重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初15632号原告：南岸区隐市酒店，住所重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路**１２栋**，统一社会信用代码92500108MA60D0RN98。经营者：李小庆。委托诉讼代理人：刘玉洁，重庆森众律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵博帅，重庆森众律师事务所实习律师。被告：南岸区独领餐馆，住所重，住所重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路**１２栋第夹号会信用代码92500108MA5UGKTH９Q。经营者：杨净。委托诉讼代理人：杨梦婕，北京（大成）律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孝忠，北京（大成）律师事务所律师。第三人：钟德梅，女，1961年9月24日出生，汉族，住重庆市南，住重庆市南岸区>委托诉讼代理人：余国元，男，1958年12月7日出生，汉族，住重庆市南，住重庆市南岸区夫妻关系。第三人：余莲，女，1964年6月30日出生，汉族，住重庆市南，住重庆市南岸区>委托诉讼代理人：余国元，男，1958年12月7日出生，汉族，住重庆市南，住重庆市南岸区妹关系。原告南岸区隐市酒店（以下简称“隐市酒店”）诉被告南岸区独领餐馆（以下简称“独领餐馆”）、第三人钟德梅、第三人余莲占有物返还纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告隐市酒店的代理人刘玉洁，被告独领餐馆的代理人颜孝忠到庭参加诉讼，第三人钟德梅、余莲经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告隐市酒店向本院提出诉讼请求：１.被告立即停止侵权行为排除原告的妨害装修行为；２.被告立即支付从2019年6月4日至被告实际交付房屋之日止，原告损失的租金，暂计466677.23元；3.被告立即支付原告产生的装修人工损失1500元及前期装修款150000元；４.被告立即支付因被告原因导致原告向装修公司承担的违约金170000元及设计费用70000元；５.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月8日，原告与业主钟德梅、余莲签订的《房屋租赁合同》约定，原告承租业主位于南岸区海棠溪街道南坪东路581号12栋1至4层的房屋，承租期限从2019年5月16日起至2029年5月15日止。签订合同当日，原告即与上一任承租人雷丰豪办理相关交接手续，在双方交接过程中，原告从雷丰豪处取得被告向雷丰豪支付的截止至2019年6月27日的租金及押金共计28026元，故原告间接的收取了被告截止至2019年6月27日的租金及押金。2019年6月28日起，被告便无权占有原告承租的房屋，但经过原告多次与被告沟通，被告不但不到期返还无权占有的房屋，甚至强行阻止原告进行装修，在施工现场屡次拉扯工人并强行破坏用于装修的设施设备，导致与原告签订合同的装修公司无法正常动工，此外还导致原告多支付给工人费用1500元。2019年6月25日，装修公司已彻底停工并向原告发出停工通知要求承担违约责任。被告的行为已经导致原告承租的房屋从2019年6月25日起便只能搁置而无法装修使用，由此造成的租金损失应由被告承担。同时被告亦应承担因其行为造成的原告多向装修公司支付的工人费用损失和违约金。综上，原告为维护自身的合法权益，提出如上诉请。被告独领餐馆辩称：１.诉争房屋实施占有使用行为的主体为杨净，并非被告，本案被告主体不适格。案涉房屋实际使用人为杨净。２.杨净对诉争房屋的占有是基于转租合同的占有，第三人钟德梅知晓易君将案涉房屋转租给杨净后未提出异议，杨净与易君签订的租赁合同合法有效，杨净有权利继续使用租赁房屋。３.李小庆承租案涉房屋与杨净针对其继续承租诉争房屋达成口头协议，杨净对诉争房屋的占有不属于无权占有，在承租１-４层房屋后，李小庆按照10816元每月的标准收取了杨净支付的５０天租金及租赁保证金1万元，事实上李小庆与杨净针对继续租赁诉争房屋已经达成口头协议。实际履行的租金标准也是按照杨净与易君签订的门面租赁合同约定的租金标准进行履行，后期因李小庆单方面撕毁合约才产生本案争议。４.原告装修停工系基于其未办理施工许可证，其损失与被告没有关联性。与南岸区住房与城乡建设委员会核实，原告装修停工的原因是因为未取得许可证进行无证施工，南岸区城乡建设委员为责令停止施工，需办理许可证方可。故原告要求被告赔偿停工装修的损失没有依据。详见答辩状。