广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2078号上诉人(一审原告)：郑平，女，汉族，1983年6月20日出生，住肇庆市鼎湖区。上诉人(一审原告)：詹劲全，男，汉族，1984年11月29日出生，住湛江市坡头区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：冯双好，广东山丰律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区城区。法定代表人：邓瑞华，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。一审第三人：肇庆市巨恒置业发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。法定代表人：邓瑞华。委托诉讼代理人：谈肇峰，广东砚正律师事务所律师。上诉人郑平、詹劲全因与被上诉人肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称信诚公司）、第三人肇庆市巨恒置业发展有限公司（以下简称巨恒公司）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑平、詹劲全上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.确认郑平、詹劲全与信诚公司于2014年9月27日签订的《前期物业管理服务协议》无效；3.确认信诚公司与巨恒公司于2012年7月8日签订的《“汇景园”前期物业服务委托合同》无效；4.本案一、二审的案件受理费由信诚公司承担。事实和理由：一审判决《前期物业管理服务协议》《“汇景园”前期物业服务委托合同》均未违反法律法规的强制性规定，合同是有效是错误的。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条第一款、最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条、《合同法》第五十二条第五项的规定，《物业管理条例》第二十四条第二款的规定显然属于效力性强制性规定。从该规定内容可以看出，其立法目的就是为了实现房地产开发与物业服务相分离的原则，通过设立招投标的方式，引入市场化竞争机制，防止房地产企业直接选聘与自己有关联的物业服务企业进行自建自管。信诚公司与巨恒公司均为邓瑞华持90%股份控股的企业，明显是属于自建自管，且案涉小区在信诚公司管理期间服务质量差，存在大量违法违规收费，管理十分混乱，引发业主与信诚公司之间大量尖锐的矛盾。因此，一审法院无视信诚公司与巨恒公司以严重违法的交易方式，违反招投标等竞争性缔约方式订立合同，严重损害公共利益的违法事实，认为《前期物业管理服务协议》《“汇景园”前期物业服务委托合同》均未违反法律法规的强制性规定，合法有效是错误的，应当依法予以纠正。信诚公司辩称,一审判决认定事实清楚，说理清晰，应当维持。双方签订的合同合法有效。巨恒公司述称，不同意郑平、詹劲全的上诉请求及意见。一、郑平、詹劲全所依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条第一款设立的根本目的要求物业公司直接对小区进行管理，避免禁止没有物业资质的建设单位直接对小区进行管理，从而导致建设物业不分的乱象，而非必须设立招投标选聘程序，结合《物业管理条例》第二十四条的规定也可知，国家对建设单位与物业管理是分离原则，是倡导，不是强制性规定。二、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》属于地方性司法文件，根本就不属于法律和行政法规的任何一种，根本不用考虑是否符合《合同法》第五十二条第五款的无效情形。三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，《物业管理条例》第二十四条第二条的条款内容主要是提倡和倡导，并非是直接规定如不通过招投标方式订立的物业合同就因此无效，该条明显不属于效力性强制性规定。四、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条指出慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质。该条款对“强制性规定”持慎重的态度，是为了针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，从而影响市经济的稳定性。五、本案《前期物业管理服务协议》亦是郑平、詹劲全本人自愿签订的，不存在欺诈、胁迫等情形，是郑平、詹劲全的真实意思表示。如郑平、詹劲全对该协议有异议为什么当时要签订该协议？而又为什么在签订该协议多年都未提出过异议？正是因为信诚公司的物业管理服务没有存在问题。如信诚公司物业管理服务存在大量问题，为什么小区那么多其他的业主都不来投诉？或者直接成立业主委员会更换物业，而且《“汇景园”前期物业服务委托合同》第三十一也约定了业主大会可以选聘另外的物业服务公司，这也是郑平、詹劲全为维护自己正当权利的救济途径之一，根本不存在损害公共利益的。本案的相关合同的签订不存在《合同法》规定的合同无效情形，是合同双方当事人真实意思表示，相关部门应当尊重事实和当事人真实意思表示，不应过分干预合同的真实意思表示。六、对于物业服务协议中约定收费项目是否合理，巨恒公司同意信诚公司的观点。该案的相关合同的签订不存在《合同法》规定的合同无效情形，是合同双方当事人真实意思表示，相关部门应当尊重事实和当事人真实意思表示，不应过分干预合同的真实意思表示。综上，一审判决认定的“《前期物业管理服务协议》《“汇景园”前期物业服务委托合同》均未违反法律法规的强制性规定，合法有效”的事实清楚，信诚公司相关收费有事实和法律依据支持，郑平、詹劲全的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院驳回郑平、詹劲全的上诉请求。郑平、詹劲全向一审法院起诉请求：1.确认郑平、詹劲全与信诚公司于2014年9月27日签订的《前期物业管理服务协议》无效；2.确认信诚公司与巨恒公司于2012年7月8日签订的《“汇景园”前期物业服务委托合同》无效；3.该案的案件受理费由信诚公司承担。一审法院认定事实：巨恒公司开发建设的位于肇庆市鼎湖区*********（以下简称“鼎湖汇景园”），巨恒公司与信诚公司签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，委托信诚公司对鼎湖汇景园的物业进行管理。2013年1月14日，郑平、詹劲全购买了鼎湖汇景园C幢C2-303号房，该房建筑面积为117.65平方米，郑平、詹劲全与巨恒公司签订的《商品房买卖合同》约定，郑平、詹劲全应与巨恒公司或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，汇景园分期开发建设，郑平、詹劲全同意园内一切管理事务由巨恒公司按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责，具体由巨恒公司选聘的物业服务企业与郑平、詹劲全另行签署《“汇景园”前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》。2014年9月27日，郑平、詹劲全与信诚公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定信诚公司对鼎湖汇景园进行物业管理，并由郑平、詹劲全向其支付物业管理费。