云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0323民初1978号原告：陈永波，男，1983年8月18日生，汉族，初中文化，无业，师宗县人，住师宗县。原告：杨俊，女，1989年10月11日生，汉族，中专文化，无业，师宗县人，住师宗县。委托诉讼代理人：汤若辰、廖晓丹，云南鸣威律师事务所律师，一般授权委托代理。被告：赵瑞友，男，1963年9月18日生，汉族，大专文化，自由职业，师宗县人，住师宗县。委托诉讼代理人：严书明，师宗县益民法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。原告陈永波、杨俊与被告赵瑞友租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈永波、杨俊及其委托诉讼代理人汤若辰、廖晓丹，被告赵瑞友之特别授权委托诉讼代理人严书明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永波、杨俊向本院提出诉讼请求：1.请求师宗县人民法院依法判令解除原被告双方于2019年8月5日签订的《租赁合同》（庭审中增加诉讼请求：要求被告返还2020年1月24日至2020年4月15日共计两个月零23天的房屋租金92222.2元）；2.原告自愿向被告支付2020年8月5日至2020年8月31日止的租金，合计16666元（庭审中变更为自愿补偿被告2020年8月5日至2020年8月31日期间按照年租金的标准计算的租金）；3.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：被告赵瑞友将师宗县萱瑞酒店的四楼（KTV十五间）、五楼至六楼（客房二十二间）房屋及经营权出租给两原告经营，原被告双方及案外人牛发堂于2019年8月5日签订了《租赁合同》，租期五年，2019年8月5日至2024年8月4日止，每年租金40万元整。合同签订后原告投入人力物力，对该房屋进行装修并经营管理。签订合同后原告向被告支付了40万元的房租（分别是2019年8月4日支付了20万元，2019年10月31日支付了20万元）。2019年10月15日案外人牛发堂退出经营管理，由两原告对该酒店进行经营。2020年春节因为新冠肺炎疫情原因，两原告对该酒店暂停营业，关门两个多月后也未正常营业，至今因疫情影响没有生意，每个月都亏损好几万元，再继续经营下去原告将承担工人工资、水电、人工成本等巨大的经济损失。为防止损失的进一步扩大，2020年7月两原告找到被告商量解除合同并终止租赁关系，但是被告不同意，在双方商量了一个月无果的情况下，原告只有诉至法院要求解除双方签订的《租赁合同》。在本案起诉之日，原告已经将该合同项下的房屋退还给被告，原告已经不再继续管理、使用租赁房屋。综上，原被告签订了《租赁合同》因为新冠肺炎疫情不可抗力因素，导致合同无法继续履行、合同目的无法实现，原告提前一个月向被告提出解除合同并自愿承担一个月的租金作为补偿，但是被告一直不予答复。为防止损失进一步扩大，现原告依据相关法律规定诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告赵瑞友辩称，被告是师宗萱瑞酒店的产权人，投入几百万元装修一新，经营足疗、住宿、KTV、婚宴包席，生意兴隆。原告找到被告协商，他们想租被告的酒店，考虑被告年岁接近60岁，儿子尚小无太多精力打理酒店。2019年8月5日被告与原告及案外人牛发堂签订了租赁合同。约定：“一、甲方自愿把师宗县萱瑞酒店的四楼（KTV十五间）、五至六楼（客房二十二间）房屋及经营权出租给乙方经营，物品列清单附后；二、租期五年，从2019年08月05日起至2024年08月04日止；三、每年租金肆拾万元整（400000.00元），各年的租金必须在08月01日之前付清，先付租金后使用；九、乙方必须合法经营，不得从事非法经营活动，严格遵守KTV及宾馆的管理规定，如果乙方违法经营导致证照被吊销、失效等一切问题，乙方应赔偿壹佰万元。十四、甲、乙双方必须全面、适当履行合同义务，若有违约自愿支付守约方肆拾万元违约金……”。