广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3105号 上诉人（原审被告）：柳城县某某商务投资有限责任公司，住所地：广西柳城县 法定代表人：李某某，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：柳城县某某商务投资有限责任公司某某分公司，住所地：广西柳州市雒容镇政通路 负责人：李某某，该公司总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：彭峙，广西永维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵某某，男，1967年8月16日生，瑶族，住广西鹿寨县。 委托诉讼代理人：李仁广，广西创恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁某，女，1976年2月25日生，汉族，住鹿寨县，与赵某某是夫妻关系。 被上诉人（原审被告）:罗某，女，1986年10月5日生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：韦天相，广西五汇律师事务所律师。 原审被告:李某，男，1981年5月20日生，壮族，住广西柳州市城中区。 上诉人柳城县某某商务投资有限责任公司（以下简称某某某公司）、柳城县某某商务投资有限责任公司某某分公司（以下简称某某某某某分公司）因与被上诉人赵某某、罗某、原审被告李某房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人柳城县某某商务投资有限责任公司、柳城县某某商务投资有限责任公司某某分公司上诉请求：1、撤销柳州市鱼峰区人民法院(2020)桂0203民初2242号民事判决，依法改判被上诉人罗某双倍返还赵某某定金120000元，驳回被上诉人赵某某的其他诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费由罗某承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。1.本案存在多个法律关系，有居间关系，有买卖关系，有代理关系，一审法院以合同的相对性判定上诉人承担赔付双倍定金责任、被上诉人罗某不承担责任、并释明上诉人可以另案向被上诉人罗某主张权利，这是忽视了本案存在的代理法律关系。一审法院的定案依据为某某分公司与被上诉人赵某某《定金合同》。该合同开篇第一句“今代房主罗某收……购房定金”，证明某某分公司在整个代理售房的过程中，全程向被上诉人赵某某披露真正的房主系罗某，没有任何隐瞒和欺骗，也没有任何超越代理权限的行为，一审法院判决上诉人承担赔偿责任，不公平，不符合法律规定。2.代理法律关系突破合同相对性。《合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。一审法院认定的第一个事实就是上诉人柳城县某某某商务投资有限责任公司某某分公司（以下简称某某分公司）与被上诉人罗某签订了《房屋独家转让代理协议》，约定代理期间由某某分公司代为转让案涉房屋，代为收取定金。而某某分公司在本案中的事实行为，没有超过代理权限，而且也是在代理期限内履行代理行为，其行为后果法定的应由被上诉人罗某承担。二、本案真正违约的人是被上诉人罗某。被上诉人罗某称其不签订《二手房买卖合同》的原因是房屋价款78万并非“干净”到手，不同意承担解押费用。被上诉人罗某这一辩称并没有合同上和法律上的依据。对“干净”的理解，可以进行体系解释，联系《房屋独家转让代理协议》第八条：甲方（罗某）保证上述房屋产权清晰，无抵押、无查封、无在办业务……所以所谓“干净”价格的前提条件罗某保证该房无抵押，涉案房屋的抵押应由罗某自行解决。依据《合同法》第一百二十五条，使用交易习惯理解“干净”意思：各种交易契税和手续费由买方人承担，是一般惯例，而房子的解押是由房主自己解决，也是一般惯例。如果依照上诉人罗某主张的“干净”，一不符合合同约定，二不符合市场惯例，纯属狡辩，根本目的就是为了加价而违约。《房屋独家转让代理协议》第六条，字体进行了粗黑的特别提示:乙方（某某分公司）可以代收售房定金，并约定甲方（罗某）违约需承担双倍返还定金责任。一审法院赖以判定的依据《定金合同》明确的约定卖方违约承担责任双倍返还定金责任。代理行为和代理权限一致，《定金合同》对上诉人罗某有效力。四、一审法院认定《定金合同》具有房屋买卖合同性质，并不全面，该合同还具有中介合同性质。买卖合同性质是基于某某分公司具有代理权限，中介性质是基于雒容本身属性与上诉人赵某某达成的合意。合同中关于“中介方”的权利和义务就是中介合同性质的具体体现。被上诉人赵某某明确的知道房屋买卖合同的签字人其实只是个代理人，合同相对人实际上是被上诉人罗某，这才是真实的合意，合同条款起到直接约束上诉人罗某的作用。