福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0923民初1079号 原告：李玉珍，女，1982年4月13日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：孙翔。 被告：屏南县房地产综合开发公司，住所地屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼**。 法定代表人：张瑾，经理。 委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。 原告李玉珍与被告屏南县房地产综合开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李玉珍的委托诉讼代理人孙翔、被告屏南县房地产综合开发公司的委托诉讼代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李玉珍向本院提出诉讼请求：判决屏南县房地产综合开发公司按日计算向李玉珍支付从2019年12月31日起至房屋所有权登记之日止的全部房价款348050元万分之一的违约金。事实及理由：2018年7月17日，李玉珍与屏南县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，李玉珍购买屏南县房地产综合开发公司开发建设的屏南县东环中路××××号房，房屋总价款348050元，李玉珍于2018年7月4日付房价款108050元；合同约定屏南县房地产综合开发公司应当在2018年12月31日前向李玉珍交房，屏南县房地产综合开发公司于2018年12月31日交房，但屏南县房地产综合开发公司未履行协助办证义务；屏南县房地产综合开发公司将蟠龙小区保障房一层及二层部分面积出售给中国银行作为办公场所，改变了原定的土地用途。因屏南县房地产综合开发公司的原因，以致李玉珍至今未能取得房屋权属证书。《商品房买卖合同》第十七条（二）款规定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……”。根据该规定，李玉珍未能在屏南县房地产综合开发公司交房后365日内取得房屋权属证书，屏南县房地产综合开发公司应当自交房后第366日起按日向李玉珍支付全部房价款348050元万分之一的违约金，直至实际完成房屋所有权登记之日为止。屏南县房地产综合开发公司在2018年12月31日交房，违约金应当从2019年12月31日起计算。综上所述，李玉珍特依法起诉，请求人民法院支持其诉讼请求。 屏南县房地产综合开发公司辩称，因李玉珍未支付全部购房款，根据我国合同法第六十七条规定以及诉争《商品房买卖合同》第十七条第三款约定，在李玉珍未付清购房款之前，屏南县房地产综合开发公司有权行使先履行抗辩权，不予协助办证。因此屏南县房地产综合开发公司不存在违约情形，不应当承担违约责任。根据法律常识和一般商业惯例，在买卖合同中，买受人完整支付约定的对价之后出卖人才会转移交易标的所有权，因此，支付对价与转移所有权存在先后顺序，即支付对价在先，转移所有权在后。结合到本案的商品房买卖合同来说，只有在买受人向出卖人支付完毕约定的购房款后，出卖人才能将房屋所有权转移给买受人（即过户），而只有买受人受转移所有权之后才能办理产权证以证明其对房屋的所有权，故二者存在明显的先后顺序。实际上购房合同对此顺序也有体现，购房合同第十七条第三款约定，因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本条意在约定当买受人怠于履行合同约定义务时，出卖人不按期协助买受人办理房屋所有权转移登记可不负违约责任，从另一方面论证了前述顺序。本案中，李玉珍并未完全履行顺序在先的义务。购房合同第七条第二款约定案涉房屋蟠龙小区××号房的总价款为人民币348050元；第八条第三款约定房屋首付款为人民币108050元，余款人民币240000元由李玉珍向公积金中心申请贷款支付。根据李玉珍举证证据可得知李玉珍仅支付首付款108050元，剩余240000元房款未付。我国合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行方未履行或未按约定履行的，后履行方有权拒绝其履行要求。由此可见，在李玉珍未履行支付全部购房款义务的情况下，屏南县房地产综合开发公司有权拒绝履行顺序在后的义务。因此，屏南县房地产综合开发公司至今未协助李玉珍办理房屋产权证的行为没有违反合同约定，屏南县房地产综合开发公司系使用先履行抗辩权，等待李玉珍支付完毕购房合同约定的全部购房款后再履行义务。故屏南县房地产综合开发公司不应当承担支付逾期办证违约金的违约责任。综上所述，李玉珍的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求人民法院依法予以驳回。 