湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3736号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南泰丰置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区建湘路**。法定代表人：陈双全，总经理。委托诉讼代理人：陈德飞，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：岳阳市三丰建筑工程有限责任公司，，住所地岳阳市岳阳楼区建湘路**法定代表人：王**刚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李辉，该公司员工。委托诉讼代理人：刘文志，湖南金鹗律师事务所律师。上诉人湖南泰丰置业有限公司（以下简称泰丰公司）因与被上诉人岳阳市三丰建筑工程有限责任公司（以下简称三丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泰丰公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，改判泰丰公司与三丰公司于2018年7月1日签订的租赁合同继续有效。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人强行以延期三个月未交租金为由，无条件终止合同，收回市场经营权。二、被上诉人收回经营权，应当承担赔偿上诉人对菜市场所有投资的全部费用。1、被上诉人收回经营权，不包括上诉人及租赁户自行投资所形成的不动产权。2、租赁合同已确认上诉人的投入内容及征拆后获利的分配标准。且合同约定2021年租赁期满解除后，市场还没有征收，上诉人的投入不要求补偿，但现距合同期满还有一年之久。3、上诉人按约定的6年期收取押金和租金，收取的租金投入市场改造。4、被上诉人否定租赁合同相关事实，企图占有上诉人投资的不动产。三丰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。泰丰公司向一审法院起诉请求：一、判决继续履行双方之间的租赁合同；二、判决因受××疫情影响，三丰公司减免泰丰公司2020年3个月租金共60000元；三、由三丰公司承担本案全部诉讼费用。三丰公司向一审法院反诉请求：一、确认反诉人与被反诉人之间于2018年7月1日所签订的《租赁合同》已经解除；二、由被反诉人向反诉人支付截止2020年6月30日的租金294800元，自2020年6月31日起至租赁场地实际交付之日按《租赁合同》的约定支付场地占用费；三、由被反诉人向反诉人支付卫生费5200元；四、由被反诉人向反诉人支付逾期支付租金的违约金54432元；五、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：一、双方无争议的事实：2018年7月1日，以三丰公司为甲方、泰丰公司为乙方签订《租赁合同》，合同主要内容为：第一条、甲方将其公司院内西南角约3200平方米的菜市场出租给乙方；第二条、租赁期限为三年，即自2018年7月1日至2021年6月31日（31日系笔误，实为30日）；第三条、租金为第一年240000元（每月20000元），以后每年按2%递增，租金交纳的方式为提前一月预交半年租金。签订合同当日乙方向甲方交纳押金120000元；第四条、租赁期满或合同解除后，甲方将无条件收回市场，乙方对市场的装修改造成果及其他投入归甲方所有，甲方不对乙方作任何形式的补偿；第五条、乙方如不按时缴纳租金按每日千分之五支付滞纳金，逾期3个月未缴纳租金，本合同解除。合同签订后，三丰公司依约将涉案菜市场移交给泰丰公司使用。泰丰公司按约定付清了2018年之前的租金及120000元押金，另于2019年5月21日支付租金50000元、2020年1月22日支付租金20000元，其余租金因泰丰公司拖欠不付，2020年4月30日，三丰公司向泰丰公司下达《关于公司董事会会议决议的告知函》，该函载明：鉴于我司对贵方承包的菜市场所欠交租金多次追缴未果，我司决定按《租赁合同》相关条款解除合同，自2020年5月1日起，我司收回市场经营权，请贵司在收到本函后15日内与我司核算并交清租金。泰丰公司收到该函后仍不交纳租金，酿成纠纷。二、双方有争议的事实：泰丰公司认为，1、泰丰公司延期缴纳租金是经三丰公司同意的，不存在违约，双方合同应当继续履行；2、因××的影响，泰丰公司依法应予以减免3个月共计60000元的租金；3、三丰公司主张的卫生费5200元没有依据，应予以驳回；4、泰丰公司未违约，三丰公司主张的违约金不应得到支持。泰丰公司没有向法庭提交证据证明。三丰公司认为，1、泰丰公司自2019年以来拖欠近一年的租金未付，在三丰公司的反复催促下泰丰公司才支付70000元租金，之所以2020年4月三丰公司才提出解除合同，三丰公司还是留有继续履行合同的空间；2、受××的影响，三丰公司同意减免一个月租金，泰丰公司要求减免三个月租金没有依据；3、卫生费5200元应由泰丰公司承担；4、因泰丰公司违约，按合同约定应当承担违约金。三丰公司提交了市场经营户联合出具的证明一份，拟证明三丰公司支付涉案租赁场地卫生费5200元的事实。