河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初18425号原告：李洁，女，1968年8月27日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：肖欢，河南中锦律师事务所律师。委托代理人：胡大林，河南中锦律师事务所实习律师。被告：河南兴盛建材有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路**楼**楼****。法定代表人：张中兴，该公司总经理。被告：张中兴，男，1959年1月1日出生，汉族，住河南省郑州市。二被告委托代理人：韩晓燕，北京德恒（郑州）律师事务所律师。原告李洁诉被告河南兴盛建材有限公司（以下简称兴盛公司）、张中兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洁委托代理人肖欢、胡大林，被告兴盛公司、张中兴委托代理人韩晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洁向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告连带支付2019年11月17日至2020年11月16日期间的租金71638.16元，违约金8万元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2013年4月2日与被告签订了《郑州市写字楼租赁合同》，后于2014年11月10日承租人变更为被告兴盛公司。该合同约定原告将位于郑东新区金水东路49号2号楼13层313房屋租赁给被告办公使用；租赁期限为120个月，自2013年5月17日至2023年5月16日；月租金为3883.32元，每半年支付一次，提前15天支付下期房租，前三年租金不变，后七年每年按10%递增。但被告至今仍拖欠2019年11月17日至2020年11月16日的租金，虽经原告无数次催要，被告至今以各种理由未予支付。同时，被告张中兴是兴盛公司的法定代表人、也是股东，其应当对被告兴盛公司的债务在其出资不实的范围内承担连带偿还责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告兴盛公司辩称，1.兴盛公司拖欠租金，是因为原告不开租赁费发票，原告作为出租方，具有开发票的法定附随义务，本案中原告向被告出租的房屋性质是商用房，租赁用途是办公，租金支付标准也达到了交税的下限，因此是原告不完全履行其开票义务，造成被告多支付多缴纳的税款产生了经济损失，无奈之下，以先不交租金要求原告开租赁费发票，所以原告无权要求支付违约金。2.公司是独立法人，能够独立承担责任，根据合同相对性，应由公司承担缴纳义务，公司股东张中兴已经按照法律及工商部门的要求履行了出资义务，对本案债务不承担责任。3.2020年发生疫情，租赁房屋长时间空置没有使用，请求法庭对租金予以减免。4.因原告未开具租赁费发票，给被告造成实际损失，被告已向法院递交反诉状，请求法院一并审理。被告张中兴辩称，兴盛公司能正常经营，具有履约能力，本案租赁合同也在继续履行中，原告的诉请与被告张中兴无关，张中兴不是本案承租人，不承担责任。经审理查明：原告李洁系郑东新区金水东路49号2号楼13层313号（郑房权证字第**）房屋所有权人。原告李洁向本院提交的2013年4月2日《郑州市写字楼租赁合同》，其主要内容为：出租人、甲方为原告李洁，承租人、乙方为被告张中兴；甲方自愿将其合法拥有的座落于郑东新区金水东路49号2号楼13层313号的房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积共107.87平米；该房屋租赁期为120个月，自2013年5月17日起至2023年5月16日止，甲方应于2013年4月2日前将房屋按约定条件交付乙方；该房屋的月租金为3883.32元，双方约定租金支付方式为半年支付一次，乙方需提前15天支付下期房租；甲乙双方同意本合同的押金为4000元，在本合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后当日内退还给乙方。本合同租赁期为10年，前3年租金不变，后7年每年按10%递增（按上一年度），租赁期间甲乙双方如果一方违约，应赔付另一方8万元违约金，甲方退押金时，所有费用结清（水、电、物业费）完，迟延2个月退押金，租赁期间，如果出现安全问题，由乙方承担。在合同首页上部载明“本合同内容不变，加章后以公司名义生效，2014.11.10”，并加盖河南兴盛建材有限公司公章；“李洁，2014.11.10”。被告对该合同真实性无异议。原告称，原告于2013年4月2日,与被告法定代表人张中兴签订《郑州市写字楼租赁合同》,后于2014年11月10日,承租人变更为被告兴盛公司。该合同约定原告将位于郑东新区金水东路49号2号楼13层313房租赁给被告办公使用,租赁期限为120个月,自2013年5月17日至2023年5月16日,月租金为3883.32元,每半年支付一次,提前15天支付下期房租,前三年租金不变,后七年每年按10%递增。被告仅支付租金至2019年11月16日,被告至今仍拖欠2019年11月17日至2020年11月16日的租金71638.16元。二被告称，房租确实仅支付到2019年11月16日。兴盛公司多次要求原告开发票减轻公司税务压力，但原告是同意后不办，故发生拖欠。后期因本年疫情，公司经营发生困难，双方矛盾加剧。另查明，原告曾于2020年7月3日将被告张中兴诉至本院，本院做出（2020）豫0191民初8910号民事判决，判决如下：驳回原告李洁的诉讼请求。并在本院认为中载明：根据被告向本院提交的《郑州市写字楼租赁合同》，经原被告协商，承租人已变更为河南兴盛建材有限公司，且原告未向本院提交证据证明被告张中兴需承担合同义务的其他情形。故对原告诉请本院不予支持。在案件审理过程中，被告向本院提交反诉状，反诉请求为：1、反诉被告李洁赔偿反诉原告河南兴盛建材有限公司损失95550.39元；2、反诉被告李洁向反诉原告开具其收到的租赁费发票，本院不予准许。以上事实有原告提交的民事判决书复印件、《郑州市写字楼租赁合同》复印件，被告提交的建设银行单位客户专用回单及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告李洁向本院提交的2013年4月2日《郑州市写字楼租赁合同》，虽载明：出租人、甲方为原告李洁，承租人、乙方为被告张中兴，但在合同首页上部载明“本合同内容不变，加章后以公司名义生效，2014.11.10”，并加盖河南兴盛建材有限公司公章；“李洁，2014.11.10”。被告对该合同真实性无异议。本院认定，自2014年11月10日，该合同的承租方、乙方为被告兴盛公司。该合同内容系原告与被告兴盛公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告兴盛公司均应按照合同履行自己的义务。被告兴盛公司应当按时缴纳租金，其未按时缴纳租金，已构成违约。故原告诉请被告支付租金71638.16元，合法有据，本院予以支持。《郑州市写字楼租赁合同》约定，租赁期间甲乙双方如果一方违约，应赔付另一方8万元违约金。该约定明显过高，根据本案被告违约情形、违约程度，本院酌定被告兴盛公司向原告支付违约金2.1万元。原告诉请被告张中兴承担责任，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南兴盛建材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李洁支付租金71638.16元、违约金2.1万元；二、驳回原告李洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3333元，减半收取1666.5元，由原告李洁负担608.5元，被告河南兴盛建材有限公司负担1058元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  彭磊二〇二〇年十一月二十七日书记员  刘伟