济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初5979号原告：济南华联超市有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈锡忠，董事长。委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。委托诉讼代理人：田金帅，男，1984年6月25日出生，汉族，该单位职工，住济南市。被告：北京真功夫企业管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：潘敏峰，执行董事。委托诉讼代理人：何裕贤，广东明思律师事务所律师。原告济南华联超市有限公司（以下简称济南华联超市）与被告北京真功夫企业管理有限公司（以下简称北京真功夫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告济南华联超市的委托诉讼代理人司玲玲、田金帅，被告北京真功夫公司的委托诉讼代理人何裕贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南华联超市向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告2020年3月1日至2020年7月31日的租金202125元；2.判令被告支付拖欠原告的已产生的滞纳金436元，三月份租金产生的滞纳金以40425为基数，以千分之0.65为利率，自2020年2月20日计算至被告支付租金之日止；四月份租金产生的滞纳金以40425基数,以千分之0.65为利率,自2020年3月20日计算至被告支付租金之日止；五月份租金产生的滞纳金以40425为基数,以千分之0.65为利率,自2020年4月20日计算至被告支付租金之日止；六月份租金产生的滞纳金以40425为基数,以千分之0.65为利率,自2020年5月20日计算至被告支付租金之日止;七月份租金产生的滞纳金以40425为基数，以千分之0.65为利率,自2020年6月20日计算至被告支付租金之日止；3.判令被告支付原告补偿金40425元；4.判令被告交纳的50000元履约保证金不予退还,用来补偿原告的损失；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年4月24日,原、被告签订租赁合同，约定将济南***的商铺出租给被告,商铺使用面积为366平方米,被告用来经营真功夫系列品牌餐厅,租赁期限为2015年7月1日至2023年6月30日，另双方对租金的数额及增长方式进行了详细的约定且明确约定了交纳租金的时间及逾期交纳应承担的责任。然自2020年2月起至今，被告一直未缴纳租金，由于受疫情影响，原告理解被告的经营困难问题,所以在大房东未给我司减免租金的情况下，主动给被告及其他业户减免了二月份的全部和三月份30%的租金，但是被告坚持让原告减免2020年1月23日至2020年4月30日的全部租金，及第二季度的租金减半收取。原告认为，受疫情影响，不论是被告还是原告都受到很大的影响，原告在大房东未减免的情况下，积极响应政府号召，主动给被告及其他业户减免租金，已经充分表明了原告愿意与各业户共渡难关的决心，但是，被告却不满足于此，且以疫情为由迟迟不交纳租金。原告认为疫情并不是被告不交纳租金的法定理由，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益,故向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。北京真功夫公司承认原告在本案中主张的事实，但认为:第一，双方是合意解除，经过双方协商一致在2020年7月31日解除合同，场地已经交还。所以诉讼请求第三项、第四项没有事实和法律依据。其次，我们认为保证金应当冲抵未付租金。第二，原告诉讼请求一请求数额以及诉讼请求所写的事实理由有冲突，原告当庭请求的数额是202125元，其包含的是3月至7月整月的租金，但是在事实理由当中原告已经自认其自愿减免3月百分之三十的租金，也就是3月即使交租金也只是交百分之七十的租金，与原告的诉讼请求冲突。第三，原告所要求的滞纳金数额过高，即使需要相应的滞纳金，应按一年期的LPR进行计算。第四，本案发生即使是出于新冠病毒的影响，与合同中第十三条第二点的约定吻合，被告向原告发出减免租金的要求完全是基于双方之间事先的约定，因此，被告并不存在恶意违约的行为，在租金数额尚有争议的情况下暂未交纳，延付，符合双方的约定也符合当时客观的经营环境，因为在整个疫情当中，作为餐饮企业的被告，受到的冲击是巨大的，收入的现金流无以为继，因此，延缓交租是不可抗力所导致的。