甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终3067号上诉人（原审被告、反诉原告）：常丽君，女，1983年9月20日出生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰京媛，女，1987年1月10日出生，汉族，住甘肃省白银市平川区。原审被告:孙**，男，1980年6月29日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人常丽君与被上诉人兰京媛、原审被告孙**房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常丽君上诉请求：1、撤销原审判决、依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由兰京媛承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院以微信聊天记录推定常丽君默认承担安装费用与客观事实不符。兰京媛在入住一段时间后提出加装暖气的，并称在签订合同时已经约定由常丽君安装暖气，与事实严重不符。二、兰京媛应该承担占有房屋期间的租金、物业费等，兰京媛在入住后，更换了房屋钥匙，截止2020年5月6日仍由兰京媛占有、控制，给常丽君造成了严重的损失。三、常丽君告知兰京媛如果不租房屋，尽快交还钥匙，但兰京媛一直不表态，又不交还钥匙造成损失。综上，请求二审法院支持常丽君的诉讼请求。兰京媛辩称：一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙**辩称：具体事项我未参与。兰京媛向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令退还房屋租金7876.88元、物业费493.16元；3、判令返还房屋押金2300元；4、判令支付违约金2300元；5、本案诉讼费及其他诉讼有关费用由常丽君、孙**承担。常丽君向一审法院提出反诉请求：1、判令解除常丽君与兰京媛之间的《房屋租赁合同》；2、判令兰京媛向常丽君支付房屋占用期间的费用7820元及物业费483元（暂计算至2020年4月20日，此后的房屋占用费以每月2300元计算、物业费以每年1728元计算至兰京媛实际交付案涉房屋时止）；3、判令兰京媛支付常丽君违约金2300元；4、本案全部诉讼费用由兰京媛承担。2019年1月6日，兰京媛实地查看了位于兰州市城关区××道××号楼××室房屋，该房屋客厅有暖气，小卧室有空调，同日兰京媛向被告常丽君支付了房屋押金2300元。2019年1月8日，兰京媛与常丽君签订了《房屋租赁合同》，双方约定：兰京媛租赁常丽君位于兰州市城关区××道××号楼××室房屋用于居住，租赁期限自2019年1月8日至2022年1月7日止；该房屋月租金为2300元，押金为2300元；租金以年付的形式付款，租赁日起5日内一次性支付租金27600元给常丽君；当月租赁时间未满10天按半个月计算，超过10天时按一个整月计算；在房屋租赁期间，暖气安装费用由常丽君支付；若兰京媛在租赁期限违反合同约定，常丽君将扣除兰京媛一个月租金作为违约金并终止租赁合同；若常丽君在租赁期限违反合同约定，常丽君应赔偿兰京媛一个月租金作为违约金及剩余房款和押金并终止租赁合同。双方还约定了其他事宜。合同签订后，常丽君向兰京媛交付了房屋，兰京媛于2019年1月14日向常丽君支付了2019年1月8日至2020年1月8日的房屋租金27600元，并于2019年2月27日向兰州市西博物业管理有限公司缴纳了案涉房屋2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费1728元。同时，常丽君在案涉房屋的大卧室安装了空调。2019年7月，兰京媛认为该房屋暖气不热要求常丽君安装暖气，但经过双方的多次微信、电话沟通，均未能达成一致意见。其中，常丽君于2019年7月在微信中告知原告：“你要觉得亏了，就租一年吧”、“或者从现在开始，你们找到合适的就搬，我把剩下的钱退给你好吧”、“你要决定找房子的话，我就把房子挂到中介了”。兰京媛回复:“我回去跟我老公商量一下吧”。2019年9月17日，常丽君在微信中说“要是搬的话早点说吧，我就赶紧挂到中介去”，兰京媛回复“嗯，行。主要也是因为暖气的原因”。2019年9月20日，向常丽君发送微信“为了大家都好，咱们还是出一份补充协议吧，关于押金的，我们住够一年退还押金”，但常丽君未回复。2019年9月22日，兰京媛与常丽君在案涉房屋协商该房屋的相关事宜，但当日双方发生了矛盾。次日，常丽君向兰京媛发送了“今天白天家里有人吗？没人的话麻烦留一把钥匙到麻辣烫店，有人要看房子”的短信，9月23日上午9:36，兰京媛向常丽君发送微信“丽君，看房的还没来”。2019年9月25日，兰京媛搬离案涉房屋。随后，兰京媛不断的通过微信、短信、电话等方式联系常丽君办理房屋交接手续并要求其退还剩余款项，但常丽君以兰京媛居住未满一年不予办理。