广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初12567号原告：深圳市风门坳股份合作公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道岗头社区风门坳****，统一社会信用代码：914403007771912720。法定代表人：陈秀朋，男，董事长。委托诉讼代理人：郭清，广东吉光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪，广东吉光律师事务所律师。被告：世纪科技（深圳）有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道岗头社区风门路**************，统一社会信用代码：91440300573139800G。法定代表人：黄洞生。被告：坚力精密制品（深圳）有限公司，住所：深圳市龙岗，住所：深圳市龙岗区坂田街道岗头社区新围仔村海洋工业区********、岗头社区风门路**********：91440300573101351B。法定代表人：何冠华。两名被告的共同委托诉讼代理人：郭挺，广东大晓律师事务所律师。两名被告的共同委托诉讼代理人：张静，广东大晓律师事务所实习律师。原告深圳市风门坳股份合作公司（下文简称风门坳公司）与被告世纪科技（深圳）有限公司（下文简称世纪科技公司）、坚力精密制品（深圳）有限公司（下文简称坚力精密公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭清、李聪、两名被告的共同委托诉讼代理人郭挺、张静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起的诉讼请求：1.解除原告与被告坚力精密公司的前身深圳市龙岗区布吉岗头海洋五金厂于2001年11月1日签订的《租赁协议书》；2.被告立即搬离占有、使用的位于岗头风门路13号海洋世纪工业园区域内编号为6栋的坚力（玩具）厂，并将厂房与厂房所占有的土地交还给原告；3.被告向原告支付拖欠的租金，自2017年2月20日起至各被告实际搬离之日止，暂计算至2020年2月20日止，共计36个月，按现时当地市场评估价20元/㎡计算，每月8874元，共计319464元；4.被告向原告支付利息，利息以319464元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至各被告实际付清之日止；5.各被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告坚力精密公司的前身深圳市龙岗区布吉岗头海洋五金厂于2001年11月1日签订的《租赁协议书》约定：由深圳市龙岗区布吉岗头海洋五金厂承租原告所有的位于岗头风门坳村世纪海洋集团区域内空地用于自行兴建生产设施（现地址为：岗头风门路13号海洋世纪工业园区域内编号为6栋的坚力（玩具））；租赁面积443.7平方米，租赁期限从2001年11月1日至2021年10月31日。后深圳市龙岗区布吉岗头海洋五金厂经批准转型设立外资企业，即本案被告坚力精密公司。编号为6栋的坚力（玩具）厂未取得相关报建手续且未经相关部门批准。被告自2017年1月1日起就未向原告支付租金。原告于2017年10月26日向被告发出催收欠款的律师函。被告于2017年12月7日回复，确认岗头风门坳村世纪海洋集团区域内的厂房、土地情况以及拖欠租金的事实和金额。但被告仍未向原告支付拖欠的租金，截止2020年2月20日共计拖欠319464元。原告认为，原告出租土地的合同目的已经无法实现，涉案租赁协议书已经满足法定解除条件，各被告不能再继续占用和收益。被告答辩意见：1.原告主体不适格，因为原告已经与天安骏业公司签订了合作协议等相关资料，已将案涉房屋及土地权利全部转移给了天安骏业公司，并收取了该公司的租金，故相关权利应由该公司作为原告来主张。2.根据合同相对性原则，原告主张更多主体承担支付租金的义务，没有法律依据。3.涉及的土地租赁期限未到期，合同应继续履行。被告只需要天安骏业公司按照原来承诺，先支付相应的员工安置款等款项，拖欠的租金即可以立即支付给原告。被告对拖欠租金还需要支付利息的主张不予认可。4.关于租金标准，原告一方面已接受了天安骏业支付的租金，不存在损失，原告通过诉讼想再次获利，没有依据。涉案土地处于城市更新状态，不可能再出租给任何第三方，原告主张按照当地市场评估价计算租金，没有事实与法律依据。5.本案涉及土地租金和权属纠纷，土地性质不明，应先由行政主管部门进行处理，本案应裁定驳回起诉。本院经审理查明，2001年11月1日，深圳市龙岗区布吉镇岗头村风门坳村民小组（后原集体经济组织的财产均划归深圳市风门坳股份合作公司即本案原告，甲方）与深圳市龙岗区布吉岗头海洋五金厂[系三来一补企业，于2012年6月28日转型升级变更为被告坚力精密公司，乙方]签订一份《租赁协议书》，约定甲方同意将土地一副租赁给乙方作为兴建生活设施之用，地理位置在海洋五金厂宿舍对面空地。租赁面积443.7平方米，供乙方自行兴建生活设施，租期从2001年11月1日至2021年10月31日，免租期从2001年3月31日至2001年10月31日，以协助乙方兴建厂房。租金为每月2元/㎡，每五年对租金予以调整，增幅10%，即第一个五年10648.8元/年，第二个五年11713.68元/年，第三个五年12885.048元/年，第四个五年14162.904元/年。