河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2950号 上诉人（原审原告）：朱良国，男，1968年2月3日出生，汉族，个体，住承德市。 委托诉讼代理人：唐彦阁，河北文帆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张维哲，女，1960年9月9日出生，蒙古族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：李志伟，河北汇林律师事务所律师。 上诉人朱良国因与被上诉人张维哲房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱良国及其委托诉讼代理人唐彦阁，被上诉人张维哲的委托诉讼代理人李志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱良国上诉请求：1、请求二审法院依法撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2636号民事判决，并改判支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足。一审中没有任何有效证据证明被上诉人向王存尧支付了2020年6月1日至2021年5月31日的租金650万元，及以后的租金200万元。一审判决中在审理查明部分记述：“上述协议签订后，张维哲已支付王存尧自2016年6月1日至2021年5月31日租金650万元，并预付了2021年6月1日以后的租金200万元"，是完全错误的。一、没有任何证据证明张维哲已支付王存尧自2016年6月1日至2021年5月31日租金650万元。庭审中张维哲出示的证据分别是：1、2016年支付租金的证据有：2016年1月12日银行转账60万元、70万元的转账凭条二张，在转账用处一栏均明确注明是“货款”；2016年3月29日转款50万元，在转账用处一栏也明确注明是“货款"；只有7月18日转款50万元和8月4日转款30万元，在转款用处一栏注明是租金。首先，在被上诉人提供的2016年其转给王存尧的款项中前三笔总计180万元是“货款"，与租金没有任何关系；其次，王存尧与被上诉人是在2016年4月1日才签订《商铺租赁协议》，其在4月1日以前是不可能向王存尧支付租金的；再次，在王存尧与被上诉人签订的《商铺租赁协议》协议第三条明确约定“租金为年付"，张维哲对这样大额的资金是不可能提前一年多支付的，不符合基本的商业习惯。2、2017年支付租金的证据有：2017年5月9日转款130万元的银行流水，在转款用处中注明为“租金"。3、2018年支付租金的证据只有70万元的租金凭证，再没有提供其他的证据。4、2019年分两笔给付了130万元，在汇款凭证上注明是“租金"。而2020年没有任何证据证明被上诉人支付了租金。综上，被上诉人有证据证明的自2016年至今总计支付租金410万元，而不是一审法院认定的650万元。二、被上诉人提前向王存尧支付租金，不符合双方的约定。王存尧与被上诉人于2016年4月1日签订的《商铺租赁协议》第三条明确约定：“…。租金为年付，每年5月1日前一次性付清当年租金"。所以，按照约定被上诉人是不可能向王存尧提前支付租金的。三、按照王存尧与被上诉人的交易习惯，也可以证明，被上诉人没有支付2020年的租金。王存尧与被上诉人于2016年4月l日签订《商铺租赁协议》后，被上诉人基本上是在协议约定的5月1日前后支付租金，如：2016年是在7、8月份；2017年在5月份支付租金；2018年在5月份支付租金；2019年在5月1日前后支付租金。而没有任何证据证明2020年被上诉人支付了租金。四、至于一审法院认定的：预付了2021年6月l日以后的租金200万元，更是与事实严重不符。首先，据王存尧陈述这200万元是他从被上诉人处的借款，与租金毫无关系；其次，双方的合同止于2021年5月31日，何来2021年6月1日以后的租金；再有，依据王存尧与被上诉人签订的《商铺租赁协议》约定：租金为年付，被上诉人是不可能提前支付租金的。五、一审判决认定：2019年5月20曰张维哲与王存尧再次签订了《商铺租赁协议》，租期5年，自2021年6月1日起至2026年5月31日止，年租金为130万元，是完全错误的。首先，王存尧与上诉人关于双方之间在交接亿兆百货大楼各种债权债务和各种合同时，并没有被上诉人提供的上述的这个合同，只有2016年签订的《商铺租赁协议》，也没有张维哲预付租金200万元的事实；其次，王存尧与被上诉人签订上一份协议的终止时间是2021年5月31日，2019年5月20日双方之间的合同期限还有2年，按照正常的习惯不可能提前再次签订合同。