山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6068号上诉人（原审原告）：郝志光，男，1989年5月17日出生，汉族，东乌铁路机务管理中心员工，住内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗棋盘井镇东乌铁路机务管理中心。委托诉讼代理人：任国奇，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西千渡房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区东辑虎营**珠琳商务大厦**。法定代表人：郑昱，总经理。委托诉讼代理人：冯霞，女，该公司营销总监，住太原市尖草坪区滨河东路**叁千渡小区**楼****。委托诉讼代理人：刘慧敏，山西国晋律师事务所律师。上诉人郝志光因与被上诉人山西千渡房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝志光上诉请求：1、撤销(2020)晋0107民初3117号民事判决书,改判支持上诉人的诉讼请求;2、判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。第一、原审法院并未对上诉人提出的被上诉人未按照合同约定标准和法律法规规定标准进行交房这一基本事实进行认定。合同约定的交房条件为:商品房经验收合格。但验收并非仅指竣工验收,还应包括涉及人身、财产安全的强制性检验标准的工程质量监督部门核验、消防验收等且山西千渡房地产有限公司提供的《住宅质量保证书》也应列明工程质量监督部门核验的质量等级。特别应注意的是,千渡·东山晴一期、二期住宅均超过54米，根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《建筑设计防火规范》等法律法规和强制性规范规定,涉及交房的相关建筑均属于国家标准规定的一类高层住宅建筑,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。对此,原审法院未进行全面调查和认定。第二、政府要求停工的行为不属于不可抗力,也不属于合同约定的“非因出卖人控制因素”,不应以此为由对上诉人要求被上诉人承担违约责任进行抗辩。1、《中华人民共和国合同法》第117条明确规定,不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,是客观发生的事实才可以称为不可抗力,并不是某一民事主体的民事法律行为或政府的行政行为。同时,不可抗力是不能预见的,2017年11月1日,太原市住房和城乡建设局就通过官方网站信息公开了《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》,被上诉人作为具有房地产开发经营资质的商事主体,在与上诉人签署《商品房买卖合同》时对此有充分预期,应对自身民商事活动承担相应的责任,被上诉人因不能按期交房产生的责任应由其自负,与政府行为无关。2、对于被上诉人关于“政府要求停工属于非因出卖人控制因素”的辩解,上诉人认为,第三项延期理由强调的也仅为政府部门对验收及市政配套安装之延误、经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更这两个理由。二、原审法院适用法律错误。第一、被上诉人将政府行为与不可抗力进行混同等同,而政府行为明显不符合不可抗力之“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的构成要件。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第117条,支持被上诉人适用不可抗力对其违约行为进行抗辩无疑是适用法律错误。第二、对于被上诉人按照合同约定标准和法律法规规定标准进行交房,应适用《中华人民共和国标准化法》第10条、第25条,《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》第11条,《城市房地产开发经营管理条例》第30条,《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条,《建设工程质量管理条例》第49条,《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条、第5条,《中华人民共和国消防法》第13条,《建设工程消防监督管理规定》第14条,《建筑设计防火规范GB50016-2014》5.1.1。对于被上诉人承担违约责任,应适用《中华人民共和国合同法》第107条、第114条。综上所述,上诉人请求二审法院依法改判,支持上诉人的上诉请求。山西千渡房地产开发有限公司辩称，一、原审法院所认定的事实清楚，答辩人不应向上诉人承担逾期交房的违约责任。首先，根据相关法律规定，答辩人作为出卖人，向购房人交付商品房应当经商品房所在的建设工程竣工验收合格，验收合格标准以该建设工程经设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收即可。答辩人一审已经提交《竣工验收证明书》，足以证明案涉房屋于2019年10月30日验收合格。同时，答辩人向上诉人交房时提交了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，答辩人向上诉人交付的房屋符合我国法律规定的条件，上诉人所提出的主张没有事实及法律依据。其次，双方签订的《商品房买卖合同》约定，交付条件即商品房经验收合格。因此，答辩人向上诉人交房条件符合合同约定条件。再次，答辩在合同履行期间，政府多次下发公告及通知，要求停止施工，这是答辩人不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的全部要素，且系非因出卖人所能控制的因素，答辩人在出现这些情况后也履行了向上诉人通知的义务，上诉人并未提出任何异议，因此无论根据合同约定还是法律规定，答辩人均不应承担逾期交房违约责任。