广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初11185号 原告：王学永。 委托诉讼代理人：奚谷鲜，系原告王学永妻子。 被告：广西宏聪置业投资有限公司,住所地南宁市友谊路********商铺，统一社会信用代码91450100MA5N22L31Q。 法定代表人：梁寿洪，总经理。 原告王学永诉被告广西宏聪置业投资有限公司（以下简称宏聪公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告王学永及其委托诉讼代理人奚谷鲜，被告宏聪公司的法定代表人梁寿洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2020年4月7日签订的《合作建房合同》，合同总价303733元；2.判令被告退还原告向其交付的合作建房款303733元；3.判令被告向原告支付303733元而产生的利息5437元（利息从2020年4月7日算起至偿还之日止，暂计算到2020年9月7日，按中国人民银行同期贷款利率算）4.本案的诉讼费由被告承担。原告当庭变更第一项诉讼请求为确认原告与被告于2020年4月7日签订的《合作建房合同》无效。事实和理由：2020年3月底有一个叫梁柏林的带原告到被告的南宁市江南区沙井街道办同乐村34队湖景壹号的地方看房，被告的法定代表人梁寿洪接待原告，当时他说：我们这栋楼准备建到21层，你要几楼？原告说想要18层，他说可以。然后在其游说下，原告就和被告签订了《合作建房合同》。在签订合同当天，原告一次性按合同的约定交清了购房款303733元，原告出资建设获得的房屋位于沙井大道西侧、××北侧××房，建筑面积82.09平方木。2020年8月4日，原告到被告的楼盘查看。发现其只建到16层后便拆除所有建房设施，然后梁寿洪说，因政府相关部门不批准建到17-21层。所以无法建房到18层，只能建到16层，所以你们所要的Ｂ栋18层Ａ号房无法给你们了，你们退房我们退款吧。随即叫原告申请退房，申请事由：因为甲方建房改变楼层，现要求甲方无条件的于2020年8月15日之前全部退还乙方的购房款，时间为2020年8月5日，然后被告签字盖章确认。然而2020年8月5日，被告只退给原告2000元后不再退还原告交的购房款，尚欠原告购房款303533元未退还。之后经原告多次催讨，被告以各种理由拒付。事后经原告了解，被告承诺的给原告的Ｂ栋18层Ａ号房，根本没有得到政府相关部门的批准建房。被告在合同中约定的交房时间（即2020年12月31日前）根本无法实现。鉴此，《合作建房合同》已没有履行的条件。综上，《合作建房合同》已无法履行，被告也承诺退房退款，但被告在退款2000元后无理由不再退款。为了保护原告的合法权益，特向人民法院提起上述诉求，请人民法院依法判决，以维护原告合法权益。 被告宏聪公司辩称：我们这个房子准备动工，按照合同约定还没有到交房时间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年4月7日，原告作为乙方，与作为甲方的被告宏聪公司签订《合作建房合同》（合同编号：湖景壹号-2020-04-07-002），约定：丙方在签订合同时，已充分了解和知悉该房屋的合作建房关系、合作模式、土地性质和用途，同意按合同约定的合作条件支付合作建房款并按照本合同的约定享有房屋的使用权；甲方以征地拆迁安置方式取得政府批复的回建住宅地块用于合作建房，该地块土地面积5560.04平方米，折合8.34亩，具体详见南规发450101201000057号批复文件及建设用地规划许可证，许可证地字号450101201000057，土地使用字号450105003209ＪＣ00005,南宁市土地集用第702707号；项目备案名称南宁市江南区沙井街道办同乐村34队，项目推广暂定名：湖景壹号；项目位于沙井大道西侧、××北侧；房屋使用年限为70年，自交房之日起至2090年5月1日止，乙方根据出资比例确定其合作建设的房屋为湖景壹号项目Ｂ栋18层Ａ号房，建筑面积为82.09平方米，单价按3700元每平方米计算，合作建房总款303733元；乙方一次性付清该房屋全部合作建房款303733元；甲方应于2020年12月31日前交房；合同还约定了当事人的其他权利义务并签订《补充协议》。 合同签订当日，原告向被告宏聪公司支付湖景壹号B-18-A号房全款303733元，被告出具收款收据予以确认。2020年8月4日，被告宏聪公司表示案涉项目楼层无法建造至18楼。2020年8月5日，原告向宏聪公司提交《合作建房退房申请表》，载明因甲方建房改变楼层，现要求甲方无条件于2020年8月15日前全部退还乙方的购房款，宏聪公司盖章予以确认并于2020年8月5日向原告退还2000元，尚有301733元未退还。 本院认为，关于本案《合作建房合同》的性质问题。本案中双方签订的《合作建房合同》名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终得到一间房屋，原告的出资除了得到房屋使用权外，双方亦存在办理房屋产权约定，从合同约定看，原告付款得到房屋的目的系最终办理房屋的产权，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得商品房预售许可证，被告宏聪公司销售农村集体建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告宏聪公司的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订合作建房合同无效，被告宏聪公司应向原告退还已收取的款项301733元。故对于原告要求被告返还建房款301733元的诉讼请求，本院予以支持。签订合同时，原告支付的房屋价款明显低于当地商品房的价格，原告应当知道与被告宏聪公司签订合作建房合同的性质及可能会导致的风险，但其未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任，故原告要求被告宏聪公司支付利息损失有悖其自身应承担的责任，本院对其主张的利息不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下: 一、确认原告王学永与被告广西宏聪置业投资有限公司于2020年4月7日签订的《合作建房合同》无效； 二、被告广西宏聪置业投资有限公司向原告王学永返还购房款301733元； 三、驳回原告王学永的其他诉讼请求。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2969元（适用简易程序已减半收取），由被告广西宏聪置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  包其剑 二〇二〇年十一月三十日 书记员  梁 艳 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 ——