江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8106号上诉人(原审原告、反诉被告)：王梦如。被上诉人(原审被告、反诉原告)：昆山港龙建材有限公司。法定代表人：周陈香，该公司执行董事。上诉人王梦如因与被上诉人昆山港龙建材有限公司（以下简称港龙公司）商品房销售合同纠纷一案不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初3121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。王梦如上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项判决，依法改判，支持王梦如的一审诉讼请求，驳回港龙公司的反诉请求。事实与理由：(一)一审判决违背诚实信用原则，有失偏颇。一审中王梦如对港龙公司瑕疵履行的违约责任的请求和港龙公司对王梦如瑕疵履行的违约责任的请求都是按日加收万分之三的违约金，一审法院以王梦如实际接收可以提前装修、提前盈利为由，认定王梦如的实际损失小于未实质交房产生的损失，但该认定方式极为模糊，而且未依据合同补充协议第五条进行认定。补充协议第五条表明装修分两次进行，直至开业前都是港龙公司的义务，因此装修责任和交房责任是两样不同的合同义务，不能以履行部分合同义务而减轻违反另一项合同义务的违约责任。王梦如承担分期付款的合同义务也是多次履行的合同义务，但一审法院并没有因为王梦如已经履行部分合同而减轻另一部分的违约责任。对于相同情况存在不同处理结果，一审判决有违诚实信用原则。(二)一审法院仅以港龙公司提供的商品房买卖合同作为定案的依据，认定事实错误。在逾期付款违约责任中，港龙公司也负有过错，甚至故意导致王梦如违约，王梦如不应当承担违约责任或不应承担全部违约责任。1.本案中王梦如主张的由港龙公司代办理贷款事项的事实，一审法院未予认定，且未说明不认定的理由。本案中港龙公司帮助王梦如办理贷款，让王梦如等待。对此，王梦如提供了港龙公司工作人员沈琴琴2018年4月23日通知王梦如办理贷款的聊天记录(聊天记录一审中已经证实)，根据日常生活经验可知王梦如和港龙公司确实存在由港龙公司代办理贷款事项的约定。2016年8月6日王梦如未成功办理银行贷款，此时港龙公司按合同约定应当向王梦如催缴，然而港龙公司并未催缴，而是让王梦如等待，由其帮助王梦如办理贷款，因此2016年8月6日之后至办理贷款之前，港龙公司本身具有过错。王梦如对于港龙公司所做出的代办贷款的承诺，基于诚信原则，王梦如信赖港龙公司可以为其办理贷款，因而并没有补足差额，在此期间王梦如一再催问港龙公司贷款办理的进度，而港龙公司工作人员让王梦如等待，以致逾期付款期限一再变长。因此对于王梦如的逾期付款责任，港龙公司负有主要过错，应当承担主要责任。2.一审法院对于提交的有关港龙公司和章乃世串通，由港龙公司为不能办理正常银行贷款的客户在章乃世处办理贷款的证据未予认定且未说明理由，该证据系庭审后王梦如向一审法院提交的证据，包含和章乃世的录音，章乃世承认其是港龙的人，结合证据中多份房主通过港龙公司向章乃世订立的贷款合同，可以认定对于购房贷款的办理，港龙公司和章乃世存在串通行为。根据现有的证据可知最早的购房贷款时间是2017年7月5日，而王梦如的贷款办理时间是2018年4月份，其他贷款合同的借款时间也各不相同，显然在章乃世与港龙公司存在利害关系的情况下，港龙公司可以控制为王梦如办理贷款的时间和进度，因此对于港龙公司能办理贷款而不为王梦如办理贷款导致的违约，属于港龙公司故意造成的损失，王梦如不应承担违约责任。港龙公司二审未答辩。王梦如向一审法院起诉请求：判令港龙公司支付逾期交房的违约金21804元(以460000元为基数，自2016年7月1日起至2016年12月5日止，按每日万分之三计算)。港龙公司向一审法院反诉请求：1.判令王梦如立即向港龙公司支持违约金92000元；2.判令王梦如立即向港龙公司支付逾期付款利息损失45831元（以23000元为基数，自2016年8月6日起计算至2018年4月27日止，按日万分之三的标准计算；以15000元为基数，自2018年4月27日起至2018年6月20日止，按日万分之三的标准计算）。一审法院认定事实：2016年6月6日，王梦如与港龙公司签订《商品房购销合同》（合同编号：2015018402），王梦如购买港龙公司开发的港龙商业广场1179号房，房屋总价款为460000元。双方约定的付款方式为其他方式:买受人在合同签订的同时支付人民币230000元作为首付款，余款人民币230000元通过向银行申请按揭贷款支付，买受人须在本合同签订的当日办理完毕按揭手续，并提供齐全所需材料。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该房屋取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长的，因政府规划设计变更造成工期顺延；3、因政府配套设施延期交付使用、重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等，出卖人据实延期，不承担逾期责任。双方在合同第七条约定了买房人逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付总房价的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，并另行支付相关税费。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人书面同意后，合同继续履行，买受人应承担总房价的20%支付逾期付款违约金，并自第31日起直至买受人付清应付款，买受人按日向出卖人支付总房价万分之三的违约金。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。