广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初9651号原告：黄银梅，女，1973年4月16日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区*********，公民身份号码510************。被告：曾华东，男，1980年4月4日出生，汉族，住重庆市荣昌县**********附1号，公民身份号码510************。原告黄银梅诉被告曾华东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告黄银梅到庭参加诉讼。被告曾华东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄银梅诉称：2017年12月，被告将坐落于广东省江门市蓬江区****************屋及鱼塘出租给原告使用、经营，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：租期为三年，从2017年12月18日至2020年12月18日止。签订合同后，原告按约定支付了租金16000元和押金50000元。2019年8月20日，被告准备向原告出租的上述房屋及鱼塘因国家土地征用改造，被告无法向原告移交该房屋及鱼塘，被告的行为构成违约，依法应承担违约责任。2019年8月28日，原告与被告就相关问题协商达成协议，被告承诺于2019年9月30日前向原告退还押金50000元，如到期不退押金，原告可向法院提起诉讼，被告应向原告按月利率2%支付利息。被告于2019年10月16日通过微信转账向原告退还押金30000元。之后经原告多次催收，被告至今未向原告还清上述押金。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告返还租赁押金20000元以及支付利息（以20000元为基数，从逾期之日即2019年10月1日起按月利率2%计至押金还清之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。黄银梅在举证期限内提供的证据有：1、退押金协议，证明被告欠款未清还；2、房屋房屋租赁合同，证明已交押金；3、微信聊天记录截图，证明原告向被告催收还款，被告于2019年10月16日通过微信转账退还了押金30000元。被告曾华东无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告黄银梅与被告曾华东于2017年11月18日签订《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方（业主）：曾华东，乙方（承租人）：黄银梅。甲方同意将坐落在广东省江门市蓬江区****************屋及鱼塘租赁给黄银梅使用。期限为三年，从2017年12月18日至2020年12月18日止。2017年12月至2018年11月期间，每月租金（不含税）为16000元，2018年12月至2020年12月期间，每月租金（不含税）为18000元。签约后乙方先付首月租金16000元和押金50000元给甲方方能使用。押金待租赁合同期满迁出时扣除一切费用后无息退还…双方协商不成，甲、乙双方可向江门市蓬江区人民法院提起诉讼。落款甲方签名：曾华东，乙方签名：黄银梅。”2019年8月28日，原告与被告签订《退押金协议》，约定：“兹由于黄银梅所租曾华东江门市蓬江区****************屋被国家土地征收改造而停止租用，曾华东应退回黄银梅租赁合同期所交押金人民币50000元。经双方当事人友好协商，曾华东于2019年9月30日前把押金及租金全部50000元退还给黄银梅。如到期不退回所有金额，可向江门市蓬江区人民法院提起诉讼，并收取2%的利息…落款签名：曾华东、黄银梅。”原告提供的其与被告之间的《微信聊天记录》显示：2019年10月11日，原告向被告发送“曾华东哥，你什么时候可以转账给我”；2019年10月11日，原告向被告发送“曾华东，今天还没有付款给我”；2019年10月16日，被告通过微信向原告转账30000元；同日，原告确认收到上述款项，并回复“谢谢啦”；2019年11月15日，原告向被告发送“曾华东哥，把剩下的钱转给我吧…。”在庭审中，原告陈述其与被告之前不认识，其通过看到被告张贴的招租广告，电话联系被告，双方商谈租赁事宜，并签订了上述《房屋租赁合同》。双方签订合同后，原告向被告转账了租金32000元、押金50000元，被告收到上述款项后，随即将上述房屋及鱼塘交给原告使用至2019年8月30日。之后因房屋及鱼塘涉及的土地被国家征收，原告无法再使用上述房屋及鱼塘，原告要求被告退回押金50000元，被告当时回复无资金退还上述款项，其承诺在2019年9月30日前退还上述款项，双方于是在2019年8月28日签订了《退押金协议》。签订该协议后，被告还是一直拖延，直至2019年10月16日，被告通过微信向原告退还了30000元，之后至今被告没有退还过任何款项。原告承租上述房屋及鱼塘用于经营饭店，签订合同后，原告一直按约定向被告支付租金至2019年8月。从2019年9月起，原告没有再使用上述房屋及鱼塘。上述房屋及鱼塘是简易搭建，不是正常建筑的房屋，原告没有看到过上述房屋及鱼塘的权属证明，该房屋及鱼塘现已全部拆除。本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告黄银梅提供的《房屋租赁合同》、《退押金协议》有原件，原告提供的《微信聊天记录》有原始载体可以核对，被告曾华东经本院合法传唤无到庭，也无向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，从原告提供的上述证据以及结合其陈述的意见可以认定原告与被告之间存在租赁合同关系。关于原、被告之间成立的合同关系的效力认定问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原、被告均未提供有效证据证明双方约定的租赁物即上述南华西路木棉围鱼塘侧3号房屋及鱼塘已经批准搭建，且原告也陈述上述房屋及鱼塘是简易搭建，不是正常建筑的房屋，该房屋及鱼塘现已全部拆除，因此，原告与被告签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。关于原告主张返还押金以及支付利息如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，再结合原、被告关于如何退押金的约定，原告要求被告返还租赁押金20000元的请求依据充分，本院予以支持。对于利息，综合原、被告关于退押金的约定以及双方在签订合同后履行的情况，本案中，被告作为出租人应保证其提供的房屋及鱼塘具备法律规定可以出租的要件，而被告至今未能举证证明其提供的该房屋及鱼塘已具备上述要件，故导致本案合同无效过错的一方在于被告。同时，被告收取原告支付的上述押金、租金后也因该房屋及鱼塘无法正常使用而导致双方的合同目的无法实现，在合同无效以及合同目的无法实现后确造成占用原告上述资金的损失，由此，原告要求被告从承诺还款逾期之日即2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息的请求合法有据，本院予以支持。对原告请求利息按月利率2%计算的超出部分，因依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曾华东应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄银梅返还租赁押金人民币20000元以及支付利息（以20000元为基数，从2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至本判决确定的履行期限届满之日）至上述押金还清之日止；二、驳回原告黄银梅的其他诉讼请求。曾华东如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费405元，减半收取202.5元，由被告曾华东全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  杨丽燕二〇二〇年十一月九日书记员  容瑞琼