广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1738号 原告：防城港市桂海物业管理有限公司，住所地：防城港市港口区珍珠路**桂海-东盟新城****A05，统一社会信用代码：914506006877920661（1-1）。 法定代表人：王静，总经理。 委托诉讼代理人：余翠萍，该公司员工。 委托诉讼代理人：凌子淳，广西海狮律师事务所律师。 被告：陈品先，男，汉族，1966年11月13日出生，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：曾超贤，系公民代理。 原告防城港市桂海物业管理有限公司（以下简称桂海物业公司）与被告陈品先物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告桂海物业公司的委托诉讼代理人凌子淳、余翠萍，被告陈品先及其委托诉讼代理人曾超贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂海物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告截至2020年3月31日所欠物业管理费、公告维修资金、公共耗能费等合计11595.6元及违约金2787.59元（违约金以拖欠费用为基数，按年利率6%的标准，自应付物业费之日起暂计至2020年5月31日，之后另计至实际清偿之日止）；2．判令被告支付原告律师代理费1500元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月9日，被告购买了广西桂海实业集团有限公司开发的“桂海•东盟新城”J栋1705号房，实际建筑面积119.05平方米。建设单位广西桂海实业集团有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，就涉案物业的管理服务的有关事宜进行了约定。广西桂海实业集团有限公司制定《桂海•东盟新城业主临时管理规约》（以下筒称规约），明确开发建设单位与物业服务机构签订的《前期物业服务合同》中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。被告签署《承诺书》，承诺同意承担违反规约的相应责任。合同第七条：乙方（被告）缴纳费用时间为首次在房屋交付时预交6个月费用，之后按季度缴纳，每季度首月10日前缴纳本季度费用；合同第六条：物业管理服务费标准为高层住宅按建筑面积每月0.9元/㎡收取；合同第三条：公共能耗费，按户或按用量据实分摊；合同第二十五条：房屋住宅专项维修基金暂时按建筑面积0.1元/㎡每月计收；合同第三十一条及规约第三十一条：业主未能按时足额交纳有关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的3‰的滞纳金。原告多次催告被告支付物业相关费用均无果，故诉诸法律而发生律师服务费1500元。根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，建设单位依法与原告签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告依约为包括被告在内的业主提供物业管理服务，但被告经催收却未按合同约定支付物业管理服务费等相关费用及违约金。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决如所请。 被告陈品先辩称，1．广西桂海房地产开发有限公司与桂海物业公司于2009年7月1日签订的《前期物业服务合同》，因我方并不是该《前期物业服务合同》的主体，合同中的权利义务与我方无关，原告以我方签署《承诺书》为由，要求我方承担相应的责任，不能成立；2．我方于2012年7月9日领取入户钥匙，但我方并未入住装修，未正常入住，原告要求我方承担物业费、违约金等没有事实和法律依据；3．原告并未通知我方交纳费用，未尽到通知义务；4．《前期物业服务合同》的期限为五年，现并无证据证明该合同已延期，超过期限的合同原告并不能以原合同的约定向我方主张权利；5．原告主张的律师费，没有法律依据，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2009年7月1日，广西桂海房地产开发有限公司（甲方）与原告桂海物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对桂海·东盟新城提供前期物业管理服务；第一条约定物业的名称为桂海·东盟新城，物业类型商业、住宅，坐落位置防城港市港口区侧，建筑面积178705.21（其中2万多㎡为商铺），物业管理区四至：东至珊瑚路，南至拥军路，西至珍珠路，北至紫荆街；合同第三条约定：在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1．按住户要求提供力所能及的特约服务，并收取合理的特约服务费；2．市政环卫部门委托代收、代缴的生活垃圾处理费7.5元／月；3．公共耗能的代收代缴，按户或按量据实分摊；4．其他委托的代收代缴业务；合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.9元／月．平方米，商业物业：1.00元／月．㎡；合同第七条约定：业主应于房屋实际交付（签领钥匙）之日起交纳物业服务费用，由于业主原因致使甲方无法有效通知业主办理入住手续或本物业开发商发出收房公告后，业主仍未能按规定期限办理收楼相关事宜，业主需从甲方规定的交房期限届满之次日或开发商收房公告指定收房期限届满之日起交纳物业服务费费用。