广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6605号上诉人（原审被告）：广东省佛山市顺德区容桂街南联股份合作经济社,住所地广东省佛山市顺德区。负责人：吴振图。委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林景辉，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：孙振林，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：林恒德，广东聚理律师事务所实习律师。原审第三人：林景恩，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：许君福，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宝荣，广东德先律师事务所律师。原审第三人：潘志光，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人广东省佛山市顺德区容桂街南联股份合作经济社（以下简称南联经济社）因与被上诉人林景辉、原审第三人林景恩、潘志光共有纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初13420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南联经济社上诉请求：1.确认林景辉与林景恩、潘志光签订的《房地产转让协议》无效，并撤销一审判决第14页“但原告可就案涉厂房产生的具体收益另行主张权利”的认定内容；2.一、二审诉讼费用由林景辉承担。事实与理由：一、林景辉与林景恩、潘志光签订的《房地产转让协议》应认定为无效。房地产权转让合同的有效基础是出让已经取得了房地产权的合法权益。但在本案中，案涉厂房并未办理产权登记手续，林景恩、潘志光并未取得案涉厂房的所有权。因此，其与林景辉签订的转让协议无效。二、林景辉在一审中的举证不足以证实林景恩、潘志光与南联经济社合资建厂房的事实。案涉厂房由原来的南一、南二、南三生产队出资建设，与林景恩、潘志光、林景辉无关，林景辉主张的收益权根本不存在。本案应当先审查林景恩、潘志光是否与南联经济社存在合作兴建厂房关系，再审查林景辉与林景恩、潘志光之间的转让合同是否有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。林景辉及林景恩、潘志光应当举证林景恩、潘志光与南联经济社存在合作兴建厂房关系。本案中，林景辉及林景恩、潘志光未能提供证据证明林景恩、潘志光与南联经济社存在合作兴建厂房关系。一审法院根据吴某明、陈某初、梁某胜、陈某伦、梁某祥在（2018）粤0606民初8322号案件中的存在明显差异的证词认定林景恩、潘志光与南联经济社存在合作兴建厂房关系依据不足。况且，佛山市中级人民法院（2018）粤06民终11414号民事判决已经对（2018）粤0606民初8322号案件中关于南联经济社与林景恩、潘志光合作建拉丝厂的部分内容不予确认。三、退一万步说，即使林景恩、潘志光出资建厂属实，林景辉与林景恩、潘志光的转让协议有效，林景辉关于共享厂房的权益，也因其与南联经济社的租赁合同到期而终结。南联经济社与林景辉于2008年2月22日签订一份《协议书》，约定厂房的租赁期限为十年，至2018年2月29日截止。租赁协议到期后，双方并没有延期。为此，南联经济社已向法院提起了诉讼，要求林景辉及其经营的工厂立即迁出，并向南联经济社交还厂房。此事实证明，即使林景辉有部分减租的权益，也因该租赁合同到期而终结。综上，一审判决未查清案件事实，虽然最终判决未直接损害南联经济社的利益，但其错误的分析说理部分使南联经济社陷于负有义务的不利处境。为此，南联经济社提起上诉，请求依法公正裁决。林景辉辩称，一、关于林景辉与林景恩、潘志光签订的《房地产转让协议》的效力认定问题。南联经济社在一审阶段并未提出合同无效的抗辩，也未反诉请求确认合同无效，至今也没有另案起诉请求确认合同无效，故其上诉提出林景辉与林景恩、潘志光签订的《房地产转让协议》的主张，已超出了一审请求的范畴，二审人民法院依法应不予审查。况且，一审法院已依职权对林景辉与林景恩、潘志光签订的《房地产转让协议》进行了审查，并认定该协议合法有效。因此，南联经济社要求二审法院认定林景恩、潘志光签订的《房地产转让协议》无效的上诉请求，依法应不予支持。二、关于林景恩、潘志光与南联经济社合资建厂房的问题。