广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10957号上诉人(原审被告)：李武俊，男，1981年12月8日出生，汉族，住江西省丰城市。被上诉人(原审原告)：佛山市润丰置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：余红林。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。上诉人李武俊因与被上诉人佛山市润丰置业有限公司（以下简称润丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初10566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、李武俊于判决发生法律效力之日起十日内，向润丰公司支付物业使用权出让款132982元及违约金（违约金以132982元为本金，按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率自2020年4月24日起计至实际支付完毕上述出让款之日止）；二、驳回润丰公司的其他诉讼请求。如李武俊未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取2272元，由润丰公司负担863元，李武俊负担1409元。上诉人李武俊不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由润丰公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。(一)李武俊签署涉案《物业使用权出让合同》时有问润丰公司销售，“物业使用权出让”是什么意思，润丰公司销售明确回答说是“房屋买卖，可以办房产证”，所以双方当事人只就房屋买卖有合意，就房屋租赁并无合意。(二)涉案《物业使用权出让合同》属于格式合同，该合同第一条第五款属格式条款，润丰公司未尽提示、说明义务，且该条款免除润丰公司的责任义务，属于无效条款。润丰公司应为李武俊购买的绿岛广场某区某座XX房办理房产证，否则李武俊有权拒绝支付余下出让款，且无需承担违约责任。二、一审法院认定涉案《物业使用权出让合同》为租赁合同，但又要求李武俊支付公共设施分摊费、综合管理费，明显不符合法律规定。(一)一审法院认定涉案《物业使用权出让合同》为租赁合同而非房屋买卖合同，但没有任何法律规定承租人要支付物业公共设施分摊费。只有在房屋买卖合同中，才可能存在支付公共设施分摊费用，一审法院认定涉案《物业使用权出让合同》为租赁合同同时要求李武俊支付公共设施分摊费自相矛盾，也违反法律规定。(二)李武俊与润丰公司委托的物业公司签订《物业管理服务协议》支付物业管理费，涉案《物业使用权出让合同》又要求李武俊支付73164元综合管理费，明显不公平。三、如涉案《物业使用权出让合同》为租赁合同，则李武俊只需支付涉案合同第四条约定的使用权出让费182909元，无需支付公共设施分摊费及综合管理费，李武俊已向润丰公司支付了195818元，已超过使用权出让费182909元，一审法院判决李武俊还要支付公共设施分摊费及综合管理费没有法律依据。被上诉人润丰公司辩称,一、关于合同价款及分项约定问题。1.双方签订合同最基本和核心的交易条件是价款，涉案房屋价款在合同中已作出明确约定，合同一经签订即受法律保护。润丰公司就涉案合同享受对价和承担合同约定义务。2.涉案合同价款分三部分组成约定，是基于合法避税和节约交易成本，双方当事人均从中收益。该做法经国家税务部门核准且润丰公司已依法纳税，并未损害国家利益或违反法律强制性规定。3.双方合同明确约定物业使用权出让价款由使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费组成，并不存在约定不明情况。4.合同约定的公共设施分摊费、综合管理费均是基于物业的商业用途不可或缺，该约定合法有效，应受法律保护。5.涉案合同第六条约定综合管理费不包含物业的专项管理与服务业务，物业管理费应按李武俊与物业管理公司签订的协议执行。二、关于格式条款及效力问题。1.双方签订的一系列合同协议虽有格式合同的部分特点，但并不构成格式合同。李武俊完全可自主选择是否签订合同协议。2.润丰公司作为物业开发投资企业，对外租售时合同条件和条款一致，这是由企业经营的持续性和重复性所决定。李武俊作为合同相对方，对合同条款有异议，则可选择不签约、不交易或提出修改要求，如双方不能协商一致则自然不能达成交易。3.李武俊提起上诉的涉案房屋是否为商品房以及是否办理不动产权证等均在涉案合同协议作出明示和约定，该条款是对土地用途及项目商业性质的真实描述，是双方交易的基础，而不是简单的免除或加重责任、排除权利的问题。综上，涉案合同是双方真实意思的表示，应受法律保护。二审期间，上诉人李武俊提交了《物业管理服务协议》，本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。被上诉人润丰公司未提交新证据。本院将在下文对上述证据进行认定。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点是：1.润丰公司有无义务为涉案物业办理房产证；2.李武俊是否需要支付涉案《物业使用权出让合同》约定的公共设施分摊费和综合管理费。关于第一个焦点问题。涉案《物业使用权出让合同》明确约定涉案物业出让的标的为涉案物业的使用权，且明确受让人在使用权届满时应当将物业无偿归还润丰公司，合同条款中并无出售涉案物业所有权的意思表示，故双方当事人之间系租赁关系而非买卖关系。李武俊上诉主张涉案《物业使用权出让合同》为格式合同，润丰公司未就合同中“该项目为非商品房开发项目，土地使用权性质为商服用地，物业使用功能为商业用途”的条款尽提示、说明义务，且该条款免除润丰公司的责任义务，故该条款无效。本院认为，虽然涉案《物业使用权出让合同》是润丰公司为重复使用而预先拟定的格式合同，但涉案《物业使用权出让合同》、《绿岛广场物业使用权出让确认书》以及收据均明确载明润丰公司出让的是物业使用权，且涉案《物业使用权出让合同》通篇均是关于物业使用权出让的权利义务条款，从标题到内容均明显区别于商品房买卖合同，约定内容清晰明确，并注明“本项目物业使用权出让期间（包含续期部分）不办理不动产权证书”。另“该项目为非商品房开发项目，土地使用权性质为商服用地，物业使用功能为商业用途”的约定并不存在免除润丰公司主要责任、排除李武俊主要权利的情形，不属于需要提示、说明的条款，故李武俊以润丰公司未对该条款尽提示、说明义务为由，主张该条款无效，并要求润丰公司为其办理涉案物业的房产证理据不足，本院不予支持。至于李武俊上诉主张在签署涉案《物业使用权出让合同》时销售人员明确告知“是房屋买卖，可以办房产证”，但却未能提交证据证明该主张，应当承担举证不能的责任。关于第二个焦点问题，涉案《物业使用权出让合同》约定涉案物业使用权出让款由转让费、公共设施分摊费、综合管理费三部分组成，同时第六条对综合管理费进行明确约定，上述约定是双方当事人真实意思的表示，故双方当事人应当按照合同约定履行。李武俊上诉主张润丰公司作为出租方无权收取公共设施分摊费和综合管理费理据不足，本院不予支持。李武俊是否另行就涉案物业支付物业管理费不影响本案的处理，故李武俊二审提交的《物业管理服务协议》不能作为本案的定案依据。综上所述，李武俊的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2960元，由李武俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 莹审 判 员  侯 进审 判 员  禤敏婷二〇二〇年十一月九日法官助理  张湘洁书 记 员  郭倩怡