福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初9452号 原告：陈亮，男，1979年8月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：周仰宁,福建九鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雅萍，福建九鼎律师事务所律师。 被告：李建，男，1983年6月25日出生，汉族，住重庆市江津区。 原告陈亮与被告李建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亮的委托诉讼代理人黄雅萍、被告李建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈亮向本院提出诉讼请求：1、判决解除陈亮与李建签订的《商业店铺租赁合同》；2、判决没收李建交付的履约保证金31500元归陈亮所有；3、判令李建自2020年5月14日起至实际交还店铺之日止，按双方约定的租金标准向陈亮支付尚欠租金（暂计至2020年10月14日尚欠租金52500元）、并偿还实际欠缴的电费213元；4、判令李建向陈亮支付违约金126000元；5、判令李建赔偿陈亮因本案支付的律师代理费6000元（如后续有新产生律师代理费，以实际支付为准）；6、本案案件受理费及财产保全费、保函费1000元由李建承担。事实与理由：2019年10月29日，陈亮与李建签订一份《商业店铺租赁合同》，约定：1、李建向陈亮租赁址在芗城区延安××路××层××层沿街店面（以下简称涉讼店面），建筑面积85平方米；2、承租期为2019年10月30日起至2024年4月30日止，其中2019年10月30日至2019年11月13日该租赁物业免收租金；3、该租赁物业的月租金标准为10500元；4、租赁期间，李建需以六个月为一期向甲方支付租金，其中，陈亮同意李建第一次先付三个月租金31500元（2019年11月14日至2020年2月13日租金）应于合同签署当日一次性付清，之后每期（六个月）租金均应提前30天交付给陈亮；5、租赁期间，李建使用租赁物业所发生的水、电、煤气、通信、物业管理、公共卫生等一切费用均由李建承担；6、李建逾期交付租金的，应按实际逾期日数，每日按逾期交付租金额的5%的标准向陈亮支付违约金；逾期交付租金超过一个月的，陈亮有权单方终止本合同，并按终止时的12个月租金标准收取违约金，以上计收违约金同时，还须按约计收租金；7、李建须在合同签订当日向陈亮支付履约保证金31500元，如李建逾期一个月以上交付租金的，陈亮有权没收保证金；8、凡因一方违约造成诉讼，违约方应承担对方因此主张债权而支付的诉讼费、律师代理费、鉴定评估费、公证费等合理费用。合同签订当日，陈亮依约将店面交付李建使用。李建应于2020年4月14日向陈亮支付2020年5月14日至2020年11月13日的租金共计63000元。经陈亮多次催促，李建仍未付分文。且从2020年9月25日起截止至2020年11月19日止的电费213元，李建尚未支付。陈亮认为，李建的行为已违反了双方签订的合同义务，依据双方约定，陈亮有权要求解除合同，并追究李建的违约责任，陈亮为此诉至法院。 李建辩称，1、涉讼店面资产方漳州宾馆已按相关政策减免了陈亮的租金，而陈亮不执行国资减免政策减轻众多店家压力，不合理收租及不可抗力的疫情影响导致李建压力巨大无力经营，陈亮不执行漳财国资（2020）58号文件减免政策是本次合同违约的主要原因，不可抗力的疫情影响是次要原因，故李建并不是主观违约，为了减少双方的损失，李建在9月17日已经通过微信明确表示退租的事宜，并且将店内桌子、4开门冰箱一台、四台空调等等设备留给陈亮，以便陈亮转让，所以履约保证金不应由陈亮所有；2、实际停租时间为2020年9月16日，之后的租金不需要交纳。李建于2020年9月16日已通过微信通知陈亮，明确表示不再租用所涉店铺，陈亮也回复了信息，证明已经知道退租事实，故陈亮起诉状所述的要求支付到11月13日的租金是不合理的，应该到9月17日为止；3、李建因不可抗力原因及陈亮的不免租主观原因导致被动违约，并非主动违约，且停租事宜已通知过陈亮，故陈亮的维权费用无需由李建承担；4、违约金约定明显太高不合理，且合同第一页有更改，涉嫌欺诈，当时签订合同约定租期一年，有盖骑缝章，现在第一页并没有骑缝章；陈亮以此起诉并要求李建支付日息为5%的违约金标准过高，更不符合日常交易习惯，请求法院驳回陈亮不合理的诉讼请求，并追究陈亮利用国有资产疫情期间发国难财的违法犯罪行为的刑事责任。 