广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1658号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑贯，男，1965年8月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：谭燕科，广东晋辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈谨，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳江市阳东区城市管理和综合执法局。住所地：广东省阳江市阳**。法定代表人：林进勇，该局局长。委托诉讼代理人：徐荣发，该局城区公园管理中心负责人。委托诉讼代理人：陈雄杰，该局绿化管护股员工。上诉人郑贯因与被上诉人阳江市阳东区城市管理和综合执法局（以下简称阳东执法局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑贯上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回阳东执法局一审提出的诉讼请求，支持郑贯一审提出的反诉请求。二、本案一、二审诉讼费用由阳东执法局负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、郑贯在本案没有任何违约之处。2014年12月底，阳东执法局收回本案讼争租赁物的管理权，在此之前，原使用权人阳东县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）已出租该租赁物给梁某鹏使用，租赁期限至2016年6月30日。2015年1月1日至2016年6月30日的租金及物业费共69万元，是梁某鹏按其与碧桂园公司的合同约定交付租给阳东执法局的，阳东执法局也承认收到该租金。阳东执法局提供的租金票据是阳东执法局为完善手续而以泰诚公司的名称来开具，但并不由此说明泰诚公司取得了酒店的经营权。实际上，该酒店一直是梁某鹏个人经营，碧桂园公司没与梁某鹏解除原租赁合同，也没有赔偿其投入的损失。直到郑贯2016年7月接手经营，阳东执法局也没有提供任何与梁某鹏解除原租赁合同并赔偿其损失的证据，反而是郑贯接手后赔偿了梁某鹏的损失。在本案起诉之前，阳东执法局从来没有提过有欠租的问题。二、发生本案纠纷，完全是阳东执法局的过错造成，一审法院判决郑贯支付租金及物业费给阳东执法局错误。阳东执法局未经郑贯同意擅自在承租物业中占用四间商铺进行加建施工，期间破坏租赁物内部装修，在租赁物上加建二层，对整个观景栏进行围蔽，施工期间截断供电及管道，导致租赁物停水停电，以上行为直接导致郑贯经营的酒店无法营业，属于根本性违约。郑贯在施工过程中及事后多次主动联系阳东执法局并发函明确表示主张装修期间停业损失，但阳东执法局始终拖延，因此郑贯在本案中未支付租金和物业管理费是因为阳东执法局先行违约而导致。一审法院判决郑贯要交阳东执法局违约侵权以后的租金及物业费，既不符合事实，也不符合法律规定。三、阳东执法局理应赔偿郑贯的损失。本案完全是阳东执法局在出租过程中侵占郑贯的租赁物使用权的过错造成，使租赁物不适合双方所约定的经营条件。由于阳东执法局违约，郑贯无法按合同取得利益，根据合同法第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，阳东执法局应依法赔偿自2016年7月份起造成郑贯的损失，郑贯以至少应付的租金及物业费8499684元作为合同履行后郑贯可以获得的利益，理据充分，一审法院驳回郑贯的反诉请求，不符合事实和法律。四、一审判决对于涉案的四间商铺是何种原因被收回没有作出认定，阳东执法局主张郑贯未使用商铺而收回，郑贯主张**东执法局强占商铺，以上争议焦点是正确判断阳东执法局先行违约的重要内容。阳东执法局没有提供任何证据证明郑贯没有使用商铺，而且即使暂不使用，但郑贯正常交租，不能以此作为阳东执法局收回商铺的合法理由，一审判决没有在查明事实部分作出正确认定，直接在本院认为部分认定郑贯没有使用商铺而收回错误。阳东执法局答辩称：一、原阳东县市政中心于2018年被撤销，其相关行政管理职能划归阳东执法局，阳东执法局依法享有主体资格。二、广东泰诚置业发展有限公司是自然人独资有限责任公司，其唯一的股东是郑贯，且公司注册资本是认缴出资，至公司注销尚未实缴，该公司也未通知债权人、未经合法的清算程序注销，故公司的责任由其出资人/股东郑贯承担合法合理。三、一审已查明阳东执法局请求郑贯逾期支付租金违约金事实清楚，适用法律正确，判处得当，请予维持一审判决。