辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1353号上诉人（原审原告）：齐凤文，男，1950年10月15日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：王馨平，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙洪亮，辽宁省企业法律顾问协会工作人员。被上诉人（原审被告）：周长江，男，1956年9月22日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审被告）：鞠晓清，女，1956年8月16日出生，汉族，住抚顺市顺城区。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：唐颖，辽宁金朋律师事务所律师。上诉人齐凤文因与被上诉人周长江、鞠晓清房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2009年5月7日作出(2009)新抚民一初字第00085号判决。宣判后，齐凤文不服提出上诉，本院于2009年11月11日作出(2009)抚中民一终字第00538号民事判决书。齐凤文对该判决不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2009年12月23日作出(2009)辽立二民申字第02294号裁定，对该案提审。2011年1月27日辽宁省高级人民法院作出(2010)辽审四民提字第50号民事判决书，撤销本院(2009)抚中民一终字第00538号民事判决及一审法院(2009)新抚民一初字第00085号判决。2011年6月30日，一审法院作出(2011)新抚民一初字第00355号民事判决，判决双方签订的三份合同有效，诉争的三处门市房屋属于齐凤文所有，该判决发生法律效力。2012年，齐凤文提起向周长江、鞠晓清索要违约金的诉讼，并将前次起诉的请求再次提出，一审法院于2012年3月26日作出(2012)新抚民一初字第00194号民事判决，认定违约金按808000元的年10%计算为245766元，由周长江、鞠晓清给付齐凤文，诉争房产的所有权人变更为原告齐凤文。宣判后，周长江、鞠晓清提出上诉，本院于2012年7月5日作出(2012)抚中民三终字第00227号民事判决书，判决主文为驳回上诉，维持原判。在该案执行过程中，一审法院于2013年1月10日作出(2012)新抚执字第00283号民事裁定书。齐凤文向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2014年2月21日作出(2013)辽审四民申字第1029号民事裁定书，指令本院再审。本院再审后于2014年12月17日作出(2014)抚中审民终再字第00052号民事裁定书，撤销本院(2012)抚中民三终字第00227号民事判决和一审法院(2012)新抚民一初字第00194号民事判决，将此案发回一审法院重审。一审法院于2015年6月26日作出(2015)新抚民一初字第00245号民事判决。齐凤文、周长江、鞠晓清均不服，向本院提出上诉。本院于2015年9月15日作出(2015)抚中民终字第01194号民事裁定书，裁定撤销一审判决，此案发回一审法院重审。一审法院重审后于2016年11月29日作出(2015)新抚民一初字第01377号民事判决。齐凤文不服该判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月19日作出(2017)辽04民终348号民事判决，判决主文：驳回上诉，维持原判。齐凤文向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2017年10月23日作出(2017)辽民申2728号民事裁定，指令本院再审。本院于2018年7月25日作出(2017)辽04民再27号民事裁定，撤销本院(2017)辽04民终348号民事判决和一审法院(2015)新抚民一初字第01377号民事判决，将此案发回一审法院重审。一审法院重理后，作出（2018）辽0402民初1730号民事判决，齐凤文不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人齐凤文的委托诉讼代理人王馨平、孙洪亮，被上诉人周长江、鞠晓清的共同委托诉讼代理人唐颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。齐凤文上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项，将本案重新审判；二、判令被上诉人周长江、鞠晓清给付上诉人齐凤文违约金按808000元的年10%至实际履行之日止，（暂计算为：974,913元，计算方法：（808000×10%=80800×11年=888800元+(80800+365=221.4×389天=86113元)=974,913元。