湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初3264号原告：高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司，住所地湖南省株洲市天元区天台路**神农太阳城****B415-2。负责人：李志宽，系公司总经理。委托诉讼代理人：佘健，湖南银联律师事务所律师，委托代理权限为特别授权，即有权提起、撤回、增减、变更和承认诉讼请求，有权进行和解、调解，有权上诉；有权代为签署和签收法律文书；有权代为申请执行并领受执行标的物。被告：金梦君，女，1997年2月28日出生，汉族，户籍地湖南省城步苗族自治县。原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司（以下简称高成物业株洲公司）与被告金梦君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人佘健、被告金梦君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高成物业株洲公司诉称：1、判令被告向原告支付欠缴的物业管理费本金8243.51元,违约金人民币4946.1元（违约金自2019年12月1日按每日千分之五标准计算至2020年3月31日止，后续违约金自2020年4月1日开始计算至被告实际清偿之日止）;2、判令被告承担原告指出的律师费3000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2018年10月,被告金梦君与原告签署《物业管理服务合同》一份（以下简称“合同”）,依据合同约定原告为被告租赁的位于株洲市天元区××路××号神农太阳城商业内圈三层Ａ-317号铺位提供物业服务。合同对物业管理服务内容、服务期限、物业费标准、缴纳期限、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后,原告严格依约为被告提供物业服务。履约之初,被告尚能按约向原告缴纳管理服务费用。合同履行至2019年第四季度,被告因经营原因未能按约支付出租方租金及原告物业费用，并在未与出租方及原告协商一致的前提下擅自停营，经原告多次催收联系未果。2019年11月26日,原告、出租方一并向被告邮寄《解除合同通知书》,双方物业管理服务合同关系于2019年11月30日正式解除。依据合同约定，被告须向原告补缴物业服务费本金8243.51元并支付相应违约金。为维护原告合法权益,原告诉至法院，望判如所请。被告金梦君辩称：被告于2019年9月撤离涉案铺位，物业管理费应当只计算至2019年9月底，被告已足额缴清，不欠付原告任何费用，且原告主张的违约金过高，综上，原告诉求不应支持。本院经审理查明：2018年10月8日，出租方株洲市优易经营管理有限公司（甲方，以下简称优易公司）与被告金梦君（乙方）签订《房屋租赁合同》,租赁位于株洲市天元区××路××号神农太阳城商业内圈（自编）南栋三楼Ａ-317铺位，租赁期限自2018年10月10日起到2020年10月9日止。当天，原告高成物业株洲公司（甲方）与被告（乙方）亦签订了《物业管理服务合同》,约定：1.物业管理服务期限自2018年10月10日起到2020年10月9日止；2.物业管理服务费30元／㎡／月，乙方物业计租面积为211.26㎡，每月管理费共计6337.8元，本合同租赁物业装修期间即2018年10月10日至2019年2月9日物业管理费按人民币20元／㎡／月优惠标准收取；3.每三个月为一个计费期，每一年度按自然季度分为四个计费期,即1月、2月、3月为第一季度计费期,以此类推；4.本合同签订之日，乙方应当支付首期管理费19013.4元，此后乙方应在每个计费期结束前15天向甲方支付下一计费期管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用；5.签订本合同时,乙方向甲方支付物业管理费保证金人民币12675.6元，若乙方未支付或未足额支付物业管理保证金的，甲方有权终止本合同、没收乙方已缴纳的物业管理保证金；6.乙方须按时足额向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交的，须向甲方支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日；7.如乙方在管理期内非法定或约定理由单方终止本合同或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有培育期等优惠政策，即培育期转为计费期，乙方须在合同终止后三日内向甲方补交培育期等优惠期间的差额管理费（按合同约定的管理费标准）；8.由于乙方违约或侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于律师代理费、交通费等。原告的负责人李志宽在合同上加盖了其签名章及公司合同专用章，被告在合同上签字捺印。合同签订后，被告已缴纳装修管理费16900.8元、物业保证金12675.6元。庭审中，双方当事人共同确认被告物业管理费已缴至2019年9月30日止，共计65697.49元。2019年9月，被告撤离株洲市天元区××路××号神农太阳城商业内圈（自编）南栋三楼Ａ-317铺位，之后未再按合同约定缴纳物业管理费。2019年10月26日，原告向被告发出《最后一次催缴费用函》，要求被告尽快缴清所欠费用及滞纳金，被告收到后未予缴纳。