四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民初84号 原告（申请执行人）：攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行。住所地：四川省攀枝花市**朝阳下街**。统一社会信用代码：915104007623456897。 负责人：赵戈，该支行行长。 委托诉讼代理人：潘明敏，重庆百君（成都）律师事务所律师。执业证号：15101201511179943。 委托诉讼代理人：李思伦，重庆百君律师事务所律师。执业证号：15001201210613338。 被告（案外人）：张顺，男，2002年7月6日出生，汉族,住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张跃华（张顺之父），男，1972年10月29日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被告（案外人）：蒋英，女，1972年5月30日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张跃华（蒋英丈夫），身份信息同上。 第三人（被执行人）：四川省新宏实业有限公司。。住所地：四川省成都市高新区天府大道北段**统一社会信用代码：91510100780133823N。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金蔚，女，1975年11月23日出生，回族，住四川省攀枝花市**。 原告攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行（以下简称：攀商行向阳支行）与被告张顺执行异议纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序进行了审理。2020年11月16日，攀商行向阳支行向本院申请追加蒋英作为本案被告、四川省新宏实业有限公司（以下简称：新宏实业公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条的规定予以准许。蒋英、新宏实业公司参加诉讼并自愿放弃举证期限。本院于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告攀商行向阳支行的委托诉讼代理人潘明敏、李思伦，被告张顺、蒋英的共同委托诉讼代理人张跃华，第三人新宏实业公司的委托诉讼代理人金蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告攀商行向阳支行诉讼请求：许可继续执行位于四川省成都市锦江区净（静）居寺南街124号商铺（即沙河·上住宅小区二期3栋1单元1层115号，产权证号：成房权证监证字第3××7号）；诉讼费由被告承担。事实和理由：1.（2020）川04执异69号执行裁定书未查明案件事实。首先，包含案涉商铺在内沙河·上住宅小区二期不动产系新宏实业公司为攀枝花市嘉泰能源有限公司在攀商行向阳支行处的三笔贷款提供的抵押，该抵押物已办理抵押登记，四川省高级人民法院（2019）川民终368号民事判决书已确定攀商行向阳支行对包含案涉商铺在内沙河·上住宅小区二期不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；其次，被告张顺、蒋英明知案涉商铺已抵押且《商品房买卖合同》附件一即《同意销售函》告知其交付案涉商铺房款的路径，其不按照合同约定履行支付房款存在重大过错；2.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，（2020）川04执异69号执行裁定书适用前述规定的第二十八条属于适用法律错误。 被告张顺、蒋英共同辩称，张顺与新宏实业公司于2015年7月11日签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，张顺之母蒋英先后三次共计支付房款815994元和相关办证费用，按照合同约定尚欠163199元应于2017年1月13日支付，但由于攀商行向阳支行拒绝解除案涉商铺抵押权无法办理产权，新宏实业公司拒绝接收该笔房款。2017年1月15日，张顺与新宏实业公司签订了《补充协议》，新宏实业公司承诺在2017年12月31日前解除案涉商铺的抵押登记。2017年7月14日，新宏实业公司将案涉房屋交付给张顺。张顺实际占用案涉商铺并出租给四川新希望鲜活连锁有限公司，故案涉商铺已实际交付且张顺实际占有。《商品房买卖合同》的附件一虽明确约定支付房款的途径和账户，但与附件是存在矛盾。因此，买受人按照新宏实业公司的要求交付了大部分房款，剩余房款因新宏实业公司与攀商行向阳支行产生纠纷而拒绝接收。同时，攀商行向阳支行对出售的案涉商铺等应收房款监管不到位，在其未收到相应房款的情况下拒绝解除抵押登记，致使案涉商铺无法办理产权，买受人张顺没有任何过错。同时，攀商行向阳支行隐瞒包括案涉商铺在内的不动产作多次抵押以借新还旧这一事实，应认定原贷款本息已清偿，抵押权登记应解除，且第三次抵押权登记是在2016年12月张顺签订《商品房买卖合同》之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，（2020）川04执异69号执行裁定书适用法律正确，应予以维持。 第三人新宏实业公司述称，同意张顺、蒋英的答辩意见。 