福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4078号 上诉人（原审被告）：郁海毅，男，1981年3月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：梁衍清，福建瀛坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘保明，男，1969年8月29日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：吴先梅，女，1969年1月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨荣坤。 原审第三人：周水玉，女，1951年12月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人郁海毅因与被上诉人刘保明、吴先梅、原审第三人周水玉委托合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初18135号民事判决，向本院提起上诉本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郁海毅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘保明、吴先梅的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决遗漏查明刘保明、吴先梅起诉已过诉讼时效的事实，认定事实与适用法律错误。对案涉交易刘保明、吴先梅曾向人民法院对郁海毅及周水玉提起诉讼，（2016）闽02民终36号终审判决生效时间为2016年8月4日，直至刘保明、吴先梅提起本案诉讼之日的2019年8月20日，期间共计3年零16天，已超过三年的诉讼时效期间，郁海毅在一审中对本案的诉讼时效提出了抗辩，但一审法院对此并未予以审查，请贵院依法查明事实后，驳回刘保明、吴先梅的诉讼请求。 二、退一步讲，如刘保明、吴先梅的起诉没有超过诉讼时效，一审认定郁海毅未向刘保明、吴先梅报告交易情况的事实认定错误。1.本案中郁海毅在一审陈述“在签订售房合同前曾告诉刘保明、吴先梅”，该陈述与郁海毅在（2014）思民初字第9392号民事判决书第4页“在出售讼争房产前，已将交易价格140万元告知刘保明，刘保明未表示反对”的陈述均是保持一致的，郁海毅并不存在未曾报告交易情况的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”这里构成自认的前提是需要以当事人“明确表示承认”，但本案中一审判决认为郁海毅构成自认系从“郁海毅陈述的交易过程分析”得来的，不符合法律对于自认需“明确表示承认”的构成要件，一审法院对此认定事实错误。2.对于刘保明、吴先梅不认可房产交易价格的行为，贵院在（2016）闽02民终36号民事判决书中认为“刘保明、吴先梅在债务消除后才以郁海毅违背委托公证本意，与周水玉恶意串通，低价出售讼争房产等理由提起本案诉讼，有违诚实信用原则”，刘保明、吴先梅均认可和知晓了房产销售的过程和结果，而且对于所得房款清偿债务并未提出任何异议，因此一审法院对于郁海毅未向刘保明、吴先梅报告交易情况的认定与事实不符，也与生效裁判认定不符。 三、再退一步讲，即便郁海毅未在合同签订前明确披露交易价格，案涉委托书并未明确约定郁海毅需要在签订合同前向刘保明、吴先梅报告交易价格，郁海毅已严格按照委托书约定完成受托内容，不存在违约行为。一审法院直接适用《合同法》第四百零一条规定，适用法律错误。《合同法》第四百零一条规定：“受托人（郁海毅）应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”可见，受托人向委托人报告委托事务处理情况时，应按照委托人的具体要求来“报告”，而非事事均需要报告。具体到本案中，案涉委托书第五条约定，郁海毅“有权出售上述房产，代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房产交付等合同的各项条款”，并未要求郁海毅需要在合同签订前需与委托人确定交易价格，也未明确房产的销售价格，反而直接给予了郁海毅自行“商定”房产交易价格的权利；同时案涉委托书第五条第二款约定“本委托书未能穷尽，且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项完成之本意，视为已得到委托人的充分授权”本案中，郁海毅自行“商定”房产交易价格即是为了促成委托事项完成的目的，应视为已得到委托人的充分授权，据此郁海毅有权依据委托书自行决定房产的销售价格。本案就房产交易价格的确定不应适用第《合同法》第四百零一条受托人报告委托事务处理情况的规定。 四、本案委托书为无偿的委托合同，郁海毅没有故意或重大过失的行为，一审法院认定郁海毅存在损害刘保明、吴先梅利益的故意或过失，认定事实及适用法律错误。1.