河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初5821号原告（反诉被告）：常怀卫，男，1983年1月29日出生，汉族，住址山西省新绛县。原告（反诉被告）：郭世楷，男，1983年10月26日出生，汉族，住址河南省尉氏县。二原告委托诉讼代理人：贾苗迪，河南有道律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：丁义，河南有道律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州市长城房屋开发集团有限公司,住所地郑州市中原区中原西路**。法定代表人：申仕禄，职务董事长。委托诉讼代理人：杨贺飞，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张喜才，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）常怀卫、郭世楷诉被告（反诉原告）郑州市长城房屋开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭世楷、常怀卫及其委托诉讼代理人贾苗迪，被告委托诉讼代理人杨贺飞、张喜才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常怀卫、郭世楷向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告常怀卫支付逾期违约金35115.6元；2、请求判令被告向原告郭世楷支付逾期违约金87378.81元；3、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：被告为“长城﹒阳光新干线”小区的开发商，原告为了购买被告开发的房屋，在2009年左右与被告达成购买房屋事宜的约定，因为当时被告并没有办理完结相关的房屋开发销售手续，因此双方签订了一份《房屋先行交付协议书》。约定被告将原告认购的房屋交付给原告入住使用，原告向被告交付相应房款，待被告相关预售手续办理完毕后，原告配合被告在指定银行办理按揭贷款。同时协议第五条第一项约定被告保证项目开发手续办理时间为本协议签订后18个月内办妥，如果逾期原告有权利按照以下方式处理：“乙方不要求退房，甲方自逾期之日起至手续办妥之日止，按照同期人民银行贷款利率支付乙方违约金”。协议签订之后，原告向被告缴纳了协议约定的购房款，被告亦将房屋向原告进行了交付，但是在随后被告并没有在协议约定时间内办理完相关预售手续，致使原告迟迟不能够办理相关登记手续，拿到房屋产权证明。直至在2019年11月份左右，原告才听说被告开发销售等相关手续已经办理，但在原告前往被告处办理相关房屋买卖登记手续时，被告却告知原告如想要办理相关房屋登记手续需要原告放弃向被告主张约定的违约金，否则不配合原告办理相关手续。原告认为被告的行为严重违反了双方之间签订的协议，亦违反相关法律法规的规定，损害了原告的合法权益，故特向贵院提起本次诉讼，望贵院依法维护原告的合法权益。被告郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）辩称，一、原告已实际占有使用房屋已实际获益，不存在任何损失，其要求的违约金无任何依据。本案中，原告已实际占有使用房屋长达10年，房屋的居住、出租等核心功能未受到任何影响，原告在10年的使用过程中已实际获益。此外，原告可实际使用的房屋对应的土地使用权期限接近80年，而通常情况下购房者可实际使用的土地使用权期限均小于70年。此外，原告房屋的测绘面积均大于先行交付协议约定的暂测面积。因此，原告不仅不存在任何损失，反而额外获益，其要求的违约金无任何依据。二、我国现行立法中的违约金实行的是损失填平原则，原告不存在任何损失，其主张的违约金依法不应得到支持。本案中原告不仅不存在任何损失，反而因长城公司先行交付房屋长达10年而获益。此外，长城公司自2005年启动该城改项目以来，累计投入的建设成本折合每平方米已超过5300元，而购房人的平均购房价格仅为3000元左右，在购房人入住房屋长达10年，无任何损失且获益的情况下，长城公司已承担了巨额损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条之规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中原告不存在损失并且额外获益，长城公司在签订协议时已告知房屋情况、并且积极办理房屋开发销售手续，诚信履约，原告主张的违约金不应得到支持。三、未能在协议约定期限内办理项目开发销售手续，不可归责于长城公司，长城公司不应承担原告主张的违约金。原告购买的是长城公司开发的岗坡城中村改造项目住房，该项目开始于2005年，当时长城公司积极响应参与政府部门城中村改造工作，基于政府部门确定的边建设边完善手续的方针，长城公司投入大量人财物力承接岗坡城中村改造项目。