广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8213号上诉人（原审被告，反诉原告）：佛山市深国投商用置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********159U。法定代表人：竺海群，任董事长。委托诉讼代理人：钟蒋杰，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎建文，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈涛，男，侗族，住广西省柳城县**************号，公民身份号码450************01X。上诉人佛山市深国投商用置业有限公司（以下简称深国公司）因与被上诉人陈涛房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初6041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人深国公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，并依法改判为确认上述《商铺租赁合同》项下租赁保证金及公共事业保证金合计29667.89元归深国公司所有；2.撤销一审判决第六项，依法改判为陈涛向深国公司支付商铺复原费22866元；3.撤销一审判决第八项，并依法改判为：（1）陈涛向深国公司支付拖欠的租金、电费、管理费等费用14557.27元的逾期违约金（每逾期一天，按应付金额的0.1%计算延期付款违约金，请求计算至实际清偿日止）；（2）陈涛向深国公司支付解除合同违约金40103.07元；4.本案一审、二审诉讼费由陈涛承担。事实和理由：一、深国公司诉请全额没收《商铺租赁合同》项下保证金合法合理，一审法院对于全额没收保证金明显过高的认定属于事实认定错误，适用法律错误。根据案涉《商铺租赁合同》第9.3条的约定，陈涛的行为构成根本违约致合同解除，深国公司有权没收全额保证金。双方在签订合同时约定保证金没收条件，对双方当事人公平一致，且约定的保证金并未超出双方当事人签订合同时应当预见的范围，陈涛对违约需要承担保证金被全额没收这一后果具有预见性，且该保证金的金额约定相较于《商铺租赁合同》整体租期租金并不过高，深国公司诉请全额没收保证金应予以支持。二、深国公司诉请的逾期违约金、解除合同违约金具有事实依据和法律依据，一审法院驳回深国公司前述诉请属于事实认定错误，适用法律错误。陈涛因自身经营不善、商业风险等导致其资金周转困难，拖欠深国公司租金、管理费、电费、生活垃圾处理费，其行为构成根本性违约。根据《商铺租赁合同》第9.4条的约定，深国公司向陈涛主张逾期支付款项的违约金合法合理。另，案涉《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方对于合同的违约责任具备预见性，对当事人具有法律约束力。合同条款的违约金具有惩罚性，结合陈涛系完全过错的违约方、合同剩余履行租期及深国公司预期利益、深国公司应诉成本等方面，陈涛的违约行为导致深国公司无法取得剩余租期的租金、应诉导致支出的时间成本、经济成本及在疫情背景下再次出租的难度等，深国公司承受的经济损失远不止一审法院所判决的没收保证金金额，且深国公司主张的违约金金额并未超过法定最高标准，故应当予以支持。三、深国公司主张的商铺复原费用属于实际支出款项，不属于自由裁量权的范围，一审法院酌定9600元属于事实认定错误，法律适用错误。陈涛在诉讼过程中明确不进行商铺复原工作，深国公司有权依据《商铺租赁合同》第11.2条约定进行恢复店铺，由此产生的费用由陈涛承担。对此，深国公司已经提供《复原工程报价单》，且该报价单中涉及复原项目严格参考《商铺租赁合同》附件商铺交付标准，该报价合法合理。至此，深国公司就商铺复原费用已经充分举证，陈涛在对商铺复原方面并未举证的情况下，法院应支持深国公司主张的复原费用金额，该复原费用为实际支出款项，不属于法院酌定调整的违约金范围内。被上诉人陈涛答辩称，1.陈涛已经书面向深国公司申请解除合同，在多次交涉未果的情况下不得不走司法程序，一切合法合序。2.在新冠肺炎疫情的影响下，全国的餐饮行业都被严重影响，陈涛也因此才要求撤场。3.陈涛在二月份无法正常经营的情况下还按时交租，只是三月份实在无力承担的情况下才申请撤场，并终止合同。且合同约定在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无需对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，任何相关的期限应根据该事实所影响的期限相应顺延，新冠肺炎疫情属于不可抗力事件。深国公司在2020年4月12日以陈涛未交租金为由停了案涉商铺的水电，且有其书面函为证，可证明其违约并损害了陈涛的利益。陈涛向一审法院提出诉讼请求：1.解除陈涛、深国公司于2017年9月25日签订的《商铺租赁合同》；2.深国公司向陈涛返还租赁保证金44355.78元及公共事业费保证金7490元；3.深国公司向陈涛返还《佛山******铺内物品清单》上全部物品及设备；4.本案诉讼费由深国公司承担。深国公司向一审法院提起反诉请求：1.确认陈涛、深国公司签订的《商铺租赁合同》于2020年4月1日解除；2.确认陈涛缴交的租赁保证金以及公共事业保证金合计51845.78元归深国公司所有；3.陈涛立即向深国公司支付拖欠的租金、管理费、水电费、生活垃圾处理费合计14557.27元及逾期违约金（自逾期之日起以欠付款项为本金，每日按应付金额的0.1%计至实际清偿日止）；4.