江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初2186号原告：杨瑞刚，男，1989年11月6日出生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：余小朝，江苏千正律师事务所律师。被告：张仁军，男，1967年4月4日出生，汉族，住仪征市。被告：谈巧珍，女，1966年9月17日出生，汉族，住仪征市。被告共同委托诉讼代理人：王强，江苏中立信律师事务所律师。原告杨瑞刚与被告张仁军、谈巧珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨瑞刚及其委托诉讼代理人余小朝、被告张仁军、谈巧珍及其共同委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨瑞刚向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的安置房转让协议有效；2、判令被告配合原告办理房屋及车库（仪征市）不动产权属转移变更登记手续；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2010年8月23日，原、被告签订房屋买卖协议，约定：被告张仁军将其位于仪征市房屋卖于原告，双方对价格、过户时间、违约责任等均做了约定。合同签订后，原告按约将房款支付给了被告，被告也将该房屋交付于原告，原告于2014年装修后居住至今。原告得知该房屋房产证去年已经办理，原告多次和被告沟通让其协助原告办理房产过户手续，但被告以涨价为由一直拒不配合。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法裁判。张仁军辩称，首先，双方签订的安置房转让协议效力待定，谈巧珍并未签字，属于夫妻共同财产。第二、即使转让协议有效，转让协议明确载明仅限于房屋115㎡面积的转让，并不包含车库，而车库也是被告之后单独花钱购买。同时，转让协议上载明安置时所需各项费用由原告承担，但在安置时被告已支付转让费1万多元及其他费用几千元，发票原件现不在被告处。因此，原告应将该费用支付被告。同时，被告与原告签订转让协议时并不认识原告，而且当时政府拆迁时被告给付政府的价格是1400元/平方，而原告购买时也是1400元/平方，被告并未获取任何差价。双方交付钱款时原告承诺过户时单独给被告五到六万元户头补偿费，但现在原告矢口否认。而2010年该安置房的市场价已经达到2500-3200元/平方。如果没有原告口头承诺补偿被告五到六万，被告是不可能以政府拆迁价1400元/平方卖给原告房屋的。因此，请法庭在裁判时予以综合考量。谈巧珍辩称，当时签订该协议时我不知道，是张仁军单方面签订。同时该转让协议甲方和乙方的签字都是拆迁办负责人一手操办，签订该协议时被告和原告都不认识，也没见过面，协议上面的签字不是被告本人的签字，只是最后在交钱时下面落款是张仁军签字的。我不认可该份转让协议。本院经审理认定事实如下：张仁军与谈巧珍系夫妻。2010年6月28日，仪征市十二圩办事处作为甲方及拆迁人、张仁军作为乙方及被拆迁人，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》约定：因建设需要拆除乙方房屋及附属物，安置乙方建筑面积约135㎡房屋一套、约115㎡房屋一套、约105㎡房屋一套等内容。2010年8月23日，张仁军作为甲方及卖方，杨瑞刚作为乙方及买方，双方签订《拆迁安置房转让协议》，约定：甲、乙双方经协商一致，甲方将在沙河村境内沙河苑拆迁安置房（面积115㎡）转让给乙方，乙方在2010年8月23日一次性付给甲方壹拾陆万陆仟元整，从2010年8月23日起，该套安置房的所有权利和义务，由乙方享有和承担，甲方不再享有该拆迁安置房的所有权利；安置时甲方应协助乙方办理拆迁安置房的各项手续，安置时所需各项费用由乙方承担，与甲方无关；如一方违约，违约方支付另一方违约金伍万元等内容。2010年8月18日，张仁军向杨瑞刚出具收条，载明：“今收到房款壹拾陆万陆仟元正此据今收人：张仁军2010年8月18号”。2011年12月23日，张仁军办理了拆迁安置房回迁结算，安置房号为沙河新苑15幢504室，房屋面积108.81㎡，车库为9号，车库面积24.14㎡；其中房款91577.22元，车库款9173.2元，合计100750.42元。装修保证金1000元、房屋维修基金2176.2元、建筑垃圾清理费300元、物业管理费（12个月）326.43元，合计3802.63元。2013年左右，张仁军拿到沙河新苑安置房及车库后，将该房屋及车库钥匙交给了杨瑞刚。2014年杨瑞刚将该房屋装修后入住至今。该房屋的水、电、气、物业费等均是杨瑞刚缴纳。2019年，沙河新苑房屋产权登记至张仁军名下，产权证号为苏××第××号，面积108.81㎡。车库未能进行产权登记。上述事实，有原告提供的《拆迁安置房转让协议》、收条、仪征经济开发区拆迁户回迁安置房结算清单、不动产查询结果证明、物业公司证明、水电缴费卡、用气记录、照片、婚姻登记信息，被告提供的《房屋拆迁补偿安置协议书》及原、被告陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付购房价款的合同。出卖人有协助买受人进行房屋产权登记的义务，买受人有向出卖人支付购房价款的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该规定，房屋买卖合同系诺成合同，通常自成立时生效。本案中，杨瑞刚与张仁军签订的《拆迁安置房转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法有效成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，一方不履行合同义务时，首先应当承担继续履行的法律责任。本案中，杨瑞刚已经按照约定于2010年8月18日向张仁军支付了全部购房款166000元，张仁军已经于2013年左右将案涉房屋及车库交付给杨瑞刚，且杨瑞刚自2014年装修该房屋后居住使用至今，现该房屋产权已登记至张仁军名下，张仁军有义务将该房屋产权移转登记至杨瑞刚名下。因涉案车库产权并未登记在张仁军名下，杨瑞刚并未提供证据证明该车库能够进行产权登记，且经本院向仪征市不动产登记部门调查得知案涉车库不能进行产权登记，故本院对杨瑞刚要求移转登记车库产权的诉讼请求不予支持。因谈巧珍并非合同当事人，且案涉房屋登记在张仁军名下，张仁军协助杨瑞刚即可实现产权移转登记，杨瑞刚主张谈巧珍配合产权移转登记没有约定的依据，本院不予支持。虽然谈巧珍辩称案涉房屋转让合同是张仁军单方签订、对合同不认可，但谈巧珍与张仁军系夫妻，案涉房屋买卖已经有六年以上时间，如果谈巧珍对房屋转让不认可应当及时主张追回房屋，但其并未采取任何措施，其辩解意见不符合常情和常理，杨瑞刚有理由相信出卖案涉房屋是谈巧珍与张仁军的共同意思，杨瑞刚作为善意购买人应当予以保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告杨瑞刚与被告张仁军签订的《拆迁安置房转让协议》有效；二、被告张仁军于本判决生效之日起立即协助原告杨瑞刚将坐落在仪征经济开发区圩兴路98号沙河新苑房屋（不动产权证号：苏××第××号）产权移转登记至原告杨瑞刚名下；三、驳回原告杨瑞刚的其余诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，保全费1350元，合计1400元，由原告负担400元，由被告张仁军负担1000元；此款原告已垫付，由被告张仁军于本判决生效之日起十日内给付原告杨瑞刚1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员  王 磊二〇二〇年十一月六日法官助理  任 嵘书 记 员  丁佐丽