文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19282号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳协纵合成管理咨询有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路佳和华强大厦****，统一社会信用代码91440300571976285P法定代表人：郝志华，总经理。委托诉讼代理人：廖治超，广东舜华律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市新天下集团有限公司，，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道华为工业园南侧新天下工业城**宿舍**统一社会信用代码91440300192302598D。法定代表人：吴海军，董事长。委托诉讼代理人：彭商翁，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志琴，广东深天成律师事务所律师。上诉人深圳协纵合成管理咨询有限公司（以下简称协纵合成公司）、深圳市新天下集团有限公司（以下简称新天下公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初1348号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。协纵合成公司上诉请求：一、变更一审判决第四项为：除了维持原判的数额，同时判令新天下公司另行支付《扩租协议》（一）、（二）、（三）项的预期租金收益损失1227808.04元以及协纵合成公司支付给租客的违约金和直接损失656871.36元，二者增加额总计1884679.40元；二、撤销一审判决第五项，判令协纵合成公司无需向新天下公司支付租金；三、新天下公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对于部分租赁合同的可预期利润和赔偿租客损失不予以认定和支持不符合事实。一审判决认定协纵合成公司和新天下公司签署的《房屋租赁合同》及《扩租协议》（一）、（二）、（三）、（四）合法有效，但只认定《房屋租赁合同》及《扩租协议》（四）产生利润。故一审判决支持协纵合成公司这二份合同的预期租金利润损失4139780.58元，协纵合成公司对此同意，但对于一审法院不支持《扩租协议》（一）、（二）、（三）可预期利润损失，协纵合成公司认为这是不符合事实的，要求上诉予以增加。《扩租协议》（一）、（三）位于涉案大楼**，（二）是较为高档的公寓楼，（一）、（三）部分拟用作商铺经营，（二）作为租客长期租赁居住使用，这些房屋经过免租期，装修期、以及装修后的通风透气期才开始进行招租经营，案发时才陆续有部分租客入住承租，正是因为新天下公司的违约、提前解除合同以及不停的招贴传单，才引起潜在租客的担心而无法完成招租工作，直接导致一审诉讼时存在这部分房屋亏损，但并不等于将来一定亏损，也不等于将来总是亏损，且协纵合成公司在一审举证时对于预期租金利润已经合理考虑了房屋空置率，出租率和价格变动等因素，协纵合成公司认为一审判决机械的认定亏损的现存事实，没有考虑到房屋租赁经营的特点，不予以支持协纵合成公司全部预期租金损失，不符合事实和商业经营的逻辑；且按照一审判决认定的协纵合成公司利润率不足10%的估算和前述的房屋空置率，价格变动、租期，经济发展水平等因素，《扩租协议》（一）、（二）、（三）应当有利润产生。实际上，经协纵合成公司走访核实，本案一审审理过程中，新天下公司提早接手的《扩租协议》（一）、（二）、（三）商铺早已出租给第三方用于餐饮，商业、旅社等经营，其租赁价格大大高于双方租赁合同约定的价格，也高于协纵合成公司与租客约定的价格，协纵合成公司有充分理由认为《扩租协议》（一）、（二）、（三）顺利经营的话必然产生利润，二审法院理应予以支持协纵合成公司的上诉请求，判令新天下公司支付租赁期合理的利润损失。不仅如此，一审判决还对协纵合成公司与众多租客之间因为新天下公司的违约行为导致的提前终止租赁合同，赔偿租客违约金或者返还租客押金等事实视而不见，没有支持协纵合成公司要求新天下公司赔偿租客损失的诉请。这也不符合事实。正如一审判决已经认定，协纵合成公司与租客之间的租赁合同，因为新天下公司的违约导致此类租赁合同不得已提前解约，协纵合成公司属于违约方，依法须对租客承担违约责任，这些违约责任按照双方合同约定用违约金予以赔偿，新天下公司知晓协纵合成公司的运营模式，也知晓房屋租赁经营的特点，违约须赔偿违约金或者损失这是必然发生的事实，新天下公司显然是可以预见到这类事实和损失，但新天下公司一意孤行，提前解除合同，引诱，骚扰，恐吓，阻挠协纵合成公司继续履行租赁合同，协纵合成公司不得已以提前解约、赔偿违约金方式妥善解决租客问题，为此导致的巨额损失，协纵合成公司有权依法要求新天下公司承担，新天下公司应当依照合同法的规定予以赔偿，一审判决认定此类损失仅仅是押金损失是罔顾事实，若必须要求协纵合成公司以实际存在的损失为由方可再次起诉新天下公司赔偿，无异于增加讼累，浪费国家宝贵的司法资源。综上，一审判决不予以支持和认定协纵合成公司的可预期利润和赔偿租客直接的损失，不符合事实和商业经营合理规则，请求二审法院依法纠正并予以支持协纵合成公司诉讼请求。二、一审判决要求协纵合成公司继续缴纳租金没有分清归责原则和原因事实。一审判决第五项要求协纵合成公司继续缴纳租金，不符合事实和公平原则。诚如一审判决认定和说明，双方签署合同后履约未足一年半，至2015年8月，新天下公司因垃圾堆放问题屡屡制造事端，直至同年11月9日新天下公司发文单方要求提前解除合同，协纵合成公司多次与之沟通直至上门面谈都无法要求新天下公司收回，不得已诉诸法院。虽然双方确认合同于2016年4月18日书面解除，但是在此之前，绝大部分租客已经与协纵合成公司提前解约搬走，协纵合成公司的经营已经受到严重影响，合同目的已经落空，一审判决不顾此类事实，一味要求协纵合成公司按照合同约定支付租金，于理相悖，既然新天下公司已经违约，何以要求协纵合成公司继续支付租金？且2016年4月18日之前，新天下公司不但已经控制了涉案房屋一层部分，而且新天下公司利用掌控工业园进出通道的优势，限制协纵合成公司的工作人员租客的进出，已经实质上掌控，接管涉案房屋，于此情形，一审判决继续要求协纵合成公司承担租金，也不符合公平原则和权利义务对等原则。