福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1450号 上诉人（原审被告、反诉原告）：武夷山市惠益房地产开发有限公司，住所地武夷山市温岭新街****。 法定代表人：许启明，执行董事。 委托诉讼代理人：黄争，上海兰迪（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高妍，上海兰迪（福州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:王巧芝，女，1955年1月1日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：廖华杰，系王巧芝之子，住武夷山市。 上诉人武夷山市惠益房地产开发有限公司（以下简称惠益公司）因与被上诉人王巧芝合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2020）闽0782民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠益公司的委托代理人黄争，被上诉人王巧芝的委托代理人廖华杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠益公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或对合同效力释明后依法改判。事实和理由：一、本案惠益公司有提出反诉，且惠益公司对本案还申请不公开审理，因双方当事人权利义务失衡，案件并不简单，一审法院适用简易程序审查程序违法。二、一审法院未对合同效力问题进行释明就当庭判决，致使惠益公司丧失根据《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》向王巧芝主张其应先行支付超过原证面积部分税费的权利。三、《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》不是惠益公司单方制作的，是政府建设部门早期的统一格式，惠益公司为王巧芝办理过户，王巧芝对应的也应将原房产过户至惠益公司名下。四、惠益公司作为开发商，没有权利作为征迁主体，其与不在拆迁红线范围内的王巧芝签订的拆迁协议没有法律依据，因此属无效合同。 王巧芝辩称，惠益公司在第一期拆迁时已与王巧芝协商，王巧芝未同意。2016年惠益公司再次与王巧芝协商。经协商达成《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》以及《补充协议》。惠益公司是取得规划许可证以后才与王巧芝签订协议的，不存在王巧芝以非法手段签订问题。 王巧芝向一审法院起诉请求：判令惠益公司办理房屋转移登记手续，将位于武夷山市××街××号××大厦××号××号××号商品房（面积312.84平方米）及××街××号店面（面积25平方米）转移至王巧芝名下。惠益公司向一审法院提起反诉请求：1.确认双方于2016年1月15日签订的《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》以及《补充协议》无效；二、判令王巧芝向惠益公司返还位于武夷山市××街××号××大厦××号××号××号商品房（面积312.84平方米）及××街××号店面（面积25平方米）房产并支付占用期间的使用费（从2018年8月15日开始计算至实际返还之日止）。 一审法院认定事实：惠益公司按照其制定的温岭街延伸改造项目《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》的格式，于2016年1月15日与王巧芝签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：惠益公司拆除王巧芝坐落于武夷山市××巷××号（武房字第2××7号），该房屋产权证面积199.85平方米，实地丈测确定补偿建筑面积224.12平方米，土地证号武国用（2000）字第31**，证载用地面积126.76平方米，实地丈测确定补偿的土地使用面积120平方米。惠益公司以温岭街惠芳大厦10层两套商品房、建筑面积111.39平方米、89.7平方米，11层1套111.39平方米，总计建筑面积为312.48平方米，及一层店面、面积25平方米进行产权调换（还约定了计价标准）。协议还约定了搬家费、临时过渡安置补助费、附属物补偿费。在抵扣各项补偿费、补助费后，王巧芝还欠惠益公司643450元，惠益公司应在2018年2月5日前将经竣工验收合格的安置房交付给王巧芝使用，办理回迁安置房房屋所有权证的时间为该房交付使用付清所有款后，在政策允许的范围内。同日，双方还签订了补充协议，约定惠益公司减免抵扣后的、王巧芝应支付的购房款643450元，惠益公司每月10日付给王巧芝2241元，支付24个月。2016年1月25日，惠益公司出具收条，收到王巧芝武夷山市××巷××号房屋所有权证和土地使用权证。 惠益公司在依约支付了王巧芝过渡费及按照王巧芝确定的装修材料进行装修，竣工验收后，2018年8月15日，惠益公司将武夷山市温岭街58号惠芳大厦1006号、1008号、1108号三套商品房及温岭街58-1号107店面交付给王巧芝使用。 惠芳大厦系惠益公司从2003年开始开发的温岭街延伸改造工程的二期工程，该项目前期开发时，王巧芝的房屋在用地红线范围内，后因与王巧芝未达成拆迁补偿安置协议，王巧芝的房屋被剔除出该项目的用地红线图之外。