甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3186号上诉人（原审被告）：魏玉满，男，1961年1月11日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。委托诉讼代理人：赵勤娟，甘肃信生达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军刚，甘肃信生达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张芝平，男，1972年5月1日出生，汉族，住甘肃省兰州新区。委托诉讼代理人：邵清照，甘肃邓有军律师事务所律师。上诉人魏玉满因与被上诉人张芝平房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2020）甘0191民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。魏玉满上诉请求：1、依法撤销兰州新区人民法院（2020）甘0191民初920号民事判决；2、判令将本案发回重审或依法改判；3、本案一、二审诉讼费由张芝平承担。事实和理由：第一，张芝平在一审中提交的房产证证明其并非涉案商铺的权利人，张芝平不是本案适格原告；第二，2017年6月6日魏玉满与张芝平签订《店面租赁合同》，约定张芝平将位于兰州新区××村××商铺壹层出租给魏玉满做超市使用，在魏玉满依合同取得租赁房屋一楼的全部使用权后，张芝平却擅自将已租赁给魏玉满的房屋隔出30多平方米供自己使用，一审判决对该事实未查清。张芝平占用已出租给魏玉满房屋的行为构成违约，张芝平违约在先，故张芝平应当承担违约责任并退还保证金30000元；第三，2019年10月经案涉双方口头约定，张芝平同意魏玉满用签订合同时缴纳的30000元保证金抵顶2019年10月、11月、12月三个月房租。在用保证金折抵三个月房租的条件下，案涉双方才将房屋租赁期限变更至2019年12月31日。正是基于上述约定，所以一审中双方均承认对房屋租赁期限变更至2019年12月31日。一审判决在已经认定了案涉双方之间的房屋租赁期限至2019年12月31日到期的情形下，又认定魏玉满违约，需支付张芝平违约金（用保证金抵顶），这两个事实认定明显存在矛盾；第四，魏玉满按照与张芝平的约定在租赁期限届满前已将租赁房屋腾空并向张芝平交付钥匙，至于钥匙没有交付成功完全是因为张芝平拖延、不按时收取钥匙的原因，故至2019年12月31日魏玉满的合同义务已履行完毕，不存在违约行为，不应当支付违约金；第五，一审判决认定2020年1月到4月期间魏玉满实际占有涉案房屋，这与事实完全不符。2020年1月6日魏玉满就已经腾空涉案房屋，同时向张芝平交付并向其说明房子里剩余的一些东西不要了，请张芝平自行处分。但是由于张芝平住在西固，一直不到新区取钥匙，时间一直被拖延，之后因疫情影响，直到2020年4月。本案中魏玉满已经按照和张芝平的约定在2019年底履行完毕了合同义务，租赁合同至2019年12月31日已经履行完毕，魏玉满也已经搬离了案涉房屋，不存在实际占有涉案房屋的情形；第六，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，案涉双方在《铺面租赁合同》中约定张芝平在收到魏玉满的租赁费后，应向魏玉满开具发票，但事实是张芝平在收到魏玉满支付的租赁费后从未向魏玉满开具过发票，其应当承担违约责任，而非一审判决认定的魏玉满应向张芝平承担违约责任。张芝平辩称，第一，其在一审中提交的集体土地建设用地使用证中载明的该土地原使用者是皋兰县西岔农机门市部，但在2001年12月4日就变更为张芝平，该土地的实际使用权人也确实为张芝平；第二，魏玉满租赁的张芝平的商铺实际是其从转租人手里转租过来的，转租过来之后才与张芝平签订了租赁合同。之前的承租人租赁的是张芝平整栋楼，而魏玉满只租赁张芝平的一层商铺。魏玉满为了能够顺利租到张芝平的商铺，与张芝平协商后，由其自行出资在一楼隔了13平米出来搭建了一个通往二楼的梯子，不存在张芝平违约的情形；第三，张芝平在一审中提交的两份聊天记录分别是张芝平与魏玉满兄弟的还有张芝平与魏玉满侄女的。魏玉满租赁案涉房屋用于经营超市，超市实际由其兄弟和侄女经营。该两份聊天记录显示在2020年1月9日魏玉满的超市还在向张芝平要烟，因为超市的烟草证是以张芝平的名字办下来的，所以进烟的时候需要以张芝平的名义向烟草公司要烟，在2020年1月9日的时候魏玉满还在向张芝平说超市还在经营当中。张芝平与魏玉满的另一份聊天记录也显示在2020年4月份的时候，魏玉满的兄弟才给张芝平说将卷闸门的遥控器放到了货架上面，营业证也放到了烟架子上面，故魏玉满经营并占有使用案涉房屋一直到2020年4月。