湖南省新晃侗族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1227执异9号 案外人：唐建，男，1965年6月8日出生，住重庆市合川区。 案外人：魏建国，男，1980年9月17日出生，住重庆市合川区。 申请执行人：中联重科股份有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路**，统一社会信用代码914300007121944054。 法定代表人：詹纯新，该公司董事长。 被执行人：唐健彬，男，1968年12月7日出生，住重庆市合川区。 被执行人：李尚梅，女，1969年10月9日出生，住重庆市合川区。 被执行人：重庆市云邦实业集团有限公司，住，住所地重庆市合川区大石镇长安路**一社会信用代码915001177659335070。 法定代表人：唐福林。 本院在执行中联重科股份有限公司与唐健彬、李尚梅、重庆市云邦实业集团有限公司追偿权纠纷一案中，唐建、魏建国对本院查封的重庆市云邦实业集团有限公司名下位于重庆市合川区大石镇长安街道125号房产2处中的1处（产权证号：**地证2015字第**）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人唐建、魏建国称，请求解除对重庆市合川区大石镇长安街道125号2幢1-1、1-4、2-1、3-1房屋（产权证号：204房地：**地证2015字第**确认此两处房产归申请人所有。事实和理由：异议人唐建、魏建国于2013年与重庆市云邦实业集团有限公司签订了购房协议，并付清了全部房款，该公司于2014年11月5日向异议人开具了购房发票，异议人于2013年注册合川区大石龙腾宾馆经营至今，且多次催该公司办理过户登记，但该公司一直拖延未办，现该房屋被法院查封。异议人系合法购买该处房产，是善意第三人，且与该公司没有任何经济纠纷，故向法院提出异议申请。 申请执行人中联重科股份有限公司称：一、被执行人重庆市云邦实业集团有限公司系房地产开发企业，涉案房产登记在该公司名下，用于商业经营，法院可依法查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系对执行房地产开发企业名下商品房的特别规定，该公司系涉案的房地产开发企业，涉案房产登记在其名下，异议人提交的资料显示该房产一直用于商业经营，并不是居住，异议人的请求不能得到支持；二、涉案房产的专项维修资金应当由业主交存。根据异议人提交的商品房买卖合同约定及重庆市人民政府的相关规定，涉案房产的物业专项维修资金应当由购房者交存，且经过向房产部门查询，洪福龙都小区仅有极少部分房产登记在该公司名下，故异议人称因该公司未交物业专项维修资金不能过户的理由不能成立；三、异议人未提交支付涉案房屋价款的凭证。异议人购买涉案房产金额较大，支付合同价款应有相应的支付凭证，而异议人仅提供了重庆市云邦实业集团有限公司开具的发票，并不能证明异议人实际支付了合同价款。综上所述，涉案房产登记在房地产开发公司名下，用途为商业经营，异议人对涉案房产不享有排除强制执行的民事权利，异议人的请求不能得到支持，请求法院驳回。 本院查明，本院在执行中联重科股份有限公司与唐健彬、李尚梅、重庆市云邦实业集团有限公司追偿权纠纷一案中，于2020年5月19日查封了重庆市云邦实业集团有限公司位于重庆市合川区大石街道长安路125号的2处房产（产权证号：204房地证2015字：**地证2015字第**第080**），异议人唐建、魏建国提出执行异议的2幢1-1、1-4、2-1、3-1房屋系一栋会所楼，产权证号为204房地证2015字第08730号。2013年唐建、魏建国分别与重庆市云邦实业集团有限公司签订了涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》，2014年11月3日，重庆市云邦实业集团有限公司向唐建、魏建国出具了销售不动产发票，本院查封前，唐建、魏建国实际占有使用涉案房屋至今。重庆市合川区人民法院、重庆市大渡口区人民法院在执行涉及重庆市云邦实业集团有限公司的案件时在2017年、2019年均查封过该房屋，但在唐建、魏建国提出执行异议后，均适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定中止了对该房屋的执行。 本院认为：本案系执行异议案件，对于适用法律问题，是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是适用第二十九条是本案争议的焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，属于一般条款，对于所有类型的被执行人均适用，而第二十九条是关于商品房消费者物权期待权的保护条件，是专门针对作为房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。本案中被执行人重庆市云邦实业集团有限公司为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，上述两法条在适用上产生了竞合，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本院尚在执行的中联重科股份有限公司与唐健彬、李尚梅、重庆市云邦实业集团有限公司追偿权纠纷一案中，中联重科股份有限公司对重庆市云邦实业集团有限公司享有的是一般债权，与异议人唐建、魏建国对涉案房屋的物权期待权相比并无优先性，且异议人唐建、魏建国的物权请求权产生在前，故本院认为本案适用第二十八条为宜，应当中止对涉案房屋的执行。 对于异议人唐建、魏建国请求确认涉案房产归其所有的请求，本院认为，唐建、魏建国对涉案房屋即重庆市合川区大石街道长安路125号2幢1-1、1-4、2-1、3-1房屋（产权证号：204房地证2015字第08730：**地证2015字第**办理房屋过户登记之前并不当然享有物权，异议人可另行通过诉讼途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条规定，裁定如下： 中止对重庆市合川区大石街道长安路125号2幢1-1、1-4、2-1、3-1房屋（产权证号：204房地证2015字第08730号）的执行。：**地证2015字第**LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郭晓波 审 判 员  刘建华 审 判 员  申 毅 二〇二〇年十一月三日 法官 助理  李 钥 代理书记员  廖晨辰 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。