安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0881民初3133号 原告（反诉被告）：章庆兵，男，汉族，1963年10月9日出生，户籍地安徽省桐城市，现住安徽省桐城市。 原告（反诉被告）：章如春，男，汉族，1936年7月25日出生，住址同上，系章庆兵父亲。 两原告共同委托诉讼代理人：黄志武，安徽正维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽盛运置业有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道同安路**，统一社会信用代码91340881554555462J。 法定代表人：秦四强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖培进，安徽文都律师事务所律师。 被告：安徽盛运环保（集团）股份有限公司（历史名称：安徽盛运机械股份有限公司），住，住所地安徽省桐城市经济开发区新东环路**一社会信用代码91340800153901491B。 法定代表人：开晓胜，该公司总经理。 原告（反诉被告）章庆兵、章如春与被告（反诉原告）安徽盛运置业有限公司、安徽盛运环保（集团）股份有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章庆兵及两原告共同委托诉讼代理人黄志武、被告安徽盛运置业有限公司委托诉讼代理人肖培进到庭参加诉讼，被告安徽盛运环保（集团）股份有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）章庆兵、章如春向本院提出诉讼请求：1、判决两被告履行(2010)皖桐公证字第1527号《房产置换协议》，为原告办理过户并交付“盛运名邸”2#楼1201室、1204室不动产权证（产权持有人为章庆兵)；2、判决两被告自2013年7月18日起向原告支付两套置换房总价款每日千分之二的违约金直到房产过户之日止，总金额为20万元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实理由:安徽盛运置业有限公司是依法核准从事房地产开发、销售的法人企业,系安徽盛运机械股份有限公司的下属关联企业。安徽盛运机械股份有限公司于2004年6月7日更名为:安徽盛运环保(集团)股份有限公司。2010年12月12日,被告因开发经营“盛运名邸”小区,需要收购原告的房屋。双方签订《房产置换协议》一份,约定:原告以私有的盛板路（现为车站路）27号房地产（实际面积480平方米）置换被告开发的“盛运名邸”两套实际建筑面积为220平方米（不含公摊面积）的商品住房、地、地下停车位1个产使用权限为70年。乙方（两被告）一次性补偿甲方（两原告）装潢费等20万元；双方置换房屋的房产证、土地证需缴的各项契税和费用由两被告承担，置换房屋的两证持有人为章庆兵。同时，第8条约定每逾期一日按置换房总价的千分之二支付违约金。2012年12月16日，桐城市公证处以（2010）皖桐公证字第1527号《公证书》确认《房产置换协议》生效。《房产置换协议》签订以后，被告依约为原告提供了过渡性住房（原植物油厂的老厂区四室两厅住房一套），原告搬迁腾让、将盛板路27号房屋及其两证交付给被告，被告给付原告装潢补偿费20万元，会同相关部门将原告置换交付的27号房屋拆除。为履行《房产置换协议》，2011年2月23日原告章庆兵与被告安徽盛运置业有限公司签订《盛运名邸住宅预约登记协议书》一份，约定：2#楼1201室约123.8平方米12层、1204约139.4平方米12层两套预约登记为章庆兵。该2套房屋建筑面积270平方米，销售单价5480元平方米，总价1479600元。2013年5月两被告依约将2#楼1201室、1204室房屋及地下36#车位交付给原告章庆兵。2013年7月8日，原告签字《前期物业管理服务合同》、让出过渡住房，入住“盛运名邸”1204室和1201室两套商品房至今。由于，两被告迟延至今没有依约为原告办理置换上述2套房屋的不动产权证。为此，特依法维权。桐城市公证处公证的《房产置换协议》合法有效，且已为双方实际履行。然而，被告无视《房产置换协议》第3条、第4条约定，迄今没有为原告办理不动产权证；根据第8条约定，被告应当向原告支付每日千分之二的违约金（每日违约金2959.20元）。为此，特具状法院，请求依法判决。 被告（反诉原告）安徽盛运置业有限公司辩称，1、双方签订的房产置换协议的基础是配合市政府拆迁工作，并非原告主张的开发盛运名邸小区的需要；2、被告安徽盛运置业有限公司与被告盛运环保公司系独立法人，非上下级的关联公司；3、房产置换协议签订后，被告履行了合同义务，原告至今没有遵守协议第3条约定，将被置换的房屋过户至被告的名下，应根据合同约定承担违约责任；4、原告诉讼请求第一项主张的前提是应当在被置换房屋完成过户手续24个月的时间内，该条件因原告方的违约没有成就，不应支持其主张；诉讼请求第二项所依据的事实和合同第8条约定是不成立的，合同第8条约定是指被置换的房屋过户的违约责任，针对原告的违约而约定，并非是针对被告违约而约定。