广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3842号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾祥坤，男，1982年1月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：邹拥军，广东法迈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李润柏，男，1974年8月14日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：颜卓泳，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶虹，广东五邑律师事务所律师。上诉人曾祥坤因与上诉人李润柏租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾祥坤上诉请求：一、撤销本案一审判决第一、二、三、四项，查明事实后依法改判：1.确认曾祥坤与李润柏签订的《租赁合同》于2018年12月29日解除；2.李润柏向曾祥坤返还预付的押金计476000元；（预付押金总额为525000元，扣除2018年12月15日至2018年12月29日的租金49000元，剩余476000元）；3.曾祥坤无需支付自2018年12月29日至2019年6月26日的租金及占用费。二、本案一、二审诉讼费由李润柏承担。事实和理由：一、关于违约。李润柏存在在先违约行为，且已经构成根本违约，而曾祥坤不存在任何恶意违约行为，理由如下：1.（2019）粤0784民初662号《民事判决书》中认定李润柏构成根本违约，一审判决于论述过程中，亦认定李润柏存在违约行为，因此李润柏违约的事实应该予以确认；2.李润柏的行为不仅构成违约，且已构成根本违约，理由如下：（1）关于“合同目的”。曾祥坤作为承租人，承租涉案厂房的目的是对涉案厂房进行占有、使用和收益，而实现这一目的的前提则是涉案厂房符合相关国家法律规定、具备安全使用条件、可以按照约定用途使用。而涉案厂房是否依法办理“建设工程规划许可证”，直接关系到曾祥坤承租涉案厂房目的的实现。若涉案厂房未办理“建设工程规划许可证”，则涉案厂房属于违法建筑，不符合国家法律规定，不具备安全使用条件。而且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人签订的合同无效，若涉案《租赁合同》无效，出租方将不会受到《租赁合同》的约束，可以随时收回涉案厂房，承租方占有、使用及收益目的自然无法顺利实现。根据《租赁合同》约定，涉案厂房的租金高达105000元/月，曾祥坤为避免自身权益遭受损失，要求李润柏提供涉案厂房的“建设工程规划许可证”合法合理。李润柏拒不提供的行为，属于合同履行期限届满之前，以其行为表明不履行主要义务的行为，构成根本违约。（2）关于“合同义务”。出租方依约交付厂房及提供能够证明厂房处于合法合规状态的相关证件资料系其基本义务，也是合同履行过程中的主义务。主义务，也叫主给付义务，是指合同关系中固有的、必备的、自始确定的基本义务。即使《租赁合同》中未明确要求出租方提供涉案厂房的《建设工程规划许可证》，但是根据法律规定，该义务是确保双方能够建立合法租赁关系之固有的、必备的、自始确定的基本义务。李润柏拒不提供《建设工程规划许可证》，属于拒不履行合同主要义务的行为。（3）李润柏的行为已经构成根本违约。从签订《租赁合同》起，曾祥坤就催告李润柏提供涉案厂房的《建设工程规划许可证》，李润柏恶意拒绝提供，经曾祥坤正式发函催告后，其仍拒绝提供的行为已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的情形，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；且李润柏的违约行为已经导致合同目的无法实现，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的情形，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；其行为构成根本违约。