重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初4827号原告：邓阳平，男，汉族，1985年3月17日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张某，重庆万同律师事务所律师。被告：重庆皓万旅游文化发展有限公司，住所地重庆市南岸区。法定代表人：曾宪佩，总经理。委托诉讼代理人：幸某，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓某，重庆学苑律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道**，统一社会信用代码91500108903162406F。负责人：刘英丽，行长。委托诉讼代理人：陈某，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，重庆索通律师事务所律师。第三人：中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：郭继平，总经理。委托诉讼代理人：张羲杰，男，汉族，1990年8月16日出生，住重庆市万州区（系该公司员工）。原告邓阳平与被告重庆皓万旅游文化发展有限公司（以下简称皓万公司）、第三人中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称工行南岸支行）、中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司（以下简称华融资产重庆分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告邓阳平的委托诉讼代理人张某，被告皓万公司的委托诉讼代理人冯静辉、第三人工行南岸支行的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本院于2020年8月25日再次公开开庭进行审理，原告邓阳平的委托诉讼代理人张某，被告皓万公司的委托诉讼代理人幸某、卓某，第三人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人张羲杰到庭参加诉讼。第三人工行南岸支行的委托诉讼代理人陈某、张某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邓阳平向本院提出诉讼请求：1、判令被告皓万公司继续履行商品房买卖合同，为原告办理坐落于重庆市南岸区XX号房屋的房地产权证过户登记手续；2、判令第三人工行南岸支行对坐落于重庆市南岸区XX号房屋涤除抵押权限制，协助原告办理该房屋的抵押登记注销手续；3、判令被告皓万公司向原告赔偿逾期办理房地产权证过户登记损失，以703936元为基数，自2018年7月5日期按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%标准计算至该房屋房地产权证过户登记完成之日止；4、本案诉讼费、保全费由被告皓万公司承担。事实和理由：原告与被告皓万公司于2018年4月4日签订了关于购买坐落于重庆市南岸区XX号房屋的《金阳阿凯德·拾光里认购书》。该《认购书》载明了原告向被告皓万公司所购物业的名称、具体坐落、位置、面积、单价、总价、付款方式及违约责任等条款。该《认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告在签订认购书后向被告皓万公司缴纳了该房屋的全部房款703936元。因此，原告与被告皓万公司签订的《认购书》实质上就是商品房买卖合同。原告已经履行了购买人的主要义务，但被告皓万公司迟迟不为原告办理案涉房屋的过户登记手续。原告在与皓万公司签署《认购书》时，该公司已经拿到了房屋预售许可证。同时，被告工行南岸支行系该房屋抵押权人，在知晓该房屋出售一事时向皓万公司出具了《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司重庆映像二期项目进行销售的函》，载明其同意出售抵押权证项下房屋，并要求皓万公司按照双方约定的程序办理手续。故原告起诉来院，望判如所请。被告万皓公司辩称，认可与原告签订的《认购书》，但被告公司于2020年3月12日进入破产重整程序，根据《破产法》第三十条及司法解释和《物权法》的规定，被告进入破产程序时，案涉房屋登记在被告名下，该案涉房屋应当认定为债务人财产。原告要求将房屋过户至其名下，是清偿个别债权的行为，违反了《破产法》的规定。原告应当将诉讼请求由给付之诉变更为确认之诉。原告在2020年5月28日向管理人申报债权时并未提及逾期办理房地产权证的损失，原告已经以其实际行动放弃了该权利。第三人工行南岸支行述称：认为原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。第三人华融资产重庆分公司述称：案涉房屋属于债务人财产，原告的诉讼请求实际上是要求债务人对其原有债权在破产程序外予以个别清偿，原告买卖合同所涉房屋为商铺，并非为了居住所需，无获得优先特殊保护的利益。该公司受让工行南岸支行的债权后，依法应当取得对案涉房屋的抵押权，原告不具备要求第三人涤除抵押权的主体资格，其为普通债权人。原告邓阳平为证实其诉讼请求，当庭举示了如下证据：第一组：1.金阳重庆映像二期《重庆市商品房预售许可证》；2.《金阳阿凯德拾光里认购书》；3.