广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终6798号上诉人（原审原告）：梁淑萍，女，汉族，1959年6月19日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：龙卫铭，北京市慧丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市万科中心城房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：李聪冲，男，该司工作人员。上诉人梁淑萍因与被上诉人佛山市万科中心城房地产有限公司（以下简称万科公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22200号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁淑萍上诉请求：1.撤销一审判决，支持梁淑萍的一审诉讼请求；2.万科公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院根据佛山市禅城区不动产登记中心出具的《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2019）粤0604民初22200号调查函的复函》认定案涉合同及拆迁置换的行为不属于拆迁安置行为错误。案涉房屋位于某村，是在政府部门批准的拆迁项目内，同一地点、同一时间被万科公司拆除。虽然梁淑萍与万科公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》的时间因补偿数额存在分歧而迟于其他村民，但在合同特别补充条款中已明确约定，万科公司从2010年10月25日起支付临时安置补助费给梁淑萍。因此，案涉房屋的拆迁及回迁应与同一区域其他被拆迁房屋一样，属于拆迁安置行为。二、万科公司在没有依照《城市房屋拆迁管理条例》取得房屋拆迁许可证的情况下，按照拆迁安置的方式与梁淑萍签订《房屋拆迁安置补偿合同》《佛山万科广场回迁房协议》，并承诺承担办理产权登记的义务和费用，存在过错，一审法院驳回梁淑萍的诉讼请求，有违公平原则。三、梁淑萍与万科公司均确认《房屋拆迁安置补偿合同》真实有效，所争议的是办证时间和违约金数额，一审法院未归纳案涉事实是否属于拆迁的争议焦点，梁淑萍没有举证不能。一审法院有权主动审查合同效力，但不能否定拆迁事实。万科公司辩称，万科公司已完成回迁房屋的首次登记手续，但由于税务及不动产等相关部门认为梁淑萍与万科公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》的时间是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后（即在2011年1月21日之后）不能将其认定为拆迁安置补偿行为，不能办理产权登记手续，即使申请按照商品房交易的形式办理转移登记手续，也将受到佛山市禅城区的限购政策的限制。因此，并非万科公司不协助其办理回迁房屋的产权登记手续，而是无法完成办理，无法协助。梁淑萍向一审法院起诉请求：1.万科公司协助梁淑萍办理佛山市禅城区某号4座某房、5座某房、6座某房的不动产权登记手续；2.万科公司向梁淑萍支付迟延办证违约金42846.80元（暂从2017年5月28日起暂计算17个月,应计算至万科公司协助办证完毕时止，按照临时安置补助费每月5040.80元的50%计算）；3.万科公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月11日，万科公司（拆迁人、甲方）与梁淑萍（被拆迁人、乙方）、案外人某股份合作经济社（见证方、丙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由万科公司征拆梁淑萍的相关房屋，梁淑萍的合法产权房屋面积为304.90平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积为315.05平方米，每月临时安置补助费为5040.80元。返迁房屋的时限为取得土地后经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内，若超时返迁，超出部分租金补偿按2倍计算。万科公司应为返还的物业（应返还面积部分）办理房地产产权证，梁淑萍须予以配合，办理房地产产权证所产生的费用由万科公司承担，若梁淑萍不配合，则相关的费用由其自理。后梁淑萍、万科公司签订《佛山万科广场回迁房协议》，双方确认梁淑萍选择的回迁房为万科广场某期五座某房、六座某房、四座某房，回迁房总套内面积为317.36平方米，存在超过可回迁面积的情形，梁淑萍应向万科公司支付增购面积款项14559元。上述《佛山万科广场回迁房协议》就产权登记问题于第六条约定如下：万科公司应当在商品房交付后720日内具备办理房产证条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》资料），因万科公司原因造成逾期提供资料的，万科公司需自逾期之日起每日按已付增购房款万分之一向梁淑萍支付违约金，万科公司承担延迟办证违约责任的金额不超过合同金额的1%。