湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2852号上诉人(原审原告)：老河口回天油脂有限公司。住所地：湖北省老河口市航空路**。法定代表人：朱周清，该公司董事长。诉讼代表人：老河口回天油脂有限公司管理人。负责人：余阳州，破产管理人负责人。委托诉讼代理人：张青梅、姚飞，老河口回天油脂有限公司管理人工作人员。上诉人(原审被告)：湖北襄大农牧集团股份有限公司。。住所地：宜城市经济开发区楚都大道**法定代表人：张德武，该公司总经理。委托代理人：候小红，该公司法务工作人员。上诉人老河口回天油脂有限公司（以下简称回天油脂公司)因与上诉人湖北襄大农牧集团股份有限公司（以下简称襄大农牧公司)返还原物纠纷一案，不服湖北省老河口市人民法院（2019）鄂0682民初2783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。回天油脂公司上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判襄大农牧公司向其支付位于老河口市航空路××号大门右手边二楼第一间、第二间及三楼倒数第一间、第二间房屋自2019年8月8日起至2020年1月14日期间的占有使用费4288元；2、一、二审诉讼费用由襄大农牧公司承担。事实和理由：其提供的同地段、同类型的黄晓斌租赁价格每平方米8.33元，符合当地租赁市场情况。襄大农牧公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：1、黄晓斌的租赁合同无其他证据印证，不能认定其具备证据效力。2、其提供的猪用疫苗损失证据，应当质证并作出认定，以便其在另案中以该证据作为主张损害赔偿责任的事实依据。3、证人与老河口回天油脂有限公司管理人有利害关系，其证言不应采信。4、其是合法占用房屋，没有侵权。回天油脂公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告双方自2019年1月至2019年5月26日期间的无偿使用房屋合同；2、判令被告立即向原告返还其占有使用位于老河口市航空路××1间房屋；3、判令被告向原告支付房屋占有使用费[楼上：200/24平方米×102.96平方米×12.5个月=10725元（期间为2019年1月1日至2020年1月5日）；200/24×72.96平方米×17个月=10336元（暂计算自2019年1月1日始至2020年5月31日）被告支付未交付房屋占用使用费应至将房屋返还原告之日]；4、判令被告向原告支付其占有使用房屋期间的电费662元及水费（自2019年9月至2019年12月）；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于老河口市航空路××号回天油脂公司院内的五间房屋（大门左手边第三间面积为72.96㎡、大门右手边二楼第一间和第二间两间互通面积共计51.48㎡、三楼倒数第一间面积为25.74㎡、三楼倒数第二间面积为25.74㎡）系原告回天油脂公司所有，原告申请破产前，被告曾与原告法定代表人朱周清约定，被告无偿使用以上五间房屋，并约定每月仅收取被告水电费500元，不收取租赁费和其他任何费用，未约定使用时间，也未签订任何书面协议。被告入住使用房屋后，于2019年4至7月，通过原告公司会计田志宏账户每月向原告缴纳水电费500元，2019年8至12月，通过原告公司员工魏忠于账户每月向原告缴纳水电费500元。一审法院另查明，2019年5月27日一审法院作出（2019）鄂0682破申1号民事裁定书裁定：受理回天油脂公司的破产清算申请。同日一审法院作出（2019）鄂0682破1号指定管理人决定书：指定湖北忠三（襄阳）律师事务所担任老河口回天油脂有限公司管理人。管理人接管企业后，在对原告公司资产进行清理清算时，发现被告正在使用涉诉的房屋五间，于2019年7月9日向被告送达通知书，通知被告：“一、书面说明居住情况，必须于2019年7月20日前与原告管理人办理住房或退房手续，并交纳欠付房租和水电费的费用。二、在未与老河口回天油脂有限公司管理人办理住房或退房手续之前，住户不得损害房屋设备和设施，切实保管好房屋内设备、设施等公司财产，防火、防盗、防事故。否则，老河口回天油脂有限公司管理人将追究责任人的法律责任。”被告收到通知后未作回复。原告又于2019年8月13日向被告送达（2019）回天破管字第007号通知书，通知被告：“五日内将上述房屋内你公司的物品清理搬离，人员全部撤走，并将上述房屋及屋内属于回天公司的办公设施、物品交付管理人，若你公司对回天公司享有债权，请于2019年8月18日前向管理人进行申报。”被告收到通知后，仍未做回复。