广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初1888号原告（反诉被告）：顾某朋，男，汉族，1993年8月31日出生，住址江苏省东台市。委托诉讼代理人：余鑫，广东耀中律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑远韬，广东拓万律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市尊尚投资发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区招商街道港湾三路前海星空科技园**202，统一社会信用代码91440300MA5F27Q3XE。法定代表人：梅莹。委托诉讼代理人：许妙环，北京市一法（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周周，北京市一法（深圳）律师事务所律师。上列原告顾某朋诉被告深圳市尊尚投资发展有限公司（以下简称“尊尚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，被告尊尚公司依法提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告顾某朋的委托诉讼代理人余鑫，被告尊尚公司委托诉讼代理人许妙环、周周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾某朋向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令被告向原告返还保证金11400元、首月租金3800元、商铺进场费50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告向本院提出如下反诉请求：1.判令原告向被告支付2019年10月租金与管理费共4192元；2019年9月水费人民币21元；2019年11月租金与管理费共3874.5元；2019年10月水费人民币35元；2019年12月租金与管理费共4192元；2019年11月水费人民币14元；2.判决原告向被告支付逾期违约金人民币750.51元【逾期违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%为标准，按实际逾期时间计算：（1）以2019年10月租金与管理费共4192元为基数，自2019年10月1日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年10月13日为278.7元；以2019年9月水费21元为基数，自2019年10月10日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年10月13日为1.37元；（2）以2019年11月租金与管理费共3874.5元为基数，自2019年11月1日计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年10月13日为236.52元；以2019年10月水费35元为基数，自2019年11月10日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年10月13日为2.09元；（3）以2019年12月租金与管理费共4192元为基数，自2019年12月1日计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年10月13日为231.08元，以2019年11月水费14元为基数，自2020年12月10日计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年10月13日为0.75元】；3.判决原告向被告支付2019年6月20日至2019年7月19日期间的租金人民币3800元；4.判决原告承担本案反诉受理费、公告费、保全费等因诉讼产生的一切费用。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市龙华区，未办理不动产登记，已申报历史遗留问题违法建筑普查登记。庭审中，尊尚公司称，涉案华侨新苑商业裙楼的权利人为深圳市牛栏前股份合作公司，其将该房产出租予深圳市蓬客酒店有限公司使用，再由深圳市蓬客酒店有限公司转租予尊尚公司使用。尊尚公司承租的期限至2033年2月28日期满。二、2019年6月18日，顾某朋（乙方）与尊尚公司（甲方）签订《商铺租赁合同》约定：尊尚公司将涉案房产出租予顾某朋经营使用，建筑面积14平方米；租赁期限自2019年6月20日至2021年6月19日止；月租金3800元；乙方应于2019年6月18日前交纳首期租金3800元；每月管理费392元，水费7元、电费1.35元；本合同签署当日，乙方向甲方缴纳相当于3个月的租金11400元；甲方应于2019年6月20日前将该商铺交付乙方使用，并办理有关移交手续；因乙方经营需要对该商铺进行装修，故甲方同意乙方免租期，期限自2019年6月20日起至2019年7月19日止；如乙方逾期支付租金、水电费、物业管理费、保证金等任何一项费用，每逾期一日支付拖欠金额3%的违约金；逾期30日，甲方有权解除合同；如乙方无正当理由单方提前解除合同，应按照剩余租赁期内的租金总额赔偿甲方损失。此外，双方还对其他权利义务进行了约定。