福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初1508号 原告：深圳房利通德盈六号投资管理合伙企业（有限合伙），住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5D89AN89。 执行事务合伙人：深圳德誉资产管理有限公司，委派代表：尹婷。 委托诉讼代理人：谢瑶，女，企业职员。 被告：厦门金昇阳置业有限公司，住，住所地厦门市海沧区海沧街道马青路**行政办公楼**一社会信用代码91350205575011819E。 法定代表人：陈怡如，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：江玲，北京盈科（厦门）律师事务律师。 委托诉讼代理人：曾茹萍，北京盈科（厦门）律师事务律师。 原告深圳房利通德盈六号投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“房利通合伙企业”）与被告厦门金昇阳置业有限公司（以下简称“金昇阳公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告房利通合伙企业的委托诉讼代理人谢瑶，被告金昇阳公司的委托诉讼代理人江玲、曾茹萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房利通合伙企业向本院提出诉讼请求：1.判令金昇阳公司依法退还房利通合伙企业认购厦门海沧生态花园住宅项目（西雅图）商铺102及112单元所支付的定金1475937.4元及资金占用损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2016年8月22日起计至实际还款日止，暂计至2020年5月13日为214666.9元）；2.判令金昇阳公司承担本案诉讼费、执行费等全部诉讼费用。庭审中，房利通合伙企业当庭变更第1项诉讼请求为：判令金昇阳公司依法退还房利通合伙企业认购厦门海沧生态花园住宅项目（西雅图）商铺102及112单元所支付的定金1475937.4元及资金占用损失（自2016年8月22日起计至实际还款日止，2019年8月20日之前的资金占用损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，暂计至2020年5月13日为214666.9元）。事实与理由：房利通合伙企业与金昇阳公司于2016年8月22日签订了59份《商品房认购协议书》及附件《销售事务特殊申请表》1份（以下简称“认购协议书”），认购“厦门海沧生态花园”项目59套商铺，并向金昇阳公司支付了36233517元定金。合同签订时，该59套商铺还处于建筑施工阶段，全部为脚手架包围，无法实地查看商铺实际情况，金昇阳公司没有告知该组商铺的结构布局情况，也未提供该商铺的建筑施工图纸，没有履行必要的告知义务。其中的102号、112号等商铺存在层高过矮、排污排水管道和横梁占用大量空间、空间分割零乱、通道门框狭窄、有明显的压抑感等一系列的严重问题，完全不具备作为商铺应具有的商业价值和使用价值，显然不符合房利通合伙企业认购这些商铺的真实意思表示。房利通合伙企业为以上商铺向金昇阳公司支付了合计为1475937.4元的定金。鉴于以上实际情况，房利通合伙企业决定不购买102号、112号商铺，请金昇阳公司退还房利通合伙企业就以上商铺支付的1475937.4元定金及利息。综上，金昇阳公司未在房利通合伙企业认购前未告知商铺的实际情况，违背了诚实信用原则，所销售的商铺也不符合有关法律法规对于商铺层高的强制要求，商铺布局也不便于生产经营的开展，无法达到合同目的。故房利通合伙企业为了维护自己的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。 金昇阳公司辩称，一、房利通合伙企业未依约向金昇阳公司支付认购案涉商铺进度款并签订《商品房买卖合同》，金昇阳公司有权根据案涉《商品房认购协议书》及《销售特殊事务申请表》约定没收案涉102、112单元商铺定金1475937元。