福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5587号 上诉人（原审被告）：陈衍杰，男，1981年12月13日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈福星，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市金品荟萃商业管理有限公司，住所地厦门市湖里区长浩东路**闽古镇****。 法定代表人：李守仪，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：翁唐仁，福建炼海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林艺惠，福建炼海律师事务所律师。 上诉人陈衍杰因与被上诉人厦门市金品荟萃商业管理有限公司（以下简称金品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈衍杰上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回金品公司的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.依法判决金品公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院送达程序存在纰漏，致使陈衍杰未能参与诉讼，未能应诉及发表辩论意见。（一）在一审程序中，陈衍杰未能参与本案的诉讼过程，没有收到一审法院的应诉通知书、开庭传票等法院材料，也没有收到金品公司的起诉书和证据材料，一审法院出具的民事判决书也没有收到。陈衍杰是经他人善意提醒后，紧急通过软件查询发现一审法院的判决内容已在司法公告期间，方才知晓有本案的存在，一审法院剥夺了陈衍杰的答辩、抗辩等权利，现本案的判决已严重影响到陈衍杰的合法权益及名誉。（二）事实上，金品公司在一审起诉状中提供的电话号码157××××7757并非陈衍杰使用的电话号码，也非合同里填写的联系方式。根据金品公司提供的《闽南古镇珠宝中心租赁经营合同》主文的首页，显示陈衍杰电话为147××××2533，而该合同第20条第2款约定，“合同中所列甲、乙双方的地址及通讯号码即为双方约定的通讯联络地址，双方发生之一切有关联系，均以发到上列指定处为准”。因此，在合同明确列有陈衍杰真实联络方式的情形下，金品公司却另行提供非陈衍杰使用的号码，显然对一审法院的送达产生了误导，而一审法院也未尽审查义务，未能通过合同载明的联系方式对金品公司拨打电话及履行送达义务，导致陈衍杰没有及时参与诉讼进程，请求二审法院予以纠正。二、陈衍杰与金品公司不存在所谓的租赁合同关系，金品公司的原告主体不适格。（一）陈衍杰系与案外人谢学军存在租赁合同关系，与金品公司无关。本案的基本事实在于，陈衍杰与案外人谢学军于2018年3月30日签订了《“闽南古镇·海峡珠宝中心”商铺租赁意向书》，并于2018年4月9日签订正式的《闽南古镇珠宝中心租赁经营合同》，约定陈衍杰向案外人谢学军承租讼争厦门市湖里区××路××号××层××号房屋（备注：以下称“讼争房屋”）。双方皆在讼争合同上签字并摁印有指纹，讼争合同的签订根本没有涉及金品公司，更不可能存在金品公司作为签订主体的情形。（二）金品公司本就无权出租讼争房屋，一审法院认定金品公司为讼争房屋的出租人没有依据。通过梳理金品公司一审提供的证据可知：1．案涉房屋的所有权人为翔鹭（厦门）房地产开发有限公司（下称“翔鹭公司”）；2．翔鹭公司将项目整体出租给金士邦商业管理（厦门）有限公司（下称“金士邦公司”），并同意其转租；3．金士邦公司与谢学军签订《闽南古镇Ｄ栋珠宝馆租赁经营合同》，约定由谢学军个人承租厦门市湖里区长浩东路25号的Ｄ栋1-5层计14752.4平方米的房屋。因此，从金品公司一审提供的证据来看，已经形成完整的租赁链条，足可证明谢学军个人取得了出租权利，而非金品公司。