湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0591民初515号原告：李红梅，女，汉族，1974年8月14日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区，被告：宜昌市康龙大厦物业有限公司，住所地宜昌东山开发区深圳路，统一社会信用代码914205007641103063。法定代表人：但一兵，系该公司总经理。被告：宜昌市康龙实业有限责任公司，住所地宜昌市西陵一路**，统一社会信用代码91420500706871182B。法定代表人：邵芳，系该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。（特别授权）原告李红梅与被告宜昌市康龙大厦物业有限公司（以下简称“康龙物业公司”）、宜昌市康龙实业有限责任公司（以下简称“康龙实业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告李红梅、被告康龙物业公司和康龙实业公司的委托诉讼代理人吴超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红梅向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告康龙物业公司向原告支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的收益额8265.36元、截止2020年5月18日的违约金4132.68元，合计12398.04元。并自2020年5月19日起至实际清偿之日止，以1377.56元为基数，以0.5‰为标准继续支付逾期违约金；2.判令被告康龙实业公司对康龙物业公司前述债务承担连带清偿责任；3.案件受理费由两被告承担。事实与理由：2005年10月18日原告向被告康龙实业公司购买康龙家具广场三层E90、E92号商铺，2015年8月13日，原告与被告康龙物业公司签订《不动产合作经营合同》，合同约定原告将其商铺委托康龙物业公司经营管理，期限5年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。合同约定合作期间，康龙物业公司于每月15号前向原告支付上一个月的收益额1377.56元，合同第八条第二款约定，若康龙物业公司逾期向原告支付收益额，每逾期一日，按月固定收益额的0.5‰承担逾期付款违约责任。若逾期6个月未支付全额租金，视为康龙物业公司违约，应按合作期内未履行期间收益额50%向原告承担违约责任。合同签订后，原告将商铺交康龙物业公司经营，后因经营困难，康龙物业公司未及时向原告支付收益，2019年5月15日原告提起诉讼，宜昌市三峡坝区人民法院判决被告康龙物业公司支付2017年8月1日至2019年10月31日的租金及相应违约金，判决生效后康龙物业公司未履行，并拒绝支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的受益。被告康龙实业公司持有康龙物业公司97.60%的股权，但一兵和王基贵仅持有2.4%的股权。但一兵既是康龙物业公司的法定代表人也是康龙实业公司总经理，并持有康龙实业公司45.9%的股权。被告康龙实业公司还多次代替康龙物业公司向原告支付房屋受益，股东财产与公司财产混同。因此被告康龙物业公司实际为一人有限责任公司。根据《公司法》相关规定，被告康龙实业公司应当对康龙物业公司的本案债务承担连带清偿责任。为维护自身合法权利，特提起诉讼，请法院依法判决。被告康龙物业公司辩称，1.康龙家具广场已于2019年关门停业，原因是因业主过渡维权、拉横幅、口头和书面通知商铺经营户腾退商铺，导致商户正常经营受影响，2019年8月商户陆续退场，康龙物业公司没有实际占用原告商铺，不应支付固定收益；2.康龙物业公司与原告签订的是《不动产合作经营合同》，区别于一般房屋租赁合同，商场经营好坏和商户的去留，直接关系到合同目的，商场关门后还由康龙物业公司支付固定收益，违反公平原则；3.受新冠××影响，政府出台减免租金优惠政策，请法院考虑。被告康龙实业公司辩称，1.康龙实业公司不是本案适格的被告，原告突破合同相对性原则起诉没有事实和法律依据。原告提交的《不动产合作经营合同》上明确合同双方为原告和康龙物业公司，该合同对康龙实业公司不具有约束力；2.康龙实业公司没有滥用公司法人独立地位，康龙物业公司对管理的商铺因多种原因不能出租，没有租金来源，属于商业风险，康龙实业公司也遭受巨大损失。本案中商业风险包括物业设备老化、商户退场、商场空场、竞争对手竞争、管理成本增加等，合同期间前十年康龙物业公司一直未拖欠租金，2015年市场走下坡路，竞争激烈，但业主的返租标准还上浮了30%，业主在市场环境变化情况下，能够获得收益，不需为商场任何支出买单，包括电梯、公共设施维护费用等，商场成本增加、没有租金来源是业主收益无法及时足额获得的直接根本原因；3.康龙实业公司与康龙物业公司均为独立法人，从工商登记信息、股东出资信息、税务登记信息、社保登记信息以及经营业务来看，不存在人格混同情形；4.本案系系列案件，案件事实基本一致，宜昌市中级人民法院作出终审判决认定原告与康龙物业公司签订的合同有效，对双方具有约束力，原告追加答辩人为被告与上述认定相悖，康龙物业公司是支付租金、承担违约责任的主体；5.原告与康龙物业公司合作近15年，康龙物业公司作为康龙实业公司的子公司，为独立法人，不存在恶意逃避债务情形，依据《公司法》的规定应由其承担民事责任。综上，请法院对驳回原告对答辩人的诉请。经审理查明，原告李红梅系宜昌市高新区城东大道22号康龙家居广场三层E90、E92号商铺（产权证号为：宜市房权证宜昌开发区字第**、第××号）产权人，2015年8月13日，李红梅（甲方）与康龙物业公司（乙方）签订《不动产合作经营合同》，合同约定甲方将其商铺委托乙方经营管理，期限5年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。合同约定合作期间，乙方于每月15号前向甲方支付上一个月的收益额，甲方每月收益为1377.56元，该收益额为税前金额，甲方实际收益额以扣除应缴税额后的金额为准，乙方负责协助税务机关从甲方收益额中代扣代缴，合作期间国家税收法律、政策发生调整的，双方同意按调整后的规定执行。合同第八条违约责任及争议的解决第2项约定：“乙方逾期向甲方支付收益额，每逾期一日，按月固定收益额的0.5‰承担逾期付款违约责任。若乙方逾期6个月未支付全额租金，视为乙方违约，乙方应按合作期内未履行期间收益额50%向甲方承担违约责任”。