广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2178号 上诉人（原审原告）：庞力，男，汉族，1988年10月5日出生，住广西壮族自治区陆川县。 上诉人（原审原告）：李雪婷，女，汉族，1987年1月10日出生，住广西壮族自治区陆川县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：庞豪琳，男，汉族，1962年9月6日出生，住广西壮族自治区陆川县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：黎汝鹏，广西鸿州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陆川中浩房地产开发有限公司，住所地：陆川县城城东新区三峰东路北面**第**B2商铺。 法定代表人：温威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 上诉人庞力、李雪婷因与被上诉人陆川中浩房地产开发有限公司（以下简称中浩公司）商品房销售合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2020）桂0922民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 庞力、李雪婷上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持庞力、李雪婷一审对中浩公司逾期交房违约金的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由中浩公司负担。事实与理由：1、中浩公司的竣工备案资料不完善是导致政府有关部门不能对涉案商品验收的主要原因，一审判决认定中浩公司于2018年10月22日完成网上申报并属于等待政府有关部门验收所需时间，因此作为合同约定的符合迟延交房的特殊原因是错误的，目前涉案商品房的消防设施不合格，仍未达到交房的条件；2、中浩公司至今没有依合同约定交付房屋给庞力、李雪婷，损害了庞力、李雪婷的合法权益，庞力、李雪婷要求继续履行合同的，应按庞力、李雪婷支付的全部房价款为基数，每日按万分之三计算支付违约金，一审判决将违约金按当地同地段租金标准计算，依据不足，严重损害了庞力、李雪婷的合法权益。 中浩公司辩称：1、涉案房地产受到了雨水天气的影响，造成工期延期，在涉案商品建设期间中雨量天数为113天，依合同属于可将交房时间顺延的情形，在顺延期间又有29天中雨天数，扣除雨水天数后中浩公司并没有逾期交房的违约行为；2、庞力、李雪婷没有依约在签订合同时按银行要求提供办理银行按揭的全部资料和费用，视为逾期付款，应按合同第八条的规定追究庞力、李雪婷违约责任，并可以将交房期限依据庞力、李雪婷逾期付款的违约天数进行顺延；3、涉案商品房已具备交付条件，中浩公司不存在违约行为；4、按合同约定的违约金过高，应以一审认定的租金损失计算违约金。 庞力、李雪婷向一审法院起诉请求：中浩公司支付逾期交房违约金给庞力、李雪婷。违约金计算方法：以房款总价501151元为基数，从2018年6月1日起按日万分之三计算至实际交房之日止。 一审法院认定事实：庞力、李雪婷系夫妻关系。2015年12月12日，庞力、李雪婷与中浩公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买中浩·;地王国际商业中心********套间购房面积140.8平方米。合同约定该商品房价款为3559.31元/平方米，总价款为501151元。合同约定商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经建设、施工、监理、设计、勘察五家单位联合验收合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第四章第十条商品房相关设施设备交付条件约定为：（一）基础设施：1、交付时供水、排水配套设施齐全，并于城市公共供水、排水管网连接；2、交付时纳入城市供电网络并正式供电；如果在约定期限内基础设施未达到交付使用条件，双方同意按照第（2）种方式处理：可通水、通电即可交付。合同第十一条交付时间为：出卖人应当自2018年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定：出场人未按照约定的时间将该商品房交付买受人，逾期在90日之内，自第十一条的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，庞力、李雪婷按约定履行了付款义务。