《合同法》第四百零六条第一款规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”本案郁海毅并未基于办理委托事项收取报酬，案涉委托书属于无偿的委托合同，在无偿的委托合同中，受托人在一般过失下并不承担赔偿责任，只有在故意和重大过失的情况下，才对损害承担赔偿责任。2.本案中，郁海毅不存在故意损害刘保明、吴先梅的行为。从销售案涉房产时，郁海毅的主观状态来看，郁海毅收取140万元销售房款后，将其中的135万余元均用于偿还刘保明所欠的债务，并将余款退还给刘保明，郁海毅履行委托协议的行为均是为了刘保明的利益（使得刘保明的债务得以清偿），且（2016）闽02民终36号判决书也认定郁海毅不存在与第三人恶意串通的行为，郁海毅没有损害刘保明、吴先梅利益的故意。3.所谓重大过失是指一般人对该行为所产生的损害后果都能预见到，而行为人却因疏忽大意没有预见到，致使损害后果发生，且不论本案房地产估价报告认定房产价值184万是在房产销售一年之后经评估机构评估后作出的，属于“事后诸葛亮”，郁海毅在销售房产时并没有房地产估价报告可做参考，无法预见成交价格会低于房地产估价报告，本案中即便按照评估报告认定2013年11月6日房产价值184万元（对于该报告上诉人的具体意见请见第五点论述），郁海毅以140万销售房产，为评估价的76%，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理低价，本案房产销售价格为该评估价格的76%，不构成“明显不合理低价”。参考《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款，人民法院在网络司法拍卖时，也是将起拍价定于评估价的70%，案涉房产的销售价格为评估价的76%在合理范围内，郁海毅不存在重大过失的行为。4.不得不说明的是，讼争房产销售时，刘保明已深陷多起逾期债务之中，急需将房产出售偿还债务，以避免更大损失，存在处置房产的时间紧迫性，郁海毅根据委托书尽快销售讼争房产代刘保明清偿债务非但没有损害刘保明的利益，反而使得刘保明避免扩大损失，更好的维护了刘保明的利益。 五、本案房地产估价报告（厦均达房估字[2014]F013号）已过期，且报告按照“未设立法定优先权利下的价值”作为评估结果，未考虑“快速变现价值”，不应作为认定房产市场价值的依据，刘保明、吴先梅未能证明其已遭受损失，一审判决认定刘保明、吴先梅遭受房价损失没有事实与法律依据。1.房地产估价报告《致估价委托人函》（见一审被上诉人证据第48页）特别提示部分第2点明确：“估价报告使用期限为本估价报告出具之日起一年内，即自2014年9月27日起至2015年9月26日止”，估价报告正文使用限制部分的第6点也同样有对估价报告使用期限限制的表述（见一审被上诉人证据第51页）。本案刘保明、吴先梅提起一审诉讼时已是2019年8月，该估价报告已过期近4年的时间，一审法院采纳过期的报告来认定房产价值，没有事实依据。2.在报告评估价值时点的2013年11月6日，讼争房产已设定了两个抵押权，分别为招商银行90万元，陈莹45万元，抵押权总计金额为135万，房地产估价报告中的“（二）未定事项假设”提示“本估价结果不考虑估价对象抵押、租赁、查封等限制”（见一审被上诉人证据第51页）且报告关于讼争房产价值明确表述为“未设立法定优先权利下的价值”为184万（见一审被上诉人证据第48页），估价结果是以不考虑估价对象抵押、租赁、查封等前提下作出的，与本案房产的实际情况不一致，不应径直采纳估价报告的结果认定房产价值。同时该报告的评估人厦门均达土地房地产评估咨询有限公司在公开发表的相关文章中，也明确指出“评估未设立法定优先受偿权下的价值，有别于评估市场价值，特别是在估价立场、思路和估价参数的取值上有所差异”一审判决径自将评估结果184万作为房产市场价值，没有事实依据。3.如前所述，讼争房产销售时，刘保明已深陷多起逾期债务之中，急需将房产出售偿还债务，评估报告并未考虑房产的“快速变现价值”。另外，按照评估价值计算，优先权金额已占到房产总值的73%，优先权占有比例如此之高，买受人应先偿还抵押权项下的债务方能完成房产交易过户，必然增加房产的处置难度，直接影响讼争房产的销售成交价格，使得房产实际成交价格将远低于正常评估价。 刘保明、吴先梅辩称，郁海毅就本案提起上诉缺乏事实和法律依据。刘保明、吴先梅系夫妻关系，讼争的厦门市思明区××号××室房产原登记在答辩人刘保明名下，建筑面积88.46平方米。2013年8月23日，答辩人刘保明、吴先梅出具一份委托书，将上述讼争的房屋包括抵押、出租、出售的权利委托给上诉人郁海毅行使。其中包括：代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款，代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件；代为收取房款；有权向银行申请还贷（含提前还贷）、结清贷款本息，代为办理房地产权属过户登记手续并签署与房产交易相关的法律文件，代为缴交相应税费；代为与买方办理房屋交接等事宜。