肯请法庭依法裁决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：济南华联超市对包括涉案租赁商铺在内的济南市***中的15000平方米建筑面积享有使用权。2015年7月20日，济南华联超市（甲方，出租人）与北京真功夫公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条：租赁商品房的基本情况租赁场地(以下简称场地)位于济南市***，使用面积为366平方米(详见附件中平面图中标注的部分)。第四条：租期及租金、费用1.免租期甲方同意给予乙方自场地按本合同的进场条件的约定移交之日起至2015年6月30日为免租期，如乙方餐厅在免租期内正式开业，则乙方应自正式开业日起(以下简称“起租日”)向甲方支付租金。若甲方延期交房或未达到房屋交接标准延期交房的，免租期相应顺延。2.所租商品房的租赁期限为8年，即2015年7月1日起至2023年6月30日止。乙方向甲方支付的费用仅包括租金及水电费。(1)乙方从起租日按以下方式向甲方缴纳租金：2015.7.1-2017.6.30，递增0%，月租金36666.6元，年租金44万元，合计88万元；2017.7.1-2019.6.30，递增5%，月租金38500元，年租金46.2万元，合计92.4万元；2019.7.1-2021.6.30，递增5%，月租金40425元，年租金48.51万元，合计97.02万元；2021.7.1-2023.6.30，递增8%，月租金43659元，年租金52.39万元，合计104.78万元。第五条：租金支付时间和结算方式租金本着“先租后用”的原则按月支付，即乙方按照以下约定支付：乙方在每月的20日前向甲方缴纳下月费用，甲方在收到相关费用7个工作日内向乙方提供合法的房屋租赁发票。付款方式包括两种，一种方式可通过网银的形式将租金汇入合同中约定的账户，一种方式是支付甲方现金或支票。违约责任：乙方拖欠租金及其他应向甲方支付的任何费用，则每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠金额1‰的违约金，甲方需给乙方提供所收取拖欠违约金的发票。乙方拖欠租金及其他向甲方支付的费用，逾期一个月以上的，甲方有权采取一切不得已的措施如停水、停电等方式来维护甲方合法权益直至解除合同，并不受其他违约条款限制，非乙方原因导致拖欠的除外。第六条：租赁保证金1.租赁保证金：乙方在签订此租赁合同后的五个工作日内需缴纳租赁保证金计50000元（大写：人民币伍万元整)，甲方应在收到租赁保证金的10日内提供给乙方收据。2.保证金的返还：本合同终止后，若租赁期满乙方无违约，在乙方清空房屋双方交接完毕后30日内，该租赁保证金由甲方如数无息返还至乙方。3.保证金的扣除：如乙方违反本合同约定任何条款，或因乙方原因导致本合同提前终止或解除，甲方均可扣留相应的租赁保证金，以抵偿由乙方违约行为造成甲方的直接损失。保证金扣除的部分甲方应提供相应的发票。前述保证金不足以补偿甲方的，乙方应于接到书面通知后七日内补足实际损失，未及时补足的，按欠费处理，甲方有权追究其违约赔偿责任。本合同终止后，若甲方直接扣除乙方未付的租金、违约金等应付款项后保证金仍有剩余，甲方在乙方撤场且双方交接完毕后30日内将剩余保证金无息退还给乙方。十二条：合同的变更、解除与终止5、租赁期限内，乙方在租赁场地经营的真功夫餐厅连续亏损三个月的，乙方可提前解除合同，但应提前两个月以书面形式通知甲方，届时乙方同意甲方没收履约保证金并向甲方支付一个月租金作为补偿，乙方应结清合同解除前的租金、水电气费等应付数用。第十三条：免责或部分免责1、因不可抗力或政府原因导致本合同部分条款不能履行的，双方互不承担违约责任。因不可抗力或政府原因导致合同无法继续履行的，合同自动终止，甲方应按实际天数收取房租，剩余房租退还乙方。2.因不可抗力或政府原因使该房屋设施的正常运行、交通、水或电等中断或受阻影响乙方经营的，甲方不承担赔偿责任。但经双方协商应酌情减免租金等相关费用。合同签订后，北京真功夫公司向济南华联超市支付租赁保证金50000元。涉案租金北京真功夫公司支付到2020年2月份，于2020年1月14日支付了2020年2月份租金40425元。