山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终6214号上诉人（一审被告、反诉原告）：赵夕礼，男，1966年9月27日出生，汉族，住山东省济南市市中区。委托诉讼代理人：韩春芳，山东国盾律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：长岛海洋生态文明综合试验区国有资产运营中心，住所地山东省长岛县长山路**。法定代表人：孙德晶，主任。委托诉讼代理人：王成荣，山东鲁信律师事务所律师。上诉人赵夕礼因与被上诉人长岛海洋生态文明综合试验区国有资产运营中心房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省长岛县人民法院（2020）鲁0634民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赵夕礼上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.改判被上诉人赔偿上诉人经济损失590493元，或发回重审。事实与理由：一、《房屋租赁合同》无效，且租赁费计算错误。1.本案中，被上诉人既未提交涉案房屋的不动产权证，也未提交建设工程规划许可证，因此一审法院应当依法认定涉案房屋租赁合同无效，一审法院错误的考虑到该房产的渊源，主观推定无证据证明其为违法建筑，属于认定事实错误。2.上诉人已于2015年底关门歇业，一审法院要求上诉人支付租金至2019年12月与事实不符。二、被上诉人应赔偿上诉人的各项经济损失。签订房屋租赁合同后，上诉人陆续针对涉案房屋、院落等不动产滚动投资90余万元，进行了土建改造、道路硬化、房顶维护、安装铝合金门窗、室内墙面粉刷、上下水管道及电缆电线改造等，这些维修、装饰、改造，事先均经过被上诉人领导的口头同意，况且这些改造维修项目不但规模较大，而且施工时间较长，被上诉人不可能不知晓、不同意。从公平、诚信原则的角度来看，被上诉人理应对上诉人的上述各项费用支出给予适当的赔偿，既有法律依据，也符合公序良俗的客观要求。因此，一审法院以上诉人未能提供证据证明在对涉案房产进行改造、装修维护时征得了被上诉人的同意，对上诉人要求赔偿的主张不予支持是错误的。被上诉人长岛海洋生态文明综合试验区国有资产运营中心辩称：上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，双方于2014年签订的租赁合同，期限已届满，且上诉人未按约定支付租金已构成违约，租赁期满后双方并未续签租赁合同，为不定期租赁，被上诉人随时有权解除租赁合同，并要求上诉人支付使用期间的使用费用并承担逾期付款利息。上诉人要求支付装修等损失没有合同及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审原告长岛海洋生态文明综合试验区国有资产运营中心向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方的租赁合同关系，腾空房屋，移交原告；2、请求判令被告支付2014年12月至2019年12月租金共计人民币25万元并支付利息1万元；3、本案诉讼费由被告承担。反诉原告向赵夕礼向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、判令反诉被告长岛海洋生态文明综合试验区国有资产运营中心赔偿反诉原告房屋恢复使用功能固定资产投资费用590493元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实如下：2010年10月18日，原告（反诉被告）长岛海洋生态文明试验区国有资产运营中心与被告（反诉原告）赵夕礼签订《房屋租赁合同》，合同中约定：“第一条租赁房屋坐落在长岛县北长山乡原部队营房（根据中国人民解放军71496部队与长岛县人民政府换地协议书，上述土地及土地上建筑物等附属物产权归国有资产运营中心），建筑面积2691.88平方米，其中：楼房1865.1平方米，平房621.7平方米，车库205.08平方米（租给驾校）,土地面积14940.4平方米（其中：南面水泥场地及其以西租给驾校），房屋质量合格；第二条租赁期限一年，从2010年10月16日至2011年10月15日；第三条租金：年租金为贰万元整；第四条租金的支付期限与方式：乙方（即本诉被告，反诉原告）于2011年5月30日前一次性支付给甲方（即本诉原告，反诉被告）租金贰万元；第五条乙方负责支付租赁期间的水、电等费用；第六条租赁房屋的用途：开办文化教育基地；第七条租赁房屋的维修：租赁期间，乙方负责房屋及其附属设施的正常维修和管理，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏的，乙方应负责维修并承担相关费用。合同到期时，应保证房屋及其附属设施的完整无损；第八条乙方对租赁房屋进行装修或改造，必须征得甲方同意，并且装修、改造不得影响房屋的主要结构；第九条合同解除的条件，有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1、未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途的；2、乙方违反本合同约定，对房屋及设施管理不善致使房屋或设备严重损坏的；3、未经甲方书面同意，乙方将出租屋转租他人；4、乙方在出租房屋从事非法活动的；5、如遇不可抗拒因素。有下列情形之一，乙方有权解除合同：1、甲方违反本合同约定，致使乙方无法继续使用出租房屋；2、合同期未满，乙方因生源减少，无法继续经营，可提出解除租赁关系；第十条合同期内，因不可抗力或经双方协商同意后，解除租赁关系的，甲方按实际租赁时间收取房租，余款退乙方，乙方装修、改造等费用甲方概不负责补偿；第十一条因政府统一规划，甲方需占用该房屋、土地，乙方必须无条件服从，且在规定时间内腾空。