庭审中，顾某朋称其根据尊尚公司要求，于2019年6月17日通过微信方式向尊尚公司员工盛耀旗支付定金2000元；于2019年6月18日通过刷POS机方式向尊尚公司支付10000元；于2019年6月18日向尊尚公司员工杨庆支付款项10400元；于2019年6月19日通过顾某朋的合伙戴文有向尊尚公司账户支付22800元；于2019年6月19日通过刷POS机方式向尊尚公司支付20000元，合计65200元，其中进场费为50000元。对此，尊尚公司仅确认其对公账户收到顾某朋支付的保证金11400元、首月租金3800元及进场费7600元，并称其余款项与其不存在关联关系。经查，顾某朋提供的POS机刷卡单显示的收款商户为深圳壹优家具有限公司（10000元）及深圳市维亚纳琴行（20000元）。三、庭审中，顾某朋确认其租金仅支付至2019年9月，其后的租金及水电费并未缴纳，同时称其已于2019年11月搬离了涉案房产，双方并未办理房产的交接手续。尊尚公司则称其对顾某朋搬离涉案房产之事实不知情，且已经为顾某朋垫付了水费，水费的计算系由其工作人员自行统计，并无证据予以佐证。裁判结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于合同效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案房产未办理不动产登记，并无证据证明涉案房产在建设时已取得行政主管部门出具的建设许可，故涉案房产为无效合同。顾某朋诉请确认涉案《商铺租赁合同》无效具有事实及法律依据，本院予以支持。关于保证金返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案《商铺租赁合同》已由本院确认无效，尊尚公司并无继续占用顾某朋保证金之合法理由，顾某朋诉请尊尚公司返还保证金11400元于法有据，本院予以支持。关于租金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，在涉案《商铺租赁合同》签订后，尊尚公司已经将涉案房产交付顾某朋使用，顾某朋已实现了部分房产使用价值，其主张尊尚公司返还租金理由不足，本院不予支持。顾某朋自2019年10月起未向尊尚公司支付房屋占有使用费，在搬离涉案房产时亦未通知尊尚公司进行房产交接，存在过错且造成尊尚公司直接损失及房产空置损失，应当在合理范围内予以赔偿。尊尚公司诉请顾某朋支付2019年10月占有使用费4192元、2019年11月占有使用费3874.5元及2019年12月占有使用费4192元未超出合理范围，且符合法律规定，本院予以支持。庭审中，顾某朋对其未缴纳水费的事实予以认可，且2019年10月至11月期间确有发生用水事实，故本院对尊尚公司主张的顾某朋支付2019年9月水费21元、2019年10月水费35元及2019年11月水费14元之诉求亦予支持。关于进场费。顾某朋提供的现有证据不足以证明尊尚公司收取了进场费50000元，故本院以尊尚公司自认金额7600元作为进场费本金予以确认。根据上述《合同法》规定的合同无效法律后果有关规定，尊尚公司应向顾某朋返还该费用，故顾某朋诉请尊尚公司返还进场费7600元理由充分，本院予以支持。超出该部分之诉求并无事实依据，本院不予支持。关于免租期租金。在免租期间，顾某朋在事实上确实有占用房产之事实，但未达到完全使用房产的程度。根据公平原则，本院参照顾某朋的实际使用期间在涉案《商铺租赁合同》约定租期的比例，酌定顾某朋应支付免租期的占有使用费950元（3800×25%=950），对尊尚公司免租期的诉求，本院部分予以支持。关于违约金。涉案合同已由本院认定为无效合同，尊尚公司关于违约金之诉求并无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告顾某朋与被告深圳市尊尚投资发展有限公司之间的《商铺租赁合同》无效；二、被告深圳市尊尚投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告顾某朋返还租赁保证金人民币11400元；三、被告深圳市尊尚投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告顾某朋返还进场费人民币7600元；四、原告顾某朋应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市尊尚投资发展有限公司支付2019年10月的占有使用费人民币4192元、2019年11月的占有使用费人民币3874.5元以及2019年12月占有使用费人民币4192元；五、原告顾某朋应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市尊尚投资发展有限公司支付2019年9月的水费人民币21元、2019年10月的水费人民币35元以及2019年11月水费人民币14元；六、原告顾某朋应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市尊尚投资发展有限公司支付免租期的占有使用费人民币950元；七、驳回原告顾某朋的其他诉讼请求；八、驳回被告深圳市尊尚投资发展有限公司的其他反诉请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币715元，由原告负担人民币600元，被告负担人民币115元；反诉受理费人民币111元，由原告负担人民币100元，被告负担人民币11元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李  知  擎二〇二〇年十一月二十日书记员 刘  莉  莎书记员 谢玉霞(兼)