再次，王存尧与亿兆百货签订的合同租期止于2024年2月28日，不可能将转租的合同期限签订到2026年5月31日。所以，2019年5月20日张维哲与王存尧再次签订了《商铺租赁协议》明显是伪造的，不具有任何法律约束力。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足，请贵院依法予以撤销，支持上诉人的上诉请求。补充上诉意见：1.一审法院提交到中院的卷宗中有三份证据是伪造篡改的，与一审我们质证的证据不同。证据卷75页，76页，被上诉人提交2016年1月12日转款70万元的转账回单，60万元回单和转款50万元回单。这三份单据用途一栏空白的，我们一审质证时，原件上面有货款两个字，现在证据卷中没有这两个字。这三份证据中不知道什么原因消失了。是一审和被上诉人恶意串通。2.一审中，证据卷宗66页，第二份证据，一审时没有此证据，一审没质证。69页，承德银行现金支款存根一审也未看到，没有进行质证。3.一审庭审时，被上诉人在证据目录与论述，均陈述2016年共支付260万元预付2016和2017两年租金，2017年预付2018年租金，他证据中，证据卷65页，租金注明2017年5月9日付2017年度房租。被上诉人注明很清楚，就是2017年房租，而不是被上诉人一审所述2016年付两年。 张维哲答辩称：一、答辩人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法予以维持。二、上诉人所提上诉理由不成立。1、答辩人提交的相关银行转账凭证等证据已经充分证明答辩人已经向出租方王存尧支付了自2016年起至2021年期间的全部租金共计650万元，并且预付了出租方2021年度至2026年度租金200万元，上述证据已经形成完整的证据链条，可以证实答辩人并不拖欠租金的事实，至于上诉人所提到的各别转账汇款凭证上标注了“货款”以及付款时间等问题这些所谓的抗辩理由首先是不成立的，无论转账凭证上如何标注并不影响其真实的交易内容是给付租金，答辩人与王存尧之间仅存在租赁关系，双方并无其他商业往来。其次，提前给付租金是应王存尧的请求，因其刚刚承包百货大楼需要资金进行装修改造，故请求答辩人提前给付租金，答辩人也为了保持与出租方的良好合作关系，故而在2016年度提前支付2017年度租金，总计给付王存尧260万元租金，这一基本事实是没有任何争议的，再有，假使王存尧对此有异议也不应由上诉人一方提出，依据合同相对性的原则，答辩人是与王存尧之间签订的租赁合同，对双方于付款方式、付款时间以及签订后续租赁协议均属于答辩人与王存尧之间在合同履行过程中进行的临时调整问题，并且这些调整并未影响合同的履行，反而是答辩人一方保证了租赁合同的有效履行，现在上诉人一方在未追加王存尧作为当事人参加诉讼的前提下，仪凭其个人的主观判断是不能对答辩人与王存尧之间的合同履行情形行使抗辩权的，这种所谓的抗辩是无效的。2、如果答辩人存在拖欠租金的情形，王存尧怎么会在2019年5月22日预收答辩人2021年至2026年度的租金，这显然是不符合常理的，放着欠的钱不要，非要预收此后的租金，没有这样的交易行为，而只有在不存在拖欠这一唯一情形下，出租方王存尧才可能预收后五年的租金。上诉人称王存尧陈述这200万是借款即未提供证据也未有王存尧的确认，而答辩人提供的王存尧本人书写的收条是合法有效的书证。3、答辩人与王存尧之间提前签订2021至2026年的租凭合同并不违反法律规定。王存尧与百货大楼的租赁合同的期限是2016年3月1日至2024年2月28日，百货大楼给王存尧的解除通知是2019年9月30日，答辩人与王存尧签订的第二份租赁合同是2019年5月20日，而此时王存尧享有合法的外出租权，虽然第二份租赁合同的期限超过2024年2月28日，但在此期限内的租赁权是合法有效的，应当得到法律的保护。综上，答辩人认为上诉人上诉理由不成立，请求人民法院依法驳回上诉维持一审判决。补充答辩意见：不存在伪造篡改问题，一审开庭所有原件都是当庭出示，对方也进行质证。复印件财务人员自作聪明把用途进行遮挡复印，虽然标注的是货款，我们和王存饶之间除了租赁没有别的法律关系。房租就是一年130万元。第一年我们给了260万，因为王存尧要进行装修，电梯等改造资金不够，所以我们给了两年房租。交的是2016年，2017年。农业银行回单是由付款方是公司，公司打给被上诉人。一审我们出示了，是复印件。存根是一张现金支票，我们也出示了。可以看一审开通录像。上诉人补充的三点是不成立的。 朱良国向一审法院起诉请求：请求依法判令被告给付原告租金130万元及违约金40万元，诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月28日，王存尧与承德亿兆百货大楼商贸有限责任公司（以下简称亿兆百货）签订租赁合同，约定王存尧承租亿兆百货营业楼1-4层。