福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初8298号 原告：泉州万晟基业房地产开发有限公司，住所地惠安县螺阳镇建筑业发展中心**1401,统一社会信用代码913505210774076261。 法定代表人：陈骏龙，执行董事。 委托诉讼代理人：成幼兰，女，系原告员工。 委托诉讼代理人：黄丹凤，女，系原告员工。 被告：吴永财，男，1988年10月8日出生，汉族，住惠安县。 被告：张晓如，女，1989年3月12日出生，汉族，住惠安县。 第三人：中国工商银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县螺城镇惠兴街**，统一社会信用代码913505218562385933。 代表人：黄鹤鸣，行长。 委托诉讼代理人：陈颖杰，男。 委托诉讼代理人：林曲平，男。 原告泉州万晟基业房地产开发有限公司（以下简称万晟地产公司）与被告吴永财、张晓如、第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行（以下简称工行惠安支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万晟地产公司的委托诉讼代理人成幼兰、黄丹凤及第三人工行惠安支行的委托诉讼代理人陈颖杰到庭参加诉讼。被告吴永财、张晓如经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万晟地产公司向本院提出诉讼请求:一、判决解除原告与两被告签订的合同编号为201706260022的《商品房买卖合同》（含附件）；二、判决解除原告与两被告及第三人签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号01408惠安2017年一手贷000990）；三、判决两被告协助原告办理注销该商品房买卖合同登记备案、预售商品房买卖预告登记、抵押权预告登记手续；四、判决两被告向原告支付合同解除违约金120771.8元（以商品房总价款的10%计算）；五、判令两被告向原告偿还原告为其向第三人代偿的贷款本息及代偿款项实际发生之日起至两被告付清款项之日止的违约金（该代偿款暂计至2020年9月25日为8170.19元；代偿款违约金以代偿款为基数按日万分之五计算，暂计至2020年10月23日为845.61元）；六、判决两被告应支付的上述第四、五项款项由原告直接从两被告已付的购房款中予以扣除；七、判决原告从两被告已付的购房款中直接向第三人支付两被告应付的剩余按揭贷款本息、逾期还款罚息及违约金（具体金额以第三人开具的截至实际还款之日被告尚欠的贷款本息凭证为准）。事实与理由：原告系惠安县万盛·凤凰城三期的建设单位。2017年6月27日，两被告与原告签订合同编号为201706260022的《商品房买卖合同》（含附件），约定两被告向原告购买由原告开发建设的位于惠安县××镇××期××＃××号商品房，总价款1207718元，建筑面积141.91平方米。其中首付款247718元，余款960000元向银行按揭贷款支付。合同签订后，两被告向原告支付首付款247718元。两被告与原告及第三人于2017年8月3日签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号01408惠安2017年一手贷000990），约定两被告向第三人借款960000元用于向原告支付购房款，原告为该笔借款承担阶段性保证责任。借款合同签订后，第三人依约向两被告发放借款960000元。但自2020年3月30起两被告多次未依约向第三人偿还贷款，暂计至2020年9月25日，已导致第三人从原告保证金账户直接扣划累计8170.19元用于代偿两被告未偿还的按揭贷款本息。虽经原告多次寄送书面催款函要求两被告还款，但两被告均不予理会。两被告的行为已构成严重违约，请求支持原告诉讼请求。 被告吴永财、张晓如未作答辩。 第三人工行惠安支行述称，原告与两被告、第三人签订编号01408惠安2017年一手贷000990号的《个人购房借款/担保合同》，第三人发放贷款后，两被告从2019年8月起未能按约定归还贷款本息，造成贷款逾期、欠息，经催讨尚能归还，但从2019年12月开始抗拒催收，产生连续违约，根据《个人购房借款/担保合同》约定，原告对两被告上述债务承担连带清偿责任。原告为两被告代偿的贷款本息及违约金合计8170.19元情况属实。鉴于《商品房买卖合同》解除必然导致《个人购房借款/担保合同》的合同目的无法实现，第三人也要求解除《个人购房借款/担保合同》，并要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，至《个人购房借款/担保合同》合同解除时，两被告尚欠的贷款本金、利息、复利、罚息总金额，由原告直接从两被告支付的购房款中予以偿还。 经审理查明，原告万晟地产公司系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营销售。2017年6月27日，原告与两被告签订编号201706260022《商品房买卖合同》（含附件），约定两被告购买原告开发建设的位于惠安县××镇××期××＃××号商品房，建筑面积141.91平方米，总价款1207718元。合同第七条约定“付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当在2017年6月19日前支付首期房价款247718元（大写：贰拾肆万柒仟柒佰壹拾捌元整），占全部房价款的21%。