河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1266号上诉人（原审被告）：三门峡安泰房地产开发有限公司。住所地：河南省三门峡市陕州区锦绣花园。法定代表人：郑德生，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏晓静，女，1988年10月6日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区，系该公司员工。委托诉讼代理人：马建敏，男，1954年4月8日出生，汉族，住河南省义马市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：郭团，女，1977年4月12日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：李彦，河南恒翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔雪涛，河南恒翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三门峡易通置业有限责任公司。住所地：河南省三门峡市湖滨区陕州大道与南工路交叉口易通佳苑**楼**。法定代表人：员邦让，该公司总经理。委托诉讼代理人：荆小平，河南东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉阳萍，河南东方律师事务所实习律师.上诉人三门峡安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）因与被上诉人郭团、三门峡易通置业有限责任公司（以下简称易通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人安泰公司委托诉讼代理人马建敏，被上诉人郭团委托诉讼代理人李彦、崔雪涛，被上诉人易通公司委托诉讼代理人荆小平、吉阳萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。安泰公司上诉请求：撤销湖滨区人民法院作出的（2020）豫1202民初1326号判决，并依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、郭团的两份购房合同不真实，没有签订日期，公司法人没有签字，只是加盖上诉人的公章，应是无效合同。本案事实是案外人王艳梅借郭团人民币10万元，用于花开四季项目建设，充顶王艳梅的投资款,王艳梅把花开四季项目以1580万元的价格抵顶给王艳梅的融资款，实际项目价值8000万元，售房合同是王艳梅当时任上诉人公司售楼部经理时贪污的售房合同。王艳梅亲笔给被上诉人书写的收据，这笔钱王艳梅是交给上诉人,还是自己挪用,没有查清。应当追加第三人王艳梅。二、花开四季小区4号楼二层西户的房屋原为李华云所有,后李华云转让给被上诉人,售房合同也应该是李华云而不是郭团,充分证明这份售房合同是假的。李华云一直未到庭证明,法庭也没有查明此事。应当由李华云到庭证明。三、本案已超过诉讼时效，应当驳回起诉。四、关于上诉人提交的郭团的1万元退款收据，系郭团亲笔书写，庭审时法庭没有进行质证,郭团称不是本人书写，上诉人可以请求法庭对笔迹进行司法鉴定，一审法庭没有告知上诉人，侵犯了上诉人的合法权利。五、张义广2017年8月10日书写的两份承诺书的证据是虚假的，是张义广与易通公司恶意串通的，不能作为定案依据。易通公司给郭团出具收据，证明其对这两套房屋归属于郭团是知情的，还款责任应该由易通公司承担。六、我公司在花开四季的项目中已经与易通公司签订了转让协议，将含涉案房屋在内的项目开发整体转让给了易通公司。协议约定我公司有关花开四季项目的权利义务转让给易通公司，据此应当认定我公司已将合同的权利义务整体转让给易通公司，故易通公司应承担对郭团的交付房屋的义务。因易通公司逾期未履行交付房屋的义务，导致购房户要求解除合同产生的违约责任，应由易通公司承担并返还购房款。安泰公司与易通公司的项目转让协议书签订之前我公司的债权债务是由我公司承担，但是郭团退房的事情是发生在签订协议之后产生的。七、我公司对郭团提交的11万元收据不认可，郭团总计交纳购房款10万元整。2013年12月3日我公司出具的10万元收据包含当天转的9万元和2013年9月2日转的1万元，1万元实际也没有退。