浙江省台州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙10执复85号 复议申请人（异议人）：张维芬，女，1962年2月12日出生，汉族，住温岭市。 委托代理人：张卫娟，浙江利群律师事务所律师。 委托代理人：田景云，浙江利群律师事务所律师。 被执行人：葛菊琴，女，1964年8月9日出生，汉族，住温岭市。 利害关系人：林灵聪，男，1957年4月7日出生，汉族，系案外人张维芬丈夫，住温岭市。 复议申请人张维芬不服温岭市人民法院（以下简称温岭法院）（2020）浙1081执异99号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月24日举行了听证，复议申请人张维芬及其委托代理人田景云参加了听证；被执行人葛菊琴经本院合法传唤，无正当理由拒不参加听证。本案现已审查终结。 执行法院温岭法院在执行被执行人葛菊琴等非法吸收公众存款罪刑事裁判涉财产部分执行一案中，于2020年5月11日查封了被执行人葛菊琴与张新满共有的坐落在温岭市××镇××路××号的不动产，并于5月25日裁定拍卖该不动产。异议人（案外人）张维芬不服，向温岭法院提出书面异议，要求停止对该不动产的执行。异议人认为，该不动产实际为异议人与其丈夫林灵聪（从事外海运输船工作无法短期回家）共同所有。2005年9月1日由温岭市松门法律服务所代书房地产转让契约，异议人与林灵聪向葛菊琴、张新满购买了上述不动产，转让价格为182800元，2005年8月30日支付了10万元，余款82800元在2005年9月27日出具了欠条，在2005年的年底已经付清。当时因出让方没有土地证，该土地证在2012年补办，但在2012年该不动产已经被规划纳入拆迁范围，导致无法转户。异议人及丈夫实际于2005年9月份开始占有使用该不动产至今。 张维芬为支持其异议主张，向温岭法院提供身份证复印件一份、房地产转让契约复印件一份、收条复印件一份、欠条复印件两份、（2020）浙1081执3244号之一裁定书复印件一份、房产证复印件一份、土地证复印件一份、询问笔录复印件三份、电费明细复印件一份（6张）作为证据。 温岭法院于2020年9月25日对张维芬的异议举行了听证，异议人提供的证人庞某、杨某、张某、江某到庭作证，证明张维芬在2005年前后做会买房及居住在案涉不动产所在地址。 温岭法院查明，温岭市人民检察院指控金川、赵昌义、葛菊琴、林瑛犯非法吸收公众存款罪，于2019年6月20日向温岭法院提起公诉。温岭法院于2020年1月14日作出（2019）浙1081刑初951号刑事判决，判令金川犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年三个月，并处罚金人民币16万元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2018年11月3日起至2023年2月2日止；罚金款限在本判决发生法律效力后一个月内缴纳。）赵昌义犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑一年九个月，并处罚金人民币六万元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2018年12月12日起至2020年9月11日止；罚金款限在本判决发生法律效力后一个月内缴纳。）葛菊琴犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑一年七个月，并处罚人民币六万元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2019年1月7日起至2020年8月6日止；罚金款限在本判决发生法律效力后一个月内缴纳。）林瑛犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑一年二个月，缓刑二年，并处罚人民币五万元（已缴纳）。（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。）责令各被告人退赔给被害人经济损失。金川、赵昌义、葛菊琴不服，提起上诉，台州市中级人民法院于2020年3月16日作出（2020）浙10刑终88号刑事裁定，驳回上诉，维护原判。判决生效后，因金川、赵昌义、葛菊琴未履行，温岭法院于2020年4月27日立案执行。在执行过程中，该院裁定查封、拍卖案涉不动产。 温岭法院另查明，张新满系张维芬之弟。