河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0302民初8246号 原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司。 负责人陈耀忠，经理。 委托代理人郭建华，河北晟秦律师事务所律师。 委托代理人郭美萱，河北晟秦律师事务所律师。 被告林凡盛。 委托代理人张亮，河北百人合律师事务所律师。 原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与被告林凡盛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司委托代理人郭建华、郭美萱，被告林凡盛委托代理人张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司司诉称，原告于2012年8月9日与湾海一号小区开发商秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订了《湾海一号前期物业服务合同》，合同约定由原告负责湾海一号小区物业管理工作，物业服务费用选择包干制方式，高层住宅2.8元/平方米/月，商业物业2.8元/平方米/月，合同签订后，原告依约履行了全部合同义务。被告作为湾海一号小区2栋1单元1602号房屋的业主，自2013年1月1日至2019年12月31日共欠原告物业服务费服务费41619元、垃圾清运费252元，共计人民币41871元。经原告多次索要，被告拒不支付，已给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，诉至法院。1、请求判令被告支付物业服务费41619元、垃圾清运费252元，共计人民币41871元。2、本案诉讼费用由被告承担。 被告林凡盛辩称：1.物业服务不符合合同要求，根据原告的诉状显示原告物业费为2.8元每月每平米，根据秦皇岛市物价局秦皇岛市住房保障秦价字【2016】33号《关于印发秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》等通知，物业服务最高为5星级，五星级最高收费标准为2.20元每月每平米，而原告的收费标远远超过政府收费指导标准，其服务水平达不到五星级服务水平，属于严重违反市发改委和市住建局《关于调整城市区物业服务收费标准，暨理顺收费管理工作的通知》秦发改价格【2019】81号不仅原告违反政府价格的规定，不仅其主张于法无据，也应当 2 受到政府主管机关的依法处理；原告收费违反政府相关规定，根据秦皇岛市物业服务收费分等级管理办法的实行以及秦价字【2016】33号文件和【2019】81号相关文件原告收费标准及服务内容等物业服务的相关细节应当向业主进行公示，并报相关主管部门登记备案，但原告均未履行相关手续因此原告收取物业费的依据不足；原告诉求远远超过诉讼时效，根据我国民事诉讼法规定主张民事权利的诉讼时效一般为三年，原告的主张超过三年的诉讼时效，对于超过诉讼时效部分被告不认可；被告于2012年7月12日家中装修材料被盗，当时物业也查看了现场，经原告核查损失人民币价值40024.2元，在此被盗事件中原告作为物业服务单位存在过错应当承担赔偿责任；据被告了解原告向业主收取的物业费2元每月每平米，最低的按照1.6元每月每平米，如果被告承担责任的话物业费标准不应超过1.6元每月每平米。 原告为证实其诉讼请求向本院出示如下证据： 证据一、湾海一号前期物业服务合同1份，证明湾海一号的建设单位，秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司依法选聘原告为湾海一号小区的合法物业服务企业，物业服务标准为：高层住宅2.8元/平方米/月； 证据二、商品房买卖合同1份，证明被告所购房屋位于湾海一号小区2栋1单元1602号，原告依据前期物业服务合同为被告提供了物业服务； 证据三、物业共用部位、公用设施的日常运行、维护费用及照片。 （一）2017年 1、6月、8月公区水费发票16页，费用2676.96元。 2、11月、12月公区电费发票14页，费用52989.57元。 3、电梯/自动扶梯维护保养清包合同1份，发票6页，费用81343.55元。 4、垃圾清运费发票2页，费用25400元。 （二）2018年 1、1月公区水费发票8页，费用2533.44元。 2、1月、5月公区电费发票13页，费用53777.35元。 3、电梯/自动扶梯维护保养清包合同1份，发票9页，费用83310元。 4、垃圾清运费发票1页，费用6000元。 5、绿化养护服务框架合同1份，发票5页，费用470000元。 6、费用报销单1张，保洁2018年8月份工资表1张，费用39574元。 （三）2019年 1、6月、7月公区水费发票20页，费用6432.88元。 2、7月、8月公区电费发票14页，费用45587.08元。 3、电梯清包合同1份，电梯养护费发票1页，体检费发票1页，辅导费1页，费用报销单1页，电梯检测费汇款信息1页，银行回单1页，费用50403元。 