广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3156号上诉人（原审原告）：何玉燕，女，1962年7月27日出生，汉族，住广东省中山市***********。上诉人（原审原告）：林根洪，男，1960年5月14日出生，汉族，住广东省中山市********。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨惠娴，广东朗锐律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：陈跃龙，广东朗锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李树坚，男，1963年7月2日出生，汉族，住广东省中山市*************。委托诉讼代理人：黄建良，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁毅娟，广东南鹏展法律师事务所实习律师。原审第三人：蔡瑞娇，女，1961年1月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************。原审第三人：李树松，男，1959年3月11日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************。上诉人何玉燕、林根洪因与被上诉人李树坚，原审第三人李树松、蔡瑞娇建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。何玉燕、林根洪上诉请求：撤销一审判决，确认双方签订的土地使用权转让合同已发生通知解除效力，判令李树坚因违约向何玉燕、林根洪承担违约金4582800元，返还位于中山火炬开发区濠头村土地以及国有土地使用权证[土地证号：中府国用（2003）第易1508**]以及配合办理解除涉案土地的抵押登记手续，并承担何玉燕、林根洪因维权支出的律师费5万元。事实和理由：一审本案争议焦点为李树坚是否已向何玉燕、林根洪支付完毕涉案土地使用权转让款，从而认定李树坚是否违约正确，但认定本案事实不清，适用法律错误，应予改判。一、双方约定转让款为500万元，但何玉燕仅收到李树坚通过银行转账的4582800元，一审法院未查明李树坚主张剩余的转让款417200元是否已得到何玉燕授权直接支付给案外人苏转定或第三人从而完成付款义务。1.涉案合同交易主体为何玉燕与李树坚，始终未出现第三人的名字，也未提及李树坚主张的以物抵债情况，而且中山市中级人民法院（2017）粤20民终4560号判决已否认了李树坚的该主张。第三人并非权利人，也无权收取款项，且何玉燕、林根洪亦未授权第三人代为收取款项。2.对于梁润欢书写的所谓土地转让款明细，首先梁润欢已在前述4560号案中出庭作证称不清楚该文字的意思，只是案外人李杰铭让其书写的。而且该明细上没有何玉燕的签名，也没有经何玉燕授意指示其书写或事后追认的证据。梁润欢书写的所谓土地转让款明细与本案毫无关联，且中山市中级人民法院另案判决也采纳了梁润欢的陈述，一审法院采纳该文件作为本案判决依据完全是错误的。3.蔡瑞娇、李树松以及收取317200元的苏转定均与李树坚存在亲属关系，其陈述效力偏低，不宜作为证据采纳。二、一审以何玉燕与李杰铭发生借贷诉讼纠纷时一直未向李树坚主张剩余转让款而认定何玉燕、林根洪的行为不符合常理，没有事实与法律依据。该民间借贷纠纷也涉及涉案土地的实际权属问题，所以何玉燕、林根洪有理由先行解决该纠纷后再另外向李树坚追讨剩余转让款。该案由2015年持续审理至2018年才最终判决，何玉燕在解决该案纠纷后再处理本案诉讼并无违反任何法律法规，且何玉燕之前曾向李树坚主张剩余转让款，但其现拒不承认。何玉燕虽无法提交相关证据，但不能据此认定何玉燕怠于追索而丧失追偿权，也不能就此认定李树坚已支付完毕全部款项。三、对于李树坚银行存款余额的多少与李树坚是否实际向何玉燕支付足额的土地转让款是两个不同的问题，不能混作一谈。是否已支付完毕转让款应由李树坚举证证明。现其并无提供充分证据证明已向何玉燕足额支付了涉案款项，应承担举证不能的不利后果。另，李树坚未支付完毕转让款，属违约行为，且双方签订的抵押借款合同并非真实借贷意思表示，是虚假的合同，因此所产生的抵押登记手续应予解除。但一审法院并未判令解除该手续错误。李树坚辩称：一、何玉燕、林根洪的上诉理由不符合客观事实，李树坚已依约支付了全部土地转让款500万元。根据何玉燕、林根洪、李树松的要求，以及何玉燕提供的500万元明细清单，李树坚将400万元+292800元+29万元=4582800元分二次汇入何玉燕农业银行账户，余下417200元则需付给第三人蔡瑞娇、李树松。