山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6249号上诉人（原审被告）：太原阳美太行房地产开发有限公司，地址太原市晋源区西中环路南段**（太行悦泉苑售楼部**）。法定代表人：赵波涛，执行董事。委托诉讼代理人：张小龙，山西德昱律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟晋华，女，1983年4月17日出生，汉族，住太原市小店区人民南路**楼****，系该公司员工。被上诉人(原审原告)：刘智博，男，汉族，1991年5月8日出生，住太原市。委托诉讼代理人：叶露茜，山西君合君律师事务所律师。上诉人太原阳美太行房地产开发有限公司因与被上诉人刘智博房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原阳美太行房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张小龙、孟晋华，被上诉人刘智博及其委托诉讼代理人叶露茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原阳美太行房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初756号民事判决书，并依法改判为驳回原审原告的诉讼请求。2、依法判决被上诉人承担本案各项诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。第一、一审判决认定上诉人在与被上诉人签订《商品房认购协议书》之前于2019年5月24日于中国光大银行（太原）分行签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》。事实上，上诉人除与光大银行签订合作协议之外，还与农业银行、工商银行、建设银行、民生银行等多家银行签订合作协议。第二、一审判决虽列明了上诉人与被上诉人之间签订的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》中的主要条款，但未能客观的认定被上诉人的合同义务除支付首付款外的其他合同义务。1、被上诉人有付款的义务，在按揭方式不能付款的情况下，有义务一次性付款。首先在《商品房认购协议》中第二条的义务是被上诉人应当在2019年8月16日前应当向上诉人一次性付清房款或选择按揭贷款付款方式，携带按揭贷款申请所需全部、正式的资料，办理按揭贷款相关手续。也就是说，被上诉人有义务在未能办理按揭贷款的情况下，应一次付清房款。既是应继续履行付款义务，而不是解除合同。其次，在《商品房买卖合同》中第六条及《合同补充协议》第2条第3项中约定如银行未能批准按揭贷款，被上诉人有义务补差付款。2、被上诉人有义务向银行递交申请贷款所需的全部正式的资料。这里向银行递交申请贷款所需的资料包括向光大银行递交资料及向其他有合作关系的银行递交资料。签订《商品房认购协议》后，上诉人为被上诉人联系了三家银行，有光大银行，还有民生银行及农业银行。但被上诉人未能依约履行递交手续的义务。可见，一审判决未能客观认定被上诉人的付款义务，也未能客观的认定被上诉人应当向银行递交资料办理按揭手续的义务。第三、一审判决认为“本案系因不可归责与双方当事人的事由解除合同”，意指上诉人与被上诉人在履行合同过程中均没有违约行为，这一认定显然是错误的。事实上，完全是因为被上诉人违约的行为造成的。如前所述，被上诉人有义务履行付款的义务包括申请按揭贷款的方式付款，但被上诉人未能履约已经构成严重违约，显然应归责与被上诉人的违约行为。第四、一审判决认定“原告一直与被告及银行工作人员就贷款事宜进行沟通，但至今未能获得银行按揭贷款的审批，案涉房屋无法按照双方选定的银行按揭方式付款。”也是错误的。1、被上诉人一直就贷款事宜沟通的认定是错误的，一方面是被上诉人不积极向银行提供按揭所需资料。一方面被上诉人明确要解除房屋买卖合同是按揭审批停滞的主要原因。2、认定双方选定银行也是错误的。如前所述，上诉人与多家银行有合作协议，上诉人不可能限定一家银行办理按揭的。事实上，上诉人向被上诉人提供了三家银行让其去递交申请按揭的资料。是被上诉人没能依约向上诉人提供的银行递交申请按揭的资料导致的结果。3、一审判决认定“至今未获得银行按揭贷款的审批”，也是错误的。本案中没有银行出具的证明，一审判决完全是推断银行未审批。事实上，被上诉人不配合办理按揭手续，如何能获得银行的审批？第五、一审判决认定“原告供职于保险公司，从业时间较短，暂无积蓄，无经济能力采用其他方式支付购房款。”也是错误的。事实上被上诉人有能力支付首付款，并实际履行了支付行为。再次，即便是从业时间短，一审判决依据什么断定被上诉人没有支付能力？该认定显然不能让人信服。第六、一审判决认定“确信贷款已获得审批”“原告也已完成了合同约定的确认付款可行性义务”是错误的。一审判决已经认识到“现实中银行的工作人员当时可能仅实施完成了收集贷款所需资料的行为，未能最终审核确认原告贷款事宜”。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条解除上诉人与被上诉人之间的合同是错误的。