吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1502号上诉人（原审被告）：吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司。委托代理人：王东，男，1971年10月7日出生，汉族，住乾安县。委托代理人：郑学镭，乾安县乾安镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王男，男，1974年12月22日出生，汉族，住乾安县。第三人：袁显峰，男，1970年6月15日出生，汉族，住乾安县。委托诉讼代理人：张维华（袁显峰同事），男，1964年2月22日出生，住乾安县。上诉人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司（以下简称宏利地产乾安分公司）与被上诉人王男、第三人袁显峰房屋买卖合同纠纷一案不服吉林省乾安县人民法院（2020）吉0723民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。上诉人宏利地产乾安分公司的负责人于金业及委托代理人王东、郑学镭，被上诉人王男，第三人袁显峰的委托代理人张维华参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人宏利地产乾安分公司上诉请求：1.撤销乾安县人民法院（2020）吉0723民初788号民事判决书；2.依法驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2014年5月26日签订的房屋买卖合同是抵押借款担保，是借贷法律关系，乾安县人民法院（2019）吉0723刑初119号刑事判决书（第5页）认定的事实清楚，证据充分。诉争房屋面积为114.34平方米，按照单价3000元每平方米计算合计价款应为343,020.00元，而被上诉人王男交款181,500.00元，与收据不符，相差161,520.00元。王男与潘敏之间存在着7万元债权债务关系未能结清，与买卖合同无关，被上诉人王男以343,020.00元为由起诉上诉人请求买卖合同有效，不具有真实性，属虚假诉讼（差款161,520.00元）。2019年12月份，潘敏、姜彩莲被判刑后，被上诉人王男的181,500.00元借款本金及利息被其二人占有，无能力给付，被上诉人王男以房屋买卖合同在乾安县人民法院起诉，其目的是用借款抵押的房产主张其借款本金及利息的实现，一审法院事实审理不清，适用法律不当。二是2014年5月26日签订的房屋买卖合同无效，因签订合同的目的是侵占公司财产，当事人已被判职务侵占罪服刑，一审法院仅凭《合同法》第44条规定，而确定房屋买卖合同有效与实际不符，法律依据不足，应当适用《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定审理此案。被上诉人王男辩称，一审判决真实有效，认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。第三人辩称，关于王男与宏利地产之间的事情我们不清楚，这个房子是宏利抵给我们当工程款的房子。王男向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告2014年5月26日签订的房屋买卖合同有效；2.被告配合原告办理乾安县芙蓉小区5号楼3单元401室的房屋产权变更手续，将房屋产权变更至原告名下。事实和理由：原、被告通过案外人潘敏于2014年5月26日签订《芙蓉小区商品房认购协议书》，双方约定原告购买被告开发乾安县芙蓉小区5号楼3单元401室，房屋面积为114.34平方米，单价为每平方米3000元，合计价款343,020元，当时由潘敏负责销售该楼盘，潘敏说现在公司急需资金，同意将该房屋以每平2200元的优惠价格出售给原告，但为了不影响房屋销售价格，合同上标价仍然是3000元/平方米，不体现优惠降价，但实际是按照2200元/平方米收钱，一共是251,500元，其中潘敏欠原告7万元，被告同意此欠款抵顶购楼款，余款原告通过姜彩莲和潘敏交付给被告。