阳东执法局向一审法院起诉请求：一、判令解除原阳东县市政中心与原广东泰诚置业发展有限公司于2014年12月25日签订的燕山湖广场商业街25间商铺的《商铺租赁合同》和观景廊和原通道商铺的《商铺租赁合同》；二、判令郑贯支付燕山湖广场商业街商铺2016年4月1日至2018年12月31日的租金人民币1112301.76元，违约金360063.31元；三、判令郑贯支付燕山湖广场观景廊和原通道商铺2016年3月17日至2018年12月31日的租金人民币487455.47元，违约金149016.86元；四、判令郑贯支付燕山湖广场商业街商铺2015年5月1日至2018年12月31日的物业管理费152928元，观景廊和原通道商铺2015年5月1日至2018年12月31日的物业管理费54956元；五、本案的诉讼费由郑贯承担。郑贯向一审法院反诉请求：判令阳东执法局赔偿损失8499684元给郑贯。一审法院认定事实：阳东县市政中心于2018年被撤销，其相关行政管理职能划归阳东执法局。阳东执法局据此以郑贯为被告提起本案房屋租赁合同纠纷案件。广东泰诚置业发展有限公司成立于2014年6月27日，为有限责任公司（自然人独资），郑贯是公司的唯一股东。广东泰诚置业发展有限公司于2018年6月19日注销。郑贯据此以阳东执法局为被告提出反诉。2014年12月25日，阳东县市政中心作为甲方（出租方）与广东泰诚置业发展有限公司作为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》，合同约定主要内容为：1、甲方出租的租赁物为位于阳东县东城镇燕山湖公园广场商业街的第25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、50、51、52、53、55、56、57、59、60、61号共25间商铺，用于经营餐饮、KTV、沐足。2、租赁期限自2015年1月1日起至2025年6月30日止，该商铺的交付日期为2015年1月1日，乙方应于此时间前往合同注明的甲方联系地址处收铺。3、租金的计付。商铺租金从2015年1月1日起开始按下列标准计收：2015年1月1日至2015年6月30日止每月租金为35240元；2015年7月1日至2016年6月30日止，每月租金37002元；2016年7月1日至2017年6月30日止，每月租金38852元；2017年7月1日至2018年6月30日止，每月租金38852元；2018年7月1日至2019年6月30日止，每月租金为40795元……4、商铺由甲方进行物业管理，乙方接受甲方对该商铺进行物业管理并向甲方缴纳物业管理费，该商铺的物业管理费每月3186元。5、每月租金和物业管理费乙方应当在当月公历10号前到甲方处缴纳，每逾期一天的乙方应支付欠款额3‰的滞纳金。6、乙方在签订本合同时，应向甲方一次性支付租赁合同保证金82831元，该保证金在乙方没有任何违约行为的前提下，由甲方在本合同终止且乙方依约交回该商铺之日起7天内无息退还给乙方。7、合同的解除。乙方有下列行为之一的，则视为违约，甲方有权解除合同：（7）拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的。8、本合同因约定或者法定解除行为而终止的，或因租金期限届满而终止的，乙方应在合同终止后7天内搬出并交还该商铺。合同还约定了其他事项。同日，阳东县市政中心作为甲方（出租方）与广东泰诚置业发展有限公司作为乙方（承租方）又签订一份《商铺租赁合同》，约定主要内容：1、租赁物为阳东县东城镇燕山湖公园广场商业街的观景廊和原通道商铺，面积共416.4平方米。2、租赁期限自2015年5月1日起至2025年6月30日止，交付日期为2015年1月1日，乙方应于此时间前往合同注明的甲方联系地址处收铺。3、租金的计付。商铺的免租期为2015年1月1日至2015年4月31日共4个月。租金从2015年5月1日开始按以下标准计算：2015年5月1日至2015年6月30日止，每月租金13816元；2015年7月1日至2016年6月30日止，每月租金13816元；2016年7月1日至2017年6月30日止，每月租金14507元；2017年7月1日至2018年6月30日止，每月租金为14507元；2018年7月1日至2019年6月30日止，每月租金为15232元。4、商铺由甲方进行物业管理，物业管理费每月为1249元。在合同约定的免租期内，乙方仍需依约支付物业管理费。5、每月租金和物业管理费乙方应当在当月公历10号前到甲方处缴纳，每逾期一天的乙方应支付欠款额3‰的滞纳金。6、合同的解除。乙方有下列行为之一的，则视为违约，甲方有权解除合同：（7）拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的。7、本合同因约定或者法定解除行为而终止的，或因租金期限届满而终止的，乙方应在合同终止后7天内搬出并交还该商铺。合同还约定了其他事项。