贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初5399号 原告:贵州同心商贸城置业有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县莲城街道办事处同心大道同心商贸城展示中心。统一社会信用代码:915205220738807667。 法定代表人：陈海彬，系该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：黄训刚，系该公司法务。 委托代理人：刘洋。 被告：陈勇，男，1975年4月23日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人（特别授权）：杨黔玲，黔西县金碧法律服务所法律工作者。 被告：张孝翠，女，1975年10月22日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告:贵州同心商贸城置业有限公司（下称同心公司）与被告陈勇、张孝翠商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告同心公司的委托代理人黄训刚、刘洋、被告陈勇及其委托代理人杨黔玲、被告张孝翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告同心公司诉称：2016年5月4日，被告与原告签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：ＴＸ-Ｂ0500和ＴＸ-Ｂ0501）（以下称0500号合同和0501号合同）。0500号合同约定被告购买原告Ｂ18-1-1-3-25号房，建筑面积144.88平米，价款866548元；0501号合同约定被告购买原告Ｂ18-1-1-3-26号房，建筑面积144.88平米，价款781620元。以上房款共计1648168元。因案外人福建省亿鑫建设有限公司（下称亿鑫公司）承揽原告同心商贸城一期Ａ1＃、Ａ2＃1楼钢结构及仓储物流中心工程，该工程亿鑫公司项目负责人系案外人蒙某，被告陈勇称该工程由其垫资，原告经与蒙某计算应付工程款722133元（当时未扣除原告代案外人亿鑫公司缴纳的192422.39元），对该金额被告陈勇、蒙某与原告均予确认。同时，蒙某承诺将原告应付的722133元工程款支付给被告陈勇，被告陈勇与原告协商用该工程款抵扣其应付原告的购房款722133元。事后，亿鑫公司对蒙某的行为未予追认，并起诉原告要求支付该笔工程款，该案业经两级法院审理，认为亿鑫公司对蒙某的行为未予追认，蒙某也否认抵扣的事实，故抵扣的事实不成立。案外人亿鑫公司现已向法院申请强制执行原告所欠工程款。综上，因被告陈勇与原告达成的工程款抵扣购房款被认定不成立，被告应当支付原告购房款722133元。原告现诉至法院请求判决：一、被告支付原告的购房款722133元；二、案件受理费由被告负担。 原告同心公司于举证期限内向法庭提交下列证据： 第一组：《营业执照》副本、法定代表人身份证明书及身份证复印件，用以证明其诉讼主体适格。 第二组：《商品房买卖合同》（合同编号：TX-B0500和TX-B0501）及补充协议各二份，证明原、被告双方于2016年5月4日签订《商品房买卖合同》，约定双方的权利义务的事实及被告支付首付款时间节点。 第三组：定金收据两张（复印件），证明被告于2016年4月25日向原告支付商品房定金各3万元的事实。 第四组：同心公司于2016年4月27日出具的收据两张（复印件），证明被告陈勇用工程款抵扣其应当支付原告的购房首付款共计722133元的事实。 第五组：贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初5265号《民事判决书》、毕节市中级人民法院（2019）黔05民终1064号《民事判决书》（复印件）各一份，证明原告与被告陈勇抵扣工程款的协议经依法认定不成立，被告陈勇认可抵扣工程款金额及具体信息的事实。 第六组：东莞市第一人民法院（2019）粤1971执恢1631号之十《执行裁定书》及《通知书》、EMS寄件单，用以证明原告基于生效判决，被扣划款项522133.82元。 