广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初10313号原告：清远联投置业有限公司，住所地清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室。法定代表人：范某1。原告：联泰（清远）房地产有限公司，住所地清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号206室。法定代表人：范某1。上述原告的共同委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。被告：覃万初，男，1996年4月13日出生，汉族，住广西兴业县******上星39-1号，公民身份号码450************918。原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司与被告覃万初商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人赵颖到庭参加诉讼，被告覃万初经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告于2016年12月9日签订的关于清远市清城区***********米娅新城凤凰社3层64号房屋的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》于2020年8月7日解除；2.判令被告向原告支付原告向中国建设银行股份有限公司清远分行承担连带清偿责任所支付的借款利息25416.34元、案件受理费4808元、保全费1689元、执行费3693元，共计35606.34元；3.判令被告向两原告支付违约金62363.6元（311818元×20％）；4.判令被告到房管部门注销上述商品房的商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记手续；5.判令被告立即将清远市清城区***********米娅新城凤凰社3层64号房屋交还给两原告；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月9日，两原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》，约定被告购买原告开发的坐落于广东省清远市清城区***********米娅新城凤凰社3层64号房屋，总价款为311818元。其中，首期房价款81818元，余款230000元办理按揭贷款。上述合同签订后，被告向中国建设银行股份有限公司清远分行办理了230000元的按揭手续，两原告亦已将房屋交付被告。但从2018年2月份开始，被告没有按照约定向建设银行归还欠款本息，故建设银行于2018年11月10日向法院提起诉讼。为此，清远市清城区人民法院于2019年10月11日作出（2018）粤1802民初7471号民事判决书（已生效），判决解除被告与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并要求原告对被告的借款及利息（含罚息、复利）承担连带清偿责任。后因被告未按判决履行义务，原告为被告垫付了欠付建设银行的借款本息、案件受理费、保全费及执行费合共261995.48元。根据两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条“如因买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于10日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付给出卖人房屋总价款20%的违约金；否则出卖人有权解除买卖合同，买受人除向出卖人支付前述偿还全部款项（含抵押贷款合同项下的贷款本金、银行罚息、违约金）外，还需按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人因前述约定解除买卖合同的，买受人应无条件配合出卖人到有关部门办理注销交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担”及第十六条关于合同的解除第4点“买卖合同及本补充协议解除的，买受人应在10日内将房屋腾退、交还给出卖人”的约定，现原告已于2020年3月16日向建设银行承担了连带清偿责任，支付完毕借款本息、案件受理费、保全费及执行费合共261995.48元，而被告未按约定向原告偿还全部已付款项及向原告支付违约金。为此，两原告于2020年8月6日向被告发出了书面《解除合同通知书》，并于2020年8月7日到达被告，解除了两原告与被告于2016年12月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》。同时，《商品房买卖合同（预售）》第一章合同当事人及《补充协议》第十二条关于通知、送达的约定中，明确约定了被告在《商品房买卖合同（预售）》合同当事人项下约定的通讯地址为送达地址，如地址有误，一切责任由被告承担；如被告地址变更，须书面通知原告，否则按照上述地址发出通知，即视为已送达被告。基于上述事实和理由，两原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。两原告提供如下证据：1.营业执照、身份证，拟证明原、被告诉讼主体资格适格；2.商品房买卖合同、补充协议、不动产登记证明，拟证明被告向两原告购房，双方在合同中约定了权利义务，涉案商品房买卖合同已办理了预售合同登记备案，涉案房屋办理了预购商品房预告登记手续；3.判决书、生效证明，拟证明银行要求原告为被告的按揭借款承担担保责任，法院已判决解除被告与银行的抵押贷款合同，要求原告承担连带清偿责任；4.代偿证明、电子回单，拟证明原告代被告偿还258302.48元；5.案款收据，拟证明原告于2020年3月20日支付了执行费3693元；6.签收单、业主情况登记表、业主临时管理规约、前期业务服务协议，拟证明被告已接收涉案房屋；7.