当事人绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月17日，李玉珍与屏南县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、李玉珍购买屏南县房地产综合开发公司位于屏南县××段××小区××房××号××商品房，房屋总价款348050元。二、买受人应当在2018年7月16日前支付首期房价款人民币108050元，占全部房价款的30%；余款人民币240000元向宁德市住房公积管理中心屏南办事处申请贷款支付。三、买受人未按照约定时间付款的，按逾期时间分别处理；逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付房款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。四、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。李玉珍于2018年7月4日支付房价款108050元。屏南县房地产综合开发公司于2018年12月31日交房。 本案争议焦点：屏南县房地产综合开发公司是否应当向李玉珍支付自2019年12月31日起至房屋所有权登记之日止的全部房价款348050元为基数按每日万分之一计算的违约金？ 李玉珍认为，屏南县房地产综合开发公司应当按日计算向李玉珍支付从2019年12月31日起至房屋所有权登记之日止的全部房价款348050元万分之一的违约金。提交：证据一《商品房买卖合同》，证明2018年7月17日，李玉珍与屏南县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，李玉珍购买屏南县房地产综合开发公司开发建设的屏南县东环中路××××号房，房屋总价款348050元；《商品房买卖合同》第十七条（二）款规定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……”。证据二增值税普通发票2张，证明李玉珍于2018年7月4日付房价款108050元；证据三交房通知书，证明屏南县房地产综合开发公司于2018年12月31日交房。李玉珍认为，在合同第59页回购协议里面约定银行要求办理贷款，屏南县房地产综合开发公司承担对李玉珍的贷款提供阶段性担保的合同义务，因为屏南县房地产综合开发公司没有提供阶段性担保，所以造成本案贷款没有发放。李玉珍已经提出了贷款申请，贷款其他手续也已经审批，最后由于屏南县房地产综合开发公司不能提供阶段性担保，所以贷款没有发放。在今年8月份，贷款机构把贷款的所有材料退件给屏南县房地产综合开发公司。贷款无法发放的过错在于屏南县房地产综合开发公司，而不在于李玉珍。 屏南县房地产综合开发公司对李玉珍提交的证据一《商品房买卖合同》的真实性、合法性以及证明对象没有异议，但认为证明对象和内容是不完整的（关于第十七第三款约定内容对本案很重要）。关于回购协议，因为向贷款机构申请贷款是作为申请人李玉珍的主义务，现有的证据只能证明李玉珍仅支付了首付款，剩余贷款的240000元没有到屏南县房地产综合开发公司的账上是不争的事实。至于提供阶段性担保的问题，屏南县房地产综合开发公司已经在回购协议上盖章，就是同意提供阶段性担保。屏南县房地产综合开发公司对发票的真实性、合法性没有异议，但对它的证明对象是有异议的。认为证明对象的表述是不合理的、不客观的，应该要表述为李玉珍支付购房首付款。对交房通知书没有异议。 李玉珍认为，屏南县房地产综合开发公司不能办证的原因就是其把保障房一层、二层的部分面积出售给了中国银行，改变了土地的用途为商业用地，但改变土地用途应补交土地出让金，屏南县房地产综合开发公司没有交，所以才造成了房屋不能办证。提交证据住建局给蟠龙小区业主的上访答复函，证明政府只是同意卖给中国银行，是屏南县房地产综合开发公司要卖给中国银行，因为改变土地用途，没有补交土地出让金，导致土地无法验收，所以房产证不能办理。 屏南县房地产综合开发公司认为，部分楼层出售给中国银行，是经屏南县政府研究决定的，有会议纪要证明，这个问题与本案无关。对于住建局给蟠龙小区业主的上访答复函，屏南县房地产综合开发公司认为已超过举证期限，法庭不应采纳。同时认为，该文件只是影印件或者说复印件，真实性无法确认；答复函针对的是陈为畴，而非本案的当事人，而且住建局答复函的形成时间是2017年10月31日，事隔差不多三年，那时候存在的情形是否现在还存在，无法证实。另外，答复函里面提到2012年33、41、45号政府会议纪要，佐证了屏南县房地产综合开发公司的观点。从内容上看，屏南县人民政府同意将一层及二层部分面积出售给中国银行作为办公场所。为什么开发商出售房屋需要政府同意？因为蟠龙小区的性质特殊，它不是严格意义上的商品房，而是政府的保障性住房，所以开发商的所有销售行为，包括所有的处置行为，都要先经过屏南县人民政府的批复同意，该行为实际上是政府行为。所以将一层、二层出售给中国银行的行为，不是开发商自作主张、私自改变土地用途等，这是一个政府行为。且住建局答复函的处理情况表述得很清楚，“产权证办理待土地验收完成后可进行。