湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11596号原告：长沙谷山源房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区观沙岭街道滨江海棠湾******。法定代表人：李其。委托诉讼代理人：杨东升,湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李森,湖南湘达律师事务所律师。被告：欧阳辉，男，1987年12月11日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告长沙谷山源房地产开发有限公司与被告欧阳辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙谷山源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李森，被告欧阳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙谷山源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠付的租金785076元；2、判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金；（滞纳金按所欠租金总额0.1%／每日的标准自应付之日起计算，计算至实际付清之日止，详见附件：滞纳金计算明细表）3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年5月14日，原被告签订《租赁合同》，合同约定被告承租原告位于长沙市岳麓区××路××路××广场××栋××楼××商铺，租赁面积为831.29，租期十年，自2018年7月1日至2028年6月30日，用于经营柏力健身项目。合同签订后，被告于2018年5月21日依约支付了合同保证金65423元及第一笔租金392538元，原告亦依约将门面交付被告使用。但被告支付完第一笔租金后，并未依约于2019年5月31日前支付第二笔租金，亦未于2020年5月31日前支付第三笔租金。原告多次联系被告催要租金，被告均不予理睬。原告认为，双方签订的合同合法有效，双方均应依约履行。现原告依约交付了商铺，被告亦一直占有使用租赁商铺至今，但被告无故逾期支付租金，其行为严重侵害了原告权益，为维护合同的严肃性及原告合法权益特诉至法院，请求判如所请。被告欧阳辉辩称，被告对租金有异议，租金不属实，被告实际只欠付390000元。合同约定被告逾期十日内可以解除，但是原告默认被告使用场地，因原告装修车库使用地坪漆，导致异味较大，被告经营20天左右受到影响。被告此前也与原告发函协商过该问题。被告经营的健身房已2019年10月底转给了案外人田茂伟。2019年10月底此后的租金应由案外人田茂伟支付。原告作为开发商出租房，在乙方违约情况下，应该解除合同，不能任由损失扩大。经审理查明：2018年6月5日，原告长沙谷山源房地产开发有限公司（甲方、出租方）与被告欧阳辉（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于长沙市岳麓区××路××路××广场××栋××楼××号商铺××方用于经营柏力健身，租赁面积831.29㎡。租赁期限从2018年7月1日至2028年6月30日止，租赁期为十年，甲方自2018年7月1日起将门店交付给乙方。租金从2018年7月1日起计租，乙方租赁经营场地的租金单价为78.7元／月／平方米，每月租金总额为65423元。免租期约定：乙方签订合同时首次交纳6个月租金，甲方给予免租期6个月，乙方于2019年5月31日前二次交纳6个月的租金，甲方给予免租期6个月，乙方于2020年5月31日前第三次交纳6个月的租金，甲方给予免租期6个月，合计免租期18个月。为保证本合同的顺利履行，乙方在合同签订的同时，乙方向甲方缴纳合同履约保证金人民币65423元，在合同期满后，乙方结清所有费用，任何违约及无相关设施设备修复的费用产生，乙方撤出甲方无场地，甲方在7个工作日内将保证金无息退还乙方。如有其它费用产生，甲方将在扣除相关费用后，余额在7个工作日内退还给乙方，保证金余额不足抵扣的，由乙方向甲方另行支付。乙方结清相关费用后本合同终止。租金按季度由乙方向甲方缴纳。自本合同丁后由乙方向甲方缴清本合同首次相关费用，下一季度金、管理等费用由乙方于下一租期开始日前的30天一次性缴清。第4.3约定按照本合同约定，乙方需向甲方缴纳的租金、合同保证金等一切费用应及时缴纳。乙方逾期不缴纳，每过期一天，乙方按所欠总额的0.1%向甲方交纳日滞纳金。超过10天仍不缴纳，甲方有权对乙方断电、封铺或解除本合同，并扣除乙方全额保证金等相关费用及有权要求乙方赔偿相应损失。第5.2条约定乙方必须按本合同规定及时向甲方交纳场地租金、各项管理费等收费款项，逾期10天以上不交，甲有权终止本合同，扣除乙方合同保证金，并对乙方商铺内的商品货物进行封存拍卖处理，拍卖所得作为所欠甲方的各项款项，并追究乙方的违约责任。第八条违约责任约定租赁期间，若乙方擅自提前终止合同，则乙方必须按合同未履行租期总租金的20%赔偿方损失（如该滞纳金低于乙方交纳的保证金数额，则违约责任按全额保证金计取）。2018年5月21日，被告支付了合同保证金65423元，2018年5月21日被告支付了第一笔租金392538元。庭审中，原告陈述，因被告拖欠租金，原告于2020年8月13日将涉案房屋锁门。另查明，原告在被告经营期间地下停车库刷漆，工期20天。以上事实有原告提交的《租赁合同》、《合同保证金收据》、《支付租金的收据》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告长沙谷山源房地产开发有限公司与被告欧阳辉签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，被告欧阳辉未按照合同约定及时缴纳房租是引起本案纠纷的主要原因。关于原告诉请被告支付租金785076元的诉讼请求，本院认为依据合同约定，被告签订合同时首次交纳6个月租金，原告给予免租期6个月，被告于2019年5月31日前第二次交纳6个月的租金（2019年6月1日至2020年5月31日），原告给予免租期6个月，被告于2020年5月31日前第三次交纳6个月的租金，原告给予免租期6个月。现被告仅于2018年5月21日被告支付了第一笔租金392538元，原告与被告均未对《租赁合同》要求解除，被告应按照合同约定履行支付租金的义务，对于原告诉请被告支付租金785076元的诉讼请求系按照合同约定计算至2021年5月31日。但原告已于2020年8月13日将涉案房屋上锁，此后被告并未实际使用房屋，故本院酌情支持被告支付截至2020年8月13日的租金。关于截止至2020年8月13日租金的具体金额，首先，综合考虑被告经营的健身房受到春季疫情的影响以及在《租赁合同》中约定的原告给予的免租期，对被告于2019年5月31日前第二次交纳6个月的租金392528元（2019年6月1日至2020年5月31日），本院酌情支持353275.2元。其次，原告在被告经营期间地下停车库刷漆，工期20天，考虑到刷漆的实际影响，本院认为该20天的租金43614元（65421元/月÷30天×20天），应从被告支付的租金总额中扣除。综上，被告应支付的租金为468852.2元【（353275.2元+65421元/月×2个月+65421元/月÷30天×13天）-43614元】。关于原告诉请的滞纳金，本院认为被告逾期交付租金虽有合同约定，但该约定计算标准过高，本院酌情支持93770.44元（468852.2元×20%）。关于被告辩称已将健身房业务转让给案外人，应由案外人支付租金的抗辩理由，本院认为被告与原告所签的《租赁合同》并未变更，依据合同相对性原则，被告仍需按合同约定履行义务。故对该抗辩理由，本院不予采纳。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、判决被告欧阳辉在本判决生效之日起五日内日支付原告长沙谷山源房地产开发有限公司房屋租金468852.2元及滞纳金93770.44元；二、驳回原告长沙谷山源房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6875元，由被告欧阳辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十一月二十五日法官助理林青曼书记员解秋阳