辽宁省盘山县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1122民初2244号原告：盘锦屹成业盛农业开发有限公司，住所地辽宁省盘山县。法定代表人：王桂奋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜爱东，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：杨**，江苏六友律师事务所律师。被告：辽宁金社裕农供销集团有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：巩金生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张微，辽宁双兴律师事务所律师。原告盘锦屹成业盛农业开发有限公司（以下简称屹成业盛公司）与被告辽宁金社裕农供销集团有限公司（以下简称金社裕农公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屹成业盛公司委托诉讼代理人杜爱东、杨**，被告金社裕农公司委托诉讼代理人张微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付2017年6月22日至2020年6月22日土地租金627，177元，并以627，177元为基数，自起诉之日起按照银行间同业拆借利率计算逾期付款利息；二、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告之间的租赁合同，并恢复租赁物原状。事实和理由：原、被告于2017年6月22日签订租赁合同。租赁合同的第三条约定，原告与被告之间的土地租赁价格以原告与高升村签订的土地流转价格的一半，即每亩地每年500元，最终以原告向高升村支付为准。租金分两次支付，第一次支付时间为合同生效后双方办理整体交接手续完成后十五日内，第二次支付时间为原告向高升村支付第二次土地流转费用时间的十五日内。原告于2017年12月19日向高升村支付2018年-2020年度土地租金1，254，300元，即年租金为418，100元，则被告承租一期土地的年租金为209，059元。被告欠租期为2017年6月22日至2020年6月22日租金627，177元。被告辩称，一、原告未将符合《设施农业小区土地及设施租赁合同》约定的土地及设施交付给被告，案涉项目整个园区900亩土地主张租金，没有事实依据。第一、案涉项目整个园区占地约900亩，分为一期、二期、三期，其中一期占地约410亩左右，包括26栋阴棚（蘑菇棚，棚顶原告用于安装光伏发电设施）和23栋阳光棚（大棚间隔原告用于安装光伏发电设施）。实际上，原告仅将案涉项目一期中5栋阴棚（不含空闲地）和21栋阳光棚（不含空闲地）交付给被告。其次，包括交付给被告的5栋阴棚在内的所有一期26栋阴棚均存在漏雨的问题；21栋阳光棚存在倒塌、缺少檩条不具抗风能力、缺少保温被等质量问题，所以，被告客观上不能使用上述大棚，无法进行农业生产经营。第三、一期23栋阳光棚中的2栋，原告租给高升村村民卫换斌，未交付给被告，原告无权向被告主张该2栋大棚的租金。第四、案涉项目一期的21栋阳光棚，自2018年春季开始，实际使用人高升村村民刘晓光。所以，即使原告交付了上述大棚，但因原告存在实质性违约行为，致使被告客观上对交付的大棚根本无法投入农业种植。二、原告自2017年6月22日至2020年6月22日止主张租金，没有事实依据。第一、原告未按合同约定提供可通电的供电设备，案涉项目的通电时间为2018年5月。被告在2017年6月22日至2018年5月期间，因园区缺少供电设备，不能进行农业生产。第二、原告与被告签订的《设施农业小区土地及设施租赁合同》已于2018年11月30日解除。2018年11月30日后，被告退出案涉项目园区，由盘锦金坛旺农业开发有限公司（以下简称金坛旺公司）实际入驻案涉项目园区。