综上一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院维持一审判决。张芝平向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《店面租赁合同》，魏玉满返还商铺（钥匙六把）；2、判令魏玉满支付至交还房屋止拖欠的租金（租金暂算至2020年4月30日已拖欠租金87500元）；3、判令魏玉满支付违约金30000元（用已交付的保证金30000元抵顶）；4、本案诉讼费用由魏玉满承担。一审法院认定事实：2017年6月6日，张芝平与魏玉满签订《店面租赁合同》，约定张芝平将位于兰州新区××村××商铺××层出租给魏玉满做超市使用，期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月31日，每年租金150000元，每年度到期日前一个月一次性交清，收取保证金30000元，若合同期满乙方（魏玉满）无违约行为，甲方（张芝平）将保证金全数归还乙方（魏玉满），若乙方（魏玉满）未按时缴纳租金或有其他违约行为，保证金不退。合同签订后，魏玉满向张芝平支付保证金30000元并按约交纳房租至2019年9月30日。另查明，2020年1月8日，张芝平就本案向法院提起诉讼，3月11日的一审庭审中，张芝平与魏玉满认可双方口头约定案涉商铺租赁至2019年12月31日，且魏玉满当庭表示房屋已经基本腾空，案涉房屋内的剩余货物放弃。再查明，现案涉房屋的六把钥匙已经留置于该房屋。认定以上事实的证据有：《店面租赁合同》、一审庭审笔录、证人证言。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张芝平与魏玉满签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应予以认定，双方应当依约履行合同义务。一审庭审中查明，双方口头约定案涉商铺租至2019年12月31日，故自2019年12月31日双方签订的《店面租赁合同》解除。现魏玉满租金缴纳至2019年9月30日，故2019年10月、11月、12月三个月的租金共计37500元，魏玉满理应支付。2019年12月31日后，虽然魏玉满与张芝平协商交房事宜，但并未将商铺内货物完全腾出，视为魏玉满对该商铺继续占有，故应当承担商铺的占有使用费，2020年3月11日一审庭审时，魏玉满明确表示放弃商铺内剩余货物，故可认定为魏玉满占有商铺至2020年3月11日。考虑到魏玉满与张芝平未达成有效的交房事宜，张芝平也有一定的过错，综合考虑实际情况，魏玉满应承担2020年1月1日至2020年2月29日的商铺占有使用费共计25000元。魏玉满向张芝平缴纳保证金30000元，魏玉满未按约定缴纳租金、交付商铺构成违约，故根据合同约定张芝平收取的保证金30000元不予退还。综上所述，张芝平的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、张芝平与魏玉满签订的《店面租赁合同》自2019年12月31日起解除；二、魏玉满于本判决生效之日起十五日内向张芝平支付租金及商铺占有使用费共计62500元；三、张芝平不予退还魏玉满保证金30000元；四、驳回张芝平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的一审案件受理费1425元，由张芝平负担425元，魏玉满负担1000元。本院二审审理期间,双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：一审判决对案件事实的认定是否正确。本案中，张芝平与魏玉满于2017年6月6日签订《店面租赁合同》，合同签订后，张芝平履行了向魏玉满交付合同所涉店面的义务，魏玉满也履行了向张芝平交付保证金及租金的合同义务，案涉双方建立房屋租赁合同关系。根据张芝平在一审中提交的土地使用权证及其在本案一、二审中的陈述，其为案涉商铺所在土地的使用权人，案涉商铺为其自建，故其有权出租案涉商铺，其作为本案一审原告提起案涉诉讼，主体适格。魏玉满主张张芝平并非案涉租赁商铺的权利人，但其并未提供相应的证据证明其主张，故本院对其该项主张不予采信。案涉双方合同约定的租赁期限为2017年10月1日至2020年9月31日，但根据本案二审庭审中双方当事人的陈述，双方当事人均认可双方口头协商一致将案涉商铺的租赁期限变更至2019年12月31日，并将魏玉满交纳的30000元保证金冲抵2019年10月至12月的房屋租金。故案涉双方的房屋租赁合同关系已于2019年12月31日因履行期间届满而自动解除。在此情形下，张芝平诉请法院要求判令解除案涉双方签订的《店面租赁合同》缺乏事实依据，依法不能成立。