广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1044号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁健治，男，1974年10月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区****************，身份证号码：440************95X。委托诉讼代理人：董志坚，广东前瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭金辉，广东前瞻律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：茂名市宝和房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市**************、5号首层2号房，统一社会信用代码：914**********421XC。法定代表人：吴学华，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘越，广东公勤律师事务所律师。上诉人袁健治因与被上诉人茂名市宝和房地产开发有限公司（以下简称“宝和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁健治上诉请求：1、依法撤销（2019）粤0902民初1972号民事判第一项，改判支持袁健治一审诉讼请求。2、判令宝和公司十五日内为袁健治办理房地产权证。3、本案一审、二审受理费均由宝和公司承担。事实与理由：一、原审法院认定袁健治“向中国银行股份有限公司茂名分行申请个人住房公积金组合贷款逾期时间为30天，存在违约行为”认定事实错误。具体理由如下：袁健治根据宝和公司指定的中国银行股份有限公司茂名分行通知后才到银行办理申请的，袁健治不存在违约行为。在本次商品房买卖交易过程中，宝和公司作为有资质的商品房开发销售企业，一直起到指导袁健治完成相应交易手续主导作用。而袁健治申请办理公积金贷款购房的银行，也是向宝和公司指定的中国银行股份有限公司茂名分行办理的，以上事实有《商品房买卖合同(预售)》第七条约定可以证实。事实上，袁健治与宝和公司签订《商品房买卖合同(预售)》后，再由宝和公司将该合同送往茂名市房屋交易管理所办理合同备案，并向住房公积金中心办理公积金贷款申请，待申请通过之后，再由宝和公司指定的中国银行股份有限公司茂名分行通知袁健治到银行办理住房公积金组合贷款申请。由此可见，袁健治是根本无法确定中国银行股份有限公司茂名分行同意签署办理贷款申请的时间，原审法院依据《商品房买卖合同(预售)》认定袁健治申请个人住房公积金组合贷款逾期30天，与客观事实不符也是不符合实际的交易习惯。二、袁健治认为，《补充协议》第二条第1项关于“不用通知书未付清违约金即可顺延交楼和相应顺延办理房地产证”的内容为无效的格式条款，一审法院对此条款未审查其效力，即认定袁健治未支付逾期付款的违约金，宝和公司有权相应顺延交房、办证是适用法律错误。本案合同及补充合同均是由宝和公司提供的格式合同。《补充协议》第二条第1项约定，买受人应依约付清全部购房款(含按揭款)、违约金(若有)的有关费用，否则出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产证。本合同的袁健治的主要权利义务是依约支付购房款，获得房屋和房屋产权证；宝和公司的主要权利义务是依约交付房屋和办理房屋产权证。在本案中，袁健治按揭款违约金只是区区数百元，对房屋交易根本没有影响，只是合同履行瑕疵；宝和公司不能因此未经告知袁健治缴交就能以极少量的违约金对抗宝和公司主要义务的履行，排除袁健治付出102万元应得的权利。且按一审法院认定，宝和公司可以永久不交付房屋、不办理房屋产权而无须承担违约责任。因此，本条款的约定，显然属于免除己方责任、排除对方主要权利的条款；同时，宝和公司没有采取与其他非免责条款足以提请对方注意的形式，且宝和公司没有证据证明已尽到提示义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。根据上述事实和法律规定，应当认定《补充协议》第二条第1项关于“不用通知书未付清违约金即可顺延交楼和相应顺延办理房地产证”的内容为无效的格式条款，一审法院认定袁健治未支付逾期付款的违约金，宝和公司有权相应顺延交房、办证是适用法律错误，二审法院应当依法纠正。综上所述，原审法院认定事实和适用法律错误，严重损害袁健治的合法权益。为了维护袁健治的合法权益，特提出上诉，请求依法支持袁健治的全部上诉请求。宝和公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。涉案房屋已经办理了不动产权登记证书在宝和公司的名下，具备了过户的条件。至今依然没有过户给袁健治是由于袁健治一直没有将缴交契税的凭证原件交给宝和公司配合办理过户手续。袁健治向一审法院起诉的请求：一、宝和公司支付延期交房违约金103649.05元（违约金以支付全部房款1022180元按日万分之六，自2017年1月3日起计算至2017年6月21日止）；二、宝和公司支付逾期办理房产证违约金139527.57元（违约金以支付全部房款1022180元按日万分之五，自2018年6月17日起暂计算至2019年3月16日止；2019年3月17日起的违约金以支付全部房款1022180元按日万分之五计算至办理房产证之日止）；三、宝和公司承担本案的全部诉讼费用。