4、垃圾清运费发票1页，费用2400元。 5、湾海一号项目保洁服务合同1份，发票4页，费用37500 3 元。 6、湾海一号项目秩序服务合同1份，发票7页，费用60000元。 （四）原告园区绿植养护照片3张，扫雪照片6张。 以上四组证据证明原告作为湾海一号的合法物业服务企业，已按前期物业服务协议及湾海一号小区服务标准之约定，完全履行了物业服务的合同义务，没有任何违约行为； 证据四、缴费通知单3份、诉前调解通知书1份，证明原告曾向被告催缴过物业费，并在海港法院进行过诉前调解，而被告拒不支付； 证据五、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司说明一份、北京深长城物业管理有限公司秦皇岛第一分公司说明一份、银行收款回单4份，银行客户回单1份、湾海一号工资表一份，证明与建设单位签订合同的是长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，但是应当地税务部门要求成立一个分公司管理物业这样就可以把税交给当地，但是秦皇岛第一分公司无论是人员的社保工资以及其他税费等都由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司承担，资金也是由它来调拨。 被告对原告所出示证据质证意见为： 证据一、三性均不认可，1、前期物业服务合同应由开发商通过招标与中标企业签订前期物业服务合同本案原告并不符合；2、湾海一号第一份合同并非与原告签订，根据原告所述其为第三个物业服务企业根据法律规定开发商与物业企业签订前期物业合同之后需要再次签订物业合同的应由业主委员会决定；3、根据原告提交的合同其中的物业收费标准已经明确为2.8元每平米每月包干的价格已经包含了垃圾清运费等其他费用；4、该份合同违反了政府收费分级相关的规定，此收费标准不具有法律效力； 证据二、没有异议，但是不能证明原告目的； 证据三、不予认可，证据三中电梯维修、保养合同自动电梯扶梯维修，绿化养护服务框架合同等所有合同均由北京深长城物业管理有限公司秦皇岛第一分公司与电梯维修、保洁服务、绿化养护等企业签订，与原告并无任何关系，绿化养护服务框架合同没有约定服务地点，没有标明签订日期，也没有任何双方的人员签字。该组证据属于物业服务的主要服务内容但是相关服务事项均与原告无关不能证明原告履行了相关的物业服务内容，而且本案原告涉嫌违法转包，被告保留向主管部门进行投诉和举报的权利因为物业服务的内容均与原告无关，可见原告并非实际履行物业服务的企业，所以原告主体不适格，请求法院驳回原告起诉。所有物业服务项目的发票均由北京深长城物业管理有限公司秦皇岛第一分公司向电梯维修、保洁服务等均开具与原告无关，证明原告既不是实际的物业履行部门更无权收取任何物业费，对于其中的绿植养护、扫雪照片也不认可，不能证明服务地点为湾海 4 一号小区。根据原告提交的相关保洁服务合同原告均未支付任何费用，而且保洁人员也不能证明是原告的人员； 证据四、三性均不认可，1、被告从来没有收到过原告发出的任何缴费通知单，被告也未在此居住；2、该份缴费通知单不能表明是在何处拍摄，也看不出来任何门牌号码，而且从门上的对联来看三张拍摄应为同一时期根本不具备任何真实性，该份照片属于电子证据根据民事诉讼证据规定原告应该提交电子证据原始载体，手机或相机，否则不能作为证据使用，该份证据恰恰证明原告诉讼请求已经超过诉讼时效； 证据五、三性均不认可，1、长城物业有限公司和北京深长城物业有限公司均为独立企业法人，若按原告所述为了当地税收需要那么长城物业有限公司完全可以在秦皇岛设立一个分公司，再由北京分公司与秦皇岛分公司相互联系完全没有必要由另外一个法人的分公司与原告长城物业北京分公司进行联系，其不存在任何的合理性，相关的收款回单付款回单附言均为资金周转和往来款不能证明原告的证明目的，对于客户回单以及2014年2月份的工资表是复印件不予认可而且也没有任何证明目的和证明效力。 被告为支持其主张提供如下证据： 证据一、被告2012年7月12日家中被盗说明，证明被告经济损失40024.2元，物业存在过错应当进行赔偿； 证据二、湾海一号小区物业服务情况录像一份，证明原告对小区服务管理没有尽到服务义务存在违约行为。 证据三、商品房买卖合同。 原告对被告提供的证据发表如下质证意见： 证据一、三性均不认可，1、是被告自行打制的表格没有相关的公安机关和居委会相关人员的签字和盖章，不能证明发生被盗案件；2、即便是有被盗情况发生也属于刑事案件，刑事案件的责任应由违法犯罪人员承担而不是由物业公司承担，应通过刑事案件解决；被告自认被盗情况发生于2012年7月12日而原告入驻小区开展工作时2012年8月7日该案件发生之时，原告还未与湾海一号开发商签订合同，未为该小区提供服务，该被盗与原告无关，也不应原告对此负责； 证据二、三性均不认可，该摄像是何时何地摄像无法显示；该摄像的内容只能证实摄像的当时当地情况不能证实原告对被告居住小区长达七年的服务不符合规定，而被告主张海边栈道建于何时拆于何时录像上无法显示不能证实原告拆的该栈道或者不能证实原告没有达到合同的要求，对三张照片同光盘质证意见。 