广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初25789号原告（反诉被告）：佛山市禅城区安佳房地产中介服务部，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码：92440604MA4WPT0M98。经营者：黄秀珍。委托诉讼代理人：杨利娟，广东曜灵律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州安创房地产置业有限公司，住所地广东省广州市白云区**********财汇产业园B201-2房，统一社会信用代码：91440111MA59C2945D。法定代表人：莫某1。被告：莫某1，男，1993年4月1日出生，汉族，住广东省怀集县****************，公民身份号码。以上两被告共同委托诉讼代理人：周罗勋，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告佛山市禅城区安佳房地产中介服务部诉被告广州安创房地产置业有限公司（以下简称安创公司）、莫某1居间服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。诉讼中，被告安创公司在法定期限内提出反诉，本院经过审查予以接纳并与本诉一并处理。原告经营者及原告委托诉讼代理人、两被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、两被告向原告支付中介服务费80000元及违约金从2019年2月1日起至实际清偿之日止的违约金（按日千分之一计算），暂计至2020年8月13日为44800元；2、两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告安创公司是佛山市禅城区********的《圣德嘉园》项目的分销商。2018年6月，原告与被告安创公司就佛山市禅城区********的《圣德嘉园》的房屋销售签订了《项目联动分销具体事宜》及《项目成交渠道奖励补充协议》，合同约定被告委托原告为其推销《圣德嘉园》项目的房屋，带客户看房、商谈等促成客户购买房屋，中介服务费为100平方米以下单位每套65000元，100平方米以上单位每套75000元，《项目成交渠道奖励补充协议》约定促成房屋买卖，被告安创公司除向原告支付每套房屋的服务费外再行奖励原告5000元。原告于2018年6月份促成了圣德嘉园2座2栋1303房的买卖，该房屋面积为102.10平方米，故被告安创公司应向原告支付的服务费为75000元，再加奖励5000元，即被告安创公司应向原告支付80000元中介服务费。但被告安创公司一直以未收到款为由拒绝向原告支付，被告安创公司是个人独资公司，被告莫某1是唯一股东，故被告莫某1应就该中介服务费承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请予支持原告诉讼请求。两被告共同辩称：一、圣德嘉园2座2栋1303房并非通过被告安创公司的分销渠道“安创网”出售，而是以名为“淘房网”的分销渠道进行出售，原告无权要求被告安创公司支付中介服务费。首先，被告安创公司的分销渠道一直简称“安创网”，无论是销控确认单、客户成交确认单、签约确认表等资料，销售渠道均写清楚为“安创网”，以表明销售的房产是通过被告安创公司的渠道予以销售。同时，上述材料也是被告安创公司向一级代理商佛山市***地产有限公司结算中介费的依据，即被告安创公司如提交的材料没有备注“安创网”，则一级代理商一般不会给被告安创公司结算该套销售渠道不明的房屋的中介费。其二，据原告提交的“【圣德嘉园】特殊事项申请表”“【圣德嘉园】销控确认单”“客户成交确认单”“【圣德嘉园】签约确认表”等证据，上述证据均表明其分销渠道为“淘房网”，但“淘房网”不属于被告安创公司的分销渠道，故原告应向分销渠道“淘房网”所属公司申请结算中介费。