何玉燕收到4582800元后协助办理了土地抵押登记手续并出具500万元收据。事后李树松将土地证原件交给李树坚。上述事实足以证明李树坚已支付全部土地转让款500万元。二、一审认定事实清楚。李树坚已支付全部土地转让款500万元，而且自2016年7月29日至2019年5月9日止近三年期间何玉燕、林根洪或蔡瑞娇、李树松均未提出过未足额付款问题，直到其收到李树坚催发函件后才主张未付清余款问题，不符合常理。三、何玉燕、林根洪与案外人梁润欢存在诈骗与虚假诉讼行为。何玉燕现只承认收取李树坚土地转让示4582800元，虚构未付清余款事实并提起本案诉讼，还要收取4582800元违约金，意图侵占李树坚已付购地款，属于虚假诉讼。李树松、蔡瑞娇述称：一、何玉燕、林根洪的上诉缺乏事实与法律依据，应予驳回。虽然梁润欢书写的500万元没有何玉燕的签名或者书面授权，但综合何玉燕相同时间安排梁润欢书写500万元的收款收据并亲自办理500万元借款抵押手续，对土地款是否足额付款长期未提出异议等事实，认定李树坚已足额付款是正确的。二、对于何玉燕、林根洪对李树松、蔡瑞娇是否系实际土地权利人的质疑，在土地使用权证没有过户的情况下，只用登记产权人的名义发生合同关系是正常的。何玉燕、林根洪向一审法院起诉请求：一、确认何玉燕、林根洪委托广东朗锐律师事务所发出的律师函【（2019）广东朗锐律函字第51号】中解除何玉燕、李树坚签订的《土地使用权转让合同》的通知已发生合同解除效力；二、李树坚向何玉燕、林根洪承担违约金4582800元；三、李树坚向何玉燕、林根洪返还位于中山火炬开发区濠头村【土土地证号：中府国用（2003）第易1508**的案涉土地及《国有土地使用权证》；四、李树坚立即办理解除位于中山火炬开发区濠头村【土地土地证号：中府国用（2003）第易1508**地的抵押登记手续；五、李树坚承担何玉燕、林根洪因本案产生的律师费用50000元。一审法院认定事实：2016年7月29日，何玉燕（甲方、转让方）与李树坚（乙方、受让方）签订《土地使用权转让合同》约定，现时政策不允许净土地使用权转让，受让方主动提出：1.其对签约时中山市及国家的土地使用权交易法律法规及政策已作了完全充分的了解；2.愿意承担因国家政策及法律原因致土地使用权不能过户所造成的全部损失；3.在合同解除或合同无效终止合同时，最多只向出卖方主张返还已付款项而主动放弃任何可能的其他索赔项目；拟转让土地位于中山火炬开发区濠头村，土地证号为【土地证土地证号：中府国用（2003）第易1508**况见合同附件一《国有土地使用权证》等相关证照原件；转让总价款为实收500万元(不含税成交价格)，税费由乙方承担；自本合同签订之日起两个工作日内，乙方向甲方支付500万元；甲方收到乙方的足额付款后，协助乙方到国土部门办理土地使用权抵押登记手续，该抵押登记手续完成后，双方即完成核查及交付义务；考虑到现时过户的实际困难，甲方同意应乙方要求先办理民间借贷土地使用权抵押登记手续，然后适时配合乙方办理土地使用权过户登记手续；本合同生效后，无法定事由或合同约定的事由，任何一方不得单方终止合同，否则视为违约；乙方不按期足额支付土地转让款项的，甲方有权解除合同，没收乙方已付款项；任何一方违约导致另一方需要通过法律途径解决的，违约方应赔偿守约方因此而支付的诉讼费、律师代理费等。合同末端甲方签名栏由林根洪签名，乙方栏由李树坚签名。合同签订当日，李树坚先后向何玉燕银行转账300万元、1582800元（从李树坚农业银行尾号581的账户转出），合计4582800元。李树坚完成上述转账后，该账户当日余额为1151384.74元。2016年8月1日，李树坚的上述账户初始余额为1185199.74元，至8月5日，余额为648484.49元。同日，何玉燕、林根洪（乙方、抵押人）与李树坚（甲方、抵押权人）签订《抵押借款合同》约定，就乙方向甲方借款并以借款人自有土地使用权抵押担保的事宜签订本合同，借款金额500万元，借款期限60天(从2016年8月1日起至2016年10月1日止)，借款期不计利息；乙方承诺，在本合同借款期内，提供案涉土地作抵押担保，并到国土部门办理抵押登记，该房地产权属证书由甲方保管。当日，双方办理了抵押登记，担保债权数额为500万元。2016年8月3日，李树坚向案外人苏转定转账317200元。2019年4月22日，李树坚分别向何玉燕、林根洪邮寄催告函，主张因抵押借款合同约定债权的法定诉讼时效期限即将届满，故请尽快履行有关债务并配合办理该合同的债务偿还顺延事宜。2019年5月9日，何玉燕、林根洪委托律师向李树坚邮寄律师函，称李树坚欠土地转让款417200元，现特行使解除合同的权利，同时要求办理解除土地使用权抵押登记手续并完整交还案涉土地及土地证书。