贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6516号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘荣富，男，1987年4月6日出生，汉族，住贵州省凤冈县。被上诉人（原审原告，反诉被告）：遵义市燕岚物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区花岗路还房小区B-2-5-4。统一社会信用代码91520300775336271R。法定代表人：田梅，该公司经理。上诉人刘荣富与被上诉人遵义市燕岚物业管理有限公司（燕岚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2020）黔0327民初2120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘荣富上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、与上诉人签订的物业协议是燕岚物业公司，非君宏顺公司，杨宏以支付宝的方式向供电部门缴纳洪升大厦小区公共设施所用的电费属于君宏顺公司法定代表人的行为，而不是燕岚物业公司员工的行为；2、被上诉人没有证据证明燕岚物业公司在由杨宏代理燕岚物业公司提供服务，因此，一审法院认定事实错误；3、在燕岚物业公司严重违约以及没有征得业主及业委会同意的前提下，就由君宏顺公司提供服务，上诉人请求燕岚物业公司承担违约金476元理由充分，符合法律和司法解释的规定。被上诉人未向本院提交书面答辩意见。燕岚物业公司向一审法院起诉请求：1.判决刘荣富向燕岚物业公司支付自2018年2月16日至2019年8月15日期间的物业管理服务费2124元；2.判决刘荣富向燕岚物业公司支付自2019年8月15日至2019年10月31日期间的物业管理服务费147元（减半交纳）。一审法院认定事实：2016年4月6日，燕岚物业公司（乙方）与刘荣富（甲方）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定由燕岚物业公司为洪升大厦内的业主提供前期物业管理服务，双方对服务范围、服务质量、收费标准、合同期限等均进行了约定。《协议》第八条载明：本项目物业管理服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为高层住宅：1.0元∕月.平方米；第九条第二款载明：物业管理服务费一年缴纳一次，业主在收楼入伙时一次性缴纳12个月的物业管理服务费。刘荣富所购房屋的面积为118㎡，刘荣富每月应缴纳物业管理服务费118元。签订协议后，燕岚物业公司依约向包括刘荣富在内的小区业主提供了物业管理服务。2019年8月，燕岚物业公司准备退出对洪升大厦小区的物业管理，在当地基层组织的要求及调解下，燕岚物业公司仅为小区提供了安保、保证电梯正常运营等物业管理服务，未提供保洁等物业管理服务。至2019年11月1日，燕岚物业公司向洪升大厦小区业主委员会移交该小区的公共设备，完全退出该小区的物业管理。对2019年8月15日至2019年10月31日期间物业管理服务费用，燕岚物业公司自愿按约定标准减半标准收取。刘荣富户已向燕岚物业公司交纳了自2016年4月6日至2018年2月15日期间的物业管理服务费，对自2018年2月16日至2019年11月1日期间物业管理服务费用未交纳。另查明，凤冈县君宏顺物业管理有限公司的法定代表人为杨宏与燕岚物业公司的法定代表人田梅之间的社会关系为同居（以夫妻名义）关系；杨宏系燕岚物业公司的员工；自2018年2月16日至2019年11月1日期间，杨宏具体负责洪升大厦小区的物业管理工作；杨宏个人曾以支付宝支付方式向供电部门交纳洪升大厦小区公共设施所用的电费；自2018年2月16日至2019年11月1日期间，凤冈县君宏顺物业管理有限公司对洪升大厦小区的物业管理服务事项发布过相关通知、公告，洪升大厦小区的部分业主交纳的物业管理服务费的收据，加盖了凤冈县君宏顺物业管理有限公司的印章。一审法院认为，燕岚物业公司应依据合同约定为洪升大厦小区提供物业管理服务，并针对小区业主提出的意见不断完善小区物业管理服务。洪升大厦小区业主也应按照合同约定向燕岚物业公司交纳物业管理服务费，才能保证小区物业管理的正常运行。小区业主应通过依法成立的小区业主委员会与物业管理服务公司协商解决有关物业管理的相关问题。