广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7874号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市房保姆中介服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：田某1。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓芊，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：潘丽明，广东海迪森律师事务所律师。原审被告：卢少坪，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人佛山市房保姆中介服务有限公司（以下简称房保姆公司）因与被上诉人邓芊及原审被告卢少坪居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初28890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人房保姆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判房保姆公司无需向邓芊返还130000元；2.邓芊承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：（一）一审判决适用法律错误。一审判决以办理提前过户手续违反佛山市顺德区社会工作部发布的顺建函（2012）690号《关于完善农村宅基地政策解决农民住房问题的意见》第二点第三项之规定为由，认定房屋买卖合同的备注条款无效，该认定错误。前述文件不属于法律、行政法规的强制性规定，仅属于顺德区的规范性文件。通过合法手段规避地方性规范文件的五年过户期限限制不存在损害公共利益的问题。（二）办理房屋过户手续是通过专业人员以合法方式达到提前过户目的，涉及一系列复杂专业的操作，例如涉及企业注册、所购房产的注入、企业股权转让和变更，并未直接违反顺德区规范性文件。正如合理避税合法，通过合法手段规避五年过户期限制也合法。（三）《房地产买卖合同》约定买方愿意出资寻求快速通道办理提前过户手续，买卖双方应无条件相互协调办理，不得以任何理由拒办。合同签订后，房保姆公司为协助邓芊办理提前过户做了诸多工作，在提前过户手续即将办理成功之际，邓芊考虑税费成本将增加200000元，故要求终止办理提前过户手续，明显构成违约，其无权要求返还已经支付的提前过户咨询和服务费。被上诉人邓芊辩称，房保姆公司的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉。房保姆公司作为专业的房产交易中介机构，在收取邓芊高额居间服务费的情况下，违反相关政策法律法规，又私下向邓芊收取160000元提前过户费，违反职业操守。邓芊向一审法院提出诉讼请求：1.房保姆公司、卢少坪立即向邓芊返还160000元及利息16952.22元（利息自2017年9月24日起计至完全清偿日止，暂计算至2019年12月6日，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计），共计：176952.22元；2.房保姆公司、卢少坪承担本案受理费。房保姆公司向一审法院提出反诉请求：1.邓芊向房保姆公司支付佣金40000元；2.邓芊承担本案诉讼费用。诉讼中，房保姆公司变更第一项反诉请求为：邓芊支付70000元佣金。一审法院认定事实：2017年9月6日，买方邓芊与卖方罗某敏及经纪方房保姆公司签订《房地产买卖合同》，罗某敏将位于佛山市顺德区某号房产（以下简称涉案房产）出售给邓芊，成交价格为3300000元。《房地产买卖合同》第十二条约定，基于经纪方已提供之服务，卖方须向经纪方支付人民币2万元，买方须向经纪方支付人民币8万元作为佣金，该笔佣金于签订本买卖合同时买卖双方各向经纪人即时支付。第十七条备注条款约定，由于上述该物业政策内须出证满五年后方可办理过户手续。买方愿意出资寻求快速通道办理提前过户手续，若可以买卖双方能即时办理过户手续时，买卖双方应无条件互相协调办理，不得以任何理由拒办。前述合同签订前，邓芊于2019年9月4日向房保姆公司支付了诚意金10000元。合同签订后，邓芊于2017年9月23日向卢少坪支付160000元。另查明，房保姆公司于2018年5月11日与案外人徐某延签订《协议书》，约定徐某延协助购房者邓芊办理涉案房产提前过户手续，房保姆公司支付徐某延咨询和服务费130000元，徐某延不向购房者收取相关费用。卢少坪分别于2018年5月11日向徐某延转账20000元、于2018年6月14日向徐某延转账50000元。再查明，本案《房地产买卖合同》签订时，涉案房产登记产权人为郭某成、郭某成，各占1/2份额。郭某成、郭某成于2014年10月13日取得房产证，于2019年10月31日成功过户至邓芊名下。一审法院认为，本案的争议焦点之一是《房地产买卖合同》备注的条款是否有效？根据现行有效由原佛山市顺德区国土城建和水利局、佛山市顺德区委社会工作部联合发布的顺建函﹝2012﹞690号《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》第二点第三项关于“村改居”范围宅基地纯土地不得转让，宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日起5年内不得转让（但转让给第一、第二顺序继承人除外）的规定，涉案房产需原产权证书出证满五年才能办理产权过户手续。邓芊与房保姆公司就办理涉案房产提前过户手续达成的该协议条款事实上属于新的委托事项，双方形成委托法律关系。从备注的协议条款可知，双方明知根据前述规范性文件，涉案房产在双方达成备注的协议条款时不符合过户条件，仍达成委托协议寻求途径提前办理过户，房保姆公司与邓芊的行为属于恶意串通，该恶意串通行为损害了佛山市顺德区政府公共管理的秩序，亦损害了其他遵守该文件的房产交易人的顺序利益，该协议应属无效协议。