陈涛向深国公司支付因根本性违约而产生的解除合同违约金40103.07元；5.陈涛向深国公司返还涉案商铺；6.陈涛向深国公司支付商铺复原费用22866元；7.本案诉讼费用由陈涛承担。一审法院查明：包含涉案商铺在内的佛山市禅城区********产由深国公司单独所有。2017年9月25日，深国公司（甲方、出租方）与陈涛（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定由陈涛向深国公司承租佛山市禅城区*******佛山***A-B1-21/34/35号商铺，承租面积为221.26平方米，合同主要内容为：“第一部分通用条款……4、租赁保证金及其他费用的使用/承担4.1租赁保证金作为乙方遵守本合同及其附件有关约定和履行义务的保证。若乙方违反本合同的规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起三日内补足租赁保证金。乙方无权以租赁保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。……4.5租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方应按甲方通知要求支付该等费用。乙方在租赁期内拖欠上述任一费用的，甲方有权从公用事业保证金中扣收有关欠款及损失。……7、合同终止和解除……7.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。同时，违约方应按本合同约定承担违约责任。……7.2.6乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过十五天的……9、乙方的违约责任……9.2乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔。如甲方认为继续履行合同已无可能或必要，则有权单方解除本合同，并按合同约定向乙方索赔。9.3甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金（含税）和管理费（含税）之和三倍的金额作为违约金……9.4在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项（含税）的0.1%支付延期付款违约金。逾期支付上述任何款项超过7天的，甲方有权经提前1个工作日通知乙方后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除乙方缴纳相关款项的义务。……11、该商铺的交还……11.2乙方向甲方交还该商铺前，应将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担，甲方也可直接从乙方的各类保证金中直接予以扣除。如届时甲方书面同意乙方无需将该商铺恢复原状的，乙方应使该商铺处于清洁、完好并可出租状态。……第二部分专用条款……22、商铺交付和租赁期限……22.4该商铺的租赁期为自交付日起48个月/天的期间，即自2017年10月10日至2021年10月09日。租赁期包含装修期和营业期。……23、租金、保证金、各项费用及营业额23.1自交付日起，租金按照下述第23.1.2种方式计付。（注：本合同中所称营业期指自营业日起至本合同期满或提前终止日。所称首月指自计租日至当月月底，以后各月均为自然月）……23.1.2按固定租金和管理费与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金。自交付日起的65天为首次租金支付期间，此期间乙方应向甲方支付固定租金（以下称首次支付的租金）为7642.86元，提成租金为此期间乙方含税营业额的7.62%。自首次租金支付期间届满次日起至第一租赁年度届满日，固定租金为32.24元/平方米/月，即7133.333元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的7.62%。第二租赁年度的固定租金为34.82元/平方米/月，即7704元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的7.62%。第三租赁年度的固定租金为37.6元/平方米/月，即8320.52元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的7.62%。第四租赁年度的固定租金为40.61元/平方米/月，即8985.96元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的7.62%。首次租金支付期间的租金乙方应在双方签署租赁合同后7日内支付给甲方（支付时间最迟不得晚于商铺交付之日，否则甲方有权拒绝交付商铺而不承担任何责任），以后乙方于每月25日前向甲方支付或结算下月的固定租金、上月的提成租金超过固定租金与管理费之和的差额。乙方水电、通讯等公共事业费用按照甲方通知支付或结算。乙方商铺营业额的收取即收银方式的具体约定见附件四。……23.3甲乙双方约定，乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金，其中租赁保证金为44355.78元、质量保证金/元、公用事业保证金7490元，甲方收到上述款项后应向乙方出具收据。乙方根据租赁意向已向甲方支付的诚意金，可用于抵扣租赁保证金中同等数额的部分。……”合同附件三为《商铺交房标准》，上载涉案商铺相关装修交付标准，陈涛签名予以确认。