贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初6754号原告：中国建设银行股份有限公司盘州支行，住所地，贵州省盘州市亦资街道胜境大道（金叶园），统一社会信用代码91520222914700134U。代表人：罗成建。委托诉讼代理人：朱星，贵州八辨律师事务所律师，执业证号15202201810018025。委托诉讼代理人：陈芙蓉，贵州八辨律师事务所实习律师，实习证号23081905220344。被告：李家雄，男，1984年12月25日出生，汉族，住贵州省盘州市。被告：贵州坤尚房地产开发有限公司，住所地，贵州省盘州市翰林街道翠屏社区金泽芳庭小区**，统一社会信用代码9152022256920813X2。法定代表人：刘美胜，贵州坤尚房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘慧敏，云南德和政律师事务所律师，执业证号15301200711907149。委托诉讼代理人：林选维，云南德和政律师事务所律师，执业证号15301200310597802。原告中国建设银行股份有限公司盘州支行（以下简称建行盘州支行）与被告李家雄、被告贵州坤尚房地产开发有限公司（以下简称坤尚房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告建行盘州支行的委托诉讼代理人朱星、陈芙蓉，被告李家雄，被告坤尚房开的委托诉讼代理人刘慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行盘州支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告李家雄于2015年5月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判决被告李家雄立即偿还原告本金154435.06元、利息（含罚息）7203.97元（暂计算至2020年9月22日，之后的利息及罚息按合同约定计算至清偿之日止），本息合计161639.03元；3.判决被告坤尚房开对上述债务承担连带清偿责任；4.判决二被告向坤尚房开的保证金账户（户名：贵州坤尚房地产开发有限公司，账号52×××54，开户行：建设银行盘州支行）补缴保证金1220.92元；5.判决被告李家雄以抵押房产（坐落于盘州市的房屋）拍卖、变卖价款向原告优先清偿其所欠的上述债务；6.判决二被告支付原告因实现债权而需要支付的律师代理费9626.30元；7.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年2月16日，被告坤尚房开与原告建行盘州支行签订了《个人房屋销售贷款合作协议书》（以下《合作协议》）、《个人住房借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》），约定坤尚房开对每一购房人向建行盘州支行的借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及建行盘州支行为实现债权而发生的所有有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、处分抵押物费用等）。2015年5月21日，被告李家雄与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：520636136201220150372159，以下简称借款合同），借款合同约定：借款本金179000元，用于购买坤尚房开开发的坐落于盘州市的房屋；借款期限240个月，自2015年5月21日至2035年5月21日；执行浮动利率，为中国人民银行人民币贷款基准利率水平上上浮10%，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款采用等额本息法，按月还本付息，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，采取委托扣款方式还款；担保方式为抵押加保证，借款人作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保；坤尚房开提供阶段性连带保证责任担保；借款人发生“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”、“借款人未履行对中国建设银行负有的其他到期债务或贷款人发现借款人有其他拖欠债务的行为的”、“借款人为本合同约的其他义务”等情形之一均构成违约；保证人出现“保证人向第三方提供超出其自身负担能力”、“保证人丧失或可能丧失保证能力的其他情形”、“抵押财产或质押财产（质押权利）被查封、扣押、冻结、扣划、留置、拍卖、行政机关检查或者全所争议”、“担保物价值减少”等情形之一，借款人未提供符合贷款人要求的新的担保的，均视为借款人违约。借款人出现任一违约情形的，贷款人均可行使“宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“解除与借款人的借贷关系”、“向借款人收取违约金”、“行使担保权利”、“要求借款人对本合同项下所有债务提供符合贷款人要求的新的担保”、“以法律手段追偿借款本息及由此产生的费用”等救济措施的一项或几项。原告与被告李家雄于2015年6月8日对被告李家雄提供的上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，原告作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。