广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27177号上诉人（原审原告，反诉被告）：蔡家振，男，汉族，1976年9月7日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：纪泽凡，广东国晖律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市港百实业发展有限公司，住所地东莞市厚街镇康乐南路商贸中心华润超级广场**。法定代表人：林柳好。委托诉讼代理人：樊文君，广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林柳好，男，汉族，1983年7月17日出生，身份证住址广东省海丰县。委托诉讼代理人：王岚，广东金地律师事务所律师。上诉人蔡家振因与上诉人东莞市港百实业发展有限公司（以下简称港百公司）、被上诉人林柳好房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人蔡家振上诉请求：1.撤销原判第五项，改判蔡家振只需支付从2017年3月30日入场至2017年5月31日期间的占有使用费；2.撤销判决第六项，依法改判蔡家振无需支付商铺设施设备养护费、管理费、空调使用费；3.上诉费由港百公司承担。主要事实及理由：一、蔡家振自2017年5月从商场撤场后，对涉案商铺不再享有占有利益，故不应再向港百公司支付2017年5月后的占有使用费。二、虽然蔡家振于2018年11月7日向港百公司发函要求解除涉案租赁合同，但因涉案租赁合同系无效合同，不存在解除的问题，故2018年11月7日这个时间点对本案而言没有意义。上诉人港百公司上诉请求：1.依法撤销原判第一项、第三项、第四项、第五项、第七项、第九项判决；2.本案一审、二审诉讼费由蔡家振承担。主要事实及理由：一、《商铺租赁合同书》等系港百公司与蔡家振双方真实意思表示，蔡家振应依约履行。二、一审法院认定蔡家振应自2016年10月28日起向港百公司支付占有使用费，属于事实认定错误。港百公司与蔡家振于2015年4月8日签订《商铺租赁合同书》当日即时将涉案商铺给蔡家振占有使用，蔡家振即开始进场装修，并一直占有使用至今，故蔡家振应自2015年4月8日起向港百公司支付租金。三、一审法院认定港百公司应承担2017年6月1日至2018年11月7日期间涉案商铺空置损失的70%责任，应承担2018年11月8日之后涉案商铺空置损失的90%责任，属于过错责任认定错误。1.蔡家振在签订《商铺租赁合同书》时，对于商场房产现状是明知的，且其在2015年12月14日与港百公司签订的《补充协议》中再次确认并认可了商铺现状。港百公司从未隐瞒任何事实，在签订和履行合同过程中不存在任何过错。2.退一步而言，即使《商铺租赁合同书》无效或被解除，但涉案商铺已交付，且蔡家振一直实际占有、控制该商铺，故蔡家振仍应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。而涉案商铺的租金应以《商铺租赁合同书》第三条第一款以及《补充协议之一保养费协议》第一条第二款约定租金标准的总和作为涉案商铺的月租金标准。3.港百公司从未收到过蔡家振发出的《解除合同通知书》等任何关于解除合同的文件。四、一审法院程序违法，错误采用未经质证的评估报告书作为涉案商铺装修现值的依据，并认定港百公司应承担70%涉案商铺装修的现值损失，毫无事实及法律依据。五、一审在蔡家振未提交任何证据证明水电费计算标准的情况下，直接错误采信了蔡家振主张的水电费计算标准。六、蔡家振单方解除合同已构成违约，其无权要求港百公司赔偿损失，反之，蔡家振还应向港百公司承担相应的违约责任。蔡家振二审辩称，蔡家振的进场时间是2017年3月30日，仅使用了两个月，并非一审法院所认定的7个月零4天。所承租的场地整层没有第二家商铺承租，不符合合同约定的适合使用的条件，占有使用费的计算应当以合同所约定的租金10164元进行计算。商铺设施设备养护费、管理费、空调使用费等巧设名目的约定不能直接等同为租金。港百公司二审答辩意见同其上诉意见。被上诉人林柳好二审答辩意见同港百公司的上诉及答辩意见。蔡家振向一审法院起诉请求：1.两被告返还商铺设备保证金、商铺水电保证金、商铺租赁保证金、保险费、设备养护费等费用共计149796元；2.