广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8411号上诉人（原审被告）：莫海仪，女，汉族，住广东省佛山市三水区************，公民身份号码440************629。委托诉讼代理人：张俊雄，广东立慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎海燕，女，汉族，住湖南省安化县*****************，公民身份号码450************462。委托诉讼代理人：张洁琼，广东淼航律师事务所律师。上诉人莫海仪因与被上诉人黎海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莫海仪上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判莫海仪无需向黎海燕支付50000元；2.本案一审、二审诉讼费由黎海燕承担。事实和理由：1.莫海仪在一审中提交了充分的证据证明于2019年5月14日将40000元转给了佛山市**房地产信息服务有限公司（以下简称**公司）的员工郭某1，并由其转交给黎海燕，而郭某1仅向黎海燕转款24000元。对于该笔交易，一审法院认定莫海仪仅向黎海燕支付24000元是错误的，属认定事实不清。黎海燕基于信赖通过郭某1代为收取莫海仪的40000元款项应在本案中予以认定，郭某1擅自扣除16000元的行为应当由黎海燕自行承担，并不能归责于莫海仪。2.张某1擅自收取30000元定金的行为并未得到莫海仪的同意或授权，一审法院未结合房屋买卖交易习惯及代理权限进行考虑而直接认定莫海仪收取黎海燕30000元定金，缺乏理据。张某1擅自收取的30000元定金不宜定性为本案中的购房款，黎海燕向其支付30000元款项的行为应另行向案外人张某1主张权利。黎海燕答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。黎海燕向一审法院提出诉讼请求：1.莫海仪退还购房款23000元及利息损失（自2019年6月18日至2019年8月19日止，以23000为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至全部清偿之日止，以尚欠购房款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），暂计至2020年1月14日利息损失为562.06元（计算公式：23000元÷360天×62天×4.35%+23000元÷360天×147天×4.75%=562.03元）；２.莫海仪向黎海燕支付违约金43000元；３.诉讼费用由败诉方承担。一审法院查明：2018年10月5日，案外人张某1以代理人的身份，将莫海仪名下位于佛山市三水区***************产，以莫海仪的名义，通过**公司以432000元的价格向黎海燕出售，与黎海燕签订《房屋买卖合同》，并分别于2018年10月5日、2018年11月8日各收取了12000元、18000元，合计30000元的定金。2019年4月12日，黎海燕通过银行转账形式向莫海仪支付购房首期款190000元，莫海仪同日出具《收款收据》，注明该首期款为协助还贷之用。由于还贷过程中出现迟延等问题导致双方协商解除上述合同。莫海仪于2019年5月14日向**公司的员工郭某1转账40000元，郭某1在扣除16000元后将余款24000元于5月17日转交黎海燕。2019年5月18日，黎海燕、莫海仪双方在郭某1的见证下，就合同解除事宜签订了《补充协议》，约定莫海仪于2019年6月18日前退还黎海燕定金30000元、首期购房款190000元，并向黎海燕支付违约金43000元，合计263000元。莫海仪承诺分别于2019年5月24日前、2019年5月31日前、2019年6月18日前支付40000元、74000元、125000元。该协议一式三份，黎海燕、莫海仪以及**公司各一份。2019年5月25日－5月28日，莫海仪向黎海燕转账40000元，支付日期及金额如下：5月25日，10000元；5月26日，10000元；5月27日，10000元；5月28日，10000元，黎海燕、莫海仪在庭审中均确认该40000元实为《补充协议》分期履行的第一笔款项40000元。2019年6月6日－6月11日，莫海仪向黎海燕转账合计74000元，具体支付日期及金额如下：6月6日，10000元；6月10日，7000元；6月11日，57000元，黎海燕、莫海仪在庭审中均确认该74000元实为《补充协议》分期履行的第二笔款项74000元。2019年7月9日－7月22日，莫海仪通过微信向黎海燕转账合计5000元，具体支付日期及金额如下：7月9日，400元；7月10日，400元；7月11日，400元；7月12日，400元；7月13日，400元；7月14日，400元；7月15日，400元；7月16日，400元；7月17日，400元；7月18日，400元；7月19日，400元；7月20日，200元；7月22日，400元，黎海燕同意该5000元在本金中扣减，莫海仪不持异议。