黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0113民初2499号原告：李显志，男，1977年10月14日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：宋香娟，黑龙江宋香娟律师事务所律师。被告：韩磊，男，1992年5月5日出生，汉族，个体，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：杨鹏树，黑龙江佳旭律师事务所律师。原告李显志诉被告韩磊合同纷纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋香娟、被告韩磊及其委托诉讼代理人杨鹏树均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的土地厂房转让协议书两份均无效；2、请求法院判令被告立即返还原告定金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系哈尔滨市人。被告以位于双城市幸福乡永支村三项用地使用权人王印同意并确认的名义，于2018年12月4日，与原告签订土地厂房转让协议书两份，约定将涉案土地（使用面积为17597平方米）及地上院内所有设施和绿化树木等地上所有物转让给原告。双方就过户等相关事宜均作出具体约定，转让金额为150万元，签订协议之日，原告先行向被告交付转让定金10万元，余款140万元约定二十天内，就该转让行为双城市幸福乡永支村村民委员会确认盖章后付清。但事实上二份协议一直未得到村委会的确认，且此转让行为也未经民主议定程序。因原、被告双方合同目的无法实现，原告便多次找被告要求返还定金未果。故原告起诉到法院，请依法判决。被告辩称，一是答辩人与被答辩人之间签订的合同合法有效。2018年12月4日，答辩人与被答辩人签订了两份土地厂房转让协议书。该两份协议书，系双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思表示，且两份协议并不具有法律规定的合同无效的情形。二是答辩人积极履行协议，被答辩人系违约方。双方签订完协议后，答辩人为促成交易履行完合同内容，积极准备。按照协议约定乙方（即被答辩人）首先支付给答辩人定金十万元整，答辩人保证二十天内甲方乙方在现场签字，乙方支付余款壹佰肆拾万元整。但被答辩人在约定的期限内告知答辩人，因自身原因将不再购买厂房及土地，不能履行协议内容。按照买卖合同及其司法解释，买受人的基本义务是按照合同约定支付价款。在被答辩人明确不购买厂房与土地，不支付约定好的价款的情况下，已构成违约。三是双方没有约定返还定金条款，定金不予返还。被答辩人第二诉请是：“请求法院判令被告立即返还原告定金10万元。”被答辩人在诉状中自认了支付答辩人的款项为定金。我国合同订立原则的基础为意思自治，立法本意更体现了此原则。故如双方当事人在有约定的情况下，按照约定，没有约定的情况下由法律进行规范。双方当事人签订协议时只是约定了：“证明人韩磊保证土地使用权人王印和乙方李显志双方在场的同时，二十天内签字盖章，如果二十天内不能签字盖章，证明人韩磊退回李显志先前支付的转让定金10万元。”从该约定上看，双方只是对签字期限与结果做出了约定，如果在20天内签不上字，则需要退回定金。并没有约定，如被答辩人不买了，依然退回定金。本案中，双方并未对定金的退回进行约定，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”故被答辩人诉请第二项没有事实与法律根据，应被驳回。综上，被答辩人与答辩人之间订立的合同有效，在被答辩人支付定金后反悔不购买约定的厂房及土地的情况下，构成违约。故请法院在查明事实的基础上，驳回被答辩人的诉请。原、被告为了证明自己的主张成立均当庭举示了证据，经质证，本院对证据认证如下：原告举示的身份证能够证明原告身份情况；原、被告各自举示的两份协议书（实质为同一证据，一式两份的价格150万元，一式两份为价格185万元）能够证实李显志作为乙方与韩磊、万国君作为证明人（双城市幸福乡××、王印为土地使用权人）签订土地厂房转让协议书两份，协议书的落款时间为2018年12月4日。协议中均有李显志、万国君、韩磊的手写体的亲笔签名，且李显志、韩磊还标了身份证号；原告举示的证据收据1张、转账明细两张能够证实2018年12月4日李显志向韩磊交纳购买双城区幸福乡永支村土地及厂房（地号1/37/9/896）定金10万元；被告举示的集体土地使用权证能够证实涉案土地均登记在双城市幸福乡××、王印名下；被告举示的转让协议书、授权委托书、证明书能够证实王印与韩磊于2015年3月1日签订转让协议书，王印将涉案土地出卖给韩磊；2016年12月16日，王印签署授权委托书，授权韩磊全权处理涉案土地及地面上附属房产的买卖及处置等一切事宜；被告举示的证据录音光盘能够证实2018年12月22日李显志找韩磊索要10万元定金未果。本院对上述证据均予以采纳。本院经审理查明的事实：涉案土地为三项用地，土地使用权人均登记在双城市幸福乡××、王印名下；王印与韩磊于2015年3月1日签订转让协议书，王印将涉案土地出卖给韩磊；2016年12月16日，王印签署授权委托书，授权韩磊全权处理涉案土地及地面上附属房产的买卖及处置等一切事宜；2018年12月4日李显志作为乙方与韩磊、万国君作为证明人（双城市幸福乡××、王印为土地所有权人）签订土地厂房转让协议书，一份为价格150万元，一份为价格185万元，两份合同中均有李显志、万国君、韩磊的手写体的亲笔签名，且李显志、韩磊还标了身份证号；2018年12月4日李显志向韩磊交纳购买双城区幸福乡永支村土地及厂房（地号1/37/9/896）定金10万元。2018年12月22日李显志找韩磊索要10万元定金未果。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和灭失，经依法登记发生效力，未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外”本案中，涉案土地登记在王印和双城市幸福乡永支村名下，其为涉案土地的使用权人。韩磊称其已购买涉案土地，其为涉案土地的所有权人的观点，本院不予支持。因涉案土地未办理转移登记，未登记在韩磊名下。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条中规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”。本案中，涉案土地的两份协议上韩磊均在证明人处签字和按印，协议上甲方处均为空白。涉案土地的所有权人王印和双城市幸福乡永支村均未在涉案土地的两份转让协议上签字、按印或是盖章，该两份协议均不能成立。根据上述规定，韩磊应返还李显志向其交付的定金10万元。综上，对李显志提出的要求韩磊立即返还其定金10万元诉讼请求，本院予以支持；李显志要求确认原、被告签订的两份土地厂房转让协议书均无效的诉讼请求，本院不予以支持。韩磊提出的涉案两份协议书均有效，李显志违约在先，定金不应返还等所有抗辩理由，因无有效证据予以支持，均不能成立，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内被告韩磊返还原告李显志定金人民币10万元。二、驳回原告李显志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1150元，由被告韩磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 李 君二〇二〇年十一月十六日书记员 孔培培