广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0125民初951号 原告：罗梓文，女，1994年12月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖丹萍，广西建开律师事务所律师。 被告：广西金莲湖房地产开发有限责任公司，住所地南宁市青秀区。 法定代表人：顾寿芳，执行董事。 委托诉讼代理人：李玉兰，广西创和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖淑莲，广西创和律师事务所律师。 第三人：叶珍珍，女，1989年8月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李景芳，广东东方昆仑律师事务所律师。 原告罗梓文与被告广西金莲湖房地产开发有限责任公司（以下简称金莲湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依被告金莲湖公司的申请，追加叶珍珍作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗梓文的委托诉讼代理人宋舒妍，被告金莲湖公司的委托诉讼代理人李玉兰、廖淑莲，第三人叶珍珍的委托诉讼代理人李景芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗梓文向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告支付的租赁保证金109218元；2.判令被告返还原告支付的装修费用10957.5元；3.判令被告向原告支付资金占用损失30154.65元（计算方式详见资金占用损失计算表，自2016年12月29日起计算至实际付清之日止，按照年利率6%计算，现暂计至2020年4月19日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。约定被告将位于广西南宁上林县出租给原告；租赁期限为20年，自2017年11月1日起至2037年10月31日；租金每月227元，租赁保证金156026元，每月租金从租赁保证金中扣除；原告于2017年1月10日前向被告支付70%的租赁保证金即109218元。公寓装修费用41706元，其中的70%即21915元应于2017年1月15日支付至被告指定的个人叶珍珍的账户。《房屋租赁合同》签订前后，原告分别于2016年5月9日、2017年1月8日通过银行转账的方式向被告转款10万元、9218元。同时为了公寓的装修，原告根据被告的要求，于2017年1月8日通过银行转账的方式向叶珍珍账户转款21915元。2020年3月11日，被告通过其股东李XX的银行账户向原告退回了装修款10957.5元。据原告了解涉案建设项目至今尚未取得建设工程规划许可证。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告将未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与原告订立的租赁合同无效。被告应当向原告返还已经交付的租赁保证金和装修款。同时，导致《房屋租赁合同》无效的过错在于被告，被告应当向原告赔偿合同无效的损失。原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法审理，准如所请。 被告金莲湖公司辩称，被告金莲湖公司不需要向原告退回租赁保证金、给付资金占用费以及装修款，关于租赁保证金的事宜，涉案房产属于上林县政府的招商引资项目，被告金莲湖公司对涉案房产有合法的产权，被告已经在跟政府协商有关事宜因此属于效力待定的房产，而且涉案房产是在政府部门的同意下施工建设的，开工建设至今也没有受到任何处罚，也没有任何部门去阻拦，该项目是政府部门同意边办证边施工的情况下进行的，被告也是基于对政府的信任，该房屋租赁合同仍然是可以实现合同目的的合同，因此被告金莲湖公司不需要退回租金，如果因为被告没有办理得相关的建设工程规划许可证，也是不可预见、不可抗力的事件，不是被告金莲湖公司自身的原因导致的，因此被告金莲湖公司也不应当退回租金；房屋装修的事情是原告自己负责，装修的事宜跟被告金莲湖公司没有任何关系，被告金莲湖公司不应当承担任何责任，装修的事宜是原告跟叶珍珍达成的协议，原告将装修款交给叶珍珍也不是交给被告金莲湖公司，叶珍珍与被告金莲湖公司之间的纠纷是另外的法律关系应当另案处理，与本案没有任何法律关系。 第三人叶珍珍述称，第三人叶珍珍根据被告金莲湖公司的委托用自己的名字开通银行卡账户，这个卡开户之后都是由被告金莲湖公司保管支配和使用，装修款也是租赁合同的一部分，也是同一时间签订的，第三人收取装修款的行为应当视为被告金莲湖公司的行为，被告金莲湖公司的股东丁XX也说明了这件事情跟第三人叶珍珍没有任何关系，因此第三人叶珍珍不应当承担任何责任。 本案的争议焦点为：1.原告与被告签订的《房屋租赁合同》效力如何；2.