福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6767号 上诉人（原审原告）：李勤，男，1963年3月13日生，汉族，住福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告）:夏筱珍，女，1964年1月19日生，汉族，住福州市鼓楼区。 上诉人（原审被告）：江希庆，男，1979年6月2日生，汉族，住福州市鼓楼区。 上诉人李勤、夏筱珍因与上诉人江希庆房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初1886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李勤、夏筱珍上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，并依法改判为：1.江希庆支付2019年11月26日起至案涉房屋恢复原状（至2020年9月24日），可以正常居住生活使用时止所拖欠的房租（每月3500元*10=35000元），物业费（每月110元*9=990元）；2.江希庆支付恢复原状的修复费用50000元；3.江希庆赔偿违约金7000元。事实和理由：一审判决事实认定不清，应予纠正。一、房租、物业费收取截止日应计至江希庆将案涉房屋返还李勤，夏筱珍，达到恢复原状，恢复供水、供电、供气之日止，故应截止至2020年9月24日，欠交租金计35000元，物业费990元，装修垃圾清运费500元。二、案涉房屋并非因涉及群租房问题被停水停电。整治群租房在2020年3月25日开始，房屋并未停水电，2019年11月份起案涉房屋已停止装修，房屋停水停电是江希庆雇佣的施工方所为。三、李勤、夏筱珍要求江希庆支付装修费用50000元，于法有据。房屋水、电原有管线、墙体、房间的原有装修、大门门锁均被破坏，房屋已无法居住生活。加之江希庆资金状况堪忧，若按照一审判决，由江希庆负责施工将案涉房屋恢复原状，工程质量将无法保障。现李勤、夏筱珍主张将案涉房屋重新装修，费用按最低装修费用每平方米500元计（案涉房屋108平方米），装修费用在50000元之上，故李勤、夏筱珍主张对案涉房屋自行施工修复，江希庆支付装修费用50000元，于法有据。四、一审判决已认定江希庆未按约支付房屋租金，应承担违约责任。又根据诉争《房屋租赁合同》第五条违约责任第2款约定，提前终止合同应赔偿二个月租金7000元作为违约金，但一审法院却认定李勤、夏筱珍关于违约金等诉请无合同依据，明显不符事实。现江希庆连续9个多月拒缴房租导致合同提前终止，依照诉争合同以及违约造成实际后果，江希庆应向李勤，夏筱珍支付7000元违约金。五、本案上诉系因江希庆违约造成，其应承担上诉诉讼费用。 江希庆上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判为驳回李勤、夏筱珍一审全部诉讼请求或将本案发回重审。一、李勤、夏筱珍主张江希庆逾期支付租金的行为构成根本违约，故其有权解除合同，无事实与法律依据。因受新冠疫情影响，加之恰逢春节假期，福州市政府办公厅于2020年3月25日进行福州五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案，才出现江希庆逾期付款情形，并非江希庆故意而为之。根据诉争合同第二条第3款约定，即便江希庆逾期支付租金，违约责任仅为支付相应违约金，而非导致合同解除。二、江希庆对案涉房屋进行转租、改造，李勤、夏筱珍均知晓并同意。1.李勤、夏筱珍在出租房屋之时，即知晓江希庆将对案涉房屋进行装修改造并转租，诉争合同第一条第4款、第四条第（一）项第5款、第十条第1款及补充条款中的约定均有体现。2.因2019年12月起案涉房屋已停水停电，不具备出租条件，故江希庆不再支付租金，李勤、夏筱珍的行为已构成违约，应承担违约责任。3.根据2020年3月25日的《福州市人民政府办公厅关于印发福州五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案的通知》第六款第2款规定，房屋产权人才是房屋拆除整改的责任人，故案涉房屋恢复原状的相关费用应当由李勤、夏筱珍承担。三、李勤、夏筱珍无权主张违约金。江希庆在履行诉争合同过程中，并未构成根本违约，亦未提出终止合同，仅是逾期支付租金，根据诉争合同第五条约定，李勤、夏筱珍无权要求支付违约金。四、李勤、夏筱珍无权要求江希庆赔偿损失。如前所述，李勤、夏筱珍知晓并同意江希庆对案涉房屋进行装修改造并转租。案涉房屋因群租房整治不具备出租条件，根据诉争合同第三条第（一）项第1款约定，江希庆无法继续履行诉争租赁合同系李勤、夏筱珍原因造成。 江希庆针对李勤、夏筱珍上诉请求辩称，一、李勤、夏筱珍已同意江希庆将案涉房屋改造出租，二人无权要求将案涉房屋恢复原状。二、其余答辩意见同其上诉意见。 