广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1426民初921号原告：蓝一洲，男，1997年6月10日出生，汉族，住址：广东省平远县*************************。公民身份号码：441************458。委托诉讼代理人：蓝政平，男，1975年4月11日出生，汉族，住址：广东省平远县*************************。公民身份号码：441************456。原告父亲。被告：平远县远源房地产开发有限公司，住所：广东省平远县大柘镇黄沙，统一社会信用代码：914********790932J。法定代表人：叶伟兴，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：杨文胜，男，1969年1月19日出生，汉族，现住广东省梅州市********。公民身份号码：441************014。系原告公司员工。原告蓝一洲与被告平远县远源房地产开发有限公司（以下简称远源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告蓝一洲及其委托诉讼代理人蓝政平，被告远源公司的委托诉讼代理人杨文胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蓝一洲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房合同违约金14790元（493000的3%）；2.由被告承担案件受理费。事实与理由：2017年10月25日原告蓝一洲以493000元人民币购买了座落在平远县*************************（第十一城），并与被告远源公司签订《商品房买卖合同》（0000000036153），合同编号为（201736153）。现因被告未按购房合同约定的第八章第二十条第二项履行义务，即商品房交付730天内原告取得该商品房所有权证书，经原告查证被告于2020年4月9日才给原告办理房屋所有权证，有被告向原告提供的产权证书复印件为证，被告应按房款全额的3%向原告支付违约金14790元（493000的3%）。经原告多次与被告沟通，被告不理不睬，原告在无奈的情况下，诉至法院，请求法律保护公民的合法权益。被告远源公司提交了书面答辩状辩称：一、答辩人已按照合同约定为原告办理了房屋所有权证书，不存在答辩人未为原告办理房屋所有权证书的事实。因为：1、答辩人在2017年10月签订合同后，答辩人已到平远县国土资源局为原告办理了不动产权登记证明，该不动产登记证明实际上就是房屋所有权证书，此事实有答辩人向法院提交的权利人为原告的不动产权登记证明书为证。从该不动产登记证明书可以证实答辩人已为原告办理了房屋所有权证书，因此从答辩人为原告办理不动产登记证明书之日起，该房屋产权权属已由国家机关对外公示为权属人属原告所有。2、原告也向平远县国土资源局以权利人中国农业银行股份有限公司平远县支行办理了不动产权登记抵押登记证明，如果答辩人未为原告办理权属证明，则原告根本不可能到银行办理抵押登记，也不可能向银行贷款。3、不动产权登记证明是属于双方买卖合同中第20条约定的答辩人为原告办理房屋所有权证书。答辩人所办理的不动产权证明书是政府机关为原告方颁发的权属证书。二、公司合同约定730天是依据办证职能部门的工作日的默认，按合同规定自预告登记日起至届满之次日起，至拿到房屋所有权证的日期计算是否超期。综上所述，答辩人认为答辩人与原告签订商品房买卖合同后，已为原告到国土部门办理了不动产权登记证明，从不动产权登记证明出具之日起，该权属已转移给原告，且原告也据此将该权属到银行办理了抵押登记。所以，不动产权登记证明依法应当认定为答辩人已为原告办理了房屋所有权证书，原告现向法院起诉要求答辩人承担违约责任依法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。另在庭审中向法院提供平远县自然资源局出具的关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明，证明在2018年9月至2019年8月办理不动产登记申请受理业务有所顺延。经审理查明，2017年10月25日，原告蓝一洲作为买受人，被告远源公司作为出卖人，双方共同签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：201736153），原告自愿以493000元的价格购买被告开发的位于平远县**********************。合同第十一条约定“交付时间和手续”：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条约定“房屋登记”：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同……。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，2017年12月31日，涉案房屋交付给原告使用。2017年12月20日，涉案房屋预告登记成立，证号为粤（2017）平远县不动产证明第0003945号。2020年4月9日，平远县国土资源局颁发了涉案房屋的不动产权证书，证号为粤（2020）平远县不动产权第0001859号。2020年6月12日，平远县自然资源局出具《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》，证实：2018年9月至2019年8月，鸿禧中心城16号楼、18号楼、19号楼、20号楼、21号楼，属于鸿禧中心城二期项目，于2016年11月18日完成了规划核实。2018年9月至2019年8月，鸿禧中心城作为县主要领导自然资源资产离任审计项目，由广东省审计厅进行审计，后又由梅州市纪委对存在问题进行核查，远源公司按要求用一段时间进行重新核实、配合解决与答复相关问题。2019年上半年县级政府部门进行机构改革，因人员、档案、数据、职能整合等原因，办理不动产登记申请受理业务时间在此期间有所顺延。以上事实，有经开庭质证的：原告提交的《商品房买卖合同》、不动产权证书、物业认购协议书、入住综合协议书广东增值税普通发票；被告提交的预告登记证明、平远县自然资源局情况说明；以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务，如违约则应按约定承担违约责任。本案主要争议焦点为：预告登记问题、730天工作日还是自然日问题、办证期限是否顺延与被告有无逾期办证违约问题。关于预告登记问题。被告辩称已于2017年12月20日为涉案房屋进行了预告登记即是办理了所有权证，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，可见，预告登记证并非等同于不动产权证，原、被告双方合同约定“商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书”是办理不动产权证书，故被告所提上述辩解意见，理由不足，不予支持。关于合同约定的730天办证期限是自然日还是工作日问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”，双方约定的办证期限并未约定是以工作日计算，故被告所提依据职能部门工作日的默认辩解意见，理由不足，不予采纳。关于办证期限是否顺延与被告公司是否逾期办证违约问题。按照原、被告双方约定，原告按合同交纳各种费用，具体办证事宜由被告公司实施，但政府行政部门是否及时办理、何时办理出证事宜，并非被告公司能够控制，而平远县自然资源局出具情况说明，证实在2018年9月至2019年8月期间因政府原因被告公司工作受影响及政府部门办证行为有所顺延。经查，涉案房屋交付时间为2017年12月31日，本应在交付之日起730日取得房屋所有权证书，即原告应在2019年12月31日前取得房屋所有权证书，此办证截止时间应适用上述顺延期限，顺延365天后办证截止时间为2020年12月30日，涉案房屋不动产权证书于2020年4月9日颁发，据此认定本案所涉房屋未在合同约定和期限内取得房屋所有权证书的主要原因是政府机构合并等原因造成，而不是被告因逾期办理的原因造成，故原告请求被告支付逾期办证违约金14790元，理由不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告蓝一洲的全部诉讼请求。本案受理费169.76元，减半收取84.88元（原告蓝一洲已预交），由原告蓝一洲自行负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 廖会平二〇二〇年十一月二十六日法官助理 曾 海书 记 员 刘梦平