福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4681号 上诉人（原审第三人、并案原告）：厦门诚功典当有限责任公司，住所地厦门市思明区厦禾路839汇成商业中心**。 法定代表人：周冬梅，公司董事长。 委托诉讼代理人：曾小玮、卢少敦，福建兴世通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、并案被告）：耀声（厦门）物业管理有限公司，住所，住所地厦门市湖里区湖里大道**哈曼尼广场div> 法定代表人：侯晞红，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈文贤、苏慧群，福建联合信实律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、并案被告）：彭来林，男，1986年10月9日出生，汉族，住福建省清流县××镇××路××号。 上诉人厦门诚功典当有限责任公司（以下简称诚功公司）因与被上诉人耀声（厦门）物业管理有限公司（以下简称耀声公司），彭来林房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区湖里区人民法院（2019）闽0206民初3588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诚功公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.判令耀声公司、彭来林承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未审查上诉人庭后提交的证据、未采纳上诉人的鉴定申请，导致认定案件事实不清，依法应当予以纠正。1.上诉人于庭后提交的证据，对本案各方当事人的权利与义务存在直接、重大的影响，足以颠覆原审法院的事实认定。（1）诚功公司系根据一审法院的要求而提交补充证据，并未违反举证期限的相关规定。庭审中，一审法院问及讼争房屋的现状，诚功公司回应已从彭来林处收回，并另行出租给了案外人厦门兴丰盛汽车服务有限公司。一审法院遂要求诚功公司在指定期限内提交补充证据，以查明案件事实。诚功公司已在指定期限内完成提交，故该举证行为不违反举证期限的相关规定。（2）诚功公司补充提交的证据可进一步佐证自己“实际控制人”的身份。诚功公司已在原审中提交了：①“哈曼尼广场”业委会出具的《证明》，证明在2012年业委会成立前，诚功公司便已实际控制讼争房屋所在的第一层全部房产（以下简称“第一层房产”）；②厦门亿通恒实业有限公司出具的《情况说明》，证明该公司早在2009年的时候便已申请法院强制执行第一层房产，只是顾及诚功公司“实际控制人”的身份而暂缓执行。诚功公司在庭后补充的证据则可以证明：①诚功公司委托富豪港湾（厦门）投资管理有限公司管理、出租第一层房产；②诚功公司收回讼争房屋后，委托富豪港湾公司与新租户厦门兴丰盛汽车服务有限公司签订《租赁合同》并收取租金。以上证据相互印证，足以证明诚功公司早在2009年之前便已是第一层房产的“实际控制人”，且至今仍处于实际控制的状态。（3）诚功公司补充提交的证据对彭来林的权利具有重大影响。诚功公司确认彭来林已于2018年9月17日返还了讼争房屋，后续租赁合同与彭来林再无关系。一审判决彭来林向耀声公司返还房屋，然讼争房屋已由诚功公司收回并再次出租。一审判决彭来林支付租金至讼争房屋返还之日，但彭来林未实际占用房屋无需支付租金。2.一审法院未认定诚功公司的《鉴定申请书》，亦属程序违法。一审庭审辩论终结前，诚功公司便已当庭要求对诚功公司与彭来林签订的《租赁合同》签字、用印时间进行鉴定，以证明诚功公司与彭来林早在2013年9月28日便已签订该份《租赁合同》。一审庭审后，诚功公司再次向一审法院邮寄了一份《鉴定申请书》，申请前述鉴定事项，以图进一步佐证耀声公司的权利来源是诚功公司与其签订的《抵押权延伸协议书》，所有的租赁合同必须由诚功公司担任出租人方为合法。一审法院面对诚功公司两次合理的鉴定申请，未给予诚功公司合理的理由，已侵犯了诚功公司的诉讼权利。二、一审法院认定耀声公司与彭来林签订的《租赁合同》合法有效，系认定事实错误。1.彭来林在一审答辩时已将2份《租赁合同》签订的始末进行还原。彭来林作为承租人，在2013年9月17日与耀声公司签订了讼争房屋《租赁合同》，又于2013年9月28日与诚功公司签订了讼争房屋的第二份《租赁合同》，其所自认的内容是认定本案争议事实的关键。据其陈述，2013年9月17日彭来林签订合同后便开始装修，装修过程中受到法院及哈曼尼广场相关人员的阻挠，遂追问耀声公司缘由，耀声公司回复只要与诚功公司签订一份新的《租赁合同》即可正常经营。