辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1450号 上诉人（原审被告）：丹东鼎元村镇银行股份有限公司，住所地丹东市元宝区江城大街**。 法定代表人：毛福亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王泰俊，辽宁乾朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于洋懿，男，该公司风险合规部总经理。 被上诉人（原审原告）：丹东医创大药房连锁有限责任公司，住所地，住所地丹东市振兴区兴七路**iv> 法定代表人：郭富，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王晓峰，辽宁圣权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廉洪旭，辽宁圣权律师事务所律师。 原审被告：丹东鑫泰房地产开发有限公司，住所地丹，住所地丹东市振兴区花园路**v> 法定代表人：年志尧，该公司经理。 委托诉讼代理人：包磊，辽宁云舒律师事务所律师。 原审被告：韩双，女，1960年8月18日出生，汉族，无职业，住丹东市元宝区。 上诉人丹东鼎元村镇银行股份有限公司（以下简称鼎元村镇银行）因与被上诉人丹东医创大药房连锁有限责任公司（以下简称医创大药房公司）、原审被告丹东鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）及韩双第三人撤销之诉纠纷一案，不服丹东市元宝区人民法院（2019）辽0602民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鼎元村镇银行的委托诉讼代理人王泰俊、于洋懿，被上诉人医创大药房公司的委托诉讼代理人王晓峰、廉洪旭，原审被告鑫泰公司的委托诉讼代理人包磊，原审被告韩双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鼎元村镇银行上诉请求，撤销丹东市元宝区人民法院（2019）辽0602民撤2号民事判决第一、二项，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1.被上诉人不是涉案房屋真实的权利人。2.被上诉人丹东医创大药房连锁有限责任公司知道医创药业出具的承诺书内容也就明确承认涉案房屋系医创药业为买卖房屋合同权利人，且医创药业不能在2020年6月30日前偿还所欠鑫泰公司全部欠款，医创药业与鑫泰公司签订的林江名城商品房买卖合同书失效，其向鑫泰公司支付200万元款项将视为租金，鑫泰公司收回上述房产，且无需再配合其对上述房产作变更登记的义务事实。3.被上诉人不能取得涉案房屋的所有权，只能向鑫泰公司要求承担违约责任。4.上诉人在办理抵押以及发放借款的过程中，不存在重大过失行为。5.涉案房屋不是住宅，而是门市用房，被上诉人不是商品房买卖的消费者，上诉人的抵押权优先。从该规定看，只要不是125条规定的商品房消费者，抵押权优先。6.被上诉人无权提起第三人撤销之诉，原审程序违法。7.被上诉人主张涉案房屋期待权已经过诉讼时效。 医创大药房公司辩称，1.被上诉人与丹东医创药业有限责任公司是两个完全独立、互不相干的独立法人企业，二者不存在诸如互相隶属等任何法律关系。医创药业是否向上诉人出具过承诺书，医创药房公司在本案一审开庭前并不知道，医创药房公司的原自然人股东隋延平自始至今只是在医创药业公司持有0.5%股份的小股东，且其仅是股东，不在医创担任任何高管职务。医创药业实施的行为并不需要经过隋延平，隋延平也不可能知道，案外人医创药业公司是否曾经单方向鑫泰公司出具过所谓承诺书与医创药房公司无关，对医创药房公司没有约束力。2.本案一审判决并非基于消费者的购买权而判决优先，而是基于医创药房公司在通过购买并付款和接受交付且实际使用而取得案涉案房屋所有权，鑫泰公司在将房屋出售给医创药房公司并收取购房款及交付使用后又擅自将该房屋抵押给上诉人属于无权处分行为，上诉人在接受抵押前有能力知道也应当知道案涉房屋已经出售他人的实际状况，而仍接收抵押，存在重大过失，不构成善意取得，抵押合同无效，从而判决上诉人就案涉房屋享有优先受偿权，并不是两个有效合同的效力优先对比问题。