期间自2008年2月2日起至2020年2月29日止）；三、判令将二被上诉人位于抚顺市新抚区(原真空设备厂金工车间)产权证号新字第100078556号，产权人为周长江、鞠晓清所有，面积为110.22平方米门市房，判令归原告齐凤文所有；四、判令将位于抚顺市新抚区（原真空设备厂金工车间)产权证号XF00012258-1至7,建筑面积为2489.99平方米中鞠晓清按份共有25%的产权面积为622.4975平方米中的179.88平方米的门市房产权归原告齐凤文所有；五、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2008年2月2日，上诉人齐凤文从二被上诉人周长江、鞠晓清购买的位于抚顺市新抚区“原真空设备厂金工车间”东门北边，从南起3#、4#、5#3套商品门市房353.8平方米，其中的290.1平方米商品门市房至今不能办理房屋产权登记。上诉人根据双方签订的第三份《商品门市房买卖合同》第6条约定和依据《合同法》第45条及(二)款规定，诉请一审法院判令在二被上诉人现有能办房产证商品门市房中划还给上诉人同等面积即290.1平方米的商品门市房以及上诉人诉请一审法院判令二被上诉人违反双方签订的第三份《商品门市房买卖合同》第5条约定和依据《合同法》第113条第一款规定，给付按购房款10%的违约金。具体事实与理由如下：一、上诉人在一审重审审理中诉请在二被上诉人现有能办房产证商品门市房中划还同等面积即290.1平方米商品门市房，既有第三份《商品门市房买卖合同》第6条的约定，又有《合同法》第四十五条第（二）款的明确规定。而一审判决却以“二被上诉人现有能办产权登记商品门市房的位置与上诉人购买的3#、4#、5#商品门市房实际位置不相符为由而未予支持，这明显是罔顾合同约定和违法判案。(一）上诉人诉请的“抚顺市新抚区（原真空设备厂金工车间）产权证号新字第100078556号，产权人为周长江、鞠晓清所有，面积为110.22平方米商品门市房”和“抚顺市新抚区（原真空设备厂金工车间）产权证号XF00012258-1至7,建筑面积为2489.99平方米中鞠晓清按份共有25%的产权面积为622.4975平方米中的179.88平方米的商品门市房产权”，合计为：290.1平方米商品门市房一节，一审判决并未根据双方约定和依法划还上诉人。而却罔顾认定为“因原告主张二被告的上述房屋产权登记位置与双方合同约定的3#、4#、5#门市实际位置不相符，原告现实际占有使用约定房屋，却无法办理产权登记，二被告应赔偿原告相应的经济损失206540元。”严重违背了上诉人的真实诉求，因二被上诉人无法兑现给290.1平方米商品门市房办理产权登记，上诉人才主张二被上诉人按合同约定在现有能办理产权登记的商品门市房中划还同等面积的房屋，而并非要求赔偿上诉人相应的经济损失。(二)上诉人与二被上诉人在2008年2月2日签订的第三份《商品房门市房买卖合同书》中第6条约定：“如在甲方房产证未办完期间，乙方所买的门市房动迁或扩建，应在甲方的原产权证划还给乙方所购买的真空设备厂东门北边从南起3#、4#、5#，3套门市房一、二层原建筑面积的产权，并赔偿动迁损失。”上述双方在《商品房门市房买卖合同》中的约定目的及真实意思表示是指涉诉房屋在办理房屋产权证的期间发生了非因上诉人原因导致的阻断事由，如:“扩建、动迁”导致涉诉房屋无法办理房屋产权证书时，继而约定了上诉人享有划还房屋的权利即享有划还290.1平方米商品门市房的权利。(三）依据《合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”《合同法》第四十五条第二款还规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件己成就”。二被上诉人故意隐瞒、并采取私自将大房票分割的恶意行为至今未能办理房屋产权证，足以证明双方签订第三份《商品房门市房买卖合同书》第6条的约定，完全符合《合同法》第四十五条第二款规定，即合同中约定条款已成就。特别是依据最高人民法院《关于贯彻若干问题的意见(试行)》第75条规定：“附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认为该民事行为无效”。本案中，二被上诉人明知自己出售给上诉人商品门市房中有290.1平方米系违建，还违法故意欺诈上诉人，而直接导致涉诉房屋至今不能办理房屋产权登记。因此，双方签订第三份《商品房门市房买卖合同书》第6条约定的所附的条件即“乙方所买的门市房动迁或扩建”是严重违反法律规定的，明显是无效民事行为。据此，一审法院应当依法认定双方合同约定的条款己经成就。况且，而被上诉人出售给上诉人涉诉违建房屋不仅面临被行政执法强拆的风险。而且即使将来政府动迁，上诉人也不可能发生获得能办产权登记房屋的置换或者拆迁赔偿。而一审法院在判决中竟然对上诉人的此节诉请理由故意避而不论。二、一审法院适用法律错误，上诉人主张赔偿违约金于法有据。