李勤、夏筱珍针对江希庆上诉请求辩称，一、江希庆自2019年11月26日开始拖欠租金至今，拒绝归还钥匙，其已构成违约，按诉争《房屋租赁合同》第五条第2款约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条及《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定，李勤、夏筱珍有权要求解除诉争合同，江希庆赔偿两个月的租金7000元，赔偿房屋可以居住使用前的租金损失，赔偿恢复可生活居住的装修费50000元。因江希庆无故逾期，李勤、夏筱珍有权加收滞纳金、逾期罚金。二、疫情影响到福州是在2020年1月25日春节后，群租房整治是在2020年3月25日后，而江希庆于2019年11月25日开始欠租。三、案涉房屋交付时为装修好的三房两厅两卫两阳台，正常供水、供电、供气，江希庆并无证据证明案涉房屋2019年12月不具备出租条件，以此作为其不支付房租的根据的主张。四、江希庆违背诉争《房屋租赁合同》第十条约定，改变了案涉房产的承重结构，根据诉争合同第四条租赁责任约定，江希庆应遵守福州市政府颁布的租房排查整治要求，遵照要求整改房屋达到符合政府要求。五、案涉房屋符合出租条件，符合政府规定标准，江希庆关于“讼争的房屋改造因群租房已不具备出租条件，江希庆无法继续与出租人李勤，夏筱珍租赁关系，系由李勤，夏筱珍造成”的主张，并非事实。六、本次上诉费用皆因江希庆违约造成，上诉诉讼费用由江希庆承担。 李勤，夏筱珍向一审法院起诉请求：1.请求判令江希庆违约，并解除李勤、夏筱珍与江希庆签订的租赁合同，江希庆将承租的房产恢复出租前原状，符合供水供电供气生活条件、安全的房屋交还李勤、夏筱珍；2.请求判令江希庆按合同规定向李勤、夏筱珍支付从2019年11月至2020年6月29日欠租金共计28000元；支付拖欠房租至2020年6月29日止逾期罚金计25725元；3.请求判令江希庆违约使合同终止，要求法院判令江希庆违约并赔偿违约金3500元；4.请求判令江希庆支付在合同期到房屋交还李勤、夏筱珍止的物业费、垃圾清运费等费用，至今已产生物业费660元，垃圾清运费500元，合计1160元；5.请求判令江希庆恢复房屋出租前原状或赔偿李勤、夏筱珍整改房屋费30000元，承担法律责任及造成的其他经济损失；6.请求判令江希庆承担本案的诉讼费用；7.恢复供水，并承担法律责任和费用。 一审法院认定事实：位于福州市鼓楼区××路××号梅××山庄7＃楼305单元房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××1号）系李勤、夏筱珍所有。 2019年10月4日，李勤、夏筱珍与江希庆签订《房屋租赁合同》。双方约定，李勤、夏筱珍愿将坐落在福州市鼓楼区××路××号梅××山庄7＃楼305单元出租给江希庆使用，用途为居住或办公；房屋租赁期限自2019年10月4日至2026年10月26日止；租赁期间江希庆有权出租该房屋且李勤、夏筱珍不得无故干涉；每月租金3500元；经双方协商，李勤、夏筱珍同意自签订本合同至2019年10月26日止作为江希庆的装修期，并同意在装修期内李勤、夏筱珍不收江希庆租金；装修期满后次日起开始计收租金；该房屋租金按月支付，支付时间为每月度25号前，如遇国家法定节假日期顺延；江希庆应依约缴纳租金及其他费用，如有无故逾期，超出十五日起李勤、夏筱珍有权向江希庆加收滞纳金，滞纳金为实欠租金1%（每月租金总额计算）；李勤、夏筱珍收取江希庆房屋及设备押金8000元。《房屋租赁合同》还约定，江希庆应严格遵守政府法令，不得利用李勤、夏筱珍房屋进行违法、违纪活动，并做好防火防盗安全，否则，由此产生的后果由江希庆负担；江希庆应承担租赁期内电话费、水费、电费、物业管理费、闭路费、宽带费、卫生费、维修费、其他公用分摊及租金水费等实际使用的费用，若江希庆未及时缴纳上述费用，由此产生的滞纳金由江希庆承担；在租赁期内，江希庆有权依据经营需要对上述房产进行装修分隔出租，并调整该房产布局、设施、设备等但不得改变该房产的承重结构；租赁期满，江希庆有权将在该房内的投放的设备自行处理；租赁期满江希庆按装修后的结构将房屋交房李勤、夏筱珍，但房屋内由江希庆自行购买并增加投入的设施设备（如空调、冰箱、洗衣机、热水器、床、衣柜、门、灯、桌椅等）可移动物品由江希庆退租时搬走。合同还约定，房屋租金前面三年租金为3500元，中间二年每月租金为3700元，最后二年每月租金3800元；李勤、夏筱珍最后两年要出售房屋，则李勤、夏筱珍赔偿江希庆1万元，前面五年李勤、夏筱珍违约赔偿江希庆10万元；租金押金签合同时付4000元，剩余押金与租金在2019年10月24日支付，房屋的主体承重不能改变，内部装修改造通知房东一声，已同意江希庆改造，邻居物业投诉李勤、夏筱珍仅负责协调。合同签订后，李勤、夏筱珍将房屋交由江希庆租赁使用。2019年10月4日，江希庆向李勤、夏筱珍支付押金4000元。2019年11月4日，江希庆向李勤、夏筱珍支付押金4000元。2019年11月3日，江希庆向李勤、夏筱珍支付房租3500元。2019年12月25日，房屋因涉及群租被有关部门停水。后双方发生争议，李勤、夏筱珍遂起诉至法院。 一审庭审中，江希庆确认其交纳物业费（含公摊费和维修基金，每月110元）至2019年12月。江希庆确认其装修房屋遗留垃圾未清理，李勤、夏筱珍垫付垃圾清运费500元。