贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初4882号原告：贵州常青蓝天物业服务有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区甘荫塘九洲巷江南人家住宅小区********。统一社会信用代码：91520102560936480D。法定代表人：彭尚兵，执行董事。委托诉讼代理人：莫真亮，男，1991年8月6日生，布依族，住贵州省惠水县。代理权限：特别授权。原告：贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北航路中段畔山龙庭内。统一社会信用代码：91520490322040777K。负责人：彭尚兵。委托诉讼代理人：莫真亮，男，1991年8月6日生，布依族，住贵州省惠水县。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨琥，男，1974年7月30日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。被告：郭勇，男，1980年7月17日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告贵州常青蓝天物业服务有限公司（以下简称常青蓝天物业公司）、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司（以下简称常青蓝天物业安顺分公司）诉被告郭勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常青蓝天物业公司的委托诉讼代理人莫真亮、原告常青蓝天物业安顺分公司的委托诉讼代理人莫真亮、杨琥，被告郭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州常青蓝天物业有限公司、贵州常青蓝天物业有限公司安顺分公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即支付安顺市畔山龙庭A1栋16-3号房物业管理费9351元，违约金2805元，共12156元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月，安顺市畔山龙庭小区业主委员会通过选聘，委托原告为该小区提供物业管理服务，并签订有“畔山龙庭物业服务合同"，第一份合同服务期限：从2014年12月1日起至2017年12月31日止；合同到期后，双方又签订第二份物业服务合同，服务期限：从2018年1月1日起至2020年12月31日止，并对物业服务费用的标准及逾期交纳的违约金进行了约定。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，为被告提供了完善的物业管理服务。被告为畔山龙庭小区A1栋16-3号房业主，建筑面积为129.88平方米，每月应交纳物业服务费为1.5元／平方米。被告于2016年1月1日起就没有缴纳物业管理费，截止于2019年12月31日，被告欠交物业管理费月数为48个月。据此，被告欠交物业费共计9351元，同时，为减轻被告负担，违约金部分按照最高人民法院关于使用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定的不超过百分之三十请求2805元，多余部分自愿放弃。经原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判如所请。被告郭勇辩称，我不同意交纳物业费，理由如下：1、原告主张的物管费缺乏依据。我与原告之间物业服务合同关系不具有合法性。原告与业委会第二次签订的物业服务合同将物业费进行调整，未召开业主大会，续签合同也未召开业主大会，故合同无效。2、原告诉状中提出被告于2016年1月1日起就没有交物业管理费与事实不符。被告于2016年1月1日起至2017年12月30日一直交纳物业费，是后期原告作为小区物管未尽到义务，被告才拒交物管费。3、被告认为，原告的起诉已超过诉讼时效。4、被告认为原告物业公司未对原告提供完善的物业管理服务。被告从2010年4月至今房屋一直漏水，造成被告财产损失。之前的物业公司一直积极帮助被告与房开商协商沟通，因赔偿金额问题而未协商成功，之后原告进驻小区后，被告一直向原告反映此事，原告一直推拖说不关他们的事，致使被告房屋漏水一事一直未得以解决。2018年8月被告儿子的自行车上了锁却被盗，原告答复监控坏了，自行车被盗不关他们的事。原告的物管收费与服务水平不相符。5、人员配备不足。岗亭保安人员不足，不能满足本小区的保障和服务。6、小区设施设备维护不到位。本小区有很多金属护栏因未得到有效维护，造成严重损坏。还有观光电梯损坏，造成小区业主生活极其不便。7、原告主张的滞纳金缺乏依据。原、被告之间不存在物业服务合同关系，更未对滞纳金进行约定。且原告的主张明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，二原告提供的：常青蓝天物业公司的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、企业名称变更核准通知书、常青蓝天物业安顺分公司的营业执照、负责人身份证复印件、被告的身份证复印件、业主（使用人）基本情况登记表、业主（使用人）交验房表、房屋所有权证、欠费催缴通知单、张贴照片、关于畔山龙庭小区上下山电梯及小区监控更换会议纪要及照片；被告提供的身份证，当事人无异议，经庭审质证、认证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、原告提供的物业服务合同两份，证明原告与业委会签订了合同，原、被告之间存在物业服务关系及收费标准以及逾期缴费违约金的问题。被告不予认可。本院认为，本案中，原告有理由相信业委会系代表全体业主与其签订物业服务合同，双方意思表示真实，且被告并未否认原告服务管理小区的事实，故该证据依法予以采信。2、原告提供的物业费收据，证明被告最后一次交费的日期为2015年12月31日。