福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5125号 上诉人（原审被告）：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：林庆明，总经理。 委托诉讼代理人：温锦标，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈一兵，女，1982年6月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：潘舒明，福建宏恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琪，福建宏恩律师事务所律师。 上诉人惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）与被上诉人陈一兵商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 惠元公司上诉请求：变更一审判决第一项内容为：惠元公司应于判决生效之日起十日内向陈一兵支付逾期交房违约金139468.10元，即违约金应当扣减43305.59元。事实和理由：一、除一审判决认定的顺延天数外，惠元公司还存在其他可以延期交房的合理事由，一审法院未予认定不当。（一）因莫兰蒂台风造成停工、返工等影响的工期不少于56天，一审判决认定15天（包括天气9天）不符合案涉工地受损情况。监理日报记载2016年9月15日至2016年11月9日期间原施工工序暂停，工程无新的进度，现场处于停工恢复清理及返工修复状态，工程受损具体情况见中铁、监理、惠元公司三方现场清点、确认的文件，返工修复的《和谐天下台风恢复生产清理等用工记录》，已作了清楚的记载，该组证据材料繁多，监理单位难以在监理日报中完整记载。案涉工程的停工及返工修复进度，不应拘泥于监理日报的形式，更应看重证据的实质性内容。监理单位在日报中载明工程受损、恢复生产清理见中铁、监理、惠元三方形成的文件，更符合实际情况。依前述证据，案涉工程修复至2016年11月9日方完成，本案至少应增加顺延天数41天方为公平合理。（二）案涉工地在厦门金砖会议期间停工5天应予顺延。惠元公司虽未能提供政府及相关部门要求停工的文件，但金砖会议及其对厦门的显著影响属于众所周知的事实，对该停工的合理性，应结合国情、政府实际管制因素等综合判定，属于法院司法认知的范畴，惠元公司主张停工5天是合理的。（三）因供电部门选址、增设电房专用通道等新要求、幕墙施工国家标准变化、规划变更调整等因素影响了工期，应当酌情认定顺延120天。1.因供电部门在原审批范围外提出新的整改措施，导致供配电无法正常完工，该部分的工期影响，惠元公司有权据此顺延交房。变压器、配电站选址等问题虽发生于2018年5月，但施工图纸的审批时间在案涉合同签订之前，供电部门初验只能是主体主程完工后才能进行，供电部门提出新的要求，属于非惠元公司所能控制的因素，惠元公司并没有过错，实际受此影响工期较久，应当酌情影响工期。2.因国家对玻璃幕墙的强制性标准发生重大变化，导致惠元公司重新设计幕墙施工图并申报审查，由此延误的工期应酌情认定顺延天数。3.因规划调整导致施工中变更设计影响工期，应酌情认定延期交房天数。（四）受新冠疫情影响的38天逾期交房，惠元不应承担责任。案涉工程自2020年1月20日即具备交房条件，惠元公司本可在春节后通知业主收房。受疫情防控措施的影响，为避免聚集性疫情，惠元公司不宜办理交楼手续，避免危及公共卫生安全。新冠疫情为前所未有的挑战，公共卫生健康高于业主的合同权利，防疫责任不宜苛责于一方当事人，考虑到购房业主在疫情期间不会因未能收房增加损失，本案至少应当适用公平原则合理认定顺延部分交房期限。二、一审法院认定交房时间为2020年3月24日，与合同约定和交房通知书的通知内容不符，违约金计付的截止时间应以惠元公司通知陈一兵的实际交房时间为准。交房通知书的前后内容清晰无误地表明，业主应按其所购买的楼栋所载明的交房期间办理收房手续，不能得出一审判决认定的最迟办理时间为2020年3月24日的结论。陈一兵所购买的和畴阁交楼时间为2020年3月17日，违约金计算应截止至当日。一审判决认定收房时间2020年3月24日，违约金多计算7天，金额多计算1947.36元。 陈一兵辩称，一、一审判决关于惠元公司可顺延交房天数为97天的认定正确。惠元公司在无合同明确约定的情况下，将签约之前已客观发生的事实计入可顺延交房的天数中既不合理也不公平。二、一审判决有关惠元公司应承担的违约金数额正确。惠元公司已构成逾期交房违约，应当按照双方补充协议的约定计算支付违约金。三、案涉房产尚不具备交房条件。房屋燃气并未入户，陈一兵无法正常生活。惠元公司应遵守法律规定，向陈一兵提供符合交房条件的房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回惠元公司的全部上诉请求。 