四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民再255号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：贺材，男，1992年10月24日出生，汉族，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：刘茜涛，四川昊通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺庆，四川昊通律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：钟雯，女，1988年2月19日出生，汉族，住四川省什邡市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贾广中，男，1986年9月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审第三人：成都大唐房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道龙桥路**********。 法定代表人：唐军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭俊，该公司员工。 委托诉讼代理人：青欧，该公司员工。 原审第三人：交通银行股份有限公司双流分行，住所地四，住所地四川省成都市双流区淳化街**v> 负责人：罗华，该行行长。 委托诉讼代理人：马亚妮，该银行员工。 再审申请人贺材因与被申请人钟雯、贾广中，原审第三人成都大唐房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）、交通银行股份有限公司双流支行（以下简称交通银行双流分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终12370号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月23日作出（2019）川民申6041号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人贺材委托诉讼代理人贺庆、刘茜涛，被申请人钟雯，原审第三人成都大唐房地产经纪有限公司委托诉讼代理人彭俊、青欧，交通银行股份有限公司双流支行委托诉讼代理人马亚妮到庭参加诉讼。贾广中经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 贺材再审请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终12370号民事判决；2.改判钟雯、贾广中继续履行房屋买卖合同，并协助办理房屋过户登记手续；3.本案诉讼费用由钟雯、贾广中承担。再审事由：1.在钟雯、贾广中离婚时已约定房屋归钟雯所有的情况下，原审仍认为贾广中本人需要在案涉合同上亲自签字才能受到该合同约束，适用法律错误。2.钟雯在订立案涉合同时不仅无需贾广中再出具书面授权，事实上，综合本案相关证据及当事人陈述，贾广中不仅知晓钟雯变卖房屋一事，也积极配合实施，原审认定贺材未举证证明贾广中参与过案涉合同的缔约或做出过出卖房屋的意思表示，属于认定事实错误。3.从司法导向的角度，宜以司法判决遏止因房价上涨而恶意毁约的不良风潮，保护善意、诚信的交易方信赖利益和交易的稳定。贺材依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 钟雯请求人民法院依法判决，答辩称，签订房屋买卖合同时，并未办理房屋产权证，贺材也从头到尾没有说还房贷的事情，中介也说现在三证合一，房产证一直下不来，结果这个事情就一直拖，房款拿不到，也没办法买学区房。直到2017年3月，成都房购新政出台，规定必须买两年社保才能在成都购房，而这个时候贺材的社保未满两年，已无买方资格。但贺材还是拖到2018年等有资格买房了便开始起诉我，整个过程我都很被动，如果继续履行合同，买家和中介的不诚信和给我们造成严重影响，房子卖了的话，孩子住哪里就成问题了。 贾广中委托钟雯提交了书面答辩意见，请求维持二审判决，驳回再审请求。答辩称：1.因其未对案涉房屋买卖合同签字和追认，该合同为无效合同；2.案涉房屋为夫妻共有财产，贺材主张以离婚协议排除贾广中的权利于法无据；3.贾广中在房屋买卖合同缔结过程中，不知晓钟雯变卖房屋，也未配合实施，且贺材与钟雯擅自订立房屋买卖协议，并非善意第三人，钟雯的行为不构成表见代理。 原告贺材向四川省成都市双流区人民法院提起诉讼，请求：1.请求判令钟雯、贾广中继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续并交付房屋；2.本案诉讼费、保全费、担保费由二被告承担。事实与理由：2016年10月18日，原告与钟雯、贾广中二被告通过大唐公司签订了《房屋买卖合同》，约定二被告将坐落于温哥华花园南区××幢××单元××层××号房屋（115.21平方米）出售给原告，总价73万元。