上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9204号上诉人（原审原告）：上海海冰实业有限公司，住所地上海市浦东新区合庆镇蔡路村五队张家宅**。执行事务合伙人：姚海国，经理。委托诉讼代理人：蔡根岐，上海市浦东新区川沙新镇川沙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：上海新意宥商贸有限公司，，住所地上海市浦东新区灵岩南路****法定代表人：陶丽娜，经理。委托诉讼代理人：马亮，即本案被上诉人马亮，上海新意宥商贸有限公司员工。被上诉人（原审被告）：马亮，女，1968年1月12日生，回族，住上海市浦东新区。上诉人上海海冰实业有限公司（以下简称“海冰公司”）与被上诉人上海新意宥商贸有限公司（以下简称“新意宥公司”）、马亮房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初20471号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海冰公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对诉讼时效认定错误。《租赁合同》第四条约定租金支付方式为:第一年4次付清、第二年起每3个月付1次，乙方应租金到期日提前90天支付，必须先付清后使用。新意宥公司于2016年1月5日交租金25,000元（人民币，以下币种同）、押金5,000元，交的是2016年1月15日至同年4月14日即2、3、4三个月的租金，同年4月14日前90天即本期交费节点；新意宥公司后于2016年4月15日交租金49,500元，交的则是5、6、7三个月的租金，同年7月14日前90天即当期交费节点。此为租赁合同先付费后使用的通常做法，也是双方认可和实际履行的模式。在一审谈话中，一审法官先对上诉人严加训斥，吓得上诉人不敢吭声，后又列出交费时间表，根据其逆向推论向后倒推3个月作为租金支付时间节点，得出最后一期租金应于2016年10月15日之前支付，逼上诉人表态认同。一审法院对“先付后用”理解错误，逆向倒推3个月导致缩减了5-6个月的诉讼期间，最终认定上诉人起诉超过诉讼时效存在错误。本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日即2017年3月20日起算至2020年3月20日。同时，上诉人曾无数次打电话、发函向被上诉人催讨拖欠租金，被上诉人采取躲避、不接电话、催款函被退回等耍赖手法拒付租金，诉讼时效应予中断，但一审法院不予认可。上诉人系于2019年12月20日提交本案诉讼材料，尚处诉讼时效内。二、被上诉人租赁厂房并非用于生产,从未开工，而是为了转租牟利以及等待拆迁时强索钱财。被上诉人收取转租厂房的租金后交付了初期6个月租金，后镇政府要求于2016年12月20日前改良化拆迁搬离，时间紧、要求严，罚款惩处严厉。被上诉人未按《租赁合同》第十条约定无条件自行搬清所有物品，反而胁迫上诉人不付钱其就不搬离。上诉人在镇政府、村委会再三催促、扣款的情况下，被迫支付给被上诉人188,000元。该笔违反合同约定、乘人之危、胁迫强索的钱款，被上诉人应予返还。被上诉人新意宥公司、马亮辩称：一、根据《租赁合同》第九条约定，租赁合同已经终止，被上诉人无需支付租金；二、上诉人是向村委会租的地，2016年7月时政府开始动拆迁，此后村委会已经不向上诉人收取土地使用费了，上诉人和被上诉人都在等待政府赔偿，上诉人没有理由向被上诉人主张租金；三、上诉人起诉已经过了诉讼时效，被上诉人无需支付租金；四、动拆迁对被上诉人的生产造成了巨大的损失。因此，请求维持原判。海冰公司向一审法院起诉请求：1.判令新意宥公司向海冰公司支付2016年7月1日至2017年3月20日期间的租金100,000元；2.判令新意宥公司向海冰公司支付逾期支付租金的滞纳金180,000元；3.判令新意宥公司向海冰公司返还政府减量化拆迁补偿中向海冰公司强索的188,000元；4.本案诉讼费由新意宥公司、马亮承担。一审审理中，海冰公司变更第1项诉讼请求为判令新意宥公司向海冰公司支付2016年7月15日至2017年3月20日期间的租金100,000元；变更第2项诉讼请求为判令新意宥公司向海冰公司支付逾期支付租金的滞纳金186,000元。一审法院认定事实：2015年12月28日，海冰公司（甲方、出租方）与新意宥公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争厂房出租给乙方，房屋建筑面积为850平方米左右。