上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初46315号原告：颜远超，男，1990年8月4日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：潘新，上海佳铎律师事务所律师。被告：赵玲娣，女，1963年6月13日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王政，上海政博律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏晶，上海政博律师事务所律师。原告颜远超与被告赵玲娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，并于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告颜远超及其委托诉讼代理人潘新、被告赵玲娣委托诉讼代理人王政到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并经本院院长批准延长审限6个月。本案于2020年9月15日再次公开开庭进行了审理。原告颜远超及其委托诉讼代理人潘新，被告委托诉讼代理人王政、晏晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜远超向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年10月22日解除；2.被告向原告返还三个月房租及押金共计20,800元；3.被告向原告赔偿损失27,600元(装修预付款25,000元、中介费2,600元)。审理中，因原告垫付了鉴定费，故增加一项诉请为要求被告承担鉴定费16,000元；其余诉请不变。事实和理由：原、被告于2019年9月15日经德佑房地产经纪有限公司居间签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告出租位于本市静安区南京西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租金每月5200元，租期自2019年10月18日起至2025年10月17日共6年等。双方同时约定原告可对房屋进行装修。原告于2019年9月15日、9月19日分两次向被告支付房租及押金共计20,800元，并于2019年9月15日向德佑房地产经纪有限公司支付中介费2,600元。2019年9月22日，原告与案外人李某某签订《装修合同》，约定由李某某为系争房屋进行装修，装修款包工包料总计60,000元。原告于2019年9月26日、10月4日分别向李某某支付装修款总计25,000元。但施工过程中，原告发现涉案房屋内一处墙体严重倾斜，垂直倾斜幅度达9厘米左右，施工人员认为该情况存在安全隐患并立即停工。嗣后，双方未能就墙体倾斜的处理达成一致。根据住房城乡建设部《危险房屋鉴定标准》规定，单片墙产生相对于房屋整体的局部倾斜变形大于7‰应评定为危险点，系争房屋内墙体倾斜率已远高于7‰，故严重影响居住安全，原告有权要求解除合同。重新装修必然涉及原有装修的拆除，原告装修停工的原因在于被告，故原装修的损失应由被告自行承担。被告赵玲娣辩称，不同意原告诉请。虽然经鉴定，房屋墙体确实存在倾斜，但鉴定并未明确原因，系因原告装修所致，故鉴定费应由原告负担。鉴于鉴定结论认为房屋现状已不适合居住，同意租赁合同解除。但因上述结论直至鉴定时才明确，故合同解除之日应为2020年8月24日鉴定结论做出之日。根据租赁合同约定，房屋被鉴定为危险房屋的，双方互不承担责任。原告装修未取得被告书面同意，并因装修造成墙体倾斜，构成违约，故不同意返还租金及押金，押金抵作违约金，原告的损失由其自行承担。认可2019年10月22日收到原告归还的2把钥匙，但房屋后门钥匙原告至今未归还。如法院认为系被告违约，则2020年8月24日合同解除之前原告应正常支付房租，故亦不存在需要退还租金及押金问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：系争房屋竣工于1937年，赵玲娣是房屋权利人之一。2019年9月15日，赵玲娣(甲方)与颜远超(乙方)在德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)居间下签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用；甲方应于2019年9月19日之前交付房屋；租赁期自2019年10月18日至2025年10月17日，免租期自2019年9月19日至2019年10月18日；房屋租金每月5,200元，36个月内不变，自第37个月起，以36个月为周期，月租金递增5%；租金3个月为一期支付，乙方每期租金提前3日支付；乙方应在签署本合同时支付保证金5,200元；甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；甲方交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的，乙方可书面通知甲方解除合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，违约金不足以抵付损失的，还应赔偿损失与违约金差额部分。甲乙双方同意在租赁期内，该房屋毁损、灭失、或被鉴定为危险房屋的，本合同终止，双方互不承担责任。该合同第二页违约责任标题旁空白处有手写条款：1.乙方若在租赁期间因个人原因不租，则当初乙方装修房屋的成本费自己承担；2.甲方若因个人原因在租赁期内不租给乙方，则应补偿乙方当时装修房屋所付费用的一定比例的折旧费。同日，颜远超通过案外人向赵玲娣支付10,400元，向德佑公司支付中介费2,600元。2019年9月19日，双方交接系争房屋，此时屋内家具设施包括电视柜、沙发、餐桌椅、床、床头柜、衣柜、鞋架、茶几、冰箱、热水器、油烟机、炉灶、洗衣机、空调、窗帘，房屋状态为简装。同日，颜远超向赵玲娣支付10,400元。2019年9月28日，赵玲娣配偶向颜远超发送微信，要求其装修时把线管、水管、煤气管走向以图纸形式提供，并拍照后微信过去。颜远超表示无图纸，但可现场拍照。赵玲娣配偶予以同意。同年10月初，颜远超在房屋装修过程中向赵玲娣方提出，系争房屋中卫生间西墙(以下简称系争墙体)存在明显倾斜，要求协商处理。嗣后，双方曾协商加固墙壁，费用平均分担。