福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民初2160号 原告：张秀芝，女，1961年7月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：卫勇学，上海昆然律师事务所律师。 被告：林康，男，1972年12月19日出生，汉族，住福建省长乐市。 被告：刘娟玲，男，1973年7月24日出生，汉族，住福建省长乐市。 原告张秀芝与被告林康、刘娟玲合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告林康提出反诉要求，但林康未在法律规定的期限内缴纳反诉案件受理费，按自动撤回起诉处理。原告张秀芝的委托诉讼代理人卫勇学，被告林康到庭参加诉讼。被告刘娟玲经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张秀芝向本院提出诉讼请求：1.林康向张秀芝支付购房款1400万元人民币（币种下同）；2.判令林康向张秀芝支付未付购房款利息（以1400万元为本金,按月息贰分计，自2012年7月26日暂计至2019年9月25日为2408万元）；3.判令林康向张秀芝支付延迟付款违约金500万元；4.判令刘娟玲就林康上述付款义务承担连带保证责任;5.判令本案诉讼费由林康、刘娟玲承担。事实和理由：2012年7月16日，张秀芝与林康、刘娟玲三方签订了一份《店铺买卖合同》，张秀芝同意将其名下位于三明市梅列区的15间店铺（房屋所有权证号：明房权证字第1××0号），在抵押状态下出售给林康，刘娟玲为林康上述购房行为提供担保。《店铺买卖合同》确认并约定:1、“目前15间店面作为福州巨隆建筑装饰材料有限公司在招商银行福州湖东支行贷款的抵押物”、“福州巨隆建筑装饰材料有限公司拟在2012年7月2日还贷后进行续贷,继续抵押给招商银行福州湖东支行”；2、“甲方须配合乙方办理15间店铺的产权在银行的解押、抵押、签字等相关事宜。”；3、“所贷之款全额归乙方使用，乙方必须按时还贷,若未及时还贷，造成15间店面被银行拍卖，没收等风险，乙方必须继续履行该合同职责，付清剩余购房款。”4、“乙方15间店铺的交易总价为1700万元”、“付款时间与方式：2012年7月25日前支付300万元首付款，乙方同意未付的购店铺余额按月息贰分计息支付给甲方”;5、“若乙方未及时支付购房款及利息按违约处理”、“若乙方违约，应支付甲方违约金500万元。”合同签订后，林康于2012年7月17日以刘娟玲名义向张秀芝支付了170万元购房款；同日，林康向张秀芝出具《欠条》，确认尚欠张秀芝购房款1530万元未付；2012年7月25日，林康通过福州巨隆建筑装饰材料有限公司银行账户向张秀芝支付了130万元购房款；但此后林康、刘娟玲再未付款。2013年12月29日，招商银行福州湖东支行以借款人福州巨隆建筑装饰材料有限公司借款未还为由，向福州市中级人民法院提起诉讼，主张有权以本案15间抵押店铺折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。2017年1月6日，福建省高级人民法院作出（2015）闽民终第1406号民事判决，判决招商银行福州湖东支行有权以本案15间抵押店铺折价或拍卖、变卖的价款，在12879999.97元限额内优先受偿。2018年,上述《店铺买卖合同》15间店铺全部被福州市中级人民法院执行拍卖。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，张秀芝与林康、刘娟玲三方签订的《店铺买卖合同》为有效。按照该合同的约定，张秀芝有权要求林康在15间店面被拍卖后，继续履行该合同职责，付清剩余购房款；有权要求林康就未付购店铺余款，按月息贰分支付利息；有权要求林康支付500万违约金；有权要求刘娟玲就上述林康的付款义务承担连带保证责任。为此，并基于林康为在押罪犯，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二条的规定，请求依法判决。 林康辩称，一、张秀芝主张其与林康签订《店铺买卖合同》，将其名下15间店面卖给林康1700万元，但在签协议之前跟林康公司的法定代表人就是林康父亲和林康妻子签订借款协议，其中一份借款协议借了1880多万，一共签了三份借款协议，共计4806万。上述款项是在2011年1月1日借给张秀芝的。林康借钱给张秀芝，张秀芝把讼争房屋抵押给林康的企业申请贷款。2013年张秀芝并未还钱，还实名举报林康企业有财务风险。