河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初6561号原告（反诉被告）郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司，住所地郑州市金水区纬五路**，统一社会信用代码：91410105MA4432E097。法定代表人彭斌，职务执行董事。委托代理人何新民，河南北纬律师事务所律师。委托代理人张佳佳，河南天基律师事务所律师。被告（反诉原告）融通地产（河南）有限责任公司，，住所地河南省郑州市郑东新区熊儿河路**附**统一社会信用代码：91410100MA478N9C28。法定代表人毛磊，职务执行董事兼总经理。委托代理人张翼飞，河南佩里弗迪律师事务所律师。委托代理人郭文丹，河南佩里弗迪律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司（以下统称为原告）诉被告（反诉原告）融通地产（河南）有限责任公司（以下统称为被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，被告在答辩期内向本院提起反诉，经审查，本院决定合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人彭斌到庭，原告委托代理人何新民、张佳佳到庭，被告委托代理人张翼飞、郭文丹到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：根据《合同法》和《城市房屋公有房屋管理规定》第46条规定依法提起本诉，请求人民法院（1）判决被告赔偿原告酒店装修及固定（不可移动）设施损失680万元，酒店重新租房装修及搬迁损失380万元。以上损失合计1060万元；（2）判决因被告强权解除房屋租赁合同使原告必然支付的本案诉讼费、申请诉讼保全费、保全担保保险费、财产损失评估费鉴定费、一审二审及执行程序律师代理费等损失50万元（预估）。如上请求赔偿合计人民币壹仟壹佰壹拾万元（小写1110万元）。事实与理由：一、被告无视合同法原则和党中央国务院疫情管控期间保护社会和谐的方针政策，（1-1）原告的纬五路酒店从2006年租赁当时的军产（毛坯）房屋投资开业至今，该店2019年5月经原房屋管理权人同意后进行第三次酒店升级改造装修，现有员工近百名，至2019年9月，原告对一楼门面及酒店外围环境、一楼大堂及餐厅、二楼厅堂及20多个包间按最新环保、消防及卫生要求，高标准升级改造和装修，升级改造装修（重新投资酒店消防设施、环保设施、中央空调等）固定设施设备更新安装投资（不可移动设备）已经超过800万元人民币，纬五路天堂鸟酒店总投资超过1360万元人民币。被告融通地产（河南）有限公司（以下简称为“融通地产”）2019年9月注册设立后，完全无视原租房商户的巨额固定资产投资利益、经营利益和数百名微小企业员工的社会生存权益，在全党、国家、××疫情残害的2020年3月、4月，融通地产为了追逐企业利益，无视党对疫情管控政策（××不可抗力和国家管控政策不可抗力），强权解除原酒店经营长期租赁合同后，强权要求原告重新在其印制好且不准更改一个字的格式合同书上签字（2019年9月1日）。融通地产又在疫情不可抗力尚未消除、国家对疫情的管控方针政策和管控措施尚且合法有效的2020年3月、4月期间，强权单方解除格式房屋租赁合同，丝毫不顾及租房人酒店投资财产权、酒店经营权、上百名员工生存就业权，（1-2）2020年3月7日原告依据中央、国务院、郑州市政府保护微小企业生存发展的政策精神，书面申请减免疫情管控酒店被禁止经营期间的房租，但是被告不但不给予分文的房租减免，反而在疫情尚未结束之时用非法手段暴涨房租大发疫情灾难之财：2020年3月10日向原告送达RTDC-郑州-督-2020-17号《督促函》，以融通地产有限公司（企业法人）名义指令原告5日内清缴2020年1月--3月的合同租金25万元及滞纳金、逾期违约金；2020年3月18日向原告邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，对正在经营中的经营店面房屋全部重新竞价招租；2020年4月14日被告将原告已租赁15年的纬五路天堂鸟酒店房屋使用权在互联网发布“公开竞价招租公告”，违法将原告2019年10月才投入1300余万元升级装修的酒店经营房屋（公告第2项土地面积1906平方米、建筑面积1892平方米）的5年经营权拍卖给第三人。被告作为营利性公司法人企业，借军产管理权强取豪夺的悖法行为，完全背离了合同法公平公正、诚实信用原则，完全背离了党中央国务院的疫情管控中保护社会和谐的方针政策，明显是滥用军产资产委托经营权勒杀微小企业的生存权，被告违法解除合同的行为若不及时受到人民法院的判决评价，必然造成租房经营企业及大量员工的生存危险，必然严重破坏合同法律秩序、必然会严重破坏社会和谐、政治和谐。二、被告强权解除房屋租赁合同应依法赔偿租房人损失。（2-1）被告融通地产公司2019年9月才依法成立，在尚未依法取得托管军产的合法变更登记之前，就迫不及待的强迫原告在其“不得改动半句”的格式合同上签字，同时还强制收取原告在格式合同签订前装修期的417400元房屋租金，并同时强制收取了租房人10万元保证金。