张新满、葛菊琴与林灵聪、张维芬于2005年9月1日签订房地产转让契约，约定张新满、葛菊琴将坐落在××镇××路××号五层楼房壹间转让给林灵聪、张维芬，出让金为182800元。异议人张维芬未提供相关转账依据。 温岭法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用该条规定认定案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。本案中，异议人张维芬及其丈夫林灵聪与张新满、葛菊琴于2005年9月1日签订房地产转让契约，约定以182800元购买案涉不动产，并提供了占有使用的证据。异议人张维芬为证明其已付清购房款，虽向该院提供了收条、欠条，被执行人葛菊琴也在听证过程中予以认可，但不动产的买卖交易属重大交易，交易金额也较大，又涉及被害人的利益，仅凭异议人提交的收条、欠条和涉案合同双方当事人对付款过程的自认，尚不足以证明异议人已经支付全部购房款的事实。另，涉案合同双方当事人存在亲戚关系，且在买卖合同中明确载明了涉案不动产存在违章情况，当时无法办理过户，异议人在签订买卖合同过程中存在明显的过错。综上，该院对异议人的异议请求不予支持。 2020年10月10日，温岭法院作出（2020）浙1081执异99号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定：驳回异议人张维芬的异议请求。 张维芬不服异议裁定，向本院申请复议，请求：1.撤销（2020）浙1081执异99号执行裁定；2.解除对登记在被执行人葛菊琴和张新满名下坐落在温岭市××镇××路××号不动产的查封，中止执行。事实与理由：一、异议裁定认定事实不符合实际。异议裁定对房地产转让契约的签订形式及实际支付转让费并实际占有使用的事实，没有如实认定。1.异议裁定未如实认定案涉不动产转让合同形式。房地产转让契约于2005年9月1日签订，是通过温岭市松门镇法律服务所代书并加盖了代书人和代书单位印章，其真实性无可置疑。2.异议裁定未如实认定已经支付全部不动产转让费事实。房地产转让契约签订前，复议申请人就支付了10万元定金，有张新满出具的收条1份为凭；2005年9月27日，林灵聪分别出具给葛菊琴和张新满房屋转让费欠条各一份，合计82800元，承诺于2005年12月31日止付清，葛菊琴和张新满均承认房屋转让费已经付清。按照当时的交易习惯，足以认定案涉不动产转让费已经全部付清。异议裁定主观认为没有提供相关转账凭证就一定没有支付相关款项。3.异议裁定未如实认定购买方2005年以来合法占有使用案涉不动产事实。二、异议裁定关于复议申请人是否已经支付全部购房款的分析论证错误。首先，案涉不动产的交易发生在2005年9月，当时并没有本次执行依据中的被害人，交易和支付购房款不涉及被害人利益，异议裁定所谓涉及被害人利益并不存在。其次，2005年的不动产买卖交易既符合交易习惯，也是慎重的，还通过当地法律服务机构代写了转让契约。三、异议裁定所谓复议申请人在签订买卖合同中存在明显过错之分析论证错误。首先，法律并没有禁止亲戚之间买卖不动产。其次，部分违章的不动产并不禁止交易。四、案涉不动产未能办理过户登记的原因不在复议申请人。首先，案涉不动产即使有部分违章，同样允许买卖，并可以补交罚款后办理过户登记。其次，案涉不动产未能过户登记，主要原因是当地政府暂缓办理过户登记。五、复议申请人对案涉不动产的民事权益足以排除本次强制执行。鉴于案涉不动产交易发生在本次执行债权发生前十一年以上，不存在被执行人和案外人恶意串通逃避强制执行的合理怀疑。综上所述，案涉不动产虽然还登记在被执行人名下，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，复议申请人对案涉不动产的民事权益足以排除本次强制执行。 为证明其复议主张，除异议审查过程中已提交的证据材料外，复议申请人另向本院补充提交了温岭市松门镇人民政府松政〔2012〕153号文件《关于实施松门镇迎宾东路旧城改造红线控制的函》（含附件一、附件二）作为证据。 被执行人葛菊琴书面答辩称，张维芬复议所述情况属实。张维芬方的房屋转让费已经付清，当时因出卖方房屋土地证集体上交，后就没有再发回来。过户的事情被执行人没有参与，都是被执行人丈夫张新满负责。经向张新满了解，复议申请人方于2012年补办了该房土地证，并要求张新满到松门交纳罚金后过户（罚金由复议申请人方出）。张新满因为这件事多次去往松门，后因办事处工作人员说该房被纳入拆迁范围无法过户，所以当时过户没有成功。 经审查，本院对温岭法院认定的事实予以确认。 