2017年10月13日，深国公司出具《收款收据》，确认收取陈涛支付的涉案商铺租赁保证金44355.78元及公共事业费保证金7490元。2020年2月18日，深国公司向陈涛发出《租金减免告知函》，同意减半收取涉案商铺2020年2月租金，陈涛于当日签收。2020年3月7日，陈涛向深国公司发出《撤场申请书》，以营业业绩不尽人意、疫情影响等致无力负担租金费用为由向深国公司申请撤场及解除双方合同，并要求深国公司退还各类押金及减免2020年3月及往后的租金。2020年3月28日，深国公司向陈涛发出《商户催缴函》，要求陈涛于2020年3月31日前支付2020年2月电费187.38元、公摊电费69.34元、固定租金8736.55元、管理费5350元及城市生活垃圾处理费214元，上述费用合计14557.27元。2020年4月9日，深国公司向陈涛发出《催款通知函》，要求陈涛缴纳2020年3-4月租金、管理费、水电费合计29190.84元，逾期缴纳将采取停止水、电、燃气及提起诉讼等措施。2020年4月20日，陈涛、深国公司就涉案商铺内留存物品进行清点，并共同签订《佛山******铺内物品清单》。诉讼中，深国公司向一审法院提交《*区**层***铺位复原工程报价单》，所涉工程项目包括墙体打拆、地面拆除加修复、天花修复、物品搬运、围挡安装、围挡画面喷绘及安装、物品拆除，上述项目含税工程总价为22866元。另查明，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室发布防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应16条措施，其中第三条规定“严防疫情传播。实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，立即停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动”。2020年2月24日，广东省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整至二级响应。2020年2月28日，佛山市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室发布《佛山市推动餐饮业有序复工复产工作指引（试行）》，用于指导餐饮经营单位在疫情期间逐步恢复堂食服务。诉讼中，陈涛、深国公司一致同意解除涉案《商铺租赁合同》，并确认陈涛已支付完毕至2020年2月的租金。陈涛陈述：涉案铺位交付时已带简单装修，陈涛接收涉案商铺后加装地砖及进行一些简单装修。涉案商铺自2020年1月20日起因疫情影响没有继续营业，陈涛尚未向深国公司返还涉案铺位，陈涛同意对涉案商铺进行交接。另，陈涛对深国公司提交的《商户催缴函》内所涉欠费金额无异议。深国公司陈述：深国公司主张的商铺复原费用22866元是指恢复至商铺毛坯状态的造价。另，深国公司不同意对涉案商铺内存留物品进行交接，深国公司享有留置权。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈涛、深国公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。关于陈涛、深国公司主张解除涉案《商铺租赁合同》的诉请。依据涉案《商铺租赁合同》的约定，陈涛负有依约按期支付租金等租赁费用的合同义务。诉讼中，陈涛已对深国公司所主张的欠费事实及金额予以确认，故陈涛的行为已构成违约，深国公司依法依约有权主张解除合同。陈涛虽另主张深国公司曾要求陈涛撤场及解除合同、涉案商铺管道堵塞影响经营，但均无有效证据予以证明，深国公司亦予否认，故应由陈涛自行承担举证不力后果；至于陈涛所提出之疫情影响经营意见，新冠肺炎疫情对陈涛使用租赁物经营餐饮虽有影响，但尚未达到不能实现合同目的的程度。在可正常开展外卖业务、堂食服务已逐步恢复的情况下，陈涛于2020年3月7日向深国公司提出撤场申请，实质系陈涛因商业风险选择的止损行为，故该撤场申请并不产生解除双方合同的法律效力。就合同解除时间，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，因深国公司于诉前并未向陈涛发出解除合同通知，故应以深国公司本案反诉状送达陈涛之日视为深国公司解除合同的通知到达陈涛之日，故一审法院确认涉案《商铺租赁合同》已于2020年4月13日解除。关于陈涛主张返还商铺内物品设备及深国公司反诉主张返还商铺的诉请。经查，陈涛提起本案诉讼前并未腾空铺位与深国公司办理交接手续，在涉案租赁合同已解除的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，深国公司负有采取适当措施防止损失扩大的义务。在深国公司已选择自行恢复铺位原状的情况下，搬离铺位内可移动设备物品系陈涛交还铺位的前提，但深国公司于2020年4月21日向一审法院明确表示不同意陈涛搬离上述设备物品，故相关设备物品继续占用涉案商铺并非陈涛过错，并应视为深国公司已于2020年4月21日收回涉案商铺，一审法院对深国公司反诉主张陈涛返还商铺的诉请不再重复处理。因涉案商铺内可移动设备物品归属陈涛，深国公司并不享有留置权，故在双方已清点并共同签订《佛山******铺内物品清单》的情形下，陈涛诉请深国公司返还该清单上所涉全部设备物品合法合理，一审法院予以支持。关于深国公司反诉主张的租金、管理费、电费、生活垃圾处理费及陈涛、深国公司各自主张返还或没收的合同项下租赁保证金、公共事业费保证金的诉请。依据深国公司提交的《商户催缴函》，陈涛尚欠2020年2月电费187.38元及公摊电费69.34元、2020年3月固定租金8736.55元、2020年3月管理费5350元及2020年3月城市生活垃圾处理费214元，上述费用合计14557.27元。