淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5729号原告（反诉被告）：熊华国，男，汉族，1981年10月9日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：鲁风雷，江苏钟山明镜（淮安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜西，男，汉族，1968年2月7日出生，住淮安市。委托诉讼代理人：刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维林，江苏岸庆律师事务所律师。原告熊华国与被告姜西房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，被告姜西在审理过程中提起反诉，本案依法适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行审理。熊华国委托诉讼代理人鲁风雷，姜西及其委托诉讼代理人刘国振、李维林到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告熊华国向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还押金3万元及利息（起诉之日起至实际给付之日止，按照人民银行同行业间拆借利息计算）；2、判令被告赔偿设备、空调损失合计25000元，合计55000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月底原、被告签订租房协议，约定原告租赁被告名下位于淮安市门面房经营汉堡店，租赁期限6年。2019年因店面亏损，原告向被告提前告知要求解除合同，被告表示同意并由其自己经营，后经原告和被告多次协商，要求被告退还押金3万元、设备设施和空调做补偿未果。为维护原告合法权益，请求法院依法支持诉请。被告姜西辩称：我方收到3万元押金是事实，但是不应当返还，理由是在合同履行中，原告单方解除合同，给被告造成了房屋的空置损失远远大于3万元，两者相抵扣，原告还要支付被告的损失，所以原告诉请不成立。反诉原告姜西向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告房屋闲置期间租金损失135000元（自反诉被告交付房屋时2019年4月5日起至2019年12月17日）；2、判令反诉被告支付反诉原告承租房屋期间的电费2188元；3、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2015年3月底签订《租房协议》，约定将位于淮安市90平方的房屋租赁给反诉被告经营使用，租赁期间为6年，双方均不得无故提前退租。2019年4月，反诉被告因经营亏损，单方面提前解除合同，2019年4月5日双方办理了房屋交接，反诉原告虽积极招租，并于2019年12月17日与第三人签订《租赁合同书》，但涉案房屋仍空置7.5个月，造成反诉原告租金损失135000元，另反诉被告在承租期间尚有电费2188元未支付。经双方协商无果，现诉至贵院请求支付反诉请求，维护反诉人的合法权益。反诉被告熊华国辩称：反诉原告提出租金损失无事实依据，反诉原告与被告协商解除了原租赁合同，反诉原告房屋未租出的租金损失应由其自身承担，反诉被告不欠电费，综上应依法驳回反诉原告的诉讼请求。根据双方当事人举证、质证及陈述，对于双方无异议的事实，本院予以认定：2015年3月底，熊华国（承租方，乙方）与姜西（出租方，甲方）签订《租房协议》一份，载明：甲方将位于淮安市90平方米，自有合法房产租给乙方所用；租期为6年：2015年4月1日起至2021年3月31日，双方均不得无故提前退租。前三年房租每年16万元，后三年每年房租18万元；房屋租金一年一次性付清，下年租金于当年3月1日付清；为确保甲方房产及室内设施与物品安全，甲方收取信用保证金与水电费等押金3万元。2015年3月25日，熊华国支付姜西房屋押金3万元。合同签订后，姜西将涉案房屋交付熊华国使用。熊华国按约支付租金至2019年3月底，此后未支付租金。2019年3月1日，熊华国因经营不善与姜西沟通解除涉案租赁合同，并于3月28日停业。2019年4月5日，熊华国将涉案房屋锁上后将钥匙交还被告姜西，双方租赁关系终止，对于押金退还及违约责任承担均未作出明确约定。熊华国于2020年8月诉来本院要求退还押金，姜西为此提起反诉。上述事实，有租赁协议、收条及双方当事人当庭陈述载卷证明。庭审中，熊华国陈述姜西同意其将房屋内设备设施搬走，但是空调不拆，对于后续处理双方未能达成一致意见。姜西为证明因熊华国违约提前解除合同导致房屋闲置的损失及欠缴电费，提交：1、2019年12月17日签订的《租赁合同》一份，证明涉案房屋于2019年12月17日才将涉案房屋出租给他人使用；2、2019年4月30日“市装璜工程公司”支付“华城小区D座楼下”电费2188元的发票复印件一份、没有用户名的账单复印件。熊华国质证称：对于证据1的真实性无法确定，租赁合同书上所载的商铺系本案所涉商铺，关联性不予认可，因为本案双方协商解除合同后，涉案商铺是否对外出租与其无关，且该份证据不能证明姜西实际的损失；证据2的缴费主体不是姜西，且不能证明是涉案房屋所使用的电费，故不予认可。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告熊华国与被告姜西签订《租房协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。协议签订后，姜西按约将涉案房屋交付熊华国，熊华国也按约支付房租至2019年3月底。后因熊华国因经营困难要求提前解除合同，姜西表示同意，双方租赁关系于2019年4月5日终止。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，由于熊华国因经营困难未及时缴纳下一缴费期间的租金并与姜西协商提前解除租赁关系，导致双方租赁关系解除，其行为构成违约，应当承担违约责任。对此可按酌情承担租赁房屋两个月闲置期间的租金损失，为3万元。姜西亦应当在收回涉案房屋后及时进行招租以减少损失，现其主张在收回涉案房屋7.5个月后才另行出租的损失均由熊华国承担，依据不足，本院不予支持。关于押金。根据约定押金是为确保房产及室内设施与物品安全而收取信用保证金与水电费等。现租赁协议解除，姜西接受熊华国交付的房屋，表明其对原告交付房屋时的现状清楚并且无异议，故姜西应当及时退还所收到的押金。姜西主张熊华国欠付电费2188元，提供的发票复印件及没有用户名的账单复印件，不足以证明涉案房屋在熊华国使用期间发生的电费金额为2188元，且熊华国对该两份证据不予认可，故该两份证据不能证明姜西的主张。姜西主张熊华国欠付电费2188元证据不足，本院不予采纳。据此，熊华国要求姜西返还押金3万元，本院予以支持。对于承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除；双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，如因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，熊华国于2019年4月5日自行将涉案房屋上锁并将钥匙交付给姜西，表明其对该房屋内的装璜及设施已经放弃。现熊华国要求姜西赔偿设备、空调损失合计25000元，且姜西不予认可。现原告熊华国要求被告姜西赔偿设备、空调损失，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姜西于本判决生效后十日内一次性返还原告熊华国押金3万元；二、反诉被告熊华国于本判决生效后十日内一次性赔偿反诉原告姜西违约损失3万元；三、驳回原告熊华国及反诉原告姜西其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1175元，减半收取587.5元，反诉案件受理费3044元，减半收取1577元，合计2164.5元，由熊华国负担587.5元，姜西负担1577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二〇年十一月九日法官助理 朱惠娟书 记 员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修、合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。