广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9271号上诉人（原审被告，反诉原告）：广东阳光家园社区服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914***********848A。法定代表人：梁健斌。委托诉讼代理人：彭文良，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗翠怡，广东都昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山市邓志东餐饮管理策划有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********第三层，统一社会信用代码914***********555B。法定代表人：邓志东。委托诉讼代理人：张靖，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原审被告：佛山市南海区桂城科技园资产经营有限公司，住所地广东省佛山市南海区**************之一，统一社会信用代码914************770。法定代表人：郭杰彪。委托诉讼代理人：刘志佳，广东循理律师事务所律师。上诉人广东阳光家园社区服务有限公司（以下简称阳光家园公司）因与被上诉人佛山市邓志东餐饮管理策划有限公司（以下简称邓志东餐饮公司）、原审被告佛山市南海区桂城科技园资产经营有限公司（以下简称桂城科技园资产公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初8108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人阳光家园公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判为：1.阳光家园公司没收邓志东餐饮公司的履约保证金50432元；2.邓志东餐饮公司向阳光家园公司支付2018年9月1日至2020年3月30日期间的租金（计至确定反诉请求时即2019年5月20日，共89271.04元）；3.邓志东餐饮公司以11158.88元为本金，按每日5‰计算自2018年9月起各月5日起计至实际清偿之日止向阳光家园公司支付逾期缴交租金的违约金（计至确定反诉请求时即2019年5月20日，共67288.05元）；4.邓志东餐饮公司向阳光家园公司支付自2018年9月1日至2020年3月30日期间的物业管理费（计至确定反诉请求时即2019年5月20日，共14097.48元）；5.邓志东餐饮公司向阳光家园公司支付自2018年9月1日至2020年3月30日期间的垃圾清运费（计至确定反诉请求时即2019年5月20日，共1661.04元）；6.本案一审、二审诉讼费由阳光家园公司承担。事实和理由：一、案涉租赁合同的解除系邓志东餐饮公司单方根本违约所致，阳光家园公司的诉请事实清楚，理据充分，应予以支持。1.根据《租赁合同》第八条第1点及第十条的约定，邓志东餐饮公司自2018年下半年以来，多次拖欠阳光家园公司租金，邓志东餐饮公司于2018年10月15日擅自停止营业时，已拖欠阳光家园公司9月份的租金超过30日，此时邓志东餐饮公司已根本违约。其后截止至2020年3月30日长达一年七个月时间里，邓志东餐饮公司仍一直占用着租赁场地，但没有缴交任何租金、水电费等相关费用，因此根据合同约定，邓志东餐饮公司已构成根本违约，阳光家园公司有权解除合同，没收邓志东餐饮公司支付的履行保证金并主张经济赔偿。2.刘某1是邓志东餐饮公司负责案涉商铺的日常经营与管理的主管人员，并非一审法院认定的“商谈的目的仅为催收租金”。从阳光家园公司提交的微信聊天记录可知，双方的聊天不仅仅针对催收租金，包括案涉商铺的水压、电箱等与商铺管理密切相关的问题，均由刘某1负责与阳光家园公司联系及处理。如果邓志东餐饮公司于2018年10月15日是因案涉商铺出现裂痕导致无法使用才被迫停止营业，在阳光家园公司管理人员问到刘某1为什么停业时，如此重大的问题刘某1不可能不提及，更不可能是轻描淡写回复一句11月1日会恢复营业。以上足以证明邓志东餐饮公司停业的原因并非因租赁物存在重大安全质量问题，而是基于其自身经营不善导致。二、从2018年10月中旬开始，因佛山市南海区**房地产有限公司****项目的开发建设，导致靠近该项目工地的部分商铺出现了地面下沉、墙体开裂等质量问题。