广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初42620号原告：利联实业（深圳）有限公司，住所深圳市罗湖区解放路利联太阳广场712，统一社会信用代码91440300618873444X。法定代表人：李涛，董事长。委托诉讼代理人：胡运发，男，汉族，1966年5月26日出生，身份证住址湖北省天门市）3号，公司员工。被告：曾雪霞，女，汉族，1973年11月6日出生，身份证住址广东省博罗县。委托诉讼代理人：杨建军，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢艳平，广东广和律师事务所律师。原告利联实业（深圳）有限公司与被告曾雪霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利联实业（深圳）有限公司的委托诉讼代理人胡运发、被告曾雪霞的委托诉讼代理人杨建军、卢艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利联实业（深圳）有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的截至2019年11月12日的铺位租金、物业管理费、水电费等及滞纳金共计26885.55元；2.被告向原告支付铺位拆除及恢复毛坯费用8000元；3.被告支付原告违约金145090.6元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告曾为原告太阳广场商场的设柜商户,双方于2014年签订编号RLSS/ME/CON/2014-107的租赁合同,约定被告租用原告太阳百货商场七楼709单元作影像设计经营,经营期限为2014年4月20日至2019年4月30日。期间双方就七楼场地签订编号RLSS/ME/CON/2019082的面积变更协议,于2018年10月将经营面积由235.78平米缩减为140平米,经营期满于2019年续签编号RLSS/ME/CON/2019-149的租赁合同,经营期限为2019年5月1日至2021年4月30日,后被告在合同履行期满前没有经过协商的情况下于2019年11月12日逃场终止经营,单方面解除了合同截止到2019年11月12日,被告共欠租金、物管费水电费等及相关滞纳金计26885.5元,被告也签收了原告发出的缴费通知单,后原告又发催款函给被告要求支付上述费用,但被告至今拖欠不付。合同附页四第六条第二款明确约定:“本合同期满或因乙方违约等原因提前解除合同,房屋的装修无偿归甲方所有,甲方不对乙方进行任何补偿。如甲方不需要乙方的装修,甲方有权要求乙方将租赁单元恢复原状,所需费用由乙方负担。”,现被告(合同中的乙方)没将租赁单元恢复原状,原告(合同中的甲方)恢复需费用8000元,该费用依约应由被告承担合同附页一第二十四条明确约定乙方(被告)违约解除合同的,合同剩余未履行期限12个月以上不满18个月的,乙方(被告)应以支付甲方(原告)10个月的租金总额(145090.6元)的方式承担违约责任。综上,双方合同真实合法有效,双方应依约履行,被告的行为严重违约,给原告造成巨大经济损失,原告为维护正当权益特诉诸法律,请求人民法院支持原告之诉求。曾雪霞答辩称：一、曾雪霞欠付费用仅6421.64元。(一)2018年9月至2019年1月一楼和七楼实际欠费已经全部结清,理由：首先,《补充协议》(2019-082)是2019年1月份补签,补签时曾雪霞没有注意到面积调整时问错误打印成2018年10月1日。实际上,在2018年9月份曾雪霞在七楼的租赁面积已经减少,曾雪霞与利联公司招商总监陈明已经沟通确认好自2018年9月份开始七楼租金减至8751.65元/月,管理费减至5320元月。但是,后来知情人陈明已在利联公司离职。因利联公司工作人员没有交接好这项实情,导致利联公司现主张的费用比曾雪霞实际应缴费用多计算了9627.01元【(14739.02租金一8751.65租金)+(8959.64管理费-5320管理费)=9627.01】。所以,利联公司提交的证据显示2018年9月至2019年1月一楼和七楼的总欠费20786.05元,应该减去2018年9月多算的9627.01元才是实际欠费,即实际欠费为11159.04元(20786.05-9627.01=11159.04)。其次,根据租赁合同附页(2014-107)第四条,曾雪霞已先期支付租赁定金42000元。后来,曾雪霞与利联公司租赁助理徐得梅沟通确定在定金42000元减11894.06元后租赁保证金变更为30105.94元(42000-11894.06=30105.94)【见证据1】,即等于被告已经支付了11894.06元用于偿还2018年9月至2019年1月一楼和七楼的实际欠费因此,已经支付的11894.06元比实际欠费11159.04元还高,2018年9月至2019年一楼和七楼的实际欠费已经全部结清了。(二)2019年11月1日至12日(撤场当月12天),七楼费用共计6421.64予以认可。(三)2019年11月12日之后(撤场后),曾雪霞在七楼没有欠费。曾雪霞于2019年11月12日明确提出撤场申请后其未再承租、使用租赁物,利联公司于2019年11月14日向曾雪霞索要七楼商铺钥匙【见证据2】,后来利联公司将七楼商铺的门锁更换,利联公司主张2019年11月12日之后的费用没有事实和法律依据。