黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终537号上诉人（原审被告）：王鑫，男，1980年4月3日出生，满族，双鸭山市文广新局职工，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：刘长泽，黑龙江晓民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周金龙，男，1973年6月18日出生，汉族，中国农业银行双鸭山分行职工，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：赵双慧，黑龙江中程佳易律师事务所律师。原审被告：双鸭山市华鑫房地产开发有限公司，住所地双鸭山市尖山区西平行路万集**。负责人：战淑滨。上诉人王鑫因与被上诉人周金龙、原审被告双鸭山市华鑫房地产开发有限公司（以下简称华鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服双鸭山市尖山区人民法院（2020）黑0502民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王鑫及其委托诉讼代理人刘长泽，被上诉人周金龙及其委托诉讼代理人赵双慧，原审被告华鑫公司负责人战淑滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鑫上诉请求：一、撤销（2020）黑0502民初873号民事判决，改判驳回周金龙的诉讼请求；二、一审及二审案件受理费由周金龙负担。事实和理由：一、根据最高人民法院（2017）最高法民申4494号民事裁定书的裁判规则：虽然协议约定各方签字盖章方能生效，但未签字一方并不承担任何义务时并不妨碍合同的生效。本案讼争房屋涉及两层法律关系，一是华鑫公司与金敏生之间以该房屋抵偿结算工程款达成的协议以及金敏生与杨洪玲之间以该房屋抵偿防水工程施工款达成的协议；二是杨洪玲转而将该房屋出卖给上诉人达成的买卖协议。据此，华鑫公司与上诉人签订《格林雅苑商品房认购书》是履行其与金敏生之间的抵款协议以及辅助金敏生履行与杨洪玲的抵款协议、杨洪玲与上诉人的买卖协议；华鑫公司与上诉人签订案涉认购书的行为符合合同法第六十五条规定的第三人代为履行，因此，上诉人并不具有向华鑫公司交付购房款的义务。华鑫公司出具购房款收据的行为，则是为了完善公司财务结算手续以及将来配合办理产权登记。故一审判决以上诉人未在《格林雅苑商品房认购书》客户联上签字而认定未签订合法有效的书面买卖合同，属适用法律错误。二、关于庭审时未提供购房收据原件的问题。虽然上诉人因保管不善而未当庭提供原件，但上诉人提供了银行流水证明交付房款的事实，且华鑫公司在庭审质证时要求回公司提取购房收据财务结算联原件，而合议庭未准许，径行作出判决，致使认定证据和事实错误。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。首先，本案讼争房屋被查封之前，格林雅苑开发商即华鑫公司与金敏生已就工程结算达成了以该房屋抵偿施工款协议；金敏生与杨洪玲亦就防水工程结算达成了以该房屋抵偿施工款合意；杨洪玲有权为变现价款与上诉人以协商的价格将讼争房屋出卖；上诉人已交付全部价款，且双方的交易得到了华鑫公司认可并由其与上诉人签订了《商品房认购书》出具了购房款收据，表明其实际承担了第三人辅助履行的义务。其次，根据《九民会议纪要》第125条第二款的规定“买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。”本案讼争房屋系用于居住的商品房，且上诉人的名下在双鸭山没有用于居住的其他房屋。再者，执行异议规定第二十九条并未规定以买受人在查封之前已占有不动产为排除执行的条件，且本案讼争房屋的钥匙在查封前已交给上诉人，上诉人已取得对房屋的管控权，是否缴纳物业费等费用并不影响对房屋占有的认定。据此，上诉人请求排除强制执行符合法定的全部要件。补充：本案争议焦点为王鑫是否与华鑫公司于房屋查封前已形成商品房买卖合同关系，以及王鑫支付购房款是否有事实根据。