王艳梅称由于2013年9月2日转的1万元的票据郭团丢失，所以2013年12月13日给我们出具了一张署名郭团的收条，载明今收到安泰公司退房款1万元，该收条是王艳梅给我们递交的，谁写的不清楚。郭团辩称，一审法院认定事实正确，适用法律准确，安泰公司应当退还郭团购房款160000元。首先，郭团在一审时向法庭提供安泰公司向郭团出具的三份收据均有安泰公司加盖的公司财务专用章，且显示有房屋坐落位置，与郭团与安泰公司签订的2份《花开四季安置房订购协议》约定的购买房屋一致，证实安泰公司收到郭团160000元房屋定金。其次，2018年11月23日，郭团诉安泰公司和易通公司房屋买卖合同一案中，安泰公司的委托诉讼代理人马建敏认可收到了李华云购房定金50000元，郭团购房定金100000元，且有李华云出具的证明证实向安泰公司交付购房款50000元，安泰公司向其出具了收据，后将房屋转让给郭团，郭团支付了李华云500**元。在三门峡市中级人民法院（2017）豫12民初27号判决书中已经认定郭团向安泰公司交纳房屋定金16万元。第三，上诉人称100000元系王艳梅向郭团的借款，最终王艳梅将1580万元抵顶融资款，售房合同是王艳梅贪污的合同，这是王艳梅与安泰公司之间纠纷与本案无关。且在一审中无任何证据支持，安泰公司也未申请追加王艳梅为本案第三人。第四，安泰公司提交的郭团1万元退款收据，一审已经组织被上诉人质证，郭团否认是其本人出具。关于易通公司出具的张义广于2017年6月15日书写的承诺书，一审法院已经以郭团妨碍民事诉讼作出罚款20000元的决定。最后，本案并没有超过诉讼时效，2018年10月23日，郭团已经与安泰公司、易通公司提起诉讼。而本案是在2019年再次提起诉讼，所以说并没有超过诉讼时效。易通公司辩称，本案与易通公司不存在任何法律关系，请求法庭依法驳回上诉理由。首先，根据安泰公司跟易通公司2015年9月26日签订的项目转让协议书，约定由安泰公司负责处理前期已签订的房屋协议所发生的纠纷。因此，郭团前期向安泰公司交付的购房定金应由安泰公司负责，与易通公司无关。易通公司受让的债务中并不包含郭团前期的购房定金。其次，经过一审开庭已审理查明，易通公司并未收到郭团交付的剩余购房款，郭团提交的两份收据是其丈夫与易通公司原法定代表人董铁芳恶意串通，妨碍法院执行所做的虚假证据。郭团向一审法院起诉请求：1.判令安泰公司、易通公司返还郭团购房款551322元；2.返还郭团购房定金100000元；3.赔偿郭团损失56935元；4.案件受理费由安泰公司、易通公司负担。一审法院认定事实：郭团（乙方、买受人）与安泰公司（甲方、出卖人）签订《花开四季安置房订购协议》2份，分别约定乙方订购甲方坐落在三门峡陕州大道花开四季小区内的4号住宅楼中单元二层东户、西户，建筑面积均为126.45平方米，房屋单价均为2180元/平方米，2套房屋总价均为275661元；东户房屋乙方须于签订合同时交付定金110000元，到房封顶后付125661元，接甲方办理房屋移交手续通知30日内，乙方应将全部剩余房款40000元一次付清；西户房屋须交付定金50000元；到房封顶后付185661元，接甲方办理房屋移交手续通知30日内，乙方应将全部剩余房款40000元一次付清；甲方须于2015年12月31日前将经竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付乙方；出卖人负责办理该宗土地登记手续；甲乙双方在履行本合同中无违约行为的，定金抵作购房款；乙方在甲方发出该房屋办理移交手续通知30日内，仍未向甲方结清按房地产管理部门依实测量实际房屋建筑面积计算的实际购房价欠款的，甲方有权从第31日起对该房屋进行处分，乙方所购房款可退还，但无权索回定金。安泰公司在甲方处加盖安泰公司合同专用章，郭团在乙方处签名。上述2份协议均未标明协议签订日期。上述2套房屋中西户房屋原系李华云购买，安泰公司于2013年7月23日向李华云出具编号8121254的收据1份，载明：李华云，5万元整，房款定金4号楼。经办人为“魏”。后李华云将该房屋转让给郭团，郭团支付李华云500**元房屋定金，李华云将安泰公司出具的收据交付给郭团。安泰公司确认其收到李华云交纳的西户房屋定金50000元。2013年9月2日，安泰公司向郭团出具编号8116219的收据1份，载明：郭团，1万元整，房款定金，1号楼；经办人为“魏”。