云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0428民初1159号原告：朱红，男，1970年出生，住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：杨建三，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李克沙，男，1963年出生，户籍地云南省玉溪市元江县，现住云南省元江县。被告：陈忠成，男，1990年出生，户籍地云南省红河州红河县，现住云南省元江县。被告：陈仰忠，男，1965年出生，户籍地云南省红河州红河县，现住云南省元江县。原告朱红与被告李克沙、陈忠成、陈仰忠土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于同年10月10日公开开庭进行了审理。原告朱红及其委托诉讼代理人杨建三、被告李克沙、被告陈忠成到庭参加诉讼，被告陈仰忠经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年9月11日签订的《土地转租合同书》；2.判令被告立即向其归还多收取的租金180155元（2020年2月1日起至2023年9月11日）；3.判令被告以上租金为基准，按年利率15.4%计算利息至付清之日止；4.判令被告支付其因本案产生的律师服务费5000元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告朱红将第一项诉讼请求变更为：判令解除原、被告于2017年9月11日签订的《土地转租合同书》及原告与被告陈仰忠于2017年10月9日签订的《场地转租合同书》。事实和理由：2012年7月10日，被告与虞某签订了《土地租赁合同书》，约定被告租赁本案中的土地，租赁期从2012年7月10日至2031年12月30日，每年租金15000元。约定租金支付方式为签订合同之日付6年9万，2018年7月10日再付9万，第三期2024年一次性付清尾款等等。2017年9月11日，被告李克沙、陈仰忠（陈忠成的父亲）、张某（陈忠成代签）将以上土地转租给其，签订《土地转租合同书》，约定租期陆年，租赁期从2017年10月4日至2023年10月10日，每年租金5万元，共计租金30万，签订合同之日先付20万，2017年11月10日该场地上有土堆沙子没有搬开，由陈仰忠出面解决，在确认陈仰忠能代表被告的前提下其把剩余10万元付给陈仰忠，当时陈忠成在场，还签订一份《场地转租合同书》。其按约定支付完租金30万元后，投入大量资金办汽车修理厂。不料，到2019年11月土地主人虞某就找到其，要求其关门，一问之下才清楚被告在2018年就没有缴纳租金，已经违反了被告与虞某签订的《土地租赁合同书》的内容，虞某要求比较直接，一来就要求其封门。其赶紧找被告处理，不料几个被告根本没有人愿意承担责任，李克沙说他只能承担自己的责任部分，张某说他没有参与（确实是陈忠成代签的），陈仰忠、陈忠成父子直接不接电话，无法找到他们。其已经做了大量投入，如果关门就会造成无法挽回的损失，不能轻易放弃，所以其与虞某于2020年2月1日重新签订《土地租赁合同书》，租金条件与被告约定相同，继续租赁3年。因为被告的原因原来合同无法继续履行，所以必须解除合同，而且其已经把租金交付给被告，其现在还要重新缴纳租金，变成重复缴纳，被告的行为已经给其造成损失，应该由被告退还多收取的部分。综上所述，其起诉至法院，提出上列诉讼请求，望判如所请。被告李克沙、陈忠成、陈仰忠共同辩称，第一，2012年7月10日至2031年12月30日期间，第三人虞某、温某将自己享有合法使用权的位于元江县长67米、宽43米的土地使用权出租给本案的三被告及张某，该四人经第三人虞某、温某同意后又于2017年9月10日将上述土地转租给了原告，租赁合同和转租合同合法有效，转租期限自2017年9月10日至2023年9月10日，每年租金5万元，6年共计租金30万元，并没有多收取原告的租金，且现合同期限尚未届满，故不同意解除转租合同和退还租金。第二，因双方没有合同约定或者口头约定，原告要求被告以租金为基准按年利率15.4%计算利息至付清为止的诉讼请求及要求被告支付律师费的诉讼请求无事实和法律依据，不应支持。第三，原告与虞某所签订的《土地租赁合同书》的面积为3.5亩，期限自2020年2月1日至2023年2月1日止。因同一块土地使用权不应当二次出租，因而该合同应认定为无效合同。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告自己承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据质证、认证的情况，结合原、被告双方的陈述，本院认定法律事实如下：经李克沙、陈仰忠与虞某、温某夫妻二人协商一致后，以李克沙、陈忠成、张某、杨某等四人作为乙方与作为甲方的虞某、温某夫妻二人于2012年7月10日签订了1份《土地租赁合同书》，约定：1.甲方将坐落在元江县的承包地自愿租给乙方使用。2.土地面积以甲方《承包合同书》载明的面积为准；经实地丈量为长57米、宽43米。3.租赁年限20年，自2012年7月10日至2031年12月30日止。4.每年租金15000元。5.签订合同之日先付6年租金9万元，到2018年7月10日再付6年租金9万元，待第三期2024年7月10日尾款一次性付清。6.在租赁期内，甲方不得干涉乙方经营，乙方有自主使用该土地的权利，包括转租。7.……。8.……。9.……。10.……。11.本协议一式三份，各当事人各执一份，经双方签字，具有同等的法律效力。在合同上，甲方由虞某一人签名，乙方之一陈忠成的名字是其父亲陈仰忠做主签上去的，乙方之一杨某的名字是张某签的。合同签订之日，甲方将租赁土地交给李克沙、陈仰忠、张某使用，张某按约借款支付了6年的租金9万元（注：1万元被陈仰忠借回使用，后来已还给虞某），后来杨某因无钱投资而未实际参与承租。随后，乙方出资在租赁土地上支砌了挡墙，回填了地基，陈仰忠让自己的亲家在场地上堆放沙子，李克沙、陈仰忠、张某三人未实际经营该租赁土地。2017年9月11日，李克沙、陈仰忠、张某（甲方）将案涉租赁土地转租给朱红（乙方）使用，为此双方签订了1份《土地转租合同书》，约定：1.甲方将坐落在元江县的承包地自愿转租给乙方使用。2.土地面积以甲方《承包合同书》载明的面积为准；经实地丈量为长67米、宽43米。3.