广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17518号上诉人（原审原告）：宋小萌，女，1985年10月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：深圳市爱特商业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华区民治街道龙塘社区中海锦城**7B03。法定代表人：王焕彬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴贝贝，广东天峦律师事务所律师。上诉人宋小萌因与被上诉人深圳市爱特商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋小萌上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院事实认定有误。原审认为“关于柱体问题。宋小萌在承租涉案房产时已经赴房产现场进行查看，根据一般租赁商事习惯，承租人在查看租赁房产过程中应当对房产的四置、承重墙、柱体等的布局有着清晰的了解，以便在以后的经营过程中合理利用商铺面积。”显然错误，本案上诉人与被上诉人签订合同时，涉案商铺并未做独立隔断，现场也在施工中，上诉人仅能根据合同附件即商铺平面图来确定位置、结构、四置等信息。因此，被上诉人交付的商铺与合同约定存在重大区别是没有争议的事实。另外，原审法院认为上诉人在后续的使用过程中没有向被上诉人提出过异议便认定，结构存在差异的事实不构成根本违约更为荒谬，违约事实的存在和当事人是否提出并没有直接因果关系，而且双方在合同中18.6条也明确约定了原谅、宽恕行为不构成日后放弃追责的权利。因此，原审法院事实认定错误。上诉人在原审过程中提交了大量商铺质量存在缺陷以及漏水的证据，且涉案商铺在出现漏水情况之后被上诉人都有参与实际的补救工作，原审被上诉人也仅仅陈述在接受商铺时并未提出质量异议，但并没有对在使用过程中存在问题进行否认。众所周知，防水质量在交付时是不能进行确认的，一定要在使用过中对防水质量进行确认。且上诉人提供的大量证据已经能够充分的证明漏水与被上诉人之间存在因果关系，但原审法院仍认为上诉人证据不足，显系错误。被上诉人深圳市爱特商业管理有限公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。二、上诉人主张“交付的商铺与合同约定存在重大差异”不符合事实。三、上诉人以房屋漏水为由主张被上诉人违约无任何依据。宋小萌向原审法院起诉请求：1.判决解除宋小萌与爱特公司签订的《房地产租赁合同》以及《房屋租赁合同之补充协议》；2.判令爱特公司向宋小萌支付因合同解除造成的损失共计168492.1元；3.诉讼费用及公告费用由爱特公司承担。原审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区。爱特公司确认，中海锦城ＡＴＭａｌｌ的房产已办理不动产登记，属市场商品房，但开发商已将广场内的商铺销售给案外第三人，由爱特公司统一管理运营，房产证由各业主自行持有。二、2018年2月1日，宋小萌（承租人、乙方）与爱特公司（出租人、甲方）签订《房地产租赁合同》约定：甲方将涉案房产出租乙方使用，商铺建筑面积52.02平方米，使用面积29.65平方米（商铺的具体位置确定在本合同附件《商铺位置示意图》中以红色标注，只作位置确定及方便鉴别之用）；乙方确认在签署本合同前已测量过该商铺的面积，如该商铺交付后一方认为面积与前述面积存在误差，则由双方共同指定的具有测绘资格的测绘机构对商铺的使用面积进行测量；租赁期限3年，从2018年10月1日起至2021年9月30日止，开业日暂定2018年10月1日，交付日暂定2018年9月1日；免租期2个月，从2018年9月1日起至2018年10月31日止，免租期内乙方无需支付租金，但需支付商业服务费、推广费；起租日为免租期结束之次日，即2018年11月1日；月租金标准为370元/平方米，自2019年10月1日起，逐年递增月租金金额，租金递增率为5%；乙方于本合同签订后五个工作日内向甲方缴纳租赁保证金42136元，作为乙方履行本合同约定义务的保证；合同第六条约定，乙方有权并应在交付日前详细查看该商铺现有装修、设施及商场的公共部分；乙方接收该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺，如果乙方认为该商铺存在缺陷，应当于接收后7日内书面通知甲方；前款所述的缺陷不影响乙方装修的，则乙方应当立即接收该商铺，同时，双方应当将该等缺陷书面记录。合同还对双方的其他权利义务进行了约定，合同附件一则附有中海锦城ATMall整体商铺位置图，其中涉案商铺标记为红色。2018年7月12日，宋小萌（承租人、乙方）与爱特公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同之补充协议》，就甲方的租金收款账户变更事宜进行了约定。三、上述《房地产租赁合同》签订后，爱特公司将涉案房产交付宋小萌占有、使用。宋小萌亦对涉案房产进行了装修并以商户名“丸来玩趣”对外进行经营收益。四、2018年11月19日，爱特公司在涉案房产处张贴《沟通函》。根据该函件内容显示，2018年11月15日，宋小萌停止了涉案商铺的经营，爱特公司要求宋小萌在2018年11月20日早上根据规定的营业时间进行营业，如未按商场规定营业时间进行营业，根据租赁合同第十九条19.4.8项规定，爱特公司有权单方面终止合同，收回商铺，不予退还租赁保证金及其他已付款项。