山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初10256号原告：王玉珍，女，1962年8月16日出生，汉族，无业，住济南市槐荫区。原告：陈琳，女，1988年6月15日出生，汉族，无业，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：张治叶，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁林，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路**。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。原告王玉珍、陈琳与被告绿地集团济南西河置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉珍、陈琳的委托诉讼代理人张治叶，被告绿地集团济南西河置业有限公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人付俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉珍、陈琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（以774404元为基数，按照日万分之一计算，自2018年5月18日暂计算至2020年7月8日止计782天，为60558.40元；自2020年7月9日起至判决生效之日止）；2、判令被告向原告支付逾期交付地下室的违约金（以47267元为基数，按照日万分之一计算，自2018年5月18日计算至2020年7月8日止计782天，为3696.28元；自2020年7月9日起至判决生效之日止）；3、判令被告向原告支付逾期交付车位的违约金（以132000元为基数，按照日万分之一计算，自2018年1月1日计算至2018年5月17日止计136天，为1795.20元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年，原告与被告分别签订两份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于绿地西河片区，房屋总价款为773792元，储藏室价款为46837元。被告应当在2016年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合合同约定的商品房交付给原告。同时，两份合同在《补充协议》第三条第7款中均约定：被告因自身原因未在合同约定期限内将房屋交付给原告的，则应在合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付了房屋购房款773792元，后又支付612元，共计支付房屋购房款774404元；支付储藏室购房款46837元，后又补交430元，共支付储藏室购房款47267元。但被告未按约取得分期综合验收备案证明，迟延交房。被告已向原告支付了2017年1月1日至2018年5月17日的违约金。2018年5月17日之后的违约金至今未付。2016年3月27日，原告与被告签订《绿地新都会C2地块车位购买协议》，合同约定：原告购买被告绿地新都会广场项目C2地块二期1-2022号车位一个，车位总价款为132000元。同时合同第三条约定，被告在2017年12月31日前将车位交付给原告。合同第六条同时约定：如因甲方（被告）原因，未按本协议约定的期限将该车位交付给乙方（原告）的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，协议继续履行。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告未按照约定的时间交付车位，于2018年5月17日才将车位交付给原告。原告认为原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《车位购买协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定交付房屋和车位及未按照合同约定支付违约金的行为侵犯了原告的合法权益。因此，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告济南绿地康鲁置业有限公司辩称，一、我方已向原告交付了案涉住宅、车位、储藏室，我方向原告交付房屋之后的违约金不应支付。首先，我方与原告签订的《商品房买卖合同》约定交房条件为取得分期综合验收备案证明，涉案房屋虽未取得分期综合验收备案证明，但双方已办理了案涉住宅、车位、储藏室交付手续，也就说，双方在履行《商品房买卖合同》时已实际变更了房屋交付条件，且原告已认可了涉案房屋的交付条件并接收了该房屋。根据《合同法》的相关规定，违约金是建立在产生实际损失之上，原告在接收房屋之后不存在任何实际损失，故我方无需向原告支付交房之后的违约金。二、自我方向原告下发交房通知之日，涉案房屋的交付条件已符合相关法律规定，原告因自身原因未能收房的，我方不应承担逾期交房的违约责任。国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。依据该决定以及现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案楼宇已经取得了建筑工程竣工验收报告，济南市城建档案馆于2017年4月17日接收了涉案楼宇的建设工程档案，且涉案楼宇已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》自公布之日即2018年3月19日施行，我方通知原告办理收房的截止时间为2018年5月17日，也就说，我方通知原告收房之时，涉案房屋交付条件已符合现行法律规定，在原告收到该通知后，因自身原因未能收房的，我方不因承担自通知收房截止之日（2018年5月18日）起至原告实际收房之日止的违约责任。三、涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》是由于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形，故在我方向原告交房之日以前，合同约定的交房期限并未成就，我方亦无需向原告支付违约金。首先、我方与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点，包括原告在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的我方所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。我方与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，合同约定的交房期限并未成就，我方有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时，我方亦无需向原告支付违约金。四、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非我方自身原因造成的逾期交房的情形，我方无需向原告支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，我方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告的，我方应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。