江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初7681号 原告：北京金辉锦江物业服务有限公司淮安分公司，住所地淮安市清江浦区古河口大街88号金辉城物业服务中心。 法定代表人：林巍，该分公司经理。 委托诉讼代理人：程栋炜，江苏传正律师事务所律师。 被告：孙佺，男，1976年4月5日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 被告：孙宇杰，男，2000年7月18日出生，汉族，现役军人，住址。 委托诉讼代理人：孙佺（系孙宇杰父亲），自然人基本信息同被告孙佺。 原告北京金辉锦江物业服务有限公司淮安分公司（以下简称金辉锦江物业）与被告孙佺、孙宇杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金辉锦江物业委托诉讼代理人程栋炜，被告孙佺并作为孙宇杰委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金辉锦江物业向本院提出诉讼请求：1、判令两被告给付原告2017年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费16287.57元及滞纳金2000元（暂定，具体以当庭计算为准）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：根据淮安金辉置业有限公司与被告签订的商品房买卖合同附件四即合同补充协议（二）的约定，淮安金辉置业有限公司选定原告为金辉城的前期物业服务企业。依照合同约定，住宅房屋的物业服务收费标准（含代收代缴费）为2.1元/平方米/月，如被告未按约交纳物业费，经委托人催交后，可按每日万分之五加收滞纳金。两被告系金辉城8-101室业主（产权面积280.10平方米），接受原告提供的物业服务应当向原告支付2017年10月1日至2020年12月31日物业服务费16287.57元（住宅物业管理费用已按7折计算），但被告却一直拒绝支付，已存在违约行为，应承担滞纳金。因多次协商未果，现提起诉讼，请求法院依法判决。 被告孙佺、孙宇杰辩称，1、被告未收房，不具有交纳物业管理费的义务。根据商品房买卖合同，开发商应向被告交付质量合格的房屋，但因房屋存在偷工减料、质量不合格的情况，被告一直未收房。被告与开发商多次沟通无果后，就案涉房屋质量问题向开发商提起违约之诉，要求开发商承担相应责任。目前法院已对房屋组织质量鉴定，正在对房屋维修造价进行评估。根据相关法律规定，由于被告因房屋质量问题尚未收房，还不具有履行交纳物业服务费的义务，应当由建设单位交纳该费用；2、物业公司的选聘未经业主共同决定，其与开发商签订的物业服务合同对业主没有约束力。案涉房屋均已开始入住，因此物业服务已经从前期物业管理进入正常物业服务，不应再由开发商单方面选聘物业服务公司，而应由业主共同决定。案涉房屋的物业服务企业选聘从未告知过被告，更未经业主共同决定，故开发商单方面选聘的物业服务企业对被告没有约束力。 本院经审理认定事实如下：原告金辉锦江物业与淮安融辉居业房地产有限公司签订了《“金辉城”项目前期物业服务委托合同》，约定原告为两被告所在的金辉城小区提供前期物业服务，物业收费标准为低层住宅2.03元/月•平方米，并代收代交费用0.07元/月•平方米；因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%缴纳；业主逾期交费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。2015年2月5日，被告孙佺、孙宇杰与淮安融辉居业房地产有限公司签订《商品房买卖合同》约定两被告购买金辉城A组团8幢101室房屋，房屋建筑面积280.1平方米。该合同第八条约定：出卖人应当在2015年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付；商品房达到《商品房买卖合同》第八条约定的条件的情况下，买受人应按照出卖人交房通知载明的交房日期办理交接商品房手续，对于《商品房买卖合同》第八条约定条件外的任何原因均不能构成买受人拒绝接房的理由。对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵，出卖人仅承担维修责任，买受人不能以上述原因拒绝接楼。合同附件四：合同补充协议（二）还约定：物业出卖人委托金辉锦江物业实施前期物业服务。前期物业服务自前期物业服务合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止；物业服务费用收费标准同前期物业服务委托合同，并约定自开发商通知交房之日开始按年度缴纳，在每年度的前30日内缴纳。 2014年12月23日，金辉城A地块8号楼经住建部门竣工验收备案。2015年7月30日，两被告办理案涉房屋的不动产权登记证书。2016年4月17日，淮安融辉居业房地产有限公司以EMS形式向两被告发出催收房通知书。2017年10月25日，原告金辉锦江物业向两被告发出催收房告知书。2019年8月16日，原告金辉锦江物业向两被告发出律师函，向其催要物业服务费用。两被告认可已收到2016年4月17日的催收房屋通知书及2019年8月16日的律师函，但一直未办理交房手续。 原告金辉锦江物业于2013年10月进场为金辉城小区提供物业服务至今。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据淮安融辉居业房地产有限公司与两被告签订的商品房买卖合同附件四：合同补充协议（二）的约定，淮安融辉居业房地产有限公司选定原告金辉锦江物业为金辉城小区的前期物业服务企业，而两被告系原告物业管理区域内的业主，因此双方形成物业服务合同关系，且不违反法律规定，应受法律保护。原告为金辉城小区提供了物业服务，两被告应按约交纳物业服务费。两被告辩称因房屋交付质量不合格，其一直未收房，不具有交纳物业管理费用的义务。本院认为，案涉房屋于2014年12月23日即取得竣工验收备案，开发商亦于2016年4月17日向两被告发出交房通知书，两被告收到交房通知书后应及时办理房屋交接手续。若两被告有证据证明房屋存在质量问题，可向相关义务主体主张权利，而不能以此拒绝办理房屋交付，进而拒绝支付相关物业服务费用。因未交付房屋的责任在于两被告，故本院对两被告的上述抗辩意见不予采信。 根据前期物业服务合同约定的物业服务费和代收代缴费用收取方式，本院认定两被告支付2017年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费15522.86元【280.1平方米×2.03元/平方米/月×39个月×0.7】和代收代缴费用764.67元【280.1平方米×0.07元/平方米/月×39个月】，以上合计16287.53元。对原告主张超过的部分，本院不予支持。因原告金辉锦江物业提供的物业服务并非完美无瑕，故对其要求两被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告孙佺、孙宇杰于本判决发生法律效力后十日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司淮安分公司2017年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费（含代收代缴费用）16287.53元； 二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司淮安分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取129元，由原告北京金辉锦江物业服务有限公司淮安分公司负担25元，被告孙佺、孙宇杰负担104元。 本判决为终审判决。 审判员  潘树林 二〇二〇年十一月二十五日    法官助理董淑敏 书记员范文静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。