湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终985号上诉人（原审被告）：杨华，女，1965年10月21日出生，汉族，个体业主，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：夏强，湖北天赋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊义红，女，1971年4月11日出生，汉族，个体业主，住湖北省随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：随州红奕商业管理有限公司，住所地随州技术产业园淅熊家村。法定代表人：李雷，总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王**，湖北五合律师事务所律师。上诉人杨华因与被上诉人熊义红、随州红奕商业管理有限公司（以下简称红奕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨华上诉请求：撤销一审判决并依法改判，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实错误。被上诉人红奕公司于2017年7月强行锁门，上诉人不得不被迫搬出租赁商铺，故双方租赁管理合同在2017年7月已经实际解除；当时签订合同时上诉人在空白合同处签字，合同未注明日期，被上诉人熊义红于2018年3月12日在商铺租赁管理合同和商铺交接验收确认书上签字，虽然商铺开业时间定在2016年12月31日但实际上红奕公司于2017年3月才将店铺交付给上诉人，故一审认定的租金和管理费的支付时间和金额均是错误的；2、一审程序违法。根据法律规定，变更诉讼请求应当告知上诉人，但在一审中上诉人未收到一审法院的通知。综上，请求二审予以改判。熊义红、红奕公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。熊义红、红奕公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商铺租赁及管理服务合同》；2、判令被告向原告熊义红支付到期租金211887元（从2016年12月31日起至2019年6月30日止）；3、判令被告向原告熊义红承担违约责任（以到期租金211887元为基数，按每日3‰计算至付清之日止）；4、判令被告向原告熊义红返还租赁物，并从2019年7月1日起，按每月14125.80元向原告熊义红支付租赁物占用费至实际返还之日止；5、判令被告向原告随州红奕公司支付从2016年12月31日起至2019年6月30日止的管理费35314.50元；6、判令被告向原告随州红奕公司支付解除合同违约金84754.80元并承担违约责任（以到期管理费35314.50元为基数，按每日3‰计算至付清之日止）；7、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月，原告熊义红、原告随州红奕公司与被告达成协议，约定从2016年12月31日起，由被告租赁原告熊义红位于随州市红星国际广场建材博览中心的11-1、2号商铺用于经营。租赁期限为60个月，自2016年12月30日起至2021年12月30日止，两个门面月租金为7062.90元。合同期内，原告熊义红将门面委托原告随州红奕公司进行商业管理，被告必须遵守随州红奕公司的各项商业管理制度，并每月向随州红奕公司支付管理费1177.15元。租金和管理费均按季度收取，由被告于每个交租期前十个工作日分别支付至二原告的账户。合同签订后，原告依约履行了合同的全部义务，但被告经原告多次催收后仍然拒不支付相关费用，不履行合同义务。原告认为，原、被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，被告应当依照合同约定向原告支付相关费用，现被告拒不支付的行为，已经导致原告的合同目的无法实现，已构成根本性违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。一审法院认定的事实：2016年12月，被告与原告达成协议，并进驻随州市红星国际广场经营。2018年3月12日，原告熊义红（出租人、甲方）与被告杨华（承租人、乙方）、原告随州红奕公司（商管公司、丙方）签订两份《商铺租赁和管理服务合同》约定：“丙方是位于湖北省××新区红星国际广场建材博览中心经营管理方。甲方是建材博览中心11-1、11-2商铺的产权人，乙方是该商铺的承租人和经营方，甲方特此授权委托丙方对其拥有的该商铺进行租赁和经营管理。该两间商铺的建筑面积分别为93.78平方米、141.65平方米。本合同项下两间商铺的租赁期限为60个月，自2016年12月31日起至2021年12月30日止。签订合同的当日乙方向丙方交纳履约保证金1万元。乙方向甲方、丙方交付房屋租金、经营管理费标准为：自2016年12月31日起至2019年12月30日，11-1号商铺每月租金为人民币2813.40元，11-2号商铺每月租金为4249.50元；之后，租金的支付由双方协商确定。租金以3个自然月为一个交租期，在每个交租期前10个工作日内支付至甲方账户。商铺的经营管理费按照每平方米每月5元的标准，由乙方支付给丙方。支付方式和日期同租金。租赁期第一年丙方免收乙方的经营管理费，第二年减半收取经营管理费，从第三年起由双方协商确定，经营管理费标准不低于2.5元/平方米/月。违约责任：本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则丙方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准，向丙方支付十二个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付欠费金额3‰的延迟履约违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。租赁期限届满或因任何原因合同终止后7日内，乙方应当将该商铺返还。交还期满后，乙方未返还商铺，则按合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费。”