湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初1620号原告：武汉绿园经济发展有限公司，住所地湖北省武汉舵落口大市场（8），统一社会信用代码91420112271861574X。法定代表人：李国珍，董事长。委托诉讼代理人：何进杰，湖北昊楚律师事务所律师。被告：严圣仿，男，1972年1月1日出生，户籍住址湖北省天门市，现住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：丁旭蓉（严圣仿之妻），女，1976年6月5日出生，户籍住址湖北省京山市温泉新区，现住湖北省武汉市东西湖区。被告：严济才，男，1945年6月22日出生，户籍住址湖北省汉川市。原告武汉绿园经济发展有限公司（以下简称绿园公司）与被告严圣仿、严济才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告绿园公司的委托诉讼代理人何进杰、被告严圣仿的委托诉讼代理人丁旭蓉到庭参加了诉讼，被告严济才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告绿园公司向本院提起诉讼请求：1、解除原告与二被告之间签订的舵落口农贸大市场蔬菜交易区铺位《销售合同》；2、确认原告应返还二被告的款项为64556元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与二被告于1999年3月12日签订了《销售合同》，约定二被告购买经营铺位地点为舵落口国家级武汉农产品中心批发市场蔬菜大厅自编x号大厅1x-1号商铺使用权，使用年限为38年，至2036年12月31日止。合同签订后，二被告依约支付了153320元。双方在《销售合同》第六条第2款中约定，二被告（乙方）所购商铺只能用于蔬菜经营管理，并接受大市场统一管理。二被告购买该商铺后，由被告严圣仿单独经营建材，未按合同所约定的蔬菜经营管理。由于二被告的行为严重违约，我公司诉至法院，请求判如所请。被告严圣仿辩称，请求驳回绿园公司全部诉讼请求。第一，关于原、被告属于买卖关系还是租赁关系，已经过东西湖区人民法院及武汉市中级人民法院的审理，生效判决认定为买卖关系，我作为合法产权人，有权将商铺出租并收取租金。第二，市场开发之初确实是想搞蔬菜批发，但后来因客观原因，这个计划失败，之后绿园公司的老板万曾来引进了几个卖板材的大户，他们开始卖板材的时候，我的门面还是闲置状态，随着时间推移商户越来越多，市场越来越成熟，跟着市场的大气候，我的门面才租出去随大流经营建材生意，二十多年来，绿园公司从未口头或者书面禁止我卖建材，现在面临拆迁才以违约经营为由诉请解约。事实上，是绿园公司自己扰乱了市场，此类官司打了六七年，目的就是要赶走商户以达到拆迁的目的。被告严济才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩状或证据材料，应视为放弃对本案进行抗辩、举证和质证的权利。本院查明：1、合同约定及履行情况：二被告合伙做生意。1999年3月12日，绿园公司（甲方）与严圣仿、严济才（乙方）签订《销售合同》，约定：乙方自愿向甲方购买x号蔬菜交易大厅商铺，乙方按每平方米5104元标准购买30平方米（以下简称案涉商铺），共计153120元；乙方在签订本合同之日起应一次性交足合同金额；上述乙方所购买的商铺为38年使用权（自1998年12月31日开始计算），自本合同生效之日开始计算，乙方所购商铺只能用于蔬菜经营并接受大市场统一管理。双方还约定了违约条款。合同签订之后，二被告共同履行了全部付款义务，绿园公司向其开具了收据。根据绿园公司提交证据，案涉商铺所在建筑的土地使用权于2037年1月届满，案涉商铺没有独立的不动产权证书。2、案涉商铺所在的舵落口大市场原规划为蔬菜批发市场，拟将皇经堂蔬菜批发市场搬迁至此，后该项目未能推进。此后，案涉商铺所在区域逐渐开始经营建材销售并形成规模，至今仍为建材销售区域。绿园公司准备将该市场拆迁进行开发，并已列入区政府规划。因双方对补偿标准、拆迁方案等事项意见不一致，至今协商不成。3、案涉商铺现状：交付时案涉商铺铺位为蔬菜市场档口，四周未隔断。二被告将案涉门面隔为三层，现门面空置，未出租。