浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙07执复117号 复议申请人（异议人、竞买人）：许小玲，女，1986年6月29日出生，汉族，住浙江省东阳市。 申请执行人：浙江义乌农村商业银行股份有限公司，住所地：浙江省义乌市福田街道城北路**。 法定代表人：陈文学，董事长。 被执行人：晟元集团有限公司义乌分公司，住，住所地：浙江省义乌市宗泽北路**/div> 负责人：朱春来。 被执行人：晟元集团有限公司，住所地，住所地：浙江省金华市解放西路**iv> 法定代表人：应金良。 被执行人：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：浙，住所地：浙江省义乌市北苑街道现代花园****> 法定代表人：黄允松。 被执行人：朱春来，男，1976年5月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：黄允松，男，1964年4月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：黄孝富，男，1986年6月23日出生，汉族，住浙江省义乌市稠城街道县。 复议申请人许小玲不服浙江省义乌市人民法院（以下简称义乌法院）（2020）浙0782执异118号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 义乌法院在执行申请执行人浙江义乌农村商业银行股份有限公司与被执行人晟元集团有限公司义乌分公司、晟元集团有限公司、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司、朱春来、黄允松、黄孝富金融借款合同纠纷一案中，竞买人许小玲提出书面异议，请求：撤销东阳市××街道××庄××幢××单元××室房地产的拍卖并退回拍卖成交款。 义乌法院查明，2019年7月30日，义乌法院对浙江义乌农村商业银行股份有限公司诉晟元集团有限公司义乌分公司、晟元集团有限公司、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司、朱春来、黄允松、黄孝富金融借款合同纠纷一案作出（2019）浙0782民初11404号民事判决：一、晟元集团有限公司义乌分公司、晟元集团有限公司于判决生效之日起十日内给付浙江义乌农村商业银行股份有限公司借款本金人民币4600万元及利息、罚息、复息（从2018年6月21日起按合同约定计算至实际履行完毕之日止）。二、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司、朱春来、黄允松对上述第一项债务及本案诉讼费用承担连带清偿责任。三、黄孝富对上述第一项债务中本金4600万元及利息、罚息、复息（利率按流动资金借款合同的约定计算）及相应的诉讼费用承担连带清偿责任。四、驳回浙江义乌农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147791元，由晟元集团有限公司义乌分公司、晟元集团有限公司负担。判决生效后晟元集团有限公司义乌分公司等未履行，浙江义乌农村商业银行股份有限公司于2019年9月9日申请强制执行，义乌法院同日立案执行。2020年1月9日，义乌法院裁定查封被执行人朱春来所有的登记在东阳市德兴房地产开发有限公司名下的坐落于东阳市××街道××庄××幢××单元××室【预售合同号：2015销298105】的房地产等财产。2020年3月31日，义乌法院裁定拍卖上述房地产等财产。2020年4月2日，义乌法院向东阳市德兴房地产开发有限公司送达了拍卖裁定。后义乌法院依法对东阳市××街道××庄××幢××单元××室房地产进行评估。2020年4月27日，金华市华成房地产估价有限公司作出金华成估字［2020］第04-4080号房地产估价报告，确定东阳市××街道××庄××幢××单元××室房地产在价值时点的市场价值为人民币154万元。2020年5月14日，义乌法院在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告，定于2020年6月15日10时至2020年6月16日10时止（延时除外）在淘宝网司法拍卖网络平台对上述房地产进行公开拍卖。拍卖公告第一条拍卖标的特别说明中写明：“拍品现登记在开发商名下，需办理二次过户，由买受人自行办理二次过户手续，税费承担详见本公告第四条。”上述内容用红色加粗字体加以提醒。