江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3583号上诉人（原审原告）：谢江游，男，1976年7月16日生，汉族，住江西省兴国县。委托诉讼代理人：陈兰辉，江西君实律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛建东，江西君实律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：廖莉萍，女，1975年12月28日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被上诉人（原审被告）：甘霖，男，1955年10月2日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被上诉人（原审被告）：詹代英，女，1956年2月1日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。上诉人谢江游因与被上诉人廖莉萍、甘霖、詹代英确认合同无效纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢江游上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定案涉房屋交易价为135万元，属事实不清、证据不足。1、原审认定被上诉人甘霖、詹代英“于2019年11月12日向廖莉萍支付63万元”缺乏证据证实。被上诉人原审陈述购房款均系通过银行支付，但现仅有70万元的《招商银行交易明细》显示交易对手为廖莉萍，而其提交的《邮政储蓄银行交易明细》却无对方户名和账号，不能证明与本案的关联性。被上诉人虽辩称取现并存入了廖莉萍指定的账户，但三位被上诉人却均未提交该银行存款凭证，其辩解仅系其单方陈述，显无证据佐证，证据链完全断链，根本不能证明其与廖莉萍之间发生了63万元的购房款。2、被上诉人既已自认案涉购房款均系通过银行支付，但其提交的《收条》却无相应的银行收款凭证佐证，不能证明该收条的真实性、合法性。该收条系被上诉人为应付诉讼而制作的虚假材料。收条的出具时间为2019年11月11日即交易过户当日，载明“1350000元已一次性付清”但被上诉人提交的证据证实交易过户当日其仅支付了70万元，尚差65万元，收条内容与付款情况相矛盾，在根本未付清购房款的情况下却出具房款已付清的收条，该收条显系虚假材料。3、如前所述，被上诉人仅以口头辩解、未显示收款方的银行明细及虚假的收条，却始终拒不提交其所辩称的63万元《银行存款凭证》，显然无法自圆其说，其抗辩不能成立，依法应承担举证不能的后果。原审未查清上述款项是否支付，在缺乏证据证明的情况下就径行认定“全部购房款支付完毕，案涉《房地产买卖（居间）合同》已履行完毕”进而认定不存在恶意、低价情形，该认定显属错误。综上所述，鉴于被上诉人提交的付款凭证仅能证明支付了70万元购房款，但该款明显低于市场合理价，因此可以证实案涉房屋交易存在低价情形，进而证实被上诉人之间存在恶意串通。二、原审认定案涉房屋买卖合同有效错误。（一）原审不予认定网签《赣州市存量房买卖合同》，回避对该合同效力的认定显然错误。1、网签备案合同系被上诉人真实交易合同。根据该合同约定，房屋总价65万元不含税费，付款方式为一次性付清，交房时间为卖方收齐房款当天。根据被上诉人提交的“招商银行交易明细”，2019年11月11日上午10点23分03秒，被上诉人甘霖汇款70万元至廖莉萍账户。根据《不动产登记信息查询结果》，2019年11月11日下午15点19分15秒，案涉房屋已过户登记到被上诉人甘霖、詹代英名下。上述网签备案合同、汇款明细及不动产过户登记相互印证，证实了被上诉人系按网签备案合同的约定条款进行交易、过户，该合同系真实交易合同：（1）交易当日付款70万元恰好是备案合同价65万元与买方应承担的税费、交易押金、中介费等费用之和。（2）一次性付款70万元后当日即完成过户，与备案合同“一次性付清”“交房时间为卖方收齐房款当天”的约定完全吻合。