河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3476号 上诉人（原审被告）：侯晓润，男，1993年6月23日出生，汉族，住河北省巨鹿县。 委托诉讼代理人：张俊江，邢台县达盛法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：邢台市美联物业服务有限公司，住所地河北省邢台经济开发区中兴东大街**商务用房109-1。 法定代表人：宋小林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：晏芳，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄慧玲，该公司法律顾问。 上诉人侯晓润因与被上诉人邢台市美联物业服务有限公司（以下简称美联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邢台经济开发区人民法院（2020）冀0591民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯晓润及其委托诉讼代理人张俊江、被上诉人美联物业公司的委托诉讼代理人晏芳、黄慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯晓润上诉请求：一、一审判决事实不清，请求撤销一审民事判决，并依法改判。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审判决与事实不符，未确认被上诉人侵权行为应承担的责任，违反、超越《前期物业管理服务协议》与《物业管理条例》范畴的情况下违法裁决。依法应予撤销、改判。被上诉人所述按约履行了合同，并提供的规范和完善的物业服务与事实不符。1、上诉人因其父亲做生意亏损严重自2015年4月29日起，无力偿还该房屋的房贷，银行就从开发商账户把房贷款按月供数额扣走，2016年初，邢台市金宏房地产开发有限公司（以下简称金宏房地产公司）将上诉人起诉到邢台经济开发区人民法院，请求解除房屋购买合同，后经邢台市中级人民法院终审判决【（2016）冀05民终2019号】，上诉人按照该终审判决，在规定时间履行了房屋归还义务，房屋使用权、归属权不再属于上诉人，因此不应再由上诉人履行物业服务协议。2、自2015年3月起，美联物业公司作为金宏房地产公司的关联公司多次对上诉人家实施断电、断水、不让进门并更换门锁等行为，导致上诉人及其家人不能正常生活，美联物业公司的上述行为已构成侵权（有照片为证），与其在起诉书中所说的“规范、完善的服务”完全背道而驰。上诉人向美联物业公司进行了多次交涉，要求其停止侵权行为，交涉无果后曾报警处理。业主不止有交钱的义务，更有享受服务的权利，故美联物业公司无权要求上诉人支付物业费。3.美联物业公司作为金宏房地产公司的关联公司，明知2015年以来金宏房地产公司与上诉人之间发生的系列纠纷，未向上诉人主张过物业费，上诉人为维护自身的合法权益，且2019年6月上诉人向金宏房地产公司追讨购房款无果后，让其祖父搬进该 房屋，同时主动向美联物业公司缴纳物业费，遭到美联物业公司拒收。故美联物业公司主张物业费的权利已经超出了诉讼时效。 美联物业公司答辩称，一、被上诉人已经按照前期物业服务协议的约定履行了合同义务，并且服务等级为一级，对于该事实，被上诉人在一审时已提交了相应的证据。二、被上诉人没有侵犯上诉人任何权利。在一审时，上诉人也辩称相同的事实，认为被上诉人侵犯其权利，没有任何证据支持，其上诉理由不能成立。三、上诉人上诉状所称的与金宏房地产公司之间的纠纷与被上诉人没有任何关系，并且在一审时，一审法院也出示了上诉人与金宏房地产公司所涉及案件的执行情况的相关证据。但是执行笔录中并没有上诉人本人的签字，并不存在执行终结的情况。事实上，上诉人也没有证据证明，其向金宏房地产公司交付了钥匙，通过上诉人的上诉状中所载明的内容来看，能得出上诉人对于房屋实际使用和占有的客观事实属于自认。作为物业公司，仅针对房屋的占有使用人收取物业费，其产权的变化都不能影响物业费的收取，因此上诉人的上诉理由不能成立。四、被上诉人主张物业费未超过诉讼时效。在行业惯例中，物业公司每年都要对拖欠物业费的业主进行催缴，并且在催缴后还要聘请律师发放专门的律师函进行催收，一审中被上诉人提交了证据，2015年以后每年进行催收，不存在超过诉讼时效的问题。应驳回上诉，维持原判。 美联物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即 支付原告自2015年3月1日至2020年3月31日期间物业管理服务费9631.5元，并自2015年3月1日起按日千分之一支付违约金，至付清物业管理服务费之日止；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月20日，被告侯晓润与邢台市金宏房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，被告侯晓润购买该公司开发的国际新城小区31号楼1单元203号房屋一套。2014年2月11日，被告侯晓润与原告美联物业公司签订《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），约定由原告为被告位于国际新城31号楼1单元203号房屋提供物业服务。《协议》中第四条物业管理服务费用第三项约定，带电梯住宅物业管理服务费标准为0.98元每月每平方米；第六项约定，小区内空置房管理服务费按100%收取；第十三条违约责任第四项第1条约定，乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按千分之五追缴逾期付款违约金。