福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2828号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈国强，男，1971年4月1日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：黄丽仙、朱丽丽，福建倍拓律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈**丕，男，1948年12月12日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：郑潮平，福建普阳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：康娘，福建普阳律师事务所实习律师。 上诉人陈国强因与上诉人陈**丕房屋租赁合同纠纷一案，不服莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初1637号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈国强上诉请求：1、依法撤销一审判决书第一、二、三项，改判支持陈国强一审的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费均由陈**丕承担。事实和理由：1、本案系陈国强与陈**丕约定解除租赁合同，原审认定陈国强在没有约定和法定解除权情况下向陈**丕提出解除合同存在违约是错误的。在租赁过程中受××这一不可抗力的影响，陈国强无法实现进一步经营的目的，陈国强与陈**丕经协商一致作出解除《租赁契约》的意思表示，并于2020年3月20日出具《收据》，该《收据》明确约定：“1、本人今收到乙方移交归还的文献东路179号、181号、183号房屋及钥匙。本人确认移交归还的文献东路179号、181号、183号房屋完整、装潢及房屋主体未遭破坏。本人确认甲、乙双方于2019年7月12日签订的贰份《租房契约》经双方协商一致，于交房当日解除”，原审对约定解除的事实没有采信存在不当；2、即使认定陈国强存在违约，陈国强也应酌情返还违约保证金，解除租赁关系以后没有给陈**丕造成任何损失，不能由陈国强举证违约保证金明显过高，同时疫情不可抗力因素也应减免陈国强的责任，原审判决违约保证金264000元不予退还存在违约金认定过高问题；3、陈国强不存在拖欠租金的事实，同时疫情属于不可抗力可以免责或者减轻责任，原审判决陈国强支付尚欠的租金7150元，并按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款项自2020年3月18日起至付清之日止的利息违背客观事实。 针对陈国强的上诉，陈**丕答辩称：1、原审判决判令将陈国强已交纳给陈**丕的违约保证金264000元归陈**丕所有，认定事实清楚、采信证据及适用法律正确。陈国强和陈**丕在《租房契约》中明确约定租房契约的有效期为5年，自2016年4月16日起至2021年4月15日止，租房契约如未到期，陈国强半途而废或超期五天不交月租金，陈**丕有权单方取消违约保证金264000元。所以，陈国强没有单方解除合同的权利，并且陈国强陈述因为疫情影响导致无法经营，与事实不符，我国发生××疫情后，采取了有效的疫情防控措施，并不会导致陈国强房屋租赁合同目的完全无法实现，陈国强提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”陈国强应承担违约责任。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十九条第一款：“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”的会议精神，如果一方的当事人确实存在违约行为，且有证据能够证明其已经违约，那么即使是之前双方协商好的解除合同之后，守护约定的一方当事人仍然有权利可以对违约者进行追责。因此，陈**丕有权向陈国强主张违约保证金，一审法院认定陈国强交纳的违约保证金归陈**丕所有，认定事实清楚、采信证据及适用法律正确。2、本案不存在“违约保证金过高”的情形。