因协议无效，由该协议取得财产，应当予以返还，对于因履行协议所造成的损失，双方应按照过错各自承担相应的责任。对于该协议的无效，房保姆公司与邓芊均有过错，且房保姆公司作为专业的房产交易中介机构，明知该种委托事项违反了规定，扰乱了当地政府的管理，仍为客户提供该种服务，应对协议的无效承担主要责任，考虑到双方的过错程度及房保姆公司确为委托事项付诸人力、财力的事实，一审法院酌定邓芊应向房保姆公司支付委托报酬30000元。关于邓芊向卢少坪支付的款项160000元的性质认定问题，房保姆公司认可卢少坪是其员工，亦认可邓芊于2019年9月23日支付至卢少坪处的款项160000元是由房保姆公司收取，一审法院予以确认。但房保姆公司认为该笔款项中3万元属于邓芊向其支付的居间报酬，其余130000元是用于办理房产提前过户的费用，对此一审法院认为，邓芊与房保姆公司并无就办理房产提前过户手续委托事项的费用、期限等进行明确约定，房保姆公司单方面出具的收据所载的内容不具有款项性质认定的证明力，结合《协议书》约定的费用为130000元以及房保姆公司作为受托人可获得中间利益之市场交易规则，一审法院对邓芊主张的该160000元系办理房产提前过户手续的费用的意见予以采纳，扣除一审法院酌定的委托报酬30000元，房保姆公司应向邓芊退回委托费用130000元。前述备注条款的无效，不影响《房地产买卖合同》其他部分的效力。《房地产买卖合同》其他部分内容是买卖双方及中介方房保姆公司的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。房保姆公司具有房产中介、咨询资质，有权开展相应的房产交易居间服务项目，且已促成邓芊与案外人罗某敏的房产交易，亦已协助买卖双方完成了产权过户手续，完全履行了居间合同的服务义务，邓芊应按照约定向房保姆公司支付居间服务报酬80000元。邓芊关于房保姆公司、卢少坪无房产经纪人的资质，无需按照合同约定支付佣金的意见，一审法院不予采纳。房保姆公司对于邓芊于2019年9月4日支付的10000元诚意金抵作居间报酬并无异议，一审法院予以确认。邓芊在房保姆公司促成房产交易后，只支付了10000元居间报酬，已构成违约，应承担向房保姆公司支付余下70000元居间报酬的违约责任，故对于房保姆公司的反诉请求，一审法院予以支持。关于邓芊抗辩的涉案房产属于保障性住房或是限制交易住房等抗辩意见，其无提供任何证据予以证实，且事实上涉案房产已过户至邓芊名下，故对邓芊的抗辩意见不予以采纳。对于邓芊所主张的利息，因本案属于居间合同纠纷，并非纯金钱经济纠纷，在一审法院判定之前邓芊并不当然获得款项并因此遭受利息损失，故对于该诉请，一审法院不予以支持。卢少坪作为房保姆公司的员工，其履行工作任务的行为应由房保姆公司承担相应的法律责任，且《房地产买卖合同》及附加协议发生于邓芊及房保姆公司之间，根据合同的相对性原则，卢少坪无需承担相应的合同上的法律责任，故邓芊要求卢少坪与房保姆公司承担连带责任的诉请，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、房保姆公司应于判决生效之日起五日内向邓芊返还130000元；二、邓芊应于判决生效之日五日内向房保姆公司支付报酬70000元；三、判决第一项与第二项相互抵销后，房保姆公司应向邓芊返还60000元；四、驳回邓芊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取为1919.52元、财产保全费1404.76元，合计3324.28元（已由邓芊预交），由邓芊负担624.28元，由房保姆公司负担2700元。反诉案件受理费减半收取为675元（已由房保姆公司预交），由邓芊负担。（前述费用的负担由房保姆公司直接向邓芊支付，一审法院不作收退）二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：房保姆公司应否向邓芊返还130000元款项。已查明，买卖双方和房保姆公司以《房屋买卖合同》备注条款形式就“寻求快速通道办理提前过户手续”达成协议，一审认定该协议属于独立于《房屋买卖合同》外的新委托事项，邓芊和房保姆公司形成委托关系，并无不当，本院予以确认。根据该备注条款可知，邓芊和房保姆公司是为了规避顺德区政府规范性文件对于涉案房屋过户时间的限制，使暂时不符合过户条件的涉案房屋能够提前办理过户，一审认定该委托协议属于恶意串通，损害了佛山市顺德区政府公共管理的秩序和其他遵守该文件的房产交易人的利益，应属无效，处理正确，本院予以确认。房保姆公司上诉主张《房地产买卖合同》中的备注条款合法有效，理据不足，本院不予支持。前述委托协议无效，房保姆公司由该协议取得的160000元应当返还予邓芊，但是对于房保姆公司因履行协议所造成的损失，应由造成损失的过错方来承担责任。本案中，房保姆公司作为专业的房产交易中介机构，明知该种委托事项违反政策规定，扰乱政府管理秩序，仍主动为邓芊提供该种服务，显然存在过错，且过错程度相对较大；邓芊在明知的情况下允许房保姆公司为其提供该种服务，并支付160000元作为委托费用，亦存在过错，但过错程度相对较小。一审考虑到双方的过错程度及房保姆公司确为委托事项付出时间和金钱成本的事实，酌定邓芊应向房保姆公司支付委托报酬30000元，实际上是将该30000元作为邓芊对于房保姆公司损失的赔偿，处理适当，本院予以确认。抵扣后，房保姆公司应向邓芊返还130000元，一审对此认定正确，本院予以维持。房保姆公司上诉主张无需返还邓芊130000元，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，房保姆公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由佛山市房保姆中介服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十月三十日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