新疆生产建设兵团第四师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵04民终100号 上诉人（原审被告）:新疆宏润安迪市场管理有限公司，住所地伊宁市合作区建材路**中国西部国际建材城**楼**。 法定代表人：魏紫钰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马继中，新疆任远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：臧旭祯，新疆任远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆新建，男，1961年9月18日出生，汉族，无固定职业，住伊宁市开发区。 委托诉讼代理人：王海林，新疆业泽律师事务所律师。 原审第三人：新疆振兴天原煤业有限责任公司，住，住所地伊宁市巴彦岱镇香槟厂路/div> 法定代表人：李天虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵文江，男。 原审第三人：新疆南岗投资有限责任公司，住，住所地第四师六十六团幸福路社区服务中心楼****/div> 法定代表人：王金鸽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新明，男。 上诉人新疆宏润安迪市场管理有限公司（以下简称宏润公司）因与被上诉人陆新建、原审第三人新疆振兴天原煤业有限责任公司（以下简称天原公司）、新疆南岗投资有限责任公司（以下简称南岗公司）土地租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团伊宁垦区人民法院（2020）兵0402民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏润公司的委托诉讼代理人马继中、臧旭祯、被上诉人陆新建的委托诉讼代理人王海林、原审第三人天原公司的委托诉讼代理人赵文江、原审第三人南岗公司的委托诉讼代理人王新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宏润公司上诉请求：1、依法撤销（2020）兵0402民初234号民事判决书；2、依法驳回陆新建一审诉讼请求300万元以及利息；3、陆新建承担本案一、二审涉诉费用。事实与理由：本案涉案的土地系属原农四师振兴总厂的国有划拨土地，该土地属于划拨土地的权属性质至今未变，因此对于本案的处理就应当适用国家法律、法规对于国有划拨土地的相关规定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，本案审理至今既未见到县级以上政府审批文件，也见到涉案土地的使用权证、涉案土地附着物的权属证明，更没有补办国有土地出让手续、补交土地出让金，故本案国有划拨土地未满足第四十五条的规定，被上诉人对于案涉土地的出租、转让非法无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，国有土地处置权属于国务院，国务院授权县级以上政府批准，没有经过政府批准，划拨土地使用权人没有权利转让。本案原审法院裁判结果严重违反法律规定，也损害了国家对于土地交易的规范性政策规定。宏润公司与陆新建签订转让协议及补充协议，已经明确交易性质为房地产转让。双方签订的《转让协议》第二条表明，陆新建将22亩地块上盖房地产全部转让给宏润公司，因此本案交易性质是房地产转让，双方真实意思为院落所有权的买断。一审判决套用“出租”之说没有任何依据。如若判决合同有效，宏润公司无法取得土地使用权证，印证了原审判决结果的错误性。国务院条例是效力性强制性规定，不能根据合同履行情况来判断合同效力。判断合同效力的唯一依据是：“是否违反了法律强制性”规定。如前所述，本案合同效力明显违法，应当被确认无效。不能根据合同履行情况来判断合同效力。原审判决以合同已经履行、有可能违反诚信原则并进而判决合同有效实属错误。陆新建再转让协议还违反了未领取权属证书不得再转让的法律规定。陆新建未取得权属证书，故陆新建通过协议所取得的房地产是禁止再转让的。根据合同法第五十二条的规定，陆新建与宏润公司的转让协议违反法律及行政法规的强制性规定，属于无效协议。综上，请求二审法院依法改判，支持宏润公司的上诉请求。 被上诉人陆新建辩称，宏润公司的上诉请求不能成立。按照宏润公司的观点，双方之间的合同无效，那么合同无效应当按照合同法的规定进行处理，而非是宏润公司上诉主张的驳回陆新建的诉讼请求。本案一审程序合法，宏润公司没有客观真实的审查双方之间的合同内容，双方之间签订的名为转让协议，但实际内容为租赁院落，由宏润公司每年交纳3万元的土地租赁费，而非是土地转让协议。本案的关键是在法律适用方面，双方之间签订的协议没有违反法律效力性强制规定，合同是有效的，一审法院适用法律正确。请求驳回宏润公司的上诉请求。 原审第三人天原公司辩称，天原公司从来没有与陆新建签订过土地转让协议，天原公司也没有权利将国有土地转让。 原审第三人南岗公司辩称，振兴总厂改制后成为两个公司，一个是天原煤矿，一个是铁厂沟煤矿。 