福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5299号 上诉人（原审原告）：福建工程学院，住所地福建省闽侯县上街镇福州地区大学新校区学园路。 法定代表人：童昕。 委托诉讼代理人：许步国，福建大中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑华聪，福建大中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州盛源投资有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇岳峰村台**岳峰农贸市场****208。 法定代表人：黄能长，执行董事。 上诉人福建工程学院（以下简称“工程学院”）因与被上诉人福州盛源投资有限公司（以下简称“盛源公司”）合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初3489号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 工程学院上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费及公告费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条来判定涉案土地租赁合同无效，该法律适用错误，该条规定涉及的是未经批准利用划拨土地与他人合作开发房地产的行为，不是本案涉及的利用划拨土地进行土地使用权租赁的行为。二、一审判决一方面将《民法总则》第一百五十七条作为判决的依据，但是另一方面却没有按照该条款对工程学院主张的折价补偿和损失分担进行判决，依据《合同法》第五十八条、《民法总则》第一百五十七条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法{2019}254号)第33条，双方合同无效，盛源公司和工程学院负有同等责任，盛源公司对工程学院应恢复原状或折价赔偿。三、上诉人主张盛源公司支付上诉人电费及用电销户时的电表费用是基于上诉人替盛源公司的垫付行为，其与双方合作协议有无效力、上诉人对其合作协议无效有无过错无关，一审判决以双方合作协议无效，上诉人对合同无效负有主要过错责任为由驳回上诉人对上述款项的诉请，是错误的。四、一审认定事实不清，未认定折价补偿土地使用费金额。 盛源公司未作答辩。 工程学院向一审法院起诉请求：1.判令盛源公司折价补偿工程学院土地使用权租金3792033.6元；2.判令盛源公司赔偿上述土地使用权租金被拖欠期间的资金占用损失624565.69元(按年利率5.4%计算，暂计至2019年7月20日，应计算至实际支付之日为止)；3.判令盛源公司支付工程学院代其垫付的电费198833.05元及用电销户时电表费用1238元；4.判令盛源公司承担恢复原状的费用共计2325850.25元；5.本案诉讼费由盛源公司承担。 一审法院认定事实：2006年1月16日，福州市人民政府作出榕政地［2006］041号《福州市人民政府关于福建工程学院建设浦东校区用地的批复》，批复内容:一、同意将晋安区鼓山镇农用地0.8160公顷转为建设用地并办理征地手续，另征收农村集体建设用地0.8697公顷、未利用地0.3664公顷，共计批准建设用地2.0521公顷。二、同意上述建设用地2.0521公顷的国有土地使用权划拨给工程学院作为浦东校区（原中华职大）的建设用地;在批准的用地范围内，其建设必须符合城市规划、环境保护及文物保护等要求，并办理建设工程许可等有关手续。2006年4月19日，福州市国土资源局根据福州市人民政府的榕政地［2006］041号批复作出福州市［2006］榕土建字第58号《建设用地批准书》，批准福建××区用地20521平方米。2004年12月13日，福建省人民政府作出闽国用（2004）第3394号《国有土地使用证》，批准福建工程学院使用地号01／004／0230的土地，划拨土地的使用权面积为6385.50平方米，用途为教育用地。2012年7月3日，工程学院与盛源公司订立《合作协议书》，约定，工程学院将其浦东校区临街围墙283.4米、进深10-20米，占地4394平方米的土地使用权以有偿方式提供给盛源公司使用，使用年限自2012年7月3日起至2017年12月31日止;工程学院同意盛源公司在用地范围内自筹资金建设两层钢结构建筑物，总建筑面积8788平方米左右;盛源公司负责临时建筑的审批手续、建设、经营手续、营业执照等办理及管理与经营，所产生的一切费用由盛源公司负责;建成后的临时建筑物由盛源公司负责经营管理，收益归盛源公司，盛源公司每月应向工程学院支付162138元的教育发展资金。2013年4月10日，工程学院与盛源公司订立《合作补充协议书》，补充协议书对原合作协议的部分内容做了调整，将合作期限延长至2018年9月14日、将占地面积调整为4752平方米、建筑面积调整为14465平方米（原二层变更为三层）、每月的教育发展资金调整为248575元。协议订立后，盛源公司在办理建设工程许可证的过程中，因工程学院提供的申报材料中注明了用于临时建筑物的字样，盛源公司的法定代表人黄能长担心使用该申报材料可能无法通过审批，遂雇请他人伪造了工程学院的公章，并在申请资料中的建设工程规划许可证申请表、事业单位法人证书、组织机构代码、授权委托书等材料上盖章，之后于2013年3月12日取得建设单位为“福建工程学院”、建设项目为“福建××区综合楼一、综合楼二、学生宿舍”、建设位置为“福州市鼓山镇浦东河南路1号”建设规模为“总建筑面积8410平方米”的建设工程规划许可证。随后，盛源公司进行了房屋建设装修并且对外出租，盛源公司亦依约向工程学院交纳教育发展资金。2018年5月16日，福州市晋安区城市综合执法局在××镇××路××号××座房屋中，1＃楼、2＃楼两座三层房屋及四处一层的砖混结构房屋（占地面积1794.58平方米、建筑面积4410.26平方米）未取得建设工程规划许可证，3＃楼、4＃楼、5＃楼三座房屋（占地面积3747.42平方米，建筑面积12152.28平方米）未按审批的建设工程规划许可证建设，且未经审批擅自改变建筑物的使用性质，遂将上述建筑物认定为违法建设。当日，该局作出榕晋执责拆字［2018］1第43号责令限期拆除决定书，责令工程学院于2018年6月17日前自行拆除违法建设的建筑物。期至，工程学院未履行自行拆除义务，福州市晋安区城市综合执法局于2018年6月20日作出强制拆除决定书，责令工程学院在3日内自行拆除违法建设，并告知“逾期仍不拆除的，我局将依法组织强制拆除”。随后，工程学院与福建省锦森工程技术有限公司签订《拆除工程施工合同》对责令拆除的建筑物进行了拆除。