广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初6978号原告：刘某华，女，汉族，1977年11月18日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李茂南，男，汉族，1966年8月10日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区。被告：陈某，男，汉族，1981年9月10日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈佳满，广东广和律师事务所律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李茂南、被告委托诉讼代理人陈佳满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付拖欠的计至2020年8月16日的租金3100110元、滞纳金951237元、合同违约金720000元、协议违约金400000元；2、判决被告向原告支付恢复租赁场地费用1505962元、评估费18000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年3月30日签订了《龙军创新综合楼租赁合同书》，约定原告将座落于深圳市龙华区和平西路部九窝龙军创新综合楼1栋（原房屋租赁凭证房屋坐落地址：大浪办事处高峰社区和平××龙军幼儿园××层，房层编码：4403060080023100129）房屋租赁给被告作办公使用，租赁期限为2019年4月1日至2027年7月30日止，免租期2个月，免租期租金在合同签订后分12个月平均免除。依据合同约定，被告应于合同签订当日向原告缴交押金70万元、4月份租金20万元、物业装修补助款45万元，但是被告在当日向原告只交了15万元。原告于2019年4月1日向被告交付了租赁房屋，并按合同附件《出租场地附属设施设备清单》向被告的委托代理人林常春先生清点移交附属设施设备，并签订《龙军创新综合楼租赁场地交接书》。依据双方约定，租赁房屋租金、管理费、外围消防管维保费、垃圾清运费、车辆停靠费（月卡）及水电费等按月缴交，被告应于每月5日前向原告缴清当月所有费用，被告如逾期未缴应每天按欠款的6‰向原告支付滞纳违约金，至付清为止。被告分别于2019年4月1日、3日、9日、15日向原告各缴交了30万元，但是被告在2019年5月5日前未按时缴交当月租金等费用。但被告进场后未按合同约定时间支付上述相关款项，原告通过微信向被告及其委托人多次（每月）发送催缴通知。经多次催促，被告才于2019年6月10日向原告支付2019年5月份租金等费用202485元及2019年4月份外围消防管道维保费及垃圾清运费2485元，但未支付欠款滞纳违约金。从2019年6月10日之后被告未再向原告支付过任何款项，原告多次催促被告缴款亦毫无结果。被告辩称：原告在收取了被告方相关款项后，在香港因假结婚于2019年4月在香港被抓，原告连续失联了半年以上，导致被告没有办法办理本案涉及的租赁合同相关的社康中心的备案审批程序，由于迟迟没有相关的进展，导致所有的投资人全部撤资。被告在投入了将近200万元的装修费之后，也血本无归。该租赁合同是因为原告根本违约而导致履行不能，被告愿意与原告进行调解，保留追究原告方违约责任的权利。经审理查明：2019年3月30日，原、被告签订了一份《龙军创新综合楼租赁合同书》，约定原告将位于深圳市龙华区（注：现高峰社区）和平西路部九窝龙军创新综合1栋的房屋出租给被告作办公使用。该合同书约定的主要内容包括：1、租赁期限从2019年4月1日至2027年7月30日，免租期2个月，免租期租金在合同签订后分12个月平均免除；2、租赁物业的业主未能提供房产证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，原告仅向被告提供《房屋租赁凭证》复印件，被告若需上述房产证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与原告无关；3、租金每月24万元，每两年递增8%；4、合同签订当日，被告应向原告交纳70万元押金作为租赁履约保证金、2019年4月的租金20万元（已扣除免租部分）、物业装修补助款45万元（该款不予退还）；5、外围消防管道维保费每月1485元、垃圾清运费每月1000元，上述费用及租金，被告于每月5日前向原告缴清当月所有费用，逾期按欠款每日6‰支付滞纳违约金。上述合同书签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告亦依约向原告支付了押金70万元、装修补助款45万和2019年4月的租金20万元。此后被告在2019年6月10日向原告支付了2019年5月租金等费用204970元后，未再继续向原告支付租金等费用。