湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5163号上诉人（原审原告）：长沙凯赛居物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区月宫街**。法定代表人：颜晖，执行董事。委托诉讼代理人：王华，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭柳，湖南同湘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙恒泰房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区月宫街省工商行政管理干部中专学校**。法定代表人：李兴林，执行董事。委托诉讼代理人：方雷，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小同，湖南华湘律师事务所律师。上诉人长沙凯赛居物业管理有限公司（以下简称凯赛居公司）与上诉人长沙恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初8002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人凯赛居公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判恒泰公司向凯赛居公司支付截至2019年5月31日欠付物业服务费共计2623084.3元（延期交房物业费234703.90元、空置房物业费65852.71元、商业裙楼物业费2322527.69元，计算见原审附表）；恒泰公司向凯赛居公司支付地下停车库停车位卫生费和照明费合计407670元（计算见原审附表）；恒泰公司向凯赛居公司支付延迟支付物业服务费产生的违约金995136.45元（合同约定违约金按日千分之五计算，凯赛居公司自愿调整违约金按年利率24%计算）（计算见原审附表）。2、本案一审、二审诉讼费用、保全费用由恒泰公司承担。事实与理由：原审判决案件事实认定错误。（一）凯赛居公司受理案件通知书立案号为（2019）湘0104民初8002号，但原审法院下发的判决书案号为（2018）湘0104民初8002号，该事实错误请予更正。（二）原判决认定凯赛居公司商业服务面积为8772.01平方米，明显与凯赛居公司和恒泰公司提交的证据证实的商业面积不相符，凯赛居公司商业服务面积超过2万平方米，原审法院事实认定错误。1、凯赛居公司在一审提交的《恒泰商业广场前期物业管理服务合同》第一条第5款明确约定商业裙楼建筑面积是20047.56平方米。2、凯赛居公司在原审提交的商品房预售许可证明确记载商业面积为20811.18平方米；恒泰公司在原审提交的商品房预售许可证明确记载商业面积为20850.34平方米。3、恒泰公司提交的《恒泰商业广场商业委托经营管理合同》，第一条写明恒泰商业广场商业项目房屋坐落于长沙××路××号××栋××栋××楼××楼所有商业，建筑面积约为23000平方米。明确恒泰公司的商业面积超过20000平方米。凯赛居公司在上诉中提交的新证据明确恒泰公司商业面积超过20000平方米，而不是一审法院认定的8772.01平方米。4、长沙市房地产测绘队编制、长沙市房屋产权监理处监制的《房地产勘测报告书》勘测结论明确记载岳麓区枫林三路516号恒泰商业广场1栋、5栋及商业、地下室该房系竣工验收后实测。《房地产勘测报告书》确定为商业的部分相加计算面积为20777.97平方米。5、长沙市房屋交易管理中心的《楼盘表》，标明了商业房号、建筑面积等，该表也表明商业建筑面积超过20000平方米。6、湖南省建筑科学研究院出具的《竣工图》，明确记载负二层商业面积4785平方米、负一层商业面积6476.65平方米、一层商业面积4270.2平方米、二层商业面积4176.78平方米。凯赛居公司与恒泰公司签订的《恒泰商业广场前期物业管理服务合同》约定商业裙楼建筑面积：20047.56平方米，且凯赛居公司与恒泰公司提交的证据都足以证明凯赛居公司物业服务的商业面积超过20000平方米。原审法院仅以恒泰公司提交的《工程竣工验收备案表》记載商业面积8772.01平方米，就认定凯赛居公司物业服务商业面积为8772.01平方米明显与事实不符。凯赛居公司在上诉期间收集的新证据，更加证明凯赛居公司物业服务的商业面积超过20000平方米。所以根据原审判决以竣工验收面积作为商业物业费支付的计算面积是不正确的，与凯赛居公司提供物业服务的实际商业面积不符。（三）原审法院以凯赛居公司仅提交了单方面制作的地下车库停车位卫生照明费核算表，未提交其它证据予以佐证，明显属于证据审核错误，认定事实有误。