广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0303民初7872号 原告：龙学军，男，汉族，1970年3月5日出生，身份证住址湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：余雪松，广东始必慎律师事务所，执业证号：14403200810853747。 被告：张锦权，男，汉族，1965年10月16日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：姜春阳，广东信通律师事务所律师，执业证号：14403198910667904。 委托诉讼代理人：周成，广东信通律师事务所实习律师，执业证号：190219072112516。 第三人：文合礼，女，汉族，1932年11月12日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：段良慧，广东信通律师事务所律师，执业证号：14403200411357941。 委托诉讼代理人：刘梦石，广东信通律师事务所实习律师，证号：190219101115019。 原告龙学军与被告张锦权及第三人文合礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，审理过程中追加文合礼为本案第三人。原告龙学军及其委托诉讼代理人余雪松，被告张锦权及其委托诉讼代理人姜春阳、周成，第三人的委托诉讼代理人段良慧、刘梦石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙学军向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方租赁合同；2.被告支付违约金1458万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月1日，被告因急需资金周转，向原告提出让原告一次性支付位于深圳市罗湖区xx村x区x栋（1-8层）共9年（2015年3月1日至2024年3月1日）的租金4，860，000元。被告还表示，如原告一次性支付上述租金，则9年内被告不上涨房屋租金直至租赁期满。原告对此表示同意。当日，双方遂以《拆迁补偿协议》和《收据》的形式书面确认了上述内容。第三人（被告的母亲）作为房屋产权人以《授权书》的形式对上述事实予以确认。在履行租赁合同过程中，被告突然于2019年11月20日，在涉案楼房张贴《限期搬离通知书》，声称与原告所订租赁合同无效，要求租户搬离。故起诉，请求判如所请。 被告张锦权辩称，第一，双方签订的《拆迁补偿协议》为效力待定的合同。第二，本案合同标的与另案【案号（2020）粤0303民初2194号】一致，主体基本一致，本案实为该案的反诉。第三，被告并非本案适格被告，本案案由是房屋租赁合同纠纷，而被告不是涉案房屋的所有权人，仅作为代理人收取房屋租金，不属于本案租赁合同关系的主体。综上，请求人民法院撤销本案，将本案与另案合并审理，或驳回起诉。 第三人文合礼辩称，第三人年纪较大，签订房屋租赁合同后，只有前三个月的租金是直接支付给第三人的，之后第三人一直委托被告收取房租，第三人认为原告已经交清了房租，直至2019年8月至9月之间，被告告知第三人，在原告承租房屋7年半时间内，原告实际上只向第三人支付了130万元左右，这其中还包括原告借给被告的50万元，原告实际上已长期拖欠房租，并且将房屋进行多次转租，因此，第三人在2019年11月份贴出了限期搬离通知，要求原告交还房屋，为了让现在的租户搬离，第三人还向租户垫付了7万多元的房屋押金，这是本案的基本事实情况。第三人同意解除房屋租赁合同，但是不同意原告主张的要求支付违约金的诉讼请求。原告主张的违约金则因缺乏事实以及法律依据，请求人民法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，对各方无争议且来源合法的证据，本院予以采纳。结合证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下： 一、案涉位于深圳市罗湖区xx村x区x栋房屋于1983年12月取得建筑许可证，许可证载明批准张星南（已去世，系被告的父亲、第三人的丈夫）建房一栋4层，共计建筑面积300平方米。后该栋房屋被拆除重建为8层的房屋，重建行为未经相关部门批准。 二、2011年9月18日，第三人作为出租方、原告作为承租方签订《房屋租赁合同（住宅）》，约定第三人将案涉房屋共8层整栋出租给原告，租赁期限自2011年12月1日至2017年11月30日，月租金为45，000元，未经第三人书面同意，原告不得转租租赁房屋，擅自转租的，第三人有权解除合同，等等。