内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2637号上诉人（原审被告）：张煜，女，1968年6月7日出生，教师，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：周勃，内蒙古圣凯达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：包头市富力房地产开发有限公司。法定代表人：杨培军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邢向凯，内蒙古诚誉律师事务所律师。上诉人张煜因与被上诉人包头市富力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2020）内0207民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张煜的委托诉讼代理人周勃，被上诉人包头市富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邢向凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张煜的上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项，依法改判驳回上诉人一审第三项诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费，由被上诉人承担。上诉人同意与被上诉人解除双方签订的《包头市商品房买卖合同》，也同意解除合同后协助被上诉人办理涉案房屋的网签注销登记，但对一审判决解除合同的理由及判处向被上诉人支付违约金111942.9元有异议，不予认可。同时，该一审判决的第二项与事实不符，明显错误。具体事实理由如下：一、一审判决解除合同所依据的《附件五：补充合同》的相关条款违反法律的强制性规定，应属无效。首先，一审判决未明确所依据《附件五：补充合同》的第几条、第几款，从而认定“双方所约定的合同解除条件已经成就”。其次，从形式上看该《附件五：补充合同》系由被上诉提供的格式合同且字体明显小于主合同字体，并不利于消费者仔细阅读，极易引起视觉疲劳。从内容上看该《附件五：补充合同》第一条对购房者选取房屋按揭贷款的条件，材料递交时间，银行未能批准后的处理及相关的法律责任作出了精心的规定，与上诉人有重大利害关系，但未用“显著方式”提醒购房者予以注意，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第一款之的强制性规定，应认定无效。二、在双方签订合同及合同履行过程中，被上诉人主观存在恶意，进行“忽悠销售”,其行为客观上导致上诉人的“违约”。被上诉人的销售人员为提升自身业绩，以所谓正在搞活动促销的方式，促使购房者在未全面了解合同细则的情况下，签订合同。在被上诉人的销售人员明知上诉人准备先计划卖房付剩余房款的情况下，其并未明确告知和详细讲解《附件五：补充合同》中关于“房屋按揭贷款”的相关约定、时间节点及法律后果，致上诉人在不知情的情况下“违约”。如被上诉人在签订合同前，要求上诉人提供征信报告，上诉人在了解自己的征信情况后，就不会选择贷款的方式付尾款；如被上人明确告知上诉人提交贷款材料的时间，上诉人就不会“违约”。上诉人在签订《包头市商品房买卖合同》后一直在出售自己的房屋，对《附件五：补充合同》第一条第一款所规定的“应于签署本合同之日起7日内,提供合同备案所需要全部资料及贷款所需全部资料...将合同总价款10%作为违约金一次性支付给出卖人”并不知情，直到上诉人收到《催款、逾期则解除合同的通知》才知道自己已经“违约”了。上诉人在贷款无法通过的情况下，多次找到被上诉人的销售人员叶秋反映情况要求解决，但该销售人员一直在对上诉人进行错误指导，后该销售人员被调离岗位。如法庭最终认定上诉人存在违约行为，那么由于被上诉人存在的上述过错减低或免除上诉人的违约责任。三、上诉人一直积极履行双方合同，未有违约行为。1.上诉人一直在积极处理自有的其它房产，已支付剩余房款。在短期内未能出售的情况下，找到多家银行进行贷款。由于其征信报告中显示有5笔贷款逾期，每笔逾期金额在1000元左右，这是由于上诉人疏忽所致（该贷款上诉人已经结清），故银行未能批准贷款。后上诉人尝试找他人配带，但也未能通过。2.上诉人未能与银行签订《抵押贷款合同》非上诉人过错，上诉人按照银行要求提供了全部资料，银行是出对于上诉人的征信情况的考虑未于批准贷款。四、一审判决上诉人向被上诉人支付巨额违约金，没有事实依据，亦违反法律规定，且对上诉人明显不公。上诉人认为一审判决违约金所依据的《附件五：补充合同》应属无效合同。如法院认定上诉人存在违约行为，应向被上诉人支付违约金，则111942.9元的违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法解释二》第二十七条、第二十九违约金，人民法院应“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本案中，因双方未明确约定，剩余房款的给付期限，故不存在被上诉人未收到剩余房款的利息损失。涉案房屋的房价较双方签订合同时有明显上升，合同解除后涉案房屋归被上诉人所有，被上诉人没有损失反而因此获利，且被上诉人存在过错。此外，上诉人未占有，使用过涉案房屋。被上诉人在获利的情况下，还要求上诉人承担巨额违约金，显然有悖公平正义。综合上述情况，上诉人认为以定金数额为限认定违约金是对双方比较公平的裁决。五、原审判决第二项判决“上诉人配合被上诉人办理房屋注销登记手续”明显错误。经一审法庭查明涉案房屋没有进行登记，只是网签至上诉人名下，没有登记如何配合办理注销登记手续，故被上诉人一审的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，一审判决支持了该诉讼请求明显错误，该判项无法执行。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法公正判决。包头市富力房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。包头富力公司向一审法院提出起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0013400）；2.判令被告在合同解除后立即配合原告办理房屋注销登记等相关手续；3.判令被告向原告支付违约金111942.9元（房屋总价款的10%）；4.因本案所产生的一切费用由被告承担（包括但不限于案件受理费等）。一审法院认定事实：原、被告双方于2019年5月29日签订了《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0013400），由被告张煜购买原告开发的富力城C区5-103号房屋，约定房屋总价款1119429元，首付229429元，其余价款办理贷款。且《包头市商品房买卖合同》第四条约定：乙方（张煜）按下列第2种形式付款，贷款付款的，乙方应于2019年5月29日前，一次性存入商品房首付款229429元，其余价款办理贷款。