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭予以驳回。 被告安徽盛运环保（集团）股份有限公司未作答辩。 被告（反诉原告）安徽盛运置业有限公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告先履行《房产置换协议》第3条约定，将桐国用（94）字第0150号《国有土地使用证》和桐房证字第××号《房屋所有权证》办理转移登记（过户）至反诉原告名下；2、判令反诉被告支付逾期办理上述两证转移登记（过户）违约金（以置换房屋总价每日按万分之五计算至办理转移登记日止），每日为739.80元；3、判令反诉被告立即支付房屋置换超面积27.4万元（约50平方米＊5480元／平方米，具体面积以测绘为准）；4、本案诉讼费用、反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：基于政府拆迁及修建车站路的需要，反诉原告配合政府拆迁工作，反诉原告与反诉被告签订了《房产置换协议》。但反诉被告没有遵守约定，至今被置换的房屋仍登记在反诉被告章如春名下。另一方面，反诉被告占有反诉原告开发建设的二套商品房，超出协议约定置换面积220平方米的面积差价至今未支付给反诉原告。鉴于反诉被告提起合同履行之诉，故特此反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）章庆兵、章如春辩称，1、反诉原告诉称协助配合政府拆迁工作与反诉被告签订置换协议违背事实，2010年尚没有车站路，只有一条名为盛板路的乡村道路，反诉原告是因开发楼盘需要，只有对反诉被告房屋进行拆迁后才能在该址开发建设一号楼，如果是政府拆迁，拆迁主体和合同当事人应当是政府原拆迁办；2、反诉被告的房屋在签订协议办理公证时，两证即交付给反诉原告当时的负责人王**，在签约一个星期内，反诉原告为反诉被告提供了四室两厅160平方米的过渡房（该过渡房就在对面，原植物油厂区宿舍），反诉原告在支付给反诉被告20万元装潢补偿款后，对反诉被告的房屋进行了拆除，上述行为均在签约的一个月左右办理结束。反诉原告现要求对已经拆除灭失7年的房屋办理过户，纯属无稽之谈，反诉被告房屋的原址现为反诉被告的一号楼，也就是反诉被告置换取得两套房子所在的楼房。因房屋拆除灭失，且已新建合法产权房屋，反诉原告的第一项诉讼请求不仅没有任何价值和意义，而且在本质上无法实现，反诉原告的第一、二项诉讼请求有悖履行实际和置换房屋已被拆除灭失的客观事实，依法不能成立。3、置换协议第2条和第4条明文约定了反诉原告置换给反诉被告的房屋面积不含公摊面积，商品房销售面积是套内面积加公摊面积，产权登记分列套内面积＋公摊面积，反诉原告置换给反诉被告的房屋是套内面积＋公摊面积合计约为270平方米，根据反诉被告的了解，其实际套内面积为217平方（不含公摊面积），反诉原告作为开发商，完全可以提供楼上楼下的住户产权证书证载的套内面积，反诉原告在没有任何证据的情况下且无视第2条和第4条的约定，提出第三项诉请，显然不能成立。综上所述，请求法庭依法驳回反诉诉求。 原告（反诉被告）围绕自己的主张向本院提交以下证据： 一、两原告的身份证复印件，证明两原告身份情况； 二、公证书和《房产置换协议》（2010.12.12），证明：1、因被告开发建设“盛运名邸”楼盘的需要、置换取得原告的住宅１幢。即：原告以土地面积403.6平方的（后更名：车站路）27号房屋1幢，与被告置换开发后的“盛运名邸”楼盘商品房两套、面积为220平方米（不含公摊面积），地，地下停车位1个、被告置换提供2套不含公摊面积的220㎡商品房，面积超出或少于2㎡内不计费用，超出或少于2㎡以外双方协商价格支付房产面积差额款；3、置换协议签订时，原告将老房两证交付给被告，一周左右被告就为原告提供了4室1厅160多平方米的过渡房，同时一次性补偿支付给原告装潢等费用20万元，取得原告老房，两个月内被告将老房拆除，现建设为盛运名邸一号楼；4、2套商品房的水电气立户费由被告承担，办证费及契税均由被告承担，实际建筑面积220平方米，另加公摊面积，两证持有人为章庆兵；5、协议第7条约定，被告未协议规定的交房时间交房，每逾期一日，按照交房时市场价格总额的2‰支付违约金； 三、盛运名邸住宅预约登记协议书（2011.2.23）和停车位所有权证明，证明2011年2月23日原被告签约，被告向原告交付置换的2#1201室约123.8㎡12层、2#1204室约139.4㎡商品房12层的商品房2套； 四、前期物业管理服务合同（2013.7.18）和物业费等发票，证明2013年7月18日原告与物业公司签订《前期物业管理服务合同》、入住置换取得的1201室、1204室商品房的居住使用至今的事实； 五、照片一组七张，证明原告的房屋由被告拆除、开发新建成楼盘，根本无法进行恢复，原房屋已灭失。 