湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初206号 原告（反诉被告）宜昌阿拉丁商业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区夷陵路**。 法定代表人罗勇，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人周运秋，湖北百思特律师事务所律师。 委托代理人肖圣兰，湖北百思特律师事务所律师。 被告韩庆刚，男，汉族，1977年7月17日出生，住宜昌市西陵区。 被告（反诉原告）张姝,女，汉族，1982年7月20日出生，住宜昌市西陵区。 上述二被告共同的委托代理人杨伯成，湖北楚星律师事务所律师。 被告（反诉原告）韩庆菊，女，汉族，1975年10月17日出生，住宜昌市伍家岗区。 委托代理人吕江**，湖北楚星律师事务所律师。 原告（反诉被告）宜昌阿拉丁商业管理有限公司（以下简称阿拉丁公司）与被告韩庆刚、被告（反诉原告）张姝、被告（反诉原告）韩庆菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理，后由审判员李敏独任审理，于2019年9月17日作出（2018）鄂0502民初2894号《民事判决书》，后原告阿拉丁公司、被告宜昌市西陵区冰雪王国游乐场不服，向宜昌市中级人民法院提起上诉，宜昌市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）鄂05民终3099号《民事裁定书》，将本案发回重审。本案于2020年1月10日立案后，依法组成由审判员汪邦国担任审判长、审判员程丹、左树青参与评议的合议庭，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。后被告韩庆刚、张姝、韩庆菊以主审法官汪邦国与原告阿拉丁公司的委托代理人周运秋系原同事关系为由申请其回避，主审法官汪邦国主动回避，将本案移交。后本案重新组成由审判员左树青担任审判长、审判员杨柳、程丹参加评议的合议庭，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告阿拉丁公司的委托代理人周运秋、肖圣兰，被告韩庆刚的委托代理人杨伯成，被告张姝及其委托代理人杨伯成，被告韩庆菊的委托代理人吕江**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原列明的被告（反诉原告）宜昌市西陵区冰雪王国游乐场、宜昌市西陵区就是玩玩具商行已于2020年7月3日注销登记，本院审核后仅列明其经营者张姝、韩庆菊为本案当事人。 原告阿拉丁公司诉称，2016年1月28日，韩庆刚与原告签订《商铺租赁合同》，约定韩庆刚承租原告位于宜昌市夷陵大道87号天空之城三楼××、××号商铺，用于游乐场、玩具的经营，面积811.9平方米，租赁期限自2016年4月23日至2019年4月22日，租金按月支付，每月租金38143元、物业管理费24357元，合计每月应支付62500元。约定承租方迟延支付租金或其它应缴费用超过15日，原告有权单方面书面通知解除合同，并要求承租方承担违约责任；承租方出现合同第七条第3款情形时，无论原告是否解除本合同，承租方均需支付一个月租金金额的违约金并赔偿相应损失。本合同无论何种原因提前解除或终止后三日内，承租方应在保证商铺墙面、、地面天棚等装修完整的前提下，自动清场将商铺交还原告；承租方违反第6条第5款的约定，应按每日租金的双倍支付迟延退铺期间违约金。2016年4月28日，韩庆刚以××号商铺注册了个体工商户“宜昌市西陵区冰雪王国游乐场”，登记经营者为其妻子张姝，以××号商铺注册了个体工商户“宜昌市西陵区就是玩玩具商行”，登记经营者为其姐姐韩庆菊。三被告自2016年承租以来一直以生意差为由缓交、少交租金，2017年4月彻底停交租金。自2016年4月23日至2019年5月12日一共欠付租金1022486元、物业管理费652930元，合计1675416元。故诉至法院，请求判令：1、三被告共同向原告支付自2016年4月23日至2019年5月12日欠付的租金1022486元、物业管理费652930元，合计1675416元；2、三被告共同向原告支付违约金38143元；3、三被告共同向原告支付水电费19591.5元；4、本案诉讼费用由三被告承担。 