福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5342号 上诉人（原审被告）：厦门飘香鱼餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门火炬高新区火炬园新丰三路**（日华国际大厦）****。 法定代表人：梅冬海。 被上诉人（原审原告）:厦门日华投资有限公司，住所地，住所地福建省厦门火炬高新区火炬园新丰三路**际大厦）602-K。 法定代表人:南存钿，执行董事。 委托诉讼代理人：张松彬，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：林琪琪，女，该公司员工。 上诉人厦门飘香鱼餐饮管理有限公司（以下简称飘香鱼公司）因与被上诉人厦门日华投资有限公司（以下简称日华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。 飘香鱼公司上诉请求：改判驳回日华公司一审的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由日华公司承担。事实和理由：一、一审对双方房屋租赁合同续签的交易习惯未进行审查，双方实际形成了口头约定，继续承租3年的租赁合同，双方未签订书面合同不是认定双方是否续签租赁合同的唯一标准，一审认定事实不清，判决错误。飘香鱼公司2019年8月1日与日华公司签订书面房屋租赁合同，租期只有八个月，租期如此短暂是因为日华公司的物业经理、财务主管等多次口头答应飘香鱼公司等八个月租期满后与飘香鱼公司续签三年期的租赁合同。正是基于投资稳定的前提，飘香鱼公司才花费20万元转让费承接了案外人厦门麦田稻香餐饮管理有限公司（以下简称麦田稻香公司）对餐饮店的转让。飘香鱼公司多次提出要续签合同，日华公司也同意续签，双方的续签合同已经达成，一审未充分查明口头合同成立的事实。二、麦田稻香公司当时经营现状以及租赁合同约定的占地面积239.1平方米含公摊、60平方米含公摊，合计承租299.1平方米。日华公司也书面明确飘香鱼公司享有麦田稻香公司的租赁权利、履行租赁义务。但双方签订租赁合同里却恶意删除60平方米的建筑面积，租金没降低，属商业欺诈行为。这60平方米搭建占有的租赁面积是重要组成部分，拆除该面积，飘香鱼公司无法继续经营。双方签订租赁合同时，日华公司删除该面积，再以飘香鱼公司乱搭乱建60平方米影响美观为由，恶意赶走飘香鱼公司。但这60平方米面积的占地搭建，是飘香鱼公司承接麦田稻香公司时就形成的，并不是飘香鱼公司随意搭建。三、即使一审认定飘香鱼公司租赁面积是239.1平方米，对于历史搭建的60平方米占用面积形成的是不定期事实租赁关系，日华公司不应无故解除这部分租赁合同，该部分租赁至今有效，日华公司解除这部分租赁合同，应赔偿飘香鱼公司投资损失和预期收益损失。60平方米的占用面积，飘香鱼公司从接手转让一直持续至今，支付的租金和麦田稻香公司支付的租金一致的情况下，应当认为飘香鱼公司一直以来支付的租金包含60平方米的面积占用费。四、日华公司为了排挤飘香鱼公司多次采用恶意手段逼迫飘香鱼公司。日华公司两次在飘香鱼公司经营期间打开化粪池下水道，影响飘香鱼公司经营。日华公司私自接电，从飘香鱼公司电表接出临时用于施工保洁等用电，导致飘香鱼公司巨大电费损失。 日华公司辩称，一、日华公司与飘香鱼公司从未续签过合同，不存在续签的交易习惯。日华公司与所有租户都是订立书面的租赁合同，租赁合同是要式合同，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。日华公司不可能口头跟飘香鱼公司签署3年的租赁合同。若飘香鱼公司真的认为双方存在自2020年3月31日后续签了合同的情况，为何迟迟不缴交租金。二、飘香鱼公司称日华公司存在明显的商业欺诈行为是错误的。麦田稻香公司与日华公司签署的租赁合同约定的场所为201室B单元239.1㎡、101库房60㎡。麦田稻香公司更名为厦门飘香鱼餐饮管理有限公司后以新的名称与日华公司签署租赁合同，但是明确不再承租101库房60㎡，也未按照库房租金28元/㎡/月向日华公司缴交租金，而仍然占用着101库房。租赁合同中明确租赁面积为239.1㎡。三、变更前的租赁合同上的60㎡明确是101库房，而非飘香鱼公司在日华公司公共区域内搭建的20㎡左右的设备设施。无论是60㎡的101库房还是20㎡的公共区域，日华公司均未答应出租给飘香鱼公司，飘香鱼公司也未向日华公司缴交过这部分的租金，不存在形成不定期的实际租赁关系的说法，是飘香鱼公司侵占日华公司的房屋。