兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初1638号 原告（反诉被告）：兰州新区房地产开发有限公司。 法定代表人：路养锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：安雄杰，甘肃诺典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王**娟，女。 委托诉讼代理人：杨军兰。 被告（反诉原告）：王烁，女。 委托诉讼代理人：王臣斌（王烁丈夫），男。 委托诉讼代理人：杨军兰。 第三人：苟居红，女。 第三人：王占林，男。 原告兰州新区房地产开发有限公司（以下简称“新区公司”）与被告王**娟、王烁、第三人苟居红、王占林房屋租赁合同纠纷及被告王**娟、王烁反诉原告新区公司、第三人苟居红、王占林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告新区公司委托诉讼代理人安雄杰，被告王**娟、王烁委托诉讼代理人杨军兰、被告王烁及其委托诉讼代理人王臣斌，第三人苟居红、王占林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新区公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除该公司与王**娟签订的《保障房二期C区项目房屋租赁合同》；2．判令王**娟支付的履约保证金46,200元抵作违约金不予退还；3．本案诉讼费用由王**娟、王烁承担。事实和理由：2018年4月12日，新区公司与王**娟签订了《保障房二期C区项目房屋租赁合同》，约定新区公司将位于兰州新区保障房二期C区31#-102-1房屋出租给王**娟经营餐饮，租期为3年，自2018年6月23日至2021年6月22日，同时约定承租房屋未经新区公司书面同意不得转租。王烁和王**娟系亲戚关系，王烁分别在2018年4月15日、2018年4月20日与苟居红、王占林签订《合作协议》，将涉案房屋转租给苟居红、王占林，其行为构成违约，符和合同约定的解除条件。综上，新区公司为维护自身合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。 王**娟、王烁辩称，新区公司所述不属实，王**娟、王烁与王占林、苟居红属于合伙经营，不存在转租行为，不符合房屋租赁合同中的违约条款，请求依法驳回新区公司的诉讼请求。本案存在几个问题：1．店铺面积过大，王**娟、王烁当时要求承租面积150m2左右的铺面，新区公司表示只剩余面积350m2以上的铺面，承租后需要自行修改水电，剩余面积可以分割出去或者找他人合作经营；2．自2018年承租到疫情发生的两年期间，新区公司多次检查商铺，早已知晓王**娟、王烁的合伙经营方式；3．因疫情影响生意，王**娟、王烁的合伙人暂停经营，目前商铺由王**娟、王烁自己经营。本案起诉后新区公司要求交纳第三年房租，王**娟、王烁贷款缴清第三年费用；4．在涉案铺面可以看到承租户出租与转租的张贴信息，新区公司持格式合同诉至法院，与事实和法律完全不符，事实上其他承租户都出租多余面积，这一情况周边商户都知情；5．王**娟、王烁负责完成铺面内修改水电及装修事宜，2018年至2019年保障房二期C区入住率低，生意惨淡。2019年底至2020年6月因疫情影响导致损失惨重，再无能力承担损失。综上，王**娟并未转租铺面，故不应将王**娟支付的履约保证金抵作违约金。 苟居红述称，其与王**娟签订了出租店铺的书面合同，2020年4月25日店铺到期之后因为房租过高再未续租，店铺现由王**娟占有使用。 王占林述称，涉案店铺是王**娟向其出租的，押金交了13万元。因为房租太高，其亲戚向其支付25,000元后店铺已经转租，王**娟与王占林的亲戚也签订了合同。 王**娟、王烁向本院提出反诉请求：1．判令新区公司继续履行合同；2．判令新区公司因解除租赁合同赔偿王**娟、王烁损失20万元（最终以评估为准）；3．案件受理费由新区公司承担。事实和理由：2018年4月12日，新区公司与王**娟签订《保障房二期C区项目房屋租赁合同》，约定新区公司将位于兰州新区保障房二期C区31#102-1房屋（面积434.26m2）出租给王**娟使用，租期三年，自2018年6月23日至2021年6月22日。后新区公司将房屋交付王**娟使用，王**娟对房屋进行装修，产生装修费用63万元，装修后即投入使用，目前仍在自己经营，王烁在王**娟店内帮忙打理事物。现新区公司要求解除合同，构成违约，给王**娟造成很大损失，现王**娟、王烁为维护自身合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。 新区公司辩称，1．王**娟违反其与该公司签订的租赁合同，未经该公司同意将涉案房屋转租给苟居红、王占林，符合合同约定的解除条件；2．王**娟、王烁要求该公司承担损失没有事实及法律依据；3．本案是王**娟违反合同约定在先，该公司没有承担损失的依据。 苟居红述称，其承租的店铺由其自己装修，水电改造也由其自行完成，装修费大概花费1万元左右。 王占林述称，其承租的店铺由其自行装修，并非王**娟装修，装修费花费12万元左右。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对新区公司与王**娟、王烁均提交的《保障房二期C区项目房屋租赁合同》《合作协议》（二份），王**娟、王烁提交的增值税发票，上列证据因双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对王**娟、王烁提交的有异议的证据，本院认定如下：微信聊天记录截屏、照片（9张），证明新区公司允许承租房屋转租，承租户进行商铺转租的情况很普遍，新区公司质证认为照片中张贴的招租信息与本案无关，微信聊天记录系各商铺联络工作群，不能证明新区公司允许王**娟转租涉案房屋。本院认为微信群系商户联络群，新区公司的工作人员亦在该微信群中，对该证据的证明力予以认定。对于王**娟、王烁提交的照片，能够与微信聊天记录相互印证，故对证明力亦予以认定。 本院经审理认定事实如下：王**娟与王烁系亲戚关系。2018年4月12日，新区公司（甲方）与王**娟（乙方）签订房屋验收交接单。2018年4月15日，王**娟授权王烁（甲方）与苟居红（乙方）签订《合作协议》，双方约定被承包的店铺为31-102-5门店；承包期限为三年，从2018年4月25日至2021年4月25日。