广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27922号上诉人（原审被告、反诉原告）：方锐杰，男，汉族，1991年1月31日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审被告、反诉原告）：方梓杰，男，汉族，1996年3月10日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审被告）：汪国伟，男，汉族，1980年3月10日出生，户籍地址四川省长宁县。上诉人共同委托诉讼代理人：蔡淑惠，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：李桃，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：巫俊杰，男，汉族，1982年11月18日出生，户籍地址广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：李瑞，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺奇琦，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。上诉人方锐杰、方梓杰、汪国伟因与被上诉人巫俊杰房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初21528号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人方锐杰、方梓杰、汪国伟上诉请求：一、判令撤销一审判决第一、二、三、五、七项，判令上诉人方锐杰、方梓杰无须向被上诉人支付2018年11月18日至11月30日期间的占有使用费10833.33元；无须返还租赁押金5万元、转让费10万元；无须赔偿装修损失81684.4元；二、判令被上诉人向上诉人方锐杰、方梓杰支付2018年12月1日至2019年4月24日期间的房屋占有使用费计120000元；三、判令被上诉人向上诉人方锐杰、方梓杰支付2019年4月1日至2019年4月24日期间的管理费计180元；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：一、涉案房屋二楼阁楼加建部分属于赠送面积，并非合同约定的租赁面积。方锐杰、方梓杰系涉案商铺的所有权人，于2009年5月22日办理不动产备案登记手续，取得深圳市不动产权证书（不动产证号：60××**）。被上诉人于2011年11月开始承租涉案商铺，合同于2017年7月1日到期后双方续签了合同，涉案租赁房屋位于深圳市，租赁面积为一楼45平方米，另附二楼238平方米的阁楼部分供被上诉人免费使用。合同约定的租金面积45平方米，上诉人在租赁前已取得相关房产证，出租行为合法有效；而加建部分虽未取得建设工程规划许可证，但该部分面积属于免费使用范围，并不应影响整个租赁合同的效力及履行，更何况被上诉人本身亦为免费使用该附加阁楼的实际受益人。被上诉人每月缴纳的物业管理费的金额证明案涉租赁合同所涉及的租赁面积即为一楼商铺45平方米的事实。根据双方租赁合同的约定，管理费、水电费等由被上诉人支付，管理费按每平方米5元的标准收取，被上诉人每月支付的管理费为225元（45平方米×5元／平方米）就是按租赁面积45平方米计算的。以上证据充分证明涉案租赁合同所涉的租赁面积实际为45平方米，二楼加建部分的面积属于附赠免费使用的事实。附赠免费使用部分虽未取得建设工程规划许可，但主体商铺的租赁合同是合法有效且经备案登记，两者之间应作区别，不应以附属赠送使用部分的权利瑕疵全面否定合法租赁行为的有效性。本案为房屋租赁合同纠纷，结合本案全部证据来看，上诉人并不存在违约情形，导致纠纷发生的根本原因在于被上诉人存在欠缴租金，并假借纠纷名义恶意欠租，以上才是本案的客观事实。被上诉人拖欠2018年11月份到期应付租金的事实清楚，也是导致上诉人汪国伟历时半天催缴的原因。鉴于被上诉人的欠租事实，上诉人汪国伟于2018年11月17日前往涉案商铺，向被上诉人再次催要租金，无果后才将涉案商铺上锁，目的是为了催促被上诉人尽快支付拖欠租金，而不是收回涉案商铺。