湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初4537号原告（反诉被告）：武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司，住所地：武汉市黄陂区六指街联合村望飞路。法定代表人：吉志刚，该公司经理。委托诉讼代理人：曾泽文，该公司员工。被告（反诉原告）：何灵，女，1986年2月14日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：胡金琦、涂志辉，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司（以下简称德盈公司）与被告（反诉原告）何灵租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德盈公司委托诉讼代理人曾泽文、被告何灵委托诉讼代理人胡金琦、涂志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令《商铺租赁合同》于2020年4月27日解除；2、判令被告支付租金和商场管理费、宣传推广费共计51404元；3、判令被告按照日千分之一标准根据实际逾期天数支付固定租金、商场管理费、宣传推广费迟延履行违约金（以15873元为基数，按日千分之一的标准，自2019年12月21日计算至实际付清日；以5291为基数，按日千分之一的标准，自2020年3月21日计算至实际付清日），暂计算至2020年4月27日总计2248.68元；4、判令被告履约保证金15874元不予退还；5、判令被告拆除房屋装修且按毛坯标准交还；6、判令被告支付自合同解除日至实际腾房日期间的房屋占用损失（自合同解除日起15日内按月租金和月商管费标准支付，超过15日至实际腾房日期，按月租金2倍和月商管费标准支付），暂计算至2020年6月23日，房屋占用损失为13590.4元。事实与理由：2019年6月1日，原告、被告签订《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定原告（出租方）将位于黄陂区××大道××号武汉环球广场（原武汉星彩城）B2-022号商铺出租给被告（承租方）使用。合同第8.1条、第9.1条、第9.3条约定，租金为固定租金和扣点租金（营业额提成）两者取高，固定租金为2976元/月，扣点租金为每年10%，如被告每月扣点租金均低于月固定租金，则最终统一按年保底销售额720000元的标准计算扣点租金。商场管理费为1984元/月，宣传推广费为331元/月。除首期租费外，后续费用支付以3个月为一个交费期，每个交费期最后一个月的20日支付下个交费期的租费。合同第20.3条约定，承租方迟延支付租金、商场管理费、保证金、能源费或其他应付费用的，每延迟一日，应按欠费金额的千分之一支付迟延履行违约金，超过30日的，出租方有权单方解除合同。合同第20.6条约定，因承租方违约导致合同提前终止的，出租方有权没收履约保证金和商管保证金。经营期间，被告应于2019年12月20日前支付2019年12月28日至2020年3月27日期间的租赁费，应于2020年3月20日前支付2020年3月28日至2020年4月27日期间的费用。但被告经多次催缴后，其仍从2019年12月开始，未支付相应租费，且未经原告同意擅自停止营业，被告已存在严重的逾期支付租费及实际不履行租赁合同的行为。经与被告沟通无效后，原告于2020年4月20日向被告送达《合同解除通知书》。截止起诉之日，被告仍未履行费用结算义务，且实际占用商铺。被告何灵辩称：1、《租赁合同》已于2020年4月7日解除。被告于2020年1月22日申请退场，原告置之不理，被告于2020年4月7日以律师函形式明确告知原告终止合同，因此，合同已于2020年4月7日解除；2、被告已支付租金及相关费用，不存在拖欠费用，且律师函中明确同意从保证金中扣除2019年12月28日之后的租金及费用，因此被告不存在违约，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条第5项：“承租房屋用于经营或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”因此，被告不应承担违约责任；3、被告前期的保证金足够扣除12月28号之后的租金，扣除后的余额，原告应予返还；4、被告已退场并交还房屋，不存在占用问题。反诉原告何灵向本院提出诉讼请求：判令德盈公司退还保证金12418元（履约意向金10000元、履约保证金5874元，扣除2019年12月28日之后的租金3456元）。事实与理由：2019年6月1日，双方签订《租赁合同》，合同约定，德盈公司将上述商铺出租给反诉人，租期一年，反诉人需缴纳履约及商场管理保证金共计15874元。反诉人实际交纳保证金16957元，扣除2019年12月28日—2020年1月22日租金、商管费、宣传推广费等费用总计4539元，还余12418元。2020年1月22日，因新冠疫情，店铺生意惨淡，反诉人向原告提交了《撤场申请书》，原告未予回应。次日，武汉封城，无法正常营业，根据合同第二十一条，反诉人与原告享有合同解除权，双方互不负违约责任。反诉人多次向原告提出解除合同，原告均未予理会。