广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5763号上诉人（一审被告）：东莞德驰家居用品有限公司，住所地：广东省东莞市洪梅镇黎洲角村洪金南路，统一社会信用代码：91441900MA4UMF5E91。法定代表人：陈驰，系该公司总裁。上诉人（一审被告）：陈驰，男,汉族，1973年3月14日出生，住天津市南开区。上列两上诉人共同委托代理人：成文环，广东凯略律师事务所律师。上列两上诉人共同委托代理人：谢文婷，广东凯略律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：东莞市卓迪贸易有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇新塘村厚沙路段和兴楼**，统一社会信用代码：91441900315085475C。法定代表人：王淦超，系该公司总经理。委托代理人：袁良平，广东南天星律师事务所律师。委托代理人：高仕良，广东南天星律师事务所律师。上诉人东莞德驰家居用品有限公司（以下简称德驰公司）、陈驰因与被上诉人东莞市卓迪贸易有限公司（以下简称卓迪公司）占有排除妨害纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初14201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卓迪公司起诉请求：1.德驰公司、陈驰共同向卓迪公司支付自2018年10月23日起至土地和地上建筑物全部交还之日止的占用费，按面积36054.62平方米,20元/平方米/月计算，暂计至2019年3月22日为3605462元。2.德驰公司、陈驰共同向卓迪公司支付占用费逾期支付利息（其中2018年10月份占用费逾期支付利息以209349元为基数，从2018年11月1日起按年利率6%的标准计至全部占用费付清之日止；2018年11月份占用费逾期支付利息以721092.4元为基数，从2018年12月1日起按年利率6%的标准计至全部占用费付清之日止；2018年12月份占用费逾期支付利息以721092.4元为基数，从2019年1月1日起按年利率6%的标准计至全部占用费付清之日止；2019年1月份占用费逾期支付利息以721092.4元为基数，从2019年2月1日起按照年利率6%的标准计至全部占用费付清之日止；2019年2月份占用费逾期支付利息以721092.4元为基数，从2019年3月1日起按照年利率6%的标准计至全部占用费付清之日止；2019年3月份及之后的占用费逾期支付利息均以当月的占用费721092.4元为基数，从下月的1日起按年利率6%的标准计至全部占用费付清之日止，暂计至2019年3月1日为41287元）。以上暂合计3646749元。案件审理过程中，卓迪公司变更第一项诉讼请求为：德驰公司、陈驰共同向卓迪公司支付自2019年10月1日起至2019年11月4日止的占用费817228元及逾期付款违约金（以817228元为本金，从2019年11月5日起按每月2%的标准计至全部占用费付清之日止）。撤回第二项诉讼请求。增加如下诉讼请求：1.德驰公司、陈驰共同向卓迪公司支付逾期付款违约金57934元（详见附表）。2.德驰公司、陈驰共同向卓迪公司支付自2019年9月30日起至2019年11月4日止的电费7200元。3.德驰公司、陈驰共同向卓迪公司支付自2019年9月30日起至2019年11月4日止的水费2500.56元。以上暂计至2019年11月5日为884862.56元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、东莞德驰家居用品有限公司、陈驰应于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市卓迪贸易有限公司支付2019年9月30日前的逾期付款违约金37494.97元。二、东莞德驰家居用品有限公司、陈驰应于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市卓迪贸易有限公司支付占用费817228元及逾期付款违约金（以480893.96元为本金，从2019年11月5日起按月利率2%计至实际付清之日止）。三、东莞德驰家居用品有限公司、陈驰应于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市卓迪贸易有限公司支付电费7200元。四、东莞德驰家居用品有限公司、陈驰应于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市卓迪贸易有限公司支付水费2500.56元。