文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初15485号原告：重庆市仁德物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路****，统一社会信用代码91500107683921916B。法定代表人：杨三，重庆市仁德物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：季泽林，男，重庆市仁德物业管理有限公司员工，住重庆市九龙坡区。被告：夏明磊，男，1973年5月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：何艾芳，女，1976年12月12日出生，土家族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆仁德物业管理有限公司（以下简称仁德物业公司）与被告夏明磊、何艾芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告仁德物业公司的委托诉讼代理季泽林到庭参加诉讼，被告夏明磊、何艾芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告仁德物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费5297.50元（从2013年3月1日至2020年5月31日止共87个月。收费标准0.6元/月*81.50㎡*23个月（2013年3月1日至2015年1月31日）=1124.70,0.8元/月*81.50㎡*64个月（2015年2月1日至2020年5月31日）=4172.80元）；2.公摊费412元（从2013年3月1日至2015年1月31日止共23个月，收费标准4元/月*23个月=92元，（2015年2月1日至2020年5月31日止共64个月，收费标准5元/月*64个月）=320元）；3.判令被告支付逾期违约金600元（合同约定的违约金标准过高，原告自愿调整为600元）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年2月15日，原告与被告小区业主委员会签订了《物业服务合同》，2015年1月29日续签了5年期的《物业服务合同》，2020年3月25日又续签了3年的《物业服务合同》，并按照合同约定诚实的履行了合同义务。被告无故拖欠物业服务费，却推三阻四，原告经书面催收无果，现根据《物业管理条例》的相关规定，将被告诉至人民法院，要求判如所请。被告夏明磊、何艾芳未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见，主要辩称为：2013年2月，原告工作人员野蛮操作践踏被告的花草树木、小区安防形同虚设、清洁长期不做、垃圾不及时清理；2013年-2017年期间，业委会处于瘫痪状态，期间所有业委会签订的合同是无效合同；2018年开始，业委会成立了，但基于之前签订的合同为无效合同，业主有权拒绝交纳物业费。原告没有尽到物业管理的义务，从2013年3月-2020年8月没有收到“催缴通知书”。被告方作为受害人，不断催促原告赔偿损失。2018年7月30日，原告工作人员还面签了被告向原告方提交的催款账单，原告造成被告的经济损失累计达80000多元。新冠疫情期间不方便出行，申请简化（单）程序。原告主体不明确、证据不足，请求法院裁定驳回原告的起诉或者判决驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了《物业服务合同》、《电梯改造修理合同》、《电梯日常维护保养合同》、《下水道管网改造施工合同》、《化粪池清掏合同》、《垃圾清运协议》、保安巡逻签到表、律师函、中国邮政信函收据、不动产中心查询表，被告提交的照片等作为证据本院经进行开庭质证及审查，结合原告在庭审中的陈述，认定事实如下：1.重庆沙坪坝区***房屋（下称涉案房屋）的所有权人系被告夏明磊、何艾芳，涉案房屋建筑面积81.47㎡，房屋用途为住宅。2.2011年2月15日，原告与沙区翰林景园业主委员会（涉案房屋所在小区业主委员会）签订《物业服务合同》，合同约定原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，合同期限为2011年2月15日至2015年2月14日，物业服务费用按月收取，业主于每月5日至15日之间交纳物业服务费用，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按日千分之三的标准支付违约金；公用水电费用由每户分担4元/月；住宅物业服务费用的收费标准为0.6元/月/㎡（无电梯使用费）。3.合同签订后，原告进入涉案房屋所在小区提供物业服务。2015年1月29日，原告与沙区翰林景园业主委员会（涉案房屋所在小区业主委员会）签订《物业服务合同》，合同约定原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，合同期限为2015年1月29日至2000年3月31日，物业服务费用按月收取，业主于每月15日至月底之间交纳物业服务费用，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按日千分之三的标准支付违约金；公共能耗费由每户分担5元/月；住宅物业服务费用的收费标准为0.8元/月/㎡（无电梯使用费）。4.2015年1月29日，原告与沙区翰林景园业主委员会（涉案房屋所在小区业主委员会）签订《物业服务合同》，合同约定原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，合同期限为2015年1月29日至2020年3月31日，物业服务费用按月收取，业主于每月15日至月底之间交纳物业服务费用，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按日千分之三的标准支付违约金；公共能耗费由每户分担5元/月；住宅物业服务费用的收费标准为0.8元/月/㎡（无电梯使用费）。5.2020年3月25日，原告与翰林景园业主委员会（涉案房屋所在小区业主委员会）签订《物业服务合同》，合同约定原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，合同期限为2020年4月1日至2020年3月31日，物业服务费用按月收取，业主于每月15日至月底之间交纳物业服务费用，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按日千分之三的标准支付违约金；公共能耗费由每户分担5元/月；住宅物业服务费用的收费标准为0.8元/月/㎡（无电梯使用费）。6.被告未交纳2013年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费共计5295.54元（0.6元/月*81.47㎡*23个月+0.8元/月*81.47㎡*64个月），也未交纳2013年3月1日至2020年5月31日期间的公摊水电费共计412元。7.庭审中，原告陈述通过通过电话、上门张贴催费单、发送邮寄律师函催收物业费。其中，原告方于2020年5月13日通过律师（所）函的方式向被告催收。本院认为，原告经与案涉小区业主委员会签订的三份《物业服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格遵守。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，《物业服务合同》对原被告具有约束力，原被告双方均应按约严格履行。原告为涉案房屋所在小区提供了物业服务，被告作为案涉小区的业主，接受了原告提供的物业服务，应当按照《物业服务合同》约定的标准支付物业费和公共能耗费（公摊费）。被告房屋建筑面积为81.47㎡，应当以此作为收取物业费的标准，原告要求按照81.50㎡作为计算标准于法无据，故原告可要求被告方支付2013年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费5295.54元及公共能耗费412元。被告抗辩《物业服务合同》无效、原告工作人员野蛮操作践踏被告的花草树木、小区安防形同虚设、清洁长期不做、垃圾不及时清理，被告未提交充分证据予以证明，不足以证明原告提供的物业服务构成根本违约。同时，业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以依据法律程序要求解聘物业管理企业，终止服务合同，在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费。故被告的抗辩理由没有依据，本院不予支持。关于违约金的诉讼请求。被告未按照合同约定支付物业费，应当承当相应的违约责任。依照《物业服务合同》的约定，被告应当从逾期支付之日起按日千分之三的标准向原告支付违约金。该计算标准过高，现原告自愿将违约金降低为600元，属于原告对自身权利的处分，本院予以支持。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，其须承担由此产生的不利后果。本院可以依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告夏明磊、何艾芳于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆仁德物业管理有限公司支付2013年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费5295.54元。二、被告夏明磊、何艾芳于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆仁德物业管理有限公司支付2013年3月1日至2020年5月31日期间的公共能耗费412元。三、被告夏明磊、何艾芳于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆仁德物业管理有限公司支付违约金600元。四、驳回原告重庆仁德物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告夏明磊、何艾芳负担。本判决为终审判决。审 判 员 胡宇音二〇二〇年十一月七日法官助理 韩先华书 记 员 陶鸿颖