江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3548号上诉人（原审原告）：李兆坤，男，1954年7月25日生，汉族，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：任少华，定南县天平法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：胡菊花，女，1971年6月20日生，汉族，住江西省赣州市定南县。上诉人（原审被告）：李美香，女，1973年9月21日生，汉族，住江西省赣州市定南县。委托诉讼代理人：曾洪，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：成家兴，江西南芳律师事务所实习律师。上诉人李兆坤与上诉人胡菊花、李美香房屋买卖合同纠纷一案，因双方均不服江西省赣州市定南县人民法院作出（2020）赣0728民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李兆坤上诉请求：1、撤销（2020）赣0728民初585号判决第一项违约金10000元人民币。改判胡菊花、李美香支付违约金42000元人民币（2019年6月15日至11月14日按30万本金计算月6000元违约金、2019年11月15日至2020年3月14日按15万本金计算月3000元违约金）2020年3月15日起违约金至付清日止（月3000元人民币违约金）。2、本案一、二审诉讼费由胡菊花、李美香承担。事实和理由：一、原审查明2019年5月23日双方签订了房屋买卖合同合法有效。查明李兆坤2019年6月如约将房屋交付给了胡菊花、李美香，并办理过户手续，胡菊花、李美香已进行验收。查明胡菊花、李美香对房屋进行了装修，并于2019年10月开业营业。查明胡菊花、李美香举证的照片系新照片，无法证实房屋交付前存在漏水。二、原审未查明以下事实。1、原审未查明房屋买卖合同第三条第6项约定，李兆坤完成如约事项和交付房屋后3日内，胡菊花、李美香应向上诉付清余款30万元人民币。2、原审未查明房屋买卖合同第六条第8项约定，胡菊花、李美香逾期给付购房款应承担支付违约金的事实。3、原审未查明李兆坤余款30万元人民币，于2019年11月支付15万元人民币。三、原审定案没有事实和法律依据。1、原审定案依据不足。双方签订的房屋买卖合同合法有效，对违约金计算和承担均有约定。2、原审未查明。李兆坤交付房屋后3日内胡菊花、李美香应向李兆坤付清余款30万元人民币。3、原审未查明胡菊花、李美香2019年11月支付15万元人民币。4、依据合同法相关规定，对违约责任承担有约定的，按约定处理。5、原审在双方对违约责任承担有约定的原则下，且李兆坤已全面履行合同义务，不存在过错的情况下。原审以减轻胡菊花、李美香违约责任，在没有事实和法律依据的情况下，酌情支付10000元违约金给李兆坤，违反了法律规定，袒护胡菊花、李美香的违约行为。胡菊花、李美香口头答辩称，我方承担违约责任主张不能成立，因为胡菊花、李美香是确实按照房屋买卖合同约定履行了应有的义务，所以不承担任何违约责任，反而，李兆坤违背诚实信用原则没有按照合同约定履行义务，具体表现在，合同第三条第五项，根据该约定李兆坤应当做好房屋防水、防漏工程，按照第三条第六项约定，尾款30万元需要在李兆坤完成以上工程后再支付，直至今天开庭李兆坤一直未完成房屋天井防水防漏工程。胡菊花、李美香上诉请求：1.请求二审法院撤销江西省赣州市定南县人民法院（2020）赣0728民初585号民事判决，改判驳回李兆坤的诉讼请求；2.本案一审及二审诉讼费用全部由李兆坤承担。事实与理由：原审判决没有尊重案涉《房屋买卖合同》的约定，认定事实错误，在“本院认为”中阐述的裁判理由可以说是混乱、矛盾，没有逻辑性。