福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5977号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福州市仓山区威斯健身服务有限公司，住所地福建省福州市仓山区城门镇大浦路**安德大厦****。 法定代表人：范加正。 委托诉讼代理人：江梅英，福建知力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨永俤，福建知力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建阳光房地产开发有限公司，住所地，住所地福建省福州开发区罗星路**验区内）。 法定代表人：徐国宏，董事长。 委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，北京德恒（福州）律师事务所律师。 上诉人福州市仓山区威斯健身服务有限公司（以下简称“威斯健身公司”）因与被上诉人福建阳光房地产开发有限公司（以下简称“阳光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 威斯健身公司上诉请求：撤销一审判决第四项中威斯健身公司应支付逾期支付租金的违约金的判决，改判为：支付逾期支付租金的违约金（1.2019年7月租金的违约金以176521元为基数，自2019年6月30日起计算至2019年8月19日止按年利率6%标准计算，自2019年8月20日起至2019年11月15日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.2019年8月租金的违约金以176521元为基数，自2019年7月30日起计算至2019年8月19日止按年利率6%标准计算，自2019年8月20日起至2019年11月15日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.2019年9月租金的违约金以176521元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月30日起计算至2019年11月15日止；4.2019年10月租金的违约金以176521元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月30日起计算至2019年11月15日止；5.2019年11月1日至2019年11月15日期间租金的违约金，以92673.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月30日起计算至2019年11月15日止）或将本案发回重审。事实和理由：一审判决威斯健身公司承担逾期支付租金的违约金按月利2%标准计算至实际付清之日止有误，且计算标准过高。首先，本案合同解除系由威斯健身公司拖欠租金的一个违约行为引起，故自合同解除之日起不应再计算逾期支付租金的违约金，否则属于重复惩罚，过分加重违约方的责任和负担。其次，阳光公司出租房产，预期收益就是收取租金，并无其他可期利益，一审判决已经判令威斯健身公司向阳光公司支付尚欠的租金以及解约违约金，又判令威斯健身公司按月利率2%的标准向阳光公司支付逾期支付租金的违约金至实际付清之日止，大大超出了阳光公司的实际损失，明显有违损益相当和公平原则。综上，一审判决威斯健身公司承担逾期支付租金的违约金按月利2%标准计算至实际付清之日止有误，计算标准过高，应改判威斯健身公司承担逾期支付租金的违约金至合同解除之日的前一日止即2019年11月15日，逾期违约金的标准，在2019年8月20日以前，按年利率6%计算，自2019年8月20日起至2019年11月15日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 阳光公司辩称，一、解除合同违约金与逾期支付租金的违约金性质不同，应当分别计算。按照案涉《房屋租赁合同》第14.3条约定，一审判决按照租金的两倍支付解除合同的违约金符合合同约定，该违约金系基于另行招租产生的空置期间的损失的考虑，而逾期支付租金的违约金系对威斯健身公司逾期支付租金违约行为而设置的违约责任，与解除合同的违约金并非同一性质，应分别计算。威斯健身公司主张一审同时判决解除合同违约金、逾期支付租金的违约金大大超过了阳光公司的损失，与实际情况不符。