江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7273号上诉人(原审原告)：汪丽。上诉人(原审原告)：汪弋舒。委托诉讼代理人：汪丽。被上诉人(原审被告)：昆山市周市镇圣远恒建材商行。经营者：王小旭。委托诉讼代理人：何芝琴，江苏乐士律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：昆山红星时代家居广场有限公司。法定代表人：陈华，该公司总经理。上诉人汪丽、汪戈舒因与被上诉人昆山市周市镇圣远恒建材商行（以下简称圣远恒商行）、昆山红星时代家居广场有限公司（以下简称红星公司）房屋租赁合同纠纷一案不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初21087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪丽、汪戈舒上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持汪丽、汪戈舒的诉讼请求。事实和理由：汪丽、汪戈舒为昆山市翠薇东路****房屋的所有权人，圣远恒商行没有与汪丽、汪戈舒签订任何合同，未付租金，侵占此房屋经营至今已超过一年之久。一审法院判决“案外人众胜公司与超过三分之二以上的业主签订了委托经营管理合同，众胜公司对商场拥有管理权，红星公司已不再经营管理涉案商铺，该管理权对其他未签约业主亦具有约束力。圣远恒商行与众胜公司签订的《展位租赁及管理服务协议》系当事人的真实意思表达，依法成立有效。众胜公司将商铺交圣远恒商行使用，圣远恒商行也依约向众胜公司支付租金，系合法占有。”严重违背物权法。根据《物权法》第三十九条、第七十一条的规定，汪丽、汪戈舒作为案涉房屋所有权人，对建筑内的专有部分的拥有法律赋予的权利，与其余的“三分之二”的业主毫无关系美系。没有任何法律规定“三分之二”的业主对别人的私产的专有部分有处置权。一审判决认为“原告购买的商铺不同于独立商铺，系分割商铺买卖，其商铺面积在整个商场中占据比例较小，为保证物业整体功能的发挥，原告行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。如果原告将商铺收回，势必将商铺出租，因原告所涉商铺的特殊性。”但上诉人一审中提交的房产证中有明确的分隔图，分隔图中为实线，现场地上有明确的房号，是完全独立的商铺。汪丽、汪戈舒向一审法官寄出的补充证据证明连商场的实际管理公司星艺佳商场管理团队都在要求众胜公司不得侵占未签约业主商铺，需要“实墙隔断分开”。证明涉案商铺完全可以隔开。一审判决认为“被告圣远恒商行与众胜公司签订的《展位租赁及管理服务协议》系当事人的真实意思表示，依法成立有效。被告圣远恒商行已经按约足额向众胜公司支付相应租金，故无需再向本案原告支付租金，向本案原告支付租金的义务应由众胜公司承担”。房屋所有权人是当事人，未经所有权人的授权签订的合同并非依法“成立有效”。一审的判决与理不通，与法背驰。一审判决认为“关于原告要求支付赔偿金的诉请，没有事实与法律依据。”事实上圣远恒商行、红星公司非法侵占上诉人的房产已超过一年之久，根据物权法的第三十四条、第三十七条的规定，汪丽、汪戈舒要求返还物权、支付赔偿金的诉请完全有法律依据。事实上，一年多来案外人众胜公司被几个业主控制，肆意挥霍业主租金，签约业主所拿到的租金已被挥霍得所剩无几，为了达到长期占有的目的，还在业主群中公开辱骂提意见的业主，拿着业主租金恶意起诉业主，与黑社会无异!2019年审记出的违规支出就高达306.75万元。综上，请求二审法院依法查清事实，依法判决。圣远恒商行辩称,案外人众胜公司对案涉商铺拥有管理权，圣远恒商行依法依约向众胜公司承租案涉商铺并按时足额支付租金，系合法占有。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。红星公司辩称，一、红星公司未非法占有涉案商铺，与汪丽、汪戈舒之间就涉案商铺已不存在交接可能性。首先，红星公司与汪丽、汪戈舒之间就涉案商铺已不存在交接可能性。红星公司与汪丽、汪戈舒签订的委托经营管理合同于2019年2月22日期满。