江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1304号上诉人（原审原告）：高波，男，1983年3月14日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。上诉人（原审原告）：邓雅晴，女，1987年11月6日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：冯三荣，江西君才律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：何海波，江西君才律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：江西达晟置业有限公司，住所地江西省抚州市金巢经济开发区，统一社会信用代码：913610035865569612。法定代表人：廖赛军，总经理。委托诉讼代理人：邓文波，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：付谱华，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人高波、邓雅晴因与被上诉人江西达晟置业有限公司（以下简称达晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初2775号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。高波、邓雅晴上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判达晟公司立即向其支付逾期交付期间即2020年1月1日至2020年4月18日的违约金共计7153.94元（662402元×0.1‰×108天）；2.本案的一、二审诉讼费等费用由达晟公司承担。事实与理由：一审法院确认达晟公司在2020年1月1日已经逾期交房，需要承担逾期责任，但却仍然认定2020年1月24日至2020年3月12日疫情期间属于达晟公司延期交房的理由（不可抗力），故无需承担该期间的延期交房的违约金属于认定事实及理解、适用法律错误。1.新冠××疫情为公共卫生事件，确属不可抗力，但疫情发生时间为2020年1月24日，而合同约定交房时间为2019年12月31日前，本案不能适用不可抗力。《合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力条款适用的前提是双方不存在违约行为，而结合本案，疫情是在达晟公司延迟履行后2020年1月24日才发生的，不可抗力是发生在达晟公司迟延履行之后，不能适用不可抗力，不能免除其逾期交房的违约责任。合同法明确规定当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2.达晟公司逾期交房的原因是达晟公司未能在2019年12月31日前办理好相关房屋验收手续，其应承担全部过错，且自2019年12月25日至2020年4月18日通知交房期间，达晟公司一直在陆续办理房屋验收相关手续，疫情并未对达晟公司交房造成任何影响。因达晟公司延期交房行为，业主向高新区房管局投诉。2020年3月31日房管部门回函为：经初步核实，该项目建设开发公司2019年12月25日取得房屋竣工测绘报告，2020年3月1日拿到规划合格意见证书，2020年3月20日消防验收合格。截至3月25日尚未取得《竣工验收备案表》。根据以上回函可知，在疫情期间达晟公司一直处在办理房屋验收手续当中，疫情期间未对达晟公司交房造成影响，达晟公司以疫情抗辩逾期交房无任何事实和法律依据。综上，一审法院既然已经查明达晟公司未在合同约定的日期交房，达晟公司逾期交房的行为已经构成违约，但是却仍然将疫情作为达晟公司不可抗力的抗辩理由，显然有违《合同法》第一百一十七条的规定及立法精神，纵容达晟公司的侥幸心理，违背构建诚信守信的社会风气，请求二审支持其诉请，依法改判。达晟公司辩称，虽然我方没有上诉，但是我方认为因为创卫和高考造成了施工延期了105天，该期限应当予以顺延。疫情期间3个月也应当顺延。高波、邓雅晴向一审法院起诉请求：1、请求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（预售），同时判令达晟公司立即向其支付逾期交房期间即2020年1月1日至2020年4月18日的违约金共计7153.94元；2、本案诉讼费由达晟公司承担。一审法院认定事实：2018年4月17日，高波、邓雅晴与达晟公司签订了一份《商品房买卖合同》（预售），合同约定高波、邓雅晴向达晟公司购买其位于高新区学府新城二期9栋2单元26层2606号商品房，房屋总面积为81.34平方米，单价为每平方米8143.62元，总价为662402元。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付房屋。合同还约定逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，如逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，如买受人未按合同约定时间支付房款的，出卖人不承担此项违约责任。合同订立后，高波、邓雅晴按合同约定向达晟公司履行了支付购房款的义务，但达晟公司却未按合同约定的交房期限将涉案商品房交付给高波、邓雅晴，而是直至2020年4月18日才通知高波、邓雅晴前去办理交房手续。