江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7826号上诉人（原审被告）：苏州影圆之年文化发展有限公司，住所地苏州市人民路**，统一社会信用代码91320594MA1MGNQB49。法定代表人：成立辉。委托诉讼代理：石领涛，北京金台（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾国芹，该公司员工。被上诉人（原审原告）：苏州圆融发展集团有限公司，住，住所地苏州工业园区万盛街**圆融大厦**/div>法定代表人：亢越。委托诉讼代理人：谢裕宽、黄昊，江苏剑桥颐华律师事务所律师。原审被告：苏州文旅集团网尚电影文化投资有限公司，住所地苏州，住所地苏州市人民路**>法定代表人：姜林强。原审被告：苏州贝可儿餐饮有限公司，住所地苏州工业园，住所地苏州工业园区圆融时代广场**域****91320594079940715K。法定代表人：高虹。上诉人苏州影圆之年文化发展有限公司（以下简称影圆之年公司）因与被上诉人苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融集团公司）、原审被告苏州文旅集团网尚电影文化投资有限公司（以下简称文旅集团网尚公司）、苏州贝可儿餐饮有限公司（以下简称贝可儿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初6869号判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人影圆之年公司上诉请求：上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项、第三项、第四项，依法改判；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.在认定应付欠付租金的情况下，上诉人交纳的履约保证金446189.04元应先抵扣欠付的租金、物业管理费，抵扣后，上诉人不再欠付租金、物业管理费。2.因上诉人经营亏损，自2019年3月8日始，被上诉人对涉案房屋停电，导致上诉人无法继续经营，故上诉人不应承担违约责任。一审认定上诉人应承担违约责任及承担的违约金过高。3.2019年5月开始，上诉人不在涉案租赁场所进行经营，此后产生的水电费41227.57元应由贝可儿公司承担。4.上诉人于2019年4月底办理承租的房屋，被上诉人拒不接收场地，由此扩大的损失应由被上诉人自行承担。被上诉人圆融集团公司辨称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告贝可儿公司述称：服从一审判决。圆融集团公司向一审法院起诉请求：1.判令影圆之年公司支付租金248230.03元及违约金暂计3624.16元（自2019年3月21日起按每日万分之二计算至实际支付之日止）；2.判令影圆之年公司支付物业管理费117180.96元及违约金暂计1710.84元（自2019年3月21日起按每日万分之二计算至实际支付之日止）；3.判令影圆之年公司支付水费3345.54元、电费55132.85元；4.判令影圆之年公司将租赁房屋恢复原状后返还圆融集团公司，并支付占用费暂计100530.2元（自2019年5月1日起按合同约定的租金标准计算至实际返还之日止）；5.判令影圆之年公司支付解除合同违约金446189.04元；6.判令影圆之年公司赔偿圆融集团公司因本案支付的律师费18312元；7.判令文旅集团网尚公司对上述金钱履行义务承担连带责任；8.判令贝可儿公司返还其占用的部分租赁房屋。之后，圆融集团公司变更诉讼请求为：1.判令影圆之年公司支付租金248230.03元及违约金暂计3624.16元（自2019年3月21日起按每日万分之二计算至实际支付之日止）；2.判令影圆之年公司支付物业管理费117180.96元及违约金暂计1710.84元（自2019年3月21日起按每日万分之二计算至实际支付之日止）；3.判令影圆之年公司支付水电费75617.97元，贝可儿公司对其中2019年5月至9月期间的水电费41227.57元承担连带责任；4.判令影圆之年公司支付2019年5月1日至2019年9月27日期间的占用费723397.95元，贝可儿公司对其中2019年5月1日至2019年9月27日期间的140931.43元占用费承担连带责任；5.判令影圆之年公司支付违约金446189.04元；6.判令影圆之年公司赔偿圆融集团公司因本案支付的律师费18312元；7.判令影圆之年公司支付房屋拆除及恢复费用225497元；8.判令文旅集团网尚公司对影圆之年公司上述金钱履行义务承担连带责任。事实和理由：圆融集团公司与文旅集团网尚公司于2013年6月5日签署《苏州时代广场租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由文旅集团网尚公司承租苏州时代广场N6区域J栋105、201、202号房屋(计租面积为1502.32平方米，以下简称“租赁房屋”)用于经营“iMovie”视听馆，租赁期限自交付日起至2021年5月31日止，并对租金、物业管理费、水电费的计算标准、支付时间以及违约责任均有明确约定。后圆融集团公司与文旅集团网尚公司、影圆之年公司签署《三方协议》，将承租方变更为影圆之年公司，同时文旅集团网尚公司作为保证方对租赁合同的义务承担连带责任。后影圆之年公司将租赁房屋中的部分面积转租给贝可儿公司。影圆之年公司自2019年2月起拖欠支付租金等费用，经圆融集团公司发函催款、委托律师发函催款后仍无果，于是圆融集团公司于2019年4月22日向文旅集团网尚公司、影圆之年公司发出《租赁合同单方解除函》，解除日期为2019年4月30日。