物业服务费用业主在房屋交付时预交6个月的费用，以后按季交纳，业主或物业使用人应当在当月10日前履行交纳义务；合同第二十五条约定：专项维修资金的缴存：业主在购房时应按（《住房专项维修资金管理办法》第七条）缴纳首期专项维修资金。若没有按规定缴纳的，业主从房屋交付之日起，依据拥有产权的建筑面积按0.1元／㎡·月的标准由乙方代收，存入小区专项维修资金专用账户；合同第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费金额3‰的标准向乙方支付违约金。《桂海˙东盟新城业主临时管理规约》第三十一条规定：业主不按规定缴交管理服务费、维修资金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。合同还约定了其他事项。2014年7月1日，广西桂海房地产开发有限公司（甲方）与原告桂海物业公司（乙方）续签《前期物业服务合同》，约定合同期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止。 另查明，2011年8月9日，陈品先与广西桂海房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陈品先购买广西桂海房地产开发有限公司开发的位于港口区，建筑面积为120.06㎡，实际面积119.05㎡。2012年7月9日，陈品先领取入户钥匙。原告依约提供了相关的物业服务，但被告未交纳物业服务费及其他相关费用，截止至2020年3月31日，被告陈品先尚欠交2012年12月1日至2020年3月31日期间的物业费9424.80元、2012年12月1日至2018年12月31日的公共维修资金868.70元、2012年7月至2019年3月31日期间的公摊水电费921.30元、2019年4月1日至2020年3月31日期间的电梯运行费285.60元、2019年4月1日至2020年3月31日期间的二次供水加压费95.20元。欠费期间原告在被告涉案房屋门口张贴了欠费通知书，于2017年9月8日向被告发出《律师函》，催促被告交纳物业费。 再查明，2020年5月26日，原告与广西海狮律师事务所签订《委托代理合同》（2020）海狮民代字第100号，约定广西海狮律师事务所为原告与被告物业服务合同纠纷一案提供法律服务，收费标准按1500元计算。原告于2020年5月29日向广西海狮律师事务所转账24000元，资金用途：支付（2020）海狮民代字第86号-101号的物业服务合同纠纷律师费，广西海狮律师事务所于2020年5月21日向原告出具广西增值税发票联，表示收到律师代理费24000元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其与广西桂海房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。被告作为业主，应当按合同约定按期缴纳物业管理费用，原告作为物业服务单位，应当按合同约定提供合格的物业服务。本案中，被告已于2012年7月9日领取入户钥匙，原告为被告提供了物业服务并多次催促交费，但被告并未按照合同的约定按期交纳物业费用，显属违约。被告辩称未通知其交费也未实际入住，不应交纳物业费，理由不成立，本院不予采纳。又被告辩称合同已到期，原告不能依约向其主张权利，本院认为，合同到期后，因该小区并未选聘新的物业管理企业，且原告一直在为小区提供物业管理服务，被告作为业主应交纳相关物业费用。因此，原告主张被告支付拖欠的截止至2020年3月31日已欠物业管理费9424.80元，公共维修资金868.70元、公摊水电费921.30元、电梯运行费285.60元、二次供水加压费95.20元，共计11595.60元，本院予以支持。 关于违约金问题。《前期物业服务合同》第三十一条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费金额3‰的标准向乙方支付违约金”。因合同约定过高，且被告长期未交纳物业费用，确实给原告造成了损失，现原告主张按年利率6%计算，本院予以支持。因此，原告诉请被告按年利率6%支付暂计至2020年5月31日的违约金2787.59元，本院予以支持。2020年6月1日以后产生的相应的违约金，原告可另行主张。 关于原告要求被告支付律师代理费1500元的问题。《前期物业服务合同》中并未约定律师费的承担，在原告已主张违约金的情况下，本院对原告诉请的损失不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈品先在本判决生效之日起十日内向原告防城港市桂海物业管理有限公司支付物业管理费9424.80元，公共维修资金868.70元、公摊水电费921.30元、电梯运行费285.60元、二次供水加压费95.20元，共计11595.60元； 二、被告陈品先在本判决生效之日起十日内向原告防城港市桂海物业管理有限公司支付违约金2787.59元； 三、驳回原告防城港市桂海物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费197.08元，减半收取98.54元，由被告陈品先负担。 本判决为终审判决。 审判员  徐毅飞 二〇二〇年十一月六日                                                                                                           法官助理虞兵兵                                                                                                           书记员黎晓倩