湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8245号上诉人（原审原告）：孙蒂，女，1986年8月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：石琼，女，1964年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系孙蒂母亲。被上诉人（原审被告）：长沙信丰房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山路**长沙市纺织工业总公司东向****。法定代表人：黄凯生，董事长。委托诉讼代理人：杨承月，北京市齐致律师事务所律师。委托诉讼代理人：皮亚非，女，1970年8月30日出生，住长沙市开福区。被上诉人（原审第三人）：中共湖南省委党校，住所地湖，住所地湖南省长沙市岳麓区白云路**v>法定代表人：曹健华，常务副校长。委托诉讼代理人：刘勇华，女，1976年12月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原审第三人：石琼，女，1964年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原审第三人：朱志宁，女，1964年12月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原审第三人：朱莹，女，1968年11月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原审第三人：朱文朝，男，1966年8月15日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人孙蒂因与被上诉人长沙信丰房地产开发有限公司（以下简称信丰公司）、中共湖南省委党校（以下简称省委党校）、原审第三人石琼、朱志宁、朱莹、朱文朝房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人孙蒂上诉请求：撤销一审判决，依法改判信丰公司与省委党校连带支付因其“一房两卖”给孙蒂造成的实际经济损失2,240,000元，违约金619,600元，共计为2,859,600元；并由被上诉人承担本案一审和二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定朱莹向信丰公司支付第一次购房款92,400元是事实认定错误，第一次购房款是孙蒂交的，孙蒂已付清了案涉房屋的全部款项，孙蒂与信丰公司已达成房屋买卖的合意；二、孙蒂已付清购房款，并且参加抽签抽中了案涉房屋，孙蒂与信丰公司之间已成立了商品房买卖合同。信丰公司在收取孙蒂的购房款时也收了第三人朱志宁的购房款，并且与朱次凡的儿子朱文朝签订了商品房买卖合同，证明信丰公司存在“一房两卖”的事实。三、《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》均系复印件，没有提供原件与复印件核对，也从未庭审质证过且上诉人对于该证据三性均提出了异议，所以这两份证据不能作为认定案件事实的依据。孙蒂是一级残疾、聋哑人，其父亲孙超银是法定监护人，《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》未经孙超银追认，对孙蒂不产生任何法律效力。四、信丰公司和省委党校的违约行为给上诉人造成了实际经济损失，《团体购买商品房协议》是利他合同，孙蒂有权请求信丰公司和省委党校承担违约责任，信丰公司和省委党校应当赔偿孙蒂的经济损失和违约金。五、孙蒂一审时提交的证据足以证明其主张成立，一审法院判决驳回孙蒂的诉讼请求系适用法律错误。被上诉人信丰公司辩称，一、关于是否成立房屋买卖合同的问题。信丰公司从未与孙蒂就案涉房屋达成房屋买卖合意。共管账户是公开的，省委党校教职工及社会公众均可以向该账户存钱或转账。不能得出向共管账户存款或转账就必然系购房户的结论。二、关于信丰公司是否构成“一房两卖”。无论是孙蒂还是石琼均不是党校教职员工，所以孙蒂和石琼均不具备团购资格，信丰公司并未就案涉房屋签订两份房屋买卖合同，三、关于信丰公司是否应当赔偿上诉人经济损失和违约金的问题。