山西省垣曲县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0827民初789号 原告：普小巧，女，1979年12月27日出生，汉族，农民，住垣曲县。 委托诉讼代理人：刘金旗（系普小巧丈夫），住垣曲县。 委托诉讼代理人：常波，山西衡霄律师事务所律师。 被告：垣曲县新城友谊汽修厂，住所地：垣曲县新城镇二级路边（公司铜厂南100米）。 主要负责人：高磊，系该厂投资人。 委托诉讼代理人：孙道刚，男，垣曲县新城友谊汽修厂原投资人、实际控制人，住该厂院内。 被告：孙道刚，男，1964年2月26日出生，汉族，垣曲县新城友谊汽修厂原投资人、实际控制人，住该厂院内。 原告普小巧与被告垣曲县新城友谊汽修厂（以下简称友谊汽修厂）、孙道刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，因案情疑难复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告普小巧及其委托诉讼代理人刘金旗、常波，被告友谊汽修厂的委托诉讼代理人孙道刚、被告孙道刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普小巧向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告友谊汽修厂解除房屋买卖合同；2.判令二被告连带返还原告已付购房款22万元及利息（以年利率6%，自2013年12月18日至付清之日止），赔偿损失（以司法鉴定为准），并应承担已付购房款一倍的赔偿责任；3.本案鉴定费、诉讼费用由被告承担。原告在诉讼过程中变更诉讼请求：撤回诉讼请求第一项。事实和理由：2013年友谊汽修厂孙道刚在其工业用地上私自改变建设用地规划和建设工程规划，建起一幢单元楼向社会公开出售，并宣称购房人缴纳房款10万元入住后即可办理房产证。2013年12月18日，原告经人介绍购买了该幢楼的4单元202室，面积为125平方米，房款总价为26万元。2016年5月在原告缴纳房款22万元后，孙道刚以友谊汽修厂的名义与原告补签了房屋买卖合同，并再次承诺两年内办结房产证，并用所剩4万元房款债权作了承诺担保。2018年5月份，被告承诺两年内办结房产证到期后，不仅未能向房管部门提交商品房预售许可证等相关办证资料，而且还将所售房屋抵押给了银行。后在办证无望，原告拒付剩余4万元房款，被告提起诉讼的过程中，原告才得知其所售房屋用地是汽修厂的工业用地，以工业建筑物（审批文件为工人宿舍）充当商品房对外出售，由于违反法律强制性规定，所以垣曲县人民法院（2018）晋0827民初544号判决书和运城市中级人民法院作出的（2018）晋08民终2515号裁定书，均认定原、被告所签房屋买卖合同无效。孙道刚作为时任汽修厂负责人，在与原告签订房屋买卖合同时“故意隐瞒”没有取得商品房预售许可证和对所售房屋已经抵押的事实，其主观欺诈行为十分明显。在其本人财产与友谊汽修厂财产严重混同的情况下，为了逃避债务，虽然现将友谊汽修厂法定代表人变更成高磊，但仍应与房屋买卖合同签订人友谊汽修厂一同对原告的诉讼请求承担连带责任。原告于2017年7月入住商品房时，为了满足正常生活需求，对房屋进行了常规装修，装修费用建议通过司法鉴定予以确认。鉴于以上事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告友谊汽修厂、孙道刚辩称，友谊汽修厂是在政府的批文之下，所有手续齐全建立的综合楼，没有任何瑕疵，没有改变现状与规划的行为，普小巧与被告签订房屋买卖合同，合同上的标题写的很明确就是房屋买卖合同，而不是商品房买卖合同，是普小巧在看了所有的东西后愿意签署的合同，所以友谊汽修厂无过错，友谊汽修厂也没有承诺把房产证办到普小巧名下，只是承认办理房产证。所有的诉讼是因为普小巧出具的欠条引起的，过错方不在友谊汽修厂、孙道刚，所产生的一切后果，基于垣曲县人民法院判决的合同无效发生的一切纠纷，被告与普小巧的实际买卖过程已经产生，友谊汽修厂不存在任何各个方面的问题。且友谊汽修厂的房产已经办理了房产证，原告普小巧很清楚当时签订合同时房屋的性质及签订合同的意思。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、原告出示的证据及二被告的质证意见： 1.原、被告签订的房屋买卖合同、垣曲县新城友谊汽修厂承诺书，拟证明合同签订的时间、内容，此合同名为房屋买卖合同，但实际为商品房买卖合同，从合同中的法律依据就可以及合同具体内容、产权登记看，由出卖人统一办理产权登记、保修等都是商品房买卖合同必须的条款。 