因中国银行购买需改变部分土地使用用途及物业房调整建筑面积有增加等相关事项，没有完全解决清楚，验收手续还在办理中”，这里提出有存在部分的问题，问题是在解决过程中，说明验收手续在办理进程中。该回答应该是很明确的，并没有提出是因为开发商未缴纳土地出让金才导致不能办证。 李玉珍补充认为，针对超过举证期限问题，李玉珍是针对屏南县房地产综合开发公司的答辩进行举证的。屏南县房地产综合开发公司说是政府把一层、二层的部分面积出售给中国银行以及土地出让金与本案没有关系，所以李玉珍才当庭举证。答复函已经很明确讲到政府只是同意，并不是政府决定。蟠龙小区是保障性住房，屏南县房地产综合开发公司把一层、二层卖给中国银行，改变土地用途为商业用地，应当补交相应的土地出让金，但屏南县房地产综合开发公司未补交，才造成房产证无法办理。屏南县房地产综合开发公司说土地出让金没交与本案无关，这是完全错误的。根据2016年国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知，根据该规范4.8.2条的规定，没有交清土地出让金不能办理不动产登记。 李玉珍提交屏南县不动产登记查询证明、宁德市住房公积金中心（屏南办事处）出具的说明，证明1.李玉珍已经申请贷款，履行了《商品房买卖合同》第八条规定的以申请贷款方式付款的付款义务；2.李玉珍提交的贷款申请材料完整，贷款已经通过审核，贷款不能发放的原因不在于李玉珍；3.贷款不能发放的原因在于屏南县房地产综合开发公司，贷款通过审核后，便进入担保审核环节，屏南县房地产综合开发公司负有为贷款提供阶段性担保的义务，但是屏南县房地产综合开发公司未能按照要求提供担保，不能提供房产预告登记抵押，以致贷款无法发放。 屏南县房地产综合开发公司对屏南县不动产登记查询证明的真实性、证明对象没有异议。对宁德市住房公积金中心（屏南办事处）出具的说明形式真实性没有异议，对该份证据的证明对象有异议，具体内容如下：1.诉争的蟠龙小区总共有大几十户业主，本轮起诉的就有二十四户，除了李玉珍、郑通柳、薛美翔三户业主外，该小区的其余业主均正常办理银行贷款或公积金贷款，且其他业主办理贷款时间在前，李玉珍申请贷款在后，如果系由于屏南县房地产综合开发公司的原因未能办理预告登记导致无法发放贷款，那该小区其他业主的贷款又是如何发放的。从常理上来说，同一小区房产的预告登记通常都是批次办理，不可能有选择性的办理，可见李玉珍无法办理贷款的责任不在屏南县房地产综合开发公司。2.通过宁德市住房公积金中心（屏南办事处）出具的说明表明了公积金中心未能发放贷款申请材料已退还，根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议的相关约定，李玉珍完全可以采取其他的方式（如现金补足房款）来履行合同约定的付款义务。事实上，屏南县房地产综合开发公司工作人员也多次跟李玉珍电话协商，要求李玉珍以现金方式补足房款，但其均拒绝履行其合同项下的完全付款义务。所以李玉珍无权就因其原因导致的扩大损失主张赔偿责任。3.屏南县不动产登记查询证明、宁德市住房公积金中心（屏南办事处）出具的说明进一步证明了本案中李玉珍仅支付部分购房款（首付款），尚有大部分房款未按约付清，根据权利义务对等原则，李玉珍主张屏南县房地产综合开发公司承担相应的违约责任，也仅能就其已付款部分提出主张，不得要求屏南县房地产综合开发公司承担李玉珍未付款部分的违约责任。 屏南县房地产综合开发公司认为，在李玉珍未付清购房款之前，屏南县房地产综合开发公司有权行使先履行抗辩权，不予协助办证。屏南县房地产综合开发公司不存在违约情形，不应当承担违约责任。提交证据《商品房买卖合同》，证明1.合同第七条第二款约定房屋的总价款为348050元；2.合同第八条第三款约定首付款为108050元，余款240000元由李玉珍向宁德市住房公积金管理中心屏南办事处申请贷款支付；3.合同第十七条第三款约定因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 本院对证据审查后认为，屏南县房地产综合开发公司对李玉珍提交的《商品房买卖合同》、增值税普通发票、交房通知书以及屏南县不动产登记查询证明无异议，本院对该四份证据予以确认。关于证据住建局给蟠龙小区业主的上访答复函李玉珍虽逾期提交，但该证据与本案事实有关，并经本院核对证据原件，本院对该证据的真实性予以确认。关于证据宁德市住房公积金中心（屏南办事处）出具的说明，屏南县房地产综合开发公司对其真实性没有异议，本院亦予以确认采纳。根据本院审查认定的证据，可以认定如下事实： 2017年10月31日，屏南县住房和城乡规划建设局出具关于陈为畴上访问题的答复函，载明“根据屏南县人民政府［2010］10号专题会议纪要，蟠龙小区保障房委托屏南县房地产综合开发公司建设，根据屏南县人民政府［2012］33、41、45号会议纪要同意将一层及二层部分面积出售给中国银行作为办公场所。（蟠龙小区保障房）产权证办理待土地验收完成后可进行。土地验收时因中国银行购买需改变部分土地使用用途及物业房调整建筑面积有增加等相关事项没有完全解决清楚，验收手续还在办理中”；2020年9月28日，宁德市住房公积金中心屏南办事处出具说明，载明“我中心于2018年10月16日受理贷款申请人李玉珍位于屏南县××镇××路××号××小区××房××室的公积金贷款，我中心于2018年10月17日通过审批。