山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终3719号 上诉人（原审被告）：时海艳，女，1976年5月5日出生，汉族，户籍地单县，现住单县。 委托诉讼代理人：姜涛，山东荣清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：单县润和物业服务有限公司。住所地单县园艺办事处中心社区中央花园。统一社会信用代码：91371722MA3C6BCG3H。 法定代表人：胡艳茹，该公司经理。 委托诉讼代理人：张政，男，1993年02月27日出生，汉族，住山东滕州市。 上诉人时海艳因与被上诉人单县润和物业服务有限公司（以下简称润和公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院(2020)鲁1722民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人时海艳的委托诉讼代理人姜涛，被上诉人润和公司的委托诉讼代理人张政参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人时海艳上诉请求：1、撤销原审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系。上诉人于2016年3月12日入住单县中央花园小区，同时与润华集团山东润华物业管理有限公司菏泽分公司签订了前期物业服务合同，为上诉人提供物业服务的是润华公司，被上诉人不是物业服务合同的相对方。2、从上诉人提交的物业服务合同的落款日期能证明上诉人是2016年3月12日入住，被上诉人提供的物业交接事宜公告是其自己打印的，落款日期是2016年3月1日。显然证据相互矛盾。被上诉人提供的《物业服务合同》的落款日期是2019年7月20日，证明被上诉人进入单县中央花园小区进行物业服务的最早日期是2019年7月份，故被上诉人没有本案原告主体资格。3、被上诉人公司成立日期是2016年2月3日，但取得物业服务行政许可和取得营业执照是2018年9月6日。更说明被上诉人没有在2016年3月1日已经交接进入单县中央花园小区进行物业服务。否则，被上诉人系无证经营，应当受到行政处罚。4、原审法院在已经认定上诉人提交的照片证明小区物业管理严重脏乱差的情况下，仍然判决上诉人交付物业费错误。物业服务企业收取物业费的前提是其提供的服务项目和质量，符合物业服务合同约定的标准，在上诉人提交的照片证明物业服务不符合约定标准的情况下，应当不予支持被上诉人收取物业费的诉讼请求。5、原审法院已经查明被上诉人物业管理严重不符合约定，适用《物业管理条例》第7条第1款第5项，判决上诉人按时交纳物业服务费用，属于适用法律错误。 被上诉人润和公司辩称：一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 润和公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令时海艳向润和公司缴纳2018年3月11日至2020年12月31日期间物业管理费7258元、违约金16983.7元；2、诉讼费用由时海艳承担。 一审法院认定事实如下：润和公司提交的中央花园交房程序表证明时海艳系单县中央花园71-1-1701、1801的业主。2016年3月12日时海艳（甲方）与润华集团山东物业管理有限公司菏泽分公司（乙方）签订了中央花园前期物业管理合同,第二条约定：“1、住宅部分：（1）、电梯住宅按建筑类型及建筑面积每月每平方米0.98元，全年共计贰仟伍佰捌拾捌元整；4、每次缴纳费用时间为一年的物业服务费；每次交纳费用时间为每一年第一个月的5日之前；业主交接房时预交一年的物业管理费。.......。”第八条第4款约定：“甲方如有争议时，业主和物业使用人必须先交清物业费，双方协商；协商不成的甲方有诉讼的权利，否则乙方有权从逾期缴纳物业管理费之日起每日按物业管理费的千分之三收取违约金。”该合同甲方有时海艳签字、捺印，乙方盖有中央花园物业服务中心专用章。单县东山房地产开发有限责任公司与单县润和物业服务有限公司就中央花园物业服务管理签订有物业服务合同。根据润和公司提交的中央花园物业交费收款单及物业缴费通知单，结合被告的陈述，自2018年3月11日至2020年12月31日期间物业管理费7258元时海艳一直未缴纳。润和公司陈述润华集团山东物业管理有限公司与单县润和物业服务有限公司原系合伙关系，2016年3月1日转让给润和公司，并张贴过交接事宜公告，自此润和公司独立经营，中央花园物业服务中心系润和公司的下属机构，该小区包括水电费的收取及物业费的交纳均是加盖中央花园物业服务中心专用章。现中央花园物业服务均是润和公司实际服务管理。 一审法院认为，1、当事人争执的焦点是润和公司是否系本案的适格主体；2、润和公司要求时海艳交纳物业费及违约金的请求是否予以支持。 