2020年4月7日，反诉人致函原告终止合同。反诉人依合同约定行使解除权，不负违约责任，扣除反诉人应付费用，原告应当退还履约及商管保证金共计12418元。反诉被告德盈公司辩称，1、被告未及时支付租费，违约在先，故应承担相应违约责任，根据合同约定，履约意向金、履约保证金不予退还；2、被告称合同解除时间为2020年4月7日，我方不认可。被告依据合同解除事由是合同第21条，但发送律师函时明显不符合合同约定，其不享有合同约定的解除权；3、被告所主张的欠缴租费与我方不符，被告并未计算扣点租金、固定租金之间的差额部分。经审理查明：2019年6月1日，原告、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告（甲方、出租人）将位于黄陂区××大道××号武汉环球广场（原武汉星彩城）B2-022号商铺出租给被告（乙方、承租人）使用。乙方经营品牌为“好孩子”，经营项目为童车、童玩及儿童用品。租赁期限为1年，自进场日开始计算，即自2019年6月1日起至2020年6月27日止。合同签订当日，乙方应向甲方支付8929元，相当于3个月的租金标准作为履约保证金；同时支付6945元，相当于3个月的商场管理费作为商场管理保证金。甲方有权从履约保证金或商场理保证金中相应扣除乙方欠付的租金或商场管理费或违约金或其他应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方从履约保证金或商场管理保证金中相应扣除乙方欠付的租金或商场管理费并不免除乙方应承担的相应违约责任。合同约定租金采取固定租金和扣点租金两者取其高计付方式，月租金标准如下：月固定租金90元/平方米/月，月扣点租金标准为1%，年扣点标准为10%。起始月固定租金为2976元/月。租赁期内租金标准如下：自计租日至2020年6月27日，每月租金为2976元，年扣点标准为10%。首期固定租金为计租日起至第3个月最后一日即2019年6月28日至2019年9月28日期间的租金，为8929元，于房屋交付当日支付。其他交租期固定租金按每3个月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期固定租金。扣点租金支付方式：每季度结束后的10个工作日内，乙方向甲方提供财务报表。双方对财务数据进行核算，核对结束后的2个工作日内，乙方补交月扣点租金高于月固定租金部分。若低于，则按统一保底营业额720000元标准计算扣点租金，年保底营业额每年按10%比例递增。合同还约定，首期商管费、宣传推广费，能源服务费于房屋交付当日支付，收费期间为2019年6月28日至2019年9月28日，为7305元。租赁合同第20.1条约定，乙方逾期支付上述租费第5日起，甲方有权以书面通知方式解除合同，乙方应当支付相应违约金。第20.3条约定，乙方延迟支付租金，商场管理费、保证金、能源费或其他应付费用的，每延迟一日，按欠费金额的千分之一支付迟延履行违约金。第20.6条约定，双方确认，合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收履约保证金及商管保证金。合同还对房屋交付及不可抗力作了约定。房屋于2019年6月1日交付。2020年1月22日，被告向原告递交了《撤场申请书》，但原告不同意撤场。因新冠××疫情爆发，自2020年1月23日起，武汉采取封城措施，商场停业。2020年4月7日，被告委托广东普罗米修（武汉）律师事务所向原告发送《律师函》，告知原告依合同第二十一条终止合同，并要求原告退还保证金8979元；同意承担2020年1月23日至2020年4月4日50%租金3621元；协助被告转移商铺内的剩余货物及其他财物。《律师函》还提出开具发票请求。2020年4月8日，武汉解除封城，商场恢复营业。2020年4月20日，原告向被告发出《合同解除通知书》，通知被告自送达之日起解除。被告于2020年4月21日收到《合同解除通知书》。审理中，双方对被告支付履约保证金8929元、商管保证金6945元，共计15874元，租费31750元（包括固定租金至2019年12月27日17858元、商场管理费至2019年12月27日11906元、宣传推广费至2019年12月27日1986元），共计47624元不持异议，本院予以确认。本院认为，原、被告所签《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依照合同约定全面履行合同义务。关于双方争议的合同解除时间问题。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条第二款均规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。为防控新冠××疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，由于本次疫情的发生具有突发性，双方当事人在缔约时难以预见，对于因此次疫情不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。《合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的”。