1、孙蒂上诉称被上诉人在一审未出示《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》的原件与事实不符。信丰公司在一审中当庭出示了上述书证的原件，上诉人也对上述证据发表了质证意见。所以一审将上述证据作为定案依据符合法律规定。2、石琼与朱志宁（朱次凡子女）共同出具的《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》，系双方真实意思表示。石琼对案涉房屋产权归朱志宁、朱莹所有予以认可，并明确表示放弃追究信丰公司的责任，且信丰公司已将石琼支付的购房款全部退还，朱志宁、朱莹也对孙蒂按约进行了补偿。3、《党校团购房协议》的合同主体是信丰公司和省委党校、湖南行政学院，石琼和孙蒂均不是合同主体，无权主张合同的权利和义务。石琼和孙蒂既不是麓阳和景雅苑4栋206房的业主、也不是产权人，甚至连团购的资格都没有，却主张所谓房产延期交房的违约金，没有事实根据和法律依据。被上诉人省委党校辩称，一、孙蒂与省委党校没有成立任何的合同关系，省委党校不是合同相对人，上诉人将省委党校列为被上诉人是错误的。朱次凡名下麓阳和景雅苑团购房指标的受让人是石琼而非孙蒂，向信丰公司公开账户存入现金的是石琼而不是孙蒂，请求省委党校调解与朱次凡子女团购房指标转让争议的是石琼，在向省委党校提交《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》上署名的都是石琼，并且未有任何证据表明石琼是受孙蒂委托，故根据我国民事诉讼法第119的规定，孙蒂与本案没有直接利害关系，不是本案的适格当事人。省委党校团购房原则上只能校（院）职工购买。团购办于2012年10月12日在校（院）以张贴公告的方式通知校（院）职工，凡需将产权人更名的认购户，须于2012年10月19日前来财购办领取“更名申请表”，并按要求如实填写、签名和经公证机关公证后，于11月20日前交团购办。并且庭审已经查明，石琼、戴安林（石琼丈夫）将其团购房转让给周长明，石琼是完全知晓转让指标、受让指标的程序及其应当承担的义务。而石琼、孙蒂并未按要求办理相关手续。二、省委党校既不是开发房地产，也未从事房地产买卖，更未与孙蒂签订商品房买卖合同，根据庭审查明的事实，本案不存在“一房两卖”。三、对于孙蒂要求省委党校连带赔偿经济损失和违约金的问题。1、孙蒂对其主张的实际损失没有提供任何证据，根据我国举证责任的相关法律规定孙蒂应承担举证不能的法律责任。其次，根据庭审查明的事实，朱志宁已经对石琼放弃团购资格按双方的约定进行了补偿。省委党校和上诉人不成立任何合同关系，因此不存在支付违约金的责任。2、2016年5月3日，石琼和朱志宁就朱次凡名下的4栋206房权属自愿协商一致归朱志宁、朱莹、朱文朝所有，并请求省委党校签署意见后呈送信丰公司办理房屋产权相关事宜，2016年11月22日石琼承诺在收到朱志宁、朱莹的团购房补偿款30万元后绝不找省委党校任何麻烦，朱莹按照承诺于2016年11月22日向孙蒂账户支付了补偿款30万元，省委党校应石琼和朱志宁的确权请求，根据与信丰公司签署的《团体购买商品房协议》第六条第二款和《备忘录》对麓阳和景雅苑4栋206房向信丰公司提交购买资格确权表。综上所述，石琼是在与朱次凡子女就麓阳和景雅苑4栋206的购买资格和房屋权利归属自愿达成合法协议后，自愿放弃4栋206房的权属，省委党校对孙蒂和石琼未能购买到团购房没有任何过错，不须承担任何法律责任。原审第三人石琼请求支持上诉人的上诉请求。原审第三人朱志宁、朱莹、朱文朝未予答辩。孙蒂向一审法院起诉请求：1、判决因信丰公司“一房两卖”的方式造成的经济损失，赔偿孙蒂共计2,269,800元；2、判决信丰公司赔偿违约金619,600元；3、判决信丰公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年8月30日，信丰公司（合同甲方）与省委党校（合同乙方）签订《团体购买商品房协议》，约定由省委党校组织教职员工自愿购买原玉兰中学校址上信丰公司开发建设的麓阳和景雅苑项目约620套商品房，总建筑面积约为9.2万平方米。