上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初28775号原告：上海拼拼企业管理咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区临港新片区丽正路******。法定代表人：刘罡，董事长。委托诉讼代理人：徐臻佳，上海靖之霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐逸雯，上海靖之霖律师事务所律师。被告：上海雨泊文化发展中心(有限合伙)，住所地上海，住所地上海市崇明区>法定代表人：沈云，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：房建亮，北京市中闻(上海)律师事务所律师。原告上海拼拼企业管理咨询有限公司(以下简称拼拼公司)与被告上海雨泊文化发展中心(有限合伙)(以下简称雨泊文化)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告拼拼公司委托诉讼代理人徐臻佳、徐逸雯、被告雨泊文化委托诉讼代理人房建亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拼拼公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.拼拼公司、雨泊文化签署的《不动产租赁合同》及《关于不动产租赁合同的增补合同》于2020年6月5日解除；2.雨泊文化向拼拼公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金35,000元；3.雨泊文化向拼拼公司支付2020年4月1日至2020年6月11日期间的租金53,443元(11天×36,800元/30天+39,950元)；4.雨泊文化向拼拼公司支付电费1,369.58元；5.雨泊文化向拼拼公司支付欠付租金的违约金(按照每欠付一日租金，支付月租金3%作为违约金计算，自2020年1月24日起计算至雨泊文化实际付清租金之日止，暂计至2020年6月15日为36,800元×3%/天×143天=157,872元)；6.拼拼公司无需向雨泊文化返还房屋租赁保证金70,000元；7.雨泊文化向拼拼公司支付房屋空置期损失368,000元(因疫情影响招租，暂计为10个月租金：36,800元/月×10月=368,000元)。事实和理由：2018年5月23日，拼拼公司与案外人孙素莲签署《不动产租赁合同》，合同约定拼拼公司将位于上海市静安区南京西路XXX号XXX-XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)出租给孙素莲，房屋租金为35,000元/月，租赁期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止，该《不动产租赁合同》第六条第(五)款约定雨泊文化应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由拼拼公司按照月租金金额的百分之三收取违约金，如雨泊文化拖欠租金达10日时，则视为雨泊文化自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，拼拼公司即可终止本合同；该《不动产租赁合同》第六条第(八)款约定雨泊文化签订本合同后，未经拼拼公司书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，雨泊文化无权请求返还保证金，若给拼拼公司造成损失的，雨泊文化还应负责赔偿。2019年3月1日，拼拼公司、雨泊文化与孙素莲签署了《关于补充合同》(以下简称《补充合同》)，该《补充合同》约定，原《不动产租赁合同》中的乙方(即承租人)由孙素莲变更为雨泊文化，原《不动产租赁合同》其他条款不变。其后，雨泊文化即按照原《不动产租赁合同》的约定继续向拼拼公司承租涉案房屋。2020年4月1日，拼拼公司、雨泊文化签署了《关于的增补合同》(以下简称《增补合同》)，该《增补合同》约定，原《不动产租赁合同》的租赁期限延长至2022年5月31日，房屋租金变更为36,800元/月。雨泊文化自2020年1月24日起至今一直存在欠付租金的情况，经拼拼公司多次催告后，雨泊文化仍未能付清全部租金。另，雨泊文化尚欠付系争房屋电费1,369.85元。综上，拼拼公司欠付租金的行为已经构成严重违约，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告拼拼公司明确第三项诉请为，雨泊文化向拼拼公司支付2020年4月1日至2020年4月30日的租金4,866元[35,000-(70,810-4,950-35,000-726)]、2020年5月1日至2020年5月31日的租金35,000元、2020年6月1日至2020年6月5日的租金6,133.33元(5/30×36,800元)。