2、该网签合同依法应为无效，原审却不予认定其效力显然错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款之规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”网签合同真实交易价仅为65万元，单价仅为4597.54元。而同一小区、相同建成年份、相同建筑面积、相同朝向及相近楼层的房屋，其市场价格为157万余元。该价格系他案中由原审法院委托评估，原审却不予认定本案65万元为低价显属自相矛盾。65万元交易价格明显低于市场价，该网签合同依法应为无效。原审却错误认定网签合同“内容空白”，又认定该合同系为了完善二手房规范交易系统所签订，该认定显属主观意断，以此为由不予认定其效力更属错误。（二）原审认定《房地产买卖（居间）合同》进而认定案涉房屋买卖有效错误。根据《民法总则》第一百五十四条、《物权法》第一百零六条第一款、《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款之规定，未支付合理对价、恶意串通损害他人合法权益的处分行为无效。1、原审已认定了被上诉人系在上诉人不知情的情况下交易了案涉房屋（原审判决第11页第4行）。2、被上诉人的行为及原审辩解漏洞百出，矛盾重重，逻辑完全不能自洽，明显违背常理，显属恶意串通。（1）根据被上诉人提交的《房地产买卖（居间）合同》第二条第2、3行“保证对该物业享有完整的所有权，能完全支配及处理，并已征得共有人及配偶同意出售该物业”。被上诉人甘霖、詹代英作为购房人，在合同有明文约定，却未告知并征得上诉人同意，其辩称未看合同，显系狡辩，明显不符合其年龄、阅历和智力。（2）其庭审时辩称与廖莉萍互相信任，却又称此前互不相识，而在仅支付了70万元购房款的当日，却立即与廖莉萍办理了过户登记，廖莉萍出具135万元的虚假收条。该行为和辩解明显不符合通常的交易习惯，不符合日常生活经验，不符合常识常理。（3）作为购房人，依法有效保障其合法权益的最佳方式是将双方真实的交易合同备案登记，但本案被上诉人却辩称为了便于备案而签订低价合同，又在纳税时按110余万元的房价计算缴纳税款，导致案涉房屋出现了多个交易价即备案合同价65万元、实际成交价70万元、缴税价110万元及被上诉人辩称的135万元。3、如前已述，被上诉人有证据证实的购房款仅支付了70万元，该款明显低于市场合理价。被上诉人私下签订的《房地产买卖（居间）合同》并未实际履行，系被上诉人之间恶意串通签订的虚假合同，依法应属无效。综上，原审认定事实不清、证据不足，认定案涉房屋买卖有效错误。另补充上诉内容：一、原审法院背离了上诉人的原审诉讼请求进行审理并作出判决，系适用法律不当。1.上诉人在其原审《民事起诉状》中的诉讼请求是：“依法确认被告廖莉萍与被告甘霖、詹代英签订的《赣州市存量房买卖合同》无效”。2.章贡区人民法院作出的（2020）赣0702民初990号判决书载明的却是：“但被告之间的《房地产买卖（居间）合同》不存在《合同法》第52条、第54条无效和可撤销的情形，即恶意、低价的情形，故被告之间的《房屋买卖合同》合法有效”。显然，原审法院背离了上诉人在原审中请求确认《赣州市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，系适用法律不当。二、三被上诉人在原审递交的《房地产买卖（居间）合同》与《赣州市存量房买卖合同》内容相背离，涉嫌伪造，其目的是为了损害上诉人的合法权益。1.《赣州市存量房买卖合同》第一条第2款约定案涉房屋总价为“650000元”，第六条交房时间和交接手续第1款约定“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为收齐房款当天”，该合同签订时间为2019年11月11日。2.三被上诉人提交的《房地产买卖（居间）合同》显示的时间是2019年10月14日。若该合同真实，则直接交由政府相关部门备案即可，无需于2019年11月11日重新签订内容不一致的《赣州市存量房买卖合同》。根据政府对二手房交易的相关规定，备案合同本身就应当真实、合法。3.邮政储蓄银行63万元交易明细中画蛇添足的写到：“卡转取金额人民币630000.00支付发给廖莉萍，剩余2万用由交房押金”。