3.曾祥坤并不存在恶意违约的行为。由于涉案厂房面积大，租金高，一旦完全投入使用，会涉及到巨大的资金投入，曾祥坤经由意向租户提醒并了解到厂房租赁过程中，若涉案厂房没有《建设工程规划许可证》，双方签订的《租赁合同》为无效合同，其合法权益无法得到有效保障。曾祥坤作为承租人，希望其对涉案厂房的占有、使用、收益权能够在法律上得到认可，亦是秉着双方合作能够按照合同顺利开展，要求李润柏提供该证件，合法合理；在李润柏无法提供的情况下，为了避免自身利益遭受重大损失而终止双方租赁关系，亦是合法合理。且根据一审法院依法查明的事实，涉案厂房有部分厂房于第一次开庭[（2019）粤0784民初662号案件]审理时仍未取得《建设工程规划许可证》，而剩余部分一开始就有《建设工程规划许可证》，但经曾祥坤反复催告，李润柏拒绝提供，且于第一次庭审[（2019）粤0784民初662号案件]之时李润柏仍未向法庭提供原件以供核实。曾祥坤系善意行权，李润柏恶意违约。二、关于合同解除。1.关于合同解除权的行使。如前所述，李润柏的行为已经构成根本违约，曾祥坤有权依法解除双方签订的《租赁合同》。即使法院认为李润柏的行为未构成根本违约，但其违约在先，且曾祥坤已尽合理催告义务，李润柏逾期仍然未适当履行，基于公平原则及诚实信用原则，曾祥坤亦可行使解除权。若李润柏一直不予提供，则曾祥坤的权利便一直处于无法确认的状态，此时若不赋予曾祥坤单方解除权,于曾祥坤而言，其基于种种顾虑无法将涉案厂房转租出去以实现其租赁目的，而对于李润柏而言却可以一直享受高额租金收益。曾祥坤本是善意行权，却处于非常被动的状态,而李润柏却可以因为自己的违约行为，而获得巨额收益，不符合公平原则。2.关于《租赁合同》的解除时间。曾祥坤已经于2018年12月29日寄发《认定无效告知函》，明确其终止双方租赁关系的意思表示，李润柏亦确认收到，双方签订的《租赁合同》应于2018年12月29日解除。（1）曾祥坤寄发的《认定无效告知函》性质。解除合同的目的在于终止双方的租赁关系，而曾祥坤寄发该函件的目的亦旨在终止双方的租赁关系，且曾祥坤在该函件中明确表示不再继续承租涉案厂房。只是当时由于李润柏未提供涉案厂房的《建设工程规划许可证》，且再三表示涉案厂房未依法报建，不存在上述证件，按照法律规定双方就未依法取得建设工程规划许可证的房屋签订的租赁合同为无效合同，因此曾祥坤才以《认定无效告知函》的形式寄发。考虑到曾祥坤并无过错，且其于函件中明确了不再继续承租涉案厂房、终止双方租赁关系的意思表示，在法院查清楚合同有效的情况下，从实质内容来看，曾祥坤于此函件作出的上述意思表示，即为解除合同的意思表示。（2）根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，曾祥坤已经通过邮寄函件的形式，明确了其终止双方租赁关系的意思表示，李润柏亦确认收到，因此涉案《租赁合同》于2018年12月29日解除，（2019）粤0784民初662号《民事判决书》中亦对此进行了确认。3.李润柏并不享有合法解除权且事实上已经无法行使，理由如下：（1）不论是法定解除权还是约定解除权，均是赋予善意守约方的救济权，从本案查清的事实来看，李润柏恶意违约在先,根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，李润柏应先履行提供合法合规的厂房以及能够证明涉案厂房处于合法合规状态的相关证件资料的义务，在其未适当履行之前曾祥坤有权拒绝履行其交付租金的义务。况且本案中，曾祥坤已经预付了自2018年10月16日至2018年12月15日的租金。因此，曾祥坤只是在行使法律赋予其的先履行抗辩权，并不存在任何违约行为。综上，在李润柏违约的情况下，李润柏不享有合法解除权，行使解除权的救济权利应属于曾祥坤。（2）曾祥坤作为善意一方已经依法行使合同解除权，双方签订的《租赁合同》已经于2018年12月29日终止。