合同附件四补充协议第三条第1款约定：买受人通过银行按揭支付房款的，应于本合同签署当日向银行提交符合按揭贷款需要的、完成、真实、合格有效的文件资料，签署按揭贷款合同及完成有关手续办理，并承担相关费用等，否则将被视为买受人违约，自本合同签署当日每延期一天，应支付房屋总价款每日万分之三的违约金，延期超过30日，出卖人有权单方解除合同，买受人须支付总房款30%的违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，买受人仍应承担约定的解除合同金额相同的违约金，并按日万分之三支付延期付款利息。2.如买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额（无论何种原因、无论差额多少），自本合同签署之日起60日内，如银行按揭贷款未能到位的，买受人应在3天内自筹资金补足差额，履行支付义务。否则买受人自签署合同第61日起应按逾期支付贷款日万分之三支付违约金，逾延期超过30日，出卖人有权单方解除合同，买受人须支付总房款20%的违约金，出卖人不解除合同的，合同继续履行，买受人仍应承担本款约定的解除解除合同金额相同的违约金，并按日万分之三支付延期付款利息。2015年6月6日，王梦如支付港龙公司230000元，王梦如称其向港龙公司提供了按揭贷款所需材料，但是因王梦如在昆山无房产，故未贷款成功。2016年12月5日涉案房屋于取得交付备案证书。2018年4月27日，王梦如再次支付购房款8万元，2018年6月20日，王梦如和章乃世签订《不动产抵押借款合同》，当天港龙公司收到房款150000元。另查明，王梦如在与港龙公司签订购房合同的同时，与案外人昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）签订委托经营管理协议，王梦如将其购买的港龙商业广场1179号商铺委托商管公司经营管理。双方在该协议中约定：“一、委托方式1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意出具该商铺的授权委托书等相关文件协助乙方和承租人（包括甲方或者任何第三方）办理商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。2、甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权委托期限内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据商场情况进行调整规划，由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策，由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理，由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，由乙方全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限1、委托经营管理期限：委托期限从2016年6月30日起算15年整。乙方承诺在承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定该日期为准）。2、甲方委托和协助乙方按照交房标准办理商铺交接手续，在办理商铺交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续（本合同可视为特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与房屋出卖人办理完毕交房和房产证手续）。若甲方未在开发商指定的商铺交接之日前签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金、税费的，则甲方对乙方的委托管理期限（包括三个月的免租装修期）的起算日期也相应后延，至前述款项付清、手续办理完毕…….”。再查明，2016年7月15日，港龙公司（甲方）与商管公司（乙方）签订昆山港龙城物业交接确认书及昆山港龙城工程交接书，港龙公司将涉案商铺交付给商管公司。双方就项目物业交接事宜，进行以下确认：一、甲乙双方已于2016年7月15日办理完毕该物业的交接。二、商铺交接范围详见《昆山港龙城商铺交接清单》，工程交接详见《昆山港龙城工程交接书》。三、自2016年7月15日起，乙方即可自主开展该项目公共区域的装饰工作，并对购房人所购商铺在授权范围内进行统一的业态规划、品牌落位及装修改造。庭审时港龙公司向一审法院提交调查取证申请，要求前往监理单位调取监理日志，一审法院根据港龙公司提供的监理单位联系方式与其取得联系，监理单位人员回复监理日志因遗失无法提供。后港龙公司向一审法院提交调查令申请，要求前往昆山市城建档案馆调查该工程施工期间的具体工程进度情况，一审法院出具调查令后，港龙公司并未提交昆山市城建档案馆调取的相关证据。港龙公司仅提供部分通知及文件以证明其延期交付存在合理事由。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，王梦如与港龙公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。针对王梦如要求港龙公司支付违约金的诉请，一审法院根据双方当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，双方明确约定了交房时间为2016年6月30日，并对违约责任进行了约定，上述约定对双方当事人均具有约束力；其次，鉴于王梦如购买的是商铺，且又与商管公司签订了委托经营管理协议，根据该协议，商管公司有代业主接收商铺的权利，2016年7月15日，港龙公司将该商铺交付给了商管公司，商管公司已经可以对商铺进行业态规划、品牌落位及装修改造，故港龙公司与商管公司的交接可视为港龙公司与王梦福之间的房屋交接，但由于此时涉案商铺尚未取得交付备案证书，与合同约定不符，港龙公司该交付房屋的行为存有瑕疵，一直到交付备案证书取得之日即2016年12月5日合同约定的交付条件才成就。