因此，协纵合成公司不应当继续承担租金缴纳义务。三、一审判决关于分担诉讼费的判决不符合公平合理原则。本案新天下公司显属违约，但是一审判决在诉讼费和评估费的分担方面认定不甚合理：一审诉讼费（本诉部分），总额为100045.43元，协纵合成公司承担63271.54元，占比63.25%，难道是协纵合成公司的行为引发本案争讼？其次，评估费用经一审法院抽签决定的评估机构评估所得数据，经过一审法院的审理，仅仅扣除部分消防事项的装修费用（占比1.67%），其余部分都被一审法院认定和采纳支持，然而评估费依然要求协纵合成公司承担28321.38元，占比34.86%，与公平等价有偿的民事活动相违背，更何况本案系协纵合成公司依法维权而不得己要求第三方介入评估，以支持协纵合成公司的诉请，反而招致大比例的维权成本，于理不符，与法相悖。因此，协纵合成公司认为一审判决诉讼费评估费承担比例不公平不合理，请求二审法院予以纠正，判令新天下公司承担本案所有诉讼费。综上所述，一审判决部分项目存在事实不清，存在不公平不合理的情形，协纵合成公司请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持协纵合成公司的诉讼请求。新天下公司辩称，一、协纵合成公司拖欠租金、水电及垃圾费，构成实质违约，应当承担违约责任，租赁保证金不予退回。二、新天下公司不存在违约行为，不应承担违约责任，新天下公司此前发函只是商量解约，并未实质性违约行动，不构成实质性违约。三、协纵合成公司诉请解除租赁合同的根本原因是2015年底华为荔枝苑建成并投入使用，而协纵合成公司主要客户华为员工退租前往荔枝苑居住导致协纵合成公司经营发生严重困难和亏损，为转嫁经营风险为其经营损失寻找买单人而恶意提起本案诉讼。四、协纵合成公司违反诚实信用原则，故意通过签订多份扣租金协议方式减少整体租赁计租面积显失公平，并造成新天下公司重大误解，协纵合成公司应当根据公平原则补足计租面积差额部分相应的租金及垃圾处理费。五、原判决中的预期租金收益损失和装修损失没有事实和法律依据，协纵合成公司对未来的盈利预测没有依据，现在常租公寓模式大多处于亏损状态，协纵合成公司主要客户是华为员工，而华为员工这几年大部分迁去了松山湖，而坂田农民房很多，租金很低，新天下公司当时已实际处于严重亏损状态。六、原判决既支持协纵合成公司装修损失，又支持了新天下公司预期租金收益损失，不仅存在重复计算的常识性错误，而且显失公平，存在严重司法不公现象。七、协纵合成公司应向新天下公司支付2016年4月30日至2017年4月13日期间的逾期返还房屋赔偿金（房屋占有使用费）。综上，请求驳回协纵合成公司的全部诉请。新天下公司上诉请求：一、依法改判深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初1348号民事判决第二、三、四项及第五项判决；二、一、二审诉讼费由协纵合成公司承担。二审调查时，新天下公司明确其上诉请求为：一、撤销原判第二、三、四、八项，依法改判新天下公司无须向协纵合成公司支付装修损失、预期租金收益损失及返还保证金；二、变更原判决第五项为协纵合成公司向新天下公司支付租金845029元及逾期付款违约金389100元；三、改判协纵合成公司向新天下公司支付逾期返还房屋赔偿金（房屋占有使用费）1900284.34元；四、改判协纵合成公司向新天下公司支付计租面积差额1736.93平方米相应的租金1346120.75元和垃圾费35896.55元；五、本案全部诉讼费用由协纵合成公司承担。事实与理由：一、协纵合成公司违约在先，原审判决认定新天下公司违约并承担相应的法律责任与事实不符。（一）协纵合成公司承租3栋宿舍楼后，擅自改变大楼外立面及房屋结构，违反了《深圳市房屋租赁合同书》的约定。根据《深圳市房屋租赁合同书》及四份《扩租协议》，协纵合成公司承租合同约定的物业后，有权在不改变物业的主体结构、承重结构的条件下进行装修。具体到本案，协纵合成公司承租3栋宿舍楼后，擅自改变大楼外立面及房屋结构，将原本开放的阳台封装；在连接2、3栋宿含的紧靠2栋宿舍的消防通道处设置栅栏；将原本开放的消防前室封闭；将原本开放的消防楼梯封装；私拉私接电器，在过道私接洗衣机及在通风口处设置厨房，私接电源用电磁炉做饭等。协纵合成公司的上述行为属于改变物业的主体结构、承重结构的行为，严重违反了《深圳市房屋租赁合同书》的约定，且存在严重的消防隐患，造成该楼超负荷用电，从而发生过因电量超负荷而跳闸断电的现象。为此，新天下公司曾向协纵合成公司发出过《整改通知》。（二）协纵合成公司自2016年1月20日开始拖欠租金及水费、电费、垃圾费等各项费用，违反了《深圳市房屋租赁合同书》的约定。新天下公司与协纵合成公司双方签订《深圳市房屋租赁合同书》及其附件、四份《扩租协议》后，新天下公司如约履行了全部合同义务，而协纵合成公司自2016年1月20日开始拖欠租金及水费、电费、垃圾费等各项费用，经新天下公司多次催交，协纵合成公司拒不支付。根据双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第十八条“贵公司拖欠租金达15天以上，除追究贵公司损害赔偿责任或违约责任外，我公司有权解除合同”的约定，对于协纵合成公司的上述违约行为，新天下公司有权解除合同。鉴于此，新天下公司于2016年4月15日向协纵合成公司发出了关于解除房屋租赁合同的《解除合同通知书》，双方签订的关于3栋宿舍楼的房屋租赁合同于2016年4月18日协纵合成公司收到该《解除合同通知书》之日即已依法解除。原审判决也依此认定《深圳市房屋租赁合同书》及四份《扩租协议》于2016年4月18日解除。（三）协纵合成公司意图解除租赁合同的根本原因在于转嫁经营风险，为其经营损失寻找买单人。据了解，协纵合成公司公寓的客户群大多为深圳市华为技术控股有限公司的员工，由于华为的发展重心转移，其员工大量外迁至东莞松山湖，另由于华为在协纵合成公司公寓不远处为其员工专门建了一个名为荔枝苑的住宅区，且装修优质价格实惠，因此很多华为员工都搬离了协纵合成公司的公寓，致使协纵合成公司的入住率逐渐走低，经济效益受到严重影响。除此之外，新天下公司也因为上述华为员工外迁东莞以及荔枝苑的华为公寓而导致新天下公司其他公寓也没有出租成功，造成新天下公司公寓的大量空置，出租方面的收益大幅减少。这更能印证协纵合成公司公寓的经济效益已经没有双方签订租赁合同时那么的可观，又由于协纵合成公司从事的是租赁中介业务，每月都需承担巨额的承租成本，长此以往，亏损将不可避免，因此，协纵合成公司为转嫁经营风险，为其经营损失寻找买单人而提起本诉。