四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1799号 上诉人（原审原告）：武胜众生物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇杰宇小区，统一社会信用代码9151162277297282X0。 法定代表人：曹甲云，总经理。 委托诉讼代理人：。 被上诉人（原审被告）：王军，男，1979年10月9日出生，汉族，户籍地四川省武胜县，住四川省武胜县。 上诉人武胜众生物业管理有限公司（以下简称众生物管公司）因与被上诉人王军物业服务合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2020）川1622民初2418号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成了合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 众生物管公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持众生物管公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由王军承担。事实及理由：一审认定王军的接房时间为2017年9月19日错误，王军系越过众生物管公司直接在开发商处接房，因此接房的相关证据在王军处掌握。根据王军与出卖人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应在2016年1月30日前交付房屋，案涉小区实际交房时间统一为2015年7月1日，王军提供的证据证明的接房时间应为在多次催促接房或其他原因下的接房时间。在接房的相关证据掌握在被上诉人王军处，举证责任应分配给王军，否则视为众生物管公司入驻后王军应当接房的时间即接受了服务。王军应当承担违约金，众生物管公司的催交物业费的通知除了在王军房屋的门上粘贴外，还在小区门口等多处告知。 王军辩称，王军的接房时间是2017年9月19日，接房之前的物业费应由开发商交纳，之后的费用应该减半收取，因为王军并未入住也未装修。且众生物管公司未尽到管理责任，王军也未收到物业费的催交通知，因此不应当支付违约金。 众生物管公司向一审法院起诉请求：1.判令王军支付众生物管公司2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费3546.90元；2.判令王军交纳逾期支付物业管理费的违约金1850.36元，总计应交纳5397.26元。 一审法院认定事实：2015年1月10日，众生物管公司（乙方）与四川锦沸房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理合同》，合同约定，众生物管公司从2015年6月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止对××街××镇××小区进行物业服务管理，物业服务费按多层住宅0.5元／ｍ2／月、高层住宅1元／ｍ2／月、商业0.5元／ｍ2／月收取，物业服务费从物业交付次日起按壹年交纳，每次交费时间为每年7月1日至7月30日止。违约责任：甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额5‰的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。合同还对其他权利义务进行了约定。2015年6月30日，众生物管公司进驻××街××镇××小区物业服务管理至今。 王军购买××街××镇××小区××栋××单元××楼××号住宅，建筑面积为118.23ｍ2，属于多层住宅。2017年9月19日××街××镇××小区售楼部向王军出具通知书，通知书载明：业主王军购买的物业2栋1单元3-1，手续已办妥，请物业部办理交房手续。 一审法院认为，众生物管公司与四川锦沸房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，王军作为××街××镇××小区的业主，该《前期物业管理合同》对王军具有法律约束力。王军提供的通知书载明其于2017年9月19日在××街××镇××小区售楼部办理接房手续，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，众生物管公司众生物管公司要求王军交纳2015年7月1日至2017年9月18日的物业服务费既无事实依据，也无法律依据，不予支持。众生物管公司主张王军支付2017年9月19日至2020年6月30日的物业服务费1972.47元（0.5元／ｍ2／月×118.23ｍ2×33个月＋0.5元／ｍ2／月×118.23ｍ2÷30日×11日），依法予以支持，王军辩称应当减半交纳物业费的辩解意见无法律依据，不予采纳。王军以接收房屋后未装修、未入住为由，抗辩未看见催收通知的理由成立，众生物管公司未提供向王军催收物业服务费的证据，众生物管公司主张王军支付违约金，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、王军支付众生物管公司物业服务费1972.47元；二、驳回众生物管公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王军负担（众生物管公司已垫付，在本判决书生效执行时由王军一并支付给众生物管公司）。 二审中，众生物管公司提交了一张照片，拟证明众生物管公司在王军房屋的门上张贴了催交物业服务费的通知书。王军质证认为，王军并未装修和入住案涉房屋，不可能看到该通知，且这张照片没有拍摄时间。经审查，众生物管公司未提供该张照片的原件，照片无拍摄时间，不能证明众生物管公司在本案诉讼前向王军催交过物业服务费，对该张照片本院不予采信。 二审查明的事实与一审法院认定一致，本院予以确认。 二审另查明，众生物管公司（乙方）与四川锦沸房地产开发有限公司（甲方）2015年1月10日签订《前期物业管理合同》第五条“物业服务费”第（三）项“交费人”约定：自本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，乙方不收取物业服务费；已交付的物业，物业服务费由业主承担。 本院认为，二审争议的焦点：王军应从何时交纳物业服务费；王军是否应支付迟延交纳物业服务费的违约金。 根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定以及《前期物业管理合同》的约定，物业服务费自交付业主之日起由业主交纳。本案主要争议的是王军所购案涉房屋是何时交付给王军，王军提供的通知书载明其于2017年9月19日在××街××镇××小区售楼部办理接房手续，众生物管公司主张案涉小区实际交房时间统一为2015年7月1日但未提供证据证明，故对众生物管公司主张的交房时间，本院不予认可，对2017年9月19日王军接房的事实，本院予以认定，因此王军的物业服务费应从2017年9月19日起交纳。众生物管公司主张王军支付逾期交纳物业服务费的违约金，根据《前期物业管理合同》对违约责任的约定，业主未按时足额交纳物业服务费，经书面催告限期交纳仍未交纳的承担违约期间未付金额5‰的违约金，本案中众生物管公司提交的其书面催告王军交纳物业服务费的证据不足，故其主张违约金的条件不成立，对其违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人武胜众生物业管理有限公司负担。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 本判决为终审判决。 审判长  李政伟 审判员  成 琪 审判员  唐 敏 二〇二〇年十一月三十日 书记员  蒋思思