广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初2158号本诉原告（反诉被告）：庞曜，男，汉族，1988年3月29日出生，公民身份号码：440************416，住广东省湛江市霞山区************。委托诉讼代理人：陈鹏，广东粤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪琪，广东粤正律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：黄帅，男，汉族，1979年5月12日出生，公民身份号码：440************117，住广东省雷州市**********。委托诉讼代理人：苏聪，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓慕清，广东尚诺律师事务所律师。第三人：韩涛，男，汉族，1987年3月12日出生，公民身份号码：440************436，住广东省湛江市霞山区***********。委托诉讼代理人：周景东，广东环际律师事务所律师。原告庞曜与被告黄帅、第三人韩涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，于2020年7月31日公开开庭审理。在审理过程中，被告黄帅提出反诉并申请追加韩涛作为本案第三人，本院依法追加了韩涛作为本案第三人参加诉讼，决定本诉与反诉合并审理，于2020年9月21日适用普通程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）庞曜的委托诉讼代理人陈鹏，本诉被告（反诉原告）黄帅的委托诉讼代理人苏聪、卓慕清，第三人韩涛的委托诉讼代理人周景东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告庞曜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月6日签订的《商铺租赁合同》；2.被告返还原告租金63000元、押金20000元；3.被告赔偿原告商铺装修费损失107800元；4.被告赔偿原告违约金5000元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将其位于湛江市开发区**************出租给原告，租赁期为2019年4月1日至2021年3月31日共24个月，租金为每月10000元，每月5日前支付。合同签订后，原告用于经营私人会所，投入装修费用172487元，并增设、添附大量经营所需物品。2020年1月1日，在原告无拖欠租金的情况下，被告擅自收回涉案商铺转租给他人。被告的行为已构成根本性违约，导致原告无法继续经营，合同目的无法实现，特向法院提起诉讼。本诉被告黄帅辩称，一、原告与被告的合同在2020年1月1日已经解除，被告通过微信告知原告及第三人解除《商铺租赁合同》，并且涉案商铺的事宜一直到原告起诉之前，原告及第三人均没有提出异议，根据《商铺租赁合同》第2条第2款约定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条的规定，当事人没有约定异议期间，在解除合同通知达到之日起三个月以后才向人民法院起诉，人民法院不予支持。原告在2020年6月10日才提起诉讼，明显已经超过三个月的异议期，所以《商铺租赁合同》已经在2020年1月1日依法解除。二、原告要求返还租金63000元和押金20000元，没有事实和法律依据，依法应当驳回。2019年3月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》后，原告分别在3月6日和3月9日支付60000元和35000元，这两笔费用是包括商铺设施的转让费75000元及20000元押金，并非原告所述的预付租金70000元及水电费5000元，双方签订合同之后明确约定每月的5日支付租金，但是原告每月均拖欠租金，从2019年8月开始更是以各种理由拖欠租金、物业费、水电费以及税费。2019年10月至12月的相关费用，被告到目前为止一直未付，已经构成了根本违约。三、原告请求赔偿装修费损失107800元，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。原告所提供的所有证据不能证明均是用于商铺装修的费用，并且原告违约在先，无权要求被告支付装修费损失，原告也没有提供装修费损失相应的依据。四、本案是原告违约在先，根据《商铺租赁合同》第2条第2款的约定，原告逾期支付租金视为解除合同，被告有权收回商铺，并且押金20000元不予退还，根据第5条的约定，原告要支付被告50000元违约金。综上，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。第三人韩涛陈述称，对原告的起诉没有异议。反诉原告黄帅向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2019年10月、11月及12月的租金共计30000元；2.反诉原告无需返还押金20000元给反诉被告；3.