贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7366号上诉人（原审被告）:毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，住贵州省毕节市七星关区观音桥塘房村，统一社会信用代码：91520500055030469G。法定代表人：刘桂平，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：向家礼，该公司员工。被上诉人（原审原告）:余中俊，男，汉族，1974年2月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）:林云，女，汉族，1977年1月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。原审第三人：遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，住贵州省毕节市观音桥街道工业大道卧龙大都会****，统一社会信用代码：91520502322466778J。负责人：董琳，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：谢江翠，该公司员工。上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司（以下简称：卓越华飞）因与被上诉人余中俊、林云，原审第三人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人卓越华飞上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审逾期办证违约金计算至办理完毕不动产权证（小产权证）没有合同约定，逾期办证天数计算错误。2018年8月9日上诉人取得房屋初始登记并通知被上诉人提供办证资料，同时请第三人代为退还被上诉人契税、在电梯内张贴办证公告等事宜。第三人于2018年8月10日为上诉人张贴公告。上诉人的确违约，但逾期在365日内，应依据合同约定，承担总房价万分之一的违约责任。二、一审遗漏诉讼当事人。根据双方当事人的合同约定，上诉人系根据被上诉人委托，代贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司、贵州电网有限责任公司毕节市郊供电局、贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市七星关区分公司代收“三通费”，且已将三通费足额向贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司、贵州电网有限责任公司毕节市郊供电局、贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市七星关区分公司缴纳，应当依法追加贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司、贵州电网有限责任公司毕节市郊供电局、贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市七星关区分公司作为被告参加诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定应当发回重审。三、上诉人与被上诉人之间系委托代理关系，上诉人无任何过错，不应承担任何责任。四、被上诉人没有证据证明上诉人将三通费列入房屋总价，且是否列入房屋总价与本案没有关系。被上诉人余中俊、林云未作答辩。原审原告余中俊、林云一审起诉请求：一、判决被告向原告退还已收取的三通费3,020元（供电局一户一表开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2,500元）及三通费占用期间的利息，利息从2017年3月30日起暂计430元【利息以3,020元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准（即年利率4.75%）自2017年3月30日起计算至2020年3月30日（共1095天），（3020×4.75%×1095天）÷365=430元，实际计算应以3,020元为基数按照年利率4.75%计算至债务偿还完毕之日止】；二、判决被告向原告支付逾期办理房屋登记证违约金12,500元，从2018年6月30日起计算至2020年10月30日止，共485天（计算方式：485天×257,752元×1/10000=12,500元）；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月7日，原告余中俊、林云作为买受人，被告卓越华飞作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区卧龙大都会（一期）第9幢1单元16层5号房，总房款257752元。交付时间和条件：出卖人应当在2016年12月31日前，向买受人交付该商品房；条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气交付时管道敷设到户，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起交付商品房的当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后Ｘ日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。另查明，被告于2017年3月30日委托第三人向原告收取（代收）燃气入户费2500元、电入户费520元。2019年10月30日，被告为原告办理完毕涉案房屋的不动产权属证。一审法院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期办证违约金是否支持；二、原告请求被告退还“三通费”并承担相应利息的请求是否支持，以及该请求是否超过诉讼时效。关于第一个焦点的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书后不再承担上述违约责任。在案证据显示，虽然被告已具备办理转移登记的条件，但被告所举证据不足以证明在其已具备办理转移登记条件后通知原告提交资料办证或向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书，故被告在2019年10月30日为原告办理了涉案房屋不动产权证即视为被告履行了上述义务。故上述逾期办证违约金以原告已付购房款257,752元为基数，按日万分之一的标准，从2018年7月1日起计算至2019年10月30日止，故对原告请求被告支付逾期办证违约金12,500元的诉讼请求，予以支持。关于第二个焦点的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的燃气入户费2,500元、电入户费520元无事实及法律依据，兼顾交易安全及社会影响等方面进行考量，理应予以退还，且从原告请求被告退还之日起计算并未超过3年的诉讼时效。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定，故不予支持。因第三人物业公司的行为是受被告卓越华飞的委托，其相应的法律后果应由被告卓越华飞承担。综上，对原告合理的诉讼请求，予以支持。而被告关于不承担责任等部分辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告余中俊、林云支付逾期办证违约金12,500元。二、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司判决发生法律效力之日起十日内向原告余中俊、林云退还燃气入户费2,500元、电入户费520元。三、驳回原告余中俊、林云的其他诉讼请求。案件受理费94元，由原告余中俊、林云负担4元，被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担90元。本案二审期间，上诉人提交以下证据：办证通知照片一张。证明目的：上诉人在符合办证条件时已通知被上诉人办证，因被上诉人怠于提供办证资料，导致办证迟延，故上诉人不应承担逾期办证违约责任。被上诉人未发表质证意见。经审查：上诉人提交的证据不能证明张贴时间，达不到上诉人的证明目的，不予采信。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：关于一审判决上诉人承担的案涉违约责任是否恰当的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，因双方形成了委托办证关系，上诉人无交付办证相关文书给被上诉人的现实必要性，其取得初始登记后向被上诉人披露该事实即可认定其完成交付文书的义务，上诉人承担案涉逾期办证违约责任的时间应截止到其取得初始登记后向被上诉人披露该事实的时间。但上诉人未举证证明其向被上诉人披露该情况的时间，也未证明其向办证机关提交办证资料的时间。一审结合不动产登记部门于2019年10月30日向涉案房屋颁发了不动产权属证书之事实，认定上诉人至迟于2019年10月30日向被上诉人履行完毕办理涉案房屋转移登记有关文书义务，计算违约金的时间从上诉人违约的次日起至2019年10月30日止并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于各项开户费应否退还的问题。上诉人代收的各项开户费，于双方当事人而言，属于上诉人委托被上诉人代为缴纳的费用，双方未约定委托期限。在履行过程中，在上诉人尚未代被上诉人完成委托事项的情况下，被上诉人主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人应向被上诉人退回该代缴费用，不须再代被上诉人缴纳该费用。上诉人上诉称其已经足额向相关公司或部门缴纳代收的费用，但其所举证据不能证明其主张的事实成立。上诉人关于一审遗漏当事人及主张不退还代收费用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（已）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月二十六日书记员 赵 莉