福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初16538号 原告：厦门瑞景聚德物业管理有限公司，住所地福建省思明区洪莲中路****。 法定代表人：何灯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江筱叶，福建库弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘莹，福建库弘律师事务所律师。 被告：徐丽雅，女，1958年2月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：徐炜，男，1983年4月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：徐丽雅（系徐炜母亲），住福建省厦门市思明区。 原告厦门瑞景聚德物业管理有限公司（以下简称瑞景聚德公司）与被告徐丽雅、徐炜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告瑞景聚德公司的委托诉讼代理人江筱叶、刘莹，被告徐炜的委托诉讼代理人暨被告徐丽雅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞景聚德公司向本院提出诉讼请求：徐丽雅、徐炜支付瑞景聚德公司自2014年7月1日起至2019年12月31日期间的物业费5610元、房屋公共维修金1122元。事实和理由：徐丽雅、徐炜为洪文社区中心区一期业主。徐丽雅、徐炜与案外人厦门洪文富民建设开发有限公司（以下简称洪文公司）签订的《房屋使用权转让合同》约定，该小区的物业管理由洪文公司指定委托有资质的物业管理单位管理。瑞景聚德公司与洪文公司于2014年7月18日签订《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，约定由瑞景聚德公司为洪文社区中心区一期提供物业服务，物业费为每月1.5元/平方米、房屋公共维修金为0.3元/月/平方米。徐丽雅、徐炜自2014年7月1日起未再支付物业费、房屋公共维修金，截至2019年12月31日已拖欠物业费5610元、房屋公共维修金1122元。 徐丽雅、徐炜辩称，1．2008年8月12日，徐丽雅、徐炜与洪文公司签订《房屋使用权转让合同》，双方明确约定交房标准包括“煤气入户”。但自2010年交房至2019年10月之前，徐丽雅、徐炜所购买房屋的煤气入户问题一直没有解决，给生活带来很多不便，在实在无法忍受洪文公司、瑞景聚德公司一直推卸责任的情况下，后自费3800元办理了煤气入户手续。此后，徐丽雅、徐炜多次找瑞景聚德公司，希望在扣除双方约定好的徐丽雅、徐炜垫付的煤气入户费用后，再交纳剩余的物业费。但瑞景聚德公司继续推卸责任，说煤气入户是洪文公司的事情，与瑞景聚德公司无关。经查询，洪文公司的股东为何俊、厦门市祥明建设集团有限公司，厦门市祥明建设集团有限公司的股东为何灯、何章，而何灯即为瑞景聚德公司的法定代表人，故洪文公司与瑞景聚德公司本来就是一个利益共同体，只是利用不同的公司对外推卸责任。2．《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》约定“每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上”，但很多小区业主对瑞景聚德公司的物业服务并不满意，满意率不可能达到90%以上。因此，物业费应当按照70%计算。3．瑞景聚德公司主张的部分费用已经超过三年的诉讼时效期间，超过部分不应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据及事实，本院认定事实如下： 徐丽雅、徐炜系厦门市思明区洪文社区中心区**房屋的使用人，该房屋建筑面积56.66平方米。 2014年7月18日，洪文公司（系洪文社区中心区一期项目的建设单位）与瑞景聚德公司签订一份《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，约定：洪文公司委托瑞景聚德公司对洪文社区中心区一期提供前期物业管理服务，期限自2014年7月18日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业费标准为高层住宅1.5元／月/平方米；房屋公共维修金为0.3元／月/平方米。合同签订后，瑞景聚德公司为洪文社区中心区一期提供物业服务至今。 自2014年7月1日起至2019年12月31日期间，徐丽雅、徐炜因对瑞景聚德公司提供的物业服务有异议，并因“煤气入户”事宜，未交纳该期间的物业费5610元、房屋公共维修金1122元。 2019年11月12日，瑞景聚德公司委托律师向徐丽雅邮寄一份《律师函》，要求徐丽雅支付截至2019年8月31日尚欠的物业费总计10089.6元。该邮件于2019年11月14日由“鑫巢隆超市”代收。徐丽雅否认有收到该邮件。 瑞景聚德公司于2020年5月8日向本院提交诉讼材料。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。瑞景聚德公司为洪文社区中心区一期提供物业服务期间，有权收取物业费等费用。徐丽雅、徐炜作为物业使用人，接受瑞景聚德公司的物业服务，应当交纳物业费等费用。尽管徐丽雅、徐炜认为瑞景聚德公司提供的物业服务存在一定问题，但物业服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约交费的情况下，个别业主采用拒交物业费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业服务和广大业主利益。徐丽雅、徐炜作为物业使用人对瑞景聚德公司提供的物业服务质量有异议，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，另行起诉请求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝交纳物业费等费用的理由。因此，瑞景聚德公司要求徐丽雅、徐炜支付尚未交纳的物业费、房屋公共维修金，符合法律规定，本院予以支持。瑞景聚德公司在2019年11月12日向徐丽雅邮寄的《律师函》，显示是由“鑫巢隆超市”代收，在没有其他证据佐证的情况下，无法认定徐丽雅已经实际收到该邮件；结合瑞景聚德公司于2020年5月8日向本院提交诉讼材料，故瑞景聚德公司主张的2017年4月30日前的费用，已超过诉讼时效期间。因此，徐丽雅、徐炜应支付瑞景聚德公司的物业费为2719.68元（56.66平方米×1.5元/平方米/月×32个月）、房屋公共维修金为543.94元（56.66平方米×0.3元/平方米/月×32个月）。至于徐丽雅、徐炜主张的“煤气入户”费用，可依法另行处理。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、徐丽雅、徐炜于本判决生效之日起十日内支付厦门瑞景聚德物业管理有限公司物业费2719.68元、房屋公共维修金543.94元； 二、驳回厦门瑞景聚德物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门瑞景聚德物业管理有限公司负担13元，徐丽雅、徐炜负担12元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年十一月五日 代书记员 谢 颖 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。