管理人在对回天油脂公司破产清算活动中，对回天油脂公司所有房屋租户所签订的合同，单位电价收取标准均为1.20元/度，原告庭审时提交被告每月用电量清单，电费数额为：2019年9月1日至9月30日涉诉房屋用电费数额为=147度（租赁二楼和三楼房屋用电量）×1.20元/度+280度（租赁一楼房屋用电量）×1.20元/度=512.4元；2019年10月1日至10月31日涉诉房屋用电数额为=112度（租赁二楼和三楼房屋用电量）×1.20元/度+119度（租赁一楼房屋用电量）×1.20元/度=277.20元；2019年11月1日至11月30日涉诉房屋用电数额为=86度（租赁二楼和三楼房屋用电量）×1.20元/度+703度（租赁一楼房屋用电量）×1.20元/度=946.80元；2019年12月1日至12月31日涉诉房屋用电数额为=53度（租赁二楼和三楼房屋用电量）×1.20元/度+1135度（租赁一楼房屋用电量）×1.20元/度=1425.60元。即2019年9月1日起至2019年12月31日止，被告应支付电费合计：512.4元+277.20元+946.80元+1425.60元=3162元。原告于第二次庭审中明确主张支付水、电费期间为2019年9月至2019年12月，对此期间的电费，被告于2019年8月至12月通过原告工作人员魏忠于账户每月向原告转账水电费500元，共计2500元，原告对此予以认可，已经支付的金额应当扣除，故被告尚欠占用房屋期间产生的电费为：3162元-2500元=662元。原告对外出租房屋都装有水表，被告使用房屋没有装水表。因被告在原告租赁房屋内生活和办公，原告要求被告按每月100元支付2019年9月至2019年12月期间的水费。一审法院又查明，本案第一次开庭审理后，本案合议庭成员、原告、被告于2020年1月15日一同前往原告公司涉案房屋进行实地勘察，确认涉案被告占用原告房屋具体面积和位置（大门左手边第三间面积为72.96㎡、大门右手边二楼第一间和第二间两间互通面积共计51.48㎡、三楼倒数第一间面积为25.74㎡、三楼倒数第二间面积为25.74㎡），确认房屋内被告物品（1.美菱牌冰柜双开一台，单开一台，共两台；2.康泉热水器一台；3.生猪用药品若干），确认涉案房屋电表安装位置、连接情况及电表显示数据（一块位置为一楼涉案房屋房门外，显示数据为401kw·h，连接房间为本案一楼涉案房屋；另一块位置为老河口航空路91号大门右手一楼楼梯下，显示数据为2237kw·h，连接房屋为本案二楼和三楼涉案房屋）。被告于2020年1月15日腾退给原告涉诉房屋四间（具体位置：大门右手边二楼第一间和第二间两间互通、三楼倒数第一间、三楼倒数第二间），剩余一间（具体位置：大门左手边第三间）房屋内存放有被告所有的生猪类药品若干，由于生猪类药品属于鲜活不宜保存的物品，经合议庭商议后口头通知被告，应于当日搬离涉诉房屋自行保管并腾退房屋，否则，因未及时腾退所造成的损失由被告自行承担。至本判决作出之日，被告占有原告房屋一间（具体位置：大门左手边第三间）仍未腾退。一审法院认为，本案属返还原物纠纷，本案原、被告双方争议的焦点为：一、原告请求被告立即返还占有房屋的请求是否成立？二、原告请求判令解除与被告自2019年1月至2019年5月26日期间的无偿使用房屋合同是否成立？三、原告请求被告支付房屋占有使用费如何认定？四、原告请求判令被告支付占有使用房屋期间所欠的水、电费是否合理？一、原告请求被告立即返还占有房屋的请求是否成立？《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案原、被告所争议的位于航空路91号回天油脂公司院内的五间房屋（具体位置：大门左手边第三间、大门右手边二楼第一间和第二间两间互通、三楼倒数第一间、三楼倒数第二间）系原告回天油脂公司所有，在一审法院受理原告破产申请前，被告曾与原告公司法定代表人朱周清约定，被告无偿使用涉案五间房屋，并约定每月仅收取水电费共计500元，虽然未约定使用时间，但属于临时使用。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”据此，无论原、被告双方有无约定解除条件，管理人均有权利决定解除或者继续履行原、被告双方此前无偿使用五间房屋的口头约定。2019年5月27日一审法院裁定受理回天油脂公司破产申请后，管理人在2019年7月9日通过发送通知书的方式通知被告办理住房或退房手续，被告未予答复，自2019年7月9日开始计算三十日，被告无偿使用原告五间房屋的口头约定视为依法解除。被告于第一次庭审中称：被告名称已由“宜城市襄大农牧有限公司”变更为“襄大农牧公司”，一审法院认为，被告名称变更并不影响其民事行为责任承担。自2019年8月8日起，被告无权占有使用本案诉争的五间房屋。被告于2020年1月15日腾退涉案房屋四间（具体位置：大门右手边二楼第一间和第二间两间互通、三楼倒数第一间、三楼倒数第二间），剩余房屋一间（具体位置：大门左手边第三间），被告占用至今未腾退，原告对自己所有的不动产，享有绝对的排他性的物权，原告要求被告立即返还被告占有房屋的请求符合法律规定，一审法院予以支持。