合同签订后，原告依约向被告支付了定金2万元，向成都大唐房屋中介有限公司支付了中介费3300元。但在合同签订后，因成都房价大幅上涨，钟雯于2017年4月17日向原告发函，称无法继续履行合同并要求单方解除合同。根据合同第九条约定:“甲乙双方如未能按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列第3种方式追究对方违约责任:即终止合同，违约方向守约方支付违约金2万元。以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿”。在房价普遍上涨的背景下，二被告的违约行为给原告造成了重大损失，按照合同约定和法律规定，二被告理应依法据实赔偿原告的全部损失。经多次磋商，二被告至今仍不履行上述合同，也拒绝承担任何赔偿责任。二被告的行为已经严重违反了合同约定，也违背了诚实信用的基本原则，故提起诉讼。 被告钟雯辩称，涉案房屋的所有人是被告贾广中，但签订合同时是钟雯，相关物管费的票据体现出房屋的买受人是贾广中，钟雯没有买卖房屋的权利；二被告已经离婚，虽然离婚协议上表明房屋属钟雯所有，但之后双方又签订补充协议，约定涉案房屋由二被告的女儿所有，房款由贾广中偿还，钟雯对涉案房屋没有处置权，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告钟雯向一审法院提出反诉请求：1.请求确认2017年4月17日反诉人与被反诉人房屋买卖合同已经解除；2.本诉、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2016年10月18日，反诉人与被反诉人签订房屋买卖合同，合同签订后被反诉人与反诉人并没有履行合同。同时，该房屋系反诉人与被告贾广中的婚生女贾丽嘉所有，反诉人对该房屋无处置权。2017年4月17日反诉人向被反诉人发出“关于解除房屋买卖合同的通知”，该通知当日被反诉人已经收到，合同已经解除。 反诉被告贺材辩称：要求解除合同没有任何事实依据，请求驳回。 被告贾广中辩称不清楚签订合同的事，合同并非其签订，同意解除合同。 第三人大唐公司述称，是否解除合同是原被告之间的约定，如果解除了该归还的依法归还，收回合同及收据。 第三人交通银行双流分行述称，依法判决。 一审法院认定事实如下：贾广中、钟雯原系夫妻，二人于2011年10月9日与成都瑞华置业有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定贾广中、钟雯购买该公司开发的××社区××花园××幢××单元××楼××号房屋，房款总价为713934元，并对该合同进行了备案。2012年4月12日，贾广中向交通银行双流分行贷款42万元，应进行了抵押登记。2013年5月2日，该公司将上述房屋交付贾广中、钟雯。2014年12月23日，贾广中、钟雯在民政部门登记离婚，并签订《离婚协议》，其中约定上述房屋归女方所有，后续按揭款由女方偿还等。审理中，钟雯向一审法院提交其与贾广中于2015年1月15日签订的《婚后财产补充协议》，约定案涉房屋归婚生女贾丽嘉所有，每月按揭款由男方偿还；该房屋女方享有永久居住权；该补充协议有约定按照协议约定履行，没有约定的按照原离婚协议履行。 2016年10月18日，经大唐公司居间，钟雯、贾广中（甲方）与贺材（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定乙方购买甲方所有的上述房屋一套，房款总价为73万元；合同签定时，乙方向甲方支付2万元作为购房定金，余下尾款在过户当天支付。同时甲方需提供房屋办理产权过户所需证件及资料交由大唐公司代管，甲方所交资料必须真实有效；甲乙双方约定在甲方还清银行按揭七个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续；贾广中委托钟雯签订该《房屋买卖合同》并负相关法律责任；甲方承诺拿到产权证后十五个工作日以内到该房屋贷款银行预约还款。贺材、钟雯在该《房屋买卖合同》上签字确认。同日，贺材向钟雯支付定金2万元，钟雯出具收条。2017年4月，钟雯向贺材发送《关于解除房屋买卖合同的通知》，以双方所签订的买卖合同未经贾广中同意、案涉房屋未取得房屋权属证书等为由要求解除《房屋买卖合同》。2017年8月29日，贾广中、钟雯取得案涉房屋的所有权证书。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九条第二款“当事人依法可以委托代理人订立合同”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本案中贺材与钟雯于2016年10月18日签订的《房屋买卖合同》明确载明“卖方（甲方）为钟雯、贾广中”；特别约定载明“贾广中委托钟雯签订该《房屋买卖合同》并负相关法律责任”。经庭审查明，钟雯在签订合同时提交了案涉房屋的《商品房买卖合同》及补充协议、备案表、购房相关单据等，但并未提供贾广中、钟雯婚姻状况的相关资料，也未出具贾广中委托钟雯代为签订合同的相关材料。