江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初2054号原告（案外人）：杨斌，男，1979年3月27日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告（案外人）：袁月华，女，1981年10月12日生，住江苏省苏州市虎丘区。原告（案外人）：杨易，男，2004年10月3日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。法定代理人：杨斌，男，1979年3月27日生，住江苏省苏州市虎丘区。法定代理人：袁月华，女，1981年10月12日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上述三原告的共同委托诉讼代理人：沈开付，江苏达因律师事务所律师。被告（申请人）：孙燕，女，1981年11月17日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告（申请人）：冯政权，男，1985年8月20日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告（申请人）：张玉香，女，1984年3月12日生，汉族，户籍地江苏省金坛县，暂住江苏省苏州市虎丘区。被告（申请人）：陈坚纲，男，1979年12月16日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：刘卫东，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小明，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告（被执行人）：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区长江路******。法定代表人：蔡祈参，执行董事兼总经理。原告杨斌、袁月华、杨易与被告孙燕、冯政权、张玉香、陈坚纲、苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称“港龙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本院于2020年7月28日公开开庭进行审理，三原告的共同委托诉讼代理人沈开付、被告陈坚纲的委托诉讼代理人李小明到庭参加诉讼，被告孙燕、冯政权、张玉香、港龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院于2020年11月10日公开开庭进行审理，三原告的共同委托诉讼代理人沈开付到庭参加诉讼，被告孙燕、冯政权、张玉香、陈坚纲、港龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨斌、袁月华、杨易共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令对苏州市高新区1幢705室房屋停止执行，并解除对前述房屋的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月19日，杨斌、袁月华、杨易与港龙公司签订商品房买卖合同，约定购买涉案房屋，总价款为470368元。合同签订后，杨斌、袁月华、杨易付清了全部购房款，港龙公司也将涉案房屋交付使用。未及时办理房屋过户登记是由于港龙公司工作人员和办公地点变动频繁，导致办理过户登记的部分配套材料不全。港龙公司拒不履行通知、协助义务，杨斌、袁月华、杨易主观上不存在过错。故诉至法院。被告孙燕辩称，杨斌、袁月华、杨易在2013年与港龙公司签订房屋买卖合同，涉案房屋在2015年已经满足过户条件，开发商同时通知了业主办理过户，同批次很多房屋已经办理完成了过户登记手续。在此期间，办理过户登记均没有障碍，杨斌、袁月华、杨易消极行使过户登记权利，存在主观过错。涉案房屋现仍登记在港龙公司名下。请求驳回杨斌、袁月华、杨易的诉讼请求。被告冯政权未答辩。被告张玉香未答辩。被告陈坚纲辩称，1.对杨斌、袁月华、杨易的异议申请不持态度，请求法院在查明事实的基础上作出判决。2.对杨斌、袁月华、杨易提交的证据材料，因陈坚纲不是房屋买卖合同中的当事人，具体情况不清楚，因此对证据的真实性、关联性请法院审核。3.本案中，陈坚纲通过法院执行程序（包括诉讼保全措施）实现自己的债权是依法行使自己的诉讼权利，是实施合法、无过错行为，不应承担本案的任何诉讼费用。4.本案诉讼费损失，是杨斌、袁月华、杨易与港龙公司的过错造成的，购房人负有督促港龙公司办证的义务，其怠于行使自己应承担的义务从而导致纠纷，故诉讼费应由港龙公司或杨斌、袁月华、杨易承担。