山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异527号 案外人：夏延致 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行 被执行人：东岚高科（青岛）有限公司 被执行人：牟海峰 被执行人：王宓宓 本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与被执行人东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰、王宓宓金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执574号】中，作出（2019）鲁02执574号之一执行裁定书裁定拍卖被执行人东岚高科（青岛）有限公司位于青岛市城阳区韶海路67号的房地产（房产证号：青房地权加建自管字第××号，土地证号：青房地权市字第&tim**;×号），案外人夏延致向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人夏延致称，请求确认案外人对本院预拍卖的青岛市××海路××号房产（以下简称“案涉房产”）享有租赁权（2015年12月10日-2025年12月9日）；请求法院中止对案涉房产的拍卖。庭审过程中，经当庭释明，案外人明确其异议请求为在租赁期限内继续租赁使用。事实与理由：1.案外人对案涉房产享有租赁权，2015年10月28日，东岚高科（青岛）有限公司与案外人签订房屋租赁合同，租赁期限为2015年12月10日至2025年12月9日，房屋建筑面积5674.32平方米。该租赁合同合法有效，且尚处于租赁期内，法院应保护善意承租人的合法权益，案外人仍有权继续占有案涉房产进行生产、经营活动。2.案外人租赁案涉房产完成了国家重点863多功能海藻纤维产业化科研项目。3.法院在执行本案时，并未通知案外人关于拍卖的事宜，影响案外人优先购买权的行使。4.本案执行依据已经进入青岛市人民检察院抗诉程序。 申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行答辩称，1.法院已于拍卖案涉房产前发出公告，将有关执行事项告知相关权益人，执行行为合法，案外人提出的异议请求不成立，应当裁定驳回异议。2.案外人所主张的“租赁权”没有事实依据和法律依据，不能成立。案外人无权以承租人身份对青岛市××海路××号房产就本案主张权益，更无权以此来阻碍本案的依法执行。案外人提交的《房屋租赁合同》所反映的法律关系并非真实的租赁合同关系而是合作经营关系，法院不应确认其主张的租赁权，对于案外人的请求应当不予支持。案外人并非《房屋租赁合同》的承租人，而仅为经出租人与承租人许可的“实际使用人”，其无权以承租人身份就本案主张权益。况且，青岛青大海源集团有限公司（青岛青大控股集团有限公司）为国有公司，其权益不可能也不允许由案外人个人行使。案外人提交的证据，不足以证明其在人民法院对案涉房产予以查封之前，已对该房产持续占有、使用，其主张的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行。假如该租赁关系成立，从《房屋租赁合同》来看，案外人只是承租了东岚公司的部分房屋。承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人购买该不动产的权利。在承租部分房屋的情况下，承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让房屋的具体情况。因本案是对韶海路67号房地产权的整体拍卖（房产建筑面积19046.41平方米），而异议申请人主张的承租房屋仅为其中相对独立的一部分，且建筑面积远未达到整体房屋面积的一半，根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》的意见，案外人对案涉房产并不享有优先购买权。无论租赁合同是否合法有效，均不能产生阻却人民法院对该房屋所有权及土地使用权予以执行的法律效果。承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致可能存在的租赁权消灭，因此，承租人无权提起执行异议。3.异议申请人主张的“抗诉程序”，依法不能阻却本案的执行。（2019）鲁02民初234号民事判决生效后，东岚公司的法定代表人牟海峰曾向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2020年2月作出（2020）鲁民申363号民事裁定书，裁定驳回牟海峰的再审申请。而异议申请人主张的“抗诉程序”仅为牟海峰个人向检察机关申请抗诉而形成的案件，检察机关并未提起抗诉，也未进入人民法院再审程序。并不属于《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第一百零二条第（3）项规定（执行的标的物是其他法院或仲裁机构正在审理的案件争议标的物，需要等待该案件审理完毕确定权属的）的情形，因此案外人主张的“抗诉程序”，依法不能阻却本案的执行。4.本案已经过法院判决确认并进入执行当中，案外人提起执行异议，涉嫌与东岚公司、牟海峰相互串通阻碍人民法院依法执行，请人民法院尽快驳回其执行异议申请。申请执行人为案涉房产的抵押权人，该抵押权已经依法登记，根据青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初234号民事判决书确认浦发银行青岛分行对东岚公司提供的位于青岛市××海路××号土地及房产的抵押担保财产（房地产他项权利证编号为青加建抵自管字第【2016】020号项下）经折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿，目前判决已生效。