湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2234号上诉人（原审被告）：刘景柏，男上诉人（原审被告）：唐桂林，男上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李懿，湖南南舫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：衡阳合创商业投资管理有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区华新大道**珠江棕榈园会所**。法定代表人：魏步平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何俐欣，女委托诉讼代理人：高宇，湖南湘华律师事务所律师。原审被告：段春秀，女原审被告：陈燕，女上诉人刘景柏、唐桂林因与被上诉人衡阳合创商业投资管理有限公司（以下简称合创公司）、原审被告段春秀、陈燕房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘景柏、唐桂林上诉请求：依法撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初403号民事判决第一、二、三项，依法改判或者发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，涉案商铺关门停止营业时间实际为2017年4月，2017年5月上诉人明确提出退租，饭店东西全部归合创公司，一审法院却支持合创公司提出的从2018年1月1日起至商铺返还时的租金的诉求，与事实不符；一审法院判决上诉人承担本案租金、违约金没有事实依据和法律依据；合创公司诉请超过了诉讼请求时效，不受法律保护。合创公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持原判。段春秀、陈燕未作答辩。合创公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除合创公司与刘景柏、唐桂林之间于2015年11月23日签订的合同编号为SYTE-15-025《商铺租赁合同》；2、判令四原审被告共同向合创公司支付已欠缴租金247258.80元整（从2018年1月1日暂计算至2020年3月31日），并由四原审被告共同向合创公司继续支付自2020年4月1日起至原审被告依法依约将该商铺交还给合创公司时止所产生的租金（按月租金16483.6元整计算）；3、请求判令四原审被告共同向合创公司支付违约金247258.80元整；4、本案诉讼费由四原审被告承担。一审法院认定事实：刘景柏、段春秀系夫妻关系，唐桂林、陈燕系夫妻关系。2015年11月23日合创公司与刘景柏、唐桂林签订《商铺租赁合同》，约定由乙方（刘景柏、唐桂林）租赁甲方（合创公司）经营管理的位于衡阳市石鼓区蒸湘北路268号（珠江帝景山庄外街）合创．酒百家107-110号铺（以下称案涉商铺），租赁面积约为487.68㎡。乙方承租该商铺用于经营餐饮。租期10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止，如甲方实际交付物业日期与本合同约定租期起始日不符时，以甲方实际交付物业日期为准，本合同租期相应顺延，甲方不承担违约责任。乙方须在交付物业后100天内开业经营，且开业经营后不得停止营业。如乙方未按期开业，视为乙方严重违约。乙方开业经营后如在合同履行期内连续停止营业3天或累计停业30天，且未经甲方书面同意的，视为乙方一般违约；甲方有权书面通知乙方要求继续经营，乙方收到两次甲方书面通知后仍拒不恢复经营的，即视为乙方根本违约。该商铺的租金从2016年1月起至2017年12月止为免租期，即甲方在免租期内免除乙方租金，免租期只属一次性的优惠，并不适用于任何续约或延长租期的情形，乙方须于免租期届满后，开始向甲方缴交租金。租金计算标准为：2018年1月1日至2019年12月31日期间按16.9元／㎡，月租金8242元；2020年1月1日至2020年12月31日期间按33.8元／㎡，月租金16483.6元；2021年1月1日至2023年12月31日期间按37.18元／㎡，月租金18132元；2024年1月1日至2025年12月31日期间按40.9元／㎡，月租金19946元。