广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终1013号上诉人（原审被告）：云浮市景瑞投资置业有限公司。所在地：广东省云浮市云城区。法定代表人：钟小燕，总经理。委托诉讼代理人：冯向亮，广东言阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄锦成，广东言阳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈家业，男，汉族，1959年10月15日出生，住广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人：黄天申，男，汉族，1952年7月10日出生，住广东省云浮市郁南县。经广东省云浮市云城区***村民委员会推荐。原审被告：陈锦锐，男，汉族，1964年6月13日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：冯向亮，广东言阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄锦成，广东言阳律师事务所实习律师。上诉人云浮市景瑞投资置业有限公司（以下简称“云浮景瑞公司”）因与被上诉人陈家业、原审被告陈锦锐租赁合同纠纷一案，不服广东省云浮市云城区人民法院（2020）粤5302民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云浮景瑞公司向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人陈家业一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人陈家业承担。事实与理由：（一）原审法院违反法定程序，没有依法通知必要共同诉讼人香港景瑞投资置业有限公司（以下简称“香港景瑞公司”）、陈锦锐作为原告参加本案诉讼。原审判决查明：2006年10月10日，陈家业、香港景瑞公司和陈锦锐三方与云城街道办牧羊村委会管辖的朱屋、朱三、牧一、牧二、吴屋、李屋、白屋七个村民小组签订《承包土地使用合同书》，承包涉案租赁土地；2006年12月31日，陈家业、香港景瑞公司和陈锦锐三方签订《合作协议》，约定共同经营涉案租赁土地；2009年2月25日，陈家业和陈锦锐签订《调解协议书》，约定陈锦锐退出涉案租赁土地合股，但香港景瑞公司未盖章确认。根据上述查明事实，陈家业、香港景瑞公司和陈锦锐三方是合伙关系，共同合作经营涉案租赁土地。《合作协议》第三条：“甲、乙双方合作期限为原承包合同的期限二十年”，已约定了合作期限（即合伙期限），根据《中华人民共和国合伙企业法》第四十五条第（二）款的规定，合伙人退伙应当经全体合伙人一致同意，香港景瑞公司未在《调解协议书》上签字或盖章确认，《调解协议书》约定的退伙事宜尚未生效，即陈锦锐没有退出“三方合伙”，而香港景瑞公司自始至终为“三方合伙”的合伙人之一。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第六十条“在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人”及第七十四条“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决”的规定，陈家业、香港景瑞公司和陈锦锐应为本案的共同原告，但原审法院既未通知香港景瑞公司、陈锦锐参与诉讼，也没有追加香港景瑞公司、陈锦锐为共同原告，违反法定程序。（二）《土地租赁合同》应为无效合同，原审判决认定为效力待定合同，缺乏事实和法律依据。1.本案《承包土地使用合同书》、《土地租赁合同》均为无效合同。（1）租赁土地为农村集体承包土地（农用地），《承包土地使用合同书》、《土地租赁合同》涉及将农用地用于非农建设。