案件已经进入执行阶段，浦发银行青岛分行合法取得该房产抵押权并应当受到法律保护。在本案执行过程中，东岚公司采用多种手段阻碍人民法院的执行工作，严重侵害了浦发银行青岛分行的抵押债权。综上所述，案外人提出的执行异议，在事实上和法律上都不能成立，请法院依法予以驳回其执行异议申请，以维护申请执行人的合法权益，维护国家的金融秩序。 被执行人东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰答辩称，租赁合同成立于银行抵押之前，且当时公司的设备大量进驻工厂，申请执行人对该事实明知。法院的拍卖行为不应当影响案外人的租赁，租金价格低于市场价格是因为被执行人方想取得海藻纤维的优先购买权。 为证明其主张，案外人夏延致向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同1份，证明案外人夏延致为2015年10月28日“房屋租赁合同”实际承租人（实际使用人），海藻纤维科研团队负责人夏延致与东岚高科（青岛）有限公司已经实际履行承租人与出租人的权利义务，租赁期限为2015年12月10日-2025年12月9日。租赁合同系签订人真实意思表示，租赁关系合法有效。2.房屋租赁合同之补充协议复印件1份，证明,实际承租人与出租人就原合同第三条进行了变更。3.海藻纤维项目千吨级纺织机等合同及发货单清单，证明发货清单收货地址为“青岛城阳区河套街道韶海路67号”，发送的系海藻纤维项目生产设备，确认实际承租人自2015年已经实际占有和使用租赁厂房。4.支付租金凭证3份，证明房屋租赁合同之补充协议项下租赁费用已经支付。5.租金发票4张，证明东岚高科（青岛）有限公司已经收到租金，且合法纳税。6.厂房电费付款凭证3份，证明海藻纤维科研项目正常使用租赁厂房，已经实际交纳租赁厂房相关费用，海藻纤维项目基地正常运行。7.海藻纤维项目介绍，证明海藻纤维项目系国家重点科研项目，对国计民生的重大贡献，海藻纤维项目是青岛市海洋经济的支撑点之一，租赁的厂房根本目的用于海藻纤维项目的生产基地，重点项目若不能提供稳定的环境，将造成海藻纤维科研项目中断甚至终止，给科技进步造成不可逆转的损失。8.情况说明1份，证明海藻纤维项目基地随意搬迁将造成国家已投入巨额科研经费将的损失，同时还将造成巨大的直接和间接损失。9.海藻纤维项目专家验收报告（节选），证明海藻纤维项目已经经过国家验收，整体项目正常运转，庞大的机器群已经固定在租赁厂房内，不可随意挪动或随意搬迁。 申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行质证称，1.对证据1的真实性不予确认，对其证明效力不予认可，该份合同并非真实的租赁合同，当事人之间并不是房屋租赁关系，而是合作经营的关系，案外人并不是该份合同的承租人，无权以承租人的身份就本案执行提出异议，因此不能证明异议人的主张。2.对证据2的质证意见同证据1，该份补充协议只有东岚高科（青岛）有限公司与案外人的签字，并没有证据1项下的承租方青岛青大海源集团有限公司的签字，所以从形式上也是没有效力的。3.对证据3的真实性不予确认，而且本合同的买卖双方与证据1各方当事人都不相同，没有关联性。该份合同签订于2014年9月，是在租赁合同签署之前签订，申请执行人认为该份合同与租赁合同无关，不能证明案外人的主张。对发货清单不予认可，因为6张清单都是2016年9月发生的，与买卖合同以及租赁合同都没有关联性。4.对证据4的真实性不予确认，不能证明案外人的主张，且在牟海峰答辩中所述该租金的价格明显低于市场价格。5.对证据5的质证意见同证据4。6.对证据6的真实性无法确认，也不能证明案外人的主张。需要说明的是上述3-6的证据均不是案外人夏延致所实施的行为。进一步说明案外人无权就本案提出异议。假如该3份电费付款凭证是真实的，仅能证明青岛源海新材料科技有限公司向供电公司支付过3次款项，时间分别为2018年10月、2019年1月、2020年1月，无法证明案外人所主张的其支付了租赁合同项下房产的电费。6.对证据7、8、9都是案外人所控制的单位单方出具的，不具有证明效力，对证据的内容不予认可。这些证据进一步证明案外人夏延致非租赁合同的承租人，因为这些证明所涉及的项目可能都是国家的项目，不能仅由一个人来进行操作或主张权利。 被执行人东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰质证称，对案外人提交的证据均无异议，证据5租金发票是税务局开具，是真实性的，可以证明租赁事实。因案外人用电量较大，所以将韶海路67号配电室增容，缴纳电费的户头变更为青岛源海新材料科技有限公司。 为证明其主张，申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行向本院提交以下证据：1.编号为ZD6901201600000004号的《最高额抵押合同》，证明2016年12月2日，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与东岚高科（青岛）有限公司签订《最高额抵押合同》，约定东岚高科（青岛）有限公司以其所有的位于青岛市××海路××土地、房产为其借款提供抵押担保，抵押范围为房产、土地一并抵押，并办理了房地产抵押登记手续（权证号：青加建抵自管字第【2016】**）。