收据2张（编号：X、X）；4.中国建设银行刷卡凭证；5.中国建设银行客户回单，拟证明原告与被告皓万公司签订案涉物业买卖合同时，案涉物业已具备预售条件，合同合法有效；原、被告签订的认购书符合商品房买卖合同的主要内容，且原告已全额支付了房款，双方建立了房屋买卖合同关系。第二组：《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司重庆映像二期项目进行销售的函》，拟证明被告皓万公司在出售案涉物业前已将该物业抵押给了第三人；同时，第三人对皓万公司将出售该物业是知晓的，并通过同意函主动表明其同意销售的态度。第三组：1.置业顾问黄霞名片；2.原告与置业顾问黄霞、经纪公司何娅聊天记录；3.EMS邮寄单和催告函，拟证明原告在与皓万公司签订认购书并支付全部房款后，皓万公司迟迟不履行签订买卖合同等义务，原告通过多种方式催促被告履行相关义务。被告皓万公司的质证意见如下：对第一组证据三性均无异议；对第二组证据的真实性没有异议，能否达到原告的证明目的由法院裁定；对第三组证据的真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的。第三人工行南岸支行的质证意见如下：第一组和第三组证据与第三人无关，不发表意见；第二组证据的真实性认可，但不认可其证明目的，该同意函不代表第三人对该房屋抵押权的放弃，是告知原告该房屋设立有抵押权。从函件内容可知，第三人与皓万公司完善相关手续后才能解除抵押。皓万公司至今未能就该房屋的贷款清偿，第三人不能解除该房屋的抵押。第三人华融资产重庆分公司的质证意见如下：对第一组和第三组证据系原、被告之间的买卖合同纠纷，与该公司无关，不发表质证意见；第二组证据真实性不认可。被告皓万公司为证明其答辩意见，当庭举示了如下证据：1.（2020）渝0108民初0108破申3号民事裁定书，拟证明2020年3月12日南岸区法院裁定受理皓万公司重整申请的事项；2.（2020）渝0108民初0108破申8号决定书，拟证明2020年4月7日南岸区法院指定重庆学苑律师事务所担任皓万公司管理人的事项；3.土地使用证，拟证明该案涉房屋登记在皓万公司名下，属破产财产；4.非金钱债权权利申请表，拟证明2020年5月28日原告向管理人申报债权时未提及赔偿逾期办理房地产权证过户登记损失，视为放弃该项权利。原告邓阳平的质证意见如下：对证据1、2的真实性及关联性均认可；对证据3的真实性认可，关联性由合议庭认定；对证据4真实性认可，但不认可其关联性。原告申请的系非金钱债权，也就是对案涉房屋过户的请求，因此申请表上未载明被告逾期办理产权证的相关损失要求，不视为原告放弃逾期办理产权证的损失要求。第三人华融资产重庆分公司的质证意见如下：上述证据与该公司无关，不发表质证意见。第三人华融资产重庆分公司为证明其陈述意见，当庭举示了如下证据：债权转让协议、债权转让催收联合公告，拟证明工行南岸支行已经将包括本案案涉债权在内的债权转让给该公司原告邓阳平的质证意见如下：对该组证据的真实性及关联性均无法核实，即使债权转让协议属实，从第三人举示的协议内容也无法确认转让的债权与案涉房屋抵押权所依附的主债权一致。被告皓万公司的质证意见如下：债权转让协议共计四页，但该内容与本案的案涉合同无关，无法确认案涉房屋属于一并转让的房屋。经审理查明，被告皓万公司系南岸区X号办公、商业用房登记的所有权人。2017年10月，第三人中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行向被告皓万公司出具《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司·重庆映像二期项目进行销售的函》，内容为：重庆皓万旅游文化发展有限公司：贵公司开发的位于南岸区X号的金阳重庆映像二期项目已经取得编号为106房地证2013字第XX号房地产权证，于2015年6月9日与我行在重庆市南岸土地房屋权属中心办理抵押，抵押他项权证号：106房地证（押）2015字第X号，抵押登记号：X号，于2015年8月21日与我行在重庆市南岸土地房屋权属中心办理抵押，抵押他项权证号106房地证（押）2015字第X号，抵押登记号：X号。现我行知晓并同意贵公司进行该房地产权证项下抵押给我行的办公用房销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续。2018年4月4日，原告邓阳平（乙方）与被告皓万公司（甲方）签订了《金阳阿凯德·拾光里认购书》，约定：1.1乙方认购X号物业，建筑面积74.55平方米，建筑面积单价11515元/平方米，公布销售总价858459元。1.2甲乙双方一致同意，乙方认购本物业时，按以下付款方式享有相应的折扣：一次性享受特批折扣，折后成交价703936元。2.1本《认购书》签订同时，乙方须支付定金100000元。2.2该定金作为乙方认购本物业的担保，在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转入房款。2.3该物业首付款为703936元。3.1乙方须于本《认购书》签订之日起7日内付清该套物业首付款项，乙方付清该套房屋首付款项后60个工作日内（或者在甲方另行制定的时间内）与甲方签订《买卖合同》及其附件，同时按《买卖合同》的约定缴纳房款及其它相关费用；乙方明已知晓所认购物业尚处于抵押状态，甲方已经抵押权人书面同意对外销售，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。