广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4936号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕大华，女，1969年9月27日出生，汉族，住四川省长宁县**********。委托诉讼代理人：袁芝如，广东顺科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗文英，女，1972年11月10日出生，汉族，住广东省阳春市**********。委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：贡丽思，广东保衡律师事务所律师。原审第三人：中山市乐道房地产中介服务有限公司，住所地广东省中山市*****，统一社会信用代码914***********619T。法定代表人：谢忠维，该公司总经理。上诉人陕大华因与被上诉人罗文英、原审第三人中山市乐道房地产中介服务有限公司（以下简称乐道公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初10282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陕大华上诉请求：1.撤销一审判决；2判决罗文英继续履行双方于2019年9月15日签订的《房地产买卖合同》；3.判决罗文英支付违约金378000元；4.判决驳回罗文英的诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定陕大华应先支付第二期房款是错误的。陕大华与罗文英签署的《房地产买卖合同》中有关支付第二期楼款的表示是第伍条第2款，内容如下：“买卖双方须于2019年11月15日前到房管部门签署《中山市房地产买卖合同》办理签字过户递件手续领取过户回执前；买方需支付人民币378000元给卖方作为第二部分楼款。”根据基本的语法分析可知，“买卖双方须于2019年11月15日到房管部门签署《中山市房地产买卖合同》办理签字过户递件手续领取过户回执前”是买方支付第二期楼款的时间状语，也可以说是支付楼款的条件。再分析“买卖双方须于2019年11月15日前房管部门签署《中山市房地产买卖合同》办理签字过户递件手续领取过户回执前”的结构，该段话是双层结构，第一层是2019年11月15日前到房管部门签署《中山市房地产买卖合同》办理签字过户递件手续，第二层是领取过户回执前。也就是说2019年11月15日前修饰的是双方该日前到房管部门办理签字过户递件手续，即双方应当该日前办理过户递件手续，但罗文英一直不同意去办理，因此违约的应当是罗文英。另也只有先办理过户递件手续才会有领取过户回执，所以才有领取过户回执前，买方需支付第二期楼款。即“买卖双方须于2019年11月15日到房管部门签署《中山市房地产买卖合同》办理签字过户递件手续”是“领取过户回执前”的修饰语，如此约定也符合事情办理时间的先后顺序。因此“买卖双方须于2019年11月15日到房管部门签署《中山市房地产买卖合同》办理签字过户递件手续领取过户回执前；买方需支付人民币378000元给卖方作为第二部分楼款”表达的意思是先办理过户手续，买方在领取回执前支付第二期楼款。另陕大华一审过程中所提交的录音也反映先办理过户手续，再支付第二期楼款，前述顺序也符合房地产买卖的交易流程，对交易双方都能起到保护作用，并非一审法院认定的“有违房地产买卖的交易流程”。第二，本案涉案的房地产不能办理银行按揭，无法取得银行同贷书的原因及责任不在陕大华，而在罗文英。根据乐道公司庭审的陈述可知，本案银行按揭不成功的原因是罗文英不是亲自交易而是通过公证委托他人交易导致银行不同意放贷，而不是因陕大华的原因，因此不能放贷的法律责任应当由罗文英承担。综上，一审法院在没有分析支付第二期楼款约定的语法结构就认定陕大华先支付第二期楼款属于认定事实错误，另银行不放贷的原因和责任在罗文英，所以本案违约的是罗文英。罗文英辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。1.陕大华认为应先付第二期房款是错误的，按交易习惯，应当先支付第二期房款再办理过户手续，陕大华是曲解合同条款；2.涉案房屋不能办理按揭贷款责任在陕大华。乐道公司述称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。双方应当按照合同约定履行。罗文英于2020年4月15日向一审法院起诉请求：1.解除罗文英与陕大华于2019年9月15日签订的《房地产买卖合同》及于2019年10月21日签订的《广东省房地产买卖合同》；2.陕大华在房地产买卖合同解除后立即协同罗文英到房地产管理部门办理《广东省房地产买卖合同》注销手续；3.罗文英没收陕大华已付的定金30000元。陕大华向一审法院反诉请求：1.继续履行双方于2019年9月15日签订的《房地产买卖合同》；2.罗文英支付陕大华违约金267600元[按总交易价20%计算]。一审法院认定事实如下：位于中山市***************屋登记的产权人为罗文英。