贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初6141号原告：翁龙，男，汉族,1990年9月11日生，住福建省福清市。原告：黄秉玲，女，汉族，1991年8月2日生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：康元超、肖健（实习），贵州听威律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李颖萍，女，汉族，1985年11月6日，该公司员工，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：黄雪婷，女，汉族，1993年12月31日生，公司员工，住贵阳市南明区。被告：贵州宏立城集团有限公司，住所，住所地：贵阳市南明区四方河路**div>法定代表人：肖春红，该公司董事长。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行，住所，住所地贵阳市云岩区中山东路**div>负责人：平亚虹，行长。委托诉讼代理人：陈红，女，汉族，1971年5月26日生，该行员工，住贵阳市云岩区。原告翁龙、黄秉玲诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、贵州宏立城集团有限公司（以下简称宏立城公司）及第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称农行贵阳南明支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翁龙、黄秉玲的康元超、肖健，被告宏益公司的委托诉讼代理人李颖萍、黄雪婷，第三人农行贵阳南明支行的委托诉讼代理人陈红到庭参加诉讼。被告宏立城公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁龙、黄秉玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告宏益公司于2018年6月21日签订的《商品房买卖合同》（编号300472）及补充协议；2、判令二被告连带返还原告首期购房款656710元及原告已向第三人偿还的贷款本息158366.59元，以上两项共计815076.59元（暂计算至2020年4月8日，最终返还的贷款本息以第三人实际扣除为准）；3、判令二被告连带返还原告维修基金43714元；4、判令二被告连带支付原告违约金44588.48元；5、判令二被告以700424元为基数，自2018年6月21日起按月息2%标准连带支付原告资金占用损失至本息付清之日止（暂计算至20220年5月6日为349860.3元）；6、判令二被告以原告向第三人偿还的每期还贷本息为基数，自每期还贷之日起按月息2%连带支付原告资金占用损失至本息付清之日；7、判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，停止返还贷款；8、判令二被告共同向第三人偿还原告就《个人购房担保借款合同》解除后剩余应付贷款本金、利息、罚息等（以借款合同的约定进行计算）；9、本案诉讼费、律师费、保全费、保全担保费均由二被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系。2018年6月18日，原告与被告宏益公司就贵阳市南明区花果园大街花果园后街彭家湾危旧房、棚户区改造项目一期22栋2-39-3号房认购事宜达成合意，原告依约向被告支付房屋认购金50000元。2018年6月21日，原告与被告宏益公司就认购房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号300472）及补充协议，约定商品房总价款为2185710元，原告于合同签订之日支付首期购房款656710元及维修基金，余款152900元以银行按揭方式支付。合同还约定，被告应在2019年6月30日前向原告交付房屋，逾期交房超过180工作日的，原告有权退房，且被告应退还原告全部已付款，并按照全部已付款的2%支付违约金。合同签订后，原告依约向被告宏益公司支付了首期购房款656710元，并按被告宏益公司要求向被告宏立城公司支付了维修基金43714元。2018年7月16日，原告和被告宏益公司及第三人就原告办理房屋按揭贷款事宜签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120180053288），合同签订后，截2020年4月8日止，原告已向第三人偿还按揭贷款本息共计158366.59元。上述合同签订后，被告至今仍未向原告交付房屋，致使原告的合同目的不能实现。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告宏益公司辩称：1、自新型冠状病毒爆发以来，为避免病毒大规模传播，全国全面进入疫情防控阶段，导致房地产企业的建设生产受到严重影响，工程进度也因疫情影响严重滞后。但随着疫情情况好转，企业开始逐渐复工复产，被告也在加大建设力度，力求尽快完成涉案房屋的建设，并将案涉房屋交付给原告。为了维护交易及合同的稳定性，在被告有能力交付房屋，且合同存在继续履行可能性的情况下，恳请法院考虑被告实际情况，驳回原告全部诉请。2、本案所涉房屋的维修基金被告已交至住建部门，如果判令解除合同，被告不应承担退还该笔款项的义务，原告可凭相关票据到住建部门退还。又因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的预告登记费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担。3、根据合同附件十二20.2条，若判决合同解除，则原告应配合办理备案登记、预告登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后被告才予以退还原告已支付的款项。被告宏立城公司提交书面答辩意见称：宏立城公司并未与二原告就案涉房屋签订任何合同，亦未收取二原告任何费用，故二原告对宏立城公司的诉请无事实和法律依据，恳请依法驳回二原告对宏立城公司的全部诉请。第三人农行贵阳南明支行述称：如原、被告解除合同，应由被告宏益公司按照个人购房贷款担保合同约定承担归还贷款本息的责任。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1、二原告身份证、结婚证复印件、二被告及第三人工商登记信息各1份，拟证明原、被告、第三人身份信息及主体适格。同时证明二被告系关联公司。被告宏益公司对证据的三性无异议，但对二被告系关联公司有异议。第三人无异议；2、商品房买卖合同及补充协议、个人购房担保借款合同各1份、转账凭证3份、农业银行交易明细清单1份、收据2份，拟证明二原告与被告宏益公司签订的商品房买卖合同约定，被告宏益公司应于2019年6月30日向原告交付房屋，逾期超过180工作日，原告有权退房，并由被告宏益公司返还全部已付款及按全部已付款的2%支付违约金。