山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异529号 案外人：青岛超丽精密模具制造有限公司 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行 被执行人：东岚高科（青岛）有限公司 被执行人：牟海峰 被执行人：王宓宓 本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与被执行人东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰、王宓宓金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执574号】中，作出（2019）鲁02执574号之一执行裁定书裁定拍卖被执行人东岚高科（青岛）有限公司位于青岛市城阳区韶海路67号的房地产（房产证号：青房地权加建自管字第××号，土地证号：青房地权市字第&tim**;×号），案外人青岛超丽精密模具制造有限公司向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人青岛超丽精密模具制造有限公司称，请求依法认定青岛市××海路××号土地上的4号车间（以下简称“案涉房产”）归申请人所有，依法停止对该房屋的拍卖。事实与理由：1.案外人于2018年12月27日与东岚高科（青岛）有限公司签订《国有建设用地产权转让协议》，该协议约定东岚高科（青岛）有限公司其所有的位于青岛市××海路××号（产权证号：青房地权市字第××号）土地上计划建设的4#车间转让给案外人继续建设，车间主体面积为8080.20㎡，转让价款为1260万元（含已付和未付款项）。截止到案外人提出异议之日，案外人已经按照协议第三条第一款之约定向东岚高科（青岛）有限公司支付价款500万元，并且东岚高科（青岛）有限公司也将该车间交付给案外人，该车间一直由案外人实际占有和使用。2.2016年12月2日，东岚高科（青岛）有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行（以下简称浦发银行）签订《最高额抵押合同》，合同约定东岚高科（青岛）有限公司用青岛市××海路××号土地（20024㎡）及地上建筑物即已经建成并办理产权证的1#、2#、3#车间（产权证号：青房地权加建自管字第××号，19406.41㎡）为浦发银行设立最高额抵押，抵押金额为4400万元。该抵押权的范围只包括青岛市××海路××号土地及已经建成并办理产权证的1#、2#、3#车间。本案中，案外人与东岚高科（青岛）有限公司在2018年签订书面的转让协议，并且按照协议约定近郊建设并实际占有和使用4#车间，根据《物权法》第二百条：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产”之规定，申请执行人对韶海路67号土地上的4号车间并不享有权利，故法院应对案涉房产停止执行。 申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行答辩称，1.申请执行人对于异议人主张的案涉《国有建设用地产权转让协议》的真实性、合法性不予认可，异议人提出案涉房产归属于异议人的主张不成立。异议人无权对案涉房产主张权益，更无权以此来阻碍本案的依法执行。申请执行人办理抵押登记时间先于异议人买卖合同签署时间，抵押物未经过抵押权人同意不得转让，案涉《国有建设用地产权转让协议》及其转让行为系违法行为。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。异议人主张的《国有建设用地产权转让协议》项下的房地产转让系分割转让，其未经政府有权机关批准亦未办理过户登记，根本不具有法律效力。根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，不动产物权的设立应当以登记为准，而非以占有、使用为准，况且异议人占有、使用案涉房产违反我国法律规定，故异议人提出案涉房产归属于异议人的主张不成立。2.异议人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，人民法院依法应当驳回其异议申请。案涉《国有建设用地产权转让协议》并非合法有效的书面买卖合同，异议人占有该不动产也不具有合法性；而且异议人并没有有效证据证明该协议签订于案涉房地产被人民法院查封之前、其在人民法院查封之前已合法占有该不动产以及其已支付全部价款的事实。因青岛市××海路××号土地及房产均已抵押给浦发银行青岛分行并办理了抵押登记，并不具备办理产权过户的条件，而作为不动产买受人，异议人有义务查询该不动产的权属登记及权利限制等情况，并据此作出不动产能否进行过户的判断。