福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6794号 上诉人（原审被告）：赵世明，男，1974年3月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人（原审被告）：罗华，女，1971年10月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：刘锋，主任。 委托诉讼代理人：谢永健，福建名仕律师事务所律师。 上诉人赵世明、罗华与被上诉人福州市国有房产中心租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵世明上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回福州市国有房产中心全部诉讼请求。事实和理由：一、本案租赁合同于2019年12月15日到期，且符合到期续签的条件。赵世明在租赁期间依约支付租金并无违约行为，福州市国有房产中心单方取消赵世明的共同租赁住房保障家庭保障资格并提早解除租赁合同无任何依据。赵世明仍然属于政府相关政策公开标准中公共租赁住房保障家庭条件范围内人员，且无其他住房可租住，福州市国有房产中心不具有解除合同的权利。二、合同约定，在搬迁期内租金应当为5.03元/平方米，即便超出搬迁期，租金也应当在6.036元/平方米至7.545元/平方米内。福州市国有房产中心要求赵世明按照市场租金标准支付腾退住房期间的租金，没有任何依据。三、基于对双方依约履行合同的合理信赖，赵世明为租赁房屋多处作了维护和修缮，福州市国有房产中心单方解除行为属于违约，福州市国有房产中心不继续履行合同应赔偿损失。四、赵世明仍然属于政府相关政策公开标准中公共租赁住房保障家庭条件范围内人员，且家中尚有一患有疾病的未成年子女，福州市国有房产中心单方解除合同必将使其一家失去居所，有违公共租赁住房之精神要旨。 罗华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回福州市国有房产中心全部诉讼请求。事实和理由：罗华提供的信息系用于福州市国有房产中心审查家庭是否具备保障资格的行政管理要求，罗华并非《福州市公共租赁住房租赁合同》任何一方，不是本案适格被告。此外，福州市国有房产中心单方解除租赁合同，必将使罗华一家失去居所，有违公共租赁住房之精神要旨。 福州市国有房产中心针对赵世明、罗华的上诉辩称：公共租赁住房为保障性租赁住房，可以与福州市国有房产中心建立公共租赁住房租赁合同关系的前提是具备合法有效的保障家庭承租资格。赵世明是以家庭为单位申请本案三人户型保障住房，罗华事实上享受合同权利，是适格被告。赵世明已被住房保障部门和民政部门取消了住房保障资格，福州市国有房产中心要求解除租赁关系并腾退返还房屋有充分的合同及法律依据。且合同约定对违规使用公租房或据不履行年度申报义务的保障家庭，可采取按照市场租金计租的处理措施。综上，赵世明、罗华的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.解除福州市国有房产中心和赵世明、罗华签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》;2.赵世明、罗华立即无条件腾退福州市仓山区南二环路730号双湖新城二区3座1301单元，并将该房屋返还福州市国有房产中心;3.赵世明、罗华向福州市国有房产中心支付租金（租金按每月2821.64元,计算方法为建筑面积61.34㎡×市场平均租金标准23元/㎡×2=2821.64元，自2019年4月起计至赵世明、罗华实际返还房屋之日止）；4.赵世明、罗华向福州市国有房产中心支付违约金（违约金计算标准为每逾期一日支付3元，自2018年10月31日起计至赵世明、罗华实际返还房屋之日止），暂计至2019年4月15日为498元；5.本案的诉讼费用全部由赵世明、罗华负担。 一审法院认定事实：2016年12月15日，甲方福州市国有房产管理中心、受委托管理单位福州市国有房产经营有限公司与乙方赵世明签订《福州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于福州市仓山区××路××号××座××单元××房租赁给乙方使用。房屋月租金为308.6元，租赁期2016年12月16日起至2019年12月15日止。合同第六条续租第6-2项约定，经区住房保障部门会同区民政部门取消保障资格的，由甲方通知乙方退出保障，并为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴交。第七条第7-4项约定，乙方未经甲方书面同意逾期未腾退该房屋的，每逾期一日，乙方应按3元／日向甲方支付违约金。2017年2月16日，福州市晋安区住房保障和房产管理局、福州市晋安区民政局作出《关于取消赵世明等38户公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》，其中包括取消赵世明公共租赁住房保障资格。另查明，福州市国有房产管理中心已更名为“福州市国有房产中心”。罗华系案涉公共租赁住房的共同申请人。2018年7月2日，福州市国有房产中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，双湖新城小区的市场租金评估结果为23元／㎡。 一审法院认为，本案租赁物系公共租赁住房，公共租赁住房是政府向符合城镇居民中低收入住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房，具有社会福利性质。鉴于赵世明公共租赁住房的保障资格已被行政机关取消，不再具备继续承租公共租赁住房的资格，在其保障资格未得到恢复的前提下，福州市国有房产中心请求解除租赁合同，应予支持。合同解除后，赵世明、罗华无权继续占有使用租赁物，福州市国有房产中心诉请赵世明、罗华腾空、返还租赁物，予以支持。根据庭审双方陈述可以认定赵世明支付租金至今，未发生欠付租金的行为，故福州市国有房产中心关于支付租金的诉请不予支持。合同解除后,赵世明不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，可参照市场租金标准即23元／㎡计算占有使用费。案涉租赁物的使用面积为61.34㎡，赵世明应按每月1410.82元（61.34㎡×23元／㎡／月）的标准支付自合同解除次日起至实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费。因赵世明、罗华腾退房屋的日期尚未来临，对福州市国有房产中心主张的逾期腾房违约金不予支持。综上，判决：一、解除福州市国有房产中心与赵世明双方就位于福州市仓山区××路××号××座××单元××房的房屋租赁关系；二、赵世明、罗华于本判决生效之日起三十日内将上述公共租赁住房腾空并返还给福州市国有房产中心；三、自本判决生效之日的次日起赵世明按每月1410.82元的标准向福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还上述公共租赁住房之日止；四、驳回福州市国有房产中心的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，由赵世明负担。赵世明应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，案涉租赁合同虽是以赵世明的名义签署，但案涉公共租赁住房系以户为单位申请，罗华与赵世明共同申请、取得保障资格且共同居住，罗华系本案适格被告。赵世明户已被行政机关取消公共租赁住房保障资格，福州市国有房产中心请求解除租赁合同、腾空并返还案涉公共租赁住房符合合同约定，一审予以支持并无不当，本院予以维持。 关于逾期腾退的房屋占有使用费。根据合同约定，赵世明主张的计费方式针对的是合同租期届满后经有关单位部门书面明确无房且经福州市国有房产中心批准的情形，不适用于本案。赵世明户被取消保障资格后，不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，一审参照市场租金标准计算占有使用费并无不当，本院予以维持。 综上，赵世明、罗华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费78元，由赵世明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