福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1999号 上诉人（原审被告）:俞建宏，男，1952年6月13日出生，汉族，住福建省沙县。 上诉人（原审被告）：福建省海裕房地产开发有限公司，住所地福建省宁化县城南乡工业南路９号云海星河湾８号楼**售楼部。统一社会信用代码：91350424593466542J。 法定代表人：俞建宏，该公司董事长。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曹琳，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：何世天，男，1958年1月5日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：赖金林，福建万奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建万奥律师事务所律师。 原审第三人:黄晨灵，女，1984年10月9日出生，汉族，住福建省沙县。 原审第三人：俞裕平，男，1982年12月24日出生，汉族，住福建省沙县。 上诉人俞建宏、福建省海裕房地产开发有限公司（以下称海裕公司）因与上诉人何世天、原审第三人黄晨灵、俞裕平民间借贷纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2020）闽0427民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人俞建宏、海裕公司的共同委托诉讼代理人曹琳，上诉人何世天的委托诉讼代理人赖金林，原审第三人黄晨灵、俞裕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞建宏、海裕公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回何世天的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由何世天承担。事实与理由：一、一审法院未对《债务承担通知书》内容进行全面客观的分析认定，遗漏认定重要事实，对该通知书的性质做出错误认定，导致判决错误。首先，应对《债务承担通知书》所有内容和意思表示进行客观认定：1.海裕公司承担连带还款责任的事由，是海裕公司基于俞建宏向何世天借款用于投资海裕公司宁化海裕御景湾房地产开发项目，因项目建设等原因导致俞建宏还款困难，经俞建宏的请求，海裕公司决定承担481万元借款的连带还款责任；2.如何安排还款事宜，即海裕公司表示要承担还款481万元的方式系通过提供案涉七处房产的方式来抵偿481万元的债务；3.具体的抵偿房产的操作程序，其中“请您及时对以上房产进行网签”表示该房产用于抵偿债务，因此才存在办理网签事宜；4.要求何世天办理网签后应及时通知海裕公司或者俞建宏；5.通知生效条件是，即如果何世天未对该通知提出书面异议，那么该通知即发生法律效力。其次，何世天未提出书面异议，该通知书生效产生的法律后果包括：1.俞建宏向何世天的借款尚欠481万元未归还，海裕公司同意用提供七处房产的方式来抵偿俞建宏尚欠的481万元欠款；2.抵偿房产的具体操作方式是将房产网签至何世天或何世天确认的人的名下，“网签具有法律效力”意味着海裕公司交付了房产；3.海裕公司发出债务承担通知书明确的承担债务的方式系通过提供七处房产来为俞建宏清偿债务，除此之外，并未有提供连带责任保证的意思表示。现何世天收到该通知后未提出书面异议，且实际接收案涉七处房产，意味着接受海裕公司用七处房产抵偿俞建宏481万元债务。再次，《债务承担通知书》的法律性质是以物抵债的要约，并非担保的意思表示。即海裕公司用以物抵债的方式为俞建宏债务承担还款责任，如何世天有异议，则通知书就不发生法律效力，海裕公司无须承担连带还款责任；如何世天无异议，则领受七处房产，债务由此消灭。同时，根据《中华人民共和国担保法》第十三条、第十五条的规定，《债务承担通知书》不具备连带责任保证的要件，不构成保证的意思表示。一审法院人为拆分认定该通知书，一方面根据“本公司决定承担其中481万元借款的连带还款责任”，认定通知书性质为担保；另一方面又以案涉七处房产办理网签的目的认定是还款的保障，进而认定海裕公司提供该七处房产不是用于抵偿借款。一审法院对通知书有利于何世天的条款作出有效认定，对不利何世天条款做无效认定，显失公正。