2013年9月28日，彭来林在与诚功公司签订的《租赁合同》时发现租金标准更低，才得知耀声公司有从中赚取租金差价的故意，但为保经营无奈之下与诚功公司签订了一份《租赁合同》。彭来林的答辩意见足以反映两个事实：（1）彭来林是在不知诚功公司“实际控制人”身份，不知耀声公司身负执行案件的情况下，与耀声公司签订第一份《租赁合同》；（2）彭来林与诚功公司签订第二份《租赁合同》时，已然对上述事实有所了解，且明知第二份合同的租金更低，仍选择为耀声公司隐瞒，导致诚功公司直到合同履行了4年半后才发觉。综上，彭来林虽受耀声公司的恶意欺瞒，但在知晓诚功公司的存在后，明知租金更低却选择帮助耀声公司隐瞒，其主观恶意已十分明显。客观上，彭来林的行为为耀声公司赚取租金差价提供了帮助，诚功公司直至2018年4月方才发现自己受到欺骗，期间耀声公司已赚取了4年半的租金差价。因此，根据《合同法》第52条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”，耀声公司与彭来林显属恶意串通，令诚功公司对讼争房屋的租金标准产生误解。彭来林向耀声公司支付较高的租金，而耀声公司向诚功公司分配较低的租金，二者形成的差价属于耀声公司的违法所得。故，耀声公司与彭来林签订的《租赁合同》属恶意串通损害诚功公司利益所签订，依法属于无效的合同。2.一审法院认为诚功公司一审的陈述与《抵押权延伸协议书》上的约定相悖，但未予任何的说理，显属法律逻辑不清、事实认定错误。一审法院在判决书的“本院认为”部分关于不采信诚功公司陈述的分析是：“诚功公司陈述其并非哈曼尼广场的管理方，在实际履行中由耀声公司先收取租金，其是有权向彭来林收取租金的，与诚功公司提交的《抵押权延伸协议书》上的约定相悖，更何况耀声公司对上述《抵押权延伸协议书》的法律效力有异议，故诚功公司的上述陈述本院不予采信。”该部分内容是一审法院驳回诚功公司的主要观点。但是无论诚功公司如何运用法律逻辑进行分析，都无法推论出一审法院驳回的理由。诚功公司主张的是耀声公司与彭来林恶意串通，与《抵押权延伸协议书》无关。诚功公司的陈述与《抵押权延伸协议书》上的约定并不相悖。依照《人民法院民事裁判文书制作规范》第三条第（六）款第4项的规定：“说理应当围绕争议焦点展开，逐一进行分析论证，层次明确。对争议的法律适用问题，应当根据案件的性质、争议的法律关系、认定的事实，依照法律、司法解释规定的法律适用规则进行分析，作出认定，阐明支持或不予支持的理由”。3.一审法院混淆了诚功公司所述的“管理方”与“实际控制人”的定义，应予以纠正。诚功公司确实不是哈曼尼广场的“管理方”，但是诚功公司从未表示哈曼尼广场是由耀声公司所管理，其真实的“管理方”是业委会。诚功公司主张自己是第一层房产的“实际控制人”，与“管理方”的角色并无冲突。整个哈曼尼广场均是由业委会管理，诚功公司对其中的第一层房产进行控制，不妨碍业委会对整个广场实行管理。诚功公司基于“实际控制权”，将第一层房产招租、收取、管理的权利授予耀声公司，是行使自己的合法权利。故，诚功公司表示自己不是哈曼尼广场的“管理方”，与诚功公司表示自己是第一层房产的“实际控制人”不存在矛盾。 耀声公司辩称，一、一审法院认定事实正确，诚功公司称一审法院认定事实不清没有任何依据。首先，耀声公司系涉案房屋的产权人华鸿国际有限公司（下称“华鸿国际”）的全资子公司，系涉案房屋的管理使用人并负责该房屋的出租事宜，并不存在华鸿国际或耀声公司将涉案房屋交由诚功公司管理使用或出租的情况，不存在诚功公司可以对涉案房屋合法占有、使用、出租的事实基础。其次，涉案房屋一直由耀声公司管理使用，对外出租并收取租金，不存在诚功公司诉称的由其“实际控制”的事实。诚功公司诉称其补充提交证据可进一步佐证其“实际控制人”身份，对于诚功公司补充提交的“哈曼尼广场”业委会出具的《证明》，“哈曼尼广场”业委会系厦门亿通恒实业有限公司（下称“亿通恒公司”）一家成立，与华鸿国际无关，不能代表华鸿国际，更不能证明华鸿国际所有房产24#1-2层实际控制人为诚功公司；就亿通恒公司出具的《情况说明》，亿通恒公司与耀声公司、华鸿国际一直存在未决纠纷，不睦已久，该证据系其与诚功公司串通伪造所得，与事实严重不符。再次，诚功公司即使对讼争房产享有抵押权，也不享有占有、使用、收益权，亦无权委托他人代为出租、管理该房产。对诚功公司委托富豪港湾（厦门）投资管理有限公司（下称“富豪港湾公司”）管理出租，以及基于此富豪港湾公司与厦门新丰盛汽车服务有限公司签订的《租赁合同》并无法律与合同依据，均不能证明诚功公司为诉争房产实际控制人。