广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1764号原告：黄璇华，女，1975年3月13日出生，汉族，住广州市天河区**********之三907房。身份证号码：440************226。委托诉讼代理人：关卫昌，广东法制盛邦（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳秀玲，广东法制盛邦（江门）律师事务所律师。被告:恩平市国扬房地产开发有限公司，住所地：恩平市平石狮子山（锦江大道西），统一社会信用代码：914********738804E。法定代表人：吴某1。原告黄璇华与被告恩平市国扬房地产开发有限公司（以下简称国扬房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关卫昌，被告的法定代表人吴某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄璇华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号20140060206）及补充协议于2019年3月20日解除；2.判令被告返还购房款2529240元及支付违约金50584.8元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年6月5日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于恩城锦江大道西2号国扬.山语雅景花园A1栋商铺6号（二层）的商铺。该合同还约定被告应于2015年5月30日前将商铺交付给原告使用。签订《商品房买卖合同》后，原告已依约支付了全部购房款，但被告因自己原因未能在约定期限内交付商铺给原告。经原告多次催促后，被告仍未能将商铺交付给原告使用，后经双方协商，先后签订了《补充协议》和《补充协议（一）》。根据上述补充协议，被告应当于2016年9月30日前将涉案铺位交付给原告使用，并支付相应违约金。如不能依约交付铺位，或者不能依约定期限支付违约金的，原告有权随时解除合同，且追究被告的相应违约责任。但签订上述补充协议后，被告仍然无法依照双方约定全面履行义务。后原告于2018年4月30日向被告发出《催告通知函》，要求被告于2018年6月1日前支付相应违约金，但被告回函要求以违约金抵减原告应交的物业管理费，原告于2018年7月10日向被告发出《再次催告函》，要求被告于2018年9月1日支付相应违约金，否则原告将解除合同，追究被告的违约责任。经多方交涉无果，原告于2019年3月20日向被告发出《解除通知书》，通知解除双方签订的商品房买卖合同及相关补充协议。原告认为，被告的行为已经构成违约，依照商品房买卖合同及补充协议的约定，原告发出解除合同的通知合法有效，被告应当返还全部购房款及支付违约金。为了维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼，恳请法院依法审理，支持原告全部诉讼请求。被告国扬房地产公司辩称：一、双方签订合同后，原告付清了全部房款，被告也已实际将房屋交付原告，双方关于房屋的买卖合同已经履行完毕，不存在解除合同的问题。二、被告虽存在延迟交付房屋的情况，但该情况并不足以影响合同目的实现，因此原告无权直接要求解除合同。被告可以通过支付违约金的方式赔偿原告的损失，且已经发函告知原告可以物业管理费抵扣相应违约金，但原告拒绝与被告协商处理，其应承担相应责任。三、被告收到原告发出的《解除通知书》后，鉴于原告尚有银行按揭贷款未清偿的情况，被告多次要求原告还清银行按揭贷款再协商解除合同的事宜，但原告都不予理会。现原告突然提起诉讼，由此产生的后果应当由其承担。四、即使法院判决解除合同，由于原告占用被告交付的房屋，其应当向被告支付相应的占用费用，该费用应当抵扣被告应支付的违约金，因此，被告无需向原告支付违约金。综上理由，被告认为，本案合同可以通过协商解决，合同目的也已经实现，被告也同意支付相应的违约金。在被告没有明确拒绝支付违约金的情况下，原告拒绝协商无理提起诉讼，从维护交易稳定性考虑，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：被告是位于恩平市*********国扬.山语雅景花园项目的开发商，已领取商品房预售许可证。2014年6月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号20140060206号《商品房买卖合同》，主要约定如下：第三条“买受人购买出卖人开发的位于恩城锦江大道西2号国扬.山语雅景花园A1栋2单元06号房，该商品房的用途为商业”。第四条“该商品房属预售，每平方米9841元，总金额2529240元”。第六条“付款方式及期限：银行按揭付款方式：X年X月X日前支付首期房款1265240元，余款于X年X月X日前办理完银行按揭贷款申请手续”。第八条“交付期限：出卖人应当在2015年5月30日前将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内归还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。因案涉商铺未能在上述合同约定期限前交付，2015年10月8日，原告黄璇华与被告国扬房地产公司签订《补充协议》，主要约定：被告国扬房地产公司承诺于2015年12月31日前将符合《商品房买卖合同》约定条件的上述铺位交付给原告黄璇华使用，双方继续履行《商品房买卖合同》，否则被告国扬房地产公司应按原约定承担违约责任，本协议作为《商品房买卖合同》的补充约定条款，与《商品房买卖合同》具有同等效力，如与《商品房买卖合同》冲突的，以本协议的约定为准。因案涉商铺未能在上述《补充协议》约定期限前交付，2016年3月2日，原告黄璇华与被告国扬房地产公司签订《补充协议（一）》，主要约定：一、国扬房地产公司承诺最迟于2016年9月30日前按《商品房买卖合同》约定交付条件交付商铺给黄璇华使用；二、如国扬房地产公司按第一条的约定履行铺位交付义务的，双方可继续履行《商品房买卖合同》，黄璇华同意国扬房地产公司仅需按《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定违约金标准的50%支付违约金，即已付房款的1%交付违约金，该违约金于交付铺位时一并支付。