福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终1092号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：王志强，男，1989年5月5日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：黄丛海、黄亚斌，福建人文律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：福安市龙芝房地产开发有限公司，住所地福建省福安市新华北路**。 法定代表人：高芝灵，经理。 委托诉讼代理人：刘春光，福建图傲律师事务所律师。 原审第三人：陈春，男，1989年7月3日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 原审第三人：阮丽靖，女，1988年7月26日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司福安支行，，住所地福建省福安市福新东路****101D至111D 负责人：肖艳明，行长。 委托诉讼代理人：詹汤玉，女，该行工作人员。 原审第三人：郑洪銮，男，1996年9月24日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 原审第三人：李雅云，女，1994年8月23日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 原审第三人：福安市农村信用合作联社，住，住所地福建省福安市城北新华中路**/div> 法定代表人:乐起星，理事长。 上诉人王志强因与被上诉人福安市龙芝房地产开发有限公司（以下简称龙芝公司）、原审第三人陈春、阮丽靖、中国建设银行股份有限公司福安支行（以下简称建行福安支行）、郑洪銮、李雅云、福安市农村信用合作联社（以下简称福安信用社）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0981民初4083号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王志强上诉请求：1、确认其与龙芝公司对龙芝·富春茶城1-3号楼1052、1053商品房存在事实上商品房买卖关系。2、驳回龙芝公司的反讼请求。事实与理由：1、其与龙芝公司在签订《定购协议》之后履行的事实已经成立商品房买卖法律关系。对于其与龙芝公司之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议而简单予以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及双方嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从而判断双方当事人的真实意思，并据此对双方之间发生法律事实而产生的法律关系性质作出准确的界定。第一，2017年1月7日，王志强与龙芝公司签订《定购协议》，王志强交纳了两个涉案店铺的定金共计五万元，双方约定在2017年1月14日前签订《商品房买卖合同》，上述定金无息冲抵购房首付款。由于当时龙芝公司销售的房地产还未通过竣工验收，不具备签订《商品房买卖合同》的条件，但是龙芝公司仍于2017年11月22日要求王志强交纳购房首付款，应视为双方已形成事实上的商品房买卖合同关系。直至2018年9月7日，福安市住房和城乡规划建设局作出关于龙芝·富春茶城建设项目竣工规划条件核实的意见，此时，双方签的《商品房买卖合同》的条件才成就，所以当时未能签订合同的责任在王志强，并且双方均未对《定购协议》的履行问题提出异议。2017年11月22日，龙芝公司在《缴款通知书》中，未提到签订《商品房买卖合同》事宜，只是要求王志强办理缴款手续，说明龙芝公司同意王志强继续履行商品房买卖合同的付款义务，故《定购协议》双方已经履行完毕。第二，《定购协议》中并未约定交付首付款的具体金额，王志强是在后期收到龙芝公司的函件才得知首付款的具体金额。同时，于2018年1月10日交纳首付款30万元，2018年4月9日交纳首付款10万元，2019年6月4日交纳购房款31万元，加上之前的5万元定金，王志强已支付首付款76万元。2019年7月2日，龙芝公司再次收取了房产契税、公告维修金，同时还向王志强开具了相应金额的收款收据，双方均达成买卖商品房的合意，并已实际履行。第三，虽然此时双方未签订《商品房买卖合同》，但《定购协议》内容已经履行完毕，王志强支付的首付款是基于双方之间已成立的商品房买卖法律关系。交付首付款是履行商品房买卖合同的主要义务，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，应认定双方之间的商品房买卖法律关系成立。2、若双方订立《定购协议》之后履行的事实不成立商品房买卖法律关系，双方签订的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。一般来说，商品房认购书中不可能完全明确《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，否则就与商品房买卖合同本身无异。因此在实践中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。本案中，虽《定购协议》约定双方在签订《定购协议》7日内签订《商品房买卖合同》，但并不能据此认定《定购协议》就属于预约合同或定金合同，理由如下：①《定购协议》中的当事人名称、标的、价款、付款方式、房屋面积、违约责任等主要条款明确具体，具备《商品房买卖合同》的必备条款而应当认定成立。