贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7502号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州中天和华物业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区延安中路**。法定代表人：刘晓君，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李洁，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：田丹，贵州贵达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：周希，男，1982年2月3日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：冉香云，贵州存正律师事务所律师。上诉人贵州中和天华物业管理有限公司（以下简称天华物业）与上诉人周希因物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天华物业向本院上诉请求：一、撤销原判第三项，并依法支持上诉人一审诉讼请求第一项中主张的电费；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。判决驳回上诉人请求被上诉人支付电费93.56元无事实和法律根据。首先，《前期物业服务合同》明确了被上诉人应向上诉人缴纳的费用包含“经业主同意使用的其他费用”。在一审中被上诉人已自认实际产生了电费，表明其已同意用电并同意缴纳由此产生的费用。上诉人依法有权直接要求被上诉人按其实际用电交纳电费及要求其承担逾期缴费的违约金。其次，一审中上诉人提交了被上诉人实际使用电费的照片，该照片中有表明系被上诉人所住的14-9号、有明确的电费使用度数。且被上诉人又承认实际使用了电费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第三条的规定，在被上诉人承认其有实际使用电费的情况下，上诉人不需要提供证据证明上诉人实际代缴电费。如被上诉人认为其不应向上诉人支付电费，应由其提供证据予以证明。上诉人周希二审答辩称：天华物业陈述的电费不应当支持，应该是由供电局收取。上诉人周希向本院上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审判决认定事实不清。物业服务企业并没有履行完毕该协议内容，没有达到协议中的服务标准。2019年5月17日天华物业就停止了服务，继续收费是没有任何法律依据，且认定的5元每平米是明显的偏袒。2、原审适用法律错误。2018年2月业主收楼以来就有有业主联合签名要求更换物业并解除双方签订的《前期物业服务合同》。按照《贵州省物业管理条例》第二十一条第四款的规定，应该召开业主大会成立业主委员选聘或者续聘物业服务企业，天华物业入住小区显然是违法的，且在2019年5月17日天华物业就停止了物业服务，致使《前期物业服务合同》已无法继续履行，给业主停电停水均属于违法行为，且没有尽到及时补救及时提供服务，已具备解除条件。业主的联合签名有有近百分之五十表示没有要求更换案外人贵州金宇盛邦物业管理有限公司，也不同意天华物业继续服务。天华物业称达到三分之二以上的业主要求，并没有任何证据证明，说明签订《前期物业服务合同》的行为是违背业主意愿，已经达到解除条件。天华物业针对周希的上诉理由作出二审答辩：一、上诉人陈述2019年5月17日天华物业停止物业服务，与事实不符，天华物业至今仍对案涉小区提供服务，且上诉人接受服务了，应按照前期约定缴纳物业、水电费；二、天华物业是经过合法选定的物业服务公司。上诉人要求解除前期物业合同不符合解除条件，且其不享有解除权，该合同解除解除权在业委会。案涉物业区域内没有成立业委会，不具备解除条件，而贵州中和天华物业管理有限公司作为物业区域内的合法物业公司且与上诉人签订了前期物业服务合同，有权按照合同收取物业费及水电费。天华物业向原审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告物业管理费3994.42元、电费93.56元，共计4078.98元，并承担逾期付款违约金20.44元；2.判令被告承担原告为实现上述费用产生的律师代理费3000元；3.本案诉讼费由被告承担。周希向原审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《前期物业服务合同》；2.判令反诉被告退回反诉原告交纳的1630.8元；3.反诉的案件受理费由反诉被告承担。经原审法院审理查明：被告系位于贵阳市云岩区（建筑面积54.36平方米）房屋业主。