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，《租房契约》中约定的违约金系双方在自愿的前提下达成一致的约定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条规定：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”本案因陈国强解除租赁合同，至今租赁店面无法出租，陈**丕租金损失惨重，本案不存在“违约保证金过高”的情形。3、一审法院判决陈国强支付尚欠的租金7150元，并按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款项自2020年3月18日起至付清之日止的利息，部分事实认定错误，陈国强应支付尚欠的租金55000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，《租房契约》约定自2019年7月16日起，每月15日至18日前支付当月租金，而陈国强在2020年3月20日交还店铺，所以，按照《租房契约》的约定，陈国强应当支付2020年3月16日至2020年4月15日的月租金55000元，并按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款项自2020年3月16日起至付清租金之日止的利息。请求二审法院在查明事实后，驳回陈国强的上诉请求，支持陈**丕的原审反诉请求。 陈**丕上诉请求：依法撤销原审判决第二项、第四项判决内容，改判支持陈**丕原审反诉请求第二项、第三项、第四项。事实和理由：1、原审判决认定“陈**丕仅能要求陈国强支付2020年3月16日至2020年3月20日止的租金7150元（55000元/月×0.13月），并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2020年3月18日起至付清租金之日止的利息”，明显错误。《租房契约》第四条约定：“乙方必须在每个月15日至18日前付清当月租金，不得拖后。”虽然《收据》载明《租房契约》于2020年3月20日解除，但不能免除陈国强于2020年3月15日至18日前应支付当月租金的合同义务；2、原审判决认定陈国强于2020年3月20日已将案涉店铺交还陈**丕，并认为陈**丕主张的电费879.8元系2020年4月份案涉店铺的电费结算金额，且没有支持陈**丕要求陈国强支付尚欠的水费22.3元的原审反诉请求，认定事实不清。因陈国强没有及时结清3月份的电费，而是由陈**丕于2020年4月10日代缴，该笔费用应当由陈国强负担，22.3元水费亦是陈国强在承租期间实际产生的水费，系承租店铺产生的，因此，应由陈国强承担。 3、原审判决认定陈**丕同意按照现状接受租赁房屋，认定事实不清，于法相悖，陈**丕原审反诉请求第四项应予改判支持。《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《租房契约》第八条约定：“乙方必须恢复甲方墙体及铁梯，以当时现场伍张照片作为样本作证据。”“特别备注：在租期满之前，乙方必须恢复甲方与邻居徐建明一层、二层内墙体（24公分机砖墙）及甲方的铁楼梯恢复原状。”因此，陈**丕要求陈国强将承租的座落于荔城区文献东路181、183号店面1-2层与文献东路179号徐建明店面共坪的一层、二层墙体砌起（24公分机砖墙）、将位于文献东路179号店内的铁楼梯移回文献东路181号店内并安装完好，恢复原状，有事实和法律依据，原审判决认定陈**丕“签名的收据上载明其确认移交的租赁房屋完整，装潢及房屋主体未遭破坏”，因此没有支持陈**丕的原审反诉请求第四项，认定事实不清，与店铺现状也不符。 针对陈**丕的上诉，陈国强答辩称：1、陈国强与陈**丕于2020年3月初就一直在协商解除《租房契约》，双方达成一致后于2020年3月20日将租赁房屋、钥匙等交还给陈**丕，陈国强也当场出具字据确认陈**丕交付的“房屋完整、装璜及房屋主体结构未遭到破坏”，接收房屋钥匙，确认对交付房屋无异议。因此，双方在3月初就解除租房事宜达成一致，陈**丕于3月20日接收房屋钥匙，加之疫情本就是酌情对房租进行减免的正当理由的情况下，在此情况下陈**丕诉求支付2020年3月16日至2020年4月15日的租金不合理；2、陈**丕要求陈国强恢复原状无理。《租房契约》协商解除后，陈国强于2020年3月20日即将租赁房屋交付给陈**丕，在履行交接手续时，其对交付的房屋现状完全接受，才出具“收据”给陈国强。