泰丰公司对三丰公司提交的市场经营户联合出具的证明的真实性、合法性、关联性均有异议。一审法院认为，1、泰丰公司认为延期缴纳租金是经三丰公司同意的，但没有证据证实，一审法院不予采信；2、庭审中泰丰公司自述，受××影响涉案菜市场关门时间为2020年1月23日至2020年3月24日共2个月零1天，三丰公司对此无异议，一审法院予以确认；3、三丰公司支付的卫生费5200元，泰丰公司对其真实性、合法性、关联性均有异议，一审法院不予采信；4、泰丰公司没有正当理由拖欠三丰公司租金，已构成违约，应当依约承担违约责任。一审法院认为，三丰公司与泰丰公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。关于本诉，泰丰公司要求继续履行《租赁合同》，根据一审法院查明的事实，泰丰公司无正当理由拖欠三丰公司租金，自2019年1月1日至2020年6月30日，泰丰公司应支付租金484800元，已支付190000元、尚欠294800元，即14个多月租金经三丰公司多次催告不付，根据合同约定，逾期3个月未缴纳租金合同解除，泰丰公司的行为已构成违约，现泰丰公司要求继续履行合同，一审法院不予支持；关于租金减免，自2020年1月23日至2020年3月24日共2个月零1天，因受××影响，泰丰公司经营的涉案菜市场关门歇业，该段时间的租金泰丰公司要求减免3个月，三丰公司同意减免1个月，根据本案实际，一审法院酌情予以减免2个月零1天，对泰丰公司的主张部分予以支持。关于反诉，双方合同约定逾期3个月未缴纳租金，合同解除，现泰丰公司已逾期14个多月（减去已减免的2个月零1天仍有12个多月）租金未缴纳，现三丰公司要求解除合同，符合双方合同约定，一审法院予以支持；泰丰公司认为延期缴纳租金是经过三丰公司同意的，但没有证据证实，一审法院不予采信，三丰公司要求泰丰公司支付租金的理由正当，一审法院予以支持。截止2020年6月30日，泰丰公司尚欠租金294800元，减免2个月零1天后，仍应支持租金253388元【294800元-（2+1/30）*20400元】；关于违约金的计算，双方约定逾期缴纳租金应按拖欠金额的日千分之五支付违约金，现三丰公司主张按日万分之五计算违约金，一审法院依法予以支持。自2019年6月至2020年7月，泰丰公司应支付违约金数55538元（计算方法详见附一）；对于三丰公司要求泰丰公司支持卫生费的请求，三丰公司没有证据证实，该请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除湖南泰丰置业有限公司与岳阳市三丰建筑工程有限责任公司于2018年7月1日签订的租赁合同；二、限湖南泰丰置业有限公司在判决生效后十日内支付岳阳市三丰建筑工程有限责任公司截止2020年6月30日的租金253388元、违约金55538元，共计308926元，湖南泰丰置业有限公司已交付的押金120000元予以抵扣，故湖南泰丰置业有限公司尚应支付租金、违约金共计188926元。另自2020年7月1日至租赁场地实际交付之日湖南泰丰置业有限公司应按双方于2018年7月1日签订《租赁合同》标准支付场地占用费；三、驳回湖南泰丰置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回岳阳市三丰建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求；上述第二项逾期支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，反诉案件受理费3308元，共计4608元，由湖南泰丰置业有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交证据。经审理查明，本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案二审双方的争议焦点为本案双方于2018年7月1日签订的租赁合同是否继续履行的问题。本案双方于2018年7月1日签订的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，双方应按合同约定予以履行。该租赁合同约定，泰丰公司没有按照约定时间交纳租金，逾期3个月未交纳租金，本合同解除。三丰公司无条件收回出租菜市场。根据本案查明事实，泰丰公司未按租赁合同约定向三丰公司交纳租金，自2019年1月1日至2020年6月30日，泰丰公司尚欠租金294800元，其已未按合同约定逾期3个月交纳租金，对此泰丰公司亦无异议，故根据合同约定，泰丰公司的行为已构成违约，三丰公司可按照合同约定解除合同。故对泰丰公司要求继续履行该租赁合同的上诉主张，本院不予支持。另泰丰公司上诉提出三丰公司收回租赁场地应予以赔偿其所有投资的问题，因泰丰公司在本案一审时并未提出上述诉求，故不属于本案审理范围，本院不予审理，其可另行主张相关权利。综上所述，泰丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5045元，由上诉人湖南泰丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年十一月三十日书记员 刘 叶