对案涉房屋进行销售时，长城公司已明确告知原告房屋开发手续正在办理的情况。考虑到原告方的入住请求，长城公司先行把房屋交付原告居住使用至今。虽然协议中约定有18个月的办理开发销售手续的期限，但作为69个遗留问题城中村项目之一，尽管长城公司十余年间持续积极推动完善项目开发销售手续，各级政府和职能部门也出台多项文件进行推动，但未能顺利办理。经长期努力，长城公司于2019年8月21日取得案涉房屋的预售许可证，第一时间通知原告携带资料办理网签手续，但原告拒不配合，反而起诉被告要求办理房屋所有权证。原告第一项诉讼请求和实际行为明显自相矛盾。此外，基于案涉房屋属于郑州市遗留问题项目的特殊背景，和长城公司长期以来积极办证的行为，未能在协议约定期限内办理开发销售手续不可归责于长城公司，长城公司不应承担违约金。四、原告主张的违约金已超过诉讼时效，依法不应得到支持。根据《民法总则》规定，当事人请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中原告主张的违约金早已超过诉讼时效，其诉讼请求不再受到法律保护。五、原告欠付长城公司大量购房款未支付且拒绝支付，明显违约在先，其主张的违约金没有任何依据，并且应承担因违约给长城公司造成的巨额损失。原告在仅支付了少量首付款的情况下，实际占用使用案涉房屋已长达十余年，不仅不存在任何损失，反而因此而实际获益。根据先行交付协议约定，原告应该在长城公司通知后在规定时间内签订《商品房买卖合同》、办理相关手续，支付剩余购房款。本案中，原告在接到长城公司通知后，拒绝签订《商品房买卖合同》并支付剩余购房款，明显违约在先，由此给长城公司造成了巨额损失。原告应纠正违约行为，向长城公司支付剩余购房款，并承担相应的违约责任。综上，原告各项诉讼请求均无事实和法律依据，请人民法院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求。被告长城公司向本院提出反诉请求：1、判令常怀卫向长城公司支付剩余购房款124600元；2、判令郭世楷向长城公司支付剩余购房款189711元；3、本案本、反诉诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2009年、2011年，长城公司与反诉被告签订《房屋先行交付协议》（以下简称“协议”），约定反诉被告认购长城公司开发的位于郑州市中原区××路北、××路西的“长城·阳光新城”（现名阳光新苑）小区房屋，根据约定的房屋单价和暂测建筑面积计算房屋总价款；反诉被告于签订协议后支付认购金和首付款，于《商品房买卖合同》签订之日提交银行按揭贷款资料以贷款形式支付剩余购房款；长城公司在反诉被告支付完毕上述款项及其他费用后将房屋先行交付给反诉被告使用；反诉被告应于收到长城公司要求签订《商品房买卖合同》的通知后七日内，前往长城公司指定地点办理《商品房买卖合同》签订及贷款等相关手续事宜。协议签订后，长城公司将涉案房屋交付给反诉被告使用至今。根据专业的测绘机构对案涉房屋进行测绘，二原告房屋测绘面积均大于协议约定的暂测面积。2019年10月以来，长城公司多次通知反诉被告签订《商品房买卖合同》、办理相关手续，但均被拒绝，导致长城公司无法依约收取剩余购房款，给长城公司造成巨额损失。综上所述，案涉房屋已取得商品房预售许可证，根据协议约定，反诉被告支付剩余购房款的条件已成就。但反诉被告拒绝履行协议、拒绝支付剩余购房款，已严重违反协议约定，损害了长城公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，长城公司为维护其合法权益特诉至贵院，望判如所请。原告常怀卫、郭世楷对被告长城公司的反诉辩称，第一，双方纠纷产生以及本次诉讼形成原因是由于反诉人拒不按照协议约定履行自己的义务所造成。双方签订协议之后，答辩人积极履行自己的付款义务，在协议中第五条第一项明确约定反诉人保证项目开发手续办理时间为本协议签订后18月内办妥，如果逾期答辩人有权利按照以下方式处理:“乙方不要求退房，甲方自逾期之日起手续办妥之日止，按照同期人民银行贷款利率支付乙方违约金”。答辩人反诉人于2009年左右签订的协议书，依据约定反诉人应当在2011年左右将相关项目开发手续办理完毕，并通知答辩人进行办理，但是期间反诉人一直没有通知过答辩人办理手续，直至2019年11月左右，答辩人通过与其他业主交流得知反诉人相关项目开发手续已经办理完毕，可以前往办理相应手续。在答辩人找到反诉人要求履行协议，即按照约定赔付违约金以及办理相关房屋所有权登记手续时，反诉人却告知答辩人，必须放弃违约金，否则不予配合答辩人办理相关房屋登记手续，对此答辩人不予认同。原、被告之间是平等的民事主体，不能因为反诉人为开发商，答辩人为普通业主，双方资金能力不平等就强行对协议中明确的约定视而不见，强行要求答辩人必须放弃其合法权益，这样的开发商过于霸道，过于蔑视协议约定，过于轻视法律，因此形成了本次诉讼。