山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初10181号原告：青岛奥莉维亚物业服务有限公司，住所地青岛市市**。法定代表人：李旭东，总经理。委托诉讼代理人：姚文轩，女，1995年9月8日出生，汉族，户籍所在地山东省邹平县，系青岛奥莉维亚物业服务有限公司法务助理。公民身份号码：。委托诉讼代理人：徐淑叶，女，1971年6月17日出生，汉族，户籍所在地青岛市市**，系青岛奥莉维亚物业服务有限公司员工。公民身份号码：。被告：胡会强，男，1976年12月1日出生，汉族，住青岛市市**。公民身份号码：。委托诉讼代理人：曲媛媛（系胡会强之妻），女，1979年10月25日出生，住青岛市市**。公民身份号码：。原告青岛奥莉维亚物业服务有限公司（以下简称奥莉维亚物业）与被告胡会强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告奥莉维亚物业委托诉讼代理人姚文轩、徐淑叶，被告胡会强及委托诉讼代理人曲媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥莉维亚物业向本院提出诉讼请求：1、判令胡会强交纳拖欠的物业服务费3267.3元（2018年12月1日至2020年11月30日）及违约金1227.66元；2、诉讼费由胡会强负担。事实及理由：奥莉维亚物业与胡会强签订《前期物业管理服务合同》，奥莉维亚物业为胡会强所在的小区提供前期物业服务。胡会强应按每月/平方米2.2元的标准交纳物业服务费和电梯运行费。合同签订后，奥莉维亚物业依约提供物业服务，胡会强自2018年12月开始拖欠物业服务费。请求判如所请。胡会强辩称，对奥莉维亚物业的诉请不认可。奥莉维亚物业服务不到位，占用小区居民四楼平台活动用房；对私搭违建不及时制止；卫生打扫不及时；门口堆放在楼道的物品经常丢失；疫情期间楼上存在日租房，人员流动有隐患；家中暖气片背篓漏水生锈，导致家中墙壁起鼓、长毛，多次交涉维修更换未果；门禁卡维修时间长，耽误业主正常进出小区，保安、保洁及物业服务人员态度蛮横；楼平台楼梯处斜坡下雨湿滑，导致我母亲摔倒，存在安全隐患。综上，奥莉维亚物业未能履行物业服务合同约定标准，违约在先，我拒交物业费。另书面答辩，合同约定资质等级为三级，超标准收费，应下浮收费标准；要求查看收费许可证。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于到庭当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：查明，青岛市市北区居民小区由青岛天兴房地产开发有限公司（以下简称天兴公司）开发建设。2016年底小区建成后，天兴公司对小区物业服务进行公开招标，奥莉维亚物业中标。天兴公司将中标结果及物业服务收费标准向青岛市市北区物业管理办公室（以下简称市北区物业办）备案。2016年12月，奥莉维亚物业与天兴公司签订《前期物业管理服务合同》，合同载明奥莉维亚物业资质等级为三级（暂定），由其对居民小区进行物业服务。2018年12月20日，双方再次签订《前期物业管理服务合同》，期限至2021年12月31日。合同约定业主应按照每月/平方米2.2元（含电梯运行费0.4元）的标准交纳物业服务费，按季度交纳，逾期交纳按欠交费用的日1‰的标准支付违约金；服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。奥莉维亚物业在合同签订后对小区实行了物业管理服务。胡会强于2018年3月入住小区，房屋建筑面积61.88平方米。胡会强自2018年12月开始欠交物业服务费。奥莉维亚物业对欠费进行过催交。该小区现未成立业主委员会。庭审中，胡会强提交照片一宗，证明物业不作为，服务标准未达到收费标准，小区随意张贴小广告至业主门上，广告牌遮挡消防栓，存在安全隐患。庭后，奥莉维亚物业对业主提出的部分存在的问题进行了整改。另查明，青岛市发展和改革委员会于2019年9月12日颁发《关于进一步贯彻实施〈山东省物业服务收费办法〉的通知》（青发改价格［2019］257号，以下简称发改委《通知》），在“物业公共服务费”部分规定，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价；在“政策衔接”部分规定，2018年7月21日前已签订前期物业服务合同的，自签订之日起未满二年的，物业服务收费可按照原合同的约定执行；自合同签订之日起已满二年的，其物业服务费按照本通知规定执行。又查明，2018年3月8日，住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》，物业服务资质即时取消。本院认为，天兴公司通过招投标程序选聘奥莉维亚物业为小区提供物业服务，双方签订的《前期物业管理服务合同》业经市北区物业办备案，符合法律规定，该物业服务合同合法有效，其效力及于小区全体业主。胡会强作为小区业主，应受合同所确定的权利义务约束，按约定标准向奥莉维亚物业交纳物业服务费和电梯运行费。关于物业服务质量问题，物业服务是一个长期的、不间断的持续过程，物业服务具有内容多样、过程持续、标准难以计量等特点，日常生活中的物业服务行业确实存在服务质量不完善的现象，物业公司在服务过程中如有瑕疵，应当根据业主所反映的情况随时予以整改，提高服务质量；对于权限范围内的管理事项，应依法进行管理，按照相关法规规定的权限范围，对于物业服务区域的业主违法、违规行为进行劝阻，同时向相关职能部门举报，要求予以查处；而业主若对物业服务不满意，应通过正当途径提出或通过业主委员会向物业公司主张，而不能以某项物业服务存在瑕疵为由，拒绝按合同约定标准交纳物业服务费。若业主均以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，长此以往，势必形成恶性循环，物业公司的相关费用不能按时全部收取，其提供的物业服务质量便无法更好保障，也损害了其他按约履行交费义务业主的权益，实际并最终影响的是全体业主的根本利益，此行为不应提倡。关于收费标准问题，发改委《通知》规定普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，但2018年7月21日前已签订前期物业服务合同，自签订之日起未满二年，物业服务收费可按照原合同约定执行。本案涉案合同签订时间为2016年12月，按照发改委《通知》要求尚未满二年，因此收费标准在本案中暂不作调整。涉案小区尚未成立业主委员会，奥莉维亚物业应及时协同天兴公司在有关部门指导下，按照文件要求确定服务等级，划定收费标准。胡会强主张合同中标明“三级（暂定）”，物业公司收费即应按照文件规定的三级标准收费，系对合同和文件内容的误解，合同标明的是物业资质三级，该资质在合同签订后的2018年已被取消，且物业资质与服务等级非同一概念，因此对于胡会强要求降低收费标准不予支持。关于胡会强的房屋漏水，胡会强应查明漏水原因后向正当主体主张权利，奥莉维亚物业应当将该问题向开发商天兴公司及时反映，但其并非维修责任人，胡会强本人亦应通过正当合理渠道对房屋存在的问题予以解决，而不是以拒绝交纳物业费的形式进行维权。综上，胡会强拒绝交纳物业费无正当理由，应按合同约定标准交费并承担违约责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、胡会强给付青岛奥莉维亚物业服务有限公司物业服务费、电梯运行费3267.3元（2018年12月1日至2020年11月30日）。二、胡会强支付青岛奥莉维亚物业服务有限公司违约金1227.66元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由胡会强负担。本判决为终审判决。审判员  陈明二〇二〇年十一月三十日书记员  陶琳