广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8815号上诉人（原审被告)：翁毅斌，男，汉族，1977年4月28曰出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人:王志忠，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜锦源，男，汉族，1973年1月6日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海区大某镇河西颜边股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：颜志成，该社社长。上诉人翁毅斌因与被上诉人颜锦源、原审第三人佛山市南海区大某镇河西颜边股份合作经济社（以下简称颜边股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018)粤0605民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。翁毅斌上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审，或改判驳回颜锦源的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用、工程测量费用由颜锦源承担。事实与理由：第一，一审判决违反法定程序，应当裁定撤销原判，发回重审。首先，翁毅斌与颜锦源均主张涉讼《土地租用合同书》有效，一审法院认定合同无效，却未依法告知双方当事人可以变更诉讼请求，程序违法；其次，一审法院认定因涉讼土地上盖建筑物已损毁，故无法进行鉴定。对于损毁该建筑物的主体，公安机关已经立案侦查，若最终认定颜锦源是损毁该建筑物的主体，其应当对翁毅斌的损失承担责任，故本案应当中止审理，待查明损毁建筑物的主体后再继续审理；最后，颜锦源一审中补充提交的《解约补偿协议》能够证明其并非适格原告，一审法院对该证据未组织质证，程序违法。第二，一审判决对案件事实认定不清，对合同效力的认定明显有误，本案应当发回重审。首先，一审法院对应予调取和证明的广东宏某土地房地产评估与工程顾问有限公司（以下简称宏某公司）的评估报告未予调取和查明；其次，根据答复编号2020188《佛山市自然资源局南海分局关于〈关于移交（2018)粤0605民初3442号涉嫌违法用地违法建设的函〉的回复》，包括涉讼土地在内的面积为21.41亩的土地利用现状为集体建设用地，可出租用于非农建设，即涉讼《土地租用合同书》合法有效。即使其中的8.92亩土地未办理相关手续，但另外的12.49亩土地已取得建设用地手续，故涉讼《土地租用合同书》不应认定为全部无效；最后，若涉讼《土地租用合同书》合法有效，则颜锦源无权解除该合同，其单方解除行为构成根本违约，应承担全部违约责任。第三，一审法院认定涉讼《土地租用合同书》无效，但仅作出返还土地的处理，未处理损失赔偿问题，违反了合同法中关于合同无效后如何处理的规定。而且，本案中因合同无效造成的损失是可以查明的。根据颜锦源与颜边股份社签订的《解除补偿协议》，颜锦源已因此获得高额利益，但至今未对翁毅斌补偿。若依然认定涉讼土地需要先行返还颜锦源，将造成颜锦源有权处理地上建筑物,翁毅斌的利益将无法得到保障。综上，请求二审法院支持翁毅斌的上诉请求。颜锦源答辩称：第一，涉讼土地权属人为颜边股份社。该土地未办理相关土地审批手续，属于违法用地，涉讼《土地租用合同书》因违反法律强制性规定而无效。第二，由于涉讼建筑物已被拆除且无法查清是由谁拆除，无鉴定的必要，翁毅斌主张的损失缺乏客观依据。一审法院对此处理正确。第三，宏某公司的评估报告并非由双方当事人委托，该评估报告不应予以确认。涉讼土地已被征收，颜边股份社并无向颜锦源支付补偿款，涉讼《土地租用合同书》已无法继续履行，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。颜边股份社没有发表陈述意见。颜锦源向一审法院起诉请求：1.解除颜锦源与翁毅斌于2005年8月1日签订《土地租用合同书》；2.确认宏某公司对上述《土地租用合同书》项下位于联某路边土名“八亩”、“车基”、“塘底”的12733平方米土地（即涉讼土地）上评估的建（构）筑物补偿款、搬迁费用、工人安置费用归翁毅斌所有；3.翁毅斌将涉讼土地及地上的建（构）筑物腾空并返还给颜锦源；4.本案的诉讼费用由翁毅斌承担。