河北省隆尧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0525民初1830号 原告：孟庆海，男，1971年8月24日出生，汉族，大学文化，住巨鹿县。 被告：巨鹿县新弘房地产开发有限公司，住所地：河北省邢台市巨鹿县巨鹿镇万盛街与风清路南行260米**。统一社会信用代码：91130529MA07T75100。 法定代表人：李政，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：白玉龙，河北决策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欢，河北决策律师事务所实习律师。 原告孟庆海与被告巨鹿县新弘房地产开发有限公司（以下简称新弘房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，河北省巨鹿县人民法院受理后，提请河北省邢台市中级人民法院指定管辖，河北省邢台市中级人民法院指定本案由本院审理。本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟庆海、被告新弘房地产公司诉讼代理人白玉龙、张欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟庆海提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告补偿性违约金808605元；2.请求判令被告支付原告临时安置补助费（标准为每月526.86元，自2020年3月10日起至付补偿性违约金时止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月10日，原、被告签订拆迁安置补偿协议，原告将坐落在河北省巨鹿县政府南街（新华街）西侧，文庙街南侧的一处国有土地使用权及其地上房屋交于被告开发高层住宅楼。协议约定被告置换给原告房屋及车位的建筑面积为220平方米，其中置换2号楼2单元501房屋一套139.69平方米，置换车位一个35平方米、置换储物间一间5平方米，其余面积40.31平方米以货币方式补偿；被告先预付24个月至2020年3月10日之前的临时安置补助费12644.64元，以后每三个月发放一次；交房期限自回迁安置楼（2号楼）开工证下达之日起30个月内交付房屋；2018年底前被告没有开工建设回迁安置楼的，被告同意原告选择全额货币补偿，以被告置换给原告的房屋面积179.69平方米乘以新建高层商品房的市场价格（市场价格无法确定的，按每平方米4500元的价格）计算总房价款，被告将总房价款一次性支付给原告。2020年4月14日，原告向巨鹿县行政审批局提出政府信息公开申请，4月16日收到答复，被告在巨鹿县新华街（政府南街）西侧、文庙街南侧的“南街社区粮食局及县供销社家属院棚户区改造项目”的建设工程规划许可证和施工许可证申请手续，巨鹿县行政审批局自成立以来没有受理信息，也就是被告至今没有取得建设工程规划许可证和开工许可证，未能开工建设回迁安置楼，按照协议约定违约损失赔偿额的计算方法，被告应当将总房价款179.69平方米×4500元=808605元一次性支付给原告。同时被告还应当按照每月526.86元的标准支付给原告自2020年3月10日起至付清总房价款时止的临时安置补助费。原告曾就上述款项和被告协商，要求被告按约定履行义务，被告不予支付。为维护原告的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，特提起诉讼，请依法裁判。 新弘房地产公司辩称，1、原告与被告签订的拆迁安置补偿协议因没有经过相关权利人的追认，所以无效。从原告方来看，拆迁涉及的土地使用权证巨土国用（1997）字第xxxx号，登记的权利人并非原告。从原告取得土地使用权的房产买卖合同来看，权利人系苑广平、杨丽霞，原告取得涉案土地使用权既没有办理过过户手续，也没有经过司法确认，在上述权利人未向法庭进行确认的情况下，法院如直接判决拆迁利益归原告所有，存在损害案外人合法权益的可能性。从被告方面来看，被告是受巨鹿镇人民政府委托，委托的权限是与居民保持好沟通协商，耐心细致做好群众工作，要把政策宣传到位，好事一定要办好。拆迁的主体是巨鹿镇人民政府，该合同也未经巨鹿镇人民政府的确认。并且事实上其他拆迁户均是由政府出面签订的，根据合同法第五十一条的规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认该合同有效。所以拆迁安置补偿协议是无效的。2、原告的第一项诉求实质上是选择了货币补偿，按照规定如果在合同有效的情况下，原告货币补偿的数额应为344589元，扣除已经支付的200000元，余144589元，与原告主张的808605元相差巨大。如果法院最终认定该数额为违约性质，请求参照余额进行调减。由于原告实际上选择了货币补偿，也就不存在第二项诉求中所主张的临时安置补助费，请求对第二项诉讼请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的巨鹿县行政审批局答复、2018年3月10日收款收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、《房产买卖合同》、巨土国用（1997）字第xxxx号国有土地使用证。2010年8月26日苑广平、杨丽霞（甲方）与孟庆海（乙方）签订《房产买卖合同》，甲方将继承于父母的，坐落于巨鹿县房产及占用范围内的土地使用权（国有土地证巨土国用（1997）字第xxxx号，没有办理房产证）转让给乙方。