湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初8491号 原告（反诉被告）：陈章武，男，1976年4月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 委托诉讼代理人：吴平，女，1986年10月1日出生，汉族，住湖北省浠水县。系原告（反诉被告）陈章武妻子。 被告（反诉原告）：彭谷丰，男，1980年10月13日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：罗立志，上海天尚（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜均，上海天尚（长沙）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）陈章武诉被告（反诉原告）彭谷丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈章武委托诉讼代理人吴平，被告（反诉原告）彭谷丰及其委托诉讼代理人罗立志、颜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈章武向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告退还原告押金8000元；3、请求判令被告返还涉案房屋内为原告所有的设备；4、请求判令被告返还原告2020年2月份、3月份租金共计8000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月28日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告承租被告所有的位于湖南省长沙市开福区的房屋，租赁期限为2018年11月1日至2019年10月31日止；2、房屋租金为每月4000元，支付方式为每6个月支付一次，押金为8000元；3、原告投入的装潢按“来时装修去时丢弃”的原则处理，甲方不予补贴。房屋内原告购置的设备财产、无形资产（客源、品牌等）等随乙方迁移，甲方不截留、不购买；4、其余约定详见《房屋租赁合同》。原告于合同签订当日即支付了被告租金和押金共计32000元。2019年10月3日，原、被告双方签订了《房屋续租补充协议》，约定将上述《房屋租赁合同》以原条款再顺延租赁期限一年至2020年11月1日止。原告自双方签订合同以来，一直按约履行合同义务，但因今年疫情原因，原告直至2020年3月23日才营业，生产经营状况不佳，资金周转有问题，于是原告于2020年4月中旬与对方协商租金缴纳方式，希望被告可以允许原告以月付方式缴纳2020年5月、6月的租金，7月以后原告再以每6个月支付一次租金的方式来缴纳租金，但被告不仅完全不顾原告因疫情原因生产经营受到严重影响从而导致难以一次性支付6个月租金这一客观情况，还直接让原告退租，并表示不愿意退押金，且房屋内的所有设备都不予退还，甚至还让原告赔偿12000元的违约金。2020年5月2日，被告强行让原告签订退租协议，原告不同意，被告直接抢走了原告的面包车车钥匙，并将涉案房屋上锁，原告当即就打了110，但经派出所警察调解，双方仍然无法达成一致。现根据全国人大常委会法工委于2020年2月10日作出的权威解答“因疫情防控不能履行合同属不可抗力”，结合湖南省高院2020年2月27日发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》，原告请求被告返还疫情期间2月份、3月份租金8000元。现为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）彭谷丰辩称：1、同意解除合同，但解除合同的时间应该从11月1日开始计算，因为合同原租期是在这个时候，在此之前是需要交纳租金的；2、根据合同约定，陈章武要求退还押金的诉请我方不同意；3、关于陈章武在房屋内的设备，可以由其自行搬走；4、关于返还2、3月份的租金没有法律和事实依据，我方不予认可。 被告（反诉原告）彭谷丰向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人继续履行合同并支付第五月份至第十月份的租金共计24000元；2、请求判令被反诉人补交争讼期间电费（至今）705.83元；3、请求判令被反诉人赔偿房屋损失2015元；4、请求判令被反诉人赔偿违约金10000元。事实与理由：2019年5月28日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，合同约定：反诉人将位于湖南省长沙市开福区的房屋以每月4000元的租金（煤气费、水费、电费、物业费等自行缴纳）租给被反诉人，租金每六个月支付一次，租赁期限从2018年11月1日至2019年10月31日，租赁期间被反诉人未经允许不得对房屋做整改、装修，并应对故意或者过失造成的房屋和设施损坏进行赔偿。2019年10月3日，反诉人与被反诉人签订了《房屋续租补充协议》，约定将上述《房屋租赁合同》以原条款再顺延租赁期一年至2020年11月1日止。2020年4月1日晚，双方在谈论本合同后六个月房租事宜时，被反诉人无视合同约定决定不再续租，提前解除合同。2020年5月2日，双方就是否续租一事仍未达成一致意见，争执之下，被反诉人无视合同打算直接搬东西离开，反诉人为维护自身权益上前阻拦。后经调解，双方仍未达成一致。至此，被反诉人未支付第五月份至第十月份租金共计24000元、争讼期间的冰箱电费705.83元、房屋验收的房屋损失费2015元以及违反合同约定提前解除合同应支付的违约金10000元（6月份-10月份租金总额的50%，即5*4000*50%=10000元）。