2020年5月7日，原、被告就房屋租赁合同的履行达成和解，并签订了《龙军创新综合楼租金及费用双方和解协议》，协议的具体内容有：1、被告继续租赁房屋，双方之间的原租赁合同有效；2、对于2020年2月至6月的房租，原告已向前手出租人提出减免申请，原告应在2020年7月5日前将实际减免文件交被告确认；3、2020年7月1日起至疫情结束，双方视疫情再作协商；4、双方同意共同遵守本协议，则免去双方提出的违约损失赔偿等一切所产生的费用，如有损失各自负责；5、被告应向原告支付计至2020年1月31日的租金合计180万元，该款分三期支付，协议签字确认后支付第一笔20万元，协议签订后20个工作日，即2020年6月4日支付第二笔80万元，第二笔款项签字确认后20个工作日，即2020年7月2日支付第三笔80万元；6、协议一经双方确认即生效。该和解协议签订后，被告仅向原告支付了约定的第一笔款项20万元，此后未再向原告支付任何费用。另查明，至本案法庭辩论终结止，租赁房屋仍由被告占有使用。该租赁房屋尚未取得相应的建设工程规划许可证。以上事实有庭审举证、质证的租赁合同、和解协议、场地交接书、通知等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，由于原、被告租赁的房屋没有取得相应的建设工程规划许可证，因此原、被告于2019年3月30日所签订的《龙军创新综合楼租赁合同书》应当被认定为无效合同。合同无效的，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。因此被告应当将承租的房屋返还给原告，原告亦应将收取的押金70万元返还给被告。房屋租赁合同无效的，原告作为出租人可以参照合同约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费。其中被告应支付2020年1月31日之前的租金180万元，双方在2020年5月7日签订的和解协议中已予以确认，被告已实际支付了20万元，尚欠上述期间租金160万元。关于2020年2月起的房屋占有使用费，根据原、被告约定的租金标准，2020年2月和3月，每月为20万元。2020年4月至8月期间，每月为24万元。另被告每月还需负担外围消防管道维保费1485元、垃圾清运费每月1000元，因此被告应向原告支付计至2020年8月16日的房屋占有使用费合计3096152.5元（160万元＋20万元×2个月＋24万元×4.5个月＋2485元×6.5个月）。至于原告主张的滞纳金、违约金等，因合同无效，该部分诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。因合同无效而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据原、被告所签订的租赁合同书，显示原、被告在签订合同时，均明知本案租赁房屋没有相应的建设工程规划许可证，对于上述租赁合同的无效后果，均负有过错，因此因合同无效而造成的损失，应各自承担相应的责任。关于原告主张的恢复场地费用及评估费，首先根据原告提供的评估报告，是对装修重置成新价，且价值的时点为2020年8月26日。该价值未考虑房屋原装修的时间及折旧，明显与原告交付给被告时，房屋装修价值不符，不足以作为认定原装修损失的依据。其次，被告租赁房屋后对原装修再次进行改造的行为系经原告方同意，为履行合同实施的合理行为，原告作为出租人通过租赁期间内收取租金的方式，而使房屋原装修价值得到相应补偿。在合同无效，而双方均具有过错的情况下，原告单方要求被告承担房屋原装修的损失，本院不应支持。综上所述，原、被告之间的租赁合同无效，原告应向被告返还已收取的押金，同时被告应向原告返还房屋，并按照实际占有使用房屋的情况，参照约定租金标准向原告支付房屋占有使用费。其中将原告应返还的押金，与被告应支付的占有作用费相抵后，被告还应向原告支付计至2020年8月16日的占有使用费2396152.5元（3096152.5元－700000元）。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告刘某华与被告陈某于2019年3月30日签订的《龙军创新综合楼租赁合同书》无效；二、被告陈某于本判决生效之日起二十日内向原告刘某华返还承租的位于深圳市龙华区和平西路房屋；三、被告陈某于本判决生效之日起十日内向原告刘某华支付计至2020年8月16日的房屋占有使用费2396152.5元；四、驳回原告刘某华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33581.44元，由被告负担12018.3元，原告负担21563.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年十一月十六日书记员 刘  莉  莎书记员 仇晓婷(兼)附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。