案涉《商品房认购协议书》第三条约定“......如果因乙方原因导致《商品房买卖合同》不能签订，则甲方有权没收定金，且无需通知乙方，并有权将本订购协议项下商品房另行销售”，《销售特殊事务申请表》亦约定“4、签约进度：买受人认购的上述全部房源于2016年12月31日前完成按揭手续和《商品房买卖合同》签约手续办理，办理前必须按银行要求的付款比例支付至少50%的首付款......5、买受人如未能按照上述申请约定日期准时办理付款、签约和按揭手续，买受人同意出卖人有权没收未准时签约、办理按揭手续部分房源的定金及将该房源另行销售”。故，房利通合伙企业应于2016年12月31日前支付不少于认购折后总价50%款项作为首付款，并于该日前与金昇阳公司签订《商品房买卖合同》。然而，房利通合伙企业至今仅仅向金昇阳公司支付案涉商铺认购定金，房利通合伙企业作为违约方，金昇阳公司有权依约没收案涉102、112单元商铺认购定金1475937元。二、房利通合伙企业明确认可其上述违约行为，并于2017年6月13日向金昇阳公司出具《承诺书》，金昇阳公司依据该《承诺函》亦有权没收房利通合伙企业已支付案涉商铺定金。因房利通合伙企业未能按上述案涉《商品房认购协议书》及《销售特殊事务申请表》约定支付进度款并签订《商品房买卖合同》，2017年6月1日，金昇阳公司向房利通合伙企业送达《解除认购协议书并没收定金函》，要求：即日起，解除双方签订的包括案涉102、112单元商铺在内的43份《商品房认购协议书》及《销售特殊事务申请表》，并没收该43份《商品房认购协议书》及《销售特殊事务申请表》对应的定金，包括案涉102、112单元商铺定金。2017年6月13日，房利通合伙企业向金昇阳公司出具《承诺函》，明确认可并承诺：“因我司自身原因，未能按时按约履行应尽的付款签约义务......为此贵司于2017年6月1日向我司送达《解除认购协议书及没收定金函》。上述文件我司均已收悉。经双方多次协商，现我司向贵司郑重承诺如下：如我司于2017年8月20日仍未能完成约定的全部59套商铺签约暨付清全部款项，我司自愿放弃一切权利，自行承担一切法律责任，无条件接受贵司没收未签约部分的房源及定金，不以其他任何理由拒绝履约或再申请延期；且贵司有权将该部分房源另行销售。”综上，房利通合伙企业已确认系因其自身原因，未能按时按约履行应尽的付款签约义务，且至今仍未向金昇阳公司支付后期款项、未与金昇阳公司签订案涉102、112单元商铺《商品房买卖合同》。故，金昇阳公司亦有权依据房利通合伙企业上述承诺直接没收案涉商铺定金。三、房利通合伙企业向金昇阳公司认购包括案涉102、112单元商铺在内的59套商铺并非用于自用，而是为向案外人出售、出租，其不可能对案涉商铺结构、布局等情况完全不知情即签订包括案涉商铺在内的59份《商品房认购协议书》及《销售特殊事务申请表》，明显不符合常理。房利通合伙企业向金昇阳公司认购案涉商铺的目系为出售、出租以谋取利益，而非自用，金昇阳公司为便于实现房利通合伙企业该合同目的，双方于案涉《商品房认购协议书》及《销售特殊事务申请表》中亦明确约定：双方签订《商品房买卖合同》前，房利通合伙企业可享受每套房源（仅限）一次更名。其中，房利通合伙企业于2016年8月22日认购包括案涉商铺在内的59套商铺后，一个月后（2016年9月25日）即将119#商铺以高出向金昇阳公司认购价格3997.18/元㎡价格出售给案外人易牵治，故房利通合伙企业不可能对商铺实际现场情况完全不知晓，房利通合伙企业的述称明显不符合常理。四、房利通合伙企业在签订案涉《商品房认购协议书》前已知晓就案涉商铺待签约的《商品房买卖合同》全部条款，并同意按照该合同文本签约，现房利通合伙企业又以案涉商铺层高不符合《商品房买卖合同》载明层高为由，主张金昇阳公司返还案涉商铺定金，违反诚实信用原则，不应予以支持。