被上诉人赵某某与某某分公司达成的是中介的合意，希望其促成案涉房屋买卖合同，这也是真实的合意。让一个中介公司承担房屋买卖合同的违约责任，不合情，也不合理，同样不符合基本的法律精神，即公平原则 。某某分公司在这笔房屋买卖交易中，获可期待的合同利益是1万元左右的中介费用，却要承担6万元的房屋买卖违约责任，赔偿溢价600%，完全违背了违约金的补偿和惩戒原则。以上深入的分析合同性质可知：某某分公司不能促成买卖合同的订立，承担的是中介合同责任，并非买卖合同责任。而且合同中明确约定违约责任是卖方承担，即上诉人罗某承担。虽然罗某抗辩定金合同没有得到她授权，但是实际上代理合同明确约定某某分公司有代售权限和收取定金的权限。据此，上诉人依法提起上诉，请求法院依法撤销原判决，支持上诉人的诉讼请求。当庭补充：一审如果认定我方没有代理权限，那么定金合同只约束我方和赵某某的话，该合同的本质是一个中介合同。因为该合同载明了定金的收取方实际为罗某，而且明确约定了违约的责任我方不承担由房屋的实际所有人承担。那么赵某某明知道房主是罗某该作为定金作为主合同一个担保合同，我方赵某某的主合同必然是一个中介合同，因为我方的身份本身就是一个中介公司提供中介信息赚取中介费用。一审法院对代理行为不予以认定。该案涉款项丧失了定金的性质不适用于定金法则构成了不当得利返还。如果二审法院认定中介定金合同成立那么依据担保法第91条定金的合同不能超过主合同的标的额20%。综合本案的其他材料我方在此次房屋交易中可以期待利益是1万元，中介合同的标的就应该是1万元，中介合同中对房价的约定属于服务内容的标的并非合同的标的。另外，一审遗漏诉讼主体。在赵某某提供的录音证据中赵某某的妻子梁某以共同买房人的身份在这场交易周旋。梁某这个特殊身份，可以确定梁某是本案的债权人，应当以一审原告的身份参与诉讼，而不是以代理人的身份参加诉讼。 被上诉人赵某某辩称，一、首先不存在居间服务关系。居间合同指居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的。但房产中介自始至终都没有促成三方签约，反而一直拒绝赵某某与罗某见面，其行为不是居间行为。二、上诉人签订定金合同虽然没有取得涉案房屋的处分权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律的解释》第三条的规定，赵某某有权要求上诉人承担违约责任，也就是双倍的返还现金。三、如果上诉人认为其与卖方是代理关系，赵某某方认可，根据《中华人民共和国民法通则》第65条的规定，委托书受权不明的，代理人承担连带责任。根据上诉人与罗某的协议看，是否授权上诉人有权代为签订购房合同约定不明，代收合同定金的前提是签订后收取，由谁签订约定不明，收取的定金数额也不明确。收取后是否要转交委托人约定也不明。直到现在上诉人一直没有把6万元定金退还给赵某某，故上诉人与罗某应当承担连带责任。虽然赵某某和上诉人签订合同中有代某某收取定金的字样，但是没有提供罗某的委托手续，并且是以上诉人的名义与赵某某签订定金合同，收取的定金也是上诉人持有。故协议对中介与卖方都具有约束力。上诉人主张是居间行为与事实不符。上诉人对涉案房屋定价有决定参与权，高出罗某约定的价值归上诉人所有，上诉人具有卖家的地位，应承担卖家的责任。所以要求上诉人和罗某承担连带责任有事实依据和法律依据。四、至于原审被告李某，上诉人的定金转入李某的账户并且上诉人的资金也转入李某名下的账户，如果不判决李某承担责任将导致执行陷入困境，因为执行的时候公司的名下没有财产，上诉人的利益将得不到保护。李某的财产和上诉人的财产已经混同了。判决李某承担责任有事实和法律依据。 被上诉人罗某辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。首先，罗某和上诉人签订的《房屋独家转让代理协议》，实际上是独家销售协议，并非形成法律上的代理关系。而且根据协议约定，上诉人并没有代理罗某签订定金合同和房屋买卖合同的权利，仅可以代收定金、房款，但是前提是罗某与他人签订了定金合同和房屋买卖合同。本案自始至终上诉人都没有安排买卖双方见面，没有促成买卖双方签订定金合同和房屋买卖合同。上诉人与赵某某签订定金合同，罗某并不知情，也不知道其收取了6万元定金，且上诉人也没有把定金交给罗某，事后罗某也没有对定金合同追认，这完全是上诉人的行为，与罗某无关。其次，不存在因罗某的原因不签订房屋买卖合同。罗某与上诉人签订《房屋独家转让代理协议》之前 ，已经告知上诉人房子有抵押贷款，所谓的78万元“干净”就是其他的费用都不管，所以才约定买方承担所有过户费用，最终成交价超过部分作为支付中介的服务费，《诚意金合同》、《定金合同》也都约定一切税费和中介费由买方承担。之后上诉人要求罗某承担解押费用，是上诉人违约，无权要求罗某承担违约责任。如果上诉人认为《房屋独家转让代理协议》第八条约定可以证实罗某承担解押费用，应认定上诉人存在欺诈。