江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8110号上诉人（原审原告）：张绪阳，男，1957年1月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审原告）：傅文琴，女，1956年1月9日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人:于永成，江苏茂坤律师事务所律师，代理上列两上诉人。委托诉讼代理人:姚小虎，江苏茂坤律师事务所律师，代理上列两上诉人。被上诉人（原审被告）：尹红霞，女，1960年4月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张雯，江苏惟新律师事务所律师。上诉人张绪阳、傅文琴因与被上诉人尹红霞排除妨害纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初627号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张绪阳、傅文琴上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人腾空昆山市花桥镇xx新村xx号楼xx室汽车车库并将该汽车车库交付给上诉人使用，或将本案发回重审；2.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，前后矛盾，且关键事实也未查明。1.上诉人多年未向被上诉人主张将汽车车库返还给上诉人，主要考虑到双方是本乡人。上诉人并非未向被上诉人主张返还汽车车库，只是上诉人作为普通百姓，没有证据保留意识。一审法院不能以上诉人长时间未在合理期间向被上诉人主张权利，就否定上诉人的主张。本案属于物权请求权，并没有相关时效规定。2.本案并无证据证明上诉人与被上诉人就汽车车库买卖达成合意。（1）上诉人一审中陈述的内容，仅能认定为上诉人曾向被上诉人发出是否购买汽车车库的要约，被上诉人没有对上诉人发出的要约予以承诺，特别是汽车车库价款，作为合同的必备条款，被上诉人并没有认可，所以双方并没有达成合意。（2）被上诉人认为在签订房屋买卖合同后、受领汽车车库前，双方就汽车车库已达成口头买卖协议，且被上诉人已经将车库价款支付给上诉人，但被上诉人并没有提供任何证据证明。（3）中介叶秋英的录音可以证明双方没有就汽车车库买卖达成合意。3.一审法院认为现有证据不足以证明双方约定的汽车车库对价为29068.4元，该价款低于上诉人向开发商支付的汽车车库款，也确实有违常理。一审法院一方面认定双方就汽车车库买卖达成合意，另一方面又表示对被上诉人主张的汽车车库交易价款难以采信，前后表述自相矛盾，难以服人。4.一审判决遗漏案件关键事实。案涉汽车车库何时取得，对本案是否存在汽车车库买卖事实的认定至关重要，一审法院对此未予查明。一审法院也未对中介叶秋英和被上诉人本人进行调查。二、一审法院举证责任分配错误。本案举证责任应分配给被上诉人，被上诉人应该就其与上诉人是否存在汽车车库买卖合同事实承担举证责任。被上诉人仅举证一份房款缴费收据，且其陈述的房屋和汽车车库交易过程、交易金额、受领汽车车库时间等，均无任何证据支持，被上诉人并没有完成举证责任。三、一审法院适用法律错误。本案不能适用合同法第十三条，应该适用物权法第三十四条、第三十五条、第三十条。四、一审法院审理程序违法。一审审理中，简易程序转为普通程序时，上诉人收到相关传票及合议庭组成人员次日就开庭审理，一审法院未给上诉人任何举证期，甚至都没有发举证通知书，审理程序严重违法。被上诉人尹红霞辩称，一审根据本案全部证据及该地区动迁房交易习惯等事实，认定双方就案涉汽车车库达成过买卖合意，符合事实和法律规定。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审维持原判。