乙方可以现金或银行支票或银行汇款的方式向甲方支付租金。租金依约交纳至甲方书面指定的账户之日为乙方的实际付款日。甲方指定接受乙方付款的账户为甲方开设的中国农业银行的账户（具体账号略）。为确保合同项下各款项、费用按时足额交纳，乙方自愿向甲方交纳合同保证金，在合同签订时一次性交纳合同保证金50000元。如乙方未能如约交纳租金及违约金、滞纳金时，甲方有权从合同保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。本合同约定条款中写有违约方构成“严重违约”字样时，违约责任方须向对方支付相当于本合同保证金额百分之百的违约金，本合同继续履行。本合同约定条款中写有违约方构成“根本违约”字样时，守约方可单方书面通知违约对方解除本合同，且守约方有权要求违约对方支付相当于本合同保证金额百分之百的违约金，如守约方的实际损失高于本条款约定的违约金，守约方仍可要求违约方承担己方的实际损失。未写有“严重违约”或“根本违约”字样的其它条款中，违约方违约行为视为一般违约责任，违约方因违约行为而应向对方承担违约责任时，如系未履行钱款给付义务的违约责任时，按应给付而未支付之钱款总额的百分之贰按日支付违约滞纳金给守约对方，计算时间从违约行为发生之日起至违约方全部履行合同义务时止。如不是钱款给付义务则按合同保证金的千分之贰按日支付给守约方，计算时间从违约行为发生之日起至违约方全部履行合同义务时止，但最高不得高于合同保证金的壹倍。本合同租赁期届满后或解除后而终止履行的，乙方应在终止履行之次日起柒日内，依约搬空乙方所有的物品清理商铺后，交还甲方，否则视为乙方严重违约。……双方还约定了双方的权利义务、物业管理、商铺的使用、交还、合同的终止与解除、合同争议的解决方式、双方的收件地址等条款。合同签订后，刘景柏、唐桂林交纳了保证金50000元，并用该商铺经营注册登记经营者为刘景柏的衡阳市石鼓区福客来餐厅。商铺免租期满后，刘景柏、唐桂林未交租金，从2018年1月1日始截至2020年3月31日欠租247258.8元。2018年9月4日，湖南湘华律师事务所高宇律师代表合创公司向刘景柏、唐桂林发出合同解约通知律师函，内容为，因其逾期缴纳租金、物业管理费及水电费，合创公司有权单方解除合同，并享有向其追究违约责任的权利。要求其依约履行合同义务，在收函后七个工作日内主动缴清，并与合创公司办理解约手续，配合合创公司收回商铺。否则将通过法律程序追究违约责任，收回商铺。该律师函按合同中约定的刘景柏、唐桂林地址邮寄，经查询单号，该函于同年9月8日签收。但刘景柏、唐桂林未到合创公司处办理相关手续。2019年11月11日，湖南湘华律师事务所高宇律师代表合创公司再次向刘景柏、唐桂林发出合同解约通知律师函，内容除具体金额外与前述律师函基本相同，亦按合同中约定的地址邮寄，经查询单号，该函未联系上当事人，未妥投。现合创公司诉来该院，请求判准如诉之请求。一审法院认为，合创公司与刘景柏、唐桂林签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行义务。合同免租期过后，刘景柏、唐桂林未交租金，在合创公司二次发出律师函后仍未到合创公司处办理相关手续，系违约行为，对酿成本案纠纷应承担全部责任。唐桂林辩称其不应承担责任，根据合同相对性原则，该意见不予采信。刘景柏、唐桂林辩称未收到律师函，该函系按照合同中约定的地址送达的，该项意见不予采信。自邮件送达之日起双方的合同解除。故合创公司再向该院要求解除合同的请求不予支持。刘景柏、唐桂林辩称自2017年4月即关门未营业，且和合创公司方说好不租，押金不要求退，合同当时就已解除。但其提供的证据不足以证实该项说法，且从刘景柏、唐桂林的陈述中可知未将商铺钥匙交还合创公司，商铺内还有东西未曾清理。反之，合创公司提供的证据可清晰地证明向刘景柏、唐桂林发律师函、要求来办手续否则将收回商铺的过程。故该项辩解意见及唐桂林关于诉讼时效的辩解意见均不予采信。刘景柏、唐桂林应将案涉商铺腾空交还合创公司。合创公司请求从2018年1月1日始至商铺返还时的租金，该院予以支持。刘景柏、唐桂林已向合创公司交纳的履约保证金为50000元可予抵扣。