福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初4966号 原告：郑惠群，女，1988年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：何鹏超，福建盖普律师事务所律师。 被告：陈左文，男，1982年9月10日出生，汉族，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：庄燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖晓懿，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告郑惠群与被告陈左文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑惠群委托诉讼代理人何鹏超，被告陈左文委托诉讼代理人庄燕、廖晓懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑惠群向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约赔偿金134000元，并支付相应利息（以134000元为基数，按月息2%计算，自2016年9月18日起计算至实际还款之日）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年4月17日，原告与被告签订了《房产买卖协议》（编号:0001514）,约定如下：被告将其母亲叶月英所有的位于厦门市集美区××二里××号××室房××0元的价格卖给原告。原告将于合同签订当日将定金40000元支付至被告处，并将于2016年5月5日将首付款300000元支付至被告处。《房产买卖协议》还约定：原、被告双方应于2016年5月20日前往土房局办理交易过户登记手续，若于2016年5月23日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。签约当日，被告向原告出具了产权证复印件、原告及母亲叶月英身份证原件、户口本原件等材料，中介方予以复印留存。2016年4月17日，原告配偶李必坚将购房定金40000元转账至被告处，被告出具了《收据》。2016年5月3日至2016年5月6日，原告配偶李必坚分七笔将首付款300000元支付至被告银行卡内。然而原、被告约定的送件过户期限届满，被告却一直不予过户，原告通过中介向被告催促，被告始终以母亲及家人患病为由不予配合。由于被告始终不予办理过户手续，原告只得要求被告先予返还部分首付款。又过了两个月有余，原告才得知房屋已经被转卖他人，购房目的无法实现，被告也将原告支付的定金及首付款挪作他用。2016年8月10日，在中介方工作人员邹远勤的见证下，被告向原告出具《借条》。2018年4月9日，原、被告双方又在中介方工作人员邹远勤的见证下，签订了《房产买卖违约赔偿的补充协议》（下称《补充协议》）。《补充协议》载明，由于被告的违约行为导致原告产生经济损失320000元以上，截至2018年4月9日，被告仍有赔偿金134000元未支付给原告，被告承诺将于2018年5月1日起，每个月向原告配偶李必坚支付2000元，两年期限还完本金134000元。《补充协议》中，被告还作出如下承诺:如到期后未能还清原告134000元，被告同意原告通过法律强制途径要求被告向原告偿还未还清的余额及相应利息，计算方式为2016年9月18日起计算至实际还款之日，按日千分之一计算利息。截至本诉状撰写之时，原告已收到被告退还的定金及购房款340000元，并收到被告支付的违约赔偿金26000元。除此之外，被告未履行《补充协议》所述的义务。原告认为，原、被告签订的《房产买卖协议》合法有效，被告在签订协议后，将房产另售他人的行为构成了根本违约，违约之后，被告签署了《借条》及《补充协议》应视为对违约赔偿金的确认。原告夫妇基于对被告的信任，一次次选择相信被告，但被告在签订《补充协议》后分文未付的行为是违反合同义务的体现。由于厦门房价飞涨的缘故，原告因无法如期购房导致实际损失已达320000元以上，原告考虑到被告尚还年轻，不愿追究被告刑事责任。但如今被告拒不支付违约赔偿金及逾期利息的行为也违反了诚实信用的基本原则，令原告十分愤慨，只得诉至法院，请求法院查明事实，支持原告的全部诉讼请求。 被告陈左文辩称，一、案涉房产登记在案外人叶月英名下，陈左文仅是作为叶月英的代理人与郑惠群签订《房产买卖协议》，郑惠群认为陈左文是合同签订主体，主张陈左文违约，要求陈左文承担违约责任无事实与法律依据。