新疆维吾尔自治区鄯善县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2122民初1422号 原告：荣林霞，女，1969年2月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区呼图壁县。委托代理人：葛文治，男，1947年11月25日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，退休干部。被告：新疆美景房地产开发有限公司鄯善县分公司，住所地新疆维吾尔自治区鄯善县**鸿雁小区**楼。法定代表人：周少辉，公司经理。委托诉讼代理人：李静，新疆引法律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳晓伟，新疆引法律师事务所实习律师。原告荣林霞与被告新疆美景房地产开发有限公司鄯善县分公司（以下简称美景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）新2122民初939号判决后，美景公司不服判决，提出上诉，吐鲁番市中级人民法院以（2020）新21民终246号裁定将该案发回重审。本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开本案进行了审理。原被告双方委托诉讼代理人及原告荣林霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。荣林霞向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告退还因其虚报土地使用年限多收售房款123,540元；2．请求法院依法判令被告因其逾期交付商品房违约金102,476.43元；3．请求法院依法判令被告支付延迟办证违约金61.11元；4．请求法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年，原被告在鄯善县签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告将其开发的的坐落××县，总面积为59．71平方米的商品房出售给原告。原告在签字当日一次性全额付清了购房款617,700元。被告直到2019年2月8日才给原告办理了不动产权登记证。原告取得不动产权证书后，发现产权证书所载项目与合同约定严重不符，被告存在严重的违约及欺诈行为，具体表现在以下三方面：1．被告虚报涉案房土地使用权年限构成欺诈。双方签订的《商品房买卖合同》第一条第二款规定：该商品房的土地使用年限自2012年9月10日至2062年9月9日，共50年的使用权，而原告现持有的（2019）鄯善县不动产权第0000194号不动产登记证书，载明的土地使用权年限是2017年7月25日至2057年7月24日，共40年，使原告所购买的房屋使用权缩水10年。房屋的使用年限是构成房价的主要因素，既然房屋的使用权减少了20％，而房价就应减少20％，因此，被告收取原告617,700元的购房款则应退给原告123,540元。2．被告应负房屋逾期交付的违约责任。合同第八条约定：出卖人应当在2013年8月4日前取得商品房住宅交付使用的批准文件后交付原告。原告持有的不动产权登记证书载明涉案房的竣工时间是2016年8月15日。从合同约定的2013年8月4日交付到2016年8月15日竣工，被告逾期的时间是1106天。合同第九条规定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金。被告的违约时间为1106天，房款的万分之1．5为92.655元/天，被告应支付逾期违约金102,476.43元。3．被告应负延迟办理不动产权登记证的违约责任。合同第十条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但是被告并没有按此时间报送材料，致使买受人迟迟拿不到产权登记证。涉案房产竣工期后的180日即为2017年1月13日至2019年2月8日，被告延迟办证时间为755天，依照买卖合同约定：买受人不退房，出卖人按房价款的0.01％向买受人支付违约金，如此计算违约金数额为61.77元。综上所述，被告隐瞒土地使用年限，延迟交房，延迟办证的行为严重损害了原告的合法权益，请求法院查明事实，公正判决，支持原告的诉讼请求。美景公司辩称，被告认为原告要求被告承担退还虚报土地使用年限的123,540元及逾期交房的违约金102,476.43元和延迟办证违约金61.11元的诉讼请求没有事实根据和法律依据。理由如下：1．原告的诉请明显超过诉讼时效，因为双方签订的商品房买卖合同第8条约定：2013年8月4日前交付给买受人使用，第9条：逾期交房不超过30日，最后交房日第二天到实际交房之日止，出卖人承担每日万分之一的违约金，合同继续履行。本案中双方约定的履行期限是2013年8月4日，因此原告在2013年8月4日就已经知道自己的权利受到侵害，而在被告2013年12月26日实际交房时，原告对被告逾期交房并未提出异议，并接受了房屋，这一行为足以说明原告放弃追究被告承担违约责任的权利。根据民法通则135条的规定，原告应当在2015年8月5日之前向被告主张违约行为的合同请求权，而原告在时隔6年才主张，明显超过诉讼时效，因此被告认为原告已经丧失了胜诉权，不应当受到法律保护。本案没有诉讼时效中止和中断的事实，因此请法院驳回原告的请求。2．原告主张的交房时间与事实不符，被告的证据显示被告已经于2013年12月26日之前已经将本案诉称的房屋交付原告使用，其主张49,014.5元的违约金没有事实和法律依据。3．原告要求被告承担迟延办证的违约金没有法律依据。