湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初5495号原告：周颖，女，1983年10月3日出生，汉族，居民，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：周明奇，湖南恒昌律师事务所律师。被告：长沙银河置业有限公司，住所地宁乡市金洲镇关山社区**青年湖集居点**。法定代表人：陈恢荣。委托诉讼代理人：余明全，四川法创律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓平辉，男，1962年3月8日出生，汉族，户籍地拉萨市城关区。原告周颖诉被告长沙银河置业有限公司（以下简称“银河置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周颖及委托诉讼代理人周明奇，被告银河置业公司的委托诉讼代理人余明全、邓平辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周颖向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告自2019年7月1日起至房屋实际交付之日止，以已付房款2635304元为基数计算，向原告支付逾期交房违约金167868.86元（暂计算至2020年7月31日止共13个月的利息）；2、请求判令被告自2018年2月5日至2020年1月9日办妥商品房预售预告登记手续时止，向原告支付逾期办理商品房预告登记的违约金296998.76元；3、请求判令被告自2019年7月1日起至相关设施、设备达到接通条件时止，按实际逾期天数向原告支付违约金20元／日，共计7920元（暂计算至2020年7月31日止）；4、请求判令被告继续履行《宁乡市商品房买卖合同》和《补充协议》；5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月4日，原告以团购价（房价外支付团购费100000元）与被告签订编号为20150130101的《宁乡市商品房买卖合同》，还签订了一份《补充协议》。以在被告指定的建设银行长沙卧龙湾支行办理按揭付款方式（首付1195304元，按揭贷款1440000元），购买××乡××村（金洲国际社区）第80幢-1-2层101号房屋。合同基本条款约定了双方的权利和义务，由于被告没有及时将原告按揭贷款资料移交给贷款银行，恰遇银行贷款基准利率上调10%，在贷款期内不仅使原告陡然增加27万余元利息负担，而且还完全打乱了原告的购房资金使用计划。为解决因被告工作失误造成原告的损失，经多次协商，双方又于2018年5月10日签订一份《补充协议》，约定在交房日之前，由被告按符合使用安全和技术规范要求，在原告所购房屋内搭建一层钢筋混泥土层板，作为对原告利息损失的补偿，原告则全部以自有资金分期支付购房款。上述合同和补充协议签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，也依法向税务部门缴纳了购房契税和印花税，至此原告依约全部履行了合同约定的各项义务。尽管原告无数次催促，被告除仅办理了网签购房合同手续外，没有办理合同备案和预购商品房预告登记手续。现合同约定的交房时间已经届满，而项目所在地则杂草丛生，完全没有施工的迹象，被告也不能承诺给原告一个准确的交房时间。被告的上述行为不仅严重违反了合同的约定给原告造成极大的经济损失，而且可能给原告已购房屋带来无法交付的法律风险。为防止和避免因被告不能办理备案登记和预售预告登记手续可能使原告所购房屋带来无法交付的法律风险，原告经多方努力自行于2019年12月24日办理了宁房备证字2××6号《房屋合同备案登记证》，2020年1月9日办理了湘（2020）宁乡市不动产证明第0006096号预售预告《不动产登记证明》。综上，根据合同法和物权法等法律规定，特提起诉讼。被告银河置业公司辩称：一、被告逾期交房系因非出卖人所能控制的其他行为所致，双方在《宁乡市商品房买卖合同》补充协议第四条第2款中约定了免责事由，案涉的金洲国际社区项目在开发过程中因政策规定所限，宁乡市人民政府未能妥善解决当地有关流转用地村民的社保问题，导致当地村民到施工现场阻止施工，本案属于合同约定的免责事由，被告不应承担逾期交付的违约责任；二、因双方在合同和补充协议中约定，因不可抗力及政策性原因导致的延期交房，被告不承担延期交房的利息和违约责任，故原告要求支付逾期交房违约金167868.86元，未按期将相关设施、设备在2019年6月30日前达到接通条件，应向原告支付违约金20元/天没有法律依据，不应予以支持；三、原告要求被告支付逾期办理商品房预告登记违约金296998.76元没有事实和法律依据，房屋预告登记是双方共同向宁乡市房屋登记机构办理，被告在合同履行中仅为协助配合原告办理预告登记，并不是被告绝对的单独义务，且原告主张的商品房预告登记书在2020年1月9日办理完毕，被告不存在明显的违约，不承担此项违约金；即便计算违约金，原告主张按月利率0.49%，年利率5.88%也是错误的，另原告并未按《商品房买卖合同》上约定的时间支付购房款，自身也存在违约行为。综上，原告的诉讼请求存在事实认定错误，没有法律依据，请求法院驳回原告的各项诉讼请求。本院经审理查明如下案件事实：2018年1月4日，原告周颖与被告银河置业公司签订了合同编号为20150130101的《宁乡市商品房买卖合同》，主要约定：“原告购买被告建设的位于××乡××村（金洲国际社区）第80幢-1-2层101号别墅一栋，该房屋建筑面积为313.54平方米，单价为8405元／平方米，总房价为2635304元；付款方式及期限为：首付款1195304元已于合同签订前支付，剩余房款1440000元于2018年9月12日前分期支付；出卖人应当在2019年6月30日前具备交付条件，水、电燃气等应于2019年6月30日前达到接通条件；违约责任：逾期交房的，除不可抗力外，出卖人未按第八条约定的时间和条件将房屋交付买受人，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向买受人支付违约金；出卖人未按约接通水、电、燃气的，每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币贰拾元的违约金,该条款约定的相关设施、设备交付包含在第八条约定的内容之内；自合同签订之日起，出卖人应于30日内向宁乡市房屋登记机构办理合同备案，合同买卖双方应于30日内（与合同备案的时间相同）向宁乡市房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人没有按约定申请预告登记的，应按买受人已付购房款按人民银行同期活期存款利率支付买受人违约金”。