河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15532号上诉人（原审被告）：郑州金成时代广场建设有限公司，住所地郑州市东明路**金成大厦****。法定代表人：祁军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高晨，河南仟问律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏予凤，女，汉族，1944年6月15日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙宁，女，汉族，1967年1月6日出生，住址同上，系被上诉人女儿。原审被告：郑州金成房地产有限公司，住所，住所地郑州高新开发区玉兰街**div>法定代表人：LiTrotter，该公司董事长。委托诉讼代理人：高晨，河南仟问律师事务所律师。上诉人郑州金成时代广场建设有限公司（以下简称金成广场）因与被上诉人魏予凤、原审被告郑州金成房地产有限公司（以下简称金成地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初19452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。金成广场与郑州金成房地产有限公司的委托诉讼代理人高晨、魏予凤的委托诉讼代理人孙宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金成广场上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105民初19452号民事判决，并依法改判上诉人向被上诉人支付购房补偿款98277元（不服金额为16359.67元）；2、依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：《13-14号楼住宅＜商品房买卖合同＞补充协议》是《商品房买卖合同》的变更，应当以后约为准，一审判决按照上述两个协议的约定判决上诉人向被上诉人叠加支付逾期交房违约金属于适用法律错误，也违背了公平原则，应当依法改判。事实上，上述两个协议均是对于上诉人存在逾期交房，上诉人应当如何承担逾期交房违约责任的约定，是双方就逾期交房违约金的问题经过多次协商先后达成的先后不同的两个意见，该两个意见均是双方对于权利的处分行为。因此，上述两个协议之间是先后变更和替代的关系，应当按照后约优于先约，后约大于先约的原则，进行判决。《13-14号楼住宅＜商品房买卖合同＞补充协议》是《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约责任的变更，《商品房买卖合同》签订在先，《13-14号楼住宅＜商品房买卖合同＞补充协议》签订在后，郑州市中级人民法院、河南省高级人民法院均有生效判例予以认定，且今年以来上诉人与业主调解了几百个案件，业主均认可补偿款即逾期交房违约金，说明当时金成广场与业主在签订补充协议时，真实意思表示就是补充协议中的补偿款系《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第九条自《13-14号楼住宅＜商品房买卖合同＞补充协议》签订之日起失去法律效力，不再作为双方主张权利的依据，也不应当作为法院判决的依据，双方主张和法院判决的依据应当仅为《13-14号楼住宅＜商品房买卖合同＞补充协议》，故一审判决依据《商的房买卖合同》和《13-14号楼住宅＜商品房买卖合同＞补充协议》叠加判决上诉人承担责任没有法律依据，属于适用法律错误，也违背了公平原则。按照双方签订的《13-14号楼住宅＜商品房买卖合同＞补充协议》约定，本案逾期交房违约金（即补偿款）的计算方式应当为：以386919元为基数，按照日万分之二的标准，计算自2014年1月1日起至2017年10月22日（实际交房前一天）期间，并且扣除120天政府原因导致的停工天数，最终得出实际逾期天数，由此算出逾期交房违约金，即386919元*万分之二*1270天＝98277元。魏予凤辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，体现了公平正义，要求维持原判。金成地产述称，对于原审判决其不承担责任没有异议，对补充协议是商品房买卖合同的变更予以认可。魏予凤向一审法院起诉请求：1、依法判决二被告向原告支付补偿款107640.86元；2、依法判决二被告立即支付原告延迟支付补偿款的利息至实际给付日（自2018年4月23日暂计至2020年8月23日）38602元（以上合计146242.86元）；3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2012年7月8日，原告魏予凤（乙方）与被告金成地产工会委员会（甲方）签订《集资委托建房协议书》一份，约定原告预定甲方团购的金成时代广场（暂定名）项目13号楼东单元27层2712号房，房屋总价暂定386919元，原告一次性付款，须于2012年7月8日前支付全额房款。2016年1月14日，原告魏予凤与被告金成广场售楼部签订《商品房买卖合同》及13-14号楼住宅《商品房买卖合同》补充协议各一份，《商品房买卖合同》主要约定：“原告购买被告开发的位于金水区××单元××房屋××套，总价款为404182元。原告于2016年1月14日向被告金成广场支付购房款404182元。被告金成广场应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工验收备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的；2、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响；3、遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文、地下文物等影响本合同项下房屋建设的交房日期；除上述规定的特殊情况外，被告金成广场如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。”