具备办证条件后，梁淑萍必须在万科公司通知的时间内签署一切必需的资料，并向万科公司提交办理商品房产权登记手续需要的全部资料及缴纳相关增购部分税费，否则导致迟延办证的责任由梁淑萍承担。2017年2月27日，佛山市禅城区国土城建和水务局就包含案涉回迁房在内的佛山市禅城区某商品房出具《商品房首次登记确权清单》，并确认上述商品房首次登记申请事项已办理完毕。另查明一，案涉佛山市禅城区某地块于2010年8月26日以挂牌（旧村改造）方式成功交易。2015年12月31日，案涉佛山市禅城区某地块万科广场住宅小区项目进行联合验收，并于2016年1月7日取得《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》。2016年1月11日，上述建设项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查明二，经一审法院依职权发函询问，佛山市禅城区不动产登记中心于2019年11月13日向一审法院作出《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2019）粤0604民初22200号调查函的复函》，上载：“贵院发来的佛山市禅城区人民法院调查函（2019）粤0604初22200号的函已收悉，现就有关情况函复如下：一、经查，贵院来函附件《佛山万科广场回迁房协议》中的回迁房万科广场某期五座某房、六座某房、四座某房的门牌地址分别是佛山市禅城区某号五座某房、六座某房、四座某房，开发公司已申请办理商品房首次登记，权利人是佛山市万科中心城房地产有限公司。二、贵院来函附件《房屋拆迁安置补偿合同》签订于2012年12月11日。根据某号佛山市禅城区人民政府工作会议纪要，2011年1月21日前万科中心城公司对原有村民房屋的拆除、安置补偿行为属于事实的拆迁安置行为；2011年1月21日后万科中心城公司对原有村民房屋的拆除、安置补偿行为不认定为拆迁安置行为……故梁淑萍不能办理征拆房屋补偿产权登记。三、根据佛建管函某号《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》限购政策的相关文件，征拆房屋补偿产权登记未纳入住房限购范围。梁淑萍若申请办理买卖转移登记，其属于佛山市禅城区的限购对象，其本人有无购房资格，要查看梁淑萍及其家庭成员（配偶、未成年子女）在查询时点上“佛山市房产信息查询系统”记载的住房登记套数是否符合限购政策的规定。本市户籍居民家庭（配偶、未成年子女）在本市可拥有两套住房。梁淑萍若符合上述规定，则可以办理上述不动产的买卖转移登记。四、本市限购政策由发文机构佛山市住房和城乡建设管理局解释。”诉讼中，梁淑萍、万科公司双方一致确认梁淑萍已支付完毕案涉回迁房的增购房款，万科公司已将案涉回迁房交付予梁淑萍使用。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。依据佛山市禅城区不动产登记中心于2019年11月13日向一审法院出具的复函，梁淑萍、万科公司双方签订《房屋拆迁安置补偿合同》、《佛山万科广场回迁房协议》及拆迁置换房屋的行为，不应认定为拆迁安置行为。然结合梁淑萍本案诉请，梁淑萍实系以上述拆迁置换房屋行为事实主张万科公司协助办理征拆房屋补偿产权登记，故结合上述复函意见，一审法院对梁淑萍上述协助办理产权登记诉请不予支持。至于梁淑萍主张的迟延办证违约金，同理，因案涉回迁房不符合办理征拆房屋补偿产权登记的条件，故一审法院于本案中对梁淑萍主张的迟延办证违约金亦不作处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回梁淑萍的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取436元，由梁淑萍负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同引起的纠纷。二审争议焦点为万科公司应否协助梁淑萍办理征拆房屋补偿产权登记手续并承担迟延办证违约金。依据佛山市禅城区不动产登记中心于2019年11月13日向一审法院出具的复函，梁淑萍、万科公司双方签订《房屋拆迁安置补偿合同》《佛山万科广场回迁房协议》及拆迁置换房屋的行为，不应认定为拆迁安置行为。因此，案涉回迁房不符合办理征拆房屋补偿产权登记的条件，梁淑萍依据《房屋拆迁安置补偿合同》《佛山万科广场回迁房协议》请求万科公司协助办理征拆房屋补偿产权登记手续客观上履行不能，法院不予支持，一审法院对梁淑萍请求万科公司支付逾期办证违约金不作处理并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费872元，由上诉人梁淑萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十一月二十七日法官助理 邱雪碧书 记 员 肖玲玲