江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初3504号原告：上海领汇房地产营销策划有限公司，住所地上海市松江区松米路********，统一社会信用代码913101177728601827。法定代表人：谈国义，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘沛，上海国瓴律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭露丝，上海国瓴律师事务所律师。被告：上饶市茂林房地产开发有限公司，住所地，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道**轩内），统一社会信用代码91361121746090591T。法定代表人：叶茂林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程学敏，江西饶诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志斌，江西饶诚律师事务所律师。原告上海领汇房地产营销策划有限公司（以下至判决主文前简称为“上海领汇公司”）与被告上饶市茂林房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“上饶茂林公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海领汇公司的委托诉讼代理人刘沛，被告上饶茂林公司的委托诉讼代理人程学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海领汇公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告尚欠的代理费人民币28,980元；2、被告支付原告2017年1月5日至2020年8月31日期间逾期付款滞纳金102,376.76元（经过重新计算滞纳金为91,123.88元）；2020年9月1日以后的逾期付款滞纳金，以28,980元为本金，按照日利率0.05%的标准计算至实际清偿之日止。事实与理由：原、被告之间就茂林首府二期（又名“天润项目”）签订销售代理合同，原告为被告开发的天润项目提供营销代理服务。2016年12月22日，双方签订《上饶茂林首府二期项目营销策划及销售总代理合同》终止合同，主要内容载明：被告确认应当支付原告2016年8月份代理费104,012.06元及2016年10月份代理费81,376.6元，于本合同签订后十五日内支付至原告。已付首付款及签订房屋销售合同，并办理好银行按揭手续的代理费28,980元，被告于客户到账后十五日内支付代理费。已结算代理费补足至销售金额2%的差额部分为销售金额的千分之二，原告未按照合同完成2幢、4幢、5幢楼商品房销售进度，销售金额2%的差额部分不予结算，3幢楼销售金额2%的差额部分75,258.53元按合同结算。所有结算费用，超过本合同约定的，被告应支付日万分之五的滞纳金。2019年6月份原、被告双方就茂林华府项目签订《暂停销售代理协议》中约定被告于第三方公司进入茂林华府项目时支付茂林天润项目代理费尾款203,615.13元。综上所述，原、被告就代理费进行了结算，被告应当按照约定支付代理费。被告未按照约定支付代理费，根据协议约定应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。故原告提起本案诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告上饶茂林公司辩称，被告支付了相关的代理费，尚欠原告代理费28,980元是属实。我们是有条件的认可，假如原告坚持其第二项诉讼请求，不认可被告与案外人上海领汇文化传播有限公司签订的《上饶暂停销售总代理协议》为双方就代理费的结算依据，那么我们对原告主张的28,980元代理费不予认可。《上饶茂林首府二期项目营销策划及销售总代理合同》终止合同第二条第1.1款约定，实际未支付代理费以财务部核准金额为准。也说明双方并未存在最终结算，最终结算应当以财务部结算的金额为准。原告出具发票只是商业往来存在的事实，并非是原、被告对代理费结算的凭证。终止合同第三条第一款滞纳金付款条件的约定已被我方与上海领汇文化传播有限公司签订的《上饶暂停销售总代理协议》的约定所代替了。我方认为暂停销售协议第二条第三款是最终的结算，逾期支付滞纳金的约定也应以该条款为准。本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年11月22日签订了《上饶茂林首府二期项目营销策划及销售总代理合同》，约定原告为被告开发的上饶茂林首府二期项目提供营销代理服务。2016年12月22日，原告作为乙方（签字时间为2016年12月21日）与被告作为甲方签订了《上饶茂林首府二期项目营销策划及销售总代理合同》终止合同。合同约定：原代理合同自2016年11月1日终止，乙方预留2人配合甲方办理剩余房屋过户手续及销售，至2016年12月31日结束。在此期间，甲方承担预留人员的工资及社保等费用共计18,000元，于本合同签订时支付至乙方指定账户。甲方已确认销售并达到代理费结算标准但并未支付代理费计185,388.66元（包括2016年8月代理费104,012.06元，2016年10月代理81,376.6元，实际未支付代理费以财务部核准金额为准），于本合同签订后15个工作日内支付至乙方指定账户（2016年10月代理费详见附表一）。已支付定金及签订《房屋销售合同》但银行按揭手续未办理的代理费，甲方不予结算。已支付首付款及签订《房屋销售合同》，并办理好银行按揭手续的代理费28,980元，甲方于客户到账后15个工作日内将相应销售代理费支付到乙方指定账户（详见附表二）。已结算代理费补足至销售金额2%的差额部分为销售金额的千分之二，乙方未按合同完成2幢、4幢、5幢楼商品房销售进度，销售金额2%的差额部分不予结算。