四、日华公司保留追究飘香鱼公司捏造毁谤日华公司的名誉责任的权利。五、飘香鱼公司在合同终止后，至今仍然占用日华公司的场所进行营业，未向日华公司缴交租金、水电、公维金、物业管理费等相关费用。日华公司无法将房屋出租，遭受巨大损失。截止2020年10月31日飘香鱼公司占用租赁房屋期间的公维金为1673元（自2020年4月1日按照每月239元/月的标准计算），物业管理费为10045元（自2020年4月1日按照每月1435元/月的标准计算），电费31978.6元，水费1417.6元、房租占用使用费110712元（按照合同租金每月15816元计算），租赁期间还有10114.6元租金未支付，总计165940.8元。 日华公司向一审法院起诉请求判令：1.飘香鱼公司向日华公司腾空并返还址于厦门火炬高新区火炬园新丰三路16号（日华国际大厦）201室B单元房屋，同时拆除前述店面外公共通道搭建的钢筋玻璃结构的设施；2.飘香鱼公司向日华公司支付拖欠的2020年3月12日至2020年3月31日期间的房屋租金10114.6元（按月租金15816元计算）；3.飘香鱼公司向日华公司支付租赁合同到期后的房屋占有使用费，以每月15816元（租赁面积239.1平方米，每平方米月租66.15元）的标准，自2020年4月1日起计算至实际归还房屋之日止；4.飘香鱼公司向日华公司支付使用房屋期间产生的物业管理费、公共维修金（均自2020年4月1日计至实际返还房屋之日，租赁面积239.1平方米，物业管理费按每月每平方米6元的标准，每月1435元。公维金按每月每平方米1元的标准，每月239元）；5.飘香鱼公司向日华公司支付其使用房屋产生的水费156.8元、电费8157.3元（均计至2020年5月8日）；6.飘香鱼公司向日华公司支付其迟延支付前述租金、房屋占用使用费、物业管理费、公维金的违约金（自2020年4月1日起按日0.67‰计算至实际支付之日止）。一审诉讼过程中，日华公司撤回前述第6项关于违约金的诉讼请求。 一审法院认定事实：址于厦门市湖里区××路××号××室的房产登记在日华公司名下，房屋用途为厂房、办公。2019年4月1日，日华公司与麦田稻香公司签订编号为ＲＨ201903271526的《房屋租赁合同》，约定：麦田稻香公司向日华公司承租址于厦门市湖里区××路××号××室Ｂ单元、101库房（建筑面积239.1㎡、60㎡）；租赁期限1年，自2019年4月1日至2020年3月31日止，租赁终止或解除后次日内，麦田稻香公司必须搬离所有物品并将房屋交付日华公司，否则视为遗弃物，日华公司可自己处理，因此产生的清理、搬运等费用由麦田稻香公司承担，费用日华公司有权从履约保证金中直接扣除；如续租，则须提前两个月书面提出，如同意续租，则应于租赁期满前续签租赁合同，双方将按新的租赁合同履行；房屋租金66.15元／㎡／月，101库房28元／㎡／月，每月租金合计17496元；物业管理费6元／㎡／月，每月物业管理费1794.6元，公共维修金1元／㎡／月，公共维修金每月299.1元；履约保证金52488元，麦田稻香公司应于合同签订当日转入日华公司指定账户；首期租赁费用（包含租金、物业管理费、公共维修金）于合同签订当日支付，其余租赁费用（包含租金、物业管理费、公共维修金）按月于每月25日前支付次月租金；租赁期间水费、电费、物业管理费、公共维修金、公摊水电费等由麦田稻香公司承担，若延期付款应承担违约责任，租金、履约保证金、水电费等均支付至日华公司指定账户；租赁期满或合同提前解除，本合同即终止，麦田稻香公司须将房屋退还日华公司，办公家具和可移动的电器设5备等，在不损坏物业整体建筑结构和影响整体观感的前提下，由麦田稻香公司自行搬走，对麦田稻香公司进行的装修（包括但不限于：地面装修：地面装修顶、电气开关、插座面板、照明灯光、强弱电源线等）归日华公司所有，日华公司无需向麦田稻香公司进行任何补偿，麦田稻香公司也不得就装修向日华公司主张任何权利；逾期未交付租赁费用、水电费用等，或麦田稻香公司未按约搬离该房屋并将该房屋交付日华公司,则每逾期一日，按本合同约定的费用折算的日费用的两倍向日华公司支付，若因此给日华公司造成损失（包括直接损失和间接损失），日华公司有权要求麦田稻香公司赔偿；等等。 2019年10月17日，麦田稻香公司名称登记变更为厦门飘香鱼餐饮管理有限公司。