天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3083号上诉人（原审原告、反诉被告）：邢克杰，男，1968年12月9日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：陈浩，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会，住天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村。法定代表人：李德军，主任。委托诉讼代理人：朱洪光，天津贤达律师事务所律师。上诉人邢克杰因与被上诉人天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会（以下简称乐善村委会）确认合同有效纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2020）津0117民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邢克杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部反诉请求，一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实存在重要遗漏与错误。1999年3月31日，双方签订《戏台租赁协议书》后，因屋顶漏雨上诉人无法正常使用戏台，在北淮淀乡法律工作人员魏守业参与调解下，2001年8月9日，被上诉人出具《调解证明书》，调解结果为：《戏台租赁协议书》到期后，或租赁协议书延期，或包赔损失。案涉戏台位于《七里海湿地生态保护修复规划（2017-2025年）》生态移民工程范围内，相关评估工作已经实施，后续搬迁工作正在展开，且上诉人已当庭陈述案涉戏台已经处于征收拆迁过程中，故一审判决认定“因双方约定的关于财产分割的情形尚未发生，原告的该项主张无事实和法律依据”系认定错误。二、2005年3月31日，《戏台租赁协议书》到期后，双方虽未签订书面续租协议，但应当认定为双方存在20年的房屋租赁合同关系，不应适用不定期租赁合同随时解除的规定，且上诉人不应支付续租期间的租金。根据《调解证明书》，《戏台租赁协议书》于2005年3月31日到期后，被上诉人未向上诉人支付赔偿金，应视为双方选择了继续租赁关系。关于续租合同期限的问题。被上诉人弥补上诉人损失的赔偿款转化为上诉人应交的续租期间的租金，那么租期也应当与赔偿金额相匹配。签订《调解证明书》时计算过上诉人1999年3月31日至2001年8月9日两年半未能经营的损失约为10多万元，戏台每年租金为600元，按照赔偿金转化为租金计算，上诉人可承租超过百年，故上诉人续租戏台期限至少为法律支持的20年，即从2005年4月1日至2025年3月31日。现租期未届满，被上诉人无权单方解除合同。且被上诉人用弥补上诉人经营损失的赔偿金折抵了续租期间的租金，因此，被上诉人也无权要求上诉人支付续租期间的租金。一审判决解除合同后，要求上诉人支付租金，但对上诉人的装修、经营损失未予以处理，仅在第八页第一行中简单认定“已按延期续租的方式进行了处理”，不仅违反《调解证明书》当事人双方真实意思，也对上诉人的合法权益严重不公。三、2002年1月28日的《财产权属分配协议》为双方就上诉人装修戏台，使戏台升值后，双方对于戏台财产权益分配达成的协议，系独立的合同，与《戏台租赁协议书》无关，不应随《戏台租赁协议书》的解除而解除。四、一审法院判决书中的判项存在错误。一审法院判决书判决主文缺少第三项，应于纠正。乐善村委会辩称，不同意上诉人的请求，请求维持原判。合同到期以后双方已经处于不定期的租赁合同状态，2002年协议书属于主合同与从合同的法律关系，应当坚持主合同无效而导致从合同无效的法律后果。上诉人没有按照约定缴纳租赁费的情形构成根根本违约，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的出租人可以解除合同。调解书约定协议到期后或租赁协议延期或者包赔损失，现在租赁协议期限自2005年3月31日至2020年1月1日已经得到了延期。关于生态移民问题，截止到2020年1月1日答辩人向上诉人发出解除合同通知书，答辩人所在的地区并没有进行生态移民，村民包括上诉人亦无权分割集体财产。租赁合同到期后随时可以解除合同，这是基本常识。2005年租赁合同到期后，按照每年400元向被上诉人缴纳租赁费已经对上诉人给予了照顾。不知道上诉人所说的10万元损失是如何计算出来的。因此，为了全体集体经济组织成员的利益，避免集体经济组织遭到损失，请求维持原判。邢克杰向一审法院起诉请求：1．