上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初5085号原告(反诉被告)：张云，女，1966年9月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王鑫，上海劲达律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱卫宾，男，1967年10月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：施雨，上海市达辰律师事务所律师。原告张云诉被告朱卫宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，朱卫宾向本院提出反诉，本院受理反诉后，于2020年7月20日公开开庭进行审理。张云及其委托诉讼代理人王鑫，朱卫宾及其委托诉讼代理人施雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令朱卫宾归还张云租赁保证金2万元；2.请求依法判令朱卫宾归还张云已经支付的部分房租共计5,333元;3.请求依法判令朱卫宾向张云支付装修补偿款15万元；4.请求依法判令朱卫宾赔偿张云中介费损失10,143元；5.请求依法判令朱卫宾支付逾期支付上述第1、2、3、4项诉讼请求款项的利息损失(以185,476元为基数，自2020年1月5日起计算至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实与理由：双方于2018年12月29日签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同),约定张云承租朱卫宾名下位于上海市徐汇区五原路XXX号底楼使用权房屋(以下简称系争房屋)，使用面积23.6平方米,另有园地、底层大卫生间、底层东大卫生间、底层灶间公用面积，租赁期限2018年12月1日起至2025年11月30日，免租期自2018年12月1日至2019年1月22日。月租金为12,000元，押二付二。张云在与朱卫宾签订租赁合同之前被朱卫宾反复误导，朱卫宾称园地当中靠近系争房屋门口处1/3面积部分是被划分至系争房屋的，属于系争房屋承租人专用。由于张云对园地非常感兴趣，并计划在装修系争房屋同时改造该园地。租赁合同中约定系争房屋的用途为住家及工作室，张云在租赁系争房屋时很大程度上考虑到未来改造后的园地对于吸引客人来参观其将要开设的服装工作室的价值，与朱卫宾就租金达成一致。租赁合同约定张云可装修系争房屋，张云装修系争房屋用了5个月的时间，因免租期太短，后期一边交房租一边改造系争房屋。还同时花钱住宾馆，更由于系争房屋老旧，在张云装修花费将近5万元时，张云向朱卫宾表示欲放弃装修，朱卫宾为促使张云继续装修系争房屋，答应与张云签订补充条款，包括转租及装修补偿等。后朱卫宾一直未履行相关合同义务，厨房灶间及家具家电的配备与清洁一直未到位，在双方协商无果的情况下,从第2期房租开始，张云做了相应的扣减，希望问题能够尽快得到解决,同时行使抗辩权避免更多损失。在反复沟通之后，朱卫宾不仅没有及时主动维修或更换、清洁家具家电，即使在张云已经开始扣减房租的情况下，朱卫宾也仅提供冰箱和洗衣机，且到合同生效之后快11个月，灶间才处于勉强可以使用的状态。张云于2019年下半年将房屋转租给朱卫宾原租客夏女士，用于经营美甲工作室。朱卫宾得知转租事实后，多次到系争房屋处骚扰，并多次向夏女士询问转租价格及表示想跟夏女士直接签约的想法，然而，夏女士坚持不同意告知转租价格并不愿意与朱卫宾直接签约。朱卫宾于2020年1月5日向张云发送解除租赁合同的通知，单方提前解除租赁合同。张云于2020年1月13日向朱卫宾发送律师函通知其无权单方解除并将采取法律途径解决。故诉至法院。审理中，张云明确诉请2，自2020年1月6日至2020年1月22日，按照每月10,000元的标准计算。朱卫宾辩称，不同意张云全部诉请。张云违反租赁合同的约定拖欠支付房租，擅自对外转租，故朱卫宾有权解除租赁合同。对于张云提出的保证金、房租款、装修补偿费、中介费损失、利息损失等，朱卫宾均不同意。朱卫宾向本院提出反诉请求：1.确认双方之间的房屋租赁合同自2020年1月6日解除。2.判令张云向朱卫宾支付欠付房屋租金32,978元；3.判令张云向朱卫宾已支付的保证金24,000元作为解除合同违约金不予返还；4.依法判令张云支付朱卫宾逾期付款及擅自转租的违约金24,000元；5.判令屋内装修增设的固定设备归朱卫宾所有。事实与理由：双方于2018年12月29日签订租赁合同。对于房屋使用权公房、园地属公用面积，均作明确约定。