(一)一审判决中关于上诉人主张违约金一节，“依据双方之间2008年2月2日签订的第三份《商品门市房买卖合同书》的约定，二被告应在2008年7月10日前将房屋更名过户到原告名下，否则原告有权解除合同，二被告按照支付购房金额的10%支付违约金。”首先，请求二审法院查明一点，一审法院将判决书中“二被告应在2008年7月10日前将房屋更名过户到原告名下”，而一审法院写成“二被告应在2008年7月10日前将房屋更名过户到被告名下”。可见一审法院对本案的疏漏，严重违背了上诉人与被上诉人约定合同的真实意思表示。其次，2008年2月2日双方签订的《商品门市房买卖合同书》中约定的内容是“甲方保证在2008年7月10日前，将新购买的5#门市房及原3#、4#门市房，产权办理到齐凤文名下，如甲方违约按合同签完即日起每年甲方按购房款10%的违约金交给乙方。”(二）一审法院认为“因双方对解除权的行使期限未做约定，解除权的合理行使期限为一年”严重违反了合同法总则第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”二被上诉人未履行产权登记变更义务，属于严重的违约行为。因此，一审法院应当依照双方签订的第三份《商品门市房买卖合同书》中第5条的约定和依据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”向上诉人支付赔偿违约金至实际履行之日止。而一审法院却对双方约定和法律规定视而不见。(三）一审判决中认定“关于原告主张的违约金一节，原告依据第三份《商品门市房买卖合同书》的约定购买二被告三处门市房，并约定期限将房屋产权变更为原告所有。原告按约定支付二被告大部分购房款后，二被告未依约履行产权变更义务，被告属民事违约行为，应按照约定支付违约金。”而与原一审判决内容完全相悖。综上，请求二审法院依法查明本案事实，依法纠正一审判决错误及不公正的判决，以维护法律的尊严和上诉人的合法权益。周长江、鞠晓清辩称，二被上诉人一审未参加庭审，但二被上诉人对一审认定诉争房屋价格为每平方米1700元有异议，执行案件中对该房屋评估价值是每平方米最少5000多元，上诉人购买该房屋时价格是每平方米6500元，一审判决认定的价格每平方米1700元上诉人已占便宜了。二被上诉人正常情况是不应该返还上诉人购房款的，但由于二被上诉人一审未到庭，亦未对一审判决提出上诉，所以无法提起二审诉求，只能请求二审维持原判。另，上诉人如果想退回诉争房屋，我方也同意退房返款。齐凤文向一审法院起诉请求：周长江、鞠晓清出售案涉房屋时系夫妻关系，2004年2月周长江、鞠晓清从他人手中购得新抚区粮栈路29号原真空设备厂金工车间，产权证号100020547，建筑面积3285.34平方米，产权人登记为被告鞠晓清，并注明与被告周长江共有。周长江、鞠晓清购买该厂房后，将东侧临街原有一层的厂房改建为多个三层及二层门市房，因周长江、鞠晓清欠付齐风文工程款，因此周长江委托当时抚顺市圣水房屋开发有限公司的法定代表人王润和以圣水公司名义与原告于2005年2月25日签订了《抵顶门市房协议书》，被告周长江系圣水公司实际经营者，《抵顶门市房协议书》约定：甲方将欠乙方的工程款用门市房抵顶，房款差额部分用现金补齐，甲方用真空设备厂东门北边门市房1-2层，编号从南起3#门市房抵顶，抵顶工程款为36.9平方米*6500元/平方米=239850元，甲方保证3#门市房产权证在2005年7月前办到齐凤文名下，剩余差额款37850元，待甲方把3#门市房产权办到齐凤文名下后，一次性付清。2005年3月4日双方再次签订《商品门市房买卖合同书》，约定：甲方将真空设备厂东门北边门市房1-2层，编号从南起4#门市房卖给乙方，甲方将4#门市房二楼使用权卖给乙方，二楼使用权只要建筑物存在就永远归齐凤文使用，如动迁或扩建甲方应赔偿乙方购房损失，门市房总价42万元，甲方保证于2005年7月前将产权证办到齐凤文名下。2008年2月2日双方签订《商品门市房买卖合同书》约定：甲方将真空设备厂东门北边门市房1-2层，编号从南起5#门市房一、二层卖给乙方齐凤文，门市房一层建筑面积70平方米，单价3000元*70平方米=210000元，二楼建筑面积单价1500元*70平方米=10500元，合计315000元，甲方保证在2008年7月10日前，将新购买的5#门市房及原3#、4#门市房，产权办理到齐凤文名下，如甲方违约按合同签完即日起每年甲方按购房款10%的违约金交给乙方，如在甲方房产证未办完期间，乙方所买的门市房动迁或扩建，应在甲方的原产权证划还给乙方所购买的真空设备厂东门北边从南起3#、4#、5#，3套门市房一二层原建筑面积的产权，并赔偿动迁损失，原告购买的3#、4#、5#门市房一二层3套门市房都按此合同执行。上述三份合同经辽宁省高级人民法院的(2010)辽审四民提字第50号民事判决书认定有效，根据2011年6月30日作出的(2011)新抚民一初字第00355号民事判决，判决上述三份合同中交易的三处房屋归齐凤文所有，该判决已生效。