海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初4173号   原告：关聪，男，1978年12月31日出生，汉族，现住三亚市天涯区。   委托诉讼代理人：徐兴杏，海南中海律师事务所律师。   被告：耿中武，男，1964年1月25日出生，汉族，现住海口市美兰区。   被告：海南凤翔商务酒店有限公司，登记住所海口市凤翔路，现办公地点海口市美兰区。统一社会信用代码：91460000676092080B。   法定代表人：吴杰。   二被告共同委托诉讼代理人：耿荣生，男，1959年7月22日出生，汉族，现住海口市美兰区。由海南凤翔商务酒店有限公司推荐。   二被告共同委托诉讼代理人：蔡阳阳，江苏煜衡律师事务所律师。   原告关聪与被告耿中武、海南凤翔商务酒店有限公司（以下简称凤翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关聪的委托诉讼代理人徐兴杏，被告耿中武、凤翔公司的共同委托诉讼代理人耿荣生、蔡阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告关聪向本院提出诉讼请求：1.判决二被告共同向原告关聪支付租金432447.68元、违约金320000元；2.本案受理费由二被告共同承担。事实和理由：2006年，海南海东实业有限公司(以下简称海东公司)与李美蓉在海口市琼山区凤翔路丁村路口南侧的土地上合作建房，建成楼房“海东楼”。按合作建房协议海东公司分得该楼部分房产，2009年8月至10月海东公司共向关聪借款185万元。同时将上述分得房产中的29套房作为借款抵押担保，并办理抵押登记。因海东公司逾期还款，2011年4月14日，原告诉至海口市琼山区人民法院(以下简称琼山区法院)。2012年8月6日，琼山区法院作出（2011)琼山民一初字第286号民事判决，判决：1、海东公司向原告偿还借款本金185万元及利息;2、原告对海东公司29套抵押房产中的登记海房字第HK147405、H147355、HK147421、HK147354、HK147419、HK147353、HK147342、HK147404、HK147373、HK147386、HK147351、HK147352号合计12套房产折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。   判决生效后，因海东公司拒绝履行付款义务，原告申请强制执行。琼山区法院委托鉴定单位海南汇德土地房地产评估咨询有限公司(以下简称汇德公司)对上述12套房产进行价值鉴定。2013年6月7日，汇德公司作出(2013)海中法鉴委字第117号《房地产估价鉴定报告》，认定：上述12套房产面积508.75m，评估总价281.67万元。经两次执行拍卖流拍后，2014年9月2日，琼山区法院作出(2013)琼山执字第70-2号执行裁定，裁定将海东公司所有的上述12套房产[证号：海房字第HK1474**(614房)、HK147355号(714房)、HK147421号(411房)、HK147354号(713房)、HK147419号(410房)、HK147353号(712房)、HK147342号(703房)、HK147404号(613房)、HK147373号(503房)、HK147386号(514房)、HK147351号(710房)、HK147352号(711房)]作价226万元，交付原告抵偿海东公司的借款债务，上述房产的财产权自本裁定送达原告时起转移；同年9月5日，琼山区法院向原告送达该执行裁定，由此，原告取得上述12套房产的所有权。   2008年4月21日，海东公司与耿中武签订《海东鸿基假日酒店租货合同》，约定：海东公司将海东鸿基假日酒店(即海东楼)出租给耿中武经营酒店，租赁面积6000m；租期11年，自2008年10月1日至2019年9月30日止；第一、二年租金80万元/年，第三至第十一年租金85万元/年；第一年租金于双方签订合同五日内支付，以后每半年支付一次租金，即每年10月10日前和次年5月10日前支付；逾期付款，按实际应交金额每日1‰支付违约金。合同签订后，2008年9月25日，耿中武和吴建云合股成立凤翔公司，凤翔公司以耿中武承租的上述“海东楼”6000m房产经营凤翔商务酒店。原告取得的上述12套房产包括在耿中武承租的“海东楼”6000m房产之中，原告即要求耿中武及凤翔公司直接向其支付租金，但两者均以各种借口拖延拒付，以致成讼。   