广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3967号 上诉人（原审原告，被上诉人）：陈某一，男，1967年10月22日生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 上诉人（原审原告，被上诉人）：陈某二，女，1963年1月28日生，汉族，住广西柳州市柳**。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曾华孔，广西银正律师事务所律师。 上诉人（原审被告，被上诉人）：陈某三，女，1958年3月1日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：孙彦林，男，1956年10月1日出生，汉族，住广西柳州市城中区，与陈某三系夫妻关系。 被上诉人（原审第三人）：广西某某集团某某建筑工程有限责任公司，住所地广西柳州市东环大道 法定代表人：黄某某，职务董事长。 委托诉讼代理人：许某某，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦某某，该公司员工。 上诉人陈某一、陈某二、陈某三因与被上诉人广西某某集团某某建筑工程有限责任公司共有纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈某一、陈某二提出上诉请求：一、撤销一审判决第一项与第三项，并依法支持上诉人在一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院按照1600元/月标准计算房屋占用费的认定错误，有失公正。本案当中涉案房屋的全部使用权与占有权均归上诉人陈某一、陈某二以及被上诉人陈某三所有，正是由于被上诉人陈某三独自强占涉案房屋，且不愿与二上诉人调解，导致二上诉人不能入住涉案房屋，因此，二上诉人有权要求被上诉人陈某三赔偿实际损失；被上诉人陈某三向二上诉人赔偿房屋占用费应当按照涉案房屋租赁同地段的大约同等面积的房屋月租金2400元/月为标准计算，一审法院贸然按照1600元/月为标准计算房屋占用费是没有事实依据的，恳请二审法院依法改判支持二上诉人的全部诉讼请求。二、一审法院对二上诉人与被上诉人陈某三共同向广西某某集团某某建筑工程有限责任公司支付租金44700.78元的判决错误。（一）本案当中被上诉人广西某某第某建筑工程有限责任公司所主张涉案房租的租金费用与二上诉人所诉请的侵权责任赔偿是两个法律关系，与本案当中二上诉人的诉请并无关联，一审法院将两个不同法律关系的案件进行并案审理的程序是错误的。（二）被上诉人广西某某第某建筑工程有限责任公司所主张的租金并无事实及法律依据，根据被上诉人一审所提交的证据《关于我市实行住房货币分配方法成本租金标准的批复》柳价字(1998)135号文件，该文件明确规定针对的是市直机关事业单位住房情形，本案当中涉案房屋是1993年二上诉人外公王云樵向广西某某第某建筑工程有限责任公司购买的，并不属于上述文件规定的情形，故此本案被上诉人所主张租金的计算标准以及适用的文件与涉案房屋的性质并不相符，请求二审法院依法驳回被上诉人广西某某集团第某建筑工程有限责任公司的诉请。(三）对于涉案房屋的租金问题，从一审庭审以及双方所提交的材料可以显示，涉案房屋一直是由被上诉人陈某三侵占使用，二上诉人从未居住使用过涉案房屋。首先，根据《关于批转市房改办《关于深化房改中有关问题的处理意见》的通知》中明确指出：住房产权比例确定后，获得部分产权的职工对所购住房享有国家对部分产权规定的各种权益；即享有全部的使用权、占有权及有限的收益权和处分权，可以继承。属于单位的那部分产权不交房租。其次，根据《关于贯彻执行自治区房委会桂房改字[2001]17号文件的通知，职工向原售房单位申请全产权住房的当月起免交其余产权的房租。广西某某第某建筑工程有限责任公司并未尽到相应的告知义务，告知二上诉人可以享受上述权益，同时被上诉人也从未通过任何形式告知二上诉人需要缴纳涉案房屋的租金。