广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初4536号原告：沈蓉彩，女，汉族，户籍地广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：郭晓雄，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欢，广东钦达律师事务所律师。被告：罗义杭，男，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区。被告：罗金亮，男，汉族，户籍地广东省大埔县。委托诉讼代理人：黄辉健，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市茂杭实业有限公司，住所地深圳市龙岗区***************。法定代表人：罗义杭。原告沈蓉彩与被告罗义杭、罗金亮、深圳市茂杭实业有限公司（以下简称“茂杭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告沈蓉彩的委托诉讼代理人郭晓雄、杨欢，被告罗金亮的委托诉讼代理人黄辉健到庭参加诉讼，被告罗义杭、茂杭公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈蓉彩向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告罗义杭、被告罗金亮签订的《合作建房协议书》无效；二、被告罗义杭返还原告给予的购房款人民币427561元及利息（利息按同期银行贷款利率标准，自判决书规定之日起计算）；三、被告罗金亮、被告茂杭公司对上述还款事项承担连带责任；四、上述三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年9月19日，原告与被告罗金亮签订《合作建房协议书》，合同约定被告罗金亮在广东省惠州市惠东县*********（以下称“亚婆角船澳村”）的一块农村居民宅基地兴建房屋。该兴建房屋楼名为《海景龙苑》。原告选定该兴建楼房第11层的M号房，并根据被告罗金亮的要求交纳了购房款人民币427561元。但实际上，被告罗金亮仅是被告罗义杭的代理人，因此实质与原告签订合同的是被告罗义杭。但被告罗义杭对该房产并不具有合法的权属。经原告查实，该房屋所在地块是两个案外人所属。该楼房是由两案外人提供地块，被告罗义杭提供资金兴建。但是，该建房所用地块属于农村宅基地，被告罗义杭既无房地产开发资质，又无法提供建房的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等合法证明，更无销售预售许可证。根据法律的相关规定，原告与被告罗义杭签订的《合作建房协议》由于违反了法律的强制性规定，应当被认定为无效，被告罗义杭应当退还原告交纳的购房款。此外，被告罗金亮作为被告罗义杭的代理人，明知该代理事项并不合法仍然实施代理行为，根据法律规定，其应对被告罗义杭的行为承担连带责任。在交付房款的过程中，原告根据被告罗义杭、被告罗金亮的要求转账至不同的个人账户，但向原告开具收据的却是被告罗义杭的个人独资公司，即被告茂杭公司。因此，原告有充分理由怀疑被告罗义杭与被告茂杭公司存在人格混同，对此被告茂杭公司也应当承担连带责任。综上，被告罗义杭应当返还原告的购房款及利息，并由被告罗金亮、被告茂杭公司承担连带责任。但经原告多次催促，被告罗义杭仍拒绝返还购房款，原告无奈只得诉至法院，恳请法院判如所请。被告罗金亮答辩称：一、答辩人无须返还原告诉讼请求二中的427561元建房款及占用期间的利息。2017年8月15日，被告罗义杭向答辩人出具授权委托书，授权答辩人全权处理惠州市惠东县**********块海景龙苑房屋买卖合同事宜，另外，被告罗义杭单独向答辩人出具授权委托书授权答辩人与沈蓉彩签署惠州市惠东县**********块海景龙苑xxx号房屋买卖合同，所产生的法律后果由被告罗义杭承担。2019年5月8日，被告罗义杭再次向答辩人出具证明文件，证明被告罗义杭因没有时间处理案涉房屋地块事宜，特委托答辩人代为签字，被告罗义杭认可答辩人在《合作建房协议书》上的签字行为，答辩人并未参与任何相关建房事宜和相关利益。2020年9月9日，被告罗义杭录制视频表示，被告罗义杭全权授权答辩人处理案涉地块房屋买卖合同及代收款项事宜，所产生的责任由被告罗义杭承担，与答辩人无关。答辩人只是顾及兄弟情谊以及考虑到有《授权委托书》授权才代为签名。