广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3881号上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地:广东省湛江市麻章区*****，统一社会信用代码：914************570。法定代表人：阮方义，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：梁家栋，男，1993年12月15日出生，公民身份号码：440************532，汉族，住广东省化州市***********。委托诉讼代理人：刘土炎，男，1969年11月22日出生，公民身份号码：440************513，汉族，住广东省湛江坡头区坡头镇姓刘村**。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称“广弘物业公司”）及上诉人梁家栋商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人广弘物业公司的委托诉讼代理人陈柳伊，上诉人梁家栋的委托诉讼代理人刘土炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判。2、依法分摊一审、二审受理费。事实和理由：一、一审法院判决中违约金的计算偏高，应依法予以调整。1、根据有关法律和司法解释的规定，违约金的惩罚性额度，以不超出实际损失的30%为限，故本案对于违约金的支持额度，应以实际损失的130%为限。2、关于梁家栋的损失问题。本案是商品房预售合同纠纷，就本案纠纷而言，可能给梁家栋造成损失的，只有在房屋交易和房屋使用这两个环节。但就房屋交易环节而言，虽然涉案房屋因手续上的原因未取得竣工验收备案，但其质量、安全等与房屋内在价值相关的指标均实质上验收合格，涉案商品房的市场价格已经比交易时的价格上涨了近一倍，故梁家栋在房屋交易环节是没有损失的。广弘物业公司迟延交付房屋，只是造成梁家栋无法及时使用房屋。对该项损失，应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定。根据广弘物业公司在一审时提供的证据，相同路段同类房屋每月的租金不超过500元，应以此作为梁家栋实际损失的参考值。本案一审时，广弘物业公司综合各方面因素考虑，自愿提出违约金额度应以每月不超出1000元为宜，该意见具有相应的事实和法律依据，依法、依理应予采纳。二、在计算违约天数时，尚应剔除合同约定的免责情形。根据气象部门提供的资料，本项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，故应根据《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第2.7条的约定，在计算违约天数时予以剔除。综上，为维护广弘物业公司的合法权益，请二审法院依法改判。梁家栋上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判广弘物业公司向梁家栋支付逾期交房违约金115508.61元。二、判令广弘物业公司承担一审、二审受理费。事实和理由：一、梁家栋于2019年2月16日在《房屋查验表》上签字确认，确认的内容是：1、已经对涉案房屋进行查验；2、交接后的室内设备、设施的质量及安全由梁家栋负责，但这并不表示梁家栋确认接受广弘物业公司交付涉案房屋。梁家栋虽然接收了广弘物业公司交付的大门钥匙，但是，房屋钥匙的交付时间，并不属于商品房买卖合同的法定交付时间。商品房交付条件既应符合合同约定的标准，又必须符合法律、行政法规的强制性规定。广弘物业公司与梁家栋在进行房屋验收交接之时，应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件，并按照约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，绝非简单到仅仅查验并交钥匙而已。交钥匙作为房屋的转移占有方式，是一种事实上的交付，但不能当然地认为广弘物业公司已完全履行了交付房屋的义务，更不表示梁家栋接收钥匙即为认可广弘物业公司已完全履行了交付房屋的义务。商品房是一种特殊的商品，商品房的竣工验收和交付涉及的不仅是个案之当事人，更涉及公众的安全问题。如果交付的商品房有重大质量问题，却仅以已经查验和交钥匙就视为房屋交付义务的完成履行，显然与房屋所承载的分量不相符。因此，涉案房屋的交付时间，依法应当为具备《商品房买卖合同》第九条约定的《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》并向梁家栋交付《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》的时间，而不应是一审法院认定的梁家栋在《房屋查验表》上签字并接收大门钥匙的2019年2月16日。二、广弘物业公司也认为其于2019年2月16日向梁家栋交付大门钥匙并让梁家栋在《房屋查验表》上签字，不构成合同约定的交付房屋，理由如下：1、广弘物业公司于2019年1月5日向全体业主发的《关于广弘商业广场住宅竣工验收时间的承诺函》上表示“争取在2019年5月1日前通过竣工验收取得《竣工验收备案表》，并最终交房给各位业主”，显然，广弘物业公司也清楚，其向梁家栋交付钥匙时，未取得竣工验收备案表，不具备交付房屋给梁家栋的条件，也不是与含梁家栋在内的住房协商变更交付条件为查验后交接大门钥匙；2、广弘物业公司于2020年3月18日向梁家栋寄送的《商品房交房通知书》上明确载明，梁家栋购买的涉案房屋，已取得《竣工验收备案表》（2020年3月3日取得)及《房屋测绘报告》，符合合同约定的交付条件，定于2020年3月16日正式交付使用。并建议梁家栋选择2020年3月20日前来办理交付手续。由此可见，广弘物业公司也认为，2020年3月20日前，其也未将涉案房屋交付梁家栋。一审法院对此事实却视而不见，断然认定广弘物业公司已经于2019年2月16日向梁家栋交付房屋，显然是罔顾事实。