2013年12月3日，安泰公司向郭团出具收据编号8122127的收据1份，载明：郭团，10万元整，4号楼西单元。安泰公司对向郭团出具的2份收据有异议，认为系王艳梅以安泰公司名义出具，王艳梅是给花开四季安置房工程集资的人，且上述订购协议实际系抵押借款合同，后期安置房项目转让时其公司支付给王艳梅1580万元，包括上述3份收据的160000元在内，应由王艳梅承担。2015年9月26日，安泰公司（甲方）、易通公司（乙方）与苏惠琴、王艳梅、李红梅、孙保卫、张梅英（以下简称丙方）签订《项目转让协议书》1份，主要载明：1.甲方自愿将“花开四季”安置房工程经丙方同意转让给乙方。协议签订后甲、丙双方原签订协议自行终止。2.经甲、乙、丙三方核算“花开四季”安置房项目前期债务，详见前期债务附表一1#、2#楼王志军工程款；附表二4#楼卫龙工程款；附表三景晓商品砼款；附表四刘飞跃4#楼水电人工费；附表五苏惠琴、李红梅、王艳梅等人投资款；附表六崖底街道办事处土地款；附表七已销售房款壹仟柒佰零柒万元的相关有效原始文件及售房合同，甲方应提供已支付工程款结算有效原始文件，乙方不再承担除上述债务外的甲方建设“花开四季”安置房产生的其他债务及经济纠纷。甲方负责处理前期已签订房屋协议纠纷。合同变更后由乙方负责。3.乙方在本协议签订后，即享有“花开四季”安置房项目的建设、销售、管理等全部权利，乙方承担本协议条款二项下的债务，享有债权。4.甲、丙方无偿负责本协议项下项目转让手续的办理，并把前期已施工项目有效施工材料无偿提供给乙方。5.甲方对“花开四季”安置房项目已施工项目质量负责，由于已施工项目产生的质量问题与乙方无关。丙方后期安排专人值守项目，负责协调解决相关问题。6.本项目依法转让，甲方与王艳梅、孙保卫、李红梅、苏惠琴、张梅英、何海玲、董学花等的融资债权、债务即告转移乙方，后期项目的投资管理由乙方全权负责。后期所产生的债权债务与甲方无关。甲方安泰公司加盖公章，郑德生签字确认。乙方易通公司加盖公章，王东牛签字确认。丙方王艳梅、李红梅签字确认。郭团提供易通公司于2015年12月6日向郭团出具的0066989号收据1份，载明：收到郭团4号楼中单元二层东户房款165661元。2015年12月17日易通公司向郭团出具的0067003号收据1份，载明：收到郭团4号楼中单元二层西户房款225661元。同时提供以下证据佐证：1.三门峡市路通物业服务有限公司于2017年5月8日开具的证明1份，载明郭团为易通佳苑小区4号楼中单元2层东户、西户业主。2.易通公司于2017年6月10日出具的证明1份，载明：郭团于2013年8月以缴纳购房定金和部分购房款的形式购买有易通佳苑4号楼中单元二层东户、西户2套住房，并已经于2014年与安泰公司签订《花开四季安置房订购协议》，随后付清全部购房款，并领取2套住房钥匙进行装修，该2套住房实属郭团所有。3.三门峡中院于2017年10月30日作出的（2017）豫12民初27号民事判决书，其中查明事实部分载明：“李华云于2013年7月23日向安泰公司缴纳4号楼中单元二层西户购房定金50000元，后李华云将该房屋转让给郭团。郭团于2013年9月2日、12月3日分两次向安泰公司交纳4号楼中单元二层东户购房定金110000元。郭团于2015年12月6月向三门峡易通佳苑有限责任公司缴纳165661元购房款，……于2015年12月17日向三门峡易通佳苑有限责任公司缴纳购房款225661元”。同时该民事判决载明：三门峡中院在执行王俊民与安泰公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2015年6月23日作出（2015）三法执字第141号执行裁定，查封安泰公司易通佳苑4号楼中单元二至七层共18套房屋，并于2016年10月12日裁定将上述查封房屋以3844860元抵偿给王俊民。郭团于2016年11月29日以4号楼二层东户、西户2套房屋归其所有为由提出案外人执行异议。三门峡中院于2017年4月27日作出（2016）豫12执异270号执行裁定驳回郭团的执行异议。郭团不服，提出案外人执行异议之诉。三门峡中院于2017年5月26日立案后，判决驳回郭团的诉讼请求。易通公司对郭团提供的上述证据有异议，认为易通公司出具的上述2份收据系郭团及其丈夫张义广与易通公司原法定代表人董铁方恶意串通妨碍法院执行所作的虚假证据，致使三门峡中院在（2017）豫12民初27号判决中错误认定事实。易通公司为证明其主张，提供了以下证据：1.