山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民终487号上诉人（原审被告）：张某，现住山西省高平市。委托诉讼代理人：崔某，北京市华泰（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西长平建材家居广场有限公司。诉讼代表人：山西唐韵律师事务所，系山西沃土房地产开发有限公司及其关联公司破产管理人。委托诉讼代理人：李某，山西唐韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴某，山西唐韵律师事务所实习律师。上诉人张某因与被上诉人山西长平建材家居广场有限公司（以下简称长平公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成王东任审判长、许文杰主审、赵凯参加合议的合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某及委托诉讼代理人崔某、被上诉人长平公司委托诉讼代理人李某、柴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：1.依法撤销山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初211号民事判决书或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致一审判决错误。一、一审判决上诉人支付被上诉人房屋租赁费没有事实依据。2014年8月3日，上诉人与被上诉人签订了《长平建材家居广场附加协议》，协议约定租赁期限为：2014年4月29日至2019年4月29日。2015年12月20日双方又续签了《长平建材家居广场附加协议》，协议将租赁期限变更为2015年4月29日起至2016年5月28日止。2015年6月20日双方又续签了《长平建材家居广场附加协议》，协议约定，将上诉人的租赁期限顺延三个月，即租赁期限变更为2015年4月29日起至2016年7月28日止。故，上诉人与被上诉人的租赁期限应从2016年7月28日开始起算，截止至上诉人退场之日2019年7月28日，但上诉人也按合同约定交付了被上诉人2016-2019年的房屋租赁费。2017年11月19日被上诉人给上诉人出具了办理2018年租赁费证明一份，证明载明：如果1-4号楼的其他商户有优惠政策，上诉人与其他商户一样享受优惠政策，合同顺延即四个月。故，一审法院以2015年-2016年合同上的租期与本案事实认定无影响为由，判决上诉人支付被上诉人2019年5月29日至2019年7月21日的租赁费13061.7元系明显错误。而且上诉人多交纳的租赁费也未扣除，故，请求二审法院在查清事实的基础上，将上诉人多交纳的租赁费从未交租赁费（系2019年7月22日以后产生的租赁）中折抵。（102×23+102×23×24/30=4222元。13061.7-4222元＝8839.7元才对）实际一年内都未经营，白交一年房租。二、一审判决上诉人支付被上诉人物业费、暖气费没有事实依据，也违反了双方的约定。2014年8月3日上诉人与被上诉人签订《长平建材家居广场附加协议》时，在该协议的第四条相关费用中，为体现商场以商户为主体、服务商户的管理理念，甲方免收乙方市场管理费。上诉人认为，当时的合同约定市场管理费是管理市场过程中产生的所有费用，也包括物业管理费、暖气费，是被上诉人作为吸引上诉人入驻的条件。一审判决以新的租赁合同中有物业费约定，有收取暖气费记录为由，酌情判决上诉人支付物业费、暖气费是没有事实依据，也违背了当事人的约定。三、一审判决对上诉人提出的退还质保金或以质保金折抵的请求不予支持，也是明显错误。上诉人与被上诉人在签订《长平建材家居广场附加协议》时，在该合同的第四条第2项明确约定：为保证上诉人在租赁期限内依法经营、按约经营、维护消费者的合法权益，履行商场四大售后服务承诺，上诉人应在交纳租金的同时，一次性向被上诉人支付质量保证金，在合同期满不续租的或不拖欠市场相关费用及售后遗留问题的情况下退还保证金。从上述约定可以看出，第一，本案中保证金是上诉人对所售商品质量保证，保障售后服务，而向被上诉人交纳的保证费用；第二，该保证金是被上诉人怕上诉人拖欠其市场相关费用而交纳的保证费用。