福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初16542号 原告：厦门瑞景聚德物业管理有限公司，住所地福建省思明区洪莲中路****。 法定代表人：何灯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江筱叶，福建库弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘莹，福建库弘律师事务所律师。 被告：黄凤忠，男，1974年8月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门瑞景聚德物业管理有限公司（以下简称瑞景聚德公司）与被告黄凤忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告瑞景聚德公司的委托诉讼代理人江筱叶、刘莹，被告黄凤忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞景聚德公司向本院提出诉讼请求：黄凤忠支付瑞景聚德公司物业费7736.85元、房屋公共维修金1547.37元、自用水费1350.4元、公摊水费60元、公摊电费1027元。事实和理由：黄凤忠为洪文社区中心区一期业主。黄凤忠与案外人厦门洪文富民建设开发有限公司（以下简称洪文公司）签订的《房屋使用权转让合同》约定，该小区的物业管理由洪文公司指定委托有资质的物业管理单位管理。瑞景聚德公司与洪文公司于2014年7月18日签订《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，约定由瑞景聚德公司为洪文社区中心区一期提供物业服务，物业费为每月1.5元/平方米、房屋公共维修金为0.3元/月/平方米。黄凤忠至今尚欠瑞景聚德公司自2014年7月1日起至2019年12月31日期间的物业费7736.85元、房屋公共维修金1547.37元，2015年11月1日起至2017年12月31日、2018年9月1日起至2019年12月31日期间的自用水费1350.4元、公摊水费60元、公摊电费1027元。 黄凤忠辩称，1．自2011年10月入住小区以来，黄凤忠仅与厦门厚德行物业管理有限公司签订了《物业管理和服务协议》，从未与瑞景聚德公司签订任何形式的物业管理协议。洪文公司与瑞景聚德公司签订的《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，未经全体过半数的业主同意，也未对业主进行公示，瑞景聚德公司也不是业主认可的物业服务企业，故该合同对业主不具有约束力。因此，黄凤忠与瑞景聚德公司之间不存在物业服务合同关系，瑞景聚德公司起诉黄凤忠，属于诉讼主体不适格，缺乏法律依据。2．瑞景聚德公司没有提供物业服务的资质级别标准，按照厦门市物业管理服务收费的相关规定，瑞景聚德公司未提供服务标准，应按四级的标准收取物业费，即为0.35元/月/平方米。3．瑞景聚德公司提供的《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》载明“每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上”，但基本上所有小区业主对瑞景聚德公司的物业服务并不满意，满意率不可能达到90%以上。瑞景聚德公司从未进行过满意率调查，也未与业主沟通，很多物业服务的问题长期得不到解决，导致业主和瑞景聚德公司之间的矛盾激化。4．瑞景聚德公司提供的物业服务，存在擅自将二楼架空层的老年活动室改为出租房、消防设施缺乏维护、公共秩序缺乏维护、公用设施损坏不更换、小区保洁非常差、收取费用不开发票等问题，而且物业费、房屋公共维修金、公共部位收入的收支情况从未进行过公示，严重侵害了全体业主的合法权益。5．小区配套的阳台玻璃没有钢化，导致黄凤忠不小心触碰而损伤了脚部，造成严重的经济损失和精神损失。6．瑞景聚德公司主张的部分费用已经超过三年的诉讼时效期间，超过部分不应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据及事实，本院认定事实如下： 黄凤忠系厦门市思明区洪文社区中心区**房屋的使用人，该房屋建筑面积78.15平方米。 2014年7月18日，洪文公司（系洪文社区中心区一期项目的建设单位）与瑞景聚德公司签订一份《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，约定：洪文公司委托瑞景聚德公司对洪文社区中心区一期提供前期物业管理服务，期限自2014年7月18日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业费标准为高层住宅1.5元／月/平方米；房屋公共维修金为0.3元／月/平方米。合同签订后，瑞景聚德公司为洪文社区中心区一期提供物业服务至今。 自2014年7月1日起至2019年12月31日期间，黄凤忠对瑞景聚德公司提供的物业服务有异议，未交纳该期间的物业费7736.85元、房屋公共维修金1547.37元。黄凤忠未向瑞景聚德公司交纳2015年11月1日起至2017年12月31日、2018年9月1日起至2019年12月31日期间的自用水费1350.4元、公摊水费60元、公摊电费1027元。 2019年11月18日，瑞景聚德公司委托律师向黄凤忠邮寄一份《律师函》，要求黄凤忠支付截至2019年12月31日尚欠的物业费总计12657.6元。该邮件于2019年11月19日由“鑫巢隆菜鸟驿站”代收。黄凤忠否认有收到该邮件。 瑞景聚德公司于2020年5月8日向本院提交诉讼材料。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。瑞景聚德公司为洪文社区中心区一期提供物业服务期间，有权收取物业费等费用。黄凤忠作为物业使用人，接受瑞景聚德公司的物业服务，应当交纳物业费等费用。尽管黄凤忠认为瑞景聚德公司提供的物业服务存在一定问题，但物业服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约交费的情况下，个别业主采用拒交物业费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业服务和广大业主利益。黄凤忠作为物业使用人对瑞景聚德公司提供的物业服务质量有异议，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，另行起诉请求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝交纳物业费等费用的理由。因此，瑞景聚德公司要求黄凤忠支付尚未交纳的物业费、房屋公共维修金，符合法律规定，本院予以支持。瑞景聚德公司在2019年11月18日向黄凤忠邮寄的《律师函》，显示是由“鑫巢隆菜鸟驿站”代收，在没有其他证据佐证的情况下，无法认定黄凤忠已经实际收到该邮件；结合瑞景聚德公司于2020年5月8日向本院提交诉讼材料，故瑞景聚德公司主张的2017年4月30日前的费用，已超过诉讼时效期间。因此，黄凤忠应支付瑞景聚德公司的物业费为3751.2元（78.15平方米×1.5元/平方米/月×32个月）、房屋公共维修金为750.24元（78.15平方米×0.3元/平方米/月×32个月），本院酌定黄凤忠还应支付瑞景聚德公司自用水费771.66元、公摊水费34.29元、公摊电费586.86元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、黄凤忠于本判决生效之日起十日内支付厦门瑞景聚德物业管理有限公司物业费3751.2元、房屋公共维修金750.24元、自用水费771.66元、公摊水费34.29元、公摊电费586.86元； 二、驳回厦门瑞景聚德物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费93元，减半收取计46.5元，由厦门瑞景聚德物业管理有限公司负担23.1元，黄凤忠负担23.4元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年十一月五日 代书记员 谢 颖 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。