原告认为，海东公司与耿中武签订的《海东鸿基假日酒店租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同。我国合同法第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告通过执行抵债取得上述12套房产后，基于买卖不破租赁原则，取代了原产权人海东公司的出租人地位，成为12套房产的出租人。耿中武作为承租人使用原告12套房产应依约支付租金。依租赁合同约定，耿中武租赁的“海东楼”房产面积6000m，2010年9月1日-2019年9月30日租金85万元/年，平均租金141.67元/m/年。原告的12套房产经鉴定面积为508.75m，按141.67元/m/年计算，2014年9月5日-2020年9月4日计算6年租金，即508.75m×141.67元/m/年×6年=432447.68元。耿中武长期拖欠租金未付，已构成违约，造成原告的经济损失，耿中武依法应承担违约金责任。租赁合同约定逾期付款，按实际应交金额每日1‰支付违约金，考虑到公平合理，由耿中武按民间借贷利率标准月利率2%支付违约金为公平。自2014年9月5日-2020年9月4日计6年间以每半年应付租金计算的累计违约金为32万元。凤翔公司是涉案房屋的实际使用者和受益者，依法应与耿中武承担共同付款民事责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。   被告耿中武、凤翔公司辩称，原告向被告主张2014年9月5日-2020年9月4日期间租金和违约金无事实和法律依据。   一、本案租赁合同合法有效，并生效履行，涉案房屋未依法变更出租方事实清楚。原告在起诉书中承认，2008年4月21日被告与海东公司，所签租赁合同为合法有效合同。经（2011）琼山民二初字第8号及9号民事调解书，（2013）海中法民二终字第100号、（2012）琼山民二初字第213号、（2015）琼山民二初字第199号等生效判决文书确认，该合同出租方一直为海东公司，且该租赁合同不但合法有效，而且生效履行。   该合同在履行中，其他通过法院诉讼向耿中武、凤翔公司，送达有关涉讼房产产权转移的执行法律文书，或有关当事人将被告列为第三人或被告，法院判决变更合同出租方，或当事人持房产证前来变更出租方等情况，被告与其都变更了合同出租方，并支付了到期租金。凡持有法院有关执行文书；或被告收到法院判决生效文书；或当事人持有房产证按租赁合同标准支付租金的，都在变更出租方后领取了租金。而本案原告自称早于2014年涉讼房产就有产权了，合同6000m中，独独只有原告的508.75m没有变更出租方，此间原告从未与被告沟通联系要求变更出租方，也未向法院提起诉讼主张过权利，证明原告怠于行使权利。当初海东公司未告知租赁物抵押、售卖情况，原告又没有交涉提供产权证明，被告又从未收到过相关产权转移的法律文书、公告、执行通知的情况下，被告作为善意的第三人有理由相信涉讼房产的出租方仍为原出租方海东公司。（2015）琼山民二初字第199号民事判决证明：由于未变更涉讼房产出租方，被告只能以原出租方为被告主张权利。   二、退一万步讲，即使原告有权利向被告主张支付租金，其权利也已过诉讼时效。原告在2014年9月5日收到法院作出的涉案12套房产作价抵偿海东公司的借款债务的裁定后即应知道涉案房屋已被被告承租，但原告却一直未向法院起诉。根据民法通则第136条的规定，诉讼时效应从原告知道或者应当知道被告欠交租金之日起计算。最高人民法院给云南省高级人民法院函复：你院《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉。经研究，答复如下：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。《上海市高级人民法院民一庭关于审理城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》第7条规定，约定分期支付租金的，承租人未按期支付的，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，适用一年的诉讼时效。民法之所以设立诉讼时效制度，就是为了督促当事人及时行使权利，避免使民事法律关系长期处于不稳定状态。而被告与海东公司签订的租赁合同就是分期支付租金的房屋租赁合同，故原告请求支付租金的诉请已过法律规定的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   三、被告与原出租方履行合同结付义务无过错。