该《包头市商品房买卖合同》《附件五：补充合同》第一条第1款约定：应于签署本合同之日起7日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件。甲方（包头富力公司）仅负有代为联络贷款银行或/和协助办理按揭之义务。第2款约定：如买受人按照贷款银行要求提交全面、真实、合法的申请文件并办理申请事项后未获批准的，买受人应于银行作出不批准贷款决定之日起七日内，递交书面申请明确选择：①在45日内以一次性付款方式支付剩余房款或选择②买受人有权解除合同退房，否则视为违约，应按总房款的10%向出卖人支付赔偿金。如买受人选择①但超过45日期限未付清剩余房款的，则视为买受人根本违约，出卖人有权解除合同，届时买受人应按买卖合同总房款的10%向出卖人支付赔偿金；如买受人选择②解除合同退房的，其应在作出退房决定之日起三日内与出卖人一起到相关部门办理退房手续，出卖人在买卖双方全部办理完毕退房手续后九十个工作日内无息退还买受人已付房款（不含定金，定金不退），此外出卖人无需向买受人支付其他任何费用，如买受人未按约定办理或不配合出卖人办理退房手续逾期超过90日的，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除合同，届时买受人应按总房款的10%向出卖人支付赔偿金。合同签订后，被告张煜于2019年5月29日交纳了229429元首付款。合同签订后，张煜未能成功办理按揭贷款，也未再支付剩余房款，包头富力公司也未交付涉案房屋。包头富力公司于2019年7月5日发函催告张煜在收到函告的七日内履行一次性付清剩余款项及支付违约金的义务，否则将解除合同并追究违约责任。以上事实，有原、被告双方提交的《包头市商品房买卖合同》《签约、告知函》《客户交款通知单》、POS机消费小票、《借款、逾期则解除合同的通知》《工作及收入证明》、个人信用报告、庭审笔录在案佐证，足以认定。一审法院认为，原告包头富力公司与被告张煜签订的《包头市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《附件五：补充合同》的约定，张煜未能办理按揭贷款，也未能付清购房款差额部分，双方所约定的合同解除条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故包头富力公司要求解除与张煜签订的商品房买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，依据《附件五：补充合同》第九条第5款的约定，包头富力公司要求张煜协助办理涉案房屋网签备案撤销手续的诉讼请求，本院应予支持。被告张煜交付购房首付款后，未在合同约定的期限内办理贷款或一次性支付剩余房款，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除双方签订的《包头市商品房买卖合同》，并由被告张煜承担违约责任支付违约金111942.9元的请求，符合法律规定，一审法院应予支持。对于张煜认为包头富力公司的销售人员在缔约过程存在欺诈行为，允诺贷款办不下来可以退首付的辩解意见，张煜未能提交证据证明原告方存在此行为，故对于张煜的该项辩解意见，一审法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同解除后，张煜应配合包头富力公司办理涉案房屋的网签注销登记手续，包头富力公司亦应将收取的购房款在扣除张煜应支付的款项后予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、解除原告包头市富力房地产开发有限公司与被告张煜签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0013400）；二、被告张煜在合同解除后配合原告包头市富力房地产开发有限公司办理房屋注销登记手续；三、被告张煜向原告包头市富力房地产开发有限公司支付违约金111942.9元。以上执行款项被告于本判决生效后15日内执行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，减半收取计1370元，由被告张煜负担。二审中，当事人没有提供新的证据。经本院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。本院认为，上诉人张煜与被上诉人包头市富力房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0013400）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规及强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中上诉人张煜已经按照合同约定缴纳了涉案房屋的首付款229429元，剩余890000元房款因上诉人张煜征信原因未能成功办理按揭贷款，未付清全部剩余房款，符合合同约定解除条件且上诉人张煜同意解除合同，故一审法院判决上诉人张煜与被上诉人包头市富力房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》予以解除，符合法律的相关规定，应予维持。鉴于涉案合同已经网签至上诉人张煜名下，合同解除后，其有义务协助被上诉人办理房屋网签备案撤销手续。上诉人张煜提出不存在违约行为，一审判决违约金数额明显过高，要求予以减少等的上诉理由，上诉人张煜在无法办理贷款的情况下，应主动采取其他付款方式按合同约定时间支付剩余房款，其怠于履行付款义务已构成违约，应承担相应的违约责任。综合考虑双方合同签订时间、合同履行具体情况、被上诉人的实际损失、上诉人的过错及其他同类案件的审理情况等因素，根据公平原则，本院适当将违约金调整为上诉人张煜按总房款5%向被上诉人包头市富力房地产开发有限公司支付违约金。综上所述，上诉人张煜的上诉请求部分成立。一审法院认定本案基本事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2020）内0207民初1475号民事判决第一项、第二项，即一、解除原告包头市富力房地产开发有限公司与被告张煜签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0013400）；二、被告张煜在合同解除后配合原告包头市富力房地产开发有限公司办理房屋注销登记手续；二、撤销内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2020）内0207民初1475号民事判决第三项，即被告张煜向原告包头市富力房地产开发有限公司支付违约金111942.9元；三、变更内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2020）内0207民初1475号民事判决第三项为上诉人张煜在本判决生效之日起三十日内向被上诉人包头市富力房地产开发有限公司支付违约金55971.45元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费4110元，由上诉人张煜负担2055元，由被上诉人负担2055元。本判决为终审判决。审判长 杨励昕审判员 岳海岩审判员 赵文革 二〇二〇年十一月二十三日法官助理 于 雁书记员 杜 威