被告靠强权签订的格式合同《房地产租赁合同》第三条“甲方有权随时解除合同”，是被告违反合同公平原则的、显失公平的格式合同条款。原告提交的生效判决书证据（第005号证据），对相同的格式合同第三条做出的“释法说理”和判决认定，该生效判决的要旨是：长期且租赁目的明确的租赁合同中，约定租期未满一方终止合同应提前告知对方并支付违约金的，该条款系违约条款而非任意解除权条款。租赁合同中约定租赁期未满合同一方单方终止合同，应提前告知对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权，应根据履约本意、违约责任具体约定等客观情况予以具体分析。若是长期租约且租赁目的明确，应认定该条款约定应系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予双方任意解除合同的权利。因此，该格式合同中被告并不存在随时解除合同的权利。本案对同是原军产、同是格式条款合同约定的同样案件，应当做出同样的、一致的判决和认定。（2-2）被告解除租赁合同行为，违反合同第十条第（三）项不可抗力免责约定。被告以迟交2020年1月至3月份房屋租赁费强制解除合同并将原告正在经营中的酒店经营房屋竞价招租，明显违反租赁合同第十条第（三）项不可抗力免责约定。原告认为2020年1月至3月期间，××疫情的管控方针政策，明显属于酒店业经营的“不可抗力”，原告作为合同法主体和合同当事人，因不可抗力而无法履行交付房租的合同义务，完全符合合同法第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”、明显符合房屋租赁合同（第十条第（三）款“因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。但被告作为军产管理的公司法人，却为了暴涨租金在疫情管制尚未完全结束之时对模范遵守疫情管制政策的餐饮服务企业强收疫情期间的房租、滞纳金、在举国灾难面前滥用军产管理权而发国难财、破坏社会和谐、破坏人道精神破坏合同法原则。（2-3）根据合同第十条“甲方因军事需要提前解除合同的，应由军委机关职能部门出具通知文书”的约定，甲方提前解除合同的首要条件是“因军事需要”，但被告通知终止解除房屋租赁合同的目的，是为获得企业经营利益而明显不是“因军事需要”。被告的《督促函》和解除租房合同通知，均没有加盖“军委机关职能部门”的印章和军委市机关首长的签名等，被告在不具有租房合同第十条约定的解除条件（因军事需要）、没有按该条约定的程序（由军委职能部门出具通知文书），因此被告解除合同的行为明显是违约解除和违法解除行为，依法应当承担违约赔偿责任。（2-4）《城市公有房屋管理规定》第二十条规定“经营性房屋的租赁，由租赁双方协商议定租赁价格”；第二十七条规定“出租人在租赁期满前必须收回房屋时，应事先商得承租人同意，并赔偿承租人的损失”；第二十九条规定“在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，原租赁协议继续有效。”第四十三条第五款规定“擅自提高公有住房标准的，没收非法所得，并可处非法所得5倍以下的罚款；”综上事实，请求人民法院依照合同法的公平平等原则和《城市公有房屋管理规定》第20条、第21条、第27条、第29条规定，判决支持原告的诉求，用庄严的判决制裁被告破坏合同法、破坏合同诚信、破坏社会诚信的行为。全面支持原告的诉求，依法保护原告的合法权益。诉讼过程中，原告请求将本案中原告第一、二项诉讼请求变更为：1、依法判令被告赔偿原告酒店装修及固定（不可移动）设施损失600万元。2、依法判令本案诉讼费、保全费、鉴定费、律师费（50000元）等由被告承担。请求增加诉讼请求如下：3、请求依法确认被告于2020年3月18日发出的《解除租赁合同通知书》无效。4、请求依法判令被告减免2020年2月3日至2020年5月2日的三个月租金。5、请求依法确认租赁房产内部由原告出资进行的全部装饰装修资产（包括可移动和不可移动）的所有权由原告享有。6、请求依法判令被告支付违约金25万元。7、请求依法判令被告返还房屋保证金人民币10万元。事实与理由：原告郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司诉被告融通地产（河南）有限责任公司租赁纠纷一案，因原告提出反诉要求确认合同解除，现原告特根据实际情况，变更并增加部分请求，主要理由如下：1、2019年9月1日原告与被告签订《房地产租赁合同》，该份房地产租赁合同由被告进行提供，合同签订时，当时被告承诺该房产使用期限不会少于五年，但必须配合被告签订本份租赁合同。且被告管理的军队资产的其他商户均是在被告承诺使用5年的前提下，签订本租赁合同。