湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终2043号上诉人（原审原告）：贺灿，男，1982年5月15日出生，汉族，住益阳市赫山区。上诉人（原审被告）：杨朝辉，女，1971年2月16日出生，汉族，住益阳市赫山区。上诉人贺灿因与上诉人杨朝辉租赁合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺灿上诉请求：1、撤销一审判决第三项，并增加判决杨朝辉赔偿贺灿转让损失25000元、退还多收房租18250元；2、判令本案诉讼费用由杨朝辉承担。事实与理由：1、贺灿对门面的实际面积小于合同约定的面积并不明知，贺灿对租赁门面实际面积小于合同约定面积不认可和接受。贺灿虽然每月需交纳物业管理费，但物业管理费收据中一直没有注明门面面积，且是两个门面合并交纳。贺灿是在拆除时才发现门面面积小于30平方米。2、租赁合同关于门面计价方式没有约定以间计价。3、租赁合同中约定了门面面积为30平方米，约定了每年的租金为4.5万元，很显然门面面积大小是影响租赁价格的一个重要因素，杨朝辉对自身门面的面积应该是明知的，为了收取较高的租金，而虚假陈述，欺骗贺灿，应将多收的租金退还贺灿。4、杨朝辉赔偿贺灿转让费损失25000元。2020年4月因新冠肺炎疫情原因，涉案租赁门面周边大部分门面均出现减租情况，贺灿根据租赁合同的特别约定，要求杨朝辉减免房租未果，贺灿被迫提出退租，并要求将门面转让，贺灿将门面腾空，但杨朝辉多次阻挠贺灿转让，导致贺灿无法收到转让费，给贺灿造成一定损失。同时，转让费为商业活动中的惯例，应按照习惯处理，现贺灿无法收回转让费，杨朝辉却获得了有收取下一任租客的转让费的期待权，故杨朝辉应赔偿因违约给贺灿造成的损失，即赔偿相应的转让费。杨朝辉答辩称：1、贺灿每个月交纳的物业管理费是按平方计算的，杨朝辉出租的门面是按每间每年计算租金的。2、关于转让费的问题，杨朝辉没有收取贺灿的转让费，合同对转让费也无约定，贺灿的上诉请求不成立，没有证据证实。杨朝辉上诉请求：1、撤销一审判决，驳回贺灿的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由贺灿承担。事实与理由：1、一审法院认定杨朝辉与贺灿租赁合同关系协商一致提前解除，要求杨朝辉退还押金，系事实认定错误，适用法律错误。一审法院以贺灿退房，杨朝辉换门锁的行为认定为双方协议解除了合同，系认定事实错误，贺灿当时并未与杨朝辉达成解除合同的意思表示，且双方均承认租金、违约责任等存在争议，这与贺灿向一审法院起诉杨朝辉可以印证。如双方合同确已协议解除，一审法院对贺灿判令解除门面租赁合同的诉讼请求予以支持就相互矛盾。贺灿在履行与杨朝辉之间的房屋租赁合同中违约，提前解除租赁合同，双方在合同中对于违约有明确的规定，即不退还押金，该约定符合合同法的相关规定，即使如一审法院认定的双方系协议解除合同，但杨朝辉从来就没有放弃对贺灿的违约责任的追究，一审判决杨朝辉退还押金侵害了杨朝辉的合法权益。2、一审法院认定贺灿减免房租3750元的请求符合租赁合同中对于租金调整的特别约定，要求杨朝辉退还一月租金，系事实不清、证据不足。根据湖南省政府公布的复工复产时间要求，全省行政区域内各类企业复工时间不早于2020年2月9日24时，涉及保障城乡运行的供水、供电、生活超市、市场等，疫情防控必须的医疗器械、药品、防护用品生产运输和销售等行业的相关企业除外。贺灿所经营的药店系药品销售单位，并非强制关停的经营单位，疫情并未对贺灿的经营产生了重大影响，涉案门面周边门面处理不能进行类比，贺灿的该项请求不符合租赁合同中对于租金调整的特别约定，应予撤销。贺灿答辩称：1、双方发生纠纷时进行了协商，由贺灿补交一个月的房租。双方的分歧是转让费的问题，当时双方协商终止合同履行，合同解除后，杨朝辉就将门面锁换了，导致门面内的财产贺灿都未搬走，造成了贺灿一定的损失。2、关于减免3750元租金的问题，贺灿是按周边市场的房租波动来年出请求的，周边的门面都减免了2个月租金，贺灿只请求了减免一个月的租金，一审法院也对周边房租减免予以了认可。