广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10580号上诉人（原审原告）：龙广德，男，仫佬族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。上诉人（原审原告）：赖凤琼，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈振飞，男，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：陈竞伟，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱甜甜，广东德先律师事务所律师。上诉人龙广德、赖凤琼与上诉人陈振飞因租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙广德、赖凤琼上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判陈振飞向龙广德、赖凤琼支付欠款956738元；2.本案一、二审诉讼费用由陈振飞承担。事实和理由：一审判决部分判项超出当事人的诉讼请求，且认定事实不清。（一）一审判决在判项中确认涉案合同无效，超出双方当事人的诉讼请求，于法无据。（二）一审法院忽略了双方当事人自认的案件事实，针对双方无异议的事项作出有违当事人意思表示的判决，违反民事审判原则。双方的聊天记录显示，陈振飞确认其截至2020年3月10日的欠费（除电费和违约金）为723342元。一审法院未审查陈振飞此前交纳费用的明细，仅以应收费用扣减已交费用作为判定欠费的依据，属于认定事实不清。（三）一审判决认定涉案合同无效，继而认定合同中所约定的违约金和水电费收费标准无效，缺乏依据。1.陈振飞仅要求对预交的2020年5月电费进行多退少补，说明其对之前的电费缴纳数额无异议，一审法院擅自违背当事人的意思自治，按供电局的电费单价核算已收电费，缺乏依据。2.龙广德、赖凤琼在2020年6月10日向陈振飞出具收据，当中载明水费按3.8元/立方、电费按1.1元/千瓦时（度）计算，陈振飞也予以签字确认。陈振飞在一审中对水电费计算标准的异议不应成立，应参照合同约定。3.涉案合同约定的水电费标准，系龙广德、赖凤琼综合考虑供电线路、电表和供水水管等的损耗、计费读数的差额等因素确定，并未过分偏离供水和供电部门的计费标准，没有显著损害陈振飞的利益，且陈振飞作为经营者对市场应有所了解，其清楚知悉供水和供电部门的计收标准，如有异议，应在合同签订时提出。陈振飞现提出异议，明显有违诚实信用原则。陈振飞辩称，（一）涉案合同为无效合同。（二）关于水电费的计算标准，陈振飞同意一审法院查明的事实，但认为不应计算2020年6月之后的占用费。陈振飞上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判陈振飞无需向龙广德、赖凤琼支付自2020年6月1日起至交还租赁物之日止每月按23422元标准计付的占用费；2.本案一、二审诉讼费用由龙广德、赖凤琼承担。事实和理由：（一）一审判决认定龙广德、赖凤琼自2020年6月起无法向陈振飞提供电源且至今未恢复，致使陈振飞无法实现承租目的，但一审判决却要求陈振飞承担自2020年6月起至搬离之日的占有使用费，明显前后矛盾，对陈振飞不公平。（二）双方已在一审庭审中就搬迁事宜达成一致意见，但陈振飞于2020年6月搬迁厂房时却无故遭受龙广德、赖凤琼的恶意阻挠，致使陈振飞无法顺利搬迁，龙广德、赖凤琼的行为严重违背了诚实信用原则。龙广德、赖凤琼辩称，一审判决陈振飞承担自2020年6月起至搬离之日止的占有使用费，处理得当，应当予以维持。龙广德、赖凤琼从来没有恶意阻挠陈振飞搬离厂房。陈振飞的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。龙广德、赖凤琼向一审法院起诉请求：1.