协议第五条关于付款方式约定，参加省委党校团购的购房户应该按照约定的进度和方式向共管账户支付购房款，付款分为：1、缴纳定购保证金；2、第一次预付房款；3、第二次预付房款；4、第三次付款。协议第六条关于省委党校责任约定：组织购房户按协议要求交付购房资金；在甲方与符合本协议第二条第二款入住条件的购房户个人签订合同前，一次性书面确定合同约定的产权人名单，此后甲方不再受理权属变更；组织购房户按甲方要求及时备齐资料协助甲方办理购房权证和其他工作；组织购房户选购房屋并组织购房户与甲方签订购房合同。2010年7月20日，信丰公司与省委党校、长沙银行股份有限公司瑞昌支行签订的《党校购房款归缴指定账户补充协议》，约定就省委党校团购“麓阳和景”商品房购房款归缴指定账户事宜，省委党校保证所有内部员工团购资金存入信丰公司在长沙银行股份有限公司瑞昌支行开设的共管账户上，账号为8000********。2007年6月13日，省委党校向教职工团购户发《团购房交款通知》时公布了上述账户开户行、户名及账户。2011年4月10日，经省委党校书面确认，案涉长沙市岳麓区梅溪湖游园路98号麓阳和景雅苑小区4栋206房的认购户主为案外人党校职工朱次凡。为购买案涉房屋，石琼与朱次凡之女朱志宁、朱莹约定，由石琼代孙蒂向朱志宁、朱莹支付指标转让费，朱志宁、朱莹将案涉房屋认购指标转让给孙蒂。为购买案涉房屋，石琼分别于2007年6月20日、2007年10月25日以其另一个女儿石瑜婷的名义向信丰公司指定的党校购房款共管账户通过银行转账方式交付购房款12万元、7.8万元，共计19.8万元。后信丰公司根据省委党校提供的团购房名册发现石瑜婷并非购房人，遂于2007年11月5日通过银行转账方式向石瑜婷账户退还购房款19.8万元。此外，石琼分别于2011年6月16日、2013年9月5日向信丰公司指定的党校购房款共管账户通过现金存款方式存入购房款13.86万元、7.88万元，共计21.74万元。为购买案涉房屋，朱莹于2007年10月25日向信丰公司指定账户支付第一次购房款9.24万元，朱志宁于2011年6月17日转账支付第二次购房款13.86万元，于2013年6月11日转账支付第三次购房款7.88万元，朱志宁于2016年3月29日转账支付第四次购房款27,929.9元。因案涉房屋权属问题，石琼与朱志宁、朱莹多次发生纠纷。2016年4月9日，石琼向省委党校提交申请，要求将孙蒂存入到信丰公司长沙银行账户上的购房款如实退还。2016年5月3日，石琼与朱志宁作为申请人向省委党校团购办及信丰公司出具《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》，载明：关于麓阳和景雅苑小区省委党校朱次凡名下4栋206房的归属问题，现双方已协商达成一致，房子权属归为朱次凡子女朱志宁、朱莹、朱文朝，该房在本报告双方签字确认后与石琼再无任何关系；石琼在朱志宁、朱莹、朱文朝三姊妹将一期房款9.24万元付至其指定账户的同时将原交款票据交由朱志宁姊妹；同时请求省委党校团购办与开发商沟通，将石琼20**年6月交给开发商的房款13.86万元、2013年9月交给开发商的房款7.88万元，共计21.74万元按照票据如实退回给石琼指定的银行账户。且石琼在该报告落款处承诺：将此房确权给朱志宁姐妹，房屋赔偿款由我们双方自行协商解决，绝不找省委党校和信丰公司的任何麻烦。石琼指定的银行账户为6236********，户名为：戴安林（石琼丈夫），开户行：建设银行。石琼及朱志宁在申请人处签字。省委党校团购办工作人员廖阳生于2016年5月11日在报告落款处手写：情况属实，请予核实办理。后省委党校对该报告内容进行确认，并加盖公章。2016年5月20日，信丰公司将石琼已交付的共计21.74万元款项通过银行转账方式全部退还至石琼指定的上述银行账户。2016年7月7日，省委党校在《团购房户主姓名确认表》中将案涉房屋户主姓名确定为朱志宁、朱莹、朱文朝。