贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初5381号 原告：徐全友，男，汉族，1972年6月15日生，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：康元超、肖健（实习），贵州听威律师事务所律师。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李颖萍，女，汉族，1985年11月6日，该公司员工，住贵阳市乌当区。 委托诉讼代理人：黄雪婷，女，汉族，1993年12月31日生，公司员工，住贵阳市南明区。 被告：贵州宏立城集团有限公司，住所，住所地：贵阳市南明区div> 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 原告徐全有诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、贵州宏立城集团有限公司（以下简称宏立城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐全有的委托诉讼代理人康元超、肖健，被告宏益公司的委托诉讼代理人李颖萍、黄雪婷到庭参加诉讼。被告宏立城公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐全有向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告宏益公司于2018年4月4日签订的商品房买卖合同（编号300550）及补充协议；2、判令被告宏益公司立即返还原告购房款2256999元及维修基金20525元；3、判令被告宏益公司向原告支付违约金45550.48元；4、判令被告宏益公司以2277524元为基数，自2018年4月4日起按月息2%向原告支付资金占用损失至本息付清之日止（暂计算至2020年5月6日资金占用损失费共计1158500.54元）；5、判令被告宏立城公司对上述第二、三、四项诉请承担连带偿还责任；6、本案诉讼费、律师费、保全费、保全担保费由二被告承担。事实及理由：2018年4月1日，原告与被告宏益公司就贵阳市南明区花果园大街花果园后街彭家湾危旧房、棚户区改造项目一期22栋2单元37层5号房认购事宜达成合意，原告依约向被告支付房屋认购金50000元。2018年4月4日，原告与被告宏益公司就认购房屋签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定商品房总价款为2256999元，原告于合同签订之日付清并支付专项维修基金，并约定被告应在2019年6月30日前向原告交付房屋，逾期交房超过180工作日的，原告有权退房，且被告应退还原告全部已付款，并按照全部已付款的2%支付违约金。合同签订后，原告按被告要求向被告宏立城公司支付了购房款2206999元（其中原告已付认购金50000元用于冲抵购房款）及专项维修基金20525元，共计2277524元。但被告至今仍未向原告交付房屋，致使原告的合同目的不能实现。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告宏益公司辩称：1、自新型冠状病毒爆发以来，为避免病毒大规模传播，全国全面进入疫情防控阶段，导致房地产企业的建设生产受到严重影响，工程进度也因疫情影响严重滞后。但随着疫情情况好转，企业开始逐渐复工复产，被告也在加大建设力度，力求尽快完成涉案房屋的建设，并将案涉房屋交付给原告。为了维护交易及合同的稳定性，在被告有能力交付房屋，且合同存在继续履行可能性的情况下，恳请法院考虑被告实际情况，驳回原告全部诉请。2、本案所涉房屋的维修基金并不是由被告收取，如果判令解除合同，被告不应承担退还该笔款项的义务，原告可凭相关票据到住建部门退还。又因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的预告登记费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担。3、根据合同附件十二20.2条，若判决合同解除，则原告应配合办理备案登记、预告登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后被告才予以退还原告已支付的款项。 被告宏立城公司提交书面答辩意见称：宏立城公司并未与原告就案涉房屋签订任何合同，亦未收取原告任何费用，故原告对宏立城公司的诉请无事实和法律依据，恳请依法驳回原告对宏立城公司的全部诉请。 原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证及二被告的工商登记信息，拟证明原、被告身份信息及诉讼主体适格。同时证明被告宏益公司系被告宏立城公司的子公司，且二被告业务重合，法定代表人均为同一人。被告宏益公司无异议；2、商品房买卖合同及补充协议1份、转账凭证2份、收据3份，拟证明原告与被告宏益公司签订商品房买卖合同及补充协议；依据该合同约定，被告宏益公司应于2019年6月30日前向原告交付房屋，若逾期交房超过180工作日的，原告有权退房，并由宏益公司返还全部已付款及按全部已付款的2%向原告支付违约金。原告按被告宏益公司要求向被告宏立城公司支付完毕购房款及专项维修基金的事实；二被告存在人格混同，应当向原告承担连带责任。被告宏益公司对商品房买卖合同真实性、关联性无异议，但认为本案涉案房屋因疫情影响拖延了建设进度，但被告宏益公司正在加大力度进行建设，以期尽快完成建设，交付原告。故本案商品房买卖合同存在继续履行的可能性；对转账凭证提出系复印件，且复印内容不清晰，故三性不予认可；对房屋销售专用收据的三性无异议，认可购房款被告宏益公司均已收到；对维修基金收据提出不是被告宏益公司出具，是原告自行向住建部门指定账户交纳。如判令解除合同，原告应持票据自行向住建部门办理退款事宜；3、短信记录3份，拟证明被告宏益公司至今未向原告交付房屋，且已超过合同约定的2019年6月30日之后的180个工作日，已达到合同解除的条件，应当解除合同并由二被告承担违约责任向原告返还购房款2256999元及维修基金20525元并支付违约金45550.48元及相应资金占用损失。被告宏益公司提出因原告未提交短信内容的原始载体，故对对短信记录的三性不予认可。 被告宏益公司围绕其主张提交如下证据：1、营业执照副本、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告宏益公司的诉讼主体适格。原告无异议；2、照片2张，拟证明案涉房屋所在楼栋的现状，被告宏益公司正在积极修建，以期尽快交付。原告对照片的真实性无异议，但认为恰好证明被告宏益公司逾期交房，至今未向原告交房的事实，达不到被告宏益公司的证明目的；3、贵州省人民政府发布的《贵州省启动突发公共卫生事件一级响应》公告1份，拟证明被告宏益公司受新冠肺炎疫情的不可抗力因素影响，被告宏益公司的工程进度受到严重影响。原告对公告的三性无异议，但认为被告宏益公司逾期交房的时间已超过疫情的时间，故达不到被告宏益公司的证明目的。 被告宏立城公司未提交证据。 根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2018年4月1日，原告向被告宏立城公司转款50000元。2018年4月4日，原告（买受人）与被告宏益公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：300550）一份，约定原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区花果园大街花果园后街彭家湾危旧房、棚户区改造项目一期第22栋2单元37层5号房屋，建筑面积197.36平方米，套内建筑面积145.35平方米，按套计算总价款为2256999元。