贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4285号原告（反诉被告）：贵州中昱纵横置业有限公司，贵州贵阳市观山湖区长岭路与观山路西北角中天·会展城第TA-1、TA-2（2）40层21号，统一社会信用代码91520115MA6H0XDP0H。法定代表人：徐培严，职务总经理。委托诉讼代理人：陆勇，贵州黔鹰律师事务所律师，特别代理。被告（反诉原告）：贵州远发房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市开阳县城关镇环城北路**，统一社会信用代码91520121785462212Q。法定代表人：李远贵，职务总经理。被告（反诉原告）：贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司，，住所地贵州省安顺市西秀区葡华欧洲城******铺面统一社会代码91520402590751858M。法定代表人：李远发，职务经理。上述被告共同委托诉讼代理人：周林，贵州今开律师事务所律师，特别代理。上述被告共同委托诉讼代理人：周登开，贵州今开律师事务所律师，特别代理。原告贵州中昱纵横置业有限公司（以下简称中昱置业）与被告贵州远发房地产开发有限公司（以下简称远发房地产）、贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司（以下简称远发分公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中昱置业委托诉讼代理人陆勇，被告（反诉原告）远发房地产、被告远发分公司共同委托诉讼代理人周林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中昱置业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2018年8月6日签订的合同编号为MT-20180806的《安顺CK国际商业物业营销服务合作协议》；2、依法判令被告立即赔偿原告经济损失731,429.48元；3、依法判令被告立即支付原告佣金20,329.7元并支付违约金12,807.7元（以20,329.7元为基数按日千分之三计算，暂从2018年11月12日计算至2019年6月12日，违约金随本金付清时为止）；4、依法判令被告立即支付原告律师费50,000元；5、诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2018年8月6日，原告中昱置业与远发分公司签订《安顺CK国际商业物业营销服务合作协议》，合同约定，远发分公司将其开发的位于安顺市青苑·香榭理项目1-3号楼商业铺面，（可售房源面积：4375.69平方米）委托“中昱置业”进行营销，合同同时约定，远发分公司义务包括但不限于对销售区块进行产权分割、及时支付服务费等；“中昱置业”义务包括但不限于提供物业包装、样板房装修、组织销售等。合同签订后，“中昱置业”积极按合同约定履行义务，组织了相关销售人员进行销售，也完成了对样板房等进行了装修等义务，但远发分公司却迟迟没有按合同约定履行对销售区块进行产权分割、及时支付佣金以及接银行办理按揭服务等，导致“中昱置业”至今不敢销售商铺等行为，停工已有半年之久，且对于“中昱置业”已销售商铺产出的佣金至今也未按合同约定支付。中昱置业在该项目共投入了731,429.48元，其中工资449,723.33元，装修40,000元，广告费22,307.3元，酒店样板房费用86,000元，其他采购及费用133,398.88元；由于被告违约，合同已经不能继续履行，给中昱置业造成了731,429.48元的重大经济损失，现根据合同第六条第二款的约定，现双方签订的合同已符合解除的条件，同时被告也应一并把中昱置业已经产生和应提的服务费20,329.7元支付给中昱置业，被告未依约时足额支付服务费和履行合同义务的行为已构成，应当承担违约责任，并应赔偿“中昱置业”造成经济损失。综上，被告不按合同约定履行合同义务，属于严重违约行为，已侵犯了原告的合法权利，维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判令如前诉讼请求。