由此可见，双方对按现有房屋状况进行接收是经过协商一致的，其诉求无理；3、陈**丕诉求陈国强支付电费人民币879.80元及水费人民币22.3元没有事实依据，2020年1月24日起至三月份期间陈国强也一直在与陈**丕积极沟通解除《租房契约》等相关事宜，并未开店经营，没有实际产生水电费。反而是陈**丕一家人居住在诉争店面三楼，一直在使用水电，且陈国强与陈**丕双方在合同签订之初就已约定明确，因一栋楼只有一个水费账户和一个电费账户，所以对外双方共用00005936号水费账户及07********电费账户，对内各自有自己的水、电表。陈国强按时交纳水、电费，但陈**丕拖欠陈国强2019年7月份起至双方《租房契约》解除之日6366.01元电费。针对该部分电费，陈国强在一审时明确保留追偿的权利；4、陈国强至今未把店面及店面钥匙和开门遥控移交给陈**丕，以现场和照片作证据；5、陈国强把二楼灯具全部拆走，现陈**丕要求陈国强恢复二楼灯具及店面一楼4个电动卷帘门。 一审法院认定事实：2016年3月13日，陈**丕（作为出租方，即甲方）与陈国强（作为承租方，即乙方）签订《租房契约》，约定：甲方将坐落于莆田市荔城区××路××号××层的店面出租给乙方经营生意。租房契约有效期为5年，自2016年4月16日起至2021年4月15日止。甲方收取乙方违约保险金264000元，租房期满乙方把本店面恢复原状后归还甲方，如有损坏应负经济赔偿或负责整修完整。期满后，乙方要把水电费用交清后归还甲方，甲方付还乙方违约保险金。每月租金55000元，每月16日乙方付给甲方当月租金，甲方用收款收据付给乙方为凭。租房契约如未到期，乙方半途而废或超期五天不交月租金，甲方有权单方面取消违约保证金264000元。乙方遗留的一切物品归甲方所有，本契约自动终止。2016年3月15日，陈**丕出具收条一份，载明：兹于2016年3月15日收到陈国强违约保险金264000元。后陈**丕将租赁房屋交付给陈国强使用。2019年7月12日，陈**丕（作为甲方）与陈国强（作为乙方）签订《租房契约》，约定：甲方将坐落于莆田市荔城区××路××号××层店面出租给乙方经营生意。租房契约有效期为21个月，自2019年7月16日起至2021年4月15日终止合同。租期内，三楼外墙广告位由乙方使用，一切费用和安全由乙方承担。甲方收乙方264000元为违约保险金，租房期满乙方把本店面恢复原状后归还甲方，如有损坏应负经济赔偿或负责整修完整。期满后，乙方要把水电费用交清后还给甲方，交水费户号00005936，交电费户号0711000338，甲方付还乙方违约保证金264000元。每月租金55000元，每月一日乙方付给甲方当月租金，乙方必须在每个月15日至18日前付清当月租金，不得延后。租房契约如未到期，乙方半途而废或超期五日不交月租金，甲方有权单方面取消违约保证金264000元。乙方遗留一切物品归甲方所有，本契约自动作废。合同期满后，乙方愿意不得破坏装潢物（包括电灯、电线、水等等），且不带走，保持现状交给甲方。乙方必须恢复甲方墙体及铁楼梯，以当时现场五张照片作为样本作证据。2020年1月15日，陈国强通过支付宝缴存案涉店铺的电费3000元。2020年3月20日，陈**丕（作为甲方）与受陈国强委托的案外人卢燕平（作为乙方）签订收据，载明：1.本人今收到乙方移交归还的文献东路179号、181号、183号房屋及钥匙，本人确认移交归还的文献东路179号、181号、183号房屋完整，装潢及房屋主体未遭破坏。2.本人确认甲、乙双方于2019年7月12日签定的贰份《租房契约》经双方协商一致，于交房当日解除。另该收据甲方处有陈**丕的签名。2020年4月，案涉店铺的电费结算金额为879.8元。现双方因违约保证金264000元应当如何处理及陈**丕要求恢复租赁房屋原状、支付租金及水电费，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致原审法院调解无效。 一审法院认为，陈国强与陈**丕签订的《租房契约》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。陈国强主张2020年2月，全国上下因受疫情影响，门店经营极为困难，其经与陈**丕协商后就《租房契约》的解除即房屋的交还事宜达成一致意见，陈国强并无违反《租房契约》的行为，故其诉求陈**丕返还违约保证金264000元；陈**丕主张陈国强单方面要求提前终止合同，同意把违约保证金全部归陈**丕所有，且合同约定租房期满陈国强把店面恢复原状后归还陈**丕，陈**丕返还违约保证金，但陈国强至今未将店面恢复原状，故违约保证金应当归其所有；原审法院经审查认为，陈国强陈述因受疫情影响，其店铺无法经营，于3月初即委托案外人卢燕平与陈**丕协商减租或解除协议事宜，双方经协商一致同意解除合同，由此可知，涉案《租房契约》的解除系由陈国强向陈**丕提出，且提出的原因为受疫情影响，店铺无法经营，那么陈国强是否享有合同解除权？