四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1732号 上诉人（原审原告）：广安市万佳物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区环城北路二段********。 法定代表人：徐先斌，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：严光华，四川亚美律师事务所律师。（一般授权） 委托诉讼代理人：李菲，四川亚美律师事务所律师。（一般授权） 上诉人（原审被告）：程代兵，男，生于1989年3月4日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：程世明，男，系程代兵之父。（一般授权） 上诉人广安市万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业公司）因与上诉人程代兵物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 万佳物业公司上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或改判程代兵向万佳物业公司支付2015年7月至2020年2月期间的物业费6740.16元及滞纳金1915.3元；2.一、二审案件受理费由程代兵负担。事实及理由：一审法院认为双方于2013年12月7日签订的《前期物业服务协议》合同期满后，在业主委员会成立后程代兵与上诉人签订的《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》对程代兵不具有约束力，故认定2015年7月至2020年2月期间调整物业费为按月每平方米0.8元标准计算是错误的。上诉人系2013年4月入住广安新天地一起小区进行前期物业服务，在服务期间分别于2013年4月1日，2016年4月1日、2018年3月31日、2019年3月28日与新天地小区开发商广安市万佳房地产开发有限公司签订《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》以及续约合同。案涉小区虽然成立了广安市广安区新天地一期业主委员会（以下简称业委会），但该小区业委会以及业委会委员已于2017年11月10日经该小区召开的业主大会进行了罢免，基于这一事实，在第一次前期物业合同期限届满后，万佳物业公司在征得社区居委会同意后，三次与广安市万佳房地产开发公司（以下简称万佳房产公司）签订了三次续约合同合法有效，对小区业主具有约束力。按照相关法律规定应当合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。时至今日，案涉小区未选聘新的物业公司，且上诉人一直在实际履行相应的职责，程代兵应按照《前期物业服务合同》约定支付物业费，如果程代兵认为万佳物业公司未履行或者完全履行合同约定的义务，给业主造成了损失，业主可以依法维权，但不能以此作为拒缴物业费的理由。据此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 程代兵辩称，万佳物业公司在2017年之后并没有签订合同，案涉小区成立了业委会，而万佳物业公司并没有将小区物业移交业委会。同时，在其管理期间，小区的服务做得非常不到位，小区卫生脏乱差，多家房子开裂。且程代兵之前向万佳物业公司交了保证金，应当用保证金来抵扣物业费。 程代兵上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回万佳物业公司全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由万佳物业公司负担。事实及理由：万佳物业公司属前期物业服务，其收费标准必须要有职能部门的批准，但万佳物业公司2014年取得批准文件，有效期一年后一直未能取得相应批准文件，也未与业主就收费标准达成一致，故万佳物业公司要求业主按照其自己制定的1.2元/㎡的标准支付物业费于法无据。万佳物业公司因不履行义务被广安市执法局进行了处罚，且新天地小区脏乱差臭，违章停车现象严重，堵塞了消防通道，小区电线乱拉，绿化被大量破坏，小区业主经常丢失电动车等，万佳物业公司根本未履行义务，根据规定业主有权拒交物业费。万佳物业公司违规收取的装修管理费、停车费、建筑垃圾转运费应抵扣业主所欠的物业费。案涉小区选举了业委会，成立了业主委员会，并通知万佳物业公司2017年5月15日前退出小区，万佳物业公司拒不移交资料和退出小区，万佳物业公司属于霸占小区强行提供物业服务；因此2017年5月12日之后的物业费业主不应支付。综上，请求支持程代兵的上诉请求。 万佳物业公司辩称，现有文件规定放开收费，不需要批准，双方当事人签订了物业服务合同，合同明确约定了物业费收费标准，应当按照合同执行。程代兵称给业主造成损失的问题属于另一法律关系，不应在本案中处理。业委会没有权利选聘物业服务公司，这是业主大会的权利，故我方认为新天地一期小区选聘物业公司没有召开业主大会，也没有业主大会的授权，主体不适格，业委会要求我公司撤场，我公司不知情且就我公司退场的纠纷正在诉讼过程当中。 万家物业公司辩称，程代兵的上诉理由不能成为其拒交物业费的理由，若因万佳物业公司的服务给业主方造成任何损失，业主方可以进行诉讼。 万佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令程代兵向万佳物业公司立即支付2015年7月至2020年2月期间的物业费6740.16元；2.判令程代兵向万佳物业公司立即支付2015年7月起至2020年2月期间拖欠物管费的滞纳金1915.3元；3.案件受理费由程代兵负担。 一审法院认定事实：程代兵系广安市广安区新天地1期8幢606号的业主。