贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终1003号上诉人（一审原告）：中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行，住所地贵州省遵义市。负责人：吴静，该支行行长。委托诉讼代理人：胡双林，贵州法渡源律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁胜娟，贵州法渡源律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：方金华，男，1969年8月25日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：毛油天，贵州牧心律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：遵义永泰房地产投资开发有限公司,住所地遵义市红花岗区。法定代表人：刘永松，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵廷友，贵州大智律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行(以下简称建行红花岗支行)因与被上诉人方金华、遵义永泰房地产投资开发有限公司（以下简称永泰房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2020）黔03民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人建行红花岗支行上诉请求：1、撤销贵州省遵义市中级人民法院（2020）黔03民初171号民事判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、依法判令被上诉人方金华、永泰房开公司承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定部分事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、一审查明被上诉人方金华支付购房款的方式为材料款抵扣、银行转账及现金，但并未查明材料款的抵扣方式和现金来源，属于事实认定不清。二、一审认定被上诉人方金华系涉案商品房的消费者，将被上诉人方金华对涉案房屋的权利定性为消费者物权期待权属事实认定错误。参照《最高人民法院关于全国民商事审理要点》（以下简称“九民会议纪要”）的观点，认定消费者购房人必须考虑：所购房屋是基于消费还是居住需求。如果消费者购房是为满足自身的居住需求，则可认定为消费者购房人，才享有消费者物权期待权，其权利保护才能优先于抵押权。但涉案执行标的为商业用房，具有投资属性，非居住用房，显然不属于消费者生存权保护的范畴。被上诉人方金华并非商品房消费者，仅仅系一般房屋买受人，其具有的权利非消费者物权期待权，而仅为一般房屋买受人的物权期待权。三、被上诉人方金华与遵义市红花岗区人民政府永泰房地产开发公司杨家井小区善后纠纷处置工作组（以下简称“永泰房开善后工作组”）签订的《商品房买卖合同》系无效合同。在被上诉人永泰房开无明确授权且不知情、非真实意思表示的情况下，永泰房开善后工作组与被告方金华于2007年7月2日签订的《商品房买卖合同》并未得到追认，双方之间签订的合同系无效合同，缺乏约束力。四、被上诉人方金华出示的证据并不能证明其已在查封前合法占有涉案房屋。一审时，被上诉人方金华向法庭出示的2007年8月15日《收款收据》，仅证明其向永泰房开善后工作组交纳了水费、电费，但并不能证明其已在查封前合法占有了涉案房屋。五、被上诉人方金华对涉案房屋未能办理过户登记存在过错。被上诉人方金华在签订《商品房买卖合同》时均在永泰房开善后工作组指导下购买，对涉案房屋可能存在的风险应当有相应的预估。对其无法办理转移登记的风险自身存在过错。方金华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、在被答辩人申请执行并查封案涉房屋前，答辩人已和永泰房开签订了合法有效的商品房买卖合同。二、答辩人按约定支付了相应款项，款项为永泰房开所欠工程款抵扣，永泰房开予以认可，出具了相应的收款收据，且加盖有政府工作组印章。三、答辩人自购买案涉房屋并支付对价款后，永泰房开实际就案涉房屋向答辩人进行了交付，答辩人合法占有案涉房屋使用至今。一方面除向永泰房开缴纳了相应的维修基金外，亦就案涉房屋用水、用电进行了开户，且有出租的事实，可充分证明其合法占有、使用。四、因案涉房屋所属楼盘已被列入问题房开，且有政府工作组介入，答辩人不能办理产权登记的原因非自身原因导致。五、答辩人属于消费者。所谓消费者，是指为达到个人消费使用目的而购买各种产品与服务的个人或最终产品的个人使用者。我国《消费者权益保护法》第二条将“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的行为界定为消费者的消费行为。根据这一规定，所谓消费者，是指为满足生活需要而购买、使用商品或接受服务的，由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。被答辩人建银行以其主观臆断引用“九民会议纪要”的观点进行评判案件且定性，毫无法律依据。同理，被答辩人建银行所述法律适用错误无根无据。六、答辩人不存在过错，被答辩人存在过错。答辩人购买案涉房屋时，是基于对红花岗区政府永泰公司杨家井工作组的信赖向永泰房开以抵扣工程款方式取得了案涉房屋，自身并无过错，更是受害者。抵押人转让抵押财产，抵押权人可以对转让的抵押财产行使物上追及的权利，但与答辩人方金华无关。建行红花岗支行一审诉讼请求：一、判决准予继续执行永泰房开公司名下位于遵义市㎡）的房屋。二、诉讼费用由永泰房开公司承担。一审法院认定本案案件事实如下：2003年12月10日，永泰房开公司与中国建设银行股份有限公司大兴支行（以下简称建行大兴支行）签订《人民币资金借款合同》，同日，双方签订了《抵押合同》，合同约定永泰房开公司以其所有的位于南舟路永泰花园3号楼522.90平方米、4号楼670平方米、13号楼566.48平方米的门面房（总面积1789.38平方米）为上述贷款本息提供抵押担保，并办理了抵押登记。后建行大兴支行将该笔债权移交给建行红花岗支行。