3.根据《民事诉讼法》第56条规定，鼎元银行和鑫泰公司之间的诉讼涉及案涉房屋，该房屋医创药房公司已在先购买并付款和实际使用多年，对该房屋享有所有权，故依法有权自知道丹东市元宝区人民法院（2018）辽0602民初1394号民事判决书损害了其民事权益之日起六个月内，向作出该判决的人民法院提起诉讼。医创药房公司2019年11月25日才知道元宝区法院上述民事判决书存在，并于2019年11月25日向人民法院提起诉讼未超过六个月的撤销之诉的期间。 鑫泰公司陈述，同意上诉人上诉请求及理由，案涉房屋不属于物权法中登记人与实际人不符情况。该法条适用于变更登记物权与实际占有人不一致，通常指借用名义购买他人房屋情况，本案涉案房屋没有发生变更登记不属于该法条适用情况。 韩双陈述，同意鑫泰公司的意见。 医创大药房公司向一审法院起诉请求：一、确认原告与鑫泰公司于2007年10月25日签订的《“林江名城”商品房买卖合同》有效；二、撤销丹东市元宝区人民法院（2018）辽0602民初1934号民事判决书的判决主文第四项“鼎元村镇银行对鑫泰公司所有的坐落于丹东市元宝区，建筑面积210.8平方米，房屋权属证书编号为丹东市房权证元宝区字第××号房屋享有优先受偿权”的判决内容；三、撤销鼎元村镇银行对原告购买的坐落于丹东市元宝区房屋的抵押权，判决鼎元村镇银行无权就原告所购的上述房屋优先受偿，鼎元村镇银行、鑫泰公司立即办理坐落于丹东市元宝区房屋的撤销抵押登记手续；四、鑫泰公司协助原告办理坐落于丹东市元宝区房屋的商品房买卖合同备案手续及房屋权属登记手续，将该房屋登记在原告名下。事实与理由：原告与被告鑫泰公司于2007年10月25日签订“林江名城”商品房买卖合同书，约定原告购买被告鑫泰公司开发建设的位于丹东市元宝区，建筑面积约200平方米(以房产部门测定面积为准)，单价为10000元/平方米，销售总价为200万元整。合同签订后，原告分四次向被告支付了200万元购房款，被告鑫泰公司于2008年1月将该房屋交付给了原告使用，原告入住后经装修于2008年6月19日以该房屋登记注册成立医创大药房公司林江名城营业部，并占有使用至今。2019年11月14日，元宝区人民法院执行局执行员到该房屋处告知原告，法院拟对该房屋进行拍卖，要求原告做好准备，原告于2019年11月15日到元宝区法院了解情况，该院向原告提供了据以执行的(2018)辽0602民初1934号民事判决书，由此原告获知自己所购房的上述房屋在购买后被被告鑫泰公司于2015年擅自抵押给了被告丹东鼎元村镇银行股份有限公司(以下简称“鼎元村镇银行”)，元宝区人民法院的上述判决书判决鼎元村镇银行对原告购买的上述房屋享有优先受偿权。原告与被告鑫泰公司签订合同购买上述网点房屋，并付清了200万元购房款，鑫泰公司也于2008年1月将房屋交付给了原告使用，原告自2008年6月起以该房屋登记注册医创大药房公司林江名城营业部，将该房屋用于经营药店使用。原告通过购买而成为该房屋的真实权利人，对该房屋享有占有、使用和收益的权利。鑫泰公司在其已非案涉网点房屋真实权利人的情况下，以该房屋设定抵押为债务提供担保，属于无处分权人处分他人财产的行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原告并未对鑫泰公司的前述抵押行为予以追认，故鑫泰公司设定抵押的行为无效，鼎元村镇银行不就案涉网点房屋享有优先受偿权。鼎元村镇银行作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对拟抵押房屋的情况进行认真详细的调查了解。案涉房屋早在2008年1月就已建成并交付给原告使用，该房屋从2008年6月份开始就始终被用于经营药店的用途使用至今。金融机构接受房产抵押，依据相关规定应对拟抵押房产情况进行现场核查，并委托评估机构对拟抵押房屋的价值进行评估，核查和评估过程中也肯定会发现该房屋原告在用于经营药店使用的情况。被告鼎元村镇银行不仅应当预料到用于抵押的房屋存在业已售出的可能，而且完全有能力了解到该房屋实际已经售出的客观事实。被告鼎元村镇银行未予审慎审查，在应当明知该房屋已售出的情况下仍接受抵押，存在明显过错，不属于善意取得，应当承担相应的法律后果。