湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3231号上诉人（原审被告）：凃安平，男，生于1958年9月25日，汉族，农民，住南漳县。委托诉讼代理人：孙华海，湖北君谐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨乐，男，生于1990年2月10日，汉族，南漳县城建局职工，住南漳县。委托诉讼代理人：李志勇，南漳县玉印法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈刚，男，生于1974年11月25日，汉族，无固定职业，住南漳县。委托诉讼代理人：闫疆南，湖北锦标律师事务所律师。原审被告：詹翠玲，女，生于1974年11月24日，汉族，无固定职业，住襄阳市襄州区。上诉人凃安平、杨乐因与被上诉人陈刚、原审被告詹翠玲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省南漳县人民法院（2019）鄂0624民初2062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人凃安平及其委托诉讼代理人孙华海，上诉人杨乐的委托诉讼代理人李志勇，被上诉人陈刚及其委托诉讼代理人闫疆南，原审被告詹翠玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。凃安平上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院判决认定：龚雨勇将房屋交付给被上诉人陈刚，系事实错误。其购买房屋，属善意占有。且与被上诉人陈刚购买的是不同的401、402两套房屋。被上诉人陈刚的请求权，因超过了一年，已消灭。杨乐上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、其和被上诉人陈刚购买的不是同一房屋，一个是西单元401，一个是西单元402。2、该房屋不是合法建筑，被上诉人陈刚也不是房屋所在地的集体村民，其购房不合法。3、龚雨勇没有将房屋交付给被上诉人陈刚，诉争房屋实际是由其父亲、龚雨勇养父杨兆华投资建造。4、被上诉人陈刚的请求权，因超过了一年，已消灭。陈刚辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。陈刚一审诉讼请求：1.请求确认被告杨乐、詹翠玲之间签订的房屋买卖合同无效；2.请求确认被告詹翠玲、凃安平签订的房屋买卖合同无效；3.请求判令第一被告凃安平立即腾退占用原告的房屋、恢复原状，并支付自2016年10月15日至腾房之日的租金，按每月500元标准计算（截止起诉日为17000元）；4.请求判令三被告承担本案全部诉讼费用、律师代理费10000元。诉讼过程中，原告陈刚放弃请求确认被告杨乐、詹翠玲之间签订的房屋买卖合同无效、确认被告詹翠玲、凃安平签订的房屋买卖合同无效、请求凃安平恢复原状并支付自2016年10月15日至腾房之日的租金和要求三被告承担律师代理费10000元的诉讼请求。一审法院认定：2011年11月，龚雨勇与谭某等四户居民签订《房屋改造置换合同》。合同约定，由龚雨勇对四户居民房屋进行改造，并用改造后的部分房屋同四户居民进行置换。合同签订后，龚雨勇即开始动工拆除旧房屋建设新房屋。2012年底，龚雨勇在四户居民房屋的宅基地上建起一栋七层房屋（一梯两户，东、西两个单元）。2013年8月27日，经谭某在场证明，龚雨勇（甲方）与原告陈刚（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：1.甲方经城市规划部门批准在和平桥路84号修建七层住宅东、西单元，乙方愿意购买其中西单元4-2层住宅一套，该房屋面积约110平方米左右；2.甲方负责住房内电总箱，安装闭路电视线和电话主线，用电用水由乙方出资和甲方统一开户安装；3.房屋为砖混结构，房屋外墙装饰，塑钢窗由甲方负责，乙方不得随意破坏房屋结构，如另行打门，砌墙需经甲方同意，否则出现一切事故由乙方承担，甲方概不负责。