贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初2205号原告（反诉被告）：付忠志，男，1964年2月4日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。原告（反诉被告）：黄凤娥，女，1973年6月20日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。二原告委托诉讼代理人：付忠奇，系贵州贵黄叶律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：贵州世纪坤高房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平街道平安广场南侧水岸新天地**地块******。法定代表人：徐俊华，系该公司董事长。统一社会信用代码：91520000697531636J。委托诉讼代理人：韦德照，系贵州星照律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：徐凤，系贵州星照律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。原告(反诉被告)付忠志、黄凤娥与被告(反诉原告)贵州世纪坤高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）委托诉讼代理人到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）付忠志、黄凤娥向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2015年5月14日签订的“商ＫＧ-201414118号《商品房买卖合同》”；二、依法判决被告因违约造成原告的经济损失房屋差价按每平方米2500元计价，套内面积119.88平方米，共计299700元；三、判决被告赔偿原告的房屋装修损失人民币293075元及差价29307元，共计322382元；四、判决被告返还原告交纳的购房款、三通费、预告登记费、抵押登记费、物业维修基金共132108元及利息（利息以132108元为基数，从2015年5月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至全部返还时止。）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买被告位于贵州省安顺市平坝区，并于2015年5月14日签订合同编号：商ＫＧ-201414118号《商品房买卖合同》，该合同约定，所出售商品房按照套内建筑面积计价，单价为每平方米3383.11元，总价款406047元，原告以银行按揭付款，合同签订之日付首付款122047元，余款284000元以银行按揭支付；并约定《商品房买卖合同》签订之日起7日内申请预告登记，于2015年6月30日前办理商品房转移登记的有关文书，交付原告；被告承诺出售约原告的商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付首付购房款122047元，以及物业维修基金8121元、三通费1780元、预告登记费80元、抵押登记费80元等共计10061元。但被告未按照《商品房买卖合同》约定期限内履行对出售房屋进行预告登记的义务，经原告多次催促，但被告均未履行合同约定的义务，后原告知悉被告存在经营状况恶化，诚信度差，诉讼缠身等情形，原告明确告知被告，如不办理预告登记，房屋有可能被其他债权人申请查封，但被告置之不理；果不其然，因被告诉讼纠纷累累，原告所购房的房屋于2020年4月28日，被安顺市中级人民法院查封。原告认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，原告所购买的商品房被法院查封，导致《商品房买卖合同》签订后无法办理行政备案登记，亦未能办理物权登记，案涉商品房物权并未发生变动，仍属于被告的财产。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在该合同签订后7日内为所售房屋办理预告登记，且原告向被告交纳了预告登记费80元，被告未办理预告登记的行为构成根本违约，导致《商品房买卖合同》买卖合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若3干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。为此，原告提起诉讼，请求人民法院依法解除原、被告于2015年5月14日签订商ＫＧ-201414118号《商品房买卖合同》。合同解除后，被告应当承担违约责任，违约责任应适用完全赔偿原则，即因被告的违约使原告遭受的全部损失及可得利益，即赔偿装修费用，赔偿出售房屋时和解除合同时的房屋差价。原告依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）贵州世纪坤高房地产开发有限公司辩称，一、原告主张解除合同无事实与法律依据，依法应予驳回。原、被告签订商品房买卖合同之后，被告就进行了备案登记并于2015年7月30日将案涉房屋交付给二原告。二、被告未办理房屋产权转移登记系二原告未付款导致，二原告居住房屋已有几年，该房装修损失等均由二原告自行承担，案涉房屋现被查封，也与被告无关，并非被告导致。被告（反诉原告）贵州世纪坤高房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决反诉被告立即支付反诉原告购房款284000元，从2015年7月1日起按照日万分之三计算违约金至付清购房款时止。二、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2015年5月14日反诉被告向反诉原告购买位于平坝区，建筑面积146.06ｍ2，房屋总价款406047元。按照合同第八条约定的付款方式及期限，反诉被告只向反诉原告支付了首付款122047元，没有按照合同约定支付剩余购房款284000元。