即，只有我方因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，我方才应按照合同约定支付违约金。否则，我方不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是我方自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，我方确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的我方。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非我方自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非我方原因导致的事实前提下，如法院最终认定由我方承担相应违约责任，则该种认定对我方既不公平，也不公正。我方请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。综上，我方认为：一、原告在接收房屋之后未产生任何实际损失，我方不应向原告支付交房之日以后的违约金。二、鉴于综合验收程序已经被废除，我方通知原告办理交房手续之时，涉案房屋的交付条件已符合现行法律规定，在原告收到收房通知后，因原告自身原因未能收房的，我方不因承担此期间的违约责任。三、我方请求贵院综合考虑本案的特殊情形，在我方通知原告收房之前，也不宜再承担逾期交房的违约责任，否则，会导致更多的社会矛盾和诉累。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，原告与被告分别签订两份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于绿地西河片区，房屋总价款为773792元，储藏室价款为46837元。被告应当在2016年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并将符合合同约定的商品房交付给原告。同时，两份《补充协议》均约定：被告因自身原因未在合同约定期限内将房屋交付给原告的，则应在合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付了房屋购房款774404元，支付储藏室购房款47267元。但被告未按约取得分期综合验收备案证明，迟延交房，于2018年5月17日将房产及储藏室交付给原告。被告已向原告支付了2017年1月1日至2018年5月17日的违约金。2016年3月27日，原告与被告签订《绿地新都会C2地块车位购买协议》，合同约定原告购买被告绿地新都会广场项目C2地块二期1-2022号车位一个，车位总价款为132000元。合同约定被告在2017年12月31日前将车位交付给原告，如因甲方（被告）原因，未按本协议约定的期限将该车位交付给乙方（原告）的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，协议继续履行。合同签订后，原告按约支付了购车位款，但被告未按照约定的时间交付车位，于2018年5月17日将车位交付给原告。2018年5月8日，绿地西河置业公司向王玉珍、陈琳发出《通知书》，其中载明：“我司开发的绿地西河片区C2地块6号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入，小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。”另查明，绿地西河置业公司于2015年8月13日取得涉案4号楼的商品房预售许可证。涉案4号楼建筑工程已经过五大主体验收合格，并于2017年4月26日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年4月27日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。原告王玉珍、陈琳主张违约金：1、逾期交房：自2018年5月18日，计算至2020年7月8日止，以774404元为基数，共计782天，按日万分之一计算。剩余自2020年7月9日，计算至判决生效之日止。2、逾期交地下室：以47267元为基数，按日万分之一计算，自2018年5月18日计算至2020年7月8日止，即782天，为3696.28元，剩余违约金主张自2020年7月9日起至判决生效之日止。3、逾期交车位：以132000元为基数，按照日万分之一计算，自2018年1月1日计算至2018年5月17日，共计136天，为1795.20元。本院认为，王玉珍、陈琳与绿地西河置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。涉案商品房买卖合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，至今为止，绿地西河置业公司尚未取得涉案房屋所在项目的《分期综合验收备案证明》，在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，王玉珍、陈琳有权拒绝收房。本案中，涉案4号楼建设工程已于2017年4月经过建设单位、建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方的竣工验收、消防工程、建筑节能等方面的验收并验收合格，涉案房屋已经具备居住使用的基本条件。2018年5月8日绿地西河置业公司向王玉珍、陈琳发出收房通知书，该通知书明确载明涉案房屋所在项目因高压线迁移及教育用地等原因暂未取得综合验收备案，告知王玉珍、陈琳可自愿收房。根据该通知书的内容，王玉珍、陈琳可以选择接收房屋，亦可拒收房屋，王玉珍、陈琳具有自主选择权。王玉珍、陈琳认可收到该通知书且知晓通知书的内容，并于2018年5月17日自愿办理了涉案房屋的收房手续，在王玉珍、陈琳明知涉案房屋尚未取得综合验收备案登记且自愿接收房屋情形下，其已经实际享有涉案房屋占有、使用等的权益，其接收房屋并享有权益的事实行为与其再行向绿地西河置业公司主张逾期交房违约责任的请求相悖，对绿地西河置业公司亦有失公允。故王玉珍、陈琳以涉案房屋未取得开发项目《分期综合验收备案证明》要求绿地西河置业公司承担逾期交房的违约责任的请求，无事实依据，本院不予支持。如绿地西河置业公司在交付房屋过程中存在不符合合同约定的单项瑕疵交付情形，当事人可就相关单项交付瑕疵另行主张权利。本案中绿地西河置业公司已向王玉珍、陈琳支付涉案房屋（房产及储藏室）的逾期交房违约金至2018年5月17日，王玉珍、陈琳已于2018年5月17日实际收房，因此其主张2018年5月18日收房之后的逾期交房（房产及储藏室）违约金无事实和法律依据，本院不予支持。但被告未支付逾期交付车位的违约金，因此应以132000元为基数，按照日万分之一计算，自2018年1月1日计算至2018年5月17日计算被告应支付的违约金，共计136天（应为137天，原告自愿主张136天，系其对自身权利的自由处分），为1795.20元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王玉珍、陈琳逾期交付车位违约金1795.20元；二、驳回原告王玉珍、陈琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，由原告王玉珍、陈琳负担700元，被告济南绿地康鲁置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 亓 蕾二〇二〇年十一月二十六日书记员 修维超