1、该条款是适用于双方只约定担保付款的方式的前提下适用该条款，本案是约定了按揭或一次性付款两种方式，按揭不成有义务补交差额房款。因此适用该条款是错误的。2、另外，按该条款规定，本案被上诉人的原因导致不能以担保贷款方式履行合同，请求解除合同的是上诉人一方，不是原因方或责任方。所以，被上诉人没有权利主张解除合同。3、该条款规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”，而本案是因被上诉人的原因未能订立商品房担保贷款合同，而且该条款规定的“商品房买卖合同不能继续履行”的前提也没有出现，如前所述，被上诉人完全可通过一次性付款的方式履行合同。因此，适用该条款是错误的。三、本案程序违法。本案一审期间，上诉人是通过对方当事人才在开庭前三日知道即将开庭，上诉人未收到传票及诉讼文书，该案更没有给上诉人合理的答辩时间和举证时间，显然程序违法。综上，请求依法支持上诉人的各项上诉请求。刘智博辩称，一、上诉人称其与多家银行有合作协议，事实上，在一审庭审中上诉人仅仅提交过与光大银行有个人房屋按揭贷款合作协议书，被上诉人并未看到上诉人与其他银行有合作协议，一审判决认定上诉人与光大银行有签订个人房屋按揭贷款合作协议书事实认定正确，退一步讲，不管上诉人是否与多家银行签订贷款合作协议，被上诉人在该房屋买卖交易过程中一直积极主动配合办理按揭贷款，根据一审被上诉人提交的证据，上诉人处的工作人员因按揭贷款未能办下，多次要求被上诉人提交其他相关材料、更换银行，被上诉人也是完全积极配合，现该涉案房屋按揭贷款未能审批，并非因被上诉人未能积极主动配合，一审法院认定是不可归责于双方的事由导致的，事实认定非常正确。二、被上诉人已经按照合同约定履行了合同义务，并提交了办理按揭贷款所需的全部资料。上诉人完全曲解商品房认购协议第二条的内容，两种付款方式是彼此独立，具有可选择性，合同并未约定在按揭贷款办理不成情况下，必须一次性付清全款，故被上诉人认为上诉人要求上诉人必须一次性付清房款，没有事实及法律依据。上诉人关于银行未能审批按揭贷款，被上诉人有义务补齐差价的说辞，站不住脚，本案中并非按揭金额低于答辩人申请金额，而是银行出于某种原因，未批准按揭贷款。故本案不适用于补差付款。如若是因被上诉人原因致使贷款审批未能通过，按照双方签订的商品房买卖合同附件4，本案贷款审批未通过，并非被上诉人原因导致，上诉人对此完全知晓，因此，在合同履行中其从未向被上诉人发出过通知，相反，在不能办理贷款后，上诉人工作人员主动明确告知被上诉人此种情形下只能解除合同，退还购房款及定金等。被上诉人与上诉人工作人员处的刘红城、刘曌峰、张清等工作人员的微信聊天截图等，被上诉人确实按照上诉人及银行要求提供了按揭贷款的手续，本案按揭贷款未能办成责任不可归责于被上诉人，被上诉人在商品房买卖合同中积极主动沟通购房事宜，作为买受人，支付高昂的首付款、定金等，得知按揭贷款不能审批如何能不积极沟通处理此事。解除合同是上诉人工作人员提出的，且在后期上诉人工作人员没有再与被上诉人沟通此事，为了不违约被上诉人提起诉讼处理此事。被上诉人在贷款审批过程中没有任何违约情形，现贷款未能审批被上诉人没有经济能力再支付购房款，被上诉人了解自己的经济能力，上诉人认为被上诉人有能力支付100万元，应当提供相应证据，否则应承担举证不能的后果。因本案是不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同不能继续履行，故被上诉人请求解除合同，退还定金及购房款、维修基金等完全有事实和法律依据。二、关于法律适用部分，一审判决完全正确，上诉人将合同不能履行责任推卸到被上诉人处，认为被上诉人没有权利解除合同是错误的。被上诉人根据该司法解释完全有权解除涉案合同。三、一审判决程序合法。按照法律规定一审法院向上诉人送达文书、上诉人提交答辩状等材料均符合法定程序。综上，请求法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。刘智博向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房认购协议书》和《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付房款427771元和公共维修基金11636元,共计439407元；3、判令被告支付原告资金占用期间的利息损失,以439407元为基数,从2018年8月11日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至实际还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算,现暂计至2020年5月18日,为13945.67元(以上2、3项共计453352.67元)；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月24日，被告与中国光大银行（太原）分行签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》，约定在符合光大银行贷款条件下，其同意为购买被告案涉楼盘的借款人即购房人提供个人房屋按揭贷款；银行负责收集借款人资信等资料，按内部流程审核批准协议项下的个人贷款，银行对借款人申请的贷款有最终决定权，未审核通过的需告知被告；被告应在售楼部提供必要场所，供银行受理按揭和摆放宣传资料时使用；合同还对其他事项进行了约定。