甘肃省镇原县人民法院民事判决书（2020）甘1027民初2521号原告：申某，住镇原县。委托诉讼代理人：裴某，甘肃达硕律师事务所律师。特别代理。被告:罗某，住镇原县。被告：李某1（罗某之妻，住镇原县。被告：镇原县威良房地产经纪有限公司。法定代表人：姬某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某2，女，该公司主管。一般代理。原告申某与被告罗某、李某1、镇原县威良房地产经纪有限公司（以下简称威良经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申某委托诉讼代理人裴某，被告罗某、威良经纪公司委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。被告李某1经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房地产买卖定金合同》；2.判令被告罗某与李某1返还原告定金20000元；3.判令被告罗某与李某1赔偿原告违约金20000元；4判令被告威良经纪公司返还原告中介费4680元；5.案件受理费由被告负担。事实和理由：2020年7月22日，原告申某，经被告威良经纪公司介绍，购买被告罗某与李某1所有的位于庆阳市××镇房屋。经原、被告协商，于2020年7月22日签订了《房地产买卖定金合同》，原告签署并支付被告罗某与李某120000元定金，支付被告镇原县威良经纪公司中介费4680元。签订该合同前被告对原告承诺：原告将430000元购房款交清后该房屋就可以过户到原告名下。原告履约后，于2020年10月9日被告方告知原告该房屋属经济适用房，不能买卖，更不能办理过户手续。因此原告拒绝购买此房屋，但被告拒绝退还原告定金及中介费。根据原、被告签订的《房地产买卖定金合同》第六条约定，如因卖方原因或未经共有人同意导致合同解除的，卖方需双倍返还买方所付定金。为保护原告的合法权益，现特提起诉讼。罗某、李某1共同辩称，2020年6月中旬，经威良经纪公司员工李某2介绍，其将镇原县兴民小区2号楼1单元1201室住宅楼出售给原告。第一次看房时为威良经纪公司员工田粉娟、原告及其母亲王会芳等人。第二次看房时间为2020年7月22日，在场的是罗某与李某1，威良经纪公司的李某2、田粉娟，原告及其家人。看房时，其与威良经纪公司已将该楼房的性质为经济适用住房，没有房产证，不能办理房产过户手续向原告及家人交代清楚。后三方达成协议，卖方（罗某、李某1）将该房屋以468000元出售给原告，买方及威良经纪公司现场已阅看该套房产资料（镇原县经济适用住房买卖合同）予以认可，签订了房产买卖定金合同书，原告现金交付被告罗某、李某1定金20000元。原、被告口头约定，该房屋为经济适用房，不能办理过户手续，罗某、李某1承诺，如果在5年内地方政府出台相关文件规定时协助原告办理相关过户手续，并提供相关手续。买卖双方同意并押18000元作为房产手续办理保证金，三方口头协议，不管在5年之内，地方政府有无相关房产办理规定，买方（申某）将18000元无条件付给卖方（罗某、李某1）。2020年10月9日在三方协议交房之日，原告单方毁约，提出该房为经济适用房，不履行定金合同事宜，不买该房屋。故不同意原告的诉讼请求，要求原告继续履行定金合同。若解除合同，则要求原告赔偿其因此造成的腾房、租房等经济损失。威良经纪公司辩称，罗某对案件事实陈述属实。第一次看房时，是其员工田粉娟带领原告看房的，并向原告电话说明案涉房屋是经济适用房。原告看上房屋后，于2020年7月22日第二次看房，其两个工作人员参与，并与买卖双方协商房屋价款为468000元，罗某向原告说明政府政策是5年之内可以过户，其公司也向原告说明，政策一直在变化，5年内如果办不了过户，原告都要将18000元保证金支付给被告罗某，罗某也将原房屋买卖合同出示给原告过目。原、被告签订了《房地产买卖定金合同》,其公司收取了原告交付的中介费4680元，也同时收取了被告罗某交付的中介费4680元。经三方协议，约定于2020年10月1日前，原告向被告罗某支付首付430000元，后因双方均有事情，至2020年10月9日，其公司工作人员前去涉案房屋时，罗某已经将房屋腾空。在协商进行交房时，原告的亲戚提出房屋是经济适用房，不能办理过户，不想买房。现不同意向原告退还中介费4680元，如若退付，其也只能退付中介费的80%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：原告提交的《房地产买卖定金合同》1份，依据第八条所载明的“房屋过户之日原告付18000元”，证实被告承诺房屋可以办理过户手续的事实。经质证，罗某对《房地产买卖定金合同》的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同第八条只是说明了付款方式，不能证明该房屋可以过户；威良经纪公司认为，《房地产买卖定金合同》是真实的，其第八条规定只是说明了付款方式，不能证明该房屋可以过户。罗某提交《经济适用住房买卖合同》1份，证实出卖给原告的房屋是经济适用房，不能办理过户手续；《房屋出让合同》1份，证实案涉房屋是罗某从案外人罗华蕾处购买而来；房屋租赁合同1份、装修票据1份，证实罗某、李某1因将自己的房屋出卖给原告，没有地方住宿，租赁他人房屋居住花费14000元。装修煤房用于放置搬移出来的杂物，装修花费1668元。上述证据经质证，原告对《经济适用住房买卖合同》的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该合同无法证明二被告向原告出示过该合同并进行了解释说明。