广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初1550号原告：刘茂阳，男，汉族，1974年10月5日出生，户籍地广东省惠东县*****************，公民身份号码512************135。委托诉讼代理人：魏忠平，广东广法律师事务所律师。被告：惠州市昶成实业有限公司，住所地惠东县平山华侨城**怡翠花园****房。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：杨丰怿，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。原告刘茂阳与被告惠州市昶成实业有限公司（以下简称昶成公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告于2020年3月19日向本院提起诉讼，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月15日公开开庭对本案进行了审理。原告委托诉讼代理人魏忠平、被告委托诉讼代理人杨丰怿到庭。本案现已审理终结。原告刘茂阳向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2012年10月11日签订的两份《宅基地转让协议》无效；2、判令被告向原告返还地块转让款1147000元及赔偿利息损失425537元共计人民币1572537元（利息自2012年10月11日暂计至2020年3月11日共计7.42年，利息计算至付清止，利率以中国人民银行3年至5年期同类贷款年利率5%计算）；3、由被告承担本案的案件受理费及财产保全费。事实与理由：2012年10月11日，原、被告签订了两份《宅基地转让协议》，约定被告将受让的位于惠东县****办事处××社区陈氏三村金山小区六号地块、七号地块的宅基地转让给原告，其中六号地块的总面积为1278.84平方米，地块转让，地块转让款计508000元的总面积为1016.86平方米，地块转让，地块转让款计639000元地的地块转让款总计1147000元。协议还约定了其他相关条款。《宅基地转让协议》签订后，原告分别于2012年10月11日、2012年10月12日向被告指定的银行账户以转账方式支付地块转让款847000元和30万元，地块转让，地块转让款总计1147000元后，于2012年10月11日向原告出具了《收据》。《宅基地转让协议》签订后，被告并未向原告交付所转让的宅基地，同时时候原告了解到被告根本未合法取得所转让的宅基地土地使用权，据此原告多次找被告协商解除《宅基地转让协议》，催促被告将地块转让款全部返还，被告均以各种理由推诿，最后被告有意躲避原告直至人去楼空，原告的合法权益受到损害。原告认为：被告将未征收的集体土地及宅基地进行转让，严重违反了《土地管理法》第44条、第63条的强制性规定，其将禁止转让的宅基地进行转让的行为无效，应当确认《宅基地转让协议》无效；被告违反法律的禁止性规定，存在明显过错，应当承当赔偿责任，即应向原告赔偿利息损失。被告昶成公司答辩称：一、原告提交的《宅基地转让协议》及《收据》系虚假协议。首先，答辩人现在的法定代表人许某1系在2013年4月从原股东陈×伟及吴×旭处转让得到答辩人公司的股权，变更股权后交接过程中，原股东陈述答辩人对外不存在任何债权债务，而且交接的物品中也不存在“财务专用章”，答辩人一直也没有对外使用过所谓“财务专用章”，“财务专用章”也没有在公安机关登记备案。其次，原告提交的《宅基地转让协议》及《收据》均是在2012年10月11日签订，《宅基地转让协议》上加盖的是公章，《收据》上加盖的是“财务专用章”。同一时期答辩人与其他人的收据上全部盖的都是公章，没有出现过财务专用章，如该时期真的使用了财务专用章，不可能只在原告的收据盖财务章，应当与其他人的收据上也是盖财务章，由此可知该“财务专用章”系虚假的。最后，原告提交的《宅基地转让协议》上约定的地块转让款为每平方米500元，这个价格与同一时期答辩人出让给其他人的价格差距甚大，据答辩人提交的证据二显示，在同一时期答辩人与其他案外人的协议约定的土地价款为每平方1979元至1354元，与原告提交的《宅基地转让协议》上约定的价格差距达3、4倍，显然与常理不符，与当时的市场价也不符合，因此，答辩人认为该《宅基地转让协议》是虚假的合同。二、原告没有支付土地转让款至答辩人处，理由如下：原告提供的银行转账记录收款人系毛×华及卢×传，该二人与昶成公司没有任何关系，不是法定代表人也不是昶成公司的股东。