安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7784号 上诉人（原审原告）：杨芸芸，女，1983年12月14日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：王东，安徽中天恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张敏，女，1990年4月12日出生，汉族，住安徽省六安市金桥区。 委托诉讼代理人：汪运宏，男，1991年11月6日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人杨芸芸因与被上诉人张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨芸芸上诉请求：撤销一审判决，依法改判张敏返还杨芸芸定金2万元。事实和理由：本案一审中介机构工作人员祁东仕出庭作证，将《房地产经纪合同》附加“如本合同2018年12月31日后未能正常交易，三方互不追究责任，张敏将2万元定金退还杨芸芸”意思表示说的更加客观、真实，杨芸芸和张敏在协商一致的情况下，由中介工作人员祁东仕将附加条款写上去加以注明，该条款系杨芸芸和张敏双方的真实意思表示。因此，从一审庭审查明签订《存量房买卖合同》附加条款的过程来看，完全符合口头签订的形式，依法成立，属于三方的真实意思表示，受法律保护。况且，案涉《房地产经纪合同》附加条款，只是约定“如本合同2018年12月31日后未能正常交易，三方（杨芸芸、张敏及房产中介公司）互不追究责任”，而未约定其他情形，这一约定足以认定任何一方违约其他方都免除其责任。一审认定杨芸芸构成违约，明显是法官个人臆断，超出本案附加条款的本意。因此，无论本案杨芸芸是否构成违约，本合同2018年12月31日前未能正常交易，三方互不追究责任，张敏应退还杨芸芸定金2万元。 张敏辩称，2018年8月23日，杨芸芸与张敏签订《房屋买卖合同》及补充协议后，在签三方《房地产经纪合同》时，由于张敏担心中介公司扣押张敏的房产证原件，索要合同无法履行的违约金，所以让中介公司的经办人祁东仕添加“如本合同2018年12月31日未能正常交易，三方互不追究责任”这句话，该句话是中介经办人手写并按手印。合同签订后，张敏、杨芸芸及中介公司三方各持一份。杨芸芸和中介公司手上持有的《房地产经纪合同》第五页并没有“如本合同2018年12月31日未能正常交易，三方互不追究责任”这句话，只有张敏手上持有的《房地产经纪合同》上面书写了上述这句话。杨芸芸在一审提交的《房地产经纪合同》是后续伪造的，其向一审提交的《房地产经纪合同》复印件书写内容上面是没有手印的，且张敏手上持有的房产经纪合同上面是没有“甲乙双方提供材料真实有效，如有不实，责任自负”的印章。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 杨芸芸向一审法院起诉请求：1.判决张敏返还定金贰万元；2.本案的诉讼费用由张敏承担。 一审法院认定事实：2018年8月23日，杨芸芸与张敏就合肥市瑶海区胜利路与琅琊路交口金雅迪大厦B幢2511室房屋（权属证号：合0019817，以下简称“案涉房屋”）的买卖签订《存量房买卖合同》，该合同中杨芸芸为买受人（合同乙方），张敏为出卖人（合同甲方），双方约定案涉房屋的转让价款为1050000元，2018年12月31日之前双方应共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续，并于《存量房买卖合同》附件四中对买受人的付款方式和付款期限作出约定，确认杨芸芸应于2018年12月31日前将1030000元存入托管账户。杨芸芸、张敏另就违约责任的负担等事项作出约定。同日，杨芸芸、张敏签订《补充协议》，约定该合同乙方（杨芸芸）应自协议生效之日向甲方（张敏）支付定金20000元，双方约定在2018年12月31日前办理交税过户手续，如超出日期，张敏有权继续出售此房，定金退还给杨芸芸，如杨芸芸放弃购买，定金不退等。合同签订后，杨芸芸向张敏支付定金20000元。2018年8月23日，杨芸芸、张敏分别与案外人合肥华家房地产销售代理有限公司（以下简称“华家公司”）签订《房地产经纪合同》一份，均委托华家公司在案涉房屋的买卖过程中为其提供居间服务。在以上《房地产经济合同》中，华家公司的工作人员祁东仕另书写条款：“如本合同2018年12月31日后未能正常交易，三方互不追究责任”并抐印，但杨芸芸、张敏均未于此处签名。