河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8865号 上诉人（原审被告）：李宁，男，1985年1月26日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 被上诉人（原审原告）：河北海鼎房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄高新区湘江道******。 法定代表人：杨昭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高延，该公司员工。 上诉人李宁因与被上诉人河北海鼎房地产开发有限公司（以下简称海鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李宁的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人开展的1.5万元抵3万元的购房活动，误导上诉人购买此房。2、被上诉人拒不履行自己的约定，推延交房7个月。3、销售代表推销时与事实严重不符。两室一厅变一室一厅，民水电变商水电，公推面积20%变38%，精装修不达标。4、为了上诉人权益不继续受侵害，有权停止被上诉人担保的贷款月供，属于合法、合情合理的行为，不应当承担被上诉人违法行为的损失。5、合同是在2018年8月侵犯上诉人公平交易权签订的，是被上诉人有预谋的违法行为，应判合同无效。 海鼎公司辩称：该商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定。李宁作为完全民事行为能力人，应当受到合同中的权利义务约束，应按照合同履行相应义务。合同签订和履行过程中我司不存在欺诈等情形，合同合法有效。我方已经向上诉人交付合同项下的房屋，履行了合同义务。由于上诉人的单方违约行为给我司造成了严重的经济损失，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，应当依法驳回。 海鼎公司一审的诉讼请求：一、请求判令解除原、被告于2018年9月29日签订的《石家庄市商品房买卖合同》：二、请求判令被告李宁返还原告海鼎房地产公司天山银河广场项目D区01单元3024号房屋；三、请求判令被告李宁向原告海鼎房地产公司支付违约金64532元（按照总房款的日万分之四，自2019年1月30日起至实际付清之日止，暂计算至2019年12月30日）；四、请求判令被告李宁向原告海鼎房地产公司支付因被告李宁不按时偿还银行贷款而给原告海鼎房地产公司造成的损失208861.61元及利息（利息自2019年1月30日起至实际付清之日止，以中国人民银行公布的贷款市场报价利率计息，暂计算至2019年12月30日，共计8136元）；五、请求判令被告李宁协助原告海鼎房地产公司办理天山银河广场项目D区01单元3024号房屋撤销网签、备案合同手续；六、本案诉讼费用由被告李宁承担。 一审法院的认定事实：2016年10月5日，原告海鼎房地产公司（出卖人）与被告李宁（买受人）签订一份《认购协议书》，协议约定：由买受人认购出卖人开发的天山银河广场一期Ｄ栋3024室房屋一套，该房屋暂定建筑面积59.33平方米，每平方米8240元，合计总房款暂定为488879元，买受人向出卖人交付部分购房款248879元。该协议还约定了其他事项。被告李宁于2016年10月1日向原告海鼎房地产公司交纳定金5000元，于2016年10月5日交纳首付款243879元。被告李宁于2016年10月5日向北京华美江泓房地产经纪有限公司交纳意向金15000元。2016年11月29日，邮储银行裕华东路支行（贷款人、抵押权人）与被告李宁（借款人、抵押人）、原告海鼎房地产公司（保证人）签订一份《个人购房／购车借款及担保合同》，合同约定：贷款人同意向借款人发放个人购置房屋的贷款240000元，用于购买坐落于东××大道××广场××号房屋；贷款期限120个月，自2016年11月29日至2026年11月29日；借款人授权贷款人将贷款资金划付至原告海鼎房地产公司账户内；借款担保方式为抵押加阶段性担保，保证人海鼎房地产公司承担阶段性连带责任保证。合同签订后，邮储银行裕华东路支行将房屋贷款240000元划付至原告海鼎房地产公司账户内。原告海鼎房地产公司于2016年11月30日为被告李宁开具一张收到按揭贷款240000元的收款收据。2018年9月29日，原告海鼎房地产公司与被告李宁签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：房屋座落东高新长江大道168号天山银河广场D区商办楼01单元3024号房，建筑面积59.33平方米，单价8240元每平米，总价款488879元；买受人应当支付首付房价款248879元，剩余240000元申请贷款支付；出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。