湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10213号上诉人（原审被告）：株洲市攸州煤业有限责任公司，住所地湖南省攸县上云桥镇七里坪社区老屋、新屋组。法定代表人：王跃清，总经理。委托诉讼代理人：熊敏艳，女，1964年7月20日出生，汉族，系公司员工，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：覃敏，湖南科云律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙市石长假日酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区桂花路**石长铁路有限责任公司综合楼。法定代表人：王斌娇，执行董事。委托诉讼代理人：覃敏，湖南科云律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊剑飞，男，1967年6月10日出生，汉族，系公司员工，住湖南省株洲市石峰区。被上诉人（原审原告）：广州铁路站车服务有限公司娄底分公司，住，住所地湖南省长沙市雨花区桂花路**/div>法定代表人：邓子华，总经理。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴红霞，系公司员工。被上诉人（原审被告）：湖南华天国际酒店管理有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路**iv>法定代表人：蒋利亚，总经理。委托诉讼代理人：余园，女，1987年2月17日出生，汉族，系公司员工，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：司昊，男，1975年1月5日出生，汉族，系公司员工，住湖南省衡阳市珠晖区。上诉人株洲市攸州煤业有限责任公司（以下简称攸州煤业）、长沙市石长假日酒店有限公司（以下简称石长酒店）因与被上诉人广州铁路站车服务有限公司娄底分公司（以下简称娄底分公司）、湖南华天国际酒店管理有限公司（以下简称华天国际）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人攸州煤业、石长酒店的上诉请求：1.依法撤销长沙市雨花区人民法院作出的（2020）湘0111民初1546号民事判决书第一项、第四项判决；2.判令由被上诉人娄底分公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院未认可上诉人的优先承租权，适用法律错误。既然合同约定了上诉人有优先承租权，在新的出租条件未形成的情况下，上诉人应当按照合同约定享有优先承租权。2.优先承租权一般只能体现在租金和支付方式上，对于有限承租权人的身份已经由之前的租赁关系确定，对享有优先承租权人的身份不能再做其他要求。被上诉人娄底分公司辩称，1、上诉人上诉理由没有事实和法律依据，报告中明确在公司进行招商时幽州可以参与招商，未剥夺其优先承租权。另二者拖欠租金至今，其违约行为在招投标中是否会影响其资格，要根据最终的招投标文件确定。攸州煤业在2016年被雨花区人民法院列为失信被执行人（2016）湘0111执1061，其法定代表人也被列为限制高消费。另查，攸州煤业有多份判决未被执行，实际上攸州煤业并不具备履行合同的能力，石长酒店并非本次租赁合同主体，合同约定的优先承租权与石长酒店无关。两公司以没有享受优先承租权而不缴纳租金的抗辩没有事实和法律依据。综上请求法院依法驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人华天国际辩称，我方与娄底分公司签订的合同已过期，上诉人无权继续使用场地，两公司需腾退房屋。逾期占用费、租金及违约金应由两上诉人支付。娄底分公司向一审法院起诉请求：1、判令攸州煤业、石长酒店、华天国际立即腾退坐落于长沙市雨花区桂花路356号，石长铁路有限公司综合楼（包括地下人防车库），将该楼房及附属设备、设施交还给娄底分公司；2、判令攸州煤业、华天国际共同支付所欠娄底分公司租金463918元（2019年10月1日至2019年12月8日租金：2460000元÷365天×8天＋205000元/月×2月=463918元）及滞纳金177075元（滞纳金计算，其中53918元按3‰每日从2019年10月1日计算至实际清偿之日，暂计至2020年2月25日共148天的滞纳金23940元，53918元×3‰×148天=23940元；205000元按3‰每日从2019年10月9日计算至实际清偿之日，暂计至2020年2月25日共140天的滞纳金86100元，205000元×3‰×140天=86100元；205000元按3‰每日从2019年11月9日计算至实际清偿之日，暂计至2020年2月25日共109天的滞纳金67035元，205000元×3‰×109天=67035元）；3、判令攸州煤业、石长酒店、华天国际共同支付娄底分公司违约金1000000元；4、判令攸州煤业、石长酒店、华天国际共同支付娄底分公司逾期腾房占有使用费779000元（逾期腾房占有使用费以原租金双倍的标准即410000元/月从2019年12月30日起计算至房屋实际腾退并交还娄底分公司之日止，暂计至2020年2月25日共57天的逾期腾房占有使用费为779000元，410000元÷30天×57天=779000元）；以上4项暂共计2419993元；5、由攸州煤业、石长酒店、华天国际承担本案全部诉讼费用。