广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初10483号原告(反诉被告,以下简称原告)：邓勤，男，汉族，1987年12月17日出生，住广东省英德市*****信用合社联合社，身份证号码：432************611。委托代理人：蔡培杰，广东百勤律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：东莞市中创盈科物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市****************。法定代表人：陈某1。委托代理人：俞东辉，广东导正律师事务所律师。原告邓勤诉被告东莞市中创盈科物业投资有限公司以及被告东莞市中创盈科物业投资有限公司反诉原告邓勤租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡培杰，被告的委托代理人俞东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还商铺押金84240元、管理费押金4212元、电费押金3000元；2.被告向原告支付装修损失108191元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年6月15日签订了两份《房屋租赁合同》，约定原告租用被告位于东莞市********************、东莞市*************间2号、6栋仓间1号的物业经营餐厅。因2020年春节期间疫情爆发，对原告经营行业造成严重冲击，原告已于2020年2月底搬离上述场地，但被告仍扣留原告商铺押金84240元、管理费押金4212元、电费押金3000元共91452元不返还，且原告因租用被告场地经营，前期投入装修费用216382元，被告应承担一半的装修损失108191元。被告答辩称，不同意原告的全部诉讼请求，答辩意见与反诉状意见一致。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付租金29628元；2.原告将案涉东莞市**********************物业恢复原状；3.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：原被告于2019年6月15日签订了两份《房屋租赁合同》，约定原告承租东莞市******************-117号物业作为餐饮使用，承租金曲路23号5栋楼间2号、6栋仓间1号的物业作为仓储使用，并约定了租赁期限、违约责任等。2020年2月中下旬，原告以疫情为由，强行立即退租，并办理了退租手续。被告认为，疫情爆发并不必然导致租赁合同无法履行，原告在租赁期限仍有四年多，尚有大部分期限可以履行的情况下强行要求退租，构成违约，应承担违约责任。原告对被告反诉答辩称，双方签订的房屋租赁合同属于无效合同，因此被告根据合同约定要求支付一个月租金作为违约金没有依据。本院经审查认定事实如下：2019年6月15日，原告作为承租方、被告作为出租方，双方签订编号为ZCHWJ-2019-06-15-005的《房屋租赁合同》，约定：1.被告将坐落于东莞市******************-117号物业出租给原告使用；2.租赁期限为2019年6月15日至2024年6月14日；2019年6月15日至2020年6月14日期间租金为28080元/月；租赁保证金为84240元；3.该物业仅作为餐饮使用；4.双方终止本合同时，除被告同意保留的增设物外，原告应将物业的内部结构和装修恢复原样，因此所产生的所有费用由原告承担。…；5.租赁期间，原告有下列行为之一的，被告有权解除合同，收回该物业，并没收原告交纳的租赁保证金作为原告支付被告的违约金，…(7)在租赁期内，中途擅自退租的；如原告中途退租的，应提前三个月书面通知被告，原告不能提前三个月通知的，则须另外多支付一个月租金给被告作为违约金，并经被告书面同意后，方可办理退租手续，…原告向被告缴纳的履约保证金（含水电及物业管理保证金）作为违约金被告予以没收，不予退还。原告主张其于2020年2月27日搬离了租赁物，并提交《退租申请书》佐证。《退租申请书》有原告签名，内容为“我司因疫情关系原因，向贵司提出将位于东莞市***********创汇园区内双方租赁合同和协议上签订的9栋115-117号申请退租，具体事宜申请如下：一、…中途违约退租的情况下向贵司提出退租，我司愿意按照双方签订的租赁合同及协议上的条款执行（合同编号ZCHWJ-2019-06-15-005）；二、我司承诺将于2020年2月29日搬离该物业，并将所有应缴费用在搬离前结算完成；三、我司愿意配合贵司对该物业进行修复复原，卫生清理等方面的工作，并在缴纳所有应缴费用（含复原保证金）并请贵司验收该物业后完成退租。…”，该申请书右侧手写“租金、水电费用已结清、除空调外其余物件已搬走、不损坏建筑结构”并加盖中创汇万江管理处章。被告对《退租申请书》确认，并确认原告于2020年2月27日搬离租赁物。被告确认收到原告主张的商铺押金84240元、管理费押金4212元、电费押金3000元，但主张因原告违约，根据合同约定押金不予退还。被告庭审中表示案涉租赁物已经重新出租。