福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2012号 上诉人（原审被告）：万**，男，1984年1月21日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：於清凤，江西观睿律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）:邹秋和，男，1969年8月13日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：程北骏，福建枫桦律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邓志鹏，福建枫桦律师事务所实习律师。 上诉人万**因与被上诉人邹秋和房屋租赁合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万**委托诉讼代理人於清凤，被上诉人邹秋和委托诉讼代理人程北骏、邓志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万**上诉请求：1.依法改判一审判决第二项，改判万**欠邹秋和店面租金为150000元（计算至万**2020年8月9日向邹秋和交付店面之日止）；2.撤销一审判决第三项；3.本案一、二审诉讼费由邹秋和承担。事实和理由：一、一审法院对租金减免事宜认定存在错误。2020年1月，全国爆发新冠疫情，对经济社会产生巨大影响。2020年1月28日，三明市梅列区市场监管局发出梅列区相关经营商户暂停营业的紧急通知，致使万**不能正常经营。后政府对小微企业和个体工商户进行帮扶，下发《关于应对新冠疫情进一步帮扶小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，免除案涉租赁房屋3个月的租金。邹秋和虽为房屋转租人，但也不应赚取政府免租差价，即邹秋和应当对万**2、3、4月租金进行免除，租金应从2020年5月1日起计算至2020年8月9日双方交接店面之日止，合计为150000元。二、万**不存在违约行为，不应承担违约责任。2020年4月，新冠疫情仍在肆虐，万**店铺营业受不可抗力影响仍在持续。万**与邹秋和正处于交涉过程中，双方对减免租金事宜存在争议，万**不存在故意违约的情形，一审法院判决万**应支付邹秋和违约金31766元错误。 邹秋和辩称，一、一审法院对租金减免事宜认定正确。邹秋和作为一个转租者，已将原房东减免的37065元/月租金对万**作了全额减免，邹秋和没有责任再自己贴钱承担更多的房租减免义务。且万**自认于2020年2月18日已开始营业，可见疫情对其店铺的影响相对于其他疫情严重的区域来说影响较小。二、万**存在违约行为，应承担违约责任。按合同约定，万**应于2020年1月25日支付下一月的房租，但到了7月份万**不仅未支付房租还欠付邹秋和多月水电、卫生费。即便万**对2、3、4月房租是否减免有异议，但之后的房租也应及时支付，万**存在违约行为。 邹秋和向一审法院提出诉讼请求：1.解除邹秋和与万**2019年2月22日签订的《店面租赁合同》；2.万**支付邹秋和2020年1、2月租金90000元，在诉讼过程中租金增加至225000元（暂计至2020年5月），其后租金继续支付至万**将店面实际交邹秋和止；3.万**支付邹秋和违约金27000元增加至67500元，其后违约金按万**实际违约时间计算；4.万**支付水电费、垃圾处理费共计4404.12元增加至12310.48元（暂计至2020年6月1日），其后水电费、垃圾管理费按万**实际欠付的金额计算；5.本案诉讼费、保全费由万**承担。 一审法院认定事实:邹秋和与万**于2019年2月22日签订《店面租赁合同》，约定邹秋和将座落于三明市××街××村××幢××层××号店面出租给万**使用。协议第五条约定租金为每月45000元，一月一付，于每月25日支付租金；同时约定万**逾期未交租金，按应付款每天4%支付违约金。超过一个月邹秋和有权终止合同。该房屋系邹秋和向他人（以下简称原房东）所租，每月租金为37065元。2020年1月28日，三明市梅列区市场监督管理局发出关于梅列区相关经营户暂停营业的紧急通知。涉案店面2020年2月18日开始营业，但是没有全天营业，只有上午营业，从2020年3月8日正常营业。原房东减免邹秋和三个月的租金。万**租金交至2020年1月22日。微信聊天记录载明万**向邹秋和请求减免租金和受疫情导致经营困难，向邹秋和提出延迟支付租金。邹秋和在2020年3月11日向万**发送一份律师函，提醒万**已构成违约。截至2020年6月1日，邹秋和代万**缴纳的水电费和垃圾管理费12310.48元。 另查明，万**向邹秋和缴纳押金120000元。 