一审另查，2015年12月3日，工程学院向盛源公司送达《关于补缴违约超面积部分教育发展基金的通知》，要求盛源公司补缴从合同签订之日起的违约超合同建设面积的教育发展基金。2016年3月16日，工程学院又向盛源公司送达《催款通知书》要求对违规超合同建设面积的部分补缴教育发展基金。2019年7月2日，工程学院提起本案诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效”。本案中，工程学院与盛源公司签订协议将审批划拨用于建设学校综合楼及学生宿舍楼具有公益性质的教育用地出租给盛源公司用于建造房屋，并对外用于出租使用而获取收益，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合法的合同关系应当受到法律的保护，反之亦然。现双方的合作协议无效，工程学院基于该合作协议的约定要求盛源公司支付土地使用权租金及拖欠租金期间的资金占用损失，一审法院不予支持。盛源公司在××区临街围墙及围墙内侧杂地上建造的建筑物，部分未办理建设工程规划许可证，部分办理了建设工程规划许可证但未按建设工程规划许可证的规定建造，且现已被依法强制拆除。工程学院明知该土地为划拨地却在未获得批准的情况下将该地用于合作开发，对合同无效负有主要过错责任，工程学院诉请盛源公司支付拆除恢复原状的费用及电表销户等其他费用，于法无据，一审法院不予支持。 一审法院判决：驳回工程学院的诉讼请求。 二审中，工程学院提交以下证明材料：1、××区大门与通透围墙工程招标控制价文件；2、电表历月抄表明细；3、告知书、发放告知书的照片；4、记账凭证、回单。经审查，工程学院提交的证明资料1与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据；工程学院提交的证明资料2-4具备客观性、关联性和合法性特征，可以作为本案认定事实的依据。 根据现有证据，本院确认福州市晋安区××号××期拆除决定书的时间为2018年6月15日而非一审认定的2018年5月16日。除此之外，一审认定的其他事实正确。 另查：案涉《合作补充协议书》第一条约定：合作期满后，盛源公司按照工程学院的要求在规定的时限内无条件地自行拆除临时建筑物，将净地交还工程学院，拆除费用盛源公司自理。 再查：为拆除案涉建筑，工程学院向案外人福建省锦森工程技术有限公司支付108300元，向案外人福建福业拆除工程有限公司支付80500元。工程学院为盛源公司垫付水电费198833.05元。 本院认为，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”案涉土地是通过划拨方式取得的国有土地，上诉人工程学院未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，以营利为目的，将划拨土地出租给盛源公司使用，违反了前述规定，双方当事人签订的《合作协议书》及《合作补充协议书》无效。 参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”的规定，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。虽然《合作补充协议书》约定盛源公司每月应向工程学院支付教育发展基金248575元，但之后工程学院曾向盛源公司发出《关于补缴违约超面积部分教育发展基金的通知》、《催款通知书》，要求盛源公司按每月270064.08元的标准缴纳教育发展基金，随后盛源公司补缴了相应款项并多次按每月270064.08元的标准向工程学院支付教育发展基金。据此，应认定双方协商变更了《合作补充协议书》的约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，盛源公司应自2013年9月15日起按每月270064.08元的标准向工程学院支付房屋占有使用费。 工程学院主张盛源公司应支付房屋占有使用费至2018年8月。本院注意到，福州市晋安区城市综合执法局已于2018年6月15日作出榕晋执责拆字[2018]1第43号责令限期拆除决定书，责令工程学院一日内自行拆除案涉违法建设的建筑物。在此情况下，盛源公司已无法正常使用案涉租赁物。因此，盛源公司应自2013年9月15日至2018年6月15日按每月270064.08元的标准向工程学院支付房屋占有使用费15393652.56元（270064.08元×57个月=15393652.56元）。现工程学院自认盛源公司已支付14577656.7元，故盛源公司还应向工程学院支付房屋占有使用费815995.86元。因合同无效，工程学院请求盛源公司按年5.4%支付资金占用损失，缺乏依据，本院不予支持。 工程学院为拆除案涉建筑支出的188800元，根据案涉《合作补充协议书》第一条的约定，盛源公司应向工程学院偿还。工程学院请求盛源公司承担安保服务、垃圾清运、围墙复建等费用，缺乏合同依据，在当前证据条件下，对工程学院的相关诉请，本院无法支持。 工程学院为盛源公司垫付的198833.05元水电费，盛源公司应向工程学院偿还。工程学院请求盛源公司承担销户时的电表费用1238元，却未提交有效证据证明其责任归因于盛源公司，应当承担举证不能的不利后果，对其该项诉请，本院不予支持。 此外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条关于“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”的规定，工程学院在收取案涉房屋占有使用费后，应将相应收益上缴国家。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市晋安区人民法院(2019)闽0111民初3489号民事判决； 二、福州盛源投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建工程学院支付房屋占有使用费815995.86元、水电费198833.05元、拆除费188800元； 三、驳回福建工程学院其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各60398元，均由福州盛源投资有限公司负担44765元，由福建工程学院负担15633元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王燕燕 审 判 员 徐 晶 审 判 员 林星星 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 林晓莉 书 记 员 刘 琳