对于已经终止的合同关系，李润柏行使解除权已经事实上不可能。三、关于占用费。1.关于涉案厂房实际收回时间。涉案厂房的实际收回时间应为2018年12月29日，理由如下：（1）根据庭审查清楚的事实，曾祥坤只将涉案厂房出租给了案外人骆满康，而骆满康并未实际入驻；且根据李润柏提供的证据材料《询问笔录》第一页最后两行所述“涉案厂房当时是空的，也没有上锁”，在没有其他租户承租及入驻的情况下，涉案厂房当时是空的，也没有上锁情况下，涉案厂房一直处于空置且未上锁的状态。曾祥坤已经于2018年12月29日向李润柏寄发函件，明确解除双方签订的《租赁合同》，且李润柏确认收到了上述函件，在涉案厂房空置且未上锁的情况下，自李润柏收到函件之日起，涉案厂房已经退回李润柏，（2019）粤0784民初662号《民事判决书》中亦对此进行了确认。（2）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，根据举重以明轻的原则，曾祥坤为避免双方损失扩大合理行使解除权后，李润柏作为违约方更应该及时采取措施避免其损失扩大，即李润柏应及时确认厂房状态，收回厂房，另行出租。本案中，李润柏于接到曾祥坤的函件通知后未采取任何措施，因此对于2018年12月29日后的租金/占用费损失应由李润柏自己承担。（3）原审法院认定涉案厂房的收回时间是2019年6月26日，无事实及法律依据，依法应予撤销，理由如下：原审法院认定涉案厂房的实际收回时间为2019年6月26日的依据是李润柏于2019年6月25日单方寄送的《收回厂房通知书》，但仅凭这一证据无法形成曾祥坤在此之前一直占用涉案厂房证据链。李润柏在该通知书中称“鉴于阁下（曾祥坤）确认厂房大门未上锁、屋内无阁下财物，根据减损原则，我方（李润柏）将于2019年6月25日直接收回厂房”，而厂房空置、未上锁这一事实李润柏于2018年12月29日收到曾祥坤寄发的函件时就已经知道，双方因此产生纠纷诉诸法院后，曾祥坤又再次于[（2019）粤0784民初662号案件]庭审中确认此事实，李润柏明明可以尽早收回涉案厂房，另行出租，其于2019年6月26日才发函予以接收，属于恶意拒绝交接，对于扩大的损失其无权予以主张。若按照一审法院的逻辑，则李润柏想何时收回厂房便何时收回厂房，其迟迟不收回，曾祥坤便需要一直支付高额的使用费。涉案厂房收回后，李润柏还需要另行寻找承租方，还需承担寻找新的承租方期间涉案厂房的空置费用。李润柏恶意违约在先，一审法院却将所有违约过错及市场风险判由曾祥坤承担，造成了双方权利义务的严重失衡，不符合公平原则。2.关于占用费。（1）曾祥坤自愿承担自2018年10月16日至2018年12月29日的租金，扣除已经预付的两个月租金，剩余2018年12月16日至2018年12月29日租金为49000元（105000-30x14=49000元），可以从曾祥坤预付的押金中予以扣除。（2）曾祥坤无需支付免租期的占用费，理由如下：由于李润柏违约在先，造成曾祥坤不得不作出终止双方租赁关系的意思表示，《租赁合同》未能履行完毕的原因在于李润柏；且在《租赁合同》有效的前提下，关于免租期的约定，系李润柏对于自己权利的处分，在曾祥坤不存在任何过错的情况下，该约定仍然有效；因此曾祥坤无需支付免租期的租金/占用费。（3）曾祥坤无需支付2018年12月29日之后的占用费，理由如前面“涉案厂房实际收回时间”部分论述。四、曾祥坤已经预付的押金应当予以退回。曾祥坤于签订合同时支付的履约押金525000元系对于其履约的保证，《租赁合同》终止后，履约押金应当根据双方的过错予以处分。因李润柏的在先违约，导致涉案《租赁合同》终止，曾祥坤不存在过错的情况下，履约押金扣除部分租金后（2018年12月16日至2018年12月29日的租金为49000元），剩余部分476000元应退还给曾祥坤。李润柏辩称：一、李润柏已按合同约定履行提供办理生产经营所需的相关证件的义务。1.合同约定李润柏有义务提供证件资料，仅是土地使用证、消防验收证，不包括建设工程规划许可证。