广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终19710号上诉人（原审原告）：深圳石化房地产有限公司。法定代表人：刘回宝，董事长。委托诉讼代理人：江溢斐，广东图道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程亚秋。委托诉讼代理人：王焯杰，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦京东，广东盛唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司深圳南山支行。负责人：吴传玲，行长。委托诉讼代理人：裴海燕，广东格威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，广东格威律师事务所实习律师。上诉人深圳石化房地产有限公司（以下简称石化公司）因与被上诉人程亚秋、被上诉人招商银行股份有限公司深圳南山支行（以下简称招行南山支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初5658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。石化公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持石化公司的全部诉讼请求；2、程亚秋、招行南山支行承担本案所有案件受理费、保全费。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，程亚秋事实上通过按揭贷款方式付款，且至今尚欠251884元。程亚秋实际付款方式为按揭贷款，而非一次性付款。1997年5月9日，程亚秋除与石化公司签署房地产买卖合同外，还与石化公司、招行南山支行签署了抵押贷款合同，合同明确程亚秋通过向招行南山支行贷款24.4万元的方式支付石化公司的购房款。深圳不动产登记中心查询的产权登记信息显示，程亚秋在签署抵押贷款合同后在房产部门办理了抵押登记，将房屋抵押给招行南山支行，登记的抵押债权同为24.4万元，程亚秋事实上履行了抵押贷款合同。程亚秋及其代理人与石化公司工作人员的录音中，多次、反复陈述当初无力一次性付款而办理按揭、至今尚欠房款未付清的事实。程亚秋以《付清楼款证明书》为依据证明其已履行付款义务，证据不足。《付清楼款证明书》仅仅是在程亚秋签署了抵押贷款合同情况下，为配合办理过户、抵押手续而出具的流程性文件，而非实际收款的凭证。在《抵押贷款合同》第十三条项下的第三条第1款约定“房产物业建筑期的购房权益抵押即：向深圳市房产管理机关办理房产买卖合同权益即‘楼花’抵押登记，乙方的‘房产买卖合同’及由丙方出具的‘已缴清楼价款证明书’等交由甲方收支和保管”。根据《抵押贷款合同》第二条关于“房产物业建筑期”的释义，在石化公司发出入伙通知之前，都视为房产物业建筑期。结合程亚秋、招行南山支行提交的证据4,程亚秋在1997年5月27日才入伙，其购买的房屋时尚处在“房产物业建筑期”，在此时办理房地产买卖合同权益抵押登记，需要石化公司提交“已缴清楼价款证明书”，而事实上石化公司并未实际收到房款的情况下就要先行向招行南山支行贷款银行先行开具“已缴清楼价款证明玉”。可见该等证明仅仅只是办理过户、抵押手续的形式上文件，并非实际收到房款的证明书。程亚秋主张已经现金付款却未能提供付款的转账流水、提现证据，且程亚秋、招行南山支行主张现金支付数十万元房款明显违背当初的交易习惯，其提供的付清楼款证明书落款日期居然发生在购房合同之前，显然亦非真实的付款凭证。二、石化公司诉请尚在诉讼时效内，一审法院认定石化公司请求超过诉讼时效不符合事实和法律规定。在石化公司与程亚秋签署的买卖合同中约定了即日付清房款的条款，但双方在同日又与招行南山支行签署了抵押贷款合同，程亚秋也事实上履行了抵押贷款合同内容，说明双方事实上将付款方式变更为按揭付款，亦即双方同意由招行南山支行代程亚秋支付房款。根据三方签署的贷款合同，只在第11条“贷款的先决条件”约定了招行南山支行放款的前提条件，而未明确招行南山支行代程亚秋支付房款的具体时间，意即程亚秋实际付款时间是不能确定的，属于履行期限约定不明确情形。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，履行期限不明确的，石化公司请求权的诉讼时效最早也应从石化公司请求程亚秋履行付款义务之日起算，石化公司工作人员最早在2015年12月份才与程亚秋取得联系，石化公司的诉讼时效最早也应从2015年12月份起算，根据民法总则的规定，石化公司的请求权尚在诉讼时效范围之内。且招行南山支行在收到程亚秋的贷款申请后，双方办理了抵押登记，且该抵押登记一直持续到2018年，抵押登记具有对外公示效力，石化公司完全有理由相信招行南山支行已经向程亚秋发放了贷款，招行南山支行是否实际向程亚秋发放贷款石化公司事实上无法核实，从这个层面来看，石化公司的请求权亦尚在诉讼时效范围内。程亚秋辩称，本案房地产买卖合同项下的权利义务已全面履行完毕，石化公司的诉讼请求没有任何事实及法律依据。贷款合同与房屋买卖合同不是同一法律关系，贷款合同是否生效、是否履行，不影响房屋买卖合同履行完毕的现状。石化公司就本案提起诉讼已经超过最长诉讼时效。综上，请求查明事实，依法驳回石化公司的全部上诉请求。招行南山支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回石化公司的上诉请求。