福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终199号 上诉人（原审被告、反诉原告）：康金喜，男，1971年5月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴贵森，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张朝均，男，1974年4月8日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏发强，男，1974年7月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：郑剑云，福建勤贤律师事务所律师。 原审第三人：曾和芳，女，1973年4月23日出生，汉族，住福建省厦门市。 委托诉讼代理人：郑剑云，福建勤贤律师事务所律师。 上诉人康金喜因与被上诉人张朝均、魏发强，原审第三人曾和芳租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初4819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 康金喜上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判支持康金喜的诉讼请求，包括依法判令解除康金喜与魏发强之间签订的租赁合同；判令张朝均、魏发强向康金喜支付租金294000元及滞纳金7182元（滞纳金自2017年4月25日起算至2017年6月1日止）；判令张朝均、魏发强向康金喜支付赔偿金25.2万元；判令张朝均、魏发强向康金喜支付基础设施投资费用31万元。2.一、二审诉讼费用全部由张朝均、魏发强承担。事实和理由：一、一审法院认定《租赁合同》违反法律法规强制性规定为无效合同，属于法律适用错误。一审法院认为康金喜将涉案土地及土地上的临时工棚出租给魏发强用作厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条有关使用农民集体所有的土地须经依法批准的强制性规定，以及该法第五十七条有关临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地的强制性规定，因而双方所签订的上述《租赁合同》应当认定无效。一审法院的上述认定属于法律适用错误，应予以纠正。首先，涉案土地经过厦门市规划委员会同安规划分局的用地批准，可用于“工程项目部、临时工棚、钢筋加工棚、桥梁施工机械设备和周转材料堆放以及路面拌合站的建设场地”；同时，涉案土地获得厦门市国土资源与房产管理局同安分局的用地审批，用途包括：临时工棚、钢筋加工等。所以，康金喜出租土地并未违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，具有合法的审批手续。其次，康金喜的出租行为并没有改变租赁物的用途，符合发证机关核发的使用要求。（1）根据“厦门市同安区临时用地许可证”上所载明的对于用地的批准用途为：临时工棚、钢筋加工、材料堆放、搅拌站等。其备注载明：本证书为用地单位或者个人依法土地的法律凭证；临时用地涉及的权利义务详见临时用地合同、土地复垦方案的约定。发证机关在核发改证时是了解该土地的性质、归属、合作协议等内容，因此明确了个人使用的情况，明确了权利义务按照合同约定的内容行使。临时工棚的用途完全可以包含相应的工业加工范畴。（2）一审判决中认定的事实描述到：2016年7月20日，经厦门市国土资源与房产管理局同安分局批准，中交一公局取得上述地块的临时用地许可证，被核准临时用地…使用地类为建设用地。而根据《中华人民共和国土地管理法》规定：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。从这个分类可以看出该种用地归属于工矿用地，康金喜的出租行为并没有改变租赁物的用途。（3）合作协议明确约定，租赁物的相关权益归属康金喜，中交公司仅仅是承租使用，但可以获得租金的优惠。合作协议第四条约定：中交公司视实际需求向康金喜承租。意味着中交公司并非一定全部承租或是全天候承租，对于没有承租的空间和没有承租的期间，康金喜当然有权利进行出租或者其他处置，这完全符合审批的要求。再次，就租赁物（临时工棚）的批建手续问题，康金喜到厦门市规划委员会同安规划分局以及厦门市国土资源与房产管理局同安分局进行质询。得到的明确答复是：（1）讼争出租物的批建手续已经完备，不需要其他批建手续。（2）临时用地的批复，包含了对临时工棚的批建。