湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3066号上诉人（原审被告）：王丽，女，1986年5月20日出生，汉族，住湖北省老河口市巴黎都市。上诉人（原审被告）：王旭东，男，1984年12月1日出生，汉族，住湖北省老河口市巴黎都市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王春华，湖北遇真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：老河口市全安物业管理有限公司，住所地老河口市城东大道**。法定代表人：牛喜全，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，老河口市海河法律服务所法律工作者。上诉人王丽、王旭东因与被上诉人老河口市全安物业管理有限公司（以下简称全安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省老河口市人民法院（2020）鄂0682民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王丽及其与王旭东的共同委托诉讼代理人王春华、被上诉人全安物业公司的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丽、王旭东上诉请求：1、依法撤销湖北省老河口市人民法院（2020）鄂0682民初398号民事判决书；2、依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审认定事实不清，证据不足。上诉人于2016年1月28日收房时和浙江瑞源物业管理有限公司签订了前期物业服务管理协议，并向该公司缴纳物业费。之后，没有任何人告知上诉人更换了物业公司，后来听说浙江瑞源物业管理有限公司离开了，而巴黎小区物业是由任国强在服务，开发商没有告知更换了物业公司。2018年12月12日，小区业主筹备并成立了业主委员会,开发商还通知业主委员会暂停缴纳物业费。任国强与被上诉人签订挂靠协议和劳务派遣合作协议，每年向被上诉人缴纳3000元管理费，利用上诉人的资质，完全独立的开展经营业务，任国强将小区的保洁和安保工作外包给被上诉人，由被上诉人安排保洁人员和安保人员，负责小区的保洁和安保工作。挂靠协议签订后，任国强又以被上诉人的名义与开发商签订了《前期物业服务合同》。这些情况小区业主之前并不清楚，小区长期存在物业管理混乱，开发商也直接向个别业主收过物业费，任国强也以巴黎小区物业管理服务中心向部分业主收过物业费，但被上诉人从没有直接收过物业费。从以上可以看出，被上诉人不是巴黎小区的物业服务企业，原审判决以被上诉人是开发商更换后的前期物业公司为由，判决上诉人全额向被上诉人支付2017年1月至2019年12月的物业费显失公平。二、上诉人按每平方每月1.3元支付物业费没有事实依据。上诉人与浙江瑞源物业管理有限公司签订的物业服务合同并没有解除，该物业合同也是开发商指定上诉人签订的前期物业合同，该合同约定的是每平方每月0.8元。而本案按照开发商与被上诉人签订的前期物业服务合同，约定的每平方1.3元，并没有告知上诉人，被上诉人也没有与上诉人签订物业服务合同，所以该约定对上诉人没有约束力。虽然2018年3月24日老河口市发展和改革局老河口市住房和城乡建设局联合发布《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》要求，就物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府定价管理，其中等级为一级的高层住宅电梯房综合管理服务收费标准为每月每平方1.3元。但该标准对物业服务内容及标准也有严格的要求，上诉人并没有享受到《通知》文件中附件二要求的服务内容及标准中一级标准的服务质量。上诉人所居住的小区，小区长期存在物业管理混乱，存在很多安全隐患。除了基本的清扫、保洁和门口有几个形同虚设的保安，上诉人和其他业主几乎感受不到任何物业服务。原审中，被上诉人也没有提供任何一份能够证明其服务内容的证据。上诉人没有理由向被上诉人支付物业费，即使应当支付，也不应该按照每平方每月1.3元的标准支付。三、2019年10月以前的物业费，应当由开发商承担。上诉人所在的物业属于巴黎小区9号楼，在2019年10月之前属于资料不完整，质量不合格，功能不完备，配套不齐全的物业，根据《湖北省物业服务和管理条例》第42条规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业，交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。