广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33737号上诉人（原审被告）：深圳新亚洲实业发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区横岗镇镇政府南侧新亚洲广场，统一社会信用代码91440300618912394A。法定代表人：张怡海，董事长。委托诉讼代理人：林伟群，广东耀景律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海瑜，广东耀景律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区龙城街道新亚洲花园第二届业主委员会，住所地深圳市龙岗区。负责人：王志，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖翩翩，广东钦达律师事务所律师。原审被告：深圳市新亚洲物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区中心城吉祥中路新亚洲花园会所****，统一社会信用代码914403007488518334。法定代表人：雷小海，副总经理。委托诉讼代理人：林伟群，广东耀景律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海瑜，广东耀景律师事务所实习律师。上诉人深圳新亚洲实业发展有限公司（以下简称新亚洲实业公司）因与被上诉人深圳市龙岗区龙城街道新亚洲花园第二届业主委员会（以下简称新亚洲业委会）、原审被告深圳市新亚洲物业管理有限公司（以下简称新亚洲物业公司）业主共有权纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新亚洲实业公司的上诉请求：1.撤销原审民事判决第一、二项判决；2.改判并驳回新亚洲业委会全部诉讼请求；3.新亚洲业委会承担本案一审、二审全部诉讼费用。被上诉人新亚洲业委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，新亚洲实业公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。架空层属于全体业主所有，这不仅有新的《深圳经济特区物业管理条例》的专门规定，也为很多司法判例认定，请求法庭支持新亚洲业委会的主张，维护被上诉人小区全体业主的合法权益。新亚洲业委会向一审法院起诉请求判令：1.确认新亚洲花园2区住宅B1、B2栋首层架空层（该架空层面积为495.98平方米，每平方米的建造成本约为200元，总计造价约为99196元）归新亚洲业委会小区全体业主所有；2.确认新亚洲实业公司、新亚洲物业公司占有、使用上述架空层的行为违法并将上述架空层交还给新亚洲业委会；3.新亚洲实业公司、新亚洲物业公司共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：新亚洲花园小区位于深圳市龙岗区龙城街道，新亚洲实业公司为新亚洲花园小区的开发单位。该小区共计27栋，33个单元，总面积210118.7㎡。2002年8月19日，原深圳市规划与国土资源局龙岗分局就涉案新亚洲花园2区B1-B2栋、B3-B4栋颁发了深规土建许字LG2002258号《建设工程规划许可证》，显示涉案新亚洲花园2区B1-B2、B3-B4栋核增建筑面积496㎡，建筑功能为架空停车等。该许可证的附件平面图记载涉案架空层规划为“架空活动室和自行车”。2002年12月16日，深圳市地籍测绘大队经新亚洲实业公司委托，对涉案新亚洲花园2区住宅B1、B2栋进行竣工查丈。2002年12月18日，该大队出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，该报告记载涉案新亚洲花园2区住宅B1、B2栋计容积率面积8619.43平方米（包含架空面积495.98平方米），该报告的《公用建筑面积分层汇总表》中记录，架空层面积分别为89.76㎡、158.23㎡、88.76㎡、159.23㎡，分摊范围记载内容为“不分摊”。2003年1月14日，原深圳市规划与国土资源局龙岗分局颁发了深规土设验字LG2003021号《建设工程规划验收合格证》，内容为：住宅面积8123.44平方米，架空绿化停车面积495.98㎡（属核增面积、未封闭），计容积率建筑面积8619.43平方米。附件平面图显示涉案架空层区分为四块区域，分别为架空层1（活动室）89.76㎡、架空层2（活动室）158.23㎡，架空层3（活动室）88.76㎡，架空层4（车库）159.23㎡。涉案小区竣工验收后，新亚洲实业公司未办理合法的建筑审批手续情况下，在各栋楼宇首层架空层处建设房屋并占有使用，将房屋用于库房、办公室、维修班用房、物业公司用房、护卫队用房等。新亚洲物业公司为小区前期物业管理公司，自新亚洲花园小区入伙起即对小区实施物业管理，根据新亚洲实业公司的安排使用了包括本案架空层加建房屋在内的房屋作为物业管理用房。2018年11月15日，新亚洲物业公司撤出涉案新亚洲花园小区，并将包括会所、商业街、各栋首层架空层等物业移交给新亚洲实业公司。新亚洲实业公司、新亚洲物业公司因此签署了一份《物业移交明细表》，新亚洲实业公司确认接收了上述财产。2018年11月19日，新亚洲物业公司向新亚洲业委会出具一份《告知函》，告知新亚洲业委会其已经将属于新亚洲实业公司委托其管理的相关房产及场地移交给新亚洲实业公司。