而贺材、大唐公司也未提出要求钟雯出示上述材料，并未尽到签订合同的合理注意义务，不属于《中华人民共和国合同法》第四十九条“相对人有理由相信行为人有代理权”的情形。故贺材认为钟雯以贾广中的名义签订《房屋买卖合同》的行为属于表见代理的主张依法不能成立。贾广中作为案涉《房屋买卖合同》载明的合同一方主体，并未在该合同上签字予以确认，故该《房屋买卖合同》并未成立。在合同未成立的情况下，贺材起诉要求贾广中、钟雯继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续并交付房屋，钟雯反诉要求确认上述合同已经解除，均无事实依据和法律依据，一审法院予以驳回。 综上，四川省成都市双流区人民法院于2018年5月28日作出(2018)川0116民初934号民事判决，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）贺材的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）钟雯的反诉请求。一审本诉案件受理费5267元、反诉案件受理费25元、其他诉讼费3887元，共计9179元，由贺材负担4589元、钟雯负担4590元。 贺材不服，向四川省成都市中级人民法院提出上诉，请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初934号民事判决，改判钟雯、贾广中继续履行《房屋买卖合同》，协助贺材办理房屋过户登记手续以及交付房屋；2.本案诉讼费、保全费、担保费由钟雯、贾广中承担。事实与理由：1.根据2014年12月23日贾广中与钟雯的《离婚协议》第三条，明确表示由钟雯成为案涉房屋所有权人。贾广中是否在《房屋买卖合同》上签字，不影响该合同的成立；2.钟雯签订《房屋买卖合同》前后言行矛盾，是因为房价上涨，与贾广中相互串通，构成违约；3.《婚后财产补充协议》与民政局备案的《离婚协议》内容项矛盾，其真实性存疑，不应当作为本案定案的证据。综上所述，《房屋买卖合同》真实有效，请求依法改判。 钟雯辩称，案涉房屋属于钟雯与前夫贾广中的婚前共有财产，现该房屋已经约定为女儿所有，贷款由贾广中偿还。贾广中不同意出售案涉房屋，钟雯对案涉房屋没有处置权，请求驳回上诉，维持原判。 贾广中辩称：1.物权的变动以登记为准，而至今，钟雯和贾广中都未到登记部门变更案涉房屋的权属登记，现在仍然由贾广中享有案涉房屋50%的份额，因此贾广中对于案涉房屋享有不可争议的所有权；2、贾广中从钟雯与贺材订立合同起对整个缔约行为毫不知情，事后也不同意钟雯的出售行为，贾广中也未对钟雯代其签字订立合同的行为表示过追认。而房屋买卖合同明确载明了贾广中是合同的主体之一，故案涉房屋买卖合同没有贾广中作出承诺的意思表示，应当认定案涉合同尚未成立；3.贾广中、钟雯协商的是离婚后房子归女儿所有，离婚后，案涉房屋的房贷也是由贾广中在归还，因为房屋归女儿所有，所以贾广中心甘情愿，贾广中是不可能同意将案涉房屋出售的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 大唐公司述称，签合同时，贾广中、钟雯的户口薄、购房合同、购房发票、刷首付的POS单、收据等原件都是由钟雯提供的，卖房的材料齐全，所以中介方才作为居间方，为当事人签订的买卖合同。请求依法判决。 交通银行双流分行述称，银行方同意按法院生效判决履行协助义务，请求依法判决。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，二审法院予以确认。 二审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，在无权处分情形下买卖合同的效力必须遵循物权变动原因与结果区分原则，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，故二审法院认定案涉《房屋买卖合同》有效成立。一审法院关于合同尚未成立的认定不当，二审法院予以纠正。 本案中，贾广中系案涉房屋产权证上登记的按份共有人。案涉《房屋买卖合同》首部载明的卖方（甲方）之一贾广中，卖方代理人处空白，合同尾部甲方签字处仅有钟雯的签字。合同缔约时，钟雯没有出示过贾广中委托钟雯代为签订合同并承担相应法律责任的委托书，贺材、大唐公司未提出要求钟雯出示上述材料或者要求联系贾广中予以确认，本案当事人均未举示充分足以采信的证据证明贾广中参与过案涉合同的缔约或者作出过出卖房屋的意思表示，故贺材认为钟雯以贾广中的名义签订《房屋买卖合同》的行为属于表见代理的主张依法不能成立。本案中，案涉房屋的按份共有权人贾广中已明确表示不能转移房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，故二审法院对贺材主张贾广中、钟雯继续履行合同，协助办理房屋过户手续并交付房屋的诉讼请求不予支持。 