根据法律规定，原告作为本案的买受人，和本案的被告具有同样的义务向房地产登记管理部门提交资料，原告没有提供因为被告的原因导致其逾期取得产权证书的证据，另外，关于虚报土地使用年限，我们认为2012年9月10日被告通过划拨的形式取得了该土地使用权，后因鄯善县政府的原因土地性质变更，被告缴纳了土地出让金，由于政府的不可抗力导致涉案房屋的产权证办理延迟，被告不应当承担责任。总之，原告就本案的全部诉讼请求都已经超过诉讼时效，不应当得到人民法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2013年2月，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告将其开发的的坐落××县，总面积为59．71平方米的商品房出售给原告。商品房买卖合同约定商品房的土地使用年限自2012年9月10日至2062年9月9日，共50年的使用权。合同约定，被告应于2013年8月4日前将符合交付条件的商品房交付原告。逾期交付房屋的，出卖人向买受人交付房款万分之1.5的违约金。合同签订当日，原告一次性全额付清了购房款617,700元。2013年8月26日，原告荣林霞与被告美景房地产公司签订《商品房买卖合同补充协议》，载明：“荣林霞于2013年2月4日购买新疆美景晨野购物广场地下商业街商铺一套，原房号G区08号铺，原面积61.04㎡，现根据实测报告变更为现房号G区19号铺，现面积59.71㎡”，因为多收了原告的购房款，被告在2013年12月26日退还原告13,759元。2019年2月8日原告办理了不动产权登记证，不动产登记证载明土地使用权年限是2017年7月25日至2057年7月24日，共40年的使用权。不动产权登记证书上载明涉案房的竣工时间是2016年8月15日。后被告向法庭提供了竣工验收的五方认证资料，涉案房屋在2013年已完成竣工验收。另审理查明，被告美景房地产公司于2012年9月10日通过鄯善县人民政府鄯政复［2012］67号文件取得划拨建设用地使用权，于2013年4月23日取得鄯善县木卡姆街人防地下工程商品房预售许可证。2017年7月25日美景房地产公司与鄯善县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，由国土资源局向美景房地产公司出让该宗土地。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》《不动产权登记证书》及被告提交的划拨决定书、《国有建设用地使用权出让合同》、商品房预销售许可证、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、退款签字证明、原、被告双方委托诉讼代理人在开庭审理过程中的陈述在卷证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点有三个，第一，被告是否应当支付减少的10年土地使用权年限损失？第二，被告是否应承担逾期交付房屋的违约金。第三，被告应否承担延迟办理不动产权登记证的违约金。关于争议焦点一，原被告双方的购房合同约定土地使用权年限为50年，后不动产登记证书的年限为40年，减少了10年，原告的请求涉及的问题是土地使用权年限到期后，是否续交土地使用费。2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。按照上述法律规定，即使土地使用权期限届满，房屋仍然属于原告所有。目前法律对非住宅建设用地的土地使用权到期后，是否需续交土地使用费未作出明确规定，原告没有可实际计算的经济损失，故原告要求被告支付少10年土地使用权年限的损失缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，美景房地产鄯善县分公司作为出卖人，商品房达到交付使用条件后，应当书面通知买受人办理交付手续，并应于2013年8月4日前将符合交付条件的商品房交付荣林霞，逾期交付房屋的，出卖人向买受人交付房款万分之1.5的违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定于2013年8月4日前交付房屋，从2013年8月4日起被告不交付房屋，原告此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，其应自此时起三年内主张自己的权利。而原告直到2019年3月26日才向法院起诉，亦未提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求已超过诉讼时效，故对其逾期交房违约金的请求本院不予支持。关于争议焦点三，合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。原告认可在2014年年初被告将房屋交付其使用，原告在收到房屋6个月后，如被告没有办证，原告应该知道自己权利受到侵害，从2014年7月算起至2019年3月原告主张权利，原告已超过诉讼时效，故对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告荣林霞对被告新疆美景房地产开发有限公司鄯善县分公司诉讼请求。案件受理费4690元，由原告荣林霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院。审  判  长   陈 磊审  判  员   摆雅蓉人民 陪 审员   严志高二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 五 日书  记  员   王 玮