广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9067号上诉人（原审被告）：李丽萍，女，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：李德敬（系李丽萍的丈夫），男，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：郑金群，广东重威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市康祥物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：文某1。委托诉讼代理人：欧阳红刚，广东灯湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伍全，广东灯湖律师事务所实习律师。上诉人李丽萍因与被上诉人佛山市康祥物业管理有限公司（以下简称康祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初4829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李丽萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判李丽萍无须向康祥公司支付物业服务费；2.一、二审诉讼费用由康祥公司承担。事实和理由：一、李丽萍向佛山市高明华明房产开发有限公司（以下简称华明公司）购买位于佛山市高明区***********之5铺的时间是2005年9月27日，双方同时在《明都广场商品房订购协议》中的第五条第7点中约定，管理费按住宅标准0.35元每平方米计收。康祥公司于2013年11月22日才成立，2014年3月26日与华明公司签订《佛山市前期物业服务委托合同》。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。李丽萍与华明公司签订的《明都广场商品房订购协议》中已约定了前期物业服务的管理费按住宅标准0.35元每平方米计收，向李丽萍提供物业服务的一直是华明公司，而非康祥公司。康祥公司与华明公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》是后于李丽萍与华明公司签订合同的时间，且在康祥公司与华明公司签订《佛山市前期物业服务委托合同》时，明都广场的住宅及商铺已经全部交付给各业主使用，已经存在相关的业主、业主大会，康祥公司再与华明公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》不符合法律规定。根据《物业管理条例》第三十四条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。因此，康祥公司未与李丽萍签订正式的《物业服务合同》，仅凭与开发商签订的《佛山市前期物业服务委托合同》向李丽萍收取物业管理费用毫无依据。二、前期物业服务合同与物业服务合同有明显区别。本案中，如康祥公司不能提供与李丽萍签订的物业服务合同，不能认定双方就物业服务内容及费用达成合意。前期物业服务合同的内容具有特殊性，除规定日常物业服务内容外，还应当针对物业服务企业的早期介入、物业共用部位、共用设施设备的承接查验、开发建设遗留问题的解决、保修责任以及入住管理服务等内容作出规定;物业服务合同则主要对物业管理区域内的房屋及附属设施设备的维修、养护、管理以及环境卫生和公共秩序的维护活动作出约定。前期物业服务合同仅存在于前期物业管理阶段，此时业主入住人数较少；物业服务合同存在于建筑物生命周期的绝大多数时间。正如前面所述，一直提供明都广场前期物业服务的是华明公司，而非康祥公司。康祥公司成立时已经不存在需要提供前期物业服务的条件，因此，李丽萍与华明公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》不生效。另外，华明公司也无权代表明都广场的业主签订物业服务协议。根据《物业管理条例》第三十四条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。如康祥公司认为其系明都广场经业主大会选聘的物业服务公司，应当提供其与业主委员会签订的正式的《物业服务合同》。李丽萍商铺所在的明都广场，各商铺业主明确反对选聘康祥公司为物业服务企业，又无与业主委员会签订书面的物业服务合同的情况下，康祥公司的行为明显属于强迫李丽萍获益的行为，违反了民事活动中自由、平等的原则，因此，康祥公司无权向李丽萍收取物业服务费用。三、康祥公司从未向李丽萍提供过物业服务。康祥公司只是向与其签订了书面的《物业服务合同》的住宅业主提供了物业服务，实际上李丽萍并未享受过康祥公司提供的服务。康祥公司并未向包括李丽萍在内的商铺业主提供清洁、安保、设备维护等物业服务。而且，康祥公司不但没有向李丽萍提供物业服务，反而还存在着侵害李丽萍利益的行为。2014年10月，康祥公司将包括李丽萍在内的部分商铺楼面、露台水泥及地砖打烂，重新修复后，李丽萍原来不漏水的天面时常出现漏水情况，造成了李丽萍的经济损失。虽然李丽萍多次要求康祥公司修复，但康祥公司均不予理会。李丽萍在一审时曾要求康祥公司提供为李丽萍提供物业服务的清洁、维护记录，康祥公司均无法提供，不能认定康祥公司已经提供了物业服务。四、一审法院认定的相关事实及适用的法律均错误。