新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初3906号 原告（反诉被告）：赖乾红，女，1982年7月27日出生，汉族，个体工商户，住伊宁市。 原告（反诉被告）：刘欣，女，1995年11月12日出生，汉族，个体工商户，住伊宁市。 两原告的共同委托诉讼代理人：蔡萍，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：伊犁中爱教育信息咨询有限公司，住所地伊宁市福安国际**楼**。 法定代表人：马薇薇，现该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙文芳，新疆星愿（察布查尔）律师事务所律师。 原告（反诉被告）赖乾红、刘欣与被告伊犁中爱教育信息咨询有限公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖乾红（反诉被告）、刘欣（反诉被告）及其委托诉讼代理人蔡萍，被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司的委托诉讼代理人孙文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）赖乾红、刘欣诉称，2019年12月9日原、被告签订转让协议及租赁合同。被告将自己经营中的中爱教育培训机构以400,000元转让费和每年租赁费110,000元，转让给我们经营。双方约定400,000元转让费分三年付清，前两年每年支付转让费70,000元，余款在2022年12月1日全部付清。原告按约定向被告支付70,000元的转让费及110,000元的房租和15,000元的房屋押金。转让协议签订后，原告多次要求被告让原房东在房屋租赁合同上签字予以确认，被告以各种理由推诿，后因合同目的无法实现，我们多次找被告协商，请求解除合同。原、被告在2020年5月30日，达成解除合同意向，被告同意解除合同，但拒绝退还原告所交的各项费用，故诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告签订的转让协议及租赁合同；2、被告退还原告各项费用155,516.60元（转让费70,000元、房屋租赁费70,516.60元、房屋押金15,000元）；3、涉诉费由被告承担。 被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司辩称并反诉称，原告所述房东未确认租赁合同，不构成原告可以违约的事实和理由。合同生效时对双方有约束力，原告已经使用租赁房屋，且房东也允许其使用，合同不是不能履行，而是原告不愿履行，被告同意解除合同，是附有生效条件的，在租赁期满一年之后可以解除租赁合同，因此被告不需要退还任何费用，原告应该承担因违约造成的一切损失。2019年，原被告签订了中爱教育培训机构《转让协议》、《补充转让协议》约定原告在自行承担房屋租金并支付了三年转让费40万元的条件满足之后将中爱公司法人变更，同时租金由原告支付给被告，被告代缴给房东，2020年房租已经支付。2019年12月9日签订了《租赁合同》补充，在原告不能全面履行协议的情况下，按每年18万元租金支付给原告。综上由自身原因单方面终止合同，构成违约，应承担违约责任。现依法提起反诉，请求判令：1、原告支付违约金36,000元；2、原告承担律师费18,840元；3、原告承担本诉及反诉涉诉费用。 原告（反诉被告）赖乾红、刘欣针对反诉答辩，原告没有违约，双方在2019年12月9日，达成转让协议租赁合同，在履行过程中由于疫情等多方面原因，导致原告不能正常经营，原告与被告多次协商，被告同意原告解除合同，原告于2020年5月30日之前，将自己的物品搬离被告出租的场地，被告在2020年7月，已经将该房对外出租，在58同城上打广告，说明原、被告双方是自愿解除合同，原告不存在违约行为，被告反诉原告要求支付违约金不成立，由于被告不履行协议，退还原告已经缴纳的费用，原告无奈诉至法院，是由于被告的行为导致诉讼发生，被告反诉律师费不成立。驳回被告反诉请求。 为证实自己的主张，原告（反诉被告）赖乾红、刘欣提交以下证据：证据一，租赁合同一份、转让协议一份、转让补充协议一份，用于证明:原、被告双方于2019年12月9日签订以上合同，被告将位于伊宁市××区（面积302平方米）转让给原告，转让期限是三年，自2019年12月9日至2022年12月9日止，转让费400,000元，第一年支付转让费70,000元，第二年支付转让费70,000元，余款于2022年12月1日前付清，被告保证三年内房租每年为110，000元，且涨幅不得高于6%，不得超过160,000元。证据二，收据二份，用于证明:2019年11月8日，被告收到原告50,000元，并注明尾款12月9日结算。2019年12月被告收到原告145,000元，原告按照约定向被告支付了一年租金110,000元、转让费、押金15,000元，合计195,000元。证据三，微信聊天记录十三页，用于证明:2020年5月24日，双方讨论租赁、转让合同及退费事宜。证据四、聊天记录一份，用于证明:2020年6月30日至7月1日晚上，王博萱将自己经营的中爱教育对外转让，以及告知原告何时退还保证金行为，双方协商解除合同之后，自己开始对外转租。证据五、信息打印件三页，用于证明:2020年7月21日被告开始打广告对外转让或出租，说明原被告已经解除合同，广告上标注每月租金9,166元，年租金110,000元,注明租期还剩6个月。证实原、被告在5月30日解除合同，原告还有6个月房屋没有使用，并将房屋交付给被告。被告将剩余租期对外出租，说明双方已经解除合同。现在58上该信息依旧存在。