广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1634号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁文苏，男，1967年9月17日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：黄美然，广东尊一律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：阳江市阳东区金汇房地产有限公司。住所地：广东省阳江市阳**东城镇金环路**。法定代表人：区镇权，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢姗谕，广东太文律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓德富，广东太文律师事务所律师。原审第三人：陈仕先，男，1964年12月5日出生，汉族，住广东省阳西县织篢镇。原审第三人：阳春市第三建筑工程公司。住。住所地：广东省阳春市春城街道东湖山庄御景园**商住楼**/div>法定代表人：李壁彤。上诉人梁文苏与上诉人阳江市阳东区金汇房地产有限公司（以下简称金汇房地产公司），原审第三人陈仕先、阳春市第三建筑工程公司（以下简称阳春三建公司）商品房预售合同纠纷一案，梁文苏、金汇房地产公司均不服广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁文苏上诉请求:一、撤销一审判决第二项，依法改判金汇房地产公司支付逾期交房的违约金给梁文苏（以购房款381060元为基数，按每日万分之五从2017年1月1日起计算至金汇房地产公司交付房屋给梁文苏止）；二、本案一审、二审诉讼费用由金汇房地产公司共同承担。事实与理由：金汇房地产公司逾期交付房屋给梁文苏的违约金应当按照《商品房买卖合同》（预售）的约定按照每日万分之五计算。根据涉案《商品房买卖合同》（预售）约定，金汇房地产公司应当在2016年12月31日前向梁文苏交付该商品房，若金汇房地产公司未能按本合同约定的时间将该商品房交付给梁文苏，金汇房地产公司应当按日向梁文苏支付全部房价款万分之五的违约金，而梁文苏与金汇房地产公司签订涉案《商品房买卖合同》（预售）是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格履行合同约定的义务。因此梁文苏请求按日万分之五计算逾期交房的违约金符合双方的约定，应予以支持。综上，一审法院认定错误，请求二审法院依法改判，支持梁文苏的上诉请求。金汇房地产公司辩称：梁文苏的上诉请求没有事实依据，请法院依法驳回。梁文苏并未按照合同约定向金汇房地产公司支付购房款，梁文苏已构成根本违约，即使梁文苏是向陈仕先交付购房款，也是梁文苏不当履行。因此梁文苏请求金汇房地产公司向其交付商品房，并按照《商品房买卖合同》的约定向其支付逾期交付房屋的违约金缺乏依据，请法院依法驳回，并且梁文苏请求按照日万分之五来计算违约金也明显过高，没有法律依据。金汇房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除金汇房地产公司与梁文苏签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20xxxxxx33），并由梁文苏向金汇房地产公司支付违约金11431.8元；二、本案一审、二审诉讼费用由梁文苏承担。事实与理由：一、一审法院认定金汇房地产公司已以某小区x栋x房与x房的购房款抵顶了欠付阳春三建公司的部分工程进度款，从而认定梁文苏已完成了支付购房款的义务不具有事实及法律依据。首先，与金汇房地产公司构成建设工程施工合同关系的是阳春三建公司，陈仕先仅是作为阳春三建公司派驻项目工程的管理人之一，其并不能代表阳春三建公司，并且没有任何证据证明陈仕先是涉案工程的实际施工人，陈仕先无权以商品房价款抵顶阳春三建公司的项目工程款，一审法院在没有证据情况下迳行认定陈仕先为涉案工程实际施工人明显不当；其次，阳春三建公司在一审庭审时已出具《情况说明》确认其司从未收到陈仕先主张的用某小区商品房购房款抵顶的工程款。