之后，原告依据约定将借款资金179000元一次性划入被告李家雄账号，履行了贷款发放义务，但被告李家雄未按借款合同约定履行还款义务，如第55至58期没有按合同约定履行还款义务。截至2020年9月22日被告李家雄尚欠原告本金154435.06元、利息及罚息7203.97元（暂算至2020年9月22日，之后的利息及罚息按合同约定计算至清偿之日止），合计161639.03元。因被告李家雄未按合同履行还款义务导致原告扣划被告坤尚房开提供质押担保的保证金用于还款，截至2020年9月1日，原告已从保证金账户扣划1220.92元。原告为实现合同权益，特委托贵州八辩律师事务所进行诉讼催收，需向贵州八辩律师事务所支付律师代理费9626.30元。综上所述，被告李家雄拒不履行偿还借款本息义务，已构成严重违约，原告有权解除与被告李家雄的借款合同，要求其立即清偿借款本息及相关费用；同时，被告李家雄作为抵押人，依法应以其抵押房产拍卖、变卖价款优先清偿所担保的债务，坤尚房开作为保证金质押担保人应以保证金对上述债务承担担保责任，作为连带责任保证人，应对上述债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。李家雄辩称，对于原告主张被告李家雄逾期还款的违约行为无异议，同意解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，也同意偿还原告主张的借款本息，但被告李家雄现无偿还能力，且原告主张的律师代理费过高，不同意支付该笔费用。坤尚房开辩称，被告李家雄应当偿还的借款本息由人民法院依法确定。原告并未提供有效证据证实其主张的律师代理费的计算标准，且其主张的金额过高。原告要求补缴保证金没有法律依据。由于被告李家雄用其购买的房屋提供抵押担保，原告应先就该物的担保实现债权，坤尚房开仅应对该物的担保以外的债权承担保证责任。本院经审理认定事实如下：2013年2月16日，被告坤尚房开与原告建行盘州支行签订《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房借款最高额保证合同》，约定坤尚房开对每一购房人向建行盘州支行的借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及建行盘州支行为实现债权而发生的所有有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、处分抵押物费用等）。保证期间为建行盘州支行与借款人签订借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。在保证期间内，当债务人未按主合同约定履行债务时，无论建行盘州支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行盘州支行均有权直接要求坤尚房开在其保证范围内承担保证责任。2015年5月21日，被告李家雄与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告李家雄向原告借款179000元，用于购买坤尚房开开发的坐落于盘州市的房屋；借款期限240个月，自2015年5月21日至2035年5月21日；还款方式为按月等额本息还款；担保方式为抵押加保证，借款人作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保；借款人发生“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”构成违约；借款人出现任一违约情形的，贷款人均可行使“宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“解除与借款人的借贷关系”、“向借款人收取违约金”、“行使担保权利”、“要求借款人对本合同项下所有债务提供符合贷款人要求的新的担保”、“以法律手段追偿借款本息及由此产生的费用”等救济措施的一项或几项。上述合同签订后，原告与被告李家雄于2015年6月8日对被告李家雄用于抵押的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，原告依约定向被告李家雄发放了贷款179000元。此后，被告李家雄未按期履行还款义务。2019年2月、8月、10月均存在逾期还款的违约行为。2019年11月之后，被告李家雄至今也未偿还过借款本息。由于被告李家雄逾期还款，原告从坤尚房开的保证金账户扣划了1220.92元用于偿还被告李家雄逾期的贷款本息。截至2020年9月22日，被告李家雄逾期未还的借款本金为5392.29元、利息6820.95元、罚息383.02元，尚有借款本金154435.06元未偿还原告。原告委托贵州八辩律师事务所指派律师代为提起诉讼，截至庭审之日，贵州八辩律师事务所向原告开具了法律服务费的发票，但原告自认法律服务费尚未实际支出。上述事实有《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房借款最高额保证合同》、个人住房（商业用房）贷款申请审批表、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押权预告登记书、个人贷款还款计划表、个人贷款对账单、个人贷款还款凭证、《委托代理协议》、《个人不良贷款及信用卡不良贷款批量司法催收律师代理服务合作协议》、法律服务费用发票以及原被告的陈述在卷予以佐证。本院认为，原告与被告李家雄签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，原告已按合同约定履行发放贷款给被告李家雄的义务，而被告李家雄未按约定偿还借款本息，其行为已构成违约，应当按照约定承担违约责任。