一审法院认为康祥公司自2013年12月开始为涉案5号商铺所在的明都广场小区提供物业服务，李丽萍亦实际接受该物业服务，理应交纳物业服务费的认定是错误的。首先，康祥公司是于2014年3月26日才与华明公司签订《佛山市前期物业服务委托合同》，即使康祥公司与华明公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》生效，康祥公司提供服务的日期最早也应该是2014年3月26日，而非2013年12月。其次，正如前述，2014年3月26日时签订前期物业服务合同的前提条件已经不存在，因此康祥公司与华明公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》并不生效。因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，认定康祥公司与华明公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》对李丽萍具有约束力是错误的。实际上，康祥公司并非经明都广场业主大会选聘的物业服务企业，康祥公司为了进驻明都广场收取物业服务费用，利用与华明公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》作为幌子，私下与某些业主签订《物业服务合同》。而康祥公司明知李丽萍及其他商铺业主是明确反对其作为物业服务企业的，所以自始没有找李丽萍签订书面的《物业服务合同》。最后，康祥公司提供的证据大多数是在起诉之时或者起诉之后自行制作的，而非在起诉之前就已经形成，康祥公司在一审的时候自始没有提供过一份证据用于证明其已经向李丽萍的商铺或者商铺就近的区域提供符合约定的物业服务；相反，李丽萍提供了大量的证据证明其并没有履行物业服务，根据“谁主张谁举证”的规则，康祥公司并没有充分的证据显示其向李丽萍提供了物业服务。五、即使康祥公司与华明公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》对李丽萍有约束力，李丽萍也不应支付26801.92元的物业服务费。在康祥公司起诉之前，李丽萍是从来不知道康祥公司与华明公司签订了《佛山市前期物业服务委托合同》，华明公司也从来没有通知过李丽萍变更前期物业服务的主体，根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。华明公司与李丽萍签订买卖合同时，已经约定了物业费的收取标准，在没有任何证据显示李丽萍在2014年已经知悉并同意前期物业服务主体及收取标准已经变更的情况下，李丽萍最多也只能按照原来与华明公司约定的以0.35元每平方米的标准计收。另外，即使按照0.35元每平方米的标准计收物业服务费，由于康祥公司在物业服务过程中，存在着过错，应予以减免收取。康祥公司辩称，康祥公司有为涉案明都广场提供物业服务,有权收取物业服务费，李丽萍的上诉请求没有事实与法律依据，应驳回李丽萍的上诉请求。第一，康祥公司与华明公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》依法具有法律效力，对康祥公司具有约束力。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，李丽萍以其未与康祥公司签订物业服务合同、没有达成服务合意为由抗辩拒绝支付物业费缺乏理据。第二，康祥公司从2013年12月开始为明都广场提供物业服务，小区的日常清洁维护、安保值班、物业公共区域的维护等，康祥公司都有聘请专职人员提供物业服务。李丽萍所有的物业属于临街商铺，位于小区边缘，与其他住宅共用排污等设施，属于康祥公司物业管理的范围。李丽萍的物业属于明都广场不可分割的一部分，李丽萍从未支付物业费的行为，严重侵害了康祥公司及其他业主的合法权益。李丽萍上诉称康祥公司未提供过物业服务是不成立的。第三，康祥公司与华明公司于2014年3月26日签订的《佛山市前期物业服务委托合同》具有法律效力，对李丽萍具有约束力。该合同约定的商业物业的物业服务为每平方米每月1元的标准计收，其他商业物业的业主也是按照该标准支付物业服务费。李丽萍主张按照0.35元每平方米每月的标准计收依据不足。实际上，康祥公司于一审立案时主张2007年4月至2019年7月的物业服务费123958.88元，后一审法院仅支持了2015年12月至2019年7月期间的物业服务36852.64元，并扣减了一年的物业服务费，最终支持康祥公司26801.92元物业费，该金额已经明显少于李丽萍接受物业服务应支付的物业服务费用。康祥公司向一审法院提出诉讼请求：1.李丽萍支付康祥公司2007年4月至2019年7月物业服务费123958.88元；2.李丽萍负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月8日，黄景孝（甲方，转让方）与梁志健（乙方，受让方）签订《股份转让合同》，约定：1.甲方同意将其所持有的康祥公司100%的股份作价1000元转让给乙方。乙方同意按此价格购买甲方的股份，并同时向甲方一次性支付履约保证金300000元。2.甲方转让其股份后，即退出康祥公司，其原享有的权利和应承担的义务，随股份转让而转由乙方享有与承担。2017年7月5日，梁志健（甲方）与文某1（乙方）签订《协议书》，约定：1.