上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初12830号原告：徐菊芬，女，1972年9月13日生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海城太投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：丁吉祥，总经理。委托诉讼代理人：何晓磊，上海市九鼎律师事务所律师。原告徐菊芬诉被告上海城太投资管理有限公司(以下简称“城太公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告徐菊芬和被告城太公司委托诉讼代理人何晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐菊芬向本院提出诉讼请求：1,解除原、被告签订的《包租经营管理协议》；2,要求被告城太公司支付2019年9月1日至2020年7月31日的租金16,215元，保留追索租金到协议解除为止；3,要求被告城太公司支付租金总额的10%的违约金32,349元；4,要求城太公司赔偿拆除的墙面及玻璃门恢复原状。审理中，徐菊芬撤回了第4项的诉讼请求。事实和理由：原告徐菊芬与被告城太公司于2018年6月23日签订《包租经营管理协议》，徐菊芬将位于上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号XXX层XXX号商铺，建筑面积34.62平方米，每天每平方米按1.4元出租给被告城太公司使用，包租经营期为15年，自2019年8月起至2034年7月止，其中2018年10月1日至2019年7月30日为原告给被告的装修免租期。但被告从入驻后开始拆墙装修与招商至今未按协议准时给原告租金。为维护原告自身合法权益，故诉讼至法院。被告城太公司辩称，租赁场所商场整体交付城太公司使用，包括徐菊芬在内的业主，没有履行提供适租房屋的义务，因部分业主与案外人订立过其他包租协议，案外人多次对城太公司的招商经营管理活动进行阻扰等，致城太公司无法进行装修等经营活动，现城太公司对商场整体招商、装饰装修已投入近500万元，若解除合同损失巨大，故不同意原告全部诉请；排除妨碍后，可同意支付租金；如法院认定城太公司违约，因违约金过高，请求调整至应付租金的10%。本院经审理认定事实如下：原告徐菊芬系上海市奉贤区南桥镇百兴路******商铺的权利人。2018年6月23日，原告徐菊芬(甲方)与被告城太公司(乙方)签订《包租经营管理协议》，由徐菊芬将位于上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号XXX层XXX号商铺出租给城太公司，商铺面积34.62平方米，双方约定租金为每天每平方米1.4元，包租经营管理期限为15年，自2019年8月1日起至2034年7月底止，其中2018年10月1日至2019年7月30日为原告给被告的装修免租期，第三年起租金每年递增3%，第九年起每年递增6%。乙方向甲方支付租金的时间为三个月一付(季付)。合同第六.3.(2)条约定：“乙方(城太公司)逾期支付租金的,每逾期一日,每日按年租金额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过1个月视为乙方单方违约终止合同,合同于1月期限届满之日自动解除,甲方无须通知乙方。乙方应按照本协议约定的租金总额的百分之10支付违约金,不足部分甲方有权继续追偿。乙方应于解除之日起十日内归还房屋,否则甲方有权自行收回出租房屋,乙方留存物品,甲方有权处置”。签约后，徐菊芬交付了商铺，城太公司支付了一个月的租金。城太公司入驻后开始拆除原装修并进行招商等经营活动，之后有案外人干扰城太公司的相关经营活动。后因城太公司未按合同履行支付租金的义务，故徐菊芬诉讼来院。另查明，2018年7月至10月，因案外人对城太公司进入租赁商铺所在商场拆除原装修等经营活动进行阻某，城太公司曾报警。再查明，2017年7月，案外人汪某欲利用上海市奉贤区百兴路XXX号绿天商城二楼开设家居卖场，在没有和二楼小业主签订租赁合同的情况下，雇佣装修公司人员将未签订租赁合同的部分等业主的商铺的吊顶、玻璃、隔墙等敲碎，后被公安机关以涉嫌故意毁坏财物犯罪，于2017年9月26日刑事拘留，检察机关提起公诉，本院经审理后，于2019年2月28日，以(2018)沪0120刑初256号刑事判决书判决被告人汪某犯故意毁坏财物罪，判处有期徒刑三年六个月。又查明，系争商铺所在的“绿天商场”停业已一年以上，目前处于关闭状态。本案原告要求解除合同的诉状副本于2020年7月8日送达至被告。以上事实由“包租经营管理协议”、涉案商铺的房地产权、庭审笔录、(2018)沪0120刑初256号刑事判决书、本院的调查笔录等证据佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告的商铺并支付租金。虽存在案外人阻某的情况，但该些情况均出现在涉案《包租经营管理协议》签订前和签订后的免租期内，相关人员已被公安机关处理，现被告也无证据证明阻某情况持续存在，故对被告拒绝支付租金并要求移送公安处理的意见不予采纳。租赁场所由被告实际控制，如被告认为存在妨碍情况，也应积极行使其权利、及时通知业主或提出解除合同以减少损失，现被告拖欠租金已达一年以上，属严重违约，原告据此要求解除合同于法有据，合同解除日则以原告要求解除合同的诉状副本的送达日为准即2020年7月8日。合同解除后，被告理应搬离并返还商铺。尚欠的从2019年9月1日起至2020年7月31日止的租金按合同约定标准计算。由于被告违约导致合同解除，原告要求被告承担解除合同违约金于法有据，但计算的标准过高，酌情予以调整至按3个月的租金标准计算即4,422.5元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告徐菊芬与被告上海城太投资管理有限公司签订的《包租经营管理协议》于2020年7月8日解除；二、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号XXX层XXX号商铺予原告徐菊芬；三、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐菊芬租金16,215元；四、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告徐菊芬违约金4,422.5元；五、驳回原告徐菊芬其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元，由原告徐菊芬和被告上海城太投资管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 英审 判 员  屠朝辉人民陪审员  平希娜二〇二〇年十一月十六日法官 助理  夏 欢书 记 员  朱静虹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。