湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10700号原告：孟庆启，男，1965年8月8日出生，汉族，住江苏省邳州市。被告：湖南舜道农贸市场有限公司，住所地长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦。法定代表人：蒋齐仁。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告孟庆启与被告湖南舜道农贸市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟庆启，被告湖南舜道农贸市场有限公司的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟庆启向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方之间的摊店租赁合同及补充协议；2、判令被告向原告返还保证金5000元；3、判令被告向原告返还一次性建设费5000元；3、判令被告向原告返还一次性建设费5000元；4、判令被告向原告返还生物防治费480元；5、判令被告因违约造成的经济损失，赔偿原告5000元；6、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2019年7月14日签订《租赁合同》，合同对租金、经营范围等进行了约定。由于被告未按时交付租赁物，双方于2019年10月21日签订《摊店租赁补充协议》，约定租赁期限从2019年11月21日起至2021年10月31日，免租期为2019年11月1日起至2019年11月30日止。在经营过程中，由于被告管理不到位，56个摊位只有10个在经营。2020年6月5日双方在新民路社区的组织下进了协调，被告承诺7月1号整改市场，但一直未兑现承诺。并且，由于被告从2020年1月至2020年6月20日一直未缴纳水电费，湖南民睿物业管理有限公司催告被告缴纳水电费和物业管理费，逾期将停水停电。在2020年6月20日，被告违法单方解除合同。2020年6月22日，由于被告未缴纳物业费和水电费，物业公司停水停电并关闭市场，导致原告无法继续经营。综上所述，由于被告违反合同约定，单方解除合同，给原告造成重大损失，请求人民法院依法判决。被告湖南舜道农贸市场有限公司辩称，一、被告与原告的《租赁合同》己于2020年6月6日解除，原告起诉解除合同已无必要。2019年7月14日，被告与原告签订《摊店租赁合同》，约定原告租赁被告位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦（麓山后街）农贸市场岳麓区炒货1号摊店1个。合同签订后，被告自2019年10月20日将摊店交付原告，农贸市场于2019年11月1日开业，统一开始计租。但原告自接收摊店后却不予营业，因影响市场整体形象，被告多次催促其营业，2020年6月3日书面通知原告开门营业，但原告仍未营业。根据《摊店租赁合同》第八条“乙方的权利义务”第10款“如擅自停业的，方应按每日贰佰元的标准向甲方支付违约金（可直接在保证金中扣余），连续5天擅自停业的，视为合同自动解除，甲方收回摊店，乙方已交租金及保证金不予退还”，被告于2020年6月6日向原告发送了解除合同通知，当日即送达至原告，至此，被告与被告的《租赁合同》即已解除，因此，原告再起诉解除合同已毫无必要。二、原告诉称不符合事实，原告在租赁期间存在擅自停业等违约行为，应当承担相应违约责任，被告无须退还保证金。所述，原告自2019年11月1日起至2020年6月6日未予营业，连续停业达七个月以上，根据双方的租赁合同约定，原告应向被告支付违约金，连续停业达5天以上的，合同自动解除，波被告的保证金不予退还，因此，原告无权起诉被告退还保证金。三、原告诉请退还建设费及生物防治费无事实和法律依据。关于建设费约定，该费用系被告的装修成本，原告租赁后需再装修，且该费用系双方共同意思表示，明确约定“一次性收取用，不退还”。又因原告擅自停业等违约行为造成合同解除，欠其主张退还该费用无事实和法律依据，不应支持。关于生物防治费，该费用已消费，且合同系原告违约而解除，此该费用应不予退还。四、被告不存在违约情形，也不存在给原告造成任何损失行为，原告诉请被告赔偿损失毫无事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，被告请求法院查明实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年8月1日，原告孟庆启(乙方、承租方)与被告湖南舜道农贸市场有限公司(甲方、出租方)签订了长沙市岳麓区麓山后街农贸市场《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦麓山后街农农贸市场岳麓区炒货1号摊店1个。