湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1003民初850号原告：郑一海，男，1973年6月4日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：张俊，湖北居正律师事务所律师。被告：刘学清，男，1962年3月1日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：朱天鹏，湖北博智律师事务所律师。原告郑一海与被告刘学清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案，于同年9月4日作出（2019）鄂1003民初550号民事判决。被告刘学清不服一审判决，向荆州市中级人民法院提起上诉。同年12月23日，荆州市中级人民法院作出（2019）鄂1003民终2124号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）鄂1003民初550号民事判决，发回本院重新审理。2020年7月1日，本院重审立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原被告双方及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑一海向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告返还不当得利款项250000元并按同期银行贷款利率支付利息；2.本案的诉讼费用及保全费用由被告承担。事实和理由：原告在经营钓鱼器械门市部期间与被告相识。被告向原告陈述其能介绍原告买到荆州市旭城投资开发有限公司（以下简称旭城公司）开发的万和锦苑低价房产，但需由其先期向开发商缴纳250000元的部分购房款。2013年4月15日被告带原告与旭城公司签订了《购房合同》。2013年11月27日原告向被告转款250000元，由被告去向旭城公司缴纳。由于旭城公司未向原告交付房产，其后原告向荆州区人民法院提起诉旭城公司房屋买卖合同纠纷案，经法院查明，原告转款给被告的25万元，被告并未向旭城公司缴纳，导致原告败诉。被告收取原告25万元购房款后理应向旭城公司缴纳，其未缴纳导致原告的购房合同无法履行，被告收取的250000元构成不当得利应予返还。2020年7月20日，原告向本院提交变更诉讼请求申请，将第1项诉讼请求变更为：请求依法判令被告向原告返还购房款250000元并从2013年11月27日起至清偿之日止按同期银行贷款利率支付利息。事实与理由：原告在经营钓鱼器械门市部期间与被告相识，2013年11月被告向原告陈述其购买了旭城公司开发的万和锦苑4号楼22层A3东房产一套，并向原告出示了其与旭城公司2013年4月15日签订的《职工福利订购协议》，说可转让。恰原告因生活所需要购买生活用房，遂双方进行了协商，约定：原告以4000元/m2订购，先交付25万元，后被告带原告至旭城公司换签订购协议，待交房时交付剩余购房款。2013年11月27日，原告依约向被告以转账方式交付了25万元购房款，同日被告带原告至旭城公司换签了订购协议，协议载明时间为2013年4月15日。但被告仅向原告交付了订购协议的复印件，原告向被告索要协议原件，被告向原告解释其所签的订购协议拿到的也是复印件，并将原协议复印件一并交给了原告，并承诺无任何问题。后旭城公司因该房产开发出现纠纷，原告找到被告要求退款，被告承诺退款，但暂时没有钱。遂被告要求原告先行与旭城公司其它购房者一道诉至法院，原告因订购协议仅为复印件，且无被告的购房款转款凭证，被法院驳回。其后，原告多次找到被告要求退款，被告均承诺该购房款由其来退，但暂时没有钱支付。被告刘学清答辩称：第一，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，本案原告与被告之间是合同权利义务的概括转让，是原告继承了被告在荆州市旭城公司的购房人的地位，原告向被告支付合同的转让款25万元是原告应尽的义务，被告没有义务返还该笔购房款；第二，本案的诉讼主体不全，人民法院应当追加必须参加诉讼的荆州市旭城投资开发有限公司和荆州市四维置业有限公司，才能查清事实。经审理查明，案外人旭城公司因欠被告刘学清的工程款，双方约定，由旭城公司以自己开发的“万和锦苑”房屋一套（以下称案涉房屋）作价530480元抵所欠工程款。