反诉原告多次电话告知反诉被告办理银行按揭或者现金支付剩余购房款，并且需要配合反诉原告办理相关证件及手续，但反诉被告拒绝提供材料，也未支付剩余购房款，导致该房屋至2020年4月28日没有备案，并于2020年4月28日被安顺市中级人民法院查封。现所产生的损失系反诉被告自身造成，与反诉人无关。反诉原告不应承担任何责任。据此向法院提出如上诉讼请求，请判如所请。原告（反诉被告）付忠志、黄凤娥辩称，请求法院依法驳回反诉原告诉请。一、反诉原、被告约定的付款方式为按揭支付，反诉被告向反诉原告交纳首付款后将征信证明交付给反诉原告，反诉原告将首付款挪用，没有将该款交到房管局进行备案登记，故该房无法办理按揭。二、反诉原、被告双方已经约定支付房款的方式，也约定过若不能办理贷款，另行约定付款方式，但由于反诉原告未履行合同约定义务，导致案涉房屋被查封，使合同无履行的可能性，案涉房屋所有权仍登记在反诉原告名下，合同现无法履行。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）位于贵州省安顺市平坝区，并于2015年5月14日签订合同编号：商ＫＧ-201414118号《商品房买卖合同》，该合同约定，所出售商品房按照套内建筑面积计价，单价为每平方米3383.11元，总价款406047元，合同签订之日原告支付首付款122047元，余款284000元以银行按揭付款，未能获得贷款的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商。原告（反诉被告）另向被告（反诉原告）支付房屋维修基金、三通费、抵押登记费等共计10061元。此后原告并未能顺利办理银行按揭，余款284000元尚未支付给被告。另查明，案涉房屋已由被告（反诉原告）交付给原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）在收房后已对该房屋进行装修并入住。还查明，因被告（反诉原告）贵州世纪坤高房地产开发有限公司涉诉，2020年4月28日案涉房屋因诉讼保全被安顺市中级人民法院查封。上述事实有原告（反诉被告）提交的：置业计划表，缴款通知书、收据3张、商品房买卖合同、备案登记表、不动产登记查询表、验房单；被告（反诉原告）提交的：《商品房买卖合同》、安顺市中级人民法院民事裁定书，同时有原告（反诉被告）与委托诉讼代理人、被告（反诉原告）委托诉讼代理人当庭陈述在卷予以佐证。对于原告（反诉被告）提交的装饰预算表、定货单、收据、产品购货单，因该组证据真实性并无其他证据予以佐证，故不作为本案定案依据。本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）作为商品房买卖合同签订的当事人，应当按照约定全面履行自己的义务。本案所涉及的房屋因被告（反诉原告）涉及其他诉讼，由安顺市中级人民法院采取诉讼保全的措施予以查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”该条规定的被采取保全措施的原因为“能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件。”故被告（反诉原告）在该采取了诉讼保全行为的案件中，并未被明确的法律文书确定负有向他人履行债务的义务，也未被法律文书明确以本案所涉房屋作为偿付债务的方式。被告（反诉原告）是否能按照其与原告（反诉被告）签订的《商品房买卖合同》约定履行义务，并不能因案涉房屋被采取诉讼保全措施而予以否定判断。故原告据此认定被告存在违约行为，没有法律依据。原告（反诉被告）认为现案涉房屋不能办理房屋产权证，应归责于被告（反诉原告）。根据《商品房买卖合同》约定，被告（反诉原告）并未在合同签订时向买方隐瞒房屋的权属情况，嗣后也未采取恶意措施致使房屋被查封。根据原告提交的证据，被告没有为原告办理房屋预告登记，但根据合同约定，“如出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记”（第二十二条），原告据此拒绝支付剩余购房款并不符合双方约定。从双方签约至房屋被采取诉讼保全措施间隔近五年，原告应当知晓其房屋未办理得银行按揭贷款，双方应当按照约定协商剩余购房款的支付方式和期限。原告也应当知晓案涉房屋未办理权属转移登记，并采取积极措施，防止损失发生。但根据原告提交的现有证据不能认定案涉房屋权属被限制转移的责任全部归责于被告（反诉原告）。因此，对原告诉请解除双方于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》，并赔偿相关损失的诉讼请求，不予支持。另，原告（反诉被告）诉请由被告（反诉原告）退还三通费，该法律关系为不当得利纠纷，与本案审理的法律商品房销售合同纠纷不属于同一法律关系。原告（反诉被告）应另案起诉，依法维护自己权利。现案涉房屋已被采取诉讼保全措施，该房屋权属是否能够转移尚不明确，被告（反诉原告）对该房屋的权利存在不确定性，有可能导致其不能按照约定向原告（反诉被告）履行自身义务。根据《合同法》第六十八条第一款第（四）项规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行。（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”原告（反诉被告）中止履行支付剩余购房款的行为并无不当。故对被告（反诉原告）的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）付忠志、黄凤娥的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）贵州世纪坤高房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取5671元，由原告（反诉被告）付忠志、黄凤娥负担。反诉案件受理费减半收取2780元，被告（反诉原告）贵州世纪坤高房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于安顺市中级人民法院。审判员  李延波二〇二〇年十一月一日书记员  毛韵馨