广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10677号上诉人（原审被告）：莫超文，男，汉族，住广东省罗定市。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂城街平东村头股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区桂城街道。负责人：陈某，社长。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何卓凡，广东南天明律师事务所律师。原审第三人：孙双榜，男，汉族，住湖北省随州市。上诉人莫超文因与被上诉人佛山市南海区桂城街平东村头股份合作经济社（以下简称头经济社）、原审第三人孙双榜租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初10313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。莫超文上诉请求：1.撤销一审判决，驳回头经济社的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由头经济社承担。事实和理由：2016年，莫超文在经营期届满前向头经济社陈社长提出续租。2016年合同约定的商铺面积是17平方米，经过多次测量也是17平方米，但2017年莫超文与头经济社签订的涉讼合同上记载的商铺面积却是20多平方。莫超文发现涉讼合同与实际承租面积不一致后，找到陈社长要求变更，陈社长借口要和村里商量，让莫超文先回去等通知，后来便一直未联系莫超文。涉讼铺面门口因兴建地铁而被围蔽，商户都向头经济社反映问题，其后头经济社给几乎全部租户都减免了两个月租金，却没有减免莫超文的租金。而当时续租时，头经济社曾口头承诺给予减免租金优惠。此外，涉讼商铺在2017年至2019年由孙双榜经营期间，也是亏损的。综上，莫超文请求二审法院综合考虑本案案情，给予减免租金及利息，并按照实际承租面积计算租金。头经济社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。头经济社向一审法院起诉请求：1.判令莫超文向头经济社支付拖欠的2018年1月至12月租金36810元、2019年1月至12月租金36810元，共73620元；2.判令莫超文向头经济社支付租金利息（2018年租金利息以36810元为本金，从2018年1月2日起计至租金还清之日止，其中2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日及之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年租金利息以36810元为本金，从2019年1月2日起计至租金还清之日止，其中2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日及之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由莫超文承担。一审法院认定事实：涉讼商铺已办理房屋所有权证，登记权利人为头经济社。2017年1月1日，莫超文与孙双榜签订《店铺租赁合同》，约定：莫超文将涉讼商铺（建筑面积约17平方米）出租予孙双榜经商使用；租期2年，从2017年1月1日至2019年12月31日；每年租金31200元，每月1-5号交纳一次租金；孙双榜在租赁前先向莫超文缴交押金20000元（免息），合同期满按金扣除孙双榜所欠一切费用后莫超文退还给孙双榜。2017年4月30日，头经济社、莫超文签订《头铺位租赁合同》，约定：头经济社将涉讼商铺出租予莫超文使用；商铺面积为20.45平方米；租赁期限为三年，从2017年5月1日至2020年4月30日；月租金为3067.5元，年租金为36810元；租金采用先付款后使用的方式，由莫超文于租期开始前一次性收取一整年租金；莫超文向头经济社交纳20000元合同租赁保证金，该保证金在合同期结束后退还给莫超文；莫超文需按时缴纳租金，如有拖欠30天，头经济社有权终止合同，收回租赁物；合同履行期间，如头经济社、莫超文单方因结业、解散、旧物业改造等不可抗拒的因素而导致合同无法继续履行时，一方应提前六个月书面通知另一方，并向对方提供相当于六个月租金金额的补偿款后，可提前终止合同；莫超文在租赁期间将商铺转租给第三者，须经头经济社同意并到头经济社处办理转租手续，否则属莫超文违约，头经济社有权对莫超文已缴纳的租金及保证金不予退还，并及时收回商铺使用权。2018年12月17日，头经济社收到承租方支付的24540元，并作“收莫超文某合楼*号铺[2017-05-01到2017-12-31]租金”项目入账，附注为“2017（平东头社）合字第00**号孙双榜代交租金”。2020年4月27日，头经济社提起本案诉讼。一审中，头经济社自认其收取了莫超文支付的20000元的租赁保证金尚未清退。另外，头经济社陈述莫超文于2019年12月撤场，莫超文亦自认孙双榜经营至2019年12月底后撤场。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。头经济社、莫超文签订的《头铺位租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，不得擅自解除或变更合同。本案中，莫超文从头经济社处承租涉讼商铺后转租予孙双榜经商使用，故在头经济社、莫超文的租赁关系中，莫超文是承租方，依约应向头经济社承担支付租金的义务。现头经济社主张莫超文未支付2018年1月1日之后的租金，莫超文未提交证据证明其或孙双榜已经支付该期间的租金，或头经济社已同意免除其支付该期间租金的义务，莫超文应承担举证不能的不利后果。