四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20065号 上诉人（原审原告）：四川诚坤物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区临江东路******。 法定代表人：杜军，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：李培全，男，公司员工。 被上诉人（原审被告）：成都市武侯区金昌源小额贷款有限公司，，住所地：成都市武侯区长益路****** 法定代表人：任素蓉，职务不详。 委托诉讼代理人：王傲野，四川拓都律师事务所律师。 原审第三人：成都洋光海岸娱乐中心。住。住所地：成都市武侯区临江东路******/div> 法定代表人：马志刚，职务不详。 原审第三人：曹洪，男，1959年1月20日出生，汉族，住成都市大邑县。 原审第三人：陈小妹，女，1984年10月12日出生，汉族，住成都市武侯区。 原审第三人：四川益瑞房地产发展有限公司，住所，住所地：成都市双流区东升街道广都大道**div> 法定代表人：曹洪，职务不详。 原审第三人：成都泓峰行实业有限公司，住所地：，住所地：成都市锦江区横丁字街**v> 法定代表人：舒建，执行董事兼总经理。 上诉人四川诚坤物业管理有限公司（以下简称诚坤物业公司）因与被上诉人成都市武侯区金昌源小额贷款有限公司（以下简称金昌源公司）、原审第三人成都洋光海岸娱乐中心（以下简称阳光海岸中心）、曹洪、陈小妹、四川益瑞房地产发展有限公司（以下简称益瑞房地产公司）、成都泓峰行实业有限公司（以下简称泓峰行公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初4110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诚坤物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行位于成都市武侯区临江××路××号××层1、2号房屋的租金，已经执行的房屋租金返还诚坤物业公司；2.本案诉讼费用由金昌源公司承担。事实和理由：1.一审法院事实认定错误。2010年6月9日，泓峰行公司与诚坤物业公司签订《场地房屋商铺租赁合同达成补充收购租赁物协议》后，诚坤物业公司从2010年7月2日至2010年12月22日期间共计分11笔向泓峰行公司及其指定收款人支付了36012600元，履行了付款义务，除了直接转给泓峰行公司的部分款项外，其他款项均载明系收购成都泓蜂行实业有限公司名下房产物业，且诚坤物业公司与泓峰行公司均认可已支付36012600元的情况下，买卖关系经双方确认并进入付款期间，成都泓峰行公司就已将名下房产交割给了诚坤物业公司占有并经营。后由于成都泓峰行公司擅自对案涉房屋进行抵押担保，造成无法过户的局面，2010年9月14日，诚坤物业公司在支付了大部分交易房款的情况下，为了保证自身权益，临时又与成都泓峰行公司签订了未能过户情况下的利己租赁合同。直至2010年12月22日止，诚坤公司全部付完交易价款后得知所购房产依然被泓峰行公司用作抵押、遂无奈继续以租赁形式占有、使用并经营该涉案房屋。泓峰行公司与诚坤物业公司的转让行为已经履行完毕，该房屋所有权归诚坤物业公司所有。一审法院认为没有写明收购泓峰行公司名下房产物业的款项的字样，并不予认可已支付36012600元，属于事实认定错误；2.一审法院法律适用错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，泓峰行公司与诚坤物业公司签订了《场地房屋商铺租赁合同达成补充收购租赁物协议》并履行，一审法院并未确认上述协议无效的情况下，诚坤物业公司购买的案涉房屋及产生的租金有权排除执行。 金昌源公司辩称，1.关于诚坤物业公司与泓峰行公司是否存在混同的问题，通过相关的工商信息查询，此两公司在某些年度的法定代表人是一样的，此两公司在管理人员上存在混同的情况，既然管理人员存在混同那么就有关联关系；2.