福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0124民初1845号 原告：福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会，住所地闽清县梅城镇解放大街**，统一社会信用代码54350124ME1007520P 法定代表人：吴贤成，主任。 委托诉讼代理人：郭学金，福建学金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚兴禄，福建学金律师事务所律师。 被告：黄顺禄，男，1964年4月23日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人:张敬欣，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人:侯实习，福建国富律师事务所律师。 原告福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会（以下简称城关村委会）与被告黄顺禄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城关村委会的委托诉讼代理人郭学金、被告黄顺禄的委托诉讼代理人张敬欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城关村委会提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的租金2714658.75元（自2019年4月9日起至2020年7月8日止共计15个月，按租赁实际使用面积7239.09平方米，以每平方米月租金25元计算，每月租金为180977.25元）；二、判令被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2015年12月25日原、被告签订房屋租赁合同约定：被告承租原告坐落于闽清县××大厦××层，建筑面积约为7455平方米，原告同时将大厦地下室的三十个车位交付被告配套使用，租期20年，租期自原告向被告实际交付出租房屋之日再扣减十个月装修免租期后起算，前三年月租金为每建筑平方米25元，每三年递增5%,当月租金于当月5日前付清，原告大约于2016年6月30日前将出租房屋交付被告，提前或延迟交付的按实际交付日期计算租期，租赁合同签订后，因开发商的原因导致原告无法按预期的时间交付出租房屋，且因配套工程建设，被告实际租赁面积减少为7239.09平方米；为了尽快履行合同，经双方协商一致，并征得开发商同意后，原告在开发商未规范办理房屋交接手续情况下，于2018年8月8日将租赁房屋实际交付被告，被告接管后即开始装修租赁房屋，并注册关联公司闽清县龙鑫隆商场有限公司利用租赁场地于2019年1月23日对外开展超市经营活动，依据双方合同约定，延迟交付租赁房屋的，以实际交付日期计算租期，即2018年8月8日实际交房扣减十个月装修期后于2019年4月9日起计算租期，被告于2018年8月8日接收租赁房屋后，对租赁房屋进行装修，并占有使用，经营收益至今，被告应依据双方合同约定向原告支付租金，但被告以双方至今未确认装修期，也没有确认被告开业日期，且被告实际租赁面积双方尚未核定为由，不予支付租金，导致双方争议，为维护原告的合法权益，请求依法判准原告的诉讼请求。 黄顺禄辩称，一、原告要求答辩人支付租金没有法律依据和合同依据。（1）《房屋租赁合同》为附生效条件合同，目前生效条件未达成，答辩人没有履行支付租金的义务，答辩人与原告因《房屋租赁合同》于2018年8月7日向贵院提起缔约过失责任纠纷一案，经贵院和福州市中级人民法院判决认定目前已发生法律效力，两级法院均认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定和双方在《房屋租赁合同》中约定,原告应于承建商或开发商将租赁房屋交付原告之日起十内将出租房屋交付被告，原告交付的出租房屋以承建商或开发商交付的房屋现状为准，原告约于2016年6月30日前将出租房屋交付被告，提前或延迟交付的按实际交付日期计算租期。因此，两级法院均认为《房屋租赁合同》为附生效条件的租赁合同，至本案起诉之时，租赁标的仍未经整体验收合格，故《房屋租赁合同》成立而未生效。根据《合同法》第四十五条规定，《房屋租赁合同》的法律效力目前还处于不确定的状态，答辩人没有履行支付租金的义务。（2）租赁标的物租赁面积不明确，原告主张的租赁面积没有事实依据。根据《房屋租赁合同》第一条约定，租赁标的物建筑面积约为7455㎡，同时合同还注明以房产证登记面积为准，这说明7455㎡仅是预估面积，不是实际租赁面积，双方认同以房产证登记面积作为计价面积。但是截至本案起诉之日，原告仍没有为租赁标的物办理房产证，仅凭借两张自行制作的面积测量表来认定租赁标的物的租赁面积，没有事实依据。（3）租赁标的物没有实际交付给答辩人使用，租赁期起始时间不明确，原告主张2018年8月8日实际交房没有证据予以证明。