浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终2616号 上诉人（原审被告）：嘉兴亚太置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧（嘉兴毛衫城投资开发有限公司内**楼）。 法定代表人：赖立在，执行董事。 委托诉讼代理人：许兰，浙江群策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐志祥，男，1991年6月8日出生，汉族，住河南省息县。 委托诉讼代理人：邰胜，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭婧妍，上海德尚（嘉兴）律师事务所实习律师。 上诉人嘉兴亚太置业有限公司（以下简称亚太公司）因与被上诉人徐志祥商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2020）浙0411民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亚太公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐志祥的一审诉讼请求，判令徐志祥继续履行合同。事实和理由：一、一审将亚太公司的答辩意见理解为亚太公司对解除合同无异议，只是主张调低违约金，存在曲解。亚太公司的真实意思是，其同意解除合同的前提是案件作调解处理，如果能够调解结案，亚太公司愿意在调低违约金的情况下解除合同，而非一审理解的意思。二、一审认定事实错误。亚太公司已将房屋交付给徐志祥，徐志祥在购房时已经享受优惠。后徐志祥又将商铺委托经营，实际享受了该不动产占有、使用、收益的权利，合同目的已经实现。且徐志祥未向亚太公司支付剩余房款，亦构成违约。故涉案房屋未完成转移登记手续并非亚太公司一方的过错。三、一审适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”徐志祥称亚太公司自2017年10月1日开始违约，本案受理时间为2020年5月26日，徐志祥行使解除权已超过一年的除斥期间。四、一审判决未说明亚太公司支付41638.84元违约金的计算标准和依据。 徐志祥辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 徐志祥向一审法院起诉请求：1.判决解除亚太公司与徐志祥签订的合同编号为2017预0006127的《浙江省商品房买卖合同》；2.判令亚太公司返还购房款198975元并支付违约金（以198975元为基数，自2017年10月1日起按照日利率0.02%计算至实际退款之日止）。 一审法院认定事实：2017年，徐志祥与亚太公司签订编号为2017预0006127的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定亚太公司将位于嘉兴市秀洲区洪合镇320国道北侧的嘉兴××市场××幢××号商品房出售给徐志祥，价格为318975元。徐志祥先支付首期房款198975元，余款120000元以开发商书面通知之日起7日内办理完毕按揭手续。亚太公司于2017年9月30日前，取得房屋的土地使用权证、房屋所有权证，交付给徐志祥，徐志祥委托亚太公司办理该商品房转移登记。亚太公司不能按约定的期限交付权属证书的，亚太公司在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。在约定日期起180日以后，亚太公司仍不能交付权属证书或登记证明的，按如下方式处理：（1）徐志祥退房的，亚太公司在徐志祥提出退房要求之日起60日内将徐志祥已付房价款退还，并自约定日期至实际退款日止，按日向徐志祥支付已交付房款的0.02%的违约金；（2）徐志祥不退房的，亚太公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向徐志祥支付已交付房价款0.03%的违约金。合同签订后，徐志祥按约支付了购房款198975元。后亚太公司已向徐志祥交付房屋，亚太公司亦取得了不动产权证，但未向徐志祥交付土地使用权证、房屋所有权证，未为徐志祥办理该商品房转移登记，且涉案房屋在2017年11月17日被查封，现仍然处于查封状态。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。涉案房屋交付至今已满两年，徐志祥因房屋被查封仍无法取得房屋所有权，故徐志祥享有合同解除权。现亚太公司亦同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，现徐志祥要求亚太公司返还房款198975元，符合法律规定，予以支持。另双方就合同解除产生的违约金有明确约定，违约金按照已交付房款的0.02%／日进行计算，一审认为该违约金与徐志祥的损失相当，对徐志祥主张的违约金亦予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认徐志祥与亚太公司签订的编号为2017预0006127的《浙江省商品房买卖合同》解除；二、亚太公司于判决生效之日起十日内返还徐志祥购房款198975元，徐志祥返还亚太公司位于嘉兴市秀洲区洪合镇320国道北侧的嘉兴××市场××幢××号商品房；三、亚太公司于判决生效之日起十日内支付徐志祥违约金41638.84元（暂计算至2020年7月29日，之后违约金以198975元为基数，自2020年7月30日按0.02%每日计算至亚太公司实际履行之日止）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2431元，由亚太公司负担。 二审中，徐志祥未提交新证据，亚太公司提交了不动产权证书和委托经营管理协议复印件各一份，证明亚太公司已按约于2017年6月29日完成了涉案房屋的初始登记；徐志祥将涉案房屋委托经营，已享受房屋占有、使用、收益权，其合同目的已经实现。 徐志祥质证意见：对两份证据真实性无异议，对证明目的均不认可。涉案房屋仍登记在亚太公司名下，亚太公司未按约履行过户义务。委托经营管理协议与本案无关，且根据协议内容徐志祥在委托期限前五年不享有经营管理收益，并未实际获得收益。 本院认证意见：双方对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认，但证据与本案缺乏关联性，无法达到亚太公司的证明目的，故不予认定。 经审理，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审争议焦点为徐志祥是否有权解除涉案合同。 首先，根据一审庭审记录，亚太公司在回答一审“你方对解除合同没有异议？只是希望徐志祥放宽付款期限？”的询问时，明确表示“是的”，可以看出亚太公司在一审庭审中明确同意解除合同，对该意思表示应予以充分尊重。现其在二审中主张解除合同非其真实意思，仅系作为一种调解方案，违背了禁反言原则。 其次，即使亚太公司隐含了案件调解才同意解除合同的意思，也不影响徐志祥依法行使合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。涉案合同未约定亚太公司办理房屋转移登记的期限，根据《城市房地产开发经营管理条例》关于预售商品房办理转移登记的规定，亚太公司应当自商品房交付使用之日起90日内，协助徐志祥办理房屋权属变更登记手续。本案中，徐志祥支付首付款后，亚太公司未按合同约定书面通知其办理按揭手续。后因亚太公司原因，涉案房屋自2017年11月起被查封。现房屋交付已满两年，徐志祥因房屋被查封仍无法取得房屋所有权，故徐志祥享有合同解除权。 亚太公司辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，徐志祥的合同解除权已过除斥期间。该司法解释第十五条与第十九条均对商品房买卖合同的解除权作出了规定，但二者在违约后果与立法本意上均有不同，需结合案情具体适用。第十五条有关的解除权行使期间的规定所指向的违约行为为出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，涉案房屋因亚太公司原因被查封至今，徐志祥无法取得房屋所有权，故本案不适用第十五条规定，徐志祥的合同解除权未过除斥期间。 亚太公司另主张其交付房屋后徐志祥已获得商铺的委托经营收益，故其合同目的已实现，该主张亦不能成立。房屋买卖合同除交付房屋外，还需转移房屋所有权。现因亚太公司原因导致涉案房屋已被查封近三年，徐志祥无法办理产权过户手续。亚太公司仅交付房屋，徐志祥取得房屋所有权的合同目的尚未实现，徐志祥有权请求解除合同并赔偿损失。另外，一审已明确违约金的计算方式，亚太公司提出一审未列明违约金计算标准，缺乏依据。 综上，亚太公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4862元，由上诉人嘉兴亚太置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 帅国珍 审 判 员 倪 勤 审 判 员 王世好 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 沈文潇 书 记 员 陆燕瑜 书 记 员 王家慧