广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3232号上诉人（一审被告）：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司。法定代表人：韩庆，董事长．委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈少钰，女，汉族。上诉人珠海市晋和天庆房地产开发有限公司（以下简称晋和天庆公司）因与被上诉人陈少钰房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人晋和天庆公司的委托诉讼代理人许欢、被上诉人陈少钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋和天庆公司上诉请求：1、撤销（2020）粤0404民初1625号民事判决书判决，依法改判晋和天庆公司无需承担违约责任。2、一审、二审诉讼费由陈少钰承担。本案事实陈述：2017年8月31日，晋和天庆公司与陈少钰签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定陈少钰向晋和天庆公司购买位于珠海市金湾区********************的房屋，房价总款为人民币1,284,698元，陈少钰选择的付款方式为银行按揭，并保证银行在买卖合同签订之日起60日内（即2016年10月30日）前发放全部贷款共计人民币1,020,000元到晋和天庆公司账户。涉案项目在施工过程中遭遇到恶劣天气、台风、市政修路、珠海航展、中、高考（金海岸中学）、政府原因等非晋和天庆公司所能控制的不可抗力原因，影响了涉案项目的正常施工。晋和天庆公司便于2017年11月9日向所有业主发出了《关于“晋和天庆花园”二期项目因不可抗力事件发生导致延期交房的通知》，告知所有业主涉案项目将延期交付，具体交付时间另行通知。涉案项目在2017年10月26日经竣工验收合格并取得了《建筑工程竣工验收报告》，原本涉案项目可以在这个日期前竣工，但是当时由于台风天鸽正面冲击珠海西区，涉案项目位于“天鸽”正面冲击范围，导致晋和天庆公司于2018年2月13日才取得珠海市金湾区住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。另外，有部分业主以晋和天庆公司逾期交楼为由要求晋和天庆公司进行补偿，虽然延期取得《竣工验收备案表》并非晋和天庆公司原因所致，但是晋和天庆公司为了能够以友好和平的方式解决问题，避免群体性事件的发生，一直积极主动与索赔业主进行谈判协商，现在晋和天庆公司已经与部分业主达成了和解。晋和天庆公司基于上述事实以及一审判决发表上诉意见如下：一、一审法院认定事实错误，晋和天庆公司不应承担违约责任。1、晋和天庆公司存在合同约定及法律规定的因不可抗力而交付期限应当相应顺延及免除相应违约责任的事由。晋和天庆公司与陈少钰签订的《买卖合同》第十二条及补充协议第四条明确约定：“因不可抗力原因导致出卖人逾期交楼的，出卖人无须承担逾期交楼的违约责任，不可抗力包括但不限于：1、海啸、火灾、水灾、地震、泥石流、暴乱、政变、施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹或以上天气）等等；2、施工期间发生停水停电；3、施工期间大规模流行病在广东地区爆发或者广东地区受到其他地区爆发流行病的影响；4、非出卖人原因导致的规划、设计调整、变更；5、因政府或公共事业部门原因、或受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、规定、政策影响而导致的该商品房交付延误的情形；6、高考中考前期和期间停止施工；7、各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工；8、非出卖人所能控制的客观原因导致该商品房交付期限顺延；9、突发性公共事件或法律、法规、规章、规定、政策变动的限制或非出卖人所能控制的政府行为。”本案中，晋和天庆公司之所以未能在合同约定的时间交楼，主要是因为涉案项目在建设过程中曾遭遇上述合同约定的不可抗力因素造成的，主要不可抗力包括：1、在施工过程中发生台风、暴雨、高温在内的恶劣天导致不能涉案项目正常施工；2、市政修路、政府配套设施不完善、政府备案不及时等政府原因导致涉案项目不能按期开工、施工、竣工及办理竣工验收手续；3、施工期间因发生航展、中高考等事由导致涉案项目不能正常施工；4、由于政府没有及时完成涉案项目所属区域的燃气管道基础设施建设，导致涉案项目无法办理竣工验收备案。上述事件是晋和天庆公司在签订合同时不能预见的，且事实上确实影响了施工进程，根据合同约定，在此情况下交楼时间应该予以顺延。因此，晋和天庆公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。2、一审判决给予晋和天庆公司台风“天鸽”恢复生产的期限为15天，就“天鸽”的危害程度来讲，是不合理的。2017年8月23日台风“天鸽”登录珠海，珠海西区（斗门、金湾）遭遇正面冲击。本次台风系珠海市遭遇60年一遇的最强台风，其破坏力异常强大。而涉案项目，处于台风正面冲击范围，对涉案项目的影响是不言而喻的，遭到破坏的建筑建材，也需要时间进行定制。