江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初3615号原告：秦菜伟，男，1993年4月6日生，汉族，户籍在安徽省颍上县，现住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：周文萍，无锡市新吴区旺庄法律服务所法律工作者。被告：冯佳丽，女，1982年3月21日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：无锡尚家房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320206MA1MT8P672，住所地江苏省无锡市梁溪区。法定代表人：甘茂民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张金奎，无锡市梁溪慧龙法律服务所法律工作者。原告秦菜伟与被告冯佳丽、被告无锡尚家房产经纪有限公司（以下简称尚家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦菜伟的委托诉讼代理人周文萍，被告冯佳丽，被告尚家公司的委托诉讼代理人张金奎到庭参加诉讼。张娜明确放弃实体权利，故本院未追加张娜作为本案原告。本案现已审理终结。秦菜伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与冯佳丽、尚家公司之间签订的房屋买卖合同；2、判令冯佳丽返还购房款197000元并承担违约金236000元；3、判令冯佳丽赔偿其律师费损失21120元；4、判令尚家公司返还保证金3000元及中介费5000元；5、判令尚家公司对冯佳丽的付款义务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由冯佳丽承担。事实和理由，其与冯佳丽于2019年12月18日签订房屋买卖合同一份，约定冯佳丽将无锡市新吴区房屋转让给其，价格为1180000元。合同签订后，其支付了定金50000元和首付款150000元，并支付了中介费5000元。2020年5月27日，其与冯佳丽一起前往银行办理贷款和资金监管手续时，发现案涉房屋的抵押权尚未撤销，冯佳丽收取的200000元也没有用于撤销抵押权，导致合同无法履行。此后，其多次与冯佳丽、尚家公司协商，但冯佳丽表示首付款已经用于其他用途，无法办理撤销抵押权，合同目的已无法实现。故其现诉至本院，请求判如所请。冯佳丽辩称，1、收到秦菜伟共计200000元，其中3000元打给了中介作为保证金，后来因为父亲生病，将购房款挪作他用；2、同意解除合同并退还已付房款197000元，但目前无力偿还；3、对于违约金和律师费损失，其不同意承担。尚家公司辩称，1、同意退还保证金3000元；2、其已经完成居间义务，不同意退还中介费5000元；3、不同意承担连带清偿责任，同时认为秦菜伟主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2019年12月18日，秦菜伟、张娜（乙方）与冯佳丽（甲方）、尚家公司（丙方）签订房屋买卖（居间）合同一份，约定甲方将坐落于无锡市新吴区房屋出售给乙方，合同还约定：1、房屋成交价为1180000元；2、房屋存在抵押，甲方确认2020年3月15日前还清贷款并注销该房屋抵押手续；3、乙方于2019年12月18日前支付定金50000元，其中3000元经甲乙双方同意，由丙方代收作为暂存款，待房屋交割完毕后领取，乙方于2019年12月31日前支付甲方首付款100000元，于2020年1月20日前支付首付款50000元，首付款用于甲方解除该房屋上的抵押使用；4、丙方为甲、乙双方提供交易机会，并协助甲、乙双方办理过户手续，甲方于本合同签订当日须将房屋权属证明暂存于丙方保管；5、乙方委托丙方办理商业贷款；6、乙方于合同签署当天向丙方支付居间服务费5000元；7、如果甲方违约，未按预定期限提供相关材料或未按约定期限办理相关手续或未按约定时间交房，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房屋成交价的0.05%每天作为迟延履行违约金，逾期7日，乙方有权选择即时解除本合同并向甲方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金，并将所收定金双倍返还乙方，若该房屋自签订本合同至甲方违约日，该房的实际价格与本合同约定的成交价有所上涨，乙方还应向甲方要求支付实际上涨部分的金额，一并作为违约赔偿；8、在丙方无过错的情况下，由于甲乙双方的原因而导致该房屋无法正常交易，本合同无法正常履行，丙方对已收取的佣金不予退还，并保留追究其他经济赔偿的权利；9、本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费、误工费、代理费、保金费、诉证保金责任保险费等损失均由违约方一并承担。当日，秦菜伟向冯佳丽转账50000元，冯佳丽和尚家公司出具收条，确认收到该50000元定金，其中3000元暂存在尚家公司。2019年12月27日、2019年12月31日、2020年1月20日秦菜伟又分别向冯佳丽转账10000元、90000元、50000元，共计150000元，冯佳丽在2019年12月31日、2020年1月20日出具两份收条，确认收到秦菜伟购房款100000元、50000元。2020年1月6日，秦菜伟向尚家公司支付居间服务费5000元。2020年6月12日，秦菜伟与冯佳丽前往尚家公司商讨相关事宜，冯佳丽明确表明不再出卖该房屋。另查明：1、秦菜伟委托无锡市新吴区旺庄法律服务所处理本案，签订委托代理合同并约定律师费为2000元加起诉标的4.5%；2、秦菜伟在本案诉讼中提出财产保全申请，为此花费保险担保费1100元；3、案涉房屋的抵押登记情况：案涉房屋存在两次抵押，一抵的权利人为中国银行无锡高新技术产业开发区支行，债权数额为730000元，抵押期间为2017年1月6日至2042年1月6日，二抵的权利人为王在春，债权数额为900000元，抵押期限为2019年9月16日至2020年3月15日。