河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初96号原告（案外人）：詹反修，男，汉族，1969年2月13日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人:宋中海，焦作市武陟县中信法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：河南中德建筑工程有限公司，住所地：河南省郑州经济技术开发区航海东路**富田财富广场**楼****。法定代表人：余世德，总经理。委托诉讼代理人：杨友信，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：武陟县东泰置业有限公司，住所地：河南，住所地：河南省武陟县龙源东仲许村法定代表人：银功亮，总经理。委托诉讼代理人：王不井，男，该公司员工。原告詹反修与被告河南中德建筑工程有限公司（以下简称中德公司）、第三人武陟县东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告詹反修及其委托诉讼代理人宋中海，被告中德公司的委托诉讼代理人杨友信，第三人东泰公司的委托诉讼代理人王不井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹反修向本院提出诉讼请求：1.依法停止（2019）豫08民初82号民事裁定书中关于东盛苑小区2号楼1单元1层103号房产（以下简称案涉房产）的执行，解除对案涉房产的查封；2.请求确认案涉房产归原告所有；3.本案的一切费用由被告承担。事实和理由：被告东泰公司多次向原告借款。2018年1月17日，经双方结算，被告东泰公司将案涉房产折价660850元抵给原告，双方签订了商品房买卖合同。双方约定在2018年5月22日前交付房屋，并于交付房屋后一年内办理权属变更登记。原告接受房子后，于2019年1月1日与案外人李佳欣签订了门面房租赁协议，将案涉房产租赁给李佳欣用于商业门面使用。后因东泰公司的诉讼纠纷，该房屋被查封。原告认为，原告与东泰公司达成抵房协议，并签订房屋买卖合同，且房屋已经交付，原告也已开始使用该房屋，该房屋实际为原告所有，仅是未办理房屋权属变更登记。法院的查封严重损害了原告的合法权益，故请求支持原告的诉讼请求。中德公司辩称，应当依法驳回原告的诉讼请求。第一、其没有证据证明原告方与第三人存在合法的借贷关系，也没有证据证明借贷实际发生以及就借贷本息进行了结算。第二、原告方没有按照第三人所签订的商品房买卖合同按时履行交纳房款及办理登记备案，存在违约和过错，应当依法驳回其诉讼请求。东泰公司述称，2015年2月时任公司法定代表人及东仲许村村委主任李东兴，为及时给东仲村村民发放福利，避免发生村民上访告状其他不利于东仲许村稳定的因素发生，以东泰公司名义向詹反修借款100万元，约定利息为5分，后因公司无力偿还借款及利息，经双方结算并协商东泰公司同意将2号楼一单元103号房产折抵原告利息款66万元，并完成了房产的交付，案涉房产已于2019年元月份租赁出去，应支持原告的诉讼请求。本案审理过程中，原告詹反修围绕诉辩主张提交了一组证据：商品房买卖合同一份，借据2张，房款收据1张，刷卡小票1张，利息结算单1张，以房抵债协议1份，商铺装修照片3张，商铺出租协议一份。证明：2015年2月7日，第三人借原告款项100万元，口头约定利息为5分，不足整月按整月计算。当天在东泰公司刷卡951600元，原告扣除2月份利息，东泰公司收取原告1600元手续费。经双方结算共同同意以被告所有的2号楼1单元103号门面房以660850元抵偿给原告的事实。原告占有该房屋后已将该房屋租赁给李嘉欣使用至今。东泰公司提交证明一份，证明在东泰公司买房的客户付款、转账到乔黎明、田鑫、石芳娜、王不井名下银行卡、微信、支付宝即视为东泰公司已收款。本院组织当事人对证据进行质证。对有争议的证据和事实本院认定如下：詹反修所提供的证据可以互相印证，且有银行交易流水，客观真实，本院予以采信。东泰公司所提交的证据客观真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：中德公司与东泰公司、东仲许村委会建设工程施工合同纠纷一案中，中德公司在诉讼期间向本院申请财产保全，本院经审查认为，中德公司的财产保全申请符合法律规定，于2019年5月30日作出（2019）豫08民初82号民事裁定书，裁定冻结东泰公司银行存款39956583元，或查封其等额财产。本院于2019年7月1日作出（2019）豫08执保37号协助执行通知书，请武陟县房产管理中心查封了东泰公司名下位于木××大道与××交叉口东盛苑小区包括案涉房产在内的141套房产。查封期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。本院于2019年10月15日做出（2019）豫08民初82号民事判决书，判决：一、东泰公司与中德公司于2013年9月8日签订的《建筑工程施工合同》、2015年1月1日签订的《建筑工程施工合同》、2014年6月1日签订的《补充协议》、2014年9月17日签订的《补充协议》、2015年7月25日签订的《以房抵账协议》、2016年3月9日签订的《补充协议》予以解除；二、东泰公司于该判决生效后三十日内支付中德公司工程款18825680.7元及其利息（从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算值实际付清之日止）；三、驳回中德公司的其他诉讼请求。法律文书发生法律效力后，东泰公司未能自觉履行，中德公司向本院申请执行。2020年3月31日本院作出（2019）豫08执保37号查封公告。另查明：2015年2月7日，原告借给东泰公司100万元，口头约定利息为月息5分。2016年1月10日，再次向詹反修借款50万元。约定利息为月息3分。2018年1月17日，经双方结算，被告东泰公司将案涉房产折价660850元抵给原告，双方签订了商品房买卖合同。双方约定在2018年5月22日前交付房屋，并于交付房屋后一年内办理权属变更登记。原告接受房子后，于2019年1月1日与案外人李佳欣签订了门面房租赁协议，将案涉房产租赁给李佳欣用于商业门面房使用。本院认为，本案的争议焦点是詹反修对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产被人民法院查封时间为2019年7月1日，原告詹反修与东泰公司签订《商品房买卖合同》的时间系2018年1月17日，可以证明詹反修在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；依据詹反修提供房屋租赁合同可以证明，在法院查封之前，案涉房产即已处于詹反修的控制之下。关于购房款，詹反修所提交的证据可以证明詹反修以东泰公司应支付的利息款冲抵660850元购房款。综上，原告詹反修对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行武陟县东泰置业有限公司名下位于木栾大道与沁河路交叉口东盛苑小区2号楼1单元1层103号门面房。二、驳回原告詹反修的其他诉讼请求。案件受理费10408元，詹反修自愿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异165号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理曹艳娜二〇二〇年十一月二十三日书记员 靳 园河南省焦作市中级人民法院民事判决书（附页）（2020）豫08民初96号（2020）豫08民初96号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。