陈家业、陈锦锐和香港景瑞公司共同与牧羊村委会七个村小组签订的《承包土地使用合同书》，明确在土地上进行“三通一平基建”和“建设厂房等经营性建筑”。而陈家业与云浮景瑞公司签订《土地租赁合同》，租赁土地用于工业用途，并已建设经营性厂房。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《承包土地使用合同书》、《土地租赁合同》约定农用地用于非农建设违反法律强制性规定，应为无效合同。（2）租赁土地为集体土地，发包方为牧羊村委会七个村小组，发包给本集体经济组织以外的单位和个人，但每个村小组只有1-3人在《承包土地使用合同书》上签字，而且陈家业转租涉案租赁土地给云浮景瑞公司时，也未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，且未报乡（镇）人民政府批准。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定，《承包土地使用合同书》、《土地租赁合同》违反法律强制性规定，应为无效合同。2.原判决认定云浮景瑞公司主张《土地租赁合同》合同无效的理由不成立，没有法律依据。（1）根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，我国根据土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。本案租赁土地为承包地，不是未利用地。农村集体建设用地分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地共三大类，《承包土地使用合同书》明确约定租赁合同为山坡和空旷土地，不属于农村集体建设用地，故本案租赁土地只能是农用地。一审庭审中，双方也一致确认租赁土地为集体农业用地，对土地的用途性质均没有争议。（2）本案是租赁合同纠纷，《土地租赁合同》的效力问题是审理本案的前提，若未确定合同效力，则本案基本法律关系和法律事实不能明确，缺乏继续审理的事实和法律基础。土地用途由政府相关职能部门依法确认，原审法院在民事诉讼中的职责包括查明事实，既然认为土地用途不明，应当依职权向政府相关职能部门调查确认。3.效力待定合同，是指已成立的合同因欠缺一定的生效要件，其生效与否尚未确定，须经过补正方可生效，在一定的期限内不子补正则视为无效的合同。《中华人民共和国合同法》将效力待定合同规定为三类：一是限制民事行为能力人订立的合同；二是无权代理人以本人名义订立的合同；三是无处分权人处分他人财产而订立的合同。而《土地租赁合同》不符合《中华人民共和国合同法》关于效力待定合同规定的情形。（三）原审判决认定《土地租赁合同》合同效力待定，导致判决错误。若《土地租赁合同》的租赁土地为农用地，则该合同为无效合同，根据法律规定，无效合同自始无效。原审判决解除《土地租赁合同》错误，无效合同不存在解除合同的概念。而原审判决支付租金也错误，若依上述合同自始无效，租赁土地的所有权人或使用权人基于物权可以向占用人主张占用费。涉案租赁土地所有权人是牧羊村委会七个村民小组，而陈家业以《承包土地使用合同书》作为其占有、使用租赁土地的法律依据，其应无权向占用人云浮景瑞公司主张占用费。综上所述，为维护云浮景瑞公司的合法权益，恳求法院判如所请。被上诉人陈家业辩称：（一）香港景瑞公司没有投资，不构成合伙人的客观事实和条件，不能成为本案诉讼主体。2006年10月10日至2009年2月25日止，香港景瑞公司都没有投资，陈家业在履行《合作协议书》过程中一直没有见过香港景瑞公司老板。陈家业与陈锦锐到云城街道法律服务所申请调解处理，并签订《调解协议书》，因香港景瑞公司没有投资，双方同意全部解除合股一事后，与村民小组签订的租赁土地协议所产生的债权债务由陈家业全部承担。