证据六、聊天记录、通知单一份，用于证明:校外培训机构不能开门经营，否则取消办学资格。 原告（反诉被告）赖乾红、刘欣提交证人证言,用于证明:原被告双方已经解除租赁及转让合同。在录中，马薇薇强调与前面租客已经解除合同，并且说明是开古筝的，该租客就是本案原告。被告应与原告解除合同之后，被告将房屋出租，其行为合法有效。如原被告没有解除合同，被告不会在录音中说明与原租客解除合同，不可能将房屋对外出租，双方确实解除合同。 质证情况：被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司对原告（反诉被告）提交的证据：证据一，真实性认可。原、被告是先转让培训教育资质，后期不能完成支付转让费，而变更为租赁形式，也就是租房合同。协议证实原、被告双方约定三年方式支付400,000元转让费，并在原告在每年支付110,000元房租之后，被告将机构资质手续及名称变更手续。原、被告就位于伊宁市××区达成;租期三年，年租金180,000元，每年租金于当年11月8日前一次性付清的《租赁协议》，原告未按时缴纳租金或有其他违约行为的，保证金不退还。合同第八条证实原告违约造成合同终止的，应该赔偿合同的20%的违约金，并赔偿其他一切损失。故原告应该承担违约金36,000元以及律师费18,840元。证据二，真实性认可，确实收到。但其中110,000元已经作为房租转交给原房东。证据三，第13页证实被告监事王博萱已与原告说明180,000元不包含转让费，系房租。其他页可以证实被告不同意解除合同，也是因疫情原因影响，并与原房东协商减免或缓交租金，但原告主动搬离物品终止履行合同。证据四，真实性认可，关联性不认可，无法证实原告的目的。聊天记录应上下结合，这是截取的。转让事情也是在原告拒绝履行合同的情况下，被告为了减少双方损失，采取的补救办法。承诺退还的保证金，是在房屋转让之后退还，但目前房屋并未转租，该方案被告向原告建议过，可以由原告自行转租，减少损失，但原告擅自搬离。证据五，不认可，与本案无关。双方签订的合同约定了合同解除的事由，原告未达到解除条件。证据六，关联性不认可，疫情防控每个人都应该支持。对于证人证言，被告与证人协商转租事宜，是因为原告不能支付房屋，被告为了减少损失而采取的，说明租金为180,000元。转租在协商阶段没有实现。不能证实原、被告的合同已经解除。录音不能证实问题，不认可。 被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司提交以下证据：证据一，租赁合同一份、转让协议一份、转让补充协议一份，用于证明:原、被告是先转让培训教育资质，后期不能完成支付转让费，而变更为租赁形式，也就是租房合同。协议证实原、被告双方约定三年方式支付400,000元转让费，并在原告在每年支付110,000元房租之后，被告将机构资质手续及名称变更给原告。原、被告就位于伊宁市××达成：租期三年，年租费180,000元，每年租金于当年11月8日前一次性付清的《租赁协议》。原告未按时缴纳租金或有其他违约行为的，保证金不退还。合同第八条证实原告违约造成合同终止的，应该赔偿合同的20%的违约金，并赔偿其他一切损失。故原告应该承担违约金36,000元以及律师费18,840元。证据二，聊天记录六张,用于证明:因原告原因，导致合同不能继续履行，原告应该承担违约责任。证据三，委托合同一份、收费标准一份，用于证明:被告因本案产生的律师费，是依照乌鲁木齐收费标准收取。 质证情况：原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据，证据一，三性认可；但对其年租金为180,000元不认可，租赁合同标注租金为每年110,000元，约定涨幅不超过6%，转让协议第4条上，标注甲方保证三年内房租为110,000元，涨幅不得超过年租金160,000元。依据协议原告支付了当年租金110,000元，转让费70,000元，15,000元押金。如果房租为180,000元，与转让协议及补充协议约定是相矛盾的。原被告双方签订的租赁合同有1份标注180,000元，是因为被告要求原告签订该协议去给原房东，做以说明，而真实履行合同按照转让协议合同及转让补充协议。证据二，三性均认可,说明原、被告双方在6月份之前已经在协商解除合同的事宜。证据三，真实性认可，但是没有实际发生，没有发票不认可。 依据民事诉讼证据规则相关规定，对原告（反诉被告）提交的证据：租赁合同、转让协议、转让补充协议、收据、微信聊天记录，被告（反诉原告）对真实性、合法性均无异议，本院对以上证据予以采信。对被告（反诉原告）提交的证据：租赁合同、转让协议、转让补充协议、聊天记录、委托合同，原告（反诉被告）对真实性均无异议，本院对以上证据予以采信。 经审理查明，一、2019年12月9日，原告（反诉被告）赖乾红、刘欣与被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司就转让“中爱教育培训机构”签订了《转让协议合同》及《转让补充协议》。同日，双方就“中爱教育培训机构”所使用的房屋租赁事宜又签订了一份《租赁合同》。 1、《转让协议合同》（中爱教育培训机构）约定：“第一条转让范围及用途：甲方同意将位于新疆…第十条本合同经双方签章即生效…”。 2、《转让补充协议》约定：“第一条根据甲乙双方商议，…第四条乙方房屋租赁到期…”。 3、《租赁合同》约定：“第一条租赁范围及用途：甲方同意…第十三条本合同经双方签章即生效…”。 二、上述合同签订之日，原告（反诉被告）赖乾红、刘欣向被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司转账支付了145,000元款项,收款事宜中注明：刘欣97,500元、赖乾红47,500元。