昶成公司也没有授权该二人有收款的权力，且昶成公司的账户从来没有收到过该笔款项，原告提供的银行转账记录不能证明该款项系支付至答辩人处。而且原告起诉状表示其于2012年10月11日、12日转账付款，答辩人收款后于2012年10月11日出具收据，该表示显然自相矛盾，怎么可能12号收款后11日出具收据？即使《宅基地转让协议》与《收据》是真实的，可能是同时开具后原告没有实际付款，因为《宅基地转让协议》上明确约定“转让款在签订本协议时，原告一次性付清给答辩人”，协议明确约定是支付至答辩人处，但原告在没有答辩人的授权下支付到毛×华及卢×传显然不合常理，因此可知原告没有支付土地转让款至答辩人处。三、如果《宅基地转让协议》与《收据》是真实的，而原告也真实的支付了这笔款项，受让了土地，那么从常理分析，原告怎么可能从2012年至2020年的8年时间内没有去使用该土地，也没有将该地块圈围起来，而且原告在起诉前也没有找过答辩人协商，其他购买了小块地块的案外人在数额不大的情况下都一直有找答辩人协商处理，而原告却一直没有任何行动，显然与常理不符。原告刘茂阳围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1、刘茂阳身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、昶成公司企业机读档案登记资料，证明被告诉讼主体资格；3、宅基地转让协议，证明原、被告存在买卖宅基地的法律关系（六号地块），被告非法转让宅基地；4、用地坐标图，证明被告自己确认的六号地块概况；5、宅基地转让协议，证明原、被告存在买卖宅基地的法律关系（七号地块），被告非法转让宅基地；6、用地坐标图，证明被告自己确认的七号地块概况；7、中国工商银行个人业务凭证，证明原告向被告转账支付宅基地购买款项；8、收据，证明被告向原告出具宅基地收款凭据。被告昶成公司针对其答辩事由向本院举证如下：一、昶成公司企业机读档案变更登记资料，证明被告公司股东信息于2012年9月10日从范桂香、王昌如变更为陈×伟、吴×旭，又于2013年4月27日从陈×伟、吴×旭变更为许某1，法定代表人于2013年4月27日由吴×旭变更为许某1。从被告股东共及法定代表人变化及登记上看，从来没有出现过毛×华及卢×传，因此也证明毛×华及卢×传没有担任过答辩人公司的股东及法定代表人。二、被告与案外人刘佰新、翁佛送、郭宝珠、翁华春、刘×光、刘佛波、朱春林、欧福来刘惠峰于2016年在惠东县人民法院的关于建设用地使用权转让合同纠纷案件的基本信息，及相应的《宅基地转让协议》、《收据》、身份证复印件，证明在2012年底被告出具给其他人的《收据》上全部盖的都是公章，没有出现过财务专用章，而且被告与其他人签订的《宅基地转让协议》约定的土地价为每平方1979元至1354元，与原告提交的《宅基地转让协议》上约定的价格差距达3、4倍，显然与常理不符，与当时的市场价也不符。因此，证明原告提交的《宅基地转让协议》、《收据》是虚假的。三、土地转让协议，证明土地的来源权属。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。综合审查上述证据和各方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：被告昶成公司系于2007年5月15日注册成立的有限责任公司，经营物业管理、厂房租赁、土方工程等业务，时任法定代表人为吴×旭。2007年8月28日，被告昶成公司（乙方）与案外人××社区居委会陈氏三村新和村村民小组、游新村村民小组、矮岭村村民小组（共同甲方）、惠东县华裕房地产开发有限公司（丙方）签订《土地转让协议》，约定甲方村金山处未办理国土批文的42.42亩，迎排山31亩的荒山地，总面积74.42亩土地转让给乙方管理使用，转让金额为3303900元。2013年4月11日，许某1分别与吴×旭、陈×伟签订《股权转让协议书》，受让被告昶成公司100%的股权，于2013年4月27日办理工商变更登记，成为被告昶成公司现任法定代表人及独资股东。2013年5月7日，被告昶成公司针对内部股权转让事宜在报纸上刊登公告告示，载明“惠州市昶成实业有限公司原股东吴×旭、陈×伟已于2013年4月23日签订《股权转让合同书》将名下所持的100%股权转让给许某1，自合同签订之日起许某1成为该公司的新股东，股权转让前的一切债务按债务与新股东无关”。2012年10月11日，被告昶成公司（甲方）与原告刘茂阳（乙方）签订了两份《宅基地转让协议》，分别约定：一、甲方将其受让的位于惠东县****办××陈氏三村金山小区六号和七号地块宅基地（面积分别为1016.86平方米、1278.87平方米）转让给乙方。