河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3762号原告：高璐芳，女，1983年1月30日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：王连栓，河南豫新律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆铭，河南豫新律师事务所律师。被告：河南新郑农村商业银行股份有限公司，住所地新郑市中华北路**。法定代表人：马文明，董事长。委托诉讼代理人：千红娟，北京市京锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨新坡，北京市京锐律师事务所律师。第三人：付明亮，男，1969年2月11日出生，汉族，住河南省新郑市。原告高璐芳与被告河南新郑农村商业银行股份有限公司（以下简称新郑农商银行），第三人河南省枣都蜂产品有限公司、河南奇偶农业科技有限公司、付海亮、付智强、付明亮案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案后，案件审理过程中，高璐芳依法撤回对第三人河南省枣都蜂产品有限公司、河南奇偶农业科技有限公司、付海亮、付智强的起诉，本院予以照准。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高璐芳及其委托诉讼代理人王连栓，被告新郑农商银行的委托诉讼代理人千红娟到庭参加诉讼，第三人付明亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高璐芳向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告高璐芳与被告付明亮签订的《二手房购房合同》合同有效，并确认新郑市××东段南侧房产一处(产权证号00××**)归原告高璐芳所有;2.请求依法解除对原告实际所有、登记在被告付明亮名下位于新郑市××东段南侧房产(产权证号00××**)的查封，并停止对该房屋的评估拍卖；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年4月2日，原告高璐芳与被告付明亮签订《二手房购房合同》，合同约定原告购被告付明亮位于新郑市××东段南侧房产一处(产权证号00××**)，双方约定总购房款为21.5万元。合同签订当天，原告高璐芳一次性支付全部购房款，付明亮当场出具购房款全款收条，同时将该房屋的《房屋所有权证》交于高璐芳并实际交付房屋。依据协议约定，在原告签订协议并支付全部购房款后，该房屋的所有权即转移至原告处。当时因土地证为《集体土地使用证》的原因，房屋无法办理过户手续。但是在协议中，双方已确认“虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有所有权的权利人签订本合同后，均视为已书面同意将该房屋出售给乙方”。原告在购得该房产后，一直居住至今。现贵院作出的(2020)豫0184执恢68号执行裁定书及查封公告中，查封了原告实际所有、仅登记在被告付明亮名下的位于新郑市××东段南侧房产(产权证号:00××**)，并启动了评估拍卖程序。原告居住期间购置了家具并对房屋进行了必要的装修，并一直以原告的名字缴纳水费、电费、燃气费等。以上事实可以证明，新郑市××东段南侧房产自2013年4月2日起所有权已归属原告，贵院查封该房产并启动评估拍卖程序侵害了原告的合法权益。在原告向贵院提出执行异议后，贵院驳回了原告的执行异议申请。为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起执行异议之诉。被告新郑农商银行辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案并不符合上述二十八条的规定，高璐芳权利不能排除执行，理由如下:1、买房款215000元只有收据，如此大额的交易没有相应的支付凭证，不符合交易习惯，不能证明高璐芳已经全额支付了购房款，高璐芳应提供转账凭证予以印证。2、虽然高璐芳向法院提供了和付明亮签订的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力;未经登记，不发生法律效力”。高璐芳主张涉案房屋涉集体土地，虽然提供新华路街道办事处小高庄社区居民委员会出具的涉案房屋是集体使用土地的证明，但仅有证明没有提供相关集体土地使用证予以印证。并且，居民委员会不是不动产的物权的设立、变更、转让和消灭的登记主管机关，其无权证明涉案房产不能进行过户登记。如果涉案房屋属于集体土地，高璐芳在签订房屋买卖合同时就应当预见到该诉争房屋就存在法律上的登记障碍，不具备办理过户更名的条件，且高璐芳对这一事实应是明知的，故未办理过户登记系高璐芳自身原因造成的。高璐芳对涉案房屋未办理过户登记存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条第四款规定:非因买受人自身原因未办理过户登记。其不享有阻却执行的实体权利，其主张不得对涉案房屋予以执行以及确认涉案房屋归其所有的主张不能成立。综上，债务应当清偿，房屋登记具有公示效力，已登记的不动产，依照不动产登记确定权利人，位于新郑市××东段南侧房产(房权证号:新房权证字第**)的房屋登记在被执行人付明亮名下，新郑农商银行有权申请执行该房产，被执行人付明亮未履行生效法律文书确定的义务，法院将其上述房产查封，符合法律的规定。