广西壮族自治区南丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1221民初954号 原告：韦凤。 委托诉讼代理人：刘祖娥，广西大壮律师事务所律师。 被告：广西华锡集团股份有限公司。 法定代表人：覃锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晗，广西华锡集团股份有限公司员工。 委托诉讼代理人：胡毅，广西华锡集团股份有限公司员工。 原告韦凤诉广西华锡集团股份有限公司（以下简称华锡集团）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用普通程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦卫萍、刘祖娥，被告的委托诉讼代理人刘晗、胡毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》有效，继续履行合同；2.判令被告支付逾期交房违约金26651元（以180075元为基数，按日万分之五计算，从2019年9月1日起计算到被告按约定交付商铺时止）3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月23日，原告与被告华锡集团签订了合同编号为ＨＸ0XXXXXXXX7-3的《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》，约定原告向被告购买华锡南丹棚户区一间商铺的使用权，该间商铺房门牌号为××，商铺总价为180075元。协议书约定被告于2019年8月30日前将房屋交付给原告使用，逾期交房的，原告有权追究被告逾期违约责任，违约金按原告已付款金额的每日万分之五计算。签订协议后，至今被告没有将符合约定条件的商铺交付给原告使用。原告认为，原、被告之间已经形成了商铺使用权买卖合同，原告按照合同约定支付了价款，但被告没有按照合同的约定将商铺交付给原告使用，应当承担违约责任，应向原告支付逾期交房的违约金。为此，提起本诉。 原告韦凤为其诉讼请求，向本院递交下列证据： 1、《华锡集团棚户区商铺使用权转让协议书》复印件，拟证明原告与被告于2019年4月22日签订《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》，约定了原告向被告购买华锡南丹棚户区××商铺使用权的事实； 2、收款收据复印件，拟证明原告于2019年4月23日向被告支付了商铺使用权转让款180075元的事实； 3、房屋装饰装修管理服务协议复印件，拟证明2019年12月21日，原告与广西城邦物业服务公司签订《房屋装饰装修管理服务协议》的事实； 4、广西城邦物业服务有限公司收款收据，拟证明原告于2019年12月 3 21日向广西城邦物业服务有限公司缴纳装修垃圾清运费用和预收公共水电费的事实； 5、报告及运单详情，拟证明2020年4月26日，原告向被告邮寄《报告》，告知被告没有按照合同约定将水电接通，2020年4月27日被告已签收该报告的事实； 6、关于南丹棚户区已售商铺水电未正常使用的情况汇报打印件，拟证明至2020年5月6日，原告购买的商铺未能通水通电的事实； 7、广西12345短信内容截图，拟证明2020年6月9日，广西12345以短信回复，确认棚户区商铺答复时尚无法交付使用原因的事实； 8、照片，拟证明至2020年6月17日，原告购买使用权的商铺仍未安装好水电的事实。 被告华锡集团辩称，1、被告不存在逾期交付房屋的行为，根据原告提供的证据，华锡集团已于2019年8月29日完成了商铺的交付，原告已经签字确认收房，原告签字收房的行为表示其已经认可达到交房的条件，而且原告收房为自愿行为，没有胁迫的情况，不存在逾期交付房屋情况。2、原告的违约计算日期有误，原告主张违约金计算时间从2019年9月1日至2020年6月22日共296天不符合合同约定，根据原告与被告签订的《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》第五条约定，如遇政府行为、社会异常事件或不可抗力等特殊原因，甲方可即实予以延期，今年1月底以来，全国爆发新冠疫情，广西区卫生委员会于2020年1月24日发布关于加强新型冠状病毒感染肺炎防控的公告，在广西范围启动重大卫生公共事件一级响应，全区停工，工地无法正常开工，符合合同约定的不可抗力因素，根据广西新型冠状病毒防控工作领导小组指挥部关于印发全区企事业单位复工复产防控指南通知要求，直至2020年4月20日被告方才满足施工条件，所以2020年1月25日至2020年4月20日期间应该扣除，另外受政府征地影响，2号楼至6号楼南侧山体上还有坟墓、水池等建筑物因政府没有能够及时拆迁，市政新河路没有往前推进，造成小区2号楼南侧消防通道无法与新河路相通，导致无法交付，还有停水停电大于天气五级以上大风等原因导致无法施工，工期应该顺延，所以受政府行为、不可抗力等因素影响，被告依照合同约定延期交付房屋符合法律规定。 