安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3535号 上诉人（原审被告）：来安孔雀城房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会**，统一社会信用代码91341122MA2MX8TT4G(1-1)。 法定代表人：赵威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄正辉，男，1980年6月10日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 上诉人来安孔雀城房地产开发有限公司（以下简称来安孔雀城）因与被上诉人黄正辉商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 来安孔雀城上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回黄正辉的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄正辉承担。事实和理由：1.双方签订的《商品房预售合同》第十一条及《补充条款》第三条明确约定了不可抗力的免责情形，案涉小区在施工过程中，出现了拆迁安置阻碍、周边居民违建占用土地的情况导致施工困难，案涉房屋逾期交付系不可抗力原因导致，其公司不应承担违约责任；2.《补充条款》中关于逾期交付违约金计算标准的调整不违反法律法规的强制性规定，合法有效，即便其公司应承担逾期交付责任，也应当按照《补充条款》的约定进行计算；3.逾期交付的实际损失可参照同地段同类房屋租金标准认定，无论是《商品房预售合同》还是《补充条款》，约定的逾期交付违约金标准都远高于损失的30%，依法应当进行酌减。 黄正辉辩称，1.对于来安孔雀城主张的案涉房屋逾期交付系不可抗力导致不予认可，根据法律规定，不可抗力的定义与来安孔雀城所述的政府行为包括土地征用及房屋拆迁等无关，对本案合同双方不产生约束；2.不认可来安孔雀城的第二条上诉意见，合同主条款中已明确约定逾期交付房屋应承担已付房款万分之二的违约金；3.不认可来安孔雀城第三条上诉意见，其购买房屋是基于居住，而非是基于出租。 黄正辉向一审法院起诉请求：1.来安孔雀城按照购房总款万分之二每天向其支付延期交付88天违约金计15468.27元；2.来安孔雀城退还其装修赔偿差价款300000元；3.本案诉讼费由来安孔雀城承担。 一审法院认定事实：来安孔雀城与黄正辉签订《来安县商品房预售合同》，主合同约定:黄正辉购买来安孔雀城开发的新江北孔雀城•天赋澜湾7幢902室房屋，房屋全装修总价款为880867元，黄正辉购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。付款方式及期限为黄正辉于2017年6月30日与来安孔雀城签约，并付首付房款440867元，黄正辉于2017年7月29日前应支付房款计440000元；黄正辉若未按合同约定的时间付款，应向来安孔雀城支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二自应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止；来安孔雀城定于2019年6月30日前将该房屋交付给黄正辉，来安孔雀城如未在合同约定的期限内将该房屋交付黄正辉，应当向黄正辉支付违约金，违约金按黄正辉已付房款的日万分之二自最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。补充条款约定：黄正辉逾期支付购房款的，自应付款次日起至实际付款之日止按逾期付款额的日万分之二支付违约金；来安孔雀城逾期交房的，按日向黄正辉支付已付购房款万分之一的违约金。双方在合同附件三中约定案涉房屋建筑结构、装修及设备标准为：公共部位：1.外墙：涂料、局部石材；2.电梯：奥的斯电梯或其他同等品牌；3.电梯间墙地面：地面瓷砖，墙面涂料。住宅单位：1.入户门：钢质门，来安孔雀城定制；2.涂料：立邦、三棵树或其他同等品牌；3.开关，插座：西蒙或其他同等品牌；4.灯具：欧普、雷士或其他同等品牌；5.厨房水槽、龙头等：科勒、惠达或其他同等品牌；6.淋浴龙头，台盆龙头：科勒、美标或其他同等品牌；7.台盆、坐便器：科勒、美标或其他同等品牌；8.淋浴房：来安孔雀城定制；9.脱排油烟机：帅康、美的或其他同等品牌；10.燃气灶：美的或其他同等品牌；11.橱柜：来安孔雀城定制；12.户内门：来安孔雀城定制；13.地板：来安孔雀城定制；14.浴霸：奥普或其他同等品牌；15.墙地砖：国内优质品牌；16.外门窗框及外门窗扇：塑钢门窗；17.阳台栏杆：混凝土栏板或金属栏杆；18.通讯系统：穿线至每户多媒体箱内，多媒体箱至客厅和主卧部位预留端口；19.电视接收系统：每户一个电视进线至多媒体箱（可多个出线口），多媒体箱至客厅和主卧部位位置暂定一预留终端。20.水电煤气配套：每户内照明、空调、插座分路设置。燃气由黄正辉自行向提供商申请开通；21.可视对讲：户内设可视对讲机；22.家居报警系统：局部楼层设置红外线报警设备，主卧与客厅设紧急呼叫按钮。双方在合同补充条款中补充约定：来安孔雀城交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准，在不降低性能的情况下，来安孔雀城有权进行合理调整。如发生设备及装修材料供应商停产、供货中断、产品质量下价、出现产品质量事故等各种情况，致使来安孔雀城不能采用双方确认，协议约定采用各项装修、设施、设备的品牌、材料、颜色时，或采用成本过高的，来安孔雀城有权以同等品牌、质地、规格或规格类似色系的设备及装修材料代替买卖合同附件所约定的设备及装修材料，来安孔雀城无需为此承担任何违约责任，黄正辉对此无异议。2019年9月，来安孔雀城通知黄正辉于2019年9月27日办理房屋交付手续。来安孔雀城退回黄正辉案涉房屋面积补差款后，黄正辉实际支付案涉房屋总价款为878879元。 