四川省达州市达川区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1703执异99号 异议人（案外人）:何文成，男，1977年3月8日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 异议人（案外人）:李闵，女，1976年9月21日出生，汉族，住达州市通川区。 申请执行人：达州农村商业银行股份有限公司通川支行(原达州市通川区农村信用合作联社)，住所四川省达州市通川区永兴路洲际铂雅湾。 负责人：朱光成，行长。 委托诉讼代理人：马明荣，四川弘旺律师事务所律师。 被执行人：谭顺德，男，1965年7月18日出生，汉族，住四川省达县。 被执行人：陈远琼，女，1976年10月7日出生，汉族，住四川省达县。 被执行人：谭顺斌，男，1972年8月4日出生，汉族，住四川省达县。 被执行人：刘兆梅，女，1974年2月10日出生，汉族，住四川省达县。 在本院执行达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）与谭顺斌、刘兆梅、谭顺德、陈远琼金融借款合同纠纷一案中,案外人何文成、李闵对本院执行谭顺德、陈远琼名下位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号门市的查封、拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人何文成、李闵称，1.依法终止达州市通川区人民法院2020年将对达州市通川区××小区××幢××层××号××幢门市的司法拍卖程序；2.依法确认申请人何文成、李闵与被执行人陈远琼于2010年4月17日签订《房屋买卖合同》所购买的位于达州市通川区××小区××幢××层××号××幢门市，系申请人夫妇合法不动产。事实与理由:一、达州市通川区××小区××幢××层××号××幢门市拍卖标的物，系申请人何文成、李闵夫妇，与房屋出卖人陈远琼签订了《房屋买卖合同》后，支付相应对价所取得的合法不动产。2010年4月17日，申请人何文成、李闵与被执行人陈远琼签订《房屋买卖合同》，以235320.00元的价格购买位于达州市通川区××小区××幢××层××号××幢门市，继2010年3月24日支付1万元定金后，依照合同约定，于2010年4月17日支付购房款13万元，于2010年4月30日支付购房款6万元，余下房款35320元，双方口头约定在申请人取得房产证和土地使用证后再行支付。为此，该不动产系申请人依法签订合同、并支付相应对价后，所取得的合法财产。二、该不动产自购买至今，一直由申请人占有、使用、处置及收益。自申请人与陈远琼签订《房屋买卖合同》并支付购房款后，陈远琼则将该门市交由申请人夫妇所有，申请人夫妇简单装修后，亦将该门市租售与他人用于商业经营，迄今为止，该门市先后出租给四人经营至今。所产生的租赁金亦由申请人夫妇享有。三、该不动产产权至今尚未办理，系被执行人陈远琼无视申请人夫妇无数次产权办理诉求，以各种理由推脱搪塞，拒不履行产权办理义务所致。申请人之所以提出本执行异议申请，系房屋出卖人陈远琼打电话通知我:法院将要拍卖通川区野茅溪玻璃厂裕丰小区Ｃ幢第一层15号1幢门市，说她欠银行的钱，我是无辜的，可以向法院提出异议。此消息对于我及家人而言，无疑晴天霹雳。作为工薪阶层，省吃俭用几十年购得不动产，且迄今仍在继续承担银行贷款偿还，一直以为，该不动产系申请人夫妇所有，十年来，并无纠葛，亦不会产生关于产权所属的其他疑虑。孰料，出卖人陈远琼竟刻意违背国家法令，隐瞒该不动产被抵押的客观事实，或在出售给申请人后私自另行予以抵押，之所以迟迟不予办理产权登记，亦是出卖人陈远琼私欲所致。四、申请人合法取得的财产，在出卖人涉及其他债务时，不应该作为出卖人合法财产，进行司法拍卖用于债务清偿。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若于问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”为此，根据以上法条及其他相关国家法律规定，申请人作为案外人，就本案所涉不动产的司法拍卖，提出案外人执行异议。 达州农村商业银行股份有限公司通川支行辩称，一、达州农村商业银行股份有限公司通川支行申请执行谭顺德、陈远琼、刘兆梅、谭顺斌金融借款纠纷-案,达州市达川区人民法院就谭顺斌、陈远琼所有的位于达州市通川区野毛溪玻璃厂裕丰商住组团一小区Ｃ幢第一层4、7、8、15及附1、2、4、5、7、8号商业用房的抵押物予以执行。谭顺德、陈远琼以上述房产为被该笔借款提供了抵押担保，并办理了抵押登记。在执行过程中被答辩人何文成、李闵就此提出执行异议，认为其于2010年4月17日与陈远琼签订了《房屋买卖合同》，陈远琼、谭顺德将其所有的位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号××幢门市出售给被答辩人何文成、李闵，总价225320元，在签订合同时支付13万元，2010年4月30日支付购房款6万元，余欠房款35320元。根据《物权法》及《担保法》相关规定，在债务人不履行债务时，债权人依照法律规定，可以对债务人或者第三人提供的作为债权担保特定的财产以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿，抵押权作为担保物权具有优先受偿的属性，案涉抵押物属于不动产，需强制公示（登记）才具有所有权，被答辩人何文成、李闵对于陈远琼、谭顺德系债权请求权，没有对抗物权的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，对案外人排除执行的异议不应予以支持。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行”的规定，案外人排除执行异议其首先应是异议指向标的物的权利人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第-款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断;....”