湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6690号上诉人（原审被告）：湖南松德房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县城关镇环城西路。法定代表人：潘长旺，经理。委托诉讼代理人：朱慧敏，湖南凯威律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南松德房地产开发有限公司安仁分公司（原湖南松德房地产开发有限公司安仁项目部），住所地湖南省郴州市安仁县永乐江镇军山乡新安利古组**。法定代表人：潘长旺，经理。委托诉讼代理人：朱慧敏，湖南凯威律师事务所律师。上诉人（原审原告）：长沙润天房地产营销策划有限公司，住所地湖南省长沙市开福区四方坪街道车站北路**誉峰苑****。法定代表人：邓再兴，总经理。委托诉讼代理人：王婧，湖南仁本律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙玉志，湖南仁本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安仁县泰恒房地产开发有限公司，住所地湖南省安仁县城关，住所地湖南省安仁县城关镇人民路style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：田国军，董事长。上诉人湖南松德房地产开发有限公司（以下简称松德公司）、湖南松德房地产开发有限公司安仁分公司（原湖南松德房地产开发有限公司安仁项目部，以下称安仁项目部）、长沙润天房地产营销策划有限公司（以下简称润天公司）与被上诉人安仁县泰恒房地产开发有限公司（以下简称泰恒公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（以下称一审法院）（2020）湘0111民初2539号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭对本案公开进行了审理。本案现已审理终结。松德公司、安仁项目部上诉请求：撤销一审判决的第一项、第二项，驳回润天公司的诉讼请求；一审、二审的诉讼费全部由润天公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决将当事人双方约定的预支运营费当作松德公司应当付给润天公司的报酬是错误的，根据合同约定，松德公司预支给润天公司的运营费每笔三万元，是要从润天公司的提成款中扣除，而非付给润天公司的报酬。一审判决认定安仁项目部应付润天公司40万元奖励的条件成就是错误的，润天公司在销售过程中，没有达到年度销售4,500万元的销售额，更何况所谓销售均是认购，没有一份正式销售合同。二、一审判决错误。一审判决松德公司支付润天公司运营费、提成费647,416元是错误的，运营费不需支付，预支后从提成中抵扣，现松德公司已多付了41,937元提成款给润天公司。一审判决松德公司支付润天公司40万元奖励也是错误的。润天公司辩称：润天公司根据合同约定和安仁项目部的要求，组织专门的销售团队进驻项目，制定销售方案，并进行项目广告宣传工作，积极履行相关合同义务，完成了相应销售工作，且达到了支付销售奖励的标准，安仁项目部理应按照合同约定支付运营费用、销售提成及销售奖励。根据润天公司提交的一审证据可知，截至合同解除时止，安仁项目部已经确认的润天公司2017年度运营费用和销售提成为1,569,788元；润天公司2017年度累计销售合同总金额为172,826,857元，2017年7月累计销售合同总金额超过4,500万元，安仁项目部应按照合同约定支付销售奖励40万元；安仁项目部应付而未付的2018年1月份至7月份运营费用为21万元；以上三项合计2,179,788元。安仁项目部已经支付了1,132,372元，还应支付运营费用及销售提成647,416元，销售奖励40万元，两项共计1,047,416元。但是除一审法院已支持部分以外，由于一审法院已经查明开工建设房屋、确认开工建设日期及交房期限、确定房屋价格、取得预售许可证均是安仁项目部的义务，且对于房屋销售安仁项目部具有绝对的决定权和主导权，润天公司仅处于协作配合的地位，安仁项目部需对本次纠纷负主要责任，因此根据合同法第107条之规定，安仁项目部还需对合同解除及合同解除前的违约行为承担违约责任。泰恒公司辩称：泰恒公司于2018年6月15日和松德公司签订了退出合作项目的一个协议，一审判决要求泰恒公司承担润天公司案涉债务的连带责任，我司认为我们已退出合作协议，不应承担任何连带责任。