河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1621民初2169号原告：谭丰，男，汉族，1970年6月27日出生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：孙澎涛，河南沐谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘闯，河南沐谦律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司扶沟支行，住所地：扶沟县昌盛西路，统一社会信用代码：91411621875508771C。法定代表人：李涛，职务：行长。委托诉讼代理人：金彬，男，汉族，1982年10月2日出生，住河南省鹿邑县，系该行法律顾问。原告谭丰诉被告中国工商银行股份有限公司扶沟支行（以下简称扶沟工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，在2020年9月7日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谭丰及委托诉讼代理人孙澎涛、刘闯，被告扶沟工商银行的委托诉讼代理人金彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谭丰向本院提出诉讼请求：1、依法判令扶沟工商银行返还谭丰购买房产时多出的价款654912元及给付资金占用期间的利息；2、依法判令扶沟工商银行赔偿经济损失51308元；3、本案诉讼费用由扶沟工商银行承担。事实及理由：2020年，扶沟工商银行委托河南拍卖行有限公司对其名下位于扶沟县城××××路东侧一处房产举行拍卖。谭丰在报纸上看到河南拍卖行有限公司登报的拍卖信息，当时拍卖信息注明房产面积为481.39平米。后谭丰出资2700600元价格购买了拍卖标的物即涉案房产，并交纳拍卖咨询费108024元及税收103555元。取得房产后，谭丰遂发现，涉案房产实际面积仅有364.65平方米，与拍卖时发布的481.39平方米相差116.74平方米。该116.74平方米多出的价款扶沟工商银行应予以返还，并按比例赔偿谭丰多缴纳的拍卖咨询费和税收等损失。现为维护谭丰合法利益，提起诉讼，望判如所请。扶沟工商银行辩称，一、扶沟工商银行不是本案适格被告。本案是拍卖合同纠纷，扶沟工商银行既不是拍卖主体，也不是拍卖委托人，应驳回谭丰的起诉。二、涉案房产证证載面积误差的形成扶沟工商银行没有任何过错，扶沟工商银行不应承担谭丰因此造成的一切损失。涉案房产即房权证扶房发字第**房屋所有权证是由扶沟县房产部门颁发的，办理该房产证时必要的测绘也是由扶沟县房产部门测绘的。因此，证载面积与扶沟县博惠房地产测绘有限公司测绘的面积存在误差，该误差应有扶沟县房产部门解释并承担由此造成的切损失。扶沟工商银行对该误差的形成没有任何过错，因此，扶沟工商银行不应承担谭丰因此造成的一切损失。三、《拍卖成交确认书》签署时，买受人即谭丰已对拍卖标的进行查验井认可了拍卖标的的现状及拍卖文件等有关资料，由于标的的瑕疵所造成的损失应有谭丰自行承担。《拍卖成交确认书》内容一：“拍卖人依据相关法律法规，按照标的的现状进行拍卖，买受人已于拍卖日前直验井认可了拍卖标的的现状及拍卖文件等有关资料，拍卖人对拍卖标的的真伪、品质、瑕疵不承担担保责任。”谭丰作为买受人已于2020年4月15日在该《拍卖成交确认书》书上签字并捺手印，因此，该《拍卖成交确认书》对谭丰具有法律约束力。因此，谭丰应对自己査验及认可拍卖标的结果承担一切责任。四、根据《网络拍卖竞买须知》可知，谭丰应对涉案损失独自承担，扶沟工商银行不应承担任何损失。(一)《网络拍卖竞买须知》一、标的的展示明确告知:1、竞买人一经办理竟买手续，参加竞价，即视为已完全了解有关拍卖活动的全部内容，认可拍卖标的现状，并应承担参加网络拍卖所产生的切法律后果。2、竞买人在竞拍前须认真考察，充分了解有关拍卖标的瑕疵状等事项，成交之后不得再以此为由提出任何异议。(二)《网络拍卖竞买须知》七特別声明第七段、第八段分别声明:拍卖人所提供的房产面积仅供参考，不作为任何承诺及房产买卖计价的依据，房产面积的准确数字以房管门实际测量为准。若拍卖人提供数字与房管部门测量存在误差均不再进行多退少补，提请竞买人注意；拍卖人、委托人不对拍卖标的品质进行任何担保，请竞买人谨慎竞拍。综上，扶沟工商银行既不是本案适格被告，对房产面积误差也无任何过错。扶沟工商银行不应承担任何责任，因此，依法应驳回谭丰的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对于当事人无争议的事实和证据，本院予以确认。对于双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于扶沟工商银行是否是本案适格被告的认定。本案买卖活动涉及房产位于扶沟县城××××路东侧，该房产登记在扶沟工商银行名下，扶沟工商银行作为中国工商银行股份有限公司周口分行的下属机构，扶沟工商银行名下的国有资产亦属于中国工商银行股份有限公司周口分行管理范围，中国工商银行股份有限公司周口分行有权对扶沟工商银行名下的房产委托拍卖。拍卖成交后，接收房款及过户事宜均由该房产的所有人扶沟工商银行负责，故扶沟工商银行作为涉案房产的实际权利义务承受人是本案适格被告。关于谭丰主张扶沟工商银行返还购房款654912元是否应当得到支持的认定。根据中国工商银行股份有限公司周口分行向出具河南拍卖行有限公司的委托书显示，其委托河南拍卖行有限公司拍卖的涉案房产建筑总面积为481.39平方米，评估价为2700060元。谭丰以该评估价格拍得涉案房产。