山东省临沂市罗庄区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1311民初5642号原告：临沂盛世莲花汽车销售有限公司，住所地临沂市罗庄区沂河路东段。法定代表人：缪辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：诸葛福增，山东沂蒙律师事务所律师。被告：临沂广德汽车销售服务有限公司，住所地罗庄区盛庄街道吴家白庄社区沂河路与沂州路交汇处西300米路南。法定代表人：孟德忠，执行董事。被告：孟德忠，男，1969年12月11日出生，汉族，住临沂市罗庄区。二被告共同委托诉讼代理人：许永强，山东有泰律师事务所律师，特别授权。第三人：刘磊，男，1993年5月26日出生，汉族，户籍地临沂市兰山区，现国籍为国籍，住。委托诉讼代理人：胡顺雨，山东吉仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宗丽，山东君正义律师事务所律师。原告临沂盛世莲花汽车销售有限公司（以下简称盛世公司）与被告临沂广德汽车销售服务有限公司（以下简称广德公司）、被告孟德忠及第三人刘磊租赁合同纠纷一案，2020年9月21日本院立案受理后，依法由审判员何国防独任审判，公开开庭进行了审理。盛世公司委托诉讼代理人诸葛福增，广德公司及孟德忠委托诉讼代理人许永强、第三人刘磊委托诉讼代理人张宗丽、胡顺雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛世公司向本院提出诉讼请求:1.请求依法判决被告继续履行房屋租赁合同，向原告缴纳自2020年7月1日至2021年6月30日止的租金60万元；2.依法判决被告自2020年7月1日至实际支付完毕之日止，以实际拖欠租金为基数按照日万分之四的标准向原告支付违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月，被告与原告的授权代表刘磊签订房屋租赁合同，将原告所有的位于临沂市罗庄区沂河路东段莲花汽车4S店的房屋等设施出租给被告经营使用。约定合同每年度租金标准为人民币60万元，应在每年7月1日前交纳下年度租金，被告未按时支付租金的，应向原告按每日支付所欠款1%的违约金。后原告股权转让、法定代表人变更，变更事项通知了被告，被告将自2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金60万元按照指示汇入了原告法定代表人的账户，完成了上年度的租金支付义务。2020年7月1日，按照合同约定被告应当支付租金60万元，但被告继续使用租赁房屋却经催告仍未缴纳租金。广德公司辩称，答辩人从未与原告签订过任何房屋租赁合同，也从未实际租赁过原告的任何房屋，双方之间不存在任何租赁事实和租赁合同关系。原告无权向答辩人主张租金，答辩人无义务向原告支付任何租金。原告所诉与事实明显不符，其诉求无事实和法律依据。请求驳回原告的起诉。另外，原告不应列答辩人为被告，属于起诉主体错误。孟德忠辩称，答辩人从未与原告签订过任何房屋租赁合同，也从未实际租赁过原告的任何房屋，双方之间不存在任何租赁事实和租赁合同关系。原告无权向答辩人主张租金，答辩人无义务向原告支付任何租金。原告所诉与事实明显不符，其诉求无事实和法律依据。请求驳回原告的起诉。第三人刘磊述称，原告不是合同的一方当事人，不具有本案的原告主体资格，无权作为原告向贵院提起诉讼。原告所诉内容与事实不符，我方并非受原告的授权将租赁物租赁给孟德忠，而是以我方自己的名义租赁，即我方收取租金的合法权利人，原告无权主张租赁费。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证，当事人提供的证据具备证明效力，能够证明部分事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，盛世公司股东变更后股东为郭秀娟，认缴出资额300万元。2018年7月20日，盛世公司（甲方）与缪元福（乙方）签订转让协议，约定：1.今有甲方将公司股权及临沂市罗庄区沂河路东段汽车4S店壹座(东邻临沂世鼎商贸有限公司比亚迪4S店，西邻山东中汽贸易有限公司悦达起亚4S店)转让给乙方，价格伍佰捌拾万元整，款已付清。2.公司在转有债务债权与乙方无任何关系，以后乙方自主经营，与甲方无关。3.土地租赁期限为2018年7月20日一2033年10月18日，土地使用权和地上所有建筑物、附属物等归乙方所有，土地租赁到期后，如续租，乙方享有优先使用权。2018年9月6日盛世公司股东变更为缪元福（认缴出资额270万元）和王恩玉（认缴出资额30万元）。2019年5月10日变更为缪辉（认缴出资额270万元）和缪一鸣（认缴出资额30万元）。原告提供的借据、银行转账凭证、录音和微信证据可以证实郭秀娟、刘淑党承认盛世公司出资人和实际控制人是刘淑党，刘淑党与缪元福之间存在债权债务关系，经协商刘淑党指示郭秀娟签订转让协议并办理了股东变更登记。2018年6月7日，刘磊作为甲方签约代表，孟德忠作为乙方签约代表签订房屋租赁合同一份，约定：第二条双方签约主体的确认2.1、甲方确定其签约主体是公司，授权签约代表姓名为刘磊，性别男，身份证号为：×××3110，授权范围为汉腾店，全权代表甲方签署本房屋租赁合同的全部事宜。2.2、乙方确定其签约主体是汉腾公司，授权签约代表姓名为孟德忠，性别男，身份证号为：37280119********，授权范围为；全权代表乙方签署本房屋租赁合同的全部事宜。