当初张秀芝的亲戚有收购林康公司的股份，林康公司的股权都转让给了张秀芝。在此期间，林康与张秀芝的亲戚签订三份《借款协议》，该借款用于张秀芝向林康支付总价3500万元的巨隆公司的股权收购款。 刘娟玲未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月30日，招商银行股份有限公司福州湖东支行（以下简称招行湖东支行）与福州巨隆建筑装饰材料有限公司（以下简称巨隆公司）签订编号为“2012年信字第70-0020号”的《授信协议》约定，招行湖东支行向巨隆公司提供2000万元授信额度。招行湖东支行分别与林康、张秀芝签订编号分别为“2012年最高抵字第70-0020-1号”、“2012年最高抵字第70-0020-2号”的《最高额抵押合同》，约定为担保《授信协议》项下的债务能得到及时足额偿还，张秀芝以案涉十五处房产作为抵押物设定最高额抵押；抵押担保范围为招行湖东支行根据《授信协议》在授信额度内向巨隆公司提供的贷款及其他授信本金余额之和，以及利息、罚息、复息、违约金、保理费用、实现债权的其他相关费用等。招行湖东支行与张秀芝于2012年7月31日就张秀芝提供抵押的15处房产办理了抵押登记手续，登记的债权数额总和为12879999.97元。2012年7月16日，张秀芝（甲方）与林康（乙方）签订《店铺买卖合同》，约定：“第一条乙方同意在继续执行本交易所指的15间店铺原租赁合同的情况下，购房甲方拥有的座落在三明市梅列区龙岗坊和龙××花园的15间店铺，……目前房产抵押状况为：目前15间店面作为福州巨隆建筑装饰材料有限公司在招商银行福州湖东支行贷款的抵押物，抵押给招商银行福州湖东支行，福州巨隆建筑装饰材料有限公司拟在2012年7月2日还贷后进行续贷，继续抵押给招商银行福州湖东支行。第二条上述15间店铺的交易总价为：人民币壹仟柒佰万元整。第三条付款时间与方式：本合同签订两日内，乙方向甲方支付人民币壹佰柒拾万元作为购房定金。甲方同意乙方以分期付款方式付款，即2012年7月25日前支付300万元首付款（含定金170万元），乙方同意未付的购店铺余额按月息贰分计息支付给甲方，……。第四条乙方承诺在2012年7月25日前将首付款余款壹佰叁拾万元支付给甲方，……。第七条违约责任1、……本合同签约并且乙方支付170万元定金后，若乙方违约，乙方支付的定金170万元归甲方所有；……乙方支付首付款后，若乙方违约，甲方可以没收乙方300万元首付款，另外乙方还应支付甲方违约金500万元；……。2012年7月17日，林康通过刘娟玲的账户向张秀芝转账支付人民币170万元整，张秀芝于同日出具收款收据，款项内容标注为“兹收到三明市梅列区××坊和××花园的15间店铺购房定金款人民币壹佰柒拾万元整。”2017年7月17日，林康出具欠条，确认根据其与张秀芝于2012年7月16日签订的《店铺买卖合同》，林康尚欠张秀芝壹仟伍佰叁拾万元房款，剩余房款将按照合同约定，分期付款。2012年7月25日，林康通过福州巨隆建筑装饰材料有限公司账户向中建（福建）建设有限公司账户支付人民币130万元整，张秀芝于同日出具收款收据，款项内容标注为“收到三明店面首付款”。招商湖东支行与巨隆公司、林康、张秀芝、福建省恒发融资担保股份有限公司、福建省中小企业信用再担保有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月10日作出（2014）榕民初字第176号民事判决后，经福建省高级人民法院作出（2015）闽民终字第1406号民事判决，因福州巨隆建筑装饰材料有限公司、林康、张秀芝、福建省恒发融资担保股份有限公司、福建省中小企业信用再担保有限责任公司未主动履行还款义务，招商银行股份有限公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院在淘宝网司法拍卖平台上依法拍卖、变卖张秀芝位于三明市梅列区××坊××花园的房产。2018年7月17日案涉房产的拍卖款项在扣除执行费、案件受理费、财产保全费、评估费后已交付招行湖东支行。 本院认为，本案中，张秀芝以案涉十五处房产作为抵押物为巨隆公司设定最高额抵押，并在招行湖东支行与巨隆公司签订《授信协议》后，于2012年7月16日，与林康签订了《店铺买卖合同》，并在合同中约定以分期付款方式付款，该《店铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。