二、一审法院以海裕公司《债务承担通知书》上同意承担的481万元与何世天辩称的481万元债务不相吻合为由，认定481万元债务不是何世天与俞建宏所有债务的结算明显错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条的规定，出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收条、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。本案中，何世天一审仅提供《债务承担通知书》，并无其他债权凭证。一审法院凭什么证据认定通知书与何世天所述债务不相吻合。一审法院认为该通知书不是借贷双方之间最终结算的债权凭证，却未查清何世天出借给俞建宏的实际款项、俞建宏归还借款的情况及最终俞建宏尚欠多少款项事实，特别是何世天以哪些款项作为本案诉请的依据。在何世天提供的银行流水无法与481万元一一对应情况下，错误认定该481万元仅系俞建宏欠何世天的部分款项。何世天庭审时陈述，双方借款数额大、次数频繁、时间长，那么何世天应该提供证据证明该481万元是如何结欠的。借贷双方如果经常发生款项往来，一般会进行阶段性的总结算。显然，何世天陈述不符合常理。如果双方未做总结算的情形下，何世天出借481万元证据不足，应予以驳回。三、一审法院认定案涉七处房产中的其中110万元销售款及100800元租金系由俞建宏及海裕公司支付错误。根据俞建宏提供的实际购买人及租赁方的证据，可以证明上述款项系由何世天自行收取，对此庭审中何世天是认可的。因此，何世天自行收取案涉房产款项，可以证实何世天已经实际控制并能处分案涉房产，通知书已经产生以物抵债的法律效力，对双方均有约束力。四、一审法院未准确认定本案的案由，导致判决错误。海裕公司已将通知书约定的案涉七处房产网签至何世天及何世天指定的人员名下，由此产生的法律后果是俞建宏、海裕公司与何世天的债权债务消灭。因此，何世天无权向俞建宏、海裕公司主张还款责任。如果系因房屋备案后因实际过户手续产生纠纷，何世天应提起的是房屋买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷。 何世天辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、案涉《债务承担通知书》系债务加入，不是以物抵债的要约表示。1.通知书开宗明义明确表明，海裕公司系经俞建宏的请求，并经公司股东会决议，决定承担其中481万元借款的连带还款责任。第四条也说明，如未提出书面异议，发生的是债务承担的法律效力。通知书第二条、第三条说明了如何安排还款，即以何世天或其确定的人向海裕公司购房方式安排还款，具体是由俞建宏按照购房合同约定的付款时间向何世天交付购房款、提交全部交易发票。因此，通知书明确表明是对其中481万元债务承担连带还款责任，并对如何还款做了说明。如果是以物抵债的话，为何不直接办理过户手续。2.网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。因此，将七处房产网签在何世天及其指定的其他人名下，目的是作为俞建宏、海裕公司还款的保障，也即防止一房二卖。因此，俞建宏、海裕公司认为“网签就意味着海裕公司交付了房产”，是对网签概念的错误理解，且网签信息的总房款为3344631元，与债务数额并不一致。3.《股东会决议》和《债务承担通知书》内容，均表明是对俞建宏其中481万元债务承担连带还款责任，“连带还款”的表述表明俞建宏还仍须承担还款责任，并未消除其金钱债务。《股东会决议》《债务承担通知书》不是以物抵债协议，系当事人另行增加一种清偿债务履行方式。以物抵债只有在物权转移至债权人时，债务方消灭；仅有合意，物权未转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现。因此，何世天在海裕公司没有承担还款义务时，仍然有权要求俞建宏承担还款责任。因此，本案一审法院以民间借贷关系认定双方的权利义务关系，有事实与法律依据。二、何世天与俞建宏之间的借款事实清楚，证据确实充分。双方之间借款有银行转账明细、海裕公司出具《股东会决议》及《债务承担通知书》为据，借款事实清楚、证据确实充分。何世天出借给俞建宏的借款数额大、次数频繁、时间长，俞建宏一审时提供的银行转账记录表明，借款均是在出具《债务承担通知书》之前发生。经双方商议后，海裕公司同意就俞建宏481万元的借款以宁化海裕御景湾的七处房产提供“网签担保”。海裕公司于2015年4月18日达成股东决议，并于当天向何世天出具债务承担通知书。该债务承担通知书明确该笔借款是俞建宏向何世天借款用于投资海裕公司宁化海裕御景湾房地产开发项目、481万元借款仅是双方之间的部分借款，承担的是连带还款责任。《股东会决议》《债务承担通知书》经海裕公司、俞建宏及公司股东签字盖章确认，合法有效。海裕公司、俞建宏均对本案借款予以认可，并对该债务承担连带还款责任。因此俞建宏认为本案借款是对双方所有借款的结算及本案借款没有依据的上诉理由显然不成立。