签订《调解协议书》后，陈锦锐没有再管理涉案土地，陈家业继续管理该土地，投入资金对该土地开展“三通一平”工作，并支付承包款（租金）给朱屋等七个村民小组。（二）涉案地块不属农业用地，不存在土地用途争议，也不属本案争议的范围。政府国土规划局早已根据发展需要把涉案地块（包括324国道公路两旁）沿线两旁农用地调整规划为工业用地，又根据原国土部（现自然资源部）《关于建设用地来源多渠道提供意见》的规定及云浮市城市扩容的需要，把沿国道线两旁大部分工业用地调整规划为“商住用地”或“三旧改造”建设用途。（三）陈家业转租给云浮景瑞公司、陈锦锐，转租行为合法。涉案土地的权属是朱屋等七个村民小组共同拥有，地貌是“小山包、小山坑”，因土地使用权“碎片化”和“不规则”，故七个村民小组（原生产队）都没有把土地以“责任田”形式分包给农户承包，仅作七个村民小组共同拥有且不能分割的集体土地。在与村方签订租赁协议期间，亦通过牧羊村委会与七个村民小组协调，并经咨询意见后达成民主共识予以出租，以增加集体收入。约2013年至2015年期间国务院出台的《关于集体土地经营权流转意见》中明确提出，拥有集体土地经营权的集体或农户（个人）可以流转经营权，即可以出租或转租，上述意见的宗旨是防止荒废土地，有利于集约化生产，还特别说明“经营权流转期限可以是长期”。据此，陈家业的转租行为及对涉案地块进行“三通一平”合法。（四）陈锦锐是云浮景瑞公司股东，也是该公司的实际控制人，应当承担本案连带责任。自陈家业与云浮景瑞公司签订《土地租赁合同》以来，云浮景瑞公司所有经营决策均由陈锦锐一手操控，连该公司法定代表人钟小燕及财务的日常管理工作都要向陈锦锐请示批准。根据签订租赁合同以来陈家业与陈锦锐的交往情况，陈锦锐承担连带责任客观条件成立。（五）云浮景瑞公司拖欠的租金应当付清，涉案租用土地应由陈家业收回。至2019年度该公司累计拖欠陈家业租金1,461,542元，2020年度租金一直未交。陈家业则按与村方约定在未收到租金之前先垫付租金给村方，长期如此将导致陈家业与村方产生合同违约危机。另根据《土地租赁合同》的约定，土地租用权应由陈家业收回。综上所述，恳请二审法院驳回云浮景瑞公司的上诉请求，维持原审判决。原审被告陈锦锐同意上诉人云浮景瑞公司的上诉意见。被上诉人陈家业向原审法院提起诉讼，请求：1.判令云浮景瑞公司、陈锦锐支付拖欠租金1,561,542元给陈家业；2.解除陈家业与云浮景瑞公司、陈锦锐签订的《土地租赁合同》，由陈家业收回发包土地；3.本案诉讼费用由云浮景瑞公司负担。案经原审法院审理认定：陈家业是云浮市云城区xxx村人。云浮景瑞公司的经营范围为：从事房地产开发经营，物业管理，销售建筑装饰材料、汽车及其配件、汽车售后咨询服务等，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。陈锦锐是云浮景瑞公司的股东。2009年7月30日，陈家业（出租方、甲方）与云浮景瑞公司（承租方、乙方）就租赁土地事宜签订了一份《土地租赁合同》，约定：租用地点为牧羊过境公路边牧羊二期工业园所属的土地（以下简称“涉案土地”），租地用途为乙方发展石材业及其他合法产业经营活动。租用面积为19394.5平方。租用期限为17年，租期从2009年10月1日至2026年12月30日止，前2个月为建设期，不计租金。租用价格：前三年的租金按每月3.8元/平方米计算，第四年起每年租金原来基础上增加0.3元/平方米，即第四年的租金4.1元/平方米，第五年为4.4/平方米，依次类推，租金到7元/平方米截止。交租时间：乙方每年分两次交付租金给甲方，上半年租金在当年1月15日内支付，下半年租金在当年的第6月15日前支付。租用押金：甲方一次向乙方收取200,000元合同保证金，并在合同生效日起10天内，一次性交付给甲方，保证金在合同期满后作最后一次租金抵扣之用。