一、李兆坤未按《房屋买卖合同》约定做好屋面的防水防漏工程，其诉请的剩余购房款还未满足支付条件，胡菊花、李美香一方有权拒绝其支付要求。李兆坤作为房屋出卖人，其主要义务为交付房屋并将产权过户至胡菊花、李美香名下。根据《房屋买卖合同》的约定，除前述主要义务外，李兆坤还需承担如下附随义务：(1)将变压器产权过户至胡菊花、李美香名下；(2)将水、电户名变更为胡菊花、李美香；(3)负责做好屋面（天井部位）的防水防漏工程并承担所需费用；(4)负责做好二楼住宅的入户门和窗户；(5)缴清房屋交付前的水电费、物业费、有线电视费、网络费等费用。同时，《房屋买卖合同》约定的购房款支付时间节点也与李兆坤履行义务的情况挂钩。《房屋买卖合同》第三条第3项及第6项明确约定，扣留尾款30万元待李兆坤履行完上述全部附随义务后支付，支付时间为履行完全部附随义务后3日内。设定该等约定之目的就是为了促使李兆坤及时、全面履行合同义务。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”直至现在，李兆坤仍未按合同约定，完成屋面的防水防漏工程工作，且客观上也存在漏水现象。因此，胡菊花、李美香拒绝其尾款支付要求，既有合同依据，亦有法律依据。二、胡菊花、李美香一方无任何违约行为，原审判决胡菊花、李美香支付违约金10000元，显属错误。胡菊花、李美香一方严格按照《房屋买卖合同》约定的付款时间节点，已向李兆坤支付了除尾款15万元外的其余购房款。需说明的是，按照合同约定，最初是扣留了尾款30万元待李兆坤履行完附随义务后支付，之后李兆坤以资金紧缺为由请求胡菊花、李美香先行支付部分尾款，胡菊花、李美香考虑到合同约定的附随义务中仅剩防水防漏工程未完成及二楼住宅门窗未协调处理好，于是同意支付了15万元。胡菊花、李美香现暂未支付剩余尾款15万元，是因为李兆坤未按合同约定完成屋面的防水防漏工程工作，属于李兆坤未履行合同义务，导致没有达到支付条件。只要李兆坤履行完合同义务，胡菊花、李美香即依约付清尾款。因此，胡菊花、李美香一方没有任何违约行为，原判未加以查明胡菊花、李美香的付款时间节点，就经行判决胡菊花、李美香承担违约金10000元，是既不尊重事实，也不尊重法律。三、原判认定胡菊花、李美香承担举证不能的后果，亦明显错误。原判认为胡菊花、李美香提供的渗水照片系新照片，无法证实系房屋交付之前就存在漏水，并认为胡菊花、李美香对房屋进行了装修，从而加大了漏水修复成本。胡菊花、李美香认为，该裁判理由不能成立。本案纠纷的实质问题是合同履行问题。如上述，李兆坤承担房屋交付、产权过户等主要义务以及合同约定的多项附随义务，而胡菊花、李美香一方的义务就是付款义务，根据合同约定，购房款支付时间是根据李兆坤履行义务的情况而设定。因此，李兆坤要求支付购房款，就应证明其履行了合同义务，证明责任在李兆坤一方，但李兆坤自始至终都未证明其完成了屋面（天井部位）防水防漏工程。原判要求胡菊花、李美香来证明漏水是何时存在，属于合同解释错误。换言之，不管交付前还是交付后存在漏水，亦或是否存在漏水，按照合同约定，李兆坤均需负责做好屋面(天井部位）防水防漏工程。涉案房屋系李兆坤十几年前开发建设的，属于老旧房产，胡菊花、李美香当时察看房屋时，发现房屋内阴冷、潮湿、有霉味等现象。所以在《房屋买卖合同》中特意约定由李兆坤负责做好屋面防水防漏工程，并约定尾款支付时间与李兆坤的义务履行情况挂钩。防水防漏工程是在屋面（天井部位）进行，故胡菊花、李美香装修房屋的行为对防水防漏工程的实施无任何妨碍，亦不会增加成本。胡菊花、李美香购买此房屋之目的是开办大型超市，假如李兆坤一直拒绝完成防水防漏工程，那是不是胡菊花、李美香就不要利用房屋呢？胡菊花、李美香购房目的又如何实现呢？因此，原判分配举证责任错误，且未厘清本案纠纷的实质问题。李兆坤辩称，一、原审查明2019年5月23日双方签订了房屋买卖合同合法有效。查明李兆坤2019年6月如约将房屋交付给了胡菊花、李美香，并办理过户手续，胡菊花、李美香已进行验收。