其三，经被告安创公司事后了解，原告经营者黄秀珍是“圣德嘉园”项目的一级代理商现场销售人员，按行业规定，现场销售人员只负责给代理经纪的客户介绍销售的楼盘并促成交易，促成交易后按一定的点数计算中介费，但现场销售人员不能现场接客，否则被一级代理商发现后不予结算该套房产的中介费，即行业所称的“飞单”行为。涉案房产的交易是黄秀珍利用一级代理商现场销售人员的身份，然后私自现场截留客户，再以其经营的原告名义促成交易，黄秀珍的行为明显是“飞单”行为。二、原告请求支付违约金44800元的主张无任何事实和法律依据。《项目联动分销具体事宜》《项目成交渠道奖励补充协议》均约定居间服务费结算的时间为“乙方（原告）提交明细表七个工作天内经甲方（被告安创公司）核对确认后，乙方出具等额收款收据后两个月内完成中介费的支付”，即原告须满足“提交明细表、出具等额收款收据”两个条件后，才能请求被告安创公司结算涉案房产的中介费，而该条件同时也是被告安创公司向一级代理商结算中介费的依据。然而，原告至今未能提交明细表、出具等额收款收据，不满足结算中介费的条件。其二，《项目联动分销具体事宜》《项目成交渠道奖励补充协议》未约定迟延结算中介费的违约责任，故原告按日千分之一计算违约金无任何事实与法律依据。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告安创公司向本院提出反诉请求：1、原告向被告安创公司支付违约金5000元；2、反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：2018年6月15日，被告安创公司与原告签订《项目联动分销具体事宜》，双方约定被告安创公司委托原告推销“圣德嘉园”项目房产，销售渠道为“安创网”，原告对圣德嘉园的资料和信息有保密责任，不得将其披露给任何第三方，同时不得在项目附近打街等影响本项目形象及销售。签订《项目联动分销具体事宜》后，原告在项目附近存在打街抢客行为，同时将“圣德嘉园”的资料和信息披露给第三方，故原告违反了《项目联动分销具体事宜》的约定，应按约支付违约金5000元。综上，为维护被告安创公司的合法权益，特提出反诉，恳请支持被告安创公司的反诉请求。原告辩称：原告不存在违约行为，也不存在泄漏任何信息的情形，原告在6月23日对客户信息进行了报备，原告提交的相关证据也作为针对被告安创公司的反诉的证据。诉讼中，原告就本反诉共同提交以下证据：1、原告营业执照、被告安创公司公司信息、被告莫某1身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《项目联动分销具体事宜》《项目成交渠道奖励补充协议》，证明原告与被告于2018年6月15日签订合同，约定原告为被告销售佛山市************的《圣德嘉园》房产项目的房屋，约定销售的服务费用为100平方米以下的每套65000元，100平方米以上的每套75000元。补充协议就销售上述房屋在销售服务费用外被告再行奖励原告每套5000元。合同约定了拖欠服务费的违约责任，按日百分之二计付违约金。3、《【圣德嘉园】特殊事项申请表》《【圣德嘉园】销控确认单》《客户成交确认单》《认购书》《认购人更名申请》、岳先禹身份证、《【圣德嘉园】签约确认表》、收据、收款收据、广东银联刷卡单，证明原告的经营者黄秀珍代被告销售了《圣德嘉园》房产项目的2座2幢1303房，整个带人看房及办理申请购房，签订买卖合同等手续，黄秀珍均全程陪同，并成功将该套房屋销售给客户岳先禹，于2018年6月24日签订认购书。后因岳先禹不具备购房按揭条件，由其女儿岳紫欣作为购买方予以变更购买人，所以最终以岳紫欣的名义购买了涉案房屋，已完成首期支付及按揭手续。