被告韩庆刚辩称，1、2016年1月28日签订的合同已于4月20日将合同主体变更为张姝、韩庆菊，原合同权利义务关系已转移，韩庆刚不是合同主体；2、租赁合同约定的租期自2016年4月23日开始计租，在开始计租前，原告分别与张姝、韩庆菊签订了租赁合同，原合同已变更，应按照变更后的合同计算租金。 被告张姝、韩庆菊共同辩称，1、原合同已变化为新的合同，权利义务已转移至新的主体，原告诉请解除合同应为解除新签订的租赁合同；2、自合同2016年4月20日签订生效之前，韩庆刚所租商铺还没开始计租，韩庆刚不欠原告租金，变更后至2019年4月24日原告对承租门面断水断电无法经营之日，共计租期36个月，张姝实际多缴纳租金385050元，原告应予退还。 被告张姝向本院提起反诉称，2016年1月28日签订的《商铺租赁合同》，是为了招租使用，签订合同时的面积、租金都没有经过详细计算及磋商，合同约定从2016年4月23日开始计算租金，没有实际履行。2019年4月24日，本案还在审理过程中，阿拉丁公司对张姝合法租赁的经营场所进行断电、封门。2019年5月5日，张姝聘请第三方资产评估公司湖北德恒资产评估有限公司对经营场所的资产进行了评估，评估资产重置总额为864157.19元，评估资产残值总额为604900元。2019年5月11日，阿拉丁公司对经营场所违法进行了砸毁，所有资产均遭到破坏。阿拉丁的违约行为，导致张姝无法经营，截止2019年4月24日阿拉丁公司违约导致张姝无法经营之日止，张姝应付租金180000元、代韩庆菊支付租金108000元、物业费43200元，共计应付331200元，张姝实际支付租金（物业费）716250元，应退租金385050元，阿拉丁公司应向张姝提供等额租金发票。故提起反诉，请求判令：1、确认变更后反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》合法有效；2、反诉被告退还租金385050元，支付资金利息（自2019年5月1日至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利息计算利息，自2019年8月20起至实际返还之日，以43200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3、反诉被告向反诉原告提供已交付租金发票；4、反诉被告承担本案诉讼费。 被告韩庆菊向本院提出反诉称，2016年1月28日签订的《商铺租赁合同》，是为了招租使用，签订合同时的面积、租金都没有经过详细计算及磋商，合同约定从2016年4月23日开始计算租金，没有实际履行。2019年4月24日，本案还在审理过程中，阿拉丁公司对韩庆菊合法租赁的经营场所进行断电、封门。2019年5月5日，韩庆菊聘请第三方资产评估公司湖北德恒资产评估有限公司对经营场所的资产进行了评估，评估资产重置总额为137999.57元，评估资产残值总额为97100元。2019年5月11日，阿拉丁公司对经营场所违法砸毁，所有资产均遭到破坏。阿拉丁的违约行为，导致反诉原告无法经营，截止到2019年4月24日阿拉丁公司违约导致韩庆菊无法经营之日止，反诉原告弟弟、弟媳代支付租金108000元、物业费43200元。阿拉丁公司作为商业管理公司，其经营范围为收取租金、无权收取物业费，依照物业管理条例规定，物业费定价为政府指导价，收取物业费应报价格部门备案。故提起反诉，请求判令：1、确认变更后反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》合法有效；2、反诉被告退还物业费43200元，支付资金利息（自2019年5月1日至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利息计算利息，自2019年8月20起至实际返还之日，以43200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3、反诉被告向反诉原告提供已交付租金发票；4、反诉被告承担本案诉讼费。 