但王巧芝的房屋又位于惠芳大厦的规划总平图范围内。惠益公司与王巧芝进行了多次、长时间的商谈拆迁补偿事宜，直到双方达成基本一致意见后，2015年12月29日，惠益公司才取得惠芳大厦建设工程规划许可证。尔后，惠益公司进行信访，要求行政机关调整该项目用地红线，至今还没有得到解决，惠益公司以此为由，至今未给王巧芝办理转移登记手续，王巧芝也就未能办证多次到信访部门信访无果后，王巧芝诉至法院。 一审法院认为，王巧芝有没有在2013年至2015年期间多次上访，要求重新纳入规划红线进行拆迁。惠益公司主张王巧芝有多次上访，王巧芝予以否认，惠益公司未能举证证明王巧芝有上访事实，一审法院不予采纳。 涉案的协议及补充协议是否无效，是否违反法律等强制性规定，明显不公。关于本案法律适用，惠益公司主张适用《国有土地上房屋征收和补偿条例》，一审法院认为，该条例第八条明确规定了可以征收的情形，本案不属于该条款规定的情形。惠益公司没有行使征收的权力，惠益公司不是征收行为，所以不适用《国有土地上房屋征收和补偿条例》，无论从本案合同的主体和所举的证据，都表明不是房屋征收的行为。一审法院认可惠益公司所主张的王巧芝原房产本来在拆迁范围内，之后由于无法签订协议被剔除，之后惠芳大厦工程又将王巧芝房屋纳入总平图。一审法院认为，王巧芝原房屋系其合法财产，享有物权，要使用王巧芝房屋，要取得王巧芝同意。惠益公司主张因为王巧芝在那里，行政部门不给惠益公司颁发规划许可证，总平图中王巧芝房屋在其范围内，意味着必须使用王巧芝房屋，如果不使用王巧芝房屋，不符合规划要求，行政机关要求惠益公司解决这个问题，是合理合法的。协议是否存在重大不公，一审法院认为，即使有这种情况，根据合同法的规定，惠益公司应该在一年内主张变更或撤销该合同，王巧芝已经在2018年8月18日入住，协议签订时间是2016年1月15日，已经超出期限，惠益公司主张不予采纳。根据合同法第五十二条规定，惠益公司没有举证证明涉案协议存在法律规定的无效情形。双方签订的协议系格式合同，是惠益公司方制定，由此产生的违法的情况，应该由惠益公司承担，即使有违法，也不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形。根据合同法第六十条规定，惠益公司应当继续履行合同。惠益公司的反诉主张，没有提供相应的证据证明其主张，应当承担不利后果，故惠益公司主张合同无效，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、惠益公司应于判决生效之日起十日内将位于武夷山市××街××号××大厦××号××号××号商品房××街××号××店面转移登记至王巧芝名下；二、驳回惠益公司的反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实本院认定如下：一审法院对双方签订的《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》真实性已予以确认，因本案审理的是该协议是否有效及惠益公司是否有义务将涉案的房产过户给王巧芝问题，与该协议第十五条约定的内容并无关联，一审法院在事实查明部分未将该条款内容予以载明并无不当，本院不作遗漏事实予以认定。对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，惠益公司与王巧芝双方于2016年1月15日签订的《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》是双方自愿签订，不存在有失公平的情形。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式、金额、安置等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。本案的两份协议形式上为拆迁补偿协议，但惠益公司并非是取得房屋拆迁许可证的单位，且约定用于拆迁的房屋不在惠益公司开发房产的红线范围内，因此双方签订的协议不属于实质意义上的拆迁补偿合同，实际上为双方当事人以物换物的一种交易，本案案由应定为合同纠纷。该合同约定所交易的财产及方式，法律行政法规并未禁止，交易内容合法。因《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》的签订是当事人的自愿行为，内容合法，且签订协议的双方主体亦属合法，不存在合同法第五十二条规定无效的情形，故惠益公司上诉请求确认该两份协议无效，本院不予支持。本案的事实双方并不存在较大的争议，一审法院适用简易程序审理并无不当。惠益公司在本案中虽以合同无效进行了反诉主张，但对王巧芝本诉的诉讼主张进行处理并不会导致惠益公司在法院认定合同有效前提下的权利受损害，一审法院在未对效力问题作释明的情况下作出判决并无不当，惠益公司可另行向王巧芝主张合同有效方面的权利。 综上所述，惠益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42823.5元，由武夷山市惠益房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年十一月六日 书记员 薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。