据此，一审法院对头经济社的主张予以采纳，故莫超文应支付2018年1月至2019年12月的租金合计73620元予头经济社。因莫超文欠付租金，且于2019年12月撤场，故一审法院确认头经济社、莫超文签订的《头铺位租赁合同》已于2019年12月31日解除，并据此进行解约清算。因《头铺位租赁合同》并未约定头经济社在莫超文欠付租金并致合同提前解除的情况下有权没收租赁保证金。虽然莫超文存在转租的情形，且双方并未根据合同约定办理转租手续，但从头经济社在2018年12月17日的收款行为及一般经验法则可见，头经济社对涉讼商铺由孙双榜实际使用应是知情的，但没有证据反映头经济社在合同解除之前曾就此提出异议，故头经济社亦不能援引合同条款没收租赁保证金。综上，一审法院不采纳头经济社关于没收租赁保证金的主张，并结合本案的实际情况及莫超文的答辩意见，认定该租赁保证金20000元应在双方租赁关系终结时一并进行清算，即用于清偿2018年欠付的部分租金本金。经抵扣后，莫超文还应向头经济社支付租金53620元。头经济社关于莫超文应付租金的金额超以上核定范围的，一审法院不予支持。莫超文未按合同约定向头经济社支付租金，给头经济社造成利息损失，故头经济社诉请莫超文计付逾期付款的利息公平合理，符合双方的约定，一审法院予以支持，综合本案的实际情况，判令莫超文应分别以36810元为本金从2018年1月2日起至2019年1月1日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息、以73620元为本金从2019年1月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息、以73620元为本金从2019年8月20日起至2019年12月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息、以53620元为本金从2020年1月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予头经济社，头经济社关于利息诉请超以上核定范围的，一审法院不予支持。孙双榜经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、莫超文于判决发生法律效力之日起十日内支付租金53620元予头经济社；二、莫超文于判决发生法律效力之日起十日内分别以36810元为本金从2018年1月2日起至2019年1月1日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息、以73620元为本金从2019年1月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息、以73620元为本金从2019年8月20日起至2019年12月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息、以53620元为本金从2020年1月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予头经济社；三、驳回头经济社的其他诉讼请求。如果莫超文未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审案件受理费减半收取计820.25元，由莫超文负担。本院二审期间，莫超文提交了四张照片，拟证明涉讼商铺因地铁施工被围蔽，涉讼商铺面积为17平方米左右而非涉讼合同约定的20.45平方米，涉讼商铺由孙双榜经营，莫超文无需向头经济社支付租金及利息。头经济社未提交新证据。经审查，莫超文在二审中提交的四张照片中有两张照片在一审中已经提交，不属于新证据，其他两张照片也无法证明涉讼商铺面积，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，莫超文确认2016年已在涉讼商铺上经营，但当时未与头经济社签订书面合同。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：莫超文是否应向头经济社支付2018年1月至2019年12月的租金及逾期付款利息。莫超文与头经济社签订的《头铺位租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的合同义务。莫超文上诉主张，涉讼商铺面积为17平方米而非合同约定的20.45平方米，应当根据涉讼商铺的实际面积计租。本院认为，虽然涉讼合同载明涉讼商铺面积为20.45平方米，但涉讼合同同时约定有“莫超文对已租赁商铺现状考察过，并同意按现状承租”的内容，结合莫超文自述在签订涉讼合同之前已在涉讼商铺上经营了一年的事实，莫超文对涉讼商铺包括面积在内的情况不可能不知晓，且从2016年承租涉讼商铺以后直到头经济社提起本案诉讼之前，莫超文从未就涉讼商铺面积问题向头经济社提出过异议，故莫超文以涉讼合同记载的商铺面积与实际面积存在差异为由，上诉主张应当减少租金，理由不能成立，本院不予支持。因莫超文未支付涉讼商铺2018年1月至2019年12月的租金，一审法院认定莫超文欠付前述期间的租金73620元，在扣减莫超文已经支付的租赁保证金20000元后，判令莫超文仍应向头经济社支付53620元租金及逾期付款利息，于法有据，本院予以维持。莫超文以头经济社社长陈某曾口头承诺减免两个月租金为由，上诉主张应当减免租金，缺乏证据支持，本院不予采纳。综上，莫超文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140.5元，由上诉人莫超文负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十一月十二日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