广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1605号上诉人（原审原告，案外人）：陈宏涛，男，1990年2月15日出生，汉族，住广东省陆丰市****************，居民身份证号码：441************396。委托诉讼代理人：黄鸿钦，广东灜凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：史国一，广东灜凯邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，申请执行人）：珠海市人防工程设备安装有限公司，住所地：广东省珠海市高新区******************。法定代表人：吴家红，执行董事。委托诉讼代理人：刘莎，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，被执行人）：珠海中电神洲置业有限公司，住所地：广东省珠海市拱北新市*************。法定代表人：高某1。上诉人陈宏涛因与被上诉人珠海市人防工程设备安装有限公司（以下简称人防公司）、被上诉人珠海中电神洲置业有限公司（以下简称中电公司）案外人执行异议纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3712号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈宏涛上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判支持陈宏涛的全部诉讼请求；三、改判由人防公司和中电公司承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，陈宏涛与中电公司已于案涉房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同并已支付全部房屋价款。2013年10月20日，陈宏涛与中电公司签订了《商品房买卖合同》，约定中电公司将其开发建设的1107号房以63万元出售给陈宏涛，付款方式是抵扣永泰假日公馆工程款。2019年9月初，珠海仲裁委员会作出珠仲裁字（2019）第49号裁决书确认该合同合法有效，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定。陈宏涛已于案涉房屋被查封前支付了全部购房款。2013年10月20日，关连德在《关于永泰假日公馆2单元1109房用于抵扣关连德工程款的约定》中签字并承诺如下：关连德必须于2013年10月23日前完成与中电公司的兑账及决算签证。关连德同意并承诺于2013年10月25日前完成人防地下室土建工程达到验收标准。关连德必须于2013年11月10日前完成永泰假日公馆其应归档的全部资料并交付金湾区档案馆归档，以便办理房产证。关连德同意用永泰假日公馆2单元1107房作为抵扣工程款，折合63万元，并将其抵给陈宏涛，作为材料款支付给珠海市金湾区广泰建材经营部，以此结清与公司所有债权债务。该约定尾部并有见证人陈宏林的签名。2014年9月2日，中电公司出具《永泰假日公馆房屋抵扣工程款确认单》，内容为：广东大唐建设有限公司（以下简称大唐公司）：兹有贵公司承建的永泰假日公馆项目业已竣工，现就用永泰假日公馆商品住房抵扣工程款的物业的房号、面积清单及抵扣工程款的最终额度予以确认如下：施工队关连德确认部分：（12套住宅）：其中包括2单元1107房。合计面积为1193.31平方米，合计抵扣金额为6698231元。该确认单尾部确认栏处有关连德的签名，大唐公司是否在该确认单中“盖章确认”并不能否定关连德以其应收工程款为陈宏涛抵扣购房款的事实。最高人民法院第72号指导案例指出，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。因此，陈宏涛与关连德之间真实存在货款债务关系，关连德与人防公司存在工程款债务关系，各方协商将案涉房产抵偿相应的债务并交付给陈宏涛，将欠付货款抵扣购房款的，应当认定是各方当事人对支付购房款作出了约定并已实际履行。二、原审判决适用法律错误，陈宏涛情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。案涉房屋被查封前，陈宏涛已依照工程款抵扣房款方式支付了购房款并实际占有了该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，陈宏涛对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利，法院应当予以支持。三、（2019）粤04民终481号案件与本案基本事实相同，珠海市中级人民法院作出要求中电公司协助房屋买受人办理其案涉房屋的产权证书的判决，与原审判决截然相反，不符合公平公正原则。本案客观事实以及以物抵债的约定与该案基本相同，金湾区法院以陈宏涛未实际付款行为不产生物权变动效果为由，驳回陈宏涛请求中电公司协助办理案涉房产变更过户手续的诉求，不符合公平公正原则。人防公司答辩称，陈宏涛未实际支付购房款，根据陈宏涛与中电公司所签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，购房款的支付方式是抵扣永泰假日公馆工程款。中电公司在（2019）粤0404执异23号案中表示永泰假日公馆房屋抵扣工程款确认单未得到大唐公司的确认，不发生工程款抵扣购房款的效力。中电公司与陈宏涛以及关连德之间是以物抵债的关系，而并非真实的房屋买卖关系，该抵债行为根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条的规定，抵债行为并不能产生物权变动的法律效力。即便存在抵债的情况下，在涉案房屋已被人防公司查封的情况下，该抵债行为损害了人防公司及其他债权人的利益。