山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11529号 上诉人（原审被告）：青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司，住所地：山东省青岛市市**敦化路**西王大厦905-1。 法定代表人：张锦萍，经理。 被上诉人（原审原告）：青岛青建控股有限公司，住，住所地：山东省青岛市崂山区海尔路**/div> 法定代表人：杜波，董事长。 上诉人青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司因与被上诉人青岛青建控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司上诉请求：1.依法改判不予支付房租115171.5元（383905元×30%），不予支付取暖费15022元，不予支付违约金20000元；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人认为一审判决有失公平，依法要求改判，具体理由如下：一、关于未付房租部分，被上诉人明知上诉人不再使用该房屋，却不积极采取有效措施，怠于行使租赁合同约定的权利，及时止损。故对逾期扩大产生的房租等费用应承担相应的责任，上诉人认为被上诉人应承担30%的责任，一审判决上诉人承担房租383905元，上诉人认为被上诉人应承担30%的过错责任，故应降低房租费115171.5元（383905元×30%）二、对于冬季取暖费，因上诉人在夏天就已离开该房屋，不存在使用冬季使用取暖费的情形。但是被上诉人在明知上诉人不实际使用该房屋的情形下，还全部给开通取暖并单方支付该取暖费，故对产生的该笔费用，应全部由被上诉人承担，不应由上诉人承担。三、对违约金的问题，因被上诉人对产生房屋空置的情形也存在过错，不及时采取止损措施。故该费用也不应由上诉人承担。综上所述，上诉人认为，一审判决不公正，请依法维护上诉人的合法权益。 被上诉人辩称，一、被上诉人没有过错，不应当承担责任。本案房屋租赁合同并未到期，在租赁合同存续期间，被上诉人也未向上诉人要求解除租赁合同，上诉人称已搬离涉案租赁合同，但上诉人并未腾空租赁房屋，现租赁房屋中还存有被上诉人的办公桌、设备等，上诉人并未将涉案房屋腾空交付给被上诉人，被上诉人在合同存续期间内也无法使用或对外另行出租，被上诉人不存在过错，不应当承担任何责任，应当驳回上诉人的上诉。二、上诉人应当承担涉案房屋的取暖费、物业费等费用。根据租赁合同约定，在租赁期间所产生的物业费、取暖费、空调费等费用均应由上诉人承担，如果上诉人不使用，就应当提前向相关部门申请。租赁期间，上诉人闲置房屋及供暖是上诉人的权利，在涉案租赁合同未解除的情况下，相关费用本就应由上诉人承担，上诉人的上诉理由不成立。三、本案被上诉人不存在过错，上诉人应当承担全部违约责任。本案双方当事人签订租赁合同后，被上诉人已将合格的房屋交付给上诉人，被上诉人已经履行完毕租赁合同的所有义务，在租赁合同有效期限内，被上诉人不按合同约定支付租金，就应当承担违约责任。综上所述，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 青岛青建控股有限公司向一审法院起诉请求：1.判令青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司支付青岛青建控股有限公司房屋2019年7月12日至2020年6月11日租金420992元；2.判令青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司支付青岛青建控股有限公司违约金22605元；3.判令青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司支付青岛青建控股有限公司物业服务费61696.8元；4.判令青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司支付青岛青建控股有限公司空调使用费11563.9元；5.判令青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司支付青岛青建控股有限公司2019年度供暖费21460.1元；6.诉讼费由青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司承担。 一审法院认定事实：双方当事人于2019年9月4日签订《房屋租赁合同》，约定青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司承租青岛青建控股有限公司位于青岛市市北区户房屋，租期自2018年10月12日至2021年10月11日，装修期自2018年9月11日至2018年10月11日，年租金430992元，季付，即每季度前10日支付下一季度租金107748元。青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司负责支付承租房屋的物业管理费、水费、电费、车辆管理费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费等费用。青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应每月按欠缴金额的百分之一向青岛青建控股有限公司支付违约金。 合同签订后，青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司支付押金2万元，青岛青建控股有限公司交付涉案房屋。租赁合同履行期间青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司支付了2018年10月12日至2019年7月12日期间的租金323244元。 2019年8月12日青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司向青岛青建控股有限公司发函《房租分期付款申请》称，青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司应付青岛青建控股有限公司（7.13-10.12的房租）107748元，于2019年8月12日付房租款1万元，现申请于2019年8月30日支付部分房租款2万元，剩余77748元于2019年9月12日前一次付清。如到期不能正常缴付房租款，青岛青建控股有限公司可清退青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司，且没有任何违约责任。函发当日青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司支付了青岛青建控股有限公司房屋租金1万元，后续租金到期未能支付，并搬离了涉案房屋。 