第3-1条约定，房屋租赁期自2016年1月15日到2019年1月14日。第3-2条约定，甲方应将房屋在2016年1月15日交付乙方，2016年1月16日起算房租。第4-1条约定，房屋租金为15万每年。第4-2约定，租金每年一付，第一年四次性付清、第二年起每3个月付一次，乙方应租金到期日提前90天支付，必须先付清后使用；逾期未付，每天按年租金的千分之五加收滞纳金，甲方每期收款后10个工作日内，房东开收据。第4-3条约定，乙方在合同双方签字盖章之日，支付第一年3个月租金，3.75万元。第5-1条约定，在本合同双方签字盖章之日，乙方须向甲方支付房屋租赁、水电押金5,000元。第9-1条约定，甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同的权利义务终止，双方互不承担责任，按终止日期结算租金：（一）房屋占用范围内的土地使用权提前收回的；（二）房屋因社会公共利益或城市建设需要征用或被拆除的；（三）房屋因其他抗力而毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；（四）房屋租金到期超过3个月未付的合同自然解除，房屋内一切物品归甲方所有，乙方无权提出任何异议。第10-2条约定，如遇上拆迁，由甲方提前十五天通知乙方，乙方无条件自行搬清所有物品，自通知日起，最长不超过三十天搬清，如有剩余物，甲方有权作为无主物处理，产生一切后果由乙方负责。2016年1月5日，海冰公司出具《收据》，证实收到新意宥公司支付的押金5,000元和房租25,000元。2016年4月15日，海冰公司出具《收据》，证实收到新意宥公司支付的房租49,500元。2017年3月17日，海冰公司与上海市浦东新区XX镇XX村村民委员会签署《合庆镇“产业结构调整（建设用地减量化）”项目补贴协议》，双方确认海冰公司因房屋拆除实际损失为521,933.10元，附属设施实际损失为41,840元，停工停产损失为87,879.75元，合计实际损失为651,652.85元。2017年3月20日，海冰公司向新意宥公司支付了188,000元。另，一审法院于2019年12月20日收到了海冰公司递交的诉状材料。一审庭审中，各方一致确认，海冰公司与新意宥公司签订的《租赁合同》已解除；依照合同约定，第1项诉讼请求中2016年7月15日至2017年3月20日期间的租金共分三期支付，第一期2016年7月15日至2016年10月14日的租金应于2016年4月15日之前支付，第二期2016年10月15日至2017年1月14日的租金应于2016年7月15日之前支付，第三期2017年1月15日至2017年3月20日的租金应于2016年10月15日之前支付。海冰公司还向一审法院陈述到，确认新意宥公司付清了2016年7月14日之前的租金，租赁押金5,000元因新意宥公司的违约行为海冰公司已予以没收；2016年7月上旬政府通知海冰公司要进行减量化拆迁，海冰公司当即告知新意宥公司，但是新意宥公司认为评估的补偿金额很少就不同意搬离；因为新意宥公司不肯搬迁拖了减量化工作的后腿，所以XX村与海冰公司协商让海冰公司先拿点钱补偿给新意宥公司，海冰公司遂开具了188,000元的支票让XX村村长转交给新意宥公司，新意宥公司收到支票后就搬走了，按照减量化的补偿标准，新意宥公司最多只能得到6、7万元的补偿；根据合同约定新意宥公司应无条件搬离系争厂房，但是新意宥公司拒绝搬迁使得减量化工作受阻，该行为违反了合庆镇政府的减量化规定，属于违反法律法规强制性规定的行为，所以海冰公司无奈之下补偿给新意宥公司188,000元属于无效合同，新意宥公司应当将该款项返还给海冰公司。新意宥公司也向一审法院陈述到，其承租系争厂房确实是用于生产礼盒，在2016年7月之前都是正常生产的，到7月时因海冰公司告知要动拆迁并停水停电，使得其无法正常经营；随后，其因租赁合同尚未届满要求海冰公司给个说法，再加上寻找新的厂房未果，所以直到2017年3月底才搬离；期间，海冰公司一直不与其沟通，故其只能与村里协商，在2017年3月20日收到由XX村村委会转交的海冰公司开具188,000元的支票后就搬走了；确认未支付2016年7月15日至2017年3月20日期间系争厂房的租金，但认为该部分的租金已经超过了诉讼时效，故在本案中不同意支付。一审法院认为，海冰公司与新意宥公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应按约履行。