原告主张其装修租赁物花费216382元，并提交装饰装修工程施工合同、转账记录佐证。原告主张因租赁合同无效，要求被告承担50%即108191元；若租赁合同有效，装修损失应由原告承担。被告提交东莞市建设工程规划许可证副证（复印件）、东莞市建筑工程竣工验收证书（复印件）拟证明案涉租赁合同合法有效。原告对上述证据不予确认，主张没有原件。为查明案涉租赁合同的效力问题，本院依法发函至东莞市自然资源局，东莞市自然资源局复函称“1.经查，东莞市************、6栋、9栋项目没有在该局办理建设工程规划许可证；2.无坐落为东莞市******************-117号，及5栋楼间2号、6栋仓间1号的房产登记信息；3.关于来函提供的建筑工程竣工验收证书的地址是否与上述两个地址一致，因缺少具体位置坐标，无法对其是否一致进行确认，建议咨询当地社区居委会或有关职能部门意见”。被告于庭后补充提交东莞市万江区金泰社区*委会出具的《情况说明》，该《情况说明》内容为“本单位于2017年5月1日与深圳市中创盈科产业投资有限公司签订租赁合同，将东莞市万江街道金泰社区******金泰工业区的物业出租给该公司，…由该公司的子公司东莞市中创盈科物业投资有限公司（被告）负责运营及出租。9号楼由中间一栋工业仓库（9B栋），加上两边的两栋宿舍楼（9A栋和9C栋）构成，…被告出租时曾自编为9栋、创意楼和创意园9栋”等名称。邓勤租赁经营的野人谷餐厅，位于**楼****。9B栋原来是工业仓库，原规划建四层，在1998年10月12日取得《建设工程规划许可证》，因资金原因实际只建了三层，并在2000年5月26日取得了《建筑工程竣工验收证书》，未取得房地产权证书。…9B栋后因城市规划和旧改原因，产权人将其出租作为商业和办公使用，一楼作为商铺，二楼以上作为办公室使用，于2017年5月将其出租后由被告运营管理。”。原告对《情况说明》的真实性确认，关联性不确认，主张社区与被告存在利益关系，证言的真实性存疑；也未提交《建设工程规划许可证》及《建筑工程竣工验收证书》的原件核实；被告及社区未能说明在相关证件基本齐全的情况下，为何没能办理房产证，与常理不符。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于案涉租赁合同的效力问题。结合被告提交建设工程规划许可证副证及东莞市建筑工程竣工验收证书，东莞市自然资源局的复函及《情况说明》，对于案涉租赁合同中记载的地址是否与被告提交的证件中的地址一致的问题，市自然资源局建议咨询当地社区居委会，而万江金泰社区出具的《情况说明》的内容显示被告提交的证件与案涉租赁物的地址是一致的，综上可知案涉租赁物已依法取得建设工程规划许可证，故原被告签订的编号为ZCHWJ-2019-06-15-005的《房屋租赁合同》有效，本院予以确认。原告已于2020年2月27日搬离租赁物，故本院认定上述《房屋租赁合同》于2020年2月27日解除。对于原告诉请的退还保证金问题。本案中原告主张其因无法与被告就疫情期间减租问题及认为租赁合同无效而申请退租，并非合理理由，原告中途退租且未按约定提前告知被告，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定，原告中途退租的，原告向被告缴纳的履约保证金（含水电及物业管理保证金）作为违约金予以没收，不予退还；且原告提交的《退租申请书》也显示原告同意按租赁合同条款执行，故被告无需退还原告保证金，对于原告诉请被告返还商铺押金84240元、管理费押金4212元及电费押金3000元，本院不予支持。对于原告诉请的装修损失。根据租赁合同约定，原告中途退租的，原告应将物业恢复原状，且原告庭审中亦表示若租赁合同有效，装修损失应由原告承担，故对该项诉请，本院不予支持。对于被告反诉要求原告将案涉物业恢复原状。《退租申请书》中有被告管理处盖章，手写内容可佐证原被告是有对租赁物进行交接和验收的；且案涉物业已出租给第三方，被告未提交证据证明交接时原告未将物业恢复原状，且现已无恢复原状的必要，故对该诉请，本院不予支持。对于被告要求原告支付一个月租金29628元作为违约金的问题。其中涉及的编号为ZCHWJ-2019-06-15-003的《房屋租赁合同》租金1548元，因原告本诉中并未涉及到该份租赁合同的问题，与本案不属于同一事实和法律关系，本院对此不予处理。对于被告反诉要求原告支付一个月租金28080元作为违约金，本院认为，双方在《房屋租赁合同》中同时约定了保证金和违约金条款，保证金本身已同时包含履约保证和违约惩罚的性质，被告获得其中一项，已足以弥补相关损失。现被告已没收了原告缴交的保证金共计91452元，并结合今年现实情况影响，故对被告主张原告再支付一个月租金违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告邓勤的全部诉讼请求；二、驳回被告东莞市中创盈科物业投资有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2146.43元，由原告负担2146.43元。本案反诉受理费270.35元，由被告负担270.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  阳玉佩二〇二〇年十一月六日书记员  麦婷婷