黑龙江省鸡东县人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑0321执异36号案外人（异议人）：王丹丹，女，1985年6月12日出生，汉族，现住黑龙江省鸡东县。申请执行人：王芷仪，女，1996年9月26日出生，汉族，现住黑龙江省鸡东县。被执行人姚庆学，男，1973年11月30日出生，汉族，现住北京市昌平区。在本院执行王芷仪申请执行姚庆学借款合同纠纷一案中，案外人王丹丹对本院作出的（2019）黑0321执1870号执行裁定书，裁定轮侯预查封被执行人姚庆学所有的位于鸡东县乾宏家园A座7号门市（面积71.67平方米）、8号门市（面积73.77平方米）不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王丹丹称，请求中止对鸡东县乾宏家园A座7号门市（建筑面积71.67平方米）、8号门市（73.77平方米）的执行程序，解除对鸡东县乾宏家园A座7号门市、8号门市的轮侯查封。事实及理由，鸡东县人民法院在执行王芷仪申请执行姚庆学借款合同纠纷一案中，于2019年10月11日作出（2019）黑0321执1870号执行裁定书，裁定轮侯查封被执行人姚庆学所有的鸡东县鸡东镇乾宏家园A座7号门市（建筑面积71.67平方米）、8号门市（73.77平方米）。但被执行人姚庆学并不是鸡东县乾宏家园A座7号门市**门市所有权人，该房屋是案外人王丹丹2016年4月在鸡西市鑫龙房地产开发有限公司售楼处购买的，2016年4月14日异议人向鸡西市鑫龙房地产开发有限公司支付297222.26元的购房首付款。后来案外人王丹丹又陆续在2018年7月31日前足额替姚庆学偿还了其为鸡西市鑫龙房地产开发有限公司在龙江银行的贷款87万元，案外人早已向鸡西市鑫龙房地产开发有限公司付清购房款1076256元。因此，请求法院中止对鸡东县乾宏家园A座7号门市（建筑面积71.67平方米）、8号门市（73.77平方米）的执行，解除轮侯查封。案外人王丹丹向本院提供支持其异议请求的证据如下：证据一：黑龙江省鸡东县人民法院（2019）黑0321民初1983号民事判决书；证据二：黑龙江省鸡东县人民法院（2018）黑0321民初2129号民事判决书；申请执行人王芷仪未答辩，未向本院提交证据。被执行人姚庆学未答辩，未向本院提交证据。本院依职权调取的证据材料如下：证据一：黑龙江省鸡东县人民法院黑龙江省鸡东县人民法院（2018）黑0321民初1982号民事判决书。证据二：鸡东县不动产查档证明；证据三：建设用地批准书复印件；证据四：房地产开发项目许可证复印件；证据五：鸡东县自然资源局文件复印件；证据六：鸡东县住房和城乡建设局不动产证书办理会签书；证据七：商品房预售许可证复印件；证据八：建设工程竣工验收备案证书复印件；证据九：国有建设用地使用权出让合同复印件；证据十：关于鸡东县乾宏家园办理不动产首次登记的情况说明复印件；证据十一：鸡东县人民政府办公室关于解决鸡东镇内已入住楼房不能办理房屋产权确认工作实施方案的通知复印件；证据十二：鸡东县乾宏家园A座测绘面积表；证据十三：执行笔录复印件；经本院审查查明，本院在执行王芷仪与姚庆学借款合同纠纷一案，于2019年10月11日作出黑龙江省鸡东县人民法院（2019）黑0321执1870号执行裁定书，裁定轮侯预查封被执行人姚庆学所有的位于鸡东县乾宏家园A座7号门市（建筑面积71.67平方米）、8号门市（73.77平方米），轮侯预查封期限为三年。案外人王丹丹不服，向本院提出执行异议请求。另查明，本院2018年9月4日受理王丹丹诉姚庆学房屋买卖合同纠纷一案，于2018年11月29日公开开庭审理了本案，经诉讼审理查明，2016年4月15日，王丹丹向鸡西市鑫龙房地产开发有限公司交纳购买乾宏家园小区A座7号、8号门市房预付款297222.26元。2016年4月15日，鸡西市鑫龙房地产开发有限公司为甲方，王丹丹为乙方，签订了协议书，协议约定甲方开发鸡东县鸡东镇乾宏家园小区，位于该小区****、8号两座门市已由姚庆学龙江银行贷款，现甲方对外出售此房屋，因该房屋办理抵押贷款的手续均为姚庆学，所以就该房屋的买卖协议协商如下：由乙方与姚庆学签订房屋买卖合同，合同签订后银行贷款由乙方负责偿还，王丹丹开始占有、使用该两处门市房并按时偿还银行贷款。2018年7月31日，王丹丹已向龙江银行结清贷款总额87万元。