广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民再420号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：佛山市顺德区保利房地产有限公司。住所地：广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃外环路**保利外滩花园**首层。法定代表人：唐翔。委托诉讼代理人：金三宝，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：何惠仪，广东卓盈律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：包玲玲，女，1986年11月9日出生，汉族，住广东省韶关市翁源县。委托诉讼代理人：袁江镇，男，1987年3月10日出生，汉族，住湖南省衡南县，系包玲玲的丈夫。再审申请人佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利公司）因与被申请人包玲玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2016）粤06民终4147号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月20日作出（2017）粤民申7175号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人保利公司委托诉讼代理人何惠仪以及被申请人包玲玲的委托诉讼代理人袁江镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包玲玲于2015年11月24日向广东省佛山市顺德区人民法院诉称：包玲玲、保利公司于2013年9月8日签订编号为Ｙ180584的《商品房买卖合同》一份，约定由包玲玲向保利公司购买位于佛山市顺德区，交房时间为2014年12月20日前。合同签订后，包玲玲依约向保利公司交付了购房款，至2015年6月20日，保利公司未能完成小区通气工作，导致包玲玲无法正常收楼。为此包玲玲起诉要求：1.保利公司赔偿包玲玲迟延交楼的违约金64935.7元；2.本案诉讼费由保利公司负担。一审法院经审理认定：2013年9月8日，包玲玲、保利公司签订一份编号为Ｙ180584的《商品房买卖合同》，合同约定包玲玲向保利公司购买位于佛山市，该商品房套内建筑面积为100.01平方米，总价为891974元。包玲玲采取银行按揭的方式付款，其中2013年9月8日前付首期款271974元，余款620000元向银行办理按揭。若包玲玲未按合同规定的时间付款，逾期在90日内，在本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付之日止，包玲玲按日向保利公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超出90天后，保利公司有权解除合同。保利公司解除合同的，包玲玲按累计应付款的百分之十向保利公司支付违约金；包玲玲愿意继续履行合同的，经保利公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付之日止，包玲玲按日向保利公司支付逾期应付款万分之四的违约金。此外，合同还约定保利公司应当在2014年12月20日前交付房屋。交付房屋应符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付包玲玲使用。但因遭遇不可抗力，且保利公司在发生之日起30日内告知包玲玲的，保利公司可根据实际影响予以延期。上述各种情况必须经政府有关管理部门出具的证明文件作为延期交付商品房的依据。同时约定，若保利公司逾期交付商品房，不超过90天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利公司按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，包玲玲有权解除合同。包玲玲解除合同的，保利公司应自合同解除通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按包玲玲累计已付款的10%向其支付违约金。包玲玲要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利公司按日向包玲玲支付房价款万分之四的违约金。合同附件二对装饰、设备标准作出详细约定，其中“燃气：每户设独立燃气表，预留管道燃气（由业主报装后安装）”。合同签订后，包玲玲已向保利公司交付了所有购房款。2014年12月16日，保利公司通过ＥＭＳ的方式向包玲玲发出了《收楼通知书》。另查，涉案商品房于2014年12月12日竣工验收合格，2014年12月19日办理备案登记手续。2014年5月13日，由施工单位、建设单位、设计单位、监理单位以及佛山市顺德区环境运输和城市管理局联合出具一份《燃气管道工程竣工验收证明书》，确认涉案小区内庭院燃气管道安装符合相应标准检验合格。