广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8747号原告：中山市大信灯饰城商业有限公司，住所地广东省中山市************。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：罗铭杭，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑秋凝，系该公司员工。被告：陈先平，男，1988年3月25日出生，汉族，住江西省赣州市于都县************。原告中山市大信灯饰城商业有限公司(以下简称大信公司)与被告陈先平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大信公司的委托诉讼代理人罗铭杭、郑秋凝，被告陈先平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大信公司向本院提出诉讼请求：1.大信公司与陈先平签订的编号为SSGZ20191002号《宿舍租赁协议书》于2020年4月25日解除；2.陈先平立即向大信公司支付拖欠宿舍租金8883.33元、水电费520.6元；自应付租金及水电费之日起至实际清偿之日止，按日利率0.6%的标准向大信公司支付该拖欠费用的违约金，暂计至2020年5月31日为850.7元；3.陈先平缴纳的履约保证金2600元归大信公司所有；2.陈先平承担本案的诉讼费用及大信公司实现债权的所有费用，包含但不限于交通费、执行费、查档费等。事实和理由：大信公司于2019年11月7日与陈先平签订《宿舍租赁协议书》，约定大信公司将其位于大信新都汇公寓楼902/903号房间出租给陈先平作员工宿舍。前述协议签订后，大信公司依约将上述房间交付给陈先平使用，但陈先平却一直未依约支付相应的租金及水电费等。期间，大信公司多次向陈先平追讨，但陈先平均以种种理由拒绝支付。鉴此，2020年4月3日大信公司委托律师致函陈先平，向陈先平催收所拖欠的前述费用，但陈先平仍置之不理。大信公司认为陈先平长期拖欠前述费用的行为已构成违约，严重侵害了大信公司的合法权益。遂大信公司于2020年4月20日致函陈先平，告知陈先平租赁协议于2020年4月25日解除。大信公司为维护自身权益，故诉至法院，请求判如所请。陈先平辩称，确认大信公司的诉讼数额，但是不同意支付违约金，押金2600元用于抵扣租金、水电费后返还，要求大信公司免除2020年2月至2020年4月疫情期间的租金。本院经审理认定事实如下：位于中山市*****************侧的大信新都汇古镇店已办理建设工程规划许可证，建设单位为中山市******股份合作经济联合社。2013年12月18日，中山市******股份合作经济联合社出具声明确认大信新都汇古镇店自建成之日至2033年10月31日内，中山市大信置业有限公司享有全部的经营使用权，并同意该经营使用权由大信公司享有、行使。中山市大信置业大信公司出具授权书，将大信新都汇古镇店的经营使用权授权给大信公司。大信公司（甲方）与陈先平（乙方）签订《宿舍租赁协议书》，约定甲方自愿将坐落在中山市***********侧古镇大信新都汇公寓楼902/903房间共2间出租给乙方作员工宿舍，租赁期限自2019年9月10日起至2020年9月9日止，租金每间每月650元（合计1300元/月），按月支付，乙方每月5日前支付当月租金、水电费（每月水、电费由入住者按实用数分摊后另付予甲方）；乙方于协议签订之日3个工作日内支付给甲方2个月租金的保证金，即2600元；乙方向甲方交付租金如有逾期，甲方以拖欠总额5‰按逾期日收取违约金。合同签订后，大信公司依约交付房屋给陈先平使用，陈先平按约缴纳保证金2600元。陈先平尚欠大信公司2019年10月1日至2020年4月25日期间的租金8883.33元（按每月1300元计算）、2019年11月至2020年3月的水电费520.6元未支付。陈先平确认其拖欠租金及水电费的数额，但主张疫情期间即2020年2月至同年4月的租金、管理费免除，并要求保证金予以抵扣租金。大信公司称宿舍可以自由出入，不同意免除租金。2020年1月3日，大信公司向陈先平邮寄催告函，催告陈先平结清2019年10月至同年12月宿舍租金3900元、同年11月宿舍水电费403.4元等，该快递被陈先平拒收。2020年4月3日，大信公司委托广东登鼎律师事务所向陈先平邮寄律师函，催收涉案租赁物2019年1月至同年3月19日期间的租金、水电费等，该律师函因陈先平的住所地查无此人而退件。2020年4月23日，大信公司向陈先平邮寄解除《房屋租赁合同》（第3F315B号商铺）、《房屋租赁合同之补充合同》及《物业管理合同》通知函，通知陈先平解除上述三份合同并要求陈先平结清所欠的租金、管理费、水电费、宿舍租金、宿舍水电费等以及交还租赁商铺。该解除函因陈先平住所地查无此人而被退件。2019年6月9日，陈先平与大信公司签订一份《房屋租赁合同之补充合同》，该合同约定陈先平的联系地址为其住所地地址，双方约定任何乙方根据约定至联系方式向另一方邮寄文件、资料或发送电子邮件，因另一方原因无法收到或被其他人代为签收或自寄出之日起5天内仍未收到的，自文件或资料寄出之日起5天后视为收到。截至庭审之日，陈先平并未交还涉案房屋，在法庭主持下，大信公司及陈先平均同意于2020年8月13日办理交接手续。诉讼过程中，大信公司撤回其第4项诉讼请求。