《13-14号楼住宅〈商品房买卖合同〉补充协议》主要约定：“被告金成广场应当在2016年12月31日前交付房屋，原告同意被告金成广场一旦取得该楼宇的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，可在上述约定日期前的任意一天交房（以被告另行通知为准），原告不得以此为借口拒收房屋。被告金成广场应自2014年1月1日起以386919元为基数按日万分之二的标准向原告支付补偿款至被告金成广场取得该楼宇的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的前一天（如因原告原因申请提前办理房屋交付的，补偿款截止日期为申请交付房屋的前一天）。上述补偿款自被告金成广场通知房屋交付之日起180日内，由被告金成广场通知原告前往指定地点办理领取补偿金手续，如因原告原因造成不能及时办理，被告不承担任何责任等。”原告提交的2016年1月14日的销售不动产统一发票（自开）显示，原告魏予凤已向被告金成广场支付房款404182元。2017年10月23日，被告金成广场向原告魏予凤交付上述房屋。因被告逾期交房，就被告逾期交房违约金额及补偿款问题双方协商不成，原告魏予凤遂诉至该院。一审法院另查明,该院及郑州市中级人民法院同类另案生效判决认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对被告的交房周期会产生一定影响，该情况应当予以考虑，金成广场的赔偿责任应当予以酌减。因金成广场提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数，法院根据案件实际情况，酌定扣减被告应承担120天的违约赔偿数额。因原、被告签订的《商品房买卖合同》、《13-14号楼住宅〈商品房买卖合同〉补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应依约履行合同义务。原告依约及时向被告支付了全部购房款，被告应按《商品房买卖合同》约定于2016年12月31日前向原告交付约定房屋，而被告实际向原告交付房屋的时间为2017年10月23日，比约定晚交295天，已构成违约，在扣减政府重污染天气治理停工的合理时间120天外，被告的实际违约天数为175天，即被告应当支付逾期交付房屋的违约金7073.19元（404182元×万分之一/日×175天）。另依据原、被告签订的《13-14号楼住宅〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定：被告金成广场应自2014年1月1日起以386919元为基数按日万分之二的标准向原告支付补偿款至被告取得该楼宇的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的前一天，故被告金成广场应支付原告补偿款107563.48元（386919元×万分之二/日×1390天），原告诉请超出部分该院不予支持。关于原告主张的利息部分，原、被告双方并无相关约定，该院不予支持；被告金成地产并不是合同相对人，原告主张金成地产承担支付义务证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州金成时代广场建设有限公司应当于本判决生效后十日内支付原告魏予凤逾期交房违约金7073.19元；二、被告郑州金成时代广场建设有限公司应当于本判决生效后十日内支付原告魏予凤补偿款107563.48元；三、驳回原告魏予凤其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1612元，由原告魏予凤负担348元，被告郑州金成时代广场建设有限公司负担1264元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，魏予凤依据《13-14号楼住宅〈商品房买卖合同〉补充协议》，起诉要求金成广场、金成地产向其支付补偿款107640.86元（386919元×万分之二/日×1391天）及相应利息。因魏予凤未起诉主张《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金，一审法院依据《商品房买卖合同》判决金成广场支付魏予凤逾期交房违约金7073.19元，存在不当，应予纠正。因金成广场在本案提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数，且生效判决已认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对金成广场的交房周期会产生一定影响，并酌定扣减金成广场应承担120天的违约赔偿数额。故一审判决金成广场向魏予凤支付补偿款的计算期限本院予以调整，酌定扣减金成广场支付魏予凤120天的补偿款金额，故金成广场应支付魏予凤补偿款98277.4元（386919元×万分之二/日×【1390天-120天】）。综上所述，郑州金成时代广场建设有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初19452号民事判决第一、三项；二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初19452号民事判决第二项为：郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内支付魏予凤补偿款98277.4元；三、驳回魏予凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1612元，由魏予凤负担483.5元，郑州金成时代广场建设有限公司负担1128.5元。二审案件受理费209元，由魏予凤负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十一月二十六日书记员  马梦涵