请求依法判决确认原被告双方签订的房屋租赁协议及补充协议有效，双方仍存在房屋租赁合同关系；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼中，邢克杰将第一项诉讼请求变更为：请求依法判决确认原被告双方签订的房屋租赁协议有效，双方仍存在房屋租赁合同关系；同时增加一项诉讼请求：请求依法判决确认原被告双方签订的财产权属分配协议有效。乐善村委会向一审法院反诉请求：1．依法解除双方于1999年3月31日签订的《协议书》及相关补充协议，并由反诉被告将租赁物腾空；2．依法判令反诉被告给付反诉原告租赁费9600元；3．判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1999年3月31日，邢克杰与乐善村委会双方签订《协议书》（以下统称《戏台租赁协议书》）。协议书约定，邢克杰租赁乐善村委会戏台，承租时间1999年3月31日至2005年3月31日。协议还就戏台修复等进行了约定。协议签订后，邢克杰补缴了1996年3月18日至1999年3月18日所欠1200元租赁费，并交纳了1999年3月31日至2005年3月31日租赁期间的3600元租赁费，后因戏台屋顶漏雨修复，双方产生纷争。2002年1月28日，双方就戏台装修后的财产等进行了确认。双方约定：“甲方同意乙方在经营期间对戏台进行装修，装修后的财产为乙方合法财产，在九九年村委会租赁戏台合同中讲明，除屋顶村委会负责维修，戏台其它部位都由乙方进行维修，介于以上两种情况，如国家征用或搬迁，财产划分为：甲乙双方各占50%。”该约定以下统称《财产权属分配协议》。2005年3月31日双方签订的《戏台租赁协议书》到期后，双方没有续签合同，但出租物戏台一直由邢克杰继续占有使用至今，期间未给付租赁费用。2020年1月1日，乐善村委会通知邢克杰解除租赁协议。一审法院认为，本案的争议焦点为双方签订的《戏台租赁协议书》和《财产权属分配协议》是否有效、该两份协议是否具备解除条件以及邢克杰是否应当支付延期租赁期间的租赁费用。原告与被告于1999年3月31日签订的《戏台租赁协议书》以及2002年1月28日双方对装修后财产及分割达成的《财产权属分配协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，一审法院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，出租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在双方签订的租赁协议到期后，双方未签订新的租赁合同，此后的租赁期限应为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方于2002年1月28日对涉案租赁物戏台的装修及装修后财产权属的分配达成的《财产权属分配协议》，系对双方于1999年所签订的《戏台租赁协议书》进一步的完善与补充，因此《财产权属分配协议》应为《戏台租赁协议书》的补充协议。由于该租赁协议为不定期租赁，乐善村委会已于2020年1月1日通知邢克杰不再租赁涉案房屋，且邢克杰在继续租赁期间未缴纳租赁费，故反诉原告要求解除租赁协议、腾空租赁物的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。《财产权属分配协议》作为《戏台租赁协议书》的补充协议，在《戏台租赁协议书》解除后，《财产权属分配协议》亦当然解除。邢克杰所述即使解除原租赁合同，《财产权属分配协议》依然有效，不能因此剥脱其财产份额的补偿和相关收益的主张，因双方约定的关于财产分割的情形尚未发生，原告的该项主张无事实及法律依据，对此，一审法院不予支持。关于邢克杰是否应当给付延期租赁期间租赁费问题，邢克杰辩称已在调解证明书中达成调解合意。然，调解合意中只是记述了解决相关财产损失的方式，即或到期后延续合同或赔偿损失，但并未涉及在延期的情况下还应当免除邢克杰继续交纳租赁费的问题。本案中，在《戏台租赁协议书》到期后，租赁物继续由邢克杰实际占有和使用至今，因此，已经形成事实的租赁延期，关于因租赁物修缮造所的财产损失已按延期续租的方式进行了处理。由于在调解合意中并未涉及延期租赁期间应当免除交纳租赁费的问题，而邢克杰也无证据证明在延租期间应当免除其交纳租赁费的义务，故，邢克杰应当给付乐善村委会延期租赁期间的租赁费。关于租赁费数额问题，虽1999年3月31日双方签订的租赁协议没有对租金作出明确约定，该租赁合同到期后双方亦未对租金进行约定，反诉被告提交的1999年3月26日开具的统一收据上的租赁费金额能够确定该合同履行期间的每年租金，乐善村委会主张延期期间每年400元的租赁费，未超出1999年3月31日双方签订的协议书中的年租金数额。