广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终9590号上诉人（原审原告）：黄海华，男，汉族，1978年5月11日出生，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审原告）：陈喜雪，男，汉族，1974年6月13日出生，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：广东中旅（南海）旅游投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李晖。上诉人黄海华、陈喜雪与广东中旅（南海）旅游投资有限公司（以下简称中旅公司）因双方之间的商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初5631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。黄海华、陈喜雪共同上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持黄海华、陈喜雪的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中旅公司承担。事实与理由：第一，中旅公司未能依约交付完备的供电设施、燃气设施，构成违约，理应根据双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同）中约定的标准支付违约金，一审判决酌情认定中旅公司只需支付违约金10000元，缺乏事实依据。第二，黄海华、陈喜雪已依照涉讼合同约定支付所有相关费用，中旅公司未依约交付房屋，构成违约。基于中旅公司未能依约交付符合条件的房屋，黄海华、陈喜雪并未入住涉讼房屋，但不能以此认定黄海华、陈喜雪没有相关的损失。黄海华、陈喜雪购买涉讼房屋目的用于自住，但因涉讼房屋并未符合入住条件，黄海华、陈喜雪为此需要在外租房，还要承担每个月的银行贷款本息等，故中旅公司的违约行为已对黄海华、陈喜雪构成实质性损失，中旅公司应当承担全部房价万分之一的违约金。根据中旅公司逾期供电违约882天（2018年1月1日至2020年5月31日）、逾期供燃气违约527天（2018年1月1日至2019年6月11日），按每天全部房价的万分之一计算，中旅公司应向黄海华、陈喜雪分别支付违约金176428元、105417元。上述两项合并执行，中旅公司至少应向黄海华、陈喜雪支付违约金176428元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持黄海华、陈喜雪的上诉请求。中旅公司针对黄海华、陈喜雪的上诉没有发表答辩意见。中旅公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项；2.请求依法改判一审判决第三项。事实与理由：第一，根据涉讼合同第十三条约定，涉讼房屋实际套内面积与预售的房屋面积误差比绝对值在3%（含3%）以内，房屋价款无需多退少补，一审判决中旅公司返还购房款37820.17元予黄海华、陈喜雪是错误的。第二，逾期办证违约金应当以双方签订的《合同补充协议》第八条第3点约定的按已付购房款万分之二的标准计算，一审判决按日万分之一的标准计算逾期办证违约金，属于事实认定错误。即使一审法院认为应当按涉讼合同第十二条约定计算逾期办证违约金，一审法院认定的计算逾期办证违约金的期限亦存在错误。黄海华、陈喜雪于2018年5月1日签署确认收楼文书，并无证据证明因中旅公司原因导致迟延收楼，故应当自2018年5月1日起360日内办理涉讼房屋产权登记，即相应违约责任的计算期限应自2019年5月1日起至2019年10月31日。综上，请求二审法院支持中旅公司的上诉请求。黄海华、陈喜雪向一审法院起诉请求：1.中旅公司向黄海华、陈喜雪返还广东省佛山市南海区西某镇西岸庆某大道X号养某谷花园X座X号房屋面积差（5.75平方米）房价款37820.17元（5.75㎡×6577.42元/㎡）；2.中旅公司向黄海华、陈喜雪支付迟延交付房屋的违约金24003.9元（自2018年1月1日起至2018年4月30日止共120天，以全部房价款2000325元为基数，按每日万分之一的标准计算）；3.中旅公司向黄海华、陈喜雪支付房屋的供水、供电、燃气设施逾期交付的违约金146023.725元（自2018年1月1日起至2019年12月31日止，以全部房价款2000325元为基数，按每日万分之一的标准计算）；4.中旅公司向黄海华、陈喜雪支付房屋的电话通信、有线电视、宽带网络逾期交付的违约金（自2018年1月1日起计至开通电话通信、有线电视、宽带网络之日，按每项10元/日的标准计算）；4.中旅公司向黄海华、陈喜雪支付迟延办妥广东省佛山市南海区西某镇西岸庆某大道1号养某谷花园X座X号房屋不动产权属证书的违约金60809.88元（自2019年1月1日起计至2019年10月31日止，以全部房价款2000325元为基数，按每日万分之一的标准计算）；5.本案诉讼费用由中旅公司承担。一审法院查明事实：2017年3月31日，黄海华、陈喜雪（买受人）与中旅公司（出卖人）签订涉讼合同，约定出卖人将其开发的位于佛山市南海区西某镇西岸庆某大道X号养某谷花园X座X号（即涉讼房屋）出售给买受人；（第三条）该商品房的预测建筑面积共314.21平方米，其中套内建筑面积304.12平方米，分摊共有建筑面积10.09平方米；（第六条）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6577.42元，总价款为2000325元；（第九条）商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告；（第十条）商品房相关设施设备交付条件。供水、排水：交付时配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；供电设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。