所以，该不动产未能办理过户登记的原因及过错责任均在于异议人自身，应当由异议人承担不利的法律后果。3.本案已经过法院判决确认并进入执行当中，异议人提起执行异议，涉嫌与东岚公司、牟海峰相互串通阻碍人民法院依法执行，请人民法院尽快驳回其执行异议申请。综上所述，案外人提出的执行异议，在事实上和法律上都不能成立，请法院依法予以驳回其执行异议申请，以维护申请执行人的合法权益。 被执行人东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰答辩称，案外人主张的案涉房产不在银行抵押范围之内，城阳区人民法院（2020）鲁0214民撤1号民事裁定书已经确认。 为证明其主张，案外人青岛超丽精密模具制造有限公司向本院提交了以下证据：1.《国有建设用地产权转让协议》1份，证明2018年12月27日，转让方（甲方）东岚高科（青岛）有限公司与受让方（乙方）青岛超丽精密模具制造有限公司签订该协议，协议约定甲方将案涉房产转让给乙方，转让价款合计12600000元；协议第三条第三款约定，甲方于协议签订后三十日内将协议所涉及的转让土地、房产等交付给乙方，并使乙方实际占有、使用。2.《国有建设用地产权转让协议补充协议》1份，证明转让方（甲方）东岚高科（青岛）有限公司与受让方（乙方）青岛超丽精密模具制造有限公司签订该协议，协议约定因乙方的经营需求，需要增加投资，甲方同意乙方在该涉案车间的原有基础上进行建设施工、装修，费用由乙方承担。3.青岛市不动产登记信息一份（城阳区韶海路67号土地），证明根据青岛市城阳区不动产登记中心的登记，青岛市××海路××号土地上登记的抵押只有两笔，并没有上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行的抵押，因此，根据《不动产登记暂行条例》规定，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行的抵押应属于无效抵押。青岛出口加工区管理委员会规划建设局办理土地权证时信息纳入不动产登记簿，而上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行的抵押登记并未记入不动产登记簿，无论政府指定具体哪个部门办理登记，抵押登记信息均应记入不动产登记簿，未记入的登记应属无效行为。4.收据3份、付款明细1份，证明截止到2019年3月28日，异议人共向转让方东岚高科（青岛）有限公司支付转让款500万元，东岚高科（青岛）有限公司收到款项后为异议人出具收据、收款明细。5.青岛农村商业银行余额明细查询清单1份，证明在异议人与东岚高科（青岛）有限公司签订证据1的《国有建设用地产权转让协议》后，异议人通过法定代表人刘方超的个人账户向东岚高科（青岛）有限公司转账，用来支付转让价款，共计转账430万元。6.结婚证1份，证明青岛超丽精密模具制造有限公司的法定代表人刘方超与刘晓丽二人系夫妻关系。7.收款协议2份、银行交易流水1份，证明异议人与东岚高科（青岛）有限公司、青岛金雨鹏程工贸有限公司三方签订协议，约定异议人将应付给东岚高科（青岛）有限公司的转让款65万元直接支付给青岛金雨鹏程工贸有限公司，款项分四笔支付，分别为10万元、10万元、40万元、5万元，其中第一笔10万元在证据5中体现。剩余5万元转让款通过异议人的法定代表人刘方超配偶刘晓丽账户支付给青岛华远汇海贸易有限公司，东岚高科（青岛）有限公司为异议人出具了收款收据。异议人支付的500万元转让款明细为：法定代表人刘方超向东岚高科（青岛）有限公司转账430万元，向青岛金雨鹏程工贸有限公司转账10万元，其配偶刘晓丽向青岛金雨鹏程工贸有限公司转账55万元，刘晓丽向青岛华远汇海贸易有限公司转账5万元。8.《销售合同书》1份、农业银行活期存款账户交易明细1份，证明异议人因装修涉案车间的需要，与施工人青岛欧德曼门窗工程有限公司签订合同，由青岛欧德曼门窗工程有限公司为涉案车间安装门窗玻璃等，合同价款119784元，在施工后异议人的法定代表人刘方超的配偶刘晓丽为该合同支付了款项，该款项支付至青岛欧德曼门窗工程有限公司的法人朱永帅的账户内。9.《无机房载货电梯安装合同书》1份、青岛农村商业银行余额明细查询清单1份，证明异议人为装修案涉房产，与卖方青岛德奥电梯有限公司签订合同，由青岛德奥电梯有限公司为案涉房产安装电梯一台，合同价款289000元，合同签订后，异议人的法定代表人刘方超的配偶刘晓丽为该合同支付了款项，该款项支付至青岛德奥电梯有限公司的法人黄曙光的账户内。综合以上证据八、证据九可以证明，异议人在签订《国有建设用地产权转让协议》后已经对案涉房产进行了实际的占有和使用。10.