黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终1231号上诉人（原审被告）：佳木斯贵邦工贸有限公司，住所地佳木斯市郊区冬梅社区栗姆康**********。法定代表人：林秋，该公司经理。委托诉讼代理人：赵志强，该公司留守人员。被上诉人（原审原告）：佳木斯三江国际商贸城物业管理运营有限公司，住所地佳，住所地佳木斯市向阳**杏林路）。法定代表人：葛安禄，该公司经理。委托诉讼代理人：程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。原审被告：林诗海，男，1971年3月30日出生，汉族，无职业，住佳木斯市东风区。原审被告：佳木斯阳光征途汽车服务有限公司，住所地佳，住所地佳木斯市向阳**胜利路与新发街交汇处v>法定代表人：任显和，该公司经理。原审被告：佳木斯市向阳东区阳光商务宾馆，住所地佳，住所地佳木斯市向阳**胜利路与新发街交汇处三江商贸城******v>经营者：刘金鹏。上诉人佳木斯贵邦工贸有限公司（以下简称贵邦公司）因与被上诉人佳木斯三江国际商贸城物业管理运营有限公司（以下简称三江商贸公司）、原审被告林诗海、原审被告佳木斯阳光征途汽车服务有限公司、原审被告佳木斯市向阳东区阳光商务宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2020）黑0803民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵邦公司上诉请求：撤销（2020）黑0803民初578号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：原审认定案件事实不清，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人没有签订《房屋租赁合同》，其无根据主张权利，原审未查清签订合同的主体，权利义务关系无法确定，故原审法院案件基本事实没有查清。被上诉人一审开庭举示的房屋租赁合同，没有上诉人法定代表人签字、上诉人没有盖章、只有一位未经授权的人代签。上诉人贵邦公司以及林诗海根本不予认可，该合同不具有任何合同效力。被上诉人主张权利无资格。2.该判决的第一项，第二项判令解除租赁合同、商铺租金，商业运营服务费，供暖费等的给付，均无依据未与被上诉人签订合同，谈不上合同解除、而且出租方严重违约，消防漏水，地下库商品损失，地下库商品损失巨大、停水，给上诉人造成巨大经济损失，过错在先，应承担先行违约责任。贵邦公司的联营单位（阳光征途汽车；宾馆）无任何过错，且员工众多，正处疫情期间，解除合同将导致社会的局部不稳定。合同尚未到期，要维护合同的严肃性，解除合同不具备法定条件，不构成合同解除。3.被上诉人未提供商业运营服务，不应收取运营服务费。合同明确约定“房屋供暖费用由乙方自行承担”。谁供暖上诉人向谁承担供暖费，被上诉人既不是合同签订的主体，又不是供暖单位。无权收取供热费。三江商贸公司辩称，1.2014年6月16日，答辩双方签订《租赁合同》，并有该法定代表人签字。该合同系当事人双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立，且合法有效，对当事人有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.合同已给予上诉人34个月免租期，被上诉人做出了最大的让步，但上诉人一直拖欠被上诉人合同约定的全部费用。特别经法院判决后，仍拒绝给付。按照双方合同约定，原告有权解除合同。上诉人应当承担违约责任。3.上诉人提出被上诉人违约在先，未提供商业运营服务、不具备合同解除条件等抗辩意见，无证据支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。原审被告林诗海、佳木斯阳光征途汽车服务有限公司、佳木斯市向阳东区阳光商务宾馆经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。三江商贸公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告贵邦公司、林诗海于2014年6月16日签订的租赁合同；2.被告贵邦公司、林诗海支付原告2019年3月1日起至2020年2月28日的租金840378元、运营费（物业费）29184元、供暖费64708.8元，合计934270.8元。租金、运营费、供暖费主张至四被告实际搬出租赁房屋日止，并从2019年3月1日起以934270.8元为基数按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际给付之日止，被告阳光征途公司、阳光宾馆对上述费用承担连带责任；3.四被告立即腾出租赁房屋，腾出房屋产生的费用由四被告承担；4.被告贵邦公司、林诗海以934270.8元为基数从2019年8月1日起到实际给付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；5.被告贵邦公司、林诗海向原告承担违约金129688元；6.供暖费违约金由四被告承担；7.案件受理费由四被告承担。一审法院认定事实：2014年6月16日，原告与被告贵邦公司签订《租赁合同》，合同约定，原告将位于佳木斯市××与××处，三江商贸城C区1栋9、10、11、12号建筑面积为1621.1平方米的商铺出租给被告贵邦公司，商铺仅限于经营汽车用品使用。合同期限九年，自2014年3月1日起至2023年2月28日止，免租期为34个月,即自2014年3月1日起至2016年12月31日止。另约定，商铺租金按年结算，次年租金以本合同约定日期提前一个月内向原告缴纳当年租金。2018年3月1日至2020年2月28日，商铺年租金840378元。2020年3月1日至2023年2月28日，商铺年租金907608元。又约定，合同生效当日，贵邦公司即向原告交纳租赁保证金129688元，商业运营服务费为每月2432元，供暖费用由贵邦公司承担。