陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终1113号 上诉人（一审被告）：谢吉英，女，1984年9月10日出生，汉族，住陕西省平利县。 委托诉讼代理人：魏伟，陕西润康律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：平利县中润亿家实业有限公司。住所陕西省安康市平利县。 法定代表人：李飚，公司总经理。 上诉人谢吉英因与被上诉人平利县中润亿家实业有限公司（以下简称“中润亿家”）租赁合同纠纷一案，不服陕西省平利县人民法院（2020）陕0926民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢吉英及其委托诉讼代理人魏伟，被上诉人中润亿家的法定代表人李飚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢吉英上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由中润亿家承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。根据生效判决认定的事实，中润亿家与平利县美源实业有限公司（以下简称“美源公司”）之间的租赁合同已于2018年5月18日解除，中润亿家已经丧失对案涉房屋的占用、使用及收益权利，其与谢吉英之间的转租合同已经丧失继续履行的基础。中润亿家在无权处分的情况下，与谢吉英签订的《场地租赁合同》是无效合同，中润亿家基于无效合同主张谢吉英支付租赁费及违约金于法无据。2.一审判决认定谢吉英与中润亿家形成不定期租赁合同错误。2018年12月17日，一审法院发出强制执行公告，要求中润亿家立即迁出房屋并向美源公司交付违法占用的房产，基于非法占用的房产，中润亿家与谢吉英无法形成不定期租赁合同关系。2020年1月4日，美源公司的告知书也证明美源公司已经收回该房产。3.一审法院认为在一审法庭辩论终结前中润亿家与美源公司达成收取房租与交付房产的协议，可以取代美源公司向谢吉英行使的权利，实际混淆了效力待定合同与无效合同的法律界限。 中润亿家辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 中润亿家向一审法院起诉请求：1.依法判令谢吉英向中润亿家支付欠付租金166983元，其中帛逸一店自2018年4月18日至2019年4月17日欠付租金39563.36元，2019年4月18日至2020年3月23日租金57420元；帛逸二店2018年9月20日至2019年9月19日欠付租金45000元，2019年9月20日至2020年3月23日租金25000元；2.依法判令谢吉英向中润亿家支付违约金16698.3元（按照年租金10%计算）；3.本案诉讼费由谢吉英承担。庭审中，谢吉英变更诉讼请求将帛逸一店自2018年4月18日至2019年4月17日欠付租金39563.36元变更为41563.46元并当庭增加诉讼请求请求确认谢吉英与中润亿家的租赁合同已经解除。 一审法院认定事实：2017年12月25日，陕西省平利县人民法院判决解除中润亿家与美源公司的房产租赁合同及补充合同。2018年5月18日，陕西省安康市中级人民法院判决维持了该项判决。2018年4月18日，中润亿家与谢吉英签订了帛逸一店的《场地租赁合同》，约定：租赁期限为1年，自2018年4月18日起至2019年5月17日止。每平方米180元，总面积为29平方米，年租金62640元。水、电、空调费用谢吉英于每月15日前交纳。谢吉英经营业种为女装，商品品牌为帛逸。若谢吉英未按时交纳租金，中润亿家有权解除合同，收回经营场地，谢吉英必须交纳所欠租金，并支付年租金10%的违约金。2018年8月12日，中润亿家、谢吉英签订了帛逸二店的《场地租赁合同》，约定：租赁期限为1年，自2018年9月20日起至2019年9月19日止。总面积为39平方米，年租金60000元。水、电、空调费用谢吉英于每月15日前交纳。谢吉英经营业种为女装。若谢吉英未按时交纳租金，中润亿家有权解除合同，收回经营场地，谢吉英必须交纳所欠租金，并支付年租金10%的违约金。2018年12月17日，陕西省平利县人民法院发布公告，责令中润亿家在2018年12月30日前迁出并交付租赁房产。2020年1月4日，美源公司发出告知书、告知函，告知商户将租赁费交付给中润亿家，则与美源公司无关。2020年1月18日，中润亿家和美源公司发出告知书，要求中润亿家商场一楼各商铺租赁业主于2020年1月20日前将租赁费统一交到平利县人民法院指定的账户。2020年5月9日，中润亿家和美源公司达成房产交付方案，房产交付之前的租赁费计算至2020年1月14日，若中润亿家未按照交付方案履行，租赁费则计算至2020年5月12日。2020年3月23日，谢吉英及其他租赁商户搬离中润亿家商场一楼。 一审法院另查明，平利县公安局指挥中心接警情况以及平利县信访局群众来访登记表证明2017年11月7日有两个人在中润亿家闹事，2018年1月15日，有一二十人将中润亿家门封堵，2018年5月4日，中润亿家三楼客商和商场发生纠纷，2018年11月4日，有人堵了中润亿家的大门，2019年3月18日，看门的私自将门关闭，2020年3月23日，商铺关门。 一审法院再查明，谢吉英已经交纳帛逸一店租金21076.54元，支付保安工资1354元。交纳帛逸二店租金15000元，支付保安工资1354元。 一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中润亿家、谢吉英在平等、自愿、协商一致的情况下签订的《场地租赁合同》，合法有效,应受法律保护。中润亿家已按合同约定将租赁标的物交付谢吉英使用、经营，谢吉英理应按照合同约定及时交纳租金，但谢吉英部分租金拖延至今,对导致该案纠纷的发生应承担相应的民事责任。故对于2018年4月18日至2019年5月17日期间帛逸一店拖欠的租金41563.46元以及2018年9月20日至2019年9月19日期间帛逸二店拖欠的租金45000元，合计86563.46元谢吉英理应及时给付，谢吉英抗辩称中润亿家于2018年1月15日向谢吉英出具欠条12107元以及2018年4月13日向中润亿家转款2000元，但以上款项合计未超过中润亿家主张谢吉英已经给付帛逸一店租金的21076.54元，故应以中润亿家主张为准，谢吉英应该承担举证不能责任。