原告阿拉丁公司针对被告张姝、韩庆菊的反诉辩称，1、关于本案的法律关系问题，个体工商户和经营者是连带关系，个体的注销不影响人民法院对事实的认定；2、按照被告的反诉请求，阿拉丁公司与张姝、韩庆菊的租赁合同为新的法律关系，故不应反诉，应另诉；3、最高人民法院关于证据规则的规定第一项有一个禁止反言的规定，本案不是一个新诉，而是一个发回重审的案件，被告改变对于事实部分的陈述，人民法院应当不予认可；4、在过去的多次庭审中，已经明确履行的是哪份合同，反诉被告的观点仍然没有变更，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉请。 原告为证实自己的诉讼主张，向法庭提交以下证据： 证据一、商铺租赁合同，证明：2016年1月28日，韩庆刚承租原告位于宜昌市夷陵大道87号天空之城三楼××、××号商铺，用于游乐场、玩具的经营，建筑面积811.9平方米，租赁期限自2016年4月23日至2019年4月22日，租金按月支付，每月租金38143元、物业管理费24357元，经营保证金10万元，合同第六条第5款、合同第七条第3款、第八条第1款、第八条第2款等还约定了违约责任、单方解除合同、腾退清场等相关内容。 证据二、韩庆刚2016年5月至2017年3月履行租赁的明细表、2016年4月30日-2017年3月租金收据11张、张姝每月交租金的刷卡单7张、阿拉丁商场收银台收款记录2张、活动劵抵租金的收条1张、发票2张、2016年10月1日-2017年10月15日的银行流水1份，证明：被告承租一年以来都是以月租金62500元的标准交纳租金；租金和水电费由韩庆刚、张姝、韩庆菊共同交纳，商铺由三人一起经营。 证据三、10万元保证金收据，转账回单2张，证明韩庆刚依照2016年1月28日签订的合同支付10万元保证金。 证据四、三层平面设计图，证明游乐场建筑面积为609.2㎡，套内面积402㎡，玩具店建筑面积202.7㎡，套内135㎡，合计811.9㎡，含套内面积537㎡。 证据五、韩庆刚水电费欠费明细、天空之城商户用电情况统计表，电表、水表抄表记录，证明：被告2018年9月-2019年4月共欠水电费19591.5元（其中电费19524.3元、水费67.2元）。 证据六、原告与雅斯超市的《物业租赁合同》，《补充协议》，附件房产证3份及图纸，证明：原告从雅斯承租时的建筑面积，原告与雅斯超市签订的天空之城租赁合同租金为300万-500万一年，建筑面积合计7646.14㎡，平均32.7元-54.5元㎡/每月，每年的租金金额是递增的。 证据七、叁加公司的情况说明、叁加公司发给张姝的邮件记录及邮件附件图纸，证明：2016年1月韩庆刚、张姝已经开始进行装修设计，双方在2016年1月签订租赁合同是合理的，不可能存在先装修后签订租赁合同的情形。 证据八、周某的证人证言、周某与罗勇的微信截屏、韩庆刚通过周某转发给罗勇的《天空之城××、××商铺解除合同协议书》，证明：2018年2月4日、5日原被告在协商过程中，韩庆刚曾通过周某向罗勇发送了游乐场解除合同协议书、游乐场工资组成、会员情况、合同约定等，有意将××号商铺退租。2018年2月原告与韩庆刚就2016年1月28日签订的合同是否终止履行正在协商，2018年2月韩庆刚也认为双方履行的是2016年1月28日签订的合同。 证据九、2016年9月24日韩庆刚交给原告的《关于天空之城内相同经营项目撤场要求公函》、诊断证明、离职申请表，证明2016年9月24日，原被告双方就已在对租赁合同纠纷进行磋商。 证据十、5份《商铺租赁合同》，证明：在3楼，比如张某某的租金每月是115元/每平米，3楼的××租金每月是154元/每平米，××每月是128元/每平米，××每月是154元/每平米，××每月是132元/每平米，对比来看，韩庆刚承租的月租金标准是较低的。 三被告对原告举证质证意见如下：三被告均对证据一真实性无异议，但该合同已经被2016年4月20日新变更的合同所替代，替代前被告不欠原告的租金。韩庆刚、张姝对证据二的真实性不予认可，但认可被告已缴纳616250元的租金；韩庆菊认为三被告不属于共同经营，该证据足以证明韩庆菊为独立经营。对证据三三被告对真实性予以认可，但认为不是履行的合同。对证据四三被告认为无关联性。对证据五三被告对真实性不予认可，为原告单方出具，韩庆刚、张姝已支付水电费224068.22元，水电费均已结清，韩庆菊已交纳水电费14376.6元。对证据六三被告认为未反应真实的交易情况，与本案无关联性，房屋是临时搭建的，未进行消防验收。对证据七三被告对真实性不持异议，租赁合同进行了变更。对证据八三被告对真实性有异议，韩庆刚与原告有磋商，但不能代表张姝、韩庆菊，不能反应案件的真实性。对证据九三被告对真实性与关联性均不予认可。