2020年5月16日，北京真功夫公司发出沟通协商函，载明：……但目前疫情仍在全球范围内肆虐，防疫局面至今依然严峻，政府紧急响应措施解除期限仍无法确定，即便疫情结束后人流和消费者信心也难以在短期内恢复，而该餐厅的营业额至今未见增长，亏损尤为严重且愈发加剧，我已多次向贵公司申请减免租金，但至今未能获得相应的支持。鉴于上述实际情况，为保证该餐厅的继续经营，我公司现再次向贵公司申请免除我公司2020年1月23日至4月30日期间的租金和物业费，同时减半收取2020年5月的租金。如贵方确因内部管理要求无法同意我公司的上述申请，此种情形下我公司已无法继续实现合同目的，只能提前闭店，并于2020年5月31日将店铺返还给贵司，同时希望贵公司能返还我公司所缴纳的履约保证金。2020年7月18日，北京真功夫公司向济南华联超市发出回复函，载明：今收到贵司出具的公函，贵司以我司在疫情期间未按约定支付租金为由要求我司在结清贵司所列的各项费用后于2020年7月31日前撤出租赁场地，为此我司回复如下：……我司本着公平原则多次向贵司申请减免租金，希望双方共担风险以度过本次难关，但很遗憾贵司不同意我司提出的减免租金要求。因本次疫情确实对我餐厅的经营造成了严重的影响，要求我公司继续按原合同约定的标准支付租金明显不公平，我公司主张变更疫情期间的租金符合法律的相关规定。因此对贵司主张的系列费用，我司不予认可，我司同意按原合同约定租金标准的50%支付撤场前的未结租金，水电费按实结算，租金和水电费在保证金中抵扣，不足部分由我司补齐。……根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)的规定，贵方不能以我公司没有按照约定的期限支付租金为由要求解除合同。但考虑到贵司无意继续与我司合作，为避免损失的扩大，我司同意配合贵司于2020年7月31日撤出租赁场地，届时请贵司配合我司办理撤场的相关手续。北京真功夫公司与济南华联超市于2020年7月31日对涉案房屋进行了房屋退还交接。本院认为，本案的争议焦点为新冠肺炎病毒疫情下北京真功夫公司的房租是否应予以减免。济南华联超市在起诉状中主张其在疫情期间主动给被告及其他业户减免了二月份的全部和三月份30%的租金，后又在庭审中主张减免北京真功夫公司1.3个月的租金，前提系双方继续合作，直至合同履行完毕，被告现已不符合租金减免的条件，故要求北京真功夫公司支付2020年3月1日至2020年7月31日的全部租金202125元。北京真功夫公司辩称，原告已经自认其自愿减免2月、3月百分之三十的租金；且涉案物业系国有资产，根据国务院、山东政府对于疫情期间租赁国有资产物业进行经营的房租减免指导意见规定，涉案物业进行减免应该是3个月，原告应减免2月至4月的租金。经审查本院认为，济南华联超市在起诉状中自认疫情期间其给被告及其他业户减免了2月份的全部租金及3月份30%的租金，其在庭审中又主张被告不符合租金减免的条件，未提供证据证明，本院不予采信。再者，新冠疫情情境之下，租赁双方均受到不同程度影响是客观存在的，相关损失也将必然发生。从公平原则出发，不应由其中的一方全部承担相关损失，应由双方共同分担为宜。综合本市疫情受影响的程度、疫情期长短、当地停产停业具体规定来看,本着风险共担的原则，本院认为济南华联超市在新冠疫情期间给北京真功夫公司减免2月份全部租金、3月份30%的租金比较合理。北京真功夫公司辩称应减免3个月租金，被告并未提供证据证明原告系国有企业，故对于被告的辩称本院不予采信。北京真功夫公司已支付2020年2月份的租金，因2月份租金原告已免除，故2月份支付的租金应冲抵2020年3月份70%的租金28297.5元和4月份的部分租金12127.5元，北京真功夫公司还应向济南华联超市支付4月份租金28297.5元、5月份到7月份租金每月40425元，故对于济南华联超市主张的租金本院支持149572.5元。济南华联超市主张被告交纳的50000元履约保证金不予退还，用来补偿原告的损失，北京真功夫公司辩称保证金应冲抵未付租金。经审查，《房屋租赁合同》中第十二条第5项虽约定“租赁期限内，乙方在租赁场地经营的真功夫餐厅连续亏损三个月的，乙方可提前解除合同，但应提前两个月以书面形式通知甲方，届时乙方同意甲方没收履约保证金并向甲方支付一个月租金作为补偿”，但第六条第3项约定：“保证金的扣除：如乙方违反本合同约定任何条款，或因乙方原因导致本合同提前终止或解除，甲方均可扣留相应的租赁保证金，以抵偿由乙方违约行为造成甲方的直接损失。……本合同终止后，若甲方直接扣除乙方未付的租金、违约金等应付款项后保证金仍有剩余，甲方在乙方撤场且双方交接完毕后30日内将剩余保证金无息退还给乙方。”