2019年9月，原告又通过潘敏向被告缴纳了2万元的入住费。由被告负责人于金业出具了交款收据。现在芙蓉小区5号楼已经开始入住，并开始办理房屋产权变更登记，原告多次找被告协商，被告总是一拖再拖，故诉至法院。宏利地产乾安分公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告所诉依据的2014年5月26日的商品房认购协议书不成立，该认购协议书不是原、被告双方真实的意思表示，该认购协议是被告以空白合同的形式交到案外人潘敏手中用来作为抬款的抵押，原告在(2019)吉0723刑初119号刑事判决书中也自认本案所涉房款是其借款给潘敏，潘敏出具该认购协议作为借款抵押，双方之间并不是真实的房屋买卖关系。原告所诉的合同不成立，没有成立的合同也谈不上有效，因此，应当认定合同无效。2.原、被告之间也未形成借贷关系，虽然在形式上双方之间有房屋认购协议，但诉争房屋实际已经以在建工程抵押的形式登记于案外人潘敏名下，原告将款项交给了姜彩莲，姜彩莲既不是被告公司员工也没受到公司任何委托，是姜彩莲与原告的个人行为，与被告公司无关，还有部分款项是潘敏欠原告的债务，与公司无关，在(2019)吉0723刑初119号刑事判决书也查明了此事，与被告之间未形成实际的借贷关系。因此，原告与被告之间没有利害关系，原告不应当起诉被告，应当以其自认的事实向潘敏主张借款偿还。3.在形式上，诉争房屋现以在建工程抵押的形式登记于潘敏名下，即使有借贷关系，也是被告与潘敏之间的借贷关系，原告与潘敏之间形成事实的借贷关系，不是原、被告之间借贷。另外原告陈述的入住费也没有交到被告手中，均被潘敏收取，潘敏在收取物业费时也不能代表被告的行为，原告也应当向潘敏主张权利。4.原告所诉房屋现仍以在建工程形式抵押登记于潘敏名下，不能办理房屋过户手续。综上，请求法院驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。第三人述称，本案诉争房屋是袁显峰承包张文军代建工程芙蓉小区5号楼土建工程抵顶工程款的房屋，是开发商抵顶给第三人的工程款，潘敏在职务侵占期间所做的一切都是不合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告之间的房屋买卖合同是否有效，是借贷法律关系还是房屋买卖法律关系，潘敏的行为是否是职务行为。对此事实，原告提交芙蓉小区商品房认购协议书一份，证明当时原告是购房并不是借款；提交购买房屋交款收据，证明房屋已经交款；提交入住费收款收据一份，证明入住费用交费2万元；提交证明一份，证明当时安装水表还有自来水施工费用；提交5张2017年房屋装修照片，证明房屋已经装修；提交(2019)吉0723刑初119号刑事判决书一份，证明刑事判决已经认定原告与被告之间是房屋买卖（判决书第五页）。被告对芙蓉小区商品房认购协议书的真实性有异议，认为是伪造的，当时章是在潘敏手中保管，且公司给潘敏出具了多份于金业签字后的空白协议书，此协议书不是被告出具，所证明问题不是真实的；对房屋交款收据真实性有异议，认为是伪造的，当时章是在潘敏手中保管，且公司给潘敏出具了多份于金业签字后的空白协议书，此协议书不是被告出具，所证明问题不是真实的；对入住费收据真实性有异议，认为不是被告出具的，被告出具的收据应有法人签名，盖公司章和盖法人章，并且标注同意入住字样，此份入住收据是潘敏以前留下的于金业签字的空白收据，自己填写的，是造假的；认为证明只能证明向梁影等人交款和被告无关，和本案无关；对房屋装修照片的真实性不清楚，装修当时被告是不允许装修的，原告是强行装修的，当时小区内因房屋分配多人强占装修，经过工作组及公安机关禁止才停止装修；对判决书的真实性没有异议，对证明问题有异议，查明部分认定是借款而非买卖。第三人对认购协议书的真实性没有异议，对证明问题不清楚，证明不了是如何购买的；对收款收据的真实性没有异议；对入住费用收据的真实性没有异议；对照片不清楚其真实性；对刑事判决书的真实性没有异议，所证明问题有异议，认为如果该判决书生效，因潘敏的犯罪行为，该买卖房屋是不合法的。