贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6967号上诉人（原审被告）：遵义正源房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区桂花社区正源金港城销售中心。统一社会信用代码：915203215609417142。法定代表人：潘先兵。被上诉人（原审原告）：朱海浪，男，1990年9月5日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：何小素，女，1990年5月20日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。上诉人遵义正源房地产开发有限公司（以下简称正源房开公司）因与被上诉人朱海浪、何小素商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初4931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。正源房开公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或者发回重审；二、由被上诉人负担一、二审案件受理费。事实及理由：1、涉案房屋一直是由被上诉人实际管理并正常使用，逾期未办理产权证并未给被上诉人造成任何经济损失，也未对被上诉人的正常使用造成任何影响。而一审法院却在判决书中认定被上诉人存在“实际损失”属认定事实错误；2、涉案房屋产权转移登记迟延确系诸多上诉人无法克服的客观原因所致。近几年来，上诉人所在区域的不动产登记先后经历了由遵义市不动产登记中心受理、南部新区不动产登记中心受理、播州区不动产登记中心受理的数次调整，每次受理范围的调整皆涉及规划、法规、综合、执行等科室的查验、审核等步骤。且涉案房屋早已交付被上诉人正常使用，涉案房屋产权转移登记迟延，上诉人也不能获得任何好处，上诉人也不愿意迟延。涉案房屋产权转移登记迟延并非上诉人主观原因所致，也并非上诉人刻意为之。确系存在诸多上诉人无法克服的客观原因才导致了涉案房屋产权转移登记迟延；3、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。…”之规定，被上诉人作为完全民事行为能力人，本案在庭审过程中，被上诉人并未举证证明其在诉讼时效期间向上诉人主张过权利。法院应当依法查明事实，依法改判；4、违约金过高，应当按照每日万分之0.2进行调减。被上诉人朱海浪、何小素二审书面答辩称：一审认定事实清楚，被答辩人未及时办理房产证是因为没有缴纳相关契税，而非客观原因，本案未超过诉讼时效，一审认定的违约金比例合理。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。正源房开公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付从2016年8月30日起至2020年6月15日的逾期办证违约金51537.77元；2、判令被告支付从2020年6月15日起至交付房产手续之日止以已付购房款为基数按日万分之二计算的违约金；3、判令被告立即交付房产登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月8日，朱海浪、何小素（买受人）与正源房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于遵义县住房，总价款176017元。双方对取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间未作约定。合同第11.1条约定：出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。第22.3.2.2.2条约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，双方按约支付了房价款、交付了房屋，正源房开公司至今未办理并向朱海浪、何小素交付房屋过户登记手续。一审庭审审理中，朱海浪、何小素称一直在向正源房开公司主张权利，但未举出充分的证据予以证明。一审法院认为，朱海浪、何小素与正源房开公司于2015年6月8日签订的《商品房买卖合同》未违反法律法规的相关规定，应为有效。正源房开公司应于2016年5月30日向朱海浪、何小素交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，结合本案实际，正源房开公司最迟应在2016年8月28日前办理房屋转移登记，并向朱海浪、何小素交付房屋权属证书。正源房开公司至今未能办理房屋过户登记，朱海浪、何小素请求由正源房开公司立即办理房屋过户登记手续，并支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，予以支持。双方在合同中约定按日支付已交付房价款万分之二的违约金，正源房开公司认为过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定，结合本案实际，并考虑所造成损失的状况，以按日支付已交付房价款万分之0.5为宜。正源房开公司辩称朱海浪、何小素的主张超过了法律规定的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，结合已经查明事实和有证据证明的朱海浪、何小素主张权利的时间，本案支付违约金的起算时间应为2017年7月7日。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，判决：一、由遵义正源房地产开发有限公司在本判决生效后30日内为朱海浪、何小素办理正源?金港城10幢0单元18层0-18-4号住房的房屋产权过户登记手续；二、由遵义正源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给朱海浪、何小素逾期办证违约金（以购房价款176017元为基数，从2017年7月7日起按日万分之0.5计算，至办理完毕房屋产权过户登记手续之日止）；三、驳回朱海浪、何小素的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计590元，由遵义正源房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，朱海浪、何小素与正源房开公司于2015年6月8日签订的《商品房买卖合同》未违反法律法规的相关规定，应为有效。正源房开公司应于2016年5月30日向朱海浪、何小素交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，结合本案实际，正源房开公司最迟应在2016年8月28日前办理房屋转移登记，并向朱海浪、何小素交付房屋权属证书。正源房开公司至今未能办理房屋过户登记，朱海浪、何小素请求由正源房开公司立即办理房屋过户登记手续，并支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应予支持。正源房开公司主张因客观原因导致无法办证，但根据遵义市播州区人民政府播府专议（2020）118号会议纪要，正源房开公司逾期办证主要原因为未向税务机关缴纳房屋契税，该原因并非客观原因，而是正源房开公司的过错。若判决正源房开公司在收取买受人购房款的情况下，不负有向买受人承担逾期办证违约责任，可能导致正源房开公司长期无偿占用和支配买受人缴纳的购房款而不承担任何法律后果，于买受人显然不公平，根据《中华人民共和国民法总则》第六条关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”之规定，佳星公司应向朱海浪、何小素承担逾期办证的违约责任。案涉《商品房买卖合同》逾期办证违约金计算方式为按日计算，以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每个违约金债权产生的日期分别计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，此种继续性债权的诉讼时效为三年，由于朱海浪、何小素至今未获得案涉房屋的不动产登记证书，正源房开公司的违约行为仍然继续，故从起诉之日起，即2020年7月7日倒推三年的违约金仍然受诉讼时效保护，一审违约金起算时间并无不当。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，正源房开公司申请对涉案违约金进行调减的情况，一审综合本案实际并考虑所造成损失的状况，将违约金调减至日万分之0.5，并无不当，本院予以确认。综上所述，正源房开公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由上诉人遵义正源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十一月十七日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