元宝区人民法院(2018)辽0602民初1934号民事判决书，判决被告鼎元村镇银行对原告购买的坐落于丹东市元宝区房屋享有优先受偿权，损害了原告的合法权益。 一审法院认定事实：2007年12月25日，医创大药房公司与鑫泰公司签订《“林江名城”商品房买卖合同书》，约定医创大药房公司购买鑫泰公司开发的丹东市元宝区江城大街330号“林江名城”楼盘3262号楼326-1-1号，建筑面积约200平方米的商业网点（江城大街326-2号，以下简称“案涉房屋”），房屋价格为1万元/平方米，房屋总价为200万元，付款方式为先付款100万元，余款后补。该合同还就违约责任、正式商品房销售合同的签订、房屋备案登记等内容进行了约定。医创大药房公司于合同签订当日向鑫泰公司交纳购房款100万元，后分别于2008年3月12日、5月13日、6月19日付款50万元、30万元、20万元。 2008年6月19日，医创大药房公司以案涉房屋登记注册成立了丹东市医创大药房连锁有限责任公司林江名城营业部，在注册登记前，原告即已使用案涉房屋，后出租给他人用于经营天士力大药房。曾任原告丹东市医创大药房连锁有限责任公司林江名城营业部负责人的隋延平曾多次找到第三人要求办理房屋产权证书，但一直未能办理。 案涉房屋于2010年12月24日办理了房屋权属登记手续并取得房屋所有权证书（编号：丹东市房权证元宝区字第××号），房屋产权证书载明的所有权人为鑫泰公司、坐落位置为丹东市元宝区、规划用途为商业、建筑面积为210.8平方米。 2015年9月1日，鼎元村镇银行与韩双、鑫泰公司签订《担保借款合同》1份，约定鼎元村镇银行出借给韩双200万元，借款期限自2015年9月1日至2016年6月1日止，合同还约定了利率的计付方式及担保方式、担保范围等内容。约定的担保方式为鑫泰公司提供抵押担保，抵押物为案涉房屋。同日，鼎元村镇银行对案涉房屋进行了抵押核实并制作了鼎元村镇银行抵押核实书，核实书载明抵押物不存在出租、在先抵押等情况、抵押物状态与产权证书相符。2015年9月15日，案涉房屋办理了房屋抵押登记。 2018年11月，因韩双未能按照约定向鼎元村镇银行偿还借款本金及利息，鼎元村镇银行起诉韩双、鑫泰公司至该院。该院经审理后，于2018年12月21日作出（2018）辽0602民初1934号民事判决，判决主文如下：“一、被告韩双自本判决生效之日起二十日内偿还原告丹东鼎元村镇银行股份有限公司借款本金2000000元及截至2016年6月1日的利息79758.02元；并自2016年6月2日起以2000000元为本金按年利率14.04%支付逾期利息至结清之日止；二、被告韩双自本判决生效之日起二十日内支付原告丹东鼎元村镇银行股份有限公司分别自2016年2月21日起以应付利息18,558.03元为基数、自2016年3月21日起以应付利息17,399.99元为基数、自2016年4月21日起以应付利息18,600元为基数、自2016年5月21日起以应付利息18,000元为基数、自2016年6月2日起以应付利息7,200元为基数，按照年利率14.04%计算至结清之日止的复息；三、被告韩双自本判决生效之日起二十日内支付原告丹东鼎元村镇银行股份有限公司追索债权支出的律师费44000元；四、原告丹东鼎元村镇银行股份有限公司对被告丹东鑫泰房地产开发有限公司所有的坐落于坐落于丹东市元宝区，建筑面积210.80平方米，房屋权属证书编号为丹东市房权证元宝区字第××号房屋享有优先受偿权。”，该判决已发生法律效力并经鼎元村镇银行申请进入强制执行程序。在执行程序中，该院于2019年8月28日作出（2019）辽0602执1585号之一执行裁定书，裁定轮候查封案涉房屋，查封期限为3年。本院执行员于2019年11月到案涉房屋处通知承租人拟拍卖案涉房屋，医创大药房公司因此了解到（2018）辽0602民初1394号民事判决书的存在。 鼎元村镇银行成立于2011年2月21日，工商登记住所地为丹东市元宝区江城大街**，该住所，该住所与案涉房屋毗邻iv> 一审法院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”根据上述司法解释的规定，不动产登记不是确定物权的唯一依据。