广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1222号 上诉人（原审被告）：王某，女，1998年8月20日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：卢振武，广西维冠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄菁华，男，1990年6月26日出生，京族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：曾勇光，广西济顺律师事务所律师。 原审被告：王国坤，男，1970年5月23日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 原审被告：广西广安置业有限公司。住所：广西防城港市防城区防城镇群星大道**。统一社会信用代码：91450600566796466Y。 法定代表人：陈雄庆，该公司总经理。 原审第三人：黄志飞（曾用名：黄志辉），男，1963年8月23日出生，汉族，，住广西防城港市防城区 上诉人王某因与被上诉人黄菁华，原审被告王国坤、广西广安置业有限公司（以下简称广安公司），原审第三人黄志飞所有权确认纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王某的委托诉讼代理人卢振武、被上诉人黄菁华的委托诉讼代理人曾勇光、原审被告王国坤、原审第三人黄志飞到庭参加质证并接受询问。原审被告广安公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 上诉人王某上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人黄菁华的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人黄菁华承担。事实与理由：一审认定事实不当，应予撤销。一、王某与黄菁华签订的《商品房转让协议书》为无效合同。该协议书的签订系因王国坤与黄志飞之间债权债务问题，王国坤骗王某称其欠黄志飞债务，以房屋买卖的方式抵押给黄志飞（名为买卖实为抵押），还清债务后可随时要回房屋。协议签订过程中，王某从未与黄菁华接触过，更未收取黄菁华、黄志飞或王国坤任何款项。该协议中“含送Ａ169车位”的字样，并非王某签字盖手印，该内容为王某签字后，黄菁华自行添加，王某不知情。该协议书的签订并非王某的真实意思表示，系王国坤与黄志飞串通，以欺骗的方式骗取王某的签字，故该协议为无效协议。二、即便王某与黄菁华存在商品房买卖关系，但因为王某与黄菁华签订该协议时还是未成年人，作为王某的监护人王国坤不是为了王某的利益签订该协议的，应当认定无效。 被上诉人黄菁华辩称，一、一审判决第一项正确，但是黄菁华在一审提出的第二项诉讼请求具有充分的事实和法律依据，应当得到支持。在该项请求中涉及两个协助办理签署登记手续，第一个广安公司与王某之间签署的登记手续，第二个是王某协助黄菁华将涉案房产变更登记黄菁华名下。涉案房屋是由王某通过以地抵房的方式取得且已经签订承诺书，该房屋可以办理不动产权证到王某名下，需要王某办理相关手续。黄菁华的第二项请求于法有据。二、王某在上诉状、庭审中陈述涉案协议无效的抗辩理由均为当事人的陈述，且与其提供的证据相互矛盾，根据证据规则及相关法律规定不能对抗黄菁华一审提供的书证等证据，故其主张涉案协议无效的理由不能成立。三、涉案不动产的转让包括车库，该车库不是王某自行出资购买。经审理查明，王某没有经济来源，涉案转让协议除了王某签字还有其法定代理人王国坤的签字，转让所得款项也是用于王某的上学等开支。因此，尽管签订涉案协议时王某距离年满十八周岁尚有几个月的时间，但该协议合法有效。综上，请求驳回上诉。 原审被告王国坤述称，涉案转让协议实质上为抵押借款签订的，不是买卖协议，是抵押。涉案15万元为麻将款，是其与黄志飞打麻将产生的债务。黄志飞主张支付的款项与其取款时间对不上，黄志飞并没有将协议约定的15万元支付给王国坤。 原审第三人黄志飞述称，涉案协议为房屋买卖协议，当时该房屋想卖给其他几个人都没有卖出去，王国坤找到黄志飞后卖给黄志飞。转让款分3笔支付，第一笔款6万元是由王国坤妻子在春节期间过来取，给孩子上学用；第二笔9万是在金狮花园签协议时给的，当时王某在场；第三笔6万是在中心区给王国坤。由于房屋价值上升，王某因此不履行协议，请求二审法院维持原判。 原审被告广安公司既未到庭，亦未作书面答辩，视为放弃其依法享有的答辩、质证等诉讼权利。 