宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁03民初29号 原告：岳继峰，男，1971年6月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。 委托诉讼代理人：蔡丽娟，吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者。特别授权代理。 被告：魏华，男，1984年9月14日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。 委托诉讼代理人：吴照河，宁夏清瞳律师事务所律师。特别授权代理。 第三人：宁夏汇埠投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区南一环南侧汇埠金属物流园**商网外街**。 法定代表人：吕铁云，该公司总经理。 原告岳继峰因与被告魏华、第三人宁夏汇埠投资置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告岳继峰的委托诉讼代理人蔡丽娟，被告魏华的委托诉讼代理人吴照河到庭参加诉讼。第三人宁夏汇埠投资置业有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告岳继峰向本院提出诉讼请求：1.依法判决中止对登记在宁夏汇埠投资置业有限公司名下的位于吴忠市利通区南一环南侧汇埠金属物流园H3面南9号房屋的执行，解除对此房屋的查封措施，以上房屋价值330200元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人案外人执行异议申请经吴忠市中级人民法院受理后作出（2020）宁03执异2号民事裁定书。原告认为案涉房屋系原告所有，且购买在前，被告申请查封在后，实属错误。原告系第三人公司股东，自2013年起向第三人公司转款3000万元左右，第三人公司无法偿还借款，抵顶了案涉等多套房屋并交付给原告使用。故，根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条规定，特请求贵院依法裁决。 被告魏华辩称，1.原告在两级法院对案涉房屋采取查封评估的整个过程中没有提出任何异议，因此我方认为原告对案涉房屋并无实际的权利。2.原告主张其与汇埠公司之间的房屋买卖合同关系没有确凿的证据加以证明。3.原告与汇埠公司之间所谓的房屋买卖交易的事实存在重大瑕疵。4.原告此次提起诉讼存在虚假诉讼的可能性。 第三人宁夏汇埠投资置业有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，庭前也未向法庭提交书面的陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告岳继峰提交证据一、宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（2020）宁03执异2号执行裁定书一份。证明：原告按照法律规定向贵院提起案外人执行异议申请，驳回原告申请，原告按照《民事诉讼法》的规定提起本诉；证据二、中国银行客户借记通知单三张、中国建设银行转账支票存根一张、中国建设银行转账凭条三张、中国银行进账单三张、中国银行客户回单二张、营业执照一张、法人证明一张。证明：吴忠市兴林工贸系原告注册出资，由该公司代原告向第三人宁夏汇埠投资置业有限公司转款740万元，原告自2013年7月11日至2016年5月9日向第三人转款2367万元用于其偿还贷款；证据三、关于授权董事会选任房产处置小组的议案、宁夏汇埠投资置业有限公司《关于处置公司部分资产的方案》的通知。证明：基于上述第三人向原告借款2367万元，第三人将案涉房屋抵顶给原告，同时被告作为第三人公司股东知悉案涉房屋已经抵顶给原告的事实；证据四、房屋买卖合同一份、房屋买卖明细表一张、商品房买卖合同一份、收据一张。证明：第三人按照上述股东会议于2015年6月8日将案涉房屋作价330200元用于抵顶原告借款。被告于2016年11月15日申请保全案涉房屋，原告抵顶案涉房屋优先与被告，原告对案涉房屋享有权利，被告申请查封措施不符合法律规定；证据五、入园通知单一张。证明：第三人将案涉房屋抵顶给原告，原告已经占有使用的事实。 被告魏华对原告岳继峰的上述证据质证认为：对证据一宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（2020）宁03执异2号执行裁定书一份的三性及证明目的均没有异议；对证据二中国银行客户借记通知单三张、中国建设银行转账支票存根一张、中国建设银行转账凭条三张、中国银行进账单三张、中国银行客户回单二张、营业执照一张（复印件）、法人证明一张的真实性有异议，不同意原告的证明目的；对证据三关于授权董事会选任房产处置小组的议案宁夏汇埠投资置业有限公司《关于处置公司部分资产的方案》的通知的真实性无异议，但与本案争议焦点没有关联，不能直接证明原告对案涉房屋享有权利；对证据四房屋买卖合同一份、房屋买卖明细表一张、商品房买卖合同一份、收据一张。1.对证据四里2015年6月8日签订的买卖合同的真实性需配合原告提交的2017年12月20日签订的商品房买卖合同以及原告就案涉房屋在吴忠中院提出执行异议时提交的2015年6月4日签订的房屋买卖合同一并进一步考察。