广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10958号上诉人(原审被告)：邓诗会，男，1968年4月27日出生，汉族，住广西全州县。被上诉人(原审原告)：佛山市润丰置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：余红林。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。上诉人邓诗会因与被上诉人佛山市润丰置业有限公司（以下简称润丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初10557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、邓诗会于判决发生法律效力之日起十日内，向润丰公司支付物业使用权出让款107906元及违约金（违约金以107906元为本金，按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率自2020年4月24日起计至实际支付完毕上述出让款之日止）；二、驳回润丰公司的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取2190元，由润丰公司负担1029元，邓诗会负担1161元。上诉人邓诗会不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.变更一审判决第一项为：邓诗会于判决发生法律效力之日起十日内，向润丰公司支付物业使用权出让款97990.77元；2.一、二审受理费由润丰公司负担。事实和理由：一、一审法院关于剩余租金计算方法错误，故一审法院判决邓诗会应付的租金金额错误。(一)一审法院采取平均数的计算方法计算邓诗会每月租金单价，进而计算出邓诗会应付剩余租金金额错误。一审判决在计算邓诗会每月应付租金金额上，直接用总金额除以总月数的方法算出每月的租金单价，进而计算出20年有效租赁期内邓诗会应付租金总额，这是错误的算法。因为，双方当事人签订的《物业使用权出让合同》，只约定了涉案物业从2017年12月1日至2040年8月30日止，即273个月的物业使用权之对价为租金357934元，没有约定每月租金为多少，也没有约定每月租金数额相等。根据房屋租赁日常交易习惯，在长期租赁合同关系中，后期的租金通常是在前期租金基础上按照一定的幅度进行递增，不可能每年的租金相同。因此，邓诗会认为，应根据日常交易习惯将本案的租金递增幅度为每年3%，即每年的租金是按上一年租金的103%计算。租金每年递增3%，根据等比数列的计算公式，现已知总租金357934元，从2018年4月14日至2040年8月30日为22年4.5个月，经计算可知第1年的租金为11451.94元；第21年的租金为20683.48元；第22年的租金为21303.98元；第23年的租金为21943.10元；第23年中四个半月的租金为8228.66元。自2038年4月15日至2040年8月30日的租赁期限为超过20年部分，应属无效，邓诗会无需支付该期间的租金，2038年4月15日至2039年4月14日租金为20683.48元，2039年4月15日至2040年4月14日租金为21303.98元，2040年4月15日至2040年8月30日的租金为8228.66元，总计50216.12元。因此，扣除不用支付的部分，邓诗会应支付剩余租赁金额为：151200元-50216.12元=100983.88元。(二)一审法院应当考虑却没有考虑邓诗会因受新冠肺炎疫情这一不可抗力影响并减免租金错误。本案中，《物业使用权出让合同》第二条约定，乙方受让的该物业为商业用途。《物业使用权出让合同》第六条约定，乙方同意该项目在对外经营期间由甲方施行统筹经营的管理方式进行经营。邓诗会受让涉案物业的使用权的目的在于经营。一审法院已查明如下事实：涉案物业交付给邓诗会后，邓诗会将涉案物业出租给广州市陌倾城酒店管理有限公司(以下简称陌倾城公司)经营，租金每月为1312元。2020年，因受新冠肺炎疫情影响，陌倾城公司以不可抗力为由，没有支付2020年2月的租金，3-6月的租金减半支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第6款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，邓诗会在履行合同过程中，即经营使用涉案物业时，受新冠肺炎疫情这一不可抗力影响，承租人陌倾城公司未支付2月租金，3-6月租金减半支付，邓诗会因此遭受损失，一审法院判决邓诗会按合同约定支付受疫情影响的这几个月的租金明显不公平。