广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5079号上诉人（原审原告）：夏利芳，女，1976年1月30日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县************。上诉人（原审原告）：余德云，男，1974年5月6日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县************。两上诉人的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区********，统一社会信用代码914**********806XM。法定代表人：周根财，该公司总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。上诉人夏利芳、余德云因与被上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。夏利芳、余德云上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判贝迪龙庭公司向夏利芳、余德云支付逾期办证违约金（以购房款495000元为基数，按每日万分之一计算，从2019年8月30日起计算至贝迪龙庭公司将夏利芳、余德云办理不动产登记需要由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，暂计算至2020年1月10日为6633元）。事实与理由：一、一审判决事实认定证据明显不足，一审法院依据贝迪龙庭公司提交的申请书复印件，从而简单认定申请书对夏利芳发生法律效力，明显不当。贝迪龙庭公司提交由余德云一人签字的申请书拟证明夏利芳、余德云放弃追究贝迪龙庭公司逾期交楼、逾期办证的违约责任，贝迪龙庭公司未能提交原件，故夏利芳对申请书的真实性不予确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项规定，一审法院仅依据该份未经过原件核实的申请书作为认定本案事实及作出裁判的关键证据，明显违反法律规定。二、贝迪龙庭公司未能提供申请书原件予以核实，应承担举证不能的法律后果，一审法院适用法律错误。贝迪龙庭公司提交的申请书是涉案的关键证据，其未能提供申请书的原件，亦未提供其他证据予以佐证余德云主观上确有放弃追索贝迪龙庭公司承担逾期办证违约责任的意思。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，贝迪龙庭公司应对其主张承担举证责任，其未能提供本案关键证据申请书的原件，应承担举证不能的法律后果。三、退一步说，即便申请书是余德云所签字，但余德云并未取得夏利芳的授权，且该意思表示亦不是两人的共同意思表示，故一审法院简单认定“余德云签署申请书的行为对夏利芳发生法律效力”，属于事实认定错误。一审法院仅依据夏利芳、余德云是夫妻关系，从而简单认定贝迪龙庭公司有理由相信余德云取得夏利芳的代理权，该申请书是夏利芳、余德云的共同意思表示且对夏利芳有约束力，属于事实认定错误。夏利芳、余德云共同向一审法院起诉贝迪龙庭公司承担逾期办证的违约责任，一审诉讼期间，夏利芳、余德云从未向一审法院提出撤回起诉的申请，故应视为夏利芳明示其不会放弃追索贝迪龙庭公司承担逾期办证违约责任的权利。贝迪龙庭公司明知本案中有两个业主，应要求两业主共同签署该份申请书或要求余德云提交夏利芳委托其代为签署该份申请书的授权，贝迪龙庭公司未审查余德云是否具备夏利芳的授权便让余德云一人签署申请书，故该申请书对夏利芳并不发生法律效力且相关法律后果应由贝迪龙庭公司承担。夏利芳、余德云虽为夫妻关系，但并不能推定余德云在没有任何授权的情况下可以代理夏利芳放弃其对贝迪龙庭公司追索逾期办证违约金的相关权利。四、根据贝迪龙庭公司提交的新证据显示，其2020年7月31日才办妥涉案房屋的不动产权登记证，违背了申请书中2020年7月30日之前办妥产权证书的承诺，故其承诺不生效。夏利芳、余德云仍有权追究贝迪龙庭公司逾期办证的责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判支持夏利芳、余德云的诉讼请求。贝迪龙庭公司答辩称：一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。1.贝迪龙庭公司提交的新证据证明贝迪龙庭公司于2020年7月30日提交夏利芳、余德云的办证材料到产权登记机关，符合双方申请书及涉案合同第14条的约定。