四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初2181号 原告：蒋旭，男，汉族，生于1991年9月4日，住遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：刘涛，四川斗城律师事务所律师。 被告：遂宁众泰房地产开发有限公司，住所地：遂宁市河东新区九宗书院路**。 法定代表人：张明秀。 被告：四川省昌林投资有限公司，住，住所地：遂宁市河东新区栖霞路**奥城花园**/div> 法定代表人：张昌颖。 委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，男，汉族，生于1990年6月19日，住遂宁市船山区。 原告蒋旭与被告遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）、四川省昌林投资有限公司（以下昌林公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告蒋旭及其委托诉讼代理人刘涛，被告昌林公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼，被告众泰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋旭向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2015年11月3日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令二被告履行合同义务，立即交房并办理房屋权属转移登记手续；3.判令被告依法承担违约责任，从2016年3月30日起按日计算至房屋交付之日止，每日违约金为原告已付房款的万分之壹，截止2021年4月21日共计违约金17940元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系买卖双方，于2015年11月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定原告以3900元每平方米的价格购买二被告开发的“鼎盛国际”银座公寓写字楼5层4号商业房，建筑面积30.06平方米，总价款为121134元，交房时间为2016年6月30日，逾期交房违约金按日计算，从交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止，每日违约金为原告已付房款的万分之壹。签订合同后，原告履行了付款义务，但二被告无故不履行合同义务拖延至今，原告遂起诉来院。 被告众泰公司未予答辩。 被告昌林公司辩称，鼎盛国际项目虽然因为竣工验收延后，但房屋已达到了居住、使用条件，且被告自2016年开始即登报交房，但原告迟迟未办理接房手续，另外，原告自2018年9月28日起已将其购买的房屋进行了委托管理、收取租金，应认定原告已接房；鼎盛国际项目因开发商被告众泰公司的实际控制人涉嫌刑事犯罪，致使该项目土地被查封，该项目现无法办理初始登记；原告诉请的逾期交房违约金过高，请求予以调整。 本院经审理查明事实如下，2015年11月3日，原告蒋旭与被告众泰公司、被告昌林公司签订了合同编号为：YS0116423号《商品房买卖合同》，合同约定，原告蒋旭以121134元的价格向二被告购买位于船山区五彩缤纷路1018号鼎盛国际预售商品房，该商品房为银座公寓写字楼商业第5层6号，该商品房的用途为公寓，买受人即原告蒋旭采取一次性付款，出卖人即二被告应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，交付条件为：该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房责任包括：逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起一日内向买受人支付违约金。同日，二被告与原告签订了合同编号：YS0116423号《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定，本协议对应的《商品房买卖合同》中约定的商品房最终交房时间为2016年3月30日。同日，二被告向原告蒋旭出具了“中央CBD.鼎盛国际专用收据”，确认收到了原告蒋旭已缴纳的购房款121134元。 2018年9月28日，原告蒋旭（甲方）、案外人成都凯策资产管理有限责任公司（乙方）与被告众泰房地产公司（丙方、担保方）签订了《鼎盛国际商业中心委托经营管理协议》，约定甲方将其购买的鼎盛国际A区银座第5楼第6号（建筑面积31.06平方米）委托给乙方经营管理，委托经营管理期限为从甲方所购买物业2018年11月1日至2028年10月31日共10年，第一年租金总计1864元，第二年租金总计3727元，第三年租金总计5591元……。2018年11月1日，被告昌林公司向原告蒋旭的父亲蒋华转账支付了第一年租金1864元。 另查明，2016年12月6日、2017年7月4日被告众泰房地产公司河东CBD项目部对鼎盛国际商铺分别登报发布了交房公告。2016年10月13日鼎盛国际项目取得竣工验收报告，2017年5月25日遂宁市公安消防支队作出遂公消验字【2017】第0016号建设工程消防验收意见书：综合评定该工程消防验收合格。2017年7月12日遂宁市城建档案馆确认被告所提交的竣工验收备案文件齐全。2017年7月13日遂宁市河东新区建设局对二被告所承建项目竣工验收备案。 本院依职权查明，案涉房屋并未被公安机关查封，但是案涉房屋土地已被被告众泰房地产公司于2016年12月21日抵押给了案外人遂宁市商业银行股份有限公司金龙支行。 本院认为，原告蒋旭与被告众泰公司、被告昌林公司所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，故对原告诉请其与二被告签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告诉请被告立即交房的诉讼请求，本院认为，依据原告蒋旭与成都凯策资产管理有限责任公司及二被告共同签订《鼎盛国际商业中心委托经营管理协议》及原告蒋旭已于2018年11月1日收到租金这一事实，可以认定，原告蒋旭对其购买的房屋已享有了占有、使用、处分的权利，应认定被告众泰公司、昌林公司已履行了交房义务，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉请被告办理房屋权属登记的诉讼请求，因房屋权属登记通常流程为房地产开发企业完成房屋权属的初始登记后，告知买受人相关情况，由买受人提出申请，不动产登记部门进行审核登记后，颁发权属证书。首先，出卖人要取得完整的房屋所有权，具备将所有权转移给买受人的前提条件。其次，买卖双方要共同向登记机关提交权属转移登记的申请和相关文件。从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务，而买受人亦负有共同申请和提交相关文件的协助义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；······。”的规定，因案涉房屋所附着的土地已被被告众泰房地产公司抵押给了案外人，无法确定何时能满足合同约定办理权属证明，属于实际履行不能，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉请的逾期交房违约金，本院认为该诉请的关键是判断被告于何时向原告交付了案涉房屋。被告虽辩称“在2016年12月6日、2017年7月4日两次在报纸刊登交房公告，原告自己拒绝接收房屋”，但根据审理查明的事实是，被告直至2017年7月13日方才取得诉争房屋竣工验收备案文件，说明案涉房屋直至此时方才具备交房条件，在此时间之前，原告蒋旭有权拒绝接收房屋。而二被告又未举示其在2017年7月13日之后曾履行了交房通知义务，故本院认定原告蒋旭与案外人成都凯策资产管理有限责任公司及二被告签订的《鼎盛国际商业中心委托经营管理协议》的时间即2018年9月28日，为原告蒋旭接房的实际时间。被告众泰公司、昌林公司未能按照合同约定在2016年3月30日之前履行交房义务，按照合同约定，其应向原告支付逾期交房违约金。关于违约金的标准，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的是万分之一，但违约金的性质主要还是以“填平损失为主，惩罚为辅”，本院结合本案中二被告的过错程度、合同实际履行情况、逾期交房给原告造成具体损失金额的情况，酌情支持违约金2200元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、原告蒋旭与被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋旭支付逾期交房违约金2200元； 三、驳回原告蒋旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费为人民币250元，由被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  何小宁 人民陪审员  王成义 人民陪审员  韦 芬 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  蒲春旭