2016年4月1日，原告朱良国与王存尧共同作为乙方与亿兆百货公司签订租赁合同补充条款，将租赁期限延长至2024年2月28日。2019年9月30日，因王存尧欠付租金，亿兆百货公司向王存尧发出解除合同通知函，要求王存尧于2019年9月30日解除双方签订的租赁合同，在接到函件后15日内处理好与现有商铺的租赁关系，将房屋腾空，交付亿兆百货公司。王存尧于当日确认收到该函件。原告朱良国与亿兆百货公司于2019年9月30日签订租赁合同，约定由朱良国承租亿兆百货营业楼1-4层。2016年4月1日，被告张维哲（乙方）与王存尧（甲方）签订《商铺租赁协议》，约定甲方出租的商铺坐落地址承德市双桥区，租期5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止，年租金为130万元，租金为年付，每年的5月1日前一次性付清当年租金。合同第七条约定，合同期内甲乙双方主体发生变更，则由变更后的主体继续享有本合同赋予的权利，承担本合同所规定的义务。2019年5月20日，张维哲与王存尧再次签订《商铺租赁协议》，租期5年，自2021年6月1日起至2026年5月31日止，年租金为130万元。上述协议签订后，张维哲已支付王存尧自2016年6月1日至2021年5月31日租金650万元，并预付了自2021年6月1日以后租金200万元。 一审法院认为，被告张维哲与王存尧签订的涉案房屋租赁合同为转租合同，通过亿兆百货出具的解除合同通知书可知，亿兆百货对王存尧转租行为应当知晓，亿兆百货在转租期内未提出异议，故本案转租合同应为有效合同，但超出亿兆百货与王存尧合同租期的约定应为无效约定。关于被告是否应向原告支付租金的争议焦点。首先，朱良国与亿兆百货签订租赁合同，张维哲与王存尧签订租赁合同，原被告双方无直接合同关系。其次，合同第七条约定，合同期内甲乙双方主体发生变更，则由变更后的主体继续享有本合同赋予的权利，承担本合同所规定的义务。原告所依据的该条款，系王存尧与张维哲签订的租赁合同条款，未经王存尧与张维哲同意，朱良国是否能够作为变更的合同主体无明确约定，且即使按照该条款朱良国作为变更后的合同主体，其享有权利的同时，也应承接相应的义务，被告已依据合同向王存尧支付了涉案租金，原告承接王存尧的权利义务，无权要求被告重复支付租金。综上，原告要求被告支付租金的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条的规定判决：驳回原告朱良国的诉讼请求。 一审案件受理费10050.00元（已减半收取），由原告承担。 本院二审期间，上诉人提交证据一、2017年3月22日王存尧、朱良国、占金亮签订的《协议书》一份。证明：1、张维哲早就明知其每年130万的租金应当由朱良国和占金亮收取。协议书签订后，王存尧、朱良国、占金亮曾要求张维哲将租金直接给付朱良国和占金亮，但张维哲坚持要将租金支付给王存尧，所以，张维哲这些年的租金都是张维哲支付给王存尧，王存尧再支付给朱良国和占金亮，张维哲是不可能预先支付租金的，张维哲没有支付2020年的租金，也不可能预付200万元的以后租金。2、朱良国和王存尧于2017年3月22日就已经终止了合伙关系，一审张维哲主张朱良国和王存尧存在合伙关系是错误的。证据二、承德市京通一百商场有限公司在国家企业信用信息公示系统登记信息一份。证明：2018年1月25日，工商登记显示朱良国、占金亮已经将股权全部转让给了王存尧和郑翠娥（王存尧妻子），朱良国和王存尧早已经不存在合伙关系。证据三、2019年10月30日承德京通一百商城有限公司、承德恒大京通商贸有限公司、王存尧、郑秀娥与王存尧签订的《协议书》一份。证明：王存尧与朱良国交接亿兆百货大楼各项事务时，并没有涉及本案张维哲预付租金情况，证明张维哲并没有向王存尧预付租金。证据四、2015年11月24日承德亿兆百货大楼商贸有限公司与承德百姓大药房连锁有限公司签订的《租赁经营合同》一份，证明：承德百姓大药房连锁有限公司在2016年2月29日前与承德亿兆百货大楼商贸有限公司存在租赁关系，其不可能向别人支付租金，所以，一审张维哲提交的2016年1月12日向王存尧支付的两笔用处为货款的款项，不是租金，张维哲明显在撒谎。被上诉人质证意见为：不属于新证据。1,2,3号证据是王存尧与朱良国、占金亮内部关系，与被上诉人无关，没有关联性。4号证据真实性没异议，大药房和一百签合同，有免租期的，有装修期限，王存尧接手老一百，基于王存尧装修改造，预付租金，所以一月份支付130万元租金。2015年10月28日签的。 