山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初7532号原告:王文青，女，1968年7月17日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：杨怡，山东鑫同律师事务所律师。被告：烟台经纬实业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区前进路**。法定代表人：赵宪军，董事长。委托诉讼代理人：李翠荣，该公司工作人员。原告王文青诉被告烟台经纬实业有限责任公司（以下简称经纬实业）房屋租赁合同纠纷，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨怡及被告的委托诉讼代理人李翠荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文青向本院提出诉讼请求：（一）判令被告返还原告位于芝罘区房屋；（二）判令被告支付房屋占有使用费56624元及违约金6153元（暂自2018年5月1日计算至2020年7月15日），并自2020年7月16日起以477832元为基数，按年6%支付占有使用费直至被告实际返还房屋之日止。事实和理由：2013年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于芝罘区的房，建筑面积共18.58㎡，总房款为477832元。同日，原、被告还签订了《三站?经纬广场委托租赁协议》，约定被告租赁原告所有的、位于烟台市芝罘区的商铺，租赁期限从2015年5月1日到2018年4月30日止。合同约定原告委托被告出租并收取返还租金，返租比例按照房款百分比为准，分别为第一年5%，第二年5%，第三年6%，三年共计76453元。返还时间为三年租金一次性返给原告。签订商品房买卖合同时一次性付款客户在全款中扣除。合同还约定，若被告逾期向原告支付租赁费，被告应按每逾期一日依本年度约定返租租金的0.5‰向原告支付违约金。合同期满后，被告至今未返还房屋，也未支付房屋占有使用费，经原告多次催促，被告仍拒绝履行其义务，故提起诉讼。被告经纬实业答辩称：（一）对原告的第一项诉请，被告原则上同意；（二）对于原告主张的占用使用费和违约金被告不应支付，原告按照总房款6%主张占有使用费也没有依据，合同总房款应当以《房屋买卖合同》约定的数额为准；（三）请求按照疫情期间政策减免租金。本院经审理认定事实如下：2013年12月8日，原告作为买方、被告作为卖方签订《商品房买卖合同》，原告购买坐落于烟台市芝罘区，建筑面积18.58㎡，房屋总价为401379元，付款方式为2013年12月11日前支付全款，交房日期为2015年10月31日前。合同签订后，原告缴纳了购房款401379元，被告向原告出具了收据。2013年12月8日，原告作为委托方，被告作为受托方签订《三站?经纬广场委托租赁协议》，合同约定原告将经纬广场2075号商铺委托给被告经营，委托期限为2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金按照房款百分比为准，分别是第一年5%，第二年5%，第三年6%，三年共计76453元。三年租金一次性返还给原告，签订商品房买卖合同时一次性付款客户在全款中扣除，银行按揭客户在全款中减去返租金后重新计算首付款。合同第六条约定，被告无正当理由逾期向原告交付返租租金的，被告应按每逾期一日依照本年度约定返租租金的0.5‰向原告支付违约金。合同履行期满后，被告未向原告返还房屋，被告2019年1月31日通过银行转账方式支付2019年1月违约金1244.3元，2019年6月25日通过支票转账方式支付2月-5月租金6688.7元,合计7933元。关于房屋占有使用费，原告主张涉案房屋的总房款应当为买卖合同约定的房款401379元和委托租赁协议约定的返还租金76453元之和，共计477832元。原、被告签订的委托租赁协议到期后被告未返还房屋，应当向原告支付占有使用费，支付标准参照委托租赁协议约定的最后一年的房租，即总房款（477832元）的6%，为28670元。被告已经支付了6688.7元，仍然需要支付56624元。关于违约金，原告主张2018年5月1日至2019年4月30日的占有使用费的逾期付款期限为2019年5月1日至2020年7月15日共计441天；2019年5月1日至2020年4月30日的占有使用费的逾期付款期限为2020年5月1日至2020年7月15日共计75天，扣除被告已经支付的1244.3元，还应当支付6153元。案件审理过程中，经本院释明，被告申请对原告主张的违约金进行调整。本院所确认的上述事实，有房屋买卖合同、委托租赁协议、购房收据等为证，还有原告和被告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，（一）原、被告于2013年12月8日签订的《三站?经纬广场委托租赁协议》履行期限届满后，原告作为出租人，要求被告返还租赁房屋，该主张于法有据，本院予以支持。（二）关于房屋占有使用费。首先，根据原、被告签订的《三站?经纬广场委托租赁协议》第三条第二款“三年租金（76453元）一次性返还给甲方，并在签订房屋买卖合同时一次性付款客户在全款中扣除”的约定，结合原告缴纳了401379元房款的事实，可以认定涉案房屋的总价款为477832（401379+76453）元。其次，关于占有使用费的支付标准，双方签订的委托租赁协议中并未规定占有使用费的支付标准，原告主张参照委托租赁协议第三条第一款中第三年的租金标准计付费用，于法有据，本院予以支持。最后，在合同期满后，被告实际使用该房屋，但仅仅支付了6688.7元，被告应当支付自2018年5月1日至2020年7月15日（共计807天）的剩余占有使用费56699元（477832×6％÷365×807-6688.7），现原告仅主张56624元，本院予以支持。自2020年7月16日至被告实际返还房屋之日止，原告主张按照每年28670（477832×6%）元支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。（三）关于逾期支付占有使用费的违约金。本院认为，占有使用费是被告在租赁期满后继续占有涉案房屋而支付的相关费用，应当根据实际使用时间来确定。在原、被告签订的《三站?经纬广场委托租赁协议》中，对合同期满后的房屋占有使用费的付款期限和付款方式并未进行约定。从原告主张的违约金计算方式来看，原告是按照一个自然年度作为付款周期来主张逾期支付违约金，但未提供证据证明双方就占有使用费付款方式达成了合意，在未明确占有使用费付款期限的前提下，原告主张逾期支付占有使用费的违约金没有法律和事实依据，本院不予支持。（四）关于被告主张因疫情减免租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，被告在双方签订的委托租赁协议期满后，即未返还涉案房屋，亦未履行支付占有使用费的义务，本案的情形并不符合因不可抗力而免除部分违约责任的条件，故对被告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定,判决如下:一、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王文青返还坐落于烟台市芝罘区屋。二、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告王文青支付房屋占有使用费56624元（暂计算至2020年7月15日），并自2020年7月16日起至被告实际返还房屋之日止，按照每年28670元的标准支付占有使用费。三、驳回原告王文青的其他诉讼请求。如果被告烟台经纬实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告王文青。案件受理费1369元减半收取为685元，由原告王文青负担77元，由被告烟台经纬实业有限责任公司负担608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 项 励二〇二〇年十一月二十三日书记员 鲁方圆