安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初5166号 原告：王国庆，男，1985年10月出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 原告：刘吟，女，1989年5月出生，汉族，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：李**宇，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任程，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：淮北市青山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路。 法定代表人：李正国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵军，该公司员工。 原告王国庆、刘吟与被告淮北市青山房地产开发有限公司（以下简称青山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告王国庆、刘吟的委托诉讼代理人李**宇、任程到庭参加诉讼，被告青山公司的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王国庆、刘吟向本院提出诉讼请求：1、依法判令青山公司立即将办理权属登记应由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，为王国庆、刘吟办理产权证书。2、依法判令青山公司支付因逾期备案导致王国庆、刘吟未能取得房屋所有权证的违约金10375.26元（自交房之日起计算至2018年10月30日止，以已付房款406873元为基数，按0.1%为标准，违约金为406.87元；自2018年10月31日起暂算至2019年7月3日，以已付房款406873元为基数，按每日万分之一为标准，违约金为9968.39元，实际应计算至青山公司将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案日止）；3、依法判令青山公司退还王国庆、刘吟契税、维修基金计24413元及资金占用期间的利息7221.91元（以24413元为基数，自2014年11月19日起暂算至2019年7月3日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至青山公司实际退还契税、维修基金之日止）；4、本案的诉讼费等由青山公司承担。事实和理由：2012年11月13日，王国庆、刘吟与青山公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，王国庆、刘吟购买山水文园某号房产。合同另约定，青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，如因青山公司原因导致王国庆、刘吟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在王国庆、刘吟不退房的情况下，青山公司应承担支付违约金的违约责任。为履行《商品房买卖合同》，王国庆、刘吟依约支付了购房款406873元，至此王国庆、刘吟已全部履行支付购房款的义务。青山公司向王国庆、刘吟交付商品房时，王国庆、刘吟还应青山公司要求向其缴纳了为办理房产证需要的契税和维修基金。后王国庆、刘吟多次催促青山公司履行备案义务或退还契税及维修基金，青山公司于2018年9月17日向王国庆、刘吟等业主出具《承诺书》，青山公司承诺一期房产证在2018年10月31日前办理总产权证，如2018年10月31日前未办理违约金按每天万分之一赔付，从2018年10月31日起算，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。截至今日，青山公司一直未按合同约定将办理房屋产权权属登记需要的材料备案，也未退还王国庆、刘吟已支付的契税及维修基金，导致王国庆、刘吟至今未能取得房地产权证。综上所述，青山公司没有按照合同约定将办理房屋产权权属登记需要的材料进行备案的行为已构成违约，依法应承担支付违约金的违约责任。虽然原合同约定了违约金的计算标准，但该违约金的约定远低于给王国庆、刘吟造成的损失，且青山公司于2018年9月17日作出承诺，故王国庆、刘吟要求按照已付款总额为基数，自2018年10月31日起按每日万分之一的标准计算违约金。同时，青山公司无权占用王国庆、刘吟因办理房地产权证所交付的契税和维修基金，因此王国庆、刘吟要求青山公司退还并要求青山公司支付资金占用期间产生的利息。为维护王国庆、刘吟合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 青山公司辩称，第一、对于逾期办证给王国庆、刘吟带来的不便表示歉意，公司会尽快积极配合办证，还请再给予时间；第二、从淮北目前状况看，很多开发商因为资金的原因都被迫走上了破产的道路，至少从购房角度看，目前房屋已经交付王国庆、刘吟实际使用，对房屋的使用是没有任何障碍的；房产证至今未办理不仅仅是开发商的原因，还有很多政策调整，目前公司资金紧张，王国庆、刘吟如果要以赔偿为出发点，而不以尽快配合办证为根本目的，显然要将公司置于死地，最后结果就是公司破产；第三、王国庆、刘吟一方面要求尽快办证，一方面又要求返还办证所缴纳的契税和维修基金，这显然是矛盾的，这些费用在办证前必须缴纳的，关于代收契税和维修基金，是政府要求开发商代收的，并不是开发商主动收取；第四、青山公司同意按照合同约定支付违约金，该笔费用办理不动产权证时一并支付，关于办证问题，青山公司一直本着诚信的原则，愿意和王国庆、刘吟进行协商解决。 本院经审理认定事实如下：2012年11月13日，王国庆、刘吟（买受人）与青山公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：王国庆、刘吟购买青山公司开发的山水文园某号房产，商品房总价款406873元，买受人于签订合同时支付首付款126873元，余款28万元于合同备案一周内办理公积金贷款手续；出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；在本合同约定的交房日期前，买受人未付清购房款（含银行按揭贷款手续未办妥）和有关费用（契税、维修基金、交易费、工本费等），出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，且不承担逾期交房及逾期办证等违约责任。合同签订后，王国庆、刘吟于2012年11月13日支付了首付款126873元，于2013年1月22日办理了28万元的公积金贷款。2014年11月19日，王国庆、刘吟向青山公司缴纳了为办理房产证需要的契税和房屋维修基金合计24413元后，由青山公司出具收据，并将涉案商品房交付给王国庆、刘吟。后青山公司未能按照合同约定的日期为王国庆、刘吟办理房地产权属证书，于2018年9月17日向购房人出具承诺书一份，承诺：一期（即山水文园1-8幢房屋）房产证在2018年10月31日前办理总产权证，如2018年10月31日前未办理违约金按每天万分之一赔付，从2018年10月31日起算，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。现青山公司尚未能为王国庆、刘吟办理涉案房屋的房地产权属证书，王国庆、刘吟遂提起本案诉讼。 另查，青山公司已经完成山水文园3幢楼的初始登记，取得了不动产权证书（总产权证），且已具备办理涉案某号房产权证的条件。