再查，2015年5月18日，保利公司向案外人港华燃气发出一份《关于保利拉菲花园燃气工程通气的函》，该函主要内容为：“我司为确保保利拉菲花园燃气及时通气（我司保利拉菲花园一期交楼时间为2014年12月30日），我司在上述节点前完成向贵司缴纳保利拉菲花园容量气价的相关费用和完成小区内部燃气管道的验收工作（初步验收时间为2014年11月25日；完成验收时间为2014年12月17日）。然截止2015年5月18日，贵司还未完成对我司保利拉菲花园通气，这严重影响了保利拉菲花园业主的正常生活。现我司恳请贵司马上完成我司拉菲花园通气事宜……”2015年5月25日，港华燃气向被告复函，主要内容为：“我司正在加快进度完成该小区的燃气管道输配安装及接驳工程，但由于市政报建工作须经规划、执法等相关部门的批复，需时较长。目前，我司刚获得执法部门批复的施工许可文件，施工现在已加急施工中，预计一周后完工。施工完毕后，还须提请政府相关验收部分进行管道验收，因此需预留该部分后续工作时间，预计该小区于2015年6月15日前可完成市政接驳通气工作。”一审法院经审理认为：包玲玲与保利公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为保利公司是否迟延交房。商品房买卖合同签订后，作为标的物的商品房必须具备一定条件出卖人才能将其交给买受人占有。所谓的一定条件指的是法律规定和合同约定的交房条件。涉案商品房已通过竣工验收备案手续，且小区内的燃气管道铺设亦通过政府相关部门验收合格，由此可见涉案商品房确实符合建筑法第六十一条的规定，符合法定条件交付。但根据合同约定被告应在2014年12月20日前将符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给包玲玲使用。本案中虽然保利公司在建造中铺设了燃气管道，但庭审已查明包玲玲收楼时并未通气，从购房者购房心态来看是为了正常居住，包玲玲在收楼后燃气无法使用的情况下，必然会影响包玲玲的正常居住使用。因此保利公司交付给包玲玲的商品房并不符合合同约定的交付条件。关于保利公司抗辩系因为港华燃气的问题。一审法院认为包玲玲与港华燃气不存在任何法律关系，小区内燃气管道与市政燃气管道的接驳不是包玲玲所能控制，亦不是包玲玲所能知晓。保利公司有义务在交付房屋前与港华燃气解决通气问题。而本案中保利公司提供的证据系在约定交房时间后近半年才要求港华燃气尽快解决，对此保利公司应承担相应的法律责任。此外保利公司在抗辩中提出不可抗力的问题。所谓不可抗力指的是“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。”而本案港华燃气的市政燃气管道与小区内燃气管道接驳迟延并不符合不可抗力的要素，港华燃气或被告完全可以提早动工、提早预防，按时按质交房给业主。退一步说即便属于不可抗力，根据合同约定，保利公司亦有义务在30日内告知包玲玲，且必须有政府有关管理部门出具的证明文件作为延迟交付的商品房依据。而本案中保利公司并未提供上述证据证明存在不可抗力的情形并通知包玲玲，对此保利公司应承担举证不能后果。综上，一审法院认定虽然保利公司在合同约定时间内发函要求包玲玲收楼，但由于案涉商品房燃气管道未通气，导致包玲玲无法正常居住使用，保利公司对此应承担相应的违约责任。因包玲玲、保利公司双方对通气时间均无法确认，本院依照港华燃气向保利公司复函载明的时间2015年6月15日为交付合格时间，即违约金计算为：891974元×0.4‰×177天（2014年12月21日至2015年6月15日）=63151.7元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、保利公司在判决生效之日起十日内向包玲玲支付迟延交楼违约金63151.7元；二、驳回包玲玲的其他诉讼请求。保利公司不服一审判决，向广东省佛山市中级人民法院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回包玲玲的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由包玲玲负担。二审法院对一审法院查明事实予以确认。二审法院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为：1.保利公司是否迟延交付涉案商品房；2.一审判决确定的违约金是否合理。关于保利公司是否迟延交付涉案商品房的问题。接通燃气是商品房能正常使用的条件之一，涉案商品房买卖合同第九条也约定保利公司应向包玲玲交付符合合同附件二规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房。虽然涉案商品房的建设工程已竣工验收合格，但因涉案房屋于涉案商品房买卖合同约定的房屋交付期限届满时尚未接通燃气，不符合商品房正常使用的要求，故虽然保利公司向包玲玲发出收楼通知书要求包玲玲于2014年12月20日前收楼，但包玲玲有权拒收，保利公司发出收楼通知的行为不能视为保利公司已向包玲玲交付符合合同约定的房屋。由于保利公司未能在合同约定的期限内包玲玲交付符合合同约定的商品房，其行为构成迟延交付，应承担相应的违约责任。保利公司上诉主张涉案商品房未能通气是港华燃气的原因造成的，其不应承担违约责任。合同法第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据上述规定，即使保利公司是因港华燃气的原因造成其违约，保利公司也应向涉案商品房买卖合同的相对方包玲玲承担违约责任，其与港华燃气之间的纠纷可依照法律规定或按照约定解决。