陈一兵向一审法院提出诉讼请求：一、惠元公司立即向陈一兵支付逾期交房违约金人民币（币种，下同）169420.36元（以1854629元为基数分段计算，即2018年1月1日起至2018年6月29日按每日万分之一的标准计算；2018年6月30日起计至合同编号为03297193的《商品房买卖合同》项下的商品房交房之日止，暂计至2019年10月31日止，按每日万分之一点五的标准计算）；二、惠元公司自2019年11月1日起至合同编号为03297193的《商品房买卖合同》项下的商品房交房之日止，以1854629元为基数，按照每日万分之一点五的标准，每月向陈一兵计付一次逾期交房违约金；三、惠元公司承担本案全部诉讼费用、保全费用（包括保全担保保险费）。 一审法院认定事实：2016年7月12日，陈一兵与惠元公司签订一份合同编号为03297193的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，陈一兵购买惠元公司在厦门市同安区××层××室商品房，建筑面积184.48平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米10053.28元，总金额为1854629元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款……2.分期付款……3.其他方式（具体内容详见《补充协议》）。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2017-12-31前将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；第三款约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内书面告知买受人的；2.具体内容详见《补充协议》。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.具体内容详见《补充协议》。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议即附件六第2条约定，买受人于2016年7月12日前向出卖人支付首期购房款464629元整，买受人应于2016年7月31日前支付购房款100000元整。剩余房款1290000元向出卖人认可的银行（下称“贷款银行”）申请按揭贷款……。第10条约定，合同第八条第一款整体变更为“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用”。第11条约定，合同第八条第三款约定的除不可抗力之外的出卖人其他可以据实予以延期交房的原因包括：⑴遇到24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）；⑵因线路、水管检修或突发故障而造成的停水停电等情况；⑶遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制等情况；⑷施工中遇到异常困难或重大技术问题难以解决；⑸施工中因故变更设计；⑹买受人逾期支付房款、逾期提交按揭材料及逾期签署按揭材料的，出卖人可以顺延交房的时间……；⑺非出卖人所能控制的因素导致逾期交房的；出现上述任一因素时，出卖人无需专门告诉买受人，买受人同意交楼时限据实予以延期，出卖人不负逾期交房违约责任。第14条约定，除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付买受人用，按照下列方式处理：（1）逾期不超过180日（含180日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，合同继续履行，逾期时间在180日以内（含180），出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，逾期超过180日的部分，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金。 上述合同及补充协议签订后，陈一兵依约向惠元公司支付首付款564629元，按揭贷款1290000元。 一审另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区（原星海湾高层区1#、2#楼），于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。期间，惠元公司和谐天下一、二区幕墙工程施工图交由设计单位进行整改，2016年7月11日经福建省建筑工程技术中心审查合格。2018年5月起，惠元公司因变压器、配电站选址等问题被国网（厦门）供电有限公司要求整改。