黄菁华向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认黄菁华与王某、王国坤于2016年4月6日签订的商品房转让协议书有效；二、王某、王国坤、广安公司协助办理“佳润·文昌国际商城”项目2＃楼第2单元601号房及该项目地下一层停车位Ａ169号变更到黄菁华名下；三、本案诉讼费用由王某、王国坤、广安公司承担。 一审法院认定事实：黄菁华系黄志飞的儿子，王某是王国坤的女儿，黄志飞与王国坤是朋友关系。2015年1月24日，广安公司（甲方）与王某（乙方）签订《还建房确认单》，约定甲方开发的项目“佳润·文昌国际商城”，位于防城港市防城城南新区侧，经双方友好协商，甲方确认乙方的还建房为房号2号楼2单元6层01号房，建筑面积为135平方米。双方并于2015年2月9日签订《停车位使用权出让协议书》，约定甲方出让使用权的停车位位于本项目地下一层，车位编号为Ａ169，乙方享有该停车位与本项目商品房产权同等年限的使用权。2016年4月6日，王某、王国坤（甲方）与黄菁华（乙方）签订《商品房转让协议书》，协议约定：“甲方在防城区中医医院位于防城镇城南小区23号地块（文昌国际商城）购有商品房一间，编号为2＃楼第2单元601（车位号：Ａ169），面积为135平方米，现自愿转让给乙方，经友好协商，双方达成如下协议：一、甲方自愿将上述商品房转让给乙方，以后该商品房的价值与否及以后的建设等投入与甲方再无任何关系。二、甲方以2000元／平方米价格转让给乙方，甲方已收到乙方人民币壹拾伍万元整（含送Ａ169车位）。三、本协议书一式贰份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。”该协议由王某、王国坤（甲方）亲笔签名，由第三人黄志飞代黄菁华签名。签订该协议时，王某尚未年满十八周岁。协议签订后，黄志飞代黄菁华向王国坤另外支付房款60000元，王国坤出具《收条》交由黄菁华收执为凭。该《收条》载明：“今收到黄志飞交来房款现金人民币陆万元正（60000.00元）。收款人：王国坤。” 另查明，2016年4月6日，王某、王国坤（甲方）与黄菁华（乙方）签订《商品房转让协议书》时，王某并未取得“佳润·文昌国际商城”2号楼2单元6层01号房的房屋产权证。 一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，并受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”黄菁华与王某、王国坤采用合同书形式签订《商品房转让协议书》，该协议自双方签字时即成立。该协议虽然是由黄志飞代黄菁华签名，且王某尚未年满十八周岁，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，未经他人授权而以他人名义订立合同，属于无权代理的行为，但黄菁华已做出对该协议进行追认的意思表示，追认之后，由黄菁华承担合同义务并享有合同权利。根据《中华人民共和国民法总则》第十九条的规定，王某虽是限制民事行为能力人，其签订的《商品房转让协议书》经法定代理人王国坤追认后，合同有效。本案中，《商品房转让协议书》是由王某和王国坤共同作为协议的甲方而签订，可认定法定代理人王国坤对该协议的追认。综上，《商品房转让协议书》并没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议系黄菁华与王某、王国坤的真实意思表示，应确认为合法有效的合同。现黄菁华主张确认《商品房转让协议书》合法有效，有事实及法律依据，予以支持。 至于黄菁华要求王某、王国坤、广安公司协助办理涉案商品房及停车位变更至其名下的问题。首先，黄菁华与王某、王国坤所签订的《商品房转让协议书》中对办理涉案商品房及停车位变更登记的事项并未约定，另外，根据《中华人民共和国物权法》第十六条之规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本案中，王某向广安公司所购买的涉案商品房并未办理房屋产权证，而涉案Ａ169号车位仅是王某购买的车位使用权，因此涉案商品房及停车位的权属仍归广安公司所有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定，未取得房屋权属证书的房屋不得转让。该规定是有关房地产物权转让的管理性规定，即未依法登记领取权属证书的房地产，不得进行物权转让，房地产登记部门不予办理登记，但当事人就该房屋签订买卖合同是债权行为，不直接发生物权转让的效果。