山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申1660号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：晋城银行股份有限公司太原分行。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：苏某，山西华祝律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐某，山西华祝律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审被上诉人）：张某1，山西省寿阳县人，现住山西省寿阳县泰祥西苑**。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：山西铸鑫房地产开发有限公司。法定代表人：张某2。再审申请人晋城银行股份有限公司太原分行因与被申请人张某1、山西铸鑫房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服山西省晋中市中级人民法院于2019年11月27日作出的（2019）晋07民终3049号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成了合议庭进行了审查，现已审查终结。晋城银行股份有限公司太原分行向本院提出再审请求：1．依法撤销山西省晋中市中级人民法院（2019）晋07民终3049号民事判决；2．依法改判驳回被申请人一张某1的诉讼请求；3．依法判令被申请人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审判决认定《最高额抵押合同》及《房地产抵押契约》的签订时间在被申请人张某1实际占用房屋之后，缺乏证据证明。张某1向法院起诉称：2013年3月21日，其与被申请人山西铸鑫房地产开发有限公司签订《商品房预定协议书》，协议签订后，张某1支付房屋首付款123681元，但时至今日山西铸鑫房地产开发有限公司既不协助办理按揭贷款手续，亦未将房屋交付其使用。后来通过信访途径得知，山西铸鑫房地产开发有限公司已于2016年9月将其所购房屋抵押给了晋城银行股份有限公司太原分行。从张某1的起诉主张显然得知，截至张某1一审起诉时，该房屋仍未交付，因此张银玲始终未取得涉案房屋的合法使用权。但原审法院仅依据张某1与山西铸鑫房地产开发有限公司签订《商品房预订协议书》的时间认为张某1在晋城银行股份有限公司太原分行签订《最高额抵押合同》及《房地产抵押契约》之前就已经实际占用了涉案房屋，这与张某1的主张是矛盾的，且法院未取得任何证据予以证明，因此，原审判决认定事实错误。（二）原审判决适用法律确有错误。1.张某1在购房过程中存在重大过错，依法不能取得涉案房屋所有权。张某1在购买涉案房屋时，山西铸鑫房地产开发有限公司并未取得商品房预售许可证明，故该《商品房预定协议》系无效协议，张某1在购房过程中存在重大过错。根据我国《物权法》第九条、第十四条的规定，涉案房屋只有经不动产登记后，张某1才能取得包括所有权在内的不动产物权。事实上，张某1仅与山西铸鑫房地产开发有限公司签订《商品房预定协议书》，并未及时签订正式的《商品房买卖合同》，并办理网签备案手续，更未办理产权登记手续，因此张某1既未取得房屋使用权，更不能成为涉案房屋的所有权人。2.原审判决认定晋城银行股份有限公司太原分行对涉案房屋的抵押无效，系适用法律严重错误。（1）晋城银行股份有限公司太原分行在签订抵押协议、办理抵押登记过程中，完全尽到了合理审慎的注意义务，属于善意相对人，依法取得涉案房屋抵押权。如前所述，涉案房屋自始登记在山西铸鑫房地产开发有限公司名下，不存在他项权利。晋城银行股份有限公司太原分行在办理涉案房屋抵押登记过程中，审核了山西铸鑫房地产开发有限公司提供的房屋预抵押登记备案书，同时前往寿阳县房屋管理所及时办理了《在建工程抵押》登记手续，得到国家房管部门登记确认，完全尽到了审慎的注意义务，不存在任何过错，依法取得了涉案房屋的抵押权。