如小区业主拖欠物业管理服务管理费，既不能使物业管理企业提高服务质量、解决好物业管理服务的相关问题，也会导致该小区的物业管理服务陷入无序混乱状态，从而给小区业主带来诸多不便。燕岚物业公司与刘荣富签订的《协议》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。签订《协议》后至2019年8月15日前，燕岚物业公司一直为刘荣富所居住的洪升大厦小区业主提供了物业管理服务，该小区的物业管理服务总体运转正常，燕岚物业公司已履行了《协议》约定的义务。刘荣富作为小区内的业主，享受了燕岚物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同约定向燕岚物业公司交纳物业管理服务费，故对燕岚物业公司要求刘荣富支付物业管理服务费的诉讼请求，原审法院予以支持。刘荣富所购房屋的面积为118㎡，每月应交费用为118元，燕岚物业公司提出刘荣富应向其交纳2018年2月16日至2019年8月15日期间的物管费物业管理服务费2124元的诉讼请求，未超过双方约定的1.0元∕月.平方米标准，原审法院依法予以支持。2019年8月16日至2019年11月1日期间，燕岚物业公司提供了部分物业管理服务，燕岚物业公司提出由刘荣富向其按约定标准减半交纳物管费147元的诉讼请求，根据公平合理的原则，原审法院依法予以支持。刘荣富提交的证据尚不足以证明燕岚物业公司的服务瑕疵已经达到减免物业管理服务费的程度，对其提出燕岚物业公司提供的物业管理服务不到位，不应缴纳物业管理服务费的反驳意见，原审法院不予采纳。燕岚物业公司是否应向刘荣富支付违约金的问题。前面已述及刘荣富提出燕岚物业公司物业管理服务不到位，不应缴纳物业管理服务费的反驳意见，原审法院不予采纳。结合凤冈县君宏顺物业管理有限公司的法定代表人为杨宏与燕岚物业公司的法定代表人田梅之间的社会关系为同居（以夫妻名义）关系；杨宏系燕岚物业公司的员工，具体负责洪升大厦小区的物业管理工作；杨宏个人曾以支付宝支付方式向供电部门交纳洪升大厦小区公共设施所用的电费；自2018年2月16日至2019年11月1日期间，凤冈县君宏顺物业管理有限公司在洪升大厦小区对该小区物业管理服务事项发布过相关通知、公告，向部分业主收取物业管理服务费的收据，加盖有凤冈县君宏顺物业管理有限公司的印章等事实，对燕岚物业公司提出其与凤冈县君宏顺物业管理有限公司存在人格混同（一套人马，两块牌子），事实上由燕岚物业公司一直在为洪升大厦小区提供物业管理服务的诉讼主张，原审法院依法予以采纳。即刘荣富提出燕岚物业公司擅自将洪升大厦小区的物业管理工作交由凤冈县君宏顺物业管理有限公司完成，凤冈县君宏顺物业管理有限公司提供的服务不符合约定，应由燕岚物业公司向其支付违约金的反诉请求，原审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限刘荣富于本判决生效后十日内向遵义市燕岚物业管理有限公司支付物业管理服务费2271元；二、驳回刘荣富的反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由刘荣富负担（遵义市燕岚物业管理有限公司已预交案件受理费25元，在兑现本案时，由刘荣富直接遵义市燕岚物业管理有限公司支付25元）；反诉案件受理费减半收取25元，由刘荣富负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人在一审庭审中认可其未缴纳2018年2月16日到2019年10月31日期间的物业费，上诉人主张涉案小区由君宏顺物业公司提供服务，但杨宏作为君宏顺物业公司的法定法定代表人，其认可以燕岚物业公司员工的身份交纳公共区域部分的电费，且君宏顺物业公司和燕岚公司系人格混同，期间君宏顺物业公司也未向上诉人请求物业费用，故在上诉人与燕岚物业公司签订了物业服务合同并提供了物业服务的情况下，一审判决上诉人承担物业费用于法有据，同理，上诉人认为未经其允许进而变更为君宏顺物业公司提供服务，因此要求燕岚物业公司承担违约金的理由不成立。综上所述，刘荣富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘荣富负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 贺灿灿审判员 施正高二〇二〇年十一月十日法官助理侯振伟书记员郑宏愿