湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初4084号 原告：钟向前，男，1972年2月9日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：肖维，湖南夏海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳来泉，湖南夏海律师事务所实习律师。 被告：黎智，男，1988年10月19日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：王威，湖南金球律师事务所律师。 原告钟向前诉被告黎智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行审理。钟向前的委托诉讼代理人肖维、阳来泉，黎智及其委托诉讼代理人王威均到庭参加庭审。本案现已审理终结。 钟向前向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2017年9月18日签订的《房屋租赁合同》以及2019年6月26日签订的《补充协议》于2020年8月2日已经解除；2、黎智支付钟向前2019年12月19日之前欠付的租金25242.47元，2020年6月20日至2020年8月2日的租金17481.39元，合计42723.86元；3、黎智按照500元／天的标准支付钟向前2020年8月3日至2020年8月20日的房屋占用违约金9000元（2020年8月21日至实际交还房屋之日的房屋占用违约金按照500元／天的标准另行计算）；4、黎智按照欠付租金金额的1%／天支付钟向前2019年12月20日至2020年8月20日期间的违约金73032.14元（2020年8月20日起至黎智实际支付完毕租金之日的违约金按照欠付租金金额1%／天另行计算）；5、黎智腾空房屋、恢复原状并保持清洁良好状态后交还给钟向前；6、黎智承担本案诉讼费、律师费（律师费3333元）、保全费。事实与理由：双方于2017年9月18日签订《房屋租赁合同》，约定由黎智承租钟向前所有的位于长沙市望城区××街道××路××号澳海澜庭66栋112室一楼、建筑面积138.14平方米的房屋；承租期限自2017年9月15日至2022年9月14日。双方于2019年6月26日签订《补充协议》，重新约定2019年6月20日至2020年6月19日之间的租金计付方式，其余按原合同执行。自2019年12月19日开始，黎智一直拖延支付租金，经钟向前多次催促仍拒绝支付。为了共克时艰和支持实体店经营，钟向前愿意减免计租期2月9日至复工复产后3月10日的租金9257.53元，违约金标准由原来的1000元／天降低到欠付金额的1%／天计算。鉴于黎智的拒付租金行为，钟向前特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 黎智辩称，1、希望钟向前基于实际情况不解除合同，黎智之前一直按时缴纳租金，后来因为疫情影响，经营出现困难，且对该情况向钟向前进行了明示；2、除了疫情影响，在此之前黎智也多次与钟向前对门面经营状况进行沟通，但是一直没有得到妥善解决；3、疫情结束后，钟向前的确向黎智提出要求支付房租，黎智基于疫情期间的处理方案没有确定，以及经营状况没有改善，希望钟向前能商谈并妥善予以解决。此后，钟向前便不再进行沟通，导致黎智主张无门。同时，黎智在收到钟向前于8月2日寄的律师函后，即刻与另一位经营户协商，以书面形式向钟向前提出，希望能够基于平等条件下，友善解决房屋租赁问题，但一直没有得到钟向前的回复。其实，在黎智收到钟向前的律师函之前，黎智就听旁边的经营户盼盼门业老板说过，钟向前已经同意将他的门面租金进行大幅度调整且会来长沙与他进行当面沟通并签订补充协议。正是这样，黎智才希望进行面谈疫情期间租金等事宜，因为没有得到钟向前的正面回复，所以才没有交租金。黎智并不是恶意拖欠租金，而是基于履行合同的情况发生重大改变，希望与钟向前重新达成协议，在确定新的合同后黎智愿意补交租金，也愿意对新的合同进行履行。关于违约金，钟向前的主张明显过高，合同法有关于主张违约金不得超过实际损失的规定，黎智一直在良好的履行合同，并不是恶意违约，没有按期缴纳租金的原因是因为目前还没有与钟向前达成新的一致合意，因此并不处于违约状态。如果钟向前一定要解除合同，黎智对案涉门面装修投入产生损失，保留要求钟向前赔偿的权利。关于房屋占用费500元/天，明显过高，且该条款属于格式条款，没有任何对黎智进行明示的标志，且对黎智的权利极大的不利，应当认定该条款无效。 经审理查明：2017年9月18日，钟向前（出租方、甲方）、黎智（承租方、乙方）（黎智落款时间为2017年9月12日）签订《房屋租赁合同》，钟向前将其所有的位于长沙市望城区××街道××路××号澳海澜庭66栋112室一楼、建筑面积约138.14平方米的房屋出租给黎智用于经营灯具买卖。租赁期限自2017年9月15日至2022年9月14日；租金先付后用并列明租金支付时间以及具体金额；履约保证金1.5万元。