广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1881民初4500号原告：巫春红，女，1969年12月29日出生，汉族，住广东省英德市*****市政府宿舍，公民身份号码440************220。被告：英德市格林酒店管理有限公司，地址：英德市*******以东、金子山大道以南金穗花园一期1号楼，统一社会信用代码：91441881MA4UTJYB8A。法定代表人：莫家住，执行董事。委托诉理人：郭周旋，广东相映红律师事务所律师。原告巫春红诉被告英德市格林酒店管理有限公司（以下简称格林酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蓝文聪适用简易程序公开开庭进行审理。原告巫春红、被告格林酒店公司的委托诉讼代理人郭周旋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫春红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年10月至2020年9月共12个月的房租19780元整及拖欠房租违约金3560元整。2.判令被告支付违反合同的违约金56518元整。合同违约金、拖欠租金及拖欠租金违约金三项合计79858元整。事实与理由：原告将英德市******以东、金子山大道以南金穗花园一期1号楼220房出租给被告，2018年6月24号，,原告与被告签订了《格林东方酒店房屋租赁合同书》，合同约定租赁期限10年，物业交付时间为2018年7月1日，房租按季度结算，每季度租金4945元整，前一季度租金于下一季度首月1日支付。被告并未向原告支付任何保证金。被告支付了2018年7月至2019年9月共5个季度的租金，但是被告从2019年10月开始拖欠租金至今。按照合同第八条违约责任第3点：“在租赁期内，若逾期3月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付甲方年度租金的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月，甲方有权解除合同。第四点：本合同在有效期内，除本合同第十一条的约定之外，任何一方不得提前解除合同，否则，违约方应向守约方支付相当于本委托物业购房款20%的违约金”。原告通过电话、上门等形式向被告多次催交租金，但是被告一直避而不见，不理会业主的诉求，至今依然没有支付拖欠的租金。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。原告提供的证据有：一、购房发票复印件；二、银行流水；三、原告身份证复印件；四、房屋租赁合同复印件；五、原告粤（2020）英德市不动产权第00046**房产证；六、被告企业机读档案登记资料。（证据有原件核对，其他证据为复印件）被告格林酒店公司辩称：一、被答辩人第二项诉讼请求没有法律依据，应当依法驳回原告该项诉求。答辩人与被答辩人签订的《格林东方酒店房屋租赁合同书》第八条第4款约定，“本合同在有限期内，除本合同第十一条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则，违约方应向守约方支付相当于本委托物业购房款2096的违约金。”该违约金是双方约定对方违约解除合同而支付的违约金，本案中，答辩人并未违约提前解除合同，因此被答辩人第二项诉讼请求没有法律依据，应当依法驳回原告该项诉求。二、应当免除2020年1月至6月的全部租金以及违约责任。答辩人承租被答辩人房屋做酒店经营使用，自2020年1月以来，由于无法预见的新型冠状病毒疫情，整个社会都进入了高度紧张状态，民众按照疫情防控部署要求和倡导而大量减少外出，导致答辩人经营收入显著减少，甚至在疫情期间无任何经营收入，进而可能导致答辩人因经营困难而无力继续支付租金。答辩人因新型冠状病毒疫情期间2020年1月至今不能履行交付租金的义务，是不可抗力事件原因造成，根据《合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。综上，应当免除答辩人2020年1月至6月的全部租金以及违约责任。三、被答辩人主张违约金按年度租金每日5‰计算明显过高。答辩人与被答辩人签订的《格林东方酒店房屋租赁合同书》，其中合同第八条约定，答辩人未付租金的，应按日向被答辩人支付年度租金的5‰违约金。根据《合同法》第一百一十四条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》，第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而本案答辩人虽然没有按时支付租金，造成被答辩人的损失也只是相当于银行的存款利息，并且只是按未付租金的金额计算，而被答辩人请求按年度租金总额计算违约金显然不符合其实际损失情况，超出其损失的多倍，明显过高，依法可以请求法院减少。四、答辩人因经营不善及受疫情的影响，现已向人民法院申请破产，现法院正在审查立案，本案应中止审理。答辩人因客观上不能经营，已向英德市人民法院申请破产，现英德市人民法院正在审查破产申请的立案，根据《企业破产法》第二十条的规定，“人民法院受理破产申请后，己经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止”，因此，法院应中止审理该案。本院经审理认定事实如下：原告巫春红是英德市******以东、金子山大道以南金穗花园一期1号楼220号房屋的所有权人，2018年6月24日，原告巫春红作为出租方（甲方）、被告格林酒店公司作为承租方（乙方），双方签订《格林东方酒店房屋租赁合同书》，约定原告巫春红将其所有位于英德市******以东、金子山大道以南金穗花园一期1号楼220号房屋出租给被告格林酒店公司，承租期限为10年，每季度的租金为4945元，前一季度租金于下一季度首月1日支付，如遇节假日可以顺延。在租赁期内，若逾期3月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付甲方年度租金的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月，甲方有权解除合同。本合同在有效期内，除合同第十一条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则，违约方应向守约方支付相当于本委托物业购房款20%的违约金。签订合同后，原告将涉案房屋交付给被告。因被告自2019年10月开始未向原告支付租金，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，被告对原告起诉尚欠租金时间段及租金金额无异议，但是认为违约金过高，请求予以调整。本院认为，原告与被告之间签订的《格林东方酒店房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。原告已按照合同约定将涉案房屋交付给被告使用，被告未按照合同约定的时间向原告缴纳租金等相关费用，其行为已经构成违约，应承担逾期支付的违约责任。被告主张因疫情影响要求减免租金，但其从疫情发生前的2019年10月就拖欠原告租金等费用，其违约行为与新型冠状病毒疫情没有必然联系；况且，被告未提交证据证明其因受疫情影响所受到的损失，因此，被告该主张证据不足，本院不予采信。关于原告主张被告按日计算年度租金的5‰支付迟延交纳租金的违约金的问题。被告未按照合同约定支付案涉租金，原告的实际损失只是利息损失，因此，被告只承担逾期支付的违约责任，原告主张由被告按日计算年度租金的5‰支付迟延交纳租金的违约金过高，本院依法予以调整为按年利率24%的标准计算。综上所述，原告诉请被告向其支付拖欠的2019年10月至2020年9月的租金（4945元／季÷3个月×12个月=19780元）及违约金合法有据，本院依法予以支持；原告主张的违约金应以实欠租金为基数，(2019年10-12月租金4945元的违约金从2020年1月1日计算、2020年1-3月租金4945元的违约金从2020年4月1日计算、2020年4-6月租金4945元违约金从2020年7月1日计算、2020年7-9月租金4945元的违约金从2020年10月1日开始计算，按年利率24%的标准计算为宜。关于原告主张被告格林酒店公司赔偿违反合同的违约金56518元的问题。原告该主张缘于双方约定的违约方违法解除合同而应向守约方支付该违约金的计算标准，本案中，原告并未诉请解除《格林东方酒店房屋租赁合同书》，因此，原告该主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告英德市格林酒店管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告巫春红支付2019年10月至2020年9月的租金共19780元及逾期付款违约金(以4945元为基数，从2020年1月1日起；以4945元为基数，从2020年4月1日起；以4945元为基数，从2020年7月1日起；以4945元为基数，从2020年10月1日起;以上逾期付款违约金均按年利率24%计算至实际付清之日止）。二、驳回原告巫春红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费898.23元（原告已预交），由被告英德市格林酒店管理有限公司负担元，原告巫春红负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝文聪二〇二〇年十一月二日书记员  华倩文一、附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133********。如当事人要汇款该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定案号，无法入账。二、附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。