第二，反诉人称其通知答辩人办理手续，答辩人拒不配合，与事实不符。案件涉及的买卖合同标的物是房屋，是特殊的商品，答辩人从2007年左右就开始与反诉人接触关于买房的事宜，出售房屋对于反诉人来讲可能是平常的事情，但是购买房屋对答辩人乃至其家庭来讲是关乎生计，关乎生活稳定的大事，并且郑州房屋价格2007年与现在的差距之大众所周知，答辩人怎么可能在正常情况出现不予配合的情况，于常理于情理均不符，真实情况是反诉人采取霸王条款，严重违反协议约定，拒不配合答辩人办理相关手续。第三，本案的形成原因是反诉人存在违反约定的情况所造成。答辩人自始至终积极配合，如果不是反诉人的要求与条件过于霸道与苛刻，答辩人亦愿意息事宁人，至于反诉人所称答辩人实际居住多少年，有获得额外收益，完全是谬论，其完全不考虑造成目前所谓情况的原因是由于反诉人承诺的相关手续没有在约定时间办理完善，待手续终于完善，却又撕毁当初约定强行要求答辩人不得主张违约金，其种种行为与说辞不过是为了一味的推卸责任。第四，本案被告的反诉没有事实与法律依据，应当对其予以驳回。本案涉合同均约定有剩余按揭贷款待签署《商品房买卖合同》之日，乙方同时提交办理银行按揭所需资料，配合甲方到指定银行办理相关手续，本案被告为房地产开发商，剩余房款的支付时间以及方式，双方已经在协议中明确约定，被告应当按照约定向原告支付违约金之后，双方在办理网签备案等手续，根据实际情况在被告主导之下，由原告提供相关材料，在被告指定的银行办理贷款，只有在出现因为原告无法办理贷款的情况下，原告才有直接向被告支付剩余购房款的义务，因此原告的诉讼请求没有任何依据应当予以驳回。综上，答辩人所述均为事实情况，诉讼请求合理合法，本案也并非单独一人提起诉讼，并且也存在有六十左右的老人，而是多人情况均一致，望法庭依法查明事实，维护当事人合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院确认如下：2009年3月25日、2009年8月4日，郭世楷、常怀卫（乙方）与长城公司（甲方）分别签订《房屋先行交付协议书》，该协议书约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：因甲方开发销售手续仍在办理中，故甲乙双方现无法办理相关备案和按揭贷款手续，依照双方订立的《申请认购协议》，根据乙方入住的请求，甲乙双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，自愿订立如下协议：甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请认购协议》所认购的“长城.阳光新干线”小区房屋先行交付给乙方入住使用（郭世楷：9号楼307号，暂测建筑面积105.94平方米；常怀卫：9号楼24层13号，暂测建筑面积50.59平方米）；根据《申请认购协议》约定，乙方认购房屋选择银行按揭（郭世楷：认购房屋单价3518元/平方米，总房款372740元，签署协议书时支付认购金5万元，剩余首付款142740元于本协议书签订之日起三日内付清，剩余按揭贷款180000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续；常怀卫：认购房屋的单价为4000元/平方米，总房款202360元，签署协议书时支付认购金10000元，剩余首付款72360元于本协议书签订之日起三日内付清，剩余按揭贷款120000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续）；甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续，甲方保证本项目开发销售手续办理时间为协议签订后（以签订日期为准）18个月内办妥，如逾期甲方同意按以下方式之一办理：A、同意乙方退房，甲方无息退款。B、乙方不要求退房，甲方自逾期之日起至手续办妥之日，按同期银行贷款利率支付乙方违约金；乙方接甲方通知后，七日内必须按甲方指定的时间、、地点携带本协议和相关交费凭证与甲方签订《商品房买卖合同》并按合同约定办理相关的手续；如乙方接甲方通知后，拒不与甲方签订《商品房买卖合同》，并拒不办理相关手续的，乙方应将根据本协议接收的房屋退还给甲方，乙方所付购房预付款由甲方无息退还；如乙方接甲方通知后，既拒不与甲方签订《商品房买卖合同》，拒不办理相关手续，又不将根据本协议接收的房屋退还给甲方的，甲方有权强行收回房屋；乙方如系以按揭贷款的方式购买房屋，在双方签订《商品房买卖合同》后，如因乙方原因不能办理按揭贷款，则乙方同意按甲方的要求，全额支付购房款，否则，甲方有权按上述约定的方式收回房屋。庭审中，郭世楷、常怀卫陈述分别于2009年3月25日、2009年8月4日接收涉案房屋。被告先后于2016年5月17日、2019年4月18日、2019年8月21日取得相关《国有土地使用权证》《建筑工程规划许可证》《郑州市商品房预售许可证》。