福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4301号 原告（反诉被告）：薛小妹，女，1989年6月25日出生，汉族，住福建省建瓯市。 被告（反诉原告）：福州利博顺泰房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道榕洲路**阳光城领海综合楼**，统一社会信用代码91350121054344976J。 法定代表人：郎辉。 委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张儒轩，北京德恒（福州）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）薛小妹与被告（反诉原告）福州利博顺泰房地产开发有限公司（以下简称利博顺泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛小妹与被告（反诉原告）利博顺泰公司委托诉讼代理人邱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告薛小妹向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令利博顺泰公司立即向薛小妹交付位于闽侯县××街道××道××号××期××＃楼××单元的房产；二、请求法院依法判令利博顺泰公司向薛小妹提供上述第一项所涉房产的办证材料并配合薛小妹办理该房产的产权登记手续；三、请求法院依法判令利博顺泰公司向薛小妹支付逾期交房违约金直至实际交房之日止，以房屋总价款563679元为基数，按每日万分之二计算，自2016年4月1日起暂计至2020年8月19日止（起诉之日）为180490元。 事实与理由：薛小妹向利博顺泰公司购买位于闽侯县××街道××道××号××期××＃楼××单元的房产，但利博顺泰公司至今尚未向薛小妹发出交房和办证通知，且拒绝向薛小妹办理交房和办证手续，利博顺泰公司的行为已严重违反合同约定及双方的信赖利益，现为维护薛小妹合法权益，特依据《民事诉讼法》相关规定向贵院起诉，请求判如所请。 利博顺泰公司辩称，诉争房屋在合同约定的交付时间已达到交付条件，利博顺泰公司不存在逾期交房行为，薛小妹向利博顺泰公司主张逾期交房违约金没有依据。 （一）诉争房屋于2016年3月30日前已具备交付条件。 2013年12月10日，原、被告就诉争房屋即闽候县××街道××大道××号××号楼××层××单元签订了《商品房买卖合同》及附件（下称“合同”），合同第八条约定交付时间为2016年3月30日前。 案涉闽候县××街道××大道××号楼于2015年10月28日通过竣工验收，于2016年1月25日通过消防验收。因此，诉争房屋在2016年3月30日前达到了合同约定的房屋交付条件。 （二）利博顺泰公司已履行了通知交付义务。 在房屋达到交付条件后，利博顺泰公司于2016年3月14日向薛小妹寄送了《交房通知书》，通知薛小妹办理房屋交接手续。因此，利博顺泰公司已按照《商品房买卖合同》约定履行了通知交付义务。 （三）薛小妹诉请要求利博顺泰公司支付逾期交房违约金没有依据。 即使薛小妹未收到交房通知，按照《商品房买卖合同》补充协议第九条第3款、第5款约定，薛小妹应在利博顺泰公司书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务；如薛小妹因任何原因未收到利博顺泰公司的交房通知，则薛小妹有义务按合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。而薛小妹未办理交接手续的原因在于薛小妹未及时到房屋所在地办理交接手续。因此，利博顺泰公司并不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。 综上所述，利博顺泰的诉讼请求没有合同及法律依据，请求法院依法予以驳回。 反诉原告利博顺泰公司反诉请求：一、判决反诉被告薛小妹向反诉原告利博顺泰公司支付逾期收房的违约金人民币91104元（按总购房款563416元日万分之一标准计算，自2016年4月1日暂计算至2020年9月4日，具体应计算至反诉被告薛小妹办理完毕房屋交接手续之日止）；二、判决反诉被告薛小妹向反诉原告利博顺泰公司支付律师费8000元；三、判令本案的全部诉讼费用由反诉被告薛小妹承担，包含但不限于案件受理费、财产保全费、公告费、鉴定费等因利博顺泰公司实现诉讼请求而产生的费用 反诉的事实与理由：2013年12月10日，利博顺泰公司与薛小妹签订了编号为20131030138《商品房买卖合同》及附件，双方约定：薛小妹购买闽候县××街道××大道××号楼××层××单元商业房产，总价款为563416元。《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间为2016年3月30日。 