对证据十三被告对真实性有异议，认为租赁是商业行为，不能据此认为2016年1月28日的合同有效，3楼的租金的市场水平，应该参照人民法院接受原告委托所做的租金鉴定报告来作为依据。 被告韩庆刚为其抗辩，向法庭提交以下证据： 证据一、原告与张姝签订的《租赁合同》、与韩庆菊签订的《租赁合同》各一份，证明：1、韩庆刚不是合同当事人，2016年1月28日合同签订之后，原告与张姝、韩庆菊变更了合同主体和部分合同条款，分别于2016年4月20日签订了变更后的新合同，即实际履行的合同；2、按照变更后的合同，张姝、韩庆菊才是本案当事人；3、原告提供的合同文本没有实际履行，被新签订合同变更，不能作为原告主张权利的依据；4、原告主张权利应该按照变更后的新的合同租赁法律关系向当事人主张。 证据二、保证金收据一份，证明：被告仅缴纳保证金，没有按照协议于合同签订之日缴纳一个月租金，证明合同签订后没有实际履行。 证据三、原告与商铺业主签订的《物业租赁合同》，证明：1、原告于2016年1月15日接受物业，原告即于2016年1月28日与被告韩庆刚签订第一份《商铺租赁合同》，而证据五显示的原告正常招商与其他承租人签订合同均为2016年3月13日之后，从时间节点来看，原告与被告韩庆刚签订合同面积、租金条款都属于是估算的为招商使用，因为面积及租金价格均远超正常水平及同层后签订的租金水平；2、原告第一年租金为125000元/月，总面积为7646平米，原告承租的租金成本为月16.35元/平米；3、原告只负责租赁区域的维护，原告通过收取每平米30元的物业费无合法依据。 证据四、被告租金缴纳明细及银行流水单据，证明：变更后的合同为原被告实际履行的合同，1、原被告于2016年4月20日签订合同后，韩庆刚才于2016年5月30日缴纳租金，其是代妻子及姐姐履行支付款项义务；2、若拖欠租金的话，原告没有证据证明原告向被告主张；3、被告已支付租金616250元（其中包括代韩庆菊支付的租金、物业费），水电费224068.22元；4、张姝将租金交至2017年8月，水电费交至2018年9月，最后一次交水电费8991.3元；5、每个月的租金不是按照62500元缴纳的，是随机的。 证据五、原告与肖某、李某某、彭某某、曹某某、管某签订的商铺租赁合同（共五份），证明：原告在2017年3月13日之后签订的合同与同楼层月租金（包括物业费）均没有超过每月50元/平米，证明原告与被告签订的变更后合同更符合事实。 被告张姝、韩庆菊为其抗辩及反诉，向法庭提交以下证据： 其中，证据一至证据五与被告韩庆刚提交的证据相同，不再赘述。 证据六、被告的经营范围，证明：原告没有物业管理经营范围，物业收费属于政府指导价收费，原告合同收取物业费无法律依据和事实依据，应该返还。 证据七、张姝、韩庆菊分别的资产评估报告，证明：张姝商铺装修投资重置价值为864157.19元，长期租赁可以完全收回投资成本，故提前多缴纳租金285050元。韩庆菊的商铺被破坏的损失为137999.57元。 原告对三被告针对本诉和反诉的举证质证意见如下：对证据一认为不是真实履行合同，是为了帮助被告办理工商登记备案而签订。对证据二的真实性不持异议。对证据三认为证据出示不完整，还有一份补充协议，租赁的时间节点符合逻辑。对证据四认为原审时，被告曾向法庭提交一份张姝、韩庆菊交租金的明细，该明细表与原告提交的明细一致，根据证据禁止反言规则，应对被告新提交的明细不予认可，针对银行流水标记部分是租金，其余是水电费，真实性予以认可。对证据五认为证据形式不符合法律规定，且提供的租赁合同是3楼附属楼，不是卖场租金，不具有可比性。对张姝、韩庆菊补充的证据六认为原告为合法转租，经营范围有商业经营管理。对补充的证据七的真实性、关联性、合法性和证明目的均不认可，为被告单方委托的。 本院对上述双方无异议的证据的真实性、客观性、关联性予以认定，查明事实如下： 2016年1月28日，韩庆刚与原告签订《商铺租赁合同》一份，约定韩庆刚承租原告位于宜昌市夷陵大道87号天空之城三楼××、××号商铺，用于游乐场、玩具的经营，面积811.9平方米，租赁期限自2016年4月23日至2019年4月22日，租金按月支付，每月租金38143元、物业管理费24357元，合计每月62500元。 审理中被告提交了2016年4月20日，原告分别与张姝、韩庆菊签订了《商铺租赁合同》各一份，约定宜昌市夷陵大道87号天空之城三楼××号商铺由张姝承租，面积220平方米，租赁期限自2016年4月30日至2019年5月1日止，每月租金为5000元。