广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初5899号 原告：冯某1，男，2015年5月25日出生，汉族，住广西壮族自治区融安县。 法定代理人：冯某2（系原告冯某1的父亲），男，1986年11月21日出生，汉族，住广西壮族自治区融安县。 委托诉讼代理人：李炳田，广西华恒信律师事务所律师。 被告：柳州市海联伟业房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市文昌路**南亚.名邸****，统一社会信用代码：91450200065403804J。 法定代表人：吕能，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢新江，男，该公司股东。 原告冯某1与被告柳州市海联伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告冯某1的委托诉讼代理人李炳田，被告柳州市海联伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢新江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯某1向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金74183.28元（从2018年1月1日起计算至2020年4月15日止）；2.被告向原告支付律师代理费3608元；3.本 案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年7月12日，原告的法定代理人与被告签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发建设的位于柳州市鱼峰区，合同约定购房总价款为622082元，被告应于2017年12月31日前交付房屋。签订合同后，原告按约向被告支付房屋价款622082元，被告于2020年4月15日才通知业主收房，其逾期交房的行为已经构成违约。根据《商品房买卖合同》合同附件四第三条第6款的约定，被告应向原告支付违约金并承担律师代理费。原告为维护合法权益，根据相关法律的规定，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告柳州市海联伟业房地产开发有限公司辩称，1.根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6点第（5）项第④款约定，从合同签订之日至合同约定交房之日的期间，气象资料显示小雨（含小雨以上）的天数应予以扣除。2.根据合同约定，中高考期间的天数共12天应予以扣除。3.根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6点第（5）项第⑤款约定，本案中，因政府部门调整计容建筑面积规划核实误差标准，即建设工程规划核实测量建筑面积与建设工程规划许可批建建筑面积之间的误差，由原规定的±3%调整为±1%，被告为此延误交房时间，从新规定施行之日即2019年1月1日起至规划验收合格之日即2020年1月22日期间的天数应予以扣除。4.因新型冠状病毒疫情，导致被告在规划整改、办理验收、集中交房等方面存在延误的情况，被告对此并无过错，因此从2020年1月24日起应扣减天数至五方单位验收合格时止。5.涉案建设工程已于2020年3月13日取得五方单位验收合格，此时已经具备交付条件，原告主张五方单位验收合格之后的逾期交房违约金没有事实依据和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年7月12日，原告作为买受人，冯某2作为原告的法定代理人与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于柳州市 3号房屋，建筑面积为88.01平方米，套内建筑面积为72.01平方米，按套内建筑面积每平方米8638.83元计算，总价款为622082元。 《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人于2016年12月30定金（人民币）贰万元，余款（人民币）陆拾零万贰仟零佰捌拾贰元整于2017年7月6日前付清。” 《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.见合同附件四。” 《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6点第（5）项约定：“如下列原因导致出卖人逾期交付房屋的，买受人同意放弃追究出卖人的违约责任：......④供水、供电部门有停水或停电记录或气象部门有降水记录的则按有停水、停电、降水记录的实际天数顺延工期，总的顺延天数以出卖人竣工后统计为准并在房屋交付时告知买受人。⑤因政府机构行为，及遵守、配合政府有关法规及文件和政策要求（如高考期间停工等）引致的延误......” 《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。” 《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6点第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1.5?的违约金。” 《商品房买卖合同》及附件还对双方其他权利义务及违约责任作了约定。