辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终26号上诉人（原审被告，申请执行人）：高为田，男，1968年6月8日出生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告，申请执行人）：赵春南，女，1969年11月3日生，汉族，住大连市甘井子区。二上诉人委托诉讼代理人：关向阳，辽宁五寰律师事务所律师。被上诉人（原审原告，案外异议人）：董全士，男，1973年1月18日生，汉族，住址辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：乔万学，男，住庄河市，系庄河市新华街道光明居民委员会推荐。原审第三人（被执行人）：郑雁斌，男，1973年5月18日出生，汉族，住辽宁省庄河市。原审第三人（被执行人）：大连宸宇房地产开发有限公司，住所地：辽宁省庄河市城关街道水仙委景源名郡小区****。法定代表人：于长杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，该公司员工。上诉人高为田、赵春南因与被上诉人董全士，原审第三人郑雁斌及大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2019）辽02民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后,依法组成合议庭于2020年7月20日进行了公开审理。上诉人高为田及其委托诉讼代理人关向阳，被上诉人董全士及其委托诉讼代理人乔万学，原审第三人郑雁斌，原审第三人宸宇公司的委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高为田、赵春南上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持上诉人，驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清、错误，法律适用不当，判决错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。上诉人认为本案中被上诉人出示第三人宸宇公司向其出具案涉房屋收款收据证明其是案涉房屋权利人，就算该房屋抵付工程款合意是真实的，该合意亦是以消灭第三人金钱债务为目的，不具有排除执行的法律效力。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条来审查被上诉人是否享有足以排除强制执行的民事权益，第二十八条规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人认为审查必须同时满足上述所有条件。一审法院认为被上诉人通过抵债方式进行房屋交易，基于各方约定已领取了案涉房屋钥匙，进而对案涉房屋进行了实际控制和管理，但被上诉人在原审庭审中自认未交付房屋，被上诉人也没有提供任何其在法院查封之前合法占有案涉房屋的证据，其知道房屋被法院查封，是私自破门占有，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”，被上诉人没有在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，不能排除法院执行。一审法院认为房屋没办理过户非被上诉人原因所致，而是案涉房屋办理了在建工程抵押登记，现尚未解押，非被上诉人自身原因所致。上诉人认为第三人（被执行人）一共抵顶138套房屋，用于抵顶工程欠款，其中有70套已经办理了转移备案手续，被上诉人未办理过户完全是由于自身原因，自身过错造成的，另根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外”的规定，被上诉人在抵房时应当首先查看房产权利有无限制，否则可以推定自身存在过错，即被上诉人不代抵押人清偿债务，在房屋抵押权未消灭的情况下无法办理过户登记，应当认定为是被上诉人自身原因导致的，不符合《执行异议》第二十八条关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因此不能排除法院执行。综上所述，被上诉人未在法院查封之前签订合法有效的房产买卖合同，未在法院查封之前合法占有涉案房屋，未办理物权转让登记，自身有过错，不能排除人民法院执行，因此，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人，驳回被上诉人的诉讼请求。董全士二审辩称,不同意高为田、赵春南的上诉请求。具体事实和理由：一、关于答辩人是否取得并占有案涉房屋的权利。首先，郑雁斌以鸿建公司名义承揽了宸宇公司开发的辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区工程，2013年9月10日，郑雁斌与答辩人签订了协议书，约定将1#-18#楼（含半地下车库）装饰工程以人工费的方式承包给答辩人，承包价格：每平方米90元，总造价约87000平方米，人民币7830000元。关于工程款的结算，答辩人、郑雁斌及宸宇公司三方共同协商一致，采取以房抵债的方式支付部分工程款，宸宇公司为答辩人开具了收据，案涉房屋登记在答辩人名下。