五、2018年11月23日，爱特公司工作人员通过微信聊天方式向宋小萌发出《合同解除通知函》。2018年12月16日，爱特公司通过邮寄方式向宋小萌寄出该《合同解除通知函》。根据邮寄查询记录，该函件由宋小萌本人于2018年12月18日签收。根据《合同解除通知函》内容显示，宋小萌于2018年11月15日起停业，爱特公司决定解除与宋小萌签订的租赁合同，并要求宋小萌交还商铺、结清应付的租金、商业服务费、推广费、违约金及其他费用。六、庭审中，宋小萌主张涉案商铺入门处设置有一个承重柱，与《房地产租赁合同》附有的平面图不一致，且房屋存在漏水，无法正常经营使用。对此，原审法院在庭审中询问原告是否就涉案房产漏水原因申请鉴定，宋小萌于2019年11月20日向原审法院回函，明确其不申请对涉案房产漏水原因进行鉴定。庭审中，宋小萌提供《装修平面设计图》、《装修消防施工合同》、照片及视频为证，以证明涉案房产的主体结构及面积不符合约定，宋小萌为经营涉案房产投入装修6500元且涉案房产存在漏水问题。爱特公司对宋小萌的前述证据真实性均不予认可，并主张前述证据均由宋小萌单方制作，不能作为认定事实的客观依据。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。宋小萌与爱特公司之间的《房地产租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。宋小萌已向原审法院提出解除涉案合同之诉求，而爱特公司亦认为双方之间的租赁关系已经解除，可以认定双方对解除涉案合同已达成一致，故对宋小萌解除合同之诉求，原审法院予以支持。宋小萌诉请爱特公司赔偿损失，其应就爱特公司未履行交付房产义务或交付房产不符合使用功能之事实提供证据予以证，综合宋小萌的举证，其关于爱特公司存在违约之主张难以得到采信，理由如下：其一，关于柱体问题。宋小萌在承租涉案房产时已经赴房产现场进行查看，根据一般租赁商业习惯，承租人在查看租赁房产过程中应当对房产的四置、承重墙、柱体等的布局有着清晰的了解，以便在以后的经营过程中合理利用商铺面积。根据庭审查明的事实，宋小萌在签订涉案合同后已经对涉案房产进行了装修并投入使用，并无证据证明宋小萌在合同签订前或投入装修前对涉案房产柱体的布置存在异议，同时，根据涉案合同，附件中的中海锦城ATMall整体商铺位置图仅系作为商铺位置确认之用，合同并未就涉案房产柱体问题进行约定，故宋小萌以涉案房产柱体设置违反合同约定之主张缺乏事实依据，原审法院不予采纳。其二，关于漏水问题。宋小萌主张涉案房产存在漏水，但未申请对漏水原因进行鉴定，且未对房屋漏水原因提供其他证据予以佐证，无法认定漏水系由于爱特公司房产管理不善导致，宋小萌以房屋漏水为由主张爱特公司违约依据不足，原审法院不予采纳。其三，关于面积问题。涉案合同对房产面积进行了具体约定，且对面积问题的处理方式，双方在合同中亦予以明确。本案中并无证据证明宋小萌在接收、装修房产至停止商铺经营期间曾向爱特公司主张面积问题。同时，宋小萌提交的《装修平面设计图》未经过爱特公司确认，且并无证据对该《装修平面设计图》形成过程，如现场勘验、测算等事实进行佐证，故宋小萌以涉案房产面积不符合约定为由主张爱特公司存在违约亦缺乏有力依据，原审法院对此不予采纳。综合前述意见，宋小萌关于爱特公司违约之主张无据，对宋小萌赔偿损失之诉求，原审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告宋小萌与被告深圳市爱特商业管理有限公司之间的《房地产租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》。二、驳回原告宋小萌的其他诉讼请求。原审案件受理费人民币3669.84元，均由原告负担。本院对原审法院查明的基本事实予以确认。本院认为,双方签订的《房地产租赁合同》第六条约定，乙方有权并应在交付日前详细查看该商铺现有装修、设施及商场的公共部分；乙方接收该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺，如果乙方认为该商铺存在缺陷，应当于接收后7日内书面通知甲方；前款所述的缺陷不影响乙方装修的，则乙方应当立即接收该商铺，同时，双方应当将该等缺陷书面记录。此外，双方并无关于房屋内柱体布局等约定。据此，上诉人如主张被上诉人交付的房屋与合同约定存在重大差异，应当依约在合理期限内书面通知被上诉人，但现有证据并未显示上诉人曾在现场查验、合同签订以及装修过程中对此提出异议，其在实际经营之后以此为由主张被上诉人违约，不符合合同中其所负有的审慎检查义务条件，亦有违一般商业租赁习惯，原审未予支持，无误。上诉人还主张房屋质量异议，并提交照片、视频等佐证其指出的漏水问题，就此经原审询问，上诉人书面回复称不申请对涉案房屋漏水原因进行鉴定，双方对于房屋漏水原因各执一词，上诉人称因被上诉人管理不善导致房屋漏水，事实依据不足，本院难以支持。综上，上诉人的各项上诉理由均不成立，原审对其赔偿损失请求予以驳回，处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3670元，由上诉人宋小萌负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年十一月二十五日书记员 赵怡欣