另查明，张新满与葛菊琴系夫妻关系。坐落在温岭市××镇××路××号的案涉房屋，原为一间二层砖木结构房屋，现已拆翻建为一间五层混合结构房屋。该不动产于1995年办理产权登记手续，取得相应的产权证。其中房屋所有权证号为温字第0××9号，房屋所有权人为张新满，共有人为葛菊琴，房屋状况为一间二层砖木结构；国有土地使用证号为温国用（1995）第0××8号。2012年9月13日，因上述国有土地使用证遗失，登记机关补发了新的国有土地使用证，证号为温国用（2012）第2××4号，土地使用权人为张新满，使用权类型为划拨。之后，案涉不动产的产权登记情况未再发生变化。在本案执行过程中，温岭法院向温岭市自然资源和规划局发函征询案涉不动产可否处置，该局复函表示，因宗地和房屋已发生改变，原二层砖木结构现已拆翻建成五层混合楼，不能办理转移登记。 再查明，林灵聪与张维芬系夫妻关系。2005年9月1日，张新满、葛菊琴作为出让方，林灵聪、张维芬作为受业方，由温岭市松门镇法律服务所工作人员代书，签订了一份房地产转让契约，约定出让方将当时即已拆翻建为五层混合结构的案涉房屋转让给受业方。契约中约定出让金为182800元；房地产转户手续，双方积极配合一起办理，不得以任何理由拖延，转户经费和加层罚款均由受业方负责；鉴于目前政府暂缓办理两证转户，出让方先将房地产证交于受业方保存，待政策许可后，再办理正式转户手续。 关于契约中载明的政府暂缓办理两证转户问题，复议申请人在听证中表示，当时误以为土地使用权性质为集体土地，政府暂缓办理两证转户，如果知道是国有土地，对方也不可能以契约上的价格转让。复议申请人还表示过户可能要交罚款，觉得是兄弟姐妹能住就可以了。 2012年11月19日，温岭市松门镇人民政府印发《关于实施松门镇迎宾东路旧城改造红线控制的函》的松政〔2012〕153号文件，决定实施松门镇迎宾东路旧城改造，函告相关部门停止办理拆迁改造红线范围内的房屋买卖等手续。案涉房屋处于拆迁改造红线范围内。 本院认为，本案系刑事裁判涉财产部分执行中的案外人异议、复议案件，不涉及刑事裁判对赃款赃物的认定问题。故根据复议申请人的复议理由，本案需审查的是：复议申请人对案涉不动产的权利主张，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，该权利能否排除执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据查明的事实，虽然在温岭法院查封案涉不动产前，被执行人方与复议申请人方已签订书面买卖合同，复议申请人方也已占有了该不动产，但在价款支付和办理过户登记上并不符合上述规定的情形。首先，复议申请人提交的收条、欠条，以及被执行人的认可等，不足以证明其已支付全部价款。特别是复议申请人方所出具的欠条，更非支付价款的凭证，不能证明欠条上载明的款项已经支付。复议申请人认为其支付价款的方式符合当时的交易习惯，但本案并非复议申请人与被执行人之间的不动产买卖合同纠纷案件，本案最终要解决的是复议申请人的权利能否排除对案涉不动产的执行，涉及的是刑事案件被害人的损失能否得到赔偿问题。因此，作为买受人的复议申请人应当提供充分的证据予以证明，否则就要承担举证不能的后果。其所谓符合当时交易习惯的复议理由，不能成立。其次，复议申请人对未办理过户登记手续存在过错。双方就案涉不动产签订买卖合同时，复议申请人作为买受人，理应对该不动产的登记情况、有无权利障碍、过户登记有无限制等基本情况履行合理的注意义务。复议申请人基于双方的亲戚关系而未对过户登记等引起足够重视，自身负有一定的责任。复议申请人虽然对未办理过户手续的原因作出多种解释，但即便是旧城改造的政策限制，在其明知的情况下仍然购房导致无法办理过户手续，自身就存在过错。何况案涉不动产本就存在违章建筑，如果为了逃避罚款而消极不行使登记权利，更不应受到保护。因此，复议申请人提出的非因其自身原因未办理过户登记的复议理由，不能成立。 综上，复议申请人对案涉不动产的权利主张，并不完全符合上述司法解释规定的四种情形，不能排除执行法院对该不动产的执行。对其复议请求，本院不予支持。异议裁定认定基本事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回张维芬的复议申请，维持温岭市人民法院（2020）浙1081执异99号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李宏亮 审 判 员 张剑锋 审 判 员 金文凯 二〇二〇年十一月三十日 代书记员 章 瑜