广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4265号原告：佛山农村商业银行股份有限公司三水大塘支行，住所地广东省佛山市三水区大塘镇大㘵沙大兴大道中**首层（住所申报），统一社会信用代码91440607MA53JQQN7A。负责人：唐赞兴，该行行长。委托诉讼代理人：李**，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴周锋，广东金纳律师事务所实习律师。被告：潘际官，男，1981年1月10日出生，汉族，住广东省佛山市三水区南山镇漫江六队**，公民身份号码440********1***011。被告：盘慧萍，女，1990年9月5日出生，瑶族，住广西环江毛南族自治县***********，公民身份号码452************84X。被告：广东聚贤房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区********************（住所申报），统一社会信用代码914********120056F。法定代表人：周某1。原告佛山农村商业银行股份有限公司三水大塘支行（以下简称农商行大塘支行）与被告潘际官、盘慧萍、广东聚贤房地产开发有限公司（以下简称聚贤公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告农商行大塘支行的委托诉讼代理人李**及吴周锋到庭参加诉讼，被告潘际官、盘慧萍、聚贤公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案作缺席审理，现已审理终结。原告农商行大塘支行向本院提出诉讼请求：1．被告潘际官、盘慧萍偿还贷款本金131525.47元及至实际清偿日止的利息、利息罚息、本金罚息、复利（依据《个人购房抵押借款合同》约定，贷款年利率5.635%，利息罚息、本金罚息、复利按贷款利率水平上加收50%，暂计至2020年6月27日，拖欠利息3129.47元，利息罚息47.78元、本金罚息108.24元、复利1.23元）；2.被告潘际官、盘慧萍办理过户登记和现房抵押登记；3.判令原告对潘际官、盘慧萍提供抵押的佛山市三水区*******************就折价或拍卖、变卖所得款享有优先受偿权；4.被告潘际官、盘慧萍向原告支付前期律师费3000元；5.被告聚贤公司对本案全部债务承担连带清偿责任；6.案件诉讼费由三被告共同负担。事实与理由：一、《个人购房抵押借款合同》。2018年3月20日，被告潘际官、盘慧萍与原告签订《个人购房抵押借款合同》，约定两人向原告申请借款160000元，借款用途为购买住房；借款期限十年，由2018年3月20日至2028年2月21日止；借款利率采取浮动利率方式计收；按中国人民银行同期贷款五年以上期档次贷款基准利率上浮15%执行，遇基准利率调整的，自调整之日起次年1月1日开始执行；还款方式为递减偿还法，按月还本付息，付息日为每月21日；潘际官、盘慧萍未按约还款的，从逾期之日起原告可根据逾期本金的金额在合同载明的借款利率水平上加收50%的罚息，不能按时支付的利息，按人民银行规定对所欠利息（包括逾期利息）计收复利。潘际官、盘慧萍连续超过三期以上（含三期）或累计超过六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，原告有权解除合同，提前收回借款本息和处置抵押物。同时，潘际官、盘慧萍以购买的住房即名下位于佛山市三水区*******************为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，担保的范围包括借款本息，损害赔偿金及原告为实现债权而发生的一切费用。二、担保情况。2015年7月17日，原告与聚贤公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告为聚贤公司开发的位于佛山市三水区*********山侨苑1-10座的楼宇提供按揭贷款支持，从原告向该楼宇的业主发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止，即办妥正式的房地产他项权利证书之日止，聚贤公司无条件对该按揭借款承担连带保证担保责任。保证范围包括借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）以及实现债权的费用。三、放款情况。2018年5月10日，原告向潘际官、盘慧萍发放贷款160000元，借款利率为5.635%，还款方式为等额本金，到期日为2028年2月21日。四、违约情况。自2020年2月21日开始，潘际官、盘慧萍未依约偿还本息，聚贤公司未承担担保责任，构成严重违约。