江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初2126号原告（案外人）：杨晨，女，2001年7月19日生，汉族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：杨东华，男，1974年5月3日生，汉族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：沈开付，江苏达因律师事务所律师。被告（申请人）：孙燕，女，1981年11月17日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告（申请人）：冯政权，男，1985年8月20日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告（申请人）：张玉香，女，1984年3月12日生，汉族，户籍地江苏省金坛县，暂住江苏省苏州市虎丘区。被告（申请人）：陈坚纲，男，1979年12月16日生，汉族，住江苏省苏州市。被告（被执行人）：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区长江路******。法定代表人：蔡祈参，执行董事兼总经理。原告杨晨与被告孙燕、冯政权、张玉香、陈坚纲、苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称“港龙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本院于2020年11月10日公开开庭进行审理，原告杨晨的委托诉讼代理人杨东华与沈开付到庭参加诉讼，被告孙燕、冯政权、张玉香、陈坚纲、港龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨晨向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令对苏州市高新区房屋停止执行，并解除对前述房屋的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月3日，杨晨与港龙公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，总价款397500元。因案外人邓成龙为港龙公司承建的昆山港龙商务广场安装消防工程而享有工程款债权若干，债务人港龙公司提出以自有商品房抵偿部分工程款。邓成龙找到杨晨之父杨东华提出位于苏州市高新区房屋是工程款抵债的房屋，双方商定房屋价格为402500元。2016年9月3日，杨东华通过银行转账402500元到邓成龙账户。同日，港龙公司向杨晨出具购房发票和契税、维修基金的收据，并将房屋钥匙交给杨晨。杨晨将涉案房屋装修后一直居住至今。未及时办理房屋过户登记是由于港龙公司工作人员人手紧张、办公地点变更，导致配套资料无法提供，港龙公司拒不履行通知、协助义务，杨晨主观上不存在过错。故诉至法院。被告孙燕辩称，杨晨在2016年与港龙公司签订房屋买卖合同，涉案房屋在2015年已经满足过户条件，开发商同时通知了业主办理过户，同批次很多房屋已经办理完成了过户登记手续。在此期间，办理过户登记均没有障碍，杨晨消极行使过户登记权利，存在主观过错。杨晨虽与港龙公司签订书面买卖合同，但是涉案房屋是港龙公司转让给邓成龙，再由邓成龙转卖给杨晨，邓成龙与港龙公司的债权关系无法确认，且涉案购房款是支付给了邓成龙。涉案房屋现仍登记在港龙公司名下。请求驳回杨晨的诉讼请求。被告冯政权未答辩。被告张玉香未答辩。被告陈坚纲未答辩。被告港龙公司未答辩。本案原告杨晨围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：(2020)苏0505执异24号执行裁定书、商品房买卖合同、购房款发票、契税收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、港龙公司出具的证明。被告孙燕围绕答辩意见向本院提交以下证据：长江路556号1幢331室、332室的房屋所有权证和国有土地使用权证复印件。被告冯政权、张玉香、陈坚纲、港龙公司未举证。本院组织双方当事人举证质证，本院对当事人无异议的证据予以确认，与本院庭审笔录一并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年9月3日，杨晨与港龙公司签订商品房买卖合同，杨晨的父亲杨东华、母亲周晔作为其法定代理人亦在合同上签字，合同约定杨晨购买苏州市高新区房屋，总价为397500元，合同另对双方权利义务其他事宜作出约定。合同签订当日，杨晨之父杨东华向案外人邓成龙转账支付402500元，用于支付涉案房屋的购房款。同日，港龙公司向杨晨开具了购房发票、契税和维修基金的收据并将涉案房屋交付杨晨占有使用。但涉案房屋未办理产权过户登记手续，现仍登记在港龙公司名下。本院于2019年5月10日查封涉案房屋，案号为（2018）苏0505民初2274号、（2018）苏0505民初2645号、（2018）苏0505民初2863号。此后，涉案房屋又因其他多个案件被本院轮候查封。杨晨提出异议，本院于2020年3月23日作出(2020)苏0505执异24号执行裁定书，驳回杨晨提出的异议请求。杨晨不服该裁定，故诉至本院。诉讼过程中，杨晨提交港龙公司出具的书面证明，上载明：本公司开发的昆山港龙商务广场消防工程系由邓成龙分包完成，故邓成龙对该工程享有工程款债权，本公司作为债务人提出以自有商品房抵偿部分工程款，邓成龙也同意。后邓成龙找到杨晨的父亲杨东华，提出位于苏州市高新区房屋是工程款抵债的房屋，杨东华同意以402500元价格帮其女儿杨晨买下来。2016年9月3日，杨东华银行转账9笔共计402500元到邓成龙账户，至此，本公司确认已收到杨东华的全部购房款402500元，并且本公司也从账面上同步核销了邓成龙相应的债务。2016年9月3日，本公司也收到了杨晨契税和物业维修基金，并于同日出具了收据。杨晨之所以未能及时办理产权变更登记，是由于本公司当时经营陷入困难，经办此事的工作人员离职，需要办理产证过户登记的配套资料不全。以上事实，特此证明，如有虚假，愿意承担法律责任！诉讼过程中，杨晨明确愿意自行承担本案诉讼费。本院认为，金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，商品房买受人对已经交付但仍登记在被执行人名下的不动产提出异议，其主张只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”因此，对于商品房买卖已交付但未转移登记的确权问题，人民法院应当适用《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的但书规定，审查商品房买受人所提交的拟推翻不动产登记簿的相反证据的真实性；以及其在购买该商品房的时间节点上，该商品房上是否存在查封、抵押等负担；是否存在法律、行政法规对所购商品房的限制性障碍。现查明，杨晨在购买涉案房屋时，既无查封、抵押，也无法律、行政法规的限制性障碍，购房合同、购房款交付凭证与购房发票的证据真实有效且能够形成证据链证实商品房买卖的真实性，其已经占有处分涉案房屋，足以推翻苏州市高新区房屋登记在被执行人港龙公司名下的登记簿记载。本案中，港龙公司出具书面证明陈述商品房买卖经过并证明系因其原因导致未能及时办理房屋过户登记手续，且无证据证明系因杨晨的自身客观原因不能办理房屋过户登记。综上，杨晨的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得查封执行苏州市高新区房屋。案件受理费5652元，由原告杨晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  赵延丽人民陪审员  朱建明人民陪审员  吕晓枫二〇二〇年十一月三十日书 记 员  王晓哲