综上，协纵合成公司不仅违约在先，更因为自身利润的减少，便意图通过提前解除租赁合同及时止损，并且将解除合同的原因归于新天下公司，让新天下公司承担违约责任。协纵合成公司的行为应受到严惩。新天下公司不应向协纵合成公司返还租赁合同保证金，更不应承担其它法律责任。二、新天下公司与协纵合成公司之间的《深圳市房屋租赁合同书》及四份《扩租协议》的签订存在重大误解。正如协纵合成公司在起诉状中所述：2014年4月9日，新天下公司与协纵合成公司双方签订《深圳市房屋租赁合同书》及其附件，约定协纵合成公司租赁新天下公司所有的深圳市龙岗区，二至七楼共114间房屋。同年8月7日、8月27日、11月5日及2015年1月21日，双方分别再次签署四份《扩租协议》，将租赁物业范围扩大至全部3栋宿舍楼，面积系10784.93平方米。即协纵合成公司签订租赁合同和扩租协议后实际是将新天下公司的3栋宿舍楼进行了整体承租。协纵合成公司实际使用租赁面积为10784.93平方米。然后协纵合成公司以分期、分批向新天下公司租赁3栋宿舍楼房屋面积、房间的方式，致使3栋宿舍楼在五份房屋租赁协议中“表面”体现的租赁面积总计仅为9048平方米，3栋宿舍楼的面积凭空“缩水1736.93平方米”。对此，新天下公司一直强烈要求协纵合成公司支付该1736.93平方米租赁面积的相应租金及垃圾处理费，协纵合成公司一直拒不支付。协纵合成公司“投机取巧”的行为使新天下公司蒙受了巨大的经济损失。新天下公司对于《深圳市房屋租赁合同书》及四份《扩租协议》的签订存在重大误解。三、原审法院的第三项、第四项判决事实认定不清，证据不足。（一）可预期收入（即本案中的预期租金收益）应以净利润为标准计算，但原审判决中的预期租金收益是以《深圳市房屋租赁合同书》《扩租协议》（四）项下的年收益与剩余租期的乘积来计算的，并非是协纵合成公司可获取的净利润。1.原审判决中的预期租金收益损失的年收益木扣除协纵合成公司需缴纳的税费。原审法院判决中的预期租金收益损失的年收益是以2015年转租租金收益扣除水电费、管理费、折旧费、人工费、租金等支出作为计算依据，但该计算依据并未考虑租赁物业需缴纳的税费问题。根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即使新天下公司与协纵合成公司之间的租赁合同未解除，协纵合成公司获取收益后理应向国家税务机关缴纳相应税费。但本案中，原审判决在计算预期租金收益损失的年收益时，却并未扣除协纵合成公司需缴纳的税费，存在明显的事实认定错误。2.协纵合成公司在一审起诉状中明确其所租赁和使用的实际总建筑面积为10784.93平方米，但协纵合成公司仅按照9048平方米支付租金，在计算年收益时仍按照9048平方米的租金标准来进行扣减，明显不利于新天下公司，原审判决中的预期租金收益损失的年收益扣除的租金成本计算基数错误。如前文所述，协纵合成公司签订《深圳市房屋租赁合同书》及四份《扩租协议》后实际是将新天下公司的3栋宿舍楼进行了整体承租。基于协纵合成公司经营必然使用的面积为10784.93平方米，故预期租金收益损失的年收益扣减的租金成本也应按10784.93平方米的标准来计算，而原审判决在计算时却按9048平方米的标准来计算，明显不利于新天下公司，该计算方式亦违反了公平、合理的立法原则。3.原审判决中的预期租金收益损失的剩余租期的计算未考虑租赁房屋的入住率问题。原审法院判决认定，协纵合成公司经同其租户协商，租户陆续从2016年5月起开始搬离，此时起协纵合成公司承租新天下公司房屋的合同目的已经不能实现，故该院从2016年5月1日起计算剩余租期。即原审判决中的预期租金收益损失的剩余租期从2016年5月1日起计算，一直计算至《深圳市房屋租赁合同书》《扩租协议》（四）的截止日期。但此种计算方式并未考虑到涉案租赁房屋的入住率问题。《深圳市房屋租赁合同书》中约定协纵合成公司承租新天下公司的114间宿含，《扩租协议》（四）中约定协纵合成公司承租新天下公司的95间房，即协纵合成公司承租的房间数合计高达209间。即使在正常承租期间，209间房屋在租赁期间也必然会出现空置的情况。事实上，市场上的租赁房屋均存在一定比例的空置率。因此，原审法院直接以租赁合同约定的剩余租期来计算明显不符常理。（二）原审法院第四项判决支持了协纵合成公司预期租金收益损失4139780.58元，同时又要求新天下公司按照2017年4月27日的现场评估价值对于协纵合成公司的装修价值进行了赔付，原审第三项判决支持了协纵合成公司装修损失3966066.5元。原审法院的第三、四项判决明显存在重复计算的问题，导致协纵合成公司的可预期收入远超过新天下公司可预见的损失。原审判决中的预期租金收益损失是以《深圳市房屋租赁合同书》、《扩租协议》（四）项下的年收益与剩余租期的乘积来计算的。年收益中未扣除协纵合成公司对涉案房屋装修价值的折旧费用。在案件审理过程中，经协纵合成公司的申请，原审法院委托深圳市银通联资产评估有限公司于2017年4月27日对涉案房屋进行了现场勘查。2017年11月6日，该评估公司出具评估报告，重置价格总计为5721107元，评估值为4481109元。2018年7月27日，该评估公司出具《更正说明》，将深银专评报字［2017］第062号《资产评估报告书》评估值更正为4040717.00元。协纵合成公司为出租房屋而进行装修是其获得预期收入的必要的投入。租赁合同解除后，协纵合成公司因此而支付的装修费用已经在原审判决中确定由新天下公司赔付，而协纵合成公司实际出租房屋时，其装修也存在着折旧的问题，所以协纵合成公司的装修费用应以承租期满后折旧后的剩余价值为标准来计算。原审法院的第三、四项判决明显存在重复计算的问题。四、协纵合成公司应向新天下公司支付2016年4月30日（原审法院判定租金计算的截止之日）至2017年4月13日（协纵合成公司搬离涉案房产之日）期间的房屋占有使用费。原审判决载明：“2017年3月29日，在本院组织下，被告将查封物品统一进行了保管，双方确认原告于2017年4月13日将其余物品搬离”。这说明协纵合成公司占用涉案房屋一直至2017年4月13日，原审法院仅支持协纵合成公司支付租金至2016年4月30日，明显与事实不符。协纵合成公司理应向新天下公司补充支付2016年4月30日至2017年4月13日期间的房屋占有使用费。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，新天下公司特提起上诉，希冀得到公正之裁判。