山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10234号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐晓丽，女，1967年11月24日出生，汉族，户籍所在地：山东省青岛市李沧区，住山东省青岛市李沧区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：隋玉香，女，1965年4月27日出生，汉族，户籍所在地：山东省青岛市市**，住山东省青岛市市**。 上诉人徐晓丽因与被上诉人隋玉香房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 徐晓丽向本院提出上诉请求：1、依法撤销原审民事判决第二、三、六项并改判；2、依法判决被上诉人赔偿上诉人汗蒸房损失14400元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违约，上诉人不应为无电的房屋支付高额的租赁费。双方签订房屋租赁合同之时，上诉人就告知被上诉人该房屋是用来经营养生馆，被上诉人提出房租逐年递增10%，到第四年时该房屋的租金高达33000元，运远超出了市场价格。上诉人在办理营业执照时，被上诉人也积极配合，养生馆开业之后上诉人为被上诉人全家提供免费养生服务，被上诉人是知道并且支持上诉人租该房经营养生馆的。2018年10月初，上诉人应当交下年租赁费33000元，10月7日被上诉人收取房租20000元，10月10日被上诉人拒收13000元房租。上诉人上述付款期限均在房屋租赁合同允许的范围内，被上诉人故意拒收上诉人的房租以达到其让上诉人违约以便强行解除合同的目的。2018年10月11日，被上诉人将涉案房屋的用电报停，被上诉人此举显然是违法行为，直接导致上诉人的养生馆停业，而该房屋因为无电也丧失了经营功能，由于房屋无电，当年就给上诉人养生馆造成十二万元的营业损失。涉案房屋因无电，其居住、使用功能也大幅下降，因此，一审判决让上诉人仍然支付无电房屋的高额房租于法无据，请撤销原审判决。二、一审判决上诉人恢复房屋原状，没有依据，双方签订的租赁合同对恢复房屋原状）没有约定，后来合同上添加的“乙方用完后回复原样““徐晓丽”的签名均是被上诉人伪造的，依法应当追究被上诉人伪造证据的法律责任。上诉人在一审中申请对上述笔迹进行鉴定，但一审不知为何未通知鉴定，却依据该“约定”判决由上诉人恢复房屋原状，该判决显然是错误的。2019年10月6日，上诉人被迫迁出尚未到期已经停电近一年的涉案无电、无法居住使用的房屋。被上诉人故意停电实属违约行为，应当赔偿上诉人的损失，上诉人不具有恢复房屋原状的义务，一审既然判决双方承担各自损失，就证明一审认可被上诉人停电给上诉人造成损失的客观存在，而一审片未判决违约的被上诉人赔上诉人损失，那么依据“双方承担各自损失”被上诉人的损失也应当自负。而对上诉人投资的十几万元的装修及设备和经营损失却只字不提，却让上诉人恢复被上诉人房屋原状有失公平。一审判决让上诉人恢复房屋原状，是不成立的。另外，不知道一审让上诉人用力帮牌乳胶漆给被上诉人粉刷墙体和用红杉地板更换地板的法律依据是甚么，该判决没有指定上诉人使用哪种价格的实难履行，假如市场上没有了上述产品岂不是空判!事实上，上诉人交付房屋的时候，被上诉人房屋至少地板是完好的，该地板的损坏是在上诉人交付房屋四个月之后，被上诉人使用不当造成了地板浸泡所致（被上诉人2019年2月9日管道疏通费700元可证）。显然，让上诉人为己经交付的涉案房屋恢复原状缺少事实及法律依据。三、被上诉人应当承担上诉人的设备损失。上诉人租赁房屋后，经被上诉人同意，安装了设备，该设备已经与被上诉人的房屋形成一体，由于被上诉人擅自违约导致租赁合同提前解除，被上诉人依法应当赔偿上诉人的该项损失。 被上诉人辩称，上诉人提出的请求与本案无关，应驳回上诉支持被上诉人，上诉人应赔偿我方损失，4772判决第4页第2段中针对此案件我方不服，正与李沧法院交涉这个问题，2万元不符合合同条款。付款时间不符合房租，合同约定每期租金每年应提前1个月交纳，及交纳租金日应2018年9月4日，就像法院通知今日按时开庭，如不能按时参加就是违反法庭规定，付款方式和钱数不符合房租中关于合同的约定。 隋玉香向原审法院起诉请求：1.解除隋玉香、徐晓丽2015年10月6日签订的房屋租赁合同；2.