三、俞建宏、海裕公司认为110万元及100800元租金不是由其支付，而是何世天自行收取，因而认定何世天实际控制房产，拥有实际处分权，没有事实与法律依据。何世天通过他人购买房产，从中收取部分购房款，且认可该购房款作为俞建宏的还款，并不违背俞建宏归还债务的初衷，也是保证购房款归还的最好方式，如之后发生海裕公司扣留购房款的行为就是最好的说明。但这并不能说明何世天对上述案涉房产拥有实际处分权，倘若何世天拥有上述房产的实际处分权，那可以直接买卖，何必通过海裕公司。 黄晨灵、俞裕平辩称，俞建宏、海裕公司的上诉请求于法有据，应当予以支持。一审法院判决何世天对黄晨灵、俞裕平所有的沙县××村××号房地产享有优先受偿权是错误的。 何世天上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判俞建宏支付自2015年4月18日起暂计至2020年1月12日之日止的利息1078768.54元，此后至实际还款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；2.本案一审、二审诉讼费用均由俞建宏、海裕公司承担。事实与理由：依《债务承担通知书》可知，何世天并不是2015年4月18日才向俞建宏主张还款，在此之前一直都在向俞建宏主张还款。一审法院也认定海裕公司是债务加入，对本案的债务承担连带偿还责任，海裕公司也应于债务加入之时对债务承担偿还责任，即自2015年4月18日发出《债务承担通知书》时起。依最高人民法院审理民间借贷纠纷案件审判意见，当事人既未约定借期内利率，也未约定逾期利率的，出借人参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，主张自逾期还款之日起的利息损失的，依法予以支持。因此要求俞建宏支付自2015年4月18日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息有事实与法律依据。 俞建宏、海裕公司辩称，一审法院关于利息的判决是错误的。案涉484万元款项性质不是借款，而是何世天在俞建宏处的会款，会款本身是不受到法律保护。且双方没有约定还款时间，应当从起诉之日起开始计算利息。 黄晨灵、俞裕平的答辩意见与俞建宏、海裕公司的意见一致。 何世天向一审法院起诉请求：1.俞建宏立即归还借款本金3700000元，并支付自2015年4月18日起至2020年1月12日止的利息1078768.54元，此后至实际还款之日止的利息按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；2.海裕公司对俞建宏的上述借款本息承担连带清偿责任；3.俞裕平、黄晨灵用其名下的位于沙阳乐园国安假日度假村星跃居S25号的房地产价值范围内承担连带清偿责任；4.本案诉讼费及诉讼保金费由俞建宏、海裕公司负担。 一审法院认定事实如下： 1.2015年4月18日，海裕公司股东俞建宏、俞裕平在宁化县××镇××商住楼××号楼××室××东会议，表决俞建宏请求的公司为其承担481万元债务连带偿还责任事宜，公司股东一致通过如下决议：一、因俞建宏向何世天借款用于海裕御景湾项目投资建设，因项目建设进度和销售未能达到预期目标，致使俞建宏向何世天还款困难。因此，公司决定承担俞建宏前述借款中481万元的连带还款责任，并向何世天发出债务承担通知书；二、还款安排。１.决定将公司宁化海裕御景湾６号楼1301室、1302室、1303室、1304室，１号楼1-134号店、８号楼70号店、71号店，共计７处房地产用于抵偿上述481万元债务。２.公司将以何世天或其确定的人向公司购房的方式安排还款事务，何世天网签后，由公司安排资金，俞建宏按购房合同约定的付款时间交付全部７处房产的购房款，并向何世天提供全部交易发票。公司将在一个月内办理全部房产的网签备案事宜。俞建宏通过公司财务取得的用以上述购房款的资金。视为俞建宏从公司获取的分红。股东签字：俞建宏，俞裕平。海裕公司盖章，2015年4月18日。 2.2015年间，海裕公司向何世天发出《债务承担通知书》，内容如下：一、本公司提供宁化海裕御景湾６号楼1301室、1302室、1303室、1304室，１号楼1-134号店、８号楼70号店、71号店，共计７处房地产用以抵偿上述481万元债务；二、因本公司财务管理等原因，届时将以何世天或其确定的人向公司购房方式安排还款事务。因此，请及时对以上房产进行网签，网签具有法律效力。该通知书还对其他方面作了约定。 ３.2017年3月20日,何世天与张清银签订一份《商铺租赁合同》，将宁化海裕御景湾１号楼1-134号店面出租给张清银使用，租期三年，月租金2800元，该三年租金由何世天收取计100800元。 4.