昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初4534号原告：谢燕，女，汉族。委托诉讼代理人：杨晓琼，云南云都律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南博鼎房地产开发有限公司。法定代表人：朱彦。委托诉讼代理人：储翔、王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告谢燕与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称博鼎公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序于2020年11月13日公开开庭进行了审理，原告谢燕的委托诉讼代理人杨晓琼，被告博鼎公司的委托诉讼代理人储翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢燕向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告于2020年6月11日签订的《商品房认购书》已解除，并判令被告向原告双倍返还定金10万元；2、判令被告立即向原告退还已支付的预付款494867元，并按年利率6%计算资金占用费，从2020年6月30日起计算至款项支付完毕时止，暂计算至8月7日为3091元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年6月初，原告想在昆明购置商铺用于自己的经营活动。后经朋友介绍，原告到了被告开发的位于呈贡区致远路名称为“第七街区”的楼盘进行看房。原告觉得位于该街区建筑面积为60.57平方米的商铺还不错。因此，原告便向被告的销售人员进行了解。在了解过程中，原告向被告的销售人员说明购买该商铺的资金不够，需要办理按揭贷款。被告的销售人员明确的告诉原告，他们的商铺位置很好很抢手，看上了赶紧交纳定金，还强调只要原告向被告交纳5万元的定金后，被告公司会协调银行进行贷款保障。在被告销售人员的保证和鼓惑下，原告认为如果确可以办理按揭贷款，那就决定买受该商铺。因此，原告与被告双方协商并经被告同意延期到2020年6月29日交纳464867元的预付款和办理按揭贷款后，原告于2020年6月11日与被告共同签订了《商品房认购书》一份，并依约向被告支付了5万元定金及3万元购房款。根据认购书约定，由被告将其60.57平方米的商铺销售给原告，其价款总额为1084867元。同时，认购书第二条还约定了签署协议时一次性支付定金5万元。认购书第三条对原告的付款方式也约定为向“银行按揭付款”。2020年6月29日，原告又从昭通赶到被告处请被告销售人员带其到相关银行办理按揭贷款，被告销售人员明确告知原告已将她银行流水提交给银行看了，办理贷款没有问题。要求原告先向被告交纳了464867元的预付款，然后余下房款便联系银行办理。被告的工作人员当面联系了其合作的银行为原告办理放贷事宜。原告便于2020年6月29日先向被告交纳了464867元的预付款后，便到被告的销售人员联系的银行办理按揭贷款，当天银行审查资料后便告知原告做不了按揭。因此，当天晚上原告便因被告的销售人员的哄骗行为在被告售楼部争吵了一架，并提出退款一事。2020年6月30曰之后，原告在与被告的工作人员施明秀的微信聊天过程中，原告就明确的提出了如果银行做不了按揭，那就只有解除双方的《商品房认购书》，并要求退还款项。而被告销售人员施明秀说，退款她只有请示领导，在原告要求被告解除合同，退还所交全部款项的要求下，被告销售人员施明秀代表被告于2020年7月3日向原告写下了《情况说明》，并在《情况说明》中承诺于2020年7月7日前处理完毕该退款事务。被告写下《情况说明》后，几天都没有答复原告。到了2020年7月7日这一天，原告又从昭通永善来到被告的售楼部，也向被告的工作人员施明秀说明了，如果没有像你们在签约前承诺的可以贷款保障，那必须解除合同、退还款项。而7月7日当天，被告的工作人员答复原告：领导说了三个月后才能退还款项。就此，双方便发生争吵。在争吵过程中，被告在场的多名工作人员便上来对原告进行辱骂、攻击。因此，原告当场在营业大厅被气哭了。在此过程中，被告工作人员不仅没有解决此事，反而还以原告闹事为由进行报警，还让派出所将原告带走调查。为了维护原告的权利，原告聘请了律师于2020年7月13日专门向被告发出了《律师函》，2020年7月15日被告收到了原告的函件。《律师函》中公开告诉了被告，于接函之日起3日内由被告将5万元定金及预交购房款494867元退还给原告。函中同时也声明了在3日内被告没有将定金及预交购房款予以退还的，届时将由被告双倍返还定金，并按同期银行贷款利息的方式承担预交购房款的法律责任。同时，函中也表明了解除双方于2020年6月11日共同签订的《商品房认购书》。被告却没有向原告退还上述款项，原告才明白不管以何种理由，被告公司的目的在于恶意占用原告的资金。