诉讼中，阳东执法局主张合同签订后，于2015年1月1日将涉案燕山湖商业街25间商铺及观景廊、原通道给广东泰诚置业发展有限公司经营使用。广东泰诚置业发展有限公司支付了25间商铺2015年1月1日至2016年3月30日的租金544458元，支付了观景廊和原通道商铺2015年5月1日至2016年3月16日的租金145529元，广东泰诚置业发展有限公司一直没有支付上述租赁物的物业管理费。2016年9月，因广东泰诚置业发展有限公司停止使用涉案第25、26、27、28号商铺，原阳东县市政中心收回了该四间商铺并同意从2016年9月起免收该四间商铺的租金。原阳东县市政中心分别于2016年9月2日、2017年1月9日及12月28日向广东泰诚置业发展有限公司发出《催款通知书》、《关于催缴燕山湖广场商业街商铺租金的通知》，要求缴交尚未支付的租金。由于广东泰诚置业发展有限公司未履行交付租金、物业管理费，阳东执法局经催收无果，提起本案诉讼如诉请。诉讼期间，阳东执法局提供广东省地方税收通用发票4张载明广东泰诚置业发展有限公司支付了涉案燕山湖商业街25间商铺及观景廊和原通道商铺租金690000元。郑贯对阳东执法局的上述主张有异议，主张涉案租赁物在2016年6月30日前的实际使用人是梁某鹏，在2016年7月1日广东泰诚置业发展有限公司才接收租赁物。在租赁期间，广东泰诚置业发展有限公司没有拖欠租金，2016年6月30日前的租金是由梁某鹏支付的。阳东县市政中心在2016年7月收回第25、26、27、28号商铺，且该商铺在阳东县市政中心使用期间因装修噪音，使广东泰诚置业发展有限公司不能正常经营造成损失，郑贯据此提起反诉请求阳东执法局赔偿签订合同十年时间其需要缴交的租金及物业费的损失8499684元。郑贯为证明其主张，庭审中提交有2014年12月12日阳东泰诚燕山湖酒店金额为581118.34元的广发银行客户回单、2016年广东泰诚置业发展有限公司金额共14万元广发银行客户回单、阳东县碧桂园房地产开发有限公司与黄某锐签订的《商铺租赁合同》、梁某鹏与黄某锐签订的《租赁合同》、《证明》等证据。但诉讼期间郑贯未提交证据证明其损失情况，亦未提交广东泰诚置业发展有限公司经法定程序清算的相关资料，证明其通过合理方式告知阳东执法局申报债权或向其主张权利。另查明，2014年11月25日，阳东县人民政府、阳东县住房和城乡规划建设局、阳东县水利局、阳东县碧桂园房地产开发有限公司、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司、增城市碧桂园物业发展有限公司签订《协议书》，约定阳东县碧桂园房地产开发有限公司将燕山湖公园整体移交给阳东县人民政府管理。燕山湖公园共45间商铺，其中32间商铺的承租人与阳东县碧桂园房地产开发有限公司签订了商铺租赁合同，上述合同均未到期，五方同意阳东县碧桂园房地产开发有限公司在与承租方解除原租赁合同的同时，由阳东县市政中心与承租人按照原租赁协议重新签订租赁协议书。诉讼期间，郑贯未提供证据证明阳东县市政中心在阳东县碧桂园房地产开发有限公司在与承租方解除原租赁合同后，就涉案商铺重新与黄某锐、梁某鹏签订租赁合同。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。综合当事人的诉辩意见，案件争议的主要焦点为：一、涉案商铺租赁合同是否有效、应否解除;二、郑贯是否需要向阳东执法局支付租金、物业管理费、违约金；三、郑贯要求阳东执法局赔偿损失的诉讼请求应否支持。根据案件查明事实及现有证据分析，一、涉案两份《商铺租赁合同》是原阳东县市政中心、原广东泰诚置业有限公司所签订，系双方的真实意思表示。《商铺租赁合同》约定的租赁标的物为阳东县东城镇燕山湖公园广场商业街的第25至39号、50至53号、55至57号及59、60、61号商铺、阳东县东城镇燕山湖公园广场商业街的观景廊和原通道商铺。经查明，涉案商铺是阳东县碧桂园房地产开发有限公司取得建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证件等合法手续所建设，并经阳东县建设局审查认定规划验收合格。本案现有证据未反映涉案房屋存在违反城市规划许可的情况，或经有关政府职能部门认定为违章建筑或违法建筑。故上述两份《商铺租赁合同》合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自义务。由于原阳东县市政中心于2018年被撤销，相关职能划归入阳东执法局，而原广东泰诚置业有限公司于2018年未经清算即办理注销登记，郑贯为原广东泰诚置业有限公司唯一股东，故原阳东县市政中心、原广东泰诚置业有限公司签订的两份《商铺租赁合同》所产生的民事权利、义务应由阳东执法局、郑贯依法享有、承担。