反诉被告向反诉原告支付违约金50000元；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由如下：反诉原告黄帅与反诉被告庞曜于2019年3月6日签订《商铺租赁合同》，约定黄帅将位于湛江市开发区**************出租给庞曜使用，租赁期限为2019年4月1日至2021年3月31日，租金为10000元，每月5日前支付。另约定押金20000元，如庞曜有逾期，视为自动解除合同，黄帅有权收回商铺，押金不退还。并约定若庞曜在黄帅没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为庞曜违约，庞曜赔偿违约金50000元。合同签订后，黄帅依约向庞曜交付了商铺，庞曜向黄帅支付押金20000元。庞曜收到商铺后，将商铺作为与其合伙人韩涛合伙经营场地所用，此后租金一直由韩涛通过微信支付给黄帅，但从2019年10月起庞曜及其合伙人韩涛一直以各种理由拖欠不支付租金，其行为已构成了根本违约。黄帅曾多次向其催讨租金但均未果，黄帅在迫于无奈的情况下于2020年1月1日向庞曜的合伙人及商铺的实际使用人韩涛告知解除租赁合同及收回店铺事宜。2020年2月17日，庞曜带人到涉案商铺搬走商铺内的物品，表明其对黄帅收回商铺事宜是完全知情的，其也已以实际行为表示退租。根据《商铺租赁合同》第二条第二项的约定，庞曜逾期支付租金，视为解除合同，黄帅有权收回商铺，并且押金不予退还，并有权根据本合同第七条的约定要求庞曜支付违约金50000元。为维护黄帅的合法权益，特诉至法院。反诉被告庞曜辩称，一、反诉原告反诉请求第1项和第2项相互矛盾的，租赁合同的押金本质是在合同发生违约事由时，押金是用于抵扣租金和水电费用，反诉原告请求反诉被告支付租金，同时无需返还押金是没有法律规定的。根据反诉被告提供的证据证实反诉被告一共支付153000元租金和押金20000元，对反诉原告称在2020年1月1日反诉被告存在拖欠租金的事实不予认定，反诉被告实际使用是4月至12月，合计9个月，反诉原告所收到的租金和押金已经超过租金金额，因此本案不具备解除合同的条件。二、根据合同的相对性，合同签订的双方是反诉原告与反诉被告，反诉被告从未收到反诉原告催收租金，收回商铺、解除合同等通知。三、反诉被告已经提供装修费用的合同和工程预算表，装修的实际投入为172487元，以租赁合同期限24个月为单位除于实际使用9个月，剩余就是反诉被告的实际损失。综上，反诉原告的请求没有事实和法律依据，应予以驳回。第三人韩涛陈述称，一、第三人不是反诉被告的合伙人，商铺是反诉被告单方承租并独自经营，第三人只是帮忙打理会所的相关事务，第三人与本案不具有法律上的利害关系。二、2020年1月，反诉原告通过微信告知第三人强行回收涉案商铺，事后第三人将该事宜反馈给反诉被告，在反诉被告不知情时，涉案商铺已经被反诉原告更换门锁并转让给他人使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月6日，黄帅（出租人、甲方）与庞曜（承租人、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，由黄帅将湛江市开发区**************作为餐厅部分出租给庞曜使用，用途经营会所与饮食。《商铺租赁合同》第一条第（一）约定：商铺租赁期自2019年4月1日至2021年3月31日，为期2年。第（二）项约定：租赁期满或合同解除后，甲方有权收回商铺，乙方应按照原状返还商铺及其附属物品、设备设施。没经甲方同意，乙方不得对装修后的设施拆迁。乙方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清应当承担的费用。第二条第（一）约定：押金20000元，合同期满或特殊情况导致的合同结束，退还乙方。第（二）约定：租金每月10000元，每月5日前支付。如有逾期视为乙方自动解除合同，甲方有权收回商铺另行安排（押金不退还）。第七条违约金和违约责任：1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或未经甲方同意出租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金50000元。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金50000元。第八条补充协议：乙方每月自行交纳所有经营使用所产生一切费用（包括水电费、管理费、维修费与因租赁所要缴纳的工商税务费）。合同签订后，庞曜委托梁瑞琦分别于2019年3月6日、3月9日、5月1日、6月2日、7月5日、8月7日向黄帅转账60000元、35000元、10000元（备注：5月租金）、10000元（备注：6月租金）、10000元（备注：7月租金）、10000元（备注：8月租金），合计135000元。庭审中，庞曜自述其因事务繁忙，委托韩涛代其帮忙管理商铺事宜，韩涛对此亦予以认可。从2019年8月起，庞曜不按时支付租金，黄帅通过微信向韩涛催收租金。2019年9月11日、10月2日、10月21日、11月27日，韩涛分别向黄帅转账6000元、4000元、8000元、25000元，合计43000元。从2019年10月起，庞曜拖欠租金及相关费用，黄帅通过微信向韩涛催收，韩涛于2019年11月27日最后一次转账25000元，尚欠相关费用6039元。