广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民再21号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：梁井丽，女，汉族，1986年6月1日出生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：张荣军,总经理。再审申请人梁井丽因与被申请人佛山市明福市场运营发展有限公司(以下简称“明福公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2018)粤0604民初13542号和本院(2018)粤06民终10636号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年11月13日作出（2019）粤民申7787号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭审理了本案。再审申请人梁井丽的委托诉讼代理人周国有到庭参加诉讼。被申请人明福公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申请人梁井丽再审请求：1.撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2018)粤0604民初13542号和本院(2018)粤06民终10636号民事判决；2.确认梁井丽与明福公司于2018年2月3日签订的加德公馆签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》以及《物业使用权转让合同》无效，明福公司向梁井丽返还租金123000元及利息损失（以123000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月2日起至明福公司返还之日止）；3.本案一、二审诉讼费均由明福公司承担。事实和理由：一、二审判决认定事实错误。（一）双方签订的《物业使用权转让合同》所附2#标准层平面图可确认案涉物业为加德公馆项目地块。加德公馆项目分为地块一、地块二，其中地块一（7、8栋）已经于2018年2月14日核发建设工程规划许可证，地块二（1-6）栋因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，尚未取得建设工程规划许可证。即案涉物业所在的地块二尚未取得建设工程规划许可证。以上事实在2019年4月18日佛山市自然资源局禅城分局作出的《佛山市自然资源局禅城分局关于(2019)粤0604民初1383、6120号案件的委托调查函的复函》中已经确认。本案在一、二审过程中，明福公司利用地块一的证件对地块二没有取得建设工程规划许可证这一事实进行混淆，一、二审法院也没有依职权向有关主管部门发函调查有关事实，导致认定事实错误及梁井丽请求确认合同无效的诉求未获全部支持。在一审法院最新判决的(2019)粤0604民初1383、6120号同系列案件中，法院通过发函调查，已经确认案涉地块没有取得建设工程规划许可证，并在判决书确认就地块二上的物业签订的《物业使用权转让合同》无效，并判令明福公司向承租人返还租金并支付利息。（二）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第二条规定，明福公司在案涉物业所在地块没有取得建设工程规划许可证的情况下与梁井丽签订的《物业使用权受让确认协议》《物业使用权转让合同》应当无效。综上，请求再审本案，撤销一、二审判决，改判支持梁井丽的一审诉讼请求；本案一、二审受理费由明福公司承担。被申请人明福公司未出庭应诉，亦未向本院提交书面的答辩意见。2018年6月13日，梁井丽起诉至一审法院，请求判令:1、判令梁井丽、明福公司签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让权合同》无效；2、明福公司向梁井丽退回物业使用权价款123000元及利息损失（利息以123000元为基数，自2018年3月2日起至全部返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付，暂计至2018年6月6日为1407元；3、本案受理费全部由明福公司承担。一审法院查明：2018年2月3日，梁井丽、明福公司签订《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》，约定由梁井丽向明福公司受让涉案佛山市禅城区即【加德公馆】物业的使用权，该物业建筑面积为41.03㎡，总价为410000元，梁井丽应在签署本受让确认协议的同时向明福公司支付定金50000元整，定金在签订《物业使用权转让合同》时无息抵作《物业使用权转让合同》项下的该物业价款。梁井丽选择分期付款方式支付价款，须在签订本受让确认协议之日起5日内支付首期价款210000元（含已付定金），余款200000元须在2018年2月10日前付清。同日，明福公司出具《收款收据》，确认收取梁井丽支付的定金50000元。后明福公司（甲方）与梁井丽（乙方）签订《物业使用权转让合同》，合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料……第一条转让物业1.甲方同意将本项目的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为41.03平方米……第二条物业使用权期限1.物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2.在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由弼唐经济社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与弼唐经济社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1.