广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1810号原告：邓景方，男，汉族，1983年06月10日出生，公民身份证号码：440************，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县。被告：湛江森禾人造板有限公司（以下简称“森禾公司”）。统一社会信用代码：914***********。住所地：遂溪县******。法定代表人：黎建荣，经理。委托诉讼代理人：张兆阳，广东领会律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鹏鸿，广东领会律师事务所实习律师。原告邓景方诉被告湛江森禾人造板有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法由审判员莫健雄适用简易程序独任审理，于2020年10月30日公开开庭进行审理。原告邓景方、被告森禾公司的委托诉讼代理人张兆阳、陈鹏鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓景方起诉请求：1、判令被告支付原告商品房买卖合同违约金82701.17元，(计算至2020年8月3日)；2、确认双方签订的《补充协议》无效。事实和理由：原告通过广告，售楼部沙盘，售楼员宣传得知遂溪山湖海上城楼盘销售。山湖海上城广告、售楼部沙盘、售楼员宣传等显示，遂溪山湖海上城由深圳市山湖海房地产开发有限公司子公司开发，其拥有包括泳池、学校、会所、地下停车场等配套设施，道路通畅，交通方便。因此，原告在向往理想的生活环境下于2016年5月25日与被告签订商品房买卖合同购买期房。原告在被告发回的购房合同签章中得知，与原告签订的并非其宣传的深圳市山湖海房地产开发有限公司的子公司，而是变更经营范围的、挂靠山湖海集团房产开发名义的森禾公司，构成虚假宣传，违背诚实守信原则。2018年3月，被告在业主不知情，没有规划许可证的情况下开始拆除游泳池；2018年9月20日，被告也在业主不知情，亦没有规划许可的情况下拆建小区主要出入通道，将四车道缩小为单车道；2019年7月15日，住建局发出停工通知书，但原告仍继续折除。目前游泳池、小区主要出入通道已无法恢复原状。上述被告无休止的违约和侵权，致使目前小区面积、容积率、绿地率、基础设施及其他配套设施已和原本签订购房合同时的规划大相径庭。已严重违背原告当时购房本意，并且严重影响原告的生活质量。依照原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十条，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息；第十八条，出卖人不得擅自改变与该商品有关联的公共部位和设施的使用性质。依照《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划。设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。即使房地产开发企业的变更规划通过了行政部门审批，也只能免除其行政责任，不能免除其相应的民事责任。原、被告签订《广东省商品房买卖合同》的同时，也签订了由被告提供的《商品房买卖合同补充协议》。其中，合同第五条违反《商品房买卖合同管理办法》第二十条规定，合同第十条协议第六条违反《商品房买卖合同管理办法》第二十四条规定，协议第十条第2款违反《物权法》第七十三条，协议第十一条第1款违反《商品房司法解释》第三条等等，其协议绝大部分内容严格限制买受人权利，免除出卖人义务，违背法律法规。因此，该协议属于格式合同，其内容免除或者限制格式条款提供方因可能产生的违约行为而应承担的违约责任；排除或者限制对方当事人依法变更或者解除合同的权利；其他免除格式条款提供方责任加重对方责任、排除对方主要权利的内容，排除了相对人选择与协商的可能性，在事实上形成对相对人的强制，使得缔约地位的平等掩盖事实的不平等，违背和动摇了民法合同法的显失公平原则，损害了原告的正当权益。此外，格式合同免责条款如果没有向对方当事人提醒注意和详细说明的，合同无效。如果格式条款的提供者出于保护其自身利益的目的设立免责条款，签约时既不向对方当事人提醒也不向对方当事人作出任何说明，也属于无效条款。由此，原告请求被告承担违约责任，因合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告购买遂溪县山湖海X栋X单元XX2房，交纳首期款137260元，住宅专项维修资金5744元，权证综合费5273元：于2016年8月9日缴纳购房税费7532.29元，于2016年8月8日与中国工商银行签订《个人购房借款、担保合同》，贷款39万元20年每月分期还款，每期还款2448.4元，2016年9月第一期至今按时还款。