山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终5980号上诉人（原审被告）：济南车好多汽车养护有限公司，住所地山东省济南市槐荫区美里湖办事处南沙村北美里路以南、老太平河北侧**配套**，统一社会信用代码：91370105MA3MELW424。法定代表人：姜英欣，经理。委托诉讼代理人：司建卫，男，济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司职工。被上诉人（原审原告）：山东明日达生物科技有限公司，住所地山东省济宁市任兴产业园，统一社会信用代码：91370811752678594K。法定代表人：张广坤，经理。委托诉讼代理人：谭占民，男，山东明日达生物科技有限公司副总经理。委托诉讼代理人：王亚庚，山东金华表律师事务所律师。原审被告：济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司，住所地济宁市任城区火炬路东、机电二路北任城大道南山东明日达生物科技有限公司厂区A车间**工程**，统一社会信用代码：91370811MA3NCCYY6R。负责人：姜英欣，经理。委托诉讼代理人：司建卫，男，济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司职工。上诉人济南车好多汽车养护有限公司因与被上诉人山东明日达生物科技有限公司、济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初5853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济南车好多汽车养护有限公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法驳回山东明日达生物科技有限公司对济南车好多汽车养护有限公司的诉讼请求或发回重审；2.本案一二审诉讼费用由山东明日达生物科技有限公司承担。事实和理由：一审法院判决济南车好多汽车养护有限公司承担付款责任，属认定事实错误，无法律依据。1、济南车好多汽车养护有限公司向一审法院提交租赁园区的广告招商照片，可以证明直至2020年3月25日，任兴信息产业园招租广告中仍写明“免物业”。且从济南车好多汽车养护有限公司于2018年7月3日起签署《租赁合同》之日至2020年3月4日止，在长达1年零8个月的时间内，山东明日达生物科技有限公司或济宁任兴信息产业园服务有限公司从未向济南车好多汽车养护有限公司主张过物业费及车位费，这均与济南车好多汽车养护有限公司主张的山东明日达生物科技有限公司承诺不收取物业费、停车费的主张相一致。一审法院并未查明任兴信息产业园“免物业”费的相关事实，亦未查明在长达1年零8个月的时间内山东明日达生物科技有限公司从未主张物业费和车位费的原因，而是仅通过案外人支付物业费的情况，即判定济南车好多汽车养护有限公司亦应当支付物业费，属于事实认定错误。2、山东明日达生物科技有限公司是济宁任兴信息产业园服务有限公司的唯一股东。济南车好多汽车养护有限公司在承租期间，山东明日达生物科技有限公司及任兴信息产业园从未提出过收取物业费、车位费的情况。直至济南车好多汽车养护有限公司2020年1月29日书面通知山东明日达生物科技有限公司提出解除《租赁合同》，解除日期为2020年2月28日。济宁任兴信息产业园服务有限公司才在2020年3月4日首次向济南车好多汽车养护有限公司主张物业费及停车费，并授权山东明日达生物科技有限公司代为收取相关费用，可以看出其二者基于关联关系，其根本目的是在于对抗济南车好多汽车养护有限公司的解除通知。3、山东明日达生物科技有限公司并未提交证据予以证明物业费的收费标准以及济南车好多汽车养护有限公司实际占用车位的数量、占用车位的时间，一审法院仅凭山东明日达生物科技有限公司提交的一份《物业费及车位费催缴通知》即判定济南车好多汽车养护有限公司应与支付，属于事实认定不清。退一步讲，即使济南车好多汽车养护有限公司应当承担物业费，双方合同己于2020年2月28日解除，山东明日达生物科技有限公司无权要求济南车好多汽车养护有限公司承担2020年2月28日至2020年3月31日期间的物业费、车位费。一审法院认定物业费和车位费应支付至2020年3月31日，无事实依据。4、济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司工作人员司健卫签名确认收到《物业费及车位费催缴通知》，其签字落款已注明“确认收件签字”，此处签字仅代表该员工收到该文件，但不能得出认可拖欠物业费和车位费的结论。一审法院忽略通知落款处“确认收件”的描述，进而推断该签字视为认可拖欠车位费和物业费的结论，属于事实认定错误。综上，一审法院在未查明事实的情况下，认定事实有误，法律适用错误。山东明日达生物科技有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，依法应予维持。1.山东明日达生物科技有限公司一审要求济南车好多汽车养护有限公司支付物业费、车位费的理由充分。山东明日达生物科技有限公司与承租人签订《租赁合同》时，在合同第四条“租金及支付方式”第二款以专项条款对物业费、车位费的收取作出明确的约定，即“4.2租赁期限内，租赁房屋产生的下列费用由乙方承担：(1)车位费；(2)物业服务费……”。