与三被上诉人自行签订的买卖合同第四条第1款约定的“买卖双方同意在定金中预留人民币壹万元（小写￥10000）作为交房押金”明显不符，涉嫌伪造。4.无论是《赣州市存量房买卖合同》还是三被上诉人自行签订的《房地产买卖（居间）合同》都约定的是一次性付款购房款。而被上诉人的实际交易则是分期付款，显然违反了三被上诉人自行签订的合同约定。5.被上诉人廖莉萍递交的“落款时间是2019年11月11日，收款金额为135万元，此款一次性付清”的收条（案卷140页）显然是虚假的。事实是：2019年11月11日仅收到70万元。6.《赣州市存量房买卖合同》的签订时间后于《房地产买卖（居间）合同》的签订时间，并经房地产管理机关备案，在两份合同内容不一致的情况下，应当以后签订的合同，即《赣州市存量房买卖合同》为准。综上，从被上诉人之间所签订的《赣州市存量房买卖合同》《房地产买卖（居间）合同》及邮政储蓄银行63万元交易明细来看，三份证据无论是（交易）时间、交易金额还是交房押金均不一致，无法相互印证，三被上诉人对此也不能自圆其说。三、原审法院根本未查明被上诉人甘霖、詹代英购房款是否已支付完毕案卷第156页第5-6行及第8行被上诉人庭审自认：“我（甘霖）把卡给了柜台，转存给廖莉萍的”，“这个钱我们没有取出现金点数，就直接把卡给银行办理的”。即三被上诉人未以现金的方式进行存取，但存入账户应当有相应入账流水。而在原审中，被上诉人廖莉萍却未提供与之相对应的存入账户信息，也没有提供相应的银行流水，63万元交易明细至今不能提供证据证实买受人支付给了出卖人廖莉萍。因此，现有证据根本不能证明原审中所涉63万元是由甘霖邮政储蓄银行账户转存给了廖莉萍个人账户。所以，原审认定的全部购房款已支付完毕，显然是错误的。被上诉人廖莉萍辩称：一、涉案房屋是通过公开出售方式，以135万元的净价成交，此价格是市场价格，任何人不存恶意。答辩人及买房人甘霖、詹代英夫妇已经提交了充足的证据证实这一事实。二、涉案房屋系答辩人婚前个人财产，不是夫妻共同财产。谢江游无权提起本案之诉。涉案房屋是答辩人原单位赣州银行的集资房，是答辩人在2004年7月之前购买的，而答辩人与谢江游登记结婚日期是2008年7月23日，婚前婚后一目了然。谢江游一审拿着伪造的《自愿离婚协议书》、涉案房屋的原始材料等，就说涉案房屋是夫妻共同财产，钱是他付的，甚至以谢江游的住址在涉案房屋为由，得出涉案房屋谢江游也有份的谬论，完全超出了语言形容厚颜的程度。谢江游的上诉理由不成立，应当予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人甘霖、詹代英辩称：一、原审认定本案交易房屋交易价格为135万元，事实清楚，证据充分。1、2019年11月11日上午在赣州聚恒房地产经纪有限公司银庭分公司（以下简称中介公司）吴华、陈松北陪同下，买方在招商银行从手机银行转账支付70万元给售房人廖莉萍，用于银行抵押贷款解押。廖莉萍在收款后当场写了收据，有见证人吴某。下午办理了涉案房屋过户手续（填表、签字、缴税），但新的不动产证当时还拿不到。按照中介公司吴华安排，等拿到新的不动产证后再付清购房尾款，所以购房尾款等到第二天才支付。2、2019年11月12日由中介公司吴华（其携带办好的新不动产证）陪同，在邮政储蓄银行长征大道支行柜台通过卡转取（卡转取就是把一个卡上的钱，存入或转到另外一个账户的卡或者存折里）支付购房尾款63万元（另有2万元为交房押金，待交房后由中介在购房定金中支付）给廖莉萍（当时廖莉萍留下了一万元现金，其余钱存入了她姐姐的账户里），廖莉萍在收款后当场也写了收据，有见证人吴某。然后，中介公司吴华提出叫廖莉萍重新写过一张已付清全部135万元购房款的收据，于是我用手机对原收据拍照后，把两次付款后分别写的收款收据交回廖莉萍，由其自行处理。至于重写的收据落款日期写的是11月11日，当时并没有注意和发现。收款收据上的“一次性付清”是廖莉萍出售涉案房屋对买方付款方式的基本要求，既全部购房款必须在过户后一次性付清，不能按揭贷款支付购房款。“一次性付清”并非指付款次数，而是指付款方式。