案涉《商品房认购协议书》第十一条第1款约定：“双方确认：在签订本认购协议书之前，乙方已详细阅读并同意甲方提供的《商品房买卖合同》全部条款，同意按照合同文本签约，双方同时确认，本协议系用于确保双方在适当的时候能够顺利签订《商品房买卖合同》。”故，房利通合伙企业在签订案涉《商品房认购协议书》前，金昇阳公司已向房利通合伙企业展示了就案涉商铺拟签订的《商品房买卖合同》文本，房利通合伙企业亦同意按照该合同文本签订《商品房买卖合同》。结合2017年6月13日房利通合伙企业向金昇阳公司出具的《承诺函》载明“因我司自身原因，未能按时按约履行应尽的付款签约义务”可知，房利通合伙企业对案涉商铺的实际情况、以及自身的违约行为系完全知晓并认可的，其再次提起本案诉讼要求金昇阳公司退还案涉商铺定金违反诚实信用原则，且无任何事实及法律依据，不应予以支持。五、案外人易牵治向房利通合伙企业购买沿街119#商铺是否存在层高较矮的情况与案涉商铺实际现场情况无关，且房利通合伙企业亦未提供任何证据证明案涉商铺存在其所主张上述问题。金昇阳公司对房利通合伙企业提供的其单方拍摄的部分商铺照片真实性无法确认，且通过该照片也无法目测商铺的实际层高、完整布局等情况。即便案外人易牵治向原告购买沿街119#商铺存在层高低等情况，也与本案无关，并不能直接证明案涉商铺即存在房利通合伙企业所主张的上述问题。六、案涉商铺完全符合项目工程设计、工程施工要求，不存在房利通合伙企业所主张的案涉商铺层高过矮、布局较乱等情况。即便房利通合伙企业认为案涉商铺不符合其自身经营需要，也系房利通合伙企业对案涉商铺的自我认知行为，与金昇阳公司无关。综上，案涉102、112单元商铺完全符合工程设计、施工要求，房利通合伙企业因其自身原因未依约支付案涉商铺购房款、未与金昇阳公司签订《商品房买卖合同》均属于违约行为，金昇阳公司有权依据案涉《商品房认购协议书》及《销售特殊事务申请表》约定及房利通合伙企业承诺没收案涉商铺定金，亦无需向房利通合伙企业支付所谓资金占用损失。故，房利通合伙企业再次提起本案诉讼无任何事实及法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2016年8月22日，房利通合伙企业（乙方、买方）与金昇阳公司（甲方、卖方）签订两份《商品房认购协议书》（协议书编号分别为0003707、0003593），约定乙方向甲方认购厦门海沧生态花园住宅项目中的一层102室、112室商铺，面积分别为306.44㎡、329.68㎡，购房款总价分别为7837175元、9324887元；每套商铺定金10万元，于签订协议时交纳，用于担保乙方与甲方签订正式《商品房买卖合同》，如果因乙方原因导致《商品房买卖合同》不能签订，则甲方有权没收定金，且无需通知乙方，并有权将本订购协议项下商品房另行销售；双方确认：在签订本认购协议书之前，乙方已详细阅读并同意甲方提供的《商品房买卖合同》全部条款，同意按照合同文本签约，双方同时确认，本协议系用于确保双方在适当的时候能够顺利签订《商品房买卖合同》，本协议不能取代《商品房买卖合同》的效力。 双方同时还签订了一份《销售特殊事务申请表》，载明：“房号:1F-2F商铺，共计59套；买受人：房利通合伙企业；认购日期：2016年8月22日；签约日期：2016年12月31日前；认购总价：421319945元，折后总价：362335156元；买受人于2016年8月22日认购厦门海沧生态花园住宅项目（西雅图）商铺共计59套，具体房源及价格详见附件明细，买受人除遵守《认购协议书》相关约定外，特申请如下事项：3.买受人于2016年8月22日支付认购折后总价的10%即36233517元作为定金；2016年11月21日前支付认购折后总价的20%作为首笔首付款，即72785156元；2016年12月31日前全款支付不少于认购折后总价的50%作为首付款，其中定金转为首付款，余款72436483元于2016年12月31日前付清。4.买受人认购的上述全部房源于2016年12月31日前完成按揭手续和《商品房买卖合同》签约手续。5.