吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初2650号 原告：邵连荣，女，1957年11月17日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：郭双权，吉林圣力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂威，吉林圣力律师事务所律师。 被告：李共德，男，1959年9月20日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：李在林（系李共德之子），男，1988年9月10日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市龙潭区。 被告：李在明，男，1982年9月2日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市龙潭区。 原告邵连荣与被告李共德、李在明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵连荣的委托诉讼代理人聂威、被告李共德的委托诉讼代理人李在林、被告李在明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邵连荣向本院提出诉讼请求：1.请求解除邵连荣与李共德、李在明口头形式订立的房屋租赁协议；2.请求判令李共德、李在明立即返还邵连荣物业费6105元（0.6元/平米，房屋总面积110㎡，从2011年8月11日计算至2019年5月3日总计时间是7年8个月零15天，按上述计算方式计算所得6105元。）；3.请求判令李共德、李在明返还邵连荣租房押金1000元；4.请求判令李共德、李在明返还剩余房租金5250元（1500元/月，从2019年5月3日至8月18日共计3.5个月）；5.请求判令李共德、李在明赔偿邵连荣网费和有线电视损失378元；6.请求判令李共德、李在明给付邵连荣违约金500元；7.请求判令李共德、李在明赔偿邵连荣应返还钱款13,233元的占用资金期间的损失费，从2019年5月3日开始至实际给付完毕时止，按每天50元计算，暂定126天，共计6300元。事实及理由：邵连荣通过广告看见李共德家有房屋对外出租，后经协商邵连荣与李共德、李在明于2011年8月11日签订房屋租赁协议书一份，约定李共德将李在明名下的位于吉林市昌邑区朝中小区1号楼5单元201室的住宅以每月1500元的价格出租给邵连荣使用（租金包含物业费），约定使用房屋期间物业费由邵连荣承担，上打一年房租金1.8万元，租期为一年，从2011年8月18日至2012年8月18日止。事后，双方按约定履行了租赁合同。合同期满，双方继续履行原房屋租赁协议权利和义务至2019年5月3日止。邵连荣使用该房屋时发现该房屋坐落的小区根本没有物业，不存在物业费问题。2019年5月3日，李在明因子女上学问题要求与邵连荣提前解除合同关系并让邵连荣返还房屋，邵连荣只能腾房，但被告行为构成违约。但双方对租赁合同解除后的一些问题协商至今未果。因此，为了维护邵连荣的合法权益，邵连荣根据相关规定诉之法院，请求法院支持邵连荣诉求。 李共德辩称，合同可以解除，其他诉请款项无法返还，依据是：1.房子物业费维修基金已经缴纳，我们积极要求进入物业服务管理但是现在还没有。收到的1500元都是房租没有物业费，补充协议是李共德和一位男士签的不是邵连荣本人，而且当时文化水平有限，为了收房租签订的，不清楚协议内容，时间也不太确定哪天了。押金1000元不同意返还，邵连荣租用房屋前期做为库房和办公室用，出入人员多，地板损坏无法使用，窗户无法关闭，剩余房租根据交接书写明以往房租已经结清，载明房屋一切正常无损，实际双方本意是剩余押金和租金来抵房屋损失。违约金500元是双方交接说明的时候已经结清，我方不主张房屋损耗，她也不主张违约。损失补充协议不是邵连荣和李共德签订的，协议载明当日返还押金和物业费，双方已经交接清楚不需要支付违约金。 李在明辩称，不同意返还各项费用，不同意支付违约金。我是房主也算是出租人，可以解除租赁协议，但押金不足以支付房屋损失。双方签订交接说明的时候同意把剩余租金和押金抵房屋损耗。另外，有线电视和宽带是可以报停的，可以迁移。 本院经审理认定事实如下：李共德与李在明系父子关系。2011年8月11日，邵连荣作为乙方（承租方）与李共德作为甲方（房方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方愿将朝中小区1号楼五单元201号三室一厅租给乙方；租赁期限为2011年8月18日至2012年8月18日；月租金1500元，上打房租12个月；取暖费由甲方承担，水、电费、卫生费由乙方承担，甲方予（预）交电费50元，一切费用由房主督查，与中介无关，物业费由甲方交付；乙方租赁期满需要续租，在征得房主同意后，在承租期满前一个月交齐下期房租，并办理续租手续；租赁签定（订）后，甲、乙双方任何一方违约，需赔偿对方损失500元；交押金1000元。该协议还约定了其他事项。案涉房屋由案外人邵广义实际使用并支付租金。2015年8月7日，邵广义（签“邵连荣”名字）与李共德签订《补充协议书》，载明“今说明，租房人入住后发现没有物业服务。经双方协商同意，租房协议第5条物业费由甲方交付是虚假承诺，理应在房屋租金中扣除，按0.6元平米/月×110平计算，从租房起至退房日止，双方验收为准。当日返还押金和物业费。如房屋有损坏，用押金和此款抵付，多退少补。如不即时退还押金和物业费，用租房日租金钱数计算方式，延迟一天，赔偿一天，直至给付赔偿给承租人，并自愿承担租房人为此发生一切损失”。