江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初4059号原告：崔爱萍，女，1959年8月27日生，汉族，户籍地南通市崇川区，现住南通市崇川区。委托诉讼代理人：潘海啸，男，1957年2月18日生，汉族，户籍地南通市崇川区，现住南通市崇川区，系崔爱萍的丈夫，特别授权。原告：崔晓萍，女，1961年12月23日生，汉族，住如皋市。被告:崔建国，男，1963年4月9日生，汉族，住如皋市。原告崔爱萍、崔晓萍与被告崔建国分家析产纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告崔爱萍及其委托诉讼代理人潘海啸，原告崔晓萍，被告崔建国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔某1、崔某2向本院提出诉讼请求：1、如皋市如城街道海宁苑3栋202室的鉴定价值为103.6万元，两原告占25%的份额，价值25.9万元，两原告各占12.95万元。阳光花苑10幢至11幢之间的营业用房鉴定价值为69.09万元，两原告共占1/3的份额，价值23.03万元，各占11.52万元。请求判令被告给付原告两套房屋的继承款，评估费13660元由被告承担。2、被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告均系崔怀锐与陈银凤的子女。陈银凤于2××8年4月8日去世（无遗嘱），崔怀锐于2019年去世。位于如皋市是崔怀锐与陈银凤婚姻关系存续期间，也就是两人都在世期间共有的拆迁安置房，是集贤桥公安局宿舍拆迁的安置房。此房于2××8年3月8日签订了拆迁协议，拆迁款为347645.19元，有拆迁货币补偿计算表为证。2××8年3月24日交付了购房订金并到税务机关缴了税，有税票为证。卖方于2××8年3月26日正式将该房屋交付给买方（崔怀锐），双方约定成交价336000元，扣除已付订金部分后的剩余房款于2××8年3月28日前一次性付清给甲方（卖房人）。至此，海宁苑3幢202室房屋买卖完成，有购房合同为证。根据物权法第十五条的规定，海宁苑3幢202室房屋买卖完成，合同生效，虽然未办产权登记，但不影响合同效力。也就是说生效时间是2××8年3月28日而非领产权证的日子。根据婚姻法第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间购买的房产，归夫妻共同所有，各占50%的份额。该房屋一半是父亲崔怀锐的房产，另一半是母亲陈银凤的遗产。故陈银凤的遗产份额应由崔怀锐、崔某1、崔某2、崔某3四人法定继承，每人各占12.5%。关于如皋市如城街道阳光花苑10栋至11栋之间1号营业房，实际由父亲崔怀锐于2004年2月2日购买，只是在购房合同上加了崔某3的名字，但是合同上并没有具体约定份额。根据物权法第一百零四条规定，未约定份额的，按出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有，即崔怀锐50%，崔某350%，因购买房屋时崔怀锐的妻子陈银凤健在、崔某3有妻子顾建霞，故产权应为崔怀锐、陈银凤、崔某3、顾建霞四人等额享有，各占25%。陈银凤去世后，其名下的25%的份额应由崔某1、崔某2、崔某3和崔怀锐四人法定等额继承。但是2019年5月16日，如皋市产权交易所只派了一名工作人员到场，在4个产权人中只有父子二人在医院，无其他见证人在场，办理过程缺乏有效的现场监督，崔怀锐神智不清醒，故意隐瞒另外两位法定继承人，在这种情况下的约定既违背事实，也不符合程序，更是侵犯了两原告的法定继承权，且该不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，超出了被告权力范围，这种约定是违法的，也是无效的。崔怀锐于2019年6月13日去世未留遗嘱，其名下的遗产份额应由三个子女法定继承。根据相关法律和《关于调整如皋市不动产登记夫妻共有关系审查模式的公告》第3条，当事人申报不实导致登记错误，给他人造成损害的，应当承担相关法律责任，受害人可通过提起民事诉讼等方式追究其法律责任的规定。故就该房屋，两原告请求法院判令被告支付继承款23.03万元（房屋价格69.09万×1/3=23.03万元），即两原告各11.52万元。被告崔某3辩称，海宁苑和阳光花苑的房子都是有房产证的，应该以房产证为准。评估报告是原告提出的，应该由原告负担。两原告要求继承陈银凤的遗产，但母亲陈银凤生病住院后是由被告赡养和养老送终的，原告对此亦认可。虽然原告提出被告对母亲不好，但母亲是自己要到被告家居住，被告妻子自其手术住院一直到去世都是请假在家，夫妻两人和崔某1轮流夜班照顾。原告说崔怀锐照顾陈银凤，又说崔怀锐在自己家照××岁的老母亲，前后陈述相互矛盾。