福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6122号 上诉人（原审被告、反诉原告）：晋安区兴达文具店，住福建省福州市晋安区王庄新村南湖**201。 经营者：陈淑兰，女，1934年4月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区王庄新村南湖**201。 委托诉讼代理人：任建生，福建秉峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建福维股份有限公司，住福建省永安市曹远镇清水池村**。 法定代表人：魏平和，职务董事长。 委托诉讼代理人：郭昌添，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓烽，福建建达律师事务所实习律师。 上诉人晋安区兴达文具店因与被上诉人福建福维股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 晋安区兴达文具店上诉请求:撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、晋安区兴达文具店与福建福维股份有限公司于2014年10月20日签订了一份《房产租赁合同》，租期自2014年9月1日起至2017年8月31日止。租金方面，第一年为4455元，第二年为4678元，第三年，即2016年9月1日至2017年8月31日期间为4912元。按合同约定，晋安区兴达文具店向福建福维股份有限公司交纳了履约保证金8910元，双方还对违约事项作了明确规定等，该合同合法、有效。二、福建福维股份有限公司以虚构政府征收土地，逼迫晋安区兴达文具店提前搬离，造成企业停业、停产，福建福维股份有限公司无权责怪晋安区兴达文具店拒交租金。1.福建福维股份有限公司于2017年8月1日向晋安区兴达文具店发出一份《合同终止、限期搬离并移交租赁房产告知书》，并且其声称采用多种方式要求晋安区兴达文具店搬离。但根据合同可知，租赁合同未到期，福建福维股份有限公司提前解除租赁合同负有过错，应视为违约，并非晋安区兴达文具店的过错；2.福建福维股份有限公司是“从2017年4月起”要求晋安区兴达文具店“于2017年7月23日前自行腾空搬离所占房产”，其目的是要将“被征迁房产移交晋安区拆迁部门”。但至今福建福维股份有限公司仍无法向法庭提交已经与拆迁办签订的《拆迁安置补偿协议书》，福建福维股份有限公司是在虚构事实；3.根据《福州市房屋征收补偿实施细则》第二十二条第二款规定，如该地块国家确有征用，晋安区兴达文具店有权获得相关经济补偿。根据《房产租赁合同》第一条可知，补偿可高达27000元，还不包括附属物补偿款和拆迁补助费等。而福建福维股份有限公司催促晋安区兴达文具店限期“从2017年4月起”搬离讼争房产，完全想将晋安区兴达文具店应得的停产停业损失补偿、附属物补偿款和拆迁补助费等非法占为己有。 福建福维股份有限公司辩称，一、一审判决对租赁相关事实认定清楚，证据确实充分，程序正当合法。双方均认可《房产租赁合同》合法有效，依照合同约定，晋安区兴达文具店应当履行缴交租金、腾退租赁物的义务，晋安区兴达文具店未履行合同义务的，福建福维股份有限公司依约有权没收履约保证金不予返还，同时晋安区兴达文具店还应支付福建福维股份有限公司为主张权利而支付的律师费。涉案租赁合同租期届满后，晋安区兴达文具店仍未腾退租赁物，至今已逾三年，而租赁期内的仍有5个月租金未付，依法应当承担继续支付租金、腾退涉案租赁物的法律责任。同时，根据租赁合同约定，履约保证金作为晋安区兴达文具店的履约担保，需在租期届满后、搬迁完毕并交还租赁物、没有违约情形的前提下，福建福维股份有限公司才依约返还，因此福建福维股份有限公司所收取的履约保证金依法不应返还。此外，福建福维股份有限公司为主张本案诉讼，在起诉时已实际支付律师费5000元，依约应当由晋安区兴达文具店承担。二、涉案租赁物被征收事宜，与本案无关。