山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终4831号上诉人（原审原告）：倪某某（曾用名齐国栋、齐洪洲），男，1981年9月1日出生，汉族，居民，住梁山县。委托诉讼代理人：张倩、韩苗苗，山东恒正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁山县房地产综合开发公司，住所地梁山县人民北路。法定代表人：邵桂英，经理。委托诉讼代理人：戚小莲，女，系公司员工。被上诉人（原审第三人）：宋某某，女，1973年1月9日出生，汉族，居民，住梁山县。委托诉讼代理人：侯圣和，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。上诉人倪某某因与被上诉人梁山县房地产综合开发公司、宋某某房屋买卖合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2020）鲁0832民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。倪某某上诉请求：1、请求依法撤销梁山县人民法院(2020)鲁0832民初1382号民事判决书；2、依法改判倪某某与梁山县房地产综合开发公司签订的房屋买卖合同有效，梁山县房地产综合开发公司、宋某某协助倪某某办理不动产变更登记手续或发回重审；3、一、二审诉讼费用由梁山县房地产综合开发公司、宋某某承担。事实与理由：一、一审中，倪某某因客观原因不能自行收集涉案房屋初始登记平面图及梁山县房地产综合开发公司会计账目，遂向一审法院提出调取的申请，一审法院未向有关部门调取材料，违反法律规定，程序违法。一审中宋某某未向法庭提交缴纳涉案购房款的凭证，导致法庭无法查清本案事实。倪某某认为涉案房屋初始登记平面图能够证明涉案房屋所在楼房有多套房屋均登记在梁山县房地产综合开发公司职工名下，梁山县房地产综合开发公司会计账目能够证明宋某某未缴纳涉案房屋购房款、涉案房屋用于贷款及还贷款的事实。故，调取上述证据有利于查清案件事实。根据《民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，一审法院在没有查清案件事实的情况下，以不属于法院调查范围为由驳回倪某某的调查申请，不符合法律规定。二、梁山县房地产综合开发公司、宋某某之间的购房协议书并非双方真实意思表示，应认定为无效，一审法院仅根据涉案房屋登记在宋某某名下就认定梁山县房地产综合开发公司无权处分涉案房屋系认定事实不清、适用法律错误。(一)梁山县房地产综合开发公司与宋某某签订的购房协议书非双方真实意思表示。一方面，涉案房屋办理房产证提交的材料中，《房地产买卖契约》白契中显示双方约定涉案房屋成交价格为人民币57400元，且需一次性付清，付款时间为2000年9月2日，经办人无论是梁山县房地产综合开发公司还是宋某某的委托人均系梁山县房地产综合开发公司的职员乔某。《房屋所有权转移登记申请审批书》中记载，确认产权的资料也仅有购房协议书、房地产买卖契约及身份证复印件，并没有交款凭证。另外，涉案房屋的不动产权证发放后由梁山县房地产综合开发公司的法定代理人刘守柱持有。结合一审时倪某某提交的刘守柱、齐绪保的证言均能证实梁山县房地产综合开发公司将涉案房屋登记在宋某某名下的真实目的是为办理银行贷款而非买卖。故，宋某某并未支付也不需要支付购房款，两方签订的购房协议书实质并非买卖，不产生房屋所有权变动的效力。另一方面，倪某某与梁山县房地产综合开发公司于2001年5月21日口头约定购买涉案房屋，倪某某据此一次性支付购房款53589元。随后梁山县房地产综合开发公司将涉案房屋交付给倪某某使用。自2001年起倪某某一直在涉案房屋居住生活，至一审法院判决后，宋某某亦未向倪某某主张过任何权利。这也足以说明涉案房屋与宋某某没有任何关系。此外，涉案房屋所在楼房存在多家房屋实际所有人与不动产登记所有权人不一致且不动产登记所有权人均系梁山县房地产综合开发公司职工的情况，产生这一情况的原因均系梁山县房地产综合开发公司当时为办理银行贷款而将房屋登记在职工名下。涉案房屋东墙、西墙、楼下相邻的戚海云、任思义、王汉金亦是梁山县房地产综合开发公司职工。根据倪某某提交的证人证言，上述各合同签订人均无对合同载明的房屋主张权利，且已协助实际购买人进行了房屋所有权的变更登记。故，梁山县房地产综合开发公司、宋某某签订的购房协议书没有买卖的意思表示。(二)梁山县房地产综合开发公司、宋某某借签订购房协议书之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定，依法应认定为无效。双方因该合同所取得的财产，应当予以返还。因此涉案房屋于2001年5月20日前(倪某某购买前)应认定为归梁山县房地产综合开发公司所有。三、倪某某与梁山县房地产综合开发公司签订的房屋买卖合同有效，梁山县房地产综合开发公司应继续履行合同，协助将涉案房屋变更登记在倪某某名下。梁山县房地产综合开发公司、宋某某签订的购房协议书无效，梁山县房地产综合开发公司在与倪某某签订购房合同时拥有涉案房屋的所有权，倪某某也按照合同约定支付了购房款，2001年5月21日梁山县房地产综合开发公司向倪某某交付了涉案房屋，倪某某在涉案房屋已经居住将近20年，倪某某与被梁山县房地产综合开发公司的房屋买卖合同成立并生效，且已实际履行。综上，请二审维护倪某某合法权益，依法改判。宋某某答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回倪某某的上诉请求，维持一审法院判决。梁山县房地产综合开发公司答辩称，时隔多年，现在的工作人员并不清楚当时的房屋情况。倪某某向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告关于梁山县水泊东路八一小区5号楼2单元5楼东户的买卖合同合法有效，并判令被告、第三人协助原告办理不动产更正手续；2.