安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖01执异113号 案外人：谢绍信，男，汉族，1972年7月27日生，住安徽省合肥市瑶海区。 申请执行人:浙江**厦建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁镇南市路**，统一社会信用代码91330783147584645U。 法定代表人：金超锋。 被执行人：合肥耀华房地产开发有限公司，住，住所地安徽省合肥市屯溪路**富广大厦**办公地址安徽省合肥市徽州大道396号东方广场B座8楼，统一社会信用代码913401007430728147。 法定代表人：何建国。 利害关系人（买受人）：陈超龙，男，汉族，1969年10月6日生，住浙江省东阳市。 在本院执行申请执行人浙江**厦建设集团有限公司（以下简称浙江**厦公司）与合肥耀华房地产开发有限公司（以下简称合肥耀华公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人谢绍信认为安徽省合肥市徽州大道396号东方广场20120004项下的4#楼1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010房产属其所有，本院拍卖、变卖上述房产，侵害了其合法权利，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人谢绍信称，一、其与合肥耀华公司于2012年10月18日签订《商品房买卖合同》，该合同签订于法院查封之前，与合肥耀华公司同为安徽耀华控股集团下属子公司的合肥高压开关有限公司曾向异议人借款1300万元，经合肥耀华公司同意，以借款抵扣东方广场10层房款。异议人占有、所有、使用东方广场10层至今，法院未向异议人送达有关裁定，拍卖及变卖也未通知异议人，严重侵害了异议人的合法权益，本案执行涉嫌程序违法；二、根据最高人民法院《关于民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议人的情况符合上述法律规定，异议人曾要求合肥耀华公司办理网签备案及产权过户，但合肥耀华公司未予办理。浙江**厦公司申请法院查封不当，法院无权查封、冻结，裁定以房抵债违反规定和程序；三、异议人取得案涉东方广场10层房产时系毛坯房，经其装饰装修，已支付装修费用上百万元，异议人是该层楼的合法所有者。且异议人所有的多家公司在该地址上注册，该房产被拍卖，公司员工将无处办公。综上，案涉房产系异议人所有，法院无权在没有通知异议人的前提下擅自处置。 异议人谢绍信向本院提交了ems快递单复印件、商品房买卖合同复印件、转款凭证复印件、东方广场10楼装修装饰合同及发票复印件、注册地址为东方广场10、注册地址为东方广场**的公司营业执照复印件等证据材料 style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 浙江**厦公司、合肥耀华公司、陈超龙未发表意见。 本院查明，浙江**厦公司与合肥耀华公司建设工程施工合同纠纷一案，安徽省高级人民法院作出(2013)皖民四初字第00024号民事判决书，判决：一、合肥耀华公司于本判决生效之日起十日内支付浙江**厦公司尚欠工程款46205321.18元，并自2013年9月22日起按照银行同期同类贷款利率的2倍支付逾期付款违约金至判决确定的给付之日止；二、合肥耀华公司于本判决生效之日起十日内支付浙江**厦公司分包工程配合费1576700元及逾期付款利息(从2013年7月2日起按银行同期同类贷款利率计算至判决确定的给付之日止)；三、合肥耀华公司于本判决生效之日起十日内返还浙江**厦公司工程质量进度履约保证金100万元并支付利息(从2013年7月2日起按银行同期同类贷款利率计算至判决确定的给付之日止)；四、合肥耀华公司于本判决生效之日起十日内赔偿浙江**厦公司损失45200元；五、浙江**厦公司就所建工程折价或者拍卖的价款在合肥耀华公司尚欠工程款46205321.18元范围内享有优先受偿权。案件本诉受理费486978元，由浙江**厦公司负担184711元，合肥耀华公司负担302267元；反诉受理费162731元，由合肥耀华公司负担；诉讼保全费5000元，由浙江**厦公司负担。 (2013)皖民四初字第00024号民事判决书生效后，申请执行人向安徽省高级人民法院申请强制执行，安徽省高级人民法院受理后以（2015）皖执字第00038-1号执行裁定书，裁定指定安徽省合肥市中级人民法院执行。本院于2015年12月10日立案执行。 该案在诉讼过程中，于2013年12月13日，以(2013)皖民四初字第00024-1号协助执行通知书预查封了合肥耀华公司东方广场4#楼1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010等房产，并在执行过程中续查封。 