计租时间：甲方从2009年10月1日起开始计算收取租金，在收取租金过程中，由于乙方当时在本地向甲方投资700,000元给甲方，所以在乙方交第一年租金时扣除500,000元作租金抵扣，剩余200,000元留给甲方作乙方租地的一次性保证金，在合同期满后一次性还给乙方。租赁期满，乙方对本合同的土地使用权在同等价格情况下，具有优先承租权，乙方如不继续租用，厂房建筑物归甲方所有，地上非固定建筑物、机械设备、电器设备及其他物品，乙方可以在合同期满前15天内拆除并搬走。乙方要按时缴纳租金，超过10天缴纳租金，每天罚款按月租金的10%收取滞纳金处理，超过20天缴纳租金时，视乙方违约，自行终止合同，一切后果由乙方负责，甲方有权没收合同保证金，追收拖欠租金，解除本合同，可以留置乙方有价值相当的货物抵拖欠租金和甲方损失。合同还对其他相关事宜进行了约定，陈家业在合同落款甲方处签名确认，合同的落款乙方处，由云浮景瑞公司盖章确认，陈锦锐在乙方处签名确认。庭审中，陈家业称虽然《土地租赁合同》是由陈家业与云浮景瑞公司签订，但是，涉案土地是由景宏公司使用，陈家业不清楚这些公司与陈锦锐之间的内部操作，故陈家业认为土地是由陈锦锐承租的，要求陈锦锐共同支付租金。陈锦锐称他是作为云浮景瑞公司的代表人在乙方处签名，并非代表陈锦锐个人的行为。签订合同后，陈家业将涉案土地交付给云浮景瑞公司使用，云浮景瑞公司占有、使用涉案土地至今。云浮景瑞公司确认租赁期间均可以正常使用租赁物。租赁涉案土地以来，云浮景瑞公司主要通过银行转账和微信转账等方式支付租金给陈家业，但经常没有按照合同约定准时足额支付。陈家业在诉讼中提供自制的租金欠据，列明云浮景瑞公司自2013年至2019年12月支付租金的时间、金额以及尚欠的租金金额，并统计得出2019年7月前云浮景瑞公司欠租金874,977元，2019年7月至12月欠租金686,565元，合计共欠租金为1,561,542元。陈家业提供云浮景瑞公司财务工作人员与陈家业的微信聊天记录，聊天记录反映云浮景瑞公司财务工作人员多次在向陈家业支付租金后告知陈家业已支付的数额，支付的时间和数额与陈家业提供的租金欠据清单大部分吻合。云浮景瑞公司在庭审中对陈家业提供的租金欠据上支付的租金数额予以确认，但称对尚欠的租金数额不予确认，要求庭后核对。云浮景瑞公司庭审后于2020年6月22日向原审法院提交《关于欠陈家业租金情况说明》，主张对陈家业所列上述所欠的租金数额有异议，理由是陈家业于2019年12月1日口头承诺云浮景瑞公司减免2018年两个月租金以及2019年两个月租金。云浮景瑞公司并没有提供其交纳租金的依据。陈家业庭审后于2020年6月29日向原审法院提交《关于调解协商情况陈述》，载明：经双方财务管理人员核实，陈锦锐（景瑞公司）至2018年累计欠租金713,412元；2019年的租金为1,373,130元，2019年已交租金625,000元，拖欠租金748,130元，截至2019年12月31日，尚欠租金为1,461,542元（713,412元+748,130元），在陈家业追收租金期间，双方曾口头承诺陈锦锐如果能一次性交清所欠租金，可在总款中减免两个月租金约230,000元，但其后至2020年6月期间，陈锦锐都没有支付任何租金，陈家业收回当时的承诺。该《关于调解协商情况陈述》还对双方协商的租金交付办法，继续履行《土地租赁合同》等事宜进行说明。陈家业于2020年6月29日又提交了《调解协商不成功报告》，表明在本案的调解协商期间，陈家业已作出了很大的让步，但后来陈锦锐又提出再减免租金三个月，故陈家业放弃调解处理，请求法院依法判决，要求支付拖欠陈家业租金1,461,542元，2020年的租金按每平方米6.2元计至判决生效之日。庭审中，云浮景瑞公司表示，如法院认定本案《土地租赁合同》有效，同意解除合同，并认为需要对其已投入部分的资金进行处理，但云浮景瑞公司并没有就该请求向原审法院提出反诉，亦未提供证据证实其投入的资金。