广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1808号原告：杨伟帅，男，汉族，1985年8月5日出生，身份证号码：************，广东省遂溪县人，现住。原告：杨锋，女，汉族，1989年9月10日出生，身份证号码：************，广东省雷州市人，现住。上述原告共同委托诉讼代理人：杨佐云，男，汉族，1957年9月9日出生，身份证号码：************，住，系原告杨伟帅的父亲。被告：湛江森禾人造板有限公司，住所地：广东省遂溪县****。法定代表人：黎建荣,经理。委托诉讼代理人：张兆阳，广东领会律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鹏鸿，广东领会律师事务所实习律师。原告杨伟帅、杨锋诉被告湛江森禾人造板有限公司（以下简称“森禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭审理。原告杨伟帅及两原告共同委托诉讼代理人杨佐云、被告森禾公司的委托诉讼代理人张兆阳、陈鹏鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨伟帅、杨锋向本院提出诉讼请求（变更诉讼请求后）：1、判令被告支付原告商品房买卖合同违约金79903.13元（计算至2020年8月3日）；2、确认商品房买卖合同补充协议无效。事实与理由：原告通过宣传得知遂溪山湖海上城楼盘销售，山湖海上城广告、售楼部沙盘、售楼员宣传等显示，遂溪山湖海上城由深圳市山湖海房地产开发有限公司子公司开发，其拥有包括泳池、学校、会所、地下停车场等配套设施，道路通畅，交通方便。因此，原告在向往理想的生活环境下于2016年11月6日与被告签订商品房买卖合同购买期房。原告在被告发回的购房合同签章中得知，与原告签订的并非其宣传的深圳市山湖海房地产开发有限公司的子公司，而是变更经营范围的、挂靠山湖海集团房产开发名义的湛江森禾人造板有限公司，构成虚假宣传，违背诚实守信原则。2018年3月，被告在业主不知情，没有规划许可证的情况下开始拆除游泳池；2018年9月20日，被告也在业主不知情，亦没有规划许可的情况下拆建小区主要出入通道，将四车道缩小为单车道。2019年7月15日，住建局发出停工通知书，但原告仍继续拆除。目前游泳池、小区主要出入通道已无法恢复原状。上述被告无休止的违约和侵权，致使目前小区面积、容积率、绿地率、基础设施及其他配套设施已和原本签订购房合同时的规划大相径庭。已严重违背原告当时购房本意，并且严重影响原告的生活质量。依照原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十条，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息;第十八条，出卖人不得擅自改变与该商品有关联的公共部位和设施的使用性质。依照《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门]批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。即使房地产开发企业的变更规划通过了行政部门审批，也只能免除其行政责任，不能免除其相应的民事责任。原、被告签订《广东省商品房买卖合同》的同时，也签订了由被告提供的《商品房买卖合同补充协议》。其中，协议第二条违反《商品房买卖合同管理办法》第二十条规定，协议第八条违反《商品房买卖合同管理办法》第二十四条规定，协议第十三条第4款违反《物权法》第七十三条，协议第十四条第1款违反《商品房司法解释》第三条等等，其协议绝大部分内容严格限制买受人权利，免除出卖人义务，违背法律法规。因此，该协议属于格式合同，其内容免除或者限制格式条款提供方因可能产生的违约行为而应承担的违约责任;排除或者限制对方当事人依法变更或者解除合同的权利;其他免除格式条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，排除了相对人选择与协商的可能性，在事实上形成对相对人的强制，使得缔约地位的平等掩盖事实的不平等，违背和动摇了民法、合同法的显失公平原则，损害了原告的正当权益。此外，格式合同免贵条款如果没有向对方当事人提醒注意和详细说明的，合同无效。