原告依被告员工莫萍的指示将此房屋的销售渠道登记于安创网。4、微信聊天记录（原告经营者黄秀珍与被告法定代表人莫某1）、微信聊天记录（原告经营者黄秀珍与麦照强）、光盘（内为微信语音聊天），证明原告在向被告追收销售的《圣德嘉园》房产项目的2座2幢1303房房屋的服务费时，被告虽承认原告销售的房屋归安创网，但一直以未收到上一位代理商佛山市***地产有限公司支付的款项为由拒绝支付。麦照强是佛山市***地产有限公司的人员，已经告知原告佛山市***地产有限公司与被告安创公司就涉案项目进行了结算。5、微信聊天记录（原告经营者黄秀珍与被告员工莫乐萍）（安创网VIP客户登记表照片两张为微信聊天记录的内容）、光盘（内为微信语音聊天），证明原告经营者黄秀珍代表原告于2018年6月23日就开始与被告的员工莫乐萍预约看房，在整个预约看房到销售的过程均由莫萍指引原告如何走程序，原告与购买方恰谈及付款期间均告知莫乐萍，整个销售过程均告知莫乐萍，原告根据莫乐萍的指引将原告所销售的《圣德嘉园》的2座2幢1303房的销售渠道登记于被告的名下，在完成销售后，原告已将销售房屋的所有资料发送给莫乐萍结账，原告多次向莫乐萍催收服务费，莫乐萍需向公司请示，由于公司没有明确指示，莫乐萍建议原告向被告的法定代表人莫某1追收。黄秀珍发涉案房产的全部销售资料的时间是2018年10月19日早上11:35。6、律师调查令（回执）、《佛山市（禅城区）商品房合同登记信息查询结果》《不动产登记询问表》《不动产登记申请表》《商品房买卖合同（预售）》（含附件）、《购房担保借款合同》《【圣德嘉园】销控确认单》《【圣德嘉园】特殊事项申请表》《认购书》《商品房买卖合同（预售）》的第一页，证明原告销售的房屋《圣德嘉园》的2座2幢1303房已完成销售，并以购房人岳紫欣的名义在佛山市禅城区*******完成预售备案，并办理了银行按揭手续。诉讼中，两被告就本诉共同提交以下证据：1、《【圣德嘉园】特殊事项申请表》《【圣德嘉园】销控确认单》，证明涉案房产的分销渠道是“淘房网”。2、《客户成交确认单》，证明该确认单的分销渠道虽然写明为“安创网”，但没有客户的签名确认，不具有真实性。3、《【圣德嘉园】签约确认表》，证明涉案房产的分销渠道是“淘房网”。4、微信聊天记录（黄秀珍与莫乐萍），证明原告经营者黄秀珍清楚被告安创公司的分销渠道是“安创网”，在微信报备时报备分销渠道是“安创网”。5、微信聊天记录[黄秀珍（黄小芳）与莫某1]，证明涉案房产的交易属于疑问订单，被告说一级代理商也在拖欠涉案房产的中介费；证明黄秀珍自认自己存在“飞单”行为。6、《项目联动分销具体事宜》（日期为2018年5月1日），证明被告安创公司如有客户带到销售现场，其对一级代理商佛山市***地产有限公司同样需要提前报备、并负有保密责任；证明被告安创公司居间服务费的计算同样需要提交明细表、出具收款收据。7、《项目联动分销具体事宜》（日期为2018年6月15日）、《项目成交渠道奖励补充协议》，证明原告如有客户带到销售现场，需要提前60分钟向被告安创公司报备；证明原告不得在项目附近打街及现场抢客；证明原告对涉案项目的资料和信息负有保密责任，不得披露给任何第三方；证明中介费的结算需提交明细表、出具收款收据；证明原告未能满足中介费结算的条件。诉讼中，被告安创公司就反诉提交以下证据：1、微信聊天记录（黄秀珍与莫乐萍），证明原告带客户到现场时，未按《项目联动分销具体事宜》约定提前60分钟向项目对接人报备，可以证明该客户是原告在项目附近打街所得到的客户。2、微信聊天记录（黄秀珍与麦照强），证明原告将圣德嘉园的资料和信息披露给案外人。