湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0113民初697号原告：李剑锋，男，1980年1月26日出生，汉族，自由职业者，住武汉市蔡甸区奓山街西牛村车路湾**，现住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：许继承，湖北万泽（武汉经济技术开发区）律师事务所律师。被告：张振，男，1981年7月8日出生，汉族，自由职业者，，住武汉市汉**委托诉讼代理人：徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。原告李剑锋与被告张振排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李剑锋及其委托诉讼代理人许继承、被告张振及其委托诉讼代理人徐子明均到庭参加诉讼。本案因双方未达成调解协议。本案现已审理终结。原告李剑锋向本院提出诉讼请求：一、被告张振立即将位于武汉市汉南区纱帽街紫薇轩中发滨湖苑2栋1单元2层1室房屋腾退给原告李剑锋；二、判令被告张振支付原告李剑锋房屋占有使用费（按每月1200元的标准，从2016年4月25日至腾退之日止）三、本案诉讼费由被告张振承担。事实和理由：2016年4月25日，原告李剑锋与被告张振签订了《武汉市存量房屋买卖合同》，该合同约定，被告张振将其房屋（合同编号为武房字[09]第16703866号）出售给原告李剑锋，房屋总价为408816元，被告在收到全部房款1日内，将该房屋交付给原告李剑锋。合同签订后，原告李剑锋办理了按揭贷款，被告张振的委托代理人鲁仁松向原告李剑锋出具了房款收条。2016年4月25日、2016年4月28日，原告李剑锋分别取得了本案涉案房屋的《房屋所有权证》（武房权证南字第**）和《国有土地使用权证》（汉国用（2016）第46772号）。2016年10月，被告张振对本案涉案房屋进行装修，并强行将原告李剑锋进行驱离，被告张振与其家人居住至今。被告张振以其未出售该涉案房屋，也未收到购房款为由，拒绝腾退。为此，原告李剑锋诉至本院，望判如所请。被告张振辩称：本案涉案房屋是被告张振于2017年从开发商处购得，其与其父母居住多年，从没有想过出卖房屋。原告李剑锋是通过不正当的手段取得该房屋所有权，系违法取得，原告李剑锋无权要求被告张振腾退本案涉案房屋。原告李剑锋围绕诉讼请求依法提交了五组证据，本院经与原件核对无异，并组织当事人进行了证据交换和质证。因被告张振对原告李剑锋提交的证据三个人购房借款/担保合同复印件、贷款发放记录复印件、鲁仁松收款收条复印件及民事裁定书复印件、证据四武汉仲裁委员会撤销案件决定书复印件的真实性及证明目的均无异议，本院对上述证据依法予以认定。对有争议的证据，本院认定如下：被告张振对原告李剑锋提交的证据一公证书复印件、证据二武汉市存量房买卖合同复印件、房屋产权证复印件和土地使用权证复印件、证据五费用项目表复印件的真实性均无异议，但对证明目的有异议。被告张振认为其是在被他人胁迫的情况下才办理的公证书，本院认为，被告张振未提交被胁迫的相关证据予以证明，且该证据来源真实，内容合法，与本案具有关联性，本院对证据一公证书予以认定。被告张振认为证据二武汉市存量房买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证，足以证明本案涉案房屋成交价格为408816元，并非300000元，且证据五费用项目表达不到证明原告李剑锋办理该房屋产权证支出33679.1元的证明目的。本院认为，该两组证据来源真实、内容合法，与本案具有关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年2月1日，被告张振（委托人）与鲁仁松（受托人）在湖北省武汉市黄鹤公证处签订《委托书》，委托人张振委托受托人鲁仁松为其办理本案涉案的位于武汉市汉南区纱帽街紫薇轩中发滨湖苑2栋1单元2层1室房屋（建筑面积120.24平方米，该房屋属毛坯房）的所有权证、提前偿还借款、注销抵押以及出售、代收房款、过户等相关事宜，委托期限为自公证之日起至上述委托事项办结之日止。委托人张振在该委托书上签名并捺印。2016年4月25日，原告李剑锋与被告张振代理人鲁仁松签订了《武汉市存量房屋买卖合同》（合同编号为武房字[09]第16703866号），该合同约定，被告张振将其位于武汉市汉南区纱帽街紫薇轩中发滨湖苑2栋1单元2层1室房屋出售给原告李剑锋，房屋总价为408816元，被告张振在收到全部房款1日内，将该房屋交付给原告李剑锋。2016年4月25日、2016年4月28日，被告张振的代理人鲁仁松分别将被告张振所有的位于武汉市汉南区纱帽街紫薇轩中发滨湖苑2栋1单元2层1室房屋所有权及土地使用权过户给原告李剑锋【房屋所有权证为武房房权证南字第**；地使用权证为汉国用（2016）第**】。2016年5月5日，被告张振的代理人鲁仁松通过武汉安居易房产顾问有限公司与原告李剑锋一同前往中国工商银行蔡甸区支行。