湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终817号上诉人（原审被告）：鄂州梦之厦置业有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区花湖大道**。法定代表人：曹华，公司经理。委托诉讼代理人：黎相毅，湖北人本律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：张明，男，1972年1月5日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，上诉人鄂州梦之厦置业有限公司（以下简称梦之厦置业公司）因与被上诉人张明房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初1036号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。梦之厦置业公司向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一、三、四项，改判驳回张明要求支付2016年1月1日至2017年5月13日的逾期交房违约金的诉讼请求和要求支付逾期办证违约金的诉讼请求。事实与理由：1、《房屋买卖合同》约定的办证期限为交房之日起180日内，对于未实际交房的，到目前为止本案逾期办证违约金的起付条件尚不具备。从合同约定来看，交房与办证是一脉相承的，实际交房180日内为被上诉人办理不动产权属登记是“交房后180日”的文理解释和当然解释。即只有完成实际交付，办理不动产登记的180日期限才能开始计算。2、因上诉人原因导致被上诉人未能在房屋交房之日起180日内取得房屋所有权证，且被上诉人要求继续履行合同的，上诉人承担违约责任应按照双方合同的约定，即按照被上诉人已支付房款按日万分之一计算，而非按照同期银行贷款利息计算。3、逾期交房和逾期办证违约金均以日为单位计算，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案2017年5月14日以前的逾期交房、逾期办证的违约金请求权诉讼时效期间均以届满。一审法院查明：2016年4月15日，原告张明、被告梦之厦置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于××花湖开发区××与环城路××龙城××单元××号房屋一套;商品房面积88.28平方米，总金额247184元；被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房；如逾期在30日内的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日，按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金；如逾期交付超过30日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；商品房交付时，应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等。合同中，双方未对因被告原因导致原告未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书且原告要求继续履行合同的情形下，被告如何承担违约责任进行约定。合同签订后，原告在合同约定期限内支付了全部房款247184元。因涉案房屋未竣工验收，被告至今未向原告交付房屋。另查明，被告具有合法开发锦绣龙城10幢和预售资格，诉争房屋尚未取得竣工验收备案证明，被告办理锦绣龙城10幢房屋权属登记的资料尚待相关行政部门审批，致使原告至今未能取得其所购房屋的权属登记证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。合同签订后，原、被告双方均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。关于是否承担逾期交房违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，关于逾期交房违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年8月31日前向原告交付商品房，截至目前，被告仍未向原告交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。原告在第一项诉讼请求中主张2016年9月1日至2019年9月1日期间的逾期交房违约金27067元，未超出按照合同约定的每日按已支付全部房价款的万分之一计算后得出的金额，故依法予以支持。原告在第三项诉讼请求中主张自起诉之日起到实际交房之日止的违约金按每日房价总额的万分之五计算支付，因双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了因被告责任导致不能交付房屋的违约责任及违约金计算方式，该约定是明确的，不存在歧义，亦符合法律规定，故仅支持合同约定的每日按房价总额的万分之一计算。被告辩称原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。虽然原告接收了房屋，但涉案房屋仍未竣工验收，被告仍应进一步完善相关设施，且原告一直在与被告协商解决逾期交房和逾期办证问题，故对被告该辩解意见不予采信。关于逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》约定了具体的办证时间，并约定了逾期办证违约金，系被告作出的合同承诺。被告未能在商品房交付之日起180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得其所购房屋的权属证书，构成违约，应当承担违约责任。双方未就因被告原因导致原告未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书且原告要求继续履行合同的情形下被告如何承担违约责任进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准；原告在第五项诉讼请求中主张2017年3月1日至2019年9月1日期间的逾期办证违约金22494元，未超出按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准得出的金额，故依法予以支持。原告在第六项诉讼请求中主张自判决之日起按每日房价款总额的万分之三计算支付，无合同依据，且超出按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，故仅支持按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准。被告辩称原告主张逾期办证违约金已过诉讼时效，被告未在合同约定期限内并将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理不动产权属登记，是继续性的违约行为，只有等到违约结束才应开始计算诉讼时效，故对被告该辩解意见不予采信。关于交付房屋竣工验收合格备案表，住宅质量保证书，住宅使用说明书。原告虽接收房屋，但被告仍应进一步完善相关配套设施，完善交付手续后，向原告出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅质量保证书，住宅使用说明书等。关于办理房屋所有权证。