江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初2261号原告（案外人）：吴辉，男，1988年2月15日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：徐正平，江苏海陵律师事务所律师。被告（申请人）：吴韧杰，男，1989年8月21日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。第三人（被执行人）：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区长江路******。法定代表人：蔡祈参，执行董事兼总经理。原告吴辉与被告吴韧杰及第三人苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称“港龙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本院于2020年11月10日公开开庭进行审理，原告吴辉及其委托诉讼代理人徐正平到庭参加诉讼，被告吴韧杰、第三人港龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴辉向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对苏州市高新区1112室房屋的强制执行，并解除查封扣押；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：港龙公司是一家房地产开发公司，坐落于苏州市高新区房屋是由港龙公司开发的。吴辉与吴仲琴原系夫妻。2015年7月16日，吴辉与吴仲琴共同购买了苏州市高新区1112室房屋，约定“首付款28万元，余款在办理房贷后给付”。合同签订当日，吴辉以吴仲琴的名义向港龙公司支付了购房款28万元，港龙公司在收到首付款后将房屋交付吴辉使用。购房后不久，吴辉与吴仲琴婚姻生变，吴仲琴不辞而别，吴辉无法与吴仲琴取得联系，加之购房政策改变，致使贷款一直没有办下来。2018年，吴辉和吴仲琴在虎丘法院达成离婚协议，虎丘法院作出民事调解书，民事调解书中确定苏州市高新区1112室房屋由吴辉一人购买，房屋尾款也由吴辉自行支付开发商。吴辉在取得民事调解书后，即与港龙公司协商将购房协议中购房人变更为吴辉一人，2018年7月25日购房协议变更为吴辉一人，后吴辉积极筹措剩余购房款，于2019年5月5日将尾款28万元全部支付港龙公司。后，吴辉多次催促港龙公司办理过户，但港龙公司不知何故一拖再拖，至今未能办理过户手续。吴辉在离婚后就一直居住在涉案房屋，2020年1月10日下班回家，发现门上贴了一份虎丘法院的执行公告。吴辉立即与虎丘法院执行法官联系，告知其已经购买涉案房屋并已经将购房款全部支付完毕事宜。此后，吴辉又提起执行异议，被裁定驳回。吴辉认为，其在法院查封之前已经购买涉案房屋，所购房屋用于自住，且已支付了全部购房款，吴辉在2020年1月10日之前不知晓涉案房屋被查封事宜，在支付购房尾款前也没有接到法院通知将尾款支付至法院。涉案房屋属于吴辉所有，对涉案房屋应当予以解封，故吴辉诉至法院。被告吴韧杰未答辩。第三人港龙公司未答辩。本案原告吴辉围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：(2020)苏0505执异31号执行裁定书、2015年7月16日发票、2019年5月5日收款收据、转账记录、全程委托协议合同、民事调解书、苏州市商品房买卖合同、水电及物业费发票、查询记录、最高额个人担保借款合同、许秀芳的银行流水、港龙公司出具的证明。被告吴韧杰及第三人港龙公司未举证。本院组织双方当事人举证质证，本院对当事人无异议的证据予以确认，与本院庭审笔录一并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年7月，吴辉、吴仲琴与港龙公司签订商品房买卖合同，合同约定吴辉、吴仲琴购买苏州市高新区1112室房屋，总价为56万元，合同另对双方权利义务其他事宜作出约定。合同签订后，吴辉、吴仲琴向港龙公司支付了涉案房屋的首付款28万元，港龙公司开具了购房首付款发票并将涉案房屋交付吴辉、吴仲琴占有使用。2018年4月20日，吴辉向虎丘法院起诉吴仲琴要求离婚。虎丘法院经调解，于2018年5月24日作出（2018）苏0505民初1730号民事调解书，其中协议第四条明确“坐落于苏州高新区的商住楼（建筑面积64.39平方米，尚未领取产权证）由原告一人购买，购买房屋的相关税费由原告承担，房屋尾款28万等由原告自行支付开发商”。2018年7月25日，吴辉与港龙公司就涉案房屋变更买受人为吴辉一人并重新签订商品房买卖合同。2019年5月5日，吴辉向港龙公司支付购房尾款28万元。但涉案房屋未办理产权过户登记手续，现仍登记在港龙公司名下。本院于2018年8月13日查封涉案房屋，案号为（2018）苏0505民初2560号，系原告吴韧杰与被告苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门地产投资有限公司、苏州吉卓投资管理有限公司、港龙控股集团有限公司商品房销售合同纠纷一案。此后，涉案房屋又因其他多个案件被本院轮候查封。吴辉提出异议，本院于2020年3月13日作出(2020)苏0505执异31号执行裁定书，驳回吴辉提出的异议请求。吴辉不服该裁定，故诉至本院。诉讼过程中，吴辉提交港龙公司出具的证明，上载明：我公司是一家房地产开发企业。2015年7月，我公司和吴辉、吴仲琴夫妇签订了一份长江路556号1幢1112室房屋买卖合同。合同签订后，吴仲琴于2015年7月16日按合同约定给付我公司首付款28万元，我公司于当日将房屋交给吴辉夫妇。2018年6月份左右，吴辉因与吴仲琴离婚，要求变更买受人，2018年7月25日将买受人变更为吴辉。后我公司向吴辉催要苏州市高新区1112室房屋的尾款，吴辉于2019年5月5日将房屋余款28万元汇给我公司，我公司和吴辉的房屋买卖合同除房产没有过户和没有开全额发票外，其他已经履行完毕。期间由于我公司相关工作人员变动较大，后续相关人员对于此房情况也不知情，没有告知吴辉1幢1112室房屋被查封，导致客户吴辉付余款时不清楚1幢1112室房屋被查封等情况。诉讼过程中，吴辉提交苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明，截至2020年4月15日，吴辉在苏州市大市范围内无住宅类房屋所有权登记信息。诉讼过程中，吴辉明确愿意自行承担本案诉讼费。本院认为，金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，商品房买受人对已经交付但仍登记在被执行人名下的不动产提出异议，其主张只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”因此，对于商品房买卖已交付但未转移登记的确权问题，人民法院应当适用《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的但书规定，审查商品房买受人所提交的拟推翻不动产登记簿的相反证据的真实性；以及其在购买该商品房的时间节点上，该商品房上是否存在查封、抵押等负担；是否存在法律、行政法规对所购商品房的限制性障碍。现查明，吴辉在购买涉案房屋时，既无查封、抵押，也无法律、行政法规的限制性障碍，购房合同、购房款交付凭证与购房发票的证据真实有效且能够形成证据链证实商品房买卖的真实性，吴辉在涉案房屋被法院查封前已经签订商品房买卖合同并占有使用涉案房屋，且已经支付完毕购房款，足以推翻苏州市高新区1112室房屋登记在被执行人港龙公司名下的登记簿记载。本案中，港龙公司出具书面证明陈述其公司工作人员未如实告知吴辉涉案房屋被查封事宜且催要吴辉支付剩余购房款及系因港龙公司原因导致未能及时办理房屋过户登记手续，本案中也无证据证明吴辉在支付购房尾款时知晓涉案房屋被查封事宜。另外，吴辉在苏州市大市范围内也无房屋所有权登记。不能证实吴辉在涉案房屋交易过程中存在过错及系因吴辉的自身客观原因不能办理房屋过户登记。综上，吴辉的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得查封执行苏州市高新区1112室房屋。案件受理费6461元，由原告吴辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  赵延丽人民陪审员  朱建明人民陪审员  吕晓枫二〇二〇年十一月三十日书 记 员  王晓哲