贺灿向一审法院起诉请求：一、判令杨朝辉支付贺灿押金3000元；二、判令杨朝辉赔偿贺灿转让损失25000元；三、判令杨朝辉赔偿减免房租3750元；四、判令杨朝辉赔偿多收房租18250元；五、判令解除贺灿、杨朝辉订的《门面租赁合同》；六、杨朝辉承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月9日，贺灿（乙方）与杨朝辉（甲方）签订《门面租赁合同》，约定：一、甲方将坐落益阳市康富北路某大厦XXX号临街门面租赁给乙方，用于经营，该门面建筑面积30平方米。二、租期从2014年10月20日至2019年5月8日止。三、租金支付方式：租金肆万元/年，然后每年递增6%，乙方一次性向甲方交清当年的租金，但甲方不提供税务发票，租金提前壹个月支付。四、门面租赁合同生效后，乙方应向甲方支付伍仟元押金（不计利息）。合同期满押金退回。合同还约定了双方的其他权利义务。涉案的门面原由案外人何某某租赁，租期至2014年10月19日止，租金已付至2014年10月19日，贺灿从原租赁人何某某处转租涉案门面，向原租赁人支付了转让费37400元，原租赁人何某某将涉案门面及金额为3000元的门面押金条一并于2014年4月交给贺灿，贺灿于2014年4月开始实际营业使用涉案门面，杨朝辉对此知晓，未提出异议。贺灿租赁涉案门面后，按合同约定的年租金40000元支付了2014年10月20日至2019年5月8日的租金，杨朝辉没有另行收取贺灿门面押金。2019年3月21日，贺灿（乙方）与杨朝辉（甲方）再次签订《门面租赁合同》，约定：贺灿继续租赁杨朝辉的上述涉案门面。二、租期从2019年5月8日至2024年5月8日止。三、租金支付方式：每年租金4.5万元/年，乙方一次性向甲方交清当年的租金，但甲方不提供税务发票，租金提前壹个月支付。四、门面租赁合同生效后，乙方应向甲方支付叁仟元押金（不计利息）。合同期满押金退回。……七、在租赁期内，因租赁门面所产生水费、电费、卫生费和物业管理费由乙方自行承担；乙方经营过程中产生的费用、税收、债务和其室内各设施（包括门窗）维修费用均由乙方自行承担。……九、租赁期间，乙方未经甲方同意不得将门面转租给第三方或改变用途，租期届满或解除合同时，乙方需按时归还门面给甲方，如需续租，须提前三个月与甲方协商。十、租赁期间，甲乙双方均不得借故单方面解除合同，如甲方因改建、扩建要收回门面，必须提前三个月书面通知乙方并取得乙方同意。如乙方需退还也必须提前三个月书面通知甲方并取得乙方同意。如甲方违约除退还押金外，并赔偿不足部分损失。如乙方违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失。租赁合同另注明：益师附小对面东边门面因市场租金有壹半以上下降或上调，双方可协商下调或上调比例。合同还约定了其他权利义务。贺灿租赁使用上述门面，2020年5月8日，贺灿向杨朝辉提出继续租赁门面一个月后不再继续租赁，并于当日交纳了至2020年6月7日的门面租金3750元。2020年6月7日，贺灿搬离涉案门面。杨朝辉收回门面更换了门锁。涉案门面2020年5月份物业费收据载明物业费为50元（27.7×1.8），实际建筑面积为27.7㎡。2020年1月至4月新冠疫情期间，涉案门面周边门面租金有所下降，相关出租人减免一个月租金。一审法院认为，贺灿、杨朝辉签订了《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。贺灿租赁并使用杨朝辉所有的房屋，交纳了房屋租金，对贺灿、杨朝辉之间的房屋租赁合同关系予以确认，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。贺灿提前向杨朝辉提出了解约，交纳租金至2020年6月7日，并于当日将租赁门面退还给杨朝辉，杨朝辉收回了门面并更换了门锁，故确认贺灿、杨朝辉之间的房屋租赁合同经双方协商一致已于2020年6月7日予以解除，对于贺灿的请求解除与杨朝辉签订的《门面租赁合同》的诉讼请求，予以支持。房屋租赁合同解除后，作为出租人的杨朝辉依法应当退还房屋押金给贺灿。杨朝辉辩称合同约定合同期满，押金才退还，因贺灿、杨朝辉租赁合同系协商一致提前解除，故杨朝辉的辩称意见没有法律依据，不予支持，故杨朝辉应当退还房屋押金3000元给贺灿，对贺灿请求杨朝辉支付其押金3000元诉讼请求，予以支持。