买受人如未能按上述申请约定日期准时办理付款、签约和按揭手续，买受人同意出卖人有权没收未准时签约、办理按揭手续部分房源的定金及将该房源另行销售。”《销售特殊事务申请表》后附有一份《厦门海沧西雅图项目商铺价格表》，其上详细记载了包括案涉两套商铺在内的59套商铺的建筑面积、单价、总价、折扣、优惠后价格及各时间段应付款金额等信息，其中案涉两套商铺的优惠后价格分别为6739971元、8019403元。 随后，房利通合伙企业于当日向金昇阳公司转账支付了案涉两套商铺折后总价10%的金额计1475937元作为订金，金昇阳公司亦同时向房利通合伙企业开具了对应金额的定金收款收据。 2017年6月1日，金昇阳公司向房利通合伙企业发送一份《解除认购协议书并没收定金函》，主要内容为：“我司就贵企业未能依照《商品房认购协议书》及附件《销售事务特殊申请表》约定期限，与我司签订《商品房买卖合同》并缴纳购房款。我司就贵企业迟延签约付款行为予以催告后，贵企业仍未能在2016年12月31日前支付不少于认购折后总价的50%款项作为首付款，并与我司签订《商品房买卖合同》，为此，我司特通知如下：1.自即日起，解除与贵企业于2016年8月22日签订的43份《商品房认购协议书》及附件《销售事务特殊申请表》，具体编号为：×××08、……0003593、……。2.自即日起，没收上述《商品房认购协议书》及附件《销售事务特殊申请表》对应的定金28526238元。” 2017年6月13日，房利通合伙企业向金昇阳公司出具《承诺函》，载明：“我司于2016年8月22日认购贵司开发的厦门海沧生态花园住宅项目1F-2F商铺共计59套……因我司自身原因，未能按时按约履行应尽的付款签约义务，贵司于2016年11月22日、2016年12月27日向我司送达《商铺分期付款缴款催告函》、《再次催告函》，但之后我司仍未能善尽付款签约义务；为此贵司于2017年6月1日向我司送达《解除认购协议书并没收定金函》。上述文件我司均已知悉。经双方多次协商，我司向贵司郑重承诺如下：如我司于2017年8月20日仍未能完成约定的全部59套商铺签约暨付清全部款项，我司自愿放弃一切权利，自行承担一切法律责任，无条件接受贵司没收未签约部分的房源及其定金，不以其他任何理由拒绝履约或再申请延期；且贵司有权将该部分房源另行销售。” 房利通合伙企业当庭确认其向金昇阳公司认购的59套商铺中，有部分已经转让出去，另有部分因存在的问题相对不严重，因此其尚未通过诉讼方式主张返还定金。金昇阳公司则称59套商铺目前都在房利通合伙企业处，房利通合伙企业仍有权招商出售，《解除认购协议书并没收定金函》并没有实际执行；若房利通合伙企业还愿意继续出售案涉2套商铺，金昇阳公司不持反对意见。 另查明： 房利通合伙企业于2016年9月25日与案外人易牵治签订一份《商铺转让协议》，约定房利通合伙企业将位于厦门海沧生态花园住宅119号商铺转让给易牵治，总价4788888元。后易牵治退房，房利通合伙企业主张易牵治申请退房的时间为2017年2月8日、退房的原因为商铺层高不足6米。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。房利通合伙企业与金昇阳公司签订的《商品房认购协议书》、《销售特殊事务申请表》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应依约履行各自义务。本案争议焦点为:金昇阳公司是否应退还房利通合伙企业的认购定金1475937元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。根据上述法律规定，支付定金一方仅在其不存在违约情形的情况下，才有权要求返还定金，否则无权要求返还。而本案中，案涉《销售特殊事务申请表》明确约定，房利通合伙企业在签约当日支付定金后，应于2016年11月21日、2016年12月31日前分两次缴清40%购房款并于2016年12月31日前与金昇阳公司办理签订《商品房买卖合同》手续。然房利通合伙企业并未如约缴纳上述款项、也未按时与金昇阳公司签订《商品房买卖合同》。