2、2020年1月底新冠疫情爆发后，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室在2020年1月26日发出1号、2号通告，要求进出郑州市交通客运班线全部停运，减少出行、聚餐，作为餐饮业的经营主体，原告自新冠疫情以来一直承受巨大压力，并产生巨额亏损，根据国务院及河南省的相应政策（河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳发展的若干政策措施），国家督促并鼓励国有企业对经营出现困难的中小微企业进行三个月的房租减免，但至2020年3月19日郑州市恢复堂食前，被告在疫情尚未结束即2020年3月18日发出一份《解除房地产租赁合同通知书》，该行为给原告造成巨大损失，且被告也未依据相关法律法规、政策文件减免3个月的房租租金。3、原告承租面积超出1000平方米，花费巨资装修，而合同履行不到半年就因疫情停止营业，随后被告单方提出解除，造成原告巨大损失。4、现被告在疫情期间单方提出解约，其行为违反了承诺租期最少五年的约定，属于严重违约，被告应承担相应违约责任，支付约定违约金。被告融通地产（河南）有限责任公司答辩如下：一、天堂鸟餐饮诉请的装修改造及固定设施损失应予驳回。1、截止本案开庭时，融通地产并未看到天堂鸟餐饮诉称的2019年5月开始延续至2019年9月间的装修改造、增设固定设施证据材料，其声称的该等损失是否客观存在融通地产表示存疑，同时融通地产也未见到天堂鸟餐饮就该等损失提供的由第三方鉴定机构出具并经原、被告双方认可的财产评估报告。2、根据天堂鸟餐饮在起诉状中的陈述，其诉请的损失所对应的装修改造及固定设施更新实施于2019年5月至2019年9月间。然融通地产与天堂鸟餐饮双方的《房地产租赁合同（不定期）》（以下简称“不定期合同”）签署于2019年9月1日，2019年9月1日前天堂鸟餐饮实施的装修改造及固定设施更新，因融通地产并非当时的租赁合同一方，融通地产的出租人身份并非通过合同转让取得，而是在军方与天堂鸟餐饮解除租赁合同关系后，基于中央授予的军方资产唯一经营管理权与天堂鸟餐饮缔结了案涉不定期合同，因此天堂鸟餐饮诉请的600万元装修固定设施损失，与融通地产无关联性，应予驳回。需要重点说明的是，2019年9月1日诉讼双方产生租赁合同关系后，融通地产未收到天堂鸟餐饮依照双方的不定期合同第九条第（三）款的约定就案涉租赁房产装修改造、固定资产更新提出的任何申请，融通地产也未就该等事项作出过任何书面同意，因此天堂鸟餐饮诉请的600万元装修固定设施损失即便发生在2019年9月1日后，亦因其违反装修改造固定设施增设的合同专项约定，所产生的违约责任和损失亦由其自行承担，其主张的600万元损失诉请应予驳回。3、另需说明的是，即便2019年9月1日前，天堂鸟餐饮征得军方书面同意实施装修、改造、固定设施增扩，但实施后的最终成果即产权仍归军方所有，且费用天堂鸟餐饮自理。详见天堂鸟餐饮作为完全民事行为能力人与军方多年来自愿签署的《军队房地产租赁合同》第八条第（三）款及其补充协议《房地产租赁停产委托项目整治协议》第六条、《军队房地产租赁合同解除协议》第三条、第七条的约定。4、2019年9月1日，融通地产与天堂鸟餐饮签署的不定期合同第九条第（三）款仍然约定了，天堂鸟餐饮在征得融通地产书面同意后就租赁房产实施装修、改造、固定设施费用自理，产权仍归军方所有，故天堂鸟餐饮诉请的确认案涉房产内的装修资产归其所有应予驳回，违反约定，无事实依据。5.此外，天堂鸟餐饮迟延支付不定期合同第四条约定的2019年12月、2020年1月、2月第二租金长达7个月之久；迟延支付2019年9月、10月、11月首季租金达近三个月之久；迟延支付不定期合同第十五条附加条款约定的原应向军方支付变更为向融通地产支付的2019年9月1日前41.74万元租金达60多天之久；迟延支付不定期合同第六条约定的10万元履约金保证金达70多天之久；依照不定期合同第十二条天堂鸟餐饮违约责任第（二）款，天堂鸟餐饮逾期交付房地产租金及有关费用达六十日的，视为天堂鸟餐饮放弃在在融通地产出财产，同时融通地产有权收取所欠租金及滞纳金。根据该条约定，除前述不可移动的装修和固定设施（若存在）其产权归军队外，可移动的原属天堂鸟成那样的物品归融通地产所有，天堂鸟餐饮不得转移带走，纠纷审理应尊重双方的意思自治。二、融通地产不存在强权解除合同的违约行为，不定期合同封面及第三条就租赁期限及合同解除程序约定明确为不定期租赁合同，提前三十日解除；不定期合同第十二条、第九条第（三）款、第六条第（二）款就天堂鸟餐饮的违约情形及融通地产享有的合同解除权约定明确，天堂鸟餐饮在案涉合同签署后不久，就相继发生应付租金迟延支付达三十日，应付数月的租金拒不支付、履约保证金费迟延支付达三十日等多项符合合同约定以及《合同法》第94条规定的合同解除条件，且这些违约行为均发生在2020年1月23日国内发生疫情并实施全面管控之前，具体而言发生在2019年的9月、2019年的11月，天堂鸟餐饮以疫情抗辩租金支付义务不能成立。三、就本案而言，基于疫情构成的不可抗力，适用公平原则减免2020年有关租金，应是在天堂鸟餐饮基于不定期合同约定的2019年11月21日至30日间缴纳2019年12月、2020年1月、2月的第二季租金后，在此后季度支付租金时双方商议减免折抵问题或减免发生争议时提请司法机关解决争议的问题，而非疫情发生前的一个多月就应该减免第二季租金，疫情发生后以疫情为原因拒绝缴纳租金及合同解除后的房屋占有使用费至今，故其一系列违约行为导致的诉讼费、保全费、律师费等5万元诉请应予一并驳回，对于天堂鸟餐饮错误保全所造成的损失，融通地产将追究其侵犯军产法律责任，绝不姑息。