该国有土地使用证登记土地使用者为苑兆孔。被告称土地使用证记载的权利人为苑兆孔，买卖合同上签名可能是权利人的儿子苑广平以及苑广平的妻子杨丽霞，该合同没有经过公证，也没有经过其他部门审查，现有证据无法排除权利人是否还有其他继承人存在，该合同不具备合法性和真实性。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案土地使用权的登记土地使用者为苑兆孔，苑广平从其父母处继承该房产及土地使用权，后与孟庆海签订《房产买卖合同》，将房产、土地使用权转让给孟庆海，并将国有土地使用证交付给孟庆海。该合同系双方真实意思表示，合法有效，且2018年拆迁时涉案房产早已由孟庆海占有使用。至于被告所称权利人是否有其他继承人，为其他法律关系，与本案无关。本院对该组证据予以采信。 2、《拆迁安置补偿协议》。被告称该协议不具备合法性，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。拆迁涉及的土地权属证书登记的权利人并非原告，从《房产买卖合同》来看权利人为苑广平、杨丽霞，原告对涉案土地使用权既没有办理过户手续，也没有经过司法确认，上述权利人未向法庭进行确认；拆迁的主体是巨鹿镇人民政府，该协议未经巨鹿镇人民政府确认，所以该协议是无效的。本院认为，孟庆海与苑广平、杨丽霞签订《房产买卖合同》，购买了登记在苑兆孔名下的国有土地使用权及地上房屋，原、被告对此在《拆迁安置补偿协议》中也予以确认，故孟庆海为有权处分。被告作为开发商，与孟庆海签订该协议，系双方的真实意思表示，亦不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，被告应按照合同约定全面履行自己的义务。本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，合同双方为开发商和拆迁户，并不涉及第三方。本院对该证据予以采信。 3、选房确认单、面积确认单。原、被告达成拆迁协议后，双方对涉案房屋的置换面积及安置房屋进行了确认，有原告签字捺印及被告公章，本院对该组证据予以采信。 4、2016年2月3日巨鹿镇人民政府会议纪要、巨鹿县人民政府巨政字[2017]27号决定、巨鹿镇人民政府与李品南签订的《拆迁置换合同书》。被告提交该组证据拟证明被告的权限是“与居民保持好沟通协调，耐心细致做好群众工作，要把政策宣传到位，好事一定要办好”，征收的实施单位为巨鹿镇人民政府，应由巨鹿镇人民政府与拆迁户签订合同，原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》也未经巨鹿镇人民政府确认。本院认为，会议纪要为政府内部文件，不具有对外公示性，对外不产生效力，本院不予采纳。巨鹿县人民政府巨政字[2017]27号决定虽确定征收实施单位为巨鹿镇人民政府，但并未规定开发商不得与拆迁户签订拆迁合同，也未规定若开发商与拆迁户签订拆迁合同必须经巨鹿镇人民政府确认，本院对被告的主张不予采纳。巨鹿镇人民政府与李品南签订的合同，与本案无关，本院不予认定。 5、巨鹿县人民政府[2013]第2号政府令、河北正达征字第1704JLLSJ024号评估结果报告。被告提交该组证据拟证明政府令规定了货币补偿的计算方式，评估机构对原告房屋及附着物的评估价值为168261元，结合巨鹿镇人民政府与李品南签订的《拆迁置换合同书》货币补偿计算方法，案涉土地使用权及地上附着物的货币补偿总价值应为344589元。本院认为，原、被告本着公平、自愿的原则签订了《拆迁安置补偿协议》，各方应当遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。且该两项证据的形成时间均早于原、被告签订的拆迁协议，在原、被告双方自愿签订拆迁协议后，双方均应受该拆迁协议的约束，而不应再以其他文件材料进行抗辩。本院对被告的主张不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月26日，孟庆海与苑广平、杨丽霞签订《房产买卖合同》，苑广平方将继承于父母的，坐落于巨鹿县房产及占用范围内的土地使用权（巨土国用（1997）字第xxxx号国有土地使用证，登记土地使用者为苑兆孔，没有办理房产证）以96800元转让给孟庆海。苑广平将国有土地使用证及房屋交付孟庆海，孟庆海入住该房屋。 2018年3月10日，因案涉房屋及土地需要开发，孟庆海与新弘房地产公司签订《拆迁安置补偿协议》，将上述国有土地使用权及地上房屋（二层楼）交由新弘房地产公司开发高层住宅楼。双方约定，孟庆海房屋总建筑面积175.62平方米；新弘房地产公司置换给孟庆海房屋及车位的建筑面积为220平方米，其中置换2号楼2单元501房屋一套139.69平方米、置换车位一个35平方米、置换储物间一间5平方米，置换后结余面积40.31平方米以货币方式补偿给孟庆海176355.36元；临时安置补助费，原房屋建筑面积175.62平方米，按照每平方米每月补助3元，新弘房地产公司先预付孟庆海24个月（至2020年3月10日之前）的临时安置补助费12644.64元，以后每三个月发放一次，至实际交房之日；搬迁补助费按照每户6000元给与一次性补助；在2018年3月20日前搬迁，支付按期搬迁奖励5000元；交房期限自回迁安置楼（2号楼）开工证下达之日起30个月内交付房屋；2018年年底前新弘房地产公司没有开工建设回迁安置楼的，其同意孟庆海选择全额货币补偿，以置换房屋面积179.69平方米乘以新建高层商品房的市场价格（市场价格无法确定的，按每平方米4500元的价格）计算总房价款，新弘房地产公司将总房价款一次性支付给孟庆海。