原告的各项诉讼请求是否有事实理由和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据3《租赁事项确认书》，该证据与原告提交的证据2《房屋租赁合同》均盖了被告金莲湖公司的公章作为骑缝章以确认其完整性，故可以认定证据3是证据2《房屋租赁合同》的组成部分，本院予以确认；2.原告提交的证据4，该银行转账凭证所反映出的转账款项与原告提交的证据2、证据3约定的转账款项相吻合，能够形成证据链证明原告的主张，本院予以确认；3.原告提交的证据5，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；4.原告提交的证据6，可以证明被告股东李XX向原告退还10957.5元，本院予以确认；5.被告提交的证据1-11，能够反映出被告建设的涉案上林莲音广场酒店项目的由来和现状，本院予以确认；6.第三人提交的证据1，出具说明函的丁X未出庭作证，接受当事人的质询，故该证据本院不予确认；7.第三人提交的证据2，与原告提交的证据5一致，本院予以确认；8.第三人提交的证据3，该借款合同有第三人叶珍珍的签名及盖有被告的公章，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁标的，甲方将其位于广西南宁上林县方，租赁物建筑面积为XX平方米（含公摊面积），租赁物的用途为住宅；二、租赁期限，租赁期限为20年，即自2017年11月1日起至2037年10月31日止；三、租赁费用与其他费用，（1）租金：租金每月227元，（2）租赁保证金：156026元，该款用于担保乙方全面、适当履行合同义务；四、付款方式，1.乙方应于2017年1月10日前向甲方支付70%租赁保证金、首月租金，共计109218元。2.乙方应于2017年11月1日前向甲方支付46808元。3.租赁期内每月租金从租赁保证金中扣除当月租金，直至合同执行完毕；五、甲方对租赁物的承诺，甲方承诺对该租赁物拥有合法产权，且没有产权纠纷，如在租赁期间出现产权纠纷的，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿。合同还对其他事项进行了约定，其中合同的第6页《装修委托书》约定，原告委托第三人叶珍珍负责监督与实施室内装修工程施工、代收业主委托装修款项及结算工作，装修上限控制价为600元／平方米，总装修费用为41706元，其中70%装修款21915元于2017年1月10日前支付，余下30%装修款12511元在交房验收阶段同时支付。合同的第7页《租赁事项确认书》确认以下事宜：1.租赁保证金总价为156026元，其中70%租赁保证金为109218元，扣减已支付的10万元预约金后，于2017年1月10日前支付9218元，余下30%租赁保证金46808元在交付验收阶段同时支付。收款户名：金莲湖公司，收款账号：12×××18，开户行：广西南宁上林县农村信用社营业部；2.总装修费用为41706元，其中70%装修款21915元于2017年1月10日支付，余下30%装修款12511元在交付验收阶段同时支付。收款人：叶珍珍，收款账号：62×××64，开户行：上林县农村信用合作联社营业部。《房屋租赁合同》签订前后，原告于2016年5月9日向被告账号转款10万元、于2017年1月8日向被告账号转款9218元、于2017年1月8日向第三人叶珍珍账户转款21915元。因被告未能将交付租赁的房屋给原告使用，双方为此引发纠纷，2020年5月，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。诉讼中，本院要求原告明确其诉讼请求是以《房屋租赁合同》的解除还是无效为由而提出，原告是否增加对《房屋租赁合同》效力认定的诉讼请求，原告陈述其认为《房屋租赁合同》是无效的，但其不将合同无效作为诉讼请求。另外，在庭审中原告陈述涉案房屋没有进行装修，没有向原告交付；被告陈述涉案房屋未取得建设规划许可证，因为缺少建设规划许可证，涉案房屋竣工后未能验收。 另查明，2007年，原上林县国土资源局（现为上林县自然资源局）对上林县XX水库的国有土地使用权进行挂牌出让，被告通过竞买取得上林县XX水库的国有土地使用权，获得上林县人民政府核发的《国有土地使用权证》。2015年，被告向上林县发展改革和科学技术局提交《关于上林莲音广场酒店项目申请办理企业投资项目登记备案的请示》，2015年5月27日，上林县发展改革和科学技术局对该项目给予备案。2015年9月21日，被告在其取得国有土地使用权的上林县XX水库相关地块上开工建设上林县金莲湖莲音广场综合项目公寓楼，工程于2017年12月8日竣工，未经过竣工验收。2016年3月30日，原上林县国土资源局向被告发出《关于收回国有土地使用证的通知》，告知被告2007年10月上林县人民政府给被告核发的《国有土地使用权证》因未依法办理农转用、征收手续，未取得有审批权限的区、市人民政府的用地批复文件，属于发证不合法。该局决定将2007年10月县政府给被告核发的《国有土地使用权证》收回办理土地注销登记手续，要求被告自接到通知后30日内将《国有土地使用权证》交到该局办理土地注销登记手续。