吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1770号上诉人（原审原告）：朴春植，男，1962年7生，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：黄昌林、齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边恒宇房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市。法定代表人：苗颖坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。原审第三人：裴今子，女，1959年1月生，朝鲜族，住吉林省延吉市。原审第三人：刘东春，男，1984年5月生，朝鲜族，住吉林省延吉市。上诉人朴春植因与被上诉人延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、原审第三人裴今子、刘东春房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初5323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日依法受理后，组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朴春植上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判支持上诉人一审诉讼请求；3.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与恒宇公司于2008年12月16日签订商品房买卖合同，并办理了合同备案登记。上诉人已向恒宇公司支付54,614元首付款，并以按揭贷款方式支付了剩余79,000元房款，案涉房地产项目尚未竣工验收，但也陆续交付业主使用多年是既成事实，上诉人认可现状接收房屋，恒宇公司应向上诉人履行商品房买卖合同并交付房屋。2.房屋买卖司法解释第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同，并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。本案中第三人与恒宇公司恶意串通，倒签商品房买卖合同是无效合同，且第春人未能提供已实际支付购房款的证据，恒宇公司将未竣工验收的房屋恶意交付第三人，严重损害了上诉人的合法权益，该交付行为不能对抗上诉人。3.物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。上诉人诉请恒宇公司协助上诉人办理房屋登记内容，一审法院没有进行裁判不当。4.因未能向上诉人按期交付房屋并办理不动产登记证书，恒宇公司应承担违约责任。双方买卖合同中约定按已付房价款的0.1%支付违约金，该约定显失公平，不具有法律效力，应以银行贷款利息确定违约金。同时，上诉人不能提供证据证实逾期办证违约损失，双方对申请预告登记内容未进行约定。恒宇公司二审辩称，案涉房屋产权属于恒宇公司，王晓是该建设项目的负责人，王晓未向我公司交付任何购房款，其无权处置该房产。我公司已以王晓涉嫌经济诈骗为由向相关部门报案，目前政府工作组正在对华府家园产权进行调查，尚未作出调查结论。上诉人未向恒宇公司交付购房款，其应将王晓列为被告，主张权利，第三人与恒宇公司签订的购房合同具有法律效力。对一审判决确认的上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同有效的内容有异议，请求二审法院驳回上诉。裴今子、刘东春二审述称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法驳回上诉。第三人依法购买案涉房屋，应为合法权利人。朴春植一审诉讼请求：1.确认朴春植与恒宇公司于2008年12月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.恒宇公司和裴今子、刘东春立即向朴春植交付涉案房屋(位于延吉市光华路明新河西侧“华府家园”，房号为第******，建筑面积为69.7平方米)；3.恒宇公司协助朴春植办理上述房屋的预告登记，并提供办理不动产登记证书相关材料，以协助朴春植办理不动产登记证书；4.恒宇公司向朴春植支付逾期办理产权证书违约金19040元(按年利率4.75%，以起诉之日向前计算三年；起诉之日至不动产登记证书办理之日止，以133,614元为基数，按中国人民银行贷款基准利率继续计算）；5.诉讼费用由恒宇公司负担。事实与理由：2008年12月16日，朴春植与恒宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：恒宇公司将其开发建设的位于延吉市光华路明新河西侧“华府家园”第1幢1单元0504号房屋出售给朴春植，建筑面积为69.70平方米，房屋总价为133,614元，付款方式为首付房款54,614元，贷款支付79000元。签订合同后，朴春植已履行支付全部房款义务，但恒宇公司未能将房屋交付给朴春植使用，现涉案房屋由裴今子和刘东春占有使用。一审法院经审理查明：2008年12月16日，朴春植与恒宇公司签订商品房买卖合同，约定：朴春植购买恒宇公司开发的位于延吉市华府家园（暂定名）第一幢1单元0504号，建筑面积为69.7平方米的房屋，总房款为133,614元；付款方式为首付款54,614元，按揭贷款79,000元；出卖人应当在2009年12月30日前交付经验收合格的商品房；出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2008年12月16日，朴春植想向恒宇公司交付首付款54,614元。