时海艳系单县中央花园71-1-1701、1801的业主，2016年3月12日时海艳与润华集团山东物业管理有限公司菏泽分公司签订了中央花园前期物业管理合同，但该合同加盖了中央花园物业服务中心专用章，前期物业服务管理合同对时海艳具有约束力。2016年3月润和公司接管了润华集团山东物业管理有限公司关于中央花园小区物业的服务管理，润华集团山东物业管理有限公司菏泽分公司从中央花园小区物业服务中心全部撤出，单县东山房地产开发有限公司与润和公司签订物业服务合同，润和公司确实已经为中央花园业主（包括时海艳）提供了物业服务，业主也从物业服务中获得了利益。即使业主不按合同约定支付，但根据权利义务对等原则，业主也应当给付相应的服务费用。《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务:...(五)按时交纳物业服务费用”。故润和公司作为原告提起诉讼，系本案的适格主体，要求时海艳缴纳2018年3月11日至2020年12月31日期间物业管理费7258元符合法律规定，一审法院依法予以支持。时海艳向法庭提交了照片25张及视频图片一宗，证明润和公司存在重大过错，没有实际履行自己的管理义务。润和公司对时海艳提交证据真实性无异议，说明润和公司在物业服务管理方面尚存有一定的瑕疵，一审法院对润和公司要求时海艳支付违约金的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、时海燕于判决生效之日起十日内一次性支付单县润和物业服务有限公司2018年3月11日至2020年12月31日期间物业管理费7258元；二、驳回单县润和物业服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，减半收取203元，由时海燕负担61元，润和公司负担142元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人举出证据：从网上下载的被上诉人物业服务家政服务行政许可决定日期为2018年09月06日，证明被上诉人在2016年3月份不具有物业管理的职能，没有经过相关部门行政许可，不可能接管案涉小区物业服务。另外我们发觉在一审卷宗里边有一个交房通知书而判决书并没有记载该证据，该通知书上明确载明向上诉人交房时间是2016年3月11日，通知书落款为单县东山房地产开发有限责任公司和润华集团山东润华物业管理有限公司，证明交房时的小区物业为润华公司，同时证明被上诉人交接公告在2016年3月1日进入该小区进行物业服务是虚假的。 被上诉人质证认为：第一针对行政许可准证日期是营业许可变更日期，公司成立日期为2016年2月3日，经营范围包含物业服务且物业服务不需经过行政许可，第二交房通知书是在被上诉人刚接管该小区前期因工作人员业务不熟练，临时找的前物业留下的模版，且交房通知书没有润华物业签字盖章，另有前期物业服务合同可证明被上诉人是在3月1日开始提供服务，此合同一式三份开发商、被上诉人、物业行政主管部门都有备份，且有交接公告在小区进行张贴，润华物业于2016年2月29日正式撤出不可能在3月11日对上诉人进行交房服务，综上，被上诉人是3月1日对小区进行服务。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，第一，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第一条规定：“向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据现有证据显示，2016年3月1日被上诉人正式进驻小区，且与单县东山房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，且向物业管理行政部门备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，因此上诉人的该项上诉理由不能成立。 第二，根据现有证据显示，被上诉人润和公司确实已经为中央花园业主提供了物业服务，业主也从物业服务中获得了利益，根据权利义务对等原则，业主也应当给付相应的服务费用。至于上诉人所主张的被上诉人服务质量脏乱差，不符合物业服务合同约定的问题，一审判决综合斟酌该问题，对双方之间的债权债务进行了分担，对此本院予以支持。 综上所述，上诉人时海艳的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费225元，由上诉人时海艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 田佰旺 审 判 员 朱晨曦 审 判 员 史春雷 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 王 群 书 记 员 邓亚娉