广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初20094号原告：许广玲，女，1983年5月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区********，公民身份号码。委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇南庄管理区，统一社会信用代码：914**********377XB。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡止波，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：张华芳，女，1984年12月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区************，公民身份号码。被告：洪建龙，男，1972年6月21日出生，汉族，住广东省广州市海珠区***********，公民身份号码。原告许广玲诉被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司（以下简称南庄集团）、张华芳、洪建龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告洪建龙下落不明，本案转为适用普通程序组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告南庄集团委托诉讼代理人陈伟其到庭参加诉讼，被告张华芳、洪建龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延办证违约金26920元（从房屋交付之日起360日至被告南庄集团实际办妥房产证并将房产证交付原告之日止，暂计至2019年12月30日止，暂计553天）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向被告南庄集团认购佛山市禅城区**********一区30座1011房，房屋总价为486800元。在签订合同时，被告南庄集团要求与原告分别签订《商品房买卖合同（预售）》和《装修补充协议》，将前述房屋总价分拆为购房款426800元和装修款60000元。合同签订后，原告按约定向被告南庄集团付清房款，其中装修款由广州茵创信息科技有限公司（以下简称茵创公司）向原告出具收据。根据合同附件七《补充协议》第11条、20条约定，被告南庄集团应当在商品房交付之日起360日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；否则，被告南庄集团应从逾期之日起，每日按总房款的0.01%向原告支付迟延办证违约金。另，经原告查询，茵创公司已经注销，被告张华芳、洪建龙为茵创公司股东、实际控制人（共同持有99%股份）及清算负责人。根据以上事实，原告认为，原告已经依照约定付清全部房款，被告南庄集团未按照约定期限办妥产权登记及交付房产证，被告南庄集团已经违约应当承担责任。另，被告南庄集团为规避限价政策及偷逃税款，将购房款分拆成购房款及装修款，且分别与原告签订购房合同及装修协议，其中装修协议并非双方真实意思表示，仍属于购房款的一部分，应当作为计算违约金的基数。原告支付的装修款由茵创公司开具收据，茵创公司应当与被告南庄集团共同承担连带责任。由于原告起诉时，茵创公司已经注销，不具有主体资格，其责任应由茵创公司的清算负责人被告张华芳、洪建龙承担。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告南庄集团辩称：一、本案为商品房买卖合同纠纷，即与被告张华芳、洪建龙无关。涉案《商品房买卖合同（预售）》的签署主体为原告与被告南庄集团，约定被告南庄集团将毛坯的房屋交付给原告，也就是说，该《商品房买卖合同（预售）》并不包括装修；本案的装修主体及收取装修款一方为茵创公司，但该装修行为与房屋买卖的行为为两个独立的行为。本案是逾期办证引起的商品房买卖合同纠纷，因此应与茵创公司及被告张华芳、洪建龙无关。二、涉案房屋超过合同约定期限办理房产证并非被告南庄集团的原因造成的，被告南庄集团不应承担逾期办证的违约金，具体理由如下：根据双方在签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款约定，买受人要求出卖人支付违约金的前提条件是：因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得商品房的所有权证书。但不能办理房产证的原因并非由出卖人导致的，而是政府原因导致的。根据双方签订的《补充协议》第五条明确约定：“因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。也就是说，双方一致确认若政府原因导致逾期办理房产证的不追究违约责任，更加细化了出卖人无需承担违约责任的情况。不能按时取得房产证的原因不在于被告南庄集团，具体可从被告南庄集团提交政府部门的申请可以看出：被告南庄集团已经于2016年7月18日与佛山市禅城区*********签订了《委托测绘合同》开始着手商品房初始登记的事宜、在2017年1月将楼宇进行竣工验收备案，正常来说自测绘合同签订后至完成初始登记完成一般不超过8个月，开发商完成初始登记后，若业主按时完成相关的准备工作，开发商可在一个月内取得房产证并交付给业主，可以说若正常办理的流程下，是不可能超过10个月时间的。