四、天堂鸟餐饮在其《律师便函》、《起诉状》中多次提到其拥有上百名员工，这一员工工资支出，加之其所称的高达千万元的装修费用，以及每年的租金和其他费用支出，天堂鸟餐饮的营收至少数千万元，根据新冠疫情国家政策以及政策所指向的企业划型标准，天堂鸟餐饮不属于小微企业和个体工商户，已属中型企业，不适用租金减免的优惠政策。经过十几年的积累，天堂鸟餐饮在郑州市内拥有多家餐饮连锁店，利润丰厚，并非其口中的小微企业。尽管如此，在融通地产的反诉中已根据郑州市的客观情况放弃了自2020年2月1日至2020年3月19日恢复堂食前这一期间的租金，已彰显公平正义和社会责任，天堂鸟餐饮主张的减免2020年2月3日至2020年5月2日三个月租金的诉请无事实和法律依据，应予驳回。五、天堂鸟餐饮租赁案涉房产14年来，房租一直低于其相邻周边租赁市场价格，截止第14个年头其与融通地产2019年9月1日签约时年租金仍为100万元每年，2020年经第三方专业机构评估案涉房产的年租金应为272万元，这十几年来天堂鸟餐饮仅租金一项就已多积累出上千万元的净利润，天堂鸟餐饮赚得盆满钵满，十几年来在郑州已开设多家连锁饭店，其今天的所作所为无论是昔日的军方以及今日的融通地产都深感不该和遗憾。六、融通地产作为中央企业，是基于国家军事战略而设立，是中央指定的军方资产唯一管理方，资产收益除维持基本运行外，全部用于军费开支，任何商业利益和群体个人利益，尤其是妄图侵犯军方产权，损害国防利益和国家利益的非法商业利益，应悬崖勒马。且相关条款已明确约定在双方合同之中，融通地产的各项行为和主张符合约定以及法律规定，天堂鸟餐饮主张的25万元违约金和返还10万元履约保证金的诉请应予驳回。另提醒天堂鸟餐饮，你方依据的《城市公有房屋管理规定》已被2001年10月26日颁布的《关于废止等部令的决定》废止。你方在诉状中及照片中公开诋毁融通地产的行为，融通地产已附在案，将依法追究天堂鸟餐饮侵权法律责任。融通地产2020年3月18日发出的《解除租赁合同通知书》是基于不定期合同第三条关于解除不定期合同的约定以及天堂鸟餐饮拖欠租金达30日以上的根本违约行为而作出，且符合《合同法》关于解除不定期租赁合同的规定，因此该等解除行为合法有效。综上，人民法院应依法全面驳回天堂鸟餐饮诉讼请求。被告（反诉原告）融通地产（河南）有限责任公司向本院提出的反诉请求如下：1、依法判决反诉人与被反诉人的《房地产租赁合同》于2020年4月19日已解除。2、判令被反诉人10日内按照2020年4月19日合同解除时的房屋主体结构及装修、设备设施现状，无损坏的向反诉人返还租赁房产（租赁房产内部设备设施等固定资产详见反诉状附件）。3、判令被反诉人向反诉人支付2010年1月份租金8.33万元，支付2020年3月19日至2020年4月19日期间的租金8.33万元。4、判令被反诉人向反诉人支付2020年4月19日合同解除之日至2020年5月26日的房屋占有使用费10.56万元（以年租金100万元计）。5、判令被反诉人向反诉人支付自2020年5月26日至2020年7月25日的房屋占有使用费45.33万元（以年租金272万元计），该项费用以此标准继续计算至被反诉人向反诉人实际返还租赁房产之日。6、判令被反诉人向反诉人支付违约金59.52万元。7、判令被反诉人向反诉人支付实现债权费用20万元（暂计）。（以上3-7项合计：152.07万元）8、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2019年9月1日，反诉人（以下称融通地产）与被反诉人（以下称天堂鸟餐饮）签订了《房地产租赁合同》（以下简称合同）。合同封面载明为（不定期）房地产租赁合同，合同第三条租赁期限约定租期为不定期，甲方有权随时解除合同，但应提前三十日通知乙方，本合同自解除通知实际送达乙方或依据本合同约定视为送达之日起第三十日解除，乙方应于合同解除之日无条件返还租赁房地产。合同第四条（二）（三）约定年租金为100万元，租金按季结算，即每三个月为一个租金支付周期（三个月租金为25万元），天堂鸟餐饮应于每季的前十日内支付租金。合同第十二条约定天堂鸟餐饮逾期支付租金及有关费用，每逾期一日按滞交费用总额的3‰支付违约金，逾期三十日，融通地产有权解除合同并收回属于军队的全部财产，未结清租金和费用的天堂鸟餐饮不得转移前述财产。合同第七条约定，天堂鸟餐饮认可本合同签订时租赁房产内的所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属归军队所有。合同第九条（三）约定，在不影响使用安全的前提下，天堂鸟餐饮确进行改造、装修或者增设固定设施的，必须征得融通地产书面同意，费用自理，权属归军队。天堂鸟餐饮不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物，构筑物，确需新建和添建的必须向融通地产提供建设方案，经融通地产书面同意后实施。合同第十二条约定天堂鸟餐饮有违反合同第九条约定行为的，融通地产有权解除合同，同时天堂鸟餐饮应支付融通地产25万元作为违约金。