（一）南联经济社原会计吴某明制作的《南联拉丝厂建厂房投资收支平衡表》及其证人证言、南一、南二、南三队队长梁某胜、陈某初、陈某伦的证人证言，南联经济社原负责人梁某祥出具的《证明》《南联经济社2016年应收租金明细表》和《发票》等证据已被生效(2018）粤0606民初8322号和（2018）粤06民终11414号民事判决采信，南联经济社没有相反证据推翻该证据，根据证据优势原则，原审判决据此认定案涉厂房由林景恩、潘志光与南联经济社合资建造并无不当。（二）（2018）粤06民终11414号民事判决并没有对(2018）粤0606民初8322号民事判决认定的关于合作建造案涉厂房的内容不予确认，而是以本案属于租赁合同纠纷，南联经济社与林景恩、潘志光是否合作建设案涉厂房等不属于租赁合同纠纷的审查范围为由不予审查，并告知应当另案主张。因此，南联经济社认为（2018）粤06民终11414号民事判决已经对(2018）粤0606民初8322号民事判决认定的南联经济社与林景恩、潘志光合作建造案涉厂房的内容不予确认的主张，显然与该判决的认定不符。三、关于林景辉是否因南联经济社与佛山市顺德区容桂景某水暖五金厂(以下简称景某厂)之间的租赁合同到期而丧失对案涉厂房享有的权益的问题。（一）林景辉取得案涉厂房50%权益来源于向林景恩、潘志光购买，是基于与林景恩、潘志光签订的《房地产转让协议》，而非来源于租赁。（二）租赁协议是南联经济社与景某水暖五金厂签订，承租人并非林景辉。因此，该租赁协议对林景辉并无约束力，租赁期限届满仅导致承租人景某水暖五金厂交还厂房的法律后果，并不导致林景辉对案涉厂房享有权益的丧失，有关租赁合同纠纷案的生效判决也是判令景某水暖五金厂向南联经济社交还厂房，并非判决林景辉交还。（三）林景辉对案涉厂房享有的权益并没有附期限，在没有约定期限的情况下，林景辉在法定期限内均享有权益。（四）因案涉厂房没有履行法定报建手续，没有取得房地产权证，属于违法建筑，南联经济社与林景辉对案涉厂房均不享有物权。因林景辉是基于与林景恩、潘志光签订的《房地产转让协议》而取得案涉厂房50%的权益，依法享有的是合同权益，而不是物权。一审判决认定林景辉对案涉厂房享有的是合同权益而非物权，并据此驳回林景辉要求确认物权请求，林景辉服判没有上诉。但并不能据此否定林景辉对案涉厂房依法享有的合同权益。因此，南联经济社认为林景辉对案涉厂房享有的权益因景某水暖五金厂的租赁合同到期而终结的主张，没有法律根据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当，依法应予维持。南联经济社的上诉请求理据不充分，依法应予驳回。林景恩述称，一、案涉厂房由南联经济社与林景恩、潘志光合作建设。合作建厂的原因是南联经济社前身南一、南二、南三队为招商引资开办企业，由林景恩、潘志光出资，南一、南二、南三队提供土地，合作建设厂房，作为合作开办南联拉丝厂的生产经营场地。（一）南联经济社原会计吴某明制作的《南联拉丝厂建厂房投资收支平衡表》明确记载了南联拉丝厂建厂房投资收南一、南二、南三队和林景恩、潘志光各765283.06元，合计1530566.12元；支小王布施工队陈某辉兴建厂房工程费、盖星瓦面工程费和各项费用合计1530566.12元。并注明该平衡表在联社，九五年三月份存。（二）负责厂房建设施工的承包人小王布施工队陈某辉出庭作证证实南一、南二、南三队为招商引资开办企业，由林景恩、潘志光出资，南一、南二、南三队提供土地，合作建设厂房，作为合作开办的南联拉丝厂的生产经营场地，厂房土建工程由其负责土建施工总承包。（三）南联经济社原会计吴某明、南一、南二、南三队队长梁某胜、陈某初、陈某伦在(2018）粤0606民初8322号案庭审出庭作证，均确认案涉厂房由林景恩、潘志光与南联经济社合作建设，南联经济社占50%的份额，林景恩、潘志光各占25%的份额。2007年12月29日林景辉受让林景恩、潘志光的份额后，案涉厂房50%的份额属于林景辉所有。二、2007年12月29日林景辉与林景恩、潘志光签订《房地产转让协议》，约定林景恩、潘志光分别将其占有案涉厂房25%份额转让给林景辉，转让价分别为350000元；林景恩、潘志光分别出具收据确认已收取林景辉支付的转让款350000元，案涉厂房50%的份额属于林景辉所有。南联经济社知道并同意案涉厂房50%的份额转让给林景辉所有，在之后计算租金时已经确认林景辉享有案涉厂房50%份额的权益，该转让行为合法有效。三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法公正，二审法院应当依法驳回南联经济社无理上诉请求，维持一审判决。