但是，本案所涉及项目是禅城区早期的三旧改造项目，禅城区政府对于一些开发过程中的问题并无现成的答案和指引，需要内部开会讨论出方案，才可以回复，导致多次拖延，致使办理房产证期限严重延后。从政府在2019年9月才发函至被告南庄集团要求核实竣工延期问题可以看出。目前，佛山市自然资源局禅城分局已发函承认在2018年收到被告南庄集团递交的整体竣工申请材料，但自然资源局一直怠于处理，并以被告南庄集团无缴纳违约金为由不予办理确权登记，导致涉案房屋延迟办理首次登记，但违约金问题应根据出让合同约定通过民事方式解决，不应作为行政机关拒绝办理行政行为的依据，就此情况，被告南庄集团已经提起了行政诉讼，要求更加明确是因政府原因导致逾期办证的行为发生的。因此，本案非因被告南庄集团的原因导致办证逾期，被告南庄集团不应承担违约责任。三、即使法院认为被告南庄集团存在违约行为，原告的主张亦有误。原告主张，违约金的计算基数为房款加装修费，该主张是错误的。首先《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金计算标准也是按照房款进行计算，并无包括装修费，装修费也并非房款的一部分。另外收取装修费的也并非被告南庄集团。因此将装修费作为计算违约金的基数，不符合合同约定，也有损被告南庄集团的权益。四、被告南庄集团已经在2019年12月21日统一按照原告在涉案合同中提供的电话，按照短信方式发送了通知，通知原告可以领取资料办理，原告逾期领取资料办理，责任不在被告南庄集团，被告南庄集团不应承担责任。综上，请求法院根据事实与合同约定，驳回原告的全部诉讼请求。被告张华芳提交书面答辩状辩称：一、本案为商品房买卖合同纠纷，系原告与被告南庄集团之间签订的《商品房买卖合同（预售）》所约定的权利义务而产生的纠纷，被告张华芳并非该份合同的签订主体，依法不承担合同义务。涉案《商品房买卖合同（预售）》的签署主体为原告与被告南庄集团，被告张华芳对原告诉请的迟延办证并不承担相应的合同义务，亦无需对迟延办证违约金承担责任。二、被告张华芳收取的款项独立于涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的购房款，为两个独立的法律关系，而且关于装修协议，被告张华芳与被告南庄集团已经履行完毕且涉案房屋已经交付原告使用。从涉案《商品房买卖合同（预售）》附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定可以看出，涉案的房屋为毛坯交付，即合同所约定的房价款并不含装修。故装修款项不应作为房价的一部分用作计算涉案违约金的计算基数。三、茵创公司已经过合法途径注销，公司应承担的责任不应由被告张华芳承担。综上，请求法院根据事实与合同约定，驳回原告的全部诉讼请求。被告洪建龙未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告南庄集团公司信息、被告张华芳、洪建龙广东公安人信息查询资料，证明原、被告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同（预售）》（含附件），证明合同中关于房款、交付时间、办证期限及违约责任的约定。3、《补充协议》，证明关于房屋登记违约责任的约定。4、《装修补充协议》（含附件），证明被告南庄集团要求原告于签订商品房买卖合同当日与其签订装修协议。原告与被告南庄集团在签订商品房买卖合同时对房屋装修的补充约定，约定房屋是带装修交付，同时也约定装修标准，结合认购书约定了原告应支付装修款，且原告也实际支付了装修款，因此该装修款也是原告购买房屋的对价，其实际为购房款，应当作为违约金的基数。5、广东增值税普通发票，证明原告依约付清房款。6、收据，证明原告依约付清装修费。7、《【港宏世家】认购书》，证明业主刘成、计淑莉、吕倩玲、梁建华、何穗燕与被告南庄集团之间签订的认购书中，关于装修款的约定。该认购书原件在签订商品房买卖合同时已被被告南庄集团收回，故大部分业主手中并无该认购书，或只有复印件，前述业主保留认购书的复印件，其中业主刘成、计淑莉保留了认购书原件。由于被告南庄集团系格式合同的提供者，因此由几份认购书中依然可予以佐证，装修款系由被告南庄集团要求原告支付，该装修款应当视为购房款的一部分。8、不动产权证，证明被告南庄集团未能在合同约定的期限办妥房产证，因此依约承担违约责任。诉讼中，被告南庄集团提交以下证据：1、《关于超面积补交出让金、出让金返还问题的反映》，证明因政府原因导致办证迟延。2、《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，证明因政府原因导致办证迟延（在竣工验收备案过去2年9个月后才通知竣工时间履约问题要求核查情况）。3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明因政府原因导致办证迟延。涉案建筑早在2017年1月已经竣工验收备案。4、《委托测绘合同》，证明被告南庄集团在2016年7月18日申请测绘，后因政府各种原因，导致不能收件、迟延办理、首次确权清单、房产证。按照土地开发办证的正常流程来说，在被告南庄集团申请测绘后政府部门一般会在8个月内完成初始登记。完成初始登记后，一般来说，若业主交齐所有材料会在1个月内办理并领取房产证。因此，本项目不能按时领取房产证的责任在于政府原因，根据合同及补充协议约定，被告南庄集团不应承担责任。5、《佛山市自然资源局禅城分局关于港宏世家项目履约复核情况的复函》，证明2018年，被告南庄集团已向佛山市自然资源局禅城分局提交涉案房屋整体竣工申请材料，但自然资源局一直怠于处理，并以被告南庄集团无缴纳违约金为由不予办理确权登记，导致被告南庄集团对涉案房屋延迟办理首次登记。