《商品房买卖合同》补充协议第九条第3款约定，反诉被告薛小妹应在反诉原告利博顺泰公司书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务；如反诉被告薛小妹因任何原因未收到反诉原告利博顺泰公司的交房通知，则反诉被告薛小妹有义务按合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。否则，视为反诉被告薛小妹逾期收房，由反诉被告薛小妹承担相关责任。同时，《商品房买卖合同》补充协议第九条第5款约定，反诉被告薛小妹逾期收房的，每逾期一天应向反诉原告利博顺泰公司支付总房款万分之一的违约金。 闽候县××街道××大道××号楼于2015年10月28日通过竣工验收，于2016年1月25日取得建设工程竣工验收消防备案凭证。在2016年3月30日前达到了合同约定的房屋交付条件。 在达到交付条件后，反诉原告利博顺泰公司于2016年3月14日向反诉被告薛小妹寄送了《交房通知书》，通知反诉被告薛小妹及时办理交房手续。但反诉被告薛小妹至今未办理，也未按合同约定到房屋所在地办理房屋交接手续。反诉被告薛小妹逾期收房行为已严重违反了《商品房买卖合同》的约定，反诉原告利博顺泰公司有权依照《商品房买卖合同》的约定，追究其逾期收房的违约责任。故为维护反诉原告利博顺泰公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 反诉被告薛小妹辩称，一，《商品房买卖合同》第9条第3款约定属于无效的格式霸王条款，属于无效条款。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因此，在商品房买卖合同里，买受人的唯一义务就是支付购房款，交房是反诉原告的义务，而非权利。反诉原告却以该条款主张违约金，明显属于排除己方义务，免除己方责任，排除反诉被告主要权利的无效格式条款。 二，案涉房屋至今仍然无法完成交付的原因在于反诉原告利博顺泰公司。 如本诉部分所主张，反诉被告薛小妹多次发函催告反诉原告利博顺泰公司交房甚至多次前往反诉原告利博顺泰公司所在项目办理交房，均被反诉原告利博顺泰公司以先行缴纳物业费才给交房办证，遂导致诉争房屋至今尚未交付给反诉被告薛小妹，因此，反诉原告利博顺泰公司应承担逾期交付的责任。 三，鉴于反诉原告利博顺泰公司捆绑物业费拒绝交房，因此不论反诉原告利博顺泰公司何时向反诉被告薛小妹发的交房通知均已毫无意义，具体理由如下： 反诉原告利博顺泰公司在本诉阶段提交的证明，证明其已于2016年3月14日通知反诉被告薛小妹交房，但该证明载明的单号信息根本无法查询，且也没有任何证据证明反诉原告利博顺泰公司邮寄过该通知，退一步而言，如反诉原告利博顺泰公司能够证明其已于2016年3月14日向反诉被告薛小妹邮寄过交房通知，那么在反诉被告薛小妹于2019年7月、2020年8月等时间多次亲自前往项目现场办理交房均被拒绝，亦足以说明反诉原告利博顺泰公司系以其行为明示拒绝向反诉被告薛小妹交房，因此，反诉原告应当承担逾期交房责任。 综上，本案的核心在于反诉原告利博顺泰公司将物业费捆绑作为房屋交付的前提条件明显违反了商品房买卖合同约定的房屋自交付之日起按月收取物业费的约定及《物业管理条例》第41条第2款的规定，且反诉原告对业主设置逾期收房应当支付违约金的条款明显属于侵害业主权益的无效格式霸王条款，恳请驳回反诉原告利博顺泰公司的全部反诉请求。 薛小妹、利博顺泰公司围绕诉讼请求、反诉请求提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月10日，薛小妹与利博顺泰公司签订了编号为20131030138的《商品房买卖合同》及其5份附件，就坐落于闽侯县××街道××道××号××期××＃楼××单元的房产的预售房达成协议，其建筑面积64.29平方米（套内建筑面积49.05平方米，公摊面积15.24平方米），单价8763.66／㎡，总金额为563679元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 合同签订后，薛小妹已按合同的约定向利博顺泰公司交纳了全部的购房款。2015年10月28日，案涉房屋通过竣工验收，2016年1月25日通过消防验收，2016年3月14日，薛小妹因其住址变更，向利博顺泰公司发出变更住址通知书，要求利博顺泰公司将交房通知书寄至福州市鼓楼区××路××号楼××室，但因利博顺泰公司住所地搬迁被退回。2018年12月3日，薛小妹按合同约定的地址并通过EMS邮寄向利博顺泰公司发出交房催告通知，要求利博顺泰公司交付符合条件的案涉房屋，但被利博顺泰公司拒收。2019年7月17日，薛小妹前往利博顺泰公司办公处，要求该公司给予办理交房，但被要求先行缴清2016年4月1日起的物业费为由拒绝交房。2019年7月26日，薛小妹通过福建创富律师事务所向利博顺泰公司发出律师函，要求该公司给予办理交房及办证手续，同时要求该公司支付相应的违约金135621元，但利博顺泰公司收到该函后未予回复。