广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终5615号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市聚龙达投资发展有限公司，住所地深圳市坪山区坑梓街道城兴路**A101。法定代表人：黄旭运，总经理。委托诉讼代理人：蔡冰峰，广东秋成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳上林电子科技有限公司，，住所地深圳市宝安区松岗街道东方社区彰丰路**101法定代表人：史虎林，总经理。委托诉讼代理人：温玉萍，广东冠豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐毅，广东冠豪律师事务所律师。原审被告：深圳市鑫永耀实业有限公司，，住所地深圳市坪山区坑梓街道秀新社区宝红路一巷**302法定代表人：黄苑英，总经理。委托诉讼代理人：蔡冰峰，广东秋成律师事务所律师。上诉人深圳市聚龙达投资发展有限公司（以下简称聚龙达公司）因与被上诉人深圳上林电子科技有限公司（以下简称上林电子公司）、原审被告深圳市鑫永耀实业有限公司（以下简称鑫永耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院(2019)粤0310民初3946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。聚龙达公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判聚龙达公司无须向上林电子公司退还履约保证金人民币100000元；3.依法改判决上林电子公司向聚龙达公司支付2019年7至8月租金（房屋占用费）人民币138000元；4.本案一、二审诉讼费用由上林电子公司承担。事实与理由：一、原审判决认定合同效力，法律适用错误。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条的规定，虽然涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，但具有《深圳市历史遗留回执》、《建设工程消防设计备案》、《建设工程竣工验收消防备案》，聚龙达公司与上林电子公司的《厂房（宿舍）租赁合同》应当认为有效。二、原审判决确认合同无效后的处理，法律适用错误。（一）上林电子公司存在违约行为和严重过错。原审判决对合同效力的处理未区分过错。上林电子公司从2015年2月1日开始承租聚龙达公司位于“深圳市坪山新区秀新社区城兴路55号”厂房。2018年2月1日，续签《厂房（宿舍）租赁合同书》租期为2018年2月1日至2019年12月31日。1、上林电子公司违反《厂房（宿舍）租赁合同书》约定租赁用途，导致被坪山环保部门和水务局查处。《厂房（宿舍）租赁合同书》约定租赁用途：“除电镀、化工业、产生工业废水、喷漆行业外的工业厂房及配套宿舍使用”，上林电子公司的实际生产经营范围是电镀及蚀刻精密配件的生产、销售，并产生工业废水，被坪山环保部门和水务局查处。2、上林电子公司违反合同约定擅自提前解除合同，并在聚龙达公司不知情的情况下搬离承租房屋，并给聚龙达公司造成经济损失。2019年6月，上林电子公司突然提出请求提前解除租赁合同，违反了《厂房（宿舍）租赁合同书》约定，在双方协商多次未达成一致的情况下，上林电子公司于2019年7月底擅自搬离承租场地。因上述行为，导致聚龙达公司向承租房屋业主深圳市坑梓秀新股份公司城外分公司支付了提前解除合同3个月违约金。（二）合同无效不影响解决争议条款的效力，原审判决法律适用错误。根据双方《厂房（宿舍）租赁合同》第13条约定：“乙方在租赁期限内如需提前解约须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a．腾空向甲方交回租赁房屋b．交清承租期间的租金及其他因本合同所产生的费用；c．甲方无须向乙方退还履约保证金。双方《厂房（宿舍）租赁合同》第13条是对双方解决争议方法的条款，是合法有效条款。该约定依法应予确认和支持。上林电子公司辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、聚龙达公司提交的深圳市历史遗留违法建筑普查申报收件回执仅仅是显示聚龙达公司有提交申报材料，从该回执可以知道涉案房屋并没有取得建设用地规划许可证、建筑许可证、用地批准登记书等材料，且聚龙达公司也未提供任何证据证明涉案房屋符合《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条之规定，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，也并未取得临时使用的相关手续，双方签订的《厂房（宿舍）租赁合同书》违反法律强制性规定，属于无效合同，合同无效为自始无效，不存在提前解除合同的问题。