判令陈振飞向龙广德、赖凤琼支付2018年4月1日起至2020年3月31日止的未付租金956738元及相应的利息损失（至2020年3月31日止的利息为140826.4元，自2020年4月1日起至实际清偿之日止，按照月利率2%计算）；2.判令陈振飞向龙广德、赖凤琼支付2019年12月1日至2020年2月28日的电费38437.3元；3.判令陈振飞向龙广德、赖凤琼支付地税费9717.34元；4.判令陈振飞向龙广德、赖凤琼支付2019年度报税员工资4000元；5.陈振飞承担本案诉讼费。一审中，龙广德、赖凤琼撤回上述第三、四项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年9月30日，龙广德（甲方）与陈振飞（乙方）签订了《场地租赁合同》,约定由甲方将位于佛山市某区某镇某桥**1，面积约4500平方米的场地和某村某竹基5.87亩地块内约3868平方米的自建厂房场地，合计约8368平方米出租给乙方做纺织印花使用。场地设施附出租平面图；承租期限自2017年10月1日起至2027年9月30日止，乙方引进设备、维修场地和瓦面有5个月的免租期，租金从2018年3月1日开始计算，租金每月99800元，每三年按10%递增一次，即2021年10月1日起递增。水、电规定，甲方保障场地有供电局用电量约400千瓦，按电费价1.1元/度计算；水价按3.8元/吨计费。自合同签订之日起三日内乙方向甲方支付租赁押金20万元。陈振飞实际向龙广德支付了租赁押金19万元。广东某网有限责任公司佛山某供电局某供电所出具的佛山市某区某镇某南源印花厂电费明细清单显示：2018年1月1日至2020年5月1日，计费电量为666005度，应收电费为505670.76元。经双方计算确认，2018年1月1日起至2020年1月31日止涉案场地的用水量度数为51726立方，在该立方数中扣减200立方，作为在此期间龙广德、赖凤琼的用水量，即陈振飞的用水量为51526立方（51726立方－200立方）。一审庭审中，双方确认至2020年5月31日，陈振飞共向龙广德、赖凤琼支付了相关费用2863943.8元及15000元预存电费。陈振飞至今仍占用涉案土地，陈振飞同意把涉案土地交还龙广德、赖凤琼。龙广德、赖凤琼同时明确陈振飞应缴纳的费用共3820681.8元（2863943.8元+956738元）包含：2018年3月至2020年3月共25个月的租金2495000元（99800元/月×25个月）；水费195798.8元（51526立方×3.8元/立方）；电费732605.5元（2018年1月1日至2020年5月1日，666005度×1.1元/度）；报税员工资8000元；土地使用税2017年10月1日至2019年12月31日止共17965.71元；其余款项为陈振飞应缴纳的逾期付款违约金。对陈振飞2020年5月2日至2020年5月31日应支付电费的事实认定：双方确认涉案场地2020年5月份的用电度数为32148度，电费金额为21383.57元。因2020年5月始龙广德、赖凤琼将部分场地出租案外人使用，故双方确认2020年5月份陈振飞的用电度数为11868度。另查明，龙广德与赖凤琼是夫妻关系。佛山市某区某镇某南源印花厂为个体工商户，登记经营者为赖凤琼，经营场所为涉案租赁场地：佛山市某区某镇某三角开发区某龙桥路**1。双方确认的租赁物现状：于2020年5月31日起涉案厂房无电源供应，至今未通电。龙广德、赖凤琼于2020年5月1日起将涉案的部分场地出租给案外人（该部分场地双方在涉案租赁合同出租场地平面图中已确定约1805平方米的四至范围，并签名确认），经双方协商一致自2020年5月起陈振飞向龙广德、赖凤琼每月支付78140元租金。2020年4月20日，一审法院依龙广德、赖凤琼申请查封了租赁场地中放置的机器设备。经协商一致，现龙广德、赖凤琼同意陈振飞于2020年7月15日前将被查封的设备搬离涉案场地。经释明，陈振飞认为若合同无效，虽对本身的损失提出抗辩，但不要求在本案中处理，也不提起反诉，其另行主张权利。