江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0322民初3517号 原告:蒋秀菊，女，1978年2月26日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市南山区。 委托诉讼代理人：刘培远，沛县竞合法律服务所法律工作者。 被告：马晓晨，男，1990年3月27日出生，汉族，住江苏省沛县。 被告：靳笑笑，女，1991年8月7日出生，汉族，住江苏省沛县。 以上两被告委托诉讼代理人：段文超，江苏苏韵律师事务所律师。 被告：徐州鑫诺房产经纪有限公司，住所地江苏省沛县清怡花园******。统一社会信用代码91320322MA1P2WY06N。 法定代表人：孔凡迪。 委托诉讼代理人：刘勇，男，1982年５月６日出生，汉族，该公司员工，住江苏省沛县。 原告蒋秀菊与被告马晓晨、靳笑笑、徐州鑫诺房产经纪有限公司（以下简称鑫诺房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋秀菊及其委托诉讼代理人刘培远、被告马晓晨与靳笑笑的共同委托诉讼代理人段文超、鑫诺房产公司的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘培远、被告马晓晨与靳笑笑的共同委托诉讼代理人段文超到庭参加诉讼，被告鑫诺房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋秀菊向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的二手房买卖合同；2.双倍返还购买房屋定金112000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月10日晚，原告通过鑫诺房产公司业务员李影推荐购买被告马晓晨位于沛县经济开发区房屋一套，看房后售方以房产证不在为由隐瞒房产两次抵押的事实，售方承诺产权清晰后，原告蒋秀菊将定金5.6万元转入鑫诺房产公司李影账户。2020年6月11日，李影组织签订房地产买卖协议，合同签订后原告查询房产资料信息发现被告马晓晨房产除在银行有抵押外，还有小贷公司抵押。原告蒋秀菊认为履行合同有客观障碍难以实现合同目的，卖方对房屋贷款有重大误导，要求原告向其个人付款50万元且不能出具产权机构任何票据，显失公平，违背房产交易资金监管程序的规定。后多次多渠道联系被告马晓晨面议买房，其均不回复处于失联状态，原告报警仍不能解决问题，为此，诉至法院。 被告马晓晨辩称，1.原告蒋秀菊对房屋有两个抵押是明知的。签订合同之前，交付定金时，被告向原告蒋秀菊出示了涉案房屋不动产权证书，并指给原告蒋秀菊看涉案房屋有两个抵押，分别为抵押给中国银行股份有限公司沛县支行贷款45万元，四川锦程消费金融有限责任公司贷款17万元。2020年6月11日，签订《房地产买卖合同》时，合同最后备注一栏，明确约定“2020年6月11日原告打款给被告50万元，用于解押房屋贷款，待房屋解押完，被告把房产证交于鑫诺房产公司暂押，待房屋满2年时，被告配合原告过户时，鑫诺房产公司再拿出房产证”，表明原告对房屋存在抵押贷款的事实是明知的。2.原告蒋秀菊未按照合同约定支付50万元，构成违约，无权要求返还定金。房款是否需要打入资金监管账户是自愿行为，合同约定的付款方式未违反法律禁止性规定，是合法有效的。 被告靳笑笑辩称意见同上。 被告鑫诺房产公司辩称，签订合同时，卖方说存在一个抵押，原告蒋秀菊才同意拿50万元用于解押，签订合同后发现有两次抵押，从那时开始协商如何成交房屋。因考虑房屋成交的安全性，原告蒋秀菊想马上过户买房，和卖方联系，卖方一直逃避。如果原告蒋秀菊想买房，鑫诺房产公司想继续促成交易。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1.原告蒋秀菊提供的鑫诺房产公司出具的证明。被告马晓晨与被告靳笑笑对该证据真实性与证明对象不认可，被告鑫诺房产公司质证认可该证据的真实性，本院对证明真实性予以认定，可以证明原告蒋秀菊通过被告鑫诺房产公司联系被告马晓晨、靳笑笑协商房屋买卖合同履行事宜。 2.原告蒋秀菊提供的沛县人民政府沛政法2017第18号文件。因系复印件，被告马晓晨与被告靳笑笑对其真实性不予认可，本院对该文件的真实性不予认定。 3.原告蒋秀菊提供的原告蒋秀菊丈夫程飞与被告鑫诺房产公司业务员李影的通话录音。被告马晓晨与被告靳笑笑质证对真实性有异议，被告鑫诺房产公司质证对真实性没有异议，本院对该通话录音予以认定，可以证明被告马晓晨与被告靳笑笑签订合同前未明确告知原告蒋秀菊涉案房屋有两个抵押，原告蒋秀菊因为涉案房屋在四川锦程消费金融有限责任公司抵押贷款，不同意将房款支付到被告马晓晨个人账户。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2020年6月10日，原告蒋秀菊通过被告鑫诺房产公司居间介绍向被告马晓晨、被告靳笑笑购买沛县经济开发区房屋一套，并支付定金56000元。被告马晓晨向原告蒋秀菊出具收条一份，确认收到涉案房屋定金56000元。 二、2020年6月11日，原告蒋秀菊作为购买方（乙方）与作为出售方的被告马晓晨、被告靳笑笑（甲方）、作为居间方（丙方）的被告鑫诺房产公司签订《房地产买卖合同》，约定原告蒋秀菊购买被告马晓晨与被告靳笑笑所有的沛县经济开发区房屋一套，房屋面积120.24㎡，房屋价款956000元。