又查明，2006年10月10日，云城街道办牧羊村委会管辖的朱屋、朱三、牧一、牧二、吴屋、李屋、白屋七个村民小组（以下简称“朱屋等七个村民小组”）作为“土地发包方”、“甲方”，香港景瑞公司作为“承包土地”、“乙方”，签订《承包土地使用合同书》，就牧羊过境公路边东北方向，朱屋至邓屋，全长约350米山坡和空旷土地，地名：水塘下、大塘坪、竹仔冲等土地的承包事宜作出约定。该合同书约定，在签订合同生效后，乙方在三通一平前要搞好挡土墙和排水设施，承包款按每年每亩5000元计算，每五年提升土地承包款每年每亩500元，从签订承包合同即日起，在承包期内，此土地的一切使用权和转包转租权属乙方所有，甲方不得干涉。朱屋等七个村民小组的村民代表在合同落款“甲方代表人签名”处签名，香港景瑞公司在合同落款“甲方代表人签名”处盖章，陈锦锐、陈家业在合同落款“乙方代表人签名”处签名、捺印,云城街道办牧羊村委会在合同落款“见证单位”处盖章，云浮市云城区法律服务所亦在合同“见证书”页处盖章。2006年12月31日，陈家业作为“甲方”，香港景瑞公司、陈锦锐作为“乙方”，就已承包的涉案土地的整体开发、发展问题签订了一份《合作协议书》，约定：由乙方负责本项目的设计和投资，甲方负责原承包合同的执行及协调相关村民工作，合作期限为原承包合同的期限20年，即从2008年1月1日至2027年12月31日止，建设期为1年，即2007年12月1月1日起至2007年12月31日止；原签订的承包合同的承包款及协调款由乙方负责，承包款通过甲方支付给村民，协调款由甲方负责按实际情况支配；签订合同10天后，乙方须交纳1,000,000元履约保证金给甲方，之后乙方可以使用承包土地。在履行《合作协议书》过程中，2009年2月25日，经云浮市云城区法律服务所调解，陈家业、陈锦锐签订了一份《调解协议书》，该《调解协议书》的甲方为陈家业，乙方为陈锦锐、香港景瑞公司，载明：双方于2006年10月10日合股一起与朱屋等七个村民小组签订的租赁土地协议，因乙方没有资金投入，双方同意2009年2月25日前全部解除涉案租赁土地合股一事，解除后，甲乙双方与村民小组签订的租赁土地协议产生的债权债务由甲方全部承担。陈家业在该协议的甲方落款处签名，陈锦锐在该协议的乙方落款处签名。香港景瑞公司并未盖章确认。云浮市云城区法律服务所作为调解部门在该协议盖章。签订《调解协议书》后，陈锦锐没有再管理涉案土地，陈家业继续管理该土地，对土地进行平整和砌挡土墙等处理，并支付承包款给朱屋等七个村民小组。庭审中，陈家业称，陈锦锐代表整个乙方，因为在与朱屋等七个村民小组签订《承包土地使用合同书》时，香港景瑞公司的印章亦是陈锦锐所盖的，故陈家业认为陈锦锐在《调解协议书》上签名就代表陈锦锐、香港景瑞公司均退出了合伙。陈锦锐的委托代理人称，陈锦锐并不代表香港景瑞公司，至于为何将陈锦锐、香港景瑞公司列为共同乙方，委托代理人不清楚，当时可能是想事后让香港景瑞公司在《调解协议书》盖章。再查明，2018年7月10日，云城街道办牧羊村委会出具《证明》一份。该《证明》载明：“位于市区牧羊加油站斜对面即景瑞投资置业有限公司，当时属于广梧高速公路隧道余泥安排的弃土场地，本土地属于云城街道××村委××村民小组，有朱屋、朱三、牧一、牧二、吴屋、李屋、白屋。共有山坡地约2万平方米左右，全部属集体土地，当时全部都没有土地使用证的，现正在登记土地确权手续。特此证明。”云城街道办牧羊村委会在落款处盖章确认，云浮市****街道办国土所在落款处书写“情况属实”并加盖印章确认。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。一、对于陈家业与云浮景瑞公司签订的《土地租赁合同》的效力问题。云浮景瑞公司认为涉案租赁土地为集体土地，未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，且未经乡（镇）人民政府批准，为无效合同。