（2）2012年9月7日，晋城银行股份有限公司太原分行与山西铸鑫房地产开发有限公司办理了土地抵押登记手续，对涉案项目自始享有合法抵押权。涉案项目开工建设之前，山西铸鑫房地产开发有限公司刚刚取得土地使用权证，就抵押给了晋城银行股份有限公司太原分行，办理了抵押登记手续，根据“房随地走”的原则，晋城银行股份有限公司太原分行针对涉案项目的土地及后续出现的地上建筑物均享有合法抵押权，这与之后办理的《在建工程抵押》是连续的，证明晋城银行股份有限公司太原分行自始便享有抵押权，不存在所谓的过错问题。（3）根据物权优于债权的原则，晋城银行股份有限公司太原分行对涉案房屋享有优先受偿权。本案中，依据张某1与山西铸鑫房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系，尽管张某1仅依约支付了部分首付款，仅享有合同约定的债权请求权。山西铸鑫房地产开发有限公司为山西陶然建筑装饰工程有限公司的贷款提供抵押担保并办理了抵押登记，晋城银行股份有限公司太原分行对涉案房屋依法享有抵押权，该权利属于担保物权是针对财产的交换价值而设定的一种物权。因此，基于物权优先于债权的原则，张某1在本案中享有的请求权属于债权的范畴，其不能对抗晋城银行股份有限公司太原分行对于涉案房屋享有的担保物权。综上所述，晋城银行股份有限公司太原分行的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）（六）项的规定，请求山西省高级人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。经查阅原审案卷材料，综合申请人的再审请求，本案的案由为合同纠纷，双方争议的焦点为原审判决再审申请人晋城银行股份有限公司太原分行与被申请人山西铸鑫房地产开发有限公司与签订的《最高额抵押担保合同》中对被申请人张银玲购买房屋的抵押条款无效是否妥当。本院经审查认为，本案的基本事实为：2013年3月21日，被申请人张银玲与被申请人山西铸鑫房地产开发有限公司签订《商品房预定协议书》，约定房屋交付期限为2014年5月31日前，山西铸鑫房地产开发有限公司应在房屋交付使用后一年内协助张银玲办理房屋权属登记手续。张银玲依约支付山西铸鑫房地产开发有限公司购房首付款123681元，山西铸鑫房地产开发有限公司未协助张银玲办理按揭贷款手续，亦未将张银玲所购房屋交付张银玲，该房屋未办理产权备案登记手续。2015年2月12日，山西铸鑫房地产开发有限公司与晋城银行股份有限公司太原分行签订《最高额抵押担保合同》，合同约定：包括张银玲购买的房屋在内的276套房屋为山西陶然建筑装饰工程有限公司的债务提供最高额抵押担保。2016年9月14日，山西铸鑫房地产开发有限公司与晋城银行股份有限公司太原分行又签订《最高额抵押合同》，同日，双方签订了《房地产抵押契约》，合同约定的抵押物和该抵押契约载明的103套房屋包括张银玲购买的房屋。结合本案，2013年3月21日，张银玲与山西铸鑫房地产开发有限公司签订《商品房预定协议书》，交付了首付款，剩余房款约定办理按揭贷款，并约定了交付房屋的时间，双方达成了购房意向，虽然后来银行按揭没有办理，但并非张银玲的过错。涉案《最高额抵押担保合同》签订时间在2015年2月，《最高额抵押合同》及《房地产抵押契约》的签订时间更是在张银玲购买该房屋之后。山西铸鑫房地产开发有限公司的两次抵押行为事后均未获得张银玲的追认，严重侵害了张银玲的权利。而作为抵押合同当中的抵押权人晋城银行股份有限公司太原分行，在抵押权的办理中应对抵押物的所有权、使用权是否有争议进行调查核实，然晋城银行股份有限公司太原分行并未提供证据证实其进行过审查核实且无争议，因此，一、二审法院认定上述抵押合同对张银玲所购买的房屋进行抵押不符合法定要求，进而认定晋城银行股份有限公司太原分行与山西铸鑫房地产开发有限公司签订的最高额抵押担保合同中关于张银玲购买房屋的抵押条款无效并无不当。综上所述，再审申请人晋城银行股份有限公司太原分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回再审申请人晋城银行股份有限公司太原分行的再审申请。审判长刘英审判员韩德荣审判员张建军二〇二〇年十月二十三日书记员 张晓玉