经省委党校调解，石琼与朱志宁（全权代表）于2016年11月22日作出《承诺书》，承诺：朱志宁、朱莹在本承诺书经石琼签名同意后，即日将2016年5月10日向石琼所写欠条约定的房屋补偿费30万元，通过银行汇至石琼指定银行账户（孙蒂：62170029601********）；石琼收到该笔补偿款后，即请省委党校通知开发商信丰公司同朱志宁、朱莹姐妹签订团购房购房合同，麓阳和景雅苑小区4栋206房产权为朱志宁、朱莹姐妹所有；石琼同朱志宁、朱莹姐妹关于房屋补偿如有经济纠纷，与省委党校、信丰公司无任何联系，双方自行协商或者通过法律途经解决；在省委党校为该承诺书出具“情况属实”意见，加盖公章后，今后双方绝不找省委党校和信丰公司任何麻烦。石琼及朱志宁在承诺人处签字，省委党校团购房代表廖阳生在见证人处签字，省委党校签署“情况属实”并加盖公章。2016年11月22日，朱莹通过银行转账方式向孙蒂账户支付30万元房屋纠纷补偿款。2017年6月6日，朱志宁、朱莹以其胞胎兄弟朱文朝名义与信丰公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由朱文朝购买案涉长沙市岳麓区梅溪湖游园路98号麓阳和景雅苑4栋206房。2018年10月11日，孙蒂诉至一审法院，要求判如所请。另查明，孙蒂具有听力言语残疾，残疾等级为一级，其全权委托母亲石琼办理购买案涉房屋事宜。孙蒂与信丰公司在庭审中均对孙蒂并未向信丰公司提交团购房购房指标转让的申请予以确认，省委党校在庭审中称：省委党校于2012年10月12日以公告的形式通知了，购房指标转让和家属转让的必须通过公证机关进行公证和提出申请。2011年4月10日，经省委党校书面确认，案涉长沙市岳麓区梅溪湖游园路98号麓阳和景雅苑小区6栋203房的认购户主为石琼的丈夫戴安林。2012年11月16日，戴安林、石琼将该6栋203房的购房指标转让给案外人周长明，并与周长明签订《转让协议》。2012年11月18日，戴安林、石琼向信丰公司提交《关于办理团购房认购户主更名的申请》，申请将麓阳和景雅苑小区6栋203房的认购户主名称由戴安林更换为周长明，并将收款凭证的付款人名称作相应变更，由周长明享有该房的权利和承担相应义务。2012年11月19日，长沙市望城公证处作出（2012）湘长望证内字第12678号《公证书》，对双方签订的《转让协议》进行公证。根据戴安林、石琼提交的转让协议、公证书、收款凭证及关于办理团购房认购户主更名的申请等材料，信丰公司将麓阳和景雅苑小区6栋203房的认购户主名称由戴安林更换为周长明，并于2016年5月27日与周长明签订《长沙市商品房买卖合同》，将该6栋203房出卖给周长明。一审法院认为，孙蒂系残疾人，其全权委托其母亲石琼办理案涉房屋购买事宜，系真实意思表示，符合法律规定，石琼代理行为所产生的法律后果，由孙蒂承担，故孙蒂具有诉讼主体资格,同时依法追加与本案有利害关系的石琼作为第三人参加诉讼。关于孙蒂诉请“一房两卖”的问题。“一房两卖”是指出卖人将同一套房屋出卖给不同的两个买受人。为此，一审法院审查如下：一、信丰公司是否与孙蒂达成房屋买卖的合意。合同签订通常需要经过要约和承诺两个阶段，双方达成合意的意思表示。本案中，孙蒂诉请认定信丰公司“一房两卖”，信丰公司自始至终主张从未与孙蒂就案涉房屋达成房屋买卖合意，且孙蒂没有就此提供相关证据予以佐证。二、信丰公司是否与不同的两个买受人签订两份房屋买卖合同。根据信丰公司与省委党校签订的《团体购买商品房协议》的相关约定，由省委党校负责组织购房户按协议要求交付购房资金及确定产权人名单，再由信丰公司与确定的购房户签订购房合同及办理房屋产权证。因此，案涉房屋的产权人由省委党校负责确定，在办理案涉房屋购买事宜过程中，信丰公司与最终确定的购房户签订房屋买卖合同，对案涉房屋最终只签订一份房屋买卖合同。且通过石琼、戴安林将案涉小区6栋203房认购指标转让给周长明的整个过程可知，石琼对信丰公司、省委党校在办理团购房认购及转让过程中所承担的义务知情。信丰公司并未就案涉房屋签订两份房屋买卖合同。三、关于孙蒂向共管账户转账行为的认定。信丰公司与省委党校、长沙银行股份有限公司瑞昌支行签订的《党校购房款归缴指定账户补充协议》，约定就省委党校团购“麓阳和景”商品房购房款归缴指定账户事宜，省委党校保证所有内部员工团购资金存入信丰公司在长沙银行股份有限公司瑞昌支行开设的共管账户。省委党校向教职工团购户发《团购房交款通知》时公布了上述账户开户行、户名及账户。因此，共管账户是公开的，省委党校教职工均可以向该账户存钱转账，不能由此得出向共管账户转账就必然系购房户的结论。