2012年3月26日新抚区人民法院作出(2012)新抚民一初字第00194号民事判决，判决被告鞠晓清、周长江将案涉三处房屋所有权人变更为齐凤文，但在执行过程中发现无法执行，该法院于2013年1月10日作出(2012)新抚执字第00283号裁定书，终结该院作出的(2012)新抚民一初字第00194号民事判决的执行程序，因此原告向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院(2013)辽审四民申字第1029号民事裁定书，裁定说明“被执行标的位于抚顺市新抚区真空设备厂东门北边，从南起3号、4号、5号门市房与抚顺市产权管理处登记的门市地点相同但登记名称新抚区粮栈路29号(原真空设备厂金工车间)不相一致，无法执行，查清案涉房屋依法予以裁判”。无奈诉讼至法院，请求依法判令：1、抵顶门市房协议书、商品房买卖合同书、商品门市房买卖合同书，三份合同根据辽宁省高级人民法院民事判决书(2010)辽审四民提字第50号，对三份合同有效的终审判决(日期为2011年1月27日)，依法给予确认；2、被告周长江、鞠晓清立即给付原告齐凤文违约金692000元(违约金按808000元的年10%计算，期间自2008年2月2日起至2016年8月26日止)(计算方法：808000×10%=808000×8年=646400元，8080/365=22.14×204=45600元+646400元=692000元)；3、将位于抚顺市新抚区(原真空设备厂金工车间)1000073485房照10号门市房，产权人为周长江，鞠晓清所有，面积为31.85平方米，判令归齐凤文；4、将位于抚顺市新抚区(原真空设备厂金工车间)100073482房照11号门市房，产权人为周长江、鞠晓清所有，面积为31.85平方米，判令归齐凤文所有；5、将位于抚顺市新抚区(原真空设备厂金工车间)产权证号新字第100078556号，产权人为周长江、鞠晓清所有，面积为110.22平方米门市房，判令归齐凤文所有；6、将位于抚顺市新抚区(原真空设备厂金工车间)产权证号XF000012258-1-7，面积2489.99平方米，产权人为鞠晓清按份共有25%的产权面积为622.4975平方米，从鞠晓清的622.4975平方米产权中判令179.88平方米的门市房产权归齐凤文所有；7、按辽宁省高级人民法院(2013)辽审四民申字第1029号民事裁定书，裁定查明“被执行标的产权登记编号不相一致，无法执行，该份裁定与原一审、二审判决认定事实相悖，本案应进一步查清涉案房屋的基本事实情况后，依法予以裁判”。经本次新抚区人民法院现已查明原告诉求中正确的门市房屋产权登记编号。对原告诉求的二、三、四、五、六所购买门市房屋的总和面积为353.8平方米的产权，请求法院予以确认，依法判决。8、请求人民法院在判令房屋产权变更给原告所有完结后，将三套门市房的购房剩余款(17.9万元)支付被告；无产权房屋以现实价评估价(1700/平方米×290.1平方米=493170元)返还被告，以上两项总款为672170元，齐凤文请求法院以被告违约金相抵多退少补。9、公告费800元、鉴定费26000元由被告承担。一审法院认定事实：周长江与鞠晓清出售本案涉案房屋时系夫妻关系，抚顺市圣水房屋开发有限公司(以下简称圣水公司)的实际经营者为周长江。2004年2月，周长江、鞠晓清从他人手中以每平方米335元，总价款110万元的价格购得新抚区粮栈路29号原抚顺市真空设备厂车间，建筑面积3285.34平方米，产权人登记为鞠晓清，并注明与周长江共有。周长江、鞠晓清购买该厂房后，将东侧临街原有一层的厂房改建为多个三层及二层门市房。周长江本人并委托当时圣水公司的法定代表人王润和以圣水公司名义于2005年2月25日与原告签订《抵顶门市房协议书》内容为：“甲方：抚顺圣水房地产开发公司，乙方：辽宁建设实业公司抚顺分公司，经甲乙双方协商，甲方将欠乙方施工剩余的工程款用门市房抵顶。房款差额部分用现金补齐。经协商达成以下协议：1、甲方将欠乙方的工程款余额用真空设备厂东门北边门市房1-2层，编号从南起，3#门市房抵顶。2、门市房产权过户。3、乙方委托甲方将3#门市房的产权过户到齐凤文名下，双方按正常商品房交易各自承担有关的税费。4、3#门市房，二楼使用权只要建筑物存在就永远归齐凤文使用。5、水电暖设备齐全①电为三项动力电，容量为15千瓦。②上水达到使用标准，水表、水咀齐全。③下水管线进户；④采暖达到地方使用标准，甲方负责安装一、二层暖气片。6、经甲乙双方协商门市房抵顶款项说明：①3#门市房一层建筑面积36.9m*6500元/m2=239850元。②乙方工程剩余152000元。③3#门市房总价239850元减去剩余款152000等于差额款87850元。7、门市房差额款87850元甲方要求房主齐凤文再补交差额款现金50000元整。8、甲方保证3#门市房产权证在2005年7月前办到齐凤文名下。9、剩余差额款37850元，待甲方把3#门市房产权过户到齐凤文名下后，一次性付清。10、本协议经双方签字后生效。11、本协议一经签订，即有法律效力，违约方将承担一切经济责任。12、此协议一式两份，双方各留一份备案，甲方：鞠晓清(签字)抚顺市圣水房屋开发有限公司(盖章)经办人：王润和(签字)乙方：齐凤文(签字)2005年2月25日”。