广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2395号上诉人（原审被告）：马德霖，男，汉族，住广东省化州市***********。上诉人（原审被告）：姚玉娟，女，汉族，住广东省化州市***********。上述上诉人的共同委托诉讼代理人：莫燕春，广东春志律师事务所律师。上述上诉人的共同委托诉讼代理人：苏迪，男，汉族，住广东省化州市***********。被上诉人（原审原告）：陈艳弟，女，汉族，住广东省化州市************。委托诉讼代理人：李尚华，男，汉族，住广东省化州市**************。委托诉讼代理人：张仕绘，男，汉族，住广东省化州市************，系陈艳弟的丈夫。上诉人马德霖、姚玉娟因与被上诉人陈艳弟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2019）粤0982民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马德霖、姚玉娟及其共同委托诉讼代理人苏迪、莫春燕，被上诉人陈艳弟及其委托诉讼代理人李尚华、张仕绘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马德霖、姚玉娟上诉请求：1.撤销化州市人民法院（2019）粤0982民初3187号民事判决，改判支持马德霖、姚玉娟一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈艳弟负担。事实与理由：（一）一审认定陈艳弟与姚玉娟于2019年2月2日签订的《房屋转让合同》合法有效没有依据，依法应予纠正。2019年2月2日《房屋转让合同》的实际签订人是陈艳弟和姚玉娟。当日，姚玉娟已支付了首期房款220000元给陈艳弟，陈艳弟也出具了《收据》给姚玉娟。虽然该《收据》注明是收到马德霖的首期房款，但实际付款人是姚玉娟。在签订上述《房屋转让合同》时，马德霖并不在场，对此毫不知情，而且马德霖至今未以任何方式追认和履行该《房屋转让合同》。由于马德霖不同意2019年2月2日《房屋转让合同》，因此，马德霖于2019年3月6日与陈艳弟另行签订了《不动产转让合同》。该《不动产转让合同》经化州市*******见证及备案，并确定案涉房屋转让价款为316400元以及付款办法等。经马德霖、姚玉娟、陈艳弟三方协商，一致同意将姚玉娟2019年2月2日支付的220000元抵作马德霖履行2019年3月6日《不动产转让合同》的第一期房款，最后一期房款96400元在办理好转让手续并核发新《不动产权证》时付清等。根据2019年3月6日《不动产转让合同》的约定，陈艳弟于2019年3月7日将案涉房屋过户给马德霖，马德霖取得案涉房屋所有权。姚玉娟与马德霖以实际履行2019年3月6日《不动产转让合同》来推翻了2019年2月2日《房屋转让合同》。一审认定2019年3月6日《不动产转让合同》是为了办理不动产证缴纳税费而签订是错误的。（二）案涉房屋转让附随的车库款20000元和家私款10000元，马德霖是在2019年5月28日支付给陈艳弟，陈艳弟也出具了《收据》给马德霖。一审却将该款认定是姚玉娟2019年2月2日转账给陈艳弟的150000元中的30000元，这是没有事实和法律依据，依法应予纠正。（三）案涉房屋过户给马德霖后，姚玉娟和马德霖相继转账给陈艳弟，是因为陈艳弟不再同意将其2019年2月2日收取姚玉娟的220000元抵作2019年3月6日《不动产转让合同》第一期房款，并且认为两个合同都有效，要求姚玉娟负责支付2019年2月2日《房屋转让合同》的房款，马德霖负责支付2019年3月6日《不动产转让合同》的房款。马德霖、姚玉娟因缺乏相应的法律意识和社会经验而被陈艳弟误导。所以，在陈艳弟不断迫逼下，马德霖、姚玉娟才分别转账给陈艳弟。如前所述，2019年2月2日《房屋转让合同》是无效合同，一审认为马德霖2019年5月29日转账给陈艳弟165000元是对2019年2月2日《房屋转让合同》的追认，显然没有依据。综上，一审认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法支持马德霖、姚玉娟的上诉请求。陈艳弟辩称，（一）陈艳弟因房屋转让一事，由中介人李某1介绍与马德霖、姚玉娟相识，经协商，双方于2019年2月2日签订了《房屋转让合同》，陈艳弟将案涉房屋以738000元的价格转让给马德霖、姚玉娟，马德霖、姚玉娟支付首期房屋转让款120000元及摩托车库、家私款30000元给陈艳弟。