全安物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。全安物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王丽、王旭东支付2017年1月1日起至2019年12月31日止物业费4152元及滞纳金13265元；2、判令诉讼费由王丽、王旭东负担。一审法院认定事实：全安物业公司于2014年9月26日在工商行政管理部门注册登记，其公司经营范围为物业管理服务，资质等级为三级。王丽与王旭东系夫妻关系，2014年2月17日王旭东与襄阳宇盛房地产有限公司签订一份商品房买卖合同，王旭东购买襄阳宇盛房地产有限公司开发的位于老河口市××小区××单元××室房屋一套，建筑面积为105.99㎡。2015年12月25日，襄阳宇盛房地产有限公司向王旭东发出入住房屋通知书。2016年1月2日，王丽与襄阳宇盛房地产有限公司对房屋进行了结算确认，并签订了收房流转单。2016年1月28日，老河口市巴黎小区业主王丽、王旭东与浙江瑞源物业管理有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》，并向该物业管理公司交纳物业费。后因浙江瑞源物业管理有限公司从老河口市巴黎小区撤走，2016年7月31日，全安物业公司与襄阳宇盛房地产有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：物业名称为××都市小区；物业类型为商住两用；服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层和高层住宅：1.3元/月/㎡；商业物业：2元/月/㎡；物业服务费按年交纳，业主应于每年的7月起交纳下一年的物业服务费用；合同期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。前述《前期物业服务合同》签订后，全安物业公司派员入驻巴黎小区并以巴黎小区物业服务中心名义提供物业服务，巴黎小区物业服务中心隶属于全安物业公司。2018年2月28日，湖北省物价局、湖北省住房和城乡建设厅联合下发文件制定《湖北省物业服务收费管理办法》。2018年3月24日，老河口市发展和改革局、老河口市住房和城乡建设局联合发布《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》要求，住宅**物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府定价管理。其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业服务费实行市场调节价。其中等级为一级的高层住宅（电梯房）综合管理服务收费标准为1.3元/月/㎡。全安物业公司按《前期物业服务合同》规定履行义务后，王丽、王旭东未履行交纳物业服务费义务，发生纠纷，引起诉讼。巴黎业主委员会成立后，至今未与其他物业服务企业签订《物业服务合同》。本案在庭审后，全安物业公司自愿放弃对王丽、王旭东滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。全安物业公司与建设单位襄阳宇盛房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效合同。王丽、王旭东作为巴黎小区第******房屋的使用权人，该合同对王丽、王旭东具有约束力。《前期物业服务合同》第四条约定，物业服务费主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定收取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用等。物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。无论是依据物业服务合同约定，还是按照物业服务收费的功能，业主交纳物业费的目的，不仅仅是为了物业服务企业的盈利，更主要是保障小区的公用设施设备的正常运行和维护，维护业主自治机制和物业服务秩序，保障小区全体业主的共同利益。只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主拒交物业费的行为，不应得到支持。全安物业公司按照合同约定为××都市小区业主及物业使用人提供了物业管理服务，作为业主王丽、王旭东理应按照合同约定的价格支付物业服务费。全安物业公司诉请判令王丽、王旭东支付2017年1月1日至2018年3月31日的物业费1267.92元（105.66㎡×0.80元/㎡/月×15月）、2018年4月1日至2019年12月31日的物业费2884.52元（105.66㎡×1.30元/㎡/月×21月），合计4152.44元，符合法律规定，全安物业公司主张物业费为4152元，系对自己权利的处分，一审法院予以支持。