2018年9月10日，被告在接收该房屋时与原告签订了《前期物业服务合同》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等，其中乙方（原告）对甲方（被告）的权利义务包括提供物业管理服务，并向乙方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为写字楼／公寓物业管理服务费为人民币6元／平方米／月（在成立业主委员会前优惠收取物业管理服务费为5元／平方米／月）；交费方式为物业使用人应在每季度首月十日前履行交纳义务，也可选择半年交、年交等方式；并约定甲方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用，乙方有权从逾期之日起按欠费总额千分之五收取违约金，逾期两个季度甲方仍未缴交的，乙方可向人民法院提起诉讼，由甲方承担由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、鉴定费用、评估费用、律师费用等），且约定业主需装修房屋时，物业服务企业可向业主或装修人员收取装修建筑垃圾及渣土清运费等费用，标准为：装修管理费5元／平方米／月、装修建筑清运费10元／平方米（均按建筑面积收取）。被告接收该房屋后，该小区由原告提供相应的物业服务。2018年9月29日，被告向原告交纳了物业管理费815.4元（2018.9.8-2018.11.8）、装修垃圾清运费543.6元、装修管理费271.8元，共计1630.8元，并向被告出具《收据》。后被告遂对该房屋进行了装修。被告从2018年12月8日至2020年2月29日期间，从未向任何物业服务企业交纳了该房屋的物业管理服务费用。庭审中，原告主张被告在使用该房屋时，产生了电费93.56元，上述两项费用均已由原告向供电部门交纳，但未能提供其向上述部门实际交纳电费的相关证据。被告认可确实使用过电，但对于实际使用量不清楚。另查明，中和宝霖广场小区现尚未成立业主委员会，原告因本案诉讼聘请律师产生律师费3000元，为申请诉讼财产保全，向原审法院交纳了保全费91元。另查明，中和宝霖广场小区的建设方为贵州中和置业有限公司，2014年12月18日，贵州中和置业有限公司选聘贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司作为中和宝霖广场小区的前期物业服务管理企业，双方签订了《前期物业服务合同》。后因双方在履行该《前期物业服务合同》过程中发生纠纷，贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司作为原告，以贵州中和置业有限公司作为被告天华物业作为第三人向原审法院提起诉讼，要求确认上述《前期物业服务合同》有效并继续履行、贵州中和置业有限公司移交物业项目相关资料并协助贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司进驻中和宝霖广场；贵州中和置业有限公司转交已收取业主的与物业管理有关的一切费用。原审法院于2018年8月27日作出（2018）黔0103民初3407号《民事判决书》，该判决书查明：贵州中和置业有限公司与贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》后，2017年7月2日，与天华物业签订《中和宝霖广场前期物业服务合同》，委托天华物业对“中和宝霖广场”提供前期物业服务。2017年11月17日，贵州中和置业有限公司向贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司发出《联系函》，以“因项目管理需要及应已售房源2/3以上业主的要求，需要更换中和宝霖广场前期物业管理公司”为由，要求解除与其签订的《中和宝霖广场前期物业服务合同》。2017年11月20日，贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司向贵州中和置业有限公司《回函》，表示已做好中和宝霖交房准备，要求贵州中和置业有限公司在交房前一个月给予其通告，不同意解除合同。2018年1月31日贵州中和置业有限公司针对“中和宝霖广场”1号楼、3号楼发布交房公告。之后，天华物业与前来办理交房手续的200余户业主重新签订了《前期物业合同》。“中和宝霖广场”2号楼业主四川永志建设有限责任公司向原审法院提交《说明》，表示中和宝霖广场2号楼已由该公司租赁给他人用于酒店经营，因酒店管理的特殊性，不需要贵州中和置业有限公司指定物业服务公司提供物业服务。故认为因中和宝霖广场2栋业主明确表示不需要贵州中和置业有限公司指定的物业公司提供服务，天华物业已经进驻中和宝霖广场提供物业服务，并与大部分业主签订新的物业服务合同，贵州中和置业有限公司与贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司之间的《前期物业服务合同》已无继续履行条件，并且不适宜强制履行，故对贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司要求继续履行合同及移交相关资料，协助进驻小区提供物业管理服务的诉请不予以支持。遂判决：贵州中和置业有限公司与贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》合法有效并驳回贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司其余诉讼请求。