被告认为其交纳物业费至2017年12月31日。本院认为，期间是否交纳物业费的举证责任在被告，被告未提供证据证明2016年1月1日至2017年12月31日交纳物业费，故原告提供的该组证据依法予以采信。3、原告提供的常青绿地消杀作业记录表、来访人员登记表、报修记录登记表、楼层巡查表，证明原告履行了服务义务。被告认为不属实，未看到原告做以上工作。本院认为，该组证据系原告自行记录，未提供其他证据佐证，不予采信。4、原告提供的业主征询意见书、电梯保养服务合同、电梯维护记录，证明原告在服务期间对电梯进行维护和保养。被告对证据的真实性不持异议，但认为达不到证明目的。本院认为，该组证据能够证明原告对小区内的电梯进行了日常维护，依法予以采信。5、原告提供的工作图片，证明对小区进行了管理。被告对证据的真实性不持异议，但认为达不到证明目的。本院认为，该组证据能够证明原告对小区进行了一定的管理，依法予以采信。6、原告提供的安市住建函【2014】120号《关于畔山龙庭小区业主委员会申请备案的批复》和公示照片，证明业主委员会成立合法及进行了公示。被告对真实性和证明目的均有异议。本院认为，畔山龙庭小区业主委员会经住建局同意备案，证明该业委会成立的事实，依法予以采信。7、被告提供的照片，证明原告服务不到位。原告对证据真实性不持异议，但认为达不到证明目的。本院认为，对房屋渗水问题属房屋质量问题，不属于物业服务范围，该证据的证明目的不予采信；其他照片，只能反映某个时间点的情况，由于物业服务具有持续性特点，照片现状不能客观反映物业服务情况，故该组证据的证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：原告常青蓝天物业公司为依法成立的物业管理企业法人，常青蓝天物业安顺分公司系其分支机构。2014年9月29日，安顺市住房和城乡建设局作出安市住建函【2014】120号《关于畔山龙庭小区业主委员会申请备案的批复》，同意畔山龙庭小区业主委员会备案。2014年11月22日，畔山龙庭小区业主委员会（甲方）与贵州常青绿地物业服务有限公司（乙方）签订《“畔山龙庭”物业服务合同》，约定甲方代表“畔山龙庭”全体业主委托乙方下属公司贵州常青绿地物业服务有限公司对“畔山龙庭”提供2014年至2017年的物业服务管理，并对委托的物业服务内容与质量、服务费用及收费方式、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方的权利与义务、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行约定。其中物业服务范围包括:物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；物业共用部位的清洁卫生，雨、污水管道的疏通；物业规划红线内非营利性共用设施的日常维修、养护；公共绿地的养护和管理；车辆停放的指挥、疏导和管理；公共秩序的指挥、安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理等。其中合同第六条约定：物业服务费实行包干制的方式，业主/物业使用人支付的物业服务费用标准为：2014年12月1日至2015年12月1日期间高层住宅每月1.2元/平方米、花园洋房每月1.2元/平方米、独栋别墅每月2元/平方米、联排别墅每月1.5元/平方米、商业物业每月2.5元/平方米、产权车位每月30元/位；2015年12月1日之后的物业服务费为高层住宅每月1.5元/平方米、花园洋房每月1.5元/平方米、独栋别墅每月2.3元/平方米、联排别墅每月1.8元/平方米、商业物业每月2.8元/平方米、产权车位每月40元/位。自来水二次加压用电费：0.5元/吨·月。合同第八条约定：业主/物业使用人应于每年的月日至月日内按产权面积向乙方交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，业主/物业使用人应在交费具体时间履行交纳义务。自来水二次加压电费，业主/物业使用人交纳水费时同时交纳。未按时交纳自来水费的，按照安顺市自来水公司的滞纳金标准交纳。属代收代缴的费用，按照相关部门出具的收费文件交费。合同第二十四条约定：本物业区内的共用部分、共用设施设备的大修、更新、改造费用超出500元（含500元）的，从维修资金中支出，按照维修资金管理办法办理。合同第二十七条约定：业主/使用人违反本合同第六条，未能按照足额缴纳物业服务费用的，应按物业服务欠费的5%/天的标准向乙方支付违约金。上述合同期满后，畔山龙庭小区业主委员会（甲方）与贵州常青绿地物业服务有限公司安顺分公司（乙方）于2018年1月9日签订《“畔山龙庭”物业服务合同》，合同期限为2018年1月1日至2020年12月31日，物业服务费标准为高层住宅每月1.5元/平方米、花园洋房每月1.5元/平方米、独栋别墅每月2.3元/平方米、联排别墅每月1.8元/平方米、商业物业每月2.8元/平方米、产权车位每月40元/位。自来水二次加压用电费：0.5元/吨·月。其他内容除合同第十条第1款内容“非产权车位，车位使用人按露天车位120元/个·月的标准向乙方交纳。乙方从停车费中按100元/个·月的标准提取车辆停放场地服务管理费，剩余部分作为甲方日常办公的工作经费。”变更为“非产权车位，车位使用人按露天车位150元/个·月的标准向乙方交纳。”、第二十四条内容增加内容“因本物业区交付时间较长，设施设备老化严重，小区运行维护成本较高，小区电梯广告收入由乙方收取，作为设施设备维护费用的补充。”外，其他内容与2014年11月22日《“畔山龙庭”物业服务合同》内容一致。上述合同签订后，原告依约从2014年12月1日起为该小区提供物业管理服务至今。被告系该小区A1栋1单元16层3号房屋业主，其房屋建筑面积为129.05平方米。自原告入驻小区后，被告交纳物业费至2015年12月31日。二原告要求被告按照物业服务合同约定支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费未果，遂诉至本院提出如前所请。同时查明，2019年经本院实地查看，目前畔山龙庭小区存在小区大门值班室长时间无人值守、大门随意打开，观光电梯钢架及护栏未及时维护保养，公共区域内的池水污浊、未及时维护等现象。