龙广德、赖凤琼认为若合同无效，则龙广德、赖凤琼诉请支付的租金实际为占用标的物的占用费；对于2020年2月起的水费，不要求在本案处理，其另行主张权利。一审法院认为，陈振飞与龙广德于2017年9月30日签订《场地租赁合同》，涉案地块由赖凤琼登记注册为佛山市某区某镇某南源印花厂的经营场所，龙广德、赖凤琼为夫妻关系，现双方当事人均对龙广德、赖凤琼中任一主体的行为及于另一主体无异议，故龙广德、赖凤琼作为本案主体适格。本案是龙广德、赖凤琼作为出租人将涉案租赁物（包含土地及建筑物）交付承租人即陈振飞使用、收益，要求陈振飞支付租金及相关费用，本案是租赁合同纠纷。一、关于涉案合同是否有效问题。首先，龙广德、赖凤琼将位于佛山市某区某镇某桥**1及某村某竹基地块内自建房场地（合计面积约8368平方米）出租，但未能提供涉案土地的所有权属证明；其次，龙广德、赖凤琼亦未能提供涉案厂房等建筑物的产权证明，在本案一审辩论终结前，龙广德、赖凤琼未办理用地审批手续，亦未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。但涉案场地却出租用于工业用途。因此，涉案租赁合同违反法律、法规的强制性规定，为无效合同。龙广德、赖凤琼认为租赁物中有4140平方米的厂房已经提交了报建手续，并不是合同全部无效。因提交了报建手续并不等同于可通过报建，故龙广德、赖凤琼该意见，一审法院不予采纳。龙广德、赖凤琼还提供了政府规划建设办公室的证明，证明租赁物中4140平方米的土地所有权权属，但该证据的证明目的仅用于解决涉案土地的用电问题，不能以此认定该4140平方米的地块办理了所有权权属证明，对龙广德、赖凤琼的上述意见，一审法院不予采纳。二、关于合同无效的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。（一）涉案租赁物涉案合同无效，陈振飞依据涉案合同取得的土地及地上建筑物依法律规定，应当返还龙广德、赖凤琼。陈振飞应返还龙广德、赖凤琼土地及地上建筑物，该租赁场四至范围为在原租赁合同场地平面图中除去双方确认的约1805平方米的场地），并在合理的时间内撤离涉案场地。（二）保证金如前所述，涉案合同无效，龙广德、赖凤琼依据合同约定收取的保证金依法应当退还陈振飞。龙广德、赖凤琼收取了陈振飞保证金19万元，陈振飞要求龙广德、赖凤琼扣减租金或占用费等费用后退还剩余保证金,合法有理，一审法院予以采纳。龙广德、赖凤琼认为保证金有部分已用于修复厂房，故应扣减该部分费用后才能作为保证金退还。因龙广德、赖凤琼无法提供其修复厂房的损失数额，陈振飞对龙广德、赖凤琼的上述陈述也不予认同，且龙广德、赖凤琼出租的厂房理应达到正常出租使用的程度，故龙广德、赖凤琼主张在保证金中扣减修复费用，无法律依据，一审法院不予支持。（三）占用费涉案租赁合同无效,当事人应参照原合同约定的租金标准支付场地占用期间的占用费。占用费的起算时间点，涉案租赁合同虽无效，但应以双方当事人在原合同确认起算租金的时间自2018年3月1日开始计算。陈振飞认为其于2018年1月1日起进入涉案场地，双方确认5个月的免租期，应从2020年6月开始计算租金。因双方未确认从陈振飞实际搬入的时间点开始计算免租期，故一审法院对陈振飞该辩称不予采纳。占用费的标准，应以原合同约定至2021年10月前的租金每月99800元计算。陈振飞认为龙广德、赖凤琼的场地面积有误，应扣减相应的租金作为每月的标准。但合同中标明的使用面积与合同中附加的平面图及场地面积明细相吻合，且陈振飞也确认实际使用了平面图中的面积范围，陈振飞认为面积有误却不能提供充分的证据证明，故一审法院对该辩称不予采纳。时长的计算，应自2018年3月1日起计至陈振飞实际搬离之日止。陈振飞辩称，因龙广德、赖凤琼原因致使其2018年4月至9月期间无法使用涉案场地，应扣减该部分租金。但从龙广德、赖凤琼提供的水电费证据分析，在上述期间，涉案场地的水电费没有因此而有巨大的变化，可证明其实际正在使用涉案场地。综上，占用费的具体计算方式如下：自2018年3月1日起至2020年4月止，该时段每月99800元占用费。