辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初11575号原告代武明，住沈阳市皇姑区。被告辽宁容川房地产发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人栗维军，系该公司董事长。委托代理人王洪，系该公司工作人员。被告辽宁丽阳国际饭店有限责任公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人栗维军，系该公司总经理。委托代理人王洪，系该公司工作人员。原告代武明与被告辽宁容川房地产发展有限公司（以下简称容川公司）、辽宁丽阳国际饭店有限责任公司（以下简称丽阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告代武明，被告容川公司、丽阳公司共同委托代理人王洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代武明向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间的《团体购房意向书》；2、请求被告容川公司返还购房款63万元；3、请求被告给付从2011年6月27日至实际给付之日止的违约金（按房款年24%计算）；4、请求丽阳饭店公司对上述债务承担连带责任；5、诉讼费由二被告承担。被告容川公司辩称，答辩人同意解除合同，返还购房款，但对于违约金的计算有异议。答辩人认为《团体购房意向书》对违约金的约定过高，原告主张的24%/年根据现行最高人民法院的司法解释精神亦为过高。根据最高人民法院2020年8月《关于修改的决定》的精神，其废除了之前民间借贷利率最高24%的规定，调整为民间借贷利率一律不得超过四倍LPR（贷款基准利率），以最近一期四倍LPR计算即为15.4%/年，因此，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，依法裁量酌情减少违约金。以维护答辩人的合法权益。被告丽阳公司辩称，一、答辩人的担保责任已超过法律规定的诉讼时效，依法应予免除。1、《担保法》第二十五条规定：一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任……本案中，主合同即《团体购房意向书》于2011年6月26日签订，交房合同期为18个月，因此2012年12月26日合同期已届满，原告于2020年8月向皇姑区人民法院起诉容川地产合同违约，其时间已超出保证期间，答辩人的保证责任应依法免除。2、《担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，无论答辩人被认定为一般保证人还是连带责任保证人，原告均未在保证期间内向答辩人主张担保责任，现今其诉讼请求均已超过诉讼时效，丧失法律保护的胜诉权，应依法予以驳回。二、退一步讲，即便假设《还款承诺书》有效，答辩人认可的担保责任也仅限于申请人的购房本金，原告要求答辩人对容川公司欠付的购房本金及违约金承担连带保证责任无事实和法律依据。综上，请法院依法查明事实，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了团体购房意向书、还款承诺书、收款收据、转账支票等证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人双方无异议的证据本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月26日，原告与被告容川公司签订《团体购房意向书》，原告为乙方，容川公司为甲方。双方约定乙方意向购买由甲方拟开发的位于和平区文体西路小桥巷“快乐E家”商品住宅，协议单价7,000元/平方米，乙方购买90平方米户型壹套，应一次性缴纳预交协议房款陆拾叁万元人民币。甲方应于本协议书签订满18个月之日向乙方交付其所购协议商品房。本协议期满后，乙方无条件退房的视为甲方违约，甲方应于乙方要求退房之日当天一性退还乙方已缴纳预交房款，并按乙方已缴纳预交房款的年25%支付违约金，本协议终止。本协议期满后，由于甲方原因未到期支付乙方本金及违约金的，甲方应按乙方缴纳预交房款的年25%继续计算违约金，直到付清为止。签订《团购意向书》当日，原告一次性交纳购房款630，000元人民币。后因“快乐E家”商品住宅项目未实际开发建设，原告提出退房。2014年10月10日二被告为原告出具《还款承诺书》，主要内容为：保证在2014年12月31日前完成所购土地转让工作，土地转让所得资金，存入由建行代表、购房人代表、容川公司指定账户，并由三方代表监管，在一个月内返还所有购房人的购房款及违约金。辽宁容川房地产发展有限公司与辽宁丽阳国际饭店有限责任公司愿以两公司所持有的地产公司全部股权担保归还购房人的本金。后因容川公司仍未返还团购房款本金及违约金，原告遂起诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告容川公司签订的《团体购房意向书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依协议履行合同义务。原告已交纳意向购房款630,000元，被告按照约定合同已终止履行。合同终止履行后，被告容川公司应返还团购房款并承担违约责任，给付违约金。关于原告主张逾期交房违约金问题，现原告主张按《团体购房意向书》约定的年利率24%标准支付违约金，被告公司主张应按照民间借贷利率一律不得超过四倍LPR（贷款基准利率），以最近一期四倍LPR计算即为15.4%/年抗辩，根据原被告双方签订协议书约定按缴纳预交房款的年25%继续计算违约金，原告主张按年24%计算违约金，未超过合同约定，故本院对原告主张支持。因合同中没有约定具体支付违约金的起始期限，故原告实际向被告支付款项时即产生损失，故应该按照实际支付房款次日起按原告主张标准支付违约金。原告主张2011年6月27日至实际给付之日止的违约金，被告未提出异议，本院予以确认。关于被告丽阳公司的担保责任问题，被告提出担保责任已超过法律规定的诉讼时效，依法应予免除。依据被告丽阳公司在还款承诺书中表示以丽阳公司所持有的地产公司全部股权对原告的购房本金提供担保，实质属于对外用容川公司的财产承担责任，导致担保的财产并未涉及丽阳公司本身独立的财产，此种承担债务的方式毫无实际意义，形成丽阳公司的承诺条款落空，故该条款依法不成立。据此，本案双方当事人签订的《还款承诺书》第五条协议内容“辽宁容川房地产发展有限公司与辽宁丽阳国际饭店有限责任公司愿以两公司所持有的地产公司全部股权担保归还购房人的本金”属无效条款。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条之规定，主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债权人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的团体购房意向书。二、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告代武明团体购房款人民币630,000元；三、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起立即给付原告代武明违约金（按预交房款630,000元，按年利率24%标准计算，从2011年6月27日起至实际全额返还预交购房款之日止）；四、被告辽宁丽阳国际饭店有限责任公司对上述第二项返还义务承担连带责任；五、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告辽宁容川房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  马存起二〇二〇年十一月二十日法官助理张丹书记员路璐