云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初5383号原告：李世金，男，1972年06月02日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：罗银彦（执业证号：15306201510247934），云南昭商律师事务所律师（特别授权）。被告：昭通弘泽实业有限公司。统一社会信用代码：91530600797203752U。负责人：李朝阳。住所地：云南省昭通市昭阳区。委托代理人：王海星（执业证号：15306201010842977），崔刚英（执业证号：15306201811046548），云南意衡律师事务所律师（特别授权）。原告李世金诉被告昭通弘泽实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法由本院审判员蒋忠国适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告李世金及其委托代理人罗银彦，被告昭通弘泽实业有限公司的委托代理人崔刚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李世金诉称，被告与原告于2018年12月1日签订的房屋租赁合同，原告将位于昭阳区七社的房屋出租给被告使用，约定租赁期限为5年，自2018年12月1日至2023年12月1日，房屋出租费按年支付，每年6万元，在每年3月1日前由被告付给原告。乙方（被告）不按合同约定支付合同价款的，每逾期一日，应按合同约定总价款5%向甲方（原告）支付违约金。原告收到被告支付的第一年的租金6万元后，2019年3月1日昭阳区税务局向原告开具了发票。被告于2018年12月1日使用原告的房屋至今，第二年的房屋出租费6万元（自2019年12月1日至2020年11月30日）一直未支付，经原告多次崔收未果。综上所述，房屋租赁合同签订后，被告仅向原告支付了第一年的房租，第二年的房租拒不支付，其行为己构成严重违约，现原告迫于无奈，只能依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特向人民法院提起诉讼，敬请人民法院依法支持原告的下列诉讼请求。一、敬请人民法院依法确认被告与原告于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》有效；二、敬请人民法院依法判决被告继续履行与原告于2018年12月1日签订的房屋租赁合同，期限自2018年12月1日至2023年12月1日；三、敬请人民法院依法判决被告立即支付原告2019年12月1日至2020年12月1日的房屋出租费6万元；四、敬请人民法院依法判决被告赔偿原告违约金3000元；五、本案全部诉讼费用由被告承担。被告昭通弘泽实业有限公司辩称，1、昭通弘泽实业有限公司要求解除2018年12月1日与原告签订的房屋租赁合同，理由是昭通弘泽实业有限公司不存在恶意违约的情形，公司因需要在大山包成立10KV的运维驻点，租用了原告家的房屋，后来因为公司的人员配备不够，经公司研究决定，撤除10KV的运维驻点，将现入的巡视运维工作划分到各供电服务所，决定做出以后，公司派员工邹兴万与原告协商解除合同，于2019年11月20日，前后三次与原告协商解除合同，但是原告均不同意解除，也不要该房屋的钥匙，同时也不准昭通弘泽实业有限公司搬东西，原告拒绝解除合同，有违诚实信用原则，才导致公司未能及时支付租金，同时该租赁合同也未明确每年支付租金的时间，所以说在一年内任何时间支付都不存在违约。2.因为被告撤除该站点，租用该房屋的目的已经不能实现，为了避免合同的履行陷入僵局，隧要求与原告解除合同，如果继续履行合同，对被告也显示公平。综合原被告诉辩主张，双方当事人对以下事实存在争议：原被告双方是应当继续履行签订的房屋租赁合同还是应当解除该房屋租赁合同。原告李世金为了证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1.原告身份证原件一份，证明原被告的身份信息及诉讼主体资格。2.2018年12月1日被告与原告签订的房屋租赁合同原件一份九页，证明2018年12月1日被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为5年（自2018年12月1日至2023年11月30日），房屋出租费按年支付，每年6万元，在每年3月1日前支付的事实。3.云南增值税专用发票复印件一份，证明原告收到被告支付的第一年的租金6万元后，2019年3月1日昭阳区税务局向原告开具了发票的事实。4.光盘一张（含照片9张、视频一段），证明被告与原告于2018年12月1日签订房屋租赁合同后，被告使用房屋至今拒不支付原告第二年房租的事实。经质证，被告昭通弘泽实业有限公司对原告李世金提交的证据发表如下质证意见：对第1组证据的三性无异议。对第2组证据的三性无异议，但是不能达到原告主张的证明目的，合同中并未约定租金的支付时间。对第3组证据的三性无异议，该证据恰好证明了被告已经支付了一年租金的事实。对第4组证据中的九张照片的三性均不予认可，照片上看不到照片的制作人和制作时间等信息，光是几张照片也达不到原告主张的证明目的；对该组证据中的视频的三性也不予认可，视频是由谁拍摄的，是在什么情况下拍摄的，均不能反应出来，达不到原告主张的证明目的；说被告在使用房屋，因为在答辩阶段说过了，被告的员工在去搬东西的时候，原告拒绝被告搬东西，所以说即使该房屋就是视频中的房屋，也不能证明被告在使用。