经质证，本院认证如下：原告的证据1，系当事人主体材料，本院经审查予以确认；证据2，有原件核对，两被告亦无异议，本院确认其真实性；证据3，对其中的《客户成交确认单》，系复印件，两被告亦对其三性不予认可，本院不予采信，对本组的其余证据，或有原件核对，或两被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；证据4，其中的微信聊天记录（原告经营者黄秀珍与麦照强），无原始载体核对，且两被告对三性不认可，且即使证据为真实客观，但“麦照强”身份亦不明，故本院对其不予采信，对除此之外的其他证据，两被告对三性予以认可，本院予以确认；证据5，两被告对三性予以认可，本院予以确认；证据6，或有原件核对，或两被告对真实性无异议，本院予以确认真实性。两被告就本诉的证据，或有原件核对，或原告对其真实性无异议，本院予以确认真实性。被告安创公司就反诉的证据1，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据2，与原告的证据4中的微信聊天记录（原告经营者黄秀珍与麦照强）系同一证据材料，本院认证意见如上。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：涉案房屋为佛山市禅城区*********************。2018年5月1日，案外人佛山市***地产有限公司（甲方）与被告安创公司（乙方）签订《项目联动分销具体事宜》，约定：“乙方将于2018年5月1日参与圣德嘉园项目分销（公寓），请依照协议推动执行。项目地址佛山市************。项目合作期2018年5月1日至2018年6月30日，口头或书面通知乙方终止合作。……项目现场负责人、对接人黄铅山……。”2018年6月1日，被告安创公司（甲方）与原告（乙方）签订《项目成交渠道奖励补充协议》，约定：“甲方愿意就乙方的佛山市南海区****项目成交，向乙方支付渠道成交奖励事宜确认如下：1、甲方同意给乙方支付渠道成交奖励，按以下其中一种方案奖励：当月合同期内成交的，奖励5000元/套；2、渠道奖励的结算时间：客户在缴付完房款总额50%的首期款且签定《广东省商品房买卖合同》及客户已齐备银行贷款资料（按揭付款客户须此条件）,乙方提交明细表七个工作天内经甲方核对确认后，乙方出具等额收款收据后两个月内完成佣金的支付。……4、甲方同时确认，上述渠道奖励不计入乙方的代理费数额之内，即除按照本确认书支付上述渠道奖励之外，甲方还需要按照代理合同的约定向乙方支付代理费。上述现渠道奖励无需乙方开具发票。……”2018年6月15日，被告安创公司（甲方）与原告（乙方）签订《项目联动分销具体事宜》，约定：“乙方将于2018年6月1日参与圣德嘉园项目分销工作（公寓），请依照协议推动执行。项目地址佛山市************。项目合作期2018年6月15日至2018年7月15日。口头或书面通知乙方终止合作。……项目现场负责人、对接人莫某1：155*****831。居间服务费100平方以下单位（含100平方）65000元/套（免票），100平方以上单位（不含100平方）75000元/套（免票）。注意事项1.乙方对圣德嘉园的资料和信息有保密责任，不得将其披露给任何第三方，或用于本合同以外的用途。2.乙方不得在项目附近打街及项目现场内发生抢客、斗殴、推其他盘源等影响本项目形象及销售的行为，甲方有权即时取消与乙方合作。3.甲方一经发现乙方存在上述违约事由，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付违约金人民为5000元。报备格式甲方对该项目短信报备格式：现有xx地产xx分行xx经纪人（电话号码）推荐客户：xxx(1380xx1****)于xxxx年xx月xx日x点到达（提前60分钟向项目对接人报备）。带客流程乙方工作人员须陪同客户到访至项目销售现场，并提前60分钟向项目对接人作微信报备，如未到访，以客户与出卖人签署《商品房买卖合同》为准。客户到场后，在现场接待处填写《圣德嘉园客户确认表》，并交至项目现场负责人在项目方确认有效后，才安排现场销售接待。