润天公司上诉请求：依法撤销一审判决第四项，改判安仁项目部、松德公司、泰恒公司连带支付润天公司违约金500,000元，并以欠付的运营费用、销售提成和销售奖励为基数，按日千分之一的标准向润天公司支付自违约之日起至款项付清之日止的违约金；安仁项目部、松德公司、泰恒公司连带赔偿润天公司预期利益损失1,209,788元。事实与理由：一、一审法院认定润天公司对合同解除负有过错，属事实认定错误。不论从合同解除的形式符合约定上讲，还是从合同解除的原因是由于安仁项目部单方违约上看，润天公司对合同的解除均无过错。基于安仁项目部、松德公司、泰恒公司各方间的内部矛盾所导致的安仁项目部单方违反合同约定，导致润天公司致函解除合同，润天公司不应负担合同解除的过错责任。虽然润天公司在项目未取得预售许可的情况下即进行了销售，但该销售行为是应安仁项目部之要求，润天公司履行合同义务、代为销售项目之行为是没有过错的。二、一审法院认定润天公司负有合同解除的过错，故而未支持润天公司关于支付违约金及赔偿损失的诉讼主张，属法律适用错误。由于润天公司对合同解除不负有过错责任，故法院应当依据合同约定或法律规定判令安仁项目部、松德公司、泰恒公司承担相应违约责任。合同第六条、第七条已明确约定润天公司有权主张违约金并追究经济损失（包括依合同可获得的预期利益）。松德公司、安仁项目部辩称：润天公司没有按照双方签订的合同约定履行自己的义务。请求法院驳回润天公司的上诉请求。泰恒公司辩称：泰恒公司于2018年6月15日和松德公司签订了退出合作项目的协议，故不应承担任何连带责任。润天公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令安仁项目部支付运营费用及销售提成677,416元；2、判令安仁项目部支付销售奖励400,000元；3、判令安仁项目部支付违约金500,000元，并以欠付的运营费用、销售提成和销售奖励为基数，按日千分之一的标准向润天公司支付自违约之日起至付清之日止的违约金（暂计算至2019年2月15日止，已产生违约金659,528元）；4、判令安仁项目部赔偿润天公司因客户退房导致的损失13,930元；5、判令安仁项目部赔偿润天公司预期利益损失1,209,788元；6、判令松德公司、泰恒公司承担连带清偿责任；7、判令安仁项目部、松德公司、泰恒公司共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月1日，松德公司为建设安仁县“理想新城”项目与泰恒公司签署了《房地产合作开发协议》。协议约定双方合作开发位于安仁县××镇××道熙源酒店以北、安仁县财政局以南的属于松德公司的两宗土地，合作模式为共同组建松德公司下设分公司进行合作开发。协议签署后，松德公司与泰恒公司共同组建松德公司的分支机构安仁项目部，安排安仁项目部负责该项目建设开发工作，并指派欧＊＊为安仁项目部的负责人，欧＊＊为松德公司法定代表人欧阳松的侄儿。2017年1月17日，安仁项目部与润天公司签订《安仁县“理想新城”项目营销代理合同》（以下简称《营销代理合同》），委托润天公司全权代理销售由松德公司与泰恒公司合作开发的安仁县“理想新城的所有可销售住房、商铺、车位等。代理期限三年，自2017年1月15日起至2020年1月15日止。合同约定：1、客户缴纳定金即视为成功销售，安仁项目部应按售房合同总金额全额支付销售提成。2、销售提成按销售额的1.4%计算，收取订金5万元／套时，按套支付佣金的50%，客户签署合同并付清首付款时，按套支付佣金的30%，银行按揭通过并放款后，按套支付佣金的20%。3、合同双方应于每月5日前结算销售明细和销售提成，安仁项目部应于每月15日前支付上月的销售提成。4、安仁项目部应按月支付润天公司30000元作为运营费用，预售许可证取得后再逐笔扣除。5、年度销售金额大于或等于4500万元的，安仁项目部应当立即支付润天公司销售奖励40万元。上述合同签订后，润天公司即组织专门的销售团队进驻项目，制订销售方案并进行项目广告宣传工作。自2017年1月开始，在安仁县“理想新城”项目还没有完成方案设计、地质勘察和规划报建，也、地质勘察和规划报建工程许可证，更加没有预售许可证的情况下，根据安仁项目部与泰恒公司的要求，按照安仁项目部确定的销售价格，代理销售“理想新城”项目。自2017年1月起至2017年12月止，润天公司累计成功代理销售房屋446套，累计售房合同总金额为172826857元，安仁项目部按5万元／套的标准收取了购房者定金，累计收到购房定金22300000元；截止2017年7月，润天公司累计成功代理销售房屋的售房合同总金额已超过代理合同约定的4500万元。