潘志光未发表意见。林景辉向一审法院起诉请求：1.确认林景辉对位于佛山市顺德区2号的厂房（以下简称2号厂房）享有50%的收益权；2.判令本案诉讼费由南联经济社承担。一审法院认定事实：案涉2号的厂房建成于上世纪九十年代，该厂房所占的地块原属于南一、南二、南三生产队的集体用地。之后，南一、南二、南三生产队合并成立南联经济社。案涉厂房在建成后用于经营拉丝厂，后因拉丝厂出现经营困难而停产，南联经济社遂将厂房对外出租。案涉厂房至今没有取得《建设工程规划许可证》，也没有办理房地产权证。南联经济社曾将案涉厂房的一部分先后出租给林景辉、景某厂。南联经济社与景某厂在履行租赁合同期间产生纠纷，2018年5月8日，南联经济社以林景辉、景某厂为被告，向一审法院提起诉讼，一审法院立案号为（2018）粤0606民初8322号，林景恩、潘志光亦同时作为该租赁合同纠纷案的第三人参加诉讼。南联经济社在（2018）粤0606民初8322号案件中请求判令景某厂支付拖欠的租金651600元及逾期付款利息。南联经济社主张，根据其与景某厂签订的《协议书》的约定，景某厂租赁厂房面积为1270平方米，按每平方米每月租金6元计算，景某厂每月应支付租金7620元，每年应支付租金91440元，但景某厂每年实际只支付租金26280元，每年拖欠租金65160元。景某厂及林景辉在该案中辩称，林景辉对2号的厂房享有50%的权利份额，案涉厂房的面积为1810平方米，林景辉所占的50%的份额对应其中905平方米，因此，南联经济社与林景辉此前已达成协议，景某厂实际只应按租赁面积365平方米（1270平方米-905平方米）支付租金，景某厂没有拖欠租金。林景恩、潘志光在（2018）粤0606民初8322号案件中述称，九十年代初，南一、南二、南三生产队与潘志光、林景恩合作开办拉丝厂，联队出地，潘志光、林景恩出资建厂房及购买设备等。当时约定办厂利润由南一、南二、南三生产队占50%的份额，由潘志光与林景恩占50%的份额（每人各占25%）。当时建了1810平方米的厂房开办拉丝厂，潘志光与林景恩共出资七八十万元左右。后来由于拉丝厂停产，经南一、南二、南三生产队与潘志光、林景恩协商，所建厂房的产权及收益由南一、南二、南三生产队占50%的份额，由潘志光与林景恩各占25%的份额。双方同意将厂房出租，租金先由南一、南二、南三生产队统一收取，再按上述比例予以分配。1994、1995年左右,南一、南二、南三生产队合并成立了南联股份合作经济社，租金也一直按照以上方式分配。后来由于林景辉办厂承租了上述部分厂房，林景辉提出向潘志光、林景恩购买其二人所占的厂房份额。2007年12月29日，林景辉分别与林景恩、潘志光签订了《房地产转让协议》，林景辉向林景恩、潘志光各支付350000元取得两人所占的份额。从2008年开始，原由潘志光、林景恩取得的权益就由林景辉享有，南联经济社当时也是同意的。一审法院经审理后，作出（2018）粤0606民初8322号民事判决，该判决对南联经济社与林景辉、景某厂之间的租赁事实认定如下：2003年2月20日，林景辉与南联经济社签订《租用厂房协议书》，约定由林景辉承租2号厂房的一部分，面积为1000平方米，每月每平方米的租金为6元。2005年3月15日，林景辉与南联经济社签订《租用厂房协议书》，约定由林景辉承租2号厂房的一部分，面积为270平方米，每月每平方米的租金为6元。景某厂是林景辉投资的个人独资企业，于2005年3月23日设立。2008年2月22日，景某厂与南联经济社签订《协议书》，约定由景某厂承租2号1270平方米的厂房，每月每平方米的租金为6元，其中厂房租金每月每平方米3元，土地租金每月每平方米3元。南联经济社时任理事长梁某祥于2010年12月28日书写一份《证明》，记载：“创业路2号一排厂房1810平方米属于南联经济社及林景辉所有，各占50%即905平方米。注明：林景辉已使用厂房1270平方米，实补南联股份合作社365平方米租金款。”《南联社2015年1月-12月应收地租、厂租明细》上记载：“佛山市顺德区容桂景某水暖五金厂全年租金26280元，已交26280元，尚欠0元，林景辉合同45720元实收13140元”，该明细上加盖了南联经济社的印章并由吴振图等人签名确认。《南联经济社2016年应收租金明细表》上记载：“承租人顺德区容桂景某水暖五金厂，租赁地址小黄圃第一工业区2号，厂、地租赁面积365平方米，租赁年限10年，2016年租金26280元，2016年1月-12月已收租金26280元，2016年尚欠租金0元。”