第三、在案涉合同履行过程中，原告没有向被告办理交接手续，案涉合同约定原告支付租金的时间是双方办理整体交接手续后15日内，原告不能自合同约定的生效日期主张租金，所以，原告主张自2017年6月22日至2018年5月期间及2018年11月30日后的租金不应得到支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告提供证据：1、《设施农业小区土地及设施租赁合同》，拟证明原告与被告的土地就农业设施租赁达成一致意见，被告同意以原告向高升村支付租金的一半进行支付。被告质证认为真实性没有异议，但该合同第三条约定被告是于双方办理整体交接手续完成后15日内支付第一期租金，但合同签订后原告并未与被告办理交接手续；合同第四条约定原告应提供大棚主体便道等基础设施包括用电设备、棚膜、保温被、便道排水门窗等，但原告在合同生效后没有按照合同约定义务履行上述义务。2、原告与高升街道高升村委会签订的土地租赁合同及相关协议，拟证明原告向高升村委会租赁土地的价格及租金支付时间，其中租赁一期土地面积为451.98亩。被告质证认为对该证据真实性没有异议，但原告并未提供实际向高升村委会支付土地流转费的证据，同时该证据也可以证明，原告租赁土地适用于光伏农业大棚生产经营，按实际生产情况来看，大棚之间的便道因原告安装光伏设备，该便道并未实际交付被告使用，而是一直由原告为安装光伏设备而实际使用。3、付款凭证一份，拟证明2017年12月19日原告向高升村委会支付2018年4月至2020年3月一期土地租金1，254，300元，即案涉一期土地租金为418，100元，根据合同约定被告应当按照原告向高升村委会支付土地租金的一半进行支付，被告一期土地的年租金为209，059元。被告质证无异议。4、被告在2018年7月4日向原告出具的关于承包屹成业盛光伏园区未付款的说明，拟证明被告在合同签订后已经实际占有和使用一期土地，并且知道欠付原告租金，并承诺于2018年10月末将承包费付清。被告质证认为该说明并没有被告相关负责人签字，所以无法证明该内容是被告的真实意思表示，该说明即使是真实的，该说明中也已经体现被告对大棚基础设施及相应工程进行了投入，结合被告相关工作人员介绍之所以投入200余万元资金，是因为原告提供的基础设施及大棚存在质量问题，即其中5栋阴棚的改造费用，说明投入200余万元并不能证明原告已将符合合同约定的大棚及基础设施交付给被告。被告提交的证据：1、告知书。拟证明原告已于2018年11月30日通知被告解除双方签订的租赁合同，进一步证明双方租赁合同关系于2018年11月30日解除。原告质证认为真实性没有异议，但原告2018年11月30日向被告发出告知书后，被告没有按照告知书的内容履行，被告依然实际占用案涉土地及大棚，且被告的违建和地面硬化设施也未拆除和恢复土地原状，相应的租金也未支付，故原、被告之间的租赁合同没有实际解除。2、竣工报告、照片、友好长期发展函，拟证明案涉工程在验收时存在质量不合格问题，在双方签订案涉合同后，大棚依然存在质量问题；园区供电设备不完善，原告未按约定支付合同的大棚及基础设施，导致被告无法正常投入及生产。原告质证认为对友好长期发展函真实性不予认可，该函落款处的公章与表面金坛旺公司的公章颜色明显不符，其次原告与金坛旺公司的合同在2017年6月已经终止，而金坛旺公司在2018年11月份向原告发函，没有任何理由和依据；竣工验收报告真实性没有异议，该报告证明在2017年1月8日原告已将案涉一期土地及大棚交付给被告之前的金坛旺公司；原、被告签订租赁合同时，是原、被告及金坛旺公司三方协商的结果，被告对于合同签订时土地和农业设施大棚的现状是明知且未提出任何异议；结合在2018年7月4日向原告的发函，也能证实原告交付的租赁物符合合同要求；对于被告提供的照片因形成时间无法确定，案涉土地及农业大棚在2017年1月已经交付，期间由金坛旺公司及被告使用、维护及保养，不能排除因被告使用不当、保管不利所造成的损坏，双方合同约定了交付后的农业设施由被告负责维护、保养。3、被告给原告的函，拟证明被告分别于2017年9月22日、2017年11月24日被告就园区内的大棚存在严重的质量问题已向原告提出，要求原告修缮；原告在2017年9月在阳光棚间加建光伏设施，与合同约定土地面积不符，2018年1月6日至合同签订以来一直有质量问题，该问题不是被告在使用过程中造成的，而是合同签订时一直存在的问题，但截止被告发函时，原告依然没有履行修缮和供电的义务，结合金坛旺公司致原告的函，可见截止2018年11月10日，原、被告双方依然未办理交接手续，原告未将整个园区交付被告，被告不能进行农业生产。