高波、邓雅晴认为达晟公司逾期交房的违约行为应向其支付违约金，为此，高波、邓雅晴与达晟公司协商未果，遂诉至一审法院。另查明，2020年1月24日因新型冠状病毒感染的××疫情防控需要，江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月28日抚州市人民政府办公室向抚州市各县（区）人民政府及市政府有关部门印发了《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》，该实施意见中规定了顺延企业竣工交付时间，内容为：因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。2020年3月12日江西省重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应。根据抚高新办字［2020］28号文件，竣工交付时间顺延三个月，即从2020年1月24日至2020年4月24日。达晟公司在2020年4月18日通知高波、邓雅晴收房。一审法院认为，高波、邓雅晴与达晟公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。高波、邓雅晴已按合同约定履行了交清购房款的义务。达晟公司于2020年4月18日向高波、邓雅晴履行交房义务，已违反合同约定的交房期限，应按合同约定承担违约责任。但2020年1月24日起我国发生重大突发公共卫生事件，江西省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年3月12日才将重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应，根据抚高新办字［2020］28号文件，竣工交付时间顺延三个月，即从2020年1月24日至2020年4月24日。故2020年1月24日至4月24日期间达晟公司逾期交房的行为是由于重大突发公共卫生事件而造成的，属于不可抗力，该期间应免除达晟公司逾期交房的违约责任。达晟公司实际应向高波、邓雅晴支付共计23天的违约金即人民币1524元（662402元×0.1‰×23天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决：一、江西达晟置业有限公司在本判决生效后三日内向高波、邓雅晴支付逾期交房违约金1524元；二、驳回高波、邓雅晴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由江西达晟置业有限公司负担。本院二审期间，达晟公司向本院提交以下证据：江西省建设工程竣工规划核实合格意见单（2020年3月9日）、房屋建筑面积测绘成果报告书（2019年12月24日）、竣工验收备案表（2020年4月30日），证明案涉商品房完成各项验收的时间。高波、邓雅晴质证认为，对其真实性没有异议。该组证据恰好能证明，在疫情期间达晟公司一直在办理案涉房屋的相关验收手续。本院经审查，对达晟公司提交的证据真实性、合法性、关联性均予以确认。高波、邓雅晴与达晟公司对一审认定的事实均无异议，二审予以确认。二审另查明，案涉商品房于2019年12月24日取得房屋建筑面积测绘成果报告书，于2020年3月9日取得江西省建设工程竣工规划核实合格意见单，于2020年4月30日取得竣工验收备案表。抚州高新技术产业开发区党政办公室2020年3月12日印发《关于有效应对疫情促进辖区房地产市场平稳健康发展的实施意见》（抚高新办字[2020]28号），第十条，顺延企业竣工交付时间。因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。本案经调解，未能达成一致意见，调解不成。本案二审的争议焦点为：达晟公司应否承担逾期交房违约责任以及逾期违约金的计算。本院认为，《商品房买卖合同》中明确约定达晟公司应当在2019年12月31日前向买受人高波、邓雅晴交付商品房，但达晟公司至2020年4月18日才通知高波、邓雅晴前去办理交房手续，达晟公司逾期交房，应当按照合同的约定承担逾期交房的违约责任。达晟公司在二审期间主张创卫、高考期间可以顺延交付日期，依据不足，且其并未提起上诉，二审不予支持。依据合同约定，达晟公司应当自2020年1月1日起按日向高波、邓雅晴支付全部房价款万分之一的违约金。但由于2020年初全国爆发新型冠状病毒××疫情，江西省于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，该重大突发公共卫生事件属于不可抗力。为有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展，抚州市人民政府办公室、抚州高新技术产业开发区党政办公室先后下发了政策意见，规定“因疫情原因，可援引‘不可抗力’条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任”。故，在计算达晟公司的逾期交房天数时，可参照相关政府部门的政策规定，扣除3个月（2020年1月24日至2020年4月24日）的顺延期间。一审认定达晟公司实际应向高波、邓雅晴支付2020年1月1日至2020年1月23日期间共计23天的违约金1524元（662402元×0.1‰×23天），判处正确，二审予以维持。综上所述，上诉人高波、邓雅晴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高波、邓雅晴负担。本判决为终审判决。审判长 张 俐审判员 邹志伟审判员 彭 珺二〇二〇年十一月十二日法官助理周超书记员余文渊书记员杨甜