宜昌市夷陵大道87号天空之城三楼××号商铺由韩庆菊承租，面积80平方米，租赁期限自2016年4月30日至2019年5月1日止，每月租金为3000元，物业管理费用1200元。被告认为2016年4月20日签订的《商铺租赁合同》才是实际履行合同，遂成诉。 2016年1月28日，原告与韩庆刚签订《房屋租赁合同》后，韩庆刚向原告缴纳保证金10万元。后被告从2016年4月30日到2017年3月向原告缴纳租金、物业费共计616250元，缴纳水电费224068.22元，合计940318.22元。其中张姝仅支付租金8笔，其余均为韩庆刚支付，每月支付租金的数额不等。按照原告与张姝、韩庆菊签订的两份《商铺租赁合同》，被告每月缴纳租金、物业费的数额为9200元，被告缴纳的租金可租赁该两套商铺至2022年12月。 本案原审审理中，原告提出申请对两套商铺的：1、建筑面积、使用面积进行测绘鉴定，后因房屋已装修，无法作出相应鉴定。原告补充申请对天空之城租赁区域的公摊率及套内建筑面积进行鉴定。2、对天空之城同地段、同时段（2016年4月）、同楼层（三楼）、同类经营（游乐场、玩具百货）的商铺租金水平进行评估。经本院委托，宜昌几何测绘科技有限公司于2019年4月16日出具的《房产面积实测技术报告书》，对两套商铺的套内面积及其他区域有争议面积作了详细说明。阿拉丁公司支付鉴定费3500元。根据庭审质证，原告认为申请该鉴定的目的在于帮助法官判断哪份合同为实际履行合同，但因鉴定机构无法作出对租赁房屋的建筑面积的鉴定，与鉴定目的不符，故对鉴定结果不认同。被告认可实际租赁使用面积为442.01㎡（1+2）。2019年5月27日宜昌华海资产评估合伙事务所出具《评估结果意见函》，载明××、××商铺，单位月租金（元／㎡.月）50-59元。原、被告均对该评估意见提出异议，原告作为申请方提出评估意见有失公正，拒交评估费。 2019年7月14日，阿拉丁公司提交《情况说明》，冰雪王国游乐场、就是玩玩具商行于2019年5月12日退场。冰雪王国游乐场于2019年7月15日提交《情况说明》，提出阿拉丁公司于2019年4月25日对游乐场断电、封门，2019年5月11日砸了游乐场。就是玩玩具商行于2019年7月15日提交《情况说明》，提出2019年4月26日对就是玩玩具商行断电，于2019年5月6日强制拆除了店内部分设施。审理中，原告自述原告于2019年4月25日对商铺进行断电处理。 另查明，原告的法定代表人罗勇于2015年11月7日与宜昌雅斯超市有限公司签订《物业租赁合同》及《补充协议》，约定，罗勇租赁宜昌市夷陵路87号、51号、33号房屋共7646平方米（含公摊），期限至2026年3月31日止，保证金150万元，租金及公共设备使用费逐年递增，2016年4月至2017年3月为300万元、2017年4月至2019年3月为350万元等。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案租赁合同的实际履行合同及依据；2、本案租赁合同的主体问题；3、租金、物业费的计算方式及欠付金额。 一、本案实际履行合同的确定。 本案是租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告签订了三份租赁合同，三份租赁合同的签章均属真实，但三份合同约定的履行标准差异较大，故本案只能依据合同履行，如租金支付情况、同等租赁物租金标准比较情况以及租赁合同的交易习惯综合判断本案租赁关系的履行合同。首先，原告与韩庆刚签订《房屋租赁合同》后，依据合同的约定缴纳了足额的保证金，是其对租赁合同的履行行为。另租金支付情况是判断合同履行的重要依据，本案中，三被告从2016年4月30日到2017年3月共计向原告缴纳租金、物业费616250元，虽每月缴纳数额不等，但支付时间基本为按月支付，与原告举证的2016年1月28日签订的租赁合同所约定的租金标准更为接近，故原告举证的租赁合同属优势证据。其次，商业租赁行为的租金依据商铺位置、经营方向等由各承租人与招租人商议确定。结合原告提交的三被告商铺所在位置的同等地理位置的租赁合同可知，本案原告与被告韩庆刚于2016年1月28日所签订的租赁合同并不是涉案地段的最高租金标准，故不具有不合理性。最后，若依三被告的意见，以2016年4月20日所签订租赁合同，按月租金9200元的标准，被告所支付租金已支付至2022年12月，明显与房屋租赁合同的交易习惯相违背，也不符合2016年4月20日所签订租赁合同的租赁期限。