上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初54151号原告：上海翰御苑物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：董建军，董事长。委托诉讼代理人：吴林锋，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文豪，上海君澜律师事务所律师。被告：上海盼得电气科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐婷婷，执行董事。第三人：上海择鑫置业有限公司，住所地上海市浦东新区宣桥镇南六公路******。法定代表人：陶力，董事长。委托诉讼代理人：薛勇，上海百林司律师事务所律师。原告上海翰御苑物业管理有限公司与被告上海盼得电气科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序。2020年9月2日，被告上海盼得电气科技有限公司向本院申请追加上海择鑫置业有限公司作为第三人参加诉讼，经本院审查认为被告上海盼得电气科技有限公司的申请符合法律规定，故本院依法追加上海择鑫置业有限公司作为第三人。后本院于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告上海翰御苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴林锋、被告上海盼得电气科技有限公司的法定代表人徐婷婷、第三人上海择鑫置业有限公司的委托诉讼代理人薛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海翰御苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费暂定人民币157,426.92元(自2020年4月1日起暂计算至2020年7月31日止，请求判令至被告实际付清之日止)；2.判令被告向原告支付逾期付款的滞纳金暂定1,000元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中原告变更诉讼请求为1.判令被告支付自2020年4月1日至2020年10月31日止的物业服务费计240,462.11元；2.判令被告向原告支付拖欠物业服务费的滞纳金暂计9,645.97元(以未支付金额为基数，自逾期之日起至被告实际支付之日止，按日万分之三的标准计算，暂计算至2020年10月31日，详见计算清单)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，原告与开发商上海若兰投资有限公司就上海市浦东新区汇技路XXX号“光电园区”项目提供前期物业服务事宜签订《前期物业管理委托合同》，约定原告在前期物业服务期间，按包干制形式确定物业服务费，楼宇外按3.50元/月/平方米计；物业买受人应当在每月20日之前缴纳下月物业服务费；逾期按照未付金额日万分之三承担违约金。2019年9月26日，被告购买坐落于上海市浦东新区宣桥镇汇技路XXX号24幢房屋，建筑面积11244.78平方米。根据《上海市房地产买卖合同》附件四的约定：物业服务费水、电、煤、电讯等费用在转移占有后该房地产发生的费用均由被告承担。同年12月，被告办理了房屋交接手续，并自2020年4月1日起，被告应自行缴纳物业服务费。然原告多次催告，被告仍拖延缴纳物业服务费，因原、被告协商无果，故原告诉至法院，要求判如所请。被告盼得电气科技有限公司辩称：1.被告与第三人就购买上海市浦东新区宣桥镇汇技路XXX号24幢房屋签订《上海市房地产买卖合同》，被告按约支付全部房款，后第三人于2020年1月23日将涉案房屋产权过户至被告名下，但截至今日，涉案房屋因质量问题不符合买卖合同规定的房产验收而尚未交付。另，原告提供的《空房交接单》及《联天光电区24号房屋钥匙移交单》无被告、第三人的任何经办人签字和实际交接日期，故涉案房屋未完成房屋交接手续。2.2019年8月，涉案房屋一层部分(建筑面积为1430平方米)由第三人租借于案外人上海荷特宝配餐服务有限公司(以下简称荷特宝公司)，于2020年1月1日起将租赁合同主体变更为被告，租金也由被告收取。而荷特宝公司已向原告支付2020年1月至2020年10月期间的涉案房屋一层部分物业服务费，故原告起诉金额属于部分房屋面积双倍重复收费。目前，涉案房屋除一层已租借于荷特宝公司外，剩余楼层为空置状态。3.《前期物业管理委托合同》系原告与案外人上海若兰投资有限公司签订，两公司法定代表人为父女关系，所签订的合同存在关联交易。被告非该合同的签约方，也无意愿接受该合同约束的意思表示，故对被告不具有法律约束力，与本案也无关联性。4.被告在收到原告出具的《催款通知》之前曾多次就物业收费标准不合理等事宜致函原告及第三人并积极联系沟通，但至今未得到原告及第三人答复。综上，被告不愿支付物业服务费和滞纳金，要求驳回原告诉请。第三人上海择鑫置业有限公司辩称：1.涉案房房屋系带租约出售于被告，第三人按《买卖合同》约定履行交付义务，且涉案房屋已于2020年1月23日产权登记至被告名下，故已完成涉案房屋的买卖交易环节、手续。2.本案系物业服务合同纠纷，系原被告之间关于物业服务费及其费用支付有关的纠纷，第三人作为涉案房屋的出卖人，不应作为本案第三人参与诉讼。3.被告提供的证据仅为被告在完成涉案房屋买卖后，针对房屋本身的需求和要求，与本案并无直接的关联性。