河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初4980号原告（反诉被告）刘某莹，女，汉族，1987年7月1日生，住信阳市羊山新区。委托代理人李玉娟，河南竞远律师事务所律师。被告（反诉原告）姜某，男，汉族，1991年4月8日生，住河南省正阳县。被告（反诉原告）李某莎，女，汉族，1994年4月20日生，住河南省正阳县。两被告共同委托代理人张少亮、何纯勇，河南善济律师事务所律师。原告（反诉被告）刘某莹与被告（反诉原告）姜某、李某莎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘某莹及其委托代理人李玉娟，被告（反诉原告）姜某、李某莎的共同委托代理人张少亮、何纯勇及姜某本人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘某莹向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行《商品房买卖合同》（编号：ZYDC-2018版）义务，配合原告办理信阳市羊山新区雅典盛庭苑1号楼2单元1107号的房屋过户手续；二、判令被告支付原告无故逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿暂定1380元（以总房款460000元为基数，按照日万分之十计算，从2020年7月26日算至被告配合原告办理房屋过户手续，原告取得房屋所有权证之日止）；三、本案诉讼费及其它费用由被告承担。事实与理由：2018年6月2日，原告（乙方）经信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司申城大道分公司介绍，与被告（甲方）签订了关于信阳市羊山新区雅典盛庭苑1号楼2单元1107号房的《商品房买卖合同》（编号：ZYDC-2018版），总房款460000元，原告于2018年5月27日交付了购房定金20000元，于2018年6月2日当天交付首付款171700元。根据双方约定，被告于当日将房屋所有权交付给原告，原告依约为被告每月偿还该房屋银行贷款，并对该房屋进行装修后入住，缴纳房屋物业管理费、水电费、天然气费等。上述涉案合同第十三条第3项约定：“过户日期约定：契税缴纳时间满2年，且本小区通知正式办理房屋不动产权证之日起，甲方于30个工作日内结清贷款尾款并申请办理不动产权证，甲方领取房屋不动产权证之日起10个工作日内配合乙方办理按揭手续，按揭审批通过后10个工作日内办理过户手续”。2020年6月16日，原告配合被告办理好涉案房屋的不动产权证，并多次催促被告履行合同义务，被告一直表示配合，但在原告已经预约好办理过户时间后，被告在第二天表示反悔，要求原告放弃之前双方已约定好的公积金贷款转而适用商业贷款，且要求增加剩余尾款利息以变相涨价，原告拒绝无理要求，导致该房屋至今未办理过户手续。被告无故拖延逾期办理过户手续的行为应视为违约，应承担相应违约责任。根据涉案合同第七条约定：“甲方的违约责任：甲方在收取定金或者房款后无故拖延或者拒绝配合乙方办理交房、办理原房产证、过户、物业交割等一切与本房产交易相关的手续，超过本合同约定期限三十个工作日后且无法达成调解的，则视为甲方自动违约。每逾期一日，甲方需按照总房款的万分之十按日支付乙方违约金”。故被告应按照合同约定支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金。原告购买该房屋后，已经装修入住两年多，投入大量人力、物力和情感，被告迟迟不履行配合办理房屋过户义务给原告造成了诸多损失，违反诚实信用和交易安全原则，为维护原告的合法权益，特诉到法院，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）姜某、李某莎答辩并反诉称，1、依法判令反诉被告立即支付剩余购房款261632.87元(银行贷款剩余本息251632.87元加上10000元首付款)，以及多出合同约定房屋面积房款5930元，合计267562.87元；2、依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金13800元(自2020年6月27日起至2020年7月27日，以总房款46万元为基数按日万分之十计算)；3、依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金92000元，并判令