湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2406号上诉人（原审被告）:蒋崇玖，男，1964年2月24日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：王星力，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖芬，女，1988年7月24日出生，汉族，住湖南省永兴县。上诉人蒋崇玖因与被上诉人廖芬租赁合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2020）湘1023民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋崇玖上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判蒋崇玖无需向廖芬退还租金14,000元和补偿装饰装修费12,760.8元；2.一二审诉讼费由廖芬承担。事实和理由：一、导致合同无法履行的过错完全在廖芬，一审认定双方均有过错是认定事实错误。大办公室不在租赁范围内，廖芬只有在蒋崇玖当天不使用且经蒋崇玖同意情况下才能使用大办公室。2019年12月6日当天，因蒋崇玖无法及时开门，廖芬指使李金玲私自撬锁入室，直接导致合同丧失履行基础，也使蒋崇玖无法实现合同正当目的，故蒋崇玖根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同是正当合法行为，没有过错。双方对大办公室的适用约定明确，而非一审所认定“约定不明”。即使约定不明，也应按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定来确定，廖芬不应直接撬锁入室，一审法院对廖芬撬锁入室行为未作否定评价，反而判令蒋崇玖承担过错责任极其错误。二、一审判令蒋崇玖退还租金14,000元错误。如前所述，蒋崇玖可依合同法第九十四条或依合同第六条约定单方面解除合同。蒋崇玖向廖芬书面下达的《告知书》合法有效，在2019年12月9日送达后，廖芬没有仲裁或起诉即生效，廖芬应自此在三个月内即最迟在2020年3月9日腾退店面，但廖芬在2020年7月16日在一审法院监督下才搬离门店，故按照合同约定，廖芬应当支付2020年1月1日至2020年7月16日期间的租金，一审法院不仅未判令支付该期间租金，反而判令蒋崇玖退还2个月租金，更是错误。三、一审判令蒋崇玖补充装饰装修费12,760.8元错误。廖芬未经蒋崇玖同意撬锁使用大办公室导致蒋崇玖解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，廖芬请求出租人承担装饰装修残值损失的诉请应不予支持，况且廖芬接手前门店内原有的燃气阀、门锁、灯、水龙头均能正常使用，廖芬在使用过程部分损坏，理应更换赔偿；廖芬接手时，电表中还有一千多元电费，廖芬一直使用蒋崇玖购买的燃气，蒋崇玖还交了2000多元物业费，廖芬还损坏了价值4000多元的电视机、10,000多元按摩椅，扔掉了价值6000多元的窗帘，上述物品，廖芬均应赔偿。此外，廖芬还需将广告牌恢复原状。四、一审程序违法，遗漏了诉讼主体。租赁合同的实际承租人是廖芬、李金玲、蒋淳瑶和郝平四人，四人均是本案合法原告，应当参加诉讼。五、一审判决第十页认为双方对合同无法履行均有过错，但在第十一页又认为是不可归责于双方的事由导致合同解除，这一认定相互矛盾，该矛盾的根源在于适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项而非第四项规定。二审辩论时，蒋崇玖还提出一审未予审理其反诉请求，遗漏了诉讼请求，程序违反。廖芬辩称，一、一审法院认定合同无法履行是双方对大办公室的使用约定不明，从而产生分歧，双方均有过错，属于事实认定不清，依据不足。1.本案证据可以证明，《门面租赁合同》无法履行是蒋崇玖单方解除合同导致，而非对大办公室使用约定不明；2.在大办公室的使用上，《门面租赁合同》已经明确约定包含在租赁设施范围内，廖芬有权使用；3.即使如一审法院所认定的，《门面租赁合同》无法履行是因为对大办公室使用约定不明，廖芬也没有任何过错，一审法院在分析合同无法履行时，没有从合同被解除的直接原因上分析和阐述，明显偏袒蒋崇玖。二、一审法院对蒋崇玖随意解除合同的行为没有进行任何惩罚，廖芬的损失没有得到应有的补偿，明显违背了合同法关于违约应当承担违约责任的法律规定。1.一审判决退还的租金、违约金、押金都是廖芬之前支付的费用，一审法院还帮助蒋崇玖扣除了7000元；2.一审判令支蒋崇玖补偿装饰装修费12,760.8元，但廖芬无法移动、分离的附合装修款达到31352元；3.一审不予支持预期可得利益，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定。三、一审判决不但没有使违约方承担相应法律责任，反而让守约方遭受巨大损失，于情于理于法均显失公平。