虽然《物业使用权出让合同》是在新冠肺炎疫情之前签订的，但是新冠肺炎疫情发生在合同履行期间，在合同签订之前是不可预见的，且对邓诗会经营使用涉案物业造成严重的影响，因受疫情影响涉案物业租金大幅下降。因此，邓诗会要求减免2020年2月至6月的租金。关于减免的金额，因邓诗会的承租人陌倾城公司以不可抗力为由，没有支付2020年2月的租金，3-6月的租金减半支付，因此，邓诗会也相应要求免除2020年2月的租金，3-6月的租金减半支付，计算方法如下：2020年2月至3月，属于租期的第二年，年租金为11451.94×1.03＝11795.50元，每月租金为982.96元。2020年4月至6月，属于租期的第三年，年租金为11451.94×1.03×1.03＝12149.36元，每月租金为1012.45元。因此，受新冠肺炎疫情这一不可抗力影响，邓诗会要求免去2020年2月的租金，3月至6月的租金减半支付，即邓诗会要求减免的租金为：982.96+982.962+1012.45：23=2993.11元。有鉴于上，扣除超过20年期限部分的租金与因新冠肺炎疫情影响减免的租金，邓诗会应付的租金金额为151200元-50216.12元-2993.11元＝97990.77元。二、一审法院判决邓诗会支付违约金显失公平。邓诗会己支付20万余元的租金，即支付了10年左右的租金。余下租金虽未支付，也是因为邓诗会尚未获得余下年份的物业使用权。邓诗会已经预付了十年的租金，虽有余款尚未支付，但润丰公司不会因此造成损失，反而因邓诗会预付了十年租金而获益。因此，从公平角度来看，邓诗会无需支付违约金。被上诉人润丰公司辩称,一、关于总价款在合同期内按月分摊问题，司法解释对于类似问题的处理是在无法定或约定的情况下，以平均计算的方式来确定。二、关于新冠疫情对涉案合同的履行影响问题，双方签订的《物业使用权出让合同》第四条约定的最后付款期限为2017年10月15日，2018年4月14日双方签订《补充协议》和《物业使用权出让合同分期支付方案》，对付款期限进行宽限，邓诗会均未能依约付款，此违约行为均发生在新冠疫情之前，与新冠疫情没有关联性。双方合同期限长达二十多年，突发性和短暂的新冠疫情不足以影响合同的履行。三、关于违约金计算方式，涉案《物业使用权出让合同》第四条约定的最后付款期限为2017年10月15日，第九条第一款约定，受让方逾期支付价款，按日万分之四支付违约金；《补充协议》第三条约定，受让方如有逾期付款，按原合同相关约定向出让方承担违约责任。一审法院没有按照合同约定计算违约金已是对润丰公司不公。双方当事人二审期间均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点是：1.邓诗会尚应支付的租金应如何计算；2.润丰公司是否需因新冠疫情而减免邓诗会租金；3.违约金应如何确定。关于第一个焦点问题，涉案《物业使用权出让合同》为租赁合同，却约定租赁期限超过二十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，对涉案合同约定租期超过二十年的部分无效，故合同约定的相应部分的租金应不予收取。一审判决根据合同条款文义、整体内容及合同目的确定按照合同约定的租赁期限和租金总额（合同约定的物业使用权出让款总额）平均计算每月的租金并无不当，本院予以维持。邓诗会上诉主张应按照租金每年上浮来确定前二十年的租金理据不足，本院不予支持。关于第二个焦点问题，经查，双方当事人于2018年4月14日签订《补充协议》，约定剩余未付合同款170000元，分十八期一年半内支付完成，邓诗会应于签订协议时支付第一期款项，以后每月20日前付清当期应付款项。按照该约定，邓诗会应该在2019年9月20日前付清全部租金，而新冠疫情发生在2020年，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，邓诗会上诉主张因新冠疫情影响而减免租金缺乏法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题，邓诗会未能按照约定支付剩余租金，构成违约，理应承担违约责任。一审判决综合本案情况，调整违约金为自润丰公司提起本案诉讼之日起按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算并无不当，本院予以维持。邓诗会上诉主张无需支付违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，邓诗会的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邓诗会负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 莹审 判 员  侯 进审 判 员  禤敏婷二〇二〇年十一月九日法官助理  张湘洁书 记 员  郭倩怡