二、转让价款为每平方米500元，转让款分别为508000元和639000元。乙方在签订本协议时，一次性付清给甲方。三、甲方保证对转让的宅基地来源事实清楚，已付清了村民的各种土地和附着物补偿款，无第三人主张权利。赴欧则，甲方全额退回收取乙方的款项。甲方负责对宅基地的平整，不负责办理任何宅基地权属证件和支付税费及相应费用。乙方保证按小区整体规划建设，乙方受让后，自行办理宅基地权属证件和支付税费及相应费用。四、甲方自本协议签订之日起1个月内将宅基地交付给乙方使用。五、甲方违反本协议或逾期交付宅基地使用的，应按乙方支付款额的1%付给乙方违约金。乙方违反本协议或未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金1%。六、乙方已经对受让的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地权属、使用等作了详细了解并已知悉，将来绝不以甲方转让宅基地无效性的理由向甲方主张协议的效力。2012年10月11日，原告刘茂阳向案外人毛×华个人银行账户转账847000元；2012年10月12日，原告刘茂阳向案外人卢×传个人银行账户转账300000元。2012年10月11日，被告昶成公司分别出具了两张《收据》，分别载明“收到刘茂阳购金山小区七号地块款陆拾三万九千元整（639000元）”及“收到刘茂阳购金山小区六号地块款508000伍拾零万捌仟零佰元”。两张《收据》落款处均加盖的印刻有“惠州市昶成实业有限公司财务专用章”字样的签章，经手人为柯×鸳。经询问，涉案两块土地的土地性质为宅基地，均未办理有效的国土用地证明，被告昶成公司也未将涉案地块实际交付给原告使用。庭审中，原告刘茂阳称合同约定涉案两块地块的转让价合计1147000元，实际转账120万元，其中有53000元系支付给中间人的中介费。收款人毛×华和卢×传均系被告昶成公司指定的收款人，且毛×华系被告昶成公司的实际控制人。被告昶成公司称许某1受让股权之后就从来没有使用过财务专用章，而且当时股权转让变更交接财务手续时，也没有交接财务专用章，经向公安局询问，该财务章也未办理备案。涉案两份《收据》上载明的经手人“柯×鸳”也不是被告昶成公司的员工，当时许某1在签订股权转让协议后，在报纸上刊登了债权申报公告，但是一直以来都没有人来申报，所以一直以为被告昶成公司是不存在债权债务。经本院依法释明，被告昶成公司不对涉案两张《收据》上加盖的财务专用章申请真实性鉴定。庭审后，本院依法传唤原告刘茂阳及被告昶成公司的法定代表人许某1本人到庭接受询问。据原告刘茂阳本人陈述，当时购买涉案土地是与毛×华协商的，涉案两份宅基地转让协议系在毛×华公司签订的，系毛×华公司的会计在加盖的印章。涉案两块地块因为上面是高压线，只能建仓库，所以转让的价格比较便宜，其他人的土地都是门面，所以价格不一样；涉案土地有一部分是卢×传的份额，所以当时付款的时候说按照份额打款；支付给卢×传的30万元土地转让款已经退回，53000元的中介费也已经退回，实际上只剩下毛×华收取的847000元没有退还。被告昶成公司的法定代表人许某1称，其系向陈×伟、吴×旭购买取得昶成公司的股权，其仅认识毛×华，不认识卢×传，也不认识柯×鸳；其受让股权后，昶成公司一直没有实际经营，也没有聘请财务；当时股权转让交接材料时，只转移了公章，没有其他的材料，其也没有见过昶成公司的财务专用章；在受让股权时，不知道涉案土地的买卖事宜，也是原告起诉后才知晓。另查一：据被告昶成公司提交多份《收据》显示，被告昶成公司在涉案交易发生同一时间，其向其它案外人出让土地收到购地款后出具的《收据》上加盖的均非财务专用章，而系被告昶成公司的公章。另查二：经调取本院于2016年另案受理的被告昶成公司与案外人刘×光建设用地使用权转让合同纠纷一案【案号：（2016）粤1323民初2593号】的案卷材料，被告昶成公司在该案庭审中确认当时办理股权变更时，除了在南方都市报上刊登公告外，还进行了清算，有清算报告，并自认在股权转让时，毛×华系昶成公司的实际控制人。本院认为，经查明，涉案转让交易地块位于平山街道办事书××居委陈氏三村金山及迎排山，属于山地及荒地，土地性质属于村民集体所有的宅基地而非建设用地。原、被告均非涉案土地村集体经济组织成员，且其从村集体组织处购买涉案土地的目的系为了建设开发用途，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”规定以及农村宅基地使用权所具有的人身属性，涉案两份《宅基地转让协议》系无效的。