河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1426号 上诉人（原审原告、申请执行人）：张常印，男，1958年9月21日出生，汉族，住故城县。 委托诉讼代理人：王伟光，河北畅杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵万萱，河北畅杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王留旺，男，1949年12月27日出生，汉族，住故城县。 被上诉人（原审被告、案外人）：杨志超，男，1988年5月16日出生，汉族，住故城县。 原审第三人（被执行人）：河北省故城县农业宾馆，住所地故城县康宁路。统一社会信用代码：911311261099555642。 法定代表人：王留旺。 上诉人张常印因与被上诉人王留旺、杨志超、原审第三人河北省故城县农业宾馆执行异议之诉一案，不服河北省故城县人民法院（2020）冀1126民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人张常印及委托诉讼代理人王伟光、赵万萱，被上诉人及原审第三人的法定代表人王留旺、被上诉人杨志超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人张常印上诉请求：1、撤销原审判决，并改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：原审判决事实认定不清、法律适用错误，错误认定被上诉人杨志超购买王留旺位于故城县房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的四个要件，导致错判，依法应予撤销。主要表现在：一、被上诉人杨志超、王留旺间并不存在真实有效的房屋买卖合同关系，原审法院认定其房屋买卖合同关系有效并支付了全部购房款，属事实认定错误。首先，二被上诉人间签订的《房屋出售合同》第四条付款时间“2016年12月7日”中的年份、月份，明显有涂改痕迹，不符合常人数字的书写习惯；其次，购房款的支付的主体并非买卖合同双方本人，而是发生在被上诉人杨志超的姐姐杨洪苹与被上诉人王留旺的儿媳桑建红之间的，不能排除该二人间有其他经济往来。结合《房屋出售合同》中的关于付款时间的改动，可以看出二被上诉人是故意修改了房屋买卖合同的付款时间，以便将杨洪苹、桑建红之间既往的其他经济往来款伪造成购房款，二被上诉人间并不存在真实、有效的房屋买卖合同关系。二、即便二被上诉人间房屋买卖合同关系成立，被上诉人杨志超也对房屋未办理过户登记具有过错，不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的第四项要件，杨志超的债权不足以排除对案涉房产的执行。《执行异议复议规定》第二十八条所规定的四个要件缺一不可，被上诉人杨志超在原审中并未提交任何证据证实案涉房屋未能办理过户登记并非因其自身原因。相反，按原审法院认定的事实“2017年，王留旺取得案涉房屋的房产证并交付杨志超，但未办理房屋过户手续。2019年3月，王留旺以办理过户手续为名在杨志超处取走房产证，以该房产名下的房产作担保对他人提起诉讼，本院于2019年3月21日查封了案涉房产，2019年10月8日解除查封，本院于2019年11月7日再次查封了案涉房屋，并进行拍卖”（见原审判决书ｐ3-ｐ4）。可以看出，在2017年王留旺取得案涉房屋房产证达到办理不动产过户登记手续的条件时，至2019年3月王留旺取走房产证前足足有2年多的时间，被上诉人杨志超均未积极办理不动产过户登记，甚至是放任王留旺将案涉房屋对外进行抵押，更充分说明杨志超怠于行使权利。因此，被上诉人杨志超系因自身原因而未办理过户登记，不符合《执行异议复议规定》第二十八条。综上，原审法院事实认定不清、法律适用错误，恳请二审法院依法查明事实，予以改判，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人王留旺答辩称：案涉买卖合同是真实的，多次办理过户未办成后被查封，应驳回上诉，维持原判。开始是没证过不了户，后来是因为过户费用高没有办理过户。 被上诉人杨志超答辩称：案涉合同是真实的，一开始没证过不了户，后来费用高没有办理过户，再去过户就查封了。 原审第三人河北省故城县农业宾馆述称：不发表意见。 张常印向一审法院起诉请求：1．撤销（2020）冀1126执异14号裁定；2．准许执行（2019）冀1126执713号执行裁定书，继续执行位于故城县产。 一审法院认定事实：王留旺（甲方出卖方）与杨志超（乙方买受方）签订《房屋出售合同》，约定“1．位置故城县中华街中央花园小区5#楼一单元202室。4．房屋销售总金额为叁拾玖万元。一次性付清房款。于2016年12月7日，甲方交房产证和钥匙时一次付清”。杨志超姐姐杨洪苹于2016年12月7日将390000元购房款汇入被告王留旺儿媳妇桑建红银行账户。随后杨志超便对案涉房屋进行了简单装修，并实际入住占有了该房屋。