安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终3523号上诉人(原审被告）：安徽金之超展柜制造有限公司，住所地安徽省滁州市苏滁现代产业园苏滁现代工业坊**标准化厂房，统一社会信用代码91341100MA2N132Y6C。法定代表人：王道旗，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张园园，安徽苏滁律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：安徽星艺摇篮创业投资有限公司，，住所地安徽省滁州市丰乐南路**（皖东国际车城**）****统一社会信用代码91341100353244078R。法定代表人：王文广，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴**斌，安徽环滁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张研，安徽环滁律师事务所律师。上诉人安徽金之超展柜制造有限公司（以下简称金之超公司）与被上诉人安徽星艺摇篮创业投资有限公司（以下简称星艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初3250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金之超公司上诉请求：一、撤销一审民事判决,改判金之超公司支付星艺公司10745元;二、诉讼费用由星艺公司承担;事实与理由:一审法院适用法律错误,应当依法改判,理由如下:一审法院认定金之超公司缴纳的6000元保证金为履约保证金没有在最终判决金额中予以扣除是错误的,在租赁合同中的保证金为了出租人防止租赁人不缴纳租金而设置的费用,因此租赁合同履行过程中出现纠纷,保证金应当优先用于冲抵未付租金,而不应当作为违约金被没收。综上,金之超公司认为一审判决金额应当再扣除6000元,金之超公司应支付10745元给星艺公司。星艺公司辩称，双方于2018年12月22日签订的房屋租赁合同书合法有效，应对双方产生约束力。房屋约定的租赁时间是两年，合同履行过程中星艺公司已向金之超公司交付房屋，但金之超公司仅支付部分房租且擅自搬离承租物，构成严重违约，双方签订的厂房合同书中明确约定履约保证金在合同期满后，金之超公司无违约情况下予以退还，现金之超公司并未按约定时间承租涉案房屋，故履约保证金不应退还。星艺公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决金之超公司向星艺公司支付2020年4月1日至9月30日半年的厂房租金15786.24元、物业费2231.76元及电费与公摊费用277.6元，返还免租期房租8760元；2、依法判决金之超公司支付房租滞纳金4730.5元；3、依法判决金之超公司向星艺公司支付违约金1万元；上述金额合计：31787.1元。一审法院查明:2018年12月22日，星艺公司（出租方、甲方）与金之超（承租方、乙方）公司员工汪如霞签订《厂房租赁合同》1份，合同约定甲方将位于滁州开发区徽州南路588号A幢7层厂房（建筑面积132.84平方米）出租给乙方，租赁期限为2年，自2019年4月1日起至2021年3月31日止；租金标准为14.13元/平方米/月，月租金为2628.04元，年租金为31536.48元，租金每半年支付一次，第一次缴纳时间为签订合同当日，以后每次需提前一个月支付；物业管理费为2元/平方米/月，月物业费为371.96元；租赁期间，使用该租赁厂房所发生的水、电、网络等费用由乙方承担，甲方统一收取每度电费1.2元以及实际基本电费；乙方在租赁期间应按时支付房租及其他应支付的一切费用，如到期未付，乙方应承担每日千分之三资金占用费，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收日千分之一滞纳金并有权终止租赁合同；租赁期间，如一方单方违约，则需向守约方支付违约金人民币10万元，如乙方违约的，除支付违约金外，还应当赔偿甲方合同期剩余租期内的租金及免租期间租金；补充条款：本合同签订于2018年12月22日，自2018年12月22日至2019年3月31日为免租期，自2019年4月1日计算租金。合同签订当日金之超公司向星艺公司缴纳履约保证金6000元及2019年4月1日至2019年10月1日的租金15768元、物业费2232元，合计支付24000元。星艺公司依将涉案厂房707、709室交付给金之超公司使用，后双方一致同意金之超公司承租房屋变更为507、509室。金之超公司缴纳租金至2020年3月31日。另查明，星艺公司于2020年5月底将涉案507、509室房屋租赁给第三人。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，金之超公司不认可星艺公司与金之超公司员工汪如霞于2018年12月22日签订的《厂房租赁合同》。第一，汪如霞系金之超公司员工，金之超公司亦认可委托汪如霞全权处理承租涉案厂房相关事宜；第二，金之超公司认可合同签订当日（2018年12月22日）即向星艺公司缴纳履约保证金6000元及18000元房租、物业费；第三，金之超公司认可其与星艺公司签订过承租涉案厂房507、509室的租赁合同，但始终未能提供该份租赁合同。基于上述事实能够认定汪如霞与星艺公司签订的《厂房租赁合同》系金之超公司的真实意思表示，应为合法有效，各方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，全面履行协议。金之超公司作为承租人使用了案涉房屋理应按约支付房租费，金之超公司至今仅缴纳一年租金（2019年4月1日至2020年4月1日）并主张租赁期限已到期而拒绝支付剩余租金，依据原、金之超公司双方签订的租赁合同，金之超公司显属违约。而星艺公司于2020年5月底将涉案房屋已租赁给第三人，故金之超公司只须支付星艺公司2020年4月1日至2020年6月1日期间的租金、物业费计6000元（5256＋744），金之超公司应返还星艺公司免租期房租8585元（2628元/月×98天÷30天/月）；金之超公司应支付星艺公司滞纳金为360元（6000×0.001/天×60天）；涉案合同约定违约方应向守约方支付违约金10万元，星艺公司主张违约金为1万元，依据本案实际情况，一审法院酌情调整违约金为金之超公司应支付房租等金额的30%，即1800元（6000×30%）；因星艺公司未能提供其主张的电费、公摊费用277.6元的相关证据，故一审法院对星艺公司该项诉请不予支持。以上合计16745元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、安徽金之超展柜制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽星艺摇篮创业投资有限公司租金、物业费、滞纳金、违约金等合计16745元；二、驳回安徽星艺摇篮创业投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费595元，减半收取297.5元，由安徽金之超展柜制造有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《厂房租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方应依约履行。金之超公司认为应当在一审判决金额中扣除6000元保证金，案涉房屋已经另租他人，实际上案涉合同已经解除，一审法院判定金之超公司应支付租金、物业费、滞纳金、违约金等合计16745元，即金之超公司已经承担了相应费用后，根据公平原则，保证金应当予以返还，金之超公司要求在一审判决金额中予以抵扣，应予支持。综上所述，金之超公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初3250号民事判决；二、安徽金之超展柜制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽星艺摇篮创业投资有限公司租金、物业费、滞纳金、违约金等合计10745元；三、驳回安徽星艺摇篮创业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费595元，减半收取297.5元，由被上诉人安徽星艺摇篮创业投资有限公司负担69元，上诉人安徽金之超展柜制造有限公司负担228.5元；二审案件受理费50元，由被上诉人安徽星艺摇篮创业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 桑泽祥审判员 王 敏二〇二〇年十一月二十七日法官助理魏雅书记员岳陈陈附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。