乙方装修、改造等投资，甲方概不负责补偿；第十二条房屋租赁合同期满，甲方若继续出租，同等条件下，乙方有优先选择权；第十三条合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争执，由双方当事人协商解决，协商不成的，可依法向长岛县人民法院起诉；第十四条本合同一式二份，甲方一份，乙方一份。本合同签字生效。”合同履行期间，双方于2013年10月16日又签订书面租赁合同，重新约定租赁期间为2013年10月16日至2014年10月15日(一年)；租金为5万元，租金支付期限为2014年6月30日前(其他合同约定内容同2010年10月18日的《房屋租赁合同》)。该合同到期后，双方于2014年12月12日又续签《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2014年12月12日至2015年12月11日(一年)；租金为5万元，租金支付期限为2015年6月30日前，其他合同约定内容仍延续之前双方签订的合同。该合同签订后，被告（反诉原告）未支付该年度租金，且自此以后，双方再未续签租赁合同，被告（反诉原告）亦未支付房屋租金。庭审中，被告（反诉原告）称租赁期间对租赁房屋进行了土建改造、房顶维护、铺设改造线路、安装铝合金门窗、安装热水器及室内墙面粉刷等并提交项目清单、费用支出收据及照片等予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行合同义务。本案中，原、被告自2010年至2014年间先后签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效，法院予以确认。虽然原告（反诉被告）未提交涉案租赁房屋的合法产权证明，但考虑到该房产的渊源，且亦无证据证明其为违法(或违章)建筑，故被告（反诉原告）依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，辩解租赁合同无效的主张，与事实不符，法院不予支持。审理中查明，自2014年签订的《房屋租赁合同》到期后，至今双方再未续签书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告(反诉被告)可随时主张解除合同。同时，被告（反诉原告）自2014年12月至2019年12月间，未向原告(反诉被告)支付房屋租金，根据合同法第一百零七条、第二百二十七条规定，原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）的房屋租赁关系、返还租赁房屋以及要求被告（反诉原告）支付2014年12月至2019年12月期间租金25万元并支付利息1万元的主张，合法有据，法院予以支持。其中，对租赁关系解除的时间确定为自被告（反诉原告）收到诉状之日2020年3月16日起。关于被告(反诉原告)要求原告（反诉被告）赔偿对租赁房屋进行土建改造、房顶维护、铺设改造线路、安装铝合金门窗、安装热水器及室内墙面粉刷等投资费用的主张。法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条中规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，原告(反诉被告)与被告（反诉原告）双方自2010年10月至2014年12月间所签订的每年度的租赁合同中均约定租赁期间由被告（反诉原告）负责租赁房屋及其附属设施的正常维修和管理，并约定装修或改造必须征得原告(反诉被告)的同意，虽然被告（反诉原告）在庭审中称在对租赁装修、改造时均征得原告(反诉被告)的同意，但无证据证明。同时，法院认为双方每次签订的租赁合同期限均为一年，被告（反诉原告）对其租赁期间的投资风险理应知道或预见，故其上述各项要求赔偿的反诉主张，于法无据、无证据证明，法院不予支持。综上所述，一审法院于2020年6月9日判决如下：一、原告（反诉被告）长岛海洋生态文明试验区国有资产运营中心与被告（反诉原告）赵夕礼关于长岛县北长山乡原部队营房的租赁合同关系于2020年3月16日解除；二、被告（反诉原告）赵夕礼于本判决生效后三十日内将租赁房屋腾空返还给原告（反诉被告）；三、被告（反诉原告）赵夕礼于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）长岛海洋生态文明试验区国有资产运营中心支付2014年12月至2019年12月租金25万元及利息1万元；四、驳回被告（反诉原告）赵夕礼的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2600元、反诉案件受理费减半收取4850元，均由被告（反诉原告）赵夕礼负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院一致。本院认为，房屋租赁合同系上诉人与被上诉人协商后签订,体现出双方真实的意思表示,且合同内容不违反法律、法规的强制性规定,应为合法有效。涉案房屋租赁合同已于2015年12月11日到期,双方当事人并未再签订新的租赁合同，也未再续签,合同成为了不定期租赁合同，被上诉人可以随时解除合同，上诉人应当支付占有使用涉案房屋期间的租赁费。上诉人主张投资590493元对涉案房屋进行装饰装修，但房屋租赁合同中未约定合同到期后上诉人对装饰装修给予经济补偿，故上诉人的上诉请求本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10050元，由上诉人赵夕礼负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 于 青审判员 张莉莉二〇二〇年十一月三十日书记员 杨风华