晋和天庆公司不仅要清理、维修整个小区的公共部门，还包括遭受损害的业主的玻璃、因台风暴雨被泡坏的业主的地板、受损的外墙以及其他设施的检测及维修。整个涉案项目占地面积也较大，清理、维修也需要一定的时间。且晋和天庆公司在2017年12月7日已书面发函给陈少钰，告知因上述情况，会延期交楼。故，一审判决未给予恢复生产期限过短。3、一审判决认定涉案商品房在2017年12月31日前未达到交付条件与事实不符。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签订的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”。而涉案商品房已于2017年10月26日经验收合格并取得《建筑工程竣工验收报告》，应视为符合法律规定的交付条件。二、一审法院判决晋和天庆公司按照万分之三/天的标准向陈少钰支付违约金，并计违约天数为160天，该计算标准明显过高，违约天数计算错误，且所依据的证据不足，判决结果显失公平。1、一审判决晋和天庆公司按照万分之三/天的标准向陈少钰支付违约金，该计算标准明显过高，且在一审庭审中，陈少钰未能提交相关证据证明自身因此遭受了实际经济损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。违约金的认定要求是在衡量违约行为给守约方造成的实际损失为基础上，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益等综合因素予以考量。2、结合本案事实，涉案项目已于2017年10月26日经竣工验收合格，且陈少钰曾于2018年3月14日前往案涉房产验房，但以各种没有合同依据理由拒绝收楼，此时应视为陈少钰已收楼，故违约天数不应持续计算至2018年6月24日。三、一审法院认定双方签订的《买卖合同》出卖人应向买受人支付违约金的上限为全部房款的5%的约定为无效条款是错误的。双方签订的《买卖合同》附件十一第十六条明确约定：“出卖人向买受人支付的各项违约金最多不超过买受人全部购房款的5%；买受人向出卖人支付的各项违约金最多不超过买受人全部购房款的5%”，该条款是双方在平等自愿的条件下签订的，且是对等条款，对于买卖双方来说公平合理，因此，对双方均具有约束力。且该条款已经加粗并下划线提醒晋和天庆公司注意，在合同的附件签署页中也明确记载“买受人与出卖人均已详尽阅读和理解前述《珠海市商品房买卖合同》附件一至附件十一的全部条款内容》”，基于此，一审判决认定该条款为无效条款是错误的。综上所述，一审法院判决认定事实错误，证据不足，请二审法院撤销（2020）粤0404民初1625号民事判决书判决，依法改判晋和天庆公司无需承担违约责任。陈少钰辩称：一、一审法院认定事实正确，清楚，晋和天庆公司称一审法院认定事实有误没有任何依据。1．晋和天庆公司称在合同约定及法律规定的因不可抗力而交付期限应当相应顺延及免除相应违约责任的事由，陈少钰认为合同履行中的不可抗力，应同时具备“不能预见，不能避免，不能克服“的因素，而晋和天庆公司主张的中，高考，珠海航展，皆属于国家及当地政府定期举行的活动，合同订立时，晋和天庆公司完全能够预知，因此并不符合不可抗力不能预见，不能避免的因素。故陈少钰不予认可，对于晋和天庆公司主张的暴雨，台风，根据中国气象局发布的《气象灾害预警信号发布与传播办法〉规定，台风预警信号红色和橙色，应停止室内外大型集会，停课，停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号红色，应停止室内外大型集会，停课，停业（除特殊行业外）。2017年受台风“天鸽“影响，增加了复产的困难。一审法院从公平，公正，公开的原则下给予15天恢复生产，陈少钰予以认可，对于其它的未达到需要停产的预警级别，陈少钰不认可。2．晋和天庆公司认为万分之三/天的标准过高，违约天数错误，陈少钰不认可，因晋和天庆公司未提供证据证明万分之三的标准过高，且晋和天庆公司因逾期交房应按每日万分之三标准向购房者承担违约责任，已由人民法院生效判决所确认。致于违约天数，晋和天庆公司于2018年2月13日取得竣工验收备案表，才符合交房条件，然而晋和天庆公司直到2018年6月14日才以补充合同中短信通知陈少钰（本以邮寄书面文件），同时，根据合同约定交楼需提前十日通知，故违约天数从2018年1月1日到2018年6月24日止，减除不可抗力15天，合计160天。陈少钰认为合情、合理、合法。3．关于晋和天庆公司否定一审法院认定双方签定的《买卖合同》出卖人应向买受人支付违约金的上限为全部房款的5%的约定为无效条款的认定，陈少钰认为合同附件第十一《补充协议》有关“出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购房款的5%的约定”，该条款是晋和天庆公司为了销售商品房事先拟定并反复使用的格式条款，条款的约定存在减轻晋和天庆公司自身责任，限制购房者权力的情况，故陈少钰不认可。综上所述，陈少钰认为一审法院认定事实清楚，证据确凿，判决公正，请二审法院维持一审原判，判决晋和天庆公司承担违约责任。陈少钰向一审法院起诉请求：1．