广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6569号上诉人（原审原告）：黄秀兰，女，汉族，19*年*月*日出生，住广东省河源市龙川县**************，公民身份号码441************040。委托诉讼代理人：陈熹煜，广东八维律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉慧，广东八维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄伟文，男，汉族，19*年*月*日出生，住广东省惠州市惠城区****************，公民身份号码362************319。委托代理人：张颖媛，惠州市惠城区水东法律服务所服务者。被上诉人（原审被告）：惠州市华跃实业有限公司，住所地广东省惠州市河南岸**小区*房。法定代表人：黄某1。被上诉人（原审被告）：惠州市华跃实业有限公司龙川分公司，，住所地广东省龙川县经济开发区**小区*号负责人：黄某1。原审第三人：龙川县经济开发总公司，住所地广东省龙川县******************。法定代表人：邹某1。上诉人黄秀兰因与被上诉人黄伟文、惠州市华跃实业有限公司、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司及原审第三人龙川县经济开发总公司案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄秀兰上诉请求：一、请求判令撤销惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初10278号民事判决书，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；二、请求判令本案一审、二审全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房产的所有权人系被上诉人龙川县经济开发总公司，被上诉人黄伟文依据华跃公司与龙川县经济开发总公司的内部协议仅能要求冻结或执行华跃公司及华跃龙川分公司出售龙*花园三楼以上房产的收益部分，而不能直接查封及执行龙*花园三楼以上房产，原审判决直接认定涉案房产归华跃公司所有是错误的，涉案房产的所有权人系龙川县经济开发总公司，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一项之规定，查封案外人财产的，应当停止执行并解除查封措施。涉案房产被查封的原因系被上诉人华跃公司、华跃公司龙川分公司未履行其对被上诉人黄伟文的金钱债务，但涉案房产实际系登记在被上诉人龙川县经济开发总公司名下，即人民法院在被上诉人黄伟文与被上诉人华跃公司、华跃公司龙川分公司的金钱债务纠纷中，查封了属于被上诉人龙川县经济开发总公司的财产。首先，根据《中华人民共和国物权法》第五条及第六条之规定，不动产物权采用登记为生效要件，涉案房产登记在被上诉人龙川县经济开发总公司名下，因此涉案房产的所有权人系被上诉人龙川县经济开发总公司，而非华跃公司，原审判决直接认定涉案房产归华跃公司所有是错误的。其次，尽管被上诉人华跃公司及龙川县经济开发总公司的内部投资协议约定了龙*花园项目三楼以上归华跃公司所有，但该内部约定仅是华跃公司和龙川县经济开发总公司内部关于龙*花园项目三楼以上房产的出售权益的权属约定，是债权约定而非物权约定，其并不能产生物权变动的效力，涉案房产的所有权人系被上诉人龙川县经济开发总公司。被上诉人黄伟文仅能要求冻结或执行华跃公司及华跃龙川分公司出售龙*花园三楼以上房产的收益部分，而不能直接查封及执行龙*花园三楼以上房产。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一项之规定，查封案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，因此，本案应当立即停止对涉案房产的执行并解除查封措施。二、原审判决认定事实及适用法律错误，上诉人与华跃公司、华跃公司龙川分公司就涉案房产的买卖合同关系形成在人民法院查封之前且已实际履行，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项之规定。尽管涉案《房屋买卖合同》补签，但参考最高人民法院作出的（2019）最高法民终690号民事判决书，最高人民法院认为虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，但该条件系基于执行程序形式审查、高效低成本的特点，故在强制执行程序中处理案外人执行异议时应尽量通过形式外观审查以提高执行审查效率等目的而作出的规定，其体现的最终目的仍然是藉此以判断当事人之间是否存在真实合法有效的买卖关系，因此，在执行异议之诉案件审理参照适用该条规定时，应基于立法目的把握该要件的实质，而不宜只作机械文义理解。