判令徐晓丽迁出所租赁的位于青岛市李沧区沧和路25号2单元102户的房屋；3.徐晓丽支付隋玉香2018年10月6日至2019年10月5日房屋租赁费33000元、违约金5500元、物业费270元、投下水道卫生费700元；4.2019年10月6日至房屋交付日按每月3025元计算的房屋使用费；5.徐晓丽将租赁房屋恢复原状（清除房屋内张贴的广告；用立邦牌乳胶漆粉刷被污染的墙体；更换所有天花板；用红杉地板更换地板；拆除汗蒸室；对损坏的门锁、灯、线、电路、厨房厨具、柜橱、坐便器恢复原状），如徐晓丽拒绝恢复原状，请求法院委托相关部门对上述损失及产生的相关费用进行鉴定，产生的费用由徐晓丽承担；6.本案诉讼费、鉴定费由徐晓丽承担。 徐晓丽在原审中辩称，不同意解除合同，已有在先判决确认租赁合同于2020年10月7日到期；隋玉香已于2019年10月6日搬出租赁房屋，并将钥匙给了中介，徐晓丽于次日看房；2018年10月6日至2019年10月5日的租金33000元，隋玉香已收取20000元，不存在违约金问题；2018年10月11日隋玉香给租赁房屋停电，至今未恢复用电，导致徐晓丽搬出房屋；徐晓丽已缴纳完毕房屋的物业费和水电费；搬出后产生的投下水费用、占有使用费与徐晓丽无关；同意各项恢复原状内容，但应在隋玉香赔偿各项损失后进行，涉案房屋现在已另行出租；诉讼费用由败诉方承担。 徐晓丽向原审法院提出反诉请求：1.判令隋玉香赔偿2018年10月11日至2019年10月6日停电造成的营利损失120000元；2.汗蒸房装修损失14400元；3.返还押金2000元；4.反诉费由隋玉香承担。事实与理由：2015年10月6日，隋玉香、徐晓丽签订房屋租赁合同，约定将坐落于李沧区沧和路25号2单元102户的房屋租给徐晓丽建汗蒸养生馆使用，租期五年，因汗蒸馆无法移动，非五年租期不签。隋玉香在合同有效期内的2018年10月11日到电业局办理了租赁房屋的停电手续，导致徐晓丽无法继续经营，只能找邻居家借电，房屋至今未恢复供电，导致徐晓丽将三年来办理的调理卡、汗蒸卡全部退款，并于2019年10月6日搬出房屋。停电期间造成一年经济损失120000元，两年未使用产生装修损失14400元。 隋玉香在原审中就反诉辩称，合同约定租赁房屋用于居住，而非经营，徐晓丽不具备损失主体资格；徐晓丽未依约支付租金，应承担违约责任，并支付房租、恢复原状；徐晓丽违约，2000元押金不予退还，徐晓丽将钥匙交给中介，而非隋玉香，不视为交付房屋。 原审法院认定事实：1、2015年10月4日，隋玉香作为甲方、徐晓丽作为乙方，签订房屋租赁合同一份，约定甲方将李沧区沧和路25号2单元102户房屋租赁给徐晓丽居住，租期五年，自2015年10月6日至2020年10月5日，租金年付，提前一个月缴纳。乙方在租赁期间保持原房屋结构，付款方式为第一年25000元，第二年30000元，第三年30000元，第四年租金增加10%，第五年租金增加10%。租期内乙方拖欠房租超过五天，甲方有权立即终止合同，收回房屋。水、煤、电、房屋设施押金2000元，合同终止乙方结清所有费用，否则甲方从押金中扣除，剩余押金返还乙方。甲乙双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租作为违约金。合同另有“备注乙方用完后将房屋回复原样徐晓丽”内容。徐晓丽主张备注内容不是本人书写，并申请司法鉴定，隋玉香亦对该内容申请鉴定。2、2018年11月5日，隋玉香以徐晓丽逾期未支付租金、违反约定为由，起诉确认解除涉案租赁合同、支付租金、违约金、恢复原状等。徐晓丽辩称合同未到期，不同意解除合同。该案经审查，认定涉案合同前三年租金已结清。2018年10月7日，隋玉香微信通知徐晓丽搬出，同日，隋玉香收取徐晓丽租金20000元。2018年10月10日，徐晓丽微信转账隋玉香13000元，遭拒收。该案认定，隋玉香收取租金，视为同意继续履行合同，无权以逾期支付房租为由解除合同，我院遂于2019年1月31日作出（2018）鲁0213民初4811号民事判决，驳回隋玉香诉请。双方均未上诉。3、隋玉香提交微信转账记录三份，证明徐晓丽多年连续-4-拖欠房租，证据显示徐晓丽于2017年10月10日、12日共支付房租20000元、2018年4月2日10,000元、2018年10月7日、8日共20000元；医学鉴定报告一份、照片七张、病例一份、医保支付凭证一份，证明隋玉香被徐晓丽打伤。