从郑惠群提交的《房产买卖协议》内容上看，陈左文并没有将叶月英所有的房产卖给郑惠群，《房产买卖协议》第2页甲方签字处明确写明是代叶月英签字，陈左文实际上仅是叶月英的代理人，其签订合同的法律后果由叶月英承担，由此可见，陈左文并非《房产买卖协议》的签订主体，郑惠群在民事起诉状中多处称陈左文存在违约行为，与事实不符，混淆了代理关系的法律后果。既然《房产买卖协议》合法有效，根据法律相关规定，郑惠群不应当向陈左文主张违约赔偿，郑惠群诉讼请求没有事实与法律依据。二、《房产买卖违约赔偿的补充协议》（以下简称《赔偿补充协议》）系在陈左文受郑惠群欺骗的情况下签订的，应认定为无效，郑惠群实际损失并未达到双方约定的赔偿款160000元。据陈左文了解，郑惠群在无法继续履行《房产买卖协议》后，向他人购买了同一小区同一户型的房产，即郑惠群现户籍所在地：厦门市集美区××二里××号××室。郑惠群购买该房产的合同金额为150万元左右，比案涉《房产买卖协议》约定的141万元仅高出9万元左右，郑惠群却向陈左文隐瞒了该事实，欺骗陈左文实际损失高达32万元，存在欺诈行为，严重侵害了陈左文的合法权益。希望原告能告知其购买该套房产的实际价格是多少。三、陈左文并非《房产买卖协议》的签订主体，在无叶月英授权的情况下无权与郑惠群签订《借条》、《赔偿补充协议》。陈左文虽是《房产买卖协议》中叶月英的代理人，但陈左文无权在未经叶月英同意的前提下与郑惠群签订《借条》、《赔偿补充协议》，擅自确定赔偿金额、违约责任以及支付方式，叶月英对此也未进行追认，《借条》以及《赔偿补充协议》应认定为无效，陈左文无需承担任何责任，郑惠群要求陈左文支付违约赔偿134000元及利息没有事实与法律依据。四、退一步讲，即使《赔偿补充协议》有效，协议约定的逾期付款违约金标准明显偏高，陈左文依法有权请求予以减少。假设《赔偿补充协议》有效，双方确认的赔偿金为160000元，约定的利息性质应属于逾期付款违约金，而该赔偿金的性质并非借款，不应参照民间借贷的标准确定违约金，根据《合同法》第一百一十四条第二款，当违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。又根据《合同法司法解释二》第二十九条第二款，违约金超过损失30%的，可认定过分高于造成的损失。结合本案，双方确认的损失为160000元，该损失的30%为48000元，现郑惠群主张的违约金暂计高达123280元，已明显高于损失，陈左文认为应予以减少，建议将逾期付款违约金的上限确定为48000元，否则有违公平原则。综上，陈左文认为陈左文为叶月英代理人，并非《房产买卖协议》的签订主体，陈左文不存在违约行为，郑惠群无权要求陈左文承担违约赔偿责任，陈左文与郑惠群签订的《借条》、《赔偿补充协议》应认定为无效，即使有效，双方约定的违约责任也过分高于损失，依法应予以减少，请求法院驳回郑惠群的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了《房产买卖协议》、《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00875345号）、《收据》、《中国光大银行对私活期账户对账单》、《借条》、《房产买卖违约赔偿的补充协议》、《结婚证》等证据。原、被告并作当庭陈述。本院组织当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下： 2016年4月17日，叶月英、陈左文作为出售方（甲方）与郑惠群作为购买方（乙方）、厦门集美区金海成房屋中介服务部（以下简称“金海成服务部”）作为中介方（丙方）共同签订《房产买卖协议》一份，载明：甲方同意将座落于集美区康成二里15号1603室的房产，用途住宅，出售给乙方，建筑面积87.74平方米；上述房屋的成交总价为1410000元，本协议签订之日起，乙方支付甲方购房定金40000元；乙方将总房款分4次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于签订合同向甲方支付定金40000元，2.乙方于2016年5月5日向甲方支付首付款300000元，3.乙方于过户当日向甲方支付170000元，4.乙方向银行申请商业贷款900000元；甲乙双方应于2016年5月20日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2016年5月23日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方违约责任（违约责任详见本协议书第十二条）。协议第十二条约定：甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。