因此逾期办理首次确权登记是由于政府原因。被告南庄集团目前拟就自然资源局的回函作行政复议处理。6、佛山市顺德区人民法院行政判决书【（2018）粤0606行初40号】，证明行政判决书在法院认为部分认定“缴纳违约金”为由不予办理竣工申报备案明显不当应予撤销，违约金问题应根据出让合同约定通过民事方式解决，不应作为行政机关拒绝办理行政行为的依据。因此，自然资源局的行为属于行政不作为的行为，并导致逾期办证的结果产生，逾期办证是政府的原因，根据原告与被告南庄集团签订的补充协议约定，被告南庄集团不应承担违约责任。7、《行政复议申请书》《当事人提交材料证据清单》，证明被告南庄集团就政府部分未在法定期限办结不动产登记手续一事已经申请行政复议，通过行政复议的方式进一步明确业主不能按时取得房产证是由于政府原因。8、通知办证微信聊天记录截图，证明被告南庄集团在2019年12月初已经通知业主办证，对于业主自身逾期办证所产生的时间延长与被告南庄集团无关，同时也有部分业主在2019年12月已经取得房产证，因此有部分业主在2020年1至3月份才取得房产证，该部分业主是因自身原因延迟，不应由被告南庄集团承担责任。诉讼中，被告张华芳、洪建龙未提交证据。本院认证如下：被告张华芳、洪建龙未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告的证据1，系主体材料，本院经审查予以确认；证据2-6、8，或有原件核对，或被告南庄集团对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据7，本院经审查对证据的真实性予以确认。被告南庄集团提交的证据1,系复印件，且系被告南庄集团单方向其他机关的意见陈述，不能证明其待证内容，本院不予采信；本院经审查对证据2-7的真实性予以确认；证据8为打印件，被告南庄集团没有提供原始载体予以核对，且短信送达不符合合同约定的送达形式，本院不予采信。为查明事实，本院依职权向（2019）粤0604民初28237号案调取了《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号调查函的回复》，征询了当事人的意见，原告及被告南庄集团均无异议，被告张华芳、洪建龙未提出异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋系佛山市禅城区**********1区********，原告于2019年12月30日就涉案房屋取得不动产权证书。2017年2月21日，茵创公司向原告出具《收据》，确认收取原告关于涉案房屋的装修费60000元。2017年3月3日，原告（买受人）与被告南庄集团（出卖人）就涉案商品房签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：……第三条商品房基本情况：1、该商品房的规划用途为办公。3、房屋坐落为佛山市禅城区**********1区********。……第六条计价方式与价款：出卖人与买受人按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房为每平方米14322.15元，总价款为426800元。……第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。……第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年*月30日前向买受人交付该商品房。……第二十条房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。……第二十五条送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。同日，原告与被告南庄集团签订《补充协议》，其中第五条约定：1、如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。2、由于买受人原因未能按通知书指定日期和要求协同出卖人办理房地产确权登记及相关手续（包括但不限于：逾期未缴纳物业管理维修基金、逾期未补面积差异款等）所造成的逾期，出卖人有权顺延办证期限。同日，原告与被告南庄集团还签订了《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》（含附件《精装修交楼标准》，就涉案房屋装饰装修及设备标准作出修改及补充约定，并明确该协议以《商品房买卖合同》的签署生效为生效条件，如《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止，该协议自动终止。2018年5月23日，被告南庄集团向原告开具金额为426800元的购房款发票。另查明一，根据原告提交的《认购书》：1、被告南庄集团与案外人吕倩玲于2017年2月25日就佛山市禅城区**********港宏世家1区30座715房签订的《认购书》，该《认购书》备注部分载明：“装修费60000元未付，于2017年3月4日前付清。……”。2、被告南庄集团与案外人梁建华、何穗燕于2016年12月17日就佛山市禅城区**********港宏世家1区30座1404房签订的《认购书》，该《认购书》备注部分载明：“……装修款项60000元未付，须于2016年12月23日前支付。”3、被告南庄集团与案外人刘成、计淑莉于2017年2月20日就佛山市禅城区**********港宏世家1区30座818房签订的《认购书》，该《认购书》备注部分载明：“……装修费60000于2017年2月27日前补齐并交首期签约，否则当挞定处理。”