关于海冰公司要求新意宥公司支付2016年7月15日至2017年3月20日的租金100,000元及逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求，新意宥公司也确认于该期间实际控制系争厂房，海冰公司要求新意宥公司按照合同约定支付租金，具有相应合同依据；新意宥公司则辩称海冰公司的诉讼请求已超过诉讼时效故不同意支付，对此一审法院认为，审理中各方均确认了上述租金的支付期限，至海冰公司本次起诉要求新意宥公司支付租金之时，海冰公司对上述租金的请求权确已超过诉讼时效，故对新意宥公司该项辩称意见，予以采纳，对海冰公司要求新意宥公司支付2016年7月15日至2017年3月20日的租金及逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于海冰公司要求新意宥公司返还188,000元款项的诉讼请求，新意宥公司认为该款项是与海冰公司协商一致的补偿款，现海冰公司虽主张该补偿协议为无效合同但并未能举证予以证明，故对于海冰公司以合同无效为由要求新意宥公司返还188,000元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：驳回上海海冰实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8,410元，减半收取计4,205元，由上海海冰实业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人海冰公司提交证据：挂号信信封复印件及催款函原件，证明2018年5月15日上诉人向新意宥公司（收信人写的是陶丽娜、马某）的注册地址邮寄催款函，但挂号信被退回，原因是原址查无此人。被上诉人新意宥公司、马亮发表质证意见称：2018年5月15日时，新意宥公司已经搬到其他地方了，注册地址，注册地址无人办公需对催款函上的章作出解释。二审期间，本院依职权至浦东新区XX镇XX村村民委员会（以下简称“XX村村委会”）调查涉案厂房减量化拆迁相关事宜，前村委会主任奚某向本院述称：村里的上海XX公司（以下简称“XX公司”）与海冰公司签订的租赁合同于2016年6月30日终止，村里收取海冰公司租金至当日；根据XX村村委会和海冰公司签订的补贴协议，XX村村委会需补偿海冰公司停工停产损失608,398.70元，但因被拆迁的房屋内有XX公司的房屋502.17平方米，故海冰公司要还给XX村村委会停工停产损失87,879.75元；关于停工停产损失的计算方式，有证建筑部分按350元/平方米计算，所得赔偿由XX村村委会和海冰公司一家一半，上述87,879.75元即由350元/平方米×502.17平方米÷2计算而得，而无证部分赔偿金额则由280元/平方米×1,545.14平方米计得432,639.20元，合计停工停产损失608,398.70元（350元/平方米×502.17平方米+432,639.20元）；关于停工停产损失从何时开始起算，2016年6月14日，海冰公司签订《合庆镇工业用地减量化及土地整理复垦项目意向书》报到XX村村委会，XX村村委会于同年6月19日签章后上报到合庆镇，合庆镇同意后安排评估公司进行评估，补偿金额计算按二评评估报告为准。至于停工停产损失从何时起算到何时终止，政府不管，按前述计算方式补偿；关于新意宥公司何时搬离，2017年春节后，海冰公司、新意宥公司双方还到村委会进行协调，新意宥公司大概3月份中下旬搬走的。对上述谈话内容，上诉人、被上诉人均表示无异议。同时，本院从XX村村委会调取到以下材料：由XX村村委会（甲方）与上海XX公司（上海海冰实业有限公司）签订的《合庆镇“产业结构调整（建设用地减量化）”项目补贴协议》、《企业房屋建造年份/建筑面积/隔层面积核定表》、《房屋清拆交接单》、《合庆镇工业用地减量化及土地整理复垦项目意向书》、海冰公司与新意宥公司签订的《“减量化”补贴协议书》、《企业补贴结算单》、第24批奖励表、二评评估报告附件。对上述材料真实性，上诉人、被上诉人均表示无异议。本院经审查认为：对上诉人海冰公司提交的证据，首先，上诉人仅向本院提交了挂号信信封复印件，并未提交原件，所谓已将原件提交给一审法院的说法没有依据，且其二审中提供的催款函原件与一审提交的催款函并非同一份材料，本院对该组证据真实性难以确认，故不予采信。同时，对XX村村委会奚某所作陈述内容及本院调取的上述材料所反映的客观内容，予以采信。经审理查明，一审法院关于2017年3月17日海冰公司与XX村村委会签署《合庆镇“产业结构调整（建设用地减量化）”项目补贴协议》一节事实表述存在歧义，本院予以纠正。