二被告的质证意见为：真实性无异议，是被告与普小巧签订的，此买卖合同是房屋买卖合同不是商品房买卖合同。“两年内办理房产证”是被告孙道刚书写，时间是2016年5月8日，被告起诉普小巧是基于在普小巧没有向被告付剩余房款而产生的诉讼，因此两年内办理房产证与此房屋买卖合同无关，现在普小巧的房屋房产证就在被告手中。对原告陈述的承诺书，是一张空白纸，不是承诺书不是证明，不清楚普小巧从哪找的，这不是被告向原告出具的，与本案无关。 2.（2018）晋0827民初544号民事判决书1份、（2018）晋08民终2515号运城市中级人民法院民事裁定书、（2018）晋08民终2515-1号民事裁定书，拟证明原、被告签订的房屋买卖合同已经被人民法院生效的法律文书确认合同无效。 二被告的质证意见为：该判决书中是用乡规民俗所判、是有严重瑕疵的判决书，普小巧在购买被告房屋时是实际看了被告的建设房屋的手续后，由代理律师李某某，且由中间人杜某某做担保签订的房屋合同。裁定书是因为判决合同无效，因此被告撤回上诉，被告退还普小巧的购房款，要求普小巧归还被告房屋。 3.友谊汽修厂申请备案报告19页（原告复制于垣曲县国土资源局），拟证明友谊汽修厂的土地性质是工业用地。 二被告的质证意见为：被告建设的房屋都是在各个部门签字、盖章审核的情况下才盖的综合楼。 4.收款5张、收据3张、婚姻登记表，拟证明原告向被告支付房屋购房款22万元，孙道刚爱人王永萍收取房款，说明孙道刚与友谊汽修厂的财产混同，孙道刚应当承担连带责任。婚姻登记表说明孙道刚与王某某系夫妻关系。 二被告的质证意见为：收款、收据认可，婚姻登记与本案无关。 5.鉴定费发票1张，拟证明原告支付鉴定费6000元，由二被告承担。 二被告的质证意见为：鉴定费被告不承担。 6.晋诺鉴字（2020）第008号鉴定意见书，拟证明原告入住后对房屋进行了装修，经鉴定现装修价值为61,674元。 二被告的质证意见为：被告已经提出重新鉴定的要求，普小巧也与被告达成了搬出房屋的协议，但未达成结果，不认可此报告。 7.视频资料（光盘一张），拟证明友谊汽修厂的土地为工业用地，不能在工业用地上建商品房，不是大产权。 二被告的质证意见为：因是虚假报道，运城市委宣传部已经对运城市电视台下发了整改通知。 二、二被告出示的证据及原告的质证意见： 1.政府会议纪要、国有土地使用权证、发改委备案、规划选址开发建设、施工许可、环评建设工程、房产领证手续、保修手册、土地出让金、费用收据，拟证明被告的综合楼从建设、批复手续、到建设当中、验收时及房产证上都写的很清楚，是商住，土地性质虽然写的是工业用地，因为政府部门原因导致被告的手续未办理，但国土部门承诺给被告办理变更手续。 原告的质证意见为：关联性有异议，所有的证明不能证明此楼是商住，相反证明盖楼的土地是工业用地，而规划的用途是综合楼，一层是仓库，二层是维修车间，三层以上是职工宿舍的综合楼，而不是被告陈述的商住楼。进而证明被告采用欺诈、隐瞒的手段去骗取原告签订了商品房买卖合同，将工业用地上建设的用于宿舍的综合楼当商品房卖给原告。 2.刘金旗控告被告的材料，拟证明刘金旗到处诬陷被告，造成被告的汽修厂声誉受到影响。 原告的质证意见为：真实性无异议，关联性有异议，是刘金旗举报的，但说明不了什么。当时是因为原告发现土地有问题，去相关部门举报，被告方把业主的水电断开，所有的业主才举报的。 3.被告孙道刚书写的情况说明，拟证明被告的手续全部都是真实有效、合法的。 原告的质证意见为：真实性、关联性均有异议，是被告自己出具的情况说明，等同于自己的陈述，没有相关证据相印证。 4.房屋面积测绘报告、土地证，拟证明被告建设的综合楼手续都是合法的。 原告的质证意见为：只是在测绘图上标注的是商住楼，不是产权证上标注的商住楼，在规划用途、房屋性质上并未标注是商住楼。 5.建筑楼房时的现场照片2张，拟证明被告建设的综合楼包括施工的一切手续都是合法的，悬挂的牌子上面都有政府部门的签字、盖章。 原告的质证意见为：关联性有异议，与本案无关。 6.被告申请鉴定人王某某出庭接受质询，答复主要内容如下： 我公司去现场勘查时被告方也在场，水电是暗装的，只能根据当事人提供的凭证进行鉴定。我们与施工当事人打电话调查的，不进行录音。鉴定人不清楚2015年一吨水泥是多少钱。因原始资料是法院给我们的，不怀疑其真实性，根据原告提供的票据进行鉴定的。原告卫浴没有品牌，当时就是打电话问，根据原告的单据进行的鉴定。我们对于用电是否符合国家要求，不在鉴定范围之内，只鉴定价格。评估报告中没有调查报告，就是根据原始凭证、市场询价进行的鉴定。我们是经过电话市场询价的，没有电话录音，根据法院向我方交的凭证进行鉴定的。我们根据原告提供的材料，认为就是窗台为人造大理石。我们打电话询价时，就是问中档档次的价格是多少钱，现场拍照时好多物品都没有型号了，原告提供的单据上面是多少钱，我们就打电话问了多少钱，也在市场上进行了询价，没有像被告方问的那么清楚，哪个型号多少钱。