李润柏与曾祥坤双方《租赁合同》第七条7.3明确约定，租赁期内李润柏提供曾祥坤及其租户办理生产经营所需的证件资料（工业性质土地使用证、消防验收合格证）。该约定明确相关证件资料不包括建设工程规划许可证。2.李润柏如约向曾祥坤租户提供了办理生产经营所需证件资料。根据李润柏与曾祥坤的微信聊天记录可证实，李润柏在签订合同时已将涉案厂房土地使用证、消防验收备案凭证（根据《建设工程消防监督管理规定》《关于行政许可项目涉及消防验收合格证明有关问题的复函》规定，竣工验收消防备案凭证视为消防合格证明）现场提供给曾祥坤，又通过微信发送涉案厂房的建设用地规划许可证发给曾祥坤。曾祥坤的租户骆满康亦证实，曾祥坤已向其提供涉案厂房土地使用证、消防验收备案凭证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等资料。鹤山工业城行政服务中心出具的证明也可以印证以上事实。结合鹤山工业城行政服务中心的证明和复函、市场监督管理局的规定、骆满康的证言等证据，李润柏已履行提供办理生产经营所需证件资料的合同义务。3.曾祥坤及其团队确认涉案厂房证件齐全。曾祥坤是从事转租谋利的专业人员，如其上诉所称“涉案厂房的租金高达105000元/月”，必定在承租涉案厂房前深思熟虑、谨慎审查。曾祥坤及其团队在2018年8月、9月、10月11月对涉案厂房进行招租的广告中均称涉案厂房证件齐全。该事实充分证实李润柏已向曾祥坤提供办理生产经营所需的全部证件资料。二、李润柏已提供建设工程规划许可证给曾祥坤，曾祥坤称李润柏拒绝提供与事实不符。曾祥坤的承租人骆满康确认，其于2018年9月28日前已从曾祥坤处涉案厂房的建设工程规划许可证。显然，李润柏已提供涉案厂房的建设工程规划许可证给曾祥坤。李润柏于2018年12月29日又再一次微信发送涉案厂房的建设工程规划许可证给曾祥坤，并告知曾祥坤可来拿复印件。另外，即使提供建设工程规划许可证是李润柏的合同义务，但是李润柏与曾祥坤之间的租赁合同没有明确约定提供相关证件资料的方式、时限。曾祥坤提出相应的需求也应给予李润柏必要的准备时间。曾祥坤于2018年12月24日夜晚10点微信告知李润柏次日提供涉案厂房的建设工程规划许可证，该要求明显不合理。由于证件原件在权属人鹤山共和良庚村委会处，李润柏也需要必要的时间借用。李润柏于2018年12月29日微信发送给曾祥坤不属于迟延履行，更不属于拒不履行。李润柏已用微信发送涉案厂房的工程规划许可证等资料的扫描件给曾祥坤，并告知曾祥坤可找其拿复印件，曾祥坤拒绝前来领取是恶意制造违约。曾祥坤称李润柏拒绝提供明显与事实不符。三、曾祥坤的合同目的是租赁期内占有使用涉案厂房。合同目的具有法定性，主观动机或目的必须通过合同明确约定才能成为合同目的。合同行为属于债权行为，通常为负担行为，该种法律行为具有有因性，即具有法律上的原因。该法律原因指的是负担行为中双方共同形成的，为法律所认可的目的，即典型交易目的。典型的交易目的是相同的，具有普遍性，并非只按一方当事人期待实现的主观目的进行解释，而应按照与合同无利害关系的理性第三人通常理解的当事人共同的合同目的进行解释，应当与“动机”、“经济目的”等主观目的作区分。主观目的欲成为合同目的解释的依据，必须通过合意确定。租赁合同承租方的合同目的是“出租方向其交付租赁物”，出租方的合同目的是“承租方向其支付租金”。《中华人民共和国合同法》第212条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。租赁合同的“典型交易目的”是出租方交付租赁物，承租方向出租方支付租金，至于承租方如何使用租赁物、使用租赁物欲实现的“动机”或主观目的均不属于合同目的。曾祥坤与李润柏的《租赁合同》没有约定曾祥坤向李润柏租赁涉案厂房目的只为转租谋利，其转租谋利的主观动机不是合同目的。曾祥坤个人向李润柏租赁涉案厂房，双方的《租赁合同》明确约定李润柏出租给乙方使用。李润柏将涉案厂房交付曾祥坤占有使用即为曾祥坤的合同目的。曾祥坤租赁涉案厂房后自用还是转租给第三人使用，仅是其主观动机，不是法律规定的合同目的。