厦门市鹭江公证处于2013年8月25日以（2013）厦鹭证松字第3964号公证书对该委托书进行了公证。此后，讼争房产产权证原件由上诉人郁海毅持有。 2013年11月5日，上诉人郁海毅代理答辩人刘保明与原审第三人周水玉签订一份《房屋买卖协议》，约定答辩人刘保明将讼争房产出售给原审第三人周水玉。协议第二条约定：讼争房产的成交价为140万元，向房管部门办理交易过户时的申报价为88万元，本协议约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。2013年11月6日，上诉人郁海毅代理答辩人刘保明与原审第三人周水玉签订一份《存量房买卖合同》，约定答辩人刘保明将讼争房产出售给原审第三人周水玉，成交价格体现为88万元。上述两份合同签订后，原审第三人周水玉向上诉人郁海毅支付140万元房款，其中45万元用于偿还案外人陈莹以注销其在讼争房产上设定的抵押权，另908024.22元用于偿还招商银行股份有限公司厦门分行以注销其在讼争房产上设定的抵押权，余额4万元仍保管在上诉人郁海毅处。讼争房产现已变更登记至原审第三人周水玉名下。 2014年6月30日，刘保明、吴先梅以上诉人郁海毅与原审第三人周水玉恶意串通，以明显不合理的低价出售该房产的行为损害了答辩人刘保明、吴先梅的合法权益为由向厦门市思明区人民法院提起诉讼，提出确认上诉人郁海毅与原审第三人周水玉之间签订的上述《房产买卖协议》和《存量房买卖合同》无效等诉讼请求。该案分别经厦门市思明区人民法院和厦门市中级人民法院（2014）思民初字第9392号民事判决书、（2015）思民初字第10708号民事判决书和（2016）闽02民终36号民事判决书处理，认定刘保明、吴先梅提出的上述理由均不能成立，驳回了刘保明、吴先梅的诉讼请求。上述案件审理中，经刘保明、吴先梅申请，厦门市思明区人民法院委托对讼争房产于2013年11月6日的市场价值进行评估。经厦门均达土地房地产评估咨询有限公司评估出具房地产估价报告，讼争房产于2013年11月6日的市场价值为184万元。上诉人郁海毅就本案未能提交证据佐证其在交易完成后曾向刘保明、吴先梅告知过上述房产交易的相关事项。上诉人郁海毅在原审庭审中自认系答辩人刘保明的朋友，其基于朋友关系在取得上述授权后在整个交易过程中却未对答辩人刘保明或吴先梅披露过包括交易价格在内的重大交易事项，该行为既不能认定上诉人郁海毅忠于被代理实务，积极行使代理权，尽勤勉和谨慎义务，也违背了答辩人刘保明、吴先梅的信任，在主观上还存在损害答辩人刘保明、吴先梅利益的故意或过失，其签订上述合同的行为缺乏正当性，属于代理权的滥用。从而给答辩人造成了惨重的经济损失。另，刘保明、吴先梅就本案提起诉讼并未超过法定的诉讼时效。 原审第三人周水玉经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 刘保明、吴先梅向一审法院起诉请求：郁海毅赔偿刘保明、吴先梅财产损失费44万元。 一审法院认定事实：刘保明、吴先梅系夫妻关系。 厦门市思明区××号××室房产原登记在刘保明名下，建筑面积88.46平方米。2013年8月23日，刘保明、吴先梅出具一份委托书，将上述讼争房屋包括抵押、出租、出售的权利委托给郁海毅行使。其中包括：代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款，代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件；代为收取房款；有权向银行申请还贷（含提前还贷）、结清贷款本息，代为办理房地产权属过户登记手续并签署与房产交易相关的法律文件，代为缴交相应税费；代为与买方办理房屋交接等事宜。厦门市鹭江公证处于2013年8月25日以（2013）厦鹭证松字第3946号公证书对该委托书进行了公证。此后，讼争房产产权证原件由郁海毅持有。 2013年11月5日，郁海毅代理刘保明与周水玉签订一份《房产买卖协议》，约定刘保明将讼争房产出售给周水玉。协议第二条约定：讼争房产的成交总价为140万元，向房管部门办理交易过户时的申报价为88万元，本协议约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。2013年11月6日，郁海毅代理刘保明与周水玉签订一份《存量房买卖合同》，约定刘保明将讼争房产出售给周水玉，成交价格体现为88万元。上述两份合同签订后，周水玉向郁海毅支付140万元购房款，其中45万元用于偿还案外人陈莹以注销其在讼争房产上设定的抵押权，另908024.22元用于偿还招商银行股份有限公司厦门分行以注销其在讼争房产上设定的抵押权，余款4万余元仍保管在郁海毅处。讼争房产现已变更登记至周水玉名下。 2014年6月30日，刘保明、吴先梅以郁海毅与周水玉恶意串通，以明显不合理的低价出售该房产的行为损害了刘保明、吴先梅的合法权益为由向本院提起诉讼，提出确认郁海毅与周水玉之间签订的上述《房产买卖协议》和《存量房买卖合同》无效等诉讼请求。