以上事实有建设工程规划许可证、声明、授权书、《宿舍租赁协议书》、《房屋租赁合同之补充合同》、催告函及快递单、律师函及快递单、解约函及快递单、陈先平及大信公司的陈述在卷为凭，本院予以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈先平与大信公司签订的《宿舍租赁协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。陈先平拖欠大信公司2019年10月1日至2020年4月25日期间的租金8883.33元、2019年11月至2020年3月的水电费520.6元未支付，陈先平予以确认，本院予以认定。大信公司已按合同约定交付商铺，陈先平应按约定缴纳租金及水电费，但其未按期支付，已构成违约，应承担相应的还款责任和违约责任，故大信公司诉求陈先平支付其租金8883.33元、水电费520.6元并支付违约金于法有据，本院予以支持。租赁合同约定每月5日前支付上月租金，涉案租金为2019年10月1日至2020年4月25日期间的租金，故陈先平应以1300元为基数分别自2019年10月6日、同年11月6日、同年12月6日、2020年1月6日、2020年2月6日、2020年3月6日起计算违约金，以1083.33元（1300元÷30天×25天=1083.33元）为基数自2020年4月6日起计算违约金。鉴于水电费是由入住者按实用数分摊后支付的，而大信公司并未提交证据证实其将相应水电费的单据发送给陈先平核对，租赁合同亦未约定逾期支付水电费需要承担违约责任，故本院对水电费的违约金不予支持。关于违约金的计算标准，租赁合同约定交付租金如有逾期，甲方以拖欠总额的5‰按逾期日收取违约金，因陈先平拖欠租金及水电费的行为给大信公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且大信公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故大信公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、陈先平违约事实给大信公司造成的实际损失及协议完全履行后大信公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定陈先平按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计付违约金。关于陈先平要求免除2020年2月至同年4月疫情期间的租金的辩解意见，首先，陈先平租赁涉案房屋系用于作为宿舍居住，并非经营性用房，新冠肺炎疫情并不影响该房屋的正常使用，陈先平的义务是支付房租，新冠肺炎疫情亦不影响其支付房租，故陈先平要求免除2020年2月至同年4月的租金于法无据，大信公司亦不同意免除，故本院对陈先平的该项辩解意见不予支持。虽然陈先平经大信公司催收后仍然拖欠租金及管理费，但大信公司向陈先平发送的解约函并未涉及解除涉案《宿舍租赁协议》，故大信公司主张以其向陈先平发送解约函确认双方的租赁协议已经解除于法无据，本院不予支持。鉴于庭审过程中大信公司及陈先平均同意于2020年8月13日办理涉案房屋的交接手续，即涉案《宿舍租赁协议书》已于2020年8月13日终止履行，故本院认为涉案《宿舍租赁协议书》于2020年8月13日解除。关于保证金。合同并未约定保证金的性质，亦未约定大信公司可以没收保证金，而针对逾期交租的情况，陈先平支付的逾期交租违约金已足以弥补其损失，故大信公司主张没收陈先平的保证金于法无据，本院不予支持。现双方的租赁合同已经终止，大信公司应当返还保证金，因陈先平拖欠大信公司的租金及水电费，现陈先平主张以保证金抵扣租金，本院予以支持。鉴于该保证金为2个月的租金，本院酌情予以抵扣2019年10月1日至同年11月30日期间的租金。抵扣后，陈先平仍应支付大信公司租金6283.33元、水电费520.6元及违约金（以1300元为基数分别自2019年10月6日、自2019年11月6日计算至判决生效之日止，以1300元为基数分别自2019年12月6日、2020年1月6日、2020年2月6日、2020年3月6日计算至实际清偿之日止，以1083.33元为基数自2020年4月6日计算至实际清偿之日止，以上均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）。大信公司撤回其第4项诉讼请求，系其依法行使民事处分权利，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告大信灯饰城商业有限公司与被告陈先平签订的《宿舍租赁协议书》于2020年8月13日解除；二、被告陈先平于本判决生效之日起七日内向原告大信灯饰城商业有限公司支付拖欠的宿舍租金6283.33元、水电费520.6元及违约金（以1300元为基数分别自2019年10月6日、自2019年11月6日计算至判决生效之日止，以1300元为基数分别自2019年12月6日、2020年1月6日、2020年2月6日、2020年3月6日计算至实际清偿之日止，以1083.33元为基数自2020年4月6日计算至实际清偿之日止，以上均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；三、驳回原告大信灯饰城商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，由原告中山市大信灯饰城商业有限公司负担53元，被告陈先平负担69元（该款原告中山市大信灯饰城商业有限公司已预交，其同意由被告陈先平直接向其支付，被告陈先平在支付上述款项时迳付原告中山市大信灯饰城商业有限公司，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年十一月十日书记员  廖静怡