申请书约定于2020年7月30日前办妥不动产权登记证，该约定是比较模糊的，结合涉案合同第14条约定，应定义为贝迪龙庭公司履行递件备案义务即履行了申请书的义务。2.夏利芳、余德云提及申请书只有复印件，贝迪龙庭公司在一审庭审后已经将申请书原件交给一审法院审查。夏利芳、余德云于2020年1月20日向一审法院起诉请求：贝迪龙庭公司向夏利芳、余德云支付逾期办理不动产权证书违约金（以495000元为基数，按每日万分之一的标准自2019年8月30日起计算至贝迪龙庭公司将夏利芳、余德云办理不动产登记需要由其提供的资料交到产权登记机关备案之日止）。一审法院认定事实：2014年7月22日，夏利芳、余德云（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以495000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区**************的房屋；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失，如因买受人的原因（包括但不限于：买受人未付清购房款、未补交面积差价款、未按约收楼、未缴纳相关的办证税费、逾期提供办理产权登记所需买受人资料等），导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，夏利芳、余德云依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2016年10月16日，夏利芳、余德云办理了收楼手续。2017年1月17日，贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程取得建设工程竣工验收报告。2018年8月13日，贝迪豪庭住宅小区二期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年9月29日，贝迪龙庭公司向夏利芳、余德云邮寄办证通知书，大致内容如下：鉴于夏利芳、余德云尚欠资料或手续，贝迪龙庭公司只有收集全部资料才能向国土部门递交资料办理产权证，现正式通知夏利芳、余德云于2019年10月30日前到贝迪豪庭售楼部补交资料或办理相关手续，若逾期不前来处理，贝迪龙庭公司将按合同约定顺延办理产权证的时间，造成的任何损失，贝迪龙庭公司不承担任何责任，资料包括：二代身份证复印件，税收缴纳款书，《中山市商品房销售登记备案表》表一（已提前还清银行按揭的业主）。次日，夏利芳、余德云签收了该邮件。2020年1月8日，夏利芳（以下简称夏）致电贝迪龙庭公司售楼部（以下简称贝），双方对话如下：夏：我是贝迪豪庭二期12栋604房的业主夏利芳，想问一下，我们的办证资料去年10月份就交给你们售楼部了，能不能帮我查一下，我们的房产证办好了没有？贝：还没有。夏：要什么时候可以办到？贝：要等这个官司结束才办。夏：那我们要想早点办到证，要怎么做呢？贝：那你可以过来签一份申请，好吧。夏：就是要撤诉的那种咯，对吧？贝：对对对。夏：那就是不撤诉就是一直不给证，对吧？贝：不是，要等你们官司结束了再办，不是不办的，是等你们的判决下来，结束了，再帮你们办。夏：撤诉可以马上办对吧。贝：对对对。夏：嗯，好，我再看一下吧。2020年4月8日，余德云在贝迪龙庭公司制作的申请书上签字，申请书内容如下：“本人是贝迪豪庭12幢604房余德云业主，本人已经收楼，本人收楼时知道贵司因政府配套工程验收拖延导致当时未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，现因本人需尽快取得该房不动产权证书，若贵司于2020年7月30日前办妥上述房产不动产权登记证，本人承诺不追究逾期交楼、办证的任何责任”。涉案房屋至一审判决作出之日仍未进行不动产权登记。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。夏利芳、余德云和贝迪龙庭公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。余德云于2020年4月8日签署申请书，表示“若贵司于2020年7月30日前办妥上述房产不动产权登记证，本人承诺不追究逾期交楼、办证的任何责任”。夏利芳、余德云不确认申请书的真实性，但未提供证据予以证明，一审法院不予采信。夏利芳、余德云认为申请书由余德云签署，对夏利芳不发生法律效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。