每次父母生病，崔某1也生病了，包括崔怀锐在南通动手术也是这样，被告及其妻子在南通住的旅社吃的食堂，没有在崔某1家里，但崔某1到如皋吃住都在被告家。崔某1自述和陈银凤关系好，众所周知南通的医疗条件比如皋要好，其并没有把母亲接到南通去手术治疗。被告没有因为金钱和母亲闹矛盾，母亲住院期间的押金都是被告缴的，后来崔怀锐还给了被告。母亲去世后，有些仪式崔怀锐不同意办，仪式和钱都是被告所出，崔怀锐并没有出钱。因为原告的原因造成现在成本变高，应由原告承担。其提出房产析产，应承担遗产房屋的个人所得税。不动产登记从2019年1月1日起不审核夫妻关系的，而海宁苑房产证是2××8年5月9日就发的，证明房产部门已经审核了崔怀锐夫妻关系的，并把房产证发给了崔怀锐一人。本院经审理认定事实如下：陈银凤与崔怀锐系夫妻关系，于1959年8月27日生一女崔某1，于1961年12月23日生一女崔某2，于1963年4月9日生一子崔某3。崔某3与顾建霞于××××年××月登记结婚。2004年2月2日崔某3、崔怀锐作为买受人，与出卖人南通华宇房地产开发有限公司如城分公司签订商品房买卖合同，购买位于如皋市营业房。2××8年4月8日陈银凤因病死亡。2019年5月16日崔某3与崔怀锐对该不动产的共有情况约定为按份共有，崔某3占99%，崔怀锐占1%。同日领取不动产权证书，证号为：苏（2019）如皋市不动产权第0007358号，权利人：崔某3、崔怀锐。2××8年3月18日，崔怀锐在拆迁号4-4-268的房屋拆迁，补偿金额计算为347645.19元。同年，章良玉作为卖方（甲方）与买方崔怀锐（乙方）签订房地产买卖契约，约定章良玉将海宁苑3幢202室的房产出售给崔怀锐，载明：二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）叁拾叁万陆仟捌佰元。乙方由二〇〇八年三月二十八日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金。三、双方同意于二〇〇八年三月二十六日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。同年3月24日，章良玉作为收款方向崔怀锐出具收到房款336800元的销售不动产统一发票，载明：海宁苑3-202室，104.31（建筑面积），车棚，21.02（建筑面积）。2××8年5月7日，（2007）〈苏通〉农税电字0233227号中华人民共和国契税完税证载明，案涉房屋缴纳契税为0元，备注：二手房普通住宅减免原因：拆迁，减免金额：6736元。2××8年5月9日，章良玉与崔怀锐的房地产买卖契约被如皋市房地产交易所监证。同日该房产办理产权登记，所有权人为：崔怀锐，证号：皋房权证字第**。2019年5月13日，如皋市公证处出具（2019）通皋证民内字第970号公证书，公证事项：遗嘱，载明：兹证明崔怀锐于二〇一九年四月三十日在如皋博爱康复医院，在本公证员和某,4工作人员邵雨敏的面前，在前面的遗嘱上签名，并表示知悉遗嘱的法律意义和法律后果。遗嘱的内容为：“我崔怀锐系位于如皋市，建筑面积为104.31平方米房产（房屋所有权证号：皋房房权证字第**）屋所有权人。我总共生了三个子女，长女崔某1、次女崔小萍、儿子崔某3，现在我身体不好，为防止我去世后，我的继承人因上述财产发生纠纷，特立遗嘱如下：1、在我去世后，上述房产中属于我本人拥有的份额全部由我儿子崔某3（男，一九六三年四月九日出生，公民身份号码：）个人继承，不作为夫妻共同财产，其他人不得干涉。2、本遗嘱一式贰份，立遗嘱人一份，公证处留存一份。立遗嘱人：崔怀锐二〇一九年四月三十日”。2019年6月13日，如皋市如城街道益民社区卫生服务站出具居民死亡医学证明书，载明：崔怀锐死亡日期系2019年6月13日。但原、被告一致陈述认可崔怀锐实际系于2019年6月11日死亡。2019年，原、被告因银行存款以及抚恤金等产生纠纷，被告崔某3诉至法院，本院经审理作出（2019）苏0682民初8628号民事判决书。审理中，原告申请法院对涉案两套进行鉴定，2020年8月20日，南通中诚信土地房地产评估咨询有限公司出具南通中诚信（2020）法鉴字第008号房地产估价报告：位于海宁苑****的不动产及**车棚，价值103.6万元；如城街道阳光花苑10幢至11幢之间的1号营业房评估总价69.09万元。为此支出鉴定费13660元。以上事实有原、被告当庭陈述、常住人口登记表、户口注销证明、居民死亡医学证明、公证书、（2019）苏0682民初8628号民事判决书、中华人民共和国房屋所有权证、拆迁货币补偿计算表、房地产买卖契约、中华人民共和国契税完税证、销售不动产统一发票、商品房买卖合同、中华人民共和国税收缴款书、不动产归属方式约定、中华人民共和国不动产权证书、（2020）法鉴字第008号房地产估价报告等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。