涉案租赁物被政府部门征收，是客观事实，晋安区房屋征收工程处因征收事宜将涉案租赁物的产权证、土地证原件收取并向福建福维股份有限公司出具收据，而晋安区兴达文具店的经营者陈淑兰在获知征收的信息时，也多次前往征收部门了解情况。福建福维股份有限公司书面及口头通知晋安区兴达文具店搬迁，系通知和要求其在2017年8月31日租期届满时搬迁，符合法律规定及合同约定。晋安区兴达文具店所称福建福维股份有限公司虚构政府征收土地逼迫其提前搬离，没有事实和法律依据，也与客观事实相悖，晋安区兴达文具店将上述情况理解为福建福维股份有限公司单方解除租赁合同没有事实和法律依据。况且，晋安区兴达文具店在2017年8月31日租期届满后，至今仍未搬离租赁物，其认为具有停产停业损失根本不存在。至于其主张的征收利益，不属于本案租赁合同纠纷的审理范围，本案中不应审理。被征收房屋未能交付给征收部门、安置补偿协议至今未签，原因恰恰在于晋安区兴达文具店违法占用租赁物、恶意拒不腾退房屋所致，其行为严重侵犯了福建福维股份有限公司的合法权益，造成福建福维股份有限公司的国有资产严重流失。 福建福维股份有限公司向一审法院起诉请求：1.晋安区兴达文具店立即腾退位于福州市晋安区××乡××村××号仓库南侧面积270平方米的租赁房屋并交还福建福维股份有限公司；2.晋安区兴达文具店立即向福建福维股份有限公司支付2017年4月1日至2017年8月31日未支付的租金24560元；3.福建福维股份有限公司收取的履约保证金8910元不予退还；4.晋安区兴达文具店立即向福建福维股份有限公司支付律师服务费5000元；5.晋安区兴达文具店承担本案全部诉讼费用。 晋安区兴达文具店向一审法院反诉请求：1.福建福维股份有限公司支付晋安区兴达文具店因本案诉讼支出的律师费5000元；2.福建福维股份有限公司退还晋安区兴达文具店履约保证金8910元。 一审法院认定事实：2014年10月20日，福建福维股份有限公司与晋安区兴达文具店签订《房产租赁合同》，约定晋安区兴达文具店承租福建福维股份有限公司位于福州市晋安区××乡（现为岳峰镇）××村××山三号仓库南侧面积270平方米的房屋（以下简称讼争房屋），每平方米月租金16.5元，每满一个年度递增5%租金，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日止，租赁用途为仓储。租金按月缴纳，除第一个月租金外，之后的租金在每月10日前交纳，其中，2014年10月1日至2015年8月31日期间每月租金为4455元，2015年9月1日至2016年8月31日期间每月租金为4678元，2016年9月1日至2017年8月31日期间每月租金为4912元。签订合同时，晋安区兴达文具店应当向福建福维股份有限公司交纳相当于本合同二个月租金额的履约保证金8910元，合同租赁期满晋安区兴达文具店搬迁完毕并交还租赁房产的十个工作日后晋安区兴达文具店向福建福维股份有限公司办理无息退还，晋安区兴达文具店在无违约的情况下全额退还，如有违约视违约情节扣除违约金后余额退还。履约保证金不能抵扣租金和晋安区兴达文具店应承担的其他费用。本租赁行为因福建福维股份有限公司企业改制或福建福维股份有限公司需要收回自用、或者政府征用拆迁、收储、或者法律或规章以及上级主管部门认为等出现应当收回的情形，福建福维股份有限公司提前二个月书面通知晋安区兴达文具店，福建福维股份有限公司单方有权解除本合同并终止履行，且不承担任何补偿或违约等责任。福建福维股份有限公司、晋安区兴达文具店任何一方违反法律或本合同规定不履行或不完全履行造成解除本合同履行的，违反法律或者违反本合同规定的一方应当向对方支付与本合同履约保证金等额的违约金，造成对方损失的应当赔偿。晋安区兴达文具店违反本合同规定或违反法律规定产生的各类纠纷，福建福维股份有限公司为解决纠纷产生的各类委托代理费用由晋安区兴达文具店全额承担。本合同履行期限届满或者本合同约定的解除终止情形出现，晋安区兴达文具店应当在终止日前无条件无偿搬迁在租赁房屋内属于晋安区兴达文具店的财物，逾期搬迁期间晋安区兴达文具店按本合同规定的租金额双倍支付给福建福维股份有限公司租金。