天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019津01**民初9135号原告：天津欣锦翔投资咨询有限公司，住所地天津港保税区天保大道**603。法定代表人：乔晋中，总经理。委托诉讼代理人：霍拥锋，天津平实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，天津岐丰律师事务所律师。被告：天津市丰隆房地产开发有限公司，住，住所地天津市河**十一经路与十纬路交口西侧三联大厦1门-2501/div>法定代表人：沈永和，总经理。委托诉讼代理人：王庆建，天津君恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳，天津君恒律师事务所律师。原告天津欣锦翔投资咨询有限公司诉被告天津市丰隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月7日、2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告天津欣锦翔投资咨询有限公司的委托诉讼代理人霍拥锋、王健，被告天津市丰隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王庆建、李琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告给付原告自2013年3月26日至实际交付商品房之日止以商品房总价款为基数按照银行同期贷款利率支付利息；2.请求法院依法判令被告给付原告自2013年3月26日至实际交付商品房之日止以商品房总价款为基数按照日万分之三给付违约金；3.本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告系商品房买卖合同关系。2013年3月25日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，按照该合同约定，原告拟购天津市河东区十一经路与九纬路交口三联大厦2门C301商品房一套，原告应在2013年3月25日之前交付房款2400万元，被告应于2013年3月25日之前将商品房交付给原告使用。原告分三次向被告支付了房款合计2400万元，被告至今未按照该合同约定履行交付商品房义务。原告认为被告侵犯了原告对所购商品房享有的包括但不限于占有、适用、收益等权利，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告诉请。原、被告2013年3月25日所签订的天津市商品房买卖合同是基于被告与原告公司法定代表人乔晋中在2012年11月28日签订的天津市商品房买卖合同的基础上所签订的备案合同。依据被告与乔晋中所签订的商品房买卖合同共计3套房屋，其中就包括了涉案房屋C301号。原、被告之所以订立商品房买卖合同，是因乔晋中在2013年3月11日向被告出具了指定函，指定函当中明确载明将涉诉房屋即C301号与原告签订备案的商品房买卖合同并协助原告办理产权转移手续，基于上述原因，被告公司在2013年3月25日在收到购房款2400万元后签订的网签合同并将房屋交付于原告，也严格按照约定在2013年4月7日为原告办理了所有权转移手续。同时认为原告主张的违约金过高，故不同意原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2012年11月28日，案外人乔晋中与被告签订了《天津市商品房买卖合同》（以下简称大合同），约定由乔晋中购买被告开发的坐落天津市河东区××路××路××大厦××号房屋，该三套房屋均为商业用房，总建筑面积4743.64平方米，双方约定每平米12753.92元，总房款60500000元。该合同附件五约定：“一、乙方签订合同当日付定金1000000元，乙方按照合同约定于2012年12月7日，一次性支付商品房首付款29000000元后，甲方于三个工作日内和乙方网签商品房Ｃ301正式的《天津市商品房买卖合同》，同时将商品房Ｃ301建筑物现状交付乙方，交付后产生的一切费用由乙方承担，甲方并在七日内为乙方办理该商品房Ｃ301产权转移手续，并且之后其租户发生的相应租金也应归由乙方收取和所有，如乙方未能在2012年11月30日支付第一笔房款29000000元即本合同作废，定金不退；二、...乙方将房屋（Ｃ202、Ｃ301、Ｂ202）返租给甲方，双方签订为期两年的租赁合同。甲方承诺年租金不低于2500000且每年递增6%，租金按季交付...七、乙方在支付第一笔房款29000000元之前有权变更购买人名称到指定的企业或个人名下”。2013年3月11日，乔晋中与被告又签署了《补充合同》并将该补充合同列为大合同附件七约定：“一、截止本补充合同签订之日前，关于乙方逾期付款的违约责任事项，双方确定为：乙方给付甲方逾期付款违约赔偿金人民币1000000元，甲方不再就此事宜向乙方主张权利，双方该事宜解决完毕。该笔款项在乙方付给甲方的最后一款时一同支付；二、截止2013年2月28日，乙方已付购房款共计6000000元整；三、乙方于本补充合同签订之日起的两日内给付甲方购房款18000000元（计已付房款共计24000000元整），付款到账后甲方即日内和乙方网签商品房C301正式的《天津市商品房买卖合同》，同时将商品房C301按建筑物现状交付于乙方，甲方并在七日内为乙方办理商品房C301产权转移手续；四、在甲方为乙方办理商品房C301产权转移手续，即乙方获得该房产权证之日起25天内，乙方给付甲方购房款16000000元整（计已付房款共计40000000元整），付款到账后甲方在12个工作日内和乙方网签商品房C201正式的《天津市商品房买卖合同》，同时将商品房C201按建筑物现状交付于乙方，甲方并为乙方办理商品房C201产权转移手续；五、在甲方为乙方办理商品房C201产权转移手续，即乙方获得该房产权证之日起25天内，乙方付清房款余款20500000元整及违约金1000000元（计付清全部房款60500000元和违约金1000000元），付款到账后甲方在12个工作日内和乙方网签商品房B202正式的《天津市商品房买卖合同》，同时即将商品房B202按建筑物现状交付于乙方，甲方并为乙方办理商品房B202产权转移手续，使乙方获得商品房B202产权证；六、本补充合同未作变更约定的内容，继续按原约定履行”。