因魏玉满将案涉商铺的租金缴纳至2019年9月30日，且案涉双方协商同意将魏玉满交纳的30000元保证金冲抵2019年10月至12月期间的房屋租金，故案涉商铺租赁期间的房屋租金已全部支付完毕，魏玉满不存在张芝平诉请的逾期交付房屋租金的违约行为，一审判决认定魏玉满存在未按约定交纳租金的违约行为缺乏事实依据，认定错误，本院予以纠正。张芝平要求用30000元保证金抵顶违约金的诉请亦缺乏事实依据，且与案涉双方的约定不符，本院不予支持。关于张芝平诉请的2020年1月1日之后的房屋租金问题，本院认为，因案涉双方的房屋租赁合同关系已于2019年12月31日解除，故从2020年1月1日起不存在房屋租金的问题，如承租人在合同履行期间届满后未及时将租赁房屋腾交给出租方，可参照租赁合同双方约定的租金标准向出租方支付房屋占用费。本案中，案涉双方当事人现争议的核心问题为案涉租赁商铺是何时交还给出租方张芝平的。根据本案一、二审庭审调查，张芝平主张魏玉满使用案涉租赁商铺至2020年4月，魏玉满主张其使用案涉租赁商铺至2020年1月2日。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果，故案涉双方当事人应对其各自的主张提供相应的证据予以证明。在本案一审审理中，张芝平提交了其与魏玉满的兄弟及侄女的微信聊天记录拟证明案涉租赁商铺使用至2020年4月份。而根据一、二审庭审调查，魏玉满租赁案涉商铺是为了经营超市，该超市也实际由其兄弟魏玉贵及侄女经营。并且在一审审理中，魏玉满对张芝平提交的该两份微信聊天记录的真实性予以认可。结合该两份微信聊天记录内容，本院认为该两份微信聊天记录可以证明案涉商铺的遥控器钥匙一直由魏玉满持有至2020年4月7日，无论其用案涉商铺经营的超市是否正常开门营业，因其一直持有案涉商铺的遥控器钥匙，故其在2020年4月7日之前对案涉租赁商铺享有实际、排他的控制权。魏玉满主张其在2020年1月2日就搬走了案涉租赁商铺中自己的物品并通知张芝平来取钥匙，是由于张芝平拖延的原因致使其未按时收取钥匙。张芝平对其该项主张不予认可，魏玉满对其该项主张在本案一、二审中亦未提供任何证据予以证明，故其该项主张缺乏事实依据，本院不予采信。综合以上情况，本院认为，魏玉满在租赁期间届满后占有使用案涉商铺至2020年4月7日，其在租赁期间届满后的合理期限内未积极履行向出租方腾交房屋的义务，其应当向出租方支付占用案涉商铺期间的房屋占用费，但鉴于今年年初我国爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情，为了保护公众健康，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，这在一定程度上影响了市场交易活动的正常开展和进行，本案中承租方向出租方腾交房屋时正处在该时期，故本院结合疫情爆发的时间及发展情况，根据民法的公平原则，酌定魏玉满向张芝平支付案涉租赁商铺一个月的房屋占用费12500元。关于魏玉满上诉提出的张芝平在案涉商铺租赁期间擅自将案涉租赁商铺隔出30多平方米供自己使用且在其收到房屋租金后未向魏玉满开具发票的行为构成违约，张芝平应当承担违约责任并退还其30000元保证金的主张，本院认为，魏玉满在本案一审审理中针对其该两项主张并未提出独立的反诉请求。根据二审庭审中案涉双方当事人的陈述，将案涉租赁商铺隔出一部分修建通往二楼楼梯的事宜是经双方当事人协商一致同意的，且案涉租赁商铺中所修建的通往二楼的楼梯也是由魏玉满出资修建的，故魏玉满主张该行为属张芝平擅自所为行为缺乏事实依据，依法不能成立。此外，案涉双方当事人签订的《店面租赁合同》中虽约定了张芝平在收到租金后应当向魏玉满开具发票，但合同中并未约定未履行该项合同义务时应当承担何种违约责任，亦未约定该种情形与30000元保证金具有关联关系，故魏玉满据此要求张芝平承担违约责任缺乏事实依据。综上所述，魏玉满的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决对案涉《店面租赁合同》履行情况的认定不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定,判决如下:一、撤销兰州新区人民法院（2020）甘0191民初920号民事判决；二、魏玉满于本判决生效后十五日内向张芝平支付房屋占用费12500元；三、驳回张芝平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1425元，由张芝平负担1000元，魏玉满负担425元；二审案件受理费2000元，由张芝平负担600元，由魏玉满负担1400元。本判决为终审判决。审判长 杨  清审判员 张 海 军审判员 刘 宝 成二〇二〇年十一月三十日书记员 ?贺蓉蓉