因陈涛对该函所涉欠费事实及金额均不持异议，故深国公司主张陈涛支付上述欠费有事实和合同依据，一审法院依法予以支持。因陈涛已构成违约，并致合同解除，深国公司确有权依据双方合同约定主张没收合同项下租赁保证金及公共事业费保证金，但综合合同关于保证金的约定、租赁期限以及合同的具体履行情况，考虑疫情的实际影响及陈涛的违约情节，深国公司主张全额没收保证金明显过高，故一审法院酌定由深国公司没收租赁保证金22177.89元，剩余租赁保证金22177.89元及公共事业费保证金7490元应由深国公司返还予陈涛。关于深国公司反诉主张陈涛支付商铺复原费用的诉请。根据《商铺租赁合同》第11.2条的约定，陈涛在交还商铺前负有将商铺恢复至交付时状态的义务。深国公司于诉讼中选择自行恢复、由陈涛承担恢复费用，与合同中关于“甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担”的约定相符。结合双方合同所附《商铺交房标准》、陈涛使用商铺情况及深国公司提交的《*区**层***铺位复原工程报价单》，一审法院酌定由陈涛向深国公司支付恢复原状费用9600元。深国公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于深国公司反诉诉请的逾期违约金、解除合同违约金。因一审法院已支持深国公司没收部分租赁保证金并由陈涛承担恢复铺位原状的合理费用，故在深国公司未举证证明其因陈涛违约所遭受的具体损失的情况下，前述处理已足以弥补深国公司因陈涛违约所造成的损失，故一审法院对深国公司诉请之违约金不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认陈涛与深国公司于2017年9月25日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月13日解除；二、确认上述《商铺租赁合同》项下租赁保证金22177.89元归深国公司所有；三、深国公司于判决生效之日起十日内，向陈涛返还《佛山******铺内物品清单》（判决附件一）所涉全部设备物品；四、深国公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈涛返还租赁保证金22177.89元及公共事业费保证金7490元；五、陈涛于判决发生法律效力之日起十日内，向深国公司支付2020年2月电费及公摊电费、2020年3月固定租金、2020年3月管理费、2020年3月城市生活垃圾处理费合计14557.27元；六、陈涛于判决发生法律效力之日起十日内，向深国公司支付商铺复原费用9600元；七、驳回陈涛的其他诉讼请求；八、驳回深国公司的其他反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行返还义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取548元，由陈涛负担234元，由深国公司负担314元；反诉受理费1434元，由陈涛负担514元，由深国公司负担920元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系深国公司关于其全额没收租赁保证金及公共事业保证金、陈涛应向其支付商铺复原费用22866元以及逾期违约金、解除合同违约金之主张是否有合理依据。本案中，陈涛未按案涉合同约定向深国公司支付相应的租金等相关费用，其行为构成根本违约，深国公司有权解除合同并向陈涛主张相应的违约金。《案涉商铺租赁合同》约定，陈涛向深国公司支付的商铺保证金，其中包括租赁保证金44355.78元，公用事业保证金7490元；同时该合同也约定，深国公司按本合同约定行使合同解除权的，陈涛已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。据此，深国公司上诉主张其依据案涉合同之约定理应没收陈涛支付的全部租赁保证金以及公用事业保证金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”综合本案中陈涛的违约程度、案涉合同的具体履行情况、以及疫情对小商户的实际影响，一审法院依据公平原则酌情没收租赁保证金22177.89元，处理妥当，符合本案实际，本院予以维持。关于陈涛应向深国公司支付案涉商铺恢复原状的费用具体金额为多少的问题。深国公司提交的《*区**层***铺位复原工程报价单》，因系其单方制作，故此一审法院在综合双方所附《商铺交房标准》、陈涛使用商铺实际情况等相关因素，酌定由陈涛向深国公司支付恢复原状费用为9600元，处理正确，本院予以维持。至于深国公司诉请的逾期违约金、解除合同违约金的问题，因深国公司对本案中并未提交相关证据证实陈涛之违约行为给其所造成的具体损失数额，且本案已判令深国公司有权没收陈涛的租赁保证金22177.89元，其已足以弥补深国公司因陈涛违约所造成的损失，故一审法院对于深国公司的前述请求未予支持处理妥当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。深国公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1875.92元，由上诉人佛山市深国投商用置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月三日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