广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初24833号原告：刘瑞琴，女，汉族，1975年1月7日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李双华，广东中轴线律师事务所律师，执业证号：14403201910117759。被告：深圳市光迅捷科技有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道固戍一路上围园新村**，统一社会信用代码：91440300MA5DQT375F。法定代表人：刘存鑫，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：窦春蓉，广东竞德律师事务所律师，执业证号：14403202011217772。原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李双华、被告委托诉讼代理人窦春蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房地产买卖合同》已解除；2、被告双倍返还原告支付的26万元定金（即返还原告52万元），并赔偿因违约造成原告的损失；3、被告承担本案全部诉讼费用，承担原告支出的律师费20000元。事实和理由：2018年11月11日，原告与被告在被告售楼部签订了《房地产买卖合同》和《委托经营管理协议》，双方约定原告以130万元购买被告物业，即深圳市罗湖区嘉宾路与南湖路交汇处北侧深华商业大厦裙楼（嘉宾公馆）4017号，并约定被告对该物业进行装修改造为酒店loft结构后交付给原告，再由原告委托给深圳市苏鹿酒店经营管理有限公司经营管理（被告以深圳市苏鹿酒店经营管理有限公司的名义与原告签订了《委托经营管理协议》）。原告按双方约定通过银行卡刷卡的方式分别于2018年11月5日支付2万元、2018年11月11日支付3万元、2018年11月18日支付5万元、2019年2月23日支付9万元、2019年3月2日支付7万元，共计支付26万元。原告在支付完26万元定金之后，前往该物业现场，发现与被告约定的装修改造工作毫无动工迹象，被告未向原告说明任何缘由，也未联系原告继续办理关于《房地产买卖合同》的后续履行事宜。后来原告又多次前往该物业查看情况，发现该物业依然保持原样，被告在该物业的办公室及售楼部也已人去楼空，原告至今未能联系到被告。此外，涉案合同未具体约定办理按揭贷款的具体时间，原告无法办理按揭贷款手续。此后，原告发函给被告要求继续履行合同，但被告收到律师函后未作出任何回应。目前涉案物业已被抵押，被告的行为构成根本违约，无法继续履行合同。被告答辩称，1、原告系涉案合同的违约方，应承担相关违约责任。原告依约支付定金后，再无支付任何房款。原告未按合同约定在2019年3月30日前支付首期款及剩余尾款的行为已构成违约，应承担合同相关的违约责任。根据涉案合同第十条之规定：“如原告逾期履行义务超过五个工作日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金。”被告曾多次催促原告支付剩余房款，均未果，后已口头通知原告要求解除涉案合同，已付定金不予退还。因此，涉案合同早已解除，被告已收取的定金有权不予退还。2、原告负有先履行支付购房款的义务，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据涉案合同第五条之规定：“在原告按照本合同第四条的约定将其全部应付款支付至监管账户及取得银行贷款承诺函之日起十个工作日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。”据此，被告的房屋交付过户等相关合同义务的履行前提系原告已依约支付完毕购房款。本案中原告仅支付定金，剩余购房款经被告多次催告并未支付，被告有权拒绝履行过户等相关合同义务。另外，双方并未在涉案合同中就房屋装修事宜作出具体的书面约定。原告违约行为在先，又以被告装修改造毫无动工迹象为由主张被告违约，缺乏合同和法律依据，法院应不予采信。3、原告系涉案合同的违约方，其诉请被告双倍返回定金、赔偿因被告违约造成原告的损失、被告承担本案全部诉讼费用及律师费支出无事实与法律依据，法院应不予支持。经审理查明，2018年11月11日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定如下主要内容：原告以130万购买被告名下涉案房屋，即深圳市罗湖区嘉宾路与南湖路交汇处北侧深华商业大厦裙楼（嘉宾公馆）4017号；原告在签署合同当天支付定金5万元，在签署合同伍十日内再支付定金21万元；原告须于2019年3月30日前将首期款（不含定金）52万元支付至双方指定监管机构的监管账户；除定金、首期款以外的房款，原告可以向银行进行按揭付款；在原告按照本合同约定将其全部应付款支付至监管账户及取得银行贷款承诺函之日起十个工作日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；如原告逾期履行义务超过五个工作日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金。随后，原告分别于2018年11月5日支付2万元、2018年11月11日支付3万元、2018年11月18日支付5万元、2019年2月23日支付9万元、2019年3月2日支付7万元，共计支付定金26万元。2020年6月10日，原告委托律师向被告住所地邮寄《律师函》，称原告在支付完26万元定金之后，前往涉案房屋现场发现与被告约定的装修改造工作毫无动工迹象，被告未向原告说明任何情况，也未联系原告继续办理关于《房地产买卖合同》的后续履行事宜。原告后又多次前往涉案房屋查看情况，发现涉案房屋依然保持原样，被告在涉案房屋的办公室及售楼部也已人去楼空，至今未能联系到被告。故要求被告在本函发出后十日内与原告继续履行《房地产买卖合同》后续事宜，否则原告将与被告解除该《房地产买卖合同》并要求被告承担相应的违约责任。但被告称未收到该律师函。2020年6月22日，原告向被告住所地邮寄《解除合同通知书》，称被告收到前述《律师函》后依然没有任何回应，故通知解除双方的《房地产买卖合同》。但该邮件已被退回，被告没有收到该通知书。另查，原告提交的2020年6月23日不动产权资料电脑查询结果表显示，涉案房屋于2019年12月6日被设立抵押登记，抵押权人为深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行合同义务。在合同履行过程中，原告未按合同约定于2019年3月30日前将首期款（不含定金）52万元支付至双方指定监管机构的监管账户，该行为构成违约。关于被告于2019年12月6日对涉案房屋设立抵押登记是否构成违约的问题。因原告逾期支付首期款已超过五个工作日，根据合同约定被告享有合同解除权，且根据合同法规定被告享有先履行抗辩权，被告对涉案房屋设立抵押登记的行为并不构成违约。关于涉案《房地产买卖合同》是否已解除的问题。原告于2020年6月22日邮寄通知被告解除涉案合同，被告称在涉案房屋设立抵押登记前已口头通知原告解除合同，故双方对解除涉案合同并无异议；结合被告未举证证明其口头通知原告解除合同的事实以及原告所发出的解除合同通知未被有效签收的因素，本院确定涉案合同于本案起诉状副本送达被告时即2020年10月4日解除。如前所述，原告存在逾期支付首期款且超过五个工作日的违约行为，被告没收原告已支付的定金26万元并无不当，原告主张被告双倍返还定金52万元并赔偿律师费等其他损失理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘瑞琴与被告深圳市光迅捷科技有限公司签订的《房地产买卖合同》于2020年10月4日解除；二、驳回原告刘瑞琴的其他诉讼请求。案件受理费人民币4500元，保全费人民币3120元，均由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  彭弘卫二〇二〇年十一月二十三日书记员  冯雪蒙