二上诉人认为，正是由于被上诉人广西某某集团某某建筑工程有限责任公司从未尽到相应告知义务，导致二上诉人并未能及时向被上诉人提出申请，享受相应的免租权利。即使需要缴纳房屋的租金，也应当是由涉案房屋的实际使用人即被上诉人陈某三缴纳，而不应当由从未实际使用居住过涉案房屋的上诉人陈某一、陈某二承担。一审法院在未查明事实的基础上贸然判决二上诉人承担涉案房屋的租金的行为是错误的。(四）根据相关法律规定，追收房屋租金的诉讼时效为一年，本案当中广西某某集团某某建筑工程有限责任公司对其所主张的权利并未在法定的诉讼时效期间内行使，此外本案当中被上诉人从未提交任何证据举证证明其所主张的租金因任何法定事由中断过，故此被上诉人广西某某第某建筑工程有限责任公司的诉请己经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。二上诉人在一审当中己经提出本案被上诉人广西某某第某建筑工程有限责任公司所主张的租金已经超过法定的诉讼时效，一审法院并未对被上诉人所主张的租金是否超过法定的诉讼时效期限进行认定即判决二上诉人向被上诉人支付租金的行为亦是错误的。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 针对陈某一、陈某二的上诉，陈某三辩称，租金起算时间不应当是从2018年2月6日，我在该日之前从未阻拦对方使用房屋。2018年2月9日我去换锁了，钥匙一直都是我拿，但是对方要进入涉案的房屋，我从来没有阻止过。2018年2月27日社区通知我去调解，我确实没有去。房租不应当按照58同城上的价格计算，这是一种交易价格，不应当作为判案的依据。 针对陈某一、陈某二的上诉，广西某某集团某某建筑工程有限责任公司辩称，一审判决清楚，适用法律正确，请求维持原判。 上诉人陈某三提出上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项；2、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院酌情按1600元/月的标准计算占用房屋损失，没有事实和法律依据。被上诉人在一审过程中未就房屋每月损失的具体数额进行举证，亦未向法院申请对此做鉴定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于使用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，即被上诉人应承担举证不能的不利后果。而一审法院在毫无任何依据的情形下直接酌定案涉房屋的占用费标准为1600元/月，有违公正。根据柳州市房改办《关于转发市物价局的通知》（柳房改字[1998]20号）文件，涉案房屋地段的租金标准为5.06元/平方米[计算方式：4.82元/平方米x(1+5%)]，即涉案房屋的月租金为389.01元（76.88平方米x5.06元/平方米。二、一审法院判决上诉人须向二被上诉人支付2017年5月15日至2019年5月17日期间的房屋占用费，没有事实和法律依据。二被上诉人在一审过程中主张兄妹三人于2018年2月初对使用涉案房屋问题产生分歧，二被上诉人于 2018年2月11日向上诉人书面主张涉案房屋的权利。即2018年2月11日之前，二被上诉人对其享有涉案房屋的产权份额处于放任的态度，上诉人亦未干涉二被上诉人占有使用涉案房屋，上诉人对二被上诉人未使用涉案房屋的结果并无过错。故上诉人无需向二被上诉人支付2018年2月11日之前的房屋占用费。综上所述，一审法院的判决认定事实不清，法律适用错误，判决不公，请二审法院依法改判。 针对陈某三的上诉，陈某一、陈某二辩称，我方认为陈某三在诉状中关于租金计算方式的问题，与我方所诉请的房屋占用费完全是两个法律关系。正是由于陈某三独自强占涉案的房屋，并且我方多次寻求社区、五建公司及派出所调解均无结果，使得我方居无定所，只能另寻他处。