结合原告诉请及被告答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案交易是否真实存在；2、被告昶成公司有无实际收到原告支付的购地款；3、被告昶成公司应否承担款项的返还责任；4、原告诉请被告支付利息是否合理。关于第一、第二个焦点。原告主张通过卢×传介绍，向被告昶成公司购买了涉案土地，并依约支付了相应的购地款，提交加盖有被告昶成公司公章确认的两份《宅基地转让协议》、银行转账凭证以及加盖有昶成公司财务专用章出具的两张《收据》为证。虽原告主张《收据》上加盖的财务专用章是虚假的，但本院认为，首先，虽被告否认财务专用章的真实性，但目前证据仅能证实被告在其他土地交易中未使用该专用章而非不存在该专用章；其次，双方签订的《宅基地转让协议》确认双方存在土地转让的合意，原告亦提供相对应的转账凭证、收据证实已向公司支付购地款，虽然款项并非直接支付至被告昶成公司的账户中，但根据被告昶成公司在另案中的庭审陈述，毛×华系当时被告昶成公司的实际控制人，在另案其他土地交易中，也曾代表昶成公司对外进行交易，即原告有理由相信毛×华收取购地款的行为为代表被告公司收取款项的行为。结合收据的盖章情况，有理由相信柯×鸳作为经手人出具的两份收据、原告支付给卢×传和毛×华的款项与案涉宅基地转让协议的购地款存在关联关系。综上，从涉案合同的实际履行情况来看，原告提交的证据足以证明其与被告昶成公司就涉案地块达成了转让合意，也依约向被告昶成公司指定人员支付了购地款。被告昶成公司的抗辩事由，依据不足，本院不予采纳。但是，虽然原告与被告昶成公司之间形成了真实的宅基地转让合意，但因涉案两份协议的内容违反了法律强制性规定，故两份协议应为无效合同。关于第三个焦点。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”规定，虽然涉案交易发生了被告昶成公司股权及法定代表人变更之前，股权变更时被告昶成公司也在南方都市报上刊登了告示，告知股权变更之前的一切债权债务与新股东无关，但涉案交易行为的主体系被告昶成公司，昶成公司作为独立的法人主体，应以其独立财产对外承担责任，公司内部治理结构的改变不影响公司作为债务人的偿还义务，且被告在另案中也自认毛×华系当时被告昶成公司的实际控制人，故被告昶成公司应承担合同无效后的法律责任，承担款项的返还义务。扣减原告自认已收到卢×传返还的30万元款项及中介费用53000元后，被告昶成公司仍应向原告返还剩余由毛×华代为收取的购地款847000元。关于第四个焦点。原告在与被告签署涉案协议之时即清楚知悉涉案土地的性质，但原告作为具有完全民事行为能力的公民，对于合同履行过程中存在的法律风险也是清楚的，其仍坚持完成涉案交易，并向被告支付购地款；被告知晓土地性质仍签订转让协议并收取购地款。以上足以推定合同双方在签订合同时均清楚涉案合同存在违反法律法规的规定而将导致无法履行的风险，双方均存在过错，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条第二款“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，被告应从起诉之日即2020年3月19日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息，原告诉请超出部分，不予支持。综上，原告诉请有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告刘茂阳与被告惠州市昶成实业有限公司于2012年10月11日签订的两份《宅基地转让协议》无效;二、被告惠州市昶成实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘茂阳返还购地款847000元及支付从2020年3月19日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回原告刘茂阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18952元，由被告惠州市昶成实业有限公司负担10208元，原告刘茂阳负担8744元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  庄 滢人民陪审员  何丽雅人民陪审员  周志文二〇二〇年十一月四日法官 助理  温惠珊书 记 员  林妙儿