原审法院认为，签订《承包土地使用合同书》后，陈家业对土地进行平整、砌挡土墙等投入性处理，并转租给云浮景瑞公司使用至今，已履约十余年，村民或村集体并没有提出异议，且《承包土地使用合同书》经云城街道办牧羊村委会在见证单位处盖章确认，云浮市云城区法律服务所亦在合同的“见证书”页盖章确认，故云浮景瑞公司以涉案两份租赁合同未经村民民主议定程序为由抗辩合同无效，理据不足，原审法院不予支持。虽然陈家业没有提供涉案土地的权属证书，但是，根据陈家业提供的有云城街道办牧羊村委会、云浮市****街道办国土所盖章确认的《证明》，可以证实涉案土地属于朱屋等七个村民小组集体所有，现正在登记土地确权手续。可见，云浮景瑞公司认为土地权属不清，并没有提供否定上述《证明》所述证明内容的证据，为此，该辩解理据不足，原审法院不予采纳。鉴于涉案租赁的土地暂未办理确权手续，对于土地用途是属于建设用地还是农用地暂未能确定，为此，根据现有证据，云浮景瑞公司主张涉案土地为农用地，现出租用于非农建设，《土地租赁合同》无效的证据不足，原审法院不予支持。鉴于土地用途暂未确定，故原审法院认定《土地租赁合同》的效力处于待定的状态。二、对于陈家业的租金请求是否部分已过诉讼时效的问题。《土地租赁合同》约定，租金前三年的租金按每月3.8元/平方米计算，第四年起每年租金原来基础上增加0.3元/平方米，即第四年的租金4.1元/平方米，第五年为4.4/平方米，依次类推，租用面积为19394.5平方米，则按约定2018年的月租金应为5.6元/平方米，2018年总租金应为5.6元/平方米×12个月×19394.5平方米=1,303,310.4元，2019年的月租金应为5.9元/平方米，2019年总租金应为5.9元/平方米×12个月×19394.5平方米=1,373,130.6元。合同约定上半年的租金于当年1月15日前支付，下半年的租金于当年6月15日前支付，根据先欠先付的交易习惯，陈家业主张云浮景瑞公司至2019年12月尚欠的总租金为1,561,542元，应为2018年下半年至2019年期间产生的租金，陈家业于2020年1月16日提起本案诉讼，并未超过法律规定的三年诉讼时效期间。云浮景瑞公司抗辩陈家业的部分租金请求已经过了诉讼时效期间的理据不足，原审法院不予采纳。三、对于云浮景瑞公司尚欠的租金为多少的问题。陈家业提交的租金欠据清单载明，2019年7月前云浮景瑞公司欠租金874,977元，2019年7月至12月欠租金686,565元，合计共欠租金为1,561,542元，并列明了云浮景瑞公司已支付租金的明细。在庭审过程中，云浮景瑞公司认可陈家业提供的租金欠据上的所列租金支付的内容，原审法院予以确认。云浮景瑞公司对租金欠据上记载的尚欠租金数额不予确认，理由是陈家业应根据其曾于2019年12月1日的口头承诺，减免2018年2个月和2019年2个月租金。但云浮景瑞公司未提供证据证实该主张，陈家业对此未予确认，云浮景瑞公司应承担举证不能的法律后果，对云浮景瑞公司该主张，原审法院不予采信。陈家业在庭后提交的《关于调解协商情况陈述》、《调解协商不成功报告》认为，双方在庭审后自行调解协商时，陈家业承诺云浮景瑞公司，如一次性交清所欠租金，陈家业同意在尚欠租金总数中减免两个月租金约230,000元，但后来双方协商不成，陈家业撤回该承诺，放弃调解处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”陈家业在案件调解或和解过程中作出的减免租金的承诺不能作为认定本案事实的依据。现陈家业不同意减免租金，对于云浮景瑞公司主张的减免租金的意见，原审法院不予支持。因陈家业在庭审后提交的《关于调解协商情况陈述》中，确认尚欠租金为1,461,542元，结合双方在《土地租赁合同》中已约定租金的计算标准、云浮景瑞公司已支付的租金数额、陈家业制作的租金欠据中有关云浮景瑞公司尚欠租金的记载以及诉辩双方的意见，原审法院核定截至2019年12月31日云浮景瑞公司尚欠陈家业的租金数额为1,461,542元。