天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初4123号原告：天津拓城房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区水木天成望汀园**楼。法定代表人：陈起，职务总经理。委托诉讼代理人：陈鹏，该公司职工。委托诉讼代理人：刘少发，天津华凯律师事务所律师。被告：穆瑞英,女，1953年1月26日出生，回族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘洪林，天津市红桥区法元法律服务所法律工作者。原告天津拓城房地产经纪有限公司（以下简称拓城公司）与被告穆瑞英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拓城公司的委托诉讼代理人陈鹏、刘少发、被告穆瑞英的委托诉讼代理人刘洪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拓城公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》;2.依法判令被告将位于天津市红桥区××路××号房屋腾空交还给原告;3.依法判令被告支付租金1738799元（自2018年4月1日至2020年8月31日）;4.依法判令被告支付违约金1043279元;5.依法判令被告按年租金886262元的标准支付自2020年9月1日起至房屋实际腾空之日止的房屋占用费;6.本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年9月1日原告与被告就被告租赁原告坐落于天津市红桥区××路××号房屋签订了《房屋租赁合同》。该房屋面积为1341.5平方米,合同约定租赁期限从2017年9月1日至2022年8月31日止,年租金为886262元。每季度支付一次租金,每季度租金应于每季度开始前7个工作日支付,如逾期支付,每逾期一日则须按日租金2倍支付违约金,如乙方超出约定时间30日仍未支付租金,则甲方有权单方终止合同,并要求乙方支付拖欠租金及违约金,同时不予退还押金。合同约定管辖法院为租赁房屋所在地法院。现被告长时间拖欠租金,自2018年4月1日至2020年8月31日累计拖欠租金1738799元。虽经原告多次催要,但被告以种种理由拖延交付。被告逾期支付租金的行为已构成根本违约,原告有权要求被告支付欠付租金,解除合同,要求被告承担违约责任。故诉至贵院，望判如所请。穆瑞英辩称，不同意原告全部诉请。1.原告要求解除双方租赁合同，该解除不具备符合法律规定的解除标准。2.关于原告要求腾房返还原告，被告不认可。3.2018年4月1日至2020年8月31日原告诉请租金数额不对，被告没有拖欠原告该数额租金，不同意该诉请。4.关于违约金，按照合同法规定，原告诉请不成立，不同意支付。5.关于占有使用费被告不同意，双方租赁合同还在履行期限内，应按照合同约定履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋坐落于天津市红桥区××路××号，建筑面积1341.5平方米，产权人为原告。原、被告就该房屋系租赁关系，原告将上述房屋出租给被告使用，被告用于经营聚英楼饭店。2017年12月12日原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议二》，约定：1.乙方在原房屋租赁合同2012.9.1-2017.8.31日期限内拖欠租金总计1192505元。考虑到乙方现实困难，甲方同意将上述拖欠租金分三次收取，2017年12月31日前收取欠缴租金20万元；2018年3月30日前收取欠缴租金50万元；2018年6月30日前收取欠缴租金492505元。2.自2017年9月1日起，乙方就上述欠款支付甲方相应利息，利息标准为年息6%（按实际天数计算）。乙方每次补齐相应租金数额，甲方自次日起按照剩余欠款金额重新计算利息，每期利息金额，乙方应随欠款本金一同交付。3.甲、乙双方2012年签订的咸阳路16号房屋租赁合同已于2017年8月31日终止，考虑到双方继续合作，甲方同意将与乙方重新签订租赁合同，合同期限自2017年9月1日起至2018年6月30日止。乙方应按照新合同约定按期缴纳租金。如乙方按照双方约定时间于2018年6月30日前将所欠租金全部缴纳完毕，则甲方愿意与乙方继续签订长期租赁合同。如乙方未能按双方约定日期交齐租金欠款及利息，则甲方将无条件收回咸阳路16号房屋，由此所造成的一切损失由乙方承担，且乙方应按总欠款每日万分之三的标准向甲方支付逾期违约金，甲方并有权采取法律手段追讨欠款。2017年12月14日原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称短期合同），约定年租金886262元，租赁期限为2017年9月1日至2018年6月30日。另，双方还签订了落款时间为2017年9月1日的《房屋租赁合同》（以下简称诉争合同），租赁物、年租金同上，并约定：租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日，租金每季度支付一次,每季度租金应于每季度开始前7个工作日支付,如逾期支付租金,每逾期一日则须按日租金2倍支付违约金,如乙方超出约定时间30日仍未支付租金,则甲方有权单方终止合同,并要求乙方支付拖欠租金及违约金,同时不予退还押金。