福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2255号 上诉人(原审被告)：福建永达房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村**，统一社会信用代码913504006966043386。 法定代表人：陈献忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘传敏，女，1971年8月13日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：董书德，男，1966年11月12日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）因与被上诉人刘传敏、董书德房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永达公司的委托诉讼代理人唐滟帆，被上诉人刘传敏、董书德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘传敏、董书德的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由刘传敏、董书德承担。事实和理由：一审判决所查明的事实不清、适用法律不当，依法应予以撤销。1.逾期办证是由于政府行政部门的原因所导致，永达公司应当免责。造成迟迟不能办理房屋初始登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于设计阶段，三明市房地产管理处测绘管理科对地下室公共部位暂时不进行分摊，不给永达公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘报告，而测绘成果审核意见及测绘报告是开发商申请办理房屋所有权登记的必备材料。业主购买的商品房办证与地下室公摊没有任何关联，相关部门却以地下室公共部位工程未完、面积不确定、公摊不明晰为由从而停止了对业主购买的地面上商品房面积测绘成果的审查。本案中，永达公司在合同约定的时间内取得案涉房产的规划条件核实意见书，但政府行政部门却未执行福建省住建厅《关于商品房预售面积和初始登记建筑面积有关问题的复函》相关意见，仍要求尚未竣工项目地下室一并报审，违法加重永达公司的义务。故逾期办证是由于政府行政部门的原因所导致的。《福建省高院》对“如何认定出卖人的逾期办证责任”及“由于出卖人的原因，是否包括因行政部门或其他第三方原因造成的迟延办证情形”作了更明确的解答，由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。2.永达公司不存在怠于办理产权证的现实可能性。永达公司已经积极履行合同义务，如期交房，积极将需要提供的办理权属登记的资料报送行政主管部门层层审批，逾期办证非永达公司原因造成。另外，永达公司为业主的贷款提供担保，向贷款银行缴纳了1000多万元保证金，故永达公司比业主更希望早日取得房屋权属证书，只有贷款业主办理了《房屋抵押他项权证》，永达公司阶段性担保的使命才能终结，风险才能解除，保证金才能退回使用。综上，永达公司逾期办证是由于第三人的原因所导致，永达公司可以免责。 刘传敏、董书德辩称，永达公司与政府的关系导致无法办证，是行政法律关系，与本案无关，本案是民事法律关系。虽然永达公司做了很多工作，但是证没办下来，没有履行合同义务，必须承担违约责任。 刘传敏、董书德向一审法院起诉请求：1.永达公司向刘传敏、董书德支付逾期办理商品房权属登记违约金5935.98元（从2018年9月18日起至2019年7月22日止，共308天，963628×0.02‰×308天=5935.9元）；2.本案诉讼费由永达公司承担。 一审法院认定事实：双方当事人对《商品房买卖合同》的文本内容、购房价款及交付时间、案涉房产的交付时间及永达公司于2019年7月22日通知刘传敏、董书德办理产权登记等事实无异议。 一审法院另查明，刘传敏、董书德与永达公司房屋买卖合同纠纷已于2018年4月11日向该院提起诉讼。该院于2018年6月22日作出（2018）闽0402民初942号民事判决。该判决书内容：一、永达公司应于本判决生效之日起十日内支付给刘传敏、董书德逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以刘传敏、董书德已付购房款963628元为基数，按每日0.002%自2014年8月1日计算至判决生效之日止。判决生效后的违约金应待违约事实发生后另行主张）；二、驳回刘传敏、董书德的其他诉讼请求。之后，永达公司不服该判决，上诉至三明市中级人民法院，三明市中级人民法院于2018年9月17日作出（2018）闽04民终1225号维持原判的民事判决。该案生效时间为2018年9月27日。 一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同各方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。永达公司未按合同约定协助刘传敏、董书德办理房屋权属登记的义务的，构成违约。永达公司直至2019年7月22日才通知刘传敏、董书德办理房屋权属证书。由此，刘传敏、董书德要求永达公司继续依照合同约定支付违约金，符合法律规定，应予以支持。刘传敏、董书德所提诉请，一审法院根据查明事实予以部分支持，该违约金以刘传敏、董书德已付购房款963628元为基数，按每日0.002%自2018年9月28日计算至2019年7月21日，963628×0.002%×297天＝5724元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决:一、永达公司应于判决生效之日起三日内向刘传敏、董书德支付逾期办理商品房权属登记违约金5724元；二、驳回刘传敏、董书德其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由永达公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。在前案生效判决[一审（2018）闽0402民初942号；二审（2018）闽04民终1225号]中，刘传敏、董书德起诉主张永达公司向其支付逾期办理涉案房屋权属登记违约金（从合同约定交房次日起第91天开始计至取得房屋所有权证之日止），生效判决根据合同约定、结合案涉房屋所处楼幢在庭审辩论终结时尚未办理房屋所有权初始预登记的实际情况，确定永达公司承担自2014年8月1日起至判决生效之日（2018年9月27日）止的逾期办证违约责任。现案涉商品房已具备办证条件，永达公司于2019年7月22日通知刘传敏、董书德办理房屋权属证书，一审法院根据合同约定及生效判决结果，确定永达公司继续承担自2018年9月28日至2019年7月21日期间的逾期办理权属登记违约责任，该处理结果有事实依据，本院予以确认。 永达公司主张逾期办证系因合同外第三人原因导致，应免除其违约责任，本院认为，《福建省高级人民法院》对“如何认定出卖人的逾期办证责任”及“由于出卖人的原因，是否包括因行政部门或其他第三方原因造成的迟延办证情形”所作解答内容，针对的是出卖人在仅承担协助办证义务的情况下，在法定期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人，即完成相应办证义务。该解答内容所针对的情形显然与本案查明事实不符，不应予以适用。另外，违约责任是指合同当事人违反合同约定，应当向合同相对方承担的责任，违约责任的承担以“违反合同约定”的事实为前提，而不以违约方存在过错为必要前提。虽然合同违约行为的形态具有复杂性，就违约原因而言，也存在因合同当事人的原因违约和因合同外第三人的原因违约之分，但就合同相对性而言，因合同当事人的原因违约与因合同外第三人的原因违约，在违约责任承担上并没有区别，即都应当由合同违约方向守约方承担责任。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。据此，永达公司关于逾期办证是由于政府行政部门的原因所导致、其不存在怠于办理产权证的现实可能性、不应承担逾期办证违约责任的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，永达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建永达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴江** 审判员  张文弟 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。