昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初14999号原告（反诉被告）：陈素云,女,汉族,1951年5月23日生,现住：昆明市西山区。委托诉讼代理人：陈志远，丰源法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（反诉原告）：李佩倚，女，汉族，1987年8月4日生，现住：昆明市西山区。委托诉讼代理人：李作平，男，汉族，1961年7月4日生，身份证住址：昆明市五华区，系被告父亲，特别授权代理。第三人：周燕妮，女，汉族，1984年9月3日生，现住：昆明市宜良县。原告陈素云与被告李佩倚、第三人周燕妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈素云的委托诉讼代理人陈志远、被告李佩倚、第三人周燕妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告陈素云向本院提出诉讼请求：一、判令被告违约，并归还原告名下商铺，原被告双方解除《租房合同》；二、被告支付所欠租金，自2020年9月1日起至2020年12月1日共计3个月的租金12000元；三、被告将房屋恢复原样，如造成损毁的需进行赔偿；四、被告支付拖欠的水费193.01元；五、被告支付拖欠的电费及违约金445.07元；六、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年4月7日签订《租房合同》，原告将坐落于昆明市铺面（澄碧巷）租给被告作为经营使用，由于该铺面是被告从案外人周燕妮处转租，案外人周燕妮已支付房屋租金至2020年8月31日止，故原被告约定该房屋于《租房合同》签订后就交由被告使用，并约定被告应当于2020年8月1日至2020年9月1日前交付下年度的租金48000元，时至今日，被告未按约支付租金，并恶意拖欠水电费，强占原告名下商铺不肯搬离，故原告诉至法院。本诉被告李佩倚辩称：原告起诉的都是事实，房子是第三人转让给我的，后来城管局的来通知我们说该铺面要拆迁，我们是收到了通知的，提交的证据里面有，我们不交租金就是因为这个，不仅是我们，那一排的铺面都收到了通知，说是要拆迁，我们在起诉状上说明了，而且原告是早就知道要拆迁了，去年11月份就知道的，我们不付房租就是因为这个铺面要拆迁，原告故意隐瞒这个事实。第三人周燕妮针对本诉陈述：对参加诉讼没有异议。反诉原告李佩倚向本院提出诉讼请求：一、驳回反诉被告的诉讼请求；二、判令反诉原告与第三人的店铺转让协议无效；三、判令反诉原告与反诉被告的房屋租赁合同无效；四、第三人和反诉被告共同返还给反诉原告店铺转让费58000元；五、第三人和反诉被告共同赔偿反诉原告店铺装修费5000元；六、支持反诉原告不支付该店铺的租金；七、反诉被告和第三人共同承担本案本诉的诉讼费。事实和理由：反诉原告和父亲于2020年4月7日从第三人周燕妮手上以58000元的价格把位于昆明市（澄碧巷）的店铺转让过来，花了5000元装修改造、办理营业执照、健康证等于2020年5月1日正式营业，刚经营了2个多月的2020年7月9日就收到昆明市西山区城市管理局西城管询字（2020）1902722号关于涉嫌私搭乱建的《接受询问调查通知书》，当天我就叫第三人通知原告按照通知书的要求带齐房屋产权证等到执法中队接受询问，同时让她们及时告诉我们调查处理的情况，但是过了20多天，她们一直没有告诉我关于店铺的处理情况，故我委托我父亲去执法中队了解情况，得到的答复是：政府要打通白马庙路，改善白马庙路与澄碧巷交叉口的道路通行状况，需要对小吃店进行拆除让道，并说2019年年底就通知过小吃店的经营者和房东了，后我父亲到安监站得到的答复和执法中队一样：该商铺肯定是要拆。8月31日，我和朋友胡晓桁去安宁吃饭的路上，原告打电话给我说，我和小周说过多少次商铺不要转让，她就是不听，人家要是晓得商铺要拆，肯定会扯皮的。我朋友说房东和小周合伙欺骗你的转让费，我仔细看了相关材料，再次印证，原告和第三人早就知道该店铺要拆，她们在明知道店铺要拆的情况下，为非法占有他人的钱财采取故意隐瞒事实真相，相互恶意串通骗取我58000元钱财并且给我造成了5000元装修损失，故我诉至法院。反诉被告陈素云辩称：请求反诉原告所有诉讼请求，反诉原告所述事实理由与实际情况并不相符，有严重出入，双方自愿签订的房屋租赁合同是双方意愿的表示，双方应按照合同要求认真履行完毕，而且反诉原告所租房屋可以正常使用，不存在欺瞒，转让费是反诉原告与第三人之间的关系，与反诉被告无关。第三人周燕妮针对反诉陈述：请求驳回被告的反诉请求，他要叫我把转让费装修费赔偿给他，我是有非常大的意见的，他们是转让我的铺面，是自愿转让的，装修费是他自己装修的，而且我压根也不知道他们说的我跟房东知道铺面要拆迁，我不知道铺面要拆。本院经审理认定事实如下：原告陈素云于2000年5月23日取得坐落于昆明市的房屋所有权证（房权证西房管字第（2000）1487号）。2020年4月6日，被告李佩倚（乙方）与第三人周燕妮（甲方）签订《店铺转让协议》，约定第三人将上述诉争商铺转让给李佩倚经营使用，该铺面房租已由周燕妮交至2020年8月31日，房租到期后，由乙方直接向房东交付租金。转让费58000元包含剩余房租20000元。第三人周燕妮在庭审中陈述已收到该58000元。2020年4月7日，原告陈素云（甲方）与被告李佩倚（乙方）签订《租房合同》，约定原告陈素云将上述坐落于昆明市（澄碧巷）租给被告李佩倚做为经营使用，第二条约定：该铺面自2020年4月7日转给李佩倚经营，房屋自2020年9月1日起也由李佩倚向房东交纳，租金为每月4000元。