2019年2月9日为装修期，由铂晟公司向土地管理中心按《物业购买协议》的约定支付保底租金。铂晟公司作为广东天石的担保人，对广东天石2018年2月10日至2023年6月30日之间的租金支付承担连带保证责任。同日，土地管理中心与铂晟公司签订《物业租赁补充协议》，约定铂晟公司在返租期间对广东天石支付的租金不足保底租金的部分承担支付责任。若广东天石未按租赁合同支付足额租金，不足部分由铂晟公司每月月末补足。2018年8月27日，土地管理中心与广东天石、铂晟公司、佛山天石签订《之补充协议》，约定《物业租赁合同》中广东天石的权利义务概括转让给佛山天石享有和承担，广东天石对佛山天石履行该合同承担连带保证责任。二、关于两原告履行合同的情况两原告并未向土地管理中心报备过物业装修、承租的情况，土地管理中心不清楚两原告对物业的装修、出租及租金收入等情况。三、两原告诉称被告行为影响其招商与事实不符，佛山天石无权要求土地管理中心减免2019年2月10日至12月3日的租金10150133.13元。1、在本案租赁物进行招投标时，3号楼仍在建设中，3号楼属于工地。本案出租物业多，原告在投标前应已实地考察并清楚3号楼周边施工情况。原告广东天石是专门从事大型物业租赁的企业，在实地考察后经过对物业租赁后的经营收益及风险的评估仍然投标，说明原告在对物业整体及周边状况经衡量后已接受物业出租时的现状，并承担由此可能带来的风险。当时3号楼由开发商铂晟公司建设，没有交付土地管理中心使用，对于两原告提到的铂晟公司建设时是否存在搭建宿舍、拖欠工人工资的具体情况并不清楚，但土地管理中心仍协助原告向建设单位了解情况。有部分屏蔽是因市政建设需要所涉及的工程，该工程不是由土地管理中心处理，在原告向佛山市禅城区****办事处询问该市政工程时，土地管理中心已给予协助。2、因现阶段属于铂晟公司的返租期，铂晟公司也是物业的建设单位，三方约定由铂晟公司对物业的维修负责，承担维修义务，符合《合同法》第二百二十条的规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。对于物业存在哪些瑕疵问题均是由佛山天石和铂晟公司对接的，土地管理中心无法确认原告所称的遗留问题的情况，但土地管理中心一直配合原告处理，向铂晟公司了解情况，发函敦促铂晟公司，在佛山天石与铂晟公司开会解决瑕疵等问题时也派员列席会议，见证佛山天石与铂晟公司的协商。铂晟公司为解决上述的问题，减少原告的负担已给予原告12个月的装修期，已对原告进行补偿。3、土地管理中心根据市场价格作价出租物业，原告是经实地考察评估接受物业现状，同意招标要求的前提下参与了投标。任何的生意经营均有风险，原告既然同意按照该租金标准承租物业，就应对其行为负责。现两原告所陈述的经营风险，而不是土地管理中心造成的。4、两原告对物业的经营状况属于正常经营范围内。在2019年7月5日发出的函件处提到2019年招商情况已理想，预估2019-2020年为项目成长期等等，均说明佛山天石在运营涉案物业时已对物业在租赁期的的获益是有计划评估的，现在物业的出租情况是属于预估范围内的，符合原告当初对物业经营预期的结果。因此两原告提出物业出租少导致收入低无法继续经营的情况是不符合事实的。5、因两原告没有履行合同，逾期支付租金，损害土地管理中心利益。两原告在装修期到期后并没有按照合同约定支付租金，在土地管理中心多次催收后仍未支付，租金及违约金的金额超过千万，后来由铂晟公司在2019年12月份支付了佛山天石2019年的租金及违约金。但从2020年1月份起的租金佛山天石仍没有支付，现已拖欠租金超过5个月。综上所述，土地管理中心并未实施过影响两原告招商的行为，两原告并没有证据证明是土地管理中心造成的，更没有证据证明其因此产生了损失10150133.13元。而两原告一直逾期支付租金，长期违约，严重损害土地管理中心的利益，原告无权要求土地管理中心减免租金。四、两原告无权提出解除《物业租赁合同书》《物业租赁合同书之补充协议》及退回保证金。1、两原告不具有合同约定的解除权。根据《物业租赁合同书》第8.1条约定“租赁期限内，甲、乙、丙三方均不得无故终止合同。甲、乙、丙三方其中一方有正当理由需终止合同时，必须提前一个月以书面形式通知对方，经三方协商一致，方可变更或解除合同”。现两原告所提出的解除合同的理由均不是正当的，土地管理中心对这些理由均不承担责任，而原告也没有按照约定的方式提前通知其他两方并征得同意，其无权提起解除合同的诉讼。2、土地管理中心并没有违约行为，其反而在租赁过程中一直向原告提供协助，两原告所谓的合同目的不能实现，实质是想把其经营风险转嫁到土地管理中心，两原告推卸其责任，两原告也无权根据《中华人民共和国合同法》的规定提出合同解除。3、根据《物业租赁合同书》9.1条的约定若原告逾期支付租金超过30日土地管理中心有权解除合同。土地管理中心认为合同约定的解除权利现属于土地管理中心，原告其无权提出解除合同并退还保证金。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告铂晟公司辩称：一、铂晟公司虽然签署了《物业租赁合同书》《物业租赁合同书之补充协议》，但铂晟公司只是与土地管理中心存在担保合同关系，与两原告之间不存在房屋租赁合同关系，因此，铂晟公司并非本案适格被告。二、两原告不享有合同解除权两原告主张案涉物业存在在其不同意的情况下被围蔽、遗留众多工程问题未维修以及存在工人讨薪等情形，影响其合同目的的实现，进而要求解除合同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，佛山天石、广东天石应证明：1.案涉物业在其不同意的情况下被围蔽；2.案涉物业遗留众多工程问题未维修；3存在工人讨薪的情况；4.上述情况影响其合同目的的实现。然而，本案中两原告提供的证据无法证明上述事实。因此，两原告无权解除合同。(一）土地管理中心并不存在违约行为1.两原告对于案涉物业的围蔽及毛坯是清楚的。首先，涉案物业为现房租赁，两原告在签订合同前已经实地考察过案涉物业。根据案涉物业出租的招标公告第一点载明“投标人应充分考虑其风险，一经中标该项目和签订租赁合同即表示承认、接受本项目的现状，愿意按约定支付租赁价款和遵守租赁合同的约定。”因此，两原告对于案涉物业及周边的情况是知情且认可的。其次，合同中也明确披露了案涉物业的情况。根据《物业租赁合同书》第5.1款的约定“鉴于物业交付标准为毛坯和部分公共区域装修现状”，因此，两原告对于案涉物业为毛坯且存在部分公共区域装修现状的情况是知情且认可的。2.案涉物业存在围蔽及毛坯的情况在合同中已经有所体现。根据《物业租赁合同书》的约定“2018年2月10日至2019年2月9日为装修期，由丙方按《物业购买协议书》中的约定向甲方支付足额的保底租金。”因此，案涉物业租赁的免租期长达一年。根据《物业租赁补充协议》的约定，由于《物业租赁合同书》中约定的广东天石每月支付的租金低于铂晟公司的保底租金数额，铂晟公司每月要为广东天石补缴不足部分的租金近40万元。