吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终451号 上诉人（一审原告、执行案外人）：梁玉淑，女，1958年8月14日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：麻长春。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：楚洪范，男，1965年10月8日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 一审第三人（被执行人):延边恒润房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。 法定代表人:南龙洙。 一审第三人（被执行人）：南龙洙，男，1964年9月18日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 上诉人梁玉淑与被上诉人楚洪范、一审第三人延边恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）、南龙洙执行异议之诉一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 梁玉淑上诉请求：1、请求撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24民初9号民事判决书；2.依法改判停止延房权证第624032号房屋的执行，解除查封；3.案件受理费由楚洪范负担。 梁玉淑向一审法院提出诉讼请求：1.立即停止对产权证号为延房权证第624032号房屋的全部执行措施，并立即解除对该套房屋的查封。2.诉讼费由楚洪范承担。事实与理由：2019年11月20日，梁玉淑收到吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24执异119号民事裁定书，梁玉淑认为该院驳回梁玉淑提出的执行异议缺乏事实和法律依据,梁玉淑对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上述裁定已经查明梁玉淑于2015年5月4日与延边恒润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并于2015年5月4日、5月5日转款295000元到恒润公司，并现场交付5000元现金。恒润公司于2015年5月4日将房屋交付给梁玉淑，梁玉淑用于居住使用至今并缴纳了相关水电暖等费用，此后又于2019年1月28日支付房款10万元。即上述房屋已经在法院查封之前就转让给梁玉淑，上述房屋实际为梁玉淑所有，梁玉淑也一直享有上述房屋的全部权利，但因上述房屋上存在抵押登记,故一直未能更名过户，即未能更名过户的原因并非梁玉淑所导致。虽然上述房屋尚有20万元款项未予以支付，但梁玉淑正是因为资金困难，才在2015年买受该房屋时选择分期付款，现法院要求立即清偿全部剩余价款对于梁玉淑属于强行改变当初买受该房屋时的价款支付方式,使得梁玉淑剩余款项加速到期，梁玉淑无法在极短的时间内完成款项筹措，且上述房屋为梁玉淑居住房屋，人民法院应当遵循“生存权益优先保障原则,优先保障人民群众的居住权等基本生存权益”和“利益优化平衡原则,避免机械适用法律造成当事人之间利益失衡”支持梁玉淑所提出的执行异议。综上,梁玉淑作为上述房屋的买受人对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应立即停止对上述房屋的全部执行措施,并立即解除对上述房屋的查封。 一审法院认定事实：2015年5月4日，梁玉淑与恒润公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，梁玉淑购买恒润公司开发的案涉房屋，面积为109.86平方米，房款为60万元。梁玉淑于2015年5月4日、5日分别通过银行汇款方式支付35000元和260000元房款，现金方式支付5000房款，恒润公司向梁玉淑出具收取案涉房款30万元收据；于2019年1月28日以现金方式支付房款10万元，恒润公司向梁玉淑出具涉案房屋房款10万元收据；余款20万元未支付。梁玉淑在本院（2019）吉24执异119号执行案件的执行裁定中称：恒润公司于2015年5月4日将案涉房屋的钥匙交付给梁玉淑。梁玉淑从2016年12月起缴纳案涉房屋的水费、电费。恒润公司于2015年11月11日将案涉房屋抵押给吉林银行股份有限公司延吉建工街支行，2018年12月17日解除抵押。同日，又办理抵押登记。一审法院审理原告延边中天钢材经销有限公司与被告恒润公司、南龙洙钢材买卖合同纠纷一案，于2008年7月21日作出（2008）延中民二初字第88号民事调解书，双方达成如下协议：恒润公司与南龙洙偿还延边中天钢材经销有限公司钢材款本金、利息等合计7940000元，此款于2008年10月30日前偿还440000元，于2008年11月30日前偿还750000元；如逾期付款，按每月2%支付利息。案件受理费67366元，减半收取33683元，由恒润公司、南龙洙承担。楚洪范于2017年10月10日向本院提起诉讼，请求确认（2008）延中民二初字第88号民事调解中的债权673.7万元及利息1414万元归楚洪范所有。本院于2018年2月28日作出（2017）吉24民初266号民事判决，确认延边中天钢材经销有限公司对恒润公司、南龙洙享有的依据（2008）延中民二初字第88号民事调解书确定的债权（恒润公司与南龙洙偿还延边中天钢材经销有限公司钢材款本金、利息合计7940000元，此款于2008年10月30日前偿还440000元，于2008年11月30日前偿还7500000元；如逾期付款，按每月2%支付利息）归楚洪范所有，对恒润公司、南龙洙已偿还部分予以相应抵扣。案件受理费146150元，由被告恒润公司、南龙洙负担。楚洪范根据该判决，向一审法院申请执行，该院于2018年12月20日作出（2018）吉24执156号之二执行裁定，查封了恒润公司名下位于延吉市的14套房屋，其中包括诉争房屋（产权证号为延房权证字第624032号，面积为109.86平方米）。梁玉淑对该裁定提出异议，认为案涉房屋是其向恒润公司购买，并于2015年5月4日签订商品房买卖合同当日向其交付案涉房屋钥匙，请求法院解除对案涉房屋的查封。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动资产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以梁玉淑未将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，梁玉淑对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益为由，裁定驳回了梁玉淑的异议请求。梁玉淑对该裁定不服，向一审法院提起了本案的执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为梁玉淑主张案涉房屋排除强制执行的诉讼请求是否成立？其诉求应否得到支持？ 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，因案涉房屋系恒润公司向吉林银行股份有限公司延吉建工街支行提供的抵押担保，并办理了抵押登记，现案涉房屋仍处于抵押担保状态，根据上述规定，抵押权人对案涉房屋享有优先受偿的权利，在此情况下，楚洪范请求执行案涉房屋能否得到支持尚不能确定，因此本院对梁玉淑主张排除执行案涉房屋的诉讼请求暂不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回梁玉淑的诉讼请求。案件受理费9800元，由梁玉淑负担。 本院二审查明事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉，本案所需审理的关键问题在于案外人梁玉淑对案涉房屋的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动资产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院仅以案涉房屋上负担他人抵押权作为判决理由确有不当，但梁玉淑对案涉房屋亦有20万元剩余房款尚未交付，不符合上述规定中排除执行的条件，其民事权益尚不足以排除人民法院的强制执行，一审判决的结论并无错误，本院予以维持。 综上，梁玉淑的民事权益不足以排除人民法院的强制执行，其上诉请求不能成立，一审法院判决理由虽有不当，但结论并无错误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人梁玉淑负担。 本判决为终审判决。 审判长  寇承魁 审判员  宋 国 审判员  芮海宏 二〇二〇年十一月三十日 书记员  曲耘池