苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6616号 原告（反诉被告）：吴雪峰，男，1979年6月25日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：程城，江苏蘅远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姑苏区傅氏世家羊肉餐馆，经营场所江苏省苏州市姑苏区新郭路×号。 经营者：傅德春，男，1963年4月21日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 吴雪峰与姑苏区傅氏世家羊肉餐馆（以下简称傅氏餐馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，傅氏餐馆提起反诉，本院受理后与本诉部分合并审理，公开开庭进行了审理。吴雪峰的委托诉讼代理人程城和傅氏餐馆的经营者傅德春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴雪峰向本院提出诉讼请求：判令傅氏餐馆返还押金2万元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月20日，双方订立了《短期租赁合同》，傅氏餐馆将位于苏州市姑苏区新郭路×号的店铺及店内设施短期出租给我开设龙虾馆，租期自2019年3月20日起至8月20日止。后因政府整改，双方就租赁事宜发生纠纷涉诉。2019年11月21日，苏州市姑苏区人民法院作出（2019）苏0508民初4739号民事判决书，判决双方租赁合同于2019年7月1日解除，傅氏餐馆向我退还租金5000元并承担诉讼费82元，押金暂不处理，由双方另行结算。2020年7月27日，苏州市中级人民法院作出（2020）苏05民终1670号民事判决书，判决维持原判，该判决书明确“2019年7月1日之后的租金吴雪峰无需支付，押金应予退还”。后我多次要求对方进行结算、退还押金，但其均未予理睬。 傅氏餐馆辩称：我方不同意退还押金，合同上约定乙方违反合同内规定，甲方有权终止合同，不退合同押金和剩余租金。 傅氏餐馆向本院提出反诉请求：1.判令吴雪峰的2万元押金由傅德春没收；2.判令吴雪峰支付物业费2410元；3.判令吴雪峰支付垃圾费1000元；4.判令吴雪峰支付水费308元、啤酒4箱货款136元；5.判令吴雪峰支付换字牌费600元、修复损坏的字牌底板费用3500元；6.判令吴雪峰赔偿损坏保鲜冰箱一台10**元；7.判令吴雪峰赔偿速冻冰箱主机损坏维修费800元；8.判令吴雪峰赔偿墙面修复人工费1200元、材料费300元、因墙面油漆散发异味不能营业损失费21000元；9.判令吴雪峰支付二次装修折旧费3750元；10.判令吴雪峰支付整改人工费4800元；11.反诉诉讼费用由吴雪峰承担。事实与理由：2019年3月，我方与吴雪峰签订房屋短期出租合同，吴雪峰租得房屋后开设龙虾馆。合同约定租期为2019年3月20日至8月20日，租金10万元，信用押金2万元，吴雪峰承担租用期内营业所用的水费、电费、物业费、垃圾费。合同同时约定，吴雪峰使用店内财物，损坏负责修复或赔偿，因营业需要改建店内设施、装潢，到期后恢复原样，费用由吴雪峰负责。2019年5月12日，姑苏区政府餐饮行业联办到龙虾店执法检查，对店内整改事项列了目录，其中包括龙虾店没办理营业执照、餐饮经营许可证、从业人员健康证，挂没经审批的店招牌等。吴雪峰未积极进行整改，而将自己带来能移动的器具拉走，留有店门面上的店招“峰哥龙虾”（已将原有羊肉店招牌拆除）。2019年5月27日，吴雪峰将我诉至姑苏区法院，要我承担经济损失。“峰哥龙虾”的店招牌是到房屋租期满后的8月22日拆下的2号)，我方只是将店面房屋租给吴雪峰经营，而不是将店面承包或联合经营于吴雪峰，其经营餐饮没有符合国家法规的损失应由其自行承担。由于吴雪峰的失责、违约使合同无法履行，我方追究吴雪峰的违约责任，已将2万元信用押金没收，并已用于支付给原房东房屋租金，以减少部分损失。 吴雪峰针对反诉答辩称，我认可物业费1648元、垃圾清理费274元，该两项费用可以从对方应退的押金中直接扣除，其余的反诉请求没有事实和法律依据。我方已支付电费1805元，超出应当承担的电费金额，应当在押金返还中一并结算。 当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定： 2019年3月20日，傅氏餐馆（甲方）与吴雪峰（乙方）签订店面短期出租合同，约定甲方将苏州市姑苏区新郭路×号傅氏餐馆店面及店内设施出租给乙方开设龙虾馆，期限自2019年3月20日起至8月20日止，租金10万元，乙方另向甲方缴纳押金2万元并承担租期内的物业费、水费、电费、垃圾清理费。