第三，该保证金是被上诉人怕上诉人不履行售后服务义务和质量保证出现问题时，而让上诉人交纳的保证金，系法律上的押金，押金只是如果出现上诉人不履行义务的情形时，被上诉人可直接从保证金中支付。现上诉人没有任何质量投诉、无拖欠被上诉人市场相关费用的情况下，应按合同约定无条件退还。而一审判决不予退还，系明显认定事实错误。四、一审判决依据《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定，以2018年5月8日被上诉人进入破产程序，质保金系被上诉人的债务，应在破产请求受理前主张抵销，而租金、物业费系破产受理之后发生的费用，不予折抵系适用法律明显错误。长平公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即腾出占用的长平建材市场4#216-217，4#219-220号商铺。2.依法判令被告支付截止2019年5月1日前欠付4#216-217，4#219-220号商铺的暖气费3313元，物业费3786元，并自2019年4月29日按每平米每月23元支付租金至实际腾退商铺之日止。3.本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1.判令被告支付截止2019年5月1日前欠付4#216-217，4#219-220号商铺的暖气费3313元、物业费3786元；2.依法判令被告支付2019年4月29日至2019年7月22日之间的占用房屋费用20318元，以及同期物业费883元；3.要求被告支付违约金；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：自2014年4月29日起，被告与长平建材公司先后签订《长平建材家居广场租赁合同》、附加协议等四份相关租赁合同，约定由被告承租位于长平建材市场4#216-217，4#219-220号商铺进行经营，租赁面积315.5平方米，租赁单价为23元/平米/月，最后签订的协议约定租赁期限至2019年4月29日，2018-2019年的租金，被告依照之前的约定缴纳了9个月的租金，而市场同年度的其他商户缴纳的租金为8个月。另原告曾于2017年11月19日出具一证明，承诺给予被告优惠2018年的租金三个月，如当年有其他优惠政策，合同顺延。关于物业费双方在之前的合同中未做约定。另查明，2018年5月8日，长平建材公司等三公司被晋城市中级人民法院依法裁定与山西沃土房地产开发有限公司进行关联企业破产重整。作为该破产企业的管理人，破产管理人在被告的租期届满后，与被告多次协商，最终双方重新签订新的租赁协议，租赁期自2019年7月22日起。关于2019年4月29日至2019年7月22日之间的相关费用双方未达成一致。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》及相关的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行合同。本案中，双方签订的合同期限至2019年4月28日，但因市场2018-2019年的租赁收费标准为8个月，而被告已于2017年提前缴纳9个月租金，综合相关情况，可以认定被告的合同期限顺延至2019年5月28日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”租赁期满后，双方均处于协商阶段，但对被告继续租赁原告房屋的事实是原告认可及同意的，故对于该阶段的房租可以参照之前签订的租金标准予以计算，即23元/平米/月。因双方之后的租赁期自2019年7月22日起计算，故被告未签订明确租赁合同的期间为2019年5月29日至2019年7月21日，即1个月零24天，租金为：315.5×1×23+315.5×23×24/30=13061.7元。关于物业费，虽双方未在合同中予以明确约定，但在新的租赁合同中有物业费的约定，且在被告租赁期间原告确实提供了一些物业管理服务，故本院综合相关情况，酌情认定该期间的物业费为1200元。关于暖气费，虽双方未在合同中予以明确约定暖气费的收费标准，但从与本案关联的其他系列案件的相关证据中，可以看出，长平建材市场有收取暖气费的记录，而原告确实是提供了供暖服务，故本院综合相关情况，酌情认定暖气费为1700元。关于违约金，因合同到期后，双方关于租赁相关事宜处于协商阶段，且最后达成一致签订了新的合同，故被告不存在违约情形，对原告的该项诉请本院不予支持。