广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初12835号原告：珠海市房产物业管理有限公司。住所地：珠海市****************。统一社会信用代码：914***********262E。法定代表人：高某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：王自万，汉族，1952年9月21日出生，现住珠海市香洲区***************，身份证号码：421************61X。被告：王光井，汉族，1984年6月20日出生，现住珠海市香洲区***************，身份证号码：421************617。原告珠海市房产物业管理有限公司诉被告王自万、王光井物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付自2017年1月至2020年3月所拖欠的物业管理费6322.68元、其他公摊费用（包括代运费128元，电梯维修费111.6元，公共设施维修费4.8元，公摊电费290.85元，电梯电费318.71元，电梯照明费341.98元），合计7519.42元；2.判令被告支付物业管理费违约金（按合同约定的日0.1%计算，原告只申请等额本金6322.68元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告为香洲区翠微西路**********的业主。根据原告与幸福里小区全体业主签订的《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但是，自2017年1月1日起，被告停止缴纳上述房屋的物业管理费，截止2020年3月31日，欠缴物业管理费39个月，共计6322.68元。按合同第八条的约定住宅的物业管理费1.5元/㎡/月，商铺的物业管理费2.8元/㎡/月，被告每月应缴162.12元，按合同第十条第二款的约定，被告应按逾期之日按每天0.1%支付物业费违约金，原告只申请等额本金6322.68元。原告多次向被告送达欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话、口头告知等方式向被告催收物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告为其诉称提交如下证据：1.物业资质证书；2.《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》；3.《关于延续物业管理服务合同的申请》及《复函》、《关于撤出幸福里小区的告知函》、《告知函》、《通知函》；4.幸福里收费通知单；5.费用报销单及发票；6.房产查询单。被告未答辩，未举证。经本院审理查明：2012年11月8日原告（乙方）与珠海市幸福里小区业主委员会（甲方）签订《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》（下称“物业合同”）约定，甲方委托原告管理幸福里小区，原告向幸福里小区提供的服务内容涉及：1.日常服务（包括公共环境卫生、绿化与建筑小品的维修养护与管理、治安防范、车辆、停车场的管理、装饰装修监督管理、消防服务、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、养护运行和管理服务、生活服务设施的维修养护和管理、社区文化建设）。2.定期服务（包括每周用拖布擦洗楼梯一次、每日清理生活垃圾二次、每三月清洗水池一次、每年清疏化粪池一次、每半年清疏排水系统一次、每三年清洗建筑物立面一次、每三月检修水泵一次，每月检修电梯一次、每月检修发电机一次）。3.综合管理（物业服务区域内涉及共用财产和公共事务的管理）。4.特约服务（包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造；原告编制物业年度维修计划及维系预算，建立并落实维修服务承诺制，建立维修回访记录；保修期内的费用，由物业建设单位承担，保修期后的费用则由相关产权人或相关责任人根据相关法律规定共同承担）。合同对上述服务内容的要求及质量也分别作了约定。关于物业服务费。合同约定业主应从2012年12月1日起，每月10日向原告交纳物业服务费，住宅按建筑面积每月每平米1.5元收取，商铺按建筑面积每月每平方2.8元收取，无论物业是否有人居住或使用，都应按上述标准缴纳费用；共用水、电费每月按实际发生额由业主和物业使用人分摊，由原告代收代支；业主或非业主物业使用人不按时缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%缴纳滞纳金。物业服务委托合同对双方的其他权利义务作了详细约定。合同管理期限为五年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止；其中2012年12月1日起至2013年12月1日为试用期，试用期考核标准按附件2幸福里小区完善事项整改方案为考核依据，完成率低于80%视为违约，罚款5000元，给予3个月作为整改期，如还完不成视为违约，甲方有权解除合同。试用期达到80%视为合格，合同自动延期直至合同期满。合同期满，乙方全部完成合同项目并且管理成绩优秀，乙方提前60日向甲方提出相关要求，经业主委员会确认后，物业服务合同往后延续三年。原告自2012年12月1日起正式为幸福里小区提供物业管理服务，于2020年3月31日撤出涉案小区的管理。涉案房屋位于珠海市香洲区翠微西路688号幸福里小区*******。原告主张被告从2017年*月至2020年3月（合计拖欠39个月），未按约交物业管理费、代运费、电梯维修费、公共设施维修费、公摊电费、电梯电费、楼梯照明等费合计7519.42元。原告主张被告欠付公摊电费，提供了2019年4月、5月、7月的费用报销单、支付电费的电子转账凭证、中国南方电网公司的电费通知单，还提供了2019年6月、8月的电费发票，但未提供证据证明公摊电费的计算方式。