江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初5873号原告：无锡好友汇企业管理咨询有限公司，住所地无锡市锡山区。法定代表人：张姣，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛静，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：席缀洋，江苏漫修律师事务所实习人员。被告：汤嵩林，男，1986年10月25日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：汤桢宏（系被告汤嵩林父亲），男，1962年12月30日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告无锡好友汇企业管理咨询有限公司（以下简称好友汇公司）诉被告汤嵩林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好友汇公司的委托诉讼代理人薛静，被告汤嵩林及其委托诉讼代理人汤桢宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好友汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令汤嵩林向好友汇公司支付结欠租金137250元及利息损失（以137250元为基数自2019年9月17日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令汤嵩林向好友汇公司支付结欠物业费1989.36元；3、判令汤嵩林向好友汇公司支付餐费20000元；4、判令汤嵩林向好友汇公司支付违约金50000元；5、判令汤嵩林向好友汇公司返还东风家园97-107号商铺内好友汇公司所有的家具、电器；6、本案诉讼费用由汤嵩林负担。事实和理由：2015年3月30日，倪卫星与无锡市新吴区江溪街道资产经营公司（以下简称江溪资产公司）签订《物业租赁合同》，约定由倪卫星租赁江溪资产公司位于东风家园二期Ｃ8-106号房屋（实际门牌号为东风家园××号）的商铺，租期自2015年4月1日至2030年3月31日，租赁面积为249.62平方米。2017年4月24日，好友汇公司与汤嵩林签订《协议》，约定将上述东风家园97-107号商铺转租给汤嵩林，并由汤嵩林参照《物业租赁合同》约定的租金金额、付款时间等条款直接向江溪资产公司支付租金，租期自2017年5月1日至2020年4月30日。《协议》签订后，汤嵩林向倪卫星支付了2017年5月1日至2017年7月31日期间租金，并直接向江溪资产公司支付租金9万元。后因汤嵩林未能及时足额向江溪资产公司支付租金，江溪资产公司起诉倪卫星，此后，江溪资产公司与倪卫星达成和解，双方确认租赁关系在2019年8月31日解除。目前，汤嵩林尚结欠2017年8月至2019年8月期间租金137250元未付。上述《协议》约定物业费按每月每平方一元计算，截止2019年8月31日汤嵩林已缴纳物业费5000元，尚欠物业费1989.36元未付。《协议》还约定，汤嵩林应在第一年内每月向好友汇公司支付餐费2000元，但汤嵩林实际仅履行了两个月。此外，汤嵩林承租案涉商铺后，占有使用商铺内大量好友汇公司采购的家具电器，现好友汇公司要求汤嵩林予以返还。汤嵩林辩称，在扣除汤嵩林支付的保证金50000元后，其仅欠付好友汇公司租金40000元左右，要求将已支付保证金50000元在欠付租金中予以抵扣。双方曾口头约定不收取物业费，倪卫星也从未收取过物业费，所以无需缴纳物业费。倪卫星在汤嵩林经营饭店内用餐两个月，对应餐费已超过20000元，汤嵩林无需再另行支付每月餐费2000元。汤嵩林接手案涉商铺时，商铺内没有家具电器，不存在返还实物的义务。好友汇公司存在合同欺骗行为，造成汤嵩林3万至5万元的租金损失，汤嵩林没有违约，不应支付违约金，且好友汇公司主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。本院经审理查明如下事实：2015年5月30日，江溪资产公司与倪卫星签订《物业租赁合同》，约定：1、江溪资产公司将其经营管理的东风家园二期ｃ8-106房屋（实际门牌号为东风家园××号）出租给倪卫星，租赁期限为2015年4月1日起至2030年3月31日止，建筑面积为249.62平方米；2、租金标准分段计算，其中在2015年4月1日至2019年3月31日期间租金按9000元／月计算，在2019年4月1日至2024年3月31日期间租金按9450元／月计算，每一年为一个交租期，先付后用，在每个交租期开始的十五日前一次性足额支付该交租期租金；3、水费、电费、物业管理费等在移交日后由倪卫星负担。其他约定内容不涉及争议，遂不再一一列明。倪卫星参与无锡市大鲵哥食品进出口有限公司（以下简称大鲵哥公司）经营管理工作，并持有大鲵哥公司公章，大鲵哥公司后更名为好友汇公司。2017年4月24日，倪卫星以大鲵哥公司名义与汤嵩林签订《协议》，约定：1、大鲵哥公司将东风家园97号107、108号两间门面约330平方米转租给汤嵩林经营中式餐厅；2、租期为2017年5月1日至2020年4月30日，租期三年；3、因该门面房基本硬件装修为大鲵哥公司投资，除房租金以外，汤嵩林自行缴纳水电气等费用，物业费按每平方米1元计算年终缴纳；4、108号一楼部分、107号二层共租金为14万/年，租金与转租方的租赁合同同步，每1年支付一次租金，提前一个月先付后用；5、大鲵哥公司在该房屋内前期投资较多，第一年汤嵩林自愿每月支付2000元餐费给大鲵哥公司作为回报，第二年协商再定；6、因大鲵哥公司交纳了租房押金及在该房固定投资超30万元，所以汤嵩林应缴纳合同保证金50000元，该保证金在合同到期后，账目清算后双方无任何经济问题无条件退还，汤嵩林在本合同中另行支付了54000元转租费给第三方，该费用是投在该房屋内的改建装修费待合同到期后再次他人接手承租后由承租人支付给汤嵩林；7、合同期内双方必须按本合同条款履行相关约定，不得提前解除合同，如违反相关约定的作违约处理，违约方需另行赔偿违约金50000元。上述《协议》签订后，汤嵩林于2017年4月25日向大鲵哥公司支付租房保证金50000元、支付2017年5月1日至2017年7月31日房租35000元，同时支付给第三方转租费54000元。