被告远发房地产、远发分公司共同辩称，1、同意解除合同，但违约责任在原告；2、对第二个诉请，在原告违约的情况下，原告为了实施销售合作的成本，无权要求被告赔付，而且从原告的证据来看绝大多数证据不具备证据的三性要求，不应当采信；3、针对第三个诉请，其销售行为不合法，导致商品房买卖合同不能，无法登记备案，被告明明对购买人的违约，原告主张支付佣金，不具备合法性；4、对于第四项请求，是原告违约，无权主张律师费的损失。对于其诉讼理由，我们认为原告的理由违背客观事实，所谓的酒店样板房至今没有装修完成，而且其销售行为也违反相关规定，是原告违约。反诉原告远发房地产、远发分公司共同向本院提出诉讼请求：1、判决被反诉人赔偿经济损失877,600元；2、判决被反诉人支付反诉人贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司律师费20,000元；3、反诉、本诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2018年8月，远发分公司与被反诉人签订《安顺CK国际商业物业营销服务合作协议》约定。远发分公司将其开发的位于安顺市青苑·香榭里项目1-3号楼商业铺面（可售房源面积4375.69元平方米）委托被反诉人进行营销。合同同时约定，被反诉人对该项目的销售去化时间计算为正式进场之日起六个月内；被反诉人正式进场启动销售工作之日起，如远发分公司未足额收到合作保底价43,880,000元，差额部分被反诉人应在到期之日起30日内现金补足，补足后本合同项下未售物业归被反诉人所有，；如在合同规定时间内被反诉人未能履约，远发分公司有权选择终止合同并收回该项目物业，被反诉人无条件退场，所有包装投入及装修归远发分公司所有，另约定如有一方违约，守约方为实现债权及守约方为行使解除权产出的一切费用包括律师费用等由违约方承担。合同签订后，被反诉人在9月即进场销售，但迟迟打不开销售局面，双方约定的样板房被反诉人也没有装修完成，提交的销售计划也不符合法律相关规定，导致销售工作的停滞。到了2019年3月，双方约定的6个月销售期满，被反诉人完成不了销售任务也拒绝按合同支付保底价款43,880,000元。因为被反诉人违约，现在由提出解除合同，反诉人依法可以主张在合同解除前应获得的保底价款2019年4月到7月即被反诉人主张合同解除前的利息损失（43,880,000×4个月×0.5%/月=877,600元）。故反诉人依法提出前述反诉请求，请求法院予以支持为谢！反诉被告中昱置业辩称，请求驳回被告反诉请求，理由：1、在该案中，我方并没有存在任何违约情况，因为被告的反诉请求没有事实及法律依据；2、反倒是被告违约，被告没有按合同约定对所要销售的房产进行产权分割，导致我方不能销售。同时涉案的部分房产并未登记在被告名下，登记在其他人名下，被告承诺在原告进场后，能拿到授权，但至今被告并未拿到授权。导致我方不能，也没办法对涉案房产进行销售，因此被告存在重大责任，反诉诉请没有法律及事实依据。经审理查明，2018年8月6日，被告远发分公司（甲方）与原告中昱置业（乙方）签订《安顺CK国际商业物业营销服务合同协议》，将其开发的“安顺青苑·香榭里项目商业物业项目”1-3号楼商业铺面（可售房源面积4375.69㎡）交由中昱置业营销。双方在协议中约定：协议有限期限为10个月，乙方对该项目的营销去化时间计划为正式进场之日（由双方书面确定）起的6个月内，具体营销计划乙方负责设计拟定，经甲方签字认同后执行；合作方式为保底营销，营销服务包干底价为43,880,000元，无论乙方以何种营销方式成交，最终交付到甲方账户实际成交的总金额除乙方应得及乙方应缴纳税金后不得低于该合作底价，销售合同价格与合作底价之间的盈余部分作为乙方合法收入（该收入包含了乙方服务费、税费以及甲方授权乙方为项目垫资委托第三方采购的成本），乙方及乙方委托的第三方（如装饰采购、广告采购、办公采购、劳务采购等代收代缴部分）开具等收款金额符合税法规定的完税发票；乙方将客户带至甲方项目销售现场，由乙方指定人员揭盖及签订认购协议；后续签订商品房买卖合同、备案、银行按揭手续、交房、办理房屋产权证等手续由甲方负责，乙方配合收集相关资料及客户邀约事宜；乙方对该项目可售房源进行设计包装及营销所投入的款项作为乙方达成预计去化目标的保证金，由乙方自行负责投资；乙方正式进场启动销售工作之日（由双方书面确定）起，如甲方未足额收到合作保底价，差额部分乙方同意在到期之日起30日内现金补足，补足后本合同项下未售物业归乙方所有；如在合同规定时间内乙