1、凯赛居公司提交的微信工作群聊天记录很清晰的证明凯赛居公司对车位区域的卫生照明进行了服务。2、恒泰公司交房时间为2016年11月，而恒泰公司提交的《环境清洁类外包服务合同》证明凯赛居公司车位物业服务期限。3、凯赛居公司与湖南风雨星云保洁服务有限公司签订的《保洁服务合同》、凯赛居公司与长沙新悦保洁服务有限公司签订的《恒泰广场清洁服务外包合同》，都明确的约定服务区域包含恒泰广场的地下室、小区公共区域、商铺外围。4、2016年11月至2019年7月，凯赛居公司向外聘保洁公司（湖南鸿顺保洁有限公司、湖南风雨星云保洁服务有限公司、长沙新悦保洁服务有限公司）支付的服务费用凭证和开具的发票证明进行了服务。5、凯赛居公司就公共服务区域、地下室以恒泰公司的名义向国网湖南省电力公司长沙供电分公司缴纳电费的收据、刷卡凭证及开具的发票证明进行了服务。6、凯赛居公司工作人员向恒泰公司工作人员王腊新通过微信发送的工作汇报材料，包含《关于恒泰商业广场目前现状的报告》、《长沙凯赛居物业管理有限公司恒泰商业广场前期空置物业管理费用汇总表》等，证实凯赛居公司就恒泰商业广场物业管理服务中发现存在的问题以及住宅、商业物业服务费、车位照明卫生费向恒泰公司主张。7.凯赛居公司就地下室停车位服务的微信聊天记录及图片，充分的证明了凯赛居公司对地下室停车位进行服务的事实。凯赛居公司在原审及上诉提交的证据，都充分的证明凯赛居公司依据与恒泰公司签订的《恒泰商业广场前期物业管理服务合同》履行地下室停车位的照明卫生服务，恒泰公司应当依据双方的合同约定向凯赛居公司支付停车位的照明卫生费用。二、原判决适用法律错误。（一）原判决双方当事人仅约定了业主入伙收房时，物业服务费用应缴纳的时间，对于已竣工但尚未出售或因恒泰公司原因未能按时交给物业买受人的物业，并未约定物业服务费用应缴纳的时间，且凯赛居公司未能举证证明其向恒泰公司进行过书面催缴，故对于凯赛居公司要求恒泰公司支付造约金的主张，不予支持。凯赛居公司与恒泰公司之间签订的《恒泰商业广场前期物业管理服务合同》明确约定服务费用的缴纳，确定物业费缴纳期限；该合同第八章第三十条对欠缴物业费的违约责任做了明确的约定。原判决认为双方未约定物业费应缴纳时间，明显是错误的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，起诉要求支付物业费要经书面催交，该条文中业主指的是房屋买受人而不是建设方，凯赛居公司向恒泰公司主张物业费，书面催缴并非必经程序。（二）凯赛居公司与恒泰公司之间签订的《恒泰商业广场前期物业管理服务合同》约定服务范围是对恒泰公司开发的恒泰商业广场整个区域内的物业服务，恒泰公司在凯赛居公司服务期间未与凯赛居公司解除合同或经凯赛居公司同意的情况下又与他人签订物业服务合同，明显是对凯赛居公司侵权。凯赛居公司提出恒泰公司上述行为，一审法院未予理睬，有失公允。根据《合同法》第一百零七条的规定恒泰公司应当停止对凯赛居公司的违约行为。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定，以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。恒泰公司违反《物业管理条例》和双方合同约定，未经凯赛居公司同意将凯赛居公司部分物业服务区域委托第三人，明显侵害凯赛居公司权利该等证据证明事实不能被法院认同采信，否则，法院就是保护违法行为。综上所述，为维护凯赛居公司的合法权益，特提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判恒泰公司向凯赛居公司支付物业服务费用及违约金；本案一审、二审诉讼费用、保全费由恒泰公司承担。恒泰公司辩称，1、一审法院对长沙恒泰广场小区的商业面积部分认定正确，但并不代表恒泰公司认可凯赛居公司对商业部分提供了物业服务。2、凯赛居公司自始至终没有对长沙恒泰广场小区的商业面积提供任何物业服务，恒泰公司有权拒绝商业部分的物业服务费用。3、一审法院未支持凯赛居公司主张的违约金系认定正确。上诉人恒泰公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判不支持凯赛居公司关于商业裙楼部分的物业服务费用；2、凯赛居公司承担上诉费用。事实与理由：凯赛居公司未就恒泰商业广场小区商业裙楼提供物业服务，该部分的物业服务费恒泰公司有权利拒绝支付。凯赛居公司在一审中起诉要求恒泰公司支付自2016年11月起至2019年5月止的商业裙楼物业费2322527.69元，该请求不应得到支持，理由是凯赛居公司就商业裙楼部分并未提供任何物业服务。