河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3560号原告：新郑市龙湖镇金秋乐园小区业主委员会，住所地新郑市龙湖镇金秋乐园小区。负责人：袁美云，主任。委托诉讼代理人：白晓明，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张孟晓，北京德和衡（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑州诺一物业服务有限公司，住所地新郑市龙湖镇金秋乐园**楼******。法定代表人：李长贵，总经理。委托诉讼代理人：孟光辉，河南亚洋律师事务所律师。原告新郑市龙湖镇金秋乐园业主委员会（以下简称金秋乐园小区业委会）与被告郑州市金秋物业管理服务有限公司（以下简称金秋物业）、郑州诺一物业服务有限公司（以下简称诺一公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，原告金秋乐园小区业委会申请撤回对被告金秋物业的起诉，经审查本院予以准许。本案依法适用普通程序，采用独任制，公开开庭进行了审理。原告金秋乐园小区业委会的负责人袁美云及委托诉讼代理人白晓明，被告诺一公司的委托诉讼代理人孟光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金秋乐园小区业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令诺一公司撤离新郑市龙湖镇金秋乐园小区；2、依法判令二被告立即向原告履行交接义务，包括:移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备；移交物业承接查验的有关资料；移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录；结清预收、代收和预付、代付费用；法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项；3、依法判令本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：金秋物业系原告小区的前期物业服务公司。诺一公司既不是原告小区的前期物业服务公司，也不是业主大会选聘的物业服务公司，系在未与小区全体业主签订物业服务合同的情况下违法进驻。2019年，原告小区依法成立业主大会并选举产生业主委员会，新郑市××镇人民政府对原告进行了备案。2020年5月8日-10日，新郑市龙湖镇金秋乐园小区召开业主大会,会议决定：解聘诺一公司，授权原告通过招投标方式选聘新的物业服务企业。后河南正秋物业服务有限公司（以下简称正秋公司）中标被选聘为小区物业服务企业，2020年6月4日原告与其签订物业服务合同并生效。当日，原告向诺一公司发出正式通知，要求其于6月6日9点撤出小区，并配合完成物业交接工作。但诺一公司至今拒不撤离，且二被告均未向原告履行物业交接手续。为维护全体业主的合法权益，故原告诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。被告诺一公司辩称，1、诺一公司系合法入住金秋乐园小区；2、在关联案件诉讼过程中业主委员会以及2020年10月1日正秋物业强占物业办公室致使诺一物业公司财产丢失，双方已经不存在交接问题，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告的诉讼请求第一、第二项实际已经不存在履行问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审示证、质证、调查、辩论，本院对案件事实认定如下：新郑市龙湖镇金秋乐园小区位于新郑市××镇××大道北侧、××路西侧，该小区前期物业公司为金秋物业，金秋物业撤离后，2017年6月1日金秋乐园小区的建设单位郑州金秋置业有限公司与诺一公司签订《物业管理服务合同》，委托诺一公司负责金秋乐园小区的物业管理，服务期限从2017年10月1日至2027年9月30日。对此郑州金秋置业有限公司出具《证明》一份，载明“郑州金秋置业有限公司开发的新郑市××镇中州·金秋乐园小区，该小区原物业服务公司为郑州市金秋物业管理服务有限公司，在2017年因郑州市金秋物业管理服务有限公司提出不再对该小区提供物业服务，因该小区当时未成立业主委员会，故我公司与郑州诺一物业服务有限公司签订了物业管理服务合同……郑州金秋物业管理服务有限公司于2017年9月30日撤离”。金秋乐园小区业主委员会于2019年7月28日在新郑市××镇人民政府登记备案，该业委会的成员为李援朝、张六兰、李廷秀、袁美云、韩凤婷、董凤琴、郜杰，任期自2019年7月28日至2024年7月27日。2020年4月23日，金秋乐园小区业委会召开会议，经过讨论通过如下议题：1、表决通过金秋乐园小区业主大会解聘郑州诺一物业服务有限公司；2、表决通过金秋乐园小区业主大会授权金秋乐园小区业委会通过招标的方式选聘新的物业服务企业。3、表决通过金秋乐园小区业主大会授权金秋乐园小区业委会通过司法途径解决金秋乐园小区水电分户计量设施注册手续案件。2020年5月10日，金秋乐园小区业委会召开会议，表决通过上述三项议题。同日，金秋乐园小区业委会将金秋乐园小区业主大会表决议题内容及结果以书面形式在小区内进行张贴。对于该决议的效力，郑州市中级人民法院于2020年11月10日作出（2020）豫01民终13522号终审判决认定为有效。2020年5月19日，金秋乐园小区业委会委托袁美云处理物业服务企业招标事项；2020年6月2日正秋物业中标；2020年6月4日金秋乐园小区业委会与正秋物业签订《物业服务合同》，由正秋物业为金秋乐园小区提供物业服务，服务期限自进驻之日起至2023年6月4日止。