广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂执异102号 异议人（利害关系人）：陈俊清，男，1977年8月26日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：卢笛，广西信德嘉律师事务所律师。 被申请人（另案债权人）：陈龙，男，1977年10月1日出生，汉族，住广西北海市海城区。 申请执行人：广西吉大丽原投资有限责任公司。住所地：广西南宁市伊岭工业集中区**（武鸣区双桥镇）。 法定代表人：韦辉，该公司董事长。 被执行人：广西天和创展房地产开发有限公司。住。住所地：广西南宁市青秀区民族大道**上东国际****织机构代码：66702865-0。 法定代表人：张君，该公司董事长。 本院在执行申请执行人广西吉大丽原投资有限公司（以下简称吉大公司）与被执行人广西天和创展房地产开发有限公司（以下简称天和公司）借款合同纠纷一案中，依法处置被执行人天和公司位于钦州市交汇处天创.国都房地产项目部分产权给另案债权人陈龙，异议人陈俊清以其享有合同约定租赁天创国都4﹟楼第一层124号／125号商铺的使用权，请求排除强制执行而向本院提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月8日举行了听证，现已审查终结。 异议人陈俊清称，2013年2月4日其与天和公司签订钦州天创·国都商铺租赁合同，合同约定由异议人租赁天创国都一楼商铺（具体以商铺位置平面图为准），建筑面积400㎡，租期20年，自2013年2月4日至2033年2月3日止，租金于2014年3月31日前付清可享六折优惠为420万元。合同签订后，异议人于2013年2月4日交付租金首付款20万元、2014年3月13日支付租金余款400万元给天和公司，天和公司收到首付款当日，及时将位于钦州市交付异议人使用至今。贵院在执行拍卖抵债上述不动产一直未告知异议人，直至近期法院告知腾房和移交商铺时才知晓。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，异议人与天和公司签订的租赁合同合法有效，租赁商铺在被查封前已交付占有使用多年，贵院在执行时未告知异议人所租赁的商铺被处置抵债的情况下，就送达腾房通知书给异议人，侵害异议人的合法权益，请求撤销（2018）桂执9号之三执行裁定书、撤销（2018）桂执9号通知书及限期腾房通知书。 被申请人陈龙答辩称，案涉工程于2012年5月8日开工建设，2013年2月4日案涉工程尚未封顶，异议人提交的租赁合同明显与事实不符。案涉工程在异议人与被执行人签订租赁合同时处于抵押状态，依据担保法解释第六十六条，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。承租人只能向出租人主张权利，不能对抗执行。异议人的异议不能排除执行，请求驳回其异议请求。 申请执行人吉大公司答辩称，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第五百一十九条、第四百六十四条等规定，陈俊清的执行异议已超过法律规定的期限，广西高院（2018）桂执9号之三执行裁定合法有效，请求驳回其异议请求。 天和公司未提交答辩意见。 本院查明，原告吉大公司诉与被告天和公司借款合同纠纷一案，最高人民法院作出（2017）最高法民终884号民事判决，判令：一、天和公司归还本金18000万元给吉大公司；二、天和公司支付利息给吉大公司。利息计算方式：以本金3000万元为基数，从2013年4月24日起至2014年4月23日止，按年利率18%计算利息；以3000万元为基数，从2014年4月24日起至实际还清之日止，按年利率24%计算利息。以15000万元为基数，从2013年6月4日起至2014年6月3日止，按年利率18%计算利息；从2014年6月4日起至实际还清之日止，按年利率24%计算利息。已支付的利息26751841.44元相应扣减；三、天和公司支付项目监控管理费360万元给吉大公司。四、天和公司不按期履行上述一、二、三项债务，吉大公司有权在上述债权范围内对本案抵押物即天和公司所有的位于钦州市交汇处的再建工程（他项证号：钦房建在押字第××号，建设工程规划许可证号：建字第**，详见抵押物清单附件）折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；五、驳回吉大公司的其他诉讼请求。案件受理费2195873元（含二审案件受理费）吉大公司负担102874元，天和公司负担2093003元。 上述判决生效后，吉大公司向本院申请执行。本院于2018年5月22日作出（2018）桂执9号执行裁定，查封被执行人天和公司名下、位于钦州市交汇处总面积为17977.39平方米，土地证号为：钦国用（2010）第&tim**;×号，地号：24XX，地号91，他项权证号：钦市他项（2013）第230号的土地使用权以及位于钦州市交汇处他项权证号为：钦房建在押字第××号，建设工程规划许可证号：建字第45XXXXXX118号的在建工程。