上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13410号原告：上海泽哲文化创意有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：丁瑞勇，执行董事。委托诉讼代理人：陈辉，上海明伦(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷建华，上海明伦(无锡)律师事务所律师。被告：罗米峰，男，1991年4月1日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县。原告上海泽哲文化创意有限公司(以下简称泽哲公司)与被告罗米峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告泽哲公司委托诉讼代理人陈辉、被告罗米峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽哲公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除罗米峰与泽哲公司之间于2019年9月4日签订的《房屋租赁合同》(该诉请开庭时当庭增加)；2.判令罗米峰立即支付泽哲公司2019年11月8日至2020年7月3日的租金96,000元；3.判令罗米峰立即交还房屋并支付泽哲公司房屋占有使用费，自2020年7月4日起至实际搬出之日止，以12,000元/月计算;4.判令罗米峰立即支付泽哲公司2019年11月8日至2020年7月3日物业管理费24,000元；5.判令泽哲公司没收罗米峰押金30,000元。事实和理由：2019年9月4日，泽哲公司与罗米峰签订了《房屋租赁合同》，约定：罗米峰承租泽哲公司名下位于上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX室A4档口(以下简称系争铺位)经营餐饮，业态：手抓饼。租赁期限自2019年9月21日起至2021年9月20日止，每月租金为12,000元，物业费每月3,000元，押金为45,000元，先付后用，付一押三的方式。如罗米峰提前退租或者逾期支付租金，泽哲公司可没收罗米峰押金及要求支付赔偿金等。泽哲公司将系争铺位交付罗米峰使用，罗米峰已经拖欠了泽哲公司租金及物业管理费，其行为已构成违约，经泽哲公司多次催告，罗米峰均未予支付。泽哲公司为维护自身的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。审理中，泽哲公司撤回诉请3。并明确诉请1房屋租赁合同于开庭当日即2020年7月3日解除。明确第5项诉请性质为解除合同的违约金。罗米峰辩称，不同意泽哲公司的诉请，罗米峰使用系争铺位才一个多月，2019年10月8日开始营业，2019年11月20日之前东西全部搬走了，钥匙也交给了管理员。罗米峰通过微信和泽哲公司的员工沟通过不做了，但对方未让罗米峰签署解除合同，罗米峰向泽哲公司索要押金，对方回复说跟公司协商，至今未回复。罗米峰同意解除与泽哲公司的房屋租赁合同，不同意支付其余款项，违约金可以从押金中予以抵扣，双方互不相欠。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月4日，泽哲公司(出租方、甲方)与罗米峰(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》(合同编号：HTSH2019-A4)，约定：甲方将系争铺位出租给乙方；乙方的业态煎饼、粥、手抓饼。租赁期限自2019年9月21日到2021年9月20日止(注：审理中，双方确认实际起租日为2019年10月8日)。乙方按每月为一个付款周期的付款方式支付租金，租金12,000元/月，物业费3,000元/月。乙方应于到期日15天前向甲方支付后1个月的租金。6.1.甲乙双方约定，乙方应向甲方交纳房屋租赁履约保证金45,000元。6.2.甲乙双方的租赁关系终止时，甲方应将收取的房屋履约保证金在扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方。6.5.甲乙双方约定，由于甲方提供的场地属于精装修店面，乙方需支付甲方装修费用叁万元。9.2.违反合同擅自提前解除本合同的一方，应向另一方保证金同等金额支付违约金，如还给对方造成损失的，而其支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿守约方因此造成的损失与违约金的差额部分。13.4.租赁期间，乙方非因本合同规定的情况中途退租的，乙方应按保证金同等金额向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，甲方可就此向乙方进行追偿。该租赁合同中还就其他事项进行了约定。审理中，泽哲公司与罗米峰一致确认：罗米峰支付泽哲公司押金30,000元，并支付2019年10月8日至2019年11月7日租金12,000元及物业管理费3,000元，另外同意押金在本案中一并处理。2019年11月10日，泽哲公司工作人员通过微信向罗米峰发送付款通知书。