因此，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，陈某三应当向我方赔偿相应的损失。 针对陈某三的上诉，广西某某集团某某建筑工程有限责任公司辩称，一审判决清楚，适用法律正确，请求维持原判。 陈某一、陈某二向一审法院提出诉讼请求：1、陈某三向陈某一、陈某二支付房屋占用费37919元（从2017年5月15日暂计至2019年5月7日，其余费用计算至陈某三实际交付房屋给陈某一、陈某二使用之日止）；2、本案诉讼费由陈某三承担。广西某某集团某某建筑工程有限责任公司请求法院判令：1、确认其对涉案房屋产权享有52.47%的份额；2、陈某一、陈某二、陈某三支付其2001年1月1日至2019年2月25日期间涉案房屋的租金44737.15元。 一审法院认定事实：1993年11月，王云樵（于1994年10月1日死亡）向广西第五建筑工程公司购买了位于柳州市%的产权份额，该房建筑面积76.88㎡。2016年10月27日，陈某一以法定继承纠纷为由起诉陈某三、陈某二至柳州市柳北区人民法院，该院于2017年3月29日作出（2016）桂0205民初4317号民事判决书，认定位于柳州市 1号房屋47.53%的产权份额为陈某一、陈某三、陈某二等分共有。上述判决生效后，因涉案房屋一直被陈某三占有使用，陈某一、陈某二自2017年5月15日起多次向陈某三主张共同使用涉案房屋，但陈某三换锁并拒绝陈某一、陈某二进入，陈某一、陈某二遂诉至该院并提出上述诉讼请求。广西某某集团某某建筑工程有限责任公司亦在本案中主张相应的权利并提出上述诉讼请求。 另查明，根据1998年10月25日柳州市物价局《关于我市实行住房货币分配办法成本租金标准的批复》柳价字（1998）135号文件规定，公有住房成本租金每月每平方米为5.31元。柳州市1998年公有住房地段租金调解表（一）地段类别二类范围包括友谊，地段租金调节率+2％。根据2001年12月19日柳州市住房制度改革委员会办公室《关于贯彻执行自治区房委会桂房改字（2001）17号文件的通知》，规定从2002年1月1日起，凡原购住房现仍为部分产权的，原售房单位应按我市房改补贴租金标准收取尚未出售产权的部分租金。具体为：尚未出售的产权部分月租金额=部分产权住房所处地段每平方米月补贴租金标准×[部分产权住房建筑面积×（1-部分产权住房产权比例）]。 一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，根据生效的（2016）桂0205民初4317号判决书认定，陈某一、陈某二、陈某三三人等份共有涉案房屋47.53%的产权份额，三人因此共同享有案涉房屋的占有使用权。判决生效后，陈某一、陈某二于2017年5月15日向陈某三主张权利，要求陈某三将案涉房屋内其中两间房间腾空供陈某一、陈某二共同使用，陈某三拒绝配合，理由是应当由法院对三人各自的使用区域进行划分确定。陈某三的抗辩理由缺乏法律依据，该院不予支持。由于陈某三独自占有使用案涉房屋，并且不配合陈某一对案涉房屋占有使用的合理要求，陈某一、陈某二有权就其享有的份额要求陈某三赔偿损失，该院综合考虑涉案房屋的地段及同等地段房屋租金的情况，酌情支持陈某三按1600元标准支付占用费。故陈某三应支付陈某一、陈某二2017年5月15日至2019年5月7日期间房屋占用费2 5315.55元（1600元／月÷3份×2人×23个月＋1600元／月÷3份×2人÷30天×22天）。陈某一、陈某二该项诉请超过部分，该院不予支持。关于广西某某集团某某建筑工程有限责任公司提出要求确认其对涉案房屋产权享有52.47％的份额的诉请。经查，王云樵向广西第五建筑工程公司购买了位于柳州市%的产权份额，双方亦认可第三人对涉案房屋享有52.47％的份额，故该院对广西第五建筑工程公司的该项诉请予以支持。因王云樵于1994年10月1日死亡，陈某一、陈某二、陈某三继承了涉案房屋，陈某一、陈某二、陈某三在继承上述房屋相关权利的同时亦应承担相应的义务。