②王志强已经按照龙芝公司指示支付了首付款。③在签订《定购协议》后，龙芝公司不但收取了王志强的首付款，还收取了房屋契税及维修基金，王志强是基于买卖关系而为的交付，故《定购协议》为正式购房合同，且系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，双方签订的《定购协议》应当认定为商品房买卖合同。 龙芝公司辩称，1、定购协议书属于预约合同性质，原审法院认定定购协议书并不具备《商品房销售管理规定》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，龙芝公司与王志强之间不存在事实上的商品房买卖关系完全正确。根据《合同法》第十条第二款、《城市房地产管理法》第四十一条、《商品房销售管理办法》第十六条第一款的规定，商品房买卖合同需以书面方式签订。2017年1月7日，龙芝公司与王志强签订龙芝.富春茶城1-3号楼1层1052号商铺、1053号商铺的《龙芝.富春茶城商品房定购协议书》的目的是为了签订的书面的《商品房买卖合同》，且王志强在上述定购协议书中承诺在2017年1月14日前与龙芝公司签订《商品房买卖合同》，故定购协议书的性质属于预约合同，而不是商品房买卖合同。定购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，定购协议的性质仅能认定为预约合同性质，并非商品房买卖合同，且王志强代理人在原审中亦承认是预约合同。2019年3月19日，王志强委托北京市两高律师事务所龚来章律师与龙芝公司就签订商品房买卖合同事宜进行协商谈判，王志强以龙芝公司需满足绿地、商铺增设雨披、完善消防通道、市政路网建设、购买商铺优惠等条件后，才同意与龙芝公司签订商品房买卖合同，龙芝公司认为王志强所提签订商品房买卖合同的前提条件不合理，导致双方无法达成签订商品房买卖合同的合意。该事实，王志强代理人在原审中承认“没有签订合同原告有一定责任但不是主要责任，原告提出验收标准中5仟平米绿化没有了，要求解决该问题再签订商品房买卖合同，……”（详见原审庭审笔录第9页第16--18行），从该事实看出，王志强与龙芝公司也不存在商品房买卖合同关系。王志强与龙芝公司未能签订商品房买卖合同的责任在于王志强。①王志强本应在2017年1月14日前与龙芝公司签订《商品房买卖合同》，但王志强因经济原因未签订。2017年11月22日，龙芝公司通过邮政挂号信的方式向王志强发出《缴款通知书》，通知王志强在2017年11月30日前与龙芝公司签订《商品房买卖合同》，并付清购房首付款及办理银行按揭贷款手续，但王志强在收到该通知书后，仍未在通知期限内与龙芝公司签订合同。②由于龙芝公司在2016年9月27日已取得龙芝.富春茶城项目商品房的预售许可，在2017年期间根本不存在与王志强签订《商品房买卖合同》的法律障碍。2018年8月3日，福安市住建局组织相关部门对龙芝.富春茶城项目进行了联合竣工验收，也不存在王志强所称的龙芝公司因绿化原因未能与王志强签订商品房买卖合同的事实。 2、由于王志强未按定购协议约定的期限交清龙芝.富春茶城1-3号楼1层1052号商铺、1053号商铺购房首付款，且王志强设置签订龙芝.富春茶城1-3号楼1层1052号商铺、1053号商铺《商品房买卖合同》的不合理前置条件，故龙芝公司根据《合同法》第九十四条之规定，解除《龙芝.富春茶城商品房定购协议书》，并于2019年4月13日将解除通知书送达王志强，根据《合同法》第九十六条第一款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第二十四条之规定，龙芝公司与王志强签订的《龙芝.富春茶城商品房定购协议书》已解除。陈春、阮丽靖及郑洪銮、李雅云已分别取得龙芝.富春茶城1-3号楼1层1052号商铺、1053号商铺的所有权，本案在客观上龙芝公司与王志强之间已不能也不可能签订龙芝.富春茶城1-3号楼1层1052号商铺、1053号商铺的商品房买卖合同。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。 建行福安支行述称，开发商已将房屋卖给陈春，陈春已取得物权也没有异议，陈春为购房向建行福安支行贷款，建行福安支行与之签订合法有效的借款合同并履行了放款义务，为保障债务履行，陈春已将龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052号店铺抵押建行福安支行，债权人、抵押权人的合法权益应受到保护。 王志强向一审法院提出诉讼请求：1、确认龙芝公司与王志强针对龙芝·富春茶城1-3号楼1052、1053号商品房买卖关系成立；2、龙芝公司与王志强签订符合法律法规规定的商品房买卖合同；3、龙芝公司交付王志强龙芝·富春茶城1-3号楼1052、1053号商品房。庭审中王志强变更第一项诉请为：王志强与龙芝公司对龙芝·富春茶城1-3号楼1052、1053号商品房存在事实上商品房买卖关系。 龙芝公司向一审法院提出反诉请求：1、解除龙芝公司与王志强于2017年1月7日签订的龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052号商铺的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》（No：0000180）；2、解除龙芝公司与王志强于2017年1月7日签订的龙芝·富春茶城1-3号楼1层1053号商铺的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》（No：0000178）。 