广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9133号上诉人（原审原告）：李升韵，女，住广东省肇庆市鼎湖区。委托诉讼代理人：何东海，广东九剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：易思，广东九剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东宇能电商产业园有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州添壹丁商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：熊某1。委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：温健，广东法全律师事务所律师。上诉人李升韵因与被上诉人广东宇能电商产业园有限公司（下称宇能公司）、广州添壹丁商业经营管理有限公司（下称添壹丁公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初20521号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李升韵上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判解除李升韵与宇能公司签订《物权使用权转让合同》20年内的部分；3.改判宇能公司返还李升韵物业使用权转让款148487元，并支付该款自起诉之日至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场利率标准计付的利息；4.改判添壹丁公司对第三项请求中的50000元本金及利息承担连带责任；5.改判宇能公司支付律师费10000元；6.宇能公司、添壹丁公司负担一审、二审诉讼费用、保全费。事实和理由：一、《物业使用权转让合同》违反了政府规范性文件规定，宇能公司、添壹丁公司因此获取的利益不应受保护。根据佛山市南海区人民政府南府[2012]134号文件第五条第三款第一项“利用非商服用地建设的都市型产业载体销售或者助理（包括二次销售或转租）的对象为企业法人、机构等，不得销售或者租赁给个人使用”。宇能公司、添壹丁公司利用南海区作为土地制度改革试点地区的便利，置政府的管理和监管于不顾，公然向李升韵变相销售涉案物业。南海区作为土地制度改革试点地区，“试点”不应成为宇能公司、添壹丁公司违法开发销售涉案物业的遮掩。宇能公司、添壹丁公司销售过程，与一般房地产销售并无二致。如纵容宇能公司、添壹丁公司的行为，会对广大购房者带来极大风险，危害本地社会稳定。事实上，南海区范围内已爆出多个类似手段进行违法犯罪活动案件，对本案有警示作用。二、宇能公司已出现大面积违约，丧失履约可能。根据李升韵了解，现有多件涉及到宇能公司的案件在佛山市南海区人民法院和佛山市中级人民法院诉讼，被多名业主主张解除合同或确认合同无效。在尚未发生“新冠肺炎”疫情以前，宇能公司与其他购买人签订的比本案交楼时间更早期的合同，均已实际违约，无交付物业给购买人。截止上诉日止，本案合同约定的交楼期限已到来，宇能公司仍无任何交楼迹象，也根本不可能按时交楼。宇能公司已丧失履行合同能力，“新冠肺炎”疫情不应成为宇能公司违约借口。如一定要等到期限到来之后才可以解除合同，则李升韵又面临执行不能的巨大风险，显然有违公平原则。故一审判决未支持解除《物业使用权转让合同》20年内的部分及其他相关的诉讼请求错误。三、《物业使用权转让合同》约定的部分内容不具有可实现性，不予支持李升韵诉请错误。当日签订《物业使用权转让合同》时，宇能公司销售人员一直宣称“买房”、“可办理贷款”等内容。故《物业使用权转让合同》第二条第三款约定付款方式为“银行贷款方式付款，本物业使用权转让金的首期款为人民币208107元，乙方须在2020年3月4日前支付；其余款项200000元向银行（南海农商银行）贷款的方式支付，贷款金额以银行最终批复为准，并保证银行于2019年5月12日前足额放款至甲方账户”。而实际上，案涉楼盘并无任何贷款可能性，令租赁合同履行存在困难。按照整个付款计划，在宇能公司未交付物业情况下，李升韵拖欠“房款”并需对所欠“房款”支付利息，不公平、不合理。四、李升韵向添壹丁公司支付的50000元款项为租金的一部分，一审不予处理错误。整个合同的标的额为408107元，以50000元作为添壹丁公司提供项目咨询服务、居间服务、协助签订认租书的手续的费用，未免太过于昂贵，也缺乏实际必要。况且，案涉楼盘还是一个非法项目，认租书也未签订。添壹丁公司收取50000元缺乏合理依据。《宇能数码广场B区【五年分期还款协议】支付协议》载明“乙方已支付首付转让款（含定金）人民币伍万元整，未付首期款人民币158107元”。宇能公司明确承认，该50000元为首期房款。直至起诉之时，李升韵才发现原来付款是交至添壹丁公司账户。李升韵自始至终并不知晓所谓的添壹丁公司，该50000元只是宇能公司用来收取款项的一个“马甲”，并非真实需要。在整个销售过程中，李升韵完全是根据宇能公司销售人员引导进行付款，缴纳的50000元为支付房款一部分，应由宇能公司、添壹丁公司承担返还义务。综上，一审判决违反公平原则，诸多事实认定错误，未能准确适用公平原则，请二审法院查明本案事实，依法改判，支持李升韵诉讼请求。被上诉人宇能公司答辩称，一、案涉《物业使用权转让合同》属使用权转让合同，并非房屋买卖合同，合同合法有效。案涉合同多处表述明确转让标的是物业使用权，而非所有权。根据该合同第三条，李升韵对物业使用有期限限制，不同于房屋买卖，且第八条第6款明确约定，合同期满后李升韵应将物业使用权归还宇能公司。综上，宇能公司并无与李升韵成立房屋买卖法律关系的意思表示，案涉合同是使用权转让合同，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。法律并未规定使用权转让合同的期限，因此案涉合同期限可以超过20年，但宇能公司出于节约司法资源、减少诉累考虑，不就合同期限问题提出上诉。二、李升韵无权解除合同，宇能公司无须退还任何款项、支付利息及承担律师费。