此后，庞曜拖欠2019年12月份租金，黄帅于2019年12月通过微信告知韩涛因拖欠租金要收回商铺，合同自动解除，并于2020年1日1日收回商铺。再查，2019年3月16日，韩涛、庞曜（甲方）与梁发文、邓玮麟（乙方）签订一份《湛江市****装饰装修工程施工合同》，约定工程地点为锦绣华景会所，工期40天，从2019年3月18日开工至2019年4月28日竣工，承包方式：部分包工包料，总价款为172487元。庞曜于2019年3月17日、4月6日、4月19日、4月24日分别向邓玮麟转账50000元、50000元、50000元、50000元，合计200000元。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。庞曜与黄帅签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于承租人的问题。庞曜主张商铺的承租人是其本人，第三人韩涛是负责帮忙管理商铺的相关事务，并非承租人。黄帅辩称商铺是由庞曜和第三人韩涛实际使用，双方是合伙关系，承租人应为庞曜和韩涛二人。本院认为，虽然商铺租赁事宜一直由第三人韩涛与黄帅联系，但是《商铺租赁合同》的出租人处是黄帅签名，承租人处是庞曜签名，黄帅亦未能提供有效证据证明庞曜与第三人韩涛是合伙关系，故《商铺租赁合同》的双方当事人为黄帅与庞曜，庞曜为商铺的承租人。关于违约责任问题。《商铺租赁合同》第二条约定：“押金20000元，租金每月10000元，每月5日前支付。”2019年3月6日即签订合同当天，庞曜委托梁瑞琦向黄帅转账60000元，又于3月9日委托梁瑞琦向黄帅转账35000元。双方对这两笔转账中的20000元是押金无异议，对金额75000元说法不一，庞曜称是预付租金，黄帅称是商铺转让费。《商铺租赁合同》中约定了支付租金的时间为每月5日前，没有约定商铺转让费。从常理来说，如果庞曜已预付租金的话，在黄帅多次催收租金时，韩涛应当提出对预付的租金予以扣减，但韩涛从未提出并且还多次确认拖欠租金及相关费用，庞曜关于已预付租金的说法与韩涛的行为自相矛盾。综合全案的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”的规定，对于庞曜所称的已预付租金的说法，本院不予采信，并能确定庞曜从2019年8月起不按时支付租金，从2019年10月起拖欠租金及相关费用，目前尚欠2019年12月租金10000万元。黄帅已于2020年1月1日收回商铺，庞曜应当向黄帅支付2019年12月份的租金10000元。黄帅关于庞曜支付2019年10月和11月的租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《商铺租赁合同》第二条第（二）项：“租金每月10000元，每月5日前支付。如有逾期视为乙方自动解除合同，甲方有权收回商铺另行安排（押金不退还）。”的约定，由于庞曜不按时支付租金及拖欠租金而造成违约，故庞曜与黄帅签订的《商铺租赁合同》予以解除，黄帅无需向庞曜返还押金20000元。《商铺租赁合同》第七条约定：“若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金50000元。”因庞曜违约导致合同提前解除，黄帅要求庞曜赔偿违金50000元，于法有据，本院予以支持。关于赔偿商铺装修费损失的问题。《商铺租赁合同》第一条第（二）项约定：“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回商铺，乙方应按照原状返还商铺及其附属物品、设备设施。没经甲方同意，乙方不得对装修后的设施拆迁。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”双方在《商铺租赁合同》均未对商铺装修的事项作出约定，《商铺租赁合同》解除后，庞曜作为承租人要求黄帅对涉案商铺的装修费损失承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉原告庞曜与本诉被告黄帅于2019年3月6日签订的《商铺租赁合同》予以解除；二、反诉被告庞曜于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告黄帅支付2019年10月租金10000元；三、反诉原告黄帅无需向反诉被告庞曜退还押金20000元；四、反诉被告庞曜于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告黄帅支付违约金50000元；五、驳回本诉原告庞曜的其他本诉请求；六、驳回反诉原告黄帅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4899.92元，由本诉原告庞曜负担；反诉受理费1150元，由反诉原告黄帅负担230元，反诉被告庞曜负担920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  吴红丽人民陪审员  李沐子人民陪审员  宋彩霞二〇二〇年十一月五日书 记 员  吴培勇附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。