云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0381民初2308号原告：史**彩，女，1975年3月18日生，汉族，贵州省赫章县人，现住贵州省赫章县。被告：云南兴瑞房地产开发有限公司。法定代表人：浦杰华，职务：董事长。住所地：云南省宣威市。委托代理人：蔡昌慧，云南龙腾律师事务所律师，特别授权代理。原告史**彩诉被告云南兴瑞房地产开发有限公司（以下简称兴瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行审理。原告史**彩、被告兴瑞公司的委托代理人蔡昌慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告史**彩向本院提出诉讼请求：1.判令按购房款208610元按0.06%年利率支付违约金自2014年11月16日至2020年5月28日止1251.66×5年零3个月＝78854.58元；2.诉讼费被告承担。事实和理由：2011年9月12日，被告与我签订《商品房购销合同》，由被告将宣威市大沙坝商业城合同编号为商7-3-03号商铺、建筑面积25.585m2作价208610元卖给我所有。合同第十二条约定“甲方在乙方达到如下条件后次日起90个工作日内为乙方向产权登记机关申请办理产权登记：1.乙方向甲方支付清全额购房款、配套设施费、公共维修基金、契税、印花税等相关费用；2.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方须签订委托甲方办理产权登记的委托书，并按要求支付完毕办理产权登记所需全部资料的费用”。合同签订后，我应向被告交付的购房款于2011年11月22日签订合同日付清，办证相关费用10539元于2014年11月16日全部付清给甲方，随后被告拖至今日没有将我所购买的合法证件《房屋所有权证》《国有土地使用证》《规划许可证》等相关证件办下来交给我持有。综上，被告行为已构成违约，特向法院起诉，请求支持原告诉讼请求。被告兴瑞公司辩称，原告起诉的事实理由不成立，原告购买房子并按时交纳房款是符合的，但合同签订后的情况我们不认可，被告方积极履行了相应义务，合同仅是约定在90日内为其向产权登记机关申请办理登记，并未约定要在90日内必须办理结束全部办到。被告办理大沙坝商业城办理产权登记都是委托给云南顺达科技有限公司办理，并且在此期间内因宣威市有关部门正在机构合并，所以不做登记工作。据我们了解，该公司已为大沙坝业主办理了600多本不动产权登记证，以上说明被告不存在违约情况。即便被告存在违约行为，根据约定已超过诉讼时效，因此原告请求不应得到支持。原告史**彩为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.原告常驻人口登记卡复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2.云南省地方税务局通用机打发票复印件一份，证明缴纳购房款的事实；3.收据复印件一份，证明缴纳房屋维修基金的事实；4.商品房购房合同复印件一份，证明原、被告签订购房合同的事实。经质证，被告对于原告提交的证据真实性、合法性没有意见，但认为证据证明不了相应主张，证明不了被告违约以及需要支付违约金的事实。本院认为，原告提交的四组证据具有真实性、合法性，将作为认定本案事实的依据。被告兴瑞公司为证实其答辩主张，向本院提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件等，证明原告诉讼主体资格；2.关于大沙坝商业城办理产权登记情况说明书，证明被告方将相应业务委托给云南顺达科技有限公司办理，由该公司出具说明证明是因为宣威市成立房屋产权中心，期间不办理不动产权和土地使用权产权登记，这是因为政府行为导致，不是被告公司违约导致的，进一步证明被告公司不存在违约行为。经质证，原告认为被告未办证是因为房子质量不合格，消防、绿化等不合格才没有办成的，并不是被告所述理由。原告的情况说明是政府部门提供。被告营业执照时间和交费时间对不上，证明营业执照是假的。本院认为，被告提交的上述证据的真实性、合法性本院予以采信，但不能证明未能按期办理产权证是属于政府相关部门的原因造成的，对被告的证明观点本院不予采纳。根据庭审和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：2011年11月22日，原告史**彩与被告兴瑞公司签订商品房购销合同，合同约定原告向被告兴瑞公司购买位于宣威市，专有建筑面积25.585ｍ2，价款208610元，购房款于合同签订当日一次性付清。合同第十二条约定“甲方在乙方达到如下条件后次日起90个工作日内为乙方向产权登记机关申请办理产权登记：1.乙方向甲方支付清全额购房款、配套设施费、公共维修基金、契税、印花税等相关费用；2.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方须签订委托甲方办理产权登记的委托书，并按要求支付完毕办理产权登记所需全部资料的费用”。2014年11月16日，原告按约定向被告缴纳专项维修基金、契税、印花税、产权印花税10539元，被告兴瑞公司将原告所购房屋交付给原告并办理了移交手续。本院认为，原告史**彩与被告兴瑞公司签订的商品房购销合同属双方当事人的真实意思表示，合同未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。关于被告兴瑞公司是否违约的问题，原、被告在《商品房购销合同》第十二条约定了被告在房屋实际交付之日起90个工作日内为原告代为办理产权登记手续，并约定了三项条件，该条款内容表明，被告兴瑞公司作为出卖人，负有代原告办理产权登记的义务。被告兴瑞在公司于2014年11月16日向原告交付房屋，原告亦在2014年11月16日前付清全部购房款、专项维修基金、契税、印花税等相关费用，履行了合同约定的义务，被告兴瑞公司应从2014年11月16日起90个工作日内为原告代为办理完产权登记手续，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告提交的证据未能证明系因政府部门的原因造成不能办证或办证延误，被告兴瑞公司已构成违约，应承担相应违约责任。逾期办证起算时间应从被告兴瑞公司向原告交付房屋之日起90日后起计算至产权登记部门核发产权证之日止，即从2015年2月16日起计算至原告诉请的2020年5月28日止。最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”，根据该规定，原告的违约金应分段计算，其中2015年2月16日至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.35%计算为208610元×4.35%÷365天×1645天＝40897.56元；2019年8月20日至2020年5月28日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：由被告云南兴瑞房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告史**彩2015年2月16日至2019年8月19日的逾期办理房屋产权证的违约金40897.56元；2019年8月20日至2020年5月28日的违约金以购房款本金208610元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。案件受理费人民币1771元，减半收取885.5元，由被告云南兴瑞房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。审判员  刘德斌二〇二〇年十一月二十七日书记员  徐章曦