如果格式条款的提供者出于保护其自身利益的目的设立免责条款，签约时既不向对方当事人提醒也不向对方当事人作出任何说明，也属于无效条款。由此，原告请求被告承担违约责任，因合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告购买遂溪县山湖海20栋2单元1204房，交纳首期款174498元，住宅专项维修资金5021.2元，权证综合费4845元：于2017年2月8日缴纳购房税费6921.4元，于2016年12月1日与中国建设银行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，贷款31万元20年每月分期还款，每期还款2012.11元，2017年1月第一期至今按时还款。共付购房款283842.66元×逾期贷款年利率7.35%(备注4.9%×150%)×3.83年=79903.13元。现行银行贷款罚息利率按照借款合同载明的贷款利率基础上浮动30%至50%。综上所述，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定:建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应子支持。原告杨伟帅、杨锋为支持其诉求在举证期限内向本院提供如下证据（复印件）：1、原告身份证，证明原告的身份；2、《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，证明原、被告民事法律关系；3、购房发票、贷款合同、收据，证明原告履行的义务；4、结婚证，证明两原告是夫妻关系；5、规划调整审批公示一份、责令停工通知书两份，证明小区主要路口有一条道路变小、一条被取消；6、售楼宣传公告、山湖海网站文字宣传材料，证明被告宣传有泳池、学校、会所、道路等与事实不符；7、对规划变更要求听证的相关人员向有关部门提交申请，有关部门的签收回执，证明山湖海业主要求对规划变更进行听证。被告森禾公司答辩称：一、原告起诉状所称与本案事实不符。1、答辩人不存在虚假宜传。答辩人从未以任何形式宣称遂溪山湖海上城由深圳市山湖海房地产开发有限公司子公司开发，答辩人作为山湖海集团成员，在森禾花园项目楼盘开发中使用“山湖海”品牌实属正常，且在山湖海官网中可见遂溪山湖海上城项目为山湖海集团旗下重点项目。2、答辩人并未擅自变更该商品房项目的规划、设计，且答辩人书面征得了业主同意。原告所称的拆除游泳池、拆建小区主要出入通道，与事实不符。因孔圣山整体规划建设要求的原因，森禾花园项目需对相关规划指标进行调整，2018年6月21日分别在森禾花园33栋楼一楼森禾花园服务中心门口和售楼部门口墙上张贴《湛江森禾人造板有限公司申请规划调整内容公示:调整后项目技术经济指标》、《关于湛江森禾人造板有限公司申请规划调整意见公示:调整后项目技术经济指标》各一张，经公示均无异议。后经遂溪县城乡规划局相关会议审议通过，以及遂溪县人民政府遂府函(2018)113号《遂溪县**********规划及建筑设计调整方案的批复》同意了本次规划调整并实施。其中对游泳池位置做出相应调整，调整后面积不变，并进一步完善泳池配套和优化排水系统。原告所称拆建小区主要通道，亦与事实不符，原告前述通道按照规划设计原本就不属于项目的规划道路，而是小区环形消防车道，项目规划道路现已建成，不存在缩建小区主要出入通道的事实。本次规划调整后，森禾花园项目容积率满足规划批复的要求，小区绿地率、基础设施等均与规划一致，本次规划调整不仅没有损害原告的权益，更是有利于森禾花园项目整体优化，提升了广大业主的生活质量。二、原告适用法律错误。《商品房买卖合同》及补充协议均通过了住建委、房管局等相关部门的备案审批，以政府对购房合同的监督力度，不可能存在违反相关法律法规的情形。原告不能因其自身对法律的理解错误，而认为补充协议违反法律法规的规定。补充协议是答辩人与原告双方协商后自愿达成，不具备格式合同的特征。原告均为完全民事行为能力人，应能够理解补充协议内容及其签名确认的法律意义和后果，因此应当推定原告确认接受其在补充协议中享有的权利和应承担的义务。买卖双方是平等的交易主体，答辩人作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，原告自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是原告对自身权利的处置，不能仅以合同文本是答辩人预先拟定为由主张合同为格式合同。