安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1202民初7981号 原告：赵炫，女，汉族，1990年12月15日出生，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：张峰，安徽风采律师事务所律师。 被告：阜阳市颍州碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区文峰办事处颍州南路**御景城小区**商业楼S1-A103，统一社会信用代码91341200MA2MW43F8K（2-2）。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘东松，该公司职员。 原告赵炫诉被告阜阳市颍州碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张峰、被告的委托诉讼代理潘东松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:一、请求确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除；二、判令被告退还原告购房款1760990.00元，并支付该款利息（其中：530990.00元的利息从2017年9月10日起计算至本金还清之日止，按月息4.9%计算；123万元的利息从2019年7月27日起计算至本金还清之日止，按月息4.9%计算）；三、判令被告退还原告装饰装修款302070.44元，并赔偿利息从2017年9月10日起计算至本金还清之日止，按月息4.9%计算；四、判令被告返还定金5万元；五、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年4月17日签订合同编号为：ＦＹ2018179123《商品房买卖合同（预售）》，由原告出资购买被告开发的坐落于颍州区的房屋一套。合同主要条款：一、该房屋出售价1760990元（合同第六条），付款方式（合同附件四）：银行按揭分期付款（原告已按该条款付清全部购房款）；二、支付时间和手续，出卖人应当在2019年9月10日前向买受人交付该商品房（合同第十一条一款），查验房屋：其中第2项：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日Ｘ日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（2）管道堵塞。三、逾期交付责任（合同十二条）除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）逾期超过Ｘ日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。四、商品房质量（合同第十六条）（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范，标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应的赔偿责任。合同还就其他事项进行了详细地约定。接着，双方又签订一份《装修合同》，被告应收取装修费用308632元（折扣以后，实际收款302070.44元）。原告于2017年9月6日首付定金5万元，接着又履行了其他的付款义务。并于2019年7月16日与徽商银行阜阳颍州支行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》该借款合同第二十二条本合同效力的独立性，第二款：甲方（本案原告）与售房人（本案被告）签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，甲方仍应承担本合同项下的还款义务，甲方应将售房人返还的已付购房款及利息，售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。第二十七条：所购房产（抵押财产）具体情况，座落颍州区，所有权人名称：赵炫。房屋总价1760990元，首付款530990.00元。第二十八条载明：借款金额123万元，月利率4.573333‰。2019年10月份原告收到《期楼收楼通知书》，在被告工程部人员的陪同下查验房屋，发现屋内所有地漏排水管道不畅，房间墙面潮湿，局部地坪渗水，于是原告向被告工程部的接待人员现场提出催告，要求限期整修完毕后再接收房屋。此后，被告轮番安排人员前来查看现场，均未落实整修方案，原告多次与之联系无果，接着进入2020年初新冠××疫情爆发。2月1日疫情稍微缓解一些，原告再次查验房屋时发现，被告不仅未对房屋进行整改修复，毁坏的程度更加严重，地，地漏不通道堵塞，墙皮脱落，装饰家具渗泡损毁，屋内积水深达两公分，穿胶鞋方可走动。为此，原告找到被告上至经理，副经理，下至售楼人员，工程部人员，数十次的催告，要求整修完毕后交付，但至今毫无进展。2020年4月9日在多次催告不成，原告向被告发出解除《商品房买卖合同（预售）》的函，被告接函后，仍没有具体的解决方案，从原告发出解除合同的通知至今已长达四个多月，被告仍无人问津。目前，房屋内残破荒凉，破败景象，无法入住。根据《合同法》第九十六条规定：“合同自通知到达对方时解除”的规定，请求人民法院依法判决，以支持原告的诉求。 被告辩称，一、《认购书》、《商品房买卖合同》等协议是双方真实意思表示，内容合法有效，除非出现合同约定或法定的合同解除条件，否则，任何一方不得单方解除合同。原告作为完全民事行为能力人在多次考察询价后与答辩人签署《认购书》、《商品房买卖合同》等协议，答辩人也在合同约定的期间内将竣工验收合格的房屋交付给原告。并邮寄了收楼信，履行了其按期交房的义务，但是原告并没有在约定的期限内办理收楼手续，根据双方所签署的《装修合同》第三条装修的工期及交付条款约定：“除非该房屋的装修与本合同的约定不相符的，或存在违反强制性规定的，否则甲方即原告不得拒绝接受。甲方拒绝接收或逾期接收的，均视为乙方即答辩人已向甲方移交该房屋。”综上，上述协议真实合法有效，答辩人是在合同约定的期限将房屋交付给原告，并且已经向原告邮寄了收楼信，如果原告未按期收楼，则答辩人可以进场装修并且视为原告已收楼且没有任何异议；除非出现合同约定的或法定的合同解除情形，否则原告不得单方解除上述合同。二、关于房屋质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任：从房屋本身质量问题而言，原告提出的案涉商品房质量问题系质量瑕疵，并且涉案房屋现已维修完成。