被告不仅没有履行退款义务，反而在2020年7月15日已收到了原告“解除函”的情况下，为了免除自己的责任，被告于2020年7月21日向原告发出《告知函》和《解除通知》。在被告的函和通知中，明明双方约定是交纳50%首付，其余采取银行按揭贷款，原告明知自己资金周转不足，有了银行贷款保障才决定购买房屋，且认购书中双方明确约定了“支付方式是按揭贷款”的情况下，被告竟然还要求原告必须全额付款，否则没收原告的5万元定金，至于何时退款的问题只字不提。原告认为：诚信是商家的根本。而在本案中，在签订合同前，被告的工作人员把他们的房屋说得天花乱坠。在原告资金不足的情况下，被告承诺有银行可以作按揭保障，且有双方签订的《商品房认购书》第三条第2款作证。在这种情况下，原告才与被告签订了认购书。签订了认购书后，出于诚信和真实购买的意图，原告已交足公司规定的首付部份。由于被告没有履行“可协调银行按揭付款”的承诺，导致最终原告不能办理银行按揭，合同目的无法实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。然而在因不能办理银行按揭，不可归责于原告的事由出现后，被告却不按约定及时退还原告交纳的定金及购房款，企图恶意占用原告交纳的494867元购房款和意图非法侵占原告交纳的5万元定金，其主观恶意性非常明显。且让人不能容忍的是，在被告已收到了原告的“解除合同”的《律师函》的情况下，还竟然发函告知原告，要求全额支付款项，否则没收5万元定金，而对于应该依约退还的款项只字不提，由此充分说明了被告签约的目的就是为了让客户上当，以达到占用客户资金目的。综上所述，被告作为房地产开发商，在房屋销售过程中，长期与银行进行业务往来，对房屋按揭比常人更为了解，具有一定的优势地位，亦更为了解购房中完全存在按揭不能，无法完成购房目的的可能，且按揭不能存在多种可能，亦存在银行对被告方资信能力、担保能力、信誉度不足等导致不能办理按揭的可能。且不说被告销售人员夸大宣传与合作银行关系好，“可银行按揭付款”给原告造成自己在被告处购房办理按揭应该没有任何问题，何况原告已于2020年6月11日交纳定金时便将其在这之前打印的银行征信情况提供给被告销售人员看过，同时也点出手机银行流水给被告销售人员看过，同时说明了自己是个体工商户开服装店的情况，被告销售人员看过后说原告的流水这么大，征信也没问题，贷款绝对保障。为保险起见，原告还于2020年6月12日又将部份银行流水截屏发给被告销售人员，以便被告与银行作对接贷款事宜。综上所述，在双方共同约定的付款方式为“向银行按揭付款”，在原告不能办理按揭的情形出现时，应当视为被告未按约定履行，应由被告双倍返还定金，并应及时足额退还原告所交纳的购房款。但被告却置商业信誉于不顾，违反双方的约定和诚实信用原则，反而以各种借口不退还原告所交纳的定金和购房款，以达到占用原告所交纳款项的目的。由于被告出于恶意不退还原告所交纳的定金及购房款，定金理应适用定金法则规定双倍返还，原告交纳的购房款应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定“按年利率6%支付资金占用利息”。为了保障原告的合法权益不受侵害，原告特依法提起诉讼，请求法院确认本案原被告之间于2020年6月11日签订的《商品房认购书》于2020年7月15日已解除；请求法院判令被告双倍返还定金，退还购房款464867元，并按年利率6%支付资金占用利息至支付完毕时止；承担本案诉讼费用。被告博鼎公司辩称：第一、同意解除与原告签订的《商品房认购书》，但解除时间应为原告收到我公司发送的解除通知之日即2020年7月21日；第二、被告不存在延迟履行义务和违约行为，相反系原告自身不能办理按揭贷款造成合同不能履行，违约责任在原告，原告所交的定金50000元依约依法均不予退还，更不存在双倍返还；第三、同理，本案的违约责任在原告，故对原告要求的预付款资金占用费没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上，请求人民法院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《证据清单》中涉及的九组证据和《补充证据清单》中涉及的二组证据，被告质证对真实、合法性无异议，本院对原告提交的上述证据的真实、合法、关联性予以认定，其证明力于下文评述。2、被告提交的一组4项证据，原告质证对真实、合法性无异议，本院对被告提交的上述证据的真实、合法、关联性予以认定，其证明力于下文评述。本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：2020年6月11日，原告谢燕（乙方）与被告博鼎公司（甲方）签订了《商品房认购书》，约定：1、乙方购买甲方开发建设的位于昆明市呈贡区“第七街区”建筑面积为60.57平方米的商铺，该商铺总价款为人民币1084867元；2、付款方式为银行按揭付款即乙方在签订认购书后5日内即2020年6月16日前支付不低于按揭银行规定比例的首付款给甲方，与甲方签署《商品房购销合同》（含补充协议及附件），同时携带买受人、共同买受人及其配偶的身份证、户口册、收入证明、婚姻状况证明、银行流水等原件与甲方指定银行办理按揭贷款相关手续。