四、李润柏已将涉案厂房及办理生产经营所需证件资料交付给曾祥坤，曾祥坤称其合同目的不能实现没有事实和法律依据。曾祥坤的合同目的已实现，其主观动机也已实现。如前所述，曾祥坤的合同目的是租赁期内占有使用涉案厂房，而李润柏签订合同后已交付涉案厂房给曾祥坤。曾祥坤的合同目的已实现。曾祥坤已转租部分厂房给骆满康并赚取了租金。曾祥坤的主观动机也已实现。涉案厂房有建设工程规划许可证，是否提供不影响合同目的的实现。建设工程规划许可证不是办理生产经营所需的证件资料，李润柏是否提供不影响曾祥坤及其租户正常使用涉案厂房。根据市场监督管理局关于办理企业设立登记的规定、鹤山工业城行政服务中心的证明和复函、曾祥坤承租人骆满康的确认，涉案厂房可作为经营场所使用，建设工程规划许可证与办理营业执照无关，对生产经营没有影响。李润柏一审时提供的工商资料显示，2017、2018、2019年均有企业在涉案厂房成功开业登记并投入生产，充分印证以上事实。曾祥坤称其租户办理生产经营时要求其提供涉案厂房建设工程规划许可证，是捏造事实。曾祥坤在《认定无效告知函》中称其租户在办理相关手续时政府部门要求提供建设工程规划许可证，但本案证实没有任何政府部门要求提供该证件，曾祥坤也没有提供任何证据予以证明。一审法院询问曾祥坤要求李润柏提供建设工程规划许可的用途时，曾祥坤又改称其租户要求提供以确认合同效力。一审法院要求曾祥坤庭后回复具体租户信息，但曾祥坤庭后没作任何回复。曾祥坤所称没有任何事实依据，租户要求提供建设工程规划许可证不符合市场习惯。曾祥坤明显是捏造事实。五、曾祥坤上诉提出确认解除合同，依法应予以驳回。1.李润柏不构成根本违约，曾祥坤无权解除合同。李润柏已向曾祥坤及时提供办理生产经营所需相关证件资料，也应曾祥坤要求及时提供了建设工程规划许可证。双方的《租赁合同》不存在不能履行、目的不能实现的任何情形。曾祥坤主张李润柏构成根本违约没有事实和法律依据，其无权解除合同。曾祥坤没有作出解除合同的意思表示。曾祥坤发送给李润柏的《认定无效告知函》，作出的是合同无效的意思表示。曾祥坤在本案发回重审前的一审庭审中坚持合同无效，在发回重审后的一审庭审中继续坚持合同无效，其起诉状、庭审的陈述均表达合同无效的意思表示，坚持不变更。曾祥坤由始至终没有作出解除合同的意思表示。2.曾祥坤起诉没有提出确认解除合同的诉讼请求，其上诉请求超出诉讼请求范围。曾祥坤起诉时没有提出确认解除合同的诉讼请求，发回重审前的一审法官询问其是否变更诉讼请求，曾祥坤坚持不变更。本案被发回重审后，曾祥坤的诉讼请求仍没有提出确认解除合同，一审庭审时也没有变更。曾祥坤现上诉提出确认解除合同，不符合法律规定，其上诉请求超出诉讼请求范围。六、曾祥坤违约，其保证金被没收，无权要求李润柏返还。李润柏与曾祥坤之间的《租赁合同》第八条8.2和8.3（3）明确规定，曾祥坤违约，李润柏有权解除合同，没收保证金，并向曾祥坤追回所欠租金。曾祥坤无故拒不向李润柏交付租金，且拖欠超过15日。其他曾祥坤违约事实，详见李润柏的上诉状、反诉状。曾祥坤的保证金因其违约被李润柏没收，其无权要求返还。七、李润柏于2019年6月26日收回涉案厂房，曾祥坤的租金、占用费应计算至2019年6月26日止。1.综上所述，曾祥坤无权解除合同，其应按合同约定向李润柏支付租金。由于曾祥坤违约，李润柏通过向法院反诉的方式解除《租赁合同》。经一审法院核实，曾祥坤于2019年4月1日收到李润柏反诉状。故《租赁合同》的解除时间是2019年4月1日。扣除曾祥坤预付的210000元租金，曾祥坤自2018年12月16日起拖欠李润柏租金。因此，曾祥坤应付2018年12月16日起至2019年4月1日止的租金374500元。2.李润柏在确保无风险前提下于2019年6月26日收回涉案厂房。由于曾祥坤已将涉案厂房转租并进行了装修改造，李润柏对曾祥坤具体转租情况、使用涉案厂房情况也不了解，故为避免侵害他人权益和保障自身，经认真调查了解并确保无风险后，正式于2019年6月25日向曾祥坤发出收回厂房的通知。该通知于2019年6月26日送达给曾祥坤。曾祥坤于2019年6月30日回函告知李润柏可随时处置涉案厂房，即曾祥坤自2019年6月26日收到李润柏收回厂房的通知后已无异议。