黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初2502号原告：高国云，女，1965年10月2日，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告：陈志刚，男，1983年3月8日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：许延平，男，黑龙江延平律师事务所律师。原告高国云与被告陈志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高国云、被告陈志刚委托诉讼代理人许延平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高国云向本院提出诉讼请求：1.要求被告陈志刚将未过户的260平方米(价值48万元)房屋归还给原告。2.要求被告支付违约金50万元，费用7万元，银行贷款产生的利息20万元(2019年4月8日至今),房租(2019年5月30--至今)10万，租库费3,000.00元，机票5,500.00元，合计:1,358,500.00元整。3.银行以后再产生的利息由被告承担100％偿还责任。4.诉讼费由被告承担。5.信用社贷款的起诉费和保全费由陈志刚负责。事实和理由：2018年12月29日原告与被告签订了房屋买卖合同，原告将位于肇源县茂兴镇政府对面商服一楼(百乐购超市)临街四个门，房屋面积553平方米(其中一个面积291.3平方米，另一个面积260平方米)出售给被告陈志刚，房屋总价值1,050,000.00元，约定2018年12月27日给付定金5万元，签订合同时被告交付50万元，剩余50万元定于房屋过户后并且贷款支付给原告。原告协助被告办理房屋过户手续后，被告一直未支付剩余购房款50万元。2019年4月8日，原告与被告签订了还款协议，约定“一、乙方在2019年4月25日前把茂兴信用社贷款76万元还清，并且支付给甲方7万元费用。二、乙方到期未能还清出现一切后果由乙方负责，并且另行支付给甲方违约金50万元，原买卖房屋合同作废，租赁房屋合同作废，甲方不负任何费用，出现法律责任由乙方承担，原房屋归甲方，限乙方在2019年5月30日前无条件搬出”。还款合同签订后被告一直未履行合同，被告欠原告车库租赁费3,000.00元，原告协助被告办理房屋过户手续时产生两次退机票和往返机票共5,500.00元。2019年5月15日租房到期，乙方仍然经营，所以房租费(2019年5月30--至今)10万元，因被告未履行还款合同，故原告诉至法院，请求法院判令被告陈志刚将未过户的260平方米(价值48万元)房屋归还给原告，要求被告支付租库费3,000.00元、机票5,500.00元、违约金50万元、费用7万元、银行贷款产生的利息20万元、房租10万元，合计:1,358,500.00元，银行以后再产生的利息由被告承担100％偿还责任。陈志刚辩称，一、因原告高国云在签订《房屋买卖合同》时隐瞒了案涉房屋已经被原告抵押贷款的事实，根据《房屋买卖合同》五条“以下三种情况出现时，乙方(答辩人)可以解除买合同，……第三种情况，以上房屋做抵押贷款的”的约定和肇源县人民法院因该房屋的抵押权人黑龙江肇源农村商业行股份有限公司茂兴支行申请财产保全，法院以(2020)黑0622财保57号裁定书已经将案涉房屋查封无法办理过户手续的情况，答辩人同意原告的第一项诉讼请求，即将未过户的260平方米房屋归还给原告，答辩人与原告解除这260平方房屋的买卖合同关系；二、答辩人不同意原告高国云的第二项至第五项诉讼请，请求人民法院依法予以驳回，理由如下：1、答辩人与原告和原告的前夫杨兆敏于2018年12月29日签订的《房屋买卖合同》第二条明确约定，除已付定金5万元外，签订合同时答辩人向原告支付购房款50万元，剩余50万购房款在原告将亿乐购超市西侧两间291.3平方米房屋过户给答辩人之后并且答辩人将这291.3平方米房屋抵押贷款后支付给原告。《房屋买卖合同》签订后，原告才将西侧两间房屋已经抵押给古龙信用社的情况告诉答辩人，并请求答辩人用购房款代其偿还古龙信用社贷款，答辩人为了尽早过户以便抵押贷款，向原告支付剩余购房款，被迫同意了原告的请求，向古龙信用社支付了原告应付的贷款本息501,239.56元，古龙信用社解除西侧两间房屋抵押后，原告又提出东侧两间房屋也抵押了，抵押给茂兴信用社了，原告承诺其在2019年4月25日前能够将西侧两间房屋过户到答辩人名下并在此日期前帮助答辩人在银行以该房屋作抵押贷到款，在这种情况下，答辩人被迫于2019年4月8日与原告签订了《还款合同》，约定我于2019年4月25日前与原告共同把原告欠茂兴信用社的96万元贷款还清，原告提供的《还款合同》中打印的还款额度为96万元，因答辩人仅欠原告50万元，不同意为原告偿还96万元的贷款，原告提出让答辩人借给其46万元用于还贷款，答辩人没有同意，经双方协商，答辩人同意借给原告26万元用于还贷款，另外20万元由原告另行筹措。