广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5069号原告：唐华，男，1984年4月8日出生，汉族，住湖南省绥宁县********。委托诉讼代理人：罗文昌，广东凡登律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉銮，广东凡登律师事务所律师。被告：曾凡永，男，1973年10月17日出生，苗族，住湖南省衡阳县**************。委托诉讼代理人：欧子俊，广东瀛湾律师事务所律师。原告唐华与被告曾凡永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐华的委托诉讼代理人陈婉銮、被告曾凡永的委托诉讼代理人欧子俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐华向本院提出诉讼请求：1.判决曾凡永向唐华支付租金94300元及逾期利息（以本金94300元为基数，自2020年4月30日起至实际付清之日止,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判决曾凡永向唐华支付水电费7408元（其中电费7128元、水费280元）及逾期利息（以本金7408元为基数，自2020年4月30日起至实际付清之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判决曾凡永向唐华支付违约金102300元。诉讼过程中，唐华明确其诉求1的租金计算期间为2020年2月1日至同年4月30日，变更其诉求2的仅为为7712元，利息计算以7712元为基数计算。事实和理由：曾凡永自2016年10月1日起租赁了唐华位于中山市********************位，双方于2016年9月30日签订了《厂房租赁合同》，合同约定免租期为一个月，即2016年11月1日才开始计算租金，2019年9月30日前的月租金为31000元，自2019年10月1日起每月租金为34100元，合同约定每月5日前支付上月的水电费，每个季度25日前支付下个季度的租金，但是，实际履行合同中，曾凡永违反了该约定擅自更改为每月支付当月租金。合同同时约定了曾凡永中途退租即须以三个月的租金标准作为违约金赔偿唐华的经济损失。现曾凡永自2020年2月开始至2020年4月为止只支付了8000元租金，共拖欠原告94300元租金，拖欠2020年1月至2020年4月水电费7408元（其中电费7128元、水费280元）。现曾凡永依然拒绝向唐华支付以上费用，故提起诉讼。曾凡永辩称，1.答辩人租赁被答辩人的厂房用于经营中山市汇祥装饰材料有限公司，主要从事装修行业。2020年春节期间，我国爆发了新冠病毒疫情，直到3月1日才准许复工，在此期间答辩人一直停工停产，但劳动报酬却一直照常发放，企业长期处于没收入但有大量支出的现状。2020年3月复工后，鉴于疫情期间，很多企业都以疫情为由拖欠支付款项，答辩人一直没有收入，与此前产生巨大落差。答辩人只是一个小企业，发生疫情前根本没有准备长达数月的预留资金，现在资金无法周转，且企业部分员工没有返回企业上班，经营陷入困境。与此同时，之前的订单还是需要继续做下去，毕竟不继续做，可能没法走出困境。在这种情况下，答辩人尽了最大努力，支付了8000元的租金，希望被答辩人可以予以宽容处理，但遭到拒绝。并且被答辩人在2020年4月10日采取停水停电的措施，迫使答辩人停止经营，这无疑让答辩人的经营雪上加霜，使得答辩人连最后挽救企业的措施都无法进行。2020年4月13日，答辩人与被答辩人因停水电的事情最终到横栏司法所处理，被迫无奈之下，答辩人签下了《人民调解协议书》，约定了2020年4月19日前搬离厂房。最终答辩人在2020年4月19日搬离了厂房，但此次停水停电及临时搬迁，给答辩人造成了严重经济损失，答辩人保留追究的权利。本案的租赁物，被答辩人早已另行出租给他人。2.被答辩人要求2－4月的租金没有事实依据。（1）答辩人在2020年4月19日前已经搬迁了，被答辩人主张整个4月的租金没有事实依据。且被答辩人在2020年4月10日采取停水停电的措施，在2020年4月10日开始被答辩人提供的租赁物就不能正常使用，因此租赁物最终的使用时间应截止至2020年4月10日。（2）在被答辩人主张租金的2020年2月－4月期间发生了新冠疫情的不可抗力事由，客观上导致租赁房屋因政策原因暂停营业而无法正常使用，这期间的租金应当予以免除。（3）答辩人请求法院根据公平原则减免答辩人的租金及认定答辩人不应承担违约责任。3.被答辩人主张的水电费7408元，没有提供相关的证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。