第三条租金的支付期限与方式约定：乙方每年交付甲方一次，每次房租交付应该在房租到期前一个月内交清，否则视为自动放弃该房屋的租赁，甲方有权收回房屋。第七条约定：乙方在租赁期间，不得随意改变房屋结构和室内设置的位置，若需装修，需征得甲方同意，并不得破坏原房屋结构，其装修费由乙方承担，合同期满时装修设施均保持原状，无偿移交给甲方，否则损坏原状的，由乙方负责修复。第九条约定：合同因乙方违约终止，甲方有权收回房屋。同日，李佩倚办理了昆明市西山区佩佩小吃店的营业执照。2020年7月9日，昆明市西山区城市管理局下达《接受询问（调查）通知书》，载明：地址：白马庙路昆××中后门路口，涉嫌私搭乱建，请于2020年7月10日9时携带房屋产权证、身份证到棕树营执法中队接受询问调查及听取处理意见。案外人黄淑芬在受送达人处签名。另查明，昆明通用水务出具欠费账单，载明诉争商铺截止至2020年7月共计欠费193.01元。截止2020年8月，欠电费445.07元。被告李佩倚在庭审中陈述，同意交水电费。本院认为，被告李佩倚与第三人周燕妮于2020年4月6日签订的《店铺转让协议》、及原告陈素云与被告李佩倚于2020年4月7日签订的《租房合同》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应属合法有效，合同当事人均应当恪守履行。西山区城管局于2020年7月9日下达《接受询问调查通知书》询问私搭乱建的情况，并未作出具体的行政行为，亦无明确的拆除对象通知，且诉争店铺系有合法产权证的房屋，现本案无证据证实该店铺系违章建筑或者已列入拆迁范围，该通知书的下达并未限制被告李佩倚使用该店铺，亦未造成该店铺在合同租期内不能正常经营使用的后果，故被告李佩倚就此做出判断认为该商铺将被拆除无事实依据，其因自身原因不经营使用该店铺并拒交租金已构成根本违约，应承担违约责任。原告陈素云现根据《租房合同》第三条、第九条要求解除租房合同并收回房屋有合同及法律依据，本院予以支持。被告李佩倚以诉争店铺即将被拆除为由反诉要求免交租金的主张无事实和法律依据，本院不予支持，被告李佩倚应当支付原告陈素云自2020年9月1日起至实际返还店铺之日止，按每月4000元的标准计算的租金及房屋占用使用费。关于装修费的承担，因双方在租房合同第七条明确约定装修费由被告李佩倚承担，移交时装修设施需保持原状，故本院对原告陈素云要求被告李佩倚恢复房屋原样、及被告李佩倚要求陈素云、周燕妮赔偿装修费的主张均不予支持。关于原告陈素云要求被告李佩倚支付拖欠诉争店铺水费193.01元及电费（含违约金）445.07元的主张，因被告李佩倚明确表示同意交水电费，故本院对该主张予以支持。关于被告李佩倚反诉要求第三人周燕妮及原告陈素云共同返还店铺转让费58000元的主张，经查明，被告李佩倚向第三人周燕妮交付的转让费58000元包含了2020年4月6日至2020年8月31日期间的店铺租金20000元，被告李佩倚在该期间已实际使用店铺，故无返还该20000元的事实依据。对于剩余的转让费38000元，因本院已支持解除租房合同并提前返还房屋，第三人周燕妮继续占有该38000元转让费无法律依据，结合被告李佩倚实际使用诉争店铺期间等情况，本院酌定第三人周燕妮返还被告李佩倚店铺转让费28000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、和四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）李佩倚与第三人周燕妮于2020年4月6日签订的《店铺转让协议》有效；二、解除原告（反诉被告）陈素云与被告（反诉原告）李佩倚于2020年4月7日签订的《租房合同》；三、被告（反诉原告）李佩倚于本判决生效之日起十五日内将坐落于昆明市（房权证西房管字第（2000）1487号）腾空并返还给原告（反诉被告）陈素云；四、被告（反诉原告）李佩倚于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈素云自2020年9月1日起至实际返还房屋之日止按每月人民币4000元计算的租金及房屋占用使用费；五、被告（反诉原告）李佩倚于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈素云拖欠的水费人民币193.01元；六、被告（反诉原告）李佩倚于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈素云拖欠的电费（含违约金）人民币445.07元；七、第三人周燕妮于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）李佩倚店铺转让费人民币28000元；八、驳回原告（反诉被告）陈素云的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）李佩倚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费实收人民币116元（原告陈素云已预交），由被告李佩倚负担（于支付上述款项时一并支付给原告陈素云）。本案反诉案件受理费1376元（反诉原告李佩倚已预交），由李佩倚负担649元，第三人周燕妮负担727元（于本判决生效之日起十日内支付给李佩倚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郭志勇人民陪审员  闫一涛人民陪审员  周 静二〇二〇年十一月三十日书 记 员  陈文华