我现在没有通话记录，随后可以向法庭提供通话记录。 被告的质证意见为：一诺千金公司是垣曲县人民法院通过运城中院委托的鉴定机构，一诺千金公司完全违背了最高人民法院对外委托鉴定、评估拍卖等工作管理的规定，不如实实际对评估的财产进行实际调查出具鉴定报告，而片面听取、采取、采用当事人所提供的证据，所以鉴定公司严重违背了最高法的规定，此鉴定报告是不可采信的，保持对一诺千金公司的一切损失及举报的权利，一切损失由一诺千金公司承担。 原告的质证意见为：整个鉴定的程序、鉴定的委托均合法，鉴定报告的内容真实，依据充分，结论是科学、专业的，应作为本案定案依据。 7.重新鉴定申请书，拟证明被告给当时施工人员打电话询问价格，足以说明一诺千金公司出具的报告书是虚假的。 原告的质证意见为：真实性有异议，是否进行市场询价有异议，是被告自己书写，与本案无关。 8.电话通话录音记录截图，拟证明被告所有的录音材料均是普小巧房屋装修的施工人员。 原告的质证意见为：被告确实与原告方提供的电话号码的实际施工人打电话询问，但被告没有针对普小巧房屋内的装修进行询价，而是进行的市场询价。 9.被告孙道刚当庭与李兴锋通电话，拟证明原、被告在签订合同时李某某在现场，经过现场电话确认，李某某确实认可签订合同其是在场的。 原告的质证意见为：需要核实李兴锋，如果被告方是作为证据出示的话，可以申请李兴锋作为证人出庭，现在被告方的证据不合法。 本院对原、被告出示的证据认定如下： 关于原告证据1，因被告对真实性不持异议，与本案具有关联性，本院予以采信。证据2，系发生法律效力的裁判文书，本院予以采信。证据3，来源真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据4，因被告对真实性不持异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。证据5、6，原告为确定涉案房屋装修损失申请鉴定并支付鉴定费，后被告友谊汽修厂、孙道刚提出异议并申请鉴定人出庭，本院通知鉴定人出庭接受质询。因涉案房屋装修的材料有的既无品牌也无型号，且鉴定机构进行调查过程中，无论是核对施工人员还是市场调查，均未形成书面材料，鉴定人出庭时陈述与施工人员进行核实时，有通话记录但无通话录音，表示庭后可以向法庭提交，但至今未提交，故对鉴定意见部分采纳。证据7，可以证实被告所建楼房为工业用地的情形，本院予以采信。 关于二被告的证据1，来源真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据2，原告虽对真实性不持异议，但与本案不具有关联性，本院不予采信。证据3，原告对真实性、关联性均提出异议，该情况说明系被告自己书写，缺乏真实性，故本院无法采信。证据4、5，因该证据无法证实涉案工程的建设手续为住宅楼工程，土地用途为住宅用地，故无法采信。证据6，在对原告证据5、6审核时已经作出论证，在此不再论述。证据7，系被告的单方申请，且未经原告认可，该申请属于被告陈述，综合对原告证据5、6的论证分析，故无法采信。证据8，虽然原告认可被告与其提供的装修施工人进行询问，但该通话记录不能反映出通话内容，本院无法采信。证据9，虽属证人证言，该证人未经被告申请到庭作证接受询问，但证人李某某系国家公职人员，被告当庭与其在电话通话中的陈述应具有真实性，故予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2013年12月，原告普小巧与被告友谊汽修厂达成口头协议，约定将友谊汽修厂院内综合楼的4单元2层202号（建筑面积：125平方米）出卖给原告普小巧，房屋总价款为26万元。2016年5月8日，原、被告补签了房屋买卖合同，原告于合同签订前后共向被告友谊汽修厂支付购房款22万元。截止2014年底，原告普小巧将涉案房屋装修完毕。2018年5月14日，友谊汽修厂以普小巧尚欠购房款4万元，将普小巧诉至本院，本院于2018年6月21日作出（2018）晋0827民初544号民事判决，认为友谊汽修厂所取得的出让宗地主体建筑物性质为工业用地，原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，判决驳回友谊汽修厂的诉讼请求。友谊汽修厂不服该判决，向运城市中级人民法院提出上诉，后友谊汽修厂又撤回上诉，运城市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）晋08民终2515号民事裁定，准许友谊汽修厂撤回上诉。 另查明，2016年10月12日，友谊汽修厂的投资人姓名在工商部门由孙道刚变更登记为高磊，该厂的实际控制人仍为孙道刚。