关于首付款支付的问题，诚坤物业公司与泓峰行公司的转账不能直接证明所转款项与案涉房屋收购有关联，且支付的款项与合同约定款项具有较大差异；3.实际承租人也确定了租金支付对象是泓峰行公司，诚坤物业公司提交的其他证据不能达到其证明目的，上诉请求不能成立。 阳光海岸中心述称，本案牵扯到阳光海岸中心只是房租的问题，金昌源公司去年已被公安机关认定具有黑社会性质，现在阳光海岸中心向诚坤物业公司支付租金。 泓峰行公司述称，1.关于案涉房屋买卖款项的支付，认可房屋买卖款项36000000元已经支付完毕了，多支付的10000多元是跨行手续费；2.一审法院认为诚坤物业公司与泓峰行公司系关联公司，与事实不符；3.承租人将租金支付到金昌源公司的委托收款的个人账户上，现金昌源公司涉及黑社会性质犯罪，希望本案能够查明租金的走向并收回该款项。 其余当事人未发表答辩意见。 诚坤物业公司向一审法院起诉请求：1.判决不得执行位于成都市武侯区临江××路××号××层1、2号房屋的租金，已经执行的房屋租金返还诚坤物业公司；2、判令金昌源公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一、关于诚坤物业公司是否已收购案涉房屋，一审法院根据审理采信的证据认定以下事实。 （一）诚坤物业公司与泓峰行公司之间的法律关系。2010年5月22日，泓峰行公司（出租方、甲方）与诚坤物业公司（承租方、乙方）签订《泓峰行公司场地房屋商铺租赁合同》，约定：“一、租赁范围及用途，甲方合法拥有武侯区临江东路36号1号2号物业商铺与西航港街道成白路1658号物业场地出租给乙方，甲方同意将前述物业租予乙方使用并授权管理物业，乙方有权转出租、分租权及联合经营，所得收益获利权。出租房屋、土地总面积以产权证登记为准。二、租赁期从2010年5月21日起至2030年5月21日……”。上述合同还对租金、合同解除、终止、违约责任等事项作出了约定。2010年6月9日，泓峰行公司（甲方）与诚坤物业公司（乙方）签订《场地房屋商铺租赁合同达成补充收购租赁物协议》，协议如下：“一、甲方公司自愿转让名下全部物业房产土地转让给乙方公司，并已先期租赁给乙方并予权乙方管理的甲方所有固定资产，转让总价为叁仟陆佰万元整；二、乙方自合同签订生效起必须在三个月时间内足额付钱应交税费各自缴纳不计入转让价款内；三、甲方保证所有资产没有任何权属争议，没有抵押，抵押也未作任何担保……六、为明确转账汇款收款的合法身份，甲方提供以下账户接收乙方的转汇。户名：泓峰行公司，账号：5533××××7821，帐开户行：华夏银行成都武侯支 行”。2010年7月1日，泓峰行公司向诚坤物业公司出具了《增加收款账户说明函》，说明如下：“兹就贵公司购买已租赁给贵公司的，我泓峰行公司名下资产的所有权，贵我两家公司全体股东达成合意并确认双方自愿完成该交易。为简化我公司其他业务人力投入，现书面告知贵司在支付上述交易款大写叁仟陆佰万元正，除我公司与贵司签订买卖合同中有约定的我司华夏银行对公账户收款，户名为陈小妹的华夏银行个人账户收款外，现增加收款银行账户如下：1.户名：刘兴玉，账号：×××30；开户行：工商银行西区蜀都支行；2.户名：成都市嘉鑫商贸有限公司，账号：5533××××7224；开户行：华夏银行成都武侯支行； 3.户名：曹洪，账号：×××17；开户行：工商银行成都晋阳路支行。” （二）诚坤物业公司向泓峰行公司支付案涉房屋的收购款情况。2010年7月2日至2010年12月22日期间，诚坤物业公司向泓峰行公司指定收款账户支付案涉房屋收购款共计920万元，尚有2640万元的收购款未支付。支付凭证有2010年7月2日至2010年12月22日期间的中国工商银行进账单，据统计：2010年7月2日至2010年12月22日，诚坤物业公司分4次向曹洪上述账户共转账320万元，备注：“租购泓峰行公司名下物业”；2010年8月9日，诚坤物业公司向成都市嘉鑫商贸有限公司上述账户转账400万元，备注：“收购泓峰行公司名下房产物业”；2010年7月15日，诚坤物业公司向刘兴玉上述账户转账200万元，备注：“租购泓峰行公司名下物业”。