福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3859号 上诉人（原审被告）：冉钟文，男，1990年3月13日出生，汉族，住四川省平昌县，暂住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）：范木英，女，1972年10月10日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：范亦铭，男，1970年7月31日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，系范木英之兄。 上诉人冉钟文因与被上诉人范木英装饰装修合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院作出的（2020）闽0211民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冉钟文上诉请求：改判冉钟文向范木英支付10000元即可。事实与理由：范木英应支付冉钟文购买瓷砖的尾款1345元，石材尾款1000元，购买其他辅料550元，以及装灯工钱和材料费400元，拆改窗台工钱300元，合计3595元。另有铝合金尾款2000元未付，未支付尾款5000元，此项合计7000元，总计12000元。工程已经完工部分包括水电，砌墙，铺砖，卫浴及安装，木作，灯具安装，未安装部分是铝合金推拉窗，台面安装，垃圾清理。按冉钟文收尾工费及材料预计2000元可以完工，所以可以扣除这部分收尾的费用。此外，范木英还应支付代购的材料代办费3200元。外墙铝合金不在合同之内，范木英不应把合同之外的装修事项也算在违约合同之内计算。 被上诉人范木英辩称：本案的房租损失应包括15个月的房租及物业管理费。 范木英向一审法院请求判决：1.确认范木英、冉钟文双方于2019年9月11日签订的《工程装修施工合同》无效；2.冉钟文退还多收范木英的材料费6000元；3.冉钟文赔偿范木英房屋租金损失22500元（按2500元/月从2019年1月23日起暂计至2019年10月23日，期后计至判决生效之日止）；4.冉钟文赔偿范木英物业费及公摊费用损失1800元（按200元/月，从2019年1月23日暂计至2019年10月23日，期后请计至判决生效之日止）；5.冉钟文承担诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2017年10月12日，范木英与厦门万嘉翔房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定范木英购买位于住宅•莲花国际6＃地块2＃楼3层307单元（集美区龙亭六里11号318单元）房屋。2018年9月11日，范亦铭作为范木英的代理人与冉钟文签订一份《工程装修施工合同》，合同载明：发包方（甲方）：范木英，承包方（乙方）：厦门市金峰来装饰设计工程有限公司，经甲、乙双方共同协商达成如下协议：1.工程概况1.1工程名称：集美区莲花国际，1.2工程地点：11号楼318号房，1.3承包内容：工程预算书中所列的项目。1.4工程承包方式，双方商定采取下列第2种承包方式：乙方包工、包基础施工材料，甲方提供主材（见甲方提供装饰装修材料明细表）。1.5工程合同总价款53000元整。1.6工程期限60工作日，开工日期2018年9月12日；……5.工程价款支付和结算方式：5.1合同签订后，甲方需向乙方支付合同总价款的35%为工程首付款；5.2工程施工水电完工后5天内，甲方再向乙方支付合同总价款的55%款项……户名：冉钟文（建行），账号：6217××××6278①前期进场前甲方付乙方10000元首期款。②砌完二楼墙体甲方付乙方10000元整二期款。③水电验收完毕后，甲方付乙方10000元整三期款。④泥水完工甲方付乙方17700元整四期款。⑤剩余尾款5300元基础部分全部完工后半个月内甲方付给乙方。范亦铭、冉钟文分别在协议落款的甲、乙方处签名、捺印。冉钟文于2018年9月中旬装修至2019年1月底，但未如期完工，尚余铝合金窗安装、窗台石材安装等未完成。期间，范木英有委托冉钟文购买部分装修材料。2018年9月12日至2019年1月28日期间，范亦铭向冉钟文上述银行账户共转账支付66700元（包含材料费19700元、工程款47000元）。范木英于2019年6月18日缴纳了上述房屋2019年1月至6月的物业服务费及2019年1月1日至3月5日的公摊电费1241.6元、2019年1月至6月的公维金及2018年11月4日至2019年3月5日的公摊水费113元，于2019年11月13日缴纳了2019年7月至12月的物业服务费及2019年3月5日至2019年8月4日的公摊电费1108.9元、2019年7月至12月的公维金及2019年3月5日至2019年8月4日的公摊水费103元，于2020年3月10日缴纳了2020年1月至3月的物业服务费及2019年8月5日至2020年2月5日的公摊电费690.5元、2020年1月至3月的公维金、2019年8月5日至2020年2月5日的公摊水费66.5元。 一审法院认为，本案系装饰装修合同纠纷。范亦铭作为范木英代理人与冉钟文分别在前述《工程装修施工合同》落款中签名捺印，且案涉装修工程为冉钟文所施工，该合同约定的收款账号在冉钟文名下，范木英亦向冉钟文该收款账户转账支付工程款，则前述合同应视为范木英、冉钟文双方所签订。