协纵合成公司辩称，一、新天下公司变更上诉请求应当在合理的时间内向法院提交变更的上诉请求，庭审口头变更上诉请求是一种不诚信的诉讼行为，请求法庭予以调查核实，必要时根据民诉法的规定对这种不诚信的行为进行制裁。二、协纵合成公司认为新天下公司的上诉状所陈述的没有事实根据和法律依据，曲解法律滥用诉讼权利，阻挠整个案件审结，进而拖累新天下公司生产经营情况。分析如下：1.本案无争议的事实新天下公司违约在先，多次向协纵合成公司发送书面解除合同的通知，而且解除合同的通知理由不一样，从旧城改造到拖欠租金到建筑垃圾阻碍公共设施及共同协商解除合同，新天下公司预先违约，新天下公司还多次进入协纵合成公司经营场所，通过加锁，提高门禁，停水断电，不断散发传单，阻挠协纵合成公司的经营，在新天下公司多次干扰阻挠经营的情况下，协纵合成公司才在2016年1月16日提起诉讼，要求解除合同，新天下公司承担违约责任。而新天下公司在其上诉状中捏造不存在的事实，主要有：1.协纵合成公司承租三栋宿舍楼，擅自改变大楼外立面等，不论新天下公司有何依据，双方签署了补充协议，有权进行装修，仅就新天下公司的观点没有证据支持，更谈不上房屋结构改变。2.协纵合成公司在2016年1月之前已经提起了诉讼，整个案件的情况由法院裁判，在新天下公司逾期违约的情况下，协纵合成公司等候法院裁决才会缴纳租金。3.解除租赁合同是新天下公司，而不是协纵合成公司，至于是否存在经营风险，怎么转嫁，是新天下公司经营决策决定，不能任由新天下公司任意指责。4.新天下公司说他们故意签署多份扩租协议，除了扩租协议（三），其他的多份合同都是以房间的套数、栋数为计量单位，没有面积计算，新天下公司是出租方，新天下公司对自身的物权应当有了解，是新天下公司存在错误的想法导致新天下公司认为签约存在重大误解。如果是重大误解按照合同法规定新天下公司应当提起撤销之诉，而不是解除合同。5.新天下公司认为一审不应支持可预期收益，根据合同法规定，新天下公司逾期违约的情况，应当支持守约方可预期的收益。协纵合成公司预期损失在会计核算的情况下，根据空置率、经济情况考虑各方面的因素打了半折。6.关于装修损失，原审支持协纵合成公司的装修损失是远远低于协纵合成公司的装修损失，因为装修评估少了两大项，一是协纵合成公司进场接收不动产的时候里面垃圾清理费和不符合经营的一些临时性建筑拆除费用并没有计算。二是协纵合成公司的设计费53万元并没有计入装修损失过程中，装修损失仅仅是折旧后可见并且是附着不动产无法搬迁物料的损失，作为常理可拆除的费用，还有不可预见的人工费用、设计费都没有计算到，新天下公司作为违约方应当承担装修损失。7.关于新天下公司提出房屋占有费和租金问题，本案诉讼前双方已经存在诸多争议，协纵合成公司作为公寓的运营方，已经无法达到租赁物业经营的目的，协纵合成公司有权行使抗辩权不予交纳租金。即便在一审主持合同已经解除并书面记录双方同意搬迁的情况下，新天下公司通过设置门禁和另案起诉的方式多次阻挠协纵合成公司搬迁，导致涉案的不动产空置使用。新天下公司在一审中提出财产保全，但只说在涉案不动产上的电器进行保全，并没有指定哪个区域的电器，导致协纵合成公司搬迁的时候，新天下公司以此为由说法院没有保全还不能搬迁，因为新天下公司的申请不确定，导致保全工作无法按期完成，导致协纵合成公司不能搬迁。所谓房屋的占用费应由新天下公司自行承担。在租赁合同目的无法实现的情况下，新天下公司还要求用合同约定的租金请求协纵合成公司支付无理无据，如果是这样新天下公司就是违约而获利。请求法庭公正裁决。一审法院审理查明，2014年4月9日，协纵合成公司作为乙方，新天下公司作为甲方签订《房屋租赁合同》以及附件。合同主要内容为：甲方将其名下的位于深圳市龙岗区楼（房地产证号：深房地字第**，宗地号：Ｇ033××-×，宗地面积84960.71㎡，土地用途：工业用地，建筑面积10784.93㎡，用途：工业配套宿舍）3101、2至7楼共114间宿舍出租给乙方。租赁房屋建筑面积3897㎡，建筑物总层数七层。月租金总额79290元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金。租赁期限从2014年4月18日起至2024年4月19日止。租赁房屋用途为宿舍（住宅）。甲方应于2014年4月20日前将租赁物交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即158580元。甲方向乙方返还租赁保证金的条件为：按期返还房屋并结清款；房屋结构设施等保管完好；结清所有费用。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：不能按期返还房屋并结清款；对房屋结构、设施等存在损坏未修复或租用期间出现重大安全事故未处理完善；未结清各项费用。出现下列情形之一的，甲方可就因此造成的损失要求乙方支付违约金158580元：乙方拖欠租金达十五天以上。出现下列情形之一的，乙方可就因此造成的损失要求甲方支付违约金158580元：甲方迟延交付租赁房屋15天以上；违反该合同第十一条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的；甲方违反该合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的；甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的。除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权申请单方解除合同登记（备案）。附件（一）约定的主要内容有：（一）租赁物业水电及装修事项说明：该合同免租期自2014年4月9日至2014年9月19日，装修免租期内免收租金，水、电、垃圾费正常收取，租金为甲方净得金额，水电等费用由乙方承担，乙方租用甲方物业所产生物品或货品的放行条格式模板需报总务处备案；该合同有效期内，甲方同意乙方进行装修，乙方装修不得改变租赁房屋的主体结构和承重结构，如乙方就租赁房地产房屋进行改建、扩建或装修的，须将改变方案提交给甲方确认后方可进行；甲方允许乙方将租赁房屋以间为单位租予他人（不得整体转租给第三方），但转租期限不得超过该合同约定的租赁期限同时转租合同租期不得超过两年。附件（二）为安全管理协议。