因此，案涉物业租赁的租金低于市场价。两原告对于案涉物业及周边的情况是知情且认可的。案涉物业的租赁各方也已经充分考虑了案涉物业的各种情况，并体现在长达一年的免租期及低于市场价的租金中。因此，土地管理中心并不存在违约行为。3.案涉物业已经经过竣工验收合格，不存在影响正常使用的情形，且铂晟公司也履行了相应的保修义务案涉物业已经经过政府竣工验收合格，质量并不存在问题，案涉物业完全可以正常使用。对于两原告提及的工程遗留问题，铂晟公司作为建设单位也在合理的期限内自行或协调相关工程的承办人进行维修。因此，案涉物业不存在质量问题，铂晟公司在保修期内也尽到了相关的维保义务。4.工人讨薪的情况与本案无关。无论是否存在工人讨薪的情况，均与本案的租赁合同关系无关，如两原告认为工人讨薪影响其正常经营构成侵权，应另案向有关工人主张。(二）两原告不存在合同目的无法实现的情况根据《合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，两原告的合同目的是对该案涉物业进行占用、使用、收益，而土地管理中心已经将案涉物业交付给两原告，由其使用、收益。因此，两原告的合同目的已经实现。(三）两原告提出解除合同缘于自身经营不善根据佛山天石作出的《关于请求紧急协助妥善处理M+产业小镇纠纷的函》，“我司已无法单方面承受并处理现场混乱的情况，可能在迫不得已的情况下，放弃此项目所有的工作。”从该函件可知，佛山天石解除合同的原因是其自身经营不善，导致项目现场混乱，无法继续经营，并非因为其他方面的原因。佛山天石在函件中提及的情形均属于商业风险，应当由其自身承担，佛山天石无权据此解除合同。三、两原告要求减免租金无事实与法律依据两原告主张减免2019年2月10日至2019年12月31日期间的租金的诉讼请求，即对2019年2月10日至2019年12月31日期间的租金法律关系行使形成权。然而，两原告无权行使该形成权。具体理由如下：首先，如前所述，土地管理中心并不存在违约行为，两原告并无该形成权。其次，该租金法律关系已经因为保证人代为清偿已经消灭，且在土地管理中心屡次催促支付租金的情况下，两原告也一直未主张该形成权。反而在铂晟公司承担担保责任代为支付租金后，在两原告与土地管理中心租金法律关系已经消灭的情况下，两原告才在本案中主张该形成权要求减免租金，显然是有意抵赖。因此，两原告主张减免租金无事实与法律依据。另，针对原告庭审后变更的第一项诉讼请求，被告铂晟公司发表意见如下：1、两原告变更诉讼请求已经超过法定期限，依法不应予以受理。2、土地管理中心与两原告之间的房屋租赁合同关系已经于土地管理中心的反诉状副本送达两原告之日解除，并非于2020年7月17日解除。3、两原告无合同解除权，涉案合同并非合意解除。被告土地管理中心向本院提出反诉请求：1、解除《物业租赁合同书》《物业租赁合同书之补充协议》；2、被告土地管理中心对原告佛山天石支付的保证金370万元予以没收；3、原告佛山天石、广东天石向被告土地管理中心立即返还本案租赁的物业佛山市禅城区******、昌荣路6号、兴华路21号、兴华路23号、兴华路27号、玉带路10号在内的商业、办公物业；4、本案反诉受理费用由原告承担。事实和理由：一、两原告拒不向被告土地管理中心支付租金，已严重违约，被告有权提出解除合同，没收保证金。1、两原告在装修期到期后并没有按照合同约定支付租金，在土地管理中心多次催收后，佛山天石仅支付了租金287435.4元，尚未支付的租金及违约金的金额超过千万元，后来由铂晟公司在2019年12月份支付了佛山天石2019年的租金及违约金。但从2020年1月份起的租金两原告仍没有支付，现已拖欠租金6个月，土地管理中心已多次向两原告发出催收函，但均没有支付。2、根据《物业租赁合同书》第九条第9.1款约定“乙方逾期交付租赁费用的，以拖欠金额按每日万分之五向甲方支付逾期违约金。逾期达到30天，甲方有权单方面解除合同收回租赁物业，没收乙方租赁保证金。”，现佛山天石拖欠租金已超过30日，土地管理中心依照约定有权解除合同，并没收佛山天石的保证金。现被告土地管理中心提出反诉，以两原告逾期拖欠租金造成严重违约为由，请求解除《物业租赁合同书》《物业租赁合同书之补充协议》，没收保证金。3、合同解除后，两原告无权再使用租赁物业，两原告应向土地管理中心返还租赁的物业。二、原告佛山天石、广东天石无权提出解除《物业租赁合同书》《物业租赁合同书之补充协议》及退回保证金。1、两原告不具有合同约定的解除权。2、两原告在项目招投标时已实地考察物业现场情况，明知当时物业周边仍在建设中，两原告仍然承租，在租赁后土地管理中心与两原告、铂晟公司就物业维修约定由铂晟公司负责，在此过程中，土地管理中心给与两原告协助，根据两原告要求发函敦促，已履行其责任。为此铂晟公司在物业租赁时给与两原告12个月装修期，减轻两原告负担。3、土地管理中心在租赁过程中一直向两原告提供协助，两原告所谓的合同目的不能实现，实质是想把其经营风险转嫁到土地管理中心。2020年4月28日，佛山天石发出《关于请求紧急协助妥善处理M+产业小镇纠纷的函》，佛山天石提出因各种因素影响已无能力履行原租赁合同约定义务，已无法单方面承受并处理现场混乱的情况，请求各方协商处理。佛山天石的函件说明佛山天石因经营不善才令其无法再继续经营，需要解除合同，与土地管理中心没有任何关系，两原告也无权根据《中华人民共和国合同法》的规定提出合同解除。在《物业租赁合同书》《物业租赁合同书之补充协议》履行过程中，是原告佛山天石拒不支付租金，拖欠租金时间超过6个月，已严重违约，土地管理中心提出解除合同符合法律规定及合同约定，造成合同解除的责任方应是佛山天石。原告佛山天石针对被告土地管理中心的反诉辩称：一、佛山天石未能支付租金与土地管理中心未履行基本义务相关，土地管理中心也应承担相应的后果。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，根据《物业租赁合同书》第1.2条的约定、《招标公告》内容，涉案的租赁物是用于商业，佛山天石为园区招商引进人工智能、针织产业、众创器等产业，打造“创意园”项目。在合同签订后，土地管理中心却存在影响佛山天石正常使用租赁物的情形，导致租赁物在2018年至2019年8月期间无法正常使用，影响佛山天石招商招租，佛山天石租金收益无法达到预期，具体如下：1、在2018年5月初，土地管理中心在对园区3号地块施工过程中未与佛山天石协商的情况下扩大围蔽范围，土地管理中心原来只是对3号地块进行围蔽，后来扩大到4号楼、2号楼临街一带的围蔽，导致4号楼、2号楼临街一带的商铺全部无法招商招租；园区原来可以通过该两栋楼出入，由于土地管理中心扩大围蔽导致出入也受阻。土地管理中心是在2019年8月份才拆除围蔽，土地管理中心对4号楼、2号楼围蔽时间长达一年时间，而这一年是佛山天石招商招租的黄金时间，土地管理中心的行为让佛山天石丧失了宝贵的招商招租时间，影响了整个园区的出租率。