原告质证认为真实性不予认可，原告没有收到被告的上述函件。4、电话录音，拟证明2018年11月2日案涉项目的实际承包人金坛旺公司于宗澍与原告工作人员的通话录音，截止2018年11月，原告的供电设施依然存在安全隐患；2018年11月15日于宗澍与原告孟总的通话录音，证明原告认可未与整个园区交付给被告，不要求被告交付全部租金，交付部分租金即可的事实。原告质证认为于宗澍与孟总的录音真实性予以认可，原告起诉的租金是整个光伏产业园区一期土地451.98亩所对应的租金，并未按照整个园区900亩的面积向被告要求支付租金，另外在录音中，双方也谈到被告已经实际占有使用租赁物，且并未支付租金的事实，被告在电话中予以认可，被告私自地面硬化改变土地用途，被告在通话中也予以认可；关于于宗澍与杜总的通话，真实性予以认可，该通话录音完全达不到被告的证明目的，该通话中被告要求原告协调光伏园区认定事宜，首先证明了原告对被告的农业生产是提供用电的，其次就被告针对的光伏园区西区的某一个特定阳光棚的短时间断电是原告在进行施工过程中考虑现场安全暂时的拉闸，且通话中明确原、被告已经就厂区的用电及相应的闸刀等设备位置与被告工作人员进行了交接，更能证明原告提供了用电条件，且进行了告知义务。5、设施小区及农业承包合同、情况说明，拟证明签订租赁合同后，将案涉园区承包给金坛旺公司，在合同期间内，金坛旺公司与原、被告之间的沟通事项及往来文书中出具相应函件是符合真实情况的，该证据的目的是在2017年6月22日至2018年11月30日期间，涉案园区的实际使用人为金坛旺公司，用来证明于宗澍与原告杜总、孟总间的通话的真实性，原告对该份通话记录真实性予以认可，可以推定原告对案涉园区的实际使用人是知晓的。原告质证认为该两份证据真实性不予认可，该证据是被告及金坛旺公司的往来形成的，不能排除双方恶意串通的可能；该证据与原告主张的租赁土地费用无论在时间上，还是在合同主体上均没有关联性；对于被告所称的实际使用人为金坛旺公司原告不予认可，原告与被告间建立合同关系，至于被告与金坛旺公司间是转租还是被告授权使用，均不影响原告向被告主张权利。6、申请证人孙某出庭作证，孙某证实2017年至2018年光伏基地没有电，大约在2018年5月才来电。原告质证认为对证言的真实性不予认可，该证人2017年至2018年间在被告处工作，是被告的工作人员。被告质证认为证人证言的真实合法有效，可以作为认定事实的依据，证明人陈述其在养殖基地，光伏产业基地中从事打扫卫生的临时工作。7、申请证人佟印出庭作证，佟印证实2017年至2018年5月左右，其在园区做除草工作，期间一直没有电，电动车充电都在办公室充电。原告质证认为真实性不予认可，证人在2017年至2018年在被告处工作，是被告的工作人员，证人陈述其电动车在园区办公楼充电，证明园区有供电，另外证人陈述除草用的是烧油的除草机，其对光伏大棚是否供电的情况如何得知，为了保护整个园区的工作安全，除非是漏电在除草中才可能知道有没有供电情况。被告质证认为证人证言真实合法有效，可以作为认定事实的依据，证人陈述其干活所用的电动车是需要充电的，如果大棚具有供电设备，电动车就不必去办公区进行充电，该证人对大棚是否具备供电设施是认知的。经被告申请，本院调取了（2018）辽1122民初3027号卷宗的民事判决书和庭审笔录以及案卷中证据部分。原告质证认为对卷宗的真实性没有异议，但被告的证明目的有异议，在该案件审理过程中，所提交的材料是属于单方的，且在判决书中明确说明最终实际施工完成。被告质证认为卷宗当中被告河南福拓太科机电工程安装有限公司提交的金坛旺公司致原告的函，案涉园区的现场照片，被告致原告的函及证人于某的证言、盘锦电站一、二期缺陷统计、完成情况统计表，可以证明案涉园区的大棚及基础设施在原告与被告签订租赁合同前一段时期内均存在严重的质量问题，包括缺少檩条、保温被、前墙有漏洞、阴棚存在漏雨等情况。