广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1764号原告：张文广，男，1982年6月11日出生，汉族，广东省连州市人，户籍地广东省连州市**************，现住广东省连州市******************，身份证号码：441************318。原告：吴海兰，女，1982年9月7日出生，汉族，广东省连州市人，户籍地广东省连州市***************，现住广东省连州市******************，身份证号码：441************525。被告：连州市润华房地产有限公司，住所地：连州市*********，统一社会信用代码：914************534。法定代表人：刘某1。原告张文广、吴海兰诉被告连州市润华房地产有限公司（以下简称：连州市润华公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文广到庭参加诉讼，被告连州市润华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文广、吴海兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告30天内完成给原告办理不动产权证书。2.请求判令被告违约赔偿原告损失：(578673×0.035)÷365×936=51937元。3.请求判令被告从2020年11月1日起，每天按己付房价款的万分之二向原告支付违约金，直至不动产权证书办妥为止。4.关于本案的诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：原告和被告于2017年4月签订商品房买卖合同，合同约定商品房交付使用后360天内办理产权证书，原告于2017年8月办理收楼手续，至今仍未收到被告办妥产权证书的通知；由于未办理产权证书，被告已实质上构成剥夺原告放盘卖房的权利，造成原告被迫多支付房贷利息损失及其它可得利益损失。另由于合同约定的违约金低于因违约造成的损失，损害了原告利益，因此请求调整增加违约金计算比例。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条与《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，被告应当承担民事责任，原告有权要求被告支付违约金，并赔偿由于被告违约而给原告带来的一切经济损失。原告张文广、吴海兰在举证期限内提供的证据有：1.原告张文广、吴海兰身份证复印件；2.被告企业信用信息截图复印件；3.广东省商品房买卖合同复印件；4.微信聊天记录截图复印件；5.利息证明及贷款利息表复印件。被告连州市润华公司在举证期限内没有提交证据，亦无答辩。经审理查明，2017年4月8日，原告张文广、吴海兰为买受人与被告连州市润华公司为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号746**********190），合同主要约定：“买受人购买的商品房为预售商品房，总房价578673元，买受人于2017年4月8日前付清首付款148673元，余款430000元于2017年5月8日前向按揭银行办妥银行按揭手续。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约定交齐首期房款148673元，余款430000元向中国工商银行股份有限公司连州支行申请按揭贷款支付。另查明，原告于2017年8月18日完成收楼手续。截止至庭审辩论终结前，因被告尚未按合同约定提供资料报产权登记机关备案，导致原告至今未取得案涉房屋房地产权属证书，原告为此诉至本院。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定享受自己的权利并履行自己的义务。原告向被告购买预售商品房，已依约支付全部购房款578673元，被告应依约协助办理权属登记。本案根据原告的诉讼请求依次作如下分析。一、关于原告诉请被告协助办理涉案房屋的房产权到原告名下的问题。现有证据无法证明涉案房屋已完成初始登记、达到可以办理房产权证的条件且根据本案查明的事实被告至今未按合同约定未将办理产权证的相关材料提交不动产登记中心，因原告所购买的商品房尚不具备办理产权登记的条件，故原告诉请被告协助办理不动产权证的理由不充分，本院依法不予支持。待涉案工程完成初始登记后，原告可另行主张该项权利。二、关于原告诉请被告因逾期办证赔偿损害及支付逾期办证违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，本案中，案涉《广东省商品房买卖合同》已约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的0.1%支付办证违约金”，现原告诉请被告按照其在银行贷款支付的利息赔偿损失与合同约定不符，本院不予支持。根据本案查明的事实被告至今未按合同约定未将办理产权证的相关材料提交不动产登记中心，应根据合同约定支付逾期办证违约金。原告于2017年8月18日收楼，被告应于360日内即2018年8月13日前提供资料报产权登记机关备案，逾期办证违约金计算的起算时间为2018年8月14日。故被告应从2018年8月14日起向原告支付逾期办证违约金至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止。另原告认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，要求调高违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房价款的0.1%，按买受人已付房款578673元计算，仅为578.67元，明显偏低。如果被告仅承担578.67元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使被告积极履行约定义务，应将违约金予以调高，但原告诉请每日按已付房款的万分之二支付违约金过高，本院不予支持，本院将违约金酌情调整为以已付房款为基数按年利率2%的标准计算。综上，被告应以578673元为基数，自2018年8月14日起按年利率2%计付违约金给原告至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止，违约金暂计至2020年10月30日为25651.86元（578673元×2%÷365天×809天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连州市润华房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张文广、吴海兰支付逾期办证违约金25651.86元（后期违约金以578673元为基数，自2020年10月31日起按年利率2%计至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告张文广、吴海兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费549.22元，由被告连州市润华房地产有限公司负担271.22元，由原告张文广、吴海兰负担278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 成志高二〇二〇年十一月二十三日法官助理 白升莲书 记 员 曾锦龙附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。