该物业使用权转让款为（人民币）每平方米9992.69元：总金额（人民币）￥410000元整。2.转让款付款方式：……分期付款：（一）首期转让款：转让款的30%，即123000元，3日内（即2018年2月6日前）付清（包含定金）。（二）二期转让款：转让款的70%，即287000元，7日内（即2018年2月10日前）付清。……第八条违约责任……2.乙方违约责任……3）乙方逾期支付款超过30日，甲方有权解除合同。……乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同可以继续履行，且自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方得另按日向甲方支付该逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第三条规定的到期应付款与实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……”2018年3月2日，明福公司出具《收款收据》，确认收取梁井丽支付的公寓使用权租赁款73000元。另查明一，佛山市禅城区，使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为案外人弼唐经济社，土地所有权人为弼唐经济社农民集体。2012年11月8日，案外人弼唐经济社与明福公司签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定双方合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城，弼唐经济社出让土地使用权给明福公司，使用权年限为40年。2018年6月8日，案外人弼唐经济社出具《情况说明》，确认：明福加德公馆项目已取得集体土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、使用标准地名许可证及广东省企业投资项目备案证等开发所需证件，且明福公司享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内明福公司有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。另查明二，2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案地块商业项目颁发建设用地规划许可证。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案地块商业项目（地块一）颁发建设工程规划许可证。诉讼中，梁井丽陈述：涉案转让合同之所约定分期付款是因为销售人员告知梁井丽该约定只是一个形式，且明福公司曾于签订涉案合同时向梁井丽提供一份贷款温馨提示，同意梁井丽以按揭形式支付剩余款项。支付首期款当天梁井丽已经准备好材料，明福公司工作人员询问梁井丽的相关情况后，称无法贷款，梁井丽遂觉被骗，并要求退款。明福公司陈述：涉案物业目前在建，尚未竣工验收。明福公司并未向梁井丽承诺剩余转让款可通过银行按揭方式支付，但明福公司有合作的按揭银行，如果购房人需要，明福公司可以协助介绍相关银行，办理按揭贷款的成功与否则与明福公司无关。一审法院认为：据一审法院查明的事实，涉案《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》项下交易的标的物为涉案房使用权，双方明确约定该房屋于土地使用期限届满后将由案外人弼唐经济社无偿收回，此后梁井丽亦依约向明福公司交纳公寓使用权租赁款73000元，故上述协议及合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》《物业使用权转让合同》的效力。依据上述协议及合同的约定，涉案房的使用期限为2018年6月30日至2058年6月29日，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，上述协议及合同使用期限超出2038年6月29日的部分应属无效。该协议及合同未超出法定租赁期限部分则系双方当事人真实意思表示，合法有效。梁井丽虽抗辩主张涉案房屋未经合法规划报建、属违法建设，但并无有效证据予以证明，明福公司亦已提交集体土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、使用标准地名许可证等证实涉案房屋业经合法规划报建，故梁井丽的上述意见无事实依据，一审法院不予采纳。关于梁井丽主张明福公司返还物业使用权转让款123000元及赔偿利息损失的诉请。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》使用期限超出2038年6月29日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。梁井丽、明福公司双方虽于合同中约定上述超出期间（后二十年）由梁井丽无偿使用涉案房，但该行为有违交易常理，且双方约定的物业使用权转让总价明显超出以租金市场标准计得的前二十年租金总额，明福公司亦未提交相关定价依据予以佐证。据此，一审法院结合双方当事人真实意思及依据公平原则，推定梁井丽、明福公司双方约定的物业使用权转让总价410000元应为总使用期限（即40年）的租金对价。结合上述分析，梁井丽实际所应支出的物业使用权转让款应为205000元（410000元×50%）。因梁井丽已付转让款123000元，故梁井丽还应向明福公司支付物业使用权转让款82000元（205000元-123000元）。梁井丽诉请返还已付价款123000元、赔偿利息损失及明福公司诉请支付转让款超出部分，均无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于明福公司反诉主张的逾期付款违约金。