电话通信：交付时线路敷设到户；有线电视：交付时线路敷设到户；宽带网络：交付时线路敷设到户。供水、供电由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续。以上设施中供水、排水、供电、燃气在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任；电话通信、有线电视、宽带网络未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金；（第十条）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复；（第十二条）逾期交付责任：出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（第十三条）面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据即实测面积，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方应根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%；（第二十条）房屋登记。因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；双方并约定其他权利义务。2017年12月8日、2017年12月15日，中旅公司分别开具发票确认黄海华、陈喜雪已付清涉讼合同项下全额购房款。2017年12月16日，中旅公司向黄海华、陈喜雪寄送《收楼通知书》，通知黄海华、陈喜雪可办理收楼手续。该通知书于2017年12月17日由黄海华签收。2018年5月1日，黄海华、陈喜雪签署《房屋交付确认书》，确认于该日办理收楼手续。2019年11月1日，黄海华、陈喜雪就涉讼房屋办理不动产权证书，其中显示专有建筑面积298.37平方米，分摊建筑面积10.41平方米，建筑面积308.78平方米。另查明，涉讼房屋于2017年5月19日取得竣工验收备案表；2017年8月16日取得测绘报告。诉讼中，一审法院就涉讼房屋的供水、供电和燃气问题分别向相关部门发函。其中，瀚某环境股份有限公司就涉讼房屋的供水情况回复如下：供水设施已铺设至涉讼房屋所在楼盘，并已接入市政供水管网，对该楼盘的供水时间为2016年9月，且涉讼房屋已办理水表过户手续，黄海华、陈喜雪可正常使用市政用水。佛山南海供电局西樵供电所就涉讼房屋的供电情况回复如下：关于临时用电，2013年4月，项目开发商向西樵供电所报装临时用电用于基建，已于2013年5月24日送电；关于永久用电，2020年2月，开发商向西樵供电所提交相关资料办理永久用电手续，3月26日，供电所组织相关人员开展验收，发现配电房受电设备存在多处安全隐患，暂不符合送电条件，待开发商完成整改并验收合格后才能送电，故小区住宅暂未能办理永久用电报装和过户业务。佛山市南海燃气发展有限公司就燃气问题回复如下：燃气公司已于2019年6月12日为涉讼房屋所在项目开通管道燃气业务，黄海华、陈喜雪目前尚未申请开通燃气业务。一审法院认为，黄海华、陈喜雪与中旅公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对于黄海华、陈喜雪的各项诉请，一审法院具体分述如下：一、关于面积差异。黄海华、陈喜雪主张涉讼房屋套内建筑面积误差为5.75平方米，中旅公司对此无异议，经核算，套内建筑面积误差比在3%内，根据涉讼合同第十三条的约定，应据实结算房价款。关于据实结算房价款的解释，对比涉讼合同对于套内建筑面积误差比超过3%但买受人选择不解除合同的约定，应当理解为实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，故中旅公司应退还37820.17元（5.75平方米×6577.42元/平方米）予黄海华、陈喜雪，对黄海华、陈喜雪相应诉请，一审法院予以支持。二、关于逾期交付违约金。涉讼合同约定商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。中旅公司已于2017年12月17日向黄海华、陈喜雪送达收楼通知书，中旅公司已履行相应的通知义务，且中旅公司举证反映在中旅公司通知收楼前，涉讼房屋已取得相应的验收备案证明文件和房屋测绘报告，黄海华、陈喜雪在收到通知书后未在合理期限内办理交楼手续，无权要求中旅公司承担逾期交付违约责任。黄海华、陈喜雪主张涉讼房屋存在质量瑕疵不符合交付条件，根据涉讼合同关于房屋除地基基础和主体结构外的其他质量问题处理的约定，黄海华、陈喜雪对该些质量瑕疵问题可通过要求中旅公司承担修复责任主张权利，而不应据此拒绝收楼，此其一；其二，黄海华、陈喜雪主张中旅公司存在交付房屋时相关设施设备未符合交付条件，黄海华、陈喜雪针对中旅公司该行为已另行主张逾期交付供水、供电、燃气设施的违约金，黄海华、陈喜雪再就此情况要求逾期交付违约金，理据不足，综上，黄海华、陈喜雪主张的逾期交付违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于逾期交付供水、供电、燃气设施的违约金。根据各方举证和相关部门的复函可反映，中旅公司在交付涉讼房屋时已交付供水设施，但未能交付完备供电设施、燃气设施，但综合涉讼合同关于逾期交付该些涉讼设施的违约责任约定、涉讼房屋提供临时用电的事实及黄海华、陈喜雪尚未实际装修入住等情况，黄海华、陈喜雪亦未举证因中旅公司交付设施瑕疵而产生的实际损失，故一审法院结合日常生活实际需要，根据公平原则，酌定中旅公司应支付逾期提供供电设施、燃气设施的违约金10000元予黄海华、陈喜雪，黄海华、陈喜雪主张超出部分，一审法院不予支持。四、关于逾期交付电话通信、有限电线、宽带网络的违约金。黄海华、陈喜雪未提交初步证据反映上述设施未能正常开通使用，对黄海华、陈喜雪该诉请，一审法院不予支持。五、关于逾期办证违约金。涉讼合同约定买受人未能于涉讼房屋交付之日起360日内取得商品房房屋所有权证书，出卖人应承担违约责任。