以下5项款项全部转交由乙方收取、支配：（1）明都广场一期、二期2017年5月31日前部分业主和商铺所欠的物业管理费、水电分摊费共计227296.41元。（2）明都广场三期明都王府业主欠交2017年第二季度物业管理费41810.33元。（3）明都广场三期明都王府现未收楼的11套房所欠的物业管理费14624.28元。（4）明都广场三期明都王府预存的电费20000元。（5）华明公司欠康祥公司款项233629.10元。2.甲方将明都广场三期明都王府业主装修时（2017年6月30日前）所收的押金共计263820元；用户所剩下的预存水电费（2017年6月30日止）共计38247.82元；2017年7月至8月份收取的车位费2500元；共计304567.82元转交给乙方代为支付。3.另从2017年6月30日前康祥公司员工的工资、社保、福利及其他所有费用全部由甲方负责支付。明都广场三期明都王府现在装修的垃圾至2017年7月31日由甲方负责清运完。4.2017年6月份一期、二期的物业管理费由甲方收取。2014年3月26日，康祥公司（乙方）与华明公司（甲方）签订《佛山市前期物业服务委托合同》，约定：1.由乙方为位于佛山市高明区*******的明都广场一、二期商住楼提供前期物业服务，合同期限自2013年11月30日起至2018年10月30日止。2.物业服务收费采取包干制，由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，其中多层住宅按0.5元/月·平方米计算，商业物业按1元/月·平方米计算。3.物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。李丽萍为佛山市高明区***********之5铺（建筑面积为837.56平方米）的权属人。李丽萍自认于2005年购买涉案5号商铺。2015年明都广场三期工程开工时，康祥公司曾宣布免除小区第一、第二期业主一年的物业费。涉案5号商铺在明都广场一期、二期范围内。涉案5号商铺每月应交纳的物业服务费为837.56元（即837.56平方米×1元/平方米）。康祥公司曾于2017年11月15日以在涉案5号商铺大门张贴催缴通知的方式向李丽萍催收物业服务费。2001年8月30日，原高明市物价局作出《关于华明房产开发有限公司物业管理及停车场收费项目和收费标准的批复》，批复明都广场住宅小区管理服务收费标准为住宅用房每平方米每月0.35元、商业铺位每平方米每月1元。康祥公司从进驻明都广场住宅小区至今一直按照这一标准计算、收取物业服务费。康祥公司是自然人独资的有限责任公司，法定代表人为文某1，公司于2013年11月22日成立，经营范围包括房地产物业管理、水电安装、维修服务、房屋出租服务。一审法院认为，物业服务费的缴纳、管理和使用，涉及物业服务区域内全体业主的共同利益，具有共益性。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该规定，康祥公司与华明公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》对李丽萍具有约束力。康祥公司自2013年12月份开始为涉案5号商铺所在的明都广场小区提供物业服务，李丽萍亦实际接受该物业服务，理应交纳物业服务费。李丽萍辩称不知道康祥公司的存在，也没有接受过康祥公司提供的物业服务。经查，本案没有充分有效的证据显示康祥公司未依约履行《佛山市前期物业服务委托合同》约定的物业服务义务，李丽萍无权拒缴物业服务费。李丽萍辩称康祥公司仅于2017年11月15日向其催收过物业服务费，2015年9月30日之前的物业服务费已过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”根据前述规定，康祥公司于2017年11月15日向李丽萍催收物业服务费，故2017年11月15日之前两年即2015年11月16日之后的物业服务费债权之诉讼时效因康祥公司主张权利而中断，并从2017年11月15日起重新计算。虽然李丽萍仅抗辩2015年9月30日之前的物业服务费超过诉讼时效，但这属于其对法律理解有误或是计算错误。基于李丽萍是针对2017年11月15日这一时间节点而提出的超过诉讼时效之抗辩，一审法院仅依法确认2015年11月16日之后的物业服务费债权之诉讼时效中断，2015年11月15日之前的物业服务费债权已超过诉讼时效，康祥公司因此而丧失2015年11月15日之前的物业服务费债权之胜诉权，李丽萍无需支付2015年11月15日之前的物业服务费。同时，根据《佛山市前期物业服务委托合同》中约定的“物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。”2015年11月份的物业服务费应在当月10日前交纳，该月的物业服务费已超过诉讼时效，李丽萍仅应从2015年12月份起向康祥公司支付物业服务费，并支付至康祥公司主张的2019年7月份。李丽萍拖欠的2015年12月份至2019年7月份期间的物业服务费为36852.64元（即837.56元/月×44月），扣减康祥公司承诺免除的一年物业服务费10050.72元（即837.56元/月×12月），实际应交纳的物业服务费为26801.92元。关于免除一年物业服务费的问题，康祥公司在庭审中述称是以李丽萍缴清2015年之前的物业服务费为前提的，但从同为小区业主的另案[案号：（2019）粤0608民初4827号]当事人陈静梅举证的有关免除物业服务费的证明内容来看，该免除承诺发生在明都广场三期工程开工时，更像是康祥公司针对三期工程开工对陈静梅所造成的影响之补偿。