新疆维吾尔自治区和硕县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2828民初426号 原告（反诉被告）：新疆众毅房地产开发有限公司和硕分公司，住所地：新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和硕县清水河路文化一街1区1号316号统一社会信用代码：916528285725089267负责人：陈刚，该公司经理。委托诉讼代理人：张权荣，男，1960年7月23日出生，汉族，该公司售房部经理，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和硕县特吾里克镇文化一街东路**。被告（反诉原告）：陈亮，男，1990年10月26日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和硕县。委托诉讼代理人：张江波，新疆天雪律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆众毅房地产开发有限公司和硕分公司与被告（反诉原告）陈亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序于2020年9月29日，2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）新疆众毅房地产开发有限公司和硕分公司委托诉讼代理人张权荣，被告（反诉原告）陈亮及委托诉讼代理人张江波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新疆众毅房地产开发有限公司和硕分公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠原告的购房款148,750元及违约金22,312元。庭审中，原告增加违约金为249,158元。事实和理由：2014年11月，被告购买原告开发的××园、106室），并签订商品房买卖合同，合同约定该套房屋按建筑面积计算单价7,500元每平方米，总价为2,062,500元，该合同同时约定被告首付400,000元，在2013年12月30日前付200,000元，2014年7月10日前付390,000元，剩余款在2015年3月30日前付清。签订合同后，原告将房屋交付给被告，被告已经商多年，被告在支付1,913,750元购房款后，经原告索要，被告剩余款148,750元未付，原告诉至法院。被告（反诉原告）陈亮辩称，已支付给原告1,943,750元，尚欠118,750元购房款未付；原告未给我方办理房屋权属证书，根据相关法律规定，应当承担违约责任。原告未按照双方签订的《商品房买卖合同》及附件四约定，在被告门面房和百顺生活超市之间用普通玻璃做隔断，靠西面留门洞一个（1.2米×2.0米），原告将被告门面房和百顺生活超市之间用水泥墙垒死，原告的行为严重违反合同约定，给被告造成重大经济损失。被告（反诉原告）陈亮提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告为反诉原告办理和硕县百合花园第8栋负1层105、106号房屋的不动产权证；2、请求依法判令反诉被告支付反诉原告未办理房屋权属证书违约金331,252.5元；3、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失412,500元。事实和理由：2014年11月1日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》。反诉原告支付反诉被告购买和硕县百合花园第8栋负1层105、106号房款1,943,750元。双方未约定办理不动产权证相关事宜。根据相关法律规定，出卖人应当自合同签订之日起90日内办理房屋权属证书，未办理应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任。反诉被告作为房地产开发商长时间未给反诉原告办理权属证书，根据法律规定应当承担违约金。在出售涉案门面房时，反诉被告承诺反诉原告涉案门面房紧挨着超市，为顾客进出超市与涉案门面房方便，可以在超市与涉案门面房之间做玻璃隔断，并且预留门洞作为直通道，涉案门面房可以为反诉原告吸引大量顾客。虽然涉案门面房的价格较高，为7,500元每平方米，百合花园第8栋其他负一层门面房单价在6,000元每平方米，反诉原告考虑到后期超市人流量，长期经济效益有保障，同意购买涉案门面房。双方签订合同并进行了“105房间买受人在不统一租赁后，出卖方在背面用普通玻璃做隔断，靠西面留门洞一个（1.2米×2.0米）”的约定。现反诉被告违反双方签订的《商品房买卖合同》的特殊约定，给反诉原告造成巨额的经济损失。原告（反诉被告）新疆众毅房地产开发有限公司和硕分公司反诉答辩称，反诉被告已按合同约定向反诉原告交付房屋并将合同及时向房屋管理登记机关进行备案登记，由于反诉原告未能按期向反诉被告交付全部购房款，致使反诉被告无法自税务机关开具全额增值税发票，从而导致反诉被告无法为其办理相应的房屋产权证。未能办理房屋产权证是由于反诉原告违约在先的行为造成的，所有的损失和后果应当由其自己承担。