最后，对于诚功公司与彭来林签订的《租赁合同》，耀声公司对此并不知情，且诚功公司不享有出租房屋的权利，无论该《租赁合同》是否订立于2013年9月28日，均为无权处分合同，权利人未追认，合同无效，因而无需鉴定。因此，诚功公司认为一审认定事实不清的上诉理由不成立。二、诚功公司称一审法院认定耀声公司与彭来林签订的《租赁合同》合法有效系认定事实错误无法律、事实依据。首先，耀声公司与彭来林于2013年9月17日签订了关于诉争房屋的《租赁合同》，系双方基于真实意思表示订立该合同，合法有效；并且，耀声公司与彭来林实际履行的也是该份租赁合同。其次，诚功公司以2013年9月28日签订《抵押权延伸协议书》约定内容主张耀声公司对彭来林恶意欺瞒并与其恶意串通损害诚功公司利益与事实完全不符。2013年9月17日《租赁合同》签订后，耀声公司即向彭来林交付物业，双方即行履行合同之约定；此后的2013年9月28日，耀声公司及案外人华鸿国际与诚功公司就哈曼尼广场相关物业租金分配事宜签订了《抵押权延伸协议书》，属三方内部约定，与彭来林无关，内容亦不影响2013年9月17日签订《租赁合同》的履行。并且，该抵押权延伸协议所述内容与事实不符，耀声公司及华鸿国际并未实际拖欠1600万元借款，耀声公司及华鸿国际从未认可该协议的效力。退一步讲，即便按照延伸协议约定，诚功公司与彭来林签订合同未经耀声公司同意，属于无权处分，诚功公司以2013年9月28日签订的《租赁合同》来否定2013年9月17日签订《租赁合同》的效力，显然没有事实依据。最后，诚功公司明知耀声公司与彭来林签订了《租赁合同》，仍然与彭来林订立一份除价格外完全相同的合同，以更低的价格进行出租，彭来林在已经订立合同的前提下，为追求更低的租金与诚功公司订立第二份《租赁合同》，属于恶意串通损害第三人合法利益。因此，一审法院认定耀声公司与彭来林签订的《租赁合同》合法有效认定事实正确。 彭来林辩称，其与耀声公司不存在恶意串通，系被耀声公司欺骗。彭来林于2013年9月就与耀声公司签订租赁合同。嗣后，青岛法院张贴告示称讼争店面有纠纷，但彭来林装修已经投入大半。因此，彭来林与耀声公司负责人沟通。耀声公司负责人拿来诚功公司的合同让彭来林签署，声称诚功公司系耀声公司的合作伙伴及合作关系。签完合同后，法律纠纷均由诚功公司出面解决问题。彭来林对此并不相信，负责人出示一些抵押文件及租金分成文件。因此，彭来林补签该份合同。合同期临近结束时，隔壁店面与耀声公司产生纠纷。经了解，发现彭来林承租租金较他人为高，耀声公司对此一直未予以回复。 耀声公司向一审法院提出诉讼请求：1.彭来林立即从厦门湖里区××道××号××座××层××号店面中搬离，并向耀声公司返还上述房屋；2.彭来林立即支付拖欠的房租209060元（自2018年4月17日至9月16日止），以及支付自2018年9月17日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（自2018年9月17日起，参照租金标准）；3.被告支付自应付款日起计至实际付款日止逾期交付租金的违约金（其中2018年4月、5月租金83624元，按应付款月2%的标准自2018年4月7日起计至实际付款之日止；2018年6月、7月、8月租金125436元，按应付款月2%的标准计算，自2018年6月7日起计至实际付款之日止）；4.本案诉讼费由彭来林承担。 诚功公司提出诉讼请求：1.确认耀声公司与彭来林于2013年9月17日签订的编号为2013091700001的《哈曼尼广场第二座第一层部分店面租赁合同》无效;2.耀声公司与彭来林承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2013年9月17日，耀声公司与彭来林签订了编号为2013091700001的《哈曼尼广场第二座第一层部分店面租赁合同》，约定：彭来林承租湖里大道2号第二座第一层101-103店面作汽车维修、美容用，租期自2013年9月17日至2018年9月16日；月租金33120元，自第二年即2014年9月17日起每年递增6%，每三个月付一次租金，每次应提前10天付清租金；彭来林应按合同规定期限交纳房租、水电费，拖欠房租水电费为违约行为，逾期15日每逾期一日按应交金额的千分之五支付违约金；租赁期满，彭来林应及时结清租赁期间的所有房租和水电费，办理移交手续等。租赁合同签订后，耀声公司依约将讼争店面交付给彭来林使用，彭来林支付租金至2018年4月16日，之后月租金41812元均未支付给耀声公司。2018年9月30日，耀声公司向彭来林送达了《律师函》，要求彭来林在收函后三日内偿还所欠租金209060元及逾期支付违约金，腾退交还并按月租金标准41812元支付房屋占用费。 