三、梁家栋于2019年2月16日收取涉案房屋的大门钥匙，至今尚未装修入住，没有因此获得收益，不构成损害与收益相抵的情况，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条的规定。一审法院不予计付梁家栋于2019年2月16日收取钥匙至2020年4月17日期间的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，依法应予改判。综上，请二审改判支持梁家栋的上诉请求。梁家栋向一审法院起诉请求：1、判令广弘物业公司向梁家栋支付逾期交房违约金115508.61元（以购房款586934元为基数，按每日万分之三计算，自2018年7月1日起计算至2020年4月17日）；2、本案诉讼费由广弘物业公司承担。一审法院认定事实：2017年2月28日，梁家栋与广弘物业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017004170），约定梁家栋购买广弘物业公司位于湛江市麻章区**************，总房款为586934元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”同时，合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，即出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房，交付商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条对广弘物业公司逾期交房的违约责任进行了约定：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，梁家栋依约支付了全部房款给广弘物业公司，梁家栋提交了购房发票等予以佐证，广弘物业公司对此没有异议，故一审法院予以确认。对于涉案房屋的竣工验收情况，广弘物业公司在庭审中确认其2020年3月3日取得建设工程竣工验收备案证明文件。对于涉案房屋的交付情况，广弘物业公司向一审法院提交了《单位工程竣工验收备案表》、《关于完善商品房接收手续的通知书及邮单》、《房屋查验表》、《不动产测量报告》、《委托书》，欲证明其于2019年2月16日将房屋交付给梁家栋；梁家栋认为2019年2月16日来验房、交接钥匙，不属于收房。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案的焦点为：一、广弘物业公司逾期交房是否构成违约；二、梁家栋的请求是否合法合理，应否支持。一、关于广弘物业公司逾期交房是否构成违约的问题。梁家栋与广弘物业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应严格按照合同约定履行各自的义务，梁家栋按照合同约定已履行支付房款义务。按照双方签订合同的第九条、第十一条之约定，广弘物业公司应于2018年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明以及房屋测绘报告的房屋交付梁家栋，广弘物业公司未能按期将符合条件的房屋交付梁家栋，已构成违约，应承担相应的违约责任。广弘物业公司主张逾期交房的原因在施工方，逾期交房的责任不在广弘物业公司。但该情形不属不可抗力的免责情形，广弘物业公司提出的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。二、关于梁家栋请求是否合法合理，应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，梁家栋可就广弘物业公司的违约行为请求广弘物业公司继续履行、承担违约责任。梁家栋请求广弘物业公司按照合同约定支付已付房款万分之三的违约金，该标准属合同范围，一审法院予以支持。合同约定在合同继续履行的情况下，出卖人以全部房价款为基数按每日万分之三计付违约金给买受人。该约定标准没有超过民间借贷年利率24%，不存在显失公平的情形。另，广弘物业公司认为房价上涨，梁家栋不存在实际损失，主张按同地段房屋租金计算违约金。双方对违约金的计算标准有明确约定，依法应按合同约定计算。梁家栋因房价上涨带来利益，属于商业风险利益，不能作为广弘物业公司减轻违约责任的理由。因此，广弘物业公司的以上抗辩理由不成立，不予采纳。合同约定广弘物业公司应于2018年6月30日前交房，但至2019年2月16日，广弘物业公司才与梁家栋办理房屋交付手续。梁家栋对收房的时间有异议，但依照合同第十一条约定，广弘物业公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，梁家栋有权拒绝接收；但梁家栋于2019年2月16日办理了该房屋查验交接手续，依照合同约定应视为梁家栋于2019年2月16日已同意收房。故逾期交房违约金应从2018年7月1日起计至2019年2月15日止，共为230天。因此，广弘物业公司应支付给梁家栋的逾期交房违约金为40498.45元（586934元×230天×万分之三）。对于梁家栋主张2019年2月16日之后的逾期交房违约金没有事实依据，一审法院予以驳回。综上，梁家栋合理的请求，一审法院予以支持；梁家栋不合理的请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江麻章广弘物业有限公司于判决发生法律效力后十日内支付违约金40498.45元给梁家栋。二、驳回梁家栋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1305.09元，由梁家栋负担847.51元，湛江麻章广弘物业有限公司负担457.58元。梁家栋超缴受理费457.58元，由湛江麻章广弘物业有限公司在上述履行期限内迳付梁家栋，一审法院不作退付。本案二审期间，广弘物业公司向本院提交了二份证据，证据1、《关于公布的通知》，拟证明涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月；证据2、《影响湛江地区的历史台风资料统计》，拟证明涉案工程项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天。