结合陈衍杰提供的真实讼争合同，显见案涉讼争合同的当事双方应为陈衍杰与谢学军。（三）金品公司在讼争合同履行过程中的参与角色至多为物业管理方，而非出租方，其在一审过程中提供盖有其公章的租赁经营合同，并不是2018年4月9日陈衍杰签订的真实合同，已涉嫌提供虚假证据。陈衍杰查阅了一审于2020年3月23日所做的开庭笔录，在法官问询合同如何形成时，金品公司的代理人回答“是原告与被告陈衍杰签署”，但该回答是虚假陈述，根据陈衍杰提供的讼争合同原件，显见讼争合同在签订时没有加盖金品公司的任何公章，金品公司根本不可能于2018年4月9日与陈衍杰签订讼争合同！据了解，谢学军本人因自身债务原因已被列为失信被执行人，在此情况下，如果以其本人作为主体提起诉讼，即使取得款项也可能面临被其债权人追索，因此，陈衍杰合理怀疑，谢学军个人为规避其债务问题，通过虚假或事后私自加盖公章的行为，以使金品公司获取主体资格并以此提起本案诉讼，实属有意为之。鉴于金品公司提供虚假证据并作出虚假陈述，已经干扰法庭的正常审理秩序。三、讼争合同的违约方系案外人谢学军或金品公司，陈衍杰无需承担任何责任，并保留追究相关方违约责任的权利。（一）根据讼争合同第四条第4.1款的约定，2018年4月1日至11月31日期间共计费用192000元，金品公司在一审中已确认陈衍杰全部支付完毕。而关于2018年12月开始的首个季度租金支付期限，在前述4.1条款仅约定为“2018年11月15日起按季度正常支付合同项下款项”，并未做出明确的支付时间限定，金品公司在一审起诉状中所称陈衍杰应于2018年11月15日前支付租金没有合同依据。（二）经陈衍杰初步查账，陈衍杰累计向谢学军以及谢学军指定的账户转款达到461000元，而非陈衍杰所称的仅支付履约保证金10万元及2018年11月前的管理费192000元，因此陈衍杰并无拖欠的事实，本案系属谢学军的单方违约解除情形。（三）在合同履行期间，案外人谢学军未能尽到合同所确定的整体管理及维护正常经营秩序的义务，商场商户入住率本就极低，而炎热夏天竟不开空调，完全无法吸引客流，鉴于商场属于特殊的密闭式空间，商场内包括陈衍杰在内的所有承租方均遭受了重大的损失，怨声载道，经营难以为续。此外，商场还存在未正式对外营业、配套安保人员不足（备注：仅1-2名）、管理混乱、擅自更改规划、违反消防规定封闭应急通道等情形，作为出租方的谢学军显然未尽到各项约定义务，已经构成违约。（四）在未经陈衍杰同意的情况下，案外人谢学军以应付工商行政部门的检查为由，于2018年11月30日就要求陈衍杰不得到讼争房屋经营，并于2018年12月开始擅自将讼争房屋进行加锁处理，不让陈衍杰进出，致使陈衍杰无法正常使用讼争房屋亦不能正常经营，这从陈衍杰与谢学军之间的微信聊天记录以及他人书面证明足资证明。鉴于谢学军存在不让陈衍杰经营以及封锁讼争房屋的行为，陈衍杰的租赁合同目的自2018年11月30日起就已完全无法实现，并且产生了重大损失，陈衍杰将视案件审理情况，适时提起追究相关方违约责任的诉求。（五）退一步而言，讼争租赁合同关系至迟也已于2019年3月28日解除。因陈衍杰对于锁门行为、商城管理以及款项支付等持有异议，陈衍杰与谢学军迟迟无法达成一致意见，2019年3月，谢学军向陈衍杰发送《通知书》，通知解除双方的讼争合同，并要求陈衍杰于2019年3月28日前腾空租赁房屋，期满仍未办理租赁房屋内相关财务的，将不再另作通知并自行处理屋内财物。因此，讼争租赁合同关系已由谢学军单方通知解除，讼争房屋自2019年3月28日起即已完全处于谢学军或金品公司的占有、使用状态，金品公司怠于行使出租权利，应自行承担损失，无权要求陈衍杰支付自2019年3月28日起的租金或占有使用费。（六）金品公司一审诉求金额明显过高，假使法院经审查仍然认为陈衍杰应承担相应的责任，鉴于讼争合同属于格式合同，约定的权利义务不对等，违约责任的设定对于陈衍杰属显失公平，且金品公司或谢学军亦存在过错，应综合本案情形，依法予以重新裁判。 