故2019年6月26日是李润柏收回涉案厂房的时间。因此，曾祥坤应付2019年4月2日起至2019年6月26日止的占用费297500元。3.按照《租赁合同》的约定，曾祥坤应租赁涉案厂房至2033年8月15日止，但因其恶意违约导致合同被迫解除，李润柏需要重新招租，因此承受厂房长期的空置期租金损失。另外，曾祥坤租户已对涉案厂房部分进行了改造，而改造实际仅拆除了涉案厂房大部分墙体以及挖了大面积的地面基坑。李润柏收回厂房后不得不自费修复。李润柏追究曾祥坤2018年12月16日起至2019年6月26日止的租金、占用费，实际不足以弥补损失。相对于曾祥坤而言，却以较小经济代价达到提前退租规避商业亏损风险的目的。八、曾祥坤为达到提前退租规避商业亏损风险的目的，恶意制造李润柏违约假象，应予以抑制。曾祥坤长期从事租赁物业的经营活动，对比李润柏在租赁这一经营法律关系上的认知水平和经验有绝对优势，其在租赁前已经充分了解涉案厂房的相关情况。曾祥坤向李润柏承租涉案厂房后，其开始转租给他人并积极寻找客户。因涉案厂房所在的鹤山工业城是国家部委审核成立的以装备制造、电子信息、新材料为主导产业的工业园区，故工业园区实行限制准入原则，对投资准入企业的环保要求比较严格。曾祥坤磋商的客户均因生产工艺的环评达不到法律、政策和工业园区的标准问题而未与曾祥坤签约承租涉案厂房。对于已签合同并对涉案厂房进行了装修的租户骆满康，其核准企业名称后，因了解到工业园区的特殊性，为保证其企业登记设立后能投入生产量能满足自身需求，其在办理营业执照前先进行了环评，最终亦因为环保原因被鹤山工业城行政服务中心建议另行选址投资建设。骆满康因此而向曾祥坤退租，而曾祥坤因招租时承诺搞定环评只能无条件答应。面对以上困境，曾祥坤想方设法解决（包括要求李润柏解决），但未能如愿解决，其转租经济活动遭到打击。曾祥坤开始不断编造其客户要求或政府部门要求的理由刁难李润柏，在李润柏提供后又称资料不完整并改要求提供其他资料，例如曾祥坤在李润柏向其发送工程规划许可证后，其又称证件不完整，但李润柏告知其前来直接拿证件时，曾祥坤又不予理睬。实际上，曾祥坤称其客户或政府部门要求提供涉案厂房的工程规划许可证是捏造事实。2018年8月31日，曾祥坤已收取其客户骆满康租赁涉案厂房的定金，并于2018年9月18日正式签订《房屋租赁合同书》并收取保证金和预付租金。曾祥坤对涉案厂房进行招租时也明确已出租涉案厂房部分面积。曾祥坤称其客户要求提供涉案厂房的规划许可证才与其签约，称其客户办理相关手续的过程中被政府部门要求提供工程规划许可证，均与事实不符，也没有提供任何证据予以证明，是捏造事实。曾祥坤一时称合同无效，一时称李润柏违约，归根结底是因为其不能顺利将涉案租赁物转租获利，恶意制造李润柏违约的假象，从而达到提前退租规避商业亏损风险的目的。在两次一审过程中，曾祥坤对转租给骆满康、交付使用厂房等客观事实均予以否认。由此反映曾祥坤捏造事实，恶意制造李润柏违约假象的行为，应予以抑制。李润柏上诉请求：一、撤销本案一审判决第三、五项，改判：1.曾祥坤向李润柏支付违约金（2018年12月16日至2019年4月1日租金的违约金以当月应付未付租金为基数，按每日千分之二的标准，自当月16日计算至实际清偿之日；2.曾祥坤向李润柏支付2018年8月15日至2018年10月15日的租金210000元。）二、二审诉讼费由曾祥坤承担。事实和理由：一、李润柏与曾祥坤约定的违约金计算标准合法有效，一审法院酌定违约金为22000元没有法律依据。李润柏与曾祥坤签订的《租赁合同》明确约定，曾祥坤应于每月15号或该日前向李润柏支付当月租金，每逾期一日须按欠款总额千分之二支付逾期违约金。该约定是李润柏、曾祥坤共同自愿、平等协商，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，依法应予以支持。而且，根据双方的《租赁合同》，租赁期限至2033年8月15日到期，由于曾祥坤的突然毁约，李润柏需要收回厂房并修复已经被改建破坏的部分，还需要重新对外招租，李润柏因此受到巨大经济损失及可得利益损失。