新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初1846号 原告：新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司，住所地新疆博乐市丁香嘉园**楼**。主要责任人：时胜哲，该分公司总经理。委托诉讼代理人：林红梅，女，1982年5月13日出生，汉族，系该分公司总经理助理，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市丁香嘉园小区**楼****。委托诉讼代理人：逯彦云，新疆鼎驰律师事务所律师。被告：彭兴明，男，1979年6月4日出生，汉族，无固定职业，住新疆，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州iv>原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司与被告彭兴明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司的委托诉讼代理人林红梅及逯彦云到庭参加诉讼。被告彭兴明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告按双方签订的《商品房买卖合同》的约定向原告支付总房款20%违约金134169.31元；3.请求判令被告于《商品房买卖合同》解除后15日内腾空房屋并返还给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年被告购买了原告开发的位于博乐市锦绣区（编号为KJ-2013-011地块），丁香嘉园小区房号为28幢1单元101室住宅一套，双方签订了《商品房买卖合同》，建筑面积239.034平方米，单价2806.49元，总金额为670846.53元。付款方式为银行按揭付款，签订合同当日支付31.43%房款210846.53元，剩余68.57%房款460000元办理银行按揭贷款。同时原告作为担保人为被告在农业银行兵团支行的贷款提供担保责任。因被告未按期归还银行按揭贷款本息，农业银行兵团分行已经从原告的保证金账户划扣41279.53元用于偿还被告逾期未偿还的贷款本息，且农业银行兵团支行已通过博乐垦区人民法院诉讼方式要求原告承担连带担保责任，博乐垦区人民法院于2020年6月11日作出判决要求原告承担连带担保责任。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条“银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行的书面通知2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售”的约定，原告有权解除双方签订的合同，收回所卖房产另行出售，被告《商品房买卖合同》的约定，向原告支付合同总金额的20%的惩罚性违约金，并于合同解除后15日内腾空房屋返还给原告，所产生的损失由被告自行承担。被告彭兴明未到庭，亦未提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司与被告彭兴明签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告彭兴明购买原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司开发的××园房屋一套，房屋建筑面积为239.034平方米，每平方米2806.49元，总金额为670846.53元。付款方式为被告彭兴明于合同签订当日支付31.43%房款210846.53元，剩余68.57%房款460000元办理银行贷款或公积金贷款。被告须按照双方合同约定的时间节点付清房款，如被告逾期，原告有权单方面解除合同，并将此商品房另行出售。原告应当在2015年12月30日前交付房屋。合同加盖原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司合同专用章，并有被告彭兴明签字。同时双方签订一份《补充协议》，协议约定：如被告采用银行按揭贷款方式支付房款，并由原告提供担保的，因被告未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求原告承担保证责任的（包括要求原告全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），原告在接到银行书面通知后2年内均有权随时解除合同，收回所卖房产另行出售。原告解除合同的，被告除应承担原告的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按本合同总金额的20%向原告支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，被告须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给原告，被告因返还房屋所产生的全部损失，均由其自行承担，原告不予赔偿。合同解除后，原告需退还给被告原所付房款，与《商品房买卖合同》及补充协议约定的买受人应偿付给出卖人的违约金和赔偿金于《商品房买卖合同》解除之日自动抵消，对于抵消后仍有需退还给买受人的差额款项，则由出卖人按约定条件和程序退还给买受人，对于抵消后买受人尚需向出卖人偿付的金钱给付，出卖人有权继续追讨。若出卖人发出的解除《商品房买卖合同》及补充协议之通知在本协议约定的送达之日前，出卖人已经承担担保责任的，则出卖人需退还给买受人原所付的放款，与出卖人因向银行履行担保责任而支出的所有款项也一并于《商品房买卖合同》解除之日自动抵消。补充协议加盖原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司合同专用章，并有被告彭兴明签字。2020年5月15日中国农业银行股份有限公司博尔塔拉兵团分行将原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司及被告彭兴明诉至新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院，因彭兴明未能偿还房屋贷款，新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司作为阶段性担保人，要求提前终止中国农业银行股份有限公司博尔塔拉兵团分行与彭兴明、新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求彭兴明归还借款本金416516.31元及利息1870元（利息计算至2020年6月2日，以实际履行时根据主合同约定的计算数额为准）、新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司承担连带还款责任。新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院于2020年6月11日作出（2020）兵0501民初233号民事判决书，认定彭兴明自2016年1月20日起开始按月偿还贷款，2019年4月30日起因彭兴明多次逾期偿还贷款，中国农业银行股份有限公司博尔塔拉兵团分行开始扣除新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司在银行处存放的保证金，截止2020年5月29日中国农业银行股份有限公司博尔塔拉兵团分行共连续15个月扣除新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司保证金，共计41279.53元，截止2020年6月2日彭兴明尚欠中国农业银行股份有限公司博尔塔拉兵团分行房屋贷款本金416516.31元，自2020年5月21日起按照本金416516.31元为基数，年利率5.39%为标准计算的利息1870元。判决终止中国农业银行股份有限公司博尔塔拉兵团分行与彭兴明、新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司于2015年12月2日签订的《个人购房担保借款合同》，彭兴明向中国农业银行股份有限公司博尔塔拉兵团分行偿还贷款本金416516.31元，并自2020年5月21日起，以416516.31元为本金，以年利率5.39%为标准，向中国农业银行股份有限公司博尔塔拉兵团分行支付逾期利息，至本金实际清偿之日止，新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司对上述款项承担连带保证责任，承担责任后可享有追偿权。该判决已经生效。被告彭兴明购房房屋未办理房屋所有权证书，现该房屋因被告彭兴明抵账由案外人居住。本院认为，原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司与被告彭兴明签订的《商品房买卖合同》及补充协议，为双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定履行权利义务。原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司在合同签订后向被告彭兴明交付了房屋，但被告彭兴明按照合同约定履行付款义务，被告彭兴明未能按时付款的行为导致原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司承担连带担保责任，违反合同约定，应当承担违约责任。依据合同约定，原告在承担担保责任后可随时解除合同，现解除条件已经成就，对原告要求解除与被告彭兴明签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持，本院认为，解除主合同后，作为从合同的补充协议也应当一并解除。依据合同约定，原告承担连带保证责任后，被告彭兴明应按本合同总金额的20%向原告支付惩罚性违约金，本院认为对于已经支付的房款再行支付违约金显失公平，应当按照未支付房款部分20%支付违约金较为适宜，经生效法律文书认定，被告彭兴明尚欠房屋贷款本金416516.31元及利息1870元，共计为83677.26元，对原告要求被告支付利息134169.31元的诉讼请求，本院对83677.26元予以支持。原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司与被告解除合同后，被告彭兴明应当向原告返还房屋，对于已经支付房款部分，被告彭兴明可另行主张，对原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司要求被告彭兴明腾退房屋并返还的诉讼请求，本院予以支持。被告彭兴明未到庭，亦未对原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司的诉讼请求提出书面答辩意见，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司与被告彭兴明签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告彭兴明于本判决发生法律效力后十五日内向原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司支付违约金83677.26元；三、被告彭兴明于本判决发生法律效力后十五日内向原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司返还位于博乐市××园房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1562元，由原告新疆众和璟宸房地产开发有限公司博乐市分公司负担567元，由被告彭兴明负担995元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。                                          审判员 孟明 二〇二〇年十一月二十七日                书记员 谢月 注：申请执行期限为本判决书生效后履行期间届满之日起二年内。