江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9077号上诉人（原审原告）：张娟，女，1995年11月23日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：刘莉、许成龙，江苏中舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱文骏，男，1990年12月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：孙根林、胡道林，江苏海联海律师事务所律师。上诉人张娟因与被上诉人朱文骏房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初7074号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用独任制审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张娟上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人赔偿上诉人装修损失65740元。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2020年10月9日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，约定被上诉人将位于昆山市房屋租赁给上诉人。上诉人租赁涉案房屋后对涉案房屋进行了装修。一审法院已认定租赁合同因被上诉人违约而解除，被上诉人应赔偿上诉人提前解除合同的损失。现上诉人提交了装修清单，装修收据、支付记录等证据材料，用于证明上诉人装修装修损失65740元，应由被上诉人赔偿。被上诉人朱文骏答辩称：1.被上诉人此前在租赁物经营面馆对租赁物设进行相应的装修，添置了软件及硬件设施，后上诉人承租后雇佣了没有装修资质的个人对租赁物进行了修整，其主张65740元装修损失，无证据证实。2.涉案租赁合同并未达到解除条件，上诉人的经营范围是代销烟酒茶，有客户订购时拿货，店内主要储存酒水。涉案租赁房屋虽然存在渗水现象，但该渗水处位于隔层的吊顶处，面积非常小，不影响上诉人的正常经营，且被上诉人已协调楼上租户进行了维修，漏水问题已得到彻底解决，租赁合同可以继续履行。3.上诉人退租的真实原因是经营困难而非租赁物渗水。综上，请求驳回上诉，维持原判。张娟向一审法院起诉请求：1.判令朱文骏返还房租5403元，退还租赁保证金、水费保证金15859元；2.判令朱文骏赔偿张娟房屋装修损失65740元；3.判令朱文骏承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年10月9日，张娟、朱文骏签订租赁合同一份，朱文骏将长江北路290号凤凰城家园商铺5号楼8、9室一楼其中的9室房间出租给张娟。同日，朱文骏收取张娟租赁保证金、水费保证金、装修保证金（免）15859元，2019年11月至2020年1月底三个月租金、物业费16209元。再查明，2010年1月10日，张娟开始搬离涉案房屋，其陈述当日把钥匙给朱文骏。朱文骏认为2020年1月12日拿到的钥匙。张娟陈述其搬走的原因为涉案房屋存在漏水，影响其正常经营。上述事实由房屋租赁合同、收条、转账明细、公证书、微信聊天记录及一审法院庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合案件事实，本案中，张娟、朱文骏之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。根据张娟、朱文骏提供的证据及庭审陈述，一审法院认为，朱文骏提供的租赁物无法满足张娟实际经营需要，故张娟有权解除合同。根据双方陈述，一审法院确认双方之间合同解除的时间为2020年1月12日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，朱文骏应将押金15859元及剩余租金2853.26元返还给张娟，合计18712.26元。公证费2020元由朱文骏承担。关于装修损失，一审法院根据张娟的申请，对涉案场所装修情况进行鉴定，但因“涉案房屋装修系张娟个人设计，无装修图纸，因此对其装修内容无法计量，对其剩余价值无法鉴定”而被鉴定机构退回。本案中张娟提供的证据不足以证明其装修损失，故对张娟的该项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、张娟与朱文骏之间的房屋租赁合同于2020年1月12日解除。二、朱文骏于判决生效之日起十日内返还张娟保证金15859元、剩余租金2853.26元及公证费2020元，合计20732.26元。三、驳回张娟的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，张娟与朱文骏就昆山市长江北路290号凤凰城家园商铺5号楼一楼9室房屋签订的《租赁合同》合法有效，双方应诚信履行。合同约定2021年9月30日租赁期限届满，张娟于2020年1月10日未与朱文骏办理房屋交接手续即搬离涉案房屋。张娟主张该房屋漏水导致其无法正常经营，朱文骏抗辩认为房屋仅轻微渗水，不至于无法正常使用，且已积极协调各方进行修复。本院认为，张娟就其诉讼主张应承担举证证明责任。张娟承租涉案房屋3个月后即提前搬离，搬离前未与朱文骏办理交接手续，对于该房屋是否存在严重漏水以及漏水原因也未提供相关证据进行固定，故其以房屋漏水致使其无法正常经营为由向朱文骏主张合同解除的装修损失依据不足，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1976元，由上诉人张娟负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二〇年十一月二十六日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。