上述购房定金已全部由购房者付至安仁项目部或者其负责人的个人账户，后该款全部移交给松德公司。合同履行期间，松德公司大股东（当时不是法定代表人）欧阳松发现安仁项目部和泰恒公司擅自未建房屋即低价销售房屋，即通过在安仁项目部的售楼部停车阻拦，向当地房屋建设管理部门投诉、召开协调会等方法，意图阻止润天公司和安仁项目部继续销售房屋，当地房屋建设管理部门也书面送达（安房法）第2017001号《责令改正通知书》给安仁项目部，责令其停止销售房屋，但是因为欧阳松与安仁项目部的负责人和泰恒公司未达成一致意见而未奏效。润天公司前期并不了解安仁项目部与松德公司的内部矛盾，后来通过参加协调会虽然已经知晓松德公司、安仁项目部、泰恒公司就未取得预售许可情况下即提前销售房屋一事有矛盾，且松德公司要求停止销售房屋，但因松德公司、安仁项目部、泰恒公司未能形成一致意见且安仁项目部要求继续销售，故润天公司也就没有停止代理销售行为。因安仁项目部未按约履行支付销售提成等费用，该项目也无法按计划开工建设、不能取得预售许可证，及无法按照销售房屋时承诺购房者的时间交房等原因，致使上述双方之间的委托代理销售合同无法继续履行，润天公司工作人员于2018年7月推出安仁县“理想新城”销售部，停止房屋销售。2017年8月10日，松德公司决定免除欧＊＊安仁项目部负责人的职务，润天公司于2018年8月19日函告安仁项目部、松德公司、泰恒公司解除《营销代理合同》。到2018年7月止，有数百人缴纳购房定金等。但是该项目至今仍然没有完成有关手续，没有领取到房屋预售许可证。因为房屋价格增长较多，导致产生大多数购房者不愿意退房退款也无法得到房屋，因而到安仁县有关部门不断信访。至合同解除时止，根据代理合同约定，润天公司2017年1月份至12月份的运营费用和销售提成为1569788元、2017年度销售奖励为400000元、2018年1月份至7月份的运营费用为210000元。安仁项目部、泰恒公司累计支付润天公司运营费用及销售提成1132372元。安仁项目部仍欠润天公司2017年8月份至12月份的运营费用和销售提成437416元，欠付2017年度奖金400000元，欠付2018年1月份至7月份运营费用210000元，以上共计1047416元。润天公司认为，根据代理合同约定，安仁项目部多次逾期支付销售提成等费用，应按日千分之五的标准向润天公司支付违约金直至款项付清之日止，现润天公司酌情按日千分之一计算。此外，安仁项目部还需因违约行为向润天公司支付违约金500000元，并且承担因未按计划开工建设致使部分客户退房、客户未能签订《商品房销售合同》、办理银行按揭贷款等手续而给润天公司造成的损失。因安仁项目部为松德公司的分支机构，同时也是由松德公司与泰恒公司合伙设立，因此松德公司、泰恒公司应与安仁项目部承担连带清偿责任。但是因为松德公司、安仁项目部、泰恒公司对润天公司要求不予理睬，双方因此产生纠纷，润天公司遂诉至法院。一审法院认为，润天公司与安仁项目部签订的《营销代理合同》，系委托代理销售合同，合法有效，受法律保护，双方当事人应当依约履行。润天公司根据合同约定和安仁项目的要求完成了一定的销售工作且达到了支付销售奖励的标准，其要求安仁项目部按照合同约定支付运营费用、销售提成及销售奖励的请求合法，一审法院予以支持。根据代理合同约定，润天公司应当得到的2017年度运营费用和销售提成为1,569,788元、2017年度奖金为40万元、2018年1月份至7月份运营费用为210,000元，以上合计2,179,788元；因安仁项目部、泰恒公司已经支付运营费用、销售提成1,132,372元，故安仁项目部还需支付润天公司运营费用、销售提成、销售奖励合计1,047,416元（其中运营费用及销售提成647,416元，销售奖励40万元）。由于该合同在履行过程中，安仁项目部违反法律规定，在项目没有完成方案设计、地质勘察和规划报建的情、地质勘察和规划报建的情形下确认开工建设日期和交房期限，在“理想新城”项目没有取得预售许可证的情况下，即违法要求润天公司预售房屋；润天公司作为销售房屋的专业公司，在明知安仁项目部无预售许可证的情况下，仍然代理安仁项目部销售房屋。因为安仁项目部原负责人及松德公司负责人之间的矛盾及内部管理机制问题，2018年8月时项目仍未动工开建、取得房屋预售许可证；因为房屋价格增涨较多，导致产生大多数购房者不愿意退房退款也无法得到房屋，因而到安仁县有关部门不断信访，双方合同也无法继续履行，润天公司致函安仁项目部解除代理合同，一审法院认为润天公司、安仁项目部对代理合同的解除均负有过错。