拍卖公告第四条特别提醒中写明：“对于本次变价形成的税费，交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税（费），出卖方（被执行人）缴纳本次交易环节的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、地方教育费附加、印花税、个人所得税等，买受人缴纳本次过户所产生的印花税、契税。水电费、物业费等欠费，由买受人负担。若拍品需补缴土地出让金，土地出让金及相应的契税、印花税由被执行人依法承担。若拍品存在二次过户等多次交易行为，本次交易外的交易费用买受人承担。具体税额以税务部门确定的实际税（费）为准。缴纳方式：可由买受人先行垫付，垫付后买受人凭税务部门出具的出卖方已缴纳税（费）票据，向本院申请退还已垫付本次交易产生的税（费）。”上述内容用红色加粗字体，黄色背景加以提醒。涉案房地产的起拍价为116万元，共有3人报名参与竞买。本次拍卖共计竞价22次，延时21次。许小玲于2020年6月16日10时49分42秒通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价137万元人民币竞得该房地产，并于2020年6月19日将成交价余款120万元（扣除保证金17万元）缴至义乌法院指定账户。2020年6月22日，义乌法院作出（2019）浙0782执10520号之一执行裁定，裁定东阳市××街道××庄××幢××单元××室房地产【权证编号：东房权证白云字第1××1号、预售合同号：2015销298105】的所有权及相应的其他权利归买受人许小玲所有。 义乌法院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”竞买人竞买淘宝司法拍卖平台拍卖的不动产，会通过拍卖公告、实地查看等方式了解拍卖标的物的具体情况。涉案房地产的拍卖公告的第一条特别说明中载明“拍品现登记在开发商名下，需办理二次过户，由买受人自行办理二次过户手续，税费承担详见本公告第四条”，即公告中明确告知涉案房地产需要办理二次过户，先由开发商名下过户至被执行人名下，再由被执行人名下过户至买受人名下，税费承担以公告第四条为准。拍卖公告的第四条特别提醒中载明“对于本次变价形成的税费，交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税（费），出卖方（被执行人）缴纳本次交易环节的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、地方教育费附加、印花税、个人所得税等，买受人缴纳本次过户所产生的印花税、契税。……若拍品存在二次过户等多次交易行为，本次交易外的交易费用买受人承担。具体税额以税务部门确定的实际税（费）为准”，即公告中明确告知本次交易环节为从被执行人名下过户至买受人名下，如果拍品存在二次过户等多次交易行为，本次交易外的交易费用买受人承担。结合特别说明中已告知涉案房地产需办理二次过户，可知买受人需承担本次交易外的交易费用，即从开发商名下过户至被执行人名下的交易费用由买受人承担，且具体税额以税务部门确定的实际税（费）为准。综上，涉案房地产的拍卖公告已明确、具体的告知房产的具体情况及过户税费负担，不存在严重失实、致使买受人产生重大误解的情形。涉案房地产的拍卖程序公开、公正、合法，竞价过程充分，本次拍卖不存在可以撤销的情形。综上，异议人许小玲的异议理由不能成立，对其异议请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定驳回许小玲的异议请求。 复议申请人许小玲向本院申请复议称，复议申请人于2020年6月15日10时通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得东阳市××街道××庄××幢××单元××室的房地产。拿到《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》（2019）浙0782执10520号之一、协助执行通知书、拍卖款收款收据后，复议申请人随即去东阳市房管处进行过户登记，房管处告知开发商一手证没有做，不能过户，应先去税务部门算出税额。转到东阳市吴宁税务所，工作人员告知复议申请人所拍的房产没有做出一手产权证，需要做两次产权证。而且当初东阳市德兴房地产开发有限公司（开发商）并没有开税票给朱春来（被执行人），合同备案价180万余元，开发商需要交纳：增值税（不含税价）按售价＊5%，土地增值（不含税）税按售价＊3%，印花税0.05%，城建税（按增值税＊7%），教育附加税（按增值税＊3%），地方教育附，地方教育附加税2%），总计税率高达11.5%，以备案价180万元来算，税费高达20.7万余元。复议申请人认为税费不应该由买受人承担，税费应该是开发商开给被执行人的。没有这次交易，房子还不能属于被执行人。