该邮件次日妥投。2019年6月4日，何玉燕、林根洪提起本案诉讼。一审法院另查明，李树坚提交的土地转让款明细系由梁润欢书写，记载“以500万计还400万款减：2015年8月-2016年7月利息292800元减：29万减：10万扣起费用余数：317200元417200元”。在一审法院审理何玉燕与李杰铭的民间借贷纠纷案[（2017）粤2071民初4834号]中，证人苏转定出庭作证称：其曾出借30万元给蔡瑞娇，后收到蔡瑞娇317200元本息，该款由李树坚转账支付，其与李树坚没有交易关系。李树坚出庭作证称：其与何玉燕没有任何关系，买地时从没有与何玉燕谈过地的价钱，没买前就知道地是李杰铭父母（蔡瑞娇、李树松）的，谈好价格后李树坚才知土地证名字是何玉燕夫妻的。蔡瑞娇出庭作证称：2016年6月，蔡瑞娇将土地卖给了李树坚。一审法院于2017年6月20日作出该案判决。后李杰铭向本院提起上诉，在该案[（2017）粤20民终4560号]中，证人梁润欢出庭作证称：何玉燕曾是其老板，其大概于2015年底2016年头辞职；李杰铭（蔡瑞娇的儿子）与何玉燕相熟，其也认识；该手写的土地转让款明细书写时间记不清了，是李杰铭让其出具的，纸上的数字是李杰铭看着手机读给其写的，李杰铭要求其写这份明细的理由是说其字写得好看，其不知道该书写内容的意思，当时写了该手写材料后就交给了李杰铭；当时在场只有其和李杰铭，何玉燕当时不知道写这张纸，后来何玉燕什么时间知道这张纸的大概时间忘记了。上述案件查明，李杰铭于2014年向何玉燕借款400万元，何玉燕于2017年3月21日向一审法院起诉要求李杰铭还款400万元及利息（以400万元为基数，自2014年3月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。李杰铭于上述案件中抗辩，其向何玉燕所借款项已经通过转让土地款进行清偿；因其父母与何玉燕夫妻有投资关系，何玉燕将其名下的土地（一审法院注：即前述案涉土地）抵偿有关投资的回报，后来土地以500万元进行交易，买家李树坚支付了相关款项，其中4582800元由李树坚直接支付给何玉燕，即何玉燕主张的本息。本院于2017年12月28日作出判决。一审庭审中，对于李树坚主张应李树松指令转账给苏转定317200元的事实，李树松予以确认。一审法院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案的争议焦点为：李树坚是否尚欠何玉燕、林根洪土地使用权转让款417200元。对此，一审法院分析论述如下：1.土地使用权转让合同约定李树坚应于合同签订后2个工作日内付清500万元转让款，对方在收到足额付款后，协助李树坚办理抵押登记。现何玉燕、林根洪陈述，其在未足额收到款项时，即于合同签订当天与李树坚办理了抵押登记。一审法院认为，如李树坚在合同签订后2个工作日内未支付尾款，作为提前履行了抵押登记义务的出卖人何玉燕、林根洪理应及时向买受人李树坚进行追索，但直至何玉燕与案外人李杰铭发生诉讼之时，仍未发生法定意义上的追索行为。而在何玉燕与李杰铭诉讼案件中，李杰铭以及出庭作证的蔡瑞娇、李树坚均于一审诉讼时（2017年4-6月间）主张本案土地交易实际发生于李树坚与蔡瑞娇之间，何玉燕明知该述称与其所认知的交易事实不同，对其追索剩余转让款不利，仍放任李树坚拖欠，怠于追索，导致自合同签订至其于2019年5月向李树坚发函解约的近三年间，都没有证据证明其向李树坚追索过本案争议款项，并且该严重滞后的发函行为还是发生在其收到李树坚的相关函件之后，何玉燕、林根洪的行为明显不符合一般人的行事习惯，不符合情理。2.李树坚直接向何玉燕转账4582800元，占转让总款的91.656%，该金额、比例零星，不符合通常的先行支付习惯，而作为收款方的何玉燕与林根洪对此未作出合理说明；李树坚对此解释为其是按照当时何玉燕的财务人员梁润欢书写的土地转让款明细进行支付的，其中4582800付给何玉燕，尾款417200元是支付给蔡瑞娇。经查，该明细表所列“以500万计还400万款减：2015年8月-2016年7月利息292800元减：29万减：10万扣起费用余数：317200元417200元”的内容与李树坚向何玉燕转账4582800元、土地转让尾款417200元的事实能够对应，也与李树坚及李树松关于“尾款是付给蔡瑞娇、李树松的，其中317200元按李树松指令付给苏转定”的陈述及李树坚于2016年8月3日转账给苏转定的事实能够对应。故李树坚的解释相对合理，存在一定的可信度。3.