江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初8725号原告：江阴高新区碧桂园置业有限公司，统一社会信用代码91320281087770533H，住所地江阴市长江路******。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莹莹，该公司职员。委托诉讼代理人：王晓艺，该公司职员。被告：陈学加，男，1975年4月16日生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。原告江阴高新区碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告陈学加商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法由审判员刘尧宇适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人王莹莹、被告陈学加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及附件（合同备案号：201512290047）；2、判令被告偿还原告代被告向中国银行江阴支行的贷款本金、利息、诉讼费、执行费等款项共计人民币387855.71元；3、判令被告向原告支付约违约金人民币78118.35元；4、判令被告将房屋返还给原告，并立即配合原告至房产部门办理商品房买卖合同的注销备案登记手续；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月29日，原告与被告签订了备案号为201512290047的商品房买卖合同及附件，被告向原告购买位于江阴市白鹭湾花园西区××单元××室××商品房××，商品房总房价款为520789元，付款方式为银行按揭分期付款，被告在签订合同时向原告支付购房款总价款的25.11%，即130789元；被告应在2016年2月1日前向原告支付购房总价款的74.89%（银行按揭款项），即390000元。2016年4月5日，被告与中国银行股份有限公司江阴支行（以下简称中行江阴支行）、原告签订《个人一手住房及贷款合同》，由被告向银行申请390000元贷款，原告为此承担阶段性连带责任保证。被告交纳购房款并接收该房屋后，由于未按约归还银行按揭贷款，导致贷款银行将被告及原告共同起诉至江阴市人民法院。江阴市人民法院作出（2019）苏0281民初16081《民事判决书》，要求原告对被告欠付的贷款本金及相应利息、银行实现债权支出的律师费、诉讼费等费用承担连带保证责任，且依据该判决，江阴市人民法院向原告下达（2019）苏0281执3848号《执行通知书》。原告现已依据上述法律文书向江阴市人民法院指定账户履行了全部金钱给付义务，共计387855.71元。根据合同补充协议第十条约定，原告承担保证责任后有权解除合同并且要求被告承担商品房价款15%（即78118.35元）的违约金，原告代被告向贷款银行支付的贷款本金部分视为被告欠原告的房价款、利息及实现债权费用等视为被告欠原告的债务。综上，被告的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益，现依照合同法第一百零七条、第一百零九条的规定和合同约定具状法院，请求判如所请。被告陈学加辩称：原告陈述的是事实，但他没有能力一次性归还，给他一段时间筹钱还款。本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，碧桂园公司与陈学加签订了备案号为201512290047的《商品房买卖合同》及附件一份，约定陈学加向碧桂园公司购买位于江阴市白鹭湾花园西区××单元××室××商品房××，商品房总房价款为520789元，付款方式为银行按揭分期付款，在签订合同时陈学加应支付购房款总价款的25.11%，即130789元；陈学加应在2016年2月1日前支付购房总价款的74.89%即390000元（银行按揭款项）给碧桂园公司。补充协议第十条约定：买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因法定或约定原因造成买卖双方已签署的合同解除或终止的，买受人与其贷款按揭银行的法律关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担。若导致出卖人须为买受人承担保证责任的，出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款、利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按商品房价款15%支付违约金给出卖人。第十一条约定：合同因法定或约定解除的，如该商品房已交付给买受人，买受人必须于解除合同之日起十天内将该商品房完好交回出卖人。如有任何损坏，买受人须负责赔偿。买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。在此期间，解除权人放弃行使解除权的，不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。另查明：为支付购房款，陈学加向中行江阴支行贷款本金39万元，碧桂园公司为该款提供阶段性担保。因陈学加未按约归还中行江阴支行按揭贷款本息，中行江阴支行以陈学加、碧桂园公司为共同被告起诉至本院，本院于2020年1月20日作出（2019）苏0281民初16081《民事判决书》，判决陈学加归还借款本金人民币338928.97元，期内利息6192.61元，逾期罚息、期内利息之复利，并赔偿中国银行律师费损失31020元，碧桂园公司对上述债务承担连带责任。后中行江阴支行向本院申请强制执行，碧桂园公司支付了贷款本金及相应利息、银行实现债权支出的律师费、诉讼费、执行费等费用合计387855.71元。2020年8月19日，碧桂园公司具状本院。以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、民事判决书、执行通知书、结案通知书、银行扣款回单等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。碧桂园公司与陈学加签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行义务。陈学加未能按约偿还中国银行按揭房贷，致碧桂园公司承担阶段性保证责任，并于2020年7月22日代陈学加履行了还款义务。补充协议书第十条、第十一条约定的合同解除的条件成就，碧桂园公司主张解除合同符合约定，不违反法律规定，本院予以支持。《商品房买卖合同》及附件的解除时间应自通知到达陈学加时解除，本案起诉前碧桂园公司未通知陈学加解除合同，解除时间应自本案起诉书送达之日起，起诉书的送达时间为2020年9月16日，因此，《商品房买卖合同》及附件自2020年9月16日起解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。具体到本案，《合同》及附件解除后，碧桂园公司应向陈学加返还购房款520789元，陈学加应配合碧桂园公司办理合同备案注销手续;另根据约定，陈学加应当按照合同总价款的15%即78118.35元向碧桂园公司支付违约金，并向碧桂园公司归还代偿款项387855.71元，上述各自应付款项相抵后，碧桂园公司还应返还陈学加购房款54814.94元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、江阴高新区碧桂园置业有限公司与陈学加签订的备案号为201512290047的《商品房买卖合同》及附件自2020年9月16日解除。二、陈学加于本判决发生法律效力之日起十日内将已交付的位于江阴市白鹭湾花园西区58单元303室的商品房返还给江阴高新区碧桂园置业有限公司并配合江阴××新区××号××商品房买卖合同及附件备案注销手续。三、江阴高新区碧桂园置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还陈学加购房款54814.94元。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4145元，财产保全费3170元，合计7315元（江阴高新区碧桂园置业有限公司已预交），由陈学加负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴高新区碧桂园置业有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘尧宇二〇二〇年十一月十九日书记员  蒋梦绮本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。