罗米峰通过微信回复：丁总，这个东西你就别发给我啦，因为我的店不准备再做下去。……现在还没有一个解决方案，你给其他人发吧，我这边不准备做下去。就是如果转出去的话，……会把拖欠租金问题给你补上。2020年4月7日，泽哲公司向罗米峰发送《催款通知书》，主要内容为：你与我司于2019年9月4日签订《房屋租赁合同》，租赁系争铺位，租赁期限为2019年10月8日至2021年10月7日，按约你应于2020年4月8日支付2019年11月8日至2020年5月7日的租金及物业管理费126,000元，费用明细：租金2019年11月8日起至2020年5月7日止，单价12,000元，金额72,000元。物业管理费2019年11月8日起至2020年5月7日止，单价3,000元，金额18,000元。未支付押金15,000元，滞纳金21,000元，合计应缴126,000元。截止目前，您尚未支付，请您接获本催告后于2020年4月8日前付清上述欠款，如您逾期不支付上述期间租金，视为您不能继续履行合同，我司将行使单方解除权，解除贵我双方签订的《房屋租赁合同》，没收贵方交纳的押金，继续要求您支付租金。2020年4月10日，泽哲公司工作人员通过微信向罗米峰发送催款通知书。罗米峰回复：房东啊，我这边的话，我早就不干了，我说你还发给我干嘛呢，我早就不干了，我去年我都走了。同日，罗米峰向泽哲公司工作人员发起微信聊天，对方无应答。审理中，泽哲公司在开庭审理时表示对于罗米峰什么时间从系争铺位搬离不清楚，但现在是搬走了。本院审理过程中，曾组织双方进行调解，罗米峰表示押金30,000元扣除后，双方结清。泽哲公司表示不同意罗米峰的调解意见，坚持诉请。因双方各执己见，致使本案调解未成。以上事实，除双方当事人陈述外，另有房屋租赁合同、催款通知书、微信聊天记录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。罗米峰未按约支付租金及物业管理费已构成违约，应承担相应违约责任。现泽哲公司要求解除合同，符合合同约定及法律规定，关于合同解除的时间，泽哲公司主张开庭当日即2020年7月3日作为房屋租赁合同解除日期，对于该主张，有事实及法律依据，本院予以确认。关于泽哲公司主张租金及物业费以及没收租赁保证金的诉请，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明事实，2019年11月10日，罗米峰即向泽哲公司表达过不继续履行房屋租赁合同的意思表示；2020年4月10日，泽哲公司工作人员通过微信向罗米峰发送催款通知书。罗米峰回复：房东啊，我这边的话，我早就不干了，我说你还发给我干嘛呢，我早就不干了，我去年我都走了。同日，罗米峰向泽哲公司工作人员发起微信聊天，对方无应答。故本院认定本案虽然系罗米峰违约，但泽哲公司并未采取适当措施，防止损失的扩大，本院对于泽哲公司主张的2020年4月10日之后的租金及物业费不予支持。另外，本院考虑到新冠肺炎疫情确实对罗米峰的实际经营产生影响，本着出租人和承租人在疫情期间共克时艰，共担风险的原则，对泽哲公司主张的2019年11月8日至2020年4月10日期间的租金，本院酌情支持40,000元；对泽哲公司主张的2019年11月8日至2020年4月10日期间的物业费，本院酌情支持10,000元；对于泽哲公司主张没收罗米峰租赁保证金30,000元的诉请，本院酌定泽哲公司已收取的罗米峰租赁保证金12,000元作为解除合同违约金不予返还。房屋租赁合同已解除，且本院已处理租金等诉请，故本院对押金即房屋租赁保证金一并予以处理，由泽哲公司返还罗米峰剩余租赁保证金18,000元。审理中，泽哲公司撤回要求罗米峰交还房屋并支付使用费的诉请，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、确认上海泽哲文化创意有限公司与罗米峰于2019年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除；二、罗米峰于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2019年11月8日起至2020年4月10日止的房屋租金40,000元；三、罗米峰于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2019年11月8日起至2020年4月10日止的物业费10,000元；四、上海泽哲文化创意有限公司已收取的罗米峰租赁保证金12,000元作为解除合同违约金不予返还；五、上海泽哲文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内返还罗米峰租赁保证金18,000元(该款可与上述判决第二、三项确定的付款金额相抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,470元，由罗米峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 锋二〇二〇年十一月二十七日法官助理  陆 磊书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。