另查明二，2017年1月17日，涉案房屋所在港宏世家四期商住项目工程通过竣工验收备案并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查明三，2019年9月4日，佛山市自然资源局向被告南庄集团出具《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，上载：“你单位受让的坐落于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块，依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2009-100438）约定，该宗地建设项目应在2012年8月19日前竣工，经核查发现你单位未按期竣工。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，即16196.73元人民币。请你单位严格履行出让合同相关义务，并及时向我局报送项目竣工验收情况，以便我局核查确认实际竣工时间，核定延期竣工违约处置相关事宜。”另查明四，本院作出（2020）粤0604民初20084号民事判决，查明茵创公司已于2019年2月18日注销，被告洪建龙、张华芳均为该公司股东之一。诉讼中，原告与被告南庄集团确认涉案商品房于2019年12月4日办理初始登记。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告南庄集团签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》及《装修补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应依约履行。关于原告主张的逾期办证违约金，本院分析如下：首先，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因被告南庄集团原因导致原告无法于涉案商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则被告南庄集团构成违约，应依约承担违约责任。本案中，因原、被告均未能有效举证涉案房屋实际收楼时间，故本院依据涉案合同约定交付时间确认涉案商品房于2017年6月30日交付予原告，根据约定，原告就涉案商品房应于2018年6月25日前取得房屋所有权证书。本案中，涉案房屋于2019年12月30日办理产权登记，被告南庄集团未提供有效证据予以反驳，本院确认涉案房屋的逾期办证截止日期为办理权属登记之日。被告南庄集团构成逾期办证的违约行为，原告有权依据合同第二十条的约定主张被告南庄集团计付逾期办证违约金。如上分析，逾期办证违约金的计算期间应为2018年6月26日至2019年12月30日，根据约定，逾期办证违约金的计算标准为日万分之一。其次，关于逾期办证违约金的计算基数，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，逾期办证违约金的计算基数载明为“全部房价款”。根据原告与被告南庄集团签订的《装修补充协议》及其附件可知，原告购买的房屋为带装修交付，原告为购买涉案房屋所支付的装修款理应为房价款的一部分。本案中，虽然原告持有的装修费《收据》收款单位加盖茵创公司财务章，但结合案外人与被告南庄集团签订的《认购书》可知，装修费系基于买卖合同关系项下产生的费用，至于该笔费用最终由谁收取，与原告并无关联。此外，根据原告与被告南庄集团签订的《装修补充协议》第二条的约定，涉案房屋的装修部分亦明确约定由被告南庄集团委托装修公司负责保修。被告南庄集团以其非装修款收款方为由抗辩与原告不存在装修合同关系并据此主张装修费不属于购房款的一部分，缺乏依据，本院对其抗辩意见不予采纳。为此，本院认定逾期办证违约金的计算基数为486800元（426800元+60000元）。此外，被告南庄集团抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无有效证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果。另，被告南庄集团于庭审后提出中止审理申请，本院经审查认为本案不符合中止审理的法定情形，故对被告南庄集团的该项申请不予准许。综上，被告南庄集团依约应向原告计付自2018年6月26日至2019年12月30日的逾期办证违约金26920元（486800元×0.01%×553天）。原告该部分诉请合法有据，本院予以支持。关于被告张华芳、洪建龙的责任承担。原告主张的逾期办证违约金系基于原告与被告南庄集团就涉案房屋所形成的房屋买卖合同所主张的权利，茵创公司并非房屋买卖合同关系的合同相对方，原告主张被告张华芳、洪建龙作为茵创公司的股东对逾期办证违约金承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告许广玲支付佛山市禅城区**********一区********2018年*月26日起至2019年12月30日逾期办证违约金26920元；二、驳回原告许广玲的其他诉讼请求。如被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费474元，由被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵昌斌人民陪审员  苏彩英人民陪审员  莫青虹二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  罗凤华