2019年9月4日，青岛青建控股有限公司向青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司发函《关于辽宁路153号16层房租欠款的报告》称，贵公司自2019年7月12日拖欠房租至今未付，且未提前通知我公司的情况下搬离该房屋。按合同约定，截止到2019年9月3日尚欠房租62582元、违约金（按每月欠缴额1%累积）1877元、物业费（2018.9-2019.9）35467.2元、空调使用费3万元。扣减已付押金2万元及已付房费1万元，剩余欠款共计99926.2元。望贵公司履行合同约定，及时付款，避免其他的纠纷和损失。庭审查明，双方当事人之间的租赁合同并未解除，青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司搬离涉案房屋时未与青岛青建控股有限公司办理交接手续，结清相关费用，相关办公设施仍存放于涉案房屋内。 青岛青建控股有限公司对青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司已经缴纳2018年10月12日至2019年7月12日期间房屋租金的事实予以确认。涉案房屋2019年7月13至2020年6月11日期间房屋租金为393905元，青岛青建控股有限公司垫付暖气费21460.1元。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依法、依约履行。青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司逾期不能支付房屋租金，应当补缴租金并承担违约责任。青岛青建控股有限公司请求青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司支付欠缴房屋租金、违约金及垫付供暖费的请求符合双方约定及相关法律规定，一审法院予以支持。但考虑到青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司自2019年8月已不在涉案房屋办公，且青岛青建控股有限公司对此明知的事实，一审法院认为青岛青建控股有限公司负有采取适当措施防止损失扩大的义务，可适当减少青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司支付违约金、供暖费的数额，据此，青岛青建控股有限公司应支付青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司2019年7月13日至2020年6月11日期间的房屋租赁费383905元（扣除青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司已经支付的租金1万元），违约金以20000元为宜、供暖费以15022元（以应付数额的70%计收）为宜，过高部分，一审法院不予支持。 对于青岛青建控股有限公司主张青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司支付物业费、空调费的主张，因系属另一法律关系，且青岛青建控股有限公司并未垫付上述费用，本案不宜合并处理。青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司辩称应缴纳租金至2019年8月止的意见无事实依据，一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决：一、青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛青建控股有限公司2019年7月13日至2020年6月11日期间房屋租赁费383905元；二、青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛青建控股有限公司房屋违约金20000元；三、青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛青建控股有限公司房屋垫付暖气费15022元；四、驳回青岛青建控股有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5229元，减半收取2614.5元，由青岛青建控股有限公司负担579.5元，青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司承担2035元。 本院二审期间，被上诉人提交发票三份及缴费明细说明一份，证明其替对方缴纳物业费及电梯费67305.6元，空调电费9167.5元+11564元，电费1596.1元，以上共计89633.2元。因被上诉人诉请上诉人支付物业费、空调费的主张与本案非同一法律关系，一审法院对此未予处理，被上诉人亦未提起上诉，故上述证据在本案中不予审查。 双方当事人确认如下事实：上诉人在2020年9月份告知被上诉人密码门的密码，并表示屋内剩余物品都不要了。 二审所查其他事实同一审，本院对此予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系一审法院对上诉人应交纳租金、取暖费数额及违约金的认定是否正确。本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人之间签订的涉案合同系各方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，一审法院认定其合法性有事实及法律依据，本院对此予以确认。当事人应依约履行依法成立的合同。根据一审查明及双方当事人均认可的事实，上诉人逾期不能支付房屋租金，依法应补缴租金并承担违约责任。一审法院考虑到上诉人自2019年8月已不在涉案房屋办公，被上诉人对此亦是明知的。被上诉人亦应采取适当措施防止损失扩大。又鉴于上诉人仍有部分物品放置在涉案房屋中，且涉案房屋为密码锁控制。双方均认可上诉人在2020年9月份才告知被上诉人密码门的密码，并表示屋内剩余物品都不要了。综合上述情况，一审法院认定上诉人应支付被上诉人2019年7月13日至2020年6月11日期间的房屋租赁费有事实及法律依据。上诉人关于应按照70%比例支付的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 根据涉案合同约定，涉案房屋的取暖费应由上诉人承担。一审法院基于上述考虑，已对上诉人应交取暖费进行了酌减。故上诉人关于不应承担取暖费的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。上诉人存在违约，应按照合同约定支付违约金，一审法院考虑到本案的具体情况，被上诉人亦应承担减损义务，已将违约金予以调整。上诉人关于不应支付违约金的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3304元，由上诉人青岛俊驰伟业互联网科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 刘思涵 书记员王珩霖