本案中，陈银凤去世时没有留下遗嘱，其遗产即由法定继承人崔怀锐、崔某3、崔某1及崔某2各继承四分之一。另，遗嘱人的财产涉及到夫妻共有或者家庭共有的，遗嘱人只能处分属于自己份额的个人财产，处分超出个人份额的遗嘱内容部分是无效的。2019年4月30日崔怀锐立下公证遗嘱中关于案涉两套不动产不作为夫妻共同财产的记载，超出了其个人份额，对该部分的约定是无效的。但其对自己在海宁苑3幢202室的房产房产证号：皋房权证字第**）的份额进行处分，由其儿子崔某3亦即本案的被告继承，对此约定应当是合法有效的。故崔怀锐在案涉的该房产中其自己享有的份额，由被告崔某3继承享有。关于海宁苑3幢202室的不动产（含车库），虽房屋买卖合同未注明签订时间，但案涉房屋契税减免的原因系拆迁与此前崔怀锐有房屋拆迁形成证据链，相互印证案涉购房款的来源。且房款的开票时间亦发生于陈银凤去世前。虽在其后领取的产权证是崔怀锐，但并不能改变其系陈银凤与崔怀锐夫妻共有即二人各占1/2份额的事实。陈银凤去世后发生继承，作为法定继承人的两原告未明确表示放弃继承的，视为继承，遗产未分割的，即为共有。故被告崔某3抗辩已过诉讼时效的主张不能成立。两原告作为法定继承人，各自继承该不动产的1/8的份额（即1036000元×1/8=129500元）。故对两原告主张房产归被告崔某3所有，被告崔某3按照房屋的价值补偿两原告每人129500元的诉讼请求，本院予以认可。关于如皋市阳光花苑10幢-11幢1号不动产，系陈银凤去世前即已购买，买受人崔某3、崔怀锐，因崔某3和崔怀锐均有妻子，在此情形下陈银凤、崔怀锐各享有1/4的份额。两原告主张案涉房屋的购房款均由崔怀锐给付，但并未提供充分的证据予以证明，对此本院不予支持。陈银凤去世后，两原告作为陈银凤的法定继承人，其并未作出放弃继承的意思表示，应视为接受继承，崔某1、崔某2、崔怀锐、崔某3均各继承了陈银凤的1/4份额，即崔某1继承享有1/16份额、崔某2继承享有1/16份额、崔怀锐享有5/16的份额。故2019年5月16日崔某3与崔怀锐在两原告不在场的情况下，约定该不动产为按份共有，崔某3占99%，崔怀锐占1%，超出了其个人所享有的份额，对超出部分的约定是无效的，但该约定表明崔怀锐将自己所享有的份额部分赠予给了其子崔某3，亦即案涉房屋的（5/16-1/100），该部分有效。崔怀锐去世后，对崔怀锐在该案涉房屋中所占的1/100的份额，在没有遗嘱的情形下，应由法定继承人崔某1、崔某2、崔某3，各继承其中的1/3。现两原告就此主张损失，但并未提供证据证明对其所造成的损失，故对此本院碍难支持。但关于两原告主张在依法获得货币补偿的前提下，房屋由被告所有，而被告亦表示其要房屋。被告的妻子顾建霞表示其与崔某3的财产属于夫妻共同财产，不需要单独析出，所有权归崔某3，故对此本院无异。经鉴定该不动产的价值为690900元。综上，涉案房屋所有权归被告崔某3所有，被告崔某3应补偿两原告每人45484.25元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十四条、《中华人民共和国继承法》第五条、第九条、第十条、第十三条第一款、第十七条第一款、第二十五条、第二十六条、第二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决如下：一、位、位于如皋市营业房归被告崔某3所有告崔某3于本判决生效后一个月内给付原告崔某145484.25元，给付原告崔某245484.25元。二、位、位于如皋市车棚1.02平方米）归被告崔某3所有。被告崔某3于本判决生效后一个月内给付原告崔某1129500元，给付原告崔某2129500元。三、驳回原告崔某1、崔某2的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20340元，鉴定费13660元，由原告崔某1负担7440元，原告崔某2负担7440元，由被告崔某3负担19120元（上述费用已由原告崔某1垫付，由被告在履行上述给付义务时一并给付原告崔某1）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费20340元(户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行。原告崔某1上诉费汇至账号：62×××25；原告崔某2上诉费汇至账号：62×××56；被告崔某3上诉费汇至账号：62×××41)。审 判 长  常雪萍人民陪审员  曹梅芳人民陪审员  马海飞二〇二〇年十一月二十日法官 助理  沈寿平书 记 员  肖宁瑶