二、《合同法》第五十七条规定，合同中独立存在的有关解决争议方式的条款，是指关于解决民事责任的程序性约定的条款，而不包括解决民事责任的实体性规定，而双方的《厂房（宿舍）租赁合同书》第十三条违约责任条款是约定违约后如何解决双方民事责任承担的问题，是民事责任实体性约定，不属于合同法中有关解决争议方法的条款，基于该合同无效，该条款也自始无效。鑫永耀公司述称，与聚龙达公司的意见一致。上林电子公司向一审法院起诉请求：一、原告与两被告于2017年12月5日签订的《厂房（宿舍）租赁合同书》无效；二、两被告共同向原告返还履约保证金100000元及支付相应利息（利息自2019年7月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、本案诉讼费用由两被告承担。聚龙达公司向一审法院反诉请求：一、判决原告向被告聚龙达公司支付2019年7月、8月房屋占有使用费138000元；2、判决原告承担反诉费。一审法院认定事实：原告与两被告于2017年12月5日签订《厂房（宿舍）租赁合同书》，约定原告租赁被告聚龙达公司位于深圳市坪山区房屋，租赁期限自2018年2月1日至2019年12月31日止，每月租金、厂长工资、管理费及税金合计69000元，原告还应支付履约保证金100000元，由被告聚龙达公司委托被告深圳市鑫永耀实业有限公司代收取厂房租金、厂长工资、管理费、履约保证金等所有费用。合同签订后，被告聚龙达公司向原告交付了案涉房屋，原告向被告深圳市鑫永耀实业有限公司缴纳了100000元的保证金。合同履行过程中，原告于2019年6月份与被告聚龙达公司协商，要求提前解除合同，但双方未达成协商提前解除合同的意见，原告便在未经被告聚龙达公司同意的情况下从案涉房屋搬离。双方对原告已支付2019年6月30日前所有租金、厂长工资、管理费、水电费没有争议，但对原告擅自搬离案涉房屋的具体时间有争议，原告陈述最后搬离的时间为2019年7月1日，而被告聚龙达公司辩称原告具体搬离的时间为2019年7月中旬。原告为此提交了水电费单据、水电表用户信息变更申请表、、住所地变更通知书原告员工申请劳动争议仲裁的证据材料、录音资料等证据，水电费单据显示原告已缴纳的水电费截止时间为2019年7月1日；水电表用户信息变更申请表显示原告在2019年7月8日向自来水公司和电力公司申请对案涉房屋处的原告所使用的水表、电表信息进行变更；；住所地变更通知书显示深圳市市场监督管理局已于2019年7月1日对原告的住所变更申请予以核准原告员工申请劳动争议仲裁的证据材料显示原告的36名员工在2019年6月28日向劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求原告支付截止2019年6月28日的工资等；录音资料反映原告的员工在2019年7月8日向自来水公司和电力公司申请对案涉房屋处的原告所使用的水表、电表信息进行变更时与被告聚龙达公司法定代表人的对话，其中原告的员工明确告知被告聚龙达公司的法定代表人“我们已经搬完了”，被告的法定代表人回答“搬完就搬完，我们会处理的”。被告聚龙达公司对上述证据的真实性都没有异议，只是对关联性有异议。被告聚龙达公司对原告具体搬离的时间为2019年7月中旬的答辩意见未提交相应证据证明。被告聚龙达公司为证明双方在2019年6月达成了提前解除合同的协议，提交了一份《提前解除厂房宿舍协议书》影印件，该协议书显示“被告聚龙达公司同意原告在2019年8月31日提前解除租赁合同，原告已支付的履约保证金10万元不予退还等”，但该协议书没有形成时间，只有作为乙方的原告在甲方处盖有印章，没有作为甲方的被告聚龙达公司的印章。被告聚龙达公司解释该协议只有影印件的原因是因原告作为乙方当时把印章盖在了甲方的位置，被告聚龙达公司把协议退还给了原告，要求原告重新盖章后再给聚龙达公司签字盖章，但原告拿回协议原件后并未将协议书再送回给被告聚龙达公司。原告对该协议以没有原件、没有被告的签章、未协商一致且没实际生效为由不认可。同时，原、被告都认可的被告聚龙达公司给原告的律师函中被告聚龙达公司陈述“贵公司在2019年6月通知我公司提前解除租赁合同，经双方协商多次未达成和解协议”。另查，原、被告均确认案涉房屋没有取得建设工程规划许可证。