广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初38054号原告深圳市志泫翰实业有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道上屋园岭路志泫瀚工业园**宿舍**，统一社会信用代码91440300741236950C。法定代表人黄伟文。委托诉讼代理人高加攀，广东安国（深圳）律师事务所律师。被告吴钖涛（香港身份证件姓名登记为吳錫濤），男，1964年5月21日出生，香港居民，Ａ）。被告益寿实业（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道龙珠社区京南路翡翠星光园401，统一社会信用代码91440300746602630E。法定代表人吴钖涛。两被告共同委托诉讼代理人张建兵，广东承鹏律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人何晖，广东承鹏律师事务所律师。原告深圳市志泫翰实业有限公司诉被告吴钖涛、益寿实业（深圳）有限公司（简称“益寿实业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人高加攀、两被告共同委托诉讼代理人张建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市志泫翰实业有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.两被告共同向原告支付房屋占有使用费、水电费合计人民币806783.1元及利息（以806783.1元为基数，从起诉之日起按照年利率6%计算至付清之日止）；2.两被告从2019年8月1日起按照每月18256元的标准向原告支付房屋占有使用费和水电费至搬离之日止；3.两被告立即搬离深圳市宝安区石岩街道上屋园岭路志泫瀚工业园H栋四层的厂房；4.两被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为两被告共同向原告支付2013年1月至2019年10月份欠付房屋占有使用费（租金）、水电费合计人民币861551.1元及利息（以861551.1元为计算基数，从起诉之日起按照年利率6%计算至两被告付清之日止）；明确第二项诉讼请求为两被告从2019年11月1日起按照每月18256元的标准向原告支付房屋占有使用费和水电费直至搬离之日止。具体事实与理由：2011年8月12日，被告吴钖涛与原告签订《房屋租赁协议》，约定原告将深圳市宝安区石岩街道上屋园岭路志泫瀚工业园H栋一至五层出租给被告使用，总面积为5288平方米，每平米15元；租赁期限为2011年9月1日至2014年8月30日；合同到期后，两被告继续使用原告的房屋，但至2016年7月份开始被告吴钖涛仅继续承租深圳市宝安区石岩街道上屋园岭路志泫瀚工业园H栋第四层房屋，每月租金为18256元。截至2019年7月31日共计拖欠房屋占有使用费、水电费806783.1元，给原告造成巨大损失，请求判如所请。两被告共同辩称，一、原告应向被告赔偿故意阻碍被告出入涉案工业区以及锁定涉案厂房电梯导致的拖车人工费用共计29900元。二、涉案合同为无效合同，原告并不是涉案租赁物的权利人，原告也没有提供涉案租赁物的相关权属证明，原告主张相应的占有使用费没有法律依据。三、原告提交的询证函是被告在进入园区装载货物及使用涉案厂房电梯受原告阻碍的情况下被迫签字，不是被告的真实意思表示，被告的签字并不是对询证函上的金额予以认可，而是要求原告提供实际租赁面积以核算租金金额。被告于2020年4月9日再次进入涉案厂房，电梯仍然是由原告锁住，被告曾报警处理。四、双方约定的租赁面积是5层共计5288平方米，但实际面积不足5288平方米，原告没有提供证据证明涉案租赁物的面积，按照该面积计算租金没有法律依据。五、根据原告的缴费通知可知租金是30667元，并非询证函上的36257元，实际租金的金额应在原告提供涉案厂房租赁面积后进行核算，被告申请法庭依法核实涉案租赁厂房的实际面积。六、被告在2019年9月向原告支付两笔4万元，签订合同时向原告支付押金82010元，上述162010元应在本案中予以扣除。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2008年8月1日，原告作为出租方（甲方）与被告吴钖涛及其公司作为承租方（乙方），双方签订《志泫翰圆岭工业园租赁合同》，约定甲方将自建房产租赁给乙方使用。合同第一条约定租赁物业为位于深圳市宝安区整层（栋），面积约5288平方米房屋，用途为工业生产使用。