租赁合同签订后，被告依约把租赁标的物、物品及相关证照交给了原告经营使用，原告交付了第一年租金40万元。按约定被告应当于2020年08月01日前交付第二年租金40万元。酒店租给原告后，原告把特种行业许可证上的法定代表人更换成陈永波的名字、把娱乐经营许可证上的主要负责人更换成陈永波的名字、把师宗县萱瑞酒店进行了注销，未经被告同意擅自登记成师宗县金色水湾酒店，经营者陈永波。2020年01月25日春节，春节之后发生新冠疫情，到4月复工复产，原告找被告说有2个月没生意要求减免租金，经过口头协商被告同意一伙忍一半，租期到期时延长一个月租赁时间。原告不知出于什么隐情，迁址到锦绣豪庭商铺，更名为秦煌足道。实在不明白在原处是不可抗力不能经营，迁到同城的另一地方就可以经营了，就是可以抗力了。合同通常有约定解除权及《合同法》第九十四条规定的法定解除权。本案不具有约定解除权也不具备法定解除权，师宗县不是重灾区，疫情仅仅持续了二个月左右，在此期间只是减免租金的理由，不是不可抗力解除合同的法定理由，租赁合同的履行期是5年，疫情持续的时间短暂，合同可以履行也能够实现原告的缔约目的。综上所述：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告拒不缴纳房租属于违约，依法应当承担约定的40万元违约金。原告的诉讼请求既无事实依据又无法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对二原告提交的《股东分家协议》复印件一份，虽被告持有异议，但该证明材料来源合法，本院对其能与其他证据及本案事实相互印证的部分予以采信；2.对二原告提交的解除通知及视频光盘各一份，虽被告持有异议，但该证明材料内容客观真实，本院依法对其真实性予以采信；3.对二原告提交的录音光盘及文字翻译各一份，虽被告持有异议，但该证明材料内容客观真实，本院对其能与其他证据及本案事实相互印证的部分予以采信；4.对二原告提交的《师宗县新冠肺炎疫情防控工作指挥部通告》复印件一份，被告持有异议，且该证明材料无相关单位签章，不符合证据的相关规定，本院仅作参考；5.对二原告提交的《师宗县新冠肺炎疫情防控工作指挥部文件》、《云南省曲靖市文化和旅游局文件》各一份，虽被告认为举证期限已过不予质证，但该证明材料来源合法，内容客观真实，与本案有内在关联，本院依法予以采信；6.对二原告提交的师宗县文化市场经营单位疫情防控承诺书复印件一份，被告认为举证期限已过不予质证，且该证明材料系原告单方制作，不符合证据的相关规定，本院仅作参考；7.对被告提交的原告发布的商业广告复印件一份（3张），虽二原告持有异议，但该证明材料内容客观真实，本院依法对其真实性予以采信；8.对被告提交的工商登记信息查询复印件一份，虽二原告持有异议，但该证明材料内容客观真实，本院对其能与其他证据及本案事实相互印证的部分予以采信。据此，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月4日，原告陈永波、杨俊及案外人牛发堂向被告赵瑞友支付房屋租金200000元。2019年8月5日，原告陈永波、杨俊及案外人牛发堂与被告赵瑞友补签了《租赁合同》，该合同对租赁物（四楼KTV十五间、五至六楼客房二十二间）名称、租期、租金、违约责任等事项作了相关约定。2019年10月15日，原告陈永波、杨俊与案外人牛发堂签订了《股东分家协议》，该协议对案外人牛发堂退伙事宜及双方内部债务承担作了相关约定。2019年10月31日，原告陈永波、杨俊及案外人牛发堂再次向被告赵瑞友支付房屋租金200000元，以上租金共支付400000元。双方签订合同后，被告依约定将租赁物（原为师宗县萱瑞酒店四至六楼，2019年8月14日原告将其变更为师宗县金色水湾酒店）及相关物品、证照交付于二原告。二原告接受后即对上述酒店进行管理经营。2020年1月26日，师宗县文化和旅游局作出紧急通知：一、暂停一切文艺演出、展览等系列群众性文化活动。二、县博物馆、文化馆（站）、图书馆等公共文化场所暂停对公众开放。三、全县旅游景区景点（含乡村旅游点）暂时予以关闭。四、全县互联网上网服务营业场所（网吧）、娱乐场所（KTV、电子游戏厅、电影院）等文化娱乐场所暂停营业。