江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初5027号原告：无锡市凤翔物业管理有限责任公司，住所地江苏省无锡市塔影苑**，统一社会信用代码9132020274314585XK。法定代表人：朱鉴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：裴玉波，江苏储君律师事务所律师。被告：朱建国，男，1963年8月19日，汉族，住无锡市。原告无锡市凤翔物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告朱建国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人裴玉波、被告朱建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决朱建国支付拖欠的物业费3373.18元，并支付滞纳金(2016年度滞纳金为300.04元；2017年度滞纳金为610.43元；2018年度滞纳金为920.82元；2019年度滞纳金自2019年1月1日起至判决实际给付之日止，以3373.18元为基数，按每天千分之一计算)。2.本案诉讼费用由朱建国承担。事实与理由：朱建国系无锡市业主。凤翔苑小区由风向物业公司从事物业管理服务，朱建国应当按约定交纳物业管理费。但朱建国自2015年1月起至2018年12月，共计48个月未交纳物业管理费。朱建国居住的房屋建筑面积为141.73ｍ²，根据约定，2015年1月，朱建国应按每月每平方米0.30元交纳物业管理费，应交纳42.52元，自2015年2月至2018年12月，朱建国应按每月每平方米0.50元交纳物业管理费，应交纳3330.66元，因此，朱建国共计拖欠物业管理费3373.18元。另约定，朱建国逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。截至目前，朱建国仍未支付拖欠的物业管理费用，故物业公司诉至法院。朱建国辩称：1.关于物业费的计算标准：其所欠自2015年1月1日起至2018年12月31日止共计48个月的物业费均应当按照每平方米0.30元计算。物业公司主张自2015年2月起按照每平方米0.50元计算缺乏业委会申请调价、业委会委员审批通过会议记录及业主大会的决议书等程序。其认为物业费涨价属于重大事项，且未经过业主大会同意，根据法律规定，属于无效合同；2.其多次向物业公司缴纳物业费，系物业公司拒收；3.其居住的房屋自2013年夏季开始渗水，墙壁板霉变，其向物业公司要求修复，但至今未妥善解决。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：朱建国系无锡市房屋（以下简称案涉房屋）所有权人，该房屋建筑面积为141.73平方米。2013年1月20日，无锡市凤翔苑业主委员会（以下简称业委会）与物业公司签订物业管理委托合同示范文本，双方约定物业公司向全体业主和物业使用人提供物业服务，全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应责任，物业公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费等，委托管理期限2年，自2013年1月20日至2015年2月21日止，物业管理费按照每平方米0.30元收取，逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金等内容。2015年1月20日，无锡市凤翔苑业主委员会与物业公司续签物业管理委托合同示范文本，将物业公司的委托管理期限调整为自2015年1月20日起2017年1月20日止，物业管理费按照每平方米0.50元收取，逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金等内容。2017年1月20日，无锡市凤翔苑业主委员会与物业公司再次续签物业管理委托合同示范文本，将物业公司的委托管理期限调整为自2017年1月20日起2019年1月20日止，物业管理费按照每平方米0.50元收取，逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金等内容。另查明:2014年4月1日，无锡市物价局和无锡市住房保障和房产管理局联合印发《无锡市物业服务收费管理实施办法》（锡价规〔2014〕3号）中规定，业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的物业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。同时该办法将无锡市普通住宅物业服务等级（试行）一级服务标准指导价定为0.50元/平方米每月（不含电梯使用费）等内容。上述事实，有物业管理委托合同示范文本、产权证明、无锡市物业服务收费管理实施办法》（锡价规〔2014〕3号）及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，业委会与物业公司所签物业管理委托合同示范文本系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据法律规定，业委会与物业公司所签之物业服务合同对业主有拘束力，业主应当按约履行。朱建国抗辩该物业服务合同未经法定程序系无效之理由，与法相悖，本院不予采纳。关于物业公司依据规范性法律文件按照0.50元每平方米每月的标准计算物业管理费，合法有效，本院亦予以支持。关于物业公司要求朱建国支付物业管理费及滞纳金之请求，朱建国以物业公司拒收其物业管理费予以抗辩，但朱建国当庭并未提供相应证据进行举证质证以证明其主张，故其应当承担举证不利的相应后果。诉讼中，朱建国抗辩案涉房屋存在渗水、霉变之情形，此属房屋质量问题，且朱建国陈述物业公司已派员查看维修，局部更换设备，本院认定物业公司已履行相应的维修义务。关于物业公司主张的滞纳金的计算期间未加重对方当事人负担，且在物业公司处分范围内，故本院予以确认。关于物业公司主张的计算标准超过法定限度，本院酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、朱建国应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市凤翔物业管理有限责任公司支付物业管理费3373.18（自2015年1月1日至2018年12月31日止）；二、朱建国应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市凤翔物业管理有限责任公司支付滞纳金（自2016年1月1日起至2016年12月31日止，以822.03元为基数；自2017年1月1日起至2017年12月31日止，以850.38元为基数；自2018年1月1日起至2018年12月31日止，以850.38元为基数；自2019年1月1日起至实际给付之日止，以850.38元为基数，均按照2020年6月15日当天的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由朱建国负担。该款已由无锡市凤翔物业管理有限责任公司预交，朱建国于本判决发生法律效力之日起十日内将其所负担的诉讼费用直接给付给无锡市凤翔物业管理有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二〇年十一月二十四日书记员  朱叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。