（二）2019年3月6日签订的《不动产转让合同》是陈艳弟应马德霖、姚玉娟要求，为了办理转户少交缴税费而签订，不是双方实际履行的合同。（三）316400元是陈艳弟在2009年购买案涉房屋的价格。陈艳弟购买案涉房屋后装修用了20多万元，陈艳弟为案涉房屋共用了50多万元。时隔十年，房价飚升。在2019年上半年，案涉房屋所在位置的二手房价最少要每平方5000多元。陈艳弟与马德霖、姚玉娟非亲非故，不可能将价值每平方5000多元的房屋按每平方2000多元转让给马德霖、姚玉娟。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回马德霖、姚玉娟的上诉，维持原判。马德霖向一审法院起诉请求：1.判令陈艳弟返还88551.82元给马德霖；2.本案案件反诉费用由陈艳弟负担。姚玉娟向一审法院起诉请求：1.判令陈艳弟返还230000元给姚玉娟；2.本案案件反诉费用由陈艳弟负担。一审法院审理查明：陈艳弟于2009年9月27日购买茂名市嘉燕房地产开发有限公司位于化州市**********************套间房一套和车库一间，装修完善后搬进居住。2019年2月2日，陈艳弟通过李某1介绍（即中介人）将前述套间房转让给姚玉娟、马德霖（二人为婆孙关系）。甲方陈艳弟与乙方姚玉娟、马德霖签订《房屋转让合同》，该合同内容：“甲方将位于化州市*******************房，套间面积134.63平方米转让给乙方马德霖。一、2019年2月2日起先交首期人民币壹拾贰万元整(￥120000元)，摩托车库人民币贰万元整(￥20000元)、家私人民币壹万元整(￥10000元)合计共款人民币壹拾伍万元整(￥150000元)。二、首期交款3成(220000元先付120000元，还有100000元待交屋前一天交足首期)。三、套间面积134.63平方米，定价每平方米5500元，总额人民币柒拾叁万捌仟元整(￥738000元)。四、首期220000元，剩下余额等到办好过户手续清楚，无障碍用房产证贷款一次性交足给甲方，甲方把所有房产权证交给乙方使用，与甲方无关系。五、甲、乙双方定好在协议后50天内办妥。六、乙方支付款给甲方无法办清楚，定时间外超期双倍返还给乙方。七、如果房产发生有争议，由李某1做双方工作协商办妥，一切责任由李某1负担。八、如果协商不能解决双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。九、甲方过户房产证给乙方贷款，乙方不交给甲方房屋余款518000元给甲方，甲方不退还乙方交给甲方220000元房款给乙方，房屋、房产证还属甲方所有，与乙方无关。如果甲方无法办清楚，责任甲方自负。十、生效说明协议一式四份，甲乙双方各执一份，房屋交易管理部门留存一份，见证方一份，均具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。十一、摩托车库20000元、家私10000元，已交给乙方使用，以后不计款数。补：第九条万一在房产证办清楚以后可以贷款，乙方贷到款不交给甲方，甲方有权起诉，把房屋所有权证收回，已交首期款不归还给乙方。甲方：陈艳弟，乙方：马德霖（姚玉娟代签）、姚玉娟，见证人：李某1，2019年2月2日”。马德霖、姚玉娟与陈艳弟签订上述《房屋转让合同》的当日（即2019年2月2日），姚玉娟按合同第一条约定，通过银行转账二笔款合计150305.86元（100000元、50305.86元）给陈艳弟的中国建设银行账户（账号：621*************339），该150305.86元，其中首期部分房屋款人民币120000元，摩托车库人民币20000元、家私折款人民币10000元，另外305.86元不详。2019年2月26日，陈艳弟将该套房屋办理好不动产权证[权利人陈艳弟，证号：粤（2019）化州市不动产权第****677号]后，同年3月7日，陈艳弟将该套房屋办理转户给马德霖[权利人马德霖，证号：粤（2019）化州市不动产权第****884号]，后马德霖搬进居住。姚玉娟按《房屋转让合同》第二条约定交足首期房屋款，即姚玉娟于2019年3月8日通过银行转账80000元，马德霖亦在当日通过银行转账10000元给陈艳弟的中国建设银行账户（账号：314*************206），再加上马德霖办理房屋转户手续缴纳的税费约10000元（计算入陈艳弟缴交），合计100000元给陈艳弟。