其次，厦门市规划委员会同安规划分局规划意见函以及厦门市国土资源与房产管理局同安分局颁发的“临时用地许可证”没有规定“工棚的建设”需要另行办理审批手续。最后，我国没有任何的法律法规或者规范性文件有要求临时用地的工棚建设，需要在获得用地许可与审批的基础上另行获得“工棚的建设许可”。最后，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条有关使用农民集体所有的土地须经依法批准的规定，以及该法第五十七条有关临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地的规定，均属于管理性规定，不属于合同效力性规定。《中华人民共和国土地管理法》没有任何的规定直接表明违反该规定的合同应认定无效。《合同法解释（二）》第14条规定：“《合同法》第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。综上所述，该租赁物有合法的批建手续，也是按照批建内容建设的，该租赁物本身的合法性和使用的合法性都没有违反法律的强制性规定。康金喜取得租赁物的所有权及使用权的方式合法有效，其出租给魏发强使用也当然合法。故涉案《租赁合同》应属合法有效的合同。二、一审法院认定的康金喜提交的相应证据无法证明魏发强实际使用租赁物及造成相应规定损失，故不支持康金喜的反诉请求，属于认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为：康金喜不能证明魏发强有实际使用租赁物及造成其相应的损失，故其反诉要求解除合同及要求魏发强，张朝均支付租金、滞纳金、赔偿金等，证据和法律依据不足，本院不予支持。一审法院在此认定上具有明显的认定事实不清与法律适用错误。康金喜与魏发强签订《租赁合同》以后，张朝均、魏发强是否对租赁物进行占有与使用，属于张朝均、魏发强的权利；张朝均、魏发强是否占有与使用，不影响其应按照《租赁合同》的约定支付租金的义务履行。这也就是说，张朝均、魏发强没有实际使用租赁物也应当按照合同的约定支付相应的租金，并赔偿相应的损失。《租赁合同》成立生效后，康金喜按照合同约定提供租赁物给张朝均、魏发强，其是否实际使用租赁物是其自身的决定，不能因为其不使用该租赁物就不支付租金及康金喜的损失。基于此，张朝均、魏发强拒不缴纳租金的行为不仅严重违约，也严重损害了康金喜的合法权益，故根据《租赁合同》第4.2的约定，张朝均、魏发强应向康金喜支付租金294000元及滞纳金7182元（滞纳金自2017年4月25日起算至2017年6月1日止）。且双方在签订合同时，根据张朝均、魏发强的特殊要求，康金喜扩宽路面，加高围墙，加固基础等支出31万元的费用；再有根据合同第12.2的约定，如张朝均、魏发强确需提前介于额，须提前三个月书面通知反诉人，且履行完毕以下手续，方可提解约……应于本合同提前终止前向出租方支付相当于当月租金2倍的款项作为赔偿，因此张朝均、魏发强应依法依约向康金喜支付25.2万元的赔偿金。现因张朝均、魏发强的过错，导致合同无法履行，张朝均、魏发强应向康金喜赔偿以上三项损失。此外，康金喜也提供了系列证据证明自身的损失情况。三、退一万步讲，假如本案应当被认定为租赁合同无效，那么，张朝均、魏发强在明知土地审批状况的情况下签署租赁合同，应存在缔约过失问题，张朝均、魏发强应当在其过错范围内对康金喜因此造成的损失承担相应的赔偿责任。 张朝均、魏发强、曾和芳共同辩称，一、一审法院判令康金喜与魏发强签订的《租赁合同》无效，事实清楚，于法有据。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条有关使用农民集体所有的土地必须经依法批准的规定，以及该法第五十七条有关临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地的规定，是国家法律的效力性强制性规定。康金喜和魏发强签订的《租赁合同》因违反上述法律规定，一审法院认定案涉租赁合同无效是正确的。2014年6月1日，康金喜以及孙某、康某于与案外人某厦门工程有限公司签订《合作协议》，将案涉租赁合同用地交由中交一公局临时使用，约定使用期间由中交一公局申请该地块的临时用地许可证。2016年，厦门市规划委员会同安规划分局函复同意中交一公局申请使用上述临时用地，要求中交一公局在接文之日起一年内依法办理临时用地批准手续。2016年7月20日，中交一公局取得上述地块的临时用地许可证，用途为临时工棚、钢筋加工、材料堆放、搅合站；使用地类为建设用地，临时用地期限为2016年7月20日至2018年7月19日。