原审原告张绪阳、傅文琴向一审法院起诉请求：一、请求判决尹红霞停止侵权，腾空昆山市花桥镇xx新村xx号楼xx室汽车车库交张绪阳、傅文琴使用；二、请求判决尹红霞承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2007年7月23日，张绪阳（甲方）与尹红霞（乙方）在中介方昆山市花桥镇金秋房产中介所的居间下签订《房屋买卖成交合同》一份，约定由张绪阳、傅文琴将位于昆山市房屋（建筑面积127.02平方米）及配套自行车库（建筑面积约10平方米）出售给尹红霞，其中房屋单价为2480元/平方米，自行车库单价为900元/平方米，房屋总价为324009.6元。汽车车库建筑面积和单价一栏均以斜线划去。付款方式约定：1.本合同签订之时，乙方支付10万元作为购房定金；2.双方同意本合同生效之日起至交房时将上述房款余额一次付清，购房定金在付款中冲抵，同样甲方应在乙方付款的同时将房屋钥匙交给中介方。中介方将房款和钥匙分别交给甲、乙方。合同第七条“补充约定”：房屋和车库面积按动迁办核定单结算，甲方拿到钥匙十天内交结乙方，乙方十天内将全部房款付清。其中留1万元作房产证过户押金，房产证过户完毕后，乙方将1万元押金付结甲方。最后一次付款按房产面积计算，多退少补，甲方拿到产证后三十天之内要配合乙方过户。合同签订当日，尹红霞支付张绪阳、傅文琴房屋预付定金10万元。2007年12月16日，尹红霞支付张绪阳、傅文琴房款253078元。上述尹红霞向张绪阳、傅文琴支付的房款合计353078元，比合同约定的房屋总价款多出29068.4元。尹红霞称差额部分29068.4元即是其按1300元/平方米的单价支付的汽车车库款。张绪阳、傅文琴则表示差额部分是因其卖的价格低，口头协商，愿意给就给，不愿意给其就不卖了，尹红霞凑不齐3万元，现场给其多少就多少。一审庭审中，双方当事人确认：涉案房屋及配套自行车库、汽车车库均由尹红霞实际占有使用。其中，汽车车库由尹红霞与其持有的另一套车库打通后进行了装修。关于涉案房屋及车库的交付过程，张绪阳、傅文琴陈述：自行车库和房屋的钥匙都是尹红霞自己去动迁办拿的，当时还没有汽车车库，尹红霞说房屋买卖合同获得后，她自己去动迁办办理房屋和自行车库的交接手续，张绪阳、傅文琴自房屋及自行车库出售后，并没有与尹红霞办理实际交接，至于尹红霞如何在拆迁办拿到房屋、自行车库及汽车车库钥匙，张绪阳、傅文琴不知情，中介也不知情。张绪阳、傅文琴到现场才发现尹红霞已经自己领取了汽车车库，在此之前曾去过动迁办，要求给其多分配一套汽车车库，如果真的是尹红霞要买汽车车库的话是要签订书面协议的。尹红霞则陈述：交付过程并非是张绪阳、傅文琴所称不知情情况下交付的，交付的大致时间是在2007年12月16日支付房款余款的时候同时交付房屋，具体的交付时间因为时间久了尹红霞没办法记清，本案中介是在当地做了时间较久的中介，在房屋买卖问题上应该不存在房屋出售者不知情的情况下进行交付。一审另查明：张绪阳、傅文琴提交其与昆山市花桥镇动迁办公室签订的《花桥镇房屋拆迁安置协议书》，该协议书落款日期为2004年12月6日。涉案房屋及配套自行车库、汽车车库即系张绪阳、傅文琴户基于该协议书获得的动迁安置房。涉案房屋及配套自行车库、汽车车库的公安编号为：昆山市花桥镇xx新村xx号楼xx室房屋、xx号楼xx室车库、xx号楼xx室车库。前述房屋及车库的不动产权证均于2018年8月16日登记至张绪阳、傅文琴名下。本案争议的汽车车库即为前述昆山市花桥镇xx新村xx号楼xx室车库，建筑面积为22.42平方米。2015年10月23日，张绪阳、傅文琴按1450元/平方米的单价向涉案房屋及车库的开发商昆山市金都房地产有限公司支付了汽车车库款32509元。