第三人钟德梅、余莲辩称：我方将房屋整体出租给易君、雷丰豪、李小庆，期间合同载明的转租需告知房东，取得房东同意。经审理查明，第三人钟德梅、余莲系南岸区海棠溪街道南坪东路******房屋的产权所有权人。2019年5月8日，钟德梅、余莲将该房屋出租给李小庆（隐市酒店的经营者），租赁期限自2019年5月16日-2029年5月15日。还约定了租金、保证金缴纳期限、违约责任。当日，李小庆向钟德梅缴纳保证金50000元。2019年6月25日，重庆优达装饰设计工程有限公司向隐市酒店发出《停工告知书》。2019年7月15日，隐市酒店与重庆优达装饰设计工程有限公司达成《补充协议》，若2019年9月1日未能复工由隐市酒店向其支付违约金17万元。2019年5月8日，曾煌容向钟德梅支付243446元；2019年8月3日，隐市酒店委托黄燕向房东支付第二季度租金，2019年8月10日，黄燕向钟德梅支付193446元；2019年11月1日，隐市酒店委托曾静向房东支付第三季度租金，2019年11月7日，曾静向钟德梅支付196183元；2019年10月25日，李小庆向余磊付款20万元；2019年6月4日，曾静向黄有林支付100000元；2019年6月16日，曾静向黄有林支付50000元；2019年6月26日，曾静向黄有林支付1500元原告举示《委托收款承诺书》，2019年10月20日，重庆优达装饰设计工程有限公司委托余磊向该公司支付违约金17万元和设计费3万元。2017年3月22日，第三人、易君、雷丰豪签订《合同补充协议》，约定第三人同意易君从2017年4月1日起将位于南岸区海棠溪街道南坪东路581号12栋1至4层房屋转租给雷丰豪。约定：易君与雷丰豪须在2017年3月25日前办理完该房屋所有手续，包括完善该房屋此前经营的所有物管费、水电气费、治安费、清洁费等，该房屋2017年5月15日前租金已由易君支付给第三人，2017年5月16日起的租金由雷丰豪按合同支付。2017年3月31日，第三人与雷丰豪签订《房屋租赁合同》，约定第三人将其所有的位于南岸区海棠溪街道南坪东路581号12栋1至4层房屋，面积770平方米，出租给雷丰豪用于开办酒店及办公场地。第三人将平街一层的车道及底楼库房提供给乙方使用，租赁期限自2017年4月1日至2029年8月30日止。2017年4月1日，案外人易君与被告独领餐馆的经营者杨净签订《门面租赁合同》，约定易君将位于南滨路51号附2号门面出租给杨净使用，租赁期限为5年，自2017年4月1日起至2022年3月30日止，每月租金为一万元，然后每年租金在上年的基础上递增4%。2019年5月8日，案外人姚勤刚代李小庆收杨净支付的门面租赁保证金10000元。2019年5月8日，第三人与钟德梅、余莲签订《房屋租赁合同》，约定第三人将所有的南岸区海棠溪街道南坪东路581号12栋1至4层房屋，面积770平方米，出租给李小庆用于开办酒店及办公场地。第三人将平街一层的车道、屋顶防雨设施及底楼库房提供给李小庆使用；合同有效期为10年，自2019年5月16日至2029年5月15日止。租金为每月64482元，每季度缴费一次，每季提前10天收缴。租赁期内，租金每一年递增4%，（因本合同为续租合同）从2019年5月16日起月租金递增为64482元。2019年11月16日起月租金递增至67061元，2020年11月16日起月租金递增至69743元。以此类推，至2028年11月16日起月租金递增至95450元。房屋租金为税后甲方净收金额。房屋租金从2019年5月15日起收取。2019年7月12日，杨净公证向李小庆寄送《催告函》，内容为：“一、关于租赁关系。2017年4月1日，出租人钟德梅、余莲将房屋出租给易君，租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月30日止，租金每月1万元。2017年4月1日易君将承租人的权利义务转移至雷丰豪名下，我依约向雷丰豪支付了租金及水电费用。2019年5月8日，雷丰豪又将承租人的权利义务转移至你名下，你及你的代理人姚勤川事后与我联系，告知了前述承租人转移事宜。二、关于租金缴纳事宜。因雷丰豪将承租人权利义务转移至你名下，但你拒绝提供银行账号给我，导致我无法向你支付租金。为此，我采取了下列措施：将租金支付给出租人，但出租人不予收取，并要求我将租金直接支付给你；我向公证处申请租金提存，但公证处亦不予办理，迫于无奈之下，我唯有再次致函如下：1.请你立即以书面方式将银行账号告知于我，以便于我向你支付租金；2.如因你拒绝提供银行账号，导致我无法按期支付租金，由此产生的法律责任由你承担，与我无关。”2019年6月4日，独领餐馆的经营者杨净阻止原告对涉案房屋进行装修。2019年6月26日，隐市酒店告知独领餐馆（杨净）：“请贵餐馆于2019年6月28日后尽快搬离无权占有的房屋，并限贵餐馆从2019年6月28日起一周内全部完成搬离工作腾空房屋以便我方装修。