二、涉案两份《商铺租赁合同》约定，租金和物业管理费应在当月10号前缴纳，每逾期一天应支付欠款额的3‰滞纳金；如承租方拖欠约定租金等费用达30天，则视为违约，出租方有权解除合同;合同解除，承租方应在合同终止后七天内搬出并交还商铺。本案中，阳东执法局以原广东泰诚置业发展有限公司在合同履行过程中未按约定支付租金构成违约为由，诉请解除原阳东县市政中心与原广东泰诚置业发展有限公司签订的两份《商铺租赁合同》。郑贯抗辩原阳东县市政中心在合同签订后没有将租赁物商铺交付，涉案租赁物商铺实际为案外人梁某鹏租赁使用，梁某鹏已经付清租金，原广东泰诚置业发展有限公司不需要支付租金；并以原阳东县市政中心没按约定交付租赁物，且阳东执法局在2016年5、6月收回4间涉案商铺，致使其无法正常经营造成损失为由，反诉要求阳东执法局赔偿损失8499684元。一审法院认为，1、在《商铺租赁合同》中，双方明确约定租赁物商铺的交付日期为2015年1月1日，原广东泰诚置业发展有限公司应于约定的时间接收商铺，否则视为原阳东县市政中心在此时间交付商铺并开始计算租期。本案中郑贯否认原阳东县市政中心已经交付租赁物商铺给原广东泰诚置业发展有限公司，但一方面，阳东执法局提供的4份发票反映原广东泰诚置业发展有限公司在2015年1月开始向原阳东县市政中心交纳租金69万元，这与双方租赁合同约定2015年1月起至2016年3月期间原广东泰诚置业发展有限公司应付租金数额相吻合。郑贯在诉讼中提供的广发银行客户回单亦显示原广东泰诚置业发展有限公司在2016年二次向原阳东县市政中心支付租金。以上事实表明原广东泰诚置业发展有限公司已实际履行合同。另一方面，按照日常经验，一般情况下如果出租方原阳东县市政中心在签订合同后长时间未按约定交付租赁物，原广东泰诚置业发展有限公司作为承租方应当就交付租赁行为提出异议，或通过诉讼、向有关部门请求解决等合法途径保护合同的权益。在租赁物商铺未交付的情况下，原广东泰诚置业发展有限公司按常理也不会向阳东县市政中心交纳租金。案件现有证据未反映原广东泰诚置业发展有限公司、郑贯在本案诉讼之前就涉案租赁物商铺的交付向有关部门请求解决，或提起诉讼。因此，郑贯主张原阳东县市政中心未交付租赁物商铺与合同的约定不符，也不符合日常生活经验、商业惯例。据此，原广东泰诚置业发展有限公司向原阳东县市政中心交付租金，应视为原阳东县市政中心已经按合同约定交付了租赁物商铺，原广东泰诚置业有限公司进而履行与原阳东县市政中心签订《商铺租赁合同》的支付租金义务。2、郑贯对其所称在原广东泰诚置业发展有限公司、原阳东县市政中心签订《商铺租赁合同》前，租赁物商铺实际为案外人梁某鹏租赁使用，梁某鹏已经付清租金其不需要支付租金的主张，但郑贯提供的广发银行客户回单、阳东县碧桂园房地产开发有限公司与黄某锐签订的《商铺租赁合同》、梁某鹏与黄某锐签订的《租赁合同》、《证明》等证据只反映在2014年12月12日阳东泰诚燕山湖酒店向阳东县碧桂园房地产开发有限公司付款581118.34元，未证明该款项的用途为支付租金及梁某鹏就涉案租用物商铺与原阳东县市政中心建立租赁合同关系、支付涉案租赁物租金的内容。而从诉讼中阳东执法局提交的《县政府常务会议纪要》、《协议书》等证据及案件查明事实可知，涉案商铺是由阳东县碧桂园房地产开发有限公司建造，2014年11月25日之前涉案商铺由阳东县碧桂园房地产开发有限公司管理出租。2014年11月25日阳东县人民政府与阳东县碧桂园房地产开发有限公司等各方签订了《协议书》，各方同意于2014年10月31日签订《解除协议书》，解除商铺原租赁协议，由原阳东县市政中心与商铺承租人按照原承租协议重新签订承租协议。从现有证据看，2014年11月25日签订《解除协议书》后，阳东县碧桂园房地产开发有限公司解除商铺原租赁协议，原阳东县市政中心与广东泰诚置业发展有限公司签订涉案租赁合同。诉讼中郑贯未提供证明梁某鹏在后来就涉案商铺重新与原阳东县市政中心签订租赁合同，也未举证证明梁某鹏因重新签订涉案商铺租赁合同向原阳东县市政中心交付租金，或代原广东泰诚置业发展有限公司交付租金。综上，郑贯主张不需要再交付租金的理由不成立。3、阳东执法局主张原广东泰诚置业发展有限公司尚欠2016年4月1日至2018年12月31日期间商业街商铺租金、2016年3月17日至2018年12月31日期间观景廊和原通道商铺的租金及2015年5月1日至2018年12月31日期间的商业街商铺、观景廊和原通道商铺的物业管理费未支付。郑贯对此有异议，但在诉讼期间未提供其已付清商铺租金的证据。因此，郑贯对其抗辩主张应承担举证不能的不利后果。4、郑贯在诉讼中一方面主张履行合同过程中原阳东县市政中心没按约定交付租赁物给原广东泰诚置业发展有限公司，而在反诉中又以原阳东执法局在2016年5、6月占有租赁合同中25、26、27、28号共4间涉案商铺，致使其无法正常经营造成损失为由，要求阳东执法局赔偿损失8499684元，以上诉讼意见相互矛盾，对此郑贯亦未作出合理解释。