金品公司辩称，一、一审送达程序合法。陈衍杰在一审中恶意躲避送达、恶意拖延诉讼。本案一审立案时间为2019年1月29日，金品公司代理人收到第一次开庭公告稿的时间为2019年4月30日，一审判决书载明的判决时间是2020年4月2日，一审法院收到上诉状的时间是2020年8月14日。从立案到第一次公告中间经历了三个月、整个一审程序经历了近一年七个月。代理人查阅了一审卷宗的送达材料，卷宗显示：一审法院于2019年2月26日向陈衍杰户籍地址“湖里区寨上社1369号”地址;地址邮寄送达杰拒接电话；法院工作人员于2019年3月20日至该户籍地址上门送达，陈衍杰未能开门，法院将传票张贴于门口告知自取，陈衍杰恶意不自取。陈衍杰在2020年7月29日向一审法院提交的送达地址确认书载明的送达地址也是寨上社地址，足以说明该地址是陈衍杰的实际居住地址。2019年3月29日、2019年4月17日法院又向租赁房屋所在地进行邮寄、上门送达，均送达无果。陈衍杰在上诉状中提及“经他人善意提醒后，紧急通过软件查询发现一审法院判决内容已在司法公告期间”显与事实不符，也与其自己提交的证据自相矛盾。陈衍杰提交的证据第31页的《通知书》已载明“鉴于您的违约行为和您置之不理的态度，我司被迫于2019年1月29日向湖里区人民法院提起诉讼”，陈衍杰显早已知道本案诉讼事实，却恶意躲避送达。再有，157××××7757确是陈衍杰提供给金品公司的联系电话。陈衍杰提及157××××7757的号码并非其使用的号码更是违反诚实信用原则。陈衍杰向法院签署的送达地址确认书上的联系电话是“157××××1257”也非其所称的可送达的“147××××2533”。由此侧面说明陈衍杰本身就有多个通讯电话的事实。按照公告时间，本案一审判决生效的时间为2020年8月15日，8月14日法院收到了陈衍杰的上诉状，陈衍杰一分钟也没浪费地将“拖延诉讼”进行到底。综上，我们认为一审送达程序合法，陈衍杰的第一点上诉理由不能成立。相反，就在案材料可反映陈衍杰恶意躲避送达导致一审光送达就花费了一年的时间，严重阻碍了案件的正常审理，浪费司法资源，直接造成案件久拖不决，损害金品公司权益，影响法院的司法权威，应予以惩戒。二、陈衍杰与金品公司签订的《闽南古镇珠宝中心租赁经营合同》合法有效，金品公司为本案适格原告。金品公司在一审中提交的陈衍杰与金品公司签订的《闽南古镇珠宝中心租赁经营合同》是双方共同签订，合同中的乙方是陈衍杰本人所签，是双方的真实意思表示，合法有效。从以下的相关证据也足以表明双方签署租赁合同的真实性：首先，金品公司一审提交的由金品公司签发、陈衍杰签收的《限期整改通知书》中载明“已严重违法了贵我双方签订的《闽南古镇珠宝中心租赁经营合同》”。其次，陈衍杰自己提交的证据第31页《通知书》中也明确载明了讼争租赁合同的签署方为金品公司。再次，金品公司提交的转账流水体现金品公司将案涉租赁合同约定的管理费均是支付至金品公司账户，由此也印证了金品公司为出租人的真实性。讼争《租赁经营合同》的文本可说明出租方为企业，谢学军仅是金品公司的代理人：租赁合同正文抬头处甲方列名的地址为“经营;经营地：厦门湖里区长浩东路**（闽南古镇）&rdquo同问末签字处甲方备注的是“（盖章）”且谢学军系在“法定代表人或（授权代理人）”处签字。事实上，金品公司在合同签署当日，本要将有加盖金品公司公章的合同交给陈衍杰、尚未盖章的那份自留后盖章，但陈衍杰拿错了。但退一步说，结合本案的实际履行情况、履行过程中的文件往来等也可以表明金品公司为本案的出租方，是本案适格的原告。陈衍杰的第二点上诉理由不能成立。三、陈衍杰迟延支付保证金、租金管理费超过60日，金品公司依法可解除合同并按照合同约定主张违约责任。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。1.陈衍杰拖延支付保证金、租金及管理费超过60日的事实清楚。