合同第二条约定租金合计为每月70330.4元，按照房屋面积约5288平方米，每平方米月租金人民币13.3元计算；电梯保养费每月、每层人民币500元（电梯用电量由二至五层平均分摊）；代收卫生费每月每户人民币300元；用电保证金人民币7500元、用水保证金人民币5288元；水费为4.37元／立方米（含排污及垃圾处理费），每用2立方米水加收1度电费（供水二次加压费用），电费0.99元／度，按总用电量加百分之五增收线路损耗费用，并注明若供电、供水部门对电费、水费价格作出调整则甲方有权作出相应调整；签订合同时乙方交付二个月租金140660.8元作为租赁保证金；乙方每月应向甲方支付租金、电梯使用费和卫生费合计人民币72630.4元，每月5日前缴清。合同第四条约定租赁期限为3年，自2008年9月1日至2011年8月30日。合同第五条约定甲方负责工业园必要的公共服务；厂房配备的电梯属载货电梯，严禁闲人乘坐。合同签订后，双方均依约履行。2011年8月12日，原告作为出租方（甲方）与被告吴钖涛作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁协议》。合同第一条约定甲方将位于深圳市宝安区房屋，含公共分摊面积共5288平方米出租给乙方使用。合同第二条约定租赁期限自2011年9月1日至2014年8月30日。合同第四条约定乙方每月应付费用如下：（1）租金79320元（5288㎡×15元／㎡），按承租房屋面积每平方米人民币15元计算；（2）管理费7932元（5288㎡×1.5元／㎡），甲方委托深圳市翰炜物业管理有限公司管理，管理费由甲方代收，乙方每月应按承租房屋面积每平方米人民币1.5元支付给甲方作为配套设施、水、电、消防设备维护保养费；（3）电梯保养费，电梯维护保养费由每栋二至五层用户每层每月承担500元（电梯使用产生电费由乙方负担）；（4）卫生费，每户每月人民币300元；（5）水、电费用，按乙方用量计算，水费5元／立方米（含征收的生活用水排污、垃圾费），用水1吨加收0.5度电（用于二次加压），电费1.08元／度，总用电量加收5%损耗，公共配套设施用水、用电由各使用单位分摊（若水、电费上涨，甲方有权作出相应的调整）；（6）乙方每月应向甲方支付租金、服务费、电梯保养费、卫生费合计人民币90752元（未计税金）；（7）甲乙双方协商同意，于每月5日前缴纳当月租金、服务费、电梯保养费、卫生费和上月水、电费，逾期未交按日交总额千分之五滞纳金。合同第五条约定乙方于签订协议时一次性交付二个月费用共计181504元作为租赁保证金；乙方预交7500元作为用电保证金；乙方应预交5288元（5288㎡×1元／㎡）作为用水保证金，按照租用面积每平方米人民币1元计算。2012年12月27日，原告确认实际收到被告吴钖涛交来厂房H栋四-五楼厂房保证金72395元、用水保证金2115元、用电保证金7500元，合计82010元，并向被告出具收款收据。庭审中，原告确认上述保证金82010元尚未返还。2014年8月30日后，被告继续占有使用租赁房屋，但双方并未签订续租合同，亦未就各项费用另行约定。被告吴钖涛确认，自2013年1月至2016年6月，每月按照被告发送的缴费通知交纳当月厂房租金30667元、电梯费1000元、管理费4230元、卫生费360元等（共计36257元）和上月水、电费。原、被告均确认，自2016年7月起，被告仅占有使用位于深圳市宝安区房屋，但双方并未签订书面租赁合同。两被告确认租赁涉案房屋用于货物存储，尚留存于涉案房屋第四层的货物属于被告吴钖涛。2019年9月7日，被告益寿实业在原告制作的《询证函》和《2013年01月-2019年7月对账单》上加盖财务章；被告吴钖涛在《询证函》上签名，在《2013年01月-2019年7月对账单》经办人处签名。上述两份材料均未载有数额不符及需加说明的事项。《2013年01月-2019年7月对账单》载明：1.关于租金。2013年1月至2016年6月共计42个月，每月租金金额为36257元；2016年7月至2019年7月共计37个月，每月租金金额为18256元。2013年1月至2019年7月合计租金总额为2198266元。2.关于水电费。2013年1月至2019年7月合计水电费总额为137669元。其中2013年1月至2016年7月期间，每月水电费总额为1600元到6812元不等；2016年8月至2019年7月期间，每月水电费总额除2017年7月、2017年10月、2018年1月、2018年3月、2019年4月外，均不超过100元。3.关于已付款金额。2013年1月至2019年7月合计付款总额为1568660元。截至2019年7月应收金额为767275元（2198266元+137669元-1568660元）。