本案中，就案涉房屋出现朱次凡子女与石琼代替孙蒂两方均向共管账户转账的情形，信丰公司发现石琼不是购房户的情况后，立即退还了石琼的钱款。因此，信丰公司对石琼的购房行为是不予认可的。四、本案纠纷的起因系案涉房屋指标转让引起。案涉房屋系党校职工朱次凡的指标房，朱次凡子女拟将案涉房屋指标转让给孙蒂，后双方发生纠纷。最终，经双方协商，石琼与朱志宁（朱次凡子女）共同出具的《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》，系双方真实意思表示。石琼代表孙蒂对案涉房屋产权归朱志宁、朱莹所有予以认可并明确表示放弃追究信丰公司的责任，且信丰公司已将石琼支付的购房款全部退还，朱志宁、朱莹也对孙蒂按约进行了补偿。孙蒂诉称其系在信丰公司高压手段逼迫下才无奈出具的上述报告及承诺书的意见，因孙蒂并未提供相关的证据证明其出具上述报告及承诺书并非真实意思表示，应当承担举证不能的不利后果；庭审中石琼补充提交了《关于办理团购房主更名的申请》及《备忘录》两份证据，该两份证据只能反映双方就房屋指标转让协商的过程，不能证明指标转让最终的结果，不能推翻双方最终达成的《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》。因此，一审法院对该诉称意见不予采信。综上，孙蒂要求信丰公司赔偿经济损失及违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回孙蒂的诉讼请求。一审案件受理费人民币14,628元，一审案件决定予以免收。二审中，孙蒂向本院提交了以下证据：证据一、2016年6月29日，朱莹收到石琼交来的第一期购房款收据的收条，拟证明案涉房屋第一期购房款92,400元系上诉人所交。证据二、省委党校团购房交款通知以及2011年6月、2013年9月两张长沙银行存款单，拟证明党校团购办通知石琼按照交款通知单去长沙银行交购房款，长沙银行存款单证明其交款217,400元购房款。证据三、朱志宁证明，拟证明朱志宁20**年6月和2013年6月两次接省委党校电话通知去银行存款到信丰公司账户上共计217,500元，被上诉人存在“一房两卖”。证据四、《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》、《承诺书》，拟证明1、《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》均系复印件，没有提供原件与复印件核对一致，也从未经庭审质证过，不符合法定的三性规定，并且被上诉人提供给法院的确权报告和承诺书的复印件存在实质性的内容改变。２、上诉人是一级残疾、聋哑人，其法定监护人系其父亲孙超银，根据《中华人民共和国民法通则》第十五条的规定，孙超银系其法定代理人，而《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》及《承诺书》的内容未经上诉人的法定代理人孙超银追认，对孙蒂不产生法律效力。证据五、朱文朝疾病诊断证明书，拟证明朱文朝是一个严重精神分裂症患者，有攻击性行为。证据六、欠条，拟证明朱莹、朱志宁补偿上诉人13年多在外一直租房住的补偿费30万，没有包括任何其他事务费。省委党校发表质证意见：除证据五是新证据，其他证据均在一审已经提交并且质证，基于二审上诉人的证明目的做了修改，对相关情况做补充说明。对于证据一，说明团购房的交款人是朱莹，交款时间是2007年10月25日，朱志宁在票据上写的“此房同意转让给石琼同志，款已结清，朱志宁”没有时间落款，因是朱莹交款，团购房指标是朱莹、朱志宁、朱文朝三人的父亲朱次凡（已去世）享有，该证据并不能证明朱志宁有权将该团购房指标转让给他人。其次，证据一恰恰说明了即使发生团购房指标转让，受让人是石琼而非孙蒂，因此孙蒂不具有诉讼主体资格；对于证据二，省委党校团购办的交款通知是张贴在校（院）一楼大厅通知栏向校院购房职工发出，交款账户是公开的，任何人都可以向该账户转款，在2011年和2013年的团购房交款通知里都明确只能是校院职工以转账方式交款。上诉人及上诉人的母亲均不是省委党校的职工，省委党校对其擅自向该交款账户交款的行为没有任何责任；对于证据三的三性有异议；证据四已经庭审核对，省委党校和信丰公司在一审提交的确权报告和承诺书是真实的。