一审法院对双方当事人争议焦点分析认定: 一、万**是否存在违约 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情，对经济社会产生的重大影响，各方应当共担风险、共渡难关。2020年1月28日，三明市梅列区市场监督管理局发出《关于梅列区相关经营户暂停营业的紧急通知》，致使万**承租的店面不能正常营业。疫情期间，原房东减免邹秋和涉案店面三个月的租金,且在此期间，万**与邹秋和有就租金问题进行过协商，因此，万**涉案店面店租也应相应减免三个月店租并且此期间不应视为违约。但时至今日已超过三个月，万**仍未缴纳店租，且2020年3月8日起涉案店面开始正常营业，再享有减免待遇显然对邹秋和显失公平，因此，万**租金交至2020年1月22日，根据疫情及店租减免情况，三个月后即2020年4月23日起，万**仍不支付店租的行为构成违约，应承担相应的违约责任。 二、邹秋和主张的各项费用应如何计算和扣减 一审法院认为，根据疫情及原房东店租减免三个月的情况，从2020年1月23日到三个月后即2020年4月23日，店租也应得到相应的减免，扣除原房东减免的店租，万**从2020年1月23日起至2020年4月22日的店租应为（45000-37056）*3=23832元。店租减免三个月且店面正常营业后，即2020年4月23日起应恢复正常店租，因此万**尚欠的店租为23832+45000*3=158832元（暂计至2020年7月23日，此后继续计算至万**交付店面之日止）。店租减免三个月且店面正常营业后，即2020年4月23日起万**仍不支付店租的行为构成违约，应承担相应的违约责任。同时因疫情原因，店铺经营受到影响，合同约定每天4%的违约金过高调整为按尚欠店租的20%计算为31766元（158832*20%=31766）。相关水电费，邹秋和已代为缴纳，因此邹秋和要求万**返还的诉讼请求，予以支持。邹秋和认为截至2020年6月1日，共欠水电费12310.48元，万**未提出异议，予以确认。 三、邹秋和是否可以增加一个月租金 一审法院认为，《店面租赁合同》中未约定增加一个月租金的情况，邹秋和要求增加一个月租金缺乏事实依据，不予支持。《店面租赁合同》中第八条第二款约定，万**如在租赁期未满退出，邹秋和有权没收押金。本案诉讼系由邹秋和提起主张解除合同，万**同意解除合同，因此邹秋和无权没收押金，押金应予以退还。 四、邹秋和是否有权利转租 一审法院认为，邹秋和与万**签订租赁合同后，邹秋和将涉案店面转租给万**，并完成了交付，万**实际使用店面至今，双方租赁关系成立，无论邹秋和是否有权利转租，都未对万**实际租赁该店面产生影响，万**应支付其相应的租金。若万**认为转租行为对其有影响可另行主张权利。 综上所述，一审法院认为邹秋和与万**签订的《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，各方均应按协议约定全面履行合同义务。现万**逾期交付店租超一个月，邹秋和有权提出解除合同，且万**同意解除合同，予以确认。万**租金交至2020年1月22日。根据全国疫情及原房东店租减免三个月的情况，邹秋和在此期间应收的店租也应相应减免，且在此期间不应视为违约。但从2020年4月23日（房租减免三个月且店面正常营业之日）起应恢复正常店租，因此万**尚欠的店租为158832元（从2020年1月23日暂计至2020年7月23日，此后继续计算至万**交付店面之日止）。店租减免三个月且店面正常营业后，即2020年4月23日起万**仍不支付店租的行为构成违约，应承担相应的违约责任。同时因疫情原因，店铺经营受到影响，合同约定每天4%的违约金过高调整为按尚欠店租158832元的20%计算为31766元。截至2020年6月1日，邹秋和已代万**缴纳水电费12310.48元，万**未提异议，应予以返还。万**向邹秋和缴纳押金120000元，现因双方合同解除，邹秋和应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决: 一、解除2019年2月2日邹秋和与万**签订的《店面租赁合同》； 二、确认万**尚欠邹秋和店面租金158832元（暂计至2020年7月23日，此后继续计算至万**交付店面之日止）;三、确认万** 应支付邹秋和违约金31766元；四、确认万**尚欠邹秋和代垫的水电费、垃圾处理费12310.48元。五、以上二、三、四项金额合计202908.48元，扣除万**向邹秋和缴纳的押金120000元，万**还需支付邹秋和82908.48元（202908.48-120000=82908.48）应于判决生效之日起十日内支付。六、驳回邹秋和的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4675元，因适用简易程序审理，减半收取2338元，由万**负担861元，由邹秋和负担1477元，应于判决生效之日起七日内交纳。 