本案存在四方主体：华鑫公司欠付中地长泰建设有限公司双鸭山分公司（金敏生格林雅苑项目工程施工款，将案涉房屋抵顶给金敏生偿还欠付工程款；中地长泰建设有限公司双鸭山分公司（金敏生）欠付杨洪玲该工程的防水工程施工款，将案涉房屋抵顶给杨洪玲偿还欠付工程款：（杨洪玲将案涉房屋卖给王鑫并指示中地长泰建设有限公司双鸭山分公司（金敏生）、华鑫公司办理相关手续、向王鑫交付案涉房屋。2015年12月7日，王鑫与杨洪玲签订《购房协议》，内容为：乙方王鑫从甲方杨洪玲处购买格林雅苑8#楼一单元3104室，面积126.51平方米，2200元/平方米，总计228322元，经双方协商购房款分三次付清，2015年12月7日付购房款100000元，2016年2月5日前付购房款100000元，2016年6月30日前剩余购房款78322元一次付清，如王鑫违约由担保人张某负责付清剩余房款。当天，王鑫向杨洪玲交付第一期房款100000元，剩余款项分别于2016年2月1日、7月1日按约定交付完毕。王鑫分期向杨洪玲交付了全部购房款的事实，有证人证言及银行卡取款交易明细凭单证实。2015年12月7日，华鑫公司为王鑫出具收到328926元的收据，收款方式为顶工程款，收款事由为房屋项工程款（126.51平方米×26008-1-3104）。同时，华鑫公司与王鑫签订格林雅苑商品房认购书，题头标明工程款，该认购书主要内容为，位置编号：8栋1单元3104号房，该套房屋参考建筑面积126.51平方米，总价款为328926元；付款方式：一次性付款328926元，须于签订本认购书时付清，甲方处加盖华鑫公司务专用章，销售经理于晓春签字。同日，中地长泰建设有限公司双鸭山分公司为华鑫公司出具收到华鑫公司交来格林雅苑工程款328926元的收据，收据上注明：8#楼一西1单元-3104室126.51平方米×2600元。2015年12月30日，华鑫公司以电子《记账凭证》（第0007号-0001/001）将以案涉房屋工程款账目做账处理，《记账凭证》摘要内容为：房屋顶工程款王鑫126.51平方米/8-1-31042015.12.30；会计科目为：预付账款中地长泰，借方金额328926其他应付款房屋订金，贷方金额328926元；会计：于华；复核：于华；制单：李雪秋。虽然王鑫提交的《商品房认购书》乙方处没有签字，但是华鑫公司与其他客户签订的格林雅苑商品房认购书，乙方处均没有户签字，从而表明华鑫公司的交易习惯就是如此。华鑫公司因欠付中地长泰建设有限公司双鸭山分公司的工程款以案涉房屋抵顶工程款，中地长泰建设有限公司双鸭山分公司又以案涉房屋抵欠付杨洪玲的工程款，杨洪玲将该房屋卖给王鑫，为此华鑫公司给王鑫出具由其销售经理签字并加盖公司财务章的具备商品房买卖合同主要内容的商品房认购书，并同时给王鑫开具了购房款收据，而且中地长泰建设有限公司双鸭山分公司同时给华鑫公司开具了收到相同数额工程款的收据，华鑫公司欠付中地长泰建设有限公司双鸭山分公司的工程款，双方已于2015年12月7日抹账、12月30日做账清结，根据《合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及第四十四条“依法成立的合同，成立时生效。”的规定，应认定王鑫在强制执行查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同，并交付了房款，以上证据可以相互印证，能够证明王鑫在法院查封之前与华鑫公司签订了合法有效的书面买卖合同并交付了全部购房款；根据（2019）最高法民终157号民事判决书的裁判规则，上诉人提供的双鸭山不动产登记中心出具的“房屋信息查询证明”，足以证明其作为商品房消费者所购案涉商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十九条规定的情形。根据（2019）最高法民申1560号民事裁定书“由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益”、“三方抹账也应视为交付房款”的判规则，王鑫享有足以排除强制执行的民事权益。虽然王鑫举示的部分证据为复印件，但原件在华鑫公司财务部存档、华鑫公司电脑系统中亦保存了完整的账目电子数据，如有必要法庭应要求华鑫公司提供核对，王鑫已完成应尽的举证责任。