合同同时约定，甲乙在交接时，甲方应硬件完好给乙方使用，乙方在使用中损坏，结束交还时应负责修理或赔偿损失；乙方因营业需要对甲方原有店面配置调整的，在合同期满交还甲方前恢复原样，费用由乙方承担；乙方若违反合同内规定，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿损失，不退剩余租金、押金；合同期满后，甲、乙方共同清点甲方设施，如无缺、坏，甲方退回押金，店面归还给甲方。合同最后一条补充条款内容为：今年姑苏区政府在对餐饮业严格整治，若在甲、乙双方努力配合整治下，仍无法营业，则甲方退回乙方剩余租金及押金，甲方不对乙方营业损失作赔偿。合同签订当日，傅德春收取吴雪峰交纳的2019年3月20日至6月19日的租金6万元及押金2万元，并向吴雪峰出具了收条。吴雪峰接收房屋后，在店面内开设龙虾店进行经营，其将傅氏餐馆原有羊肉馆的店招拆下置于仓库，将店招更换为“峰哥龙虾”，并在店内墙面设置了与其经营有关的广告牌进行宣传。 2019年5月12日，吴雪峰在办理营业执照等经营许可证件过程中，收到政府主管部门“证照联办”现场审核书，该审核书明确傅氏餐馆符合开办条件，但需要在消防设施、店招设置等多方面进行整改，之后，租赁双方因店面的整改问题产生争议。吴雪峰于2019年5月23日停止在租赁店面内的经营，后于2019年5月27日搬走了店内的自有财物。之后，吴雪峰诉至本院，请求判决解除店面短期出租合同并判令傅氏餐馆退还剩余租金2万元、押金2万元，赔偿整改期间停业造成的误工费、营业费损失３万元。本院经审理后作出（2019）苏0508民初4739号民事判决，确认店面短期出租合同于2019年7月1日解除，酌定2019年5月23日至7月1日期间租金由双方各半负担，判决傅氏餐馆向吴雪峰返还租金5000元，驳回了其他诉讼请求。关于押金退还请求，判决认为因涉案房屋的相关费用并未结清，在该案中暂不处理，双方可在结算时一并处理。双方均不服判决提出上诉，苏州市中级人民法院作出（2020）苏05民终1670号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，判决书确认吴雪峰无需支付2019年7月1日之后的租金，押金应予退还，维持一审处理意见，押金在双方结算时一并处理。关于傅氏餐馆要求吴雪峰承担责任的主张，因其在一审中未提出反诉，二审未予理涉。 上述判决生效后，傅氏餐馆尚未履行完毕。其在本案中提出，因吴雪峰提前解除合同，造成其多项损失，主要包括： 1.水费308元、物业费2410元（482元/月*5月）、垃圾清运费1000元（200元/月*5月），吴雪峰对水费308元表示认可，同时认可物业费的计算标准为482元/月，提出垃圾费的计算标准为80元/月，认为物业费和垃圾费应当计算至2019年7月1日止，具体费用分别为1648元和274元，傅氏餐馆在审理中对垃圾费按80元/月计算表示认可。吴雪峰同时提出，其已交电费1805元中包含了对方另行出租的馒头店的电费，双方确认其应负担的电费为1680元，可在本案中一并结算。 2.啤酒4箱货款136元，傅氏餐馆称向吴雪峰交付房屋时留有4箱啤酒价值136元，已由吴雪峰使用，吴雪峰予以否认。 3.换字牌费600元、修复损坏的字牌底板费用3500元，提供2019年8月25日安装费用600元收据1份。傅氏餐馆称“峰哥龙虾”的店招直至2019年8月才撤下，其重新更换羊肉馆招牌产生费用600元；同时，招牌底板被损坏，会产生维修费用3500元，目前尚未维修。吴雪峰称其将羊肉馆招牌拆下后置于仓库，因房屋整改等事宜后续未拆装，不同意承担费用。 4.保鲜冰箱损害无法修复价值1000元、速冻冰箱主机损坏维修费800元，提供2020年8月15日冰柜维修费用800元。吴雪峰提出冰箱在使用房屋期间即已不制冷，冰柜在2020年维修与其无关。 5.墙面修复人工费1200元、材料费300元、因墙面油漆散发异味不能营业损失费21000元。傅氏餐馆提出吴雪峰经营期间在墙面设置广告牌，搬离拆除时撕掉胶带导致墙面受损，维修后需要散味7天，除人工、材料费外产生营业损失21000元（按3000元/月）。吴雪峰否认损坏墙面。 6.二次装修折旧费3750元。傅氏餐馆主张装修费用为15万元，按使用期5年进行折旧，每月为2500元，认为对方应承担2019年7月1日至8月20日未履行合同期间的装修折旧费用，按1.5个月计算为3750元。吴雪峰不同意承担。 7.整改人工费4800元。