瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初8215号 原告：张龙，男，1986年12月8日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：周建深、林晓芳，浙江哲昌律师事务所执业律师。 被告：黄晓国，男，1975年1月12日出生，汉族，住瑞安市。 第三人：邓莉芳，女，1975年5月25日出生，汉族，住瑞安市。 原告张龙与被告黄晓国、第三人邓莉芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理，依法适用简易程序，于同年9月27日公开开庭进行了审理。原告张龙及其委托诉讼代理人周建深、被告黄晓国、第三人邓莉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：一、诉讼请求：1、被告退还原告垫付建房款208519元并赔偿利息损失（从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定履行之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。二、事实与理由：2017年11月21日，被告将其所有的坐落于瑞安市江南新区××街道××幢××单元××室的房屋转让给原告，双方于当日签订《房屋买卖合同》约定房屋转让价格46.88万元。原告已向被告支付定金2万元、购房款42.88万元，尾款2万元约定待被告协助原告办理不动产权证过户完毕时付清。2018年11月26日，原告又将案涉房屋出卖给第三人并完成交付，现第三人已经装修入住。案涉房屋原建设单位中房集团瑞安房地产开发有限公司（下称中房公司）由于自身经济原因而破产清算，不宜继续承接案涉房屋后续工作，故由瑞安江南新区建设开发有限公司（下称江南公司）负责案涉房屋收缴建房款、协助办理竣工验收、不动产权证初始登记等事项。中房公司经破产清算后退回被告已经交纳的208519元购房款，根据《瑞安市住房和城乡建设局通知》（下称通知），被告必须于2020年7月24日前将中房公司退回的购房款208519元另行交纳至江南公司银行帐户，逾期未缴纳或交齐购房款的，案涉房屋将被政府收回，原告丧失房屋的实体权益。被告收到中房公司退回的购房款208519元后将其挪作他用，拒绝交纳购房款。原告得知消息后多次找被告要求其支付剩余购房款而未果。因担心房屋被政府收回而丧失房屋实体权益，原告遂于2020年7月7日由自己筹资并以被告名义向江南公司交纳了购房款208519元。现原告向被告催讨未果，故起诉。被告已将其实体权益转让给原告，却在收取原告购房款后，无故不履行合同义务，造成原告内心不安，不得已采取了必要的措施。被告的行为显属违约，原告现根据民法总则第一百二十一条之规定提起诉讼，应支持诉讼请求。 被告辩称：案涉房屋是经济适用房，被告于2012-2013年间报名经政府审查符合条件获得购房资格，于2015年12月25日与中房公司签订《瑞安市经济适用房买卖合同》，但该合同第十四条已写明该房屋在购买后未满五年不得上市交易。因此，原告与被告于2017年11月21日签订的房屋买卖合同违反有关规定，不能成立。被告在收到中房公司退回的购房款208519元后，因经济困难，确实将其挪作他用，但原告当时是自己愿意向江南公司交款并同意被告以后慢慢还款的。因此，原告的诉讼请求不应支持。 第三人述称：原告将案涉房屋出卖给第三人，双方于2018年11月26日签订房屋买卖合同，成交价格558000元。原告与被告双方的争议，只要不影响第三人的合法权益即可。 当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告向本院提交证据：1、身份证，以证明当事人身份情况；2、《瑞安市经济适用住房买卖合同》（合同编号：×××18），《临时管理规约》，黄晓国与张龙之间的《房屋买卖合同》及其附件，张龙与邓莉芳之间的《房屋买卖合同》，黄晓国作为购买方的房款发票，黄晓国作为交款人的定金收据（复印件加盖中房公司管理人印章），黄晓国出具给张龙的收款收据1张及支付宝付款账单打印件2张（定金2万元）、收条2张（房款22万元、13万元），黄晓国作为交款人的物业维修基金及房屋登记费、物业费、装修押金、垃圾清运费、水电周转金的收款收据5张，《装修许可证》及相关收款收据，江南公司出具的《证明》，以证明当事人之间有关案涉房屋实体权益转让的事实、原告已按约向被告交付转让费、案涉房屋已经交付使用的事实；3、瑞安市住房和城乡建设局发出的《通知》（照片打印件），黄晓国作为汇款人、江南公司为收款人的《国内汇款付款通知单》，以证明原告因案涉房屋存在收回而丧失所有权风险的危急情况而代被告垫付购房款208519元的事实。原告原已申请证人蔡某、林某出庭作证，后在庭审中放弃申请。被告、第三人没有向本院提交证据。 本院认证意见：根据当事人质证意见，本院经审查对原告提交的上述证据，均予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋系坐落于瑞安市江南新区××街道××幢××单元××室的房屋。2015年12月25日，被告与中房公司签订《瑞安市经济适用房买卖合同》（合同编号：×××18），约定：被告向中房公司购买该房屋；建筑面积73.17平方米，应享受控制建筑面积70平方米内单价4172元、超控制建设面积3.17平方米单价6172元，总价款311605元；2016年12月20日前交付房屋；办理权属登记时明确注明为经济适用房、国有划拨土地、有限产权；购买后未满五年不得上市交易，确需转让的由政府回购；购买超过5年以上，确需转让的由政府优先回购，政府决定不予回购的方可向他人转让；政府回购或向他人转让的，购房人按照其拥有的有限产权份额80%获利总价款的相应部分，政府拥有的产权份额20%部分上缴财政部门；经济适用房向他人转让后转为商品住房，等等。