本案现有证据足以证明上诉人与华跃公司之间就涉案房产达成买卖关系的合意时间为2015年12月20日，虽在该时间点双方并未签订书面合同，但双方已经实际履行了合同义务，即上诉人已通过以物抵债的方式支付了全部购房款，华跃公司也向上诉人交付了涉案房产。因此，应当认定上诉人与华跃公司就案涉车位的买卖合同关系形成在查封之前且已实际履行，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项之规定。三、应当停止对涉案房产，即上诉人黄秀兰购买的位于河源市龙川县龙*府*栋*层*号房的执行。（一）被上诉人黄伟文查封涉案房产的登记权利人系龙川县经济开发总公司，依法应当停止对涉案房产的执行。根据本上诉状第一点分析可知，涉案房产的所有权人系被上诉人龙川县经济开发总公司，而非华跃公司，根据华跃公司与龙川县经济开发总公司的内部协议上诉人黄伟文仅能要求冻结或执行华跃公司及华跃龙川分公司出售龙*花园三楼以上房产的收益部分，而不能直接查封及执行龙*花园三楼以上房产，因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一项之规定，查封案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，因此，本案应当立即停止对涉案房产的执行并解除查封措施。（二）上诉人黄秀兰对涉案房产享有物权期待权，享有足以排除人民法院执行的合法真实的民事权益。首先，根据被上诉人华跃公司和龙川县经济开发总公司的内部投资协议约定，被上诉人华跃公司和华跃龙川分公司系涉案房产所在房地产项目的开发商及销售商，上诉人黄秀兰系从合法途径与涉案房产所在房地产项目的开发商及合法销售商签订有关协议购买房产。同时，本案中，上诉人黄秀兰提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，具体如下：1.上诉人与华跃公司、华跃公司龙川分公司就涉案房产的买卖合同关系形成在人民法院查封之前且已实际履行，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项之规定。根据本上诉状第二点分析可知，在执行异议之诉案件审理参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项时，应基于立法目的把握该要件的实质，而不宜只作机械文义理解，现有证据足以证明上诉人与华跃公司、华跃公司龙川分公司就涉案房产的买卖合同关系形成在人民法院查封之前且已实际履行，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项之规定。2.上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2016年6月1日，上诉人黄秀兰与华跃公司龙川分公司签订龙*花园房屋交接确认书，合法占有涉案房产，有《龙*府业主手册》《物业公司收款收据》（收取燃气容量气价费、入户不锈钢防盗外门、业主室内智能设备等费用）《龙*花园装修管理协议》《龙*花园装修施工人员管理规定》等予以证明。2017年9月7日，惠城区人民法院作出裁定查封涉案房产。可知，上诉人黄秀兰与被上诉人华跃龙川分公司签订合法占有涉案房产的时间早于涉案房产被人民法院查封的时间。3.上诉人已通过以物抵债的方式支付全部价款2008年至2009年期间，上诉人通过其儿子黄维艺及儿媳邹丽花账户共向华跃公司出借150万元，借款用于华跃公司开发龙*花园项目；2015年12月20日，因华跃公司未偿还借款，上诉人与原告协商以物抵债，华跃公司向上诉人出具《收条》证明将涉案房产及龙*花园9栋2003号房以物抵债给上诉人及上诉人女儿黄某2，共抵偿债务90万元。根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，以物抵债可以是书面的也可以是口头的。只要以物抵债的协议是双方当事人真实意思的表示，没有违反流抵或物权法定的原则，也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定，即合法有效。基于此有效的抵债协议，债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为了房款（可以将以房抵债理解为一种房款的支付方式），即债权人在抵债的额度内支付了债务人房屋价款，应当认为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定之规定。最高人民法院（2016）最高法民申79号、（2017）最高法民申2476号、最高人民法院（2018）最高法民申25号等案例均认为以物抵债符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的价款支付的规定。4.