江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初4740号 原告：相升平，男，1973年11月21日生，汉族，住江苏省灌南县。 委托诉讼代理人：陈明霞，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。 被告：裴啟中，男，1971年9月16日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：沈怡，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告相升平与被告裴啟中房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月30日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告相升平及其委托诉讼代理人陈明霞，被告裴啟中的委托诉讼代理人沈怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告相升平向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还原告剩余2020年7月1日至2020年11月30日的租金12.5万元及押金2万元，合计14.5万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月29日，原、被告双方签订了《门面承包协议》，协议约定：被告将位于南京市栖霞区门面房出租给原告用于烘焙，租期自2019年12月2日至2022年12月2日，每年租金30万元，按年支付。协议签订后，原告通过银行转账向被告支付了30万元租金及2万元押金。后原告因需办理营业执照多次要求被告提供该门面房的房产证等证件，被告均不予提供，导致原告至今不能合法经营。对于原告承租的门面房门头问题，被告至今不予解决，原告所在门面房的门头也被被告私自占用。由于被告上述行为，原告于2020年7月1日将承租房屋返还被告，原、被告之间的合同解除。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告裴啟中辩称，原、被告双方签订的《门面承包协议》并未解除，仍在履行中。承租房屋的水电费原告均未缴纳，不具备交接条件，原告也从未和被告办理过交接手续。承租房屋仍处于原告控制之下，故案涉合同并未解除，原告要求退还租金及押金，无事实及法律依据。原告经营不善，为减少自身损失擅自退租构成恶意违约，违约方无权解除案涉合同。被告已为原告提供了符合要求的承租房屋，案涉合同签订后原告也一直正常经营。办理营业执照并非被告义务，案涉合同对此并无约定。被告在承租房屋有合法营业执照，且同一住址只能办理一个营业执照，原告承租的仅系被告店面一部分面积，原、被告都是明确知晓的。原告所述门头问题并非事实，在合同履行期间，原告租赁的房屋具备完整的门头，消费者更对原告经营的店铺作出很多点评及评价，不存在原告所述门头问题。原告在起诉前将门头卸下拍照，拟证明店铺不能安装门头，违背诚信原则。案涉合同约定，原告擅自退租，被告无需返还剩余租金及押金，且被告有权要求原告承担相应的违约责任。因疫情原因，被告愿意给予原告15天的免租期，但要求继续履行案涉合同。 经审理查明，2019年11月29日，原告作为承租方乙方、被告作为出租方甲方签订《门面承包协议》一份，主要内容为“甲方自愿将合法承租的门面右侧（分割成2.55米×6.6米）承包给乙方，承包窗口坐落于栖霞区迈皋桥高家村42号1-112，期限自2019年12月3日至2022年12月2日止。甲方将房屋承包给乙方做烘焙使用，承包金每年30万元，提前一个月先支付下一年度承包金，由承包方自负盈亏。承包期间的房屋租赁税费、水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费由乙方支付。甲方于签约时收取乙方2万元作为押金，承包期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还不计利息，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。乙方须重新布置电线，安装独立水表和电表，电表按1.0元/度计价，水费按4.0元/吨计价。承包期内，乙方不得擅自将承办部分转承包、转借他人或与他人调换使用，不得以任何理由退租，若退租，则押金和剩余租金不退，若需转承包，须事先经甲方同意，转承包协议的终止日期不得超过本协议终止日期。承包期限内，任何一方违反本合同其他约定的，由违约方支付违约金1万元给守约方，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失（备注：如果因门头问题，双方协商解决）”。后原告支付被告第一年的租金30万元及押金2万元。 庭审中，原告举证了原、被告之间的微信聊天记录，拟证明：原告在合同签订前已经要求被告办理营业执照，经原告多次催促被告办理营业执照，被告现否认办理营业执照的事实。被告质证：原告提供的聊天记录不完整，被告并无违约行为。2019年11月29日7时56分，关于执照问题被告给出明确答复，先用被告的执照，后被告告知可以上美团。被告从未承诺，合同也未约定被告有义务为原告重新办理营业执照。2020年1月31日至2020年3月17日的微信聊天记录，原告一直就疫情期间的免租期与被告交涉，原告经营为蛋糕烘焙并非堂食，疫情期间可以正常营业。原告多次和被告沟通要求和房东沟通免租事宜，在未达到预期后，原告以各种理由刁难被告要求解约。原告认为疫情影响生意，才做出擅自退租行为，规避风险。2020年6月30日，原告发信息要求解约，被告明确告知原告要讲究契约精神继续履约。当日原告正常经营店铺，原告从未和被告办理房屋交接手续，案涉合同并未解除。原告擅自退组，作为违约方不享有解除权，原告要求退还押金和租金无法律依据。