河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9795号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡炜嘉，男，汉族，1980年11月11日生，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：吕春林,河北球衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晓锋,河北中京联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：河北帝华房地产集团有限公司，住所地石家庄市鹿泉区获铜路**。统一社会信用代码：911301857183257799。 法定代表人：李梦珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张庚鑫，男，汉族，1989年2月4日出生，住河北省石家庄市鹿泉区。该公司员工。 委托诉讼代理人：檀二召，河北英陆律师事务所律师。 上诉人胡炜嘉因与被上诉人河北帝华房地产集团有限公司（以下简称帝华房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初128号民事判 —1— 决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人胡炜嘉及其委托诉讼代理人吕春林、赵晓锋，被上诉人河北帝华房地产集团有限公司的委托诉讼代理人张庚鑫、檀二召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡炜嘉上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》和《房屋按揭借款合同》是相互独立的，不同法律性质的合同，调整不同的法律关系。《房屋按揭借款合同》的效力及履行与《商品房买卖合同》无关。一审法院依据上诉人履行《房屋按揭借款合同》的违约行为，解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，法律逻辑荒唐，认定事实和适用法律均存在严重错误，应予纠正。1、双方签订的《商品房买卖合同》中，上诉人已按照《商品房买卖合同》约定全面履行义务且不存在任何违约行为，被上诉人收取购房款的合同目的已经实现。2、在《房屋按揭借款合同》履行过程中，上诉人作为借款人存在未按期向铜冶信用社履行还款义务的行为，被上诉人依据担保人身份向铜冶信用社履行了担保责任后依法享有向上诉人即借款人追偿法律救济权利。一审法院强行依据上诉人在《房屋按揭借款合同》中的违约行为，作出解除《商品房买卖合同》的判决，存在明显错误。二、一审法院认定2007年5月19日上诉人与被上诉人签 —2— 订的《协议书》有效，明显属于认定事实及适用法律错误，一审法院的该项认定与石家庄市中级人民法院作出的(2019)冀01民终892号民事判决书的依据及结论背道而驰，应予纠正。综上所述，上诉人从购房到银行扣划被上诉人款项十余年的时间里一直按期偿还银行贷款，此次延期还款是偶然发生，并一直主张向被上诉人偿还全部款项，但被上诉人拒不接收，坚持收回上诉人的唯一住房。案涉房屋现价值70余万元，若解除合同收回房屋，被上诉人获得的利益将远超其承担的保证责任，势必给房地产开发商树立错误的价值导向。若上诉人及其家属因丧失唯一住房而流落街头恐造成负面的无法挽回的社会舆论。请法院务必作出公正判决。 河北帝华房地产集团有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人的上诉理由不能成立，应维持原判，驳回上诉。上诉人与被上诉人签订的协议是对两份合同的补充，上诉人认为两份合同没有关联的理由不能成立。另外无论两个合同有无关联，上诉人无正当理由拒不偿还按揭贷款，被上诉人承担担保责任之后向上诉人追偿是法律赋予的法定权利。被上诉人主张解除双方之间签订的商品房买卖合同是基于双方协议的约定，无论是哪种权利，被上诉人都有权利行使，并且有权行使哪种权利。综上上诉人上诉理由不能成立。 河北帝华房地产集团有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决确认解除原被告之间签订的龙洲新城小区2-2-1902 —3— 室房屋《商品房买卖合同》，被告协助原告撤销房管局销售备案。2、本案诉讼费由被告承担。 胡炜嘉向一审法院提出反诉请求：依法确认原、被告于2007年6月6日签订的《协议书》无效；反诉费由原告负担。 一审法院认定事实：2007年5月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号1098），被告购买原告开发的位于鹿泉区房屋，总房款155279元，购房款支付方式为首付＋按揭，被告支付首付款47279元。2007年5月19日，原、被告及铜冶农村信用社签订《房屋按揭借款合同》，被告向铜冶农村信用社借款108000元，原告承担保证责任。同日，原被告签订了协议书，第二条约定，乙方（被告）如在甲方（原告）担保期间内未按期向银行还款，导致甲方承担担保责任，款项被银行扣划的，甲方有权单方面解除与乙方签订的合同编号为1098号的《商品房买卖合同》，并对乙方所购龙洲新城小区2-2-1902室房屋具有处置权。2017年9月21日，被告累计拖欠贷款本息94188.28元。2017年9月28日，原告向被告邮寄了《催告还清银行贷款通知书》，该通知书载明被告在收到后三日内清偿剩余全部贷款，如未及时清偿款项，导致银行从原告保证金账户上扣划剩余全部贷款，原告依据协议书的规定，解除《商品房买卖合同》，并收回房屋。被告没有偿还贷款。2017年10月31日，铜冶信用社依据贷款合同的约定将原告的贷款保证金扣划了43141.63 —4— 元。2017年11月3日，原告向被告邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容并无违法之处，应当认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。因被告没有按照借款合同约定归还银行贷款，导致原告承担连带保证责任，被告也未采取补救措施，致使合同目的不能实现。现原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告协助撤销房管局销售备案，于法有据，本院予以支持。被告主张签订的《协议书》无效，并无事实和法律依据，故本院不予支持。合同解除后，被告交付的购房款，原告应予返还。判决：一、确认原告（反诉被告）河北帝华房地产集团有限公司与被告胡炜嘉（反诉原告）于2007年5月19日签订的《商品房买卖合同》已解除，被告（反诉原告）胡炜嘉协助原告（反诉被告）河北帝华房地产集团有限公司撤销房管局销售备案。二、驳回被告（反诉原告）胡炜嘉的反诉请求。案件受理费40元，反诉费40元，共计80元，均由被告胡炜嘉负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，上诉人胡炜嘉与被上诉人帝华房地产签订的 —5— 《商品房买卖合同》、《房屋按揭借款合同》及《协议书》是双方当事人真实的意思表示，且不违反禁止性法律规定，一审法院认定合法有效是正确的。上诉人胡炜嘉虽诉称《协议书》第二条约定显失公平，系格式条款应当认定无效，但该条款并不存在免除己方责任、加重对方责任的情形，一审法院对上诉人的此项主张不予支持并无不妥。在贷款银行向帝华房地产出具《按揭贷款扣划通知函》后帝华房地产向胡炜嘉发出了《催告还清银行贷款通知书》，但上诉人胡炜嘉违约拒不偿还银行贷款，导致银行扣划帝华房地产的保证金，依据《协议书》约定的《商品房买卖合同》解除的条件，帝华房地产有权解除合同，并且帝华房地产向胡炜嘉送达了解除双方所签订的《商品房买卖合同》通知书。一审法院据此判决解除案涉《商品房买卖合同》并对被上诉人要求上诉人协助撤销房管局销售备案予以支持、对上诉人主张签订的《协议书》无效不予支持并无不当。同时一审法院认为合同解除后，上诉人交付的购房款，被上诉人应予返还亦是正确的。故上诉人的上诉请求理据不足，本院不予支持。 综上所述，胡炜嘉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 —6— 二审案件受理费80元，由上诉人胡炜嘉负担。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  薛金来 审判员  李 莉 二〇二〇年十一月二十二日 书记员  苏立媛