2009年8月6日，朴春植与中国工商银行股份有限公司延吉海兰江支行（以下简称“工商银行”）签订个人购房借款担保合同，约定：朴春植向工商银行贷款79,000元用于购买华府家园1-0504号，建筑面积为69.23平方米的房屋，贷款期限为120个月，按月等额本息还款，朴春植授权银行将贷款一次性划入恒宇公司账户内。恒宇公司为朴春植的上述贷款做了保证。同日，双方到延吉市房地产交易中心办理预购商品房抵押登记备案，抵押期限自2009年8月6日至2019年9月6日。2009年8月11日，工商银行将贷款79,000元支付给恒宇公司。2014年7月23日，朴春植交纳房屋维修基金5146元。2018年12月20日，裴今子与恒宇公司签订商品房买卖合同，约定：裴今子购买华府嘉苑1单元504号，建筑面积为69.71平方米的房屋，总价款为285,810元。同日，恒宇公司向裴今子出具收据。双方将合同的落款日期及收据的日期均写为2009年4月17日。裴今子及恒宇公司均主张裴今子从房有铖处购买涉案房屋后与恒宇公司签订的商品房买卖合同，但裴今子未举证证明交付房款的资金来源。恒宇公司将涉案房屋交付给裴今子，现由裴今子占有使用。另查明，2007年7月8日，恒宇公司与延边威远实业有限公司联合开发建设“华府家园”。2008年4月17日，恒宇公司同意王晓挂靠开发建设延吉市“华府家园”综合楼项目，双方约定：此开发项目的全部投资均由王晓负责并承担，开发的全部产权均归王晓所有，销售和工程往来支付均由王晓负责，由此发生的一切产权及销售纠纷均由王晓自行负责并承担，因此发生的一切债权债务均由王晓承担。恒宇公司对工程验收与决算监督管理。王晓向恒宇公司支付开发总产值的2%的管理费。该合同签订后，王晓即以恒宇公司的名义开发建设“华府家园”综合楼。一审法院认为，朴春植与恒宇公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。我国城市房地产管理法明确规定，未经验收合格的房屋不得交付，虽然本案中恒宇公司向裴今子交付房屋，裴今子也实际居住使用的房屋，但由于房屋未经验收合格，应认定房屋未交付。虽然朴春植与恒宇公司之间签订的商品房买卖合同有效，但朴春植享有的是债权，诉争房屋现物权状态仍属于恒宇公司，且诉争房屋尚未验收合格，朴春植可在诉争房屋验收合格后，向恒宇公司主张交付房屋，故朴春植要求恒宇公司交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。双方办理房屋所有权证的前提是涉案房屋已验收合格，但涉案房屋尚未验收合格，合同约定的办证前提条件尚未成就。朴春植要求恒宇公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于恒宇公司以涉案房屋系王晓靠挂其公司开发建设、应由王晓承担责任的抗辩意见，因恒宇公司系涉案房屋的买卖合同相对人，且与朴春植、裴今子签订买卖合同的均为恒宇公司，故本院对该抗辩意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第三款之规定，判决：一、确认原告朴春植与被告延边恒宇房地产开发有限公司在2008年12月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告朴春植的其他诉讼请求。案件受理费3353元（原告已预交），由被告延边恒宇房地产开发有限公司负担。二审中，原审第三人向本院提供证据中国工商银行转款记录，证明：2018年12月20日刘东春向郝景涛付款8万元，另向郝景涛过户丰田4700越野车一台（作价20.5万元），合计28.5万元，抵付房屋价款的事实。上诉人对该证据的真实性无异议，但原审第三人陈述的交易对象与一审中陈述的交易对象不一致，且转账记录无法证实是用于支付房款。被上诉人对该证据的真实性及证明目的均无异议。本院认为，裴今子一审提交的2018年12月20日房屋买卖合同（卖方房有铖，卖方担保人郝景涛，买方裴今子）与二审补充提交的2018年12月20日银行转款记录（刘东春向郝景涛付款8万元），能够相互佐证购房付款的事实，依法予以采信。本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，2018年12月20日（甲方）卖方房有铖、卖方担保人郝景涛、（乙方）买方裴今子签订《房屋买卖合同》。约定：甲方将案涉房屋（面积60.71平方米）以28.5万元的价款出售乙方，乙方一次性付款，甲方在当日将房屋交付乙方。当日，刘东春向郝景涛付款8万元。本院认为，一审判决确认朴春植与恒宇公司签订的商品房预售合同合法有效，符合本案事实及法律规定，本院予以维持。关于上诉人提出的恒宇公司应履行商品房买卖合同，并以现状交付房屋的诉请。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。故对于本案所涉房屋，朴春植可在相关部门验收合格后向恒宇公司主张交付。现案涉房屋尚未验收合格，上诉人诉请恒宇公司以现状向其交付，非人民法院受理民事案件范围，本院不予受理。关于上诉人提出的恒宇公司协助办理房屋预告登记的诉请。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。鉴于朴春植与恒宇公司在商品房买卖合同中对于申请预告登记事项没有约定，现双方亦不能达成一致意见，故对该诉请本院无法支持。关于逾期赔偿违约金。朴春植一审诉请恒宇公司赔偿逾期办证违约金，未主张逾期交房违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案案涉房屋尚未验收，未交付使用，双方合同中亦未约定办理房屋所有权登记的具体期限，故朴春植主张逾期办证违约金与以上规定不符，本院无法支持。综上，朴春植的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3353元（朴春植已预交），由朴春植负担。本判决为终审判决。审 判 长 葛福祥审 判 员 赵 颖审 判 员 全贞姬二〇二〇年十一月三十日法官助理 罗春森书 记 员 董香花