2018年8月1日至2020年6月2日期间，答辩人多次致函原告，督促原告依照《房屋租赁合同》的约定，尽快交付租赁标的物，但截至2018年10月25日，福州市中级人民法院就双方因租赁标的物缔约过失责任纠纷作出（2018）闽01民终7329号民事判决书止，原告仍没有依照合同约定履行交付义务。原告不能提供证据表明已经履行了交付租赁标的物义务，应当承担举证不能的后果。（4）租赁标的物一层部分区域被原告占用设置配电机房，相应的租赁面积应当扣除。双方签订《房屋租赁合同》之时，大致明确了租赁标的物的范围即晨光大厦1-3层大约7455㎡，但是因设置配电机房需要，原告擅自占用了租赁标的物一层的部分店面，导致答辩人无法实际使用，该部分的租赁面积应当予以扣除。 二、因新冠疫情影响，社会各行业均有不同程度的经营损失，如人民法院认定答辩人应承担支付租金的义务，基于公平原则，请求2020年2月至5月期间的租金酌情减免50%。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的2019年1月23日“闽清县龙鑫隆商场”试营业广告单及照片，可以证明被告已经实际使用原告提供的租赁场所进行经营活动，此时间点应视为原告实际交付被告租赁场所的事实；租金缴纳通知函及回复函（各二份），可以证明原告认可被告缴纳租金的起算时间为2019年11月24日，也间接认可被告于2019年1月23日“闽清县龙鑫隆商场”试营业时间视为原告租赁场所交付被告时间；从闽清县不动产登记和交易中心档案室调取的由福州市勘察院对闽清晨光大厦建筑面积测量表，可以确认被告租赁原告场所面积为7239.09平方米。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月25日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告坐落于闽清县××大厦××层，建筑面积约为7455平方米，原告同时将大厦地下室的三十个车位交付被告配套使用，租期20年，租期自原告向被告实际交付出租房屋之日再扣减十个月装修免租期后起算，前三年月租金为每平方米25元，每三年递增5%,当月租金于当月5日前付清。合同签订后，因房屋未正式验收无法交付，2018年8月6日原告书面告知被告其已征得开发商同意让被告“先行进驻租赁房屋进行前期的内部整理、整修工作”，2018年12月11日“晨光大厦”通过闽清县住房和城乡建设局验收，2019年1月23日“闽清县龙鑫隆商场”对外试营业,2019年12月25日、2020年6月1日原告连续二次函告被告“应于2019年11月24日起（以贵方对外营业之日起扣减10个月装修期计算）按合同约定向本村缴纳租金”，被告也相应予以函复。经查，原告租赁给被告的面积为7239.09平方米，被告从租赁晨光大厦地面一至三层开始均未向原告缴纳租金。 本院认为，被告实际占有、使用原告租赁场地从事生产经营活动，原告要求被告支付相应的场地使用租金不违反相关法律、法规规定，本院予以支持。本案主要二存在个争议：租金起算时间的确定及租赁场地所从事的生产经营活动是否受新冠疫情影响。 争议一、2019年1月23日“闽清县龙鑫隆商场”对外试营业,应视为被告已实际占有、使用原告的租赁场所从事生产经营活动，按双方签订的《房屋租赁合同》约定“租期自原告向被告实际交付出租房屋之日再扣减十个月装修免租期后起算”，被告支付原告租金应从2019年11月24日起计算符合规定，在原告函告被告缴纳租金起始时间上也得到印证。为此，被告租赁原告晨光大厦地面一至三层的租金从2019年11月24日开始计算至2020年7月8日止，共计227天，租金1350635元（7239.09m2×25元/m2×12月/年×227天÷365天/年）。 争议二、新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，因防控疫情需要各级政府所采取的限制人员出行、聚集等措施的实施对各行业商业运营均存在不同影响。根据公平原则，因疫情影响本院酌情减免被告1个月租金，即180977.25元。 综上所述，城关村委会的部分诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决如下： 一、黄顺禄于判决生效之日起十日内支付拖欠福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会租金1169657.75元； 二、驳回福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28517元，减半收取14258.5元，由福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会负担6595.5元，由黄顺禄负担7663元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  俞桂天 二〇二〇年十一月十一日 书记员  张 俐 附本判决书引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。