街霸客户遇到争议不受保护。客户归属注意事项1.客户由中介公司的不同经纪人邀约，以《客户确认单》客户到访日期为先后顺序确认客户所属的经纪人。2.客户直属系亲属（夫妻、子女、父母）购买视为同一客户购买，若分别由不同的经纪人邀约，以此家庭成员第一次填写的《客户确认单》认定该客户所归属的经纪人。成交界定客户签定《商品房买卖合同》并按约定支付首期款、完成办理按揭手续（获得银行同意放贷资格）或一次性支付全额合同价款。居间服务费结算细则1.乙方将成交客户的：身份证复印件、收据复印件、《商品房买卖合同》复印件提交给甲方。2.付费时间：客户在缴付完房款总额50%的首期款且签定《广东省商品房买卖合同》及客户已齐备银行贷款资料（按揭付款客户须此条件）,乙方提交明细表七个工作天内经甲方核对确认后，乙方出具等额收款收据后两个月内完成佣金的支付。乙方账户名称（空白）4.如客户在签订《认购书》《商品房买卖合同》等交易意向文件后，因任何一方违约或双方解除转让合同关系的，或客户要求退回所交款项的，无论转让人是否全额没收客户定金或临时金额，都不向乙方计付任何费用，如乙方已收居间服务费或奖金，必须于2天内退予给甲方，如有拖欠需按所欠居间服务费或奖金每日百分之二计付违约金。5.如客户出现挞定情况的，甲方不需要支付居间服务费。乙方已对项目分销内容确认无误，于2018年6月1日开始执行。”2018年6月23日18时32分，原告的经营者黄秀珍向被告工作人员莫萍发送微信：“项目【圣德嘉园】分销渠道：安创网经纪公司：安佳地产客户姓名：叶先生客户电话：15*****6588经纪姓名：黄小芳手机号码：135*****248到访时间：6月23日报备时间：6月23日萍，你帮我报备先，宫户今晚不知来不来。”莫萍回复：“收。”2020年6月24日18时04分，黄秀珍向莫萍发送微信：“项目【圣德嘉园】分销渠道：安创网经纪公司：安佳地产客户姓名：叶先生客户电话：15*****5688经纪姓名：黄小芳手机号码：135*****248到访时间：6月24日报备时间：6月24日。”莫萍回复：“好，个客今晚到啊？”黄秀珍回复：“现在到，快报。”莫萍回复：“报了。”同日18时41分，莫萍向黄秀珍发送微信:“你签到了吗？叫客户签到，签到本拍照给我，资料成交你就写安创网的。”……黄秀珍发送微信:“这样可以吗？”莫萍回复：“签到签在我们安创的簿，这是金道的。”黄秀珍回复：“签单是写哪里渠道？”莫萍回复：“我们安创网的签到本啊。”黄秀珍回复：“刚刚没看见，现在（再写）一下。”莫萍随后即发送一张照片给黄秀珍，照片显示名牌为“安创网”，名牌前是一本供渠道中介人员用作带购房客户签到用的《安创网VIP客户登记表》。随后莫萍发送微信：“签到不用写什么渠道，那里写公司。”黄秀珍回复：“成交那里。”莫萍回复：“成交这安创，直接写安创网。”黄秀珍回复：“成交那张纸是不是写安创？”莫萍回复：“是的。”黄秀珍回复：“好。”莫萍回复：“你直接写金道安创网，之前惠姐写金道安创的。”同日19时31分，莫萍向黄秀珍发送微信：“认购单，资料，全部搞定，拍照给我，啊珍。”黄秀珍回复：“现在拿钱回去办手续。”莫萍回复：“嗯。”同日20时53分，黄秀珍向莫萍发送一张照片，显示为《安创网VIP客户登记表》，上载：项目名称为圣德嘉园，登记日期2018年6月24日，客户名称岳先禹，到访时间2018年6月24日16时，推荐公司名称安佳地产，推荐人黄小芳，现场销售签名“黄秀珍”，开发商确认人签字处无人签名。随后，黄秀珍发送微信：“客户下了2万定金，明后天补定，补齐定金我再发资料比你吧。”莫萍回复：“好的，什么单位？”黄秀珍回复：“定了2-1303。”莫萍回复：“认购单，你发给你们的那个行政，我刚先同她讲了，我们这边成交的。多大方数的。”