该案分别经本院和厦门市中级人民法院（2014）思民初字第9392号民事判决书、（2015）思民初字第10708号民事判决书和（2016）闽02民终36号民事判决书处理，认定刘保明、吴先梅提出的上述理由均不能成立，驳回了刘保明、吴先梅的诉讼请求。上述案件审理中，经刘保明、吴先梅申请，本院委托对讼争房产于2013年11月6日的市场价值进行评估。经厦门均达土地房地产评估咨询有限公司评估出具房地产估价报告，讼争房产于2013年11月6日的市场价值为184万元。 本案审理中，刘保明、吴先梅与郁海毅确认，郁海毅已于2019年7月15日将出售讼争房产的尾款4万元支付给刘保明；刘保明、吴先梅与周水玉确认，讼争房产已交付给周水玉。 刘保明陈述，其因向郁海毅经营的投资公司借款，才应郁海毅的业务员要求出具了上述经公证的授权委托书。刘保明并不认识郁海毅，上述房产交易过程中郁海毅也从未与刘保明或吴先梅联系过。 郁海毅陈述，其与刘保明系朋友关系，因为刘保明负债过多，又比较忙碌，所以才办理公证委托郁海毅售房，不存在刘保明陈述的借款情况。郁海毅在签订售房合同前曾经告诉刘保明、吴先梅，签完合同后一个星期左右才打电话向刘保明披露房产的交易价格，当时刘保明并未反对该价格。 一审法院认为，根据刘保明、吴先梅向郁海毅出具的上述委托书的授权内容可以认定刘保明、吴先梅与郁海毅之间存在出售房产的委托关系。本案的争议焦点在于郁海毅是否忠于被代理事务，其上述售房行为是否存在损害刘保明、吴先梅利益的问题。从郁海毅陈述的交易过程分析，其自认在合同签订前并未对刘保明、吴先梅披露过包括交易价格在内的与交易有重大影响因素的相关事项，郁海毅也未能提交证据佐证其在交易完成后曾向刘保明、吴先梅告知过上述房产交易的相关事项。郁海毅自认系刘保明的朋友，其基于朋友关系在取得上述授权后在整个交易过程中却未对刘保明或吴先梅披露过包括交易价格在内的重大交易事项，该行为既不能认为郁海毅忠于被代理实务，积极行使代理权，尽勤勉和谨慎义务，也违背了刘保明、吴先梅的信任，在主观上还存在损害刘保明、吴先梅利益的故意或过失，其签订上述合同的行为缺乏正当性，属于代理权的滥用。 综上所述，刘保明、吴先梅请求郁海毅参照上述交易时的市场价格赔偿损失的请求可以成立，一审法院予以支持。扣除郁海毅已返还的余款4万元，郁海毅还应赔偿刘保明、吴先梅损失40万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十七条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郁海毅于判决生效后十日内赔偿刘保明、吴先梅财产损失40万元；二、驳回刘保明、吴先梅的其他诉讼请求。 二审中，郁海毅认为一审遗漏查明以下事实：1.2013年8月23日是刘保明、吴先梅、郁海毅三人共同去办理委托公证的。2.（2014）思民初字第9392号判决书第四页郁海毅陈述其在出售讼争房产前已将交易价格140万元告知刘保明，刘保明并未表示反对。3.房产估价报告中明确估价报告的使用期限是估价报告出具之日起一年内，即2014年9月27日至2015年9月26日。除此之外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，郁海毅向本院提交以下证据：1.刘保明另案被诉材料，拟证明在案涉房产出售期间，除房产设定的抵押债务外，刘保明仍存在其它大额对外负债，刘保明在案涉房产处置期间，存在处置房产清偿债务的急迫性。2.一审评估报告出具机构公开发表的文章，拟证明一审评估机构在《中国房地产估价与经纪》刊物2017年第3期发表的《未设立法定优先受偿权下的价值研究》文章中，认为：“评估未设立法定优先受偿权下的价值，有别于评估市场价值，特别是在估价立场、思路和估价参数的取值上有所差异”。一审判决直接采信评估报告“未设立法定优先受偿权下的价值”为市场价值，没有依据。 刘保明、吴先梅质证认为，该证据均没有原件，真实性无法确认，且与本案没有关联性。 二审中，刘保明、吴先梅未提交新证据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。本案中，郁海毅作为刘保明的代理人于2013年11月5日与周水玉签订了案涉《房产买卖协议》，约定将讼争房屋以140万元出售给周水玉。而经厦门均达土地房地产评估咨询有限公司估价，讼争房产当时的市场价值为184万元，两者相差44万元，一审判决郁海毅赔偿该差价款并无不当。郁海毅上诉称其在出售讼争房屋前有告知刘保明房屋售价为140万元，但郁海毅未能对该主张进行充分举证，故其上诉请求本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理7900元，由郁海毅负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘文珍 审判员  李向阳 审判员  陈 璟 二〇二〇年十一月三十日 书记员  王国伟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。