合同第十五条附加条款约定天堂鸟餐饮应按《军队房地产租赁合同解除协议》之约定向融通地产按时支付2019年9月1日之前的租金41.74万元，否则应按合同第十二条（二）的约定支付违约金。另据《军队房地产租赁合同解除协议》第四条、第九条约定该41.74万元租金应予本案合同签订后10日内，即2019年9月11日前支付融通地产。合同第六条约定，合同签订后十日内，天堂鸟餐饮向融通地产支付10万元履约保证金，天堂鸟餐饮未履行合同约定义务的，融通地产不退还该保证金，同时融通地产有权要求天堂鸟餐饮另行支付违约金。合同第十四条（二）约定在租赁期间，任何一方向对方发出通知可以通过当面递交或挂号信形式寄至本合同约定通信地址，对方无人签收或拒绝签收的，在邮寄后第三日视为送达。2019年9月1日合同签订后，融通地产向天堂鸟餐饮交付了合同约定的租赁房产。截止反诉时，天堂鸟餐饮仍在占有、使用、收益案涉租赁房产。2019年3月18日，融通地产根据合同第三条不定期租赁期限条款依约提前三十日向天堂鸟餐饮发出了《解除合同通知书》，由于天堂鸟餐饮拒签，根据合同第十四条（二）约定第三日即2019年3月20日视为送达，则届满30日后即2019年4月19日，双方租赁合同解除。此外，根据前述合同约定天堂鸟餐饮公司还存在以下违约行为：1、于2019年11月12日才向融通地产支付前述附加条款2019年9月1日前的41.47万元租金，依约应付时间为2019年9月11日前，迟延支付达62天，产生违约金77636.40元；2、于2019年11月22日才支付前述10万元履约保证金，依约应付时间为2019年9月11日前，迟延支付达71天，产生违约金21300.00元；3、于2019年11月22日才向融通地产支付33.33万元，将2019年9月、10月、11月三个月的25万元租金付清，依约应付时间为2019年9月1日，迟延支付达83天，产生违约金62250.00元；4、2019年12月、2020年1月、2020年2月三个月的25万元租金，尚有16.67万元至2020年6月12日反诉时仍未支付，依约应付时间为2019年11月30日前，迟延支付达168天，产生违约金84016.80元。天堂鸟餐饮以上迟延支付租金及有关费用（即履约保证金等）的行为符合合同第十二条（二）约定的合同解除条件及违约金支付条件。另，天堂鸟餐饮的改造、装修、增扩固定设施未申报并经融通地产书面同意，该行为构成根本违约，亦符合合同第十二条（一）约定的解除条件及25万元违约金支付条件。天堂鸟餐饮2020年1月1日至2020年1月31日新冠疫情管制前夕一个月租金8.33万元应付未付；疫情期间堂食受到管控，但郑州市2019年3月19日后恢复堂食，自该日至2019年4月10日合同解除日，一个月的租金8.33万元，天堂鸟餐饮应予支付。天堂鸟餐饮因多重根本违约行为，其10万元履约保证金应转化为违约金，融通地产不应退回。以上违约金共计59.52万元。2020年5月16日，第三方公司通过公开竞价方式已获取案涉租赁房产五年的租赁权，其中首年租金为272万元。因此，天堂鸟餐饮除应支付自2020年4月19日合同解除日至2020年5月16日的房屋占有使用费10.56万元（按年租金100万元的标准）；天堂鸟餐饮还应按年租金272万元的标准，支付自2020年5月17日起至2020年7月16日房屋占有使用费暂计45.33万元，该费用应计算至租赁房产实际返还之日。天堂鸟餐饮的违约事实确凿，目前已导致融通地产产生诉累，该等债权实现费用也应由天堂鸟餐饮一并承担。为避免天堂鸟餐饮的违约行为导致公共利益进一步受到损害，事态升级，其应据合同第三条、第七条、第九条（三）、第十二条（二）的约定，按照反诉请求第二项的要求向融通地产腾退返还租赁房产。以上诉请，事实清晰，于法有据，恳请法院依法支持。后被告增加一项反诉请求：请求法院依法判令被反诉人返还租赁房产后30日内，将其以租赁房产为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并于注销或变更后5日内向反诉人提交注销或变更的证明文件。事实与理由：反诉人与被反诉人的租赁合同纠纷一案贵院已经受理，反诉人已于2020年3月18日向被反诉人邮寄《解除合同通知书》，双方之间的《房地产租赁合同》已解除，但被反诉人公司注册在反诉人出租的案涉房产处，为维护反诉人合法权益，特向法院申请增加上述反诉请求。原告（反诉被告）郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司答辩如下：第一、融通地产请求确认融通地产与天堂鸟于2020年4月19日《房地产租赁合同》已经解除，无法律以及事实依据。天堂鸟餐饮于2006年租赁军产（毛坯）房屋投资至今，期间经历3次酒店升级改造，累计投资超过人民币1000万元，2018年经军队同意，再次装修。在天堂鸟与融通地产在2019年9月1日签订合同时，融通地产以及军队，均向天堂鸟餐饮等租户承诺该合同期限不低于5年。但融通地产违反双方关于5年租赁期限的约定，融通地产作为违约方，无权单方解除房地产租赁合同。其次、即便双方约定的5年期限并未体现在书面合同文字中，融通地产单方拟定的房地产租赁合同中存在大量的格式条款。