2013年12月17日，程代兵（乙方）就广安市广安区新天地1期8幢606号与万佳物业公司（甲方）签订了《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》，主要约定：就乙方所购买新天地1期、网签房号8栋6层6号（最终以政府部门确认为准）、建筑面积100.3平方米（最终以政府部门确认为准）的房屋委托甲方进行前期物业管理和服务事宜，并达成协议，委托事项包括：甲方对小区范围内共用部位、配套设施、设备、交通进行维护服务与管理，以及小区内的绿化、卫生、秩序等服务工作。具体包括：1.对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共绿地等的养护和管理、公共场所等的清扫及垃圾的收集清运、车辆一律入库、维护本小区的治安秩序、建立物业管理档案、向业主收取物业管理费用、接收乙方委托对乙方房屋自用部位及设备等进行有偿维修养护及其他服务等；2.乙方应于每年的1月1日到1月15日和7月1日到7月15日采取预交半年物业管理费用的方式全额交纳全部费用，住宅按照每月1.2元/平方米收取。物业服务期限暂定3年，自交房之日起计算；3.违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关费用的，甲方有权追索并从逾期之日起按应缴费总额每天3%计收滞纳金。 上述合同期满后，程代兵与万佳物业公司未继续签订物业服务合同。2016年4月1日、2018年3月31日、2019年3月28日，作为建设单位的广安万佳房地产开发公司（甲方）与万佳物业公司（乙方）分别签订了《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》，主要约定甲方委托乙方对广安·新天地一期前期物业实行一体化的物业管理。履行期限分别为自2016年4月1日起至2018年3月31日止、自2018年4月1日起至2019年3月31日、自2019年4月1日至新天地一期小区至业主委员会成立之日止。遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容测算物业管理服务收费标准，住宅按照每月1.2元/平方米收取。 程代兵从2015年7月起至今未继续缴纳物业服务费。2019年4月19日，万佳物业公司通过在程代兵住所张贴催缴通知单的方式，向程代兵发放了《催款通知单》，要求程代兵缴纳物业服务费。2020年1月18日，万佳物业公司再次向程代兵邮寄了催缴物业服务费的律师函。 万佳物业公司在物业管理服务过程中，因其在2014年4月至2015年7月期间，对该小区1栋、2栋门市业主违章搭建行为不仅未加以劝阻、制止和报告，反而向违章搭建业主收取场地租赁费，广安市城市管理行政执法局对万佳物业公司给予将三级资质降为暂定三级、扣减信用档案分25分的处罚，并于2016年1月8日对处罚情况进行了通报。 2017年5月15日，新天地一期业主委员会向新天地一期全体业主发布了《通知》，告知业主万佳物业公司与业主的服务合同已到期，业主委员会已按照物业管理条例选聘了广安天数物业管理有限公司，2017年5月10日业主委员会要求万佳物业公司向其移交，而万佳物业公司拒不移交，故通知万佳物业公司无权再向业主收取任何费用。至2020年2月，万佳物业公司仍在新天地一期小区进行物业管理服务。 一审法院认为，2013年12月17日，万佳物业公司与程代兵签订的为期三年的《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》，内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。万佳物业公司基本上按《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，程代兵辩称物业服务不到位，不构成其不缴纳物业服务费的免责事由，故程代兵应当按照合同约定的1.2元/平方米/月支付2015年7月至2016年12月物业服务费。前述合同期满后，在业主委员会成立并通知万佳物业公司退场、移交的情况下，万佳物业公司与作为建设单位的广安万佳房地产开发公司签订的《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》，对程代兵没有约束力。但被未提交证据证明从业主委员会通知万佳物业公司退场2020年2月期间其采取了其他合法维权途径，亦未就此作出合理说明。同时万佳物业公司实际上一直在广安新天地从事物业服务管理，一直在实际履行相应的职责为被告提供物业服务，程代兵实际上也接受了万佳物业公司提供的物业服务。依照公平合理原则，程代兵应当向万佳物业公司缴纳部分物业服务费。鉴于万佳物业公司履行职责存在瑕疵，对2016年12月之后的物业服务费，作适当调整，按0.8元/平方米/月标准计算。 综上，程代兵从2015年7月起至2016年12月期间应缴纳的物业服务费为2046.12元（100.3㎡×1.2元/月/㎡×17个月）,2017年1月至2020年2月应缴纳的物业服务费为3049.12元（100.3㎡×0.8元/月/㎡×38个月），以上合计为5095.24元。对于万佳物业公司主张的滞纳金，由于万佳物业公司在提供物业管理服务过程中未完全尽到管理职责，故不予支持。同时应当指出，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以及共同维护小区环境，以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第十五条第（二）项之规定，判决：一、程代兵在判决生效后十日内向广安市万佳物业管理有限公司支付2015年7月起至2020年2月期间的物业服务费5095.24元；二、驳回广安市万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由广安市万佳物业管理有限公司负担10元，程代兵负担15元。上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 二审中，万佳物业公司没有提交新证据。 