山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4538号上诉人（原审被告）：济宁市财神阁上官扒鸡食品有限公司，住所地山东省济宁市任城区古槐街道文昌阁街**。法定代表人：上官广元，经理。委托诉讼代理人：孙楚鹏，山东济州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济宁市任城区水务局洸府河管理所，住所地济宁市任城区琵琶山路**。法定代表人：崔贺功，所长。委托诉讼代理人：杨茜，山东文思达律师事务所律师。上诉人济宁市财神阁上官扒鸡食品有限公司因与被上诉人济宁市任城区水务局洸府河管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0891民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济宁市财神阁上官扒鸡食品有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回济宁市任城区水务局洸府河管理所的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由济宁市任城区水务局洸府河管理所承担。事实和理由：首先，一审判决案由错误，导致法律关系的认定和法律的适用错误。双方当事人签订的合同是《厂地租赁协议》，标的物是“院落一处”，本案应为土地租赁合同（国有土地使用权出租合同）纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。本案院落的土地性质应该是国有划拨土地，土地使用者是济宁市任城区水务局，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，即使是水务局对外出租该土地也应该经市、县人民政府土地管理部门批准，被上诉人是无权对外出租的，水务局的证明不能作为认定《厂地租赁协议》有效的证据采信。因此，双方签订的《厂地租赁协议》是无效的，并且责任在被上诉人，被上诉人应当对上诉人的经济损失承担赔偿责任。其次，被上诉人不是涉案土地的使用者，其对外无权出租，被上诉人委托公开拍卖案涉厂地3年期使用权以及与案外人王文通签订的《产权交易项目成交确认书》都是违法无效的行为。因此，每年36,000元的租赁费不能成为上诉人支付厂地占用费的有效依据。第三，上诉人未在指定期限内缴纳反诉诉讼费用是事实，但不是上诉人的本意，而是一审法院违反收费规定造成的，责任不在上诉人。上诉人按照指定的期限去缴纳反诉费，按照规定反诉费应该减半收取，但一审法院开出的票据未减半，上诉人因所带钱款不够未能缴纳。尽管未缴纳反诉费，一审法院为了查明案件事实，也应该对反诉一并进行审理。济宁市任城区水务局洸府河管理所辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人与被上诉人均认可的《厂地租赁协议》中载明：乙方租赁甲方位于洸府河铁路桥南老河管理所院落一处，约6.6亩，其中房屋24间，配电室2间（无配电设备），机井房1间，深水井1眼。由此可见，本案的标的物是老河管理所院落，本案应当按照房屋租赁合同纠纷进行审理。2、案涉院落厂地的土地使用权人系济宁市任城区水务局，根据“房地一体原则”，济宁市任城区水务局系案涉院落整体的使用权人，而被上诉人作为该局举办的全额拨款的事业单位，其对案涉院落厂地直接进行管理使用，一审时被上诉人提交了济宁市任城区水务局出具的证明，也证实济宁市任城区水务局追认了案涉《厂地租赁协议》的出租行为，《厂地租赁协议》有效。并且，济宁市任城区水务局已将案涉院落厂地的出租及租赁权的拍卖报经任地区国资委批准，作为案涉院落厂地的直接管理使用者的被上诉人有权委托山东天恒星拍卖行有限公司对案涉厂地租赁权进行拍卖，拍卖程序合法。山东天恒星拍卖行有限公司出具的情况说明真实、合法、有效。3、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益…”，结合《产权交易项目成交确认书》确定的案涉厂地已经以36000元每年的租赁费为案外人竞得的事实，认为上诉人在租赁期满后继续占有使用租赁物应当向被上诉人支付费用应当按照“因上诉人拒不履行返还租赁物的义务给被上诉人造成的损失”计算，即36000元。被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以认可。4、上诉人未依法缴纳反诉费，其应当承担因此所产生的法律后果。济宁市任城区水务局洸府河管理所向一审法院起诉请求：1、判令被告腾空原告位于济宁市高新区老河管所院落，将上述位置的地上附着物返还给原告；2、判令被告支付原告占用费截至2018年12月28日暂定为30000元，2018年12月29日至实际腾空之日的占用费按照5000元每月进行计算；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，：2012年2月20日，洸府河管理所（作为甲方）与上官食品公司（作为乙方）签订《厂房租赁协议》一份，双方约定：乙方租赁甲方位于洸府河铁路桥南老河管所院落一处，约6.6亩，其中房屋24间，配电室2间，机井房1间，深水井1眼；租金每年5000元，租期六年（自2012年3月1日至2018年2月28日）；协议期满后，所有高低压线路、变电、配电设备属甲方所有，乙方保持该线路和设备的完善并不得拆除、撤户；乙方应对所租房屋、围墙维修加固，使其达到使用安全标准。