两被告支付装修费210000元；3.两被告承担门店设备费65860元；4.两被告支付罚息，起算时间为2017年5月1日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算罚息暂计至2017年12月22日共计18130.29元；5.两被告承担诉讼费。港百公司向一审法院反诉请求：1.请求原告支付租金、房屋占有使用费及逾期缴纳租金、房屋占有使用费产生的滞纳金共计1093239.84元（租金自2015年6月1日起计至原告实际搬离之日止；滞纳金自原告逾期缴纳租金之日起计至实际付清之日止）；2.请求原告支付水电费及逾期缴纳水电费产生的滞纳金共64327.34元（逾期缴纳水电费产生的滞纳金自原告逾期缴纳之日计至实际付清之日止）；3.判令原告支付空调使用费及逾期缴纳空调使用费产生的滞纳金共379523.8元（滞纳金自逾期缴纳空调使用费计至实际付清之日止）；4.请求原告支付管理费及逾期支付管理费的滞纳金共40096.98元（滞纳金自逾期缴纳管理费之日起计至实际付清之日止）；5.请求原告支付赔偿款60984元；6.原告承担本案所有费用。一审法院认定事实，2015年4月8日，原告（乙方）与被告港百公司（甲方）签订《商铺租赁合同书》及相关附件《补充协议之一保养费协议》、《补充协议之二经营管理协议》、《消防、防火责任书》。《商铺租赁合同书》中约定：1.乙方向甲方承租深圳宝安福永白石厦大道188号彩虹缤纷城三层B362.B363.B364号商铺（以下简称“涉案商铺”），计租面积为254.11平方米，作为乙方经营日本料理使用。租赁期限自交付之日起计算，租赁期从2015年4月1日起至2018年3月31日，共三年。2.乙方每月应以现金或转账方式向甲方交纳租金共10164元，乙方须在每月5日前交付当月租金，逾期未交，甲方按每日5‰加收滞纳金（承租不够一个月的按该月的实际承租天数计缴）。3.乙方在签订本合同时，应向甲方交纳承租保证金30492元，每间水电费保证金1000元，合计33492元。4.合同期满，乙方须将商铺及内部设施完好地移交给甲方，甲方将一次性无息退回承租保证金给乙方。若乙方不能按时按质交回商铺或商铺有损坏，乙方应负责修补恢复原状，如乙方不负责恢复原状，甲方有权恢复原状，相关费用直接从乙方保证金中扣除。在甲方验收无误后，若赔偿后保证金有剩余的，乙方凭保证金收款凭证可要求甲方将剩余部分一次性无息退回，若保证金不足，乙方应以现金方式补足。若乙方拖欠水、电费，甲方有权从水、电费保证金中扣除应缴纳费用及滞纳金，若水、电费保证金不足以缴纳，乙方应当以现金方式补足，乙方如无拖欠行为，合同期满时，由乙方凭保证金收据到甲方处办理相关手续，甲方将一次性无息退回水、电保证金给乙方。5.乙方在合同期未满时中途退铺或者退出经营，视为乙方违约，甲方收取的承租保证金，水电保证金将不予退还，且乙方应当将欠费全部结清。6.水电费收费标准计算用量按照商铺水表、电表实际用量加公共分摊数计算，乙方应在每月5日前缴交上月份的水电费，逾期未交者，甲方每天加收按拖欠费用金额5‰的滞纳金。空调费按商铺机组面积计算，每月每平方米20元，乙方承租本商铺空调费5082元/月，逾期未缴，甲方每天加收月空调使用费3%的滞纳金。7.乙方已清楚并知悉该商场的房产性质。8.乙方租赁期内对商铺进行装修及改造时，必须向甲方和物业管理部门采用书面形式申请并经同意进行，若按规定须向有关部门审批，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后可进行，装修及改造的费用由乙方负责。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施全部归甲方所有，可移动设施（不包括移动后会使商铺的墙面，天花及地面造成损坏的设施）除外。9.在租赁期内，甲乙双方均不得无故解除合同。若乙方单方解除合同的，必须提前30天并以书面形式通知甲方物业管理部门。商铺装修由物业管理部门认可，甲方无需退装修费和承租保证金、水电保证金，乙方必须交清尚欠甲方和其物业管理部门的一切费用。否则，甲方有权扣留货物并自行拍卖出售，并保留向乙方追讨赔偿的权利。10.租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付3个月租金作为赔偿。