被告于2020年4月7日向原告发送《律师函》告知解除合同，符合法律规定，原告亦收到该函，故本院确认《租赁合同》于2020年4月7日解除，原告请求确认《租赁合同》于2020年4月27日解除，本院不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同履行期间，武汉采取封城措施，致使商场停业，被告停止经营。依照《民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”规定，本院按照公平原则酌情免除被告在受疫情及疫情防控措施影响期内应付的租金，2020年1月23日起至2020年4月7日期间为武汉封城期间，故被告在该期间的租赁费及相关费用应予免除，但其余租金及相关费用应支付。据此本院计算被告应付租费如下：根据合同8.1.2.1条约定，计租日为2019年6月28日，至2020年1月22日计209天，按2976元/月计算，固定租金为20732.8元（2976元÷30天×209天)，因双方在合同履行期间未核算营业额，根据合同8.1.2.2条关于“扣点租金支付方式”约定，扣点租金按合同约定“双方对财务数据进行核算，核对结束后的2个工作日内，乙方补交月扣点租金高于月固定租金部分。若低于，按统一保底营业额720000元标准计算”，本院确认月扣点租金为6000元（720000元÷12月×10%），其中包含被告每月应缴纳的固定租金2976元，据此计算，2019年6月28日-2020年1月22日共计209天，被告应付租金为41800元（6000元÷30天×209天)。另，根据合同9.1条约定，计租日为2019年6月28日，至2020年1月22日计209天，商场管理费按1984元/月计算209天为13822元（1984元÷30天×209天)。宣传推广费按331元/月计算209天为2306元（331元÷30天×209天)，以上被告应支付租费共计57928元（41800元+13822元+2306元）。本案虽因不可抗力解除合同，但被告在合同履行期间，租费仅交至2019年12月27日，显属违约，应承担违约责任，根据合同约定，保证金15874元原告不予退还，被告支付的租费31750元则应予扣减，扣减后被告还应支付租费26178元（57928元-31750元），故原告请求被告支付租费的诉讼请求，本院部分予支持。被告请求原告退还保证金，无事实法律依据，其反诉请求，本院不予支持。原告是否退还保证金是原告在法律规定的范围内所享有的民事处分权利，无需法律介入，该请求不具有可诉性，本院不予支持。因被告违约，被告还应依约支付违约金。本案中，原告未证明其实际损失，在其不退还保证金的情形下，其主张按日千分之一计算违约金，明显过高，本院调整为按日万分之二计算，自2019年12月28日起计算至付清时止。根据原、被告陈述，可以认定被告因原告阻止而未交付商铺。审理中，被告认可原告交付商铺为毛坯房，根据《租赁合同》17.2条“在交还期内：…,并使房屋符合房屋交付时和各项标准要求，且保持清洁完好状态”约定，原告请求被告交付商铺时拆除房屋装修且按毛坯标准交付商铺，符合合同约定，本院予以支持。原告以被告欠租费为由阻止被告腾退商铺并搬走其所置物品，虽然《租赁合同》第20.3条约定“在乙方欠付租金、商场管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将置于该房屋的货物、财物移出该房屋”，但被告要求腾退商铺并搬走其所置物品并不影响原告在本案中主张权利，故所造成的损失应由原告自担，在本判决确定被告腾退之日前，原告请求被告支付房屋占用损失，本院不予支持，但自本判决确定腾退日之日起被告仍未腾退的，应按合同约定的2976元/月租金和1984元/月商管费标准支付房屋占用损失，不足一月的，按实际天数计算。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司和何灵所签《商铺租赁合同》于2020年4月7日解除;二、何灵于本判决生效之日起十日内支付武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司租金、商场管理费和宣传推广费计26178元；三、何灵于本判决生效之日起十日内支付武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司违约金（以26178元为基数，按日万分之二的标准，自2019年12月28日起计算至付清时止）；四、何灵于本判决生效之日起十日内拆除商铺装修，按毛坯标准腾退商铺；逾期腾退的，按2976元/月租金标准支付房屋占用损失；五、驳回武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回何灵的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费939元（已减半），反诉费55元，以上合计994元，由武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司负担339元，由何灵负担655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李迎久二〇二〇年十一月二十日法官助理张宵书记员高雨薇