依据合同约定，被告应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理不动产权属登记，该协助办理不动产权属登记备案义务是被告应当履行的合同义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该规定，房地产开发企业履行的是一种协助的义务，其提供必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。商品房购买人要想顺利办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续，前提条件是房地产开发企业必须提供完备的证明文件，否则根本无法办理有关手续。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。”被告迄今未取得竣工验收证明文件，未进行不动产首次登记，尚不具备办理不动产权属登记的法定条件，待具备办理不动产权属登记的法定条件后，被告应当将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理不动产权属登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向张明支付2016年9月1日至2019年9月1日期间的逾期交房违约金27067元。二、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向张明支付自起诉之日即2020年6月24日至实际交房之日止的违约金，每日按全部房价款247184元的万分之一计算。三、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向张明支付2017年3月1日至2019年9月1日期间的逾期办证违约金22494元。四、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向张明支付自判决之日即2020年6月24日至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金，以全部房价款247184元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。五、鄂州梦之厦置业有限公司在符合法律规定及合同约定的交房条件后十日内向张明出示建设工程竣工验收备案证明文件、住宅质量保证书，住宅使用说明书。六、鄂州梦之厦置业有限公司应于本判决生效且具备不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助张明办理不动产登记。七、驳回张明的其他诉讼请求。案件受理费2039元，减半收取计1019.50元，由鄂州梦之厦置业有限公司负担；该费用原告已预交，待本判决生效后，由被告直接向原告支付。二审期间，梦之厦置业公司与张明均未向本院提交新的证据。经审理查明：一审查明的事实除“双方未对因被告原因导致原告未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书且原告要求继续履行合同的情形下，被告如何承担违约责任进行约定”认定错误外，其余事实属实，本院予以确认。另查明：双方合同第二十条约定，“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”本院认为，梦之厦置业公司与张明之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利并履行各自的义务。双方合同第二十条约定，“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”而合同第十一条明确约定，梦之厦置业公司应当在2016年8月31日前向张明交付该商品房。据此，约定的办证期限为合同明确约定的交房之日即2016年8月31日起180日内。梦之厦置业公司认为“对于未实际交房的，到目前为止逾期办证违约金的起付条件尚不具备”的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。对于梦之厦公司违反约定逾期登记的违约金的具体计算方式，一审认为提交的合同中双方并未进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算标准属认定事实不清、适用法律错误，本院依法予以纠正。依照双方合同第二十二条约定，“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。从2017年3月1日至2019年9月1日期间应支付逾期办证违约金23260元。本案中梦之厦置业公司未按照合同履行及时交房及登记的约定，该违约行为是继续性的违约行为，只有等到违约结束才应开始计算诉讼时效，梦之厦置业公司上诉认为2017年5月14日以前的逾期交房、逾期办证的违约金请求权诉讼时效期间均以届满的理由不能成立，本院依法不予支持。据此，本案经合议庭评议,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初1036号民事判决第一、二、五、六、七项，即“一、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向张明支付2016年9月1日至2019年9月1日期间的逾期交房违约金27067元”；“二、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向张明支付自起诉之日即2020年6月24日至实际交房之日止的违约金，每日按全部房价款247184元的万分之一计算”；“五、鄂州梦之厦置业有限公司在符合法律规定及合同约定的交房条件后十日内向张明出示建设工程竣工验收备案证明文件、住宅质量保证书，住宅使用说明书”；“六、鄂州梦之厦置业有限公司应于本判决生效且具备不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助张明办理不动产登记”；“七、驳回张明的其他诉讼请求”。二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初1036号民事判决第三、四项，即“三、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向张明支付2017年3月1日至2019年9月1日期间的逾期办证违约金22494元。“四、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向张明支付自判决之日即2020年6月24日至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金，以全部房价款247184元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；三、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向张明支付2017年3月1日至2019年9月1日期间的逾期办证违约金23260元。四、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向张明支付自一审判决之日即2020年6月24日至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金（以全部房价款247184元，按日万分之1的标准计算。）五、驳回鄂州梦之厦置业有限公司的其他上诉请求。本案一审案件受理费1019.5元，二审案件受理费1039元，均由鄂州梦之厦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵国文审判员张开审判员曹家华二〇二〇年十一月二十五日书记员 彭            朗