《补充协议之一保养费协议》中双方约定，商铺设施、设备养护费每月每平方米40元，管理费每月每平方10元，两项合计乙方每月应向甲方交纳12705元（不含税）；订立合同时，乙方应向甲方交纳设施、设备保证金30492元，乙方在合同期内，中途退铺或者退出经营的，保证金不予退还。《补充协议之二经营管理协议》中，双方约定铺位装修时，须向广场管理处预交1000元的装修保证金，待装修完毕，经验收合格后，无息退回。商铺装修完毕，经公司工程、保安部门进行验收合格后方可开业，否则，商场有权不给其供电并扣罚全部装修保证金。上述《商铺租赁合同书》及相关附件《补充协议之一保养费协议》、《补充协议之二经营管理协议》、《消防、防火责任书》均盖有被告港百公司合同专用章及原告签字确认。《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》中载明：双方签订东莞市港百实业发展有限公司租赁合同、商铺交付使用及装修管理规定均为合同格式条款，甲方郑重地提示风险，乙方须对各合同条款规定及其他条款详细阅读并认可，同时不予任何理由提出抗辩。原告在该告知书上签字确认。同日，原告向被告港百公司支付149796元。被告港百公司向原告开具商铺设备保证金30492元、商铺水电保证金3000元、商铺租赁保证金30492元、商铺保险费4500元、5月份养护费10164元、5月份租金10164元的收据，收据盖有被告港百公司的财务专用章。另查，2015年5月1日，原告与案外人胡效苏签字确认《装饰装修工程施工合同》，双方约定工程地点在福永彩虹缤纷城菊樱，工程期限为40天，日期自2015年5月5日至同年6月15日，工程造价为210000元。据此，2015年5月2日原告银行转账支付装修款一期30000元、同年同月5日支付装修款二期50000元、三期46000元、同年同月20日支付装修款四期73500元，共计199500元。被告港百公司对《装饰装修工程施工合同》及上述转账行为均不予认可。原告提交收据（NO.16928867）及银行流水记录，主张原告为了经营承租的商铺，购买了门店回转寿司设备价格65860元，收款方系其加盟的无锡市佳斯顿餐饮管理有限公司法定代表人陈彦霖。被告对上述收据及银行交易不予认可。经查，收据（NO.16928867）载明时间2015年5月18日，交款单位为深圳福永菊樱回转，金额为32930元，收款事由为回转设备百分之五十款项。银行流水记录显示，2015年5月18日、同年6月24日，原告向陈彦霖分别转账32930元，分别备注回转设备50%首期、回转设备余款5成。2015年12月14日，因原告所承租的场地消防未通过，原告（乙方）与被告港百公司（甲方）签订《补充协议》，内容为双方于2015年4月8日签订《商铺租赁合同书》及补充协议，甲方基于上述合同向乙方收取149796元，现甲方于本协议签订五日内，向乙方暂时退还81312元，若重新支付上述款项的条件，例如消防通过，乙方可进场等，乙方应于收到甲方书面通知三日内，将上述款项81312元重新支付至甲方指定账户，乙方对退款事项保密，如有泄露，对甲方造成的损失由乙方承担。该补充协议落款处有原告签字，但未盖有被告港百公司印章确认。根据原告银行流水显示，陈梅桂于2015年12月14日当天向原告汇款81312元，备注“退合同款”；原告于2016年9月14日，向被告林柳好转账81312元，备注“补充协议返还款”。原告庭审中，被告港百公司确认该协议及交易的真实性，确认原告退还81312元之后其重新支付给被告港百公司。原告提交《关于商户加快进场开业的通知》、《函告》，主张被告港百公司于2016年9月24日催促必须于2016年10月25日前装修完毕，否则被告有权视为自动解约并重新招租。《关于商户加快进场开业的通知》中载明：1.彩虹缤纷城决定试营业日期定在2016年10月28日上午10点整。2016年10月25日全面结束装修工作，进行打扫卫生，26日陈列货品、布展，27日联合检查。2.2016年10月25日未装修和装修未结束的，视为自动解约，铺位由商场处置并重新招租，已缴纳的各项费用，均作为对商场的损失补偿。3.所有计租期、免租期都从2016年10月28日试营业之日起计算。该份通知落款处为被告港百公司名称，但所盖印章为“彩虹缤纷城”，原告主张该印章系被告彩虹缤纷城公司的。被告港百公司对《关于商户加快进场开业的通知》、《函告》不予认可，但确认被告港百公司一再通知原告商户进场经营，原告在收到通知后将81312元重新交付被告港百公司，但其事后又中途退出经营。