原告当时说，其可以为答辩人代交契税、印花税等费用，如果由其代交，答辩人可以少花一部分钱，因此双方约定答辩人支付给原告7万元费用，用于支付契税、印花税等费用。《还款合同》签订后，因原告提供的西侧两间房屋是其与杨兆敏共同所有的，需要杨兆敏与原告一同到不动产登记中心签字才能过户，而杨兆敏与原告之间有纠纷，杨兆敏拒不配合过户签字，此时，答辩人已经将10多万元土地出让金交纳完毕，为了避免损失扩大，答辩人被迫从中调解，于2019年5月5日以中间人的身份见证原告与杨兆敏签订了《财产协议书》，并为原告垫付给杨兆敏2万元生活费，杨兆敏才同意在出售房屋或买卖合同和过户一切手续上配合签字。此后一直拖延至2019年5月16日，杨兆敏才配合答辩人和原告到肇源县不动产登记中心办理了西侧两间房屋的过户登记。原告取得不动产证书后，由于银行放贷政策调整，不再为位于肇源镇、新站镇以外的房屋办理抵押贷款，导致答辩人直到今天也无法取得贷款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”的规定，案涉未办理过户的东侧两间房屋的买卖关系应当予以解除。因原告方的原因导致西侧两间房屋在2019年4月25日前没有过户给答辩人并抵押贷款，原告无权主张答辩人赔偿其损失，请求法庭驳回其第二项至第五项诉讼请求；2、答辩人因缺少资金，才与原告约定采用先支付部分购房款，将部分房屋过户后，进行抵押贷款，然后用贷款支付剩余购房款的方式购买案涉房屋，但由于原告方的原因，导致原告的前夫向原告提出多个条件，如不满足，就不给答辩人过户，由此出现西侧两间房屋在2019年4月25日前没有过户给答辩人并抵押给银行贷出款的情况，应当由原告承担全部损失，不应由答辩人承担；3、案涉《还款合同》是原告单方与答辩人签订的，没有征求共同出卖人杨兆敏的意见，由此导致后期出现杨兆敏不配合过户的情况，该《还款合同》不具有相应的法律效力，原告以此主张答辩人的所谓违约责任，依据不足，不应予以支持；4、经答辩人事后调查了解，原告在茂兴信用社贷款时是用两处房屋进行的抵押，一处是我购买的亿乐购四间房屋中的东侧两间房屋，另一处是亿乐购超市西面隔三间房屋的另一处房屋，因原告截止2019年4月25日的贷款本息是96万元，按照信用社的规定，只有在贷款本息全部偿还完毕后才能解除抵押，并不是偿还部分欠款本息，就可以解除其中一处抵押房屋的抵押，即使答辩人代其偿还了《还款合同》中约定的76万元，也无法解除东侧两间房屋的抵押，也无法实现双方签订的买卖合同目的，本案纠纷是因答辩人隐瞒案涉房屋已经被其抵押的情况和不及时偿还银行贷款产生的，应当由原告自行承担相应法律责任，不应由答辩人承担；5、因原告既没有在2019年4月25日前将西侧两间房屋过户给答辩人也没有帮助原告将该房屋抵押给银行取得贷款，原告对《还款合同》没有履行负有全部过错，对原告依据《还款合同》请求的50万元违约金不应予以支持，假设答辩人有责任，那么根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，答辩人请求将该笔违约金予以减少;原告请求的费用7万元，已由答辩人直接交纳给税务、不动产等部门原告主张该笔费用没有依据，亦不应予以支持;原告请求的20万元利息，与答辩人无关，原告在签订《房屋买卖合同》时隐瞒了案涉房屋被其抵押贷款的事实，原告以案涉房屋抵押取得的贷款由其个人使用，与答辩人无任何关联，原告没有及时偿还是其个人原因所致，应付银行利息应由其个人承担，不应由答辩人承担;原告请求的2019年5月30日至今的房租10万元是亿乐购四间房屋的租金，因其中两间房已于2019年5月17日过户给答辩人，这两间房屋己归答辩人所有，答辩人无需在使用自己的房屋时向作为非房屋所有权人的原告交纳租金，另外两间房屋因原告的过错导致未及时过户，双方存在纠纷，答辩人使用该房屋期间处于房屋买卖合同履行期间，在房屋买卖合同没有依法解除前的整个期间，双方之间是房屋买卖关系，并非租赁关系，答辩人无权要求答辩人给付租金;原告请求的租库费与本案并非同一法律关系，且原告与答辩人之间没有达成过租赁协议，双方对租金标准没有做出过约定，且原告同意答辩人用替原告偿还古龙信用社贷款的利息1,239.56元抵顶2019年5月5日之前的车库租金，剩余应付租金，原告已按《财产协议书》的约定在2020年5月18日支付给杨兆敏2万元，原告再行请求3,000.00元租库费，没有任何依据，不应予以支持;根据《合同法》第一百三十五条的规定和双方在《房屋买卖合同》中的约定，原告作为房屋出卖人负有协助答辩人过户的义务，原告从外地返回肇源为案涉房屋过户签字而支付的机票款应由原告自行承担，同时因原告的前夫杨兆敏与原告之间的纠纷，导致杨兆敏不配合过户，出现原告两次退机票的损失，与答辩人无关，亦应由原告承担。综上，请求人民法院依法判决解除未过户房屋的买卖合同关系，依法驳回原告要求答辩人支付违约金、租金和赔偿损失的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年12月29日，原告高国云及案外人杨兆敏与被告陈志刚签订房屋买卖合同，原告将位于肇源县茂兴镇政府对面房屋(亿乐购超市)临街四个门，房屋面积553平方米(其中西侧两间面积291.3平方米，东侧两间面积260平方米)出售给被告陈志刚，房屋总售价为1,050,000.00元。