三、答辩人不存在违约行为，原告提出的违约金既不合理也不合法。答辩人没有违反法律法规的规定，也没有违背《商品房买卖合同》及补充协议的约定，没有侵犯原告的合法权益，因此答辩人不需要承担违约责任。综上，原告所述事实不清、证据不足，答辩人请求法院根据相关事实和有关法律，依法驳回原告的诉讼请求。被告森禾公司为支持其辩解在举证期限内向本院提交以下证据（复印件）：1、企业查询信息，证明原告为山湖海集体成员，遂溪山湖海上城项目为山湖海集团旗下的重点项目，原告不存在虚假宣传；2、《公证书》、《遂溪县城乡规划委员会2018年度第五次会议纪要》、遂府函（2018）113号《遂溪县**********规划及建筑设计调整方案的批复》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，证明被告并未擅自变更该商品房项目的规划、设计，且已书面征得业主同意，经公示无异议。规划调整后，游泳池面积不变，项目容积率满足规划批复的要求，小区绿地率、基础设施等均与规划一致。经审理查明:被告森禾公司是山湖海集团的成员企业，其开发建设的遂溪山湖海上城项目为山湖海集团旗下的重点项目。2016年11月6日，两原告与被告森禾公司签订《广东省商品房买卖合同》（编号：201692271）和《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），两原告向被告购买遂溪县*********期20＃2单元1204房，总房款为484498元，其中首期款为174498元，贷款31万元。两原告已付购房款484498元、维修基金5021元、权证综合费4548元、房屋买卖契税6921.40元。《商品房买卖合同》有关条款约定如下：第十条，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日超至退款日为期，以退款同期银行固定资产贷款利率计算）。第十八条，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。《补充协议》有关条款约定如下：八、对合同第十条的补充：2、在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人有权对原规划作出局部调整，可不通知买受人。在不影响项目总体功能及相关指标的前提下，出卖人有权对项目平面布局进行局部调整；3、合同第十条所称的“该商品房项目”仅指该商品房所在期，出卖人保留对本项目后期规划调整的权利。十三、对合同第十七条的补充：4、地下车库（车位）、半地下车库（车位）、地面停车位、人防工程、架空层、销售中心、游泳池、幼儿园、学校、会所等不列入共有建筑面积，并且不参与共有建筑面积的分摊的建筑物或设施为出卖人投资建造，其所有权、收益权、处分权属于出卖人。出卖人本着满足业主需要的原则，对车库（车位）进行销售、出租、附赠或经营管理。十四、其他约定：1、出卖人为本商品房项目的一切推广宣传及广告资料包括但不限于项目模型、效果图、照片、图纸、楼书、网页等，仅供参考，不视为出卖人发出的任何要约及承诺，亦不构成合同的组成部分。出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺，亦不构成要约。9、关于补充协议的效力。补充协议是买受人、出卖人对于合同的补充约定，与合同的内容具有同等法律效力。补充协议内容如与合同有不同之处，以本补充协议内容为准。2018年5月11日，遂溪县住房和城乡规划建设局（以下简称“遂溪住建局”）将森禾花园规划调整情况登报进行公示，公示时间为2018年5月14日至2018年5月22日。公示内容为：森禾公司向我局申请遂城镇遂海路268号森禾花园小区规划调整，我局根据县城总体规划要求，拟对遂城镇遂海路268号森禾花园小区规划进行调整，其规划调整平面如附图所示。凡是与本次规划调整有重大利害关系的公民、法人以及其他组织应在公告之日起7天内，持本人身份证以及证明利害关系存在的证据向我局城市规划建设管理股申报，登记为利害关系人，依法行使陈述、申请听证等权利。规划调整登报公示后，截至2018年5月21日，遂溪住建局收到森禾花园（山湖海上城）业主反对规划变更利害人登记表467份。原告称遂溪住建局已组织了反对规划变更利害人的听证会。