3幢楼销售金额2%的差额部分75,258.53元按合同结算（详见附表三）。所有结算的费用超过本合同约定的，甲方应支付日万分之五的滞纳金。合同签订后，被告分别于2017年1月20日向原告支付了104,012.06元，于2019年12月13日向原告支付了10万元，于2020年1月22日向原告支付了74,635元。原告分别于2016年9月2日开具了票面金额为10万元和4,012.06元的增值税发票，于2017年1月4日开具了票面金额为18,000元和81,376.6元的增值税发票，于2017年3月20日开具了票面金额为75,258.53元的增值税发票，于2019年1月28日开具了票面金额为28,980元的增值税发票。2019年6月份，被告作为甲方与案外人上海领汇文化传播有限公司作为乙方（其法定代表人与原告公司的法定代表人均系谈国义）签订了《上饶暂停销售总代理协议》。该合同约定，甲、乙双方于2018年2月10日签订了《上饶茂林·华府项目销售代理合同》，…现经甲、乙双方友好协商，一致同意订立以下条款，以资共同遵守。自2019年7月1日至2019年9月30日止，共为期三个月，乙方暂停该项目的总代理销售权限，乙方同意甲方另聘第三方销售代理公司销售该项目，…。甲方须在第三方销售公司进场前先期支付乙方佣金人民币壹拾伍万元整，用于安置乙方销售人员的部分销售奖金的发放以及广告费用的支付。甲方须在第三方销售公司进场前同时支付乙方茂林天润项目的代理费尾款，计人民币203,615.13元（…，发票已提供，收款单位是上海领汇房地产营销策划有限公司），剩余代理费甲方在乙方完成销售符合代理费结算标准时同步结算，逾期支付需承担同期银行贷款利率的滞纳金。原告表示知晓被告与案外人上海领汇文化传播有限公司签订的《上饶暂停销售总代理协议》，对其效力亦表示认可，结算总金额是203,615.13元不是结算行为，而是催款行为，该金额是根据原结算协议总金额减去已付款得出的，第三方销售公司是于2019年7月1日进场的，因为《上饶暂停销售总代理协议》暂停时间是2019年7月1日至2019年9月30日止。被告表示第三方销售公司应该是2019年8月1日进场的。原、被告双方均未提交任何证据来证明其主张。庭审中，原、被告逾期付款滞纳金的支付金额和支付标准存在争议。原告主张，根据《上饶茂林首府二期项目营销策划及销售总代理合同》终止合同的约定，被告应当在本合同签订时即2016年12月22日支付18,000元以承担预留人员的工资及社保等费用，2016年8月份的代理费104,012.06元以及2016年10月份的代理费81,376.6元，应当在2017年1月14日前支付。被告在2017年1月20日支付了第一笔款项104,012.06元，应该是抵兑18,000元和部分2016年8月和10月的代理费。2019年12月13日被告支付了10万元，应该抵兑2016年8月和10月部分的代理费。补差额的部分75,258.53元应当是按照原来的合同约定结算，但是我们原合同丢了，该笔款项最晚在我们开票当天即2017年3月20日支付。28980元代理费在客户款项到账后十五个工作日内支付。原告是在2019年1月28日开票，所以被告最晚应当在这日支付代理费。被告逾期支付，应按终止合同约定的日万分之五的标准支付滞纳金91,123.88元。被告则主张，终止合同第三条第一款滞纳金付款条件的约定被被告与上海领汇文化传播有限公司签订的《上饶暂停销售总代理协议》的约定所代替了。暂停销售协议第二条第三款是最终的结算，逾期支付滞纳金的约定也应以该条款为准，即按银行同期贷款利率来支付滞纳金。对双方上述的争议本院认为，原、被告于2016年12月22日签订的《上饶茂林首府二期项目营销策划及销售总代理合同》终止合同和被告与案外人上海领汇文化传播有限公司签订的《上饶暂停销售总代理协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同履行自己的义务。因原告表示对被告与案外人上海领汇文化传播有限公司签订的《上饶暂停销售总代理协议》知晓并认可其效力，该份合同亦约束原告。《上饶茂林首府二期项目营销策划及销售总代理合同》终止合同约定如被告逾期支付，则应支付日万分之五的滞纳金。而2019年6月份原告的关联公司上海领汇文化传播有限公司与被告签订《上饶暂停销售总代理协议》就被告尚欠原告的代理费203,615.13元再次约定了还款时间为第三方销售公司进场前，逾期支付需承担银行同期贷款利率的滞纳金。由此可见，原、被告对尚欠金额的付款时间和逾期利息的支付标准进行协商变更。鉴于《上饶暂停销售总代理协议》对之前产生的滞纳金并没有明确表示放弃，故本院认为，第三方销售公司进场前的各笔款项的逾期滞纳金按《上饶茂林首府二期项目营销策划及销售总代理合同》终止合同约定的日万分之五计算，第三方销售公司进场后的各笔款项的逾期滞纳金按银行同期贷款利率计算。双方对第三方销售公司何时进场存在争议，原告主张是2019年7月1日，被告则主张系2019年8月1日，原、被告均未提交任何证据来证明其主张，鉴于《上饶暂停销售总代理协议》约定的暂停时间是2019年7月1日至2019年9月30日止，故本院采信原告主张的2019年7月1日。故2019年7月1日之后尚欠款项的滞纳金按银行同期贷款利率计算。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故2019年7月1日至2019年8月19日期间按银行同期贷款利率计算。自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算。综合上述两份合同的约定以及被告实际分别于2017年1月20日向原告支付了104,012.06元，于2019年12月13日向原告支付了10万元，于2020年1月22日向原告支付了74,635元的事实，按照先到期的款项应推定为优先偿还的原则，被告应支付的滞纳金如下：18,000元代理费应付时间为2016年12月22日，实付时间为2017年1月20日（当日被告支付的104,012.06元推定部分先支付该18,000元，余下86,012.06元用于支付2017年1月14日应付款项），逾期天数28天，按日利率0.05%计算逾期滞纳金为252元。