虽然合同中载明承包方为厦门市金峰来装饰设计工程有限公司，但该公司并未在合同中盖章确认，冉钟文当庭主张其系厦门市金峰来装饰设计工程有限公司的设计师，但并未提交证据予以证明，范木英亦不予认可，故不予采信。《建设工程质量管理条例》第二条规定：“凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程”，故本案装修工程属于建设工程。范木英将涉案装修工程分包给不具备装修企业资质的个人即冉钟文，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项规定的“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定（有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定），认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的”，以及《建设工程质量管理条例》第二十五条规定的“施工单位应当依法取得相应等级的资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程”，双方签订的《工程装修施工合同》无效。 关于范木英主张退还的材料费6000元。范木英当庭明确该款的计算方式为：冉钟文未完成铝合金窗安装和石材安装，该两项材料费及安装工程量合计9500元，其尚未支付冉钟文剩余的代购材料款3500元，相互抵扣等于6000元。范木英对其该项主张未提交证据予以证明，且范木英在起诉状中诉称其累计委托冉钟文采购材料23223元，其累计支付货款19700元，照此计算剩余未付的材料费为3523元，与范木英前述主张的3500元不一致，与冉钟文辩称的4500元亦不符，故不予采信。冉钟文并辩称其未完成的工程量约为4000元，范木英尚有4500元材料费、工程尾款5000元、买主材的代办费3500元、小修改小增补的工程款约1000元，相互抵扣后范木英尚需支付冉钟文10000元，故范木英该项主张缺乏依据，不予支持。 关于范木英主张的租金损失、物业费及公摊费用损失。范木英主张其装修讼争房屋系为出租使用，按照常理，房屋装修后因释放甲醛等污染物，需通风一段时间方适合居住，通风期间的物业费及公摊费用仍应由范木英缴纳，故即使讼争房屋如期完工，也无法立即出租使用，对范木英主张自2019年1月23日起计算租金损失、物业费及公摊费用损失不予采信。冉钟文主张自2019年2月28日起计算租金损失、物业费及公摊费用损失，可予以采纳。范木英诉称其为避免损失扩大，及时止损，特此起诉，参照合同约定，工期为90个工作日，冉钟文应于2019年1月22日完工，但范木英直至2019年11月才向一审法院提交起诉状，显然其并未采取适当措施避免损失扩大，存在过错，冉钟文同意支付至2019年12月31日止的租金、物业费及公摊费用损失，可予以照准。冉钟文对范木英主张的租金标准2500元/月、物业费及公摊费用标准200元/月无异议，则冉钟文应赔偿范木英2019年2月28日至2019年12月31日期间的租金损失25000元、物业费及公摊费用损失2000元。范木英主张的其余损失缺乏依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项、第二条，《建设工程质量管理条例》第二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：一、确认范木英与冉钟文于2018年9月11日签订的《工程装修施工合同》无效；二、冉钟文应于判决生效之日起十日内赔偿范木英租金损失25000元；三、冉钟文应于判决生效之日起十日内赔偿范木英物业费及公摊费用损失2000元；四、驳回范木英的其他诉讼请求。 经审理查明，双方当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。 另查明，一审庭审期间，冉钟文表示同意赔偿范木英2019年2月28日至2019年12月31日期间十个月的租金25000元。 本院认为，因冉钟文不具有承揽相应工程的资质，一审法院认定冉钟文与范木英之间签订的《工程装修施工合同》为无效合同是正确的。在合同无效的情况下，双方当事人因无效合同所获得的利益应相互返还，故对冉钟文已经实际施工完成的项目，双方当事人可据实进行结算。但是，冉钟文在上诉过程中所称的工程尾款、材料代办费等问题，冉钟文在一审期间并未提出反诉请求，二审不宜直接审理和判决，双方当事人如有争议，应另案处理。 冉钟文未能及时完成装修工程，客观上造成范木英无法及时使用房屋，给范木英造成一定的损失，一审法院根据冉钟文自认的损失范围判决冉钟文赔偿范木英租金损失25000元，以及相应的物业费、公摊费并无不当，本院予以维持。范木英在一审判决后未提起上诉，应视为认可一审判决结果，其二审答辩提出本案的损失范围应当为15个月的房租及物业管理费已超出一审判决认定的损失范围，本院不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费225元，由冉钟文负担。 本判决为终审判决。 审判长  张南日 审判员  柯艳雪 审判员  苏 鑫 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  陈玉梅 附页：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。