安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖15民终2793号 上诉人（一审原告）：六安市裕安区百里大麻专业合作社，住所地安徽省六安市裕安区苏埠镇八里村。 法定代表人：罗明武，该合作社负责人。 委托诉讼代理人：韩春，安徽冠楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄斌，安徽冠楚律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：六安市地方海事处（原六安市地方海事局），住所地安徽省六安市皖西大道皋城大厦。 法定代表人：杨广军，该海事处主任。 委托诉讼代理人：刘兴，安徽徽蕴律师事务所律师。 一审原告：六安市风云酒店有限公司，住所地安徽省六安市裕安区苏埠镇横排头。 法定代表人：罗琳，该公司执行董事兼总经理。 上诉人六安市裕安区百里大麻专业合作社(简称百里合作社）因与被上诉人六安市地方海事处（简称六安海事处）、一审原告六安市风云酒店有限公司(简称风云公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初3785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百里合作社上诉请求：一、依法撤销六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初3785号民事判决书第一项内容，发回重审或依法改判确认上诉人与被上诉人2014年6月25日签订的《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同（编号2014001）》无效，并判令被上诉人返还上诉人2014-2016年度房屋租金9.5万元；二、依法改判被上诉人赔偿上诉人经营损失107716.2元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审判决关于租赁合同效力的分析，存在认定事实错误，导致判决不公。一、一审已经查明案涉房屋位于六安市饮用水水源二级保护区饮用水水源一级保护区内。虽然法律、行政法规并不禁止保护区内房屋本身的租用行为，但本案明显存在交易场所违法的情形，一审没有予以充分重视。二、被上诉人将水资源保护区内的房屋出租给上诉人用于旅游开发的行为，违背国家关于环境保护的宏观政策和基本国策，损害社会公共利益，同样导致租赁合同无效。其次，一审判决对于合同目的的解释过于牵强。结合合同全文及附件，只能得出签订案涉合同的唯一目的系经营“旅游度假山庄”，并非其他。第四、上诉人主张被上诉人赔偿经营损失和返还租金依法有据，理应支持。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，导致判决不公。恳请二审查明相关事实，依法改判或发回重审。 六安海事处辩称，一、被上诉人与上诉人当时签订房屋出租合同是应当地政府的要求和上诉人的请求，支持上诉人响应政府招商引资投资创业行为。房屋出租行为本身并不导致环境违法，政府相关部门责令一审被告风云公司停止营业是基于环境保护部门认定风云公司的经营行为违法。上诉人的经营行为是否违法，政府相关部门的行政行为是否合法，是否适当，应由上诉人与政府相关部门通过法律途经解决。上诉人主张租赁合同无效，没有事实和法律依据。二、上诉人与一审原告风云公司在一审诉讼中并没有主张返还租金，上诉人在二审主张返还租金属于新的诉讼请求。同样，上诉人要求赔偿经营损失也是新的诉讼请求，另外，上诉人也不是经营人，只是经营人的股东，其基于股东身份向第三方直接主张损失没有法律依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 百里合作社、风云公司向一审法院起诉请求：一、依法确认原告百里合作社与被告2014年6月25日签订的《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同（编号2014001）》无效；二、判令被告赔偿原告风云公司经营损失718108元（自2018年10月23日至2019年8月31日止，计10个月）；三、判令被告赔偿原告风云公司装饰装修及固定资产投资现值损失10393150.04元；四、判令被告承担本案诉讼费、评估费。 一审法院审理查明：2014年6月25日，原告百里合作社（乙方）与被告六安海事处（甲方）签订《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定被告将其管理的国有资产即坐落于横排头风景区一栋三层办公楼及附属设施面积为1277平方米房屋出租给原告百里合作社，租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日，共计5年，租金标准为第一年、第二年租金为每年25000元、第三年租金为45000元、第四、五年每年租金为55000元，合计租金205000元，按年支付，房屋租赁用途为：旅游度假山庄等，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋的用途，不得转租或分租给第三方，乙方承诺使用承租房屋从事的各项活动均应符合国家法律、法规和有关规定，并独自承担完全责任；合同中同时约定乙方必须在先征得甲方同意并取得规划部门许可后，方可在租赁范围内规划配套或美化建设，期间一切建设手续及相关费用由乙方自行解决；乙方在承租期内，涉及环保问题均由乙方自行解决，甲方不承担任何责任，合同另约定了房屋维护和装修、房屋使用的有关费用等其他事项。上述合同签订后，被告按照约定向原告百里合作社交付了房屋，被告承租该处房屋后，将房屋交由被告风云公司（原名六安市横排头旅游开发有限公司）经营半岛山庄酒店。一审法院另查明，涉案房屋位于六安市级饮用水源二级保护区级饮用水源保护区内。