故综合以上原因，本院认为，本案中实际履行的租赁合同为原告与被告韩庆刚于2016年1月28日签订的《房屋租赁合同》，该合同更符合一般交易习惯，也属于对优势证据的认定。 关于原审委托的鉴定机构所出具的鉴定意见，本院认为房屋租赁面积除非双方当事人特别约定为房屋使用面积外，其他应确定为房屋建筑面积，上述鉴定意见出具的是房屋使用面积，与2016年1月28日所签订的租赁合同约定不一致实属内容不同，且合同内容由双方当事人意思一致后达成，不应依据鉴定意见判定，故本院认为该鉴定意见不应作为本案判案依据。原告为申请鉴定所支付的相关费用由其自行负担。 二、关于本案合同履行主体问题。 依据上述论断，本案中实际履行合同为原告与被告韩庆刚于2016年1月28日所签订的房屋租赁合同，韩庆刚是租赁合同的相对人，而商铺的实际经营者为张姝和韩庆菊，故本院认为韩庆刚为本案租金支付主体，而张姝、韩庆菊应与韩庆刚承担连带履行责任。 三、关于本诉诉请问题。 根据上述认定，本案应以原告与被告韩庆刚于2016年1月28日签订的租赁合同为履行依据，从2016年4月30日到2017年3月被告向原告缴纳了616250元，该事实双方均予以认可，原告认可被告缴纳租金、物业费至2017年3月，本院对2017年3月之前的租金、物业费不再予以核算。2019年4月25日，原告对被告承租的商铺进行断水断电，被告实际上无法正常经营，且双方租赁合同中约定的租赁期限至2019年4月22日到期，故本院认为双方的租赁合同至2019年4月25日解除。原告陈述被告至2019年5月12日搬离，但实际上从断水断电之日，被告已无法经营，故后期租金本院不再予以支持。被告辩称原告无收取物业费的资质问题，双方在签订租赁合同时，约定了租金和物业费，合计金额为62500元，实际上的租金数额是包含租金和物业费的，只是在书写时分为两个部分，该数额是经过双方当事人意思一致所达成的，且原告的经营范围里有商业经营管理咨询服务，又向被告提供了相关卖场物业服务，故应缴纳该部分费用。综上，本院认为，三被告应按照每月62500元的标准向原告支付从2017年4月至2019年4月的租金、物业费，合计1489575元。关于原告请求被告支付违约金38143元的诉请，因本案原被告对实际履行合同的内容各持不同的理解及履行行为，虽然三被告实际欠付了租金，但并不必然导致违约事实产生，故原告主张违约金的请求，本院不予支持。关于原告诉请的水电费，原被告均认可被告停交租金后一直在缴纳水电费，且原告提交的用水、用电情况统计表上均未有被告签字，故本院对该组证据无法认定，原告可在补足证据后另行主张。 四、关于反诉诉请问题。 被告张姝、韩庆菊均向本院提交反诉，诉请中请求确认2016年4月20日所签订的两份租赁合同有效，因前述已确认实际履行合同为2016年1月28日签订的租赁合同，故本院不予支持；反诉诉请被告返还物业费，前述亦已说明，本院不予支持；被告缴纳租金、物业费合计616250元，原告应向被告提供发票，故该项请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告韩庆刚、被告（反诉原告）张姝、韩庆菊向原告（反诉被告）宜昌阿拉丁商业管理有限公司支付租金、物业费1489575元。 二、驳回原告（反诉被告）宜昌阿拉丁商业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、原告（反诉被告）宜昌阿拉丁商业管理有限公司按照被告（反诉原告）张姝、韩庆菊缴纳租金、物业费的数额向其出具发票。 四、驳回被告（反诉原告）张姝、韩庆菊的反诉诉讼请求。 上述判决于判决生效之日起10日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20398元，保全费5000元，共计25398元（原告已预交），由原告宜昌阿拉丁商业管理有限公司负担7098元，被告韩庆刚、张姝、韩庆菊共同负担13300元。反诉案件受理费440元（反诉原告韩庆菊已预交）、3669.5元（反诉原告张姝已预交），由反诉原告韩庆菊、张姝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判长  左树青 审判员  杨 柳 审判员  程 丹 二〇二〇年十一月二日 书记员  李菁菁