张义广于2017年6月15日向易通公司出具的承诺1份，载明：2017年6月15日给张义广开具证明并加盖公章1份（2017.6.10）及签订房屋购房合同一份（4#楼中单元二层西户）。此证明及购房合同只限于打官司使用，官司结束后此证明及房屋购房合同作废。2.2017年8月10日张义广在易通公司出具的0066989号收据复印件下面书写“此收据编号0066989号只作为4#楼中单元二层东户郭团打官司使用，不作为任何支付凭据，官司结束后交回财务。”同日，张义广在易通公司出具的0067003号收据复印件下面书写“此收据编号0067003只作为4#楼中单元二层西户郭团打官司使用，不作为任何支付凭据，官司结束后原件交回财务。”郭团认可上述承诺系张义广本人书写。郭团为证明其损失还提供了以下证据：1.2016年7月张建年出具的易通佳苑4号楼中单元东户装修清单证明1份，共计52935元；2.2017年5月31日郭团在索菲亚衣柜订货明细表1份，价值23000元；3.2017年3月19日圣保罗地板等商家向郭团出具的“3.19”第三届家居、建材采购会收款收据2份，收到郭团定金共计1000元。安泰公司、易通公司对该部分证据有异议，安泰公司称涉案房屋郭团没有装修，是房屋抵顶给王俊民后由王俊民进行的装修。易通公司为证明其与郭团或张义广不存在工程款纠纷，提供一审法院就张义广与安泰公司、易通公司建设工程施工合同纠纷一案于2019年3月18日作出（2018）豫1202民初4147号民事判决，判决：安泰公司支付张义广工程款、租赁费共计777483元及利息；驳回张义广的其他诉讼请求。经审判管理系统查询，该案因安泰公司提起上诉，尚在二审审理中。审理中，安泰公司、易通公司确认案涉房屋系拆迁安置房，未经建设工程审批，至今尚未取得商品房预售许可证明。庭审结束后，安泰公司提交2013年12月3日其向郭团出具的8122127号100000元收据（记账联，未加盖公章）1份及2013年12月13日署名“郭团”出具的收条1份，载明：今收到安泰房地产有限公司退房款10000元。以证明该收据是王艳梅开具，郭团的房款全部已经给王艳梅。郭团对上述证据有异议，称收条并非本人所写。安泰公司未提交其他证据。另查明，2018年11月23日，一审法院受理郭团与安泰公司、易通公司房屋买卖合同纠纷一案，郭团请求安泰公司、易通公司为郭团调换与协议约定同楼层同面积的房产2套（价值551322元），并赔偿装修损失75935元，支付诉讼费18400元；承担该案诉讼费用。在该案庭审中，郭团提供的证据除证明其与张义广于2016年3月21日登记离婚外，其余证据与本案基本一致，易通公司提供张义广出具的上述3份承诺进行抗辩。安泰公司的委托诉讼代理人马建敏认可收到李华云购房定金50000元，郭团购房定金100000元，并称后来安泰公司向李华云、郭团催要剩余房款，李华云、郭团都说不要房子了，就没有再签订房屋预售合同；三门峡中院对案涉房屋查封时，没有门窗、水电不通，郭团是恶意装修。一审法院于2019年2月22日作出（2018）豫1202民初4145号民事裁定，驳回郭团的起诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，郭团与安泰公司签订的2份《花开四季安置房订购协议》，因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，该2份协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于郭团交纳的购房款数额。根据郭团提交的安泰公司出具的3份收据，显示安泰公司共收到郭团房屋定金160000元。虽然安泰公司于2013年12月3日向郭团出具的8122127号收据载明4号楼西单元，但安泰公司对收到郭团150000元予以认可。本案审理中，安泰公司提供署名“郭团”的10000元收条，郭团否认收条是其本人出具，安泰公司未能提供其他证据证明，且三门峡中院作出的（2017）豫12民初27号民事判决已确认安泰公司收到郭团购房定金160000元。安泰公司抗辩已退还郭团10000元房款，因证据不足，一审法院不予采信。安泰公司辩称涉案合同实际是抵押借款合同，且该部分房款已退还给王艳梅，但其提交证据无法证实其主张。综上，安泰公司应返还郭团房款160000元。