云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终1256号上诉人（原审被告）：周春，女，1978年2月7日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：邓伟，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：汪樱，女，1970年4月9日生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。上诉人周春因与被上诉人汪樱房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省华宁县人民法院（2020）云0424民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周春上诉请求：撤销原判，改判周春支付汪樱违约金3181元。事实与理由：一审认定的违约金不符合客观事实。首先，租赁合同签订后，周春投资84600元对租赁物进行了装修并自己使用了几个月，后因个人原因将租赁物转租给了次承租人张丽娟，2019年4月22日至2020年4月22日的租金是由次承租人直接支付给汪樱。2020年4月14日，次承租人告知汪樱将钥匙放置于东街3号，并按周春的要求以短信的方式告知汪樱，后汪樱从东街3号领取了钥匙并于2020年5月10日在租赁物的卷帘门上张贴了出租广告，至此汪樱已对租赁物实际占有、使用、收益。其次，周春提出解除合同的要约意思表示后，汪樱以领取租赁物钥匙并张贴广告的方式作出了解除合同的承诺，汪樱的实际损失就是2020年4月22日至2020年5月10日的房屋租金，以双方签订的租赁合同约定的租金计算，损失数额是3181元。汪樱占有租赁物后可以对外出租收取租金，显然是不存在租款损失的。一审法院将未履行的三年期合同租金141000元作为汪樱的经济损失显然是错误的，违反了公平原则和诚实信用原则。汪樱答辩称，一审认定违约金35000元不符合案件的客观事实，但汪樱愿意采取包容的态度同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：第一，周春转租给次承租人，次承租人可以代周春支付其欠付的租金，可以充抵周春应向汪樱支付的租金，但周春与汪樱的合同继续存在有效，双方应按照合同约定履行合同义务。第二，2020年4月14日汪樱接到不明身份人不再续租的短信，4月22日是收房租的截止时间，直到5月10日汪樱看到租赁房屋一片狼藉，人去楼空，汪樱打电话给周春，周春就说不租了，给1000元的违约金，且不愿面谈。这种行为无视法律、不负责任，汪樱只能借助法律彰显公平，保护自己的合法权益。第三，为了避免损失扩大，消极地任由房屋空置，汪樱主动张贴广告，直至2020年11月才租出。在双方未能达成一致意见的情况下，周春单方提出解除合同，擅自撤离，属于周春的单方违约，由于周春的单方违约造成汪樱损失进一步扩大。第四，关于违约金，我国合同法中处处体现了鼓励交易的原则，不注重轻易解除或撤销合同，周春单方违约造成房屋空置的损失及违约责任应由其承担。汪樱向一审法院起诉请求：1.判决解除汪樱与周春签订的商铺租赁合同；2.判决周春向汪樱支付违约金人民币50000元及2020年4月22日起至一审判决生效之日止的房屋租金；3.本案所产生的诉讼费及一切因诉讼而产生的费用由周春承担。一审法院认定事实：汪樱与周春于2018年4月15日签订《商铺租赁合同协议书》，第一条约定：汪樱将坐落于宁州街道××社区下××小组西市街的商铺，租给周春作为服装店及工作室使用，如经营项目发生变动双方协商解决；第二条约定：租赁期限为5年，自2018年4月22日至2023年4月21日止；第三条约定：每年租金人民币47000元，租金第一年先付押金7000元，签订合同之日再付5000元，其余35000元等周春开业之日一次性付清，第二年、第三年，每年的租金都为47000元，第四年、第五年租金随市场价格波动而改变，每年4月22日为租金交款日，若有特殊情况双方再协商处理；第七条约定：任何一方因违约造成合同终止的应向对方赔偿伍万元违约金，并赔偿其他一切损失和费用。签订协议后，汪樱将商铺交给周春使用。周春使用两年后，于2020年4月14日通过他人给汪樱发送信息，表示自己不再租赁该商铺，并将商铺钥匙放置于旁边的一商铺内，告知汪樱自行收取钥匙，同时腾空了商铺内个人货物，汪樱在针对该短信回复中表示：要按照合同处理，追究周春的违约责任。后汪樱在商铺门上粘贴了出租广告。