因为该条款是格式条款，该条同时约定买方承担所有过户费用，由此可以推定“干净”是罗某不需要承担其他费用，上诉人不愿承担解押费用是上诉人违约。最后，上诉人违背诚信原则，应承担本案的法律后果。上诉人收到定金后没有转交给罗某，罗某对收取定金完全不知情，且超出协议约定5000元十倍，收取之前应告知罗某，此前赵某某还同意只退定金不追究双倍返还的责任，但上诉人就是不退，由此才引发本案，应由上诉人承担双倍返还定金的责任。 原审被告李某述称，我是公司员工，在参与罗某房屋买卖交易过程中，是罗某一直在推诿。因为疫情的原因，导致了双方的交易不能正常进行。这些事实我们都有电话的录音予以证明。我们在销售当中与罗某存在约定，债务是由罗某自己偿还。我们也没有包他解押的费用。罗某在要求涨价的过程当中，我们也与赵某某有沟通，刚开始是多1万元赵某某也同意，但是后面罗某又要涨价到2万元，双方交易无果后，最后导致了赵某某起诉到了法院。关于定金，我们也想退，但是对方并没有提供相应的账号。 赵某某向一审法院起诉请求：1.请求解除赵某某与某某某某某分公司签订的定金合同；2.某某某公司、某某某某某分公司、罗某双倍返还赵某某购房定金120000元；3.某某某公司、某某某某某分公司、罗某承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：2019年12月12日，罗某（甲方）与某某某某某分公司（乙方），签订一份《房屋独家转让代理协议》，约定：甲方委托乙方代理转让案涉房屋，建筑面积133.38㎡，房屋转让底价780000元（干净），最终成交总价超过部分作为该房代理佣金、广告费、交通费等支付给乙方；乙方代理期限从2 019年12月12日至2020年12月12日止；在代理销售期间内乙方出售该房时，可以代收售房定金、房款及办理过户手续。如出售该房屋，乙方收到买方交来的购房定金（定金收取不低于5000元），甲方必须按乙方与买方约定的时间内与买方签订《房屋买卖合同》，甲方不得以任何借口推诿。如因甲方原因造成《房屋买卖合同》无法签订及甲方不愿将该房出售或者不配合办理过户手续，视同违约，需承担一切违约责任，需支付违约金人民币20000元给乙方，并承担双倍返还乙方代收买方的购房定金，另外再支付代理销售该房屋协议底价5%的劳务费给乙方（不限于广告费、交通费、误工费等），乙方无任何责任。 2020年1月16日，赵某某与某某某某某分公司签订《诚意金合同》，约定：案涉房屋成交价为790000元，赵某某先支付购房诚意金10000元，待房东签好代理协议同意该价格出售后自动充当购房定金并且买方增加购房定金至780000元。同日，赵某某微信转给李某10000元。某某某某某分公司出具一份《收据》，确认收到赵某某交来购买案涉房屋诚意金10000元。 2020年1月17日，某某某某某分公司（甲方）与罗某（乙方）签订《居间服务承诺书》，约定：甲方为乙方出售案涉房屋，乙方获得房款780000元干净，销售超出部分同样作为乙方支付给甲方的中介服务费，并在首付款到账当日一次性支付给甲方。 2020年1月20日，赵某某与某某某某某分公司签订《定金合同》，约定：案涉房屋成交总价790000元，赵某某先支付购房定金60000元给卖方（由某某某某某分公司代收），支付定金后春节收假后10天之内与卖方签订《二手房买卖合同》。如买方违约不买，则卖方不退换定金；如卖方违约不卖，则双倍赔偿定金给买方。同日，赵某某通过微信及现金方式支付给李某50000元，某某某某某分公司出具一份《定金收据》交赵某某收执，载明：代罗某收取赵某某交来的案涉房屋购房定金60000元。 2020年1月21日，罗某与某某某某某分公司员工前往柳州市自然资源和规划局查询案涉房屋相关权利信息：案涉房屋所有权人为罗某，该房屋已抵押给中国建设银行柳州分行，抵押权价值500000元，抵押期限为2017年2月13日至2047年2月13日。 赵某某认为，某某某公司、某某某某某分公司、罗某未按《定金合同》的约定，与赵某某签订《二手房买卖合同》，经赵某某多次催促未果，故诉至法院，提出前述诉讼请求。某某某公司、某某某某某分公司认为由于罗某不愿承担解押费用及屡次加价，导致买卖双方未能签订《二手房买卖合同》，故应由罗某双倍返还定金。罗某认为，根据《房屋独家转让代理协议》及《居间服务费用承诺书》约定，案涉房屋干净价780000元，罗某不应承担其他费用，但因某某某某某分公司却要求罗某承担其余费用，导致交易不成，应由某某某某某分公司承担双倍返还定金的责任。 另查明，某某某公司系依法成立的从事房地产买卖交易中介服务的企业法人，某某某某某分公司系某某某公司下属分公司，李某系上述公司的员工，其代某某某某某分公司收取赵某某60000元的行为是履行职务。