海裕公司于2019年7月5日、8月10日、9月25日、9月29日、10月30日合计五次从售房款中支付何世天110万元。 5.宁化海裕御景湾６号楼1301室网签在孙炜铭名下、1302室网签在王斌名下、1303室网签在李良秀名下、1304室网签在王志明、魏施红名下，１号楼1-134号店网签在何世天儿子何建清名下，８号楼70号店、71号店网签在何世天妻子林雅明名下。 一审法院对本案当事人在一审中争议的焦点问题分析认定如下： 一、关于海裕公司《债务承担通知书》上同意承担的481万元是否何世天与俞建宏所有债务的总结算的问题。一审法院认为，海裕公司出具的《债务承担通知书》记载：“经俞建宏先生请求，并经本公司股东会决议，本公司决定承担其中481万元借款的连带还款责任。还款事宜具体安排如下……”，并没有注明是双方的所有结算款，而是其中481万元借款，俞建宏、海裕公司辩称的481万元债务的构成与《债务承担通知书》中的481万元债务亦不相吻合，所以其认为481万元债务是何世天与俞建宏所有债务的结算，证据不足，不予采纳。 二、关于《债务承担通知书》所涉内容是以７处房产抵偿481万元债务还是债务加入的问题。一审法院认为，海裕公司向何世天出具《债务承担通知书》，决定承担俞建宏其中481万元借款的连带还款责任，并将七处房产网签在何世天或其指定的其他人名下，何世天现已收到二处购房款总计111万元，其网签的目的应是作为俞建宏、海裕公司还款的一种保障，即防止一房二买。《债务承担通知书》的内容应认定为通过何世天联系购房人与海裕公司签订《商品房买卖合同》，海裕公司并按《商品房买卖合同》约定的付款时间支付何世天购房款用以偿还借款，且该通知书并未约定进行网签后原债务消灭，网签的金额与原债务亦不相符，可视为对债务履行的一种保障，本案的七处房产并不是用于抵偿何世天与俞建宏的481万元借款，网签只是以防俞建宏、海裕公司将房产一房二卖，以保证担保不致落空。现何世天以原基础法律关系即民间借贷关系向俞建宏、海裕公司主张权利并无不妥。何世天已收取的购房款和租金可在481万元借款中进行抵扣。 三、关于何世天收取店面租金具体数额多少的问题。一审法院认为，双方对租期为三年无异议，根据合同约定每月租金2800元，且何世天未能举证证明实际按每月2500元收取租金，一审法院采信俞建宏、海裕公司的观点，月租金按2800元计算。 综上所述，一审法院认为，何世天出借给俞建宏的481万元借款，有海裕公司出具给何世天的《股东会决议》《债务承担通知书》证实，予以确认。但俞建宏、海裕公司已支付的110万元购房款和收取三年的店面租金100800元应予以扣除，俞建宏还应偿还何世天借款3699200元，俞建宏应予偿还。何世天要求俞建宏自2015年4月18日起至还清借款之日止支付利息的主张，因《债务承担通知书》并未约定支付利息和还款具体日期，且何世天亦未提交证据证实债务履行日期，不予支持。但根据规定可自2020年1月13日起诉之日计算逾期利息。海裕公司向何世天出具《债务承担通知书》承诺其中481万元借款的连带还款责任。故其应对未偿还部分的3699200元及逾期还款利息承担连带清偿责任。黄晨灵、俞裕平以其名下位于沙阳乐园国安假日度假村星跃居S25号的房地产提供反担保，并由一审法院进行查封，黄晨灵、俞裕平应承担担保责任。俞建宏、海裕公司称其以七处房产抵偿何世天481万元借款，属以物抵债，缺乏事实根据和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、俞建宏应于判决生效之日起十日内偿还何世天借款本金3699200元；二、俞建宏应自2020年1月13日起至还清借款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向何世天支付逾期还款利息；三、海裕公司对上述第一、二项判决承担连带清偿责任；四、何世天对黄晨灵、俞裕平位于沙阳乐园国安假日度假村星跃居S25号房地产享有折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿权；五、驳回何世天的其他诉讼请求。案件受理费45030元，由何世天负担8637元，由俞建宏、海裕公司负担36393元。 二审中，俞建宏、海裕公司对一审认定的以下事实有异议：对“五次从售房款中支付何世天110万元”有异议，认为款项数额为111万元，且由何世天自行收取，不是海裕公司支付给何世天的；遗漏认定房产销售情况及481万元款项组成情况。俞建宏、海裕公司对一审认定的其他事实没有异议。何世天对一审认定事实均无异议，认可五次从售房款中支付何世天金额为111万元。黄晨灵、俞裕平对一审认定事实意见与俞建宏一致。各方当事人对一审认定事实均无异议部分，本院予以确认。 俞建宏、海裕公司二审中提交了二组证据材料。