广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3448号 原告:李玲，女，1970年2月27日出生,汉族，广西横县人，柳州市世纪文慧有限责任公司总经理，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：沈琦，广西银正（三江）律师事务所律师。 被告：莫斌艳，女，1977年9月9日出生，汉族，广西宾阳县人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。 被告：柳州市中韩美容有限公司，住所地：广西柳州市蟠龙路**窑埠古镇**2-5,统一社会信用代码：91450203MA5NF76T3G。 法定代表人:沈桂珠，该公司执行董事。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：李义，广西正泰和律师事务所律师。 原告李玲与被告莫斌艳、柳州市中韩美容有限公司（以下简称中韩美容公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序,于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告李玲及其委托诉讼代理人沈琦，被告莫斌艳及被告莫斌艳、中韩美容公司的共同委托诉讼代理人李义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李玲向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告莫斌艳签订的柳州市合院《房产租赁协议》,二被告立即将房屋腾空恢复原状并返还给原告。2、判令二被告共同支付至二被告向原告交还租赁房屋之日止的租金135000元（自2020年4月1日暂计至2020年6月30日），并向原告支付免租期的房屋使用费80250元（107天免租期×50%÷30天×月租金45000元）。3、判令二被告支付至二被告向原告交还租赁房屋之日止的水、电、煤气费、物业管理费，暂计至2020年6月为4073.39元。4、判令原告收取被告莫斌艳的90000元押金无需退回。 事实和理由：2018年二被告共同承租原告位于柳州市合院房屋，同年9月14日，双方签订《房产租赁协议》一份，约定租赁期限自2018年9月16日至2021年9月15日止共三年，同时还约定了107天免租期、押金90000元、租金支付方式、期限、承租方承担使用场地的一切相关费用，以及终止本协议收回场地的条件等条款。协议签订之后，原告于2018年9月16日将房屋交付给二被告。在履行合同过程中，自2020年3月16日起，二被告不再按照合同约定支付租金，经原告催收后仍然拒绝履行。现二被告拖欠原告房租135000元，已构成严重违约。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判如所请。 被告莫斌艳、中韩美容公司辩称，1、被告莫斌艳与原告之间的租赁协议因疫情原因已经于2020年3月28日实际解除，被告莫斌艳已将租金和其他各项费用足额支付至2020年3月28日，双方解除合同的原因是由于不可抗力的因素导致，依照国家法律规定不需要承担违约责任，被告莫斌艳保留起诉要求原告退还押金的权利。同时依据双方的租赁协议第五条的约定，合同解除后被告不需要也不能将原有的装修撤离，虽然该合同已经实际解除，但被告为了经营已经对租赁房屋投入了数十万元的装修款，被告的损失也非常大，也将保留追索的权利。2、合同解除前被告莫斌艳已经提前告知原告合同解除的时间和交还房屋的方式，被告莫斌艳撤出后该房屋的实际管理权利已经属于原告，被告不需要承担此部分的任何费用。3、依照双方租赁协议的约定，原告给予被告莫斌艳相应的免租期限，但该免租期限与租赁合同的期限以及解除合同没有必然的联系，该免租期限的给予是由于原告提供的租赁房屋为毛坯房，需要被告莫斌艳投入大量的资金进行基础装修和为经营管理的需要进行装修，因此，即便是合同解除也不应当按照免租期限和实际租赁期限的相应比例进行扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据5通话记录截图，二被告认为对其真实性无法核实。本院认为，原告提供了手机通话记录核对，本院对其真实性予以确认，但该证据无法证明原告主张的《情况说明》中载明的关于2020年3月21日无法联系到原告的内容不是事实；对二被告提供的证据1中的《解除租赁合同告知申请》，原告不认可收到该申请。