租赁合同是定期给付性质的合同。涉案合同约定以年为单位计算，先交租金后使用，第一、二年租金为每年80万元，每平米1年租金133.33元，上半年租金在上年10月10日前、下半年租金在当年5月10日前支付。因此，支付时间节点一到，必须结付。租赁合同是一个定期给付的债务合同。根据合同法当事人双方到期债务可以抵销的规定，被告到期债务都登报送达了通知。在指定期限内无异议，抵扣依法成功。没有法律依据对合法抵扣成功的行为为非法，因而无法律依据让被告重复支付过期租金。   四、原告诉求2014年9月5日至2020年9年4日期间租金和利息无事实依据。   如上所述，原告由于自身于行使权利原因，与不知情被告即时变更合同出租方，导致含在原租赁合同内的到期租金被抵扣。因被告无过错，因而原告起诉被告重复支付过期租金和利息，无法律依据和事实根据。对诉求2019年9月30日至2020年9月4日期间租金和违约金，被告2019年9月3日即租赁合同约定的房屋租赁期限届满之日，被告已清场退出涉案房屋，原告亦未提供证据证明被告在租期届满后仍然占用涉案房屋，故原告向被告主张租期届满后至2020年9月4日的租金是没有任何事实和法律依据的。   五、原告主张要求被告按民间借贷利率标准月利率2%支付违约金是没有事实和法律依据的。首先根据合同相对性原则，被告并未与原告签订租赁合同，因此并无违约行为，更不曾给原告造成损失。其次，原告主张的违约金过高，从2019年8月20日起，民间借贷就已不按中国人民银行贷款利率的四倍（即24%）计算利息，而是按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍计算利息，2020年7月20日公布的LPR为3.85%，即使按民间借贷利率标准计算，也应是按15.4%计算违约金，原告的计算标准是没有法律依据的，并且明显过高。   综上所述，原告主张被告承担涉讼房屋租金和利息，无事实和法律依据，原告应向不当得利方海东公司主张权利。据此，请求法院驳回原告对被告的起诉。   本院经审理认定事实如下：海东鸿基假日酒店（又名海东楼）系案外人李美蓉出地，海东公司出资金合作建设。该楼建成后，海东公司分得第5-8层整层、第4层中的300m。在关聪与海东公司民间借贷纠纷一案执行过程中，本院于2014年9月2日以（2013）琼山执字第70-2号执行裁定书，裁定将海东公司所有的登记在李美蓉名下位于海口市琼山区府城镇凤翔路丁村路口南侧“海东楼”的12套房产[房产证号分别：海口市房房权证海房字第XX**614房)、HK147355号(714房)、HK147421号(411房)、HK147354号(713房)、HK147419号(410房)、HK147353号(712房)、HK147342号(703房)、HK147404号(613房)、HK147373号(503房)、HK147386号(514房)、HK147351号(710房)、HK147352号(711房)]作价226万元，交付关聪抵偿海东公司拖欠关聪的案件受理费21450元、评估费12404元、公告费12800元、利息547132.36元、借款本金1666213.64元。上述房产的财产权自本裁定送达关聪时起转移；关聪可持本执行裁定书到财产管理机关办理相关产权过户登记手续。同月5日，本院向关聪送达该执行裁定书，关聪也不要求本院进行现场交付。同月10日，本院发出公告，向海东公司公告送达该执行裁定书。2015年4月9日，本院向海口市住房和城乡建设局送达该执行裁定书和（2013）琼山执字第70-1号协助执行通知书，请其协助将上述12套房产办理过户至关聪名下。   至法庭辩论终结，上述12套房产仍未办理过户登记至关聪名下。503房、703房的建筑面积均为40.2m，712房的建筑面积为60.07m，其余9套房屋的建筑面积均为40.92m，12套房产的建筑面积合计508.75m。   同时查明，2008年4月21日，海东公司（甲方）与凤翔公司的发起人兼股东耿中武（乙方）签订了《海东鸿基假日酒店租赁合同》，合同主要约定：1、海东公司将海东鸿基假日酒店出租给耿中武从事经营活动，该酒店位于海口市琼山区凤翔路丁村路口，建筑面积6000m（包括关聪通过执行抵债得到的12套房产）；2、租赁期为11年，自2008年10月1日至2019年9月30日止；3、租金及支付方式：第一、二年为每年80万元（平均每m租金为133.33元），第三至第十一年为每年85万元（平均每m租金为141.67元），第一年租金于双方签订合同五日内支付，以后每半年支付一次租金(即每年的10月10日前和次年的5月10日前)。