本院认为，王丹丹虽然与姚庆学签订了书面的房屋买卖协议，但双方之间不存在真实房屋买卖关系，王丹丹与鸡西市鑫龙房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合同关系，并已实际履行，因此，王丹丹要求确认其与姚庆学签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院不予支持。于2018年11月29日判决驳回了王丹丹的诉讼请求。2019年6月21日，本院受理王丹丹诉鸡西市鑫龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月19日判决，鸡西市金龙房地产开发有限公司与王丹丹于2016年4月15日签订的关于王丹丹购买鸡西市鑫龙房地产开发有限公司开发承建的鸡东县乾宏家园A座7号门市（建筑面积71.67平方米）、8号门市（73.77平方米）房屋买卖合同有效。本院于2019年10月14日在北京市昌平区十三陵园靠山庄制作的执行笔录中姚庆学陈述称，关于案涉的鸡东县鸡东镇乾宏家园小区A座7号、8号门市房屋系姚庆学替鸡西市鑫龙房地产开发有限公司顶名办理的贷款，实际鸡东县鸡东镇乾宏家园小区A座7号、8号门市房屋是鸡东县小味串店的，是鸡东县小味串店偿还的银行贷款。再查明，2010年11月29日，鸡东县国土资源局与鸡西市鑫龙房地产开发有限公司签订国有建设用地使用权出让合同，双方合同约定，鸡东县国土资源局以190万元价格出让位于鸡东县鸡东镇东风街六委，宗地编号为JR-【2010】-10，宗地面积14311平方米土地。用于承建普通商品住宅，普通商品住房用地70年；其他商服用地40年。双方签订出让合同后，鸡西市鑫龙房地产开发有限公司办理了开发承建鸡东县鸡东镇乾宏家园小区行政审批手续，在该土地上开发承建了鸡东县鸡东镇乾宏家园小区。经本院在不动产登记中心查明，案涉的乾宏家园A座7号门市（建筑面积71.67平方米）、8号门市（73.77平方米）两处房屋产权登记在鸡西市鑫龙房地产开发有限公司名下，上述两处房屋已办理房屋所有权登记，未办理预告抵押他项权利。在鸡东县自然资源局2019年8月28日印发的鸡自然纪要【2019】8号文件，关于乾宏家园小区等存在不能办理不动产登记情况、大额资金支出等请示党组会会议纪要载明，该小区开发建设单位已失联且已被人民法院列为失信被执行人名单，限制其办理各项业务。目前小区住房400余房，由于该小区已竣工六年，在楼盘建设完成并销售的过程中，开发商存在一房多卖、多资抵押、多处查封、房屋产权人不明确等问题，且住户手中仅有与开发商签订的回迁协议或购房合同。导致该小区住户迟迟没有办理产权证照。经多次协调，目前已经具备首次登记的条件，但住户手中仅有与开发商签订的回迁协议或购房合同，没有销售不动产发票。经鸡东县自然资源局党组会议研究决定，依照《鸡东县人民政府办公室关于解决鸡东镇内已入住楼房不能办理房屋产权确认工作实施方案的通知》文件中坚持产生历史、事实求是、先易后难、分类推进的原则，在税务部门核准税费后，依据权利人提供的回迁协议及房屋注销相关材料等为鸡东县鸡东镇乾宏家园小区产权无异议、能够提供购房合同或回签协议的200余户先行办理产权证照。权属不清、存在权属争议的住户，先列表记录待查，暂不予登记。等有关机构或人民法院裁判权利人后，依照相关确定权属文书再行办理。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。案涉的鸡东县鸡东镇乾宏家园A座7号门市（建筑面积71.67平方米）、8号门市（73.77平方米）两处房屋的产权登记的权利人为鸡西市鑫龙房地产开发有限公司，案外人王丹丹不是案涉房屋的权利人，其异议理由不成立。但执行实施机构作出执行裁定书裁定轮侯预查封登记在案外人鸡西市鑫龙房地产开发有限公司名下的房屋亦无事实依据和法律依据，应裁定撤销执行机构的执行实施行为。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，裁定如下：撤销本院（2019）黑0321执1870号执行裁定书中关于轮侯预查封被执行人姚庆学所有的位于鸡东县鸡东镇乾宏家园A座7号门市（建筑面积71.67平方米）、8号门市（73.77平方米）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高玉明审判员  王学军审判员  刘 俊二〇二〇年十一月二十五日书记员  王大鹏