2、租赁物出现众多质量问题，土地管理中心没有及时有效处理，而是将问题推给被告铂晟公司，导致问题处理时间过长，影响到佛山天石正常使用。佛山天石在2018年4月23日、5月18日就园区租赁物出现的问题发函给土地管理中心要求进行维修整改，事后发现新问题的，佛山天石同样发函给土地管理中心要求维修整改，土地管理中心只是将质量问题推给被告铂晟公司，相关问题并没有得到及时处理。后各方在2019年1月25日达成《会议纪要》，被告铂晟公司承诺在同年3月31日前完成相关维修整改工作，租赁物出现的质量问题才得到逐步的解决。从提出质量问题的时间，至承诺解决时间，将近一年的时间，正是由于土地管理中心这种怠慢行为，给佛山天石的招商招租造成负面影响。综上，由于土地管理中心改变扩大围蔽范围，尤其是对园区中临街的2号楼、4号楼的围蔽，从根本上影响了佛山天石的招商招租，而其不积极履行对租赁物质量问题的维修整改，同样影响了租赁物的正常使用，所以各种因素的结合，给佛山天石对园区租赁物的招商招租造成了极大的不便，佛山天石的租金收益受损，也导致佛山天石没有经济能力支付租金予土地管理中心，所以佛山天石未能支付租金是有原因，并非佛山天石能付而不付。二、关于保证金370万元，佛山天石认为不应没收，需考虑土地管理中心履行义务的不当，及土地管理中心是否损失因素。佛山天石未能足额支付租金，与土地管理中心未履行出租人基本义务有关，土地管理中心虽然未足额收到佛山天石的租金，但土地管理中心的租金收益并未受到任何损害。根据土地管理中心与被告铂晟公司签订的《物业购买协议书》《物业租赁补充协议》，被告铂晟公司在2017年7月1日至2023年6月30日期间对土地管理中心负有物业保底租金支付义务，被告铂晟公司在2019年12月向土地管理中心支付2019年租金及相应违约金，所以土地管理中心并未因佛山天石未支付租金而产生任何损失。故土地管理中心要求没收保证金370万元有失公平。原告广东天石针对被告土地管理中心的反诉辩称：1、广东天石同意解除《物业租赁合同书》《物业租赁合同书之补充协议》，但不认同土地管理中心的解除理由，具体意见与佛山天石的答辩意见相同。2、若合同和补充协议解除，案涉租赁物的返还应由佛山天石负责。广东天石与土地管理中心、铂晟公司、佛山天石于2018年8月27日签订《物业租赁合同书之补充协议》，该补充协议第一、二条已明确广东天石在《物业租赁合同书》中的权利义务全部转让给佛山天石，因此，若案涉合同、补充协议解除的，则应由佛山天石将案涉租赁物返还给土地管理中心，广东天石不负有返还的责任。被告铂晟公司针对土地管理中心的的反诉发表意见如下：铂晟公司认为土地管理中心与广东天石、佛山天石之间的房屋租赁合同关系已于反诉状副本送达两原告之日解除。两原告长期拖欠土地管理中心租金，在铂晟公司承担保证责任代为清偿2019年度租金后，仍拒不向土地管理中心支付租金，根据《物业租赁合同书》第9.1条的约定，土地管理中心有权解除合同并没收租赁保证金。诉讼中，原告广东天石、佛山天石共同举证如下：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告企业信用信息。证明原、被告诉讼主体适格。2、物业租赁合同书。证明原告广东天石与被告签订租赁合同，合同对各方权利义务进行了约定。3、《物业租赁合同书》之补充协议。证明广东天石将《物业租赁合同书》中权利义务自2018年9月1日起概括转移给佛山天石，广东天石不再享有原租赁合同书的权利和承担义务。4、工作联络函（2018年5月8日）、《关于免租期及工程遗留问题的相关事宜的回复函》、工作联络函（2018年8月29日）、关于《工作联络函》的回复函。证明被告土地管理中心交付的租赁物存在诸多工程质量问题，土地管理中心认为属于铂晟公司的责任，催促铂晟公司维修；土地管理中心在3号地块施工时自2018年5月起对租赁物临街商铺围蔽施工，导致佛山天石无法使用临街商铺。5、关于协助办理佛上线（X505）改造工程污水管道施工的函、工作联络函（2019年4月28日）、园区正门（临）施工现场照片。证明由于市政污水管道施工租赁物所在园区南面临路一带在2018年10月至2019年4月期间被围蔽施工；园区公交场施工在2018年底才拆除围蔽。6、施工现场照片。证明土地管理中心在3号地块施工时一并将相邻的2、4号楼临街一带围蔽施工。第4-6组证据证实在2018年5月至2019年8月期间临近昌荣路、兴华路的2、4号楼临街一带被围蔽，在2018年10月至2019年4月期间园区南面（停车场出入口）一带也被围蔽施工，园区西、南、北三面曾经同时被围蔽施工，佛山天石招租受到根本性影响。7、工作联络函（2018年4月23日）及附表。证明被告交付的租赁物存在工程质量问题，影响原告正常使用租赁物。8、工作联络函（2018年5月8日、6月6日、6月25日、11月15日、12月5日、2019年3月8日、6月10日）。证明原告佛山天石就租赁物存在的工程质量问题多次催促被告维修，但质量问题持续得不到全部处理。9、工作联络函（两份，2019年1月21日）、会议纪要（2019年1月25日）。证明截止2019年1月25日租赁物仍有诸多质量问题未解决；2号楼和4号楼仍然被围蔽，导致佛山天石无法使用。10、致铂晟公司的函（2019年2月13日）、关于天石产业运营有限公司来函的复函（2019年2月28日）。证明佛山天石催促被告解决租赁物质量问题；由于被告围蔽施工导致佛山天石无法使用2、4号楼，佛山天石提出延长免租期。第7-10组证据证明天石公司自2018年4月23日起与两被告就租赁物的质量问题提出处理意见，但截止到2019年1月25日租赁物质量问题仍然得不到解决，两被告对佛山天石因租赁物质量问题而使用受限应承担责任。11、工作联络函（2018年11月15日，编号：CYXZ-KF-201811-001）。证明由于被告铂晟公司因拖欠施工工人的工资，导致工人在2018年4月28日、11月7日、11月12日进入佛山天石招商中心聚集讨薪，造成佛山天石形象受损。12、关于M+产业小镇经营情况的函（2019年7月5日）、关于《物业租赁合同书》执行情况的函（2019年2月14日）、关于《物业租赁合同书》执行情况的回函（2019年2月18日）、告知函（2019年3月4日）、关于《告知函》的回函（2019年3月21日）。证明佛山天石履行合同义务的情况；佛山天石是《物业租赁合同书》实际履行人，佛山天石承接该合同权利与义务。13、世联空间写字楼合作协议、中国建设银行单位客户专用回单。证明由于被告土地管理中心围蔽2号楼临街一带，导致佛山天石引进的客户拒绝收楼，该次招租失败。14、M+产业小镇项目已交款情况明细表。证明租赁物目前招租情况，截止2019年3月1日原告佛山天石租金总收入是2148474元，次承租人是58户，出租率约20%。15、在册人员信息、中国建设银行单位客户专用回单6份、建设银行网上银行电子回执6份，中国工商银行业务回单2份。证明原告佛山天石成立招商团队，为项目招商进行广告宣传、租赁物装修等投入的情况，说明原告佛山天石是积极履行合同的。