三方还就在商铺内经营品类、经营品牌、进场、装饰装修、租赁管理、停车管理、招牌、广告及品牌的宣传推广等事项进行了约定。合同签订后，被告杨华即向原告随州红奕公司交纳履约保证金1万元。由于经营不善，被告杨华己于2019年6月30日将所租赁的两间商铺返还给原告熊义红。诉讼中，原告（变更诉求）要求被告自起诉之日起，按年利率6%向其支付逾期付款违约金，其余违约金请求表示自愿放弃。原告于2019年7月25日诉至法院，法院于2019年9月12日向被告杨华送达了起诉状副本、应诉通知书等相关应诉材料。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二原告与被告签订的《商铺租赁和管理服务合同》是三方当事人真实意思表示，应属有效，三方均应按照约定履行合同义务。被告杨华未按约向二原告交纳房屋租金及经营管理费，已构成违约，依法应当承担违约责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。原告要求判令解除合同、由被告向二原告支付租金、经营管理费及自起诉之日起，按年利率6%支付逾期付款违约金等诉讼请求，本院予以支持。本案因被告违约而提前解除合同，按照约定，原告随州红奕公司有权没收被告已交纳的1万元保证金。按照双方约定，被告应向原告随州红奕公司交纳经营管理费计算为：2017年免交；2018年减半，应交6个月；2019年上半年减半，应交3个月；共计9个月。每月管理费（468.90元+708.25元）×9个月＝10594.35元，被告应予支付。被告杨华己于2019年6月30日已向原告熊义红返还房屋，现原告熊义红要求被告返还房屋并支付2019年7月1日以后的租赁物占用费的诉讼请求，法院不予支持。被告的辩称理由缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、确认原告熊义红、原告随州红奕商业管理有限公司与被告杨华签订的《商铺租赁和管理服务合同》于2019年9月12日解除；二、被告杨华于本判决生效之日起十日内向原告熊义红支付房屋租金[每月（2813.40元+4249.50元）×30个月]211887元及其逾期付款违约金（以211887元为基数，自2019年7月25日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；三、被告杨华于判决生效之日起十日内向原告随州红奕商业管理有限公司支付经营管理费10594.35元及其逾期付款违约金（以10594.35元为基数，自2019年7月25日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；四、驳回原告熊义红、原告随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6491元，由被告杨华负担4640元，由原告熊义红负担851元，由原告随州红奕商业管理有限公司负担1000元。本院二审审理期间，上诉人杨华提交一份新证据即红星建材博览中心与他人签订的免租期登记表。拟证明：上诉人与被上诉人之间约定有免租期的事实。被上诉人质证认为：该证据与本案无关，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，该份证据系复印件，且该审核表上的当事人也不是上诉人杨华，该证据与本案无关，不能达到上诉人的证明目的，对该证据本院不予采信。本院经依法核实确认的事实和一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：1.杨华支付租金和管理费的起算时间和计算标准；2.案涉租赁合同的解除时间及违约金如何确定。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本院审查认为，杨华与熊义红、红奕公司签订的《商铺租赁和管理服务合同》约定租期自2016年12月31日起算的内容来看，杨华与熊义红、红奕公司已于2016年12月31日即达成了口头协议，由杨华于2016年12月31日租赁诉争商铺并支付租金、管理费，《商铺租赁及管理服务合同》是对2016年12月31日双方租赁合同关系的事后确认，经双方签字，合法有效，双方在此期间的合同权利义务，应以该书面合同为准。杨华上诉主张双方约定有免租期，但未提供充足的证据予以佐证，本院不予支持，故涉案房屋租金及管理费应当自2016年12月31日起算，因涉案租赁管理合同对管理费有免租或者减半交纳规定，一审按照双方约定自2016年12月31日起计算租赁费和管理费符合法律规定。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。关于涉案商铺返还，杨华上诉主张其于2017年7月因房屋漏水撤场，已经将商铺交付给红奕公司。本院审查认为，根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十二条的约定，杨华应按照双方合同约定将案涉商铺交还红奕公司。但上诉人杨华未提供证据证明其于2017年7月向红奕公司交还了案涉商铺，故其应当承担占用商铺占用费直至返还租赁物为止，一审判决认定2019年6月30日杨华已将商铺返还，被上诉人予以认可，一审据此将商铺占用费计算至2019年6月30日符合法律规定。关于涉案合同的解除，杨华于2019年9月12日签收了起诉状副本，熊义红、红奕公司已履行了合同解除的通知义务，双方租赁合同应予解除。关于违约金的计算，根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十条第四项、第五项的约定，杨华应向红奕公司支付十二个月租金作为提前解除合同的违约金。杨华迟延交纳租金，每延迟一日应向吴京蔓支付欠费金额3‰的违约金，因被上诉人自愿变更诉讼请求将违约金按照年利率6%计算，上述变更未增加被上诉人原一审的诉讼请求，一审按照被上诉人的诉请判决并无不当。综上所述，杨华的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4637元，由杨华负担。本判决为终审判决。审判长 汪 莉审判员 熊 飞审判员 姚仁友二〇二〇年十一月二十七日书记员 龚素芬