该部分承租户向阳光家园公司反映后，阳光家园公司立即与该项目的建设方、施工方进行磋商，并由相关侵权方进行了修复并达成了赔偿协议。但是，在此期间，邓志东餐饮公司并没有向阳光家园公司反映过相关问题，更没有进行过任何磋商。在一审庭审中，邓志东餐饮公司亦没有向法院提出申请对案涉商铺质量问题的成因进行鉴定。根据谁主张，谁举证的诉讼原则，阳光家园公司没有证据证明案涉商铺的质量问题是由第三方的侵权行为造成，就无法排除其他因素造成的可能性。截止至2020年3月30日前，案涉商铺一直在邓志东餐饮公司控制之下，合同约定建筑物的日常维修保养义务由承租人负责，因此邓志东餐饮公司有义务证明案涉商铺受损的原因并向各方反映情况，在没有充分证据证明案涉商铺质量受损原因的情况下，责任应由邓志东餐饮公司承担。即使邓志东餐饮公司的损失是第三方施工造成的，但发生事故后邓志东餐饮公司消极处理、紧锁商铺的不当行为导致损失的进一步扩大，其应承担相应的赔偿责任。三、案涉租赁物仅是桂城科技园资产公司交付给阳光家园公司的合法建筑，并不包括邓志东餐饮公司承租后擅自加建的建筑物在内，被评为严重受损房的是邓志东餐饮公司违建的部分，不在租赁合同范围内，邓志东餐饮公司不能以不在合同范围内的违法建筑物受损而主张解除合同及赔偿。且从评估报告可知，邓志东餐饮公司承租的物业终仅为一小部分加建的面积受损，不能导致整个租赁合同的目的不能实现。一审法院对阳光家园公司的责任进行了扩大。四、阳光家园公司在本案中没有过错，一审法院判决其承担不低于一年五个月（从2018年10月16日计至2020年3月30日）的租金、管理费等巨额损失，有违公平合理原则。1.基于前述，邓志东餐饮公司拖欠租金并于2018年10月15日停止营业，是因其自身经营不善所致，并非因租赁物出现重大安全质量问题导致，与阳光家园公司无关。2.案涉商场在2018年10月底发生震动且导致部分商铺受损，是基于****项目的开发建设行为导致，与阳光家园公司无关。3.案涉商铺受损部分是邓志东餐饮公司擅自加建的多个房间建设质量不当并最终导致商铺被鉴定为严重损害房不能继续使用，与阳光家园公司交付给邓志东餐饮公司的原有建筑物的质量无关。若邓志东餐饮公司没有擅自加建建筑物，仅凭原有建筑内的损害情况，远远不能达到严重损害房的等级。且对于邓志东餐饮公司擅自加建的建筑物，阳光家园公司没有与其签订合同，没有收取过任何租金、管理费。4.阳光家园公司交付给邓志东餐饮公司的原有建筑物，是阳光家园公司从桂城科技园资产公司承租而来再转租给邓志东餐饮公司的，如果该部分建筑真的存在质量问题而导致案涉商铺受损，与阳光家园公司无关，不应由阳光家园公司担责。五、本案系邓志东餐饮公司根本违约在先，其于2018年10月15日擅自停止营业、解聘员工，后案涉商铺一直处于关门状态，其一直没有营业，因此不可能产生工人工资损失。而且，在邓志东餐饮公司撤回鉴定申请、没有提供证据证明的情况下，一审法院直接认定邓志东餐饮公司装修残值与工人工资损失与阳光家园公司的空置损失，即等同于邓志东餐饮公司可得到赔偿金额775970.47元缺乏事实和法律依据。被上诉人邓志东餐饮公司答辩称，1.邓志东餐饮公司不存在违约行为，无需承担违约责任，阳光家园公司主张的租金、履约保证金、物业管理费、垃圾清运费及违约金等于法无据，应不予支持。2.出租人的瑕疵担保责任仅可在瑕疵是由承租人导致时可以免除，而不以出租人有过错为要件。阳光家园公司以损害由第三方造成为由主张免责，于法无据。3.因案涉商铺存在安全质量问题导致合同目的无法实现，邓志东餐饮公司并无过错且已竭力减少损失的扩大，无需承担赔偿责任。原审被告桂城科技园资产公司述称，1.桂城科技园资产公司不是合同相对方，本案纠纷与桂城科技园资产公司无关。2.桂城科技园资产公司出租的租赁物不存在质量问题，一审鉴定报告所指出存在比较严重损坏部分不属于桂城科技园资产公司出租的范围，属于加建部分，该加建部分并未征得桂城科技园资产公司的同意，桂城科技园资产公司不承担任何责任。邓志东餐饮公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除邓志东餐饮公司与阳光家园公司签订的《租赁合同》；2.免除邓志东餐饮公司支付从2018年10月后的租金；3.阳光家园公司返还合同履约保证金50432元；4.阳光家园公司、桂城科技园资产公司向邓志东餐饮公司赔偿剩余租期内装饰装修残值损失246129.77元；5.阳光家园公司、桂城科技园资产公司支付邓志东餐饮公司停业期间发放的工人工资33693.09元；6.