合同第四条其他费用约定，4.1条租赁保证金：乙方在签订租赁合同的同时应支付保证金5000元给甲方。租期期满后双方不再续签合同的，甲方于租期期满之日起15日内（节假日顺延）退还保证金，乙方交回收据，保证金不计利息。乙方如有拖欠甲方款项或其他违约行为的，甲方有权直接从保证金中扣除。4.3建设费：合同签订时，乙方应向甲方缴纳一次性建设费为人民币5000元。建设费用为一次性收取费用，不退还。4.4生物防治费：乙方需缴纳生物防治费480元/年，在合同签订之时，乙方须一次性缴纳一年的生物防治费，即480元，以后每次支付生物防治费均为一次性支付一年生物防治费。合同第六条交铺时间和标准6.1摊店交付时间为2019年8月25日前。6.2甲方交付的摊店为已进行基本装修装修摊店，乙方验收签字确认后即承担租户相应责任。第八条乙方权利与义务约定8.10乙方须按本市场规定时间按时开门和关门，非营业时间、未经甲方许可乙方不得擅自进入，乙方未向甲方书面申请同意，不得擅自停业。如擅自停业，乙方应按每日贰佰元的标准向甲方支付违约金（可直接在保证金中扣除），连续5天擅自停业的，视为本合同自动解除，甲方收回摊店，乙方己交租金及保证金不予退还。经甲方同意本合同不解除的，乙方仍需承担停业期间的所有费用。同日，原告向被告缴纳了保证金5000元、生物防治费480元、建设费5000元。2020年6月3日，被告向原告送达了《限期开门营业通知书》；2020年6月6日，被告向原告送达了《解除合同通知书》，载明因被告未擅自停业217天，原告多次向被告发出口头通知，但至今原告未履行合同义务，故解除《租赁合同》。庭审中，被告陈述市场实际开业时间为2019年11月1日，原告称因被告延期交付摊店，且市场人流量少营业额不高，故要求退租，原告签订合同后并未实际营业，只在隔壁摊位与其儿子共用一个摊位经营。双方就延期交付及退租事宜进行口头协商。另查明，被告经营市场的正常开业后均与其他摊店店主签订了《补充协议》就变更租期进行确认，但并未与被告签订。以上事实有原告提交的《租赁合同》、《收据》，被告提交的《限期开门营业通知书》、《微信记录》、《照片》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：原、被告签订《租赁合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，原、被告均应按照租赁合同的约定履行各自的义务。关于原告提出要求解除《租赁合同》的诉讼请求，被告在庭审中陈述亦同意解除合同，故本院认为本案所涉《租赁合同》已解除。关于原告提出要求退还保证金5000元的诉讼请求，本院认为被告未按照《租赁合同》的约定的计租时间即2019年9月1日开业，而是在2019年11月1日开业，亦未与原告签订补充合同，存在违约情形。租赁合同中被告的义务系提供租赁物，被告虽未按照约定时间开业，但原告儿子所租赁摊位与原告所租赁摊位相邻，原告认为被告未按时开业，且市场人流量少一直未接收租赁摊位。综上，原、被告双方对本案所涉租赁合同的解除均存在过错，故本院对原告的该诉讼请求酌情支持2500元，对超出部分依法不予支持。关于原告提出的要求被告退还一次性建设费5000元的诉讼请求，被告认为该费用系被告装修及开业活动支出的费用，本院认为收取该费用虽系合同约定，但承租户租赁被告出租的摊位均已缴纳了租赁费用，且本案的租赁合同亦未实际履行，故本院对原告的该诉讼请求依法予以支持。关于原告提出要求被告返还生物防治费480元及赔偿损失5000元的诉讼请求，本院认为理据不足，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告孟庆启、被告湖南舜道农贸市场有限公司签订的《租赁合同》解除;二、被告湖南舜道农贸市场有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告孟庆启保证金2500元、建设费5000元；三、驳回原告孟庆启的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由原告孟庆启承担20元，被告湖南舜道农贸市场有限公司承担74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十一月十三日法官助理林青曼书记员解秋阳