第三人的女儿张金英表示上述合同系由其代第三人签订的，其对合同内容无异议。 三、2015年3月1日，原告与被告（系第三人的儿子）签订《拆迁补偿协议》，原告为甲方，被告为乙方，主要内容如下：1.原告于2015年3月1日交付486万元给被告，计租时间为2015年3月1日至2024年3月1日止，时间为9年；2.就房屋所在深圳市向西村拆迁改建事宜，双方自愿协商作出补充协议：（1）如在2016年7月1日至2023年3月1日前旧改或拆迁，被告需按18个月的租金标准赔偿原告补偿金81万元，但本金另按剩余时间、月租金金额计退给原告；（2）如2023年3月1日至2024年3月1日旧改拆迁，被告无需赔偿给原告，但剩余金额及时退还给原告，等等。 签署上述《拆迁补偿协议》当日，被告出具一份《收据》给原告，载明其收到原告一次性交付的租金486万元，自2015年3月1日起至2024年3月1日止，原告无需再交房租给被告，如中途被告收回房屋，被告需按原告所交租金的三倍赔偿给原告。 原告主张上述《拆迁补偿协议》系经第三人授权签订，第三人认可其授权被告向原告收取租金，但否认《拆迁补偿协议》系其授权被告签订。被告确认其签署上述拆迁协议时，曾向原告出具一份《授权书》，授权书上第三人的签名系由被告代签的。《授权书》内容主要是第三人授权被告向原告一次性收取9年的房租486万元。被告签署的收款收据，视为第三人已收到全部款项。 四、原告主张，上述租金486万元中，有130万元系现金支付给被告，其他356万元，系装修、家私家电、第8层加建价值等折算的。原告提供了证人证言和银行转账记录，用以证明其对案涉房屋进行装修、改造及配置家私家电共花费140万元的事实。 被告确认其收到130万元的现金，但辩称该款系原告承租案涉房屋以来所支付的全部租金，被告之所以在《收据》中写明租金金额为486万元，系因为原告当时称130万元是高利贷借来的，要求被告支付相应的利息，并无其他财产折算的事实。对原告提供的上述证据的真实性，被告及第三人均不予认可。 五、《房屋租赁合同》履行过程中，原告将房屋转租案外人林文生，林文生再次转租，最终由多名散户承租居住。 六、2019年底，第三人文合礼收回案涉房屋，此后以龙学军（即本案原告）为被告、张锦权（即本案被告）为第三人，向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求确认文合礼与龙学军签订的《深圳市房屋租赁合同书》无效、龙学军支付占有使用费356万元及利息给文合礼、龙学军立即腾空房屋和返还物业。本院受理后，龙学军提起反诉，请求判决文合礼赔偿其损失216万元、赔偿提前收回租赁房屋的经营损失175万元、赔偿剩余租赁期限内装饰装修损失100万元。本院于2020年8月20日作出（2020）粤0303民初2194号民事判决，认为文合礼重建案涉房屋，属于未按照建设工程规划许可证建设房屋的行为，文合礼就涉案房产与龙学军签订的《房屋租赁合同》无效；因龙学军主张的486万元租金并未实际向原告支付，故龙学军要求文合礼退还提前收取的租金缺乏事实和法律依据，等等。该案判决如下：1.文合礼与龙学军签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2.龙学军自本判决生效之日起十日内返还房屋占有使用费256.50万元；3.驳回文学礼的其他诉讼请求；4.驳回龙学军的反诉请求。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告要求判令解除《房屋租赁合同》，鉴于案涉房屋属于未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，故就该房屋所签订的《房屋租赁合同》无效，原告要求解除上述合同于法无据，本院不予支持；原告依据被告出具的《收据》，主张被告中途收回房屋，需按原告所交租金486万元的三倍赔偿给原告，因《房屋租赁合同》无效，应产生返还房屋的法律后果，且原告未能提供证据证明其已实际交付486万元给被告或第三人，也无证据证明原告与被告或第三人曾达成装修折抵租金的合意，故原告要求被告赔偿三倍租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告所主张的借款与本案不属同一法律关系，原告可另循法律途径解决。原告所主张的装修折抵租金的问题，已由（2020）粤0303民初2194号民事判决作出认定，本案不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告龙学军的诉讼请求。 案件受理费46，380元，由原告龙学军负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员  佃勤 二〇二〇年十一月五日 书记员  胡萍