河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初12085号原告：河南鑫苑全晟置业有限公司，住所地郑州市**嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城**楼**。法定代表人：杨斌，经理。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，河南三融律师事务所实习律师。被告：牛志伟，男，汉族，1982年10月18日出生，户籍地河南省安阳县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行，，住所地河南省郑州市花园路**邮政大厦**负责人：李岩峰。原告河南鑫苑全晟置业有限公司与被告牛志伟、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南鑫苑全晟置业有限公司的委托诉讼代理人高云到庭参加了诉讼。被告牛志伟、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南鑫苑全晟置业有限公司向本院提出诉讼请求依法判令：1.解除原、被告于2015年11月23日签订的编号为150××××****的《商品房买卖合同》，及令被告腾空并返还该房屋；2.《商品房买卖合同》解除后10日内，被告协助原告办理位于郑州市××区鼎盛大道南、××西××楼××号房屋预抵押登记注销手续、网签及合同备案信息注销手续、预告登记注销手续；3.被告赔偿原告代其偿还的银行贷款24600.61元（截至2020年5月20日）及损失补偿金4376.482元（损失补偿金按日息万分之五，自原告支出上述款项之日起暂计至2020年8月6日，直至实际还清之日止），共计28977.092元；4.被告承担本案所有诉讼费及实现债权的费用（律师费10000元）。事实与理由：2015年11月23日，河南鑫苑全晟置业有限公司与牛志伟签订一份《商品房买卖合同》（编号：150××××****），购买由河南鑫苑全晟置业有限公司开发的位于郑州市××区鼎盛大道南、××西××楼××号房屋，房屋总价款1049159元。上述合同及补充协议履行过程中，被告因个人原因未能按期偿还银行贷款，截至2020年5月20日中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行已多次扣划河南鑫苑全晟置业有限公司保证金24600.61元，原告催告无果。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（1）项及第（2）项之约定：××未按期偿还按揭款，导致出卖人承担责任的，且××未在规定期限内偿还出卖人代偿款及损失的，出卖人有权解除合同，并要求××支付损失补偿金。被告牛志伟既未应诉答辩亦未提交证据。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行既未应诉答辩亦未提交证据。经审理查明：一、2015年11月23日，原告河南鑫苑全晟置业有限公司（出卖人）与被告牛志伟（××）签订编号为150××××****的《商品房买卖合同》。主要约定：被告购买的商品房位于郑州市××区鼎盛大道南、××西××号，建筑面积130.87平方米，房屋总价款1049159元，其中首付款269159元，付款方式为现金，剩余房款780000元付款方式为商业贷款。××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用，律师费用等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行贷款及损失赔偿金）万分之五的补偿金；××没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除合同。出卖人选择解除合同的，除有权按合同约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。二、2016年1月26日，原、被告及第三人签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定第三人向被告发放780000元的个人购置房屋贷款，借款期限360个月，自2016年1月26日起至2046年1月26日止；采取按月等额本息偿还法，保证人承担阶段性连带责任保证。三、合同履行过程中，因被告未按时足额偿还贷款本息，原告自2018年10月22日至2020年5月20日期间，累计代被告偿还贷款24600.21元（2018年10月22日代偿5063.33元、2018年11月20日代偿5054.51元、2019年11月21日代偿4664.5元、2020年2月20日代偿4922.17元、2020年5月20日代偿4895.7元）。原告分别于2019年6月6日、2019年7月18日向被告发出告知函、通知书（内容为告知被告逾期还款导致河南鑫苑全晟置业有限公司承担代偿义务及解除商品房屋买卖合同的有关事项）。四、原告河南鑫苑全晟置业有限公司表示涉案房屋已经交付，产权证尚未办理。五、因本案纠纷，原告与河南三融律师事务所签订代理协议一份，原告为本次诉讼花费代理费10000元。本院认为，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未按时足额偿还贷款本息，致使原告于2018年10月22日至2020年5月20日期间向第三人代偿24600.21元。原告代偿后有权向被告追偿，故原告要求被告支付代偿款24600.21元的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。依据商品房买卖合同的约定，原告有权要求解除商品房买卖合同，且原告已向被告发出交纳代偿款的告知函及解除商品房买卖合同的通知书，被告一直未交纳代偿款，故原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，合法有据，予以支持。合同解除以后，被告应当协助原告办理房屋网签及合同备案信息注销手续、预告登记注销手续，并将房屋腾空返还原告。因被告未按合同约定偿还银行贷款，致使原告承担担保责任，根据被告违约情况及双方合同约定，原告主张按照日万分之五计算代偿款项的违约金过高，依法参照LPR4倍的标准即15.4%支持代偿款项的损失补偿金（损失补偿金包括以下5项之和：1.以5063.33元为基数，按照LPR4倍的标准，自2018年10月22日起计算至实际清偿之日止；2.以5054.51元为基数，按照LPR4倍的标准，自2018年11月20日起计算至实际清偿之日止；3.以4664.5元为基数，按照LPR4倍的标准，自2019年11月21日起计算至实际清偿之日止；4.以4922.17元为基数，按照LPR4倍的标准，自2020年2月20日起计算至实际清偿之日止；5.以4895.7元为基数，按照LPR4倍的标准，自2020年5月20日起计算至实际清偿之日止）。原告主张实现债权费用即律师费10000元，符合双方合同约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告河南鑫苑全晟置业有限公司与被告牛志伟于2015年11月23日签订的《商品房买卖合同》；二、被告牛志伟于本判决生效之日起二十日内协助原告河南鑫苑全晟置业有限公司办理位于郑州市二七区鼎盛大道南、四季路西9号楼6层601号房屋网签及合同备案信息注销手续、预告登记注销手续；三、被告牛志伟于判决生效之日起二十日内腾空并返还原告河南鑫苑全晟置业有限公司位于郑州市二七区鼎盛大道南、四季路西9号楼6层601号房屋；四、被告牛志伟于判决生效起十日内偿还原告河南鑫苑全晟置业有限公司代偿款24600.61元、律师费10000元及损失补偿金（损失补偿金包括以下5项之和：1.以5063.33元为基数，按照LPR4倍的标准，自2018年10月22日起计算至实际清偿之日止；2.以5054.51元为基数，按照LPR4倍的标准，自2018年11月20日起计算至实际清偿之日止；3.以4664.5元为基数，按照LPR4倍的标准，自2019年11月21日起计算至实际清偿之日止；4.以4922.17元为基数，按照LPR4倍的标准，自2020年2月20日起计算至实际清偿之日止；5.以4895.7元为基数，按照LPR4倍的标准，自2020年5月20日起计算至实际清偿之日止）；五、驳回原告河南鑫苑全晟置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费774元，减半收取387元，由被告牛志伟负担。余额137元（原告河南鑫苑全晟置业有限公司预交524元），退还原告河南鑫苑全晟置业有限公司。本判决为终审判决。审判员  李世明二〇二〇年十一月二十四日书记员  李曌欣