被告昭通弘泽实业有限公司向本院提交了如下证据：昭通弘泽实业有限公司昭阳区配网指挥部文件“昭配指【2020】26号”文件原件一份，证明该10KV的运维驻点未成立，公司租用原告房屋的目的未能实现。经质证，原告李世金对被告昭通弘泽实业有限公司提交的证据发表如下质证意见：这份文件是被告昭通弘泽实业有限公司自己制作的一个文件，系被告单方面制作，对证据的三性均不予认可，该文件与被告租赁原告的房屋没有直接的联系，不能达到被告主张的证明目的。本院认为，原告李世金提交的第1组证据系公安机关办理出具，具有真实性与合法性，能够证明李世金的身份信息及诉讼主体资格，与本案具有关联性，本院予以采信。第2组证据系原被告双方自愿签订的房屋租赁合同，不违反法律法规的规定，合法有效，具有真实性、合法性与关联性，本院予以采信。第3组证据是国家税务机关出具的增值税发票，具有真实性与合法性，能够证明被告已向原告支付了第一年租金60000元的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。第4组证据是租赁房屋的照片及视频，能够反映租赁房屋的现状，具有客观真实性，本院予以采信。被告昭通弘泽实业有限公司提交的证据是被告作出的内部文件，具有真实性与合法性，但该文件是被告对自己工作进行管理并作出的工作方案，属于被告内部单方事务，该事务与原告无关，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2018年12月1日，原告李世金与被告昭通弘泽实业有限公司签订《10ＫＶ线路运维部租赁合同》，约定原告李世金将位于昭阳区七社的自家住房一栋租赁给被告昭通弘泽实业有限公司使用，租赁期限为2018年12月1日至2023年12月1日，房屋的租金按年支付，每年的租金为人民币60000元，交付房屋时间为2018年12月1日前。合同签订后，原告李世金向被告昭通弘泽实业有限公司交付了房屋，被告昭通弘泽实业有限公司于2019年3月1日向原告李世金支付了2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租赁费人民币60000元。后原被告双方因合同履行而产生纠纷。现原告李世金起诉来院要求：一、敬请人民法院依法确认被告与原告于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》有效；二、敬请人民法院依法判决被告继续履行与原告于2018年12月1日签订的房屋租赁合同，期限自2018年12月1日至2023年12月1日；三、敬请人民法院依法判决被告立即支付原告2019年12月1日至2020年12月1日的房屋出租费6万元；四、敬请人民法院依法判决被告赔偿原告违约金3000元；五、本案全部诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2018年12月1日，原被告双方签订《10KV线路运维部租赁合同》，该租赁合同是原被告双方经过协商后自愿签订，是原被告双方真实意愿的表达，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此原告李世金要求依法确认该合同有效的诉讼请求，本院依法予以支持。该合同合法有效，双方当事人都应当按照合同的约定全面履行各自义务。原告李世金作为出租人，其义务就是按照合同约定向被告昭通弘泽实业有限公司交付房屋并保证房屋符合租赁用途；被告昭通弘泽实业有限公司作为承租人，其义务就是按时向原告李世金支付租金并合理使用租赁房屋。原被告双方在合同中只约定了租金按年支付，但并未约定具体的支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案合同中的租赁期限为五年，被告昭通弘泽实业有限公司应当在每届满一年即每年的12月1日向原告李世金支付租金，被告昭通弘泽实业有限公司已经向原告李世金支付了第一年的租金，第二年的租金支付时间为2020年12月1日，现该时间尚未届满一年，被告昭通弘泽实业有限公司无履行支付第二年租金的义务，故被告昭通弘泽实业有限公司不存在违约行为。因此原告李世金要求被告昭通弘泽实业有限公司支付2019年12月1日至2020年12月1日的房屋租赁费及赔偿原告违约金3000元的诉讼请求，本院不予支持。因被告昭通弘泽实业有限公司无未按时履行合同义务的违约行为，故对原告李世金要求判决继续履行合同的诉讼主张，本院也不予支持。被告昭通弘泽实业有限公司在答辩中要求解除合同，但并未提起反诉，不属于独立的诉讼请求，且原告李世金不同意解除合同，因此对被告昭通弘泽实业有限公司的该项辩称主张，本院在本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李世金与被告昭通弘泽实业有限公司于2018年12月1日签订的《10KV线路运维部租赁合同》有效。二、驳回原告李世金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，减半收取687.5元，原告李世金承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  蒋忠国二〇二〇年十一月二日书记员  周 铭