贵州省大方县人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）黔0521行初246号 原告贵州金明房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区滨河路（白鹭岛桥头）。统一社会信用代码：915205027705774553。 法定代表人王思明，执行董事。 原告委托代理人（特别授权）王炜淇。 被告毕节市七星关区人民政府麻园街道办事处。住所地：七星关区麻园街道开行路望城花园**楼。 法定代表人赵艳，主任。 出庭负责人何学伟。 被告毕节市七星关区住房和城乡建设局。住所地：七星关区百里杜鹃大道双狮路**。 法定代表人陈**峰，局长。 出庭负责人叶宗乾，副局长。 委托代理人（特别授权）朱海。 委托代理人侯克勤。 原告贵州金明房地产开发有限公司诉被告毕节市七星关区人民政府麻园街道办事处（下称麻园办事处）和毕节市七星关区住房和城乡建设局（下称七星关住建局）其他行政管理一案，于2020年9月15日向本院提起行政诉讼。本院于9月15日立案后，通过送达平台分别向二被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于11月5日公开开庭审理了本案。原告委托代理人王炜淇、被告麻园办事处党工委委员何学伟、被告七星关住建局副局长叶宗乾及委托代理人朱海和侯克勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2020年9月10日，二被告以业主反映原告管理的观湖1号小区物业管理状况混乱为由，依据《贵州省物业管理条例》第八十一条、第五十八条及《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，要求原告于2020年9月16日前按照相关规定及程序和麻园办事处望城社区居民委员会办理观湖1号小区物业管理移交手续。原告认为，二被告的行为主要证据不足，没有法律依据；二被告的要求客观上不能执行。1、二被告的行为主要证据不足表现为：原告为开发商，并非物业管理人，因此二被告称原告管理观湖1号小区物业主要证据不足；二被告称观湖1号小区物业管理混乱仅是依据业主的反映，并未查证属实；因观湖1号小区规划用于修建消防通道和登高作业面的土地被政府占用种树，至今未将树木移走，消防未过，原告尚未正式向购房户移交住房。2、二被告的行为没有法律依据表现为：《贵州省物业管理条例》第五十八条规定的是前期物业服务合同终止时物业服务企业需要移交的具体内容，原告不是物业服务企业，没有相应的义务，该条不构成二被告作出行为的法律依据。第八十一条是规定街道办事处或者乡镇人民政府应当督促业主决定有效的管理形式，是规定街道办事处或者乡镇人民政府的指导义务和物业管理区域所在地居（村）民委员会的临时管理义务，不构成二被告作出行为的法律依据。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定的是物业所在地居民委员会代行业主委员会职责的具体情形，不构成二被告作出行为的法律依据。3、二被告的要求客观上不能执行表现为：二被告要求原告按照相关规定及程序与麻园办事处望城社区居民委员会办理交接手续；但没有明确相关规定和程序，没有明确移交的具体内容；且望城社区居民委员会没有与原告交接的法定职责，原告也没有与望城社区居民委员会交接的义务，二被告的要求客观上不能执行。综上，请求法院依法撤销二被告于2020年9月10日作出的《关于观湖1号小区的物业管理移交通知书》。 原告提交原告营业执照复印件，法定代表人身份证复印件、毕节市七星关区住房和城乡建设局毕节市七星关区麻园街道办事处关于观湖1号小区的物业管理移交通知书。拟证明原告是作为房屋开发建设的实质主体，二被告下发的《关于观湖1号小区的物业管理移交通知书》是真实的。二被告对该组证据真实性无异议，涉案通知书属于争议的内容不应当作为本案的证据使用。 二被告辩称，1、被答辩人未选聘具有相应资质的物业服务企业，违反《贵州省物业管理条例》的规定。依据《贵州省物业管理条例》第四十九条规定，被答辩人截止目前仍未按照该条要求选聘物业服务企业，其也不具有物业服务管理的能力，导致物业管理混乱，业主不断上访，要求政府出面解决存在的问题。2、被答辩人管理的观湖1号小区存在的物业管理、物业费、用水用电、小区公共部分卫生及附属设施等多项问题。3、答辩人依据上级部门的部署及安排，按照职权向被答辩人下发移交通知适用法律正确、程序合法。综上，答辩人对于小区的管理混乱状况及自身职责要求，根据上级部门的部署安排，向被答辩人下发《关于观湖1号小区的物业管理移交通知书》程序合法，适用法律正确，请求法院驳回被答辩人的诉求。 二被告提交如下证据并经庭审质证： 1、《电梯欠费情况说明》、《停电通知》、《短信记录》、照片20张。拟证明观湖1号小区物业管理混乱，居民多次向区政府领导反映，但问题始终未解决。