协议还对其他相关事项进行了约定。协议签订后，原告经被告同意后，于2020年6月29日向被告支付了购房定金50000元，首付款494867元。后原告将贷款所需资料提交被告审核后，向被告指定的银行办理按揭贷款时，因银行不同意办理贷款，双方为此发生纠纷。双方经多次协商，未达成一致意见。原告遂于2020年7月13日向被告发送《律师函》，要求被告在收到《律师函》三日内，退还已支付的定金50000元、预交购房款494867元，并要求解除双方签订的《商品房认购书》，否则要求被告双倍返还定金，并承担预付房款的银行利息。被告收到原告的函件后，于2020年7月18日向原告发送《解除通知》，通知原告因其未按约定的时间签订《商品房购销合同》及支付全额购房款，要求解除与原告签订的《商品房认购书》，并没收原告缴纳的定金。原告不同意遂向本院提起诉讼。另查明：在诉讼过程中，本院根据原告谢燕的诉讼保全申请，于2020年9月21日及22日作出（2020）云0114财保107号、107－1号和107－2号民事裁定书，冻结了被告云南博鼎房地产开发有限公司的银行存款600000元。综上所述，本院认为，原、被告双方于2020年6月11日签订的《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，该认购书合法有效，依法受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案原、被告双方均向对方发送了解除《商品房认购书》的函件或通知，双方对解除合同均无异议，且在庭审过程中，双方一致同意合同解除时间为2020年7月21日，对此，本院予以认定。针对双方未能签订《商品房购销合同》的过错责任的争议，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案原告向本院提交的证据，能证明其已按双方签订的《商品房认购书》的约定提供了按揭贷款所需要的全部资料，且本人不存在征信问题，未能贷款系因被告指定的银行不同意贷款所致，其过错责任不在原告；同时被告房屋销售人员也履行了协助配合原告办理按揭贷款的合同义务，最终未能贷款系因被告指定的银行不同意贷款所致，其过错责任既不在原告，也不在被告，故本案双方当事人未能签订《商品房买卖合同》，存在不可归责于双方当事人的事由。根据上述司法解释的规定，双方解除《商品房认购书》后，被告依法应返还原告已支付的定金50000元；对原告认为被告存在违约行为，应双倍返还定金的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持；被告认为原告存在违约行为，无权要求被告返还定金的答辩观点，本院不予采信。针对原告主张的返还预付购房款及资金占用利息的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，原告要求被告返还已支付的购房预付款494867元的诉讼请求，本院予以支持。本案双方未能签订《商品房买卖合同》，尽管双方均无过错，属于不可归责于双方当事人的事由，但被告收取并占用原告的预付房款，必然会造成原告一定的损失，故对原告要求被告承担资金占用费的诉讼请求，本院予以支持，但原告要求按年利率6%计算的标准及自2020年6月30日开始计算资金占用费的诉讼请求，不符合法律规定和本案实际，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准认定资金占用费，起算时间自合同解除之日即2020年7月21日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告谢燕与被告云南博鼎房地产开发有限公司于2020年6月11日签订的《商品房认购书》于2020年7月21日解除。二、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢燕购房定金50000元、购房预付款494867元，两项共计544867元。三、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，以预付购房款494867元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告谢燕支付自2020年7月21日到款项付清之日止的资金占用费。四、驳回原告谢燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9780元，减半收取计4890元；诉讼保全费3520元，两项共计8410元，由被告云南博鼎房地产开发有限公司承担7000元，原告谢燕承担1410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 黄 云二〇二〇年十一月十六日书记员 梁娇娇