而根据一审庭审可知，陈仕先是直接让金汇房地产公司把钱款支付给杨业建，其并没有把钱款支付给阳春三建公司，因此本案中根本不存在金汇房地产公司已以某小区X栋X房与X房的购房款抵顶了欠付阳春三建公司的工程进度款的情形，既然阳春三建公司没有收到购房款，那就不可能存在“以房抵款”的情形；再次，在一审庭审时，金汇房地产公司及阳春三建公司均否认了本案中存在金汇房地产公司以某小区X栋X房与x房的购房款抵顶欠付阳春三建公司的工程进度款的情形，虽然在庭审过程中，梁文苏向法院出具阳春三建公司的《证明》一份，但该证明同时也反映了阳春三建公司根本不知情“抵顶事宜”，与其公司无关。即是说，是否存在抵顶事宜阳春三建公司也仅是道听途说。结合陈仕先收取的购房款既没有交付给金汇房地产公司，也没有支付给阳春三建公司，而是陈仕先自行处分的事实，由此可见，本案中并没有发生梁文苏主张的“以房抵顶工程款”的情形。综上所述，本案并未发生梁文苏主张的“以房抵顶工程款”的情形，其未经金汇房地产公司同意，径自向陈仕先交付购房款的情形，属归责于梁文苏的合同不当履行，本案应依法认定为梁文苏没有按《商品房买卖合同（预售）》约定支付款项。二、一审法院认为梁文苏是否按照合同约定数额支付购房款给陈仕先是梁文苏与陈仕先之间的履行问题，不属案件的审查范围，不具有事实及法律依据。本案案由是商品房预售合同纠纷，如前所述，本案并不存在“以房抵顶工程款”的情形，因此梁文苏是否按照合同约定的时间及数额支付购房款是判定梁文苏是否存在违约行为的关键。根据现有证据仅可反映梁文苏分别在2017年5月29日、2017年12月5日及2018年6月7日通过银行转账方式向杨业建支付了270000元，汇款时间均在合同约定的付款时间之后，均已超过了合同约定的最迟付款时间；而其陈述的以现金方式向杨业建给付300000元，由于杨业建没有出庭作出回应，该行为也与日常大额资金支付的交易习惯不符，因此梁文苏提供的现金取款凭据不能作为其已支付房价款的凭证。综上，金汇房地产公司开发的某小区X幢X房、x房两套合同约定的总价款为717286元，但梁文苏仅向与金汇房地产公司无关的杨业建支付了270000元，金汇房地产公司明显违反了《商品房买卖合同（预售）》约定的支付合同价款的义务，属于根本违约，法院应当认定梁文苏构成违约。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法对本案进行改判。梁文苏辩称：一、一审法院认定梁文苏已履行完支付购房款义务这一事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回金汇房地产公司的上诉请求。理由如下：根据梁文苏在一审提交的各项证据及庭审情况，陈仕先的身份已得到确认，其是阳春三建公司承建金汇房地产公司发包的某小区**工程项目的实际施工人，也就是说陈仕先是有权与发包方金汇房地产公司直接结算工程款。而金汇房地产公司欠付陈仕先的工程进度款已通过其用某小区X栋X房与x房抵顶给陈仕先的方式清偿相应金额的工程款债务，金汇房地产公司也按照陈仕先的指示将位于阳江市阳东区某小区X栋x房出售给梁文苏并签订了《商品房买卖合同（预售）》、收取物业维修基金和完成备案登记等，陈仕先也确认收取梁文苏支付的X栋X房和x房的购房价款717286元，金汇房地产公司亦对陈仕先的上述收款行为出具收据予以确认，至此陈仕先与金汇房地产公司之间就717286元的工程款债务已履行完毕，也就是说梁文苏支付本案购房款给金汇房地产公司的这一义务也就履行完毕。至于梁文苏是否已向陈仕先付清购房款，系梁文苏与陈仕先之间的履行问题，不是本案的审查范围。二、金汇房地产公司的解除权已因超过一年的除斥期间而消灭，因此其主张解除合同，没有法律依据。首先，一审法院认定金汇房地产公司限期交付某小区X栋x房给梁文苏是完全正确的。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”具体到本案中，梁文苏作为买受人，金汇房地产公司主张梁文苏一直未向其支付购房款，已构成逾期付款。虽然根据涉案合同第八条的约定，买受人逾期付款超过90日，金汇房地产公司有权解除合同，但是其既未催告梁文苏付款，亦未提出解除合同，而是迟至2019年11月29日才在本案一审反诉中提出解除合同的诉讼请求，其解除权早已因超过一年的除斥期间而消灭，因此金汇房地产公司主张解除合同，没有法律依据。综上所述，金汇房地产公司的上诉请求与事实不符，也无法律依据，请求二审法院予以驳回。