宝和公司向一审法院提起反诉请求：一、袁健治支付逾期支付房款及逾期办理按揭贷款手续的违约金47509.24元（5619.24元+41890元）给宝和公司；二、本案反诉费用由袁健治负担。[宝和公司保留每日按照贷款金额的2%追究袁健治未按时办理完抵押贷款的违约责任，该项违约金经计算为：1775000元（710000元×2%×125天）]。一审法院认定事实：2015年12月3日，袁健治、宝和公司签订了《宝和雅苑房地产认购协议书》，该协议约定：袁健治认购宝和公司开发宝和雅苑商品房一套（位于茂名市****************，成交总价1022180元），认购金额20000元，余下首期款292180元于2015年12月14日前付清。协议签订后，2015年12月15日，袁健治通过中国农业银行向茂名市城区名宝化工建材经营部的银行账户汇入113680元、通过中国工商银行向宝和公司的银行账户汇入178500元，宝和公司于2016年1月17日出具首期款312180元的发票给袁健治。2015年12月19日，袁健治、宝和公司双方签订了《商品房买卖合同(预售)》，主要约定：“第七条付款方式及期限。买受人按下列第[公积金贷款]。买受人应当于3种方式付款：3.贷款方式付款：2015年12月19日前支付首期房价款312180元、余款710000元向出卖人指定银行（贷款机构）申请贷款支付。第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金。(2)逾期超过30日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除和合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的6%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付应付款万分之6[该比率不低于(1)项中的比率]的违约金……第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年1月3日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外。出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期60日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金[该比率不低于第八条第1(1)项中的比率]。(2)逾期超过60日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价价款的6%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人全部房价款的万分之6[该比率不低于本条第1(1)项中的比率]的违约金。第二十条房屋登记。(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金”。双方于当天签署了同时作为《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》，约定：“第一条对本合同第七条、第八条的补充：……买受人如未按时按额办理完抵押贷款手续的每逾期一日，则按贷款金额的2%计算违约金偿付出卖人；本合同签订后15日内仍未能办理完毕按揭款手续，则出卖人有权终止本合同，另行处理买受人所购买的房屋，并且收取买受人还应付房款5.9%作为违约金。同时，买受人可到出卖人处办理退款手续，出卖人在扣除违约金等相关费用后无息向买受人退还剩余房款。第二条对本合同第十一条的补充：买受人应依约付清全部购房款（含按揭款）、违约金（若有）的有关费用，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证。第三条对本合同第十二条的补充：因不可抗力或买受人逾期付款或因公共利益、市政规划变更、市政行为、突发性社会实践（如罢工、游行、示威、静坐）等及出卖人不可避免或者难以克服的异常地质情况，出卖人无需书面通知买受人即可据实予以顺延交房或办证。”宝和公司已于2016年1月14日到房屋交易管理所办理了商品房预售合同登记备案手续。2016年2月2日，袁健治向中国银行股份有限公司茂名分行申请办理个人住房公积金组合贷款。2016年2月25日，袁健治作为借款人，中国银行股份有限公司茂名分行作为贷款人，宝和公司作为保证人，签订了《个人住房公积金组合抵押借款合同》，办理了贷款710000元。2016年4月22日，中国银行股份有限公司茂名分行将贷款400000元划到宝和公司账户。2017年1月22日，袁健治缴交契税14602.57元。2017年6月21日，宝和公司向袁健治交付房屋。2017年6月29日，宝和公司向房管部门提交测绘申请。2018年7月9日，案涉房屋初始登记证登记到宝和公司的名下，但至法庭辨论终结时袁健治尚未取得该房的权属证书。另查明，茂名市国土资源局于2016年5月18日发出《关于在茂名市城市规划区实施不动产统一登记的公告》，明确于2016年5月30日起茂名市城市规划区内的各类不动产登记业务统一由茂名市*******办理。