综上，请求二审法院依法改判，驳回周金龙的诉讼请求。周金龙辩称，一、答辩人提供的与华鑫公司的商品房认购书是双务合同，答辩人作为房屋买受人需要履行交付房款等大量的合同义务，并非不承担任何义务的单务合同，答辩人没有在房屋认购书上签字，且该认购书中明确约定了“合同经签字才发生法律效力”，答辩人提供的合同没有本人签名，不能证明合同发生法律效力，也不能认定为在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。二、答辩人没有实际交付购房款，既不能提供华鑫公司收到购房款的收据原件，也自认未向华鑫公司交纳购房款，而是通过华鑫公司与金敏生抹账，金敏生与其小姨子杨某抹账，杨某与王鑫发生买卖交易，这么一圈复杂的交易关系，是否真实合法需要法院来认定，金敏生仅是建筑商中地长泰公司双鸭山分公司的负责人，不是工程款的权利主体，无权处置公司资产，且中间的多笔所谓的债权没有法院生效判决予以证明真实性，我方申请法院执行华鑫公司的财产，行使的是公权力，答辩人提出的金敏生、杨某包括王鑫本人都是一般债权，且未经法律确认，是否真实合法都不确定，无权阻止法院的执行。答辩人向杨某的转账行为不能认定为是交纳本案的购房款，更没有达到法律规定的总价款的50%。综上，答辩人不是一般消费者购买住房，买卖关系不真实也不合法，不享有阻止执行的权利，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。华鑫公司述称，2015年我公司财务账上体现出案涉房屋及王鑫的名字，并且有顶账给中地长泰双鸭山分公司的票据。2015年11月20日、2015年12月7日、2015年12月8日的三张票据连号，可以证明案涉房屋确实是金敏生顶给王鑫了，同意上诉人的请求，案涉房屋在查封之前已经抵顶给王鑫，不是我公司财产。周金龙向一审法院起诉请求：1.撤销双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502执异115号执行裁定书；2.准许执行双鸭山尖山区格雅苑小区8号楼1单元3104室房屋（面积126.51平方米，价值人民币150000元）；3.诉讼费由被告王鑫、华鑫公司承担。一审法院认定事实：本院在执行原告周金龙与被告华鑫公司债权执行案中，于2018年5月16日作出（2017）黑0502执327号之五执行裁定，对被行人华鑫公司所有的位于双鸭山市尖山区××小区××楼××单元××室予以查封。被告王鑫于2019年11月11日以案外人身份对查封提出书面异议。本院于2019年11月25日作出（2019）黑0502执异115号执行裁定书，裁定中止对位于双鸭山市尖山区××楼××单元××室房屋的执行。周金龙于2019年12月6日向本院提起执行异议之诉。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中被告王鑫在人民法院强制执行查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，亦不能提供购房票据原件，王鑫提交的其他证据，不能形成完整的证据链条，不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益。综上，王鑫就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告周金龙请求准许执行双鸭山尖山区格雅苑小区8号楼1单元3104室房屋，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：准许执行位于双鸭山市尖山区××楼××单元××室房屋。案件受理费3300元，由被告王鑫、双鸭山华鑫房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人王鑫提交，证据一、证人张某、梁某、杨某的证言。证人张某证言，旨在证明王鑫与杨某购房的过程；证人杨某证言，旨在证明王鑫与杨某签订购房协议、交纳购房款与华鑫公司办理涉案房屋交易过程以及中地长泰与华鑫公司之间签订建设施工合同的情况；证人梁某证言，旨在证明王鑫与杨某签订购房合同以及交纳房款的情况。