福建省泉州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽05执复78号 复议申请人（利害关系人）：晋江市御龙盛世置业有限公司，住所地福建省晋江市东石镇第二社区石东路**。 法定代表人：许连生，董事长。 委托代理人：许朝晖，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 申请执行人：蔡志闻，男，1984年9月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托代理人：朱琼婷，福建尚民律师事务所律师。 被执行人：晋江**南水产有限公司，，住所地福建省晋江市龙湖镇衙口工业区 法定代表人：黄种富，董事长。 被执行人：晋江**南花卉有限公司，，住所地福建省晋江市龙湖镇衙口工业区 法定代表人：林天顺，董事长。 被执行人：晋江侨南服装有限公司，，住所地福建省晋江市龙湖镇中山街工业区 法定代表人：黄种富，董事长。 复议申请人晋江市御龙盛世置业有限公司（以下简称御龙盛世公司）不服福建省泉州市鲤城区人民法院（以下简称鲤城法院）（2020）闽0502执异41号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 鲤城法院查明，华南水产公司与中国银行泉州分行于1997年9月19日签订编号为D970068的抵押担保合同，于1998年3月3日签订编号为（98）借字第195号的最高额度借款合同和编号为（98）字第980025号的最高额度抵押合同。上述三份合同约定，华南水产公司于1997年9月19日至2000年9月19日与中国银行泉州分行所发生的借款合同，由华南水产公司以其址在晋江龙湖镇衙口村的土地使用权［土地证号：晋国用（98）字第101160777-001］设定最高贷款额度6**万元的抵押。1998年3月3日，晋江市土地管理局出具一份编号为［晋抵证（98）字第0032］的土地使用权抵押证明书，载明土地抵押权人为中国银行泉州分行，抵押金额为六百万元，土地使用者为华南水产公司，土地证号为晋国用（98）字第101160777-0**。1998年12月18日，中国银行泉州分行向华南水产公司发放贷款50万元。1999年3月29日，晋江**南花卉有限公司向中国银行鲤城支行借款20万元，华南水产公司以其址在晋江龙湖镇衙口村土地使用权［土地证号：晋国用（98）字第101160777-003］为晋江**南花卉有限公司在1998年4月6日至2001年4月6日期间向中国银行鲤城支行贷款设定最高额度100万元的抵押，并于1998年4月6日办理抵押登记手续。后中国银行鲤城支行将上述债权转移给中国银行泉州分行进行处置。 鲤城法院于2001年8月24日作出（2001）鲤经初字第358号民事判决书，判决：一、被告晋江**南水产有限公司（以下简称华南水产公司）应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行泉州分行借款50万元及利息、罚息（按合同约定履行）；二、被告华南水产公司应以其址在晋江龙湖镇衙口村土地使用权［土地证号：晋国用（98）字第101160777-0**］对上述债务承担抵押责任，原告享有对该抵押物拍卖、变卖并以所得款优先受偿的权利等。2001年9月25日，鲤城法院作出（2001）鲤经初字第425号民事判决书，判决：一、被告晋江**南花卉有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行泉州分行借款20万元及利息、罚息（按合同约定履行）；二、被告华南水产公司应以其址在晋江龙湖镇衙口村土地使用权［土地证号：晋国用（98）字第101160777-0**］对上述债务承担抵押责任，原告享有对该抵押物拍卖、变卖并以所得款优先受偿的权利等。前述民事判决发生法律效力后，中国银行泉州分行均向鲤城法院申请强制执行。2013年，蔡志闻通过债权转让的方式受让了前述债权，鲤城法院经审查后作出（2001）鲤执申字第789号执行裁定书，变更蔡志闻为执行案件的申请执行人。 因华南水产公司等义务人没有履行生效判决确定的义务，鲤城法院多次委托拍卖公司对华南水产公司名下的案涉土地使用权及地上房屋构筑物进行拍卖，但均因无人竞价而宣告流拍。2014年2月21日，鲤城法院再次现场查封案涉土地使用权及地上房屋构筑物。