2019年9月15日，罗文英的委托代理人与陕大华及乐道公司签订一份房地产买卖合同，约定：1.罗文英将上述房屋以1338000元的价格出售给陕大华；2.在签定合同时，陕大华支付罗文英定金3万元，双方须于2019年11月15日到房管部门签署《中山市房地产买卖合同》办理签字过户递件手续领取过户回执前，陕大华支付罗文英第二部分房款378000元，余款93万元由陕大华申请办理按揭贷款支付，如因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由被告在递件成功后与首期款一并支付给罗文英，如陕大华不能如期支付的，则属违约，罗文英有权解除合同及追究陕大华的违约责任；3.如陕大华未能履行本合同条款，则已支付的定金由罗文英没收，罗文英有权将再房屋转让给他人，唯陕大华不可为此向罗文英进一步追究责任或要求赔偿，如罗文英在收取定金后不按合同履行将房屋卖给陕大华，则罗文英须双倍返还定金，唯陕大华不可要求进一步赔偿或逼使罗文英继续履行此合同；4.本合同三方或买卖双方此后签订的房管局版本的中山市房地产买卖合同的内容与本合同不一致的，以本合同为准。合同还约定了其他条款。合同签订当日，罗文英向陕大华支付的定金3万元。2019年10月21日，罗文英与陕大华签订了广东省商品房买卖合同，现该合同已进行网签手续。2020年4月15日，罗文英以陕大华未按约定支付第二期房款378000元为由诉至一审法院，提出前述诉讼请求。一审诉讼中，罗文英、陕大华均确认陕大华未能取得银行的同贷书。对于第二笔房款378000元，陕大华认为罗文英应先办理过户手续再支付，罗文英则认为应先支付再办理过户手续，而且陕大华未取得银行同贷书，也不符合办理过户手续的条件。另外，一审诉讼过程中，罗文英明确表示只要陕大华先支付第二期首期款，同意继续履行合同，陕大华虽然也表示同意继续履行合同，但坚持要求罗文英先办理过户手续。一审法院认为：罗文英与陕大华签订的房地产买卖合同是双方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。陕大华已向罗文英支付定金3万元的事实，双方均没有异议，一审法院予以认定。现双方争议的焦点为陕大华未向罗文英支付第二期购房款378000元是否构成违约，是否应承担违约责任。对此，一审法院认为，双方签订的合同约定，对于第二期房款378000元，陕大华应在2019年11月15日前到房管部门办理签字过户手续递件手续领取过户回执前支付，根据该约定，陕大华应先支付该第二期房款，双方再办理过户手续。陕大华认为应先办理过户手续，再支付第二期房款，在陕大华尚未取得银行同贷书的情况下，陕大华的这一主张既不符合合同约定，也有违房地产买卖的交易流程。由于陕大华至今未取得银行同贷书，也未按约定支付第二期房款378000元，陕大华的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审诉讼中虽然陕大华表示同意继续履行合同，但坚持要求罗文英先办理过户手续再支付第二期房款，陕大华的行为表明其实质上不同意按合同继续履行。因此，罗文英请求解除合同及要求陕大华协助办理注销涉案房屋的网签手续的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。另外，由于陕大华违约导致合同不能继续履行，应承担违约责任，故罗文英要求没收陕大华已支付的定金3万元的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。对于陕大华的反诉请求，正如前述，由于陕大华的违约行为导致合同解除，故其要求继续履行合同及要求罗文英赔偿违约金267600元的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款的规定，判决：一、解除罗文英与陕大华于2019年9月15日签订的房地产买卖合同中的房地产买卖的内容；二、解除罗文英与陕大华于2019年10月21日签订的广东省房地产买卖合同；三、陕大华应于一审判决发生法律效力之日起三日内协助罗文英办理注销位于中山市***************屋网签备案手续；四、陕大华支付给罗文英的定金3万元由罗文英予以没收；五、驳回陕大华的全部反诉请求。本诉案件受理费17112元，减半收取为8556元（罗文英已预付），由陕大华承担，陕大华应在一审判决发生法律效力之日起三日内将应承担的案件受理费8556元支付给罗文英。反诉案件受理费9625元（陕大华已预交），由陕大华承担。二审期间陕大华向本院提交其银行流水明细，拟证明2019年11月15日陕大华已将相关首付款准备好，合同约定是先过户再支付首付款。罗文英质证认为：上述证据不属于新证据；该证据开始时间是2019年11月28日，是在约定时间2019年11月15日之后，不能证明2019年11月15日陕大华有支付能力，且当时陕大华没有拿到银行同贷书。乐道公司确认上述证据真实性、关联性，称陕大华当时是有准备款项，但因同贷书未出具，导致未办理过户。罗文英、乐道公司二审期间未向本院提交新证据。