2020年7月31日，薛小妹再次前往该公司，要求给予办理交房及办证手续，但该公司还是以先缴清物业费为由予以拒绝。2020年8月6日，薛小妹又一次向利博顺泰公司发出要求交付案涉房屋，但不是被退回，就是未予回复，故引起纠纷。审理中，利博顺泰公司辩称其公司已于2016年3月14日、2017年3月20日分别两次向薛小妹发出交房通知书合办证通知书，并向本院举证了两份由福建省邮政速递物流股份有限公司福州市分公司出具的证明，以证明该公司分别两次向薛小妹邮寄交房通知书和办证通知书，但薛小妹均未到场办理交房手续，而利博顺泰公司提供的两份证明，印章较为模糊，且证明上并没有相关单位负责人和经办人签名，更无相关邮件底单为佐证。同时，利博顺泰公司一次为由向本院提起反诉，本院对此进行合并审理。 本院认为，薛小妹与利博顺泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。薛小妹主张利博顺泰公司至今尚未向薛小妹发出交房和办证通知，且拒绝向薛小妹办理交房和办证手续，利博顺泰公司的行为已严重违反合同约定及双方的信赖利益，要求利博顺泰公司立即向薛小妹交付案涉房产；同时应向其提供房产的办证材料并配合案涉房屋的产权登记手续，并判令利博顺泰公司向其支付逾期交房违约金直至实际交房之日止，以房屋总价款563679元为基数，按每日万分之二计算，自2016年4月1日起暂计至2020年8月19日止（起诉之日）为180490元的诉讼请求。利博顺泰公司对此予以否认，认为该公司分别于2016年3月14日、2017年3月20日两次向薛小妹发出交房通知书合办证通知书，并向本院举证了两份由福建省邮政速递物流股份有限公司福州市分公司出具的证明，以证明可以证实该公司分别已在上述时间向薛小妹邮寄交房通知书和办证通知书。但两份证明的印章较为模糊，并且没有出具证明的单位负责人和经办人签名确认，更无相关邮件底单为佐证，故两份证明均不符合《民事诉讼法的解释》第一百一十五条规定的条件，不能作为本案的定案依据。综上，无法证实利博顺泰公司已按合同约定的时间向薛小妹发出交房通知书，故利博顺泰公司构成根本性违约，应承担相应的违约责任。 另外，薛小妹本人到利博顺泰公司办公处要求办理交房手续，而该公司却以薛小妹必须缴清2016年4月1日起的物业费。本院认为，利博顺泰公司交付房屋，薛小妹交付购房款是双方应当履行的主要义务，薛小妹与利博顺泰公司虽然在合同中约定，应当首先缴纳物业费才能交付房屋，但此项义务仅是薛小妹的一项次要义务，并不是薛小妹的主要义务。在薛小妹已按合同约定交付了全部购房款的主要义务之后，利博顺泰公司不能以薛小妹未履行缴纳物业费为由而拒绝履行交房义务，况且物业服务合同与商品房买卖合同系不同的民事法律关系，故利博顺泰公司的行为，已构成根本性违约，应承担相应的违约责任，不过，因双方约定的违约金数额过高，本院应予适当酌减，即按购房总价款563679元为基数，以20%的比例较为适当，即112735.8元。至于利博顺泰公司以薛小妹经其公司数次通知为由向本院提起反诉，要求薛小妹向利博顺泰公司支付逾期收房的违约金人民币91104元并支付律师费8000元等反诉请求。因利博顺泰公司所提供的证据不足以证明其反诉主张，故对利博顺泰公司的反诉请求，本院不予支持，予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百一十五条的规定，判决如下： 一、福州利博顺泰房地产开发有限公司应自本判决生效之日起七日内向薛小妹交付位于闽侯县××街道××道××号××期××＃楼××单元的房产； 二、福州利博顺泰房地产开发有限公司应自本判决生效之日起七日内向薛小妹提供位于闽侯县××街道××道××号××期××＃楼××单元××房××房产的产权登记手续； 三、福州利博顺泰房地产开发有限公司应自本判决生效之日起七日内向薛小妹支付逾期交房违约金计人民币112735.8元； 四、驳回薛小妹其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告福州利博顺泰房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3910元，减半收取计1955元，由福州利博顺泰房地产开发有限公司负担（该费福州利博顺泰房地产开发有限公司应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。反诉费1139元，由福州利博顺泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年十一月十六日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百一十五条：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。