根据以上证据，体现案涉租赁土地的合法使用者是经过厦门市规划委员会同安规划分局认可的中交一公局，并非本案的承租人魏发强、张朝均。经厦门市国土资源与房产管理局同安分局批准的临时用地的使用人也是中交一公局，非本案承租人。土地用途不是用于建造厂房，使用地类也不是工业用地。康金喜混淆工业厂房和临时工棚的区别，混淆建设用地和工业用地的区别，无视土地审批部门的审批对象，所主张的上诉理由不成立。二、康金喜主张损失赔偿无事实和法律依据。张朝均、魏发强从未使用过租赁土地和临时工棚，而且没有证据体现张朝均、魏发强受康金喜委托支出了整修费用；没有证据体现因张朝均、魏发强不使用导致康金喜产生相应的损失，相反康金喜迅速将案涉出租土地工棚转租其他客户；张朝均、魏发强的预期利润不是其实际损失。因此康金喜主张损失赔偿无事实和法律依据。 张朝均、魏发强向一审法院提出诉讼请求：1.确认魏发强与康金喜签订的租赁合同无效；2.康金喜双倍返还张朝均、魏发强保证金40万元；3.本案诉讼费由康金喜承担。 康金喜提出反诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.魏发强、张朝均向康金喜支付租金294000元及滞纳金7182元（滞纳金自2017年4月25日起算至2017年6月1日止）；3.魏发强、张朝均向康金喜支付赔偿金252000元；4.魏发强、张朝均向康金喜支付基础设施投资费用31万元；5.本案诉讼费用由魏发强、张朝均承担。 一审法院认定事实如下：2007年6月10日，案外人康智天从其所在村集体即本区新民镇禾山村第十一村民小组租赁了25亩山坡地及部分旱地，租赁期从2007年6月10日至2037年7月10日。 2008年7月10日，康智天将上述土地转让给康金喜及案外人孙某、康某承包，并签订一份《转承包协议》，协议载明的承包期限同上。禾山村民委员会在协议上有盖章确认。 2014年6月1日，中标并组织实施国道324复线（凤南七路—纵二路段）的案外人某厦门工程有限公司（以下简称中交一公局）作为乙方，与甲方康金喜、孙某、康某签订一份《合作协议》，约定甲方将上述26亩左右（18000㎡）土地交由中标并组织实施国道324复线（凤南七路—纵二路段）的乙方临时使用，用于该公司设置办公场所、工棚、钢筋加工棚、桥梁施工机械设备和周转材料堆放等。该协议第二条约定，土地临时使用期限原则上不超过10年，自2014年7月1日起至乙方无需使用止。第四条约定，使用期间内，乙方负责向国家有关部门申请该地块临时用地许可证，相关费用全部由甲方负责，若申请通过，甲方根据审批内容，投资建设钢结构建筑物，乙方视实际需要向甲方承租……。第五条约定，使用期间内，乙方项目工程尚未完工而临时用地许可证到期，由乙方负责申请临时用地许可证续期……。 2016年5月3日，中交一公局申请使用上述临时用地取得厦门市规划委员会同安规划分局函复同意。同安规划分局在该编号为同安分局〔2016〕40号的规划意见函中，同意中交一公局临时使用上述土地（面积约17153.593平方米），用于国道324复线（凤南七路-白云大道段）工程项目部、临时工棚、钢筋加工棚、桥梁施工机械设备和周转材料堆放棚区及路面拌合站的建设场地；要求中交一公局在接文之日起一年内依法办理临时用地批准手续，逾期需重新到同安规划分局申请使用临时用地；并要求中交一公局在上述工程竣工后应立即拆除临时设施并按要求复垦。2016年7月20日，经厦门市国土资源与房产管理局同安分局批准，中交一公局取得上述地块的临时用地许可证，被核准临时用地面积为16138平方米；用途为临时工棚、钢筋加工、材料堆放、搅和站；使用地类为建设用地；临时用地期限为2016年7月20日至2018年7月19日。 2017年3月1日，中交一公局书面告知康金喜、孙某、康某，称该公司出于成本控制，自即日起仅需200平方米临时工棚和1000平方米临时土地，剩余8400平方米左右临时工棚和8000平方米临时土地予以归还。在本案原审庭审中，证人康某出庭作证称，中交一公局已在2017年3月将上述用不着的工棚和空地交还给他们使用。 2017年4月中旬，魏发强、张朝均与案外人叶建荣等人因筹备开办公司需要租赁厂房和土地，遂通过他人与康金喜取得联系。经过商谈，魏发强、张朝均等人欲租赁康金喜等人上述土地和钢结构工棚，后张朝均指示其妻子曾和芳于2017年4月21日向康金喜银行账户转入定金5万元。 2017年4月25日，魏发强作为承租方，康金喜作为出租方，两人签订一份《租赁合同》，约定出租方将位于厦门市同安区××镇××村××栈林地块，建筑面积约8400平方米及临时红线空地面积约7000平方米租赁给承租方使用，租赁期限自2017年6月15日起至2022年6月14日止，共5年。