方未能履约，甲方有权选择终止合同并收回该项目物业，乙方无条件退场，所有包装投入及装修归甲方所有，甲方可自行定价销售或要求乙方将已装修部分恢复交付给甲方；对外销售的最低成交价格不得低于保底价的120%，在合作期内，对于乙方销售签约成交物业所有实收款项必须经甲方账户流转，除其中10%用于给乙方支付经本营销办公保障以外，优先保障甲方解押项目产权所需资金，当甲方所收款项满足合同附件所示产权解押所需金额后，后续所有营销进场双方同意按6:4比例收取，甲方在到帐的次日（工作日）18:00之前转账给乙方；甲方的义务包含“已取得该项目商品房预售许可证及合法销售该项目的相应证明文件并已经具备办理《房屋所有权证》的所有条件，负责办理项目销售所需的与政府部门有关的手续并承担相关费用（如按销售区块产权分割）”，甲方影响乙方提供与乙方进行推介工作有关的资料和图纸，便于乙方包装营销，包括但不限于楼书、海报、户型图、项目推介PPT等印刷文件及电子文件；甲方指定项目负责人，负责对乙方提出的需由甲方确认的各项事宜进行审核、签字确认；甲方承诺在客户通过银行初审、材料齐备并且完全配合的情况下，30个工作日内办理完毕银行按揭手续并放款，因甲方原因导致在合同签订后60个工作日内仍未放款的，甲方同意在3日内将该按揭部分的乙方收入足额支付给乙方；本协议终止或解除时，甲乙双方需在协议终止之日起10个工作日内办理结算确认手续；在乙方履行本协议约定义务的情况下，甲方需按协议约定准时付款，逾期支付销售佣金的，每逾期一天，甲方应向乙方支付相当于逾期金额日千分之三的违约金。甲方逾期付款超过30日的，乙方有权解除本协议，如因此造成乙方损失的，甲方应当承担赔偿责任；守约方为实现债权及守约方为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等）均由违约方承担。合同附件中载明的被告委托原告销售的物业为一层2、3、5、6号、二层1-4号、三层2-5号共计12套，面积共计4375.69㎡，已于2017年2月22日已经取得大产权证，最小的产权面积为149.54平方米)。上述协议签订后，原告于2018年9月组织人员进驻项目开展工作，并对项目的营销中心以及样板房进行装饰装修。2018年11月11日，经原告居间介绍，案外人刘勇与被告签订了房屋认购协议（认购房屋面积为33.69平方米）。因被告未能按销售区块进行产权分割，原告其无法开展房屋营销工作，遂于2018年12月底退场。原告要求被告赔偿其损失未果后，遂委托贵州黔鹰律师事务所律师向本院提出诉请如前。关于原告为履行双方的合同所产生的费用认定问题，原告提交了其采购相关物品的收据、发票、支付员工工资的工资表、支付报案保洁费的发票、装饰装修合同、结算单等证据欲证明其支出的费用。本院逐一认定如下：1、办公用品支出，根据原告制作的《ＣＫ国际费用明细账表》中的办公用品费用支出12064元，虽然原告对应的大部分证据系收据，但是符合通常的交易习惯且采购办公用品也是开展工作必然产生的支出，故本院均予以采信，对于其中载明美的暖风机2451元、取暖器1836元两笔费用与实际支出费用有出入的（分别为2198元、599元），且与美的电饭煲（199元）、一体机（1730元）一起均不属于消耗品，原告也没有证据证实上述物品已经移交给被告，故上述几笔费用均应予以扣除，路由器及网线费用1292.8元无票据证实，刻章的费用收据亦仅有90元，与原告制作的表格中的费用164元不符，超出部分亦应予以扣除，故对于原告主张的办公用品实际支出费用本院确认为4481.2元；2、保安保洁费用，虽然原告提交了案外人贵州鼎途物业管理有限公司出具的六张发票金额共计47945元，但是原告自行制作的表格中明确为2018年11月、12月、2019年1月的费用，而2019年1月的保安保洁费用13352元备注未支付，应予扣除，故该笔费用确认为34593元；3、员工差旅费，因其中三笔金额分别为497元、109元、530元费用无证据证实，应予扣除，另外一笔凯里南站到安顺的车票109元，因原告经营地址位于贵阳，该笔费用本院不予认可，扣除上述费用后余款488元，本院予以确认；4、关于原告主张的工资449723元，首先原告庭后提交的案外人贵州中昱实业发展有限公司制作的2018年8月至2019年1月的工资表，经查询该公司股东陈裕峰、徐培严、高管冯光屏，同时也是原告股东、高管，且工资表显示只有部分人员领取工资，没有银行汇款等实际支付凭证，10、12月