本案的一、二审费用应该由中电公司承担，人防公司作为中电公司合法债权人，在未收回任何款项的情况下，不应再承担相应的诉讼费用。二审中，中电公司未发表答辩意见。陈宏涛向原审法院起诉请求：一、判令中电公司在判决生效之日起十个工作日内协助陈宏涛办理珠海市金湾区红旗镇中心区*****************屋变更过户手续；二、判令珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404执512号案件不再将珠海市金湾区红旗镇中心区*****************屋作为强制执行标的。原审法院认定事实：陈宏涛系广泰建材经营部经营者，其向案外人关连德供应建材，关连德系中电公司开发的永泰假日公馆项目施工负责人，因中电公司欠关连德工程款，中电公司于2014年9月2日出具《永泰假日公馆房屋抵扣工程款确认单》，内容为：大唐公司：兹有贵公司承建的永泰假日公馆项目业已竣工，现就用永泰假日公馆商品住房抵扣工程款的物业的房号、面积清单及抵扣工程款的最终额度予以确认如下：1、关连德确认部分：（12套住宅）：1单元201房，73.38平方米；1单元905房，104.38平方米；1单元1105房，210.71平方米；2单元901房，104.74平方米；1单元1001房，85.82平方米；1单元1103房，113平方米；1单元1101房，140.37平方米；2单元1112房，81.38平方米；1单元605房，51.50平方米；2单元1107房，80.25平方米，2单元211房，50.22平方米；1单元911房，97.56平方米。合计面积为1193.31平方米，合计抵扣金额为6698231元。2、大唐公司确认部分：（2套），1单元301房，71.74平方米；1单元1002房，32.64平方米。合计面积为104.38平方米，合计抵扣金额为626280元。确认人一栏，关连德有签名，但大唐公司未盖章。后，关连德欠陈宏涛材料款，经过三方商定，由中电公司将金湾区红旗镇双湖北路299号（永泰假日公馆）2单元1107房抵给关连德，关连德又将该房屋抵给陈宏涛，陈宏涛于2013年10月20日与中电公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定：陈宏涛向中电公司购买金湾区红旗镇双湖北路299号（永泰假日公馆）2单元1107房，房屋建筑面积81.38平方米，总金额63万元。付款方式为“抵扣永泰假日公馆工程款”，交房时间为2014年4月21日前。案涉房屋已经交付给陈宏涛使用，陈宏涛于2015年1月8日开始缴纳物业管理费。因关连德未取得抵扣部分的工程款发票，无大唐公司确认抵扣的书面凭证，未能办理过户登记，案涉房屋一直登记在中电公司名下。珠海市香洲区人民法院在审理珠海市中小企业融资担保有限公司与翁文强、中电公司等借款合同纠纷一案中，作出了（2015）珠香法民二初字第28号民事裁定，查封了案涉房屋。陈宏涛作为案外人提出执行异议，珠海市香洲区人民法院于2017年11月20日作出（2015）珠香法民二初字第28号之十一民事裁定，解除了对案涉房屋的查封。原审法院在执行申请执行人陈清与中电公司合同纠纷一案中，案号为（2016）粤044执777号，查封了案涉的金湾区红旗镇双湖北路299号（永泰假日公馆）2单元1107房屋，陈宏涛在该案件中提出了执行异议，原审法院于2018年7月6日作出（2018）粤0404执异48号执行裁定，撤销了（2016）粤044执777号执行裁定书第一项。2019年1月29日，陈宏涛作为申请人，以中电公司为被申请人，向珠海仲裁委员会申请了仲裁，仲裁请求如下：1.裁决确认申请人于被申请人于2013年10月20日签订的《珠海市商品房买卖合同》合法有效；2.裁决被申请人协助办理珠海市金湾区红旗镇中心区*****************屋变更过户手续；3.裁决被申请人支付律师费2万元。珠海仲裁委员会于2019年8月20日作出珠仲裁字（2019）第49号裁决书，裁决如下：1.确认申请人于被申请人于2013年10月20日签订的《珠海市商品房买卖合同》合法有效；2.被申请人向申请人支付律师费10000元；3.驳回申请人的其他仲裁请求。原审法院在执行人防公司与中电公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2016）粤0404执512号之一执行裁定书，再次查封了案涉房屋，陈宏涛再次提出执行异议，原审法院于2019年9月24日作出（2019）粤0404执异62号执行裁定，驳回了陈宏涛的执行异议，陈宏涛遂提起执行异议之诉。原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案争议焦点为案外人陈宏涛对于执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。本案中，陈宏涛与中电公司签订的《商品房买卖合同》约定，陈宏涛的付款方式是抵扣永泰假日公馆工程款，亦即中电公司将案涉房产抵债给关连德，关连德又将该房屋抵债给陈宏涛，属于以工程款抵扣房款，陈宏涛并未有实际付款行为，该抵债行为不发生物权变动效果。虽然珠海仲裁委员会裁决认定陈宏涛与被告中电公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但是，陈宏涛依据《商品房买卖合同》，行使的是债权请求权，而非物权请求权，且该种债权并没有优先于人防公司债权的效力。在案涉房产已被他人设置权利负担的情况下，该抵债行为可能损害其他债权人利益。故此，陈宏涛对案涉金湾区红旗镇中心区双湖北路299号永泰假日公馆2单元1107房不享有足以排除强制执行的实体权利，其诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，原审法院判决驳回陈宏涛的诉讼请求。