河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初4477号原告：王雪琪，女，1991年12月30日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李杰，河南国是律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，河南国是律师事务所实习律师。被告：河南惠花城乡建设发展有限公司，住所地郑州市惠济区金桥路**，统一社会信用代码914100005976199054。法定代表人：赵丽明，公司总经理。委托诉讼代理人：何红艺，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡亚青，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原告王雪琪与被告河南惠花城乡建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李杰、张凯、被告委托诉讼代理人胡亚青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》和车位使用权转让协议；2.依法判令被告返还原告已支付的购房款1560448元及利息153694.17元（按银行同期拆借利率暂计算至2020年7月25日，之后计算至实际清偿之日）；3.判令被告返还原告已支付的车位款137000元及利息5001.82元（按银行同期拆借利率暂计算至2020年7月25日，之后计算至实际清偿之日止）；4.判令被告返还原告已支付的维修基金、登记费、电商服务费、契税等损失共计54883.78元；5.判令被告支付原告违约金31208.96元；6.判令被告为原告办理备案登记注销手续及预告登记撤销手续；7.本案诉讼费等费用均由被告承担。案件审理过程中，原告撤回诉请第四项中要求被告返还契税28371.78元的诉讼请求。事实及理由：原告诉称，原被告双方于2018年12月1日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于惠济区××大道西、××路北××房屋××套，被告应当在2019年12月30日之前将符合交付条件的房屋交付原告使用。后原告依约按时支付了房屋全部房款，但是截至起诉之日被告仍未履行交房义务。鉴于被告严重违约，原告向被告提出解除商品房合同。同时，双方签订的车位使用权协议是基于该商品房买卖协议而产生的，现原告要求解除商品房买卖合同的同时一并要求解除车位使用权协议，被告应返还原告支付的全部车位款。同时被告也应当配合原告办理备案登记注销手续及预告登记撤销手续等。因此，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：一、被告不存在逾期交房，涉案房屋未按合同约定的日期交付系政府管控措施及政府职能部门转换、疫情等不可抗力所致，交房日期应依法、依约顺延；被告开发的尚悦居项目因政府采取环保行政管控措施等行为而导致停工259天，因消防验收职能部门转换移交资料期91天，因新冠病毒肺炎疫情停工45天，以上共计395天，按照法律规定和合同约定交房日期应相应顺延，而截止被告通知原告交房之日（2020年7月28日），尚未达到延期后的交房时间；合同约定及法律规定的解除条件未成就，原告诉请解除《商品房买卖合同》，进而主张解除合同的购房款、利息等诉请没有事实和法律依据。二、即使认定被告逾期交房构成违约，根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第13款的约定、《中华人民共和国合同法》第95条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条等法律规定，买受人应当在解除情形发生之日30日内行使合同解除权，原告已丧失行使合同解除权的权利。三、原被告签署的《商品房买卖合同》已履行完毕，合同目的已经实现，不具备解除条件，若强制解除，违反维护交易稳定安全及鼓励交易原则。四、退一步讲，假设合同解除，鉴于涉案《商品房买卖合同》已明确约定了解除合同的违约责任及违约金标准，原告既注重解除合同违约金的同时又主张购房款利息及损失等无事实、合同和法律依据，依法应予驳回。五、根据车位转让协议约定，车位交付日期为交房后180日内，且交付车位可以书面通知也可以电话等方式通知，目前原告所购房屋已经交付，车位也可在顺延后按期交付，原告诉请解除协议退还款项无事实、合同及法律依据。六、被告既非收费主体也非申请退费主体，原告主张被告支付维修基金、登记费、电商服务费、契税等没有事实和法律依据。七、涉案房屋已办理《商品房买卖合同》备案登记、房屋预告登记，如解除合同将会有众多解除手续需要履行，势必造成众多部门的资源浪费，且解除手续及后续撤销手续并非被告单方能完成。八、维护交易稳定安全是法律的基本原则，且疫情发生后，全国各级政府、主管单位、各级法院均发文强调疫情复工后维护市场交易安全问题，故本案不具备解除条件。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年12月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为180××××****）一份，约定原告购买被告开发的郑州市惠济区××大道西、××路北××房屋××房屋一套，建筑面积98.96平方米，房屋总价款1560448元。合同第六条对付款方式及期限约定如下：一次性付款，约定金额为1560448元，付款方式为现金，约定付款时间为2018年12月1日，缴纳比例为100%。合同第八条对交付期限约定如下：被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；……3.政府部门采取行政措施，或政府及社会公共行为（如举办大型运动会、交流会），或市政配套的批准与施工延误、项目竣工验收有关部门验收滞后，导致本项目开发建设延误、不具备竣工交付条件的，被告可以据实予以延期。合同第九条对逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用……逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。