山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12972号上诉人（原审原告）：朱希坤，男，1988年1月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师被上诉人（原审被告）：山东佰邦置业有限公司，住山东省济南市。法定代表人：赵玉东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛贷律师事务所律师。委托诉讼代理人：常慧慧，山东瀛贷律师事务所律师。原审第三人：刘芳，女，1983年11月2日出生，汉族，住济南市。原审第三人：陈劲松，男，1982年7月18日出生，汉族，住济南市。以上二原审第三人的共同委托诉讼代理人：韩秀斌，山东浩尚律师事务所律师。以上二原审第三人的共同委托诉讼代理人：徐宏彩，山东浩尚律师事务所实习律师。上诉人朱希坤因与被上诉人山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦公司）及原审第三人陈劲松、刘芳商品房预约合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。佰邦公司提出上诉，但未缴纳上诉费，经一审法院及本院催缴后仍未缴纳，按佰邦公司自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。朱希坤上诉请求：1.依法判令撤销一审判决第四判项，改判被上诉人偿还上诉人4.5万元团购费或发回重审；2.依法判令被上诉人承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一、因被上诉人原因导致预约合同解除，被上诉人应偿还团购费。1.被上诉人开发的涉案商铺系虚拟分割式产权商铺，导致涉案商铺无法办理预售，无法进行网签备案，至今未通过验收合格，验收合格时间无法确定，不能交付给上诉人使用，办证时间也无法确定，导致上诉人无法签订商品房预售合同，购房目的无法实现。2.因被上诉人原因导致预约合同解除，团购费作为上诉人损失，被上诉人应当偿还。根据一审法院审理的涉及到被上诉人的同类型案件，被上诉人与山东优润商业运营管理有限公司（以下简称优润公司）之间存在合作合同关系，即便是委托优润公司进行销售推广，被上诉人无需再推花费广费并收益，根据公平原则，上诉人的团购费应当由被上诉人偿还。3.上诉人购买涉案房屋的目的无法实现，在预约合同解除后，被上诉人应当然退还4.5万元的团购费。上诉人认购被上诉人开发的鹊华天禧苑商铺一套，定房合同签订后，上诉人支付了全部购房款，包括“以4.5万元抵8万元”优惠政策下所支付的4.5万元团购费，在团购目的没有实现的情况下被上诉人应当返还给上诉人。二、一审认定事实错误，该4.5万元团购费系第三方销售行为下产生和收取，实质是房款利益，也应返还给上诉人。1.上诉人在被上诉人售楼处按照被上诉人销售人员的指示支付了该4.5万元，上诉人当然相信该团购费由佰邦公司实际占有和使用。2.刘芳、陈劲松称该4.5万元团购费系优润公司提供居间服务所收取的居间费，但未提供任何证据证明优润公司与被上诉或者上诉人签订居间服务合同或存在居间服务关系且上诉人知晓该居间服务关系的相关证据。优润公司收取该部分费用没有合同和法律依据，其股东应当偿还不当得利4.5万元并承担逾期返还利息的偿还责任。综上，请求二审查明事实依法发回重审或改判。被上诉人佰邦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。一审中上诉人将团购费列入房款进行主张，一审法院认定事实不符后，上诉人又称团购费是上诉人的损失，上诉人这是间接的变更诉讼请求，因为房款与赔偿损失并不是同一法律关系，二审法院不应进行审查。陈劲松、刘芳述称，团购费收取后上诉人与被上诉人签定了预约合同，团购行为已经完成，不存在返还团购费的事实与理由。本案发生时，优润公司已经注销，对于公司注销权的债权债务，二原审第三人已经将全部债权债务处理完毕，其股东不应当对公司注销之后的债权债务承担任何责任。朱希坤向一审法院起诉请求：1.要求解除朱希坤与佰邦公司之间的商品房定房合同；2.判令佰邦公司返还已付购房款32.5204万元及利息2.40651万元（以32.5204万元为基数，自2019年2月17日至2020年5月6日，按照年利率6%计算，利息为2.40651万元），继续计算利息至实际返还之日；3.判令佰邦公司返还双倍定金6万元；4.判令刘芳、陈劲松对第一项诉讼请求中4.5万元购房款及其利息承担连带责任；5.判令佰邦公司承担全部诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：2018年9月22日，朱希坤与佰邦公司签订《鹊华天禧苑商品房定房合同》（以下简称定房合同）1份，约定：第一条、朱希坤定购佰邦公司开发的XXXX号商品房，产权属性为商业；第二条、建筑面积15.95平方米；第三条、签订合同之日起为朱希坤保留该房7日，朱希坤若办理银行按揭贷款须自行查询银行贷款信用情况，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与指定贷款银行进行充分的了解和沟通，在保留期内朱希坤交纳全额购房款，并与本项目商业运营管理公司签订《委托经营管理协议书》，或按揭贷款首付款及提交符合要求齐备的按揭资料，按佰邦公司通知时间签订该房屋的《商品房买卖合同》；第四条、朱希坤签订本合同时须支付购房担保定金3万元，作为双方当事人严格按本合同履约的担保；第五条、该商品房单价为27110元，购房款总价为432405元。乙方在保留期内交纳首付款216405元，剩余购房款216000元，朱希坤办理银行按揭贷款；第六条、在本合同的保留期内，如因佰邦公司的原因将该商品房另行出售的，佰邦公司双倍返还已收取的购房担保定金，如因朱希坤的原因未按约付款及提交按揭材料，视为违约，佰邦公司不退还朱希坤所交的担保定金，同时本合同自行解除；第八条、朱希坤按本合同履行完毕付款义务后与佰邦公司签订《商品房买卖合同》，按《商品房买卖合同》约定全额支付该房屋全部购房款后，定房合同自动终止。合同签订当日，朱希坤交纳3万元定金，佰邦公司为其出具收据一张，载明交款金额3万元，收款事由481定金。2018年10月1日，朱希坤交纳团购费4.5万元，由优润公司给其开具收据一张，载明交款金额4.5万元，收款事由1-481团购费；2018年10月8日，朱希坤向佰邦公司交纳房款130204元，佰邦公司出具收据一份，收款事由1-481房款；2019年2月17日，朱希坤向佰邦公司交纳150000元，收款事由1-481房款。