2.2015年6月8日签订的房屋买卖合同只能证明原告和汇埠公司之间具有房屋买卖的意向，根据本案事实，这份合同并未得到实施，没有交易事实，就是一个佐证。第二份商品房买卖合同的签订时间晚于自治区高级人民法院查封案涉房屋的时间，应当属于违法交易的事实。3.对于证据四中的收据，对其真实性有异议，收据本身形成的过程具有极大的随意性，从收据的内容看，交款单位是原告岳继峰，而审核一栏没有财务主管的签字，另外收据本身反应的也只是岳继峰与汇埠公司之间的借贷关系，收据上的“房款”二字我们认为是在2015年6月这个时间段上是不可能出现这一事实的；对证据五入园通知单的真实性有异议，该入园通知单应当是2017年10月之后补做的，不能证明原告据此提出的主张。对此，作为提出异议的一方，对收据和入园通知单形成的时间进行司法鉴定。 被告魏华提交证据吴忠市中级人民法院（2020）宁03执异2号执行裁定书一份、宁夏回族自治区高级人民法院（2017）宁民终148号民事裁定书一份、吴忠市中级人民法院对外委托评估决定书一份。证明：原告岳继峰在两级人民法院对案涉房屋进行查封、委托评估及执行的整个过程中并没有提出任何异议，此次提出执行异议之诉不符合法律规定。 原告岳继峰对被告魏华的上述证据质证认为：对被告提交的证据的三性无异议，对其证明目的有异议，原告按照法律规定提起了案外人执行异议申请，中院对申请予以审查，驳回了原告的申请，原告启动本案符合我国民事诉讼法的规定，并不存在原告未主张权利的事实。 经审查，本院对于原、被告双方提交的证据效力做如下认定：原告岳继峰提交的证据一、人民法院裁定，对该证据予以确认；证据二、原告提交的票据中有兴林公司、岳继峰、岳稚麒三人的转款凭证，三方相互关联，能够证实三方的转账行为，均系实际由原告岳继峰向汇埠公司出借资金的事实；证据三、汇埠公司《关于处置公司部分资产的方案》的通知，对该证据效力予以确认；证据四、房屋买卖合同、房屋买卖明细表、商品房买卖合同、收据，结合与证据三的关联性，对该证据予以采信；证据五、入园通知单，对该证据予以确认。被告魏华提交的证据均系人民法院的生效裁判文书，对该证据的真实性予以确认，但对该证明目的不予确认，根据民事诉讼法解释第四百六十四条规定，案外人提出执行异议的时间应在涉案执行标的执行程序终结前提出，本案涉案执行标的的执行程序并未终结，故案外人提出执行异议符合法律规定。 另外，在本院审理过程中，被告申请对原告提交的入园通知单及收据中“房款”签字的形成时间予以司法鉴定。本院认为，对于上述两组证据的真实性结合本案其他证据能够予以认定，没有司法鉴定的必要性，对于被告的鉴定申请依法不予准许。 根据当事人提交的证据及陈述内容，本院综合认定事实如下： 原告与被告魏华均系第三人汇埠公司的股东。2013年7月11日至2016年5月9日，原告岳继峰向第三人汇埠公司出借款项总计2367万元用于其偿还贷款。2015年5月20日，汇埠公司召开临时董事会（扩大会议），通过了《关于处置公司部分资产的议案》及《关于授权董事会选任房产处置小组的议案》。其中《关于处置公司部分资产的议案》中第二部分待处置资产为吴忠金属材料现代商贸物流园东区部分两层、三层及三、四层商铺；第三部分处置价格及资产总额为两层商铺2500元/平方米、三层商铺2300元/平方米，处置资产总额为1.316亿元；第四部分认购对象限定为缴款截止日持本公司出资的现有股东；第五部分处置（认购）办法第（二）项载明：“有意参与认购的现有股东应在缴款截止日前将认购资金存入公司指定账户，曾向公司提供借款（包括每股53763元）的股东可以填写《认购确认函》，在不超出自己认购额度的范围填写愿意以债务抵顶认购款的数额在截止日前送至公司财务部即可，逾期缴款或发送《认购确认函》的视为放弃”。 2015年6月8日原告岳继峰与第三人汇埠公司分别签订房屋买卖合同（附房屋买卖明细表），约定岳继峰购买汇埠公司坐落于吴忠金属材料现代商贸物流园东区的房产，具体情况见本合同附表即房屋买卖明细表中包括涉案房屋在内的部分房屋的具体的房号、楼层、建筑面积、单价、总价等内容。被告岳继峰与第三人汇埠公司分别在房屋买卖合同及房屋买卖明细表尾部签字捺印并加盖公司印章。2015年8月17日，吴忠市金属材料现代商贸物流园物业公司就上述房屋向原告岳继峰出具入园通知单，原告岳继峰在业主钥匙交接单上签字。 2017年12月20日原告岳继峰与第三人汇埠公司在原房屋买卖合同基础上又具体签订涉案房屋《商品房买卖合同》，约定了房屋的基本情况等内容，其中付款方式及期限中载明“房款已清”。 2016年11月15日，原告魏华因与吴忠市物资流通协会（简称吴忠物流协会）、宁夏汇埠物流股份有限公司（简称汇埠物流公司）及本案第三人汇埠公司民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼，请求判令汇埠公司偿还原告借款27281732元，利息19853945元（利息计算至2016年11月1日），并由吴忠物流协会、汇埠物流公司对上述借款本息承担连带支付责任。本院审理后，于2017年4月24日作出（2016）宁03民初88号民事判决，判决由汇埠公司偿还原告借款17000000元，利息18972000元，驳回原告对吴忠物流协会、汇埠物流公司的诉讼请求。