陈家业请求云浮景瑞公司支付尚欠租金1,461,542元，理据充分，原审法院予以支持。对于陈家业庭后提交的《调解协商不成功报告》关于要求云浮景瑞公司支付2020年起至判决生效之日的租金等请求，属法庭辩论终结后增加的诉讼请求，本案中不作处理，当事人可另行主张权利。四、对于《土地租赁合同》的解除问题。在签订《土地租赁合同》后，陈家业依约交付了租赁物给云浮景瑞公司使用，云浮景瑞公司亦确认从租赁开始至今，均能正常使用租赁物。云浮景瑞公司拖欠陈家业租金，致使陈家业不能实现合同目的，合同亦约定超过20天不交纳租金，陈家业有权解除合同。陈家业主张解除《土地租赁合同》，云浮景瑞公司亦同意解除合同，基于《土地租赁合同》的效力处于待定的状态，《土地租赁合同》并未确定为无效合同的前提下，该请求合理合法，原审法院予以支持。合同解除后，云浮景瑞公司依法应当返还租赁物给陈家业。至于云浮景瑞公司认为解除合同需要就其已投入部分的资金进行处理，但并未提出反诉，亦未提供其投入的资金的证据，故本案中不作处理。对于云浮景瑞公司、陈锦锐抗辩称，涉案土地是陈家业、陈锦锐、案外人香港景瑞公司共同合伙共同向朱屋等七个村民小组租赁的，涉案《土地租赁合同》未经合伙人同意处分合伙财产，属无权处分合同。原审法院认为，本案是租赁合同纠纷，就合同相对性而言，是对租赁合同中的双方当事人之间的纠纷进行处理，至于陈家业、陈锦锐、案外人香港景瑞公司之间是否仍存在合伙关系，或者因合伙产生的纠纷，属于三者之间的内部关系，当事人可根据合伙协议另行主张权利，不属本案审理的范围。陈家业依约交付了土地给云浮景瑞公司并保障了其正常使用，云浮景瑞公司、陈锦锐以此来抗辩云浮景瑞公司不应履行《土地租赁合同》支付租金的义务，理据不足，原审法院不予支持。五、对于陈锦锐应否与云浮景瑞公司共同承担涉案租金支付及土地返还义务的问题。《土地租赁合同》约定的“出租方（甲方）”为陈家业，“承租方（乙方）”为云浮景瑞公司，陈锦锐在该合同落款乙方处签名是作为云浮景瑞公司方的代表人签名，并非代表其本人签名，即陈锦锐并非涉案《土地租赁合同》的主体，根据合同相对性原则，应由合同双方享有权利、履行义务，因陈锦锐并非《土地租赁合同》的当事人，陈家业主张陈锦锐承担合同义务，支付尚欠租金及交还租赁物的理据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零七条之规定，原审法院作出如下判决：一、解除陈家业与云浮市景瑞投资置业有限公司于2009年7月30日签订的《土地租赁合同》。二、云浮市景瑞投资置业有限公司于判决生效之日起十日内支付计至2019年12月31日止尚欠的租金1461542元给陈家业。三、云浮市景瑞投资置业有限公司于判决生效之日起十日内返还《土地租赁合同》约定的租赁土地（位于云浮市云城区所属的土地）给陈家业。四、驳回陈家业的其他诉讼请求。如果云浮市景瑞投资置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费18854元（该款陈家业已预交），由陈家业负担1207元，云浮市景瑞投资置业有限公司负担17647元。本院二审期间，上诉人云浮景瑞公司、原审被告陈锦锐均没有提交新的证据。被上诉人陈家业向本院提交如下证据：证据1，2008年10月16日云城区云城街牧羊村委会《报告》，证据来源牧羊村委会，拟证明2005年、2006年时，经7个自然村申请，涉案土地已经政府同意开发。该地是公路边一幅低洼地，有四、五米深并且没有耕种，属于荒地。证据2，2007年3月30日牧一队收款收据、2008年1月8日朱屋村民小组收款收据、2007年2月28日李屋村民小组收款收据；2012年11月2日、2013年2月20日、2013年7月10日中国建设银行回单；2019年10月9日牧羊村委朱屋村民小组收据、2020年1月8日朱三经济合作社收据、2018年6月5日广东农村信用社进账单；2020年6月28日广东农村信用社进账单、2020年6月22日朱三经济合作社收据、2020年9月3日第一经济合作社收据。