房屋在两年内出现质量问题一切损失由甲方承担；4.甲方负责办理房屋产权总证，负责协助乙方办理房屋产权分证，办证税费及其他费用（含营业税、契税等）一切由乙方承担，甲方概不负责；5.甲、乙双方协商该房屋总价为人民币壹拾叁万叁仟伍佰元。乙方入住后，水电费由自来水公司和小区物业管理公司直接收取；6.付款方式：一次性付清，本合同签订时付壹拾叁万叁仟伍佰元整，不包括水电开户费；7.本合同一经签订，双方不得违约，如有一方违约，违约方按房产评估价的20％赔付对方违约金；8.其它未尽事宜，双方协商解决；9.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。合同签订后，龚雨勇于同日即将其建造的该栋七层单元楼中西单元四楼东侧的一套单元房屋交付给原告陈刚。原告陈刚接收该房屋后未装修亦未居住。2016年10月15日，被告杨乐通过南漳县乐万佳信息服务部将原告陈刚购买的该房屋又变卖给被告詹翠玲，被告杨乐（甲方）和被告詹翠玲（乙方）同时签订一份《房屋买卖协议》，约定的主要内容为：甲方将自己位于湖北省南漳县城关镇和平桥路84号单元房出售给乙方，乙方所选购房屋为西单元肆楼东户，面积约为110平方米，甲乙双方商定价格为人民币壹拾万元整（￥100000.00元），在签订本协议后，甲方交房时，乙方一次性付清全部房款。协议签订的当日，被告詹翠玲将100000元房款交付给被告杨乐，被告杨乐于同日将该房屋交付给被告詹翠玲，同时向被告詹翠玲出具收条一份，内容为“收条今收到詹翠玲（肆楼）房款人民币拾万元整（拾万元整100000.00）。房款已付清。房屋已交付。杨乐2016.10.15”。被告詹翠玲接收该房屋后未装修亦未居住。2018年6月16日，被告詹翠玲通过南漳县乐万佳信息服务部将其购买的该房屋又变卖给被告凃安平，被告詹翠玲（甲方）和被告凃安平（乙方）同时签订一份《房屋买卖协议》，约定的主要内容为：甲方将自己原购买杨乐位于湖北省南漳县城关镇和平桥路84号单元房出售给乙方，乙方所选购房屋为西单元肆楼东户，面积约为110平方米，甲乙双方商定价格为人民币壹拾肆万元整（￥140000.00元），在签订本协议后，甲方交房时，乙方一次性付清全部房款。协议签订的当日，被告凃安平将140000元房款交付给被告詹翠玲，被告詹翠玲于同日即将该房屋交付给被告凃安平，同时给被告凃安平出具收据一份，内容为“收据今收到凃安平购我位于南漳县城关镇和平桥路84号单元房西单元四楼东户房款人民币壹拾肆万元整（140000.）。房款已付清.房屋已交付。詹翠玲2018.6.16号”。被告凃安平购买该房屋后，于2018年9月即开始对房屋进行装修，同年11月装修完毕。2019年6月，原告陈刚发现其购买的房屋被侵占。为此，原告提起诉讼。一审法院另查明，1.2013年8月26日，原告陈刚已向龚雨勇支付购房款133500元（其中：通过建设银行汇款120000元，支付现金13500元），龚雨勇同时向原告陈刚出具收条两份，一份内容为“收条今收到和平桥路84号西单元402.陈刚房屋款大写：壹拾叁万叁仟伍佰元整.（￥133500.00）收款人：龚雨勇2013.8月26日”，另一份内容为“收条今收到和平桥路84号西单元402.房屋水电开户费大写：陆仟伍佰元整.￥（6500.00）收款人：龚雨勇2013.8月26日”；2.本案讼争房屋土地性质为集体土地，无相应建房许可手续；3.本案讼争房屋所在楼层对面的一套单元房屋即西单元四楼西侧的一套单元房屋在房屋建造过程中已由龚雨勇变卖给他人；4.原告因本案诉讼需向原告支付律师代理费10000元。一审法院认为，物权法第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。首先，占有保护请求权的基础是占有事实，而非基于确定的权利，是法律为保护占有的事实而特别赋予占有人的一种救济性权利。其次，作为请求权主体的原占有人，是对物享有事实上管领力的占有人，无论其有权占有还是无权占有，均享有占有物返还请求权，其只需举证证明原本占有的事实即可。