查明胡菊花、李美香对房屋进行了装修，并于2019年10月开业营业。查明胡菊花、李美香举证的照片系新照片，无法证实房屋交付前存在漏水。二、胡菊花、李美香上诉没有事实和法律依据。1、原审查明李兆坤已如约全面履行合同义务。2、胡菊花、李美香主张漏水，一审举证的照片，一审认定是新照片，无法证实房屋交付前漏水的事实。3、原审查明李兆坤履行合同没有违约和过错行为。4、原审查明胡菊花、李美香履行合同未及时支付余购房款存在违约行为。三、原审定案胡菊花、李美香支付余购房款15万元人民有事实和法律依据。1、双方签订的房屋买卖合同合法有效，合同对违约责任承担和违约金均有约定。2、原审查明李兆坤已如约全面履行合同义务。3、原审查明李兆坤交付房屋后3日内，胡菊花、李美香未向李兆坤付清余款30万元人民币。4、原审查明胡菊花、李美香至今余购房款15万元人民币尚未支付给李兆坤。李兆坤向一审法院起诉请求：1、依法判令被告胡菊花、李美香即速给付购房款150000元人民币，违约金42000元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，认定：2019年5月，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，由原告将其名下赣房权证定房字**等房屋过户至被告名下，双方约定原告负责做好屋面（中间天井）防水防漏工程并承担所需费用。原告将房屋交付并过户后，被告付清了大部分转让款，但仍有150000元尾款因该房屋部分位置存在漏水而未予以支付，原告因此诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告依照合同于2019年6月将房屋交付，依约办理了过户手续，并进行了验收，被告应按约定及时支付房款，被告提出原告违反合同第三条第5款中“甲方负责做好屋面（中间天井）防水防漏工程并承担所需费用”，但被告提供的渗水照片系新照片，无法证实系房屋交付之前就存在漏水，且被告对所购房屋进行了大量的装潢装修，并于2019年10月开业营业，加大了该漏水修复成本，一审法院结合本案原、被告之间合同履行情况，适当减轻被告违约责任，违约金应以惩罚为辅，补偿性为主，结合本案的实际情况及双方的实际损失，一审法院酌情确定被告支付原告违约金10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告胡菊花、李美香应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告李兆坤购房款150000元及违约金10000元；二、驳回原告李兆坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2070元（已减半收取），由原告李兆坤负担270元，被告胡菊花、李美香负担1800元。二审中，上诉人李兆坤向本院提交如下证据：证明一份，证明上诉人李兆坤在交付房屋后，胡菊花、李美香要求将一楼水表挪到三楼，自来水公司对天井水管进行了施工，安装水表改造，目前天井是否漏水与上诉人李兆坤无关。上诉人胡菊花、李美香的质证意见为：对该证据的“三性”有异议，不符合证据的形式要件，该证据只能证明水表放置位置进行了变更移动，不能证明李兆坤按照合同约定履行了防水防漏的工作，因为本案纠纷是合同纠纷，不是房屋质量纠纷。上诉人胡菊花、李美香未向法庭提交新证据。本院对上诉人李兆坤提交的证据评判如下：该证据形式上不符合书证的要求，即便真实，证明中所载明的首层业主具体是否指胡菊花、李美香也不确定，不足以达到上诉人的证明目的，本院不予采信。二审经审理查明，双方签订的《房屋买卖合同》第三条第3款约定：“甲方（李兆坤）应在本合同签订之日起15日内将《清单》中剩余房屋产权全部过户至乙方（胡菊花）、丙方（李美香）名下，乙方、丙方在办妥前述房屋产权过户手续的当日向甲方支付转让价款（含固定装修费、转让费）合计270万元，扣留30万元待完成下面第4及第5款所约定的工作或手续后支付给甲方。”