上述证据拟证实陈家业从2007年至2020年依约交纳租金给7个村民小组的事实。上诉人云浮景瑞公司、原审被告陈锦锐发表质证意见认为：陈家业提交的上述证据属于逾期举证。证据1是否与本案存在关联性不清楚，且不是原件，证据的真实性无法确认，从内容看只是向市国土局申请，市国土局应该有相关的意见或批复，是否已报送市国土局也无法确认。该证据中云城区人民政府的意见盖章显示为办公室的意见，并不是区人民政府的意见，据了解，涉案土地是村民耕作的农用地。对证据2的收款收据真实性、关联性无法确认，而银行转账凭据的真实性由法院予以核实。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明：2007年2月至2020年9月期间，陈家业陆续交纳涉案土地承包款给朱屋、朱三、牧一、牧二、李屋村民小组。本院认为：本案是租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的主要问题是：1.本案应否追加香港景瑞公司、陈锦锐作为本案的原告参加诉讼？2.《土地租赁合同》的效力如何确定？（一）关于本案应否追加香港景瑞公司、陈锦锐作为本案的原告参加诉讼的问题。云浮景瑞公司上诉认为《承包土地使用合同书》中承包方为香港景瑞公司，而《调解协议书》当中只有陈锦锐签名，没有香港景瑞公司盖章确认，所约定的退伙事宜尚未生效，香港景瑞公司、陈锦锐并没有解除合伙，仍为涉案土地的承包方，故应追加其作为本案原告参加诉讼。本院认为，本案所涉及的几份合同当中，《承包土地使用合同书》、《合作协议书》上均由陈锦锐签名，然后在其名字上盖香港景瑞公司的公章。陈家业认为陈锦锐就是香港景瑞公司的法人代表，该两份合同的公章均由陈锦锐亲自盖章，香港景瑞公司并没有其他人在场。而云浮市云城区法律见证书当中的《承包土地补充协议》，落款只有陈锦锐、陈家业签名，并没有香港景瑞公司的盖章，印证了陈锦锐就是香港景瑞公司的代表。云浮景瑞公司认为香港景瑞公司的法定代表人陈志强在场，但无法解释其在场的话为何没有签名，以及公司公章由陈锦锐持有且盖在“陈锦锐”名字之上。云浮景瑞公司主张香港景瑞公司是涉案土地使用权承租人，但无法提供证据证实，亦未能提供证据足以推翻陈家业缴纳租金给出租人的事实。因此，陈锦锐作为香港景瑞公司的代表，在云浮市云城区法律服务所主持下，与陈家业达成解除合股一事的《调解协议书》，应当认定为香港景瑞公司及陈锦锐的真实意思表示。云浮景瑞公司要求追加香港景瑞公司及陈锦锐为本案原告的主张，缺乏事实依据。（二）关于《土地租赁合同》的效力如何确定的问题。对于云浮景瑞公司在上诉中提及《土地租赁合同》无效的问题，原审判决已阐述非常清楚，认定该合同效力待定，本院予以确认，在此不再赘述。本案是陈家业认为云浮景瑞公司拖欠其租金，追收未果而引起的租赁合同纠纷。无论合同有效与否，云浮景瑞公司已实际使用涉案土地使用权，即已实际产生租金费用或占用费用，而无论是租金还是占用费，云浮景瑞公司均应支付给陈家业。因此，原审判决解除《土地租赁合同》，并由云浮景瑞公司支付2019年12月31日前的租金1,461,542元给陈家业正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，实体处理恰当，应予以维持。上诉人云浮景瑞公司的上诉理由缺乏理据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费17,954元，由上诉人云浮市景瑞投资置业有限公司负担，上诉人预交了18,854元，多预交的900元，由本院予以清退。本判决为终审判决。审判长  李开勇审判员  陈灿良审判员  黎洪靖二〇二〇年十一月十七日书记员  陈泳杏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。