该明细上加盖了南联经济社的印章，南联经济社的工作人员吴振图签名确认。南联经济社的工作人员在印有“容桂街小黄圃居委会南联股份合作社”字样的便笺纸上手写“租金365×6＝2190×12月＝26280，信用社101*******03592佛山市顺德区容桂街小黄圃社区*联股份合作社”，并将该便笺纸交林景辉收执。一审法院认为，南联经济社与景某厂在履行租赁合同的过程中，经协商，实际已将租金变更为按年租金26280元（365平方米×6元/月×12个月）计算，遂判决驳回南联经济社的全部诉讼请求。南联经济社不服，提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终11414号民事判决，该判决对（2018）粤0606民初8322号民事判决认定的与租赁合同关系相关的事实予以确认，但认为原判决认定的南联经济社与林景恩、潘志光之间关于合作建设拉丝厂的内容与该案的审理没有关联性，不予确认，二审法院判决驳回上诉，维持原判。另查明，吴某明、陈某初、梁某胜、陈某伦、梁某祥均在（2018）粤0606民初8322号案件中作为证人出庭作证。吴某明陈述，其于1989年3月15日起担任南一、南二、南三、四、五、六生产队的财务，于1996年担任南联经济社的理事长，于2005年离职。吴某明确认林景辉提交的《南联拉丝厂建厂房投资收支平衡表》是复印自其在履行职务期间参加集体会议所作的记录本中的内容，平衡表上的“收入部分”记载：“收南一、南二、南三队总投资765283.06元，收林景恩、潘志光765283.06元”，吴某明解释称南一、南二、南三生产队的出资款项来源于征地款，上述款项是原来三个生产队与林景恩、潘志光合作建设拉丝厂的出资款，在拉丝厂停产后，将厂房用于出租，出租的收益由南联经济社占50%的份额，林景恩、潘志光各占25%的份额，租金先由南联经济社收取，再给林景恩、潘志光。梁某胜出庭作证时陈述称，其于1968年至1994年期间担任南一生产队的队长，南一、南二、南三生产队与林景恩、潘志光于上世纪八十年代末、九十年代初合作建设拉丝厂，拉丝厂是由林景恩及潘志光出资建成的，林景恩与潘志光直接将资金支付给施工队，南联经济社没有出资，具体如何结算由当时的会计、出纳负责。在拉丝厂停业后，由南联经济社将房屋出租，租金由南联经济社统一收取，再按南联经济社占50%、林景恩与潘志光各占25%的份额进行分配。陈某初出庭作证时陈述，其当时担任南二生产队的队长，在南联经济社成立后担任理事会成员六年，当时林景恩、潘志光与南一、南二、南三生产队合作建设拉丝厂，生产队以土地使用权作为出资，占50%的份额，林景恩与潘志光出资占50%的份额。陈某伦出庭作证时陈述，其于1994年2月至1995年11月期间担任南联经济社的理事长，小黄圃的领导提议发展工业，林景恩、潘志光是企业家，由村领导招商引入，划地给南一、南二、南三生产队与林景恩、潘志光合作。管理区划土地给三个生产队，生产队出地，林景恩、潘志光出资，收益由生产队占50%的份额，林景恩、潘志光各占25%的份额。梁某祥出庭作证时陈述，其于2007年1月至2013年期间担任南联经济社的理事长，2008年2月22日，其作为南联经济社的代表与景某厂签订了《协议书》，在签订该协议书时，其已知道林景辉受让了案涉厂房的份额，因为南联经济社与林景辉之前签订的合同约定的租赁面积为1270平方米，所以在本次签订的《协议书》中仍将租赁面积写为1270平方米，但租金实际是按减少一半面积来收取的。证人梁某祥确认落款日期为2010年12月28日的《证明》系其担任南联经济社理事长期间所写。再查明，2007年12月29日，林景辉分别与林景恩、潘志光签订了《房地产转让协议》，协议约定林景恩、潘志光将2号厂房及工业地转让给林景辉，转让的份额为25%，转让价格各为350000元，自林景恩、潘志光收款之日起该房地产权就属林景辉所有。潘志光于2017年12月30日出具收据，确认收到林景辉支付的转让款350000元，林景恩于2018年1月23日出具收据，确认收到林景辉支付的转让款350000元。一审法院认为，关于林景恩、潘志光是否与南联经济社合作建设案涉厂房的问题，一审法院认为，证人吴某明、梁某胜、陈某初、陈某伦在（2018）粤0606民初8322号案件中均向一审法院陈述，案涉厂房是由林景恩、潘志光出资与南联经济社合作建设的，证人之间对出资的陈述虽然存在差异，但均确认了林景恩、潘志光与南联经济社合作建设了案涉厂房的事实，证人吴某明、梁某胜、陈某初、陈某伦在案涉厂房建设前后在各生产队及南联经济社担任相应的职务，清楚地了解案涉厂房是如何建设、各合作人之间是如何进行协商的，证人证言的可信度较高，应予采信，南联经济社提交的证据即使是真实的，亦只能反映案涉厂房建设的部分账目而不能推翻上述证人证言，一审法院采信林景辉的主张，确认案涉厂房系由林景恩、潘志光与南联经济社合作建设，且合作双方协商对厂房的收益按南联经济社占50%、林景恩占25%、潘志光占25%的比例予以分配。