合同第六条6.1约定：“除按本合同规定设立的抵押权外，未经抵押权人书面同意，抵押人保证不以任何方式向抵押人以外的第三方再行设置抵押权、留置权及或其他任何担保或优先权益，亦不会将抵押财产出租、转让、赠与给任何第三方或提供给第三方无偿使用，或将抵押财产隐匿、搬离、拆除、毁损或进行违法添附。”2.（2019）鲁02民初234号民事判决书，证明2019年3月25日，青岛市中级人民法院下达（2019）鲁02民初234号民事判决书，法院判决确认上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行对东岚高科（青岛）有限公司提供的位于青岛市××海路××号土地及房产（房地产他项权利证编号为青加建抵自管字第【2016】020号号项下）享有抵押权，抵押担保财产经折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿，目前判决已生效并进入执行阶段。3.（2020）鲁民申363号民事裁定书，证明2020年2月18日，山东省高级人民法院下达（2020）鲁民申363号民事裁定书，法院裁定确认，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与东岚公司不仅签订了最高额抵押合同，而且办理了担保财产的抵押登记，登记机构出具了房地产他项权利证书，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行对东岚高科（青岛）有限公司提供的土地及房产的抵押权合法有效，原审【（2019）鲁02民初234号】据此认定案涉抵押权有效设立事实依据充分，符合物权法规定，并依法驳回了牟海峰的再审申请。 案外人夏延致质证称，1.对证据1的真实性有异议，对该合同证明的内容不予认可，该证据不能证明申请执行人的主张。2.对证据2、3的真实性无异议，但不能证明申请执行人的主张。 被执行人东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰质证称，对证据1的真实性无异议，对证据2、3的真实性不予认可。 本院查明，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰、王宓宓金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月25日作出（2019）鲁02民初234号民事判决书，判决：一、东岚高科（青岛）有限公司于本判决生效之日起十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行借款本金人民币31700000元及利息、罚息179559.21元（利息、罚息暂计算至2019年1月28日，其后的利息、罚息、复利按照《流动资金借款合同》约定计算至实际清偿之日止）；二、东岚高科（青岛）有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行律师代理费人民币480295元；三、牟海峰、王宓宓对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。牟海峰、王宓宓承担保证担保责任后，有权向东岚高科（青岛）有限公司追偿；四、上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行对被告东岚高科（青岛）有限公司提供的抵押担保财产（房地产他项权利证书编号为青加建抵自管字第【2016】020号项下）经折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。若未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203599元，保全费5000元，合计208599元，由东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰、王宓宓负担。 2019年1月31日，本案诉讼过程中保全查封了东岚高科（青岛）有限公司名下位于青岛市××海路××号的土地及房产。 2020年2月28日，青岛市城阳区人民法院作出移送执行函，该函载明青岛市城阳区人民法院于2019年1月24日对青岛市××海路××号地产予以查封，鉴于青岛市中级人民法院（2019）鲁02执574号执行案件的债权人对该查封财产（不包含1#厂房）享有顺位在先的担保物权，故将该财产的处置权移交青岛市中级人民法院。 本院认为，本案执行依据生效后，在被执行人未履行法定义务的情况下，执行法院对登记在被执行人名下的案涉房产进行拍卖符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”明确规定了对享有抵押权的申请执行人的优先保护，因此，在申请执行人享有优先权的情况下，案外人针对执行标的物提出的排除执行的异议，没有法律依据。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除涉案房产的移交占有，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除移交占有。本案，案外人夏延致提交的证据，不足以证明其在人民法院对案涉房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，故案外人夏延致享有的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人夏延致的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十一月四日 法官助理 张辉 书记员陈春阳 速录员张澳