《房地产租赁合同》第三条租赁期限：不定期租赁，甲方有权随时解除合同，但应提前三十日通知乙方，本合同自解除通知实际送达乙方或依据本合同约定视为送达乙方之日第三十日解除，乙方应于合同解除之日无条件返还租赁房地产。对比该合同与目前反诉原告公开竞标的合同版本，可以看出上述合同内容为格式条款或显示公平，应属无效或予以撤销。天堂鸟自2006年承租军队的毛坯房屋至今已经经营14年，累计投入超过人民币1000万元。且基于与融通河南地产以及军队的信任，以及仍存续不低于5年的租赁期限，在2018年至今又投入近200万元进行装修。但融通公司单方的解除合同，无疑不利于维护合同的交易稳定，且对天堂鸟餐饮再次投入的装修以及可预期利益造成巨大损失，也有违反诚实信用、公平原则。故，融通公司单方拟定的单方解除的条款应被确认为无效条款。第二、租赁房屋内部设备、设施资产归天堂鸟餐饮所有。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条天堂鸟认可签订合同时承租场内所有建筑物、构筑物包括新建、添建部分，权属归部队。但是融通地产提供的清单均是属于天堂鸟餐饮公司可移动的资产，包括但不限于桌椅板凳、空调、餐柜、沙发等清单上的全部物品。根据《土木建筑工程词典》定义：【建筑物】通称“建筑”。一般指供人们进行生产、生活、游玩、观赏或其它活动的房屋或场所。例如，工厂、住宅、厅堂馆所、亭台楼阁、畜禽棚舍和纪念性建筑等。【构筑物】通称“建筑”。一般指生产过程中所必须有的附属建筑设施。例如，烟囱、水塔、冷却塔、变电站、栈桥、筒仓等。也指建筑物以外的其它建筑产品，包括道路、桥梁、运河、上下水道、水库、矿井、铁道、塔等。构筑物一词于二十世纪五十年代从国外译入，专指与人们生产和生活活动无直接接触的工程结构。融通地产故意混淆“固定设施”与“固定资产”的概念。《清单》内的资产均是属于可移动的资产，并不依附于所租赁的房屋，且可移动的资产的移动，也并不影响租赁标的物的使用，所有权属于天堂鸟。第三、融通地产应减免天堂鸟餐饮租金自2020年2月3日至2020年5月31日租金。2019年年底，新冠肺炎疫情爆发，2020年1月26日××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室发布《郑州市新冠肺炎疫情防控通告》第1号，××感染的肺炎疫情防控启动一级响应。2020年4月21日国务院要求推动对承租国有房屋的服务也小微企业和个体工商户免除3个月租金。天堂鸟餐饮也因疫情因素导致公司经营严重困难，但基于对员工的生活负责、对餐饮客户信赖负责的态度，天堂鸟餐饮仍在勤恳经营。第四、天堂鸟餐饮应按照每月83333元支付自2020年5月31日之后实际使用期间的租金，且天堂鸟餐饮已经支付的10万元保证金在天堂鸟餐饮搬离之日退还给天堂鸟餐饮。双方于2020年9月1日签订《房地产租赁合同》，租赁期限实际不低于5年，融通地产单方提出解除合同，违反双方签订合同期限以及诚实信用、公平原则，故不仅应按照双方约定的年租金100万的标准支付租金，而且融通公司反应承担违约责任。第五、天堂鸟餐饮是按照合同约定履行合同义务，不应支付违约金，以及承担实现债权的费用。首先、关于逾期付款的违约金。因军队自身内部的改革，军队资产委托融通地产经营，天堂鸟餐饮已经配合军队办理手续的变更以及按照合同的约定，履行义务。《军队房地产租赁合同解除协议》是天堂鸟餐饮与军队签订，合同的主体是天堂鸟餐饮与军队，故融通地产无权向天堂鸟餐饮主张违约责任，即便是融通地产主张相应违约，违约金约定的金额过高。违约金的目的是弥补损失，但天堂鸟餐饮已经按照将全部租金以及保证金履行完毕，融通地产根本没有损失。即便产生损失，最高也仅能按照银行同期贷款利率计算，但是融通地产却按照高达日千分之三计算违约金，明显过高。其次、因融通地产自身违约，不履行与天堂鸟餐饮签订的合同义务，单方解除双方签订的合同，且自行对外招投标，导致合同无法继续履行，融通地产根本无权要求违约金，反而应承担违约责任。综上，请求法院依法查明案件事实，驳回融通地产的全部反诉请求。根据原、被告的诉辩意见，举证、质证，并结合庭审情况，本院认定以下事实：一、2014年12月9日，河南省军区机关有偿服务管理办公室（甲方）与郑州市金水区天堂鸟酒店（个体工商户，现已注销）签订《军队房地产租赁合同》一份，该合同约定，甲方将河南省××号的房屋（建筑面积1487平方米）出租给乙方，用途为商用，期限自2014年12月10日至2017年8月9日止。2018年7月1日，河南省军区机关有偿服务管理办公室与原告（合同载明原告即原郑州市金水区天堂鸟酒店）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》一份，该协议主要约定，租赁期限调整为1.1年，自2018年7月1日至2019年8月9日。租金为100万元/年。2019年8月，河南省军区机关有偿服务管理办公室（甲方）与原告签订《军队房地产租赁合同解除协议》一份，协议约定，乙方承租的金水区纬五路85号的房屋，自协议生效之日起解除。乙方与融通地产（河南）有限责任公司签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同保持一致。