广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初7256号 原告：易俊萍，女，1974年5月15日出生，汉族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：秦宝云，广西广来律师事务所律师。 被告：广西中巽投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**金桥农产品批发市场**楼**，统一社会信用代码：91450100094637036J。 法定代表人：陈深根，该公司董事长。 被告：蔡宗霖，男，1971年8月8日出生，汉族，住广西陆川县。 被告：蔡长青，男，1984年11月6日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告：蔡宗娴，女，1975年7月7日出生，汉族，住广西陆川县。 被告：黄宝珠，女，1960年9月12日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原告易俊萍与被告广西中巽投资有限公司（以下简称中巽公司）、蔡宗霖、蔡 -2- 长青、蔡宗娴、黄宝珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易俊萍的诉讼委托代理人秦宝云到庭参加诉讼。被告中巽公司、蔡宗霖、蔡宗娴、蔡长青、黄宝珠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告易俊萍向本院提出诉讼请求:1、确认原告与被告中巽公司于2018年1月1日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》无效；2、被告中巽公司向原告返还购房款102000元，并向原告支付资金占用期间利息12234元（计算方式：以102000元为基数，从2018年1月1日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算的利息为8007元；以102000元为基数，从2019年8月20日起计至上述款项实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算，现暂计至2020年8月5日的利息为4227元）；3、对被告中巽公司应承担的上述第二项债务，被告蔡宗霖在其未出资本息范围内（出资额510万元）承担补充责任，被告蔡宗娴与被告蔡宗霖承担连带责任；4、对被告中巽公司应承担的上述第二项债务，被告蔡长青在其未出资本息范围内（出资额490万元）承担补充责任，被告黄宝珠与被告蔡长青承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年12月24日向被告中巽公司交付了20000元购房定金。2018年1月1日，被告中巽公司通知原告签订购房合同，被告中巽公司向原告提供的合同为《南宁云时代商贸城合作建房协议》，原告对该合同名称及内容当即提出疑问，为何明明是买房合同却变成是合作建房合同？被告中巽公司的置业顾问向原告解释，由于目前的政策和手续的原因，只能签订合作建房协议。原告出于对被告中巽公司的信任，也看到确实有很多客户都在售楼部看房、买房，于是便与被告中巽公司签订了《南宁云时代商贸城合作建房协议》，该协议约定：原告以3 -3- 40000元的总价与被告中巽公司合作建设地位为南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组位于南宁市兴宁区面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的商业服务用地，项目名称为南宁云时代商贸城，原告可获得南宁云时代商贸城的Ｂ号楼7层12号房（铺），建筑面积共48.14平方米，房屋使用年限为从被告中巽公司交房之日起到2069年12月31日止，双方还对合作建房模式、楼盘规划、付款方式、交房期限、违约责任等事项做了约定。合同签订当天，原告便将102000元的首期合作建房款（己包含2万元定金）交付给了被告中巽公司，被告中巽公司向原告出具了一份《云时代商贸城收据》；合同签订后，原告施工进展极其缓慢，至今连房屋地基都没有完成，原告多次向被告中巽公司询问施工进展，被告中巽公司均以各种理由搪塞。原告认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，原被告签订的合同虽冠以“合作建房协议”的名义，但从约定的内容来看，合同约定了房屋的基本情况，原告向地产公司付款的时间、方式，地产公，地产公司向原告交房期限房违约责任等，符合房屋买卖的特征，本案涉案房屋并未取得商品房预售许可证，《南宁云时代商贸城合作建房协议》应属无效合同。被告中巽公司因《南宁云时代商贸城合作建房协议》取得原告的102000元款项，现合同无效，被告中巽公司依法应当予以返还。涉案合同无效的过错责任完全在于被告中巽公司，原告要求被告中巽公司支付资金占用利息符合客观事实和法律规定。被告蔡宗霖作为持有被告中巽公司51%股权的股东，认缴出资额为510万元，其应当在2016年7月30日前缴足出资510万元，但直到2019年8月28日其将全部股仅转让给被告蔡宗娴时仍未缴付；被告蔡长青作为持有被告中巽公司49%股权的股东，认缴出资额为490万元，其应当在2016年7月30日前缴足出资490万元，但直到2019年8月28日其将全部股权转让给被告黄宝珠时仍未缴付。