综上所述，贺材的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院虽适用法律部分错误，但判决结果正确。四川省成都市中级人民法院于2018年10月9日作出(2018)川01民终12370号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共10534元，由上诉人贺材负担。 本院经再审查明，钟雯、罗广中在本案审理期间，向一审法院提交了双方于2015年1月15日签订的《婚后财产补充协议》，该协议约定案涉房屋归婚生女贾丽嘉所有，每月按揭款由男方偿还，该房屋女方享有永久居住权。本院经审理认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第三十一条规定，离婚协议是男女双方自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见。《婚姻登记工作规范》第五十六条规定“离婚登记完成后，当事人要求更换离婚协议书或变更离婚协议内容的，婚姻登记机关不予受理”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条、第九条则规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力，在离婚后一年的时间内，可请求变更或撤销，人民法院如未经审理发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当驳回当事人的诉讼请求。上述规定所确立的原则是，离婚协议作为男女双方离婚时自愿达成的真实意思表示，非经法律程序对欺诈、胁迫事实进行认定，不得随意更改。本案中，钟雯、罗广中于2014年12月23日订立的《离婚协议》内容详尽、明确，双方均承诺具有完全民事行为能力，不存在一方被欺诈、胁迫的事实，故该离婚协议符合法律规定，不属于应被撤销或变更的协议。其次，钟雯、罗广中在2014年12月23日订立的《离婚协议》中，已做出案涉房屋归钟雯所有的财产分割约定，钟雯可以据此独立完成向婚生女贾丽嘉的赠与行为，并不需要贾广中的参与，如钟雯、罗广中于2015年1月15日订立“约定住房归婚生女贾丽嘉所有”的《婚后财产补充协议》为真实协议，则钟雯在明知案涉房产已另有约定的情况下，仍在2016年10月18日通过中介方大唐公司与贺材签订《房屋买卖合同》，并收取定金和支付中介费，该情形显然不符合情理。且根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。钟雯在做出赠与意思之后又将案涉房屋出卖，应认定为钟雯已撤销赠与。综上，“约定住房归婚生女贾丽嘉所有”的《婚后财产补充协议》并不对案涉房屋的交易存在履行阻碍，且本身存疑，本院不予采信。 另查明，成都大唐房屋中介有限公司已于2019年1月17日更名为成都大唐房地产经纪有限公司。 再审查明其他事实与原审基本一致，本院予以确认。 根据再审查明事实，再审事由及答辩意见，本院确认双方的分歧在于：（一）关于案涉房屋买卖合同的效力问题；（二）关于案涉房屋买卖合同应否继续履行及违约责任如何判定的问题。 本院就上述分歧评析如下： （一）关于案涉房屋买卖合同的效力问题。 本院认为，对于夫妻在离婚协议中明确约定原登记在双方名下的房屋归另一方所有，但离婚后未办理不动产转移登记的房屋，夫妻中受让方对该房屋进行处分与第三人订立的房屋买卖合同效力问题，应根据该合同所明确的订立主体区分认定。 对于受让方在离婚后，就未变更不动产共有份额转移登记的离婚分割房屋，以个人名义独立向第三人进行处分形成的房屋买卖合同的效力问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第八条“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，因夫妻离婚时已订立离婚协议就财产归属进行了分割，则在离婚后，转让方仅负有变更共有产权至受让方的过户义务，不再有处分该共有产权的权利，其不得以本应变更而未变更的不动产共有权份额登记主张受让方单独与第三人订立的房屋买卖合同无效，亦不得以此阻却受让方与第三人订立的房屋买卖合同的继续履行。受让方因合法有效的离婚协议享有案涉房屋过户登记请求权，因与第三人签订《商品房买卖合同》就案涉房屋负有卖方义务，该过户登记请求权因其自愿、主动负有的卖方义务而相应成为履行合同所必尽的积极义务。为维护交易秩序，保障买受人的合法权益，促进房地产交易安全，夫妻中受让方在负有积极主张夫妻中出让方完成共有产权过户登记的义务情况下，其以本应变更而未变更的不动产登记仍记载夫妻双方为共有人，另一方未作出同意的意思表示为由，主张房屋买卖合同无效的诉讼请求，不应得到支持。该受让方以个人名义独立向第三人进行处分的房屋买卖合同应认定为有效合同。 对于受让方在离婚后，就未变更不动产转移登记的离婚分割房屋，仍以夫妻共有财产名义与第三人订立的房屋买卖合同效力问题。