广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初26251号原告：杨某，女，1970年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：谢某波，男，1980年9月9日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被告：广州淳在贸易有限公司。住所地：广州市越秀区文德北路。法定代表人：詹某婷，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：张嘉欣，广东广大律师事务所律师。原告杨某诉被告谢某波、广州淳在贸易有限公司（以下简称淳在公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨某，两被告共同委托诉讼代理人张嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告支付占用广州市越秀区文明路XX号金德大厦xx层期间的房屋占用费(按照每月5000元自201X年9月1日起计至实际搬离之日止)。事实和理由：原告于201X年7月27日在京东商城司法拍卖网购得广州市文明路XX号金德大厦xx层C室。201X年8月9日，广州市海珠区人民法院出具（2006）海民执字第214号之十七执行裁定书，裁定广州市文德路6X-6X号文明路XX号金德大厦自然层xx层写字楼（实勘广州市文明路XX号金德大厦xx层）的房屋产权及相应的其他权利归买受人杨某所有。原告于201X年8月23日收到该执行裁定书后，即前往广州市文明路XX号金德大厦xx层C室向两被告主张权利，要求两被告搬离该房屋或向原告支付房屋占用费（即租金，租金价格按5000元/月计算）。两被告既不支付房屋占用费，也拒不搬离房屋，虽经派出所多次调解，仍继续侵占房屋。两被告的行为造成原告不能对自己的合法财产进行合理占有、使用、收益和处分，严重侵害了原告的合法权益。现原告依法向法院提起本案诉讼。两被告共同辩称：1、我方在2020年6月20日已经从涉讼房屋搬出，本案纠纷实际上是原告与冯某有等人就房屋权属产生的纠纷。2、淳在公司2016年在涉讼房屋登记注册并实际使用涉讼房屋至今，开发商广州市金盛房地产开发有限公司（以下简称金盛公司）及物业管理公司均认可被告使用房屋的实际情况，且已进行公章备案及房屋备案。3、被告向冯某有及广州泳宗实业投资发展有限公司（以下简称泳宗公司）支付了涉讼房屋的租金，一直支付至2020年6月。此后被告搬离了房屋，不存在租金和占用费问题。被告是依据善意承租涉讼房屋，直至原告于2020年6月19日进入涉讼房屋之前，被告作为承租人是无法判断原告与冯某有等人之间对涉讼房屋实际权属情况的，知道房屋权属存在争议后，被告已经搬离房屋，且已经向冯某有等人支付了占用期间的全部租金，故原告要主张的房屋占用费应当向冯某有及相关人员、公司主张。被告淳在公司是实际占用涉讼房屋并在此经营，被告谢某波只是公司的管理者，没有实际侵犯原告任何权利。被告谢某波也没有使用过涉讼房屋，其仅是公司员工和股东。租赁合同都是公司法定代表人詹某婷签订的。被告谢某波与詹某婷是夫妻关系，有时是由被告谢某波代詹某婷去处理相关事宜。即使需要承担责任，也是公司承租房屋、使用房屋，应由公司承担责任。经审理查明：2004年12月8日，广州市海珠区人民法院就中国信达资产管理公司广州办事处诉骆某有、金盛公司、广州金穗燕翅城有限公司、蔡某梅、陈某林借款合同纠纷一案作出（2004）海民二初字第762号民事调解书，其中查明：2001年3月16日，中国建设银行广东省分行与骆某有签订《楼宇按揭合同》。合同约定：骆某有以其购买的座落于广州市东山区金德大厦写字楼1XC房屋抵押给中国建设银行广州市海珠支行，作为中国建设银行广东省分行向骆某有发放贷款的担保；……合同签订后，中国建设银行广州市海珠支行于2001年6月13日向骆某有发放了贷款，并对抵押房屋广州市东山区金德大厦写字楼1XC房屋办理了抵押登记。