张云在承租系争房屋后，于2018年11月20日支付保证金24,000元，首期两个月租金24,000元(2019年1月22日至2019年3月21日)。自2019年3月开始，张云以各种理由少付房租。未经朱卫宾同意，将每月租金从12,000元降低到10,000元。自行从房租中扣减其添置的设备费用。双方是基于房屋现状约定的租金，且是基于现状移交房屋及设备。张云没有任何理由少付房租。且朱卫宾在张云要求下，免费提供了新的冰箱、洗衣机、煤气灶。故张云长期欠付房屋租金，根据租赁合同约定，朱卫宾有权解除合同，并要求张云支付欠付租金、违约金，保证金不予返还。租赁合同约定不得擅自转租以及作其他用途。现张云擅自转租，违反约定，朱卫宾有权提前解除合同。要求张云承担赔偿责任。审理中，朱卫宾撤回第5项反诉请求。张云对朱卫宾的反诉请求辩称，对于1项反诉请求，同意2020年1月6日租赁合同解除，但对于解除的理由不同意。本案系朱卫宾单方违约解除。对于第2项反诉请求，房屋租金完全不予认可。我方已支付房租135,022元，不欠任何房租。张云有合理理由扣除租金，朱卫宾承诺系争房屋门前到花园带车棚是朱卫宾的，张云可以使用，但实际车棚是楼上住户的，导致张云无法使用花园部分车棚，厨房也无法使用，故每月扣除2,000元。另外，家具家电部分费用也相应扣除。对于第3项反诉请求，不同意。对于第4项反诉请求，我方不欠付租金，且我方有权转租。另外，违约金标准过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月30日，朱卫宾作为甲方(出租方)与张云作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将本市五原路XXX号底楼房屋出租给乙方。房屋租用居住公房凭证(使用权)，使用权面积约为23.6平方米，另有园地、底层西大卫生间、底层东大卫生间、底层灶间为公用面积。租赁用途：工作室及住家。甲方于2018年12月1日前交付系争房屋。免租期为2018年12月1日至2018年12月22日。房屋租赁期为2018年12月1日起至2025年11月30日。每月租金12,000元。押二付二，首期支付24,000元。乙方应于每两个月的前7日向甲方支付下2个月的租金。租金应准时转入甲方账户，若有特殊情况，未能及时转账，乙方则应及时向甲方告知解释，且在收到甲方催促后应及时交纳租金，超过10天，未能交纳租金的，则视为乙方违约，甲方有权收回系争房屋。保证金(押金)不退抵作违约赔偿，本租赁合同终止。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为2个月租金即24,000元。租赁期间，乙方不得群租。甲乙双方违约责任：甲乙双方约定，若有一方违约，违约金将赔偿租金的双倍给守约方。若乙方租赁期内违约，则甲方有权收回房屋，屋内有乙方装修增设的固定设备归甲方所有。双方于2018年12月29日在租赁合同上签订补充条款：1、自起租日起，房租每三年递增8%，即2018年12月1日至2020年11月30日，房租12,000元。2020年12月1日至2022年11月30日，房租12,960元。2022年12月1日至2025年11月30日，房租13,996.8元。2、乙方未经甲方允许不得擅自转租，作为其它用途使用。……5、房东同意延长装修免租期至2019年1月22日。6、房东负责空调、冰箱、洗衣机、微波炉正常使用和清洁。7、在本合同期内，若房东单方提前结束合约，房东给租客装修补偿15万。8、7年后装修都归于房东所有。2019年1月16日，张云通过微信向朱卫宾表示：请快做决定，空调不撤，耽误工期的啊！我付不起的啊。朱卫宾回复：关于设备这块，我们谈过的。原来有的，我只能保证能用啊。交房时空调等都是好的。出租房子小本经营，换新换不起的，还请理解。张云表示：那你来让人清洗检测这空调是否制冷正常，不要耽误工期。朱卫宾回复：这个事的逻辑是否这样：空调出租时在那儿，能用的。由于装修拆下，所以要您请施工人装上后，才能下一步吧。2019年1月，张云通过微信向朱卫宾发送两张空调照片，朱卫宾回复：不要弄坏呀。张云回复：您看空调派人拿走吧，太旧了。朱卫宾表示：没人要吧。张云回复：我也不要的呀。朱卫宾表示：我联系一下延庆路的空调维修。2019年9月23日，朱卫宾通过微信向张云表示：煤气灶已经就位了。园地公用。合同上注明。请将该期拖欠租金4,000元补足。张女士，按照合同，现在情况是房客您累计拖欠租金共28,978元，请尽快将这些租金补交交全。2020年1月4日，朱卫宾向张云发送《解除贵我双方租赁合同及尽快支付欠付租金的通知》(以下简称解除通知)，主要内容为：现贵方迟延交付租金，未经出租方同意擅自转租，均构成违约，本人现发函通知解除贵我双方的房屋租赁合同，收回租赁房屋。张云陈述2020年1月5日收到该解除通知。