吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉24民终1702号 上诉人（一审原告）：高艳华，女，1969年12月3日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市河南街。 委托诉讼代理人：刘天科，吉林由正律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：延边城美建筑安装有限公司，住所地吉林省延吉市小营镇。 法定代表人：冯尚英，董事长。 委托诉讼代理人：王珏，吉林华烁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张保华，吉林华烁律师事务所律师。 第三人：延边东城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市东七路。 法定代表人：王**，经理。 委托诉讼代理人：许林，吉林诚途律师事务所律师。 上诉人高艳华因与被上诉人延边城美建筑安装有限公司（以下简称城美建筑公司）、第三人延边东城房地产开发有限公司（以下简称东城房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高艳华上诉请求：撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初3155号民事判决；依法改判支持上诉人的诉请，并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1.上诉人高艳华与被上诉人延边东城房地产开发有限公司签订《东城小区购房合同》(6-1-601)，是双方真实意思表示，合法有效。符合《合同法》规定，同时符合《物权法》善意取得制度的规定，高艳华合法取得房屋所有权，该房屋属于高艳华个人财产2015年11月2日上诉人与被上诉人签订了《东城小区购房合同》(6-2-601)，并于当天交付了全部购房款391500元。被上诉人于2016年向上诉人交付了房屋。房屋交付后，一直由上诉人占有管理使用至今，期间发生的各种费用包括取暖费用等都是上诉人缴纳。且购买该房屋系用于居住且本人名下无其他用于居住的房屋。对于法庭中提到被告延边东城领房地产开发有限公司五证不全的事实，上诉人并不知情，上诉人对此没有过错。2、法院认定事实与实际情况有偏差且适用法律不当。(1）本案双方签订的是现房合同，不是预售合同。从双方签订《东城小区购房合同》和购房的实际情况，双方签订的是现房买卖合同，不属于商品房预售许可合同。因此适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定认定合同无效，适用法律不当。(2)东城小区二期属于棚户区改造项目，东城小区二期房屋买卖销售与商品房预售性质不同，应当有别于商品房预售许可的规定。本案中房屋属于棚户区改造项目，其房屋销售应当依据棚户区项目改造的国家政策及延吉市人民政府的相关规定进行销售。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定来处理本案房屋买卖合同，不符合案件的实际情况。基于以上事实和理由，请求中级人民法院撤销该判决，重新审理此案，给当事人一个公平合理的判决。 城美建筑公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判（其他详见书面答辩状）。 第三人述称，同一审判决答辩意见一致，请求二审法院依法公正判决。 高艳华向一审法院诉讼请求：1.撤销延吉市（2020）吉2401执异30号执行裁定书和（2018）执恢636号之二执行裁定书，并解除对延吉市领域东城6号楼1单元601号房屋的查封；2.本案的诉讼费由被告承担。3.确认领域东城6号楼1单元601房屋归原告所有；4.确认原告与延边东城房地产开发有限公司签订的合同有效。 一审法院认定如下事实：2015年11月2日，高艳华（买受人乙方）东城房地产公司（出卖人甲方）签订东城小区二期购房合同，主要约定：乙方自愿定购案涉房屋，总面积90平方米，总房款391500元；在乙方交齐全部房款及办理房照、土地使用证的税、费的情况下，甲方将钥匙交给乙方，乙方在甲方通知取钥匙之日起15日内领取钥匙，如不按时领取钥匙，所产生的一切后果由乙方自行承担；甲方承诺在乙方购房6个月—1年时间内，给予办理房产预登记；本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。签订合同当日，高艳华支付购房款391500元。东城房地产公司因故未交付案涉房屋钥匙，高艳华自行入户占用案涉房屋并开始缴纳供热费，但至今未装修未入住。另查，2016年8月31日，本院受理的城美建筑公司诉东城房地产公司建设工程合同纠纷一案中，经城美建筑公司申请，本院于2016年8月29日作出（2016）吉2401财保304号民事裁定，冻结了东城房地产公司名下的位于延吉市领域东城6号楼的46套房屋，其中包括案涉房屋6号楼1单元601号。另外，案外人高艳华对保全的涉案房屋提出执行异议后，本院作出（2020）吉2401执异30号执行裁定，驳回了高艳华的执行异议。再查，对于案涉房屋，东城房地产公司尚未取得商品房预售许可证明，且该公司与高艳华之间签订的购房合同未在延吉市房产部门办理相关手续。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，应认定高艳华与东城房地产公司之间签订的购房合同为无效合同。因合同无效，高艳华对涉案房屋不享有合法的实体权利，至此，关于高艳华要求确认其与延边东城房地产开发有限公司签订的合同有效，确认案涉房屋归其所有，要求法院解除对案涉房屋查封及撤销（2020）吉2401执异30号执行裁定书和（2018）执恢636号之二执行裁定书的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告高艳华的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交100元），由原告高艳华负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。另查明，二审庭审中高艳华自认涉案争议房屋是顶账房，除该争议房屋外，在延吉市辖区范围内高艳华名下现还有一套门市房（产权来源商品房购入，规划用途商业用房，面积339.23平方米，登记时间2014年11月13日）。 本院认为：高艳华通过“顶账”方式所购买（如认为其顶账属于购买案涉房屋的价款给付方式）的案涉房屋系其与东城公司之间的真实意思表示，虽然案涉房产并未取得预售许可证，但预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，而不应当影响民事合同的效力，不应使购房人的合同权利因此受限，没有预售许可证，购房合同无效的规定应属管理性强制性规定，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》亦持此观点，一审判决以未取得预售许可证为由认定案涉房屋买卖合同无效不当，本院予以纠正。 消费者购房人一般应限定为同一设区的市和县级行政区范围内，一套商品房的购房者或为适当改善居住条件的二套商品房购买者，其精神实质都是为满足基本居住需要而购买商品房的情形。除涉案顶账房外，在延吉市范围内高艳华名下已有一套商品房，其通过“顶账”方式后购买的第二套案涉商品房，也非是为适当改善居住条件而购买，并不属于为满足基本居住需要而购买二套商品房的情形，故其不应当被认定为消费者购房人，其只是商品房消费者之外的一般买受人。对于一般买受人欲排除执行的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，应当满足包括“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”等在内的条件。高艳华与东城公司签订案涉合同的日期虽在查封前，但其并未与东城公司之间办理正规的交房手续，其举证的取暖费收据是从2017年开始缴费（报停），没有证据证明其已于人民法院查封前（2016年8月29日）占有案涉房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，不能排除执行。反之，如认为高艳华取得顶账房是属以物抵债性质（抵债物尚未完成物权交付），对于通过以物抵债方式取得房屋的债权人，因设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债，因此，以物抵债不适用该前述司法解释第28条、29条的规定，其对案涉房屋享有的权利也不足以排除强制执行。涉案顶账房屋因尚未完成办理不动产转移登记的物权交付，故高艳华要求确认案涉房屋归其所有的诉请，于法无据，本院不予支持。双方当事人所签订的涉案合同（东城小区二期购房合同），无论是否是属于以物抵债协议，因都不违反国家法律以及行政法规的禁止性规定，应为有效。 综上所述，高艳华的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3155号民事判决； 二、确认高艳华与延边东城房地产开发有限公司于2015年11月2日签订的《房屋买卖合同》合同有效； 三、驳回高艳华的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由高艳华负担。 本判决为终审判决。 审判长  张新颜 审判员  张 丽 审判员  战明宇 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  安丽莲