本院另查明：一审庭审中乐道公司称：因涉案房产是委托公证的（罗文英公证委托黄秀美），只有少数银行可以做，因为银行政策经常改变，双方的资料时间交的比较慢，后来就是银行一直未审批下来。陕大华对此则回应称：在无法办理贷款的情况下，罗文英本人应出面补签双方房屋买卖合同以及亲自去办理贷款，但罗文英本人一直未露面。二审庭审中，乐道公司又称：银行政策经常变化，对自建房买卖的贷款不是所有银行都支持；后来选择工商银行，银行称可以办理，但办理中时间拖得比较长；因买卖双方提供资料时间持续了一个多两个月时间，后来银行一直迟迟没有批下来，原因是银行系统更换，需要重新审批材料；后来等待时间太久，双方就自行协商，中介就没有参与了。罗文英、陕大华及乐道公司二审均称：罗文英、陕大华有去工商银行办理贷款申请手续；针对无法办理按揭贷款剩余购房款93万元如何支付问题，罗文英、陕大华曾进行协商但未达成一致。乐道公司对此又称：由于时间拖太长，在双方后来私下协商中，罗文英有将申请材料从银行拿回来。陕大华则称：罗文英拿回按揭申请资料是因为其说不卖了，要求返还定金并补差价，合计约10万元。罗文英则回应称：其一直愿意卖给陕大华，但陕大华一直不给钱，罗文英确实提出双倍返还定金、解除合同，但陕大华不同意，故罗文英起诉。乐道公司称：双方确实有协商，罗文英提出双倍返还定金，解除合同，陕大华不同意，要求赔偿10几万元，双方就此没有谈妥。陕大华、罗文英二审确认罗文英未将涉案房屋交付陕大华使用。除上述事实外，一审查明认定的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。罗文英、陕大华与乐道公司于2019年9月15日签订的房地产买卖合同，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人均应依约履行合同义务。根据上述合同约定，陕大华应分三笔向罗文英支付购房款共计133.8万元，第一笔系在签订合同当天陕大华向罗文英支付定金3万元，第二笔系“买卖双方须于2019年11月15日前房管部门签署《中山市房地产买卖合同》办理签字过户递件手续领过户取回执前”陕大华应向罗文英支付37.8万元，第三笔系陕大华申请银行按揭贷款93万元。经查陕大华已于2019年9月15日即合同签订当天向罗文英支付定金3万元。现陕大华、罗文英对第二笔、第三笔购房款的支付问题存在争议。关于第二笔房款支付问题。房地产买卖合同中约定，陕大华应在“买卖双方须于2019年11月15日前房管部门签署《中山市房地产买卖合同》办理签字过户递件手续领过户取回执前”将第二笔房款37.8万元支付给罗文英。该条款对支付期限约定清晰，不存在歧义，从条款所使用的词句、交易习惯、二手房的交易流程以及诚实信用原则分析，双方约定的该支付期限显然是指在买卖双方向不动产登记部门提交完整的登记过户资料及不动产登记部门对此出具受理回执之前，即上述提交完整资料行为及登记部门出具回执是一个连贯的流程。陕大华在本案诉讼中称上述条款理解为递件后、领取回执前向罗文英支付，其将条款割裂理解，不符合条款的表述含意以及实际交易的流程。故此，一审法院认定陕大华应先支付第二期款项双方再办理过户手续，理解正确。且从客观上分析，陕大华当时仅向罗文英支付了3万元定金，且尚未取得银行针对第三笔房款即按揭贷款出具的同贷书，在此情况下，陕大华要求罗文英先就涉案房屋办理过户递件手续，明显有违双方在合同中的约定，也与一般的二手房交易惯例不相符。故本院认为，陕大华至今未向罗文英支付第二笔购房款已构成违约。而至于第三笔购房款即银行按揭贷款93万元。双方未在涉案合同或补充协议中约定第三部分购房款即按揭贷款支付期限，亦未约定按揭贷款手续办理期限，故陕大华至今尚未支付该部分购房款不构成违约。但对此陕大华又称，因罗文英系公证委托、银行不受理公证委托办理的按揭贷款，导致涉案房屋贷款至今未获批准通过。而乐道公司二审另称，因涉案房屋属罗文英的自建房、部分银行不受理自建房按揭贷款，导致贷款审批手续迟延。但上述无论系罗文英的公证委托还是自建房原因，均系三方在签订涉案房地产买卖合同时均已知悉的实际交易状况，罗文英公证委托案外人办理涉案自建房屋买卖交易，该行为并不存在过错。故陕大华以罗文英存在过错构成违约导致合同无法履行的主张不能成立。综上，一审法院认定陕大华未按合同约定支付第二笔购房款的行为构成违约并无不妥。而一审诉讼期间中，罗文英明确表示同意继续履行合同，但要求陕大华按合同约定先付第二笔购房款。而陕大华虽在一审甚至二审仍主张继续履行合同，但至今仍一直以双方需先办理过户递件手续为由拒绝向罗文英支付约定的第二笔购房款，在此情况下，双方交易显然无法继续履行。故一审法院支持罗文英的主张，判决解除涉案房地产买卖合同中的买卖合同部分，并判决罗文英没收陕大华支付的定金3万元，该处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人陕大华的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6970元（陕大华已预交），由陕大华负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年十一月二十日书记员  易嘉璇廖博睿