在中润亿家、谢吉英签订的场地租赁合同第十二条第3款中，已经约定了违约责任的条件，现谢吉英未履行及时给付房租的义务，应按照合同的约定支付欠付租金10%的违约金8656.34元。 关于帛逸一店2019年5月18日至2020年3月23日的租金，以及帛逸二店2019年9月20日至2020年3月23日的租金，中润亿家、谢吉英并未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，参照签订的书面合同给付租金，但对于谢吉英不利的违约条款因未重新约定则不再适用。谢吉英抗辩因为疫情期间未经营应该扣减，法院认为陕西省于2020年1月25日因新冠肺炎疫情发布了一级响应，2月28日调整为三级响应，在抗击疫情时采取了一系列的抗击疫情的措施，对商铺的经营造成了一定的影响，可以酌情扣除疫情期间各店1个月的房租。谢吉英辩称中润亿家日常管理不善，平时因纠纷导致商场关门停业以及二楼、三楼商场的关闭造成一楼商场客流量减少等，综合本案的实际情况,法院酌情扣除各店1个月的房租以抵扣以上因素。谢吉英辩称应该扣除商户们因自救而临时聘请的保安工资各店各1354元，该要求合理应予扣减。 谢吉英辩称，人民法院已经判决解除了中润亿家与美源公司的房屋租赁合同，中润亿家不享有出租权，法院认为，中润亿家提交的证据可以显示在本案法庭辩论终结前，中润亿家与美源公司已经就房租的收取和房产的交付重新达成协议，中润亿家享有收取租金的权利。中润亿家要求确认其与谢吉英租赁合同已经解除，谢吉英无异议，法院应予确认。庭审中，中润亿家申请本案转为普通程序审理，法院当庭驳回了申请。 综上所述，谢吉英尚欠中润亿家租金为：帛逸一店2018年4月18日至2019年5月17日欠租金41563.46元，2019年5月18日至2020年3月23日每月租金为5220元（62640元/12），扣除疫情1个月，扣除日常停业1个月，扣除保安工资1354元，以上2019年5月18日至2020年3月23日的租金为5220元/月×（10个月-2个月）-1354元=40406元，故帛逸一店欠租金为81969.46元。帛逸二店2018年9月20日至2019年9月19日欠租金45000元，2019年9月20日至2020年3月23日每月租金为5000元（60000元/12），扣除疫情1个月，扣除日常停业1个月，扣除保安工资1354元，以上2019年9月20日至2020年3月23日的租金为5000元/月×（6个月-2个月）-1354元=18646元，故帛逸二店欠租金为63646元。帛逸一店二店欠租金合计为145615.46元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条的规定,判决:一、确认中润亿家与谢吉英于2018年4月18日签订的《场地租赁合同》解除；二、确认中润亿家与谢吉英于2018年8月12日签订的《场地租赁合同》解除；三、谢吉英于判决生效后五日内支付中润亿家房租145615.46元；四、谢吉英于判决生效后五日内支付中润亿家违约金8656.34元；五、驳回中润亿家的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3973元，减半收取1986.5元，由谢吉英负担。 二审中，当事人未提交新的证据。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，综合谢吉英的上诉意见及中润亿家的答辩意见，本案的争议焦点为：案涉《场地租赁合同》效力如何认定，谢吉英应否向中润亿家支付租金和违约金。 谢吉英与中润亿家签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，双方应按照合同约定全面履行各自的权利义务。谢吉英上诉认为中润亿家和美源公司的租赁合同已于2018年5月18日经法院判决解除，故中润亿家已不具备与他人订立合同的权利。中润亿家在无权处分的情况下与其签订的《场地租赁合同》系以签订合同的合法形式掩盖获取他人利益的非法目的，故合同无效。经查，2018年4月18日，双方就帛逸一店签订《场地租赁合同》之时中润亿家与美源公司的租赁合同尚未解除，故谢吉英认为中润亿家已经丧失权利无权签订合同的理由不能成立。2018年8月12日，双方就帛逸二店另行签订《场地租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，虽然签订合同之时法院判决解除了中润亿家与美源公司的租赁合同，但中润亿家提交的证据证实其与美源公司在另案执行过程中就房租的收取和房产的交付重新达成了协议，中润亿家享有收取租金的权利。故谢吉英以中润亿家无权处分及签订合同系掩盖获取他人利益之目的为由主张合同无效不能成立，谢吉英以合同无效为由拒付租金亦不能成立。现已查明，谢吉英在《场地租赁合同》约定的租赁期间使用租赁场地，但至今未按合同约定支付相应租金，构成违约，故应按照合同约定支付相应的违约金。《场地租赁合同》期限届满后，谢吉英继续使用租赁场地至2020年3月23日，谢吉英应支付继续使用租赁场地期间的租金。因美源公司已经同意中润亿家收取租金，谢吉英对一审判决认定的扣减部分租金之后欠付租金及违约金的数额亦不持异议，故对一审上述判项内容本院予以维持。中润亿家一审起诉请求确认其与谢吉英之间的租赁合同解除，因案涉《场地租赁合同》合同期限于本案起诉前已经届满，无需解除。《场地租赁合同》期满后谢吉英继续使用租赁场地，双方又形成不定期租赁合同，鉴于谢吉英已于2020年3月23日搬离案涉场地，一审判决确认中润亿家与谢吉英于2018年分别签订的《场地租赁合同》解除并不影响双方的实体权利。 综上所述，谢吉英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3973元，由上诉人谢吉英负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 马晓敏