2014年8月7日，协纵合成公司作为乙方、新天下公司作为甲方签订《扩租协议》（一），甲方将位于深圳市，2楼2间房（分别是3101、3102、3103、3104、3105、3218、3219共七间）扩租给乙方；租期自2014年8月9日起至2024年4月19日止，装修免租期共4个月10天，自2014年8月9日至2014年12月19日止，免租期无须向甲方支付租金，但仍需承担扩租房屋的水、电、垃圾费；租金标准与“原合同”一致，为660元／间／月，合计每月4620元，乙方应在该协议签署后5日内将首期租金支付至甲方，在租赁期内，该“扩租房间”租金每两年递增8%；乙方应就“扩租房间”支付的保证金合计应为9240元，即相当于两个月租金总额。2014年8月27日，协纵合成公司作为乙方、新天下公司作为甲方签订《扩租协议》（二），甲方将位于深圳市间房扩租给乙方；租期自2014年9月1日起至2024年4月19日止，装修免租期共5个月，自2014年9月1日至2015年1月31日止，免租期无须向甲方支付租金，但仍需承担扩租房屋的水、电、垃圾费；租金标准与“原合同”一致，为660元／间／月，合计每月11220元，乙方应在该协议签署后5日内将首期租金支付至甲方，在租赁期内，该“扩租房间”租金每两年递增8%；乙方应就“扩租房间”支付的保证金合计应为22440元，即相当于两个月租金总额。2014年11月5日，协纵合成公司作为乙方、新天下公司作为甲方签订《扩租协议》（三），甲方将位于深圳市部分房产，面积共1224平方米扩租给乙方；租期自2014年12月1日起至2024年11月30日止，装修免租期共5个月，自2014年12月1日至2015年4月30日止，免租期无须向甲方支付租金，但仍需承担扩租房屋的水、电、垃圾费；租金标准为30元／平方米／月，合计每月36720元，乙方应在该协议签署后5日内将首期租金支付至甲方，在租赁期内，该“扩租房间”租金每两年递增8%；乙方应就“扩租房间”支付保证金合计应为73440元，即相当于两个月租金总额。2015年1月21日，协纵合成公司作为乙方、新天下公司作为甲方签订《扩租协议》（四），甲方将位于深圳市间房出租给乙方；租期自2015年1月20日起至2025年1月19日止，装修免租期共5个月，自2015年1月20日至2015年6月19日止，免租期无须向甲方支付租金，但仍需承担扩租房屋的水、电、垃圾费；租金标准与“原合同”一致，为660元／间／月，合计每月62700元；乙方应在该协议签署后5日内将首期租金支付至甲方，在租赁期内，该“扩租房间”租金每两年递增8%；乙方应就“扩租房间”支付保证金合计应为125400元，即相当于两个月租金总额。上述合同（协议）分别签订后，新天下公司如约将租赁房屋交付给协纵合成公司，协纵合成公司装修后作为公寓转租并按时足额交付了租金。2015年11月9日，新天下公司向协纵合成公司发出《通知函》，主要内容系以旧城改造为由，解除房屋租赁合同以及四份扩租协议，并要求协纵合成公司于2015年12月30日前搬离。2015年11月17日，协纵合成公司复函新天下公司，表示不同意解除合同并要求新天下公司妥善处置垃圾问题。2015年11月19日，新天下公司就协纵合成公司复函再次致函协纵合成公司，其内容为：“一、我司城市更新的相关报备手续正处于申报之中，其审批过程需要一定的时间，具体时间等待规划国土主管部门批复。二、无论我司是否进行城市更新，因现合同中相关条款存在重大误解，我司决定收回物业，解除与贵司2014年4月9日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及后续签订的四份扩租协议与补充协议，对于贵司提出的违约责任，双方根据合同中违约条款执行。三、我司并没有把垃圾堆放在贵司的租赁区域，垃圾中转站及2、3栋楼中庭并不是贵司的租赁区域，贵司无权干涉我司的垃圾堆放，根本不存在影响贵司对租赁物的使用利益。贵司提出将采取一切合法手段进行投诉、维权等，我司尊重贵司所有权利，恳请贵司于2015年11月25日前来我司商谈解除合同及相关善后事宜。”后双方经协商未达成一致意见。协纵合成公司提供落款为新天下公司的分别形成于2015年12月1日，2015年12月22日的《温馨提示》两份，其内容主要为，提示金×公寓租户新天下公司将与协纵合成公司解除合同收回物业，请于2015年12月30日前与协纵合成公司结清费用搬离住房，如需继续入住须于2015年12月30日前到新天下公司总务处登记签约，办理入住手续。新天下公司对此《温馨提示》真实性不予认可。协纵合成公司提供监控录像照片，主张新天下公司员工向协纵合成公司客户发放传单，新天下公司亦对真实性予以否认。协纵合成公司先后于2015年12月2日，2015年12月24日向金×公寓客户发出告知函，对《温馨提示》予以辟谣。2016年1月10日，新天下公司向租户发出《重要通知》，其内容为：“鉴于金×公寓管理方，擅自改变大楼外立面及房屋结构，大量私拉私接大功率电器，非法改造消防前室，设置栅栏堵塞消防通道，大量封闭通风口及消防楼梯的对外通风功能，大量侵占甲方未出租区域，并且拖欠水电费，给广大租户带来非常大的安全隐患，同时也严重侵害了我方权益。在我方多次沟通后，对方仍拒不整改。为保障租户安全，维护我方合法权益，我司决定解除与金×公寓的合同，收回相关物业。我司现特通知尊敬的各位租户与金×公寓尽快办理退租手续，并于一周内搬离。因此给各位租户造成的不便我司深表歉意，为保障各位客户的相关权益，我司提供以下便利：1.如果你需退房，而金×公寓不配合办理相关手续的，请带齐相关资料到我司总务处，我司将代为办理相关退租手续，退还押金。2.如果您在近期无法找到合适住房迁出，我司可提供相当面积的房间供您免费使用至本月底”。2016年6月20日，新天下公司在网上就涉案房产发布招租广告。2016年5月18日，案外人史×起诉协纵合成公司，诉请协纵合成公司返还租赁保证金4200元，该院立案受理，案号为（2016）粤0307民初7862号。在案件审理过程中，协纵合成公司于2016年7月28日与史×达成和解协议。协议主要内容为：因新天下公司原因，导致史×无法正常居住租赁协纵合成公司的房屋，故与协纵合成公司提前解除房屋租赁合同，协纵合成公司支付了史×违约金4200元。后因合同提前解除给史×造成的损失超过了协纵合成公司支付的违约金，史×向法院提起诉讼，协纵合成公司赔偿史×损失4200元。同日，史×向协纵合成公司出具了签收条，表明其已收到协纵合成公司支付的4200元。2016年8月1日，该院裁定准许史×撤回对该案协纵合成公司的起诉。协纵合成公司还向该院提交了其与包含史×在内的百余名租户的《租房合同》、《退租协议》以及退款依据等证据。