2016年8月份的代理费104,012.06元以及2016年10月份的代理费81,376.6元，共计185,388.66元，应当在合同签订后15个工作日内即2017年1月12日前支付，原告主张应在2017年1月14日前支付系自由处分自己的权利，本院予以支持。本院确认185,388.66元代理费的应付时间为2017年1月14日，其中86012.06元的实付时间为2017年1月20日，逾期6天，按日万分之五计算产生滞纳金为258.04元。另99,376.6元的支付时间为2019年12月13日（当日实际支付10万元，多支付的623.4元推定用于偿还下笔应付款项），共产生滞纳金46,504.66元（2017年1月15日至2019年7月1日期间按日万分之五计算，逾期897天，共产生滞纳金44,570.41元；2019年7月2日至2019年8月19日期间按银行同期贷款利率计算产生滞纳金588.39元，2019年8月20日至2019年12月13日期间按一年期贷款市场报价利率共产生滞纳金1,345.86元）。根据《上饶茂林首府二期项目营销策划及销售总代理合同》终止合同的约定，已支付首付款及签订《房屋销售合同》，并办理好银行按揭手续的代理费28,980元，被告应于客户到账后15个工作日内支付，原告并未举证证明客户到账的具体时间，故本院对该笔款项具体应付时间难以确定。3幢楼销售金额2%的差额部分75,258.53元按原合同结算。原告亦未举证原合同是如何约定结算的，故本院对该笔款项的应付时间亦无法确定。原告主张上述两笔款项按实际开具增值税发票的日期来计算滞纳金，无合同约定也无法律规定，本院不予支持。虽原告提交的证据不能证明28,980元和75,258.53元代理费的应付款时间，但在《上饶暂停销售总代理协议》中对被告尚欠原告的含上述两笔款项在内的代理费203,615.13元的付款时间和逾期利息支付标准进行了重新的约定，故上述两笔款项的逾期付款的滞纳金应从2019年7月2日起算。原、被告一致认可28,980元至今未还，故2019年12月13日支付款中余下的623.4元和2020年1月22日被告向原告支付的74,635元推定用于偿还代理费75,258.53元。故被告应支付代理费75,258.53元的滞纳金为1800.28元（623.4元从2019年7月2日至2019年8月19日期间按银行同期贷款利率计算产生滞纳金3.62元，2019年8月20日至2019年12月13日期间按一年期贷款市场报价利率共产生滞纳金8.43元，74,635.13元从2019年7月2日至2019年8月19日期间按银行同期贷款利率计算产生滞纳金441.9元，2019年8月20日至2020年1月22日期间按一年期贷款市场报价利率共产生滞纳金1,346.33元）。综上，被告尚应支付原告逾期付款滞纳金共计48,814.98元，并以28,980元为基数向原告支付自2019年7月2日起至款项付清之日止的逾期付款滞纳金（2019年7月2日至2019年8月19日期间的滞纳金按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至款项付清之日止的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算）。本院认为，原、被告之间签订的《上饶茂林首府二期项目营销策划及销售总代理合同》终止合同和被告与案外人上海领汇文化传播有限公司签订的《上饶暂停销售总代理协议》合法有效，双方均应按约履行。原、被告尚欠的28,980元无异议，本院予以确认。原告要求被告支付该笔款项，本院予以支持。被告未按合同约定及时履行付款义务，应按约承担违约责任。经本院核算，被告应向原告支付各笔应付款项的滞纳金共计48,814.98元，并以28,980元为基数向原告支付自2019年7月2日起至款项付清之日止的逾期付款滞纳金（2019年7月2日至2019年8月19日期间的滞纳金按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至款项付清之日止的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算）。对原告多主张的滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告上饶市茂林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海领汇房地产营销策划有限公司支付尚欠的代理费28,980元；二、被告上饶市茂林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海领汇房地产营销策划有限公司支付逾期付款的滞纳金共计48,814.98元，并以28,980元为基数向原告支付自2019年7月2日起至款项付清之日止的逾期付款滞纳金（2019年7月2日至2019年8月19日期间的滞纳金按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至款项付清之日止的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,928元，减半收取1,464元，由被告上饶市茂林房地产开发有限公司负担870元，由原告上海领汇房地产营销策划有限公司负担594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：14×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  周秋化二〇二〇年十一月三十日书记员  杨 郡判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。法律附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。