文书内容广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初20269号原告：广州市番禺祈福物业管理有限公司，住所广州市番禺区钟村镇祈福新村，统一社会信用代码91440113708222047W。法定代表人：陈宇雄，职务经理。委托诉讼代理人：谭灵芝，广东汇胜律师事务所律师。被告：周燚华，男，1973年5月19日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州市番禺祈福物业管理有限公司（以下简称祈福物业公司）与被告周燚华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祈福物业公司的委托诉讼代理人谭灵芝，被告周燚华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年7月1日至2020年3月31日期间物业管理费30657.83元及滞纳金15644.17元，共计46302元（滞纳金自欠缴费用次月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月31日）；2.判令被告向原告支付2014年6月1日至2020年2月29日期间水费3104.55元及滞纳金1560.19元，排污费1500.87元及滞纳金768.64元，共计6934.25（滞纳金自欠缴费用次月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，计至实际清偿之日止，暂计至2020年2月29日）；3.判令被告承担本案律师费4770元；4.本案的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月15日，原告接受广州市番禺区祈福新邨业主委员会委托，依法对“祈福新邨”商住小区提供物业管理服务。双方约定物业服务应支付物业管理服务费、水费、电费、排污费、电梯费、公共用水用电分摊费等物业服务费用，对逾期缴者，须征收滞纳金，每月按照应缴费的1.5%计算，逐月累计。被告购买了该小区祈福新邨的商品房并入住后，违反约定，未按期交纳物业管理费、水费、排污费以及相应的滞纳金等各项费用。由于被告违反约定未支付物业管理费、水费、排污费、电梯费以及相应的滞纳金，对原告造成了严重的损害，为了维护原告的合法权益，恳请法院依法予以支持。被告周燚华答辩称，原告请求的物业管理费超过了被告承担的金额，应退赔多收的物业管理费；原告管理服务水平低下，未尽到义务并给被告造成损失；自2014年7月原告强行提高物业管理费后，被告要求按原标准交费，被原告拒绝，被告才选择缓交部分物业管理费，并非恶意欠缴；原告收取滞纳金过高，应进行适当减免。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周燚华是位于广州市番禺区钟村镇祈福新村*室的业主，房地产权证登记的建筑面积为130.6平方米，广州市不动产登记查册表登记的建筑面积为130.61平方米。祈福物业公司是经广州市番禺区工商行政局登记成立的有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为物业管理等。2010年9月15日，广州市番禺区祈福新邨业主委员会（以下简称祈福业委会）（委托方，甲方）与祈福物业公司（受托方，乙方）签订《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同一），约定：甲方将位于广州市番禺区祈福新邨住宅小区的物业委托乙方实行物业管理；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共用水、用电分摊费，代收、代缴水、电费，向相关业主收取物业公共部位、共用设施设备的维修及更新费用；委托管理期限自2010年9月15日起至2015年9月14日止；乙方根据有关法律法规及本合同的约定制订物业管理制度；业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务资金，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务资金的，乙方有权采取合法程序进行追收，对逾期缴纳者，须征收滞纳金，每月按应缴费的1.5%计算，逐月累计（该计算标准同样适用于水、电费、排污费、电梯分摊费等费用的逾期缴者）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，交费方式可采用现金缴纳或转账；物业管理费按面积计收，其中多层洋房按2.1元/平方米的标准收取物业管理费；管理费最低收费标准166元/月，含公共水电费分摊，不含有线电视管理费及电梯电费；公用水、电费按实际消耗额分摊收费，水电未移交前，由乙方代收代缴水电费，标准按广州市物价部门的价格标准再加上实际的损耗分摊。2011年4月30日，祈福业委会与祈福物业公司签订委托合同一的补充协议（以下简称补充协议一），约定：由2011年5月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中多层洋房调整为2.7元/平方米；各类住宅最低缴费标准定为166元/月（不含有线电视费17元/月），按面积计不足166元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。2014年6月28日，祈福业委会与祈福物业公司再次就委托合同一签订补充协议（以下简称补充协议二），约定：自2014年7月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中多层洋房调整为3.4元/平方米（倚湖湾二期暂不调整）；各类住宅最低缴费标准定为200元/月，按面积计不足200元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。2015年9月14日，祈福业委会（甲方）与祈福物业公司（乙方）再次签订《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同二），约定管理期限自2015年9月15日起至2020年9月14日止，乙方因追收物业服务资金、水电费、排污费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，另管理费标准与补充协议二的约定一致，其他事项与委托合同一的约定一致。2020年3月23日，祈福物业公司（甲方）与广东汇胜律师事务所（乙方）签订《民事委托合同》，约定甲方委托乙方在甲方与周燚华物业服务合同纠纷一案中担任甲方的委托代理人，律师费及增值税合计4770元；祈福物业公司向广东汇胜律师事务所支付了律师费4770元。祈福物业公司主张周燚华拖欠自2014年7月1日至2020年3月31日期间物业管理费30657.83元，自2014年6月1日至2020年2月29日期间水费3104.55元、排污费1500.87元，并提供了欠付上述费用的催收函、邮寄凭证、明细表予以证明。经庭审质证，周燚华对上述证据均没有异议，因此，本院对祈福物业公司主张上述期间存在拖欠物业管理费、水费、排污费的事实予以确认，而每月欠缴的水费、排污费明细详见附表。本院认为，祈福物业公司为台港澳法人独资企业，故本案为涉港澳台物业服务合同纠纷案件，应当按照涉港澳台案件处理。因涉案房屋位于广州市番禺区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”根据上述复函，本院对本案具有管辖权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故祈福物业公司与祈福业委会签订的两份委托合同及补充协议对祈福新邨的业主具有约束力。祈福物业公司对周燚华所有的涉讼房屋及所在小区提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，周燚华作为涉讼房屋所在小区的业主，已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向祈福物业公司支付物业管理费。祈福物业公司主张周燚华拖欠物业管理费、水费、排污提供了相应证据，周燚华对证据没有异议，本院予以确认。广州市不动产登记查册表记载涉讼房屋的建筑面积为130.61平方米，祈福物业公司主张以此面积计收物业管理费有理，本院予以支持。周燚华应向祈福物业公司支付自2014年7月1日至2020年3月31日期间物业管理费30657.83元，自2014年6月1日至2020年2月29日期间水费3104.55元、排污费1500.87元。两份委托合同均约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，逾期缴者每月按应缴费的1.5%支付滞纳金，且该标准同样适用于水、电费、排污费等费用。因此，周燚华欠缴自2014年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费、2014年6月1日至2020年2月29日期间的水费、排污费的行为，已构成违约，祈福物业公司有权依约向其主张相应的滞纳金，该滞纳金的性质为违约金。该标准未超过相关法律规定，也未违背一般商业惯例。故对周燚华要求降低违约金标准的请求，本院不予支持。周燚华应向祈福物业公司支付其拖欠的物业管理费、水费、排污费的违约金，每月拖欠的各项费用的违约金分别以每月拖欠的各项费用为本金，按每月1.5%的标准自次月1日起计至清偿之日止，每月拖欠的各项费用的违约金总额应以每月拖欠的各项费用的本金为限。