2005年3月4日双方再次签订《商品门市房买卖合同书》内容为：“甲方：抚顺圣水房地产开发公司，出卖人：鞠晓清，委托代理人：王润和，乙方：齐凤文，买受方：齐凤文，1、甲方将真空设备厂东门北边门市房1-2层，编号从南起4#门市房卖给乙方。2、甲方将4#门市房的产权过户到齐凤文名下，办产权证的税费乙方承担。3、甲方将4#门市房二楼使用权卖给乙方，二楼使用权只要建筑物存在就永远归齐凤文使用。如动迁或扩建甲方应赔偿乙方购房损失。4、水电暖设备齐全①电为三项动力电，容量为15千瓦。②上水达到使用标准，水表、水咀齐全。③下水管线进户。④采暖达到地方使用标准，甲方负责安装一、二层暖气片。5、4#门市房建筑面积70m2，该门市房单价每平方米6千元，总价42万元。6、4#门市房购房款前期付现金20万元，加现房一套价值15.6万元，合计35.6万元。7、甲方保证4#门市房产权证在2005年7月前办到齐凤文名下，如违期按商品房买卖合同违约条例执行。8、4#门市房剩余差额款6.4万元，待甲方把4#门市房产权证在2005年7月前办到齐凤文名下后一次性付清。9、本协议经甲乙双方签订后，开始生效，即具有法律效力，违约方将承担一切经济损失。10、此协议一式两份，双方各留一份备案。甲方：抚顺市圣水房屋开发有限公司(盖章)，出卖人：鞠晓清(签字)，委托代理人：王润和(签字)，乙方：齐凤文(签字)，买受人：齐凤文(签字)”。2008年2月2日双方又签订《商品门市房买卖合同书》内容为：“甲方：抚顺圣水房地产开发公司，出卖人：周长江，委托代理人：王润和，乙方：齐凤文，买受人：齐凤文，1、甲方(出卖人)将真空设备厂东门北边从南起5#编号一**门市卖给乙方(买受人)齐凤文。2、要求水、电、暖设备齐全①电为三项动力电，容量为15千瓦。②上水达到使用标准，水表、水咀齐全。③下水管线进户。④采暖达到地方使用标准，甲方负责安装一、二层暖气片。3、5#编号门市房一楼建筑面积70m2，单价3000元*70m2=210000元，二楼建筑面积70m2，单价1500元*70m2=105000元，合计315000元。4、5#编号门市房购房款前期付现金25万元，剩余65000元待甲方把5#编号门市房产权证(房照)办到买受人齐凤文名下后一次付清。5、甲方(出卖人)保证在2008年7月10日前，将新购买的5#门市房及原3#、4#门市房，产权证(房照)办理到(买受人)齐凤文名下，如甲方违约按合同签完即日起每年甲方(出卖人)按购房款10%的违约金交给乙方(买受人)，违约期间乙方(买受人)有权终止合同，甲方应当在乙方(买受人)解除合同期15天内退还全部购房款，并支付10%的违约金，乙方(买受人)不负担用房期间任何费用。6、如在甲方(出卖人)房产证未办完期间，乙方(买受人)所买的门市房动迁或扩建，应在甲方(出卖人)的原产权证(房照)划还给乙方(买受人)所购买的真空设备厂东门北边从南起3#、4#、5#，3套门市房一、二层原建筑面积的产权，并赔偿动迁损失。7、(买受人)齐凤文购买的圣水房地产开发公司，真空设备厂东门北边从南起3#、4#、5#门市房一、二层3套门市房都按此合同执行(购房单价除外)。8、如在2008年7月10日前甲方(出卖人)能够把产权证(房照)办到齐凤文名下，买受人将剩余购房款结清，并将2008年7月10日前的10%的违约金免除。9、应将甲方(出卖人)的原产权证(房照)复印件给乙方(买受人)备注一份。10、本协议经甲乙双方签订后，开始生效即具有法律效力，违约方将承担一切经济损失。11、此协议一式两份，双方各留一份备案。甲方：周长江(签字)，出卖人：抚顺市圣水房屋开发有限公司(盖三个章)，委托代理人：王润和(签字)，乙方：齐凤文”。原告齐凤文购买的三处门市房位于抚顺市新抚区原抚顺市真空设备厂金工车间房屋东侧临街处后改建的门市房，是相邻的三间，先后出租及自己使用。另查明，2008年3月二被告将原有的3285.34平方米的厂房分户为一处2489.99平方米和18处小产权面积房间，南侧9处每处55.50平方米，东侧9处每处31.85平方米。被告鞠晓清于2009年以不知上述三份合同的存在为由，向本院提起诉讼，请求确认上述三份合同无效，经过抚顺市中级人民法院二审及辽宁省高级人民法院再审，最终辽宁省高级人民法院作出(2010)辽审四民提字第50号民事判决，认定齐凤文与周长江签订的三份合同有效。齐凤文据此向本院起诉周长江、鞠晓清，请求确认上述三处门市房归原告所有，本院于2011年6月30日作出(2011)新抚民一初字第00355号民事判决，主要判决内容为：“一、齐凤文与周长江于2005年2月25日签订的《抵顶门市房协议书》、于2005年3月4日签订的《商品门市房买卖合同书》、于2008年2月2日签订的《商品门市房买卖合同书》有效；二、上述三份合同中交易的三处房屋即：真空设备厂东门北边从南起3#门市房(1-2层，单层36.9平方米)、真空设备厂东门北边从南起4#门市房(1-2层，单层70平方米)、真空设备厂东门北边从南起5#门市房(1-2层，共140平方米)属于齐凤文所有”。