广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21896号上诉人（原审被告）：罗昉，女，汉族，1968年5月24日出生，身份证住址：深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：肖寒梅，女，汉族，1968年10月22日出生，身份证住址：深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：叶旻，广东玖辰律师事务所律师。上诉人罗昉因与被上诉人肖寒梅合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初10575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗昉上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判驳回肖寒梅全部诉讼请求；2、肖寒梅承担本案全部诉讼费用。事实和理由：罗昉从2018年1月开始未再向肖寒梅支付银行按揭贷款是因为肖寒梅过错在先，导致涉案房产和缴纳贷款的银行账户被查封，且肖寒梅对因其个人行为导致损害共有财产的情况置之不理，拒不配合解决，放任损失和法律风险不断扩大，肖寒梅的行为严重违反了公平合理和诚实信用的原则。鉴于涉案房产按揭贷款陆续递减而租金陆续递增，从2019年4月以后，涉案房产每月银行贷款数额已经低于从承租人广东诚公律师事务所收取的每月租金，且该部分租金从来都是由肖寒梅单方收取，并未支付给罗昉。对于每月租金减去银行贷款的差额收益，本应按份额由双方平分，但肖寒梅却从未向罗昉支付，已经构成单方违约。一审判决仅关注了银行按揭贷款未支付的结果，却忽视了导致这一结果产生的原因，且未查明案件过程中的过错责任并依法对责任进行划分，导致一审判决错误。肖寒梅辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用准确，罗昉的上诉请求不成立，请求驳回其上诉请求，维持原判。肖寒梅向一审法院起诉请求：1、罗昉一次性向肖寒梅偿还所垫付按揭款项35885.338元；2、罗昉一次性向肖寒梅支付逾期利息1204元（按照年利率6%暂计至2018年12月18日，利息计算至还本付息之日止）；3、罗昉继续履行银行按揭贷款的偿付义务；4、罗昉承担本案的全部诉讼费用。肖寒梅在一审当庭增加诉讼请求：2019年1月3号罗昉应付未付按揭贷款差额740.258元，2019年2月3日罗昉应付未付按揭贷款差额616.598元，2019年3月3日罗昉应付未付按揭贷款差额492.943元，2019年4月3日罗昉应付未付按揭贷款差额369.283元，共2219.082元。总计还有1204元逾期利息，利息计至还款付息之日止。一审法院认定事实：2013年12月31日，肖寒梅和罗昉作为买受人，与出卖人签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买受人购买涉案房屋，总价款为人民币12653239元，首付50%，余款以银行按揭贷款支付，出卖人应当于2014年6月30日前将涉案房屋交付给买受人，在交付之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。肖寒梅与交通银行签订了房屋按揭贷款合同，约定借款632万元，还款日为每月3日。2014年9月23日，深圳市房地产权登记中心向肖寒梅和罗昉核发了涉案房屋的房地产权证，载明权利人为肖寒梅和罗昉，每人各占50%的份额，建筑面积为357.37平方米，2014年4月1日抵押给交通银行。2014年11月21日，肖寒梅及涉案房屋同楼层的其他5个单元的业主作为甲方、出租方，诚公律师事务所作为乙方、承租方，双方签订了《卓越城三栋六楼整体租赁合同》，约定：鉴于甲方及共有人系乙方的合伙人、律师、行政人员或其家人、朋友，经乙方建议、组织和撮合，甲方购买了涉案房屋所在的整层房屋，乙方承诺甲方入伙后租赁整层，现双方协商一致订立本合同；甲方（经共有人同意）将其拥有的房屋整层出租给乙方办公使用；租赁物业建筑面积共1402.26平方米，赠送面积300平方米；租赁期限为20年，自2014年12月1日起至2034年11月30日止；第一年租金单价为每月每平方米130元，第二年为157元，自第三年起每三年递增5%，该租金单价仅作为计算整层租金的依据，各出租人根据购房款的比例分配租金，其中涉案房屋2014年12月至2015年11月的月租金为52243.9元，2015年12月至2018年11月的月租金