阳光家园公司、桂城科技园资产公司承担本案鉴定费、诉讼费及保全费。阳光家园公司向一审法院提出反诉请求：1.解除阳光家园公司与邓志东餐饮公司于2014年6月1日签订的《租赁合同》，邓志东餐饮公司将上述《租赁合同》项下位于佛山市南海区****广场*座*号铺的物业腾空并交还给阳光家园公司；2.邓志东餐饮公司支付以11158.88元/月为标准从2018年9月1日起计至实际将租赁物腾空交还给阳光家园公司期间的租金，暂计至2019年5月20日为89271.04元；3.邓志东餐饮公司支付自2018年9月起从每月5日计至实际清偿之日止均以11158.88元为本金按日5‰自支付逾期缴交租金的违约金，暂计至2019年5月20日为67288.05元；4.邓志东餐饮公司支付自2018年9月至2019年4月期间的水、电费36528.35元及逾期违约金7305.67元（违约金以36528.35元为本金的20%计算）；5.邓志东餐饮公司支付自2018年9月起计至实际将租赁物腾空交还日止的物业管理费及逾期付款利息，利息以每月物业管理费的金额为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至2019年5月20日的物业管理费为14097.48元，利息为251.89元；6.邓志东餐饮公司支付自2018年9月起至实际将租赁物腾空交还日止的垃圾清运费及逾期付款利息，利息以207.63元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至2019年5月20日垃圾清运费为1661.04元，利息为30.11元；7.没收邓志东餐饮公司缴纳的履约保证金50432元。一审法院查明：位于佛山市南海区桂城****广场（局部二层）项目于2004年1月12日办理建设工程规划许可证，建设单位为佛山市南海区****办事处、佛山市南海**房地产开发有限公司，建设位置为平洲C-22区，面积为13730平方米。2004年9月3日，涉讼工程土建基础、主体、装饰、屋面及室内排水各分部工程验收合格。2004年11月9日，涉讼工程消防验收合格并取得《建筑工程消防验收意见书》。2013年12月5日，阳光家园公司在佛山市南海区****招标采购和资产交易中心会议室举办的****广场整体物业租赁物项目（第五次）竞投租赁会中竞得****广场全部商铺整体出租，租期自合同签订日起至2020年8月31日止。2013年12月25日，阳光家园公司与佛山市南海区****公有资产管理办公室就****广场签订《租赁合同》，租期自2014年1月1日起至2020年8月31日止。2014年6月1日，阳光家园公司（甲方，出租方）与邓志东餐饮公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区****广场*座*号铺的物业出租给乙方作餐饮用途使用；物业面积327.24平方米；租赁期限自2014年6月1日至2020年8月31日止；其中2016年7月1日至2020年8月31日期间的每月租金为11158.88元，2018年1月1日至2018年12月31日期间管理费每月1678.74元，2019年1月1日至2019年12月31日期间管理费每月1845.63元，2020年1月1日至2020年8月31日期间管理费每月2028.89元；物业管理费不包含生活垃圾清运及化粪池清理，该部分费用由租户按照租用面积比例分摊；乙方必须在每月5日前交付当月租金，逾期支付租金的应每天按应支付款的5‰比例向甲方支付违约金；合同签订后乙方须向甲方交纳50432元作为合同履约保证金，如乙方违约，保证金不予退还；租赁期内租赁物其结构非人为因素造成损坏由甲方负责维修，否则由乙方承担；租赁期限内如乙方须对物业进行装修、改建，要事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方书面同意；若未经甲方书面同意，乙方擅自对该物业进行装修的，甲方有权立即解除合同，并有权要求乙方恢复原状或赔偿损失，如装修方案可能对公用部分及其它相邻用户造成影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改，改建、装修费用由乙方自行承担。装修、改建增加的附属物产权(包括水电、通信管线、开关等)无偿归甲方所有，乙方无权要求甲方予以补贴，在合同期满或终止后，乙方不得自行拆除或故意损坏，造成损失的应当向甲方赔偿；租赁物在租赁期间的水、电费由乙方承担，若乙方拖延交水电费的，甲方有权按照当月实际用水用电量加收20%的滞纳金；甲方违约乙方有权提前解除合同，甲方须无息向乙方退还履约保证金；乙方未能按合同约定交纳租金达30日的，甲方有权提前解除合同，收回该物业(包括乙方投资的装修物、固定设施)没收乙方的履约保证金，且有权要求乙方须赔偿甲方的经济损失；等等。