根据1998年10月25日柳州市物价局《关于我市实行住房货币分配办法成本租金标准的批复》柳价字（1998）135号及柳州市住房制度改革委员会办公室《关于贯彻执行自治区房委会桂房改字（2001）17号文件的规定，广西第五建筑工程公司享有涉案房产的建筑面积为40.34㎡［76.88㎡×（1-47.53%）］，涉案房屋月租金标准为5.31元×（1＋2％）＝5.41元／㎡，涉案房屋的月租金为40.34㎡×5.41元／㎡＝218.23元。陈某一、陈某二、陈某三应当向广西第五建筑工程公司支付2002年1月1日至2019年2月25日期间涉案房屋的租金，即218.23元×204个月＋218.23元÷30天×25天＝44700.78元，广西第五建筑工程公司该项诉请超过部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十七条之规定，判决：一、陈某三赔偿陈某一、陈某二2017年5月15日至2019年5月7日期间占用房屋损失25315.55元。二、第三人广西某某集团某某建筑工程有限责任公司对位于柳州市的房屋享有52.47％的产权份额。三、陈某一、陈某二及陈某三向广西某某集团某某建筑工程有限责任公司支付租金44700.78元。四、驳回陈某一、陈某二的其他诉讼请求。五、驳回广西某某集团某某建筑工程有限责任公司的其他诉讼请 求。案件本诉受理费748元（陈某一、陈某二已预交），由陈某一、陈某二负担249元，陈某三负担499元。案件第三人独立请求权受理费459元（广西某某集团某某建筑工程有限责任公司已预交），由广西某某集团某某建筑工程有限责任公司负担1元，陈某一、陈某二、陈某三负担458元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下：因上诉人陈某一、陈某二二审提交的《关于批转市房改办的通知》及《关于我市公有住房租金标准的批复》广西某某集团某某建筑工程有限责任公司在一审时已经提交，不属于二审出现的新证据，本院对此不再进行认定。上诉人陈某一、陈某二提交了《柳州市不动产查档结果证明书》、涉案房屋《房屋所有权证存根》、《柳州市职工购买公有住房申请书》、《已购房职工工龄核定表》、《柳州市房地产估价报告书》、《柳州市已售公有住房产权比例确定报告书》、《房地产买卖契约》，拟证实涉案房屋是大板结构，一审适用租金的计算标准有误，因其证明目的是否成立亦是本案的争议焦点，本院将在说理部分进行分析。上诉人陈某三提交了一份王云樵手写的留言一份，拟证实涉案房屋是陈某三与王云樵的福利房换得的，涉案房屋47.53%的产权有一部分应当由其享有。但根据上诉人陈某一、陈某二提交的涉案房屋的《房屋所有权证存根》、《柳州市职工购买公有住房申请书》、《已购房职工工龄核定表》、《柳州市已售公有住房产权比例确定报告书》、《房地产买卖契约》，涉案房屋的申请人只有王云樵一人，在计算房屋产权比例时并没有折算陈某三的工龄，房屋所有权证登记的产权人也是王云樵，陈某三并非共有人，故本院对陈某三的证明目的不予采信。 经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共有人按照约定管理共有的不动产或动产；没有约定或者预定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。涉案房屋 系王云樵按照房改政策向单位（广西某某集团某某建筑工程有限责任公司）购买的公有住房，在其死亡后，原由其享有的47%.53的产权份额已经由生效判决认定由陈某一、陈某二、陈某三等份共有，根据房改政策及其前述法律的规定，涉案房屋应由陈某一、陈某二、陈某三共同使用。但陈某三独自占用涉案房屋至今，在陈某一、陈某二多次要求其将涉案房屋内的其中两间房间腾空均拒绝配合，其行为已经侵犯了陈某一、陈某二的合法权益，陈某一、陈某二有权就其享有的份额要求陈某三赔偿损失。