关于林景辉与林景恩、潘志光签订的《房地产转让协议》的效力问题，转让协议是协议双方的真实意思表示，且没有违反法律的规定，该《房地产转让协议》合法有效，但因案涉厂房并没有办理产权登记，林景恩、潘志光并非2号厂房的产权人，双方签订的《房地产转让协议》并不能产生产权转移的后果，实际上，该《房地产转让协议》是林景恩、潘志光将其二人与南联经济社就合作建设厂房产生的合同权利义务转移给林景辉，且南联经济社已经知悉，因此，林景辉与南联经济社就2号厂房的收益分配亦达成口头协议，即林景辉与南联经济社对案涉厂房的权益按各占50%的份额予以分配，该协议的内容反映在《南联社2015年1月-12月应收地租、厂租明细》《南联经济社2016年应收租金明细表》《南联拉丝厂建厂房投资收支平衡表》及梁某祥于2010年12月28日出具的《证明》等证据中，上述证据亦可以证实林景辉交纳的租金实际上是在扣除案涉厂房一半的面积即905平方米（1810平方米÷2）后，按租赁面积365平方米（1270平方米-905平方米）支付租金给南联经济社的事实，《南联社2015年1月-12月应收地租、厂租明细》《南联经济社2016年应收租金明细表》《南联拉丝厂建厂房投资收支平衡表》等证据记载林景辉经营的景某厂“全年租金26280元，已交26280元，尚欠0元”，该租金数额26280元正是根据林景辉所租赁厂房的总面积1270平方米减去案涉厂房一半的面积即905平方米得出计算租金的面积365平方米（1270平方米-905平方米）后，再乘以6元/平方米并计算12个月的结果，这一事实也已经在（2018）粤0606民初8322号民事判决中所确认。综上所述，林景恩、潘志光与南联经济社因合作兴建厂房产生的财产权益由林景辉受让后，南联经济社和林景辉亦对案涉厂房产生的财产收益达成协议，即双方按各占50%的份额进行分配，该协议没有违反法律的规定，合法有效。由于案涉厂房至今未能办理所有权登记，林景辉与南联经济社因案涉厂房的权益分配产生的纠纷属于合同纠纷，林景辉请求确认其对案涉厂房享有50%的权益份额，于法无据，一审法院不予支持，但林景辉可就案涉厂房产生的具体收益另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回林景辉的全部诉讼请求。案件受理费6550元，由林景辉负担。二审期间，南联经济社向本院提交新的证据为《协议书》，拟证明林景辉与南联经济社约定案涉厂房租约为10年，租赁协议于2018年2月29日到期，租赁合同到期后没有续期，双方的权利义务已终结。二审期间，林景辉向本院提交新的证据如下：证据1.（2019）粤0606民初12145号、（2019）粤06民终11962号民事判决书和（2020）粤0606执5362号责令履行指定行为通知书，拟证明生效判决以及《责令履行指定行为通知书》，确定负有返还案涉厂房义务的是景某水暖五金厂，而不是林景辉。因此，租赁期限届满仅发生景某水暖五金厂返还厂房的法律后果，并不导致林景辉对案涉厂房享有权益的丧失，南联经济社关于林景辉对案涉厂房享有的权益因租赁合同到期而终结的主张，没有事实和法律根据，依法不能成立。证据2.网上银行电子交易回单，拟证明景某水暖五金厂在（2019）粤0606民初12145号和（2019）粤06民终11962号民事判决书生效后按生效判决确定的租金标准向南联经济社支付了2020年1-10月占用案涉厂房期间的租金，南联经济社对此并无异议，继续收取了景某水暖五金厂支付的租金，其对案涉厂房享有的权益并未因租赁合同到期而终结，林景辉作为案涉厂房的共有人，其对案涉厂房所享有的权益亦不会因租赁合同到期而终结。证据3.（2020）粤0606执异224号、（2020）粤06执复157号执行裁定书，拟证明生效执行裁定书认定（2019）粤0606民初13420号和（2018）粤0606民初8322号民事判决书虽然确认林景辉对案涉厂房享有50%的收益权，但林景辉享有的权益并不能抵销景某水暖五金厂返还1270平方米厂房之债务。因此，南联经济社以租赁合同到期为由，主张林景辉对案涉厂房享有的权益终结，没有事实和法律根据，依法不能成立。二审期间，林景恩、潘志光均未向本院提交新的证据。