李树坚在合同签订当天向何玉燕支付超过90%的转让款，且其付款账户当日的余额超过100万元，直到2016年8月5日，仍超过60万元；在有足额付款能力的情形下，李树坚甘愿冒着可能承担严重违约责任的风险，明显违约，拒不在合同签订后的两个工作日内付清余款，亦有违正常、理性的商事行为人的交易习惯。综上所述，何玉燕、林根洪对其诉讼主张未提供证据予以证明，且对上述交易过程中诸多有违常理之处，均不能作出合理的解释说明，而李树坚的主张相对合理，并且有何玉燕曾经的工作人员梁润欢手写的证据作为辅证，两相比对，一审法院认为李树坚关于付款事实的陈述具有高度盖然性，可予采信，一审法院认定李树坚已足额支付土地转让款。故此，何玉燕、林根洪以李树坚拖欠款项构成违约为由向李树坚发出的解除合同通知不产生合同解除的效力，其的全部诉讼请求，缺乏理据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回何玉燕、林根洪的全部诉讼请求。案件受理费43862元，由何玉燕、林根洪负担。本案二审期间，何玉燕、林根洪、李树坚未提交新证据。李树松提交其与何玉燕短信记录三页，拟证明涉案土地由其转让给李树坚。何玉燕、林根洪确认该证据的真实性、合法性，不确认其关联性，认为李树松在本案中只是交易介绍人并提供李树坚的身份信息，并非涉案土地的权利人。李树坚确认该证据的真实性、合法性、关联性，并称其一直与李树松商量买卖事宜。对当事人二审争议事实，本院另查明如下：一、本院（2017）粤20民终4560号判决中，何玉燕上诉称：“李树坚转账支付到何玉燕账户的4582800元是履行支付土地价款的义务，该土地价款的收据也是何玉燕出具给李树坚的”。该二审判决查明：“何玉燕一审陈述，何玉燕与李树坚之间以签订抵押借款合同形式将该土地抵押给李树坚，同时收取458万元，余款待过户时收取，该款并非用于归还涉案借款，假如不能过户会向李树坚退还已支付的458万元。”该判决经广东省人民检察院提起抗诉，广东省高级人民法院指令本院进行再审。本院再审案号为（2020）粤20民再14号，现仍在审理中。二、何玉燕、林根洪提起本案诉讼时述称，“当日被告通过银行转账了4582800元人民币给原告，剩余尾款被告称因资金紧张需要过几天支付给原告，原告基于朋友之间的信赖，就与被告先行办理了抵押登记及将涉案的土地和土地证书交付给被告，但转让尾款417200元被告并无按照合同的要求进行支付且至今也并未支付。根据原被告于2016年7月29日签订的《土地使用权转让合同》第七条第三项之规定，乙方不按期足额支付土地转让款项，甲方有权解除合同，没收已付款项。原告在被告并未按照合同要求在本合同签订之日起两个工作日内向原告足额支付转让费500万元人民币的情况下，委托广东省朗锐律师事务所出具《律师函》，通知被告解除《土地使用权转让合同》，向被告依法行使解除权……”。三、本案二审调查期间，何玉燕、林根洪称，双方协商好当天付500万元，但李树坚当天称资金不足，也给了一部分钱，且涉案土地还登记在何玉燕名下，何玉燕又与李树松关系很好、李树松与李树坚系兄弟关系，因此在李树松未足额付款的情况下也先行办理了抵押登记，土地还没有过户，剩余款项在过户当天支付亦可；虽然合同约定两个工作日付完全部款项，但李树坚在2016年10月1日后违约，因为当时其称要在涉案土地上加盖建筑物，然后双方再于2016年10月1日完成过户并支付尾款；双方没有约定解除权的行使期限；有打过电话给李树坚、李树松，但时间太长找不到相关记录。李树坚对此不予确认。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，二审争议焦点为何玉燕、林根洪于2019年5月9日发出的解除通知是否有效。从现已查明的事实来看，何玉燕、林根洪行使合同解除权的理由为李树坚未按时足额支付土地转让余款构成违约，但根据何玉燕在另案及本案诉讼期间述称余款待过户时再支付，且其无证据证明在签订合同后近三年时间内曾向李树坚进行过催告等情况来看，何玉燕、林根洪已以自身行为确认不再适用涉案合同约定的“合同签订后两个工作日内”付款期限。即便李树坚尚未支付余款，在何玉燕、林根洪没有充分证据证明双方已就余款支付期限达成新的合意，或其已向李树坚进行催告的情况下，何玉燕、林根洪于2019年5月9日发函径直要求解除合同，不具备解除权的行使条件，该通知行为无效，其以此为基础提出的其他诉讼请求亦不能成立，本院不予支持。综上，何玉燕、林根洪的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43862元（何玉燕、林根洪已交纳），由何玉燕、林根洪负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十一月二十七日书记员  郑 蕙