广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7898号上诉人（原审原告）：谭宝婷，女，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************123。被上诉人（原审被告）：梁丽贞，女，汉族，住广东省四会市东城区************，公民身份号码440************749。委托诉讼代理人：曾宇雄，男，系梁丽贞丈夫。上诉人谭宝婷因与被上诉人梁丽贞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初8997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭宝婷上诉请求：1.撤销一审判决，改判梁丽贞立即向谭宝婷退还押金8000元及维修费385元；2.本案一、二审诉讼费由梁丽贞负担。事实和理由：新冠肺炎疫情属于不可抗力，严重影响合同目的（即作民宿经营用途）实现，在此情况下解除合同无论是根据不可抗力还是情势变更原则，谭宝婷均不应承担责任。根据公平正义原则，梁丽贞应退回押金予谭宝婷。具体原因：1.不可抗力导致合同目的无法实现，而非谭宝婷不履行交租义务。双方签订的《租赁合同》约定：“如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任”，但双方并未对“不可抗力”的具体情形作约定。一审判决认为新冠肺炎疫情不构成“不可抗力”，但新冠肺炎疫情显然是谭宝婷签订合同时不能预见、不能避免、不能克服的情形。涉案房屋用途是经营民宿，一审法院没有考虑到在新冠肺炎疫情影响下对合同目的实现造成的影响即驳回谭宝婷的诉请过于片面且不合常理。2.国家在疫情期间未出台明令限制或禁止旅游业及民宿经营，但“居家隔离”及禁止多人聚集的政策措施就是对旅游业及民宿经营最直接的限制与禁止。在此状态下，民宿无法继续经营。3.民宿主要是租赁给旅客居住，从2020年2月初起涉案房屋的小区物业采取办理居民出入证、在门口张贴标语禁止来访人员出入等措施。该类措施至2月底无法确定持续时间，疫情发展更无法预测。因疫情严重影响了民宿的正常运营，谭宝婷对因为疫情而取消的订单均全额退回。谭宝婷多次与梁丽贞协商免租无果，才在梁丽贞规定的时间内搬出涉案房屋，梁丽贞也如期收回房屋。4.一审判决认为新冠肺炎疫情影响系谭宝婷主观消极逾期，属于认定有误。根据全国人大及最高人民法院的相关公告，新冠肺炎疫情影响属于不可抗力。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干部题的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者收入明显减少，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。梁丽贞清楚疫情对合同履行的影响情况，其在出现不可抗力时仍要求谭宝婷承担违约责任，拒不退回押金，违背了公平交易原则。梁丽贞辩称，其不同意谭宝婷的上诉意见。谭宝婷向一审法院起诉请求：1.梁丽贞立即向谭宝婷退还押金8000元以及支付房屋维修费385元；2.本案诉讼费由梁丽贞承担。一审法院认定事实：梁丽贞为位于佛山市禅城区************的登记所有权人，已经取得相应的不动产权证书。2019年4月22日，梁丽贞（出租人、甲方）、谭宝婷（承租人、乙方）与广东链某房地产有限公司佛山分公司（以下简称链某公司、经纪方）三方签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋交付乙方使用，租房用途为民宿；租赁期间从2019年5月11日起至2024年5月11日止；每月租金4000元，租金不含物业管理费、水、电、燃气、网络等费用；租金按月结算，乙方应在每日11日前缴付当月租金；乙方向甲方缴纳房屋租金押金（保证金）8000元，乙方在租赁期满之日缴清该租赁物业一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，押金不得用于租赁期满前抵付租金；甲方负责租赁期内的房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用。等等。该合同第十二条约定“租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天以书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿”。第十五条第6项约定“如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任”。