根据安泰公司、易通公司于2015年9月26日签订的《项目转让协议书》，安泰公司负责处理前期已签订房屋协议纠纷，郭团未提供证据证明其与安泰公司签订的《花开四季安置房订购协议》涉及的房款在安泰公司向易通公司移交的债务范围之内，故郭团要求易通公司对安泰公司应当返还的160000元购房款承担共同责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项“下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；”、第二款“前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，虽然郭团提供易通公司向郭团出具的0066989号、0067003号收据及相关证据以证明其向易通公司交纳房款共计391322元，并被三门峡中院（2017）豫12民初27号民事判决确认为基本事实，但根据易通公司提供的张义广的3份承诺，足以证明易通公司出具的上述2份收据及证明是在郭团已经在三门峡中院提起案外人异议之诉后形成，系郭团及张义广为对抗、逃避三门峡中院的执行、诉讼伪造的证据。一审法院认为，易通公司提供的证据足以推翻三门峡中院（2017）豫12民初27号民事判决中关于郭团向易通公司交纳购房款391322元这一事实的认定。故郭团要求易通公司返还其购房款391322元，明显缺乏证据，一审法院不予支持。由于郭团与安泰公司签订的《花开四季安置房订购协议》无效，郭团依定金规则要求安泰公司返还定金100000元，理由不能成立，一审法院不予支持。关于郭团主张的装修损失56935元，其提交的张建年证明、订货单等，无法证明案涉房屋的实际装修情况，且均在三门峡中院对案涉房屋查封之后，部分证据形成时间更是在三门峡中院已经裁定驳回郭团的执行异议之后，郭团存在明显过错，造成的损失由其自负。故郭团要求安泰公司、易通公司赔偿其损失，理由不能成立，一审法院不予支持。综上所述，郭团的部分请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、安泰公司退还郭团购房款160000元；限于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回郭团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5440元（已减半收取），由郭团负担4240元，安泰公司负担1200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人安泰公司向本院提交两份证据。1.2013年12月11日郭团购房款9万元的银行转账和流水。用以证明：郭团2013年12月11日交的是9万元，并不是其所说的10万元。我公司并没有给张义广发放过现金，转账记录上有一笔是当天我公司给张义广转账100万元的工程款记录。2.（2018）豫民再1296号民事判决书,用以证明:王红云和郭团的情况是一样的，高院最终的判决是易通公司应当承担返还购房款及赔偿损失责任,故易通公司有向郭团退房款的义务。郭团质证称，对第一份证据银行流水的真实性有异议。银行清单只是一个表格，没有加盖银行印章，不能证明其真实性。同时，这是一个现金存款凭条，不能证明上诉人称的转账，也不显示转账双方的姓名以及账户，该凭条显示的时间是2013年12月11日，而安泰公司给郭团出具两份收据的时间是2013年9月2日和12月3日，时间也不吻合。上次庭审中，上诉人认为郭团交纳了10万元定金，而本次上诉人又递交银行凭证，证明郭团交了9万元定金，前后说法自相矛盾。郭团1万元的现金交纳能力是存在的，不存在1万块钱交不起。对第二份证据河南省高级人民法院（2018）豫民再1296号民事判决书没有异议。易通公司质证称，第一份证据与我们没有关系，不予质证。第二份证据真实性没有异议，证明目的有异议。易通公司与安泰公司签订了两份协议，第一份是2015年10月16日，安泰公司、易通公司以及崖底街道办签订的关于花开四季项目转让协议书，该协议的内容主要是崖底街道办同意安泰公司与政府签订的全部权利义务转让给易通公司。第二份协议是2015年10月26日，易通公司、安泰公司以及与融资户等人签订的项目转让协议书。该份协议中真正约定了安泰公司与易通公司之间的权利义务。在原审中我公司向法庭提交了由最高人民法院作出的2019最高法民申1844号以及2422号裁定，对于我们的协议内容约定具体明确予以确认。