当晚已通过电话、短信及微信方式通知被上诉人过来领取钥匙，被上诉人汪国伟于次日即将钥匙放置于物业管理处，并通知被上诉人前往管理处自行领取。以上有派出所电话记录及物业管理处的相关证明为凭。上述催缴事件发生后，被上诉人于2018年11月20日向上诉人转账支付2018年11月份租金。涉案商铺及附赠阁楼一直由被上诉人占有使用，至于上诉人是否及时或何时到物业管理处领取钥匙，是被上诉人的自主行为，上诉人无权干涉或强制要求，更何况上诉人也已缴交当月全部租金，也未提出解租申请，被上诉人在一审起诉状及诉讼请求中并未提及终止或解除租赁合同的要求。基于上述事实，上诉人有理由相信被上诉人继续履行租赁合同。在一审审理过程中，上诉人对拖欠被上诉人2018年10月至2019年3月期间的管理费1350元、水费511.91元、水电费19860.05元的事实予以确认，一审法院据此作出判决。以上事实充分证明了被上诉人承认其在2018年10月至2019年3月期间占有使用了涉案租赁物。上诉人与被上诉人于2019年4月24日办理涉案商铺移交手续，双方签署了《商铺移交确认书》，该确认书也已提交一审法院，上述证据充分证明被上诉人将涉案租赁物交还上诉人的时间是2019年4月24日，而非一审认定的2018年11月17日。被上诉人未按合同约定支付租金、管理费、水电费等，构成违约，上诉人无需返还被上诉人租赁押金5万元，相反，上诉人依据合同约定可将押金抵付被上诉人拖欠款项，并要求被上诉人承担违约责任。转让费的相对方为上诉人汪国伟与被上诉人，而与上诉人方锐杰、方梓杰无关，被上诉人与上诉人汪国伟签订的关于转让费10万元的合同主体是汪国伟和被上诉人，属于独立的居间合同，而不是涉案商铺租赁合同的从合同。上诉人方锐杰、方梓杰不是居间合同的主体，费用也是由被上诉人汪国伟直接收取。被上诉人承租时涉案商铺是带装修状态，并非毛坯房，被上诉人仅于2018年4月13日向华厦大厦物业管理处提交装修中请，申请事项仅为“招牌改造、部分拆除、铁架安装和灯具更换”四项内容，被上诉人并未对其装修行为及所谓损失提交任何证据。一审法院委托评估机构进行评估，《资产评估报告》确定装修价值为116692元，该评估对于被上诉人自行装修部分并未作出任何界定，混同了被上诉人与前租户的装修价值。根据上诉人与被上诉人签署的《商铺移交确认书》第2条，上诉人搬走其所需设备，装修价值属于未拆除搬离的物件，可由上诉人自行处置。二、被上诉人拖欠租金及房屋占有使用费的事实清楚，被上诉人在双方纠纷发生之前即已产生停业转租的意向，并委托上诉人汪国伟代为联系受让商家，该证据有双方的微信记录为证。上诉人无视上诉人汪国伟于纠纷当日、次日发出领取钥匙通知，怠于到管理处领取钥匙，持续占有上诉人商铺及赠送使用阁楼，拒不缴交租金，亦不明确解约事项，导致上诉人损失持续扩大的行为不仅构成严重违约，也极大地损害了上诉人的合法财产权益。被上诉人巫俊杰辩称，涉案房屋处于繁华商业区，不可能在45平方米的房子上直接给上诉人赠送接近250平方米的房屋。上诉人作为出租人的义务就是要在租赁期间保持租赁物符合约定，应当保证承租人对租赁物的占有和使用，否则无权要求支付占有使用费。被上诉人承租房屋是用于连锁餐厅的经营，但上诉人却在被上诉人经营期间肆意驱赶客人，拉闸断电，并将店铺私自上锁。上诉人主张这是催缴租金的手段和措施，明显是狡辩。合同约定缴纳租金时间是每月15日，而上诉人在17日就采取了这种措施，此时迟延缴纳租金才两天，合同约定的违约期限是迟延缴纳租金10日或迟延缴纳租金、水电费1个月才算是违约。在两天时间内，被上诉人多次与上诉人沟通，说明未在15日缴纳租金系因财务未予审批。上诉人完全没有任何理由和任何合法依据就采取暴力手段强制收回房屋。既然上诉人将房屋承租给被上诉人，被上诉人就是房屋的合法使用权人，如果不是通过合法程序解除合同，上诉人无权通过私权暴力解决此事。被上诉人在2018年11月17日后因上诉人的原因没有实际占有商铺是客观的事实，且在2018年12月4日就立即提起了本案的诉讼，上诉人主张被上诉人实际占有房屋到2019年4月是罔顾事实。被上诉人在一审期间多次表示对上诉人主张的水电费不予认可，后本着实事求是的态度，被上诉人对上诉人主张的2018年11月之前的水电费数字予以认可。被上诉人对一审判决被上诉人支付2018年12月至2019年3月份期间的水电费未提出上诉，并不代表被上诉人需要支付2018年11月17日之后的房屋占有使用费。