福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初9937号 原告：新城房地产集团（福建）有限公司，住所地漳州市芗城区水仙大街新城大厦****，统一社会信用代码91350000611475697E。 法定代表人：许志坚，董事长。 委托诉讼代理人：章慧星，福建方圆人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊紫晴，女。 被告：漳州市龙池混凝土有限公司，住所地，住所地漳州市龙池开发区内构代码76408992-2。 法定代表人：王晓伟，总经理。 委托代理人王俊贤，福建中仑律师事务所律师。 委托代理人杨洪薇，福建中仑律师事务所律师。 被告：陆河海，男，1953年7月20日出生，汉族，住漳州市芗城区。 被告：邱其万，男，汉族，1943年11月22日出生，住漳州市芗城区。 第三人：蔡志雄，男，1958年12月28日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈珊珊，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡伟民，男，1986年2月20日出生，汉族，住漳州市芗城区，系蔡志雄儿子。 原告新城房地产集团（福建）有限公司（以下简称新城公司）与被告漳州市龙池混凝土有限公司（以下简称龙池公司）、陆河海、邱其万案外人执行异议之诉一案,本院2012年8月3日立案。案经审理，本院于2012年12月17日作出（2012）芗民初字第6104号民事判决。原告新城公司不服提起上诉。2013年8月20日，漳州市中级人民法院作出（2013）漳民终字第529号民事调解书。2017年8月31日，福建省高级人民法院作出（2017）闽民监19号民事裁定，指令漳州市中级人民法院对本案进行再审。2018年1月29日，漳州市中级人民法院以（2018）闽06民再1号民事裁定书作出裁定：一、撤销漳州市中级人民法院（2013）漳民终字第529号民事调解和芗城区人民法院（2012）芗民初字第6104号民事判决；二、本案发回芗城区人民法院重审。2018年1月29日，漳州市中级人民法院以（2018）闽06民再29号民事裁定书作出裁定：“本案蔡志雄提出第三人撤销之诉的诉讼请求并入漳州市中级人民法院（2018）闽06民再1号新城房地产集团（福建）有限公司与漳州市龙池混凝土有限公司、邱其万、陆河海案外人执行异议之诉一案审理。”为此，本院重新立案，并追加蔡志雄为本案第三人参加诉讼。依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新城公司的委托诉讼代理人章慧星、熊紫晴、被告龙池公司的委托诉讼代理人杨洪薇，被告陆河海，第三人蔡志雄的委托诉讼代理人陈珊珊、蔡伟民到庭参加诉讼，被告邱其万未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新城公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认址在漳州市芗城区××花园××号房产属于原告所有；2、解除和停止对漳州市芗城区××花园××号房产的执行措施；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：址在漳州市芗城区××花园××号房产系由原告公司开发建设，原由被告陆河海向我司借用。后我司拟将该房产出售，被告陆河海提出向我司购买,并向我司缴交了首期认购款516782.43元，该房产原定售价1485571元。因陆河海无法支付购房款等，双方对剩余房款的付款期限等重要条款未能达成一致，尚未签订商品房买卖合同，也没有办理房产交易网签备案等交易手续，在房产登记机构的产权人仍在原告名下。2012年3月，漳州市芗城区法院在执行龙池公司与被告陆河海一案时,错误查封了悦港花园22号房产。2012年3月15日，我司作为产权人依法向芗城区法院提出异议,请求撤销和解除对该房产的执行措施。芗城区法院以（2012）执外异字第13号《执行裁定书》裁定驳回我司异议。我司以陆河海、龙池公司为被告起诉，要求确认址在漳州市芗城区××花园××号房产为原告所有，并解除该房产的查封冻结执行措施。该案一审期间，法院追加邱其万为共同被告。