合同还约定，黎智有拖欠租金累计达两个月或不按照合同约定缴纳各项费用等行为的，钟向前有权终止合同、收回房屋，已支付的租金及履约保证金不予返还，由此造成钟向前损失的，黎智应予以赔偿。黎智必须在合同期满、解除或终止后七天内清场并将所属可移动、拆除的设施设备腾空，并将租赁房屋恢复至清洁良好的状态后还给钟向前。合同解除或终止后，黎智未及时交还房屋的，每占用一天按1000元的标准支付占用费；如果通过诉讼途径解除合同的，黎智还应承担钟向前的其他损失，包括但不限于律师费、诉讼费、第三方违约金等。关于违约责任，黎智未按合同约定支付房租的，每逾期一日，按1000元／天的标准支付违约金。同时，合同还约定其他具体内容。2019年6月26日，钟向前、黎智签订一份《补充协议》，约定2019年6月20日至2020年6月19日的租金调整为109000元，付款方式为半年支付一次，签订协议时支付1万元，剩余44500元在2019年7月4日前支付；在2019年12月19日前支付剩余44500元，其余按原协议执行。 租赁合同签订后，黎智向钟向前支付15000元作为履约保证金，并支付租金至2019年12月19日，自2019年12月20日开始没有继续支付租金，钟向前多次催要未果，遂委托湖南夏海律师事务所于2020年7月30日向黎智发出督促支付房租的律师函，表明：1、黎智收到函件时解除租赁合同，合同终止；2、黎智收到函件后七日内支付剩余未付租金并承担违约责任；3、黎智收到函件后七日内腾空房屋内所属可移动、拆除的设施设备，将房屋恢复至清洁良好状态后返还钟向前，否则钟向前有权移除任何财物，且无需承担损害赔偿责任；逾期腾房、交还房屋的，每占用一天按1000元/天支付占用费至房屋返还为止。黎智于8月2日收到律师函后，并未履行支付租金义务，也没有腾空房屋。之后，双方未能协商一致，钟向前遂诉至人民法院，请求判如所请。 以上事实，有钟向前提交的房屋租赁合同、补充协议、催促租金及解除合同的律师函、微信聊天记录等证据以及庭审陈述证明，本院予以确认。黎智提交的告知书不能达到其证明目的，照片虽然能够反映案涉商铺周边环境的基本情况，但不是黎智拒绝支付房屋租金的正当理由，达不到黎智的证明目的，本院均不予采信。 本院认为，钟向前将其所有的房屋出租给黎智使用并签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格依约履行。黎智自2019年12月20日开始没有支付租金，虽然考虑到自2020年1月下半旬开始至2020年3月初，长沙地区因受新型冠状病毒疫情影响以及疫情防控要求影响黎智的正常经营，导致其经营困难难以按期支付租金。但是，疫情结束后至2020年7月30日钟向前委托律师事务所发出督促律师函之前，钟向前曾多次向黎智主张要求其加紧支付已到期租金，但黎智并未履行，也未与钟向前积极协商租赁合同的后续处理。钟向前基于此，于7月30日委托律师事务所向黎智发出涵盖终止合同、解除房屋租赁协议意思表示的函件，所载内容与双方在房屋租赁合同中约定的合同解除、终止条件一致，双方签订的房屋租赁合同自黎智收到该函件之日即8月2日解除。补充协议是对房屋租赁合同部分条款做出的调整，房屋租赁合同解除，补充协议亦无存在之必要，应当一并解除。 合同解除后，黎智应当清缴欠付租金并根据合同约定腾空案涉房屋、交还钟向前控制使用，但黎智并未主动履行，给钟向前造成房屋占用损失，应由其承担。关于租金，合同详细约定租金支付时间、金额以及阶段，黎智支付租金至2019年12月19日，自2019年12月20日开始未付租金。则根据合同以及补充协议约定，2019年12月20日至2020年6月19日的租金应为54500元，钟向前认可黎智已支付2万元，还剩34500元，应当在2019年12月19日前支付。此时，租赁合同尚未解除，双方未就履约保证金如何处理达成一致意见，合同也未明确约定直接抵扣租金，则本院不在此抵扣租金。但是，钟向前主动同意减免黎智自2020年2月9日至3月10日之间的租金9257.53元，系对自身合法权益的处分，也符合新型冠状病毒疫情防控情形下妥善化解矛盾、有效解决纠纷、减轻经营者经营困难的客观需求，本院予以认可。因此，黎智剩余应付2019年12月20日至2020年6月19日之间的租金为25242.47元（34500元-9257.53元）。2020年6月20日至合同解除日即2020年8月2日的租金，根据租赁合同约定应当为17464元（36552元/季度÷3×1个月＋36552元/季度÷3÷30×13天、四舍五入取整）；但是，黎智向钟向前支付履约保证金15000元，现合同已经解除，该保证金已无存在之必要，虽然合同约定履约保证金不退，但同时针对黎智可能存在的违约行为均明确约定了违约责任计算方式，且钟向前也依照双方约定的违约责任计算方式向黎智主张权利，则从公平的角度考虑，该笔15000元履约保证金，本院依法抵扣黎智应付的该笔租金，则2020年6月20日至2020年8月2日之间的租金还剩2464元（17464元-15000元）未付。