诚坤物业公司提交的其他工商银行业务委托书、华夏银行储蓄存取凭条、汇兑凭证等均无备注，没有显示为收购泓峰行公司名下房产物业的款项。此外，诚坤物业公司至今未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋从2010年至今均登记在泓峰行公司名下。诚坤物业公司主张其未取得案涉房屋所有权是因为泓峰行公司擅自将案涉房屋进行了抵押担保，导致案涉房屋无法办理过户登记，遂通过与泓峰行公司签订租赁合同而取得了案涉房屋的占有、使用及收益权。 二、关于诚坤物业公司是否收取案涉房屋的租金，一审法院根据审理采信的证据认定以下事实。 （一）阳光海岸中心的管理人马志刚就案涉房屋签订的租赁合同。2017年3月18日，诚坤物业公司（甲方、出租方）、马志刚（乙方、承租方）与兰海港（丙方、担保方）签订《成都市武侯区临江东路36号1层1-2商铺租赁合同》，约定：“第一条出租ＫＴＶ店铺位于成都市武侯区临江××路××号一楼，建筑面积2582.69平方米的商业物业。租赁时间从2017年5月5日起至2025年5月4日止，租赁时间为8年，租金每月230000元，每月提前五天缴纳房租，以后照此推算。第二条转让费及支付，1.上述ＫＴＶ店铺的转让费共1500000元，大写：壹佰伍拾万元人民币。2.乙方于2017年3月18日首先支付500000元给甲方作为定金，剩余转让费余款1000000元（人民币），于2017年4月5日前付清。第三条租赁物业，甲方将成都市武侯区临江东路36号1层1-2号商铺（使用面积2582.69平方米）出租给乙方，乙方按照约定从事经营活动，使用性质为商业经营，用途为娱乐表演。第四条1.租赁期限为8年，从2017年3月19日至2025年3月19日止。2.双方商定租金交付方式及交付时间，（1）2017年6月1日向甲方支付开始营业第一个月房租230000元，之后由次月起房租均提前五日支付房租。（2）乙方支付租金一律支付到诚坤物业公司对公账户如下：诚坤物业公司，账号：4402××××5881，开户行：工商银行高新桐梓林南路支行……”。同日，泓峰行公司（甲方、出租方）与兰海港（乙方、承租方）签订了与上述内容一致的租赁合同。2017年4月1日，泓峰行公司（甲方、主权方）、兰海港（乙方、原承租人）与马志刚（丙方、租赁经营人）签订《转租房屋ＫＴＶ经营权合同》，约定“乙方将承租自甲方位于：成都市武侯区临江东路36号锦江花园城一层1、2号房屋（装修设计为ＫＴＶ特色），转出租给丙方事宜，达成一致共识约定如下：一、丙方自愿接受乙方租赁自甲方的物业并一应附属设施，自愿仍以租赁方式与乙方，在甲方见证参与下，达成转出租经营的约定。二、丙方自愿接受甲方与乙方所签署生效的租赁合同之全部内容，并愿意遵守其合同约定之各项条款。三、乙方必须对此转租后的租金负责外，其余所涉及一应相关如法律法规、街道地方对商业性经营主体的要求、条件等皆由丙方全权负责，合法经营。四、租赁物除租金外的相关所有费用如水、电、气、物业管理等各项费用均由丙方负责缴纳给付……”。 （二）诚坤物业公司主张已收取租金的情况。2017年3月19日，兰海港通过银行转存方式向舒建（四川诚坤物业管理有限公司的原法定代表人）个人账户转入50000元；2017年3月20日，兰海港通过银行转存方式向钟守福（诚坤物业公司的原投资人）个人账户转入410000元；后，兰海港又于2017年6月2日、2017年6月3日通过银行转存方式向钟守福个人账户转入170000元。舒建与钟守福的个人账户并非诚坤物业公司、马志刚与兰海港签订的《成都市武侯区临江东路36号1层1-2商铺租赁合同》中约定的收取租金账户。 三、一审法院对案涉房屋租金的执行情况。 2015年5月6日，一审法院就金昌源公司与益瑞房地产公司、泓峰行公司、曹洪、陈小妹民间借贷纠纷一案作出（2014）高新民初字第5029号民事调解书，确认益瑞房地产公司、泓峰行公司、曹洪、陈小妹共同于2015年6月1日前归还金昌源公司借款本金3800000元并支付利息1951933元，益瑞房地产公司、泓峰行公司、曹洪、陈小妹如未按期支付款项则金昌源公司有权要求支付从2015年6月1日起至2015年8月1日止按照银行同期贷款利息的两倍计算的资金利息补偿。