原告提交视听资料、解除合同通知书、邮单、送达回证，主张被告港百公司一直未将涉案商铺交付给原告，商场未满足交付条件，被告港百公司已实质违约，故已通过邮寄方式向被告送达解除合同通知书，解除通知书已送达被告港百公司。被告港百公司对视听资料予以认可，对解除合同通知书不予以认可，主张视听资料可以证明商场存在实际经营，电梯均有启动，遮盖处的铺头正在装修，不等于商场没有开业，被告港百公司并未收到解除通知书，解除通知书系2017年5月1日起一年半后才发出，不符合法律规定，原告实际占有其涉案商铺至今。被告港百公司提交其拍摄的商场现状照片，主张涉案商铺现状为大门上锁，且其内有设备，证明涉案商铺被原告使用至今，原告应支付相关费用；第一张照片上原告贴出转让的小广告，证明原告认可其商铺正常使用，所以才转让，这与原告诉讼请求相矛盾。原告对照片真实性予以认可，但认为从2017年5月现场就被被告锁起来了，其无法经营，也没办法带人去现场看，转让都无法转让，一直锁到现在。经查，原告提交有其签字的解除合同书，载明“本人于2015年4月8日与贵司签订《商铺租赁合同书》约定承租深圳宝安福永白石厦大道188号彩虹缤纷城三层Ｂ362.Ｂ363.Ｂ364号商铺。贵司确定的2016年10月26日开业，但实际因未进行建设工程消防验收与建筑工程竣工验收、未取得建设工程规划许可证……正式通知贵司：本人与贵司之间的《商铺租赁合同书》于贵司根本违约之日即2017年5月1日起解除。”该份解除合同书落款时间为2018年11月6日。快递查询回单显示邮件号码为107××××3829，日期为2018年11月7日，收寄地为深圳市，寄达地为东莞市，他人签收妥投。被告提交涉案商铺的电表、水表照片，原告认可真实性，但认为原告从2017年5月份就没有再继续履行租赁合同。原告当庭提交《缴交商铺相关费用的通知》，欲证明2017年4月份、5月份的租金被告进行了催告，水电费根据实际情况缴纳符合双方约定，房租的起算时间是2017年4月份。被告港百公司不予认可《缴交商铺相关费用的通知》。被告港百公司庭后提交深圳市白石厦股份合作公司出具的《场地证明》，其载明：“兹有位于深圳市宝安区（名称‘石厦名苑’），占地面积约6000平方米，宗地号为Ａ211-××8……石厦名苑权属为深圳市白石厦股份合作公司所有。”落款处盖有深圳市白石厦股份合作公司公章。原、被告均未能提交涉案商铺的产权证书，或建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料。2019年1月25日，原告申请就涉案商铺的装修装潢价值进行评估。2019年6月5日，深圳市永明资产评估事务所作出深永评字【2019】-015号评估报告书。评估报告书结论载明“根据深圳市宝安区人民法院提供的本项目评估相关资料，按照必要的评估程序进行了评估工作，采用成本法，福永街道白石厦188号彩虹缤纷城三层B362.B363.B364号商铺装修在评估基准日的市场价值为163085元。”原告对评估报告的结论无异议，林柳好收到评估报告后未提交书面意见。被告港百公司提出异议，认为评估报告采用的价值类型和估价方法完全背离涉案商铺现有装修工程的实际价值，评估报告估值依据的资料基础不充分。原告支付评估费5000元。再查，根据工商主体信息查询结果显示，被告港百公司为有限责任公司，法定代表人于2019年5月7日由林世中变更为被告林柳好。庭审中，被告林柳好主张证据均与其无关。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告均未能提交涉案商铺所在不动产的房地产产权证明或建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故原告与被告港百公司签订的《商铺租赁合同书》及相关附件《补充协议之一保养费协议》、《补充协议之二经营管理协议》、《消防、防火责任书》、《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》、《补充协议》均违反了法律的强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告应向被告港百公司返还涉案商铺，被告港百公司因此取得的财产，应当予以返还。庭审中，被告港百公司确认收到原告支付的149796元。