另，2019年11月8日，原告（反诉被告）赖乾红向被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司支付转让定金50,000元，并注明：2019年12月9日尾款结算。两原告（反诉被告）二次付款合计为195,000元。 三、2020年5月，双方在合同履行过程中发生争议，就协商解除《转让协议合同》和《租赁合同》进行协商。2020年6月5日，原告（反诉被告）赖乾红、刘欣从该租赁房屋搬出。 四、2020年7月21日，（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司在58同城发布对外转租公告。 本院认为，一、原告（反诉被告）赖乾红、刘欣与被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司签订的《转让协议合同》、《转让补充协议》、《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同。在合同履行过程中解除合同，须经双方当事人协商一致，或者根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定予以解除。现原告主张解除双方签订的《转让协议合同》、《转让补充协议》、《租赁合同》，据查明的事实：双方在合同履行期间就合同的解除经过多次协商，但未能达成一致意见，原告于2020年5月30日自行搬离该租赁房屋，表示不再履行合同，且被告对原告搬离的事实知晓。因此，现双方已无继续履行合同的可能，故对原告主张解除合同的请求，本院予以支持。本案中，原告（反诉被告）赖乾红、刘欣以原出租人未在《租赁合同》上签字确认，合同目的无法实现提出解除合同，因出租人未对被告的转租行为提出异议，原告当庭也未提供证实出租人不同意与其签订租赁合同的相关证据，出租人也未阻止原告使用该租赁房屋。其主张合同目的无法实现的理由并不充分，也无事实依据。故，对原告主张因出租人未在《租赁合同》上签字而认为其合同目的无法实现而要求解除租赁合同的理由，本院不予认定。 二、对于原告（反诉被告）赖乾红、刘欣主张退还各项费用155,516.60元的诉讼请求，根据查明是事实，导致合同无法继续履行是由于原告在合同履行期间自行搬离构成违约，原告现主张退还费用包括已交纳的租金70,516.60元、转让费70，000元、保证金15，000元。对于租金70,516.60元，因该房屋自双方2019年12月9日签订合同，被告将房屋交付给原告，至今原告仍未将租赁房屋退还给被告，虽然原告自称其于2020年5月30日搬离，但至今未与被告办理交接手续，该房屋仍由原告占有，而且在本案中原告才提出解除合同，且原告主张导致合同解除的原因是被告所致的意见无事实和法律依据因此在合同解除前的租金应当由原告自行承担，故对于原告要求退还租金70,516.60元的请求，本院不予支持；对于转让费70，000元，因双方转让协议约定转让费为400,000元，分三年支付，第一年支付70,000元,现被告在合同签订后即将该中爱教育培训机构及房屋交付给原告，已履行了转让义务，现导致双方解除合同的原因并非被告所致，而是由原告自行导致，故对原告主张退还转让费70,000元的请求，本院不予支持。对于保证金15，000元，因双方合同现予以解除，故被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司应将保证金15,000元退还原告（反诉被告）赖乾红、刘欣。 三、对于被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司主张违约金36,000元及律师费18,840元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在《租赁合同》第八条中约定：任何一方因违约造成终止合同应向对方赔偿合同总值20%违约金，并赔偿他的一切损失和费用。原告（反诉被告）赖乾红、刘欣单方终止合同构成违约，应当承担违约责任。被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司主张违约金过高，应当酌定为20,000元。双方对律师费的负担问题并未明确约定，且该费用并非必要产生之费用，故对被告（反诉原告）的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）赖乾红、刘欣与被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司签订的《转让协议合同》、《转让补充协议》、《租赁合同》； 二、被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）赖乾红、刘欣退还保证金15,000元； 三、原告（反诉被告）赖乾红、刘欣于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司支付违约金20,000元； 四、驳回原告（反诉被告）赖乾红、刘欣的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,200元，减半后实际收取2,100元，由原告原告（反诉被告）赖乾红、刘欣负担1,938元。被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司负担162元。 反诉案件受理费1,171元，减半收取585.50元，由原告原告（反诉被告）赖乾红、刘欣负担213.50元，被告（反诉原告）伊犁中爱教育信息咨询有限公司负担372元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 高 峻 二〇二〇年十一月十九日 书记员 刘梦雨