云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5087号上诉人（原审被告）：云南实力房地产开发经营集团有限公司。住所地：云南省昆明市西苑开发区凯苑******。法定代表人：彭宇兴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：全定歆，男，1988年7月7日出生，汉族，身份证登记住址：广州市花都区。委托诉讼代理人：陈玉琴，云南典传（贵阳）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南实力房地产开发经营集团有限公司（以下简称“实力公司”）因与被上诉人全定歆商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人实力公司的委托诉讼代理人朱原熠、被上诉人全定歆及其委托的诉讼代理人陈玉琴到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。宣判后，上诉人实力公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实及理由：第一，根据《商品房购销合同》第十二条的约定，双方就办理产权证事宜进行了明确约定，约定了交费、签署授权文件等若干前提条件，显然是一个附条件的委托代理关系。同时，根据《房屋登记办法》《不动产登记暂行条例》及实施细则等房产登记法规，新购商品房的产权登记只有在开发商完成初始登记后才得进行，上诉人履行代理义务还需满足法定初始登记条件。本案中，上诉人已举证证明不能办理产权登记是因为不动产登记职能机构合并、法规政策变动、涉案小区内幼儿园权属归属问题及被上诉人未履行先行义务等原因造成的，属于情势变更，上诉人并无违约行为，不应当承担逾期办证违约责任。因法律法规的变动、权属登记部门职能调整、小区幼儿园的权属问题等情势变更，实力心城项目无法在2016年6月13日完成整体竣工验收后进行初始登记，直至2017年6月23日实力心城项目才得以完成初始登记，并于2019年2月14日才完成涉案房屋所在4-7栋房屋的初始登记，提交办证资料的条件才成就，此期间属情势变更期间，不应当计算在提交办证资料期间内；而被上诉人于2019年4月10日才向上诉人交齐办理不动产登记所需资料，上诉人亦于2019年7月10日向不动产登记机关提交了办证资料，该期间并未超过双方约定的150个工作日，上诉人无逾期办证违约行为，不应当承担逾期办证违约责任。第二，双方约定的交房条件为“建设单位组织验收合格”与项目整体验收合格是不同的概念，一审法院以五方验收合格为项目整体竣工验收，并以此时点起算逾期办证违约金错误。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人全定歆答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原告全定歆的诉讼请求：1.请求法院判令被告立即将办理房屋产权证的资料提交产权登记机关；2.请求法院判令被告支付原告因违约办理房屋产权证的违约金（自2016年9月1日起至房屋产权证办理完毕为止），暂计至2018年11月10日违约金为人民币8000元；3.请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理确认事实如下：2013年7月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“实力心城二期”4幢3606号房屋，建筑面积126.75平方米，房屋总价926467元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2015年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告已付清全部购房款，并于2015年9月24日向被告支付了产权登记费、产证代办费、契税、配套费、维修基金等费用，并办理了接房手续。被告实力公司于2019年7月10日将原告办理本案房屋产权证所需的资料递交给了产权登记机关。2015年8月25日，被告作为建设单位组织了施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位对本案房屋所在标段工程进行了竣工验收。一审法院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约，故对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，一审法院予以支持；因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2015年9月24日缴清产权登记费、产证代办费、契税等费用，办理了接房手续，一审法院认为结合双方合同约定应当自2015年8月25日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2016年4月1日，原告要求从2016年9月1日起算不违反法律规定，一审法院予以支持；截止期限亦应按照合同约定为将办理本案房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止即2019年7月10日，共计1042天，被告应当支付的逾期违约金为10420元（10元/天×1042天）。