余款960000元（大写玖拾陆万元整）向银行（贷款机构）申请贷款支付”。第八条约定“逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……”。合同第二十五条约定“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。合同第二十八条约定“补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应得由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件四：《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第8条约定“在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应向出卖人支付代偿款项的每日万分之五的违约金并赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人偿还按揭银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）。若在该商品房达到交付条件时，出卖人有权不予办理房屋交付手续，该商品房交付期限可顺延至买受人缴清银行的借款本息及出卖人代偿的款项及违约金之日后30天。如果出现出卖人代买受人偿还部分或者全部按揭贷款本金和／或利息情形的，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，买受人需按《买卖合同》第六条约定的商品房价款总金额20%向出卖人支付违约金。因解除《买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担”。第10条约定“无论任何原因导致《买卖合同》解除，有办理银行按揭的买受人均应负责解除与银行的借款合同及担保合同（包括出卖人向银行提供担保的合同）。买受人同意出卖人有权直接从出卖人应向买受人返还的已付购房款中扣除买受人应支付给银行的贷款余额本息及其他相关费用，并由出卖人直接将该部分款项支付给银行，付款后视为出卖人向买受人履行了相应的退款义务，对此买受人无异议”。2017年8月1日，被告张晓如向第三人出具共同还款确认书，确认被告吴永财向第三人办理的按揭贷款960000元是其与被告吴永财的共同债务，其为该笔债务承担共同连带偿还责任。2017年8月3日，被告吴永财作为借款人，两被告作为抵押人与原告、第三人签订合同编号为01408惠安2017年一手贷000990号《个人购房借款／担保合同》，约定被告吴永财向第三人贷款960000元用于向原告支付购房款。原告为该借款提供阶段性担保，两被告以案涉商品房为上述借款提供抵押担保。之后，第三人依约发放贷款960000元。此后，两被告未按期偿还按揭贷款，原告履行担保义务，先后于2020年3月30日分三笔共代偿3274.4元，2020年6月28日分三笔共代偿2448.5元，2020年9月25日代偿2447.3元，合计代偿8170.19元。另查明，案涉《商品房买卖合同》已办理登记备案手续、预告登记手续，并已办理预购商品房抵押权预告登记。案涉商品房尚未交付，尚未办理产权证。诉讼中，第三人同意解除案涉编号为01408惠安2017年一手贷000990号《个人购房借款／担保合同》。原告曾于2020年5月28日、2020年7月27日两次按商品房买卖合同中约定的联系地址向被告吴永财发送《限期履行还款义务催告函》,要求被告吴永财在收到催告函之日起三日内支付原告代偿款，否则原告有权收取违约金并解除合同。原告又于2020年8月3日向被告吴永财发送《解除通知函》，通知被告吴永财因其未能偿还代偿款，原告单方解除《商品房买卖合同》，并要求被告吴永财支付违约金等。 以上事实，有原告提供的营业执照副本、《商品房买卖合同》(含附件)、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《个人购房借款/担保合同》、不动产登记情况查询结果一览表（2份）、业务回单（7份）、《限期履行还款义务催告函》（2份）及EMS快递单、《解除通知函》及EMS快递单，第三人提供的个人借款凭证、不动产登记证明、贷款历史明细表、共同还款确认书、逾期催收回执函，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院依法予以认定。 综上事实，本院认为，原告与两被告于2017年6月27日签订的《商品房买卖合同》(含附件)，不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定有效，双方均应按照约定履行各自的义务。两被告未能按期归还按揭贷款本息，导致原告因承担保证责任于2020年3月30日至2020年9月25日期间，为两被告合计代偿按揭贷款本息8170.19元。经原告两次发送《限期履行还款义务催告函》，两被告未能偿还代偿款。根据附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定，两被告构成根本违约，原告有权解除购房合同。原告向被告吴永财发出《解除通知函》后，就本案纠纷向本院起诉，两被告经本院送达传票未到庭应诉，又未以任何方式表示愿意继续履行合同。诉讼中，承办人多次力图与两被告联系以协调妥善解决本案纠纷，但均无法联系到两被告，向两被告发送的短信亦未得到回复。