根据民法总则第一百六十一条、第一百六十二条规定，本案系被告罗义杭委托答辩人实施民事法律行为，答辩人在代理权限内代理职责，所产生的法律后果对被告罗义杭发生效力，答辩人无需承担任何责任，且原告在诉状中明确表示答辩人是代理被告罗义杭签署买卖房屋相关的文件，原告支付的购房款也是转给被告罗义杭的会计，答辩人未接受过原告支付的购房款。答辩人自始至终均在授权范围内行使代理行为，因此所产生的诉讼费、保全费不应由答辩人承担。被告罗义杭、茂杭公司未到庭应诉，未作答辩，亦未提交证据。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告茂杭公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人独资），成立日期为2016年8月30日，股东及法定代表人均系被告罗义杭，经营范围为从事广告业务等。2017年9月19日，被告罗金亮作为甲方与原告沈蓉彩作为乙方签订一份合作建房协议书，内容为“双方经平等协商，决定以甲方出地，乙方出资的形式，在甲方拥有的广东省惠州市惠东县**********块，面积约1920平方米，楼名《海景龙苑》合作建房，为明确双方权利义务，签订本协议。一、甲方保证已合法取得该地使用权，也不存在第三人权利不当限制，如出现与前述保证不符的任何情形，由甲方负责……三、房产分配：乙方出资人民币肆拾贰万柒仟伍佰陆拾壹（￥427561.00）元整，第xxx号房（三房二厅），建筑面积约116.96平方米（以国土部门测量为准）毛坯房归乙方所有……四、付款方式：一次性付款（收款凭甲方收据）……”。广东吉径律师事务所律师陆志一对上述协议书进行见证，并出具《见证书》，见证意见为“1、双方相貌与其出示的身份证上的相片基本相符；2、双方签名与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是双方亲自签署”。上述合同及见证书后附有一份《授权委托书》，该授权委托书内容为“现委托罗金亮代理关于广东省惠州市惠东县**********块，楼名《海景龙苑》合作建房一切事宜。受托人在委托权限范围内办理上述事项签署的文件和合法行为，委托人均予以承认。”，落款的委托人处有被告罗义杭签名捺印，受托人处有被告罗金亮签名捺印，落款时间为2017年8月15日。庭审中，原告确认在签订上述《合作建房协议书》时，上述《授权委托书》系附于见证书内。另，上述《见证书》内附有一份甲方为“刘xx、刘xx”，乙方为被告罗义杭的《合作建房协议书》，内容为甲方将其依法享有权属的位于惠州市惠东县**********块，权属人刘xx、刘xx，与乙方合作兴建楼房，地块面积1920平方米；甲方提供该地块，乙方负责合作用地建设并承担建设的全部费用。关于款项的支付，原告主张其分别于2017年9月19日、2017年10月27日通过银行转账支付了193780.5元、213780元，在签署合同后通过现金付款20000元给被告罗金亮，合计427560.5元，提交了收款收据一份、银行流水为证。其中收款收据载“今收到沈蓉彩海景龙苑xxx房合作建房款人民币427561元”，该收据盖有茂杭公司的公章，在上方有手写备注“此号房以此收据为准，其余作废”；银行流水显示原告分别于2017年9月19日、2017年10月27日通过其名下中国银行股份有限公司深圳锦绣支行601************的银行账号向户名为张xxx的账户转账193780.5元、213780元，原告主张该银行账号系被告罗金亮指定支付款项的账号。被告罗金亮对此予以否认，并称其自始自终并未收到过原告交付的款项。被告罗金亮主张其系受被告罗义杭的委托与原告签订案涉合同，提交了授权委托书、证明及视频光盘为证。其中一份授权委托书的内容与原告所提交的见证书中所附的授权委托书内容一致，但在下方备注“因本人没有时间处理，特委托罗金亮代为签字，本人认可罗金亮在《合作建房协议书》上的签字行为，但不授权其他事宜”;另一份授权委托书记载内容为“现委托上列代理人在委托人与沈蓉彩就惠州市惠东县*********************房屋买卖事宜中，作为委托人的代理人……”;证明内容记载“罗金亮在广东省惠州市惠东县**********块（楼名《海景新苑》、《海景龙苑》）及……所签署的《合作建房协议书》，是由于本人罗义杭没时间处理相关签字事宜，特委托罗金亮代为签字，本人认可罗金亮在《合作建房协议书》上的签字行为。罗金亮未参与其中任何的相关建房事宜和相关利益，只是顾及兄弟亲戚情谊和有《授权委托书》相关授权的情况下才代为签名”，该证明的落款日期为2019年5月8日。视频光盘，所录制的内容系被告罗义杭就上述授权委托内容进行确认的陈述。立案后，本院根据被告罗义杭、茂杭公司的住所地向其送达民事诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料时，两被告去向不明。