本院认为，该申请没有二被告的签名或盖章，且落款时间为2020年2月16日，内容却载明“我们租用场地不能使用造成从2020年2月13日至2020年3月28日严重亏损”，明显不合理，二被告称向原告邮寄了该申请，但根据原告提供的顺丰速运邮寄单，并未记载邮寄的材料包括该申请，故不能证明原告已收到该申请；对二被告提供的证据3《证明》、《情况说明》，原告认为对其真实性无法核实。本院认为，该证据均系原件，且分别加盖柳州市鱼峰区窑埠古镇社区居民委员会公章和阳光壹佰窑埠古镇物业服务专用章，故本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告中韩美容公司系于2018年10月18日成立的有限责任公司（自然人独资），被告莫斌艳认可其与该公司的法定代表人沈桂珠系母女关系，其是该公司的实际控制人。2018年9月14日，原告（甲方）与被告莫斌艳（乙方）签订《房产租赁协议》一份，约定甲方将其位于柳州市合院就现状出租给乙方作为私人会所使用；租用期限三年，自2018年9月16日至2021年9月15日止。免租期107天，自2018年9月16日至2018年12月31日止；月租金45000元。押金90000元，签订合同时一次性付清。租金支付方式，叁月支付一次，按先付后用的原则，应于每叁月的16号前支付（乙方如遇资金紧张，租金最迟不超过31号支付给甲方），2018年9月16日支付首期租金135000元，2019年3月16日前支付第二期租金，以后以此类推，租金转入指定账户；乙方自行负责场地的装修及管线（水、电、煤气、互联网等）的布置，但是必须符合国家和部门相关的规范要求，由此引起的损坏，甲方不负责维修……合同期限届满，退租时不得损坏场地结构，不得破坏现有装修（附着于地面的地砖、木地板，墙面的天花、墙纸等），除另有约定外，否则甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。合同第六条约定，场地使用期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款违约责任：1、使用场地发生的一场切税及费等费用。2、物业管理费（包括管理费、治安费、公共卫生费、公共设施维修费、绿化费等）。3、使用场地的电费、水费、以及公用水费、公用电费的分摊、煤气费、有线电视费、互联网费等。合同第八条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本协议并收回场地，不退租赁押金，并且，因此造成的损失，由乙方负责赔偿：……3、租赁期间，延期支付租金，拖欠应交水、电、煤气费、管理费时间累计达到15日。合同第九条约定，租赁期间如乙方提前解除协议，甲方不退回场地租金。如因国家建设，不可抗力因素，甲方必须终止协议，并通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。合同第十二条约定，此协议自签订之日起生效，甲乙双方不得违约、不得擅自解除合同，如乙方违约、擅自解除合同，押金不退回。合同还对双方的其他权利义务等进行了约定。合同签订后，被告莫斌艳向原告支付了押金90000元，被告中韩美容公司在上述租赁房屋进行经营。2019年12月24日，被告莫斌艳通过微信告知原告其想3月底搬离，原告回复可以边做边转租。后由于新冠肺炎疫情，被告中韩美容公司于2020年2月份暂停营业，被告莫斌艳通过微信告知原告其将相关文件以及出租房无法提供正常营业场地乙方要求解除合同的申请通过邮政发送给原告。2020年2月21日，被告莫斌艳向原告邮寄《国难疫情期间减免租金申请书》、《柳州卫生健康委关于新冠肺炎疫情防控期间加强相关公共场所卫生管理的通知》，原告认可已经收到该邮件。2020年3月12日，被告莫斌艳通过微信告知原告其将于明天开始搬离，25日前全部搬完。2020年3月20日，二被告出具《委托书》一份，载明委托陈秋全权负责窑埠古镇B区60栋搬迁事宜。2020年3月21日，原告通过微信告知被告莫斌艳因合同没有到期，不同意二被告擅自搬迁。二被告已于2020年3月28日前腾空并搬离了案涉租赁房屋。阳光壹佰窑埠古镇物业服务中心于2020年6月23日出具《情况说明》，载明：“因60栋租户搬迁问题与业主产生纠纷，租户于2020.3.20日报警进行调解，派出所警官、社区人员及我司工作人员到场协调，由于业主未到场，纠纷无法达成调解。后因租户急需搬走家具，在2020.3.21日发函至我物业公司，要求我司放行搬离，并告知业主，我司完成物品核实后，同意放行，期间多次告知业主租户搬家具情况。租户已于2020.3.28日之前搬空所有私人物品，我司工作人员于2020.3.29日与租户陈秋现场抄结水表，之后租户无法联系业主交接钥匙，于当日将钥匙存放在57栋严老板处。”另，被告莫斌艳已向原告付清了2020年3月之前的租金。