因此，黄菁华要求王某、王国坤、广安公司协助办理涉案商品房及停车位变更至黄菁华名下，并无事实和法律依据，不予支持。广安公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩及质证的权利，不影响根据查明的事实依法裁判。依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、黄菁华与王某、王国坤于2016年4月6日签订的《商品房转让协议》有效；二、驳回黄菁华的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费100元，减半收取50元，保全费2020元，由黄菁华负担案件受理费25元，由王某、王国坤共同负担案件受理费、保全费合计2045元。 本案二审期间，上诉人王某围绕其上诉请求提交证据：（2020）桂0603民初690号民事判决及该案证据《借款协议》，证明黄菁华已向王某交付涉案房屋房款不是事实，涉案15万元为（2020）桂0603民初690号民事案件的借款，黄菁华主张另外支付的6万元房款实质上也是借款，已经包含在上述15万元借款内。经质证，黄菁华对该判决书的真实性、合法性没有异议，从上述证据可以看出王某作虚假陈述，该判决查明事实部分王国坤用于抵押借款的是港口区凯乐园房产，与王某和王国坤陈述不相符；其二人对于15万元的陈述也与认定的事实相矛盾，该判决书认定第一笔借款15万元的时间为2016年6月6日，本案转让协议书的签订时间为2016年4月6日相差2个月，且协议书第2条明确王某与王国坤已经收到黄菁华的15万元，该条款既是协议书的条款也是作为收据的条款，上述判决中借款15万元与本案房款15万元没有任何关联，因此王某提交的2份证据均与本案没有关联。王国坤认可王某提交的证据和证明目的；黄志飞的质证意见与黄菁华的质证意见一致。本院认为，王某提交的证据与本案不具有关联性，不予采纳。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 另查明，王国坤在庭审中陈述王某签订该协议时尚在南宁读书。 本院认为，黄菁华对一审判决驳回其要求王某、王国坤、广安公司协助办理涉案房屋及车位变更到其名下的诉讼请求并未提出上诉，本院对此予以维持。故本案的争议焦点为黄菁华与王某、王国坤签订的涉案《转让协议书》的效力问题。王某上诉主张涉案协议并非其意思表示，系黄志飞与王国坤串通以欺骗方式骗取其签字，该合同实质为抵押并非买卖合同，其从未收到黄菁华或黄志飞支付的房款。首先，从涉案转让协议书的内容和条款来看，该转让协议书明确记载双方是在自愿平等协商下就涉案房屋转让的价格、已付款数额等进行了约定，并没有涉及到任何为双方借款进行抵押的约定，故本院认定涉案转让协议书并非抵押合同。其次，关于涉案转让协议中手写赠送车位的问题。经审理查明该条约定虽然为手写所加，但是已经王国坤加盖手印予以确认，应当认定为涉案转让协议约定的内容。最后，签订该协议时，虽然王某尚未年满十八周岁，但根据其父王国坤的陈述，其在南宁读书，表明其接受一定程度的文化教育，对于转让协议记载的内容具备辨别能力，其在该协议上签字表明其认可该协议中的内容。且该协议书上同时有王国坤的签字，作为其法定代理人王国坤的签字行为亦表明其对该协议进行了追认。关于王某上诉认为即便该协议为买卖合同关系，由于作为其监护人的王国坤不是为了其利益签订该协议，应当认定为无效。本院认为，本案并没有证据显示王国坤签订该协议的行为使王某的利益受损，该协议为有偿转让房屋，约定了转让价款，至于该价款是否已经支付或者尚未足额支付不影响涉案转让协议的效力。本案也并没有证据证明涉案转让协议系王国坤与黄志飞因打麻将产生非法债务后损害王某利益下签订的。在王某没有证据证明涉案转让协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的情形下，一审判决认定涉案转让协议合法有效正确，本院予以维持。 综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人王某已预交），由上诉人王某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  李丽莉 审 判 员  李启宁 二〇二〇年十一月十九日 法官助理  王景山 书 记 员  刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。