……2018年6月24日，案外人岳先禹出具《【圣德嘉园】特殊事项申请表》，载明其通过“淘房网”渠道认购涉案房屋，成交价为1071948元，承诺于2018年7月15日前签署《商品房买卖合同》和按银行要求办理相关按揭手续，请求该司批准。还留有联系电话为151*****688。该表中还载明销售员为蔡水月，在该表的“营销部审核”栏载有：“建议同意以上申请。”其后签有名字“盘贵金”、“何群”。同日，经案外人岳先禹和盘贵金等人签名确认，形成《【圣德嘉园】销控确认单》，上载内容含：客户姓名为岳先禹，渠道为淘房网，认购房号为2座2幢1303房，销售顾问为黄秀珍等。同日，案外人岳先禹（乙方）与案外人佛山市圣德利房地产有限公司（甲方）签订《认购书》，约定案外人岳先禹向佛山市圣德利房地产有限公司认购涉案房屋。《认购书》尾部甲方处销售代表签名为“蔡水月”，复核人签名为“盘贵金”。2018年9月15日，案外人岳先禹向案外人佛山市圣德利房地产有限公司出具《认购人更名申请》，申请将涉案房屋的认购人转名给案外人岳紫欣。2018年10月18日，案外人佛山市圣德利房地产有限公司与案外人岳紫欣签订《商品房买卖合同（预售）》，约定案外人岳紫欣向案外人佛山市圣德利房地产有限公司购买涉案房屋，付款方式约定为买受人以银行按揭贷款方式付款。后案外人岳紫欣与有关银行签订《购房担保借款合同》，案外人岳先禹作为借款保证人，通过按揭贷款方式向案外人佛山市圣德利房地产有限公司支付完毕购房款。2018年10月18日，经案外人岳紫欣和盘贵金、蔡水月确认形成《【圣德嘉园】签约确认表》，载明涉案房屋销售渠道为淘房网。次日11时35分，黄秀珍向莫萍发送2018年10月18日的《【圣德嘉园】签约确认表》、2018年9月15日的《认购人更名申请》。另查明一，就结佣问题的协调，原告的经营者黄秀珍于2019年11月24日向被告莫某1发送微信：“同时期有朋友的公司也在那边成交了，签约时间也在同一个月，他们都结了，不过不是在安创，是在其他平台。”于同月30日向被告莫某1发送微信：“其实我不明白其他渠道都结佣了，点解安创未结？而且一直没有消息。”另查明二，诉讼中，原告向本院提交《律师调查令申请书》，以因客观原因不能自行收集相关证据为由，申请本院开具《律师调查令》以便其向案外人佛山市圣德利房地产有限公司调取涉案房屋的包括认购书、特殊事项申请表、销控确认单、客户成交确认单、认购人更名申请、签约确认表、收据等相关资料。本院依申请出具《律师调查令》，原告律师持令前往该司调取证据，该司提供的材料仅有《【圣德嘉园】销控确认单》《【圣德嘉园】特殊事项申请表》《认购书》《商品房买卖合同（预售）》的第一页。另查明三，诉讼中，原、被告均向本院提交《客户成交确认单》的复印件作为证据，上载：销售房屋为涉案房屋，联动渠道公司为“安创网”，渠道销售代表处签名为“黄小芳”，开发商确认栏载明：销售接待为黄秀珍、文小柳，确认人处签名字迹潦草不清晰，原告陈述该签名为“何文洛”，确认时间为2018年6月24日。该单尾部打印有“一式两份，发展商与渠道公司各存档一份”。被告的质证对该《客户成交确认单》三性不予认可，认为该确认单虽写明分销渠道为“安创网”，但该确认单并没有客户的签名确认，且从字迹也能看出所写内容均由一人书写；该确认单显示涉案房产的销售代表是黄小芳，开发商销售接待是黄秀珍，根据被告调查核实，黄小芳即为黄秀珍，黄秀珍既担任销售房产的中介方，又担任涉案房产的现场销售，是明显违反行业规定。被告就该证据的反诉举证意见为：该单的分销渠道虽然写明为“安创网”，但没有客户的签名确认，不具有真实性。诉讼中，本院询问：1、涉案《项目联动分销具体事宜》中的客户确认单指的是？原告代理人：安创网VIP客户登记表，该表为签到表，与客户成交确认单共同构成。两被告代理人：客户成交确认单。原告提交的客户成交确认单没有客户的签名。2、《客户成交确认单》是如何形成？