对润天公司主张的50万元违约金及预期利益等请求；在合同履行过程中，双方当事人没有依法销售房屋；开工建设房屋、确认开工建设日期和交房期限、确定房屋价格、取得预售许可证均是安仁项目部的义务和责任，安仁项目部不符合有关规定即要求润天公司违法销售房屋；违法履行合同愈多，收取购房人的预购定金愈多，造成的损失愈大。关于房屋销售，安仁项目部、松德公司、泰恒公司作为委托人，具有完全的决定权和主导权，润天公司的代理销售行为处于协作配合的地位，因此安仁项目部和泰恒公司对纠纷应当负主要责任。润天公司作为代理销售房屋的专业公司，完全明知该项目自始即不具备销售房屋的条件；期间安仁项目部内部产生矛盾，润天公司也明知松德公司负责人要求停止销售房屋，润天公司却仍然按照安仁项目部和泰恒公司的要求违法销售房屋，以致安仁项目部、松德公司、泰恒公司内部矛盾无法按时支付销售费用；而且由于润天公司的违法代理销售行为，导致有数百人交纳购房定金等，大多数购房者至今无法得到房屋也不愿意退房退款，因而产生到安仁县有关部门不断信访的后果，双方合同实际也无法继续履行，对此，润天公司对安仁项目部没有按时支付销售费用、双方合同解除也有一定的过错，故润天公司的该部分请求一审法院不予支持。对润天公司主张的13,930元退房损失，由于润天公司、安仁公司双方均未提供退房退款产生的费用损失和误差计算的具体依据，故一审法院不予支持。润天公司未在举证期限内提交证据14-17，没有经过安仁项目部、松德公司、泰恒公司质证，因为无其他证据辅助证明，双方没有、也不愿意申请审计核实，故无法认定其实际金额。松德公司作为安仁项目部的法人机构，对其分支机构安仁项目部的债务，依法应当承担民事责任；泰恒公司与安仁项目部合作开发安仁县“理想新城”项目，而且泰恒公司在共同经营期间，与安仁项目部共同要求润天公司违法销售房屋，对润天公司的费用亦负有责任，因此依法对共同经营期间的对外债务即润天公司的代理销售费用，应当与安仁项目部承担连带责任。松德公司、安仁项目部、泰恒公司其将合同纠纷过错归结于润天公司的销售行为的辩护理由不予采纳，关于合同无效和显失的理由均不能成立，一审法院不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零五条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，一审法院判决：一、安仁项目部应当于判决生效之日起15日内，支付润天公司运营费用、销售提成647,416元；二、安仁项目部应当于判决生效之日起15日内，支付润天公司销售奖励40万元；三、松德公司、泰恒公司对上述安仁项目部的债务承担连带责任；四、驳回润天公司的其他诉讼请求。本案一审受理费36,085元，保全费5,000元，合计41,085元，由润天公司负担16,000元，安仁项目部、松德公司、泰恒公司共同负担25,085元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明，安仁项目部与润天公司所签《营销代理合同》约定，在未取得预售许可证开始正式销售时，为了保证项目的正常运营，安仁项目部应按月支付3万元/月作为润天公司的运营费用，该笔费用在安仁项目部取得预售许可证后从润天公司后期的代理佣金中逐笔予以抵扣。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据本案事实和双方当事人发表的论辩观点，本案的争议焦点为：一、安仁项目部应当向润天公司支付多少销售提成。二、安仁项目部是否应当向润天公司支付运营费用57万元。三、安仁项目部是否应当向润天公司支付销售奖励款40万元。四、安仁项目部是否应当向润天公司支付违约金及预期利益损失。关于焦点一。经审查，第一、2017年1月17日，安仁项目部与润天公司所签《营销代理合同》约定，润天公司全权代理销售由松德公司与泰恒公司合作开发的安仁县“理想新城的所有可销售住房、商铺、车位等。客户缴纳定金即视为成功销售，安仁项目部应按售房合同总金额全额支付销售提成。第二、自2017年1月起至2017年12月止，润天公司累计成功代理销售房屋446套，累计售房合同总金额为172,826,857元，安仁项目部按5万元/套的标准收取了购房者定金，累计收到购房定金2,230万元；上述购房定金已全部由购房者付至安仁项目部或者其负责人的个人账户，后该款全部移交给松德公司。收取订金5万元/套时，按套支付佣金的50%。经核算，润天公司应当得到的销售提成为1,209,788元（172,826,857元×1.4%×50%），现已经支付了销售提成1,132,372元，因此，安仁项目部还应向润天公司支付销售提成77,416元。