黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑11民终483号上诉人（一审原告）：莫林，男，1978年3月15日出生，满族，个体业主，住黑河市爱辉区。被上诉人（一审被告）：黑河裕达地下商城管理有限公司，住所地黑河市爱辉区兴安街地下人防商业街**。法定代表人:刘林龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓淑华，该公司经理。委托诉讼代理人：刘艳秋，爱辉区幸福法律服务所法律工作者。上诉人莫林因与被上诉人黑河裕达地下商城管理有限公司（以下简称裕达公司）侵权责任纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2020）黑1102民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人莫林，被上诉人裕达公司的委托诉讼代理人邓淑华、刘艳秋到庭参加询问。本案现已审理终结。莫林上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判裕达公司赔偿莫林租赁损失37,587.44元；2.上诉费用由裕达公司负担。事实和理由：一审法院认为系莫林主观不愿马上出租导致损失扩大的认定有误。租金损失系商铺停电导致莫林无法正常出租，莫林的商铺一直用于租赁，停电势必导致租金无法正常收取，也不得不低于市场价格出租商铺。作为业主，莫林应履行物业协议的合同义务，按时缴纳物业管理费，其不缴纳物业管理的行为系商铺被停电的重要诱因，但裕达公司作为物业管理公司对于未按时缴纳物业费的业主采取停电的方式催收物业管理费属于过当行使自助权利的行为。因此，对于莫林主张的租金损失裕达公司应承担一定责任。同时结合日常实践经验，停电行为必然导致案涉商铺一定程度上无法使用的状态，故租金损失应当参照同地段租金价格，结合双方过错程度，酌定损失金额为宜。被上诉人裕达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，莫林所主张的赔偿租金损失系其自行扩大损失，应维持一审判决。莫林向一审法院提出诉讼请求：1.裕达公司恢复黑河市北方兴业中央地下购物商城A11-1室商铺的供电；2.裕达公司赔偿2018年12月18日至2019年12月18日租金损失37,587.44元（按照2010年12月18日莫林与裕达公司签订的返租合同约定的每年37,587.44元计算）；3.裕达公司以每年37,587.44元为基数，自2019年12月18日计算租金至实际给付之日止；4.裕达公司返还多收取莫林的电费305.48元；5.裕达公司返还多收取的供热费795.8元；6.诉讼费等费用由裕达公司承担。一审法院认定事实：1.2010年1月29日，莫林与黑河市腾龙投资发展有限公司（以下简称腾龙公司）签订《商品房买卖合同》，约定莫林购买该公司地下人防商业街A11-1商铺。2.2010年12月5日腾龙公司与黑河市北方兴业中央地下购物商城商业管理有限公司（以下简称兴业公司）签订《物业管理委托合同》，约定腾龙公司将黑河市北方兴业中央街购物商城（即兴安街地下人防商业街）委托兴业公司实行物业管理，委托管理期限50年。兴业公司于2019年3月18日与裕达公司签订交接协议约定兴业公司权利义务由裕达公司承继，兴业公司于同日注销。3.该商业街商铺均装有智能电表，商户用电需持有智能电表卡至裕达公司处，由裕达公司为商户代缴电费。莫林商铺出租期间，均由承租人持卡向裕达公司购电。4.莫林称裕达公司不为其代缴电费，并提交一份2019年1月6日其爱人李冰与裕达公司经理邓淑华的录像，裕达公司在庭审中对此录像的真实性无异议，并表述“我们要求莫林按照规定交纳物业费用后，凭卡购电”。5.裕达公司地下商城物业管理收费标准为每日每平方米1元钱，其中包含商城公摊面积以及所有商铺的取暖费。莫林缴纳的物业费中含有取暖费，其个人并未直接向热力公司缴纳过供热费。一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。莫林作为地下人防商业街A11-1室商铺的所有权人，有权要求该商业街的管理者裕达公司为其代缴电费。裕达公司作为商业街的管理者有义务为商铺代缴电费，不应以莫林未缴物业费而拒绝为其代缴电费，以致莫林无法用电，故莫林主张裕达公司为其代缴电费并恢复其商铺供电的诉讼请求合理，法院予以支持。