而且，该免除物业服务费的承诺是确定的，而康祥公司述称的免除条件并未有相关证据证实。因此，康祥公司关于免除物业服务费有前提条件的述称意见一审法院不予采纳。关于康祥公司主张的2013年12月份之前的物业服务费问题。康祥公司于2013年11月22日成立，2013年11月30日之前并未向涉案5号商铺所在的明都广场小区提供物业服务。康祥公司举证的黄景孝与梁志健签订的《股份转让合同》、梁志健与文某1签订的《协议书》，均未涉及涉案5号商铺拖欠2013年12月份之前物业服务费的内容，更不存在将该拖欠的物业服务费以债权转让形式转让给康祥公司的情况。而且，李丽萍是否拖欠2013年12月份之前的物业服务费，拖欠的金额是多少，应向谁缴纳，是否超过诉讼时效，均没有证据反映，应由相关权利人另案主张，本案不作处理。因此，康祥公司无权要求李丽萍支付该所谓的2013年12月份之前的物业服务费，康祥公司的相关诉请一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、李丽萍于判决发生法律效力之日起十日内向康祥公司支付2015年12月份至2019年7月份期间的物业服务费26801.92元；二、驳回康祥公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1389.50元（康祥公司已预缴），由康祥公司负担1089.50元，由李丽萍负担300元。李丽萍负担的案件受理费300元，由其于支付判项确认的款项时一并支付给康祥公司，一审法院不再另行收退。二审期间，李丽萍向本院提交如下证据：1.其与华明公司签订的《明都广场商品房订购协议》一份，拟证明物业管理费最多按该约定的住宅标准0.35元每平方米计收；2.《关于反对康祥公司无理收取明都广场1期临街商铺物业管理的联名书》及照片一份，拟证明康祥公司提供的物业服务质量非常差。康祥公司对李丽萍提交的证据1的真实性无异议，对其证明内容和关联性有异议，认为2014年3月，华明公司与康祥公司签订正式的前期物业服务合同，明确商铺的物业费收费标准为每平方米1元，该前期物业服务合同对李丽萍具有法律效力。康祥公司向本院提交《住户投诉单》（4份）《通知书》（2份）及照片打印件若干，拟证明康祥公司提供了物业服务。李丽萍质证认为，该康祥公司提交的证据形成于诉讼之后，系康祥公司自行制作的，且投诉单业主签名的真实性无法核对，对该证据的真实性不予认可。经审查，本院确认李丽萍提交证据1的真实性，对其证明内容下文予以阐述；李丽萍提交的证据2不足以证明其主张，故本院不予采信。康祥公司未提供其他证据予以佐证，对其提交的证据的真实性无法确认，故本院不予采信。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：李丽萍应否向康祥公司支付物业服务费26801.92元。其一，《佛山市前期物业服务委托合同》对李丽萍具有约束力。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，康祥公司与华明公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》对李丽萍具有约束力，李丽萍概括承受该《佛山市前期物业服务委托合同》的权利义务。康祥公司自2013年12月份开始为涉案5号商铺所在的明都广场小区提供物业服务，李丽萍亦实际接受该物业服务，应交纳物业服务费。李丽萍未能提供充分有效的证据证明康祥公司未履行《佛山市前期物业服务委托合同》约定的物业服务义务，故本院对李丽萍诉称康祥公司从未向其提供过物业服务的上诉理由不予采纳。其二，李丽萍诉称，即使其应向康祥公司支付物业费，亦应按其与华明公司签订的《明都广场商品房订购协议》约定的管理费收费标准0.35元每平方米计收。经审查，康祥公司入驻涉案广场小区提供物业服务前，由华明公司的物业管理部直接为涉案小区提供管理服务。因此，在建设单位华明公司仍实际为涉案小区提供管理服务的情况下，李丽萍、华明公司应按《明都广场商品房订购协议》的约定处理物业管理服务事宜。2014年3月26日，建设单位华明公司与康祥公司签订《佛山市前期物业服务委托合同》，约定自2013年11月30日起由康祥公司为涉案小区提供物业服务，并约定商业物业费为1元每月每平方米，在康祥公司接替华明公司为涉案小区提供物业服务后，李丽萍应按《佛山市前期物业服务委托合同》约定的物业服务费的收费标准支付。且，《佛山市前期物业服务委托合同》的收费标准与原高明市物价局2001年确定的物业管理收费标准一致，并不存在收费明显过高的不合理之处，故李丽萍关于按照0.35元每平方米的物业服务费支付的主张缺乏理据，本院不予支持。一审法院综合全案证据，结合李丽萍关于诉讼时效的抗辩及康祥公司作出免除一年物业费的承诺，根据《佛山市前期物业服务委托合同》的收费标准，认定李丽萍应向康祥公司支付2015年12月份至2019年7月份期间的物业服务费26801.92元并无不当，本院予以维持。综上，李丽萍上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费427元，由上诉人李丽萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月二十七日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力