根据最 -4- 高人民法院关于适角《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条第二款的规定，被告蔡宗霖、蔡长青应在未出资本息范围内对中巽公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。而作为受让被告蔡宗霖51%、被告蔡长青49%股权的蔡宗娴、黄宝珠，其明知或应当知道被告蔡宗霖、被告蔡长青未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十八条第一款的规定，被告蔡宗娴、黄宝珠应与被告蔡宗霖、蔡长青承担连带责任，为维护原告的合法权益，特提起本诉。 被告中巽公司、蔡宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠均未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，被告中巽公司（甲方、开发方）与原告易俊萍（乙方、合作方）签订一份《合作建房协议》，主要约定：“第一条、合作建房依据甲方与广西南宁市兴宁区三塘镇那况村坡二组以合作开发经营的方式，取得广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组位于兴宁区面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的商业服务用地的合作开发权和特定房屋使用权，甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城。第三条、合作模式二、乙方自愿出资与本协议甲方合作建房，同意按本协议约定的时间支付建房款，同时享有约定的楼房使用面积及使用年限。三、乙方与甲方合作建房，甲方负责该楼房的建设及组织实施，包括商业服务用地的土地证、报建手续、设计、勘探、施工建设运营管理等相关工作，为此，乙方须按本协议所约定支付合作建房款，结余或不足由甲方享有和承担。四、乙方同意按本协议第六条第二种方式向甲方支付合作建房款，同时享有南宁云时代商贸城的Ｂ号楼7层12号房，建筑面积48.14平方米……第 -5- 四条、使用年限乙方依本协议约定，乙方对该楼房拥有使用权从甲方交房之日起到2069年12月31日止。第五条、计价方式该楼房的合作建房款为340000元。第六条、付款方式及期限第二种、分期付款乙方在签署本《合作建房协议》的同时交纳合作建房款总额的30%即102000元，该楼房建到地面正负零一周内交纳合作建房进度款30%即102000元，楼房建设达到封顶一周内，交纳合作建房进度款40%即136000元。第七条、甲方逾期交房的违约责任除本协议第九条规定的特殊情况外，甲方如未按本协议规定的期限将该楼房交付乙方使用，按下列方式处理（按逾期时间，分别处理，不作累加)一、逾期不超过90日,自本协议第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付合作建房款万分之1.4的违约金,协议继续履行。二、逾期超过90日后，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付己交付款项万分之2(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。第九条、交付期限甲方应在2019年12月31日前将符合本协议约定的楼房交付标准交付给乙方使用……该合同还对其他事项进行约定。原告根据合同约定向被告中巽公司缴纳合作建房款102000元。 另查明，根据2014年7月25日中巽公司章程记载，中巽公司注册资本1000万元，股东蔡宗霖认缴出资额510万元，占注册资本比例51%，货币出资，股东蔡长青认缴出资额490万元，占注册资本比例49%，货币出资。以上股东出资于2 -6- 016年7月30日前一次性足额缴付。2019年8月28日，蔡宗霖与蔡宗娴签订股权转让协议书，蔡宗霖将其持有中巽公司510万元（占注册资本51%）的股权转让给蔡宗娴。同日，蔡长青亦与黄宝珠签订股权转让协议书，蔡长青将其持有中巽公司490万元（占注册资本49%）的股权转让给黄宝珠。根据2019年8月28日中巽公司章程修正案记载，股东蔡宗娴认缴出资额510万元，占注册资本比例51%，货币出资，股东黄宝珠认缴出资额490万元，占注册资本比例49%，货币出资。以上股东出资于2029年12月31日前一次性足额缴付。 再查明，未见有房屋坐落为“广西南宁市兴宁区面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）南宁云时代商贸城Ｂ712号房”的预售信息和房屋权属登记记录。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告中巽公司、蔡宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于案涉合同的性质和效力问题。原告易俊萍与被告中巽公司签订的合同名称为《合作建房协议》，首先，从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由合作方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告中巽公司向原告易俊萍出售房屋的本质属性。其次，从合作表现形式上来看，原告易俊萍并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但原告易俊萍并不参与建房、经营管理等事务，对 -7- 被告中巽公司的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向被告中巽公司支付相应款项，被告中巽公司到期交付房屋。