原告主张该金额包括2015年5月份租金10164元、设备养护费10164元、租赁保证金30492元、设备保证金30492元、保险费4500元、水电保证金3000元，进场费60984元。被告港百公司收取上述款项，没有合法依据，故应向原告退还。原告依据租赁合同实际占有房产期间，其占有利益属于因该合同取得财产，亦应当予以返还。被告港百公司作为出租方，对于租赁物是否取得合法建设手续及消防验收情况应具备更为严格的审慎注意义务，以保障租赁标的物符合约定用途，现被告港百公司因涉案商铺所在不动产未办理建设规划许可证且未办理消防许可，未能向原告交付符合约定使用用途的租赁物，应承担主要责任。原告作为承租人明知其承租商铺用于经营餐饮行业，对租赁物业状况尤其是消防验收情况亦应予以审查，因此，原告对于其无法获得房屋占有使用利益，其自身具有一定过错。被告港百公司主张2015年4月8日双方签订《商铺租赁合同书》后即时将涉案商铺交付给原告占有使用，原告则主张具体交付时间为2015年签订合同后，但是被告一直未满足经营的条件，被告口头承诺为其办理相关整体规划许可和验收证明等手续，原告于2017年3月正式进场。一审法院认为，从双方确认的《补充协议》看，在2015年12月14日之时，原告确实因涉案商铺未能通过消防验收而未能使用，被告港百公司存在过错，被告港百公司要求原告自2015年4月1日起支付占有使用费，无事实依据。虽然被告对原告提交的《关于商户加快进场开业的通知》不予认可，但原告将该通知作为证据提交，应视为其对该通知上的内容予以认可，即涉案商铺所在商场从2016年10月28日开始试营业，故此时，商场已满足开业条件，原告应自2016年10月28日起向被告港百公司支付占有使用费。原告确认使用涉案商铺至2017年5月份，故其应向被告港百公司支付2016年10月28日至2017年5月31日期间的占有使用费。另外，原告于2018年11月6日向被告港百公司发出《解除合同通知书》，该通知书于2018年11月7日送达到被告港百公司，但原告并未提交证据证明其在此前向被告交还涉案商铺、搬离涉案商铺或办理退租交接手续。此后，被告港百公司本应及时收回涉案商铺，以减少商铺空置造成的损失。综上，根据双方过错程度，酌情认定2017年6月1日至2018年11月7日期间涉案商铺的空置损失由原告与被告港百公司分别承担30%、70%的责任，2018年11月8日之后的空置损失由原告与被告港百公司分别承担10%、90%的责任。因合同约定商铺租金为10164元/月，商铺设施、设备养护费、管理费为12705元/月，空调使用费为5082元/月，故原告应向被告港百公司支付2016年10月28日至2017年5月31日期间的占有使用费72459.48元（10164元/月÷31天/月×4天＋10164元/月×7个月），商铺设施、设备养护费、管理费90574.35元（12705元÷31天/月×4天＋12705元/月×7个月），空调使用费36229.74元（5082元/月÷31天/月×4天＋5082元/月×7个月）；2017年6月1日至2018年11月7日期间的空置损失52547.88元【（10164元/月×17个月＋10164元/月÷30天/月×6天）×30%】；2018年11月8日之后的空置损失按每月1016.4元（10164元×10%）支付至一审法院指定返还涉案商铺之日止（已经返还的则计至实际返还之日），逾期返还的，则按每月10164元自逾期返还之日支付占有使用费至实际返还之日止。关于装修费损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告为履行租赁合同对涉案商铺进行装修，因装修所耗费用属于因合同无效造成的损失，被告港百公司应当予以赔偿。如前所述，根据双方过错程度，酌情认定原告应自行承担30%的装修费损失，被告港百公司承担70%的装修费损失。根据深圳市永明资产评估事务所作出深永评字【2019】-015号评估报告书，涉案商铺装修现值为163085元，被告港百公司对该评估报告提出异议，但并未提供有效证据予以反驳该评估意见。一审法院认为，评估机构就涉案商铺装修现值损失的评估，程序合法，结论依据充分，予以采信。故被告港百公司应赔偿原告装修费损失114159.5元（163085元×70%）。关于水电费。原告主张市政统一的商业水电费标准为电费1元/度，水费为2.95元/吨，被告港百公司主张水费的标准是7.3元/吨，电费标准是1.5元/度电，是商场统一的，没有合同约定。