一审法院查明事实：2005年9月28日，颜锦源、颜锦良（乙方）与颜边经济社（甲方）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方出租“八亩”、“车基”、“塘底”（土名）的土地给乙方建厂或建商铺使用，土地面积13766平方米，使用期限为29年，土地租赁期及租金从2006年12月1日开始计算至2035年11月30日；租金约定如下表；租赁期内，如遇政府征用土地，土地补偿款归甲方，建筑物补偿费，租赁期20年内（即2027年1月1日前）归乙方，后9年（即2027年1月1日至2035年12月31日）甲乙双方各占50%。期间单价（元/月·平方米）2006.12.1-2009.11.3022009.12.1-2012.11.302.42012.12.1-2015.11.302.882015.12.1-2018.11.303.4562018.12.1-2035.11.304.152005年8月1日，颜锦源（甲方）与翁毅斌（乙方）签订《土地租用合同书》，约定：甲方将自有的“八亩”、“车基”、“塘底”部分土地出租给乙方使用，甲方保留联某路边1320平方米（位置为“八亩”、“车基”、“塘底”整块地的东北角、东西走向为60米，南北走向为22米）留作自用，其余土地（12733平方米）于2005年8月1日出租给乙方使用，租赁年限为29年，从2006年7月1日至2035年7月31日，租金从2006年7月1日开始计算，土地租金单价如下表；乙方每年租金分两次缴交，当年1月底前缴交1-6月份的租金，当年6月底前缴交7-12月份的租金；乙方超期缴交租金的，甲方有权按超期缴交的租金额每日0.3%计收滞纳金；乙方超期六个月不交完租金的，甲方有权解除合同，并收回该场地及场地上所有的建筑物，并无须给乙方任何补偿；租赁期内双方不得无故解除合同，甲方无故解除合同的，要补偿给乙方在该场地所有投入建筑资金及利息；乙方无故解除合同的，场地上一切建筑物归甲方所有，甲方无须给乙方任何补偿；租赁期内如遇国家政策法律变化，不允许继续租赁该土地或国家征用该土地而使合同无法继续履行或失效的，双方不作违约，双方之间不作补偿和赔偿；但国家征用土地有补偿时，国家在租赁期前20年内（2006年7月1日至2026年6月30日前）征用的，土地补偿归甲方，建筑补偿归乙方所有，国家在租赁期最后9年（2026年7月1日至2035年6月30日）征用的，土地补偿费归甲方，建筑有关补偿费由甲乙双方各占50%；乙方在合同签订后3日内交45万元给甲方作为定金，并到租金缴交时作为首年租金缴交；如乙方在第一期租金缴交前无故单方解除租赁关系的，则甲方有权没收该45万元定金；如甲方在期间单方违约解除租赁合同的，甲方需退还定金的双倍（即90万元）给乙方作补偿；乙方需办理土地使用证时，甲方负责正常的办证相关费用。期间单价（元/月·平方米）2006.7.1-2009.6.3032009.7.1-2012.6.303.42012.7.1-2015.6.303.882015.7.1-2018.6.304.462018.7.1-2021.6.305.152021.7.1-2035.6.305.352018年2月28日，颜锦源提起本案诉讼。2018年9月29日，广东省人民政府发布了关于佛山市南海区2017年度第三十七批次城镇建设用地的批复，编号为粤府土审（06）[2018]33号。在该批复中，广东省人民政府同意上报的农用地转用方案核征收土地方案，同意佛山市将大某镇河某村颜某股份合作经济社等多个经济社属下的集体农用地17.2892公顷[耕地2.6984公顷、园地2.6265公顷（含可调整园地0.4286公顷）、林地0.0903公顷、其他农用地11.874公顷（含可调整养殖水面6.5920公顷）]转为建设用地，同时使用上述有关村集体建设用地14.0397公顷、未利用地1.2618公顷，以上合计32.5907公顷集体土地一并办理征收为国有土地手续；上述土地（合计32.5907公顷）经完善征收手续后依照规划安排作为佛山市南海区城镇建设用地。诉讼中，因双方当事人对涉讼土地的坐标范围有争议，翁毅斌向一审法院申请司法鉴定，一审法院经审查，依法予以准许，并依法委托佛山市测绘地理信息研究院，该院受理后经测绘后，依法向一审法院作出《测绘成果报告》。翁毅斌交纳了工程测量费用22128元。一审法院随后结合测绘结果，依次向佛山市自然资源局南海分局、佛山市南海区查处治理违法用地违法建设共同责任制领导小组办公室调查涉讼土地是否属于粤府土审（06）[2018]33号批复所涉的征地范围以及涉讼土地是否存在违法用地违法建设情形。