被告提交房产管理部门出具的他项权利证书一份，证明此楼房在潘敏名下做他项抵押，如潘敏认可买卖不可能做他项；提交抵押借款合同一份，证明被告是委托潘敏用诉争房屋抵押借款；提交判决书一份，第5页和第6页证明法院审理查明的事实是王男手中的购楼协议是被告委托潘敏向其抵押借款的行为，第9页和15项证明被告用全款收据及开楼合同的方式向多人借款，第13页第一段杨世民的证词，证明入住费交给了潘敏，日期是造假的，可推断其他的证据也可能是造假13页第三段杨世民的证词，证明原告和杨世民都是抱着抬款的目的用楼做抵押合同，第17页第二段王男的证词证明王男将钱交给了姜彩莲，其既不是被告员工也没有被告任何委托，他们之间的行为与被告没有任何关系，同时潘敏欠原告7万元也和被告无关，不能抵顶任何债务，第28页第三段和第五段证明王男将钱交给姜彩莲，姜彩莲拿空白合同找王男签字，因为当时被告公章都在潘敏处，所以证明此协议非公司所为，与公司无关，第29页第一段潘敏的证词能证明两万元入住费是潘收取，并未交给公司，收据也是潘敏书写，当时潘敏已经不是被告员工，此收费行为与被告无关，综上，证明购房合同和收据都是虚假的，是无效的，且人；提交授权书一份，证明被告授权给潘敏的权限是主管5号楼对外销售，无收款和销售的直接权利，被告所有售楼的收款都是由财务人员来进行。原告对他项权利证书的真实性有异议，他项抵押权利证上的时间和潘敏任职时间不符；对抵押借款合同真实性有异议，认为不是真实的，潘敏任公司副经理期间是2013年9月到2014年9月，抵押借款合同是在2015年4月10日签订的，说明2015年潘敏已经不是公司副经理了；对判决书的真实性没有异议，对证明问题有异议，被告援引部分不能证明是借款，应该通过判决书全面进行认定；对授权委托书的真实性没有异议，潘敏在任职期间确实在销售芙蓉小区5号楼。第三人对他项权利证书的真实性不清楚；对抵押借款合同真实性不清楚；对授权委托书真实性不清楚；对判决书没有异议。根据原、被告提交的证据和庭审陈述及(2019)吉0723刑初119号刑事判决书的认定，综合评判如下，2013年8月，吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司负责人于金业承建开发乾安县芙蓉小区。因资金短缺，吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司授权潘敏为公司副经理，主管芙蓉小区5号楼对外销售，保管公司的印章、财务章、法定代表人章，未经潘敏许可任何人无权销售芙蓉小区5号楼盘，并由潘敏主管5号楼售后资金流向。2014年潘敏同姜彩莲收取王男251,500元，并给原告出具了《芙蓉小区商品房认购协议书》，协议约定原告购买被告开发乾安县芙蓉小区5号楼3单元401室，房屋面积为114.34平方米，单价为每平方米3000元，合计价款343,020元，实际价额为2200元/平方米。2016年9月，原告又向潘敏给付2万元的入住费，潘敏给原告由被告负责人于金业签字的交款收据一枚，同时原告已对涉案房屋进行了装修。上述款项，潘敏、姜彩莲收到后未交给被告，也未交付给被告负责人于金业，被二人私自占有，且上述款项已被认定为潘敏、姜彩莲职务侵占罪的侵占数额范围内。在刑事公安卷宗中和对该款用途的补充侦查中，原告一直称是购楼，潘敏也称是购楼款，被告在庭审中虽称原、被告之间是借款关系，并认为在刑事判决中杨世民证人证言中也证实该笔款项是借款，但证人杨世民证言前后出现反复，且刑事判决中其他证人也证实借款抬钱每栋楼借款10-15万元，结合原告交付的金额来看，也与被告主张的抬钱不符，同时刑事判决书中只是对犯罪事实的描述，没有认定上述款项用途是借款还是购楼款，仅认定该款是职务侵占犯罪的数额范围之内，且潘敏在被告出具的授权委托书情形下，有权对被告承建开发乾安县芙蓉小区5号楼盘进行销售，其履行的是职务行为，这也是刑事案件中对其定罪的依据，通过原、被告提交的证据和刑事判决中其他证人关于用楼抵押抬钱的金额的证言来看，本案原、被告之间签订的应为房屋买卖合同，是房屋买卖法律关系，而非借贷法律关系。涉案房屋是否能够办理房屋过户手续。对此事实，第三人提交内部承包协议一份，证明芙蓉小区5号楼是张文军承建的，张文军又把芙蓉小区土建部分发包给袁显峰，证明开发商把案涉房屋抵顶给袁显峰的工程款；提交建筑工程承包合同和建筑工程承包合同补充协议，证明张文军建设的楼房，然后张文军又发包给袁显峰；提交建筑工程单项（土建）分包协议书，证明张文军把土建工程分包给袁显峰，所以才产生袁显峰的工程。