福建省厦门市集美区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0211执异103号 异议人（案外人）：财商通投资（北京）有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。 法定代表人：傅爱宁，总经理。 委托代理人：欧阳立威，福建闽鹭律师事务所律师。 委托代理人：林彬能，福建闽鹭律师事务所律师。 申请执行人：厦门农村商业银行股份有限公司厦门自贸试验区东渡支行，住所地厦门市，住所地厦门市湖里区东渡路** 负责人：赖铜福，行长。 委托代理人：林观春，福建其左律师事务所律师。 委托代理人：张帆舒，福建其左律师事务所律师。 被执行人：傅佳欲，男，1982年3月18日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被执行人：李娜，女，1990年1月4日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 本院在申请执行人厦门农村商业银行股份有限公司厦门自贸试验区东渡支行（以下简称厦门农商银行东渡支行）与被执行人傅佳欲、李娜借款合同纠纷执行一案中，异议人财商通投资（北京）有限公司（以下简称财商通公司）对本院查封被执行人傅佳欲名下址于厦门市集美区××南四里××号××室房产向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人财商通公司称，集美区人民法院（2020）闽0211执1734号执行案件的强制执行行为，剥夺了其对房产的合法权益，特提出异议。事实与理由：2016年8月23日，案外人中财佳成（厦门）股权投资基金管理有限公司（以下简称中财公司）出具《借款合同》，确认曾因经营需求向异议人借款215万元，应于2016年12月31日还清，本息合计240万元。被执行人自愿为前述借款提供担保，并于同日与异议人签订《住宅房屋买卖合同》，约定：1、若中财公司逾期还款，则异议人有权要求以案涉房屋折抵前述债务；2、案涉房产总价300万元，除折抵前述240万元借款本息外，异议人应另向被执行人支付差价60万元。此后，因中财公司逾期无法偿还债务，经各方协商一致同意以房抵债，被执行人于2017年1月10日向异议人交付案涉房产，异议人亦依约支付购房尾款。然而，因被执行人涉及其他诉讼纠纷，导致案涉房产被人民法院查封，经异议人多次要求，至今无法办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，异议人系案涉房产的实际权利人，有权提出执行异议并要求排除执行。为维护异议人合法权益，提出以上执行异议申请，望予以准许。 异议人财商通公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1.《借款合同》；证据2.《住宅房屋买卖合同》；证据3.《房屋交接表》；证据4.《招商银行收款回单》（2016年6月21日）；证据5.《招商银行收款回单》（2016年6月30日）；证据6.《招商银行收款回单》（2016年8月23日）；证据7.手机银行转账记录；证据8.《收据》（傅佳欲出具）。 申请执行人厦门农商银行东渡支行向本院提交如下证据：证据1.《个人自助循环贷款（万通宝）最高额借款合同》；证据2.《公证书》【（2016）厦鹭证内字第57158号】；证据3.《同意处置抵押物声明书》；证据4.《抵押声明书》；证据5.《同意交易声明》；证据6.《不动产登记证明》；证据7.《厦门市不动产登记信息查询结果》；证据8.《执行证书》【（2020）厦鹭证执字第34号】。 被执行人傅佳欲未作陈述，亦未提供证据。 被执行人李娜未作陈述，亦未提供证据。 本院查明，财商通公司曾分别于2016年6月21日、2016年6月30日、2016年8月23日通过招商银行向中财公司汇款800000元、1000000元、350000元；三笔转账摘要皆为“往来款”。最后一笔汇款发生的同日，即2016年8月23日，财商通公司（出借人）与中财公司（借款人）签订《借款合同》，载明“借款人中财佳成公司因公司经营需求，向出借人财商通投资公司申请借款215万元（贰佰壹拾伍万元），借款期限2016年年中至2016年年底……由借款人大股东傅佳欲以名下位于厦门××南四里××号的住宅一套（厦国土房证第01259756号）提供最高额保证担保。……逾期满5日，出借人有权要求担保人以总价不高于叁佰万元的价款向出借人出售转让上述房屋。”傅佳欲作为担保人在该合同上签字。 