4、乙方在合同期内对甲方提供的租赁物享有使用权、经营权、取名权以及根据经营所需对经营场所进行改造的权利等，但需以书面形式通知甲方，并取得甲方同意。5、耿中武不按时交纳租金，应向海东公司按应交金额的千分之一每天支付滞纳金。合同还约定了其他相关条款。   租赁合同签订后，耿中武和吴建云于2008年9月25日注册成立凤翔公司，将海东鸿基假日酒店更名为凤翔商务酒店，以凤翔公司的名义经营耿中武租赁的6000m房屋。关聪通过执行抵债得到12套房屋后，耿中武及凤翔公司仍在使用该12套房屋经营酒店，直至合同期满。   （2019）琼01民终2925号民事判决书认定以下事实：2009年8月30日，海东公司和购买“海东鸿基假日酒店”产权房屋之业主的授权委托人饶希康签订《协议书》约定，“二、……从09年1月1日起，甲方同意给予各产权业主的收益从承租方（凤翔商务酒店）上交给甲方的租金中支取。……以后均在每年10月收取租金时，乙方直接从承租方上交的租金在一次性支取每年的收益。”“四、承租方同意配合甲方和乙方完成本协议，每年上交租金时通知甲方和乙方同时交割，按甲方和乙方商定审核的人员和数额，将产权人的收益划入乙方指定的账户。”承租方凤翔公司在签章处补充：“我司同意配合双方上述条款，该交的租金，我司绝不拖欠。由甲方开据，我司同意将租金直接支付给乙方。”   另查明，凤翔公司多次在海南日报刊登通知，其中2012年7月31日通知海东公司就履行租赁所涉及的垫资往来款、违约金和其他债务给予确认并清偿，2012年11月15日通知海东公司2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金已抵销结清，2015年2月6日通知海东公司2015年9月30日之前租金已扣缴结清，2015年6月23日通知海东公司未变更出租方出租面积1417.31m的租金与海东公司所欠债务结算抵销至2015年9月30日，2015年10月11日通知海东公司至2016年9月30日的租金与海东公司所欠债务抵销，2018年6月27日通知海东公司至2018年9月30日之前到期应付租金与海东公司到期债务相抵销。   上述事实，有当事人的陈述，关聪提交的（2011）琼山民一初字第286号民事判决书、（2013）海中法鉴委字第117号《房地产估价鉴定报告》、（2013）琼山执字第70号、第70-1号、第70-2号、第70-3号执行裁定书、送达回证、公告、《海东鸿基假日酒店租赁合同》、（2019）琼01民终2925号民事判决书，耿中武、凤翔公司提交的《海南日报》在案佐证，足资认定。对关聪提交的（2012）琼山民二初字第247号民事判决书、（2013）海中法民一终字第1082号民事判决书、（2018）琼0107民初3040号民事判决书，耿中武、凤翔公司提交的（2011）琼山民二初字第8号、第9号民事调解书、（2015）琼山民二初字第199号民事判决书、《告知函》、《借条》、通知与本案没有关联性，租赁合同变更表和租金支付结算往来一览表系其单方制作，本院不作认定。   本院认为，双方争议的焦点问题是耿中武、凤翔公司是否应当向关聪支付租金以及关聪的诉讼请求是否超过诉讼时效。   关于租金是否应当支付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，关聪于2014年9月5日签收（2013）琼山执字第70-2号执行裁定书，自此成为海东公司分得的由耿中武承租的12套房屋的权利人，耿中武与原产权人海东公司签订的房屋租赁合同，在原有租赁期限内，对关聪和耿中武继续有效，双方应如实履行合同。耿中武应自2014年9月5日起将这12套房屋的租金直接支付给关聪，而耿中武一直未予履行，引发本案诉讼。耿中武、凤翔公司以债务抵销为由进行抗辩，称已通知海东公司，租金与海东公司所欠债务相抵销。根据有关法律规定，债务抵销需要具备以下条件：1、当事人双方互负债务互享债权；2、双方债务均已到期；3、债务的标的物种类相同。但现在海东公司下落不明，其对凤翔公司是否负有债务无法核实，而耿中武、凤翔公司以未到期的租金与海东公司拖欠凤翔公司的债务相抵销，一是主体不同，二是其未提供充分证据予以证明，其主张的债务抵销不符合上述法律规定，耿中武、凤翔公司的该项抗辩主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。耿中武是承租人，凤翔公司是涉案房屋的实际使用者和受益者，依法应与耿中武共同承担付款的民事责任。   