的工资大部分由一人代为领取，故对该工资表本院不予采纳，且原告经营亦应当为其员工支付劳动报酬，该工资表亦不能证实其相应人员系因开展案涉项目工作单独聘任或者仅在该项目工作，故对该工资支出本院不予确认，原告当庭提交的自行制作的工资表中仅有2018年12月、2019年1月份中有销售主管2人（每人每月基本工资4000元）及置业顾问15人（每人每月基本工资3000元），其中销售主管的基本工资为4000元／人／月，置业顾问15人／人／月，实发工资人均3000元左右，因原告提交其他财务会计凭证予以佐证，而对于退场时间双方有争议，原告主张系2019年1月退场，但是被告认为系2018年12月退场，但均未提交证据证实，故本院酌情确认一个月的销售人员工资支出，按原告主张的17位销售人员每人3000元计算，共计5,1000元；5、广告费，原告仅提交一张案外人安顺市西秀区远引广告部出具的4800元的发票，但是原告明细账表中备注该款未支付，故该笔费用本院不予确认；6、关于汽车费用，过路费系贵Ａ×××**车辆出入观山湖和安顺所产生的费用，一笔300元的安顺出差过路费、一笔580的加油费均仅有截图，洗车费30元无证据证实，一笔275元的过路费发票中有一张60元发票（系黔西平子站入，黎阳站出的）不能证明与本案有关，加油发票中有两张金额共计342元系购买方系案外人凯里市凯发种养殖专业合作社的，四张加油发票金额共计800元（时间在2019年3月以后），不能证实与本案有关，两笔金额分别为3000元的加油费共计6000元无证据证实，均应予扣除，一笔记录金额为1765元的加油费，仅有三张发票共计1136元，其中一张汽油费536元的购买方系个人应当扣除，故实际支出为600元，一笔记录为798元过路费的款项（过路费发票有七张共计290元系2018年8月6日之前产生不能证实与本案有关，不予采纳），仅确认505元，另外三笔金额分别为1244元、322元、1650元的过路费亦无证据证实，亦应当扣除，故对于汽车过路费及油费的支出确认为2463元；7、关于水电费1304.33元有相应票据佐证，本院予以确认；8、关于销售案场（ｃｋ国际营销中心）装修及装饰以及酒店样板房的装修费用，从原告提交其与广东皇家建筑装饰设计有限公司安顺分公司签订的《装修工程施工合同（主合同）》、结算单、报账单等证据来看ＣＫ国际营销中心的装修支出应当是40000元，其酒店样板房的装修费问题，首先并未装修完毕，其次也没有其他证据证实其样板房已经产生的装修费，故对于原告主张的酒店样板间装修费不予确认。关于装修购买灯具、绿植等装饰物、办公家具及办公用品的费用，仅有668元灯具收据、遮阳伞2458元发票、480元的收银台收据以及三张总金额共计1080元购买绿植的收据，其余均无证据证实，故对该部分支出本院确认为4686元，加上装修支出40000元，共计44686元；8、关于员工宿舍租金及生活用品支出，对于租金14600元，因金额较大，现原告仅有收据，没有租赁合同以及其他支付凭证，不予采纳，对于员工生活用品比如床、床上用品等即便实际购买，是因原告员工生活所需，而非因案涉项目工作支出，故不能作为原告损失进行认定，本院不予确认，关于保安服3750元有票据佐证，本院予以确认；9、关于招待费，虽然有相应发票，但是不能证明系招待案涉项目客户所支出，本院不予确认。综上所述，原告因案涉项目采购的办公用品以及支出的过路费、油费、差旅费、保安保洁费、装饰装修费、销售人员工资共计142765.53元。上述事实，有当事人陈述、《安顺CK国际商业物业营销服务合同协议》、《装修工程施工合同（主合同）》、发票、收据等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方对于解除合同没有争议，对原告解除合同的诉请，本院依法予以支持。针对原、被告双方争议的是谁违约导致合同解除以及相应违约责任的承担问题，本院分析认定如下：从双方签订的《安顺ＣＫ国际商业物业营销服务合作协议》约定内容来看，原告接受被告委托为被告位于贵州省安顺市西秀区国际商业物业项目开展盛业策划、管理及资产营销等工作。原告负责设计拟定具体营销计算经甲方签字认同后执行，原告为开展营销工作所产生的全部费用由原告自行负责，原告的营销服务费系保底价和总销售总价之间的差价，即保障被告收到保底价43880000元后，剩余的物业及营销收入作为原告的营销服务费归原告所有。