于是，本院在《人民法院报》向两被告公告送达上述诉讼材料，后被告罗义杭（茂杭公司的法定代表人）于2020年8月24日因另案到庭，于是本院向其送达本案起诉状及证据副本、开庭传票等材料，其未到庭参加诉讼。本院认为，原告沈蓉彩与被告罗金亮签订的《合作建房协议书》，从合同内容看是将案涉“海景龙苑xxx号房”这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原被告之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。关于被告罗义杭与被告罗金亮是否属委托代理关系的问题。被告罗金亮辩称其仅系受被告罗义杭委托对案涉合同的签署代为签字，从被告罗义杭出具授权委托书、证明及录制的视频中，其自认系其授权委托对被告罗金亮签署案涉合同，其认可罗金亮的签字行为，且在原告提交的案涉《合作建房协议书》后亦附有相同的授权委托书，即原告在签订案涉《合作建房协议书》时已知悉被告罗义杭授权被告罗金亮的事宜，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，被告罗义杭和被告罗金亮系委托代理关系，案涉《合作建房协议书》直接约束被告罗义杭和原告沈蓉彩，相关的权利义务由被告罗义杭承受。关于案涉《合作建房协议书》的效力问题。从现有证据看，该《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，被告在未取得案涉房屋权属的情况下与原告签订案涉协议书，且根据该协议书记载该土地属农村土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉《合作建房协议书》应属无效。关于原告的款项是否已支付完毕的问题。虽该款项并非直接支付给被告罗义杭，收款收据系由被告茂杭公司出具而非被告罗义杭出具，但结合被告罗义杭作为被告茂杭公司的法定代表人及独资股东及被告罗义杭未对此提出抗辩的事实，本院对于原告主张涉案款项已支付完毕，予以采信。故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告罗义杭应向原告退还427561元。关于利息的诉请，从本案的交易过程来看，原告作为案涉协议书的合同主体，是具有完全民事行为能力的自然人，其在交易过程中未保持审慎的态度，对土地的性质、使用状况等问题进行查询核实，亦未要求合同相对方出具相关的权属证明如建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，其对自身损失的产生存在过错，据此，对于原告诉请要求被告支付利息，本院不予支持。关于被告罗金亮是否对上述款项承担连带责任的问题，如前所述，被告罗金亮系作为受托人签订案涉《合作建房协议书》，其不是该协议书的相对人，故原告要求被告罗金亮返还购房款依据不足，本院不予支持。关于被告茂杭公司是否对上述款项承担连带责任的问题。虽被告茂杭公司代为出具了收款收据确认收到原告的款项，但案涉合作建房协议书直接约束被告罗义杭及原告沈蓉彩，被告茂杭公司并非案涉合同的合同相对人，该公司虽系被告罗义杭的独资公司，但该公司也系具有独立人格的法人组织，其出具收款收据仅系代收款项的行为，原告未举证证明被告茂杭公司参与合同的实际履行、项目的开发建设或其自愿接受案涉合同的约束，故原告主张以两被告人格混同为由要求被告茂杭公司承担责任，依据不足，本院不予支持。被告罗义杭、茂杭公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人的主张，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告沈蓉彩与被告罗金亮于2017年9月19日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告罗义杭应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈蓉彩返还购房款427561元；三、驳回原告沈蓉彩的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7713元，公告费260元，合计7973元，由被告罗义杭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  钟海雄人民陪审员  刘国清二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