因永泰房开公司未按期履行债务，建行红花岗支行遂向人民法院提起诉讼，贵州省高级人民法院作出（2017）黔民终134号生效判决，主要内容为：一、永泰房开公司于本判决生效后十五日内偿还红花岗支行借款本金6000000元及截止2016年6月21日的利息7930130.09元，并支付罚息（以未偿还的本金及利息为基数，按年利率7.56%从2016年6月22日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、建行红花岗支行对永泰房开公司提供的抵押担保财产，即位于南舟路永泰花园3号楼522.9平方米、4号楼670平方米、13号楼566.48平方米的门面房（总面积1789.38平方米，他项权证：遵房他权他字第17532号）享有优先受偿权。因永泰房开公司未履行生效法律文书确定的还款义务，建行红花岗支行向本院申请强制执行，本院于2019年10月29日查封了涉案房屋。方金华向本院提出执行标的异议，本院作出（2019）黔03执异653号执行裁定书，裁定如下：中止对位于遵义市㎡）房屋的执行。另查明：2007年7月2日，方金华与永泰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定永泰房开公司将位于遵义市门面，面积为55.28㎡的商业用房以386960元的价格出售于方金华，合同约定的付款方式为一次性付款。方金华在庭审中陈述房款系工程款抵扣，永泰房开公司于2007年8月14日向方金华出具了购房款386960元的收款收据。方金华于2007年8月15日交付房屋预售备案登记费用、水、电费用。在本院查封涉案房屋前，方金华已占有使用该房屋。再查明：永泰房开公司在经营活动中因决策、资金链断裂等原因，造成涉案房屋所在小区缺乏资金注入，拖延工期，直至全面停工，无法如期履行与施工单位、拆迁户、售房户及有关单位的合同，形成了社会不稳定因素。为维护社会稳定大局，红花岗区人民政府于2006年8月3日成立永泰房开公司杨家井工作组。遵义市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室于2006年10月10日召开关于妥善处置永泰房开公司信访突出问题专题会议纪要，会议明确红花岗区人民政府工作组变现永泰房开公司被抵押（查封）的资产，其收益用于偿还永泰房开公司贷款本金、房屋后续工程建设等。涉案房屋系经该工作组许可后处置。一审法院认为，本案的争议焦点是方金华是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据一审法院查明的事实，方金华在2007年7月2日就通过抵扣工程款的方式付清房款，其与永泰房开公司之间已由欠款关系转化为商品房买卖关系，系该房屋的消费者，虽然尚未办理所有权变更登记，但并非方金华之原因，而是永泰房开公司在经营活动中因决策、资金链断裂等原因所致，故方金华享有涉案房屋的物权期待权。虽然建行红花岗支行因抵押权而经贵州省高级人民法院（2017）黔民终134号生效判决确认对涉案房屋享有优先受偿权，但是，当消费者的物权期待权、建设工程价款优先受偿权、抵押权在同一标的上产生冲突时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，消费者的物权期待权应居于优先受偿权的首位，建设工程价款次之，抵押权居尾，故建行红花岗支行对涉案房屋享有的抵押权不得对抗方金华对该房屋享有的物权期待权。再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，方金华对诉争房屋在本院查封前已签订了买卖合同，支付了全部价款并已合法占有，且该诉争房屋未办理过户登记并非其自身原因所致，故其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封及执行。综上，建行红花岗支行关于对位于遵义市㎡）的房屋予以执行的请求不成立，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行的诉讼请求。案件受理费100元，由中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。根据方金华一审庭审笔录以及二审电话询问笔录，方金华与永泰房开公司在2007年签订《商品房买卖合同》之前是材料款买卖关系，方金华与永泰房开公司之间抵扣的是材料款，并非工程款。一审查明为工程款属于事实认定错误，本院予以纠正。二审查明的其余事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。根据当事人二审诉辩主张，归纳本案二审争议焦点为：方金华是否就执行标的享有足以排除建行红花岗支行执行的民事权益。本院认为，建行红花岗支行对案涉房屋享有抵押权，且已经法院生效裁判文书确认，故本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定。其中“但法律、司法解释另有规定”就包括《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的的建筑工程的承包人的优先受偿权和已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者买受人的物权期待权，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的被拆迁人对拆迁补偿安置房屋的物权期待权。本院认为，首先，本案中方金华对案涉房屋抵扣的款项是材料款，并非工程款，不可能对案涉房屋享有建筑工程承包人的优先受偿权。其次，本案中方金华也并非因拆迁安置而对案涉房屋享有物权期待权。故本案的核心问题在于方金华对案涉房屋是否享有作为商品房消费者的物权期待权。作为商品房消费者的物权期待权之所以优先于抵押权受到保护，是为了保障公民的基本居住权。而本案案涉房屋系门面，性质是商业用房，显然不同于用于居住的商品房，不能扩大解释为保障公民的居住权。故本案中方金华不属于商品房消费者，不享有作为商品房消费者的物权期待权，其对案涉标的仅享有普通债权，不能对抗建行红花岗支行对案涉标的的抵押权。故本案中方金华不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条而排除建行红花岗支行对案涉房屋的执行。一审法院将方金华认定为对案涉标的具有物权期待权的商品房消费者，进而适用《执行异议和复议规定》第二十九条进行判决，属于法律适用错误，本院依法予以纠正。综上所述，建行红花岗支行的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市中级人民法院（2020）黔03民初171号民事判决；二、准许执行贵州省遵义市中级人民法院（2017）黔03执356号民事裁定中遵义永泰房地产投资开发有限公司名下位于遵义市㎡）的房屋。一审案件受理费100元，二审案件受理费7104.40元，均由被上诉人方金华负担。本判决为终审判决。审判长  贾鸿雁审判员  张 玮审判员  雷 苑二〇二〇年十一月十六日法官助理永姮书记员陈佳俊