一审法院认为，被告港百公司主张商场统一水电费计算依据，但其未能提交相关证明已告知原告或取得原告同意，故不予采信，一审法院以原告主张的标准来核算涉案商铺水电费用。庭审中，被告港百公司主张涉案商铺和表没有人使用过，水电表是从零开始的，所以上面所标注的所有的字（用水用电量）都是由原告使用该商铺所产生的，结合本案案情，采信被告的该主张。经核算，原告应支付被告港百公司电费2135.3元（2135.3度×1元/度）、水费280.55元（2.95元/吨×95.1吨）。关于滞纳金、赔偿款。因双方签订《商铺租赁合同书》及相关合同附件无效，被告港百公司诉请原告支付相关滞纳金、赔偿款，于法无据，不予支持。关于设备使用费损失。一审法院认为，原告在无法使用涉案商铺进行经营的情况下，其购置的设备亦可在他处继续使用，原告并不会因无法在涉案商铺经营而导致无法使用该设备，故其诉请被告港百公司支付设备使用费，没有依据，不予支持。原告主张的罚息，没有依据，不予支持。关于林柳好的连带责任。一审法院认为，被告林柳好不是合同相对方，亦非被告港百公司的股东，原告仅以被告林柳好代收款为由要求其承担连带责任，没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）蔡家振与被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司之间签订的《商铺租赁合同书》及相关附件《补充协议之一保养费协议》、《补充协议之二经营管理协议》、《消防、防火责任书》、《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》、《补充协议》无效；二、原告（反诉被告）蔡家振于判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司返还深圳市宝安区福永街道白石厦大道188号彩虹缤纷城三层B362.B363.B364号商铺；三、被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司于判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）蔡家振退还149796元；四、被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司于判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）蔡家振赔偿装修费损失114159.5元；五、原告（反诉被告）蔡家振于判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司支付占有使用费72459.48元、空置损失52547.88元，并自2018年11月7日起继续按照每月1016.4元支付至一审法院指定返还涉案商铺之日止（已经返还的则计至实际返还之日），逾期返还的，则按每月10164元自逾期返还之日支付占有使用费至实际返还之日止；六、原告（反诉被告）蔡家振于判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司支付商铺设施、设备养护费、管理费90574.35元，空调使用费36229.74元；七、原告（反诉被告）蔡家振于判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司支付电费2135.3元、水费280.55元；八、驳回原告（反诉被告）蔡家振的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费7956元，反诉案件受理费9772元，由原告蔡家振负担3970元，由被告东莞市港百实业发展有限公司负担13758元；鉴定费5000元，由原告蔡家振负担1500元，由被告东莞市港百实业发展有限公司负担3500元。二审中，上诉人蔡家振向法院提供以下证据：1.返还场地通知书，拟证明蔡家振于2019年8月19日邮寄了《返还场地通知书》，EMS快递查询被告于2019年8月20日签收。2.彩虹缤纷城2020年4月6日现场情况照片，拟证明承租商铺无使用价值，没有商户进场使用。3.缴纳商铺相关费用的通知，拟证明蔡家振于2017年3月30日进场，而非一审法院认定的2016年10月28日。