被告华锡集团为其答辩理由，向本院递交了如下证据： 1、南丹华锡菀商铺交房名单原件，拟证明原告已在2019年8月29日签字接收南丹华锡苑1栋××商铺使用权的事实； 2、《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的通告》，拟证明2020年1月24日23时，广西启动重大突发公共卫生事件1级响应的事实； 3、《广西壮族自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部关于印发全区企事业复工复产疫情防控措施指南的通知》，拟证明2020年4月9日，广西疫情防控指挥部发布复工复产通知的事实； 4、国有建设用地使用权出让合同，拟证明南丹华锡苑建设用地合法性的事实。 当事人围绕诉讼请求及抗辩事由提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2、5、6均无异议；被告对原告提交的证据3、4、7、8有异议。原告对被告递交的证据1有异议，认为其与本案无关联性；认为被告递交的证据2、3具有真实性和合法性，但与本案无关；对被告提交的证据4无异议。对各方有异议的证据，本院综合认证如下： 对原告提交的证据1、2，被告对其证明力无异议。该两份证据证明了原、被告于2019年4月22日签订了《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》，约定原告“购买”被告华锡南丹棚户区××商铺的使用权，原告韦凤于2019年4月23日向被告支付了“转让款”180075元的事实。该事实双方无异议，本院予以认定。对原告提交的证据3、4、7、8，被告有异议。本院认为，原告提交的证据3、4，是原告与他人签订的商铺装修合同，证明了原告已经接收商铺并开始装修的事实，与本案具有关联性，本院予以确认。原告的证据5、6是原告向被告华锡集团反映水电未通的报告，其与证据7广西12345答复的内容及证据8拍摄于2020年6月13日的照片证明之内容一致，证明了截至2020年6月13日，华锡集团交付的商铺尚未安装好水电的事实，故原告提交的上述证据，具有证明力，本院予以确认，可以作为被告交付的商铺不符合约定交付条件的证据使用。 对被告提交的证据1是《南丹华锡苑商铺交房名单》复印件，被告以此证明其已经完成了交房义务的事实。本院认为，该证据确可证明被告于2020年8月29日将商铺交付给了原告，但其交付的商铺与协议书约定交付的装饰、设备标准并不相符，故被告提交该证据证明其已交房的证明力本院予以认定，但对其交付商铺与合同约定不相符的事实亦一并予以认定。被告提交的证据2、3，是广西防控指挥部关于应对新冠疫情相关防控工作及复工复产通知，新冠疫情属于不可预见的突发公共卫生事件，虽发生于原告签收商铺半年之后，但华锡集团交付的商铺与约定交付条件不符，故该突发事件的不可抗力不是被告免于承担民事法律行为后果的免责事由。 根据原告的起诉及被告的答辩，结合对双方证据的认证，本院认定如下法律事实： 2014年1月22日，华锡集团受让了坐落于南丹县xx宗土地作为经济适用住房用地。该宗土地上开发的“经济适用房”是以华锡集团作为业主单位报建的职工集资建设的棚户区改造项目，称为华锡苑小区。 2019年4月22日，原告（乙方）与被告华锡集团（甲方）签订了合同编号为ＨＸ018xxxxxxxx7-2的《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》，约定原告向被告“受让”华锡南丹棚户区××商铺的管理使用和收益权，使用权年限为50年，从2019年4月22日至2069年4月21日，“使用权转让”总价为180075元。协议书第二条载明，合同到期后房屋的使用权归华锡苑小区全体业主，乙方（原告）受让该房屋使用权时，已知甲方不给乙方办理任何产权证、土地证，本协议的目的是为了获取该房屋的使用价值，取得对该房屋的管理使用权和收益的权利。协议书第五条载明，被告应于2019年8月30日前将房屋交付给乙方使用，交付条件为合同附件二（附件二为：商铺装饰、设备交付标准：住宅室内入户门为铝合金推拉门、窗，内墙混合砂浆墙面，地面为混凝土地面，天花板混合砂浆顶棚，安装天然气、电表、水表）。协议书第一十条约定，如因甲方责任造成房屋延期交付使用的，则乙方有权向甲方追究逾期交付违约金，违约金按乙方已支付金额的每日万分之五计算，如逾期超过六个月，则视为甲方根本违约，乙方有权单方终止合同，甲方除支付违约金外，全额退回乙方已支付的款项。2019年4月23日，原告支付了180075元租金给被告，被告出具了收款收据给原告。 另查明，因商铺未能按约定的标准交付，被告曾与原告协商退商铺或退款事宜，原告不愿解除合同，要求履行合同继续按协议书的约定享有的商铺使用和收益权。原告当前已经营并管理了商铺。 