16、M+产业小镇周边项目调研报告、营业执照。证明目前周边同类租赁物租赁价格明显比涉案项目低，涉案项目不具有价格优势。17、围蔽平面图。证明涉案物业围蔽施工的情况。18、2号楼北面空地照片，证明被告铂晟公司违规在2号楼北面空地搭建临时工棚，影响园区的招商形象。照片1、2、4为现状，拍摄时间为2020年6月24日，照片3为施工时拍摄的照片，拍摄时间为2018年10月。19、2号楼临昌荣路照片。证明被告土地管理中心因施工围蔽2号楼临昌荣路一带的商铺，造成原告佛山天石无法对2号楼进行招商招租。照片1、2为现状，拍摄时间为2020年6月24日，照片3为施工时拍摄的照片，拍摄时间为2018年5月。20、4号楼临兴华路照片。证明被告张槎中心因施工围蔽2号楼临昌荣路一带的商铺，造成原告佛山天石无法对4号楼商铺及楼上相应租赁物进行招商招租。未显示拍摄时间的照片为现状，拍摄时间为2020年6月24日。庭审后，两原告补充提交：21、2号楼、4号楼一楼临街商铺平面图。证明园区2号楼一楼临街商铺面积约1782平方米，4号楼一楼临街商铺面积约1643平方米，由于被告围蔽施工，导致原告佛山天石不能对园区最优质的租赁物进行招商招租，上述商铺在被告围蔽施工期间处于闲置状态，严重影响原告佛山天石的收益。诉讼中，被告土地管理中心举证如下：1、物业购买协议书（2014年4月28日）、补充协议（2017年12月27日）。证明土地管理中心将物业返租给铂晟公司，返租期自2017年7月1日至2023年6月30日。2、关于土地管理中心回购物业招租有关问题的申请。证明因铂晟公司引入的企业的租赁期限超过返租期，铂晟公司申请由土地管理中心与承租人签订租赁的相关合同。3、招标公告、中标公告。证明土地管理中心与铂晟公司共同作为招标人对外发出招标公告，声明标的物按现状出租，投标人应自行到现场查看。原告在投标前已知道标的物实际情况，并考虑到风险而进行的投标。4、物业租赁合同书（2018年2月9日）、物业租赁补充协议（2018年2月9日）、《物业租赁合同书》之补充协议（2018年8月27日）。证明土地管理中心协助铂晟公司签订本案租赁合同。土地管理中心与铂晟公司签订《物业租赁补充协议》，约定铂晟公司在返租期间对广东天石支付的租金不足部分承担支付责任。合同约定一方有正当理由提出终止合同，须提前一个月提出并经三方同意才可解除，现原告不具有解除合同的权利。根据物业租赁合同书9.1条约定，佛山天石逾期交付租赁费用的，逾期达到30天，土地管理中心有权单方解除合同收回租赁物业，没收佛山天石的租赁保证金。5、竣工验收备案表（禅建备字2017年第7-005号）、竣工验收备案表（禅建备字2017年第7-012号）。证明出租物业经竣工验收合格，原告可正常使用。6、工作联络函（2018年5月8日）、关于免租期及工程遗留问题的相关事宜的回复函（2018年5月18日）、关于解决工程遗留问题的函（2018年5月18日）。证明原告清楚物业的问题由铂晟公司处理，对于原告提出的遗留工程问题，土地管理中心已配合原告处理，并发函敦促铂晟公司处理。因土地管理中心已发函明确告知对于租金减免事宜，应由原告与铂晟公司协商。7、告知函（2019年2月14）、催款函（2019年2月25）、告知函（2019年3月1日）、催款函（2019年12月10日）。证明原告严重违反合同的约定，逾期支付租金，经土地管理中心多次催收仍未支付，原告违约。后由铂晟公司向土地管理中心支付2019年原告逾期支付的租金及违约金。8、催款函（2020年4月11日）、EMS快递单（1006579170533、1006579171433）。证明原告现逾期支付自2020年1月份开始的租金及违约金，经土地管理中心催告后仍没有支付，原告现仍然违约。庭审后，被告土地管理中心补充提交：9、佛山市禅城区************、11号、12号不动产权属证、房产分户图。证明2号楼一楼临街商铺房产证及分户图。根据庭审双方确认，临街商铺应为首层1-6号商铺，即原告提交的2号楼临街商铺平面图的6-11号。根据房产证显示的面积，房产分户图内，1号商铺98.2平方米，2号商铺175.26平方米，3号商铺127.46平方米，4号商铺133.83平方米，5号商铺52.6平方米，6号商铺63.2平方米，合共651.07平方米。10、佛山市禅城区**************不动产权属证、房产分户图。证明4号楼一楼临街商铺房产证及分户图。根据庭审双方确认，临街商铺应为首层4-10号商铺，即原告提交的4号楼临街商铺平面图的4-11号。根据房产证显示的面积，房产分户图内，4号商铺56.36平方米，5号商铺122.96平方米，6号商铺195.26平方米，7号商铺147.02平方米，8号商铺151.61平方米，9号商铺190.67平方米，10号商铺55.63平方米，合共919.51平方米。诉讼中，被告铂晟公司举证如下：1、关于请求紧急协助妥善处理M+产业小镇纠纷的函。证明佛山天石解除合同的原因是其自身经营不善，导致项目现场混乱，无法继续经营，并非因为其他方面的原因。佛山天石在函件中提及的情形均属于商业风险，应当由其自身承担，佛山天石无权据此解除合同。庭审后，铂晟公司补充提交：2、《建设工程规划许可证》及照片三张。本院认证：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；两被告对原告提交的证据2、3无异议，本院经审查对该两组证据予以采信；被告土地管理中心作为原告的合同相对方对证据4、证据5中的函件、证据7的工作联络函及证据9、12的真实性无异议，本院经审查对该组证据的真实性予以确认；本院结合现场勘查的情况对证据5的照片及证据6的真实性予以确认；证据7的附表为原告自行制作，本院不予采信；证据8的工作联络函：被告铂晟公司对工作联络函（2018年5月8日、2018年6月6日、2018年6月25日、2018年11月15日）真实性无异议，本院对上述日期的工作联络函的真实性予以确认。被告土地管理中心对2018年12月5日的工作联络函的真实性无异议，本院对该份工作联络函的真实性予以确认；本院经审查对日期为2019年3月8日的工作联络函的真实性予以确认；2019年6月10日的工作联络函没有签收信息，本院不予采信。被告铂晟公司对证据10、11的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认；证据13有原件核对，本院对真实性予以确认；证据14、16为原告自行制作，本院不予采信；本院经审查对证据15的关联性不予确认；结合本院现场勘查的情况，本院经审查对证据17-20的真实性予以确认。两原告庭审后提交的证据21为打印的临街商铺平面图，没有提供产权证予以佐证，本院对两原告主张的2号楼、4号楼临街商铺的面积不予采信。被告土地管理中心提交的证据1-8，原告佛山天石作为合同相对方对真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认。