综上，港龙公司未按合同约定交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任，根据双方当事人的陈述及提供的证据，一审法院确认满足合同约定的交房条件的时间为2016年12月5日。关于违约金的计算标准，一审法院以发票载明金额460000元作为计算基数，港龙公司无证据证明其在2016年7月15日前有交付房屋的行为，该期间按照合同约定的日万分之三标准计算，一审法院予以确认；2016年7月15日后，商管公司已实际接收商铺并进行统一招商、装修等，该行为有利于商场的尽早开业经营，也有利于业主尽早可以拿到租金，该行为虽有瑕疵，但其造成的损失要小于未实质交付房屋所造成的损失，两者之间有差异，故一审法院将2016年7月16日至2016年12月5日期间的违约金计算标准调整为日万分之二。港龙公司要求王梦如支付违约金和逾期付款利息的主张，根据双方合同附件的约定“如买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额（无论何种原因、无论差额多少），自本合同签署之日起60日内，如银行按揭贷款未能到位的，买受人应在3天内自筹资金补足差额，履行支付义务”,因此王梦如在无法以按揭方式支付房款时应当自筹资金不足差额，港龙公司并无为王梦如办理贷款手续的义务，本案中王梦如本应以按揭贷款方式支付的房款分别于2018年4月27日、2018年6月20日支付，确实构成违约，应当承担违约责任。关于港龙公司主张逾期付款违约金的诉讼时效问题，一审法院认为港龙公司为王梦如办理房屋交付的行为及产权登记的行为不能视为港龙公司对其违约金权利的放弃，且至2018年6月20日王梦如的实际付款义务才履行完成，港龙公司的逾期付款违约金损失才得以固定，港龙公司在本案中提出逾期付款违约金的反诉请求并未超过诉讼时效。关于违约责任的承担标准，一审法院认为首先港龙公司主张的违约金和逾期付款利息损失均系因王梦如逾期付款应承担的责任，二者有重叠；其次，合同双方当事人的权利义务应当符合公平和对等原则，在王梦如和港龙公司均存在违约的情况下，合同除约定均按日万分之三标准支付违约金外，另单方要求买受人支付总房款30%违约金明显不符合公平和对等原则。一审法院综合考虑双方的合同约定、合同履行及王梦如的违约行为给港龙公司造成的损失情况，认定王梦如支付港龙公司违约金的金额为以230000万为基数，自2016年8月6日起，按日万分之三标准计算至2018年4月27日止；以150000元为基数，自2018年4月28日起按日万分之三计算至2018年6月20日止。港龙公司要求王梦如支付总房款30%的违约金的主张，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百二十条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，一审法院判决:一、昆山港龙建材有限公司于判决生效之日起十日内支付王梦如逾期交房违约金(以460000元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三标准计算至2016年7月15日止；自2016年7月16日起按日万分之二标准计算至2016年12月5日止）。二、王梦如于判决生效之日起十日内支付昆山港龙建材有限公司逾期付款违约金（以230000元为基数，自2016年8月6日起按日万分之三标准计算至2018年4月27日止；以150000元为基数，自2018年4月28日起按日万分之三标准计算至2018年6月20日止）。三、驳回昆山港龙建材有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费346元，减半收取173元，由港龙公司负担。反诉案件受理费1989元，由王梦如负担994.5元，由港龙公司负担994.5元。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于王梦如主张的逾期交房违约金，案涉《商品房购销合同》约定交房时间为2016年6月30日。港龙公司直至2016年12月5日才完成合同约定的交房义务，超出了《商品房购销合同》约定的交房时间。但案涉《商品房购销合同》附件四合同补充协议第三条第6款约定：“如买受人未按照本合同第六条规定付清所有款项（包括应付银行贷款本息部分），则出卖人可不交付房屋、不办理房产证，但该房屋涉及的物业管理费及其他费用以及风险自出卖人交房书面通知规定的交房日起仍由买受人承担”。本案中王梦如直至2018年6月20日才付清所有房款，而港龙公司2016年12月5日已经完成交房义务，故本案中港龙公司不存在逾期交房的事实。一审法院已经判决港龙公司承担逾期交房违约金，鉴于港龙公司未提起上诉，本院对此予以维持。关于港龙公司主张的逾期付款违约金，案涉《商品房购销合同》约定合同签署之日起60日内，银行按揭贷款应当到位。王梦如未能按期办理银行按揭贷款，应当承担相应的违约责任。二审中，王梦如主张港龙公司对其未能按期办理银行贷款存在过错，但根据双方约定，港龙公司并不存在为王梦如办理贷款手续的义务。王梦如提交的聊天记录、章乃世的录音证据，均不足以证明港龙公司存在为其办理贷款的相关义务。现王梦如主张港龙公司对其逾期支付房款存在过错，缺乏事实和合同依据，其主张不能成立。本案中，一审法院根据王梦如实际支付剩余房款的时间，对逾期付款违约金按照未支付的金额进行分段计算，且考虑到公平和对等原则，对港龙公司主张的总房款30%的违约金未予支持，充分保护了王梦如的合法利益，本院予以确认。综上，王梦如的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决并无不当，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2335元，由上诉人王梦如负担。本判决为终审判决。审判员  孙楚楚二〇二〇年十一月三十日书记员  陈闵悦