江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9279号上诉人（原审被告）：张家港福吉佳食品股份有限公司，住所地苏州市张家港金港镇长山村****。法定代表人：王**，该公司董事长。委托诉讼代理人：张盘，该公司副总经理。委托诉讼代理人：章华强，该公司综合管理部经理。被上诉人（原审原告）：张哲鑫，男，1982年7月7日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：朱莹丹，江苏振强律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾菁，江苏振强律师事务所律师。上诉人张家港福吉佳食品股份有限公司（以下简称福吉佳公司）因与被上诉人张哲鑫租赁合同纠纷一案，不服张家港市人民法院(2020)苏0582民初4131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，由审判员杨兵独任审理本案。本案现已审理终结。福吉佳公司上诉请求：1.撤销张家港市人民法院作出的(2020)苏0582民初4131号判决的第二项，并依法改判；2.上诉案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院裁量有违公平、有失公允，应当依法予以改判。1.一审法院没有依据双方当事人签署的《店面房租赁合同》契约精神、原则，该合同并无上述赔偿条款。2.一审判决中，张哲鑫也没有提供任何租金损失的证据。三、一审判决公正地还原了租赁纠纷的事实真相，也依法判决《店面房租赁合同》于2020年1月22日终止。基于这个事实，一审判决更是不公平、公正。1、既然张哲鑫在《店面房租赁合同》终止前1个月(2019年12月17日)已经开始公开招租，在自主经营、自主决策的情况下，要别人承担经营责任?2、就算张哲鑫有证据证明确有租金损失，但是，面对今年严重的“新冠疫情”，为支持实体经济，国家及各级政府出台多项包括租金减免的扶持政策。一审判决也与国家政策精神严重不符合。张哲鑫答辩称，福吉佳公司违约导致合同事实上终止履行，造成张哲鑫的损失，理应承担相应的违约责任。一审判决合法，事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。张哲鑫向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的店面房出租合同；2.判令被告支付拖欠的电费人民币2791元；3.判令被告支付结欠的租金人民币26250元；4.判令被告赔偿原告租金损失人民币52500元；5.本案诉讼费用由被告承担，由其于履行判决时直接给付原告。审理中，原告张哲鑫撤回第二、三项诉请。一审法院认定事实：2015年5月1日，甲方张哲鑫（出租方）与乙方福吉佳公司（承租方）签订《店面房出租合同》，约定甲方将其名下的位于本市、面积为80平方米的门面房出租给乙方；租期3年，自2018年1月31日-2021年1月30日；第一年租金9.5万元、第二年租金10万元、第三年租金10.5万元。合同并未约定乙方享有单方解除合同的权利。后，张哲鑫向福吉佳公司交付案涉房屋。福吉佳公司于2019年12月6日提出提前解除合同。经双方协商，福吉佳公司仍然表示提前解约，同时表示“30000的违约金也不会同意，现在咨询中，还没具体说法”。2019年12月17日，张哲鑫向福吉佳公司相关人员表示“我今天准备贴出租广告了”，福吉佳公司表示“合同到期（指第二年合同期）就搬”。2020年3月2日，张哲鑫向福吉佳公司邮寄《律师函》，要求承担赔偿损失违约责任。福吉佳公司未予回复，张哲鑫为此起诉来院。另查明，1、案涉租赁房屋所有权人为黄雅、张哲鑫，不动产证明为（2017）张家港市不动产权第0045646号。2、庭审中，双方确认已于2020年1月22日办理租赁房屋交接手续，电费、押金、租金等均已结清，福吉佳公司并已交还租赁房屋钥匙。其中租金结至2020年1月30日。以上事实由《店面房出租合同》、房产证、《律师函》及邮寄凭证、微信聊天记录及一审法院庭审笔录、质证笔录在卷证实。一审法院认为，张哲鑫、福吉佳公司之间签订的《店面房出租合同》合法有效。合同履行过程中，福吉佳公司单方提出提前解除合同，经沟通督促继承履行合同未果，张哲鑫表示开始张贴招租广告，双方并于2020年1月22日办理交接手续，交还租赁房屋钥匙，故一审法院认定案涉《店面房出租合同》于2020年1月22日因福吉佳公司单方要求解除合同事实上不能履行而终止。福吉佳公司违约导致合同事实上终止履行造成张哲鑫损失，福吉佳公司理应承担相应的违约责任。福吉佳公司辩称其已和张哲鑫达成提前解除合同的一致意见不应再做补偿，但张哲鑫仅就福吉佳公司提出的提前解除合同要求表示同意，其曾提出违约金主张，但双方并未就赔偿事宜达成一致，张哲鑫仍有权主张违约责任。根据合同的剩余租期、张哲鑫已于2019年12月17日招租、福吉佳公司的过错程度等因素，一审法院酌定福吉佳公司应赔偿张哲鑫自2020年1月22日起计算4个月的租金损失较为恰当、合理。按照合同约定的第三年10.5万元/年的租金标准，计算租金损失为10.5/12*4=35000元，因福吉佳公司已支付2020年1月23日-2020年1月30日的部分租金2192元（10/365*8），扣除后尚应支付32808元（35000-2192）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认案涉《店面房出租合同》于2020年1月22日终止履行；二、被告福吉佳食品股份有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告张哲鑫赔偿租金损失32808元。（如采用转账方式支付，汇入当事人指定账户；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：10×××46）案件受理费减半收取556元，由原告张哲鑫负担246元，由被告福吉佳食品股份有限公司负担310元。被告负担部分，原告已预交，由被告于履行本判决时直接给付原告。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案合同并未约定福吉佳公司享有单方解除合同的权利。福吉佳公司于2019年12月提出提前解除合同构成违约，依法应承担违约赔偿责任。12月17日，张哲鑫向福吉佳公司相关人员表示准备贴出租广告，属于避免损失扩大行为。张哲鑫并未向福吉佳公司表示放弃违约赔偿请求。福吉佳公司主张不应承担违约赔偿责任的上诉理由不能成立。关于违约赔偿金额。福吉佳公司于2019年12月提出解除合同，不属于新冠疫情因素。根据合同的剩余租期、张哲鑫已采取避免损失扩大行为情况、福吉佳公司的过错程度等因素，一审法院酌定福吉佳公司应赔偿张哲鑫自2020年1月22日起计算4个月的租金损失，并无不当。福吉佳公司主张违约赔偿金额过高的上诉理由不能成立。综上，上诉人张家港福吉佳食品股份有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人张家港福吉佳食品股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二〇年十一月三十日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。