调解协议为：……如骆某有不能清偿债务，中国信达资产管理公司广州办事处有权以骆某有用于抵押的座落于广州市东山区文德路6X、6x号，文明路XX号金德大厦写字楼1XC房屋折价或变卖、拍卖该财产的价款优先受偿等。因骆某有未履行上述调解书确定的义务，权利人中国东方资产管理公司广州办事处于2005年12月16日向广州市海珠区人民法院申请执行。该院立案执行，案号为（2006）海民执字第195号。执行过程中，该院于2006年1月5日查封上述1XC房屋，后于2018年5月14日作出执行裁定拍卖以骆某有名义登记的上述1XC房屋。201X年7月27日，广州市海珠区人民法院作出《成交确认书》，确认杨某（即本案原告）于2019年5月31日在该院于京东网开展的广州市文明路XX号金德大厦xx层C室司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的物网络拍卖成交价格939520元。201X年8月9日，广州市海珠区人民法院作出（2006）海民执字第214号之十七执行裁定书，其中内容为：执行过程中，本院以（2006）海民执字第214号之十一正式查封登记在被执行人骆某有名下的位于广州市文德路6X-6x号文明路XX号金德大厦自然层xx层C号写字楼（实勘广州市文明路XX号金德大厦xx层C室）的房屋产权。申请执行人中国东方资产管理公司广州办事处依据已经发生法律效力的民事判决书向本院申请强制执行，本院已立案执行，执行案号为：（2006）海民执字第195号，后以(2006）海民执字第214号案统一拍卖上述房产。因被执行人未履行法律文书确定的义务，本院依法拍卖上述房屋，现由买受人杨某以939520元竞买购得广州市文德路6X-6x号文明路XX号金德大厦自然层xx层C号写字楼（实勘广州市文明路XX号金德大厦xx层C室）的房屋产权。……裁定如下：一、广州市文德路6X-6x号文明路XX号金德大厦自然层xx层C号写字楼（实勘广州市文明路XX号金德大厦xx层C室）的房屋产权及相应的其他权利归买受人杨某所有；……四、解除广州市文德路6X-6x号文明路XX号金德大厦自然层xx层C号写字楼（实勘广州市文明路XX号金德大厦xx层C室）的查封【原查封案号：（2006）海民执字第214号之十一】；五、注销上述房屋的房地产证及所设立的抵押登记和他项权证。广州市公安局越秀区分局大塘派出所于2020年6月1X日依原告申请作出书面意见，内容为：经核实，广州市文德路6X-6x号文明路XX号金德大厦自然层xx层C号写字楼，公安标准地址库为广州市文德北路XX号1X03室。广州市规划和自然资源局于2020年8月10日核发粤（2020）广州市不动产权第00222561号《不动产权证》，其中记载：越秀区文德北路XX号1X03房，用途办公，套内面积64.23平方米，权利人为杨某；依据广州市海珠区人民法院（2006）海民执字第214号之十七协助执行通知书予以登记。据被告淳在公司的营业执照及网上企业信用信息记载：被告淳在公司为有限责任公司（自然人独资），成立日期2016年4月29日；股东、法定代表人为詹某婷，被告谢某波是其公司监事。因本案纠纷，原告于2020年6月17日向本院提起诉讼。诉讼中，原告确认被告已于2020年6月20日搬离涉讼房屋，故房屋占用费计算至2020年6月20日止。原告称：涉讼房屋在拍卖时预售登记在骆某有名下。拍卖公告里写明是不交吉拍卖，在拍卖前我有去现场看过，也有和承租人谈过。我在2019年8月23日拿到海珠法院的裁定书，之后就向被告要求搬出涉讼房屋或者向我方支付租金，我也将裁定书复印了一份给被告。我方多次去和被告协商时，都是被告谢某波来和我方交接的。我丈夫跟被告协商时，被告谢某波和我丈夫加了微信，表明了身份，但直到2020年5月份时才知道被告谢某波的姓名。