一审法院酌情认定违约金为22000元没有法律依据，明显不足以弥补李润柏的损失，违反公平。根据合同约定，曾祥坤2018年12月16日起的逾期违约金应以当月应付未付租金为基数，按每日千分之二的标准，自当月16日计算至实际清偿之日。二、因曾祥坤违约，不能租赁至合同期满，其应按合同约定支付免租期租金给李润柏。李润柏与曾祥坤签订的《租赁合同》明确约定，2018年8月15日至2018年10月15日为免租期，若曾祥坤不能租赁至合同期满，需支付免租期租金。而且，按照正常的市场交易习惯，出租方之所以给承租人免租期优惠是基于承租人能如约完成租赁期满。因为曾祥坤逾期支付租金，恶意促使涉案《租赁合同》被提前终止，所以其应支付李润柏2018年8月15日至2018年10月15日期间的租金210000元（根据合同约定，该期间租金为105000元/月）。曾祥坤辩称，双方的《租赁合同》自李润柏2018年12月29日收到合同无效函件后即解除，李润柏要求支付2018年12月29日至2019年6月26日的租金及占用费无事实依据。关于违约金，因李润柏拒绝提供《建设工程规划许可证》导致曾祥坤作出《租赁合同》无效的判断，该过错应由李润柏承担。曾祥坤向一审法院起诉请求：1.判令李润柏向曾祥坤返还预付的两个月租金210000元；2.判令李润柏向曾祥坤双倍返还租赁保证金1050000元；3.本案诉讼费用由李润柏承担。李润柏向一审法院反诉请求：1.判令解除曾祥坤与李润柏于2018年8月15日签订的《租赁合同》；2.判令曾祥坤支付李润柏租金875000元；3.判令曾祥坤支付李润柏逾期违约金（2018年8月15日至2018年10月15日租金的违约金自判决之日起，按每日千分之二的标准计算至实际清偿之日；2018年12月16日起的逾期违约金以当月应付未付租金为基数，按每日千分之二的标准，自当月16日计算至实际清偿之日）；4.本案诉讼费由曾祥坤承担。一审法院判决：一、曾祥坤与李润柏签订的《租赁合同》于2019年4月1日解除；二、曾祥坤于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金374500元及占用使用费297500元给李润柏；三、曾祥坤于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金22000元给李润柏；四、驳回曾祥坤的全部本诉诉讼请求；五、驳回李润柏的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16140元，由曾祥坤负担（曾祥坤已预交本诉受理费16140元，一审法院不再收退）；本案反诉受理费6292.50元（已减半收取，李润柏已预交9050元），由曾祥坤负担4990.85元，李润柏负担1301.65元（李润柏多预交反诉受理费7748.35元，一审法院予以退回，曾祥坤应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院补缴反诉受理费4990.85元）。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对曾祥坤、李润柏提出上诉的问题；对双方当事人没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案租赁合同的解除时间；二、曾祥坤是否应向李润柏支付租金、占用费以及应当支付的金额；三、李润柏是否应向曾祥坤返还涉案合同保证金；四、曾祥坤是否应当向李润柏支付免租期租金、违约金以及应当支付的金额。关于涉案租赁合同的解除时间问题。涉案租赁合同并未明确约定李润柏须向曾祥坤提交涉案厂房的《建设工程规划许可证》，曾祥坤也未能提交足够证据证明涉案厂房的《建设工程规划许可证》是其或其租户办理生产经营所需的相关证件、所需的相应资料，故即使李润柏没有向曾祥坤提交涉案厂房《建设工程规划许可证》也不属于迟延履行主要债务，该行为也不属于致使不能实现合同目的的事由。