一审法院认定其他事实无误，本院予以确认。二审另查明，2012年12月14日，XX公司（出租方）与海冰公司（承租方）签订《租赁合同书》，约定XX公司将坐落于XX村五队的土地1.25亩及厂房379平方米出租给海冰公司；土地租赁费计15,000元/年，房屋租赁费计55,000元/年，合计租赁费70,000元/年；租赁期限为5年，自2013年1月1日至2017年12月31日止。二审中，根据XX村村委会奚某陈述和海冰公司自述意见，双方所签《租赁合同书》系于2016年6月30日终止，且海冰公司向XX村交租金交至2016年6月30日。还查明，2016年6月14日，海冰公司在《合庆镇工业用地减量化及土地整理复垦项目意向书》上签章后将该意向书报到XX村村委会，XX村村委会于同年6月19日签章后上报到合庆镇政府相关部门，后由合庆镇政府相关部门组织开展评估。该意向书中载明，各方同意按照合庆镇相关减量垦复工作的文件精神和标准对其实施土地减量化及整理复垦工作。2016年11月21日，XX村村委会（甲方）与XX公司（海冰公司）（乙方）签署《合庆镇“产业结构调整（建设用地减量化）”项目补贴协议》，双方确认：建设用地减量化清拆房屋评估建筑总面积为2,047.31平方米；乙方因房屋拆除实际损失为774,192.51元，装饰装修实际损失为78,080.03元，附属设施实际损失为653,140元；因房屋内设备、设施、物资搬迁将导致实际损失为182,220元；停工停产损失为608,398.70元，以上合计实际损失为2,296,031.24元；甲方在乙方自愿配合的前提下，同意对乙方按照上述实际损失金额予以补贴。2016年12月21日，海冰公司与XX村村委会等签署《房屋清拆交接单》，显示海冰公司于当日交房。2017年3月14日，海冰公司（甲方）与新意宥公司（乙方）签订《“减量化”补贴协议书》，双方经协商一致约定：甲方根据评估报告和相关规定，应付给乙方机器设备搬迁补贴费29,700元，物资搬迁补贴费33,040元，附属设施估价补贴费14,300元，其他补贴费110,960元，合计补贴为188,000元。付款方式为银行转账，付款日期为2017年3月21日前。如果甲方超过付款期，每天增加总补贴费5%作为违约金给乙方。乙方保证在2017年3月21日前搬离甲方的租赁地，如超过应搬离日期，每延迟一天，甲方将扣除乙方应得补贴总额的5%为违约金给甲方。2017年3月17日，海冰公司（甲方）与XX村村委会（乙方）签署《合庆镇“产业结构调整（建设用地减量化）”项目补贴协议》，双方确认：建设用地减量化清拆房屋评估建筑总面积为502.17平方米；乙方因房屋拆除实际损失为521,933.10元，附属设施实际损失为41,840元；停工停产损失为87,879.75元，以上合计实际损失为651,652.85元。甲方在乙方自愿配合的前提下，同意对乙方按照上述实际损失金额予以补贴。二审期间，海冰公司、新意宥公司确认新意宥公司所承租的厂房系海冰公司自行建设的无证建筑，此亦得到《企业房屋建造年份/建筑面积/隔层面积核定表》、两份《合庆镇“产业结构调整（建设用地减量化）”项目补贴协议》等材料的印证。鉴于此，本院就双方当事人所签《租赁合同》的合同效力问题进行释明，海冰公司表示：即便合同无效，也不影响租赁费的收取；新意宥公司则认同合同无效，但认为，2016年6月30日之后，海冰公司已无需向XX村交租金，政府也已给予海冰公司相应补偿，海冰公司不应再向新意宥公司收取租金。另，关于双方签订《租赁合同》中关于租金支付方式的约定“租金每年一付，第一年四次性付清、第二年起每3个月付一次，乙方应租金到期日提前90天支付，必须先付清后使用”应作如何理解，海冰公司表示：“第一年四次性付清”是指3个月付一次租金，且在每3个月的第1个月头上支付该3个月的租金；新意宥公司则表示：“第一年四次性付清”是指每3个月付一次租金，但是在每3个月的第一个月1号往前推90天支付租金，且每次不一定是交3个月的租金，因为双方说好，新意宥公司有钱就付。但当本院询问新意宥公司为何未按照己方所述时间节点支付租金时，该司表示不解释。同时，新意宥公司向本院明确，2016年1月5日，其交的25,000元是2016年1月16日至同年3月15日的租金；2016年4月15日，其交的49,500元是2016年3月16日之后的租金。本院认为，上诉人海冰公司与被上诉人新意宥公司就海冰公司自行建设的无证建筑所签《租赁合同》，依法应认定为无效合同。