TDH04FYMC西安市莲湖区人民法院执行裁定书 （2020）陕0104执异205号异议人（案外人)：胡爱琼，女， 1969年7月11日出生，汉族，住四川省南江县。委托诉讼代理人：刘茹，上海市锦天城（西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪佳，上海市锦天城（西安）律师事务所（实习）律师。申请执行人：王素英，女，1954年8月9日出生，汉族，住西安市新城区。被执行人：陕西衡林置业有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：杜智，该公司总经理。本院受理申请人王素英与被申请人陕西衡林置业有限公司财产保全一案中，案外人胡爱琼于2020年9月24日向本院提出执行异议的申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人胡爱琼称：申请执行人王素英与被执行人陕西衡林置业有限公司民间借贷纠纷一案中【案号：（2020）陕0104民初2338号】，西安市莲湖区人民法院作出已经发生法律效力的执行裁定书【(2020）陕0104执保160号】，裁定查封位于西安市莲湖区XX路XX号XXXX公馆XXX23、XXXX24的商铺。异议人对莲湖区人民法院查封XXXX公馆XXX23、XXXX24商铺不服，提出异议。请求事项：立即解除对异议人胡爱琼商铺（位于西安市莲湖区XX路XX号XXXX公馆1-XXXX23、1-XXXX24)的查封。事实和理由：一、胡爱琼在查封前已经与陕西衡林置业有限公司签订《商铺买卖合同），并且按照合同约定支付全部购房款，合同合法有效。胡爱琼对涉案商铺已实际占有，商铺归胡爱琼所有，应当解除对涉案商铺的查封。（一）胡爱琼在涉案商铺查封之前已经与陕西衡林置业有限公司签订《商铺买卖合同》及《补充协议》，上述合同系双方真实意思表示，合法有效。胡爱琼已按照合同约定将两套商铺的购房款全部付清，胡爱琼购房事实已成立。2014年9月25日，异议人胡爱琼与陕西衡林置业有限公司签订《XXXX公馆商铺买实合同》，约定陕西衡林置业有限公司将其位于西安市莲湖区XX路XX号XXXX公馆的两套商铺1-XXX21、1-XXX22出售给异议人胡爱琼。其中1-10121商铺的面积为56.48平方米，总价为：1412000元；1-XXX22商铺的面积为59.39平方米，总价为：1484750元。异议人胡爱琼按照合同约定向陕西衡林置业有限公司支付两套商铺购房款共计2317400元，陕西衡林置业有限公司开具房款收据。因陕西衡林置业有限公司后期规划原因，异议人胡爱琼认购的两套商铺位置未变，但是房号及面积均发生变化。陕西衡林置业有限公司经与异议人胡受琼协商一致，双方签订《补充协议》确认，胡爱琼认购的XXXX公馆1-XXX21商铺房号变更为XXXX公馆1-XXX23，房屋暂定的建筑面积变更为44.9平方米，总价变更为：1122500元；XXXX公馆1-XXX22商铺房号变更为XXXX公馆1-XXX24，房屋暂定的建筑面积变更为37.67平方米，总价变更为：941750元。胡爱琼已将两套商铺的购房款全部付清，陕西衡林置业有限公司尚欠异议人胡爱琼购房款253150元。（二)陕西衡林置业有限公司在取得预售许可证后，为商铺业主陆续办理网签备案手续及收房手续。受疫情等不可抗力的严重影响，涉案商铺的网签备案及交付手续迟延。从商铺的整体交付及备案情况，足以确认胡爱琼对所购买的商铺已合法占有，且未办理涉案商铺过户登记手续并非胡爱琼的自身原因所致。2017年6月21日，陕西衡林置业有限公司取得《商品房预售许可证》，之后分批次为业主办理收房手续及网签备案手续，部分业主已于2019年办理收房手续及网签备案手续。陕西衡林置业有限公司计划于2020年初向其余业主全部交付商铺。2020年初适逢春节及新冠病毒疫情等不可抗力的严重影响，企业无法复工、房管部门仅能处理线上业务。收房手续及网签备案手续的办理被一再迟延。直至2020年9月4日，陕西衡林置业有限公司向胡爱琼出具《XXXX公馆业主入住通知单》，交付涉案商铺。同日，胡爱琼又与陕西水兴物业有限责任公司签订了《物业服务协议》等书面协议并缴纳物业费，接受物业公司提供的服务。从商铺整体交付及备案情况，足以确认胡爱琼对所购买的商铺已合法占有。同时也说明，未办理涉案商铺过户登记手续并非异议人胡爱琼的自身原因所致。王素英因与陕西衡林置业有限公司民间借贷纠纷一案向贵院申请财产保全，查封了异议人胡爱琼购买的房屋。根据法律规定，异议人胡爱琼有权向贵院提出执行异议，解除涉案商铺的查封。二、王素英与陕西衡林置业有限公司民间借贷纠纷一案，涉案标的额与所查封的12套商铺的价值存在较大差距，明显存在“超标的额”查封的情形，应当解除对涉案商铺的查封。王素英与陕西衡林置业有限公司民间借贷纠纷一案，王素英向贵院申请诉讼财产保全，请求对陕西衡林置业有限公司名下价值394.5万元的财产进行保全。贵院作出(2020）陕0104执保160号执行裁定书，裁定查封XXXX公馆12套商铺分别为：XXX23、XXX24、XXX25、XXXX26、XXX27、XXX28、XXX29、XXX30、XXX31、XXX32、XXX33、XXX34。上述商铺购买时的单价为25000元/平米，购买时的总价在90万-100万不等，12套商铺的总价约在1000万左右。