一审法院认定事实，2017年1月7日，龙芝公司与王志强签订龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052、1053号商铺的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》，定购协议书编号分别为：Ｎｏ：0000180、Ｎｏ：0000178，王志强分别支付定金2万元、3万元。编号为：Ｎｏ：0000180的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》主要约定，王志强向龙芝公司购买位于福安市××路××号××号楼××层××商铺，建筑面积35.83平方米，总价760000元，付款方式按揭，王志强应于本协议签订当日向龙芝公司支付定金20000元。王志强承诺在2017年1月14日前与龙芝公司签订《商品房买卖合同》，同时交纳足额的首付款（或全额款）及开发商代收的相关税费，所交的定金无息冲抵购房首付款。王志强须于本协议规定的时间内，缴纳首付房款或全额款及应由买受人缴纳的政府规定的相关税费，并与龙芝公司签订《商品房买卖合同》，如需办理按揭的还应交齐办理个人银行按揭贷款所需的合格资料，否则视为王志强违约，龙芝公司有权对该单元另行出售，王志强无权要求返还定金。王志强保证所提供的通讯地址和电话应真实、合法、有效，否则因此造成不能送达等后果由王志强自负。龙芝公司依据该通讯地址和电话通知王志强即视为送达王志强。编号为：Ｎｏ：0000178的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》主要约定内容除购买的商铺为龙芝·富春茶城1-3号楼1层1053，建筑面积31.23平方米，总价720000元，王志强应于本协议签订当日向龙芝公司支付定金30000元与Ｎｏ：0000180的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》不一致外，协议其他内容基本一致。两份协议买受人签名均为王燕代签。2017年11月22日，龙芝公司按王志强协议书中确认的地址通过邮政挂号信的方式向王志强发出《缴款通知书》，通知王志强在2017年11月30日前与龙芝公司签订龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052号、1053号商铺《商品房买卖合同》并付清购房首付款及办理银行按揭贷款手续。2018年1月10日，王志强支付1052号商铺首付款30万元，并确认仍有7万元首付款未付。2018年1月10日，王志强支付1053号商铺首付款10万元，并确认仍有24万元首付款未付。2019年4月12日，龙芝公司按王志强协议书中确认的地址通过邮政快递的方式向王志强发出《解除龙芝·富春茶城商品房定购协议书》（Ｎｏ：0000180）、《解除龙芝·富春茶城商品房定购协议书》（Ｎｏ：0000178）。2019年6月4日，王志强再次支付1052号商铺首付款7万元、支付1053号商铺首付款24万元。2019年7月2日，龙芝公司代收王志强1052、1053号商铺契税、公共维修金、印花税分别为26245元、24633元。2019年12月17日，龙芝公司与陈春、阮丽靖签订《商品房买卖合同》将龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052号商铺以79万元价格出售给陈春、阮丽靖，陈春、阮丽靖已付清购房款，并在建行福安支行办理按揭贷款，于2020年1月9日办理了交房手续。2020年3月2日，陈春、阮丽靖取得闽（2020）福安市不动产权第0××6号不动产权证书。2019年12月17日，龙芝公司与郑洪銮、李雅云签订《商品房买卖合同》将龙芝·富春茶城1-3号楼1层1053号商铺以75万元价格出售给郑洪銮、李雅云，郑洪銮、李雅云已付清购房款，并在福安信用社办理按揭贷款，于2020年1月9日办理了交房手续。2020年3月2日，郑洪銮、李雅云取得闽（2020）福安市不动产权第0××2号不动产权证书。另查明，2016年9月27日龙芝公司取得龙芝·富春茶城的商品房预售许可证，2018年9月7日福安市住房和城乡规划建设局作出关于龙芝·富春茶城建设项目竣工规划条件核实的意见。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”可见，订购协议要转化为商品房买卖合同必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容且出卖人已经按约收受购房款。本案中，龙芝公司与王志强虽于2017年1月7日签订龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052、1053号商铺的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》，但上述协议内容并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且王志强也未在定购协议书约定缴款时间支付购房款。因此，王志强要求确认其与龙芝公司对龙芝·富春茶城1-3号楼1052、1053号商品房存在事实上商品房买卖关系，没有法律依据，不予支持。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，龙芝公司与王志强仅于2017年1月7日签订龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052、1053号商铺的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》，双方并未订立正式的《商品房买卖合同》，房产的所有权并未发生变动，其所有权仍为龙芝公司所有，其对涉案房产的处分权限并无限制。