原告及汇埠公司均不服判决提出上诉，宁夏高级人民法院审理后于2017年9月14日作出（2017）宁民终148号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2017年10月16日，本院受理魏华申请强制执行第三人汇埠公司民间借贷纠纷一案，作出（2017）宁03执109号执行裁定书并向吴忠市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，依法查封了被执行人宁夏汇埠投资置业有限公司名下的位于吴忠市利通区汇埠金属物流工业园H3号商网北3号、4号、5号、6号、H3号商网南8号楼房、B2-44内（00114613）、D2-04外街（00119037）、H3南1号（00119173）、H3南2号（00119184）、H3南9号（00119197）等46套房屋。并依法委托相关机构对包括案外人提出异议的楼房在内的房屋进行评估。本院在（2017）宁03执109-1号以房抵债的执行裁定书中剔除了案外人提出异议的房屋，并作出（2017）宁03执109-2号执行裁定，终结了本次执行程序。 2020年3月17日，原告岳继峰以案外人身份就涉案房屋的查封向本院提出书面异议，本院审查后，作出（2020）宁03执异2号执行裁定，裁定驳回案外人岳继峰的异议请求。原告在收到上述裁定后，向本院提出申请执行人执行异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，认定本案的关键在于案外人即本案原告岳继峰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据上述法律规定，原告岳继峰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，原告岳继峰与第三人汇埠公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的房屋买卖合同。从原告岳继峰提交的证据来看，汇埠公司为优化公司财务结构，清偿债务，2015年5月20日召开临时董事会会议，决议以汇埠公司的房产抵顶各股东的出资和借款，基于该董事会决议，原告岳继峰在2015年6月8日与第三人汇埠公司签订《房屋买卖合同》，约定就包含涉案房屋在内的多套房屋抵顶双方的借款，并附有具体的部分房屋买卖清单。原告岳继峰与汇埠公司为抵顶借款签订上述包括涉案房屋的买卖合同，合同内容约定明确，系双方真实意思表示，为有效合同，且合同签订时间早于2017年涉案房屋被人民法院查封之前。同时从该合同第六项约定的内容看，甲乙双方如为办理房屋权属证书等情况而签订的其他合同，且该合同与本合同约定冲突或不一致时，以本合同约定为准。故就涉案房屋双方于2017年12月20日签订了商品房买卖合同，虽然该合同签订时间在法院查封之后，但该合同根据上述合同约定仅是为了办理房屋权属证书而签订的合同，其并不能否定2015年6月8日签订的就涉案房屋在内的以物抵债房屋买卖合同的效力。且2017年12月20日商品房买卖合同中表明房款已付清，其内容与前合同内容一致，故2015年6月8日签订《房屋买卖合同》和2017年12月20日签订了《商品房买卖合同》均为有效合同。其次，原告岳继峰是否支付涉案房屋的全部价款。从岳继峰提交的借款协议及转账凭证显示，其与汇埠公司的借款为2367万元。2015年6月8日房屋买卖合同明细表中包含涉案房屋在内的21套房屋总价值为9036694元，汇埠公司出具的房款收据显示包含在以物抵债的房屋买卖合同总价款31355983元之中。因原告岳继峰与第三人汇埠公司之间系以物抵债协议，在双方签订房屋买卖合同并交付房屋后，用第三人宁夏汇埠投资置业有限公司房屋价款对应抵销清偿原告岳继峰向该公司出借的借款，后汇埠公司亦以出具收据的形式认可收到购房款。且从2017年12月20日原告岳继峰为办理涉案房屋产权证书签订的商品房买卖合同中亦表明房款已清，该证据印证了原告岳继峰诉称已经支付涉案房屋全部价款的事实成立。再次，原告岳继峰在人民法院查封之前是否占有涉案房屋。从原告岳继峰提交的证据来看，吴忠市金属材料现代商贸物流园物业公司已于2015年8月17日向原告岳继峰下发入园通知单，将涉案房屋交付岳继峰。最后，原告岳继峰对于涉案房屋不能办理产权登记手续并不存在主观过错。从本院审理的其他类案中的证据表明，涉案房屋不能办理产权登记手续的主要原因是政府限购政策及汇埠公司欠缴税款所致，岳继峰对此没有过错。 综上，原告岳继峰提供的证据能够证实其在人民法院查封之前已与第三人汇埠公司签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有涉案房屋并支付了全部房屋价款，对于不能办理产权登记手续也不存在过错，其对于涉案房屋享有的民事权益能够排除法院的强制执行，原告主张停止执行涉案房屋的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行登记在宁夏汇埠投资置业有限公司名下的位于吴忠市利通区南一环南侧汇埠金属物流园H3面南9号房屋；本院（2020）宁03执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费6253元，由被告魏华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  王平 审判员  刘磊 审判员  徐婧 二〇二〇年十一月十日 书记员  魏玮 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。