广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终4040号上诉人（原审原告）：深圳骏怡宝时装设计有限公司，住所地广东省深圳市南山区南油XX工业区****，统一社会信用代码914403006188198519。法定代表人：赵东辉，总经理。被上诉人（原审被告）：杨保群，男，1977年9月18日出生，汉族，住，住所地安徽省六安市裕安区/div>委托诉讼代理人：苏坚，广东蛇口律师事务所律师。上诉人深圳骏怡宝时装设计有限公司（以下简称骏怡宝公司）因与被上诉人杨保群房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初16315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。骏怡宝公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.杨保群支付2018年4月至9月10日期间房屋租金45920元；3.杨保群支付2018年3月至8月电费9813.6元；4.杨保群从起诉之日起支付其拖欠款项的银行贷款利息；5.杨保群支付违约金34440元；6.杨保群承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、1.原审判决认定自相矛盾、逻辑混乱。涉案《房屋租赁合同》合法有效，则杨保群就应当履行按约定支付租金和水电费的义务。2.杨保群极不诚信，其拒不支付租金是一种故意的违约行为。3.杨保群没有向贺成智支付任何费用，更加证明其毫无诚信。二、从深圳中院（2019)粤03民终13040、13041号案件对系列案件违约责任的认定可见，骏怡宝公司不存在事实上和法律上的根本违约情形。三、原审判决杨保群不需要支付使用涉案房产的租金，既违背了基本事实，更是违背了最基本的公平原则。1.杨保群无法正常使用房屋的事实根本不存在。消防整改不能成为免交租金理由的认定。2.原审判决杨保群生产经营受到影响没有事实依据。杨保群说骏怡宝公司阻扰其将物品搬离完全是虚假的。3.2018年3月之后骏怡宝公司向贺成智及供电局所支付的租金和电费理应由相关的实际使用人包括杨保群承担。四、原审判决以租赁保证金及水电押金冲抵各项相关费用的认定，不仅自相矛盾，更是违反了不告不理的基本法律原则。五、骏怡宝公司处理纠纷的方式合理合法，杨保群是涉案租赁合同的根本违约方。六、原审判决不支持骏怡宝公司向被上诉人主张违约金的认定是错误的。杨保群没有提交答辩意见。杨保群向一审法院起诉请求：1.解除骏怡宝公司与杨保群之间的房屋租赁合同，杨保群立即搬离204栋313单位；2.杨保群支付2018年4月至2018年8月租金43050元；3.杨保群支付2018年4月至2018年7月水电费、管理费共计9813.6元（一审庭审中骏怡宝公司明确该项请求为杨保群支付2018年4月至2018年8月电费共计9813.6元，不再要求支付水费）；4.杨保群继续按月租金8610元的标准支付至其实际搬离承租房屋之日期间的租金（一审庭审中骏怡宝公司明确该项请求的起止期间为2018年9月1日至2018年9月10日）；5.杨保群支付搬离涉案房产前的所有月租金、管理费、水电费及拖欠款项的银行贷款利息；6.杨保群支付违约金34440元；7.杨保群承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：深圳市南山区南油XX工业区204栋3层，建筑面积1797.81平方米，于2008年5月19日登记在案外人贺成智名下。贺成智与骏怡宝公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给骏怡宝公司，租赁期限至2018年2月28日。2018年2月6日，骏怡宝公司（出租方、甲方）与杨保群（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方将南油XX工业区204栋313室出租给乙方使用，建筑面积123平方米；租赁期限从2018年3月1日起至2019年2月28日止；每月租金8610元，租金在当月5号前支付；签订本合同时，乙方即时向甲方交付租赁保证金17220元，合同终止乙方已付清租金及无拖欠其他费用迁出后三日内，甲方应将租赁保证金无息退回给乙方；每月实际发生的水电费等杂费应由乙方支付；租赁期间，乙方不按时交租，甲方应及时发出催租通知书，如拖欠租金达10天以上，视为乙方违约，因乙方违约提前终止合同，甲方将收回房屋，乙方须承担双倍支付租赁保证金的违约责任；合同期满终止或因其他原因导致合同终止，乙方应于终止当日迁离出租房屋，乙方逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍支付租金，若迁出后五天仍留下的物品，作为放弃权得论，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；及其他内容。