原告：原告带客户到现场前通过微信向被告安创公司对接人莫乐萍进行报备，由对接人确认接受报备，再由原告带客户到销售现场，到现场后由中介进行纸质版的签到，客户也签名。然后带客户看房，其中由中介、销售人员共同介绍、看房。确认单是由经手销售（中介人员或现场人员）签名，主要是以开发商来确认，来确认客户是来自安创网。3、开发商的确认人是？原告：何汶洛。4、《客户成交确认单》为何没有客户的签名确认？原告：开发商不需要客户签名。原告代理人：实际是为了让开发商确认是哪家销售渠道，非客户确认。5、开发商处是否存有《客户成交确认单》？原告代理人：没有，代理人也向开发商了解是否能找到何汶洛，但也无法找到，何汶洛为一级销售商的经理。两被告代理人：被告处也没有该份材料。一是原告自认何汶洛是开发商的经理，但后调查时无论是开发商还是一级代理商也不清楚何汶洛的身份，按正常逻辑看，一个经理不可能是没人知道，即使是离职，也应该有人了解，故原告自述是矛盾的。二是客户成交单据中其他表格均有涉案房产的业主签名，唯独客户成交确认单没有业主的签名，原告虽主张该确认单不需要客户签名，但没有提交相应证据，且客户成交确认单顾名思义是由客户签名确认的，但原告提交的该表格反而没有业主的签名，而开发商的确认人也不清楚，故该表格是否属于伪造也不一定。6、《客户成交确认单》的文小柳是？原告：现场销售。两被告代理人：确认。7、销售代表黄小芳是谁？原告：即为原告。原告到现场签到时均以黄小芳来签到。原告代理人：原告在网上发布售房信息，以黄小芳的名义发布，不是以黄秀珍名义，因黄秀珍是原告的负责人，原告这样做是为了开拓客源。两被告代理人：确认为原告。8、《【圣德嘉园】销控确认单》的盘贵金是谁？原告：一级代理公司的销售经理。两被告代理人：不清楚。审：原告，文小柳是谁？原告：接待的销售，楼盘有开发商的委托代理销售的销售接待人员，其不是被告安创公司或原告的员工。本院认为，商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据两类合同的区别，原告与被告安创公司签订的《项目联动分销具体事宜》《项目成交渠道奖励补充协议》内容，双方之间实质成立居间合同关系，本案案由应为居间合同纠纷。上述合同系原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。本案中，原告认为其已经根据《项目联动分销具体事宜》的约定成功向被告安创公司推介了涉案房屋购房人岳先禹或岳紫欣，促成其与开发商签订认购书、购房合同并交易成功等，故被告安创公司应当支付相应的居间服务费。而两被告认为该客户是经由名为“淘房网”的销售渠道推介成交，并非通过原告推介并经以被告安创公司的“安创网”销售渠道名义成交，故本案争议焦点为涉案房屋的出售为原告是否以被告安创公司的“安创网”名义推介并促成，原告诉请两被告支付居间服务费是否成立？针对上述争议焦点，本院评析如下：众所周知，房地产商品房委托销售市场通常为“开发商——总代理销售商——（分销代理商）——中介机构或人员外围推介居间服务”模式，而且分销代理机构、外围进行推介提供居间服务的中介机构或人员往往单位众多，人员庞杂，且相互竞争激烈。为了明确成交客户的成果归属，开发商或总代理销售商通常会于销售现场及时明确促成客户成交之成果归属于特定分销渠道或中介机构、人员，以避免互为竞争关系的分销代理机构或中介机构、人员间的推介争议。从常理来说，如果存在不同中介机构、人员就同一客户推介成交归属产生争议，中介机构、人员基于诚实信用原则理应要及时提出以便解决，否则可视为认可开发商或总代理销售商的推介成交归属确定意见。根据原告与被告安创公司签订的《项目联动分销具体事宜》和《项目成交渠道奖励补充协议》的约定，综合双方的诉辩意见，视为有效成交并计算中介服务费的情况包括：在约定期内，由原告发起报备，并经被告安创公司书面确认的客户，在签署有效买卖合同，并按照买卖合同约定支付房款；同一客户由不同经纪人邀约的，以客户第一次填写的《客户确认单》来认定促成该客户成交所归属的居间服务经纪人；原告以被告安创公司名下的“安创网”渠道报告推介带客情况。