二审期间，本院向佛山市自然资源局顺德分局发函调查以下问题：“林景恩与林景辉签订的《房地产转让协议》约定的位于佛山市顺德区2号的厂房所涉846.8平方米土地是否农业用地？所有者是何主体？”该局已经作出回函。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，南联经济社提交的《协议书》承租人为景某厂并非林景辉，不作为定案依据。林景辉提交的证据，南联经济社、林景恩对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权取得的回函，来源合法，与争议事实相关，可作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实除“南联经济社的工作人员在印有‘容桂街小黄圃居委会南联股份合作社’字样的便笺纸上手写‘租金365×6＝2190×12月＝26280，信用社101*******03592佛山市顺德区*联股份合作社’，并将该便笺纸交林景辉收执。”之外的事实予以确认。另查明一，手写内容为‘租金365×6＝2190×12月＝26280，信用社101*******03592佛山市顺德区*联股份合作社’的印有‘南联股份合作社’字样的便笺纸上没有任何签名或盖章。另查明二，本院作出的已生效的（2018）粤06民终11414号民事判决载明：确认（2018）粤0606民初8322号案中一审法院认定的与2008年2月22日景某厂与南联经济社签订《协议书》相关的事实，对其他事实不予认定。因该案为租赁合同纠纷，应当审理南联经济社主张的租赁合同关系。而南联经济社是否与林景恩、潘志光合作建设案涉厂房、案涉厂房的投资收益如何分配、林景辉是否受让案涉厂房的权益不属于该案的审理范围，当事人对合作建设案涉厂房的事实等如有争议，应当另案主张。另查明三，佛山市自然资源局顺德分局复函载明位于佛山市顺德区2号的土地在佛山市不动产登记系统于2020年9月28日暂未查询到登记信息。经查阅规划管理档案系统，2号无办理《建设工程规划许可证》信息。来函所涉地块已办理农用地转用批文，批文号为顺国征补[1998]0XX5号，属建设用地。该居民委员会已村改居，土地所有权为国有。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为《房地产转让协议》的效力。《房地产转让协议》约定林景恩、潘志光向林景辉转让涉案厂房及工业地。佛山市自然资源局顺德分局复函载明涉案厂房所在的土地属于国有建设土地，厂房未办理《建设工程规划许可证》信息。《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”第五十三条规定：“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。”第五十四条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”涉案厂房没有办理报建和产权登记手续，且所在土地没有办理国有建设用地使用手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《房地产转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。合同效力属于法院主动审查的范围。如前所述，《房地产转让协议》被认定无效。南联经济社未起诉请求确认《房地产转让协议》无效，故本院不在判项中对南联经济社该项上诉请求进行处理。合同无效不影响当事人主张权利。故一审法院认定林景辉就涉案厂房产生的收益可以另行主张权利并无不当，南联经济社上诉请求删除一审判决书第14页第二段“林景辉可就涉案厂房产生的具体收益另行主张权利”缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决驳回林景辉的全部诉讼请求。林景辉对此未提起上诉，本院依法维持一审判决。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，对合同效力的认定有误。因二审出现新证据，一审判决不属于错误裁判。因一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人广东省佛山市顺德区容桂街道股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十一月十六日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