上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11303号上诉人（原审被告）：上海汇晨房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区罗秀路****。法定代表人：郑伟华,总经理。委托诉讼代理人：罗贤德，上海市君志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金丽敏，女，1971年3月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王品呈，上海申欧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵念埙，男，1930年3月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人上海汇晨房地产经纪有限公司（以下简称汇晨公司）因与被上诉人金丽敏、邵念埙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初24581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汇晨公司上诉请求：撤销一审判决，改判邵念埙向金丽敏支付自2018年10月1日起至实际腾退上海市徐汇区XX路XX公寓XX号XX室房屋之日止的房屋占用费，按人民币（下同）3,900元/月计算。事实和理由：其与金丽敏间的第一份合同类似于转租合同，第二份合同则完全是委托合同，金丽敏明知邵念埙系实际居住人，金丽敏委托上诉人代收租金；本案系侵权纠纷，并非合同纠纷，上诉人行使代理人职权并转交房屋租金，没有任何理由成为承担侵权责任的主体。被上诉人金丽敏辩称，另案中上诉人明确承认其与金丽敏间建立了租赁关系；本案针对房屋租赁合同，应适用相关司法解释，故其认为一审判决正确，要求维持原判。被上诉人邵念埙未作任何答辩。金丽敏向一审法院起诉，请求判令：汇晨公司、邵念埙向金丽敏支付自2018年10月1日起至实际腾退上海市徐汇区XX路XX公寓XX号XX室房屋之日止的房屋占用费，按3,900元/月计算。一审法院认定事实：上海A有限公司（以下简称A公司）为系争房屋的产权人，房屋用途为居住。金丽敏自A公司处承租了系争房屋，租期至2018年8月31日止。2015年9月23日，金丽敏（甲方）与上海B有限公司汇成店（乙方）就系争房屋签订房屋出租委托合同，甲方全权委托乙方并以乙方名义代理出租及代收系争房屋房租；委托期限自2015年9月24日起至乙方与承租人所约定的租赁期限终止日止，甲方给予乙方第一年22天宽限期，乙方无需向甲方支付宽限期的房租；每年宽限期起始时间与第一年相同；该房屋委托租金3,300元，乙方每月支付，如该房屋实际出租价格高于约定委托租金，差额部分作为乙方的管理费，若乙方最终降低出租租金或超过一定期限仍未将房屋成功出租，其风险由乙方承担，无权就差额部分要求甲方退还；乙方应在委托期限届满后三日内返还该房屋，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收，并互相结清各自应承担的费用。2016年3月15日，汇晨公司与邵念埙签订房屋承租合同，约定汇晨公司出租给邵念埙系争房屋，租赁期限自2016年3月25日起至2017年3月24日止，房屋租金为每月3,400元。原审另认定，2016年9月4日，金丽敏（甲方）与汇晨公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，委托期限自2017年4月1日起至乙方与《承租合同》中承租人所约定的租赁期限终止日时止；无宽限期；该房屋委托租金3,900元；其他条款同前合同。2017年3月21日，汇晨公司再次与邵念埙签订房屋承租合同，约定汇晨公司出租给邵念埙系争房屋，租赁期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止，房屋租金为每月3,900元。2018年3月1日，汇晨公司向邵念埙发送告知书，告知其系争房屋将于2018年3月31日合同终止到期，并不再续签租赁合同，请其务必于合同结束之日搬离房屋并完成交接手续。A公司于2018年11月29日向金丽敏发送腾退并返还房屋通知函，通知其腾空并交还房屋，逾期腾退房屋的，按照合同租金两倍的标准支付占用费，并有权用保证金予以抵扣；A公司还向邵念埙发送腾退并返还房屋通知函，通知其立即腾退并返还房屋。但邵念埙仍居住在系争房屋内。原审还认定，邵念埙已支付给汇晨公司至2018年9月30日止的房屋租金；汇晨公司已支付金丽敏至2018年9月30日止的房屋租金。汇晨公司称，2018年10月，邵念埙又来交租金，其将情况通知金丽敏后，金丽敏表示希望邵念埙尽快搬离不想再收租金，故其未再收取后续租金，并劝说邵念埙及时交还房屋，邵念埙不予理睬。原审再认定，2019年2月，A公司提起诉讼，要求金丽敏支付房屋使用费，要求邵念埙搬离系争房屋。一审法院于2019年9月判决支持了A公司的上述请求。原审中，金丽敏称，2018年3月31日合同到期前就与汇晨公司说要收回房屋，汇晨公司说要和邵念埙商量。其还与汇晨公司共同到系争房屋处贴过告知书，也曾与邵念埙商量另外找地方租给他，但均未果。汇晨公司说会与邵念埙沟通让其搬走，金丽敏确实委托汇晨公司帮忙收取房租，但其没有和邵念埙建立新的租赁关系。一审法院认为：根据金丽敏与汇晨公司之间合同的实质内容，以及汇晨公司再与邵念埙签订承租合同、建立租赁关系的事实，足以认定金丽敏与汇晨公司之间就系争房屋签订的合同名为委托合同，实为房屋租赁合同。因此，双方应按照租赁合同关系确定双方的权利和义务。2018年3月31日合同到期后，汇晨公司作为承租人理应履行返还系争房屋的义务，但实际并未履行。金丽敏要求汇晨公司帮忙收取后续租金的事实，并未改变金丽敏与汇晨公司之间、汇晨公司与邵念埙之间各自的合同关系。汇晨公司据此认为金丽敏与邵念埙直接建立了租赁关系的依据不足。金丽敏的诉讼请求，依法有据，一审法院予以支持。邵念埙经一审法院合法传唤未到庭，视为自行放弃诉讼权利。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,于二〇二〇年六月二十四日判决：汇晨公司、邵念埙于判决生效之日起十日内支付金丽敏自2018年10月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，按每月3,900元计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费计1,500元，由汇晨公司、邵念埙各半负担。二审中，上诉人出示转账记录一组，旨在证明上诉人收到承租人的房租后，如数交还金丽敏。金丽敏认可转账记录真实性，但认为不应作为二审新证据，且无法体现上诉人的证明目的。本院认为，金丽敏的质证意见成立，该组材料不具有证据效力。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，汇晨公司认为其与金丽敏间系委托代收租金的关系，而金丽敏则认为双方间系租赁关系。结合本案双方间签订的《房屋出租委托合同》记载的内容及双方的履行行为，本院认为，原审法院认定金丽敏与汇晨公司间就涉讼房屋签订的合同名为委托合同，实为房屋租赁合同并无不妥，对此本院予以维持。依据合同相对性原则，汇晨公司理应向金丽敏支付房屋腾退前的相应使用费。综上所述，上诉人汇晨公司关于撤销一审判决，改判邵念埙向金丽敏支付自2018年10月1日起至实际腾退上海市徐汇区XX路XX公寓XX号XX室房屋之日止的房屋占用费，按3,900元/月计算的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币750元，由上诉人上海汇晨房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十一月二十六日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……