被告雨泊文化辩称，同意拼拼公司、雨泊文化签署的《不动产租赁合同》及《关于不动产租赁合同的增补合同》于2020年6月5日解除；不同意支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金，拼拼公司同意减免2月份租金；同意支付2020年4月1日至2020年6月5日期间的租金46,000元、电费1,369.58元；拼拼公司主张的欠付租金的违约金的计算标准过高，违约金的数额不能超过本金；拼拼公司主张的无需返还房屋租赁保证金和房屋空置期损失是不能同时主张的，没收保证金已经属于对拼拼公司的补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的产权人为案外人天主教上海教区，《上海市房地产权证》中注明房地坐落上海市静安区南京西路XXX号主楼27层。2016年5月27日，天主教上海教区(出租方、甲方)、拼拼公司(承租方、乙方)就上海市静安区南京西路XXX号2701-04室(标识楼层为30层)签订《上海市房屋租赁合同》，租赁期限自2016年7月16日至2022年7月15日止。天主教上海教区出具了针对涉案房屋的《转租同意书》，写明同意拼拼公司将涉案房屋转租给拼拼公司的客户。2018年5月23日，拼拼公司(出租方、甲方)、孙素莲(承租方、乙方)、案外人上海锦明房地产经纪有限公司(居间方、丙方)就涉案房屋签订《不动产租赁合同》，租赁期限自2018年6月1日至2020年5月31日止，租金每月35,000元，该房屋租金2年内不变，租金每2个月支付一次，每次租金于到期日前7日支付，先付后租，保证金70,000元由孙素莲签订本合同时交付拼拼公司，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方，当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同，租赁期满或因乙方致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置；前述房屋在租赁期间内所需交纳的税、费，由甲、乙双方按国家有关规定各自承担，另外该房屋租赁期间内的物业管理费应由甲方承担，电、电话、宽带等租赁期间所产生的使用费用由乙方承担；合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。2019年3月1日，拼拼公司(出租方、甲方)、孙素莲(原承租方、乙方)、雨泊文化(承租方、乙方)签订《补充合同》，合同中约定原合同承租方为乙方孙素莲，现由于其个人原因，自2019年3月起将原合同的承租方变更为丙方雨泊文化，原合同其他条款不变，本合同由甲乙丙三方盖章或法定代表人/授权代表人签字之日起生效。2020年4月1日，拼拼公司(出租方、甲方)、雨泊文化(承租方、乙方)签订《增补合同》，合同中约定，原合同第二条租赁期限，延长至2022年5月31日止，原合同第三条租金，变更为每月36,800元，原合同其他条款不变。2020年4月11日，拼拼公司向雨泊文化发送了一份《付款通知》，写明雨泊文化应于2020年3月24日前支付2020年4月1日至2020年5月31日的场地租金70,000元，截至4月9日，拼拼公司已收到30,050元，剩余39,950元未支付，另，2020年1月1日至2020年2月29日的电费534元，已收到84元，剩余450元未支付，上述剩余未支付费用共计40,400元。2020年4月30日，雨泊文化向拼拼公司发出了一份《退租通知》，写明此特向贵公司提出退租，不再续约，希望我司的保证金能够扣除贵司那一个月的费用后，多余的退还给我司，退租日期为2020年5月30日。2020年5月11日，拼拼公司向雨泊文化寄送一份《律师函》，写明因雨泊文化一直未支付上述40,400元欠款，且雨泊文化提出拟于2020年5月30日前解除合同，雨泊文化的行为构成违约，如雨泊文化收到函件后3日内仍未支付欠款，拼拼公司将根据合同约定采取合适方式进一步主张合法权利。2020年5月29日，拼拼公司向雨泊文化发出《解除函》，函件中写明因雨泊文化一直未支付上述40,400元欠款的行为构成违约，拼拼公司根据合同约定要求雨泊文化立即支付欠付租金及电费并按合同约定支付欠付租金违约金，赔偿房屋空置期损失、目标房屋另行招租费用等。因雨泊文化一直未支付相应的欠款，拼拼公司遂起诉至法院，要求判如所请。关于租金的支付情况，2020年2月15日，拼拼公司的相关工作人员用微信的方式通知雨泊文化，因疫情响应国家号召，2月份的租金可以减免，2月只需支付物业费4,950元就可以了，之前的付款通知需要付70,726元，减免后只需支付40,676元。2020年4月9日，雨泊文化支付拼拼公司70,810元。雨泊文化对尚欠2020年4月1日至2020年6月5日期间的租金46,000元及电费1,369.58元无异议，亦同意支付，但是其认为由于疫情的因素且国家也有相关的减免政策，因此拼拼公司同意减免2月份的租金；拼拼公司称其减免2月份的租金是为了让雨泊文化继续承租涉案房屋，雨泊文化在2月份的租金减免后又解除了合同导致其承担了所有的损失，因此其不再同意减免2月份的租金。关于房屋的交接情况，雨泊文化称其在2020年5月29日已经搬离并清空了涉案房屋，在2020年6月1日通过微信通知拼拼公司可以交接，但由于拼拼公司的拖延，导致钥匙是在2020年6月11日交还的；拼拼公司提供短信记录证明在2020年6月12日其仍在与雨泊文化沟通钥匙交接事宜，因此认为截至2020年6月12日，雨泊文化仍未交还涉案房屋。