一审庭审中，双方确认郑平、詹劲全至今没有缴交物业管理费。2020年3月23日，郑平、詹劲全提起该案诉讼。案经一审法院调解，调解不成。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。“鼎湖汇景园”开发商巨恒公司与信诚公司签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》及郑平、詹劲全与信诚公司签订的《前期物业管理服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应依约定履行义务和行使权利。郑平、詹劲全认为上述两份合同，违反了法律法规的强制性规定，属无效合同，没有事实依据和法律依据，对郑平、詹劲全的诉讼请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回郑平、詹劲全的诉讼请求。一审案件受理费25元，由郑平、詹劲全负担。二审期间，郑平、詹劲全、信诚公司、巨恒公司均没有提交新证据案经调解，各方当事人未能达成一致意见。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，一审法院案由定性准确，本院予以确认。综合当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审争议的焦点是：《“汇景园”前期物业服务委托合同》《前期物业管理服务协议》是否有效。第一，关于郑平、詹劲全提出案涉小区物业管理企业未经过招投标，主张《“汇景园”前期物业服务委托合同》违反了《物业管理条例》第二十四条规定的房地产开发与物业管理相分离的原则，属于合同无效的问题。经查，2018年修订的《物业管理条例》（国务院令第698号）第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。郑平、詹劲全所主张的《物业管理条例》第二十四条规定属于管理性规定，并非法律、行政法规效力性强制性规定。其次，我国法律也并未强制要求建设单位必须通过招投标程序选聘前期物业服务企业，无论《“汇景园”前期物业服务委托合同》是否经过招投标程序，均不影响该合同效力。关于郑平、詹劲全提出的信诚公司不具有物业资质问题，从起诉状可知郑平、詹劲全是根据2016年修订的《物业管理条例》（国务院令第666号）第二十四条的规定，认为信诚公司不具有相应物业资质。但如上所述，2018年修订的《物业管理条例》（国务院令第698号）第二十四条规定已没相关资质要求。而且，该项属于行政管理范畴，并不影响案涉民事合同的成立及生效。另外，《国家质量监督检验检疫总局办公厅关于贯彻落实取消收费许可证制度的通知》（2015年1月27日质检办财函〔2015〕82号）第一条规定“自2015年1月1日起，全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，全国统一取消收费许可证制度，原国家计委、财政部等部门印发的《收费许可证管理办法》（计价格〔1998〕2084号）、国家发展改革委印发的《收费年度审验管理办法》（发改价格〔2010〕2668号）同时废止。”《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》“住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）。现予发布，自发布之日起施行。”相关规定也取消了物业费服务企业收费许可证制度、物业服务企业资质管理制度。综上，信诚公司与巨恒公司于2012年7月8日签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，合同的相对人并非郑平、詹劲全，且该合同已在肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局进行了备案，该合同是信诚公司与巨恒公司双方真实意思表示，且合同没有违反法律效力性强制性规定，合法有效，郑平、詹劲全主张该合同无效于法无据，本院不予支持。一审判决《“汇景园”前期物业服务委托合同》有效并无不当，本院予以维持。第二，郑平、詹劲全与巨恒公司于2013年1月14日签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效，双方应依照约定履行，其中第三条约定“在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。汇景园分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请由关物业服务企业全权负责。具体由出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《‘汇景园’前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》。”之后,郑平、詹劲全依约与巨恒公司于2014年9月27日签订的《前期物业管理服务协议》，其并没有提供证据证明存在欺诈、胁迫或重大误解等情况下签订，应认定该合同是双方真实意思表示。且《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，案涉小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，巨恒公司作为该小区的建设单位可以选聘信诚公司作为前期物业管理企业，且签订信诚公司与巨恒公司已签订合法的《“汇景园”前期物业服务委托合同》并在履行。因案涉小区现仍未成立业主委员会，即在案涉项目成立业主委员会并与第三方物业服务企业另行签订物业服务协议前，案涉前期物业服务协议不存在无效或终止的事由，双方均应遵照执行。虽然郑平、詹劲全主张《前期物业管理服务协议》无效的依据为该协议违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，但该规定不属于效力性的强制性规定而是管理性规定，故信诚公司与郑平、詹劲全签订的《前期物业管理服务协议》，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”致合同无效的情形。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；”因此，《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对合同双方均具有约束力。郑平、詹劲全主张《前期物业管理服务协议》无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决《前期物业管理服务协议》有效并无不妥，本院予以维持。当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院二审不予审查。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。郑平、詹劲全的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑平、詹劲全负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢肇雄审 判 员 吴国红审 判 员 陈俏颜二〇二〇年十一月二十三日法官助理 陈希云书 记 员 陈智君