答辩人、郑雁斌及宸宇公司三方以房抵债不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定：“人民法院查封之前已合法占有该不动产”。上述合法占有并非限定于办理了交接手续、实际使用等，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。以房抵债后，答辩人在案涉房屋被查封前就领取了钥匙，实际管控了案涉房屋，宸宇公司对该节事实是认可的。原审庭审中答辩人只是认可与宸宇公司未办理书面房屋交接手续，上诉人所谓的答辩“原审庭审中自认未交付房屋”，是断章取义，是对答辩人答辩意见的歪曲。二、关于是否因答辩人自身原因未办理过户登记的问题。案涉房屋被宸宇公司以在建工程抵押贷款，需还清贷款、解除抵押后才能办理过户登记。宸宇公司没有还清贷款，致使办理过户登记存在客观障碍。就案涉房屋的过户登记，答辩人多次和宸宇公司交涉未果，未办理过户登记非答辩人自身原因造成的。综上，一审判决认定的事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请依法维持原审判决原审第三人郑雁斌述称：同意被上诉人答辩意见。原审第三人大连宸宇房地产开发有限公司述称：同意被上诉人答辩意见。董全士向一审法院提出诉讼请求：不得执行辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#-3-401、2#-2-302、18#-1-102、34#-2-703、35#-2-1003号房屋（以下简称案涉房屋），解除对案涉房屋的查封。具体事实和理由：一、高为田、赵春南与大连鸿建建筑工程有限公司（以下简称鸿建公司）、郑雁斌买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年6月23日作出（2014）大民三初字第319号民事判决书，判决主要内容为：郑雁斌于判决生效之日起三十日内给付高为田、赵春南货款9,174,484.26元及利息。执行过程中，大连市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）大执字第251号民事裁定书，裁定冻结郑雁斌在银行的存款1500万元或查封其等值其他财产，同日向大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）送达协助执行通知书，查封郑雁斌从宸宇公司取得的包含案涉房屋在内的抵债房68套。原告对查封案涉房屋提出书面异议，大连市中级人民法院作出（2018）辽02执异237号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求的错误。第三人郑雁斌以鸿建公司名义承揽了宸宇公司开发的庄河市将军湖千韵坊住宅小区工程。2013年5月4日，第三人与原告签订了协议书，约定将六标段1#-18#（含半地下车库）装饰工程以人工费的方式承包给原告，关于工程款的结算，原告、郑雁斌及宸宇公司三方协商一致，采取以房抵债的方式支付部分工程款，宸宇公司为原告开具了收据，案涉房屋登记在原告名下中模板工程分包给原告。嗣后，原告、第三人、宸宇公司三方共同协商一致，将案涉房屋作为工程款抵顶给原告。宸宇公司为原告开具了收据，案涉房屋登记在原告名下。原告系案涉房产的权利人，该权利能够排除执行，故请求法院支持原告的诉请。二、（2018）辽02执异237号执行裁定书程序违法。原告的执行异议申请书包含两部分内容：1.案涉房屋经过宸宇公司、郑雁斌、原告三方协商一致，抵顶给原告，原告对案涉房屋拥有物权期待权，原告以案外人的身份对执行标的提出排除执行异议。2.郑雁斌将案涉房屋抵顶给原告后，对案涉房屋不再有任何的权利，大连中院要求宸宇公司协助执行，不得办理案涉房屋的过户、交付，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结之规定，侵害了原告的合法权益，原告以利害关系人的身份对大连中院的执行认为提出异议。《人民法院执行异议和办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款规定：案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。（2018）辽02执异237号执行裁定书也没有释明，只是对原告的实体异议进行审查，作出了裁定，对原告的执行行为异议并未进行审查，该裁定程序违法，应该予以纠正。高为田、赵春南一审辩称，不同意董全士的诉讼请求，请求驳回董全士的诉讼请求。第三人郑雁斌述称，同意董全士的诉讼请求。第三人宸宇公司述称，我公司是2017年6月20日收到法院的协助执行通知书，法院2015年12月10日下达的协助执行通知，经我方查询，并没有任何影像影音资料留存，应视为不合法的送达手续，所以，该协助执行通知书下达是错误的，也是不合法的，同意董全士的诉讼请求。一审法院认定事实：高为田、赵春南与鸿建公司、郑雁斌买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年6月23日作出（2014）大民三初字第319号民事判决书，判决主要内容为：郑雁斌于判决生效之日起三十日内给付高为田、赵春南货款9,174,484.26元及利息。因郑雁斌未履行生效判决确定的义务，高为田、赵春南向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2015年12月10日作出（2015）大执字第251号民事裁定书，裁定冻结郑雁斌在银行的存款1500万元或查封其等值其他财产。