2014年2月11日，被告向原告交纳2014年3月1日至2015年2月28日的物业费1564元，此后未向原告交纳过物业费。2016年6月18日，被告发布物业费提价公告，自2016年10月1日起小高层、高层电梯楼宇的物业费收费标准为每平方米1.28元。原告美联物业公司分别于2017年5月10日、2018年6月10日在涉案房屋门外张贴《物业费催缴通知单》。另查明，2016年2月2日，因被告侯晓润未按期偿还房屋贷款，邢台市金宏房地产开发有限公司将被告侯晓润诉至邢台经济开发区人民法院要求解除商品房买卖合同。2016年5月24日，该院作出（2016）冀0591民初195号判决，解除邢台市金宏房地产开发有限公司与被告签订的商品房买卖合同，限期被告侯晓润将房屋交还邢台市金宏房地产开发有限公司。被告侯晓润不服判决，提起上诉。2016年9月18日，邢台市中级人民法院作出（2016）冀05民终2019号判决，驳回被告侯晓润的上诉，维持一审判决。2017年7月3日，邢台市金宏房地产开发有限公司向本院申请强制执行，要求被告交还房屋。本院向被告侯晓润送达迁出公告，但被告侯晓润未在规定期限内将房屋内物品搬走。2017年12月29日，本院执行局工作人员更换门锁后将该房屋钥匙交给邢台市金宏房地产开发有限公司，被告侯晓润未到场清理房屋内物品。2019年6月30日，被告侯晓润将该房屋门撬开，被告侯晓润的家人入住该房屋。现该房屋仍登记在被告侯晓润名下。一审法院认为，原被告之间成立的物业服务合同关系合法有效，原告如约提供物业管理服务，被告应当按时交纳物业服务费，被告未及时交纳物业费的行为构成违约，应当承担相应违约责任。被告侯晓润辩称，国际新城小区31号楼1单元203号房屋已经归邢台市金宏房地产开发有限公司所有，被告并非业主，不应当交纳物业费。自物业费欠缴之日2015年3月1日起至执行案件结案之日2017年12月29日止，涉案房屋一直由被告侯晓润控制。2017年12月29日以后，虽然房屋钥匙已交还给邢台市金宏房地产开发有限公司，但被告并未将房屋内物品清空，也未变更备案登记，房屋并未实际交付给邢台市金宏房地产开发有限公司，直至2019年6月30日被告的家人再次进入房屋居住。综上，本院对被告侯晓润的答辩意见不予认可，被告侯晓润应当支付自2015年3月1日起至2020年3月31日止的物业服务费9631.5元。原告主张被告侯晓润应自逾期之日按每日千分之一支付逾期付款违约金，即自2015年3月1日至实际履行止。本院认为，被告的上述欠款系累计而来，而非自2015年3月1日起就拖欠原告物业费9631.5元，故原告主张的起算点有误。但原告对于违约金标准的主张既不违反法律规定，又不高于双方协议的约定（协议约定每日千分之五），本院予以支持。综上，本院认为被告侯晓润应按照日千分之一的标准，自2020年4月1日起向原告支付违约金直至实际付清之日止。关于诉讼时效，因原告在2017年、2018年向被告催收物业费，诉讼时效中断，故原告的起诉并未超过诉讼时效。被告主张原告对其采取断水、断电、用钢管将房门焊住等措施，侵犯其合法权益，被告的证据不足以认定是原告所为，被告主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告侯晓润自本判决生效之日起十日内支付原告邢台市美联物业服务有限公司物业服务费9631.5元，并以上述款项为基数自2020年4月1日起至实际履行之日止按日千分之一的标准向原告邢台市美联物业服务有限公司支付违约金。二、驳回原告邢台市美联物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告侯晓润负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：上诉人是否应给付被上诉人物业费。上诉人与被上诉人之间签订了前期物业合同，被上诉人也提供了物业管理服务，双方之间成立物业服务合同关系，上诉人应当按时交纳物业服务费，上诉人未及时交纳物业费的行为构成违约，应当承担违约责任。上诉人辩称，国际新城小区31号楼1单元203号房屋已经归金宏房地产公司所有，其不应当交纳物业费。自物业费欠缴之日2015年3月1日起至执行案件结案之日2017年12月29日止，涉案房屋一直由上诉人控制。而在2017年12月29日之后，虽然涉案房屋钥匙已由法院交给金宏房地产公司，但是上诉人没有与金宏房地产公司进行交接，并未将室内物品清空，也未进行房屋变更备案登记。直至2019年6月30日上诉人的家人再次进入涉案房屋居住。故上诉人主张不应支付物业费，本院不予支持。上诉人应当支付自2015年3月1日起至2020年3月31日止的物业服务费9631.5元。一审法院认定违约金的标准及起付时间正确。上诉人主张被上诉人对其采取断水、断电、用钢管将房门焊住等行为，侵犯其合法权益，但是上诉人提供的证据不足以认定是被上诉人所为，故对上诉人该主张，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。一审中被上诉人提交证据证明2017年、2018年曾向上诉人催收物业费，构成诉讼时效中断，因此，被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。 综上所述，侯晓润的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人侯晓润负担。 本判决为终审判决。 审判长  信深谦 审判员  张庆格 审判员  张志春 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  张 雪