之后因司法所及新镇派出所开会要求红星公司对商铺进行平稳过渡，形成了会议纪要，一致通过由红星公司过渡三个月，2019年5月22日后红星公司已经将商铺移交给众胜公司。因此，对于汪丽、汪戈舒一审中的第一项诉讼请求，红星公司事实上不存在履行可能性。其次，红星公司并未非法侵占涉案商铺。根据当时的会议纪要及商场管理协议，过渡期为2019年2月23日至2019年5月22日，红星公司也是按此要求在过渡期后已经与众胜公司完成全部交接。红星公司过渡期内的行为合理合法。二、汪丽、汪戈舒无权要求红星公司支付非法占有使用费及逾期利息，一审判决不应按照原合同租金标准计算。首先，在上述商铺过渡期内，红星公司与汪丽、汪戈舒就涉案商铺已经不存在租赁合同关系。由于过渡期系多方协商的结果，并且进行了公告等一系列正当手续，所以红星公司对此不存在违约，相反红星公司的角色相当于无因管理人。其次，根据《民法总则》第一百二十一条的规定，没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。因此对于过渡期的租金不应当参照汪丽、汪戈舒与红星公司签订的原租赁合同的租金标准计算，应当按照当时会议纪要及商场管理交接协议，以及民法总则的规定，扣除过渡期内成本后，剩余款项归汪丽、汪戈舒所有。另在汪丽、汪戈舒未与红星公司对过渡期内的管理成本进行结算的情况下，红星公司对剩余款项不构成逾期支付，也不存在逾期利息的问题。三、汪丽、汪戈舒要求红星公司支付侵占赔偿金没有事实和法律依据。在本案中，汪丽、汪戈舒除了对于过渡期内的扣除成本后剩余款项享有利益外，不存在其他额外损失，在主张租金损失的同时主张违约金属于重复计算，没有事实和法律依据，应予驳回其要求支付侵占赔偿金的诉讼请求。综上所述，汪丽、汪戈舒的主张违背事实、证据不足、缺乏法律依据，请求法院依法查明并驳回汪丽、汪戈舒的全部诉讼请求。汪丽、汪戈舒向一审法院起诉请求：1.判令圣远恒商行、红星公司立即搬空房屋，恢复原状，交还正常使用状况的涉案房屋；2.判令圣远恒商行、红星公司支付非法占有使用费，从2019年2月23日支付至实际搬离之日，参照汪丽、汪戈舒与红星公司签订的委托经营管理合同最后一年的租赁费82700元来计算，并且支付逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年2月23日起计算至实际支付之日止；3.判令圣远恒商行、红星公司向汪丽、汪戈舒支付侵占赔偿金39311元（暂从2019年2月23日起至2019年8月15日,要求计算至实际返还之日，按中国人民同期贷款利率,以最后一年年租金82700元为基数）；4.判令圣远恒商行、红星公司承担承担本案财产保全费用、诉讼费用。一审法院认定事实：汪丽、汪弋舒（曾用名沈屹滢）系昆山市周市镇翠薇东路518号263室的业主。2008年7月4日，汪丽、汪弋舒与红星公司签订《委托经营管理合同》，约定汪丽、汪弋舒将本市翠薇东路518号263室内的商业房屋委托红星公司经营管理，红星公司向汪丽、汪弋舒支付租金，委托期限从市场正式开业起计10年；红星公司应支付房屋委托管理租金收益如下：2009年2月23日至2011年2月22日（2年），免收红星公司管理租金收益；2011年2月23日至2013年2月22日（2年），红星公司应每年支付68900元固定管理租金收益；2013年2月23日至2016年2月22日（3年），红星公司应每年支付75800元固定管理租金收益；2016年2月23日至2019年2月22日（3年），红星公司应每年支付82700元固定管理租金收益；租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。合同签订后，汪丽、汪戈舒已向红星公司主张了2019年2月22日前的租金。2019年2月23日至2019年5月22日案涉商铺仍由红星公司代管并收取租金。2019年6月至今，涉案整体商铺由案外人众胜公司经营管理，红星公司不再经营管理相应的商铺，但租金至今并未实际支付相应业主。2019年5月15日，红星公司给所有业主发送商铺交还通知书，将案涉商铺交还给业主，但汪丽、汪戈舒没有在商铺交接书上签字。之后，汪丽、汪戈舒向圣远恒商行、红星公司发函，要求圣远恒商行、红星公司腾退商铺，如继续使用，要求圣远恒商行、红星公司与其签订租赁合同。