期间，因案外人提出执行异议，无法对案涉土地使用权及地上房屋构筑物进行处置。后，申请执行人蔡志闻要求继续执行，并提供相应担保。2017年11月7日，鲤城法院将案涉土地使用权及地上房屋构筑物移送网络拍卖，并在《拍卖公告》《拍卖须知》《标的物调查表》中就土地使用权使用期限、土地性质、用途、来源、权利限制等信息作详尽说明，并提示竞买人“对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续造成费用增加的后果，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切税收和费用”。2017年12月19日，御龙盛世公司以7805000元竞得案涉土地使用权及地上房屋构筑物。鲤城法院于2017年12月19日作出（2001）鲤执申字第789号之三执行裁定书，裁定案涉土地使用权及地上房屋构筑物归买受人所有，案涉土地使用权及地上房屋构筑物的所有权及相应的其他权利自裁定送达买受人时起转移，买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2017年12月20日，鲤城法院将上述裁定书以及拍卖成交确认书、协助执行通知书送达买受人御龙盛世公司，并向其移交了上述拍卖标的物。同时解除对案涉土地使用权及地上房屋构筑物的查封，注销在案涉土地使用权上的抵押登记。2017年12月22日，晋江市国土资源局收到鲤城法院提交的协助过户材料。 执行过程中，案外人施清辉、福建省晋江龙湖华南养鳗场就案涉土地使用权及地上房屋构筑物分别向鲤城法院提起执行异议，鲤城法院驳回其执行异议后，两案外人提起执行异议之诉，鲤城法院均作出驳回诉讼请求的民事判决。后，两案外人分别提起上诉，泉州市中级人民法院均作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。 鲤城法院认为，一、关于划拨土地使用权拍卖问题。最高人民法院法释[1998]25号《关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。”故，被执行人华南水产公司未履行法律文书确定的义务，鲤城法院依照抵押权人即申请执行人蔡志闻的申请拍卖案涉土地使用权及地上房屋构筑物，程序合法，并无不当。二、关于拍卖公告问题。在案涉土地使用权及地上房屋构筑物拍卖过程，鲤城法院已于《拍卖公告》《拍卖须知》《标的物调查表》中对拍卖标的物的土地使用权使用期限、范围、性质、用途、权利限制情况等信息作了详尽说明，并重点提示竞买人自行到相关职能部门咨询确认能否办理过户手续以及办理时间等情况、鲤城法院不作过户的任何承诺等。故，鲤城法院的拍卖公告并未存在严重失实问题。三、关于案涉土地使用权及地上房屋构筑物的产权问题。本案拍卖的土地使用权登记在被执行人华南水产公司名下，在执行过程中，案外人施清辉、福建省晋江龙湖华南养鳗场关于案涉土地使用权及地上房屋构筑物的执行异议也均被驳回，故御龙盛世公司主张案涉土地使用权及地上房屋构筑物存在与案外人的产权纠纷尚未理清，证据不足，不予采纳。四、关于拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况。拍卖公告中已明确告知并重点提示竞买人应注意：本次拍卖标的物能否办理过户手续及办理时间等存在风险，竞买人应到相关职能部门咨询确认，并自行承担风险。现御龙盛世公司参与竞买，应视为接受该竞买条件，亦应承担相应风险。故御龙盛世公司的主张，理由不足，不予支持。综上，御龙盛世公司请求撤销对案涉土地使用权及地上房屋构筑物的拍卖程序并退还拍卖款，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定：驳回晋江市御龙盛世置业有限公司的异议请求。 御龙盛世公司向本院申请复议称，请求：一、撤销鲤城法院（2020）闽0502执异41号裁定；二、撤销对华南水产公司名下位于晋江市××镇××村的土地使用权及地上房屋构筑物的司法拍卖程序，并退回御龙盛世公司土地拍卖款7805000元。事实和理由：2017年12月22日，御龙盛世公司持鲤城法院（2001）鲤执申字第789号执行裁定书以及拍卖成交确认书、协助执行通知书向晋江市国土资源局申请土地过户登记，该局告知该地块位于福建深沪湾海底古森林遗迹国家级自然保护区核心区内，依据《自然保护区条例》的规定该地块是不被允许买卖登记及进行生产经营活动的。