被上诉人陆新建向一审法院起诉请求：1.宏润公司给付院落转让款300万元；2.宏润公司承担违约金180万元；3.宏润公司给付逾期付款利息，按年利率10%计算，自2017年10月1日起至判决生效之日止；4.宏润公司承担一切涉诉费用。 一审法院认定事实：2009年8月12日，农四师振兴总厂与陆新建签订《院落租赁合同》，约定：出租方农四师振兴总厂将坐落于农四师振兴总厂农四师二中小学院落一座，庭院土地面积22亩，租赁给承租方陆新建使用；租赁期限自2009年8月30日起至2029年8月30日止，租赁期共20年，农四师振兴总厂自合同签订之日起先期将出租院落交付给陆新建使用，合同到期后1个月内收回；租金每年3万元，于每年8月30日前交付，逾期三个月不交，农四师振兴总厂有权通过法律手段追索，并要求赔偿损失；陆新建在租赁期间形成的不动产，合同到期时可协商处置，如农四师振兴总厂需要，有优先购买权等。2009年8月31日，农四师振兴总厂与陆新建又签订《院落租赁合同补充协议》，约定：农四师振兴总厂保证对农四师振兴总厂原小学校院内废弃校舍等附属物享有合法转让处置权；陆新建以租赁方式取得该院落20年的使用权，在此基础上，农四师振兴总厂将院内废弃校舍等地面附属物以209550元卖给陆新建；陆新建付清购买价款后，享有对此院内设施的拆除、维修、出租、转让使用处置权；陆新建在租赁期内对此院落享有转包权等内容。2014年5月17日，陆新建与宏润公司更名之前的宏城公司签订《转让协议》，主要内容为：第一条：租赁前提是，陆新建与农四师振兴总厂签订《院落租赁合同》，农四师振兴总厂将农四师二中小学院落约22亩土地租赁给陆新建，合同租赁权年限20年，自2009年起至2029年止；陆新建与农四师振兴总厂签订补充协议，购买了上述院落的地面附属物，并付清了购房款；上述租赁合同及补充协议是本协议书必备附件；陆新建对上述院落及地面上盖物具有转租权、经营权、管理权；现地面建筑面积为6000平方米。第二条：陆新建将上述院落（占地面积22亩）及地面附属物50%转让给宏城公司使用；宏城公司取得50%使用权后可对院落内房屋扩建、改建，扩建的厂房所有权归宏城公司所有。第三条：陆新建向宏城公司移交该院落之日起，由宏城公司负责该院落及地面附属物的使用、出租、管理与经营；宏城公司有权出租、转租及经营管理，所得收益归宏城公司所有。第四条付款方式：陆新建将该院落搬迁腾空后，宏城公司向陆新建支付300万元，取得该院落50%的使用权及所有权。2014年12月22日，宏城公司与陆新建签订《补充协议》，主要内容为：陆新建承租农四师振兴总厂小学院落约22亩土地的50%和自建厂房6000多平方米的50%转让宏城公司使用，现补充为全部院落及地面附属物转让给宏城公司；转让价600万元整，此补充协议签订之前已付款300万元；贷款未办成之前，从2014年10月1日开始，宏城公司按年息10%每月支付利息；补充协议签订之日起，此院落全部归宏城公司所有，陆新建不再有任何权利；如违约，按标的30%支付对方违约金。《补充协议》签订后，直至2017年10月，宏城公司仅依照协议每月向陆新建支付利息，剩余转让款300万元至今未付。另查明，2009年7月3日，根据师办发[2009]88号《关于行政划拨土地的决定》，农四师决定将涉案土地行政划拨给农四师振兴总厂。2009年8月12日，农四师振兴总厂将涉案院落出租给陆新建后，该院落所占用的划拨土地未取得土地管理部门的批准。2012年4月11日，农四师振兴总厂更名为天原公司。一审法院认为，对于陆新建与宏润公司签订的《转让协议》和《补充协议》是否有效这一争议焦点，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，并未禁止划拨土地进行出租，只是要求出租划拨土地时应当办理相关手续，以上针对划拨土地相关手续办理所作出的规定，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案中，涉案院落所占用的土地，系农四师振兴总厂取得的行政划拨土地，农四师振兴总厂将涉案院落出租给陆新建后，该院落所占用的划拨土地未取得土地管理部门的批准，亦未补交或者抵交土地使用权出让金，违反了上述行政法规的规定，但农四师振兴总厂与陆新建签订的《院落租赁合同》和《院落租赁合同补充协议》系双方真实意思的表示，未违反有关效力性强制性规定，属于有效合同，农四师振兴总厂与陆新建均应当按照双方达成的协议，全面履行各自的义务。陆新建将从农四师振兴总厂承租的院落，转让给宏润公司，并先后签订《转让协议》和《补充协议》，其中《转让协议》第一条明确约定：租赁的前提是陆新建与农四师振兴总厂签订的《院落租赁合同》；《院落租赁合同》和《院落租赁合同补充协议》是本协议书的必备附件。从以上约定的内容来看，无论陆新建与宏润公司约定的内容如何，宏润公司接收涉案院落后，所享有的权利不可能超越农四师振兴总厂与陆新建签订的合同中陆新建所享有的权利；陆新建与宏润公司签订的协议虽名为转让协议，但实际上是土地使用权的转租和地上废旧厂房、自建房屋等不动产的买卖。