广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤2071执异402号 案外人：夏芳，女，1972年10月22日出生，汉族，住广东省中山市**。 委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。 申请执行人：吴一青,女,1985年3月10日出生,汉族,住江苏省如皋市, 被执行人：廖亚万,男,1965年2月15日出生,汉族,户籍所在地广东省珠海市香洲区。 被执行人：江美清,女,1972年6月3日出生,汉族,住广东省珠海市香洲区。 被执行人：刘其海,男,1976年10月18日出生,汉族,住江西省井冈山市。 在本院执行申请执行人吴一青与被执行人廖亚万、江美清、刘其海房屋买卖合同纠纷一案[（2019）粤2071执13364号]中，案外人夏芳对执行标的中山市火炬开发区依云路1号君华新城1区15幢地下车库负一层X车位[备案合同号为HTN2XX9]（以下简称君华新城X车位）、中山市火炬开发区依云路1号君华新城1区15幢地下车库负一层X车位[备案合同号为HTN2XX0]（以下简称君华新城X车位）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人夏芳称，一、刘其海、覃梅秋原来共有中山市火炬开发区××号君华新城1区X幢X房（以下简称君华新城X幢X房），该房下面的两个车位（君华新城X号车位和君华新城X号车位）是与该房是配套使用和不可分割的组合物业。刘其海、覃梅秋当初向开发商购买该房时，开发商把上述两个车位一起配套出售给他们。他们当时已经办妥了该房的一手楼产权证，土地证号为中府国用(2XX5)第易1X**，房产证号为粤房地权证中府字第××号／粤房地权证中府字第××号，两个车位办理了合同备案登记（X号车位的备案合同号为HTN2XX9，X号车位的备案合同号为HTN2XX0）。现场情况显示，该两个车位不能独立使用，必须依附于该房。而该房如果缺少该两个配套的车位，也是不完整的物业。二、2017年，刘其海、覃梅秋把该房连同两个车位一并转让给夏芳，双方于2017年10月10日签订《房地产买卖合同》，于2017年10月14日签订《协议书》。由于该房以及该房下面的两个车位是配套使用、不可分割的组合物业，需要一并转让。双方确认刘其海、覃梅秋以人民币陆佰万元（￥6000000元）价格转让给夏芳，包括该房以及与该房配套的两个车位。夏芳已经支付了该房及两个车位的转让款共计人民币600万元，转让款已经支付完毕，没有拖欠。三、刘其海、覃梅秋已经在2017年年底把该房及两个车位同时移交夏芳，由夏芳合法占用至今。刘其海、覃梅秋已经办妥了该房的过户手续，过户后异议人名下的该房的不动产权证号为粤(2XX7)中山市不动产权第0XX5号。由于不动产登记机构到目前仍未颁发该两个车位的产权证，两个车位暂不具备过户条件，所以该两个车位未办理过户手续。因此，该两个车位未办理过户登记并非由于夏芳自身原因而造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执仃并议和发议菜件若干问题的规定》第二十八条，夏芳的权利能够排除执行。为此，请求：一、停止对刘其海、覃梅秋共有的君华新城X号车位（备案合同号为HTN2XX9）和君华新城X号车位(备案合同号为HTN2XX0)的强制执行。二、撤销(2019)粤2071执13364号之三执行裁定书。三、解除对上述两车位的查封。 案外人夏芳向本院提交房地产买卖合同、协议书、补充协议、收据（3份）、中山市火炬开发区××号君华新城1区X幢X房的不动产权证作为证据。 申请执行人吴一青未向本院提交答辩意见及证据材料。 被执行人廖亚万、江美清、刘其海未向本院提交答辩意见及证据材料。 经审查查明，关于吴一青与廖亚万、江美清、刘其海房屋买卖合同纠纷一案，本院在审理过程中，主持调解，双方自愿达成调解协议。本院作出（2019）粤2071民初6008号民事调解书。根据调解内容，廖亚万、江美清、刘其海向吴一青返还购房款85万元、定金15万元，并加倍返还定金15万元，合计115万元，该笔款项由刘其海于2019年7月15前返还；如刘其海未按时返还，则由廖亚万、江美清先行垫付，垫付后廖亚万、江美清、有权向刘其海追偿；若廖亚万、江美清、刘其海逾期履行，则廖亚万、江美清、刘其海以115万为基数，按月息1%向吴一青支付利息；案件受理费15600元，减半收取7800元（该款吴一青已预交），由刘其海承担，于2019年7月15日前向吴一青支付。调解生效后，因被执行人未按调解履行，吴一青向本院申请执行，执行案号为（2019）粤2071执13364号。 