根据《租赁经营合同》5.1款约定，陈衍杰应在合同签订当日支付履约保证金15万元，即便按照备注内容也应在合同签订日支付5万、进场装修后5月10日支付5万元。但截止至一审立案、开庭及至今，陈衍杰仍欠5万元履约保证金未付，显已超过60日；再有根据合同4.3款约定，租金及综合管理费3个月为一个交费期，乙方应在每个交费期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个交费期租金及综合管理费，即2018年12月1日至2019年2月1日的租金及管理费应于2018年11月15日前付清，陈衍杰至一审立案时仍未支付，已超过60日。因此，陈衍杰拖延支付保证金、租金及综合管理费超过60日的事实清楚。陈衍杰主张付款金额达461000元没有事实依据。基于陈衍杰该违约行为，依据合同13.3条、13.11条约定，一审判决要求陈衍杰按照三个月租金和管理费标准支付违约金、及判令解除合同、腾退房屋、要求陈衍杰补交免租期期间的租金正确。2.金品公司未就讼争房屋进行上锁，陈衍杰提及的上锁行为与事实不符。相反，陈衍杰的不诚信经营对租赁房屋所在的海峡珠宝中心的整体经营产生了严重的不利影响。陈衍杰在租赁房屋经营旅游珠宝。2018年11月13日因“冒充富二代销售玉镯”被消费者投诉到“地方领;地方领导留言板&rdquoquo;厦门市委书记裴金佳”板块，湖里区市场监督管理局介入调查后停业整顿。金品公司因此向陈衍杰发出《限期整改通知书》（一审已提交）。但陈衍杰屡错不改，2018年11月28日，再次因不诚信经营被投诉，湖里区市场监督管理局对店铺商品进行查封，并要求停业。陈衍杰停业并非因房屋被上锁，而是因为其不诚信经营行为被行政处罚。3.陈衍杰至今未向金品公司移交租赁房屋，一审判决关于陈衍杰应支付的租金（占有使用费）及管理费金额认定正确。金品公司在本案起诉前、诉讼过程中多次与陈衍杰沟通结清费用、交还房屋，但陈衍杰不接电话、不回微信、拒收快件。金品公司不得已通过谢学军向其通过微信发送通知，敦促陈衍杰尽快交接。但陈衍杰至今未能付清费用、移交房屋。一审判决关于陈衍杰应支付的租金（占有使用费）及管理费金额认定正确。此外，关于陈衍杰提及的出租方未尽合同义务没有事实依据；讼争合同属于格式合同、显失公平的主张也不能成立。 金品公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除金品公司与陈衍杰于2018年4月9日签订的《闽南古镇珠宝中心租赁经营合同》；2.陈衍杰将坐落于厦门市湖里区××路××号××层××号房屋腾空并返还金品公司；3.陈衍杰向金品公司支付自2018年12月1日至2020年3月23日的租金及管理费（2018年12月1日至2019年5月31日按90000元／月的标准、2019年6月1日至2020年3月23日按115000元／月的标准）；4.陈衍杰向金品公司补交2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金250000元；5.陈衍杰向金品公司支付拖欠的履约保证金50000元；6.陈衍杰向金品公司支付违约金270000元；7.陈衍杰于合同解除之日起二十内办理登记在租赁房屋上的厦门市湖里区亿诺佳饰品店的经营场所变更手续。一审诉讼过程中，金品公司将原第3项诉讼请求减少变更为“陈衍杰向金品公司支付自2018年12月1日至2020年3月23日的租金及管理费（2018年12月1日至2019年5月31日按90000元／月的标准、2019年6月1日至2020年3月23日按115000元／月的标准）”。 