全安物业公司放弃对王丽、王旭东违约金的诉讼请求，系其真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以支持。开发商襄阳宇盛房地产有限公司在巴黎小区未成立业主委员会期间与全安物业公司签订《前期物业服务合同》，符合法律规定，该《前期物业服务合同》对本案王丽、王旭东具有约束力，故王丽辩称未与全安物业公司签订物业服务合同，全安物业公司不能起诉王丽，襄阳宇盛房地产有限公司未经业主委员会和业主大会、业主同意私自聘请物业服务企业进驻小区提供物业服务的辩称理由，于法无据，不能成立，一审法院不予支持。襄阳宇盛房地产有限公司与全安物业公司签订的《前期物业服务合同》第四条约定物业服务费小高层和高层住宅为1.3元/月/㎡、第五条约定物业服务费按年交纳，业主应于每年的7月起交纳下一年的物业服务费用，物业服务费的收取标准，交纳的时间约定较为明确，王丽辩称未交纳物业服务费是在协商物业费如何收取、收取多少的辩称理由，不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：王丽、王旭东于判决生效后五日内向全安物业公司支付拖欠的物业费4152元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，减半收取118元，由全安物业公司负担90元，由王丽、王旭东负担28元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王丽、王旭东提交了七组证据：证据一、前期物业服务合同书一份。证明上诉人与浙江瑞源物业管理有限公司签订的物业服务合同，收费标准约定为每平方每月0.8元，且该合同并未变更或解除；证据二、更换前期物业未征求意见的业主签名名单一份六张。证明开发商更换前期物业未经半数以上的业主同意，违反了《湖北省物业服务和管理条例》第41条的规定；证据三、物业公司资质挂靠协议一份，劳务派遣合作协议一份。证明任国强才是继浙江瑞源物业管理有限公司离开后的实际控制人，任国强向被上诉人每年缴纳3000元管理费，挂靠被上诉人，利用被上诉人的资质，完全独立自主的开展经营业务，双方是挂靠和被挂靠以及承包关系；证据四、通知一份。证明任国强在为××都市小区服务期间使用的公章是“巴黎小区物业服务中心”，没有使用被上诉人的公章；证据五、图片50张以及湖北省老河口市巴黎小区物业管理服务满意度调查表一组。证明2020年小区业委会向小区业主对物业服务满意度调查情况以及巴黎小区长期存在物业服务质量差的事实；证据六、物业费收据复印件四张。证明小区长期存在物业管理混乱的状态，开发商直接向个别业主收过物业费，任国强以巴黎小区物业管理服务中心名义，向部分业主收过物业费，被上诉人从来没有收过物业费；证据七、委托书一份。证明开发商襄阳宇盛房地产有限公司鉴于小区物业管理混乱等问题，于2019年4月28日向老河口市光明社区居委会和巴黎小区业主委员会出具了委托书，免去任国强物业公司经理的职务，委托光明社区居委会和巴黎小区业主委员会负责小区新旧物业公司过渡期间的物业费收缴工作，并未委托被上诉人收取物业费。被上诉人全安物业公司对上诉人王丽、王旭东提交的七组证据质证意见为：证据一，是复印件，前期物业服务合同是王旭东跟浙江瑞源物业管理有限公司签订的，被上诉人没有关联性；证据二，不属于新证据，且是复印件，跟被上诉人提供的物业服务没有关联；证据三，挂靠协议是复印件，不能当做证据使用，也不是新证据，任国强在巴黎小区的服务被上诉人愿意承担法律后果；证据四，通知不属于新证据，被上诉人在一审中已经提交，这是被上诉人的内部用章，被上诉人愿意承担一切法律后果；证据五，公共安全隐患的问题，被上诉人进驻小区后进行了整改，不存在不维护公共设施，只要业主反映，被上诉人都会进行维修，侵犯小区业主利益的行为不存在。至于开发商责任范围内的事情，被上诉人无法插手。满意度调查表是复印件，并且不属于新证据，不能作为认定事实的依据，调查表与被上诉人有没有提供相应的服务没有关联性，也看不出对被上诉人的总体评价；证据六，四份收费单据是复印件，不属于新证据，如果有巴黎小区物业服务中心的收费单据被上诉人认可；证据七，委托书有异议，首先是复印件，其次襄阳宇盛房地产有限公司无权对被上诉人人事任免进行决定，委托书是违法的。被上诉人全安物业公司二审中提交四组证据。证据一、照片25张。证明被上诉人提供安保服务、对小区进行整改及对公共设施维修；证据二、襄阳宇盛房地产有限公司的承包合同。证明小区内部分公共设施由开发商进行发包；证据三、七份合同。证明被上诉人为小区配套设施正常运转跟其他单位签订的合同；证据四、民事调解书。证明被上诉人积极履行服务，与小区其他住户调解情况；证据五、2015年的资质证书及住建部文件，证明被上诉人不存在资质问题。