诉讼费用由被告负担。一审法院查明：被告房地产公司系梁山县水泊东路八一小区的开发商。2000年9月2日，被告房地产公司与第三人宋某某签订购房协议书。2000年9月7日,第三人宋某某取得梁山县水泊东路八一小区5号楼209室的房屋所有权证书，房权证号为梁山县房权证梁字第**。齐洪洲曾用名为齐国栋，后于2013年6月25日因与原告倪某某为重户注销户口。2001年5月21日，被告房地产公司向原告出具收款发票一份，该发票上载明收房款53589元，并备注2019号四期现金3589元。被告将涉案房屋交付原告后，原告居住至今，但未办理房屋产权变更登记，现涉案房屋的登记所有权人仍为第三人宋某某。一审法院认为：第三人宋某某与被告房地产公司签订购房协议书，并于2000年9月7日取得了涉案房屋的所有权证书（房权证号为梁山县房房权证梁字第**）原告倪某某于2001年5月21日向被告交付涉案房屋的购房款，此时涉案房屋已经登记在第三人宋某某名下，原告虽称涉案房屋的实际所有人为被告房地产公司，登记在第三人宋某某名下是为了被告贷款所需，但原告提供的证据不足以证明其主张成立，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故可以认定第三人宋某某系涉案房屋的所有权人，被告房地产公司无权处分涉案房屋。无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。至本案起诉之日，涉案房屋仍登记在第三人宋某某名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，第三人宋某某对原、被告之间的买卖合同不予追认，因此，原、被告就涉案房屋的买卖合同不具有法律效力。原告的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告庭后申请调取涉案房屋初始登记平面图及被告房地产公司会计账目，不属于本案调查范围，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告倪某某的诉讼请求。案件受理费570元、诉讼保全费2520元，共计3090元，由原告倪某某负担。二审时倪某某申请证人丛某、尹某、齐某、乔某出庭作证。丛某曾任梁山县房地产综合开发公司出纳，其证明在工作期间经公司安排为取得银行贷款将涉案房屋在内的一批房屋登记在公司员工名下，员工并未交款购买房屋；齐某曾任梁山县房地产综合开发公司经营部工作人员，其证明宋某某曾任梁山县房地产综合开发公司工程部员工，公司当年为了办理银行贷款，将房屋登记在宋某某等人名下，但是宋某某并不实际交纳房款；乔某曾任梁山县房地产综合开发公司经营部工作人员，其证明当年其负责卖房子，宋某某系其同事，当年公司为了贷款将房屋登记在部分职工名下。尹某系倪某某邻居，其证明其与倪某某购买房屋的情况一样，其房屋登记在梁山县房地产综合开发公司员工王汉金名下，王汉金已经配合其办理了过户。宋某某质证称：四证人证言均不属于新证据，对房屋的归属应以房产登记为准，对四证人证言不予认可。梁山县房地产综合开发公司质证称：对证人证言无意见。经二审审查，上述四位证人证言均与本案具有直接的关联性，对证人证言的证明力本院予以采信。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。二审另查明，宋某某曾系梁山县房地产综合开发公司员工。本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋权属登记与实际情况是否存在不符的情形。房屋所有权证是房屋产权的合法凭证。一般来说，认定房屋产权归属应以房屋所有权证为准，但房屋所有权证亦非认定房屋产权的唯一依据，当其他证据能够证明房屋所有人与所有权证书所载不符时，法院必须从房产证本身的真实性、来源的合法性等方面审查，当发现房产证的真实性、来源合法性等方面存有瑕疵的情况下，仍应本着以事实为依据，以法律为准绳的原则，依法确认房屋产权的归属。本案中，根据倪某某在一、二审提交的相关证据，能够认定宋某某原系梁山县房地产综合开发公司的员工，在其任职期间存在公司为办理银行贷款将房屋登记在公司员工名下的情形。宋某某并不实际持有涉案房屋的房产证，其在一审仅是提交了梁山县不动产登记中心于2020年3月31日为其出具的查询证明及2020年4月13日为其出具的涉案房屋房产档案。但是在本院要求宋某某陈述购房经过及如何交付房款等问题时宋某某不能作出合理解释说明，并且不能提供购房发票，并且宋某某在购买房屋近20年不主张权利，也不符合常理。而倪某某提供的证据及长期生活居住在诉争房屋的事实，能够证明其对涉案房屋享有所有权。一审仅以房产证的登记信息来确认宋某某系房屋的所有权人与客观事实不符。鉴于倪某某与梁山县房地产综合开发公司并未签订书面房屋买卖合同，其要求确认合同效力本院不予支持。但是现有证据能够证明倪某某与梁山县房地产综合开发公司存在事实房屋买卖关系，倪某某对涉案房屋享有所有权，其要求梁山县房地产综合开发公司及宋某某协助其办理梁山县水泊东路八一小区5号楼2单元5楼东户不动产变更登记手续依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销梁山县人民法院（2020）鲁0832民初1382号民事判决；二、被上诉人梁山县房地产综合开发公司与被上诉人宋某某与本判决生效后十日内协助上诉人倪某某办理梁山县水泊东路八一小区5号楼2单元5楼东户不动产变更登记手续；三、驳回上诉人倪某某的其他诉讼请求。一审案件受理费570元及诉讼保全费2529元由被上诉人梁山县房地产综合开发公司负担；二审案件受理费1140元由被上诉人梁山县房地产综合开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十一月十九日法官助理庞文博书记员黄灿