其次，孙蒂是聋哑人，但不是无民事行为能力人和限制民事行为能力人，据一审判决认定，石琼系孙蒂的代理人，代理其买卖团购房做出的行为，无须孙蒂追认。更何况，本案所有的法律关系都是发生在石琼与朱志宁等之间，无任何证据证明和孙蒂发生了相应的法律关系；对于证据五的三性有异议，和本案没有关联。证据六恰恰证明石琼没有买到团购房若有相关损失不应该是省委党校来承担，而应该由团购房指标的转让人承担。在确权报告和承诺书中石琼和朱志宁等已就团购房指标转让达成了一致其损失已经得到了补偿或赔偿，因此证据六不能达到证明目的。对证据中以廖明生名义写的证明不予认可，没有签名和落款。信丰公司发表质证意见：一、孙蒂（石琼）篡改《欠条》已涉嫌“伪造证据”，妨害民事诉讼。1、孙蒂2020年9月10日庭审中当庭提交的证据第六组证据《欠条》复印件中，朱志宁、朱莹姐妹俩欠石琼租房款补偿费30万元整。该句中的“租”字是孙蒂（石琼）擅自添加上去的。石琼曾于2016年10月9日向信丰公司提交过上述《欠条》复印件，该句的原文是朱志宁、朱莹姐妹俩欠石琼房款补偿费30万元整。由此可见，孙蒂（石琼）已涉嫌伪造证据，妨害民事诉讼请求法院依法追究其妨害民事诉讼的法律责任（必要时可以要求石琼出示原件并进行司法文书鉴定）；2、原审时李革文法官在庭审中已就朱志宁朱莹给孙蒂30万元补偿费的构成，询问了石琼。二、石琼称石瑜婷向信丰公司转账支付19.8万元是付其父亲戴安林的房款，与事实不符。石瑜婷交款情况：2007年6月20日转账120,000元，2007年10月25日转账78,000元，注：2007年11月5日信丰公司退石瑜婷198,000元。戴安林（6栋203）交款情况：2007年6月15日现金60,000元；2007年10月25日现金45,600元；2011年6月16日现金158,400元；2014年4月28日周长明汇款70,000元；2016年4月28日周长明汇款52,460元。通过石瑜婷和戴安林的上述付款情况对比，可见石瑜婷向信丰公司付款，与其父戴安林购房无任何关联。本院认为，孙蒂在二审中提交证据一、二、三、四、六在一审中均已经提交，不属于新证据。关于证据一，在《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》中载明：石琼在朱志宁、朱莹、朱文朝三姊妹将一期房款9.24万元付至其指定账户的同时将原交款票据交由朱志宁姊妹。朱志宁于2016年5月12日将该笔款项以银行转账的方式付至指定账户，朱莹于2016年6月29日收到石琼交来的92,400元的房款收据原件，上诉人称2007年10月25日朱莹缴纳的92,400元系石琼代缴，本院予以采信；证据三达不到上诉人的证明目的，省委党校通知朱志宁交款以及朱志宁向信丰公司汇款的行为不能证明信丰公司“一房两卖”；证据四达不到上诉人的证明目的，一审中，省委党校将《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》作为证据提交，孙蒂也提交了书面的质证意见对该份证据进行了质证。二审中，信丰公司和孙蒂的代理人石琼对《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》的原件进行了核对；证据五与本案缺乏关联性；证据六与上诉人向信丰公司出具“欠条”的内容不一致且与本案缺乏关联性，本院不予采信。二审补充查明：2007年10月25日朱莹缴纳的9.24万元系石琼代缴，《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》中载明：石琼在朱志宁、朱莹、朱文朝三姊妹将一期房款9.24万元付至其指定账户的同时将原交款票据交由朱志宁姊妹。朱志宁于2016年5月12日将该笔款项以银行转账的方式付至指定账户，朱莹于2016年6月29日收到石琼交来的9.24万元的房款收据原件。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点为：一、孙蒂与信丰公司是否成立房屋买卖合同关系；二、信丰公司是否构成“一房两卖”，孙蒂要求信丰公司赔偿经济损失是否应当予以支持；三、关于《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》是否能作为认定案件事实的依据。