故山东明日达生物科技有限公司有权依据该《租赁合同》以自己的经营习惯和方式收取物业费、车位费，济南车好多汽车养护有限公司辩称一直未曾收取便是承诺不收取该费用没有任何依据。本案济南车好多汽车养护有限公司概括受让《租赁合同》之权利义务，应当承担合同约定中其应当承担的费用。济南车好多汽车养护有限公司称山东明日达生物科技有限公司承诺免收车位费和物业费，与双方签订的书面合同明显不符。2.园区招商广告不能作为济南车好多汽车养护有限公司拒绝支付车位费、物业费的抗辩理由。首先，济南车好多汽车养护有限公司提供的园区广告设置于诉讼发生之后，与本案纠纷没有任何关联。其次，园区广告作为招商手段在法律上属于要约邀请，要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，不能因相对人的承诺而成立合同。因此要约邀请本身不具有合同的约束力。合同签订以后，双方依据《租赁合同》确定权利义务，而不受要约邀请约束。3.济宁任兴信息产业园服务有限公司是园区物业服务的提供者与管理者，同时负责园区物业费、停车费的收取。该公司以书面方式委托授权山东明日达生物科技有限公司代为收取物业费和车位费的行为并不违背任何法律规定。山东明日达生物科技有限公司在反复磋商无果的情况下，代为以诉讼方式向济南车好多汽车养护有限公司进行催收也并无不当。4.济南车好多汽车养护有限公司关于车位费和物业费在催缴通知中已经作出确认。在济宁任兴信息产业园服务有限公司2020年3月4日向瓜子汽车服务(天津)有限公司出具催缴通知时，明确记载承租人欠付的车位费及物业费，并详细写明车位费和物业费的计算标准和计算周期。催缴通知的内容清楚明确，不会产生歧义。以上内容经合同确定的承租方联系人签字确认。关于物业费、车位费，在本案中已经由合同专项条款加以约定，法律没有规定必须另行签订相关同。二、一审法院适用法律正确，程序合法，济南车好多汽车养护有限公司的上诉理由依法不能成立。一审法院依法认定上述事实后，在判决中适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中国华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，是正确的。依据《合同法》第六十条和第一百零七条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据《民法总则》第七十四条第二款，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故一审法院在法律适用上并无任何错误，济南车好多汽车养护有限公司的上诉理由不能成立。基于以上事实和理由，山东明日达生物科技有限公司认为一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司述称，认同济南车好多汽车养护有限公司的上诉意见。山东明日达生物科技有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令济南车好多汽车养护有限公司、济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司连带清偿拖欠的物业费、车位费83700元(计算至2020年7月31日)；2.请求依法判令诉讼费用由济南车好多汽车养护有限公司、济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司承担。一审法院认定事实：2018年7月3日，原告与瓜子汽车服务(天津)有限公司签订《租赁合同》，合同约定：原告将其所有位于任城区火炬路东、机电二路北任城大道南本公司厂区A车间一期工程一层的房屋(建筑面积344平方米)租赁给瓜子汽车服务(天津)有限公司，用于开展快速维修、汽车保养、汽车装饰以及洗车等相关服务或用于其他合法目的；租赁期限自2018年7月1日至2026年7月31日，租金每月20640元，租赁期间租赁房屋产生的车位费、物业服务费、水电费、供暖费等由承租人承担。2018年9月11日，原告与瓜子汽车服务(天津)有限公司、被告济南车好多汽车养护有限公司签订《合同权利义务概括转让协议》，瓜子汽车服务(天津)有限公司将该租赁合同权利义务概括转让给济南车好多汽车养护有限公司，协议约定经三方同意原合同项下瓜子汽车服务(天津)有限公司的全部权利和义务均由被告济南车好多汽车养护有限公司承继，瓜子汽车服务(天津)有限公司不再是原合同主体，不再享有任何权利和承担任何义务，并约定协议签订前瓜子汽车服务(天津)有限公司因履行原合同所引发的一切权利和义务均由被告济南车好多汽车养护有限公司享有和承担；2019年4月12日，原告与二被告签订《合同权利义务概括转让协议》，被告济南车好多汽车养护有限公司将该租赁合同权利义务概括转让给被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司，协议约定经三方同意原合同项下被告济南车好多汽车养护有限公司的全部权利和义务均由被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司承继，被告济南车好多汽车养护有限公司不再是原合同主体，不再享有任何权利和承担任何义务，并约定协议签订前被告济南车好多汽车养护有限公司因履行原合同所引发的一切权利和义务均由被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司享有和承担。