二、原告请求判令解除与被告自2019年1月至2019年5月26日期间的无偿使用房屋合同是否成立？一审法院认为,公民的合法权益应受法律保护。本案中,原告申请破产前，被告曾与原告公司法定代表人朱周清约定，被告无偿使用涉案五间房屋，并约定每月仅收取水电费共计500元，不收取租赁费和其他任何费用，未约定使用时间，也未签订任何书面协议。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”原、被告口头约定无偿使用五间涉案房屋,未约定使用期限,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定,原告可随时解除合同,但应当在合理期限通知被告。本案原告主张解除原、被告之间自2019年1月至2019年5月27日期间无偿使用涉案五间房屋的口头约定，自本判决作出之日止，原告未提供任何证据证明在合理期限之前原告通知过被告解除合同，对该主张，不予支持。三、原告请求被告支付房屋占有使用费如何认定？《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定”、第二百四十三条：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”返还孳息所称的“孳息”仅指占有人在无权占有期间所收取的孳息，对于孳息返还请求权，物权人在请求时，可以和原物返还一并提出，也可以单独提出。自2019年8月8日被告无偿使用原告五间涉案房屋的口头约定已依法解除，原告有权请求被告返还房屋，被告应在合理的时间内腾退房屋，在此期间内，如果被告拒不腾退房屋，原告可以要求被告支付房屋占用费。原告于2019年7月9日向被告送达《通知》，要求被告：“2019年7月20日前于老河口回天油脂有限公司管理人办理住房或退房手续，并交纳欠付房租和水电费等费用。”其中“交纳欠付房租”可视为原告通知被告支付占用费，被告支付原告占用费只存在于无权占有期间，即自2019年8月8日解除无偿使用五间涉诉房屋的口头约定之日起至被告腾退房屋之日止，原告有权要求被告支付房屋占用费。1.关于原告请求被告按照每月每平方米8.33元（200元÷24平方米=8.33元/平方米）的标准支付位于老河口市航空路××号大门左手边第三间面积为72.96㎡的房屋占用费，一审法院认为，根据原告提交的证据三以及一审法院于2020年1月15日所做的原、被告双方共同签字确认的现场交接笔录，参照与此处所涉房屋相同地段、类似房屋、参考目前房屋租赁市场的租金标准,一审法院确认原告的该项请求合法有据,应予支持；2.关于原告请求被告按照每月每平方米8.33元（200元÷24平方米=8.33元/平方米）的标准支付位于老河口市航空路××号大门右手边二楼第一间和第二间两间互通面积共计51.48㎡、三楼倒数第一间面积为25.74㎡、三楼倒数第二间面积为25.74㎡的房屋占用费的诉讼请求，一审法院认为，至本判决作出之日，原告提供的证据不足以证明所涉二楼、三楼房屋相同地段、类似房屋、参考租金标准，原告提供的证据不能证明该处房屋的占用费收费标准，本案中，不予支持，待原告收集证据后可另行主张权利。综上，一审法院认定被告应支付占用费的期间为：2019年8月8日起至被告将剩余一间占用房屋返还原告之日止，支付标准为：按照每月608元（200元÷24平方米×72.96平方米=608元）的标准支付。四、原告请求判令被告支付占有使用房屋期间所欠的水、电费是否合理？根据原、被告双方口头约定，被告无偿使用原告五间房屋，被告仅每月支付原告水、电费500元，应自2019年8月8日起依法解除，此后，因被告使用原告的五间房屋，在涉诉房屋内办公和生活所产生的水、电费，原告有权要求被告足额支付。原告庭审时向一审法院提交被告每月用电量清单，结合本案的事实及原告的诉讼请求和被告的答辩意见以及一审法院组织原、被告双方现场调查的情况，单位电价比照同地区其他租户的单位电价收取标准为1.20元/度，一审法院予以确认，结合本案的事实及原告的诉讼请求和被告的答辩意见，依法认定电费数额合计3162元。根据查明事实，被告于2019年8月至12月通过原告工作人员魏忠于账户向原告转账共计2500元，原告对此予以认可，已经支付的金额应当扣除，故被告还需支付占用房屋期间产生的电费为：3162元-2500元=662元。关于原告请求判令被告支付占有使用房屋期间水费问题，被告租用原告5间房屋，因未安装水表，产生的自来水价格，无法比照同区域其他租户的水价计算，但被告使用原告5间房屋办公和日常生活必然产生自来水用水费用，原告虽未提供任何证据证实，但原告主张被告每月按100元支付水费的诉讼请求，未明显超出合理范围，对该请求予以支持，被告应支付占用原告房屋自2019年9月至2019年12月期间所产生的水费为：100元/月×4月=400元。综上，原告作为房屋的所有权人，对其不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告侵占原告的合法财产，理应返还，被告占有原告房屋期间所欠的水、电费，原告有权要求被告足额支付。