合同签订后，原告向被告支付首期购房款656710元，剩余购房款152900元通过向第三人贷款方式向被告宏益公司支付完毕。同时，原告应被告宏益公司要求向被告宏立城公司支付维修基金43714元。二被告存在人格混同，向原告承担连带责任的事实。截止2020年7月17日止，原告已向第三人偿还按揭贷款本息共计184800.91元。被告宏益公司对商品房买卖合同三性无异议，对证明目的有异议，认为因疫情影响，延迟了案涉房屋的建设进度，但目前被告宏益公司正在积极的抓紧完成建设，以期尽快将案涉房屋交付给原告，案涉存在继续履行的可能性。对转账凭证及房屋销售专用收据三性无异议，认可该款项被告宏益公司已收到。对于维修基金，被告宏益公司提出已转交给住建部门，如判决解除合同，原告应持相关票据自行至住建部门进行退还，被告宏益公司不承担退还义务。对农业银行的担保借款合同及交易明细清单的真实性无异议，质证意见以第三人意见为准。第三人对个人购房担保借款合同及交易明细清单无异议，确认原告一直按期支付按揭款，已还款项金额属实，同时，被告宏益公司负有担保责任；3、短信记录1份，拟证明被告宏益公司至今未向原告交付房屋，且已超过合同约定的2019年6月30日后180个工作日，被告宏益公司交房时间至今无法确定，双方解除合同的条件已成就，应当解除合同并由二被告承担违约责任。同时，二被告应当向原告返还首期购房款656710元、维修基金43714元及原告已向第三人偿还的按揭贷款本息，并支付违约金44588.48元及相应资金占用费以及应当向第三人偿还二原告就个人购房担保借款合同解除后剩余的应付贷款本金、利息、罚息等。被告宏益公司提出因原告未提交短信内容的原始载体，真实性无法核实，故对短信记录的三性及原告证明目的不予认可。第三人认为与其无关；4、贵州省政府发布的延迟省内企业复工复产的通知1份，拟证明被告可以在2020年2月10日开始复工复产，因新冠肺炎疫情影响导致被告停工停产的时间为7天，若认定最终交房时间延期，被告也应当于2020年3月23日向原告交付房屋。被告宏益公司对同志的真实性无异议，但对原告的证明目的不予认可。认为该通知据恰好证明被告因为新冠肺炎疫情的影响，延迟了建设进度，属于不可抗力。第三人认为与其无关。被告宏益公司围绕其主张提交如下证据：营业执照副本复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告主体资格适格。原告及第三人无异议；2、照片2张，拟证明案涉房屋所在楼栋的现状，被告宏益公司正在积极修建，以期尽快交付。原告对照片的真实性无异议，但认为恰好证明被告宏益公司逾期交房，至今未向原告交房的事实，达不到被告宏益公司的证明目的。第三人认为与其无关；3、维修基金专用收据1份，拟证明被告宏益公司已将维修基金转交给住建部门，如解除合同，原告可自行向住建部门申请退款。原告对收据的真实性无异议，但提出原告是将维修基金直接支付给被告。第三人认为与其无关。4、贵州省人民政府发布的《贵州省启动突发公共卫生事件一级响应》公告1份，拟证明被告宏益公司受新冠肺炎疫情的不可抗力因素影响，被告宏益公司的工程进度受到严重影响。原告对公告的三性无异议，但认为被告宏益公司逾期交房的时间已超过疫情的时间，故达不到被告宏益公司的证明目的。第三人认为与其无关。被告宏立城公司未提交证据。第三人围绕其主张提交如下证据：个人购房担保借款合同、借款凭证各1份，拟证明原告的按揭贷款已发放至被告宏益公司账户。原告对证据的三性无异议，并提出证据能够证明原告已履行完毕购房款支付义务。被告宏益公司无异议。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2018年6月18日，原告翁龙向被告宏益公司转款50000元。2018年6月21日，原告黄秉玲（买受人）与被告宏益公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：300472）一份，约定原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区房屋，建筑面积148.93平方米，套内建筑面积110.16平方米，按套内建筑面积计算，总价款为218571元。买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款656710元，余款1529000元以银行按揭支付。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件。合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。合同第十四条交接手续载明：“（一）商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及、地点以及应当携带的证件验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”。合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记”。《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中，第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明：“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2017年12月31日。5.2《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。……；第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第20.2条载明：“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，原告向被告宏立城公司转款2206999元。同时，被告宏益公司向原告出具房屋销售专用收据2份，分别确认收到原告支付的首期购房款677999元及楼款1579000元。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，原告黄秉玲向被告宏益公司转账606710元并向被告宏立城公司银行账户转账43714元。被告宏益公司于同日向原告黄秉玲出具房屋销售专用收据1份及代收费票据1份，确认收到原告黄秉玲支付的首期购房款656710元及代收维修基金43714元。2018年7月6日，被告宏益公司将代收的维修基金43714元交至贵阳市住房和城乡建设局。2018年7月16日，原告黄秉玲（借款人、抵押人）、原告翁龙（抵押人）、被告宏益公司（保证人）与第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，原告通过向第三人贷款于2018年10月9日向被告宏益公司支付购房款1529000元。2020年5月13日，原告以被告宏益公司未按约交付上述所购房屋为由，向本院递交民事起诉状，诉请如前。