现汪丽、汪戈舒以红星公司、圣远恒商行一直未归还涉案商铺、支付占用使用费，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。根据(2019)苏0583民初18298号杨建锋、顾小洁与昆山聚铭远装饰工程有限公司、第三人昆山众胜家具广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案查明的事实：2019年3月5日，众胜公司成立，红星公司退出案涉商场之后，超过三分之二的业主与众胜公司签署新的委托经营管理协议。汪丽、汪戈舒并未与众胜公司签署。另查明，2017年圣远恒商行与红星公司签订一份《展位租赁及商业管理服务合同》，圣远恒商行向红星公司承租编号为A-01-0018的展位，展位位置A8082/8092，铺号237/238/262/263，租赁期和商业管理服务期限均自17年8月1日起至18年7月31日止。2019年6月30日，圣远恒商行与众胜公司签订《展位租赁及管理服务协议》，合同中的展位编号为A8082/8092。根据汪丽、汪戈舒提供的房产证中的平面图、照片及圣远恒商行、红星公司签订的展位租赁协议，圣远恒商行租赁的商铺包含汪丽、汪戈舒拥有产权的商铺。另根据圣远恒商行提供的收款收据、江苏增值税专用发票，圣远恒商行有按约向众胜公司支付租金。一审法院认为，关于汪丽、汪戈舒主张要求圣远恒商行、红星公司搬空房屋、恢复原状，交还正常状况的涉案房屋的诉请，本案中汪丽、汪弋舒与红星公司签订的《委托经营管理合同》终止后，红星公司于2019年2月23日至2019年5月22日期间仍代管案涉商铺并收取租金。之后案外人众胜公司与超过三分之二以上业主签订了委托经营管理合同，众胜公司对该商场拥有管理权，红星公司已不再经营管理涉案商铺，该管理权对其他未签约业主亦具有约束力。圣远恒商行与众胜公司签订的《展位租赁及管理服务协议》系当事人的真实意思表示，依法成立有效。众胜公司将商铺交付圣远恒商行使用，圣远恒商行也依约向众胜公司支付租金，系合法占有。另汪丽、汪戈舒购买的商铺不同于独立商铺，系分割的商铺买卖，其商铺面积在整个商场中占据比例较小，为保证物业整体功能的发挥，汪丽、汪戈舒行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。如果汪丽、汪戈舒将商铺收回，势必会将商铺出租，因案涉商铺的特殊性，承租人若从事与周边环境截然不同的经营，势必会影响其他业主利益，也会打乱该商场初建的整体布局。综上，一审法院对汪丽、汪戈舒的该项诉请不予支持。关于汪丽、汪戈舒要求圣远恒商行、红星公司支付占有使用费及逾期付款利息的诉请，一审法院认为，2019年2月23日至2019年5月22日涉案商铺由红星公司代管并收取租金，因此该期间的占有使用费（即租金）应由红星公司支付给汪丽、汪弋舒。关于该期间的租金标准各方当事人存在争议，鉴于红星公司至今未予支付租金，且一审法院已给予其时间进行租金清算等工作，但至今尚不能提供租金支付明细并实际向业主支付租金，红星公司依法应当承担相应的法律后果。因此，按照之前合同约定及交易惯例收取的租金标准（2016年2月23日至2019年2月22日，红星公司每年支付82700元）来支付所欠租金，并无不当，故一审法院依法支持2019年2月23日至2019年5月22日期间的租金合计20675元（82700元÷12个月×3个月）。关于逾期付款利息，红星公司收取租金后并未及时支付业主，汪丽、汪弋舒主张逾期付款利息于法有据，但应以20675元为基数，从2019年5月23日至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算为宜。2019年5月22日后，众胜公司已经与超过三分之二以上业主签订委托经营管理合同，故众胜公司对该商场拥有管理权，该管理权对其他未签约业主即汪丽、汪戈舒亦具有约束力。本案中，圣远恒商行与众胜公司签订的《展位租赁及管理服务协议》系当事人的真实意思表示，依法成立有效。圣远恒商行已经按约足额向众胜公司支付相应租金，故无需再向汪丽、汪戈舒支付租金，向汪丽、汪戈舒支付租金的义务应由众胜公司承担。庭审中，一审法院向汪丽、汪戈舒做出释明，要求汪丽、汪戈舒追加众胜公司为被告，但汪丽、汪戈舒拒绝追加，坚持要求圣远恒商行、红星公司支付租金，故对于2019年5月22日后的租金及逾期付款利息，汪丽、汪戈舒要求圣远恒商行、红星公司支付没有法律依据，一审法院不予支持。