2019年7月，莫海仪拟转售案涉房产给案外人周某1，经协商，黎海燕签署同意出售房屋的《承诺书》。当时，《补充协议》约定的尚未支付的剩余款项为120000元，黎海燕、莫海仪双方重新协商，莫海仪仅需要向黎海燕支付104000元，其中80000元将在房屋转售成功后向黎海燕支付，双方就差额24000元于2019年7月25日签订《协议书》，约定莫海仪自2019年7月22日起每天向黎海燕转账400元，至2019年9月22日还清。如不能每天支付400元，莫海仪须于房屋转售成功、银行放款当日一次付清。黎海燕、莫海仪在庭审中均确认该24000元没有支付。案涉房屋转售成功后，莫海仪于2019年9月25日向黎海燕转账54000元，并就该54000元与上述80000元的差额26000元，与黎海燕签订了《个人还款协议书》。黎海燕、莫海仪在庭审中均确认该26000元没有支付。案涉房屋买卖合同解除后，黎海燕的丈夫梁某1与莫海仪一直通过微信进行协商，其中2019年10月21日，莫海仪称“我现在只认那5万的协议”，梁某1在微信中表示“不是我的，我也不会要，我只要我自己的5万就行”。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，争议焦点有三：一是张某1擅自出售案涉房产的行为的效力以及相关法律后果由谁承担；二是是否应按《补充协议》来认定及判定莫海仪的违约责任；三是莫海仪应向黎海燕承担的责任范围。关于争议焦点一。莫海仪系案涉房产的所有权人，张某1在未获得其授权的情况下以代理人身份将案涉房产出售给黎海燕，构成无权代理，尽管其在签订合同时向黎海燕出示房产证原件，但恰恰证明其非所有权人，不影响其出售行为属于无权代理的性质的认定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，张某1的无权代理须经被代理人莫海仪追认，否则对莫海仪不发生效力。从莫海仪以其个人账户收取黎海燕支付的房产首期款并意图用于偿还案涉房屋的按揭贷款、以个人名义向黎海燕出具《收款收据》的行为，结合后期签订《补充协议》时，莫海仪承诺向黎海燕退还30000元定金等行为，都足以认定莫海仪作为案涉房产的所有权人及房屋的出卖方，已经开始履行合同义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条的规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”，由此可认定莫海仪对案外人张某1的房屋出售行为以及案涉《房屋买卖合同》是予以追认的，因此案涉房屋买卖合同解除后的法律后果应由作为委托人的莫海仪承担，其中包括退还定金30000元、首期购房款190000元以及承担相应的违约责任等，对莫海仪关于因张某1没有向其交付定金而不承担退还定金的反驳意见，一审法院不予采纳；而莫海仪与张某1之间的委托代理纠纷与本案的房屋买卖合同纠纷分属不同的法律关系，莫海仪需另行主张。关于争议焦点二。黎海燕基于莫海仪迟延履行的理由，主张按《补充协议》认定莫海仪除了承担退还30000元定金以及190000元首期购房款的义务外，还需要另行支付43000元的违约金，合计263000元，而莫海仪则辩称该协议被期后签订的《协议书》以及《个人还款协议书》所替代而失效。对于该《补充协议》的适用效力问题，尽管《补充协议》系黎海燕、莫海仪双方真实意思表示且无违反法律、行政法规的强制性规定，但该协议签订在先，《协议书》以及《个人还款协议书》签订在后，结合黎海燕在《协议书》以及《个人还款协议书》签订后向莫海仪返还《补充协议》原件这一点足以推断双方存在以《协议书》以及《个人还款协议书》替代或更新《补充协议》的合意。由于双方没有在《协议书》以及《个人还款协议书》上约定如出现迟延履行或违约等情形则适用或执行《补充协议》等条款，且从黎海燕丈夫梁某1与莫海仪的微信聊天记录来看，后两份协议金额合计5万元，黎海燕丈夫对此予以认可，并依据此金额与莫海仪协商，并没有向莫海仪表示按《补充协议》执行的意思或达成重新适用《补充协议》的合意，因此，一审法院不能依据《补充协议》来认定莫海仪应向黎海燕支付43000元的违约金。关于争议焦点三。从一审法院查明的事实可知，直至2019年9月25日，莫海仪共向黎海燕退还了197000元，黎海燕、莫海仪双方在2019年7月协商将余款120000元变更为104000元，即莫海仪需向黎海燕支付的款项由263000元（30000元定金+190000元首期购房款+43000元违约金）变更为247000元（已退付的24000元、40000元、74000元、5000元、54000元以及尚未支付的24000元、26000元），扣除黎海燕支付的购房款220000元，差额为37000元。