夏利芳、余德云共同委托代理律师起诉贝迪龙庭公司要求逾期办证违约金，一审诉讼期间余德云签署了如贝迪龙庭公司于2020年7月30日前办妥不动产权证书则放弃违约金的申请书，贝迪龙庭公司有理由相信该意思表示是夏利芳、余德云双方的共同意思表示，即余德云取得夏利芳代理权。因此，余德云签署申请书的行为对夏利芳发生法律效力，一审法院对夏利芳、余德云的主张不予采信。按申请书约定，现贝迪龙庭公司办证的履行期限尚未届满，夏利芳、余德云主张逾期办证违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回夏利芳、余德云的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由夏利芳、余德云负担（该款夏利芳、余德云已预付）。二审期间，夏利芳、余德云向本院提交以下新证据：1.办证通知书，拟证明业主向开发商提交办证资料后，开发商仍多次向业主邮寄办证通知书，目的是将与其办证的违约责任推卸给业主；2.证据目录；3.办证通知书；证据2、3拟证明开发商明确在2020年7月3日已将业主的办证资料收取完毕，仍然在2020年7月8日向业主邮寄收楼通知书，目的是将与其办证的违约责任推卸给业主；4.业主与开发商的工作人员在贝迪豪庭销售中心现场录像文字翻译；5.光盘（内含现场录像一段）；证据4、5拟证明开发商的工作人员承认，开发商收取业主的办证资料后从未与业主办理签收手续亦不存在办理签收手续的先例。贝迪龙庭公司对夏利芳、余德云提交的证据质证称：上述证据中均不是本案业主，与本案无关，是其他业主与贝迪龙庭公司沟通及其他事宜的处理，无法直接或侧面证明夏利芳、余德云拟证明的内容。贝迪龙庭公司向本院提交以下新证据：1.火炬开发区不动产登记受理通知书，拟证明2020年7月30日，贝迪龙庭公司已提交夏利芳、余德云的资料到产权登记机关，并由该登记机关受理；2.产权证书，拟证明贝迪龙庭公司于2020年7月30日提交办证，自然资源局于2020年7月31日登记出证。夏利芳、余德云对贝迪龙庭公司提交的证据质证称：确认真实性，证明贝迪龙庭公司违背申请书承诺，故夏利芳、余德云即使签订申请书，也对夏利芳、余德云不生效。一审认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：贝迪龙庭公司于2020年7月30日取得涉案商品房的不动产登记受理通知书。涉案商品房于2020年7月31日登记在夏利芳、余德云名下。二审再查明：2020年5月6日，贝迪龙庭公司向一审法院提交余德云于2020年4月8日签署的申请书（该申请书正文内容打印的业主名称“郑兴牙、郑建盼”处有明显涂划删改痕迹），拟证实如贝迪龙庭公司于2020年7月30日前办妥其房产登记，夏利芳、余德云放弃追究逾期交楼、逾期办证的任何责任。夏利芳、余德云对此质证称：该证据没有原件，真实性不予确认；该证据有涂划，涂划内容为其他业主名称，显然不是本案业主所写，系贝迪龙庭公司单方草拟。贝迪龙庭公司回应称：上述申请书就是原件，在销售中心签名后留给公司工作人员的；涂改的内容因打印时打错了业主的名字，房号是没有错的。2020年5月29日，贝迪龙庭公司又向一审法院提交另一份由余德云于2020年4月8日签署的申请书（该申请书正义内容无涂划删改情形），称原来提交的申请书是当时打印错修改的。夏利芳、余德云质证认为：该证据是否原件值得商榷，且没有另一产权人签名，真实性不确认；开发商有要求余德云签署这样一份申请书，但他没有签名，而且也有去问过，为什么交了资料都不办证，开发商说要签了这份申请书才可以办，但夏利芳、余德云没有签。二审期间，针对双方争议的两份申请书，本院再次组织双方当事人进行质证。贝迪龙庭公司当庭出示两份申请书，称其中有涂划删改痕迹的申请书其公司仅保留有复印件，无涂划删改痕迹的申请书系原件。对此夏利芳称：由于其房屋一直没有办出房产证，贝迪龙庭公司也打电话告知其可以办证了，其也听说很多业主办到了房产证，故2020年4月8日夏利芳、余德云一起去销售中心询问办理房产证事宜；贝迪龙庭公司的工作人员告知夏利芳、余德云要办证需要先签一份申请书，内容与贝迪龙庭公司提交的申请书一致，贝迪龙庭公司让我老公先在申请书上签名，然后夏利芳看到申请书内容后，不同意在申请书上签名，即把有涂划删改痕迹的申请书原件带回家了；确认贝迪龙庭公司提交的两份申请书上都是余德云签名，确认没有涂划删改痕迹的申请书是原件；由于两份申请书都没有共有产权人夏利芳签名，故不发生法律效力；即使发生法律效力也是附条件的，上面载明必须7月30日前办妥权属证书，但证书实际是在7月31日办妥，故开发商没有达到期限条件，申请书上不追究责任因条件未到达而不生效。