关于违约责任，贵邦公司拖欠租金及其他费用20日以上，在原告准许的期限内仍未付清或擅自将商铺转让转包或允许他人使用的，原告有权单方解除合同，没收租赁保证金。贵邦公司拖欠原告2018年3月1日至2019年2月28日的商铺租金840378元、商业运营服务费29184元及供暖费64708.80共计934270.8元，经本院于2019年7月16日已作出（2019）黑0803民初578号生效判决确认，贵邦公司未支付。自2019年3月1日至今，贵邦公司仍然拖欠原告商铺租金、商业运营服务费及供暖费。另查明，贵邦公司与阳光征途公司、阳光宾馆系联营关系，由贵邦公司负责提供经营的房屋及房屋相关费用。目前，案涉商铺仍由被告阳光征途公司、阳光宾馆占有使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告贵邦公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该《租赁合同》合法、有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。原告按照约定将租赁商铺交付给被告贵邦公司，贵邦公司应按照合同的约定向原告交纳商铺租金、运营服务费及供热费。经庭审查明，贵邦公司自2018年3月1日起至今拖欠原告以上费用，特别是经法院判决以后，贵邦公司仍然拒不给付，按照双方合同约定，原告有权解除合同，贵邦公司应当承担违约责任。故对原告要求解除与被告贵邦公司于2014年6月16日签订的《租赁合同》，贵邦公司承担违约金129688元，腾出租赁商铺且承担腾出费用，贵邦公司支付原告2019年3月1日至2020年2月28日房屋租金840378元、商业运营服务费29184元及供暖费64708.8元，贵邦公司支付原告以上费用至实际腾出租赁商铺之日止的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告林诗海承担合同约定的义务，因林诗海作为被告贵邦公司的原法定代表人，其代表被告贵邦公司签订合同属职务行为，故原告要求被告林诗海承担给付责任，没有法律依据，本院不予支持。原告主张被告阳光征途公司、阳光宾馆连带承担合同约定的义务，因阳光征途公司、阳光宾馆并非原告租赁合同的相对方，故不承担合同约定的义务，但目前被告阳光征途公司、阳光宾馆实际占用案涉商铺，应当承担腾出商铺及腾出费用的责任。原告主张贵邦公司支付商铺租金、运营服务费及供热费的利息，因双方在合同中未约定，本院不予支持。原告主张四被告承担供暖费违约金，因原告未能向本院提供证据证实确已发生供暖费违约金，故对原告该项主张不予支持。被告贵邦公司提出原告违约在先、不具备合同解除条件的抗辩意见，因未能提供相应的证据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告佳木斯三江国际商贸城物业管理运营有限公司与被告佳木斯贵邦工贸有限公司于2014年6月16日签订的《租赁合同》；二、被告佳木斯贵邦工贸有限公司支付原告佳木斯三江国际商贸城物业管理运营有限公司自2019年3月1日至2020年2月28日商铺租金840378元、商业运营服务费29184元、供暖费64708.8元，合计934270.8元，于本判决生效之日起10日内付清；三、被告佳木斯贵邦工贸有限公司支付原告佳木斯三江国际商贸城物业管理运营有限公司自2020年3月1日至实际腾出案涉商铺的租金、商业运营服务费及供暖费（支付标准按照双方租赁合同约定）；四、被告佳木斯贵邦工贸有限公司向原告佳木斯三江国际商贸城物业管理运营有限公司支付解除合同违约金129688元（以被告向原告交纳的租赁保证金抵顶）；五、被告佳木斯贵邦工贸有限公司、佳木斯阳光征途汽车服务有限公司、佳木斯市向阳东区阳光商务宾馆于本判决生效之日起30日内腾出佳木斯市××与××处，三江国际商贸城C区1栋9、10、11、12号商铺，并自担腾出费用；六、驳回原告佳木斯三江国际商贸城物业管理运营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6571元，由被告佳木斯贵邦工贸有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第十条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无须举证证明。黑龙江省佳木斯市中级人民法院（2018）黑08民终1068号民事判决、（2019）黑0803民初578号民事判决认定已发生法律效力，已经认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系及租金给付标准。上诉人与被上诉人签订的租赁合同中已明确写明合同相对方系上诉人，林诗海当时为上诉人的法定代表人，其在租赁合同中签字应视为代表上诉人作出的履行职务行为。被上诉人将租赁房屋交付给上诉人，上诉人应按照协议约定向被上诉人交纳商铺租金及管理费用。故上诉人提出的双方没有签订《房屋租赁合同》，被上诉人无根据主张权利的上诉理由不能成立。上诉人作为承租涉案房屋的合同相对方，应当按照合同约定的内容承担相应民事责任。涉案房屋虽由阳光商务宾馆占有使用，但三江公司与阳光商务宾馆之间并未形成租赁合同关系，上诉人租赁被上诉人房屋应按约定交纳租金，但从2018年3月起上诉人便没有交纳租金，尤其是经法院判决上诉人给付被上诉人租金后，上诉人仍然没有交纳租金。据此，一审法院判决解除合同正确。上诉人提出被上诉人先行违约，但未提供证实，对该主张不予支持。上诉人与被上诉人签订的租赁合同中明确约定供暖费由上诉人承担，上诉人未提供证据证实其已交纳合同租赁期间供暖费，因合同已被解除，一审法院判决上诉人给付被上诉人供暖费并无不当。双方签订的合同中已明确约定上诉人应交纳运营服务费，上诉人以未提供运营服务为由拒绝交纳，本院不予支持。综上所述，佳木斯贵邦工贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13142元由佳木斯贵邦工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩国斌审判员  雷 阳审判员  崔思佳二〇二〇年十一月二十七日书记员  付 丽