综上，反诉人认为被反诉人的行为严重侵犯了反诉人的合法权益，基于以上事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，提起反诉，请法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。 原告（反诉被告）陈章武辩称：被反诉人于2020年4月十几号就与反诉人商量，由于疫情影响生意差，一次性交不出6个月的房租，被反诉人在不欠租金的情况下，月付月付两个月，剩下的四个月租金被反诉人一次性给付清楚，而反诉人不同意，说不租给被反诉人经营了，并要求被反诉人赔偿反诉人三万多的费用，写了张协议，逼被反诉人签字，后来又被其抢走了，还把被反诉人的车子和一家三口扣住不让走，打了110来处理，才得以出来，至今还有一片车钥匙在反诉人手上。是反诉人自己不愿意租给被反诉人了，把门锁了，无权要求被反诉人给付房租。被反诉人经营这家饭店，扣除房租和各项开支，勉强维持一家人的生活，现在店被关了，失去生活来源，被迫只身一人在北京炒菜打工养家。在反诉人锁门后被反诉人就没进去过店里，更别说经营，产生了电费，无权要求被反诉人出钱，当初反诉人把所有店里的东西归还，就不会产生这些费用，这是反诉人自己的过失。反诉人自己锁了门后，被反诉人也没进去过，损失也是其个人造成的，而且反诉人装有监控可以调查取证。是反诉人自己不让被反诉人经营，在诉讼期间曾经在金霞人民法庭调解过一次，登记在案的，有调解员在场做证。被反诉人当时还是那样说，让被反诉人继续经营，被反诉人在不欠租金的情况下，月付月付两个月，剩下的四个月租金一次性给反诉人，结果还是不同意，调解不成功。被反诉人没欠反诉人一天房租，门是反诉人自己锁的，所有一切都是反诉人自己造成，何来所谓的违约金。综上所述，彭谷丰单方面造成自己的损失，因此被反诉人要求反诉人返还房屋押金8000元和店内厨房设备，冰箱，空调及所有厨具用品，驳回反诉请求和反诉人自行承担反诉费用。 经审理查明：2019年5月28日，彭谷丰（甲方、出租方）与陈章武（乙方、承租方）补签一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将房屋使用权出租给乙方使用，出租房屋坐落于湖南长沙市开福区，用于本合同的租赁面积约为49㎡，门口室外坪约有80平方米；乙方确保了解该房屋全貌及其相关信息后才同意接手承租；作为本合同约定交付乙方使用和乙方退场交还房屋时的验收依据，房屋现状描述为瓷砖地面，白墙漆墙面，60×60㎝石膏板吊顶；玻璃大门，房间门为夹板木质免漆门，厕所为塑钢门，开始脱落，厨房与厕所塑料扣板吊顶，厨房吊顶开始脱落；乙方入驻后不做整改、装修，不动原有门、窗、墙；修排水、插座；乙方承租房屋作为中餐熟食餐饮服务之用；房屋租赁期间自2018年11月1日至2019年10月31日止；租金为每月4000元；乙方使用期间的相关费用由其自行缴纳；政府行政部门要求征缴由于本次合同签署而产生的税、费，都由乙方负担；乙方交纳押金8000元，该押金以现金支付，不计利息，甲方出具收据；合同期满退还押金金额，如房屋状态无损、无毁、改动和经济纠纷，则凭押金收据原件全额退还给乙方；如有损、毁、改动，乙方负责还原，否则按实物建造安装总造价从押金中扣除，不足的，乙方予以补足损失；乙方在合同期内提前解约退出，押金不退还，在合同到期时，押金在乙方清场离场时凭收据兑换成现金，收据超过合同截止日7天失效，不再兑换；租金每6个月支付一次，甲方出具收条；自合同生效之日起，乙方向甲方支付第一个付费周期的租金和押金合计32000元，之后应在下一个付费周期到来时的10天之前付清下个周期的租金；乙方如逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应付租金的10%向甲方支付违约金，乙方如拖欠下个使用周期的租金达10天以上，甲方有权单方终止合同、收回房屋并追究乙方违约责任；在合同期内，乙方如要提前退出，支付给甲方剩余期限租金总额的50%作为违约金，必须提前25天书面通知甲方，甲方自收到书面通知后与乙方协商剩余未使用完的租金清退、房屋状态还原、清场时间等；甲方如要提前收回房屋使用，也必须提前25天书面通知乙方，并支付本合同租金总额的14%作为违约金给乙方，同乙方协商清退事宜；合同期将满前，乙方要至少提前45天通知甲方是否要续租，甲方自收到通知之日起30天内应提出异议或与乙方协商续约，如在接到乙方书面通知之日起30天内甲方不予以答复，则默认视为同意将本合同的租赁时限接续顺延一年，乙方续租使用；乙方投入的装潢按“来修去丢”的原则处理，甲方不予补贴；因履行本合同发生的争议，双方应协商解决，如协商不成，可向房屋所在地法院提起诉讼。当时双方拍摄了九张房屋内外的照片作为合同附件。在本合同签订前，陈章武已于2018年12月8日向彭谷丰支付押金8000元。 2019年10月3日，经双方协商，双方均同意按照《房屋租赁合同》约定的条款将租赁期限顺延一年，即至2020年11月1日止。经本院核实，双方均认可案涉房屋的房租已付至2020年4月30日。 春节期间，陈章武所租赁的房屋经营的饭店在2020年1月17日已歇业，受疫情影响，直至2020年3月初才营业。因生意受影响，陈章武在2020年4月份期间就与彭谷丰商量变更房租支付方式等事宜，但双方未达成一致意见。 2020年5月2日，陈章武与彭谷丰就租金支付等事宜发生纠纷并报警，当时双方同意私下解决，彭谷丰扣留了陈章武车钥匙一把。2020年5月6日，彭谷丰自行将案涉房屋大门加锁。此后，原告未再进入过案涉房屋，原告为经营饭店所购置的全部物品及设备留置在该房屋内。2020年11月17日，原告妻子吴平前往案涉房屋处将全部物品（含车钥匙）搬走。 