对《房屋出让合同》真实性无异议，对合法性有异议。认为法律明确规定，经济适用房不能上市交易，故该合同是无效合同。对罗某提交的上述其他证据均不认可，认为该证据与本案无关联性。本院经综合全案审查认为，原告提交的《房地产买卖定金合同》来源合法，客观真实，且与本案具有关联性，依法可予确认。但该合同第八条载明“房屋过户之日原告付18000元”，只能证实其中一部分款项的付款方式，并不能证实被告承诺房屋可以办理过户手续，本院不予采信；被告罗某提交的《经济适用住房买卖合同》、《房屋出让合同》的真实性可予确认，并可作为证据采信。对于罗某提交的房屋租赁合同1份、装修票据1份，原告有异议，该证据与本案争议事实缺乏关联性，本院不予认定。综上，根据当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：2020年6月中旬，经威良经纪公司介绍，罗某、李某1同意将其拥有的××镇住宅楼出售给原告。2020年7月22日，原告申某，被告罗某、李某1，被告威良经纪公司在三方均到场参与的情况下，经三方协商，于当日签订了《房地产买卖定金合同》，该合同载明：第一条，镇原县威良房地产经纪有限公司兹为房产中介，为买卖双方提供居间服务，买卖坐落于甘肃省××镇的房产，总价款为468000元，卖方（罗某、李某1）同意出售、买方（申某）愿意认购该套房产，并自愿支付购房定金20000元，已确立买卖关系；第二条，该套房产资料买方已阅并已现场实地勘察完毕，予以认可；第六条，本合同经买卖双方签字认可后，如因买方原因导致合同解除的，已付全部定金不再退还；如因卖方原因导致合同解除的，卖方需双倍返还买方所付定金；第八条，其他约定事项：2020年10月1日前付430000元，房产证过户之日付18000元。原、被告三方均在合同上签字、捺指印和盖章。合同签订后，原告于当日向罗某支付20000元定金，并支付威良经纪公司中介费4680元。至2020年10月9日，原告方提出该房屋属经济适用房，不能买卖和办理过户手续，为此反悔，不同意购买此房屋。原、被告就定金及中介费事宜协商未果，原告遂向本院提起诉讼。另查明，涉案买卖房屋系镇原县经济适用房，原为罗华蕾所购买，后出让给罗某。关于双方所争议的协商买卖涉案房屋过程中，被告方究竟是否告知原告房屋为经济适用房的问题，审理中，被告罗某、威良经纪公司均称已明确告知，而原告否认，对此双方均未提供确凿、充分证据进行证实，难以认定。本院认为，本案争议的焦点是：1.被告是否构成违约；2.原告诉请是否合理合法。关于焦点1，原、被告所签订的《房地产买卖定金合同》，系双方真实意思表示。原告称其签订合同时，不知道所买房屋是经济适用房，不符合情理。该合同第二条已载明“该套房产资料买方已阅并已现场实地勘察完毕，予以认可”，按照日常交易习惯，应推定原告对所买房屋是经济适用房知情。根据本案查证的事实，被告罗某、李某1主观上并没有“违约”的故意，客观上亦没有解除合同的行为。原告未能提供证据证实被告存在故意隐瞒、欺诈及有何违约行为，因此不能认定被告构成违约；关于焦点2，根据《甘肃省经济适用住房管理实施办法》第三十条规定，经济适用住房购买人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购买人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、州，县市区政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。原、被告未按上述规定办理，买卖房屋行为明显违背有关政策规定，所签订的《房地产买卖定金合同》依法应予解除。该《房地产买卖定金合同》第六条约定，本合同经买卖双方签字认可后，如因买方原因导致合同解除的，已付全部定金不再退还；如因卖方原因导致合同解除的，卖方需双倍返还买方所付定金。根据本案实际情况，导致前述合同解除的直接原因是原告反悔“协议”，不愿继续购买房屋，间接原因是双方签订合同时，均存在缔约过失，对本案纠纷的发生均有过错。为此，原告诉请不尽合理，应酌情予以支持。综合全案考虑，原告与被告罗某、李某1应承担相应过错责任，罗某、李某1酌情返还原告一半定金较为公平合理；被告威良经纪公司进行中介服务，存在审查不严的过错，所收取的原告中介费4680元应予返还；原告要求被告罗某与李某1赔偿违约金20000元，无事实依据，且不合情理，本院不予支持；被告罗某与李某1要求原告赔偿因买卖房屋进行腾房、租房等造成的经济损失，该抗辩理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，原告部分诉讼请求成立，依法予以支持。参照《甘肃省经济适用住房管理实施办法》第三十条规定，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告申某与被告罗某、李某1及被告镇原县威良房地产经纪有限公司所签订的《房地产买卖定金合同》；二、被告罗某、李某1返还给原告申某购房定金10000元；三、被告镇原县威良房地产经纪有限公司返还给原告申某中介费4680元；四、驳回原告申某的其他诉讼请求。上述判决二、三项限于本判决生效后十五日内执行完毕。案件受理费917元，由申某负担317元，罗某、李某1负担300元，镇原县威良房地产经纪有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判长 范 康人民陪审员 路 鹏人民陪审员 黄建新二〇二〇年十一月二十六日法官助理 杨延承书记员 钱婷婷本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。