因齐凤文索要违约金再次起诉时将上述请求一并提出，本院于2012年3月26日作出(2012)新抚民一初字第00194号民事判决，主要判决内容为：“一、鞠晓清、周长江于本判决生效后十日内给告齐凤文违约金245766元(违约金按808000元的年10%计算，期间自2008年7月10日起至2011年7月25日止)；二、鞠晓清、周长江自判决生效后十日内将位于抚顺市新抚区真空设备厂东门北边从南起3#门市房(1-2层，单层36.9平方米)、4#门市房(1-2层，单层70平方米)、5#门市房(1-2层，共140平方米)的所有权人变更为原告齐凤文”，被告鞠晓清、周长江提出上诉，抚顺市中级人民法院于2012年7月15日作出(2012)抚中民三终字第00227号民事判决书，主要判决为：“驳回上诉，维持原判”。齐凤文向本院申请强制执行，在执行过程中查明“被执行标的位于抚顺市新抚区真空设备厂东门北边，从南起3号、4号、5号门市房与抚顺市产权管理处登记的门市地点虽然相同，但登记名称‘新抚区粮栈路29号(原真空设备厂金工车间)’不相一致，无法执行”，抚顺市中级人民法院作出(2014)抚中民终再字第00052号民事裁定书，主要裁定为：“一、撤销本院(2012)抚中民三终字第00227号民事判决和抚顺市新抚区人民法院(2012)新抚民一初字第00194号民事判决；二、本案发回抚顺市新抚区人民法院重审”。案件审理过程中，齐凤文提出申请对坐落于新抚区粮栈路原真空设备厂厂区的门市房在无产权证和有产权证的两种情况下进行评估鉴定，本院报请抚顺市中级人民法院委托辽宁金桥房地产价格评估咨询有限公司予以鉴定，辽宁金桥房地产价格评估咨询有限公司于2016年8月15日分别作出金桥房估字【2016】司法鉴定003-1号和金桥房估字【2016】司法鉴定003-2号估价报告，报告书鉴定意见分别为：“本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用比较法为估价方法，在认真分析现在资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于价值时点可能实现的市场单位价值为：12000元/平方米；于价值时点可能实现的市场总价值为：3481200元”，“本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用比较法为估价方法，在认真分析现在资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于价值时点可能实现的市场单位价值为：1700元/平方米；于价值时点可能实现的市场总价值为：493170元”。再查明，齐凤文与周长江、鞠晓清合同约定的3#、4#、5#号门市房在产权处并无单独登记，但坐落于新抚区粮路29号10号门市(产权人鞠晓清、周长江，产权面积31.85平方米)、11号门市(产权人鞠晓清、周长江，产权面积31.85平方米)的位置与合同约定的门市房重合，且现由原告齐凤文实际占有使用，现10号门市与11号门市我院根据(2017)辽0402执1405号进行了依法查封(生效法律文书为(2015)新抚民一初字第1377号齐凤文诉鞠晓清、周长江买卖合同纠纷)。在双方约定产权证(房照)3285.34平方米中，周长江、鞠晓清划分出110.22平方米的产权，具体如下：产权人：周长江/鞠晓清，产权证：100078556/100078556，档案号S19713，政区：新抚区，房屋坐落于：新抚区粮栈路真空设备厂区内29号楼，单元间号：装配厂房4号，建筑面积：110.22平方米，该房屋系从3285.34平方米内单独划分的产权。2011年12月23日在双方约定产权证(房照)2489.99平方米中周长江、鞠晓清出售给另外六人为三对夫妻)，具体如下：产权人为鞠晓清(原与周长江共有，在该房屋登记申请书中，周长江签字说明产权证号100073487自愿给鞠晓清)、佟景礼、郭金芬、王顺德、李玉兰、张颖、陈森共计7人产权证XF00012258-6、XF00012258-7、XF00012258-5、XF00012258-4、XF00012258-2、XF00012258-3、XF00012258-1，档案号FSN00047257，政区：新抚区，房屋坐落：新抚区粮栈路真空设备厂区内29号楼(原真空设备厂金工车间)，建筑面积：2489.99平方米，其中鞠晓清(原与周长江共有)占25%的份额，面积为622.4975平方米，该面积也是从3285.34平方米中划分而来。一审法院认为：齐凤文与周长江、鞠晓清双方签订的三份房屋买卖合同，经生效的辽宁省高级人民法院(2010)辽审四民提字第50号民事判决书确认合法有效。关于齐凤文提出的确认新抚区粮栈路29号10号、11号门市的所有权归齐凤文一节，因新抚区粮栈路29号10号门市房产权登记平面图与合同约定的真空设备厂东门北边从南起4#门市房实际位置部分重合、新抚区粮栈路29号11号门市房产权登记平面图与合同约定的真空设备厂东门北边从南起5#门市房实际位置部分重合，且两处门市房系周长江、鞠晓清为履行双方签订的买卖合同交付齐凤文使用的房屋，现两处门市房仍由齐凤文管理使用，可认定10号门市(建筑面积31.85平方米)、11号门市(建筑面积31.85平方米)为原、被告合同约定买卖的门市房的一部分，故周长江、鞠晓清有义务协助原告将该房屋更名过户到齐凤文名下。