从房利通合伙企业于2017年6月13日出具的《承诺函》可知，在房利通合伙企业逾期缴款后，金昇阳公司还于2016年11月22日、2016年12月27日向房利通合伙企业发送了缴款催告函，房利通合伙企业经催告仍未支付款项，依据《商品房认购协议书》、《销售特殊事务申请表》约定,房利通合伙企业不履行义务的行为已构成违约，金昇阳公司有权没收定金并将房源另行销售。房利通合伙企业主张金昇阳公司在其认购前未告知商铺的实际情况，所销售的商铺层高过矮、布局不合理不具备作为商铺应具有的商业价值和使用价值，致合同目的无法实现，因此应返还定金。对此本院认为，首先，商品房买卖是一个大宗物品的买卖，买受人在购买前理当会对房屋的结构、布局、品质等关键性因素进行详细询问了解、综合考虑后才会决定购买与否。房利通合伙企业作为一个商事主体，具备充足的买卖商品经验，在决定批量购买店铺这一大额交易前，理当会比一般人更审慎调查店铺情况；案涉《商品房认购协议书》中也明确载明房利通合伙企业在签订协议前已详细阅读并同意金昇阳公司提供的《商品房买卖合同》全部条款，而《商品房买卖合同》必然会一一记载对应的每一套商品房的关键性信息，房利通合伙企业阅读了《商品房买卖合同》，也即代表金昇阳公司向其告知了商铺的具体情况。因此，在房利通合伙企业签下认购协议书并支付认购定金后，即应视为其对店铺的结构、布局这些关键内容已充分知晓并同意接受，现其又主张金昇阳公司在其认购前未告知商铺的实际情况，与常理不符，也与其在《商品房认购协议书》中确认的事实相违背，本院对其主张难以采信。其次，房利通合伙企业主张案涉商铺层高过矮，不具备作为商铺应具有的商业价值，但其并未对案涉商铺的实际层高进行举证，也未对商铺应达多高的层高才具有商业价值进行举证，且双方在认购协议中并未约定案涉店铺应具备的层高为多少米。因此，房利通合伙企业以商铺层高过矮为由主张不能实现合同目的也缺乏依据。第三，房利通合伙企业举证案外人易牵治于2017年2月8日退掉案涉商铺所在楼盘的另一商铺，主张易牵治退房的原因是其到现场测量后发现大部分商铺实际层高不足6米，房利通合伙企业所举示的这些证据说明其在2017年2月8日的时候已从易牵治处得知其认购的大部分商铺层高未达预期，在此情况下，房利通合伙企业仍于2017年6月13日向金昇阳公司出具《承诺函》，明确自认是因其自身原因导致未能按约履行付款签约义务，而非主张系因金昇阳公司所出售的店铺层高未达约定等致合同目的不能实现其才拒绝履行剩余合同义务，并且承诺会继续履行剩余款项支付义务，而非要求解除认购协议。由此可见，房利通合伙企业在本案中所主张的案涉商铺层高不足等致合同目的不能实现与其在《承诺函》中自认的内容不相符合，有违诚实信用原则，其上述主张缺乏证据支持，不应采信。综上，房利通合伙企业未能举证证明其未按约履行支付剩余房款及签订《商品房买卖合同》义务系因不可归责于双方的事由或因金昇阳公司一方的违约行为所导致，且在《承诺函》中明确自认未履行义务是因自身原因所致，在出具《承诺函》后依然未按承诺的付款时间（2017年8月20日）付清剩余款项，构成违约，作为违约方，其依法无权要求返还定金。因此，房利通合伙企业主张金昇阳公司返还其已交付的认购定金1475937元并支付资金占用损失，缺乏事实和法律依据,依法不能成立,本院不予支持。据此,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定,判决如下: 驳回原告深圳房利通德盈六号投资管理合伙企业（有限合伙）的全诉讼请求。 案件受理费20015元，减半收取计10007.5元，由深圳房利通德盈六号投资管理合伙企业（有限合伙）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭碧娥 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 王 欣 书 记 员 林斌煌 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。