山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终3014号 上诉人（原审原告）：运城市华元房地产开发有限公司，住所地：运城市禹都。 法定代表人：周临瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨晓晗、杜瑞琴，山西河东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王联营，男，1955年7月21日出生，汉族，运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：邵佩玲，运城市盐湖区北城办法律服务所法律工作者。 上诉人运城市华元房地产开发有限公司（以下简称华元房地产开发公司）因与被上诉人王联营商品房预售合同纠纷一案，不服盐湖区人民法院（2020）晋0802民初4097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人运城市华元房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨晓晗、杜瑞琴，被上诉人王联营及其委托诉讼代理人邵佩玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人华元房地产开发公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人以自身的原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，目的是为了获取超出合同预期的更大利益，属于滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，该认定无事实与法律依据。二、上诉人一审诉讼主张与被上诉人之间的商品房买卖合同为无效合同，一审法院未按上诉人诉讼请求进行审理。三、本案双方间买卖合同关系明确，房屋价格明确，本质上的以物易物也明确，但被上诉人提供的白酒属低价酒，存在欺诈，一审认为上诉人违反诚实信用原则不当。四、一审适用法律错误。 被上诉人王联营辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定上诉人恶意诉讼有事实依据，双方房屋预定协议以用白酒抵房款真实性无异议，争议是上诉人认为被上诉人没有向其提供白酒的相关材料。对此事实上诉人有几点理由可以证明提供了相关的材料：1、一审中被上诉人向法院提交证据证明上诉人提供了相关的材料。2、被上诉人提供白酒的时间跨度为一年，上诉人一直未主张，超过三年诉讼时效规定。3、上诉人在诉状中主张要求被上诉人将不合法手续的白酒拉走重新用物品来抵房款更无事实与法律依据。一审法院以商品房买卖司法解释第二条认定双方间形成商品房买卖合同关系，上诉人销售房屋，被上诉人用酒及车辆抵顶房款，现上诉人又以数量及约定价格不符、其未取得预售许可证要求确认合同无效，明显违背诚实信用原则，其对自身不能办理预售许可的违法性是明知的，但其又以自身造成的原因为由提起诉讼，明显属于恶意，滥用诉权。二、本案三份合同，双方对真实性认可的，是用酒抵房款，何来欺诈。三、关于上诉人主张低价酒、劣质酒更无据证实。四、一审判决适用法律正确。 华元房地产开发公司向一审法院起诉称：1、依法确认原告与被告签订的金玉佳苑四号楼1274号、3273号、3253号《房屋预定协议》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告王联营于2017年1月19日签订原告开发的金玉佳苑四号楼1274号、3273号、3253号《房屋预定协议》三份，约定每套房屋价款327515元，同时约定被告用白酒抵顶房款，白酒每箱540元。此后，被告向原告提供了一部分白酒，但都是一些小酒厂的白酒，原告认为这些酒价值低，达不到合同约定的价值，且发现这些酒没有提供营业执照、卫生许可证、生产许可证(限生产商)、登记表、酒类商品经销授权书(限生产商)等复印件，也没有质量检验合格证明复印件以及加盖酒类经营者印章的《随附单》，致使原告对这些酒没法销售，没法顶账。原告多次通知被告提供上述手续，被告每次都答应，但是就是没有提供。鉴于原告开发的房屋没有商品房预售许可证，无法就上述三套房屋向被告主张购房款，原告只能主张合同无效，以使双方恢复到最初即双方返还。综上，请人民法院依据本案事实依法支持原告诉请。 一审法院审理查明，原、被告分别于2017年1月16日，2017年1月19日签订《房屋预定协议》三份，协议中约定：“原告将其开发的位于：金玉佳苑四号楼1274室、3273室、3253室的房屋抵顶给被告。3273室房屋建筑面积为：105.65平方米、单价每平米3400元，房价为359210元；1274、3253室房屋建筑面积分别为：105.65平方米、单价每平米3100元，房价为327515元；付款方式为：此房为抵账房，不允许退房；交房时间为2017年12月31日”。 同时查明：同年1月19日原告经办人段海波于被告王联营签订付款协议一份，协议载明：“乙方购甲方四号楼4-1274、4-3253、4-3273三套房、用酒抵付，每箱540元，每套327515，总价982545元，合1820箱、乙方王联营甲方段海波2017、1、19年请段海波办理、三天办完张耀忠青华每瓶105元500件2017年1月23日”。 又查明：段海波分别于2016年1月26日、2017年1、25日、2017年3月30日给被告出具收条三份，收条分别载明：“收条王联营青花瓷柒佰陆拾叁箱。段海波、2016、1、26号”；“收条王联营20年原浆壹佰陆拾捌168箱、30年青花叁佰玖拾捌398箱。收段海波、2017、1、25年”；“今收到王联营原浆酒捌拾箱、段海波、2017、3、30号”；2017年11月10日被告用晋Ｍ×××××、晋Ｍ×××××两台车每台500**元，抵付给原告用于支付购房款，原告经手人段海波签字确认。庭审中，原告对被告用酒及车辆抵顶购房款的证据均无异议，但辩称酒的数量不足且价值与约定不符，鉴于其开发的房屋无商品房预售许可证，要求确认双方签订的《房屋预定协议》无效。被告对其辩称有异议并提供了反驳证据。 一审法院认为，原、被告对签订《房屋预定协议》及付款协议的事实无异议，该协议应属双方的真实意思表示。庭审中，原告明确表示其请求确认案涉合同无效的依据为《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，此即表明其认可与被告形成了商品房预售合同法律关系。原告在未取得预售的情况下销售房屋并收取了被告用酒及车辆抵顶房款的巨额款项后，又以酒的数量不足且价值与约定不符、其未取得商品房预售许可证为由要求确认合同无效，明显违背诚实信用原则。原告作为房产开发商，对房屋预售所需符合的条件应当清楚，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现原告以自身原因造成的违法事实为由，提起本案诉讼，其目的在于获取超出合同预期的更大利益。其向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为，构成恶意诉讼。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条之规定，判决：驳回原告运城市华元房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告运城市华元房地产开发有限公司负担。 二审中，被上诉人王联营提供一份上诉人与案外人李军协议书复印件，证明李军也是用同样的酒抵顶房款，白酒没有问题。被上诉人质证认为该证据系复印件，真实性无法核实，且与本案无关。因该证据上诉人未能提供原件，对该证据，本院不予确认。二审查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中，上诉人运城市华元房地产开发有限公司与被上诉人王联营签订的三份《房屋预定协议》时，并未取得该三套房屋的预售许可证，且在本案起诉前，上诉人仍未取得预售许可，故对案涉三份《房屋预定协议》应为无效。上诉人运城市华元房地产开发有限公司作为商品房开发企业，其对于商品房开发销售所需条件及资质应是明知的，其在案涉合同的签订过程中，提供的格式合同对于案涉房屋的性质明确为“大产权”，隐瞒了所销售房屋无商品房预售许可证的事实，故关于合同无效后房款的返还及损失部分双方另行处理较为妥当。 综上，上诉人运城市华元房地产开发有限公司上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销盐湖区人民法院（2020）晋0802民初4097号民事判决； 二、上诉人运城市华元房地产开发有限公司与被上诉人王联营于2017年1月16日签订的第内部DX1571号、2017年1月19日签订的第内部DX1570号、2017年1月19日签订的第内部DX1572号三份《房屋预定协议》无效。 一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，共计150元，由被上诉人王联营负担。 本判决为终审判决。 审判长  李俊骥 审判员  兰晓红 审判员  卫文学 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  王馥颖