山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终5996号上诉人（原审被告）：王志，男，1988年12月1日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：孙鲁平，山东佳仕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何珍，女，1976年12月6日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：秦召芬，山东盈广律师事务所律师。上诉人王志因与被上诉人何珍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初3970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回何珍对王志的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由何珍承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。王志与何珍双方于2019年4月19日签订的《房屋租赁协议》，租期1年，从2019年4月1日至2020年3月31日，租金为19万元。王志现已实际支付了17万元。2019年6月初，何珍房屋另一承租户引发火灾，引燃造成王志租赁房屋及设施损坏，共计造成71497元的损失，其中房屋维修工料费为13860元，还造成何珍其他财产损失57937元，根据房屋租赁的惯例，房屋的维护、维修、大修归房主，小修归房客，何珍应当承担王志已支付的房屋维修费用，人工费13860元。2020年1月24日疫情暴发后，王志被迫停业，直至合同期届满。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见二》，何珍应当减免剩余房屋的租金。事实上合同期届满时，双方也就终止合同进行过协商，何珍同意放弃剩余租金，王志也不再向其主张维修房屋的费用。但何珍出尔反尔，在时过境迁后再行起诉不应得到支持。何珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据涉案房屋租赁合同约定，余款4万元于2019年6月30日付清，当时新冠疫情尚未发生，故不是减免租金的理由，租赁协议第六条约定，王志经营期间无论发生任何安全事故，与何珍无关，王志自己承担所有的责任和后果，故火灾的发生也不是减免租金的理由，王志所述的双方已经协商不再支付2万元租金的事实不存在。何珍向一审法院起诉请求：1.判令王志支付何珍房屋租金人民币2万元；2.本案诉讼费用由王志承担。一审法院认定事实：2019年4月19日，何珍作为甲方（出租方），王志作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于邻的一处院落（原润丰烧烤）及院内房屋设施出租给乙方使用。租期为12个月，从2019年4月1日至2020年3月31日止，租金共计19万元。其中，第二条还约定：“签订合同后租金一次性预付15万元，余款4万元6月30日付清。”另外，第六条约定：“乙方经营期间无论发生任何安全事故与甲方无关，乙方自己承担所有责任和后果…”何珍、王志分别在落款处甲方、乙方项下签字捺印。合同签订后，同日，何珍向王志出具“收条”一份，注明收到王志房租拾伍万元整。现合同期届满，王志已经撤出租赁房屋并交付何珍。但剩余2万元租金一直拖延未付，故何珍诉至法院。另查明，2019年6月2日左右，与案涉房屋相连的出租屋引起火灾后，火蔓延至王志的烧烤城，导致店铺受损。消防队没有找到起火点，只能确定是相邻的房屋蔓延到王志的房屋，当时并未查明原因，所以当时王志要求出具火灾事故的情况说明，消防机关没能出具。火灾发生后，何珍让王志说明发生火灾的原因，并去看过，火灾烧坏了院内的桌子，桌子与其他物品是分散的，房屋并未起火。一审法院认为，何珍、王志之间主要形成如下争议焦点：一是王志尚未支付的2万元租金是否应当被减免？二是由火灾给王志造成的财产损失是否应由何珍承担？针对争议焦点一，王志据以抗辩的《最高人民法院关于依法妥善审理涉疫情民事案件问题的指导意见》发布于今年新冠××疫情暴发后，针对涉新冠××疫情的民事案件。本案中，案涉合同签订于2019年4月19日，合同约定王志应于2019年6月30日前支付剩余4万元租金，据此，租金的最后支付期限为新冠××疫情发生前，王志未付的2万元租金应于2019年6月30日前付清，王志以疫情发生为减免租金的抗辩理由，不予采纳。王志提出的何珍不再要租金、王志不要损失的口头协议，未举证证明，不予采纳。针对争议焦点二，双方签订的《房屋租赁协议书》第六条约定明确，王志经营期间无论发生任何安全事故与何珍无关，王志自己承担所有责任和后果。案涉合同系当事人真实意思表示，合同已生效，合同条款系何珍、王志均同意的。而且从王志提供的火灾现场照片看，并不能证明火灾成因，不属于自然损耗而产生的维修需求。因此，王志有关房屋租赁大修归房主、小修归租客的断定，以及王志要求因火灾损失垫付的费用应由何珍承担的主张，无事实依据，不予支持。综上，何珍与王志签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，何珍已依约履行了向王志交付案涉房屋的主要义务，王志应及时履行交纳租金的义务。本案中王志未依约按时向何珍支付租金，其行为构成违约。何珍要求王志支付案涉房屋租金2万元的诉请，符合法律规定，予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王志以火灾造成其损失应由王志垫付、新冠××疫情、双方当事人协议减免租金为由进行抗辩，证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：王志于本判决生效之日起十日内支付何珍租金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由王志负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”《山东省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染××疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》第十条规定：“减免中小企业房租。对承租国有企业经营性房产的中小企业，可以减免或减半征收1-3个月的房租；对存在资金支付困难的中小企业，可以延期收取租金，具体收取期限由双方协商确定。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，参照国有资产类经营用房减免，具体由双方协商解决。”王志租用涉案房屋经营烧烤，必然会因为疫情原因造成收入减少。王志请求减免部分租金，本院予以支持。关于具体减免数额，涉案房屋年租金为19万元，根据公平原则，参照“可以减免或减半征收1-3个月的房租”，本院酌定因疫情影响减免租金1万元。王志并未证明因火灾造成实际损失具体数额和房屋维修实际数额，王志主张房屋维修费用应由何珍负担，本院不予支持。在前期已经支付租金17万元的情况下，王志应当向何珍支付租金1万元。综上所述，王志的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果存在不当，本院依法应予改正。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初3970号民事判决；二、王志于本判决生效之日起十日内支付何珍租金1万元；三、驳回何珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取150元，由何珍负担75元，由王志负担75元；二审案件受理费300元，由何珍负担150元，由王志负担150元。本判决为终审判决。审判长  张思平审判员  扈 琳审判员  史海洋二〇二〇年十一月二十三日法官助理曾宪峰书记员尹波