虽夫妻在办理离婚登记时，于《离婚协议》中约定案涉房屋归一方所有，但因该房屋仍登记在夫妻二人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋仍应认定为夫妻共同财产，受让方将分得房屋以夫妻共同财产名义处分的行为符合该财产的权利实质及权利外观，故第三人基于物权公示原则，有确认登记为共有人的另一方是否同意出售房屋的审慎义务，该义务不以夫妻是否离婚及有无财产分割约定为前提，而是基于对物权外观及合同相对人等合同信赖利益的判断。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”及第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，因依法成立的合同对当事人具有法律约束力，故当事人订立合同须由其自愿作出意思表示，不因另外的法律关系所负有义务而当然成为合同订立主体。夫妻离婚时，转让方即使负有依离婚协议过户房屋给另一方的法律义务，人民法院亦不能以该法律义务的存在，强制认定其在本属于另外法律关系的另一方所订立房屋买卖合同中作为合同主体。既然受让方与买受人订立房屋买卖合同时，将转让方仍以共有人列为合同主体，则转让方当然可以通过作出拒绝交易的意思表示，对列其为合同订立人的房屋买卖合同的效力进行否定。该情形下，如另一共有人即夫妻中转让方作出了拒绝转让的明确意思表示，则该合同因其所作出的否定交易意思表示，而为无效合同。夫妻中受让方与第三人如须继续房屋交易，应通过双方重新订立新的房屋买卖合同完成。 本案中，虽贾广中、钟雯已于2014年12月23日在民政部门登记离婚，并在《离婚协议》中约定案涉房屋归女方所有，但因该房屋仍登记在贾广中、钟雯名下，并未变更登记为钟雯独有，故案涉房屋仍应认定为夫妻共同财产。贺材与贾广中、钟雯订立房屋买卖合同时，系因贾广中为不动产登记中记载的房屋共有人而将其明确列为房屋出让人，且贺材在本案中亦主张贾广中非因其他法律关系，而是与钟雯一并依该房屋买卖合同承担案涉房屋交付义务，故应认定贺材在整个交易过程中，对贾广中、钟雯为房屋共有人，案涉房屋买卖合同须经共有人贾广中同意后方能生效为其明知的事实。本院认为，鉴于贾广中在案涉房屋买卖合同订立后，已明确拒绝就该合同进行追认，而贺材未在该合同订立时，要求钟雯出具贾广中委托钟雯代为签订合同的相关委托证明，故本案既不存在无权处分，亦不存在无权代理，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，本院认定案涉《房屋买卖合同》为未经共有人一致决的无效合同。 （二）关于案涉房屋买卖合同应否继续履行及违约责任如何判定的问题。 本院经审理查明，案涉《房屋买卖协议》系在贺材明知案涉房屋其时并未取得不动产权证，无法及时办理过户的情况下，于2016年10月18日与对方订立，并在合同中约定过户时支付余下尾款，合同约定的房款支付时间并不明确。而在合同订立前后，成都市人民政府为响应国家号召，先后于2016年10月1日、11月17日及2017年3月23日密集颁布住房限购政策，对房地产市场进行调控，贺材因属于限购对象，已不可能及时支付购房款，案涉房屋买卖合同亦存在政策履行障碍。本院认为，案涉房屋买卖合同作为无效合同，对双方当事人并无法律约束力，该合同本就不属于可以继续履行的合同。其次，在限制住房交易为国家宏观调控房地产手段之一时，促进交易不为人民法院审理涉及住房限购政策的民事案件中的裁判因素，钟雯及其幼女贾丽嘉仅有案涉房屋为唯一生活居住用房，在贺材仅支付2万元定金，却因合同约定和政策因素致不能及时支付房款，而成都市房价在此期间大幅上涨的情况下，如案涉合同按原交易价格继续履行，则对钟雯并不公平，其与幼女贾丽嘉的基本居住权亦将因此无法得到保障。综上所述，贺材主张案涉无效房屋买卖合同应继续履行的诉讼请求，于法无据且有违公平，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，鉴于钟雯、贺材对无效合同的订立均存在过错，政策变动亦曾为合同继续履行障碍，本院认定双方均不存在恶意违约情形，均不承担缔约过失责任。为节约司法资源，避免当事人讼累，本院于再审期间向贺材释明后，对钟雯应向贺材返还的已收取定金2万元予以判决。 综上，原审错误认定合同效力，未对案涉房屋买卖合同的存续作出判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院(2018)川01民终12370号民事判决和四川省成都市双流区人民法院(2018)川0116民初934号民事判决； 二、钟雯、贾广中与贺材于2016年10月18日签订的《房屋买卖合同》无效； 三、钟雯收取的2万元定金于本判决生效之日十五日内返还贺材； 四、驳回贺材的全部诉讼请求； 五、驳回钟雯的全部诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9179元，二审案件受理费共10534元，共计19713元，由钟雯负担9856.50元，贺材负担9856.50元。 本判决为终审判决。 审判长  周钰冰 审判员  曾 蕾 审判员  杨 军 二〇二〇年十一月二日 书记员  陈虹志