原告请求解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告请求解除其与两被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因两被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定和法律规定，两被告应向原告支付合同解除违约金，偿还原告代偿的按揭贷款本息。截至2020年9月25日，原告代两被告偿还按揭贷款本息8170.19元，原告请求两被告偿还原告代偿的实际按揭贷款本息，理据充分，予以支持。原告请求两被告支付合同解除违约金120771.8元即总房款1207718元的10%，该违约金数额过高，综合考虑案涉房屋的价值变动因素及两被告的违约情况，可酌情按总房款1207718元的5%即60385.9元予以支持。原告另主张两被告应自其承担保证责任之日起至还清代偿款项之日止，以代偿款总额为基数按日万分之五支付违约金，依据不足，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从两被告已付购房款1207718元中直接向第三人偿还两被告尚欠的按揭贷款本息，符合规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求两被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。代偿款及违约金是一般债权，原告并不享有从被告已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从被告已付购房款中直接扣除代偿款、违约金，依据不足，不予支持。两被告未在本案主张返还已付购房款，故购房款的返还问题由双方当事人另行处理。两被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 吴永财、张晓如于2017年6月27日签订的合同编号为201706260022《商品房买卖合同》；一、解除原告泉州万晟基业房地产开发有限公司与被告吴永财、张晓如于2017年6月27日签订的合同编号为201706260022《商品房买卖合同》； 解除原告泉州万晟基业房地产开发有限公司与被告吴永财、张晓如、第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行于2017年8月3日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、二、解除原告泉州万晟基业房地产开发有限公司与被告吴永财、张晓如、第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行于2017年8月3日签订的《个人购房借款/担保合同》； 原告泉州万晟基业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内从被告吴永财、张晓如已付购房款1207718元中直接向第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行偿还被告吴永财、张晓如尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；三、三、原告泉州万晟基业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内从被告吴永财、张晓如已付购房款1207718元中直接向第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行偿还被告吴永财、张晓如尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）； 四、被告吴永财、张晓如应于本判决生效之日起十五日内偿还原告泉州万晟基业房地产开发有限公司代偿的按揭贷款本息8170.19元；四、四、被告吴永财、张晓如应于本判决生效之日起十五日内偿还原告泉州万晟基业房地产开发有限公司代偿的按揭贷款本息8170.19元； 、被告吴永财、张晓如应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州万晟基业房地产开发有限公司违约金60385.9元；五、五、被告吴永财、张晓如应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州万晟基业房地产开发有限公司违约金60385.9元； 六、被告吴永财、张晓如应在本判决生效之日起十五日内配合原告泉州万晟基业房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续； 七、被告吴永财、张晓如与第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行应于原告泉州万晟基业房地产开发有限公司代为偿还两被告尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续。 八、驳回原告泉州万晟基业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费16756.4元，减半收取8378.2元，由原告泉州万晟基业房地产开发有限公司负担383.2元（多预交的167180.8元予以退回）；被告吴永财、张晓如负担7995元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈秀军 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。