2020年1月13日，张云委托律师向朱卫宾发送《律师函》，主要内容为：对于你方单方解约的行为，根据合同法的相关规定，解除自通知到达时生效，现我方认为该行为系违法解除，特通知如下：一、自双方之间的租赁合同于2020年1月5日解除之日起，张云将无义务再支付后续房租。二、关于扣减租金的由来：1、租赁合同明确规定房屋租赁的使用面积包含厨房灶间的公用面积，但你方在租赁合同生效后快11个月才将炉灶装好，这之前不仅没有炉灶，也未清理杂物，厨房灶间实际处于无法使用状态。2、你方未按照租赁合同补充条款6的要求尽到保证空调、微波炉正常使用与清洁的责任(其中空调是坏的已经达到无法维修的程度，微波炉未清洁)。3、热水器是坏的，并经过你方同意后扔掉，你方承诺更换但一直未更换，张云为不耽误工期不得不自行购买。4、关于园地，虽然合同上注明为公用面积，但在双方签订租赁合同时，你作虚假承诺，此部分面积是划分给系争房屋的，通往此园地的铁皮门实际上也是张云独用的，园地小棚子是你方所有的。后张云得知，园地小棚子不是你所有，实际大家都可以停放电瓶车、晾衣服等。基于上述事实，你方交付出租房屋及附属设施不符合约定，违约在先，张云有权行使合理抗辩权。根据房屋租赁相关规定，在出租方不履行维修义务的情况下，承租人有权自行找人维修将费用从房租扣除。双方约定的房租是基于你方对园地虚假陈述作出的，明显不符合租赁市场行情，显失公平。要求返还张云租赁保证金2万元。支付装修补偿15万元，赔偿中介费10143元等。审理中，双方一致确认：2018年11月30日，张云支付朱卫宾租赁保证金24,000元；2018年11月30日，张云支付朱卫宾2019年1月23日至2019年3月22日期间的房租24,000元；2019年3月23日，张云支付朱卫宾2019年3月23日至2019年4月22日期间租金8,632元；2019年3月28日，张云支付朱卫宾2019年4月23日至2019年5月22日期间租金6,000元；2019年5月24日，张云支付朱卫宾2019年5月23日至2019年7月22日期间租金16,000元;2019年7月23日，张云支付朱卫宾2019年7月23日至2019年9月22日期间租金16,390元；2019年9月23日，张云支付朱卫宾2019年9月23日至2019年11月22日期间的租金20,000元；2019年11月23日，张云支付朱卫宾2019年11月23日至2020年1月22日期间的租金20,000元。审理中，张云表示2019年3月23日之后，基于车棚、厨房无法使用，每月租金扣减2,000元，故每月租金应为10,000元。2019年3月23日至2019年4月22日期间的租金，还应扣减当期购买热水器999元和微波炉369元的费用，故该月租金应为8,632元，张云已按照该金额支付租金。2019年4月23日至2019年5月22日的租金，要扣除第一期多支付的租金4,000元，故该月租金为6,000元，张云已按照该金额支付租金。2019年5月23日至2019年7月22日的租金，要扣除已支付租赁保证金4,000元，故该期间租金为16,000元，张云已按照该金额支付租金。2019年7月23日至2019年9月22日的租金，应当扣除当期购买空调3,360元及支架250元的费用，故该期间租金为16,390元，张云已按照该金额支付租金。2019年9月23日至2020年1月22日，张云均按照每月10,000元的标准支付租金。审理中，张云表示2020年1月16日系争房屋被朱卫宾强制换锁，2020年1月20日张云将物品从系争房屋搬离。朱卫宾则表示2020年1月16日确实将系争房屋门锁换掉，2020年1月20日张云将其物品从系争房屋搬离。2020年1月底收回系争房屋，现由原次承租人继续使用系争房屋，从2020年3月底次承租人开始向朱卫宾支付使用费，但并未签订合同。审理中，朱卫宾表示确认张云支付过中介费10,143元，但不同意该费用由朱卫宾承担。同时，朱卫宾还表示在出租系争房屋给张云时，系争房屋的设施设备都处于可使用的正常状态，张云在租赁系争房屋时表示要把空调、热水器等直接换掉。对于张云购买的空调、热水器、微波炉，上述设备还在系争房屋内，同意上述设备折价2,500元在本案朱卫宾主张的租金中予以抵扣。系争房屋之前有装修，后来张云拆掉之后对系争房屋重新进行装修，但张云的装修对系争房屋结构有破坏。现在无法利用。上述事实，除当事人陈述外，另有租赁合同、转账凭证、微信聊天记录等证据证明，本院予以确认。审理中，本院根据张云申请通知证人李某某出庭作证，李某某表示：其系上海迎迪酒店管理有限公司工作人员，系负责本案双方租赁房屋的中介。在签订租赁合同时，李某某向朱卫宾征询转租权的问题，朱卫宾表示在相同业态情况下张云有转租的权利。至于转租是否需要朱卫宾同意，当时没有明确。园地当时说是公用的。