中旅公司于2017年12月17日履行通知黄海华、陈喜雪收楼的义务，但收楼通知书上未明确载明收楼时间，故中旅公司仍应给予黄海华、陈喜雪合理期限办理收楼，综合涉讼合同约定的交付时间和本案实际情况，中旅公司主张涉讼房屋交付时间为合同约定的交付时间即2017年12月31日，符合交易惯例和双方约定，一审法院予以采纳。经核算，中旅公司应自2018年12月28日起按日万分之一计付逾期办证违约金，黄海华、陈喜雪主张以2019年1月1日起算，系对自身权利的处分，一审法院予以准许，中旅公司应支付逾期办证违约金60809.88元[2000325元×0.0001×304天（2019年1月1日至2019年10月31日）]，对黄海华、陈喜雪该诉请，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、中旅公司于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款37820.17元予黄海华、陈喜雪；二、中旅公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付供电设施、燃气设施的违约金10000元予黄海华、陈喜雪；三、中旅公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付逾期办证违约金60809.88元予黄海华、陈喜雪；四、驳回黄海华、陈喜雪的其他诉讼请求。案件以简易程序结案，受理费减半收取计2664.94元，由黄海华、陈喜雪负担1428.64元，由中旅公司负担1236.3元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.中旅公司是否应向黄海华、陈喜雪退还购房款37820.17元；2.一审判决认定中旅公司应支付的逾期办证违约金是否正确；3.一审判决认定中旅公司应支付的逾期交付供电设施、燃气设施的违约金数额是否合理。关于争议焦点一。涉讼合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行义务。该合同第十三条约定：套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。中旅公司上诉主张，该约定应当理解为套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据合同约定的房屋总价款结算，不作多退少补。本院认为，该约定中载明的“据实结算”应理解为房屋总价款需多退少补。结合该条约定下文中关于“买受人选择不解除合同，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足”的约定与之权利义务对等，亦能相互印证。故中旅公司的该上诉主张明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。中旅公司上诉主张，即使认定中旅公司需向黄海华、陈喜雪支付逾期办证违约金，亦应按《合同补充协议》第八条第3点的约定，按已付购房款的万分之二计算，一审判决认定按房屋总价款的万分之一计算逾期办证违约金，属于认定事实错误。经查，《合同补充协议》同一条中第2点约定由于黄海华、陈喜雪原因逾期办证每日按已付房款的万分之三向中旅公司支付违约金明显不对等，属于减轻中旅公司主要义务的条款，亦未采取合理方式提请黄海华、陈喜雪注意，该约定中旅公司计付逾期办证违约金标准明显偏低，无法完全补偿黄海华、陈喜雪因中旅公司违约造成的损失，依法不对黄海华、陈喜雪发生效力。一审判决酌定中旅公司应支付的逾期办证违约金按房屋总价款的万分之一计算公平合理，本院予以维持。中旅公司还上诉主张，黄海华、陈喜雪于2018年5月1日才签署确认收楼文书，非因中旅公司原因导致迟延收楼，故应自2018年5月1日起360日内计算办理涉讼房屋产权登记的时间，即逾期办证违约责任的期限应自2019年5月1日起至2019年10月31日止。本院认为，一审法院经审查对中旅公司主张涉讼房屋交付时间为合同约定的交付时间即2017年12月31日予以认可，根据涉讼合同约定，办理涉讼房屋产权登记的期限应从房屋交付时起算，即应从2017年12月31日开始计算。中旅公司现又主张涉讼房屋于2018年5月1日交付，既与事实不符，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，一审判决对中旅公司应支付的逾期办证违约金数额认定正确，本院予以维持。关于争议焦点三。黄海华、陈喜雪上诉主张应以涉讼合同约定的标准计付逾期交付供水、燃气设施的违约金，一审法院酌定中旅公司支付逾期提供供电设施、燃气设施的违约金10000元，明显不当。本院经核查认为，黄海华、陈喜雪并未举证证明中旅公司因交付设施存在瑕疵导致其实际损失的情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，其应承担举证不能的法律后果。一审法院综合涉讼合同关于违约责任的约定、涉讼房屋提供临时供电的事实以及黄海华、陈喜雪尚未实际装修入住等因素，根据公平原则酌定中旅公司支付逾期提供供电设施、燃气设施的违约金10000元，处理得当，本院完全同意并予以维持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。黄海华、陈喜雪与中旅公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5884.31元，由上诉人黄海华、陈喜雪负担3628.56元，由上诉人中旅公司负担2255.75元。本院依申请退回1749.11元予上诉人黄海华、陈喜雪。上诉人中旅公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补交598.1元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月二十七日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