《存量房买卖合同》签订后，杨芸芸未能按合同约定于2018年12月31日之前将购房款转入资金托管账户，案涉房屋未能实际交付，亦未办理过户手续。2019年8月16日，张敏与华家公司签订《解除协议》，该材料载明：“……因买方未按合同约定办理相关手续，现本人张敏自愿解除合同，从华家地产取回房产证原件壹本，如因解除合同导致买受人要求赔偿损失或维权等一切权利，本人张敏原承担一切责任，且协助中介办理相关手续”。 一审法院认为，杨芸芸与张敏之间签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该院予以确认，当事人应按约定履行各自的合同义务。已查明杨芸芸在《存量房买卖合同》签订后未能按照其与张敏之间所约定的付款期限及付款方式及时履行剩余购房价款的支付义务，其作为案涉房屋的买受人，既未能就此向该院作合理解释，亦未能向该院提交证据证明其可依法享有拒付该费用的相应抗辩权利，应自行承担举证不能的法律责任，其已构成违约。庭审中，杨芸芸向该院提交与案外人华家公司之间签订的《房地产经纪合同》，主张杨芸芸、张敏及华家公司三方已协商一致、互不追究对方的违约责任，据此主张张敏应向其返还已支付的定金20000元。该院经审查认为，杨芸芸、张敏向该院各自提交的《房地产经纪合同》均载明：“如本合同2018年12月31日后未能正常交易，三方互不追究责任”，从内容上看虽已免除了《存量房买卖合同》及两份《房地产经纪合同》约定的因买受人在约定的付款期限（2018年12月31日）届满后未能履行相关合同义务而负担的责任，可视为对《存量房买卖合同》中相关约定的变更，但因张敏与华家公司之间所签订的《房地产经纪合同》中的该附加条款系华家公司的工作人员自行书写，未经张敏、杨芸芸签名确认，不符合合同签订的形式要件，此合同内容尚未成立，对张敏不应具有约束力。杨芸芸据此主张其应负担的违约责任已经协商予以免除之主张无事实及法律依据，该院不予支持。因杨芸芸于《存量房买卖合同》的履行过程中未能按约定及时履行购房价款的支付义务，故该院对杨芸芸所提出的要求张敏向其返还定金20000元的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回杨芸芸的诉讼请求。案件受理费300元，由杨芸芸负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，杨芸芸与张敏签订的《存量房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。杨芸芸上诉主张依据其与华家公司（房产中介机构）签订的《房地产经纪合同》中的约定，即“如本合同2018年12月31日后未能正常交易，三方互不追究责任”，主张如双方合同无法履行，杨芸芸、张敏及房产中介机构互不追究责任，张敏应将20000元定金退还给杨芸芸。张敏对此不予认可,并主张该《房地产经纪合同》中所书写的上述条款是因张敏担心案涉房屋未交易成功，房产中介机构扣押其房产证并向其索要中介费，该条款中的“本合同”是指房地产经纪合同，约束的是买卖双方与中介公司之间。本院认为，案涉《房地产经纪合同》系由买卖双方当事人分别与中介公司签订的，现双方对于该合同中书写条款的理解存在争议。依据《中华人民共和国合同法》第七十八条的约定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。且该合同中书写的“如本合同2018年12月31日后未能正常交易，三方互不追究责任”的内容亦未经张敏、杨芸芸签名确认，不能据此视为双方对《存量房买卖合同》及补充协议中相关约定进行了变更。现杨芸芸上诉主张依据该书写条款约定张敏应返还定金，依据不足，本院不予支持。一审法院认为杨芸芸在《存量房买卖合同》履行过程中未能按约定及时支付剩余购房价款构成违约，并据此对杨芸芸要求张敏返还定金20000元的请求未予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，杨芸芸的上诉理由不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人杨芸芸负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 方玮韡 审判员 余海兰 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理李颖 书记员朱籽玉 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。