原告确认，被告吴钖涛于2019年9月19日、2019年9月30日分别向原告转账支付40000元，共计80000元。庭审后，原告确认两被告已于2020年8月8日提出搬离涉案租赁房屋，主张涉案房屋占用使用费计算至2020年8月8日止。另查，1.原告陈述，截至庭审时，涉案房屋尚未取得产权证明，已进行历史遗留违法建筑申报备案，尚未经违法处理，备案编号为506-0404-15109-B；两被告陈述不清楚涉案房屋权属及性质。2.依据工商登记信息，益寿实业成立于2003年7月10日，注册资本3000万元港元，企业类型为有限责任公司（台港澳法人独资），法定代表人暨股东吴钖涛（持股比例100%）。再查，1.被告益寿实业主张，2019年10月19日，因原告妨碍进出并关停货梯造成货车及搬运人工费用损失14400元，并提交其方工作人员与案外人的微信聊天及转账记录用以证明；货梯加装电子密码锁，每层楼有单独的门紧锁，密码由原告掌控。原告主张，不存在被告陈述的妨碍进出并关停货梯的情况，大部分货物已装车即可说明；代理人察看现场发现货梯不需要开锁。2.被告益寿实业主张，曾于2019年10月20日向原告出具《联系函》，载明：被告承租你司厂房，须提供合法有公信力的相关资料，因原告不提供图纸导致无法准确确认承租面积和金额、不开具已付租金的收据或发票，益寿实业拒绝再次签署合同和安排退还承租厂房。认为原告存在无理要求确认金额，迫使益寿实业加盖公章，及于2019年10月18日扣车、关闭运货电梯的行为。要求原告尽快提供房产证或设计单位签署的设计面积等相关资料，尽快结算；承担2019年10月19日关停电梯造成三辆平板车无法装货和人员等花销的费用；承担已装在车上货物保管和长时间裸放室外变质造成的损失；承担无法交还场地，无法完成清理承租场地，后续厂租和责任；承担益寿实业存放在租赁房屋中药材100吨，价值人民币300多万元货物的相关责任等。益寿实业提交物流信息用于证明上述《联系函》已于2019年10月21日送达原告，但该物流信息无法显示收、发主体及运送内容，原告否认曾收到上述《联系函》。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中原、被告双方均未提交出租的房屋产权资料，亦无任何证据显示出租的房屋已取得建设工程规划许可证等报批报建手续或已经行政机关违法处理，故，涉案《房屋租赁协议》无效。依据本院认定的事实，上述房屋租赁协议系延续《志泫翰圆岭工业园租赁合同》签订，该《志泫翰圆岭工业园租赁合同》承租人为“吴钖涛及其公司”。《房屋租赁协议》载明的承租人为吴钖涛，但在履行过程中，约定的租期届满后，吴钖涛和益寿实业均在《询证函》和《2013年01月-2019年7月对账单》签章，且两被告提交的《联系函》亦显示益寿实业以自己的名义致函称“被告承租你司厂房……”，因此，原告主张《房屋租赁协议》的承租人为吴钖涛及其公司益寿实业，本院予以确认。关于返还房屋及押金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，吴钖涛和益寿实业应当返还涉案房屋；原告应当返还已收取的租赁保证金、用水保证金、用电保证金共计82010元。因原告确认两被告已于2020年8月8日搬离涉案房屋，本院不再就原告诉请两被告立即搬离涉案物业进行处理。关于占有使用费、水电费等费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”2013年1月至2016年6月期间，两被告占有使用位于深圳市宝安区房屋，2016年7月至2020年8月8日期间，两被告占有使用位于深圳市宝安区房屋，原告主张参照《房屋租赁协议》租金标准支付占有使用费不违反法律规定。双方当事人在履行过程中从未单独支付水电费、电梯费、管理费、卫生费等费用，均与租金共同缴纳，双方对账中亦与占有使用费共同确认欠付金额，本院亦一并处理。两被告确认《2013年01月-2019年7月对账单》载明的已支付费用总额及收费标准，但主张应当按照房产证或设计单位签署的设计面积计算，并提交《房屋面积测量申请书》要求测量租赁房屋的面积。本院认为，《志泫翰圆岭工业园租赁合同》载明涉案房屋为“自建房产”、“面积约5288平方米”，《房屋租赁协议》载明“第一至五层房屋，含公共分摊面积共5288平方米”，说明两被告2008年即知晓涉案租赁房屋性质及面积为约数且包含公共分摊面积，两被告在2008年8月至2019年10月长达11年有余时间里，均按照该约定面积或以该约定面积为基数计算第四层、第五层面积，并实际缴纳租金及水电费、电梯费、管理费、卫生费等费用而未提出异议，且本案中亦无证据显示双方当事人的约定显失公平，故两被告申请测量涉案租赁房屋面积，本院不予准许，两被告应按照《2013年01月-2019年7月对账单》确认的欠付金额向原告支付占有使用费、电梯费、管理费、卫生费等各项费用。