二、双方已约定逾期支付租金的违约金按照日租金标准的2倍计算，阳光公司诉请按照月息2%的标准计算逾期付款违约金，已降低了合同约定标准。同时，逾期支付租金的违约金应当计算至威斯健身公司实际支付租金之日，威斯健身公司主张仅支付至合同解除之日，缺乏法律依据。三、认定违约金是否过高，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中关于违约金过高的举证责任在威斯健身公司，一审法院在威斯健身公司主张违约金过高但未能举证的情况下，判决按照月息2%的标准计算逾期支付租金的违约金，并无不当，应予维持。综上所述，威斯健身公司违约事实清楚，应承担相应的违约责任，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。 阳光公司向一审法院起诉请求：1.确认阳光公司与威斯健身公司签订的《福州阳光城理想城项目丹宁顿小镇57＃商业房屋租赁合同》及补充协议于2019年11月16日解除；2.判令威斯健身公司腾空福州市闽侯县××街镇××路××号××＃并将其返还阳光公司；3.判令威斯健身公司向阳光公司支付合同解除的违约金353042元（按照月租金标准的两倍计算）；4.判令威斯健身公司向阳光公司支付租金798757.5元及逾期支付租金的滞纳金115179.95元（按照月利率2%计算，暂计算至2020年3月30日，实际应计算至威斯健身公司全额支付租金之日）；5.判令威斯健身公司向阳光公司支付2019年11月16日起至房屋返还之日的占用费（按合同约定租金标准185347元／月暂计至2020年3月31日占用费为834061.5元，实际应计至房屋返还阳光公司之日止）；6.判令阳光公司有权从威斯健身公司已支付的保证金中扣除前述第3、4、5项款项，不足部分由威斯健身公司另行向阳光公司支付；7.判令威斯健身公司向阳光公司支付律师费10000元；8.判令威斯健身公司承担本案诉讼费（含受理费、鉴定费、公告费、保全费、财产保全保险费等）。 威斯健身公司向一审法院反诉请求：1.依法判令威斯健身公司与阳光公司签订的《福州阳光城理想城项目丹宁顿小镇57#商业房屋租赁合同》及补充协议于2019年11月16日解除；2.依法判令阳光公司向威斯健身公司返还已支付的保证金353042元；3.依法判令阳光公司向威斯健身公司支付合同解除的违约金353042元；4.依法判令阳光公司承担威斯健身公司因本案所支出的律师费30000元；5.本案一切诉讼费用由阳光公司承担。 一审法院认定事实：2018年10月30日，阳光公司（甲方）与威斯健身公司（乙方）签订［福州阳光城理想城项目·丹宁顿小镇57＃商业］《房屋租赁合同》，约定由威斯健身公司承租阳光公司位于福州市闽侯县××街镇××路××号××＃，用于经营健身房。合同第三条约定，房屋租赁期自2018年10月30日起至2029年10月30日；交付该房屋及办理交接手续的日期为2018年10月30日。合同第四条第4.3款约定，租金每月为一个支付期，先支付后使用。除首期租金外，其他交租固定租金均按每一个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每月的30日前（遇法定节假日，则相应提前），向甲方一次性足额支付下个交租期固定租金。合同第五条约定，乙方应向甲方支付保证金以确保乙方遵守在本合同下起必须遵守的一切条文规定。保证金金额等同于当年二个月租金。前一年租期届满前7日补足至次年二个月租金金额。第一年保证金金额为首期租金金额的两倍，应于签署本合同后3个日历天内进行支付，即353042元整。甲方须于本合同终止或提前终止时，在乙方按本合同约定将该房屋返还予甲方且结清本合同项下乙方应付的所有款项后的三十天内，凭收据凭证把保证金（不含利息）退还给乙方。合同第八条第8.2款约定，若乙方未按约定的时间将该房屋返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于甲方因迟延向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等，及该房屋占用使用费（房屋占用使用费每日按本合同约定的日租金的两倍计算）。合同第十条10.4款约定，乙方保证在该房屋内开展及经营其业务前，需自费向有关政府部门申请及取得任何因其经营所必需的执照、批准或许可证，乙方必须在各项证照取得后，方能正式对外营业，必需确保该等执照、批准或许可证在租赁期内保持有效。乙方并应当将其经营所需的各类证照以及有关文件进行公示。