因此，陈艳弟已收到姚玉娟、马德霖合计220000元（120000元+100000元）作为首期交付房屋款，陈艳弟出具收款收据给马德霖，收据时间书写为2019年2月2日，收据内容：“今收到马德霖（440************419）交来购买化州市*********************首期房款220000元，经手人陈艳弟。”马德霖取得该套房屋所有权后，却没有办理抵押贷款，也没有按合同约定支付剩余款项给陈艳弟，后经陈艳弟多次催款，马德霖于2019年5月29日才支付165000元给陈艳弟，剩余款项至今没有支付。陈艳弟向一审法院起诉请求判令姚玉娟、马德霖归还房屋。本诉和反诉在合并审理期间，陈艳弟向一审法院申请撤回起诉。另查明，陈艳弟（甲方）与马德霖（乙方）于2019年3月6日就上述《房屋转让合同》约定的套间房屋再签订《不动产转让合同》一份，（马德霖于2019年3月7日办理不动产转户手续）。该《不动产转让合同》约定主要内容：“交易总金额316400元，乙方于2019年2月2日已支付第一期房款220000元，最后一期付款96400元在办理好转让手续并核发新的《不动产权证》时付清。双方同意于2019年3月25日前甲方将不动产交付给乙方使用。……。甲方（签章）：陈艳弟、张仕绘，乙方马德霖，2019年3月6日，签于交易中心，见证人李俊仪、黄文娟”。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷（是二手房买卖），陈艳弟转让房屋给马德霖，是通过李某1为中介人介绍买卖。2019年2月2日，陈艳弟与姚玉娟、马德霖签订《房屋转让合同》，该合同双方对转让套间房屋面积、单价、总价款、首期付款及全额付款的时间、办理不动产权证转户登记和违约责任均有约定，中介人李某1自双方签订合同至办理不动产转户登记手续均陪同协助办理。李某1亦在《房屋转让合同》中签名作为见证人，并有约定负一定的民事责任。该《房屋转让合同》是双方的真实意思表示，亦没有违反法律、法规的相关规定，因此该合同合法有效。《房屋转让合同》尾部乙方马德霖的名字虽然是姚玉娟所签（姚玉娟是马德霖祖母），但合同签订后，马德霖已按合同约定，先后于2019年3月8日支付房屋价款10000元和同年5月29日支付165000元给陈艳弟，并要求将转让房屋办理不动产登记权利人为马德霖，据此，一审法院认定马德霖对《房屋转让合同》约定的条款予以追认。关于2019年3月6日陈艳弟与马德霖签订的《不动产转让合同》（在交易中心签订）是为了办理不动产权证转户登记所需缴纳税费而签订。若双方认可《不动产转让合同》中约定的房屋转让价款316400元，那么除去首期房款220000元外，尚欠96400元，陈艳弟也不会向姚玉娟、马德霖追付款518000元，马德霖就不会在2019年5月29日通过银行转账支付房屋款人民币165000元给陈艳弟，这是不符合情理的。因此，马德霖请求陈艳弟返还88551.82元（220000元+10000元+165000元+9951.82元-316400元），没有事实依据，一审法院不予支持。姚玉娟请求陈艳弟返还230000元，姚玉娟于2019年2月2日交款150000元（首期房款120000元、摩托车库20000元、家私折价10000元），同年3月8日交款80000元是事实，但是支付首期房款的款项。故姚玉娟的反诉请求，没有事实依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回马德霖的反诉诉讼请求。二、驳回姚玉娟的反诉诉讼请求。案件反诉受理费减半收取计1006.90元，由马德霖负担。案件反诉受理费减半收取计2375元，由姚玉娟负担。二审期间，马德霖、姚玉娟向本院提交了如下证据：1.《中华人民共和国税收缴款书》2份，拟证明马德霖已依法纳税，并不是为了减少税收而签订合同。2.化州市人民法院2019年10月28日《庭审直播通知书》，拟证明一审法院没有依通知直播庭审活动，程序违法，显失公正。3.2019年5月28日《收据》1张，拟证明马德霖另行交付给陈艳弟的车位费和家私款，与2019年2月2日的22万元《收据》无关。经质证，陈艳弟对马德霖、姚玉娟提交的上述证据发表如下质证意见：1.陈艳弟对于证据1的真实性有异议，马德霖、姚玉娟在一审没有提交该证据，而且契税金额660000元，反而证明第二份合同是无效的。2.对于证据2，陈艳弟认为一审公开开庭审理了本案。3.马德霖、姚玉娟在一审已提交了证据3，该证据不是新证据。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，2019年9月18日，陈艳弟以马德霖、姚玉娟、李某1为被告向一审法院提起本案诉讼，请求判令马德霖、姚玉娟立即将化州市****鼓楼嘉燕名苑六梯17楼1702房的财物搬出，判令李某1和马德霖、姚玉娟将该房屋的不动产权证办理归陈艳弟名下。