对于厨房当时没有特别谈到。朱卫宾对证人证言表示：租赁合同补充条款有明确约定，未经许可不得转租，签租赁合同时就不同意转租。张云对证人证言表示：张云有权转租给相同业态的租客，当时张云理解的是转租用作其他用途使用时，才需要甲方同意。本院认为，租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据查明事实，张云以车棚、厨房无法使用为由自行调低租金，另外还在租金中自行扣减其购买的热水器、微波炉、空调等支出以及租赁保证金。但现有证据无法证明朱卫宾承诺过车棚由张云独用以及朱卫宾有提供煤气灶的合同义务，张云亦未充分举证证明其实际无法正常使用厨房。租赁合同中仅约定空调、冰箱、洗衣机、微波炉正常使用和清洁，张云并未提供充足证据证明热水器、微波炉、空调无法正常使用需要重新购买，且现有证据亦无法证明张云曾就上述设备无法使用向朱卫宾提出过维修的要求。综上，张云自行调低租金以及扣减租金及保证金的行为，无事实、合同及法律依据。张云未按租赁合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。现朱卫宾以张云违约为由提出解除租赁合同的反诉请求，有合同及事实依据，且张云亦同意该反诉请求，故本院确认张云与朱卫宾签订的租赁合同于2020年1月6日解除。关于朱卫宾提出支付欠付租金的反诉请求，如前所述，租赁合同已于2020年1月6日解除，故2020年1月7日之后的费用性质应为使用费，朱卫宾主张按照租金标准计算2020年1月7日至2020年1月15日期间的使用费，于法不悖，本院予以确认。根据查明事实，2020年1月16日朱卫宾将系争房屋门锁更换，2020年1月20日张云将其物品从系争房屋搬出，故本院考虑到门锁更换后，张云使用系争房屋受到阻碍，故2020年1月16日至2020年1月20日期间的使用费，本院酌定按照每日200元计算。至于朱卫宾主张2020年1月21日、1月22日的使用费，由于张云已实际从系争房屋搬离，故本院对此不予支持。综上，2019年1月23日至2020年1月20日期间的租金及使用费应为142,468元，扣除张云已付租金111,022元，张云需支付朱卫宾租金31,446元。由于审理中朱卫宾确认张云购买的设备可折价2,500元在本案租金中予以抵扣，为避免诉累，本院对此一并予以处理，朱卫宾主张抵扣的金额，尚属合理，于法不悖，本院予以准许。故张云尚需支付朱卫宾租金28,946元。关于朱卫宾主张保证金24,000元作为解除合同违约金不予返还的反诉请求，如上所述，朱卫宾因张云违约解除租赁合同，故朱卫宾该反诉请求，有合同、法律及事实依据，本院予以支持。关于朱卫宾主张逾期付款及擅自转租违约金，根据租赁合同，张云确无擅自转租的权利，但本院已支持朱卫宾解除合同违约金的反诉请求，朱卫宾再行主张该违约金，显已加重张云的负担，显失公平，故本院对朱卫宾该反诉请求不予支持。审理中，朱卫宾撤回反诉请求5，于法不悖，本院予以准许。关于张云主张返还租赁保证金、返还已支付房租、赔偿中介费损失、支付利息损失的诉请，如上所述，本案系张云违约，且本院已将租赁保证金作为违约金予以处理，房租亦在张云应支付租金中抵扣，而中介费、利息损失均于法无据，故本院对张云上述诉讼请求，均不予支持。关于张云主张装修补偿款15万元的诉请，根据查明事实，张云确对系争房屋进行过装修，且租赁合同明确约定如房东单方提前结束合约，房东给租客装修补偿15万元。虽然本案系张云违约导致租赁合同解除，但综合考虑张云对系争房屋装修的事实以及租赁合同中对于装修补偿款的约定，本院根据公平原则酌定朱卫宾补偿张云装修损失25,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、朱卫宾与张云签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年1月6日解除；二、张云应于本判决生效之日起十日内支付朱卫宾房屋租金28,946元；三、朱卫宾已收取的张云房屋租赁保证金24,000元作为解除合同的违约金不予返还；四、朱卫宾应于本判决生效之日起十日内补偿张云装修损失25,000元；五、驳回张云其余诉讼请求；六、驳回朱卫宾其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,009元，减半收取计2,004.50元，由朱卫宾负担212.50元，张云负担1,792元；反诉案件受理费953元，由张云负担561元，朱卫宾负担392元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年十一月三十日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。