双方发生纠纷，兰京媛诉至法院。另查，兰京媛与常丽君均向一审法院明确其主张的“终止双方签订的房屋租赁合同”即为“解除双方签订的房屋租赁合同”。2020年5月6日，兰京媛与常丽君在案涉房屋内办理了房屋交接手续，兰京媛将房屋钥匙及相关物品交付给常丽君委托诉讼代理人康巧。一审法院认为，虽然兰京媛与常丽君提交的案涉《房屋租赁合同》载明的出租方（甲方）为“孙**、常丽君”，但根据常丽君提供的解除同居关系协议书、孙**的答辩意见以及兰京媛与常丽君的陈述可知，案涉房屋实际由常丽君管理支配，该合同的甲方落款处也仅有常丽君签字，孙**并未在租赁合同上签字，且房屋租金及押金也是由兰京媛支付给常丽君本人，因此孙**并非案涉房屋的出租方，案涉租赁合同的主体为兰京媛与常丽君，故兰京媛要求孙**承担相应合同义务的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，兰京媛与常丽君于2019年1月8日签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方当事人理应恪守，且在合同履行中发生争议时，应本着诚实信用原则，友好协商处理，避免扩大损失。租赁合同约定，在房屋租赁期间，暖气安装费用应由常丽君支付，但双方在合同履行过程中却因该问题发生分歧，虽经多次协商，但最终仍未就暖气安装的费用承担达成一致意见。从双方的微信聊天记录内容来看，在此情况下，常丽君提出了两种处理方案，一是原告在租赁期限满一年后退租，二是原告找到合适的房屋就搬离、常丽君把剩下的费用退还给原告。根据查明的事实，常丽君于2019年9月开始委托中介公司出租案涉房屋，兰京媛随后也搬离了房屋，上述行为说明兰京媛同意了常丽君提出的第二种方案，即原告搬离房屋、常丽君退还剩余费用。通过上述事实及行为，可以认定双方对租赁合同的解除已达成一致，兰京媛与常丽君均未违约，租赁合同在兰京媛搬离房屋时已解除，因此该合同再无解除的必要，故对原告要求解除租赁合同、常丽君支付违约金的诉讼请求，被告常丽君要求解除租赁合同、原告支付违约金的反诉请求，不予支持。合同解除后，常丽君应向兰京媛退还剩余的租金、物业费及房屋押金，结合双方在租赁合同中的“当月租赁时间未满10天按半个月计算，超过10天时按一个整月计算”的约定，对兰京媛主张的2019年10月8日至2020年1月8日期间的房屋租金6900元、物业费432元及房屋押金2300元予以支持。虽然兰京媛搬离案涉房屋后钥匙仍在兰京媛处，但如上所述，双方对租赁合同的解除已达成一致，常丽君应尽快办理房屋交接手续，但其却在兰京媛搬离房屋后、以租赁期限未满一年为由不予办理，其该行为明显不妥。经兰京媛通过微信、短信、电话等多种方式催促，常丽君仍在明知兰京媛已搬离房屋的情况下拒不到场办理房屋交接手续，因此相应的后果应由其自行承担，故对常丽君要求兰京媛支付至实际交付房屋时止的租金、物业费的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款之规定，判决：一、被告常丽君于本判决生效后十日内向原告兰京媛退还2019年10月8日至2020年1月8日期间的房屋租金6900元、物业费432元；二、被告常丽君于本判决生效后十日内向原告兰京媛退还房屋押金2300元；三、驳回原告兰京媛的其他诉讼请求；四、驳回被告常丽君的反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元（已减半），原告兰京媛承担22元，被告常丽君承担40元。反诉费33元，由被告常丽君承担。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人因涉案房屋加装暖气产生分歧，根据在卷的证据，常丽君同意在兰京媛找到合适的房屋后，将剩余费用退还给兰京媛。常丽君于2019年9月将涉案房屋委托中介再出租，兰京媛也于2019年9月25日搬离涉案房屋。故，双方当事人就涉案房屋租赁合同的解除达成了一致意见，双方当事人均不存在违约，涉案房屋租赁合同双方已按约定解除。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在兰京媛搬离涉案房屋后，双方均应积极配合办理房屋交接手续，在兰京媛搬离涉案房屋后，已积极履行了办理交接房屋的通知义务，常丽君也应积极配合办理房屋交接手续。但常丽君在将涉案房屋委托中介公司再行出租的情况下，又让兰京媛必须租满一年才办理退租手续，违反了诚实信用原则，常丽君拒不办理交接手续，由此产生的后果应由常丽君承担。故，常丽君诉称兰京媛支付2019年10月8日至2020年5月6日期间的房屋租金、物业费以及违约金2300元的请求，本院不予支持。综上所述，上诉常丽君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73元，由上诉人常丽君负担。本判决为终审判决。审判长 冯 诚审判员 邵云翮审判员 周瑞芹二〇二〇年十一月三十日书记员 卢淑娟