2012年12月，芗城法院作出（2012）芗民初字第6104号《民事判决书》，一审判决驳回我司的诉讼请求。我司提起上诉，漳州市中级法院二审审理期间，陆河海委托代理人到庭参加诉讼，二审经审理查明相关事实后，于2013年8月20日作出（2013）漳民终字第529号《民事调解书》：一、确认讼争房产的所有权属于我司；二、解除被告陆河海与我司的认购漳州市芗城区悦港花园22幢别墅关系；我司于调解书生效之日起三日内，将被告陆河海缴交的全部首期认购款共计516782.43元全额退还给陆河海。该调解书生效后，我司根据调解书的规定，已将陆河海缴交的款项如数退还，并在2013年8月22日将芗城区悦港花园22号房产出售给案外人苏正福、苏雪云。我司认为：首先，根据物权法等法律法规及相关案件事实，讼争悦港花园22号房产的产权，在2013年8月22日我司转让给案外人苏正福、苏雪云之前，产权并未转移给陆河海，仍属于我司所有。其次，陆河海与我司之间仅为认购关系。双方虽同意讼争房产的售价为1485571元，但陆河海缴交516782.43元为首期认购款，尚应支付的购房款968788.57元及其他应付款项合计人民币1168788.57元。该事实在二审期间已经陆河海确认，漳州市中级法院在审理（2013）漳民终字第529号上诉案，以及在审理（2014）漳民撤字第1号案中，都查明和认定了上述事实。而且，本案并无相关证据足以推翻前述事实。第三，造成讼争房产未能达成一致并签订商品房买卖合同和办理交易手续的原因和责任，应由陆河海承担。如上所述，陆河海如需签约，尚应支付的购房款968788.57元及其他应付款项合计人民币1168788.57元，但陆河海根本无力支付。一方面，陆河海在相关案件中也已承认其无法缴交后续购房款。另一方面，从龙池公司申请强制执行案中，也证实了这一点。早在2009年，陆河海就已经因拖欠龙池公司被起诉，龙文区法院在2010年3月11日作出（2009）文民初字第291号民事调解书（即龙池公司的申请强制执行的依据），陆河海欠龙池公司的890472元需要分三期在2010年5月1日、7月1日和9月1日清偿。因陆河海逾期，该案在2010年就已进入执行程序。更何况之后又有邱其万的申请强制执行案件加入。因此，陆河海在支付首期款后，既无力支付后续款项，也无法办理按揭贷款支付，因此导致双方就付款期限、违约责任等合同重大条款尚未能达成一致，未能签订合同也未办理交易手续，既符合事实，责任也当然在于陆河海。当然，即使是在签订合同和办理交易手续，但在尚欠绝大多数房款的情况下，不能办理产权证的责任也在于陆河海。漳州市中级法院在审理（2013）漳民终字第529号上诉案，以及在审理（2014）漳民撤字第1号案中，都查明和认定了上述事实。而且，本案并无相关证据足以推翻前述事实。第四，在双方尚在磋商期间，合同未签订，手续未办理，大部分房款未缴清的情况下，房产突然因陆河海欠他人款项的原因被查封，我司有权解除双方之间的认购关系。一是，在双方还在就剩余的百余万元购房款的支付等重要条款磋商期间，双方尚未达成一致意见的情况下，本案房产却因陆河海对外欠款被法院查封，我司当然有权解除双方之间的认购关系。我司提出异议，既符合法律规定，也符合常理。更不能在明知购房人已被执行，尚有三分之二购房款未付的情况下，强制出卖人与买受人签订买卖合同进行交易。二是，本案购房款1485571元，且尚有相关费用。陆河海缴交的认购款516782.43元，仅占应缴购房款的三分之一，尚有三分之二计100余万元的购房款，陆河海根本无力支付，并且向我司隐瞒其根本无力继续支付的事实真相，与我司磋商签约购房，我司发现真实情况后，依法有权解除双方之间的认购关系。第五，我司并无任何过错。陆河海与我司的认购关系也已经实际解除，并且我司已经将款项如数退还。我司与陆河海之间的认购关系已经了结并且已经事实履行完毕。并且我司已将讼争房产出售第三方。至于我司退还款项之后，陆河海对款项的处理，与我司无关。综上，本案址在漳州市芗城区××花园××号房产系原告公司开发建设,陆河海与我司尚在交易磋商期间,双方并未签订合同,亦未办理任何产权交易手续，根据《物权法》的规定，本案的房产的所有权在原告2013年8月22日出售给苏正福、苏雪云之前仍属原告。我司依法依规根据生效法律文书行使权利、履行义务，且无任何过错或责任。