证据二、《格林雅苑商品房认购书》复印件4份，旨在证明华鑫公司与案外人赵金峰、苏洪军、王宇新签订的商品房认购书中，乙方签名处均没有购房者签字，案涉房屋认购书中没有王鑫的签字不影响合同的成立和生效。证据三、“收据”复印件三份，旨在证明华鑫公司为王鑫开具案涉房屋的收据，收款事由为房屋顶工程款，且华鑫公司给王鑫开具的房款收据与华鑫公司给庞宏亮、李宝林开具的房款收据连号，可以证实王鑫房款票据的真实性以及票据开具时间在案涉房屋被查封之前。证据四、中地长泰建设有限公司双鸭山分公司“收据”，旨在证明华鑫公司给王鑫出具房款“收据”，双方签订房屋认购书的同时，中地长泰建设有限公司双鸭山分公司为华鑫公司开具收到欠付328926元工程款的收据，华鑫公司欠付的此笔工程款抹账完毕。证据五、华鑫公司电子记账凭证复印件一份，旨在证明华鑫公司已将案涉房款顶工程款的账目做账处理。证据六，结婚证及“房屋信息查询证明”，旨在证明王鑫与许晓鑫夫妻二人在双鸭山无房产登记信息。证据七，“施工合同”，旨在证明中地长泰建设有限公司双鸭山分公司承包华鑫公司格林雅苑项目工程的事实。证据八，中地长泰建设有限公司双鸭山分公司“账簿”，旨在证明中地长泰建设有限公司双鸭山分公司承包项目工程财务挂账及走账情况。证据九，中地长泰建设有限公司双鸭山分公司“账簿”，旨在证明杨洪玲与其丈夫吴连清从中地长泰建设有限公司双鸭山分公司分包的格林雅苑防水工程，在中地长泰建设有限公司双鸭山分公司挂账、做账处理。证据十、结婚证，旨在证明杨洪玲与吴连清系夫妻关系。证据十一，中国农业银行银行卡交易明细清单，旨在证明王鑫于2015年12月7日向杨洪玲支付的第一期购房款100000元系向梁某借款，其中包括梁某2015年12月5日从银行卡取款49900元。被上诉人周金龙质证认为，关于证据一，对证人张某的证人证言有异议，该证人对整个房屋买卖过程表述不清，且该证人证明的内容与上诉人提供的书证相矛盾；证人杨某的证言不真实，杨某与张某的陈述不一致，不能证明与中地长泰之间存在工程款及抹账关系；对证人梁某证言的真实性有异议，该证人与王鑫是朋友关系，且证人无法完整的陈述房款交付经过及房款来源。关于证据二，对该证据的真实性有异议，案涉房屋认购书没有王鑫的签字依法未生效，另外三份合同是否真实存疑，即便存在也应属无效合同。关于证据三，对该证据的真实性、合法性均有异议，该收据是手写的普通收据可以随时填写和更改，且王鑫手中没有该份所谓的房款收据。关于证据四，对该证据的真实性有异议，收据右上角时间存在更改，且中地长泰建设有限公司双鸭山分公司与华鑫公司之间的抹账关系不真实，不能体现与杨某存在任何关联。关于证据五，对该证据的真实性、合法性均有异议，华鑫公司的记账凭证不应由王鑫来提交，且该记账凭证没有向税务机关报送备案，不具备真实性和法律效力。关于证据六，对结婚证的真实性无异议，对房屋信息查询证明真实性有异议，该证明落款加盖的是双鸭山自然资源局公章，据我方了解双鸭山自然资源局主管的是房屋销售备案情况。关于证据七，对施工合同真实性无异议，但是合同的承包人是中地长泰总公司，分公司和金敏生无权处置总公司的财产。关于证据八，对该证据质证意见同庭审之前关于该证据的表述一致。关于证据九，对该证据的真实性有异议，且该证据体现车库防水应付工程款177903元，没有达到房款303624元，该金额与合同金额不一致。关于证据十，真实性无异议，对与本案的关联性有异议。证据十一，一审中已提交不属于新证据。原审被告华鑫公司质证认为，关于证据一，证人张某、杨某的证言，认为应该是可信的；证人梁某关于购房款的面额陈述与杨某陈述存在矛盾。关于证据二，对该证据的真实性、合法性无异议，认购书有我公司盖章，王鑫的票据我公司已开出。关于证据三，真实性无异议，是我公司财务出具，在公司财务电脑里也有，法院可以调取。关于证据四，对该证据的真实性无异议，金敏生已经给我公司出具收到328962元，我公司给他所抹账的王鑫开具了房款顶工程款票据。关于证据五，没有异议，是我公司出具的。对证据六、证据七、证据八，均无异议。对证据九，有异议，该账页是单独的账页，应当提供完整的账册。关于证据十，对真实性无异议。关于证据十一，该证据一审中已提交，不属于新证据。