由于未能按我中心规定办理《不动产登记证明》，我中心无法发放公积金贷款，故对李玉珍贷款退件处理，申请材料已退还给屏南县房地产综合开发公司”；案涉房产至今未办理权属登记。 本院认为，李玉珍与屏南县房地产综合开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同，双方均应全面履行合同义务。关于屏南县房地产综合开发公司是否应当承担逾期办证违约责任问题，应首先明确案涉房屋未能取得房屋所有权证书的责任原因。根据本院认定的事实，案涉房产所在的蟠龙小区因改变部分土地使用用途及物业房调整建筑面积有增加等相关事项导致无法验收以及未能按规定办理《不动产登记证明》（房屋预告登记抵押）是案涉房屋不能办理房屋所有权证书的原因。而根据房地产销售行业商业惯例，上述两项义务皆系房地产公司的职责范围。本案中，李玉珍已经支付房屋首付款108050元并及时向宁德市住房公积金中心屏南办事处申请贷款，但由于案涉房屋所在小区无法验收且屏南县房地产综合开发公司未能提供阶段性担保导致贷款无法发放，从而导致房屋所有权证书不能办理，故房屋所有权证书不能办理的原因在于屏南县房地产综合开发公司。屏南县房地产综合开发公司提出“其至今未协助李玉珍办理房屋产权证的行为没有违反合同约定，系使用先履行抗辩权，等待李玉珍支付完毕购房合同约定的全部购房款后再履行义务”。本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第一款、第二款“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的······”之约定，办理房屋所有权转移登记手续是房屋交付后双方应履行的义务，屏南县房地产综合开发公司已于2018年12月31日交付房屋，故其应当协助办理房屋所有权登记手续。屏南县房地产综合开发公司认为李玉珍逾期未付清房款，其应当另行主张买受人即李玉珍的逾期付款违约责任，而非拒绝办理房屋所有权转移登记手续，且案涉房屋无法办理贷款导致李玉珍无法付清购房款的原因亦出自屏南县房地产综合开发公司，李玉珍未付清全部购房款的行为并不影响其主张屏南县房地产综合开发公司的逾期办证违约责任。故，屏南县房地产综合开发公司主张的先履行抗辩权的意见，本院不予采纳，屏南县房地产综合开发公司应承担违约责任。 关于违约金的计算基数和起算时间问题。李玉珍主张违约金按全部房价款即348050元计算；屏南县房地产综合开发公司认为根据合同上下文的理解，全部房价款应为已付全部房价款，李玉珍仅能就其已付款部分即108050元提出主张，不得要求屏南县房地产综合开发公司承担李玉珍未付款部分的违约责任。本院认为，《商品房买卖合同》第十七条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，现双方对“全部房价款”的解释问题存在争议。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，案涉合同系屏南县房地产综合开发公司提供的格式合同，双方对“全部房价款”的理解不同，应作出不利于屏南县房地产综合开发公司的解释，且违约金兼具惩罚性质，故《商品房买卖合同》第十七条“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”中的“全部房价款”应指案涉房屋的全部房价款即348050元。另，案涉房产于2018年12月31日交房，故违约金应从2019年12月31日开始计算。 综上所述，本院认为，合同签订后,李玉珍已向屏南县房地产综合开发公司交付了房屋首付款并依约向宁德市住房公积金屏南办事处申请贷款支付房屋余款,屏南县房地产综合开发公司应当按照合同约定与李玉珍共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但因屏南县房地产综合开发公司的原因导致李玉珍未能在约定的期限内取得房屋所有权证书，屏南县房地产综合开发公司的行为已构成违约，应承担违约责任。李玉珍主张从2019年12月31日起至房屋权属登记之日止按全部房价款348050元的万分之一按日计算违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告李玉珍支付从2019年12月31日起至房屋权属登记之日止按日计算的全部房价款（348050元）万分之一的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告屏南县房地产综合开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  苏枝贵 人民陪审员  宋秀娟 人民陪审员  杨代炼 二〇二〇年十一月五日 法官 助理  吴丹丹 书 记 员  孙巧玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。