房东经常来店铺，并未对被告转租提出任何异议。原告也在租赁场地正常经营店铺，2020年7月1日被告明确表示被告将继续按照协议履行。原告反驳称：2020年7月1日13时53分微信聊天记录中，原告称在7月1日正式交还给被告。14时16分原告称店员告诉其被告同意退还4万元房租，原告意思能否加一点。21时08分被告称已经是上限。2020年7月8日1时03分，被告询问考虑如何。2020年7月10日原告称给10万元事情了结。上述微信聊天记录可以确定原告已将承租房屋退还被告，被告也同意支付相应补偿给原告。 原告举证了照片，拟证明：原告已于2020年7月1日已经将承租房屋返还给被告，案涉合同已解除。被告质证：照片无法体现拍摄日期，不具有关联性。在原告承租后，其经营的店面一直有门头。原告擅自退租后，将自己店面的门头拆除以证明没有门头，无法达到退还承租房屋的证明目的。截止目前，承租房屋尚有水、电费没有交清，原、被告双方没有办理交接手续，原告也没有恢复原状，故不具备交接条件。 原告举证了原告和大众点评工作人员的微信聊天记录，拟证明：因原告需要经营，被告承诺暂时用其营业执照办理大众点评及美团，原告无法办理营业执照无法进行线上平台的经营。被告质证：大众点评今日还可以搜到原告在租赁场地经营的店面。原告提供的2019年11月29日10时30分的微信聊天记录，原告称“又谈了一个店铺可能办不了营业执照”，反映原告当时就知道办不了营业执照。其后原告又表明有营业执照，原告所述的就是用被告营业执照正常经营。大众点评工作人员表示只要有营业执照就行。实际上，原告店面可以正常上大众点评和美团，原告还在平台上做过相应活动，有消费者的评价佐证。 被告为反驳原告，举证了原告经营门头为相氏粑粑坊的店面在大众点评上的相关内容及门头照片，拟证明：原告店面有完成门头，从消费者评价的照片及视频可以看到原告一直正常经营，不存在无法经营的情况。原告质证：真实性无异议。合同签订后，原告为了经营暂时在二门头用广告布制作的临时门头，是被告找城管，让原告买了一条香烟通融才做的临时门头。该门头是因原告要做大众点评和美团，做的临时门头，后因城管检查多次将广告布摘除。照片及视频可以看出门头全部由被告经营的店面完全占用，案涉合同已约定解决原告门头问题，但至2020年6月底被告仍不予解决，被告违反合同约定。 被告举证了2020年6月30日的视频，拟证明：原告向被告发出微信要求解约的当日还在正常经营店面。原告质证：真实性无异议。2020年6月30日，双方还在租期内，原告属于正常经营。2020年7月1日，原告将承租房屋正式交还给被告。 被告举证了原、被告之间的微信聊天记录，除被告已就原告举证的微信聊天记录陈述过的质证意见外，被告拟证明：2020年4月14日，被告向原告发送微信要求原告支付电费，原告称找店里负责人结算，但始终未予支付，且原告自承租店面营业至今未支付过水、电费。原告质证：三性无异议，证明目的不认可，质证意见同原告拟证明目的一致。 原告为证明已返还案涉房屋，又举证了原告和案外人于某2020年7月2日的微信聊天记录中的视频，原告称：原告已向被告移交了钥匙，拍摄人系于某，是原告的员工。当时在场有原告、旁听人员、还有于某一起去的被告店面把钥匙交给被告，被告是坐着的，被告旁边两个女的一个好像是被告配偶，一个是被告员工。被告质证：原告向被告员工交钥匙并未经过被告同意，也没体现被告收下钥匙，交钥匙行为无法构成房屋的交接，双方并未办理正式交接手续。原告租赁房屋后并未缴纳水电费，承租房屋至今也未恢复原状，不具备交接条件。原告称：水电没有结清是被告承诺给原告一个月免租期抵扣水电费，剩余多退少补。原告实际支付了租金至2020年12月2日，与原告诉请中差距的几天的租金原告不要了。 上述事实，有当事人的陈述、举证，本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告之间签订的《门面承包协议》依法成立且生效。原告认为其已将承租的房屋面积返还被告并坚持解除合同，被告则同意因疫情给予原告15天的免租期但坚持继续履行合同，因原告以其实际行为明确不再继续履行，根据现状案涉合同也确无继续履行的可能性，故本院对被告继续履行的抗辩意见不予支持。从原、被告双方举证的微信聊天记录来看，原告在签订合同时已知晓其承租的部分房屋面积无法办理新的营业执照，故本院对原告所称被告不配合原告办理营业执照系违约的主张不予支持，原告应对其知晓上述情况而仍签订合同承担责任。从本案证据来看，原告在其承租的房屋面积上有门头，故本院对原告所称被告不给原告安装门头系违约的主张不予支持。2020年6月30日，原告通过微信向被告表示解除案涉合同，当时的疫情防控措施已经不会再扩大对原告因疫情所受的影响，故原告的行为应系违约，但案涉合同约定的原告不得以任何理由退租，若退租租金、押金不退根据本案实际案情应予调整。综上，就原告主张退还剩余租金12.5万元，综合疫情对原被告双方的实际影响、合同履行的实际程度、原告违约行为的过错程度、被告因此造成的实际损失，结合案涉合同的违约条款约定，扣除原告应付的违约金后，本院酌定被告退还原告6万元。至于原告主张被告退还押金2万元，因案涉合同约定结清水、电、煤气等相关费用后退还押金，因原告现确尚未交纳其按照约定应支付的水、电、煤气等费用，同时原、被告双方也均未举证证明已实际发生的原告需支付的该费用金额，故原告主张退还押金的诉请，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告裴啟中于本判决生效之日起十日内退还原告相升平人民币6万元。 二、驳回原告相升平的其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3200元，减半收取1600元，由原告相升平负担900元，由被告裴啟中负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱悦 二〇二〇年十一月二十六日  法官助理熊江燕 书记员沈易茜