一审法院认定事实如下：1.2018年4月9日，金品公司与陈衍杰签订《租赁合同》，约定“甲方（出租方）：厦门市金品荟萃商业管理有限公司（盖章）；乙方：陈衍杰（签名、捺印）；甲方将位于福建省厦门市湖里区××路××号××层××号铺位，该租赁场地面积1170平方米（含公摊面积，以下简称“经营场地”），租赁给乙方；乙方租赁甲方经营场所自2018年4月1日起至2021年5月31日止；2018年4月1日至2018年5月30日为装修期间，共收管理费12000元；2018年6月1日至2018年11月31日为免租期，收管理费30000元／月；2018年12月1日至2019年5月31日，租金及管理费为90000元／月（含管理费40000元／月）；2019年6月1日至2020年5月31日，租金及管理费115000元／月（含管理费40000元／月）；2020年6月1日至2021年5月31日，租金及管理费为160000元／月（含管理费40000元／月）；本合同项下的租金及综合管理费支付方式为3个月为一个交费期，乙方应当在每个交费期最后一个月的15日前，向甲方一次性足额支付下个缴费期租金及管理费；本合同签署之日，乙方应当向甲方支付人民币150000.00元（大写：壹拾伍万元整）作为履约保证金，乙方应当在7日内补足保证金；若租期届满双方协商不再续约或合同中止后二十日内，乙方应向工商管理部门和其他相关主管部门办理租赁场地上乙方注册的营业执照及其他相关证照、许可证的注销手续；乙方有下列情形之一的，乙方同意赔偿甲方因此遭到的损失，并同意向甲方支付相当于当年租赁年度叁个月的租金和综合管理费作为违约金，同时甲方有权解除本合同，已经收取的各保证金、租金、综合管理费等费用不予退还：拖欠租金、综合管理费、保证金、其他费用超过60日的；乙方实际租赁期限短于本合同约定的租赁期限的，乙方除按本合同约定承担违约赔偿责任外，还应按下列方式补交免租期的租金（甲方原因导致的除外）；乙方实际租赁期限少于合同期限的（自计租日开始计算），应按租金标准，补交免租期的租金；甲方：厦门市金品荟萃商业管理有限公司（盖章），法定代表人或（授权代理人）：谢学军（签名、捺印）；乙方：陈衍杰（签名、捺印）；时间：2018年4月9日”。2.《厦门市土地房屋权证》体现，湖里区寨上“闽南古镇”Ａ2地块登记权利人为案外人翔鹭（厦门）房地产开发有限公司（以下简称翔鹭公司）；《建设工程规划许可证》体现，“闽南古镇Ｂ-Ｅ部”的建设单位为翔鹭公司。3.2015年9月14日，翔鹭公司出具《同意转租说明》，载明“金士邦商业管理（厦门）有限公司（以下简称金士邦公司）：翔鹭公司是闽南古镇Ｂ-Ｅ部项目的产权人，现翔鹭公司将闽南古镇Ｂ-Ｅ部项目整体出租给仅是帮公司并签订租赁合同。翔鹭公司同意金士邦公司将前述租赁合同项下的闽南古镇Ｂ-Ｅ部内商业用房全部或单独转租给第三方；翔鹭公司（盖章）；时间：2015年9月14日”。4.金士邦公司与谢学军签订《闽南古镇Ｄ栋珠宝馆租赁经营合同》，载明“甲方（出租方）：金士邦公司；乙方（个人）：谢学军；乙方租用甲方的经营场地，地址位于厦门市湖里区××路××号××镇××栋××，租赁面积共计14752.4平方米；乙方租赁的场地可以自行经营，经甲方书面同意后，也可以转租、合作等形式经营使用；租赁期限：2018年1月1日至2031年12月31日止，共14年”。 一审诉讼过程中，金品公司陈述，合同签订后，陈衍杰仅支付了履约保证金100000元及2018年6月至2018年11月的管理费共计192000元。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。金品公司与陈衍杰签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。本案中，根据合同约定，陈衍杰迟延交纳租金、综合管理费超过60日，金品公司有权解除合同，《租赁合同》自起诉状送达陈衍杰之日即2019年7月8日解除，金品公司要求陈衍杰将坐落于厦门市湖里区××路××号××层××号房屋腾空并返还,应予以支持。金品公司主张陈衍杰支付自2018年12月1日至2020年3月23日的租金（占有使用费）及管理费共计1658950元（2018年12月1日至2019年5月31日计6个月＊90000元／月＋2019年6月1日至2020年3月23日计9.73个月＊115000元／月），有合同和法律依据，应予以支持。