证据三、没有。 本院对原、被告提交的上述证据经本院审核认定：原告 提供证据一至证据五，被告提供证据二、证据三因其具备证据真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据 5 根据原、被告的举证以及本院审核认证的意见，可以确 认如下事实：2012年8月9日，原告（乙方）与秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司（甲方）签订《湾海一号前期物业服务合同》，合同约定，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，订立本合同。第一条物业基本情况1.1名称：湾海一号1.2…。1.3物业位置1.3.1坐落位置：海港区文体路20号。1.3.2区域四至：东至大汤河西至文体路南至游艇俱乐部北至自行车运动中心。第二条物业服务内容2.3业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：（1）制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。（2）物业服务内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；（3）物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；（4）公用绿地、花木、照明灯、导示系统、景观等的养护；（5）清洁服务，包括房屋共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。（6）维护物业区域内车辆（包括自行车）行驶秩序，对车辆停放进行管理；（7）物业区域内安全防范工作，包括安全监控、值班、巡视、门岗执勤等等；发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。（8）消防服务…。第四条物业服务期限本协议自签订之日起生效至湾海一号国际公寓项目业主大会成立后，业主委员后与重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且该物业服务企业实际接管该物业时，本合同终止。第五条物业服务费用5.1本物业管理区域内物业管理服务收费选择包干制方式。5.2包干制5.2.1物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下高层住宅：2.8元/平方米/月；商业物业:2.8元/平方米/月；5.6停车服务费按露天停车场60元/个/月、地下停车库车位60元/个/月的标准收取，乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。 被告系湾海一号2栋1单元1602号房屋业主，房屋面积176平方米。被告欠付原告2013年1月1日至2019年12月31日物业费为41395.2元（2.8元／平方米/月×176平方米×84个月），垃圾清运费252元（3元／月×84个月）。 另查明，原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司为长城物业集团股份有限公司下属分公司，为纳税需要，应税务部门要求成立北京深长城物业管理有限公司秦皇岛第一分公司，湾海一号小区物业管理仍由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司实际提供。 本院认为，原告与秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订的《湾海一号前期物业服务合同》合法有效，对全体业主均有约束力。原告作为物业公司履行了约定的义务，为小区提供了日 6 常的物业管理服务，被告应当按照协议约定向原告缴纳物业费、垃圾清运费。结合秦皇岛湾海一号小区同时期同类案件业主的举证及抗辩，原告的服务在一定时期内存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任。被告向原告给付2013年1月1日至2019年12月31日期间80%物业费较为妥当，被告亦应向原告交纳垃圾清运费。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告林凡盛于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司给付物业费33116.16元（41395.2元×80%）、垃圾清运费252元，合计33368.16元。 二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费423元，由被告林凡盛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  范晓春 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  杜飞非