本院经审理认定事实如下： 1、2019年10月29日，陈亮作为甲方与李建作为乙方签订一份《商业店铺租赁合同》，约定（摘要）：（1）甲方经授权取得业主漳州宾馆所有的、址在漳州市芗城区延安××路××号沿街店面的承租使用权，并享有在2019年3月7日至2024年4月30日的租赁期间对上述租赁物业予以分租的权利，现甲乙双方经平等协商，甲方将其中址在漳州市芗城区延安××路××层××层号沿街店面（建筑面积85平方米）随同租赁物业以实际现状标准分租给乙方使用；（2）乙方的承租期间从2019年10月30日起至2024年4月30日止，租期届满，本合同即自动终止，特别约定其中2019年10月30日至2019年11月13日该租赁物业免收租金；租赁期满乙方应提前做好腾清退房准备，并于租期届满当日向甲方办理验收退房手续，签具退房确认书，否则甲方有权视为乙方未按约如期退房并追究其违约责任；（3）月租金10500元，自承租期第四年即2022年6月13日开始乙方应付租金须在约定月租金标准基础上按10%的标准递增；（4）租赁期间，乙方需以六个月为一期向甲方支付租金，其中甲方同意乙方第一次先付三个月（2019年11月14日至2020年2月13日）租金31500元，乙方应于本合同签署当日一次性付清，之后每期（六个月）租金均应提前30天交付给甲方；（5）乙方逾期交付租金的，应按实际逾期日数，每日按逾期交付租金额的5%的标准向甲方支付违约金；逾期交付租金超过一个月的，甲方有权单方终止本合同，并按终止时的12个月租金标准收取违约金，以上计收违约合同时，还须按月计收租金；（6）乙方须在本合同签订当日，一次性向甲方支付履约保证金31500元，在本合同期满及乙方遵守并履行本合同全部条款的前提下，甲方应将保证金完整无息退还给乙方；如乙方单方提前终止、解除本合同或未经甲方许可私自将租赁物业转让他人使用、或逾期一个月以上交付租金、逾期五天以上退还租赁物业，甲方有权没收保证金；（7）凡一方违约造成诉讼，违约方应承担对方因此主张债权而支付的诉讼费、律师代理费、鉴定评估费、公证费等合理费用。 2、合同签订后，李建向陈亮交付了履约保证金31500元，陈亮将涉讼店面交付给李建使用。此后，李建向陈亮交付租金63000元，其余租金未付。2020年9月16日，李建通过微信与陈亮联系，告知店铺亏损无法经营，要求结算水费、电费，桌子这些都没有搬，并将钥匙放在隔壁便利店让陈亮叫人过来拿钥匙，陈亮回复“不租也不是像你讲的这样把钥匙给我就算了事了，你如果不按规矩来我会直接交给法务处理”。2020年11月10日，陈亮在涉讼店面门口张贴店面转让广告并留有陈亮的联系电话。2020年11月11日，陈亮的工作人员拍摄涉讼店面的照片询问李建店内东西还要不要，李建陈述“都是留给你们让你们比较好转让的，如果你们不要那我抽时间去拉走。”2020年11月19日庭审中，经本院询问，李建陈述其同意解除合同，涉讼店面内留存设备留给陈亮，不需要陈亮补偿，陈亮陈述同意当庭接收涉讼店面。 3、2020年10月21日，陈亮向本院提起本案诉讼，并因本案诉讼支出律师代理费6000元。诉讼中，根据陈亮提出的财产保全申请，本院裁定查封、冻结李建价值相当于216000元的财产。 4、2020年10月31日，李建向漳州市12345便民服务平台管理中心询问疫情期间漳州宾馆店面为何房东不按漳财国资【2020】58号文件减免2月份房租，减半收取3月至6月租金；漳州市旅游投资集团有限公司答复：其属于国有企业，今年疫情期间，漳州市政府出台免租政策，其对于符合条件的承租户均按政策执行免租规定，其中包括延安北路40-6至40-39店面，上述店面属于其公司资产。 本院认为，陈亮、李建签订的《商业店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该合同依法有效，受法律保护。