义乌法院拍卖这样的房子本身就是错误，因为中间涉及一笔巨大的税费没有搞清楚，没有用书面函形式咨询东阳市税务局算出具体税费列表给所有竞拍人参考，故意隐瞒巨额税费，拍卖程序存在重大瑕疵，很大程度影响竞拍人的权益。同时义乌法院的拍卖公告对于税费的负担承担情况公告不明，对于任何一个正常人来看都看不懂其中的税费多少问题，拍卖之前也无法查询到真实的税务问题。义乌法院拍卖公告称，对于本次变价形成的税费，相关法律法规明确规定负担主体的，应由相应主体负担。被执行人应负担本次变价产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、地方教育费附加、印花税、个人所得税等，买受人负担印花税、契税。水电费、物业费等欠费，由买受人负担。若拍品需补缴土地出让金，土地出让金及相应的契税、印花税由被执行人依法承担。若拍品存在二次过户等多次交易行为，本次交易外的交易费用买受人承担。复议申请人对该公告内容中“若拍品存在二次过户等多次交易行为，本次交易外的交易费用买受人承担”存有异议，一是法院拍卖公告信息披露完全不够。法院没有查询房屋备案合同价格，也没有披露开发商是否已开发票交税，没有明确告知有比市场价格高很多的税费需要买受人承担，不能用一句话把所有问题税费概括起来。应当出示书面函请求东阳市税务局出具税费明细，谁该承担谁的税费，供竞拍人参考。二是拍卖公告不详细，提到的税费只公示了查询电话，在拍卖开始前，复议申请人根据公告中的查询电话1××××咨询和到东阳市总部中心税务窗口和房管处查询，一致的结果是：拍卖之前没有被执行人的身份信息或者法院提供的执行裁定书是无法查询到房产信息和备案合同以及应缴税款的具体金额。因为法院和标的物在两个不同的地方，信息查询不对称，存在这样一个漏洞，这也是导致拍卖后产生税费不明确的主要原因。义乌法院执行法官没有尽到大额税费风险和不能过户风险提示的义务，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（四）项规定。拍卖程序中未披露拍卖物的权利瑕疵，属于存在违反拍卖程序且可能导致损害竞买人利益的情形，故本次拍卖程序应予撤销，退回买受人拍卖成交款。对于义乌法院执行裁定书之（2019）浙0782执10520号的异议如下：义乌法院认为拍卖公告很明确，用一句话笼统概括若拍品存在二次过户等多次交易行为，本次交易外的交易费用买受人承担，具体税额以税务部门确定的实际税（费）为准。意思就是义乌法院只管拍卖，具体税费竞拍人咨询相关税务部门。其实在这之前义乌法院是清楚竞拍人没有办法了解到相应税费的。如果是几万元的正常税费，还可以接受。现在一套竞拍价137万元的房子，过户需要承担的所有税费就高达25万余元，完全超出市场价格，没有明确披露。任何一个公民，如果看到这样的公告都会考虑再三出手，义乌法院的公告不明，拍卖之前没有对巨额税费调查且公示出来，是明显的标的物重大瑕疵，严重违反网络司法拍卖程序且损害竞拍人利益。拍卖之前，复议申请人咨询义乌法院拍卖办公室，明确问了会不会税费很高，回复说税务问题按公告去咨询1××××。复议申请人咨询1××××被执行人应该缴纳的税务问题，被告知需要提供被执行人身份证号码以及房产证号码且只能到当地365办事大厅去咨询，复议申请人后来咨询义乌法院拍卖办公室明确表示无法提供，自己看公告。复议申请人到东阳市××总部中心4楼房管所去咨询被执行人朱春来的税务情况，被告知只需要承担两笔契税就可以了。没有房产证号码（根据义乌法院公告提供的东房权证白云字第1××1号，2015销298105）根本无法查询到开发商是否已交税开票，同时没有被执行人身份信息和手机号码等资料是无法查询到备案合同价格。一方面反映义乌法院拍卖办公室工作态度不积极，另一方面反映义乌法院作为执法单位是清楚备案合同价格（这里评估公司肯定是将评估报告给义乌法院，评估公司是可以查询到备案合同），且有义务对巨大税务明细做出披露公告，但是义乌法院拍卖公告明显存在瑕疵且不会对竞拍人透露半点信息，工作明显不到位，这个重大的标的物瑕疵（巨额税务问题）是影响竞拍人利益的最主要的核心利益所在。虽然上面电话有通话记录没有录音，但是任何人都可以当场打电话的形式咨询上面电话进行测试，复议申请人愿意为上面的三个电话经过内容承担法律责任。拍卖成交之后，复议申请人拿到拍卖成交书，执行法官当时就简单说自己交自己的税，不是自己交的是可以垫付再到法院申请退回的，第二天复议申请人拿拍卖成交书和执行裁定书后到东阳市总部中心准备过户，被告知先要到吴宁税务所算出税费，工作人员告知正在和执行法官算出税费，执行法官叫吴宁税务所先整体算出税费，一起由法院打过来。被执行人朱春来名下有21套房都是6月18日前后几天拍卖的，算出来总税额高达五百多万元后，税务所工作人员告知义乌法院不想垫付这笔费用了。