共付购房款275780.89元×逾期贷款年利率7.35%(备注4.9%×150%)×4.08年=82701.17元。现行银行贷款罚息利率按照借款合同载明的贷款利率基础上浮动30%至50%。综上所述，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原告邓景方向本院提交如下证据（复印件）：1、原告的《居民身份证》；2、《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》；3、《购房发票》、《借款合同》、《收据》；4、《责令停工通知》、《照片》3张。被告湛江森禾人造板有限公司答辩称：一、原告起诉状所称与本案事实不符。1、被告不存在虚假宣传。被告从未以任何形式宣称遂溪山湖海上城由深圳市山湖海房地产开发有限公司子公司开发，被告作为山湖海集团成员，在森禾花园项目楼盘开发中使用“山湖海”品牌实属正常，且在山湖海官网中可见遂溪山湖海上城项目为山湖海集团旗下重点项目。2、被告并未擅自变更该商品房项目的规划、设计，且被告书面征得了业主同意。原告所称的拆除游泳池、拆建小区主要出入通道，与事实不符。因孔圣山整体规划建设要求原因，森禾花园项目需对相关规划指标进行调整,2018年6月21日分别在森禾花园33栋楼一楼森禾花园服务中心门口和售楼部门口墙上张贴《湛江森禾人造板有限公司申请规划调整内容公示：调整后项目技术经济指标》、《关于湛江森禾人造板有限公司申请规划高速意见公示：调整后项目技术经济指标》各一张，经公示均无异议。后经遂溪县城乡规划局相关会议审议通过，以及遂溪县人民政府遂府函（2018）113号《遂溪县**********规划及建筑设计调整方案的批复》同意了本次规划并实施。其中对游泳池位置做出相应调整，调整后面积不变，并进一步完善泳池配套和优化排水系统。原告所称拆建小区主要通道，亦与事实不符，原告前述通道按照规划设计原本就不属于项目的规划道路，而是小区环形消防通道，项目规划道路现已建成，不存在缩建小区主要出入通道的事实。本次规划调整后，森禾花园项目容积率满足规划批复的要求，小区绿地率、基础设施等均与规划一致，本次规划调整不仅没有损害原告的利益，更是有利于森禾花园项目整体优化，提升了广大业主的生活质量。二、《商品房买卖合同》及补充协议均通过了住建委、房管局等相关部门的备案审批，以政府对购房合同的监督力度，不可能存在违反相关法律法规的情形。原告不能因其自身对法律的理解错误，而认为补充协议违反法律法规的规定。补充协议是被告与原告双方协商后自愿达成，不具备格式合同的特征。原告为完全民事行为能力人，应能理解补充协议的内容及其签名确认的法律意义和后果，因此，应当推定原告确认接受其在补充协议中享有的权利和应承担的义务。买卖双方是平等的交易主体，被告作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，原告自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是原告对自身权利的处置，不能仅以合同文本是被告预先拟定为由主张合同为格式合同。三、被告不存在违约行为，原告所提违约金既不合理也不合法。被告没有违反法律法规的规定，也没有违背双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，没有侵犯原告的合法权益，因此被告不需要承担违约责任。故原告请求按照已付购房款总额参照相关标准计算违约金，既没有法律依据，也没有事实依据。综上，原告所述事实不清、证据不足，请求法院根据相关事实和有关法律，依法驳回原告的诉讼请求。被告森禾公司向本院提交如下证据（复印件）：1、《森禾公司企业信息》；2、《公证书》、《遂溪县城乡规划委员会2018年度第五次会议纪要》、《遂府函（2018）113号遂溪县**********规划及建筑设计调整方案的批复》、《规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。本院经审理认定如下事实：被告湛江森禾人造板有限公司成立于1996年10月9日，是一间经营房地产开发、销售等为主要经营范围的有限责任公司，企业资质证书号：粤（遂）房开证字第1554548号。被告森禾公司以出让的方式取得坐落于遂溪县遂城白坭坡地块的国有土地使用权，并取得森禾花园一期建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证以及商品房预售许可证等相关许可证明。