广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1821号 上诉人（一审原告）：陈清州，男，1945年5月9日出生，汉族，户籍地海南省保亭黎族苗族自治县，现住海南省海口市龙华区。 委托诉讼代理人：潘情静，广西海城律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：钟许棠，女，1949年7月10日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（一审被告）：钟许珍，女，1950年5月11日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（一审被告）：钟许兰，女，1958年12月6日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 被上诉人（一审被告）：钟许贤，女，1954年8月4日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 被上诉人（一审被告）：钟许枢，男，1962年11月9日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（一审被告）：邱日莲，女，1953年3月9日出生，汉族，住广东省广州市珠海区。 被上诉人（一审被告）：钟仕崑（曾用名钟仕昆），男，1976年11月10日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（一审被告）：钟仕崙，男，1981年1月11日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 上诉人陈清州因与被上诉人钟许棠、钟许珍、钟许兰、钟许贤、钟许枢、邱日莲、钟仕崑、钟仕崙确认合同有效纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈清州上诉请求：依法撤销一审判决，改判确认上诉人与杨美英签订的《断卖私有宅基地契约》有效，被上诉人办理涉案土地不动产首次登记后协助上诉人办理涉案土地不动产权变更登记手续。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误。（一）一审法院在未结合实际，偏离客观事实的情况下，主观认定上诉人与杨美英签订的《断卖私有宅基地契约》为无效合同。一审法院的认定不具有正确性和客观性，有损上诉人的合法权益，对于上诉人来说是有失公平的。尽管目前农村宅基地买卖为法律法规所禁止，但农村宅基地买卖效力的判断需要结合当时的历史条件和实际情况加以认定才具有正确性和客观性。杨美英原系合浦县环城乡平田村公所六队（现合浦县廉州镇平田社区居委会平田6组)的村民，于1992年12月30日经原合浦县环城乡人民政府批准取得位于原合浦县环城乡平田村公所六队村边的宅基地一块，并于1993年1月8日办理了《合浦县非农业建设农户用地许可使用证》、《合浦县村镇（单位）私人建（修）房屋准建证》。杨美英取得上述证件后于1993年4月25日与上诉人签订《断卖私有宅基地契约》，约定杨美英将涉案土地转让给上诉人，转让价格为108000元，杨美英协助上诉人办理涉案土地过户手续。虽然上诉人与杨美英签订《断卖私有宅基地契约》时涉案土地的性质为集体土地，但2009年合浦县人民政府颁布合政府[2009]192号《合浦县人民政府关于原环城乡颁发非农业建设农民用地许可证换证及拆迁安置用地办证的土地出让金收取标准的批复》确定涉案土地的性质由集体土地变为国有土地。2016年6月27日，上诉人又以杨美英的名义缴纳了涉案土地的土地出让金，并取得登记在杨美英名下[2014]合土批字第20-15号《建设用地批准书》，土地性质为国有出让土地。据此，杨美英出让给上诉人的涉案土地已于一审法院受理之前由集体土地变更为国有出让土地，具备交易和过户的条件。一审法院应当根据涉案土地变更后的性质来认定涉案土地买卖的效力，现一审法院仍以涉案土地为集体土地为由认定上诉人与杨美英签订的《断卖私有宅基地契约》为无效合同，与客观事实相违背。另外，一审法院只认定上诉人与杨美英签订的《断卖私有宅基地契约》为无效合同，没有解决双方返还的问题。（二）一审法院以杨美英名下的涉案土地尚未办理不动产首次登记为理由不予支持上诉人的诉讼请求。一审法院的判决不符合客观实际，有损上诉人的利益。杨美英与上诉人签订《断卖私有宅基地契约》之后在协助上诉人办理过户手续之前于2010年2月去世，上诉人于2013年12月24日、2014年3月14日以杨美英的名义分别办理了涉案土地的《私人住宅建设用地规划审批单》、《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》。2016年6月27日，上诉人又以杨美英的名义缴纳了涉案土地的土地出让金，又因为涉案土地闲置问题缴纳土地闲置费。现涉案土地已变更为国有出让土地，符合办理不动产首次登记的条件。由于杨美英已经死亡导致其名下的土地无法办理不动产首次登记，但涉案土地尚未以杨美英的名义办理不动产首次登记并不影响过户，杨美英与其配偶钟宏荃（先于杨美英死亡）死亡之后其遗留的涉案土地的国有土地使用权由其继承人即被上诉人继承，被上诉人继承该涉案土地的国有土地使用权后应按照《断卖私有宅基地契约》的约定履行协助上诉人办理过户的义务。被上诉人应以其名义办理涉案土地的不动产首次登记后协助上诉人办理不动产权变更登记手续。现上诉人已在涉案土地上建房使用，上诉人为了办理涉案土地过户手续已投入了大量的资金。 