孙道刚系高磊岳父。被告友谊汽修厂于2013年所取得的出让宗地主体建筑物性质为工业用地。 本案审理中，原告申请对其购买的位于友谊汽修厂院内综合楼4单元202室装修现价值进行评估。山西一诺千金资产评估有限公司(以下简称:一诺千金评估公司)接受委托于2020年5月12日作出晋诺鉴字（2020）第008号鉴定意见书，确定估价对象友谊汽修厂院内综合楼4门202室房屋装修市场价值为61,674元。原告支付评估费6000元。2020年5月17日,被告孙道刚提交了对鉴定意见的异议书，一诺千金评估公司于2020年5月27日对被告孙道刚的异议进行了回复，本院于2020年5月28日向孙道刚送达了回复函。被告友谊汽修厂、孙道刚于2020年7月9向本院提交了重新鉴定申请书，因该份申请书的申请事项不明确，本院责令二被告提交重新鉴定申请书并明确申请事项，二被告又于2020年7月13日提交了重新鉴定申请书，本院通过山西省高级人民法院证据技术中心对外委托进行重新鉴定，山西智渊房地产资产评估规划测绘咨询有限公司接受委托后，以涉案装修材料规格、类别、品牌、档次及装修量清单等无法确定，致使鉴定无法进行为由将该案退回山西省高级人民法院证据技术中心，山西省高级人民法院证据技术中心于2020年11月12日将该案退回本院。诉讼过程中，被告友谊汽修厂、孙道刚申请鉴定人出庭，支付鉴定人出庭费2000元。 本院认为：本案的争议焦点为：1、原告与被告友谊汽修厂签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、被告友谊汽修厂是否返还原告已付购房款22万元及利息，赔偿损失（房屋装修损失）并承担已付购房款一倍的赔偿责任；3、被告孙道刚是否承担连带责任。 关于焦点1，本案原告起诉请求事项本属于本院（2019）晋0827民初688号案件的反诉范围，本院同时下发的（2019）晋0827民初688号民事判决书中已对该焦点进行了论述，该合同被认定无效，在此不再阐述。 关于焦点2，关于原告主张返还购房款及利息的请求，结合焦点1，该房屋买卖合同为无效合同，无效合同至始无法律效力，因无效合同所取得的财产应当予以返还，故对原告要求被告返还购房款22万元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的房屋装修损失，因对涉案房屋装修价值的鉴定意见被部分采纳，酌情决定涉案房屋装修价值为51,674元，该损失由被告承担。关于原告主张二被告支付利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求，原告普小巧在签订涉案房屋买卖合同时，其明知出卖人为友谊汽修厂，并非房地产开发企业，对被告友谊汽修厂建设综合楼的情况是明知的，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，且原告提交的证据不足以证明其购房属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第九条的规定的“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”之情形，对原告要求被告支付利息并承担其已付购房款一倍的赔偿责任，本院不予支持。 关于焦点3，被告友谊汽修厂系被告孙道刚投资设立的个人独资企业，2016年10月12日，友谊汽修厂的投资人由孙道刚变更为高磊，仅仅是名义上的变更，友谊汽修厂的实际控制人仍为被告孙道刚，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，故被告孙道刚亦应承担连带责任。 综上，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项规定，判决如下： 一、被告垣曲县新城友谊汽修厂于本判决生效之日起三十日内返还原告普小巧购房款22万元，并赔偿装修费用51,674元； 二、被告孙道刚对被告垣曲县新城友谊汽修厂的上述债务承担连带责任； 三、驳回原告普小巧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5525元，由原告普小巧负担197元，被告垣曲县新城友谊汽修厂、孙道刚共同负担5328元。鉴定费6000元、鉴定人出庭费2000元，由原告普小巧负担3000元，被告垣曲县新城友谊汽修厂、孙道刚共同负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审 判 长  闫 萍 审 判 员  邓海铭 人民陪审员  王心洋 二〇二〇年十一月十六日 法官 助理  狄若男 书 记 员  薛桂苗