付款方式为签署房地产备案合同之日，原告蒋秀菊一次性付清全款到房管局监管账户。居间服务费11472元，由原告蒋秀菊承担。违约条款约定违约方应赔偿守约方违约金56000元，并赔偿守约方直接和间接的经纪损失，还需承担守约方为实现债权发生的诉讼费、执行费等费用。合同第十九条备注处手写：①.甲方保证产权清晰，无债务纠纷，保证正常过户；②.房子因没满两年，甲乙双方约定于2020年6月11日打款给甲方伍拾万元整（500000）；③.甲方约定2020年7月1日前搬出房屋打款（500000）用于甲方解押房屋贷款，待房屋解押完，甲方把房产证交于鑫诺房产公司暂押，待2020年7月份满2年时，甲方配合乙方过户时，鑫诺房产再拿出；④.乙方打款（500000）给甲方，2020年7月份甲方拿出用于资金监管，如甲方没钱，鑫诺房产出钱用于垫资，费用由甲方出；⑤.如2020年7月份，乙方剩余房款及时拿出，如不能及时给钱，剩余钱甲方出。原告蒋秀菊在合同尾部乙方签字处签名，被告马晓晨在合同尾部甲方签字处签名，被告鑫诺房产公司在上面加盖公司印章。 签订合同后，原、被告双方因房屋存在两个抵押，就如何履行合同发生争议。经过多次协商，对如何支付房款未达成一致意见。 涉案房屋不动产权证号为苏（2019）沛县不动产权第XXX号，登记的权利人为被告靳笑笑与被告马晓晨，建筑面积120.24㎡。不动产权证书的登记时间为2019年7月11日。该房屋于2019年7月11日通过抵押登记给中国银行有限公司沛县支行，抵押面积120.24平方米，金额450000元，期限从2016年9月19日到2036年9月19日。于2019年9月30日通过抵押登记抵押给四川锦程消费金融有限责任公司，抵押面积120.24平方米，金额170000元，期限从2019年9月29日到2027年9月29日。 本院认为，原告蒋秀菊与被告马晓晨、被告靳笑笑签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。 一、关于被告马晓晨、被告靳笑笑是否存在违约情形。原告蒋秀菊对签订合同前，被告马晓晨、被告靳笑笑告知其房屋在银行有抵押的事实没有异议，但认为被告马晓晨、被告靳笑笑未明确告知房屋存在两个抵押。原告蒋秀菊为减少过户税费，与被告马晓晨、被告靳笑笑合同中约定房产证登记日期满两年2020年7月再过户。但房屋产权登记、交纳契税的日期为2019年7月，满两年应为“2021年7月份”，原告蒋秀菊认为被告马晓晨、被告靳笑笑隐瞒房产满两年的时间。原告蒋秀菊、被告马晓晨、被告靳笑笑、被告鑫诺房产公司均对签订完房屋买卖合同，原告蒋秀菊当场提出要看房产证，被告马晓晨、被告靳笑笑当场将房产证出示给原告看这一事实没有异议，可以认定被告马晓晨、被告靳笑笑并无故意隐瞒房屋的真实情况的恶意。之后，原告蒋秀菊因为房屋存在两个抵押，多次与被告马晓晨、被告靳笑笑协商变更房款支付方式，原告蒋秀菊要求将房款全款打入资金监管账户，被告马晓晨、被告靳笑笑要求先打50万元到个人账户，双方就如何支付房款未达成一致意见。两次庭审中，原告蒋秀菊与被告马晓晨、被告靳笑笑对房款支付方式仍达不成一致意见，合同已无继续履行可能，不能履行的原因在于双方对付款方式不能达成一致意见，但原被告双方均不构成违约。故对原告蒋秀菊要求解除与被告马晓晨、被告靳笑笑于2020年6月11日签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告马晓晨、被告靳笑笑应返还原告蒋秀菊定金56000元，对原告蒋秀菊要求返还双倍定金的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于被告鑫诺房产公司应否承担违约责任。被告鑫诺房产公司非涉案房屋买卖合同的相对方，原告蒋秀菊要求被告鑫诺房产公司承担房屋买卖合同的违约责任无法律依据。原告蒋秀菊与被告鑫诺房产公司、被告马晓晨、被告靳笑笑的居间合同中，原告蒋秀菊并未向被告鑫诺房产支付中介费，原告蒋秀菊要求被告鑫诺房产公司承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告蒋秀菊与被告马晓晨、被告靳笑笑于2020年6月11日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告马晓晨、被告靳笑笑于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告蒋秀菊定金56000元； 三、驳回原告蒋秀菊对被告徐州鑫诺房产经纪有限公司的诉讼请求。 四、驳回原告蒋秀菊其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2620元，保全费1080元，合计3700元，由原告蒋秀菊负担2810元，被告马晓晨、被告靳笑笑负担890元（于判决生效后十日内付清）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  花梦莉 人民陪审员  李文文 人民陪审员  马晓莉 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  郑陶陶