贝迪龙庭公司对此回应称：2020年4月8日夏利芳、余德云都去了现场，两份申请书都是余德云签名，修改那份是因打错了业主名字，故业主拿走了那份原件；另一份原件放在公司处；一审期间开发商相关工作人员误以为有修改的那一份是原件，给了代理人提交给法院，后来代理人发现是复印件，就让开发商再找，就找到了没有修改的那份原件；贝迪龙庭公司已在7月30日下午递件，但房产证办出时间不是贝迪龙庭公司可以控制的。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。夏利芳、余德云和贝迪龙庭公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据上述合同约定，贝迪龙庭公司应在2016年12月31日前将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的涉案商品房交付夏利芳、余德云使用，且应当在商品房交付使用后的720个工作日内持办理权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案。而经查贝迪龙庭公司至2020年7月30日才完成上述递件办证义务，明显超出合同约定办证期限，构成违约。但在此情况下，余德云在一审诉讼期间、于2020年4月8日签署申请书，在其中明确表示若贝迪龙庭公司在2020年7月30日前办妥涉案商品房不动产权登记证，则其承诺不再追究逾期交楼、逾期办证的任何责任。余德云作为完全民事行为能力人，应知晓其所签署的申请书的内容，应清楚其作出上述承诺所应承担的相应法律后果，属于对自身合法民事权益的处分。现二审期间夏利芳、余德云对上述申请书提出异议，本院分析如下：首先，夏利芳、余德云上诉以贝迪龙庭公司未提供上述申请书原件为由对该证据真实性不予确认，且称余德云没有签订上述申请书。但二审期间经本院再次组织双方进行质证，贝迪龙庭公司当庭提交争议的两份申请书（其中有涂划删改痕迹的一份申请书是复印件，没有涂划删改痕迹的另一份申请书是原件，因打错业主名字故重新签订另一份申请书），夏利芳、余德云也已当庭确认未经涂划删改的申请书是原件，也确认上述两份申请书上均是余德云签名。故本院对夏利芳、余德云该上诉理由不予支持。其次，夏利芳又辩称余德云在申请书中签字未取得其同意，认为该份申请书对其不具有法律约束力。但夏利芳、余德云之间首先系夫妻关系，两人同时作为买受人与贝迪龙庭公司签订涉案商品房买卖合同，且两人亦是共同委托代理律师提起本案诉讼要求贝迪龙庭公司承担逾期办证责任，故在此情况下，一审法院认定贝迪龙庭公司有理由相信于2020年4月8日作出的放弃追究逾期交楼及逾期办证违约责任的意思表示是夏利芳、余德云共同行为，该申请书效力及于夏利芳，本院认为并无不妥，应予维持，夏利芳上述主张不能成立。再次，夏利芳、余德云又称，贝迪龙庭公司至2020年7月31日才办妥不动产权登记证，已超出申请书期限2020年7月30日，故夏利芳、余德云仍有权追究该公司逾期办证违约责任。而贝迪龙庭公司则称其已于2020年7月30日办妥递件办证手续，符合申请书约定。经查，贝迪龙庭公司已于2020年7月30日已办理涉案商品房递件办证手续并取得涉案商品房的不动产登记受理通知书，涉案商品房于次日即已登记在夏利芳、余德云名下，据此，可以认定贝迪龙庭公司已在申请书承诺的宽限期内基本履行合同约定的向产权登记机关提交完备的办理权属登记所需资料备案、协助产权人办理产权登记的义务，而产权登记机关即于次日已登记并颁发房产权属证书，根据本案的具体案情，该情形尚不足以认定贝迪龙庭公司存在明显违反申请书承诺的违约情形。另，即使双方对于该1天出证期限是否符合申请书约定存在争议，但该期间对夏利芳、余德云所产生的影响及损失也属相当轻微的情形。故本院对夏利芳、余德云以产权登记机关于次日才登记颁发房产证为由要求贝迪龙庭公司重新承担违约责任的主张不予采纳。一审驳回夏利芳、余德云要求贝迪龙庭公司支付逾期办证违约金诉讼请求的实体处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人夏利芳、余德云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（夏利芳、余德云已预交），由夏利芳、余德云负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年十一月三十日本家与原本核对无异书记员  易嘉璇廖博睿