新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初8094号原告：张雅娟，女，1977年9月22日出生，汉族，住乌鲁木齐市。原告：孙克林，男，1971年5月16日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城********。二原告共同委托诉讼代理人：孙琦，新疆鼎泽凯律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张玉萍，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，1994年12月31日出生，蒙古族，住乌鲁木齐市。原告张雅娟、孙克林与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年10月20日立案后，于2020年11月17日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雅娟、孙克林共同委托诉讼代理人孙琦、被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雅娟、孙克林向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金38,100元；2、请求判令被告承担逾期办理产权证书的违约金112,178.74元（2016年5月27日后180天至2019年11月28日，共计3年）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的格林威治城三期××栋房屋一套，建筑面积136.67平方米，总房款787,219.20元。合同第八条约定房屋交付期限是2014年8月30日，第九条约定如被告逾期交房超过30日后原告要求继续履行合同的，被告应自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之0.1的违约金。2016年5月27日，被告才通知原告入住。综上，原告的违约行为给被告造成了实际损失，应当按照相关规定承担违约责任。被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，1、原告第一项诉讼请求已过诉讼时效请求驳回。2、原告主张办理房屋权属证书违约金的主张适用法律错误，应驳回原告的第二项诉讼请求。首先，被告已经履行房屋买卖合同的主合同义务，因案外第三人一建公司拒绝交移竣工资料而无法为原告办理房屋产权证书，商品房买卖合同的主合同义务为房屋的交付使用，办理房屋权属登记为合同的附随义务。现被告已将房屋交付于原告，原告也已实际占有使用涉案房屋，被告的主合同义务已经履行完毕。房屋的主要作用体现于其居住使用。原告已实际占有使用涉案房屋，获得了房屋的占有、使用以及收益的权能，已经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。而且，房屋权属登记的迟延办理只影响原告对于房屋的处分权能，并未损害原告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者逾期利益损失，原告也未就该损失提出证据证明。其次，我方认为原告主张的逾期办证违约金明显过高。在本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证做出了特别约定，“出卖人按照已付房款的“无”向买受人支付违约金”，即双方共同约定排除使用违约金。违约金设立的目的在与补偿损失及惩罚威慑违约行为。但近年来乌鲁木齐市房价一直保持上涨状态。原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高。而在本案中，涉案合同第九条就逾期交房违约责任做出明确约定：如出卖人逾期交房超过30日，买受人继续履行合同，则出卖人应按延期交房时间，每日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。原告主张的逾期办证违约金为112,178.74元，也即每日所付违约金为已交付房款的万分之1.3，甚至超过了逾期交房违约金的13倍之多，请求法庭综合考虑买受人实际损失、出卖人过错程度以及涉案合同条文约定。再次，经被告核实原告于2018年1月13日才来我公司办理入住手续。3、诉讼费请法庭依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告张雅娟、孙克林为证明其诉讼请求，向本院提交《商品房预售合同》、房款发票、契税发票、房屋租赁合同、居住证明、银行流水及物业收款收据若干，证明原、被告双方的合同关系及原告因被告逾期交房而在外租赁房屋居住的事实，同时证明原告于2016年8月2日已实际办理入住，并向物业公司交纳了相关物业费用。被告向法庭提交业主登记表一份，证明原告的实际入住时间为2018年1月13日。本院经审理认定事实如下：2014年6月24日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0349064，房屋代码：1206992，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积136.67㎡，总房款787,219.20元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于商品房交接的约定，合同第十一条明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以电话、短信或公告形式通知买受人，买受人在接到入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的，所发生的物业费及其他相关费用均由买受人承担，由于买受人未及时办理交接手续所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。关于产权登记的约定，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。另，《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内同进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款787,219.20元。被告于2016年5月27日以登报发公告方式通知原告入住。被告至今未给原告办理房屋权属证书。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张的逾期交房违约金38,100元，本院认为，被告未按合同约定于2014年8月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，但原告于2014年8月31日起就明知被告延期交房已构成违约的情况下，应当在法律规定的两年内向被告主张权利，现被告以原告主张违约金已过诉讼时效为由进行抗辩，原告则称其于2018年就提起诉讼。本院认为，原告针对其上述辩称并未提供证据予以证实，其亦无证据证明诉讼时效有存在中断、中止或者延长的情形，现起诉已经超过法律规定的诉讼时效，将丧失胜诉权，故针对被告的此项辩称意见，本院予以采纳。针对原告主张逾期交房违约金38,100元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金112,178.74元，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，存在违约行为，但原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及损失数额计算并无明确约定，现原告按照年利率4.75%标准主张违约金，不符合法律规定，本院予以适当调整。依据双方合同约定，应自案涉房屋交付使用之日起180天后开始计算逾期办证违约金。关于房屋交付使用之日，原告向法庭提交物业公司收款收据以证实其于2016年8月2日已交纳相关物业费用，被告对此不予认可并出具入住业主登记表一份以证实原告的实际入住时间为2018年1月13日。本院认为，被告提供的业主登记表时间在原告提供的一系列物业收款收据之后，其无法准确证实原告实际办理入住的时间，应该按照原告最初交纳相关物业费用的票据所载明的时间来确定其实际办理入住的时间，原告提交的物业费用票据中最初交纳物业费用的时间为2016年8月2日，因此针对原、被告双方争议的房屋实际办理入住时间，本院认定为2016年8月2日。关于逾期办证违约金应自案涉房屋交付使用之日即2016年8月2日后180天即2017年1月29日开始计算逾期办证违约金。关于2017年1月29日至2019年8月19日合计932天的逾期办证违约金，本院认定为95,479.98元（787,219.20元×4.75%/年÷365天×932天），自2019年8月20日至2019年11月28日期间的逾期办证违约金，以787,219.20元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告张雅娟、孙克林支付逾期办证违约金95,479.98元（787,219.20元×4.75%/年÷365天×932天，2017年1月29日至2019年8月19日），自2019年8月20日至2019年11月28日期间的逾期办证违约金，以787,219.20元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回原告张雅娟、孙克林要求被告新疆胜天房地产开发有限公司支付逾期交房违约金38,100元的诉讼请求。以上被告应付原告款项，应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,305.58元，本院减半收取1,652.79元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司承担1,050.18元，原告张雅娟、孙克林承担602.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  王亚琴二〇二〇年十一月二十日书记员  徐欢乐