本院经审查对被告土地管理中心庭审后提交的证据9、10的真实性予以确认。被告铂晟公司提交的证据1，原告及被告土地管理中心均无异议，本院予以采信；铂晟公司庭审后提交的证据2，本院经审查对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年4月28日，土地管理中心（甲方）与铂晟公司（乙方）签订《物业购买协议书》，约定乙方在《出让合同》中的地块一、二中建设并且提供建筑面积不超过77000平方米商业、办公物业及不超过19075平方米地下停车场，由甲方优先购买。并约定乙方须对上述购买的商业，办公物业按本项目产业认定的业态进行返租，租赁期限为6年……。2017年12月27日，土地管理中心（甲方）与铂晟公司（乙方）签订《补充协议》，对甲方购买的商业、办公物业的面积、单价、总价款、物业交付、物业购买款的支付等进行了补充约定，根据该《补充协议》明确甲方购买的物业位于佛山市禅城区******（1号楼）、昌荣路6号（2号楼）、兴华路21号（4号楼）、兴华路23号（5号楼）、兴华路27号（6号楼）、玉带路10号（7号楼）、昌荣路8号（3号楼）。2017年12月28日，铂晟公司向土地管理中心出具《关于佛山市禅城区**********回购物业招租有关问题的申请》，铂晟公司以天石公司承租年限超出铂晟公司返租期限为由，申请土地管理中心将涉案物业通过公开交易方式在张槎街道公共资源交易所平台进行招标、招租，若涉案物业招标、招租成功，由土地管理中心直接与中标方签订相应的合同文书，铂晟公司愿意作为合同的第三方在合同上签章确认，同时载明“四、贵中心就上述返租物业与中标方签订相应合同后，我司对于上述返租物业保底租金支付方式为：在贵中心与中标方租赁合同生效前（自2017年7月1日起至2018年1月31日止，具体以实际签订日期为准）的租金由我司根据《补充协议》约定全额支付；在贵中心与中标方租赁合同生效之日起至我司返租期届满之日止（自2018年2月1日起至2023年6月30日止，具体以实际签订日期为准）,中标方实缴月租不足保底部分的，由我司根据《补充协议》约定按面积7.7万平方米计算补足差额部分。”2018年1月26日，土地管理中心就涉案物业的招租信息在佛山市********禅城分中心发布招标公告，并于2018年2月5日发布中标公告，中标人为广东天石。2018年2月9日，土地管理中心（甲方，出租方）与广东天石（乙方，承租方）、铂晟公司（丙方，担保方）签订《物业租赁合同书》，约定：第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.1甲方将位于佛山市禅城区******、昌荣路6号、兴华路21号、兴华路23号、兴华路27号、玉带路10号物业租赁给乙方使用，合计计租面积为73819.15平方米（以最终实测面积和移交面积为准）。1.2本物业功能为办公、商业等用途。第二条租赁期限2.1租赁期限为15年，即自2018年2月10日起至2033年2月9日止。2.3若乙方于租赁期限届满后不续租，应在租赁期限届满前1个月办理交接手续，并将物业及其附属设施修缮完好，交还给甲方。第三条租赁期限内，乙方应承担的费用3.1.1租赁费用约定为：计算公式：租赁物业面积（产权证面积）*单价=月租金总额；租金单价为：第1-5年25元/㎡月，第6-8年35元/㎡月，第9-11年36.75元/㎡月，第12-14年38.59元/㎡月，第15年40.52元/㎡月。注：当租赁物业实际产权面积与合同第1.1条约定面积不符时，租赁费根据实际产权面积计算。3.1.2租赁费用按月收取，乙方须在每月的10号前汇至甲方指定账户，缴清当月的租赁费用。甲方应于收到租金后的7天内，向乙方提供等额发票。3.1.32018年2月10日至2019年2月9日为装修期，由丙方按《物业购买协议书》中的约定向甲方支付足额保底租金。3.1.4甲乙双方特别明确，乙方妥善履行本合同是给予乙方装修期政策的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形）,则乙方应在本合同终止后7日内按3.1.1条约定标准补交免租期减免的全部租金。鉴于该免租期的租金已由丙方实际支付，乙方补缴免租期所减免的租金应直接支付给丙方。3.4租赁保证金:3.4.1租赁保证金是为了保证乙方在租赁期间按照合同规定使用物业，按时缴纳租赁费用，无欠缴费用现象而设定。本租赁合同乙方必须通过现金或支票方式缴纳租赁保证金人民币370万元给甲方。3.4.2乙方须于本合同生效之日起十天内向甲方一次性足额支付租赁保证金。3.4.3租赁期届满后，如乙方缴清全部租金及其他的一切应缴费用且无其他违约行为，经甲、乙双方按合同约定完成移交手续后，甲方应在十个工作日内将租赁保证金无息退还乙方。3.4.4租赁期届满后，若甲、乙双方均同意续租的，该租赁保证金可转为下期租赁合同的租赁保证金。第五条物业使用约定5.1鉴于物业交付标准为毛坯和部分公共区域装修现状，乙方可自行进行不涉及政府行政审批或影响房屋安全及外观的改造工程，物业改造须报消防部门审批并定期向甲方报备，比如办公室的拆分合并等，并且在租赁期满时按物业到期日时的现状交还甲方。5.6租赁物业结构的自然损坏由甲方负责维修及承担所需费用，其他的损坏由乙方负责维修及承担所需费用。第八条合同的解除、变更和终止8.1租赁期限内，甲、乙、丙三方均不得无故终止合同。甲、乙、丙三方其中一方有正当理由需终止合同时，必须提前一个月以书面形式通知对方，经三方协商一致，方可变更或解除合同。第九条违约责任9.1乙方逾期交付租赁费用的，以拖欠金额按每日万分之五向甲方支付逾期违约金。逾期达到30天，甲方有权单方解除合同收回租赁物业，没收乙方租赁保证金。若仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方继续追讨。9.2若甲方擅自解除或终止合同应双倍返还租赁保证金给乙方，若仍不足以弥补乙方损失的，乙方有权向甲方继续追讨。9.3若乙方擅自解除或终止合同，甲方有权没收乙方租赁保证金。若仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方继续追讨。9.5丙方知悉本协议内容并同意甲方将上述物业租赁给乙方，甲方与丙方另行签订《物业租赁补充协议》完善原《物业购买协议书》内丙方的责任义务。同日，土地管理中心（甲方）与铂晟公司（乙方）签订《物业租赁补充协议》，就履行双方签订的《物业购买协议书》所约定返租保底事宜达成补充协议，约定在乙方承诺返租保底期间（2017年7月1日至2023年6月30日）广东天石所支付的租金未能达到甲乙双方购买协议中约定的保底租金数额，乙方同意继续履行购买协议未尽义务，在广东天石按租赁合同约定足额支付租金的情况下补缴不足租金（2017年7月1日至2018年2月9日期间的保底租金由乙方全额支付给甲方），具体为:……。