行政起诉状1份及行政争议审前和解受理通知书1份，证明异议人对于青岛出口加工区管理委员会规划建设局办理的青岛市××海路××号土地的房屋抵押权证已经提起行政诉讼要求撤销该房屋抵押权证，城阳区人民法院已经受理。城阳区委、区政府（2018）13号文关于《印发加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》的通知及城办发（2019）16号文关于印发《印发城阳区加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》的通知允许工业产权分割转让，证明异议人与被执行人东岚高科（青岛）有限公司之间的转让协议有政策支持。 申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行质证称，1.对证据1、2的真实性无法确认，对合法性不予认可。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物分割转让的应当经市、县、人民政府、土地管理部门和房产管理部门批准并依照规定办理过户登记。该转让协议违反了行政法规的规定，是无效的。其他质证意见详见答辩意见。证据2签署的时间是2019年12月26日，此时案涉房产已经被法院查封（查封时间为2019年1月24日）。而且根据该补充协议第1条的表述4号车间主体完工尚未验收交付可以佐证案涉房产在2019年12月26日还没有向异议人交付。2.证据3的证明效力不予认可，案涉的抵押权已经人民法院生效判决确认，其效力毋庸置疑。3.对证据4、5、7的真实性不予认可，不能证明异议人主张的支付转让价款的事实。4.证据6不能证明异议人的主张。5.对证据8、9的真实性不予认可，而且该两份证据下的《销售合同书》、《无机房载货电梯安装合同书》的签订时间分别是2019年6月2日、2019年4月26日，均在涉案不动产被查封之后，进一步证明异议人并没有在法院查封之前合法占有的不动产，其异议请求不能成立。6.对证据10的质证意见同证据3的质证意见。 被执行人东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰质证称，对案外人提交的证据的真实性及证明目的均予以认可。 为证明其主张，申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行向本院提交以下证据：1.编号为ZD6901201600000004号的《最高额抵押合同》，证明2016年12月2日，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与东岚高科（青岛）有限公司签订《最高额抵押合同》，约定东岚高科（青岛）有限公司以其所有的位于青岛市××海路××土地、房产为其借款提供抵押担保，抵押范围为房产、土地一并抵押，并办理了房地产抵押登记手续（权证号：青加建抵自管字第【2016】**）。合同第六条6.1约定：“除按本合同规定设立的抵押权外，未经抵押权人书面同意，抵押人保证不以任何方式向抵押人以外的第三方再行设置抵押权、留置权及或其他任何担保或优先权益，亦不会将抵押财产出租、转让、赠与给任何第三方或提供给第三方无偿使用，或将抵押财产隐匿、搬离、拆除、毁损或进行违法添附。”2.（2019）鲁02民初234号民事判决书，证明2019年3月25日，青岛市中级人民法院下达（2019）鲁02民初234号民事判决书，法院判决确认上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行对东岚高科（青岛）有限公司提供的位于青岛市××海路××号土地及房产（房地产他项权利证编号为青加建抵自管字第【2016】020号号项下）享有抵押权，抵押担保财产经折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿，目前判决已生效并进入执行阶段。3.（2020）鲁民申363号民事裁定书，证明2020年2月18日，山东省高级人民法院下达（2020）鲁民申363号民事裁定书，法院裁定确认，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与东岚公司不仅签订了最高额抵押合同，而且办理了担保财产的抵押登记，登记机构出具了房地产他项权利证书，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行对东岚高科（青岛）有限公司提供的土地及房产的抵押权合法有效，原审【（2019）鲁02民初234号】据此认定案涉抵押权有效设立事实依据充分，符合物权法规定，并依法驳回了牟海峰的再审申请。 案外人青岛超丽精密模具制造有限公司质证称，1.