2012年11月28日，案外人乔晋中向被告缴纳房款1000000元，被告出具的往来收据上载明“河东区十一经路与九纬路交口三联大厦B202、C201、C301号购房定金”；2012年12月11日，案外人天津市宾利恒通投资管理有限公司向被告缴纳房款5000000元，被告出具的往来收据上载明“河东区十一经路与九纬路交口三联大厦B202、C201、C301号部分房款”；2013年3月11日，原告向被告电汇18000000元，以上总计24000000元。2013年3月25日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》（以下简称小合同），约定由原告购买被告开发的坐落天津市河东区××路××路××大厦××号房屋，该房屋为商业用房，建筑面积1129.79平方米，双方约定每平米21242.89元，总房款24000000元。交房日期为2013年3月25日前，付款时间为2013年3月25日前一次性付款。该合同第五条约定：“甲方如未按合同约定交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定交房之日次日起至实际交房之日止。如超过上述约定期限，乙方向甲方追究已付款利息的同时，甲方还应每日按是商品房价款的万分之三向乙方支付违约金”。合同第十一条约定：“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。”至今原告未收到被告的书面通知办理商品房交接手续也未收到被告给付的房屋钥匙。另查，案外人乔晋中系原告公司的法定代表人。案外人天津市宝利恒通投资管理有限公司的法定表人认可向被告缴纳房款5000000元系代乔晋中缴纳。上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提供相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，无论乔晋中与被告签署的“大合同”及补充合同还是原告与被告签署的“小合同”均系双方真实意思表示，合同均合法有效，双方均应按照合同约定全面自觉履行。乔晋中与被告签署的补充合同条款系对“大合同”的相关条款的改变和补充，在补充合同中未涉及的内容双方应当按照“大合同”的内容履行。在“大合同”的附件七中，双方改变了购买三联大厦B202、C201、C301号三套房屋的原付款方式，采用分批付款，分批交付并办理产权证的方式。之后，按照乔晋中的指示，原告与被告签署了“小合同”,该合同的标的就是“大合同”附件七中约定首批付款、交房、办证的标的即本案涉诉C301商品房，也就是说“小合同”就是“大合同”附件七中第三条的细化。现原告在签订“小合同”当日已经交齐首期房款，履行了合同义务，被告应当按照合同约定交付C301商品房。交付的形式按照“小合同”的约定应为：“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。”而被告并未书面通知原告办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。被告对此进行抗辩称，该房屋系以“现状交房”即在交齐首付款后即可认定被告已经完成交房义务，不必按照“小合同”约定书面通知原告办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。本院认为，虽然该房在交齐房款时，已经出租给案外人经营“KTV”使用，但被告亦应严格按照合同约定的交房形式履行交房手续。退一步讲，即使按照被告所讲完成了交房义务，而根据“大合同”附件五中的第二条约定，“乙方将房屋（C202、C301、B202）返租给甲方，双方签订为期两年的租赁合同。甲方承诺年租金不低于250万且每年递增6%，租金按季交付”。那么自2013年3月25日开始至今长达七年多的时间内，被告并未向原告支付任何返租租金。而对于未支付返租租金给原告的理由，被告的解释为自原始租赁到期后并未续租也未对外出租，该房屋始终空置直至2019年才对外出租。对此情形，本院派员到公安机关及工商管理部门了解到，该房屋三联大厦2门（B202、C201、C301）除个别情形短期停业整顿外，始终在经营“KTV”形式的娱乐项目。至此能够看出被告在占有该房屋期间始终在对外出租获取租金收益，从而也就证实了被告抗辩的已经履行了房屋交付义务与事实不符。综上，本院认定，被告未能履行交付商品房三联大厦2门C301号房屋的合同义务，应当承担违约责任。关于逾期交房利息与违约金具体数额。按照“小合同”第五条约定：“甲方如未按合同约定交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定交房之日次日起至实际交房之日止。如超过上述约定期限，乙方向甲方追究已付款利息的同时，甲方还应每日按是商品房价款的万分之三向乙方支付违约金”。利息自2013年3月26日开始至原告起诉立案的2019年9月16日止，经计算应为8585065元。原告暂主张4000000元，不违反法律规定，本院予以支持。违约金自2013年5月25日开始至原告起诉立案的2019年9月16日止，经计算应为16595999元。原告暂主张4000000元，不违反法律规定，本院亦予以支持。同时被告抗辩的违约金过高问题，因原告主张的违约金数额低于购房款的百分之三十且原告主张两项诉讼请求合计也未超过其中一项的利息损失，因此，本院对降低违约金的抗辩，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告天津市丰隆房地产开发有限公司给付原告天津欣锦翔投资咨询有限公司逾期交房利息4000000元（自2013年3月26日开始至2019年9月16日止）；二、本判决生效之日起十日内，被告天津市丰隆房地产开发有限公司给付原告天津欣锦翔投资咨询有限公司逾期交房违约金4000000元（自2013年5月25日开始至2019年9月16日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，保全费5000元，共计72800元由被告天津市丰隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王维力审 判 员  郭宏敏人民陪审员  曹 君二〇二〇年十一月十三日书 记 员  王子心附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。