同时我方将在贵餐馆搬离房屋后3日内退还从雷丰豪收取的贵餐馆押金10000元。若贵餐馆在上述期限内未搬离“租赁”的房屋的，我方将采用一切合法手段维护我方自身合法权益，由此造成的一切后果你方自行负责，并承担一切法律后果及经济损失。”2019年8月29日，南岸区住房和城乡建设委员会作出《关于隐市酒店未取得建设工程施工许可证进行无证施工的回复》：“杨女士：你好，你投诉隐市酒店未取得建设工程施工许可证进行无证施工的信访件，已收悉。现回复如下：经了解我委工作人员到现场了解，目前该工程已停工接近3个月，未发现现场正在施工。同时我委已告知现场须办理好施工许可手续后才能施工”。第三人在庭审中陈述：“最初是出租给易君的，租期2012年9月1日-2022年8月30日，实际履行至2017年4月1日，合同终止同时，和雷丰豪签订合同，租期2017年4月1日-2029年4月1日，实际履行至2019年5月，合同终止与李小庆签订租赁合同，租期2019年5月16日-2029年5月16日，实际还在履行中。我方不允许转租行为，如转租需经过我方同意。”原、被告均陈述被告于2020年3月31日腾房。原告请求被告支付的款项如下：租金从2019年6月4日起至被告实际交付房屋之日止：其中64482元／30×12＋64482×2＝154756.8元（2019年6月4日-2019年8月15日）；193446元（2019年8月16日-2019年11月15日）；67061元／30×23＋67061＝118474.43元（2019年11月16日-2020年1月8日）；装修人工损失费1500元；前期装修款15万元（原告与装修公司签订合同的付款时间）；违约金及图纸设计费用，共计24万元；上述款项被告均不认可。上述事实，有原告提交的房产证复印件、房屋租赁合同、委托书、保证金收条、装修合同、委托书、停工告知书、补充协议、委托付款书、租金的转账截图、门面租赁合同、电话录音、短信截图、收条、公证书、银行回单、住建委回复、住建委回复等证据陈述等证据在卷为凭，经双方当事人质证、法庭认证，足以认定。本院认为，李小庆（隐市酒店的经营者）与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将位于南岸区海棠溪街道南坪东路581号12栋1至4层的房屋出租给李小庆，李小庆作为隐市酒店的经营者，实际经营隐市酒店，隐市酒店为适格原告；杨净作为独领餐馆的经营者，亦为适格被告。第三人将涉案房屋整体四层出租给原告使用，第三人亦未同意任何承租人将房屋转租的行为，故独领餐馆无权占用案涉房屋，鉴于被告已于2020年3月31日将案涉房屋腾退，故对原告请求被告立即停止侵权行为排除原告的妨害装修行为，本院不予支持。关于原告请求被告支付从2019年6月4日至被告实际交付房屋之日止的租金，被告经营者阻挠原告的装修，虽然原告未办理建设工程施工许可证，是否收到处罚是相应行政机关的职权，而被告经营者阻挠原告装修施工无正当理由，故应对案涉房屋无法施工给原告造成的损失承担责任，鉴于2020年疫情的影响,原告于2020年1月19日后不能施工，被告即承担2019年6月4日-2020年1月19日的房屋占用费，该项费用为64482元／30×12＋64482×2＝154756.8元（2019年6月4日-2019年8月15日）；193446元（2019年8月16日-2019年11月15日）；67061元／31×3＋67061×2＝140611.77元（2019年11月16日-2020年1月19日）,共计488814.57元。关于原告请求被告支付原告产生的装修人工损失1500元及前期装修款15万元；被告的行为导致装修施工的中断，承担了相应的房屋占用损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金17万元及设计费用7万元，被告的行为导致装修暂时中断,待中断事项消灭原告可再行装修,故请求无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告南岸区独领餐馆于本判决生效之日起十日内向原告南岸区隐市酒店支付房屋占用费488814.57元；二、驳回原告南岸区隐市酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12381元，由原告南岸区隐市酒店承担5329元，由被告南岸区独领餐馆承担7052元（原告已垫付，被告在履行上述支付义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  常 凌人民陪审员  任大明人民陪审员  贺 军二〇二〇年十一月十一日书 记 员  宋世欢