附件四合同补充协议第八条第13项约定：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应当在解除情形发生之日起三十日内行使，否则，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。原告于2018年5月30日向被告缴纳购房款1560448元、维修基金6432元及不动产登记费80元。被告于2019年1月23日向原告出具金额为1560448元的房款发票。2018年10月31日，郑州乐居广告有限公司向原告出具河南增值税普通发票一张，显示收取原告服务费20000元。2019年9月5日，原、被告就转让富力建业尚悦居项目附属车位使用权事宜签订《车位使用权转让协议》一份，主要约定：原告已购买被告开发的富力建业尚悦居项目××房屋，被告转让给原告的车位位于该项目负一层A区××号车位；车位使用权转让款为137000元；原告应于2019年9月5日前向被告一次性付清车位转让款；原告于原告购买的本协议第一条的房屋交付使用前订立本协议的，被告于原告前述房屋交付使用后180日内将该车位交付原告使用等。原告分别于2019年9月1日、2019年9月5日向被告缴纳车位转让款10000元、127000元，合计137000元。被告于2019年9月17日向原告出具金额为137000元的车位发票。另查明，被告曾因环保管控问题先后向业主发出过不同通知，本院于2020年9月29日作出的（2020）豫0108民初3414号生效判决中查明：2020年3月5日，被告向尚悦居业主发出《关于房屋延期交付相关问题的温馨告知》一份，主要载明：被告2019年12月24日曾发函说明尚悦居项目因环保管控影响无法按期交付，现确定受管控影响的天数为44天。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，对各行业复工复产时间安排如下：……（三）建设工程：2月25日，重点民生工程（含市政重点工程、轨道交通工程、省市重点工程等）；3月6日，一般民生工程（包括安置房等建设工程）；3月16日，其他工程（包括房地产等建设工程）。再查明，2020年7月3日，被告收到原告邮寄送达的《退房通知函》。被告曾于2020年7月28日向原告邮寄《建业富居尚悦居项目入伙通知书》一份，邮件显示为退回妥投。被告于2020年7月28日取得涉案房屋的竣工验收备案表，目前涉案楼盘部分业主已收房，原告庭审中称其并未收房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《车位使用权转让协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定于2019年12月30日前交付房屋，即使截止到被告取得涉案房屋竣工验收备案表之日，被告逾期交房也已达211天，扣除被告向业主自认受政府大气管控44天及受新冠肺炎疫情实际影响不能施工的时间，被告亦逾期交房超过60日，且被告于2020年7月3日亦收到原告向其发出的《退房通知函》，故原告要求解除涉案《商品房买卖合同》、办理该《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的购房款1560448元返还原告，并应自购房款缴纳之日起（即2018年5月30日）按照中国人民银行同期定期存款利率支付原告该款利息损失。因被告的违约行为导致涉案《商品房买卖合同》被解除后，《车位使用权转让协议》的合同目的已无法实现，故原告要求解除《车位使用权转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。《车位使用权转让协议》解除后，被告应将原告支付的车位款137000元返还给原告，并应自车位款缴纳之日起（即2019年9月5日）按照中国人民银行同期定期存款利率支付原告该款利息损失。关于违约金，涉案《商品房买卖合同》明确约定逾期超过60日交付房屋，原告要求解除合同的,被告应当按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，故被告应支付原告违约金31208.96元（1560448元×2%）。关于原告要求被告赔偿维修基金、登记费的诉讼请求，原告为购买涉案房屋支出有维修基金6432元及不动产登记费80元，该费用均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致涉案《商品房买卖合同》被解除，被告应对原告的上述损失承担赔偿责任。关于电商费20000元，原告提交的证据可以看出收取服务费的主体系郑州乐居广告有限公司，并非被告，故原告要求被告支付电商费20000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：原告王雪琪与被告河南惠花城乡建设发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为：1800458****）于本判决生效之日解除，双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及预告登记注销手续；原告王雪琪与被告河南惠花城乡建设发展有限公司于2019年9月5日签订的《车位使用权转让协议》于本判决生效之日解除；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王雪琪购房款1560448元，并按照中国人民银行同期定期存款利率支付该款自2018年5月30日起至实际给付之日止的利息；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王雪琪车位转让款137000元，并按照中国人民银行同期定期存款利率支付该款自2019年9月5日起至实际给付之日止的利息；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王雪琪违约金31208.96元；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王雪琪维修基金损失6432元及不动产登记费损失80元，共计6512元；驳回原告王雪琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11140元（已减半收取），由原告王雪琪负担1000元，被告河南惠花城乡建设发展有限公司负担10140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  王艳梅二〇二〇年十一月十六日书记员  刘 娟