鲤城法院对该地块的拍卖公告内容不合法，且存在重大瑕疵，本次拍卖程序违反法律规定，御龙盛世公司随即向鲤城法院提出异议并申请撤销本次拍卖程序，退回标的物拍卖款7805000元。2019年10月21日鲤城法院发函给晋江自然资源局，主要内容是要求明确该宗用地能否过户，该局向鲤城法院说明以下三个事项:（一）从法律角度说明鲤城法院拍卖的土地性质为农用地，非建设用地；（二）从规划角度说明法院拍卖的土地不得进行开发建设；（三）鉴于拍卖成交日期及办理过户手续时，已临近原土地使用期限，按法律规定应予以收回；对于非建设用地国有土地使用权如何延续，目前无相关法律支撑。该局为此向福建省自然资源厅权益处征询，省厅权益处表示目前确实无相关法律支撑。鲤城法院根据司法法释的规定将本案的案涉土地予以拍卖属于适用法律错误，应予纠正。本案的案涉土地性质不是一般的国有土地，而是国家级自然保护区范围内的土地，不属于法释（1998）25号文件规定的土地范围。依据《中华人民共和国自然保护区条例》第二十八、第三十二条的规定，本案的案涉土地是不可以被拍卖的，即使是法院也无权进行拍卖，拍卖就是违法。鲤城法院整份拍卖公告不仅不真实、不全面，更存在严重违法。公告中没有一处向竞买人提及本次所拍卖标的物系位于福建深沪湾海底古森林遗迹国家级自然保护区内，也没有提及拍卖的标的物在竞买成功后是不可进行生产经营活动及不得建设任何生产设施，如进行经营活动将会触犯法律规定等内在权利限制进行详尽的说明和重点提示；没有声明被拍卖土地的使用权期限已经临近截止期限了，期限届满时土地是否会被政府收回，以及竞买后该宗地块能否取得政府主管部门审批的续展期，因此《拍卖公告》隐瞒了标的物本身存在着严重的权利瑕疵，侵犯竞买者合法权利，致使御龙盛世公司产生重大误解，导致购买目的无法实现。在鲤城法院公开的所有拍卖文件中，均找不到本次拍卖的土地使用权有履行相应的审批流程，依照《城市房地产管理法》第四十条、《拍卖法实施细则》第七条等规定，鲤城法院本次拍卖因未履行国家法律规定的审批手续，是违法和无效的。 蔡志闻称，御龙盛世公司的复议申请理由不能成立，依法应当予以驳回。理由：本案适用法释[1998]25号规定正确，不存在适用法律错误问题，御龙盛世公司主张上述法律规定不适用于本案，存在偷换概念的情形，不能成立；假设如其所述案涉土地是国家级自然保护区范围的土地，其土地性质仍是国有土地，当然属于上述规定适用的土地范围。《中华人民共和国自然保护条例》第二十八条、第三十二条规定适用对象仅为自然保护区的核心区和缓冲区，根据《晋江市自然资源局关于（2001）鲤执申字第789号复函》，案涉土地至多也仅可能位于自然保护区的实验区，并非上述条款所规定的限制对象，故该条款不能适用于本案；该条款也只是对土地使用者进行相应的限制，并未明确表述案涉土地不能拍卖。鲤城法院已经根据法律规定在《拍卖公告》《拍卖须知》《标的物调查表》中对本案案涉土地进行了详尽说明，不存在内容违法问题，并对拍卖财产权属登记及使用期限等情况已作详尽披露，对可能存在的瑕疵和风险已履行提示和告知义务，应视为已尽到了全部的拍卖义务。御龙盛世公司作为从事房地产开发经营活动的企业法人，具有起码的商业风险意识和风险防范能力，对拍卖财产完全可以进行事前详细的调查和咨询，审慎作出决定和拍卖行为，其最终参与拍卖活动，即视为对拍卖财产完全了解并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵，风险亦就由此自行承担。其以公告中没有告知案涉土地位于自然保护区、不可进行生产经营及建设生产设施，导致其产生重大误解，拍卖目的无法实现为由要求撤拍的主张及理由根本不能成立，明显是其在拍卖成交后，将自身承担的交易风险进行转嫁。案涉土地使用权的拍卖程序严格遵照法律执行，并不存在任何违法的情形。人民法院拍卖划拨土地使用权根本无须报相关政府审批，划拨土地使用权在已经办理抵押登记手续的情况下，同样无须另行征得政府部门同意。本案不属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条所规定的依法可撤销网络司法拍卖的情形之一，御龙盛世公司要求撤销本案所涉拍卖，于法无据。