另，2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我国发生。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月30日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于进一步加强各类营业场所监管的通知》，2020年2月14日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于加强全省复工复产期间疫情防控工作的通知》，2020年2月23日24时起，贵州省新型冠状病毒感染的肺炎疫情调整为三级响应。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告采用按揭贷款方式已将全部购房款支付给被告，但被告宏益公司未按合同约定于2019年6月30日前将涉案商业用房交付原告使用，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。因被告宏益公司至本案庭审结束尚未完成案涉房屋所在工程，致使原告不能实现其合同目的，原告诉请解除与被告宏益公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告返还首期购房款656710元的主张，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告称案涉房屋的建设工程进度严重滞后系因疫情影响。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发时间系在合同约定交付房屋期限之后，故被告宏益公司的该抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的《商品房买卖合同》解除后，原告要求解除与第三人之间的《个人购房担保借款合同》也因合同目的不能实现，应当一并予以解除，被告宏益公司应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余未归还的贷款本息等返还给第三人。至于原告诉请判令停止返还贷款的主张，因本院已判令被告宏益公司将剩余未归还的贷款本息返还给第三人，故原告的该主张属于重复诉请，故本院不再明确处理。关于原告诉请被告宏益公司返还维修基金43714元的主张，因该维修基金被告宏益公司代收后已交纳至市住建局，在原告与被告宏益公司所签的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还。该费用不是被告宏益公司收取，被告宏益公司不负有退款义务，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告诉请被告宏益公司支付违约金44588.48元的主张，因双方所签合同约定“逾期交房超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，故原告诉请被告宏益公司支付违约金的主张，符合合同约定，本院予以支持。但原告向被告宏益公司支付全部购房款为2185710元，按合同约定被告宏益公司应承担的违约金为43714.2元，对高于该款项部分的874.28元，本院不予支持。关于原告诉请被告宏益公司支付资金占用损失的主张，因双方所签合同已对被告宏益公司违约责任进行了约定，且原告主张的违约金已得到支持，故原告再次主张资金占有损失，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请被告宏益公司承担律师费的主张，因双方合同对此并未进行约定，且原告亦未提交交纳律师费用的证据，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告诉请被告宏立城公司承担连带责任的主张，二被告法定代表人虽系同一人，但二被告系独立成立的法人企业，被告宏立城公司不是案涉合同的相对人，且案涉购房款原告系支付给被告宏益公司，向原告出具收到购房款项的主体亦系被告宏益公司。而原告虽将案涉房屋维修基金转账至被告宏立城公司银行账户，但向原告出具代收维修基金票据的主体亦系被告宏益公司，且被告宏益公司已将代收的维修基金交至住建部门，故原告的该主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的备案登记、预告登记注销手续，本院认为合同解除以后，注销房屋相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告翁龙、黄秉玲与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2018年6月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：300472）及补充协议。二、解除原告翁龙、黄秉玲与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行于2018年7月16日签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告翁龙、黄秉玲首期购房款656710元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告已向第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行归还的贷款利息（以第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行于判决生效当月出具的对账单为准）。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告翁龙、黄秉玲违约金43714.2元。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行偿还原告翁龙、黄秉玲就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息等。七、原告翁龙、黄秉玲于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区房屋的商品房买卖合同备案登记、预告登记的注销手续。八、驳回原告翁龙、黄秉玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16586元、减半收取8293元，保全费5000元，由原告翁龙、黄秉玲负担2465元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担10828元（该款原告翁龙、黄秉玲已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告翁龙、黄秉玲）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十一月二十八日书记员  谭博文