陈仕先、阳春三建公司均没有陈述意见。梁文苏一审起诉请求：一、判令金汇房地产公司继续履行与梁文苏在2016年7月11日签订的编号为20XXXXXX33的《商品房买卖合同》（预售）；二、判令金汇房地产公司将阳江市阳东区某小区X幢X号房交付给梁文苏；三、判令金汇房地产公司支付逾期交楼的违约金给梁文苏（以购房款381060元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之五计算至被告履行完交楼手续之日止，现暂计至2019年10月23日违约金195293元）；四、本案诉讼费由金汇房地产公司承担。金汇房地产公司一审反诉请求：一、解除金汇房地产公司与梁文苏签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20XXXXXX33）；二、梁文苏向金汇房地产公司支付违约金11431.8元（购房款381060元的3%）；三、本案反诉费用由梁文苏承担。一审法院认定事实：金汇房地产公司是2010年3月22日成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围为房地产开发销售。涉讼位于阳江市阳东区某小区商品房项目由金汇房地产公司开发建设，该商品房项目已取得《商品房预售许可证》，该项目X幢工程项目已竣工验收合格并于2019年4月15日取得竣工验收备案表。2016年7月11日，梁文苏（买受人）与金汇房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：金汇房地产公司将位于阳江市阳东区某小区X幢X层x房出售给梁文苏，预测建筑面积为104.4平方米，其中套内建筑面积为86.72平方米，分摊共有建筑面积为17.68平方米；该房为预售商品房，按套内建筑面积计价，每平方米4394.14元，总价款为381060元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2016年7月10日前支付该商品房全部价款；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程骏工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；除不可抗力外，出卖人未按本合同约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同还约定了其他条款，梁文苏与金汇房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。同日，梁文苏的儿子梁对迎（作为买受人）与金汇房地产公司（作为出卖人）亦签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定金汇房地产公司将位于阳江市阳东区东城镇某小区X幢X层X房出售给梁对迎，总价款为336226元。上述合同签订前，金汇房地产公司于2016年5月24日向梁文苏出具《收据》（编号：No.00xxxx7），该收据载明：今收到梁文苏交来购买阳江市阳东区某小区X栋x房物业维修基金（代收代缴）7198元。2016年5月30日，金汇房地产公司向梁文苏出具《收据》（编号：No.00xxxx0），该收据载明：“今收到梁文苏交来购买阳江市阳东区某小区X栋X号房房款381060元”。金汇房地产公司在上述两份收据上盖财务专用章，其财务人员蓝姣景亦在该两份收据上加盖印章予以确认。同日，陈仕先向金汇房地产公司出具《收据》（编号：No8xxxx41），该收据载明：“今收到阳江市阳东区金汇房地产有限公司交来阳春三建公司承建的某小区项目进度款717286元”，阳春三建公司某小区工程项目经理部在上述收据盖章予以确认，并由陈仕先在经手人处签名。2019年10月9日，经梁文苏向阳江市阳东区不动产登记办证中心查询，查询的结果证明载明：位于阳江市阳**某小区******的权利人为梁文苏，不动产权证号：20XXXXXX33，建筑面积为104.4平方米，状态为申请备案。阳春三建公司在本案诉讼期间曾出具一份情况说明，内容为：“本公司从未收到陈仕先主张的用阳江市阳东区某小区X栋x房房屋价款抵顶阳江市阳东区金汇房地产有限公司对本公司承建的阳东区某小区X栋住宅的工程款或进度款。”