2013年4月15日，旭城公司与刘学清签订了《职工福利订购协议》，约定：“为满足员工及员工亲属订房需求，经甲、乙双方於商，一致决定乙方愿以4000元/m2订购价向甲方开发的万和景苑在建工程项目进行售前订购（户型面积约131.86㎡，4#楼22层A3东)壹套，待此项目竣工验收合格，甲向乙方交售房屋时，乙方需按所订购的户型面积金额补齐余款，双方签订正式商品房买卖合同。本协议壹式贰份”。后被告刘学清与原告郑一海口头约定：由被告刘学清将案涉房屋以534080元转让给原告，并约定先期支付25万元，如果案涉房子建好后原告再向被告支付剩余的28万余元，如果案涉房子建不好，被告就将已收取的25万元退还给原告。2013年11月27日向被告转款25万元。在原告转款后，被告将原告带至旭城公司换签了一份《职工福利订购协议》，该协议仅将乙方的名称由“刘学清”变更为“郑一海”，其余事项均和刘学清与旭城公司签订的订购协议一致；同日，由旭城公司向原告出具收据一份，收据载明：“交款单位：郑一海，收款方式：现金，人民币伍拾叁万零肆佰捌拾元整，收款事由：万和锦苑房屋定金，时间2013年4月15日”。另查明，原告郑一海曾以案外人旭城公司为被告向本院提起诉讼，要求案外人旭城公司履行协议或赔偿损失，2017年12月22日，本院作出（2016）鄂1003民初178号民事判决书，驳回了原告郑一海的诉讼请求。本院认为，关于本案法律关系及适用案由的认定。本案中，原被告达成口头协议时，案涉房屋并未修建，协议标的物并不存在，结合双方当事人陈述，可以认定被告实际上是把将来请求与开发商签订房屋买卖合同的权利即房屋买卖合同的缔约权附条件地转让给了原告，双方系因房屋买卖合同的缔约权转让而形成的法律关系，故本案案由适用房屋买卖合同纠纷更为适宜。关于是否追加旭城公司为本案当事人，根据审理查明的事实，本案是因房屋买卖合同的缔约权转让而形成的合同关系，合同双方为原告郑一海与被告刘学清，旭城公司并非该合同当事人。虽然原告的《职工福利订购协议》及收据是在旭城公司办理，但换签《职工福利订购协议》及收据的目的是为了保证原被告之间约定的债权转让能够顺利实现，即实现原告在继受被告的缔约权后在将来能够与旭城公司签订购房协议、被告与旭城公司原债务能够消灭两个目的。同时，在庭审中被告要求追加当事人的目的是为了“查清案件事实”，经过审理，根据原被告双方提供的证据及当事人的陈述，本案基本事实已能够查清，旭城公司不是必须参加诉讼的当事人，故对于被告要求追加旭城公司的请求本院不予支持。关于被告刘学清是否应当返还原告预付的购房款25万元的问题。被告向本院补充提交了《荆州市旭城投资开发有限公司及荆州市四维置业有限公司审计报告》[鄂五环审字（2015）第376号]一份，欲证明原告替代被告在旭城公司的购房人地位，风险应当由原告承担。该审计报告中“房款定金及实际收款情况明细表”第71项一栏显示原告郑一海购房定金530480元，备注为“买房（预抵长丰公寓综合楼秦林队工程款）”，2020年9月16日，本院就审计报告中第71项郑一海购房定金的形成过程依法向出具上述审计报告的审计人员汪平英进行调查核实，审计人员陈述为：“没有钱进旭城公司，审核的时候就是以收据为依据的”。本院认为，该审计报告中关于原告郑一海购房款一栏是根据财务收据审计，不是当事人主动申报或其他原因，其不能证明原告已完全替代被告在旭城公司的购房人地位，对被告的该项抗辩理由本院不予支持。关于被告是否应当返还原告购房款，还是应当依照原被告之间的协议约定判断，如无约定，应当按照法律规定办理。本案中，根据原告提供的录音证据显示，原被告对约定的债权转让的履行是附有条件的，即如果案涉房子建好后原告再向被告支付剩余的28万余元，如果案涉房子建不好，被告就将已收取的25万元退还给原告。被告对录音证据的真实性予以认可，该证据能够将原被告约定的履行条件清晰地体现出来，其应当视为合同的组成部分。根据审理查明的事实，案涉房屋至今仍未修建完成，双方约定的履行条件并未成就，被告应当按照约定返还原告预付的购房款25万元。因原告在交易过程中，未尽到理性谨慎的义务，且履行条件不成就并非是因为被告原因导致，故对原告要求被告按同期银行贷款利率支付利息的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告刘学清于本判决生效之日起十五日内返还原告郑一海购房款250000元；二、驳回原告郑一海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取5050元，由被告刘学清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判长  施峰峰审判员  张 荣审判员  彭 刚二〇二〇年十一月六日法官助理陈善敏书记员聂奇