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2014年12月1日，原告与开发商上海若兰投资有限公司就光电园区(上海市浦东新区宣桥镇汇技路XXX号)提供物业服务签订了《前期物业管理委托合同》，合同期限自签订之日起至前期物业服务终止之日止。其中合同第七条约定物业服务费收费标准为：楼宇外3.50元/月/平方米；第十条约定物业服务费按月缴纳，物业买受人应在每月的20日前交纳下月的物业服务费；附件一物业构成中载明光电园区内含涉案房屋。2019年9月26日，被告就购买涉案房屋与第三人签订《上海市房地产买卖合同》，其中补充条款(一)第二条约定被告委托第三人指定的物业管理公司按“服务内容楼宇外”项目中的服务内容进行物业管理；附件四约定涉案房屋转移占有后，物业服务费等所发生的费用均由被告承担。2019年12月18日，被告(丙方)、第三人(甲方)与案外人荷特宝公司(乙方)就涉案房屋一层部分(建筑面积为1430平方米)签订《房屋租赁合同主体变更协议》，其协议约定自2020年1月1日起，原租赁合同的出租方有甲方变更为丙方，甲方于原租赁合同项下的所有权利和义务整体转让给丙方，并由乙方和丙方继续履行原租赁合同。2020年1月23日，涉案房屋产权登记至被告名下，房屋建筑面积11244.78平方米。2019年12月及2020年1月、5月、7月荷特宝公司分别向原告支付自2019年11月起至2020年10月止的物业服务费(涉案房屋一层部分、建筑面积为1430平方米)共计60,060元。自2020年4月1日起至2020年10月31日止，被告欠付涉案房屋(除一层部分外)的物业服务费计240,462.11元。2020年8月3日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告认为1.涉案房屋于2019年12月已交付被告。当承租方荷特宝公司对涉案房屋一层部分进行装修时，根据相关法律规定及相关部门要求，被告法定代表人徐婷婷于2019年12月2日起在《房屋装修进场检查表》、《装修管理责任确认书》、《装修申请表》、《装修须知》、《工作联系单》、《情况说明》、装修图纸空白处签字确认并交由原告存档备案，2020年1月23日涉案房屋产权也登记至被告名下。2.原告主张的物业服务费已扣除荷特宝公司使用的涉案房屋一层部分的物业服务费，不存在重复收取的情况。被告则坚持辩称意见。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《前期物业管理委托合同》、《上海市房地产买卖合同》、《催款通知》、《上海市不动产登记簿》、《房屋装修进场检查表》、《装修管理责任确认书》、《装修申请表》、《工作联系单》、《装修须知》、《情况说明》、装修图纸、被告提供的微信聊天记录、招商银行付款回单、《诉求函》、照片1组及第三人提供的《房屋租赁合同主体变更协议》等证据予以佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中开发商与原告签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。审理中，被告辩称涉案房屋存在房屋质量问题而未交房，对《空房交接单》等交接材料上的被告公章、填表日期等内容均不认可，故不愿支付物业服务费。第三人则陈述涉案房屋已交付被告，涉案房屋出租部分的出租方已变更为被告，租金也由被告收取。庭审查明，涉案房屋一层部分出租于荷特宝公司，被告自2019年12月2日起签署关于上述房屋装修事宜的相关材料并交由原告存档备案，2019年12月18日被告、第三人及荷特宝公司三方就房屋租赁合同主体变更签订协议，该协议明确约定于2020年1月1日起原租赁合同的出租方由第三人变更为被告，出租方的权利义务均由被告承担。本院认为，被告自2019年12月2日起以涉案房屋产权人的身份行使相关权益，且涉案房屋于2020年1月23日产权登记至被告名下，故被告辩称涉案房屋至今未交房的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告要求被告自2020年4月1日起至2020年10月31日止的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，考虑到被告非主观故意，故对原告的此项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告上海盼得电气科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海翰御苑物业管理有限公司2020年4月1日至2020年10月31日的物业服务费240,462.11元；二、驳回原告上海翰御苑物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,051.50元，减半收取计2,525.75元(原告上海翰御苑物业管理有限公司已预交)，由原告上海翰御苑物业管理有限公司负担72.75元，被告上海盼得电气科技有限公司负担2,453元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二〇年十一月二十五日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……三、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。