贺灿要求杨朝辉赔偿转让损失25000元，本案中贺灿支付的37400元转让费系支付给案外承租人何某某，与杨朝辉并无关联，贺灿陈述的杨朝辉影响自己门面经营也未提供证据证明，应承担举证不能的后果，故对贺灿的该项诉讼请求不予支持。贺灿要求杨朝辉减免房租3750元，2020年1至4月因疫情原因确实对贺灿的经营产生了重大影响，涉案门面周边门面也减免了一个月的租金，贺灿的该项请求也符合租赁合同中对于租金调整的特别约定，杨朝辉应当遵守合同约定，故贺灿的该项请求，予以支持。贺灿还要求杨朝辉退还多收的房屋租金18250元，本案中，涉案门面的实际建筑面积（27.7㎡）确实少于租赁合同中写明的建筑面积（30㎡），但从贺灿、杨朝辉签订的合同来看，双方对租金的计算是以间计算，并未以面积作为计算基数，且贺灿从2014年4月开始实际租赁、使用涉案门面，每月均需交纳物业管理费，对于门面的实际面积小于合同约定面积应是明知的，在贺灿、杨朝辉于2019年3月21日重新签订租赁合同时也没有对面积提出异议，故贺灿对于租赁门面实际面积减少的问题是认可并接受的，贺灿主张杨朝辉退还多收房屋租金没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决：一、解除贺灿与杨朝辉于2019年3月21日签订的《门面租赁合同》；二、杨朝辉于本判决生效之日起五日内退还贺灿房屋押金3000元、应当减免的房屋租金3750元，合计6750元；三、驳回贺灿的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由贺灿负担455元，杨朝辉负担70元。二审中，当事人均未向本院提供新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、杨朝辉是否应赔偿贺灿转让损失25000元、退还多收房租18250元；2、一审判决解除贺灿与杨朝辉于2019年3月21日签订的《门面租赁合同》是否正确；3、杨朝辉是否应退还贺灿房屋押金3000元、应当减免的房屋租金3750元。关于焦点一，贺灿与杨朝辉于2019年3月21日签订《门面租赁合同》约定，租赁期间，贺灿未经杨朝辉同意，不得将门面转租给第三方。从合同约定的内容可知，贺灿转租须经杨朝辉同意，杨朝辉不同意转租，贺灿不得转租，双方对门面转让问题并无约定，故贺灿以杨朝辉阻挠其转让涉案门面，导致贺灿无法收回转让费为由，请求杨朝辉赔偿其转让费25000元不符合合同约定，本院不予支持。涉案租赁合同约定，门面租金为4.5万元/年。证明租金并非按每平方米计算，且贺灿自2014年4月开始从案外人何某某处承租涉案门面进行经营，对门面租金为4.5万元/年一直未提出异议。故贺灿以租赁门面面积小于30㎡为由，请求杨朝辉退还多收房租18250元于法无据，本院不予支持。关于焦点二，2019年3月21日贺灿与杨朝辉签订《门面租赁合同》，约定贺灿租赁杨朝辉涉案门面；租期从2019年5月8日至2024年5月8日；如贺灿需退还门面必须提前三个月书面通知杨朝辉并取得杨朝辉同意。合同履行中，2020年5月8日贺灿向杨朝辉提出再租赁一个月后将退租，并于当日交纳了至2020年6月7日租金3750元。2020年6月7日贺灿搬离涉案门面，杨朝辉收回涉案门面并更换了门锁。上述事实证明，贺灿与杨朝辉经协商一致于2020年6月7日解除了租赁合同。故一审法院确认涉案《门面租赁合同》已于2020年6月7日双方协议解除，符合法律规定。关于焦点三，2019年3月21日贺灿与杨朝辉签订的《门面租赁合同》约定，门面租赁合同生效后，贺灿应向杨朝辉支付3000元押金（不计利息），合同期满押金退还。现双方协商一致解除了租赁合同，杨朝辉应退还贺灿支付的3000元押金。2020年上半年因新冠肺炎疫情，对贺灿经营产生了一定影响，一审法院支持贺灿减免一个月租金3750元的诉讼请求并无不当。综上所述，贺灿、杨朝辉的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费938元，由贺灿负担888元，杨朝辉负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 夏立群审 判 员 毛杰中审 判 员 徐高龙二〇二〇年十一月二十四日法官助理 甘 聪书 记 员 史 权