2019年8月，厦门飘香鱼餐饮管理有限公司与日华公司签订编号为ＲＨ201903271526的《房屋租赁合同》，约定：飘香鱼公司向日华公司承租址于厦门市湖里区××路××号××室Ｂ单元（建筑面积239.1㎡）；租赁期限自2019年8月1日至2020年3月31日止；房屋租金66.15元／㎡／月，每月租金15816元；物业管理费6元／㎡／月，每月物业管理费1435元，公共维修金1元／㎡／月，公共维修金每月239元；旧公司麦田稻香公司支付的履约保证金52488元作为新公司飘香鱼公司继续承租的履约保证金；租赁费用（包含租金、物业管理费、公共维修金）按月支付，2019年8月1日至2019年10月31日期间租金由飘香鱼公司法定代表人梅冬海直接向日华公司支付，2019年11月1日至2020年3月31日期间租金，飘香鱼公司应于每月25日前缴纳次月租赁费用；租赁期满或合同提前解除，本合同即终止，飘香鱼公司须将6房屋退还日华公司，办公家具和可移动的电器设备等，在不损坏物业整体建筑结构和影响整体观感的前提下，由飘香鱼公司自行搬走，对飘香鱼公司进行的装修（包括但不限于：地面装修：地面装修顶、电气开关、插座面板、照明灯光、强弱电源线等）归日华公司所有，日华公司无需向飘香鱼公司进行任何补偿，飘香鱼公司也不得就装修向日华公司主张任何权利；逾期未交付租赁费用、水电费用等，或飘香鱼公司未按约搬离该房屋并将该房屋交付日华公司,则每逾期一日，按本合同约定的费用折算的日费用的两倍向日华公司支付，若因此给日华公司造成损失（包括直接损失和间接损失），日华公司有权要求飘香鱼公司赔偿；等等。 2020年4月3日，日华公司向飘香鱼公司发出《关于终止房屋租赁合同收回房屋的告知函》，主要内容为告知飘香鱼公司租赁合同于2020年3月31日到期，日华公司不再续租，通知飘香鱼公司于2020年4月3日17点30分前结清拖欠租金和水电物业费等欠款60114.6元，并于2020年4月5日前搬离，等等。 2020年4月29日，日华公司再次向飘香鱼公司发出《告知函》，主要内容为日华公司同意延长案涉房屋租赁期限至2020年4月30日，若飘香鱼公司同意续租，应于2020年4月30日前书面答复日华公司并与日华公司签订新合同，否则视为飘香鱼公司同意租期至2020年4月30日终止。届时请飘香鱼公司按合同结清全部费用并办理退房手续及搬走遗留物品，交还房屋，等等。 一审庭审中，飘香鱼公司表示其已收到前述两份《告知函》，现尚欠2020年3月31日前租金10114.6元，之后未支付租金，未支付租金原因是日华公司要其支付双倍租金及物业费等。飘香鱼公司和日华公司共同确认截止2020年3月31日前物业管理费、公维金已结清。日华公司确认飘香鱼公司已支付履约保证金52488元，同意该笔履约保证金用于抵扣本案未付租金及房屋占用使用费。 一审法院认为，日华公司与飘香鱼公司签订的编号为RH201903271526的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方应当依约履行义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，飘香鱼公司继续使用租赁房屋，日华公司向飘香鱼公司发送《告知函》明确租期延长至2020年4月30日，案涉租赁合同的租赁期限自该日届满。之后双方未达成续租协议，日华公司因租赁期间届满要求飘香鱼公司返还租赁店面，飘香鱼公司应予返还，并应拆除案涉租赁店面外公共通道上由飘香鱼公司搭建的钢筋玻璃结构的设施。飘香鱼公司尚欠2020年3月31日前租金10114.6元，飘香鱼公司应支付2020年4月30日前租金25930.6元（10114.6+15816=25930.6）。租赁期满后，双方未达成续租协议，飘香鱼公司应按合同约定于期满最后一日前将租赁房屋归还日华公司，飘香鱼公司逾期归还租赁房屋，日华公司主张飘香鱼公司按原租金标准即15816元/月支付房屋占用使用费，有合同依据，一审法院予以支持，但房屋占用使用费应自2020年5月1日起计算。日华公司同意飘香鱼公司已支付的履约保证金52488元用于抵扣本案未付租金及房屋占用使用费，一审法院予以确认。经抵扣，2020年6月21日前案涉房屋租金及占用使用费已结清，飘香鱼公司应自2020年6月22日起按原租金标准即15816元/月支付占用费，对日华公司关于租金及房屋占用使用费超出部分的诉求，一审法院不予支持。根据案涉租赁合同约定，飘香鱼公司应承担租赁期间案涉房屋的物业管理费、公维金，飘香鱼公司已结清2020年3月31日前的物业管理费、公维金，现日华公司诉请飘香鱼公司按合同约定向其支付2020年4月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费、公维金，合法有据，一审法院予以支持。