2018年11月20日，新亚洲业委会与深圳市万科物业服务有限公司签订《深圳市龙岗区新亚洲花园物业服务合同》，就新亚洲花园物业管理相关事项进行约定，深圳市万科物业服务有限公司自2018年12月1日起为该小区提供物业服务。由于小区业主与新亚洲实业公司、新亚洲物业公司就小区架空层及其架空层内房屋的权属和交付问题发生纠纷。在深圳市龙岗区龙城街道办等相关部门的协调下，2018年12月27日，新亚洲实业公司将包括涉案架空层加建四间房屋在内的房屋钥匙移交予深圳市龙岗区龙城街道物业管理中心（以下简称街道物管中心）。后该中心将部分钥匙移交予新亚洲业委会代为保管，其中包括涉案架空层的三间加建房屋。而对另外一间房屋（155平方米）的钥匙，街道物管中心未移交予新亚洲业委会。2019年6月21日，新亚洲业委会组织召开新亚洲花园业主大会，小区业主总计1371人，与会人数863人，占总业主人数62.95%，总面积数210118.7平方米，与会面积数110703.83平方米，占总面积数52.69%。对于授权新亚洲业委会与广东钦达律师事务所签订委托代理合同、就涉及新亚洲花园小区架空层被开发商占用问题通过司法诉讼的方式进行维权这一事项，业主大会的表决结果为同意的业主与会面积占95.73%，业主人数占95.60%，不同意的业主与会面积占2.06%，业主人数占2.09%，弃权面积2.21%，业主人数2.32%。该表决决议已经过公示，公示期限为2019年6月21日至2019年6月28日。为此，新亚洲业委会提起了本案的诉讼。本案审理中，一审法院组织双方当事人对涉案现场进行了勘察。涉案新亚洲花园2区B1、B2栋现变更楼宇编号为13栋1单元和13栋2单元。新亚洲实业公司在涉案该架空层上加建了四间房屋，分别为93㎡、32㎡、23㎡以及155㎡。其中，32㎡、23㎡以及155㎡的房屋内均堆放新亚洲实业公司的物品，包括电脑显示器、办公家具等。新亚洲业委会从龙城街道办物管中心取得了93㎡、32㎡、23㎡三间房屋的钥匙，并将93㎡的房屋作为新物业公司办公的场地使用，而32㎡和23㎡的房屋因堆放了新亚洲实业公司、新亚洲物业公司的物品，新亚洲业委会无法使用。此外，架空层未建房屋部分为开放空间，现作为业主活动区域以及业主停放单车的场地使用。为此，庭审中，新亚洲业委会对于第2项诉求中关于交还架空层的请求明确为新亚洲实业公司、新亚洲物业公司按现状交付即涉案架空层上加建的三间房屋（32㎡、23㎡、155㎡的房屋）。另查明，新亚洲实业公司、新亚洲物业公司提交其与涉案新亚洲花园2区B1、B2栋部分业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，显示合同附表四的约定如下：公共部分：（1）……（2）架空层：配有景观、娱乐、休闲功能为一体的开阔是通透空间，与小区园林有机结合。该合同附表五约定，不分摊项目包括1层架空1及架空2。另说明，新亚洲实业公司庭审过程称其已另案向一审法院提起申请撤销本案所涉的业主大会决议的诉讼，但未提供相关的证据。经一审法院核查，一审法院目前另案审理的涉及新亚洲实业公司相关诉讼为（2019）粤0307民初12765、22689号两案，该两案的诉讼请求均未涉及申请撤销业主大会就本案事项的所作决议。一审法院认为，本案为业主共有权纠纷，双方争议焦点主要为：1、新亚洲业委会的诉讼主体资格问题；2、新亚洲花园2区B1、B2栋首层架空层的权属问题；3、新亚洲实业公司、新亚洲物业公司是否应向新亚洲业委会按现状交付架空层房屋的问题。关于新亚洲业委会诉讼主体资格的问题。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，建筑区划内有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。本案中，新亚洲业委会作为新亚洲花园第二届业主委员会，是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项。而经召开业主大会，且经占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，决定授权新亚洲业委会与广东钦达律师事务所签订委托代理合同，就涉及新亚洲花园小区架空层被开发商占用问题等事宜通过司法诉讼的方式进行维权，该表决程序符合法律的规定，表决同意票数符合法律规定比例要求，故新亚洲业委会具备本案诉讼主体资格。关于新亚洲花园2区B1、B2栋首层架空层的权属问题。首先，涉案架空层不属于专有部分。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”架空层属于住宅楼的一部分，既不具有构造上的独立性，也不能排他使用，亦无相应宗地号的土地使用权面积份额，不能单独取得土地使用权证，所以涉案架空层因不具备成为专有部分的条件，不属于建筑物的专有部分。因此，对新亚洲实业公司、新亚洲物业公司主张的架空层及其上建设的房屋归其所有的意见，一审法院不予采纳。其次，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《物权法》虽然自2007年10月1日方施行，但该种规定，并不与此前的建筑物区分所有权理论冲突，亦不与此前生效的法律冲突。在传统民法上，建筑物区分所有权人对建筑物的共有部分包括以下三种形态：（1）建筑物的基本构造部分，如承重墙、支柱等为保持建筑物安全、构造等必须的部分；（2）建筑物的公用部分及必须具备的附属物，如楼梯间、消防设备等。