佛山市自然资源局南海分局、佛山市南海区查处治理违法用地违法建设共同责任制领导小组办公室经核查后分别向一审法院复函，明确承租红线范围内有7620.15平方米属于南海区2017年度第三十七批次建设用地，该批次已在2018年获得批准，由于集体所有权未注销，该宗地取得批文未办理入储手续；位于佛山市南海区大某镇河西颜边股份合作经济社联某路边土名“八亩”、“车基”、“塘底”地段，面积约21.41亩，土地权属人为佛山市南海区大某镇河西村颜边股份合作经济社农民集体，土地利用现状地类为建设用地，其中约12.49亩已取得建设用地手续（批文号：粤府土审[06][XXXX3号），但未查询有报建手续，其余面积约8.92亩未办理相关用地手续及规划报建手续，属于违法用地违法建设行为。另查明，在本案诉讼过程中，涉讼土地的地上建筑物已被拆除，建筑物已经无法使用，翁毅斌方就此报警求助，公安机关已于2020年3月23日以翁毅斌被故意毁坏财物案立案侦查，但至庭审辩论终结时尚未侦查终结。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，法律对农用地转为建设用地实行严格的限制和审批制度。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。因此，农业用地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中颜锦源、翁毅斌于2005年8月1日签订《土地租用合同书》，约定颜锦源将其从颜边股份社处承租的“八亩”、“车基”、“塘底”的土地12733平方米出租给翁毅斌作建设用地使用，颜锦源保留联某路边1320平方米（位置为“八亩”、“车基”、“塘底”整块地的东北角、东西走向为60米，南北走向为22米）留作自用。经审理查明，上述土地现登记土地权属人为佛山市南海区大某镇河西村颜边股份合作经济社农民集体，其中约12.49亩根据2018年9月29日发布的粤府土审[06][2XXX]XX号批文取得建设用地手续，但上盖建筑物未有报建手续，其余面积约8.92亩未办理相关用地手续及规划报建手续，属于违法用地违法建设行为。因此，颜锦源、翁毅斌签订《土地租用合同书》及所涉的违法用地违法建设行为违反了法律的强制性规定。即便广东省人民政府在2018年9月29日发布了关于佛山市南海区2017年度第三十七批次城镇建设用地的批复，批准对涉讼土地中的部分土地（约12.49亩）转为建设用地并办理征收为国有土地手续，但至佛山市自然资源局南海分局复函一审法院之时，上述土地集体所有权未注销，亦尚未办理收储手续，同时粤府土审[06][2XX]XX号批文所涉内容并非对颜锦源、翁毅斌之间原违法用地违法建设行为的追认，故不能视作对《土地租用合同书》项下相关违法用地约定的效力补强。因此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，确认《土地租用合同书》无效。颜锦源主张合同有效没有依据，一审法院不予支持。因无效合同无从解除，颜锦源诉请解除《土地租用合同书》没有依据，一审法院不予支持。颜锦源诉请一审法院确认宏某公司对《土地租用合同书》项下涉讼土地上评估的建（构）筑物补偿款、搬迁费用、工人安置费用归翁毅斌所有，但未提交证据证明宏某公司的评估情况，且即使存在该评估，亦没有证据证明该评估项下的款项的付款责任单位同意并已实际支付该款，同时，作为被申请确权人的翁毅斌在庭审中亦明确该评估并非依颜锦源、翁毅斌委托作出，也未实际参与，无法对该评估作出确认，因此，颜锦源的该项诉请理据不足，一审法院不予支持，相关建（构）筑物补偿款、搬迁费用、工人安置费的归属，当事人在确定补偿方案及取得相关款项之后，如对款项归属存在争议的，可另案解决。因《土地租用合同书》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，当事人基于无效合同取得的财物按照各自返还、折价补偿的方式进行清算，且考虑涉讼土地的上盖建筑物均已损毁无法使用，故颜锦源诉请翁毅斌返还《土地租用合同书》项下的土地有事实和法律依据，颜边股份社作为土地权属人亦没有提出异议，一审法院予以支持。翁毅斌关于其无需返还土地的诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因案外人颜锦良作为《土地租赁合同书》的承租方，已出具《证明》同意该合同项下的权利义务由颜锦源行使和主张，故其无需再作为本案的当事人参加诉讼，翁毅斌认为应追加其为共同颜锦源没有依据，一审法院不予采纳。因涉讼土地上盖建筑物已被损毁，无法就其价值进行评估，故一审法院不在本案中主持双方就涉讼土地上盖建筑物的价值开展评估鉴定。此外，因损毁该建筑物的主体现阶段尚未查明，且即便查明，亦与本案颜锦源的相关主张的处理无关，故翁毅斌请求中止本案的审理没有必要，一审法院不予准许。