两被告称：不认可该预售登记，我方认为权属人应是冯某有。原告丈夫自201X年9月开始与被告及出租方泳宗公司协商搬离涉讼房屋事宜，但一直未有结论。关于房屋占用费的计算标准。原告表示：涉讼房屋的市场价为80元/平方米/月，但我是参照被告交租的标准来主张占用费的。两被告表示：我方交租的标准是5000元/月，但占用费的标准由法院判定。两被告主张淳在公司自2016年至2020年6月20日期间承租使用涉讼房屋并已交清全部租金，提供了被告淳在公司法定代表人詹某婷先后与广州市金盛物业管理有限公司、泳宗公司签订的四份租赁合同，农业银行活期存折明细清单，和冯某有、苏某潜、泳宗公司共同作出的《关于广州市文明路xx层C室租赁情况的说明》、《金德大厦认购书》及收据等证据予以证明。其中《关于广州市文明路xx层C室租赁情况的说明》主要内容为：一、涉讼房产属于冯某有合法购买取得。2011年7月30日，冯某有与金盛公司签订了《金德大厦认购书》，认购金德大厦1X楼CDEFGH单位，并支付购房款合计8703000元。二、2016年至2020年6月20日期间，涉讼房产由淳在公司承租并使用，且已缴清全部租金。冯某有将涉讼房产委托泳宗公司及苏某潜进行日常管理并由泳宗公司及苏某潜收取租金等。原告不认可冯某有、苏某潜、泳宗公司作出的《关于广州市文明路xx层C室租赁情况的说明》和《金德大厦认购书》及收据，认为冯某有不是执行裁定书记载的原产权人，与涉讼房屋无任何法律上的关联，无权主张任何权利；《金德大厦认购书》显示的购买时间是2011年7月30日，而涉讼房屋已于2006年被海珠区人民法院查封，金盛公司和陈某林无权售卖法院查封财产。被告在明知原告是合法的权利人，苏某潜等人不是合法的权利人，没有任何权利证书，甚至连法院裁定书都没有的情况下，还继续向苏某潜等人交付租金，应该对其行为承担相应的法律后果。被告可以向原告履行交纳物权占用费义务后，依法向苏某潜等人追讨不当得利。本院认为：涉讼的广州市越秀区文德北路XX号1X03房经广州市海珠区人民法院执行拍卖，由原告竞得。该院于201X年8月9日作出（2006）海民执字第214号之十七执行裁定书，裁定上述房屋产权及相应的其他权利归原告所有。原告已于201X年8月23日收到该裁定书。根据物权法第二十八条规定，涉讼房屋物权已由原告取得，原告自此可行使其对涉讼房屋所享有的权利。原告自2019年9月起向被告方主张了权利。被告淳在公司在明知原告已向其主张权利的情况下，仍然将租金交给他人，由此产生的后果应由其自行承担。而且，涉讼房产原是登记在骆某有名下，不是被告所述的出租人名下，被告承租房屋是在涉讼房屋被抵押和被法院查封之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，其租赁合同对经执行拍卖受让涉讼房屋的原告也不具有约束力。基于被告淳在公司占用了原告的房屋，原告诉请要求被告淳在公司支付自2019年9月1日起的房屋占用费，合法合理，本院予以支持。至于房屋占用费的计算标准，原告要求按被告淳在公司原交租的标准5000元/月计算，公平合理，本院亦予以支持。被告谢某波只是被告淳在公司的工作人员，与原告交涉、处理相关事宜是其职务行为。就此认定其也占用了涉讼房屋，理据不足，故原告要求被告谢某波承担本案责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州淳在贸易有限公司向原告杨某支付广州市越秀区文德北路XX号1X03房2019年9月1日至2020年6月20日期间的房屋占用费（按5000元/月计）；二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费525元，由被告广州淳在贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二〇年十一月十二日书记员  黄 冰刘辉