钟许棠、钟许珍、钟许兰、钟许贤、钟许枢、邱日莲、钟仕崑、钟仕崙未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 陈清州向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认原告陈清州与案外人杨美英签订的《断卖私有宅基地契约》有效：2.判决被告钟许棠、钟许珍、钟许兰、钟许贤、钟许枢、邱日莲、钟仕崑、钟仕崙协助原告陈清州将涉案位于合浦县廉州镇平田居委会六队村边宅基地土地的国有土地使用证办理至原告的名下。 一审法院认定事实：1993年4月25日，原告作为买方与杨美英作为卖方签订《断卖私有宅基地契约》一份，载明：“立契人合浦县廉州镇钦州巷四十九号杨美英已将本人位于平田六队一块宅基地宽五米长壹拾肆米，总面积柒拾平方米，总价值人民币壹万捌仟元整，上至晴天，下至坭土，经四至分明：东以五米路为界，南以潘润美屋为界，西以水沟为界，北以吴姓为界，经双方协定同意后择于一九九三年四月二十五日，农历润三月初四日正式将该宅基地已交给买方陈清州接管使用，本宅基地产权永远属于买方陈清州所有，卖方亲属及其他人永远不得反悔和争占，为买方有权、有效管理使用，我本人同意将该宅基地的：用地许可证，房屋准建证，购地收据三份交给买方陈清州收执并协助买方办理过户更名手续，同时立此契约交给买方陈清州执管为据，注该宅基地如有任何人争占或手续不全或造成损失，由卖方及担保人负责赔偿损失，特此声明。该宅基地、房产权以我亲属和其他人没有任何瓜葛。此契。卖方：杨美英，买方：陈清州，担保人：张卓清，证明人：周镇山、陈清海等人，一九九三年四月二十五日”。同日，原告支付购买宅基地价款108000元给付杨美英，杨美英向原告出具《收款证据》，该《收款证据》载明：“兹收到卖给陈清州一块宅基地柒拾平方米，上至青天，下至坭土，共款壹拾万捌仟元整￥108000元等内容。此据。收款人：杨美英，交款人：陈清州，担保人：张卓清、付小华，证明人：周镇山、陈清海等人。一九九三年四月二十五日”。杨美英则将该宅基地的《用地许可使用证》、《房屋准建证》及相关《收款收据》原件交由原告保存。双方交易完毕至今，未能办理土地使用权变更登记手续。 同时查明：钟宏荃、杨美英系夫妻关系，婚后生育钟许君、钟许棠、钟许珍、钟许兰、钟许贤、钟许枢6个子女。钟宏荃于1999年10月去世，杨美英于2010年2月去世。钟许君、邱日莲系夫妻关系，钟许君于2010年3月5日去世。钟仕崑、钟仕崙是钟许君、邱日莲生育的儿子。 另外查明：杨美英原系原合浦县环城乡平田村公所六队（现合浦县廉州镇平田社区居委会平田6组）村民，杨美英于1992年12月30日经原合浦县环城乡人民政府批准取得位于原合浦县环城乡平田村公所六队村边的宅基地－块（四至为东至五米路为界、南至潘润美为界、西至水沟为界、吴姓房屋为界），并于1993年1日8日办理了《合浦县非农业建设农户用地许可使用证》、《合浦县村镇（单位）私人建（修）房屋准建证》。杨美英取得上述证件后，将涉案土地使用权转让给了原告。1993年8月，原告在涉案宅基地上建造了一层房屋，2018年续建为现在的二层楼房。由于涉案土地用地性质为农村集体土地，原告又不是合浦县廉州镇平田社区居委会平田**的村民，致使原告无法办理土地使用权证书。2013年12月24日、2014年3月14日，原告以杨美英的名义分别办理了涉案土地的《私人住宅建设用地规划审批单》、《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》。2016年6月27日，原告又以杨美英的名义缴纳了涉案土地的土地出让金。由于未按《建设用地批准书》确定的期限用地，原合浦县国土资源局于2018年10月12日向杨美英作出合国土资结私字【2018】280号《闲置土地处置结论书》，认定涉案证号为（2014）合土批字第20-15号的土地为闲置土地而决定收取原告土地闲置费4200元。此后，原告要求被告钟许棠、钟许珍、钟许兰、钟许贤、钟许枢、邱日莲、钟仕昆、钟仕崙协助原告将案涉土地的土地使用权办理变更登记至原告名下未果，逐诉至法院。 再查明:涉案土地未办理不动产首次登记。经一审法院去函向合浦县自然资源局了解，合浦县自然资源局函复：经查阅档案，建设用地批准书证号[2014]合土批字第20-15号土地使用者登记为杨美英，地块坐落于廉州镇平田六队，面积70平方米。1993年经杨美英申请环城乡土地管理所颁发合浦县非农业建设农户用地许可使用证，证号(1993)合地(建)用字第19-792号。2016年申请办理该用地出让手续，与合浦县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，合同编号：合浦土出私字(补)2016218号，并换发建设用地批准书，证号：[2014]合土批字第20-15号，面积70平方米。该地块现性质为国有出让土地。杨美英名下[2014]合土批字第20-15号《建设用地批准书》项下的土地还没有办理不动产首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。” 一审法院认为，关于原告陈清州与案外人杨美英签订的《断卖私有宅基地契约》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第七条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三)以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可依法转让。”