该民事调解书生效后，益瑞房地产公司、泓峰行公司、曹洪、陈小妹未履行生效法律文书确定的义务。金昌源公司向一审法院申请强制执行，一审法院依法予以受理（执行案号为（2015）高新执字第1279号）。2017年6月20日，一审法院作出（2015）高新执字第1279号民事裁定书，裁定将泓峰行公司所有的案涉房屋的收益在3800000元范围内予以提取、扣留至一审法院。当日，一审法院向阳光海岸中心发出了协助执行通知书，请协助执行阳光海岸中心承租的泓峰行公司所有的案涉房屋的租金在3800000元范围内予以提取、扣留至一审法院。诚坤物业公司于2009年3月19日成立，法定代表人曹洪，2011年4月28日曹洪退出该公司，2016年10月10日该公司的法定代表人由陈建变更为舒建，2017年12月13日舒建退出诚坤物业公司，该公司的法定代表人舒建又变更为李红。泓峰行公司于1995年3月20日成立，法定代表人唐昌友，2009年6月29日其法定代表人由唐昌友变更为曹洪，2013年9月24日曹洪退出泓峰行公司，2017年4月26日该公司的法定代表人变更为现任法定代表人舒建。2009年6月29日至2011年4月28日期间，曹洪同时担任诚坤物业公司和泓峰行公司的法定代表人。2017年4月26日至2017年12月13日期间，舒建同时担任过诚坤物业公司和泓峰行公司的法定代表人。 一审法院认定上述事实，主要采信了当事人的身份信息、企业信用信息，《泓峰行公司场地房屋商铺租赁合同》《场地房屋商铺租赁合同达成补充收购租赁物协议》《成都市武侯区临江东路36号1层1-2商铺租赁合同》《转租房屋KTV经营权合同》、中国工商银行进账单、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、当事人当庭陈述等证据。 一审法院认为，本案主要争议焦点在于与阳光海岸中心建立租赁关系的相对方是否为诚坤物业公司，进而诚坤物业公司是否有权要求停止对案涉房屋租金和享有足以排除强制执行的民事权益。 一、诚坤物业公司对案涉房屋是否享有占有、使用及收益权。泓峰行公司与诚坤物业公司签订《场地房屋商铺租赁合同达成补充收购租赁物协议》，协议约定将案涉房屋转让给诚坤物业公司，转让款3600万元。诚坤物业公司主张其在2010年5月20日至2010年12月22日已支付了案涉房屋的全部收购款，但根据庭审查明的事实，诚坤物业公司仅向泓峰行公司指定收款账户转账920万元，其余款项没有证据予以证明。在2009年6月29日至2011年4月28日期间，诚坤物业公司和泓峰行公司的法定代表人均为曹洪，而在2009年6月29日至2013年9月13日舒建担任泓峰行公司的法定代表人，2016年10月10日至2017年12月12日期间舒建又担任诚坤物业公司的法定代表人，两公司存在关联和混同，二者必然有利害关系，且泓峰行公司也没有提供相应的证据证明诚坤物业公司已全部支付了收购款，对于泓峰行公司已收到全部收购款的陈述，一审法院不予采信。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第二款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，案涉房屋至今登记在泓峰行公司名下，没有办理变更登记，诚坤物业公司并未取得案涉房屋的所有权。对于诚坤物业公司提出的因泓峰行公司的原因未取得案涉房屋的所有权，但其通过与泓峰行公司签订租赁合同而取得了案涉房屋的占有、使用及收益权的辩称，由庭审查明的事实可知，在2010年6月9日诚坤物业公司与泓峰行公司签订案涉房屋收购协议之后，诚坤物业公司与泓峰行公司均以自己的名义在对外出租该案涉房屋。诚坤物业公司和泓峰行公司之间均未对案涉房屋提出要求对方解除租赁或支付违约金，二者也未对双方的租赁合同提出过争议。基于诚坤物业公司不能证明已全部支付案涉房屋的收购款，且泓峰行公司在收购协议签订后仍在外行使出租权和收益权以及获取租金，由此可以认定诚坤物业公司对案涉房屋不享有占有、使用及收益权。 