关于该套汽车车库的取得过程，张绪阳、傅文琴陈述：在2007年7月23日房屋买卖合同签订时，汽车车库还没有安置分配到位，不清楚汽车车库安置到位的具体时间，是尹红霞房屋开始装修了其才发现，政府规定每个拆迁户只有一个汽车车库，第二个汽车车库是拆迁户去政府申请才有的，政府怎么做的其也不清楚，拆迁协议书的日期是打印的，真实签订日期不是2004年12月6日，这是政府为了将这套汽车车库放到其名下，把时间往前推到合理的日期，拆迁协议书的签字是在其办房产证之前签的，汽车车库款32509元直接从其应获得的动迁款中扣除了。关于张绪阳、傅文琴发现涉案汽车车库由尹红霞与旁边车库打通并实际占有使用的过程，张绪阳、傅文琴陈述其常住昆山，不住花桥，房屋买卖合同签订后半年左右回来才发现这个事情，其找过尹红霞几次，也让中介过去问她要不要买汽车车库，尹红霞说让其放心，现在没钱，以后有钱了会给的，其也相信尹红霞了，尹红霞就一直拖，说“股票亏掉了，你车库不见得不卖给我了，我装修都装修好了”，其说不给钱的话就要收回，办房产证的时候其到花桥司法所申请调解，要求尹红霞最低要支付动迁办的价格，结果尹红霞还是以没钱为由推脱，后来动迁办向其发律师函要其付汽车车库款，所以其就去代付了，产证办下来再找尹红霞。关于尹红霞主张的涉案汽车车库系其向张绪阳、傅文琴购买的过程，尹红霞陈述：在双方签订完房屋买卖合同后，尹红霞发现张绪阳、傅文琴还有一套附属于房屋的汽车车库，所以去了动迁办打听，确定后与中介进行协商，当时中介问尹红霞是否需要该套汽车车库，尹红霞表述需要，中介将汽车车库计算方式价格告知了尹红霞，即汽车车库为22.36平方米，每平方价格1300元，计算出汽车车库的价格是29068元，所以在2007年12月16日支付房屋余款时候尹红霞支付的金额是324009.6元+汽车车库29068元=353077.6元，尹红霞实际支付的价格是353078元，所以张绪阳、傅文琴才向尹红霞交付了汽车车库。对此，张绪阳、傅文琴否认前述尹红霞陈述的交易过程，并提交其委托的律师对中介叶秋英所作的电话询问笔录，旨在证明房屋买卖合同签订和履行中均不含涉案汽车车库的买卖的事实。在张绪阳、傅文琴律师与中介叶秋英的通话中，当张绪阳、傅文琴律师问及汽车车库以及尹红霞多支付的房款中有零头时，叶秋英称：“我们就是照合同办事，那多出来的钱，实际上就是张绪阳说了，你要就要，我要你多加一点钱，但是有个零头，现在十几年，你说我六十几岁的人了，让我详细的说明，我也说不出来，有个零头，这事情我也想不起来，当时张绪阳说怎么样，尹红霞也同意了，货款本来就划掉的，十几年的事情，人家都过户了，只有这一家没搞定。现在我真的是记不清了。但是，这个汽车车库，肯定是没有的，划掉的，如果有汽车车库，我肯定会写的，比如，汽车车库，三十个平方，每个平方多少钱，我自行车车库都写了，我为什么不写汽车车库呢。”对于中介叶秋英的前述陈述，尹红霞认为该口述仅仅指的是当时双方签订房屋买卖合同的时候没有将诉争的车库写进去而已，并不能排除签订房屋买卖合同后双方约定将涉案车库出售尹红霞的事实。一审又查明：2019年10月16日，张绪阳、傅文琴委托律师向尹红霞发出律师函，以尹红霞占有涉案汽车车库没有事实和法律依据为由要求尹红霞将汽车车库腾空后交还给张绪阳、傅文琴。一审庭审中，尹红霞称，在昆山地区确实存在房屋买卖中不成文的习惯，在办理房屋产权过户时，房屋的买受人可能会接受出卖人的要求支付一定的金额作为补偿，理由是：1.所购买的房屋确实得到增值；2.买受人不想因此而对簿公堂引起不必要的诉累，所以大部分的买受人都会在房屋过户时支付一定的费用，但是该习惯不可能出现在房屋过户前甚至是房屋刚刚交易的时候进行补偿，本案尹红霞向张绪阳、傅文琴购买的房屋，目前尹红霞并没有按照合同约定进行产权过户，为此尹红霞与张绪阳、傅文琴多次协商，在补偿金额上双方未能达成一致，所以张绪阳、傅文琴以本案的理由将尹红霞诉至法院。张绪阳、傅文琴以尹红霞无权占有涉案汽车车库为由要求尹红霞返还，尹红霞拒绝返还，为此，引起纠纷。以上事实，有《房屋买卖合同》、《花桥镇房屋拆迁安置协议书》、不动产权证、收据、照片、律师函、邮寄凭证、以及当事人的陈述予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点在于尹红霞是否有权占有使用涉案汽车车库。