质证意见：安徽盛运置业有限公司对章庆兵、章如春提交的证据二的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，对其他证据均无异议。 被告（反诉原告）围绕自己的诉讼主张向本院提交以下证据： 一、企业信用信息公示报告，证明安徽盛运置业有限公司系自然独资公司，设立时的出资人及法定代表人为徐尚超，2019年6月6日出资人和法定代表人均变更为秦四强，该公司与盛运环保公司没有法律上的权属关系； 二、房产置换协议，证明：1、配合政府车站路的拆迁需要，签订该份协议；2、根据合同第3条约定，原告（反诉被告）应当在收到20万元装潢补偿款的同时将被置换房屋两证过户到被告名下，第6条约定在完成上述过户手续24个月内，被告将置换的房屋两证交付给原告，合同明确约定了履行的先后顺序，合同第8条也约定，如果逾期办理过户手续，每逾期一日按照置换房屋总价的千分之二支付违约金等等，另外，合同第2条约定了置换房屋与被置换房屋面积差的计算约定。 三、图片三张，证明被置换的房屋至今仍登记在章如春名下，也就是没有完成合同约定的过户手续，土地使用权面积是403.6平方米，房产面积是131.75平方米。 质证意见：章庆兵、章如春对安徽盛运置业有限公司提交的证据二无异议，对证据一的证明目的有异议，对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议。 被告安徽盛运环保（集团）股份有限公司未提交证据。 认证意见：结合双方的举证、质证意见，本院对章庆兵、章如春提交的所有证据予以认定，对安徽盛运置业有限公司提交的证据三不予认定，其他证据予以认定。 经审理查明：2020年12月12日，章庆兵、章如春（甲方）与安徽盛运机械股份有限公司、安徽盛运置业有限公司（乙方）签订《房产置换协议》，约定甲乙双方置换私有房产，达成如下协议：1、甲方所置换私有房产位于，房屋所有权证06600号，房屋建筑面积159平方米和其他附属设施，国有土地使用权证号为0150号、地、地号为106717地面积403.6平方米。实际面积480平方米；2、乙方为甲方在安徽盛运机械股份有限公司、安徽盛运置业有限公司（母子公司）开发的盛运名邸小区提供两套实际建筑面积为220平方米（不含公摊面积）商品住房，地，地下停车位1个产使用权限为70年，如所选房屋面积超出或少于220平方米，超出或少于2平方米内不计费用，超出或少于2平方米以外按每平方米协商价格支付房产面积差额款；3、乙方一次性补偿甲方被拆迁房屋的装潢费等其他费用共计20万元，同时将甲方的两证（房产证、土地证）过户到乙方名下，过户中甲乙双方需缴的各项费用由乙方承担，甲方应积极配合；4、乙方为甲方置换的房产，水、电、天然气立户费由乙方承担，办理房产证、土地证双方需缴的各项契税均由乙方承担，土地证和房产证应包含实际建筑面积220平方米，另加公摊面积，两证持有人为章庆兵；5、过渡期内乙方为甲方无偿提供一套大面积临时住房，满足甲方居住，水、电、数字电视齐全；6、甲乙双方在办理完过户手续后24小时内，乙方将房屋和土地证、房产证交付甲方，因不可抗力等因素造成乙方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长；7、乙方未按本协议规定的交房时间交房，每逾期一日，按照双方所定房产交房时间时市场价格总额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本协议，甲方有权解除协议，届时将由乙方支付给甲方双方所定交房时间时市场价总房款，并向甲方支付总房款10%违约金；8、甲方未按本协议规定将房产及时过户给乙方，每逾期一日，按照置换房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方置换房价10%的违约金；12、本协议自甲乙双方签字公证处公证之日起生效。2020年12月16日，章如春、叶翠珍（系长如春妻子）与安徽盛运机械股份有限公司向桐城市公证处申请办理《房产置换协议》公证，同日，桐城市公证处出具（2010）皖桐公证字第1527号公证书，确认《房产置换协议》内容符合相关法律规定，协议上双方当事人的签字或捺印、印章均属实，协议自公证处公证之日生效。《房产置换协议》签订并经公证后，安徽盛运机械股份有限公司和安徽盛运置业有限公司向章如春无偿提供一套过渡性住房，同时一次性补偿章如春被拆迁房屋装潢费等其他费用共计20万元。2011年2月23日，安徽盛运置业有限公司与章庆兵签订《盛运名邸住宅预约登记协议书》，双方约定将盛运名邸2＃1201室（约123.8平方米）、2＃1204室（约139.4平方米）两套住宅预约登记为章庆兵。2013年7月18日，章庆兵（甲方）与安徽盛唐物业有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，双方约定乙方为甲方在盛运名邸提供前期物业管理服务事宜。