浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初7370号 原告：李建喜，男，1971年10月24日出生，汉族，住义乌市。 原告：李小红，女，1971年12月19日出生，汉族，住义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：吴鹏，浙江欧凯律师事务所律师。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道**。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托诉讼代理人：陈新平、楼璐萍，浙江近真律师事务所律师。 原告李建喜、李小红与被告东阳市新天地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2020年7月23日向本院提起诉讼。原告变更后诉讼请求为请求判令：一、确认原告李建喜、李小红与被告东阳市新天地房地产开发有限公司签订的关于东阳市××街道××庄××号房屋的《浙江省商品房买卖合同》有效；二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司立即支付原告李建喜、李小红逾期交房违约金人民币1165753元（以740万元为基数，从2014年7月1日起年利率5%计付至2017年8月24日止）；三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司立即向原告李建喜、李小红交付涉案商品房权属初始登记证书，并支付逾期交付涉案商品房初始登记证书违约金（以740万元为基数，自2015年1月1日起按日万分之一的标准，即740元／日计付至实际交付涉案商品房权属初始登记证书之日止，暂计至起诉之日违约金为1498500元）；四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司立即协助原告李建喜、李小红办理位于东阳市××街道××庄××号房屋的不动产权属转移登记手续。若被告东阳市新天地房地产开发有限公司未在期限内协助，则应向原告李建喜、李小红赔偿损失（从法院确定的履行之日开始，以824万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付原告取得房屋权属证书之日止）。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理，分别于2020年9月2日、10月30日两次公开开庭进行了审理。本院在案件审理过程中将本案案由变更为商品房销售合同纠纷。原告李建喜、李小红的共同委托诉讼代理人吴鹏、被告东阳市新天地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人楼璐萍均到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 案件相关情况 一、房屋买卖合同的签订情况：原、被告于2014年4月28日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预252056）、《紫荆庄园Ｊ区补充协议》各一份，于2018年11月12日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××01）。 二、房屋地点：东阳市××街道××庄××号（以下简称涉案房屋）。 三、合同约定房屋面积为：E82A为171.68平方米、E82B为543.33平方米。 四、合同约定房屋总价款为：E82A为84万元、E82B为740万元。 五、合同约定的商品房交付期限为：E82A为2018年11月12日、E82B为2014年6月30日。 六、合同约定的逾期交房违约金标准为： E82A的合同约定为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 E82B的合同约定为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金； 七、合同约定的产权登记为： E82A为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2020年11月12日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 E82B为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 七、合同约定的延期交付产权登记违约金标准为： E82A的合同约定为：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起90日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02‰的违约金。 E82B的合同约定为：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。 八、其他需要说明的问题：两原告于2014年4月28日向被告支付了购房款84万元、740万元，被告出具了两份对应价款的收款收据。被告于2020年9月2日当庭向两原告交付了涉案商品房的E82A、E82B的不动产初始登记证书，证书记载涉案商品房已于2017年9月6日取得不动产初始登记。案涉商品房E82A、E82B为同一幢不可分割的商品房。两原告于2017年8月24日领取了E82幢房屋钥匙及有关材料，原、被告双方一致认可于该日完成了案涉商品房实际交付，且原告已装修入住。且原告自认由于原告装修导致案涉房屋于2020年1月21日被东阳市自然资源和规划局限制执行，限制原因为“违法建设，执法局来函要求限制”。另，根据本院另案查明事实，被告在2016年4月6日取得了涉案工程的验收备案登记表。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的两份商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反强制性法律规定，应确认合法有效，对双方当事人具有约束力。被告辩称因E82A、E82B系同一幢不可分割的房屋，且E82B合同签订日期较近，应视为原被告双方对交房、办证有了新的约定，应从E82B的合同约定，即原被告约定的交房时间应为2018年11月12日、办证时间应为2020年11月12日。本院认为，虽案涉E82幢房屋系不可分割的独栋别墅，但两份商品房销售合同相互独立、各自意思表示明确，且原被告双方后续并无对于E82幢整体交房、办证有新的约定，故对被告的辩称，本院不予认可。关于逾期交房违约金部分：被告迟延交付房屋给两原告，应按合同约定承担逾期交房违约金，原、被告双方一致认可于2017年8月24日完成了案涉商品房实际交付，且原告已装修入住，故逾期交房的违约期间应为自2014年7月1日至2017年8月24日，按照E82A的合同约定，被告就该合同项下的交房行为并未逾期，故仅应按照E82B的合同单价及计算标准计算该项违约金。关于逾期办证违约金部分：被告迟延交付权属初始登记证交付给两原告，应按合同约定承担逾期交付权属证书违约金，但原告因自行违建导致案涉房屋于2020年1月21日被东阳市自然资源和规划局限制执行，即时合同约定的办证目的已无法实现，故本院酌定被告承担逾期交付权属证书的违约期间为2015年1月1日至2020年1月21日。另外，按照E82A的合同约定，被告就该合同项下的交付不动产初始登记证书行为并未逾期，故仅应按照E82B的合同单价及计算标准计算该项违约金。关于被告是否应当协助原告办理涉案商品房权属转移登记手续及赔偿损失的问题：虽然涉案合同约定买受人自行办理涉案商品房的转移登记手续，但因被告未开具房屋发票等原因，原告无法自行办理转移登记手续，现原告要求被告协助办理，本院予以支持。若因被告原因未在合理期限内协助办理，则按司法解释规定，被告应赔偿原告相应的损失。 综上，两原告的诉讼请部分求成立，本院予以支持，部分不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告李建喜、李小红与被告东阳市新天地房地产开发有限公司签订的关于东阳市××街道××庄××号房屋的《浙江省商品房买卖合同》有效； 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司立即于本判决生效之日起三个月内支付原告李建喜、李小红逾期交房违约金1165753元（以740万元为基数，从2014年7月1日起年利率5%计付至2017年8月24日止）； 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司立即向原告李建喜、李小红交付涉案商品房权属初始登记证书，并支付逾期交付涉案商品房初始登记证书违约金1366040元（以7400000元为基数，自2015年1月1日起按日万分之一的标准计付至2020年1月21日止）； 四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司在原告自行处理完毕违法建设限制后三个月内接原告通知后协助原告李建喜、李小红办理位于东阳市××街道××庄××号房屋的不动产权属转移登记手续。若被告东阳市新天地房地产开发有限公司未在期限内协助，则应向原告李建喜、李小红赔偿损失（从法院确定的履行之日开始，以8240000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付原告取得房屋权属证书之日止）。 五、驳回原告李建喜、李小红的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28114元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担27054元，由原告李建喜、李小红负担1060元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  何 倩 人民陪审员  王静婷 人民陪审员  吴彩萍 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  朱 炜 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。