山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终5752号上诉人（原审原告）：林某某，男，1953年11月10日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：李兆萌，山东中都剑律师所律师。被上诉人（原审被告）：陈胜印，男，1960年11月19日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：何建民，山东圣泽律师事务所律师。上诉人林某某因与被上诉人陈胜印房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省汶上县人民法院（2020）鲁0830民初2168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。林某某上诉请求：1.撤销（2020）鲁0830民初2168号民事判决第三项，依法改判陈胜印赔偿林某某房屋增值损失206,230元，或将本案发回重审；2.一、二审的诉讼费用全部由陈胜印承担。事实和理由：一、一审法院认定林某某主张房屋增值损失没有事实根据和法律依据明显错误，陈胜印应当依法赔偿房屋增值损失。一审法院已经认定陈胜印与林某某签订的房屋买卖合同属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条的规定，陈胜印应当对林某某承担违约责任，赔偿上诉人因此造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条明确规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。林某某购买的房屋及价格已经《房屋买卖定金合同》明确约定，林某某付清了全部房款，陈胜印也已将房屋交付给林某某装修入住。陈胜印因违约给林某某造成的损失应为房屋现在的价值与合同约定价格之间的差额，即418,488元+7742元-220,000元=206,230元。二、一审法院已经采信了其指定的评估公司对涉案房屋价值作出的价格评估结论书，却以涉案房屋的价值与房屋价格上涨的损失并非同一概念为由，要求林某某承担举证不能的法律后果是错误的。林某某申请鉴定的事项为涉案房产的房屋价值，涉案房产的房屋价值与合同约定价格的差额当然就是房屋增值的价格，房屋增值的价格自然就是林某某合同履行后可获得的利益。因陈胜印无权处分造成林某某无法取得涉案房屋的所有权，陈胜印应当赔偿林某某房屋增值损失。三、一审法院已经认定涉案房屋面临被人民法院强制执行，林某某提起的案外人执行异议之诉已被一、二审法院驳回，无法达到阻止执行的效果，签订房屋买卖合同所要达成的目的无法实现，却认为林某某没有受到实质性的损害，损失尚未发生是错误的。涉案房屋已经进入强制执行程序，终审判决文书已经驳回林某某不得执行涉涉案房屋的诉求，林某某目前在涉案房屋的居住生活在法律意义上为非法占有。陈胜印的无权处分行为已经导致林某某受到了实质性损害。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特上诉至贵院，请求依法审理。陈胜印答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。林某某向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《房屋买卖定金合同》；2.被告返还原告购房款220,000元；3.被告赔偿原告损失261,015元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，林某某变更诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋买卖定金合同》；5.被告返还原告购房款220,000元；6.被告赔偿原告增值损失206,230元、装修损失25,549元、评估费12,000元；7.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.案外人贾存法与陈玉英系夫妻关系，陈胜印系案外人陈玉英之兄。2012年4月26日，汶上县汶上镇人民政府（征收部门）与陈玉英（被征收人）签订房屋征收补偿安置协议，以产权调换方式对陈玉英的房屋实施征收。2016年9月19日，陈玉英取得位于汶上县合苑回迁安置房3套（除此3套外，尚有1套未建），其中包含涉案28号楼1单元301室（含储藏室1-104）一套。陈胜印作为陈玉英的代表人参与了选房，但选房通知单、入住通知单上所载明的回迁户姓名均为陈玉英。涉案房屋至今未办理房屋所有权证。2.林某某及案外人陈玉英、贾存法主张，2013年8月25日，陈玉英（甲方）与陈胜印（乙方）签订房屋买卖协议，约定陈玉英将今后欲取得的位于汶上县回迁房（面积根据回迁协议分别为：120平方米、90平方米、90平方米、70平方米；车库、储藏室面积未定）出卖给陈胜印，总计房款1,000,000元，签订合同时一次性付清。2013年8月25日，陈胜印通过其农行卡转账至贾存法农行卡中800,000元；同日，陈胜印通过信用社转账向贾存法转款200,000元。3.案外人蔚志勇诉贾存法、陈玉英民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年6月15日作出（2015）汶民一初字第1499号民事判决书，蔚志勇不服该判决申请再审，一审法院于2016年10月13日作出（2016）鲁0830民再5号民事判决书，判决贾存法、陈玉英共同偿还蔚志勇借款2,320,000元及利息。贾存法、陈玉英不服该再审判决，提起上诉，济宁市中级人民法院于2017年2月27日作出（2016）鲁08民再125号民事判决书，判决驳回上诉，维持汶上县人民法院（2016）鲁0830民再5号民事判决。2017年3月23日，案外人蔚志勇依据一审法院（2016）鲁0830民再5号民事判决和济宁市中级人民法院（2016）鲁08民再125号民事判决书申请执行，一审法院于当日立案执行，案号为（2017）鲁0830执1055号。在该案的执行过程中，一审法院于2017年5月23日作出（2017）鲁0830执1055号执行裁定书，查封了贾存法、陈玉英名下位于汶上县。林某某于2017年5月27日以“陈玉英将涉案房屋卖给了陈胜印，陈胜印又将涉案房屋卖给了林某某，涉案房屋实际是林某某的房屋”为由对涉案房屋向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年11月28日作出（2017）鲁0830执异19号执行裁定书，驳回林某某的异议。