2018年8月27日，土地管理中心（甲方）与广东天石（乙方）、铂晟公司（丙方）、佛山天石（丁方）签订《物业租赁合同书》之补充协议，约定：依据2018年2月9日签订的《物业租赁合同书》，甲、乙、丙、丁四方签订本补充协议如下，供四方共同遵照执行。一、甲、乙、丙、丁四方一致同意自2018年9月1日起《物业租赁合同书》中乙方的权利义务概括转移给丁方享有及承担。二、自本补充协议生效之日起各方的权利义务：1、《物业租赁合同书》乙方的权利义务概括转移给丁方享有及承担，自转移之日起乙方不再按原《物业租赁合同书》约定享有权利及承担义务。2、乙方应承担的租金自2019年2月10日起至2033年2月9日止由丁方负责缴付给甲方。3、乙方已向甲方缴费了370万元的合同履约保证金，该保证金由甲方和丁方按《物业租赁合同书》中的相关条款执行。4、丙方的权利义务仍应按《物业租赁合同书》约定执行，为丁方应承担的合同义务向甲方提供连带保证责任。5、乙方自愿为丁方履行《物业租赁合同书》。就丁方应承担的一切义务向甲方提供连带保证责任。三、自本补充协议生效之日起，各方按《物业租赁合同书》约定发生的租金、费用等任何款项往来，由甲、丙、丁三方按《物业租赁合同书》和本补充协议的约定负责结算及收付。……。六、本补充协议作为《物业租赁合同书》不可分割的一部分，与《物业租赁合同书》具有同等法律效力；《物业租赁合同书》条款与本补充协议中已修改部分以本协议为准，未修改部分各方仍应按原条款执行。2018年5月8日，广东天石向土地管理中心出具《工作联络函》，载明涉案物业存在如下问题：1、3号楼高压线迁移施工，大面积外围商铺需配合围蔽，时间约需6个月以上。2、2018年4月26日，由于绿地项目部与施工单位纠纷的缘故，导致园区所有电源被讨薪工人切断、4月27日讨薪工人到物业临时办公室扰乱办公秩序(想以此引起政府部门重视）项目无法正常办公及影响接待客户（最后寻求警方处理才离开现场）；3、至今物业用房仍被原物业公司霸占……；5、存在较多的工程遗留问题，返修进度不及时、未动工（2号地首层大堂天花、消防主机故障、巡更系统未配备、园区多个井盖缺失等）;6、项目接管至今，楼层公共区域、卫生间、强弱电井房、水井房、电梯轿箱、园区公共区域、地下车库、配电房、楼宇外墙等清洁仍未开荒处理；7、北面露天停车场未安装车道闸及保安岗亭。……鉴于上述事项均需迫切解决，为上述各项工作能及时启动推进、尽量减缓对招商的影响及最大程度减少对我司造成的损失，为此，我司就此特向贵中心提出以下解决方案的建议：1)基于上述事由直接影响我司作为承租人对租赁物的使用和收益，我司依据法律规定有权要求减少支付租金。因此，我司要求《租赁合同》中原有约定的免租期顺延6个月至2019年8月9日……。针对上述《工作联络函》，土地管理中心于2018年5月18日向广东天石出具《关于免租期及工程遗留问题的相关事宜的回复函》，认为广东天石在函件中所提需整改事项属于铂晟公司的责任范围，土地管理中心会以函件的方式督促铂晟公司尽快完成整改。另，对于广东天石所提及的免租期顺延事宜，土地管理中心认为在前六年期内向铂晟公司提出即可，若获批则铂晟公司将代广东天石支付顺延期内的足额保底租金，土地管理中心作为街道公有资产企业，无权限在公开招标及合同确定的租赁条件以外作出免租期方面的宽限。2018年8月29日，广东天石向土地管理中心出具《工作联络函》，载明涉案物业存在3号楼高压线迁移施工导致大面积外围商铺需配合围蔽、物业管理用房被原物业公司霸占、部分商铺被原物业公司霸占为仓库使用、较多工程遗留问题返修进度不及时、楼层公共区域及楼宇外墙等清洁未处理等问题，要求土地管理中心免租期顺延至2019年8月9日并限期完成清理、维修。土地管理中心于2018年9月6日向广东天石出具关于《工作联络函》的回复函，对广东天石提及的问题的回复与2018年5月18日出具的《关于免租期及工程遗留问题的相关事宜的回复函》意见一致。原告佛山天石于2018年11月15日向被告铂晟公司出具《工作联络函》，载明：……，但由于贵司与总包施工单位工程款纠纷原因，导致施工单位分别在2018年4月28日、2018年11月7日、2018年11月12日组织民工进入本园区招商中心讨薪，并强行进入配电房断电，对我司招商工作造成严重的后果，基于上述事宜已严重影响园区的日常正常运营，且对我司招商工作造成不可估计的损失，为能有效避免类似现象再次出现，请贵司积极与施工单位尽快处理好工程费用纠纷，避免我司造成更大的损失。另，原告于2018年6月6日、2018年6月25日、2018年11月15日、2018年12月5日、2019年3月8日向铂晟公司出具《工作联络函》，就涉案原告接管涉案物业后遗留的工程问题及质量问题要求铂晟公司协调跟进处理。2019年1月25日，原、被告各方召开“关于M+产业小镇园区工程遗留问题沟通协调会”，并形成《会议纪要》，会议内容为：一、针对目前园区出现的工程遗留问题影响现场招商进度及日常管理工作，物业公司禤经理作问题汇报，截至2019年1月25日，M+产业小镇园区项目目前存在的问题项有：……10、4栋外围放置大量的施工材料，影响已进驻商户营业；11、2栋外围高压电缆施工长时间开挖路面，导致无法对外招商。二、针对以上问题项目，绿地代表做问题处理情况及维修方案汇报：……10、4栋外围堆放施工材料于2019年2月3日前清理完成；11、2栋外围施工路面修复于3月份前完成。马总针对园区现场问题阐述：1、对2栋外围施工昌荣路施工从2018年5月开始围蔽施工起至今，迟迟未修复，影响商户收铺，直接影响我司商户的利益。……绿地代表水工对物业提出的问题作出表态：于2019年3月31日前完成以上十一项问题。2019年1月16日，佛山市禅城区********向张槎街道办事处出具《关于协助办理佛上线（X505）改造工程污水管道施工的函》，上载：根据禅发改投[2017]105号文件精神，我中心负责实施佛上线（X505)改造工程，本项目位于禅城区张槎街道塱沙路（兴塱大桥至佛山大道）,路线全长4.78公里，其中包含约2公里污水管道施工。目前需要对佛开高速以东200米处的绿地产业小镇园区停车场出入口通道进行开挖，新建两个污水工作井，以便进行污水管道非开挖施工。由于涉及产业小镇用地范围，该处物业管理人员要求我施工方在得到上级部门批准前暂停施工。为佛上线（X505)改造工程顺利完成，完善片区排水设施，请贵办予以协调该处工作井场地。本院于2020年7月27日组织各方前往涉案租赁场所进行现场勘查，经现场勘查结合各方的陈述及原告提交的附图，本院确认以下案件事实：1、2号楼北面的空地（附图黄色部分）在原告入驻涉案物业时为围蔽的空地，部分工棚是原告入驻前已经搭建，部分工棚是原告入驻后搭建的。2号楼北面的空地不在原告的承租范围内。2、6号楼北面的空地（附图绿色部分）在原告入驻时已经围蔽施工，施工内容为公交车站，属于市政工程，施工范围不在承租范围内，原告确认该施工内容已于2018年12月底完工。3、附图紫色部分的施工内容为污水管道施工，属于市政工程，施工范围不在承租范围内，两被告不清楚具体的施工期间，原告提交的附图载明该污水管道施工期间为2018年10月至2019年4月份。