在租赁合同履行期间，案涉东风家园97-108号商铺权利人要求自2017年8月起，与汤嵩林另行订立租赁合同关系，汤嵩林遂根据上述《协议》约定继续向大鲵哥公司承租东风家园97-107号商铺，双方约定由汤嵩林直接向江溪资产公司支付相应租金，租金标准以及支付时间与上述《物业租赁合同》同步。此后，汤嵩林在2019年3月21日前共计向江溪资产公司支付95000元，其中，江溪资产公司认可收到租金90000元、物业费5000元。江溪资产公司因未能及时收到房屋租金，遂以倪卫星为被告于2019年2月21日向法院提起诉讼，立案案号为（2019）苏0214民初1096号，在该案审理期间，倪卫星多次督促汤嵩林尽快向江溪资产公司支付租金，但汤嵩林仍未能支付结欠租金。2019年9月16日，江溪资产公司与倪卫星签订《协议书》，约定：1、江溪资产公司与倪卫星租赁合同关系于2019年8月31日解除，倪卫星应支付截至2019年8月31日的欠付租金173250元以及诉讼费2721元，共计175971元，扣除倪卫星交付的保证金30000元后，余款145971元由倪卫星在签订协议当日支付；2、因东风家园97-107号商铺由汤嵩林实际占有使用，倪卫星已于2019年9月9日向汤嵩林发出解除合同通知，解除的意思表示已经到达生效，因此，自2019年9月1日之后产生的房屋占有使用费、汤嵩林清场事宜，可由江溪资产公司与汤嵩林协商，江溪资产公司不得向倪卫星主张2019年9月1日之后的房屋占有使用费。本案审理中，汤嵩林陈述其于2019年8月底已将案涉东风家园97-107号商铺返还给江溪资产公司，但未能提供房屋返还交接手续。但是，倪卫星与汤嵩林的微信交流记录反映，在2019年9月9日，倪卫星以汤嵩林逾期未支付租金为由，微信通知解除租赁合同关系。以上事实由好友汇公司提交的《协议》、《物业租赁合同》、《证明》、（2019）苏0214民初1096号民事调解书、微信聊天记录、《协议书》、《申明》、付款明细及收款凭证，汤嵩林提交的房屋保证金收条、房屋转租费收据、房租收据、汤桢宏与邹朝阳签订的《房屋租赁合同》、邹朝阳与江溪街道办事处签订的《经营权转让协议书》、邹朝阳出具的收条、本院调取的（2020）苏0214民初2054号庭审笔录、以及当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，好友汇公司与汤嵩林签订的《协议》真实有效，双方之间存在合法有效的租赁合同关系。按照双方关于租金支付方式的约定，汤嵩林应当“先付后用”直接将每年租金支付给江溪资产公司，但是，经过多次催讨，汤嵩林仍然拖延并拒不支付租金，已构成重大违约，其应向好友汇公司承担相应违约责任。首先，汤嵩林应当支付结欠租金以及逾期付款利息损失，经核算，好友汇公司主张的欠付租金金额无误，主张利息损失的计算方式并无不当，与预交保证金50000元相抵扣后，汤嵩林还应支付租金87250元以及相应利息损失。其次，汤嵩林应按《协议》约定支付相应物业费，其关于双方口头约定无需支付物业费的辩称意见，没有事实依据，本院对此不予采信，好友汇公司主张的物业费金额计算无误，扣除已收取5000元后，汤嵩林还应支付物业费1989.36元。再次，汤嵩林作为违约方，根据《协议》违约责任约定，其需向对方赔付违约金50000元，但是，根据合同履行情况、当事人过错程度以及好友汇公司的实际损失等综合因素，本院考量认为，宜采纳汤嵩林关于违约金过高的意见，酌定汤嵩林应支付好友汇公司违约金20000元。关于好友汇公司主张的汤嵩林应支付餐费20000元的请求。本院认为，案涉《协议》约定了汤嵩林应在第一年每月支付2000元餐费，作为对好友汇公司前期投资的回报，该约定不违反法律规定，应为有效。好友汇公司承认汤嵩林已经履行两个月，属于自认，本院对此予以确认。汤嵩林辩称好友汇公司（倪卫星）在两个月内用餐费用超过20000元，其无需再另行支付每月餐费2000元，汤嵩林应对该事实提供证据证实，其不能举证证明，则本院对该辩称事实不予确认，汤嵩林须依据约定向好友汇公司支付相应餐费20000元。关于好友汇公司主张汤嵩林返还商铺内家具、电器的请求。汤嵩林不认可占有好友汇公司的家具电器，好友汇公司对此也未能提供证据证明，则应承担举证不能的不利后果，本院对该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、汤嵩林于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡好友汇企业管理咨询有限公司租金87250元并赔偿逾期付款利息损失（以87250元为基数自2019年9月17日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、汤嵩林于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡好友汇企业管理咨询有限公司物业费1989.36元；三、汤嵩林于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡好友汇企业管理咨询有限公司餐费20000元；四、汤嵩林于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡好友汇企业管理咨询有限公司违约金20000元；五、驳回无锡好友汇企业管理咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2219元（由无锡好友汇企业管理咨询有限公司预付），由无锡好友汇企业管理咨询有限公司负担456元，由汤嵩林负担1763元（无锡好友汇企业管理咨询有限公司同意其预交的案件受理费1763元由汤嵩林直接向其支付，本院不再退还，由汤嵩林在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡好友汇企业管理咨询有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。审判员 戴 雷二〇二〇年十一月二十五日书记员 范宇琛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。