根据恒泰公司提供的证据显示，恒泰商业广场小区商业裙楼部分于2017年7月3日竣工验收，2018年2月2日取得许可证，2018年2月10日才就商业部分售出第一套房屋，2018年7月商业部分第一家商铺（便利店）才开张营业，在此之前根本无需任何服务，当然凯赛居公司也未提供服务。2018年7月，因日常保洁需要，恒泰公司自行聘请两名保洁人员对商业裙楼部分进行卫生服务。2019年1月，恒泰公司委托长沙云枫商业管理有限公司对恒泰商业广场商业部分进行经营管理，云枫管理公司委托居尚物业有限公司进行卫生清洁并支付费用，2019年8月更换为长沙绿之源清洁服务有限公司提供卫生服务，且2016年底至今恒泰商业广场均由长沙恒泰房地产开发有限公司缴纳基本水费、垃圾处理费、污水处理费等，凯赛居公司违反了《恒泰商业广场前期物业管理服务合同》第二条第3款约定凯赛居公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。以上事实凯赛居公司在质证中对此亦不否认，同时如果凯赛居公司提供了物业服务，其举证会相当简单，提供各式各样的证据轻而易举，但是其却未提供任何确实、充分、有效的证据证明其提供了服务，其仅仅只提供了微信截图，而一审法院直接采信微信截图作为凯赛居公司已提供服务的依据显然不妥，且依据不足。因此，自始至终，凯赛居公司根本未就商业裙楼部分提供任何服务，依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，在恒泰公司有正当理由的情况下，可以拒绝支付物业服务费。退一步讲，即便人民法院认为其就商业裙楼部分提供了物业服务，一审法院计算的物业服务费也不合理。理由如下：《恒泰商业广场前期物业管理服务合同》第七条第二款约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，按相关规定，物业服务费按照90%交纳”。也就是说，纳入物业管理范围计算物业费的前提是必须已经竣工的物业，而根据恒泰公司提供的由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、长沙市建设工程质量监督站出具的《工程竣工验收备案表》显示商业裙楼是在2017年7月3日竣工验收，而一审法院却从2016年9月就开始计算商业裙楼物业服务费，明显与《恒泰商业广场前期物业管理服务合同》相悖，应予纠正。综上，一审法院认定事实错误，致适用法律错误，恒泰公司特提起上诉。凯赛居公司辩称，凯赛居公司从2016年7月起，就对恒泰公司开发的商业公共部分、商业部分进行了物业服务，该服务是真实的，而且恒泰公司在未与凯赛居公司解除物业服务合同的前提下，在2019年聘请第三方进行商业部分的物业服务，属于严重违约。上诉人凯赛居公司向一审法院起诉请求：1、判令恒泰公司向凯赛居公司支付截至2019年5月31日欠付物业服务费共计2,623,084.3元（延期交房物业费234,703.9元，空置房物业费65,852.71元，商业裙楼物业费2,322,527.69元，计算方式见附表）；2、判令恒泰公司向凯赛居公司支付地下停车库停车位卫生费和照明费合计407,670元（计算方式见附表）；3、判令恒泰公司向凯赛居公司支付迟延支付物业服务费产生的违约金995,136.45元（合同约定违约金按日千分之五计算，凯赛居公司自愿调整违约金按年利率24%计算）（计算方式见附表）；4、本案诉讼费、保全费由恒泰公司承担。一审法院认定事实：2014年11月28日，凯赛居公司（乙方）和恒泰公司（甲方）签订了《恒泰商业广场前期物业管理服务合同》，第一章第一条约定甲方委托乙方承担“恒泰商业广场”前期物业管理服务工作，物业名称为恒泰商业广场，物业类型为酒店式公寓、高层住宅及商业裙楼等，坐落位置在长沙市枫林三路516号，总建筑面积为123122.36平方米（最后以实际验收的总建筑面积为准），其中高层住宅建筑面积56521.32平方米，酒店式公寓建筑面积23753.4平方米，商业裙楼建筑面积为20047.56平方米，托儿所268.79平方米，停车位577个（最后以实际竣工验收的建筑面积为准）。物业管理区域为长沙“恒泰商业广场”项目地块土地红线以内的区域（含围墙）。