中浩公司亦于双方约定的交房时间前即于2018年5月23日向庞力、李雪婷发出书面《商品房交付通知书》，通知庞力、李雪婷收房。庞力、李雪婷接到中浩公司交房通知书后，认为房屋有问题而拒收房，但并没有在拒收函上签名，要求中浩公司待所有房屋合格后再通知庞力、李雪婷来验收房屋。 2019年8月26日陆川县住房和城乡建设局出具给玉林市中级人民法院关于“中浩.地王国际商业中心”小区竣工验收的咨询函的复函，第三条第3点证实，中浩公司于2018年10月22日才将竣工验收备案登记流程进行网上申报完成。中浩公司向庞力、李雪婷交付商品房时在交付条件方面，除该商品房迟延取得建设工程竣工验收备案证明文件外，其余已具备：1、建设工程质量竣工验收意见书（经建设、施工、监理、设计、勘察五家单位联合验收合格）；2、该商品房的房屋面积测绘报告；3、《住宅使用说明书》；4、《住宅质量保证书》。在商品房相关设施设备交付条件方面，按合同约定供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。供电方面，因供电部门原因，交付时暂未能纳入城市供电网络，但该商品房具备了用水及临时生活用电条件。 根据《商品房买卖合同（预售）》第四章第十一条第二款第二项约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，可据实予以延期：……4、其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电停水、市政建设影响施工等，出卖人可据实相应延期交房。……6、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受（以政府接到资料日期为准）等待验收或丈量所需的时间，出卖人亦可据实相应延期交房。 一审法院认为，庞力、李雪婷与中浩公司之间已形成了商品房买卖关系，且双方签订了商品房预售合同，对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。双方在合同签订后应全面履行各自的义务。中浩公司虽按合同约定的时间通知庞力、李雪婷交付商品房，但因没具备合同所约定的交房条件而被庞力、李雪婷拒收房屋，使该商品房至今未能实现交付，导致迟延交付。对迟延交付是否属于违约并承担违约责任问题，因双方在《商品房买卖合同》中有明确约定：出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受，等待验收或丈量所需的时间，出卖人亦可据实予以延期。但作为交付条件之一的建设工程竣工验收备案证明文件，中浩公司没有在双方约定的交房时间即2018年5月31日之前，向有关部门进行申报，而是在通知庞力、李雪婷交房后，才于2018年10月22日将竣工验收备案登记流程进行网上申报完成。此段时间（2018年6月1日至2018年10月22日）的迟延，属于中浩公司自身原因造成的，不符合双方约定迟延交房的特殊原因。因此，中浩公司应承担此时间段的违约责任。2018年10月23日后因中浩公司已完成竣工验收备案登记流程申报，属于等待政府有关部门验收所需要的时间，符合双方合同约定迟延交付的特殊原因，2019年9月11日经有关单位综合验收，中浩公司取得建设工程竣工验收备案证明文件。但庞力、李雪婷在中浩公司可迟延交付期间内于2019年1月15日向一审法院起诉要求中浩公司支付逾期交房违约金，不符合双方合同约定，对庞力、李雪婷的这部分请求一审法院不予支持。中浩公司认为庞力、李雪婷诉请的违约金日万分之三是指逾期交房违约，而中浩公司按时交房，但庞力、李雪婷以中浩公司竣工验收备案证明文件尚未取得而拒领房屋，造成迟延交房，且庞力、李雪婷对迟延交房也有一定的过错，故对违约金不能适用日万分之三的约定，请求法院依法进行调整。关于违约金如何计算问题，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由于庞力、李雪婷未能举证证明中浩公司违约给其造成损失的证据，因此，庞力、李雪婷的损失只能按房屋租金标准计算，中浩公司提出违约金过高，要求减少并以专业评估机构评定的同地段同类房屋租金确定，符合法律规定，应予支持。