原告李剑锋与中国工商银行蔡甸支行签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同约定，原告李剑锋用本案涉案房屋作为担保，向该行抵押贷款300000元，以按月等额本息还款法进行还款，贷款期限为300个月。同日，该行将贷款300000元一次性汇入被告张振的代理人鲁仁松的银行账户。被告张振的代理人鲁仁松向原告李剑锋出具了房款300000元的收条一张。庭审中，原告李剑锋陈述向被告张振的代理人鲁仁松支付首付款现金30000元。另查明，原告李剑锋与被告张振代理人鲁仁松签订的《武汉市存量房屋买卖合同》中成交价格为408816元，实际双方是为了能在中国工商银行蔡甸区支行多贷款而约定的价格，原、被告双方实际交易价格330000元。2016年10月左右，原告李剑锋对本案涉案房屋进行装修时，被告张振劝原告聘请的装修人员离场。后被告张振对该房屋进行了装修，并与其父母居住至今。2019年1月7日，原告李剑锋向本院起诉被告张振排除妨害纠纷一案，在本院审理过程中，2019年3月28日，被告张振作为申请人向武汉仲裁委员会就其与原告李剑锋于2016年4月25日签订的《武汉市存量房买卖合同》【武房字（09）第16741075号】纠纷申请仲裁。原告李剑锋于2019年5月6日向本院申请撤诉。被告张振于2019年6月6日向武汉仲裁委员会撤销仲裁申请。本案争议的焦点：原告李剑锋是否享有排除妨害的权利。本院认为，原告李剑锋享有排除妨害的权利。被告张振应将本案涉案房屋腾退给原告李剑锋。其理由如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第二款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……。”该规定表明当前我国采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在有效的债权合同并办理了交付或登记手续，才能产生物权变动的法律效果。本案中，原告李剑锋与被告张振代理人鲁仁松明确约定了本案涉案房屋的转让价格，且被告张振的代理人鲁仁松于2016年4月5日、4月28日就将本案涉案房屋所有权及土地使用权过户房给了李剑锋。其次，原告李剑锋已支付购房款给被告张振代理人鲁仁松，虽然被告张振主张未收到其代理人鲁仁松房款330000元，但被告张振可提供证据向其代理人鲁仁松另行主张自己的权利。故被告张振不能以此作为拒不履行腾退该房屋给原告李剑锋的理由。再次，被告张振代理人鲁仁松在代理权限内，以被告张振的名义与原告李剑锋签订房屋买卖合同、收取房款及办理产权过户的行为，对被告张振发生效力。另被告张振及其父母仍在该涉案房屋居住。被告张振未按诚实信用原则履行腾退涉案房屋的义务。综上，被告张振已将本案涉案房屋的所有权登记在原告李剑锋名下。在原告李剑锋取得本案涉案房屋所有权后，被告张振拒不将本案案争房屋腾退给原告李剑锋，该行为构成侵犯，应当承担侵权责任。原告李剑锋要求被告张振将本案涉案的房屋腾退给原告李剑锋的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告李剑锋未在举证期限内向本院提交被告张振侵占本案涉案房屋产生占有使用费的相关证据予以证明，应承担举证不能的责任。根据本案查明的事实，虽原告李剑锋所购得的本案涉案房屋系毛坯房，双方在合同中未约定违约责任，但被告张振于2016年10月开始装修该房屋起至今，一直占有本案涉案房屋。根据公平原则，本院酌情认定，被告张振应从2016年10月起至腾退之日止，按每月200元的标准，向原告李剑锋支付占用该房屋使用费。原告李剑锋要求被告张振支付占用该房屋的使用费的诉讼请求，本院予以支持。对原告李剑锋要求被告张振支付占用该房屋的使用费不合理部分，本院不予支持。本案中，虽然被告张振主张其在公证处系胁迫签订公证书，但被告张振并未向本院提交其被胁迫的签订公证书及该公证书存在不合法的相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。本院对被告张振主张原告李剑锋是通过不正当的手段取得本案涉案房屋的所有权，系违法取得，原告李剑锋无权要求被告张振腾退本案涉案房屋等的辩称意见，与本案查明的事实不符，且于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张振于本判决生效之日起十五日内将位于武汉市汉南区纱帽街紫薇轩中发滨湖苑2栋1单元2层1室的房屋腾退给原告李剑锋；二、被告张振于本判决生效之日起十五日内向原告李剑锋支付占用该房屋使用费（从2016年10月起至腾退之日止，按每月200元的标准计算）；三、驳回原告李剑锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1330元，由被告张振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨华珍人民陪审员  常 乐人民陪审员  栾 婷二〇二〇年十一月十八日书 记 员  耿文倩