河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初4841号原告：胡海涛，男，汉族，1988年9月7日出生，住固始县。委托诉讼代理人：文绪武，浙江正卓律师事务所律师。被告：河南华壹实业集团有限公司，统一社会信用代码：91411525577635481F。住所地：固始县城红苏路中段**。法定代表人：陈星，公司执行董事。原告胡海涛与被告河南华壹实业集团有限公司（以下简称华壹公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人文绪武到庭参加了诉讼，被告华壹公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，庭后向法庭提交了书面答辩状一份。本案现已审理终结。原告胡海涛向本院提出诉讼请求：1、由被告支付未竣工验收合格，擅自交付使用产生的违约金截止2020年7月20日52269元；之后违约金按日万分之五计算至竣工验收合格之日；2、被告退还原告违规收取的天燃气开户费、登记费等各项费用3525元，并此为基数，按银行同期贷款利率支付至退回完毕之日的利息；3、由被告支付无法办理房屋所有权证书的违约金408元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告作为出卖人与原告作为买受人于2017年10月15日签订被告提供的格式合同《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定被告将无抵押的位于华侨城12号楼1单元2503号出卖给原告。房屋总价款408480元，采用首付款和贷款方式付款。合同第九条规定的交付条件是该商品房已取得商品住宅交付使用批准文件。第十条商品房相关设施设备交付条件被被告划掉。第十一条交付时间和手续规定出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。交付时，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十二条逾期交付责任第1(1)规定，逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之伍的违约金:第1(2)规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款不低于万分之伍的违约金。第二十条规定。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按己付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告交清了购房款。但是，没想到被告为了免除自己责任，在其提供的格式合同中设置排除建筑房地产法律法规关于房地产竣工验收合格后才能交付使用的法律和行政法规强制性规定，故意损害原告作为普通购房人和消费者的合法权益。被告还违反国家法律法规，超过规定的期限提前收取房屋维修基金等费用，并超范围收取了天然气开户费、电视开户费等多项费用。当原告多次与被告交涉其违法擅自交房及违法违规收费时，被告对因其无法办理法定交付条件的文件置之不理，也拒绝退还超范围多收取的费用。因被告没有向政府主管部门提交办理房屋权利证书的材料，导致原告至今无法办理房屋登记。被告也未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被告作为专业的房地产开发企业，为了自私自利的单方商业利益，作出了违法违规行为，侵害了原告的合法财产权益。因多次协商无法解决，原告不得已诉诸法律，请求贵院判如所请。被告华壹公司在庭后提交的答辩状中辩称，原、被告所签订的合同是双方真实意思表示，双方均应按合同履行，在未经依法解除或撤销的前提下应按合同履行，我方不存在违约行为。未办理产权证书是因不可抗力，今年的疫情导致各单位无法正常上班，导致未能办理。另外行政部门的调整，包括不动产登记管理部门及自然资源局职权划分的变动导致无法正常办理。原告诉请没有事实和法律依据，应予驳回。我司按照补充协议的约定对代收费用做了明确说明，我司已经完全履行了合同义务，其他代收费用，我们明确承诺“据实结算，多退少补”，原告要求返还没有任何依据，原告如要求退还也应向收费主体主张。原告胡海涛为证明其诉讼请求，向本院提供的证据：1、《商品房买卖合同》复印件。2、收据复印件。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告胡海涛与被告华壹公司签订了《商品房买卖合同》，被告华壹公司将固始县秀水街道办事处根亲园内康庄路南、中原路东侧12号楼1单元25层2503室出售给原告胡海涛。房屋总价款408480元。合同约定：“第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房已取得商品住宅交付使用批准文件”。“出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。”“第二十条(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.买受人不退房的，出卖人按己付房款的0.1%向买受人支付违约金。”之后，双方签订了《商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定：“合同中的购房价款中未包括乙方应缴纳的如下费用：水、电开户费、燃气开户费、有线电视、电话开户费、契税、物业公共维修基金、价格调节基金、产权交易及登记手续费、印花税及办理按揭贷款所发生的一切费用（抵押登记费、贷款公证费、保证金等）。上述税费相关部门要求甲方统一代收的，乙方应足额向甲方支付，然后双方据实结算。”“合同正文第四章第九条规定的商品住宅交付使用批准文件是指下列文件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、国有土地使用权证或者其他土地使用权证明文件、五方责任主体签署的建设工程竣工验收意见表。合同正文第四章中第九条所述任何竣工验收文件均指由五方责任主体确认合格的文件。”现原、被告双方发生矛盾，原告诉至法院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,且双方对此均无异议,本院予以确认。本案争议焦点为：1、涉案房屋交付条件的认定；2、被告是否存在逾期办证；3、被告代收的天然气开户费、有线电视开户费等是否应当返还并支付利息。关于涉案房屋交付条件的认定，原告主张房屋交付条件为验收备案文件，被告主张交付条件为五方责任主体签署的建设工程竣工验收意见表。原、被告签订《商品房买卖合同书》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定的交房条件是该商品房已取得商品住宅交付使用批准文件,即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、国有土地使用权证或者其他土地使用权证明文件、五方责任主体签署的建设工程竣工验收意见表。该约定并不违反法律强制性、禁止性规定,合法有效,对原被告均有约束力,因此涉案房屋只要取得双方约定的商品住宅交付使用批准文件,就符合双方约定的交付条件。原告主张的房屋验收备案不能否定双方合同约定的交付条件效力,故其主张涉案房屋在未取得验收备案证的前提下交房,属于擅自交付,并要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否存在逾期办证，双方约定交房日期为2019年7月31日，截止判决之日原告尚未取得该涉案房屋的所有权证书。被告辩称因为疫情原因及相关部门机构改革导致未及时办理房屋所有权证书。经与相关部门核实机构改革并未暂停办证业务，且早已复工复产，故被告辩称，本院不予采信。原、被告签订的《商品房买卖合同书》中约定“第二十条(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.买受人不退房的，出卖人按己付房款的0.1%向买受人支付违约金。”该约定于原、被告双方均符合我国合同法规定的公平、诚实、信用原则。故因被告的原因,原告不能在规定期限内取得房屋所有权证书的,如原告不退房,被告应按照原告已付房价款的0.1%支付违约金，即408480元×0.1%=408元。关于被告代收的天然气开户费、有线电视开户费、登记费等是否应当返还，双方签订的房屋买卖合同补充协议中有关于代收有线电视开户费及天然气开户费的约定，原、被告在合同中约定该费用由被告代收，原告支付,双方据实结算。根据合同意思自治及当事人自愿原则,当事人应依照约定履行,且双方已实际履行,故原告要求被告退还按照合同约定交纳的费用,证据不足,本院依法不予支持。被告表示代收的有线电视开户费、天然气开户费均为预收，之后会据实结算，多退少补。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告河南华壹实业集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡海涛逾期办理房屋所有权证书的违约金408元；二、驳回原告胡海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598元，由原告胡海涛负担594元，被告河南华壹实业集团有限公司负担4元。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  王俊仁审判员  汪秀火审判员  杨 光二〇二〇年十一月十六日书记员  曾呈祥