被告向原告支付款项情况为：1.2017年12月14日支付519600元、2.2017年12月28日支付295420元、3.2018年2月26日支付50万元、4.2018年2月26日支付6000元、5.2018年3月5日支付192505元、6.2018年4月2日支付221565.5元、7.2018年9月17日支付73000元、8.2019年3月13日支付23万元、9.2019元7月3日支付10万元。自2018年4月3日2020年1月16日，原告给被告开具发票九张，数额共计624565.5元，备注处记载：咸阳路16号2018.1.1-2018.3.31、咸阳路16号2018.4.1-2018.6.13、咸阳路16号2019.1.1-2019.3.31。2020年1月16日原告向被告出具催收租金律师函，载明：望您在收到该函后7个工作日内立即交纳所欠房屋租金及违约金，否则天津拓城房地产经纪有限公司有权依据《房屋租赁合同》的约定解除本合同、追究您的违约责任。庭审中，原、被告均不能陈述双方开始成立租赁关系的时间，原告称诉争合同并非2017年9月1日签订，是短期合同到期终止后，鉴于被告履行了《补充协议二》，原告与被告签订了诉争合同，为了使合同具有连续性，才将落款时间写为2017年9月1日；被告付款第一笔、第三笔至第五笔是履行《补充协议二》，而非履行诉争合同，其中2017年12月14日被告支付了所欠本金50万元及100天的利息19600元，2018年2月6日被告支付所欠本金50万元及优惠后的利息6000元，2018年3月5日被告支付所欠本金192505元；被告付款第二笔是履行短期合同，2017年12月28日被告支付2017年9月1日至12月31日租金295420元；被告付款第六笔至第九笔是履行诉争合同，交付的是2018年1月1日至6月13日、2019年1月1日至3月31日的租金。被告对《补充协议二》的真实性不认可，认为有两个被告签字，且笔迹不同，称其九笔付款是履行诉争合同，现租金已交至2020年1月，后因新冠肺炎疫情原因未支付后期租金。原告解释被告先用圆珠笔在《补充协议二》上签字，担心字迹消失又用黑色水笔签字。本院认为，原、被告自愿订立了《补充协议二》、短期合同及诉争合同，虽短期合同与诉争合同在租赁期间上有所重叠，但内容与《补充协议二》相互印证，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。被告对《补充协议二》的真实性有异议，但未提交证据予以反驳，原告对该协议中有两个被告签字的解释符合常理，故对被告的意见不予支持。双方应按照合同约定全面履行各自的权利义务。被告虽抗辩其已足额支付了2020年1月份之前的租金，但九笔款项支付时间、数额与诉争合同所约定的内容明显不符，原告针对该抗辩提交了《补充协议二》，前述第一笔、第三笔至第五笔与《补充协议二》内容吻合，故对于被告的抗辩意见，本院不予支持。故此被告未提交充足有效的证据证明其按期向原告交纳了租金，而是2018年6月14日至12月31日及2019年4月1日至今未支付租金，该情形与新冠肺炎疫情无关，根据合同约定，原告有权单方解除合同，故对于原告要求解除诉争合同的诉讼请求，予以支持。关于合同解除的时间，原告向被告出具的催收租金律师函中未明确合同解除的时间，故本次诉讼的起诉状副本送达被告时即2020年9月11日应为合同解除日。被告作为合同的相对方理应在合同解除后，将涉诉房屋返还原告，并应支付合同解除日之前的租金1766656元（23个月零28天）及合同解除之后至实际腾交房屋之日的占有使用费，根据等价有偿的原则，原告按原租金标准主张占有使用费公平合理，本院予以支持。关于违约金数额，根据双方约定为：每逾期一日则须按日租金2倍支付违约金，被告未抗辩违约金过高，原告只主张30%，1043279元，该请求系原告自行放弃相应权利，同时兼顾了新冠肺炎疫情期间被告未按期支付租金的客观情况，本院予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告天津拓城房地产经纪有限公司与被告穆瑞英于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月11日解除；二、本判决生效之日起三十日内，被告穆瑞英将坐落天津市红桥区××路××号房屋腾交原告天津拓城房地产经纪有限公司;三、本判决生效之日起三十日内，被告穆瑞英一次性支付原告天津拓城房地产经纪有限公司2018年6月14日至12月31日及2019年4月1日至2020年9月11日的房屋租金1766656元；四、被告穆瑞英于腾空上述房屋后五日内按每年886262元标准向原告天津拓城房地产经纪有限公司支付自2020年9月12日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；五、本判决生效之日起三十日内，被告穆瑞英一次性支付原告天津拓城房地产经纪有限公司违约金1043279元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29057元，减半收取14528.5元，由被告穆瑞英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  徐婷二〇二〇年十一月三十日法官助理范洁书记员赵爱附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。