梁家栋对广弘物业公司提交的上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，对该证据的关联性有异议，该证据与本案无关，并且该证据不符合二审新证据的规定；对证据2的真实性、合法性无异议，对该证据的关联性有异议。广弘物业公司所提的台风并未造成严重性的影响，广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，签订合同约定交房时间时应将可能现出的台风因素考虑进去，因为湛江是多发台风地区。本院经审查认为：证据1与本案无关联性，故本院不予采纳；证据2不足以证明广弘物业公司所主张的事实，故本院不予采纳。本案二审期间，梁家栋向本院提交了以下证据：《涉案房屋的水费清单》《电表读数图片》《房屋现仍为毛坯状态的现状图片》，证明梁家栋收取涉案房屋大门钥匙后，并未入住，没有获得居住收益，不应抵减逾期违约金，广弘物业公司应支付收取钥匙后到具备验收备案表期间的违约金。广弘物业公司对上述证据的质证意见是：对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，以上三张照片没有拍摄时间及说明，该三项证据与本案无关，是否入住并不代表没有收房。本院经审查认为：梁家栋提交的上述证据不足以证明其主张，故本院不予采纳。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。根据一审已质证证据，另查明：广弘物业公司于2020年3月25日向梁家栋邮寄《商品房交房通知书》，主要内容如下：“你所购买的广弘商业广场3号楼903房，已取得《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》，符合合同约定的交付条件。定于2020年3月16日正式交付使用。鉴于目前防疫工作的要求，为了避免集中办理手续会增加业主的防疫压力，并为方便你顺利办理交付手续，减少你等待的时间，我们温馨建议你选择2020年3月20日9时至17时前来办理交付手续，前来办理时请你务必备齐相关资料。湛江麻章广弘物业有限公司2020年3月11日”。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据广弘物业公司的上诉理由和梁家栋的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于交房时间应如何认定的问题。本案中，梁家栋在《房屋查验表》签名并领取房屋钥匙时（2019年2月16日），《商品房买卖合同》约定的交房条件尚未具备。梁家栋有权根据涉案《商品房买卖合同》第九条和第十一条的约定，在广弘物业公司交付商品房时，要求其出示满足合同第九条约定的证明文件。在广弘物业公司不出示相关证明文件或者出示的证明文件不符合合同约定条件时，梁家栋有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由广弘物业公司承担。但梁家栋在查验涉案房屋时，对房屋各项情况未提出异议，也未要求广弘物业公司出示相关证明文件，且同意领取了房屋钥匙，事实上已控制了涉案房屋，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，应认为涉案房屋在2019年2月16日已经交付给梁家栋。至于广弘物业公司在取得竣工备案手续后于2020年3月25日向梁家栋邮寄《商品房交房通知书》，通知其办理交付手续，并不影响涉案房屋此前已经实际交付给梁家栋占有使用的事实。一审法院认定交房时间是2019年2月16日并无不当，本院予以确认。二、关于逾期交房期间应如何确定的问题。合同约定广弘物业公司应于2018年6月30日前交房，但广弘物业公司直至2019年2月16日才将房屋交付给梁家栋占有使用。故逾期交房期间应从2018年7月1日起计至2019年2月16日止，共为230天。梁家栋主张2019年2月16日之后至2020年4月17日期间的逾期交房违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持并无不当。三、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。一审法院根据合同的约定按日万分之三计算逾期交房违约金，从而判决广弘物业公司需向梁家栋支付逾期交房违约金40498.45元，相较于梁家栋已交购房款586934元，并未显得过高。此外，广弘物业公司亦未能提供证据证明梁家栋主张的违约金超过了实际损失的30%，其主张参照相同路段同类房屋的市场租赁价格计算违约金也与合同约定不符。故广弘物业公司关于一审判决对违约金的计算偏高、应予以调整的上诉理由不能成立，本院不予采纳。四、关于合同履行过程中广弘物业公司是否存在免责情形的问题。广弘物业公司主张案涉房屋所在项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，存在合同约定的免责情形，在计算违约天数时应予以剔除。但湛江属于台风多发地区，广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，在与业主签订商品房预售合同时对于交房时间的约定理应已考虑到天气影响的因素，且其提供的证据也只是证明湛江地区在此期间发生过台风，但无法证明涉案建设项目受到台风的直接影响。广弘物业公司上诉主张在计算违约天数时应剔除台风影响期30天，依据不足，本院不予支持。综上所述，广弘物业公司及梁家栋的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2487.71元，由上诉人湛江麻章广弘物业有限公司负担812.46元，由梁家栋负担1675.25元。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年十一月二十三日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。