五、驳回东莞市卓迪贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费17987元（卓迪公司已预交），由卓迪公司负担415.47元，德驰公司、陈驰负担17571.53元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初14201号民事判决书。宣判后，德驰公司、陈驰不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回卓迪公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、德驰公司、陈驰已经于2019年10月6日返还案涉租赁物，一审法院认定德驰公司、陈驰之后继续占用上述租赁物，属于主要事实认定错误，依法应予以纠正。2019年10月6日，德驰公司、陈驰已经全部搬离案涉厂房，并告知卓迪公司且向其发送了《返还租赁物通知书》。卓迪公司提交的2019年10月6日的视频可以看出，德驰公司、陈驰已经将厂房的设备全部搬离，工作人员也已经全部撤离，现场已经由卓迪公司接管。在德驰公司、陈驰正常经营情况下，案涉租赁物每月产生电费金额均超过150000元。但卓迪公司主张的2019年9月30日至2019年11月4日电费只有7200元，证明德驰公司、陈驰早已搬离案涉厂房，没有再继续对租赁物占用之事实。二、案涉租赁物返还与垃圾清理、装饰装修物拆除等属于不同的争议问题，以垃圾清理、装饰装修物拆除等争议问题的存在而否定德驰公司、陈驰已经返还租赁物的事实，没有任何依据。德驰公司、陈驰已交还案涉租赁物，其后双方就有关垃圾清理以及设备拆除事宜产生的争议应另行处理，并不影响德驰公司、陈驰已经将案涉租赁物返还的事实。卓迪公司多次发函催告的主要目的是要求德驰公司、陈驰清理垃圾、拆除设备，并非因拒绝腾房而导致卓迪公司无法接管厂房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷》第十八条之规定，只有逾期腾房的情况下，承租人才需要支付占有使用费。双方关于垃圾清理以及设备拆除事宜产生争议的，可以另行解决，以该等争议的存在而否定德驰公司、陈驰已经返还租赁物的事实，没有任何依据。三、根据德驰公司、陈驰提交的证据均可以证明2019年10月6日已向卓迪公司返还案涉租赁物，完成腾房义务，卓迪公司要求德驰公司、陈驰继续支付占用费无事实与法律依据。四、无论是腾房义务还是租赁物恢复原状义务，德驰公司、陈驰均已履行完毕，卓迪公司在本案中并未造成任何损失。德驰公司、陈驰并未妨碍卓迪公司对租赁物权利的行使，未影响卓迪公司对外出租租赁物，卓迪公司的租赁物至今未得以对外出租，实际损失并非德驰公司、陈驰造成。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定以及《德驰搬迁时可以拆除的环保设备明细》，在搬离时可以选择拆除的设备进行约定，即德驰公司、陈驰有权根据实际需要选择是否拆除，而并非必须拆除。卓迪公司提供的厂房视频表明，德驰公司、陈驰在交付案涉租赁物后，已在卓迪公司的指示下聘请垃圾清理商完成垃圾清理及厂房复原，并未造成卓迪公司垃圾清理及厂房复原损失。卓迪公司2019年11月4日发出《办理厂房交接通知函》显示，对于德驰公司、陈驰主张的复原玻璃、坑渠盖子与消防设施的部分，卓迪公司在通知该部分损失通过宿舍热水器、B1厂房阁楼钢结构卸货梯不拆作为抵消，证明卓迪公司的损失已经得到了补偿。无论是腾房义务还是恢复原状义务，德驰公司、陈驰都已经履行完毕，实际上也未造成卓迪公司任何损失，卓迪公司要求德驰公司、陈驰赔偿任何损失都是没有依据的。五、即使认定德驰公司、陈驰未及时清理垃圾及拆除附属设施而影响卓迪公司对外出租造成损失，因卓迪公司未采取适当措施防止损失的扩大，所产生的的损失也应由其自行承担。根据《协议书》第八条约定，对于仍未搬离物已放弃所有权任由卓迪公司处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，卓迪公司在德驰公司、陈驰搬离后，并未采取任何措施对案涉租赁物进行处理，让本可以短时间处理完毕的事项延长到一个多月，不应就扩大的损失得到赔偿。卓迪公司未采取合理措施处理德驰公司、陈驰搬离租赁物后其所认为的存在的“问题”，包括可以自行聘请第三方清理垃圾和拆除附属环保设施等，从而避免其认为租赁物被占用所造成的损失，因此产生的损失应由其自行承担。六、即使法院认定德驰公司、陈驰存在占用行为，卓迪公司主张按照整个案涉租赁物的面积计算占用费有违双方约定。根据《协议书》第三条约定，应按照德驰公司、陈驰实际占用的面积计算占用费。