关于诉讼时效问题。合同约定，每半年支付一次租金，即每年的10月10日前和次年的5月10日前。后海东公司与业主、凤翔公司约定，从2009年1月1日起，业主的收益从酒店上交的租金中支取，每年10月一次性支取每年的收益，由凤翔公司直接支付给业主。关聪于2014年9月5日成为涉案的12套房产的权利人，对12套享有收益权，可收取当年2个月又25天的租金以及2015年-2019年9月30日的租金，但耿中武、凤翔公司没有向关聪支付租金，侵害了关聪的民事权利，关聪可以向人民法院请求保护其民事权利。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起开始施行，实施前，诉讼时效期间为二年；实施后，诉讼时效为三年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，关聪至2020年8月4日才起诉至本院请求给付租金，耿中武、凤翔公司辩称关聪的诉讼请求超过诉讼时效，关聪对此辩解称收到抵债裁定书后，即当面口头告知耿中武、凤翔公司，要求其向关聪履行租赁合同给付租金，并多次找其协商租金支付和合同变更问题但未果，但耿中武、凤翔公司对此予以否认，关聪也未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故本院认定关聪2014年、2015年和2016年的租金请求已经超过诉讼时效，对该部分租金不予支持，2017年至2019年9月30日的租金没有超过诉讼时效，本院予以支持。   关于租金数额问题。一般情况下，房屋各楼层的租金价格可能不等，鉴于耿中武、凤翔公司与关聪对具体房间的租金未能协商，也未对房屋价格进行评估，现关聪依据对双方均有约束力的合同中约定的总价款，按平均值计算房屋租金，比较合理，加上耿中武、凤翔公司对该计算方法亦无异议，故本院予以照准。耿中武、凤翔公司应向关聪支付2017年至2019年9月30日的租金198205元508.75㎡×141.67元/㎡/年×2年+（508.75㎡×141.67元/㎡/年）÷12个月×9个月。关聪主张对方给付截至2020年9月4日的租金，但耿中武、凤翔公司称合同期满已经退场，不再经营凤翔商务酒店，关聪未提供证据对方仍在经营，其请求支付2019年10月至2020年9月4日期间的租金，本院不予支持。   关于违约金问题。根据合同约定，承租人不按时交纳租金的，按应交金额的千分之一每天支付滞纳金。本案中，耿中武、凤翔公司确实未向关聪支付租金，但关聪未提供证据证明有向对方主张过，故违约金应自关聪起诉之日起计算。关聪自认合同约定的违约金支付标准过高，并调整为按月利率2%计算违约金，但该标准仍为高，而耿中武、凤翔公司没有支付租金，给关聪造成的经济损失为银行利息损失，故本院酌情调整违约金的支付标准，以198205元为基数，从关聪起诉之日即2020年8月4日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，至付清之日止。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、限被告耿中武、海南凤翔商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告关聪支付租金198205元及违约金（从2020年8月4日起，以198205元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，至付清之日止）；   二、驳回关聪的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5662元，由原告关聪负担4190元，被告耿中武、海南凤翔商务酒店有限公司负担1472元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 陈雪婷     二〇二〇年十一月四日   法官助理 贾 璇   书记员 冯 钰   附相关法律和司法解释条文：   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《最高人民法院关于适用   诉讼时效制度若干问题的解释》   第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。   第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。