云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14120号原告：叶某，女，2007年7月17日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。法定代理人：张某，女，1970年11月27日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市官渡区，系原告母亲，特别授权代理。委托代理人：王学东，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大都企业管理有限公司。住所：云南省昆明市官渡区彩云北路**大都摩天购物中心**。法定代表人：刘迅。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司。;'>住所：昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口桥社区居委会）。法定代表人：王旺，执行董事兼总经理。两被告共同委托代理人：张会芳、张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告叶某诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称大都公司）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告的法定代理人张某及委托代理人王学东、两被告的共同委托代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年3月23日，原告与两被告签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告将其所有的、位于昆明的建筑面积为32.05平方米的Ｇ栋5层539号商铺出租给被告大都公司；委托期限为12年，自2015年12月1日起至2027年11月30日止，被告大都公司应当向原告支付房屋租金；第二年至第四年房屋租金为26989元／年；第五年至第七年房屋租金为30845元／年，每六个月为一个支付周期，即被告大都公司应当于每6个月开始后的十个工作日将该六个月的租金支付给原告；被告鼎杰公司为被告大都公司履行合同提供保证，在被告大都公司不履行合同所约定义务的情况下，被告鼎杰公司有代为履行责任的义务，并承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司未能按时支付回报的，被告大都公司应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付未付款项的利息；违约方应当承担另一方因此支付的律师费等为实现债权而发生的费用。合同签订后，原告按约交付了商铺，但被告大都公司自2018年12月1日起未按约向原告支付商铺租金，经原告多次催要未果，两被告均未履行义务。现原告诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告云南大都企业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同书》；2.两被告连带向原告支付自2018年12月1日起至2019年11月30日止的商铺租金26989元；2019年12月1日起至2020年11月30日止的商铺租金30845元；3.两被告连带支付原告逾期支付2019年全年及2020年上半年租金的违约金；4.两被告向原告支付律师代理费1000元；5.本案诉讼费由两被告承担。两被告共同答辩称：一、针对原告起诉的金额无异议，支付方式为先用后付，原、被告双方签署的《商铺委托经营管理合同书》第五条第一款约定应当理解为被告大都公司应于每6个月满后的10个工作日支付租金，即付款方式为先用后付，被告大都公司也一直根据合同约定及先用后付的方式支付租金，因此应当根据先用后付的原则计算被告欠付租金的日期。二、原告无权解除《商铺委托经营管理合同书》，理由：原告解除合同无依据，原告购买案涉商铺后交由被告大都公司统一管理和运营，双方签署了《商铺委托经营管理合同书》，该合同中无条款约定原、被告双方对于支付租金产生争议后可以解除合同，所以原告主张解除合同没有依据，本案不属于合同法第九十四条规定的情形，被告一直在履行合同义务，只是从2017年下半年开始，由于房地产经济低迷，被告回收资金少，暂时在短期内不能向原告支付房租，加之受疫情影响，全社会范围内众多企业都面临生存的严重考验和挑战，被告大都公司作为商业管理公司，疫情期间商场未营业，经营活动受到严重影响，经济遭受严重损失，但被告大都公司一直在尽力回收资金，目前被告大都公司经营状况良好，商场逐渐回暖，被告大都公司也根据公司的实际运营和收支情况，在分批分期向业主支付租金，努力实现被告大都公司和业主及第三方承租人共赢的局面。但这个美好愿景的实现需要原告和法院给予被告时间。被告未能按时向原告支付租金，并非被告故意为之，而是受不利客观形势所迫，本案的合同目的能够实现，被告与原告的托管合同未达到法定解除条件，原告主张解除合同无法律依据。三、合同在客观上无法解除。本案托管合同要解除还牵扯到第三方承租人的法律关系，原被告双方签订托管合同后被告按照统一规划管理的原则将原告的商铺租给了第三方承租户，租金按照托管年限进行计算，第三方承租户也是根据合同的12年期限对商铺进行装修的。原告购买的商铺是几十平米，但整个项目作为一个大开间，将很多业主的商铺连在一起统一出租给第三方承租户，且其只认可被告方统一规划的品牌效应。若法院判令解除合同，尚未起诉解除合同的上千户小业主也势必会起诉解除合同。上千家第三方承租户的利益势必受损，又将引起承租户向法院起诉，给法院及各方当事人增加不必要的诉累。若判决解除托管合同，牵扯面较广，会引起社会不稳定，影响到承租方、业主及公司的正常经营管理工作等。承租方和公司无法正常经营，会影响租金收益，形成恶性循环，因此合同在客观上无法解除。正是基于前述因素的考量，原告起诉要求解除合同、上诉及再审的请求被法院予以驳回，具体事由详见云南省高级人民法院（2019）云民申1900号等民事裁定书。四、对于原告所主张的租金金额无异议，被告不应承担违约金或利息。如前所述，被告未按时向原告支付租金并非被告恶意拖欠，因此被告不应承担原告主张的利息。原告主张的租金被告应当支付，但被告存在入不敷出的情况，请求法院给予被告一定时间来进行分批分期支付。五、原告主张的律师费于法无据。原告仅出示了律师费发票，但未提交律所的委托合同与发票相印证，无法证明与本案相关联，且律师费并非是本案产生的必要费用，因此原告主张的律师费无事实及法律依据。六、被告鼎杰公司不承担连带保证责任。《商铺委托经营管理合同书》为原告与被告大都公司签署，合同第11条约定鼎杰公司对限定的责任提供保证，限定责任指被告鼎杰公司仅负责协同办理案涉商铺租金的专管账户，监督该商铺的租金收益优先用于向原告支付租金，被告鼎杰公司仅对监督责任提供保证责任，不对被告大都公司支付租金的行为提供保证。因此原告要求被告鼎杰公司承担连带保证责任无事实及法律依据。请求驳回原告除租金外的诉请。关于业主之前要求解除合同及再审的诉请，云南省高级人民法院作出裁定，可以基于原审生效判决执行不能等新的事实另行主张，并要求支付至起诉期间的固定收益，同时不失依据原审判决继续享有强制执行的权利，所以对于再审申请不予支持。