现该判决已发生法律效力。2019年1月10日，贵州中和置业有限公司以贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司作为被告向原审法院提起诉讼，要求：确认双方签订的《前期物业服务合同》已于2018年12月8日解除；贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司配合原告办理新的物业公司变更登记及备案。原审法院于2019年3月7日作出（2019）黔0103民初1148号《民事判决书》，该判决书认定：贵州中和置业有限公司单方解除与贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司签订的前期物业服务合同构成违约，双方之间的《中和宝霖广场前期物业服务合同》实际已终止履行；因贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司于2019年2月22日提起违约赔偿诉讼，违约赔偿是以解除合同为前提，故原审法院支持于2019年2月22日双方签订的《中和宝霖广场前期物业服务合同》解除。遂判决：贵州中和置业有限公司与贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司签订的《中和宝霖广场前期物业服务合同》于2019年2月22日解除并驳回了贵州中和置业有限公司其余诉讼请求。现该判决已发生法律效力。另查明，2018年11月20日“中和宝霖广场”建设方贵州中和置业有限公司拟为该小区采用（选聘）方式聘请物业管理公司进行前期物业管理服务，遂成立了前期物业管理（选聘）领导小组并于2018年11月23日发布《选聘物业企业邀请书》。2018年12月1日，天华物业向贵州中和置业有限公司投标，参与“中和宝霖广场”小区物业管理企业的投标并报送相关的投标资料。在本次投票过程中，贵州忠信自在物业管理有限公司、贵阳鑫海园物业管理有限公司参与竞标。2018年12月7日，经评标，由天华物业中标。2018年12月10日，贵州中和置业有限公司向天华物业发送《物业管理服务选聘中标通知书》，通知天华物业中标。2019年6月10日，贵州中和置业有限公司在报纸上刊登公告，公示贵州中和置业有限公司委托天华物业为“中和宝霖广场”提供物业服务。2019年6月27日，贵州中和置业有限公司向贵阳市云岩区住建局报送《关于中和宝霖广场协议选聘物业服务企业的申请》，拟采取协议选聘方式选聘物业公司进行物业管理。2019年7月8日，贵阳市云岩区住房和城乡建设局下发了云住建通字（2019）42号《关于同意“中和宝霖广场”项目前期物业管理协议选聘备案的通知》文件，认为贵州中和置业有限公司选聘物业服务企业，经审核上报备案资料齐全，符合办理前期物业管理备案的规定，同意备案。原审法院认为，贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司虽原系“中和宝霖广场”建设方贵州中和置业有限公司指定的该小区前期物业服务企业，但贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司并未对“中和宝霖广场”小区提供物业服务，且为“中和宝霖广场”小区实际提供物业服务的企业系本案原告天华物业，后贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司与贵州中和置业有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2019年2月22日解除的事实，有现已发生法律效力的原审法院（2018）黔0103民初3407号《民事判决书》、（2019）黔0103民初1148号《民事判决书》佐证，足以认定。因此，本案的争议焦点为：一、原告天华物业与被告签订的《前期物业服务合同》是否有效？二、该《前期物业服务合同》是否符合解除条件？三、被告是否应当支付原告物业服务费及水电费？四、对于原告因诉讼产生的律师费是否应由被告承担？五、原告收取被告的1630.8元是否应当退还。关于第一个争议焦点：原告天华物业与被告签订的《前期物业服务合同》是否有效问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十三条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”，第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”，2018年9月10日原被告双方共同签订了《前期物业服务合同》，该合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，被告虽称该《前期物业服务合同》系原告强制签署且违背其真实意思表示，但对该主张被告并未能提供证据予以佐证，应当由被告承担举证不能的法律后果。因此，该《前期物业服务合同》应为双方真实意思表示，亦未违反相关法律规定，合法有效。