2019年12月4日，马德霖提起反诉，请求判令陈艳弟返还88551.82元给马德霖。同日，姚玉娟提起反诉，请求判令陈艳弟返还230000元给姚玉娟。2020年3月26日，李某1向一审法院提交书面答辩状辩称，陈艳弟、姚玉娟均在2019年2月2日《房屋转让合同》上签名。姚玉娟在电话告知马德霖并征得马德霖同意后，代马德霖在合同上签名。上述交易过程，李某1在场见证，并作为见证人2019年2月2日《房屋转让合同》上签名。2020年3月27日，一审法院第一次公开开庭审理了本案。在该次庭审中，陈艳弟增加一项诉讼请求为“不动产权证办理归陈艳弟名下应缴的税费由马德霖、姚玉娟承担。”苏迪是马德霖、姚玉娟的一审委托诉讼代理人，其代理权限为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、提起反诉或上诉等。苏迪在2020年3月27日的庭审中称，马德霖支付了184951.82元，包括2019年3月7日代陈艳弟垫付的税费9951.82元，2019年3月8日支付的10000元以及2019年5月29日支付的165000元。2020年4月20日，陈艳弟向一审法院申请撤回本案起诉。2020年5月15日，一审法院作出（2019）粤0982民初3187号之一民事裁定书，裁定准许陈艳弟撤诉。再查明，2019年3月7日，马德霖缴纳了案涉房屋的契税9951.82元。国家税务总局化州市税务局第一税务分局出具了《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》（No.344************194）给马德霖。该缴款书显示，案涉房屋的计税金额为663454.76元。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：1.马德霖、姚玉娟与陈艳弟实际履行的是案涉《房屋转让合同》，还是案涉《不动产转让合同》；2.案涉《房屋转让合同》是否有效；3.陈艳弟应否返还88551.82元给马德霖，应否返还230000元给姚玉娟。一、关于马德霖、姚玉娟与陈艳弟实际履行的是案涉《房屋转让合同》，还是案涉《不动产转让合同》的问题根据本院审理查明的事实，马德霖、姚玉娟与陈艳弟实际履行的是案涉《房屋转让合同》。理由如下：第一，从合同的履行情况来看，在签订案涉《不动产转让合同》前，姚玉娟已支付150000元给陈艳弟。在签订案涉《不动产转让合同》后，陈艳弟于2019年3月7日将案涉房屋过户至马德霖名下，马德霖办理房屋过户手续税费约10000元折抵房款10000元，马德霖、姚玉娟在2019年3月8日分别转账10000元、80000元给陈艳弟，马德霖在2019年5月29日转账165000元给陈艳弟，马德霖、姚玉娟共支付了385000元给陈艳弟，已超过了案涉《不动产转让合同》约定的房款。由此可见，姚玉娟、马德霖没有按案涉《不动产转让合同》约定的房屋交易价格支付房款，而是实际履行了案涉《房屋转让合同》约定房屋交易价格。第二，马德霖、姚玉娟在二审提交的《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》（No.344************194）显示，案涉房屋的计税金额为663454.76元，也就是说，案涉房屋在二手房屋交易市场的交税指导价为663454.76元。案涉《不动产转让合同》约定的房屋成交价格316400元，远远低于案涉房屋在二手房屋交易市场的交税指导价。在陈艳弟与姚玉娟、马德霖之间不存在其他特殊关系，也没有其他经济往来的情况下，陈艳弟选择以远低于交税指导价的316400元转让案涉房屋是不符合常理的。综上，案涉《不动产转让合同》所约定的交易价格并非陈艳弟与姚玉娟、马德霖的真实意思表示，该合同中的价格条款无效，马德霖、姚玉娟与陈艳弟实际履行的是案涉《房屋转让合同》。二、关于案涉《房屋转让合同》是否有效的问题本案中，从本案交易的见证人李某1的陈述来看，2019年2月2日，姚玉娟在通过电话告知马德霖合同的内容并取得马德霖的同意后，代马德霖在案涉《房屋转让合同》上签名。可见，在签订案涉《房屋转让合同》时，姚玉娟一直与马德霖有联系。结合姚玉娟是马德霖祖母的事实，陈艳弟有理由相信案涉《房屋转让合同》是马德霖的真实意思表示，有理由相信姚玉娟有权代马德霖在案涉《房屋转让合同》上签字。而且如前所述，在签订案涉《不动产转让合同》后，姚玉娟、马德霖仍然按案涉《房屋转让合同》的约定支付房款，由此亦证明了马德霖以其行为追认了案涉《房屋转让合同》。