2018年6月21日，被告森禾花园向遂溪县公证处申请对《湛江森禾人造板有限公司申请规划调整内容公示：调整后项目技术经济指标》和《关于湛江森禾人造板有限公司申请规划调整意见公示：调整后项目技术经济指标》两份公示文件的张贴情况进行证据保全。两份公示文件在公证员的见证下，由被告森禾公司的委托代理人及遂溪住建局的工作人员分别张贴于森禾花园33栋楼一楼森禾花园服务中心门口和山湖海上城售楼部门口的墙上。2018年7月27日，遂溪县公证处作出（2018）粤湛遂溪第723号《公证书》一份。2018年7月3日，在遂溪住建局召开了遂溪县城乡规划委员会2018年度第五次会议，会议审议一致通过《森禾花园规划及建筑设计调整》，并提出如下修改意见：······4、调整后规划方案游泳池等公共设施面积不变，设置符合安全要求的充电桩等设施······遂溪住建局向遂溪县人民政府提交《关于要求审批森禾花园规划及建筑设计调整方案的请示》（遂规建字[2018]422号）。2018年10月11日，遂溪县人民政府作出遂府函[2018]113号《遂溪县**********规划及建筑设计调整方案的批复》。批复指出经县人民政府第十六届24次常务会议研究，认为《森禾花园规划及建筑设计调整方案》符合县城总体规划要求，同意方案中确定的交通系统规划、绿化系统规划、综合管线规划及各项经济技术指标等内容，决定同意实施该方案。2018年10月16日，被告森禾公司取得森禾花园三期14＃、15＃的建设工程规划许可证。2018年10月25日，被告森禾公司取得森禾花园三期13-1＃、13-2＃、14＃、15＃、南区地下室的建设工程规划许可证。2019年6月15日、7月15日，因被告森禾公司在施工过程占用部分道路影响居民出行存在安全隐患，遂溪住建局向被告森禾花园出具《责令停工通知书》，责令森禾公司停止对森禾花园三期14＃、15＃项目的施工，要求恢复原有道路。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案是因被告森禾公司变更小区规划设计引起的纠纷。关于《补充协议》是否无效的问题。原告主张《补充协议》无效的理由为协议为格式合同，其大部分均是免去被告森禾公司主要责任的免责条款。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据上述合同法的规定，即使《补充协议》存在部分无效的条款，也不能否认其他部分有效的条款，部分无效并不等同于合同无效。《补充协议》内容共十四条，两原告并没有举证证明所有条款都违反了法律、行政法规的强制性规定，请求确认《补充协议》无效，依法无据，本院不予支持。关于原告主张违约金的问题。原告认为被告森禾公司未经其同意，擅自拆除游泳池及拆建小区主要道路等变更小区规划，影响其生活质量，应承担违约责任。被告森禾公司在变更森禾花园规划调整前，已按规定向遂溪住建局申请报批，遂溪住建局也依法进行审批前的公示，组织利害关系人召开听证会。最后，遂溪县城乡规划委员会会议、遂溪县人民政府常务会议研究通过森禾花园规划调整的方案。因此，被告森禾公司并不是擅自变更小区规划设计，而是经公示经行政审批后实施，且容积率等技术经济指标符合规定。两原告所称的游泳池虽被拆，但仍保留其作为公共设施的面积。根据《补充协议》第八条规定，在不影响买受人所购商品房质量和使用功能的前提下，经规划部门批准，被告森禾花园有权对原规划作出局部调整。原告所称的小区主要道路被拆建，提交的《责令停工通知书》只是证明了规划变更后的施工占用了部分的原车道，要求恢复施工占用的车道，并不能证明小区主要道路被拆建的事实。两原告提供的证据不能证明小区主要道路的原始情况及拆建后的情况是否足以影响其生活质量。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。两原告主张被告森禾公司存在违约行为，其提供的证据不充分，请求森禾公司承担违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨伟帅、杨锋的诉讼请求。案件受理费898.79元，由原告杨伟帅、杨锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  王月波二〇二〇年十一月十八日书记员  陆一鸣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。