2018年10月12日，六安市裕安区环境监察大队向被告风云公司发出《关于对六安市横排头旅游开发有限公司环境问题的监察通知》，以风云公司所经营半岛山庄酒店与供水设施和保护水源无关，属于禁止类建设项目为由，责令风云公司立即停止经营活动、将酒店内经营设施自行拆除；2018年10月22日，六安市裕安区人民政府向涉案房屋所在地苏埠镇党委、政府发出《裕安区中央、省环保督查交办问题“回头看”督办单》（2018年底75号）将风云公司经营半岛山庄违法建设项目予以交办，根据环保督查要求：1.停业、断水、断电。2.恢复原貌，此后半岛山庄酒店未再营业。一审法院再查明，2019年10月16日，被告六安海事处向原告百里合作社送达《关于催要六安市裕安区百里大麻专业合作社（现名半岛山庄）租赁我单位房屋相关事宜的通知》，要求原告百里合作社支付拖欠租金110000元并如期退还房屋及承担超期占用费，原告百里合作社分别于2019年10月20日、2020年4月20日向被告出具了相应情况说明，陈述了未交租金的相应理由。 一审法院认为，结合本院查明的事实和诉辩论双方意见，本案争议焦点为，一是涉案租赁合同的效力问题；二是被告风云公司是否应为本案诉讼主体以及其主张的损失是否应予支持问题。 关于争议焦点一，涉案租赁合同的效力问题。本案中，原告百里合作社与被告六安海事处之间签订的《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同（编号2014001）》系双方当事人的真实意思表示，案涉房屋位置虽属于六安市级饮用水源二级保护区级饮用水源保护区内，但相应法律、行政法规并未对位于相应保护区内的房屋租用行为作出禁止性规定，因此原、被告就涉案房屋签订租赁合同的行为本身并不违法，该院对此予以确认；因案涉房屋位于特定的区域，即位于六安市级饮用水源二级保护区级饮用水源保护区内，因此原告百里合作社在承租该处房屋后所从事的相应民事活动应当符合国家法律、法规的相应规定，根据案涉租赁合同关于房屋租赁用途的约定：“乙方承租该房屋用途为：旅游度假山庄等。早租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分租给第三方。乙方承诺使用承租房屋所从事的各项活动均应符合国家法律、法规和有关规定，并独立承担完全责任。”可见，原、被告虽约定房屋用途为：旅游度假山庄等，但从合同条文来看，双方并未将“旅游度假山庄”限定为房屋的唯一用途，即原告方（乙方）亦可在征得被告方（甲方）书面同意后，改变房屋用途，以使得民事活动的合法进行。因此，从合同内容来看，亦无违反法律、行政法规的禁止性规定。故而，应当认定原、被告之间签订的《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同（编号2014001）》应属合法有效合同。原告以案涉租赁合同涉及的房屋位于水源保护区为由，主张合同无效的依据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二，被告风云公司是否应为本案诉讼主体以及其主张的损失是否应予支持问题。本案系合同纠纷，合同是特定的合同当事人之间发生的权利义务关系，即合同具有相对性。基于此，合同当事人只能基于合同向另一方当事人提出请求或提起诉讼。本案中与被告之间存有合同关系原告百里合作社，案无证据显示风云公司与被告六安海事处之间存有合同关系，同时，如前所述，本案合同系合法成立并生效的租赁合同，因此原告风云公司向被告主张赔偿经营损失及装修及固定资产损失，无法律依据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国水污染防治法》六十五条、第六十六条、第六十七条之规定，一审判决：一、驳回原告六安市裕安区百里大麻专业合作社的全部诉讼请求；二、驳回原告六安市风云酒店有限公司的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币88970元，减半收取44485元，由原告六安市裕安区百里大麻专业合作社、原告六安市风云酒店有限公司承担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审期间，双方争议焦点为上诉人百里合作社与被上诉人六安海事处之间签订的《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同（编号2014001）》是否有效。上诉人认为上述合同因违反了《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条、第六十六条、第六十七条的禁止性规定，应当认定为无效。经审查，《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条、第六十六条、第六十七条，虽然规定了禁止在饮用水水源一级保护区、二级保护区从事旅游等活动，但违反上述规定，应由相关行政主管部门给予相应的行政处罚，并不当然导致案涉房屋租赁合同的无效。因此，案涉《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同（编号2014001）》是双方当事人真实的意思表示，且并不违背法律、行政法规的效力性禁止性规定，依法应当认定为有效。 此外，关于上诉人百里合作社上诉要求返还其租金并要求被上诉人赔偿其损失的上诉请求，因该两项上诉请求，超出了其一审的诉讼请求范围，本院二审不予审理。 综上所述，上诉人的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4340.74元，由上诉人六安市裕安区百里大麻专业合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年十一月五日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。