剩余租金总额为27706.47元，钟向前主张租金42723.86元，本院予以部分支持，超过部分不予支持。关于房屋退还，合同明确约定房屋退租或合同解除后，黎智应当拆除可移动拆除的设施设备，恢复房屋至清洁良好状态后交还房屋。因此，钟向前主张由黎智腾空房屋、恢复房屋至清洁良好状态后交还房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。 关于逾期支付租金的违约责任，黎智没有按期支付租金构成违约，应承担相应违约责任。合同约定逾期支付租金的违约金计付标准为1000元/天，钟向前主动调整为1%/天，仍明显过高且有违公平，本院不予采纳。本院认为，违约金的主要功能是弥补损失，同时对违约方的失信行为加以惩戒，当事人主张的违约金计付标准应符合公平的基本原则。本案中，钟向前的主要损失为未付租金的利息，考虑合同履行的实际情况并综合衡量双方当事人的利益平衡，本院对黎智提出的违约金标准过高的抗辩意见部分采纳，酌情调整逾期支付租金违约金计付标准为0.3‰/天。合同约定租金先付后用并明确租金的具体支付期限，应当严格依约履行。据此，逾期支付租金违约金的具体计算为：2019年12月20日至2020年6月19日的租金25242.47元应于2019年12月19日前支付，逾期未付应自2019年12月20日开始计付违约金，暂计算至2020年8月20日为1855（25242.47元×0.3‰/天×245天、四舍五入取整）。2020年6月20日至2020年8月2日的租金2464元应于2020年6月17日支付，逾期未付应自2020年6月18日开始计付违约金，暂计算至2020年8月20日为47元（2464元×0.3‰/天×64天、四舍五入取整）；以上两项合计1902元。2020年8月21日至欠付租金清偿之日的违约金，仍按照0.3‰/天的标准计付。因此，本院对钟向前主张由黎智承担逾期支付租金违约金的诉讼请求予以部分支持，超过部分不予支持。 关于房屋占用的违约责任，钟向前向黎智发出合同解除函后，黎智未采取积极有效措施与其协商重新确定合同履行条款等事项，应当在确定的期限内清理、腾空案涉房屋并交还钟向前控制使用，逾期未交的，应承担房屋占用给钟向前造成的损失。合同约定逾期腾房违约责任计算方式为1000元/天，钟向前虽然主动调整为500元/天，但该标准明显过高，而黎智逾期腾房给钟向前造成的主要损失仍为租金损失，可参照双方合同约定的租金计付标准确定房屋占用期间损失的计算标准。因此，本院对钟向前主张按照500元/天的标准计算房屋占用违约金的诉讼请求，不予支持。合同解除函确定黎智应当在收到函件后七日内腾空房屋，黎智于2020年8月2日收到函件，应当在2020年8月9日前腾空，否则应当自2020年8月10日开始承担房屋占用给钟向前造成的损失。因此，本院对钟向前的该项诉讼请求予以部分支持，超过部分不予支持。 关于律师费，租赁合同明确约定了律师费的负担，且本案因黎智的违约行为导致合同解除，而钟向前委托湖南夏海律师事务所发出律师函并代为提起诉讼，所主张的律师费3333元也不过高且已经实际支付，应当由黎智承担。因此，本院对钟向前的该项诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、钟向前、黎智于2017年9月18日签订（黎智落款时间为2017年9月12日）的《房屋租赁合同》以及2019年6月26日签订的《补充协议》于2020年8月2日解除； 二、黎智于本判决生效后十日内支付钟向前房屋租赁期间应付租金27706.47元及逾期支付租金违约金1902元（违约金计付至2020年8月20日，2020年8月21日至应付租金清偿之日的违约金，仍以剩余未付租金27706.47元为基数，按照0.3‰/天的标准计付）； 三、黎智于本判决生效后十日内腾空位于长沙市望城区××街道××路××号澳海澜庭66栋112室一楼、建筑面积约138.14平方米的房屋并恢复房屋至清洁良好状态后交还钟向前控制使用； 四、黎智于本判决生效后十日内向钟向前支付上述房屋在合同解除后占用期间的使用费用，自2020年8月10日至房屋实际交还之日，按照合同约定的租金标准（2020年8月10日至2020年9月19日为36552元/季度、2020年9月20日至2021年9月19日为38379元/季度、2021年9月20日至2022年9月19日为40298元/季度）计付； 五、黎智于本判决生效后十日内支付钟向前律师费3333元； 六、驳回钟向前的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2862元，因适用简易程序审理减半收取计1431元，财产保全费1160元，两项合计2591元，由钟向前自行负担1925元，黎智负担666元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  殷兵兵 二〇二〇年十一月十三日 代理书记员  肖 娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。