依据《物业使用权转让合同》第三条的约定，合同有效部分内剩余物业使用权转让款82000元应于2018年2月10日前支付完毕，则梁井丽构成逾期付款的违约行为，并应依据合同第八条的约定，自逾期之日即2018年2月11日起以未付转让款82000元为本金，按日万分之三向被告计付违约金至梁井丽实际支付完毕上述物业使用权转让款之日止。梁井丽虽抗辩主张双方已协商一致变更上述款项的付款方式为按揭贷款，但并无有效证据予以证实，明福公司亦不予确认，故一审法院不予采信。明福公司诉请的违约金超出部分亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，广东省佛山市禅城区人民法院于2018年9月10日作出（2018）粤0604民初13542号民事判决：一、确认梁井丽与明福公司签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》中租赁期限超出2038年6月29日的部分无效；二、梁井丽于判决发生法律效力之日起十日内，向明福公司支付物业使用权转让款82000元及逾期付款违约金（违约金以82000元为本金，自2018年2月11日起按日万分之三计至梁井丽实际支付完毕上述物业使用权转让款之日止）；三、驳回梁井丽的其他诉讼请求；四、驳回明福公司的其他反诉请求。梁井丽如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取3725元，由梁井丽与明福公司各负担1862.50元；反诉受理费2890元，由梁井丽负担826元，由明福公司负担2064元。一审判决后，梁井丽、明福公司不服，向本院提起上诉。本院二审对佛山市禅城区人民法院一审查明的上述事实予以确认。本院二审认为：本案二审的争议焦点为:一、案涉《物业使用权转让合同》的性质及效力问题;二、梁井丽与明福公司之间应负的付款义务与违约责任问题。关于争议焦点一案涉《物业使用权转让合同》的性质及效力问题。本案中，明福公司与弼唐经济社签订了《弼唐村集体土地合作开发协议书》，根据上述协议取得了案涉标的物40年的使用权，且案涉项目亦取得了建设工程规划许可证，后明福公司与梁井丽签订《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》，约定将案涉标的物的使用权转让给梁井丽使用，并约定使用期限到期后梁井丽需无条件将物业交还给明福公司，从上述约定的内容可知，《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》的性质实为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”根据上述规定，一审法院认定使用期限超出2038年6月29日的部分无效，使用期限未超过2038年6月29日的部分有效并无不当，本院二审依法予以维持。梁井丽上诉主张案涉《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》全部无效，但其所主张并不足以证明上述协议违反法律、行政法规的强制性规定，其该项主张理据不足，本院依法不予支持。明福公司上诉主张案涉《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》全部有效亦于法无据，本院依法不予支持。关于争议焦点二。如上所述，案涉合同所约定的使用期限自2018年6月30日至2038年6月29日部分有效，则梁井丽应支付该部分的使用费。关于该部分费用的具体金额问题，本院具体论述如下：首先，根据2016年9月23日佛山市禅城区国土城建和水务局发布的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》可知，案涉标的物所在区域临街商铺及办公用房市场指导租金最高标准为每月30元/平方米，其中弼唐村一线铺四层及以上、办公用房电梯楼二层及以上的租金标准为每月11元/平方米。而案涉标的物的使用费金额为410000元，若上述金额为20年使用期间的对价，则使用费金额远远超过上述市场指导价，与市场价格不符。其次，明福公司作为民商事主体，其签订案涉《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》的目的系通过让渡案涉标的物的使用权而取得对价并获得利益。《物业使用权转让合同》约定410000元为20年使用期间的使用费，使用期满后无偿给予梁井丽20年使用期也与生活常理相悖。上述约定实为规避《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定而作出的虚假意思表示。因此，一审法院结合案涉标的物所在区域的市场指导租金标准及生活常理，认定双方所约定的使用费410000元实为40年使用期限的对价，从而认定梁井丽应支付20年使用期限的对价款项为205000元，判令梁井丽支付欠付的款项82000元并根据合同约定向明福公司支付以82000元为本金，从2018年2月11日起按日万分之三的标准至实际付清款项之日止的违约金并无不当，本院依法予以维持。明福公司上诉主张《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》全部有效及梁井丽应支付欠付的款项287000元及相应的违约金亦理据不足，本院依法不予支持。综上所述，梁井丽、明福公司的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8365元，由上诉人梁井丽负担2760元，由明福公司负担5605元。再审申请人梁井丽在再审阶段向本院提交如下新证据：1.广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初1383号民事判决，拟证明经查明福公司确认涉案房屋所在位置并未取得建设规划许可证；2.