关于齐凤文提出的确认抚顺市新抚区(原真空设备厂金工车间)产权证号新字第100078556号，产权人为鞠晓清、周长江，建筑面积为110.22平方米门市房所有权归其所有、确认抚顺市新抚区(原真空设备厂金工车间)产权证号XF00012258-1，面积2489.99平方米，产权人为鞠晓清按份共有25%的产权面积为622.4975平方米，从鞠晓清的622.4975平方米产权中判令179.88平方米的门市房所有权归原告所有一节，因齐凤文主张二被告的上述房屋产权登记位置与双方合同约定的3#、4#、5#门市实际位置不相符，齐凤文现实际占有使用约定房屋，却无法办理产权登记，周长江、鞠晓清应赔偿齐凤文相应的经济损失。按照评估报告确认无法办理产权登记的房屋每平米1700元/平方米，房屋市场总价值为493170元，齐凤文已实际支付购房款808000元，扣除能够办理产权登记的10#、11#门市购房款108290元，周长江、鞠晓清应当返还原告购房款206540元。关于齐凤文主张违约金一节，依据双方之间2008年2月2日签订的《商品门市房买卖合同书》的约定，周长江、鞠晓清应在2008年7月10日前将房屋更名过户到原告名下，否则齐凤文有权解除合同，周长江、鞠晓清按照支付购房款金额的10%支付违约金。因双方对解除权的行使期限未做约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的相关规定，解除权的合理行使期限为一年，即2009年7月10日。本案齐凤文并未在解除权行使的合理期限内主张解除，而是来院诉讼周长江、鞠晓清继续履行合同，属于以行为的方式明确放弃合同解除权的行使，在此情况下其违约金的合理计算时间应到解除权到期之日，即2009年7月10日。依据合同法第一百一十四条的约定，违约金和经济损失两者之间不能兼得，除非该违约金性质为惩罚性违约金，本案中的双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此应理解为该违约金性质为补偿性违约金。为从更有利于保护原告的角度出发，应判决周长江、鞠晓清赔偿原告房屋差价款的经济损失较为合理，齐凤文主张违约金的请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、周长江、鞠晓清于本判决生效后十五日内，协助齐凤文将抚顺市新抚区(原真空设备厂金工车间)10号门市(产权证号100073485/100073485，产权人为周长江、鞠晓清所有)，更名过户到原告齐凤文名下；二、被告周长江、鞠晓清于本判决生效后十五日内，协助齐凤文将抚顺市新抚区(原真空设备厂金工车间)11号门市(产权证号100073482/100073482，产权人为周长江、鞠晓清所有)，更名过户到原告齐凤文名下；三、周长江、鞠晓清于本判决生效后十五日内返还齐凤文购房款206540元；四、驳回齐凤文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5239元、公告费1360元、鉴定费26000元，共计32599元，由周长江、鞠晓清承担。本院除原审查明的事实外，另查明：原告抚顺经济开发区鸿元小额贷款股份有限公司与被告周长江、鞠晓清、佟景礼、郭金芬、陈森、李玉兰、王顺德、张颖民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月2日作出（2015）抚中民初字第00006号民事判决书，判决主文为：一、被告周长江归还原告抚顺经济开发区鸿元小额贷款股份有限公司借款本金1600万元及利息（利息的计算方法：从2013年4月21日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍计算）；二、被告周长江在未履行上述付款义务时，原告抚顺经济开发区鸿元小额贷款股份有限公司对以下三处房屋依法拍卖、变卖所得的价款优先受偿【①位于抚顺市新抚区粮栈路真空设备厂区内29号楼装配厂房4号，建筑面积110.22平，鞠晓清与周长江共有；②位于抚顺市顺城区，建筑面积1093.64平，鞠晓清与周长江共同所有】。该判决发生法律效力后，抚顺经济开发区鸿元小额贷款股份有限公司向本院申请执行，本院于2018年1月29日作出（2015）抚中执字第00167号执行裁定书，裁定：一、1.抚顺市新抚区【原真空设备厂金工车间】，建筑面积2489.99平方米，作价11874762元；2.抚顺市新抚区粮栈路真空设备厂区内29号楼装配厂房4号，建筑面积110.22平方米，作价2421186元；3.位于抚顺市顺城区建筑面积1093.64平方米，作价3163627元。将上述三处房产合计作价17459575元抵偿给申请执行人抚顺经济开发区鸿元小额贷款股份有限公司。