4、2号楼西面临街商铺及4号楼南面临街商铺（附图红色部分）的施工项目为110KV紫张甲乙线#33—#44架空线改电缆工程，该工程的建设单位为铂晟公司，其中2号楼围蔽范围从昌荣路东边路面开始延伸至2号楼临街商铺门口，4号楼围蔽范围从兴华路北边路面开始延伸至4号楼临街商铺门口。铂晟公司在施工过程中仅开挖部分路面，但其他未开挖路面亦堆放有建筑材料及施工工具。目前，2号楼有两间临街商铺对外出租使用，4号楼有一间临街商铺对外出租使用。原告陈述红色部分的施工期间为：2018年5月开始围蔽施工，2019年1月拆除围蔽，2019年3月底完成路面修复。被告铂晟公司陈述其对红色部分的施工期间记不清了。根据铂晟公司庭审后提交的照片，电缆施工在2019年1月6日已经拆除对临街商铺的围蔽，2019年3月21日已经完成临街商铺门前道路的修复。另，铂晟公司认为架空线改电缆工程在性质上属于市政工程，铂晟公司只是在拍地时承诺作为主体对电缆进行迁移。5、原告提交的附图所示的各项施工内容对车辆及人员进入园区没有造成障碍。2号楼临接昌荣路的商铺位于昌荣路6号首层1-6号商铺，其中1号商铺63.72平方米，2号商铺52.6平方米，3号商铺133.83平方米，4号商铺127.46平方米，5号商铺175.26平方米，6号商铺98.2平方米，合共651.07平方米。4号楼临接兴华路的商铺位于兴华路21号首层4-10号铺，其中4号商铺56.36平方米，5号商铺122.96平方米，6号商铺195.26平方米，7号商铺147.02平方米，8号商铺151.61平方米，9号商铺190.67平方米，10号商铺55.63平方米，合共919.51平方米。本案诉讼过程中，土地管理中心（甲方）、广东天石（乙方）、铂晟公司（丙方）、佛山天石（丁方）签署《协议书》，约定：鉴于乙方、丁方于2020年3月16日起诉要求解除《物业租赁合同书》（合同编号：LDHG-001)及《之补充协议》（以下统称《租赁合同》）,甲方于2020年6月10日提起反诉。四方经过友好协商，就租赁合同达成如下协议：第一条甲、乙、丙、丁四方一致同意《租赁合同》履行期间产生的各方权利、义务及《租赁合同》解除等事宜由法院裁决。乙方、丁方于2020年7月17日前迁离租赁物业，否则乙方、丁方应按租金标准的两倍计付物业占用费，并要求乙方、丁方赔偿由此而产生的损失。第二条本协议签订之日起五日内，乙方、丁方应当将租赁物的出租情况及相关文件提交甲方、丙方核实（包括但不限于租赁明细表、与第三方签署的租赁合同、预交的各类费用的财务账册明细表等）,同时乙方、丁方应当保证提供信息的真实性及完整性，否则应当对自身提供信息不真实导致甲方造成的一切损失向甲方、丙方承担连带赔偿责任。第三条丁方在2020年7月17日前将未另行出租的租赁物交付给甲方或甲方指定的机构，甲方或甲方指定的机构与丁方进行移交确认并签署移交确认书。第四条对于丁方已出租的物业按照以下方式处理：4.1甲方或甲方指定的机构同意继续出租给该部分租户的，由丁方于2020年7月17日前，协助甲方或甲方指定的机构与该部分租户重新签订租赁合同，在该部分租户向甲方或甲方指定的机构支付保证金后，视为乙方将该部分的物业交还甲方或甲方指定的机构。丁方原持有的该承租户的保证金及预收的费用，由丁方退还该承租户，与甲方或甲方指定的机构无关。4.2甲方或甲方指定的机构不同意继续出租的，由丁方与该部分租户签署解除协议，所产生的后果由丁方承担，并于2020年7月17日前将租赁物业交还至甲方或甲方指定的机构。第五条物业管理由丁方与甲方或甲方指定的机构另行移交。第六条乙方对丁方履行本协议义务负有连带担保责任。第七条本协议签订后，丙方在返租期限内须继续按照《物业购买协议书》（甲、丙双方于2014年4月28日签订）及《补充协议》（甲、丙双方于2017年12月27日签订）的约定继续履行相关责任。土地管理中心于2020年10月26日向本院提交《物业交付情况说明》，上载：2020年7月17日，佛山天石将物业内尚未对外出租部分交付给土地管理中心。佛山天石对外出租部分，现由佛山天石整理租户资料，向租户说明物业交付情况，处理租户问题。佛山天石还需要将租户资料整理完毕，并协助租户于土地管理中心另行签订租赁合同。庭审中，原告陈述其诉讼请求第一项要求减免的租金是参考免除6个月租金计算得来的。铂晟公司基于担保责任于2019年12月26日按照土地管理中心的要求代佛山天石支付涉案物业2019年2月至2019年12月拖欠的房屋租金19419641.25元、违约金1641823.38元。本院于2020年1月8日立案受理铂晟公司与佛山天石、广东天石、土地物业管理中心担保责任追偿权纠纷一案，案号为（2020）粤0604民初937号，铂晟公司起诉要求佛山天石、广东天石共同偿还代付的租金及违约金等。本院审查后于2020年9月24日判决佛山天石向铂晟公司支付代偿款21012915.53元及利息（以21012915.53元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月27日起计至实际清偿之日止）并驳回铂晟公司的其他诉讼请求。上述判决作出后，铂晟公司提起上诉，现正在二审审理过程中。另查明：1、原告佛山天石在免租期届满也即2019年2月10日之后仅向土地管理中心支付287435.40元租金。2、佛禅（挂）2013-009地块1号地块项目（1#、2#、4#-6#楼及1#-6#楼地下室）于2017年7月20日办理竣工验收备案手续。佛禅（挂）2013-009地块2号地块项目于2017年7月31日办理竣工验收备案手续。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告广东天石与被告土地管理中心、铂晟公司签订的《物业租赁合同书》及原告广东天石、佛山天石与被告土地管理中心、铂晟公司签订的《物业租赁合同书》之补充协议均系签约各方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于《物业租赁合同书》及其补充协议的解除。根据《物业租赁合同书》的约定，原告佛山天石应于每月10号前缴清当月的租赁费用。本案中，原告佛山天石在免租期届满也即2019年2月10日之后仅向土地管理中心支付287435.40元租金，根据《物业租赁合同书》第九条的约定，土地管理中心有权解除合同。关于解约的时点，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。本案中，因被告土地管理中心在提起反诉前未向原告送达解除合同的书面通知，则以本院向原告送达土地管理中心反诉材料之日也即2020年6月17日确定为合同解除之日。原、被告于2020年7月17日签订的《协议书》并未有协商一致确认合同于2020年7月17日解除的一致意思表示，原告主张涉案《物业租赁合同书》及其补充协议的解约时点为2020年7月17日，缺乏依据，本院对其主张不予采纳。