廖芬租赁门面用于经营，投入资金16万元，一审判决蒋崇玖退还和补偿约为50,000元，廖芬实际损失十多万元没有得到法院保护。蒋崇玖的肆意解约行为不仅未得到惩罚，反而收取租金7000元。综上，一审严重偏袒蒋崇玖，判决结果违反法律规定，应予纠正。廖芬向一审法院起诉请求：1.判令蒋崇玖退还房屋租赁费25,000元（其中三个月租赁费21,000元，违约金3000元，履约保证金1000元）；2.判令蒋崇玖赔偿违约金和经济损失50,000元（其中无法移动、分离的附合装修款31,352元，加餐具、电视机等可以移动、分离非附合贬值的其他财物）；3.判令蒋崇玖赔偿预期可得利益100,000元；4.所有诉讼费用由蒋崇玖承担。一审法院认定事实：廖芬与案外人李金玲、郝平、蒋淳瑶拟合伙开办美容养生服务门店。2019年10月10日，廖芬（乙方）与蒋崇玖（甲方）签订《门面租赁合同》一份，合同约定：“第一条租赁房屋的位置、面积、装修设施情况：1、甲方出租给乙方的门面房位于永兴县××镇××路××村××栋××号门面，门面面积为348.2平方米。……3、甲方将给予乙方80天的装修期限，此期限内免房租，其他费用由乙方自行承担。4、甲方给予乙方享有装修及设施、设备使用权，乙方需对装修及设施、设备进行维护，对使用的设施、设备损坏即赔。第二条租赁期限、用途：1、本合同租赁期限为2年，自2020年元月1日起至2022年元月1日止。……第三条租金、支付方式和交纳期限：1、租金及支付方式：21000元／季度，一季度一交。2、甲乙方签订本合同之日，乙方需将第一季度租金一次性支付给甲方。3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金叁仟元。4、甲乙双方自签订本合同之日，乙方需向甲方缴纳壹仟元作为履约保证金，合同结束之日，甲方需退还给乙方。第四条房屋的附属设施及费用的承担：1、租赁期间物业费、水电费、维修费由乙方承担；2、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装的电话、宽带、有限设备等）。第五条租赁期间的房屋修缮：……2、乙方对租赁物的改造需经甲方同意，改造费用由乙方承担。未经同意擅自改造的，如造成甲方损失，乙方应负赔偿责任。第六条房屋的转让与转租：1、租赁期间，如甲方需出售或收回房屋，须在3个月前书面通知乙方。甲方收回门面，合同终止，但乙方已交的门面租金，甲方需按天计算如数退给乙方……。”合同签订后，廖芬通过其合伙人蒋淳瑶支付给蒋崇玖租金21,000元，违约金3000元，押金1000元。廖芬以永兴县银河美业美容店办理了营业执照，并对案涉门面进行了装修。2019年11月16日该美容店开始试营业。期间，原、被告因案涉租赁门面中大办公室的使用产生矛盾。2019年12月6日，廖芬合伙人李金玲为接待顾客，向蒋崇玖要求使用大办公室，但蒋崇玖有事在外，李金玲遂叫人打开门锁。蒋崇玖得知后，认为廖芬与李金玲违反租赁合同约定，私自撬锁，双方发生争执。2019年12月9日，蒋崇玖以其妻李丙竹的名义对廖芬书面告知：“因贵公司股东廖芬未经我方允许于2019年12月6日擅自将我的办公室门撬开，已严重违反契约精神。鉴此，我方决定收回房屋。……”此后，该美容店未再经营。一审另查明，廖芬为美容店经营，在租赁门店刮胶花费2615元，订做墙板花费7180元，维修装饰室内户外广告灯、牌花费3490元，以及买茶镜、换锁、买灯、买电、空调维修清洗、燃气阀门保险等零星装饰装修费用2666元，以上共计15,951元。经一审法院释明，廖芬同意与解除《门面租赁合同》。一审庭审后，经一审法院组织，廖芬前后两次从案涉门面中搬走可移动物品若干，并记录在卷。一审法院认为，廖芬与蒋崇玖签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守执行。现双方均同意解除合同，一审法院依法予以准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经查，导致本案合同无法履行的关键是双方对案涉租赁房屋中大办公室的使用约定不明，从而产生分歧，双方均有过错。对廖芬要求退还租赁费的诉讼请求，双方虽然是在租赁期之前产生纠纷导致合同无法继续履行，但蒋崇玖向廖芬发出书面解除合同告知书后，廖芬并未提出异议，且廖芬至2020年4月24日向法院起诉时，仍有部分物品占用案涉租赁房屋，应酌情承担部分租赁费。根据本案实际和“新冠肺炎疫情”影响综合考量，廖芬承担其占用期间费用计算一个月7000元（21,000／季度÷3个月）。对廖芬要求赔偿无法移动、分离的附合装修损失的诉求，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方按公平原则分担。经查，廖芬系在蒋崇玖默许下对案涉租赁房屋进行装修，相应装修支出费用共计15,951元客观存在，为避免当事人诉累，考量本案装饰装修的时间长短，一审法院酌情认定蒋崇玖分担装饰装修费用12,760.8元（15,951元×80％）。