2019年7月25日，原告与被告原工作人员刘红城通过微信取得联系，简单交流后，在8月2日至被告售楼部。2019年8月7日，原告（认购人）与被告（出卖人）签订《商品房认购协议书》，约定原告向被告购买位于太原市晋源区西中环路南段269号“太行悦泉苑”项目1幢1单元1801号房屋，房屋建筑面积129.29㎡，单价11143元/㎡，总价1440704元；原告同意签订该协议时，交付定金2万元，作为双方订立商品房买卖合同及附件的担保，签订买卖合同后，定金转为房款；原告应于2019年8月16日前持该协议书、定金收据等到被告销售中心办理买卖合同网签手续；如选择按揭贷款方式付款的，携带按揭贷款申请所需全部、正式资料，办理按揭贷款手续，并按房款总额不低于30%交付首期款（实际按揭年限、银行利率、按揭成数以银行最终审批为准）。同日，原告向被告交纳2万元定金。2019年8月11日，原告向被告交纳购房首付款407771元及公共维修基金11636元，被告向原告出具《商品房买卖合同会签单》，确认原告向被告购买房屋的面积、单价、折扣等信息，双方确定成交价1397771元，原告采用银行按揭方式支付购房款，贷款银行为光大银行，该银行工作人员现场签字确认“客户资信确保贷款无误；贷款资料全部齐全”。2019年12月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，确认以上全部购房事实，约定原告剩余房款以银行按揭方式支付，详见银行贷款协议；合同附件四即合同补充协议，对双方按揭付款作了特别约定，原告应在合同签订之日起30日内，交齐办理预购商品房贷款抵押登记的全部资料及费用；原告承诺在签订合同之前向银行确认该付款方式以及相关事项的可行性，在办理贷款手续过程中提交真实有效的贷款申请资料，缴纳相关费用，签署借款合同；被告在原告办理贷款手续时应给予必要的配合，但被告不负有确保银行会批准原告贷款申请的义务；原告申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。签订合同后，原告一直与被告及银行工作人员就贷款事宜进行沟通，但至今未能获得银行按揭贷款的审批，案涉房屋无法按照双方选定的银行按揭方式付款。原告供职于保险公司，从业时间较短，暂无积蓄，无经济能采用其他方式支付购房款。原告与被告及银行工作人员的聊天记录，未能显示原告无法办理按揭贷款的具体原因。另，被告原工作人员刘红城于2019年8月12日向原告推荐过贷款产品“乐贷”，该产品针对“购买世联合作楼盘的业主”，属于在法定首付支付后，在总房价一定成数内，借用的短期贷款。原告于2019年9月3日申请该产品贷款，10月12日收到“乐贷”向其支付的10万元贷款，原告于2019年10月至2020年1月，按月如约偿还该贷款。但原告无证据证实该贷款的运营商等其他任何信息，亦无证据证明该贷款与被告之间的关系。2019年12月26日，山西银保监局发出《关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》，通知规定“银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”。审理中，原告申请对被告财产采取保全措施，并提供担保，本院经审查后，准许该申请，原告交纳保全费2787元。一审法院认为，依法订立的合同具有法律约束力。本案原、被告自愿签订案涉相关协议，内容未违反法律行政法规的强制性规定，内容系对双方买卖交易案涉房屋的确认，合同依法自签订时起成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现原告以未取得银行按揭贷款，无力支付购房款，且“办理贷款系被告义务”，“贷款未审批系被告项目未封顶”，被告违约为由，申请解除双方合同；但被告以“未取得贷款系因原告个人征信原因”，其无办理贷款的约定义务，公司无违约行为为由，要求驳回原告诉请；以上，双方对办理贷款各自应承担的义务以及未获得贷款审批的原因各执一词，但双方合同针对银行贷款部分明确约定“原告承诺在签订合同之前向银行确认该付款方式以及相关事项的可行性，在办理贷款手续过程中提交真实有效的贷款申请资料，缴纳相关费用，签署借款合同；被告在原告办理贷款手续时应给予必要的配合，但被告不负有确保银行会批准原告贷款申请的义务”，可见被告仅承担办理贷款手续时的“配合”义务，并不承担为原告办理银行贷款或为其代办银行贷款的约定义务，据此，原告关于被告承担办理贷款义务，应承担相应违约责任的主张，不予认定。同时，双方合同约定原告应当在签订买卖合同前，向银行确认“付款方式以及相关事项的可行性”。根据被告与合作银行签订的协议可知，被告在原告此笔业务之前已签约合作贷款银行，协议对银行及被告的义务有所约定，明确银行同意对购买被告房屋的业主提供贷款，并由其负责收集资料、审批贷款等，被告按约定在售楼部提供必要场所，供银行受理按揭和摆放宣传资料。