一审案件受理费200元，由陈宏涛负担。二审期间，陈宏涛提交了新证据：珠海市中级人民法院（2019）粤04民终481号民事判决、（2019）粤04民终1549号民事判决以及广东省高级人民法院（2017）粤民申10522号民事裁定，拟证明珠海市中级人民法院和广东省高级人民法院对于为“以房抵债”签订的房屋买卖合同的买受人可以对抗强制执行。本院组织当事人进行了证据交换和质证。人防公司质证称，对上述证据的真实性和合法性予以认可，但（2019）粤04民终481号民事判决、（2019）粤04民终1549号民事判决与法律相违背，（2017）粤民申10522号民事裁定仅是指令再审的裁定，不是生效判决，因此不能证明陈宏涛主张的待证事实。人防公司和中电公司二审未提交新证据。二审查明，原审法院审理人防公司与中电公司建设工程施工合同纠纷一案，于2015年11月20日作出（2015）珠金法民二初字第570号民事调解书，载明中电公司同意向人防公司支付工程款193575元，中电公司同意向人防公司支付律师费损失15000元，该案案件受理费4638元由中电公司负担。该调解书于2015年11月20日发生法律效力。人防公司向原审法院申请执行该调解书，原审法院于2016年3月14日作出（2016）粤0404执512号之一执行裁定，于同年6月16日查封了涉案房产。珠海德远装饰设计有限公司与中电公司、大唐公司、珠海经济特区大唐装饰工程公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年5月23日作出（2019）粤04民终556号生效民事判决，认定“2014年9月2日，中电公司与关连德在《永泰假日公馆房屋抵扣工程款确认单》中，确认中电公司将包括涉案房屋在内的12套商品房用于抵扣相应的工程尾款”的事实。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，陈宏涛于2019年1月29日向珠海仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决中电公司协助陈宏涛办理涉案房产变更过户手续，珠海仲裁委员会经审理于同年8月20日作出仲裁裁决，驳回了陈宏涛的该项仲裁请求。《中华人民共和国仲裁法》第九条第一款规定：“仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。”据此，本院已裁定驳回陈宏涛的此项起诉。本案争议焦点为陈宏涛对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原审法院于2016年3月14日作出（2016）粤0404执512号之一执行裁定对涉案房产予以查封，而此前珠海市香洲区人民法院以（2015）珠香法民二初字第28号民事裁定对该房的查封，已于2017年11月20日由该院作出（2015）珠香法民二初字第28号之十一民事裁定予以解除。陈宏涛于2013年10月20日与中电公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定付款方式为“抵扣永泰假日公馆工程款”，涉案房屋已交给陈宏涛占有使用，陈宏涛于2015年1月8日开始交纳物业管理费。根据以上查明的事实可以认定，陈宏涛与中电公司在法院查封涉案房产前已经签订涉案房产的买卖合同，并实际占有使用，而且因法院查封致使无法办理涉案房产的过户登记手续，陈宏涛对此不存在过错。因此，本案的关键是查明陈宏涛是否实际支付购房款。本院认为，涉案购房款的支付有一定特殊性。首先，由于涉案房产所在的永泰假日公馆部分工程项目由关连德挂靠大唐公司负责实际施工，中电公司在结付工程款时与关连德达成以房抵工程款的协议，于2014年9月2日签订《永泰假日公馆房屋抵扣工程款确认单》约定将涉案房产在内的12套房屋抵顶工程款。同时，本院（2019）粤04民终556号生效民事判决亦对2014年9月2日中电公司将包括涉案房屋在内的12套商品房用于抵扣工程款的事实予以认定，则可以认定中电公司以抵扣工程款的方式将涉案房产抵给关连德。其次，由于关连德欠付陈宏涛材料款，在中电公司配合下，陈宏涛与中电公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定陈宏涛以“抵扣永泰假日公馆工程款”方式支付涉案房屋的购房款。此外合同虽然对付款方式表述为“抵扣永泰假日公馆工程款”，但此约定实际是指抵扣“关连德的工程款”。因此，应当认定陈宏涛以抵扣材料款方式支付了涉案房产的全部价款。再次，陈宏涛是否提供该工程款发票作为抵扣购房款的条件并非案涉合同的约定，发票虽系经营活动中的收付款凭证，但并非认定收付款的唯一依据，社会活动中已实现收付款而尚未开具发票的情况比比皆是，即不能以未开具发票而否定收付款的行为。综上，本案情形满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，且根据本案据以执行的（2015）珠金法民二初字第570号民事调解书可知，人防公司对普通金钱债权的执行，陈宏涛作为涉案房产买受人依法享有排除涉案房产强制执行的民事权益，其诉请不得执行涉案房产，理据充分，本院予以支持。综上所述，本院认为，陈宏涛的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求有理部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3712号民事判决；二、不得执行珠海市金湾区红旗镇中心区****************。一审案件受理费10100元（陈宏涛向原审法院预交200元），由珠海中电神洲置业有限公司负担；二审案件受理费10100元，由珠海中电神洲置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十一月十三日书记员  高培翔