关于违约金，合同约定未履行钱款给付义务的违约责任系按未付款总额的百分之贰按日（2%/日）计付，该违约金计算标准约定明显过高,虽然合创公司请求时调低了总额，但合创公司未能提供证据证明其损失范围，该院结合合同的履行情况、过错程度等因素依法酌情调整为自2018年1月起以每月欠付金额为基数，按中国人民银行规定的银行同期同类贷款基准利率的1.95倍分段计算至实际给付之日止。本案租赁关系发生时被告段春秀、陈燕未在《商铺租赁合同》上签名，虽二人与合同签订人系夫妻关系，但双方的证据均表明，该商铺由衡阳市石鼓区福客来餐厅使用，故因租赁合同形成的该债务并非夫妻共同债务，合创公司要求段春秀、陈燕共同承担责任的诉讼请求该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决：一、刘景柏、唐桂林腾空位于衡阳市石鼓区蒸湘北路268号（珠江帝景山庄外街）合创．酒百家107-110号铺并交付给衡阳合创商业投资管理有限公司；二、刘景柏、唐桂林给付衡阳合创商业投资管理有限公司租金197258.8元（2018年1月1日计算至2020年3月31日止的租金247258.8元，抵扣已交纳的履约保证金50000元），并自2020年4月1日起按月租金16483.6元计算租金至刘景柏、唐桂林将该商铺交还给合创公司时止；三、刘景柏、唐桂林给付衡阳合创商业投资管理有限公司违约金（自2018年1月起以每月欠付金额为基数，按中国人民银行规定的银行同期同类贷款基准利率的1.95倍分段计算至实际给付之日止）；四、驳回衡阳合创商业投资管理有限公司其他诉讼请求。上述一、二、三项限刘景柏、唐桂林在本判决生效之日起20日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.一审案件受理费4359元（已减半收取），财产保全费3020元，由刘景柏、唐桂林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了三份证据，证据一调查笔录和证人唐志祥的证言，拟证明：1、上诉人经营的福客来餐厅于2017年上旬已经停业关门；2、案涉门面的锁已被合创公司于2017年9月单方面予以更换；证据二照片三张，拟证明案涉门面情况，同时印证证据一案涉门面锁被合创公司更换的事实，福客来餐厅开业时门锁是白色，更换后的门锁是黑色；证据三物业管理费缴纳清单、收款单据，拟证明案涉福客来门面于2017年4月即关门停业，同年5月4日补交了2016年的物业管理费、水电费。本院认为，证据一调查笔录与证人证言均不能达到上诉人的证明目的，证据二照片不够全面，但经合创公司庭审确认，可以证明案涉门面于2020年9月已经出租给他人经营事实，证据三与本案无关，本院不予认可。综合采信的证据以及双方当事人的陈述，二审查明事实如下：2020年7月，上诉人与合创公司、物业公司的工作人员一起对案涉店铺的东西进行了拍照和清理，上诉人对清理后的店铺设备等东西进行了变卖，所卖款项归上诉人所有。2020年9月，合创公司将案涉四个门面租给他人进行经营。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，针对本案争议的几个焦点问题，本院评析如下：一、案涉租赁合同解除时间节点的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋租赁合同》中与解除合同有关的条款包括：第五条5.3如乙方(刘景柏、唐桂林)未能如约交纳租金及违约金、滞纳金时，甲方（合创公司）有权从合同保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。且乙方应当在接到甲方书面通知补齐合同保证金差额后的7日内补足；逾期未予补足的，视为乙方一般违约。第八条8.2……本合同约定条款中写有违约方构成“根本违约”字样时，守约方可单方书面通知违约对方解除本合同……8.5除根本违约责任外，严重违约和一般违约责任，只有在守约方书面通知对方两次以上，要求违约方履行合同义务，恢复守约，而守约方明确拒绝履约或以不作为的默示行为使违约行为、后果处于持续状态时，守约方才可视为违约方的违约行为构成根本违约，有权根据第8.2条款内容，单方面解除本合同，并可要求违约方承担根本违约的违约责任。从上述合同条款可知双方约定：如承租人刘景柏、唐桂林未能按约支付租金，合创公司书面通知承租人两次后承租人仍拒绝支付租金，视为承租人根本违约，合创公司可单方面书面通知解除合同。