证据1，标会收款凭证、借条，证明何世天在俞建宏处下会和标会，及案涉481万元系何世天从俞建宏处标会所得会款，并非借款。证据2，银行转账凭证，证明案涉7套房产由何世天处分，其中6号楼1301室、1302室购买人直接支付购房款共111万元给何世天，6号楼1303、1304室购房款96万元系海裕公司抵偿给何世天，目前暂由海裕公司保管。 何世天经质证认为，证据1的标会收款凭证与本案不具有关联性，借条系复印件真实性有异议，借条上注明的“该款系5号会会款”“宁化房款共计481万抵会款4675747元，欠134253元整”“该会款对抵宁化购房款”系俞建宏事后添加。证据2的真实性无异议，111万元购房款已经抵扣欠款,另两处房产购房款96万元确系在海裕公司处，但不能证明何世天对案涉7套房产具有处分权。 俞裕平、黄晨灵经质证认为，对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认证认为，证据1中的标会款收款凭证系复印件，无法与原件核对，真实性无法确认，且款项数额亦与案涉款项金额不符，本院不予采信；借条亦为无法与原件核对的复印件，对其真实性不予确认。因何世天对证据2的真实性和关联性无异议，本院予以确认，能够证明何世天收取案涉7处房产购房款111万元及另96万元购房款在海裕公司处。 另查明，一审法院依何世天的申请,于2020年1月16日作出（2020）闽0427民初247号民事裁定书，冻结俞建宏、海裕公司在银行的存款4778768.54元或者查封其相应价值的财产。海裕公司于2020年1月20日以公司需向农民工发放工资为由，向一审法院申请解除对海裕公司银行账户的冻结。并由第三人俞裕平、黄晨灵提供其名下位于沙阳乐园国安假日度假村星跃居S25号的房地产作为俞建宏、海裕公司履行债务的担保，请求变更保全标的物。2020年1月22日海裕公司、俞裕平、黄晨灵向一审法院出具担保函，自愿在俞裕平、黄晨灵提供保全担保房屋的价值内履行保证责任。一审法院于2020年1月22日作出（2020）闽0427民初247号之一民事裁定，查封俞裕平、黄晨灵名下位于沙阳乐园国安假日度假村星跃居S25号的房地产，解除对海裕公司银行账户的冻结。 本案二审的争议焦点是：1.涉案481万元款项是会款还是借款；2.涉案《债务承担通知书》的性质及其效力。 一、关于案涉481万元款项是会款还是借款问题 本院认为，海裕公司《股东会决议》明确载明“一、因俞建宏向何世天借款用于海裕御景湾项目投资建设，因项目建设进度和销售未能达到预期目标，致使俞建宏向何世天还款困难。因此，公司决定承担俞建宏前述借款中481万元的连带还款责任，并向何世天发出债务承担通知书”。海裕公司向何世天发出的《债务承担通知书》亦明确载明“本公司股东(法定代表人)俞建宏先生向您借款用于投资本公司宁化海裕御景湾房地产开发项目，现因该项目建设进度及销售未达预期目标等因素，造成俞建宏先生向您还款困难。经俞建宏先生请求，并经本公司股东会决议，本公司决定承担其中481万元借款的连带还款责任”。该《债务承担通知书》虽未记载出具日期，但俞建宏、海裕公司和何世天一致认可该通知书出具时间与《股东会决议》时间一致，即均在2015年4月18日。俞建宏、海裕公司以二审提交的收款人为何世天的标会收款凭证、借条上注明的“该会款对抵宁化购房款”“宁化房款共计481万元抵会款4675747元，欠134253元整”为据主张案涉款项481万元为会款。因标会收款凭证、借条均为复印件，相关款项并不对应，且俞建宏在三张借条上注明“该会款对抵宁化购房款”的落款日期为2015年7月28日，其中金额为873917元的借条借款日期为2015年5月1日，均迟于《股东会决议》《债务承担通知书》确认借款债务的时间。因此，俞建宏、海裕公司主张案涉款项性质为会款依据不足，本院不予采信。 二、关于案涉《债务承担通知书》的性质及其效力问题 本院认为，案涉《债务承担通知书》载明：“经俞建宏先生请求，并经本公司股东会决议，本公司决定承担其中481万元借款的连带还款责任。还款事宜具体安排如下：一、本公司提供宁化海裕御景湾６号楼1301室、1302室、1303室、1304室，１号楼1-134号店、８号楼70号店、71号店，共计７处房产用以抵偿您上述481万元债务；二、因本公司财务管理等原因，届时将以您或您确定的人向公司购房方式安排还款事务。因此，请您及时对以上房产进行网签。您可以您本人名义，也可以您确定的其他人作为买方网签。网签具有法律效力。三、请您网签后及时通知本公司或俞建宏先生。俞建宏先生将按照购房合同约定的付款时间交付全部７处房产的购房款并向您提供全部交易发票。本公司将在三个月内办理全部房产的网签备案事宜。本公司承认购房合同及不动产权利转移的法律效力。四、如您未对本通知提出书面异议，本公司将视为您同意，通知即发生债务承担的法律效力”。