关于第二个争议焦点：该《前期物业服务合同》是否符合解除条件问题，被告向原审法院主张解除该《前期物业服务合同》的理由为该《前期物业服务合同》“违背被告真实意思表示”，但如前所述，其未能就该主张提供证据予以佐证，且该《前期物业服务合同》并无《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，不符合合同解除条件。因此，对于反诉原告要求解除《前期物业服务合同》的反诉请求，原审法院不予支持。关于第三个争议焦点：被告是否应当支付原告物业服务费及水电费问题，原被告之间签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。因“中和宝霖广场”小区建设方贵州中和置业有限公司与最初其指定的贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司所签订的《前期物业服务合同》已于2019年2月22日依法解除，而“中和宝霖广场”小区的实际物业服务企业为原告天华物业，故该《前期物业服务合同》解除后至今的物业服务费被告理应向原告交纳。对于2019年2月22日之前的物业服务费，虽贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司系贵州中和置业有限公司指定的物业服务企业，但其并未对该小区实际提供物业服务，其无权收取相关物业服务费。原告天华物业，作为该小区的实际物业服务提供者，被告在享受了天华物业提供的物业服务后，应当向天华物业交纳物业服务费。现被告认可2018年12月8日至2020年2月29日期间未交纳过物业服务费，已违反原被告之间签订的《前期物业服务合同》的约定，已构成违约。因此，原告要求被告支付该期间物业服务费的诉请，于法有据，原审法院予以支持。具体金额为：2018年12月8日至2020年2月29日共计14个月零24天，房屋建筑面积为54.36平方米，应缴纳物业管理服务费4015.63元（计算公式：54.36平方米×5元/月×14个月零24天≈4015.63元），原告诉请要求支付3994.42元，原审法院从其自愿。至于逾期付款违约金，根据双方《前期物业服务合同》约定为欠费总额的千分之五，被告亦未能举证其有合理理由拒交物业费，故具体金额为：3994.42元×5‰≈19.97元，原告诉请超出部分，原审法院不予支持。至于原告主张的电费用，原被告之间签订的《前期物业服务合同》并未约定相关电费用由原告代收代缴，因此原告有权要求被告支付该费用的依据应为其已代被告向相关部门实际交纳了该费用，取得向被告追偿的权利。但庭审中，其所提供的电表照片无法证明原告已实际代被告交纳了该费用，应当由原告承担举证不能的法律后果，故对该主张，原审法院不予支持。关于第四个争议焦点：对于原告因诉讼产生的律师费是否应由被告承担问题，根据双方签订的《前期物业服务合同》“逾期两个季度未缴交的，由甲方承担因此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、鉴定费用、评估费用、律师费用等）”，虽该《前期物业服务合同》系原告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，守约方因向违约方主张权利而产生的律师费、保全费等费用本就属于违约方应当赔偿的损失范围，因此该条约定并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条规定的情形，亦未免除原告的责任、加重被告的责任、排除了被告主要的权利，故不属于无效条款。现被告违约未向原告交纳物业服务费，原告因此产生了律师费3000元，故被告应当根据该约定承担原告支付的律师费。故对原告诉请要求被告承担律师费3000元的诉请，原审法院予以支持。关于第五个争议焦点：原告收取被告的1630.8元是否应当退还问题，被告向原告交纳的上述费用系物业管理费、装修垃圾清运费、装修管理费，现双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，原告亦实际为该小区提供物业服务，故被告理应向原告交纳物业管理费，故被告已交纳的物业管理费不应退还；装修垃圾清运费及装修管理费，被告确对该房屋进行了装修，虽被告辩称装修产生的建筑垃圾均由其自费清运，但未能提供证据佐证，故原告根据双方签订的《前期物业服务合同》收取该两项费用并无不妥，故亦不应退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第三十三条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第九十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）周希于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）贵州中和天华物业管理有限公司支付2018年12月8日至2020年2月29日期间的物业管理服务费人民币3994.42元及逾期付款违约金19.97元；