合创公司于2018年8月23日、8月27日先后两次给刘景柏、唐桂林邮寄租金催缴通知书，但刘景柏、唐桂林仍未支付租金，合创公司委托湖南湘华律师事务所于2018年9月4日向对方发出《合同解约通知律师函》提出解除合同，并表明自对方收到律师函之日起合同即时解除，故应以刘景柏、唐桂林收到律师函即2020年9月8日为解除合同的时间节点。合创公司认为合同的解除不必然代表租赁关系的解除，上诉人仍然应该在租赁关系内支付租金。本院认为，合创公司于2018年9月4日向刘景柏、唐桂林发出解除合同通知，根据法律规定和合同的约定，其发出解除合同通知的行为可以产生合同解除的法律效力，故认定本案租赁合同的解除时间为2018年9月8日。二、租金如何认定的问题。按照合同约定，2016年1月至2017年12月为免租期，2018年1月至2018年9月8日期间，涉案商铺租金每月8242元，故该期间的租金为8242×8个月+8242×8天/30天=68134元。在合同解除的情况下，继续占用商铺已无合同及法律依据，刘景柏、唐桂林应返还涉案商铺。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致命损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，合创公司在合同解除后至（2018年9月9月）起诉时(2020年4月14日)，时间长达一年半多，可要求刘景柏、唐桂林将设备搬出，或者自行搬出设备并由刘景柏、唐桂林承担合理费用，但合创公司未采取适当措施导致损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿，对造成损失的扩大应承担责任。同时，刘景柏、唐桂林前有未支付租金的违约行为，后有在接到合同解除的通知后未及时履行解除合同后的搬空商铺行为，虽然其辩称有在2017年和合创公司的工作人员表示不再租赁涉案商铺且商铺内的东西自行放弃由合创公司处置，但是未提供证据证明其主张，故对合同解除后造成的商铺占用费应按合同约定的租金标准由双方各承担一半。2020年7月，商铺已经清理完成，在此之后，刘景柏、唐桂林没有占用商铺，合创公司在此之后没有权利要求刘景柏、唐桂林支付租金或者商铺占用费用，故自2018年9月9日至2020年7月15日（清理时间不明确具体哪天，计算至7月15日）商铺占用费为（8242×16个月-8242×8天/30天+16483.6×7.5个月）/2=126650.5元。上述两项金额共计为194784.5元。三、刘景柏、唐桂林是否存在违约，如存在违约，违约金如何计算的问题。按照双方合同约定，刘景柏、唐桂林未按约支付租金的行为构成违约，且合创公司有权要求刘景柏、唐桂林支付相当于合同保证金额百分之百的违约金，即50000元。根据合同约定，刘景柏、唐桂林应赔偿的违约金为50000元。综上所述，刘景柏、唐桂林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院(2020)湘0407民初403号民事判决第一项、第四项；二、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院(2020)湘0407民初403号民事判决第二项为刘景柏、唐桂林于本判决生效之日起十日内支付衡阳合创商业投资管理有限公司租金和商铺占用费144784.5元（扣减已交纳的履约保证金50000元）；三、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院(2020)湘0407民初403号民事判决第三项为刘景柏、唐桂林于本判决生效之日起十日内支付衡阳合创商业投资管理有限公司违约金50000元；四、驳回衡阳合创商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4359元，财产保全费3020元，二审案件受理费8718元，共计16097元，由衡阳合创商业投资管理有限公司承担9757元，由刘景柏、唐桂林承担6340元。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十一月二十七日法官助理  王 婷书 记 员  刘婉君