证据一、证据三、证据四、证据五、证据七能够相互印证，王鑫自杨洪玲处购买案涉房屋向杨洪玲支付房屋价款，并由杨洪玲协调华鑫公司进行工程款抹账，由华鑫公司与王鑫签订案涉房屋认购书并出具工程款顶房款收据的事实，本院对上述证据与本案的关联性，予以确认。对证据六、证据十的真实性予以确认。对证据二、证据八、证据九、证据十一，与本案的关联性不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉格林雅苑住宅小区7#、8#楼工程，发包方系华鑫公司，承包人系中地长泰建设有限公司，金敏生为中地长泰建设有限公司方委托代理人。金敏生系杨洪玲姐夫，杨洪玲与吴连清系夫妻关系。杨洪玲通过证人张某将本案案涉房屋出售给上诉人王鑫。2015年12月7日，上诉人王鑫与案外人杨洪玲签订“购房协议”约定：“甲方：杨洪玲；乙方：王鑫；今乙方从甲方处购格林雅苑8#一单元3104房一套126.5㎡每平方米2200元。总计278322元。经甲乙双方协商购房款分三次付清：一、2015.12.7乙方付购房款10万元（十万元）。二、2016.2.5前付购房款10万元（十万元）。三、2016.6.30前剩余购房款78322元（七万八千三百二十二元）一次付清。如乙方违约由担保人张某负责付清剩余房款。甲方：杨洪玲；乙方：王鑫；担保人：张某”。杨洪玲认可上述房款均已付清。2015年12月7日，上诉人王鑫与原审被告华鑫公司签订“格林雅苑商品房认购书”，约定：“现甲乙双方协商一致，乙方同意按下列条款认购甲方开发的位于双鸭山市××与××路交汇处（原体育场东侧）【格林雅苑】商品房：一、乙方同意认购【格林雅苑】商品房一套，具体内容如下：位置编号：8栋1单元3104号房，该套房屋参考建筑面积126.51平方米，总价款为328926元。……”，华鑫公司在甲方处加盖“双鸭山华鑫房地产开发有限公司财务专用章”，并由销售经理“于晓春”签字，乙方处未签字。同日，华鑫公司为王鑫出具“收据”一份，载明：“交款单位：王鑫；收款方式：顶工程款；人民币：叁拾贰万捌仟玖佰贰拾陆￥（328926）；收款事由：房款顶工程款S126.51㎡×26008-1-3104”。同日，中地长泰建设有限公司双鸭山分公司出具编号为2233549的“收据”，载明：今收到双鸭山华鑫房地产开发有限公司交来格林雅苑7#8#工程款人民币叁拾贰万捌仟玖佰贰拾陆元整8#-西1单元-3104室126.51㎡×2600元”。2020年8月12日，双鸭山不动产登记中心出具“房屋信息查询证明”，载明：“王鑫（身份证号：），许晓鑫（身份证号：）于2020年8月12日到我中心开具房产证明，经查询我中心房产网络管理系统，目前俩人名下在黑龙江省××山区无房产电子信息。”本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，本案中，上诉人王鑫与原审被告华鑫公司于2015年12月7日就案涉格林雅苑8栋1单元3104号房屋签订“商品房认购书”，该认购书已具备商品房买卖合同的基本构成要件，王鑫虽未在该认购书上签字，但并不影响合同的效力，且王鑫已实际占有该房屋，由此应认定王鑫已于2018年5月16日案涉房屋被查封前与华鑫公司签订了合法有效的书面买卖合同。关于房屋价款的支付，华鑫公司认可与杨洪玲存在工程款抹账的事实，王鑫向案外人杨洪玲支付了房屋的全部价款，且华鑫公司向王鑫出具了房款顶工程款“收据”，由此，可以认定王鑫已向华鑫公司支付了房屋价款。王鑫提交2020年8月12日双鸭山不动产登记中心出具的“房屋信息查询证明”，证明案涉房屋为其在双鸭山市××唯一住房，据此可以认定王鑫于本案购买案涉房屋系用于居住。综上，王鑫于本案享有足以排除执行的物权期待权，周金龙要求继续执行案涉房屋的请求，于法无据。综上所述，王鑫的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销双鸭山市尖山区人民法院（2020）黑0502民初873号民事判决；二、驳回被上诉人周金龙的诉讼请求。一审案件受理费3300元，由被上诉人周金龙负担；二审案件受理费3300元，由被上诉人周金龙负担。本判决为终审判决。审判长 高山峰审判员王甜甜审判员岳明二〇二〇年十一月二十七日书记员 顾      帮      正