由于该债务承担通知书既明确海裕公司对涉案481万元借款承担连带还款责任，又载明海裕公司提供7处房地产用以抵偿涉案481万元债务，引起各方当事人对该债务承担通知书内容的争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该债务承担通知的真实意思。该债务承担通知虽载明海裕公司“决定承担其中481万元借款的连带还款责任”，但同时又对还款事宜进行了详细具体的承诺，“本公司提供…共计７处房产用以抵偿您上述481万元债务”，即海裕公司用7处房产抵偿对何世天所负债务中的481万元，何世天无需支付购房款即可网签至其名下，何世天可以将案涉房产所有权直接登记在本人名下，也可找人购房以收取购房款。庭审中，何世天确认7处房产中有4处住宅网签到其名下，3处店面网签至其妻子和子女名下。其中4处住宅在何世天找他人购房后，即退出网签再由购房人购买，何世天共收取111万元售房款，另有2处住宅售房款96万元尚在海裕公司处，何世天还出租了其中一处店面并收取了该店面租金。因此，从该债务承担通知书的内容及实际履行情况看，该债务承担通知书的性质应认定为以物抵债方式的债务承担协议。该债务承担通知书由海裕公司及其法定代表人盖章、签字，何世天未提出异议并以此为据提起本案诉讼，该债务承担通知书系在债务人俞建宏“还款困难”后向何世天发出的，是对到期债务中的481万元的以物抵债。因此，该债务承担通知书并不违反法律规定，真实、合法、有效，海裕公司和何世天都应当按该债务承担通知书履行义务。何世天以该债务承担通知书中的481万元提起返还借款诉讼，与该债务承担通知书承诺的内容和实际履行的情况不符，本院对何世天的诉讼主张不予支持。该债务承担通知书并非对未到期借款债务的让与担保，一审判决认定该债务承担通知书“可视为对债务履行的一种保障”不当，本院予以纠正。但海裕公司尚未全面履行该以物抵债协议，应承担继续履行的责任，即向何世天支付已经收取的购房款96万元，并按债务承担通知书协助何世天办理3处店面所有权变更登记手续。 海裕公司为向农民工发放工资向一审法院申请解除对海裕公司银行账户的冻结，并由第三人俞裕平、黄晨灵提供其名下位于沙阳乐园国安假日度假村星跃居S25号的房地产作为解除对海裕公司银行账户冻结的担保，请求变更诉讼保全标的物，属于诉讼保全担保，不属于《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定为担保债务的履行将财产抵押给债权人的情形。但海裕公司、俞裕平、黄晨灵于2020年1月22日由向一审法院出具担保函，自愿在俞裕平、黄晨灵提供保全担保房屋的价值内履行保证责任。故海裕公司、俞裕平、黄晨灵应当在提供诉讼保全担保房屋的价值范围内，对因未履行《债务承担通知书》所产生的债务承担连带清偿责任。一审判决何世天对黄晨灵、俞裕平提供诉讼保全担保的房地产享有优先受偿权没有法律依据，本院予以纠正。 综上所述，俞建宏、海裕公司上诉请求部分成立，予以支持；何世天上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实不当，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省沙县人民法院（2020）闽0427民初247号民事判决； 二、福建省海裕房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向何世天支付代收售房款96万元； 三、福建省海裕房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内协助何世天办理宁化海裕御景湾１号楼1-134号店、８号楼70号店、71号店产权转移登记手续； 四、俞裕平、黄晨灵应在沙阳乐园国安假日度假村星跃居S25号房地产的价值范围内，对福建省海裕房地产开发有限公司应支付何世天代收售房款96万元承担连带清偿责任； 五、驳回何世天的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费45030元，由何世天负担10165元，由俞建宏、福建省海裕房地产开发有限公司负担34865元。二审案件受理费45030元，由何世天负担10165元，由俞建宏、福建省海裕房地产开发有限公司负担34865元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴朝生 审 判 员 修晓贞 审 判 员 吴振泉 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 胡彩凤 书 记 员 张德玮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。