石化公司向一审法院起诉请求：1、程亚秋、招行南山支行支付剩余房款251884元及利息15113.04元，利息按年6%的标准，从招行南山支行拒绝放款之日（暂定2000年1月1日，以招行南山支行实际拒绝放款之日为准）起算，暂计至2000年12月21日，实际计至程亚秋、招行南山支行全部付清之日；2、程亚秋、招行南山支行承担案件受理费、保全费。一审法院认定事实：1997年5月8日，石化公司出具付清楼款证明书，载明：程亚秋购买石化公司X2栋314号房，楼价为254884元，现楼款已付清。1997年5月9日，石化公司与程亚秋签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定：石化公司将XX2栋314号房（涉诉房产）出卖给程亚秋；售价为254884元；程亚秋应于合同生效之日向石化公司交付定金2万元；程亚秋于签约日即日内付全部楼款254884元，逾期支付全部价款超过15日即视为不履行合同，石化公司有权解除合同，没收程亚秋所付定金，并有权将上述房地产售与他人；石化公司、程亚秋自买卖合同生效之日起30日内，即携带房地产证书到房地产权登记部门办理产权转移登记手续，该房地产权即归程亚秋拥有；及其他内容。当日，招行南山支行、程亚秋及石化公司签订《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定：程亚秋以涉诉房产作抵押，向招行南山支行贷款244000元，作为程亚秋购买涉诉房产的部分楼款，程亚秋不可撤销地授权招行南山支行将贷款全数以程亚秋购楼款的名义存入售楼商即石化公司开立的账户；贷款期限为60个月；贷款的先决条件包括程亚秋提供存于招行南山支行的金额不低于贷款金额50%、期限不短于贷款期限的定期存款存单；石化公司自愿无条件承担本合同项下贷款不可撤销的连带还款保证责任及抵押（按揭）楼宇的回购保证责任；及其他内容。上述买卖合同及贷款合同均经深圳市南山区公证处公证。1997年5月27日，石化公司向程亚秋出具入伙费1590元的收款收据。1997年7月31日，石化公司向程亚秋出具金额为254884元的发票。1997年8月12日，石化公司申请办理涉诉房产的转移登记手续。1997年9月24日，涉诉房产登记至程亚秋名下，建筑面积62.82平方米，房屋性质为商品房，不动产证号为X。该房产于1997年11月17日登记抵押给招行南山支行，被担保主债权金额为244000元。此后，程亚秋以原X号证遗失为由申请补发新证，2018年5月31日，涉诉房产办理了粤（2018）深圳市不动产权第××号不动产权证。另查，涉诉房产的上述抵押登记于2018年5月30日注销。2018年1月11日，石化公司向深圳市罗湖区人民法院起诉程亚秋，以程亚秋未足额支付购房款为由，请求法院判令解除石化公司与程亚秋签订的《深圳市房地产买卖合同》、程亚秋将涉诉房产产权变更登记至石化公司名下并将该房屋返还交付给石化公司、支付房屋使用费。2018年6月14日，涉诉房产被深圳市罗湖区人民法院查封。2018年7月10日，深圳市罗湖区人民法院作出（2018）粤0303民初2057号民事判决，驳回石化公司的全部诉讼请求。石化公司不服，上诉至深圳市中级人民法院。2018年12月18日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终23593号民事判决，认为：涉诉《深圳市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。涉诉合同签订于1997年5月9日，该合同约定买方应当在签约即日支付全部楼款254884元，涉诉房产现已登记在程亚秋名下，即使石化公司有关程亚秋未付清房款的主张属实，因石化公司未在合理期限内行使解除权，其解除权业已消灭，故其起诉要求解除涉诉合同，于法无据，应予驳回。程亚秋主张其以现金方式向石化公司支付了全部购房款，石化公司不予认可，称程亚秋仅支付了3000元购房款。各方确认招行南山支行未向程亚秋发放244000元贷款，石化公司称不清楚贷款未发放的原因，招商南山支行称因程亚秋未按照贷款合同的约定，提供存于招行南山支行的金额不低于贷款金额50%、期限不短于贷款期限的定期存款存单，不符合贷款先决条件，故招行南山支行未发放贷款，后程亚秋出国一直未归，直至2018年程亚秋与招行南山支行沟通，才办理了解除抵押登记的手续。石化公司提交了通话录音，拟证明其工作人员于2015年12月分别与程亚秋及其委托的案外人倪X通话，两人确认因政策变化，贷款未发放，程亚秋也未支付剩余购房款。程亚秋对通话录音不予认可。石化公司、程亚秋确认涉诉房产一直由程亚秋使用至今。一审法院认为，石化公司与程亚秋签订的《深圳市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。涉诉《房地产买卖合同》约定程亚秋一次性支付购房款，同日签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》约定程亚秋以涉诉房产作抵押，向招行南山支行贷款244000元以支付购房款。此后涉诉房产亦实际抵押给招行南山支行，故应视为程亚秋与石化公司协商一致变更了付款方式。