二、被告（反诉原告）周希于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）贵州中和天华物业管理有限公司支付律师费3000元；三、驳回原告（反诉被告）贵州中和天华物业管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）周希的反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元、反诉费25元，保全费91元，共计141元，由被告周希负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中上诉人天华物业提交第一组证据：供用电合同、贵州省发改委员会黔发改价格（2018）939号文。拟证明：一、案涉区域是与开发单位签订了相应的供电合同；二、由于案涉项目不能由供电部门直接供电至每户，根据黔发改价格（2018）939号文第二页规定，对于不具备直接供电的项目，相关的电费标准由用电单位与转供电单位进行协商处理。周希质证称：该组证据的真实性无异议，939号文关于转供电分摊方法并没有协商过，也没有与周希方达成合意，且物业公司私自给周希停电，给其造成了损失。上诉人天华物业提交第二组证据：1、代收水电费委托书；2、中国电网发票通知单；3、2019年电费单；4、周希电费、物业费明细。拟证明：一、案涉物业区域由天华物业收取相应的电费水费；原开发单位在诉前已向电网公司缴纳相应的电费；三、周希所应缴纳的电费与实际向电网缴纳的标准是一致的，上诉人并没有恶意增加周希的用电成本，电费单价就是上诉人向电网缴纳的单价。周希质证称：委托书是不合法的，天华物业不是小区合法的物业服务公司；向业主收取的电费单价远远高于其向电网公司缴纳的，电费过高。上诉人周希二审中提交第一组证据：停电停水的通知、停电停水公告。拟证明：天华物业实际给周希停水停电过；第二组证据：网上关于物业信息截屏图片6页，证明：购房时约定的物业费1.4元/平方米；第三组证据：小区物业照片，证明：小区环境特别脏乱，天华物业没有达到收取物业费5元的标准；第四组证据：告知书、公告及成立业主大会筹备告知函，拟证明业主与天华物业解除物业合同关系。天华物业质证认为：第一组证据的真实性无异议，停水原因是周希在装修过程中私自拆除消防喷淋头，保护半径不足影响全体业主，存在安全隐患，上诉人在派出所报案之后所采取的措施；第二组证据的来源不清楚，三性不予认可；第三组证据未注明拍摄时间及地点，真实性不清楚，三性均不认可；告知书载明内容周希没有提供相应的材料证明，签字也无法核实签字人的身份，应当申请全部人员作为证人出庭作证，公告证据真实性不清楚，该证据为书证仅有相应的盖章，没有当事人签字，不具备法律效力，达不到成立业主委员会解除且已经解除与物业服务企业的物业服务合同的条件，即便业主委员会成立且解除合同仍不能免除周希承担物业费水费电费的事实。经二审审理查明：周希入住小区后未缴纳过电费，涉案小区为转供电主体，业主不能自行缴费，系由贵州中和置业有限公司统一缴纳水电费。二审查明的其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、《前期物业服务合同》是否应当解除；二、天华物业主张的物业费标准是否合理；三、天华物业诉请周希支付水电费是否应当支持。关于焦点一，《前期物业服务合同》系天华物业与周希签字订立的，现周希以《前期物业服务合同》“违背真实意思表示”的理由要求解除该合同，但其并未举证证明存在“违背真实意思表示”的情形，亦未举证证明符合约定解除或者法定解除的情形，故周希的该项上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，《前期物业服务合同》明确约定了业委会成立之前物业费按照5元/平方米计算，现天华物业主张按5元/平方米计算物业费，符合合同约定，应予以确认。关于焦点三，周希自述自入住后未缴纳过水电费，现天华物业提交了贵州中和置业有限公司实际缴费依据及委托催收的文件，故天华物业诉请周希支付电费93.56元的诉请，事实证据充分，本院予以支持。综上，上诉人天华物业的上诉请求成立，应予支持，上诉人周希的上诉请求不成立，应予以驳回。原判认定事实基本清楚，但因天华物业二审提供了有关周希欠缴电费的证据材料，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6023号民事判决第一、二、四项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6023号民事判决第三项；三、周希于本判决生效之日起十日内一次性向贵州中和天华物业管理有限公司支付电费93.56元；四、驳回贵州中和天华物业管理有限公司其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元、反诉费25元，保全费91元，共计141元，由周希负担；二审案件受理费75元，由周希负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十一月四日书记员 潘盛机