故被告交纳的租赁保证金应抵偿原告的租金等损失，而不应在赔偿原告的损失之外另行计算。扣除北京真功夫公司交纳的保证金50000元，北京真功夫公司还应向济南华联超市支付租金99572.5元。济南华联超市主张北京真功夫公司支付2015年7月、2016年3月、4月、2018年9月、2019年8月拖欠原告租金产生的滞纳金436元，因原告未提供上述几期租金缴纳情况证据，且被告不予认可，本院不予支持。济南华联超市要求北京真功夫公司支付2020年3月份租金产生的滞纳金，因2月份部分租金冲抵3月份的租金，且已经在合同约定时间前支付完毕，本院不予支持。济南华联超市要求北京真功夫公司支付原告补偿金40425元，因《房屋租赁合同》中约定，租赁期限内，被告在租赁场地经营的真功夫餐厅连续亏损三个月的，可提前解除合同，届时被告同意向原告支付一个月租金作为补偿。沟通协商函及回复函足以证明被告在疫情期间因亏损严重，与原告协商租金减免事宜，双方协商不一致，被告要求解除合同，在租赁期限内提前退场；另被告提前解除合同给原告造成了空租期，在疫情持续的情况下势必会给原告带来一定的寻租损失，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。合同签订后，双方均应严格履行合同义务。北京真功夫公司未按照合同约定支付租金，构成违约。济南华联超市要求北京真功夫公司支付四月份租金产生的滞纳金（以40425元基数,以千分之0.65为利率,自2020年3月20日计算至被告支付租金之日止）、五月份租金产生的滞纳金（以40425元为基数,以千分之0.65为利率,自2020年4月20日计算至被告支付租金之日止）、六月份租金产生的滞纳金（以40425元为基数,以千分之0.65为利率,自2020年5月20日计算至被告支付租金之日止）、七月份租金产生的滞纳金（以40425元为基数，以千分之0.65为利率,自2020年6月20日计算至被告支付租金之日止）。北京真功夫公司辩称日利率千分之0.65过高，要求按照LPR调整。经审查，因本院已支持原告主张的补偿金，济南华联超市再按日利率千分之0.65主张租金产生的滞纳金，标准过高，应予调整。本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，四月份滞纳金以四月份尚欠租金数额28297.5元为基数计算，起算日期为2020年3月21日。五月份到七月份每月滞纳金均按租金40425元为基数计算,五月份起算日期为2020年4月21日，六月份起算日期为2020年5月21日，七月份起算日期为2020年6月21日。最后，疫情终将过去，人类必将战胜灾难。疫情期间，双方当事人本应互谅互让、通力协作、共度时艰，可惜双方当事人在诉讼前最终解除了房屋租赁合同，从而停止了合作、造成了纠纷、形成了诉讼。而在本案一审结案之际，疫情已经得到有效控制，商业逐渐振兴，市场恢复繁荣，如果此时双方还在继续合作，租金应该不会成为问题，互惠共赢的局面也应该会出现。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告北京真功夫企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南华联超市有限公司租金99572.5元；二、被告北京真功夫企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南华联超市有限公司补偿金40425元；三、被告北京真功夫企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南华联超市有限公司滞纳金（以28297.5元为基数，自2020年3月21日起至被告实际支付之日止；以40425元为基数，自2020年4月21日起至被告实际支付之日止；以40425元为基数，自2020年5月21日起至被告实际支付之日止；以40425元为基数，自2020年6月21日起至被告实际支付之日止；以上均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告济南华联超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5814元，减半收取计2907元，原告济南华联超市有限公司负担1555元，被告北京真功夫企业管理有限公司负担1352元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 胡世涛二〇二〇年十一月十八日法官助理 孔凯琼书 记 员 吴蓓蓓