德驰公司、陈驰早已腾退返还的面积应从占用费中剔除。本案除了油漆车间（含除尘房、环保除尘房、喷漆房）与室外环保设备未拆除、垃圾清理未清理外，卓迪公司并未提供证据证明德驰公司、陈驰有其他占用厂房行为。本案直接根据整个租赁物面积计算占用费有误。即使按照油漆车间的全部面积800平方米计算占用费，实际损失也远低于卓迪公司主张的损失。卓迪公司答辩称：一、德驰公司、陈驰主张已经于2019年10月6日返还案涉租赁物与客观事实不符。虽然2019年10月6日德驰公司、陈驰向卓迪公司发送《返还租赁物通知书》，但客观事实是德驰公司、陈驰不可能把租赁物返还给卓迪公司，根据2019年10月7日的现场图片、视频，德驰公司、陈驰只是停止了流水线的生产（故产生的电费相对较少），但其安排的员工、其他人员仍在案涉厂房拆除设备、打包办公用品，车间里面仍堆放大量的半成品，甚至未来得及运走的物品把厂房门口空地几乎堆满，环保设备及喷漆房还没拆除，垃圾废品更是未开始清理。二、德驰公司、陈驰称对垃圾清理、装修装饰物拆除产生争议是不成立的。双方于2019年5月28日签订的《协议书》已明确约定德驰公司、陈驰需清理完垃圾。《协议书》附件中的图片、《拆除明细》也对于那些需拆除的物品作了明确约定，故德驰公司、陈驰对自己需要拆除的东西是非常清楚的，卓迪公司也从未阻止德驰公司、陈驰拆除其应拆除的物品。德驰公司、陈驰称10月23日19：58截图反映双方对可拆除、不可拆除部分有变化也是不成立的，附件图片及《拆除明细》已有明确约定。10月23日双方到达现场，卓迪公司要求德驰公司、陈驰恢复因10月2日火灾而破坏的设施，德驰公司、陈驰提出不拆除宿舍楼热水器、车间货梯（传送带）、铁架作为补偿，以免除其恢复义务，卓迪公司予以同意，并强调残余的环保设备、喷漆房需按协议书约定拆走及清理垃圾，当晚卓迪公司通过微信将双方白天确认的内容发给德驰公司、陈驰，但德驰公司、陈驰又改变双方确认的内容，故卓迪公司立即发微信告知德驰公司、陈驰仍按协议执行。三、一审法院认定德驰公司、陈驰2019年10月6日之后继续占用案涉租赁物事实清楚，证据充分。根据卓迪公司提交的证据可证明德驰公司、陈驰至少持续占用案涉租赁物至2019年11月4日。德驰公司、陈驰对于占用租赁物的理解有偏差，其认为只要停止生产就是不占用，但事实上其后续的拆除、搬迁、清理垃圾废品等工作也是占用租赁物的行为，这期间卓迪公司无法收回及使用租赁物。2019年10月7日现场视频、照片及微信聊天记录仅是德驰公司、陈驰拆除、搬迁、清理垃圾废品等工作的开始。故卓迪公司要求德驰公司、陈驰支付至2019年11月4日的占用费已经是作了让步了。四、德驰公司、陈驰称卓迪公司保安已经进驻并接管厂房，是歪曲事实。根据《协议书》第九条，德驰公司、陈驰同意卓迪公司从协议书签订之日起（2019年5月28日）即可安排两个保安留在厂区，故在德驰公司、陈驰经营期间卓迪公司的两个保安就一直在案涉厂区内，并非德驰公司、陈驰称的保安接管厂房。五、关于德驰公司、陈驰占用的时间，一审已有认定。六、招租并不需要以前手租客已退回房屋为前提。卓迪公司的招租行为与德驰公司、陈驰是否腾空厂房并交付没有必然的关联，也不代表已认可德驰公司、陈驰已腾空和交付房屋的事实。七、《德驰搬迁时可以拆除的环保设备明细》并非是对德驰公司、陈驰在搬离时可以选择拆除，而是签订《协议书》时德驰公司、陈驰告知卓迪公司这些设备要拆走，卓迪公司予以“许可”的意思，同意其可以拆除，这一点在《协议书》第2页倒数第六行可体现。德驰公司、陈驰的补充意见可以看出，其在2020年10月7日之后才安排人员开始清理垃圾等工作，根据《协议书》第三条的约定，德驰公司、陈驰搬离前需将各种垃圾清理干净，故清理垃圾是协议约定德驰公司、陈驰的义务而无需卓迪公司指示，且按照一般生活常识，在德驰公司、陈驰未清理完全厂垃圾废品前是不可能交付厂房给卓迪公司，卓迪公司也不会同意接收的。八、《协议书》第八条的适用是有前提条件的，即德驰公司、陈驰拖欠占用费达15日且不与卓迪公司联系，或德驰公司、陈驰失去联系下落不明，卓迪公司才可以直接接管租赁物，而本案是2019年10月至11月4日双方一直有沟通，德驰公司、陈驰对《协议书》第八条的理解适用是错误的。在德驰公司、陈驰的补充上诉意见可知，德驰公司、陈驰是承认腾空厂房花费了一个多月的时间，该自认与客观事实、与卓迪公司主张其2020年11月4日才基本腾空厂房是可以相互吻合的。九、《协议书》并没有约定案涉厂房、办公楼、宿舍德驰公司、陈驰可以分部分腾空交付给卓迪公司，德驰公司、陈驰应将租赁物整体腾空交付给卓迪公司。综上，一审判决事实清楚，证据充分，请二审予以维持。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，德驰公司、陈驰在二审期间提交证据一、1.