江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初5528号 原告：孙玉梅，女，1974年7月14出生，汉族，住江苏省涟水县。 原告：蔡锦高，男，1971年4月20日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：孙玉梅（系蔡锦高妻子），自然人基本信息同原告孙玉梅。 被告:江苏实远置业有限公司，住所地江苏省淮安市清江浦区水渡口街道办事处三楼301室。统一社会信用代码91320800558067298C。 法定代表人：高厚闯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王东娟，北京盈科（淮安）律师事务所律师。 被告：北京百达行地产顾问有限责任公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号1幢13层办公楼15G。统一社会信用代码91110101MA0020E82J。 法定代表人：葛蕴秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。 原告孙玉梅、蔡锦高与被告江苏实远置业有限公司（下称实远置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，被告实远置业申请追加北京百达行地产顾问有限责任公司（下称百达行公司）为本案被告参加诉讼，本院经审查，认为该申请符合法律规定，依法照准，并适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告孙玉梅并作为蔡锦高委托诉讼代理人，被告实远置业委托诉讼代理人王东娟，百达行公司委托诉讼代理人卜巧莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙玉梅、蔡锦高向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购买云梦清河国际社区二期锦苑13-1号楼1505室多收取的购房款1万元，并给付三年利息2000元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年5月至2017年8月期间，原告在被告实远置业即淮安市清江浦区云梦清河售楼部分别通过微信转账给售楼处营销员吴会计、薛城等人共计43580元。2017年8月10日，在云梦清河售楼部会计室，原告孙玉梅向会计交纳了42000元，原告蔡锦高向会计交纳了122000元，以上款项合计207580元，而云梦清河会计仅向原告开具了197580元的发票。被告多收原告1万元，实属违背诚信原则。原告向仲裁机构申请仲裁，仲裁称应向被告所在地法院主张权益。现诉至法院，恳请贵院支持原告诉讼请求。 被告实远置业辩称，我方仅根据双方签订的商品房买卖合同收取了购房款，并未向原告收取电商渠道费，故原告起诉我方无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。 被告百达行公司辩称，一、原告诉请已经超过3年的诉讼时效保护期，丧失胜诉权。原告提供的证据显示其于2017年5月13日交付了相应的2000元、8000元款项。原告自认因被告多收取1万元，历年来通过仲裁维权，却在2020年8月5日才起诉立案，明显超过《民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效。本案的争议解决显然不适用所谓的仲裁方式，即便原告申请仲裁也不能达到诉讼时效中断的效果。根据《民法总则》第一百九十二条规定，诉讼时效期间届满，义务人可以提出不履行义务的抗辩。二、原告系自愿接受我方提供的团购服务，参加云梦清河13-1号楼的团购活动，且该合同关系已经履行完毕，原告无权要求返还。我方作为专业代理销售公司，在实远置业的授权合同范围内从事专业的销售房屋工作。2016年，为响应国家的宏观政策，帮助房地产企业更好去库存回笼资金，提升销量，我方在尊重市场规律的基础上，推出团购优惠服务，其实质是一种以让利消费者为目的的促销策略，且团购费用全部用于开盘前期的行销、暖场、老带新等促销的经营活动，系企业合法经营和符合市场经济规律的行为。以交一万元团购服务费的方式为客户向开发企业争取更多购房优惠，客户在获得优惠的前提下同时也加快了企业库存房源的去化。置业顾问薛成在孙玉梅定房当日明确告知总价是665580元，其中1万元作为团购费用，参加活动就可以购买，该1万元价款不签进合同，原告亦明确表示接受，随后开具购房资格，签订正式的《商品房买卖合同》，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。三、我方已如实明确告知买房人房屋信息，全程没有任何欺诈隐瞒，收取款项合法有效，并非给付金额和给付对象的认识错误，不存在合同无效、可撤销情形，也不属于不当得利返还。案涉房屋系云梦清河老业主张丽芹（原告朋友）作为线下渠道推荐而成交，相应的团购费用我方亦按照代理合同约定，作为老带新的激励返还，符合团购费用的内涵和本质。原告在付款时是平等自愿的有效法律行为，也符合双方之间意思自治的自由，我方如实告知，反而是原告购得住房获得利益后恶意诉讼。四、既有本地区的多份生效裁判文书已经查明我市对同类纠纷诉求的一致性主流观点，请求法庭予以参考采纳，案涉小区相似案件已审结8件，均驳回了返还的诉讼请求，请法庭予以采纳。五、商事活动中，从司法实践鼓励交易和交易稳定的角度看，如果错误得到支持退还，将会引起规模性群体纠纷，反而不利于社会稳定和定纷止争。综上，原告的诉请多处与事实不符，其主张无事实和法律依据，混淆了一价清制度的适用和不当得利的法律内涵。在意思表示一致且履行完毕后，违背公序良俗，为获取个人私利恶意诉讼。请求法院查明事实，依法予以驳回。 