傅氏餐馆称为使经营场所符合规定，傅德春与傅晓斌对厨房进行改造，产生人工费4800元（按每日400元/人计算）。吴雪峰认为该项费用缺乏依据。 本院认为：傅氏餐馆与吴雪峰签订的店面短期出租合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。关于双方合同解除及租金结算事宜，本院作出的（2019）苏0508民初4739号民事判决已经发生法律效力，双方应当按照判决履行。（2020）苏05民终1670号民事判决确定押金应予退还，并维持一审由双方在结算中进行处理的意见，现租赁房屋已经返还傅氏餐馆，在傅氏餐馆已就己方损失提出反诉的情况下，本院对吴雪峰提出的返还押金2万元的诉讼请求予以支持。傅氏餐馆不予退还押金的反诉请求，与生效判决的处理意见相悖，本院不予支持。至于傅氏餐馆提出的各项因合同解除造成的损失，本院审查后确定如下： 1.水费、物业费、垃圾清运费，这几项费用按合同约定应由吴雪峰负担，现吴雪峰对傅氏餐馆主张的水费308元没有异议，本院予以确认。关于物业费、垃圾清运费部分，双方均认可分别按482元/月、80元/月计算（合计562元/月），本院予以确认；计算周期应与合同履行周期一致，即自2019年3月20日计算至7月1日（104天），吴雪峰应负担的该两项费用为1948元（562元/30日*104日）。以上三项费用合计2256元，与吴雪峰已支付电费余额125元（1805元-1680元）一并结算，吴雪峰还需支付2131元。 2.啤酒货款。傅氏餐馆未提供证据证明该项费用发生，本院不予支持。 3.因店招更换所产生的费用。双方合同约定，乙方在交还房屋时应恢复原样，故吴雪峰应在合同解除后及时拆除“峰哥龙虾”店招，更换为羊肉馆招牌。其虽将原有店招置于仓库，但未在合同解除后完成恢复原状义务，由此产生的费用应由其承担。傅氏餐馆提供收据证明该项费用金额为600元，本院予以确认。至于傅氏餐馆提出的底板损害维修费用3500元，未提供充分证据证明，且在双方合同解除一年多时间内尚未实际发生，本院对傅氏餐馆该主张不予支持。 4.墙面修复费用。双方合同约定，乙方在使用中损坏硬件设施，在交还房屋时应负责修理或赔偿损失。从傅氏餐馆提供的照片来看，吴雪峰经营期间所设置的广告宣传牌造成了少许墙皮脱落的情况，应当承担修补费用。该项费用目前尚未实际发生，傅氏餐馆主张的人工费、材料费及营业损失明显过高，本院根据证据所反映的墙皮脱落情况及一般市场价格，酌情确定由吴雪峰承担修理费用500元。 5.冰箱损坏费用。电器等设施有使用寿命，经长时间使用存在自然损耗，傅氏餐馆提出的冰箱损坏问题，无证据可证明系吴雪峰使用不当所造成，且其提供的维修费票据也发生在2020年8月，无法确认与吴雪峰的使用有关，故其该项费用主张，本院亦不予支持。 6.二次装修折旧费。装修设施附着于租赁房屋，系租赁标的物的一部分，吴雪峰在租赁期内所支付的租金即包含对装修的使用费用。生效判决确定双方租赁合同于2019年7月1日解除，吴雪峰无需再支付之后的租金，傅氏餐馆主张其承担装修折旧费缺乏依据，本院不予支持。 7.整改人工费。傅氏餐馆作为房屋的出租方，根据政府主管部门的要求对营业场所进行整改，应由其自行承担相关费用。租赁双方未就整改费用的承担达成一致意见，傅氏餐馆要求吴雪峰承担己方的人工费用，缺乏相应依据，本院不予支持。 综上，本院确定傅氏餐馆应向吴雪峰返还押金2万元；吴雪峰应向傅氏餐馆支付水费、物业费、垃圾清运费、店招更换费用、墙面修复费用合计3231元；傅氏餐馆超出此范围的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、姑苏区傅氏世家羊肉餐馆向吴雪峰返还押金2万元； 二、吴雪峰向姑苏区傅氏世家羊肉餐馆支付水费、物业费、垃圾清运费、店招更换费用、墙面修复费用合计3231元； 以上一、二项合并履行，姑苏区傅氏世家羊肉餐馆应向吴雪峰支付16769元，于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回姑苏区傅氏世家羊肉餐馆其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费300元，减半收取150元，由姑苏区傅氏世家羊肉餐馆负担；反诉案件受理费660元，由姑苏区傅氏世家羊肉餐馆负担625元，吴雪峰负担35元；相互结算后，姑苏区傅氏世家羊肉餐馆于本判决生效之日起十日内直接向吴雪峰支付115元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  潘宇容 二〇二〇年十一月十七日 书记员  邓 琴