另查明，2019年12月30日，汶上县人民法院制作发出《通知》，载明“陈玉英、贾存法：我院受理蔚志勇诉你借款合同纠纷[案号为（2018）鲁0830执恢64号一案，限你于7日之内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，根据申请人的申请，法院将依法处置拍卖已查封的被执行人贾存法、陈玉英所有的位于汶上县（含储藏室3-106）、28号楼1单元301室（含储藏室1-104）的房产三套。特此通知。]”汶上县人民法院于2020年3月20日作出（2017）鲁0830执1055号司法询价委托函，委托山东产权交易中心有限公司为位于汶上县（含储藏室3-106）、28号楼1单元301室（含储藏室1-104）的房产三套进行询价，山东成达土地房地产资产评估有限公司接受山东产权交易中心有限公司委托后于2020年4月13日作出鲁成（2020）估字A057号拟拍卖房产询价报告，其中对涉案的28号楼1单元301室（含储藏室1-104）房屋询价总价为350,700元（包含储藏室价值并假定询价对象内部为简单装修）。诉讼过程中，林某某申请对涉案位于汶上县（含储藏室1-104）房产的房屋价值和装修价值进行司法鉴定，根据各方当事人的意见，一审法院依法指定济宁鹏程价格评估有限公司对原告申请的事项进行了司法鉴定，济宁鹏程价格评估有限公司于2020年6月11日作出济鹏价评字【2020】第120号价格评估结论书，鉴定结论为房屋评估价格为5600元/㎡，共计418,488元；车库（储藏室）评估价格为700元/㎡，共计7742元；装修价值为25,549元，以上合计为451,779元。林某某申请司法鉴定，共支出评估费12,000元。济宁鹏程价格评估有限公司作出的济鹏价评字【2020】第120号价格评估结论书济鉴定费发票，经原、被告各方质证，对证据本身的真实性均无异议，本次鉴定系一审法院依据当事人申请指定中介机构作出，委托鉴定程序合法，济宁鹏程价格评估有限公司具有从事房地产价格评估的资质范围，鉴定人马某、刘某持有价格鉴证师执业注册证书，该价格评估结论书济鉴定费发票，内容客观真实，与本案待证事实有关联性，可以作为本案有效证据使用，一审法院依法予以采信。一审法院认为，陈胜印辩解称2017年3月2日与林某某达成房屋买卖协议，以220,000元的价格将涉案位于汶上县（含储藏室1-104）房产一套出售给林某某，陈胜印已收取了林某某支付的购房款220,000元。陈胜印已依约向原告交付了涉案房屋并由原告实际管理、居住、使用至今。因涉案房屋的实际产权人为案外人陈玉英、贾存法，根据已发生法律效力的济宁市中级人民法院（2019）鲁08民终4293号民事判决，在陈胜印无法取得涉案房屋所有权和处分权的情况下，陈胜印与林某某签订的房屋买卖合同属于无权处分，林某某亦不能取得涉案房屋的所有权和处分权。因涉案房屋的实际产权人即案外人陈玉英、贾存法与案外人蔚志勇存在经济纠纷，涉案房屋面临被人民法院强制执行，而林某某提起的案外人执行异议之诉已被汶上县人民法院和济宁市人民法院驳回，无法达到阻却执行的效果。陈胜印已依约向原告交付了涉案房屋并由原告实际管理、居住、使用至今，签订房屋买卖合同所要达成的目的亦无法实现，应当返还已收取的林某某支付的购房款220,000元。林某某已经对涉案房屋进行了装修，经济宁鹏程价格评估有限公司评估，涉案房屋装修价值为25,549元，陈胜印应当对原告的装修费用予以补偿，故原告提出由陈胜印支付其装修损失25,549元的请求，事实清楚，证据确实充分，依法应予支持。关于林某某提出由陈胜印赔偿房屋价格上涨206,230元的请求。林某某提出的鉴定事项是涉案房屋的价值，而非房屋价格上涨的损失，涉案房屋的价值与房屋价格上涨的损失并非同一概念，原告现在还在涉案房屋中居住生活，其还没有受到实质性的损害，损失尚未发生，林某某亦未提供其他证据佐证重置房屋损失的数额，依法应当由原告承担举证不能的不利的法律后果，故林某某提出由陈胜印赔偿房屋价格上涨损失206,230元的请求，没有事实根据和法律、合同依据，依法不应予以支持。林某某申请司法鉴定支出的鉴定费12,000元，系为明确本案的责任承担及数额支出的必要且合理的费用，依法应当由各方当事人进行分担。综上所述，林某某提出由陈胜印返还购房款22万元并赔偿装修损失25,549元的请求，事实清楚，证据确实充分，一审法院依法予以支持。林某某提出由陈胜印赔偿房屋价格上涨损失206,230元的请求，没有事实根据和法律、合同依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、被告陈胜印于本判决生效之日起十五日内返还原告林某某购房款220,000元；二、被告陈胜印于本判决生效之日起十五日内赔偿原告林某某装修损失25,549元；三、驳回原告林某某提出的其他诉讼请求。案件受理费4258元，由原告林某某负担2342元，由被告陈胜印负担1916元；鉴定费12,000元，由原告林某某负担10,825元，由被告陈胜印负担1175元（原告林某某已预交的部分，待执行时一并结算）。二审时双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点为林某某主张的购房差价损失应否予以支持。合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任，其赔偿对象为信赖利益，而信赖利益损失是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或者被撤销等而遭受的损失，该损失不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。本案中，涉案合同因陈胜印无权处分而导致无效，关于购房差价损失问题，即林某某主张的房屋评估价格与实际交易价格之差，因在当事人的利益分配上，合同无效和有效的法律后果并不相同。合同无效，就不能要求完全按照上述净回报的标准承担赔偿责任。在合同无效的情形下，损失一般限定在实际损失的范围之内，即为缔约付出的成本，林某某主张的房屋差价损失并非实际产生的损失，且明显超出当事人在订立合同时的预见。综上，林某某在无效合同的基础上主张差价损失缺乏法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4393元，由上诉人林某某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十一月十六日法官助理庞文博书记员黄灿