2016年5月，李在明与案外人邵广义（签“邵连荣”名字）签订了租赁期限仍为2011年8月18日至2012年8月18日，协议内容与上述《房屋租赁协议书》基本一致的《房屋租赁协议书》。李在明出具《情况说明》载明“重签改为他名协议书，对双方没有约束力，不具有法律性，只是为办事方便之用；双方租房还是执行2011年签订的租房协议和约定不变”。案涉房屋2016年6月15日登记在李在明名下，建筑面积为106.83平方米。上述租赁期限届满后，未签订书面租赁合同，邵广义仍继续使用案涉房屋。邵广义于2018年8月14日支付2018年8月18日至2019年8月18日期间的租金1.8万元至李在明工商银行账户。2019年，李在明要求解除合同，邵广义迁出并与李在明于2019年5月3日作了房屋交接。邵广义（签“邵连荣”名字）与李在明于同日签署《交接说明》，载明“2011年8月11日，承租人与李共德签订房屋租赁协议书起，承租人就一直在此居住。2016年5月5日，李共德长子李在明跟承租人说，其父已将该房屋给李在明本人，延续原租赁协议和承诺不变。现李在明女儿已到了入学年龄，要在此上学。故今年不能续租。因李在明要对该房重新装修，需承租人提前搬走，特做如上说明。以往租金已结清。水表数网上有余额396.84元，不准以实际查询为准。电表大约63.32元。房屋一切正常无损。”双方就剩余租金和押金发生争议，邵连荣诉至本院。庭审中，邵连荣主张双方约定2019年8月30日返还余款和押金。 另查明，邵连荣和邵广义对以邵连荣名义主张权利均无异议。 认定上述事实的证据有，邵连荣提供的邵连荣与李共德于2011年8月11日签订的房屋租赁协议书、补充协议书、李在明出具的情况说明、李在明与邵连荣（邵广义代签）房屋租赁协议书、中国银行凭证、交接说明、邵广义与李在明的手机通话录音，当事人的陈述和答辩。 本院认为，关于本案出租人如何认定。结合邵连荣提供的邵连荣与李共德于2011年8月11日签订的房屋租赁协议书、补充协议书、李在明出具的情况说明、李在明与邵连荣（邵广义代签）房屋租赁协议书、中国银行凭证、交接说明、邵广义与李在明的手机通话录音，可以认定案涉租赁合同的出租人为李共德，李在明在取得案涉房屋所有权后，加入其中，成为共同出租人。关于邵连荣请求解除与李共德、李在明口头形式订立的房屋租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，租赁期间届满，邵广义仍租住房屋，出租人李共德没有异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。李在明提出解除合同，邵广义于2019年5月已迁出涉案房屋。双方已经用实际行为解除了租赁合同。 关于邵连荣请求判令李共德、李在明立即返还邵连荣物业费6105元（0.6元/平米，房屋总面积110㎡，从2011年8月11日计算至2019年5月3日总计时间是7年8个月零15天，按上述计算方式计算所得6105元）、租房押金1000元和剩余房租金5250元（1500元/月，从2019年5月3日至8月18日共计3.5个月）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据案涉补充协议、案涉房屋实际面积、承租人占有使用案涉房屋时间，李共德和李在明应返还物业费5929.07元（0.6元/平方米×106.83平方米×92.5月）。李共德、李在明主张房屋受损，却未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果。邵连荣提供的证据交接协议明确载明“房屋一切正常无损”。故，李共德、李在明应依约返还押金1000元和租金5025.66元（1500元/月×3.5个月-物业费0.6元/平方米×106.83平方米×3.5个月）。 关于邵连荣请求判令李共德、李在明赔偿邵连荣网费和有线电视损失378元。邵连荣未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果，该项请求，本院不予支持。 关于邵连荣请求判令李共德、李在明给付邵连荣违约金500元并支付应返还钱款13,233元的占用资金期间的损失费（从2019年5月3日开始至实际给付完毕时止，按每天50元计算）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方既约定了违约金500元，又约定了损失赔偿额的计算方法。结合本案案情及邵连荣庭审中自认的双方约定2019年8月30日返还款项，邵连荣的实际损失应为资金占用期间的利息损失，双方约定的违约金500元过低且对违约行为约定不明确，50元/天的标准过高，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，以11,954.73元为基数，自2019年8月31日起计算损失。 综上所述，邵连荣的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、李共德、李在明于本判决生效之日起三日内共同返还邵连荣物业费5929.07元、押金1000元、租金5025.66元，共计11,954.73元并支付利息（以11,954.66元/为基数，自2019年8月31日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）； 二、驳回邵连荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费144元，由邵连荣负担79元，李共德、李在明共同负担65元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  田艳华 二〇二〇年十一月二十一日 书记员  戈宏亮