骏怡宝公司于2018年2月6日开具收据，载明收到杨保群补充支付的押金3690元，原有押金13530元，共计17220元。双方确认：上述租赁合同系续租，该合同增加了租赁保证金的金额，故杨保群补交了差额部分。骏怡宝公司与贺成智之间的租赁合同于2018年2月28日到期后，双方未续约，骏怡宝公司认为贺成智应当就骏怡宝公司实施的消防工程进行补偿，双方发生纠纷。2018年3月，贺成智要求杨保群等租户搬离。2018年3月23日，贺成智（甲方）与杨保群等租户（乙方）签订了协议书，约定：甲方同意给予乙方2个月的搬迁过渡期，乙方保证在2018年5月31日前搬离并向甲方返还租赁厂房；上述过渡期内，乙方按照原租金标准在当月1日前一次性向甲方支付当月的房屋占有使用费，甲方应配合保持正常的供水供电；乙方在当月月底前向甲方支付当月水电费，按原来标准结算；如过渡期满后乙方仍未搬离并向甲方交还租赁厂房的，甲方有权采取停水停电措施，并有权按照法律规定收回租赁厂房。同时，乙方应按原租金2倍的标准向甲方支付房屋占有使用费等。杨保群提交了一份时间为2018年3月23日的致骏怡宝公司的通知，该通知称：从2018年3月起，骏怡宝公司和杨保群双方的租赁合同关系解除，骏怡宝公司无权收取租金，要求退回3月租金和押金，杨保群将配合业主清场搬离，对于骏怡宝公司故意隐瞒与业主租赁合同到期的事实所造成的损失，杨保群保留追究法律责任的权利。杨保群称已将该通知邮寄给骏怡宝公司，但未进行举证，骏怡宝公司否认收到该通知。因贺成智与骏怡宝公司之间的纠纷，租赁房屋被停电，关于停电的时长，骏怡宝公司和杨保群各执一词。骏怡宝公司称：2018年3月20日停电了半天，原因是贺成智以电器故障为由要求供电局停电，骏怡宝公司为此向罗湖法院起诉供电局，因为用电合同主体不是贺成智而是骏怡宝公司，之后未再停电。2018年4月12日是消防检查，消防部门要求整改，整改期间不能使用和营业，但没有停电。消防查封决定书上写明是由于租赁房屋的服装生产加工作坊内办公室和中间仓库未做防火分隔，部分办公室未设置独立的安全出口。杨保群称：2018年3月23日之后停电了4、5天，2018年4月停电23天，4月并没有消防检查，停电之后杨保群等小租户找了街道办和信访局，信访局表示有无可能是因为消防而停电，杨保群等小租户又去了消防局，消防局称并没有因消防检查而停电，后从派出所得知因贺成智与骏怡宝公司发生纠纷，贺成智以消防为由进行停电。停电是因为骏怡宝公司与业主之间的纠纷引起，与杨保群无关。且消防安全是由骏怡宝公司和业主负责。骏怡宝公司提交了照片，称其于2018年6月11日在租赁房屋门口张贴通知，要求杨保群支付2018年4月至6月的租金以及2018年3月至5月的电费。杨保群称未见过该通知。骏怡宝公司提交了电费清单，以证明杨保群未支付2018年3月至8月的电费，其中3月1273.2元、4月709.2元、5月1826.4元、6月1838.4元、7月2428.8元、8月1737.6元。骏怡宝公司称，其虽与贺成智发生纠纷，但其未撤场，并一直向贺成智支付租金至2018年7月31日。经查，2018年7月27日，贺成智向一审法院起诉骏怡宝公司。2018年8月25日，骏怡宝公司（乙方）与贺成智（甲方）签订《协议书》，约定：甲方将南山区南油XX工业区204栋三楼出租给乙方使用，双方确认双方就上述房屋的租赁合同关系于签订本协议之日终止，乙方应在2018年9月10日之前搬离，在此期间，双方共同负责小租户的搬离清场工作，乙方为主，甲方配合；甲方同意免除乙方2018年8月、9月的租金，同时支付乙方调解款20万元，乙方返还房屋之前的水电费由乙方承担；乙方与小租户之间的租赁合同关系由乙方自行解决，与甲方无关。2018年8月29日，贺成智向一审法院申请撤诉，一审法院作出（2018）粤0305民初15169号民事裁定，准予撤诉。骏怡宝公司称其已于2018年9月18日撤场。另查，骏怡宝公司因与涉案房屋所在的204栋3层另外的租户顾海洋发生租赁合同纠纷，经一审、二审法院审理，深圳市中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）粤03民终9336号民事判决书。该生效裁判文书认定，2018年4月10日，深圳市公安局南山分局消防监督管理大队向骏怡宝公司发出深公南消封字[2018]第0121号临时查封决定书，称骏怡宝公司负责出租管理的服装生产加工作坊内办公室和中间仓库未进行防火隔离，且部分办公司未设置独立的安全出口，故对涉案深圳市南山区南油工业区204栋3楼进行临时查封，查封期限自2018年4月10日至2018年5月10日。2018年4月26日，深圳市公安局南山分局消防监督管理大队作出深公南消解字封字[2018]第0256号同意解除临时查封决定书，解除了对涉案房屋的临时查封。一审法院认为，骏怡宝公司与杨保群签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。骏怡宝公司与涉案房屋权利人贺成智之间的租赁合同期限于2018年2月28日届满，骏怡宝公司系超出自身租赁期限将涉案房屋出租给杨保群使用，由此导致贺成智通知杨保群在内的小租户，骏怡宝公司自2018年3月起无权收取租赁费用，并要求杨保群等限期搬离并直接向贺成智支付涉案房屋占有使用费。