4、李沧区康得丽汗蒸养生馆，成立于2017年3月14日，经营者为徐晓丽，住所地为李沧区沧和路******。2018年10月11日，隋玉香将涉案房屋用电报停。2018年12月24日，李沧区康得丽汗蒸养生馆作为原告起诉隋玉香房屋租赁合同纠纷一案，我院于2019年1月9日作出（2018）鲁0213民初5310号民事裁定书，以原告主体不适格为由，驳回起诉。隋玉香据此主张租赁房屋用途是居住，不是经营。5、2019年5月26日，隋玉香以欠付租金为由，向徐晓丽邮寄送达“终止房屋租赁合同通知书”一份，徐晓丽于次日收到。6、徐晓丽将租赁房屋物业费交至2019年9月底；徐晓丽提交公共事业收费便民卡、抄收对账单、电业局客户信息打印件各一份，证明截至2019年11月12日，水费、污水处理费、垃圾处理费及气费共计欠费71.04元，已充值45元，尚欠26.04元，并同意将26.04元支付隋玉香，后主张已全部支付完毕。7、徐晓丽主张其于2019年10月6日搬出租赁房屋，将钥匙交给中介，隋玉香于次日看房。隋玉香主张至今未收回房屋，并主张2019年10月至2020年3月物业费270元及2020年2月9日管道疏通费700元。隋玉香提交录像两份，证明2019年5月28日徐晓丽继续使用租赁房屋；2020年4月22日，房屋中介录制的录像显示的房屋现状。徐晓丽质证，停电期间，徐晓丽借邻居家的照明电使用；录像证明徐晓丽已于2019年10月6日搬出房屋。8、本案的鉴定及调查取证申请情况。隋玉香申请：调查租赁房屋室内外改动情况及设施；评估房屋恢复原状产生的一切费用和损失数额；至永安路派出所调查徐晓丽将隋玉香打伤的事实。徐晓丽申请：自电业局调取租赁房屋停电时间；至房产中介调取租赁合同原件。 原审法院认为，徐晓丽主张其于2019年10月6日搬出租赁房屋，将钥匙交给中介；隋玉香提交中介拍摄的显示房屋现状的录像作为证据，结合隋玉香以2019年10月6日作为租金及房屋占有使用费的时间分隔点主张权利的事实，应认定徐晓丽已搬出租赁房屋，具体时间由隋玉香承担反证的证明责任。现反证不足，原审法院据此认定徐晓丽于2019年10月6日搬出青岛市李沧区沧和路25号2单元102户的房屋。徐晓丽拖欠房租，隋玉香依约本应享有合同解除权，但隋玉香在法院对其解除权诉请未予支持的情况下，仍继续以停电的方式行使权利，使房屋持续处于不适租状态，该行为超出法定界限，属权利滥用，有违诚信，此种情况下，不得单方以拖欠租金为由行使解除权。但隋玉香常年要求解除合同、徐晓丽已搬出涉案房屋，应视为双方以实际行为于搬出之日，即2019年10月6日解除租赁合同。徐晓丽已搬出房屋，隋玉香的搬出诉请已无事实依据，不予支持。 2018年10月6日至2019年10月5日租金33000元，徐晓丽已支付20000元，剩余13000元应及时支付。 隋玉香主张的物业费、投下水费、房屋占有使用费均发生于徐晓丽搬出房屋之后，其主张不具有事实基础，不予支持。隋玉香主张违约金、徐晓丽主张因停电导致的各项损失，对此，原审法院认为，本案系双方违约，徐晓丽支付租金虽有迟延，但迟延情节并不严重，隋玉香擅自报停租赁房屋用电，但徐晓丽亦从其他途径获取用电。故，均衡各方违约情节、损失状况，各方应自行承担各自损失，上述诉请，原审法院均不予支持。 隋玉香的各项恢复原状诉请，徐晓丽以赔偿损失为前提，均予以认可。现其损失诉请未得支持，徐晓丽应承担恢复原状义务。恢复原状相应的经济损失及鉴定费用尚未发生，原审法院不予支持。若徐晓丽因己方原因未在法定期限内履行恢复原状义务，隋玉香可就相应损失另行主张权利。 徐晓丽要求返还押金2000元，隋玉香以违约为由拒绝返还，不符合合同约定的条件，不予支持。隋玉香未陈述并举证证明存在约定的扣除押金情况，应承担不利后果，即及时返还徐晓丽押金2000元。 隋玉香、徐晓丽对合同备注内容的鉴定申请、隋玉香申请调查租赁房屋室内外改动情况及设施、对房屋恢复原状产生的一切费用和损失数额进行评估，徐晓丽申请调取租赁合同原件，因隋玉香已详列恢复原状的诉请，且徐晓丽同意恢复原状，上述鉴定事项、调查内容及评估事项对本案事实认定无影响，不予准许。隋玉香申请调查徐晓丽将隋玉香打伤的事实，与本案争议的租赁关系非属于同一法律关系，不属于本案审理范围，不予准许。隋玉香已认可停电事实，徐晓丽申请调取租赁房屋停电时间，对案件事实认定无影响，不予准许。本案双方违约，情节、损失相当，诉讼费各自承担。 