原审法院认为，我国发生××疫情后，采取了有效疫情防控措施，在疫情防控期间，虽对涉案的租赁房屋的经营产生一定的影响，但并不导致陈国强租赁合同目的完全无法实现，陈国强以上述理由提出合同解除没有事实和法律依据，陈国强在没有法定解除权及约定解除权的情况下向陈**丕提出解除合同，系其违约，应当承担相应的违约责任，根据《租赁契约》的约定，租房契约如未到期，陈国强半途而废或超期五日不交月租金，陈**丕有权取消违约保证金264000元。综上，陈国强诉讼请求陈**丕退还违约保证金264000元及其利息没有事实和法律依据，本院不予支持；且陈国强主张违约保证金过高，但未提供证据证实其上述主张，故原审法院对其上述主张不予采纳；陈**丕反诉请求陈国强交纳的违约保证金264000元归其所有具有事实和法律依据，原审法院予以支持。陈**丕反诉请求陈国强支付尚欠的2020年3月16日至2020年4月15日止的租金55000元，并按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2020年3月16日起至付清租金之日止的利息，因《租房契约》约定租房契约自2019年7月16日起，每月15日至18日前付清当月租金，而陈国强系于2020年3月20日交还案涉店铺，故陈**丕仅能要求陈国强支付2020年3月16日至2020年3月20日止的租金7150元（55000元／月×0.13月），并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2020年3月18日起至付清租金之日止的利息。陈**丕反诉请求陈国强支付尚欠的水费22.3元，但其提供的预缴水费凭单上的账户并非《租房契约》中约定的交水费账户，故该反诉诉讼请求没有事实依据，原审法院不予支持。陈**丕反诉请求陈国强支付尚欠的电费879.8元，但该879.8元系2020年4月案涉店铺的电费结算金额，而2020年3月20日陈国强已交还案涉店铺，陈**丕反诉请求陈国强支付该费用，未提供充足证据予以证明，原审法院不予支持。对于陈**丕反诉请求墙体恢复原状，陈国强辩称陈**丕收到陈国强交付的房屋，出具了字据确认陈国强交付的房屋完整、装潢及房屋主体结构未遭到破坏，同时确认对交付的房屋并无异议，陈**丕的这一行为视为对接收房屋的现状没有任何的异议，陈**丕诉求无理，原审法院经审查认为，陈**丕签名的收据上载明其确认移交的租赁房屋完整，装潢及房屋主体未遭破坏，由此可知，陈**丕对涉案租赁房屋交还给其时的房屋状态并无异议，其同意按照现状接收租赁房屋，故其该反诉诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十七条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陈国强已交纳给陈**丕的违约保证金264000元归陈**丕所有；二、陈国强应在本判决生效之日起十日内支付陈**丕尚欠的租金7150元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2020年3月18日起至付清之日止的利息；三、驳回陈国强的诉讼请求；四、驳回陈**丕的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费5278元，减半收取计2639元，由陈国强负担；反诉案件受理费3051.75元，由陈国强负担2683元，由陈**丕负担368.75元。 本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。陈国强对原审查明的事实没有异议，陈**丕对原审查明的其他事实没有异议，但认为应补充认定以下事实：1、收据是在被对方欺诈的情况下出具的，内容中遗漏铁楼梯、墙体恢复原状的约定；2、2020年4月10日的电费应是2020年3月份的电费。本院审查认为，因陈**丕并未提供证据证明案涉收据出具之时存在被欺诈的情形，其在法定期限内也未请求法院或者仲裁机构变更或者撤销，故对该异议内容本院不予确认；对于2020年4月10日的电费的认定问题涉及争议焦点问题，待下文分析。 