福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4236号 原告：叶景，女，1979年10月15日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：余玲，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文淑，福建名仕律师事务所实习律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：宋玲婷，女。 原告叶景与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告叶景的委托诉讼代理人余玲，被告泰禾酒店的委托诉讼代理人宋玲婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶景向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的关于东二环泰禾广场东区C2楼18层30号房屋的《房屋租赁委托合同》，被告将房屋立即移交还给原告；2.被告向原告支付未付的租金和房屋占有使用费66302.4元（自2019年12月1日暂计至2020年7月15日，最终计至被告将房屋移交还原告之日止）；3.被告向原告支付已付租金的逾期违约金13091.34元，支付未付租金和房屋占有使用费的逾期违约金20698.47元（自违约之日起暂计至2020年7月15日，最终计至被告支付完所有租金和房屋占有使用费为止）；4.被告赔偿原告其他经济损失即本案律师代理费5000元；5.被告承担案件受理费等诉讼费用。事实与理由：2017年11月27日，原告与被告签订了《房屋租赁委托合同》，委托被告代为出租东二环泰禾广场东区C2楼18层30号房屋。原、被告双方就30号房屋签订了《房屋租赁委托合同》，约定原告委托被告代为出租30号房屋，委托期限为5年，自2018年12月1日至2023年11月30日止。被告保证原告自起租日起可获得的租金为第一个租赁年度88455元（相当于购房合同总价5%），第二个租赁年度106146元（相当于购房合同总价6%），第三个租赁年度106146元，第四个租赁年度106146元，第五个租赁年度123838元，根据租金可计算出30号房屋的房款总价为1769100元等。2018年12月25日，被告向原告出具《商品房交付告知函》，确认30号房屋已于2018年12月26日前由被告按约定与福州中夏房地产开发有限公司做好交付手续，被告已按双方签订的《房屋租赁委托合同》进行租赁，并将按约在计租日（即2018年12月1日）起满三个月后的15个工作日将租金支付给原告。第一个租赁年度中，被告虽给付了全部租金，但屡有逾期。2019年3月28日，原告收到被告附言为“12-2月租金”的转账22113.75元，租金本应在2019年3月21日前支付，被告逾期7日；2019年7月26日，原告收到被告附言为“3-5月份租金”的转账22113.75元，租金本应在2019年6月24日前支付，被告逾期32日；2019年10月28日，原告收到被告附言为“6-8月租金”的转账22113.75元，租金本应在2019年9月23日前支付，被告逾期35日；2019年12月20日，原告收到被告附言为“9-11月租金”的转账22113.75元，此次租金未逾期。第二个租赁年度开始后，被告本应在2020年3月20日前支付2019年12月1日至2020年3月1日的租金，在2020年6月19日前支付2020年3月1日至5月30日的租金，但被告至今未支付，原告多次催促被告，被告均拒绝支付并称自己没有支付能力。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第17条规定：“在当前情势下，为敦促诚信的合同一方当事人及时保全证据、有效保护权利人的正当合法权益，对于一方当事人已经履行全部交付义务，虽然约定的价款期限尚未到期，但其诉请付款方支付未到期价款的，如果有确切证据证明付款方明确表示不履行给付价款义务，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者付款方丧失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的，除非付款方已经提供适当的担保，人民法院可以根据合同法第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百六十七条等规定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。”鉴于被告以自己的行为表明不履行给付价款义务的行为，原告有权请求债权加速到期，要求被告支付2020年6月1日至今的房屋租金。同时，根据合同第3.2、4.2、8.4条款，被告除应支付房屋租金外，还应按房款总额的日万分之一支付逾期交付租金的逾期违约金。根据合同第8条，被告应赔偿原告的经济损失包括诉讼费和律师费等。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”被告拒不支付租金，其不履行合同主要义务的行为已达到上述规定解除合同的条件，故原告请求与被告解除房屋租赁合同，并要求被告将房屋移交还。 被告泰禾酒店辩称，被告同意解除讼争委托租赁合同，因案涉房屋现由第三方实际承租，无法返还，可由原告与第三方自行签约。被告对于欠付的租金金额无异议。依据合同第8.2条约定，逾期超过30日才能开始计算违约金，且违约金的计算基数应以实际欠款数额为准，合同约定以购房款总额计算标准过高，应予以调整。合同未明确约定诉讼费由被告承担，该项请求不能成立。 原告围绕诉讼请求依法提交了不动产权证书、房屋租赁委托合同、商品房交付告知函、中国建设银行个人账户收支明细表、委托代理合同、发票及转账业务回执等。被告对原告举证的证据的真实无异议。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。 根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 原告购买了案外人福州中夏房地产开发有限公司开发建设的坐落于福州东二环泰禾广场东区××＃楼××层××号商务办公用房（以下简称讼争房屋）。就上述房屋的租赁事宜，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方对外出租房屋。