4.蔡家振案件要素表，拟证明：1.蔡家振于2017年3月30日进场而非一审法院认定的2016年10月28日；2.蔡家振一共使用的总电量是2135.3度，如按照一审法院认定2016年10月20日进场，至蔡家振撤场2017年5月31日，时间差7个月零4天，共计215天，平均每天用电为9.93度。显然违背常理；3.本案港百公司仅向蔡家振催告2017年4月-2017年5月，不催告2016年10月28日至2017年3月30日之间的租金，违背常理。经质证，港百公司和林柳好认为：一、没有收到蔡家振的《返还场地通知书》，在本案的诉讼过程中，也没有收到法院送达的《返还场地通知书》。对此港百公司毫不知情，港百公司也曾经要求蔡家振清场，但是没有得到蔡家振的回应。二、关于商铺现场照片的真实性无法确认，客观上因为众所周知的疫情原因，基于政府的要求，整个商场目前确实暂时没有正常的经营，而并非因为其他的原因，对此法庭可以到现场和向有关部门核实。所以2020年4月6日所拍摄的照片与本案蔡家振的违约行为没有必然因果关系。三、关于缴交商铺相关费用的通知，该份证据一审时已提交，质证意见同一审一致，对于该证据的真实性、合法性、关联不予认可。四、关于蔡家振案件要素表，不能达到蔡家振的证明目的，港百公司不予确认。港百公司在双方签订租赁合同之后，就及时将场地交付给蔡家振使用，蔡家振不但占用了场地，还进行了装修，实际占用时间和用多少电量本身没有必然联系。港百公司和林柳好在二审中未向法院提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点可归纳为：一、原判对蔡家振应付的占有使用费、设备养护费、管理费、空调使用费、水电费计算是否正确；二、原判对蔡家振的装修损失认定是否合理。关于焦点一，蔡家振主张占有使用费应计算至2017年5月，港百公司提出占有使用费应从合同签订时即2015年4月8日起计算，本院认为，虽然蔡家振与港百公司在2015年4月8日签订涉案租赁合同，但从双方于2015年12月14日签订的《补充协议》来看，因蔡家振承租场地的消防未通过，港百公司向蔡家振退还部分合同款项，故可认定蔡家振在合同签订时并未实际使用涉案商铺，港百公司要求蔡家振从2015年4月8日向其支付占有使用费没有事实依据，本院不予支持。蔡家振主张其使用涉案商铺至2017年5月，故不应再支付2017年5月后的占有使用费，因蔡家振未使用涉案商铺后，并未及时将涉案商铺退还给港百公司，故蔡家振亦应向港百公司支付占有使用费。原审法院根据本案的具体情况，明确蔡家振自2016年10月28日至2017年5月31日按照合同的约定向港百公司支付占有使用费；2017年6月1日至2018年11月7日期间涉案商铺的空置损失由蔡家振与港百公司分别承担30%、70%的责任，2018年11月8日之后的空置损失由蔡家振与港百公司分别承担10%、90%的责任较为适宜，本院予以确认。如前所述，在蔡家振正常使用涉案商铺期间，其理应向港百公司支付设备养护费、管理费、空调使用费。关于水电费标准问题，港百公司主张应适用商场统一规定的水费标准7.3元/吨，电费标准是1.5元/度，因双方在合同中对水电费标准并没有明确约定，原审法院按照市政统一电费1元/度，水费为2.95元/吨计算水电费并无不当。关于焦点二，港百公司主张其不应承担蔡家振的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。蔡家振为履行租赁合同对涉案商铺进行装修，因装修所支出费用属于因合同无效造成的损失，港百公司应当予以赔偿。蔡家振的装修现值经评估为163085元，原审法院根据双方在本案中的过错程度，酌情认定蔡家振应自行承担30%的装修费损失，港百公司承担70%的装修费损失亦无不妥。综上所述，蔡家振和港百公司的上诉请求和理应均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12248元（蔡家振预交5077元，港百公司预交7171元），由蔡家振负担5077元，东莞市港百实业发展有限公司负担7171元。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年十一月十日书记员 陈秀丽附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。