上述合同签订后，晋安区兴达文具店依约支付押金8910元，并支付租金至2017年3月份。2017年4月，福建福维股份有限公司通知晋安区兴达文具店称讼争房屋被政府征收，要求晋安区兴达文具店搬离该房屋。后晋安区兴达文具店未搬离，亦未支付租金，福建福维股份有限公司于2017年8月1日向晋安区兴达文具店送达《合同终止、限期搬离并移交租赁房产告知书》，告知晋安区兴达文具店至合同履行期限届满的2017年8月31日，终止双方签订的《房产租赁合同》，要求晋安区兴达文具店按照合同约定在终止日前无条件无偿搬迁在租赁房屋内的财物等。2019年7月18日，福建福维股份有限公司通知晋安区兴达文具店称双方房屋租赁合同已到期，要求晋安区兴达文具店于2019年7月23日前自行腾空搬离所占用的房产。2020年2月24日，福建福维股份有限公司向晋安区兴达文具店发出《催告函》，催促晋安区兴达文具店支付拖欠的2017年4月1日至2017年8月31日期间的租金24560元。晋安区兴达文具店至今未搬离讼争房屋，亦未支付租金。讼争房屋尚未因征收而拆除。晋安区兴达文具店因本案诉讼支出律师费5000元。以上事实，有产权证复印件、土地证复印件、《房产租赁合同》、履约保证金收款收据、2017年1-3月租金收款回单、《合同终止、限期搬离并移交租赁房产告知书》、通知、《催告函》、送达信息、张贴照片、福州市晋安区房屋征收工程处出具的收据、委托代理合同（晋安区兴达文具店方）、增值税普通发票及当事人的陈述证实，一审法院予以认定。 一审法院认为，一、本诉部分。福建福维股份有限公司、晋安区兴达文具店之间的《房产租赁合同》依法成立，具有法律效力，双方应当依约履行。《房产租赁合同》约定的租赁期限已于2017年8月31日届满，福建福维股份有限公司请求晋安区兴达文具店腾退并交还讼争房屋，有合同和法律依据，应予支持。晋安区兴达文具店承租使用福建福维股份有限公司房屋应当按约支付租金，福建福维股份有限公司请求晋安区兴达文具店支付2017年4月1日至2017年8月31日期间拖欠的租金24560元，应予支持。本案《房产租赁合同》系因履行期限届满而终止，不存在合同解除的违约责任问题；晋安区兴达文具店在租期满后未搬离讼争房屋虽已经构成违约，但不予退还履约保证金并非《房产租赁合同》就该违约情形约定的违约责任，故福建福维股份有限公司主张不予退还履约保证金缺乏合同依据，不予支持。鉴于福建福维股份有限公司已经诉请晋安区兴达文具店腾退讼争房屋，一审法院确认履约保证金先行用于抵扣拖欠的租金，抵扣后晋安区兴达文具店还应支付福建福维股份有限公司租金15650元。福建福维股份有限公司举证的委托代理合同尚不足以证明其因本案实际支出律师费5000元，其主张晋安区兴达文具店支付该费用缺乏事实依据，不予支持。二、反诉部分。晋安区兴达文具店主张福建福维股份有限公司自2017年4月份开始即对讼争房屋断水、断电，但未提供证据证明，一审法院不予认定。福建福维股份有限公司虽在租赁期限届满前通知晋安区兴达文具店搬离讼争房屋，但晋安区兴达文具店并未搬离，《房产租赁合同》实际履行至合同期限届满，晋安区兴达文具店并无拒付租金的合法事由。告知房屋征收实施单位情况不属于法律规定或《房产租赁合同》约定的出租人义务范畴，晋安区兴达文具店欲了解该信息，可自行向政府部门查询、核实，不能以福建福维股份有限公司未告知征收部门情况为由拒绝履行合同义务。晋安区兴达文具店违约导致本案诉讼，其请求福建福维股份有限公司支付其律师费没有依据，不予支持。晋安区兴达文具店尚未交还讼争房屋，其诉请退还履约保证金不符合合同约定，一审法院确定该履行保证金先行用于抵扣拖欠的租金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、晋安区兴达文具店应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离坐落福州市晋安区××乡（现为岳峰镇）××村××山三号仓库南侧面积270平方米的租赁房屋，并将该房屋交还原告福建福维股份有限公司。