以上事实有房屋买卖合同、收据、转账记录、委托代理协议、保全保险费发票、不动产登记簿证明、抵押借款协议等证据结合当事人陈述在卷予以证明。尚家公司还向本院提供了其员工与秦菜伟的聊天记录一份，拟证明在合同签订前，尚家公司的业务员向秦菜伟说明了案涉房屋的抵押情况为：一抵680000元，二抵200000元。秦菜伟对真实性认可，但其认为中介方并未向其披露真实的抵押情况。诉讼中，本院对案涉房屋的现值进行询价，结果为：单价15286元/平方米，总价为1359690元，冯佳丽对此认可，尚家公司认为金额过高，其认为单价应为145000元/平方米。诉讼中，秦菜伟还向法庭陈述，中介方曾告知其支付200000元首付款用于解除二抵，其余贷款由中介垫资。冯佳丽陈述，其告诉了秦菜伟二抵有250000元，用首付款解除二抵后，其余由垫资解决。而尚家公司表示各方并没有约定由其垫资。本院认为，本案包含了两层法律关系，一是秦菜伟与冯佳丽之间的房屋买卖合同关系。而是秦菜伟、冯佳丽与尚家公司之间的居间合同关系。首先，关于秦菜伟与冯佳丽之间的房屋买卖合同关系。冯佳丽自认将秦菜伟支付的购房首付款挪作他用，现已无力解除抵押并继续履行合同，系明显的违约行为，根据合同约定，秦菜伟有权解除合同。合同解除后，并不影响合同中结算和清理条款的效力，房屋买卖合同中约定违约金为合同成交价的20%即236000元，但是，结合《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金与赔偿损失不能同时主张，违约金的计算应当以实际损失为基础，本案中，秦菜伟的损失主要为房价上涨带来的损失以及花费的律师费和担保保险费，结合本院对案涉房屋的询价结果、律师费的约定等，本院酌定违约金为200000元，与此同时，对于秦菜伟要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于居间合同关系。根据《合同法》第425条之规定，居间人在居间合同中承担的主要义务为如实报告义务，应就订立合同有关的事项向委托人如实报告，不得隐瞒和订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况。房屋买卖居间人是从事房地产居间活动的专业机构，拥有专业的人员、专门设备和特殊房源网络，委托人正是基于对居间商的信任而委托其进行居间活动，因此，居间人不但要将其所明知的情况报告给委托人，还应当尽到必要的调查、核实义务，以保证相关信息的真实性。具体到本案中，案涉房屋买卖合同签订前，已存在两次抵押，但尚家公司并未对相关抵押情况进行审查、核实，仅仅是听信冯佳丽的陈述，事实上，目前的证据尚不能看出案涉房屋上的二抵金额为200000元，反而登记的二抵金额为900000元，因此，即使冯佳丽并未将秦菜伟支付的首付款挪作他用，对于解除抵押也是杯水车薪，房屋买卖合同依然面临无法履行的可能。因此，尚家公司违反了居间人向委托人如实披露重要信息的法定义务，应当就秦菜伟的损失承担相应的赔偿责任。鉴于造成秦菜伟损失的根本原因系房屋出卖方冯佳丽违约，冯佳丽系直接责任人也是终局责任人，应对全部损失承担赔偿责任，尚家公司应就冯佳丽未能返还购房款造成秦菜伟的损失部分承担补充赔偿责任。综合尚家公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况，本院酌定责任范围为70000元，即尚家公司对冯佳丽应赔偿秦菜伟的损失金额中不能清偿部分，以70000元为限承担补充赔偿责任。尚家公司履行补充赔偿责任后，有权依法向终局债务人求偿。同时，因尚家公司违反了居间方的义务，且尚家公司因合同未能继续履行而无须再履行帮助秦菜伟办理贷款以及协助双方过户等义务，居间服务费应当相应的扣减，本院酌定居间服务费为3000元，其余2000元应退还给秦菜伟。综上，对于秦菜伟的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条之规定，判决如下：一、解除秦菜伟与冯佳丽于2019年12月18日签订的房屋买卖合同；二、冯佳丽于本判决发生法律效力之日起十日内退还秦菜伟购房款197000元；三、冯佳丽于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿秦菜伟违约金20000元；四、冯佳丽对于上述第二项、第三项付款义务及本案应承担的诉讼费用不能清偿的部分，由无锡尚家房产经纪有限公司以70000元为限承担补充赔偿责任；五、无锡尚家房产经纪有限公司本判决发生法律效力之日起十日内退还秦菜伟保证金3000元及居间服务费2000元，共计5000元；六、驳回秦菜伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17780元，减半收取8890元，财产保全费2700元，合计11590元（此款已由秦菜伟预交），由秦菜伟负担475元，由冯佳丽负担11091元，由无锡尚家房产经纪有限公司负担24元（秦菜伟同意其预交的诉讼费用中的11091元由冯佳丽向其直接支付，其中24元由无锡尚家房产经纪有限公司向其直接支付，本院不再退还，由冯佳丽、无锡尚家房产经纪有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向秦菜伟直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 毕 俊二〇二〇年十一月十五日书记员 高坚浩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》:第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。