金品公司主张陈衍杰支付2018年6月1日至2018年11月30日的租金，因《租赁合同》未约定该租赁期间的租金金额，但合同有明确约定租金的第一段标准为50000元／月，第二段标准为75000元／月，酌情推定原免租金期间（2018年6月1日至2018年11月30日）的租金为相临近的租金标准减去租金递增幅度即为25000元／月［50000元／月-（75000元／月-50000元／月）］，即金品公司主张陈衍杰支付2018年6月1日至2018年11月30日的租金150000元（25000元／月＊6个月），银行予以支持，超出部分，不予支持。陈衍杰未按合同约定支付租金等，已经构成违约，应承担相应违约责任，金品公司主张陈衍杰支付当前租赁年度三个月租金及综合管理费270000元，未超过合同约定的违约金的计算标准，故予以支持。因《租赁合同》已经解除，金品公司再请求陈衍杰履行原合同约定的支付保证金义务，于法无据，故不予支持。金品公司主张陈衍杰将登记在租赁房屋上的厦门市湖里区亿诺佳饰品店的经营场所完成变更手续，该事项依法应当由工商登记部门处理，金品公司可向有关机关申请解决，即该事项不属于人民法院的受理范围，故对该项诉求不作处理。陈衍杰经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百二十四条第三项的规定，判决：一、确认厦门市金品荟萃商业管理有限公司与陈衍杰签订的《闽南古镇珠宝中心租赁合同》于2019年7月8日解除；二、陈衍杰应于判决生效之日起十日内坐落于厦门市湖里区××路××号××层××号房屋腾空并返还给厦门市金品荟萃商业管理有限公司；三、陈衍杰应于判决生效之日起十日内向厦门市金品荟萃商业管理有限公司支付自2018年12月1日至2020年3月23日的租金（占有使用费）及管理费共计1658950元；四、陈衍杰应于判决生效之日起十日内向厦门市金品荟萃商业管理有限公司支付自2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金150000元；五、陈衍杰应于判决生效之日起十日内向厦门市金品荟萃商业管理有限公司支付违约金270000元；六、驳回厦门市金品荟萃商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费36080元，由陈衍杰负担32780元，由厦门市金品荟萃商业管理有限公司负担3300元。 二审审理期间，陈衍杰对一审判决提出如下异议1.2018年4月9日，系谢学军与陈衍杰签订租赁合同，而非金品公司。 合同系金品公司在事后加盖公章，在2018年4月9日尚无金品公司的主体。2.遗漏合同约定的陈述，乙方应当在7日内补足保证金（已收保证金5万元），在合同中已明确已交付5万元定金，总的15万金额已缴交完毕。因租赁合同主体是谢学军，系谢学军收取了该5万元。3.同上，2018年4月9日是并不存在金品公司盖章。4.陈衍杰支付的保证金是15万元，其余费用是261000元，另向谢学军出借5万元，总的支付金额为461000元。此外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 审理中，陈衍杰提交如下证据：证据1和2.《闽南古镇·海峡珠宝中心商铺租赁意向书》和《闽南古镇珠宝中心租赁经营合同》拟共同证明陈衍杰系与案外人谢学军存在租赁合同关系，金品公司并非本案的适格主体，且存在虚假或事后加盖公章的行为，应予惩戒；租赁经营合同第四条第4.1款约定，陈衍杰系从2018年11月15日起按季度正常支付合同项下款项；租赁经营合同第九条第9.5条款约定，出租方附有整体管理、维护正常经营秩序的义务；租赁经营合同第十三条第13.2款约定，因出租方原因导致陈衍杰无法经营或未按合同约定交付场地，出租方统一赔偿陈衍杰因此遭到的损失，退还陈衍杰已交未使用的租金、综合管理费，并退还陈衍杰已交的保证金；租赁经营合同中确认陈衍杰的联系电话为147××××2533，但金品公司却在起诉状提供非本人所有的电话号码，致使原审法院送达程序存在纰漏，陈衍杰遭遇缺席判决。