根据上述法律规定，经一审法院派员对有资格的房地产评估就诉争房屋的同类地段、同类房屋，面积在140平方米左右的房屋租金情况进行调查，以有资格的房地产评估机构出具的房屋租金作为参考值，经综合考虑，一审法院按房屋每月租金以1650元计算，中浩公司支付给庞力、李雪婷的违约金以庞力、李雪婷的购房建筑面积140.22平方米按每平方米11.72元、每天55.01元计算，从2018年6月1日起计算至2018年10月22日止共144天，违约金为人民币7921.44元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、中浩公司支付违约金7921.44元给庞力、李雪婷。二、驳回庞力、李雪婷其他诉讼请求。本案案件受理费533元（庞力、李雪婷已预交266元），由庞力、李雪婷负担200元，中浩公司负担333元。 本院二审期间，上诉人庞力、李雪婷向法庭提交以下证据：1、商品房交付再次领房通知书，欲证明本案诉争房屋竣工验收备案通过后，被上诉人通知上诉人收房时间为2020年4月20日；2、从陆川生活网下载的照片三张，欲证明诉争房屋在相同地段同类房屋的租金均价为2800元。经被上诉人中浩公司质证认为，对该证据1的真实性无异议，但认为被上诉人已经具备交房条件，是因上诉人拒绝收房而造成至今没有交房的后果，被上诉人没有违约。对证据2的质证意见是，该照片是广告，不能作为确定本案涉诉房屋租金的依据。被上诉人中浩公司向法庭提交以下证据：1、玉林市大气防雷技术有限公司陆川分公司和陆川县气象局中雨量以上及雨天数报告单，欲证明2015年11月至2018年5月30日中雨级别以上雨量的天数为113天，双方合同约定达到中雨量以上可以顺延交房，在顺延期间，又有中雨级别以上雨量的天数29天，因此，可顺延至2018年10月24日交房；2、华府45户信息表及庞力、李雪婷提供办理银行按揭贷款的资料，欲证明庞力、李雪婷没有按合同约定在签订合同当日提交办理银行按揭贷款所需资料，属逾期付款，应顺延交房天数；3、入伙领取锁匙记录表，欲证明涉诉房屋所在的中浩地王国际商业中心A1＃、A2＃的其他业主按通知办理了收房入伙手续。上诉人质证认为，对证据1的真实性没有异议，但认为不属新证据，被上诉人在一审中亦未提出此主张，且降雨并不是中浩公司可以延期交房的事由；对证据2的意见是，业主是根据银行和中浩公司的通知及时缴交按揭买房的材料的，中浩公司仅证实业主交材料的时间，而没有提供中浩公司或银行何时通知业主交材料的证据，因此，不能证实业主有逾期提交相关材料的违约行为；对证据3的意见是，材料里的签字无法核实是否是业主所签，且与本案没有关联性。本院认为，对上诉人提供的证据1，经审查，此份证据的来源真实，中浩公司对证据的真实性无异议，依法予以采信，该份证据对可作为本案认定事实的依据。上诉人提供的证据2，仅是从网上的房屋出租网站下载的租金信息，不是具备资质的价格鉴定部门所出具，因此，对此证据本院不予采信。对被上诉人提供的证据1、3，经查证属实，本院予以采信；因中浩公司未能进一步举证其或银行通知庞力、李雪婷提交相关材料的证据，因而不能确定通知的时间，故不能证实庞力、李雪婷有逾期提交材料的行为，因此，证据2不足以证实中浩公司提出可以将交房时间顺延的主张，本院不予采信。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 另查明，本案涉房地产合同签订之日起至合同约定交付之日止，陆川县遭遇的中雨量以上雨天数为113天；2019年8月30日，涉案商品房取得建设工程消防验收意见书，评定该工程消防验收合格。2019年9月9日，涉案商品房竣工验收备案的全部文件由陆川县建设工程质量安全监督站收讫，2019年9月11日，涉诉商品房办理了建设工程竣工验收备案登记。 本院认为，涉案的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。 关于被上诉人中浩公司是否逾期交房及应否承担逾期交房的违约责任的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同(预售)》是有效合同，庞力、李雪婷与中浩公司应按合同约定履行各自的义务。庞力、李雪婷已如约付清了全部购房款，中浩公司本应按合同约定在2018年5月31日前交付商品房给庞力、李雪婷使用，但中浩公司虽在约定时间之前交付涉案商品房，但因没有具备合同所约定的交房条件而被上诉人拒收房屋，使该商品房至今未能实现交付。