被告港龙公司未答辩。本案原告杨斌、袁月华、杨易共同围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：（2020）苏0505执异27号执行裁定书、商品房买卖合同、2张银行交易流水凭证、1张销售不动产统一发票、建行收付宝转账单3张、苏州市前期物业管理服务协议、港龙城交付使用通知书、维修基金收据、物业费收据、垃圾清运费收据、电费发票、水费发票、非住宅商品房使用说明书和质量保证书、港龙公司的证明、金算子公司的情况说明、家庭关系成员表。被告孙燕围绕答辩意见向本院提交以下证据：长江路556号1幢331室、332室的房屋所有权证和国有土地使用权证复印件。被告冯政权、张玉香、陈坚纲、港龙公司未举证。本院组织双方当事人举证质证，本院对当事人无异议的证据予以确认，与本院庭审笔录一并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年9月19日，杨斌、袁月华、杨易与港龙公司签订商品房买卖合同，合同约定杨斌、袁月华、杨易购买苏州市高新区1幢705室房屋，总价为470368元，合同另对双方权利义务其他事宜作出约定。合同签订后，杨斌、袁月华、杨易向港龙公司支付了涉案房屋的购房款，港龙公司开具了购房发票并将涉案房屋交付杨斌、袁月华、杨易占有使用。但涉案房屋未办理产权过户登记手续，现仍登记在港龙公司名下。本院于2019年5月10日查封涉案房屋，案号为（2018）苏0505民初2274号、（2018）苏0505民初2645号、（2018）苏0505民初2863号。此后，涉案房屋又因其他多个案件被本院轮候查封。杨斌、袁月华、杨易提出异议，本院于2020年3月12日作出(2020)苏0505执异27号执行裁定书，驳回杨斌、袁月华、杨易提出的异议请求。杨斌、袁月华、杨易不服该裁定，故诉至本院。诉讼过程中，杨斌、袁月华、杨易提交港龙公司出具的情况说明，上载明：本公司在苏州市高新区开发的房产于2013年9月19日销售给杨斌、袁月华、杨易，后于2015年3月12日交房。2016年上半年，我公司收到业主联系办理产权事宜，但由于人员变动频繁，加之办公场所变更，导致部分办证材料没有找齐，我公司也未重视该事，后期负责此事的人员离职后未再跟踪此事，未告知客户。直到2019年5月10日上述房屋被法院查封，办理过户就更加不可能了。故苏州市高新区1幢705室房屋买卖未及时办理过户登记系本公司原因。诉讼过程中，杨斌、袁月华、杨易提交苏州金算子地产综合服务有限公司出具的证明，上载明：兹证明长江路556号1幢705室业主杨斌曾于2016年来我公司办理房产证事宜。由于开发商代办产证所需的部分配套资料不全，所以无法代为办理。苏州金算子地产综合服务有限公司系开发商苏州港龙吴中置业有限公司指定代办产证的中介机构。特此证明！诉讼过程中，杨斌、袁月华、杨易明确愿意自行承担本案诉讼费。本院认为，金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，商品房买受人对已经交付但仍登记在被执行人名下的不动产提出异议，其主张只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”因此，对于商品房买卖已交付但未转移登记的确权问题，人民法院应当适用《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的但书规定，审查商品房买受人所提交的拟推翻不动产登记簿的相反证据的真实性；以及其在购买该商品房的时间节点上，该商品房上是否存在查封、抵押等负担；是否存在法律、行政法规对所购商品房的限制性障碍。现查明，杨斌、袁月华、杨易在购买涉案房屋时，既无查封、抵押，也无法律、行政法规的限制性障碍，购房合同、购房款交付凭证与购房发票的证据真实有效且能够形成证据链证实商品房买卖的真实性，其已经占有处分涉案房屋，足以推翻苏州市高新区1幢705室房屋登记在被执行人港龙公司名下的登记簿记载。本案中，港龙公司出具书面证明系因其原因导致未能及时办理房屋过户登记手续，且无证据证明系因杨斌、袁月华、杨易的自身客观原因不能办理房屋过户登记。综上，杨斌、袁月华、杨易的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得查封执行苏州市高新区1幢705室房屋。案件受理费5652元，由原告杨斌、袁月华、杨易负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  赵延丽人民陪审员  谢 夏人民陪审员  吕晓枫二〇二〇年十一月三十日书 记 员  王晓哲