因此，马德霖、姚玉娟以姚玉娟无权代理且马德霖不追认案涉《房屋转让合同》为由，主张案涉《房屋转让合同》无效的依据不足，本院不予采纳。三、关于陈艳弟应否返还88551.82元给马德霖，应否返还230000元给姚玉娟的问题如前所述，马德霖、姚玉娟与陈艳弟实际履行的是2019年2月2日《房屋转让合同》，约定的合同价款是738000元，马德霖、姚玉娟已支付385000元，尚欠353000元未支付给陈艳弟。因此，本案不存在陈艳弟应退还款项给马德霖、姚玉娟的问题。姚玉娟主张其在2019年2月2日通过银行转账150000元给陈艳弟外，还另行支付了现金220000元给陈艳弟，但姚玉娟没有提供充分的证据证明其所主张的现金220000元的来源以及已实际交付现金220000元给陈艳弟，仅凭2019年2月2日《收据》不足以证明姚玉娟支付了现金220000元给陈艳弟。而且无论是案涉《房屋转让合同》，还是案涉《不动产转让合同》，均约定首期款是220000元，余下房款是在案涉房屋过户后支付。姚玉娟在已支付150000元且陈艳弟没有交付案涉房屋的情况下，再另行支付现金220000元给陈艳弟，不符合合同的约定和交易习惯，也不符合常理。因此，姚玉娟的上述主张缺乏依据，本院不予采纳。马德霖、姚玉娟主张姚玉娟在2019年2月2日支付给陈艳弟的150000元中不包含车位款20000元及家私款10000元，马德霖在2019年5月28日另行支付了车库款20000元及家私款10000元给陈艳弟。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款以及第五条第一款规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。在本案的一审庭审中，姚玉娟、马德霖的委托诉讼代理人陈述，马德霖实际支付了184951.82元给陈艳弟，该款项并没有包括马德霖在二审中主张的2019年5月28日《收据》中的车库款20000元及家私款10000元。虽然姚玉娟、马德霖在二审中提交的2019年5月28日《收据》记载陈艳弟收到马德霖支付的车库款20000元及家私款10000元，但是姚玉娟、马德霖并没有提供证据证明其所主张的现金30000元的来源以及实际交付现金30000元给陈艳弟，仅凭2019年5月28日《收据》不足以推翻马德霖在一审中的自认事实。而且案涉《房屋转让合同》约定2020年2月2日先支付首期款120000元、摩托车库款20000元及家私款10000元，共计150000元，这与姚玉娟在2020年2月2日转账150000元给陈艳弟的事实相吻合，因此，马德霖、姚玉娟主张马德霖在2019年5月28日才支付车库款20000元及家私款10000元给陈艳弟的依据不足，本院不予支持。综上所述，姚玉娟、马德霖的上诉请求不成立，本院予以驳回。但是在本案中，在一审法院准许陈艳弟撤回起诉后，陈艳弟提起的诉讼已经处理完毕，本案不再存在本诉与反诉的关系，马德霖、姚玉娟提起的诉讼均各自成为一个普通的诉，马德霖、姚玉娟是案件的原告，陈艳弟是案件的被告，而李某1因马德霖、姚玉娟对其没有提出诉讼请求，不再是本案当事人，一审将李某1列为本案当事人错误，并且一审判决驳回姚玉娟、马德霖的反诉诉讼请求，在表述上也有瑕疵，本院均予以纠正。同时，一审减半收取马德霖、姚玉娟案件受理费，是基于陈艳弟提起的本诉。在陈艳弟撤回本诉后，马德霖、姚玉娟应当向法院补交案件受理费。一审法院没有通知马德霖、姚玉娟补交案件受理费不当，本院也予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省化州市人民法院（2019）粤0982民初3187号民事判决第一项为：驳回马德霖的诉讼请求；二、变更广东省化州市人民法院（2019）粤0982民初3187号民事判决第二项为：驳回姚玉娟的诉讼请求。一审案件受理费6763.8元，由马德霖负担2013.8元，姚玉娟负担4750元。二审案件受理费6763.8元，由马德霖、姚玉娟负担。马德霖已预交一审案件受理费1006.9元，尚需缴纳一审案件受理费1006.9元；姚玉娟已预交一审案件受理费2375元，尚需缴纳一审案件受理费2375元；姚玉娟、马德霖尚需缴纳的一审案件受理费，限姚玉娟、马德霖在收到本判决之日起七日内向化州市人民法院缴纳，逾期不缴纳的，法院予以强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  金 军审 判 员  黄**保审 判 员  黎湛红二〇二〇年十一月六日法官助理  张 茹书 记 员  张淑贞