广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17950号上诉人（原审被告）：深圳凯特电气有限公司，住所地：深圳市宝安区福海街道新田社区新田大道******B，统一社会信用代码：91440300766368239R。法定代表人：代国清，总经理。委托诉讼代理人：徐艳森，男，1971年5月7日出生，汉族，身份证住址：广东省，系公司员工。被上诉人（原审原告）:深圳华姿仪赏汉文化传播有限公司，住所地：深，住所地：深圳市宝安区福永街道怀德翠岗工业区第******用代码：914403003426322433。法定代表人：钱云，总经理。委托诉讼代理人：钟燕军、程子茵，广东卓建律师事务所律师。上诉人深圳凯特电气有限公司（以下简称凯特公司）因与被上诉人深圳华姿仪赏汉文化传播有限公司（以下简称华姿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初34862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人凯特公司上诉请求：一、撤销原审判决，查清事实后依法改判。事实与理由：一、华姿公司应支付2019年8月1日至2019年8月4日的租金4129.03元。根据《厂房租赁合同》第2、4.1、12条的约定，厂房租赁期限自2017年5月5日起至2019年8月4日止，租金自2017年6月11日起算，其中2017年5月5日到2017年6月10日为凯特公司为华姿公司提供的免租装修期。华姿公司应该于合同终止之日将厂房恢复原状，清扫干净，交还给凯特公司。凯特公司并未要求华姿公司提前退租，华姿公司单方面提前解除合同并交付厂房，是违约行为，租金理应支付到合同约定终止之日。二、华姿公司所发承租前涉案厂房的图片不属实，厂房交付时未恢复原状，华姿公司应承担恢复原状的全部费用29386元。华姿公司提供的照片不足以说明厂房是否恢复原状，根据《厂房租赁合同》第12条的约定，华姿公司应于本合同终止之日将厂房恢复原状，清扫干净，交还给凯特公司。而华姿公司只是进行了简单的打扫卫生处理，并未对厂房恢复原状，厂房恢复原状的相关费用有银行流水证明费用已实际产生，并且有合同、单据或者发票相互印证，由于华姿公司交付厂房时未将厂房恢复原状，根据双方签订的《厂房租赁合同》第11.2、12条，厂房恢复原状的费用应当全部由华姿公司承担。综上，华姿公司应当支付2019年8月1日至2019年8月4日四天的租金4129.03元，厂房恢复原状费用29386元，一审法院判令华姿公司承担水电费3735.61元，卫生及电梯使用费51.61元，公摊费用4436.89元，上述各项费用合计为41739.14元。凯特公司收取华姿公司64000元保证金，扣除上述各项费用后，凯特公司应返还华姿公司的保证金为22260.86元，凯特公司已将该笔款项如数退还给华姿公司，无须退还其他部分，一审法院判令凯特公司退还华姿公司32953.53元不符合事实，应当查清事实后依法改判。被上诉人华姿公司对此答辩称，华姿公司已依法将租赁房屋恢复原状并及时交还给凯特公司，凯特公司应当依约向华姿公司足额返还租赁保证金，凯特公司所谓的租金及恢复原状的费用毫无事实与法律依据，依法不应由华姿公司承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人华姿公司一审起诉请求：一、凯特公司退还保证金60264.39元（保证金64000元，扣除水电费3735.61元）；二、凯特公司支付违约金（以64000元为基数，按每日1%比例收取，自2019年8月10日计至实际付清之日止）；三、诉讼费由凯特公司负担。一审法院经审理查明，2017年5月5日，华姿公司、凯特公司签订《厂房租赁合同》，约定：1.凯特公司将位于宝安区福永街道怀德翠岗三区第12幢第3层整层厂房计1600平方米（以下简称“涉案厂房”）租赁给华姿公司，租赁期限2年3个月，自2017年5月5日起至2019年8月4日止，在本租赁合同生效之日起3日内，凯特公司将涉案厂房交付华姿公司按现状使用，华姿公司同意按涉案厂房及设施现状承租；2.涉案厂房租金自2017年6月11日起算，起算日至2019年8月4日止每月租金为32000元，免租期2017年5月5日至同年6月10日，租赁保证金64000元，外部公共费用包括不限于电梯年审费、电梯维修费（大修及日常维修和更换零件等费用）、消防设施维修费用、主水管、电梯维修费用等由每层使用者按面积分摊；3.租赁期满，在华姿公司已付全部租金、水电费及因本租赁行为所产的一切费用，并按本合同规定承担向凯特公司交还涉案厂房及恢复原状等责任5日后，凯特公司应无息退还租赁保证金。该《厂房租赁合同》盖有华姿公司、凯特公司公章予以确认。同日，华姿公司支付保证金64000元，凯特公司向华姿公司出具盖有印章确认的收款收据。2019年6月14日，凯特公司向华姿公司出具《通知》，告知经与怀德村委协商后未能续租涉案厂房，华姿公司需于2019年7月25日前清空厂房并恢复原状，2019年8月4日完成验收移交，村委要求厂房恢复原状的含义“拆除所有装修，地面和墙壁等，地面和墙壁等一切建筑物本体均恢复到厂房建筑好的原始状态”QQ邮箱信件往来、分摊费用表，主张华姿公司已在2019年7月29日将涉案厂房恢复原状后及时移交凯特公司，但因凯特公司以未达到恢复原状的规定为由拒绝退还保证金，华姿公司与怀德村委不存在任何合同关系，凯特公司不应以其与怀德村委达成的合意要求华姿公司履行；结算收条、分摊费用表系凯特公司单方制作，未经华姿公司确认，费用不具合理性。