江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0103民初7122号 原告：世茂天成物业服务集团有限公司南昌第二分公司,住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**世茂天城**楼****，统一社会信用代码：913601250871031913。 负责人：彭萍，该公司业务总经理。 委托代理人：刘玉杰，该公司员工。 委托代理人：黄征宇，该公司员工。 被告：俞宏飞，男，汉族，1979年11月11日生，户籍地江西省南昌市，现住江西省南昌市西湖区。 原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌第二分公司（以下简称世茂天成物业）与被告俞宏飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业的委托代理人黄征宇到庭、被告俞宏飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告世茂天成物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的南昌世茂大观二期A栋1单元604室商品房物业服务费5792.4元;2.判令被告支付至实际给付之日的违约金（按合同约定的日万分之五标准计算，截止2020年6月30日违约金为801.08元）；3.判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2016年4月,被告购买南昌世茂新纪元置业有限公司开发的世茂大观二期A栋一单元604室，面积：114.94平方米。原告与被告签订了《前期物业服务协议》一份，约定原告为被告购买的世茂大观二期A栋一单元604室，建筑面积为114.94平方米的房屋提供物业管理服务，物业管理费2.8元/平方米/月，被告于每季度首月的5号前履行交纳义务，如被告未按时足额缴纳物业管理费，从逾期之日起按逾期金额每日的万分之五收取违约金。协议签订后，起初被告也能正常缴纳物业管理费，原告依约提供了相应的物业管理服务。但被告自2019年1月1日起拖欠物业管理费，至2020年6月30日止，被告共计拖欠物业管理费5792.4元，违约金801.08元，原告多次催收未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉请。 原告世茂天成物业提交了如下证据： 原代：证据一：原告营业执照复印件，负责人身份证明书、负责人身份证复印件、被告身份信息。 证明目的：原被告主体适格，双方身份明确。 证据二：原、被告之间签订的《前期物业服务协议》、被告签字的《楼宇交接表》、房管局开具的产权证明一份。 证明目的：证明原告与被告存在合同关系，楼宇交接表证明被告已对该房屋进行签收，产权证明是证明该房屋还在业主俞宏飞的名下。 证据三：原告向被告邮寄的快递单，快递单的签收单、微信催收的打印件。 证明目的：被告拖欠原告物业管理费，原告已经依法进行了催收。 被告俞宏飞辩称：物业管理费没有交是属实，我是2019年6月份入住小区，入住时环境很糟糕，和物业管理费不成正比，物业服务不到位，世茂天成物业的管理水平低下及服务意识淡薄。1、小区私砸沉重墙、违规安装空调支架、水管破坏无人理、建筑垃圾乱堆乱放等物业未有效履行监督义务；2、小区路灯、消防设施、道路等共用设施维护及管理滞后等问题，对于各种共用设施故障，物业服务公司没有主动发现，而是需要及等待业主的多次反映和催促，才会简单应付式的维修，未有效履行维护及管理的责任和义务；3、小区公共环境卫生脏、乱、差的问题，物业对小区卫生并未按合同约定要求，定时定点打扫及清理而是采取“点扫式，非定时制”，致使小区垃圾遍地生长、蚊蝇蛇鼠等肆意传播给小区业主尤其是老人、小孩造成了严重的健康威胁；4、小区泥土裸露、花木枯死的问题，世茂大观北苑的公共绿地、花木、建筑等都是最差的，更为奇怪的是一个小区两种绿化，让业主不仅找不到购房时开发商口里的“东南亚风情”，也找不到“绿树成荫，灌木成群”，换来的是“风沙起、泥土飞、草木断”；5、小区安全防范薄弱，公共秩序混乱的问题，小区已出现不法分子进入小区尾随业主并威胁、监控视频盲点及视频保存时间不长，管家不巡楼及对楼栋不了解，小区至今未实现人员进出实名登记制，物业负责人时常带领鲁莽的物业工作人员上门暴力催缴物业管理费，并使用言语攻击、断水断电威胁业主；6、小区“人车抢行，车辆乱停”现象严重，小区作为已滚动交付两年多的时间，高层区整体交付已快一年，但是地下车库至今仍未验收并交付，致使所有车辆都必须通过小区人行路面进出，同时车辆的乱停乱放，不仅影响小区的整体美观，更是存在严重的消防隐患，但是作为物业却对上述情形默许和放纵，也未想过如何改善和缓解；7、南昌世茂新纪元置业有限公司拒不整改小区重大安全隐患，也无视政府的协调和通告,小区空调外机位预设严重不足且存在严重设计缺陷及安全；8、小区的绿化环境不达标且与宣传严重不符，开发商当着政府和广大业主的面，承诺下拨100万专款用于整改，但是现实中，开发商却又一次“言易行难，让经费留存，让业主难受。” 被告俞宏飞提交了如下证据： 证据一：答辩状里照片打印件6张。 证明目的：证明物业服务脏、乱、差，服务不到位。 本院经审理查明确认事实如下：2016年12月27日，原、被告签订了《世茂大观前期物业服务协议》一份，约定原告为被告提供物业管理服务，在协议第三条物业管理服务费用收费标准中，双方约定高层住宅物业管理费单价为每月每平方米2.8元，交纳物业服务费时间：第一次预交3个月全额物业管理费，以后可每季度首月五号前预交一次（业主自愿缴纳的除外），在协议第八条中违约责任中约定，如若逾期未交原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期金额每日3‰收取违约金。被告俞宏飞系南昌市西湖区桂殿路266号世茂大观北苑A栋1单元604室的业主，建筑面积为114.94平方米，每月应缴物业管理费321.8元。上述协议签订后，原告按约履行了义务，被告自2019年1月1日至2020年6月30日一直未缴纳物业管理费，原告多次催缴未果。为此，原告诉至本院，提出如前诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述，庭审笔录及原、被告提交的证据所证实。 本院认为，原、被告签订的《世茂大观前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效，对双方具有法律约束力,双方均应按约履行。合同订立后，原告进驻小区服务，履行了自己的义务，有权向被告收取物业管理费。对被告提出，原告物业服务不到位的情况，庭审中，原告自认小区因滚动交房、业主装修等，导致外部环境和卫生状况确实存在瑕疵，已逐步整改到位，并就提升业主居住环境，增设人脸识别门禁等相应增值服务。就此，被告俞宏飞当庭予以认可。业主和物业服务之间难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通，就物业服务而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，但就业主而言，对物业服务企业存在的问题，应选择正确积极的方式提出整改意见，并给予物业服务企业必要整改时间，而非采取拖欠物业管理费的消极的方式予以对抗。故对被告提出的抗辩理由，本院不予支持。综上，被告未能按约足额缴纳物业管理费，已构成违约，应承担本案全部责任，故对原告主张物业管理费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。而对于违约金部分主张，考虑到原告自认前期确实存在物业服务瑕疵，故对于物业服务整改前的违约金主张，本院不予支持。原告整改到位后的违约金主张，于法有据，本院予以采纳，但双方原合同约定违约金过高，本院酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告俞宏飞于本判决生效之日起十日内支付原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌第二分公司物业管理费5792.4元并承担违约金（违约金自2020年1月1日起至付清欠款之日止，以实际欠付本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告预交的案件受理费50元，减半收取计25元，由被告俞宏飞负担（随上述款一并偿付）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  马超 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  付丹