以上事实，有袁健治提供身份证、企业信息资料、宝和雅苑房地产认购协议书、商品房买卖合同（预售）、《个人住房公积金组合抵押借款合同》、短信通知、收据、发票、税收缴款书等证据，宝和公司提供的广东省建设工程标准施工合同、单位工程施工日志、雨天天数证明、工程竣工验收申请表、房屋建筑工程勘察文件质量检查报告、房屋建筑工程设计文件质量检查报告、房屋建筑工程质量评估报告、茂名市公安消防局建设工程消防验收意见书、关于茂名市宝和房地产开发有限公司宝和雅苑建设项目环境保护设施竣工验收意见的函、茂名市建设工程规划验收合格证、建筑工程竣工验收报告、广东省建筑施工项目安全生产标准化评定结果告知书、工程质量监督报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、茂名市房产管理局办事服务窗口收件凭证、不动产权证、关于在茂名市城市规划区实施不动产统一登记的公告、茂名市地方税务局关于房产税和城镇土地使用税申报纳税期限的公告、茂名市地方税务局关于明确契税申报缴纳期限的公告、茂名市地方税务局关于契税纳税期限的公告、银行付款回单等证据，该院向中国银行股份有限公司茂名分行调取的证据及庭审笔录在案佐证。一审法院认为：袁健治、宝和公司双方签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案是房屋买卖合同纠纷，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点有：一、袁健治是否存在违约行为；二、宝和公司是否存在违约以及是否可以顺延交房、办证。三、宝和公司提起反诉是否超过诉讼时效。一、关于袁健治是否存在违约行为问题。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第七条及《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第一条的约定2015年12月19日前支付首期房价款312180元、余款710000元在15天内办理按揭支付。本案中，袁健治于2015年12月15日向宝和公司支付了首期购房款312180元，袁健治依约支付了首期款，袁健治不存在违约行为。按合同约定，袁健治在2016年1月3日前应承担办理完毕按揭贷款手续的义务，至于银行在收到贷款手续后何时签订合同、发放贷款，袁健治无法决定，而袁健治于2016年2月2日向中国银行股份有限公司茂名分行申请个人住房公积金组合贷款，袁健治办理贷款逾期30天，存在违约行为。二、关于宝和公司是否存在违约以及是否可以顺延交房、办证问题。关于宝和公司是否存在违约的问题。(一)根据合同第十一条约定，宝和公司应当在2017年1月3日前向袁健治交付案涉房屋，而宝和公司至2017年6月21日才将房屋交付袁健治使用，逾期交房169天，构成违约。(二)根据合同第二十条约定，袁健治应于商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证，故宝和公司应在房屋交付袁健治使用360日内即2018年6月16日前为袁健治办理案涉房屋的权属证书，宝和公司超出合同约定期限未提供办理权属登记需要由其提供资料报产权登记机关备案，显属违约。关于宝和公司是否可以顺延交房、办证的问题。(一)根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”下雨天气不属于不可抗力，不能免除宝和公司的违约责任。(二)宝和公司作为有资质的商品房开发、销售企业，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告是其法定的合同义务之一，其亦明知房屋交付的前置条件商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，理应及时准备及调整案涉楼盘的验收流程，故逾期交房的责任应由宝和公司承担。(三)宝和公司辩称因政府相关部门的改革，导致宝和公司未能在约定期限内办证，但未能提供充分证据予以证明其主张。茂名市实施不动产登记政策的时间为2016年5月30日，早于宝和公司的实际交房时间，房屋权属证书由房屋所有权证变更为不动产权证，并不影响房屋权属登记的办理，宝和公司在交房后有及时为袁健治办证的义务，故宝和公司的抗辩理由不成立，该院不予采纳。(四)宝和公司抗辩袁健治没有将缴交相关税费的凭证交给宝和公司才导致逾期办证，袁健治已经于2017年1月22日缴交涉案房屋契税，期间宝和公司也没有通知袁健治向其提交缴交相关税费的凭证，宝和公司作为有资质的商品房开发、销售企业，其亦明知缴交契税系办证的前置条件，理应及时通知袁健治向其提交缴交相关税费的凭证，故迟延办证责任应由宝和公司承担。(五)宝和公司抗辩袁健治未支付逾期付款的违约金，其有权相应顺延交房、办证。本案中，袁健治办理贷款逾期30天存在违约行为，由此产生的违约金，袁健治一直未予支付给宝和公司。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，就本案而言，按合同约定，付清房款、违约金和交付房屋、办证，对于合同当事人来说，有先后履行的顺序，袁健治在未能按合同约定付清违约金，故宝和公司抗辩理由成立，该院予以采纳。