原、被告围绕诉辩主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认如下事实： 2016年9月28日，被告实远置业（甲方）与百达行公司（乙方）签订《云梦清河项目营销代理合同》，约定：甲方聘乙方作为甲方开发的云梦清河地块房地产项目的策划及独家销售代理商，代理销售本项目全部可售房源；在代理期内甲方委派马龙为代表，代表甲方对乙方的现场销售工作进行监督，并与乙方就本项目的销售工作进行沟通、协调和工作对接；乙方负责制定“销售一房一价表”的建议方案，并向甲方提供折扣率方案等促进销售的建议，经甲方确认签字批准后实施（乙方制定的销售一房一价价格表及折扣率方案等促进销售的建议，在不低于每批次经甲方确定的底均价的条件下，甲方均应予以尊重）；双方在销售底均价的基础上，由双方在正式开盘前1个月根据各种因素共同研究制定销售一房一价表。本项目房屋的销售价格，在销售一房一价表的基础上根据市场情况由甲乙双方共同商定，最后由甲方签字批准执行；销售代理期间，客户交付的定金及购房预付款由甲方收取，甲方出具相应的凭证；乙方需按照甲方所确定的售楼方案进行销售，不得向客户收取未经甲方书面同意的任何费用。本合同的附件是本合同的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。附件1：优惠团购费收取后支出明细第7条约定：优惠团购费在签约价基础上另行收取，税费由乙方承担。高层、花园洋优惠团购费1万元/套，别墅优惠团购费2万元/套；第10条约定：乙方收取客户优惠团购费所产生的一切法律纠纷均由乙方负责。附件1第1-6条，明确了优惠团购费收取后支出明细，包括行销、大渠道平台经理、小蜜蜂、外部渠道推介奖励、暖场活动、其他支出。附件3：单据使用第2条，百达行公司定房优惠确认函和甲方商品房定购单必须同时使用，信息必须一致且乙方已收取定房优惠团购费，甲方才确认百达行公司定房优惠确认函为有效。同时，乙方确认函所造成的后果由乙方承担，甲方不承担任何责任并有权追究乙方赔偿。 2017年5月13日，两原告向被告百达行公司销售主管吴莹莹支付2000元，并由吴莹莹出具收条一份，载明“今收到孙玉梅女士云梦清河锦13A#楼意向金贰仟元整（2000）”。后两原告分别于2017年6月25日、7月19日、8月10日支付被告百达行公司置业顾问薛诚8000元、20000元、13580元，并于2018年8月10日支付被告实远置业42000元、122000元，合计164000元。被告实远置业分别于2017年7月22日、8月12日向两原告开具了金额为20000元、177580元的发票，名称均为“云梦清河社区锦苑预收房款（普通住宅）”。2017年9月2日，两原告与实远置业签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买实远置业开发的云梦清河国际社区锦苑13-1幢1505号房屋，建筑面积91.4㎡，总房款655580元。合同签订后，原告及实远置业各自履行了相关义务。 另查，原告孙玉梅、蔡锦高自认起诉前未就案涉款项向仲裁机构申请仲裁，亦未向两被告主张过权利。 案件审理过程中，被告百达行公司提供云梦清河13-1号楼销控价格表，以证明原告已享受“交1万抵6万”的优惠。该表下方有“优惠政策：①交1万抵6万；②认购98折；③按时签约99折”字样，表格底部由被告实远置业销售负责人薛桂琴签字确认。该表显示，锦13-1-1505底单价7282.06元，底总价665580,表单价8162.19元，表价746024元。经质证，被告实远置业对该证据无异议。原告孙玉梅、蔡锦高对该证据不予认可，认为买房时并无人告知多交1万元作为团购费，百达行公司给张丽芹推荐费与其无关。 本院认为，被告百达行公司与实远置业签订营销代理合同，受开发商实远置业委托对外销售房屋，百达行公司与实远置业建立委托代理服务合同的法律关系。 关于超出购房款的1万元如何构成及谁收取的问题。两原告于2017年7月20日、8月10日分别向被告百达行公司员工薛城支付了20000元、13580元，并于2018年8月10日支付被告实远置业164000元，而被告实远置业于2017年7月22日、8月12日向两原告开具了金额为20000元、177580元的发票，发票名称均为预收房款，结合上述款项的付款时间及付款对象，本院认定上述款项均为购房款。故超出购房款的1万元应由两原告于2017年5月13日、2017年6月25日分别支付百达行公司员工吴莹莹、薛城2000元、8000元构成，被告百达行公司对收取两原告1万元的事实亦不表异议，因此，本院对被告百达行公司收取案涉1万元款项的事实予以确认。因被告实远置业未收取两原告案涉款项，现两原告要求被告实远置业返还该款项并支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告百达行公司是否应当返还1万元并支付利息的问题。因两原告未向被告百达行公司支付过其他款项，故该1万元认定为营销代理合同载明的“优惠团购费”。同时，两原告作为完全民事行为能力人，其自愿向被告百达行公司交纳1万元，不可能不知晓其交纳的1万元费用的性质和用途。被告百达行公司进一步提供云梦清河13-1号楼价格表，两原告对该证据虽不予认可，但该价格表所载价格与两原告和实远置业签订的《商品房买卖合同》的价款相印证，足以说明两原告交纳1万元优惠团购费后享受了价格优惠。现商品房买卖合同已实际履行完毕，即证明被告百达行公司履行了自己的义务。现两原告要求被告百达行公司返还1万元并支付利息2000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 驳回原告蔡锦高、孙玉梅全部诉讼请求。 案件受理费元50元（已减半收取），由原告蔡锦高、孙玉梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  潘树林 二〇二〇年十一月二日 法官助理董淑敏 书记员范文静 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。