根据中华人民共和国民事诉讼法的相关规定,原告特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告龙池公司辩称：一、本案的再审申请人不适格。本案再审申请人蔡志雄并非原案的当事人，且其对涉案的芗城区悦港花园22号房产不存在物权，其仅仅对被告陆河海享有债权，根据物权优于债权原则，本案审理的是涉案房产的产权归属问题，再审申请人在本案中并无主体资格，其对涉案房产也不享有物权权利，其不是本案再审适格的申请人，也不是本案的适格当事人，无权参与本案诉讼。二、原告的诉讼请求合法有据，被告龙池公司同意原告的诉求。被告陆河海并未取得涉案房产，其不是涉案房产的所有权人。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告与被告陆河海之间并无签订房屋买卖合同，被告陆河海也未向原告支付全部价款，更无进行产权过户登记，在此情况下其对涉案不动产的占有并非合法，因此被告陆河海不符合上述规定的四种情形，其并未取得涉案房产的所有权，该不动产所有权应归原告所有。综上，原告的诉讼请求合法有据，被告龙池公司同意原告的诉讼请求。 被告陆河海辩称，一开始我只缴纳了一小部分的款项，后来新城公司所要将房子收回去，我在调解的时候就将钱还给龙池公司还有邱其万，金额总共100万左右。新城公司将钱还我，我就将房子归还给新城公司了。我没有新的意见，以前解决就解决了。 被告邱其万未答辩。 第三人蔡志雄述称，1、我方对（2012）芗民初字号6104号民事判决书没有异议，有异议的是（2013）漳民终字第529号漳州市中级人民法院《民事调解书》。在一审诉请原告要求房子归原告所有，龙池在本案中为了自己的利益，作出否定前面的陈述，我方认为是违反原则的；2、二审达成的调解内容可以明显看出原告、陆河海等对讼争房子到底归谁所有等是恶意串通，损害债权人利益。我方要求讼争房屋要作为执行标的，不能由原告、龙池公司、陆河海处置，要由法院依法处置。应当撤销（2013）漳民终字第529号漳州市中级人民法院《民事调解书》，我方认为原告诉求没有事实与法律依据，讼争房屋应当归陆河海所有。 经审理查明，讼争漳州市芗城区××花园××号房产系由原告新城公司开发建设，于2001年起借给被告陆河海使用，后被告陆河海提出向新城公司购买,并向我司缴交了首期认购款516782.43元，该房产原定售价1485571元。因陆河海无法支付购房款等，双方对剩余房款的付款期限等重要条款未能达成一致，尚未签订商品房买卖合同，也没有办理房产交易网签备案等交易手续，在房产登记机构的产权人仍在原告名下。 龙池公司为与陆河海买卖合同纠纷一案诉至龙文区人民法院，2010年3月11日，漳州市龙文区人民法院作出（2009）文民初字第291号民事调解书，该调解书上所载明双方达成的协议为：“一、原告漳州市龙池混凝土有限公司同意被告陆河海将欠款890472元分三期付清，分别于2010年5月1日前还款300000元，于2010年7月1日前还款300000元，于2010年9月1日前还款290472元。二、被告陆河海如果未按约定的时间偿还欠款，原告有权就被告的欠款总数一次性申请法院强制执行。三、案件受理费6417.5元，保全费5000元，由被告陆河海负担。”该调解书生效后，漳州市龙文区人民法院委托本院执行。2011年11月10日，本院依据龙池公司的举报，于现场粘贴封条对讼争漳州市芗城区××花园××号房产进行查封。原告新城公司于2012年5月9日对执行标的提出书面异议，本院于2012年7月20日作出（2012）芗执外异字第13号民事裁定书，裁定驳回原告新城公司的异议。2012年8月3日，原告诉至本院，要求：1、请求确认芗城区悦港花园22号房产为原告所有；2、解除和停止对芗城区悦港花园22号房产的执行措施。 另，陆河海因向邱其万购买钢筋欠货款未还，邱其万诉至本院，本院于2011年10月30日作出（2011）芗民初字第4233号民事判决书，判决被告陆河海偿还邱其万货款60万元及自2010年6月24日起按月利率1.56%计算违约金。该判决亦已生效并进入执行程序。邱其万申请参加本案诉讼，经询问原告新城公司并征得其同意，本院追加邱其万为共同被告参加本案诉讼。 