本案中，原告提交的原告和案外人龚雨勇签订的《房屋买卖合同》和案外人龚雨勇为原告出具的两份收条能够证明原告向案外人龚雨勇购买涉案房产，并已付清购房款。另结合证人谭某的出庭证词，证明案外人龚雨勇已将涉案房产交付给原告。原告提交的证据已充分证明其为涉案房产的占有人，有权对涉案房产进行占有、使用及收益。被告杨乐没有证据证明其取得对本案争议房屋的财产权利，其擅自通过南漳县乐万佳信息服务部将原告占有、使用的房屋变卖给被告詹翠玲，侵犯了原告的占有权。被告詹翠玲通过与被告杨乐签订《房屋买卖协议》占有涉案房产及被告凃安平通过与被告詹翠玲签订《房屋买卖协议》占有涉案房产，因被告詹翠玲和被告凃安平占有涉案房产的时间在原告占有涉案房产的时间之后，原告作为涉案房产的原占有人，被告詹翠玲和被告凃安平对涉案房产的占有侵犯了原告的占有权。被告杨乐、詹翠玲、凃安平的行为均构成对原告陈刚占有的侵占，应予返还。由于涉案房产现实际为被告凃安平占有，故应由被告凃安平将占有的涉案房屋返还给原告。诉讼过程中，原告陈刚放弃请求确认被告杨乐、詹翠玲之间签订的房屋买卖合同无效、请求确认被告詹翠玲、凃安平签订的房屋买卖合同无效、请求凃安平恢复原状并支付自2016年10月15日至腾房之日的租金和要求三被告承担律师代理费10000元的诉讼请求，系原告对自己诉讼权利的处分，予以准许。对三被告之间房款的返还，三被告可另行协商或主张权利，对被告凃安平装修部分费用，被告凃安平可另行主张权利或由被告凃安平和原告另行协商。原告请求理由成立，予以支持。三被告辩称要求驳回原告诉讼要求的理由与《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定不符，依法不予采纳。经调解，双方不能达成协议。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：凃安平于判决生效后15日内将位于南漳县城关镇和平桥路84号七层单元楼中西单元四楼东侧的一套单元房屋予以腾退，并将该房屋交付给陈刚。案件受理费1900元，由陈刚负担1820元，凃安平负担80元。本院审理查明，一审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案所涉房屋系案外人龚雨勇在农村集体土地上未经批准建造的房屋，属违法建筑物。依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理”之规定，被上诉人陈刚并非房屋所在地的集体经济组织的农民，也未经房屋所在地的集体经济组织同意，即购买涉案房屋，故其与龚雨勇签订的房屋买卖合同依法无效，无法获得物权上的保护。被上诉人陈刚可要求合同相对人龚雨勇或者其他责任人予以赔偿。杨乐上诉称：该房屋不是合法建筑，被上诉人陈刚也不是房屋所在地的集体村民，其购房不合法。虽然属实，但其还称诉争房屋实际是由其父亲、龚雨勇养父杨兆华投资建造。其和被上诉人陈刚购买的不是同一房屋，一个是西单元401，一个是西单元402。因西单元401、西单元402无固定指向，且西单元401、西单元402均有人居住，并无能够向被上诉人陈刚交付的房屋。如诉争房屋是杨兆华投资建造，其养子龚雨勇将房屋卖给被上诉人陈刚，其子杨乐将房屋卖给原审被告詹翠玲，龚雨勇、杨乐、杨兆华均应对本案纠纷的产生，承担责任。上诉人凃安平购买无产权证的房屋，缺少法律保障，难免与他人发生纠纷，应承担一定的诉讼费用。综上，一审法院判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销湖北省南漳县人民法院（2019）鄂0624民初2062号民事判决；驳回被上诉人陈刚一审中的诉讼请求。一审案件受理费1900元，杨乐上诉部分的二审案件受理费80元，合计1980元，由杨乐负担1900元，被上诉人陈刚负担80元。凃安平上诉部分的二审案件受理费80元，由凃安平负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇二〇年十一月二十七日书记员  岳伟峰