黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终1230号上诉人（原审被告）：佳木斯贵邦工贸有限公司，住所地佳木斯市向阳区冬梅社区栗姆康**********。法定代表人：林秋，该公司经理。委托诉讼代理人：高云超，黑龙江中直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司，住所地佳，住所地佳木斯市郊区火电社区v>法定代表人：葛安禄，该公司经理。委托诉讼代理人：程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。原审被告：林诗海，男，1971年3月30日出生，汉族，无职业，住佳木斯市东风区。原审被告：佳木斯阳光征途汽车服务有限公司，住所地佳，住所地佳木斯市向阳**胜利路与新发街交汇处v>法定代表人：任显和，公司经理。原审被告：佳木斯市向阳东区阳光商务宾馆，住所地佳，住所地佳木斯市向阳**胜利路与新发街交汇处三江国际商贸城******v>经营者：刘金鹏。上诉人佳木斯贵邦工贸有限公司（以下简称贵邦公司）因与被上诉人佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司（以下简称鑫华水木公司）、原审被告林诗海、原审被告佳木斯阳光征途汽车服务有限公司、原审被告佳木斯市向阳东区阳光商务宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2020）黑0803民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵邦公司上诉请求：撤销（2020）黑0803民初577号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.原审未查明本案事实，个别查明的事实也没有体现在判项之中，裁判不公。一审中，上诉人当庭举证证明38357.50元作为供热补助费用冲抵租金，被上诉人当庭认可，但原审法院没有列入判项。2.判决解除租赁合同及由上诉人给付商铺租金、商业运营服务费、供暖费等，均无依据。⑴被上诉人先行严重违约，违法断水断电等，造成巨大经营生产损失，应承担先行违约责任。贵邦公司的联营单位在本案中无任何过错且员工众多，正处疫情期间，解除合同将导致社会的局部不稳定。合同尚未到期，应该依法维护合同的严肃性，解除合同不具备法定条件。⑵未提供商业运营服务不应给付运营服务费。合同约定“房屋供暖费用由乙方自行承担”，约定如此明确，谁供暖应该向谁交纳供暖费。被上诉人不是供暖单位,没有名义和责任收取这项费用。鑫华水木公司辩称，2013年11月2日，双方签定《租赁合同》，该合同系当事人双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立，且合法有效，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同已给予上诉人34个月的免租期，被上诉人做出了最大的让步。但上诉人一直拖欠被上诉人合同约定的全部费用。特别经法院判决后，仍拒不给付。按照双方合同约定，原告有权解除合同，上诉人应当承担违约责任。上诉人提出被上诉人违约在先，未提供商业运营服务、不具备合同解除的条件、38357.5元作为补助费用冲抵租金等抗辩意见，无证据支持。一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应依法维持。原审被告林诗海、佳木斯阳光征途汽车服务有限公司、佳木斯市向阳东区阳光商务宾馆经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。鑫华水木公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告贵邦公司、林诗海于2013年11月2日签订的租赁合同；2.被告贵邦公司、林诗海支付原告2019年3月1日起至2020年2月28日租金282163元、运营费（物业费）8160元、供暖费18107.72元，合计308430.72元。租金、运营费、供暖费主张至四被告实际搬出租赁房屋日止，并从2019年3月1日起以308430.72元为基数按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际给付之日止。被告阳光征途公司、阳光宾馆对上述费用承担连带责任；3.四被告立即腾出租赁房屋，腾出房屋产生的费用由四被告承担；4.被告贵邦公司、林诗海以308430.72元为基数自2019年8月1日起至实际给付之日止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；5.被告贵邦公司、林诗海向原告承担违约金43544元；6.供暖费违约金由四被告承担；7.案件受理费由四被告承担。一审法院认定事实：2013年11月2日，原告与被告贵邦公司签订《租赁合同》，合同约定，原告将位于佳木斯市××与××处，三江国际商贸城C区1栋6、7、8号建筑面积为453.58平方米的商铺出租给被告贵邦公司，商铺仅限于经营汽车用品使用。合同期限九年，自2014年3月1日起至2023年2月28日止，免租期为34个月,即自2014年3月1日起至2016年12月31日止。另约定，商铺租金按年结算，次年租金以本合同约定日期提前一个月内向原告缴纳当年租金。2019年3月1日至2020年2月28日，商铺租金282163元；2020年3月1日至2021年2月28日，商铺租金304736元。又约定，合同生效当日，贵邦公司即向原告交纳租赁保证金43544元，商业运营服务费为每月680元，供暖费用由贵邦公司承担。关于违约责任，贵邦公司拖欠租金及其他费用20日以上，在原告准许的期限内仍未付清或擅自将商铺转让转包或允许他人使用的，原告有权单方解除合同，没收租赁保证金。