二、曾雪霞先期支付的租赁保证金可抵扣欠付费用,曾雪霞不再欠费根据利联公司与曾雪霞签订的租赁合同附页(2019-149)第四条,曾雪霞已先期支付七楼租赁保证金30105.94元,上述保证金实质系金钱担保,合同终止时,保证金可抵扣租金和各项费用。曾雪霞缴纳的保证金减去曾雪霞尚欠费用6421.64元还多出23684.3元(30105.94-6421.64-23684.3)。因此,曾雪霞不再欠费。三、利联公司主张的装修恢复费8000元,不应被支持。根据民事证据规则,应当由利联公司举证其存在因装修恢复而造成的实际损失,但利联公司并未就此提交相应证据,因此不能认定其装修恢复费用实际存在曾雪霞不应承担装修恢复费用,利联公司主张的装修恢复费8000元不应被支持。况且,曾雪霞对房屋进行的装修使房屋增值,且装修有重复使用的价偵,不拆除的情况下不会对利联公司再次出租造成损失,涉案房屋在退还时房屋状态良好,不存在出租障碍,装修恢复费用也不必然会发生。四、利联公司主张违约金过高,违约金应由原告举证实际损失后依法认定。(一)利联公司主张10个月租金作为违约金时,不应把每月5320元管理费计算在内；(二)根据《合同法》第一百一十三条、一百一十四条第二款、《合同法解释二》第二十九条之规定,10个月租金作为违约金显属过高,违约金应由原告举证实际损失后依法认定。1.根据民事证据规则,应当由利联公司举证其存在因曾雪霞撤场而造成的实际损失,但利联公司并未就此提交任何证据2.利联公司于2019年11月14日向曾雪霞索要七楼商铺钥匙【见证据2】后来利联公司将七楼商铺的门锁更换,利联公司索要钥匙后换锁属于自行收回商铺且同意解除租赁合同的行为,七楼商铺合同应于2019年11月14日解除。并且,2020年1月8日,利联公司在既未通知曾雪霞也未经过曾雪霞同意的情况下,使用曾雪霞在七楼商铺的三套礼服用于舞台表演【见证据3】。曾雪霞认为因利联公司巳于曾雪霞撤场后第3天收回商铺,并开始占有、使用商铺物品,故利联公司在曾雪霞撤场之后的实际损失不可能高达十个月租金之高(91896元)。并且,保证金30105.94元能够在一定程度弥补利联公司的损失,利联公司主张10个月租金作为违约金显属过高。因此,根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干间题的指导意见》,贵院应根据《合同法》及《合同法》解释(二)的规定内容和精神,由原告举证实际损失后,以实际损失为基础,依法合理调整违约金数额。本院经审理查明如下事实：2014年，原告（甲方）与被告（乙方）签订编号RLSS/ME/CON/2014-107的《深圳市房屋租赁合同书》,合同书附页载明，被告租用原告太阳百货商场七楼709单元作商业使用,出租单元的室内面积为154.51㎡，建筑面积为235.78㎡，第一、二年的租金额为54元/㎡/月；第三年开始逐年递增5%。经营期限为2014年4月20日至2019年4月30日，被告在合同签订之日向原告缴纳租赁定金42000元，被告违约的，无权要求发货定金，原告违约的，应双倍返还定金，本合同有效期届满，被告缴清租金和各项分院，将所租单元按本合同规定交还原告后14日内，原告将此租赁定金无息还给被告。2019年1月24日，原、被告双方就编号RLSS/ME/CON/2014-107的《深圳市房屋租赁合同书》签订编号RLSS/ME/CON/2019082的《补充协议》,主要约定，原合同签订建筑面积235.78㎡，被告同意自2018年10月1日起建筑面积调整为140㎡,被告同意在2018年10月1日至2019年4月30日期间，租金由14739.02元每月调整为8751.65元每月，管理费由8959.64元每月调整为5320元每月。2019年3月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订编号为ＲＬＳＳ／ＭＥ／ＣＯＮ／2019-149的《房屋租赁合同》,主要约定，原告将位于深圳市罗湖区出租给被告，出租面积共计140㎡，被告应于2019年5月1日前交付首期租金，金额为9189.6元，之后，被告应于每月7日前向原告交付租金。如被告逾期支付租金等费用的，按千分之五每日计算滞纳金。租赁房屋的期限为2019年5月1日至2021年4月30日。租赁保证金为30105.94元，原告不予返还保证金的条件为：1.被告提起终止本合同书，被告损坏出租房屋；2.被告拖欠房租或其他相关费用；3.被告在出租房屋内进行违法经营活动。合同附页中对于因被告违约或者被告以自己的行为导致合同解除，被告应承担的违约责任如下，保证金均约定由原告无息返还被告，未履行合同的期限在6个月内的，被告需赔偿原告损失为未履行合同期限的租金总额；未履行合同的期限在6个月（不含6个月）以上至12个月的，被告需赔偿原告损失为8个月的租金总额；未履行合同的期限在12个月（不含12个月）以上至18个月的，被告需赔偿原告损失为10个月的租金总额。2018年8月至2019年11月期间，原告向被告发出多份《租户缴费通知书》，其中显示，淑女村（七楼）2018年9月至2019年1月的租金均为14739元/月、物业管理费均为8959.64元/月，其中2018年9月费用合计为25916.37元。被告在部分《租户缴费通知书》上签名确认，并确认前述通知书的真实性。