随着房价的持续上升，商铺现在的价格已经远远超过购买时的总价。因此，王素英与陕西衡林置业有限公司民间借贷纠纷一案，涉案标的额394.5万元与所查封的价值高于1000万的12套商铺存在非常大差距，明显存在“超标的额”查封的情形，应当解除对涉案商铺的查封。综上，为了维护案外异议人胡爱琼的合法权益，请求贵院依法审查，解除胡爱琼所购买的XXXX公馆1-XXX23、1-XXX24号商铺。本院查明：原告王素英与被告陕西衡林置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院依据原告王素英的申请，作出（2020）陕0104民初2338号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人陕西衡林置业有限公司名下价值人民币394.5万元的财产。本院作出（2020）陕0104执保160号执行裁定书，裁定查封被申请人陕西衡林置业有限公司名下位于西安市莲湖区XX路XX号、XXXX公馆商铺XXX23、XXX24、XXX25、XXX26、XXX27、XXX28、XXX29、XXX30、XXX31、XXX32、XXX33、XXX34、共计十二套，预售证号：XXXXX45。另查明，案外人胡爱琼向本院提交下列证据复印件：证据一、西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初2338号民事裁定书，裁定查封陕西衡林置业有限公司名下价值人民币394.5万元的财产；（2020）陕0104执保160号执行裁定书，裁定查封异议人购买的XXX公馆商铺XXX23、XXX24，预售证号：XXXXX45，查封的期限为三年。证据二、胡爱琼在涉案商铺查封之前已经与陕西衡林置业有限公司签订《商铺买卖合同》及《补充协议第二组》，上述合同系双方真实意思表示，合法有效，陕西衡林置业有限公司在查封之前已取得商品房预售许可证。2014年9月25日，陕西衡林置业有限公司将其位于西安市莲湖区XXX路XX号XXXX公馆的两套商铺1-XXX21、1-XXX22出售给异议人胡爱琼。《XXXX公馆商铺买卖合同》其中1-XXX21商铺的面积为56.48平方米，总价为:1412000元；1-XXX22商铺的面积为59.39平方米，总价为:1484750元。两套商铺的购房款总计2317400元。2019年12月20日陕西衡林置业有限公司与胡爱琼签订《补充协议》，XXXX公馆1-XXX21商铺房号变更为XXXX公馆1-XXX23，房屋暂定的建筑面积变更为44.9平方米，总价变更为:1122500元，XXXX公馆1-10122商铺房号变更为XXXX公馆1-XXX24，房屋暂定的面积为37.36平方米总价变更为941750元。两套商铺的总价变更为:2064250元。建筑物实测分户明细表、平面图，商铺10123、10124的建筑面积分别为:44.9平方米、37.67平方米。套内建筑面积为:43.18平方米、36.23平方米。西安市商品房预售许可证，2017年6月21日，陕西衡林置业有限公司取得《商品房预售许可证》。证据三、异议人胡爱琼已经按照合同约定在查封之前将两套商铺的购房款全部付清，共支付2317400元，陕西衡林置业有限公司尚欠异议人胡爱琼购房款253150元。2014年9月25日，胡爱琼向陕西衡林置业有限公司支付两套商铺首付款150万元，其中银行转账149万，现金支付1万元；2015年3月17日，胡爱琼向陕西衡林置业有限公司通过银行转账的方式支付商铺款238050元；2016年2月4日，胡爱琼向陕西衡林置业有限公司通过银行转账的方式支付商铺款30万元；2017年1月22日，胡爱琼向陕西衡林置业有限公司通过银行转账的方式支付商铺款279350元。证据四、陕西衡林置业有限公司在取得预售许可证后，为商铺业主陆续办理网签备案手续及收房手续。受疫情等不可抗力的严重影响，涉案商铺的网签备案及交付手续迟延，从商铺的整体交付及备案情况，足以确认胡爱琼对所购买的商铺已合法占有，且未办理涉案商铺过户登记手续并非胡爱琼的自身原因所致。2020年9月4日，陕西衡林置业有限公司向胡爱琼出具《XXXX公馆业主入住通知单》，交付两套商铺；2020年9月4日，胡爱琼与陕西永兴物业有限责任公司签订协议，接受物业公司提供的服务；2020年9月4日，胡爱琼向陕西永兴物业有限责任公司缴纳10123、10124的物业费484.8元和406.8元以及装修质保金1万元。本院认为：人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产。本案本院查封被执行人陕西衡林置业有限公司名下财产符合法律规定。异议人提供的相关合同的效力、付款的真实性需经相关程序进一步确认，故案外人要求法院解除查封措施，本院不予支持。至于异议人称本案超标的查封，上述房产并未经过评估拍卖程序，价值并未确定，故异议人的申请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人胡爱琼的异议。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长   李  坤人民陪审员   李  灵人民陪审员   刘嫦娥   二〇二〇年十一月二日 法 官 助 理   贺  薇书  记 员   孙晋丽    1