福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6344号 上诉人（原审被告）：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村****。 法定代表人：郑勇喜，该公司项目总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，男，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：陈武铭，男，1978年3月13日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：林玫芳，女，系陈武铭的妻子。 上诉人福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）因与被上诉人陈武铭商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒大公司委托诉讼代理人刘学铨与被上诉人陈武铭委托诉讼代理人林玫芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，并在查清事实的基础上依法改判或发回重审；2、判令本案一、二审诉讼费用由陈武铭承担。事实和理由：一、陈武铭没有任何证据证明房屋不符合交付条件，不能证明箱子和沙子存放的时间、地、地点和存续期间不属于交付标准的规定，房屋已经符合交付条件。陈武铭无故拒不接收房屋，依照合同约定及法律规定，应视为陈武铭已接收房屋。因此，逾期交房违约金只应当计算至恒大公司寄送交楼通知书之日止。二、一审法院认定合同附件六关于“逾期交房违约金支付总额最高不超过已付购房款的2%”的约定为无效条款，不符合事实与法律规定，应予以撤销、改判。 陈武铭辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。 陈武铭向一审法院提出诉讼请求：判令恒大公司支付逾期交房违约金（以陈武铭已付购房款496128元为基数、按日万分之一标准从2019年1月1日起计至整改完毕之日止）。 一审法院认定事实：2017年7月9日，陈武铭（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定陈武铭向恒大公司购买位于福清市××街道××村××村××号楼××层××商铺，价款总额为496128元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付陈武铭使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告，详见附件六（合同附件六第四条约定商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》）”，合同第八条及合同附件六同时约定：“如遇下列特殊原因，出双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈武铭使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2019年1月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同附件六第六条补充约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”。 合同签订后，陈武铭已按约向恒大公司支付了全部购房款，但恒大公司未按约于2018年12月31日前向陈武铭交房，陈武铭遂于2020年1月20日提起本案诉讼。 另查明一，恒大公司委托金碧物业有限公司于2019年6月1日向陈武铭寄送了交楼通知书，陈武铭于2019年6月2日收到交楼通知书。后陈武铭于2019年8月17日到案涉商铺现场查看，但因商铺内有大铁皮柜、门口有沙堆等杂物需清理等原因，双方未办理交房手续。2019年9月中旬，恒大公司将上述大铁皮柜等杂物清理干净。后在本案诉讼期间，恒大公司于2020年3月24日再次向陈武铭发出交房通知书，陈武铭于次日收到该通知书。但因陈武铭提出地面、墙面不平需整改等原因，双方至今未办理交房手续。 另查明二，涉案商品房项目于2016年8月18日开工，2018年9月25日取得《电梯安全检验合格证》，2018年11月6日对案涉店面所在的恒大城2-1#、2-2#楼进行测绘并取得房地产项目测绘计算书，2018年11月15日竣工，2019年4月15日取得《建筑工程消防验收意见书》（综合评定工程消防验收合格），2019年4月19日取得《工程竣工验收备案表》。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行义务。 关于逾期交房违约问题。双方约定于2018年12月31日前交房，但恒大公司逾期交房已构成违约。恒大公司委托物业公司于2019年6月2日通知陈武铭交房时，案涉商铺已通过消防验收和竣工验收，并取得房屋测绘报告，基本符合合同第八条及合同附件六约定的交房条件；但在恒大公司通知陈武铭交房时屋内尚有大铁皮柜、门口大堆沙子等垃圾未清理，陈武铭提出异议后恒大公司在2019年9月中旬才清理干净，由于恒大公司在交房前负有将房屋内垃圾清理干净的义务，尤其屋内存放大铁皮柜、门口堆放大堆沙子等均会影响商铺正常使用，更应将商铺清理干净后交付业主，故应认定恒大公司在2019年9月中旬清理干净之日视为案涉商铺才可以交房。在2019年9月中旬恒大公司将商铺清理干净后，陈武铭应在合理的时间内及时予以接收，未及时接收商铺的后果由其自行负责，根据本案具体情况，一审法院酌定陈武铭至迟应在2019年9月20日前接收，逾期交房违约金计算至2019年9月20日止。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二天（即2019年1月1日）起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。据此，恒大公司向陈武铭支付逾期交房违约金应以已付购房款总额496128元为基数，按每日万分之一标准，自2019年1月1日起计至2019年9月20日止。合同附件六第六条虽补充约定逾期超过180日后逾期交房违约金总额最高不超过已付房款的2%，但该条款系格式条款，且该条款免除了合同第九条约定的违约责任，依照合同法第四十条规定该条款无效，恒大公司据此无效条款提出的抗辩，一审法院不予采纳。陈武铭提出其不知道恒大公司委托物业公司通知其交楼，该交楼通知无效的主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条关于“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”的规定，恒大公司委托物业公司通知陈武铭交楼即为有效的民事法律行为，对陈武铭发生法律效力，故陈武铭该项主张，于法无据，不能成立。 关于不可抗力免责问题。审理中，恒大公司提交福清市气象局出具的《降雨天气统计表》和《2016-2018年福清台风影响情况》，以证明2016年1月至2018年12月间福清恒大城项目所在地共计有71天的暴雨、大暴雨、台风天气，交房时间应顺延71天。经审查，根据福清市气象局出具的气象资料显示自2016年1月起至2018年12月止福清暴雨、大暴雨、台风天气共计57天，自2017年1月起至2018年12月止福清台风天气为19天。一审法院认为，恒大公司主张暴雨、大暴雨天气应顺延交房无合同及法律依据，一审法院不予采纳；但在合同期内，恒大城项目所在地遭遇11.5天台风天气为不可抗力，势必影响施工，根据合同法第一百一十七条规定，可构成免责事由。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福清恒大置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向陈武铭支付逾期交房违约金（以已付购房款总额496128元为基数，按每日万分之一标准，自2019年1月1日起计至2019年9月20日止，免责11.5天从中扣除）;二、驳回陈武铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由福清恒大置业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 本院二审期间，各方当事人均未提交证据。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于恒大公司所提一审法院错误认定逾期交房违约金计算时间的问题，经查，陈武铭在一审期间提交的证据可以证明恒大公司通知交房时，屋内外尚有大件垃圾未清理，影响案涉商铺的正常使用。一审法院酌定的交房时间并无不当，本院对恒大公司的相关上诉理由不予支持。 另，《商品房买卖合同》附件六补充约定“若恒大公司逾期交房，支付的逾期交房违约金比例最高不超过已付房款的2%”。该约定属于格式条款，减轻了恒大公司应承担的合同第九条约定的逾期交房违约责任，违背了合同第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”之约定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款无效。恒大公司上诉主张该条款有效，于法无据，本院不予支持。 合同约定的逾期交房违约金标准为已付购房款的日万分之一，该标准已臻合理。恒大公司主张约定的违约金标准过高，应予调整，但其未举证证明该约定违约金明显高于损失，故本院对其主张依法不予支持。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费270元，由福清恒大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张雅典 审 判 员 庄彩虹 审 判 员 缪 羽 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 陈建彪 书 记 员 方 欢