本院依申请执行人申请，于2018年12月16日委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司（以下简称众益公司），对上述被查封天和公司名下位于钦州市，总建筑面积为33281.78平方米805个地下车位、以及4＃楼总建筑面积为35958.20平方米72间商铺进行评估。2019年1月3日，众益公司作出桂众房评［2019］002号《房地产估价报告》，评估价格为338734124元。本院依法将《房地产估价报告》送达吉大公司及天和公司，双方当事人未就该估价报告提出异议。2019年7月13日，本院以3.0487亿元为起拍价第一次推送淘宝网拍卖，因无人竞买而流拍。2019年7月31日，本院以2.5914亿元为起拍价再次推送淘宝网拍卖，亦因无人竞买而流拍。申请执行人吉大公司为此申请以第二次流拍价格进行抵债。 同时查明，本案执行期间，债权人陈龙以北海仲裁委员会北仲裁字［2016］第22号裁决书，向本院申请参与分配，主张优先受偿权。经审查，北海仲裁委员会北仲裁字［2016］第22号裁决书，裁决内容为：一、被申请人天和公司支付工程款人民币1900万元给申请人陈龙；二、被申请人天和公司赔偿人民币100万元给申请人陈龙；三、天和公司以2000万元为基数，每月按2%支付违约金给申请人陈龙，从2016年1月1日起计付至上述款项付清之日止；四、债权人陈龙在工程欠款1900万元的债权范围内，对被申请人天和公司位于钦州市交汇处的“天创国都”房地产项目（此项目与本案所指的钦州市北部湾大道188号天创·国都房地产项目为同一项目）的第1、4号楼享有优先受偿权，有权对该房地产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。因陈龙的债权是基于工程欠款产生，其优先受偿顺位依法优于吉大公司的抵押权，对本次流拍的财产在工程欠款1900万元债权范围内享有优先受偿权。吉大公司与陈龙经协商，于2019年12月2日签订了《拍卖物分割协议》。协议约定：1、债权人陈龙在1900万元工程欠款范围内分得用于抵债的拍卖物为：4＃楼第一层124号商铺（建筑面积为442.14平方米）、4＃楼第一层125号商铺（建筑面积为211.5平方米）、4＃楼第四层迷悦歌城ＫＴＶ部分，建筑面积为3550.38平方米的商铺。2、拍卖物剩余部分作价2.4014亿元全部归吉大公司所有，用于抵偿被执行人天和公司所欠相应数额的债务。 依据吉大公司与陈龙达成的《拍卖物分割协议》内容，2019年12月19日，本院作出（2018）桂执9号之三执行裁定：一、将被执行人天和公司名下位于钦州市，总建筑面积为33281.78平方米的805个地下车位；4＃楼第一层至第四层，总建筑面积为31754.18平方米的商铺，共作价2.4014亿元，交付申请执行人吉大公司抵偿被执行人天和公司所欠2.4014亿元的债务。地下车位及商铺。地下车位及商铺的所有权请执行人吉大公司时起转移（详见所附《以物抵债清单》）；二、将被执行人天和公司名下位于钦州市，建筑面积为442.14平方米的商铺；4＃楼第一层125号，建筑面积为211.5平方米的商铺，4＃楼第四层迷悦歌城ＫＴＶ部分，建筑面积为3550.38平方米的商铺，合计作价1900万元交付债权人陈龙，抵偿被执行人天和公司所欠工程款1900万元债务。上述商铺的所有权，自本裁定送达债权人陈龙时起转移（详见所附《以物抵债清单》）；三、解除对被执行人天和公司名下位于钦州市，总建筑面积为33281.78平方米805个地下车位及4＃楼总建筑面积为35958.20平方米72间商铺的查封（详见所附《以物抵债清单》）；四、申请执行人吉大公司、债权人陈龙可持本裁定书到产权登记机构办理过户登记手续；五、本案执行费432244.41元，由申请执行人吉大公司先行垫付的执行费计入剩余债权。2019年12月25日，本院作出（2018）桂执9号之四执行裁定，终结本次执行程序。2020年4月20日、5月20日，本院先后作出（2018）桂执9号通知书及（2018）桂执9号限期腾房通知书，通知相关人员限期腾房。 另查明，依据天创·国都工程竣工标志牌记载，该工程于2011年11月1日开工，2013年12月20日竣工。 