甲方不承担乙方申办证照过程中的任何风险。因乙方无法取得证照或证照不全引起的任何法律责任及损失均由乙方自行承担，甲方概不负责，且甲方有权提前终止合同，没收乙方交纳的全部保证金，并根据合同约定要求乙方承担违约责任。合同第十四条14.3款约定，有下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的两倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同：（1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方使用安全的……（11）乙方逾期支付保证金、租金、物业管理费及／或合同项下任何应付款项累计超过30天，经甲方书面催告仍未缴纳的……合同第十四条14.4款约定，无论合同在任何情况下终止或被解除，乙方均应支付至本合同解除或终止之日实际发生的一切应付而未付的本合同项下的所有款项，至合同解除或终止之日腾空房屋，恢复原状并将房屋返还给甲方。如乙方不按照甲方规定的时间交还该房屋，甲方有权按本合同第八条的规定自行收回该房屋，并要求乙方承担相应的责任。合同第十条第15.2.3款约定，若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方除可依据本合同第14.3条约定提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施：（1）要求乙方就迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、保证金、管理费、其他设施费用等滞纳金按日租金的2倍／日计收，自应付之日起算至实际交付之日止……（3）甲方有权扣除全部或部分保证金来抵偿乙方欠缴的本合同项下的应付款。在甲方在本合同约定保证金抵充乙方应付的款项后，所持保证金少于本合同第5.1条约定的数额时，乙方必须在收到甲方有关要求补足保证金通知的当日将保证金补足，逾期未补足的，甲方有权就未补足部分的保证金按日租金的2倍／日的比例收取滞纳金。该份租赁合同包含的附件有：房屋平面图，双方出示的文件，房屋共用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施及设备状况及返还标准，房屋交接单，房屋具体租赁范围。2018年11月20日，双方签订案涉房屋的补充协议，约定将房屋的租赁期限变更为自2018年10月30日起至2028年10月29日。将租金标准调整为：第一年2018年10月30日至2019年4月29日的月租金标准为29420元／月，2019年4月30日至2019年10月29日期间月租金标准为176521元／月；第二年2019年10月30日至2020年10月29日期间租金标准为185347元／月；第三年2020年10月30日至2021年10月29日期间月租金标准为194614元／月……首期租金（2018年10月30日至2019年4月29日租金共计176521元，乙方已按合同约定支付完成）。合同签订后，威斯健身公司向阳光公司支付了保证金353042元，并支付租金至2019年6月30日。2019年8月2日、2019年8月16日，阳光公司按照合同约定的通讯地址向威斯健身公司发出《付款催告函》，要求威斯健身公司在收到通知之日起七日内付清欠缴的租金及逾期滞纳金，届时未履行的，阳光公司保留追究违约责任的权利。该函件显示由他人代收。2019年11月19日，阳光公司委托律师向威斯健身公司发出《律师函》，催告威斯健身公司支付欠缴的租金、电费及滞纳金。2019年11月15日，阳光公司委托律师按照合同约定通讯地址向威斯健身公司发出《律师函》，告知威斯健身公司因其未按期向阳光公司支付租金，且经催告后仍未履行，现函告威斯健身公司于2019年11月16日解除双方签订的［福州阳光城理想城项目·丹宁顿小镇57＃商业］《房屋租赁合同》及补充协议，支付欠付的租金及滞纳金并将房屋返还给阳光公司。该《律师函》于2019年11月16日由威斯健身公司的法定代表人范加正签收。威斯健身公司分别于2019年10月28日、11月6日，委托律师向阳光公司发出《关于要求履行房屋租赁合同义务及附随义务催告函（通知函）》，催告阳光公司2019年11月15日前将房屋钥匙、产权证复印件、消防验收合格证明等相关房屋证件提供给威斯健身公司并配合办理相应的营业审批登记义务，并告知阳光公司，威斯健身公司将采取暂停交纳租金，若阳光公司未在前述时间提供相应材料，则于2019年11月16日解除双方签订租赁合同。