上诉人王丽、王旭东的质证意见为：证据一，真实性无异议，但反映的是近期的情况，不是2019年12月以前的情况，对小区公共设施只进行部分维修，道路刷黑是城市文明建设办事处牵头，与被上诉人无关，安保合同不是基于物业服务合同产生；证据二，承包合同是复印件，不能作为有效证据使用，即使是真实的，作为前期物业公司也应当找开发商移交；证据三，真实性有异议，从时间上看也都是2019年6月以后，并不是2016年至2019年5月期间的，在2016年至2019年6月被上诉人并不在小区服务；证据四，调解书真实性无异议，但不能以个别业主的调解书证明被上诉人的主体资格，调解书也没有按1.3元/平方米交纳物业费；证据五与本案无关。本院认为，上诉人王丽、王旭东提交的证据一前期物业服务合同、证据四通知、证据六收费票据不属于新证据；证据七委托书因任国强不是襄阳宇盛房地产有限公司的员工，其无权对任国强进行任免；对证据二业主签名单、证据三挂靠协议、证据五照片及满意度调查表本院将结合本案其他证据进行综合评判。被上诉人全安物业公司提交的证据二承包合同、证据四调解书与本案无关，证据五资质证书及住建部文件不属于新证据。对证据一、证据三本院将结合本案其他证据进行综合评判。经二审审理查明，一审判决所认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,本案争议的焦点为：一、被上诉人全安物业公司是否为案涉巴黎小区的物业服务主体；二、按照每月每平方米1.3元计收物业服务费是否有事实依据；三、是否应当由开发商襄阳宇盛房地产有限公司承担2019年10月以前的物业费。本院评析如下：一、全安物业公司是否为案涉巴黎小区的物业服务主体。上诉人王丽、王旭东上诉称其在收房时与浙江瑞源物业管理有限公司签订了前期物业服务管理协议，开发商更换物业公司没有告知上诉人，巴黎小区是任国强借用被上诉人全安物业公司的资质在服务，被上诉人不是小区的物业服务主体。经查，2016年1月28日，上诉人王丽、王旭东与浙江瑞源物业管理有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》，并向该物业管理公司交纳物业费。后因浙江瑞源物业管理有限公司从巴黎小区撤走，2016年7月31日，被上诉人全安物业公司与襄阳宇盛房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由全安物业公司为××都市小区提供相应的物业服务，合同期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止。全安物业公司与襄阳宇盛房地产有限公司签订《前期物业服务合同》之时，案涉小区尚未成立业主委员会，现虽成立业主委员会，但尚未选聘新的物业公司。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故全安物业公司与襄阳宇盛房地产有限公司签订《前期物业服务合同》对上诉人王丽、王旭东具有约束力。全安物业公司提供证据证实其为案涉小区提供了物业服务。上诉人王丽、王旭东称案涉小区实际上由任国强提供物业服务，没有充分的证据证实，而被上诉人认可任国强系其公司员工，愿意承担任国强在巴黎小区服务的法律后果，被上诉人亦认可“巴黎小区物业服务中心”系其内部用章，愿意承担一切法律后果。综合上述情况可以认定，上诉人主张的被上诉人不是案涉小区物业服务主体的理由不能成立，本院不予采信。因被上诉人为上诉人王丽、王旭东及案涉小区其他业主提供了物业服务，上诉人应当按照约定支付物业服务费。二、按照每月每平方米1.3元计收物业服务费是否有事实依据。因《前期物业服务合同》第四条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层和高层住宅：1.3元/月/㎡。故上诉人王丽、王旭东上诉称按照每月每平方米1.3元计收物业服务费没有事实依据不能成立，本院不予采信。三、是否应当由开发商襄阳宇盛房地产有限公司承担2019年10月以前的物业费。本院认为，合同具有相对性，上诉人王丽、王旭东与开发商襄阳宇盛房地产有限公司的关系与本案不属于同一法律关系，上诉人如认为应由襄阳宇盛房地产有限公司承担2019年10月以前的物业费，其可以依法另行向襄阳宇盛房地产有限公司主张权利。本案中，上诉人应当依照《前期物业服务合同》的约定向被上诉人支付物业费。故上诉人上诉称应由开发商襄阳宇盛房地产有限公司承担2019年10月以前的物业费的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，上诉人王丽、王旭东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由上诉人王丽、王旭东负担。本判决为终审判决。审判长  刘茂强审判员  王剑波审判员  余以祥二０二０年十一月九日书记员  杨 喆