颜边股份社经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故对其在诉讼中所提申请不作处理，且不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、确认颜锦源与翁毅斌于2005年8月1日签订的《土地租用合同书》无效；二、翁毅斌应于判决发生法律效力之日起十日内返还前述《土地租用合同书》项下位于联某路边土名“八亩”、“车基”、“塘底”的12733平方米土地予颜锦源；三、驳回颜锦源的其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取计52996.83元，由颜锦源负担26498.42元，由翁毅斌负担26498.41元。工程测量费用22128元，该费用的产生系为确定租赁物的具体位置，故一审法院酌情确定该费用由颜锦源负担11064元，由翁毅斌负担11064元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法杈益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.—审是否程序违法;2.涉讼合同的效力；3.涉讼土地是否应予返还。关于争议焦点一。翁毅斌上诉主张，一审法院未就合同效力进行释明以便其变更诉讼请求属于程序违法；翁毅斌就涉讼土地上建筑物被损毁已报案处理，公安机关已立案，本案应以该案办理结果为依据，一审法院未中止审理违反法定程序；一审法院就颜锦源补充提交的《解约补偿协议》未组织质证属于程序违法，故法院应发回重审。对此，本院结合一审法院的审理情况分析如下：首先，关于合同效力的释明问题。颜锦源在本案起诉之初便诉请确认涉讼《土地租赁合同书》无效，即便后来变更诉请为解除该合同，合同效力问题亦一直是一审法院审查和双方争议的焦点，故一审法院未对合同效力进行释明虽然欠妥但未严重影响翁毅斌的合法权益。其次，关于本案是否应中止审理的问题。翁毅斌于本案中未反诉主张颜锦源就涉讼地上建筑物承担赔偿责任，损毁该建筑物的主体亦与颜锦源的诉请无关，故本案审理无需以地上建筑物被损毁的刑事侦查案件为依据，一审法院对翁毅斌请求中止本案审理不予准许并无不当。最后，关于颜锦源一审补交新证据的质证问题。翁毅斌自认已经收到一审法院寄送的《解约补偿协议》，不影响其质证的杈利，何况一审法院并未以该证据为审理依据，故一审程序不构成程序违法。此外，即便根据上述《解约补偿协议》颜锦源与颜边股份社经确实已解除租赁关系，根据合同相对性，颜锦源作为涉讼《土地租赁合同书》的相对方仍可提起本案诉讼，翁毅斌关于颜锦源不具备本案原告的主体资格的主张亦不能成立。由此，翁毅斌的该项上诉请求理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。翁毅斌上诉主张，涉讼部分土地已取得建设用地手续，故涉讼合同不应认定全部无效。经核查，一审判决就涉讼合同因违反法律的强制性规定而无效已经进行了详细的分析和论述，本院予以认可并不再赘述。翁毅斌的该上诉理由于法无据，本院不予支持。关于争议焦点三。翁毅斌上诉主张，涉讼合同合法有效，颜锦源无权单方解除合同并要求翁毅斌返还涉讼土地；一审在判决翁毅斌返还土地的同时未处理损失赔偿问题不当，对翁毅斌不公。如前所述，涉讼合同因违反法律的强制性规定而无效，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，结合涉讼土地的上盖建筑物均已损毁无法使用的实际情况，土地权属人颜边股份社在一审判决后并未上诉并未明确反对的前提下，对颜锦源诉请翁毅斌返还《土地租用合同书》项下的土地予以支持，完全正确，本院予以维持。翁毅斌在一审中并未提起反诉要求颜锦源对涉讼土地上的建筑物承担损失赔偿责任，一审判决没有处理并无不妥。由此，翁毅斌的相关上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。翁毅斌的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105993.66元（上诉人翁毅斌已缴52996.83元），由上诉人翁毅斌负担。上诉人翁毅斌应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补交52996.83元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月十七日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