另查，在案件审理过程中，经协纵合成公司申请，该院委托深圳市银通联资产评估有限公司对涉案房屋二次装修价值进行了评估。2017年11月6日，该公司出具评估报告。重置价格总计为5721107元，其中双方有争议部分为3621026元，无争议部分为2100081元；评估值为4481109元，其中双方有争议部分为2840172元，无争议部分为1640937元。2018年7月27日，该评估公司向该院出具《更正说明》称：该评估公司受该院委托对位于深圳市龙岗区的房屋二次装修资产价值进行评估，由于该评估公司评估人员的疏忽，原《二次装修资产评估明细表——二期房间》第34页第二十五项中的3-6楼应评估房间数为57间，该评估公司评估人员错误计算为89间，另外原《二次装修资产评估明细表—一二期房间》第63页第三十九项中的3601号房间漏评了整体卫浴2套，现将其相应的二次装修工程量数据及评估值予以更正。现将该公司出具的深银专评报字［2017］第062号《资产评估报告书》评估值更正为4040717.00元。该《更正说明》在提交给该院的同时，该公司出具的上述报告原评估结果4481109.00元作废。再查，该案在审理过程中，协纵合成公司、新天下公司均同意解除涉案租赁合同，并确定解除日期为2016年4月18日。2016年5月19日，在评估现场作业的同时，该院组织双方就涉案房产进行交接，双方同意在15日内自行交接完毕。协纵合成公司主张新天下公司于2016年4月29日开始对涉案房产另行加锁并派人值守，新天下公司确认对一楼三个房间另行加锁。但在房屋交接过程中，协纵合成公司主张因新天下公司不予放行，其不能将房屋内物品搬离，致使租赁物不能交接；新天下公司则主张因协纵合成公司没有申请放行条，所以不予放行。2016年7月22日，应新天下公司保全申请，该院裁定查封协纵合成公司名下价值800000元的财产，并于同日对协纵合成公司在涉案租赁物内的空调、冰箱、洗衣机、热水器、电视等部分物品予以现场查封。2017年3月29日，在该院组织下，新天下公司将查封物品统一进行了保管，双方确认协纵合成公司于2017年4月13日将其余物品搬离。一审法院认为，协纵合成公司、新天下公司签订的《房屋租赁合同》（含附件）以及四份《扩租协议》，系双方真实意思表示，且不与法律法规相悖，合法有效，该院予以确认。案件审理过程中，双方确认上述合同（协议）于2016年4月18日解除，亦系双方真实意思表示，于法不悖，该院予以确认。关于违约责任，在合同履行期内，新天下公司在无法定和约定解除合同理由的情况下，即向协纵合成公司发出解除合同的通知，协纵合成公司书面拒绝后，仍执意解除合同，已经构成违约；新天下公司虽然辩称，在协纵合成公司拒绝解除合同后，合同仍然继续履行，但新天下公司在其2016年1月10日向租户发出的《重要通知》中，仍表示解除合同，实际也导致了协纵合成公司难以转租，无奈同意解除合同，故对新天下公司此辩解该院不予采信；新天下公司还主张系因协纵合成公司拖欠租金以及非法改造租赁物设施等违约行为导致合同解除，但在新天下公司2015年11月9日发给协纵合成公司的《通知函》中明确表示：“我司与贵司于2014年4月9日签订的房屋租赁协议，以及…四份扩租协议以来，双方合作十分融洽”，该《通知函》与新天下公司主张自相矛盾，故对新天下公司此主张，该院亦不予采信。新天下公司违约应承担相应的法律责任。关于协纵合成公司的第二项诉讼请求，即返还租赁保证金389100元，该院予以支持。关于协纵合成公司第三项诉讼请求中的折旧后的装修损失，该案系出租人即新天下公司违约，应当赔偿协纵合成公司此损失。协纵合成公司、新天下公司对于装修物权属有较大的争议，但双方均未提交房产的交接清单，因涉案房产在交付前已经进行了消防检验，故该院对评估报告中防火门、水表、电表箱等设施认定为新天下公司所建，此部分评估价为74650.50元，应从评估总价中扣除，扣除后为3966066.5元，对协纵合成公司诉请中不超出该部分的金额予以支持。2016年1月10日，新天下公司向租户发出《重要通知》，要求协纵合成公司的租户在一周内搬离；协纵合成公司经同其租户协商，租户陆续从2016年5月起开始搬离，此时起协纵合成公司承租新天下公司房屋的合同目的已经不能实现，故该院从2016年5月1日起计算剩余租期，其中《房屋租赁合同》以及《扩租协议》（一）、《扩租协议》（二）计算至2024年4月19日，剩余租期为95个月零19天；《扩租协议》（三）计算至2024年11月30日，剩余租期为103个月；《扩租协议》（四）计算至2025年1月19日，剩余租期为104个月零19天，经核算。关于协纵合成公司第三项诉讼请求中合理利润的损失，当事人一方不履行合同义务或者不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，故协纵合成公司请求符合法律规定。关于计算的方式，如上所述，《房屋租赁合同》以及《扩租协议》（一）、《扩租协议》（二）剩余租期为95个月零19天即2869天（95个月×30天+19天）；《扩租协议》（三）剩余租期为103个月；《扩租协议》（四）剩余租期为104个月零19天即3139天（104个月×30天+19天），上述期间即为计算协纵合成公司预期损失的期间；关于计算的标准，《房屋租赁合同》项下的预期收益，协纵合成公司请求以2015年转租的租金收益扣除水电费、管理费、折旧费、人工费、租金等支出后作为计算依据，即《房屋租赁合同》项下的年收益为488398.94元、《扩租协议》（四）项下的年收益为34980.36元，合计为4139780.58元（488398.94元/年÷365天×2869天+34980.36元/年÷365天×3139），经评估协纵合成公司仅装修部分的重建值即为5721107元，协纵合成公司对涉案合同的投入尚应高于此金额，相较于协纵合成公司的投入，其年收益率尚不足10%，在合理的经营收益范围内，故该院对此部分预期收益予以支持。《扩租协议》（一）、（二）、（三），2015年尚未见盈利，是否能够取得预期利益，尚处于不确定状态，该院不予支持。关于协纵合成公司诉请赔偿租户搬离的损失，因协纵合成公司支付给其租户的款项系其收取的押金预付的租金等，合同解除理应返还，而且该院已经从协纵合成公司租户搬离时间（2016年5月）起计算协纵合成公司预期收益，故协纵合成公司请求支付因租户搬离的损失，该院不予支持。关于新天下公司反诉的第一项请求，即解除案涉租赁合同，该院予以支持。