2019年11月26日，原告向被告发出《解除合同通知书》，大致内容为：“……贵方未能遵守合同约定，出现未按时支付物业管理费、物业管理费，未经同意擅自停止营业等多种违约情形……。贵方的行为已构成根本性违约，我方现依据合同约定于2019年11月30解除与贵方的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》，并将于2019年11月30日前收回租赁物业……。”被告于2019年11月29日收到该通知书。原告经多次与被告协商未果，遂诉至本院，请求依法处理。另查明：原告为实现债权委托湖南银联律师事务所处理本案纠纷，支出律师代理费3000元。以上事实有原告的营业执照、被告的身份信息、授权委托书(物业管理委托)、《物业管理服务合同》、商铺现状检查表、铺位面积确认书、收据、物业管理费发票、《最后一次催缴费用函》、《解除合同通知书》、邮件交寄单、邮件送达查询单《委托代理合同》、律师费发票及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告之间签订的《物业管理服务合同》是否合法有效？2、如何确认原、被告之间《物业管理服务合同》的解除时间？3、如何确认被告欠缴的物业管理费、违约金及律师代理费？现综合分析如下：1、关于合同效力的问题。本院认为，原、被告之间签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应依据合同的约定行使权利、履行义务。2、关于确认合同解除时间的问题。本院认为，被告在合同期内，既未与出租方、原告协商一致，也无合同及法律依据擅自撤离铺位，属根本违约，被告作为违约方不享有单方解除合同的权利。若被告认为租赁合同的履行存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，其应通过与出租方及原告协商一致，或向法院提起诉讼的方式主张解除合同，故被告擅自撤离铺位的行为不发生解除合同的效力，被告主张物业管理费应计算至其撤离铺位之日的理由，于法无据，本院不予采信。被告以提前撤离铺位的方式明确表示不履行支付物业管理费义务，经原告催告后，在合理期限内仍未缴纳物业管理费，原告于2019年11月26日发出《解除合同通知书》，要求在2019年11月30日解除与被告签订的《物业管理服务合同》，被告于2019年11月29日收到该通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六的规定，本院依法确认原、被告签订的《物业管理服务合同》于2019年11月30日解除。3、关于被告欠缴的物业管理费、违约金及律师代理费的确认。（1）合同履行期间，被告尚欠原告2019年10月1日至2019年11月30日的物业管理费，其应当向原告支付上述期间的物业管理费12，675.6元（211.26㎡×30元/㎡/月×2月）。依据合同中“如乙方在管理期内非法定或约定理由单方终止本合同或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有培育期等优惠政策，即培育期转为计费期，乙方须在合同终止后三日内向甲方补交培育期等优惠期间的差额管理费（按合同约定的管理费标准）”的约定，因被告违约导致涉案合同提前解除，被告应向原告补交2018年10月10日至2019年2月9日期间的物业管理费8850.4元[221.26㎡×(30元-20元）/㎡/月×4月]。上述两项小计21，526元，抵扣被告已缴纳的物业保证金12，675.6元，下差8850.4元，原告只要求被告支付拖欠物业管理费本金8243.51元，系其自行处分权利的行为，符合法律规定，本院予以支持。（2）关于违约金的计算标准，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，双方当事人约定的违约金不能过分高于损失，原告要求按照每日千分之五计算违约金明显过高，被告亦不认同，故本院酌定以欠缴的物业管理费8243.51元为基数，按年利率6%的标准，计算自2019年12月1日起计算至债务清偿之日止。（3）关于律师代理费的问题，本院认为，因被告违约，原告为实现债权而委托律师处理相关诉讼事宜，并支付了3000元律师代理费，原告要求被告承担该项费用的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告金梦君自本判决生效之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司支付物业管理费8243.51元及违约金（以欠缴的物业管理费8243.51元为基数，按年利率6%的标准，计算自2019年12月1日起至债务清偿之日止）；二、被告金梦君自本判决生效后十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司支付律师代理费3000元；三、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费204元，减半收取102元，由被告金梦君负担72元，由原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  唐晋晖二〇二〇年十一月二十五日法官助理刘哲林书记员李若男附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。