谭丰按约定支付完毕购房款后在办理产权变更手续过程中，由扶沟县不动产登记中心委托扶沟县博慧测绘有限公司对涉案房产进行实地测量，经测量涉案房产建筑总面积为364.65平方米，即涉案房产原房屋产权证（扶房发字第**）登记建筑面积与实际建筑面积误差为116.74平方米。按照拍卖成交2700600元计算，涉案房产每平方米价格应为2700600元÷481.39平方米=5610元。即涉案房产误差面积的价格应当为5610元×116.74平方米=654911.4元。故谭丰因本次拍卖购买涉案房产多支付的购房款为654911.4元，谭丰应当向扶沟工商银行主张返还654911.4元购房款。3、关于谭丰主张的扶沟工商银行因购买房产面积误差向其返还多支付的契税25112元和拍卖咨询费26196元是否应当予以支持的认定。庭审中，谭丰认为所购涉案房产购买成交面积与实际面积误差为24.25%，其购买涉案房产缴纳契税103555.2元和支付拍卖咨询费108024元，故其请求扶沟工商银行向其返还多支付的契税25112元（103555.2元×24.25%=25112元）和拍卖咨询费26196元（108024元×24.25%=26196元）。根据《河南省契税实施办法》规定，承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税纳税人。契税税率为4%。本案中谭丰在缴纳契税时，按照房产成交价2700600元扣除增值税税价后（2700600元÷1.05=2527200元）以2527200元的4%缴纳契税共102880元，按照2700600元的0.0005计算并减半后共675.1元缴纳印花税。因谭丰购买涉案房屋多支付购房款654911.4元，其多缴纳的契税应为654911.4元扣除增值税税价后（654911.4元÷1.05=623725.1元）以623725.1元的4%计算共24949元、印花税按照654911.4元的0.0005计算并减半后共163.73元，即谭丰购买涉案房产因面积误差多支付的税款为25112.73元。谭丰在本案涉及拍卖成交后按照成交价格2700600元的4%支付了拍卖咨询费108024元。因谭丰购买涉案房屋面积误差多支付购房款654911.4元，其多支付的拍卖咨询费应为654911.4元×4%=26196.56元，即谭丰购买涉案房产因面积误差多支付的拍卖咨询费为26196.56元。综上，本院对于谭丰主张的扶沟工商银行因购买房产面积误差向其返还多支付的契税25112元和拍卖咨询费26196元予以支持。对于本案，本院经审理认定事实如下：2020年4月7日，中国工商银行股份有限公司周口分行委托河南拍卖行有限公司在周口日报刊登拍卖公告，对中国工商银行名下位于扶沟县城××××路东侧一处房产（土地使用权证号：扶国用2005字第**，房屋所有权证号：扶房发字第××号）进行公开拍卖。该拍卖公告显示拍卖标的为砖混结构三层营业房，建筑面积为481.39平方米（与房屋产权证记载一致）。谭丰通过该拍卖活动以2700600元价格购买了拍卖标的物即涉案房产，交纳拍卖咨询费108024元及契税103555.2元。取得房产后，在办理不动产过户手续时经测量涉案房产实际面积为364.65平方米，与房屋产权证记载的481.39平方米相差116.74平方米。另查明，拍卖咨询费标准是河南拍卖行有限公司按照成交价格的4%收取；缴纳契税标准按照房产成交价扣除增值税税价（除以1.05）后价格的4%缴纳契税，按照拍卖成交价的0.0005计算并减半后缴纳印花税。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。谭丰以2700600元的价格购买了扶沟工商银行名下的房产。谭丰按约定支付全部购房款，扶沟工商银行交付的标的物应当与其提交的国有土地使用证及房权证的记载相一致。经实际测量，扶沟工商银行提供的标的物明显与其提交的房权证记载不符，其误差面积为116.74平方米，误差达到24.25%。根据合同法规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担减少价款等违约责任。故本院对于谭丰要求扶沟工商银行返还多支付购房款的请求予以支持。因涉案房产实际面积明显少于房权证登记面积，给谭丰造成了除购房款外的其他损失，其他损失包括因房产面积误差多支付的契税25112元和拍卖咨询费26196元。即本院对于谭丰主张的该项损失予以支持。扶沟工商银行因名下房产的房权证登记面积误差对谭丰违约并造成损失，扶沟工商银行应当向谭丰承担违约责任。如确因第三方的原因造成涉案房产的房权证登记面积误差，扶沟工商银行可依照法律规定另行主张。河南拍卖行有限公司按照扶沟工商银行提交的国有土地使用证、房权证登记内容进行公示、拍卖，其自身无过错，因该拍卖行为造成的竞买人的损失亦应当由出卖人承担。关于谭丰主张的资金占用期间的利息损失，因谭丰未提交证据予以证明，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百三十条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告中国工商银行股份有限公司扶沟支行于判决生效之日起十日内退还原告谭丰购房款654911.4元；被告中国工商银行股份有限公司扶沟支行于判决生效之日起十日内赔偿原告谭丰契税款25112元和拍卖咨询费26196元；三、驳回原告谭丰其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费10862元，由被告中国工商银行股份有限公司扶沟支行负担。如不服本判决，可在收到判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  何红旗审判员  张 健审判员  周新红二〇二〇年十一月十八日书记员  郑 利