山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终1520号上诉人(原审原告)：袁某，住山西省大同市。委托诉讼代理人：闫某，山西乌金律师事务所律师。上诉人(原审被告)：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司。法定代表人：郭某，职务董事长。委托诉讼代理人：许某，山西阳和律师事务所律师。上诉人袁某、大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司(以下简称阳光嘉业公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初1582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁某及其委托诉讼代理人闫某，上诉人阳光嘉业公司的委托诉讼代理人许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁某上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判;2、改判阳光嘉业公司依法向袁某支付违约金202371元,扣除一审判决已判决支持的49244元,再依法支付违约金153127元;3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：阳光嘉业公司应当在2013年6月25日前为袁某办理产权手续,截止2019年6月25日违约已达6年以上,应当承担违约金295462元。按照法律规定，违约金不超过合同总价的30%,应当支付违约金202371元。而一审法院仅支持49244元明显偏低,在法律适用上错误,少支持违约金153127元。阳光嘉业公司辩称，公司不存在违约，不应当支付违约金。阳光嘉业公司上诉请求：1、依法撤销原审判决的第一项、第二项内容,依法驳回袁某全部诉讼请求;2、本案的全部诉讼费用由袁某承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。本案的实际违约方是袁某,阳光嘉业公司不存在违约情形,不应当承担违约金。根据《大同市商品房买卖合同》第五条约定及本合同附件四，签订确认表和面积误差补充协议是买受人的合同义务。袁某应及时与阳光嘉业公司签订相应的确认表和误差补充协议,因其未及时签订导致无法按时向房管部门提交相应的备案资料、进而导致房产证办理延时,袁某的责任，阳光嘉业公司没有责任，不构成违约。袁某辩称，双方签订房屋买卖合同，阳光嘉业公司没有按照协议办理产权手续构成违约。袁某向一审法院起诉请求：1、阳光嘉业公司为其办理房地产权属证书;2、判令阳光嘉业公司按照合同约定支付其从2013年6月25日至2019年6月25日逾期违约金共计295462元以及自2019年6月25日至不动产手续办理完成之日止的违约金;3、判令阳光嘉业公司按照其已付的预告登记费80元、产权证查档费100元,契税26983元、公共维修基金12764元、产权证工本费80元、代办费500元,共计40507元为基数,按占用资金年利率6%计算,赔偿其从2013年6月25日至2019年6月25日逾期办理权属证书利息损失共计14194元以及自2019年6月25日至不动产手续办理完成之日止的利息(按年利率6%计算);4、判令阳光嘉业公司退还其多交的面积差额18194元,按占用资金年利率6%计算,赔偿其从2013年6月25日至2019年6月25日逾期办理权属证书利息损失共计6375元以及至不动产手续办理完成之日止的利息。以上三项诉求共计334225元(叁拾叁万肆仟贰佰贰拾伍元整);5、本案的诉讼费由阳光嘉业公司承担。一审法院认定事实：2019年11月29日，袁某同阳光嘉业公司签订内部委托建房确认书一份，约定由袁某按每平米4260元向阳光嘉业公司支付总价为654932元建房款；2012年6月24日袁某、阳光嘉业公司签订一份商品房买卖合同，约定阳光嘉业公司将11楼1单元7-701号房屋出售给袁某，房屋每平米单价为3963.87元。后袁某支付给阳光嘉业公司674571元，并于2012年6月24日将办理房地产权属证书所需的费用40507元交由阳光嘉业公司（包括：预告登记费80元、产权证查档费100元，契税26983元、公共维修基金12764元、产权证工本费80元、代办费500元）。另查明该房屋的测绘面积为165.59平方米，2016年4月27日就该房阳光嘉业公司在税务局开具了单价为4073.74元，总价为674571不动产发票一张。一审法院认为，袁某与阳光嘉业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应该按照合同约定全面履行义务。本案袁某已交付全部房款，阳光嘉业公司已经履行房屋交付义务。但根据合同约定，还应在房屋交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为袁某办理产权证书。阳光嘉业公司未按照约定和法律规定为袁某办理产权证书，构成违约，故阳光嘉业公司应当承担为袁某办理房屋产权登记的责任。关于阳光嘉业公司辩称因袁某不配合签订《面积确认补充协议》导致无法办理房产手续，阳光嘉业公司未能提供证据证明，不予采信。因本案系房屋买卖合同纠纷，所购买的房屋已经交付，违约系基于双方所约定的办理产权证书而产生的，故关于违约金数额，本着兼顾惩罚和补偿、公平合理的原则，按日万分之一酌情支持二年，即：674571×1／10000／天×730天=49244元。关于袁某办理房地产权属证书费用和面积差额18194元的资金占用利息的诉求，于法无据，不予支持。判决：一、阳光嘉业公司于判决生效后十日内退还袁某购房款差额18194元，支付违约金49244元；二、阳光嘉业公司在判决生效后30天内为袁某办理房屋产权登记证书；三、驳回袁某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3207元，由袁某负担2560元，阳光嘉业公司负担647元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对一审法院认定的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，本案的争议焦点为，阳光嘉业公司是否存在违约，如存在违约违约金应当如何计算？本院认为，双方签订《大同市商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，该合同合法有效。袁某按约履行了房屋付款义务，阳光嘉业公司应按照合同第十五条约定在房屋交付使用后360日内为房屋办理相关产权手续。阳光嘉业公司上诉主张因房屋实际测绘面积与合同约定面积不符，因袁某拖延不签《认购户型确认表》、《凯德世家面积误差补充协议》，导致不能将办理产权登记资料报房管部门备案，阳光嘉业公司不存在违约。经查，本案双方当事人于2015年6月4日，对房屋面积已测绘确认，并签字确认《认购户型确认表》，故阳光嘉业公司该上诉意见，本院不予采纳。根据该确认表，涉案房屋实际价格为656377元，阳光嘉业公司应当退袁某房屋差额18194元。阳光嘉业公司于2012年6月24日向袁某交付房屋后，未按照合同约定如期办理房屋产权相关手续，构成违约，应当支付违约金。关于违约金计算，根据双方签订《大同市商品房买卖合同》第十五条，“……2、买受人不退房，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房款万分之二的违约金……”约定内容及《认购户型确认表》，应当以实际房屋价格的日万分之二计算。袁某上诉主张按日万分之二计算，有事实依据，本院予以支持。但袁某要求支付六年违约金明显偏高，本着兼顾惩罚和补偿、公平合理的原则，本院酌情支持二年，656377×2／10000／天×730天=95831.04元，一审法院按照预交房款日万分之一计算错误，本院予以纠正。综上所述，袁某的上诉请求部分成立、阳光嘉业公司的上诉请求不成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初1582号民事判决的第二项、第三项，即“大同市阳光嘉业公司房地产开发有限责任公司在判决生效后30天内为袁某办理房屋产权登记证书”、“驳回袁某其他诉讼请求”；二、撤销山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初1582号民事判决的第一项，即“大同市阳光嘉业公司房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内退还袁某购房款差额18194元，支付违约金49244元”；三、大同市阳光嘉业公司房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还袁某购房款差额18194元，支付违约金95831.04元。三、驳回袁某的其他上诉请求；四、驳回大同市阳光嘉业公司房地产开发有限责任公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3207元，由袁某负担2113元，大同市阳光嘉业公司房地产开发有限责任公司负担1094元。二审案件受理费4949元，大同市阳光嘉业公司房地产开发有限责任公司2609元，由袁某负担2340元。本判决为终审判决。审判长 梁明柱审判员 王艳宏审判员 赵学姑二〇二〇年十一月二十六日书记员 孙 颖