辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初2370号原告：白艳玲，女，汉族，1963年10月10日出生，住营口市西市区。委托诉讼代理人：齐高山，辽宁海润律师事务所律师。被告：营口永江金誉房地产开发有限公司，住所地辽宁省营口市站**建丰办昌盛里**。法定代表人：张敏杰，该公司经理。委托诉讼代理人：李威，营口市站前区148法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：衣立，营口市站前区148法律服务所法律工作者。原告白艳玲与被告营口永江金誉房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告营口永江金誉房地产开发有限公司向本院提出管辖异议，本院以（2020）辽0802民初2370号裁定依法驳回了其管辖异议。被告不服该裁定，上诉于营口市中级人民法院，营口市中级人民法院驳回了被告管辖异议的上诉请求。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白艳玲的委托诉讼代理人齐高山与被告营口永江金誉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李威、衣立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白艳玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同义务，协助原告办理位于营口市西市区房屋不动产权登记手续；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年8月12日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买由其开发建设的位于营口市西市区房屋，价款为481152元。该合同已经由西市法院作出（2015）营西民一初字第498号民事判决，确认该商品房买卖合同有效。因上述房屋被营口市中级人民法院作出（2015）营执字第205号、87-1号执行裁定书执行查封。原告提出执行异议，营口市中级人民法院就案涉房屋作出（2017）辽08执异315号、（2018）辽08执异327号执行裁定书，裁定中止执行，现案涉房屋已经解除查封，且能够办理产权登记手续，但被告却拒绝办理。为此原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告营口永江金誉房地产开发有限公司辩称，一、营口永江金誉房地产开发有限公司(后简称“永江公司”)法定代表人张敏杰，从2010年7月31日开始向宋营杰借款，用于“永江裕华园”开发建设，利息为月息3分。2010年7月31日借款350万，当年付息84万，2011年付息108万，2012年1月27日还款150万，2012年3月19至9月21日先后5次又借60万，2012年付息249万。2013年4月8月至12月26日10次又借2740万，2013年付息742.8万。2014年2月24日借款100万，2014年付息759.91万元，2014年4月24日至11月30日分52次还款总计17949136元。从2010年7月31日至2014年2月24日止宋营杰向张敏杰总出借款额3700万，减掉还款17949136元，永江公司财务帐上体现本金还有19050864元。永江公司从2010年7月31日至2014年11月30日总计付给宋营杰利息19437154.00元。(以上数额明细见永江公司财务客户名细表)。二、2012年8月14日为保证永江公司按期付息还本，宋营杰提出要用“永江裕华园”小区的房屋做担保，同日在产权处以宋营杰一个人的名字备案网签了“永江裕华园”小区的35套房源作为“企业信誉担保”。具体房号见“永江裕华园剩余房源汇总表”第5-39号。个人备案网签后又于2014年8月至2015年1月27日将这35套房房分别改签给宋杰指定的其他人名下，而且大部集中在2014年8月份。指定人员名单:韩丽军(两套)、刘艳军、尹利、张腾飞、刘玉含、周海、姚斌(两套)、宋珍妮、赵彬（两套）王立军、陈素荣、赵正刚(两套)、赵华炀(两套)、白艳玲(两套)、周楠、王天括(两套)赵学军(两套)、赵晓青、张维刚、刘威、宋营杰、宋迎州、刘威(两套)，宋艳、赵玉林卢艺。详见“永江裕华园剩余房源表”。这些人都不是真正的买受人，他们都没有买“永江裕华园”小区的付款凭证。这35套房当时销售价为3800元/平方米至5500元/平方米，总价为25463602元。宋营杰网签价为3000至3200元/平方米，总价为16021572元。三、2014年7月营口永江资金特别紧张，宋营杰为确保永江还款，在2014年7月30日同永江公司签订抵顶协议(详见顶帐协议书)2014年8月17日宋营杰又同永江公司签订了顶帐协议补充协议书。协议约定:“甲方抵顶给乙方及乙方指定人员的房屋，现由甲方代为对外销售(由甲方拟定价格)，为保证乙方利益不受损失，甲方承诺，在2014年8月1日至2014年11月1日之间，甲方按顶账房总额即2927万元的月息2分向乙方按月支付利息(如期间卖出房屋，则相应扣除计算本金数额及时间)。甲方就上述协议自愿以甲方车库作为担保(车库清单附后)”。备案网签的房源总额2927万元。备案后，永江公司仍继续向宋营杰付利息及本金。(2015年5月1日还还本金40万)。2014年11月3日-11月12日永江继续付宋营杰3笔利息合计977154元。