原告主张被告欠付的电梯维修费是已进行过公告的，但并未提供维修公告。原告提供相应发票及费用报销单，拟用于证明6栋消防梯在2019年5月15日更换钢丝绳支出费用4800元以及16台电梯自2019年4月20日至2020年4月19日期间的责任保险1760元，但原告未提供证据证明电梯维修费如何分摊。对于代运费、公共设施维修费、电梯电费及楼梯照明费，原告未提供相应证据。珠海市香洲区建设局业主委员会备案确认书载明，幸福里小区业主委员会成立时间为2012年1月10日，任期五年。原告提供一份2017年10月18日加盖幸福里小区业主委员会公章的《复函》，复函主要内容为幸福里小区业主委员会同意与原告续聘三年，有效期自2017年12月1日起至2020年11月30日止。2019年3月17日，珠海市香洲区幸福里小区****年第一次业主大会会议决议不续聘珠海市房产物业管理有限公司并进行了公告。幸福里第二届业主委员会于2020年1月10日第一次发函要求原告在2020年3月1日撤出幸福里小区，因防疫工作，双方未按期办理交接手续。幸福里第二届业主委员会于2020年3月19日第二次发函要求原告应在2020年4月8日撤出小区并进行物业移交工作。原告在本案中主张其在幸福里小区提供物业管理服务的期限为2012年12月1日起至2020年3月31日止。另，幸福里小区多位被诉业主反映，原告的物业管理主要存在如下问题：1.对原告的服务不满意，向原告反映问题得不到及时处理，原告提供物业管理服务不到位；2.不认可《复函》的真实性，认为没有续聘原告；3.原告侵吞全体业主公共收益，相关费用又均摊给业主，公摊费及维修费不明不白；4.小区没有监控和门禁，外来人员可随时进出，保安配备不足，发生入户盗窃现象，电梯频发危险状况等等。本院认为：《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》（以下简称物业服务合同）是原告与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会平等自愿签订的，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同合法有效，对全体业主具有约束力。两被告作为幸福里小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳合同期内的物业管理费。关于超过合同期限以后的物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的精神，物业服务合同权利义务终止后，应由业主委员会根据大多数业主的共同意愿向物业服务企业明确提出不再续聘、要求撤场的意思表示，包括直接要求物业服务企业退出物业服务区域并移交相关设施或向人民法院起诉提出上述请求，这既是业主委员会对外可行使的权利，同时也是其为维护业主合法权益应履行的义务；在经过以上通知退出程序后物业服务企业仍然拒绝退出及移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同终止后的物业费的，人民法院不予支持；反之，物业服务企业在合同到期后未被业主委员会明确通知退出且继续由其实际提供了物业服务的情况下，则其有权请求相应的服务费用。根据现有证据反映，在幸福里小区原业委会任期于2017年1月10日到期后，幸福里小区第二届业主委员会直至2020年3月19日才发函要求原告于2020年4月8日撤出涉案小区，而在此期间之前各业主并不否认或不足以反驳是由原告继续提供物业管理服务的，故本院对该项事实予以确认，同时认定原告有权根据实际管理的事实要求各业主包括被告继续支付直至2020年3月31日前的物业管理费，物业管理费可参照原物业服务合同中约定的收费标准进行收取。综合上述分析，两被告作为幸福里小区8栋1004房的业主，从2017年1月至2020年3月31日均未按照合同约定向原告支付物业管理费，没有履行作为业主的主要义务构成违约，原告要求两被告支付2017年1月至2020年3月31日期间的物业管理费6322.68元（1.5元/月/㎡×108.08㎡×39个月），有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的公摊电费，原告未提供小区公用电的抄表记录；关于电梯维修费，根据合同约定，原告需将物业区域内相关设施维修及购买的报价送交幸福里小区业委会审议通过后才可实施，而原告未提供电梯进行维修、保养、购买责任保险前已向业委会进行报价的证据材料，也未提交证据证明其支出相应费用后在小区或者本栋楼公示如何分摊费用。故原告要求被告支付上述公摊电费、电梯维修费及其他费用的证据不足，本院不予支持。关于违约金问题，虽然原服务合同约定业主从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%缴纳滞纳金，但该滞纳金约定属于合同中带有惩罚性质的违约条款，在原合同已于2017年12月1日期满、双方并无重新订立合同明确约定违约责任的情况下，以上违约条款并不能当然以发生事实法律关系为依据继续适用，故原告主张对2017年12月1日之后的相关费用收取滞纳金无合同依据，本院不予支持。被告主要是在合同期届满后未按时交纳费用，依据幸福里小区关联案件证据可知，原告在提供物业服务管理期间也存在管理服务不到位的问题，存在一定的履行瑕疵，依据公平原则，原告主张被告支付滞纳金理由不成立，本院不予支持。综上，依照，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王自万、王光井于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付物业管理费人民币6322.68元；二、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取77元，由被告王自万、王光井负担。本判决为终审判决。审判员  袁海平二〇二〇年十一月十九日书记员  吴华强李祯阡