因安徽盛运置业有限公司、安徽盛运环保（集团）股份有限公司未办理章庆兵两套住宅不动产权证，章如春、章庆兵于2020年7月16日向本院提起诉讼。案件审理中，安徽盛运置业有限公司于2020年8月17日向本院提起反诉。 另查明，安徽盛运机械股份有限公司于2013年12月16日更名为安徽盛运环保（集团）有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，章庆兵、章如春与安徽盛运机械股份有限公司、安徽盛运置业有限公司签订的《房产置换协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，且经公证处公证，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。 首先，根据《房产置换协议》约定，安徽盛运机械股份有限公司和安徽盛运置业有限公司向章如春、章庆兵无偿提供一套过渡性住房，同时一次性补偿被拆迁房屋装潢费等其他费用共计20万元。2013年，安徽盛运置业有限公司向章如春、章庆兵交付盛运名邸2#1201室、2#1204室两套住宅及地下车库36#车位，章如春、章庆兵入住盛运名邸后，由安徽盛唐物业有限公司提供前期物业管理服务事宜。由此可知，安徽盛运置业有限公司已经按照合同约定将置换的房屋盛运名邸2#1201室、2#1204室两套住宅及地下车库36#车位交付给章如春、章庆兵。章如春、章庆兵要求安徽盛运置业有限公司、安徽盛运环保（集团）有限公司支付20万元逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，法律上或者事实上不能履行的，不再履行该义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条第一款第一项规定，不动产灭失的，当事人可以办理注销登记。由此，安徽盛运置业有限公司与章庆兵、章如春签订并公证《房产置换协议》后，应该由双方共同申请办理房地产权过户转移登记手续，但安徽盛运置业有限公司在未办理房地产权过户转移登记的情况下，章如春原位于龙眠办事处长生村盛板路27号房产（桐房证字第××号）被拆除，导致原房屋灭失，现原房屋已无法办理产权转移过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，章如春、章庆兵无须再承担履行《房产置换协议》第3条约定的办理转移过户登记的义务，章如春、章庆兵不存在该项违约的事实，安徽盛运置业有限公司要求其承担违约责任的理由不成立。安徽盛运置业有限公司主张要求章如春、章庆兵办理转移过户登记并支付逾期办理转移过户登记违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 再次，根据《房产置换协议》第6条约定，双方在办理完过户手续后24个月内，安徽盛运置业有限公司将房屋和土地证、房产证交付章如春、章庆兵。因本案章如春、章庆兵已无须承担履行《房产置换协议》第3条约定的办理转移过户登记的义务，且于2013年入住置换的盛运名邸小区，安徽盛运置业有限公司理应为章如春、章庆兵办理盛运名邸小区2#1201室、2#1204室两套住宅的不动产权证，因此，对于章如春、章庆兵要求安徽盛运置业有限公司、安徽盛运环保（集团）股份有限公司办理盛运名邸小区2#1201室、2#1204室两套住宅的不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。 最后，因章如春、章庆兵的盛运名邸小区2#1201室、2#1204室两套住宅未进行测绘，现该两套住宅的实际建筑面积尚不能确定，置换的两套住宅是否超面积目前无法确定，所以，安徽盛运置业有限公司要求章如春、章庆兵支付房屋置换超面积差额款的诉讼请求，本案不作处理，待实际测绘面积确定以后，再根据《房产置换协议》第2条约定另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽盛运置业有限公司、安徽盛运环保（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十五日内为章如春、章庆兵办理盛运名邸2#1201室、2#1204室两套住宅的不动产权证（产权所有人为章庆兵）。 二、驳回章如春、章庆兵和安徽盛运置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由章庆兵、章如春负担；反诉案件受理费5410元，减半收取2705元，由安徽盛运置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  姚庆 二〇二〇年十一月二十九日 书记员  刘亮 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。