原告认为，二被告没有按合同约定支付2020年4月1日之后的租金，已构成严重违约，故诉至本院，并提出前述请求。 本院认为，原告与被告莫斌艳签订的《房产租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。综合原、被告双方的分歧意见，本案的争议焦点为：1、被告莫斌艳是否享有解除《房产租赁协议》的权利？《房产租赁协议》是否已经解除？原告主张解除《房产租赁协议》并将房屋腾空、恢复原状返还给原告，是否应予支持？2、原告主张的租金、免租期的房屋使用费、水、电、煤气费、物业管理费是否应予支持？3、原告是否无需退还被告莫斌艳保证金90000元？ 针对争议焦点1，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同的解除有协议解除、约定解除和法定解除三种情形，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，《房产租赁协议》第九条约定：“租赁期间如乙方提前解除协议，甲方不退回场地租金。”第十二条约定：“此协议自签订之日起生效，甲乙双方不得违约、不得擅自解除合同，如乙方违约、擅自解除合同，押金不退回。”该两条针对被告莫斌艳提前、违约、擅自解除协议进行了约定，即被告莫斌艳可以提前、违约解除协议，但不得要求原告退回租金和押金，因此，被告莫斌艳享有提前解除协议的权利。根据双方提交的微信聊天记录以及阳光壹佰窑埠古镇物业服务中心出具的《情况说明》，证明被告莫斌艳已向原告表示要求搬离租赁房屋，提前解除合同，并已于2020年3月28日前搬离了案涉房屋，且庭审中原告也认可被告莫斌艳向其表示要求提前解除合同，因此，被告莫斌艳要求解除合同的通知已经到达原告，《房产租赁协议》自通知到达原告时解除，关于解除的时间，因被告莫斌艳认可《房产租赁协议》于2020年3月28日解除，故本院对此予以确认。由于《房产租赁协议》已经解除，被告莫斌艳已将租赁房屋腾空并因无法联系到原告将钥匙存放在57栋严老板处，视为被告莫斌艳已经履行了腾空并返还租赁房屋的义务，故原告要求解除《房产租赁协议》并将房屋腾空返还给原告，本院不予支持。关于原告要求恢复原状，由于按照《房产租赁协议》的约定，被告莫斌艳有权对租赁房屋进行装修，且约定合同期限届满，被告莫斌艳退租时不得破坏现有装修，故原告要求恢复原状，本院不予支持。 针对争议焦点2，本院认为，由于《房产租赁协议》已于2020年3月28日解除，之后二被告未再占有使用租赁房屋，故原告要求二被告支付2020年4月1日之后的租金以及水、电、煤气费、物业管理费，均缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的免租期的房屋使用费，由于《房产租赁协议》约定107天的免租期，但并未约定被告莫斌艳提前解除合同应向原告支付免租期的房屋使用费，故原告的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。 针对争议焦点3，本院认为，《房产租赁协议》第十二条约定：“此协议自签订之日起生效，甲乙双方不得违约、不得擅自解除合同，如乙方违约、擅自解除合同，押金不退回。”本案系被告莫斌艳提前解除合同，被告莫斌艳称是由于新冠肺炎疫情导致解除合同，属于因不可抗力合法解除合同。但从双方的微信聊天记录来看，被告莫斌艳并没有明确表明系因为新冠肺炎疫情原因解除合同，并且新冠肺炎疫情并不属于不可抗力，如果因为疫情或者疫情防控措施导致没有营业收入或者营业收入明显减少，暂停营业，被告莫斌艳可以请求减免租金、延长租期或者延期支付租金等，并不会导致不能实现合同目的，故被告莫斌艳提前解除合同，并不符合法定解除的情形，属于违约、擅自解除合同，按约定押金不退，故原告无需退还被告莫斌艳支付的押金90000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下： 一、原告李玲无需退还被告莫斌艳押金90000元； 二、驳回原告李玲的其他诉讼请求。 案件受理费12703元，保全费1520元，合计14223元（原告已向本院预交），由原告李玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  马雪辉 人民陪审员  姜 霞 人民陪审员  党 彪 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  朱莹莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九 -12- 十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。