2017年，王留旺取得案涉房屋的房产证并交付杨志超，但未办理房屋过户手续。2019年3月，王留旺以办理过户手续为名在杨志超处取走房产证，以该房产证名下的房产作担保对他人提起诉讼，本院于2019年3月21日查封了案涉房产，2019年10月8日解除查封。张常印与王留旺、第三人河北省故城县农业宾馆为民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月11日作出（2019）冀1126民初1640号民事判决书，判决“被告王留旺、河北省故城县农业宾馆于判决生效后十日内偿还原告张常印借款本金1293900元及利息（2015年7月至2017年7月的利息238050元及以1293900元为基数按年利率6%计算自2018年7月起至付清之日止的利息。）”。判决书生效后，王留旺、河北省故城县农业宾馆未履行生效法律文书确定的义务，张常印向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年11月7日以（2019）冀1126执713号之一执行裁定书再次查封了案涉房屋，并进行拍卖。2020年3月24日，杨志超作为案外人对案涉房产提出了执行异议，认为案涉房产王留旺已出售给杨志超，应中止对案涉房产的执行。2020年4月7日，本院作出（2020）冀1126执异14号裁定，中止对案涉房产的执行。张常印不服该中止裁定，于2020年4月24日提起执行异议之诉。要求撤销（2020）冀1126执异14号裁定，准许执行（2019）冀1126执713号执行裁定书，继续执行案涉房产。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中案涉房产查封之前，杨志超与王留旺已签订书面房屋买卖合同，杨志超实际占有、使用该房屋，且已经按照合同约定支付全部购房款，亦非因杨志超自身原因未办理过户登记，杨志超对案涉房屋享有的权利满足排除执行的条件。张常印反驳未提供证据，承担举证不能的不利后果。张常印要求撤销（2020）冀1126执异14号裁定，准许执行（2019）冀1126执713号执行裁定书，继续执行位于故城县产的诉讼请求，证据不足，不予支持。遂，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决驳回张常印的诉讼请求。案件受理费7300元，由张常印负担。 本院二审期间，杨志超提交新证据：衡水宏业物业服务有限公司和业委会出具的证明，证明其购买房屋的时间和居住时间。本院组织当事人进行了质证，张常印的质证意见是：对衡水宏业物业服务有限公司故城分公司出具的证明有异议，证明形式不具有合法性，尽管有公司印章但没有经办人签字，不符合单位出具证明的形式要件。第二、证明内容不具有真实性，该证明内容超越了物业公司的职责范围，无法证明二被上诉人之间的房屋买卖合同关系。对中央花园业主委员会证明有异议，没有经办人签字，形式不合法。证明内容也超越业主委员会的职权范围无权证明二被上诉人之间的买卖关系存在。王留旺是业主委员会主任，其爱人在物业上班。王留旺对上述证据无异议，自述在业主委员会是副主任，我的保姆在物业公司上班不到一年，有时候开票有时候做卫生。本院认为上述两份证明形式上不符合证据的形式要件，证明的内容超出各自的职责范围，对上述证据本院不予认定。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，二被上诉人间签订的《房屋出售合同》第四条付款时间为“2016年12月7日”，王留旺取得案涉房屋的房产证的时间为2017年，一审法院查封案涉房产的时间为2019年3月21日。二审庭审中，王留旺与杨志超均认可2017年案涉房产办证之后曾去办理过户，房产大厅工作人员说两年后费用低，王留旺与杨志超嫌费用高没有办。即杨志超并未曾向房屋登记机构递交过户登记材料，结合双方嫌费用高没有办理过户的情况，亦不能认定杨志超曾向王留旺提出了办理过户登记的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，结合本案现有证据，杨志超未办理房屋过户登记无正当理由，一审法院引用上述规定并据此判决不能执行案涉房产不当，应予纠正。此外，王留旺于2019年3月，以案涉房产证名下的房产担保，对他人提起诉讼，即杨志超在“购买”案涉房屋后，未办理过户手续，亦未妥善保管案涉房产证。综合上述情况，不能认定杨志超对于案涉房屋享有排除执行的合法权利。 综上所述，张常印的上诉请求成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、撤销河北省故城县人民法院（2020）冀1126民初462号民事判决； 二、准许执行位于故城县产； 一审案件受理费7300元，由被上诉人杨志超负担；二审案件受理费7300元，由被上诉人杨志超负担。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  王江丰 审判员  朱一麟 二〇二〇年十一月十日 书记员  吴晓雪