山西省垣曲县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0827民初688号 原告：垣曲县新城友谊汽修厂，住所地：垣曲县新城镇二级路边（公司铜厂南100米）。 主要负责人：高磊，系该厂投资人。 委托诉讼代理人：孙道刚，男，垣曲县新城友谊汽修厂原投资人，系垣曲县。 被告：普小巧，女，1979年12月27日出生，汉族，农民，住垣曲县。 委托诉讼代理人：刘金旗（系普小巧丈夫），住垣曲县。 委托诉讼代理人：杨立新，山西衡霄律师事务所律师。 原告垣曲县新城友谊汽修厂（以下简称友谊汽修厂）与被告普小巧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告友谊汽修厂的委托诉讼代理人孙道刚，被告普小巧及委托诉讼代理人刘金旗、杨立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告友谊汽修厂向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即归还原告院内4-2-202室房屋；2.判令被告立即将原告房屋恢复原状；3.判令被告支付原告房屋占有及居住期间的损失费48,000元；4.本案诉讼费用由被告承担。原告在诉讼过程中增加一项诉讼请求：依法要求与被告解除合同。事实和理由：原告于2013年12月18日将该厂建设的4单元2楼202室房屋出售给被告居住，并于2016年5月8日补签了《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为26万元，期间，被告支付了22万元，尚欠4万元拒不支付。原告为了保护自身的合法权益，无奈于2018年5月14日起诉被告索要房款，经垣曲法院审理，作出（2018）晋0827民初544号民事判决书，确定原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，驳回原告诉请。根据《合同法》、《侵权责任法》等相关规定，应判令解除合同，被告立即归还原告房屋，将原告房屋损害处恢复原状，并赔偿原告房屋2013年12月18日至今的房屋折旧费损失48,000元。故诉请人民法院判如所请。 被告普小巧辩称，1、同意解除合同；2、原告主张被告立刻归还房屋，既无理又违法。2016年5月被告交纳房款22万元，原告承诺两年内办结房产证，并用剩余4万元房款债权作承诺担保，在与原告签订房屋买卖合同后，被告已按合同约定善意取得该房屋占有、使用、收益权。房屋买卖合同现已被人民法院认定为无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国合同法》相关规定，原告应承担售房款返还和过错赔偿的义务，在原告售房款和过错赔偿没有到位的情况下，基于同时履行抗辩权，被告继续占有、使用该房屋，理应得到支持；3、原告主张被告赔偿占有房屋期间的损失，更是无稽之谈。被告基于房屋买卖合同取得房屋占有居住权，既非抢占，也非租赁，谈何赔偿占有房屋期间的损失？况且，被告在整个过程中没有任何过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告的该项主张更是无稽之谈。综上，被告同意与原告解除买卖合同，原告要求被告立刻归还房屋，既是无理要求也违背了相关法律规定，原告要求被告赔偿占有房屋期间的损失，更是无稽之谈，为此请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、原告出示的证据及被告的质证意见： 1.普小巧于2016年5月8日向原告出具的欠条一张、2016年5月8日被告与原告签订的房屋买卖合同一份，拟证明被告欠原告房款，至今未付。 被告的质证意见为：欠条、房屋买卖合同是真实的，欠条实际上只欠4万元，不是说欠全部的房款，所欠4万元就是担保能拿到房产证的，如果原告给了房产证，被告方会立即支付剩余4万元。 2.垣曲县人民法院（2018）晋0827民初544号判决书，拟证明被告收到判决书后，拒绝支付剩余房款。 被告的质证意见为：没有异议，但不能证明原告的证明目的，判决书与交房款没有任何联系，不能达到原告的证明目的。 3.垣曲县房权证2015字第000**857号房产证，拟证明原、被告签订买卖合同的房屋属于大产权，是有房产证的。 被告的质证意见为：真实性无异议，但没有关联性，该房产证的所有权人是垣曲县新城友谊汽修厂，不是被告的房产证，也达不到原告的证明目的，不能证明此房屋产权是大产权房。 4.案例，拟证明如果解除合同，案例中有判决的，应当支付房屋占用期间的损失。 被告的质证意见为：不具有真实性、关联性，此案例没有案号来源不明，案例是答复，答复的效率很低，不及于司法解释，更不用说法律了，该答复属于具体个案的请示答复，法律约束力属于个案本身，而不具有普遍的法律效力，该答复的案例情况与本案的情况完全不一样，所以该案例的约束力限于答复中的案例，对本案没有约束力，该答复中的无效是情况不同，本案中的无效是基于原告负责人的过错行为造成的。 5.短信截屏，拟证明被告与原告签订合同，购买此房屋时完全清楚、知道这套房屋的性质。 被告的质证意见为：短信是在2018年10月国庆节期间，被告给孙道刚发的，当时说的是事情能消化了就消化了，被告在国土局调取了档案后才发现不能办理房屋产权，该短信不能证明被告在购买房屋时就知道此房屋是小产权房。