湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初8334号原告：长沙森太物业服务有限公司，住所湖南省宁乡市玉潭街道通益社区一环西路**。法定代表人：刘慈秀，系该公司董事长。委托诉讼代理人：岳巧琳，女，1998年5月18日出生，汉族，居民，住，住湖南省/div>被告：季滨春，男，1986年12月19日出生，汉族，居民，住，住山东省莱西市/div>被告：王明，女，1987年8月16日出生，汉族，居民，住，住湖南省浏阳市/div>原告长沙森太物业服务有限公司（以下简称“森太物业”）与被告季滨春、王明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人岳巧琳、被告王明到庭参加了诉讼，被告季滨春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙森太物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付物业费3243元，垃圾处理费273元，车库服务费270元，违约金600元，共计4386元；2．请求判令由被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原告通过参与湖南五福房地产开发有限公司公开招投标的方式获得为其开发的金洲国际城小区提供物业管理服务，2010年7月30日原告与湖南五福房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并于2020年8月1日正式入驻金洲国际城提供物业管理服务，因该小区前物业宁乡县金洲物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，将其自2011年11月18日起至2020年8月1日止的小区业主拖欠的物业费、垃圾处理费等债权全部转让给原告。被告系上述物业7-6058号的业主，物业面积121.81平方米，收费标准为0.6元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2016年11月19日至2020年7月31日的物业管理费3242元，垃圾处理费273元（收费标准为75元/年/户），车库服务费缴纳从2019年10月30日至2020年7月31日计270元，违约金600元，但被告一直拒交费。被告季滨春未答辩。被告王明辩称：小区招标、原告方中标入场均无公示，答辩人不知情；物业提供的照片不能证明其提供了全面物业服务，且小区监控存在问题、卫生清理不到位、消防设施已过期没有进行检查，消防栓没水，存在安全隐患、车库无法正常使用，经常被人堵住，门禁存在问题，可视电话答应装但是一直没有装；墙道墙皮脱落，7、8年都没有修理。本院认为，基于庭审查明的事实，被告季滨春、王明系原告所服务的位于宁乡市金洲镇全民社区（金洲国际城）7栋6058室的所有权人，建筑面积为121.81平方米。2011年11月11日，湖南五福房地产开发有限公司与宁乡县金洲物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》,合同约定由金洲物业管理有限公司向被告所在小区提供服务，约定小高层住宅1.2元/月/平方米，多层住宅0.7元/月/平方米，合同约定服务期限为2011年11月18日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效日止，本合同自动终止，该约定系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。2020年7月31日，金洲物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将截止至2020年8月1日前对被告所在小区业主拖欠的物业费、垃圾清理费、水电费等债权全部转让给原告，并在小区公告和宣传栏张贴了通知书，该债权转让行为合法有效，原告方合法取得债权，被告应向原告交纳物业费。原告入场后，对于两被告所欠物业费进行了书面催收，并自愿将物业费收费标准调整为0.6元/月/平方米，属于当事人自由处分自己的实体权利，并无不当，故本院对原告诉请两被告缴纳2016年11月19日至2020年7月31日止的物业费3243元予以支持。关于垃圾处理费，原告没有证据证实宁乡县金洲物业管理有限公司受宁乡市市容环境卫生维护中心的委托收取垃圾处理费并进行了代缴，故对原告要求两被告支付垃圾处理费的诉讼请求，本院不予支持。关于车库服务费，因原告没有提供车库购买的合同或者票据，本院无法核实，故对原告要求两被告支付车库服务费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，宁乡县金洲物业管理有限公司在两被告所在小区提供服务期间，虽履行了主要的物业服务方面的义务，但仍然存在不尽如人意的地方，故对原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称墙道墙皮脱离问题，因没有证据证实系原告原因造成，被告可通过其他法律途径维护其合法权益。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告季滨春、王明自本判决生效之日起五日内向原告长沙森太物业服务有限公司支付物业费3243元；二、驳回原告长沙森太物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告长沙森太物业服务有限公司负担7元，被告季滨春、王明负担18元。本判决为终审判决。审判员  李慧芳二〇二〇年十一月十二日书记员  廖 蓁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。