在案件审理过程中，拼拼公司、雨泊文化均同意双方签订的《不动产租赁合同》于2020年6月5日解除。本院认为，拼拼公司与雨泊文化签订的《不动产租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。疫情发展仅在一定时间内限制了房屋使用，并未造成涉案房屋在合同租期内持久性不能使用，雨泊文化亦未举证证明合同继续履行(特别是继续支付租金)仍然面临难以克服的客观障碍，合同目的并非无法实现。雨泊文化未按约支付租金等费用并自行搬离涉案房屋，已经构成根本违约。关于合同的解除时间，拼拼公司、雨泊文化均同意双方之间的《不动产租赁合同》的解除时间为2020年6月5日，本院予以准许。合同解除后，雨泊文化应向拼拼公司支付其欠付的租金、电费，庭审过程中拼拼公司、雨泊文化对欠付的租金、电费金额亦均予以认可，故拼拼公司要求雨泊文化支付2020年4月1日至2020年6月5日期间的欠付租金46,000元以及欠付的电费1,369.58元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；拼拼公司要求雨泊文化支付2020年2月1日至2020年2月29日的租金，雨泊文化基于疫情原因提出要求拼拼公司免除2020年2月份的租金，并提交了相关材料证明拼拼公司基于疫情因素已经实际免除了2020年2月份的租金，拼拼公司称其减免2月份的租金是为了让雨泊文化继续承租涉案房屋，但双方的《增补合同》是2020年4月1日签订的，而拼拼公司作出减免租金的意思表示的时间是2020年2月15日且明确减免的原因是响应国家号召共同防控战胜疫情，现拼拼公司又不同意减免租金有违诚信原则，因此，对拼拼公司的该项诉请，本院不予支持。关于拼拼公司请求支付欠付租金的违约金，虽有合同约定，但该约定标准明显过高，且雨泊文化请求法院予以调低，故本院酌情调整为按每日万分之五的标准计算，故雨泊文化应当支付拼拼公司欠付租金的违约金包含：自2020年3月25日起，以4,866元为本金；自2020年4月24日起，以35,000元本金；自2020年5月25日起，以6,133.33元本金，均按每日万分之五的标准计算至雨泊文化实际支付之日止。关于拼拼公司要求雨泊文化赔偿10个月空置期间损失3,680,000元的诉请，拼拼公司在2020年6月就已实际收回了涉案房屋，而出租方在收回涉案房屋后再将之另行出租必然需要一定的时间，本院酌定雨泊文化向拼拼公司支付相当于3个月的租金即110,400元作为空置期损失。最后，拼拼公司要求没收雨泊文化已支付的租赁保证金70,000元的诉讼请求，其法律性质实际系将租赁保证金作为解除合同的违约金予以没收，鉴于拼拼公司已在本案中向雨泊文化主张了空置期损失并得到了部分支持，且拼拼公司已及时收回涉案房屋，其实际损失有限，现拼拼公司要求没收雨泊文化已支付的租赁保证金，缺乏法律依据，对该项诉请本院不予支持。拼拼公司已收取的租赁保证金70,000元应在合同解除后予以返还，鉴于雨泊文化尚欠拼拼公司租赁相关费用未付清，故从案结事了的角度考虑，租赁保证金可用于欠付的租金等费用。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、原告上海拼拼企业管理咨询有限公司与被告上海雨泊文化发展中心(有限合伙)之间的《不动产租赁合同》于2020年6月5日起解除；二、被告上海雨泊文化发展中心(有限合伙)应支付原告上海拼拼企业管理咨询有限公司租金46,000元、电费1,369.58元；三、被告上海雨泊文化发展中心(有限合伙)应支付原告上海拼拼企业管理咨询有限公司空置期损失110,400元；上述第二至第三项费用合计157,769.58元，扣除租赁保证金70,000元后，被告上海雨泊文化发展中心(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内支付原告上海拼拼企业管理咨询有限公司87,769.58元；四、被告上海雨泊文化发展中心(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内按照每日万分之五的标准支付原告上海拼拼企业管理咨询有限公司上述租金的逾期违约金，其中4,866元租金的逾期违约金自2020年3月25日起算，35,000元租金的逾期违约金自2020年4月24日起算，6,133.33元租金的逾期违约金自2020年5月25日起算，截止日均为判决生效之日；五、原告上海拼拼企业管理咨询有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10,746元，由原告上海拼拼企业管理咨询有限公司承担6,746元，被告上海雨泊文化发展中心(有限合伙)承担4,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 巫建强二〇二〇年十一月二十六日法官助理 王 菁书 记 员 王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……