云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初4473号原告：鲁希明，男，1983年6月18日出生，哈尼族，身份证住址景洪市。原告：陈**芳，女，1982年5月4日出生，基诺族，身份证住址景洪市。诉讼代表人：赵小铭，男，1978年3月9日出生，傣族，身份证住址景洪市。诉讼代表人：岩晓凯，男，1986年8月6日出生，傣族，身份证住址云南省普洱市孟连傣族拉祜族佤族自治县。诉讼代表人：王湫鹭，女，1979年12月19日出生，苗族，身份证住址贵州省凯里市。被告：景洪市城市投资开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市嘎兰北路**。统一社会信用代码：91532801662649888W。法定代表人：李祥坤，职务经理。委托诉讼代理人：李淑芳，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。原告鲁希明、陈**芳与被告景洪市城市投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人赵小铭、岩晓凯、王湫鹭及被告城投公司的委托诉讼代理人李淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁希明、陈**芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房购销合同》并完成项目所有房屋的初始登记，协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；2.判令被告向原告提供《建设工程竣工验收备案表》及必要的证明文件；3.判令被告支付自2017年8月30日至2020年8月30日期间的违约金99310元（本违约金包含未履行合同违约金和逾期办证违约金，计算方法参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月17日，原告与被告签订了《商品房购销合同》由原告向被告购买位于景洪市，总价款为536078元，商品房交付时间为2017年5月30日前，同时合同并约定了双方的权利义务。双方签订合同后，原告并向银行申请贷款交清了所有房款。被告于2017年5月30日向原告交付了商品房，原告也向被告交清了配套设施费、房屋维修费、契税和其他办证费用，同时也向被告指定的物业交清了物业管理费、电梯运行维护费、二次加压运行维护费、消防运行维护费、生活垃圾处理费等费用。但被告交付商品房后并没有向原告继续履行合同，未履行合同的有：（一）未向原告提交《建设工程竣工验收备案证》；（二）未协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，及提供必要的证明文件。经原告多方了解才发现，被告从交房至今依然未取得《建设工程竣工验收备案证》，未完成项目所有房屋的初始登记材料，以上是国家强制性规定及法律规定，是被告与原告签订《商品房购销合同》其应尽的义务。被告应当自商品房交付使用之日起90日内，为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续等规定并提供必要的证明文件。为此，被告己构成了违约应当向原告承担违约责任。作为房地产开发项目公司，住宅小区竣工以后必须验收合格才可交付使用，同时，开发商在交付商品房时还应当向业主出示证明商品房竣工验收合格的文件。开发商未向业主出示以上材料而交付商品房属非法行为，应当对业主承担法律责任。为维护原告的合法权益故诉至人民法院。庭审中，因景洪市现施行不动产统一登记制度，故原告将第一项诉讼请求中“协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”变更为“协助原告办理不动产权证书”，同时原告明确第二项诉讼请求中的“必要的证明文件”指《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，第三项诉讼请求中的违约金含逾期交房违约金和逾期办证违约金。被告城投公司辩称，1.被告已完成了案涉房地产项目的初始登记；2、在双方签订的购销合同中并未约定被告负有交付“三书一证一表”的义务；3、被告在合同约定的交房时间前已经向原告交付了房屋并不存在逾期交房行为，故不应支付逾期交房违约金。对于原告主张的逾期办证违约金过高请求法庭予以调整。在购房合同第十二条明确约定了关于产权登记的相关条件，部分原告未履行约定的相关义务以致被告协助办证的条件尚未成就。双方当事人围绕其诉讼请求及答辩意见依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对真实性无异议的证据即原告提交的证据1《商品房购销合同》、证据2购房款收据、证据3接房款收据、证据4物业费收条及被告提交的证据1《商品房购销合同》及补充协议、证据2备案表、证据3《建设工程竣工验收备案表》、证据4景洪市国土资源局《致歉信》、证据5不动产登记中心搬迁公告、证据6交房公告、证据7不动产权证本院予以采信并在卷佐证。根据庭审举证、认证以及双方当事人认可的事实，本院确认法律事实如下：2016年1月7日，原告鲁希明、陈**芳（合同乙方）与被告城投公司（合同甲方）签订《商品房购销合同》及补充协议。双方在上述合同及协议中主要约定：乙方向甲方购买傣泐金湾三期·悦江苑1幢第18层1806房，房屋总价款536078元，甲方应于2017年5月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付乙方，甲方告逾期交房的自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内甲方按50元每天向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后甲方应以报纸公告形式通知乙方办理接房手续，交接时甲方应向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。