合同签订后，邓志东餐饮公司接收了商铺并进行了装修后作经营使用，缴纳了2018年9月1日前的全部租金，并按每月415.25元标准交纳垃圾清运费。根据阳光家园公司提交的2018年8月至12月期间水电费抄表记录可见，五座8-10铺8月份用水吨数1001吨、损耗分摊180.18吨，合计水费4665.66元、用电度数44600，合计电费39957.14元；9月使用吨数871吨、损耗分摊217.75吨，合计水费4300.56元、用电度数34800，合计31177.32元；10月使用吨数130吨、损耗分摊41.6吨，合计水费677.82元、用电度数13200，合计11825.88元；11月用水18吨、损耗分摊5.76吨，合计水费93.85元，用电度数200，合计179.18元；12月使用吨数0吨、损耗分摊0吨，合计水费0元，用电度数200，合计179.18元。上述水电费总金额为93056.59元，2018年10月邓志东餐饮公司缴纳了20000元，尚欠73056.59元。2019年2月18日，阳光家园公司、桂城科技园资产公司及万科项目方和施工方就关于妥善处理****广场地陷问题进行四方会谈并形成会议纪要，阳光家园公司提出2018年10月12日开始园区部分商户投诉称地面出现下沉和裂痕，万科项目方和施工方提出针对造成****广场地面沉降的情况，从2018年12月开始安排进行修复。2019年3月25日，邓志东餐饮公司向阳光家园公司发出一份《租赁合同》解除通知，提出租赁物业出现多处裂缝，建筑主体结构也出现倾斜，严重危及人员安全，提出解除双方签订的租赁合同，可随时与邓志东餐饮公司联系接收房屋。该通知于3月26日签收。2019年4月16日，邓志东餐饮公司提起本案诉讼。诉讼中，邓志东餐饮公司申请了租赁物质量安全鉴定及装修残值鉴定。经一审法院依法委托司法鉴定机构对租赁物存在的质量问题的原因、是否存在安全隐患，是否影响使用进行司法鉴定，鉴定报告综述：经现场检查：1.该房屋室内部分地面瓷砖出现空鼓现象;室内部分地面出现沉降现象;部分门窗洞口旁出现裂缝,且部分裂缝贯穿墙体;部分墙体出现贯穿裂缝;个别墙柱交接处出现竖向开裂、分离等现象;个别纵横墙交接处出现竖向裂缝:部分墙体与室外地台出现分裂现象。2.该房屋门窗基本完好;部分外墙饰面、内墙饰面出现开裂损坏现象;顶棚基本完好。3.该房屋水电设备基本完好。鉴定意见：该房屋中心位置(即轴号为1-10×A-D)的现状损坏主要为地面瓷砖存在空鼓,个别墙体出现开裂,以及个别地面存在沉降的现象对上部结构稍存影响;该房屋周边(即轴号为1-10×D-E、1-10×0A-A、高危房及洗菜房)的现状损坏主要为局部墙体出现严重的开裂现象,在柱墙交接处、纵横墙交接处、墙脚与室外地台交接处出现分离现象,以及局部的地面下沉对上部构有明显的影响。鉴定等级为“严重损坏房”。装修残值鉴定因邓志东餐饮公司未在规定期限内预交鉴定费，一审法院依法终止鉴定程序。2020年3月30日，邓志东餐饮公司与阳光家园公司签署《场地移交确认书》，双方确认当日移交租赁物。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼商铺已办理规划报建及验收手续，邓志东餐饮公司与阳光家园公司于2014年6月1日签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。邓志东餐饮公司主张2018年10月初停业，阳光家园公司主张邓志东餐饮公司在2018年10月15日停业，根据涉讼商铺的水电费记录，一审法院采纳阳光家园公司意见，认定邓志东餐饮公司在2018年10月15日停业。涉讼合同为邓志东餐饮公司与阳光家园公司签订，根据合同相对性，本案应由邓志东餐饮公司与阳光家园公司进行合同清理结算，一审法院对邓志东餐饮公司在本案中主张桂城科技园资产公司承担责任的意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”涉讼商铺经鉴定为严重损坏房，不符合租赁合同约定用途，邓志东餐饮公司依法享有合同解除权。邓志东餐饮公司主张解除合同的通知于2019年3月26日送达至阳光家园公司，一审法院据此认定《租赁合同》于当日解除。