被告陈勇、张孝翠辩称：被告陈勇与案外人亿鑫公司签订《授权委托书》，亿鑫公司就同心商贸城的工程委托被告陈勇为合法代理人，以公司名义负责催促原告支付工程款及工程结算确认等事宜，被告陈勇的行为是合法的。原告诉称其与两被告签订《商品房买卖合同》两份，该房屋是用于抵扣原告所欠的工程款，并且在2016年经亿鑫公司、蒙某及原、被告双方相互确认，将该笔款项抵扣给被告陈勇，原告应在发现亿鑫公司与蒙某、陈勇的款项支付不明确时行使自己的诉讼权利，原告现起诉已超出诉讼时效期间，请求法庭查明事实驳回原告的诉求。 被告陈勇、张孝翠于举证期限内提交下列证据： 一、书证 第一组：被告陈勇、张孝翠身份证复印件，证明两被告的基本身份信息。 第二组：《授权委托书》复印件，证明案外人亿鑫公司授权被告陈勇为该公司的合法代理人，负责对原告催促工程款及办理工程结算确认等事宜。 第三组：《商品房买卖合同》（合同编号：TX-B0500和TX-B0501）及补充协议各两份、收据六张，证明原告将房屋出卖给两被告的事实及涉案房屋的基本信息，并将其中部分工程款抵扣被告应付购房款。 第四组：《预购商品房抵押权预告登记申请表》，证明两被告在购买该房时向银行申请贷款的事实。 第五组：《黔西县商品房预售合同登记备案表》，证明涉案房屋出卖后，原告在此期间配合被告到房产登记中心进行房屋登记备案。 第六组：同心商贸城房价计算表，证明原、被告双方以工程款抵扣房款的事实，且原告对被告所购房屋每套优惠3000元的事实。 二、证人证言 证人陈某出庭证实：用工程款抵扣购房款的当天我与陈勇、蒙某一起去的，当时是在同心公司的售楼部谈的，确实是谈过用购房款抵扣工程款之事，具体谈的内容记不清了，大概是抵扣70多万元，同心公司是同意的，预先就谈过的了。当时签过单子。我与蒙某、陈勇合伙做工程，蒙某与亿鑫公司的人认识，我与陈勇、包括蒙某都是挂靠亿鑫公司做工程，平时结算工程款我去过两次，催款都是蒙某去催，陈勇的委托书是我和陈勇到亿鑫公司要求出具的。 经庭审质证，两被告对原告提交的第一至四组书证无异议；对第五组书证的真实性无异议，对证明目的有异议；对第六组书证的真实性无异议，但认为与本案无关。原告对两被告提交的第一组书证无异议；对第二组书证的真实性无异议，对证明目的有异议；对第三组书证的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；对第四至六组书证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对被告申请出庭的证人证言认为不清楚明确，达不到其证明目的。 经审查，上述经双方质证均无异议的书证、来源合法、内容真实，并能证明案件的相应事实，应予采信。原告提交的第五、六组书证来源合法、内容真实，并能相互印证证明其主张的案件事实，应予采信。两被告提交的第二组书证能证明其主张的证明目的，应予采信；第三、六组书证不能相互印证证明其主张的证明目的，不应采信。其余书证与本案不存在关联性，本院不予采信。两被告申请出庭的证人证言能证明案外人蒙某曾代表亿鑫公司到原告售楼部商谈过以工程款抵扣被告陈勇应付工程款之事，但因未获得亿鑫公司的追认，且法院的生效判决也认定抵扣不成立，故不能达到其主张的证明目的。 经审理本院认定：2014年6月16日，原告同心公司与案外人亿鑫公司签订《施工合同》，约定原告将同心商贸城一期Ａ1＃、Ａ2＃1楼钢结构及仓储物流中心工程发包给亿鑫公司修建。2015年8月14日，亿鑫公司授权被告陈勇为其合法代理人，以该公司名义负责同心商贸城物流仓储工程的工程款催促及工程结算确认事宜。2016年4月25日，被告陈勇向原告同心公司交付两套商铺的定金各3万元，用以定购其开发的同心商贸城Ｂ区Ｂ18-1-1-3-25号和Ｂ18-1-1-3-26号房。同年4月27日，亿鑫公司项目负责人蒙某与被告陈勇等人一同到原告同心公司售楼部就原告应付工程款事宜进行结算，原告应付亿鑫公司工程款722133元，经三方协商，原告应付的工程款支付给被告陈勇，被告陈勇以该工程款抵扣应付原告的购房款722133元。同日，被告陈勇向原告付款46035元后，原告向被告陈勇出具金额分别为436548元（定金30000元＋抵扣款406548元）和391620元（定金30000元＋预付款46035元＋抵扣款315585元）的收款收据两张。