日华公司主张飘香鱼公司向其支付截止2020年5月8日拖欠的水费156.8元、电费8157.3元，飘香鱼公司对水电费金额无异议，但主张日华公司盗用其库房用电，因其未提供证据证明，不予采信，因此，飘香鱼公司应向日华公司支付截止2020年5月8日拖欠的水费156.8元、电费8157.3元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十二条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、飘香鱼公司于判决生效之日起十日内将址于厦门火炬高新区火炬园新丰三路16号（日华国际大厦）201室B单元房屋腾空并返还给日华公司，并拆除该房屋外公共通道上搭建的钢筋玻璃结构的设施；二、飘香鱼公司于判决生效之日起十日内支付日华公司房屋占用使用费（按15816元/月的标准，自2020年6月22日起计至实际返还房屋之日）；三、飘香鱼公司于判决生效之日起十日内支付日华公司物业管理费、公维金（自2020年4月1日起计至实际返还房屋之日，物业管理费按1435元/月的标准、公维金按239元/月的标准）；四、飘香鱼公司于判决生效之日起十日内支付日华公司截止2020年5月8日拖欠的水费156.8元、电费8157.3元；五、驳回日华公司的其他诉讼请求。如果飘香鱼公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，减半收取计405元，由飘香鱼公司负担285元，日华公司负担120元。 本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，飘香鱼公司提供2019年10月8日的两份录音，拟证明日华公司的法务和物业的林经理口头答应飘香鱼公司可以继续承租。日华公司质证认为，真实性均无异议，但是对证明对象有异议，录音中均没有日华公司同意续租的内容。本院认为，两份录音均不是新的证据，且录音内容无法证明日华公司同意飘香鱼公司租期满后可以续租，故对飘香鱼公司拟证明的上述事实不予确认。 另查明，飘香鱼公司二审中明确其每月向日华公司缴交的租金标准是15816元，且未向日华公司提出书面续租的申请，但有口头向日华公司提出续租。 本院认为，二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。首先，根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定，如飘香鱼公司要求继续租赁，则须提前二个月书面向日华公司提出，如日华公司同意继续租赁，则应于租赁期满前续签租赁合同。飘香鱼公司确认未向日华公司提出书面续租的申请，且事实上双方亦无达成书面的续租合同，其二审提供的录音证据也不足以证明双方就续租达成口头协商一致的约定。日华公司于2020年4月29日发函给飘香鱼公司，告知飘香鱼公司若同意续租应于2020年4月30日前书面答复，飘香鱼公司在该期限内仍未提出书面答复，双方至今未达成续租合意。日华公司主张租赁期间届满飘香鱼公司应返还租赁店面并拆除租赁店面外公共通道上由飘香鱼公司搭建的钢筋玻璃结构的设施，合法有据，应予以支持。其次，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了租赁面积为239.10平方米且每月租金是15816元，飘香鱼公司二审中也明确其每月向日华公司缴交的租金是15816元，飘香鱼公司主张日华公司在合同中恶意删除101库房即60平方米的租赁面积且租金未降低，与事实不符，不予采纳。飘香鱼公司并未向日华公司支付该60平方米的租金，其关于双方就该60平方米形成不定期租赁关系的主张，亦不予采纳。再次，飘香鱼公司主张日华公司妨害其经营应赔偿相应损失，并未提供充分证据予以证明，亦未提出独立的诉讼请求，本院不予审理。 综上所述，飘香鱼公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费810元，由厦门飘香鱼餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （黄培芳） 二〇二〇年十一月十二日 书记员（ 朱燕 萍） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。