二、与阳光海岸中心建立租赁关系的相对方是否为诚坤物业公司的问题。虽然，马志刚与诚坤物业公司签订了案涉房屋的租赁合同，但从马志刚（阳光海岸中心的法定代表人）与泓峰行公司签订的转租房屋KTV经营权合同内容来看，马志刚接受兰海港与泓峰行公司就案涉房屋签订的租赁合同的全部内容，能够认定马志刚与泓峰行公司之间就案涉房屋已经达成了租赁合同关系，因此，无法从租赁合同确定有权收取租金的主体为何方。在案涉房屋存在多份不同主体之间签订的租赁合同时，应从履行情况来认定实际履行的合同进而确定有权收取租金的主体。按照“谁主张，谁举证”的原则，由主张其为有权收取租金的主体举出相应的履行情况。虽然诚坤物业公司举证兰海港通过银行转账方式向钟守福和舒建转账以证明其收取租金，但相关银行流水明细中的款项备注没有显示，从而无法看出转入款项为案涉房屋的租金，且钟守福和舒建的个人账户并非马志刚与诚坤物业公司双方签订的租赁合同中约定的收款账户。庭审中，阳光海岸中心陈述：就案涉房屋与其建立租赁关系的相对方为案涉房屋所有权人泓峰行公司、其应向泓峰行公司支付租金。因此，阳光海岸中心马志刚履行的给付租金的对象为泓峰行公司，并非是履行马志刚与诚坤物业公司之间的租赁合同约定的租金。综上，一审法院认定泓峰行公司享有向阳光海岸中心收取案涉房屋租金的权利，一审法院依法作出的扣留和提取泓峰行公司在阳光海岸中心收取的租金的裁定，并无不当。对诚坤物业公司提出不得执行案涉房屋的租金，已经执行的租金予以返还的诉请，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：驳回诚坤物业公司的全部诉讼请求。案件受理费4750元，由诚坤物业公司负担。 二审期间，为证明其上诉主张，诚坤物业公司向本院提交了股东会决议、股权转让协议、承诺书以及民事调解书等证据，本院组织各方进行了质证。本院经审查认为，前述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：诚坤物业公司对案涉房屋租金收益是否享有阻却执行的民事权益。对此，本院评判如下： 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，执行异议之诉案件均应由主张排除执行一方的案外人承担证明责任。本案中，诚坤物业公司主张其与泓峰行公司之间就案涉房屋存在买卖合同关系，其已经合法取得相应房屋所有权，对此诚坤物业公司应当举证证明。根据其所提交的证据，虽然双方签订有《场地房屋商铺租赁合同达成补充收购租赁物协议》，但案涉房屋仍然登记在泓峰行公司名下，并未办理产权变更手续，诚坤物业公司并未取得案涉房屋所有权。关于诚坤物业公司主张购房款的支付问题，从2010年7月2日起至2010年12月22日分十次付款，前后除向泓峰行公司付款外，接受款项的主体还有曹洪、刘兴玉、陈小妹等个人及成都市嘉鑫商贸有限公司等公司，支付对象与支付时间均与前述协议约定的内容不一致。后续泓峰行公司虽然单方出具了《增加收款账户说明函》，但因诚坤物业公司与泓峰行公司之间存在的利害关系导致真实性存疑，支付款项的总和亦无法与合同约定金额对应，故一审法院关于款项支付完毕存疑的认定并无不当，本院予以支持。关于出租主体认定的问题，虽然诚坤物业公司提交了其与承租人签订的租赁合同，但泓峰行公司作为出租方亦与承租人签订有租赁合同，且诚坤物业公司提交的支付租金的相关证据因与租赁合同中约定的收取租金账号无法对应而存疑，故一审法院对于诚坤物业公司主张其系出租主体未予采信正确，本院予以确认。承前所述，诚坤物业公司并未提交充分证据证实其对案涉房屋租金收益享有足以排除执行的民事权益，一审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。 综上，诚坤物业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4750元，由四川诚坤物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  邓凌志 审判员  陈丽华 二〇二〇年十一月十二日 书记员  杨春容