程代兵提交照片一组，拟证明：1.万佳物业公司没有尽到物业服务的义务，给业主的生活造成了非常大的困扰。2.部分业主违规建造门市，导致房屋结构损坏严重，造成了200多家房子开裂问题，万佳物业公司管理人也没有尽到责任。3.一份业主委员会自制的新天地业主服务检查公示表，业主委员会在检查物业时发现很多问题，拟证明万佳物业公司的管理存在诸多问题和隐患。万佳物业公司质证意见：照片没有拍摄时间、地点，我公司对证据三性均不予认可。本院经审查认为，程代兵提交的照片确实看不出拍摄的时间及地点，而且一审法院对万佳物业公司服务存在瑕疵的事实予以了认定，故对该组证据不予采信，而检查公示表系业主自制且系复印件，对该证据本院不予采信。 本院二审查明：本院（2018）川16民终1395号所有权纠纷一案中，广安市广安区新天地一期业主委员会系一审被告、二审上诉人，该案二审判决书已经发生法律效力。本院（2019）川16民终618号物业服务合同纠纷一案中，业主举示了广安市广安区新天地一期业主委员会在2017年5月选聘新的物业公司，与之签订物业服务合同，并于2017年5月10日、2017年10月10日书面通知要求万佳物业公司办理资料移交并撤场等证据。该案认定万佳物业公司主张广安市广安区新天地一期业主委员会成立不合法的主张不能成立。在业主委员会成立并通知万佳物业公司退场、移交的情形下，作为建设单位万佳房产公司与万佳物业公司签订《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》，该续约合同对业主与万佳物业公司没有约束力。 二审查明的其他案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：万佳物业公司与广安市万佳房产公司签订的《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》是否对业主有效；程代兵是否应当向万佳物业公司支付物业服务费，按什么标准支付。 2016年5月21日，万佳物业公司与程代兵签订的为期三年的《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》，是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，该前期物业服务协议合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。万佳物业公司基本上按照前期物业服务协议的约定履行了自己的义务，虽然物业服务存在一定的瑕疵，程代兵辩称物业服务不到位，但不构成其不缴纳物业服务费的免责事由，故程代兵应向万佳物业公司缴纳物业服务费。根据本案查明的事实，虽然万佳物业公司与程代兵签订的前期物业服务协议约定的期限为三年，但在案涉小区业委会成立后，业委会于2017年5月选聘了新的物业公司，与之签订了物业合同，并通知万佳物业公司退场、移交，依据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，2017年5月，万佳物业公司与程代兵签订的《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》终止，故2015年7月至2017年5月期间，程代兵应按前期物业服务协议约定的1.2元/㎡/月的标准向万佳物业公司支付物业服务费。前期物业服务协议终止后，在业委会通知万佳物业公司退场、移交资料的情况下，万佳物业公司与万佳房产公司签订的《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》对程代兵不发生法律效力，不具有约束力。但程代兵未提交证据证明从业委会通知万佳物业公司退场至今约两年时间采取了其他合法维权途径，亦未就此做出合理说明。同时，万佳物业公司一直在广安新天地从事物业服务管理，履行相应的职责，程代兵实际上也接受了万佳物业公司提供的物业服务，依照公平合理原则，程代兵应当承担向万佳物业公司缴纳物业服务费的义务。鉴于万佳物业公司履行职责存在瑕疵，2017年5月之后的物业服务费，按照一审法院酌定的0.8元/㎡/月标准计算较为适宜。综上，程代兵从2015年7月至2017年5月应缴纳的物业服务费为2647.92元（100.3㎡×1.2元/㎡/月×22个月）；2017年6月至2020年2月应缴纳的物业服务费为2647.92元（100.3㎡×0.8元/㎡/月×33个月），以上合计5295.84元。 程代兵主张万佳物业公司在业委会通知其退场、交接后仍不撤场，霸占小区强行提供物业服务，以及万佳物业公司未尽管理责任致其房屋开裂等问题，如程代兵认为万佳物业公司侵害其合法权利或者有其他违法行为，可另行主张权利。万佳房产公司主张的滞纳金问题，因万佳房产公司在提供物业管理服务过程中未完全尽到管理职责，故一审法院未予支持是正确的。 综上所述，二审中因出现新证据，一审法院对程代兵应交物业服务费的标准计算有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2033号民事判决； 二、上诉人程代兵在本判决生效后十日内向上诉人广安市万佳物业管理有限公司支付2015年7月至2020年2月期间的物业服务费5295.84元； 三、驳回广安市万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，由广安市万佳物业管理有限公司负担10元、程代兵负担15元；二审案件受理费100元，由广安市万佳物业管理有限公司负担50元、程代兵负担50元。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 本判决为终审判决。 审 判 长 李政伟 审 判 员 成 琪 审 判 员 唐 敏 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 朱 芳 书 记 员 蒋思思