另根据委托合同二约定，祈福物业公司因追收物业服务资金、水电费、排污费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，祈福物业公司已举证证明其为向周燚华追讨物业管理费而实际支付了律师费4770元，故就祈福物业公司要求周燚华支付律师费4770元的诉请，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周燚华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺祈福物业管理有限公司支付2014年7月1日至2020年3月31日期间物业管理费30657.83元及其违约金（每月物业管理费的违约金以当月的物业管理费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金总额以当月欠缴的物业管理费金额为限）；二、被告周燚华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺祈福物业管理有限公司支付2014年6月1日至2020年2月29日期间水费3104.55元、排污费1500.87元及相应的违约金（每月欠缴的水费、排污费的违约金以当月欠缴的水费、排污费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至实际清偿之日止,每月欠缴的水费、排污费明细详见附表,每月水费、排污费的违约金总额以当月欠缴的水费、排污费的金额为限）；三、被告周燚华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺祈福物业管理有限公司赔偿律师费4770元；四、驳回原告广州市番禺祈福物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费625元，由被告周燚华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郭志峰二〇二〇年十一月二十六日法官助理张彩莲书记员麦秋菊附表：            欠费时间              水费（元）              排污费（元）              欠费时间              水费（元）              排污费（元）                  2014年6月              43.5              24.3              2017年5月              42.9              17.82                  2014年7月              40.6              22.68              2017年6月              42.9              17.82                  2014年8月              31.9              17.82              2017年7月              44.85              18.63                  2014年9月              42.05              23.49              2017年8月              42.9              17.82                  2014年10月              37.7              21.06              2017年9月              52.65              25.65                  2014年11月              40.6              22.68              2017年10月              40.95              19.95                  2014年12月              40.6              22.68              2017年11月              48.75              23.75                  2015年1月              42.05              23.49              2017年12月              46.8              22.8                  2015年2月              46.4              25.92              2018年1月              56.55              27.55                  2015年3月              55.1              30.78              2018年2月              35.1              17.1                  2015年4月              42.05              23.49              2018年3月              33.15              16.15                  2015年5月              40.6              22.68              2018年4月              50.7              24.7                  2015年6月              40.6              22.68              2018年5月              50.7              24.7                  2015年7月              34.8              19.44              2018年6月              50.7              24.7                  2015年8月              36.25              20.25              2018年7月              50.7              24.7                  2015年9月              36.25              20.25              2018年8月              58.5              28.5                  2015年10月              7.25              4.05              2018年9月              44.85              21.85                  2015年11月              81.2              45.36              2018年10月              52.65              25.65                  2015年12月              34.8              19.44              2018年11月              50.7              24.7                  2016年1月              62.4              25.92              2018年12月              50.7              24.7                  2016年2月              54.6              22.68              2019年1月              52.65              25.65                  2016年3月              64.35              26.73              2019年2月              31.2              15.2                  2016年4月              54.6              22.68              2019年3月              42.9              20.9                  2016年5月              64.35              26.73              2019年4月              50.7              24.7                  2016年6月              46.8              19.44              2019年5月              50.7              24.7                  2016年7月              44.85              18.63              2019年6月              54.6              26.6                  2016年8月              35.1              14.58              2019年7月              60.45              29.45                  2016年9月              52.65              21.87              2019年8月              44.85              21.85                  2016年10月              33.15              13.77              2019年9月              40.95              19.95                  2016年11月              48.75              20.25              2019年10月              46.8              22.8                  2016年12月              44.85              18.63              2019年11月              48.75              23.75                  2017年1月              42.9              17.82              2019年12月              48.75              23.75                  2017年2月              21.45              8.91              2020年1月              42.9              20.9                  2017年3月              44.85              18.63              2020年2月              7.8              3.8                  2017年4月              42.9              17.82