此后，阳春三建公司又于2020年3月11日出具了一份《证明》，内容为：“我公司承建的某小区商住楼工程，在工程施工期间，阳江市阳东区金汇房地产有限公司私自将本楼盘的X幢X房、x房、X幢X房共三套房抵顶给施工队陈仕先作为施工进度款项，该抵顶X幢X房、x房二套于2016年5月30日在阳江市阳东区金汇房地产有限公司办清抵顶收款手续，X幢X房于2015年12月6日在阳江市阳东区金汇房地产公司办清抵顶收款手续，本三套房是施工队陈仕先向阳江市阳东区金汇房地产有限公司直接办理抵顶手续。上述抵顶事宜我公司根本不知情，且抵顶所得款项也不通过我公司账户，与我公司无任何关系。”上述《证明》由陈仕先注明“情况属实”并予签名确认。另查明，梁文苏于2020年3月24日向一审法院出具《关于支付购房款的说明》，载明“阳东区某小区A1幢801号房和805号房，合计购房款717286元，是在陈仕先与被告阳江市阳东区金汇房地产有限公司抵顶了工程款717286元后，陈仕先要求梁文苏将购房款支付给案外第三人杨业建，且陈仕先、杨业建和梁文苏约定将购房款717286元优惠至640000元。梁文苏通过转账270000元给杨业建，现金给付300000元给杨业建（都是由杨业建陪同取现，取出现金立马给杨业建），剩余的70000元本来约定好等收楼时由梁文苏支付给杨业建，但由于陈仕先与被告的关系恶化，被告忽然反口不认账，梁文苏和梁对迎一直未收楼，剩余的70000元至今未支付，特此说明。”为证明上述款项的支出，梁文苏提供其在中国邮政储蓄银行股份有限公司阳江市东城营业所6217xxxxxx9125的账户交易明细予以佐证，该账户反映：2016年5月24日，通过网点柜面折转取210000元；2016年9月18日，通过网点柜面取现90000元；2017年5月29日汇款至杨业建6217xxxx0218账户100000元；2017年12月5日汇款至杨业建6217xxxx0218账户70000元；2018年6月7日汇款至杨业建6217xxxxx6106账户100000元。金汇房地产公司也向一审法院提交一份《情况说明》，载明：“贵院受理的（2019）粤1704民初2560号案件，我司发表如下情况说明：本公司因核实梁文苏尚未向我司支付购房款，因此没有向梁文苏交付涉案商品房的钥匙”。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。金汇房地产公司与梁文苏签订涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行合同约定的义务。关于梁文苏是否已经履行支付购房款的义务问题。根据阳春三建公司出具的《证明》、陈仕先出具的收到项目进度款717286元的收据以及金汇房地产公司出具收取物业维修基金及购房款的收据并完成备案登记等证据及行为进行分析，足以认定金汇房地产公司已以某小区X栋X房与x房的购房款抵顶了其欠付阳春三建公司（以陈仕先施工队为实际施工人）的部分工程进度款。金汇房地产公司扣减上述工程款后，即应认定梁文苏已完成了支付购房款的义务。至于梁文苏是否按该数额支付购房款给陈仕先，系梁文苏与陈仕先之间的履行问题，不属本案的审查范围。金汇房地产公司对于该笔款项可在其与阳春三建公司或陈仕先之间进行工程款最终结算时进行扣减，但其否认已收取梁文苏的购房款，不履行《商品房买卖合同（预售）》项下的义务，有悖诚实信用原则且不利于交易的安全和稳定性，不应得到支持。关于金汇房地产公司提出梁文苏未按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付购房款进而请求解除合同的主张，因现已查明梁文苏虽未直接向金汇房地产公司履行给付案涉商品房房款的义务，但其已经通过向陈仕先付款并由陈仕先、阳春三建公司确认与金汇房地产公司抵销相应工程款的方式对支付购房款的义务履行完毕，故金汇房地产公司的该主张理据不足，一审法院不予支持。金汇房地产公司应当向梁文苏交付案涉商品房并协助办理该房的过户登记手续。关于本案逾期交房违约金的计付标准问题。金汇房地产公司尚未将涉案商品房交付给梁文苏，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，金汇房地产公司未能在2016年12月31日前交房给梁文苏使用，已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。