后案涉商品房于2020年1月14日经过消防验收合格，2020年1月20日，经五方验收合格，至此案涉商品房具备法定交房条件。 2020年3月8日，惠元公司向陈一兵发出交房通知书，通知其于2020年3月16日至2020年3月24日办理交房，其所购买的案涉商品房所在和畴阁具体交房时间为2020年3月17日，同时说明若其事务繁忙，可在集中交楼时间过后（即2020年3月24日之后）另行预约收房时间，但是惠元公司不承担前述通知交房期限之后的逾期交房违约责任。陈一兵于2020年3月9日收到该交房通知书后未去办理交房手续，并于2020年3月18日向惠元公司发出一份《关于房屋尚未达到交付条件，拒绝接受房屋的告知》，惠元公司于2020年3月19日收到该告知书。截止至本庭开庭前，双方尚未办理交房手续。 一审再查明，2016年7月12日合同签订日至2017年12月31日约定的交房日，厦门市共出现超过20MM的降雨或六级及以上的阵风天数175天（已扣除重复天数）。期间，2016年9月15日，超强台风“莫兰蒂”正面登陆同安区，造成大面积停水停电、道路受阻等破坏影响。另，2016年8月22日、2017年3月6日因国网（厦门）供电有限公司线路检修，案涉商品房施工地点停电两日；2015年12月25日、2016年3月29日因国网（厦门）供电有限公司电网改造，案涉商品房施工地点停电两日。 一审庭审中，陈一兵提出对于因天气等因素造成的延期惠元公司应提供施工日志、监理日志予以佐证，惠元公司提出因其与施工方和监理方尚有民事纠纷未解决，故未取得配合获得施工日志，仅能提供2014年至2018年期间停止施工的监理日报，证实2014年8月至2018年10月共停工232天，对此陈一兵认为其无法证实真实的停工情况。 一审法院归纳争议焦点如下： 一、关于惠元公司是否存在逾期交房问题。合同及附件六约定惠元公司应当于2017年12月31日前向陈一兵交付符合约定条件的商品房。惠元公司辩称该公司具有天气因素、设计变更等可顺延交房事由。经查，惠元公司主张从案涉商品房项目的开工之日起计算可顺延天数并无合同及法律依据，陈一兵亦不认可，且开工之日至合同签订日期间的可顺延事由及天数在双方签订合同之前已客观发生，惠元公司在无合同明确约定的情况下，将陈一兵签约之前已客观发生的事实计入惠元公司对陈一兵可顺延交房的天数中既不合理也不公平，故该主张不予采纳。此外，结合合同第八条及附件六第11条约定来理解，可顺延交房的事由应当是指在合同约定的交房日之前所遇到的影响施工的事由，惠元公司将合同约定的交房日之后出现的事由作为可顺延交房的事由，亦不符合合同约定，不予采纳。根据已查明事实，在双方签约之后至约定的交房日之前的期间内，确出现了合同及附件六约定的可顺延交房的事由，现惠元公司虽未提供该项目的施工日志，但是提供了监理日报用于佐证相关事由确有影响施工进度，结合其他证据酌情予以认定具体可延期天数如下：1、根据监理日报记载，2016年7月12日至2017年12月31日期间，符合附件六约定的可延期天数为90天；2、因线路检修、改造等造成停电停工天数2天，分别为2016年8月22日、2017年3月6日，但其中2017年3月6日已经在之前的天气因素中予以计算，再次不予重复计算，因停电的可延期天数为1天；3、惠元公司提出的金砖会议期间停工五天，因其并未提供政府及相关部门要求禁止施工的相关文件，故对该因素不予顺延；4、惠元公司因变压器、配电站选址等问题被要求整改均发生于2018年5月之后，并未在上述期限内，故该事由不予考虑延期；5、根据惠元公司提供的监理日报，无法体现因幕墙施工涉及变更及改造工程规划调整而影响的工期，故该事由不予考虑延期；6、因案涉商品房在建设工程中，确有遭遇超强台风“莫兰蒂”的破坏，必然影响施工，但是惠元公司所提供的监理日报对受台风影响的情况记载不明确，只是将停工时间确定为2016年9月15日至2016年11月9日，却未载明该期间内的施工现场清理及修复工作进度，故对超强台风“莫兰蒂”造成的影响，酌情认定可延期天数为15天（即2016年9月15日至2016年9月29日），其中与前述天气等因素可延期天数存在重复天数9天，该天数不再重复计算。7、因双方约定的交房时间系2017年12月31日，新冠肺炎疫情发生在2020年1月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任......当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故对该事由不予考虑延期。综上，惠元公司可以延期天数为97天。陈一兵认为气象资料应以同安区气象台观测站的资料为准，对此认为，合同中并未对该项资料进行明确约定，现陈一兵举证的同安区气象灾害证明无法完全涵盖双方在合同中约定的可延期事项，同时惠元公司也提供了监理日报予以佐证是否停工的具体情况，故陈一兵的该项意见，不予采纳。 