晋和天庆公司向陈少钰支付逾期交房违约金（自2017年12月31日起，以购房款1,284,698元为基数，按照每日万分之三计算至2018年11月21日止）；2．一审案件诉讼费用由晋和天庆公司承担。原审法院认定事实：2016年8月31日，陈少钰、晋和天庆签订《商品房买卖合同（预售）》及《附件》，合同约定，陈少钰购买晋和天庆公司开发的位于珠海市金湾区********************，总价款为人民币1,284,698元。合同第九条“商品房交付条件”：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房。（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点等的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付买受人的，逾期不超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之三的违约金；逾期超过90日，如买受人不解除合同，合同继续履行。自本合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之六的违约金。合同附件第十一《补充协议》第四条中明确买卖合同第十二条约定的“不可抗力”包括但不限于：1、海啸、火灾、地震、泥石流、战争、暴乱、政变、施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹等）；2、施工期间发生停水停电；3、施工期间大规模流行病在广东地区爆发或者广东受到其他地区爆发流行病的影响；4、非出卖人导致的规划、设计调整、变更；5、因政府或者公共事业部门原因、或受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、规定、政策影响而导致的该商品房交付延误；6、高考、中考前期和期间停止施工；7、各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工；8、非出卖人所能控制的客观原因导致该商品房交付期限延误；9、突发性公共事件或者法律、法规、规章、规定、政策变动的限制或者非出卖人所能控制的政府行为。第十六条其他部分第10点约定，出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%；买受人向出卖人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%。2017年10月26日，晋和天庆公司取得了《建筑工程竣工验收报告》。2018年2月13日，晋和天庆公司在珠海市金湾区住房和城乡建设局进行竣工验收备案又查明，2018年1月12日，晋和天庆公司通过EMS快递向陈少钰等业主邮寄了入伙通知书。该入伙通知书中记载各买受人所买房产已建设完成，且具备交付条件，交房时间从2018年1月28日开始。陈少钰于2018年3月14日到晋和天庆公司处查验房屋，但未在收楼流转表上签名。2018年6月14日，晋和天庆公司通过手机短信向陈少钰发出收楼通知。2018年11月21日，陈少钰办理了收楼手续。另查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”一审法院认为，陈少钰、晋和天庆公司订立《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈少钰、晋和天庆公司双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。陈少钰应依约向晋和天庆公司支付购房款，晋和天庆公司应依约向陈少钰交付符合约定条件的房产、基础设备等。《商品房买卖合同》已明确约定晋和天庆公司应当于2017年12月31日前向陈少钰交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，但晋和天庆公司于2018年2月13日才取得竣工验收备案表，晋和天庆公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。1、关于逾期交房违约金的计算问题。晋和天庆公司应于2017年12月31日前向陈少钰交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，故逾期日期应自2018年1月1日起计算。晋和天庆公司辩称高考、航展、台风、暴雨应属于不可抗力之意见，一审法院认为：所谓合同履行中的不可抗力，应同时具备“不能预见、不能避免、不能克服”的因素，而晋和天庆公司主张的中、高考、珠海航展，皆属于国家及当地政府定期举办的活动，合同订立时，晋和天庆公司完全能够预知，因此并不符合不可抗力不能预见、不能避免的因素，故其主张属于不可抗力无法律依据，一审法院不予采信。对晋和天庆公司主张台风、暴雨，根据中国气象局发布的《气象灾害预警信号发布与传播办法》规定，台风预警信号橙色和红色，应停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）；暴雨预警信号红色，应停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。