重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初20168号原告：重庆聚城物业管理有限公司，住所地重庆市江**洋河路**阳光城**，统一社会信用代码9150010520304533XW。法定代表人：黄赟琼，经理。委托诉讼代理人：李希禹，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：秦宗贵，男，1965年5月20日出生，汉族，住重庆市江**。原告重庆聚城物业管理有限公司与被告秦宗贵物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆聚城物业管理有限公司的委托诉讼代理人李希禹和被告秦宗贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆聚城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2009年6月至2015年12月的物业服务费6185.7元、2016年1月至2016年5月的物业服务费489.5元、2017年2月至2020年6月的物业服务费4013.9元，以及上述期间的公摊费750元。事实及理由：2008年起，重庆中晟物业管理有限公司（现已并入重庆聚城物业管理有限公司）为光华龙都小区提供物业管理服务。2009年12月，重庆中晟物业管理有限公司与江北区光华龙都小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，并于2017年12月续签。合同约定自重庆中晟物业管理有限公司进驻光华龙都小区提供物业服务至2015年12月，物业服务费按建筑面积收取每月每平方米0.8元；自2016年1月起，物业服务费按建筑面积收取每月每平方米1元，收取时间为每月10日，公共照明费以每户6元/月收取。被告自2009年6月起未按时向原告支付物业服务费，原告多次向被告配偶段红彦发放交费通知单并发出律师函后，被告仅交纳了2016年6月至2017年1月的物业服务费，其余物业服务费经多次催收未果，故诉至法院。被告秦宗贵辩称，对原告主张的欠交物业服务费期间无异议，对尚欠物业服务费金额及公摊费金额不清楚。我方房屋外墙长期漏水，但物业方未组织修缮；小区绿化差、消防通道被占用、路灯及电梯按键损坏未维修；我方与段红彦于2009年3月离婚，原告仅向段红彦发送律师函，我方未收到任何催收通知，原告主张的2009年6月至2015年12月、2016年1月至2016年5月、2017年2月至2018年6月的物业服务费及相应公摊费已经超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市江北区光华龙都小区的物业服务企业，被告系该小区**X-X房屋的权利人，房屋建筑面积97.87平方米。2015年11月27日，光华龙都小区业主委员会与重庆中晟物业管理有限责任公司签订《重庆市物业服务合同》，约定由重庆中晟物业管理有限责任公司为光华龙都小区提供物业服务，合同期限为贰年，住宅自2015年12月1日起至2017年11月30日止。合同第五章第六条约定，住宅物管服务费按建筑面积收取每月每平方米1元；业主应于当月10日之前交纳物业服务费用；公共照明费以每户每月6元收取。业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同到期后，涉诉小区业主委员会与原告续签《重庆市物业服务合同》，合同期限为贰年，住宅自2017年12月1日起至2019年11月30日止。原告提供的物业服务主要为物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通秩序与车辆停放的管理等。合同第五章第六条约定，住宅物管服务费按建筑面积收取每月每平方米1元；业主应于当月10日之前交纳物业服务费；公共照明费以每户每月6元收取。2016年10月11日，经批准原告吸收合并重庆中晟物业管理有限责任公司，由原告为涉诉小区提供物业服务，现原告仍在涉讼小区提供物业管理服务。被告未交纳涉讼房屋2009年6月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年5月31日、2017年2月1日至2020年6月30日期间的物业服务费及公摊费。另查明，秦宗贵与段红彦于2009年3月31日登记离婚。以上事实，有《重庆市物业服务合同》（2015年12月1日至2017年11月30日）、《重庆市物业服务合同》（2017年12月1日至2019年11月30日）、重庆市江北区国有资产监督委员会批复文件、不动产登记信息查询结果、律师函、EMS寄件单、离婚证、照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，重庆中晟物业管理有限责任公司与涉诉小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》及原告与涉诉小区业主委员会续签的《重庆市物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方应具有约束力。原告吸收合并重庆中晟物业管理有限责任公司后，承继了重庆中晟物业管理有限责任公司与被告之间的物业服务合同关系，并继续为涉诉小区提供物业服务，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。被告辩称2017年12月续签《重庆市物业服务合同》时，所诉小区业委会已不存在，但并未提供证据证明，本院不予采信。此外，被告辩称物业服务不到位，存在外墙渗水、绿化破坏、消防通道被占用等众多问题，为此被告向本院提供了照片及视频予以证明，本院认为，物业服务具有持续性、多义务性，被告提供的证据具有即时性，只能证明对应时间节点的事实和情况，不能证明原告在连续的物业服务期间具有较大过错，亦并不构成被告欠交物业费的正当理由，本院对被告据此提出的相关答辩意见不予采纳。关于诉讼时效的问题。原告举示的缴费通知单、欠费通知单、律师函送达对象均为段红彦，经查被告与段红彦于2009年3月31日登记离婚，且原告举示的缴费通知单、欠费通知单系其单方制作，律师函没有送达回执，并不能达到催缴物业服务费的通知已送达被告的证明目的，不能引起诉讼时效的中断。原告于2020年8月7日向本院提起诉讼，其主张的2009年6月1日至2015年10月1日期间的物业服务费及公摊费，已过两年诉讼时效，对于原告上述期间的请求部分，本院不予支持。2015年10月2日至2017年8月7日期间的物业服务费及公摊费，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效尚未满两年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，适用三年诉讼时效规定，至原告提起诉讼之日，上述期间的请求诉讼时效已经届满，本院不予支持。2017年8月8日至2020年6月30日的物业服务费及公摊费，原告提起诉讼之日，三年诉讼时效尚未届满，原告有权予以主张，即被告应支付原告前述期间的物业服务费3403.35元（97.87元÷31天×24天+97.87元/月×34个月）、公摊费208.65元（6元÷31天×24天+6元/月×34个月），对原告主张的物业服务费、公摊费的诉讼请求，本院在前述范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，本院对于原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告秦宗贵于本判决生效之日起十日内向原告重庆聚城物业管理有限公司支付2017年8月8日至2020年6月30日期间的物业服务费3403.35元、公摊费208.65元；二、驳回原告重庆聚城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告秦宗贵负担。本判决为终审判决。审 判 员  邹 涛二〇二〇年十一月二十五日法官助理  任艳艳书 记 员  彭 娟