四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0704民初3455号 原告：四川长虹物业服务有限责任公司，住所地：绵阳市涪城区跃进路**。 法定代表人：杨军。 委托诉讼代理人：姜成柱，四川众城律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：欧阳正开，男，汉族，1972年07月21日出生，住四川省绵阳市涪城区。 被告：唐薇，女，汉族，1972年3月5日出生，住四川省绵阳市涪城区。 原告绵阳四川长虹物业服务有限责任公司诉被告欧阳正开、唐薇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川长虹物业服务有限责任公司委托诉讼代理人姜成柱，被告欧阳正开到庭参加诉讼。被告唐薇经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告四川长虹物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的2018年1月1日至2020年6月30日的物业服务费21090元、违约金1054.5元；2.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实及理由：2014年5月8日，长虹物业公司与小区建设单位四川长虹电子集团有限公司签订了《长虹-仙海研发中心及科研居住项目前期物业服务合同》（以下简称合同）。合同约定，住宅的物业服务费收费标准为2元/平方米/月，研发中心的物业服务收费标准为3.5元/平方米/月，若业主未按时足额缴纳物业服务费，需承担违约期间未付金额5％的违约金。同时，根据绵阳市人民政府相关政策规定，由长虹物业公司按照每户6元/月的标准代收代缴生活垃圾清运费。被告系案涉小区70幢1单元1号商品房（建筑面积351.09㎡）的登记业主/物业使用人，自2018年1月1日至2020年6月30日期间，被告共拖欠物业服务费本金21090元，既违反了《中华人民共和国合同法》的规定，也违反了双方的约定，除应当向原告支付物业服务费本金外，还应向原告支付相应的违约金1054.5元。经原告多次催收无果。为维护原告合法权益，起诉至人民法院，请求判如所请。 被告欧阳正开辩称，物业公司未按约定提供合格的物业服务，对于自己提出的8项整改诉请，物业公司实际解决了5项，依然有3项未解决。物业公司负责办理房屋产权证书，并以此为要挟不缴纳物业费就不给办理产权证，被告不得已缴纳物业费至2018年1月1日。物业公司违约在先，自己不缴纳物业费属于行使不安抗辩权。 被告唐薇未作答辩。 经审理查明,甲方四川长虹电子集团有限公司与乙方四川长虹物业服务有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，载明：第一条：……第二条：委托物业项目基本情况，委托物业项目（以下简称本物业）名称：长虹·仙海研发中心及科研居住项目。……第三条：乙方提供物业服务的内容，（一）根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主。（二）负责建筑物共用部位的维护和管理。本物业共用部位细目见附件三。（三）负责共用设施设备的日常运行、维护和管理。本物业共用设施设备细目见附件四。（四）负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等。（五）负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理。（六）负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项。（七）负责物业服务档案的建立和管理。（八）装饰装修管理。（九）受托对物业共用部位、共用设施设备进行经营管理。……第五条：本合同的履行期限为：自2014年5月8日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。第六条：……（二）收费标准，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。住宅：2元/平方米/月。研发中心：3.5元/平方米/月。……（五）物业服务费交纳，甲方、业主按季按时交纳。甲方、业主于每个缴费周期起始日起20日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。……第十八条违约责任，……（二）甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约责任期间未付金额5%的违约金。甲方、业主有正当的除外。……第十九条履行中发生争议的，双方协商解决，也可以请求有关部门或行业组织调解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，按以下第一种方式解决。（一）提交绵阳仲裁委员会仲裁；2.依法向人民法院起诉。……甲乙双方均加盖鲜章。2020年6月5日，四川长虹电子控股集团有限公司与原告四川长虹物业服务有限责任公司签订补充协议，载明：一、将《长虹·仙海研发中心及科研居住项目前期物业服务合同》（合同编号：CHWY(M）-HT-2014-040)第十九条变更为：争议解决：因合同的解释和履行发生争议，双方可按以下方式处理：1.友好协商；2.向合同履行地人民法院提起诉讼。……四川长虹电子控股集团有限公司与原告四川长虹物业服务有限责任公司加盖鲜章。 2015年7月21日被告欧阳正开、唐薇与四川长虹集团有限公司签订了商品房买卖合同,购买了案涉小区70栋1号房屋;2016年3月9日被告欧阳正开与四川长虹物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为该小区提供前期物业服务，住宅物业费为2元/平方米/月。研发中心为3.5元/平方米/月，业主未按照约定及时足额交纳物业服务费的，应当按照逾期缴纳金额5％支付违约金。被告欧阳正开和唐薇系案涉小区70栋1号业主，房屋建筑面积为351.09平方米。被告欧阳正开在庭审中陈述自2018年1月1日后未向原告缴纳过物业服务费。 原告在庭审中提交原告工作人员与被告欧阳正开的聊天记录，证明原告已向被告书面催收物业服务费。 以上事实，有原、被告提交的物业服务前期委托管理的协议、商品房买卖合同、物业服务合同、业主资料卡、聊天记录等证据及当事人当庭陈述为证，事实清楚，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定已经相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 本案中，原告四川长虹物业服务有限公司与四川长虹电子集团有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定由长虹仙海研发中心及科研中居住项目提供物业服务，合同履行期限自2014年5月8日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。至起诉期间被告所在小区并没有与其他物业企业签署物业合同，前期物业合同依然对被告有效，同时原告四川长虹物业服务有限公司与被告欧阳正开于2016年3月9日签订了前期物业管理服务协议，约定由原告四川长虹物业服务有限公司提供物业服务，被告支付相应的物业费，前述协议及合同的签订，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、法规禁止性规定，对原告及被告均具有约束力。在原告提供物业服务后，被告作为小区业主依法应按时交纳物业服务费。原告要求被告支付物业服务费，有事实、合同及法律依据，本院予以支持。2018年1月1日至2020年6月30日被告欠缴物业服务费共计21065.4元（2元/㎡/月×351.09㎡×30月），违约金1053.27元（21065.4×5%），共计22118.67元。 被告辩称原告提供的物业服务不符合合同约定，原告已经违约在先，被告不缴纳物业费是属于行使不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行在我的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”之规定，被告方没有证据证明原告无能力履行上述物业服务合同，故其不安抗辩权不成立。被告认为原告方履行上述合同有瑕疵构成违约可选择在本案中提起反诉或另案起诉原告方承担违约责任。但在本案一审辩论终结前，被告未向本院提起反诉，故本案中不作处理。另关于被告提出关于房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，可另行主张，故本案不作处理。 综上，并根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下： 被告欧阳正开、唐薇在本判决生效后十日内支付原告绵阳四川长虹物业服务有限责任公司2018年1月1至2020年6月30日的物业服务费21065.4元及违约金1053.27元，共计22118.67元。 本案减半收取案件受理费177元，由被告欧阳正开、唐薇负担（该费用原告已预缴，被告在履行本判决时一并支付与原告）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  何 炯 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  邓晓桦 书 记 员  贾 龙