淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6914号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行，住所地淮安市淮海南路**，统一社会信用代码91320800674444644D。负责人：杨爱民，该分行行长。委托诉讼代理人：张洵，该分行员工。委托诉讼代理人：梁军，该分行员工。被告：张前伟，男，1989年5月30日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告：孙冬芹，女，1989年4月15日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行（以下简称邮储银行淮安分行）与被告张前伟、孙冬芹金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邮储银行淮安分行的委托诉讼代理人张洵到庭参加诉讼，被告张前伟、孙冬芹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮储银行淮安分行向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告归还所欠原告贷款本金353497.41元及利息3759.07元、罚息30.78元，合计357287.26元（利、罚息计算至2020年10月21日，后按固定年利率5.733%顺延计算至实际还款之日）；2、原告对淮安市淮阴区联众光辉乾城5幢商住宅楼2905室房屋进行拍卖、变卖等，并对拍卖、变卖等方式取得的价款在上述第一项所确定的债务范围内优先受偿；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月12日，被告张前伟、孙冬芹至原告处咨询一手房贷款事宜，并于预审通过后签署《法律文书送达地址确认书》以及《共同还款承诺书》，2016年1月14日，原、被告签署《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定借款金额为42万元、用途为购买位于淮安市淮阴区贷款期限为2016年1月22日至2036年1月22日、贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率下浮10%；同日，被告与原告签订《不动产抵押合同》并于2017年5月22日办理《不动产登记证明》。2016年1月22日，原告按照合同约定履行放款义务，但被告出现违约行为，未按时归还原告借款。截止到2020年7月27日，被告拖欠原告贷款本息共计358299.51元。原告多次催收未果，故诉至法院，请依法支持诉请。被告张前伟、孙冬芹未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月14日，原告邮储银行淮安分行（贷款人）与被告张前伟、孙冬芹（借款人、抵押人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》、《房地产抵押合同》各1份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋贷款，金额为人民币42万元，该贷款仅用于购买坐落于光辉乾城5幢2905室房屋，贷款期限为240个月，自2016年1月14日至2036年1月14日，实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%计算，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基础利率（如基础利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基础利率为准）及本合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定的日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收30%（如所购房屋为商业用房，则为50%）确定；借款人未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押清单》（坐落于光辉乾城****）作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。当借款人连续三个月或累计六次未足额还款，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得的价款优先受偿或合同约定的其他方式处理；或经与抵押人协商将抵押物折价以抵偿借款人所欠债务。抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用。原告与被告分别在相应处签名、盖章或摁手印。2017年5月22日，原、被告就位于联众光辉乾城5幢商住宅楼2905室房屋办理了抵押登记［不动产权证号：苏（2017）淮阴区不动产证明第0012771号］，不动产登记证明载明权利人为原告，担保债权的数额为42万元，债务履行期限自2016年1月14日至2036年1月14日。2016年1月22日，被告张前伟、孙冬芹向原告支用借款42万元，并办理《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》1份，载明：借款金额42万元；借款期限为240个月，自2016年1月22日至2036年1月22日止；借款时执行借款年利率4.41%；还款方式为等额本息。后原告依约向被告发放贷款42万元，被告未能按照合同约定的期限还款，从2016年9月开始多次逾期。原告遂诉至本院，要求被告提前偿还截止2020年10月21日止尚欠的贷款本金353497.41元及利息3759.07元、罚息30.78元。另查，目前案涉房屋贷款正常利率为4.41%，罚息利率为5.733%。本院认为：原告邮储银行淮安分行与被告张前伟、孙冬芹签订的《个人购房/购车借款及担保合同》、《房地产抵押合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。一、关于原告要求被告归还原告贷款本金353497.41元及利息3759.07元、罚息30.78元，合计357287.26元（截止到2020年10月21日，之后按固定年利率5.733%的标准顺延计算至实际还款之日止）的问题。原告邮储银行淮安分行按约向被告张前伟、孙冬芹发放贷款，借款人张前伟、孙冬芹未按约履行还款义务的行为属于违约，且原告要求被告提前偿还借款全部本息的条件已经达成，邮储银行淮安分行有权按合同约定要求被告张前伟、孙冬芹提前偿还所有借款本息并承担逾期利息。故邮储银行淮安分行要求被告张前伟、孙冬芹偿还借款本金353497.41元及利息3759.07元、罚息30.78元，合计357287.26元（截止到2020年10月21日，之后按固定年利率5.733%的标准顺延计算至实际还款之日止）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。二、关于原告邮储银行淮安分行要求对被告张前伟、孙冬芹所有的位于淮安市淮阴区进行拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的问题。被告张前伟、孙冬芹为上述借款提供抵押担保，并办理了不动产抵押登记，担保债权的数额为42万元，现被告未按约偿还案涉借款本息，构成违约，因此原告有权按照合同约定对抵押物即位于淮安市淮阴区联众光辉乾城5幢商住宅楼2905室房屋［不动产权证号：苏（2017）淮阴区不动产证明第0012771号］进行折价或拍卖、变卖，并就所得款项行使优先受偿权。故本院对原告要求对被告张前伟、孙冬芹提供的抵押物折价、拍卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，亦予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张前伟、孙冬芹应于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行贷款本金353497.41元及利息3759.07元、罚息30.78元，合计357287.26元（截止到2020年10月21日，之后按固定年利率5.733%的标准顺延计算至实际还款之日止）；二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行对位于联众光辉乾城5幢商住宅楼2905室房屋1套［不动产权证号：苏（2017）淮阴区不动产证明第0012771号］行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款在上述第一项所确定的债权范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6674元，本院减半收取3337元，由被告张前伟、孙冬芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 张天二〇二〇年十一月十六日法官助理 马珂书 记 员 王天附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。