2012年11月28日，本院依法组成合议庭公开开庭审理原告新城公司与被告龙池公司、被告陆河海、被告邱其万案外人执行异议之诉纠纷一案，被告陆河海经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。2012年12月17日，本院作出（2012）芗民初字第6104号民事判决：驳回原告新城房地产集团（福建）有限公司的诉讼请求。新城公司不服该判决，提起上诉。在漳州市中级人民法院审理期间，陆河海委托诉讼代理人到庭参加诉讼，2013年8月20日经二审法院主持调解，各方自愿达成调解协议，同日本院作出（2013）漳民终字第529号民事调解书，该调解书上所载明的协议为：“一、址在漳州市芗城区××花园××号别墅房产属于新城集团所有。二、解除陆河海于2010年1月向新城集团认购漳州市芗城区悦港花园22幢别墅房产的认购关系。陆河海按原定价格1485571元尚未缴交的购房款968788.57元及其他应付款项合计人民币1168788.57元不再继续履行；新城集团同意于本协议生效之日起三日内，将陆河海原缴交的全部首期认购款共计516782.43元全额退还给陆河海。（款项支付至陆河海的个人账户，调解书生效当日将卡号书面提交给新城集团，如逾期，应按银行同期同类贷款利率支付利息。）三、截止本调解书生效之日止，陆河海尚欠漳州市龙池混凝土有限公司本金人民币51万元及利息；尚欠邱其万本金61万元及利息；陆河海应于收到上述新城集团退还款的同时，将款项全额支付给漳州市龙池混凝土有限公司和邱其万（其中：应偿还给漳州市龙池混凝土有限公司人民币25万元，应偿还给邱其万26万元）。为保证陆河海在收款同时及时清偿，上述第二条规定的陆河海的收款账户的银行存折及密码（含银行卡）由漳州市龙池混凝土有限公司和邱其万的委托代理人王俊贤执掌，并在款到该账户时按上述规定分配偿还，陆河海应积极配合（余额连同卡退还陆河海收执）。四、如陆河海在本调解书生效之日起十五日内还清本金，漳州市龙池混凝土有限公司在本调解书生效之日起再收到陆河海26万元还款，邱其万在本调解书生效之日起再收到陆河海35万元还款，即同意免除全部利息等，漳州市龙池混凝土有限公司及邱其万与陆河海之间的债权债务即已全部结清。五、新城集团同意将址在漳州市芗城区××花园××号别墅房产按原定价格1485571元出售给案外人苏正福（身份证号码：350600196409××××）和苏雪云（身份证号码：350600197303××××）；本调解书生效之日起三日内，新城集团应与苏正福和苏雪云办理销售签约和交款报备等手续。该房屋以现状交房，销售签约当日苏正福与苏雪云应出具已完成交房的手续给新城集团。与陆河海的房屋腾退及实际交接，由苏正福、苏雪云和陆河海自行办理和交接，新城集团不干预、不担责。六、苏正福和苏雪云在与新城集团签约当日，同意代陆河海支付给漳州市龙池混凝土有限公司人民币26万元，支付给邱其万人民币35万元；除此之外，苏正福和苏雪云应再补偿陆河海人民币100万元，该款直接从陆河海尚欠苏正福和苏雪云的借款中抵扣。陆河海应于前述款项垫付及抵扣之日起150日内，将其目前借住的漳州市芗城区××花园××号别墅房产腾退燕直接交付给苏正福、苏雪云夫妻，其与陆河海之间的债权债务关系由双方另行年理。七、本调解书生效当日，漳州市龙池混凝土有限公司和邱其万应向漳州市芗城区人民法院办理其分别与陆河海的申请执行案的结案和解除址在漳州市芗城区××花园××号别墅房产的查封、扣押等强制措施的全部手续。如逾期，漳州市龙池混凝土有限公司和邱其万承担责任。八、本案一审受理费8968元，由被上诉人陆河海承担，漳州市龙池混凝土有限公司、邱其万同意垫付，二审受理费8968元，由陆河海承担，苏正福、苏雪云同意垫付。” 该调解书于2013年8月21日送达各方当事人后，已发生法律生效。原告新城公司根据调解书第二项，返还陆河海认购款516782.43元，陆河海亦根据调解书第三项，偿还龙池公司250000元，偿还邱其万260000元。调解书中的案外人苏正福、苏雪云，也全部履行了调解书中确定的金钱给付义务。2013年9月，新城公司与苏雪云就购买芗城区悦港花园22号房产事宜签订《商品房购销合同》，并办理了公证。苏雪云已向新城公司支付了全部购房款项，并取得了该房产的房屋所有权证和国有土地使用权证书。 2011年11月，蔡志雄诉至芗城区人民法院，请求判令陆河海、陈月琴偿还借款3400000元及利息，并于2011年11月22日申请参与对查封的芗城区悦港花园22号房产的执行分配。