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第九十四条第（五）项、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告襄大农牧公司于本判决生效后五日内，将位于老河口市航空路××号回天油脂公司院内大门左手边第三间房屋腾退给原告回天油脂公司；二、被告襄大农牧公司于本判决生效后五日内按照每月608元的标准向原告回天油脂公司支付自2019年8月8日起至腾退房屋之日止期间房屋占用费；三、被告襄大农牧公司于本判决生效后五日内向原告回天油脂公司支付电费662元；四、被告襄大农牧公司于本判决生效后五日内向原告回天油脂公司支付水费400元；五、驳回原告回天油脂公司的其他诉讼请求。上述给付义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告襄大农牧公司负担。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人回天油脂公司与上诉人襄大农牧公司在2019年5月27日前达成的五间房屋每月支付水电费500元的口头协议，不违反法律法规的规定，为有效协议。2019年5月27日，上诉人回天油脂公司进入破产程序后，其管理人于2019年7月9日通知上诉人襄大农牧公司：于2019年7月20日前与管理人办理住房或退房手续。上诉人襄大农牧公司没有回复后，上诉人老河口回天油脂有限公司管理人于2019年8月13日再次通知：“五日内将上述房屋内你公司的物品清理搬离，人员全部撤走，并将上述房屋及屋内属于回天公司的办公设施、物品交付管理人。上述通知，虽未写“解除合同”，但其“解除合同”的意思表示明确，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”因此，上诉人回天油脂公司与上诉人襄大农牧公司的五间房屋租赁协议于2019年8月13日通知到达日解除。但上诉人老河口回天油脂有限公司管理人仅给了“五日内”的腾退时间，明显过低，上诉人回天油脂公司据此要求襄大农牧公司承担侵权责任的诉讼请求，本院不予支持。结合上诉人回天油脂公司按口头协议约定的五间房屋每月500元的标准收取襄大农牧公司的水电费至2019年12月的实际情况，本院认为，襄大农牧公司的合理腾退时间应为2019年8月14日至2019年12月31日。因此，襄大农牧公司于2020年元月将四间房屋腾退给上诉人回天油脂公司后，剩余一间房屋拒绝腾退，构成侵权。襄大农牧公司对此上诉称：其是合法占用房屋，没有侵权，理由不能成立。襄大农牧公司除应承担腾退责任外，还应当承担侵权赔偿责任。一审法院判决襄大农牧公司腾退房屋及参照同地段的租金标准认定该间房屋占用费为每月608元，证据充分，本院予以确认。襄大农牧公司对此上诉称：黄晓斌的租赁合同不具备证据效力，理由不能成立。即襄大农牧公司在侵权期间，每月应赔偿回天油脂公司租金损失608元及水电费100元。回天油脂公司上诉称：其提供的同地段、同类型的黄晓斌租赁价格每平方米8.33元，符合当地租赁市场情况。本院予以采信，但其要求改判襄大农牧公司向其支付二楼第一间、第二间及三楼倒数第一间、第二间房屋自2019年8月8日起至2020年1月14日期间的占有使用费4288元，因其没有给襄大农牧公司预留合理的腾退时间，本院不予支持。襄大农牧公司还上诉称：其提供的猪用疫苗损失证据，应当质证并作出认定，以便其在另案中以该证据作为主张损害赔偿责任的事实依据。因其自称猪用疫苗损失证据是另案证据，当然应在另案中依法作出认定。襄大农牧公司还上诉称：证人与老河口回天油脂有限公司有利害关系，其证言不应采信。因无具体指向，本院不作评判。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省老河口市人民法院（2019）鄂0682民初2783号民事判决；二、上诉人回天油脂公司与上诉人襄大农牧公司的五间房屋租赁协议于2019年8月13日解除；三、上诉人襄大农牧公司于本判决生效后十日内，将位于老河口市航空路91号回天油脂公司院内大门左手边第三间房屋腾退给上诉人回天油脂公司；四、上诉人襄大农牧公司于本判决生效后十日内按照每月租金608元、水电费100元的标准向上诉人回天油脂公司支付自2020年1月1日起至腾退房屋之日止期间的房屋占用费；五、驳回回天油脂公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。一审案件受理费50元和襄大农牧公司上诉部分的二审案件受理费50元，由襄大农牧公司负担。回天油脂公司上诉部分的二审案件受理费50元，由回天油脂公司负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二〇年十一月六日书记员  岳伟峰