第二章服务内容与质量中的第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备系统的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序的管理；6、公共秩序维护、安全防范等；7、权限范围内的装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条约定，在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、可以向业主和物业使用人提供自用区域各类设施设备维修、室内保洁等特约服务，并保证服务质量、合理收费；2、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；3、向业主和物业使用人收取乙方接受委托的各种代收代付费用；4、对业主和物业使用人违反本物业《临时管理规约》及本合同的行为，视具体行为及情况采取批评、规劝、警告、制止及要求赔偿等相关措施；第四条约定，乙方提供的前期物业管理服务须达到本合同约定的质量标准（见附件），同时还要履行政府法律法规所规定的物业管理企业所应承担的其它物业管理服务义务。第五条约定，单个业主可自愿委托乙方对其所拥有的物业的全部或其中一部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由当事双方另行商定。第三章中第六条约定，本物业管理服务收费选择包干制方式，1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：酒店式公寓：2.5元/月·平方米；高层住宅：2.0元/月·平方米；商业裙楼：4.0元/月·平方米。（经长沙市物价部门审核批准后执行。）第七条约定，业主入伙收房时，物业服务费用首次按半年度一次收取，其后物业服务费用按季（每季度第一个月月初10日之前）收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，按相关规定，物业服务费按照90%交纳。第四章物业的经营和管理中第九条约定，停车场收费：1、已出售的地下车位，车主应按30元/个·月的标准向乙方交纳卫生费、照明电费。2、未出售的地下车位和地面停车位，车位使用人应按地面停车位90元/个·月、地下车库停车位280元/个·月的标准向乙方（代甲方收取租赁费）交纳停车场地的租赁费。乙方从停车场地的租赁费中按地面停车位15元/个·月、地下车库停车位30元/个·月的标准提取卫生费和照明电费。第十一条约定，本物业管理区域内属于全体业主所有的其他物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：经营收入中利润的40%归乙方，余下部分纳入小区维修资金或按约定的用途使用；未开支或开支后结余部分，经甲方或业主委员会认可后，暂由乙方代管。第五章物业的承接查收中第十三条约定，甲乙双方在查验物业共用部位、共用设施设备时发现存在的质量问题，按以下方法处理：1、由甲方负责组织施工方整改至合格后，重新交付乙方验收，乙方认可后办理移交手续；2、查验过程中，如部分设施设备存在质量问题，一时不能解决而又不影响物业正常使用和安全的，由双方交接人员签字确认，甲方应抓紧整改后通知乙方查验，合格后移交；3、甲方负责处理非乙方原因而产生的质量遗留问题。4、甲方应承担解决以上问题的费用，并负责返修或完善。第十四条约定，对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第八章违约责任中第二十八条约定，由于甲方未能履行本合同第十三条、第十四条、第十五条中所规定的甲方应承担的义务的原因导致乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方履行合同义务并承担相应的费用。第三十条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条中的相关约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，除补交所欠物业服务费用外还应按欠费额每日千分之五标准向乙方支付违约金。第三十二条约定，甲方违反本合同第十六条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复所产生的费用由甲方承担。第三十三条约定，以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失。2016年8月25日，恒泰公司向所有恒泰商业广场的业主发了一份《告知书》，载明：2016年上半年因连续特大暴雨极端天气导致该广场室外工程进度受阻，严重影响项目的正常竣工验收，导致政府相关职能部门验收手续办理滞后，所购房屋预计延期至2016年11月1日前交付，具体交房日期以我公司向您发出的房屋交房通知书为准，并保证自交房之日起免除两个月的物业管理费。2016年10月20日，凯赛居公司和恒泰公司的员工之间就恒泰广场交房前期准备工作在凯赛居物业会议室进行洽谈。