反诉被告向反诉原告支付借款利息损失（以20万元为基数，月息2分从2020年6月17日至反诉被告实际偿还之日止）；4、依法判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年6月2日，经信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司申城大道分公司介绍，反诉原被告双方签订了关于信阳市羊山新区雅典盛庭苑1号楼2单元1107号的《商品房买卖合同》（编号：ZYDC-2018版），房屋面积为70.25m2，总房款460000元，合同签订后反诉被告向反诉原告支付了首付款。由于合同所涉房产在合同签订时尚未办理产权证书，双方约定由反诉被告向反诉原告支付房屋首付款并就剩余房贷按月还款，待产权证书办理完成后，由反诉原告结清银行剩余酬金部分，并配合反诉被告办理产权变更手续。2020年6月17日，反诉原告已经办理完成豫（2020）信阳市不动产权第0006250号的涉案房屋不动产权证，双方进入产权变更程序。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第3款约定“过户日期约定：契税缴纳时间满2年，且本小区通知正式办理房屋不动产权证之日起，甲方于30个工作日内结清贷款尾款并申请办理不动产权证，甲方领取房屋不动产权证之日起10个工作日内配合乙方办理按揭手续，按揭审批通过后10个工作日内办理过户手续”。也即，反诉原告办理产权证后由反诉被告先去办理房屋按揭手续，待按揭审批通过后十个工作日，双方办理房屋过户手续。反诉原告办理房产解押后，资金压力非常大，多次催促反诉被告履行合同义务办理好银行按揭手续，并配合反诉被告办理房屋过户手续。但是，反诉被告反而多次要求先办理房屋过户手续，再办理按揭贷款，要求反诉原告先履行房屋过户义务，严重违反合同约定，属于违约行为。根据《商品房买卖合同》第八条的约定：“乙方的违约责任：乙方若因自身原因，在签订合同后无故拖延或者拒绝支付房款（月供、保证金）、交房、过户、物业交割等一切与本房产交易相关的手续，超过本合同约定期限三十个工作日后且无法达成调解的，则视为乙方自动违约。每逾期一日，乙方应按照总房款的万分之十按支付甲方违约金。逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除本合同，且由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费以及甲方的经济损失并一次性向甲方支付总房款20%的违约金。”因此，反诉原告依法要求反诉被告承担违约责任，赔偿反诉原告产生的经济损失。另，反诉原告因房屋银行尾款解押急需资金，向第三人涂红远借款二十万元，月息2分，现因反诉被告的违约行为导致反诉原告一直承担高额利息费用，原告依法要求反诉被告承担该损失。为维护反诉原告的合法权益，依法反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）刘某莹对反诉答辩称，双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告反诉要求原告支付多出合同约定房屋面积房款5930元不符合上述合同约定的第一条，该请求不应予以支持。本案违约方系被告，原告不存在违约行为与故意，被告未反诉要求解除合同，其要求原告支付违约金、赔偿损失的前提不存在，该项反诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。具体如下：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第一条约定，办证测量的面积差多退少的房款由甲方承担，即由卖方姜某、李某莎承担，故被告反诉要求原告支付多出合同约定房屋面积房款5930元不符合合同约定，该请求不应予以支持；2、合同的形式不仅包括书面形式，也包括口头形式和其他形式，双方对于使用公积金贷款达成了口头协议，被告在原告配合其办理房产证后反悔要求原告使用商贷或者全款支付，直接变更了双方约定的履行方式，并未获得原告的同意，双方并未就此达成一致协议，故违约方在于被告；3、原告作为购房者，一直严格按照合同约定履行合同义务，支付购房款、对该房屋进行装修入住、各种投入，按月支付房贷，甚至还向被告支付了因病延误的逾期房贷高额违约金，就是为了让涉案房屋买卖合同顺利履行，原告不存在违约的故意。