关于焦点二。经审查，根据安仁项目部与润天公司所签《营销代理合同》的约定，在未取得预售许可证开始正式销售时，为了保证项目的正常运营，安仁项目部应按月支付3万元/月作为润天公司的运营费用，该笔费用在安仁项目部取得预售许可证后从润天公司后期的代理佣金中逐笔予以抵扣。根据上述约定，安仁项目部每月支付给润天公司的3万元运营费用属于其预支给润天公司的销售提成，最终应从润天公司收取的代理佣金即销售提成中予以扣除。也就是说，润天公司在代理销售过程中产生的运营费用应由其自行承担。故安仁项目部不应当向润天公司支付运营费用。对于上诉人松德公司、安仁项目部提出的一审判决将当事人双方约定的预支运营费当作其应当付给润天公司的报酬是错误的上诉意见，本院予以支持。安仁项目部已支付给安仁项目部的运营费用应抵扣其未支付的销售提成，未支付的运营费用不再支付。关于焦点三。经审查，第一、安仁项目部与润天公司所签《营销代理合同》约定，每年度销售金额大于或等于4,500万元的，安仁项目部应当立即支付润天公司销售奖励40万元。第二、自2017年1月起至2017年12月止，安仁项目部按5万元/套的标准收取了446套的购房定金，累计收到购房定金2,230万元。根据双方的约定，客户缴纳定金即视为成功销售。故可以认定润天公司累计成功代理销售房屋446套。第三、2017年度，润天公司代理销售房屋446套的累计售房合同总金额为172,826,857元。因此，润天公司完成的2017年度销售金额已经大于4,500万元的，根据双方的上述约定，安仁项目部应当支付润天公司销售奖励40万元。因此，对于上诉人松德公司、安仁项目部提出的一审判决认定安仁项目部应付润天公司40万元奖励的条件成就是错误的上诉意见，本院不予支持。关于焦点四。经审查，第一、安仁项目部与润天公司在签订《营销代理合同》时，润天公司作为销售房屋的专业公司对于涉案项目没有取得预售许可证的情况是明知的。润天公司在明知安仁项目部无预售许可证的情况下，仍然代理安仁项目部销售房屋。其对于涉案合同无法继续履行应当承担一定的责任。第二、安仁项目部不符合有关规定即要求润天公司违法销售房屋，其对于涉案合同无法继续履行亦应当承担一定的责任。第三、2018年8月时涉案项目仍未动工开建、未取得房屋预售许可证；而因房屋价格增涨较多导致大多数购房者不愿意退房退款，因而到安仁县有关部门不断信访，涉案合同实际也无法继续履行。根据上述事实，一审法院认为润天公司、安仁项目部对代理合同的解除均负有过错并无不当，本院予以确认。因此，一审法院对于润天公司要求安仁项目部向其支付50万元违约金及预期利益的诉讼请求不予支持是正确的，本院予以维持。综上所述，上诉人润天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人松德公司、安仁项目部的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零五条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2539号民事判决第二项，即湖南松德房地产开发有限公司安仁分公司应当于本判决生效之日起15日内支付长沙润天房地产营销策划有限公司销售奖励40万元；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2539号民事判决第一项、第三项、第四项；三、湖南松德房地产开发有限公司安仁分公司应当于本判决生效之日起15日内支付长沙润天房地产营销策划有限公司销售提成77416元；四、湖南松德房地产开发有限公司、安仁县泰恒房地产开发有限公司对上述湖南松德房地产开发有限公司安仁分公司的债务承担连带责任；五、驳回长沙润天房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费36,085元，保全费5,000元，二审案件受理费36,085元，合计77,170元，由长沙润天房地产营销策划有限公司负担55,248元，湖南松德房地产开发有限公司安仁分公司、湖南松德房地产开发有限公司、安仁县泰恒房地产开发有限公司共同负担21,922元。本判决为终审判决。审  判  长  李祖湖审  判  员  唐亚飞审  判  员  王 鹏二〇二〇年十一月六日法官助理何琪莎书记员（兼）  何琪莎附本案所适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国民法通则》第五十二条企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。