2019年11月20日，威斯健身公司委托律师向阳光公司发出《房屋交接通知函》，要求阳光公司于2019年12月5日前与威斯健身公司办理房屋交接，该函件被退回。另查明，阳光公司为本案支出律师费10000元，威斯健身公司为本案支出律师费30000元。审理中，双方确认案涉房屋涉及的租赁房屋为：××镇××区××＃楼实测资料中的房屋分层分户平面图中一层商铺1-9、二层的商业1、二层的商铺10、二层的201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214公寓。经威斯健身公司申请，一审法院于2020年7月3日上午到案涉房屋进行现场勘验，双方对现场勘验所作的记录无异议。经双方确认目前威斯健身公司所使用的案涉租赁合同中约定的房屋为二楼的商业1及商铺201。经现场勘验，威斯健身公司在一楼接待1与商铺2之间设有闸机。目前在案涉租赁房屋营业的森拓健身实际上为威斯健身公司经营。 一审法院认为，阳光公司与威斯健身之间签订的［福州阳光城理想城项目·丹宁顿小镇57＃商业］《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，阳光公司已将案涉房屋交付威斯健身公司使用，威斯健身公司未依约支付租金，经催告后仍未支付欠付的租金，已构成违约。阳光公司于2019年11月15日向威斯健身公司发出解除合同的《律师函》，告知威斯健身公司于2019年11月16日解除双方之间签订的房屋租赁合同及补充协议，威斯健身公司法定代表人已于2019年11月16日签收，在三个月内未提出异议，故阳光公司要求确认双方之间签订的［福州阳光城理想城项目·丹宁顿小镇57＃商业］《房屋租赁合同》及补充协议于2019年11月16日解除，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，威斯健身公司应将案涉房屋返还给阳光公司。合同第十四条14.3款约定，有下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的两倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同……（11）乙方逾期支付保证金、租金、物业管理费及／或合同项下任何应付款项累计超过30天，经甲方书面催告仍未缴纳的……阳光公司要求威斯健身公司按照月租金两倍标准支付解除合同的违约金353042元，符合合同约定，一审法院予以支持。威斯健身公司仅向阳光公司支付租金至2019年6月30日，阳光公司要求威斯健身公司支付租金至合同解除之日前欠付的租金798757.5元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于逾期支付租金的滞纳金，该约定实际上是关于逾期支付租金的违约金，合同约定威斯健身公司逾期支付本合同项下的款项，阳光公司可以要求威斯健身公司按日租金的2倍／日计收滞纳金，现阳光公司自愿将该标准调整为2%／月，一审法院予以照准，该违约金的计算方式为：1.2019年7月租金的违约金以176521元为基数，按2%／月标准，自2019年6月30日起计算至实际付清之日止；2.2019年8月租金的违约金以176521元为基数，按2%／月标准，自2019年7月30日起计算至实际付清之日止；3.2019年9月租金的违约金以176521元为基数，按2%／月标准，自2019年8月30日起计算至实际付清之日止；4.2019年10月租金的违约金以176521元为基数，按2%／月标准，自2019年9月30日起计算至实际付清之日止；5.2019年11月1日至2019年11月15日期间租金的违约金，以92673.5元为基数，按2%／月标准，自2019年10月30日起计算至实际付清之日止。合同解除后，威斯健身公司仍占用案涉房屋，阳光公司要求威斯健身公司依照185347元／月标准支付自2019年11月16日起至实际返还房屋之日的占用费，未超出合同约定，一审法院予以照准。阳光公司要求从威斯健身公司已支付的保证金353042元用以抵扣威斯健身公司尚欠的租金及逾期支付租金的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。阳光公司要求威斯健身公司已支付的保证金用于抵扣房屋占用费，不符合合同约定，一审法院不予支持。阳光公司为本案支出律师费10000元，阳光公司要求威斯健身支付该笔律师费，符合合同约定，一审法院予以支持。