河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4036号 上诉人（原审被告）：尹丹凤，女，1960年12月23日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：狄学武，河北悦群律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北双维物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市桥**双维商务大厦**。 法定代表人：马建林，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘雯雯，河北秉航律师事务所律师。 上诉人尹丹凤因与被上诉人河北双维物业服务有限公司（以下简称双维物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 尹丹凤上诉请求：1.撤销河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初914号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.被上诉人提供的《报社竞秀小区物业服务合同》为无效合同。《业主大会及业主委员会指导规则》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条明确规定了业主大会及业主委员会的选举程序。本案中，保定日报社竞秀小区业主委员会是少数保定日报社竞秀小区业主通过违法程序成立的，该业委会不能代表保定日报社竞秀小区全体业主，其与被上诉人签订的《报社竞秀小区物业服务合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，属于合同无效。2.一审法院判决上诉人支付物业费用的标准没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》五十六条的规定，被上诉人与保定日报社竞秀小区业主委员会签订的《报社竞秀小区物业服务合同》自始无效，该合同在没有经过保定日报社竞秀小区业主大会同意的情况下，违规上涨物业费用的条款也无效。且被上诉人为小区提供物业服务后，小区除平时卫生脏、乱、差之外，还发生过被上诉人在5号楼设的桩子没有清除干净，将小区业主车胎划破，老旧小区改造施工队施工将业主单元门堵住，业主无法出入等情况。被上诉人作为物业服务单位不管不问，均是业主联系相关部门自行解决。故被上诉人并未完全按其所述提供物业服务。3.被上诉人代保定日报社竞秀小区业主委员会收取物业费，没有事实和法律依据。2018年1-3月份，上诉人没有接受过任何物业服务，小区的卫生等事项由本小区业主自发维持，被上诉人亦未进驻保定日报社竞秀小区提供物业服务。一审法院依据报社竞秀小区业主委员会出具的委托书判令被上诉人代收上诉人2018年1-3月份的物业费，没有事实和法律依据。 被上诉人双维物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人与被上诉人之间存在合法有效的物业服务合同关系，上诉人应当向被上诉人交纳相应物业服务费用。1.被上诉人作为物业服务企业，于2018年2月竞聘报社小区的物业服务企业。2018年3月该小区业委会召开业主大会并通过参会人员投票选举，被上诉人获得绝大多数业主支持，2018年3月29日被上诉人与该小区业委会签订《报社竞秀小区物业服务合同》，合同约定服务期限为2018年4月1日至2021年3月31日，物业费收费标准为0.7元／月／平。上诉人认为该合同无效于法无据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定，业委会并非选聘物业服务企业的主体，仅是业主大会的执行机构，即使上诉人认为业委会的成立不合法，也无法否认业主大会选聘物业服务企业的决议。根据一审时被上诉人提交的与小区大多数业主本人签订的《物业服务协议》及2018年度业主缴费率统计，均能体现出双过半业主认可、满意被上诉人在小区进行物业服务，且对收费标准也予以认可。故该《报社竞秀小区物业服务合同》可以反映小区绝大多数业主的真实意愿，对全体业主应当合法有效。上诉人作为单个业主，根据《物权法》、《物业管理条例》及相关法律法规规定，无权决定选聘和解聘物业服务企业的事项。2.被上诉人于2018年4月1日至今，一直按照合同约定为小区提供持续性的物业服务，上诉人作为小区业主之一，事实上享受并接受物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，即使被上诉人与上诉人之间并未签署物业服务合同，但被上诉人已经实际履行合同义务，故上诉人应当向被上诉人履行缴纳物业费的义务，同时因为小区业主享受的是同等的服务，上诉人也应当和其他业主缴纳同一标准的物业费。3.一审时被上诉人提交多项证据证明被上诉人在小区提供多项物业服务，且得到业主满意。上诉人提出的被上诉人服务不到位的清况在一审时并未提交任何证据，并且物业服务的好坏应当由大多数业主来认定才合理。事实是自被上诉人在小区服务以来，小区环境卫生、设施设备等各方面得到明显改善，缴费率才能达到近90%。上诉人作为业主之一，拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的合法权益，也侵害了其他缴纳物业费的业主的合法权益，属于恶意拖欠行为。