诉讼中，原告提供微信记录及《客户成交确认单》用以证明其已成功推介促成成交。且陈述，《客户成交确认单》是由经手的中介人员或现场人员签名，主要是以开发商来确认，来确认客户是来自安创网。但两被告认为，该《客户成交确认单》既未经客户确认，而其中“开发商确认”栏中的确认人所签的“何汶洛”，不是开发商和一级代理商的工作人员，身份不明，两被告不认可其有效性。对此，本院认为，原告于诉讼中以因客观原因不能自行收集相关证据为由，申请本院开具《律师调查令》以便其向作为开发商的案外人佛山市圣德利房地产有限公司调取涉案房屋的包括认购书、特殊事项申请表、销控确认单、客户成交确认单、认购人更名申请、签约确认表、收据等相关资料。本院依申请出具《律师调查令》，准许原告律师持令前往该司调取上述证据等，但该司提供的材料仅有《【圣德嘉园】销控确认单》《【圣德嘉园】特殊事项申请表》《认购书》《商品房买卖合同（预售）》的第一页，并无原告提供的《客户成交确认单》。故综合上述证据调取过程事实和原告关于《客户成交确认单》主要是以开发商来确认及确认客户是来自安创网的陈述，鉴于两被告否认“何汶洛”身份而原告并未提供有效证据证实该人的身份为经开发商授权的对接工作人员，加之原告提交的《【圣德嘉园】销控确认单》《【圣德嘉园】特殊事项申请表》，该两表格亦与另由案外人佛山市圣德利房地产有限公司应本院的相关《律师调查令》出具的同名表格内容所载一致，均上载渠道为“淘房网”，非原、被告于来往过程中认可的被告安创公司名下的“安创网”销售渠道，该两表均经由购买客户签名确认，亦有经开发商佛山市圣德利房地产有限公司授权的人员盘贵金签名确认，可以合理推定作为涉案房屋所在项目的开发商即案外人佛山市圣德利房地产有限公司并未授权相关人员对《客户成交确认单》的情况予以确认。而且，原告后又主张“何汶洛”系一级代理商的工作人员，但其未提交有效证据予以证明，本院亦不予采纳原告的该意见。综上，原告据以主张中介服务费的《客户成交确认单》不具有真实性、关联性，本院不予采信该证据。同时，由上述分析，亦足以认定涉案房屋推介成交归属被确定为非经由被告安创公司渠道推介成交。因此，退一步来说，即使是原告推介促成开发商与涉案房屋购房人成交，原告因未以原、被告双方认可的属于被告安创公司的“安创网”渠道向开发商或经开发商委托的代理销售商申报成交客户归属，反而以非属被告安创公司销售渠道的其他销售渠道进行推介服务，违背了诚实信用原则，致使被告安创公司将不会因原告的推介成交而获利，背离了原告作为受托人对其委托人被告安创公司的忠实义务。因此，原告无权向两被告主张中介服务费，对原告的诉请，本院不予支持。至于被告安创公司反诉请求原告支付违约金5000元。如前所述，原告未以原、被告双方认可的属于被告安创公司的“安创网”渠道向开发商或经开发商委托的代理销售商申报成交客户归属，反而以非属被告安创公司销售渠道的其他销售渠道进行推介服务，违背了诚实信用原则，构成违约，但双方并未对此约定违约责任，被告安创公司亦未举证证明因此而发生的损失，故被告安创公司反诉请求原告支付违约金理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告佛山市禅城区安佳房地产中介服务部的全部诉讼请求；二、驳回被告广州安创房地产置业有限公司的全部反诉请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1398元，由原告佛山市禅城区安佳房地产中介服务部负担。反诉受理费25元，由被告广州安创房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年十一月二十三日书记员  罗凤华