第三人付明亮未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定事实如下：新郑农商银行与河南省枣都蜂产品有限公司、河南奇偶农业科技有限公司、付明亮、付海亮、付智强金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月19日作出（2018）豫0184财保153号民事裁定，冻结被申请人河南省枣都蜂产品有限公司、付明亮、付海亮、付智强、侯建芳、河南奇偶农业科技有限公司银行存款5000000元或查封其相应价值的财产，并依据该裁定于2018年9月26日查封了被申请人付明亮所有的位于新郑市××××大道东侧（证号：00××**）房产及其位于新郑市××东段南侧（证号：：00××**房产。该案审理后本院于2018年11月21日作出（2018）豫0184民初6630号民事判决书，判令河南省枣都蜂产品有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告新郑农商银行借款500万元并支付利息，付明亮、付海亮、付智强、河南奇偶农业科技有限公司对河南省枣都蜂产品有限公司的上述债务承担连带保证责任……。判决生效后，新郑农商银行向本院申请执行，本院经审查后于2019年2月28日立案执行。执行过程中，本院于2020年4月26日作出（2020）豫0184执恢68号执行裁定，裁定评估、拍卖被执行人付明亮所有的位于新郑市××××大道东侧（证号：0：00××**产、位于新郑市××东段南侧（证号：00：00××**。执行过程中，高璐芳对本院查封、拍卖付明亮所有的位于新郑市××东段南侧（证号：00×：00××**服，提出书面异议，请求解除对付明亮名下位于新郑市××东段南侧房产（产权证号：××号）的查封，并停止对该房屋的评估拍卖。本院审查后于2020年6月23日作出（2020）豫0184执异67号执行裁定书，驳回了高璐芳的执行异议请求。高璐芳不服该裁定向本院提起执行异议之诉。另查明，1、高璐芳向本院提交其与付明亮于2013年4月2日签订的《二手房购房合同》一份，该合同约定付明亮将涉案房屋以21.5万元价格转让给高璐芳；同日，付明亮出具《收条》一份，内容载明：今收到高璐芳买房款贰拾壹万伍仟元整（215000.00）收款人：付明亮2013.4.2日。2、高璐芳提交的新郑市城镇用水管理所出具的2017年6月15日至2020年5月3日的用水信息查询表显示，用户名称为高璐芳，用户地址“富华街10排高松鹤楼南单元南户”；高璐芳提交的2016年3月14日的电费票据显示：用户编号70××××32，用户名为付明亮，地，地址为皇宫东南网河南省电力公司新郑市供电公司系统显示，用户编号70××××32，用电地址为皇宫东南，该用户于2016年5月24日申请过更名。高璐芳提交的2016年6月9日、2016年9月10日、2019年8月6日等日期的票据均显示用户编号为70××××32，用电地址为皇宫东南，用户名称为高璐芳。高璐芳提交的2016年3月24日燃气公司发放的《新郑市燃气用户使用权证》显示姓名高璐芳，地，地址新烟街10巷******2016年至今用户名称一直为高璐芳。3、新郑市新华路街道办事处小高庄社区居委会于2020年6月29日出具证明两份，内容分别载明：“证明我辖区居民高璐芳，身份证号码:，自2013年4月份购得我辖区位于新郑市××东段南侧房产一处，于2016年3月份开始在该房屋内居住，正常缴纳水费、电费、燃气费等费用，生活至今。该房屋在供电公司缴费编号为:70××32，地址显，地址显示为南;在燃气公司缴费编号为:20××8557，地址显，地址显示为新烟街10巷******;在供水公司缴费编号为:15××21，地，地址显址显示为福华街**高松鹤楼****述不。地。地址表述不一致司地址编排表述不统一所致，实为同**住房上情况属实。特此证明”、“兹证明我辖区居民高璐芳，身份证号码：，自2013年4月份购得我辖区位于新郑市××东段南侧房产一处，产权证号为00××96号，由于该房产所在土地为城关乡小高庄集体使用土地，集体土地建设用地使用证编号为：集建95字第9-××5号，依据法律规定，房产交易无法做房屋所有权证登记变更。以上情况属实。特此证明”。4、新郑市××东段南侧房屋（产权证号：新房房权证：新房权证字第**有人为付明亮，产别为私有房产，发证时间为2000年10月30日。以上事实有当事人的陈述、民事裁定书、民事判决书、执行裁定书、《二手房购房合同》、收条、电费票据、水费票据、燃气用户使用权证、燃气费票据、居委会证明、房屋所有权证等相关证据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，执行异议之诉，是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。其诉讼目的就是阻却执行，审理范围包括案外人是否有阻却执行的理由。本案中，高璐芳与付明亮于2013年4月2日签订的《二手房购房合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，该合同签订在本院查封之前，依据付明亮出具的收条能够认定高璐芳已经全部支付了购房款。高璐芳提交的电费、水费和燃气费票据及小高庄社区居委会证明之间能够相互印章，证实高璐芳已经实际入住了涉案房屋，高璐芳对造成房屋至今未办理过户手续亦不存在过错，其对涉案房屋有足以阻却执行的实体权利，因此，对高璐芳要求判令停止对付明亮名下位于新郑市××东段南侧房产（产权证号××号）执行与拍卖的诉讼请求，本院予以支持。高璐芳请求解除对案涉房屋的查封,但解除查封系人民法院在保全和执行程序中的程序性问题,高璐芳如对查封措施有异议,可以通过异议、复议等程序解决,不属于本案执行异议之诉的审理范围,本院对其该项请求不予支持。第三人付明亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下：一、停止对付明亮名下位于新郑市新华路东段南侧房产（产权证号××号）的执行。二、驳回原告高璐芳的其他诉讼请求。案件受理费4525元，由第三人付明亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  许伟红人民陪审员  赵文峰人民陪审员  白晓涛二〇二〇年十一月三十日书 记 员  杨 磊