重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初12154号原告：上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市沙坪坝区红槽房正街**附**，社会统一代码91500106663598031N。负责人：张成海，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司总经理。委托诉讼代理人：张晓艳，女，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司工作人员。被告：陈焱，男，1973年1月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（以下简称景瑞物业重庆分公司）与被告陈焱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景瑞物业重庆分公司的委托诉讼代理人张晓艳，被告陈焱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告景瑞物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费3996元，公摊费400元，并以4396元为基数从2017年1月6日起按每日千分之三的标准累计支付违约金至本金付清时止。2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告景瑞物业重庆分公司撤回对公摊费400元的主张。事实与理由：原告景瑞物业重庆分公司是重庆市蓝溪谷地小区的物业服务公司，被告陈焱是蓝溪谷地小区的业主，双方于2011年1月4日签订的物业服务协议约定，蓝溪谷地高层高级住宅的物业服务收费标准为1.35元/月·平方米，并在当月5日之前缴清当月物业服务费，逾期将以日欠费金额千分之三的标准向原告支付违约金。鉴于被告房屋建筑面积为74平方米，每月物业服务费为99.9元，公摊费400元，而被告从2017年1月1日起截止起诉之月未缴纳物业服务费及公摊费共计4396元（共计40个月，其中物业费3996元，公摊费400元）。原告景瑞物业重庆分公司多次与被告陈焱沟通并催收物业服务费未果。原告景瑞物业重庆分公司为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告陈焱辩称，不同意缴纳物业费，物业服务太差，只收费不解决小区及业主的具体问题。1、楼下违规搭建雨棚及防盗网，物业不解决，楼上长期扔烟头存在安全隐患，对被告的居住和人身安全造成极大的威胁；2、每户业主的入户可视电话及应急报警、安防设备无法使用，形同虚设；3、小区消防状况糟糕，长期有私家车停靠在消防通道上，物业疏于管理；4、小区大环境差，小区大门门禁形同虚设，任何人员均可自由出入；5、小区公共区域乱摆摊；6、小区内摩的揽客、待客；7、小区景观长期不开放；8、公共收益不透明，含糊不清；9、反映的问题处理拖沓，不及时处理；10、不认可违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告景瑞物业重庆分公司为案涉小区的物业服务企业，被告陈焱为案涉房屋蓝溪谷地小区的业主，房屋建筑面积为74.03㎡。2011年1月4日，原告景瑞物业重庆分公司与被告陈焱签订了《蓝溪谷地前期物业服务协议》，约定由原告对案涉小区进行物业服务。该合同载明，原告对案涉小区提供物业服务，主要权利、义务和责任：1.管理工作；2.保安工作；3.工程维修与维护工作；4.环境工作；5.社区交流组织；6.服务工作；7.监察工作；8.财务工作；9.其他工作。其中3.4条约定，保持公共区域之水、电、气、通讯、公用天线、机电设备、电梯、消防设施、路灯、道路、排污排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复，或积极协调相关专业部门进行修复；3.5条约定，建筑及其设施保修期内协调开发商、承建商进行对乙方所有单元内发生的墙体、水、电、气、通讯、共用天线、排污等建筑体系保修；保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修；3.6条约定，对配套系统设备进行日常维护维修。关于物业服务费，协议约定按照建筑面积1.35元/月·平方米收取，按月缴纳，于每月前5日内履行交纳义务，逾期以日欠费金额千分之三的标准支付违约金。同时，该协议约定物业服务期限为三年。物业服务期限届满后，业主大会没有作出选聘和续聘决定，景瑞公司重庆分公司自愿按照前期物业服务合同约定继续为兰溪谷地小区提供服务至今。另查明，2020年4月19日，原告景瑞物业重庆分公司向被告陈焱邮寄催收物业服务费通知书，催收2017年1月1日起未按时缴纳的物业服务费3996元。审理中，被告陈焱为抗辩原告的主张，举示了18张照片打印件，照片显示小区内摩的揽客待客、公共区域乱摆摊、小区大门自由出入、车库车辆乱停放安全通道等，以证明小区管理混乱，不解决业主实际存在的问题。原告景瑞物业重庆分公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告景瑞物业重庆分公司与被告陈焱签订的《蓝溪谷地前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，原告应当按约向小区业主提供相应服务，被告作为该小区业主，应当按照约定缴纳物业服务费。合同期满后，原告景瑞物业重庆分公司按照原合同约定继续提供服务，双方构成事实物业服务关系，权利义务可参照原物业服务合同确定。故被告应缴纳2017年1月至2020年4月期间的物业服务费3997.62元（1.35元/月/每平方×74.03平方米×40个月）。关于被告提出的原告物业服务差，不解决实际问题的抗辩。被告提供了18张照片证明原告在安保、小区环境、公共设施等管理上的服务质量不达标，但其仅是一个时间点，不具有连续性，难以形成证据链认定原告在提供物业服务中存在根本违约的事实。“物业费用与服务水平相适应”原则是调整物业服务合同纠纷的重要原则，物业服务企业因物业资质等级、企业运营成本等现实因素，物业服务质量也不尽相同。业主不宜以物业服务过程中某一时间段的服务瑕疵作为连续数年拒交物业服务费的抗辩事由，故被告举示的照片资料不能成为其抗辩事由成立的证据。对于原告景瑞物业重庆分公司要求被告陈焱支付2017年1月1日至2020年4月30日期间物业服务费3996元的主张，本院予以支持。对于违约金，双方合同虽约定逾期缴纳以延迟金额按每日千分之三计算违约金，但是考虑到该违约金约定过高，本院予以调整。对于违约金的计算标准调整为：2017年1月1日至2019年8月31日期间的违约金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。2019年9月1日至2020年4月30日期间的违约金，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告景瑞物业重庆分公司主张的违约金超出上述范畴的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告陈焱于本判决发生法律效力之日起三日内向原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司支付2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费3996元；被告陈焱于本判决生效之日起三日内向原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司支付违约金。其中，2017年1月1日至2019年8月31日期间的违约金，以2017年1月1日至2019年8月30日期间每月应交物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月6日起计算至当月物业服务费付清之日止；2019年9月1日至2020年4月30日期间的违约金，以2019年9月1日至2020年4月30日期间每月应交物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率从当月6日起计算至当月物业服务费付清之日止。三、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈焱负担。本判决为终审判决。审 判 员 胡敏二〇二〇年十一月二十日法官助理 田丽书 记 员 童婷