其中，该合同第1条载明，该租赁物现有的批准用途为金属加工制造，承租方对此已做充分了解，若需转变使用功能，承租方应自行向政府有关单位申请办理从事该经营范围内的相关手续……。第3条载明，双方对基础设施的状况以交接单的形式签字确认……。第4.1条载明，本租赁合同自承租方实际交纳保证金之日起生效。合同签订当日魏发强应先缴纳给康金喜第一期租金37.8万元和保证金20万元。第4.2条载明，2017年6月15日起至2020年6月14日止钢结构建筑物每平方米每月12.50元，承租方租用8400平方米，年租金为126万元；空地每平方米每月3.00元，承租方租用7000平方米，年租金为25.20万元，两项合计月租金为12.6万元，年租金为151.20万元；租金按每季度缴纳一次，于每季度初前五日内缴纳，即承租方逾期一个月未交，出租方有权收回租赁物并终止租约，承租方绝无异议。第5.2条载明，承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之五。第12.1条载明，承租方欠交租金超过1个月，出租方有权提前解除本合同，本合同自动终止。第12.2条载明，如承租方确需提前解约，须提前3个月书面通知出租方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向出租方交回租赁物；交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；应于本合同提前终止前向出租方支付相当等于当月租金2倍的款项作为赔偿。第12.3条载明，出租方提前终止合同应提前3个月通知承租方，向承租方支付相等于月租金2倍的款项作为赔偿。第20.3条载明，本合同经双方签字盖章，并收到承租方支付的首期租赁保证金款项后生效。 同日，张朝均再指示其配偶曾和芳向康金喜的银行账户转入15万元。此后，魏发强、张朝均等人看到同安规划分局编号为同安分局〔2016〕40号的规划意见函，认为康金喜出租的土地只有一年临时用地期限，无法满足其租地5年的合同目的，遂未再向康金喜付款，并在与康金喜协商解除合同及退还20万元保证金未果后，魏发强、张朝均于2017年7月13日向一审法院提起诉讼，要求解除与康金喜签订的租赁合同及由康金喜双倍返还保证金40万元。 在本案诉讼过程中，康金喜向一审法院提交一份厦门市国土资源与房产管理局同安分局同国土房〔2019〕7号《关于国道324复线（凤南七路-白云大道段）工程临时用地延期的批复》，该批复载明厦门市国土资源与房产管理局同安分局于2019年1月9日批复同意上述临时用地使用期延期至2020年7月19日，并要求中交一公局严格按照批准用途使用土地，不得改变用途，不得在临时用地范围内修建永久性建（构）筑物。 另查明，魏发强、张朝均的委托诉讼代理人叶建荣在本案庭审中陈述，魏发强、张朝均在与康金喜协商未果后，向法院提起诉讼前已向他人另行租赁了厂房。 一审法院认为，本案系康金喜将向他人承包并取得临时用地许可的土地及该土地上的临时工棚等租赁给魏发强使用，而引发的租赁合同纠纷。康金喜与魏发强签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，但租赁物系本区新民镇禾山村第十一村民小组集体所有的土地，经本市城市规划行政主管部门同意及土地行政主管部门批准，给予中交一公局用于国道324复线（凤南七路-白云大道段）工程建设的临时建设用地。康金喜将该土地及土地上的临时工棚出租给魏发强用作厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条有关使用农民集体所有的土地须经依法批准的强制性规定，以及该法第五十七条有关临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地的强制性规定，因而双方所签订的上述《租赁合同》应当认定无效。魏发强主张合同无效，应予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故康金喜应当将收取的20万元保证金返还给魏发强。保证金不是定金，魏发强要求康金喜双倍返还保证金没有法律依据，故不予支持。张朝均、曾和芳在《租赁合同》上均未签名，魏发强也不是以该二人的名义代理签订《租赁合同》，故张朝均、曾和芳均不是该合同相对方，张朝均向康金喜主张权利，没有法律依据，故不予支持。张朝均指示曾和芳向康金喜账户支付的20万元，魏发强、康金喜均无异议，应视为是张朝均替魏发强向康金喜付款，张朝均可另行向魏发强主张权利。康金喜认为《租赁合同》有效，与法不符，且其未向一审法院提交租赁物交接凭据及其具体损失的相应证据，不能证明魏发强有实际使用租赁物及造成其相应的损失，故其反诉要求解除合同及要求魏发强、张朝均支付租金、滞纳金、赔偿金等，证据和法律依据不足，故不予支持。