根据以上约定，案涉形成由被告出具的、包含原告及被告各部门工作人员签字的、以及银行现场工作人员签字的《商品房买卖合同会签单》，该证据明确显示银行已确认“客户资信确保贷款无误；贷款资料全部齐全”，尽管在现实中银行的工作人员当时可能仅实施完成了收集贷款所需资料的行为，未能最终审核确认原告贷款事宜，但该表述完全已使原告确信其已完成贷款所需全部义务，贷款已获得银行确认审批，即该表述足以使一般主体达到确信贷款已获得审批的程度，据此原告也已完成了合同约定的确认付款可行性义务。综上，案涉原、被告双方均已完成合同约定义务，但原告却未通过贷款审核，至今未取得银行按揭贷款，为此，原告提供山西银保监局于2019年12月26日作出的《关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》，欲证明由于被告项目未封顶，不符合该通知有关银行业放贷的规定，该直接导致原告未能正常办理贷款，但该通知作出时间晚于被告与光大银行，以及原、被告之间的合同签订时间，不能据此认定被告的行为对原告取得贷款产生影响，原告该主张，不予采信；而被告关于原告征信影响贷款的主张，除自身陈述外，未提供证据支持，亦不予采信。现原告未能获得贷款，系由于不可归责于双方的事由导致，原告未能订立商品房担保合同，并无其他还款能力，导致商品房买卖合同不能继续履行，情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，原告依法可以请求解除合同，被告应返还购房款，原告该诉请，予以支持。原告要求返还公共维修基金11636元的请求，因房屋维修基金主要用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，在原告与被告解除案涉房屋的相关合同之后，被告可将案涉房屋向任何第三方销售，并收取给费用，故该部分住房维修基金应予退还，原告该诉求，予以支持。原告关于要求被告支付资金占用期间的利息请求，由于本案系因不可归责于双方的事由导致合同解除，双方对合同解除均无过错，被告无需承担因合同解除的相关责任，原告该项诉求不予支持。综上，关于原、被告双方就本案发表的合理、合法意见，本院已充分予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：一、解除原告刘智博与被告太原阳美太行房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》；二、被告太原阳美太行房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘智博购房款427771元（含定金20000元）及公共维修基金11636元；三、驳回原告刘智博的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均无新的证据向法庭提供，二审审理查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案的争议焦点是案涉合同是否具备解除的条件。《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》是双方自愿签订，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案双方对办理贷款各自应承担的义务以及未获得贷款审批的原因各执一词，但结合合同针对银行贷款部分的约定“买受人承诺在签订合同之前向银行确认该付款方式以及相关事项的可行性，在办理贷款手续过程中提交真实有效的贷款申请资料，缴纳相关费用，签署借款合同。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予必要的配合，但出卖人不负有确保银行会批准买受人贷款申请的义务”，原审判决认定上诉人仅承担办理贷款手续时的“配合”义务，并不承担为被上诉人办理银行贷款或为其代办银行贷款的约定义务，对被上诉人关于上诉人承担办理贷款义务，应承担相应违约责任的主张不予支持并无不妥。根据上诉人出具的《商品房买卖合同会签单》，该证据显示银行已确认“客户资信确保贷款无误；贷款资料全部齐全”，尽管未能最终审核通过贷款事宜，但被上诉人已完成了合同约定的确认付款可行性义务。据此原审判决认定双方均已完成合同约定义务合理，进而认定被上诉人未能获得贷款，系由于不可归责于双方的事由导致，现被上诉人未能订立商品房担保合同，并无其他还款能力，导致商品房买卖合同不能继续履行的情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，被上诉人依法可以请求解除合同，上诉人应返还购房款以及公共维修基金并无不当。综上，太原阳美太行房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费8100元，由上诉人太原阳美太行房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李铁柱审判员 唐 璐审判员 安源生 二Ｏ二Ｏ年十一月二十四日书记员 梁 卉