被告陈志刚于2018年12月27日给付原告高国云定金5万元，约定签订合同时被告交付50万元，剩余50万元被告陈志刚将西侧两间291.3平方米房屋过户并贷款后支付给原告高国云。同时约定甲方（高国云、杨兆敏）将房屋交付乙方（陈志刚）。另外，合同第五条约定:以下三种情况出现时，乙方可以解除合同，甲方应返还乙方全部购房款，并承担违约金叁拾万元，……第三种情况，以上房屋做抵押贷款的。在合同签订后，被告得知西侧两间291.3平方米的商服已抵押给古龙信用社（黑龙江肇源农村商业行股份有限公司古龙支行），双方协商于2018年12月29日共同到该行用陈志刚应付房款50万元（陈志刚实际支付501,239.56元）偿还高国云在该银行贷款，以便用该房屋进行抵押贷款，向原告支付剩余购房款，偿还银行贷款的凭证由被告持有。被告于2019年3月29日缴纳了西侧两间房屋的土地出让金102,600.00元，于2019年4月1日缴纳了3笔税款，于2019年4月8日缴纳不动产登记费用550.00元，于2019年5月16日再次缴纳3笔税款，并办理了西侧两间房屋的过户手续。原告高国云与被告陈志刚于2019年4月8日签订了《还款合同》，约定：“一、乙方在2019年4月25日前偿还茂兴信用社贷款76万元,并支付给原告7万元费用。二、乙方到期未能还清出现一切后果由乙方负责，并且另行支付给甲方违约金50万元，原买卖房屋合同作废，租赁房屋合同作废，甲方不负任何费用，出现法律责任由乙方承担，原房屋归甲方，限乙方在2019年5月30日前无条件搬出”。因原告291.3平方米房屋过户手续需案外人杨兆敏配合，但杨兆敏未及时配合办理，后又因银行贷款政策发生调整，被告贷款未果，以及东侧260平方米房屋与原告高国云另一处房屋共同在黑龙江肇源农村商业行股份有限公司茂兴支行抵押贷款，该房屋于2020年6月18日被黑龙江肇源农村商业行股份有限公司茂兴支行申请财产保全，肇源县人民法院于2020年6月23日作出(2020)黑0622财保57号裁定书，已经将案涉房屋查封。因原告高国云未偿还应由其偿还的欠黑龙江肇源农村商业行股份有限公司茂兴支行贷款20万元，致被告陈志刚偿还银行76万元也无法解除房屋在该银行的抵押，陈志刚以此为由未履行《还款合同》，故原告诉至本院。另查明，原告高国云与案外人杨兆敏于2018年7月16日在肇源县民政局协议离婚，协议约定本案所涉房屋均归原告高国云所有。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，行使权利、履行义务应遵循诚实守信原则。本案中，被告陈志刚与原告高国云及案外人杨兆敏签订的《房屋买卖合同》中所涉的260平方米房屋因原告在黑龙江肇源农村商业银行股份有限公司茂兴支行抵押贷款，《房屋买卖合同》中约定房屋做抵押贷款的，双方可以解除合同，现原告要求被告返还东侧260平方米房屋，被告也感合同目的无法实现，同意返还，故原告该项请求依法应予支持；关于原告主张的违约金50万元及费用7万元，双方虽在《还款合同》中约定，但该《还款合同》是基于主合同《房屋买卖合同》产生，从属于《房屋买卖合同》，属于从合同，因为案涉房屋存在抵押致使双方买卖合同目的不能正常实现，需将银行贷款偿清，解除抵押后方可实现，本案中，双方签订《还款合同》时原告共欠茂兴支行贷款96万元，除在《还款合同》中约定被告应还款76万元外，原告应偿还20万元，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在原告未偿还银行贷款,不履行还款20万元的义务时，被告有权拒绝履行还款义务，故原告请求违约金50万元及费用7万元的主张，本院依法不予支持；关于房租10万元，租库费3,000.00元，属于租赁合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，可另案主张权利，故该请求本院依法不予支持；关于机票5,500.00元、银行贷款产生的利息20万元、银行以后再产生的利息由被告承担100％偿还责任及信用社贷款的起诉费和保全费由陈志刚负责的主张，原告未出示充分证据证实其主张，且于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈志刚于本判决生效后十五日内将位于肇源县茂兴镇政府对面面积260平方米房屋返还给原告高国云。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费17,028元，减半收取8,514元，由高国云负担4,264元，由陈志刚负担4,250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  张祖军二〇二〇年十一月三十日书记员  刘璐璐附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。