关于汪丽、汪戈舒要求圣远恒商行、红星公司支付赔偿金的诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、昆山红星时代家居广场有限公司于判决生效之日起十日内向汪丽、汪弋舒支付租金（占有使用费）20675元及逾期付款利息（以20675元为基数，从2019年5月23日至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回汪丽、汪弋舒的其他诉讼请求。案件受理费1774元，由汪丽、汪弋舒负担887元，昆山红星时代家居广场有限公司负担887元。二审中汪丽、汪戈舒举证如下：证据一、商场管理公司星艺佳6月23日催促众胜公司尽快解决的重要事项的文件，该文件中写明未签约业主的商铺“必须与经营物业用实墙隔断分开”，完美驳斥了圣远恒商行、红星公司认为案涉商铺为虚拟商铺，无法分隔的抗辩意见。证据二、众胜公司2019年审计报告，证明众胜公司被几个业主控制，榨取业主租金。证据三、微信聊天记录截屏一份。证明商场业主对昆山众胜家具广场法定代表人王强等人的行为较为气愤。圣远恒公司质证认为对上述三组证据的真实性、合法性均不予认的可，且认为该三组证据与本案无关联性，达不到汪丽、汪戈舒的证明目的。红星公司质证认为：一、对商场管理公司星艺佳6月23日催促众胜公司尽快解决的重要事项的文件的真实性、关联性均不认可，无法达到汪丽、汪戈舒的证明目的。首先，从该证据的形式内容上看，该文件系星艺佳昆山商场管理团队发送昆山众胜家具广场有限公司，与红星公司无关。即使本文件形式上存在，全文内容也是星艺佳昆山商场管理团队的单方观点，不具有证明力。最后，针对汪丽、汪戈舒提到的“必须与经营物业用实墙隔断分开”，意思应理解为为了便于商场的继续统一管理，未签订返租协议的铺位最好用一定的实体墙面隔断。但是，可以实墙隔断并不等于商铺所有权完全独立，本案所涉商铺有其特殊性，汪丽、汪戈舒不应滥用权利，损害其他大多数业主的利益。二、对众胜公司2019年审计报告真实性、关联性均不认可。该份审计报告的审计对象系昆山众胜家具广场有限公司，说明是众胜公司的财务审计情况，与红星公司无关，无法佐证汪丽、汪戈舒对红星公司的上诉请求。三、对微信群聊天记录的真实性无法确认。首先，该组微信群聊天记录属于片面截取，内容不完整不连续，容易形成误导。其次，微信群名为“红星美凯龙的一群友人”，无法证明红星公司是群聊成员，聊天内容也与红星公司毫无关系。最后，根据该微信群聊天记录，参与群聊发送消息的仅为特定的几个人，私人感情色彩浓厚，情绪冲动，观点偏激，并不能代表全体商场业主的意思表示。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，汪丽、汪弋舒（曾用名沈屹滢）系昆山市周市镇翠薇东路518号263室的业主，该商铺不同于独立商铺，系分割买卖的商铺，其面积在整个商场中占据比例较小，为保证物业整体功能的发挥，汪丽、汪弋舒行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。如由汪丽、汪弋舒将商铺收回，另行出租，势必会影响其他业主利益，也会打乱该商场初建的整体布局。案涉商铺所在商场超过三分之二的业主已经与案外人众胜公司签订了委托经营管理合同，目前众胜公司具有对案涉商场的管理权。考虑到案涉商铺的特殊性，众胜公司的管理权对其他未签约业主亦具有约束力。因红星公司自2019年5月23日后即未控制、管理案涉商铺，圣远恒商行与案外人众胜公司签订了《展位租赁及管理服务协议》，故汪丽、汪戈舒要求红星公司、圣远恒商行返还案涉商铺的诉请，本院不予支持。关于案涉商铺的2019年5月22日及之前的租金和占有使用费，一审法院依照汪丽、汪戈舒与红星公司签署的原合同标准计算并无不当，本院予以维持。一审判决认定的该租金、占有使用费的逾期利息亦未超过法律规定，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1774元，由上诉人汪丽、汪戈舒负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年十一月七日书记员  陈闵悦