执行过程中，本院委托安徽安和房地产土地评估有限公司对案涉房产等进行价值评估，该公司作出皖安和房地估报字［2016］第0858号房地产估价报告，并作出（2015）合执字第00865号执行裁定书，裁定拍卖被执行人合肥耀华公司所有的位于安徽省合肥市××大道××东方广场××下××＃楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、801，合产8110091716项下5＃楼商101上下、2602，房产证号为合产8110091750项下的6＃楼商106上下、商111上下、301、2605，合产8110091714项下7＃楼101，合产8110091715项下8＃楼602共22套房产。案涉合肥耀华公司东方广场4＃楼1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010房产经三次公开拍卖均因无人竞买流拍。2018年10月23日，本院作出（2015）合执字第00865-4号执行裁定书，裁定变卖被执行人合肥耀华公司所有的位于安徽省合肥市××大道××东方广场××下××＃楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××房产。2018年11月2日，竞买人陈超龙以1370.3万元购得包括案涉东方广场4＃1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010在内的13套房产，购买方式为等额冲抵申请人依（2015）民一终字第104号生效判决对被执行人享有债权的相应金额1370.3万元。2018年12月19日，本院作出（2015）合执字第00865-5号执行裁定书，裁定将合肥耀华公司所有的位于安徽省合肥市××大道××东方广场××下××＃楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房产（预售证号：20100679）交付给买受人陈超龙，买受人陈超龙可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2019年6月21日，本院向合肥市房屋交易管理中心及合肥市不动产登记中心送达（2015）合执字第00865-5号协助执行通知书，解除对案涉东方广场4＃楼1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010等房产的查封，并过户至买受人陈超龙名下。 2019年6月28日，该案终结本次执行程序。 另查明，2018年12月21日，谢绍信以EMS快递方式向本院邮寄了两份执行异议申请，该两份快递均已妥投。2020年5月13日，谢绍信再次向本院提交书面异议申请。 案外人谢绍信提供的《商品房买卖合同》载明，2012年10月18日，其与合肥耀华公司签订商品房买卖合同一份，约定合肥耀华公司将东方广场4#1001-1010房产以13545000元出售给谢绍信。谢绍信提交的转款凭证载明，自2012年1月9日至2012年10月18日，谢绍信分次共计向合肥高压开关有限公司转款14041698元。 本院认为，案外人谢绍信本次异议提交时间是2020年5月13日，在执行标的执行终结后，但从其提交的EMS快递单来看，在2018年12月21日其曾向本院提出过异议，且本院未对该异议进行审查，故对其提出的异议应予以受理。 依据《中华人共和国民事诉讼法》等相关法律、司法解释规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权拍卖、变卖被执行人财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（项）规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断是否系权利人；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断是否系权利人。案涉东方广场4#楼1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010房产建设单位、房产所属土地使用权证及预售许可证登记的权利人均为合肥耀华公司，故上述房产属合肥耀华公司财产，本院有权对上述房产拍卖、变卖。案外人谢绍信主张其与被执行人合肥耀华公司在法院查封前已签订了商品房买卖合同并已支付了购房款，从其提交的证据来看，在签订商品房买卖合同前其向合肥高压开关有限公司转款14041698元，该款不能证明系支付购买案涉房产的购房款，且案涉房产未备案登记在案外人谢绍信名下，更没有办理产权登记，故其主张案涉房产系其所有并排除本院执行的意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回谢绍信的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  胡明艳 审判员  鄢隆伟 审判员  杨曙华 二〇二〇年十一月九日 法官助理程佳豪 书记员章申鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。