2017年11月21日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买该房屋，注明系经济适用房；转让价格46.88万元，合同订立之日付定金2万元，2017年12月6日前付购房款42.88万元，余款2万元等不动产证过户完毕同时付清；被告保证权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，由被告负责理清，给原告造成损失的，被告负责赔偿，赔偿金额以实际损失为准，等等。按当事人陈述，原告已按约给付被告购房款44.88万元，余欠2万元按约未付。2018年11月26日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定：第三人向原告购买该房屋，转让价格55.8万元，合同签订之日付定金3万元，2018年12月10日前付购房款49.8万元，余款3万元等不动产证过户完毕一次付清，等等。现第三人已经装修入住该房屋。被告与中房公司签订的《瑞安市经济适用住房买卖合同》（合同编号：×××18）及《临时管理规约》随上述《房屋买卖合同》的签订一并交付给买受方。2020年6月1日，瑞安市住房和城乡建设局向被告发出通知：中房公司因自身经济原因，已进入破产清算阶段，不宜继续承接经适房后续工作，现由江南公司负责江南新区经适房（云江嘉园）剩余房源的销售，你户若选择一次性全额缴纳剩余购房款的，请务必于2020年7月24日前将剩余购房款缴纳至江南公司账户（写明开户行、账号），逾期将根据《关于规范瑞祥新区、江南新区已购经济适用住房上市交易有关事项的通知》〔瑞政办（2019）47号〕文件要求，作出拟解除合同的告知书，等等。2020年7月7日，原告通过被告的银行账户向江南公司交款208519元，汇款备注“黄晓国瑞安江南新区经济适用房房款尾款”。按当事人陈述，原告上述交款的背景情况是中房公司退购房款208519元给被告后，被告将其挪作他用，原告另行筹款代被告向江南公司支付了购房款208519元。2020年7月14日，江南公司出具黄晓国作为购买方的购房款的发票（购房款295356.19元、税额14767.81元，合计310124元）。 本院认为：案涉房屋系经济适用房、国有划拨土地、有限产权，根据合同约定及政策规定，涉及上市交易时间限制、政府优先回购、划拨转出让、有限产权处置等问题。原告与被告之间针对案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，上述因素导致合同能否实际履行具有不确定性，但双方当时对此是明知的，不应由此认定上述《房屋买卖合同》无效。经审查，上述《房屋买卖合同》应当认定合法有效。合法有效的合同，当事人应当全面按约定履行。根据上述《房屋买卖合同》的约定内容及当事人陈述，被告在收到中房公司退还的购房款后，确实有义务补足购房款。被告将退还款项挪作他用，拒不补足，对原告构成违约。原告自愿代被告补缴，是为了防止因被告违约导致损失扩大，不应成为被告拒绝承担违约责任的理由。原告请求被告给付其代付补足购房款208519元并依法赔偿利息损失，应予支持。鉴于退款、补缴均发生在上述《房屋买卖合同》签订之后，双方对于何时补缴、被告何时偿还原告代缴款项未作具体约定，且应当考虑在瑞安市住房和城乡建设局通知要求的2020年7月24日前补足，故原告主张赔偿利息损失的计算方法为：从起诉之日（2020年8月14日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定履行之日止，依据充分，应予支持。被告以案涉房屋在购买后未满五年不得上市交易为由，主张上述《房屋买卖合同》不成立，缺乏依据，不予采纳。被告主张原告同意其以后慢慢还款，缺乏依据，不予采纳。原告在起诉状中指出依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条之规定而起诉，显然主张原告代被告补缴构成无因管理之债权债务关系。本院认为，无因管理的构成要件包括：管理他人之事务、管理事务有利于他人、管理人无法律上的义务。原告代被告补缴购房款的行为，涉及代被告履行被告与中房公司之间的合同，包含为被告取得合同权利和负担合同义务，并非单纯的避免被告的损失，按通常理解，不应认定符合无因管理的构成要件，原告有关主张不应采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下： 被告黄晓国于本判决生效后十日内一次性给付原告张龙垫付建房款208519元及利息损失（以208519元为基数，从2020年8月14日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定履行之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4428元，减半收取2214元，由被告黄晓国负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  员  周新弟 二〇二〇年十一月三日 （代）书记员  潘 密 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。