案涉商品房本应在2018年4月7日交房（已扣除可延期天数），但是却于2020年1月20日才经竣工及消防验收具备交房条件，惠元公司已构成逾期交房违约。案涉商品房已于2020年1月20日具备交房条件，2020年3月8日惠元公司通知陈一兵办理收房手续，最迟办理时间为2020年3月24日，陈一兵于2020年3月9日收到该通知却未前往办理，故依法认定收房时间为2020年3月24日，惠元公司逾期交房717天。 二、关于陈一兵主张的违约金数额。双方在合同补充协议即附件六第14条约定，除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付买受人用，按照下列方式处理：......（2）逾期超过180日，合同继续履行，逾期时间在180日以内（含180），出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，逾期超过180日的部分，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金，故违约金应据此计算。具体如下：2018年4月8日至2018年10月4日（共计180天）期间内的违约金应以已付房款1854629元为基数，按照每日万分之一的标准计算；2018年10月5日至2020年3月24日期间内的违约金应以已付房款1854629元为基数，按照每日万分之一点五的标准计算。综上，惠元公司应付逾期交房违约金为182773.69元（1854629元×0.0001×180天+1854629元×0.00015×537天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、惠元（厦门）房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内向陈一兵支付逾期交房违约金计人民币182773.69元；二、驳回陈一兵的其他诉讼请求。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，惠元公司表示一审遗漏查明部分已在上诉状载明。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕惠元公司的上诉请求进行审理。 惠元公司上诉主张其因莫兰蒂台风、金砖会议、幕墙施工标准变化、供电因素及疫情影响等因素可延期交房并相应调减违约金数额。如一审判决所分析，惠元公司在无合同明确约定的情况下，将陈一兵签约之前已客观发生的事实计入惠元公司对陈一兵可顺延交房的天数中既不合理也不公平。此外，结合合同第八条及附件六第11条约定来理解，可顺延交房的事由应当是指在合同约定的交房日之前所遇到的影响施工的事由，惠元公司将合同约定的交房日之后出现的事由作为可顺延交房的事由，亦不符合合同约定。故对于惠元公司所主张的金砖会议、供电因素等可顺延交房事由，因发生于合同约定的交房日之后，本院不予采信。虽莫兰蒂台风确会对施工造成一定影响，但惠元公司既未提供施工日志证明停工事由，其提供的监理日报亦未载明该期间内的施工现场清理及修复工作进度，且惠元公司上诉所主张的停工事由均是户外设施受台风影响毁损所致，并未提供证据证明其对户外设施进行加固以避免损失的扩大，故一审法院结合本地区实际情况，酌情认定可延期天数为15天并无不当。惠元公司上诉主张幕墙国家标准发生变化导致工期延误，因其提供的监理日报无法体现因幕墙施工涉及变更及改造工程规划调整而影响的工期，一审法院据此不予采信并无不当。惠元公司上诉主张其对因疫情影响的逾期交房不应承担责任，因惠元公司在疫情发生前已违约在先，故其不能援引不可抗力主张顺延交房，一审法院据此不予支持于法有据。 惠元公司上诉主张逾期交房违约金计付的截止时间应以惠元公司通知陈一兵的实际交房时间为准。虽惠元公司发出的交房通知书载明陈一兵所在楼栋办理交付时间为2020年3月17日，但该时间安排系惠元公司为避免交房现场拥挤，有序办理交付的工作安排，交房通知书已明确载明和谐天下一、二区交房时间为2020年3月16日-2020年3月24日，同时说明若业主事务繁忙，可在集中交楼时间过后（即2020年3月24日之后）另行预约收房时间，但惠元公司不承担前述通知交房期限之后的逾期交房违约责任。故一审法院认定收房时间为2020年3月24日并无不当，惠元公司该上诉主张，本院不予采信。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费883元，由惠元（厦门）房地产发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  颜映红 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  罗仁冰 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。