在被告办理了房产证后，原告积极联系被告请求配合办理过户，按照中介的要求提前准备好各项按揭审批所需要的材料，例如征信被告、学校证明等，并向公积金中心申请预约登记，因此，原告不存在违约的行为；4、二手房按揭贷款流程规定，二手房按揭流程是先与卖方签约，然后交付定金，买卖双方到房产中心过户、领证，之后买卖双方再到银行办理相关手续，银行来进行评估，评估审批完成后，买方再与银行签约、办理抵押登记、保险手续，银行放贷，买方再根据合同按期偿还本息即可。故根据交易惯例，办理二手按揭贷款，必须先过户，再办理贷款审批。被告曲解了合同的约定，认为应该先办理银行按揭手续再过户，不符合二手房买卖商事活动的交易惯例。因此，被告在原告、中介公司工作人员多次协商、给予各种让步和保证后，仍然拒绝不配合原告办理过户，导致原告不能顺利办理按揭支付剩余房款，涉案合同无法顺利继续履行，其反诉要求原告支付违约金不符合合同约定，有违客观事实，也不符合商事活动的交易惯例，该请求不应予以支持。5、原告已向被告支付了近20万元的购房款，且根据合同约定由卖方结清银行剩余本金部分，故被告如何办理房产解押与原告无关，其向他人借款并支付利息与本案无关。其提供的借条系姜某本人书写，无法确认其真实性，且与姜某同原告协调时所陈述的借款金额15万元不符合，另借条所约定的月利率2%明显高于法律对于民间借贷的年利率保护上限15.4%，违反法律规定。经审理查明，2018年6月2日，姜某、李某莎作为甲方（卖方），刘某莹作为乙方（买方）签订了《商品房买卖合同》（编号：ZYDC-2018版），姜某、李某莎将其共有的信阳市羊山新区雅典盛庭苑1号楼2单元1107号房屋出售给刘某莹，《商品房买卖合同》主要内容如下：第一条甲方所有房屋权证号及坐落位置、产权证号、建筑面积及权属情况：甲方所售房屋坐落位置：信阳市羊山新区雅典盛庭苑1号楼2单元1107号，合同面积70.25m2,办证测量的面积差多退少的房款由甲方承担；第二条房屋价格及其他费用：1、甲乙双方协商一致，甲方所售房屋成交价金额人民币为46万元（含设施/费用）。2、本合同履行过程中甲方负责办理一手房不动产权证所需办证全部费用由甲方承担，办理房屋转移登记产生的所有费用由乙方承担；第六条房屋交付：甲方双方协商一致，甲方于签订本合同五个工作日内，将房屋使用权交付与乙方，交付时甲方不得改变房屋的原有结构及附属设施，并配合乙方交房；第七条甲方的违约责任：甲方在收取定金或者房款后无故拖延或者拒绝配合乙方办理交房、办理原房产证、过户、物业交割等一切与本房产交易相关的手续，超过本合同约定期限三十个工作日后且无法达成调解的，则视为甲方自动违约。每逾期一日，甲方需按照总房款的万分之十按日支付乙方违约金。逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除本合同，且由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费以及乙方的经济损失并一次性向乙方支付总房款20%的违约金；第八条乙方的违约责任：乙方若因自身原因，在签订合同后无故拖延或者拒绝支付房款（月供、保证金）、交房、过户、物业交割等一切与本房产交易相关的手续，超过本合同约定期限三十个工作日后且无法达成调解的，则视为乙方自动违约。每逾期一日，乙方应按照总房款的万分之十按支付甲方违约金。逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除本合同，且由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费以及甲方的经济损失并一次性向甲方支付总房款20%的违约金；第十三条（补充条款）因本合同所交易的房屋不动产产权证暂未办理，经甲乙双方友好协商达成以下协议，双方愿意共同遵守：1、经甲乙双方协商一致，本房屋通过转按揭方式交易：甲方出售房屋银行贷款剩余未还本金为人民币258237元，本合同签订后银行剩余房贷月供交由乙方负责每月按时还款，还款日期为每月21日，乙方需每月16日将月供支付到甲方账户，待办理房屋不动产权证书时由甲方负责结清银行剩余本金部分。乙方不得以任何理由拒绝还款，若逾期还款造成的全部损失由违约方承担（本房屋交易之前的还款逾期跟乙方无关）。2、乙方所需支付首付款共计人民币201763元分两次支付，第一次在签订本合同当天支付人民币含定金贰万元共计191763元，第二次于该小区通知办理房屋产权证三日内支付人民币10000元。