(分别为11月3日凭证号为记-000，150000元，11月3日凭证号为记-0011号，657154元，11月12日凭证号记-0055号，170000元，合计977154元)。四、宋营杰在2015年10月15日向西市区法院起诉永江公司，诉称2014年8月12日，原、被告签订商品房买卖合同，房号24乙-60，要求确认双方签订的房屋买卖合同有效，房屋归原告所有等。经法院审理查明(1)是借货关系；(2)案件审理时此房己被查封。西市区法院不支持，并驳回上诉。《见西市区法院(2015)营西民一初字第491号判決书》。五、综上所述能够很清楚地认定宋营杰与永江公司间是借贷关系，房屋买卖合同为担保借款的偿还签订，是典型“名为买卖，实为借贷”。六、宋营杰后改签的指定人员分别向西市区法院上诉，要求判決合同有效。这些人员的房源都是宋营杰用于担保的房源，他们上述的事实是不真实的。他们向法院隐瞒房源是借贷担保的事实。宋营杰改签把多套房源分散多人备案网签的目的就是要隐瞒借贷担保事突，欺骗法庭，分别上诉要求判合同有效，继而达到实际占有的目的。这些人上诉时都说是购房，但他们哪个能拿出购房时的付款凭证。西市区人民法院做出的合同有效判决由于被告管理混乱，没有参加诉讼，应该查清是否履行该合同，流水没有打入被告账户，虽然签订了合同也没有实际履行，原、被告之间不是买卖关系。是被告向案外人宋营杰借款做的抵押担保，应案外人宋营杰要求备案在其名下。基于借款的买卖合同应为借款关系，而不是买卖合同关系。法院应考虑追加案外人宋营杰参加诉讼。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并要求案外人宋营杰作为证人出庭作证。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，被告营口永江金誉房地产开发有限公司与案外人宋营杰签订了顶账协议书，双方确认：该协议签订之日被告营口永江金誉房地产开发有限公司尚欠案外人宋营杰借款本金29270000元。由于借款期限已届满，房地产市场低迷，房屋滞销，现营口永江金誉房地产开发有限公司自愿将本协议附件一系列房产37套，以每平方米3000元作价抵顶借款共计13343850元，本协议附件二所列房产32套，以每平方米3200元作价抵顶借款共计16077664元。总计29421514元，抵顶给案外人宋营杰。2014年8月12日，原告白艳玲与被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买由其开发建设的坐落于营口市西市区房屋，价款为481152元。该合同已经由营口市西市区人民法院作出（2015）营西民一初字第498号民事判决，确认该商品房买卖合同有效。上述合同签订后，被告向原告开具了收款收据、进户通知书和住宅房屋分配通知书。同日在房产部门办理备案手续。另查：被告出售诉争房屋之目的系被告为清偿拖欠案外人宋营杰之借款。再查，诉争房屋已被解除查封。本院认为，产生本案法律诉争涉及三个法律关系：一是本案被告营口永江金誉房地产开发有限公司与案外人宋营杰之间的民间借贷法律关系及将诉争房屋备案到案外人名下的保证关系；二是被告营口永江金誉房地产开发有限公司未履行债务将60余套商品房定价作为清偿案外人宋营杰债务所形成的清偿债务的法律关系；三是本案原告向被告购买诉争之房屋的商品房买卖关系。上述法律关系的产生既有延续性又有各自的独立性。原告与被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的行为系营口永江金誉房地产开发有限公司履行清偿与案外人宋营军的民间借贷关系产生的债务后而产生的商品房买卖合同，具有独立性，该商品房买卖行为系原、被告双方当事人真实意思表示，且原告购买诉争房屋是被告亲自与其签订的合同，办理的住宅房屋分配通知书、进户通知书。该商品房买卖行为不违反法律、行政法规强制性规定，应依法认定该合同合法有效。房屋备案通常是指购房合同网签备案，是将原本登记在开发商名下的预售商品房改为已售商品房，并且将其登记在购房者的名下，有效的制约开发商，防止开发商一房二卖，以维护购房者的权益。本案中的房屋备案，其实质是营口永江金誉房地产开发有限公司和案外人宋营杰因为发生民间借贷法律关系，双方达成一致进行房屋备案登记，为保护案外人的借款权益和安全，该备案登记行为不符合抵押行为的法定要件，不符合《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，故对被告营口永江金誉房地产开发有限公司认为诉争房屋是抵押担保的抗辩不予支持。被告营口永江金誉房地产开发有限公司称其出售的价格远低于市场价不是房屋买卖关系，该批顶账房屋均是由本案被告给原告出具的收款凭证、入户通知书、住宅房屋分配通知书，且部分售房款项经被告交付案外人宋营杰，经被告收取房屋价款的房屋售价与未经被告收取售房款、实际由案外人宋营杰收取售房款的价款基本一致。是原告、被告、案外人宋营杰三方的真实意思表示。故被告提出的抗辩理由本院不予支持。现原、被告诉争之房屋无任何其他权利负担，且已经具备办理不动产登记的条件，被告应当按照约定配合原告办理房屋产权登记手续。综上，依据《中国人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告营口永江金誉房地产开发有限公司协助原告白艳玲办理坐落于营口市西市区房屋的产权登记手续。案件受理费100.00元，由被告营口永江金誉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  徐桂树人民陪审员  侯文生人民陪审员  李广振二〇二〇年十一月三十日书 记 员  李 金