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，汪樱与周春于2018年4月15日所签订的《商铺租赁合同协议书》对双方的权利、义务进行了约定，系双方真实意思表示，内容合法，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中，周春未能与汪樱协商一致，即自行搬离商铺，采取将商铺钥匙放置他处，让他人短信通知出租人的方式告知汪樱其欲解除合同的事实，该行为违反了合同的约定，应当承担违约责任，且其方式也不能达到合同解除的条件。在周春搬离商铺后，汪樱领取了钥匙，并在商铺门上粘贴广告出租商铺，视为汪樱已经接受了周春解除合同的意思表示。现汪樱诉请判令解除与周春所签订的《商铺租赁合同协议书》，因周春在2020年4月14日已经将商铺腾空，将钥匙交由他人转交汪樱，已经以自己的行动明确表示不再履行合同，现汪樱提出解除合同，予以支持。汪樱主张由周春给付租金，在周春搬离商铺后，汪樱收取了商铺钥匙，并将商铺粘贴广告对外出租，已经以自己的行为表示同意与周春解除协议，故对该诉请，不予支持。关于违约金，汪樱与周春协商确定了违约金为50000元，现周春履行合同仅两年，尚有三年未履行，三年租金按照合同约定应不少于141000元，双方约定的违约金已经超过周春的违约行为导致合同解除给汪樱造成损失的30%，且鉴于本年度新型冠状病毒疫情带来的经济影响，一定程度上导致商户经营困难，作为房屋所有人兼出租人，也当给予一定的理解和包容，现周春也提出了下调违约金的答辩主张，予以支持，调整为周春向汪樱支付35000元违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告汪樱与被告周春于2018年4月15日签订的《商铺租赁合同协议书》；二、由被告周春于本判决生效之日起十日内支付原告汪樱违约金35000元；三、驳回原告汪樱的其他诉讼请求。”二审中，汪樱提交其与案外人张辰宇签订的《商铺租赁合同协议书》一份，证明涉案商铺于2020年11月15日才租出去，且租金为37000元/年，周春的违约行为导致其商铺空置7个月，7个月的租金损失为27417元，加上后三年的租金每年损失1万，租金损失共计57417元。另，为查明本案事实，本院向案外人张辰宇进行了调查并形成调查笔录一份。张辰宇陈述，其与汪樱系2020年10月30日签订的商铺租赁合同，租期自2020年11月15日至2023年11月14日，租金为37000元/年。经质证，周春对汪樱提交的《商铺租赁合同协议书》的真实性、合法性、关联性不予认可，认为无法核实该份证据的真实性，也没有其他证据予以佐证。双方当事人对调查笔录的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，汪樱提交的《商铺租赁合同协议书》与本院向张辰宇所作调查笔录能够相互印证，且双方对调查笔录均无异议，故本院均予以采信。经二审审理，双方对一审认定的案件事实均无异议，本院予以确认。另查明，2020年10月30日，汪樱与案外人张辰宇签订《商铺租赁合同协议书》，约定汪樱将涉案商铺出租给张辰宇，租期自2020年11月15日至2023年11月14日，租金为37000元/年。本院认为，双方当事人对原判关于解除合同和周春应当承担违约责任的认定均无异议，应予确认。现本案二审的争议焦点是周春应支付汪樱的违约金如何认定？《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，周春主张双方合同约定的违约金过高，汪樱的实际损失为2020年4月22日至2020年5月10日的房屋租金3181元，故应按此确定违约金。经审查，汪樱虽然于2020年5月10日领取了涉案商铺的钥匙，但涉案商铺一直空置至2020年11月，且租金标准有所降低，故周春的该项主张不能成立，本院不予采纳。关于汪樱的实际损失，涉案商铺空置期约7个月，按双方合同约定的租金标准计算损失约为27400元（47000元÷12个月×7个月）。此外，双方合同约定的租期共5年，第三年即2020年4月22日至2021年4月21日的租金为47000元，而汪樱与案外人签订的租赁合同年租金仅为37000元，故汪樱第三年剩余5个月的租金损失约为4170元（10000元÷12个月×5个月）。至于汪樱主张的第四、第五年的租金损失，因双方约定第四、第五年租金随市场价格波动而改变，故不应认定。因此，周春的违约行为给汪樱造成的实际损失约为31570元，本应按照上述规定中“超过造成损失的百分之三十的”标准调整违约金为41041元（31570元×130%），但考虑今年新型冠状病毒疫情带来的经济影响，一审确定由周春支付汪樱违约金35000元基本合理，应予维持。综上所述，周春的上诉请求不能成立，应予驳回；原判处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费596元，由周春负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 吴析咛审判员 方明慧二〇二〇年十一月二十七日法官助理薛志婷书记员白子益