贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8163号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦,贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼,贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余昌龙，男，1964年4月7日出生，汉族，住所，住所地贵州省毕节市七星关区div>被上诉人（原审原告）：阮世竹，女，1972年10月23日出生，汉族，住所，住所地贵州省毕节市七星关区div>余昌龙、阮世竹委托诉讼代理人（一般授权）：余鹍，男，1994年12月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。系二被上诉人之子。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）因与被上诉人余昌龙、阮世竹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.从双方签订的《商品房买卖合同》和《委托办理权属登记协议书》来看，上诉人的义务是在被上诉人授权委托之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人。上诉人要履行向办证部门交付办理房屋转移有关文书义务的前提是已取得商品房所有权初始登记，在未取得商品房所有权初始登记的情况下，上诉人不可能履行该义务。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一违约责任，并非未按照约定日期取得商品房所有权初始登记的违约责任。2.双方在签订《商品房买卖合同》后又签订了《委托办理权属登记协议书》，违约金的计算应当根据《委托办理权属登记协议书》第四条的约定每日50元计算。被上诉人余昌龙、阮世竹答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。余昌龙、阮世竹向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告迟延办理房屋权属登记证书期间的违约金77391.18（房屋总价款744146×0.0002×520天）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积143.72平方米，房屋总价款为744146元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年7月28日前，被告承诺于2018年10月28日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2019年6月18日，被告取得涉案房屋的首登确认书，被告于2019年7月20日通过向原告的号码为138××××****的手机发送短信的方式通知原告提交相关资料办理房屋产权证书。2020年4月7日，毕节市自然资源和规划局向原告颁发《不动产权证书》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告承诺于2018年10月28日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时，双方还约定由被告代为办理涉案房屋转移登记。若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告未按承诺履行义务，已构成违约，故对原告主张被告支付逾期办理房屋权属登记证书违约金的诉请，本院予以支持。关于违约期间应如何认定及违约金的标准应如何适用的问题，被告未按约定的期间履行义务，则应自约定之日即2018年10月28日起开始计算违约期间。前述已分析被告若具备转移登记的条件后，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，被告于2019年6月18日取得《首次登记确认书》，已具备转移登记的条件，并于2019年7月20日通过向原告在签订合同时提供给被告联系的号码为138××××****的手机发送短信的方式通知原告提交相关资料办理房屋产权证书，该通知行为合法有效，应予认定，故计算违约金的截止时间应认定为2019年7月20日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告在签订涉案合同时，对被告在约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作选项选择约定，视为双方没有约定违约金，根据前述司法解释的规定，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告余昌龙、阮世竹支付逾期办理涉案商品房权属证书的违约金，该违约金以744146元为基数，自2018年10月28日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年7月20日止；二、驳回原告余昌龙、阮世竹的其他诉讼请求。案件受理费867元，由原告余昌龙、阮世竹负担607元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担260元。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。根据在案事实，上诉人未能在合同约定期限内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人的行为构成违约，违约期间超过180日。一审根据双方在《商品房买卖合同》中所作约定，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，并无不当。双方所签《委托办理权属登记协议书》第四条“出卖人仅负责该商品权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交材料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”，系对“出卖人未按约定履行递交材料义务”的违约责任所作约定，与前述上诉人逾期未能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任非就同一事项的违约责任进行约定，不应以此作为上诉人应承担违约金的计算标准，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1734元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月十九日书记员 赵 莉