原告攀商行向阳支行为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：（2019）川民终368号民事判决书、（2018）川0402民初3467号民事判决书、（2017）川04民初48号民事调解书，拟证明攀商行向阳支行对案涉商铺享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定不能排除对案涉商铺的执行。 被告张顺、蒋英以及第三人新宏实业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 被告张顺为证明其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据1.《房屋买卖合同》；证据2.三次支付房款的依据和凭证；证据3.购房税费付款凭证；证据4.张顺、新宏实业公司与四川新希望鲜生活商业连锁有限公司三方签订的《租赁合同转让书》；证据5.张顺、蒋英与四川新希望鲜生活商业连锁有限公司、兰侠、蒋伟等签订的《房屋租赁合同》及部分收取租金的凭证；证据6.张顺与新宏实业公司签订的《补充协议》；证据7.四川艾明物业管理有限公司沙河上二期物业服务中心开具的《证明》；证据8.案涉商铺在内的不动产三次抵押登记情况；证据9.（2019）川0402执异议233号执行裁定书；证据10.（2019）川0402执951号结案通知书；证据11.（2018）川0402民初3467号民事判决书；证据12.2016年1月14日蒋英平安银行转款备注为购净居寺南街122号房款实际应备注为购净居寺南街124号案涉商铺的房款；证据13.蒋英与张顺的亲属关系证明。上述证据拟证明案涉商铺属于张顺购买并支付了大部分房款，且张顺实际占有、使用和收益，故应认定案涉商铺应归张顺所有。 原告攀商行向阳支行对被告张顺提交的上述证据提出如下质证意见：证据1-证据3的真实性、合法性认可，关联性不认可，达不到被告证明目的；证据4-证据7为被告张顺与第三人签订协议或由第三方出具的材料，原告不是当事人，真实性难以核实，故不予认可；证据8-证据13的真实性、合法性、关联性均无异议。 被告蒋英、第三人新宏实业公司认可被告张顺提交的证据及其所要证明的目的。 被告蒋英、第三人新宏实业公司未向本院提交证据。 对以上各方当事人提交的证据，通过质证本院对证据的真实性、合法性予以确认；对证据的关联性及证明目的，本院结合案件事实进行综合认定。 本院经审理查明如下事实：2014年3月3日，攀商行向阳支行与攀枝花市嘉泰能源有限公司签订编号为201477201Ｓ2Ｄ000055的《授信合同》，约定攀商行向阳支行向攀枝花市嘉泰能源有限公司提供最高额度授信为21000万元，授信期限自2014年3月5日起至2016年3月5日止。2014年3月5日、2014年5月13日、2015年12月2日，攀商行向阳支行与攀枝花市嘉泰能源有限公司分别签订三份金额合计为21000万元《流动资金借款合同》，攀商行向阳支行按照合同约定发放了贷款。2014年3月3日，攀商行向阳支行与新宏实业公司签订编号为201477201Ｓ2Ｄ000055-2的《最高额抵押合同》，约定新宏实业公司自愿为攀枝花市嘉泰能源有限公司自2014年3月5日起至2016年3月5日止，对201477201Ｓ2Ｄ000055的《授信合同》项下债务余额提供最高额抵押担保；同日，双方办理了包含位于四川省成都市××街××号商铺××号为1179069的抵押登记。2015年3月4日、2015年5月7日，攀商行向阳支行与攀枝花市嘉泰能源有限公司、新宏实业公司等担保人签订了三份《借款展期协议》，约定对未偿还借款展期到2016年3月4日。2015年5月29日，攀商行向阳支行与新宏实业公司双方重新办理了包含案涉商铺等抵押物的他项权证号为1388236的抵押登记。2016年12月30日，攀商行向阳支行与攀枝花市嘉泰能源有限公司签订了《流动资金借款合同》，攀枝花市嘉泰能源有限公司重新借款21000万元，以借新还旧的形式一次性结清原借款本金。2016年12月27日，攀商行向阳支行与新宏实业公司重新办理了包含案涉商铺等抵押物的他项权证号为0024090的抵押登记。借款到期后，攀枝花市嘉泰能源有限公司未按期还本付息，攀商行向阳支行向本院提起诉讼，本院作出（2018）川04民初41号民事判决。攀商行向阳支行不服提起上诉，四川省高级人民法院作出（2019）川民终368号民事判决，判决攀商行向阳支行对新宏实业公司提供的包含案涉商铺在内的抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。攀商行向阳支行申请本院执行，本院于2019年12月24日作出（2019）川04执183号执行裁定，查封了案涉商铺。案外人张顺、蒋英于2020年8月30日向本院提出书面异议，以张顺已交付大部分房款并实际占有使用案涉商铺、未办理产权非自身原因为由，请求本院解除查封并不得执行案涉商铺。本院于2020年9月21日作出（2020）川04执异69号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。攀商行向阳支行不服，于2020年10月21日向本院提起执行异议之诉。 同时查明，张顺与蒋英系母子关系。2015年7月10日，蒋英作为张顺的法定代理人与新宏实业公司签订《商品房买卖合同》，以总价款815994元购买位于四川省成都市锦江区净（静）居寺南街124号（沙河·上二期3-1-115号）即案涉商铺一套。该《商品房买卖合同》附件一即2015年7月6日攀商行向阳支行出具的《同意销售函》载明，新宏实业公司提供包含案涉商铺在内的、位于四川省成都市锦江区沙河·上二期的商业房产1889.04平方米和地下车位180个作为抵押物，已在成都市房地产管理局办理了抵押登记。