《厂房租赁合同》。2.搬迁照片、视频、钉钉聊天记录。3.搬迁费用收据、对账单、吊装搬运确认单，拟证明德驰公司、陈驰在2019年9月30日至2019年10月6日期间已积极履行腾房义务。德驰公司、陈驰已承租新的厂房，租赁期限自2019年9月15日至2029年9月14日。德驰公司、陈驰在2019年9月28日至10月6日期间，积极安排搬厂工作。证据二、案涉租赁物照片，拟证明德驰公司、陈驰已完成腾房义务，在2019年10月6日之后不存在继续占用案涉租赁物的行为。德驰公司、陈驰已搬离案涉租赁物，现场已无任何可直接移动的资产、设备，德驰公司、陈驰的工作人员也已经全部撤离。证据三、保安进驻厂房视频、卓迪公司报警视频，拟证明卓迪公司已接管厂房，德驰公司、陈驰进出厂房需征得卓迪公司的同意和批准。卓迪公司的保安已经进驻并接管厂房，案涉租赁物仅有卓迪公司在把守，德驰公司、陈驰已经撤离，德驰公司、陈驰进出厂房均需征得卓迪公司的同意。德驰公司、陈驰聘请的垃圾承包商进入厂房后，卓迪公司直接报警处理。证据四、1.微信聊天记录、卓迪公司安装广告牌照片。2.2019年10月9日招租照片。3.2020年5月13日招租视频、照片，拟证明卓迪公司的租赁物至今未得以对外出租，实际损失并非德驰公司、陈驰造成。2019年6月卓迪公司已经在案涉租赁物处安装招租广告进行招租。2019年10月9日案涉租赁物仍在进行招租。截止2020年5月13日案涉租赁物仍在进行招租。卓迪公司质证称对上述证据中的图片和视频因不是原始载体不在当庭核对，《厂房租赁合同》、搬迁费用收据、对账单、吊装搬运确认单，均有提供原件。对于证据一、《厂房租赁合同》、搬迁照片、视频、钉钉聊天记录、搬迁费用收据、对账单、吊装搬运确认单真实性无法确认，已有大量证据证明德驰公司、陈驰2019年10月1日至2019年11月4日仍占用案涉房屋。对于证据二、案涉租赁物照片，认为其拍摄时间不明，只能反映案涉房屋一部分，《协议书》未约定案涉厂房可以部分清空交付给卓迪公司，德驰公司、陈驰应整体清空交付。对于证据三、保安进驻厂房视频、卓迪公司报警视频，证明2019年10月20日德驰公司、陈驰安排工作人员拆除设备及清理垃圾，该视频看到厂房门口还有大量物品未搬离。对于证据四、微信聊天记录的真实性无法确认，卓迪公司安装广告牌照片、2019年10月9日招租照片、2020年5月13日招租视频、照片与本案没有关联性，招租不需要以前手房屋已交付为前提。本院二审当庭核实德驰公司、陈驰提交的单据原件存在有2019年10月14日、2019年10月16日、2019年10月23日等时间的搬运费收据，出具收据的单位也不一致。德驰公司、陈驰与卓迪公司对此均予以确认。本院认为，本案系占有排除妨害纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对德驰公司、陈驰上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：德驰公司、陈驰是否应向卓迪公司支付2019年10月1日至2019年11月4日案涉厂房占用费。德驰公司、陈驰主张其已于2019年10月6日返还案涉租赁物并提供《厂房租赁合同》、搬迁照片、视频、搬迁费用收据、案涉租赁物照片等证据，但上述证据仅能证明德驰公司、陈驰在2019年9月30日至2019年10月6日期间具有搬厂的行为，无法有效证明其已将全部设备物品搬离并不再占有案涉房屋。且德驰公司、陈驰在二审提交的单据原件中存在有2019年10月14日、2019年10月16日、2019年10月23日等时间的搬运费收据，该证据与其主张存在明显矛盾，且德驰公司、陈驰亦未能对此作出合理解释。再者，结合卓迪公司在一审期间提供的微信聊天记录、视频光盘、报警记录等证据可见，直至2019年10月底德驰公司、陈驰工作人员仍与卓迪公司协商拆除并进行货物搬离、清理废品等事宜。综合上述事实及本案实际情况，德驰公司、陈驰未能提供足够证据证明其已于2019年10月6日返还案涉租赁物，应承担举证不能的不利后果，本院对其上诉主张不予认可。一审认定德驰公司、陈驰应向卓迪公司支付2019年10月1日至2019年11月4日案涉厂房占用费合理有据，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。德驰公司、陈驰的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费35143.06元，由上诉人东莞德驰家居用品有限公司、陈驰负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年十一月二十三日书记员  李敏肖