中浩公司虽然已于2018年10月22日完成竣工验收备案登记流程网上申报，但尚欠缺竣工验收备案所需的消防验收合格证明资料，在陆川县住房和城乡建设局多次催促下仍不能提供，消防验收条件未具备是中浩公司不能取得验收备案的主要原因，中浩公司在取得消防验收意见书后于2019年9月9日才将竣工验收备案的全部材料交到相关部门进行验收备案，同年9月11日通过竣工验收备案。根据双方在《商品房买卖合同》中约定，中浩公司将竣工资料、报告提交政府部门并被接受，等待验收或丈量所需的时间可据实予以延期。按照此约定，2019年9月9日至同月10日属于可延期交付的时间。但中浩公司对2018年6月1日至2019年9月10日的迟延，没有充分证据证明政府相关部门、供电、供水公司故意存在拖延行为，系属于中浩公司自身原因造成的，不符合双方约定迟延交房的特殊原因。庞力、李雪婷在中浩公司未提供《建设工程竣工验收备案表》情况下拒绝收房合法有据。但庞力、李雪婷在中浩公司已经取得竣工验收备案证明文件后，应领取房屋，在此之后仍拒领房屋、导致商品房延期交房的责任，由庞力、李雪婷承担，对庞力、李雪婷提出违约金计算至实际交房之日止的诉请，本院不予支持。综上，中浩公司已构成逾期交房违约并应承担2018年6月1日至2019年9月10日期间的违约责任，一审认定中浩公司承担违约责任的期间有误，本院予以纠正。 对中雨以上雨水天数及提交材料等待相关部门验收所需要的时间是否作为逾期交房的免责事由的问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定，气象部门记录日降雨量达到中雨以上天气时，可作为逾期交房免责事由，出卖人以雨天主张扣除逾期交房天数的，应予支持，本案中，中浩公司举证了玉林市大气防雷科技有限公司陆川分公司出具的《中雨级别以上雨量及雨天数统计表》证实，合同订立后至双方约定交房时间之前，陆川县所发生的中雨量以上降雨天数为113天，影响了本案建设工程施工，导致工期顺延，依双方合同约定，交付时间据实延期，应扣减逾期交房天数113天，对中浩公司主张雨天影响工期的理由成立，本院予以支持。但中浩公司提出，在延期期间还存在29天中雨的天气需要扣减，此主张的中雨天数并非发生在合同约定的交房期限内，因此，本院对中浩公司提出对此29天中雨天气予以扣减的主张不予采纳。双方在《商品房买卖合同（预售）》还约定，出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受，等待验收或丈量所需的时间，出场人亦可据实予以延期，中浩公司于2018年9月9日将竣工验收所必需的全部材料交到陆川县建设工程质量安全监督站，陆川县住房和城乡建设局于2019年9月11日同意竣工验收备案。因此，应扣减逾期交房天数2天。综上，总共应扣除逾期交房天数115天。 关于合同约定的违约金是否应当调整的问题。庞力、李雪婷上诉提出原审法院将逾期交房违约金标准，由日万分之三的违约金标准调为以同地段同类房屋日租金标准55.01元/日计算错误。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，中浩公司于一审期间主张调整违约金，一审法院综合考虑本案实际情况，酌情将违约金调整降低为以同地段同类房屋日租金标准55.01元/日，属其依法行使自由裁量权，不违反法律规定，本院予以维持，综上，中浩公司应支付给庞力、李雪婷的违约金以同地段同类房屋日租金标准55.01元/日计算，从合同约定交付房屋的次日计至取得竣工验收备案证明文件之日止，即2018年6月1日起至2019年9月10日止，但应扣除逾期交房天数115天。 综上所述，上诉人上诉部分有理，依法予以支持，部分无理，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持陆川县人民法院（2020）桂0922民初293号民事判决第二项； 二、变更陆川县人民法院（2020）桂0922民初293号民事判决第一项为：被上诉人陆川中浩房地产开发有限公司支付违约金19363.52元给上诉人庞力、李雪婷。 一审案件受理费533元，由上诉人庞力、李雪婷负担133元，由被上诉人陆川中浩房地产开发有限公司负担400元，；二审案件受理费533元，由上诉人庞力、李雪婷负担133元，由被上诉人陆川中浩房地产开发有限公司负担400元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  梁 冰 审 判 员  黄 河 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理  陈伟君 书 记 员  陈 楚