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵某某与某某某某某分公司于2020年1月20日签订的《定金合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《定金合同》约定，某某某某某分公司收取赵某某定金60000元后应当在春节收假后10天之内促成其与买方签订《二手房买卖合同》，赵某某已依约履行支付定金的义务，但某某某某某分公司至今未能促成其与买方签订《二手房买卖合同》，致使赵某某购房目的不能实现，某某某某某分公司已构成违约，现赵某某诉请解除双方签订的《定金合同》，某某某某某分公司双倍返还定金，有事实和法律依据，该院予以支持。某某某某某分公司为某某某公司的下属分支机构，不具有独立法人资格，故某某某公司对此亦应承担连带偿还责任。某某某公司、某某某某某分公司认为买卖双方未能签订《二手房买卖 合同》的过错在于罗某（卖方），应由罗某承担双倍返还定金的责任，对此，该院认为，首先，定金由某某某某某分公司收取并持有，应由某某某某某分公司予以返还；其次，罗某并非《定金合同》的当事人，根据合同相对性原则，该《定金合同》对其不产生法律拘束力；再次，关于某某某公司、某某某某某分公司与罗某之间的权利义务，某某某公司、某某某某某分公司可依据双方签订的《房屋独家转让代理协议》《居间服务费用承诺书》向罗某主张，综上，对某某某公司、某某某某某分公司的辩解，该院不予采纳。关于李某的责任，李某不是《定金合同》当事人，其代某某某某某分公司收取定金系履行职务，不应承担双倍返还定金的法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除赵某某与柳城县某某商务投资有限责任公司某某分公司于2020年1月20日签订的《定金合同》；二、柳城县某某商务投资有限责任公司某某分公司应于本案判决生效之日起十日内双倍返还赵某某定金120000元；三、柳城县某某商务投资有限责任公司对柳城县某某商务投资有限责任公司某某分公司上述债务承担连带偿还责任；四、驳回赵某某的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，保全费1120元，合计2470元（赵某某已预交3820元），由柳城县某某商务投资有限责任公司某某分公司、柳城县某某商务投资有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下：上诉人提交了一份其与罗某于2020年1月17日签订的《房屋独家转让代理协议》，拟证实其是经过罗某同意后收取的定金。因罗某对此并不认可，且该协议与双方于2019年12月12日签订的《房屋独家转让代理协议》除了落款日期以外内容完全一致，其中并没有告知罗某已经收取定金的内容，本院对其证明目的不予采信。对于一审查明的事实，上诉人异议称一审漏载了《定金合同》尾部括号内的重要内容， 因该部分内容与本案的实体处理无关，一审不予查明并无不当。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，柳城县某某商务投资有限责任公司某某分公司于2020年7月6日向柳州市鱼峰区人民法院提起诉讼，主张罗某违反了《房屋独家转让代理协议》的约定，应向其支付20000元的违约金。 本院认为，各方当事人对赵某某与某某某某某分公司签订的《定金合同》的效力及其一审判决解除该合同均无异议，本院对此予以确认。罗某与上诉人均认为是对方的违约行为造成涉案的房屋买卖合同无法履行，无证据证实赵某某在合同履行过程中存在违约行为，因此，赵某某请求双倍返还定金符合《中华人民共和国担保法》第一百一十五条的规定，应予支持。因涉案《定金合同》由某某某某某分公司与赵某某签订，60000元定金由某某某某某分公司收取，上诉人亦明确表示要在三方签订《房屋买卖合同》后其才能收取全额的居间服务费，故某某某某某分公司在客观上并没有完成居间义务，且无论本案先由上诉人还是罗某向赵某某双倍返还定金，上诉人与罗某均可依据《房屋独家转让协议》及《居间服务费用承诺书》向对方主张权利，一审在释明当事人另行诉讼的情况下判决上诉人先行向赵某某双倍返还定金并无不当。因上诉人已根据一审法院的释明就其与罗某之间的权利义务关系提起诉讼，本院对其与罗某之间的违约情况不再进行审查。另外，涉案的《诚意金合同》与《定金合同》均是赵某某个人与某某某某某分公司签订，赵某某的妻子明确表示其与赵某某约定仅以赵某某的名义购买涉案房屋，上诉人主张一审法院遗漏诉讼主体的主张不成立，本院不予采信。 综上所述，上诉人提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元（上诉人柳城县某某商务投资有限责任公司、柳城县某某商务投资有限责任公司某某分公司已预交），由上诉人柳城县某某商务投资有限责任公司、柳城县某某商务投资有限责任公司某某分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇二〇年十一月五日 代书记员 廖靖康