二、晋安区兴达文具店应于本判决生效之日起十日内向原告福建福维股份有限公司支付2017年4月1日至2017年8月31日期间的剩余拖欠租金15650元。三、驳回原告福建福维股份有限公司的其他诉讼请求。四、驳回晋安区兴达文具店的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费762元，减半收取计381元，由福建福维股份有限公司负担138元，晋安区兴达文具店负担243元。反诉案件受理费74元由晋安区兴达文具店负担。 二审中，晋安区兴达文具店向本院提交，证据1：福州市房屋征收补偿实施细则，证明本案诉争地块如遇拆迁，晋安区兴达文具店作为经营者有权获得包括停产停业损失、附属物补偿款及拆迁搬迁补助款等经济损失；证据2：报警单，证明福建福维股份有限公司多次采取断电、断水逼迫晋安区兴达文具店搬离，被迫向110报警求助；证据3：询问笔录，证明证人证实福建福维股份有限公司对企业采取断电、断水逼迫晋安区兴达文具店搬离，证人曾向110报警求助。经质证，福建福维股份有限公司对证据1《福州市房屋征收补偿实施细则》（9页），真实性、合法性均有异议，该实施细则是地方性规范性文件，不符合民事诉讼法中证据种类的要求，不能作为证据使用。该证据与本案无关，是否享有征收补偿利益，不属于本案租赁合同纠纷的审理范围。认为证据2的真实性、合法性需待核对原件后再确认是否真实，2019年8月13日的《报警回执》中报警人是匿名，报警内容“租赁问题电线被人剪断”，无法确定人员身份和具体报警事项。2019年8月28日的《报警登记》中报警人是匿名，无法确定报警人身份。案发地点为“××路××号××水库”，与本案的租赁房屋地址不符。报警内容为“仓库被二房东锁住，求助”，本案中不存在二房东。报警人/事主签名一栏为空白。2019年8月26日的《报警回执》中报警人是匿名，报警内容“纠纷”，无法确定人员身份和具体报警事项。综上，以上证据与本案无关。认为证据3《询问笔录》的真实性、合法性无法确认，关联性及证明内容：1.没有被询问人的身份信息和证明；2.被询问人陈述“去年7月左右”与《报警回执》的时间不吻合；3.被询问人陈述的内容与本案无关。福建福维股份有限公司向本院提交《律师费发票》，证明本案起诉时其已支付律师费5000元。经质证，晋安区兴达文具店认为与本案无关，不予质证。本院对晋安区兴达文具店提供的证据一的真实性予以确认，本院对晋安区兴达文具店提供的证据证据2、证据3的真实性无法确认，因福建福维股份有限公司未对律师费提出上诉，本院对福建福维股份有限公司向本院提交《律师费发票》不予采纳。 本院认为，晋安区兴达文具店与福建福维股份有限公司于2014年10月20日签订了一份《房产租赁合同》，租期自2014年9月1日起至2017年8月31日止，福建福维股份有限公司于2017年8月1日向晋安区兴达文具店送达《合同终止、限期搬离并移交租赁房产告知书》，告知晋安区兴达文具店至合同履行期限届满的2017年8月31日，终止双方签订的《房产租赁合同》，要求晋安区兴达文具店按照合同约定在终止日前无条件无偿搬迁在租赁房屋内的财物等，系对其自身权利的处分，但晋安区兴达文具店拒不搬离，故福建福维股份有限公司主张晋安区兴达文具店腾空、搬离讼争房屋，并将该房屋交还福建福维股份有限公司，于法有据，本院予以支持。晋安区兴达文具店于2017年4月1日未再交纳租金，因此，一审判决晋安区兴达文具店向福建福维股份有限公司支付2017年4月1日至2017年8月31日期间的剩余拖欠租金15650元正确，本院依法予以维持。 综上所述，晋安区兴达文具店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费762元，由晋安区兴达文具店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超