第八条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得转让、转让或者出租用于非农业建设……。”《中华人民共和国土地物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使、转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据上述法律规定，涉案土地用地性质在未缴纳土地出让金前属农村集体土地，该集体土地使用权依法不能转让。因此，原告与案外人杨美英签订的《断卖私有宅基地契约》违反了上述法律的强制性规定，由此导致涉案《断卖私有宅基地契约》为无效合同，原告依据无效合同受让取得的涉案宅基地的行为不具有法律效力。据此，原告陈清州请求判决确认其与案外人杨美英签订的《断卖私有宅基地契约》有效没有事实和法律依据，法院不予支持。另外，虽然原告在本案庭审前已以被告的母亲即案外人杨美英名义缴纳了涉案土地出让金，涉案土地用地性质也已由农村集体土地转为国有土地，但涉案杨美英名下的土地尚未办理不动产首次登记，根据《不动产登记暂行条例实细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。因此，原告请求被告钟许棠、钟许珍、钟许兰、钟许贤、钟许枢、邱日莲、钟仕昆、钟仕崙协助原告办理涉案土地使用权转移变更登记，也没有事实和法律依据，法院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告陈清州的诉讼请求。案件受理费2460元，公告费260元，合计2720元，由原告陈清州负担。 本院依职权就涉案土地权属登记相关问题去函合浦县自然资源局咨询，该局复函本院：涉案土地使用者为杨美英，土地性质为国有出让土地，未办理不动产首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的规定，须办理不动产首次登记后才能办理其他类型登记。由于杨美英已去世，应先确定继承权后由其继承人申请办理不动产首次登记，再依法与受让方共同申请办理转移登记到受让方名下。 上诉人在二审期间明确表示愿意承担办理涉案土地首次登记及转移登记的一切费用。 上诉人对一审查明的事实无异议，但认为一审没有认定合浦县人民政府颁发合政函【2009】192号《关于原环城乡颁发非农业建设农户用地许可证换证及拆迁安置用地办证的土地出让金以标准的批复》的事实不当，根据该批复可以确定涉案土地的性质由集体土地变更为国有土地。本院认为，上诉人在一审时未向法院提供上述[2009]192号批复原件，真实性无法确认，故不能作为本案证据采纳，一审判决未依据该批复认定事实并无不当，上诉人的异议不成立，本院不予支持。 本院二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。 另查明，上诉人在二审期间明确表示愿意承担办理涉案土地首次登记及转移登记的一切费用。 本院认为，上诉人与杨美英于1993年4月25日签订的《断卖私有宅基地契约》是双方的真实意思表示，上诉人已依约支付了购买该宅基地价款。虽然在签订该契约时涉案土地的性质为集体土地，但在上诉人提起本案诉讼前，已变更为国有出让土地，上诉人也以杨美英的名义缴纳了土地出让金，办理了《建设用地批准书》，依法可以进行转让。因此，《断卖私有宅基地契约》不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本院认定《断卖私有宅基地契约》为合法有效合同，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审判决以涉案土地的性质在签订《断卖私有宅基地契约》时系集体土地为由，认定该契约为无效合同不当，本院予以纠正。由于杨美英已经去世，应由其继承人即被上诉人代为履行《断卖私有宅基地契约》约定的协助上诉人办理涉案土地更名手续的义务。涉案土地未办理不动产首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款的规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”应由被上诉人办理涉案土地不动产首次登记后，协助上诉人办理不动产转移登记到上诉人名下，上诉人自愿承担办理涉案土地不动产首次登记和转移登记产生的税费、不动产登记费等一切费用，本院予以准许。 综上所述，陈清州的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2698号民事判决； 二、确认上诉人陈清州与杨美英1993年4月25日签订的《断卖私有宅基地契约》有效； 三、被上诉人钟许棠、钟许珍、钟许兰、钟许贤、钟许枢、邱日莲、钟仕崑、钟仕崙在本判决发生法律效力之日起60日内办理证号为［2014］合土批字第20－15号的《建设用地批准书》项下位于合浦县平方米土地的不动产首次登记后，协助上诉人陈清州办理不动产转移登记到上诉人陈清州名下，办理不动产首次登记和转移登记所产生的税费、不动产登记费等费用，由上诉人陈清州承担。 一审案件受理费2460元，公告费260元，合计2720元，由钟许棠、钟许珍、钟许兰、钟许贤、钟许枢、邱日莲、钟仕崑、钟仕崙负担；二审案件受理费2460元，由钟许棠、钟许珍、钟许兰、钟许贤、钟许枢、邱日莲、钟仕崑、钟仕崙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  文庆强 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  庞晓湖 书 记 员  曾 荣