在租赁期内，甲方不得收回土地，如收回需按兴建、装修房屋及搬迁等投资总额赔偿。租赁期满后，乙方拥有优先权续租及享用所有设施，租金则由甲乙双方另行商议拟定。原、被告在庭审中确认，涉案租赁合同实际承租方与签约方一致，是被告坚力精密公司。合同中约定的土地系建设用地，被告坚力精密公司兴建的设施是目前编号为6栋的坚力（玩具）厂，但未经过合法规划、报建手续，亦无相关经登记的产权信息。在履行上述合同过程中，被告坚力精密公司从2017年2月20日开始未支付租金。原告于2017年10月底向被告方发出《律师函》，要求被告在收到函件后10天内将拖欠的租金支付给原告。被告于2017年12月初向原告复函，称因城市更新，天安骏业公司承诺通过借款方式向被告方支付应付给原告的租金，但目前仍未收到天安骏业公司的任何资金，被告方目前无力支付租金。以上事实，有《租赁协议书》、《律师函》、《关于的回复》、深圳市规划和自然资源局龙岗管理局复函、当事人的陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，案涉土地系建设用地，原告作为合法的土地使用者可以将土地使用权租赁给承租人使用。被告坚力精密公司作为土地承租方应依约及时履行支付租金的义务，但该公司自2017年2月20日即开始一直拖欠租金，且在原告进行催收后仍拒不支付，已构成根本违约，原告作为出租人有权解除合同。本院以原告将含有解除合同的诉讼请求的起诉状送达给被告坚力精密公司之日作为合同解除日，即本院认定2001年11月1日签订的《租赁协议书》于2020年5月14日解除。被告以案外人未向其支付承诺的员工安置款作为抗辩理由，本院认为被告提及的相关内容与本案案涉合同不属于同一法律关系，不能作为其拒绝支付租金的正当理由，被告的抗辩无事实与法律依据，本院不予采纳。被告坚力精密公司应向原告风门坳公司支付2017年2月20日至2020年5月14日期间的租金，上述期间的租金依约应按14162.904元/年的租金标准计算，经核算被告坚力精密公司应支付上述期间的租金共计45786.92元，计算方法：14162.904元/年÷365天×1180天。合同解除后，被告坚力精密公司无权再占用案涉土地，且应支付合同解除后至实际搬离之日的土地占用费，参照合同解除前的租金标准，被告应按14162.904元/年的标准支付自2020年5月15日之后的土地占用费。因地上建筑物未经过合法规划、报建手续，本院对该建筑物权属不予处理，当事人可向行政主管部门申请处理。关于原告请求的逾期支付租金的利息，原告从其起诉之日即2020年4月30日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，合情合理，本院予以支持。但利息计算的本金基数，因原告未按合同约定的租金标准计算截止2020年2月20日的租金，其主张的相应利息计算基数没有依据，本院根据其主张的区间，按照合同约定的租金标准计算2017年2月20日至2020年2月20日期间3年的租金数额为42488.71元，计算方法：14162.904元/年×3年。据此，利息应以42488.71元作为计算基数。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、确认原告深圳市风门坳股份合作公司（前身为深圳市龙岗区布吉镇岗头村风门坳村民小组）与被告坚力精密制品（深圳）有限公司（前身为深圳市龙岗区布吉岗头海洋五金厂）于2001年11月1日签订的关于一副面积为443.7平方米土地的《租赁协议书》于2020年5月14日解除；二、被告坚力精密制品（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内自行从上述《租赁协议书》约定的443.7平方米土地搬离；三、被告坚力精密制品（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市风门坳股份合作公司支付2017年2月20日至2020年5月14日期间的租金45786.92元；四、被告坚力精密制品（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市风门坳股份合作公司支付2020年5月15日至被告坚力精密制品（深圳）有限公司搬离之日的土地占用费，占用费按14162.904元/年的标准计算；五、被告坚力精密制品（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市风门坳股份合作公司支付逾期利息，利息以42488.71元作为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年4月30日起计算至被告坚力精密制品（深圳）有限公司付清上述款项之日止；六、驳回原告深圳市风门坳股份合作公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6092元（原告已预交），原告自行负担5281.8元，被告世纪科技（深圳）有限公司负担810.2元，原告可向本院申请退回810.2元，被告坚力精密制品（深圳）有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳810.2元，拒不缴纳的，本院予以强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杜 攀人民陪审员  刘长连人民陪审员  李秀梅二〇二〇年十一月三十日书 记 员  陈艳婷