2019年12月2日，青山公司代王国庆、刘吟将维修基金8169元交至相关部门。 以上事实，有王国庆、刘吟提交的商品房买卖合同、中国银行个人一手住房贷款合同、购房款发票、契税、维修基金收据、承诺书，及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，王国庆、刘吟与青山公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，合同签订后双方均应按合同的约定全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于办理房地产权属证书。根据合同约定，青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案。现王国庆、刘吟已履行了合同中约定的付款义务，但青山公司未能在合同约定的期限内为王国庆、刘吟办理涉案房屋的房地产权属证书，也未能在其承诺的2018年10月31日前办理总产权证，其行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。现青山公司虽然已经办理涉案3幢楼的总产权证，但尚未给王国庆、刘吟办理分户产权证。故青山公司应继续为王国庆、刘吟办理涉案某号房产权证书。 关于逾期办证违约金。根据合同约定，如因青山公司不能在商品房交付使用后365日内将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）应由其提供的资料报产权登记机关备案，导致王国庆、刘吟不能取得房地产权属证书的，在王国庆、刘吟不退房的情况下，青山公司应按已付房价款的0.1%向王国庆、刘吟支付违约金。青山公司于2018年9月17日出具承诺书约定，涉案房产证如2018年10月31日前未办理，从2018年10月31日起违约金按每天万分之一赔付，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。青山公司出具的上述承诺书对办理总产权证书的期限及逾期未办理的违约责任进行了重新约定，属于对原合同条款的变更。该承诺书加盖了青山公司的公章并有业主签字，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为双方协商一致，合法有效。王国庆、刘吟已经按照《商品房买卖合同》的约定，履行了支付购房款的义务，青山公司未能按照《商品房买卖合同》及承诺书的约定履行义务，导致王国庆、刘吟未能取得房地产权属证书，故应当按照《商品房买卖合同》及承诺书的约定向王国庆、刘吟支付相应的违约金。青山公司辩称，其应当按照王国庆、刘吟已付购房价款的0.1%支付违约金,承诺书违反双方签订的合同约定，不具有履行的客观性以及履行的效力性，同时违反当事人意思原则。但青山公司未提供证据予以证明，且有违诚实信用原则，对青山公司的抗辩意见，本院不予采信。故王国庆、刘吟请求青山公司支付2018年10月31日前的违约金406.87元（已付房款406873元×0.1%），2018年10月31日起按照每日万分之一即年利率3.65%的标准计算至2019年7月3日的违约金9968.39元，以及自2019年7月3日起至青山公司将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案日止继续按照已付房款406873元每日万分之一即年利率3.65%的标准支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。 关于契税和房屋维修基金。双方签订的合同约定，王国庆、刘吟在接收房屋时需向青山公司支付用于办理房地产权属证书所用的契税和维修基金，青山公司根据合同约定代收该房屋契税、维修基金等费用共计24413元,但青山公司并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。但青山公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，并长期占用该项资金，现查明涉案3幢楼总产权证时已办好，涉案3幢楼的维修基金已经缴纳，涉案某号房的分户不动产权证已经具备办理条件，故王国庆、刘吟请求青山公司返还维修基金，本院不予支持，但青山公司对于占用维修基金期间的利息，应予支付。王国庆、刘吟请求青山公司返还已交纳的契税16244元并支付资金占用期间利息并无不当，本院予以支持。今后，青山公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，可要求王国庆、刘吟再行支付。合同约定青山公司应在房屋交付365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即青山公司应在2015年11月19日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，但其未缴纳并继续占用，故其应按已缴纳的16244元契税及维修基金为基数自其逾期交付款项之日即2015年11月19日起计算支付资金占用期间的利息至青山公司将契税返还及维修基金交至相关部门之日止（以相关部门出具的税费发票、收据载明的日期为准），其中自2015年11月19日至2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至上述契税返还及维修基金上交之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。王国庆、刘吟主张超出上述范围的利息请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告淮北市青山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将办理涉案房屋房地产权属证书应由其提供的资料报产权登记机关备案，并为原告王国庆、刘吟办理房地产权属证书； 二、被告淮北市青山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王国庆、刘吟逾期办理房屋房地产权属证书的违约金10375.26元，并自2019年7月3日起以房款406873元为基准，按照年利率3.65%的标准支付逾期办证违约金至其将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止； 三、被告淮北市青山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王国庆、刘吟契税16244元，并按已缴纳的16244元契税及维修基金为基数自其逾期交付款项之日即2015年11月19日起计算支付资金占用期间的利息至青山公司将契税返还及维修基金交至相关部门之日止（以相关部门出具的税费发票、收据载明的日期为准），其中自2015年11月19日至2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至上述契税返还及维修基金上交之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算； 四、驳回原告王国庆、刘吟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元，因本案适用简易程序减半收取425元，由被告淮北市青山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员 李 萍 二〇二〇年十一月十日 书记员 邢艳丽 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。