2020年5月因龙广德、赖凤琼将部分场地收回转租，且自愿以每月78140元的标准计收租金，故2020年5月占用费用按78140元计算一个月。自2020年6月起，因龙广德、赖凤琼无法向陈振飞提供电源，且至今未恢复，致使陈振飞无法正常经营，即龙广德、赖凤琼租用给陈振飞场地的功能因龙广德、赖凤琼原因受损，无法达到承租目的，但考虑陈振飞现仍未清场撤离，也实际占用场地，故一审法院酌情认定自2020年6月起至龙广德、赖凤琼实际搬离日止，每月占用费为23442元（以5月占用费为基数的30%）。综上，2018年3月至2020年4月的占用费2594800元（99800元/月×26个月）；2020年5月的占用费78140元；从2020年6月起至交还租赁物之日止,按每月23422元计算。（四）违约金因涉案合同无效，故双方约定的违约条款无效，龙广德、赖凤琼诉请陈振飞支付逾期违约金，无法律依据，一审法院不予支持。（五）电费因涉案合同无效，故双方约定的电费标准无效，一审法院按广东某网有限责任公司佛山某供电局某供电所出具的佛山市某区某镇某南源印花厂电费明细清单予以认定，自2018年1月1日至2020年5月1日，应收电费为505670.76元。龙广德、赖凤琼认为按原合同约定每度电按1.1元收取无法律依据，一审法院不予支持。2020年5月2日起至2020年5月31日止，双方当事人确认涉案场地共使用了32148度电（包含已转租的场地），电费金额为21383.57元，其中陈振飞使用了11868度电。因双方约定的电费条款无约束力，一审法院酌情按比例计算陈振飞该时段应支付的电费，即7894.12元（11868度/32148度×21383.57元），在陈振飞已支付的预存电费中扣减，龙广德、赖凤琼应返还陈振飞7105.88元（15000元－7894.12元）。2020年6月起，龙广德、赖凤琼至今无法提供涉案场地的电源，故无电费产生。（六）水费双方当事人确认自2018年1月至2020年1月，共用水量立方数为51526度，陈振飞同意按2.9元/立方作为收取水费的单价标准合理，一审法院予以确认，即上述时段的水费149425.4元（51526立方×2.9元/立方）。自2020年2月起至实际搬离涉案土地之日止的水费，龙广德、赖凤琼坚持不在本案处理，也没有提供该时段实际发生用水的依据，故一审法院对上述时段的水费不予审理。（七）土地使用税费用土地使用税应由纳税人按照法律规定缴纳，龙广德、赖凤琼提供的税收缴纳义务人并非陈振飞，且陈振飞不同意支付该笔费用，故一审法院对龙广德、赖凤琼认为应由陈振飞支付上述税收费用无法律依据，一审法院不予支持。（八）报税员工资陈振飞同意支付8000元的报税员工资，是其对自己权利的处分，一审法院予以准许。综上，陈振飞应支付龙广德、赖凤琼涉案场地实际已发生的费用:占用费至2020年5月30日2672940元（2594800元+78140元），水费至2020年1月31日149425.4元，电费到2020年5月31日498564.88元（505670.76元－7105.88元），报税员工资8000元，合计3328930.28元（2672940元+149425.4元+498564.88元+8000元）；扣减陈振飞已支付2863943.8元及保证金190000元，即陈振飞应支付274986.48元（3328930.28元－2863943.8元－190000元）。自2020年6月起至交还租赁物之日止的占用费,按每月23422元计算。龙广德、赖凤琼其余多出的诉请，无法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认龙广德与陈振飞于2017年9月30日签订的《场地租赁合同》无效；二、陈振飞在判决生效之日起十日内向龙广德、赖凤琼返还位于佛山市某区某镇某桥**1及某村某竹基地块内自建厂房场地（四至范围为在原租赁合同场地平面图中除去双方确认的约1805平方米的场地）；三、陈振飞在判决生效之日起十日内向龙广德、赖凤琼支付所欠费用(至2020年5月31日止为274986.48元，占用费自2020年6月1日起至交还租赁物之日止,按每月23422元计算)；四、驳回龙广德、赖凤琼的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7574元，财产保全费3520元，合计11094元。