现文旅集团网尚公司、影圆之年公司拖欠支付租金等费用且尚未按照租赁合同约定标准返还租赁房屋。本案审理过程中，由于影圆之年公司明确表示没有能力对占用的部分涉案房屋进行拆除恢复并同意由圆融集团公司自行收回房屋并垫付费用进行拆除恢复。圆融集团公司为避免损失继续扩大，于2019年9月28日收回影圆之年公司占用部分并先行垫付拆除及恢复费用，涉案房屋拆除工程于2019年11月2日竣工。圆融集团公司并于2019年9月28日起与贝可儿公司就其使用的部分房屋面积签订租赁合同。一审法院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：圆融集团公司前述诉称主张的合同签订及履行的相关基本事实，原审被告方并无异议，经查属实，一审法院予以确认。另查明：前述租赁合同约定的租金标准：2017年6月1日至2019年5月31日期间为100530.2元/月，2019年6月1日至2021年5月31日期间为109669.36元/月，物业管理费与推广费为39060.32元/月，支付时间均为每月20日之前支付下月费用。履约保证金为相当于三个月的租赁期最后一年保底租金、物管理费及宣传推广费数额之和446189.04元。合同关于违约责任的条款约定，承租方如有逾期不支付租金、物业管理费等费用任何一项累计达到一个月或以上的，出租方有权书面通知解除租赁合同提前收回房屋，承租方还应承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期(如有)、装修期间之免收减收租金；（2）按本合同的租金标准向甲方补足已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；（3）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；（4）向甲方支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过6个月的租金、推广费和物业管理费之和的金额的违约金。（5）不论所留装修是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利；（6）上述违约金、赔偿金不足以补偿甲方损失的，甲方有根据有关法律规定向乙方继续追索的权利。《三方协议》内容中关于担保责任的约定为：“三方同意从2016年10月1日起将原租赁合同中承租方：由“苏州文旅集团网尚电影文化投资有限公司”变更为“苏州影圆之年发展有限公司”。从2016年10月1日起由“苏州影圆之年发展有限公司”作为承租人代替“苏州文旅集团网尚电影文化投资有限公司”享有合同权利承担租赁合同所有义务，乙方作为保证方对于丙方履行租赁合同的义务承担连带责任。”影圆之年公司将其承租的房屋中建筑面积为300平方米的部分转租给贝可儿公司，租赁期限最后至2021年5月31日。截止2019年4月底，影圆之年公司已搬离其租赁使用的房屋部分，但未对房屋按约进行恢复原状。贝可儿公司继续占有使用其向影圆之年公司租赁的部分房屋。后于2019年9月28日，圆融集团公司自行收回了租赁房屋并对影圆之年公司直接使用的部分房屋装修进行了拆除并恢复原状，支出恢复费用225497元，并自该日起与贝可儿公司直接签订租赁合同建立租赁关系，由贝可儿公司直接向圆融集团公司承租其原使用的租赁房屋部分。一审法院认为：圆融集团公司与文旅集团网尚公司签订的租赁合同以及圆融集团公司与文旅集团网尚公司、影圆之年公司签订的《三方协议》合法有效，对合同当事人均有约束力。影圆之年公司概括承受涉案房屋租赁合同中承租方文旅集团网尚公司的权利义务之后，应诚实信用地履行合同中承租方的相应义务，文旅集团网尚公司应承担连带保证责任。影圆之年公司自2019年2月起未缴纳租金，未按约履行上述租赁合同义务，已构成违约，圆融集团公司依照合同约定据此解除租赁合同，具有事实及法律依据。根据圆融集团公司发出的解除函，双方租赁合同于2019年4月30日解除。圆融集团公司与影圆之年公司的合同解除后，影圆之年公司与贝可儿公司的租赁合同亦于该日解除。影圆之年公司欠付的2019年2月至4月的租金248230.03元、物业管理费117180.96元，均应按约支付。合同解除后，影圆之年公司应及时将房屋恢复原状后返还圆融集团公司，影圆之年公司未能按约将房屋恢复原状后返还圆融集团公司，给圆融集团公司造成租金损失及恢复费用的损失，还应予以赔偿。圆融集团公司要求影圆之年公司按原租金及物业管理费标准支付的合理期间的占用费及恢复费用，应予支持。圆融集团公司于2019年4月提出解除合同后于2019年6月12日向一审法院提起了诉讼，后于2019年8月27日在一审法院第一次开庭向双方当事人释明相关风险后即于2019年9月28日自行收回了租赁房屋并自行对租赁房屋进行恢复。圆融集团公司相关措施处理并无明显不当，不存在扩大损失的行为，圆融集团公司要求影圆之年公司支付2019年5月1日起至2019年9月27日期间的占用费723397.95元及恢复费用225497元，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。由于部分租赁房屋由贝可儿公司实际占有使用，该部分房屋应属贝可儿公司与影圆之年公司共同占用，圆融集团公司要求贝可儿公司对2019年5月1日至2019年9月27日期间的140931.43元占用费承担连带责任，贝可儿公司亦愿意承担，一审法院予以确认。圆融集团公司收回房屋之前，租赁房屋内所产生的水电费75617.97元均应由影圆之年公司承担，其中2019年5月至9月期间的水电费41227.57元实际系贝可儿公司使用，圆融集团公司要求贝可儿公司对此承担连带付款责任，贝可儿公司亦愿意承担，一审法院予以确认。