2012年元月，芗城区人民法院作出（2011）芗民初字第6377号民事判决书，判决陆河海、陈月琴应偿还蔡志雄借款3400000元及利息。该判决发生法律效力后，蔡志雄申请强制执行，2012年2月，芗城区人民法院决定立案执行。 2014年1月，蔡志雄为与新城房地产集团（福建）有限公司与龙池公司、陆河海、邱其万第三人撤销之诉一案，向漳州市中级人民法院提起诉讼。2014年7月16日，漳州市中级人民法院作出（2014）漳民撤字第1号民事判决，驳回撤销申请人蔡志雄的诉讼请求。该判决为终审判决。蔡志雄不服漳州市中级人民法院作出（2014）漳民撤字第1号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2016年4月27日作出（2015）闽民申字第506号民事裁定，指令漳州市中级人民法院再审该案。 2017年8月31日，福建省高级人民法院作出（2017）闽民监19号民事裁定书，以“新城房地产集团（福建）有限公司与龙池公司、陆河海、邱其万案外人执行异议之诉纠纷一案，漳州市中级人民法院于2013年8月20日作出的（2013）漳民终字第529号民事调解书，已经发生法律效力。本院审查认为，该调解书有错误。”裁定：一、指令漳州市中级人民法院对本案进行再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。漳州市中级人民法院依法另行组成合议庭进行审理，2018年1月29日，漳州市中级人民法院以（2018）闽06民再1号民事裁定书作出裁定：一、撤销漳州市中级人民法院（2013）漳民终字第529号民事调解和芗城区人民法院（2012）芗民初字第6104号民事判决；二、本案发回芗城区人民法院重审。 2018年1月29日，漳州市中级人民法院以（2018）闽06民再29号民事裁定书作出裁定：“本案蔡志雄提出第三人撤销之诉的诉讼请求并入漳州市中级人民法院（2018）闽06民再1号新城房地产集团（福建）有限公司与漳州市龙池混凝土有限公司、邱其万、陆河海案外人执行异议之诉一案审理。” 本院认为，讼争漳州市芗城区××花园××号房产登记在新城公司名下，陆河海与新城公司双方并未签订商品房买卖合同，且陆河海只向新城公司支付部分购房款。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变买价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。芗城区人民法院2011年11月10日查封漳州市芗城区××花园××号房产时，陆河海是执行程序中的被执行人，蔡志雄尚非申请执行人，当时作为申请执行人的龙池公司和邱其万，均没有向第三人即新城公司支付剩余价款，新城公司也没有同意剩余价款从该财产变买价款中优先支付，故本院对该财产进行查封与法不符。另据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生泖力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该房屋在查封时仍登记在新城公司名下，虽然新城公司已将讼争房屋交付陆河海使用，但依法并未发生物权的变更或转移，讼争漳州市芗城区××花园××号房产仍为新城公司所有。因此本院对非属被执行人陆河海的财产予以查封也是错误的。因此，本案原告新城公司请求确认漳州市芗城区××花园××号房产属其所有，并解除和停止对该房产的执行措施，本院依法应予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、址在漳州市芗城区××花园××号房产属于原告新城房地产集团（福建）有限公司所有。 二、解除和停止对漳州市芗城区××花园××号房产的执行措施。 本案受理费8968元，由被告陆河海负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 员  郑解民 人民陪审员  游丽琦 人民陪审员  李炎海 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  郭陈煌 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。