现因巨隆公司未主动履行还款义务，案涉十五处房产已被司法拍卖，张秀芝主张林康支付购房余款1400万元及利息、违约金等，林康辩称,张秀芝共向林康公司的法定代表人即林康父亲和林康妻子签订三份借款协议，共计4806万元，即林康借钱给张秀芝，张秀芝把讼争房屋抵押给林康的企业申请贷款。张秀芝的姐姐和姐姐女儿有收购林康公司的股份，林康公司的股权都转让给了张秀芝。故本案的争议焦点是：一、双方之间是否存在真实有效的《店铺买卖合同》关系；二、林康是否应向张秀芝支付购房款1400万元及利息、违约金。 一、双方之间是否存在真实、合法、有效的《店铺买卖合同》关系。 林康主张其借钱给张秀芝，张秀芝把讼争房屋抵押给林康的企业申请贷款，但林康并未向本院提供《店铺买卖合同》，其提供的转账凭证均为复印件，且转账发生时间均在《店铺买卖合同》之前，转账凭证复印件上的转账人大多是案外人，故林康以此为由主张其与张秀芝存在债权债务关系，本院难以采纳。即使双方存在借款关系，在案证据亦不能证明双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款或属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，且考虑到如林康所述，其于2017年7月17日，出具欠条的行为未免有悖常理。林康主张其与张秀芝的亲戚签订三份《借款协议》，该借款用于张秀芝向林康支付总价3500万元的巨隆公司的股权收购款，但现有证据亦不能证明林康的主张。 综上，本院认为林康的抗辩不能成立，本院确认2012年7月16日，张秀芝与林康签订《店铺买卖合同》合法有效，双方均应按《店铺买卖合同》的约定履行。如林康与张秀芝存在借款关系，与本案张秀芝主张的房屋买卖合同关系属另一法律关系，亦不宜在本案中一并处理，林康可另行主张权利。 二、林康是否应向张秀芝支付购房款1400万元及利息、违约金。 根据《最高额抵押合同》、《店铺买卖合同》，张秀芝以其名下的十五处房产作为巨隆公司向招行湖东支行借款的担保，在张秀芝提供担保后，与林康签订《店铺买卖合同》，将设立担保的房产出售给林康。 根据《店铺买卖合同》的约定，双方约定以分期付款的方式付款，于2013年2月2日前付清全部购房款及利息1812万元，但林康仅支付了首期购房款300万元，未再还本付息,已属违约，现因巨隆公司未主动履行还款义务，案涉十五处房产已被司法拍卖，根据《店铺买卖合同》约定，林康以分期方式共应再支付购店铺余额及利息1512万元，张秀芝仅主张购房余款1400万元，系对其自身权利的处分，本院依法予以照准。关于张秀芝的利息请求，合同未约定林康在未支付购房款的情况下应支付利息，因此，张秀芝主张林康对欠付款项按照月息贰分利率计算利息,缺乏合同依据，本院不予支持。《店铺买卖合同》约定，若林康违约，张秀芝可以没收林康300万元首付款，另外林康还应支付张秀芝违约金500万元，因此，张秀芝主张林康向其支付违约金500万元，本院予以支持。 本案中，刘娟玲仅在《店铺买卖合同》的担保人处签名，《店铺买卖合同》对于保证方式及保证期间并未进行约定。依照《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条规定,当事人对保证方式没有约定或约定不明确的,按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任;在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任。故本案中,刘娟玲应对林康的债务承担连带保证责任,但张秀芝亦应在《店铺买卖合同》主债务履行期届满之日起六个月内即2013年8月2日之前向刘娟玲主张权利,张秀芝未举证证明其曾于2013年8月2日之前要求刘娟玲承担保证责任,故对刘娟玲应免除其保证责任,张秀芝要求刘娟玲对林康的付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求,于法无据,不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条,《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、林康应于本判决生效之日起十日内向张秀芝支付购房款人民币14000000元及违约金5000000元； 二、驳回张秀芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费257200元,由张秀芝负担121400元,由林康负担135800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超