原告对内部承包协议真实性没有异议，认为证明问题与本案无关；对建筑工程承包合同的真实性没有异议，抵顶工程款没有具体确定顶抵房屋；对建筑工程单项（土建）分包协议书的真实性没有异议，但认为和本案无关：对建筑工程承包合同补充协议的真实性有异议，认为已经授权给潘敏了，说明潘敏是中间人，其有权参与公司的项目。被告对第三人提交的所有证据真实性及所证明问题均无异议。通过庭审调查和上述证据，能够确定涉案楼房，被告已作为工程款抵顶给付第三人，但没有实际交付。为查明事实，本院依职权于2020年6月15日，向乾安县房屋产权交易管理中心和乾安县住房和城建建设局，及乾安县不动产登记中心调取了涉案房屋现实际情况证明。现查明涉案房屋还存在查封等情形，在存在上述争议的情形下，暂不具备办理产权过户条件。一审法院认为，原告王男与被告吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司的房屋买卖合同有效，该合同是潘敏在被告吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司的授权下，履行的职务行为，且原告已履行了给付房屋价款的义务，故原告王男要求确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求应受法律保护，本院应予支持。但要求被告协助办理产权过户登记手续的诉讼请求，因现涉案房屋存在争议，暂不具备产权过户条件，本院不予支持。综上所述，经一审法院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、原告王男与被告吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司签订的房屋买卖合同合法有效；二、驳回原告王男其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审确认的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是民间借贷法律关系还是房屋买卖法律关系。首先，潘敏有权代表上诉人宏利地产乾安分公司订立房屋买卖合同，其行为应由宏利地产乾安分公司承担法律责任。从上诉人提供的《授权书》可知，上诉人授权潘敏为公司的副经理，并授权主管芙蓉小区5号楼对外销售，没有潘敏的许可任何人没有销售芙蓉小区5号楼盘的权力。同时公司财务的大小印章、财务章、法人章一并交付给潘敏保管使用，其符合出卖人的主体资格，潘敏与原审原告签订商品房认购协议的行为应由上诉人宏利地产乾安分公司承担法律责任。其次，上诉人与潘敏间的行为不能对抗本案被上诉人。无论潘敏因职务侵占罪被判处刑罚或在宏利地产乾安分公司与潘敏间存在抵押借款关系，还是宏利地产乾安分公司以授权销售为名行抵押借款之实，均是宏利地产乾安分公司与潘敏间的法律关系，上诉人现没有充分证据证明被上诉人对其明知，不能对抗第三人。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，该规定是对商品房买卖合同主要内容的界定，而商品房买卖合同的标的物及价格条款即为合同主要内容。本案中，王男与宏利乾安分公司于2014年5月26日签订《芙蓉小区商品房认购协议书》约定了案涉房屋位置、面积以及价格，买受人王男履行交付购房款义务，宏利乾安分公司为王男出具了收取购房款的收据，故《芙蓉小区商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。宏利乾安分公司关于宏利乾安分公司与王男之间系民间借贷法律关系的上诉主张，证据不足，本院不予支持。一审法院认定杨世民与宏利乾安分公司签订的《芙蓉小区商品房认购协议书》有效并无不当。综上，上诉人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司的上诉理由不能成立；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  牟凤桐审判员  陈一宏审判员  张 蕊二〇二〇年十一月二十七日书记员  周 杭