《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》签订于1997年5月9日，虽然该合同未约定招行南山支行的放款期限，但约定了贷款先决条件，涉诉房产于1997年9月24日登记至程亚秋名下，在此之前，程亚秋未履行贷款先决条件所涉的义务，招行南山支行亦未出具贷款承诺书等同意发放贷款的文件，石化公司理应知道其权利受到损害，在此情况下，石化公司反而申请将涉诉房产登记至程亚秋名下，故《民法总则》所规定的“权利受到损害之日”，至迟应自1997年9月24日起算，石化公司于2019年3月1日提起本案诉讼请求程亚秋支付剩余购房款，已超过二十年的诉讼时效。石化公司提交的2015年12月的通话录音，无其他证据相予佐证，亦未得到程亚秋的认可，不足以成为证明诉讼时效中断的证据。另一方面，程亚秋主张其已付清购房款，石化公司开具的付清楼款证明书及购房款发票构成石化公司对程亚秋主张的自认，除了通话录音，石化公司未提出反证反驳其已认可的事实，而如前所述，通话录音缺乏证明力，不足以证明石化公司在本案中的主张。此外，石化公司对于其在签订买卖合同之前即出具付清楼款证明书，以及在交付房产至今的较长时期内从未就欠付购房款向程亚秋提出过异议等不符常理的行为，均未能作出合理解释。综上，石化公司请求程亚秋支付剩余购房款251884元及其利息，没有法律依据，一审法院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，招行南山支行并非合同当事人，石化公司依据房屋买卖合同关系请求招行南山支行支付购房款及其利息，缺乏理据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回石化公司的全部诉讼请求。一审案件受理费5304.96元、保全费1854.98元，由石化公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，石化公司于1997年5月8日向程亚秋出具付清楼款证明书。次日，程亚秋却与石化公司及招行南山支行签订《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》,并经深圳市南山区公证处公证。程亚秋未提交证据证明其在签订该合同时不能辨认或不能完全辨认自己行为，或在受到欺诈、胁迫的情况下签订合同，其主张对签署上述《贷款合同》不知情，缺乏事实依据。本院认定《贷款合同》系程亚秋的真实意思表示。程亚秋主张在石化公司出具付清楼款证明书前已通过现金方式一次性支付全部购房款，但无法合理解释在付清楼款后又与招行南山支行签订《贷款合同》约定以抵押贷款的方式支付购房款的行为，且对其主张支付20余万元大额现金的款项来源情况未予以具体说明，本院认为，程亚秋的举证无法达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条所规定的高度盖然性证明标准，故，本院认同一审判决的观点，即程亚秋与石化公司已协商一致变更付款方式。由于程亚秋未完成以申请贷款方式支付购房款的合同义务，石化公司请求程亚秋支付剩余购房款的理由成立。关于石化公司提起本案诉讼是否超过最长诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》规定的最长诉讼时效期间为二十年，自权利受到损害之日起计。本案为合同纠纷，该时效应从程亚秋违约之日起算。由于《贷款合同》未明确约定程亚秋取得贷款并支付全部购房款的具体期限，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，对于不能确定履行期限的合同，诉讼时效期间应当从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。程亚秋对石化公司提交的2015年12月期间的通话录音不予认可，且无其他证据证明石化公司在此之前曾向程亚秋主张过权利，故本院认为石化公司诉请程亚秋支付剩余购房款本金251884元，未超过诉讼时效期间，该公司此项上诉理由成立，本院予以支持。关于利息，由于《贷款合同》未约定履行期限，本院认定利息应当从石化公司提起本案诉讼之日即2019年3月1日起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至全部款项清偿之日止。另，涉案房产已解除抵押权，石化公司请求招行南山支行共同承担支付剩余房款的责任，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，石化公司的上诉请求部分成立，本院相应予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初5658号民事判决；二、程亚秋于本判决生效之日起十日内向深圳石化房地产有限公司支付剩余购房款人民币251884元及利息（利息以251884元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年3月1日起计算至全部款项清偿之日止）；三、驳回深圳石化房地产有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5304.96元、保全费1854.98元，由程亚秋负担。二审案件受理费5304.96元（深圳石化房地产有限公司已预交），由程亚秋负担，程亚秋应在本判决生效之日起十日内迳付深圳石化房地产有限公司5304.96元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十一月三十日书记员 刘尹琳(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。