原告对该组证据真实性无异议，认为与本案无关联性，对证明目的有异议。 2、《观湖壹号维权事项》、《观湖壹号诉前调解签到表》（2020年7月3日、2020年7月30日、8月19日）、《诉前调解纪要》、《人民调解参与信访矛盾纠纷化解情况台账表》、《协调会议签到册》。拟证明为解决观湖壹号存在的物业管理、物业费、用水用电、小区公共卫生及附属设施存在的问题，政府相关部门组织召开多次协调会，要求原告予以解决，但时至今日，原告并未进行整改。原告对该组证据真实性无异议，认为与本案无关联性。 3、麻园派出所《询问笔录》（杨茂、马银龙、温鹏、吴俊、黄**、唐世州）。拟证明观湖壹号存在的物业管理混乱，业主与原告发生冲突。原告对该组证据真实性无异议，不能证明原告与业主间的矛盾，此事件业主无端破坏公共设施与本案无关联性。 4、《关于“观湖壹号”小区车库花杆损坏情况说明》。拟证明小区业主对金明房开的物业管理存在严重不满，多次报警处理。原告认为该组证据与本案无关联性。 5、七星府专议【2020】304号《毕节市七星关区人民政府专题会议纪要》、二届（123）次《毕节市七星关区人民政府常务会议纪要》、毕节市住房和城乡建设局《关于移交碧阳湖国际城项目物业服务的通知》。拟证明七星关区人民政府专题会议、常务会议研究对金明房开的物业管理问题进行研究并作出部署，毕节市住房和城乡建设局也下发通知要求原告与被告依据《贵州省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》要求办理物业移交手续。案涉移交通知符合法律规定。原告对《毕节市七星关区人民政府专题会议纪要》七星府专议【2020】304号真实性无异议，但是会议是2020年9月27日召开的，麻园街道办事处与七星关区城乡建设局下发的《关于观湖1号小区的物业管理移交通知书》是2020年9月10日下发的，会议是在移交通知书下发后才召开的。对《毕节市七星关区人民政府常务会议纪要》二届（123）次真实性无异议，认为与本案无关联性。对毕节市住房和城乡建设局《关于移交碧阳湖国际城项目物业服务的通知》真实性无异议，该通知是基于2020年9月10日二被告下发的《关于观湖1号小区的物业管理移交通知书》所下达的督促通知书，与本案无直接关系。 6、毕节市住房和城乡建设局对于碧阳湖国际城业主备案信息名册。拟证明业主代表在被告处购买房屋并经过备案，具有业主的主体资格。原告对该组证据真实性无异议，认为与本案无关。 本院认为，二被告提交的七星府专议【2020】304号专题会议纪要系被告作出行政行为之后才作出的，因此该专题会议纪要与本案无关联性，其证明效力不予采信。原告提交的全部证据和二被告提交的其余证据符合证据的客观性、合法性和真实性，其证据效力予以采信，可以作为本案定案依据。 经审理查明，由于观湖1号小区业主未成立业主委员会，业主与原告贵州金明房地产开发有限公司因小区物业管理产生纠纷，经相关部门调解未果。2020年9月10日，被告七星关住建局和麻园办事处向原告下发《关于观湖1号小区的物业管理移交通知书》，请原告公司于2020年9月16日前按相关规定及程序向麻园办事处望城社区居民委员会办理观湖1号小区物业管理移交手续。2020年9月15日，原告向本院提起行政诉讼，请求判如所诉。 本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第六条规定，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。因观湖1号小区未设立业主大会和业主委员会，二被告对观湖1号小区设立业主大会和业主委员会具有履行指导和协助的义务，该指导和协助属于行政指导行为。故二被告根据《贵州省物业管理便条》和《业主大会和业主委员会指导规则》下发《关于观湖1号小区的物业管理移交通知书》属行政指导行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（三）项之规定，原告要求撤销二被告于2020年9月10日作出的《关于观湖1号小区的物业管理移交通知书》，不属于人民法院行政案件受案范围。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项、第八十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（三）项、第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回原告贵州金明房地产开发有限公司的起诉。 案件受理费50.00元，全额退回原告。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  胡国彬 人民陪审员  赵德平 人民陪审员  韦绍艳 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  龙韦江