2017年7月3日，恒泰商业广场商业裙楼经长沙市建设工程质量监督站建设工程竣工验收，建筑面积为8772.01平方米，并于2017年8月29日备案。2018年2月2日，恒泰商业广场经长沙高新技术产业开发区管理委员会住房和建设管理局许可办理了商品房预售许可，商品房总建筑面积为87165.7平方米，批准预售建筑面积56163.69平方米，其中住宅35313.35平方米，588套，商业20850.34平方米，车库0个。根据签订的《恒泰商业广场前期物业管理服务合同》的约定，凯赛居公司于2016年9月对涉案恒泰商业广场进行基础物业服务，包括清理垃圾并保持卫生清洁、修理排水管、安装电灯、清理积水等，并通过建立微信群的方式汇报工作内容。2016年11月3日，凯赛居公司出具了一张收据载明长沙恒泰房地产开发有限公司前期费用（2016年9月、10月物业公司人员工资）共计100000元整。之后，恒泰公司未再向凯赛居公司交纳费用，自2016年9月1日截止至2019年5月31日，恒泰公司累计欠付凯赛居公司商业裙楼部分物业费共计1,057,905.32元（8772.01平方米x4月/平方米·月x33个月-100,000元=1,057,905.32元）。因恒泰公司逾期支付相应款项，凯赛居公司遂于2019年6月12日诉至法院。恒泰公司于2019年7月29日收到凯赛居公司的起诉状副本、证据副本等相关法律文书。另，恒泰公司于庭审中认可凯赛居公司主张的延期交房物业费234,703.9元，对凯赛居公司主张的空置房物业费65,852.71元虽有异议，但其表明无法合理说明异议理由及具体数额。一审法院认为，凯赛居公司与恒泰公司之间签订的《恒泰商业广场前期物业管理服务合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。凯赛居公司向恒泰公司提供了物业服务，恒泰公司未按约定支付费用。凯赛居公司于2019年6月12日起诉至法院，要求恒泰公司支付欠付的物业服务费等相关费用，恒泰公司于2019年7月29日收到凯赛居公司的起诉状副本、证据副本等相关法律文书。综合该院证据予以审查，凯赛居公司自2016年9月1日起至2019年5月31日向恒泰公司提供物业服务期间，恒泰公司仅向凯赛居公司支付了100,000元物业服务费，未依约足额缴纳物业服务费，故根据合同约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因恒泰公司原因未能按时交给物业买受人的物业，按相关规定，物业服务费按照90%交纳，恒泰公司应当向凯赛居公司交纳共计952,114.78元（1057905.32x90%=952,114.78元），同时，凯赛居公司主张的延期交房物业费234,703.9元的主张，因恒泰公司予以认可，该院予以支持；另，恒泰公司虽对凯赛居公司主张的空置房物业费65,852.71元提出异议，但其无法说明异议理由，该院对凯赛居公司主张的空置房物业费65,852.71元亦予以支持，故恒泰公司逾期支付物业费共计1,252,671.39元，对于凯赛居公司的诉请，该院予以部分支持。对于凯赛居公司主张的地下停车库停车位卫生和照明费的诉请，因凯赛居公司仅提交了单方制作的地下车位卫生照明费核算表，未提交其它证据予以佐证，该院无法支持。根据涉案《恒泰商业广场前期物业服务合同》的约定，恒泰公司未能按时足额交纳物业服务费的，除补交所欠物业服务费用外，还应按欠费额每日千分之五的标准向凯赛居公司支付违约金。综观全案，双方当事人仅约定了业主入伙收房时，物业服务费用应缴纳的时间，对于已竣工但尚未出售或因恒泰公司原因未能按时交给物业买受人的物业，并未约定物业服务费用应缴纳的时间，且凯赛居公司未能举证证明其向恒泰公司进行过书面催缴，故对于凯赛居公司要求恒泰公司支付违约金的主张，该院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限长沙恒泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向长沙凯赛居物业管理有限公司支付物业服务费共计1,252,671.39元；二、驳回长沙凯赛居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19,504元，保全费5,000元，共计24,504元，由长沙恒泰房地产开发有限公司承担。二审中，上诉人凯赛居公司向本院提交如下证据：1、长沙市房地产测绘队编制、长沙市房屋产权监理处监制的《房地产勘测报告书》，2、长沙市房屋交易中心的楼盘表，3、湖南省建筑科学研究院出具的《竣工图》，拟共同证明恒泰商业广场商业区域为裙楼的-2层至二层商业面积超过20000平方米。