新弘房地产公司为孟庆海出具面积确认单、选房确认单，并于2018年3月10日向孟庆海支付拆迁补助费200000元。孟庆海将《房产买卖合同》、国有土地使用证原件交于新弘房地产公司。案涉房屋在交付新弘房地产公司后被拆除。 孟庆海向巨鹿县行政审批局提出政府信息公开申请，2020年4月16日巨鹿县行政审批局答复，自该局成立以来，无新弘房地产公司在巨鹿县新华街西侧、文庙街南侧的“南街社区粮食局及县供销社家属院棚户区改造项目”的建设工程规划许可证和施工许可证手续的受理信息。 孟庆海为实现债权，对新弘房地产公司的财产申请了财产保全，并支付了保全费5000元。 本院认为，本案的焦点主要为：一、原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》是否有效；二、被告应否向原告支付补偿性违约金、临时安置补助费。 涉案房屋及国有土地使用权系孟庆海通过与苑广平、杨丽霞签订《房产买卖合同》购买所得，虽国有土地使用证未进行变更登记，但并不影响合同的效力，且孟庆海自2010年居住至2018年房屋拆迁前，孟庆海实际享有该房屋所有权和土地使用权。孟庆海与新弘房地产公司签订的《拆迁安置补偿协议》，系两个平等的民事主体在公平、公正、自愿的基础上签订的，双方意思表示真实，协议内容合法，被告应按合同约定履行自己的义务。被告辩称征收的实施单位为巨鹿镇人民政府，应由巨鹿镇人民政府与拆迁户签订合同，原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》也未经巨鹿镇人民政府确认，该协议无效。即便征收实施单位为巨鹿镇人民政府，也并不表示原、被告之间不能签订拆迁协议或签订的协议无效，且原告已依该协议搬迁，将案涉房屋交付被告，由被告予以拆除，双方均已实际履行了该协议。本院对被告该项抗辩主张不予采纳。原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》有效，被告应按协议约定履行义务。 《拆迁安置补偿协议》约定，2018年年底前被告没有开工建设回迁安置楼的，被告同意原告选择全额货币补偿，以置换房屋面积179.69平方米乘以新建高层商品房的市场价格（市场价格无法确定的，按每平方米4500元的价格）计算总房价款，一次性支付给原告。2020年4月16日巨鹿县行政审批局的答复显示，无新弘房地产公司在巨鹿县新华街西侧、文庙街南侧的“南街社区粮食局及县供销社家属院棚户区改造项目”的建设工程规划许可证和施工许可证手续的受理信息。诉争建筑物至今尚未取得准建手续，更无从在2018年年底前进行开工建设回迁楼。被告主张2018年8月8日前已经开工建设回迁安置楼，但未提交相关证据予以证明，本院对其主张不予采纳。被告应向原告支付总房价款，即原告主张的补偿性违约金。被告主张按照巨鹿镇人民政府与李品南签订的《拆迁置换合同书》货币补偿的计算方式，根据原告土地面积按1:0.6标准置换面积，按2400元／平计算，加上原告地上建筑物和附着物估价金额，证载土地面积122.45平方米，计算为122.45平方米×0.6×2400元＋168261元＝344589元，减去已支付给原告的200000元，补偿数额应为144589元。本院认为，原、被告签订了《拆迁安置补偿协议》，该协议合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。巨鹿镇人民政府与李品南签订的《拆迁置换合同书》与本案无关，本院对被告该项主张不予采纳。被告已支付的200000元包括置换结余面积40.31平方米以货币补偿的176355.36元、截至2020年3月10日的临时安置补助费12644.64元、搬迁补助费6000元、按期搬迁奖励5000元，与原告在本案中主张的款项不重复，不应扣除。被告应向原告支付补偿性违约金179.69平方米×4500元=808605元。协议约定临时安置补助费，原房屋建筑面积175.62平方米，按照每平方米每月补助3元，被告先预付原告24个月（至2020年3月10日之前）的临时安置补助费12644.64元，以后每三个月发放一次，至实际交房之日。现原告选择全额货币补偿，不再有交房之说，原告主张被告支付临时安置补助费每月526.86元自2020年3月10日起至付清补偿性违约金时止，合理合法，本院予以支持，但应自2020年3月11日起算。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、巨鹿县新弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向孟庆海支付补偿性违约金808605元。 二、巨鹿县新弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向孟庆海支付临时安置补助费，自2020年3月11日起按照每月526.86元计算至付清补偿性违约金时止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11886元、保全费5000元，由巨鹿县新弘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  郝春刚 人民陪审员  李增树 人民陪审员  赵士亮 二〇二〇年十一月三十日 法官 助理  李建慧 书 记 员  张 婷