另，合同附件十一：合同补充协议，6、出卖人为履行担保责任支出的款项，买受人保证在出卖人被贷款银行从保证金账户扣划出卖人款项之日起三日内全部偿还给出卖人，否则买受人按房屋总价的每日万分之四向出卖人支付违约金，若房屋尚未交付，出卖人有权拒绝交付并有权解除合同；若房屋已交付，买受人除承担上述违约责任外，出卖人有权解除合同并有权原价回购该房屋，造成出卖人为履行保证责任而回购房屋的，买受人必须协助办理不动产过户手续，承担所有费用，并赔偿给出卖人造成的所有损失。该合同还约定了其他事项。原告海鼎房地产公司已经向被告李宁交付房屋。被告李宁在偿还部分房屋按揭贷款本息后，认为其交付的15000元意向金未冲抵房价款、交付房屋与约定不符等原因停止偿还贷款本息。2019年1月30日，邮储银行裕华东路支行提前终止贷款合同，并从原告海鼎房地产公司保证金账户中将被告李宁拖欠的剩余全部贷款本息208861.61元全部扣划，其中包括贷款本金205082.97元、正常利息29.70元、拖欠利息3639.52元、贷款罚息109.42元。庭审中，被告李宁表示同意解除与原告海鼎房地产公司之间的房屋买卖合同，但要求原告海鼎房地产公司返还其已付购房款、意向金、贷款本息并支付房屋溢价损失。以上事实有《认购协议书》、收款收据、《个人购房/购车借款及担保合同》、《石家庄市商品房买卖合同（预售）》、业主信息登记表、个人贷款结算证明及庭审笔录等证据在案为证。 一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于被告李宁拒不偿还银行按揭贷款，造成原告海鼎房地产公司的保证金被贷款银行扣划，被告李宁亦未按期偿还原告海鼎房地产公司被扣划款项，现原告海鼎房地产公司要求解除合同并以原价回购房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。合同解除后，被告李宁应当返还原告海鼎房地产公司房产，原告海鼎房地产公司退还被告李宁购房款，被告李宁还应协助原告海鼎房地产公司办理诉争房产的网签、备案合同撤销手续。原告海鼎房地产公司作为保证人承担保证责任后，有权向贷款人被告李宁进行追偿，原告海鼎房地产公司要求被告李宁向其支付已清偿的银行贷款，本院予以支持。关于原告海鼎房地产公司主张的违约金及逾期利息，由于被告李宁未及时偿还原告海鼎房地产公司被扣划款项，给原告海鼎房地产公司造成的损失为逾期利息损失，原告海鼎房地产公司同时主张违约金及逾期利息，且双方约定的违约金以总房款为基数进行计算，显然过分高于其实际损失，应予适当减少，故本院酌定按照以原告海鼎房地产公司被扣划款项为基数自2019年2月3日起至全部付清之日止按日万分之四计算违约金及逾期利息。至于被告李宁辩称由于原告海鼎房地产公司未将15000元意向金冲抵房价款以及交付房屋与约定不符，已构成违约，要求原告海鼎房地产公司承担违约责任。因被告李宁并未在本案中提起反诉，可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告河北海鼎房地产开发有限公司与被告李宁于2018年9月29日签订的《石家庄市商品房买卖合同》；二、被告李宁于本判决生效之日起十日内将位于石家庄东高新长江大道168号天山银河广场Ｄ区返还原告河北海鼎房地产开发有限公司，并协助原告河北海鼎房地产开发有限公司办理该房产的网签、备案合同撤销手续；三、原告河北海鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告李宁购房款488879元；四、被告李宁于本判决生效之日起十日内支付原告河北海鼎房地产开发有限公司代其偿还的银行按揭贷款208861.61元，并支付以208861.61元为基数自2019年2月3日起至全部付清之日止按日万分之四计算违约金及逾期利息；五、驳回原告河北海鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5523元，减半收取计2761.50元，由被告李宁负担。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李宁主张向海鼎公司交纳1.5万元抵3万元的意向金，但未提供证据予以证实，本院不予采信。关于李宁主张的延期交房7个月，其可以按照双方合同约定另行主张自己的权利。李宁在上诉状中称海鼎公司存在“两室一厅变一室一厅，民水电变商水电，公推面积20%变38%，精装修不达标”等情形，其未提供证据予以证实，且上述情形亦不构成其不还房屋贷款的理由。李宁与海鼎公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效，李宁关于合同无效的主张本院不予支持。 综上所述，上诉人李宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5523元，由上诉人李宁负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 李 莉 审判员 岳桂恒 二〇二〇年十一月六日 书记员 郄张雨