涉案合同业已解除，土地管理中心诉请佛山天石返还涉案物业，合法有据，本院予以支持。关于租金减免问题。根据原告的主张，其要求进行租金减免主要基于租赁物周边围蔽施工、工人聚众闹事、租赁物遗留工程质量问题三个方面。本院分别说明如下：关于围蔽施工问题。首先，根据原告提交附图结合本院现场勘查的情况，6号楼北面的公交场围蔽施工及2号楼北面的空地围蔽在原告承租涉案物业前已经存在，原告作为一个成熟的商事主体，在《物业租赁合同书》中加盖公章时应全面、完整了解租赁物的现状及周边的情况，其盖章的行为即视为对租赁物现状的认可，原告据此主张租金减免缺乏依据，本院不予采纳。其次，原告提交的附图紫色部分为污水管道施工，属于市政工程，是为社会利益而实施，旨在完善片区排水设施，围蔽施工经有关主管部门批准，原告理应提供一定的便利，接受一定的限制，该围蔽施工对车辆及人员正常进入涉案物业并未造成影响，原告据此主张租金减免缺乏依据，本院不予采纳。最后，2号楼西面临街商铺及4号楼南面临街商铺（附图红色部分）的施工项目为110KV紫张甲乙线#33—#44架空线改电缆工程，该工程的建设单位为铂晟公司，铂晟公司在施工过程中仅开挖部分路面，但其他未开挖路面亦堆放有建筑材料及施工工具，因施工工程位于2号楼及4号楼临街商铺的正前方，且围蔽施工的范围延伸至临街商铺门口，必然对2号楼、4号楼临街商铺的招商造成影响。本案中，原告与土地管理中心就涉案物业形成房屋租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。也即，虽然电缆的施工主体并非土地管理中心，但土地管理中心作为房屋租赁合同的出租人，除确保交付租赁物时租赁物符合约定用途外，还应确保租赁物在租赁期间符合约定用途。原告承租涉案物业用于对外招租，2号楼、4号楼临街路面的围蔽施工必然对2号楼、4号楼临街商铺的招租造成影响，本院经审查认定2号楼、4号楼临街商铺电缆施工期间的租金应予减免。原告陈述红色部分的施工期间为2018年5月开始围蔽施工，2019年1月拆除围蔽，2019年3月底完成路面修复，该陈述与被告铂晟公司庭审后提交的照片所反映的临街商铺状况基本一致，根据铂晟公司庭审后提交的照片，本院确认路面修复的完成时间为2019年3月21日。又因根据合同约定，2019年2月9日前为免租期，故本院确认因电缆施工减免租金的期间为2019年2月10日至2019年3月21日，原告主张超出部分，本院不予支持。根据各方确认，2号楼、4号楼临街商铺的面积合计1570.58平方米（651.07平方米+919.51平方米），合同约定的租金单价为25元/㎡.月，本院据此计算可免除租金为52352.67元（1570.58平方米×25元/㎡/月÷30天×40天）。关于工人聚众闹事。首先，根据原告2018年11月15日出具的《工作联络函》，工人闹事系铂晟公司与施工单位工程款纠纷所致，与土地管理中心并无关联。且原告函件中所载的三次工人进入园区讨薪的时间均在免租期内，上述期间原告本身无需向土地管理中心支付租金。其次，工人闹事本身具有很大的主观性，并非土地管理中心或铂晟公司可以控制，且土地管理中心作为出租方仅对租赁物的使用用途负有义务，租赁物交付给原告后，原告对园区内的社会活动具有管理义务，第三方进入园区由此导致的损失并非出租人的承担范围，原告可基于侵权主张第三方赔偿。原告据此主张租金减免，缺乏依据，本院不予采纳。关于租赁物遗留工程质量问题。根据原告与被告铂晟公司及土地管理中心的往来函件可知，原告反馈的问题主要是涉及园区公共区域内的设施、设备的修缮、完善，而涉案《物业租赁合同书》第五条已经明确约定涉案物业交付标准为毛坯和部分公共区域装修现状，也即原告在签约时已经对租赁物的现状有清楚的认识，且明确的知道园区公共区域的装修没有全面完成，从土地管理中心及铂晟公司出具的复函内容可知，土地管理中心对原告提出的工程遗留问题已经及时通知铂晟公司进行跟进处理，铂晟公司对原告提出的工程质量问题亦及时进行了跟进。原告以此主张租金减免，缺乏依据，本院不予支持。综合以上分析，本院确认佛山天石在2019年2月10日至2019年12月31日承租期间可免除租金为52352.67元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于租赁保证金370万元。铂晟公司基于担保责任于2019年12月26日按照土地管理中心的要求代佛山天石支付逾期缴纳租金所产生的违约金1641823.38元，而本院作出的（2020）粤0604民初937号判决亦最终确认铂晟公司为佛山天石垫付的租金及违约金由佛山天石向铂晟公司返还，也即就佛山天石逾期支付租金的违约行为，土地管理中心作为出租方已经通过收取较高违约金的方式进行救济，其再主张没收租赁保证金，则就同一份合同所产生的违约责任明显过重，本院对土地管理中心要求没收租赁保证金的请求不再予以支持。原告佛山天石主张土地管理中心返还租赁保证金370万元，合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原告广东天石控股集团有限公司与被告佛山市禅城区**********、被告佛山铂晟置业有限公司于2018年2月9日签订的《物业租赁合同书》及原告广东天石控股集团有限公司、原告佛山天石产业运营有限公司与被告佛山市禅城区**********、被告佛山铂晟置业有限公司于2018年8月27日签订的《物业租赁合同书》之补充协议于2020年6月17日解除；被告佛山市禅城区**********对原告佛山天石产业运营有限公司2019年2月10日至2019年12月31日期间应付租金免除52352.67元；被告佛山市禅城区**********于本判决生效之日起十日内，向原告佛山天石产业运营有限公司返还租赁保证金370万元；原告佛山天石产业运营有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于佛山市禅城区******、昌荣路6号、兴华路21号、兴华路23号、兴华路27号及玉带路10号物业返还给被告佛山市禅城区****物业****；驳回原告佛山天石产业运营有限公司、广东天石控股集团有限公司的其他诉讼请求；驳回被告佛山市禅城区**********其他的反诉请求。如本判决确定的债务人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，本诉案件受理费104901元，由原告佛山天石产业运营有限公司、广东天石控股集团有限公司共同负担102000元，被告佛山市禅城区**********负担2901元。本案反诉受理费18200元，由原告佛山天石产业运营有限公司、广东天石控股集团有限公司共同负担200元，被告佛山市禅城区***********担18000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长 肖 华审判员 赵昌斌审判员 罗婉文二〇二〇年十一月八日书记员 罗 曼