为63116.48元，2018年12月至2021年11月为上一年租金＋5%；租金按月支付，乙方于每月28日前通过转账方式向甲方指定的银行账户支付租金，涉案房屋出租人收取租金的账户为肖寒梅的民生银行＊＊×××61号账户；房屋属于共有的出租人，应确认有权代表共有人签署本合同，且因房屋处于按揭状态，凡租金收款账号不是按揭账号的，甲方应及时将收到的租金转入按揭账号，用于归还房屋按揭款，不得影响乙方的租赁，甲方及共有人的关系，由甲方自行处理；租赁期间，乙方负责支付租赁物业的水电费、物业管理费等因使用租赁物业所产生的费用；甲方或共有人转让租赁物业产权应提前1个月书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；任何一方提前解除合同应承担违约责任，违约金为未到期的租金；乙方迟延支付租金的，支付每日万分之五的滞纳金；发生纠纷协商解决不成的，可向华南国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。合同标注了罗昉系涉案房屋的共有人。上述租赁合同签订后，承租人诚公律师事务所每月按照合同约定的时间和金额向肖寒梅的民生银行＊＊×××61账户支付租金。肖寒梅每月初将交通银行发给肖寒梅的扣收贷款预通知手机短信转发给罗昉，同时以手机短信方式按“（当月应还贷款额-租金）÷2＝当月每人尚应支付的还款额”的计算模式向罗昉发送当月双方尚应支付的还贷金额的数学算式。罗昉据此于每月3日前将相应的款项支付至肖寒梅在交通银行开立的＊＊＊7122还款账户。直至2017年12月，双方均按上述模式履行。本案庭审调查中，罗昉亦称：罗昉向肖寒梅该账户汇款正常情况下就是支付涉案房屋的贷款，每个月贷款是肖寒梅和罗昉各承担一半，贷款金额减去租金收入再除以2就是双方要承担的贷款数额。罗昉还称：罗昉当时知道涉案房屋出租给了诚公律师事务所，但是对于租赁合同的具体条款，包括租金的涨幅和租赁期限等不知情。2015年，诚公律师事务所搬迁到涉案房屋所在的整层房屋内办公，罗昉参加了诚公律师事务所乔迁新址的庆典活动。2017年初，罗昉参加了诚公律师事务所2016年度工作总结暨2017年新春联欢会。本案庭审质证中，罗昉称其是以诚公律师事务所使用的房屋的所有权人的身份受邀参与上述活动的。2017年3月3日，深圳市中级人民法院受理了吴英才申请强制执行本案肖寒梅等人的执行案件，案号为（2017）粤03执392号。在该案执行过程中，法院于2017年查封了本案肖寒梅对涉案房屋享有的50%产权份额，于2018年解封，未拍卖涉案房屋。2018年10月31日，该执行案件结案。2018年1月2日，肖寒梅照例向罗昉发送了当月还款短信。次日，罗昉发送短信回复肖寒梅称：“该房产产权即将被法院拍卖，待处理完法律程序，再决定是否继续供楼。”当月罗昉未向肖寒梅付款。2018年2月2日，肖寒梅向罗昉发送短信，催促罗昉付款。罗昉未付款。自2018年1月至2019年4月，罗昉每月未按之前的模式向肖寒梅付款的金额依次为3802.05元、3678.4元、3554.74元、3431.08元、3304.43元、3183.77元、3060.11元、2936.45元、2812.8元、2689.14元、2565.48元、863.92元、741.26元、616.6元、492.95元、369.29元，合计38104.42元。该期间，扣除租金后肖寒梅和罗昉尚应承担的银行贷款均由肖寒梅一人偿还。2018年国庆节前，罗昉向诚公律师事务所的罗姓主任提出由诚公律师事务所购买罗昉所持涉案房屋的产权份额。罗主任回复罗昉称部分高级合伙人表示如果价格合适愿意参与购买。同年10月8日，罗昉进一步明确提出其产权份额卖出价为实收1100万元。同年10月15日，罗主任对罗昉称正在询价和争取更多的高级合伙人加入购买，初步询价结果与罗昉的说法有出入。之后，双方进行了当面协商，但未达成一致意见。同年11月21日，罗昉提出愿意减价50万元出让，实收1050万元。次日，罗昉告知罗主任如果律师所的工作还没有实质性进展，其将会进行强制性收楼行动，并称：所谓的房屋租赁合同从来没有罗昉的签名认可，罗昉也从来没有收到过租金，即使律师所把租金打给了肖寒梅，肖寒梅拿去交了供楼款，也是违背罗昉意愿的，罗昉根本不想继续供楼，要处理这个资产，在银行断供也可以拍卖，律师所的这一切行为严重侵犯了罗昉的权益。同年11月23日，罗昉又发短信给罗主任，称：自2014年以来，诚公律师事务所非法占用了罗昉的涉案房屋179平方米面积，罗昉从未收到律师所给罗昉的房租，现要求律师所支付房租共计280万元并搬迁。同日，罗昉带着几个人到诚公律师事务所办公室，张贴了表达罗昉诉求的文件，并用油漆在墙上喷了“搬迁”两个大字。