二审审理查明，双方当事人对一审判决认定事实无异议，对无异议事实，本院予以确认。 另查明，2020年8月9日，万**已实际搬离案涉租赁房屋。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方均应依约履行各自的义务。本案中，案涉租赁合同系当事人真实意思表示，应属合法有效。租赁合同履行过程中，万**因欠缴租金，邹秋和有权依合同约定解除案涉合同，一审法院依法认定解除合同并无不当，本院予以确认。本案中，合同约定的租赁期限为2019年3月23日至2022年9月22日，邹秋和确认万**交纳的最后一笔租金对应的租赁期为2019年12月23日至2020年1月22日，万**对该事实未提交反证,故一审判决万**应自2020年1月23日起计付租金并无不当。万**主张自2020年5月1日起计付租金缺乏事实依据，不予支持。关于万**提出2020年1月全国爆发新冠肺炎疫情，原房东免除邹秋和三个月租金，邹秋和也应免除万**三个月租金问题。本院考虑到邹秋和系以转租为经营业务的承租人，而万**确因疫情造成营业收入减少，一审法院虽在万**欠付的2020年1月23日至4月22日租金中扣除原房东免除邹秋和应付的3个月租金，但该处理未综合平衡双方利益，本院结合本案实际情况，酌定2020年1月23日至4月22日期间万**应缴纳的租金为其原应向邹秋和缴纳的租金扣除原房东免除邹秋和应付的3个月租金后剩余租金的50%即11902.5元[（45000元-37065元）/2×3个月=11902.5元]。二审中，双方确认2020年8月9日万**已实际搬离案涉房屋，万**欠付的租金应计算至2020年8月9日止。故自2020年1月23日起至2020年8月9日止，万**应支付邹秋和租金172402.5元（11902.5元+45000元/月×3个月17天=172402.5元）。关于万**是否应支付违约金问题。一审法院并未判决万**支付2020年1月23日至4月22日期间因疫情未及时缴纳租金的违约金，但万**在其所提出要求店租减免期后且店面正常营业时，仍使用案涉房屋却不及时缴纳租金的行为构成违约，依约应承担相应的违约责任。双方对一审法院以截至2020年7月23日万**欠付租金的20%标准计算违约金无异议，故万**应向邹秋和支付违约金29380.5元（146902.5元×20%=29380.5元）。综上，万**上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审认定事实清楚，但处理有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1227号民事判决第一、四项； 二、撤销三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1227号民事判决第六项； 三、变更三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1227号民事判决第二项“确认万**尚欠邹秋和店面租金158832元（暂计至2020年7月23日，此后继续计算至万**交付店面之日止）”为“确认万**尚欠邹秋和店面租金172402.5元”； 四、变更三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1227号民事判决第三项“确认万**应支付邹秋和违约金31766元”为“确认万**应支付邹秋和违约金29380.5元”； 五、变更三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1227号民事判决第五项“以上二、三、四项金额合计202908.48元，扣除万**向邹秋和缴纳的押金120000元，万**还需支付邹秋和82908.48元（202908.48-120000=82908.48）应于判决生效之日起十日内支付”为“万**应于本判决生效之日起十日内向邹秋和支付租金、违约金及水电费、垃圾处理费冲抵押金后的费用94093.48元； 六、驳回邹秋和其他诉讼请求； 七、驳回万**其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4112元，由邹秋和负担2175元，万**负担1937元。一审案件受理费4675元，减半收取2338元，由邹秋和负担1237元，万**负担1101元。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  程哲明 审判员  林玮玮 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  吴雨珊 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。