2015年4月2日，柳州市城中区人民法院以（2015）城中民初二字第603号民事裁定，首先查封天和公司名下钦国用（2010）第××号土地3年；2015年6月16日，贵州省高级人民法院以（2015）黔高执字第22-1号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2015年10月16日，南宁市西乡塘区人民法院以（2015）西民二初字第1360号民事裁定，轮候查封上述土地3年；2016年7月8日，南宁市西乡塘区人民法院以（2016）桂0107执977号执行裁定，轮候查封上述土地与地上建筑物3年；2016年7月27日，南宁市青秀区人民法院以（2015）青执字第1713号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2016年8月3日，南宁市青秀区人民法院以（2016）桂0103执2691号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2016年8月23日，深圳市宝安区人民法院以（2016）粤0306执1876号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2016年11月8日，钦州市钦南区人民法院以（2016）桂0702民初1621号民事裁定，轮候查封上述土地1年；2017年11月15日，柳州市柳南区人民法院以（2017）桂0204执1756号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2018年3月29日，贵州省高级人民法院以（2017）黔执恢52-3号执行裁定，继续查封上述土地3年；2018年5月22日，本院以（2018）桂执9号之一执行裁定，轮候查封上述土地与地上建筑物3年。上述案涉土地，贵州省高级人民法院从2018年4月2日起由轮查封成为首封法院。由于本案申请执行人对上述土地享有抵押权，2018年7月12日本院函询贵州省高级人民法院，商请将钦国用（2010）第××号土地移送本院执行，贵州省高级人民法院于同年9月4日函复本院，同意将上述土地移送本院执行。 还查明，天和公司与异议人陈俊清签订编号为钦合租字（2013）第002号钦州天创·国都商铺租赁合同，约定商铺租赁位置为天创·国都一楼（具体以商铺位置平面图为准），面积约400㎡，租期20年，租金总额420万元。2013年2月4日天和公司收据记载收取陈俊清铺面首付租金20万元,2014年3月13日，陈俊清在工商银行向天和公司转账400万元。 2018年8月19日，陈俊清与案外人周丽芳签订租赁合同，将案涉商铺转租给周丽芳经营郁金香美容店。2020年4月承租人周丽芳与陈龙重新签订租赁合同继续经营至今。 陈俊清向本院提交以下证据： 证据1广西高院（2018）桂执9号之三执行裁定、广西高院2020年4月20日作出的（2018）桂执9号通知书、广西高院（2018）桂执9号限期腾房通知书各一份，证据2天创·国都商铺租赁合同，证据3收据（首付款）一份，证据4工商银行转凭证一份,证据5租赁合同一份及租金转账截图二份。 陈龙的质证意见：对证据1无意见。证据2天创.国都商铺租赁合同真实性不认可，案涉工程于2012年5月28日开工建设，2013年2月4日合同签订时案涉工程尚未封顶，异议人提交的租赁合同与事实不符，该份合同是否为异议人与被执行人串通伪造，请求查明。证据3收据不认可，异议人主张首付款当日即2013年2月4日天和公司将案涉商铺交付给异议人明显与事实不符，2013年2月4日案涉工程仍在建设中，何来交付？证据4、证据5未提出质证意见。 本院认为，归纳本案焦点问题为：异议人请求对案涉124号/125号商铺排除执行是否有事实和法律依据？ 异议人陈俊清以享有案涉商铺租赁权益为由，对本院腾房通知书提出异议，是对案涉商铺的实体权利提出异议。根据异议人陈俊清提供的证据2天创·国都租赁合同，陈俊清与天和公司对案涉商铺的租赁事宜意思表示真实，证据3陈俊清于合同签订当日支付租金首付款20万元给天和公司，合同已实际履行，与证据4之间能相互印证，可以认定天创·国都租赁合同合法有效。证据5陈俊清与案外人周丽芳签订租赁合同，据承租郁金香美容店股东梁婵娟证言，证明案涉商铺于2018年8月由美容院另一股东周丽芳与陈俊清签订，证明当时的案涉商铺处于毛坯状态，其几位股东共同出资装修经营郁金香美容美体店。租金转账截图，证明承租人周丽芳转账支付租金给陈俊清，可以认定陈俊清占有使用案涉商铺的事实。现陈俊清主张其早于2014年4月1日始就占有使用案涉商铺，但未举证证明。目前，根据查明的事实，异议人陈俊清占有使用案涉商铺的时间为上述2018年8月19日其与承租人周丽芳签订的租赁合同。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，陈俊清主张案涉商铺于本院查封之前就签订合法有效的租赁合同并占有使用该商铺，证据不足，本院不予支持。 综上，案外人陈俊清异议理由不成立，其请求应予驳回。本院依据（2018）桂执9号之三执行裁定，先后作出（2018）桂执9号通知书及（2018）桂执9号限期腾房通知书正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回陈俊清的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广西壮族自治区高级人民法院提起诉讼。 审 判 长 杨家杰 审 判 员 易凤英 审 判 员 阮传华 二〇二〇年十一月二日 法官助理 罗素梅 书 记 员 黄红舒