综合黎海燕的陈述以及莫海仪的反驳意见，结合一审法院采纳的证据，足以认定差额37000元实质上属于莫海仪向黎海燕支付的违约金，黎海燕在本案中的实际损失基于其支付的220000元被莫海仪占用而产生，而该违约金为定额且达到被占用金额的16.8%，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，该违约金的约定及数额均符合公平原则和诚实信用原则，并没有过高。现黎海燕在案涉房屋买卖合同解除后主张赔偿的购房款利息属于利息损失，适用损害赔偿的债上请求权规则，它与违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，应优先适用违约金条款。现违约金数额合理，足以弥补黎海燕的实际损失，因此，对黎海燕关于就购房款利息的诉请，一审法院不予支持。上述247000元经审查尚余50000元未支付，黎海燕、莫海仪双方在案涉房屋买卖合同解除后就相关事宜达成的一系列协议或协商结果，均系双方真实意思表示且没有违反相关法律规定，现莫海仪未按约定支付款项，黎海燕的诉请合理有据，一审法院依法判定莫海仪继续履行协议，即向黎海燕支付应支付而未支付的50000元，其中包括退还13000元购房款以及支付37000元违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、莫海仪在判决生效之日起十日内向黎海燕支付50000元；二、驳回黎海燕其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即732元，黎海燕负担183元，莫海仪负担549元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，**公司的员工郭某1在一审时作为证人出庭时称：“签订补充协议前莫海仪通过支付宝支付了40000元给我公司，因为我公司代垫了银行贷款11000元，张某1与另外的中介公司也签订了案涉房屋的买卖合同，所以需要支付5000元给其他的中介公司解除合同，张某1没有钱，向我公司借了5000元，当时经过张某1及莫海仪的同意才在40000元中扣除的，余款24000元给了黎海燕。”莫海仪在一审庭审中对此未持异议。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系莫海仪应否向黎海燕支付50000元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”之规定，本案中，从莫海仪以其个人账户收取黎海燕支付的房产首期款并意图用于偿还案涉房屋的按揭贷款、以个人名义向黎海燕出具《收款收据》的行为，结合后期签订《补充协议》时，莫海仪承诺向黎海燕退还30000元定金等行为，都足以认定莫海仪作为案涉房产的所有权人及房屋的出卖方，已经开始履行合同义务，由此可认定莫海仪对案外人张某1的房屋出售行为以及案涉《房屋买卖合同》是予以追认的，因此案涉房屋买卖合同解除后的法律后果应由作为委托人的莫海仪承担。莫海仪上诉主张其无需向黎海燕退还张某1收取的30000元定金缺乏依据，本院不予支持。关于莫海仪向**公司员工郭某1转账40000元的认定。莫海仪上诉主张其向**公司员工郭某1支付40000元款项，**公司扣除16000元的行为应由黎海燕自行承担。对此，本院认为，首先，莫海仪并无证据证明黎海燕有授权**公司收取该笔款项；其次，莫海仪在其提交的《补充协议》的证明内容中称“在2019年5月14日将40000元转账给**中介公司郭某1，本意是由中介公司转交给黎海燕，但中介扣除了其代为垫付的11000元银行按揭款及张某1欠中介的5000元私人债务，余款24000元在2019年5月17日转给黎海燕。”由此可知，**公司扣除16000元是因为**公司为莫海仪代垫了银行按揭款及其代理人张某1因就解决本案纠纷而欠**公司的债务。综上，莫海仪主张**公司扣除16000元的行为应由黎海燕自行承担缺乏依据，本院不予支持。综上，一审法院在查明事实的基础上认定莫海仪应向黎海燕退还50000元于法有据，本院予以维持。另，黎海燕、莫海仪均确认一审判决中第10页中“扣除原告支付的购房款220000元，差额为37000元……足以认定差额37000元实质上属于被告向原告支付的违约金”及第11页中“即向原告支付应支付而未支付的50000元，其中包括退还13000元购房款以及支付37000元违约金”存在笔误，应为“扣除原告支付的购房款220000元，差额为27000元，……足以认定差额27000元实质上属于被告向原告支付的违约金”及“即向原告支付应支付而未支付的50000元，其中包括退还23000元购房款以及支付27000元违约金”，本院对此迳予纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。莫海仪的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人莫海仪负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月三日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