按照合同约定，金汇房地产公司每日应按梁文苏已付房价款381060元的万分之五的标准支付违约金给梁文苏。本案中，梁文苏、金汇房地产公司均未举证证明因金汇房地产公司的违约行为给梁文苏造成的损失具体数额，鉴于合同约定的违约金计算标准明显高于同地段同类房屋的租金标准，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，结合金汇房地产公司的过错及本案查明具体案情，酌定调整违约金按每日万分之二计算。陈仕先、阳春三建公司经一审法院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃陈述诉讼意见、举证和质证等权利，一审法院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出判决：一、金汇房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于阳江市阳东区某小区X幢X层x房交付给梁文苏；二、金汇房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（以381060元为基数，按每日万分之二计至金汇房地产公司交付房屋给梁文苏时止）给梁文苏；三、驳回金汇房地产公司的反诉请求。一审本诉案件受理费4206元，由梁文苏负担1682元，金汇房地产公司负担2524元；反诉案件受理费3508元，由金汇房地产公司负担。二审期间，梁文苏没有提供新证据。金汇房地产公司提供如下证据：证据一、阳春三建《情况说明》，拟证明梁文苏提供的编号NO8XXXX41《收据》中加盖的“阳春市第三建筑工程公司某小区工程项目经理部”的印章是陈仕先私自刻制，阳春三建公司不认可上述公章效力的事实。证据二、阳春三建公司《声明》，拟证明陈仕先仅是阳春三建公司派驻某小区**项目工程的项目管理人，其无权代表阳春三建公司以某小区的商品房价款抵顶阳春三建公司的项目工程款的事实。梁文苏的质证意见如下：对证据一的真实性、关联性和证明内容有异议。首先，该阳春三建公司项目经理部的印章是陈仕先与金汇房地产公司用来抵顶工程款所用的印章，除了梁文苏、梁对迎的两套房子，还有几十套房子都是用该印章，就是说该印章在金汇房地产公司与阳春三建公司的结算工程款时被广泛使用；其次，关于该印章的真实性，我方在一审庭审时作出回应，详见一审庭审笔录。对证据二的三性有异议。该声明内容和阳春三建公司在2020年3月11日出具的证明的内容相矛盾。该两份证据的内容若属实，金汇房地产公司应当在一审时提供，现在二审才提交这两份证据，我方认为其不具备新证据的条件，二审不应采纳。在审理过程中，金汇房地产公司补充如下证据：证据一、阳春三建公司出具的《收据》两份、《账户交易明细查询》一份、《广东省农村信用社交易回单》七份，拟证明金汇房地产公司已向阳春三建公司支付部分工程进度款共7050000元的事实；证据二、材料款支付列表、付款凭证、发票，拟证明金汇房地产公司直接向材料供货商支付阳春三建公司因承建某小区1期项目工程所产生的部分材料款共1217394.29元，以上材料款直接抵减某小区1期工程进度款的事实。梁文苏的质证意见为：一、对补充证据一的三性均有异议。首先，七张交易回单的交易日期是2020年7月28日至2020年7月31日期间，其中2020年7月28日交易一笔100万元、2020年7月29日分别交易两笔100万元、2020年7月30日分别交易两笔100万元、2020年7月31日分别交易两笔100万元。根据一般交易习惯，同一付款账户、同一收款账户，通常会一次性交易，但金汇房地产公司却连续在同一天分几次交易，结合金汇房地产公司与陈仕先之间直接用多套房屋抵顶工程款的情况，导致阳春三建公司账户未有工程款的流入，无法开具发票办理不动产权证，因此，梁文苏有充分理由怀疑这七笔交易是金汇房地产公司与阳春三建公司进行走账的行为，请法院查明该七笔账目的流向。其次，梁文苏、金汇房地产公司、陈仕先三方对以购房款抵顶工程款事宜达成合意后，分别出具收据，在本案中也进行说明及出具相应的证明，该抵顶事宜就已办理完毕，梁文苏已履行完支付购房款这一主要合同义务，之后无论金汇房地产公司与阳春三建公司如何交易，均不能损害梁文苏的合法权益。