同时查明，合同履行期间，因康龙物业公司拖欠商铺收益，原告李红梅于2019年10月向本院起诉，要求康龙物业公司支付2017年8月1日至2019年10月31日期间的商铺收益并承担违约责任，本院于2019年12月7日作出(2019)鄂0591民初1373号民事判决书，判令康龙物业公司支付原告2017年8月1日至2019年10月31日的商铺月收益共计32693.76元，并以税后月收益额1210.88元为基数，分别按日0.5‰和中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍，向原告计付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。该判决已生效，康龙物业公司未履行。另查明，本院在后续同类系列案件中，就税率问题向税务机关进行了核实，宜昌市高新区税务局出具《情况说明》，证实代征税率标准2016年5月1日至2018年12月31日期间房产税为12%、印花税为0.1%，2019年1月1日至2021年12月31日期间房产税12%、印花税0.1%均减半征收。双方当庭认可按上述税率标准计算原告商铺税后月收益为1294.21元。再查明，因被告康龙物业公司拖欠原告商铺收益，原告李红梅在2019年多次参与商铺业主组织的维权。关于人格混同，在2019年同类案件中，本院在（2020）鄂0591民初1377号翁卓艳诉康龙物业公司与康龙实业公司房屋租赁合同纠纷一案中，一审判决认定康龙物业公司与康龙实业公司人格混同，判令康龙物业公司承担商铺收益返还责任并支付违约金，由康龙实业公司在其出资额976万元内承担连带清偿责任。宜昌中级人民法院于2020年6月12日作出（2020）鄂05民终874号民事判决书，对该案一审判决予以维持，现该判决已生效。上述事实，有《不动产合作经营合同》、企业工商登记信息、业主会议照片、宜昌高新区税务出具的《情况说明》、（2019）鄂0591民初1373号民事判决书、（2020）鄂05民终874号民事判决书以及当事人当庭陈述等在卷证实。本院认为，本案系被告康龙物业公司长期拖欠业主商铺收益引发的系列纠纷，案件基本事实一致。本院在双方（2019）鄂0591民初1373号案件中，对被告康龙物业公司欠付原告李红梅2017年8月1日至2019年10月31日期间的商铺收益引发的纠纷进行了审理，并作出生效判决。原告李红梅对后续自2019年11月1日至合同期满的商铺收益再次提起诉讼，庭审中双方对商铺月收益税后标准予以认可，双方争议的焦点在于：一是康龙实业公司是否应当承担连带清偿责任；二是新冠××疫情期间的商铺收益是否应当减免。一、关于康龙实业公司是否应当承担连带清偿责任问题。在本院前期审理的同类系列案件中，一审及二审生效判决认定康龙实业公司为康龙物业公司的控股股东，两公司系关联公司，两公司在股东持股比例、公司业务决策、公司财务情况均存在人格混同。康龙实业公司因实施将康龙大厦自有房产全部抵押、以康龙物业公司等关联公司提供担保等行为，导致其自身及关联公司资金短缺，影响了康龙物业公司的正常经营管理，一定程度上造成了康龙物业公司拖欠包括原告李红梅在内的众多业主商铺收益款的现状。康龙实业公司在其股东出资额范围内应对康龙物业公司欠付原告的商铺收益及违约金承担连带清偿责任。康龙物业公司辩称康龙家居广场关门停业与业主不理性维权有直接因果关系，本案系被告未按期支付收益款违约在先，业主维权在后，康龙家居广场关门停业亦非业主维权直接导致，承租商户未续约受多种因素的影响，故被告的该答辩意见本院不予支持。二、关于新冠××疫情期间的商铺收益是否应当减免问题。双方合同期满时间为2020年4月30日，因新冠××疫情爆发，2020年1月底湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应，因疫情防控需要，商铺关闭，暂停营业。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于合同案件的审理第6条之意见，承租非国有房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。且参考《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》的相关内容：减免中小微企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。疫情期间被告康龙物业公司的欠付的商铺收益应予减免调整。疫情发生后全国各地也相继出台了疫情期间租金减免政策，尤其对个体工商户、中小微企业减免租金予以了大力支持，助力复工复产、营造好的营商环境，并视具体情况对给予租户减免租金的出租方，根据其申请在当年房产税、城镇土地使用税上给予相应的困难减免的政策优惠照顾，也兼顾了出租方的利益。结合本案具体案情，根据公平原则，本院酌定免除被告康龙物业公司欠付原告李红梅2020年2月至4月期间的商铺收益。综上，被告康龙物业公司还应向原告李红梅支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的商铺税后收益共计3882.63元，并承担相应的违约责任，关于违约金的具体计算方式，在（2019）鄂0591民初1373号案件中已阐明，不再赘述。对上述欠付的商铺收益及违约金，被告康龙实业公司在其出资额976万元范围内承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，判决如下：一、被告宜昌市康龙大厦物业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李红梅支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的商铺税后月收益共计3882.63元，并以税后月收益额1294.21元为基数，分别按日0.5‰和中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍，向原告计付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；二、被告宜昌市康龙实业有限责任公司对被告宜昌市康龙大厦物业有限公司欠付原告李红梅的上述款项在其出资额976万元范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告李红梅的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费55元（减半收取，原告已预交），由被告宜昌市康龙大厦物业有限公司、宜昌市康龙实业有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 谷 鹏二〇二〇年十一月十七日书记员 程伊尔