《租赁合同》签订当天，谭宝婷依约向梁丽贞支付了押金（保证金）8000元，梁丽贞出具《收款证明》予以确认。梁丽贞将涉案房屋交付原告使用，谭宝婷向梁丽贞支付了截至2020年2月份的租金。2020年2月份，双方就疫情期间的租金问题进行协商，梁丽贞提出2020年2月份租金减少1000元、3月份租金免收、4月份根据疫情发展情况再协商决定的方案，而谭宝婷则提出免除直到小区管制完全解除日的租金和物业管理费的要求。谭宝婷于2020年2月24日向梁丽贞提出“补充协议”，其内容为“因为疫情不可抗力因素影响，小区物管方限制外来人员进入（或禁止或限制），导致乙方租赁甲方的房屋无法正常使用，故甲方免收乙方租金和物管费（期间产生的水电费乙方正常缴纳），直到小区的管制完全解除，恢复正常如初。甲方协议同意的话，合同继续，如果不同意的话，合同至2月28日终止，乙方在合同终止后7天内搬走属于自己的东西，甲方验房没问题后退还乙方全部押金。”梁丽贞不同意该补充协议，双方未协商一致。2020年2月29日，谭宝婷搬离涉案房屋。2020年3月1日，梁丽贞收回了涉案房屋。另查明，谭宝婷于诉讼中举证了两份《收据》，拟证明其于2019年6月5日因更换涉案房屋的门锁产生费用150元、于2020年1月8日更换沐浴设备产生费用235元。梁丽贞陈述愿意承担该费用。以上事实，有谭宝婷举证的不动产产权证、《租赁合同》《收款证明》《收据》、梁丽贞举证的微信对话记录以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同关系。涉案《租赁合同》为谭宝婷、梁丽贞双方的真实意思表示，内容合法有效，各方应诚实全面履行，否则应承担相应的法律后果。一、关于租赁押金（保证金）退还问题谭宝婷主张因遭遇“新冠”疫情构成不可抗力为由要求梁丽贞退还租赁押金（保证金）。对该主张，一审法院经审查认为不能成立。理由是：其一，涉案《租赁合同》虽然有“如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任”的约定，但双方对“不可抗力”的具体情形未作约定，故以该合同条款中“不可抗力”的理解，应当依照法律的规定。《中华人民共和国民法总则》一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的情况。本案为租赁合同，谭宝婷作为承租人，其最主要的合同义务为依照契约按时足额支付租金。在支付手段多样化的今天，转账方式极为便利，疫情并不会对谭宝婷履行支付租金的义务的行为产生任何直接的影响。谭宝婷仅以“疫情发生”作为无法履行合同义务的事实，显然不能成立。其二，谭宝婷承租涉案物业用途是用于经营民宿类旅馆住宿业，而“新冠”疫情发生后，政府虽然要求旅馆住宿业严格执行旅客登记制度、落实实名登记、健康登记和体温检测等措施，但并未限制旅馆住宿业的经营，更未禁止，谭宝婷对于涉案物业并不存在因疫情而无法正常使用的情形。故疫情并不直接导致谭宝婷本案租赁合同基本目的无法实现，涉案租赁合同的履行基础并未丧失。至于谭宝婷提及的小区物业管理单位限制人员出入的问题，此非政府行为，不属于法律规定的不可抗力情形。其三，《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。谭宝婷主张因疫情导致其经营受到影响，但却提供任何证据证明其受到影响的程度，比如疫情前后订单量和营业收入变化的具体数据、疫情前已成立但疫情发生后被取消的订单的数量、因疫情所致的定金退还的数量等等，故谭宝婷提出的不可抗力主张显然缺乏证据，不能成立。其四，如谭宝婷起诉状所述，其终止本案租赁合同关系的原因在于因对疫情之后行业前景的消极预期。该消极预期仅为谭宝婷的主观判断，不属于上述法律规定的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不属于不可抗力。其五，按照谭宝婷、梁丽贞双方《租赁合同》第十二条的约定，在谭宝婷提前解除租赁合同的情况下，梁丽贞不予退还租赁押金，有合同依据。因此，对谭宝婷要求梁丽贞退还租赁押金的主张，理据不足，一审法院不予支持。二、关于维修费用的问题谭宝婷主张因维修涉案房屋而支出了费用385元，梁丽贞于诉讼中表示愿意承担该费用，一审法院对谭宝婷的该诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、梁丽贞于判决发生法律效力之日起五日内向谭宝婷支付维修费385元；二、驳回谭宝婷的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费为25元，由谭宝婷负担20元，梁丽贞负担5元。二审期间，谭宝婷向本院提交了微信聊天记录作为新证据，拟证明涉案房屋的用途为经营民宿且在已疫情期间接到的订单均已退款。