佛山市自然资源局禅城分局向广东省佛山市禅城区人民法院作出的关于（2019）粤0604民初1383、6120号案件的委托调查函的复函，拟证明涉案物业所在的地块没有取得建设工程规划许可证。被申请人明福公司未提交质证意见。经质证，本院对当事人提供的证据审核认证如下：再审申请人梁井丽提供的证据1系法院作出的生效判决，证据2系生效判决查明的事实，故本院对证据1、2均予以采信。本院再审对一审、二审判决所查明的事实予以确认。另查明，佛山市禅城区人民法院在已发生法律效力的另案（2019）粤0604民初1383号民事判决中查明，2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向佛山市禅城区人民法院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”还查明，在前述（2019）粤0604民初1383号案诉讼中，明福公司陈述涉案加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括**。本案合同标的为2栋1013房，属于地块二。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷案件。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零五条第一款关于“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行”的规定，本案应当围绕梁井丽的再审请求进行审理。根据梁井丽的再审请求，并综合双方当事人的诉辩，本案再审期间的争议焦点为：1.涉案合同是否无效；2.明福公司是否应向梁井丽退回所收取的涉案房屋使用权转让使用费;3.明福公司是否应向梁井丽支付利息损失。关于第一个焦点问题，即涉案合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方当事人陈述以及佛山市自然资源局禅城分局的《复函》可知，涉案房屋位于地块商业项目（地块二），而项目地（地块二取得建设工程规划许可证，明福公司也未提交涉案房屋经主管部门批准建设的证据，故双方当事人于2018年2月3日签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》无效。原一、二审判决未查明涉案房屋在一审法庭辩论终结前是否已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，认定双方签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》未超出法定租赁期限部分有效，认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。梁井丽的再审请求于法有据，应予支持。关于第二个焦点问题，即涉案房屋使用权转让使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，梁井丽与明福公司签订涉案《物业使用权转让合同》之后，梁井丽向明福公司支付物业使用权转让使用费123000元。迄今为止，明福公司未向梁井丽交付涉案房屋，明福公司因该合同取得的财产应予返还。故明福公司应返还涉案房屋物业使用权转让使用费123000元。关于第三个焦点问题，即利息损失问题，因涉案房屋并未交付梁井丽使用，应支持利息损失。梁井丽、明福公司对于合同无效均存在过错，应各承担50%，即由明福公司赔偿梁井丽利息损失的50%，利息损失分段计付，第一部分以123000元为基数，自2018年3月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算后，按50%计付；第二部分以123000元为基数，自2019年8月20日起至明福公司返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价一年期利率（LPR)上浮50%计算后，按50%计付。综上所述，梁井丽的再审申请理由于法有据，本院再审予以支持。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定,判决如下:一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2018)粤0604民初13542号和本院(2019)粤06民终10636号民事判决;二、确认佛山市明福市场运营发展有限公司与梁井丽于2018年2月3日签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》无效；三、佛山市明福市场运营发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向梁井丽返还租金123000元，并由佛山市明福市场运营发展有限公司赔偿梁井丽利息损失的50%，利息损失分段计付，第一部分以123000元为基数，自2018年3月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算后，将其中50%计付予梁井丽；第二部分以123000元为基数，自2019年8月20日起至明福公司返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价一年期利率（LPR)上浮50%计算后，将其中50%计付予梁井丽。四、驳回梁井丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取3725元，反诉受理费2890元；二审案件受理费8365元，均由佛山市明福市场运营发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 川审 判 员  杨卫芳审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十月二十八日法官助理  陈国卿书 记 员  陈素仪