西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初19297号原告：李忠义，男，1968年6月27日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：孙文博，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱俏俏，陕西锦路律师事务所律师。被告：张艳茹，女，1986年1月12日出生，汉族，住山西省岚县。原告李忠义与被告张艳茹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告张艳茹经本院依法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告李忠义向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告保留房屋内已形成附合的装饰装修物归原告所有并向原告移交房屋有关消防验收资料及被告其自行装饰装修部分的相关施工图纸、资料等。2、请求判令被告支付2019年12月10日至2020年4月23日的房屋租金26600元及2020年4月24日至实际腾房之日的房屋占用费（占用费计算标准以房屋租赁合同约定的月租金为准，每套房屋月租金为3000元，案涉的是两套房屋）。3、请求判令被告支付违约金72000元。4、请求判令由被告承担2019年7月至实际腾退房屋之日的全部物业费（暂计至2020年4月，费用为2462.4元，计算标准为每户每月12元垃圾清运费及每户每月3元/平米的物业管理费）。5、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月，原告与被告签订《西安市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定将原告名下位于西安市高新区XX路以北、唐延路以东万达西安One项目商业综合体公寓楼1幢3单元18层1809及1810室出租给被告，被告承租该房屋用于酒店宾馆业务。租赁合同约定房屋租期为2019年1月10日至2031年1月19日(144个月)，被告承担房屋租金期限自2019年1月10日起计算。此外，租赁合同第五条约定每6个月支付一次租金，支付方式为上一租期结束30日前预付下一租期租金，租金金额按每三年递增5％交纳，即：2019年1月10日至2022年1月9日的月租金为3000元/套，2022年1月10日至2025年1月9日的月租金为3150元/套，2025年1月10日至2028年1月9日月租金为3307.5元/套，2028年1月10日至2031年1月9日月租金为3472.88元/套。2018年9月，被告通过上海忻跃酒店管理有限公司向原告支付了的2019年1月1日至2019年6月30日(6个月)的租金及押金(1个月租金)共计42000元。2019年6月，被告未按期支付2019年7月10日至2020年1月9日期间的租金。经过被告的催要，2019年7月开始，被告以按月支付方式向原告支付了2019年7月10日至2019年12月9日(5个月)的房屋租金，2019年12月10日起至今的房屋租金分文未付。期间经原告多次催要，被告均拒绝向原告支付租金。2020年4月21日，原告已向被告发出解除合同通知，双方的房屋租赁合同已于2020年4月23日解除。综上，被告拒付租金的行为严重违反双方合同约定，原告已依法行使合同解除权，双方房屋租赁合同已解除，根据《合同法》第九十七条规定，原告有权要求被告立即腾退房屋并由被告承担原告所列的各项支付请求。原告购案涉房屋就是为了置产出租，现被告拒付租金却继续占用房屋，给本人造成了大的经济损失。被告枉顾合同约定，如不尽快腾退房屋便于原告另行出租，则无利于减轻双方损失，反而加重被告自己的违约责任。起诉后，原告称已经于2020年7月26日收回房屋，屋内的装饰装修物也一并收回了。原告已将涉案的两套房屋重新租赁出去。被告张艳茹未到庭但庭前向本院提交了一份书面答辩意见，其辩称我租了万达3号楼公寓1809、1810房东李忠义房屋作为酒店经营。从装修开始亲力亲为，从装修来说材料电器都是质量非常好的,能借能想办法开了一家自己觉得挺满意的酒店。酒店在7月底开始卖房，爬坡期还没上去就遇到了2020年新冠疫情。2020年是我人生经历中最凄惨的一年，体会到了身无分文、被人追债、家破人亡。酒店从新冠疫情开始关闭，员工工资、物业费、房租费一下压垮了我，导致所有费用拖欠。这时刚刚知道怀孕，几度轻生，抑郁的我在朋友的帮助下度过了最难熬的三个月，疫情过后慢慢恢复正常，可入不敷出，维持不了正常的费用。在五月份的时候，我被十套房屋房东告上法庭，其中也包括李忠义先生两套，酒店也因拖欠贷款无奈被贷款公司收回。租李忠义先生的房屋是简单装修的，沙发当时李忠义先生也是委托别人买来的，沙发几天就坏了。后来我们统一酒店风格，智能马桶、电动窗帘、空调、热水器，所有布置都是品牌的。与李忠义先生一起起诉的其它八套房屋房东了解我自身情况后愿意和解，我把装修的设备全部留给房东抵之前欠付的房租,可以附与其他房东和解协议。以上情况均属实，请法院酌情处理。经审理查明，位于西安市高新区XX路******及**的两套房屋登记的所有权人为李忠义，张艳茹认可承租了前述两套房屋用于西安喜达屋酒店的经营。2020年4月21日，原告李忠义向被告张艳茹发出《合同解除通知函》，载明因被告张艳茹欠付租金及物业费，故双方于2018年9月签订的《房屋租赁合同》于2020年4月23日起解除，张艳茹应于2020年4月23日起应立即腾退房屋，保留屋内已形成附合的装饰装修物归李忠义所有，并向李忠义移交房屋有关消防验收资料及张艳茹自行装饰装修部分的相关施工图纸、资料等；被告应支付2020年12月10日至2020年4月23日的房屋租金28600元、因违约导致合同解除的违约金72000元及2019年7月至2020年4月的物业费2462.4元。