（一）李升韵未依约付款属违约，违约方无合同解除权。首付一年免息分期支付协议及五年分期还款协议约定李升韵向宇能公司还款时间节点及数额，但实际上，李升韵仅向宇能公司支付了首付一年免息分期支付协议第一期39527元、五年分期还款协议中2019年6月10日的4484元、2019年7月10日的4476元，再加上首付款50000元，李升韵至今仅向宇能公司支付了98487元，李升韵未按协议约定时间节点支付款项，李升韵属根本违约，根据诚实信用原则，违约方无合同解除权。（二）物业交付时间未达到，李升韵无合同解除权。根据案涉合同第五条第1款，如李升韵在2020年3月30日前付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至李升韵付清款项次日。李升韵未向宇能公司付清相关款项，根据合同约定，宇能公司有权顺延物业交付时间，即物业交付时间至今仍未达到，李升韵解除合同条件尚未成就。（三）新冠疫情及防控措施影响，物业交付时间应顺延。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2020年1月下旬起新型冠状病毒感染肺炎疫情在全国范围内迅速蔓延，为应对此次疫情，中国中央政府及部分省市政府先后发布春节后相关企业延迟复工、限制通行等多种措施以防控疫情，该疫情的发生并非宇能公司可以预见且能够避免的。受疫情及防控措施影响，案涉项目施工单位在疫情期间未能完全复工，严重阻碍了施工进度，因此物业交付时间应作相应顺延。三、50000元服务费并非由宇能公司收取，该费用与宇能公司无关。50000元服务费由添壹丁公司收取，该费用性质属于居间咨询服务费，而非使用权转让款，50000元服务费与宇能公司无关，不应由宇能公司返还该费用。宇能公司虽也收取了李升韵50000元，但该50000元性质属于使用权转让款，与添壹丁公司收取的50000元服务费并非同一笔款项。综上，案涉合同合法有效，李升韵无权解除合同，李升韵关于宇能公司退还148487元、支付利息及承担律师费的主张均无事实和法律依据，请二审法院驳回李升韵全部上诉请求。被上诉人添壹丁公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。李升韵向一审法院提出诉讼请求：1.确认李升韵与宇能公司签订的《物权使用权转让合同》超出20年部分无效；2.解除李升韵与宇能公司签订的《物权使用权转让合同》20年内的部分；3.宇能公司返还李升韵使用权转让款148487元，并支付该款项自起诉之日至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场利率标准计付的利息；4.添壹丁公司对宇能公司第3项诉讼请求中的50000元本金及利息承担连带责任；5.宇能公司支付律师费10000元；6.宇能公司承担案件诉讼费、保全费。一审法院查明：2019年5月5日，宇能公司（甲方、转让人）与李升韵（乙方、受让人）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将涉讼物业产业用房的使用权转让给乙方，建筑面积49.41平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2039年5月4日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为408107元，乙方须在2020年3月4日前支付首期款208107元（含认购定金），余款200000元通过向银行贷款方式支付，保证银行于2019年5月12日前足额放款至甲方账户，不足的，乙方应当在该日现金补足；甲方应在2020年3月30日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。同日，添壹丁公司（居间及咨询服务方，甲方）与李升韵（乙方）签订《宇能国际项目服务确认协议》，约定添壹丁公司提供项目咨询服务、居间服务和协助签订认租书等手续，居间咨询服务费确认金额为50000元。同日，添壹丁公司出具收据确认收取李升韵服务费50000元。李升韵与宇能公司签订《宇能数码广场B区[首付一年免息分期]支付协议》，约定李升韵已支付首付转让款50000元，未付首付转让款158107元，分四期免息缴付，分别为2019年6月4日、2019年9月4日、2019年12月4日分别支付39527元，2020年3月4日支付39526元。2019年6月10日，李升韵与宇能公司签订《宇能数码广场B区[五年分期还款协议]支付协议》，约定李升韵未付转让款200000元，该款申请分五年还款，并分别约定了各期支付金额，其中，2019年6月10日支付4484元，2019年7月至2020年5月的10日各支付4476元；等等。诉讼中，李升韵与宇能公司均确认：2019年5月5日，李升韵支付50000元予宇能公司；2019年6月8日支付39527元予宇能公司；2019年6月10日支付4484元予宇能公司；2019年7月10日，李升韵支付4476元予宇能公司，上述款项共计98487元。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。另查明，李升韵聘请律师提起案件诉讼，支出律师费10000元。一审法院认为，案件为租赁合同纠纷。添壹丁公司提交了其与李升韵签订的《宇能国际项目服务确认协议》，用于证明添壹丁公司与李升韵就涉讼物业存在居间合同关系。在案件中，法院仅处理李升韵与宇能公司之间的租赁合同关系。对李升韵与添壹丁公司之间是否存在居间合同关系及若存在对李升韵已付款项50000元如何处理，案件不作审查处理，双方可另行主张。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在宇能数码广场B区已取得建设工程规划许可证，但李升韵、宇能公司所签订的《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限从2019年5月5日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12237天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业使用权转让合同》的约定，宇能公司应在2020年3月20日前交付涉讼物业予李升韵，逾期超过90天，李升韵有权解除合同。