陈某三异议称其在2018年2月11日前并没有阻止陈某一、陈某二使用涉案房屋，但陈某一、陈某二提交的微信聊天记录、社区证明、告知书及其在庭审中自认私自换锁的事实，已形成完整的证据链，足以认定其自2017年5月15日至今妨碍陈某一、陈某二使用涉案房屋的事实，其该项主张缺乏事实依据，本院不予采信。 关于损失的计算标准，陈某三主张按照柳州市房改办《关于转发市物价局的通知》规定的标准计算，但该文件规定的是出售房改房的单位向职工收取房租的标准，不适用于其侵害陈某一、陈某二享有的物权所造成的损害赔偿的计算。陈某三阻止陈某一、陈某二使用涉案房屋给陈某一、陈某二造成的直接损失应是承租同地段同等面积房屋的租金损失，虽然陈某一、陈某二未对财产损失进行鉴定，但鉴定并非确定损失金额的唯一手段，且本案事实清楚，标的额不大，如进行鉴定必然增加诉讼费用、诉讼时间等诉讼成本，一审考虑涉案房屋的地段、面积及陈某一、陈某二享有的份额等因素，酌情按照每月1600元计算损失金额符合本案的实际情况，认定的损失金额亦在合理范围，本院予以维持。陈某一、陈某二主张按照整套涉案房屋的面积计算每月的租金损失与其享有的份额不符，本院不予支持。 关于广西某某集团某某建筑工程有限责任公司能否在本案主张租金及其主张的租金数额是否有依据的问题。本案是共有人因房屋使用权问题引发的共有纠纷，广西某某集团某某建筑工程有限责任公司享有涉案房屋52.47%的份额，根据房改政 策其并不享有房屋的使用权，但其有权向享有部分产权的职工收取租金，故一审在本案中处理广西某某集团某某建筑工程有限责任公司请求租金的问题有事实和法律依据。陈某一、陈某二主张根据《关于批转市房改办的通知》的规定，属于单位的那部分产权不交租金。但前述规定的发文时间是1995年，在该规定之后有新的文件规定的，应按新的规定执行。根据1998年10月25日柳州市物价局《关于我市实行住房货币分配办法成本租金标准的批复》柳价字（1998）135号文件规定，公有住房成本租金每月每平方米为5.31元。柳州市1998年公有住房地段租金调解表（一）地段类别二类范围包括友谊，地段租金调节率+2％。同时，根据2001年12月19日柳州市住房制度改革委员会办公室《关于贯彻执行自治区房委会桂房改字（2001）17号文件的通知》规定，从2002年1月1日起，凡原购住房现仍为部分产权的，原售房单位应按我市房改补贴租金标准收取尚未出售产权的部分租金。具体为：尚未出售的产权部分月租金额=部分产权住房所处地段每平方米月补贴租金标准×[部分产权住房建筑面积×（1-部分产权住房产权比例）]。一审法院对涉案租金的计算符合前述文件规定，本院予以维持。陈某一、陈某二还主张目前涉案房屋的实际使用人是陈某三，应由陈某三独自向广西某某集团某某建筑工程有限责任公司支付租金，但涉案房屋的部分产权是由其与陈某三共同共有的，其与陈某三的内部关系已通过前述损害赔偿的方式予以解决，在陈某三向其承担损害赔偿责任后，其与陈某三应共同对外向广西某某集团某某建筑工程有限责任公司支付租金。广西某某集团某某建筑工程有限责任公司提交《关于缴纳租金的通知》证实其在2017年11月1日曾向陈某三追缴租金，陈某三对此予以认可，故广西某某集团某某建筑工程有限责任公司于2019年10月16日通过诉讼向陈某一、陈某二、陈某三主张租金没有超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，陈某一、陈某二主张广西某某集团某某建筑工程有限责任公司的起诉已经超过诉讼时效没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈某三、陈某一、陈某二提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费215.09元（上诉人陈某三已预交100元，陈某一已预交115.09元），由上诉人陈某三负担100元，上诉人陈某一、陈某二负担115.09元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇二〇年十一月十七日 代书记员 杨荣蓉