由龙广德、赖凤琼共同负担7905元，由陈振飞负担3189元。二审中，龙广德、赖凤琼提交了编号为NO1831***、时间为2020年6月10日的收据一份，拟证明陈振飞于一审过程中按照合同约定的水电费标准向龙广德、赖凤琼支付了2020年度5月份水电费，陈振飞对合同约定的水电费标准予以认可，法院应当按照合同约定的水电费标准计算陈振飞占有、使用期间的水电费。陈振飞向本院提交了照片复印件4张，拟证明龙广德、赖凤琼恶意阻挠导致陈振飞无法顺利搬迁。经审查，本院认为，即使陈振飞向龙广德、赖凤琼按照合同约定的标准支付了2020年5月水电费，也并不意味着陈振飞对计费标准予以认可，亦无法证明陈振飞应当按照该标准向龙广德、赖凤琼支付欠付的水电费。陈振飞在二审中提交的照片无法证明龙广德、赖凤琼恶意阻挠其搬离涉案厂房，故本院对该证据不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一审判决是否超出当事人的诉讼请求范围；龙广德、赖凤琼上诉主张按照合同约定的标准计付水电费是否应当得到支持；陈振飞上诉主张无需支付2020年6月以后的占有使用费是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。龙广德、赖凤琼将涉案场地及涉案厂房出租给陈振飞作经营之用，涉案场地及涉案厂房均未取得相关权属证明，也未办理用地审批手续及建设工程规划许可证，一审判决认定涉案合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，并无不当，本院予以维持。龙广德、赖凤琼上诉主张，一审判决超出其诉讼请求范围认定涉案合同无效，违反法定程序。本院认为，对合同的效力进行认定，属于法院审理合同纠纷案件时应当主动审查的范畴。龙广德、赖凤琼上诉主张一审判决违反法定程序，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。龙广德、赖凤琼上诉主张，陈振飞应当按照合同约定的标准支付水电费。本院认为，涉案合同无效，双方约定的水电费计算标准亦为无效条款。一审法院按照电费明细清单（2018年1月1日至2020年5月1日）及双方确认的用电量（2020年5月2日起至2020年5月31日），扣减陈振飞已支付的预存电费后，认定陈振飞应当向龙广德、赖凤琼支付498564.88元电费，处理得当，本院予以维持。因双方当事人对自2018年1月至2020年1月31日期间共用水量予以确认，一审法院按照陈振飞主张的2.9元/立方的计费标准，认定陈振飞应当支付上述时段的水费149425.4元，处理得当，本院予以维持。龙广德、赖凤琼上诉主张按照合同约定的标准计付水电费，于法无据，本院不予支持。关于第三个诉讼请求。陈振飞上诉主张，不应支付2020年6月以后的占有使用费。本院认为，虽然2020年6月以后因龙广德、赖凤琼原因未向涉案场地及涉案厂房供电，但陈振飞仍未清场撤离，故一审判决陈振飞按照2020年5月占有使用费的30%计付2020年6月起至实际交还租赁物之日止的占有使用费，并无不当，本院予以维持。陈振飞上诉主张无需支付2020年6月以后的占有使用费，理据不足，本院不予支持。综上，龙广德、赖凤琼和陈振飞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11004元，由龙广德、赖凤琼负担10618元，由陈振飞负担386元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十一月四日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