2020年4月24日，张艳茹本人签收了前述《合同解除通知函》未提出异议。原告提供的万象美物业管理有限公司西安高新分公司出具的《物业欠费明细统计》显示：自2019年7月至2020年4月，涉案的两套房屋名下共欠公寓物业管理费和生活垃圾清运费共计2462.4元。原告向本院提交的《房屋租赁合同》复印件显示：“2018年9月，原告李忠义作为万达西安One项目商业综合体公寓楼1幢3单元18层的业主之一与被告张艳茹签订《西安市房屋租赁合同》，约定将原告名下位于西安市高新区XX路以北、唐延路以东的万达西安One项目商业综合体公寓楼1幢3单元18层房屋出租给被告，被告承租该房屋用于酒店宾馆业务。租赁合同约定房屋租期为144个月，自2019年1月10日至2031年1月19日；装修期限约为120天，自2018年9月9日止2019年1月9日止，出租方同意免除承租方装修期限内租金。承租期间的水、电、垃圾清运等费用均由承租方承担。租赁合同第五条约定每6个月支付一次租金，支付方式为上一租期结束30日前预付下一租期租金，租金金额按每三年递增5％交纳，即：2019年1月10日至2022年1月9日的月租金为55元/平方米，2022年1月10日至2025年1月9日的月租金为57.75元/平方米，2025年1月10日至2028年1月9日月租金为60.61元/平方米，2028年1月10日至2031年1月9日月租金为63.67元/平方米。承租方逾期支付合同约定的各项费用，且逾期超过15天的，出租方有权单方解除合同，承租方缴纳的押金及出租方预收而未实际发生的租金不予退还，承租方自行出资的装修资产无偿归出租方所有，且还应按违约当年的房租总额向出租方支付违约金。本合同履行期间届满或提前解除的，双方应于合同届满或解除之日起10日内结清全部费用，承租人应向出租方交付租赁标的设施、设备，并移交完毕有关消防验收资料及自行装修部分的相关施工图纸、资料等，承租方逾期履行上述义务的，出租方有权不予退还本合同约定的押金。”庭审中，原告称实际收取被告6000元押金，尚未退还；房屋租赁合同解除后自行将涉案房屋换了锁，之后被告联系其要求和解，双方未办理任何书面交接手续。原告称已经于2020年7月26日收回房屋并将屋内的装饰装修物也一并收回，现在已将涉案的两套房屋重新租赁出去。经询问，双方无法达成调解协议。上述事实，有房屋产权证、借记卡账户历史明细清单、欠付物业费明细及计费标准、合同解除通知函及寄件信息、西安喜达屋酒店有限公司的企业工商登记信息、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告李忠义主张与被告张艳茹之间存在房屋租赁合同关系，虽未提供房屋租赁合同原件，但是被告在庭前提交的书面意见中亦认可双方存在房屋租赁合同关系，故本院对双方之间存在的房屋租赁合同关系予以确认。原告主张已经于2020年4月21日发送了《合同解除通知函》解除了与张艳茹之间的房屋租赁合同关系，张艳茹本人签收了该解除函，且未出庭举证证明对该解除函曾提出异议，故双方之间的房屋租赁合同关系应于2020年4月24日解除。原告主张被告保留房屋内已形成附合的装饰装修物归原告所有并向其移交房屋有关消防验收资料及被告其自行装饰装修部分的相关施工图纸、资料等，因庭审中原告称双方未办理任何书面交接手续，房屋租赁合同解除后原告自行将涉案房屋换了锁，已经实际占有涉案房屋，并将屋内的装饰装修物也一并收回，现原告已将涉案的两套房屋重新租赁出去。因原告提供的现有证据无法证明其本项诉讼请求，故依据不足，本院不予支持。原告主张被告支付2019年12月10日至2020年4月23日的房屋租金26600元，因被告已经收到的《合同解除通知函》有明确记载欠付租金金额为28600元，被告在收到《合同解除通知函》后未提出异议且未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，原告主张被告应支付租金26600元，本院对该项诉请予以支持。原告主张被告支付2020年4月24日至实际腾房之日的房屋占用费，因双方签订的房屋租赁合同已经于2020年4月24日解除，且原告已经实际占有被告屋内装饰物品，并主张归原告所有，故其主张房屋占用费，于法无据，本院不予支持。原告主张违约金72000元，被告提出因受新冠疫情影响导致租金减少经营困难，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”原告主张违约金，本院依法不予支持。原告主张由被告承担2019年7月至实际腾退房屋之日的全部物业费，暂计至2020年4月的费用为2462.4元，对2462.4元的费用本院予以支持。因双方签订的房屋租赁合同已经于2020年4月24日解除，且原告未提供证据证明此后被告仍使用涉案房屋及后续物业费金额，故对原告主张后续费用的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张艳茹应于本判决生效后十五日内支付原告李忠义房屋租金人民币26600元；二、被告张艳茹应于本判决生效后十五日内支付原告李忠义物业费损失人民币2462.4元；三、驳回原告李忠义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2321元，由被告承担527元，原告承担1794元。因原告已经预缴，被告应在履行付款义务时将前述案件受理费一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郑 彤人民陪审员  赵小旻人民陪审员  赵 娟二〇二〇年十一月三十日书 记 员  许丹彤打印：扈艳红校对：李兴梅2020年月日送达1