关于装修损失，被上诉人从2011年承租涉案商铺，商铺内的装修都是由被上诉人完成，只是在2018年进行过翻修，评估装修价值时也是综合考虑了旧装修和新装修的价值差异。评估报告对各项装修成新率有明确的记载，最后评估的价值也是残余价值，不存在不合理之处。如果上诉人主张房屋的装修存在有其他人装修的情况，应对此承担举证责任。一审认定事实清楚，请求维持原判。巫俊杰向一审法院起诉请求判令：一、三被告立即退还原告2018年11月18日至2018年11月30日期间已缴纳的租金共计10833.33元；二、三被告双倍返还租赁押金100000元；三、三被告退还转让费100000元；四、三被告赔偿原告装修损失500000元、营业损失10000元；五、三被告退还原告被封锁的电脑、厨房设备等物品（具体详见附件）；六、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经法院行使释明权，巫俊杰当庭变更诉讼请求为：一、判令三被告退还原告2018年11月18日至2018年11月30日期间已缴纳的房屋占有使用费10833.33元；二、判令三被告返还租赁押金50000元；三、判令三被告退还转让费100000元；四、判令三被告赔偿原告装修损失152577元；五、三被告退还原告被封锁的电脑、厨房设备等物品（具体详见附件）；六、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告放弃第五项诉讼请求。方锐杰、方梓杰、汪国伟提出反诉请求判令：1、巫俊杰向被告汪国伟支付2018年12月到期应付租金25000元；2、原告向被告汪国伟支付2018年10月1日至12月1日期间的应付水电费、管理费、垃圾处理费等共计17423.32元；3、原告按银行同期贷款利率标准向被告汪国伟支付逾期付款利息计至实际清偿之日止；4、原告承担本案反诉费用。庭审中，经法院行使释明权，被告当庭变更诉讼请求为：1、原告向被告支付2018年12月1日起至房屋实际返还之日止的占用费，暂计至2019年4月19日应付占用费125000元；2、原告向被告支付2018年10月1日起至房屋实际返还之日止的水电费、管理费、垃圾处理费等费用，暂计至2019年4月19日为21670元；3、按银行同期贷款利率标准向被告支付上述费用逾期支付利息，计至实际清偿之日止。4、原告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月1日，原告作为承租方（乙方），被告方锐杰、方梓杰作为出租方（甲方）、被告汪国伟作为方锐杰、方梓杰代表人，双方签订一份《房产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在深圳市布吉街道中兴路世纪华夏01层商业109Ｂ2号（此铺位109其中的分租部分，总承包租赁人：汪国伟）单位，建筑面积45平方米另加二楼全部隔楼238平方（总铺建筑面积为237.58平方，房产证号：深房地字第**）的房屋及其设置在良好状态下租给乙方作为商业使用。租赁期限为2017年7月1日起至2020年6月30日止。租金为每月25000元，每月租金须于每月15日之前交付甲方。签定本合约之时，乙方即向甲方支付2个月押金和1个月租金共计75000元。乙方提前退租，押金不退。合同期满，乙方如不再续租，甲方应在归还铺位当天将押金退还乙方（不计利息），乙方若于租赁期内违反本合约之规定，致使甲方未能如期收取租金而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等杂费，均由乙方支付。租赁期间若甲方单方提前解除合同，则应双倍返还押金，并赔偿乙方相应装修损失。租赁期间，乙方不按时交租，甲方应及时发出催租通知，乙方如拖欠租金达十天，或欠交管理费、水电费等达两个月视为乙方违约，合同因违约而告终止，乙方须全部承担因违约所造成的责任。因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须无条件立即迁出该物业，如乙方不交回该物业的钥匙，甲方有权会同管理处人员凭证进入自己的房产内，将乙方存放在房内的物品清点拍卖，并用于抵偿欠租和有关费用，若有余则应交回给乙方，乙方保证履行合约之规定，若有违约，完全自愿接受甲方作出的上述处理，同时保证绝对不会提任何异议。同日，双方签订补充合同，内容为：经甲、乙双方协商再签署本合同时交付甲方代表人100000元作为转让费。