关于产权登记，该《商品房购销合同》第十二条约定“在符合下列全部条件时，甲方可以为乙方办理房屋产权登记手续。1.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；2.乙方向甲方支付完全部购房款，配套设施费，公共维修金等相关费用；3.乙方向甲方交付完毕办理产权登记手续所需的资料（商品房购销合同、购房发票、契税发票、身份证明等）并向甲方支付完房屋登记机关所收取的相关费用；4.甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权登记手续的委托协议。甲方将办理产权证的相关手续递交给房管部门后即视为甲方已履行代办产权的义务。房管部门出具产权证后，甲方应及时通知乙方领取”。在补充协议第七条约定：鉴于本协议所涉房屋需建设和备案周期，为了便于乙方对房屋进行提前装修以及甲方顺利有序的交房房屋，经本协议双方同意，原合同第七条中的验收合格并符合合同约定是指单体建筑物经勘查、设计、施工、监理四单位及甲方共同验收合格，房屋取得上述五单位验收签章的，即视为已具备交付条件，在房屋竣工五方验收后，甲方根据相关规定向行政部门申请办理工程竣工备案手续。此外，合同及补充协议还约定了其他内容。之后原告付清了购房款，案涉合同办理了登记备案手续。2016年12月5日，案涉房屋项目经被告和勘查、设计、施工、监理五家单位验收合格，被告于2016年12月16日在西双版纳报上刊登交房公告，定于2016年12月24日至12月26日为业主集中办理交房手续。现原告以被告交房和协助办证问题诉至本院。另查明，2016年12月24日，原告办理了接房手续，原告向被告支付了接房款17869元。接房款包含维修基金、契税、印花税、房屋权证登记费、房屋产权证登记备案费、房屋面积测绘费、土地办证费等费用。2017年12月7日，案涉项目进行了建设工程竣工验收备案。2020年7月29日，被告取得权利人为被告城投公司的案涉房屋不动产权证书，证号为云（2020）景洪市不动产权第0020131号。本院认为：原告与被告城投公司签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。在购销合同中约定甲方应于2017年5月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付乙方，房屋交接时甲方（被告）应向乙方（原告）提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，在补充协议中约定原合同第七条中的验收合格并符合合同约定是指单体建筑物经勘查、设计、施工、监理四单位及甲方共同验收合格，房屋取得上述五单位验收签章的，即视为已具备交付条件，在房屋竣工五方验收后，甲方根据相关规定向行政部门申请办理工程竣工备案手续，故可以确认单体建筑五方验收合格为本案交房的唯一条件，在双方并未在购销合同及补充协议中对交房条件设立其他条件，且未约定接房时被告应向向原告提交除两书外的其他材料、原告亦委托被告办理不动产权证书的情况下，可以确认被告的交房行为符合合同约定且根据被告提交的证据显示案涉项目已经办理了竣工验收备案手续。庭审中原告对于被告不存在逾期交房行为的事实亦予以认可，故对于原告主张的被告提供竣工验收备案表、《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》并支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于逾期办证问题，双方签订的《商品房购销合同》第十二条虽未约定协助办证期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告提交的不动产权证书载明的时间显示，被告并未在上述法律规定的期限内协助原告办理完毕案涉房屋的不动产权证书，被告的行为构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任并继续协助原告办理不动产权证书。因原告的证据未显示迟延办理涉案房屋产权初始登记造成原告的实际损失，且从2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式施行，景洪市自2016年6月25日开始实施不动产统一登记制度，不动产登记管理部门因职责变化和手续交接给不动产登记带来了不便。结合本案实际情况，综合被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，本院酌情予以支持逾期办证违约金3000元，原告主张超过部分本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告景洪市城市投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告鲁希明、陈**芳办理位于傣泐××·××层××号房屋的不动产权证书；二、被告景洪市城市投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告鲁希明、陈**芳支付逾期办证违约金3000元；三、驳回原告鲁希明、陈**芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费5077元，由原告鲁希明、陈**芳负担1000元，由被告景洪市城市投资开发有限公司负担4077元，由被告负担的案件受理费由被告迳付原告，本院不再另行清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年十一月十一日书记员  刀启娜