最后，上诉人已经实际收房，再要求答辩人进行交房，没有事实及法律依据。二、一审法院适用法律正确。上诉人上诉状中提及的相关法律规定，是房地产企业的行政管理规定，不是人民法院裁判本案所适用的法律规定，因此，上诉人的诉求没有法律依据。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应驳回上诉人提起的全部上诉请求。郝志光向一审法院起诉请求：1、判令山西千渡房地产开发有限公司向其支付延期交房违约金4344元；2、诉讼费由山西千渡房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2017年11月7日,郝志光与山西千渡房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定：郝志光购买由山西千渡房地产开发有限公司开发的位于太原市凯旋街89号千渡·东山晴1幢1单元8层0804号房屋，建筑面积111.71㎡，房屋总价款为661124元;付款方式为银行按揭；出卖人应当在2019年8月31日前,依照国家和地方人民政府有关规定,将该商品房交付买受人使用;出卖人逾期交房不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，要求继续履行合同的，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房屋价款万分之0.3的违约金。2017年10月30日，郝志光向山西千渡房地产开发有限公司交纳上述房屋首付款201124元，剩余460000元房款已办理银行按揭贷款，现房屋贷款未还清。山西千渡房地产开发有限公司通知郝志光于2019年12月1日收房，郝志光于2020年4月8日接收上述房屋。另查明，2016年11月21日《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》、2017年10月太原市住房和城乡建设委员会《关于十九大召开期间确保空气质量的通知》、2017年10月18日太原市住房和城乡建设委员会《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》、2017年10月19日《太原市城乡管理委员会关于印发重污染天气应急响应建筑工地扬尘防治专项实施方案的通知》、2017年10月19日《太原市城乡管理委员会重污染天气应急响应建筑工地扬尘防治专项实施方案》、2017年10月24日《山西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会办公室关于做好大风、强降温天气应对防范工作的紧急通知》、2017年10月31日-2020年1月19日太原市改善省城环境质量领导小组办公室《关于发布太原市重污染天气蓝色、红色、橙色预警的通告》等相关文件的发布导致工程延期。一审法院认为，郝志光与山西千渡房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,应属合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于违约金,根据《商品房买卖合同》的约定,山西千渡房地产开发有限公司应当在2019年8月31日前将该商品房交付郝志光使用。在本案合同履行过程中,多个政府部门因重污染天气预警、空气环境质量严重恶化等原因发布公告、通知,多次要求全市范围内所有的建筑工地在一定期限内停止施工,对于政府公告、通知造成的工期延误非山西千渡房地产开发有限公司可控制、遇见、避免的情况,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定,结合本案的实际情况以及合同的约定,造成本案工程延误的原因系不可抗力,且山西千渡房地产开发有限公司已履行相应的通知义务,郝志光对此予以认可,故应当免除山西千渡房地产开发有限公迟延交房的违约责任，山西千渡房地产开发有限公司据此主张无需支付违约金的抗辩,符合法律规定,应予以采纳。故郝志光的诉求不能成立,应予驳回。一审法院判决:“驳回郝志光的诉讼请求。案件受理费50元,减半收取25元,由郝志光负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人应否承担延期交房违约责任。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应合法有效。该合同第八条约定出卖人交付的商品房应具备验收合格的条件；另约定出卖人在下列情形下可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误，经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更等非因出卖人所能控制的因素。合同第九条约定了除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付商品房则需要承担逾期交房违约责任。本案一审审理期间，被上诉人已经举证证明涉案房屋经验收合格，符合双方合同约定的交付条件；被上诉人抗辩的延期事由确系其不可避免、不能控制；据此，上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约责任不符合案涉《商品房买卖合同》的约定，一审法院未予支持并无不当。综上所述，郝志光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郝志光自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 李铁柱审判员 安源生 二O二O年十一月三十日书记员 王兆宇