如果反诉原告现在将剩余购房款立即支付给反诉被告，反诉被告将会即刻为其办理相应的房屋产权证。反诉被告将房屋交付给反诉原告时反诉原告为了与隔壁的超市互联互通，在反诉被告要为其安装玻璃隔断时反诉原告说为方便就不要装了，后来随着各有关部门对安保的升级要求，反诉原告为他自己的安全又要求反诉被告将隔断封死，反诉被告按照其要求用水泥砖墙将隔断封死。根据相关法律规定，造成买受人未能取得房屋产权证应当由出卖人承担违约责任，但是本案是由于买受人的原因，因此违约责任应当由反诉原告自己承担。本院经审理认定事实如下：2014年11月1日，被告购买原告开发的××园、106室），并签订《商品房买卖合同》，合同约定该套房屋按建筑面积计算单价每平方米7,500元，总价为2,062,500元，该合同同时约定被告首付400,000元，在2013年12月30日前付200,000元，2014年7月10日前付390,000元，剩余款在2015年3月30日前付清。合同约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过20日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之15（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充条款约定，105房间买受人在不统一租赁后，出卖方在北面用普通玻璃做隔断，靠西面留门洞壹个（1.2米×2.0米）。签订合同后，原告2015年2月将房屋交付给被告，被告陆续支付房款，2016年7月20日，双方核算被告前期支付房款后现欠房款668,750元（原、被告双方均认可），被告贷款支付500,000元，原告同意奖励被告7,000元，从所欠房款中扣除，剩余房款161,750元暂定，2019年7月30日之前付清。2016年7月26日，原、被告核算后，原告同意再次奖励被告3,000元，从所欠房款中扣除，被告实欠原告购房款158,750元，约定2019年7月30日前付清该款。2019年4月27日，被告支付原告房款20,000元，2019年9月12日，被告支付原告房款20,000元。现被告实际欠原告房款118,750元未付。另查明，2015年被告将房铺租给刘丽经营，2016年被告收回房屋，原告2016年将原约定的玻璃隔断用水泥墙封堵。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利及义务。原告要求被告支付剩余购房款的诉讼请求，对欠付的房款中，是否应当扣除3,000元奖励款的意见，从原告给被告出具的证明中可以看出，原告售房经理张权荣书写的内容看，该3,000元奖励款应从房款中扣除，故本院核算后，被告应当支付房款118,750元。对原告要求被告支付违约金22,312元的诉讼请求，因被告未按约定在2019年7月30日前付清房款，属违约，但补充合同约定超市与被告105商铺用玻璃隔断，被告出租房屋一年后，2016年原告用水泥墙进行封堵，存在违约行为，原告也未提供证据证实是被告同意用水泥墙隔断，故原、被告双方都存在违约，应各自承担责任。对原告庭审中增加违约金的诉讼请求，没有在法院规定的期限交诉讼费，视为撤回该项诉讼请求。对被告反诉要求原告办理房屋不动产权证的诉讼请求，因被告没有付清房款，导致原告不能开具增值税发票，致使原告不能为其办理不动产权证，责任在被告，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故对其请求本院不予支持，被告应当在履行义务后主张权利；对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，因其未能全额支付房款，其本身就存在违约，故本院不予支持；对被告要求原告按合同约定的单价与他人房款单价的差额赔偿损失的诉讼请求，因没有提供证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零九条、第一百二十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用》第九十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈亮支付原告（反诉被告）新疆众毅房地产开发有限公司和硕分公司购房款118,750元。二、驳回原告（反诉被告）新疆众毅房地产开发有限公司和硕分公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）陈亮的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,703.24元，减半收取为1,851.62元，由原告（反诉被告）新疆众毅房地产开发有限公司负担514.12元，被告（反诉原告）陈亮负担1337.50元，反诉费11237.53元，减半收取为5,618.76元，由被告（反诉原告）陈亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  员   陈文生二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 日书  记  员   史 慧