2018年4月20日，王**娟授权王烁（甲方）与王占林（乙方）签订《合作协议》，双方约定被承包的店铺为彩虹城C区31-1-03门店；承包期限为三年，从2018年4月20日至2021年4月19日。 2018年4月23日，新区公司（甲方）与王**娟（乙方）签订《保障房二期C区项目房屋租赁合同》。主要约定甲方将兰州新区保障房二期C区安置房31#-102-1房屋，建筑面积暂估417.01m2出租给乙方；租期（不包括优惠期）共3年，即自2018年6月23日零时起，至2021年6月22日24时止；房屋交付时间2018年4月23日前；第三条：租金、履约保证金、物业管理费、其他费及缴纳方式（含租金明细表）：2018年6月23日至2019年6月22日（第一期）租金185,152元。2019年6月23日至2020年6月22日（第二期）租金185,152元。2020年6月23日至2021年6月22日（第三期）租金185,152元。合同总价559,626元；本合同签订之日，乙方一次性缴纳租金46,200元作为履约保证金；第八条：变更及续租……2．租赁期间，禁止乙方私自转租。乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的书面同意，付清所有费用办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方；第十一条：合同终止与解除……3．因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并收回房屋……5．有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按本条第3款规定执行……5）乙方擅自转租、分租、转接或互换；合同并对房屋的移交、房屋的使用、房屋交还等内容做了明确约定。新区公司向王**娟交接兰州新区保障房二期C区安置房31#-102-1房屋之后，王**娟将整间房屋予以分割，将其中两间分别交付苟居红、王占林经营使用。2020年6月17日，新区公司以王**娟未经同意转租案涉房屋为由诉至本院处理。庭审中，新区公司称该公司在2020年6月起诉之前发现王**娟存在转租现象。 另查明，2020年6月22日，新区公司向王**娟出具增值税发票，载明收取保障房二期C区商铺租赁费170,447元。备注：兰州新区保障房二期C区项目31-102-1铺享受优惠政策减免租金62,533元，应收232,980元，实收170,447元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，新区公司与王**娟签订的《保障房二期C区项目房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认，双方均应遵照履行。围绕本案几个问题，评述如下： 第一、关于本诉新区公司主张解除合同以及反诉王**娟、王烁主张继续履行合同的诉请。本案中，新区公司对王**娟分割租赁房屋并对外转租的事实不持异议，新区公司称，该公司在本案起诉之前得知王**娟转租涉案房屋，其行为违反了租赁合同中关于房屋未经书面同意不得转租的约定，据此，该公司有权解除房屋租赁合同。庭审查明，新区公司与王**娟签订的《保障房二期C区项目房屋租赁合同》中虽约定：“租赁期间，禁止乙方私自转租。乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的书面同意”“有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按本条第3款规定执行……5）乙方擅自转租、分租、转接或互换”，但王**娟于2018年4月已将涉案房屋转租给苟居红、王占林，该二人对涉案房屋进行了长达二年之久的经营使用，结合王**娟提交的“c区商户”微信聊天群中新区公司工作人员亦在群内的事实，新区公司对此长期不知晓明显有悖常理。虽然涉案合同约定王**娟未经新区公司书面同意不得转租，但是新区公司行使合同解除权也应遵循《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，而新区公司在王**娟转租事实发生两年之后，以王**娟转租房屋未经该公司同意为由，主张解除租赁合同明显超过了上述规定的六个月异议期。综上，在王**娟实际转租经营的此前两年期间新区公司并没有尽到提醒、管理、责令整改义务，目前涉案租赁合同尚在履行期内，本着公平合理的原则，亦为维护市场稳定交易秩序，对于新区公司主张解除合同的诉讼请求不予支持，对于王**娟、王烁主张继续履行合同的诉请予以支持。 第二、关于本诉新区公司主张不予退还王**娟支付的履约保证金46,200元抵作违约金的请求，本案中，王**娟擅自转租涉案房屋的行为系违约行为，根据《保障房二期C区项目房屋租赁合同》第十一条约定：“因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并收回房屋”，涉案合同虽因超过异议期继续履行未予解除，但王**娟就其违约行为应承担相应责任，故新区公司主张保证金46,200元抵作违约金不予退还具有事实依据，应予以支持。 第三、关于反诉王**娟、王烁主张新区公司赔偿王**娟、王烁因解除租赁合同产生的损失20万元的请求，该项诉请以解除涉案《保障房二期C区项目房屋租赁合同》为前提，现因房屋租赁合同继续履行，故对该请求不予支持。 综上所述，新区公司的诉讼请求部分成立，依法予以支持。王**娟、王烁的反诉请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、兰州新区房地产开发有限公司与王**娟于2018年4月23日签订的《保障房二期C区项目房屋租赁合同》（编号：CTDC-BZFEQCS-2018-084C）继续履行； 二、兰州新区房地产开发有限公司收取王**娟的履约保证金46,200元抵作违约金不予退还； 三、驳回兰州新区房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回王**娟、王烁的其他反诉请求。 已减半收取的案件受理费578元，由兰州新区房地产开发有限公司负担100元、王**娟、王烁负担478元。反诉费2,250元，由王**娟、王烁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员  刘 锋 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