对证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议。抵押物建筑面积为19046.41平方米，该面积仅限于1、2、3号楼，不包括异议人购买的4号车间。2.对证据2有异议，判决依据中青加建抵自管字第2016020号抵押权证，并无在不动产登记簿内进行记录和公示，对社会第三人不具有对抗效力，虽经青岛中院和山东省高院两次审理，山东省高院以行政行为回避了不动产登记簿的公示效力，损害了社会第三人的利益，针对证据2、3的裁判结果异议人已经提起行政诉讼，要求认定出口加工区管理委员会规划建设局的违法行政行为，撤销无效的抵押登记行为，维护社会第三人的合法权益。请法院依法暂缓审理本案，待青岛市城阳区人民法院将行政诉讼案件审理完毕后再审理本案。根据权利形成时间点来看，申请执行人的抵押权利虽然在先，但抵押未向社会公示，异议人于2018年12月与东岚高科（青岛）有限公司签订转让协议，并已实际履行，且已实际交付房屋占有使用，时间先于申请执行人查封时间，异议人的权利应当受到法律保护。 被执行人东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰质证称，对证据1、2、3的真实性予以认可，对证明目的不予认可。山东省高院与青岛市检察院认为，如果对抵押登记有异议，可以向政府反映，而不是被执行人对抵押登记无异议。关于申请执行人的抵押，城阳法院已经认定并非为同一处房产，该房产实际在2018年中旬就已经完成了主体验收，仅剩外立面验收，已经可以使用，该项目在建设规划局有备案。 本院查明，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰、王宓宓金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月25日作出（2019）鲁02民初234号民事判决书，判决：一、东岚高科（青岛）有限公司于本判决生效之日起十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行借款本金人民币31700000元及利息、罚息179559.21元（利息、罚息暂计算至2019年1月28日，其后的利息、罚息、复利按照《流动资金借款合同》约定计算至实际清偿之日止）；二、东岚高科（青岛）有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行律师代理费人民币480295元；三、牟海峰、王宓宓对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。牟海峰、王宓宓承担保证担保责任后，有权向东岚高科（青岛）有限公司追偿；四、上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行对被告东岚高科（青岛）有限公司提供的抵押担保财产（房地产他项权利证书编号为青加建抵自管字第【2016】020号项下）经折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。若未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203599元，保全费5000元，合计208599元，由东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰、王宓宓负担。 2019年1月31日，本案诉讼过程中保全查封了东岚高科（青岛）有限公司名下位于青岛市××海路××号的土地及房产。 2020年2月28日，青岛市城阳区人民法院作出移送执行函，该函载明青岛市城阳区人民法院于2019年1月24日对青岛市××海路××号地产予以查封，鉴于青岛市中级人民法院（2019）鲁02执574号执行案件的债权人对该查封财产（不包含1#厂房）享有顺位在先的担保物权，故将该财产的处置权移交青岛市中级人民法院。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”本案，案外人青岛超丽精密模具制造有限公司主张其与被执行人东岚高科（青岛）有限公司已签订协议转让案涉房产，但其并未向本院提交证据证明其已于法院查封案涉房产前占有该不动产，且并未支付全部价款，故青岛超丽精密模具制造有限公司的异议请求，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人青岛超丽精密模具制造有限公司的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十一月四日 法官助理 张辉 书记员陈春阳 速录员张澳