以上事实有《房屋租赁合同》、《房屋续租补充协议》、收款收据、报警案件登记表、照片、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：一、关于双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋续租补充协议》的解除认定。 陈章武诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，而《房屋续租补充协议》将双方约定的租赁期限延长了一年，《房屋租赁合同》其他条款均未变更，应予以继续适用。彭谷丰实际上在陈章武逾期交付租金的情况下于2020年5月6日将出租房租的大门上锁，彭谷丰的此行为已经表明其依据《房屋租赁合同》中的约定，单方终止了合同，故本院认定陈章武与彭谷丰之间的《房屋租赁合同》已于2020年5月6日解除。 二、关于彭谷丰是否应当向陈章武退还押金的认定。 《房屋租赁合同》约定“乙方在合同期内提前解约退出，押金不退还”。本案中，因疫情原因导致陈章武的饭店经营状况不佳，遂与彭谷丰协商租金支付方式的变更事宜，在协商不成而陈章武又未支付租金的情况下，彭谷丰将大门上锁。彭谷丰并未举证证明陈章武在合同自然履行的情况下提出过解除租赁合同，故彭谷丰应当向陈章武退还押金8000元。 三、关于彭谷丰是否应当向陈章武返还2020年2月、3月份的租金8000元的认定。 湖南省高级人民法院于2020年2月27日发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》中明确“如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金”。本案中，陈章武所租赁的房屋系用于经营饭店，虽然疫情期间陈章武仍占有，但无法正常用于经营饭店，在疫情期间亦并未营业，依据上述规定，本院酌情认定在2020年2月、3月期间陈章武应支付租金4000元，彭谷丰应返还4000元。 四、关于彭谷丰是否应当向陈章武返还屋内所有设备的认定。 在本案审理过程中，陈章武妻子吴平已经从案涉租赁房屋及彭谷丰处搬走了全部属于陈章武的物品及车钥匙，并向彭谷丰出具了收条，故对原告的该项诉请已无处理必要。 五、关于陈章武是否应当向彭谷丰支付2020年5月至10月份的租金、电费及房屋损失的认定。 结合上文，案涉租赁合同已于2020年5月6日解除。2020年5月7日至2020年10月31日该期间原属租赁合同期内，但彭谷丰自行加锁，陈章武亦无法使用该房屋，故该期间内的租金损失应属扩大损失。导致彭谷丰锁门的原因主要是因为陈章武未在合同约定的期间内按期支付租金，而彭谷丰亦未充分考虑疫情对陈章武经营的饭店的影响而执意锁门，故本院认定对该期间的扩大损失应各自承担一半。该期间共计5个月零24天（按每月30天计），参照双方合同约定的租金标准，产生租金损失23200元，应各自承担11600元。另，彭谷丰主张的电费705.83元，虽然未提供正式票据，但其提交了抄表笔录，亦符合双方的交易习惯，故在该期间内产生的电费亦应由双方一人承担一半，即各自承担352.9元。 彭谷丰主张的房屋损失2015元，其未提交证据证明该损失系由陈章武造成，故对该主张，本院不予认可。 六、关于彭谷丰主张的违约金的认定。 《房屋租赁合同》约定“乙方如逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应付租金的10%向甲方支付违约金”。陈章武所经营的饭店因疫情受到影响，其在应支付租金前已开始与彭谷丰协商变更支付租金方式等事宜，其并未恶意拖欠租金，且在陈章武未按期支付租金的情况下，彭谷丰已于2020年5月6日将案涉租赁房屋上锁，故本院对彭谷丰要求陈章武支付违约金的诉请不予支持。 据此，彭谷丰应向陈章武退还押金8000元，返还租金4000元，合计12000元。陈章武应向彭谷丰支付2020年5月7日至2020年10月31日之间的租金损失11600元及该期间的电费352.9元，合计11952.9元。折抵后，彭谷丰还应向陈章武返还47.1元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈章武与被告（反诉原告）彭谷丰签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）彭谷丰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈章武返还押金8000元； 三、被告（反诉原告）彭谷丰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈章武退还租金4000元； 四、原告（反诉被告）陈章武于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）彭谷丰支付租金损失11600元； 五、原告（反诉被告）陈章武于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）彭谷丰支付电费352.9元； 六、驳回原告（反诉被告）陈章武的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）彭谷丰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费718元，因适用简易程序减半收取359元，由被告（反诉原告）彭谷丰负担，反诉费100元，由原告（反诉被告）陈章武负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  许洪源 二〇二〇年十一月三十日 代理书记员  易瑞洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。