非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人黄秀兰自购买房产后，按合同约定履行了自身支付房屋交款的义务，也多次联系被上诉人华跃公司及华跃公司龙川分公司办理网签及房屋所有权登记手续，但被上诉人华跃公司及华跃公司龙川分公司一直拖延，未向上诉人黄秀兰说明具体原因并向上诉人黄秀兰承诺很快办理了，一直以来也不配合上诉人黄秀兰办理网签及房屋所有权登记手续。因此未能过户登记手续的原因系因被上诉人华跃公司及华跃公司龙川分公司的原因，导致上诉人黄秀兰至今未取得房屋所有权证。四、特别指出的是，上诉人黄秀兰作为商品房消费者针对涉案房产的请求权与被上诉人黄伟文的普通金钱债权的有限性保护问题。上诉人黄秀兰的请求权系针对涉案房产的请求权，其请求保护的是作为消费者的基本生存权；而被上诉人黄伟文对被上诉人华跃公司和华跃公司龙川分公司的债权为金钱债权，并未指向特定的标的物，并且根据被上诉人黄伟文在另案【（2019）粤1302民初17751号】一审提交的（2017）粤1302民初6402号民事判决可以看出被上诉人黄伟文对被上诉人华跃公司和华跃公司龙川分公司的债务纠纷系被上诉人黄伟文作为华跃公司股东，在华跃公司经营过程中产生的。被上诉人黄伟文作为参与经营的股东，在其与华跃公司产生纠纷，查封了华跃公司对外销售的房产，严重侵害了购房者的合法权益。其次，在上诉人黄秀兰已经支付全部购房款并合法占有涉案房产的前提下，参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神，即使在各方请求权均指向同一特定标的物的情况下，人民法院应予支持先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等义务的请求，那么在本案中，上诉人黄秀兰对涉案房产这一特定物的请求权亦应当优先于被上诉人黄伟文的金钱债权，并且上诉人黄秀兰已经先行占有这一特定标的物，人民法院应当支持上诉人黄秀兰的诉讼请求，停止对涉案房产的执行并将涉案房产的所有权变更登记至上诉人黄秀兰名下。综上所述，原审判决适用法律错误、认定事实错误；恳请贵院依法撤销原审判决并改判支持上诉人的所有诉讼请求。被上诉人黄伟文辩称：我方认为上诉人黄秀兰与华跃实业有限公司签订的房屋买卖合同不应当认定为合法有效，其签订合同的时间是在2019年4月2日，属于倒签行为，且其签订合同的目的很明显阻碍执行，其目的并不合法。还有就是在一审的诉讼及庭审中，上诉人均称她是在2015年12月20日签订合同，且当天支付的现金房款，从未提及有以物抵债的行为存在，而是在2019年11月15日后才提交的一个银行转账凭证和借条，才阐述了他是以物抵债的行为。我方认为本案存在虚假诉讼的成分极高，请求驳回上诉人的所有上诉请求。被上诉人惠州市华跃实业有限公司、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司及原审第三人龙川县经济开发总公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。黄秀兰向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）粤1302执异106号《执行裁定书》，停止对河源市龙川县龙*府*栋*号房的执行；2、确认原告与被告华跃公司于2015年12月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告华跃龙川分公司、华跃公司配合原告办理房屋过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告华跃公司于2015年12月20日向原告黄秀兰出具《收条》，注明收到原告支付的购买龙*府*栋*号房即涉案房屋及案外人黄某2购买该小区2*3房的房款共计90万元。原告称因被告华跃公司拖欠其借款，双方约定以房抵债，故其已付清购房款。原告提交落款时间为2015年12月20日的《房屋买卖合同》一份，合同双方分别为原告及被告华跃公司，合同第一条“购房情况”，明确原告一次性付清45万元购买涉案房屋，被告华跃公司负责办理房地产权证等相关手续及费用，第二条“付款方式”约定为原告一次性以现金方式支付45万元。原告自认上述《房屋买卖合同》签订于2019年4月2日。2016年6月1日，原告与被告华跃公司的法定代表人黄某1签署《龙*花园房屋交接确认书》，2016年8月24日，原告与案外人龙川县华*物业管理有限公司签署《龙*花园临时管理公约》、《前期物业管理服务协议》，原告于当天支付装修使用砂费及入户大门费等费用。原告提交的物业服务费《收款收据》显示，其所交物业管理费用期间最早为2017年9月，缴费时间为2018年1月。2018年1月11日，原告与案外人龙*花园物业管理处签订《龙*花园装修管理协议》、《龙*花园交房确认书》，原告于2018年1月支付装修押金及装修垃圾清理费。庭审中，被告黄伟文确认涉案房屋竣工验收时间为2017年12月底前。被告黄伟文与被告华跃公司及华跃龙川分公司因民间借贷发生纠纷，诉至本院。