乙方租金已交至2019年4月2日。2019年1月1日至2019年8月31日，乙方欠缴租金金额417400元，由协议生效后十日内由乙方向融通地产（河南）有限责任公司缴纳。2019年9月1日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《房地产租赁合同》一份。该合同主要内容如下：1、甲方将位于河南省××号的房屋，建筑面积1487平方米出租给乙方使用。房屋的租赁用途为饭店，租赁期限为不定期租赁，甲方有权随时解除合同，但应当提前三十日通知乙方。2、租金，年租金为100万元。付款方式为银行转账，租金按季结算，乙方应于每季度前十日交付甲方。3、履约保证金10万元。4、租赁房地产权属。乙方认可承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。关于装修，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修的，乙方须征得甲方书面同意，费用自理，权属归军队所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿移交甲方。合同附加条款约定，乙方应按本合同项目《军队房地产租赁合同解除协议》之约定，向甲方支付2019年9月1日之前的租金417400元，否则应当承担相应的违约责任。合同还对违约责任及其他事项进行了约定。二、2020年3月18日，被告向原告发送《解除通知书》一份，通知载明：“郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司：2019年09月01日，融通地产（河南）有限责任公司（以下简称“我司”）与郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司（以下简称“贵司”）签订了《房地产租赁合同》（合同编号：RTDC-ZL-豫-20**-057号）,贵司承租位于河南省××号的房地产，租赁期限为不定期租赁合同。目前，我司因为经营发展需要，现特向贵司通知如下：1、根据《房地产租赁合同》（合同编号：RTDC-ZL-豫-20**-057号）第三条的约定，我司正式通知贵司解除双方签订的《房地产租赁合同》，双方合同终止履行。2、请贵司收到本通知之日起三十日内搬出房屋，将租赁的房地产、配套设施完好无损的交付给我司，届时双方对资产、租金等事项进行核对、清点，办理相关交接手续。3、如贵司逾期未搬离或未完全搬离，视为贵司遗弃剩余物品，我司有权自行收回房屋并清理，不会保管贵司的任何剩余物品，由此造成的损失由贵司承担。4、贵司退还房屋时应保证房内水电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施和装修，若有损坏，贵司照价赔偿。5、贵司在支付所欠房租、水电费等费用，如到期不支付，我司将从保证金扣除，不足部分我司保留向贵司追讨的权利。6、若贵司与我司因合同终止事宜发生纠纷，我司将通过法律途径解决，并要求贵司承担相应的损失。特此通知。”三、庭审中，原告自认自2020年1月1日之后未再向被告支付过租金。截至诉讼时，涉案房屋仍由原告占有使用。四、另查明，2020年3月，被告委托上海立信资产评估有限公司对纬五路85号相关房产租金市场的价值进行评估。该评估机构出具《简式资产评估报告》一份，报告认为，委托评估资产于评估基准日2020年3月1日的租金市场价值合计为272.05万元/年。本院认为，原告与被告签订的《房地产租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应根据合同全面履行义务。在案涉《房地产租赁合同》签订前，原告以及原郑州市金水区天堂鸟酒店曾与河南省军区机关有偿服务管理办公室签订《军队房地产租赁合同》以及《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。该三份合同存在先后的承继关系。在该三份合同中，均明确载有“承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有”的内容。故原告请求被告赔偿其酒店装修及固定损失以及确认租赁房产内的装饰装修资产归原告所有，与合同约定不符，本院不予支持。原告向本院提交的关于装修价值的鉴定申请，本院亦不予准许。关于被告2020年3月18日向原告发出的解除合同通知的效力，本院认为，根据《房地产租赁合同》的明确约定，重新签订后的租赁合同为不定期合同，被告随时拥有合同解除权。原告在庭审中称被告的相关人员口头保证承租期限，仅能提供部分证人证言，本院不予采信。因此，被告提前三十日向原告发送解除合同通知符合合同约定。根据双方合同第十四条（二）的约定，双方的《房地产租赁合同》在2020年4月19日发生合同解除的效力。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告应当将涉案房屋返还被告。关于合同解除前及解除后房租及房屋使用费的计算问题。庭审查明，原告自2020年1月1日至2020年4月19日并未向被告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，被告向原告主张该段时间的租金并无不当，本院予以支持。