贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔26民终3436号上诉人（一审原告）：廖旦生，男，1965年9月27日出生，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：龙柱，贵州维律律师事务所律师。代理权限特别代理。被上诉人（一审被告）：陈伟传，男，汉族，1993年5月2日出生，住广东省湛江市麻章区。委托诉讼代理人：陈伟涛，男，汉族，1987年7月22日出生，住广东省湛江市麻章区。系陈伟传之兄长。代理权限特别代理。被上诉人（一审被告）：陈伟立，男，汉族，1995年12月7日出生，住广东省湛江市麻章区，被上诉人（一审被告）：刘元锦，男，汉族，1988年6月25日出生，住广西博白县。上诉人廖旦生因与被上诉人陈伟传、陈伟立、刘元锦租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2752号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人廖旦生及委托诉讼代理人龙柱、被上诉人陈伟传委托诉讼代理人陈伟涛、被上诉人陈伟立，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖旦生上诉请求：撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初2752号民事判决，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。凯里市人民政府的征收行为并未完成，所涉的土地及地上建筑物在未征收完成前依然归属黔东南州永丰农工商总公司。黔东南州永丰农工商总公司出租给上诉人的行为是合法有效的，上诉人将本案所涉土地及地上建筑物、附着物出租给被上诉也是合法有效的。关于在涉案土地上擅自修建的建筑物，在凯里市城市管理执法要求自行拆除修建的违法建筑后，上诉人就已经自行拆除完毕，本案所涉的是有房屋产权证的合法房产，一审法院认定事实错误。2.上诉人一审诉讼请求中的场地使用费的时间是计算至2019年4月份之前，在凯里市城西街道办事处通知进行拆迁评估后就不再计算，上诉人的诉请是在征收补偿还未完成阶段的占用费，依法应予以支持。请二审人民法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。陈伟传辩称：自己租场地，城西派出所在被上诉人修建的时候已经来过，被上诉人建的建筑物城西派出所已经拆了，所以我们就不给上诉人租金，土地已经被政府征用，土地是政府的了，上诉人欺骗被上诉人，被上诉人不用给上诉人支付租金。陈伟立答辩意见与陈伟传一致。刘元锦没有到庭陈述答辩意见，也无书面答辩意见向法庭提交。廖旦生向一审法院起诉请求：1.判令被告三人共同向原告支付从2018年8月7日至2019年4月7日止场地占用金共计66666元；2.支付逾期付款违约金利息5995元；3.支付电费5912元，水费652元，共计人民币79225元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月9日廖旦生与贵州省黔东南州永丰农工商总公司签订《场地租赁合同》，贵州省黔东南州永丰农工商总公司将其位于凯里市原公司林化厂场地出租给廖旦生使用，2018年8月8日，廖旦生与陈伟传签订《门面租赁合同》，约定租期为五年，即2017年8月8日至2022年8月7日，陈伟传在履行合同过程中拖延支付租金及水电费，廖旦生于2018年5月向凯里市人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《门面租赁合同》，并支付拖欠的租金，后凯里市人民法院作出（2018）黔2601民初2329号民事判决书，法院判决解除双方的《门面租赁合同》，判决被告向原告支付租金40000元。被告不服判决后向州中级人民法院提请二审。2019年2月23日黔东南州中级人民法院作出（2018）黔26民初2628号判决驳回被告上诉，维持原判。陈伟传、陈伟立和刘元锦三人仍使用该块场地，在该场地上进行正常的生产经营活动，廖旦生以陈伟传、陈伟立和刘元锦三人拒绝缴纳水电费和场地使用费，于2019年4月22日向一审法院提起诉讼，案经一审法院主持调解未能达成协议。