山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终13184号上诉人（原审被告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）:李先民，男，1985年7月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：田喜玲，山东舜天律师事务所律师。上诉人济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）因与被上诉人李先民商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初4099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。源浩置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判定上诉人应当赔偿逾期办理车位产权登记的损失，无任何事实和法律依据，属判决错误。一审法院无视被上诉人已申请初始登记且未到约定办证期限的事实，在被上诉人未提供任何证据证明其实际损失且并无任何损失的情况下，错误适用法律，仍判定上诉人承担逾期办理车位产权登记损失，属判决错误。上诉人于2018年3月19日向被上诉人寄送《济南恒大滨河左岸车位交楼通知书》，明确告知2018年3月20日交付车位。实际情况是，上诉人交付车位之后，于2018年3月29日已向房屋登记机关递交办理初始登记的相关资料，登记机关已于当日进行受理。上诉人并不存在怠于申请或者故意拖延的行为，相反是在交付后的几日内，便申请将提供的资料报产权登记机关备案，至此上诉人已经完成应承担的法定义务。一审阶段，上诉人提交证据证实，上诉人曾多次以电话、书面通知等方式通知被上诉人签订车位买卖合同，并告知签订车位买卖合同是办理产权登记的前提条件。在此情况下，被上诉人迟迟不来网签，据此不能办理产权登记的办理后果应由被上诉人承担。如被上诉人一直以各种无端理由拒绝签订网签合同，按照一审法院逻辑，便可以无合同约定为由，按照同期贷款利率的1.3倍计算违约金。上诉人有充分理由相信一审法院判决严重助长不诚信行为，违背公平原则，给上诉人造成巨大损失，严重扰乱商品房市场秩序。根据签订的车位买卖合同第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，可知涉案车位并未到办理产权登记的期限。上诉人的办证义务尚未到期，被上诉人主张逾期办证违约金的条件尚未成就，不应得到支持。一审法院判定上诉人承担逾期办理车位产权登记的损失，有悖于事实，无合同依据，且不利于商品房交易市场的稳定。同时，根据举证规则，被上诉人应当对其主张的损失承担举证责任，但被上诉人并未提交任何证据证实其损失，应当承担对其不利的后果。实际上，被上诉人并不存在任何实际损失。上诉人并无逾期办证的违约行为，被上诉人未能提交有效证据证明其损失，一审法院参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准计算违约赔偿数额明显过高，有违公平原则，判决错误，应予改判。二、一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条理解并适用错误，错误引用鉴定结果，导致判决错误。最高院买卖合同司法解释这一条适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额可以参照确定的标准”。而在本案中，商品房买卖合同第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约金的计算方法。而且，上诉人也按商品房买卖合同第九条承担了违约责任，支付了逾期交房违约金，且被上诉人在签字领取违约金时，再次对第九条内容进行确定并签字。不论本案商品房买卖合同的签订双方对该条款是否存在争议，但该条款存在的事实，毋庸置疑的表明双方关于逾期交房的违约金计算方式进行了明确约定。因此，最高院房屋买卖合同司法解释第十七条不适用于本案，而一审法院错误适用本条规定，无视合同中关于违约金的约定，错误依据评估结果进行判决，导致判决错误，应予改判。三、因对《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高院房屋买卖合同司法解释理解错误，一审法院完全忽视原告实际损失的举证证明责任，错误参照评估结果，实质上是代替了原告的举证证明义务，违反民诉法及相关司法解释规定的举证原则规定，导致判决错误。本案中，被上诉人并未提供证明证明自己存在租房损失前提下，一审法院错误适用法律裁判，严重违反了民诉法及其司法解释规定的举证规则，应予改判。四、一审法院忽视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，被上诉人在确认并领取违约金后却再次将上诉人诉至法院，违反诚信原则，浪费司法资源。根据现有民事法律规定，是允许民事主体对自身民事权益的合法处置，并且鼓励当事人通过调解、和解的方式解决双方的纠纷，一旦当事双方就争议矛盾所涉及的自身权益作出处置，达成最终协议并实际履行，双方之间争议即告终结，任何一方不得在处置权利后再行享有对另一方的请求权。具体到本案，上诉人逾期向被上诉人交房触发商品房买卖合同违约金条款，确需向被上诉人支付违约金。如果被上诉人认为以约定的违约金计算方式得出的数额低于自身实际损失，可与上诉人协商一致增加违约金数额，协商不成的，向人民法院起诉要求增加违约金数额；亦可不与上诉人协商，径行向人民法院起诉要求增加违约金数额。但实际情况是，被上诉人明确认可了商品房买卖合同的违约金计算方式，不仅行动上分四次，特别提请法院注意，是分四次领取了按照合同约定的违约金计算方式得出的金额，并主动与上诉人签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》。该表特别提示载明：“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于“第九条出卖人逾期交房违约责任”的相关约定并遵照履行”，后附《商品房买卖合同》第九条约定详细内容。也就是说，在本案商品房买卖合同履行过程中发生逾期交房情形后，为妥善解决损失赔偿事宜，买卖合同的签订双方对于逾期交房违约金条款进行了确认并表示遵照此条款处理，上诉人亦按此条款计算方式得出的违约金金额支付给了被上诉人，被上诉人也以自身实际行动受领了上诉人的给付行为，同时以自己签字确认的方式，明确认可了签署违约金条款的适用、违约金数额的确定以及双方就违约金事宜达成协议的效力。