转让方签名为汪国伟、方锐杰，承租方签名为巫俊杰。原告承租涉案房屋用于经营餐厅，原告主张被告汪国伟于2018年11月17日到达涉案商铺强行驱赶客人、拉闸断电，并将商铺上锁收回。被告称其在2018年11月17日之前多次要求原告支付租金，原告不予理睬，当天被告汪国伟到涉案商铺找原告协商租金交纳事宜，但店员以找不到负责人为由，拒绝支付，被告无奈将涉案商铺上锁。之后原告报警，被告到警务室协商处理此事，同意当天晚上将商铺钥匙交与原告，但原告未领取，被告于次日将商铺钥匙放置于管理处，并通知原告到管理处领取。之后，原告未再使用涉案商铺。2018年11月20日，原告向被告汪国伟支付了2018年11月份租金。庭审中，被告认可已收取原告押金50000元。双方确认原告已付清2018年12月份之前的租金。关于涉案合同的履行主体，原告主张为原告与被告方锐杰、方梓杰，被告主张为原告与被告汪国伟，被告称汪国伟系方锐杰、方梓杰委托的管理人。原告主张其自2018年11月17日之后未再使用涉案商铺。被告认为其将涉案商铺钥匙放置在管理处，已通知原告领取，应视为原告继续占有使用涉案商铺。经查看现场，涉案商铺处于空置状态，电脑、厨房设备等物品留存在商铺内。在评估公司组织双方查看现场时，原告搬走了一台电脑及收银设备，其余物品由评估公司进行清点后仍留存在商铺内。2019年1月25日，法院组织双方交接涉案商铺，被告不同意交接。2019年4月24日，经法院再次组织双方交接，双方于当日办理交接手续并签订《商铺移交确认书》，该确认书中记载：对商铺内的相关设备及物品由甲方自行清运处理。被告主张原告拖欠2018年10月至2019年3月期间的管理费1350元、2018年10月至2019年3月期间的水费511.91元、2018年10月至2019年3月期间的电费19860.05元，原告予以认可。关于原告向被告支付的转让费100000元，被告认可该费用的性质为被告同意原告续租，由原告向被告支付100000元。另查，世纪华夏01层商业109号商铺于2009年5月22日登记在方锐杰、方梓杰名下。双方在庭审中确认涉案租赁商铺面积为一楼45平方米及二楼阁楼238平方米，被告认可二楼阁楼系其加建，未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。诉讼中，依原告申请，法院依法委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对涉案商铺装修价值及设备损失进行评估，深圳市高丰安资产评估交易有限公司于2019年2月25日作出资产评估报告，评估结论为：装修价值116692元、设备价值35885元。原告对上述评估报告没有异议。被告提出异议认为原告于2011年11月开始承租涉案商铺并装修，合同于2017年7月1日到期后双方续签了合同，第一份合同到期前的装修不应计入，但评估报告未区分2017年7月1日之前的装修价值。诉讼中，原告表示放弃对上述设备价值的请求权。一审法院认为，涉案租赁物为世纪华夏01层商业109B2号一楼商铺及二楼阁楼，一楼45平方米取得房地产证，而二楼阁楼系被告加建，未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因被告的加建行为改变了整个房屋的结构和承重，属于未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，故原、被告签订的《房产租赁合同》应认定为无效合同。现将本案争议焦点分述如下：一、关于涉案合同的履行主体。涉案合同的订立主体为原告与被告方锐杰、方梓杰，虽然被告汪国伟作为方锐杰、方梓杰的代表人在合同中签名，但汪国伟认可其系方锐杰、方梓杰委托管理人，在合同履行过程中代为收取租金，因此，涉案合同的履行主体为原告巫俊杰与被告方锐杰、方梓杰。因被告汪国伟并非合同相对方，原告诉请被告汪国伟承担本案民事责任，没有事实及法律依据，不予支持。二、关于租赁押金的问题。涉案租赁合同无效，原告已经支付的租赁押金50000元，被告方锐杰、方梓杰应当予以返还。三、关于涉案商铺占有使用费的问题。根据本案查明的事实，被告汪国伟于2018年11月17日到达涉案商铺强行驱赶客人、拉闸断电并将商铺上锁，此后原告未再使用涉案商铺。