第三条用途3.1、甲方出租给乙方的房屋其使用经营范围不得经营其他品牌（如乙方切换品牌除外），但乙方作为投资主体不得变更。第四条承租房屋的位置及面积。甲方出租给之方的房屋位于罗庄区××路××路××路南，该房屋建体面积为2000平方米。第五条承租房屋交付的标准及附属设施、设备。5.1、承租房屋交付的标准为：5.1.1达到商用基本标准，水、电全通。5.2、租赁场所设施、设备：5.2.1展厅配备简单的装饰，灯、开关等设施可正常使用设施可正常使用。第六条租赁期限。租赁期五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止。第七条租金及其它费用。7.1合同每年度租金标准为600000人民币。7.2水费、电费按日常实际使用数（计量）收费，每月10日前上交上月电费（甲方出示电费、水费的相关收据）其他费用，双方协商补充于本条款内。第八条付款方式及时间。8.1乙方应在每年的7月1日前交纳下年度的租金。合同签订后汽车4S店壹座（包括占用的土地）由广德公司使用。广德公司法定代表人孟德忠将自2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金60万元汇入原告法定代表人缪辉的账户。上述房屋租赁合同的标的物是转让协议中的汽车4S店壹座，该房屋未取得建设工程规划许可证。该标的物的土地系临沂市罗庄区盛庄街道吴家白庄村民委员会集体所有土地，2019年7月30日缪元福通过郭秀娟向该村委交纳土地租金16000元。关于案涉租赁标的物汽车4S店壹座的权利人，原告主张自己是权利人，刘磊主张“案涉厂房系由刘磊母亲王恩彩出资建设并赠予刘磊。原告至始至终认可所有权没有发生过转移，根据举证分配原则应当由原告提交材料证实案涉厂房是由其出资建设，同时本案系租赁合同关系，应当审查租赁合同的双方当事人。原告并未提供证据证实其授权刘磊与孟德忠签订合同也未提供证据证实其享有出租权。”本案审理中，原告申请财产保全，本院依法作出裁定并保全了二被告的财产，二被告提出申请解除对临沂广德汽车销售服务有限公司财产的查封，解除对被申请人孟德忠除中国民生银行的账户：6226********之外的其他银行账户的存款750000元的冻结及等值的其他财产的查封、扣押，孟德忠同意在上述75万元中履行判决义务。本院裁定予以准许。本院认为，关于案涉租赁标的物汽车4S店壹座及该汽车4S店占用的土地的权利人，该房屋没有建设工程规划许可证及相关的产权登记；盛世公司提供的证据形成完整的证据链，根据盛世公司此前对上述资产占有、使用的事实，转让协议中的约定，广德公司法定代表人孟德忠实际交付租金60万元至盛世公司法定代表人缪辉的账户的事实，缪元福通过郭秀娟向吴家白庄村委交纳土地租金16000元的事实；依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条规定，可以认定盛世公司的资产中包括租赁标的物汽车4S店壹座，盛世公司是租赁标的物汽车4S店壹座的权利人，对该汽车4S店占用的土地具有相关合同权益。刘磊主张“案涉厂房系由刘磊母亲王恩彩出资建设并赠予刘磊。”未提供充分证据证实，不予支持。关于转让协议的履行，根据股东变更登记的事实，可以认定只是盛世公司的股东进行变更，盛世公司的资产中仍然包括租赁标的物汽车4S店壹座。关于租赁合同的合同主体，根据协议约定，刘磊与孟德忠是授权签约代表，不是合同的主体，根据合同的实际履行情况，盛世公司与广德公司实际履行了租赁合同，是合同的主体。关于租赁合同的效力，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案租赁合同为无效合同；第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，广德公司应当按照每年60万元的标准支付盛世公司自2020年7月1日起至返还之日止实际使用期间的占有使用费。根据孟德忠的承诺，孟德忠应当在75万元范围内承担上述给付义务。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，广德公司应当返还盛世公司租赁标的物汽车4S店壹座及该汽车4S店占用的土地。关于因合同无效造成的其他损失，当事人可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告临沂广德汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告临沂盛世莲花汽车销售有限公司租赁标的物汽车4S店壹座及该汽车4S店占用的土地；二、被告临沂广德汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内按照每年60万元的标准支付原告临沂盛世莲花汽车销售有限公司自2020年7月1日起至返还之日止实际使用期间的占有使用费；三、被告孟德忠对第二项规定的义务在75万元范围内承担给付义务；四、驳回原告临沂盛世莲花汽车销售有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行所给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取计4900元及保全申请费4270元，由被告临沂广德汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  何国防二〇二〇年十一月二十四日书记员  刘洪斌