3.2乙方应当于签订《买卖合同》的同时与甲方指定的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》。原告于签订该认购书当日向被告支付了定金100000元，于2018年4月11日向被告支付房款603936元。案涉房屋已交付给原告。此后，被告皓万公司未通知原告办理签订房屋买卖合同手续，原告通过微信等方式与销售案涉房屋的工作人员黄霞、何娅联系，询问签订合同的具体时间。2018年7月在工作人员的安排下，原告与案外人就X号签订了《物业租赁协议》，并告知原告在当年8月底签订该物业的买卖合同，但被告皓万公司未按照约定履行与原告签订合同的义务。2019年1月21日，原告向被告邮寄了一份《催告函》，载明：本人邓阳平于2018年4月4日在贵公司重庆南岸项目金阳阿凯德拾光里售房部签署了两份《认购书》，分别认购以下物业：金阳阿凯德拾光里写字楼X、X号房。两份《认购书》对前述两套物业的具体位置、坐落、定金、单价、总价、面积、交款方式及时间、后续签署商品房买卖合同的时间、违约责任、联系方式进行了明确约定。在前述两份《认购书》签署当日，本人一次性刷卡支付200000元定金（每套房100000元定金）给贵公司，贵公司出具了收据。2018年4月11日，本人按照《认购书》规定的7日内支付剩余房屋款项的约定，向贵公司银行转账支付前述两套物业的剩余房款1210542元（写字楼X：剩余房款603936元；写字楼X：剩余房款606606元）。根据双方签署的《认购书》规定，双方应在本人付清全部房款后的60个工作日内签署《买卖合同》及《前期物业管理服务协议》，因此，双方签署《买卖合同》的时间最迟应为2018年7月4日。本人在2018年7月多次通过电话、微信与贵公司的职业顾问黄霞、项目经纪公司何娅联系，得到的答复为“快了”、“大证已办理下来，你的小证就快了，放心”。后续贵公司也一直没有通知本人前往售房部签署《买卖合同》等法律文件。在2019年1月，本人前往贵公司该项目部售房部希望尽快解决，但还是没有结果。鉴于以上事实，本人现依照《认购书》约定及相关法律法规规定，郑重向贵公司发函通知如下：1.在本人已付清前述物业全部款项的背景下，贵公司的前述行为，已属严重违约。2.请贵公司在收到本催告函之日起三日内通知本人到贵公司该项目售房部或公司签约中心签署关于金阳阿凯德拾光里写字楼X、X号房的《商品房买卖合同》及附件，并同时涤除前述物业上的权利限制。审理中查明，原告向被告皓万公司所购案涉房屋的具体座落为重庆市南岸区南坪西路73号“金阳重庆映像二期拾光里”7层31号。因被告皓万公司仍尚欠第三人中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行贷款，涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为被告皓万公司，抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行。2020年3月20日，重庆市南岸区人民法院受理了被告皓万公司的重整申请。2020年4月8日，第三人工行南岸支行与第三人华融资产重庆分公司签订《债权转让协议》，工行南岸支行将其对被告皓万公司的债权转让给华融资产。上述事实，有原告提供的金阳重庆映像二期《重庆市商品房预售许可证》、《金阳阿凯德·拾光里认购书》、收据2张（编号：X、X）、中国建设银行刷卡凭证、中国建设银行客户回单、《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司重庆映像二期项目进行销售的函》、置业顾问黄霞名片、原告与置业顾问黄霞、经纪公司何娅聊天记录、EMS邮寄单和催告函、民事裁定书、决定书等书证以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告邓阳平与被告皓万公司于2018年4月4日签订的《金阳阿凯德·拾光里认购书》明确约定了当事人名称和住所、商品房基本情况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，且被告皓万公司已经按照该认购书收受了原告支付的购房款703936元，也实际交付了涉案房屋。因此原、被告签订的该认购书应当认定为商品房买卖合同。该涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同约定原告须于该认购书签订之日起7日内付清该套物业首付款项，付清首付款项后60个工作日内（或者在甲方另行制定的时间内）与甲方签订《买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。原告已按约履行全部付款义务。但被告皓万公司未按照合同约定的时间以及指定的时间履行自己的义务，被告皓万公司的行为属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告皓万公司应当承担继续履行的义务。被告皓万公司应当根据原、被告双方签订的《金阳阿凯德·拾光里认购书》的约定与原告签订房屋买卖合同并办理涉案房屋的产权过户登记，但涉案房屋已存在抵押权人为第三人工行南岸支行的抵押登记，致使被告皓万公司不能为原告办理产权过户登记。然而第三人工行南岸支行于2017年10月向被告皓万公司出具了《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司重庆映像二期项目进行销售的函》。