被告的上述行为造成原告无法使用涉案商铺，而原告已支付2018年11月份占有使用费，故原告诉请被告方锐杰、方梓杰返还其已支付的2018年11月18日至2018年11月30日期间的占有使用费10833.33元，合理合法，予以支持。同理，被告诉请原告支付自2018年12月1日至实际返还房屋之日的占有使用费及利息没有事实依据，不予支持。四、关于被告方锐杰、方梓杰主张的水电费、管理费及利息。双方确认原告拖欠2018年10月至2019年3月期间的管理费1350元、2018年10月至2019年3月期间的水费511.91元、2018年10月至2019年3月期间的电费19860.05元，被告方锐杰、方梓杰诉请原告支付，予以支持。因涉案合同无效，被告方锐杰、方梓杰诉请原告支付利息，没有法律依据，不予支持。五、关于装修及设备损失问题。根据评估结论，涉案商铺的装修价值为116692元，因双方当事人对造成《房产租赁合同》均有过错，故根据双方过错程度认定对于上述损失由原告承担30%，被告方锐杰、方梓杰承担70%。即由原告承担35007.6元，被告方锐杰、方梓杰81684.4元。原告在诉讼中已明确放弃对设备损失的主张，予以照准。六、关于转让费100000元。被告认可该费用的性质为被告同意原告续租而由原告向被告支付该费用，因涉案合同无效，原告诉请被告方锐杰、方梓杰返还转让费，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告方锐杰、方梓杰于判决生效之日起十日内向原告巫俊杰返还2018年11月18日至2018年11月30日期间的占有使用费10833.33元；二、被告方锐杰、方梓杰于判决生效之日起十日内向原告巫俊杰返还租赁押金50000元；三；被告方锐杰、方梓杰于判决生效之日起十日内向原告巫俊杰支付装修损失81684.4元；四、原告巫俊杰于判决生效之日起十日内向被告方锐杰、方梓杰支付2018年10月至2019年3月期间的管理费1350元、2018年10月至2019年3月期间的水费511.91元、2018年10月至2019年3月期间的电费19860.05元；五、被告方锐杰、方梓杰于判决生效之日起十日内向原告巫俊杰返还转让费100000元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。本案案件受理费11008元，评估费3000元，合计14008元，由原告承担675元、被告承担13333元。反诉受理费430元，由被告方锐杰、方梓杰承担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，涉案租赁房屋二楼阁楼未经建设部门批准加建，未取得建设工程规划许可证，该加建阁楼导致租赁房屋不具有安全性，上诉人方锐杰、方梓杰与被上诉人签订的《房产租赁合同》应认定为无效。涉案租赁合同无效，上诉人方锐杰、方梓杰应返还被上诉人支付的租赁押金50000元。根据本案查明的事实，上诉人汪国伟于2018年11月17日将商铺上锁，此后被上诉人未再使用涉案商铺，被上诉人已支付2018年11月占有使用费，上诉人方锐杰、方梓杰应返还被上诉人已支付的2018年11月18日至2018年11月30日期间的占有使用费10833.33元。上诉人主张被上诉人拖欠2018年10月至2019年3月期间的管理费1350元、2018年10月至2019年3月期间的水费511.91元、2018年10月至2019年3月期间的电费19860.05元，被上诉人对此并无异议，被上诉人应向上诉人方锐杰、方梓杰支付上述费用。关于装修损失，根据评估结论，涉案商铺的装修价值为116692元，双方当事人对租赁合同无效均有过错，一审根据双方过错程度认定对于上述损失由被上诉人承担30%，上诉人方锐杰、方梓杰承担70%，该比例在合理范围，上诉人方锐杰、方梓杰应赔偿被上诉人装修损失81684.4元。上诉人方锐杰、方梓杰在涉案房屋续租时向被上诉人收取转让费100000元，因租赁合同无效，上诉人方锐杰、方梓杰应将上述费用返还被上诉人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6947元，由上诉人方锐杰、方梓杰、汪国伟负担。本判决为终审判决。审判长 梁    媛审判员 刘  向  军审判员 叶    艳二〇二〇年十一月五日书记员 刘振光（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。