无独立请求权的第三人曾和芳经法院传票传唤拒不到庭，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决：一、康金喜与魏发强签订的《租赁合同》无效；二、康金喜应于判决生效之日起十日内返还魏发强20万元；三、驳回魏发强的其他诉讼请求；四、驳回张朝均的全部诉讼请求；五、驳回康金喜的全部反诉请求。本案一审本诉案件受理费7300元，由魏发强负担3000元，康金喜负担4300元；本案反诉案件受理费11087元，由康金喜负担。 二审审理期间，康金喜对一审判决提出如下异议：1.遗漏查明用地时间是可以延期的，一次性延期两年；2.张朝均、魏发强于2016年9月就已经知道是临时用地，而非在事后知晓规划意见函。此外，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。 审理中，本院依法就案涉事实等向厦门市自然资源和规划局同安分局请求其协助调查。厦门市自然资源和规划局同安分局回函称“按照《中华人民共和国土地管理法》和《福建省临时用地管理办法》(试行)的规定，某厦门工程有限公司依法取得临时用地许可，使用期限2016年7月20日至2018年7月19日，后经延期批复延期至2020年7月19日，某厦门工程有限公司与康智天签订的两份临时租用土地合同的使用期限分别是2015年7月1日至2019年10月30日和2018年7月1日至2022年10月30日(详见附件)。按照《福建省临时用地管理办法》(试行)第十五条和《土地复垦条例实施办法》第三十三条的规定，某厦门工程有限公司应在临时用地期满之日起1年内自行恢复耕地的种植条件，恢复其他土地的土地原貌，向县级自然资源主管部门提出验收书面申请。在临时用地有效期和复垦期内，某厦门工程有限公司在未向我局申请土地复垦验收并验收合格的情况下于2017年3月1日退还土地不符合上述规定。一、我局协助调查事项魏发强承租的土地系中交一公局退还的土地，中交一公局在临时用地有效期和复垦期内未向我局申请土地复垦并验收合格的情况下，于2017年3月1日返还土地不符合《福建省临时用地管理办法》和《土地复垦条例实施办法》。2.按照《中华人民共和国土地管理法》和《福建省临时用地管理办法》(试行)，该临时用地许可的对象为某厦门工程有限公司，魏发强不属临时用地许可对象。3.中交一公局申请延期提交的《临时租用土地合同》表明某厦门工程有限公司根据土地权属与康智天签订的土地使用期限为2018年7月1日至2022年10月30日。4.按照《中华人民共和国土地管理法》和《福建省临时用地管理办法》(试行),临时用地许可不改变该土地为集体土地，临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地”。 本院认为，首先，中交一公局已将讼争土地返还，该土地性质仍为集体性质土地，使用集体土地应经批准，康金喜未经批准而出租该集体土地用于金属制造，业已违反强制性法律法规。其次，根据厦门市自然资源和规划局同安分局的复函可知，依据《中华人民共和国土地管理法》和《福建省临时用地管理办法》(试行)的规定，临时用地许可的对象为某厦门工程有限公司，魏发强并不属于临时用地许可对象，康金喜亦非该临时用地许可的对象。康金喜与魏发强之间的《租赁合同》已经违反相应的法律法规规定。再次，临时用地许可的用途为“用于国道324复线（凤南七路-白云大道段）工程项目部、临时工棚、钢筋加工棚、桥梁施工机械设备和周转材料堆放棚区及路面拌合站的建设场地”，而康金喜与魏发强签订的《租赁合同》约定的用途为金属加工制造，业已改变临时该用地许可的用途。综上，康金喜与魏发强签订的《租赁合同》业已违反国家的强制性法律法规，应当认定为无效，则康金喜关于解除该《租赁合同》的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。因租赁合同无效，双方各自返还，一审判决康金喜返还保证金20万元，应予以维持。康金喜亦确认讼争土地并未交付，则其诉求租金及滞纳金、赔偿金、基础设施投资费用等，并无法律和证据支持，亦应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11087元，由上诉人康金喜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年十一月二十六日 代书记员（ 朱巧 婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。