4、凯赛居公司与湖南风雨星云保洁服务有限公司签订的《保洁服务合同》，凯赛居公司与长沙新悦保洁服务有限公司签订的《恒泰广场清洁服务外包合同》，拟证明凯赛居公司从2016年11月起就对恒泰商业广场整个公共区域服务的事实，地下室车位由凯赛居公司进行服务的事实。5、2016年11月至2019年7月，凯赛居公司向外聘保洁公司（湖南鸿顺保洁有限公司、湖南风雨星云保洁服务有限公司、长沙新悦保洁服务有限公司）支付的费用凭证和发票，拟证明凯赛居公司一直对恒泰商业广场整个公共区域服务的事实，地下室车位由恒凯赛居公司进行服务的事实。6、凯赛居公司就公共服务区域、地下室电费向国网湖南省电力公司长沙供电分公司缴纳恒泰商业广场专电总表电费的收据和发票（专店总表尚在恒泰公司名下），拟证明恒泰商业广场、公共区域、地下室等区域内的照明费用，都由凯赛居公司缴纳的事实，凯赛居公司取得车位照明卫生费，是合约合理的。7、凯赛居公司工作人员向恒泰公司工作人员王腊新通过微信发送的工作汇报材料，包含关于《恒泰商业广场目前现状的报告》、《长沙凯赛居物业管理有限公司恒泰商业广场前期空置物业管理费用汇总表》等，拟证明凯赛居公司在恒泰商业广场物业管理服务中心发现存在的问题，以及就住宅、商业物业服务费、车位照明卫生费向恒泰公司主张，恒泰公司欠付商业部分物业服务费、车位照明卫生费的事实。8、凯赛居公司就恒泰商业广场公共区域服务，包括住宅、商业、地下室、停车位、服务的微信聊天记录及图片，拟证明凯赛居公司对小区区域（包括住宅、商业）地下室停车位进行服务的事实，恒泰公司应依约支付物业服务费、车位照明卫生费。9、证人颜某的证言，拟证明凯赛居公司向恒泰公司催缴物业费的事实。恒泰公司发表如下质证意见：1、对证据1、2、3均不认可，凯赛居公司的证明目的均只证明商业面积超过20000平方米，但是均没有明确的一个商业部分的面积，达不到其主张的商业部分计算物业服务费的一个明确的标准。双方的前期物业服务合同，明确约定了计算的建筑面积应当以竣工验收的建筑面积为准，而恒泰公司在一审向法院提交了竣工验收备案表，竣工验收备案表显示商业裙楼部分的建筑面积为8772.01平方米。凯赛居公司提供的房地产勘测报告书，实际上印证了恒泰公司的观点，其所提交的勘测成果表上面所注明的商业广场、一栋、五栋、商业及地下室，总面积是85906.73平米，与恒泰公司提交的竣工验收备案表的商业广场一栋、五栋、商业及地下室的建筑面积是一致的。2、对证据4、5的“三性”都不认可，均无法证据凯赛居公司就商业部分提供了物业服务。从该系列证据的合同金额来看，凯赛居公司支付的费用明显偏低，平均1万余元／月，甚至有些月份只有几千元，而整个恒泰广场商业广场的建筑面积为12万平方米，凯赛居公司支付的该费用无法证明其对整个小区的清洁工作提供了服务，所以可以侧面反映，这个价格只对住宅部分提供了服务，没有对商业部分提供服务。3、对证据6，该费用无法证明系凯赛居公司支付的，且无法达到其证明目的。4、对证据7、8的“三性”均不认可，恒泰公司微信聊天记录及图片无法说明凯赛居公司提供了相应的物业服务。5、对颜某的证言不认可，达不到其证明目的。上诉人恒泰公司向本院提交如下证据：1、工程竣工验收备案表六份，拟证明恒泰商业广场项目总建筑面积为123122.36平方米，其中1栋10289.41平方米，2、3栋27416.77平方米，四栋9798.86平方米，五栋23874.39平方米，商业裙楼8772.01平方米，地下室42970.92平方米，总建筑面积123122.36平方米，与恒泰商业广场前期物业管理服务合同中注明的总建筑面积一致，且其中1栋、5栋商业裙楼地下室的建筑面积与凯赛居公司提供的证据《房地产勘测报告书》中注明的1栋、5栋及商业地下室面积85906.73平方米是一致的。证据2、工作联系函，拟证明恒泰商业广场从交房之日起，商业部分的业主信息，双方当事人从未对接过，可以证明凯赛居公司未对商业部分提供物业服务。凯赛居公司发表如下质证意见：1、对证据1的“三性”均有异议，六份工程竣工验收备案表系恒泰公司单方制作的，凯赛居公司不予认可。关于恒泰商业广场商业裙楼实际面积超过2万平方米，以恒泰公司提交的从长沙市房地产测绘队以及长沙市城建档案馆调取的资料为准，恒泰公司提供的工程竣工验收备案表中恒泰商业广场商业裙楼的这一份，上面写了一个商业建筑面积是8772.01平方米，这是指地面商业面积，在最后一份工程竣工验收表中显示地下室建筑面积是4297.92平方米，这是与凯赛居公司二审提供的证据1、2对应，也与一审中恒泰公司提供的证据8、9相对应。恒泰公司在一审中自认了其商业面积包括了-1、-2楼及地面的1、2楼的，不止地面的8000多平方米。