3、过户日期约定：契税缴纳时间满2年，且本小区通知正式办理房屋不动产权证之日起，甲方于30个工作日内结清贷款尾款并申请办理不动产权证，甲方领取房屋不动产权证之日起10个工作日内配合乙方办理按揭手续，按揭审批通过后10个工作日内办理过户手续。合同签订后，刘某莹按照合同约定将首付款中的第一笔款191763元（含定金20000元）支付给姜某、李某莎，姜某、李某莎将房屋交付给刘某莹，刘某莹接收房屋后即装修并入住。因为该房是姜某、李某莎通过按揭贷款的方式购买，购买时尚不具备办理产权手续的条件，因此，姜某、李某莎转售此房需要办理银行解押手续并偿还贷款办理一手房产权证书，然后才能按《商品房买卖合同》的约定，为刘某莹办理二手房过户手续。2020年6月15日，姜某、李某莎将房贷余款251632.87元结清，办理房屋解押手续，并于2020年6月17日办理了房屋产权证书。至此，姜某、李某莎关于房屋产权的手续已经完备，遂要求刘某莹按照《商品房买卖合同》的约定，办理按揭贷款手续支付剩余房款，但是，刘某莹提出先办理过户手续，以便于其利用公积金进行按揭贷款，姜某、李某莎则要求先办理按揭贷款再办理房产过户手续，为此，双方发生争议而引发诉讼。本案所涉房产实际产权面积为71.36m2，2020年6月8日，姜某向信阳百盛房地产开发有限责任公司补交购房款5930元。此外，姜某向法庭提交其向涂红远借款20万元（约定月利率2%）的借条一份，以此证明其为办理房屋解押手续，造成的利息损失。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、不动产权证、微信记录等证据在卷佐证。本院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是其真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同一经签订，双方均应当按照合同约定享受权利并承担义务。本案当事人在合同履行过程中，所产生的分歧在于，是先办理房屋过户手续，再办理按揭贷款，还是先办理按揭贷款，再办理房屋过户手续的问题。刘某莹希望利用公积金按揭贷款支付房款，而二手房公积金贷款流程则要需将所出售的房屋过户至买方名下，所以刘某莹坚持要求姜某、李某莎先将涉案房屋的产权证过户于自己名下，然后办理按揭贷款手续，而姜某、李某莎认为公积贷款时间较长，要求全额支付房款或者办理商业贷款，不同意先行过户，为此双方僵持不下。本案所涉《商品房买卖合同》第十三条（补充条款）第3款的约定“。甲方领取房屋不动产权证之日起10个工作日内配合乙方办理按揭手续，按揭审批通过后10个工作日内办理过户手续”，该约定存在一定的疏漏，导致理解和履约出现分歧。这里没有考虑到商业贷款和公积金贷款流程的问题，刘某莹要求按公积金贷款流程进行按揭贷款无可厚非，而姜某、李某莎拒绝也有其道理。但是，在案件处理时，应当充分照顾到双方的利益，取一个合理的方案予以解决。关于姜某、李某莎要求刘某莹支付其为房屋解押而借款所产生的利息92000元的请求问题，首先，办理房屋解押是姜某、李某莎的义务，其为办理解押手续所资金来源，与刘某莹无关，刘某莹在承担违约金后，无义务为其承担偿还该利息；关于多出合同约定房屋面积房款5930元，因双方合同约定所售房产为固定价格，同时《商品房买卖合同》第一条明确约定“办证测量的面积差多退少的房款由甲方承担”，所以，该房款应由姜某、李某莎承担，其要求刘某莹支付该款，缺乏事实依据。关于综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告（反诉原告）姜某、李某莎于本判决书生效后十日内将涉案房屋过户于原告（反诉被告）刘某莹名下；原告（反诉被告）刘某莹自2020年7月7日起以261632.87元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向被告（反诉原告）姜某、李某莎支付利息至按揭贷款放款之日止，如被告（反诉原告）姜某、李某莎逾期办理过户手续，应当在计算利息时扣除逾期时间；驳回原告（反诉被告）刘某莹的其它诉讼请求；驳回被告（反诉原告）姜某、李某莎的其它反诉请求。如果未按本判决书所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费50元，反诉费3405元，原告（反诉被告）刘某莹负担2505元，被告（反诉原告）姜某、李某莎负担950元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 何 俊审判员 孔凡伟审判员 张纯松二〇二〇年十一月四日法官助理段月姣书记员陈翔