另查明，2013年9月28日，诚功公司（乙方）、耀声公司（甲方1）、华鸿国际有限公司（甲方2）三方共同签订一份《抵押权延伸协议书》，约定：哈曼尼广场第二座第一层原有租户租期到期后，由双方共同招租，所得租金由甲方根据实际公司管理费用扣除后，双方按50%分成（其中乙方分得50%抵扣原债权1600万所形成的利息）；甲方同意哈曼尼广场第二座第一层、第二层与乙方共同招租，由乙方与租户签约，所得租金由甲方扣除实际管理费用后，由甲乙双方各按50%分成（其中乙方分得50%抵扣原债权1600万所形成的利息）；本协议暂定时间三年（其中第一层101-103店面为五年）等。同日，诚功公司与彭来林签订编号为2013091700001的《哈曼尼广场第二座第一层部分店面租赁合同》，该合同在“租赁标准为每月29440元，租期自2013年10月1日至2018年9月30日止”外，其他内容与讼争合同一致。 一审法院认为，诚功公司诉求讼争合同因耀声公司与彭来林恶意串通损害了诚功公司的利益而无效，但其提供的证据并不足以证明耀声公司与彭来林存在恶意串通，故不予支持。讼争合同系耀声公司与彭来林的真实性意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。彭来林辩称自2018年4月之后讼争合同已被替代而失效，租金已交给了真正的出租人诚功公司，彭来林无需向耀声公司再支付租金，与彭来林已向耀声公司交租至2018年4月份的事实相悖，故彭来林的上述抗辩理由没有事实和合同依据，故不予采信。诚功公司陈述其并非哈曼尼广场的管理方，在实际履行中由耀声公司先收取租金，其是有权向彭来林收取租金的，与诚功公司提交的《抵押权延伸协议书》上的约定相悖，更何况耀声公司对上述《抵押权延伸协议书》的法律效力有异议，故诚功公司的上述陈述不予采信。耀声公司诉求彭来林支付其拖欠的租金209060元并按月利率2%支付逾期违约金，有事实和合同依据，应予以支持。讼争合同已于2018年9月16日到期，租赁期满，彭来林依约应及时结清租赁期间的所有房租和水电费并办理移交手续，现彭来林辩称讼争合同到期后，未再签订租赁合同也未再使用讼争店面，故没有义务和条件返还讼争店面，因与合同约定相悖，故不予采纳，故耀声公司关于彭来林应返还讼争店面并按租金标准支付房屋占有使用费的诉求，引发予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、彭来林应于判决生效之日起十日内将位于厦门湖里区××道××号××座××层××号店面返还耀声（厦门）物业管理有限公司；二、彭来林应于判决生效之日起十日内支付耀声（厦门）物业管理有限公司拖欠的租金209060元和房屋占用费（房屋占用费按41812元／月的标准，自2018年9月17日起计至实际返还讼争店面之日止）；三、彭来林应于判决生效之日起十日内支付耀声（厦门）物业管理有限公司逾期违约金（其中83624元自2018年4月7日起、125436元自2018年6月7日起，均按月利率2%计至实际付款之日止）；四、驳回厦门诚功典当有限责任公司的诉讼请求。本案一审案件受理费5597元，由彭来林承担；并案案件受理费22800元，减半收取计11400元，由厦门诚功典当有限责任公司负担。 二审审理期间，除诚功公司认为其耀声公司系按照诚功公司的委托交付彭来林使用讼争店面外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。 本院认为，首先，诚功公司上诉主张一审法院未审查其补充提交的证据，但一审法院依法组织质证，符合法定程序。其次，诚功公司上诉主张一审判决耀声公司与彭来林签订的《租赁合同》合法有效认定错误，诚功公司系基于彭来林与耀声公司恶意串通，损害诚功公司利益从而主张合同无效。恶意串通与侵害第三人利益系构成合同无效的两个要件。现诚功公司并无证据证明彭来林与耀声公司存在恶意串通情形，故诚功公司上诉主张彭来林与耀声公司之间《租赁合同》无效，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。诚功公司为佐证其主张提出的鉴定申请，亦无必要性，故一审法院未予以准许，并无不当。综上，一审判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费22800元，由上诉人厦门诚功典当有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾聆） 审 判 员 （章毅） 审 判 员 （陈璟） 二〇二〇年十一月十九日 代书记员（ 朱巧婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。