如有改造、新建房屋要提前向甲方申请。因房屋造成的任何安全事故，由乙方全部负责。另查明，案涉厂地土地使用者系济宁市任城区水务局，洸府河管理所系该局举办的全额拨款的事业单位。2019年3月12日，该局出具证明，载明“济宁市任城区水务局洸府河管理所是我单位举办的事业单位，于2012年2月20日与济宁市财神阁上官扒鸡食品有限公司签订的《厂地租赁协议》所涉土地系我单位所有，我单位认可上述《厂地租赁协议》有效”。2018年6月，洸府河管理所委托山东天恒星拍卖行有限公司在济宁市公共资源交易网产权交易平台公开拍卖案涉厂地3年期使用权，起拍价为13000元一年，最终洸府河管理所与案外人王文通签订《产权交易项目成交确认书》，确认王文通竞得案涉标的，成交额为每年租赁费36000元。2018年2月1日后，上官食品公司就未向洸府河管理所交纳租赁费用。截止至2019年4月1日本案第二次庭审时，上官食品公司仍在占有使用案涉厂地。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。洸府河管理所与上官食品公司签订的《厂地租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然洸府河管理所并非案涉厂地占用土地的使用权人，但其作为任城区水务局举办的事业单位对案涉厂地直接进行管理使用，且其出租行为已得到任城区水务局的追认，故不能因其非土地使用权人而影响案涉合同效力，上官食品公司关于合同无效的辩解，无事实与法律依据，不予采纳。双方在合同中约定租赁期限至2018年2月28日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，上官食品公司应当向洸府河管理所返还其所租赁的案涉厂地，根据“房地一体原则”，该公司亦应当向洸府河管理所返还土地附着物房屋24间、配电室2间、机井房1间。上官食品公司在租赁期间届满后未及时向洸府河管理所返还租赁物，其行为已构成违约，应当承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，根据济宁市公共资源交易服务中心出具的《产权交易项目成交确认书》能够认定案涉厂地已经以36000元每年的租赁费为案外人竞得，每月租赁费应为3000元，但因上官食品公司拒不履行返还租赁物的义务致使洸府河管理所无法重新出租案涉厂地，该公司应当按照上述租赁费标准向洸府河管理所支付继续占用租赁物期间为洸府河管理所带来的损失，洸府河管理所主张2018年3月1日起至2019年3月4日止，产生租赁费用应为36000元。在庭审中，上官食品公司当庭提出反诉，但其并未在法院指定期限内缴纳反诉诉讼费用，故对其提出的反诉不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告济宁市财神阁上官扒鸡食品有限公司于判决书生效之日起三十日内腾空并向原告济宁市任城区水务局洸府河管理所返还位于洸府河铁路桥南老河管所院落一处及其地上附着物（房屋24间、配电室2间、机井房1间）；二、被告济宁市财神阁上官扒鸡食品有限公司于判决书生效之日起十日内向原告济宁市任城区水务局洸府河管理所支付自2018年3月1日起至2019年3月4日止期间的案涉厂地占用费36000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取650元，由济宁市任城区水务局洸府河管理所负担260元，由济宁市财神阁上官扒鸡食品有限公司负担390元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、上诉人与被上诉人签订的《厂地租赁协议》中载明：乙方（上诉人）租赁甲方（被上诉人）位于洸府河铁路桥南老河管理所院落一处，约6.6亩，其中房屋24间，配电室2间（无配电设备），机井房1间，深水井1眼。由此可以认定，双方租赁合同的标的物为老河管理所院落一处，包括房屋，故本案无论是“土地租赁合同纠纷”还是“房屋租赁合同纠纷”均属于租赁合同纠纷，且案由的确定并不影响本案的审理结果，上诉人的该部分上诉理由，本院不予采纳；二、济宁市任城区水务局洸府河管理所系涉案院落的管理人，其与上诉人签订《厂地租赁协议》并将涉案院落交付上诉人使用，且涉案院落并非禁止出租人标的物，故无论济宁市任城区水务局洸府河管理所对涉案院落是否拥有所有权，均不影响本案租赁合同的效力。上诉人主张其与被上诉人签订的《厂地租赁协议》因被上诉人无权处分而无效，没有法律依据，本院不予采信；三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益…”，一审法院依据上述规定，结合《产权交易项目成交确认书》确定的案涉厂地已经以36000元每年的租赁费为案外人竞得的事实，认定上诉人在租赁期满后按照每年36000元支付被上诉人占有使用费，并无不当；四、上诉人未在一审法院指定的期限内缴纳反诉诉讼费用，一审法院对其提出的反诉不予审理，符合法律规定，上诉人可另行提起诉讼解决。综上所述，济宁市财神阁上官扒鸡食品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由济宁市财神阁上官扒鸡食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  张 芳审判员  史宝磊二〇二〇年十一月十九日书记员  宋 颖