合同第二条约定，委托期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；甲方同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金等。第三条约定，乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）可获得租金88455元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度均可获得租金106146元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度可获得租金123838元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整。第四条约定，乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推。第五条约定，委托期间内，甲方同意乙方有权将该房屋出租给第三方使用，甲方须配合办理相关手续并为乙方出租提供所需的证明文件；委托期满或提前终止合同的，合同提前终止时房屋未出租给三方的，……；如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议，否则因此造成的承租人损失的，由甲方承担。第八条约定，乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。2018年12月26日，被告与案外人福州中夏房地产开发有限公司办理了讼争房屋的交接手续。合同履行期间，被告于2019年3月28日支付2018年12月-2019年2月的租金22113.5元，于2019年7月26日支付2019年3月-2019年5月的租金22113.5元，于2019年10月28日支付2019年6月-2019年8月的租金22113.5元、于2019年12月20日支付2019年9月-2019年11月的租金22113.5元，之后未再支付租金。原告催讨未果遂诉至本院，并支出律师代理费10000元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为房屋租赁委托合同，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为房屋租赁合同，因此订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告自2019年12月起未再支付租金，其行为构成违约，原告请求解除合同，被告亦表示同意解除合同，本院予以准许。 本案《房屋租赁委托合同》明确约定，“如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议，……”。现讼争租赁房屋由第三方占有使用，被告事实上亦返还不能，为此原告主张被告返还讼争租赁房屋与合同约定不符，不予支持。 根据合同关于第二个年度可获得106146元（相当于购房合同总价6%），即每月租金8845.5元（106146元÷12个月），且被告对此亦无异议，但鉴于《房屋租赁委托合同》解除后，本院未支持原告收房的主张，故本院支持原告租金至《房屋租赁委托合同》解除之日，即本判决书生效之日止。之后若原告存在其他损失，原告可以另行主张。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际欠款金额作为计算基数。对此，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 原告主张被告逾期支付各期租金，并提供了中国建设银行个人账户收入交易明细等予以佐证，该交易明细可以证明被告逾期支付各期租金的事实及逾期天数。关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定。其中，被告于2019年3月28日支付2018年12月-2019年2月的租金并未逾期，未构成违约；2019年7月26日支付2019年3月-2019年5月的租金逾期1日，被告应支付的违约金为11元（22113.5元×0.5‰×1日）；2019年10月28日支付2019年6月-2019年8月租金逾期4天，被告应支付的违约金为44元（22113.5元×0.5‰×4日）；2019年12月20日支付2019年9月-2019年11月租金并未逾期，未构成违约。 被告应于2020年3月20日支付2019年12月-2020年2月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年4月19日起计算支付至被告实际支付该租金之日的违约金；被告应于2020年6月19日支付2020年3月-2020年5月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年7月20日起计算支付至被告实际支付该租金之日的违约金；被告应于2020年9月18日支付2020年6月-2020年8月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年10月19日起计算支付至被告实际支付该租金之日的违约金。此后未付租金的违约金，因双方均同意解除合同，且本判决尚未生效，原告可另行主张权利。 原告主张被告赔偿其律师费损失5000元，没有合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告叶景与被告福州泰禾酒店管理有限公司于2017年11月27订立的《房屋租赁委托合同》。 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按月租金8845.5元的标准向原告叶景支付自2019年12月1日起至本判决生效之日止的租金。 三、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶景支付已付租金的违约金55元及以每期欠付的租金26536.5元为基数按日万分之五计算的自各期应付之日起（第一期自2020年4月19日起、第二期自2020年7月20日起、第三期2020年10月19日起）至款项付清之日止的违约金。 四、驳回原告叶景的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7844元，减半收取计3922元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年十一月二日 法官助理 陈新建 书 记 员 林锟瑶 附：主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。