综上，原广东泰诚置业发展有限公司未按约定向原阳东县市政中心或阳东执法局支付租金及物业管理费，并于2018年未经清算即办理注销登记，已经无法正常经营使用租赁物。原广东泰诚置业发展有限公司的行为表明其不愿意按约定继续履行合同，丧失了履行合同的诚信基础。由于原广东泰诚置业发展有限公司的违约行为，致使原阳东县市政中心及阳东执法局无法实现合同的目，阳东执法局单方解除合同的条件成就，因此阳东执法局有权根据合同的约定解除原广东泰诚置业发展有限公司与原阳东县市政中心签订的涉案《商铺租赁合同》。故阳东执法局要求解除原阳东县市政中心与原广东泰诚置业发展有限公司签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。涉案两份商铺租赁合同应从本判决生效之日起解除，郑贯应在合同解除后七天内搬离原广东泰诚置业发展有限公司租赁的所有涉案商铺手续。如在本判决确定的搬离日期后仍继续占有使用商铺，则郑贯应参照合同约定的租金标准支付至交还商铺之日止期间的占用费给阳东执法局。三、关于租金及物业管理费和违约金的支付问题。根据《商铺租赁合同》约定，1、涉案燕山湖商业街25间商铺物业管理费按3186元/月计算；涉案燕山湖商业街25间商铺租金按以下方式计算：（1）2015年7月1日至2016年6月30日期间，每月租金37002元，即每间商铺每月租金为1480.08元；（2）2016年7月1日至2017年6月30日止，每月租金38852元，即每间商铺每月租金为1554.08元；（3）2017年7月1日至2018年6月30日止，每月租金38852元，即每间商铺每月租金为1554.08元；（4）2018年7月1日至2019年6月30日止，每月租金40795元，即每间商铺每月租金为1631.8元。（5）以上租金及物业管理费于当月前10日支付，每逾期一天，按拖欠额日3‰支付滞纳金。2、涉案燕山湖商业街观景廊和原通道商铺的物业管理费按1249元/月计算；涉案燕山湖商业街观景廊和原通道商铺租金按以下方式计算：（1）2015年7月1日至2016年6月30日止，每月租金13816元；（2）2016年7月1日至2017年6月30日止，每月租金14507元；（3）2017年7月1日至2018年6月30日止，每月租金为14507元；（4）租金及物业管理费于当月前10日支付，每逾期一天，按拖欠额日3‰支付滞纳金。本案中，阳东执法局确认涉案燕山湖商业街25间商铺2016年3月30日之前、燕山湖商业街观景廊和原通道商铺2016年3月16日之前的租金原广东泰诚置业发展有限公司已付清。同时，阳东执法局确认于2016年9月收回了涉案燕山湖商业街商铺中的四间商铺，并同意从2016年9月开始扣减上述四间商铺的租金，调整涉案燕山湖商业街商铺2016年9月1日至2018年6月30日每月租金按32635.68元计算，2018年7月1日至2018年12月30日每月租金按34267.8元计算。郑贯对阳东执法局上述调整租金的意见没有提出异议。据此，阳东执法局要求郑贯支付燕山湖商业街商铺2016年4月1日至2018年12月31日期间租金及2015年5月1日至2018年12月31日物业管理费，燕山湖商业街观景廊和原通道商铺2016年3月17日至2018年12月31日期间租金及2015年5月1日至2018年12月31日物业管理费的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。综上，根据租赁合同的约定，郑贯应向阳东执法局支付燕山湖商业街商铺租金1112301.76元[37002元/月×3个月（2016年4月1日至2016年6月30日）+38852元/月×2个月（2016年7月1日至2016年8月31日）+32635.68元/月×22个月（2016年9月1日至2018年6月30日）+34267.8元/月×6个月（2018年7月1日至2018年12月31日）]及物业管理费152928元[3186元/月×48个月（2015年1月1日至2018年12月31日）]给阳东执法局；支付燕山湖商业街观景廊和原通道商铺租金487455.42元[13816元/月×3个月14天（2016年3月17日至2016年6月30日）+14507元/月×12个月（2016年7月1日至2017年6月30日）+14507元/月×12个月（2017年7月1日至2018年6月30日）+15232元/月×6个月（2018年7月1日至2018年12月31日）]及物业管理费54956元[1249元/月×44个月（2015年5月1日至2018年12月31日）]。3、至于违约金问题。因涉案《商铺租赁合同》解除的原因系原广东泰诚置业发展有限公司未按合同约定期限支付租金及物业管理费违约所致，根据租赁合同的约定，原广东泰诚置业发展有限公司从拖欠租金及物业管理费之日起，每日需要支付所欠租金及物业管理费数额3‰滞纳金。