4.被上诉人收取2018年1月-3月的物业费合法。一审时被上诉人提交的证据包括业委会签的合同及委托书，能够证明业委会将此部分费用交于被上诉人进行催缴。因为被上诉人进驻小区之前，小区属于业委会自治，相关垃圾清运、卫生打扫均是业委会组织人员负责，收取物业费的标准也是同此前的标准，合法合理，大多数业主也认可业委会所做的工作。5.根据《合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律行政法规的强制性规定，才属于合同无效的情形。根据《合同法司法解释二》第十四条规定，只有违反法律的效力性强制性规定的合同才是无效合同。《物业管理条例》规定的业委会和业主大会选聘的物业服务单位签订合同是属于管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，故该合同不属于无效合同的情形。6.根据《物业管理条例》的规定，业委会是经业主大会选举产生，且自选举产生后应当向街道办、乡镇政府办理备案手续，但此处的备案并非行政许可行为，只是将相关文件备存于相关行政主管部门，从而便于对其活动进行管理与监督，因此业委会的备案登记对于其主体资格的成立以及对外签订合同的法律效果并不产生实质性的影响。 双维物业公司向一审法院起诉请求：1.判令尹丹凤向双维物业公司支付物业服务费,2018年1月1日到2020年12月31日共计3057元，违约金暂定500元；2.本案全部诉讼费用由尹丹凤承担。 一审法院认定事实：2018年3月29日，保定日报社竞秀小区业主委员会作为甲方与双维物业公司作为乙方签订《报社竞秀小区物业服务合同》。第三条约定：“经过竞聘，由甲方组织召开业主大会投票选择，甲方聘用乙方为报社竞秀小区提供物业服务。双方在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本合同。”第五条约定：“1、物业管理服务费：按建筑面积0.7元/㎡/月收取。可每季度、半年、年度收取。合同期内如遇下列情形，乙方有权调整物业费：①政府物价部门调整；②保定市物业收费普通上涨而调整……业主或物业使用人交纳的物业服务费由乙方收取，水费、电费由乙方代收代缴，逾期缴费的，自享受服务满一个月之日起乙方可向业主或物业使用人按每天千分之三的滞纳金进行收取。”第八条约定：“本合同服务期限叁年，自2018年4月1日至2021年3月31日止。”第十三条第一款约定：“2018年1-3月份的物业费由甲方委托乙方负责收取，催缴款项交乙方抵扣已收取的2018年全年车位服务费，不足抵款时双方再议。”2018年4月1日，报社竞秀小区业主委员会出具委托书，内容为：“现由报社竞秀小区业主委员会委托河北双维物业服务有限公司收取报社竞秀小区业主及住户应交未交的物业费等各项费用。”合同签订后，双维物业公司按照合同的约定，自2018年4月1日起为报社竞秀小区提供物业服务。另查明，尹丹凤是报社竞秀小区3-3-202室的业主，房屋建筑面积为124.12平方米，在报社竞秀小区居住，从2018年开始未交过物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，保定日报社竞秀小区业主委员会与双维物业公司于2018年3月29日签订了《报社竞秀小区物业服务合同》，且双维物业公司按照合同约定，为小区提供了物业服务，尹丹凤虽未与双维物业公司签订物业服务合同，但尹丹凤作为保定日报社竞秀小区业主且在小区居住，事实上接受了双维物业公司提供的物业服务，与其形成事实上的物业服务合同关系，一审法院予以认定。根据公平原则和权利义务相一致的原则，尹丹凤应参照《报社竞秀小区物业服务合同》的规定，按时交纳物业费。尹丹凤提出保定日报社竞秀小区业主委员会成立程序不符合相关法律规定，所签物业服务合同无效的抗辩，上述抗辩理由与本案不属于同一法律关系，一审法院不予采信，尹丹凤提出调取证据的申请，一审法院亦不予支持。《报社竞秀小区物业服务合同》约定物业费可每季度、半年、年度收取，一审法院酌定物业费按季度收取。其中，2018年1-3月物业费由双维物业公司代收，按照0.5元/月/平方米建筑面积计算为186.18元（0.5元/月/平方米×3个月×124.12平方米=186.18元）；自2018年4月1日起至双维物业公司起诉时已实际提供物业服务的整季度之日止，即2020年3月31日，物业费按照0.7元/月/平方米建筑面积计算为2085.22元（0.7元/月/平方米×24个月×124.12平方米=2085.22元），以上共计2271.4元。双维物业公司要求尹丹凤按银行同期贷款利率的4倍支付资金占用期间的利息500元，双维物业公司与尹丹凤存在事实上的物业服务合同关系，双方未对物业费何时支付以及逾期支付应承担违约责任作出约定，故对于双维公司要求支付利息500元的主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条的规定，判决：“一、被告尹丹凤自本判决生效之日起十日内给付原告河北双维物业服务有限公司物业服务费2271.4元；二、驳回原告河北双维物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元由被告尹丹凤负担。” 本院二审期间，尹丹凤提交以下证据：证据1：视频U盘一张，欲证明日报社竞秀小区业主委员会成立不具有主体资格，成立不合法。证据2：报警受理回执一份，欲证明被上诉人及日报社竞秀小区业主委员会伪造印章行为已由竞秀区公安分局受理。