一审法院认定以下事实：2009年11月3日，石长公司（甲方）与华天之星（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同第一条约定，租赁标的为长沙市雨花区桂花路356号，石长铁路有限公司综合楼，包括地下人防车库。第二条约定，租赁期限10年，自计租起始日起计算租赁期限，合同期满后，如甲方继续出租该房屋的，乙方享有优先权。依据第三条约定，自租赁物交接日起的5个月零20天为乙方装修期，甲方免收租金，租赁标的计租期限自2010年5月9日起至2020年5月8日止，租期内租金合计为2210万元，第十年租金为246万元，租金按每半年提前预付。依据第五条约定，乙方对该租赁物不得用于酒店经营以外的经营，乙方可与第三方合作经营该酒店，不管乙方与第三方以何种形式合作经营，租金都由乙方来支付并承担本合同相应的民事法律责任。依据第六条约定，乙方因经营原因或其他非乙方违约原因，在合同期内需提前终止租赁，应提前一个月书面通知甲方。交还租赁物时，乙方在不破坏房屋主体结构也不造成威胁的情况下，对房屋已经进行的装修改造，则保持现状交还。依据第七条约定，在租赁期内，乙方逾期交纳费用的，则应按所欠款项的3‰/天支付滞纳金，若超期三个月，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，乙方所投入的全部资产，甲方不予补偿，乙方并承担100万元的违约金。租赁期满，甲方应给予乙方20天的房屋交接期，该期限甲方不收取房屋租金，房屋交接期满后，如乙方不予归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的租金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2009年11月19日，石长公司、华天之星与攸州煤业签订《补充协议（三方协议）》，该补充协议约定石长公司与华天之星签订的《房屋租赁合同》中应由华天之星支付的房屋租金，可由攸州煤业按租赁合同的约定直接支付到石长公司指定账户，如攸州煤业不能按合同约定向石长公司支付租金，则由华天之星交纳租金。2009年11月20日，石长公司与华天之星的经办人员共同签署了《石长综合楼设备交接清单》。2011年8月12日，石长公司、华天之星、攸州煤业与华天国际签订《补充协议二》，该补充协议约定华天之星退出房屋租赁合同并将其在房屋租赁合同及《三方协议》项下的权利、义务转移至华天国际名下，华天国际也同意继承上述权利、义务。2018年6月14日，娄底分公司、石长公司与攸州煤业、华天国际签订《补充协议三》，该补充协议约定石长公司在房屋租赁合同及补充协议中的权利义务由娄底分公司继承，取代石长公司作为出租方主体继续履行《房屋租赁合同》及补充协议。其后各方均依约履行合同。2019年6月，攸州煤业向中国铁路广州局车站服务有限公司提交《续租申请报告》，要求对租赁标的享有优先承租权。2019年7月8日，娄底分公司向攸州煤业送达《关于的回复》。回复称，根据中国铁路广州局集团有限公司的相关文件精神，所有的铁路资产出租均需通过招标程序公开招商，在招商过程中，在攸州煤业与其他公司条件一样的情况下，攸州煤业可以享有优先权。2019年11月21日，华天国际致娄底分公司《关于请求提前终止租赁关系的函》，以攸州煤业未履行支付租金的义务、且攸州煤业经营的石长酒店与华天国际已经解除合作关系为由，请求提前终止房屋租赁合同及相关补充协议。2019年12月6日，娄底分公司致华天国际《关于请求提前终止租赁关系的回复函》，同意终止双方签订的房屋租赁合同及其相关补充协议，但必须在三日内交清欠交租金并承担滞纳金、违约金。因租赁房屋由攸州煤业以及石长酒店实际使用与支配，华天国际与娄底分公司并未实际解除房屋租赁合同及相关补充协议。截止2019年12月8日，华天国际及攸州煤业尚欠2019年10月1日至2019年12月8日租金463918元。2020年2月27日，娄底分公司向一审法院提起诉讼，望判如所请。一审法院认为：石长公司与华天之星签订的房屋租赁合同，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。石长公司、华天之星以及攸州煤业签订的房屋租赁合同补充协议，依据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，石长公司、华天之星约定由攸州煤业向石长公司履行债务，攸州煤业不履行债务，华天之星应当向石长公司承担违约责任。该约定不导致原房屋租赁合同变更或增加承租人主体，原房屋租赁合同的承租人仍为华天之星。依据房屋租赁合同补充协议二、房屋租赁合同补充协议三，娄底分公司承继石长公司的合同权利义务，华天国际承继华天之星的合同权利义务，取得房屋租赁合同的合同主体资格，一审法院予以确认。