的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。案涉房屋被答辩人何文成、李闵虽提供了购房合同等证据，但未办理产权过户登记，现仍登记在陈远琼、谭顺德名下，被答辩人何文成、李闵尚不是案涉房屋的权利人。因此被答辩人何文成、李闵的异议理由不应成立。综上所述，望法院驳回被答辩人何文成、李闵的执行异议申请。 异议人何文成、李闵为证明其主张向法庭提供的证据有： 1.房屋订购单复印件一份，证明2010年3月24日何文成与陈远琼签订房屋订购协议； 2.房屋买卖合同复印件一份，证明异议人李闵与被执行人陈远琼签订《房屋买卖合同》，约定谭顺德、陈远琼将其共有的位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号（建筑面积44.4平方米，单价5300元／平方米）门市一间以总价235320元出售给异议人李闵； 3.收据复印件两份，证明陈远琼于2011年6月24日收到刘超金给付的190000元购房款并出据收据； 4.租房合同复印件2份、证明何文成、李闵将二门市先后将案涉门市出租给李燕、杨长江等人经营。 本院经审查查明，2011年3月28日,达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）与谭顺斌签订了110万元的《借款合同》，同日又与谭顺德、陈远琼签订了《抵押合同》，约定谭顺德、陈远琼将其共有的位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号××号××房作为该贷款的抵押担保物，并办理了抵押登记。达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）依约贷出110万元借款后，借款人谭顺斌未依约履行偿还义务，达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）遂向本院提起诉讼，本院于2013年11月8日作出（2013）达达民初字第2395号民事判决书，判决：“一、由被告谭顺斌、刘兆梅在本判决生效后十日内偿还原告达州市通川区农村信用合作联社借款本金110万元及资金利息（资金利息按原、被告所签借款合同约定的利率计算）。二、原告达州市通川区农村信用合作联社对被告谭顺德、陈远琼提供的位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号××号××房抵押担保物优先受偿。案件受理费14700元，由四被告承担。”该判决生效后，达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）向本院申请强制执行，2020年7月13日本院作出（2020）川1703执恢499号之一执行裁定书，裁定“查封被执行人谭顺德、陈远琼所有的位于达州市通川区××组××小区××幢房××层××号××号不动产（所有权证号：××，建筑面积：468.56㎡），查封期限三年。”同年7月15日本院作出（2020）川1703执恢499号之二执行裁定书，裁定“拍卖被执行人谭顺德、陈远琼所有的位于达州市通川区××组××小区××幢房××层××号××号不动产（建筑面积：468.56㎡）”。异议人得知该情况后，遂向本院提出书面异议。 同时查明，陈远琼与李闵签订房屋买卖合同，约定陈远琼将案涉门市以235320元的价格出卖与李闵。陈远琼先后于2010年4月17日、4月30日共计收到购房款190000元。何文成、李闵已实际占有案涉门市，并于2012年4月16日出租给李燕、于2019年4月18日出租给杨长江经营。 本院认为，本案的争议焦点主要异议人何文成、李闵对案涉标的物是否享有排除人民法院强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案争议的案涉门市的房屋产权至今仍登记在陈远琼、谭顺德名下，并抵押给达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社），从权利外观看权利人是陈远琼、谭顺德,异议人何文成、李闵不是房屋的权利人。从异议人何文成、李闵提供的其与被执行人陈远琼签订的《房屋买卖合同》第四条看出，异议人是明知所买的两个门市抵押给银行的，并约定陈远琼在收到异议人全额房款后于2010年12月30日将所卖的门市赎回，于90个工作日给异议人办理好房产证和土地使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定:“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，陈远琼与何文成、李闵就案涉房产签订《房屋买卖合同》未经抵押权人同意，亦未将应支付的房屋价款支付给抵押权人清偿债务，故其不享有对抗抵押优先受偿的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案外人何文成、李闵对案涉门市不享有物权，其合法购买并实际占有使用案涉门市，不能排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的执行。故对案外人何文成、李闵主张法院解除对谭顺德、陈远琼名下位于达州市通川区××组××小区××幢××层××门市的查封，停止对该房屋的拍卖的请求本院不予支持。对案外人何文成、李闵主张法院确认涉案房屋为案外人为其所有，因不属执行异议审查的范围，不予支持。据此、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）何文成、李闵的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 余 龙 审判员 刘国专 审判员 王显平 二〇二〇年十一月十三日 书记员 张 璨