被告的义务是“已取得该项目的商品房预售许可证及合法销售该项目的相应证明文件并已经具备办理《房屋所有权证》的所有条件，负责办理项目销售所需的与政府部门有关的手续并承担相关费用（如按销售区块进行产权分割）”。在合同签订后，原告即投入人力、物力对营销中心进行装饰装修并开展营销工作，虽然原告未提交证据证实其营销方案进过被告的签字确认，但是经原告开展营销服务，案外人刘勇与被告签订了认购协议，认购的物业面积为33余平方米，说明被告实质认可了原告对于其物业进行产权分割的销售方案，而按照合同约定被告有义务按照销售区块进行产权分割，而案涉项目实质至今未进行产权分割，导致双方的营销方案实质上无法履行，责任在于被告。被告辩称原告未开展相应营销服务以及违法分割产权销售房屋的抗辩，本院不予采纳，被告据此提出的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。关于违约责任的承担，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因被告远发分公司未能按销售区块进行产权分割，导致双方合同的无法继续履行，而原告已为履行案涉合同投入了人财物，造成各项经济损失经本院确认为142,765.53元，该款远发分公司应当赔偿给原告。关于原告主张的佣金，案外人刘勇经原告居间介绍在被告处认购30余平方米的房屋，按照合同约定“对于乙方销售签约成交物业所有实收款项必须经甲方账户流转，除其中10%用于给乙方支付经本营销办公保障以外，优先保障甲方解押项目产权所需资金，当甲方所收款项满足合同附件所示产权解押所需金额后，后续所有营销进场双方同意按6:4比例收取，甲方在到帐的次日（工作日）18:00之前转账给乙方”，但是合同约定原告的服务费包含在销售合同价格与合作底价之间的盈余款项中，并未按已成交房屋总价的比例提取，上述10%的费用相当于预支一部分服务费用用以保障原告的办公经费，并非双方对于居间服务费即佣金的约定。且原告亦没有证据证实案外人为购买案涉房屋已经支付购房款的相应情况，同时按照原告陈述因无法根据销售区域进行产权分割，相应购房合同亦存在事实上无法继续履行的情况。综上，对于原告要求被告支付佣金及违约金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的律师费50,000元，因原告仅提交了委托代理合同，未提交证据证实其已实际支付了律师代理费，即未提交证据证实该笔损失已经实际产生，故对原告主张的律师费本院不予支持。综上所述，被告远发分公司应赔偿原告各项经济损失共计142,765.53元，因远发分公司系远发房地产设立的分支机构，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”，现根据原告的诉请，本院确认对上述债务先由远发分公司管理的财产承担责任，远发房地产承担补充清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州中昱纵横置业有限公司与被告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司于2018年8月6日签订《安顺CK国际商业物业营销服务合同协议》；二、被告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告贵州中昱纵横置业有限公司142,765.53元；三、被告贵州远发房地产开发有限公司对上述债务向原告贵州中昱纵横置业有限公司承担补充清偿责任；四、驳回原告贵州中昱纵横置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司、贵州远发房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,073元（原告预交），由原告贵州中昱纵横置业有限公司负担5,009元，被告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司、贵州远发房地产开发有限公司共同负担1,064元；反诉费6,388元，由反诉原告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司、贵州远发房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 宁 素二〇二〇年十一月十六日书记员 姚文勇