买受人采取分期方式付款。预付款677999元，剩余房款1579000于2018年4月4付清。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件。合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。合同第十四条交接手续载明：“（一）商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”。合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定不申请预告登记”。《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中，第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明：“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2017年12月31日。5.2《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。……；第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第20.2条载明：“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，原告向被告宏立城公司转款2206999元。同时，被告宏益公司向原告出具房屋销售专用收据2份，分别确认收到原告支付的首期购房款677999元及楼款1579000元。2019年5月22日，原告向贵阳市住房和城乡建设局缴纳案涉房屋专项维修基金20525元。2020年5月13日，原告以被告宏益公司未按约交付上述所购房屋为由，向本院递交民事起诉状，诉请如前。 另，2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我国发生。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月30日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于进一步加强各类营业场所监管的通知》，2020年2月14日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于加强全省复工复产期间疫情防控工作的通知》，2020年2月23日24时起，贵州省新型冠状病毒感染的肺炎疫情调整为三级响应。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。本案中，原告与被告宏益公司签订《商品房买卖合同》后，原告按被告宏益公司要求已将全部购房款支付给被告宏立城公司，但被告宏益公司未按合同约定于2019年6月30日前将案涉房屋交付原告使用，被告宏益公司的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。因被告宏益公司至本案庭审结束尚未完成案涉房屋所在工程，致使原告不能实现其合同目的，原告诉请解除与被告宏益公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告返还购房款2256999元的主张，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告称案涉房屋的建设工程进度严重滞后系因疫情影响。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发时间系在合同约定交付房屋期限之后，故被告宏益公司的该抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。关于原告诉请被告宏益公司返还维修基金20525元的主张，因该维修基金原告系交纳至市住建局，在原告与被告宏益公司所签的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还。该费用不是被告宏益公司收取，被告宏益公司不负有退款义务，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告诉请被告宏益公司支付违约金45550.48元的主张，因双方所签合同约定“逾期交房超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，故原告诉请被告宏益公司支付违约金的主张，符合合同约定，本院予以支持。但原告向被告宏益公司支付全部购房款为2256999元，按合同约定被告宏益公司应承担的违约金为45139.98元，对高于该款项部分的410.5元，本院不予支持。关于原告诉请被告宏益公司支付资金占用损失的主张，因双方所签合同已对被告宏益公司违约责任进行了约定，且原告主张的违约金已得到支持，故原告再次主张资金占有损失，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请被告宏益公司承担律师费的主张，因双方合同对此并未进行约定，且原告亦未提交交纳律师费用的证据，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告诉请被告宏立城公司承担连带责任的主张，二被告法定代表人虽系同一人，但二被告系独立成立的法人企业，被告宏立城公司不是案涉合同的相对人，原告亦认可案涉购房款系按被告宏益公司要求转账至被告宏立城公司账户，向原告出具收到购房款项的主体亦系被告宏益公司，故原告的该主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对被告宏益公司称如合同解除，原告还应当配合被告宏益公司办理完毕房屋的备案登记、预告登记注销手续。本院认为合同解除以后，注销房屋相关备案等登记属于原、被告双方应履行义务，但因双方合同已约定不申请预告登记。同时，原被告双方均未提交案涉合同已到相关部门办理了备案登记的证据，故被告宏益公司的该主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告徐全有与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2018年4月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：300550）及补充协议。 二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐全有购房款2256999元。 三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐全有违约金45139.98元。 四、驳回原告徐全有的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费34652元,减半收取17326元，保全费5000元，由原告徐全有负担5867元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担16459元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡双全 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  谭博文