另查明，2019年3月25日，贵州常青绿地物业服务有限公司企业名称经核准变更为贵州常青蓝天物业服务有限公司；2019年6月3日，贵州常青绿地物业服务有限公司安顺分公司经核准变更为贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。本院认为，畔山龙庭小区业主委员会经安顺市住房和城乡建设局同意备案，畔山龙庭小区业主委员会于2014年9月29日成立。畔山龙庭小区业主委员会与二原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，畔山龙庭小区业主委员会与二原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告入驻畔山龙庭小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系。因原告常青蓝天物业安顺分公司在进行物业管理的过程中存在安全防范、公共部位、公共设施设备的维护管理等服务瑕疵，原告未按合同约定的内容提供服务，存在违约行为；被告在原告进驻小区后一直未按合同约定交纳物业费，而物业公共部位公共设施设备的日常维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物管区域秩序维护费等开支来源于业主交纳的物业服务费用，业主不缴纳物业管理费的行为一定程度上也导致物业管理不能正常运行，亦属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应承担交纳物业费的责任，而原告因未全面履行合同义务，综合本案实际情况，遵循公平原则及等价有偿原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，对原告诉请的物业费，酌定支持85%。现二原告诉请要求被告缴纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，期间为48个月，按1.5元/平方米计算，故为48个月×1.5元×129.05·平方米=9291.6元，按85%即7897.86元予以支持原告要求被告支付物业管理费的诉请，超出部分不予支持。对原告提出要求被告支付违约金的问题。两份《“畔山龙庭”物业服务合同》中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，但对原告不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故二原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，应不予支持。被告提出物业费的调整必须召开业主大会并经50%的业主同意签字后才生效，业主委员会在未征得全体业主同意的情况下与原告签订物业合同、调整物业费无效的问题。二原告提交的两份《“畔山龙庭”物业服务合同》,合同甲方加盖有“畔山龙庭小区业主委员会”印章,作为合同相对方的常青蓝天物业公司和常青蓝天物业安顺分公司有理由相信物业服务合同系合同双方真实意思表示,且二原告自2014年12月1日起就入驻该小区从事物业管理服务工作,已存在事实上的物业服务合同关系，故案涉物业服务合同对小区所有业主均有约束力。对畔山龙庭小区有无召开业主大会决议选聘原告常青蓝天物业公司或调整物业费,系小区内部管理事务,若被告对此有异议可向社区主管部门反映,但不能以此否定物业服务合同的效力和二原告的劳动付出。同时，依照《贵州省物业管理条例》第四十一条：“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。”的规定，即便存在业主委员会与物业公司签订的《物业服务管理合同》有侵害业主合法权益的情形，未被依法撤销或改正前仍对全体业主具有约束力。因此，被告辩称案涉物业服务管理合同无效、调整物业费无效的理由不能成立，本院不予支持。对被告辩称的诉讼时效问题。因物业服务合同具有继续性、公益性，物业服务企业提供的绿化、保洁等物业服务具有明显的公共服务的特点，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受，而不仅仅局限于单个业主。由此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。也就是说，要将一个合同整体所涉及的物业管理费视为一个整体，把合同终止的期限视为履行的最后期限，合同期内每年交费时间视为分期付款的时间。本案中涉及的第一份物业服务合同履行期限届满之日为2017年12月31日，即诉讼时效期间从2018年1月1日起开始计算，至原告起诉时未超过三年诉讼时效。因此被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。被告辩称已交纳2016年1月1日起至2017年12月30日期间的物业费，因是否交纳物业费的举证责任在于被告，被告未提供证据证明，其辩称理由不能成立，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款第二项、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告郭勇于本判决生效之日起五日内支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费人民币7897.86元给原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。二、驳回原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币104元，减半收取人民币52元，由原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司共同负担人民币18元，由被告郭勇负担人民币34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二〇年十一月二十日法官助理王国兰书记员管苑曲