甲方签字处写明：叶月英陈左文（代），陈左文并在代理人处签名捺印。郑惠群在乙方处签名捺印。金海成服务部在丙方处加盖公章，邹远勤在经办人处签名捺印。 协议签订后，郑惠群配偶李必坚于当日向陈左文转账支付40000元。陈左文并出具《收据》，载明：兹收到郑惠群购买位于厦门市集美区××二里××号××室购房定金40000元。李必坚于2016年5月3日至2016年5月5日期间，分七笔向陈左文转账支付共计300000元首付款。后因房屋售予他人无法办理过户，陈左文自2016年6月3日起陆续向李必坚转账返还购房款。 2016年8月10日，陈左文出具《借条》一份，载明：今借到郑惠群现金160000元，于2016年9月10日还清。本借款分三期支付，每期款项50000元（第一期），第二期款项为50000元，第三期款项为60000元，每一期还款期为10天，宽限期为7天。借款期满后，若本金未还清，则未还清部分的金额利息为每日0.1%，同时出借方可以随时通过法律途径强制要求借款方偿还余额。陈左文在借款人处签名捺印。金海成服务部在见证方处加盖公章，邹远勤并签名。 2018年4月9日，陈左文作为违约方（甲方），郑惠群作为受违约方（乙方），金海成服务部作为中介见证方（丙方）共同签订《房产买卖违约赔偿的补充协议》，约定：2016年8月10日，在丙方的协调见证下，甲乙双方达成赔偿条款，以甲方赔偿乙方损失的50%（即赔偿160000元）作为对乙方的赔偿金，因甲方无力偿还赔偿金，乙方同意在丙方的见证下，由甲方以写“借条”的形式宽限甲方，还款时间至2016年9月10日（最多延缓7天还款），同时写清若未按期还款，则未还清的赔偿金额按每天0.1%的利息结算支付乙方。截至2018年4月9日，因甲方个人经济问题，导致赔偿金仍余134000元未支付给乙方（不含逾期产生的利息76000元左右），考虑到甲方的实际困难，在丙方的见证下，甲乙双方于2018年4月9日再次进行友好协商处理，具体处理方式如下：本人从2018年5月1日起，每个月向李必坚支付2000元，两年期限还完本金134000元。甲方承诺，若甲方到期仍未全额还清乙方134000元，则甲方同意乙方通过法律途径强制要求甲方偿还未还款余额和利息（按2016年8月10日达成的赔偿条款执行，即从2016年9月18日起开始按134000元的每日0.1%计算利息）。陈左文在甲方处签名捺印，李必坚代郑惠群在乙方处签名捺印，邹远勤在见证方处签名。 另查明，讼争房屋于2011年9月7日登记于陈左文母亲叶月英名下。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈左文主张其系代理叶月英签订合同，无需承担违约责任，但《房产买卖协议》中陈左文亦是房屋出售方，并非仅作为代理人签名。退一步来说，即使陈左文系无权代理，在该行为未经叶月英追认的情况下，其也应承担损害赔偿责任，故对陈左文主张的郑惠群不应向其主张违约责任的意见本院不予采信。原、被告已于2016年8月10日通过签订《借条》的方式对损失赔偿金额进行了确定，后陈左文未按照《借条》的约定支付相应违约金，双方另行签订《房产买卖违约赔偿的补充协议》，陈左文主张该协议系受郑惠群欺骗所签，但并未提供相应的证据予以证明，且该协议系在房屋中介的见证下签订，故对陈左文辩称的协议无效的主张本院不予采信。故《借条》及《房产买卖违约赔偿的补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，郑惠群据此主张陈左文支付剩余赔偿金134000元，于法有据，本院予以支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”郑惠群主张按月利率2%标准计算利息过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈左文应于本判决生效之日起十日内支付原告郑惠群违约赔偿金134000元及利息（以134000元为基数，自2016年9月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计至实际付清之日止）； 二、驳回原告郑惠群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5160元，减半收取计2580元，由原告郑惠群负担1030元（已预缴），被告陈左文负担1550元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 苏敏昌 二〇二〇年十一月五日 法官助理 罗玉洁 书 记 员 李玉珊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”