本案中，鑫泰公司于2007年将案涉房屋出售给医创大药房公司，医创大药房公司也已经履行了付款义务，房屋所有权已经实际由医创大药房公司享有，故应当认定医创大药房公司案涉房屋的真实权利人，鑫泰公司实际不享有对案涉房屋的处分权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”鑫泰公司以案涉房屋设定抵押的行为是否有效，因医创大药房公司是否行使追认权或者是否重新获得所有权而定，但医创大药房公司并未对此进行追认，鑫泰公司也未重获房屋所有权，故应认定鑫泰公司为案涉房屋设定抵押权的行为属于无权处分行为。 抵押权作为物权的一种，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定可以适用善意取得。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”，第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”本案中，鼎元村镇银行是专门从事金融业务的商业银行，按照《中华人民共和国商业银行法》第七条的规定，商业银行开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信状况，严格审查借款人的资信状况是商业银行履职的法定义务。鼎元村镇银行的办公地点与案涉房屋毗邻，案涉房屋实际先由医创大药房公司自营林江名城营业部，后出租给他人用于经营天士力大药房，鼎元村镇银行完全有能力知晓案涉房屋的实际状态，但鼎元村镇银行对案涉房屋进行抵押核实时，却没有对案涉房屋是否出租、是否出售的情况进行严格审查，没有履行应尽的法定审查义务。因此，应当认定鼎元村镇银行在行为当时存在重大过失，医创大药房公司是案涉房屋的真实权利人，在未经医创大药房同意的情况下，鑫泰公司与鼎元村镇银行设定的抵押权无效。 关于鼎元村镇银行提出的医创大药房公司的起诉已经超过六个月期限的抗辩意见。提起撤销权之诉期间的起算，自第三人知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起算。知道或者应当知道，是以第三人知悉对生效判决损害其民事权益事实为标准，应当根据生效判决是否送达第三人，执行时是否涉及第三人，以及第三人与案件当事人之间的具体联系等情况进行判断。撤销之诉期间的起算，可能晚于法院判决的生效时间，但不能早于生效判决的时间。本案中，医创大药房公司已将案涉房屋出租给他人用于经营天士力药房，医创大药房公司于2019年11月才通过承租人了解到本院执行员于2019年11月到案涉房屋处通知承租人拟拍卖案涉房屋，也因此了解到（2018）辽0602民初1394号民事判决书的存在，医创大药房公司于2019年11月25日向该院提交起诉状，故应认定医创大药房公司的起诉未超过法定的六个月撤销之诉期间，鼎元村镇银行的抗辩意见不能成立。 关于医创大药房公司提出的第一、四项诉讼请求。《最高人民法院关于适用的解释》第三百条规定：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。”根据上述规定，第三人撤销之诉的审查范围主要是针对原生效判决的错误部分，第三人撤销之诉实际是形成之诉，设置的目的是在于去生效判决、裁定、调解书中损害第三人合法民事权益的内容，从而保护第三人的合法实体权利。因此，在第三人撤销之诉的诉讼请求成立时，只要撤销原判决、裁定、调解书的相应内容即足以达成第三人撤销之诉的目的，且医创大药房的第一、四项诉讼请求与生效判决中确定的有关实体权利义务不属于同一法律关系，不在本案审理范围内，医创大药房公司可就此另行主张权利。 综上所述，医创大药房公司的第二、三项诉讼请求成立，三名被告对此提出的抗辩意见缺乏事实与法律依据。 一审法院判决：一、撤销本院（2018）辽0602民初1934号民事判决主文第四项“原告丹东鼎元村镇银行股份有限公司对被告丹东鑫泰房地产开发有限公司所有的坐落于丹东市元宝区，建筑面积210.80平方米，房屋权属证书编号为丹东市房权证元宝区字第××号房屋享有优先受偿权”；二、被告丹东鼎元村镇银行股份有限公司无权就原告丹东医创大药房连锁有限责任公司所购的上述第一项房屋享有受偿权；被告丹东鼎元村镇银行股份有限公司、被告丹东鑫泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力时立即办理上述第一项房屋的撤销抵押登记手续；三、驳回原告丹东医创大药房连锁有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费23664元，由被告丹东鼎元村镇银行股份有限公司、丹东鑫泰房地产开发有限公司、韩双共同负担。