陆新建与宏润公司签订的《转让协议》和《补充协议》，系双方真实意思的表示，未违反有关法律和行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。宏润公司以涉案土地系国有划拨土地，陆新建无处分权为由，在其实际使用涉案土地若干年之后，且签订合同的目的又未受到任何影响的情况下，却拒付双方约定的转让款及其他相关费用，不但有悖于合同交易秩序的正常运行，也违反了诚实信用原则。对于宏润公司是否应当给付转让款300万元，支付违约金180万元，以及2017年10月1日起至判决生效之日止按年利率10%计算的逾期利息这一争议焦点。本案中，宏润公司未按照其与陆新建达成的协议，向陆新建给付剩余转让款，构成了违约，应当承担相应的违约责任。陆新建要求宏润公司给付剩余转让款300万元，依法予以支持。陆新建要求宏润公司按双方达成的协议，支付涉案院落转让款总额600万元的30%计算的违约金，并支付2017年10月1日起至判决生效之日止按年利率10%计算的逾期利息，经向宏润公司和陆新建进行释明，宏润公司未提交证据证明陆新建主张的违约金过高，陆新建也未提交证据证明其主张的违约金合理。结合本案金钱给付的特点，参照民间借贷的有关规定，陆新建主张的违约金与逾期利息的总额已超过尚欠转让款300万元按年利率24%计算的利息，故将陆新建主张的逾期利息与违约金进行合并计算、总额限定较为妥当，即支持2017年10月1日起至判决生效之日止尚欠转让款300万元按年利率24%计算的违约金和逾期利息，对超出的部分，不予支持。一审法院判决：一、新疆宏润安迪市场管理有限公司给付陆新建尚欠院落转让款300万元，于本判决生效后十日内付清；二、被告新疆宏润安迪市场管理有限公司支付原告陆新建自2017年10月1日起至本判决生效之日止尚欠院落转让款300万元按年利率24%计算的违约金和逾期利息，于本判决生效后十日内付清。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据举证和质证。本院查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院认定的相关证据的证明效力，本院予以确认。对于被上诉人陆新建提交的宏润公司交纳租赁费的凭证，因其与一审查明的相关事实一致，对其证明效力，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：陆新建与宏润公司签订的《转让协议》和《补充协议》是否有效。本案中，根据农四师振兴总厂与陆新建签订的《院落租赁合同》和《院落租赁合同补充协议》，陆新建系以租赁方式取得该行政划拨土地院落20年的使用权，同时以购买方式取得上述院落的地面附属物及在租赁期内对此院落享有转包权等。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，该规定并未明确禁止对划拨土地进行出租，只是要求出租划拨土地时应当办理相关手续。农四师振兴总厂将涉案院落出租给陆新建，未履行上述规定的手续，违反上述条例规定，但其涉及土地管理部门的管理职权，而非认定涉案合同无效的理由，一审法院认定农四师振兴总厂与陆新建签订的《院落租赁合同》和《院落租赁合同补充协议》为有效合同并无不当。根据陆新建与宏润公司更名之前的宏城公司的先后签订《转让协议》和《补充协议》约定，宏润公司对涉案土地及地上附着物的归属、性质及状态系明知，在其明确知道涉案土地系租赁土地及陆新建无处分权、租赁到期后农四师振兴总厂将收回院落的前提下，双方签订《院落租赁合同》和《院落租赁合同补充协议》。该协议名为转让协议，但实为土地使用权的转租和地上废旧厂房、自建房屋等不动产的买卖。一审法院认定陆新建与宏润公司之间形成的《转让协议》和《补充协议》为有效协议，并无不当。宏润公司在已签订协议并实际使用涉案土地若至今的前提下，现以涉案土地系国有划拨土地等为由主张协议无效并拒付转让款及相关费用，明显违背市场交易的诚实信用原则。宏润公司未按照双方达成的协议，未向陆新建给付相应利息及剩余转让款，构成了违约，应当承担相应的违约责任。一审综合考虑本案实际，按年利率24%计算2017年10月1日起至判决生效之日止违约金和逾期利息，并无不当，本院予以维持。上诉人宏润公司上诉提出的根据相关法律规定，陆新建对于案涉土地的出租、转让非法无效及本案合同效力明显违法应当被确认无效等理由，其与本院认定的事实不符，且系对法律规定的理解有误，本院依法不予支持。对于上诉人宏润公司诉提出的双方签订的转让协议及补充协议为房地产转让协议、陆新建未取得权属证书禁止再转让等理由，因其与本院查证的事实不符，且与其明知的农四师振兴总厂与陆新建签订的《院落租赁合同》和《院落租赁合同补充协议》相悖，故本院亦不予支持。综上，上诉人宏润公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费47920元，由上诉人新疆宏润安迪市场管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王  战  斌 审判员 吐拉江买买提明 审判员 刘  庆  平 二〇二〇年十一月十九日 书记员 陈     娟 1