关于被告提交的“关于办理2018年租赁费的证明”中，原告承诺给予被告优惠2018年的租金三个月，如当年有其他优惠政策，合同顺延。该承诺经管理人认定真实有效，本院予以确认。但因该承诺适用于全年租金缴纳时折抵，故在本案中直接折抵不符合其适用条件，故不作处理，被告可就该优惠申报债权或要求在之后的租赁合同中予以折抵。关于被告要求用质保金进行折抵的抗辩，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条的规定，债权人在破产请求受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销，因原告公司已于2018年5月8日进入破产程序，本案中诉争的租金、物业费等发生于破产受理之后，故对被告要求折抵的请求不予支持。判决：一、被告张某于本判决生效后十日内支付原告山西长平建材家居广场有限公司租金共计13061.7元；二、被告张某于本判决生效后十日内支付原告山西长平建材家居广场有限公司物业费和暖气费共计2900元；三、驳回原告山西长平建材家居广场有限公司的其他诉讼请求。二审另查明，上诉人承租的4#219-220商铺，于2019年7月22日腾退。承租的4#216-217商铺，双方达成新的租赁合同，上诉人继续租赁使用。2017年11月19日，被上诉人出具《关于办理2018年租赁费的证明》，内容：乾秀灯饰、艺嘉照明：该商户支持公司提供2017年供暖资金，确保了1-4号楼的及时供暖，特优惠2018年租金叁个月。如公司在收取1-4号楼2018年租金时有优惠政策，该商户可和其他商户一样继续享受优惠政策，合同顺延。二审查明的事实与一审一致。本院认为，二审争议焦点：一、租赁合同期满后上诉人占用商铺至2019年7月21日期间是否应支付租赁费；二、暖气费、物业费是否应交纳的问题；三、关于质保金问题。关于焦点一，上诉人提交的被上诉人出具的《关于办理2018年租赁费的证明》，可证明被上诉人承诺如在收取1-4号楼2018年租金时有优惠政策，该商户可和其他商户一样继续享受优惠政策，合同顺延。被上诉人对该证明的真实性认可。被上诉人在收取其他商户2018年租金时，一年按8个月收取租金。则上诉人可同时享受这一优惠政策，合同应按此顺延四个月。一审认为该承诺适用于全年租金缴纳时折抵，上诉人可就该优惠申报债权或要求在之后的租赁合同中予以折抵，系认识错误，应予以纠正。双方签订的租赁合同于2019年4月29日到期后，按被上诉人的承诺可顺延四个月的租期，至2019年8月29日。上诉人承租的商铺，一个于2019年7月22日腾退，一个于2019年7月22日重新签订租赁合同，应视为其对租赁合同权利的处理。被上诉人诉求2019年4月29日至2019年7月21日期间的租金，于法无据，不应予以支持。一审认为张某交付租金错误，该判项应予以撤销。关于焦点二，对于暖气费，上诉人提交证据证明其按四个月交纳了2017年度至2018年度取暖期间的暖气费，称该取暖气期仅供暖二个月，2018年度至2019年度亦供暖不足两个月，不应再交纳暖气费。被上诉人对于该二年存在供暖不足予以认可，故暖气费上诉人不予以交纳。关于物业费，双方签订的《长平建材家居广场租赁合同》系格式合同，该合同第4条关于物业管理费一项，关于收取物业费的标准和费用，均以横叉划掉。这种情况下应做出对提供格式合同一方不利的解释。对于租户自愿交纳的，视为双方达成一致。对于租户不愿缴纳的，视为就此问题没有约定。因为对于租赁合同而言，租金的项下有包含物业费的可能，一审判决基于新的租赁合同中有约定，且在租赁期间长平公司提供一些物业管理服务，酌情认定物业费为1200元，属于事实认定错误，该判项应予撤销。关于焦点三，质保金的问题。因被上诉人已于2018年5月8日进入破产程序，质保金属于被上诉人对上诉人所负的债务，上诉人应及时申报债权以保障自身权益。综上，张某的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初211号民事判决；二、驳回山西长平建材家居广场有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费199.04元，合计249.04元，由山西长平建材家居广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 东审判员 赵 凯审判员 许文杰二○二○年十一月四日书记员 高丽云