2016年4月8日，被告向原上林县国土资源局移交了《国有土地使用权证》。 再查明，第三人叶珍珍的账号除了有本案原告的装修款转入，还有本院受理的与本案同时起诉被告房屋租赁合同纠纷系列案件的其他原告的款项转入，转入款项摘要均为装修款。除此之外还有一些其他人转入的款项，金额从1万多元至12万多元不等，摘要也大部分为装修款。第三人叶珍珍的账号基本是小额款项存入大额款项转出，转出的款项大额款项有：2017年1月22日账号余额2224614元，2017年1月23日，分两次向被告的账户转款共计150万元，同年2月26日，第三人叶珍珍与被告签订《借款合同》，约定被告向第三人叶珍珍借款150万元；2018年1月11日账号余额1634162.7元，2018年1月24日，分两次向广西南宁市金莲湖生态园有限公司转款共计160万元，同年1月26日，广西南宁市金莲湖生态园有限公司分两次向第三人叶珍珍的账号转入共计160万元。至2019年3月21日，第三人叶珍珍的账号余额1641361.05元。2019年3月31日，第三人叶珍珍的账号分两次向被告的股东李XX的账号62×××76转款共计1641341.05元，该次转款后，第三人叶珍珍的账号余额20元。2019年4月9日，第三人叶珍珍的账号在转出余额20元后，销户。2020年3月11日，被告的股东李XX从其账户向原告账号转款10957.5元，摘要为：退装修款。被告的股东李XX除了向本案原告账号转款以外，还从其账户向本院受理的与本案同时起诉被告房屋租赁合同纠纷系列案件的其他原告的账号转款，摘要或附言均为退装修款，金额均为这些原告向第三人叶珍珍的账号转入装修款金额的一半。 本院认为，关于原告与被告签订的《房屋租赁合同》效力如何的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，被告建设的上林县莲音广场项目安可乐公寓至今未取得建设工程规划许可证，且该建设项目所使用土地的《国有土地使用权证》已被土地行政主管部门收回注销，故被告以上林县莲音广场项目安可乐公寓作为租赁物与原告签订的《房屋租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，双方签订的房屋租赁合同无效，房屋也没有交付给原告使用，原告对涉案房屋租赁合同无效不存在过错，故被告应当将收取的租赁保证金109218元全部返还原告，并向原告支付资金占用期间利息损失。利息损失以原告实际付款之日起，按年利率6%计算至付清之日止。 关于装修费的问题。涉案房屋没有进行装修，装修款应当全部返还给原告。原告支付的装修费虽然是转入第三人叶珍珍的账号，但将装修款转入第三人叶珍珍账号是按照盖有被告公章作为骑缝章的《装修委托书》和《租赁事项确认书》的约定而转款，且第三人叶珍珍账号中的款项基本是小额款项存入大额款项转出，转出的大额款项系转给被告150万元，转给被告的股东李XX1641341.05元，在转给被告股东李XX1641341.05元后，该账号的余额仅剩20元，之后该账号销户。从第三人叶珍珍账号的款项流向判断，第三人叶珍珍未能处分其账号中的款项，其账号中的款项最终流向了被告及被告的股东李XX，由此可以推定，第三人叶珍珍账号内的款项是由被告及其股东支配，故原告的装修款应当由被告负责返还。原告向被告支付了装修款21915元，涉案房屋没有进行装修，被告股东李X向原告退还了10957.5元，故被告应将剩余的装修款10957.5元返还原告，并向原告支付资金占用期间的利息损失。利息损失以原告实际付款之日起，按年利率6%计算至付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西金莲湖房地产开发有限责任公司返还原告罗梓文租赁保证金109218元； 二、被告广西金莲湖房地产开发有限责任公司返还原告罗梓文装修费10957.5元； 三、被告广西金莲湖房地产开发有限责任公司向原告罗梓文支付资金占用期间的利息损失，利息损失按年利率6%分时间段计算：以10万元为基数，自2016年5月9日起计算至付清之日止。以9218元为基数，自2017年1月8日起计算至付清之日止。以21915元为基数，自2017年1月8日起计算至2020年3月11日止。以10957.5元为基数，自2020年3月12日起计算至付清之日止。 上述给付金钱义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内付清，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3307元，由被告广西金莲湖房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费3307元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 9 审 判 长  何 健 审 判 员  韦洪波 人民陪审员  钟昌霖 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  蓝雪瑜 书 记 员  覃玉意