2019年12月17日，龙芝公司又分别与陈春、阮丽靖签订龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052号商铺的《商品房买卖合同》，与郑洪銮、李雅云签订龙芝·富春茶城1-3号楼1层1053号商铺《商品房买卖合同》，陈春、阮丽靖、郑洪銮、李雅云均已付清购房款并办理了交房手续和不动产权证书。因此，对陈春、阮丽靖、郑洪銮、李雅云的权利保护应优于王志强即应由陈春、阮丽靖、郑洪銮、李雅云取得对1052、1053号商铺的所有权。王志强再行主张龙芝公司应与其签订商品房买卖合同并交付龙芝·富春茶城1-3号楼1052、1053商品房，依法无据，不予支持。对于龙芝公司提出解除其与王志强于2017年1月7日签订的龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052、1053号商铺的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》的反诉主张。龙芝公司与王志强于2017年1月7日签订的龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052、1053号商铺的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》后，因王志强未按约缴纳购房款，龙芝公司曾于2017年11月22日向王志强发出《缴款通知书》，于2019年4月12日向王志强发出《解除龙芝·富春茶城商品房定购协议书》，然龙芝公司却于2019年6月4日继续收取王志强1052号、1053号商铺首付款31万及商铺契税等50878元，表明双方还在继续履行《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》，故不宜直接确认双方签订的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》已解除。然，如前所述，陈春、阮丽靖、郑洪銮、李雅云已取得对龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052、1053号商铺的所有权，《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》已实际不能履行，故龙芝公司主张解除其与王志强于2017年1月7日签订的龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052、1053号商铺的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》，可予以支持。《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》解除后的权利、义务，王志强和龙芝公司可另行主张。第三人阮丽靖、李雅云、福安信用社经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：1、驳回王志强的诉讼请求。2、解除王志强与龙芝公司于2017年1月7日签订的关于龙芝·富春茶城1-3号楼1层1052、1053号商铺的《龙芝·富春茶城商品房定购协议书》。案件本诉受理费19020元，由王志强负担；案件反诉受理费9510元，由龙芝公司负担。 二审期间，到庭当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 对二审双方争议的王志强与龙芝公司是否存在商品房买卖关系问题，本院认定如下：《商品房销售管理办法》第十六条规定，本案《商品房定购协议书》仅是对房屋基本情况、价款支付方式及相关违约责任进行约定，该协议并不完全具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议性质应为预约合同，王志强认为上述协议属于商品房买卖合同，缺乏依据。上述协议签订后，王志强未在定购协议书约定的缴款时间支付购房首付款，在龙芝公司于2017年11月22日向其发送《缴款通知书》后，其仍未按龙芝公司足额支付首付款。根据上述定购协议书关于付款时间第二点的约定，龙芝公司享有解除协议的权利。龙芝公司于2019年4月12日，向王志强发出解除协议通知书。本案《商品房定购协议书》应自王志强收到龙芝公司发生的解除合同通知书之日（2019年4月12日）起解除，至此双方已不存在的商品房买卖关系。王志强在买卖关系解除后继续向龙芝公司支付购房款，以及龙芝公司代为收取契税、公共维修基金等费用问题，只是龙芝公司的一种被动收款行为，并不意味龙芝公司已作出将案涉商铺再次出售给王志强的承诺，双方并无形成新的商品房买卖关系，故王志强主张确认双方仍存在商品房买卖关系，缺乏依据，不予支持。 综上所述，王志强的上诉请求不能成立，予以驳回。一审认定处理结果并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19060元，由上诉人王志强负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶庆兴 审判员  刘为河 审判员  罗文君 二〇二〇年十一月四日 书记员  周梦然 本案所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。