关于本案，本院作出了执行裁定，上一批次的执行案款已经本院（2020）云0111执恢219号民事通知书通知全部执行完毕，所以本案不具备解除条件。原、被告围绕诉辩主张提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2017年3月23日，原告与两被告签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告将购买取得的享有完整所有权的位于昆明商铺Ｇ栋5层539号建筑面积为32.05平方米的商铺委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2015年12月1日交房之日起计算至2027年11月30日止；被告大都公司应支付原告收益，其中第一年应支付收益23134元，第二至四年每年应支付收益26989元，第五至七年每年应支付收益30845元，第八至九年每年应支付收益34701元，第十年应支付收益38556元，第十一年应支付收益42412元，第十二年应支付收益46267元；收益每6个月为一个支付周期，被告大都公司每6个月向原告支付一次收益，自本合同约定的委托经营期开始时，于每6个月后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告；被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行责任的义务并承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司未能按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息；违约方应承担对方支出的律师费等费用。两被告对2018年12月1日至2020年5月31日期间所欠租金42411.5元、2020年6月1日至2020年11月30日期间租金15423.5元无异议。另，原告委托律师代理本案诉讼，支出代理费1000元。本院认为，原、被告间签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。首先，原告以被告未支付租金为由主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，一方当事人迟延履行债务且经催告后在合理期限内仍未履行或其迟延履行债务的行为导致合同目的不能实现的，另一方当事人有权解除合同。本案中，经审查各方当事人所签订的《商铺委托经营管理合同书》，原告作为委托方的主要义务为将涉案商铺的经营管理权委托给被告大都公司，由被告大都公司独家控制和使用商铺，独立进行经营管理。被告大都公司作为受托方的主要义务为每6个月向原告支付一次合同约定的固定回报即租金。在实际履行合同过程中，原告已经履行了其作为委托人的义务，将商铺交由被告大都公司经营管理，但被告大都公司未按时足额向原告支付租金，至本案诉讼时，已经欠付多期租金。本院认为，被告大都公司的行为系根本性违约，并且其该行为已经导致原告的合同目的无法实现，根据上述法律规定，原告有权解除《商铺委托经营管理合同书》。其次，被告大都公司对原告主张的2018年12月1日至2020年5月31日期间欠付租金42,411.5元无异议，对此本院予以确认。关于原告主张的2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金，本院认为，《商铺委托经营管理合同书》解除后，被告大都公司应向原告支付2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金，被告抗辩未到支付期限的意见于法无据，本院不予采纳。其三，对于原告要求被告大都公司支付违约金的请求，从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，被告大都公司已违约，应按约承担违约责任，对于违约金的计算，根据上述合同约定，每6个月对应租金金额支付时间为自每6个月一个租金支付周期后的第11个工作日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算，但因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率已取消，自该期间之后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其四，原告主张的律师费，符合合同约定，本院予以支持。最后，对于原告要求被告鼎杰公司承担责任的请求，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院认为被告鼎杰公司为被告大都公司支付租金提供保证，在本案中应承担连带保证责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告叶某与被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司于2017年3月23日签订的《商铺委托经营管理合同书》（合同编号：鼎杰地产二期2014字第Ｇ—539号）；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶某2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金13494.5元；并支付该款自2019年6月18日起至付清之日止的违约金；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶某2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金13495.5元；并支付该款自2019年12月16日起至付清之日止的违约金；四、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶某2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金15422.5元；并支付该款自2020年6月15日起至付清之日止的违约金；五、上述二至四判项中2019年8月19日前的违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；六、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶某2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金15423.5元；七、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶某律师代理费1000元；八、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1323元，由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  赵秋静二〇二〇年十一月十八日书记员  袁映娟