朱希坤主张签订定房合同后，其已将享受各种优惠政策后的全部购房款支付完毕，但至今未与佰邦公司签订《商品房买卖合同》。佰邦公司辩称涉案商务楼已经竣工，尚未取得综合验收备案证明，朱希坤所购楼层正在积极办理预售分割手续，目前无法办理网签备案。另查明，涉案商务楼于2018年1月取得XXXX号商品房预售许可证，2020年2月28日，涉案商务楼一三五层取得了分割预售变更许可。朱希坤所购买的商铺位于4层，系虚拟分割式产权商铺，现该楼层在相关部门尚未办理预售分割。优润公司已于2019年7月25日办理简易注销登记手续，刘芳、陈劲松为该公司股东。一审法院认为，朱希坤与佰邦公司签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》属商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中双方签订定房合同的目的是为了之后签订《商品房买卖合同》，因佰邦公司自签订定房合同至今，不具备网签备案条件，无法签订《商品房买卖合同》，定房合同的目的不能实现，朱希坤有权解除定房合同，一审法院对朱希坤要求解除与佰邦公司之间于2018年9月22日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。解除日期为本案诉状送达佰邦公司之日即2020年8月7日，合同解除，佰邦公司应当返还朱希坤支付的全部购房款。根据朱希坤提交的证据，其向佰邦公司支付了购房款310204元，佰邦公司予以认可，对朱希坤请求佰邦公司返还购房款310204元的请求，一审法院予以支持。关于定金3万元。朱希坤主张佰邦公司违约应当双倍返还定金6万元。佰邦公司认可收到定金，但认为其没有将房屋另行出售，不应该双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据定房合同第四条、第六条的约定，佰邦公司未将商品房另行出售，且要求继续履行合同，本案不存在适用定金罚则情形，故一审法院对朱希坤要求佰邦公司双倍返还定金6万元的诉讼请求不予支持。朱希坤已足额支付房款，其支付的定金3万元已抵作房款，合同解除，佰邦公司应予返还。关于团购费4.5万元及其利息，朱希坤主张其在签订定房合同后按佰邦公司的要求交纳此款，佰邦公司应予返还；优润公司系代销行为，在定房合同解除情况下，应对该款项的返还承担连带责任。佰邦公司认为其未收取团购费，与其无关。刘芳、陈劲松认可该款项系优润公司收取，但辩称系其促成朱希坤与佰邦公司签订定房合同后收取的居间费，朱希坤实际享受了其提供的4.5万抵8万的优惠政策。经查，该4.5万元由优润公司实际收取，名目为团购费，朱希坤主张佰邦公司返还团购费4.5万元及利息，刘芳、陈劲松承担连带责任的诉求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于朱希坤主张的自2019年2月17日至实际给付之日按照年利率6%计算利息损失，不违反法律规定，一审法院予以支持。判决：一、朱希坤与山东佰邦置业有限公司于2018年9月22日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》（编号XXXX）于2020年8月7日解除；二、山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还朱希坤购房款310204元；三、山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱希坤以310204元为基数，自2019年2月17日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息损失；四、驳回朱希坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3720元，由山东佰邦置业有限公司负担3157元，朱希坤负担563元；财产保全费2565元，由山东佰邦置业有限公司负担2191元，朱希坤负担374元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人缴纳的4.5万元是否应予返还及返还主体问题。朱希坤与佰邦公司于2018年9月22日签订《鹊华天禧苑商品房定房合同》一份，约定朱希坤购买涉案房屋。涉案的定房合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》是以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。涉案定房合同签订的目的在于签订《商品房买卖合同》，因佰邦置业的原因导致双方未能签订，定房合同的目的未能实现，故一审法院对被上诉人要求解除定房合同的主张予以支持并无不当，本院予以维持。关于朱希坤主张的4.5万元款项是否应予返还问题。二审中，朱希坤公司主张其为签订涉案定房合同、购买涉案房屋支付团购费4.5万元，因佰邦公司的原因导致涉案定房合同解除，佰邦公司应当予以赔偿。本院认为，该4.5万元系朱希坤为购买涉案房屋支付的团购费，且已实际支付，并由优润公司为其出具4.5万元团购费收据。现因佰邦公司的原因导致双方无法签订商品房买卖合同，涉案定房合同解除故佰邦公司作为违约方应当向朱希坤赔偿该部分损失。关于朱希坤主张刘芳、陈劲松就4.5万元团购费承担连带责任的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，朱希坤的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款三项规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5244号民事判决；二、被上诉人山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人朱希坤团购费损失4.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3720元，由被上诉人山东佰邦置业有限公司负担3447元，由上诉人朱希坤负担273元；财产保全费2565元，由被上诉人山东佰邦置业有限公司负担2377元，由上诉人朱希坤负担188元。二审案件受理费925元，由被上诉人山东佰邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年十一月三十日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