关于第二项反诉请求，即支付2016年1月20日起至2016年6月3日的租金以及逾期付款违约金，从2016年1月20日起，协纵合成公司未再支付除《扩租协议》（三）的租金，因新天下公司违约导致协纵合成公司租户从2016年5月起陆续搬离，协纵合成公司已经不能实现合同目的，故租金该院支持至2016年4月30日，合计102天。其中《深圳市房屋租赁合同书》2016年1月20日至2016年4月19日（合计91天），合同约定月租金为79290元，日租金为2643元，则租金为240513元；2016年4月20日至2016年4月30日月租金为85633元，折算日租金为2854元，则租金为31394元，应付租金合计271907元。《扩租协议》（一），合同约定月租金为4620元，日租金即为154元，则应付租金为15708元。《扩租协议》（二），合同约定月租金为11220元，日租金即为374元，应付租金为38148元。《扩租协议》（四），合同约定月租金为62700元，日租金即为2090元，应付租金为213180元。《扩租协议》（三）协纵合成公司从2016年2月20日起未再支付租金，计算至2016年4月30日，合计71天，合同约定月租金为36720元，折算日租金为1224元，应付租金为86904元，上述未付租金总计为625847元。亦因新天下公司违约在先，逾期付款违约金的请求，该院予以驳回。关于第三项反诉请求，即支付2016年1月20日至2016年4月28日的电费110773.4元、水费19157.8元、垃圾处理费32308.8元，因此款系在该院认定的协纵合成公司应支付租金期间之内，且系有合同依据的实际支出，该院予以支持。关于第四项反诉请求，即支付逾期返还房屋的赔偿金261423.52元，新天下公司对涉案房产一楼三个房间从2016年4月29日起即另行加锁，在该院组织双方交接的笔录中，新天下公司未提出协纵合成公司搬离应办理放行手续的要求，而在协纵合成公司实施办理过程中，新天下公司以协纵合成公司不办理放行手续为由不予放行，责任在于新天下公司；此后，又应新天下公司诉讼保全的请求，该院查封了协纵合成公司在涉案房产内的部分财产，客观上导致协纵合成公司搬离不能，故对新天下公司此项请求，该院予以驳回。关于第五项反诉请求，即支付应计算在租赁面积范围内1736.93平方米的租金1346120.75元和垃圾费35896.55元，新天下公司主张租赁面积系10784.93平方米，协纵合成公司交纳租金的面积系9048平方米，应补足差额面积部分的租金。首先，双方在合同中已就租赁标的物状况、租金收费标准进行了约定，新天下公司主张补足差额无合同依据；其次，新天下公司系租赁物的所有人，其更应知悉合同标的物状况，即便标的物实际情况与合同约定不符，亦系其自身疏忽造成，其请求协纵合成公司支付差额于法无据，故对新天下公司此项反诉请求，该院予以驳回。关于新天下公司反诉请求协纵合成公司支付涉案租赁物清洁费损失，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认协纵合成公司与新天下公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《扩租协议》（一）、《扩租协议》（二）、《扩租协议》（三）、《扩租协议》（四）于2016年4月18日解除；二、新天下公司于判决生效后三日内返还协纵合成公司租赁合同保证金389100元；三、新天下公司于判决生效后三日内向协纵合成公司支付装修损失3966066.5元；四、新天下公司于判决生效后三日内向协纵合成公司支付预期租金收益损失4139780.58元；五、协纵合成公司于判决生效后三日内支付新天下公司租金625847元；六、协纵合成公司于判决生效后三日内支付新天下公司水、电费及垃圾处理费合计162240元；七、驳回协纵合成公司其他诉讼请求；八、驳回新天下公司其他反诉请求。上述付款义务人如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100045.43元（协纵合成公司已预交117430.1元），由协纵合成公司负担63271.54元，新天下公司负担36773.89元；反诉费22208.28元（新天下公司已预交14731元），由协纵合成公司负担3722.33元，新天下公司负担18485.95元。评估费81245元（协纵合成公司已预交），由协纵合成公司负担28321.38元，新天下公司负担52923.62元。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。协纵合成公司与新天下公司对于确认《房屋租赁合同》（含附件）以及四份《扩租协议》于2016年4月18日解除，不存争议；本案二审的争议焦点在于协纵合成公司与新天下公司的上诉请求能否得到支持的问题。关于协纵合成公司要求新天下公司另行支付《扩租协议》（一）、（二）、（三）项的预期租金收益损失1227808.04元以及协纵合成公司支付给租客的违约金和直接损失656871.36元能否得到支持的问题。对此，本院认为，协纵合成公司与新天下公司签订的《房屋租赁合同》（含附件）以及四份《扩租协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，非因法定事由不得擅自变更或解除。本案中，新天下公司以“旧城改造”为由向协纵合成公司发出《通知书》要求解除合同，在协纵合成公司明确表示不同意的情况下，新天下公司又以“……我司城市更新的相关报备手续正处于申报之中，其审批过程需要一定的时间，具体时间等待规划国土主管部门批复。……无论我司是否进行城市更新，因现合同中相关条款存在重大误解，……。”为由再次致函协纵合成公司要求解除合同，但新天下公司既未提供“旧城改造”的相关证据，亦未提供充分的理由说明其对合同中的那些条款存在重大误解，退一步讲，即使在订立合同时对合同条款存在重大误解，亦属请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销的情况，并非合同解除的法定事由。在协纵合成公司未同意解除的情况下，新天下公司又擅自向租户发出《温馨提示》及《重要通知》，提示租户新天下公司将与协纵合成公司解除合同收回物业，请于2015年12月30日前与协纵合成公司结清费用搬离住房；通知租户与金×公寓尽快办理退租手续，并于一周内搬离。新天下公司的上述行为显属违约行为，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，协纵合成公司要求赔偿损失的请求，于法有据，应予支持。