广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25128号原告（反诉被告）：廖伟文，男，1986年11月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告（反诉原告）：佛山市南海区大沥农业机械公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：吴伟祺，经理。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。原告廖伟文诉被告佛山市南海区大沥农业机械公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案。诉讼中，被告提起反诉，本院依法受理，后适用简易程序，于同年11月6日公开开庭进行了审理。原告廖伟文及被告的委托诉讼代理人卢淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年11月11日签订的合同编号为沥资产租赁字[2019]第2xx号（大沥农机）《租赁合同书》无效，合同标的321960元；2.被告向原告返还租金24468.95元及从2020年8月1日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息(暂计至2020年8月31日利息为81.12元)；3.被告向原告返还保证金32196元及从2019年11月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息(暂计至2020年8月31日利息为1053.97元)；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告、被告于2019年11月11日签订了合同编号为沥资产租赁字[2019]第2xx号(大沥农机)《租赁合同书》，约定由原告承租被告位于佛山市南海区(原市政自编x号)的租赁物。原告按租赁合同约定于2019年11月11日向被告支付合同保证金32196元，于2020年7月31日向被告支付租金24468.95元。但涉案租赁物没有办理房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，原告无法合法使用涉案租赁物，因此原告在签订租赁合同后未接收涉案租赁物，一直未占有使用涉案租赁物。按照法律法规的规定，租赁物没有办理房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，《租赁合同书》应认定无效。被告应向原告返还已支付的合同保证金32196元及相应利息。因租赁物没有办理房地产权证、未取得建设工程规划许可证，原告一直未接收租赁物，原告认为不应支付房屋占有使用费，被告应向原告返还租金24468.95元及相应利息。被告辩称，原告的诉讼请求无事实和法律的依据，合同效力由法院审核认定，但原告使用租赁物则应按等价有偿原则支付占有使用费，原告于2020年1月1日接收了本案的租赁物，则应自接收之日起，向被告支付租金。原告已支付了2020年1月至4月的租金，由于疫情的影响，被告给予原告免除2020年5、6、7三个月的租金，但原告自2020年8月起拖欠租金，经被告多次催促，原告仍不支付，被告行使合同解除权，并于2020年10月31日收回租赁物。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年8、9、10月租金16098元；2.原告向被告支付上述租金的迟延履行违约金（违约金以5366元为本金，按日千分之五的标准分别从当月11日计算至实际支付之日止，暂计至2020年10月31日为4131.82元）；3.原告已支付的合同保证金32196元归被告所有；4.诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年11月4日，原告通过公开招标竞得大沥教育路xx号（原市政自编x号）物业的承租权。2019年11月11日，被告与原告签订租赁合同书，约定租期从租赁物移交之日起五年，具体按《租赁物移交确认书》为准。每月租金为5366元，每满一年在上一期租金基础上递增3%，原告应于每月10日前向被告缴清当月租金。2020年1月1日，被告和原告签订了《租赁物移交确认书》，确认原告接收租赁物。自2020年8月起，原告拖欠租金，且经被告多次催告仍不支付。2020年10月21日，被告再次向原告发通知，要求原告五日内缴清2020年8、9、10月租金及因迟延履行而产生的违约金，否则被告依约定解除合同，收回租赁物并没收保证金。被告认为，原告逾期支付租金达三个月之久，已构成根本违约，故提起诉讼。原告辩称，原告没有接收过该租赁物，也没有使用该租赁物。原告一直向被告索要租赁物报建和房产证的手续，但被告一直未答复。原告既没有接收过租赁物，也没有拿到租赁物的报建和房产证证明，不该支付2020年1月至4月的租金。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年11月11日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于佛山市南海区xxx(原市政自编x号)出租给乙方作经营使用，该商铺无房产证。租赁期限从租赁物移交乙方之日起计算5年租期。每月的租金总额为(含税价)5366.00元，租金每满一年在上一期租金基础上递增3%。甲方给予乙方免租装修期从租赁物移交乙方使用之日起为7日。自双方签订本合同之日起当日内，乙方应向甲方交纳32196元作为乙方履行本合同的保证金。乙方逾期超过30日不缴交租金（含部分），构成违约金，按照本合同第八条（有权解除合同）约定处理。被告持有一份原、被告签名、盖章确认的《租赁物移交确认书》，落款时间为2020年1月1日，内容为……在本确认书签订之日，甲方按现状将上述租赁物移交乙方使用。其中2020年1月1日至2020年1月7日为免租期，2020年度租金为5366元/月，2020年1月8日至31日租金为4154.32元。2020年7月31日，被告开具发票确认收取原告2020年1月份租金4154.32元、2020年2月-4月租金共16098元、迟延履行违约金4216.63元。原告主张上述《租赁物移交确认书》的签名及款项的支付均为不知情的情况下签名、支付。2020年9月28日，原告提起本案诉讼。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被告既未提供证据证明涉案租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租的涉案租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，涉案租赁物形成的租赁合同无效，原告诉请确认《租赁合同书》无效，本院予以支持。但合同无效，双方均有过错。因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告收取的保证金32196元应予退还，原告诉请退还上述保证金，本院予以支持，原告诉请利息，本院仅支持从起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，原告主张超出部分，本院不予支持。被告反诉要求没收，本院不予支持。关于租赁物是否占用的问题，原告签订《租赁物移交确认书》，书面确认交接租赁物，且在2020年7月份缴纳当年1月至4月的租金、违约金，则即使原告没有实际使用租赁物，原告亦以书面确认及款项支付的方式确认了该期间占有租赁物的行为，原告诉请返还该期间已付的租金、违约金，本院不予支持。被告主张租金物在2020年10月31日收回，并主张原告支付2020年8月至10月期间参照5366元/月的标准计算的占用费共16098元，在原告未能举证及时告知被告确定不再承租的情况下，被告诉请合理有据，本院予以支持，被告主张违约金，本院仅支持从起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，被告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）廖伟文与被告（反诉原告）佛山市南海区大沥农业机械公司于2019年11月11日签订的《租赁合同书》无效；二、被告（反诉原告）佛山市南海区大沥农业机械公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金32196元及支付利息（以32196元为本金自2020年9月28日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告（反诉被告）廖伟文；三、原告（反诉被告）廖伟文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金16098元及利息（以16098元为本金自2020年9月28日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予被告（反诉原告）佛山市南海区大沥农业机械公司；四、驳回原告（反诉被告）廖伟文的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区大沥农业机械公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计3073.22元（原告已预交），由原告负担1536.61元，被告负担1536.61元。反诉案件受理费减半收取计555.32元（原告已预交），由原告负担277.66元，被告负担277.66元。双方负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予对方，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二〇年十一月十三日书记员 何双燕