再后来就是8月15号左右，义乌法院才发了书面函告知吴宁税务所算出所有税费，然后第一笔东阳市德兴房地产开发有限公司应缴税费统一由所有竞拍人承担。吴宁税务所工作人员一直认定义乌法院拍卖朱春来名下的房屋未办理一次过户是不应该拍卖的，这笔税费没有规定要买受人承担，这是很多年的历史欠缴税费，由东阳税务所征收，一直征收不到。因为开发商同时也是被执行人东阳市德兴房地产开发有限公司是多年老赖，房屋登记在朱春来名下只是抵债用途，用于获得银行贷款。该房屋如三无产品一样，存在明显重大瑕疵，且义乌法院拍卖前也未书面函告知，公示税费问题，只是在拍卖后再发函是程序上有问题，明显对买受人不公平，严重影响买受人利益。竞拍成交后，复议申请人发现巨大税务问题无法正常过户，因此找过媒体帮忙，浙江杭州小强热线20200723一期节目对此事做出了报道。义乌法院执行局副局长明确表示知道这笔税款，就是没有公示出来。然后在复议申请人异议后决定不予撤销拍卖，认为义乌法院公告明确。税务问题不是法院公布的事情，要竞拍人自行咨询税务部门。然而竞拍人拍卖前又无法正常了解到如此巨大的税费，有故意隐瞒税费的嫌疑。任何一个人只要清楚拍卖前有一笔如此大的税费都不会轻易去拍，肯定会充分考虑市场价格做参考。涉案房地产变现目的缺乏公开、公正、合法，加上巨额税费明显属于标的物瑕疵问题，而且拍卖财产的瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解购买目的无法实现！综上，义乌法院拍卖之前明知有这笔巨额税费，只是按照之前一样的拍卖程序公告了需要二次过户（不是二次过户的房子是没有这笔巨大的开发商应缴的税费），而且只用一句很笼统的话概括若拍品存在二次交易，本次交易外的交易费用买受人承担，而忽略了这笔费用有这么多会导致竞拍人权益严重受损。对于需要二次过户的房子以及税费的公告披露明显不足问题，义乌法院存在很明显的披露瑕疵。网络拍卖程序中的标的物瑕疵存在严重失实问题，致使买受人产生重大误解，按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）、（六）项规定，本次拍卖程序应予撤销，退回复议申请人拍卖成交款100万元。请求：1.终止义乌法院执行裁定书；2.请求撤销义乌法院关于东阳市××街道××庄××幢××单元××室房地产的拍卖；3.责令义乌法院退回复议申请人拍卖成交款137万元。 其他当事人在复议审查中未发表意见。 本院对义乌法院查明的事实予以确认。 本院认为，复议申请人作为买受人以拍卖公告对拍卖财产的瑕疵披露不足等为由请求撤销网络司法拍卖的，人民法院主要依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之规定，审查本次拍卖是否存在财产瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现，网络司法拍卖程序严重违法且损害买受人利益等情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等规定，对被执行人购买的需要办理过户登记的第三人的财产，虽未办理产权过户登记手续，符合法定条件的，人民法院可以查封、扣押、冻结，并拍卖、变卖。本案中，义乌法院对朱春来实际购得的案涉拍卖房屋依法裁定查封、拍卖，在评估之后，组织了网络司法拍卖，符合法律规定。因该房屋仍登记在开发商东阳市德兴房地产开发有限公司名下，故义乌法院依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定，在拍卖公告中对拍卖房屋的权属等情况以及拍卖房屋产权登记手续办理、产权转移可能产生的税费及承担方式在拍卖平台进行了公示，并依照该规定第十四条对拍卖房屋现登记在开发商名下、需办理二次过户及税费承担等事项进行了特别提示，上述内容在公告中亦以红色加粗字体，黄色背景加以着重提醒。因此，义乌法院对拍卖房屋的瑕疵已进行了信息披露、特别提示。且案涉房屋经多位竞买人多次竞价、多次延时，市场价值已得到充分体现。综上，复议申请人的复议理由不成立，其复议请求，本院不予支持。义乌法院（2020）浙0782执异118号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人许小玲的复议申请，维持浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782执异118号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  金 桦 审 判 员  金卓颖 审 判 员  陈晓欢 二〇二〇年十一月三十日 代书记员  俞 兰