2020年1月29日，被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司向原告邮寄房屋租赁合同解除通知书，要求解除与原告的房屋租赁合同。同年2月28日，被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司在所租赁房屋张贴解除租赁房屋返还通知。2020年3月4日，济宁任兴信息产业园服务有限公司向被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司送达《物业费及车位费催缴通知》，通知载明：“济南车好多汽车养护有限公司、济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司自2018年7月1日至2020年3月31日欠物业费32508元、车位费37800元。(物业费每月每平方米4.5元，租赁面积344平方米；车位6个，每月每个300元)。”被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司工作人员司建卫在该通知上签名。同年6月9日，济宁任兴信息产业园服务有限公司向原告出具《催收授权委托书》，载明：“2020年3月4日经核对，承租人自2018年7月1日至2020年3月31日期间欠缴物业费32508元、车位费37800元，合计70308元，现全权授权你公司对上述已确定费用及上述时间之后发生的所有费用予以催收”。后原、被告双方就解除房屋租赁合同发生争议，双方当事人就办理房屋的交接和设备的搬出多次回函、复函，至本案立案之日，被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司尚有部分设备未搬出。本案在审理过程中经本院主持调解，原、被告均同意解除租赁合同、返还租赁房屋，但对合同解除时间存在争议。2020年8月8日，被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司的设备已经全部搬出租赁房屋，并交付房屋。另查明，原告向本院申请诉前财产保全，本院依法采取财产保全措施，原告支付财产保全申请费975元。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告是否应该承担物业费及车位费?针对本案的焦点，原告认为两被告应承担物业费及车位费，并当庭提交了《租赁合同》《合同权利义务概括转让协议》《物业费及车位费催缴通知》《催收授权委托书》现场照片、案外人中国人民财产保险股份有限公司租赁原告房屋的《房屋租赁合同》、物业费及车位费《山东增值税专用发票》等证据证实其主张；二被告认为双方签订租赁合同时原告承诺免物业费及车位费，且原告亦未提交证据证实产生物业费、车位费的事实，故不应承担物业费及车位费，并提交了原告招租广告“免物业”的照片证实其主张。根据原、被告的陈述以及原、被告举证、质证意见，原审法院认为，原告与瓜子汽车服务(天津)有限公司签订《租赁合同》，合同约定租赁期间租赁房屋产生的车位费、物业服务费、水电费、供暖费等由承租人承担，原告与二被告签订的《合同权利义务概括转让协议》均约定，因履行原合同所引发的一切权利和义务均由被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司享有和承担。2020年3月4日，济宁任兴信息产业园服务有限公司向被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司送达的《物业费及车位费催缴通知》明确载明：“自2018年7月1日至2020年3月31日欠物业费32508元、车位费37800元，并注明物业费每月每平方米4.5元，租赁面积344平方米；车位6个，每月每个300元”，该通知由被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司工作人员司健卫签名确认收到。上述证据能够证实瓜子汽车服务(天津)有限公司、被告济南车好多汽车养护有限公司、济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司使用租赁物必然产生物业及车位服务的事实，根据《合同权利义务概括转让协议》的约定，因履行原合同所引发的一切权利和义务均由被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司享有和承担；结合原告提交的案外人中国人民财产保险股份有限公司租赁原告房屋缴纳物业费及车位费的事实，二被告提交的招租广告中的“免物业”图片并不能对抗《租赁合同》和《物业费及车位费催缴通知》中的约定。故被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司应承担物业费及车位费。