三、如国扬房地产公司未能依上述约定期限将铺位交付，黄璇华有权解除《商品房买卖合同》及相关补充协议；如国扬房地产公司未能按时足额支付违约金的，即使铺位达到交付条件或者已经交付使用，黄璇华也有权随时主张解除《商品房买卖合同》及相关补充协议，并要求国扬房地产公司自逾期交付之日起按《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定违约金标准金额全额支付违约金。本协议作为《商品房买卖合同》的补充约定条款，与《商品房买卖合同》具有同等效力，如与《商品房买卖合同》及之前签订的补充协议内容不一致的，以本协议的约定为准；自本协议签订之日起，双方在2015年10月8日签订的《补充协议》自行终止。案涉商铺未能在上述《补充协议（一）》约定期限即2016年9月30日前交付，但是双方同意继续履行合同。2017年12月期间，案涉商铺办理了产权证,此后,双方没有办理书面的物业交接手续,原告也没有使用案涉商铺。2018年4月30日，原告向被告发出《催告通知函》，主张因被告国扬房地产公司未能在2016年9月30日前交付商铺，国扬房地产公司应当在2018年6月1日前向黄璇华支付逾期交付商铺违约金合计492020.4元（共计七个商铺违约金）。2018年5月28日，被告国扬房地产公司向原告发出《关于催告通知函的复函》，国扬房地产公司同意按黄璇华主张的金额计付逾期交付的违约金，并以上述违约金抵扣其购买商铺的应付物管费，直到抵扣完毕，并要求黄璇华在2018年7月15日前办理确认物管费抵减的事宜。2018年7月10日，原告向被告发出《再次催告函》，表明不同意以物管费递减违约金的方案，要求国扬房地产公司于2018年9月1日前向原告全额支付补充协议约定的违约金492020.4元，逾期将依据商品房买卖合同及补充协议的约定解除双方的商铺买卖合同，并要求国扬房地产公司承担违约责任。此后，原、被告未能就违约金问题协商一致。2019年3月20日，原告向被告发出《解除通知书》，载明因被告未按约定向原告支付违约金，根据商品房买卖合同及补充协议的约定，现原告与被告签订的七份商品房买卖合同于2019年3月20日解除；被告在2019年5月1日前向原告返还全部购房款24601020元及支付违约金492020.4元。因被告不同意解除合同，故原告提起本案诉讼。另查，原告于2014年6月25日支付案涉商铺的首期款1265240元。2020年7月9日，原告提前偿还案涉商铺的全部贷款。又查，被告国扬公司于2020年11月5日向本院提交一份《补充意见》明确：根据《解除合同通知书》和录音内容，被告确认在收到黄璇华《解除合同通知书》时已经同意其提出的解除合同要求，同时要求并承诺在黄璇华清偿银行按揭借款后，协助办理退款退铺手续，此后黄璇华也依约向银行清偿了案涉铺位的全部按揭借款，鉴于上述情况，被告现同意黄璇华提出的解除合同的诉讼请求。关于违约金，被告已向黄璇华提出减免要求，且原告也没有举证存在损失的证据，故恳请法院判决无需支付或者调低违约金。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》、《补充协议（一）》，未违反法律禁止性规定，合法有效，依法应予以保护。本案争议的焦点是：案涉《商品房买卖合同》、《补充协议（一）》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协议一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，原、被告签订的《补充协议（一）》第三点约定“如国扬房地产公司未能按时足额支付违约金的，即使铺位达到交付条件或者已经交付使用，黄璇华也有权随时主张解除《商品房买卖合同》及相关补充协议”，从庭审查明的事实可以看出，2016年3月2日原、被告签订《补充协议（一）》，在案涉商铺没有按《补充协议（一）》约定时间交付的情况下，原告黄璇华愿意继续履行合同，2018年4月30日原告向被告发出《催告通知函》主张违约金，在双方未就违约金问题达成一致意见的基础上，2019年3月20日原告向被告发出《解除通知书》。被告于2020年11月5日向法庭提交书面意见，明确其在收到《解除通知书》后，同意解除案涉合同。被告与原告在协商一致的基础上解除合同，该行为未违法法律的禁止性规定，故本院确认案涉《商品房买卖合同》、《补充协议（一）》于2019年3月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权赔偿”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，案涉商铺买卖合同解除的基础上，原告已缴纳的购房款应当予以返还，原告主张被告返还购房款2529240元，理据充分，本院予以支持。根据《补充协议（一）》的约定，被告逾期交楼，原告有权按照购房款总额的2%支付违约金，案涉商铺购房款总额为1323473元，现原告主张被告支付违约金50584.8元（50584.8元=2529240元×2%），符合合同约定，本院予以支持。被告主张违约金抵扣物业管理费用，本院认为在双方未就抵扣达成一致意见的基础上，被告的该主张属于另一法律关系，本案不予调整，被告可另案主张；被告辩称违约金过高，并未提供任何证据予以证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告黄璇华与被告恩平市国扬房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号20140060206）及《补充协议（一）》于2019年3月20日解除；二、被告恩平市国扬房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内返还购房款2529240元及支付违约金50584.8元给原告黄璇华。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13719.3元（原告黄璇华已预交），由被告恩平市国扬房地产开发有限公司负担。原告黄璇华预交的受理费13719.3元，本院予以退回，被告恩平市国扬房地产开发有限公司应向本院补缴受理费13719.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 姚伟强二〇二〇年十一月九日法官助理 孔静仪书 记 员 吴美庆