贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初5112号 原告：贵州半岛温泉物业管理有限公司，住所地：贵州省织金县绮陌街道三架山村半岛温泉国际温泉**********，统一社会信用代码：91520524314260403G。 法定代表人：黄兆碧，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张棱磊，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄永，贵州本芳（织金）律师事务所实习律师。 被告：商秀贵，男，1985年10月21日出生，白族，户籍地：贵州省织金县）大戛村跳花坡组，现住：贵州省织金县。 原告贵州半岛温泉物业管理有限公司（以下主文中简称：半岛温泉物业公司）与被告商秀贵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告半岛物业公司的负责人黄兆碧的委托诉讼代理人张棱磊、黄永，被告商秀贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告半岛温泉物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告商秀贵支付原告物业服务费4，486.46元；二、判决被告支付逾期交纳2017年度及2018年度物业服务费产生的违约金（每日按照应交物业费的千分之三计付，以4，486.46元为基数，自2017年2月1日起计算至2018年11月30日止、以4，486.46元为基数，自2018年12月1日起计算至实际支付之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告半岛温泉物业公司与贵州半岛温泉房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定原告半岛温泉物业公司作为半岛国际温泉小区的前期物业服务企业，合同有效期自2015年10月1日起至2020年10月1日止，2015年5月31日，被告向贵州半岛温泉房地产开发有限公司购买织金县半岛温泉第1区2栋1单元15层2号房，该房屋建筑面积为156.24平方米，在双方签订的《商品房买卖合同》第23条对前期物业管理进行了明确约定：贵州半岛温泉房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业为半岛温泉物业公司及有关物业费的收取标准，被告在购房时已经明确了该事实。贵州半岛温泉房地产开发有限公司将上述房屋交付给被告后，2016年1月31日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，根据协议第四条：被告按建筑面积1.3元/㎡每月的标准向原告交纳物业服务费，小区物业服务费按年收取，于每年1月1日前缴纳（即业主需先预资本年度物业服务费）；协议第九条第4款，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。 综上，原告认为，原告是贵州半岛温泉房地产开发有限公司在商品房预售阶段选聘的物业服务企业，并签订《前期物业管理委托合同》，且贵州半岛温泉房地产开发有限公司在与被告签订《商品房买卖合同》时也在合同条款中明确了选聘原告为物业服务企业的事实，因此原告是半岛温泉小区的合法物业服务企业；根据《贵州省物业管理条例》第52条第二款：房屋买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同；第54条：前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。贵州半岛温泉房地产开发有限公司已将房屋交付给被告，在交房之后产生的物业服务费应当由被告承担，且被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，被告同意并接受原告对半岛温泉小区的物业服务，该协议系原被告双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应遵守，原告依合同约定为半岛温泉小区提供物业服务，被告作为业主享受了有关物业服务理应按照约定支付物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业要求业主支付物业费的，人民法院应当支持。被告在原告多次催收后依旧未交纳，其行为已构成违约，根据原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》对逾期缴纳物业费的有关规定，原告有权要求被告从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。现向法院提起诉讼，以保护原告合法权益。 被告商秀贵辩称，1、本案原告诉讼主体资格不适格。2、原告所诉未缴纳物业服务费属实，我未交纳物业费的原因是因为我的房子在使用过程中漏水，我向开发商反映后，开发商说漏水是正常的，并让物业部门帮助协商处理，但此后一直未得到解决，后房开商来催收物业费，所以我拒绝交纳。另2018年3.4月份的时候，我的车子停在物业公司门口车门被打开，车上手机丢失。原告没有提供相应的服务，不应收取物业费。 本院经审理查明如下事实：原告半岛温泉物业公司与贵州半岛温泉房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定原告半岛温泉物业公司作为半岛国际温泉小区的前期物业服务企业，合同有效期自2015年10月1日起至2020年10月1日止。2015年5月31日，被告商秀贵向贵州半岛温泉房地产开发有限公司购买织金县半岛温泉第1区2栋1单元15层2号房，该商品房建筑面积为156.24平方米，在双方签订的《商品房买卖合同》第23条对前期物业管理进行了明确约定：贵州半岛温泉房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业为半岛温泉物业公司及有关物业费的收取标准。贵州半岛温泉房地产开发有限公司将上述房屋交付给被告后，2016年1月31日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，根据协议第四条：被告按建筑面积1.3元/㎡每月的标准向原告交纳物业服业服务费，小区物业服务费按年收取，于每年1月1日前缴纳费（即业主需先预资本年度物业服务费）；协议第九条第4款，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。后经原告多次多次催收无果，诉至本院。另查明，2018年1月1日，原告与半岛温泉小区部分业主因停车等矛盾产生纠纷。 上述事实，有原告的陈述及原告提交的半岛温泉物业公司营业执照、法人身份证明，法定代表人身份证（复印件）、前期物业管理委托合同，商品房买卖合同、织金县商品房预售合同登记备案表、前期物业管理服务协议、催缴物业服务费的函、催费通知单、贵州本芳（织金）律师事所函、对刘中丽、王祖姚马莉的调查笔录、公共环境和绿化的照片、关于房屋共用部位的维护管理记录、共用设备管理登记表、卫生环境记录表、安全防范记录表、消防管理记录表、织金县公安局绮陌派出所作出的《关于半岛温泉停车道闸系统被损坏的调解协议》、绮陌派出所作出的《询问笔录》、照片；被告商秀贵身份证（复印件）在卷予以证实，上列证据材料已经庭审质证，来源合法，内容真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认作为本案的证据使用。 本院认为，原被告双方于2016年1月31日所签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律规定，为有效合同，对双方均有约束力。双方签订合同后，原告为被告提供了相应的管理服务，被告商秀贵有义务向原告支付相应的物业服务费。被告拒缴物业费的行为，侵害了已按规定缴纳物业服务费的其他业主的合法利益，易造成恶性循环，不利于小区物业服务的稳定性。对于被告应缴纳的物业服务费，经计算从2017年2月1日到2018年11月30日止为：156.24平方米×1.3元/平方米×22个月=4，468.4元。对于原告要求被告支付物业服务费4，468.4元的诉讼主张，本院予以支持。对于被告提出的房屋质量出现问题，因其与本案非同一法律关系，被告可另案自行主张。对于被告以此拒缴物业费的抗辩，本院不予支持。对于原告主张违约金的诉讼请求，因系双方存在纠纷，非恶意欠费，对该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告商秀贵于本判决生效后五日内支付原告贵州半岛温泉物业管理有限公司2017年2月1日起至2018年11月30日止期间的物业服务费4，468.46元； 二、驳回原告贵州半岛温泉物业管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告商秀贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 刘 江 二〇二〇年十一月二十日 书记员 蒋晓涵