4、诉讼历程：2019年1月4日，原告绿园公司以房屋租赁合同纠纷为由，分别将包括被告严圣仿在内的八人诉至本院，要求：1、依法确认《销售合同》中租期超过20年的部分无效；2、判令解除原、被告之间的不定期租赁关系；3、判令被告腾退舵落口国家级武汉农产品中心批发市场的自编x号蔬菜大厅场地1x-1号铺位；4、判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，绿园公司撤回对严圣仿、朱x秀的起诉。本院就绿园公司与上述其他被告之间案件作出民事判决，认为案涉《售厅合同书》、《销售合同》不具备租赁合同性质，除李x国一案外，其余案件均驳回绿园公司的诉讼请求。绿园公司不服上述判决，上诉至武汉市中级人民法院，该院经审理后认为：从合同名称、合同内容、履约过程来看双方并不以租赁案涉铺位为合同目的；除李x国外其余被告均支付了全款，而根据合同约定，该款项系按面积单价及铺位面积计算得出，因此上述款项双方在主观上不认为是租金，客观上该款也不符合租金按时计付的特点。合同还约定其余被告“买断”租赁权，可有偿使用三十八年。由于案涉商铺没有单独的不动产权，故双方一方面约定出售商铺，一方面又约定买断租赁权及三十八年的合同期限系在商铺产权无法单独转让情形下的变通，不能简单认定双方之间为租赁关系。由此，绿园公司与上述所有被告签订的合同在双方的合同目的上、合同履行过程中均不具有上述法律规定的租赁合同的特点，不应认定为租赁合同。2020年6月19日，武汉市中级人民法院分别作出民事判决，驳回上诉，维持原判；对李x国一案，该院判决李x国应向绿园公司支付尾款及逾期付款违约金。2020年5月26日，绿园公司再次以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求如诉称。以上事实有原告绿园公司提交的土地使用证及房屋所有权证、销售合同、收款收据、营业执照，被告严圣仿提交的楚天都市报、百度搜索的原告绿园公司企业简介、照片五张、武汉市东西湖区人民法院关于武汉市东西湖区舵落口大市场蔬菜交易x号厅1x-1、1x-2号商铺的公告，（2019）鄂0112民初195号民事裁定书、（2020）鄂01民终3920号－3926号民事判决书及双方庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的《销售合同》是否能够解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”虽然绿园公司在2019年1月4日起诉的系列案中撤回了对严圣仿的起诉，但该案案情、性质与上述审结生效的系列案相同，应作同等处理。根据查明事实，《销售合同》在双方的合同目的上、合同履行过程中均不具有法律规定的租赁合同的特点，不应认定为租赁合同，故绿园公司再次以房屋租赁合同纠纷为由起诉，无事实依据，亦与生效判决相悖；从合同约定内容来看，合同总价款按单价乘以商铺面积计算，合同期限几乎涵盖案涉商铺所在建筑的土地使用权期限，双方一方面约定出售商铺，一方面约定二被告拥有38年使用权，实际上是在案涉商铺产权无法独立转让情形下的变通做法，即双方的合同目的具有买卖合同的特性，严圣仿、严济才在签订合同后即履行了全部付款义务，绿园公司亦收讫款项并移交商铺，双方合同目的均已实现。同时，案涉商铺所在的舵落口大市场起初规划为蔬菜经营，但该项目未能成功落地，之后建材市场自成规模，严圣仿、严济才作为权利人对商铺占有使用收益并随之经营并无不当，绿园公司在建材市场形成之初亦从未就此进行整顿或提出异议，现因规划搬迁发生争议才以严圣仿、严济才未将商铺用于蔬菜经营为由要求解除合同，从合同实际履行情况和维护交易稳定出发，绿园公司的该项诉讼请求，不符合法定解除条件，本院不予支持。被告严济才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，可依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：驳回原告武汉绿园经济发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2484元（已减半收取），由原告武汉绿园经济发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  陈珊珊二〇二〇年十一月二十七日书记员  谢 然