梁丽贞二审期间未提交新证据。本院依法组织当事人进行了质证。梁丽贞质证认为，该证据无法证明谭宝婷主张，仅确认梁丽贞与谭宝婷聊天记录的真实性，对退回订单的聊天记录无法确认。经审查，涉案合同已明确约定房屋用途为经营民宿，且考虑到新冠肺炎的影响，本院对谭宝婷关于民宿退单的微信聊天记录予以采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明一，2020年1月23日，广东省新冠肺炎防控领导小组发布公告，根据新冠肺炎疫情防控形势，决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日,疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应降为三级响应。另查明二，谭宝婷提交的微信聊天记录显示，涉案房屋在经营民宿期间于2020年2月前后存在退单情形。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为梁丽贞应否退还8000元押金予谭宝婷。涉案《租赁合同》第十五条约定：“租赁双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等于押金的金额作为违约金予以赔偿。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因当事人在涉案《租赁合同》中已明确约定以“等于押金的金额”作为违约金，故本案中判断梁丽贞应否退还8000元押金的关键在于审查谭宝婷在履行合同过程中是否构成违约。对此，本院分析如下：首先，根据广东省新冠肺炎防控领导小组发布的公告，广东省于2020年2月期间已启动省级重大突发公共卫生事件一级响应，政府根据新冠肺炎疫情防控形势，对人员流动、市场经营等进行特定管制，将不可能避免地对特定经济活动造成影响。本案中，谭宝婷承租涉案房屋用于经营民宿，其主张政府部门所采取的防控措施对合同目的的实现产生影响，具有事实依据。且新冠肺炎疫情的爆发及政府采取的防控措施，系当事人在合同履行过程中不能预见、不能避免且不能克服的情形，属于涉案租赁合同第十五条第6款约定的不可抗力。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”即，当事人行使法定解除权应具备两个条件，一是出现不可抗力事宜，二是该不可抗力致使合同目的无法实现。而本案中，谭宝婷在与梁丽贞未能协商一致的情况下，于2020年2月29日搬离涉案房屋并主张解除合同，其行为的实质系认为己方已符合前述法律规定的法定解除权行使要件。然，租赁合同作为继续性合同，即使在合同履行过程中存在不可抗力因素，其是否必然导致合同目的无法实现仍需进一步分析。对此，本院认为，谭宝婷虽然提交证据证明新冠肺炎疫情在2020年2月前后对民宿经营造成了一定影响，但考虑到租赁合同作为继续性合同，且该租赁合同的租期长达五年，其提交的证据不足以证明当时尚处动态发展中的新冠肺炎疫情必然导致合同的目的完全不能现实，此其一。其二，在新冠肺炎疫情爆发的初期，租赁双方于2020年2月曾就租金问题已进行了协商，梁丽贞已提出2020年2月份租金减少1000元、3月份租金免收、4月份根据疫情发展情况再协商决定的合同变更方案，其已将新冠肺炎疫情对承租人的影响予以降低。事实上，新冠肺炎疫情的影响随着时间推移逐步降低，各行业的复工复产也在有序进行，广东省新冠肺炎防控领导小组已分别于2020年2月24日、5月9日将重大突发公共卫生事件响应等级逐步降至三级。即，从客观情况看，具有继续性合同性质的涉案租赁合同显然具有继续履行的基础。谭宝婷不同意梁丽贞的减租方案，坚持解除合同，并不符合合同法前述关于法定解除权的行使要件。故，谭宝婷未经梁丽贞同意单方解除合同并搬离涉案房屋的行为已经构成违约。现梁丽贞在一审答辩中明确表示谭宝婷构成违约并以没收押金的方式要求其承担违约责任，本院综合考虑以上情况，特别是谭宝婷单方解除合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于部分或全部免除责任的情形，为了避免诉累，对谭宝婷要求梁丽贞退还8000元押金的请求，不予支持。至于谭宝婷上诉还认为梁丽贞应退还385元维修费问题，一审法院已支持了其该项主张，梁丽贞对此亦无上诉，故本院对其该项主张不予审查。综上所述，谭宝婷的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谭宝婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十一月二日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