张绪阳、傅文琴认为其与尹红霞的房屋买卖并未包含汽车车库，尹红霞没有事实和法律依据占有使用涉案汽车车库；尹红霞则认为其按1300元/平方米的单价向张绪阳、傅文琴支付了购买汽车车库的款项29068.4元，其有权占有使用涉案汽车车库。对此，一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同中虽未将涉案汽车车库作为买卖标的，但尹红霞实际向张绪阳、傅文琴支付的房款超出合同约定的房屋总价款29068.4元。张绪阳、傅文琴否认该差额款系尹红霞支付的购买汽车车库的对价，但其对该款系尹红霞自愿对其以较低价格出售涉案房屋所作的补偿的解释并不符合花桥当地动迁房买卖交易的惯例，欠缺合理性。另外，张绪阳、傅文琴自述在合同签订后半年回花桥时即发现尹红霞将涉案汽车车库与旁边车库打通、装修后占有使用，曾询问尹红霞是否要购买汽车车库，并多次要求尹红霞支付购买汽车车库的款项，至张绪阳、傅文琴于2019年10月16日向尹红霞发送律师函时已经过十余年时间，在此期间，张绪阳、傅文琴从未以尹红霞无权占有汽车车库为由要求尹红霞返还汽车车库。因此，一审法院能够认定双方在签订房屋买卖合同后曾达成过由尹红霞购买涉案汽车车库的合意，张绪阳、傅文琴以尹红霞无权占有为由要求尹红霞返还涉案汽车车库，依据不足，一审法院不予采信。因现有证据不足以证明双方约定的汽车车库的对价确为29068.4元，且该价款低于张绪阳、傅文琴向开发商支付的汽车车库款，也确实有违常理，张绪阳、傅文琴可另案向尹红霞主张支付购买汽车车库的价款。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第十三条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回张绪阳、傅文琴的全部诉讼请求。案件受理费80元，由张绪阳、傅文琴承担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，张绪阳、傅文琴与尹红霞签订的房屋买卖合同合法有效。虽然双方签订的房屋买卖合同中未将涉案汽车车库作为买卖标的，但合同约定的房屋总价为324009.6元，尹红霞实际支付张绪阳、傅文琴的房款合计353078元，比合同约定的房屋总价多出29068.4元。尹红霞主张该款项即为涉案汽车车库的买卖价款，张绪阳、傅文琴则主张该款项系尹红霞自愿支付的合同价之外的补偿款。本院认为，张绪阳、傅文琴对其主张并未提供证据证明，且其主张也不符合当地动迁房买卖的交易惯例，欠缺合理性，故本院碍难采信。张绪阳、傅文琴知晓案涉汽车车库由尹红霞与旁边车库打通、装修后占有使用，在长达十余年的时间内，从未就涉案汽车车库向尹红霞主张过权利，据此足以认定张绪阳、傅文琴对尹红霞占有使用涉案车库是认可的。结合尹红霞支付29068.4元价款之事实，一审法院认定双方就涉案汽车车库的买卖达成过合意，并无不当。至于尹红霞支付的汽车车库价款29068.4元低于张绪阳、傅文琴向开发商支付的汽车车库价款32509元，张绪阳、傅文琴可依法向尹红霞另行主张权利。张绪阳、傅文琴要求尹红霞返还涉案汽车车库，依据不足，本院不予支持。另，关于张绪阳、傅文琴提出的一审审理程序问题，本院认为，一审法院适用简易程序审理时已给予张绪阳、傅文琴举证期，转为普通程序审理后，张绪阳、傅文琴并未申请新的举证期，也未提交新的证据，一审审理程序并无违法之处。综上，张绪阳、傅文琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张绪阳、傅文琴负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年十一月二十四日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。