贵邦公司拖欠原告2018年3月1日至2019年2月28日的商铺租金、商业运营服务费及供暖费共计308430.72元，经本院于（2019）黑0803民初577号生效判决确认，贵邦公司未支付。自2019年3月1日至今，贵邦公司仍然拖欠原告商铺租金、商业运营服务费及供暖费。另查明，贵邦公司与阳光征途公司、阳光宾馆系联营关系，由贵邦公司负责提供经营的房屋及房屋相关费用。目前，案涉商铺仍由被告阳光征途公司占有使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告贵邦公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该《租赁合同》合法、有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。原告按照约定将租赁商铺交付给被告贵邦公司，贵邦公司应按照合同的约定向原告交纳商铺租金、运营服务费及供热费。经庭审查明，贵邦公司自2018年3月1日起至今拖欠原告以上费用，特别是经法院判决以后，贵邦公司仍然拒不给付，按照双方合同约定，原告有权解除合同，贵邦公司应当承担违约责任。故对原告要求解除与被告贵邦公司于2013年11月2日签订的租赁合同，贵邦公司承担违约金43544元，腾出租赁商铺且承担腾出费用，贵邦公司支付原告2019年3月1日至2020年2月28日房屋租金282163元、商业运营服务费8160元及供暖费18107.72元，贵邦公司支付原告以上费用至实际腾出租赁商铺之日止的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告林诗海承担合同约定的义务，因林诗海作为被告贵邦公司的原法定代表人，其代表被告贵邦公司签订合同属职务行为，故原告要求被告林诗海承担给付责任，没有法律依据，本院不予支持。原告主张被告阳光征途公司、阳光宾馆连带承担合同约定的义务，因阳光征途公司、阳光宾馆并非原告租赁合同的相对方，故不承担合同约定的责任，但目前被告阳光征途公司实际占用案涉商铺，应当承担腾出商铺及腾出费用的责任。原告主张贵邦公司支付商铺租金、运营服务费及供热费的利息，因双方在合同中未约定，本院不予支持。原告主张四被告承担供暖费违约金，因原告未能向本院提供证据证实确已发生供暖费违约金，故对原告该项主张不予支持。被告贵邦公司提出原告违约在先、不具备合同解除条件的抗辩意见，因未能提供相应的证据，本院不予采纳。判决：1.解除原告佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司与被告佳木斯贵邦工贸有限公司于2013年11月2日签订的《租赁合同》；2.被告佳木斯贵邦工贸有限公司支付原告佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司自2019年3月1日至2020年2月28日商铺租金282163元、商业运营服务费8160元、供暖费18107.72元，合计308430.72元，于本判决生效之日起10日内付清；3.被告佳木斯贵邦工贸有限公司支付原告佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司自2020年3月1日至实际腾出案涉商铺的租金、商业运营服务费及供暖费（支付标准按照双方租赁合同约定）；4.被告佳木斯贵邦工贸有限公司向原告佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司支付解除合同违约金43544元（以被告向原告交纳的租赁保证金抵顶）；5.被告佳木斯阳光征途汽车服务有限公司于本判决生效之日起30日内腾出佳木斯市××与××处，三江国际商贸城C区1栋6、7、8号商铺，并承担腾出费用；6.驳回原告佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2963元，由被告佳木斯贵邦工贸有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人在一、二审中均明确表示，38357.50元系上诉人对租赁房屋供暖设施进行改造支出的费用，同意在租金中扣除，因上诉人一直未交纳租金，所以该笔费没能减免。据此，一审法院应在判决上诉人给付被上诉人的租金中扣除该笔费用。上诉人租赁被上诉人房屋应按约定交纳租金，但从2018年3月起上诉人便没有交纳租金，尤其是经法院判决上诉人给付被上诉人租金后，上诉人仍然没有交纳租金。据此，一审法院判决解除合同正确。上诉人提出被上诉人先行违约，但未提供证实，对该主张不予支持。上诉人与被上诉人签订的租赁合同中明确约定供暖费由上诉人承担，上诉人未提供证据证实其已交纳合同租赁期间供暖费，因合同已被解除，一审法院判决上诉人给付被上诉人供暖费并无不当。双方签订的合同中已明确约定上诉人应交纳运营服务费，上诉人以未提供运营服务为由拒绝交纳，本院不予支持。综上所述，贵邦公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2020）黑0803民初577号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2020）黑0803民初577号民事判决二项为被告佳木斯贵邦工贸有限公司支付原告佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司自2019年3月1日至2020年2月28日商铺租金243805.5元、商业运营服务费8160元、供暖费18107.72元，合计308430.72元，于本判决生效之日起10日内付清；一审案件受理费2963元由鑫华水木公司负担373元，贵邦公司负担2590元；二审案件受理费5962元由鑫华水木公司负担746元，贵邦公司负担4946元。本判决为终审判决。审判长  韩国斌审判员  雷 阳审判员  崔思佳二〇二〇年十一月二十七日书记员  付 丽