上述事实有房屋租赁合同、转账凭证、水电费单据、水电表用户信息变更申请表、、住所地变更通知书原告员工申请劳动争议仲裁的证据材料、录音资料、提前解除协议书、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《厂房（宿舍）租赁合同书》属于无效合同，根据前述法律规定，被告聚龙达公司因该合同取得的履约保证金100000元应当返还给原告。原告还诉求保证金的利息主张不符合法律规定，原审法院不予支持。至于被告聚龙达公司辩称双方因原告提前解除合同已达成了协议无需退还保证金的意见，即便被告聚龙达公司的解释属实，原告在收回《提前解除厂房宿舍协议书》后未再将协议书给回被告聚龙达公司签章，说明原告即使开始时同意《提前解除厂房宿舍协议书》的内容，但在未与被告聚龙达公司达成一致意见的情况下又反悔，未再与聚龙达公司签订《提前解除厂房宿舍协议书》，因此被告聚龙达公司提交的《提前解除厂房宿舍协议书》是没经双方协商一致的协议书，这一事实有律师函中被告聚龙达公司有关“经双方协商多次未达成和解协议”的表述可以印证，原告也不认可该协议书，故《提前解除厂房宿舍协议书》不能作为认定本案的证据，被告聚龙达公司的该项答辩意见没有事实依据，原审法院不予采纳。关于反诉部分，原告陈述其最后搬离案涉房屋的时间为2019年7月1日，被告聚龙达公司陈述原告搬离的时间为2019年7月中旬，原告提交了相应的证据，而被告聚龙达公司未提交相应的证据。根据双方都认可的原告提交的录音资料内容可知，被告聚龙达公司在2019年7月8日时已确认原告已经搬完的事实，因此被告聚龙达公司有关原告搬离的时间为2019年7月中旬的陈述与事实不符，原审法院不予采纳。结合原告提交的住所地变更通知书显示的深圳市市场监督管理局已于2019年7月1日对原告的住所变更申请予以核准的事实及原告的36名员工申请仲裁要求原告支付截止2019年6月28日的工资的事实，原审法院认为原告有关其2019年7月1日最后搬离案涉房屋的陈述证据充分，应予采信。虽然租赁合同无效，但原告已实际使用案涉房屋截止2019年7月1日，房屋租金却只支付到2019年6月30日，故原告还应参照租赁合同约定的租金标准支付2019年7月1日的占用费2226元（69000元/31天×1天），被告聚龙达公司还诉求2019年7月1日以后的占用费主张没有事实及法律依据，原审法院不予支持。被告鑫永耀公司受被告聚龙达公司的委托收取租金，其法律后果依法应由被告聚龙达公司承担，原告起诉鑫永耀公司承担义务没有法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原、被告签订的《厂房（宿舍）租赁合同书》为无效合同；二、被告深圳市聚龙达投资发展有限公司于判决生效之日起十日内向原告深圳上林电子科技有限公司返还履约保证金100000元；三、原告深圳上林电子科技有限公司于判决生效之日起十日内向被告深圳市聚龙达投资发展有限公司支付占用费2226元；四、驳回原告深圳上林电子科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市聚龙达投资发展有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费1150元，由被告深圳市聚龙达投资发展有限公司负担。反诉费1530元，由原告深圳上林电子科技有限公司负担25元，被告深圳市聚龙达投资发展有限公司负担1505元。原、被告各自负担的受理费于判决生效之日起十日内向原审法院缴交。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《厂房（宿舍）租赁合同书》因以没有取得建设工程规划许可证的房屋作为租赁物，违反了法律强制性规定，该合同无效。涉案合同第13条系对提前解约情况下各方责任的约定，并非解决争议方法的条款，聚龙达公司在涉案合同无效的情况下仍援引该合同的约定，主张无需退还履约保证金并要求上林电子公司承担违约责任，没有法律依据，不能成立。上林电子公司于2019年7月1日即已搬离涉案房屋，原审已判决上林电子公司向聚龙达公司支付2019年7月1日房屋占用费，聚龙达公司要求上林电子公司支付2019年7月至8月租金，没有事实和法律依据。综上所述,聚龙达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费4870元,由深圳市聚龙达投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 陈**峰二〇二〇年十一月二十四日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。