关于圆融集团公司主张的逾期付款违约金、解除合同违约金的请求，一审法院认为，影圆之年公司存在延迟支付租金、物业管理费等违约情形并由此导致圆融集团公司解除合同，影圆之年公司依约应承担支付逾期付款违约金及解除合同违约金等相应违约责任，一审法院对两项违约责任一并考虑。圆融集团公司主张的两项违约金总和过分高于其因影圆之年公司延误缴纳租金及因此导致租赁合同解约而产生的实际损失，一审法院依法予以调整。一审法院综合双方合同约定的租金标准、合同期限、影圆之年公司未履行合同的期限、拖欠租金的期限及金额、违约程度以及圆融集团公司必然发生的实际损失大小等各项因素，对上述两项违约责任一审法院一并酌情认定影圆之年公司应当支付圆融集团公司等同于履约保证金的违约金446189.04元。该违约金以影圆之年公司预交的履约保证金抵扣，影圆之年公司无需另行支付。圆融集团公司主张的律师费18312元，双方租赁合同对此有相关约定，该费用也已实际发生，且律师费标准符合相关规定，圆融集团公司该项诉讼请求具有事实及法律依据，一审法院予以支持。圆融集团公司与影圆之年公司及文旅集团网尚公司签订的《三方协议》约定，文旅集团网尚公司对于影圆之年公司履行租赁合同的义务承担连带责任。一审法院认定的前述影圆之年公司应向圆融集团公司承担的金钱给付义务均系履行租赁合同所产生的合同义务及责任，均在文旅集团网尚公司的担保范围之内，应由文旅集团网尚公司承担连带给付义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州影圆之年文化发展有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州圆融发展集团有限公司欠付租金248230.03元、物业管理费117180.96元；二、苏州影圆之年文化发展有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州圆融发展集团有限公司水电费75617.97元，苏州贝可儿餐饮有限公司对其中41227.57元承担连带清偿责任；三、苏州影圆之年文化发展有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州圆融发展集团有限公司房屋占有使用费723397.95元，苏州贝可儿餐饮有限公司对其中140931.43元承担连带清偿责任；四、苏州影圆之年文化发展有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州圆融发展集团有限公司律师费18312元、恢复费用225497元；五、苏州文旅集团网尚电影文化投资有限公司对上述苏州影圆之年文化发展有限公司所负全部金钱给付义务向苏州圆融发展集团有限公司承担连带清偿责任；六、驳回苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。案件受理费21538元，由苏州圆融发展集团有限公司负担5229元，由苏州影圆之年文化发展有限公司、苏州文旅集团网尚电影文化投资有限公司共同负担16309元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，圆融集团公司与文旅集团网尚公司签订的-以及圆融集团公司与文旅集团网尚公司、影圆之年公司签订的《三方协议》均合法有效，各方应恪守履行。涉案租赁合同14-1条约定，乙方（承租方）逾期不支付租金、物业管理费等费用之任何一项累计达到一个月以上，构成实质性违约，甲方（出租方）可以解除合同。根据《三方协议》之约定，影圆之年公司替代文旅集团网尚公司的成为涉案房屋的承租人占有使用涉案房屋，应按租赁合同履行承租人的相应义务，但影圆之年公司自2019年2月开始拖欠租金，涉案租赁合同约定的出租方合同解除权条件成就，圆融集团公司有权解除涉案租赁合同。影圆之年公司向圆融集团公司交纳履约保证金是保证租赁合同的完全履行，双方未约定出现欠租的情形可将履约保证金抵扣欠付租金及物业管理费等费用，故影圆之年公司关于履约保证金先行抵扣租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案租赁合同因影圆之年公司违约而提前解除，按照合同相对性，影圆之年公司应支付合同解除前的租金及物业管理费、水电费以及办理房屋交接手续前的占有使用费、物业管理费、水电费。贝可儿公司系次承租人，与圆融集团公司没有直接的合同关系，影圆之年公司关于贝可儿公司应直接承担41227.57元水电费支付义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于影圆之年公司应承担的违约金标准，本院认为，涉案租赁合同约定因承租人违约解除合同，承租人应承担支付逾期付款利息以及最多不超过6个月的租金、推广费和物业管理费之和的违约金。一审法院综合影圆之年公司未履行合同的期限、拖欠租金的期限及金额、违约程度以及圆融集团公司房屋空置期损失等因素，酌情调低合同约定的违约金标准，判决影圆之年公司承担等同于履约保证金数额的违约金446189.04元，在合同约定的违约金范围之内，且未违反相关法律规定，裁量合理，并无不当。综上，苏州影圆之年文化发展有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21538元，由上诉人苏州影圆之年文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十一月十四日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。