新宏实业公司销售抵押物必须满足以下条件：新宏实业公司收取的定金，须由买受人存入新宏实业公司在攀商行向阳支行开立的77230100013071345保证金账户；签订商品房购销合同后收取剩余房款，须由买受人存入新宏实业公司在攀商行向阳支行开立的上述保证金账户；根据偿还授信本息攀商行向阳支行解除相对应的已还款部分房屋的抵押担保，出具书面解除抵押函，并配合新宏实业公司办理产权证交付手续。该《商品房买卖合同》附件二即2015年7月10日蒋英签署的《告知函》载明，案涉商铺已抵押给攀商行向阳支行，并在成都市房地产管理局办理了抵押登记。合同签订后，张顺按照合同约定支付了三期房款共计652796元及办证税费29007元，尚有第四期房款163198元未支付。2015年7月14日，新宏实业公司将案涉商铺交付张顺。张顺将案涉商铺占有使用出租至今。2017年1月15日，新宏实业公司与张顺签订《补充协议》，约定新宏实业公司于2017年12月31日前解除案涉商铺在攀商行向阳支行的抵押登记手续，张顺在新宏实业公司解除抵押登记后十个工作日内支付购房尾款163198元，新宏实业公司收到尾款后十五个工作日内为张顺办妥不动产登记证。至今，新宏实业公司未能按照《补充协议》解除案涉商铺在攀商行向阳支行的抵押登记。 本院认为，本案争议的焦点为：攀商行向阳支行对抵押人新宏实业公司提供的案涉商铺是否享有优先受偿权；买受人张顺对案涉商铺是否享有所有权并足以排除执行的实体权利。针对本案争议焦点，本院综合评判如下： 一、关于攀商行向阳支行对抵押人新宏实业公司提供的案涉商铺是否享有优先受偿权的问题。2014年3月3日、2015年5月29日、2016年12月27日，攀商行向阳支行与新宏实业公司三次签订了《最高额抵押合同》，约定新宏实业公司自愿为攀枝花市嘉泰能源有限公司《授信合同》项下债务余额提供最高额抵押担保，双方在成都市房地产管理局办理了包含案涉商铺在内等抵押物的他项权证的抵押登记。虽然因攀枝花市嘉泰能源有限公司未按合同约定偿还借款本息而展期或者借新还旧，但新宏实业公司是明知的且仍同意包含案涉商铺在内等抵押物继续提供抵押担保，并到相关部门办理了抵押登记手续，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十九条第一款“主合同当事人双方协议以新贷还旧贷，除保证人知道或应当知道的外，保证人不承担民事责任。新贷和旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定”的规定，攀商行向阳支行对抵押人新宏实业公司提供的案涉商铺享有优先受偿权，已经发生法律效力的四川省高级人民法院（2019）川民终368号民事判决书第三项也对此作出认定，故攀商行向阳支行关于许可继续执行案涉商铺的诉讼请求成立，本院予以支持。 二、关于买受人张顺对案涉商铺是否享有所有权并足以排除执行的实体权利的问题。根据2015年7月10日蒋英与新宏实业公司签订《商品房买卖合同》及该合同附件一《同意销售函》、附件二《告知函》载明内容，作为张顺当时的法定代理人蒋英，在明知案涉商铺已抵押给攀商行向阳支行并办理了抵押登记的情况下，不按照合同附件一《同意销售函》约定方式和账户支付案涉商铺的房款。攀商行向阳支行因未收到房款而拒绝解除案涉商铺的抵押登记，致使张顺无法办理案涉商铺的产权登记，张顺、新宏实业公司均存在过错。案涉商铺至今未解除抵押登记，张顺至今无法办理案涉商铺的产权登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”的规定，张顺现虽实际占有使用案涉房屋，但因未办理产权登记不享有物权，仅享有物权的期待权。同时，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，该条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，需严格把握适用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，在案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除人民法院对案涉房屋的强制执行。故被告张顺、蒋英、新宏实业公司关于因案涉商铺属于张顺所有应解除查封、排除执行的抗辩主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，攀商行向阳支行关于许可继续执行案涉商铺的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条,《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条、第四十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十九条第一款、第二款,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决如下： 准许执行本院（2020）川04执异69号执行裁定书案涉位于四川省成都市锦江区净（静）居寺南街124号商铺（即沙河·上二期3-1-115号，产权证号：成房权证监证字第3××7号）。 案件受理费11960元，由张顺、蒋英共同负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  邓 华 审 判 员  黄 群 审 判 员  米拴学 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  刘滔滔 书 记 员  饶 永