第4款约定：“上述房屋产权过户手续办妥后，甲方应将变压器产权过户至乙方、丙方，水电户名变更为乙方、丙方，并缴清房屋交付前的水电费、物业费、有线电视费、网络费等费用。”第5款约定：“甲方负责做好屋面（中间天井）防水防漏工程并承担所需费用，并负责做好二楼住宅的入户门和窗户（二楼天井恢复原状），所需费用均由乙、丙方承担。”第6款约定：“上述工作完成后以及上述费用缴完后3日内，乙方、丙方向甲方付清余款30万元。”第四条约定：“甲方应于2019年6月8日前将本合同项下的转让房屋全部交付给乙方、丙方。”二审认定的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、上诉人李兆坤要求支付剩余购房款的付款条件是否成就？2、一审判决上诉人胡菊花、李美香承担违约金10000元是否妥当？关于上诉人李兆坤要求支付剩余购房款的付款条件是否成就的问题。根据双方合同约定，上诉人李兆坤须负责做好屋面防水防漏工程及将变压器产权过户给上诉人胡菊花、李美香后3日内，上诉人胡菊花、李美香付清剩余30万元。本案中，上诉人胡菊花、李美香认为李兆坤未按照合同约定做好屋面防水漏水工程，案涉房屋存在漏水。对此，本院认为，双方并未在合同中明确约定在何时应完成屋面防水漏水工程，本案案涉房屋已交付，且上诉人胡菊花、李美香已经装修，上诉人胡菊花、李美香在接收案涉房屋后，也向李兆坤支付了剩余房款30万元中的15万元，由此可见，上诉人胡菊花、李美香在接收房屋时并未对房屋屋面防水防漏工程提出异议，也未举证证实案涉房屋漏水形成的原因系因李兆坤未做好屋面防水防漏工程所致，上诉人胡菊花、李美香在支付剩余购房款30万元中的15万元之后，又提出案涉房屋因李兆坤未做屋面防水防漏工程，不符合付款条件，该上诉理由不成立，上诉人胡菊花、李美香认为上诉人李兆坤存在违约行为理据不充分。关于一审判决上诉人胡菊花、李美香承担违约金10000元是否妥当的问题。案涉《房屋买卖合同》第六条约定，如胡菊花、李美香逾期支付转让价款，则从逾期之日起由胡菊花、李美香按每日逾期金额的万分之七的标准承担违约金。上诉人胡菊花、李美香一审抗辩不应支付剩余购房款，该抗辩意见包括了认为违约金约定过高的意见，因胡菊花、李美香在2019年11月15日支付15万元之后，上诉人李兆坤也并未提出异议，故对于上诉人李兆坤主张自2019年6月15日至11月15日之间的违约金不予支持。上诉人李兆坤自认胡菊花、李美香于2019年11月15日支付15万元，上诉人胡菊花、李美香对该款项的支付时间并未提出异议，故对于违约金，本院认为,合同约定按照日万分之七计算过高，考虑到本案合同已经履行大部分，上诉人李兆坤并不存在违约行为，上诉人李兆坤的损失主要表现为资金占用损失，故宜酌情按照日万分之1.5计算违约金，而从2019年11月16日起计算至今未达到10000元，考虑到该违约金具有持续性特点，故本院认为,一审酌定的违约金10000元并无明显失当,本院对一审的处理结果予以维持。综上所述，上诉人李兆坤的上诉请求及上诉人胡菊花、李美香的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽适用法律存在瑕疵，但结果处理并无明显失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4350元，由上诉人李兆坤负担850元，上诉人胡菊花、李美香负担3500元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年十一月二十六日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