执行过程中，本院于2019年10月16日查封君华新城X车位及君华新城X车位。2020年7月7日,本院作出（2019）粤2071执13364号之三执行裁定，裁定拍卖君华新城X车位及君华新城X车位，并于2020年7月13日发出公告，责令所有人或使用人限期内迁出。案外人夏芳遂向本院提出上述执行异议。 另查，涉案X车位登记坐落：中山市火炬开发区××号君华新城1区15幢地下车库负一层X车位；权利人：刘其海、覃梅秋；备案合同号：HTN2XX9；登记时间：2017年8月18日。 涉案X车位登记坐落：中山市火炬开发区××号君华新城1区15幢地下车库负一层X车位；权利人：刘其海、覃梅秋；备案合同号：HTN2XX0；登记时间：2017年8月18日。 涉案车位共有人覃梅秋于2020年7月10日向本院书面表示同意拍卖涉案君华新城X车位及X车位，用于清偿债务。 又查，案外人夏芳提交的合同落款日期为2017年10月10日房地产买卖合同记载：“买方（夏芳）购入卖方（刘其海、覃梅秋）位于中山市火炬开发区××号君华新城1区X栋X房产；该物业建筑面积为371.84平方米（房产证号：**××260X7号,土土地证号：国（2XX5）易1X**房产登记字号：2XX5-易1XX6）土地使用面积220.83平方米（上述四项均以该物业产权证或相关正式法律文书上的记载为准）。该物业成交价为人民币600万元，首期款500万在双方签署广东省房地产买卖合同之日起7日内支付（或根据双方另行约定支付方式的时间、节点）；尾期楼款100万元在交易房产取得新不动产权证当日全部付清……”，卖方刘其海、覃梅秋，买方夏芳予以签名。 2017年10月14日，卖方刘其海、覃梅秋，买方夏芳，双方就买卖中山市火炬开发区××号君华新城1区X栋X房，签订协议书。就购房款的支付方式重新予以约定。 2020年7月15日，甲方刘其海、覃梅秋，乙方夏芳签订补充协议。协议记载，“甲方刘其海转让中山市火炬开发区××号君华新城1区X幢X房给乙方，甲乙双方于2017年10月10日签订房地产买卖合同，于2017年10月14日签订协议书。甲乙双方达成如下补充协议：一、该房以及该房下面的两个车位（君华新城X车位及X车位）是配套使用的组合物业。甲方当初向开发商购买该房时，开发商把涉案车位一起配套出售给甲方，并且办理合同备案登记。甲方以600万元转让给乙方的转让标的，包括该房和该房下面的上述两个车位。二、甲方已经收取齐了乙方支付的该房及两个车位的转让款共计600万元。甲方已经在2017年年底把该房及上述两个车位同时移交给乙方，该房及上述两个车位由乙方使用。三、该房已经在2017年过户至乙方名下，过户后的不动产权证号为粤（2XX7）中山市不动产权第0XX5号。由于上述两个车位的产权证未出证，暂时未能办理过户手续，但双方当时约定待上述两个车位的产权证出证后再过户给乙方，过户税费由乙方承担。本协议自双方代表签名后生效。” 依据中山市不动产登记资料信息查询结果2020年11月2日查询显示，中山市火炬开发区××号君华新城1区X栋X房，登记权利人夏芳，不动产权证粤（2XX7）中山市不动产权第0XX5号，土地分摊面积220.83平方米，房屋建筑面积371.84平方米，登记时间2017年11月13日。 本院认为，本案系案外人夏芳对执行标的主张实体权利，排除执行的案外人异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据上述规定，本院分析如下：首先，案外人夏芳与被执行人刘其海、覃秋梅所签订的房地产买卖合同、协议书，均为就中山市火炬开发区××号君华新城1区X栋X房的房屋买卖进行事项约定，而且在房地产买卖合同中明确记载的房屋建筑面积及土地面积均与该房产的不动产登记一致；虽然在补充协议中对涉案两个车位作出约定，但该补充协议发生在本院查封之后，故案外人与被执行人所签订的房地产买卖合同并未涉及君华新城X车位及X车位的买卖进行约定，也未在本院查封前就涉案两个车位签订合法有效书面买卖合同。其次，案外人夏芳仅提交收据，无相关银行转账或支付凭证予以佐证，无法证明夏芳对车位的购买支付全部价款。再次，案外人夏芳提交的证据无法显示其于查封前已合法占有涉案房地产。再次，涉案房产仅办理合同备案登记，在尚未取得涉案房产的权属证书情况下，不能办理过户登记手续，故夏芳其自身存有过错。综上，案外人夏芳提交的证据不足以证明其享有排除对君华新城X号车位、0X号车位执行的权利，对其主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人夏芳的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 赵 波 审判员 马庆荣 审判员 张婉仪 二〇二〇年十一月二日 书记员 林爱敏