该部分乃系维持建筑物的使用和性质必须具备的设施、设备；（3）仅为部分专有权人共有的部分，如各楼层之间的楼板等。所谓架空层是指仅有结构支撑而无围护结构的开敞空间层，应属于前述第（2）点建筑物的公用部分及必须具备的附属物，物权法的规定没有突破传统建筑物区分所有权的理论和实务，加之此前的法律、行政法规并未对此有明确规定，据此，适用物权法及上述司法解释并不违反法律适用的一般原则。第三，是否参与面积公摊不是决定该部分权利归属的唯一依据。根据深规土[1999]255号《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第4.2条规定，在建筑设计审批时，规划行政主管部门根据政府鼓励与限制性政策规定，按本规定4.2.1条对《建设用地规划许可证》与《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率（以下简称“规定建筑容积率”）进行核增调整，与之对应的建筑面积称为核增建筑面积，即调整建筑容积率=（规定建筑面积+核增建筑面积）/建设用地面积。该规定第4.2.1条规定，核增建筑面积为规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。而涉案架空层规划为核增面积，用途为活动、停放自行车等，属于建筑区划内的其他公共场所。由此可见，本案涉案架空层是作为特定用途进行规划并且验收的，为行政主管部门根据政府鼓励政策进行调整的部分，不属于市政公用部分或者其他权利人所有的面积，该部分因其为核增面积不计入公摊范围，但计入容积率的计算，该二者不冲突，亦不影响涉案架空层为共有的性质。此外，新亚洲实业公司在与业主签订的《房屋买卖合同（预售）》中亦是作出了架空层为公共部分，且不分摊面积的约定。因此，涉案架空层应属于法律规定的共有面积，属于业主共有。第四、对于新亚洲实业公司主张的其为涉案架空层及上房屋的投资建设单位的说法。一审法院认为，新亚洲实业公司是整个新亚洲花园小区的投资建设方，其已经通过商品房的销售行为获取相应的收益，而涉案架空层作为符合法律规定的共有部分，系涉案小区房产不可分割的部分，因此，新亚洲实业公司主张涉案架空层为其所有，缺乏依据。综上，一审法院对新亚洲业委会主张确认涉案新亚洲花园2区B1、B2栋首层架空层（498.98平方米）归全体业主所有的请求，予以支持。关于新亚洲实业公司、新亚洲物业公司是否应向新亚洲业委会按现状交付架空层房屋的问题。一审法院认为，根据前述认定，涉案架空层属于业主共有，新亚洲实业公司在未取得合法的建设工程规划许可证，亦未征得业主一致同意的前提下在涉案架空层上建造并使用部分架空层场地，侵犯了新亚洲花园全体业主的所有权益，新亚洲实业公司应将仍放置在其中三间房屋内的物品予以搬离。新亚洲业委会请求按现状交付架空层上房屋，因该三间房屋的建设未经合法审批，依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应由行政机关先行对该加建的房屋进行认定和处理，在此之前，法院对此不予处理，故对新亚洲业委会的此项诉讼请求，一审法院不予支持。新亚洲物业公司根据新亚洲实业公司的安排，在管理涉案小区期间实际使用涉案架空层的房屋，但在其退出新亚洲花园小区后，已将房屋以及相关物品均退回新亚洲实业公司，故新亚洲物业公司对此无须承担责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认深圳市龙岗区龙城街道新亚洲花园2区住宅B1、B2栋首层架空层归深圳市龙岗区龙城街道新亚洲花园全体业主共有；二、新亚洲实业公司于判决生效之日起十五日内将其放置于深圳市龙岗区龙城街道新亚洲花园2区住宅B1、B2栋首层架空层的物品搬离；三、驳回新亚洲业委会的其他诉讼请求。本案一审受理费2280元（新亚洲业委会已预交），由新亚洲实业公司负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，不纳入公摊面积以及计入容积率均不能直接作为认定建筑物所有权归属的依据，在没有合同依据，且无相关登记证书的情况下，新亚洲实业公司以此主张所有权，依据不足，一审法院不予采信，处理正确。新亚洲业委会提交的涉案房屋的《房屋买卖合同（预售）》附表四中明确将架空层约定为公共部分，可见双方在签订买卖合同中已经就架空层的归属进行了约定，一审法院据此认定涉案架空层应归全体业主共有，符合合同约定，本院予以维持。退一步，即使不考虑《房屋买卖合同（预售）》的约定，新亚洲实业公司也未提交有效证据证明涉案架空属于市政公用部分或者其他权利人所有，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。……”的规定，一审法院认定涉案架空层应归全体业主共有，亦依法有据。新亚洲业委会经全体业主授权行使涉案架空层权利人的权利要求新亚洲实业公司停止侵权，并搬离存放在架空层的物品，并无不妥，一审法院处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人新亚洲实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2280元，由上诉人深圳新亚洲实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年十一月二十三日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。