2018年5月10日，双方签订《补充协议》，约定：“一、甲方（银河置业公司）于《商品房买卖合同》约定的交房日（2019年6月30日）以前无偿为乙方（周颖）所购房屋的南向采光井（约5.1米×4.8米）和房屋客厅（约4.2米×5.1米）各搭建一层符合使用安全和技术规范的钢筋混泥土层板，在《商品房买卖合同》约定的交房日时，作为新增交房标准供乙方收房。二、乙方放弃向银行贷款，承诺于下述时间通过转账方式直接向甲方支付购房款144万元：1、2018年5月10日以前支付120万元；2、2018年7月10日以前支付10万元；3、2018年9月10日以前付清余款14万元。三、本协议签订后，涉及《商品房买卖合同》的后续完善问题，由甲方负责解决。四、本协议系《商品房买卖合同》的补充条款，与《商品房买卖合同》一致，具有同等法律效力”。上述合同和补充协议签订后，原告于2018年9月18日前向被告支付了全部购房款及税费，但被告至今未向原告交付房屋。案涉房屋于2019年12月24日在宁乡市住房和城乡建设局办理了房屋合同备案（宁房备证字2××6号），于2019年1月9日办理了不动产预告登记证明，原告提交的宁乡市不动产登记中心出具的不动产预告登记《受理回执单》上载明预告登记的申请人为权利人周颖、义务人银河置业公司。原告未能提交相应的证据证明系原告自行办理了预售预告《不动产登记证明》。被告主张涉案房屋及设备设施并未按期交付的原因符合合同及补充协议中约定的不可抗力因素，但根据被告提交的证据材料，房屋未能如期交付系由于土地流转遗留问题造成当地农民阻工导致。双方在庭审中均表示要求继续履行合同。本院认为，双方当事人争议焦点问题是：一、被告逾期未向原告交付房屋及相关设施是否属于合同中约定的可以免于承担违约责任的情形；二、原告要求被告支付的各项违约金能否得到支持。对于被告银河置业公司主张逾期未向原告交付房屋及附属设施的原因系由于案涉房屋建设工程因土地流转遗留问题导致当地农民阻止工程施工导致，经本院审查，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定不承担违约金的情形为遭遇不可抗力或法律政策变动，而不可抗力的法律概念是不可预见、不能避免、不可克服的客观情况，被告陈述的涉案工程因土地流转问题与当地农民间的利益冲突并不属于不可抗力因素，亦无房地产建设方面的法律政策出台导致涉案房屋的工程建设无法进行，故对于被告的上述答辩主张依法不予采纳，被告银河置业公司应当承担不能按期交房的违约责任。关于原告要求被告支付自2019年7月1日起至房屋实际交付之日止以2635304元为基数计算逾期交房违约金的诉讼请求（暂计算至2020年7月31日止，共计167868.86元）的诉讼请求，因双方在《商品房买卖合同》第十一条中对逾期交房的违约金计算方式进行了明确的约定，且双方当事人一致表示要求继续履行合同，故被告应按已付房款2635304元为基数，每日万分之一的标准（即月利率0.3%）计算违约金直至房屋交付之日止，暂计算至2020年7月31日止的违约金应为102776元，对于超过部分的诉讼请求依法不予支持，根据合同的约定，该违约金的支付期限为房屋交付之日起45日内。对于原告要求被告自2019年7月1日起至相关设施、设备达到接通条件时止按每天20元支付违约金的诉讼请求，本院认为，结合双方签订的合同第八条的内容，相关设施、设备的接通包含在第八条中约定的房屋交付条件，故原告主张的此项违约行为已经包含在未能交付房屋的范围之内，原告主张此项违约金属于重复主张，依法不应予以支持。对于原告要求被告支付自2018年2月5日起至2020年1月9日止办妥商品房预告登记手续时止的违约金296998.76元的诉讼请求，因双方在合同中约定：“买卖双方于30日内向宁乡市房屋登记机构申请办理预告登记，如因出卖人的原因致使未能在约定期限内办理登记的应由出卖人按已付购房款按照人民银行活期存款利率支付买受人违约金”，在宁乡市不动产登记中心出具的预告登记《受理回执单》，可以确认申请人为原、被告双方，原告未能提交证据证明逾期办理房屋预告登记是由被告一方的原因导致，故对于原告主张的该项损失，应由原、被告各负担50%为宜，另经查中国人民银行同期活期存款年利率为0.35%，经核算被告应支付原告该项违约金8890元（17780元×50%）。关于原告要求被告继续履行《宁乡市商品房买卖合同》和《补充协议》的诉讼请求，因上述合同及协议系当事人的真实意思表示，且不违法法律的强制性规定，应依法确认为有限合同及协议，原、被告双方在庭审中均表示愿意继续履行合同，故对于原告该项诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告长沙银河置业有限公司于涉案房屋交付之日起45日内支付原告周颖逾期交房违约金102776元（计算方法：以已付购房款2635304元为基数，按日万分之一的利率计算自2019年7月1日起至2020年7月31日止）及后续违约金（计算方法：自2020年8月1日起，以已付购房款2635304元为基数，按日万分之一的利率计算至房屋交付之日止）；二、限被告长沙银河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周颖逾期办理房屋预告登记违约金8890元；三、由被告长沙银河置业有限公司继续履行与原告周颖签订的《宁乡市商品房买卖合同》和《补充协议》；四、驳回原告周颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8392元，减半收取4196元，由被告长沙银河置业有限公司负担2000元，由原告周颖负担2196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  戴龙文二〇二〇年十一月三十日书记员  王 欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。