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。李勤、夏筱珍与江希庆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方已建立房屋租赁关系。江希庆未按约向李勤、夏筱珍支付房屋租金，已构成违约，应承担违约责任。现李勤、夏筱珍诉请解除《房屋租赁合同》，一审法院予以准许。《房屋租赁合同》约定2019年10月4日至2019年10月26日为装修期，不收租金。另江希庆已向李勤、夏筱珍支付第一个月（2019年10月27日至2019年11月26日）租金3500元。故江希庆应向李勤、夏筱珍支付2019年11月27日至2020年7月26日止的租金28000元，并按《房屋租赁合同》的约定支付滞纳金1260元（滞纳金计算表详见判决书附件，江希庆在李勤、夏筱珍处的押金8000元可予抵扣上述款项）。李勤、夏筱珍诉请的其他逾期罚金、违约金，无合同依据，一审法院不予支持。 合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。江希庆将案涉房屋装修隔断，拟进行群租，江希庆的行为违反国家相关规定，故江希庆应将案涉房屋恢复原状，恢复供水供电供气并返还李勤、夏筱珍。 江希庆确认其交纳物业费（含公摊费和维修基金，每月110元）至2019年12月及李勤、夏筱珍代江希庆垫付垃圾清运费500元。故江希庆应向李勤、夏筱珍支付垃圾清运费500元及物业费（以每月110元计，从2020年1月1日计至江希庆将案涉房屋返还李勤、夏筱珍之日止）。 鉴于一审法院已判决江希庆将案涉房产恢复原状，恢复供水、供电、供气后返还李勤、夏筱珍。故李勤、夏筱珍要求江希庆赔偿整改房屋费30000元，一审法院不予支持。李勤、夏筱珍其他诉讼请求，一审法院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，判决：一、解除李勤、夏筱珍与江希庆签订的《房屋租赁合同》；二、江希庆于本判决生效之日起十日内向李勤、夏筱珍支付2019年11月27日至2020年7月26日止的租金28000元，并支付滞纳金1260元（滞纳金计算表详见判决书附件，江希庆在李勤、夏筱珍处的押金8000元可予抵扣上述租金、滞纳金）；三、江希庆于本判决生效之日起十日内将位于福州市鼓楼区××路××号梅××山庄7＃楼305单元恢复原状，恢复供水、供电、供气并返还李勤、夏筱珍；四、江希庆于本判决生效之日起十日内向李勤、夏筱珍支付垃圾清运费500元及物业费（以每月110元计，从2020年1月1日计至江希庆将案涉房屋返还李勤、夏筱珍之日止）；五、驳回李勤、夏筱珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5762元，由江希庆负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。另查明，李勤、夏筱珍于二审中自认已于2020年9月2日或3日，更换案涉房屋的门锁，应视为李勤、夏筱珍于2020年9月3日已收回案涉房屋。 本院认为，关于合同解除。李勤、夏筱珍与江希庆签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。江希庆未按约定支付租金，系怠于履行诉争合同的主要义务，符合法定解除情形，李勤、夏筱珍有权解除合同。江希庆关于其违约责任仅为支付相应违约金，而非合同解除的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。 关于租金。诉争合同解除后，江希庆仍应支付其承租期间的租金，李勤、夏筱珍二审中主张江希庆的房租应计至其返还案涉房屋止，超出了一审诉讼请求，本院不予处理。一审法院判决租金计至2020年7月26日，鉴于江希庆未针对此节提出异议，本院予以维持。2020年7月26日之后的租金或占有使用费，李勤、夏筱珍可另行主张。 关于违约金。根据合同约定，江希庆逾期支付租金，李勤、夏筱珍有权向其主张滞纳金。一审法院按每月实欠租金总额的1%计算滞纳金，符合合同约定。李勤、夏筱珍主张按诉争合同第五条第2项约定支付7000元违约金，但该条款系针对承租方提前终止合同而约定的违约责任，不适用本案情形，李勤、夏筱珍此节主张，没有合同依据，不予采纳。 关于恢复原状。江希庆承租案涉房屋系用于群租房，按群租房对房屋进行改造，在诉争合同解除后，江希庆应将房屋恢复原状，并恢复供水、供电、供气后返还。江希庆关于其对此不承担责任的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。李勤、夏筱珍二审主张改判江希庆支付恢复原状的修复费用50000元，目前李勤、夏筱珍并未实际产生修复费用，且其计算标准亦没有依据，此节主张，不予采纳。 综上所述，李勤、夏筱珍与江希庆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5762元，由李勤、夏筱珍负担2127元，由江希庆负担3635元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