另查明：2013年10月15日凯里市人民政府《专题会议纪要》（凯府专议〔2013〕342号）精神，由凯里市人民政府偿还贵州省黔东南州永丰农工商总公司银行贷款后，贵州省黔东南州永丰农工商总公司同意抵押贷款土地（包括本案的涉案土地）被征收；2015年12月2日凯里市人民政府市长罗杰、贵州省黔东南州永丰农工商总公司法定代表人杨国师和凯里市中心城置业有限公司法定代表人刘义光签订《凯里凯里市人民政府、贵州省黔东南州永丰农工商总公司、凯里市中心城置业有限公司关于2998.55万元债权债务转移抵销协议书》约定，贵州省黔东南州永丰农工商总公司将其在凯里市人民政府的债权（尚欠征地补偿款2998.55万元）转让给凯里市中心城置业有限公司，凯里市中心城置业有限公司用凯里市中心城门面房购房款抵销债务，凯里市人民政府不再欠贵州省黔东南州永丰农工商总公司征地补偿款。协议签订生效后，凯里市人民政府对涉案土地为实际管理人。原告廖旦生依据2014年5月9日与贵州省黔东南州永丰农工商总公司签订的《门面租赁合同》在涉案土地上未经批准擅自修建建筑物，2015年10月23日被凯里市城市管理行政执法局作出《行政处罚决定书》（凯城执违处字［2015］91号）作出：自行拆除修建的违法建筑。2017年8月廖旦生与陈伟传、陈伟立、刘元锦等3人签订《门面租赁合同》，未经过凯里市人民政府同意，2017年11月启动未来城银桂广场（包括涉案土地）建设项目征拆工作，凯里市城西街道办事处联合凯里市国土规划局、凯里市执法局多次下发《关于限期拆除违章建筑物的通知》，要求廖旦生停止场地出租行为，动员承租经营户配合拆除违章建筑物，原告廖旦生以与贵州省黔东南州永丰农工商总公司签订的场地长期租赁协议为借口，向外出租涉案土地，对涉案土地的征拆工作不予配合。一审法院认为，2015年12月2日后涉案土地的实际管理人为凯里市人民政府，贵州省黔东南州永丰农工商总公司无权出租涉案土地，原告廖旦生依据原与贵州省黔东南州永丰农工商总公司签订的《场地租赁合同》也随之终止,原告廖旦生丧失了转租涉案土地的依据，2017年8月原告廖旦生与被告陈伟传、陈伟立、刘元锦等3人签订《门面租赁合同》为无效的合同，原告廖旦生依据该合同要求被告支付租金和水电费诉讼请求一审法院不予支持。被告陈伟立、刘元锦经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，一审法院依法予以缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：驳回原告廖旦生的诉讼请求。案件受理费已减半收取计890元，由原告廖旦生承担。本院二审期间，上诉人廖旦生围绕上诉请求依法提交了下列证据，本院已组织双方当事人进行质证：1.凯里市城西街道办事处城西办纪（2019）7号文件，拟证明本案所涉土地的地上有证建筑物征收补偿方案（初稿）还在拟定阶段。陈伟涛、陈伟立对证据1均无意见。2.湖南志成房地产评估有限公司的初步评估结果、凯房权证凯里市自第00012406、00××07号房产证，拟证明本案所涉土地的有证地上建筑物仍在初评阶段，政府征收行为仍未完成，黔东南州永丰农工商总公司对本案所涉房产具有合法的所有权。陈伟涛、陈伟立认为场地不在上诉人列举的证据里面，我那块政府已经出证明已经被政府征收了。被上诉人陈伟传、陈伟立围绕答辩理由提交了下列证据，本院已组织双方当事人进行质证：1.《关于拆除未来城银桂广场建设项目用地范围内违建的情况说明》、2.《凯里市人民政府专题会议纪要（凯府专议（2019）246号）》、3.《解除场地租赁合同协议书》、4.《黔兴公司关于对国有土地上房屋征收补偿相关事宜的函》、5.《凯里市人民政府专题会议纪要（凯府专议（2018）220号）》、6.《凯里市人民政府专题会议纪要（凯府专议（2019）70号）》。以上证据拟证明政府已经收取了土地，不给我补偿那些，我们的这个地不在补偿范围内，我们知道土地已经被街道办征收了。廖旦生委托诉讼代理人龙柱认为被上诉人提交的证据是10月20日，已过举证期，不予质证。本院对上诉人廖旦生提交的上述证据认定如下：1.凯里市城西街道办事处城西办纪（2019）7号文件；2.湖南志成房地产评估有限公司的初步评估结果、凯房权证凯里市自第00012406、00××07号房产证。两组证据证明涉案土地的地上建筑物尚在征收阶段，与本案征收的土地有关联性，并且是政府出具的文件和合法证件，本院予以采信。本院对被上诉人陈伟传、陈伟立提交的上述证据认定如下：1.《关于拆除未来城银桂广场建设项目用地范围内违建的情况说明》、2.《凯里市人民政府专题会议纪要（凯府专议（2019）246号）》、3.《解除场地租赁合同协议书》、4.《黔兴公司关于对国有土地上房屋征收补偿相关事宜的函》、5.《凯里市人民政府专题会议纪要（凯府专议（2018）220号）》、6.