同时，因邢克杰已补缴了1996年3月18日至1999年3月18日所欠的1200元租赁费，并缴纳了1999年至2005年3月31日期间的租赁费，乐善村委会主张2005年4月1日至2020年1月1日不定期租赁期间15年的租赁费应为6000元，故乐善村委会该部分诉讼请求，一审法院予以支持。判决：一、邢克杰与天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会于1999年3月31日签订的协议书（即《戏台租赁协议书》）以及2002年1月28日签订的相关补充协议（即《财产权属分配协议》）有效，双方存在房屋租赁合同关系；二、解除邢克杰与天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会于1999年3月31日签订的协议书（即《戏台租赁协议书》）以及2002年1月28日签订的相关补充协议（即《财产权属分配协议》）；三、邢克杰于本判决生效之日起十日内将涉案戏台腾空后交付天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会；四、邢克杰于本判决生效之日起十日给付天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会租赁费6000元；五、驳回天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由邢克杰负担25元，天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会负担40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。邢克杰提交五份新证据，证据一：评估单，证据二：戏台照片，证据三：天津市宁河区规划局答复，证据四：北淮淀政府规划和自然资源分局的答复，证据五：北淮淀政府示范镇安置区照片。邢克杰认为上述证据可以证明案涉戏台20**年已经纳入征收范围，相关的移民工作正在陆续开展进行中，一审法院认定的关于财产分割的情形尚未发生，属于事实认定错误。乐善村委会认为该证据不属于新证据，不认可该证据的真实性、关联性、合法性以及证明目的。本院认为，上述证据不能实现上诉人的证明目的。另查，调解证明书中载明，协议到期后，或租赁协议书延期，或包赔损失。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为是否解除双方签订的《戏台租赁协议书》和《财产权属分配协议》以及邢克杰是否应当支付延期租赁期间的租赁费用。租赁期限届满，出租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方签订的租赁协议到期后，双方未签订新的租赁合同，此后应为不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。乐善村委会已于2020年1月1日通知邢克杰不再租赁涉案房屋，且邢克杰在继续租赁期间未缴纳租赁费，故一审法院对乐善村委会主张解除租赁协议、腾空租赁物的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。邢克杰主张双方租赁合同期限为20年，应于2025年到期，但对此未能提供证据予以证明，本院不予支持。《财产权属分配协议》作为《戏台租赁协议书》的补充协议，在《戏台租赁协议书》解除后，《财产权属分配协议》亦当然解除。关于邢克杰主张《财产权属分配协议》系独立的合同，与《戏台租赁协议书》无关，即使解除原租赁合同，《财产权属分配协议》依然有效不应解除的问题。双方于2002年1月28日达成的《财产权属分配协议》，系对双方1999年所签订《戏台租赁协议书》的进一步完善与补充。双方约定的关于财产分割的情形尚未发生，邢克杰的该项主张无事实及法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。关于邢克杰是否应当给付延期租赁期间租赁费问题。在《戏台租赁协议书》到期后，租赁物继续由邢克杰实际占有和使用至今，且租赁物修缮造成的财产损失也已按延期续租的方式进行了处理，而邢克杰也无证据证明在延租期间应当免除其交纳租赁费的义务，故邢克杰应当给付乐善村委会延期租赁期间的租赁费。邢克杰主张签订调解证明书时计算过上诉人的经营损失约为10多万元，上诉人的经营损失足以折抵租金，但对此未能提供证据予以证明，本院不予支持。综上所述，邢克杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人邢克杰负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十一月九日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……