2016年5月25日，原告邓景方与被告湛江森禾人造板有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SHHY-010XXXX2）一份，合同第三、第四条约定：原告总价款为527260元购买被告森禾花园（山湖海上城）一期X幢X单元XX2房（以下简称“XX2房”）；合同第十条约定：商品房预售后，出卖人不得擅自变更商品房项目的规划、设计，如确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。同日双方又签订《补充协议》一份，协议第十一条约定：出卖人为本商品房项目的一切推广宣传及广告资料包括但不限于项目模型、效果图、照片、图纸、楼书等，仅供参考，不视为出卖人发出的任何要约及承诺，亦不构成合同的组成部分。出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告向被告支付了“XX2房”的全部房款，被告将“XX2房”交付原告使用，并于2019年10月16日办理了“XX2房”的产权登记，领取不动产权证书。2017年原告入住“XX2房”至今。2018年5月11日，遂溪县住房和城乡规划建设局根据被告森禾公司《森禾花园规划及建筑设计调整方案》的申请进行公示，凡与本规划调整有重大利害关系的公民法人或其他组织应在公告之日起7天内向遂溪县住房和城乡规划建设局城市规划建设管理股申报；公示时间自2018年5月14日至22日。2018年10月11日，遂溪县人民政府作出《遂溪县**********规划及建筑设计调整方案的批复》【遂府函[2018]113号】，同意实施《森禾花园规划及建筑设计调整方案》；同意《方案》确定的交通系统规划、绿化系统规划、综合管线规划及各项经济技术指标等内容。2019年6月15日，遂溪县住房和城乡规划建设局根据在施工安全生产巡查中发现由湛江森禾人造板有限公司开发，广东伟恒建筑工程有限公司承建的森禾花园三期15＃楼项目地下室红线位置在施工过程中占用部分道路，影响居民出行，存在安全隐患和现场未设置足够安全距离及围栏，存在安全隐患，向湛江森禾人造板有限公司、广东伟恒建筑工程有限公司作出《责令停工通知书》，责令湛江森禾人造板有限公司、广东伟恒建筑工程有限公司立即停止施工进行整改，恢复原有道路，确保原有道路畅通，方便群众出入。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告邓景方与被告森禾公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方自愿的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。据此，原告请求确认双方签订的《补充协议》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，原、被告都应依约履行各自的义务。原告已按照约定支付全部房款，被告按照约定交付房屋并办理产权登记，对于《商品房买卖合同》，双方都没有构成违约。《补充协议》约定：出卖人为本商品房项目的一切推广宣传及广告资料包括但不限于项目模型、效果图、照片、图纸、楼书等，仅供参考，不视为出卖人发出的任何要约及承诺，亦不构成合同的组成部分。出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。《森禾花园规划及建筑设计调整方案》确定的交通系统规划、绿化系统规划、综合管线规划及各项经济技术指标等内容已经遂溪县人民政府作出批复。森禾花园三期15＃楼项目地下室在施工过程中占用部分道路，影响居民出行，存在安全隐患和现场未设置足够安全距离及围栏，存在安全隐患已由遂溪县住房和城乡规划建设局责令停止施工进行整改，恢复原有道路，确保原有道路畅通，方便群众出入。原告诉称被告违约，应向其赔偿损失，原告所提供的证据，缺乏关联性，不足以证明被告违返《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《合同法》第一百零七条和第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中原告既没有证据证明被告违约，也没有证据证明违约金的具体金额或计算方法，因此，原告请求被告赔偿82701.17元【共付购房款275780.89元×逾期贷款年利率7.35%(备注4.9%×150%)×4.08年】，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告邓景方的诉讼请求。案件受理费933.77元，由原告邓景方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。本页无正文审 判 员 莫健雄二〇二〇年十一月十六日法官助理 方清华书 记 员 李科宏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。