而且，虽然曾祥坤于2018年12月29日向李润柏寄送《认定无效告知函》，但该告知函的内容为曾祥坤认为双方签订的涉案合同无效，并要求李润柏承担合同无效后的财产返还和赔偿损失责任，不属于解除合同的通知，不能达到合同自通知到达对方时解除的法律效果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”,第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，曾祥坤以其向李润柏寄送《认定无效告知函》为由，主张涉案租赁合同于2018年12月29日解除，理据不足，本院不予支持。曾祥坤在本案一审诉讼过程中一直主张合同无效而非解除合同，故曾祥坤提起本案诉讼也不能达到通知李润柏解除合同的法律效果。曾祥坤自2018年12月16日起没有按照约定支付租金，其行为符合涉案租赁合同约定的合同解除条件，李润柏在本案中反诉要求解除涉案租赁合同，而曾祥坤已于2019年4月1日签收了李润柏的反诉状，故一审判决认定涉案租赁合同的解除时间为2019年4月1日，并无不当，本院予以维持。关于曾祥坤是否应向李润柏支付租金、占用费以及应当支付的数额问题。如前所述，涉案租赁合同于2019年4月1日解除，李润柏于2019年6月26日收回涉案厂房，而曾祥坤自2018年12月16日起没有支付租金，故一审判决认定曾祥坤应向李润柏支付2018年12月16日至2019年4月1日（共3个月零17天）的租金374500元（105000元/月×3个月+105000元/月÷30天×17天=374500元），以及参照租金105000元/月的标准支付2019年4月2日至2019年6月26日（共2个月零25天）的占用费297500元（105000元/月×2个月+105000元/月÷30天×25天=297500元），并无不当，本院予以维持。曾祥坤主张涉案厂房一直处于空置且未上锁状态，李润柏于2018年12月29日收到曾祥坤寄发的函件就已经知道该事实，其于2019年6月26日材发函予以接收，属于恶意拒绝交接，对扩大的损失无权主张。虽然曾祥坤将涉案厂房空置且不上锁，但在2019年4月1日前涉案租赁合同尚未解除，在2019年4月1日后曾祥坤也未有将涉案厂房交还给李润柏的行为；而虽然李润柏反诉要求解除涉案租赁合同，但在双方就涉案租赁合同存在争议且一审诉讼尚未作出裁判的情况下，李润柏于2019年6月26日发函后对涉案厂房予以收回，不属于没有采取适当措施致使损失扩大的情形，曾祥坤的上述主张，理据不足，本院不予认可。关于李润柏是否应向曾祥坤返还涉案合同保证金的问题。525000元是涉案租赁合同约定的履约保证金，而涉案合同因曾祥坤逾期不履行支付租金的义务而解除的，曾祥坤在违约的情况下要求李润柏返还该履约保证金525000元（上诉要求扣除2018年12月15日至2018年12月29日的租金49000元后，返还剩余的476000元），理据不足，本院不予支持。关于曾祥坤是否应当向李润柏支付免租期租金、违约金以及支付的数额问题。涉案租赁合同约定若不能完成合同约定的租赁期，曾祥坤需支付免租期租金给李润柏；曾祥坤逾期支付租金的，每逾期一日曾祥坤必须按欠款总额千分之二支付逾期违约金给李润柏。综合本案的具体情况，在曾祥坤已支付的履约保证金525000元不予返还的情况下，如果仍按上述合同的约定支付免租期租金以及违约金，则明显过高，一审判决驳回李润柏要求曾祥坤支付免租期租金210000元，并酌定违约金为22000元，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，曾祥坤、李润柏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20920元（已由曾祥坤预交16140元，由李润柏预交4780元），由曾祥坤负担16140元，由李润柏负担4780元。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二〇年十一月十七日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