山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初9340号原告:中国工商银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市常州北路**，统一社会信用代码：913702818696582558。负责人：王新波，行长。委托诉讼代理人：陈兵，男，1962年7月11日出生，汉族，住胶州市，系中国工商银行股份有限公司胶州支行员工。委托诉讼代理人：李萍，国浩律师（青岛）事务所律师。被告：黄孝云，男，1981年10月23日出生，汉族，住山东省即墨市经济开发区。被告：青岛胶州湾房地产开发有限公司，住所地青岛市胶州市九龙街道办事处徐家村。统一社会信用代码91370281725571046W。法定代表人：肖彦冰，董事长。委托诉讼代理人：张文杰，山东海康律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司胶州支行（以下简称“工商银行胶州支行”）与被告黄孝云、青岛胶州湾房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行胶州支行的委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼，被告青岛胶州湾房地产开发有限公司（以下简称“胶州湾开发公司”）委托诉讼代理人张文杰到庭参加诉讼，被告黄孝云经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与黄孝云签订的《个人购房借款/但保合同》；2.判令被告黄孝云偿还原告贷款本金人民币147750.42元及至实际付清之日之日止的利息、罚息，利息暂计35393.3元（暂计至2020年5月2日）；3.判令被告黄孝云承担原告为实现债权支付的律师代理费16088.62元；4.判令被告胶州湾开发公司对上述款项承担连带清偿责任；5.判令原告对被告黄孝云名下位于胶州市翠竹苑小区3-2-502户的房产（权利证号：胶房地预市字第××号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月16日，原告与被告黄孝云签订《个人购房借款/担保合同》，约定黄孝云向原告借款15.7万元用于购买胶州市翠竹苑小区3-2-502户的房屋，借款期限为10年，并依法用该房屋为原告办理了抵押权预告登记。合同签订后，原告依约向被告黄孝云发放贷款，后黄孝云未按照合同约定履行还款义务，构成违约。被告胶州湾开发公司为合同的连带责任保证人，依据合同约定，原告有权依法解除合同，并要求令被告偿付本息及为实现债权而支付的费用。诉讼中，原告自愿撤回第1项诉讼请求。被告胶州湾开发公司辩称，原告所诉的债权既有保证又有物的担保，根据担保法第28条的规定，被告仅在物的担保以外承担保证责任。依据约定，被告黄孝云所购的房屋已具备办理正式抵押登记手续的条件，但由于黄孝云自己的原因未去办理，故被告公司应免除担保责任。律师费被告不应承担。被告黄孝云未未作答辩。原告工商银行胶州支行围绕其诉讼请求提交了《个人购房借款/担保合同》、预抵押登记证书、个人借款凭证、自营历史明细列表、律师委托代理合同、律师费发票各一份，被告胶州湾开发公司对上述证据真实性均无异议，但认为涉案房屋已具备办理正式抵押登记的条件，由于购房人原因未办理，故被告应免除其阶段性连带保证责任。对黄孝云的具体还款情况被告公司不清楚。律师费原告应提供银行转账凭证，被告公司不应承担律师费。本院经审查，认为原告提交的上述证据具备证据的真实性、合法性、关联性的相关特性，具有证明力，可以作为认定案件事实的依据,本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月16日，原告与被告黄孝云、被告胶州湾开发公司签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定由被告黄孝云向原告借款157000元，用于购买位于胶州市户的房产，借款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。还款采用按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人自愿选择每月5日为还款日。借款人未按照合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收50%确定。借款人未完全、适当地遵守或履行在合同项下的任何承诺、保证、义务等责任，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等。借款人以位于胶州市户的房屋提供抵押担保，担保范围包括借款项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、质物保管费用、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人胶州湾开发公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、质物保管费用、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，即本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。另外，根据合同所附的送达地址确认书，黄孝云确认其所预留的送达地址适用于一审、二审、再审和执行各个诉讼阶段。相关诉讼文书按上述地址进行送达，因无人签收、拒收等原因导致被退回的，退回之日即为送达之日，上述送达地址如有变更，黄孝云将及时书面通知贵行，否则按本确认书载明的地址进行的送达仍然有效，黄孝云自行承担由此产生的法律后果。2015年9月21日，被告黄孝云与原告在胶州市房产管理局办理了胶州市胶西镇西祝村550号3号楼2单元502房产的预购商品房抵押预告登记手续，预告登记权利人为原告，房屋预告登记证编号为：胶房地预市字第××号。2015年9月22日，原告向被告发放贷款157000元，将贷款支付至合同约定的青岛胶州湾房地产开发有限公司账户，借款凭证上载明贷款到期日为2025年9月22日，执行利率5.15%。2016年1月26日，涉案抵押房产所在楼座取得房地产权属登记证明，已具备房地产权属登记条件。合同履行过程中，被告黄孝云已偿还9期贷款，已还本息共计14704.92元。其自2015年12月开始拖欠贷款，截至2020年5月5日，被告尚欠原告借款本金147750.42元、利息35393.3元。本院认为，原告与被告黄孝云、胶州湾开发公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同，各方应自觉履行合同义务。原告已经按照借款合同约定，向借款人黄孝云履行了发放借款义务。现借款人黄孝云在合同履行中出现逾期还款，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。故原告要求被告黄孝云偿还借款本息的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。关于工商银行胶州支行主张的对涉案房产处置价款的优先受偿权，本院认为，本案已就涉案房屋办理预购商品房抵押预告，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人黄孝云原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人工商银行胶州支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。关于胶州湾开发公司是否应承担保证责任问题，本院认为，本案胶州湾开发公司为黄孝云该笔借款提供的是阶段性连带责任保证担保，即自正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书日起，保证人免除保证责任。开发商之所以承担的是阶段性保证，就是因为房屋还未建成，因此无法办理正式抵押，因此原则上开发商完成了建造、竣工、验收等义务时，房屋客观上就符合办理正式抵押的条件。但我国的抵押登记条例没有对于预告抵押登记转抵押登记进行高效便民的调整，还是要求抵押人现场签字，因此有些房产就因借款人也就是抵押人的原因办不了证，本案就属于此种情形。因此从实体权利义务平衡及商品房预售制度稳定发展出发，既然已经判令银行享有抵押权，就应视为开发商的阶段性担保责任期限已经提前到期，开发商无需再承担保证责任。且借款人不还款应是银行的营业风险，不应转嫁给开发商。因此本院对原告要求胶州湾开发公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。本案原告工商银行胶州支行所主张的律师代理费应为其在借款人不按合同约定履行还款义务的情况下为实现其债权实际发生的费用，但本案中原告未提交该费用已实际发生的证据，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。被告黄孝云经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄孝云于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司胶州支行借款本金147750.42元；二、被告黄孝云于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司胶州支行借款利息35393.3元（暂计至2020年5月5日），及以借款本金147750.42元为基数，自2020年5月6日起至实际给付之日止，按照《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息及罚息；三、原告中国工商银行股份有限公司胶州支行有权以黄孝云所有的位于胶州市变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司胶州支行对青岛胶州湾房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4285元，减半收取2142.5元，财产保全费1520元，合计3662.5元，由被告黄孝云负担3501.5元，由原告中国工商银行股份有限公司胶州支行负担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  周建波二〇二〇年十一月十六日书记员  刘 红