1、关于解除合同，合同双方一致同意解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本案租赁合同应予解除；2、关于租金问题，李建主张其于2020年9月16日已告知陈亮退租事宜故租金仅应支付至2020年9月16日，且涉讼店面为国有资产，应依照规定免除三个月租金；陈亮不予认可，认为租金应支付至涉讼房屋交接之日即2020年11月19日止；本院认为，李建虽于2020年9月16日以生意亏损无法继续经营为由告知陈亮终止租赁合同返还涉讼房屋，但陈亮当时并未表态同意，因双方签订的合同并未约定李建经营困难即有权解除合同，且李建亦未依照合同约定与陈亮办理房屋交接手续，故李建该主张缺乏合同依据，也不符合法律规定的解除合同的条件，本院不予采纳；陈亮虽于2020年11月19日庭审时方表态同意接收涉讼店面，但其已于2020年11月10日在涉讼店面店门上张贴店面转让广告，故应认定涉讼店面返还时间为2020年11月10日，租金应计算至涉讼店面返还时间即2020年11月10日。此外，涉讼店面为国有资产，其产权人已依照政策规定向陈亮免收2020年2月份房租、减半收取3月至6月房租，依照2020年5月9日国家发改委等八部门联合出台的发改投资规（2020）734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条的规定，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人，因此，李建免予交纳2020年2月房租，减半交纳2020年3月至6月的房租。据此，李建已交纳房租63000元，应用于支付2019年11月14日至2020年8月13日的房租，2020年8月14日至返还涉讼店面时即2020年11月10日计2.9个月的房租30450元（10500元/月×2.9个月）李建应予支付。3、关于违约金及履约保证金，李建对此有异议，认为履约保证金不应没收，违约金标准过高应予调整；本院认为，租赁合同约定李建延付租金超过一个月陈亮有权按12个月租金即126000元收取违约金，并没收履约保证金；而履约保证金亦具有违约惩罚性，其与合同约定的违约金均系因李建延付租金这一个违约行为所引起，即本案合同对同一违约行为设立了没收履约保证金及收取租金违约金的两个惩罚性后果，已过分高于因李建的违约行为给陈亮造成的损失；在陈亮没有提供证据证实其因李建的违约行为所遭受损失的情况下，考虑到租期提前终止时需给予陈亮寻觅下一承租人的合理时间，本院酌定给予陈亮三个月的时间，故陈亮有权不予退还李建缴纳的履约保证金31500元，但对其主张拖欠租金违约金的诉讼请求不予支持。4、关于律师代理费，合同约定因依法违约造成诉讼，违约方应承担对方因主张债权而支付的律师代理费等费用，故陈亮要求李建承担其因本案诉讼说支出的律师代理费6000元合法有据，应予支持。5、关于电费及保函费，陈亮要求李建承担电费213元，但未就此提供证据，保函费1000元由谁承担合同未有约定，陈亮上述主张证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告陈亮与被告李建签订的《商业店铺租赁合同》； 二、原告陈亮不予退还被告李建交付的履约保证金31500元； 三、被告李建应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈亮支付尚欠租金30450元； 四、被告李建应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈亮支付律师代理费6000元； 五、驳回原告陈亮的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4540元，减半收取计2270元，由原告陈亮负担1520.5元，被告李建负担749.5元；财产保全费1600元，由被告李建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  邹燕玲 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  林如芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。