一审法院认为，来安孔雀城与黄正辉签订的《来安县商品房预售合同》，是双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，黄正辉已依约履行合同义务，来安孔雀城未能在合同约定期限内交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。来安孔雀城辩称其逾期交房系不可抗力，不应承担相应责任，但其提供单方制作的情况说明无法证明其逾期交房系不可抗力所致，且黄正辉对此辩解亦不予认可，故对来安孔雀城的辩解，不予采信。 本案主合同和补充条款对逾期交房违约责任的约定不一致，主合同约定的违约金为日万分之二，补充条款约定的违约金为日万分之一，因《来安县商品房预售合同》是来安孔雀城提供的格式合同，根据相关法律的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，来安孔雀城在主合同和补充条款中均约定买方逾期付款的按日万分之二支付违约金，但在补充条款中将其逾期交房的违约金调整为日万分之一，明显减轻了自己的责任，加重了买房人的义务，有违公平原则，且未尽到合理提示及说明义务，故补充条款关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定为无效条款。 来安孔雀城辩称违约金过高应参照当地房租价格进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人已在《来安县商品房预售合同》主合同中明确约定了违约金的计算方法，故本案不适用该条款。本案违约金是否过高不能仅从房租方面来判断，而应遵循公平原则并参照当地房地产市场行情予以评判，从合同约定的逾期付款违约金及逾期交房违约金来看，主合同中关于逾期交房按日万分之二支付违约金的约定属于合理范围，也体现了买卖双方权利义务的公平性，不应调整，黄正辉要求来安孔雀城支付违约金15468.27元(878879元×0.0002元/天×88天)的诉请合法有据，予以支持。 黄正辉与来安孔雀城对案涉房屋的装修费用或装修单价并未作明确约定，黄正辉简单以全装修房屋总价与毛坯房屋总价的差额计算装修费用无合同依据，本案亦无证据证明双方合同约定的案涉房屋装修费用为上述差额，即使通过鉴定的方式确定了房屋的实际装修造价，也因合同约定的装修费用无法确定，而使黄正辉所主张的合同约定装修费用与实际装修价值的差额无法计算。此外，案涉合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定，依据该约定形成的销售价格是由双方当事人针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商后所形成，故黄正辉要求来安孔雀城退还装修差价的主张不能成立，对其该项诉请，不予支持。 综上所述，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、来安孔雀城房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付黄正辉违约金15468.27元；二、驳回黄正辉的其他诉讼请求。案件受理费6032元，减半收取计3016元，由黄正辉负担2868元，来安孔雀城房地产开发有限公司负担148元。 二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的其他事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，来安孔雀城虽主张案涉小区施工过程中出现了拆迁安置阻碍、周边居民违建占用土地的情况，但在诉讼中仅提供其公司单方出具的情况说明，性质上仍属于当事人陈述，并无其他任何证据相印证，不能证明来安孔雀城所主张的上述事实，且来安孔雀城也未能举证证明本案存在其他双方于合同中约定的不可抗力情形。故来安孔雀城以施工过程中出现上述情况属不可抗力为由要求免除逾期交房违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。 案涉《来安县商品房预售合同》与《补充条款》系同时签订，而《补充条款》所用字体明显小于《来安县商品房预售合同》，两者对逾期交房违约责任的约定不一致。《补充条款》第十一条第1款关于“如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过60日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等）”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上述《补充条款》约定的格式条款系来安孔雀城提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对黄正辉不利，排除了黄正辉在来安孔雀城逾期交房超过一定期限时解除合同的权利，且与主合同条款相比，免除了来安孔雀城逾期交房的部分违约责任。原审认定该补充条款无效符合法律规定，本院予以确认。来安孔雀城关于应当按照《补充条款》约定计算逾期交房违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。 本案双方当事人明确约定了逾期交房违约金的计算标准，不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定计算损失赔偿数额的问题，来安孔雀城主张依据该条规定以房租认定实际损失，并认为违约金过高的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人来安孔雀城的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费187元，由上诉人来安孔雀城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；