诉讼过程中，本院经被告黄伟文申请，于2017年9月7日做出（2017）粤1302民初6402号之二《民事裁定书》，裁定查封被告华跃公司与第三人龙川县经济开发总公司名下位于河源市龙川县龙*花园属于被告华跃公司所有的包含涉案房屋在内的房地产权。本院就三被告之间的民间借贷纠纷做出（2017）粤1302民初6402号《民事判决书》及惠州市中级人民法院做出的（2018）粤13民终6950号《民事裁定书》已经发生法律效力，因被告华跃公司及华跃龙川分公司未履行义务，被告黄伟文已向本院强制执行。原告向本院提出执行异议，本院做出（2019）粤1302执异106号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议请求。原告不服，在法定期限内提起本案诉讼。以上事实，有房屋买卖合同、龙*花园房屋交接确认书、前期物业管理服务协议、龙*花园临时管理公约、龙*花园装修管理协议、龙*花园交房确认书、收款收据以及庭审笔录在卷佐证，可以认定。一审法院认为:本案系案外人执行异议之诉。本院在审理被告黄伟文与被告华跃公司及华跃龙川分公司民间借贷纠纷案中查封了涉案房屋，原告黄秀兰作为案外人对涉案房屋提出执行异议，本院裁定书驳回其执行异议后，原告在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，原告应承担举证证明责任。涉案房屋虽登记在第三人龙川县经济开发总公司名下，但第三人已确认涉案房屋所在项目由其与被告华跃公司合作开发，根据其与被告华跃公司的约定，涉案房屋归被告华跃公司所有。故本案属于案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，原告应举证证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的条件。根据上述规定，原告主张停止对涉案房屋的执行，应当举证证明其与被告华跃公司或华跃龙川分公司在本院查封涉案房屋前签订合法有效的书面买卖合同。原告虽与被告华跃公司签订了《房屋买卖合同合》，但原告自认该合同签订时间在本院查封涉案房屋之后。因此，根据现有证据，原告未在本院查封涉案房屋前与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同。原告诉请停止对涉案房屋的执行，理由不成立，予以驳回。原告与被告华跃公司签订的《房屋买卖合同》虽是补签，但内容不违反法律、行政法规强制性规定，其诉请该合同合法有效，予以支持。被告华跃公司及华跃龙川分公司、第三人经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，缺席判决如下：一、确认原告黄秀兰与被告惠州市华跃实业有限公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、驳回原告黄秀兰的其他诉讼请求。本案受理费8050元（原告已预交），由原告黄秀兰负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据或者提交的证据不属于新的证据。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为,本案系案外人执行异议之诉。案涉房屋经第三人龙川县经济开发总公司确认归惠州市华跃实业有限公司所有，一审判决对此事实认定并无错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”的规定，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉,案外人应当就其对被执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，黄秀兰对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，黄秀兰自认案涉房屋的买卖合同在一审法院查封之后签订，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条和第二十九条的规定，一审法院据此驳回其排除案涉房屋强制执行的讼请并无不妥。综上所述,黄秀兰的上诉请求不能成立,应当予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费8050元，由黄秀兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄仲民审 判 员 陈金升审 判 员 张斯姝二〇二〇年十一月十一日法官助理 谷 峰书 记 员 周韦吟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉,案外人应当就其对被执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。