由于新冠疫情影响，原告客观上在疫情期间不能经营，该情况构成不可抗力。故本院酌定对2020年2月1日至2020年3月19日的房租共计13.61万元予以免除。原告应当支付被告2020年1月的房租8.33万元以及2020年3月19日至2020年4月19日的房租8.33万元，共计16.66万元。2020年4与19日之后，合同已经解除，原告应当在合理期间内搬离涉案房屋。但原告截至起诉时仍实际占有使用涉案房屋，该行为给被告造成的损失，原告应当予以赔偿。关于具体的赔偿方式和标准，本院认为，自2020年4月19日合同解除，应当预留一定的合理期间供原告搬离房屋，被告主张该日期计算至2020年5月26日，属于合理期间，本院予以支持。故自2020年4月20日至2020年5月26日，原告仍应按照双方合同约定的年租金100万元的标准向被告支付房屋使用费，共计105600元。自2020年5月26日之后，原告因未及时搬离给被告造成的损失应当予以赔偿。关于租金损失的赔偿标准，被告主张按照年租金272万元计算，有其提交的《简式资产评估报告》为证，本院予以支持。关于本案的违约责任问题。本院认为，从原告提交的证据来看，不足以证明被告在履行合同的过程中存在违约行为。故原告向被告主张违约金25万元，本院不予支持。根据合同约定，原告应当在每季度的前十天向被告支付该季度的房租。在2020年1月10日前，原告应当向被告支付2020年第一季度的房租而未支付，该行为构成违约。故原告应当向被告支付违约金。关于违约金的金额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告主张的违约金数额过高，本院依法予以调整。鉴于被告已收取原告保证金10万元，本院酌定该10万元保证金可转化为违约金，被告有权不予退还原告，原告亦不得主张被告返还该款项。被告主张的律师费20万元，无合同依据，且无证据证明该20万元律师费已经实际支付，本院不予支持。关于被告请求原告将其以租赁房产作为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，本院认为，法人或其他组织注册地的确定及变更登记属于行政管理的问题，不属于人民法院民事案件的受案范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司有权不向被告融通地产（河南）有限责任公司支付2020年2月1日至2020年3月19日的房屋租金13.61万元；二、确认原告郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司与被告融通地产（河南）有限责任公司于2019年9月1日签订的《房地产租赁合同》于2020年4月19日解除；三、原告郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司于本判决生效后三十日内迁出位于郑州市金水区纬五路85号的房屋，并将该房屋交付被告融通地产（河南）有限责任公司；四、原告郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内向被告融通地产（河南）有限责任公司支付2020年1月以及2020年3月19日至2020年4月19日的房屋租金共计16.66万元；五、原告郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内向被告融通地产（河南）有限责任公司支付2020年4月20日至2020年5月26日的房屋占有使用费10.56万元；六、原告郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内向被告融通地产（河南）有限责任公司支付2020年5月27日起至实际迁出之日止的房屋使用费，使用费标准按照年租金272万元计算；七、原告郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内向被告融通地产（河南）有限责任公司支付违约金10万元。该10万元原告郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司已经以保证金的形式支付被告融通地产（河南）有限责任公司，被告融通地产（河南）有限责任公司有权不向原告郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司退还该款项；八、驳回原告郑州市天堂鸟餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告融通地产（河南）有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56600元，由原告负担；反诉费9243元，由原告负担4000元，被告负担5243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 武 卫审判员 张 岩审判员 李世达二〇二〇年十一月九日书记员 郑 璐