上诉人对买方支付的63万元购房款，在有银行交易（付款）明细、售房人收款收据、第三方证人证明的证据面前，罔顾事实，信口雌黄。二、网签合同交易价格并非买卖双方真实意思表达。二手房买卖网签合同是房管局办理过户前的一个例行手续。由于涉案房屋网签合同是中介一手操办的，合同里的交易价格，交易双方并没有谁授意，当事人双方都不知情。1、上诉人说被上诉人在原审的庭审时辩称“为了便于备案而签订低价合同”，纯属捏造事实，无中生有。网签合同交易价格交易双方均是接到上诉人的诉状才得知的。为此事，买方还责问过中介。2、上诉人认为“涉案房屋是按网签合同交易价格65万元成交的”，“买方从招商银行手机银行转账支付的70万元是网签合同价与买方应承担的税费、交易押金、中介费用之和”与事实不符，是上诉人牵强附会的主观意断。买卖双方已于2019年10月14日在中介公司签订了《房地产买卖（居间）合同》，房屋交易价格为135万元（售房人净得）。买方当时支付了5万元购房定金（刷建行银行卡支付）。按照上诉人的智力和阅历，起码的基本常识应该懂得，中介费（交易佣金、服务代办费）在签订购房合同时就必须缴纳，没有哪家中介机构会在没收到钱就为你提供房屋买卖居间服务的。交易税费是办理不动产过户手续时在办证大厅缴纳（买方当时刷邮政储蓄银行卡支付的）。上诉人这种主观意断的揣测牵强附会，难圆其说。三、上诉人引用《房地产买卖（居间）合同》第二条是举证不当。1、《房地产买卖（居间）合同》第二条“……卖方应提供真实有效的房屋权属证书（不动产权证），保证对该物业享有完整的所有权，能完全支配及处理，并已征得共有人及配偶同意出售该物业……。”这是指对卖方的要求，并非是对买方的要求。因为涉案房屋产权证上没有共有人，只有廖莉萍一个人的名字，产权清晰。原审廖莉萍坚决主张涉案房屋是其个人婚前财产，上诉人认为涉案房屋有产权争议，买方是完全不知情的。四、涉案房屋属公开交易，并严格履行《房地产买卖（居间）合同》约定实施的。上诉人认为“《房地产买卖（居间）合同》并未实际履行，系被上诉人之间恶意串通的虚假合同”纯属主观臆断，信口雌黄。涉案房屋出售信息，是售卖人委托中介公司在网上公开发布的。被上诉人之间是通过中介公司签订的《房地产买卖（居间）合同》。而且，银行抵押贷款解押后不动产证始终放在中介那里，交易风险有中介公司会把控。整个交易过程都有中介人员陪同，房屋交易全部事项都由中介安排和代办。涉案房屋交易是严格按照《房地产买卖（居间）合同》约定执行的。上诉人牵强附会的例举多个交易价格，是企图混淆视听。事实是涉案房屋实际交易价格为135万元，房管局对涉案房屋给出的评估计税价为110余万元。总之，涉案房屋完全是通过合法途径，公开进行，以合理的市场价格进行交易的。以上事实证明，上诉人的诉求牵强附会，缺乏事实依据，完全是主观臆断，信口雌黄，混淆视听。因此，请求二审法院驳回上诉人的无理诉求，维持一审判决。一审原告谢江游向一审法院起诉请求：1.依法确认被告廖莉萍与被告甘霖、詹代英签订的《赣州市存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月27日，被告廖莉萍与被告甘霖签订了一份《房地产买卖（居间）合同》，被告廖莉萍（卖方）将位于赣州市章贡区通过案外人赣州聚恒房地产经纪有限公司银庭分公司提供居间服务以135万元的转让成交价出售给被告甘霖，且该房于2019年11月11日已办理了产权变更登记手续，登记在被告甘霖、詹代英名下。被告甘霖、詹代英于2019年11月11日向被告廖莉萍转账支付70万元；于2019年11月12日向被告廖莉萍支付63万元；剩余2万元在交房后由赣州聚恒房地产经纪有限公司银庭分公司支付。现原告谢江游认为被告廖莉萍在其不知情的情况下，将属于夫妻共同财产私自出售给他人，侵害了其自身权益，遂诉至一审法院，要求依法处理。另查明，原告谢江游与被告廖莉萍系夫妻关系。双方于2008年7月23日办理结婚登记。原告谢江游与被告廖莉萍因感情不和，原告谢江游于2018年10月24日向一审法院起诉离婚，一审法院于2018年12月6日作出判决，判决不准原告谢江游与被告廖莉萍离婚。谢江游不服该判决，向赣州市中级人民法院提起上诉，后以另行起诉为由撤回上诉申请，赣州市中级人民法院予以准许。