根据我国《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，海冰公司作为出租方，新意宥公司作为承租方，双方均理应在签订合同前清楚知晓承租房屋的性质，故对合同无效及相应后果的产生，双方均有过错，应各自承担相应责任。现海冰公司主张新意宥公司支付自2016年7月15日起至2017年3月20日止的100,000元租金（应为“占有使用费”），而新意宥公司也确认在该段期间实际控制系争厂房，故新意宥公司应否参照《租赁合同》约定的租金标准支付上述期间的房屋占有使用费，则成为本案二审的争议焦点之一。首先，关于海冰公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。本院认为，在合同被确认无效的情况下，当事人主张基于无效合同产生的返还财产的诉讼时效，可自合同约定的履行期限届满后的次日起计算。本案中，一审期间双方虽对占有使用费的支付时间节点进行过确认，但确认的结果既不符合对《租赁合同》第4-2条的通常文义理解，也与新意宥公司实际支付占有使用费的模式明显相悖，相较而言，海冰公司解释称占有使用费支付方式为“在每3个月的第1个月头上支付”比照新意宥公司所称的“在每3个月的第1个月1号往前推90天支付”更为合理，尽管两种说法关于起始时间点的表述都有不尽准确之处。既然海冰公司在一审中的确认结果对其产生的不利诉讼影响超出合理范畴，海冰公司在二审中纠正其一审错误意见并无不可。基于《租赁合同》第3-2条、第4-2条的约定，本院认为，按照海冰公司的上述说法，其主张的占有使用费以3个月为一期、共分三期并无不可，然而，前两期实际涉及的是2016年7月16日至2016年10月15日以及2016年10月16日至2017年1月15日的占有使用费，以2016年7月16日和2016年10月16日作为两个支付时间节点来看，海冰公司于2019年12月20日提起相关诉请确实已过诉讼时效。但海冰公司主张的第三期占有使用费系包含在原2017年1月16日至2017年4月15日当期的“租金”范围内，按约新意宥公司应于2017年1月16日之前支付，故该部分诉请尚未超过诉讼时效。其次，暂且抛开诉讼时效问题不谈，就海冰公司所提“租金”诉请本身而言。一者，双方于2017年3月14日签订《“减量化”补贴协议书》，应可视为双方就减量化拆迁所涉及的搬迁、补偿等事宜达成了一揽子结算解决方案。然而，在该协议书中，并未提及新意宥公司在搬离租赁地前需结清欠付“租金”，恰恰相反，协议写明在新意宥公司搬离时海冰公司仍需补贴新意宥公司18.80万元。按照常理，若新意宥公司欠付“租金”，海冰公司理应在补贴协议中列明该项目并从补贴金额中予以扣减，但海冰公司显然未作如此协议安排，后其亦于2017年3月20日将18.80万元补贴款一次性付清，也未见其提及“租金”问题。海冰公司在付完补贴款时隔2年半后，提起本案诉讼主张“租金”，有违常理，实难令人理解。二者，从二审查明事实看，海冰公司于2016年6月14日即已获知减量化拆迁事宜并表态同意参与此项工作，而后，其与XX村的XX公司签订的《租赁合同书》确认于2016年6月30日终止，且XX村亦只收取其租金至2016年6月30日。再之后，2016年12月21日，海冰公司即与XX村完成房屋交接手续。在此之后，海冰公司实际上已无权对外转租房屋收益，故海冰公司主张新意宥公司支付房屋占有使用费至2017年3月20日止，缺乏法律和事实依据。加之，对租赁合同终止至海冰公司交房这一期间的的停工停产损失，XX村村委会已给予海冰公司充分补偿，故从利益平衡角度，对海冰公司的该项诉请，本院也难以支持。综上，海冰公司主张新意宥公司支付自2016年7月15日起至2017年3月20日止的100,000元占有使用费，依据不足，本院不予支持。关于海冰公司所提逾期支付占有使用费的滞纳金的主张，如上所述，新意宥公司无需支付占有使用费，且合同无效，滞纳金条款亦为无效，故对海冰公司该项主张，本院不予支持。关于海冰公司要求新意宥公司返还政府减量化拆迁补偿中强索的188,000元的主张，海冰公司并未举出证据证明双方所签《“减量化”补贴协议书》系无效合同或可撤销合同，双方既已按约实际履行，海冰公司仍提起本项主张，有违诚信，本院亦难以支持。综上所述，海冰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,410元，由上海海冰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二〇年十一月十九日书记员 郭纯君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……