诉讼中，二原告陈述其于2019年11月份左右“听说被告开发销售等相关手续已经办理”“在业主微信群里有人发过这个东西（网签和付款通知），也看到了”。后因双方对《商品房买卖合同》相关条款的签订产生争议，为此二原告诉至本院。另查明，被告本案根据郑州市郑房测绘队出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》陈述二原告购买房屋测绘面积为：常怀卫所购房屋面积为51.74平方米；郭世楷所购房屋面积为108.7平方米。二原告对此无异议。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”;第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案二原告与被告签订的《房屋先行交付协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该协议应当认定为商品房买卖合同。2019年8月21日，被告取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，故案涉《房屋先行交付协议书》应认定为有效。从双方签订《房屋先行交付协议书》载明内容及庭审陈述看，双方对于被告销售房屋时，未取得商品房预售许可证明、被告的销售行为在签订《房屋先行交付协议书》存在违法性是明知的。故二原告应对其明知被告销售的房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，购买被告销售房屋的行为承担相应的法律后果。本案中，被告在二原告仅支付部分房款的情况下即将约定房屋进行交付，二原告亦实际入住涉案房屋十年之久，且在该期间未向被告支付剩余房款。即被告已履行协议约定的主要义务将协议约定房屋交付给二原告，而二原告亦实现了先行入住的主要合同目的。二原告本案要求被告按照原告已付房款按同期银行贷款利率支付违约金既缺乏事实及法律依据，亦不符合商事交易之公平原则，二原告的上述诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求二原告支付相关房款的诉讼请求，本院认为，被告已实际将案涉房屋进行交付，《房屋先行交付协议书》虽约定“待签署《商品房买卖合同》之日，原告提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合被告到指定银行办理相关手续”，但因双方对《商品房买卖合同》相关条款的签订产生争议，至今未签订《商品房买卖合同》，故原约定的按揭贷款难以实现；基于前述，《房屋先行交付协议书》是双务合同，双务合同的主要意义在于确立并运行对待给付义务的规则，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，当事人承担义务的目的在于获得对方给付义务，义务的对待关系又称为义务的对价关系。被告已履行协议约定的主要义务，二原告亦实现了先行入住的主要合同目的，被告要求二原告在占有协议约定房屋长达近十年之久的情况下，要求二原告支付剩余房款，并无不当。依据《房屋先行交付协议书》约定单价，并结合郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》的测绘房屋面积，计算原告常怀卫向被告支付的剩余房款为124600元[剩余按揭贷款120000元+（51.74平方米-50.59平方米）×4000元/平方米）]，计算原告郭世楷应向被告支付的剩余房款为189710元[剩余按揭贷款180000元+（108.7平方米-105.94平方米）×3518元/平方米）]，故被告要求原告常怀卫支付剩余房款124600元，要求原告郭世楷支付剩余房款189710元，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条、第二条、第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）常怀卫、郭世楷的诉讼请求；二、原告（反诉被告）常怀卫于本判决书生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款124600元；三、原告（反诉被告）郭世楷于本判决书生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款189710元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1331元（已减半收取），反诉案件受理费3007元（已减半收取），共计4338元，由原告（反诉被告）常怀卫、郭世楷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 申 阳二〇二〇年十一月十九日书记员 聂文静