因租赁房屋由攸州煤业以及石长酒店实际使用与支配，华天国际与娄底分公司就解除房屋租赁合同及相关补充协议的约定并没有实际履行。截止2020年2月27日娄底分公司提起诉讼之日，华天国际逾期交纳租金已经超过三个月，娄底分公司依约可以行使合同解除权并要求华天国际承担违约责任。鉴于房屋租赁合同已于2020年5月8日到期，华天国际、攸州煤业以及石长酒店应于合同到期之日起20天内即2020年5月28日前腾退租赁房屋并交付娄底分公司。房屋租赁合同第七条违约责任关于逾期支付租金的滞纳金、100万元违约金、逾期归还租赁标的支付双倍租金的双倍部分，属于并列的违约责任，娄底分公司可以一并主张，但是约定的标准过份高于娄底分公司的实际损失，一审法院根据房屋租赁合同的合同标的额、违约原因、欠付租金的时间长短、欠付数额，逾期不予归还租赁标的对娄底分公司占有、使用、收益、处分租赁标的产生的影响和损害，一审法院酌情调整为由华天国际支付违约金100万元。对于租期内的欠租，以及自应予归还租赁标的次日起至实际归还之日止比照租期内第十年租金标准计算的租赁标的使用费，华天国际应予以据实支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，攸州煤业、石长酒店系租赁标的的实际使用人和支配人，娄底分公司诉请其与承租人承担归还租赁标的、支付逾期腾房占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。华天国际、攸州煤业、石长酒店均不属于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（法发[2020]17号）第六条规定的服务业小微企业、个体工商户，不应适用该指导意见第六条的规定。且在2019年12月6日娄底分公司已经同意提前终止房屋租赁合同，攸州煤业、石长酒店等可以提前归还租赁标的，以阻却继续发生新的租金或者房屋使用费，但攸州煤业、石长酒店等未采取措施归还租赁房屋。故攸州煤业、石长酒店关于减免疫情期间房屋租金以及使用费的辩解理由，一审法院不予采纳。攸州煤业、石长酒店以娄底分公司未履行其可享有优先承租权的约定的辩解意见，一审法院以为，所谓优先承租权，是指同等条件下的优先权。娄底分公司致攸州煤业的《关于的回复》，符合市场经济法则，符合国家对国有资产的监管、使用的制度规定，符合房屋租赁合同对优先权的约定，符合法律对优先承租权的规定。因此，对攸州煤业、石长酒店的上述辩解意见，一审法院不予采纳。至于提前解除租赁合同以及房屋租赁合同期限届满对租赁标的装修的处理，可以依据合同的约定处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条之规定，一审法院判决如下：一、湖南华天国际酒店管理有限公司、株洲市攸州煤业有限责任公司、长沙市石长假日酒店有限公司于本判决生效后30日内腾退坐落于长沙市雨花区桂花路356号，石长铁路有限公司综合楼（包括地下人防车库），将该楼房及附属设备、设施交还给广州铁路站车服务有限公司娄底分公司；二、湖南华天国际酒店管理有限公司于本判决生效后15日内向广州铁路站车服务有限公司娄底分公司支付2019年10月1日至2020年5月8日的房屋租金1482831元（205000元/月×7个月＋205000元/月÷30天×7天）；三、湖南华天国际酒店管理有限公司于本判决生效后15日内向广州铁路站车服务有限公司娄底分公司支付违约金1000000元；四、湖南华天国际酒店管理有限公司、株洲市攸州煤业有限责任公司、长沙市石长假日酒店有限公司于本判决生效后15日内以205000元/月的标准向广州铁路站车服务有限公司娄底分公司支付2020年5月29日起至租赁房屋实际归还之日止的逾期腾房使用费；五、驳回广州铁路站车服务有限公司娄底分公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。本院认为，首先，关于娄底分公司是否侵害了攸州煤业的优先承租权问题，优先承租权作为一种约定权利,其权利来源于租赁双方的合同约定,不得超越签约双方于合同签订时的合理预期,承租人的优先承租权应以“同等条件”为前提。娄底分公司致攸州煤业的《关于的回复》，符合房屋租赁合同对优先权的约定，符合法律对优先承租权的规定,上诉人的上诉主张不能成立。其次，关于逾期腾房的占有使用费问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”一审以攸州煤业、石长酒店系租赁标的的实际使用人和支配人为由，要求其与承租人共同承担归还租赁标的、支付逾期腾房占有使用费，于法有据，本院予以维持。综上，上诉人株洲市攸州煤业有限责任公司和长沙市石长假日酒店有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元，由上诉人株洲市攸州煤业有限责任公司和长沙市石长假日酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十一月十六日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。