租赁年限6年，自2017年9月10日至2023年9月10日止。4.每年转租金50000元，6年共计30万元。5.签订合同之日先付20万元，到2017年11月10日付10万元。6.在租赁期内，甲方不得干涉乙方经营，乙方有自主使用该土地的权利，包括转租。7.本协议一式三份，各当事人各执一份，经双方签字生效，具有同等的法律效力。转租合同签订后，朱红按约支付了20万元的租金给陈仰忠（注：陈仰忠分给李克沙5万元），但甲方一直未把场地上堆放的沙子清理后将租赁土地交给乙方使用。为此，朱红作为乙方与作为甲方的陈仰忠又于2017年10月9日签订了1份《场地转租合同书》，合同内容基本与上一个转租合同一致，租赁期限变更为自2017年10月4日至2023年10月10日止。此合同签订后，陈仰忠把场地上的沙子清理后将租赁土地交给朱红使用，朱红将剩余租金10万元支付给了陈仰忠。2018年7月15日，陈仰忠、李克沙一起去找虞某要求延期支付第二个6年的租金9万元，经协商后，由陈仰忠于当天在虞某所持有的《土地租赁合同书》的背面写下“经双方协商，乙方补给甲方租金费60000.00元（大写：陆万元整）。注：合同租金外补偿。陈仰忠2018年7月15日”的内容。但是，陈仰忠、李克沙等人一直未支付第二期租金9万元及约定的补偿租金6万元，虞某就于2019年11月去找朱红讨要租金，于是虞某作为甲方与作为乙方的朱红又针对上述租赁土地于2020年2月1日签订了1份《土地租赁合同书》，约定：1.甲方出租给乙方的农业用地位于元江县，面积约为3.5亩。2.租赁期限自2020年2月1日起至2023年2月1日止，合同期满后，如甲方有意向继续出租，在乙方无违约行为的同等条件下优先出租给乙方，租期租金另订。3.该土地每年租金5万元，3年租金共计15万元；签订本合同之日，乙方一次性付清3年的租金，共计15万元。4.双方责任、义务及违约责任……。5.本合同经双方签字并按手印后正式生效。6.本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。此合同签订之日，朱红支付给虞某土地租金15万元。由此，朱红提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点如下：1.原、被告双方于2017年9月11日签订的《土地转租合同书》及原告与被告陈仰忠于2017年10月9日签订的《场地转租合同书》是否应当解除；2.原告主张返还租金并支付利息的诉讼请求应否得到支持；3.原告主张支付律师费的诉讼请求应否得到支持。针对焦点1，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该法第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该法第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”该法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，经李克沙、陈仰忠与虞某、温某夫妻协商一致后，由虞某作为甲方与作为乙方的李克沙、陈忠成、张某、杨某等4人签订了1份《土地租赁合同书》，虞某将甲方享有合法使用权的位于元江县的承包土地出租给乙方使用，所签订的合同系双方当时的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。该合同签订后，杨某未实际参与投资，陈忠成在该合同中的权利义务由实际承租人陈仰忠继受。2017年9月11日，李克沙、陈仰忠、张某作为甲方与作为乙方的朱红协商一致后签订了1份《土地转租合同书》，甲方将租来的土地转租给朱红使用6年符合上述《土地租赁合同书》的约定，该合同系朱红与甲方的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对当事人双方具有法律约束力，现朱红无证据证明甲方存在合同应当解除的违约事实，因而朱红不得擅自解除合同，故对朱红要求解除2017年9月11日签订的《土地转租合同书》的诉讼主张，本院不予采纳。对于朱红与陈仰忠签订的《场地转租合同书》，陈仰忠在未经其他共同承租人李克沙、张某授权的情况下，擅自与朱红签订了新的转租合同，该合同未经其他共同承租人事后追认，该合同对其他承租人不发生效力，责任应由陈仰忠自己承担，因而该合同与本案无关，故对朱红要求解除2017年10月9日签订的《场地转租合同书》的诉讼主张，本院不予采纳。针对焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，虽然朱红与土地出租人虞某于2020年2月1日针对承租土地又另行签订了1份《土地租赁合同书》，但因土地出租人虞某与李克沙等人于2012年7月10日签订的《土地租赁合同书》约定的租赁期限尚未届满，虞某也未与承租人协商一致或者通过诉讼等方式将该合同解除，虞某无权将同一租赁土地又再次出租给朱红，现在朱红无证据证明李克沙等人在履行《土地转租合同书》的过程中存在违约事实，因而朱红要求三被告归还2020年2月1日至2023年9月11日期间多收取的租金180155元并以此租金为基数按照年利率15.4%支付利息至付清之日止的诉讼主张无事实和法律依据，本院不予采纳。针对焦点3，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，朱红至今仍一直在使用着李克沙、陈仰忠等人转租给其的场地，朱红又无证据证明李克沙、陈仰忠等人存在违约事实，并且给其造成了实际经济损失，且双方签订的《土地转租合同书》中也未对因对方违约而提起诉讼产生的律师服务费如何处理作过约定，故朱红要求三被告支付其因本案诉讼产生的律师服务费5000元的诉讼主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原告朱红的诉讼请求无据不能成立，本院不予支持。被告陈仰忠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法应缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告朱红的诉讼请求。案件受理费4003元，减半收取计2001.50元，由原告朱红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  温春林二〇二〇年十一月二十七日书记员  郭小凤