2016年11月16日，傅佳欲与厦门农商银行东渡支行签订《个人自助循环贷款（万通宝）最高额借款合同》及《补充协议》，约定“本借款合同的担保方式为最高额抵押。”同日，傅佳欲向厦门农商银行东渡支行出具《抵押声明书》，载明“抵押人傅佳欲同意将坐落于集美区×××室（土地房屋权证号：厦国土房证第**）的房产抵押给贵行，作为借款人／授信申请人傅佳欲向贵院贷款／授信项下的抵押物（抵押合同编号：×××12）。……抵押人同意以贷款／授信发放时抵押合同或相关文件记载的抵押物评估价值或商定作价为限对上述贷款／授信项下的全部或部分债务承担连带担保责任。”傅佳欲的配偶、案涉房屋的共有人李娜向厦门农商银行东渡支行出具《同意交易声明》，载明“本人与产权人系夫妻关系，系本房地产的共有人，现同意设定抵押。”傅佳欲、李娜共同出具《同意处置抵押物声明书》，载明“如贵行因行使抵押合同权利，需要处分上述抵押物时，无论该抵押物为个人所有或共有，声明人均无条件地接受贵行及司法机关等对抵押物作出的处置。”2016年12月8日，厦门农商银行东渡支行、傅佳欲、李娜在厦门市鹭江公证处办理了前述《个人自助循环贷款（万通宝）最高额借款合同》公证，并赋予该合同强制执行效力。2016年12月9日，傅佳欲、厦门农商银行东渡支行对案涉房屋办理了闽（2016）厦门市不动产证明第0194770号抵押登记，抵押权人为厦门农商银行东渡支行。 2017年1月10日，傅佳欲（甲方）与财商通公司（乙方）签订了《住宅房屋买卖合同》，载明“为了有效保证乙方、甲方及中财佳成（厦门）股权投资基金管理有限公司共同签订的《借款合同》中甲方的还款担保责任，……达成如下协议：第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。……甲乙双方共同认可该房屋交易总金额为叁佰万元整（人民币，下同）；其中，以甲方在上述《借款合同》中的贰佰肆拾万元本息担保款项转移支付作为该房屋交易的首付款。在甲方向乙方实际交付房屋后3日内，乙方付清房屋交易尾款（叁佰万元与上述《借款合同》中未还本息的差额），……当甲方、乙方及中财佳成（厦门）股权投资基金管理有限公司共同签署的《借款合同》实际发生逾期满5天，本《住宅房屋买卖合同》自动生效”。同日，傅佳欲与财商通公司签订《房屋交接表》，约定了交接房屋、房屋物品交接明细等具体事项。2017年1月13日，财商通公司通过手机银行向傅佳欲汇款600000元，转账附言为“财商通投资（北京）有限公司0902归还往来款”。同日，傅佳欲出具《收据》，载明“今收到财商通投资（北京）有限公司购房尾款陆拾万元整”。2019年6月26日，本院在审理厦门农商银行东渡支行与傅佳欲借款合同纠纷一案中，就厦门农商银行东渡支行公司的执行申请作出（2020）闽0211民初1734号民事裁定书，裁定拍卖已查封的被执行人傅佳欲所有的位于厦门市集美区××南四里××号××室的房产。 本院认为，关于案外人财商通公司提出排除执行的诉求能否得到支持的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。本案中，财商通公司与中财公司签订的《借款合同》约定“傅佳欲以名下位于厦门××南四里××号的住宅一套（厦国土房证第01××6号）提供最高额保证担保”。最高额保证担保为保证人在最高债权额限度内对连续发生的不特定同种类债权提供的保证，属于人的担保而非物的担保。故依合同原意，应认定为合同约定傅佳欲以案涉房产为财商通公司对中财公司的债权提供最高额抵押担保。不动产抵押以抵押登记为生效要件，本案中傅佳欲与财商通公司未登记抵押权，故该抵押权并不成立。2016年12月9日，傅佳欲将案涉房产抵押给厦门农商银行东渡支行并办理了抵押登记，厦门农商银行东渡支行依法享有案涉房产的抵押权。即使傅佳欲与财商通公司就案涉房产签订了《住宅房屋买卖合同》，该合同也并不影响厦门农商银行东渡支行对案涉房产的抵押权。根据物权优先于债权原则，财商通公司依《住宅房屋买卖合同》享有的对傅佳欲的债权不能排除厦门农商银行东渡支行因抵押权而申请强制执行的权利。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回财商通投资（北京）有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林春容 审判员  黄 湧 审判员  李 晨 二〇二〇年十一月三十日 书记员  陈宝珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。