凯特公司对上述证据真实性均予以认可，但主张分摊费用表载明的公共费用包括不限于电梯年损费、电梯维修费、消防设施维修费用、主水管、电路维修费用等由每层使用者按面积分摊，分摊费用有合同支持。一审庭审中，华姿公司、凯特公司确认涉案房屋无房产证及建设规划许可证。华姿公司主张自其承租后，对涉案厂房未进行任何框架式的装修，装修仅为简易式的装修，刷墙、吊顶及铺设电线等，未改变建筑物的内部结构，在未经与其协商的情况下，凯特公司自行拆除装修，其要求华姿公司支付涉案厂房恢复费用没有依据。凯特公司不予认可，主张直至2019年8月4日，华姿公司未按要求恢复涉案厂房原状，遂自行恢复后退还村委，保证金扣除7月份的水费、电费、8月场租、电梯使用费、公摊费用、厂房恢复费后，已于同年9月2日退还22260.86元给华姿公司。华姿公司庭后提交银行流水交易记录确认已收到上述款项。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，华姿公司确认涉案房屋无房产证及建设规划许可证，双方签订的《厂房租赁合同》自始无效。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还。本案中，凯特公司确认华姿公司已返还涉案厂房，华姿公司亦确认已收取退还保证金22260.86元，双方争议焦点为退还保证金应扣除的费用，华姿公司主张退还的保证金仅需扣除水电费，但凯特公司主张退还的保证金需扣除水电费、场租、电梯使用费、公摊费用、厂房恢复费。一审法院认为，双方对水电费3735.61元不持异议，一审法院予以确认。关于占有使用费。一审法院认为，根据双方往来的QQ邮箱信件内容显示，凯特公司通知华姿公司于2019年7月29日交还涉案厂房，华姿公司主张其依约将涉案厂房恢复原状及时移交凯特公司，一审庭审中凯特公司亦确认当天涉案厂房已清空，华姿公司便实际不再享有承租的相关权利，在双方未对恢复原状的标准达成合意的情况下，若凯特公司以未达恢复原状标准不同意华姿公司退租，其可自行拆除并要求华姿公司支付相关拆除费用，其要求扣除华姿公司2019年8月1日至4日占有使用费，明显不当。关于电梯使用费、公摊费用、厂房恢复费。虽然《厂房租赁合同》无效，但双方对电梯使用费、公摊费用达成合意，华姿公司实际亦受有使用利益，故华姿公司需支付凯特公司电梯使用费、公摊费用。至于厂房恢复费，华姿公司确认承租后对涉案厂房确有进行简易式的装修的事实，在双方未能对恢复原状达成合意的情况下，凯特公司自行拆除涉案厂房相关装饰，基于公平原则，华姿公司承担部分厂房恢复费用，并无不妥。因凯特公司提交分摊费用表未经华姿公司签字确认，在华姿公司不予认可情况下，其亦未能提交有效凭证佐证费用的实际发生情况，其应自行承担举证不能的不利后果。鉴于涉案租赁物业已整体由原权利人收回，凯特公司作为承租人应已实际履行清场以及恢复物业承租前状况的义务，一审法院酌情判令华姿公司负担的厂房恢复、电梯维保公摊等费用5050元。综上，凯特公司扣除水电费、厂房恢复费、电梯维保公摊等费用后应退还保证金55214.39元。现凯特公司已退还保证金22260.86元，故凯特公司还需退还华姿公司32953.53元。关于违约金。本案中，华姿公司、凯特公司双方签订的《厂房租赁合同》无效，华姿公司以凯特公司逾期退还保证金为由要求凯特公司依据合同支付违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认华姿公司与凯特公司于2017年5月5日签订的《厂房租赁合同》无效；二、凯特公司于判决生效之日起十五日内向华姿公司退还保证金32953.53元；三、驳回华姿公司的其他诉讼请求。案件受理费805元，由华姿公司负担439元，凯特公司负担366元。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点是凯特公司应当退还保证金的数额。根据凯特公司向华姿公司出具的《通知》，凯特公司要求华姿公司需于2019年7月25日前清空厂房并恢复原状，2019年8月4日完成验收移交。凯特公司在原审时确认2019年7月29日涉案厂房已经清空，在双方认可的邮件中，凯特公司亦认可华姿公司该日已经将涉案厂房交还给凯特公司。华姿公司在2019年7月29日之后未再占有使用厂房，无需再支付占有使用费。凯特公司要求从保证金中扣除2019年8月1日至4日的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。虽然双方在合同中约定华姿公司交还涉案厂房时应当恢复原状，但凯特公司并未提交证据证明其交付给华姿公司的涉案厂房原来的状态，而根据双方认可的邮件中，涉案厂房在交付给华姿公司时带有装修，而并非凯特公司要求恢复原状的拆除装修状态，因此，凯特公司要求华姿公司承担所有恢复费用缺乏依据，本院不予支持。综上，凯特公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费624元，由上诉人深圳凯特电气有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年十一月十九日书记员 周铃燕(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……