关于莫林主张裕达公司赔偿租金损失的诉讼请求，莫林为此提供4份录音予以证明。在不同录音中，莫林均称其与裕达公司有纠纷、商铺没有电以及需要解决纠纷后再出租等理由而未马上达成出租合意，都是以“再联系”、“再商量”等不确定性语气结束对话。莫林提供的通话录音均未提供原始载体且仅为单次的通话录音，在录音中未予马上出租的理由也均为莫林单方面叙述，不能证明裕达公司拒绝为其租户代缴电费而导致其商铺无法出租，从录音中莫林的自述来看，其亦有与裕达公司有纠纷而导致租金降低的担忧，从而主观不愿马上出租导致损失扩大。况且莫林主张租金损失的数额计算标准是依据其在2010年6月23日与黑河市中央地下商城管理有限公司签订的委托经营协议，但该协议托管期是三年，双方也按协议履行完毕，故该份协议不能作为莫林计算租金损失的依据。莫林未提交证据证明其店铺最后一位承租人的到期时间，亦未提交证据证明其实际的租金损失，故莫林主张租金损失的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。关于莫林主张裕达公司返还多收取电费的诉讼请求，莫林提供承租人李丽在承租其店铺期间被拆卸下来的电表刻度计算使用电量，莫林自认店铺在对外出租期间，电费均是由承租人缴纳，莫林没有提供证据证明其缴纳过电费及缴纳金额，故该项主张证据不足，法院不予支持。关于莫林主张裕达公司返还多收取供热费的诉讼请求，因商城供热费是包含在物业费中，由裕达公司统一向供热单位缴纳，莫林认可裕达公司未向其单独收取供热费。关于莫林与裕达公司的物业费纠纷，法院已另案处理，故该项诉讼请求，法院不予支持。判决，一、被告黑河裕达地下商城管理有限公司为原告莫林所有的位于爱辉区××地下人防商业街××室商铺代缴电费，并恢复供电，于判决生效后立即执行；二、驳回原告莫林其他诉讼请求。案件受理费767.22元，由被告黑河裕达地下商城管理有限公司负担50元，由原告莫林负担717.22元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人莫林向本院提交了以下证据：1.莫林与魏安福签订的房屋租赁协议两份，旨在证明房屋实际租金情况，裕达公司多次对案涉商铺停电，裕达公司亦多次以魏安福购买电费的票据作为证据对莫林提起诉讼。裕达公司质证认为，对该证据的真实性有异议，对该证据内容不予认可，一审时莫林未提交该证据，二审期间提交该证据有作伪证的嫌疑。莫林提交的证据内容显示是2013年、2014年租赁的商铺，与莫林所主张2018年至2019年的租金损失时间不相符。2.58同城该地段（中央街）房屋租金情况一份，旨在证明该地段房屋的实际租金数额。裕达公司质证认为，该证据只能证明莫林将该地段房屋出租情况与本案无关。本院认证认为，莫林提交的证据1系2013年12月19日至2014年12月18日、2015年4月8日至2015年12月18日该商铺对外出租情况，与莫林本案诉讼主张的时间不一致，不能作为认定案涉租金损失的依据，该证据与本案关联性不足，不予采信；证据2系中央街地上门市房屋租金情况，与本案地下人防商业街商铺性质不同，不能作为认定案涉租金损失的依据，该证据与本案关联性不足，不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系莫林认为裕达公司未代缴电费而导致其地下人防商业街商铺无法对外出租，从而产生租金损失，裕达公司是否应予赔偿的问题。本案中，根据莫林提交的证据可以证实有多人拟承租该店铺，但莫林均未与对方达成将商铺出租的合意，其认为未对外出租商铺的原因系裕达公司未为其代缴电费，虽无法供电将会影响商铺的对外经营，但莫林作为商铺所有权人应及时采取合理措施积极解决案涉争议并及时止损，不能持放任态度影响租金损失的扩大，故不能认定裕达公司拒绝为其代缴电费系导致案涉商铺无法对外出租的唯一原因；关于莫林请求法院酌定判决裕达公司赔偿其租金损失的问题，因商铺对外出租价格系随行就市，随着市场行情、地理位、地理位置况等发生变化，莫林未提交充分有效的证据证实其租金实际损失的数额，且计算租金损失的依据不充分，故该主张本院不予支持。综上，莫林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费739.69元，由莫林负担。本判决为终审判决。审判长 王 凤审判员 张可秋审判员 张 岩二〇二〇年十一月九日书记员 王春宇