五、全县旅行社（营业网点）暂停组织团队旅游活动。六、全县星级酒店（含民宿、客栈）将强化对入住旅客的防护观察和健康服务，暂停举办商务、宴会、庆祝等一切聚集性活动。以上场所和活动自2020年1月26日起暂停，恢复时间另行通知。2020年4月13日，师宗县新冠肺炎疫情防控工作指挥部通知：暂不开放场所为全县范围内的电影院、KTV、网吧、各类培训机构、承办酒席场所等继续暂停营业。2020年5月12日，云南省曲靖市文化和旅游局通知积极复工复产。2020年8月29日，二原告以疫情影响，经营一直处于亏损状态，无法继续经营为由停止经营，并搬走其所属物品离开师宗县金色水湾酒店至至今。以上事实均有原、被告的陈述、《股东分家协议》复印件、《租房合同》、《收据》复印件、工商登记信息查询复印件等证据在卷予以佐证。现原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，二原告以新冠肺炎疫情是构成不可抗力的情形要求解除合同的理由是否成立？不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次引发的疫情，政府采取的相应的防控措施，比如停止营业、隔离等，应视具体情况而定。本案中，二原告短期停业后又开业经营，即使营业额下降，因酒店与居民衣食住行关系密切仍能保持营业，若仅客流量降低，属于正常的商业风险范畴。且随着当前国民经济发展水平的总体提升，各行业抵御商业风险的能力不断增强，因此，对于以上经营的障碍，不应当认定为无法克服。故二原告以此主张不能实现合同的目的理由不能成立，只有在不可抗力对合同履行的影响导致无法实现合同目的的程度，才产生合同解除的法律效果。虽二原告未按合同约定履行相关义务，已构成根本性违约，作为违约方不能依据《合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，但二原告已搬离酒店，导致合同已无法继续履行或虽然可以强制履行，但履行成本过高，强制履行显然是非理性的选择。二原告可根据《合同法》第一百一十条的规定，以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除(被告已另案主张原告的违约责任，本院对此不作处理)，故二原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持；对于二原告自愿支付2020年8月5日至2020年8月31日期间的租金16666元，经本院予以释明后二原告同意按年租金的标准计算，但被告表示不同意接受，其要求另案主张权利，故其诉讼请求不能成立，本院不予支持；对于二原告主张被告返还2020年1月24日至2020年4月15日期间的租金问题，从原告提供证明材料（即师宗县新冠肺炎疫情防控工作指挥部文件、云南省曲靖市文化和旅游局文件）来看，二原告停业时间应分别计算，2020年1月26日至2020年4月13日KTV、客房租金为(400000÷365×78），2020年4月13日至2020年5月13日KTV租金为(400000÷12÷30÷37×15×31）。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，疫情停业期间的租金损失根据公平合理的原则，被告应当适当减免（减免一半为宜，疫情期间的租金为99443.4元，原告主张92222.2元），故二原告主张被告返还2020年1月24日至2020年4月15日期间租金的诉讼请求，其符合法律规定及合理的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年8月5日签订《租赁合同》；二、由被告赵瑞友于本判决生效后十日内返还二原告自2020年1月26日至2020年4月15日期间的租金46111.1元（即92222.2÷2）；三、驳回原告陈永波、杨俊的其他诉讼请求。案件受理费2478元，减半收取1239元，原告陈永波、杨俊负担739元，被告赵瑞友负担500元。如果未按本法律文书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  殷俊良二〇二〇年十一月九日书记员  钱蕊丹