保利公司此上诉主张缺乏依据，二审法院不予支持。关于一审判决确定的违约金是否合理的问题。合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”保利公司与包玲玲在《补充协议》中明确约定保利公司迟延交付涉案商品房超过90天，且包玲玲同意继续履行合同的，保利公司应按日向包玲玲支付房价款万分之四的违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，保利公司主张该违约金计算标准过高，但未提交证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，故一审法院根据双方合同的违约金计算标准确定保利公司应支付的违约金并无不当，二审法院予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持一审判决。保利公司申请再审称：（一）案涉合同约定的案涉商品房的交付条件为取得竣工验收备案表，上述约定亦符合法定交付标准。案涉商品房在合同约定交付日期（2014年12月2日）前办理竣工验收备案手续，保利公司亦依约发出了收楼通知，不存在迟延交房的违约行为。（二）保利公司已于2014年4月完成小区范围内燃气管道输配安装及接驳工作，并于同年7月申请验收，于同年12月通过验收。案涉商品房未能通气系因小区红线以外的市政燃气管道未完成输配安装及接驳工作导致，与保利公司无关，相关责任不应由保利公司承担。（三）即使认定保利公司应承担迟延交房违约责任，但该损失亦主要为房屋租金损失，二审法院判决保利公司每日按照已付房款万分之四的标准支付违约金明显高于实际损失。综上，保利公司再审请求：1.撤销本案一、二审判决；2.改判驳回包玲玲的诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费由包玲玲负担。包玲玲再审答辩称：（一）案涉合同第九条不但明确约定所交付房屋须符合附件二的装饰和设备标准，而且必须达到能够正常使用的条件。案涉房屋虽已经竣工验收，但尚未接通燃气，显然违反了案涉合同第九条约定，而且也不具备基本的生活居住要求。（二）案涉合同补充协议第三条第五项关于“装饰、装修标准并非商品房的交付条件”的约定，属于无效格式条款。（三）交付能够正常使用的房屋属于保利公司的合格义务。保利公司因案涉合同以外的第三人即港华燃气公司的行为导致违约，亦应承担合同责任。（四）保利公司的逾期交房行为，必然影响到包玲玲对案涉房屋的占有、使用、收益和处分。案涉合同对逾期交房违约金已有明确约定，在保利公司未举证证明约定违约金明显高于实际损失的情况下，保利公司请求调低约定违约金没有事实和法律依据。本院对一、二审法院查明事实依法予以确认。另查明，案涉《商品房买卖合同》附件三（即补充协议）第三条第五项约定，“买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，乙方（买受人）应当按照约定时间及时办理收楼手续。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保险范围，不影响该商品房的交付，甲方（出卖人）应按照买卖合同第十八条承担保修责任。如乙方以此问题为由拒收商品房，则视为由于乙方原因未能按期交付。本院再审认为，本案系商品房预售合同纠纷。包玲玲、保利公司于2013年9月8日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效。其中，案涉《商品房买卖合同》附件三（即补充协议）第三条第五项将房屋的交付条件明确约定为“取得竣工验收备案表”。因上述约定交房条件与法定交付标准一致，案涉《商品房买卖合同》附件三第三条第五项关于房屋交付条件的约定并未减轻、免除保利公司的法定责任，亦未限制、排除买受人包玲玲的法定权利，不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定的格式条款未成立或者无效情形，该约定对合同双方均具有法律约束力。经查明，案涉商品房在约定交付日期前已通过竣工验收并办理了备案手续，符合合同约定交付条件，在保利公司如期发出收楼通知的情况下，包玲玲应当依约配合办理收楼手续。本案中，案涉房屋虽然在约定交付日期前尚未接通燃气，但保利公司交付不符合双方约定装修、设备标准的商品房，构成瑕疵交付，包玲玲以此为由拒绝收楼不符合案涉《商品房买卖合同》附件三第三条第五项约定。包玲玲据此诉请主张保利公司迟延交楼并承担逾期交楼违约责任没有合同依据。原审判决支持包玲玲主张的逾期交楼违约责任，与合同约定不符，本院予以纠正。包玲玲就保利公司的瑕疵交付行为可另循法律途径救济。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销广东省佛山市中级人民法院（2016）粤06民终4147号民事判决以及广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法容民初字第2831号民事判决；二、驳回包玲玲的全部诉讼请求。一、二审案件受理费共2090.49元，由包玲玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 佘琼圣审 判 员 金锦城审 判 员 许东平二〇二〇年十一月三十日法官助理 武晓晖书 记 员 周毓敏