2018年12月6日，罗主任告知罗昉，律师所开过会了，暂时没有打算购买罗昉的房屋。罗昉回复称：罗昉有两个诉求：1.律师所的房租现已严重低于市场，罗昉要求重新签租赁合同；2.从上个月起罗昉已通知过律师所，租金要打到罗昉的账户。其后，诚公律师事务所依然将全部租金支付到肖寒梅的账户。至本案法庭辩论终结时止，涉案房屋仍然由诚公律师事务所租用。2019年3月26日，该院立案受理了本案罗昉起诉本案肖寒梅及诚公律师事务所物权保护纠纷一案，案号为（2019）粤0304民初16738号。两案审理过程中，该院主持相关各方进行调解。相关各方同意调解的方向为由本案肖寒梅或诚公律师事务所收购本案罗昉所持涉案房屋的产权份额。但各方最终未能就价款或价款的确定方法达成一致意见。一审法院认为，本案系合同纠纷。本案中，虽然罗昉未在肖寒梅与诚公律师事务所签订的房屋租赁合同上签名，肖寒梅与罗昉亦未签订关于按揭贷款承担和租金收入分配的书面合同，但根据本案查明的罗昉在长达3年的时间里每月均根据相关计算过程和计算结果向肖寒梅付款、罗昉多次参加在诚公律师事务所举行的活动等事实，以及罗昉在一审庭审中关于罗昉向肖寒梅付款是支付涉案房屋的贷款，每个月贷款是肖寒梅和罗昉各承担一半，贷款金额减去租金收入再除以2就是双方要承担的贷款数额等的陈述，足以认定罗昉知道、认可涉案租赁合同的内容并实际享有了收取租金的合同权利、履行了交付房屋的合同义务，足以认定肖寒梅和罗昉间成立了主要内容为罗昉委托肖寒梅与诚公律师事务所签订租赁合同、由肖寒梅统一收取租金和偿还银行按揭贷款、以租金抵付按揭贷款、不足部分由肖寒梅和罗昉双方各负担一半的口头协议。虽然肖寒梅对涉案房屋所享有的产权份额在2017年被法院另案查封，但罗昉的产权份额不会也没有因此受到损害，且肖寒梅被查封的份额没有被拍卖，并已于2018年解封，涉案租赁合同的履行亦未受到影响，肖寒梅也一直按约偿还涉案房屋的按揭贷款，因此，肖寒梅的产权份额被查封并不构成肖寒梅预期违约，也不能成为罗昉主张不安抗辩的理由。罗昉自2018年1月起停止向肖寒梅支付自己应承担的按揭贷款，违反了肖寒梅与罗昉间达成的上述口头协议，构成违约。肖寒梅请求罗昉偿还肖寒梅替罗昉垫付的银行按揭贷款（自2018年1月暂计至2019年4月共计38104.42元）及赔偿相应的利息损失，具有事实和法律依据，该院予以支持。因金额不大，为计算简便起见，该院酌定利息统一以38104.42元为本金，自2018年8月4日起计算。因肖寒梅、罗昉与银行实际已约定通过肖寒梅的银行账户偿还按揭贷款，故在各方协商一致变更该约定前，罗昉仍应将自己应承担的还款金额支付给肖寒梅，由肖寒梅统一向银行还款。2019年5月起即本案法庭辩论终结后罗昉应承担的还款额，肖寒梅与罗昉可按本判决确定的原则协商处理，协商不成的，可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、罗昉应在该判决生效之日起十日内向肖寒梅支付肖寒梅垫付的2018年1月至2019年4月的银行按揭款38104.42元，并赔偿相应的利息损失（利息损失以38104.42元为本金，自2018年8月4日起至2019年8月19日止以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至罗昉付清款项之日止）。二、驳回肖寒梅的其他诉讼请求。本案案件受理费727元，财产保全费390.89元，合计1117.89元（均已由肖寒梅预交），由罗昉负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，罗昉对一审计算的2018年1月至2019年4月期间月供抵扣租金后的金额予以确认。本院认为，罗昉上诉称其不愿意继续供楼是因为肖寒梅涉诉导致涉案房产被查封，严重损害了罗昉的合法权益，但是，罗昉不能根据上述理由停止供楼，若涉案房产被查封导致罗昉利益受损，罗昉可另寻途径解决。罗昉还上诉称从2019年4月以后涉案房产每月供楼款已经低于租金，肖寒梅从来没有支付过这部分的差额，对此，本院认为，肖寒梅诉请的金额系截至2019年4月，在此之后若租金告于供楼款，罗昉可以另行要求肖寒梅支付。综上，罗昉的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费727元，由罗昉负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年十一月十二日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。