综上，双方签订的合同名为合作建房，实为房屋买卖。由于原告易俊萍实际向被告中巽公司购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的合同为商品房预售合同。 因原告易俊萍与被告中巽公司签订的《合作建房协议》实质为商品房预售合同，而中巽公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同应认定为无效。 二、关于原告要求被告返还购房款并支付资金占用期间利息的问题。由于原告易俊萍与被告中巽公司签订的《合作建房协议》属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告中巽公司因合同取得的合作建房款102000元应当返还给原告易俊萍。对于原告易俊萍要求被告中巽公司支付的资金占用期间利息，被告中巽公司未取得房屋预售许可证明系其与原告易俊萍签订的合同无效的原因，被告中巽公司对此负有过错。故本院认定被告中巽公司应向原告易俊萍支付资金占用期间利息，具体计算方式为：以102000元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 三、关于被告蔡宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠是否需要对本案债务承担责任，如何承担的问题。在注册资本认缴制下，中巽公司的时任股东蔡宗霖、蔡长青认缴出资510万元、490万元，上述股东出资于2016年7月30日前一次性足额缴付 -8- ，故上述股东依法享有期限利益。但从现有证据看，未有相应证据证实上述股东蔡宗霖、蔡长青已于2016年7月30日前一次性足额出资，已履行了出资义务，反而在明知中巽公司对外产生多笔债务的情况下，于2019年8月28日将其持有中巽公司的全部股权转让给蔡宗娴、黄宝珠。而蔡宗娴、黄宝珠于2019年8月28日受让中巽公司股权后，明知中巽公司对外产生多笔债务的情况下，仍延长股东的出资期限至2029年12月31日，应认定构成恶意延长认缴出资期限，股东出资应加速到期。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持”及第十八条第一款“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，被告蔡宗霖、蔡长青、对本案债务在其未出资本息范围内承担补充责任，被告蔡宗娴与被告蔡宗霖承担连带责任，被告黄宝珠与被告蔡长青承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告与被告广西中巽投资有限公司于2018年1月1日签订的《南宁 -9- 云时代商贸城合作建房协议》无效; 二、被告广西中巽投资有限公司返还原告易俊萍合作建房款102000元； 三、被告广西中巽投资有限公司向原告易俊萍支付资金占用利息（计算方式：以102000元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 四、对被告广西中巽投资有限公司应承担的上述第二项和第三项债务，被告蔡宗霖在其未出资本息范围内（出资额510万元）承担补充责任，被告蔡宗娴与被告蔡宗霖承担连带责任； 五、对被告广西中巽投资有限公司应承担的上述第二项和第三项债务，被告蔡长青在其未出资本息范围内（出资额490万元）承担补充责任，被告黄宝珠与被告蔡长青承担连带责任。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1292元，由被告广西中巽投资有限公司、蔡宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支 -10- 行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  李 寒 二〇二〇年十一月十六日 法官助理  陈俊超 书 记 员  陈朝婕 -11- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解 -12- 除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》 第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。 公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。 股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。 股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十七条第一款规定的义务而使出资 -13- 未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。 第十八条有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。 受让人根据前款规定承担责任后，向该未履行或者未全面履行出资义务的股东追偿的，人民法院应予支持。但是，当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。