同年5月4日，两被告与原告签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：ＴＸ-Ｂ0500和ＴＸ-Ｂ0501）（以下称0500号合同和0501号合同）及补充协议。0500号合同约定两被告购买原告同心商贸城Ｂ区Ｂ18-1-1-3-25号房，建筑面积144.88平米，价款866548元；0501号合同约定被告购买原告Ｂ18-1-1-3-26号房，建筑面积144.88平米，价款781620元。两套房款共计1648168元。0500号合同的付款方式为交付首付款436548元，余款430000元以银行按揭贷款方式支付；0501号合同的付款方式为交付首付款391620元，余款390000元以银行按揭贷款方式支付。此后，亿鑫公司对蒙某的行为未予追认，并于2018年10月诉至本院，要求原告支付其所欠工程款。该案业经本院一审及毕节市中级人民法院二审，一致认为案外人亿鑫公司对蒙某的行为未予追认，且蒙某也否认抵扣的事实，故认定原告主张抵扣的事实不成立。最后判决原告同心公司支付案外人亿鑫公司工程款522133.82元。目前，亿鑫公司已申请法院强制执行原告所欠的工程款。原告以其主张的工程款抵扣被告陈勇的购房款被认定不成立，被告应当支付购房款722133元为由诉至本院，请求判如所请。 本案争议焦点：1、两被告关于以工程款抵扣其应付原告购房款的事实是否成立；2、两被告的时效抗辩理由是否成立。 本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。关于焦点一，即两被告关于以工程款抵扣其应购房款的事实是否成立，应否向原告支付购房款的问题，本案中，被告陈勇基于案外人亿鑫公司的书面授权，代理该公司负责同心商贸城物流仓储工程的工程款催促及工程结算确认事宜，其本人与亿鑫公司的项目负责人蒙某等若存在合伙关系，并以亿鑫公司名义承建原告发包的工程，应由全体工程合伙人以实际施工人的名义向亿鑫公司或原告主张工程款的相关权利，被告陈勇与原告并不存在直接的合同关系，原告也无向其直接支付工程款的合同义务。两被告基于与原告的购房合同关系负有向原告支付购房款的义务，但原告并无向其直接支付工程款的义务，案外人蒙某虽参加被告陈勇及原告同心公司的工程款结算和抵扣协商事宜，但未明确表示其代表亿鑫公司同意双方的抵扣，且亿鑫公司对此也未予追认，故原告与被告陈勇不符合债务抵消的条件，双方不能成立债务的抵消。两被告主张的抵扣事实不成立。原告虽按合同约定向两被告出具了两张购房预付款收据，但票据金额明显包括了上述不成立的抵扣款，两合同约定两被告应交付的购房首付款应为828168元（436548元＋391620元），两被告实际交付的首付款仅为106035元（30000元＋30000元＋46035元），对两被告未实际交付的722133元，两被告应予支付。关于被告陈勇与案外人蒙某等是否存在合伙关系，并挂靠亿鑫公司对原告发包的工程实际施工，是否存在工程款的垫支等情况，被告陈勇应当以合伙人或实际施工人的名义另行主张权利，本案不作处理。关于焦点二，即两被告主张的时效抗辩是否成立的问题，本案中，原告同心公司、被告陈勇并不否认双方曾协商债务抵消的事宜，对于两被告未完全支付的购房款，原告一直认为双方的抵扣事实成立而怠于追诉，直到其所欠亿鑫公司的工程款被起诉，并经法院生效判决最终认定双方的抵扣事实不成立后，方知道自身权利受到侵害。法院生效判决的作出时间为2019年4月8日，即便从该日起算，原告于2020年9月1日起诉也未超出三年的诉讼时效期间，故两被告的时效抗辩理由不成立，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 被告陈勇、张孝翠于本判决生效之日起十日内支付原告贵州同心商贸城置业有限公司购房款722133元。 案件受理费5511元（已减半收取），由被告陈勇、张孝翠负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  张光辉 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  杨晓波