大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初7559号原告：王平，男，汉族，1987年1月24日出生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张景谊,辽宁世勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴媛媛,辽宁世勋律师事务所律师。被告：大连颐和物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区星文园****，统一社会信用代码：91210203665805559G。法定代表人：小林健志，董事长。委托诉讼代理人：张芝丽，辽宁金石律师事务所律师。原告王平与被告大连颐和物业管理有限公司（以下简称“颐和物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王平的委托诉讼代理人吴媛媛、被告颐和物业公司的委托诉讼代理人张芝丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王平向本院提出诉讼请求：1.判令颐和物业公司履行维修房屋屋顶及墙壁漏水部位的义务；2.判令颐和物业公司赔偿王平因房屋漏水产生的装修费21000元、营业损失40000元。事实和理由：2019年6月3日，王平与颐和物业公司签订了《房屋租赁合同》，王平承租位于大连市沙河口区.4平方米）、84号一层（59.27平方米）、86号一层（50.33平方米）的房屋，用于经营医疗器械、餐饮及花店，租赁期间为2019年11月8日至2026年11月7日，王平按照合同约定交纳了半年房租、物业费及履约保证金。但自2019年11月，房屋屋顶及墙壁缝隙便开始漏水，给王平的日常经营及餐厅设施造成了损失。2020年7月23日，王平与大连万合装饰设计工程有限公司签订了《个人房屋装修合同》，对因漏水造成的受损设施进行了维修，花费装修费用21000元。同时，因房屋漏水造成了王平的客流量锐减，严重影响了营业收入。时至今日，每逢雨天所房屋屋顶及墙壁缝隙就开始漏水，颐和物业公司作为出租人在租赁期间有义务对房屋漏水进行维修，经多次沟通，颐和物业公司均置之不理，故诉至法院。颐和物业公司辩称，不同意王平的诉讼请求。1.颐和物业公司虽然为出租人，但并不是本案涉合同房屋的产权和建设单位，本案涉房屋的建设单位是大连大和中盛房地产有限公司（以下简称“大和中盛公司”），该房屋出现漏水问题是因工程质量问题导致，因此应当向大和中盛公司主张赔偿责任；2.本案涉房屋（84号一层、86号一层）的楼上为大和中盛公司承租，因大和中盛公司使用房屋不当造成的损失也应当由大和中盛公司承担；3.在2019年发生漏水后，颐和物业公司也多次联系大和中盛公司，大和中盛公司也表示愿意承担维修责任，但因大和中盛公司进入强制清算程序，导致维修工程一直未能实施，扩大损失的责任应当在大和中盛公司；4.颐和物业公司多次建议王平先行维修，后续按维修费向大和中盛公司和我方主张赔偿，但是王平不同意先行维修，因此对于王平主张的除维修费以外的损失，是属于其个人原因导致的损失扩大，应由王平自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：王平提供的《房屋租赁合同》、录像光盘及照片、律师函、个人房屋装修合同、转账记录、增值税普通发票、企业查询卡等，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月3日，颐和物业公司（甲方）与王平（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租位于大连市沙河口区.4）平方米、84号一层（59.27平方米）、86号一层（50.33平方米）的房屋，建筑面积共计204平方米。该房屋用途为公建房屋，租赁用途只限于经营药房医疗器械销售、餐饮、花店奶茶、超市。本合同的租期为7年，即自2019年11月8日至2026年11月7日。合同第8.1条约定：甲方负责房屋的主体结构维修。租赁期间，甲方对房屋及其附属设施进行检查。双方均认可于2020年11月8日解除了对大连市沙河口区连山街76号房屋的租赁关系。2019年11月，案涉84号、86号房屋因质量问题导致屋顶及墙壁漏水，王平多次与颐和物业公司沟通，颐和物业公司在答辩时称其也多次与案涉房屋的建设单位大和中盛公司联系，大和中盛公司表示愿意承担维修责任。2020年5月19日，王平向颐和物业公司发送律师函，要求颐和物业公司组织维修人员对漏水屋顶进行维修，并就之前漏水给王平所造成的设施损失进行赔偿。颐和物业公司收到律师函后，也未组织人员维修。2020年7月23日，王平与大连万合装饰设计工程有限公司（以下简称“万合公司”）签订《个人房屋装修合同》，王平委托万合公司对案涉84-86号房屋进行维修，总价款21000元，工期20天。2020年9月16日，王平向万合公司转账支付装修费21000元，2020年9月17日，万合公司向王平开具21000元的增值税普通发票。另查明，颐和物业公司是案涉房屋所在小区的物业管理公司，案涉房屋属于小区的物业性用房，于2012年由开发商移交给颐和物业公司进行管理。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，王平与颐和物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现双方对案涉84、84号房屋房顶及墙壁漏水事实没有异议，依据合同约定颐和物业公司负有维修义务，故本院对王平的该项诉讼请求予以支持。关于颐和物业公司辩称应由大和中盛公司负责维修一节，无事实及法律依据，本院不予采信。关于王平主张装修费损失一节。本院认为，依据《合同法》第二百二十一条之规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案中，王平承租案涉房屋进行经营，在其发现房屋漏水后，已经尽到了合理的通知义务，并给付颐和物业公司一定的维修期限，而颐和物业公司仍未进行维修，故王平自行委托万合公司对漏水部位及漏水造成的装修损失进行维修，符合情理，也属于采取了必要措施。因此，根据王平提供的合同、转账记录、发票等证据，能够证明王平的损失为21000元，该笔费用应由颐和物业公司承担，故本院对王平的该项诉讼请求予以支持。关于颐和物业公司对维修范围提出异议一节。本院认为，颐和物业公司作为案涉房屋的物业管理公司以及案涉房屋的出租人，其对王平委托万合公司进行装修应推定为知情，但其从未提出过异议，也未主动履行过维修义务，故颐和物业公司应当对其辩称承担相应的举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。关于王平主张的营业损失一节，鉴于其在庭后自愿撤回该项诉讼请求，未违反法律规定，故本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第一百二十条、第二百二十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条等规定，判决如下：一、被告大连颐和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内对位于大连市沙河口区连山街84号一层（59.27平方米）、86号一层（50.33平方米）的房屋屋顶及墙壁漏水部位进行维修；二、被告大连颐和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王平支付因房屋漏水产生的装修费21000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费663元（原告已预付），由原告负担500元，被告负担163元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二〇年十一月三十日书记员  王志伟附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。