河南福拓太科机电工程安装有限公司提交证据的目的是抗辩向该园区实际工程施工人支付工程款的目的原告是发包人，故其认可该工程存在严重的质量问题，以此减少支付工程款的义务，同时可知金坛旺公司出具的友好长期发展函、照片、被告致原告的三份函件是真实的。本院认证：原告提交的《设施农业小区土地及设施租赁合同》，能够证明2017年6月22日，原、被告双方签订协议，约定被告租赁原告位于盘山县南侧，约900亩，包括土地附属阴棚133栋、蔬菜大棚29栋以及各个大棚的周边闲置土地，租赁价格为原告与高升村委会签订的土地流转价格的一半，即每亩每年500元，设施农业大棚主体、便道等基础设施由原告提供，用电由原告提供，基础设施包括棚膜、保温被、便道、排水、门窗等。原告提交的其与高升街道高升村委会签订的土地租赁合同及相关协议，能够证明原告流转土地的价格。付款凭证，能够证明原告向高升村委会支付2018年至2020年土地租金1，254，300元。被告向原告出具的关于承包屹成业盛光伏园区未付款的说明，能够证明被告承诺于2018年10月末将承包费付清。被告提交的告知书，能够证明原告于2018年11月30日向被告出具告知书，解除双方签订的《设施农业小区土地及设施租赁合同》，要求被告支付2017年至2018年一期土地租金217，025元。竣工验收报告，能够证明截止2017年1月8日，原告建设一期阴棚23栋，一期蘑菇棚26栋（5栋不足长度），阳光棚骨架防腐，蘑菇棚防腐、大门固定不牢固，防水和前墙未做，后坡与后墙缝隙未堵，棚内未平整。现场照片，能够证明原告建设的部分设施不完善，与合同约定不符。于宗澍与原告盘锦地区负责人杜爱东的通话录音，能够证明因原告用电设施不全与其交涉情况。2018年11月15日于宗澍与原告孟总的通话录音，能够证明原告不要求被告交付全部租金，交付部分租金即可的事实。情况说明，能够证明被告已知悉原告要求解除合同的事实。被告提交的紧急通知函系单方出具，原告不予认可，本院不予采信。友好合作长续发展函、《设施农业小区承包合同》系被告与金坛旺公司签订的，本院不予采信。被告申请的证人出庭作证，因证人系被告的工作人员，原告不予认可，本院不予采信。本院调取（2018）辽1122民初3027号的相关卷宗系另一案件审理的认定情况，不能证明原告履行了合同约定的全部义务。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，原告已于2018年11月30日向被告出具告知书，解除双方签订的《设施农业小区土地及设施租赁合同》，被告已知悉该告知书，未提起确认解除合同效力之诉，双方签订的租赁合同已经解除，原告要求解除双方签订的租赁合同的请求，本院不予支持。虽原告提交的竣工验收报告所建设项目与合同约定的项目不符，其亦未提供其他证据证明已向被告移交了合同约定的全部项目，原告未能履行合同约定的全部义务，但被告在关于承包屹成业盛光伏园区未付款的说明中，已作出承诺于2018年10月末将承包费付清。故原告要求被告支付土地租金的请求，本院予以支持。原、被告双方合同解除后，双方的权利义务关系终止，原告未提供证据证明双方又继续履行租赁合同的事实，故原告在告知书之后产生的土地租金，本院不予支持。原、被告双方未约定利息，故原告利息的诉请从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告辽宁金社裕农供销集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告盘锦屹成业盛农业开发有限公司土地租金217，025元及利息（从2020年10月9日起至本判决确定的履行期限届满时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告盘锦屹成业盛农业开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，072元，减半收取5036元，按支持原告诉讼请求的案件受理费2277.69元，由被告辽宁金社裕农供销集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员 常 宝二〇二〇年十一月六日书记员 郭佳伟