济宁任兴信息产业园服务有限公司向原告出具《催收授权委托书》，全权授权原告予以催收已经确定的物业费及车位费，故原告要求被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司支付物业费及车位费，理由正当，合理部分依法应予支持；2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业费及车位费，因被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司工作人员司健卫已经签收《物业费及车位费催缴通知》，应视为对拖欠物业费和车位费的认可，被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司应支付2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业费及车位费；2020年4月1日以后的物业费及车位费，因原、被告就解除租赁合同发生争议，被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司亦未实际进行经营活动，故原告要求被告支付2020年4月1日以后的物业费及车位费，理由不当，依法不予支持；被告济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司系被告济南车好多汽车养护有限公司的分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，故被告济南车好多汽车养护有限公司应承担支付原告物业费及车位费的民事责任。综上所述，原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告要求被告济南车好多汽车养护有限公司支付物业费、车位费和财产保全申请费，理由正当，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，判决：一、被告济南车好多汽车养护有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东明日达生物科技有限公司物业费32508元、车位费37800元，合计70308元；二、被告济南车好多汽车养护有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东明日达生物科技有限公司财产保全申请费975元；三、驳回原告山东明日达生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1893元，减半收取947元，由被告济南车好多汽车养护有限公司负担795元，原告山东明日达生物科技有限公司负担152元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案在二审阶段争议的焦点问题是：济南车好多汽车养护有限公司是否应当向山东明日达生物科技有限公司支付物业费和车位费？如应当支付，支付的起止时间如何认定？针对该焦点问题，本院认为，从原审法院查明的事实来看，济南车好多汽车养护有限公司概括继受了山东明日达生物科技有限公司与瓜子汽车服务(天津)有限公司签订的《租赁合同》中瓜子汽车服务（天津）有限公司的一切权利义务，且《租赁合同》中明确约定，租赁期间租赁房屋产生的车位费、物业费由承租人承担。故山东明日达生物科技有限公司据此要求济南车好多汽车养护有限公司支付涉案物业费和车位费，符合合同约定，依法应予支持。尽管济南车好多汽车养护有限公司一再主张山东明日达生物科技有限公司承诺免收物业费，并提交了招租广告“免物业”的照片予以证实。上诉人并未举证证实上述照片在时间上与本案存在关联性，效力上亦不足以对抗双方的合同约定，故对该上诉理由，本院不予采信。另外，关于支付物业费和车位费的起止时间如何认定的问题，尽管济南车好多汽车养护有限公司主张分公司向山东明日达生物科技有限公司邮寄的《解除租赁合同通知书》中载明解除日期为2020年2月28日，计算物业费和车位费的截止时间应为2020年2月28日，但山东明日达生物科技有限公司对该解除通知未予同意，且济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司直到2020年8月8日才在原审法院主持调解下将全部设备搬离，将涉案租赁房屋交付给山东明日达生物科技有限公司。本院认为，考虑到疫情影响，济南车好多汽车养护有限公司济宁任城大道分公司在2020年春节后虽未实际经营，但却实际占用涉案房屋至2020年8月8日的客观情况，原审法院依照山东明日达生物科技有限公司《物业费及车位费催缴通知》上确认的时间（即2020年3月31日）作为济南车好多汽车养护有限公司应当支付物业费及车位费的截止时间，不超出合理限度，并无不妥，应予维持。综上所述，济南车好多汽车养护有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1893元，由济南车好多汽车养护有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史海洋审判员  扈 琳审判员  张思平二〇二〇年十一月二十四日法官助理许贵梅书记员史庆云