一审法院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，争议的焦点为被告甘霖、詹代英购买案涉房屋是否系与被告廖莉萍恶意串通，损害原告的合法权益。首先，被告廖莉萍与被告甘霖、詹代英之间在案外人赣州聚恒房地产经纪有限公司所签订的《房地产买卖（居间）合同》明确约定了出售人，即被告廖莉萍对案涉房屋的净得价为135万元，原告提供的只有签名且内容空白的网签《赣州市存量房买卖合同》，系为了完善二手房规范交易系统，所签订的网签合同，不足以证明三被告之间存在恶意串通、低价出售。其次，被告廖莉萍虽然在原告不知情的情况下将案涉房屋出售给了被告甘霖、詹代英，但被告之间的《房地产买卖（居间）合同》不存在《合同法》第52条、第54条无效和可撤销的情形，即恶意、低价的情形，故被告之间的《房屋买卖合同》合法有效，且案涉房屋于2019年11月11日已办理了房屋过户手续，已发生了物权的变动，同时被告甘霖、詹代英已将全部购房款支付完毕，案涉《房地产买卖（居间）合同》已履行完毕。对于原告提出的案涉房屋出售价格明显低于市场价格，未提供证据予以证实，且原告提供的证据不足以证明三被告之间存在恶意串通的故意，故原告要求确认被告廖莉萍将案涉的位于赣州市出转让给被告甘霖、詹代英的合同无效的诉讼请求，无事实和法律依据，对该诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告谢江游的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢江游负担。本院二审期间，上诉人谢江游提交了以下新证据：《不动产登记信息查询结果》复印件，拟证明实际成交时间并不是被上诉人所说的当天很晚，下午刚上班就办理好了过户，且在成交时款项未付清。被上诉人甘霖、詹代英对上述证据的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议，陈述当时只是办好了手续，不动产证还需要排队等待打印，中介就叫甘霖、詹代英先回家，中介说下午6点都不知道是否能办好，如果能办好都要到下班时间，银行下午是4点下班，如果办理不好第二天早上再办。所以，甘霖、詹代英就回家等了，当时讲好如果办好了，第二天就到邮政储蓄银行付尾款。本院认为，上述证据与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。被上诉人廖莉萍、甘霖、詹代英未向本院提交新的证据。二审经审理查明：案涉中介机构的工作人员吴华作为见证人在中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市厚德路营业所出具的2019年11月12日的交易明细单上写明：卡转取金额63万元支付廖莉萍，剩余2万元用于交房押金，交房后由中介方支付。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，被上诉人甘霖、詹代英已支付被上诉人廖莉萍购房款135万元，有银行的交易明细及被上诉人廖莉萍出具的收款收据可以证明，案涉中介机构的工作人员吴华作为见证人亦在中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市厚德路营业所出具的2019年11月12日的交易明细单上写明其中65万元的支付情况。上诉人谢江游主张被上诉人廖莉萍与被上诉人甘霖、詹代英之间的房屋买卖存在恶意串通的行为，因上诉人谢江游未提供证据予以证明，其应承担不利后果，本院不予支持。因被上诉人甘霖、詹代英实际支付的购房款为135万元，故上诉人谢江游要求确认被上诉人廖莉萍与被上诉人甘霖、詹代英签订的《赣州市存量房买卖合同》无效，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人谢江游的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谢江游负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年十一月二十四日代理书记员  葛颖婷代理书记员  姚冰霞