广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初1864号原告：中国建设银行股份有限公司廉江支行，住所地廉江市廉城镇南市****，统一社会信用代码914***********860。法定代表人：魏刚，公民身份号码：440************130，该支行长。委托诉讼代理人：郑钦，广东海东律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仕海，男，1987年11月23日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市**************，公民身份号码：440************436。被告：罗良仁，男，1983年3月27日出生，汉族，广东省廉江市人，户籍所在地廉江市**************公寓1505房，公民身份号码：440************215。被告：廉江市长盈置业有限公司，住所地廉江市实验学校西面（永福翰林苑第一期），统一社会信用代码914***********609B。法定代表人：李某1。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行与被告罗良仁、廉江市长盈置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后依法适用简易程序，因被告罗良仁去向不明，不宜适用简易程序，2020年6月18日由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行的委托诉讼代理人郑钦、黄仕海到庭参加诉讼，被告罗良仁、廉江市长盈置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年2月20日签订编号为440101882-203*******1735640、440101882-203*******1735642、440101882-203*******1735643、440101882-203*******1735644、440101882-203*******1735645《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告罗良仁偿还给原告借款本金人民币158262.30元及利息（计至2020年4月2日拖欠的利息共计2121.18元，其余利息按合同的约定从2020年4月3日起计至全部欠款清偿之日止），被告廉江市长盈置业有限公司对上述的借款本金和利息承担连带清偿责任；3.判令原告对被告罗良仁所有的位于廉江市**************公寓1205房、1705房、1805房、1505房抵押物享有优先受偿权；4.判令两位被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2017年2月20日，原告与被告签订编号为440101882-203*******1735640、440101882-203*******1735642、440101882-203*******1735643、440101882-203*******1735644、440101882-203*******1735645的五份《个人住房（商业用房）借款合同》（下称《借款合同》），原告是贷款人，被告罗良仁是借款人和抵押人，被告廉江市长盈置业有限公司是保证人。《借款合同》第29条约定：“借款人借款本金为人民币（大写）陆万捌仟元整”，第30条约定：“借款期限为（大写）陆拾个月（即2017年2月20日至2022年2月20日）；”，第31条约定：一、货款利率一本合同项下的贷款利率为“叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%,即年利率为5.225%,该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。”，第31条第二款第（二）本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；”，第34条约定：“一、约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日……，三、借款人还款方法为：采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为人民币1290.27元。《借款合同》签订后，原告于2017年3月3日向被告发放贷款340000元（共发放五笔，每笔为68000元，共计发放贷款340000元），截至2020年4月3日，被告已连续拖欠3期（三个月）的借款本息没有偿还，构成了严重违约。根据《借款合同》第16条规定：“违约情形”其中第一项第1款：“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。”，第17条约定：”出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利……，2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金……，6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；7.对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；以及根据合同第31条第二款第（二）项约定：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%,贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为”。原告现依约解除与被告于2017年2月20日签订的编号为440101882-203*******1735640、440101882-203*******1735642、440101882-203*******1735643、440101882-203*******1735644、440101882-203*******1735645的五份《个人住房（商业用房）借款合同》，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本金和利息及相关费用，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。根据《借款合同》第37条约定：被告罗良仁以其购买的《商品房买卖合同》(201661382、201661387、201661388、201661383、201661385)项下的位于广东省廉江市**************公寓1205房、1705房、1805房、1305房、1505房作为本借款债权和实现债权费用的抵押物，并办理了预售商品房抵押权预告登记，原告对该抵押物享有优先受偿权。根据《借款合同》第12条、第13条和第41条的约定，贷款人原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公证费、送达费、公告费、执行费、律师费等），由被告承担。