《凯里市人民政府专题会议纪要（凯府专议（2019）70号）》。证据1-6均是凯里市城西街道办事处于2020年7月1日出具的附件材料，材料详细说明了涉案土地从出租、转租、土地被征收、违建房屋的拆除、涉案土地上房屋进行评估补偿、《场地租赁合同》的解除的详细过程，附件材料相互关联，与本案待查明的事实相关，本院对上述证据予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院另查明：凯里市人民政府于2019年3月18日作的凯府专议（2019）70号专题会议纪要明确：由市自然资源局牵头，城西街道配合，于2019年3月25日前完成项目涉及永丰公司土地征收工作调查核实，并对该宗地上合法部分建筑物进行测绘评估，形成征收补偿方案报请市人民政府研究同意后执行。黔兴农工商有限责任公司按照凯府专议（2013）342号和土地征收协议规定，依法解除2014年5月9日与承租户廖旦生签订的土地租赁协议。2019年4月18日黔东南州黔兴农工商有限责任公司与廖旦生签订《解除协议书》。本院再查明：贵州省黔东南州永丰农工商总公司已更名为黔东南州黔兴农工商有限责任公司。本院认为，要解决上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷，关键是审查廖旦生与贵州省黔东南州永丰农工商总公司签订的《场地租赁合同》是否还有效？廖旦生与陈伟传签订的《门面租赁合同》是否有效？廖旦生是否对涉案的土地还享有承租权？上述问题分析如下。2014年5月9日廖旦生与贵州省黔东南州永丰农工商总公司签订《场地租赁合同》时，贵州省黔东南州永丰农工商总公司是涉案土地使用权的所有者和土地的管理者，与廖旦生签订的《场地租赁合同》应属有效。2015年12月12日凯里市人民政府、贵州省黔东南州永丰农工商总公司、凯里市中心城置业有限公司三方签订关于2998.55万元债权债务转移抵消协议书，凯里市人民政府将涉案的土地征收，取得对涉案土地的管理，承继取得《场地租赁合同》的出租人身份和权利，可依据合同约定的解除合同的情形主张解除合同。2017年8月8日廖旦生与陈伟传签订《门面租赁合同》至双方因诉讼解除合同期间，凯里市人民政府和贵州省黔东南州永丰农工商总公司都未向廖旦生主张解除《场地租赁合同》，都默认廖旦生的转租行为，因此此时的《场地租赁合同》仍然有效。在《场地租赁合同》有效的前提下廖旦生与陈伟传签订的《门面租赁合同》应属有效合同。廖旦生与陈伟传诉讼解除《门面租赁合同》后，《场地租赁合同》直到2019年4月18日解除前仍然有效，廖旦生对涉案承租土地仍然享有承租人的权利。陈伟传、陈伟立、刘元锦不遵守判决要求，依然占用涉案土地进行经营行为至本案一审起诉时，三人的占用行为明显是侵害了廖旦生的土地承租人的权利。针对上诉人的上诉请求具体分析如下。关于上诉人廖旦生诉请判令被上诉人三人共同向上诉人支付从2018年8月7日至2019年4月7日止场地占用金共计66666元的请求。《场地租赁合同》在2019年4月18日被解除前，廖旦生仍然对涉案土地享有承租人权利，被上诉人未经允许占用土地，侵害了承租人权利，因此廖旦生主张关于场地占用费参照《场地租赁合同》租赁费的支付标准来计算的请求，应予支持。关于上诉人廖旦生主张逾期付款违约金利息5995元的问题。因廖旦生与陈伟传已经通过诉讼解除《门面租赁合同》，双方不再是该合同的权利义务人，主张逾期付款违约金无依据，因此该主张不予支持。关于上诉人廖旦生主张支付电费5912元，水费652元的问题。因廖旦生提供的电费发票无法证明电的使用人是被上诉人，提供的水表图片也无法直接证明是被上诉人占用场地期间使用的，上诉人廖旦生关于被上诉人支付电费、水费的主张没有事实依据，因此该主张不予支持。综上所述，上诉人廖旦生的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2752号民事判决；二、由被上诉人陈伟传、陈伟立、刘元锦三人自判决生效之日起十日内共同向上诉人廖旦生支付从2018年8月7日至2019年4月7日止场地占用金66666元。三、驳回上诉人廖旦生的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费142元，二审案件受理费285元，共计427元，由上诉人廖旦生负担；一审案件受理费748元，二审案件受理费1496元，共计2244元，由被上诉人陈伟传、陈伟立、刘元锦共同负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二〇年十一月十二日法官助理杨建书记员邹井程