证据3.付款明细、收款收据，拟证明截止2018年12月21日，陈衍杰累计付款金额达到461000元，包括保证金15万元以及谢学军借款5万元；陈衍杰根据谢学军的要求转款至指定账户，并由谢学军开具收款收据，本案讼争房产的出租人系谢学军而非金品公司。证据4和5.微信聊天记录、照片及情况说明，拟证明谢学军于2018年11月30日就要求陈衍杰不得到讼争房屋经营，并于2018年12月开始擅自将讼争房屋进行加锁处理，不让陈衍杰进出，致使陈衍杰无法正常使用讼争房屋亦不能正常经营，租赁合同目的无法实现；本案违约方系合同相对方，讼争房屋自2018年11月30日起就处于合同相对方的实际控制中，无权要求陈衍杰支付租金或占有使用费。证据7.海峡珠宝中心公众号文章、照片，拟证明谢学军或金品公司长期未尽整体管理及维护正常经营秩序的义务，商场商户入住率极低且毫无客流人群，无法正式营业，造成陈衍杰在内的首批进驻商家损失巨大。证据8.厦门日报文章、台港澳ｅ鹭通文章、照片，拟证明讼争房屋早在2019年就用于台湾青年创业基地使用，金品公司无权要求陈衍杰支付租金或占有使用费。补充证据1.补充协议（二），拟证明金品公司在另案中自认系于2018年10月22日与谢学军、金士邦商业管理（厦门）有限公司签订补充协议并取得承租的权利；金品公司不可能于2018年4月9日与陈衍杰签订案涉合同，金品公司系为本案而擅自事后在案涉合同上加盖公章，不是本案的合同相对方。补充证据2.案涉闽南古镇项目直至2019年6月17日才通过建设工程竣工验收备案，金品公司未达正式开业条件，致使合同目的无法实现，是本案的过错方。 金品公司质证认为，证据1、2《闽南古镇·海峡珠宝中心商铺租赁意向书》和《闽南古镇珠宝中心租赁经营合同》，真实性无异议，但对关联性有异议。金品公司一审提交的租赁经营合同加盖公章，金品公司是合法的出租主体，原告主体适格。双方的租赁合同的抬头及文末签署情况，谢学军只是金品公司的代理人，关于陈衍杰持有租赁合同未加盖公章的问题答辩中作出合理解释，陈衍杰将本应由金品公司持有的合同拿错。结合租赁合同4.1和4.3约定，2018年12月1日至2019年2月1日租金应该在11月15日前支付，陈衍杰在本案一审立案时未支付，已逾期超过60天。陈衍杰因为自身违规经营被停业，不是因为金品公司的原因无法经营。147××××2533电话之外，金品公司还存有包括陈衍杰提交的157××××1257尾号的手机。证据3.付款明细三性不予认可，是陈衍杰单方制作的表格。关于陈衍杰支付费用情况应以陈衍杰在原审中自认的情况为准。对于收款收据的真实性没有异议，一审认定的金额并无差错。陈衍杰支付的款项没有提供相应流水予以佐证，应以自认为准，收款收据与一审认定的金额并不冲突。10万是分两次支付，总共15万保证金还有5万未支付。收款收据内容并不代表实际收款的事实。证据4.微信聊天记录及照片，聊天记录真实性无异议，关联性不予认可。金品公司不存在上锁的事实，从聊天内容可看出陈衍杰拖欠费用的行为，且体现了其违规经营的事实。完整的聊天记录里有不营业原因的完整内容。停业的原因是因为陈衍杰违规经营，以冒充“富二代”的模式欺骗消费者所以被处罚停业。照片的三性不予认可。证据5.情况说明三性不予认可，说明人的身份及签字无法核实。证据6.微信聊天记录真实性无异议，关联性不认可。在整个合同履行过程中，陈衍杰存在拖欠费用的行为，金品公司多次沟通对方都置之不理，至今未将租赁物返还。证据7、8.三性均不予认可，证据7因为出租方原因导致出租率低是歪曲事实，商场因为疫情原因无法经营不是因为出租方问题。证据8.只是在闽南古镇召开基地启动仪式，并未实际运营。对补充证据1.补充协议（二）真实性予以确认，关联性不予认可。金品公司提交的租赁合同是双方真实签署，金品公司出租权利的来源也提供了相应文件。在一审中金品公司提交补充协议（一）也有明确约定，金品公司享有合法出租权利。补充证据2.备案证明书真实性无法确认。