江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初10634号原告：刘先良，男，1987年7月15日生，汉族，住江西省南昌市昌北庐山南大道江西财经大学财大慧园3栋2单元401。委托诉讼代理人：张建华，江西道善律师事务所律师，执业证号：13601201910108366。被告：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**办公楼****（第**），统一社会信用代码91360125314678228F。法定代表人：吴来斌，该公司经理。委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601200410713551。委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201911137814。原告刘先良诉被告江西满威实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘先良及委托诉讼代理人张建华、被告委托诉讼代理人吴雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘先良诉称：2017年6月29日，原、被告签订了嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议，约定：1、原告认购被告开发的位于南昌市“嘉禾小区（力高御景天城）”小区的地下车位。2、原、被告在签订商品房买卖合同前签订正式的车位使用权出让协议。根据协议第二条第2款约定，原、被告必须先签订车位认购协议才可以签订商品房买卖合同，故本协议为一份预约协议，但原、被告在签订本协议以及商品房买卖合同三年之久，被告未按照本协议约定组织原告进行车位的选号并签订车位使用权出让协议。根据2012年最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第2条：“对于预约合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告在向被告认购的“嘉禾小区（力高御景天城）”商品房时被强制要求购买车位，违反了《反不正当竞争法》第十二条的规定，被告利用其在商品房交易时的优势地位，制作格式条款，以明显不合理的价格强制搭售车位，购买商品房时必须购买车位，排除了原告的自主权，加重了原告的购房负担，违反了《合同法》第四十条格式合同无效的规定。同时，被告未取得涉案车位的预售及出售权利而预售车位的行为，也违反了《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》（南昌市人民政府第151号）第二十八条“地下空间建筑物不得办理预售，应当经初始登记确认权属后方可销售、出租”的规定，认购协议不具有法律效力。为此，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，一、请求判令被告返还原告车位预付款12万元；二、本案诉讼费用2700元由被告承担。被告江西满威实业有限公司辩称：一、车位使用权认购协议系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律、法规的规定，应当认定该合同合法、有效。被答辩人未在协议约定的期限内履行义务，应承担违约责任。答辩人基于方便每位业主日后出行停车的考虑，仍愿意继续履行该认购协议，优先将车位使用权转让给已预定的业主。二、答辩人并未将车位强制搭售给被答辩人，车位的购买与否是小区业主的自由选择。1、案涉嘉禾小区有住宅692户，公寓220户，共912户。而地下车位只有714个，平均每户只对应0.78个车位，不存在车位比住户多而车位销售不出的情况，大部分业主在购房的同时预定了车位。2、被答辩人是于2017年6月29日签订的《嘉禾小区项目认购书》及《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》，并不存在被答辩人所称的先购买车位才能购买住宅的情况，被答辩人均自愿购买车位使用权。三、嘉禾小区车位使用权认购协议第二条第2款及第二条第3款并非无效的格式条款。1、协议第二条第2款约定被答辩人应缴清车位尾款的时间，第二条第3款约定被答辩人逾期未缴清车位尾款的违约责任，并无合同法规定的无效情形。2、在被答辩人签订该认购协议时至签订商品房买卖合同时，被答辩人有资金准备期限，并未设置明显过短的期限并加重对方责任。3、在合同第四条中已经设置备注条款，可由被答辩人备注其具体要求，如要求延期缴纳尾款等，但被答辩人未备注。四、根据协议约定，被答辩人需先缴清车位尾款，答辩人再让被答辩人选车位并将使用权转让给被答辩人。现被答辩人一直未缴清尾款，故答辩人未让其选车位并不是违约行为，也不是不履行订立买卖合同的义务，而是被答辩人未履行订立买卖合同的义务。经审理查明：2017年6月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》一份，协议约定，“一、乙方自愿认购甲方开发的位于嘉禾小区（力高御景天城）地下车位）地下车位及总价：1、微型车位，总价26万，预付款12万抵15万，尾款11万；2、小型车位，总价28万，预付款12万抵15万，尾款13万；3、标准车位，总价30万，预付款12万抵15万，尾款15万；4、无障碍车位，总价32万，预付款12万抵15万，尾款17万；5、微型子母车位，总价35万，预付款12万抵15万，尾款20万；6、标准子母车位，总价40万，预付款12万抵15万，尾款25万。二、付款方式与时间：1、乙方同意在本认购协议签订时，向甲方支付预付款12万元。2、乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，然后携本认购协议及收款收据到嘉禾小区（力高御景天城）营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号（仅限认购一个类别的车位），并签署《车位使用权出让协议》。3、如果乙方在约定时间内未缴清尾款，视同乙方放弃认购权，甲方有权要求乙方继续履行本认购协议或自行处理该物业，乙方所付预付款不予退还。三、甲、乙双方权利与义务：1、该认购协议约定的价款仅为该车位的使用价款。2、乙方如因不可抗力原因放弃购买该物业，预付款不退还，甲乙双方签订的本认购协议即自动失效，双方权利义务即时终结。3、在乙方交清尾款并签订认购该车位《车位使用权出让协议》后，本认购协议自行失效。4、乙方应确保其所提供的通信地址和收信人、固定电话及移动电话等联系方式真实有效，甲方向上述地址发出的信函或短信视为送达，通信地址如有变更，应立即书面通知嘉禾小区（力高御景天城）营销中心，否则由此造成的一切后果由乙方承担。5、乙方应妥善保管该认购协议及预付款收据，认购协议一旦确认，本协议所确认的权利和义务不得转让、更名。6、本认购协议自双方签字或盖章之日起生效。7、因本协议发生的纠纷由甲方所在地人民法院管辖。”该协议签订当日，原告向被告支付车位预付款12万元，被告向原告出具了收据。2017年7月19日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，原告向被告购买了其开发的坐落嘉禾小区6＃住宅、商业二单元1801室房屋。直至本案诉讼时，原告也未向被告缴清车位尾款。上述事实，有车位使用权认购协议、收款收据、南昌市商品房买卖合同、短信以及原、被告的陈述等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》属于预约合同，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效。预约合同签订后，原告未按照预约合同的约定期限缴清尾款，选定车位（车位类型、车位号）并与被告签订《车位使用权出让协议》。所以，原告的行为已违反了预约合同的约定，按照预约合同的约定，原告所支付的车位预付款不予退还。现由于原告的行为已明确表示不再履行该预约合同，在被告既无法向原告主张继续履行预约合同，又不主张解除合同的情况下，如果按照预约合同约定执行，其违约金显著过高，为了调整原、被告双方的利益，参照《全国法院民商事审理工作会议纪要》第48条规定精神和《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十”的规定，本案酌定由原告按照微型车位总价款26万元的百分之二十标准向被告支付违约金5.2万元，故被告仍应返还原告车位预付款6.8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原、被告于2017年6月29日签订的《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》权利义务予以终止；二、被告江西满威实业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告刘先良车位预付款6.8万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费2700元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  徐荣根二〇二〇年十一月十一日书记员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。