综上，隋玉香部分诉请成立，徐晓丽部分反诉请求成立，原审法院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用 二审审理期间，上诉人提交如下证据，证据一、住所承诺书，在上诉人办理康得利养生馆时与被上诉人共同签署的承诺，材料存档于李沧区工商所，证明房屋是用来经营，被上诉人是同意的。证据二、李沧物业服务中心出具的证明，涉案房屋每平米按8毛钱收取物业费，不是按照住宅。证明涉案房屋是属于商铺，不属于住宅。证据三、房屋租赁合同，证明在一审判决使用的备注乙方用完后恢复原状为上诉人自行书写。被上诉人针对上述证据发表如下质证意见，对证据一、二的真实性有异议，证据一、二均为复印件不予认可。我方认可合同，但是不认可备注。当时上诉人说的是房屋经营，开普通养生馆做完美，做完美不会对房屋进行改造，签订合同时仅是做养生，不需要对房屋改造，但是后来我方到现场查看时发现房屋被改造，并且还加了艾灸，因当时我方对此不知情，所以我与对方协商备注乙方用完后恢复原状，并且徐晓丽在我方原合同上签字。并且我当场要求对方签字，对方也同意。徐晓丽字迹为徐晓丽本人所签。证据一、二与本案焦点问题无直接关联性，本案不予审查。证据三在原审中予以提交，各方均对真实性没有异议，仅对上述合同中的备注部分存在异议，其不属于二审的新证据。 被上诉人于2020年9月16日，以上诉人否认涉案合同文本中备注的“徐晓丽”系亲笔签名为由，向本院申请对“徐晓丽”三个字进行鉴定。后于2020年9月24日，以上诉人二审申请鉴定不符合法律规定及按照举证责任分配应由上诉人申请并交纳鉴定费用为由撤回其关于鉴定的申请。 二审期间查明其他事实与原审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题是原审法院支持被上诉人房租、涉案房屋恢复原状的诉讼请求并驳回上诉人关于汗蒸房14400元装修损失的反诉请求是否正确。 涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，各方应依约履行。双方对于租赁费进行了明确的约定。上诉人在原审中主张2019年10月6日搬出涉案房屋，原审法院结合中介拍摄的房屋状况及被上诉人主张租金及占有使用费的分割点等确认了上诉人的该主张。原审以此时间点，依据双方合同约定的租金标准计算上诉人应交纳租赁费有事实及法律依据。被上诉人虽在2018年10月11日将涉案房屋用电报停，但上诉人亦从其他途径获取用电。上诉人拖欠房租，被上诉人依约本享有解除权，但在法院对其解除权未能支持的情况下，扔继续用停电方式行使权利，原审已对该情形予以考虑。上诉人关于租赁费过高的上诉理由不成立，关于租赁费的上诉请求，本院依法不予支持。 上诉人在原审中明确表示在赔偿其损失的前提下，对于被上诉人主张的恢复房屋原状，包括被上诉人提出的具体恢复的要求等予以认可。原审据此判决按照上诉人提出的，被上诉人亦认可的方式对涉案房屋进行恢复有事实及法律依据，本院对此予以确认。双方当事人对于合同备注内容的鉴定申请系围绕涉案房屋是否恢复原状的问题，因上诉人已明确表示同意对涉案房屋按照被上诉人在原审中提出的具体要求进行恢复，故关于是否上诉人本人签名的鉴定没有必要。即原审认定无需鉴定于法有据，本院对此予以确认。 根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据原审查明的事实，上诉人支付租金拖延，存在违约，被上诉人在上诉人违约情形并不严重的情况下，擅自报停租赁房屋用电亦存在违约行为。原审据此认定本案系双方违约有事实及法律依据。在被上诉人报停用电后，上诉人亦从其他途径获取用电。原审根据各方当事人的违约情节、损失状况，对各方应自行承担各自损失的认定得当，本院依法予以维持。原审据此驳回上诉人关于两年装修折价款14000的反诉请求正确，本院对此予以确认。上诉人关于装修损失的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律有误，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1615元，由上诉人徐晓丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 李敦收 法官助理 刘思涵 书记员王珩霖