二、申请执行人抚顺经济开发区鸿元小额贷款股份有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本院认为，本案的争议焦点问题是：一、上诉人要求将产权证号新字第100078556号（登记的产权人为周长江、鞠晓清所有）以及产权证号XF00012258-1至7由鞠晓清按份共有25%的房屋产权确认归齐凤文所有能否支持？二、上诉人齐凤文要求按照合同约定计算违约金974913元依据是否充分？三、一审判决认定二被上诉人应返还上诉人齐凤文购房款206540元是否正确？关于焦点一，上诉人齐凤文主张将产权证号新字第100078556号以及产权证号XF00012258-1至7中登记在鞠晓清名下的房屋产权判归齐凤文所有，因该两处房产已经被本院作出的（2015）抚中执字第00167号执行裁定书确定抵偿给申请执行人抚顺经济开发区鸿元小额贷款股份有限公司，故齐凤文此项上诉请求，客观上已无法实现，本院无法支持。关于焦点二，上诉人从被上诉人购买的诉争房屋，除10号门市和11号门市可以办理产权手续外，其余房屋均无法办理产权手续，经过多年诉讼此节事实已经确认。对于如何计算违约金的争议，经查，双方于2008年2月2日签订的《商品门市房买卖合同书》第5条约定：“甲方周长江违约，应按购房款10%承担违约责任”。该合同第8条约定：“如在2008年7月10日前甲方（出卖人）能够把产权证（房照）办到齐凤文名下，买受人将剩余购房款结清，并将2008年7月10日前的10%违约金免除”。将此二条合同条文联合理解的意思是：周长江如未在2008年7月10日前为齐凤文办理产权证，则齐凤文要求周长江承担购房款10%的违约金。依据此合同条款约定，因二被上诉人未能如期为齐凤文办理房屋产权证，齐凤文主张二被上诉人承担合同约定的违约金具有合同依据，一审未予支持违约金不当，本院予以纠正。因该合同约定的5#门市与可以办理产权的11号门市部分重合，二审庭审中上诉人自认11号门市的31.85平方米可以办理产权，不可以办理产权门市房面积是108.15平方米（=一楼70平+二楼70平-31.85平）；二被上诉人应承担的违约金为24333.75元（计算公式为：合同约定的购房款315000元×10%=31500元；二被上诉人不能办理产权证房屋面积占总房屋面积的比例即违约比例为108.15平÷140平=77.25%；31500元×77.25%=24333.75元）。对于上诉人齐凤文主张按照三份合同约定的购房款10%计算违约金至实际履行之日止，暂计违约金974913元问题，经查，三份案涉《商品门市房买卖合同》中仅2008年2月2日签订的合同中约定了违约方按购房款10%承担违约金，其余二份合同（均于2005年2月25日签订）均未约定违约金标准和违约金的计算方式。因此，上诉人要求未约定违约金的另二份合同也按购房款10%计算每年的违约金没有合同依据，本院无法支持。此外，2008年2月2日签订的合同中没有约定本案这种不能办理产权证的情形下如何承担违约责任，在没有合同明确约定的情形下，上诉人要求二被上诉人每年都按照购房款的10%计算违约金，缺少合同依据，本院亦无法支持；还应考虑的是，上诉人要求二被上诉人承担每年按购房款10%计算违约金至实际履行时止严重脱离本案实情。上诉人在2008年2月2日签订第三份合同时，于2005年签订的二份合同均已经出现办理房屋产权证严重逾期违约的情形；现诉争房屋经过多年诉讼，上诉人已明知无法办理产权手续。在其明知不可为的情形下，上诉人还要求二被上诉人每年承担巨额违约金至不可能实际履行的期限，上诉人有借被上诉人违约行为而获取高额违约金的意图，其扩张违约金的诉求本院不能支持。关于焦点三，经法院委托司法评估，诉争房屋中能办理产权证的房屋作价每平方米12000元，不能办理产权证的房屋每平方米作价1700元，一审判决认定能够办理产权登记的10号、11号门市购房款108290元（=31.85平×2×1700元）系按不能办理产权证房屋评估价格计算，此种计算方式错误，本院予以纠正。另应指出的是，一审法院审理本案时脱离齐凤文一审诉请，超出齐凤文诉讼请求判决二被上诉人返还齐凤文购房款不当，本院予以纠正。现在对于不能办理产权证的房屋如何处理需要齐凤文明确表态以及提出明确诉求，在欠缺齐凤文明确意思表示和明确诉讼请求的情形下，本案不宜作出处理。综上所述，齐凤文的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持抚顺市新抚区人民法院（2018）辽0402民初1730号民事判决第一项、第二项和一审案件受理费、公告费、鉴定费负担部分；二、撤销抚顺市新抚区人民法院（2018）辽0402民初1730号民事判决第三项和第四项；三、于本判决生效后十五日内，被上诉人周长江、鞠晓清给付上诉人齐凤文违约金24333.75元；四、驳回上诉人齐凤文一审的其他诉讼请求和二审的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间由齐凤文垫付的公告费500元，由上诉人齐凤文负担488元，被上诉人周长江、鞠晓清承担12元。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李依桐审判员 李 艳二〇二〇年十一月十一日书记员 王 炜