关于两被告主张对账单载明租金数额与原告每月当期送达的《缴费通知》不一致的情况，两被告提交的《缴费通知》载有当月应交项目为“厂房租金、管理费、电梯费、卫生费”，上月应交项目为“厂房（电费）、宿舍（电费）、厂房（水费）、宿舍（水费）”，其中当月应交项目合计金额与《房屋租赁协议》约定一致；对账单项目仅有“租金金额”、“水电金额”两项，其中水电金额与《缴费通知》上月应交项目金额一致，“租金金额”与《缴费通知》当月应交项目合计金额一致，原告主张的占有使用费实际包含“厂房租金、管理费、电梯费、卫生费”四项内容。原告对《缴费通知》和对账单金额的差异作出的解释符合常理，且能与证据相互印证，故两被告该项抗辩主张，本院不予采纳。被告吴钖涛于2019年9月支付给原告的80000元应当扣减。原告并未提交证据2019年8月至2020年8月8日产生水电费，故原告主张两被告支付上述期间水电费，本院不予支持。综上，两被告应向原告支付2013年1月2019年7月期间欠付占有使用费、管理费、电梯费、卫生费、水电费共计687275元（767275元-80000元）；支付2019年8月至2020年8月8日期间占有使用费、管理费、电梯费、卫生费共计223818.56元（18256元／月×12.26月），以上共计911093.56元。关于逾期利息。双方当事人在合同中约定按月支付租金及各项费用，鉴于原告未按时获取占有使用费及各项费用的损失为上述费用的法定孳息，原告主张2013年1月至2019年10月期间欠付金额逾期利息自起诉之日（2019年11月8日）起计算本院予以支持。故两被告应当向原告支付逾期利息，利息以742043元（687275元+18256元/月×3月）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月8日起计至清偿之日止。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。关于吴钖涛和益寿实业的损失。两被告主张原告妨碍其出入、关停电梯造成其损失，应举证证明原告实施了上述行为并造成实际损失。两被告提交其工作人员与聘请的运输人员2019年10月19日、20日微信聊天记录和微信转账截图、案外人杨佳婉2019年4月9日《报警回执》、2020年8月8日拍摄的照片、录像和微信转账记录等用以证明。其中，2019年10月19日微信聊天记录未显示关于原告妨碍出入、关停电梯的内容；运输人员2019年10月20日询问“老板娘电梯今天什么时候修好”，被告方工作人员未予回复；2019年10月19日被告方工作人员有向多名运输人员转账，但均未备注转账原因，因此即使上述微信聊天记录是真实的，亦无法证明两被告的主张。《报警回执》仅能证明存在报警的行为，无法说明报警内容和处理结果，亦无其他证据可以辅助证明，即使两被告陈述案外人杨佳婉与被告吴钖涛为夫妻关系是真实的，亦无法说明与本案有关联。原告确认两被告于2020年8月8日提出搬离涉案租赁物业，也同意占有使用费等费用计算至该日止。因此，两被告提交的证据不足以证明其主张的事实，应承担举证不能的法律后果，其要求原告承担运输损失的抗辩主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告深圳市志泫翰实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告吴钖涛、益寿实业（深圳）有限公司返还保证金人民币82010元；二、被告吴钖涛、益寿实业（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市志泫翰实业有限公司支付房屋占有使用费、管理费、电梯费、卫生费、水电费人民币911093.56元及利息（利息以742043元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月8日起计至清偿之日止）；三、驳回原告深圳市志泫翰实业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6208元、保全费4554元，由两被告负担。原告已预交，两被告应在本判决生效之日起七日内将本案受理费、保全费元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二〇年十一月二十日书记员 涂莹洁（兼）书记员 林    倩附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。