证据3：小区业主证明一份，欲证明被上诉人在签订物业服务协议过程中，存在胁迫行为。证据4：小区环境照片，欲证明被上诉人服务标准不达标。双维物业公司质证称，对于证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，无法核实该录音录像里人员的真实身份，关于业委会是否备案以及物业公司签订的物业服务合同是否备案的情况并不属于行政许可，并不是备案之后才能成立生效，因此达不到其证明目的。对于证据2，只能证明有人去控告报社小区物业伪造印章案，公安已受理，但并不能证明最终的处理结果。对于证据3的真实性无法核实是否为小区业主，其次只有一个业主的证明也无法达到上诉人所说该小区大多数业主在签订物业服务协议过程中存在胁迫行为。对于证据4的真实性不认可，无法确定拍摄时间及地点，其次该照片仅能反映小区的片面情况，从照片中可以看出小区的环境卫生比较达标，建设建筑施工是因为小区正在进行老旧小区改造，改造的工程也是通过业委会及物业公司向政府部门申请才达成的，并不能反映双维物业公司的物业服务水平。双维物业公司提交以下证据：证据1：小区已经签署物业服务协议的业主统计表，共178份，均为原件，欲证明该小区有双过半的业主认可双维物业公司的物业服务，并与双维物业公司签订物业服务协议。证据2：双维物业公司于2018年收费率的统计以及业主缴费的收据，共229张，均为原件，欲证明该小区总户数为256户，但已有229户业主按照合同约定的7毛的标准向双维物业公司缴纳物业服务费，达到89.45%，证明小区的绝大多数业主都是认可及满意双维物业公司的服务以及相应的服务标准。证据3：保定市供水公司给双维物业公司出具的趸售水价执行资格证复印件，欲证明双维物业公司在保定日报社竞秀小区执行代收代缴水费。尹丹凤质证称，对证据1真实性、合法性、关联性均不认可，因为被上诉人与小区业主签订服务协议过程中，存在捆绑、胁迫行为，如不签协议，不办理车位租赁手续等，不具有其证明目的。对证据2真实性、合法性、关联性均不认可，该统计为被上诉人单方行为，不能证明其证明目的。对证据3真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案不具有关联性。本院认为,上诉人提交的证据1、3因无法核实所涉人员的身份，不能实现其证明目的，本院不予采信。证据2所涉案件尚无定论，无法证明其证明目的，本院不予采信。证据4无法证明拍摄地点和拍摄时间，本院不予采信。被上诉人提交的证据1、2客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据3与本案无关，本院不予采信。本院所查明的其他事实与一审无异。 本院认为，关于涉案物业服务合同的效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该条中的“强制性规定”指的是法律、行政法规的效力性强制性规定。《业主大会及业主委员会指导规则》是中华人民共和国住房和城乡建设部颁布实施的，不属于法律、行政法规的范畴,且其内容多为管理性的规范，非效力性强制性规定。故对上诉人依据《业主大会及业主委员会指导规则》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条的规定认为涉案物业服务合同无效的主张本院不予支持。 关于尹丹凤应否向双维物业公司支付物业费用，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，保定日报社竞秀小区业主委员会与双维物业公司签订了《报社竞秀小区物业服务合同》，双维物业公司亦为小区提供了物业服务。尹丹凤作为保定日报社竞秀小区业主且在小区居住，接受了双维物业公司提供的物业服务，与其形成事实上的物业服务合同关系。且双维物业公司二审中提交的已签署物业服务协议的业主统计表、2018年收费率的统计及业主缴费的收据可证实小区大多数业主均认可双维物业公司的服务及收费标准，尹丹凤虽有异议，但未提交足以反驳的证据。故一审法院判令尹丹凤按照《报社竞秀小区物业服务合同》向双维物业公司支付物业费用并无不当。 尹丹凤称双维物业公司提供的服务不达标，但其所提交的证据不足以证实双维物业公司存在不履行约定义务或履行约定义务存在重大瑕疵的情形，且即使双维物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以根据物业合同的约定，通过要求双维物业公司限期整改、终止合同等方式维护自己的合法权益，或者依据法律规定要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于2018年1-3月份的物业费，《报社竞秀小区物业服务合同》第十三条载明保定日报社竞秀小区业主委员会委托双维物业公司收取2018年1-3月的物业费,交双维物业公司抵扣已收取的2018年全年车位服务费,不足抵款时双方再议。保定日报社竞秀小区业主委员会亦向双维物业公司出具了委托书。故一审法院判令尹丹凤向双维物业公司支付2018年1-3月份的物业费并无不当。 综上所述，上诉人尹丹凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人尹丹凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 祁       峰 审 判 员 孟庆池审判员盛莉婷 二〇二〇年十一月二日 法官助理 董淑芳书记员张炎圻