公平公正的讲，在被上诉人已经领取了违约金并在《违约金领取确认表》签字确认之后，就代表买卖双方已就逾期交房违约金事宜达成终局性的结算协议并已实际履行，双方关于逾期交房产生的损害赔偿事宜已经得到最终的解决。一审法院无视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定对违约金数额进行调整，系刻意严重错误适用法律，应予纠正。综上所述，一审法院适用法律错误，认定事实不清，请贵院判如所请，依法维护上诉人的合法权益。李先民未作答辩。李先民向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金15337.63元（以总购房款666596元为基数，自2016年7月1日至2017年9月3日，按照日万分之一的标准计算，扣除已支付的违约金）；2.请求法院判令被告赔偿原告逾期交付车位违约金1809元（以车位款90000元为基数，自2017年9月4日至2018年3月23日，按照日万分之一的标准计算）；3.请求法院判令被告赔偿原告逾期办理车位房产证违约金5923.73元（自2013年6月22日至2019年4月25日，4.请求判令被告赔偿原告逾期办理车位房产证违约金（自2019年4月26日至本判决生效之日）；5.判令本案全部的诉讼费、评估费、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月26日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》两份，由李先民购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区XXXX室住宅及XXXX地下室各一套，涉案房产房建筑面积87.79平方米，价款548775元；涉案地下室建筑面积8.44平方米，价款27506元。涉案合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。”合同附件五补充协议中约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫。合同签订后，李先民依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向李先民邮寄了交楼通知书。2017年9月7日，双方办理了涉案房产及地下室的交付手续。李先民同时于2013年10月26日缴纳了9万元车位款，但双方未签订任何书面车位买卖或使用协议书。源浩置业公司在取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》后，于2018年3月28日与李先民倒签了落款时间为2013年10月26日的《济南恒大滨河左岸停车位使用协议》一份，约定李先民使用XXXX号车位，总金额为9万元。同日，涉案小区物业公司向李先民收取预交私家车位管理费462元。另查明，源浩置业公司已经向李先民支付逾期交房违约金13326元。李先民在《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中签字，该表中特别提示“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并将合同第九条的具体约定内容予以出示。源浩置业公司已于2019年8月29日取得车位产权初始登记。再查明，原告贾滨与被告源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2018）鲁0105民初1236号民事判决书，原告贾滨与被告济南源浩置业有限公司均不服，对该判决提起上诉，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终8493号民事判决书，该判决书已生效。贾滨系涉案小区业主。在一审诉讼过程中，经贾滨申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区XXXX室住宅及-209地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”（2018）鲁01民终8493号一案采纳了烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告。为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为37元（57元×87.79平方米/135.7平方米，取整数）。涉案地下室日租金水平为1元（2元×8.44平方米/18.29平方米，取整数）。涉案车位日租金水平为6元。一审法院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩置业公司于2017年8月31日取得涉案房产取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向李先民发出交了交房通知书。2017年9月7日，双方办理了涉案房产及地下室的交付手续，依据商品房买卖合同的有关约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫，源浩置业公司在2017年8月31日交寄了收房通知书，根据约定在2017年9月2日视为收讫，即至源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房义务，业主在无正当理由情况下未接收房屋产生的责任由业主自行承担。综上源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期428天。关于车位交付时间，源浩置业公司与李先民虽未书面约定车位的交付时间，但作为涉案房产附属设施，如无特别约定，其应同房产一并交付，故源浩置业公司应于2016年6月30日前向李先民交付车位，从源浩置业公司前期支付违约金时将车位款计算在内亦可印证。2018年3月28日，源浩置业公司与李先民签订停车服务协议。同日，涉案小区物业公司向李先民收取预交私家车位管理费462元。据此可知，源浩置业公司向李先民交房时并未交付私家车位，涉案私家车车位逾期交付时间为自2016年7月1日至2018年3月28日，逾期共计636天。