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点为：一、被上诉人医创大药房是否为房屋的真实权利人能否享有房屋所有权。二、上诉人在办理抵押登记中是否存在重大过失能否享有房屋抵押权。三、本案是否超过诉讼时效，原审程序是否违法。 关于第一个争议焦点：被上诉人医创大药房是否为房屋的真实权利人，能否享有房屋所有权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”根据上述司法解释的规定，不动产登记不是确定物权的唯一依据。本案中，鑫泰公司于2007年将案涉房屋出售给医创大药房公司，医创大药房公司履行了付款义务，且实际使用多年，房屋所有权已经实际由医创大药房公司享有，故应当认定医创大药房公司案涉房屋的真实权利人，鑫泰公司实际不享有对案涉房屋的处分权。 关于上诉人鼎元村镇银行主张医创大药房公司知道医创药业向鑫泰公司出具的承诺书内容，也就明确承认案涉房屋系医创药业为买卖房屋合同权利人，医创药业不能在2020年6月30日前偿还鑫泰公司全部欠款，医创药业与鑫泰公司签订的案涉房屋买卖合同书失效，其向鑫泰公司支付200万元款项将视为租金，鑫泰公司收回上述房产，医创大药房公司无权提起第三人撤销之诉的问题。经查，医创大药房公司与医创药业是两个完全独立的法人企业，医创药业单方向鑫泰公司出具的承诺书，对医创大药房公司没有约束力。另外，从承诺书内容看，承诺书载明医创药业不能在2020年6月30日前偿还鑫泰公司全部欠款，医创药业与鑫泰公司签订的案涉房屋买卖合同书失效。而鑫泰公司却在2010年12月24日办理了房屋权属登记，并于2015年9月15日，对案涉房屋办理了房屋抵押登记，可见，该承诺书中载明的内容并未实际履行，也不能认定房屋买卖合同无效。 关于第二个争议焦点：上诉人在办理抵押登记中是否存在重大过失能否享有房屋抵押权。本案中，鼎元村镇银行是专门从事金融业务的商业银行，其开展信贷业务，应当严格审查借款人提供抵押物资产实际状况。鼎元村镇银行的办公地点与案涉房屋毗邻，案涉房屋实际先由医创大药房公司自营，后出租给他人用于经营天士力大药房，鼎元村镇银行完全有能力知晓案涉房屋的实际状态，但鼎元村镇银行对案涉房屋进行抵押核实时，却没有对案涉房屋是否出租、是否出售的情况进行严格审查，没有履行应尽的法定审查义务。故原审法院认定鼎元村镇银行存在重大过失。医创大药房公司是案涉房屋的真实权利人，在未经医创大药房公司同意的情况下，鑫泰公司与鼎元村镇银行设定的抵押权无效，并无不当。 关于第三个争议焦点：本案是否超过诉讼时效，原审程序是否违法。《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出。”本案中，医创大药房公司已将案涉房屋出租给他人用于经营天士力大药房，医创大药房公司于2019年11月才通过承租人了解到丹东市元宝区人民法院执行员于2019年11月到案涉房屋处通知承租人拟拍卖案涉房屋，也因此了解到（2018）辽0602民初1394号民事判决书的存在，医创大药房公司于2019年11月25日向该院提交起诉状，故原判认定医创大药房公司的起诉未超过法定的六个月撤销之诉期间，并无不当。上诉人鼎元村镇银行的上诉主张因证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人鼎元村镇银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23664元，由上诉人鼎元村镇银行负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春霞 审判员  关 爽 审判员  张惠清 二〇二〇年十一月十日 法官助理王杨 书记员李益宁