广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初8617号原告邱立方，女，1982年10月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人温迪，广东华商律师事务所律师。被告张权，男，1982年2月26日出生，汉族，身份证住址浙江省平阳县。原告邱立方诉被告张权房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人温迪到庭参加庭审，被告张权未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年2月6日，原、被告双方协商一致被告将位于福田区出租给原告。当日，原告将保证金（等于两个月租金）及租金合计63000元支付给被告。2018年2月23日，就上述租赁事宜，原告委托陈海燕与被告签订《分租合同书》。在上述合同即将到期之际，原、被告于2019年2月18日协商确定由原告继续承租商铺，双方约定于2019年2月19日签订租赁合同并变更租金为每月20000元整。后原告委托陈海燕于2019年2月19日与被告签订了新的《分租合同书》（以下简称“第二份合同”），合同约定租赁期限从2019年2月23日至2020年2月22日止。实践中原、被告双方约定2018年2月份原告所支付的保证金42000元中的40000元作为第二份合同所约定的保证金，剩余2000元作为2019年3月份的租金。上述两份合同签订后，原告在每个月23日前均按时支付了下个月的租金。2019年7月31日被告提出让原告预先支付2019年9、10、11月份的租金并表示该三个月的租金变更为每月18000元。原告同意后于2019年7月31日、8月31日向被告支付了2019年9、10、11月租金共计54000元。2019年8月31日被告提出让原告预先支付12月份的租金并表示12月份的租金也变更为18000元，后原告于2019年9月1日向被告支付了12月份的租金18000元。2019年10月8日，出租人郭海燕到商铺追要10月份的租金并表示商铺租期将在2019年10月28日到期。此时，原告才知道被告是从郭海燕处承租了Ｄ68商铺且被告的承租期限将于2019年10月28日到期。2019年10月29日，郭海燕收回了Ｄ68商铺。2019年10月中旬至今，原告通过打电话、发微信等方式向被告催款，要求被告退还原告所付保证金及租金。但被告至今无退还保证金及租金，截止今日拖欠原告押金40000元、12月份租金18000元、11月份租金14516元。原告认为，被告拖延返还保证金及租金的行为已违反了诚实信用原则，已侵犯了原告的合法权益。综上，原告的诉讼请求如下：一、被告向原告支付72516元及利息（利息以72516元本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月29日起计至本息全部清偿之日止）；二、被告承担本案所有诉讼费用。被告未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，原告自2018年2月起向被告承租了深圳市龙胜通讯市场（以下简称案涉商铺）用于经营使用，并委托案外人陈海燕与被告签订了两份《深圳市龙胜通讯市场铺位柜台分租合同书》。陈海燕与被告于2018年2月23日签订的租赁合同载明，案涉商铺每月租金为21000元，租期为2018年2月23日至2019年2月22日，被告向原告收取两个月租金作为租赁保证金。陈海燕与被告于2019年2月23日签订的租赁合同载明，案涉商铺每月租金为20000元，租期为2019年2月23日至2020年2月22日，被告向原告收取两个月租金作为租赁保证金。被告系向案外人郭海燕承租了案涉商铺再转租给原告。原告主张2019年10月，郭海燕向其表示被告拖欠其2019年10月份的租金，并表示其与被告之间签订的租赁合同中约定租赁期限至2019年10月28日止。原告就此提交了郭海燕与被告签订的《深圳市龙胜通讯市场铺位柜台分租合同书》复印件一份。该合同书显示双方约定的租赁期限为2018年10月29日至2019年10月28日止。原告主张郭海燕于2019年10月28日收回了案涉房屋。另查明，原告向本院提交了其向被告支付租赁保证金及租金的银行账户交易清单。该银行交易清单显示，2018年2月6日，原告向被告转账支付50000元；2018年2月7日，原告向被告转账支付13000元；原告主张该款项性质为租赁保证金42000元及首月租金21000元，并主张该租赁保证金中的40000元作为双方第二次签订《深圳市龙胜通讯市场铺位柜台分租合同书》项下的租赁保证金。2019年7月31日，原告向被告转账支付50000元；2019年8月31日，原告向被告转账支付4000元；2019年9月1日，原告向被告转账支付18000元；原告主张该款项性质为其向被告预付的2019年9月至12月份的租金，每月租金18000元。原告另提交了其与被告之间的微信聊天记录。该聊天记录显示，被告自2019年7月即催促原告预付2019年9月至11月的租金，并同意每月按18000元收取。聊天记录另显示，2019年10月16日，原告说：“现在你连租金这个月没交人家，那时候问你还说档口是你的，要是我知道不是你的怎么可能会要”；被告说：“我出来最少要四五点左右啊，出来没那么快啊，反正我今天会出来会给你答复的好吧”。同日，原告又说：“我昨天就打电话告诉你了”、“现在你钱不还我，档口又不是你的人家来收回去”、“还让我交那么多租金给你”。另查，本院向深圳市规划和自然资源局福田管理局发函询问案涉商铺所在的华垦大厦是否取得建设工程规划许可证，该局回函称未查到华垦大厦建设工程规划许可证等相关许可证明信息。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案商铺未取得相应的规划报建材料，原、被告之间的《深圳市龙胜通讯市场铺位柜台分租合同书》依上述规定应认定为无效合同。关于原告诉请被告向其返还租赁保证金40000元以及多支付的租金（房屋使用费）32516元。原告主张其向被告预付了2019年9月至12月租金72000元，但案涉商铺于2019年10月28日被郭海燕提前收回，并提交了银行账户交易明细单、其与被告之间的微信聊天记录以及被告与郭海燕签订的租赁合同为证。本院认为，原告提交的证据能相互印证，且被告未到庭参加诉讼，视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利，故本院对原告提交的证据及其主张均予以采信。如前所述，《深圳市龙胜通讯市场铺位柜台分租合同书》为无效合同，当事人因该合同取得的财产应予以返还，故被告应将租赁保证金40000元退还原告。因案涉商铺于2019年10月28日被郭海燕收回，被告应向原告退回自2019年10月29日起多收取的房屋使用费，经核算为32516元。综上，原告诉请被告向其退还租赁保证金等款项合计72516元，本院依法予以支持。原告另诉请被告自2019年10月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，于法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张权于本判决生效之日起十日内，向原告邱立方返还租赁保证金等款项合计72516元；二、被告张权于本判决生效之日起十日内，向原告邱立方支付利息（利息以72516元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月29日起计付至实际清偿之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1612.9元、保全费745.16元（已由原告预交），均由被告张权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  陈 萍人民陪审员  黄美容二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。