2020年6月4日，金秋乐园小区业委会作出《关于依法做好新老物业交接工作的通知》，请诺一公司依法于2020年6月6日上午9点向正秋物业做好物业交接工作，并撤出金秋乐园小区。另查：1、2020年10月20日，郑州新郑教育园区社区管理办公室向诺一公司送达告知函一份，告知其于2020年10月28日上午11时以前将欠缴的电费179852.32元交齐；2、2020年9月11日，郑州新郑教育园区管理委员会向金秋乐园小区业委会、诺一公司送达《告知函》，主要内容如下：2020年9月10日接到贵业委会关于责令诺一物业办理交接手续并撤离小区的工作函，经与新郑市人民法院工作对接，现告知如下：1、新郑市人民法院（2020）豫0184民初2599号民事判决于2020年9月7日下达，15日后生效，在判决生效日前，各当事方应遵守法律规定，保持小区稳定；2、如败诉方不服判决，依法向上级法院提起上诉的，需经上级法院判决生效后各方依法依规履行判决，在此期间诺一物业做好小区物业服务，保证业主正常生活；3、业委会要切实发挥作用，负责监督落实告知要求以及做好业主解释工作。2、2020年11月11日，郑州新郑教育园区管理委员会向金秋乐园小区全体业主做出《告知函》，根据2020年11月10日郑州市中级人民法院做出的（2020）豫01民终13522号判决结果，金秋乐园小区聘请的物业服务公司程序合法，新旧物业公司应依法做好交接工作。3、2020年11月11日，郑州新郑教育园区社区管理办公室出具情况说明一份，主要内容如下：……2020年初疫情期间，郑州诺一服务有限公司公司投入了大量的人力和财力用以疫情防控，新郑市主要领导在疫情防控期间曾经两次来该小区视察，给予疫情防控工作的充分肯定，郑州诺一服务有限公司渴望疫情结束后能正常收取物业费以保证小区的日常稳定，5月份疫情结束以后业主委员会在部分业主不知情的情况下发布的解聘诺一物业服务公司招聘引进正秋物业公司的通告，2020年9月11日教育园区管委会下发通告在法院最终判决生效之前有原物业公司服务，保障小区的稳定；个别业主多次煽动不明真相和情况的本小区业主前往物业公司大闹要求退费，由于多方成员的煽动和阻挠，至今为止约有1000户业主没有正常缴纳物业费，业主物业费的欠缴在1百多万，2020年10月1日业主委员会成员带领正秋物业公司人员以及部分业主强行占取物业办公室，致使诺一物业服务有限公司财务电脑硬盘和客服部电脑硬盘丢失（派出所已立案），该公司已无法正常运营办公。4、金秋乐园小区业委会依据《河南省物业管条例》《河南省物业承接检查办法》的规定提交诺一公司需移交的材料清单一份，清单中载明：图纸资料需移交26项内容、档案需移交7项内容、财务需移交12项内容、合同协议需移交14项内容、配套设施设备需移交44项内容、其他物资财产需移交7项内容、重点检查项目资料8项内容。5、2020年11月3日，诺一公司发布的通知一份，载明：各位业主：金秋置业公司委托诺一物业在本小区是唯一合法正常收取电费的单位。如需充电费请到别墅区东一别墅。6、庭审中，金秋乐园小区业委会自认2020年10月1日征求物业进驻诺一公司原办公的物业办公室。以上事实有当事人的陈述、《物业管理服务合同》、备案证书、（2020）豫01民终13522号民事判决书、《告知函》、《关于诺一物业做好相关退费的通知》、《关于依法做好新老物业交接工作的通知》、《证明》、《金秋乐园小区情况说明》及本案的庭审笔录予以证明。本院认为，《物业管理条例》第三十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，金秋乐园小区的前期物业公司为金秋物业，其在2017年9月3日撤离，当时金秋乐园小区尚未成立业委会，建设单位金秋置业与诺一公司签订物业服务协议，由诺一公司为小区提供物业服务，诺一公司进驻金秋乐园小区提供物业服务的行为亦应属于前期物业服务范畴，该行为并不违反法律规定。《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会于物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。2019年7月28日金秋乐园小区业委会成立，并于2020年5月10表决通过解聘诺一公司的决议，该决议经2020年11月10日郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终13522号民事判决书认定为有效决议。故诺一公司与金秋置业签订的物业服务合同应当终止，撤离小区，并与金秋乐园小区业委会选聘的正秋物业办理交接。但因诺一公司已于2020年10月1日撤离小区物业办公室，正秋物业予以进驻并开始提供物业服务，关于金秋乐园小区业委会主张的诺一公司撤离小区的诉讼请求已不存在事实依据，故关于该请求本院不予支持。关于金秋乐园小区业主委员会主张诺一公司交接相关物业资料的请求。本院认为，原告起诉应当有具体的诉讼请求和事实、理由。金秋乐园小区业委会依据完全依据《河南省物业管条例》、《河南省物业承接检查办法》的规定主张交接事项，未结合其小区的实际情况对需要交接资料予以明确，且正秋物业进驻原诺一公司办公室并非通过正常的交接进驻，故关于金秋乐园小区业委会主张的由诺一公司交接其清单中载明的材料的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（三）项条之规定判决如下：驳回原告新郑市龙湖镇金秋乐园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告新郑市龙湖镇金秋乐园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵俊霞二〇二〇年十一月二十日书记员  张明阳