解除合同通知书、快递单、快递跟踪单，拟证明原告于2020年8月6日发出解除合同的书面通知并于8月7日到达被告。被告覃万初未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年12月9日，两原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：被告向原告购买阳光壹佰米娅新城凤凰社3层64号房屋，套内建筑面积37.40平方米，房屋价款311818元。被告于2016年12月9日支付首期款81818元，余款230000元申请贷款支付。如因被告不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使原告承担连带责任、提前偿还被告所欠全部贷款余款的，原告有权解除买卖合同，被告除向原告支付的偿还全部款项（含抵押贷款合同项下的贷款本金、银行罚息、违约金）外，还需按房屋总价款的20%向原告支付违约金。被告确定合同通讯地址广州市白云区*******芙蓉兴盛为原告向被告发出书面通知的送达地址，原告按被告该送达地址寄出信件，即视为原告已经履行通知义务...。合同签订当天，被告支付了首期购房款81818元，余款230000元被告向案外人中国建设银行股份有限公司清远分行申请贷款。2017年3月20日，被告办理了涉案房屋的收楼手续。在本院于2019年10月11日作出的（2018）粤1802民初7471号民事判决书中载明，本案被告与中国建设银行股份有限公司清远分行于2017年1月6日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，本案两原告作为担保人对贷款承担连带保证责任。因被告未按期归还借款本息，被判决解除《个人住房（商业用房）借款合同》、两原告对被告应付的借款本金226389.14元及利息、罚息、复利承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，被告并无履行上述判决所确定的债务，中国建设银行股份有限公司清远分行向本院申请执行。根据案外人中国建设银行股份有限公司清远分行于2020年3月18日出具的《保证人代偿欠款证明》，两原告于2020年3月17日代为清偿了所欠贷款本息251805.48元、诉讼费4808元、保全费1689元，合计258302.48元。此外，原告于2020年3月20日缴交了执行费3693元。2020年8月6日，原告按照被告在《商品房买卖合同（预售）》中所确定的通讯地址广州市白云区*******芙蓉兴盛寄出《解除合同通知书》。据EMS邮政快递单显示，该邮件于2020年8月7日已签收。另查明，涉案房屋于2017年6月1日进行房地产预告登记，预告登记的权利人为被告覃万初。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是原、被告双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方对此均应恪守。被告未按照《个人抵押贷款合同》约定及时向中国建设银行股份有限公司清远分行还本付息，致使原告承担连带清偿责任，为被告代偿了部分贷款本息，原告有权根据本案合同的约定，就上述已承担的担保责任向被告追偿、要求解除《商品房买卖合同（预售）》和要求被告支付违约金、注销合同备案及预告登记。鉴于原告已于2020年8月6日按照被告在合同中所确定的通讯地址寄出《解除合同通知书》，该通知书于2020年8月7日已签收，为此，按照法律规定及合同约定，对原告请求确认《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》已于2020年8月7日解除，本院予以支持；对原告要求被告返还代偿的贷款利息25416.34元、案件受理费4808元、保全费1689元共31913.34元、支付总房价款20%的违约金62363.60元、注销合同备案及预告登记的请求，依据充分，本院亦予以支持。上述被告需支付的款项,原告可在被告已支付的购房款中扣减。关于原告要求执行费3693元的诉讼请求。由于在（2018）粤1802民初7471号案件中，本案两原告均作为该案被告需对覃万初的债务承担连带责任，在覃万初不履行债务的情况下，如两原告按照民事判决内容主动积极承担连带责任，则不会产生该笔执行费，此由于两原告自身行为所增担的费用，应由两原告自行负担，故两原告的该请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司与被告覃万初于2016年12月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》已于2020年8月7日解除；二、被告覃万初于本判决生效之日起10日内向原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司支付代偿的贷款利息25416.34元、案件受理费4808元、保全费1689元；三、被告覃万初于本判决生效之日起10日内向原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司支付违约金62363.60元；四、被告覃万初于本判决生效之日起10日内腾出阳光壹佰米娅新城凤凰社3层64号房屋并交还给原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司；五、被告覃万初于本判决生效之日起10日内协助原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司到房管部门办理阳光壹佰米娅新城凤凰社3层64号房屋房屋的合同备案及预告登记注销手续；六、驳回原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7446元，减半收取计3723元，由被告覃万初负担3690元，由原告远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇二〇年十一月二十八日书记员  包良丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。