因此，骏怡宝公司在超出自身租赁期限且并无出租权的情况下将房屋继续出租给杨保群使用的行为已经构成根本违约，致使涉案合同无法继续履行，杨保群有权据此拒绝向骏怡宝公司支付2018年3月起的租金并解除双方租赁关系。杨保群虽提交了一份时间为2018年3月23日、内容为自2018年3月解除合同的通知，但未证明其将通知送达了骏怡宝公司，骏怡宝公司对此亦不认可，故杨保群提交的上述通知不能产生解除合同的法律效果。至于骏怡宝公司于2018年8月25日与贺成智签订《协议书》虽在事后追认了双方租赁关系延续至2018年8月25日，但并不因此改变骏怡宝公司已在与杨保群的合同关系中先行违约的事实，故骏怡宝公司关于杨保群系根本违约并应支付违约金的主张依据不足，不予支持。杨保群确认于2018年8月底左右搬离，故涉案合同已于2018年8月底左右实际终止。骏怡宝公司请求杨保群搬离涉案房屋，已无依据，不予支持。另外，因骏怡宝公司的违约行为及与贺成智之间的纠纷致使贺成智向杨保群等小租户主张权利，杨保群已无法按照涉案合同的约定对涉案房屋进行正常使用。同时，自2018年4月10日至2018年4月26日期间深圳市公安局南山分局消防监督管理大队对涉案房屋进行临时查封，亦对杨保群正常使用房屋造成影响。同时，本案中骏怡宝公司所提交的证据并不以证实杨保群在搬离前一直在涉案房屋内正常进行生产经营，在此情况下，骏怡宝公司要求杨保群按照涉案合同约定的租金标准支付2018年4月起至搬离之日止的租金，已经不足，不予支持。鉴于2018年4月后杨保群对涉案房屋确实存在占用的事实，且为避免当事人诉累，一审法院酌情以骏怡宝公司就涉案房屋已收取的租赁保证金及水电押金直接冲抵杨保群所应支付的相关费用。骏怡宝公司有权不再向杨保群退还租赁保证金及水电押金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认骏怡宝公司与杨保群签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、驳回骏怡宝公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1939.15元，保全费875.66元，合计2814.81元，由骏怡宝公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，本案二审的争议焦点问题为：一、涉案《房屋租赁合同》履行中当事人的违约责任；二、双方诉争的相关租赁费用的承担。关于焦点一，本院认为，骏怡宝公司与涉案房屋权利人贺成智之间的租赁合同于2018年2月28日租赁期限届满，骏怡宝公司系超出自身租赁期限将涉案房屋出租给杨保群使用，由此导致贺成智通知杨保群等小租户称骏怡宝公司自2018年3月起无权收取租赁费用，并要求杨保群限期搬离并直接向贺成智支付涉案房屋占有使用费。因此，骏怡宝公司在超出自身租赁期限且并无出租权的情况下将房屋继续出租给杨保群使用的行为已构成根本违约，并致使双方《房屋租赁合同》无法继续履行，杨保群有权据此拒绝向骏怡宝公司支付2018年3月起的租金并解除双方租赁关系。骏怡宝公司关于杨保群未按约支付租金构成违约的主张不成立，本院不予采纳。至于骏怡宝公司于2018年8月25日与贺成智签订《协议书》虽在事后追认了双方租赁关系延续至2018年8月25日，但并不因此改变骏怡宝公司已在与杨保群的合同关系中先行违约的事实，故骏怡宝公司关于杨保群系根本违约方并应支付违约金的主张依据不足，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，因骏怡宝公司的违约行为及与贺成智之间的纠纷致使贺成智向杨保群等小租户主张权利，杨保群已无法按照涉案《房屋租赁合同》的约定对涉案房屋进行正常使用。同时，自2018年4月10日至2018年4月26日期间深圳市公安局南山分局消防监督管理大队对涉案房屋进行临时查封，亦对杨保群正常使用房屋造成影响。加之本案中骏怡宝公司所提交的证据并不足以证实杨保群在搬离前一直在涉案房屋内正常进行生产经营的事实，在此情况下，骏怡宝公司要求杨保群按照合同约定的租金标准支付2018年3月1日起至搬离之日止的租金，依据不足，本院不予支持。鉴于2018年3月1日后杨保群对涉案房屋确实存在占用的事实，且为避免当事人诉累，一审法院酌情以骏怡宝公司就涉案房屋已收取的租赁保证金及水电押金直接冲抵杨保群所应支付的各项相关费用正确。骏怡宝公司有权不再向杨保群退还租赁保证金及水电押金。综上所述，骏怡宝公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1939.15元（深圳骏怡宝时装设计有限公司已预交），由深圳骏怡宝时装设计有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年十一月二十五日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。