四、孙蒂要求信丰公司、省委党校连带赔偿经济损失，承担违约责任是否应当予以支持。一、关于孙蒂与信丰公司是否成立房屋买卖合同关系的问题。1、商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，孙蒂与信丰公司并未订立书面的商品房买卖合同，信丰公司亦未向孙蒂交付案涉房屋。2、孙蒂主张其向共管账户转账的行为表明与信丰公司达成了房屋买卖的合意，经查，石琼于2011年6月16日、2013年9月5日向信丰公司缴纳购房款13.86万元、7.88万元，在案涉房屋的认购指标发生纠纷后，经协商，石琼在《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》中要求省委党校团购办与开发商沟通，将石琼交给开发商的房款共计21.74万元退回给石琼。之后，信丰公司将上述款项退还至石琼指定账户。因此，信丰公司并未与孙蒂达成房屋买卖合意，上诉人的上诉意见本院不予支持。二、信丰公司是否构成“一房两卖”，孙蒂要求信丰公司赔偿经济损失是否应当予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，信丰公司未与孙蒂达成房屋买卖的合意，也未与孙蒂签订书面的商品房买卖合同，对案涉房屋信丰公司最终只与朱文朝签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，故信丰公司不构成“一房两卖”。孙蒂主张信丰公司赔偿因“一房两卖”造成的经济损失，本院不予支持。三、关于《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》是否能作为认定案件事实的依据。一审中，省委党校将《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》作为证据提交，孙蒂也提交了书面的质证意见对该份证据进行了质证。二审中，信丰公司和孙蒂的代理人石琼对《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》的原件进行了核对，故孙蒂主张《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》在一审中未质证，未出示原件核对，不能作为认定案件事实的依据，本院不予支持。四、孙蒂要求信丰公司承担违约责任以及省委党校连带赔偿经济损失，承担违约责任是否应当予以支持。孙蒂系残疾人，并非无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，2016年4月26日，孙蒂出具《委托书》授权其母亲石琼全权办理购买案涉房屋的事宜，孙蒂应当承担石琼的代理行为所产生的法律效果。孙蒂主张其是一级残疾，未经其父亲孙超银追认，《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》对孙蒂不产生法律效力的上诉请求，本院不予支持。在《关于麓阳和景雅苑小区房产权确权的报告》和《承诺书》中，石琼均承诺将案涉房屋确权给朱志宁姐妹，房屋赔偿问题双方自行解决，绝不找省委党校和信丰公司任何麻烦。信丰公司（甲方）与省委党校、湖南行政学院（乙方）签订《团体购买商品房协议》，协议中约定甲方保证乙方在册教职工（含离、退休人员）登记购买甲方的商品房。孙蒂并非上述合同的当事人。综上，孙蒂上诉请求信丰公司承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。孙蒂一审起诉请求信丰公司赔偿经济损失和承担违约责任，二审上诉主张省委党校连带赔偿经济损失，承担违约责任。省委党校对此不予认可，本院对该项上诉请求不予审查。综上所述，孙蒂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,628元，本院决定予以免收。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年十一月二十七日书记员  范 璐