现阳东执法局以所约定滞纳金过高为由，请求调整以拖欠租金为基数，从2016年4月11日起至2018年12月30日止,按月利率2%计算违约金，没有超出法律规定及合同约定，属于对自己民事权利的合法处分，应予支持。综上，郑贯应以每月实际拖欠的租金为基数按月利率2%，支付上述阳东执法局主张的违约期间违约金给阳东执法局，违约金具体金额计算如下：⑴商业街25间商铺违约金：2016年4月至6月违约金分别为24174.68元、23434.64元、22694.6元；2016年7月至8月违约金分别为23052.16元、22275.12元；2016年9月至2018年6月违约金分别为18058.37元、17405.66元、16752.95元、16100.24元、15447.53元、14794.82元、14142.11元、13489.4元、12836.69元、12183.98元、11531.27元、10878.56元、10225.85元、9573.14元、8920.43元、8267.72元、7615.01元、6962.3元、6309.59元、5656.88元、5004.17元、4351.46元；2018年7月至2018年12月的违约金分别为3883.8元、3198.44元、2513.08元、1827.72元、1142.36元、457元，以上违约金合计375161.73元。阳东执法局请求商业街25间商铺逾期支付租金违约金360063.31元，系对自己民事权利的合法处分，一审法院予以支持。⑵商业街观景廊和原通道违约金：2016年3月至2016年6月违约金分别为：9026.44元、8750.12元、8473.8元；2016年7月至2018年6月违约金分别为8607.46元、8317.32元、8027.18元、7737.04元、7446.9元、7156.76元、6866.62元、6576.48元、6286.34元、5996.2元、5706.06元、5415.92元、5125.78元、4835.64元、4545.5元、4255.36元、3965.22元、3675.08元、3384.94元、3094.8元、2804.66元、2514.52元、2224.38元、1934.24元；2018年7月至2018年12月违约金分别为1726.2元、1421.56元、1116.92元、812.28元、507.64元、203元，以上违约金合计158538.36元。阳东执法局请求郑贯燕山湖观景廊和原通道逾期支付租金违约金149016.86元，系对自己民事权利的合法处分，一审法院予以支持。四、关于郑贯要求阳东执法局赔偿损失的诉讼请求应否支持问题。本案中，郑贯主张**东执法局收回四间涉案商铺的行为致使其无法正常经营，要求阳东执法局赔偿损失8499684元，但并未就其主张的事实提供证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。对郑贯的反诉请求，一审法院不予支持。如郑贯对反诉主张的损害有充分证据予以证明，可另循法律途径依法主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决：一、解除原广东泰诚置业发展有限公司与原阳东县市政中心于2014年12月25日签订的两份《商铺租赁合同》。限郑贯于合同解除后七天内搬离原广东泰诚置业发展有限公司租赁的阳东县（现阳江市阳东区）东城镇燕山湖公园广场商业街的第25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、50、51、52、53、55、56、57、59、60、61号共25间商铺和阳东县（现阳江市阳东区）东城镇燕山湖公园广场商业街的观景廊和原通道商铺。如在本判决确定的搬离日期后仍继续占有使用商铺，则郑贯应参照合同约定的租金标准支付至交还商铺之日止期间的占用费给阳东执法局；二、郑贯于本判决发生法律效力之日起十日内支付燕山湖商业街商铺租金1112301.76元及违约金360063.31元和物业管理费152928元给阳东执法局；三、郑贯于本判决发生法律效力之日起十日内支付燕山湖商业街观景廊和原通道商铺租金487455.42元及违约金149016.86元和物业管理费54956元给阳东执法局；四、驳回郑贯的反诉诉讼请求。一审案件本诉受理费25334元，由郑贯负担；反诉受理费35649元，由郑贯负担。二审期间，郑贯提供以下证据：证据一、现场施工图片；证据二、租赁物现状图片。证据一和证据二拟证明：1.阳东执法局在2016年10月，未经得郑贯同意，擅自在郑贯承租物业中占用四间商铺进行加建施工建设，破坏商铺内装修，改建成作为二层加建的建筑物楼梯通道及办公室；2.在郑贯承租的物业商铺顶部加建了其他建筑物，直接影响郑贯对承租物业的使用，无法开展正常营业；3.承租物业至今仍处于搁置状态，无经营收益。