对廖芬要求蒋崇玖赔偿预期可得利益的诉讼请求，一审法院认为，鉴于双方在租赁合同中对于违约责任未进行明确约定，且廖芬提交的收入证明未计算装修、租金等成本，廖芬的该项诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定判决如下：“一、解除原告廖芬与被告蒋崇玖于2019年10月10日签订的《门面租赁合同》；二、被告蒋崇玖于本判决生效后十五日内向原告廖芬退还租金14,000元，违约金3000元，押金1000元；三、被告蒋崇玖于本判决生效后十五日内向原告廖芬补偿装饰装修费12,760.8元；四、驳回原告廖芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1900元，由原告廖芬承担1615.5元，被告蒋崇玖承担284.5元。”二审中，双方均未提交新证据。对一审认定的事实本院予以确认。另查明：蒋崇玖在一审答辩状中提出请求：“1.请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求；2.请求依法判令被答辩人按照租赁合同第三条第一款之约定补交多给予免租期50天的租金11,666元（已减去毛坯房正常免租30天）和所欠房屋租赁自2020年4月1日起至正式退租搬离并交还门店钥匙日止的全部租金（现计算至2020年5月1日计7000元）；并依法解除租赁合同、限期被答辩人搬离。”本院认为，本案为租赁合同纠纷。争议焦点为：一、蒋崇玖应否退还租金，如应退还，则相应退还金额如何确定，以及蒋崇玖应否补偿廖芬装饰装修损失；二、一审是否遗漏诉讼主体、是否遗漏了蒋崇玖的反诉请求，程序是否恰当。关于焦点一。涉案《门面租赁合同》原本是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。从《门面租赁合同》约定内容以及双方实际履行行为来看，双方未明确约定大办公室属于租赁范围，但廖芬在征得蒋崇玖同意后有权使用。2019年12月6日，廖芬及其合伙人李金玲擅自开门入室的行为虽有不妥，但并不会产生涉案《门面租赁合同》无法继续履行、租赁双方合同目的无法实现的后果，廖芬及其合伙人的不当行为不构成根本违约，蒋崇玖不能据此享有单方解除权，蒋崇玖2019年12月9日向廖芬发出《告知书》要求解除合同的行为，没有事实和法律依据，蒋崇久对合同解除存在一定过错。同时，廖芬及其合伙人的行为直接影响了合同继续履行的基础，对解除合同亦存在一定过错。因此，双方对合同解除均存有过错，应依法承担相应的过错责任。《门面租赁合同》明确约定免租期80天，自2020年1月1日起计收租金，因此，合同签订后至2019年12月31日属于双方约定的免租期，廖芬无需交纳租金。廖芬在一审法院组织下于2020年7月16日搬离租赁门面，蒋崇玖一审答辩中亦请求从2020年4月1起支付租金，故廖芬占用租赁门面应付租金期间应为2020年4月1日至2020年7月16日，一审法院在计算租金时考虑疫情影响，判令廖芬支付一个月租金7000元、蒋崇玖退还多收取的租金14,000元并无不妥，本院予以维持。蒋崇玖上诉要求廖芬支付2020年1月1日至2020年7月16日期间的租金，与其一审答辩请求不符，本院不予支持。关于装修损失的承担，一审认定双方均有过错但又适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定的公平原则，虽适用法律存有一定瑕疵，但判令蒋崇玖对装修损失承担80%责任与附合装修物的使用时间基本吻合，判决结果并无不当，本院予以维持。关于焦点二。涉案《门面租赁合同》的当事人是廖芬和蒋崇玖双方，廖芬的合伙人不是合同当事人，根据合同相对性原则，一般情况下，仅合同当事人享有合同权利，当事人亦仅能要求合同相对方履行合同义务，故廖芬的其他合伙人并不属于本案必须参加诉讼的当事人，一审未予追加符合法律规定。关于蒋崇玖二审辩论中提到一审遗漏其反诉请求的问题。经查实，蒋崇玖在一审书面答辩状中提出第一项请求是对廖芬本诉请求的反驳，不属于民事诉讼中的“诉”，并不属于反诉请求。蒋崇玖反诉请求第二项则是请求解除合同和判令廖芬支付占用门面期间的租金及限期廖芬办理租赁门面，一审已经在第一个判项中判决解除了涉案《门面租赁合同》。一审对于支付租金的反诉请求，未在判项中做出回应虽有不当，但在核算应退还租赁费用时必须先核算廖芬应当支付的租赁费，实质上已经对蒋崇玖要求支付租赁费的反诉请求进行了审理。一审法院组织双方腾退房屋，廖芬已于2020年7月16日办理租赁门面，蒋崇玖提出限期廖芬搬离门面的要求已经实现，蒋崇玖提出限期搬离房屋的反诉请求已无继续审理的必要。故此，一审未严格按照法律规定审理蒋崇玖的反诉请求审理程序上虽有不当，但实质上并未遗漏蒋崇久的反诉请求。综上，一审认定事实清楚，适用法律和审理程序虽有部分瑕疵，但裁判结果正确，蒋崇玖的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费469.02元，由蒋崇玖负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二〇年十一月十一日法官助理李敏书记员梁俊雯附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。