但颜远超考虑后认为加固不能彻底解决安全隐患，坚持要求解约。2019年10月22日，颜远超向赵玲娣交还前、后门钥匙各一把，但另有一把后门钥匙未交还。对此颜远超庭审中表示后门钥匙因遗失未能交还。经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司(以下简称鉴定机构)对系争墙体倾斜是否构成安全隐患、是否符合房屋安全使用条件进行鉴定。该鉴定机构于2020年8月24日出具鉴定意见书，载明根据《危险房屋鉴定标准》(以下简称《标准》)规定，砌体构件有高厚比、变形等不满足要求一项即可评为危险点，系争墙体实际高厚比为《砌体结构设计规范》允许比的1.6倍；墙体倾斜率平均值为23.7‰，与周边墙体无接搓处理，均超过《标准》要求，因此做出鉴定意见为系争墙体为危险构件，不符合房屋正常使用安全条件。颜远超垫付鉴定费16,000元。2020年9月18日，鉴定机构出具工作联系单，载明系争墙体存在危险点，高厚比为墙体自身特性，不受装饰装修影响。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，当事人双方对合同上手写条款的真实性均予认可，但赵玲娣表示其认为的装修仅指涂墙。对于房屋内的原有物品，颜远超表示冰箱、热水器、油烟机、炉灶、洗衣机、空调均由其保管，可予返还，其余物品均已处理掉了，因为当时约定家具会由其重新添置，合同期限届满送给赵玲娣。赵玲娣表示，系争房屋至今空关，并未完全装修复原。颜远超提供了装修合同、收条、证人证言证明其装修损失。其中，证人李某某到庭陈述，其与颜远超签订装修合同对系争房屋进行装修，开工当日收到现金18,000元，水电施工完毕后又收到现金7,000元；后因墙体倾斜严重，就未敢再施工；现装修合同已解除，已收取的款项大部分已花完，一部分抵作违约金。颜远超对于李某某不退还25,000元无异议。装修合同载明，工期自2019年9月26日至10月25日，工程造价60,000元，进场当天支付18,000元、水电等隐蔽工程结束支付12,000元、水电工泥木工等基本结束油漆工进场当天支付24,000元、验收通过支付6,000元。对此，赵玲娣表示因发生在颜远超与案外人之间，故不予认可；且证人明确表示钱款并未用完，故排除以后退款给颜远超。赵玲娣提供与案外人签订的租赁合同、收费凭证用以证明系争房屋在出租给颜远超前，一直由他人租住，完好适租；提供邻居书面证言，证明颜远超开始装修后，邻居家墙体出现移位、瓷砖破裂；提供与中介公司人员的聊天记录，证明交房时墙体并无倾斜现象。颜远超对上述证据不予认可，同时认为房屋有人住不等于房屋安全适居；即使邻居家瓷砖出现破裂，不等于墙体倾斜也系装修所致，且赵玲娣曾在于与颜远超的沟通中明确表示墙体倾斜系历史原因；即使与中介聊天为真实，仅凭中介记忆不具有可靠性，颜远超更换房屋内木门前已打电话给赵玲娣确认。本院认为，赵玲娣与颜远超签订的《房屋租赁合同》合法有效。本案的主要争议焦点在于合同违约方的认定及合同解除的后果。一、系争租赁合同的违约方首先，提供符合合同约定的适租房屋是出租人的主要义务。系争墙体经鉴定属于危险构件，不符合房屋正常使用安全条件。系争墙体仅高厚比一项指标即足以被认定为危险构件，而墙体高厚比系墙体本身性质，与颜远超的装修行为无关。赵玲娣辩称墙体危险系颜远超装修造成，缺乏事实依据。其次，系争墙体的危险因素仅凭签订合同时现场看房难以发觉，颜远超未能立即发现符合常理，亦不能视为其默认并接受。颜远超在装修中发现该问题后立即与赵玲娣沟通，处理方式并无不当。况且，根据法律规定，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。颜远超于2019年10月22日当面交还系争房屋钥匙并明确表示解除合同，其主张合同于2019年10月22日解除，并无不当，本院依法予以确认。第三，赵玲娣辩称颜远超系擅自装修，但从系争租赁合同手写条款中可看出双方均明知颜远超将对房屋进行装修。结合2019年9月28日赵玲娣方向颜远超催要装修图纸可知，赵玲娣对于装修知晓并允许，且装修内容绝不仅是刷墙。因此，颜远超对房屋进行装修并未违约，赵玲娣主张押金抵作违约金，本院不予采纳。系争合同解除原因在于赵玲娣提供的房屋不符合正常使用安全条件，赵玲娣系违约方。二、合同解除后果颜远超在装修免租期内即就系争墙体提出异议，从未正常使用过系争房屋，不存在违约行为，故有权要求赵玲娣退还已付的全部租金及押金共计20,800元；鉴定费损失16,000元亦应由赵玲娣承担。合同违约责任系无过错责任，颜远超要求赵玲娣赔偿损失于法有据。装修系双方签订合同时的可预见事项；根据房屋现场状况可知装修已处于实际进行中，颜远超必然产生装修费的投入，故其有权主张装修费损失。结合装修合同约定的付款进度和现场实际装修情况，本院酌情支持18,000元。同理，中介费2,600元亦属颜远超为履行系争合同产生的损失，有权向赵玲娣主张。此外，装修拆旧过程中对于原装修的损坏系不可避免，颜远超不存在过错。在全屋装修的情况下，对于部分房屋内原有物品的丢弃，颜远超亦无过错。在合同无法继续履行、无法再对装修进行利用的情况下，颜远超停止装修系避免损失进一步扩大的合理行为。综上，房屋中原装修及已灭失的物品损失应由违约方赵玲娣自行负担。但仍在颜远超处的原系争房屋内家具和设备，颜远超应当及时返还。综上，赵玲娣应向颜远超赔偿鉴定费、装修费、中介费共计36,600元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、原告颜远超与被告赵玲娣就上海市静安区南京西路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》于2019年10月22日解除；二、被告赵玲娣应于本判决生效之日起十日内向原告颜远超退还租金、保证金共计20,800元；三、被告赵玲娣应于本判决生效之日起十日内赔偿原告颜远超36,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,010元，由原告颜远超负担146元，由被告赵玲娣负担864元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 钰人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  谷桂萍二〇二〇年十一月九日书 记 员  张 蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。