黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2493号上诉人（原审原告）：齐忠宇，男，1997年12月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：顾大全，黑龙江顾大全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙飞，女，1988年5月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：赵树森，黑龙江九蕴律师事务所律师。原审第三人：讷河市金泰房产中介服务中心，住所地黑龙江省讷河市贵银名苑西门北走30米。经营者：金刚，职务经理。上诉人齐忠宇因与被上诉人孙飞、原审第三人讷河市金泰房产中介服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省讷河市人民法院（2020）黑0281民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐忠宇上诉请求：1.撤销讷河市人民法院一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人孙飞承担。事实和理由：一、被上诉人孙飞存在严重的违约行为，明显违反了双方签订的房屋买卖合同的约定，也使上诉人齐忠宇不能实现签订合同的目的，法院应该给予解除，一审法院认定孙飞的违约行为不能构成解除合同的要件，驳回齐忠宇的诉讼请求是错误的。孙飞在2020年2月21日就不履行交纳房屋贷款228,000.00元的义务，房屋也不能办理不动产变更手续。此房屋自孙飞2016年购买时起，就没有缴纳供热费，齐忠宇购买后，无法缴纳购买后的供热费，因为供热公司收取供热费的原则是必须将该房屋购买前的费用全部交清，所以齐忠宇在进入供暖期后无法缴纳供热费，房屋无法使用，实现不了购房目的。孙飞自购买该房屋就拖欠讷河市文化街御湖园小区开发单位购楼款本金69,256.00元、违约金48,000.00元，孙飞现不履行偿还义务，所以在没有偿还拖欠开发建设单位购房款的前提下，也是不能办理不动产变更手续的。二、孙飞在签订合同时存在明显的欺诈行为，其未交清开发建设单位款项，却在与齐忠宇签订合同时明确表示尚欠银行贷款，其余购房款全部缴清，此行为明显存在欺诈。三、根据双方签订的买卖合同第十条第三项约定，孙飞应在齐忠宇交付定金和购房款达120,000.00元起1日内还清尚欠贷款机构的贷款，逾期超过30日，齐忠宇有权解除合同。现孙飞以自己的行为表明不履行主要债务，违反双方合同的约定，致使齐忠宇不能实现购房目的。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。孙飞辩称，上诉人齐忠宇的上诉请求没有法律依据，一审法院认定事实清楚、证据确实充分，应依法驳回上诉人的上诉请求。第一，上诉人所述被上诉人在2020年2月21日就不履行双方签订的房屋买卖合同义务，不是导致上诉人不能办理不动产变更登记手续的原因。第二，上诉人所述被上诉人自2016年没有缴纳供热费，但是在2018年交付房屋给上诉人使用时，上诉人也没有缴纳供热费，而且供热公司并没有给上诉人停止供暖，与上诉人所称实现不了购买房屋的目的不符。第三，上诉人主张被上诉人拖欠案涉楼房开发商购房款本金，与事实不符。第四，被上诉人孙飞在签订合同时没有存在明显的欺诈行为，被上诉人缴纳多少首付购房款与本案所诉没有利害关系，而且上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同也是双方真实意思表示，并且按照交易习惯，在上诉人交付全额房款后完全可以办理不动产变更登记手续。恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。讷河市金泰房产中介服务中心述称，本案如果需要该中心出什么手续，愿意配合法院工作。齐忠宇向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年6月23日签订的房屋买卖合同；2.要求被告给付已购房款12万元；3.要求被告给付违约金7,700.00元；4.要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月23日，原、被告签订房屋买卖合同，约定孙飞将讷河市文化街御湖园小区6号楼3单元21层02号房屋卖给齐忠宇，房屋价款38.5万元，案涉房屋有按揭贷款24万余元未偿还。齐忠宇支付首付款12万元，实际占有使用房屋。双方签订房屋买卖合同时尚不能办理不动产权证，在2019年3月份，案涉房屋已能够办理不动产权证，而孙飞不予配合办理。上述事实有房屋买卖合同、收条、观湖国际房屋交接单、税收完税证明、黑龙江省住宅专项维修资金票据、预购商品房预告登记费票据、齐齐哈尔市商品房预售收款票据、微信聊天截图、预告登记等予以佐证。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，视为其放弃了质证的权利，本院依法缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人签订的房屋买卖协议是双方关于买卖房屋合意的结果，系双方当事人的真实意思表示。至于诉争房屋已具备办理不动产权利登记条件，诉争房屋交易障碍已消除，案涉房屋买卖合同完全可以继续履行，能够实现合同目的。孙飞与齐忠宇签订的房屋买卖合同不违反法律禁止性规定，应属有效。房屋交付使用合同已履行，合同双方并未产生争议。在明知房屋不能办理不动产权证的情况下，齐忠宇仍然签订房屋买卖合同，就应当承担交易障碍的风险，齐忠宇尚有房款没有支付，即使孙飞不配合，仍然可以通过其他方式继续履行合同，办理不动产权证变更手续。孙飞的违约行为不能构成解除合同的要件，齐忠宇可另行向其主张违约责任。综上所述，齐忠宇的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告齐忠宇的诉讼请求。案件受理费2,854.00元，减半收取计1,427.00元，由原告齐忠宇负担。二审中，齐忠宇向本院提交录音光盘一张，内容为其到售楼处及供热公司与工作人员的对话录音，还向本院提交其在供热公司拍摄的案涉房屋取暖费欠费情况，欲证实一审法院判决后，其到案涉小区售楼处咨询，售楼处人员答复因孙飞拖欠购楼款，无法办理过户，供热公司也因欠缴取暖费而对案涉房屋停止供热。齐忠宇还向本院提交哈尔滨银行给孙飞邮寄的信用卡欠款催收律师函一份，欲证实孙飞恶意拖欠银行1.9万元，已被银行列入个人征信系统，孙飞已失去履行能力，不可能再继续履行案涉房屋的买卖合同。孙飞对齐忠宇提交的对话录音不予认可，认为没有相关书面证明，且该证据不是新证据；对拖欠取暖费的事实没有异议，但是认为其虽拖欠2016-2017年取暖费，并不影响齐忠宇继续缴纳其入住后的费用，也不会导致房屋买卖合同不能履行，催收律师函与本案无关。本院认为，因孙飞对案涉楼房拖欠取暖费的事实无异议，本院对此予以确认；齐忠宇提交的录音不能证实案涉楼房无法办理过户手续，催收律师函的内容与本案无关，故本院不予采信。本院经二审审理，查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，齐忠宇与孙飞签订的案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权利并履行义务。现孙飞虽未按合同约定清偿银行按揭贷款，但齐忠宇亦尚有房款没有支付，且齐忠宇在签订房屋买卖合同后已实际占有使用该房屋，一审法院认为孙飞的违约行为不能导致买卖合同目的不能实现，故判决驳回其诉讼请求并无不当。齐忠宇上诉主张孙飞仍拖欠开发公司购房款，无法办理房屋过户手续，但未提交充分证据予以证实。案涉房屋因欠缴供热费而被停止供热，亦不属于合同法定解除情形。齐忠宇在通过其他方式继续履行合同后，可向孙飞另行主张违约责任。综上所述，齐忠宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,854.00元，由上诉人齐忠宇负担。本判决为终审判决。审判长 敖 镝审判员 周巍巍审判员 刘 璐二〇二〇年十一月二十七日书记员 高静雅