协纵合成公司对于一审判令新天下公司返还租赁合同保证金389100元、支付装修损失3966066.5元、支付《房屋租赁合同》《扩租协议》（四）预期租金收益损失4139780.58元及应支付给协纵合成公司的水电费、垃圾处理费的数额不持异议，对于一审不支持其请求的《扩租协议》（一）、（二）、（三）的预期租金收益有异议，对此，本院认为，协纵合成公司与新天下公司签订《扩租协议》（一）、（二）、（三）的时间分别为2014年的8月7日、8月27日、11月5日，装修免租期除《扩租协议》（一）为4个月零10天外，其他均为5个月，但2015年11月份双方就租赁合同是否解除即发生纠纷，2016年1月18日协纵合成公司即向法院提起诉讼要求解除合同，《扩租协议》（一）、（二）、（三）2015年尚未见盈利，且协纵合成公司对于合同的解除是有明确预期的，即协纵合成公司是能够明确预见到合同不可能如约履行的，因此，也就不存在预期收益的问题，一审法院对此不予支持，理据充分。关于协纵合成公司应否向新天下公司支付租金的问题。根据查明的事实，除《扩租协议》（三）协纵合成公司自2016年2月20日起未再支付租金外，《深圳市房屋租赁合同书》及《扩租协议》（一）、（二）、（四）自2016年1月20日起，协纵合成公司均未再支付租金，协纵合成公司主张新天下公司于2016年4月29日开始对涉案房产另行加锁并派人值守，新天下公司确认其对一楼三个房间另行加锁。但在房屋交接过程中，双方因是否申请放行条的问题导致涉案房屋未能顺利交接，直至2017年4月13日在一审法院主持下双方最终确认协纵合成公司将其所有物品搬离，期间虽因新天下公司违约导致协纵合成公司租户从2016年5月起陆续搬离，协纵合成公司已经不能实现合同目的，但协纵合成公司并未将所租赁的房屋移交给新天下公司，涉案房屋一直处于协纵合成公司的控制之下，一审法院综合涉案房屋的移交情况及新天下公司的违约情形，酌定协纵合成公司应支付自2016年1月20日起至4月30日止《深圳市房屋租赁合同书》及《扩租协议》（一）、（二）、（四）项下房屋的租金及2016年2月20日起至4月30日止《扩租协议》（三）项下房屋的租金，合理合法，本院予以维持。关于协纵合成公司上诉所称一审判决在诉讼费和评估费分担方面是否公平合理的问题，本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉，部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，协纵合成公司的诉求有的得到了支持，有的未获支持，一审法院根据整个案件本诉及反诉的具体情况，决定协纵合成公司与新天下公司应各自负担的费用数额，符合法律规定，并无不当。协纵合成公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于新天下公司的上诉请求能否得到支持的问题。首先关于新天下公司第一项上诉请求即请求撤销原判第二、三、四、八项，改判其无须向协纵合成公司返还保证金并支付装修损失、预期租金收益的问题。一审法院在论述新天下公司是否存在违约行为并应否承担违约责任问题时以及本院在论述协纵合成公司要求新天下公司另行支付《扩租协议》（一）、（二）、（三）项的预期租金收益损失1227808.04元以及协纵合成公司支付给租客的违约金和直接损失656871.36元能否得到支持的问题时，对此已经作了详尽的论述，不再赘述。其次，关于新天下公司上诉所称其与协纵合成公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及四份《扩租协议》存在重大误解应否得到支持的问题。本院认为，所谓重大误解是指行为人在作出意思表示时，对涉及他法律效果的重大事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到重大损失，或者达不到误解者订立合同的目的。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（施行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本案中，新天下公司主张其与协纵合成公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及四份《扩租协议》中“表面”体现的租赁面积仅为9048平方米，而协纵合成公司实际使用租赁面积为10784.93平方米，3栋宿舍楼的面积“缩水1736.93平方米”，其签订合同时存在重大误解。对此，本院认为，第一、新天下公司与协纵合成公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及四份《扩租协议》的时间分别为2014年及2015年1月份，在此期间未有证据显示新天下公司曾向协纵合成公司提出过房屋租赁面积“缩水”问题，只是在2015年11月9日新天下公司以“旧城改造”为由向协纵合成公司发出《通知函》要求解除合同而协纵合成公司不同意的情况下，新天下公司又以“合同中相关条款存在重大误解”为由要求解除合同，在新天下公司未提供相关证据证明其确有“误解”的情况下，本院有理由相信“合同中相关条款存在重大误解”仅系新天下公司欲以解除合同的理由，该理由不能成立；第二、重大误解多是行为人因对标的物不熟悉，产生认识上的显著缺陷出现误解。而本案中新天下公司出租的系自己的物业，不存在其对出租物业的面积不熟悉的问题，且其与协纵合成公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及四份《扩租协议》都是以房间的套数、栋数为计量单位，并没有按面积计算，新天下公司以少计租赁面积为由，主张其遭受巨大的经济损失，要求新天下公司支付计租面积差额1736.93平方米相应的租金136120.75元和垃圾处理费35896.55元没有依据，本院不予支持。关于新天下公司的其他上诉理由，一审判决对此均有详尽论述，所作论述，理据充分，本院予以认同，在此不再赘述。综上，协纵合成公司、新天下公司的上诉理由均不能成立，本院均予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费分别为26884.21元、75645.56元，分别由深圳协纵合成管理咨询有限公司、深圳市新天下集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康  春  景审判员 李  兴  旺审判员 王  丹  妮二〇二〇年十一月九日书记员 陈霞睿（兼）