涉案合同第九条约定逾期交房违约金标准为已交付房款日万分之一累计计算，累计不超过2%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。源浩置业公司逾期交房长达428天，涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%。故李先民在逾期交房时间2016年7月1日至2018年3月28日期间的住宅、地下室及车位租金损失为22132元[428天×（37元/天+1元/天）+636×6元/天]，源浩置业公司已经支付的13326元违约金，过分低于该损失，应予调整，源浩置业公司仍需支付8806元违约金。关于《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》的特别提示，双方并未明确约定由李先民放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果。关于车位产权登记问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告双方未就车位权属登记事宜作出约定，原、被告双方就涉案车位签订了《车位认购书》，李先民支付了价款，源浩置业公司实际交付了车位，双方已经实际履行了车位买卖的主要合同义务，车位买卖合同已经成立并生效。参照上述司法解释规定，源浩置业公司应于涉案车位交付之日起90日内取得车位产权初始登记，具备向业主转移所有权的条件。源浩置业公司于2019年8月29日取得车位产权初始登记，已经构成违约，依据上述司法解释规定，可按照李先民已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行发布的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发（2003）251号]规定，“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”。综上，本院酌定由源浩置业赔偿李先民逾期办理车位产权登记的损失，以9万元为基数，自2018年6月21日至2019年8月29日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。因原、被告并未签订车位买卖合同，故合同中关于办证日期的约定对于原告不具有约束力，对被告的答辩意见，本院不予采纳。综上，判决：一、被告济南源浩置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告李先民赔偿逾期交房（含车位）损失8806元；二、被告济南源浩置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告李先民赔偿逾期办理车位产权登记的损失，以9万元为基数，自2018年6月21日至2019年8月29日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；三、驳回原告李先民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元（已减半收取），由原告李先民负担80元，被告济南源浩置业有限公司负担108元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李先民与源浩置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。关于车位逾期办证违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任的期限及如何承担违约责任，适用本条的前提是因出卖人原因未能办理房屋权属证书。本案中，李先民、源浩置业公司双方仅签订了涉案车位的认购书，但该认购书未对办理权属登记及违约责任作出约定。源浩置业公司多次通知李先民签订涉案车位的买卖合同，但李先民未与源浩置业公司签订，未办理车位权属证书并非因源浩置业公司的过错导致，且源浩置业公司已取得涉案车位的初始登记，李先民主张逾期办理车位房产证违约金没有事实依据，本院不予支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。关于逾期交房违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。以上法律规定，规定了违约金与赔偿损失的关系及违约金的调整原则。违约金数额调整以实际损失额为限。当违约金达到过低标准时，守约方可以通过三种方式弥补损失，一是请求增加违约金，二是在违约金不足时，另行主张损失（以实际损失为限），三是以实际损失为限，直接请求违约金赔偿损失。本案中，源浩置业公司主张其已按商品房买卖合同约定，足额支付逾期交房违约金即最高额为已付总房款的2%，但根据源浩置业公司的违约天数计算，其已支付的违约金数额远远不足弥补购房人的实际损失。涉案违约金签收单中，双方并未明确约定李先民放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果。因此，购房人于本案中请求源浩置业公司按实际损失予以赔偿，符合法律规定。关于违约损失的计算方法，双方当事人在合同中未作约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据源浩置业公司的违约天数，烟台天平价格评估事务所有限公司出具了价格评估报告，确定了源浩置业公司因逾期交房应当赔偿的金额，减去源浩置业公司已支付的赔偿金额，一审法院判决结果并无不当。综上所述，源浩置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4099号民事判决第一项；二、撤销济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4099号民事判决第二项、第三项；三、驳回被上诉人李先民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费188元，由上诉人济南源浩置业有限公司负担72元，被上诉人李先民负担116元；二审案件受理费376元，由上诉人济南源浩置业有限公司负担144元，被上诉人李先民负担232元。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年十一月二十七日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