合同签订后，原告于2017年7月10日向被告支付购房款602082元。至本案开庭时止，原告没有领取涉案房屋的钥匙，被告也没有取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。现原告认为被告未按约将符合合同约定的商品房交付给原告使用，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，2020年8月25日，原告的法定代理人冯某2与广西华恒信律师事务所签订《委托代理合同》，该律师事务所接受原告的委托，并经原告同意指派李炳田律师担任原告与被告商品房预售合同纠纷一案的代理人，合同约定律师代理费为3608元。同日，原告按约支付律师代理费3608元。 在本系列案件中，本院向柳州市城市建设档案馆调取了欣欣苑1#、2#楼及地下室工程的《建设工程质量竣工验收意见书》，该意见书载明涉案工程于2016年2月15日开工，于2020年3月13日通过五方单位即施工单位（广西建工集团冶金建设有限公司）、勘察单位（广西泰林工程勘察设计有限公司）、设计单位（广西荣泰建筑设计有限责任公司）、监理单位（广西恒大项目管理有限公司）、建设单位（柳州市海联伟业房地产开发有限公司）验收合格。另外，本院要求被告提交涉案工程的施工日志，被告未提交。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1.原告没有领取涉案房屋的钥匙，被告逾期交房的截止时间计算至何时？2.被告提出扣除逾期交房天数的理由是否成立？被告逾期交房的天数如何认定？3.逾期交房违约金如何计算？4.被告是否应当承担律师代理费？ 针对争议焦点1，《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。至本案开庭时止，被告没有取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，即涉案商品房没有达到《 商品房买卖合同》约定的交付条件，被告也没有将该商品房交付给原告，因此被告逾期交房的截止时间应计算至合同约定的满足商品房交付条件之日止。现原告主张逾期交房的截止时间为2020年4月15日，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。从逾期交房之日即2018年1月1日起至2020年4月15日止，该期间的天数为836天。 针对争议焦点2，被告提出扣除逾期交房天数的理由有：1.合同签订之日至合同约定的交房之日，小雨及小雨以上天气的天数应当扣除；2.中高考期间的天数共12天应予以扣除；3.因政府部门调整计容建筑面积规划核实误差标准，从2019年1月1日至2020年1月22日期间的天数应当予以扣除；4.因新型冠状病毒疫情，从2020年1月24日至2020年3月13日（五方单位验收合格之日）期间的天数应予以扣除；5.2020年3月13日（五方单位验收合格之日）之后的天数应予以扣除。 针对以上被告提出的理由，本院认为，首先，《商品房买卖合同》第八条约定出卖人如遇特殊原因，可据实予以延期。被告主张扣除小雨及小雨以上天气的天数，应当提供施工日志证实雨天停工，但被告未提交施工日志，无法证实涉案工程是否因天气原因造成停工，故被告主张的第1项理由，本院不予采纳。 其次，从原、被告签订《商品房买卖合同》之日（2017年7月12日）至合同约定的交房期限届满之日（2017年12月31日），这期间无中高考，被告主张扣除中、高考的天数，理由不成立。 最后，被告提出的第3项理由不属于《商品房买卖合同》约定的可以扣除逾期交房天数的情形。第4项的疫情情况发生在合同约定的交房期限之后，不属于可延期交房的理由。涉案房屋于2020年3月13日通过五方单位验收合格，但是原告未领取房屋钥匙，不能视为被告履行交付义务，因此被告主张的第5项理由也不能成立。 综上分析，被告逾期交房836天。 针对争议焦点3，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6点第（2）项约定了逾期交房违约金的计算方式，即每日按照已付房价款的1.5?计算，则被告应向原告支付逾期交房违约金7800 9元(总房款622082元×1.5?/天×836天)，原告主张逾期交房违约金74183.28元系其对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。 针对争议焦点4，原告为本案诉讼支出了律师代理费3608元，虽然被告逾期交房构成违约，但是《商品房买卖合同》未约定由被告承担律师代理费，故原告诉请要求被告支付律师代理费，无合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告柳州市海联伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯某1支付逾期交房违约金74183.28元； 二、驳回原告冯某1的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1745元，减半收取872.5元，保全费870元，合计1742.5元（原告冯某1已预交2615元），由原告冯某1负担40.5元，被告柳州市海联伟业房地产开发有限公司负担1702元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  陈莹 二〇二〇年十月三十日 书记员  吴微 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。