即便是真的，竣工验收时间不影响合同目的的实现，现有证据表明讼争房屋已实际交给陈衍杰使用，陈衍杰也进行了经营行为。 金品公司提交支付业务回单，拟证明陈衍杰将案涉合同的费用支付至金品公司账户，金品公司为本案出租人，是适格原告。陈衍杰质证认为，对该证据真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。回单内费用均为物业费，金品公司至多是管理方而不是出租方。 本院对双方当事人提交的证据综合分析如下：证据1和2.《闽南古镇·海峡珠宝中心商铺租赁意向书》和《闽南古镇珠宝中心租赁经营合同》，虽意向书中由谢学军签署，但在双方均持有的据以实际履行的《闽南古镇珠宝中心租赁经营合同》中抬头中明确“甲方经营场地”；落款谢学军亦签名在“法定代表人或（授权代理人）”处，可表明实际出租人为公司，而非个人。结合陈衍杰提交证据3中收款收据，陈衍杰支付的保证金亦是向金品公司原法定代表人的账户进行支付。金品公司二审中提交的支付业务回单更进一步明确，陈衍杰将案涉合同中约定的款项支付金品公司，故以上证据形成完整证据链，足以证明金品公司为合同的出租方，对金品公司的证据主张予以采纳，对陈衍杰的该项证明主张不予采信。陈衍杰依据上述协议主张金品公司未尽管理义务，致陈衍杰无法经营，并无证据佐证该事实，亦不予采信。陈衍杰还主张一审法院存在送达瑕疵，陈衍杰一、二审中均确认其住址为身份证中地址，一审法院分别通过司法专邮、现场送达和公告方式予以送达，送达程序合法，并无瑕疵。证据3付款明细，系陈衍杰自行制作，并无依据。2018年4月9日的收款收据中明确“以银行转账到账为准”，陈衍杰并未提交转账凭证，故维持一审判决认定其仅支付10万元的保证金。证据4和5，该聊天记录并未体现系金品公司在讼争店面加装锁具，也无其他证据佐证该锁具系金品公司加装。金品公司质证意见及一审中提交的证据亦对此作出合理解释。情况说明本身为证人证言，证人并未出庭接受询问，故对该情况说明不予采纳。证据6.聊天记录及通知书，仅能证明金品公司向陈衍杰发出解除通知，并督促其搬离讼争店面，完全不能证明陈衍杰已经腾空退还店面。证据7和8.与本案无关联性。补充证据1.本案系金品公司基于房屋租赁合同关系提起本案的诉讼。如前所析，金品公司已可证明其系租赁合同的相对方，该证据又可佐证金品公司具有出租权利，故对陈衍杰的证明主张不予采纳。补充证据2.通过建设公司竣工验收备案，并非交付讼争店面的条件。陈衍杰已经实际使用店面，再以该证据主张合同目的无法实现，显违诉讼诚信原则。 综合以上证据分析，本院认为，首先，陈衍杰上诉主张一审法院存在送达瑕疵，如前所述，一审法院依法送达，并无瑕疵。其次，陈衍杰上诉主张其与金品公司不存在租赁合同关系，但根据在案证据，形成完整证据链，从签约直至履行，均可证明金品公司为房屋租赁合同关系的相对方。再次，陈衍杰上诉主张其并不构成违约，但在案证据仅能证明陈衍杰支付了履约保证金100000元及2018年6月至2018年11月的管理费共计192000元，业已违反合同的约定，应当承担违约责任。最后，陈衍杰上诉主张其已经于2019年3月28日前返还房屋，但在案证据无法证明陈衍杰已经腾空店面并返还给金品公司。至于陈衍杰另上诉主张违约金标准过高，并无任何证据予以证明高于损害。综上，陈衍杰的上诉主张缺乏事实和法律依据，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律证据，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费32780元，由上诉人陈衍杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾聆） 审 判 员 （章毅） 审 判 员 （陈璟） 二〇二〇年十一月十九日 代书记员（ 朱巧婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。