贵州省普安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2323民初2860号 原告：普安县普天大道普安家具建材城，住所地普安县盘水街道普天大道文笔峰景**楼，统一社会信用代码92522323MA6E7R2W72。 经营者：李凯。 被告：范政，男，1987年3月12日出生，黎族，住贵州省普安县。 原告普安县普天大道普安家具建材城与被告范政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告普安县普天大道普安家具建材城经营者李凯、被告范政均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 普安县普天大道普安家具建材城向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除合同；2.依法判令被告支付所欠原告房屋租金、电费、违约金共计人民币：85548.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月，原告与被告约定将所属原告位于贵州省普安县房屋出租给被告用作从事经营活动使用。被告搬入该房屋后，并实际使用该房屋。2019年7月27日原、被告在普安县补签书面《房屋租赁合同》，约定该房屋租赁期限和明确租金、支付方式、支付时间，明确双方权利及义务后，被告正常使用该房屋。按合同约定被告在第一年度（2019年7月1日-2020年6月30日）必须向原告支付房屋租金为人民币39000.00元,第二年（2020年7月1日-2021年6月30日）被告应付租金及人民币41700.00元，但被告多次以周转资金困难为由从未向原告支付合同所约定房屋租金。在2020年7月27日被告与原告协商，自行搬离该房屋，按双方合同约定支付尚欠原告租金人民币42250.00元，另在被告租赁原告房屋期间未缴纳用电费用298.00元，并立下欠条，约定在2020年7月29日前付清，如不能按期付清则自愿承担违约金，每日1000.00元，到原告起诉之日已经违约43天，违约金共计43000.00元，被告欠原告房屋租金、电费、违约金共计人民币：85548.00元（房屋租金42250.00元／电费298.00元／违约金43000.00元）综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》之约定，行使单方解约权，并要求被告支付拖欠租金、电费及违约金人民币85548.00元，该笔欠款经原告多次催要无果，诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。 范政辩称：未交房租的原因，是因为疫情期间经营不善，未赢利，产生经济周转困难，导致没有交房租，对欠条上的房租42250元我认，违约金本人愿承担签欠条以来的银行相关利息，原告起诉的违约金过高我不能接受，房租的计算方法有意见。 普安县普天大道普安家具建材城向本院提交下列证据：1.经营者身份证复印件、营业执照复印件各一份，拟证明原告基本信息及诉讼主体适格；2.房屋租赁合同原件一份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同；3.欠条原件一份、被告身份证复印件一份，拟证明被告基本信息及2020年7月27日被告出具欠条欠原告租金42250元，并约定违约金每日1000元。以上证据经质证，范政均无异议，仅对房租计算方法和违约金有异议。 范政未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人到庭进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 原告提交的经双方结算后出具的欠条，被告对金额无异议并签字确认，现又提出对计算方法有异议自相矛盾，本院对欠条予以认可，对是否支持欠条约定的违约金本院将综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年7月27日普安县普天大道普安家具建材城作为甲方与乙方范政签订《房屋租赁合同》，普安县普天大道普安家具建材城经营者李凯将其从普安县房地产开发有限责任公司出租的位于普安县普天XX的XXX家居正一楼转租给范政经营XXXX定制柜，合同中约定：“经营期限4年，自2019年7月1日至2023年6月30日止。乙方租用面积92.7平方米，第一年度全年租金39000元，第二年房租在上年总额上递增7%，即场地使用费41700元，第三年为44620元，第四年为44743元…”合同签订后，因被告未能按照约定支付房租，2020年7月27日，经双方结算由范政出具欠条，欠条载明范政欠普安县普天大道普安家具建材城从2019年7月1日至2020年8月1日共13个月的房租42250元，并约定于2020年7月29日付清，若不按期付款，应按照每天1000元向普安县XX大道普安家具建材城支付违约金。2020年9月11日普安县XX大道普安家具建材城以被告范政未按照欠条约定支付房租为由诉至本院，要求解决。 综合双方当事人的诉辩意见，将本案争议焦点归纳为：一、双方签订的《房屋租赁合同》能否解除？二、租金、违约金及电费被告应否支付？ 本院认为，关于争议焦点一：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十四条之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……。”本案中，普安县XX大道普安家具建材城从普安县房地产开发有限公司出租得案涉门面，经出租人同意后将门面部分转租给被告范政，并与范政协商签订《房屋租赁合同》，范政租用该门面后用于经营活动，范政为此向普安县XX大道普安家具建材城支付租金，故本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，应予认定；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”范政实际使用门面后未按照合同约定支付租金，经双方结算出具欠条后亦未按照欠条约定支付租金，现普安县普天大道普安家具建材城起诉要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。…”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，本案中，原告要求被告按照欠条约定支付租金，被告对欠条确定的房租金额42250元无异议，被告应按照欠条约定支付原告租金42250元。关于违约金每天1000元的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，本案被告范政认为约定的违约金过高，且本案原告未提交任何证据证明其造成损失的情况，本院结合被告的过错程度及原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定支持按照未支付房租42250元的10%确定违约金为4225元，被告辩称违约金按照从出具欠条之日起按照银行利息支付的意见，原告不同意，且远低于双方在欠条上的约定，本院不予采纳；关于原告主张的电费问题，原告未提交证据证明被告用电的度数，亦未举证已实际缴纳了电费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”普安县普天大道普安家具建材城要求支付电费的主张本院不予支持。 综上，对普安县普天大道普安家具建材城的诉讼请求部分支持，范政的辩解理由部分不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告普安县普天大道普安家具建材城与被告范政于2019年7月27日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告范政于本判决生效之日起五日内一次性支付原告普安县普天大道普安家具建材城房租42250元，违约金4225元，合计共46475元； 三、驳回原告普安县普天大道普安家具建材城的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费969元（已减半），由被告范政负担526元，由原告普安县普天大道普安家具建材城负担443元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 若义务人未按期履行判决确定给付义务的，权利人可在判决确定履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员 纪 敏 二〇二〇年十一月十日 书记员 孔乾懿