同日，一审法院向宸宇公司送达协助执行通知书，查封郑雁斌从宸宇公司取得的包含案涉房屋在内的抵债房68套；查封期间不得为以上68套房产办理更名、商品房买卖合同、备案、登记、转让等，查封期限三年，自2015年12月10日至2018年12月9日。案外人董全士对查封案涉房屋提出书面异议。一审法院于2018年4月17日作出（2018）辽02执异237号执行裁定书，裁定驳回案外人董全士的异议请求。董全士对该裁定不服，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。另查，2014年10月10日，宸宇公司向董全士出具2#-2-302号房屋收款收据，金额为616,556元，在领款人签章处有“此楼顶抵工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名。2014年11月4日，宸宇公司向董全士出具18#-1-102房屋的收据金额为957,038元，在领款人签章处有“此楼顶抵工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名。2015年1月29日，宸宇公司向董全士出具35#-2-1003号房屋的收款收据，金额为504,252元，在领款人签章处有“此楼顶抵工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名。2015年5月21日，宸宇公司向董全士出具34#-2-703号房屋的收款收据，金额为504,252元，在领款人签章处有“此楼顶抵工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名。2013年11月12日，宸宇公司向董全士出具3#-3-401号房屋的收款收据，金额为471,431元，在领款人签章处有“此楼顶抵工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名，在收据的左上角标“此楼转让给周淑萍，转让人董全士”，但该房屋实际并未转让周淑萍。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，董全士主张其对高为田、赵春南申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益是否具有上述法律规定的情形为本案争议的焦点。一、董全士是否取得并占有案涉房屋的合法权利郑雁斌以鸿建公司名义承揽了宸宇公司开发的庄河市将军湖千韵坊住宅小区工程，并将案涉六标段1#-18#楼（含半地下车库）装饰工程以人工费的方式分包给董全士。该项工程施工结束后，董全士与郑雁斌、宸宇公司协商一致将案涉房屋抵顶郑雁斌欠付董全士的款项，宸宇公司出具的收款收据上亦载明案涉房屋已转让给董全士。一般而言，收据只是表示收到款项的凭据，但案涉收据的收款事由记载“此楼抵顶工程款”，董全士、郑雁斌及宸宇公司均予以签字，体现了当事人间的真实意思表示，由此表明案涉房屋的所有权人已将该房屋用以抵债的方式进行了房屋交易。董全士基于各方约定已领取了案涉房屋的钥匙，进而对案涉房屋进行了实际控制和管理，具有合法占有的事实依据。二、关于是否因董全士自身原因未办理过户登记的问题。案涉房屋因办理了在建工程抵押登记，现尚未解押，董全士虽合法占有了案涉房产，房屋没有办理过户非董全士自身原因所致。根据以上之阐述，案涉抵债行为发生于法院查封之前。且董全士作为房屋受让人已经合法占有该不动产、非自身原因未办理过户登记，董全士对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉请应予支持。据此，一审法院判决：不得执行辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#-3-401、2#-2-302、18#-1-102、34#-2-703、35#-2-1003号房屋。案件受理费29,628元，由高为田、赵春南共同负担。本院经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是案外异议人董全士是否享有足以排除申请执行人高为田、赵春南一般金钱债权强制执行的民事权益。经审查，案涉房屋系经董全士、郑雁斌、宸宇公司三方协商一致以抵顶方式转让给董全士，宸宇公司出具的收款收据上亦有明确记载及三方签字，系当事人的真实意思表示，董全士也基于约定领取了案涉房屋的钥匙，对案涉房屋进行了占有和管理。另，案涉房屋因在建工程抵押登记尚未解押，可见未办理过户登记非董全士自身原因所致。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故一审判决不得执行辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#-3-401、2#-2-302、18#-1-102、34#-2-703、35#-2-1003号房屋并无不当。综上所述，高为田、赵春南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29,628.00元，由上诉人高为田、赵春南负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 倪立新审判员 黄立君二〇二〇年十一月二日书记员 周明静