4.答辩人认为被答辩人主张的违约金不应予以支持。（1）答辩人的保证金93000元已足以弥补损失，也就是说被答辩人实际上没有损失了。（2）被答辩人现在是没有退还保证金93000元，又主张102300元违约金，是重复主张的违约责任，相当于被答辩人主张了两次违约责任，显然是没有法律依据的，这种违约金主张明显过高，也不合理。（3）违约金不带有惩罚性，答辩人的保证金已足以弥补被答辩人的损失，答辩人无权主张惩罚性违约金。（4）根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，双方实际上于2020年4月13日签订的《人民调解协议书》中就解除了租赁合同，且被答辩人已将涉案租赁物另租给他人，而被答辩人要求解除的原因就是因为租金和水电问题，根据上述法律规定，出租人还要求承租人承担违约责任不应予以支持。（5）《厂房租赁合同》第九条3约定“发生不可抗力事件，使本合同无法履行的，本合同自行失效”。本案中，2020年2月以后爆发的疫情属于不可抗力事由，双方合同自行失效，被答辩人主张违约金的主张没有依据，应予以驳回。5.被答辩人不能证明涉案合同其为租赁物的产权人或产权人同意转租，并且应当举证租赁物的合法性，否则本案的租赁合同无效，被答辩人应当退还保证金。6.被答辩人违法停水停电的行为，给答辩人造成了严重的经济损失，甚至直接让被答辩人的企业无法继续维系下去，给答辩人造成的几十万元的经济损失，答辩人暂时保留追究其责任的权利，希望法官可以考虑公平原则，给予答辩人公正的判决。综上，答辩人的保证金已足以抵扣租金等费用，被答辩人实际损失已得到弥补，在新冠疫情不可抗力事由发生后，答辩人不应承担违约责任，答辩人保证金弥补被答辩人损失后，不应承担其他的赔偿责任，被答辩人的诉求没有事实和法律依据，请求驳回。本院经审理认定事实如下：案涉厂房位于山市横栏镇横西村，李仲欢、蔡健传持有中府国用（2008）第易170185号国有土地使用证以及编号为442************039HL1140的建设工程施工许可证。2016年7月18日，李仲欢、蔡健传将案涉厂房租赁给李泽利，李泽利于2016年10月1日转租给唐华，租赁合同约定唐华可以分租。2016年9月30日，唐华与曾凡永签订《厂房租赁合同》，约定唐华将位于中山市********************位后半卡位出租给曾凡永，用于生产经营，租期自2016年10月1日至2021年9月30日，2019年9月30日前月租金为31000元，2019年10月1日后月租金为34100元；曾凡永向唐华交纳租金保证金即93000元；曾凡永于每每期25日前预交下一季度的租金，每月5日前支付上月水电费，如曾凡永不按时交纳，逾期一天，唐华有权每天按欠费的2%加收滞纳金并有权停水停电，超过10天不交清所有费用则唐华有权解除合同、没收保证金、并要求曾凡永支付相当于三个月租金的违约金；发生不可抗力事件，使本合同无法履行的，本合同自行失效，造成的损失互不补偿，但所收取的押金无息退回给乙方。合同签订后，曾凡永支付了租赁保证金93000元，双方按合同约定履行各自的义务，2020年2月至4月曾凡永仅支付8000元租金，双方开始产生纠纷。其后，双方经横栏镇司法所调解于2020年4月13日签订《人民调解协议书》，协议如下：一、现双方协定，曾凡永承诺于2020年4月19日前搬离厂房，双方房租水电问题及押金退还问题协商通过法院解决。二、双方需要按照上述条款履行，若任何一方违约，违约方需要承担相应法律责任。此后曾凡永于2020年4月19日搬离案涉商铺。搬离后，唐华于2020年5月10日将案涉厂房已租赁给他人。唐华提交2020年2月至同年4月水电费用单拟证实曾凡永拖欠其水电费情况，但上述单据均为唐华单方制作、无曾凡永签名确认，曾凡永亦不确认，本院不予认定。以上事实有中府国用（2008）第易170185号国有土地使用证、建设工程施工许可证、《厂房租赁合同》（李仲欢、蔡健传与李泽利）、《租赁合同》（李泽利与唐华）、《厂房租赁合同书》（唐华和曾凡永）、李泽利的身份证复印件、李仲欢的身份证复印件、《人民调解协议书》、唐华及曾凡永的陈述为证，本院予以认定。本院认为，唐华与曾凡永签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应恪守履行。唐华与曾凡永就租金等问题产生纠纷后，在横栏司法所的调解下达成调解协议，曾凡永按协议约定于2020年4月19日搬离厂房，双方租赁合同关系事实上已经解除。曾凡永辩称2020年2月以后爆发的新冠肺炎疫情属于不可抗力事由，双方合同自行失效。《厂房租赁合同》约定，发生不可抗力事件，使本合同无法履行的，本合同自行失效。