原告以被告李家雄违约为由主张解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告李家雄提前偿还尚欠的借款本金154435.06元以及截至2020年9月22日的利息、罚息7203.97元。对此，被告李家雄无异议，同意解除上述合同并同意偿还上述款项，故对于原告的该部分诉请，本院予以支持。2020年9月22日之后的利息，被告李家雄仍应按合同约定的利率标准计付，直至上述借款本金清偿之日止。本案的争议焦点是：1.原告要求二被告补缴保证金的诉请是否应予支持；2.原告对被告李家雄用于抵押的房屋是否享有优先受偿权；3.被告李家雄是否应当支付原告主张的律师代理费；4.被告坤尚房开对被告李家雄的债务应如何承担保证责任。关于原告要求二被告补缴保证金的诉请是否应予支持的问题。因被告李家雄逾期还款，原告虽然从被告坤尚房开的保证金账户中扣划了相应的款项用于偿还被告李家雄逾期的贷款本息，但原告并未提交有效证据证实在其从保证金账户扣划款项后，二被告需要向该账户中补缴相应的金额，且原告现已主张解除其与被告李家雄签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告诉请要求二被告补缴保证金并无相应的事实和法律依据，故对其该项诉请，不予支持。关于原告对被告李家雄用于抵押的房屋是否享有优先受偿权的问题。虽然被告李家雄以其所购的房产为其向原告的贷款提供抵押，但该房产仅办理了抵押权预告登记，至今被告李家雄尚未取得涉案房屋的所有权证，未办理正式抵押登记手续。预告登记权利人享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对房屋享有现实的抵押权，即原告对涉案房屋并不享有抵押权，其无权就该财产优先受偿。故对原告主张其对被告李家雄抵押的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，不予支持。关于被告李家雄是否应当支付原告主张的律师代理费的问题。根据原告与被告李家雄的约定，因被告李家雄违约，原告有权要求被告李家雄承担其以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。原告虽然提交了其与贵州八辩律师事务所签订的委托代理合同，双方对律师代理费的计算标准也进行了约定，原告也提交了法律服务费用的发票，该律师事务所也履行了委托代理义务，但原告在庭审中自认其主张的律师代理费现尚未实际支出。在此情况下，本院无法确定原告是否会实际支付该笔费用以及实际支付的金额，故对原告主张的律师代理费，不予支持。关于被告坤尚房开对被告李家雄的债务应如何承担保证责任的问题。根据原告与被告坤尚房开的约定，在被告李家雄购买的房屋办妥抵押权登记之前，被告坤尚房开自愿为被告李家雄的贷款提供连带责任保证担保。现被告李家雄购买的房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未办理正式抵押登记，被告坤尚房开应对被告李家雄的上述债务承担连带清偿责任。故对原告要求被告坤尚房开对被告李家雄的上述债务承担连带清偿责任的诉请，予以支持。其承担连带责任后，有权向被告李家雄追偿。由于被告李家雄用于抵押的房屋抵押权尚未设立，被告坤尚房开辩解原告应先就该物的担保实现债权，其仅应对该财产不足以清偿债务的部分承担连带责任的理由不能成立，不予支持。退一步而言，即便原告对被告李家雄抵押的房屋享有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，当被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，债务人不履行到期债务，债权人应当先按照约定实现债权，在没有约定或者约定不明的情况下，债权人才应当先就该物的担保实现债权。而被告坤尚房开与原告在双方签订的《个人住房借款最高额保证合同》中约定，在保证期间内，当债务人未按主合同约定履行债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。即原告与被告坤尚房开对担保债权的实现方式有约定，原告可以直接要求被告坤尚房开承担保证责任，被告坤尚房开的上述辩解理由显然亦不能成立，不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘州支行与被告李家雄于2015年5月21日所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告李家雄于本判决生效之日起十五内偿还原告中国建设银行股份有限公司盘州支行截止2020年9月22日的借款本金154435.06元、利息（含罚息）7203.97元，2020年9月22日之后的利息按合同约定的利率标准计付至上述借款本金完全清偿之日止；三、被告贵州坤尚房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带偿还责任。被告贵州坤尚房地产开发有限公司承担连带偿还责任后就已清偿的部分有权向被告李家雄追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1875元，由原告中国建设银行股份有限公司盘州支行负担118元，被告李家雄和被告贵州坤尚房地产开发有限公司共同负担1757元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 余 华二〇二〇年十一月十七日书记员 张忠能