被告罗良仁、廉江市长盈置业有限公司既不作答辩，也没有提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了《营业执照》《居民身份证》《婚育证明》《企业信用信息公示报告》《个人住房（商业用房）借款合同》《个人贷款支付凭证》《不动产登记证明》《中国建设银行个人贷款对账单》《罗良仁贷款拖欠明细表》，被告罗良仁、廉江市长盈置业有限公司不到庭参加诉讼，视为对原告提交的证据放弃质证权。对原告提交的证据，本院审核后，其具有真实性、合法性、关联性。以上证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，被告罗良仁、廉江市长盈置业有限公司与中国建设银行股份有限公司廉江支行签订五份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号分别为440101882-203*******1735640、440101882-203*******1735642、440101882-203*******1735643、440101882-203*******1735644、440101882-203*******1735645。五份《个人住房（商业用房）借款合同》主要内容是：第二十八条：“借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人：廉江市长盈置业有限公司；二、该房屋系借款人家庭使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为商业用房；三、房屋坐落于廉江市**************公寓1205房、1705房、1805房、1305房、1505房”第二十九条：“借款人借款本金为人民币68000元。”第三十条：“借款期限为60个月（即2017年2月20日至2022年2月20日）。”第三十一条：“一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：浮动利率，即在基准利率水平上浮10%，即年利率为5.225%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。”合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项属于借款人违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。合同约定被告廉江市长盈置业有限公司为被告罗良仁的上述五笔借款提供抵押加阶段性保证，合同第四十一条第二项第2点约定，除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在编号分别为2016-073号《楼宇按揭合作协议》保证范围内。被告罗良仁同意贷款人在办理抵押登记（备案）手续前将贷款款项一次划入被告廉江市长盈置业有限公司的账户。合同签订后，被告罗良仁用位于廉江市**************公寓1205房、1705房、1805房、1305房、1505房房产作借款抵押并办理了预售商品房抵押预告登记。原告于2017年3月3日分别将五笔借款68000元共计340000元支付到被告罗良仁指定的廉江市长盈置业有限公司在中国建设银行股份有限公司廉江支行的银行账户。截止2020年4月2日，被告罗良仁尚欠原告的借款本金158262.30元，拖欠利息2121.18元。本院于2020年5月18日根据原告的书面申请作出查封被告罗良仁位于廉江市**************公寓1205房、1705房、1805房、1305房、1505房的房产，查封价值16万元，并移交执行部门执行，原告已为上述财产保全预交财产保全费1320元。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告与被告罗良仁签订的五份《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，受法律保护，双方应当履行合同义务。原告在签订合同后，已按约定全额支付了借款340000元给被告罗良仁，已履行了自己的义务。被告罗良仁收到借款后，没有按约定偿还借款本息给原告，已构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”的规定，原告请求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零五条“当事人应当按照约定的期限支付利息……”、第二百零六条“当事人应当按照约定的期限返还借款的……”及第二百零七条“当事人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，原告请求判令被告罗良仁偿还个人住房按揭贷款本息，应予以支持。关于被告廉江市长盈置业有限公司应承担的责任问题。被告廉江市长盈置业有限公司为被告罗良仁向原告借款提供抵押加阶段性保证。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告廉江市长盈置业有限公司应在保证范围内承担保证责任。原告请求对被告罗良仁所有的位于廉江市**************公寓1205房、1705房、1805房、1305房、1505房的借款抵押物享有优先受偿权的问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记是“为保障将来实现物权”而作的一种登记，预告登记的权利对于登记物不享有物权，而仅享有未来取得物权的请求权。本案中，原告已对抵押的房屋进行了预售商品房抵押权预告登记，但预购商品房抵押权预告登记并不等于不动产抵押登记。上述房产的抵押登记手续至今未办理，原告尚未取得抵押权，故其要求对该房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。被告罗良仁、廉江市长盈置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司廉江支行与被告罗良仁签订的编号分别为440101882-203*******1735640、440101882-203*******1735642、440101882-203*******1735643、440101882-203*******1735644、440101882-203*******1735645的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、限被告罗良仁在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金人民币158262.30元、利息2121.18元及支付自2020年4月3日起至清偿借款之日止按原合同约定计算的利息给原告中国建设银行股份有限公司廉江支行；三、被告廉江市长盈置业有限公司对上述第二项被告罗良仁债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司廉江支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费3507.67元，诉讼财产保全费1320元，合计4827.67元，由被告罗良仁、廉江市长盈置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  郑伟珠人民陪审员  刘小敏人民陪审员  徐永槐二〇二〇年十月十二日书 记 员  龙小洁附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。