诉讼过程中,邓志东餐饮公司、阳光家园公司已于2020年3月30日自行交接了租赁物，一审法院对阳光家园公司主张返还租赁场地的诉讼请求不再予以处理。阳光家园公司在2019年2月18日的会议纪要中提出，有租户在2018年10月12日提出地面下沉和开裂，邓志东餐饮公司是在2018年10月15日停业，一审法院对邓志东餐饮公司主张因租赁物存在重大安全质量问题而停止营业的意见予以采信。邓志东餐饮公司拖欠2018年9月1日起的租金，至邓志东餐饮公司停止时，欠租情况并未达到根本违约的程度，一审法院对阳光家园公司辩解邓志东餐饮公司拖欠租金导致合同无法继续履行的意见不予采纳。至于阳光家园公司所提出邓志东餐饮公司工作人员在其催收租金并询问停业原因时，并未提出因商铺质量问题的意见，一审法院认为，与阳光家园公司沟通的是邓志东餐饮公司经营主管，其商谈的目的是催收租金，并未涉及商铺质量问题是否影响到正常经营及未能恢复营业原因，阳光家园公司以此为由主张邓志东餐饮公司停业原因只是自身经营问题，与商铺出现的质量问题无关的理由不能成立，一审法院也不予采纳。至于阳光家园公司提出商铺主要质量问题是邓志东餐饮公司加建部分，与租赁商铺无关的意见，与阳光家园公司无关，一审法院认为，首先，邓志东餐饮公司承租商铺后进行装修及部分加建，阳光家园公司作为出租方和整个园区管理方，对邓志东餐饮公司装修及加建理应是知情并同意的；其次，本次商铺出现质量问题是周边工地施工造成的外因造成，并非邓志东餐饮公司加建的构筑物自身开裂，地面下沉是导致商铺产生质量问题的原因，并非邓志东餐饮公司使用不当；最后，出租人保证租赁物符合正常使用功能为法定义务，即使是第三方原因造成租赁物损坏，也应由出租人对承租人承担责任，再由出租人向第三方追责，阳光家园公司以损害为第三方造成为由，主张已尽到出租人义务的意见也不能成立。合同解除后因合同取得的财产应予返还，邓志东餐饮公司请求阳光家园公司返还履约保证金50432元合法合理，一审法院依法予以支持。现租赁合同并非邓志东餐饮公司根本违约而解除，一审法院对阳光家园公司主张没收履约保证金的反诉请求不予支持。邓志东餐饮公司于2018年10月15日停业，一审法院对阳光家园公司主张邓志东餐饮公司支付2018年9月1日至此期间的租金16735.32元（11158.88元/月×1.5个月）、物业管理费2518.11元（1678.74元/月×1.5个月）、垃圾清运费311.44元（415.25元/月×1.5个月÷2）的诉讼请求予以支持，并对邓志东餐饮公司主张免除此期间租金的诉讼请求不予支持。根据阳光家园公司提供的水电费抄表数据，在邓志东餐饮公司未能提供反驳证据的情况下，一审法院对阳光家园公司主张邓志东餐饮公司在本案中支付水电费36528.35元的诉讼请求予以支持。虽然邓志东餐饮公司拖欠上述费用造成阳光家园公司利息损失，但考虑到邓志东餐饮公司尚有履行保证金可冲抵上述费用，一审法院酌情对阳光家园公司主张邓志东餐饮公司支付上述费用利息或违约金的诉讼请求均不予支持。邓志东餐饮公司向一审法院申请对装修残值进行司法鉴定，后又未按规定预交鉴定费，应承担举证不能法律后果。邓志东餐饮公司主张装修费的金额无相应的银行流水全部予以佐证，其提供的装修费收据不能作为认定装修费的依据，但邓志东餐饮公司、阳光家园公司均确认邓志东餐饮公司在承租商铺后进行了装修，邓志东餐饮公司必然存在装修费损失，现租赁合同并非邓志东餐饮公司根本违约解除，一审法院确定阳光家园公司应赔偿部分装修残值损失予邓志东餐饮公司。邓志东餐饮公司主张**光家园公司、桂城科技园资产公司支付停业期间工人工资33693.09元，该款项包括了邓志东餐饮公司遣散工人的成本费用，不全部属于停业损失，一审法院也酌情予以考虑。2018年10月15日邓志东餐饮公司停业后，未再按合同约定正常使用租赁物，考虑停业原因并非邓志东餐饮公司违约造成，且涉讼商铺因严重质量问题也不可能继续使用，阳光家园公司主张邓志东餐饮公司按合同约定标准支付此后租金、管理费和垃圾清运费理据不足，一审法院也不支持。邓志东餐饮公司在起诉时，向一审法院申请装修残值鉴定，表明邓志东餐饮公司并未按解约通知中所主张及时将租赁物返还给了阳光家园公司，邓志东餐饮公司也未及时清理租赁场地内物品，最终租赁场地在2020年3月30日才实际移交给阳光家园公司，势必影响了阳光家园公司将租赁场地进行修复后另行出租的权利，一审法院也酌情考虑邓志东餐饮公司也应赔偿场地交付前部分空置费予阳光家园公司，并对邓志东餐饮公司主张免除全部租金的诉讼请求不予支持。