本案的争议焦点为：一、原审认定陈国强违约并判决其承担违约保险金264000元归陈**丕所有是否不当？二、原审判决陈国强尚欠租金7150元及支付相应的利息是否存在不当？三、原审未予认定879.8元电费及22.3水费是否存在不当？四、原审判决对案涉房屋墙体及铁楼梯不予恢复原状是否存在不当？ 关于争议焦点一。本案中，案涉的《租赁契约》第五条约定：“租房契约如未到期，乙方（陈国强）半途而废或超期伍天不交月租金，甲方（陈**丕）有权单方面取消违约保险金264000元整人民币”，结合案涉合同提前解约情形及陈国强于2020年2月25日才交纳当月的房租的事实，符合上述《租赁契约》约定的取消违约保险金的情形。同时，虽然双方于2020年3月20日签订《收据》，收据中载明“本人确认甲、乙双方于2019年7月12日签订的贰份《租房契约》经双方协商一致，于交房当日解除”，该文字内容体现双方协商同意解除案涉《租赁契约》，应视为约定解除案涉《租赁契约》，原审未予认定该约定解除的事实存在不当，但因《租赁契约》签订之后，陈国强依约交纳了违约保险金264000元且该笔款项一直由陈**丕占有，根据常理推断，若该款项占有人陈**丕同意返还该笔款项，应在《收据》中予以约定，而《收据》中并未就该笔违约保险金的返还事项予以再行约定，同时陈国强并未提供证据证明陈**丕同意对陈国强提前解约及逾期交纳租金的行为而应没收违约保险金的责任予以免除，故陈国强应就提前解约及逾期缴纳房租的行为承担合同约定的后果即不予返还该笔款项，陈国强主张双方协商解除案涉《租房契约》应由陈**丕返还违约保险金264000元缺乏依据，不予支持；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，陈国强主张案涉《租赁契约》解除后该房屋并未再行出租出去、本院在审理期间也走访该租赁地点未发现出租的迹象，陈国强也未提供证据证明合同解除后陈**丕存在将案涉房屋再行出租出去并获得同等收益的情形，故本院予以推定案涉《租赁契约》解除之后数月内该房屋并未再行出租、陈**丕未获得相应的预期收益，结合本案月租金为55000元／月的事实，双方约定的违约保险金264000元（4.8个月租金）并未过高。另，虽然租赁期间爆发了××疫情，但根据中国政府的有效举措及全国人民积极的响应和配合，中国的疫情得到有效的防控，人民的生活及生产经营秩序及时得到有序的恢复和发展，故××疫情对陈国强的实体店经营产生的影响不构成法定的不可抗力情形，陈国强主张减免其违约责任缺乏依据，不予支持。 关于争议焦点二。陈国强虽然于2020年2月25日支付了最后完整一个月（2020年2月16日至2020年3月15日）的月租金，但对3月16日至合同解除之日3月20日期间的房屋并未支付，故原审判决陈国强再行支付此期间的房租7150元及自3月18日起至付清租金之日止的相应利息并无不当，陈国强主张不应支持此期间的租金缺乏依据，不予支持；另，《租赁契约》解除后陈国强将案涉房屋交接给陈**丕，并未再使用该房屋并获得收益，故陈**丕主张陈国强应支付2020年3月16日至4月15日期间的租金55000元缺乏依据，不予支持。 关于争议焦点三。因陈**丕提供的879.8元电费缴费单载明的时间为2020年4月10日，而案涉《租赁契约》自2020年3月20日解除，结合陈**丕的自有住房与商铺共用一个电表的实际情况，无法证明该笔费用系陈国强租赁期间产生，故对陈**丕主张的该笔费用原审未予支持并无不当；陈**丕提供的22.3元水费缴费时间是2020年4月17日，基于同样的上述原因，陈**丕主张应由陈国强支付该笔款项的理由不能成立，不予支持。 关于争议焦点四。从陈**丕接收房屋及钥匙的事实，结合案涉《收据》载明“本人确认移交归还的文献东路179号、181号、183号房屋完整、装潢及房屋主体未遭破坏”的内容，可以确认在《租赁契约》解除时，陈**丕对房屋交付的现状无异议并同意予以接收，故其主张应恢复墙体及铁楼梯缺乏依据，不予支持。 综上所述，陈国强、陈**丕的上诉请求均不能成立，不予支持，原审认定事实清楚、适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费5278元，由陈国强负担4228元，由陈**丕负担1050元。 本判决为终审判决。 审判长  林青山 审判员  柯萍萍 审判员  邱园园 二〇二〇年十一月十七日 书记员  韩美燕 附：本案相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；