本院认为，原告韦凤与被告华锡集团签订的《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》，是华锡集团在代管代建华锡苑棚户区期间，与该小区业主之一的原告就小区一层××商铺的使用收益权达成了“转让”协议，双方在履行合同过程中发生争议引起本诉。本案争议的焦点是：《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》的性质、效力及是否继续履行的问题；被告华锡集团是否存在违约行为的问题；原告关于违约金的诉讼请求有无依据的问题。结合争议焦点与上述认定的法律事实，本院综合评判如下： 关于协议书的性质问题。原告与被告签订的《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》约定了商铺不办理任何产权证、土地证等所有权归属，仅仅约定了商铺的使用收益权转让，合同期满后商铺归还业主所有。法律规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本院认为，华锡集团代全体业主将华锡苑一层××商铺出租给原告使用、收益，由原告一次性支付租金，符合法律规定的租赁合同构成要件。故原、被告签订的《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》，名虽为转让，其性质实则属租赁的民事法律关系。 关于协议书的效力问题。法律规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》是原、被告签订的租赁合同，双方自愿达成的由原告承租华锡苑一层10号商铺、租赁期限为五十年的协议，虽然是双方当事人的真实意思表示，但已经违反了租赁合同期限不得超过二十年的法律规定，超过二十年部分无效。原告主张继续履行《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》，且有长期租赁该商铺的意思表示。法律虽然规定合同当事人在合同被确认无效后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务；但是，原告向本院提出诉讼请求要求确认合同有效并继续履行合同，没有提出返还无效合同部分的财产的返还请求权。依据法律规定的租赁合同租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。原告可在《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》有效的租赁期限届满后续订商铺租赁合同。鉴于原告已经营使用商铺，是否行使返还财产请求权或续订合同权利由其自行选择决定，本案不宜对无效合同的法律效果作出判决。 关于被告是否存在违约行为的问题。租赁合同约定，被告应当于2019年8月30日前将符合约定条件的商铺交付给原告，2019年8月29日，原告韦凤在《南丹华锡苑商铺交房名单》签字。本院认为，被告在合同约定的交房时间前确已将商铺交付给了原告，其关于未逾期交付商铺不构成违约的答辩事由，本院予以采信。原告明知被告交付的商铺不符合合同约定未予以拒收，而是接收了商铺，视为被告交付行为完成。简而言之，被告在交付义务上并未违约，仅是交付的商铺与约定的装饰标准不符合合同约定构成违约。故对原告关于被告逾期交房构成违约的诉讼请求，本院不予支持。 原告关于违约金的诉讼请求有无依据的问题。被告于2020年6月才将水电安装完毕，与合同约定标准不符，已构成违约。但原、被告在合同中没有就不符合装饰标准构成违约时责任承担方式、损失赔偿标准等违约责任进行约定，原告也没有提交可证明已交付商铺不符合合同约定的装饰标准致其损失的证据。对该违约行为，原告可向被告主张赔偿因违约致使其造成的损失或者延长租赁时间，其主张按日万分之五支付违约金的请求与合同约定不相符，该诉讼请求无合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下： 一、原告韦凤与被告广西华锡集团股份有限公司签订的《华锡南丹棚户区商铺使用权转让协议书》在2019年4月23日至2039年4月23日期间内有效，双方继续履行合同；上述租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。 二、驳回原告韦凤的其他诉讼请求。 本案案件受理费466元，由原告韦凤负担233元，由被告广西华锡集团股份有限公司负担233元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于河池市中级人民法院。 8 审 判 长  陈龙祯 人民陪审员  郁新苗 人民陪审员  韦小娥 二〇二〇年十一月二十四日 法官 助理  韦 焜 书 记 员  韦 焜 本案适用法律及其条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 9 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。