综上所述，宝和公司虽然未能按合同约定的期限交付房屋、办证，但依合同及补充协议的约定属据实予以延期交付房屋、办证的情形，显然不构成违约。故袁健治要求宝和公司支付逾期交房、逾期办证违约金，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。三、关于宝和公司提起反诉是否超过诉讼时效的问题。根据合同约定，袁健治应在2016年1月3日前办理贷款，但是袁健治于2016年2月2日才申请办理，从2016年1月4日起至2016年2月2日期间存在违约行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”的规定，宝和公司于2019年5月14日才提起反诉，宝和公司也未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，宝和公司提起反诉已超过诉讼时效，对其的诉请，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，该院判决：一、驳回袁健治的诉讼请求。二、驳回宝和公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费4948元（袁健治已预交），由袁健治负担。反诉费494元（宝和公司已预付），由宝和公司负担。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。二审期间，袁健治提交证据：1、茂名市住房公积金管理中心《贷款业务指南》，2、茂名市不动产登记信息查询结果证明，3、茂名市住房公积金借款申请审批表、贷款额度审批，拟证明：1.办理住房公积金贷款手续必须有已经房产管理部门登记备案《购房合同》、《广东省不动产预告登记证明》；2.茂名市不动产登记中心于2016年1月21日才完成上诉人的商品房预告登记，预告登记时间与《商品房买卖合同（预售）》签订的时间相距33天；3.上诉人获得商品房预告登记后，于2016年2月2日到茂名市住房公积金中心办理贷款申请。以上均证实上诉人对办理贷款手续的时间长短无法控制。4、茂名市城区名宝化工建材经营部企业信息，拟证明茂名市城区名宝化工建材经营部的经营者是一审代理吴建侠，其也是茂名市宝和房地产开发有限公司的监事，上诉人袁健治购房时按照宝和公司的要求，将部分首期房款113680元划入吴建侠经营的城区名宝化工建材经营部。经质证，宝和公司对证据1-3的三性无异议，对证明内容有异议，该3组证据是由茂名市住房公积金管理中心、茂名市不动产登记中心、公积金借款中心签发的表，主要内容是围绕办理不动产买卖和办理不动产登记手续所需要的文书、办理的地点等内容的明确，不能证实袁健治有积极办理贷款手续的行为。对证据4的真实性、合法性由法院审查，对关联性有异议，茂名市城区名宝化工建材经营部与本案没有关联，按照成年人的购房常识，没有人会把房屋的购房款转入其他人的私人账户。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审应围绕袁健治上诉请求的范围进行审理。结合诉辩双方当事人的意见，本案争议的焦点是：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议后，在履约过程中，双方是否存在违约行为，是否应该承担违约责任，以及违约金应如何计算的问题。根据出卖人宝和公司与买受人袁健治签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条及该合同附件十一《补充协议》第一条的约定，2015年12月19日前支付首期房价款312180元，余款710000元在15天内办理按揭支付。在本案中，买受人依约支付首期款后，按合同约定，买受人在2016年1月3日前应承担办理完毕按揭贷款手续的义务，但买受人袁健治于2016年2月2日才向中国银行茂名分行申请个人住房公积金组合贷款，办理贷款逾期30天，存在违约行为。关于出卖人是否存在违约的问题，依照双方签订合同的第十一条约定，出卖人应当在2017年1月3日前向买受人交付涉案房屋，而出卖人至2017年6月21日才将房屋交付给买受人使用，逾期交房169天，已构成违约。但依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》的第二条对本合同第十一条的补充1.买受人应依约付清全部购房款（含按揭款）、违约金的有关费用，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证。因买受人袁健治未依约定办理按揭贷款，袁健治违约且未交清违约金，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，出卖人宝和公司在本案中的先履行抗辩权的理由成立，本院予以支持。袁健治上诉主张本合同及补充合同均是由出卖人宝和公司提供的格式合同，该《补充协议》第二条第1款约定的内容为无效条款的理由不成立，应予驳回。综上所述，袁健治的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4948元，由上诉人袁健治负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年十一月十一日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