该房产证是友谊汽修厂的，用途规划是宿舍，恰恰证明此房屋不是大产权房。 二、被告出示的证据及原告的质证意见： 房屋买卖合同、承诺书、关于建设新城友谊汽修厂申请备案的报告，拟证明双方在签订房屋买卖合同中，原告方存在欺诈行为，导致被告购买了小产权房，被告是受害者。 原告的质证意见为：合同签订日期为2016年5月8日，后面写了一个2年内办理房产证，不在合同文本之内，没有签名、指纹，也没有签订时间，此一句话不是一句承诺，与合同无关，没有任何法律效力；被告答辩状中写的很清楚，包括条款是针对最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律的解释，原告方与被告签订的是房屋买卖合同而不是商品房买卖合同。关于备案手续，被告向法庭提交的备案材料与原告收到的文件不是一回事，政府要求土地局给原告变更土地性质。 本院对原、被告出示的证据认定如下：关于原告证据1、2，被告对真实性不持异议，与本案具有关联性，本院予以采信。证据3，垣曲县人民法院（2018）晋0827民初544号判决书已认定涉案房屋的土地为工业用地，且该房产证载明的用途为宿舍，并非住宅，缺乏关联性，故本院不予采信。证据4，因个案具体情况均不相同，故本院不予采信。证据5，原告对真实性无异议，但与本案不具有关联性，本院不予采信。 关于被告出示的证据，因原告对真实性不持异议，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年12月，原告友谊汽修厂与被告普小巧达成口头协议，约定将其院内综合楼的4单元2层202室出卖给被告普小巧，房屋总价款为26万元。截止2014年底，被告普小巧将涉案房屋装修完毕。2016年5月8日，原、被告补签了房屋买卖合同，被告于合同签订前后共向原告支付购房款22万元。2018年5月14日，友谊汽修厂以普小巧欠其购房款4万元未付，将普小巧诉至本院，本院于2018年6月21日作出（2018）晋0827民初544号民事判决，认为原告所取得的出让宗地主体建筑物性质为工业用地，原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，判决驳回原告的诉讼请求。友谊汽修厂不服该判决，向运城市中级人民法院提出上诉，后友谊汽修厂又撤回上诉，运城市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）晋08民终2515号民事裁定，准许友谊汽修厂撤回上诉。 另查明，2016年10月12日，友谊汽修厂的投资人由孙道刚变更为高磊。原告友谊汽修厂于2013年所取得的出让宗地主体建筑物性质为工业用地。 本院认为：本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、被告是否应向原告归还友谊汽修厂院内4-2-202室房屋并恢复房屋原状；3、被告是否应支付原告房屋占有及居住期间的损失费48,000元。 关于焦点1，本院作出生效的（2018）晋0827民初544号民事判决已认定，因原告友谊汽修厂所取得的出让宗地主体建筑物性质为工业用地，未经相关程序变更土地用途建设住宅并出售的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，故原告主张解除《房屋买卖合同》，被告亦同意解除的意见均不能成立。 关于焦点2，关于原告主张被告归还房屋的请求，结合焦点1，该房屋买卖合同为无效合同，无效合同至始无法律效力，因无效合同所取得的财产应当予以返还，故对原告要求被告归还房屋的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告将涉案房屋恢复原状的请求，本案原告向被告交付涉案房屋时，是以转移房屋所有权为目的，包含同意被告对房屋进行装修的意思表示，现被告对房屋进行装修客观上提高了涉案房屋的价值，房屋恢复原状不仅使添附的价值灭失，还有可能对房屋造成损坏，故原告要求被告将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点3，友谊汽修厂将所建设的职工宿舍之一即4-2-202室出卖给被告，其明知涉案土地用途为工业用地，后根据双方所签订的合同又无法为被告办理房屋所有权证书，故原告对涉案合同无效存在过错，其要求普小巧支付占用房屋费用，于法无据，本院不予支持。 综上，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项规定，判决如下： 一、原告垣曲县新城友谊汽修厂与被告普小巧签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告普小巧于本判决生效之日起三十日内将位于垣曲县新城友谊汽修厂院内综合楼4-2-202室房屋腾退给原告垣曲县新城友谊汽修厂； 三、驳回原告垣曲县新城友谊汽修厂的其他诉讼请求。 案件受理费2960元，由原告垣曲县新城友谊汽修厂负担461元，被告普小巧负担2499元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审判员 闫 萍 二〇二〇年十一月十六日 书记员 薛桂苗