第三，《情况说明》和《声明》出具时间分别是2020年7月28日和2020年9月15日，均在金汇房地产公司与阳春三建公司进行走账后，因此可知金汇房地产公司与阳春三建公司分别利用优势，出具内容虚假的《情况声明》和《声明》，以分别达到自身目的，罔顾实际情况，有悖诚信原则，更是无视法律的权威。第四，区镇权于2017年1月25日支付的项目管理费用，并非工程进度款。二、对补充证据二的真实性、合法性由法院依法核实，对其关联性有异议。该份证据无法证明该部分材料用于建设某小区商住楼工程，该部分材料款与某小区商住楼工程无关联性，而且该部分材料交易时间大部分集中在2019年10月，与某小区1期项目建设时间也不相符。对上述证据，陈仕先、阳春三建公司均没有发表质证意见。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。综合各方的诉辩意见，本案争议焦点是：一、梁文苏与金汇房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应否解除；二、本案逾期交房违约金的计付标准问题。关于争议焦点一，金汇房地产公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的主要理由是本案不存在金汇房地产公司以涉案商品房的购房款抵顶欠付阳春三建公司的工程进度款的情形，梁文苏没有按照《商品房买卖合同（预售）》的约定支付购房款。本案中，虽然梁文苏没有直接将涉案购房款支付给金汇房地产公司，但金汇房地产公司于2016年5月30日出具了收到涉案商品房购房款的《收据》给梁文苏执存，确认金汇房地产公司已收到梁文苏的购房款。同日，陈仕先出具了收到金汇房地产公司交来阳春三建公司承建某小区项目进度款的《收据》给金汇房地产公司执存。应认定梁文苏已通过向陈仕先付款并由陈仕先、阳春三建公司确认与金汇房地产公司抵销相应工程款的方式履行了支付购房款的义务。本案虽然阳春三建公司出具的《情况说明》《证明》声称其公司对涉案抵顶事宜不知情、未收到以涉案商品房抵顶的购房款，但其并未否认金汇房地产公司以涉案商品房抵顶给陈仕先作为施工进度款项的事实。因此，阳春三建公司出具的《情况说明》《证明》不足以推翻金汇房地产公司出具《收据》证明的事实。金汇房地产公司又没有证据证实存在符合双方约定的解除条件或具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除的法定情形，故一审判决驳回金汇房地产公司解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的反诉请求正确，本院予以维持。金汇房地产公司请求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》理据不足，本院予以驳回。关于争议焦点二，金汇房地产公司与梁文苏签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，主体适格，内容合法，应为有效。各方均应严格履行合同约定的义务。由于金汇房地产公司未能按照合同约定的时间交付涉案商品房给梁文苏，已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。虽然涉案《商品房买卖合同（预售）》约定若金汇房地产公司未能按照合同约定的时间将涉案商品房交付给梁文苏，金汇房地产公司应每日按梁文苏已付房价款的万分之五的标准支付违约金给梁文苏。但金汇房地产公司与梁文苏均未能举证证明因金汇房地产公司的违约行为给梁文苏造成损失的具体数额，且合同约定的违约金计算标准明显高于同地段同类房屋的租金标准，故一审法院综合金汇房地产公司的过错程度以及本案的实际情况，酌定调整违约金按每日万分之二计算，并无不妥，本院予以维持。梁文苏主张逾期交房违约金应按每日万分之五计算理据不足，本院不予支持。综上所述，梁文苏和金汇房地产公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9420元，由梁文苏负担2233元，阳江市阳东区金汇房地产有限公司负担7187元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  陈欢欢二〇二〇年十一月十九日法官助理  李凤霞书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。