根据本案情况，本院通知李华云出庭作证，李华云当庭陈述称，2017年6月12日证明条为其本人出具，该证明条内容为：“……我在2013年7、8月份购买三门峡市陕州大道南“花开四季”小区4号楼中单元二层西户住房一套,开发商是三门峡安泰房地产开发有限公司，我当时向该公司交付购房定金50000.00元,该公司为我出具缴款收据。交款后，我不想要该住房，随即将该住房转给4号楼中单元二层东户的郭团，郭团支付我50000.00元，我将该房屋的缴款收据交给郭团，此房归属郭团所有。情况属实，特此证明。”安泰公司、郭团对李华云的证人证言予以认可。易通公司对李华云的证人证言不发表意见。根据当事人于一审及二审提交并经质证的证据以及庭审各方当事人的陈述，本院二审查明的事实与一审一致。承办人认为，关于本案是否超过诉讼时效的问题。首先，安泰公司在一审中并未提出诉讼时效的抗辩。其次，安泰公司上诉称本案已超过诉讼时效，但并未提出相应依据。故安泰公司的该上诉理由不能成立。关于郭团交纳的购房款总额问题。安泰公司在（2018）豫1202民初4145号一案2019年2月21日庭审中称：“对郭团10万元收据的真实性没有异议，确实收到上述款项。对郭团1万元的收据不认可，没有收到上述款项”。在本案一审中安泰公司又提交了2013年12月13日署名为“郭团”的10000元退房款的收条，在本案二审中安泰公司又称其公司认可2013年9月2日的1万元收据，但郭团2013年12月11日只交了9万元定金，与2013年9月2日交的1万元合并开具了10万元的收据，郭团交房款总额为10万元，1万元并没有退。承办人认为，安泰公司多次陈述的郭团交纳的10万元总额的构成并不一致、相互矛盾，并且其向郭团出具的10万元收条日期为2013年12月3日，在其所称的郭团通过银行转账交纳的9万元定金之前，不符合逻辑。安泰公司上诉称一审法院未告知其对郭团否认的2013年12月13日的1万元收条申请笔迹鉴定，侵犯了其合法权益。但在二审庭审中安泰公司又明确称1万元并没有退还郭团，故对2013年12月13日的收条没有鉴定的必要。综上，一审认定安泰公司收到郭团两次交纳房款定金11万元并无不当。关于安泰公司称2013年12月3日向郭团出具的10万元收据为当时任安泰公司售楼部经理的王艳梅书写，应追加其作为第三人参加诉讼的问题。承办人认为，首先，郭团与安泰公司签订购房合同、向安泰公司交纳购房款时王艳梅系安泰公司售楼部经理，其代表的是安泰公司而非其个人。其次，王艳梅是否贪污、是否挪用购房款与本案并非同一法律关系。故安泰公司上诉称追加王艳梅作为第三人参加诉讼的上诉理由不能成立。关于李华云交纳的5万元定金是否应退还给郭团的问题。安泰公司、易通公司对李华云将房屋转让给郭团，郭团支付了5万元定金后，李华云将安泰公司为其出具的5万元收据交给郭团的事实均无异议。故对于李华云交纳的5万元定金应退还给郭团。关于郭团的购房款是否退还、应由谁退还的问题。首先，由于案涉房屋至今未取得商品房预售许可证明，根据法律规定郭团与安泰公司签订的2份《花开四季安置房订购协议》为无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，故郭团交纳的购房款应予返还。其次，安泰公司、易通公司于2015年9月26日签订的《项目转让协议书》明确约定，安泰公司负责处理前期已签订房屋协议纠纷，合同变更后由易通公司负责。根据“谁主张谁举证”的原则，安泰公司应承担对于郭团案涉两套房屋列明在上述《项目转让协议书》中约定的由易通公司承担的前期债务附表中的举证责任，但安泰公司并未提交该前期债务附表，其应承担举证不能的法律后果。且引起本案纠纷主要是因安泰公司拖欠王俊民工程款引起的。同时，郭团与安泰公司签订案涉购房合同、交纳购房款定金均发生在上述《项目转让协议书》之前，故依据合同相对性的原则，郭团的购房款应由安泰公司予以退还。关于安泰公司上诉称张义广2017年8月10日书写的两份承诺书的证据是虚假的，是张义广与易通公司恶意串通的，不能作为定案依据的主张，一审法院并未将上述两份承诺书作为定案依据，本院对该上诉理由不作处理。综上所述，安泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10880元，由上诉人三门峡安泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二〇年十一月二十四日法官助理胡若楠书记员水文彬