2、对证据2的“三性”均无异议，但对证明目的有异议，凯赛居公司服务的对象是物业的公共部分，并不包括业主的专有部分。该份证据更充分地证明了恒泰公司应当按照双方签订的物业合同，向凯赛居公司支付房屋空置物业费。经二审举证、质证，本院对凯赛居公司提交的证据认证如下：证据1、2、4、5、6、7、8、9，不能达到凯赛居公司的证明目的，故不予认定；证据3，能体现涉案商业裙楼建筑实物原貌，故对该《竣工图》的真实性予以认定。本院对恒泰公司提交的证据认证如下：证据1，系工程竣工验收备案表，对其真实性予以认定，但工程竣工验收备案表上记载的商业裙楼8772.01平方米未包含地下室部分，故对其关联性不予认定；证据2，因不能达到恒泰公司的证明目的，故不予认定。本院经二审查明，湖南省建筑科学研究院出具的《竣工图》记载，涉案房屋负二层商业面积4785平方米、负一层商业面积6476.65平方米、一层商业面积4270.2平方米、二层商业面积4176.78平方米，以上共计为19708.63平方米。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，凯赛居公司与恒泰公司之间签订的《恒泰商业广场前期物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。在合同签订后，凯赛居公司向恒泰公司提供了物业服务，恒泰公司未依约及时足额支付物业服务费，应当予以支付。关于恒泰商业广场小区的商业用房面积问题，恒泰公司提出根据工程竣工验收备案表记载商业裙楼的面积仅有8772.01平方米，凯赛居公司提出根据竣工图等证据可以证明商业面积在20000平方米以上，本院经现场察看并结合竣工图得知，本案实际商业面积与竣工图记载一致，共计为19708.63平方米，一审判决仅认定商业裙楼的面积为8772.01平方米，未将负一层、负二层的相关商业面积计算在内，存在遗漏，本院对此予以纠正。因竣工图与涉案建筑实物一致，故本院以竣工图记载的面积为依据认定商业面积，符合双方合同中“最后以实际竣工验收的建筑面积为准”的约定，且更公平合理。关于商业用房物业费的交纳标准，双方合同约定为4元/月·平方米，根据涉案建筑的设计、使用及现场察看情况得知，尚有部分商业用房未交房无需提供物业服务，以及部分公共设施、通道处提供物业服务的工作量并不大，按合同约定的标准计算物业费对恒泰公司明显不公平，故本院酌情将商业用房物业费的计价标准调整为合同约定的60%，即2.4元/月·平方米。按照上述确认的商业面积和计价标准，商业用房应交物业费为1560923.50元（19708.63平方米×2.4元/月·平方米×33个月）。恒泰公司还应支付延期交房物业费234703.9元及空置房物业费65852.71元，减去恒泰公司已支付的100000元，恒泰公司尚应支付凯赛居公司物业费1761480.11元（1560923.50+234703.9元+65852.71元-100000元）。凯赛居公司要求恒泰公司支付地下停车库停车位卫生费和照明费合计407670元，因证据不足，一审判决对此未予支持，并无不当。关于凯赛居公司要求恒泰公司支付延迟支付物业服务费违约金的诉请，一审判决以凯赛居公司未证明向恒泰公司进行过书面催缴为由予以驳回的理由欠妥，应予纠正；但考虑到双方对部分物业费的支付时间约定不明，且双方对物业费的金额一直存在争议，故一审判决对此未予支持的处理结果，并无不妥。恒泰公司提出凯赛居公司未就恒泰商业广场小区商业裙楼提供物业服务，该部分的物业服务费恒泰公司有权利拒绝支付的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人凯赛居公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。上诉人恒泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初8002号民事判决；二、限长沙恒泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向长沙凯赛居物业管理有限公司支付物业服务费共计1761480.11元；三、驳回长沙凯赛居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费19,504元，保全费5,000元，二审案件受理费19504元，共计44008元，由长沙恒泰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十一月二十四日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。