综合本案实际情况，一审法院酌情确定邓志东餐饮公司装修残值损失、工人工资损失与阳光家园公司租赁物空置损失相抵销，双方互不再负赔偿责任，并对双方各自提出上述赔偿请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第二百一十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认邓志东餐饮公司与阳光家园公司于2014年6月1日签订的《租赁合同》于2019年3月26日解除；二、阳光家园公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金50432元予邓志东餐饮公司；三、邓志东餐饮公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月1日至2018年10月15日期间的租金16735.32元、物业管理费2518.11元、垃圾清运费311.44元及拖欠的水电费36528.35元，合计56093.22元予阳光家园公司；四、驳回邓志东餐饮公司其他诉讼请求；五、驳回阳光家园公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉受理费减半收取4950.39元（邓志东餐饮公司已预交），由邓志东餐饮公司负担4419.99元，阳光家园公司负担530.4元。反诉受理费减半收取2651.49元（阳光家园公司已预交），由邓志东餐饮公司负担601.07元，阳光家园公司负担2050.42元。鉴定费38687.7元（邓志东餐饮公司预交，二案合并鉴定总费用），本案按一半19343.84元计，双方各负担9671.92元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉保证金是否应当没收；欠缴租金、管理费、垃圾清运费的具体数额确定以及逾期支付租金应否计算违约金。本案中，阳光家园公司对于一审判决关于案涉租赁合同于2019年3月26日解除之认定未持有异议，本院迳予维持。关于案涉保证金应否予以没收的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，作为出租人的阳光家园公司应负有向承租人交付符合合同约定用途租赁物之约定及法定义务。而本案中，经一审法院依法委托有专门资质的鉴定机构对案涉租赁物进行司法鉴定，其最终鉴定意见为案涉租赁物为“严重损坏房”。可见，阳光家园公司违反上述法律规定以及合同约定，未向承租人交付符合合同约定用途之租赁物，其行为构成根本违约；同时，作为承租人的邓志东餐饮公司拖欠自2018年9月1日起的租金，亦构成违约。但纵观本案具体案情，导致案涉租赁合同解除这一后果的直接原因系案涉租赁物为“严重损坏房”，虽邓志东餐饮公司有拖欠租金行为但在本案中并不构成根本违约，即是说，阳光家园公司对案涉合同的解除负有更大之责任。故此，阳光家园公司上诉主张邓志东餐饮公司构成根本违约并要求没收案涉保证金50432元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于尚欠租金、管理费、垃圾清运费的计算问题。阳光家园公司主张上述费用应计算至2020年3月30日，一审判决计至2018年10月15日错误。基于前述，经法院查明的事实，阳光家园公司在2019年2月18日的会议纪要中提出，有租户在2018年10月12日提出地面下沉和开裂，可见，在案涉租赁物存在重大安全隐患问题、承租人出于安全考虑不能正常继续使用案涉租赁物的情况下，于2018年10月15日停止营业。依据民法中的公平原则，一审法院判令邓志东餐饮公司应向阳光家园公司支付2018年9月1日至2018年10月15日期间的租金、管理费、垃圾清运费，符合本案实际，本院予以维持。阳光家园公司主张上述费用应计至2020年3月30日，无事实依据，本院予以驳回。至于违约金问题，前文就双方当事人对案涉租赁合同解除的责任划分问题已作了具体分析论述，基于此，本院对阳光家园公司主张的违约金不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。阳光家园公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4641.24元，由广东阳光家园社区服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月二十四日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