本院审理查明，2015年10月28日，王存尧与承德亿兆百货大楼商贸有限责任公司（以下简称亿兆百货）签订租赁合同，约定王存尧承租亿兆百货营业楼1-4层。2016年4月1日，朱良国与王存尧共同作为乙方与亿兆百货公司签订租赁合同补充条款，将租赁期限延长至2024年2月28日。2019年9月30日，因王存尧欠付租金，亿兆百货公司向王存尧发出解除合同通知函，要求王存尧于2019年9月30日解除双方签订的租赁合同，在接到函件后15日内处理好与现有商铺的租赁关系，将房屋腾空，交付亿兆百货公司。王存尧于当日确认收到该函件。朱良国与亿兆百货公司于2019年9月30日签订租赁合同，约定由朱良国承租亿兆百货营业楼1-4层。 2016年4月1日，张维哲（乙方）与王存尧（甲方）签订《商铺租赁协议》约定：第一条：甲方出租的商铺坐落地址承德市双桥区。第三条1、甲、乙双方约定租期自2016年6月1日起至2021年5月31日止，年租金为130万元。租金为年付，每年的5月1日前一次性付清当年租金。2、租赁期间，如房屋产权转让第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必经过乙方同意。但甲方应提前三个月通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。原甲方与乙方签订的租赁合同有效，如果不能履行合同的，甲方属于违约行为，必须赔偿乙方装修折旧后的损失。第五条1、乙方必须按合同规定缴纳租金及其它费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收违约金，乙方应赔偿对方年租金的10%。第七条、合同期内甲、乙双方主体发生变更，则由变更后的主体继续享有本合同所赋予的权利，承担本合同所规定的义务。2019年5月20日，张维哲与王存尧再次签订《商铺租赁协议》，租期5年，自2021年6月1日起至2026年5月31日止，年租金为130万元。 本院认为：张维哲应给付朱良国房屋租赁费130万元，并支付违约金13万元。理由如下： 一、关于违约责任的承担问题。王存尧与亿兆百货自2015年10月28日至2024年2月28日签订房屋租赁合同。2019年9月30日，因王存尧欠付租金，亿兆百货与王存尧解除了双方签订的租赁合同，至此王存尧不享有诉争房屋的承租权。而王存尧与张维哲签订的转租合同自2016年6月1日起经过延长至2026年5月31日，在亿兆百货与王存尧于2019年9月30日解除租赁合同后，王存尧与张维哲之间转租合同关系随即终止，张维哲作为守约方若存在预付租金的返还及赔偿损失等问题应另行向王存尧主张。 二、关于租金及违约金的给付问题。在王存尧与亿兆百货解除租赁合同后，朱良国与亿兆百货于2019年9月30日签订租赁合同，本案诉争房屋转由朱良国承租。根据王存尧与张维哲签订的《商铺租赁协议》第三条第2项以及第七条的约定，朱良国作为变更后的新的主体，继续享有《商铺租赁协议》中赋予出租方所享有的权利，承担该协议约定的出租方所应承担的义务。张维哲作为承租方，亦应继续按照该《商铺租赁协议》的约定向朱良国履行给付租金等相应的承租义务。在2019年9月30日后，承租人张维哲并未给付新的出租人朱良国租金，按照《商铺租赁协议》第三条第1项的约定，朱良国向张维哲主张2020年6月1日至2021年5月31日年度租金130万元，符合相关法律规定及双方协议约定，本院予以支持。关于朱良国主张张维哲给付其违约金的请求，依据《商铺租赁协议》第五条第1项的约定，应为年租金的10%，即13万元，故朱良国主张违约金为40万元，数额过高，本院予以调整。 综上所述，张维哲租赁本案诉争房屋，未按《商铺租赁协议》的约定给付朱良国租金，属于违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应当给付朱良国130万元租金及13万元违约金。另，关于双方争议的王存尧与张维哲在诉争房屋租赁期间租金是否全额给付的问题，系王存尧与张维哲租赁关系存续期间的纠纷，与本案无关，本院不予认定。故一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2636号民事判决； 二、被上诉人张维哲于本判决生效后十五日内给付上诉人朱良国2020年6月1日至2021年5月31日年度租金130万元，同时给付违约金13万元。 三、驳回上诉人朱良国的其他上诉请求。 一审案件受理费10050.00元；二审案件受理费20100.00元；合计30150.00元，由被上诉人张维哲负担25326.00元，上诉人朱良国负担4824.00元。 本判决为终审判决。 审判长 白云审判员崔向京审判员范典 二〇二〇年十一月三十日 书记员 孙     秋     晨