至于被告提出的不动产新政实施等政策法规调整对办证影响的问题，根据本案查明的事实，早在昆明市不动产新政实施之前即2016年6月30日之前，原、被告约定的递交办证资料的期限就已经届满，故对被告的该项答辩意见，一审法院不予采纳。至于被告提出的案涉的教育配套设施幼儿园权属不明的问题，被告既未提交证据予以证明，而该事项亦不能成为免除其合同约定的递交资料义务的理由。至于被告提出的原告未提交办证资料的答辩意见，根据本案查明的事实，原告已经向被告支付了产权登记费、产证代办费等办理不动产权证的费用，被告在不能提出相反证据的情况下主张原告未向其递交办证资料的答辩意见，一审法院不予采纳。针对原告主张的被告将向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料的诉讼请求，因被告已经将办证资料递交，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告云南实力房地产开发经营有限公司在本判决生效之日起十日内向原告全定歆支付逾期办证违约金10420元；二、驳回原告全定歆的其他诉讼请求。二审中，被上诉人出示手机短信内容，认为2019年12月24日上诉人在业主群发出消防验收的提示通知，证明未完成消防验收，上诉人对短信真实性认可，但不认可合法性、关联性，认为这是一个防火防灾的注意事项。上诉人未提交新证据。双方对一审法院审理确认的事实均无异议，但上诉人认为遗漏了政府新规定导致配套幼儿园权属不明、两证合一政府职能调整、重新做权籍调查导致办证延期的事实。针对双方对一审法院审理确认的事实均无异议，对一审法院审理确认的事实，本院依法予以确认，不再赘述。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人实力公司是否存在逾期办证的违约行为；如需承担违约责任，应按何种标准支付逾期办证违约金？关于上诉人实力公司是否存在逾期办证的违约行为的问题。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。上诉人实力公司与被上诉人全定歆签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应诚信履行自己的义务。本院认为，（一）根据《商品房购销合同》第十二条第一款约定，上诉人实力公司应当于项目整体竣工验收后150个工作日内，协助被上诉人全定歆将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，此约定，表明在竣工验收后的150个工作日内，上诉人应当履行完毕协助办理产权证的有关手续，诉讼中被上诉人提交了合同约定的接房手续和约定义务的相关证据，在此情况下，上诉人实力公司协助办理产权登记即为双方约定的合同义务，上诉人实力公司主张双方之间形成委托代理关系的理由不成立，本院不予采信。（二）上诉人实力公司主张因涉案项目未完成初始登记，且因涉案教育配套设施幼儿园权属不明、产权登记部门合并等不可预见因素的出现，使涉案房屋在双方约定的期限内不具备办理产权登记的条件，上诉人不应当承担违约责任的理由。本院认为，1、上诉人陈述的配套幼儿园权属不明导致无法办理产权证，但根据文件的内容，明确规定在项目竣工验收后90日内，开发建设单位和县区政府、管委会按照土地出让合同及有关规定办理设施和档案资料移交手续，签订接收教育配套设施协议书。此规定的90日时间，明显少于当事人合同约定的150个工作日的时间，诉讼中，上诉人并未提交其按规定履行了移交手续的证据材料，故上诉人认为幼儿园权属不明导致办证逾期的理由不能成立。2、根据查明的事实，被上诉人在2015年9月24日接收房屋，并交纳了办理产权证的相关费用及契税、代办费等，可以表明被上诉人履行了办理产权证的相关义务。根据上诉人提交的2015年8月25日的《竣工验收证明书》中的内容，可以表明工程于2015年8月25日完成了竣工验收，并且在2015年9月就交付了房屋，在二审中，上诉人认为工程在2016年6月13日竣工验收，明显与此证据矛盾，一审法院认定2015年8月25日后150个工作日次日起算逾期办证期限，符合双方合同的约定，上诉人认为应从2016年6月13日起算期限的理由，不能成立。上诉人在诉讼中均未提交证据证明，两证合一、部门职能调整影响了办证的事实，在此情况下应当承担违约责任。被上诉人有权处分自己的权利，其要求自2016年9月1日起算违约金，已经超出150个工作日，故上诉人实力公司应承担自2016年9月1日起至实际递交办证资料至产权登记部门的时间止的逾期办证违约金。而上诉人实力公司于2019年7月10日才将办理产权登记所需资料递交产权登记部门，上诉人实力公司应承担自2016年9月1日起至2019年7月10日止（共计1042天）的逾期办证违约金。另外，根据《商品房购销合同》第十二条的约定，被上诉人全定歆诉请按照每日10元计算逾期办证违约金有合同依据，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。上诉人实力公司虽申请调减违约金标准，但其并无证据证明双方约定的违约金标准过高，故上诉人实力公司的该项上诉请求本院不予支持。据此，本院确定由上诉人实力公司支付被上诉人全定歆逾期办证违约金10420元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一、二审案件受理费共计100元，由上诉人云南实力房地产开发经营集团有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年十一月三十日法官助理李德江书记员王希辰