故因台风橙色和红色、暴雨红色造成的停工，符合不可抗力的情形，根据晋和天庆公司提交珠海市气象资料，显示2017年受超强台风“天鸽”对金湾区生产、生活造成的严重影响，及台风天鸽后发生的两次恶劣天气增加了复产的困难，对灾后恢复生产影响时间较长的情况，一审法院酌定给予15天的恢复生产期间，应从逾期天数中予以扣减，至于晋和天庆公司主张的其他恶劣天气，未达到需要停工的预警信号级别，故不应扣减。晋和天庆公司于2018年2月13日取得竣工验收备案表，符合交房条件，故晋和天庆公司于2018年6月14日以短信通知陈少钰时，已符合了交付条件，该通知内容要求陈少钰履行收房义务，可以认定晋和天庆公司履行了通知收房义务。同时，根据合同补充协议第十一条约定，晋和天庆公司可以采取向购房者提供联系电话发送短信方式履行通知义务，故陈少钰主张交付通知必须采取邮寄书面文件并无合同依据，一审法院不予采信。因合同约定交楼需提前十日通知，故陈少钰合理的收楼时间应至2018年6月24日止。扣除不可抗力15天，即晋和天庆公司实际逾期交房天数为160天（175天－15天）。2、关于晋和天庆公司承担的违约金不超过购房款5%的效力问题。晋和天庆公司主张应适用合同附件第十一《补充协议》有关“出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%”的约定；陈少钰则主张该约定为格式合同，应为无效条款。一审法院认为，附件第十一《补充协议》是晋和天庆公司为了销售商品房事先拟定并反复使用的格式条款。条款的约定存在减轻晋和天庆公司自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款。故对晋和天庆公司辩称违约金应适用该条款的主张一审法院不予支持。3、对于逾期交房违约金计算标准的问题。陈少钰、晋和天庆公司《商品房买卖合同》约定，扣除不可抗力天数后，逾期不超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之三的违约金。晋和天庆公司提出该约定的违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因晋和天庆公司逾期交房给陈少钰造成的损失并非仅为租金损失，诉讼中，晋和天庆公司未能提交证据证明万分之三的标准过高，且晋和天庆公司因逾期交房应按每日万分之三标准向购房者承担违约责任，已由人民法院生效判决所确认。综上，晋和天庆公司须向陈少钰支付逾期交房违约金61,666元（1,284,698元×0.03%×160天），一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决如下：晋和天庆公司于本判决发生法律效力之日起七日内向陈少钰支付逾期交房违约金61,666元。本案受理费减半收取1,403元，陈少钰负担713元，晋和天庆公司负担690元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人晋和天庆公司上诉主张因不可抗力应顺延交楼时间，且涉案房产于2017年10月26日已经验收合格并取得《建筑工程竣工验收报告》，涉案房产符合法定交房条件。同时，被上诉人陈少钰于2018年3月14日拒绝收楼，故违约天数不应计算至2018年6月24日。为此，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。2017年超强台风“天鸽”即属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，一审法院综合考虑该台风对金湾区生产、生活造成的严重影响，台风天鸽后发生的两次恶劣天气对增加复产的困难，以及对灾后恢复生产影响时间较长的情况，酌定给予上诉人晋和天庆公司15天的恢复生产期间，并无不当，本院予以维持。至于上诉人晋和天庆公司主张的中、高考、珠海航展、暴雨等或属于国家及当地政府定期举办的活动，或属于经常发生的自然现象，均是当事人在合同订立时能够预见、能够避免并能克服的情况，因此并不属于不可抗力；其次，涉案房产于2018年2月13日才取得竣工验收备案表，而取得竣工验收备案表亦只是法定交房条件之一。根据双方合同约定，上诉人晋和天庆公司应于交付日期届满前10日通知被上诉人陈少钰，如一审法院查明事实所示，上诉人晋和天庆公司于2018年6月14日才通过手机短信通知被上诉人陈少钰，因此，一审法院认定收楼时间为2018年6月14日，并无不妥，本院予以维持。至于上诉人晋和天庆公司主张被上诉人陈少钰于2018年3月14日拒绝收楼，但上诉人晋和天庆公司并未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果；最后，关于上诉人晋和天庆公司主张出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之三的违约金的约定过高的问题。一审法院对此认定的合法、合情、合理，本院迳行予以维持。综上所述，上诉人晋和天庆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,342元，由珠海市晋和天庆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十一月十二日书记员  苏婉婷