证据三、《关于协商解决商铺租赁事宜的函》；证据四、《燕山湖广场商业街商铺被回收后造成损失解决方案》。证据三和证据四拟证明郑贯被强占四间商铺后，多次以书面方式向阳东执法局提出协商解决租赁损失问题。另外，郑贯申请证人黄某健出庭作证，拟证明涉案物业遭受阳东执法局的强占装修。黄某健当时是现场管理人员。阳东执法局的质证意见为：证据一、证据二的图片都是真实的，是郑贯主动交回四间商铺我单位装修的，装修施工之前酒店已经停业，当时郑贯同意给回商铺，一审已经清楚说明。代理人不清楚我单位有无收到过证据三、证据四。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案两份《商铺租赁合同》所涉及的25间商铺、观景廊和原通道商铺全部打通作经营酒店用途。二审期间，郑贯主张是因阳东执法局强行收回四间商铺装修造成涉案酒店无法经营。阳东执法局则主张与郑贯协商并经同意才收回四间商铺，且在收回四间商铺前涉案酒店已停业。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、涉案两份《商铺租赁合同》应否解除；二、郑贯应否支付租金、物业管理费以及违约金给阳东执法局；三、阳东执法局应否赔偿郑贯的损失。关于争议焦点一，涉案两份《商铺租赁合同》是原阳东县市政中心与原广东泰诚置业有限公司在协商一致的基础上签订，意思表示真实，且没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的。依法成立的有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案中，郑贯主张是由于阳东执法局强行收回四间商铺造成其酒店无法经营，阳东执法局违约在先，故其无需支付租金及物业管理费。阳东执法局对此予以否认，并主张收回四间商铺经郑贯同意，且收回四间商铺前涉案酒店已停业。郑贯为证明其主张提供了相关相片及证人证言，但郑贯提供的证据不足以证明其主张的事实，阳东执法局又不予认可，郑贯亦未能提供其他充分证据予以佐证，其应承担举证不能的不利后果。因此，郑贯主张因阳东执法局违约而造成涉案商铺无法经营，故其无需支付租金及物业管理费，理据不足，本院不予采纳。由于郑贯没有按照合同约定支付租金，致使阳东执法局的合同目的无法实现，根据涉案两份《商铺租赁合同》“如承租方拖欠约定租金等费用达30天，则视为违约，出租方有权解除合同;合同解除，承租方应在合同终止后七天内搬出并交还商铺”的约定，阳东执法局有权主张解除合同。故一审法院根据双方的合同约定，判决解除涉案两份《商铺租赁合同》并限郑贯于合同解除后七天内搬离涉案商铺，处理正确，本院予以维持。但由于阳东执法局已收回涉案燕山湖公园广场商业街的第25、26、27、28号商铺，一审判决郑贯搬离25间商铺欠妥，本院予以纠正。关于争议焦点二，本案中，阳东执法局确认涉案燕山湖商业街25间商铺2016年3月30日之前、燕山湖商业街观景廊和原通道商铺2016年3月16日之前的租金原广东泰诚置业发展有限公司已付清。在此之后的租金和物业管理费，由于郑贯没有按照合同约定按时支付，据此，阳东执法局请求郑贯支付燕山湖商业街商铺2016年4月1日至2018年12月31日期间租金及2015年1月1日至2018年12月31日物业管理费，燕山湖商业街观景廊和原通道商铺2016年3月17日至2018年12月31日期间租金及2015年5月1日至2018年12月31日物业管理费，理据充分，应予以支持。根据《商铺租赁合同》的约定，1.涉案燕山湖商业街25间商铺物业管理费按3186元/月计算；涉案燕山湖商业街25间商铺租金按以下方式计算：（1）2015年7月1日至2016年6月30日期间，每月租金37002元；（2）2016年7月1日至2017年6月30日止，每月租金38852元；（3）2017年7月1日至2018年6月30日止，每月租金38852元；（4）2018年7月1日至2019年6月30日止，每月租金40795元。2.涉案燕山湖商业街观景廊和原通道商铺的物业管理费按1249元/月计算；涉案燕山湖商业街观景廊和原通道商铺租金按以下方式计算：（1）2015年7月1日至2016年6月30日止，每月租金13816元；（2）2016年7月1日至2017年6月30日止，每月租金14507元；（3）2017年7月1日至2018年6月30日止，每月租金为14507元。另外，阳东执法局确认于2016年9月收回了涉案燕山湖商业街商铺中的四间商铺，并同意从2016年9月开始扣减上述四间商铺的租金，调整涉案燕山湖商业街商铺2016年9月1日至2018年6月30日每月租金按32635.68元计算，2018年7月1日至2018年12月30日每月租金按34267.8元计算。郑贯对阳东执法局上述调整租金的意见没有提出异议。