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条约定：“1、该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付买受人：2、该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常举止使用的质量问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需承担逾期交楼的责任。”综上，交付的房屋存在房屋质量问题的，答辩人应负责修复，修复后可向买受人交付，但买受人即原告不得据此解除合同。另外，从原告的举证责任看，原告提交的证据不足以证明因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用等答辩人存在根本性违约、导致合同目的不能实现的情形，故依据“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，应由其承担举证不能的责任。三、关于定金问题，根据《合同法》约定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。本案中，双方在协商一致基础上签署《认 购书》、《商品房买卖合同》等协议，原告已支付房款（包含定金)，答辩人也已向其交付了房屋，双方均已实际履行，不存在履行不能的情况，因此原告要求返还定金无任何事实和法律依据。 经审理查明：2017年，原、被告双方签订颍州碧桂园认购书，原告向被告认购颍州区，认购价1760990元。后双方又签订商品房买卖合同（预售）、补充协议，约定:原告购买被告颍州区，建筑面积178.4平方米，套内面积141.36平方米；单价为每平方米9871.02元，总价款为人民币1760990元；交房时间为2019年9月10日；其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范，标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应的赔偿责任等。同时，双方又签订一份装修合同，约定原告向被告分三次支付装修费用308632元。上述合同签订后，原告于2017年9月6日向被告支付定金50000元、购房款150000元，2017年9月9日支付330990元，合计530990元，剩余房款1230000元由原告按揭贷款于2019年8月9日支付。原告分别于2017年10月30日支付装修款92590元、2018年10月30日支付装修款92590元、2019年2月28日支付装修款116890.44元，被告给予原告装修款折扣6561.56元，被告实际收到装修款302070.44元。 该房屋于2019年9月1日竣工验收。被告于2019年9月3日向原告发出交房通知书，原告在查验房屋时，发现屋内地漏排水管道不畅，房间墙面潮湿，局部地坪渗水，原告要求限期整修完毕后再接收房屋。2020年2月1日，原告再次查验房屋时发现，被告仍未对房屋进行整改修复，屋内积水。2020年4月9日，原告向被告发出解除《商品房买卖合同（预售）》的函，原告申请调查令调取的阜阳市邮政局的回执显示被告已于2020年4月11日签收。庭审中，被告表示该房屋已经维修完毕，但原告不予认可，屋内墙面有粪便、污渍，柜体有开裂、变形等情况，未达到入住条件。 上述事实，由身份证、认购书、商品房买卖合同（预售）、补充协议、装修合同、协议书、付款明细、解除商品房买卖合同（预售）的函、照片视频资料、商品房预售许可证、安徽增值税普通发票、竣工验收备案表及当事人的陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）、补充协议及装修合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效协议，对双方均具有约束力。原告已经按照合同约定交付了全部购房款、装修款，被告亦应按照合同约定的房屋交付期限2019年9月10日将商品房交付原告，但原告在收到被告交房通知后，对房屋验收时发现该房屋出现屋内地漏排水管道不畅，房间墙面潮湿，局部地坪渗水等情况，不能按时交付时，原告要求整修完毕后再接收房屋，由于双方约定的系精装房，被告虽表示已经维修完毕，但仍未到达入住条件，且也未在合理期限内通知原告交房。根据双方的合同约定：经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，故被告于2020年4月11日收到原告发出的解除商品房买卖合同（预售）时，未提出异议，应视为该合同已经解除；因补充协议及装修合同系商品房买卖合同（预售）的附属合同，也应一并解除。被告应按照合同约定退还原告购房款、装修款，并按照年利率4.9%支付原告自付款之日起至还清时止的利息。原告主张返还定金50000元，因双方已签订商品房买卖合同（预售），定金已转化为购房款，其要求返还定金无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十六条、第九十七条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告赵炫、被告阜阳市颍州碧桂园房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售）已经解除； 二、被告阜阳市颍州碧桂园房地产开发有限公司退还原告赵炫购房款1760990.00元及利息（其中530990元的利息从2017年9月10日起至本金还清之日止；1230000元的利息从2019年8月9日起至本金还清之日止，均按年利率4.9%计算）； 三、被告阜阳市颍州碧桂园房地产开发有限公司退还原告赵炫装饰装修款302070.44元及利息（其中92590元的利息从2017年10月30日起至本金还清之日止；92590元的利息从2018年10月30日起至本金还清之日止；116890.44元的利息从2019年2月28日起至本金还清之日止，均按年利率4.9%计算）； 四、驳回原告赵炫的其他诉讼请求。 案件受理费24840元，减半收取12420元，由原告赵炫负担275元，被告阜阳市颍州碧桂园房地产开发有限公司负担12145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  季云玲 二〇二〇年十一月十六日 书记员  杜 娟