根据御龙盛世公司自己陈述，其于2017年12月22日持相关拍卖成交手续材料前往晋江市国土资源局办理过户登记手续时被告知案涉土地使用权是不被允许过户登记及生产经营活动，自该日起即已知悉其所谓的“重大误解”情形，但其直至2020年才向鲤城法院提出执行异议申请，要求撤销该拍卖行为、退还相关拍卖款，已经超过《民法总则》第一百五十二条规定的三个月时间，其撤销权已经消灭，依法无权于本案中要求撤销拍卖和退还全部拍卖款。 本院查明，鲤城法院查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，案涉土地属国有划拨用地，因原使用权人华南水产公司未履行生效法律文书确定的义务且以该土地使用权用于向银行贷款设定抵押，鲤城法院根据《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》的规定，在执行中拍卖案涉土地，于法有据，而且仅通过执行中的司法拍卖程序改变案涉土地的使用权人，并不改变土地使用权性质、用途、期限等其他内容，无需办理相关行政审批。御龙盛世公司有关本案的案涉土地不可以被拍卖及本次拍卖因未履行国家法律规定的审批手续是违法和无效的主张，缺乏依据，不予采纳。鲤城法院在本次拍卖过程，已根据案涉土地原使用权证登记的内容在《拍卖公告》《拍卖须知》《标的物调查表》中对拍卖标的物的使用权证号码、地址、土地使用权使用期限、范围、性质、用途、权利限制情况等信息作了详尽说明，并重点提示竞买人自行到相关职能部门咨询确认能否办理过户手续以及办理时间等情况，御龙盛世公司有关鲤城法院拍卖公告不真实、不全面，更存在严重违法及没有声明被拍卖土地的使用权期限等主张，与事实不符。案涉土地使用权登记地址为龙湖镇衙口村，用途为养殖场，并未登记为自然保护区用地，至于是否位于国家级自然保护区内或存在其他土地用途规划限制、能否过户、到期后能否续展、能否改变土地用途从事房地产开发或其他生产经营活动及建设等问题，竞买人应根据自己竞买目的在参与竞买前按《拍卖公告》《拍卖须知》《标的物调查表》中通知的有关内容到相关职能部门咨询确认，并自行承担风险。现御龙盛世公司参与竞买，应视为接受《拍卖公告》《拍卖须知》《标的物调查表》等公示的竞买条件。御龙盛世公司有关《拍卖公告》隐瞒了标的物本身存在着严重的权利瑕疵，侵犯竞买者合法权利，致使御龙盛世公司产生重大误解，导致购买目的无法实现等主张，与上述《拍卖公告》《拍卖须知》《标的物调查表》内容不符，不予采纳。拍卖成交后，鲤城法院已于2017年12月19日作出（2001）鲤执申字第789号之三执行裁定书，裁定案涉土地使用权及地上房屋构筑物归御龙盛世公司所有，并于2017年12月20日将上述执行裁定书及协助执行通知书、拍卖成交确认书送达买受人御龙盛世公司，向其移交了上述拍卖标的物，同时解除对案涉土地使用权及地上房屋构筑物的查封，注销在案涉土地使用权上的抵押登记，并在案涉土地使用期限内于2017年12月22日向晋江市国土资源局送达协助办理过户材料。《晋江市自然资源局关于（2001）鲤执申字第789号复函》的答复结论认为“目前晋江**南水产有限公司用地范围内不得进行开发建设”、“申请办理土地使用权过户手续时，已临近土地使用权期限，土地使用权期满按照法律规定应予以收回”、“对于非建设用地国有土地使用权如何延续，目前无相关法律法规支撑。”而对于按原土地使用权登记的土地用途和期限内能否办理过户，及土地使用权期满后若收回国有土地使用权对地上房屋构筑物应如何处置等问题并未明确。御龙盛世公司若认为相关行政部门在案涉土地使用权原使用期限内未按原登记的土地用途等内容依法办理过户手续，可另循法律途径解决。综上，御龙盛世公司请求撤销对案涉土地使用权及地上房屋构筑物的司法拍卖，不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定情形，不予支持，其据此提出的复议申请，应予驳回。鲤城法院驳回御龙盛世公司的异议请求，并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回晋江市御龙盛世置业有限公司复议申请，维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2020）闽0502执异41号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  欧阳波 审判员  戴 强 审判员  吴梅芳 二〇二〇年十一月四日 书记员  林 劲 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。