2020年2月以后爆发的新冠肺炎疫情属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定的不能预见、不可避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。但《厂房租赁合同》租赁期限至2021年9月30日，曾凡永签订《厂房租赁合同》的目的是使用涉案厂房，而全国除电影院、KTV等之外的一般企业于2020年3月已全面复工复产，新冠肺炎疫情仅在很短的时间内影响了租赁物的正常使用，故新冠肺炎疫情并不导致合同无法履行，故本院对曾凡永辩称合同自行失效不予认定。合同解除后，不影响曾凡永支付租赁物占用期间的租金及承担相应的违约责任，但应考虑本案的客观情况。曾凡永于2020年4月19日搬离厂房，故其应支付租金至2020年4月19日。2020年1月下旬，我国爆发新冠病毒疫情，政府部门为保障人民的生命健康安全，采取了一系列疫情防控措施，对企业的生产经营活动产生影响。案涉房屋系用于生产经营活动，疫情因素对曾凡永的经营性收入必然产生不利影响，疫情因素系双方当事人在订立合同时无法预见的非属于商业风险的重大变化，继续按原合同履行对承租方有失公正，本院根据公平原则，结合案件的实际情况，依照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第六条之规定，本院酌情减免曾凡永19天的租金，减免后扣除曾凡永已支付的8000元，曾凡永仍应支付租金60200元（34100元/月×2个月-8000元）。《厂房租赁合同》约定曾凡永于每期25日前预交下一季度租金，依据该约定，曾凡永应于2020年1月25日前预交2020年2月至同年4月的租金。虽然2020年1月下旬，我国爆发新冠病毒疫情，但众所周知，自2020年1月23日武汉开始封城，2020年1月25日左右全国各地相继采取一系列的疫情防控措施，而根据《国务院办公厅关于2020年部分节假日安排的通知》，2020年1月24日至同年1月31日为春节假期，众所周知，春节假期前后物流公司停运货物、一般经营性企业亦会停工放假，故该期间曾凡永的停止营业及营业收入减少并非受因新冠肺炎疫情影响，即曾凡永未能按期支付2020年2月至同年4月期间租金的行为亦并非受因新冠肺炎疫情影响，故其应对未能按时支付租金的行为承担相应的违约责任。曾凡永未能按期支付租金的行为给唐华造成相应款项的利息损失，《厂房租赁合同》约定曾凡永不按时缴纳租金，唐华每天按欠费的2%加收滞纳金，该约定过高，唐华自愿调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2020年4月30日计算至实际清偿之日止，该计算期间及标准合理，本院予以支持。关于违约金问题，双方租赁合同约定曾凡永违约情形下租赁保证金不予退还，据此可认定租赁保证金具有违约金的性质，此外双方还约定了三个月租金作为违约金。曾凡永未按期足额支付租金导致双方的租赁合同提前终止，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。鉴于曾凡永于2020年4月19日搬离涉案租赁物，唐华于2020年5月10日已将涉案租赁物出租给他人，故双方租赁合同的提前终止给唐华造成的损失仅为2020年4月20日至2020年5月9日期间的租金损失，因此双方约定的违约金标准过高，本院根据唐华的损失情况及曾凡永的过错程度等，对违约金酌情调整为34100元。曾凡永已付的租赁保证金93000元，为避免诉累，且曾凡永当庭要求抵扣相应租金等，故本院确定该款用于抵付违约金及相应租金。抵扣后，曾凡永仍应支付唐华款项1300元。对曾凡永提出的免除违约金的意见，本院不予采纳。关于水电费问题，本院认为，唐华提供的水电费用单系其单方制作，未得到曾凡永的确认，因此其主张水电费及逾期利息的证据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曾凡永于本判决生效之日起七日内向原告唐华支付款项1300元及逾期利息（自2020年4月30日起至本判决生效之日止以60200元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，自本判决生效之次日起至实际清偿之日止以1300元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告唐华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，减半收取计2180元，由原告唐华负担2166元，被告曾凡永负担14元（该款原告唐华已预交，被告曾凡永应于支付上述款项时迳付原告唐华，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年十一月十一日书记员  石光灵