该函的法律后果直接关系到原告能否办理涉案房屋过户登记，也是本案主要争议的焦点。首先，从抵押权的法律定义看，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人的债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押所有权，特别是在购买人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然对不利于保护购买人的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消失。又根据该法的第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存的规定，可以做出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押物”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于该转让价金抵押权人仍具有优先性。再次，抵押权人同意抵押人转让抵押财产后，抵押人就应当将转让的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。也就是说，此时抵押权的效力只是体现为就转让后所得价款的优先受偿权。而如果此时债权人仍然就抵押财产享有抵押权，则无疑会导致债权人的债权获得价款和抵押财产双重保护，而抵押人在将转让所得价款提存后还需继续承受财产处分受限制的负担，当事人之间的利益无疑是显著失衡的。而从《物权法》第一百九十一条的立法目的来看，也应当认为抵押权人同意抵押人转让抵押财产就意味着抵押权人放弃了抵押权。综上，第三人工行南岸支行出具的《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司重庆映像二期项目进行销售的函》，同意转让抵押物，其只能对原告支付给被告皓万公司的购房价金行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于第三人工行南岸支行是否行使价金代位权，系第三人南岸支行与被告皓万公司的债权债务关系，第三人南岸支行应当另行主张。故被告皓万公司和第三人南岸支行负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务。此外，案涉房屋存在查封，查封是否能发生阻却案涉房屋所有权转移的法律效果。本案中被告已经申请破产，该申请人民法院已经受理。根据《中华人民共和国破产法》第十九条的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。依据该条规定，保全、执行措施中的查封措施应当予以解除，故查封措施已不构成房屋所有权转移的障碍。另，因被告已被受理破产重整。原告的过户请求权除了与第三人的抵押权进行比较外，还存在是否与其他普通破产债权人的权益发生冲突，即原告的过户请求权是否优先于其他普通破产债权人的权益。对此，本院认为，过户请求权包含两部分内容，一是案涉房屋的交付，二是房地产权属凭证的办理。在本案中，原告已经合法占有案涉房屋，并且对案涉房屋进行了使用、收益。基于房屋的占有、使用、收益以及原告已经付清全部购房款的事实，事实上原告已经享有案涉房屋的所有权，只是这种所有权的享有因被告的过错没有取得物权凭证，所以才不能发生物权法定的公示效力。本案所涉的过户请求权，涉及的正是物权凭证的办理，这也说明物权凭证办理的过户请求权优先于普通债权。其次，从物权凭证的内涵来看，物权凭证包含了占有、使用、收益、处分的所有权权能。如果原告的过户请求权不优先于其他普通破产债权人的权益，那么，必将发生所有权的占有、使用、收益权能与处分权能发生分离的问题，这不符合物权法定的要求。也就是说原告的过户请求权优先于其他普通债权。关于逾期办理房地产权证过户登记损失，由于原、被告未有明确约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百七十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国破产法》第十九条的规定，判决如下：一、被告重庆皓万旅游文化发展有限公司和第三人中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行于本判决生效后三日内涤除位于重庆市南岸区X号房屋的抵押登记，办理抵押登记注销手续；二、被告重庆皓万旅游文化发展有限公司和第三人中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行涤除案涉房屋抵押登记后三日内，被告重庆皓万旅游文化发展有限公司协助原告邓阳平办理位于重庆市南岸区XX号房屋的过户登记手续；三、驳回原告邓阳平其他诉讼请求。案件受理费160元由被告重庆皓万旅游文化发展有限公司负担（原告已垫付，被告于本判决生效后三日内直接支付给原告）；保全费4770元，由原告自行承担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上述状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 邓 婷人民陪审员 于 杰人民陪审员 王 猛二〇二〇年十一月十八日书 记 员 李嘉仪