一审法院根据涉案两份《商铺租赁合同》的约定，判决郑贯支付燕山湖商业街商铺租金2016年4月1日至2018年12月31日的租金1112301.76元和2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费152928元、燕山湖商业街观景廊和原通道商铺2016年3月17日至2018年12月31日的租金487455.42元和2015年5月1日至2018年12月31日物业管理费54956元给阳东执法局，处理正确，本院予以维持。至于违约金问题，涉案两份《商铺租赁合同》约定，租金和物业管理费应在当月10号前缴纳，每逾期一天应支付欠款额的3‰滞纳金。虽然一审起诉中阳东执法局以合同约定滞纳金过高，请求按月尚欠金额的2%计算违约金。但鉴于阳东执法局并未举证证明因郑贯逾期支付租金给其造成的损失，一审判决以每月实际拖欠的租金为基数，按月利率2%的标准计算违约金，相对于目前的经济环境仍然有所偏高。故综合考虑本案的实际情况，本院酌定调整违约金的计算标准为以每月尚欠的租金为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。关于争议焦点三，对于郑贯反诉请求阳东执法局赔偿损失的问题，郑贯主张**东执法局收回四间涉案商铺的行为致使其无法正常经营，要求阳东执法局赔偿损失8499684元，但并未就其主张的事实提供证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。故对郑贯的反诉请求，本院不予支持。综上所述，由于一审法院对郑贯搬离涉案商业街商铺的数量认定有误以及违约金的处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初277号民事判决第四项；二、变更广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初277号民事判决第一项为：解除原广东泰诚置业发展有限公司与原阳东县市政中心于2014年12月25日签订的两份《商铺租赁合同》。限郑贯于合同解除后七天内搬离原广东泰诚置业发展有限公司租赁的阳东县（现阳江市阳东区）东城镇燕山湖公园广场商业街的第29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、50、51、52、53、55、56、57、59、60、61号共21间商铺和阳东县（现阳江市阳东区）东城镇燕山湖公园广场商业街的观景廊和原通道商铺。如在本判决确定的搬离日期后仍继续占有使用商铺，则郑贯应参照合同约定的租金标准支付至交还商铺之日止期间的占用费给阳江市阳东区城市管理和综合执法局；三、变更广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初277号民事判决第二项为：郑贯于本判决发生法律效力之日起十日内支付燕山湖商业街商铺2016年4月1日至2018年12月31日期间的租金1112301.76元及违约金（违约金以每月尚欠的租金为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算）和2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费152928元给阳江市阳东区城市管理和综合执法局；四、变更广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初277号民事判决第三项为：郑贯于本判决发生法律效力之日起十日内支付燕山湖商业街观景廊和原通道商铺2016年3月17日至2018年12月31日期间的租金487455.42元（违约金以每月尚欠的租金为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算）和2015年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理费54956元给阳江市阳东区城市管理和综合执法局。五、驳回阳江市阳东区城市管理和综合执法局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费25334元，由郑贯负担20950元，阳江市阳东区城市管理和综合执法局负担4384元；反诉受理费35649元，由郑贯负担。二审案件受理费86698元，由郑贯负担81690元，阳江市阳东区城市管理和综合执法局负担5008元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  陈欢欢二〇二〇年十一月三十日法官助理  李凤霞书 记 员  冯志莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。