威斯健身公司主张**光公司至今未与其办理房屋交接手续，但根据在案证据，双方之间签订有房屋交接单，合同签订后，威斯健身公司也向阳光公司支付租金至2019年6月，且经现场勘验，威斯健身公司实际使用了部分案涉场地，威斯健身公司提交的证据不足以证明其未对案涉其他租赁房屋进行装修使用系由于阳光公司原因造成，故对威斯健身公司有关阳光公司未交付案涉房屋的抗辩主张，一审法院不予采纳。威斯健身公司主张**光公司诉请的违约金过高，应予调整，但并无举证，且合同解除后，阳光公司需重新对案涉房屋进行招租，双方约定以2个月的租金作为解除合同的违约金，具有合理性。故对威斯健身公司要求调整违约金的主张，一审法院不予支持。威斯健身公司主张**光公司诉求的逾期支付租金的滞纳金没有依据，且重复计算。根据双方签订的合同的约定，该滞纳金的本质为威斯健身公司逾期支付租金而导致阳光公司产生的利息损失。故威斯健身的该项主张不成立，一审法院不予采纳。阳光公司在合同签订后，已将案涉房屋交付威斯健身公司使用，威斯健身公司提交的证据不足证明阳光公司存在违约行为，故其反诉要求确认双方之间签订的租赁合同于2019年11月16日解除、要求阳光公司返还保证金、支付违约金及律师费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认阳光公司与威斯健身公司签订的《福州阳光城理想城项目丹宁顿小镇57＃商业房屋租赁合同》及补充协议于2019年11月16日解除；二、威斯健身公司应于判决生效之日起十五日内将福州市闽侯县××街镇××路××号××＃腾空并返还阳光公司；三、威斯健身公司应于判决生效之日起十五日内向阳光公司支付解除合同的违约金353042元；四、威斯健身公司应于判决生效之日起十五日内向阳光公司支付租金798757.5元及逾期支付租金的违约金（1.2019年7月租金的违约金以176521元为基数，按2%／月标准，自2019年6月30日起计算至实际付清之日止；2.2019年8月租金的违约金以176521元为基数，按2%／月标准，自2019年7月30日起计算至实际付清之日止；3.2019年9月租金的违约金以176521元为基数，按2%／月标准，自2019年8月30日起计算至实际付清之日止；4.2019年10月租金的违约金以176521元为基数，按2%／月标准，自2019年9月30日起计算至实际付清之日止；5.2019年11月1日至2019年11月15日期间租金的违约金，以92673.5元为基数，按2%／月标准，自2019年10月30日起计算至实际付清之日止）；五、威斯健身公司应于判决生效之日起十五日内按185347元／月标准向阳光公司支付自2019年11月16日起至房屋返还之日的占用费；六、威斯健身公司已支付的保证金353042元用以抵扣威斯健身公司尚欠的前述判项中的租金及逾期支付租金的违约金；七、威斯健身公司应于判决生效之日起十五日内向阳光公司支付律师费10000元；八、驳回阳光公司其他诉讼请求；九、驳回威斯健身公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16755元，因适用简易程序审结，依法减半收取计8377.5元，由威斯健身公司负担；反诉案件受理费8377.5元，由威斯健身公司负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》第十条第15.2.3款约定，若威斯健身公司逾期支付租金，阳光公司有权要求其按日租金标准的2倍计付滞纳金，自应付之日起计算至实际支付之日止。现威斯健身公司自2019年7月起欠付租金，经阳光公司催交后仍未支付，阳光公司自愿将上述滞纳金计算标准降低至月利率2%，一审予以照准，判令威斯健身公司按月利率2%向阳光公司支付自应付租金之日起计算至租金实际付清之日止的逾期支付租金的违约金，并无不当。威斯健身公司上诉主张一审认定的上述逾期支付租金的违约金仍过高，没有有效证据证明，本院不予采纳；其主张上述违约金仅应支付至案涉《房屋租赁合同》解除之日的前一日，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。 综上所述，威斯健身公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由福州市仓山区威斯健身服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