至庭审辩论终结之日，李升韵单方解除合同的条件尚未成就，李升韵主张解除《物业使用权转让合同》，理据不足，法院不予支持。关于李升韵主张宇能公司退还已收取的98487元的问题。《物业使用权转让合同》约定的物业使用权总转让款408107元应视为对整个实际租赁期限的对价，现法院认定上述合同超出二十年的约定无效，故李升韵无需向宇能公司支付超出二十年期限的物业使用权转让款。经核算，二十年期限的物业使用权转让款为243623.6元（408107元÷12237天×20年天数7305天=243623.6元），在《物业使用权转让合同》关于二十年期限内的约定继续履行的前提下，李升韵仍应支付该部分款项予宇能公司，李升韵诉请宇能公司退回该98487元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综合考虑《物业使用权转让合同》对律师费承担的约定及案件具体情况，法院酌定宇能公司承担李升韵因案件支出的律师费支出5000元，李升韵主张超出部分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认李升韵与宇能公司于2019年5月5日就佛山市南海区宇能数码广场B区2栋21层2117号房签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、宇能公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费5000元予李升韵；三、驳回李升韵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3710.8元、财产保全费1562.44元，合计5273.24元，由李升韵负担3749.17元，由宇能公司负担1524.07元。二审期间，李升韵向本院提交《佛山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室关于做好企业复工复产工作的通知》（2020年2月10日发布）、《佛山市人民政府关于推动企业有序复工复产的指导意见》（2020年2月18日发布），拟证明至少在2020年2月18日佛山市人民政府要求相关生产单位可以复工复产，宇能公司因自身原因未复工复产，因此导致的延期应由其承担，疫情并非导致本案延迟交楼的原因。宇能公司、添壹丁公司对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。经审查，上述证据与本案的实体处理不具关联性，不作为定案依据。二审期间，宇能公司向本院提交以下新证据：证据1.《宇能数码广场（B区）物业使用权转让确认书》、收款收据，拟证明李升韵向宇能公司支付的50000元属物业使用权转让款一部分，与其向添壹丁公司支付的50000元服务费用并非同一笔款项；证据2.南海区建设工程竣工联合验收受理回执，拟证明案涉物业即将完成竣工联合验收，即将可交付使用，宇能公司有充分履约能力，李升韵本案合同目的不受影响。李升韵对上述证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议。添壹丁公司对上述证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证据2由法院认定。经审查，因李升韵、添壹丁公司对上述证据的真实性均无异议，本院依法予以确认。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为案涉《物权使用权转让合同》应否予以解除以及宇能公司、添壹丁公司于本案应承担何种责任。本案中，李升韵与宇能公司所签《物业使用权转让合同》约定，宇能公司将位于案涉物业的使用权转让予李升韵使用，李升韵对此支付相应价款，据此，李升韵、宇能公司之间就案涉物业成立租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，则案涉《物业使用权转让合同》项下超出20年部分的租赁合同关系依法无效，租期未超出20年部分的物业使用权转让协议系本案双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于李升韵与宇能公司就案涉物业成立的租期在20年以内的租赁关系应否予以解除的问题，本院认为，李升韵与宇能公司所签《物权使用权转让合同》第五条约定：“甲方（宇能公司）应在2020年3月30日（含本日）前将该物业交付给乙方（李升韵）。如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日”。现根据本案查明事实，李升韵并未按《物权使用权转让合同》以及《宇能数码广场B区[首付一年免息分期]支付协议》《宇能数码广场B区[五年分期还款协议]支付协议》之约定完成案涉物业使用权转让价款的支付义务，根据上述条款约定，宇能公司可以顺延物业交付的时间，李升韵以宇能公司未于合同约定时间交付案涉物业为由请求解除本案租赁合同关系并主张宇能公司返还其已支付的款项，理据不足，本院依法不予采纳。添壹丁公司提交了其与李升韵签订的《宇能国际项目服务确认协议书》，用于证明其与李升韵就涉讼物业存在居间合同关系，与案涉物业使用权转让合同并非同一法律关系，故本案对此不予处理。综合《物业使用权转让合同》关于律师费用承担的约定以及本案具体情况，一审法院酌定宇能公司承担李升韵本案支出的律师费用5000元，并无不当，本院依法予以维持。综所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李升韵的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7421.6元，由上诉人李升韵负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月二十七日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