吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1739号上诉人（原审被告）：郭伟，男，1986年10月31日出生，汉族，住吉林省珲春市。被上诉人（原审原告）：珲春誉鹏物业管理有限公司，住所地吉林省珲春市靖和街水岸春城小区。法定代表人：齐鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：姜娜，该公司职员。上诉人郭伟因与被上诉人珲春誉鹏物业管理有限公司（以下简称誉鹏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判郭伟不应支付物业费；2.誉鹏物业公司承担一审、二审诉讼费。事实与理由：1.原审判决认定事实错误。誉鹏物业公司与五环豪庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》真实性无法确认，也无法确认业主委员会五人签字是否真实，原审法院应查明业主委员会成立的程序是否合法。郭伟从未接到任何召开成立业主大会并成立业主委员会的通知，由于业主委员会未成立或成立不合法定程序，导致《物业服务合同》无效；2.原审判决适用法律错误，假设《物业服务合同》合法有效，根据该服务合同约定，誉鹏物业公司收取郭伟服务费的前提必须按合同约定全面履行合同约定义务。郭伟提供的证据足以证明誉鹏物业公司根本没有履行物业服务合同中确定的义务。根据合同法的规定，履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施并赔偿损失的责任。原审判决认定誉鹏物业公司在提供物业服务方面存在一定的瑕疵，并且认为应由业主委员会与誉鹏物业公司协商解决的说法不仅不符合合同法和物业管理条例的规定，损害了郭伟和其他全体业主的利益。合同的权利和义务是对等的，郭伟支付物业费的对价是为了取得了物业合同中约定的服务，但誉鹏物业公司没有按照服务合同的约定全面履行自己的义务，却要求郭伟支付全部物业费，不仅没有事实依据，更无法律依据，违反了诚实信用和公平公正的原则。誉鹏物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.物业服务合同经过五环豪庭小区业主委员会认可，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。誉鹏物业公司已按合同约定提供了物业服务，郭伟应按照合同约定支付物业费。业主委员会由全体业主共同设立，由负责该小区的社区监督、主持，业主委员会成立及委员代表选择、物业服务合同的签订均符合法定程序。郭伟关于没有见过物业合同，也不知道业主委员会成员等主张没有事实和法律依据；2.郭伟主张誉鹏物业公司没有按照物业服务合同约定履行义务不属实，誉鹏物业公司提供的证据足以证明已对小区公共设备进行保养、修复等，提供了物业服务。誉鹏物业公司一审请求：郭伟立即支付拖欠的2012年9月21日至2019年12月31日止的物业费合计5119元。原审法院查明，2016年8月19日、2018年1月15日、2019年1月16日，誉鹏物业公司与五环豪庭小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由誉鹏物业公司为该小区提供物业服务，服务期限自2012年9月21日起至2020年12月31日止，物业服务费用多层住宅按建筑面积以每月每平方米0.6元标准按年收取。郭伟系五环豪庭19栋1单元101室的业主，该房屋建筑面积为98.07平方米。郭伟自2012年9月21日至2019年12月31日止未支付物业费用，应交纳的物业费为5113元。誉鹏物业公司在五环豪庭小区儿童游乐设施、篮球场及周边跑道、19栋1单元单元门等方面的物业服务存在一定的瑕疵。庭审中，郭伟认可未向誉鹏物业公司反映物业服务瑕疵等相关问题。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，虽然郭伟未与誉鹏物业公司签订物业合同，但仍应按照业主委员会与誉鹏物业公司《物业服务合同》约定履行支付物业费用的义务。郭伟提出，五环豪庭小区业主委员会并未与誉鹏物业公司签订合同，但未提供相反证据予以证实，故原审法院对其主张不予支持。虽然誉鹏物业公司在提供物业服务方面存在一定瑕疵，但郭伟认可其未向誉鹏物业公司反映相关问题，且关于小区共用设施的问题应由小区业主委员会与誉鹏物业公司协商解决，该瑕疵不能成为郭伟单方违反合同约定拒交物业费的合法理由。故郭伟应当支付2012年9月21日至2019年12月31日的物业费5113元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决：郭伟于判决发生法律效力后，立即支付给誉鹏物业公司物业费5113元。案件受理费50元，减半收取25元，由郭伟负担。二审中，郭伟提供视频及通话录音光盘各一份，证明业主委员会副主任及秘书不是全体业主投票选举产生。誉鹏物业公司质证称，在视频中业主委员会副主任已明确指出业主委员会是由街道和社区牵头成立的，对于通话录音无异议。誉鹏物业公司对于该证据的真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认。誉鹏物业公司提供照片34张，证明其已按照物业服务合同的约定进行物业服务。郭伟质证称，这些都是起诉后誉鹏物业公司做的工作，有人反映是摆拍。誉鹏物业公司维修的设施没有维修好，小区85%以上的公共设施都不能正常使用。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据只能证明誉鹏物业公司进行了相应的物业服务，不足证明其已按照物业服务合同的约定全面履行了义务。经本院审理对原审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十二条第五款规定,业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以在法定期间内请求人民法院依法予以撤销。如郭伟认为物业服务合同损害其合法权益,其应在法定期间内向人民法院主张予以撤销,在人民法院未予以撤销物业服务合同之前,该物业服务合同对郭伟仍具有拘束力。物业公司的服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护等所必需的费用。一般情况下，只要物业公司按照合同约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，没有对业主的正常生活造成实质性影响，业主就应支付相应的物业服务费。根据誉鹏物业公司提供的证据，可以认定誉鹏物业公司已为五环豪庭小区业主提供了相应的物业服务。在誉鹏物业公司已为包括郭伟在内的五环豪庭小区业主提供多年物业服务的情形下，郭伟又以业主委员会的成立及《物业服务合同》的签订不合法等为由拒绝支付物业费依据不充分，不予支持。因誉鹏物业公司未完全按照约定履行义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，应适当减少物业费。根据本案的具体情况，本院酌定郭伟支付2012年9月21日至2019年12月31日期间90%的物业费即4601元（5113元×90%）。一审判决郭伟支付全部物业费不当，本院予以纠正。誉鹏物业公司对于物业服务中存在的问题在今后的工作中应及时改进，提高服务水平，为小区业主提供更好的物业服务，业主亦应积极履行交纳物业费的义务,对于服务期间存在的问题双方应积极沟通予以解决，共同为打造美好的生活环境努力。综上所述，郭伟的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初1281号民事判决；二、郭伟于本判决发生法律效力之日支付给珲春誉鹏物业管理有限公司物业费4601元；三、驳回珲春誉鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由珲春誉鹏物业管理有限公司负担12.5元，郭伟负担12.5元；二审案件受理费50元，由郭伟负担25元，珲春誉鹏物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  李照令审判员  宋 丹审判员  张玉石二〇二〇年十一月二十四日书记员  朴今姬