原、被告双方亦确认，因租赁面积减少导致租金、物业管理费的每月差额为9627.01（5987.37元+3639.64元）元，原告于2019年2月累计扣减了四个月（2018年10月至2019年1月）的差额38508.04（5987.37元×4+3639.64元×4）元。原告确认，在租赁保证金由42000元调整为30105.94元之后，差额11894.06元未在诉讼请求的欠费明细中予以扣减，租赁保证金为30105.94元亦未向被告返还或者抵扣租赁费用；扣减租赁保证金差额11894.06元之后，截至2019年11月12日被告拖欠原告案涉铺位（709号）的租金、物业管理费、水电费等及滞纳金合计应为14991.49（26885.55-11894.06）元。原告称，2019年11月12日，被告以逃场终止经营的方式单方面解除了合同；被告称，2019年11月14日，原告向被告索要7楼商铺钥匙，案涉租赁合同的解除时间应为2019年11月14日。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点为：一、被告应否应向原告支付拖欠的铺位租金、物业管理费、水电费等及滞纳金的合计26885.55元；二、被告应否向原告支付铺位拆除及恢复毛坯费用8000元；三、被告应否向原告支付《房屋租赁合同》提前解除的违约金145090.6元（十个月的租金）。关于争议焦点一，本院认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》《补充协议》及相关附页，未违反法律行政法规的强制性规定，系各方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行。租赁合同解除的原因为被告单方提出提前终止，合同终止时间为2019年11月14日。结合《补充协议》《租户缴费通知书》以及原告制作的《欠费明细表》，能够明确的是2018年9月至2019年1月的期间，被告在原告处租赁的一楼及七楼商铺拖欠租赁费用合计为20786.05元（包括租金、物业管理费、电费、滞纳金等租赁期间产生的一切费用），庭审过程中，原告明确前述20786.05元均系案涉七楼商铺所拖欠的租金。即2018年9月至2019年1月期间，被告向原告租赁一楼商铺的所有费用均已结清。2019年2月至2020年1月（2019年11月被告搬离），案涉七楼商铺新产生的拖欠租赁费用及滞纳金合计7049.72元；前述费用扣减原告确认的租赁保证金差额11894.06元后，经计算，被告仍欠原告七楼租赁费用合计为15941.71（20786.05+7049.72-11894.06）元。原告庭审后向法院作出《说明》，确认案涉七楼商铺拖欠的租金、物业管理费、水电费及滞纳金等合计应为14991.49（26885.55-11894.06）元，本院对此予以确认。原告该项诉讼请求有事实和法律依据，被告应当依约向原告支付。被告主张自2018年9月租赁面积及调整为140㎡，故拖欠的租赁费用应当再予扣减一个月的租金及管理费的差额。对于租赁面积及调整的时间，被告未提交充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对于被告该项抗辩理由，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，原告应就铺位拆除及恢复毛坯费用的数额及该损失的发生与被告的行为之间具有因果关系承担举证责任，原告并未完成举证，应承担举证不能的不利后果，原告该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三，因被告提前十六个月零十六天终止其与原告之间的《房屋租赁合同》，因此对原告造成的损失应当由被告承担，原告与被告在《房屋租赁合同》中约定了原告不予返还被告保证金的条件，系违约责任的一种；双方又在合同附页中对被告的违约责任约定如下，保证金由原告无息返还被告，但未履行合同的期限在12个月（不含12个月）以上至18个月的，被告需赔偿原告的损失为10个月的租金总额。二者存在矛盾且合同附页中约定的违约责任过重，根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，在被告拖欠的相关租赁费用已按千分之五每日的标准计算滞纳金且被告交纳的租赁保证金30105.94元能够弥补原告损失的情形下，对于原告主张违约金过高的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告曾雪霞应于本判决生效之日起十日内向原告利联实业（深圳）有限公司支付拖欠的深圳市罗湖区租金、物业管理费、水电费及相关滞纳金等费用合计14991.49元；二、驳回原告利联实业（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3815元，由被告曾雪霞负担385元，由原告利联实业（深圳）有限公司负担3430元，前述费用原告已预交，多预交的385元，由本院予以退还。被告曾雪霞应于本判决生效之日起十日内向原告利联实业（深圳）有限公司支付案件受理费385元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 叶 云二〇二〇年十一月三十日书记员 庄俊雄