依约，原告有权要求三被告立即偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权所产生的诉讼费用、律师费。为维护自身的合法权益，原告诉至法院。被告潘际官、盘慧萍、聚贤公司在诉讼中未提交答辩意见亦未提供证据。原告农商行大塘支行向本院提交了原告营业执照、金融许可证、中国银保监会关于佛山农村商业银行股份有限公司吸收合并广东高明农村商业银行股份有限公司、佛山市三水区**信用合作联社的批复、关于佛山市三水区**信用合作联社解散的批复、关于佛山农村商业银行股份有限公司高明区域及三水区域分支机构开业的批复、潘际官及盘慧萍的身份证及结婚证、聚贤公司的国家企业信用信息公示系统查询信息、《个人购房抵押借款合同》、粤（2018）佛三不动产证明第0015765号不动产登记证明、《楼宇按揭合作协议》、借款借据、业务办讫单、交易明细表、委托代理合同、律师费发票各一份，上述证据来源、形式合法，能形成证据链条，本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告诉请的除“原告依约有权要求三被告支付律师费”之外的事实予以确认。另查明，2019年7月经批复同意，佛山市三水区**信用合作联社大塘信用社（以下简称农信社大塘分社）变更为佛山农村商业银行股份有限公司三水大塘支行。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。《个人购房抵押借款合同》是合同当事人在自愿平等、协商一致的基础上签订，属当事人的真实意思表示，内容合法有效，对当事人均具有法律约束力。农信社大塘分社已依约向潘际官、盘慧萍发放贷款，但潘际官、盘慧萍截止至起诉日已出现连续三期逾期及累计逾期超六期的情形，现本案原告农商行大塘支行作为农信社大塘分社之债权债务继受人，根据《个人购房抵押借款合同》“借款人连续超过三期以上（含三期）或累计超过六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，贷款人有权解除合同、提前收回借款本息”的约定，主张潘际官、盘慧萍提前偿还合同项下的全部借款本息，合法有据，本院予以支持。截止至2020年10月11日，被告潘际官、盘慧萍尚欠原告借款本金120678.03元、未付利息396.68元、本金罚息8.91元、利息罚息3.85元，根据《个人购房抵押借款合同》的约定，潘际官、盘慧萍应向原告支付上述借款本息；2020年10月12日起至潘际官、盘慧萍实际清偿之日止，应分别以所欠借款本金120678.03元和应付未付利息396.68元为基数，按合同约定的罚息利率（按照中国人民银行公布的五年以上期档次贷款基准利率上浮15%基础上上浮50%）计算罚息和复利。农商行大塘支行主张在所欠利息已按合同约定的基础上，计算复利后又重复计算复利，缺乏法律依据，本院不予支持。关于律师费问题，《个人购房抵押借款合同》对律师费的负担并未作出约定，故原告诉请律师费3000元由被告潘际官、盘慧萍承担，缺乏合同依据，本院不予以支持。关于优先受偿权问题。原告在本案涉案房产上设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故其现诉请就涉案房产享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。原告主张潘际官、盘慧萍办理涉案房屋的过户登记及抵押权登记，但原告未提交证据予以证实涉案房屋已经具备办理房地产权证的客观条件，由此产生的不利法律后果，由原告自行承担。对原告上述请求，因缺乏证据予以证实，本院不予支持。聚贤公司于2015年7月17日签订《楼宇按揭合作协议》，承诺对佛山市三水区*********山侨苑1-10座的楼宇按揭借款承担保证担保责任，担保范围为借款本金、利息及实现债权的费用。现因潘际官、盘慧萍未按时偿还贷款本息，故原告诉请聚贤公司对本案债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。保证人聚贤公司承担保证责任后，有权向债务人潘际官、盘慧萍追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘际官、盘慧萍应于本判决生效之日起十日内共同向原告佛山农村商业银行股份有限公司三水大塘支行偿还借款本金120678.03元及利息、罚息、复利（截止至2020年10月11日，未付利息396.68元、罚息8.91元、复利3.85元，2020年10月12日起至潘际官、盘慧萍实际清偿之日止，应分别以所欠借款本金120678.03元和应付未付利息396.68元为基数，按合同约定的罚息利率即按照中国人民银行公布的五年以上期档次贷款基准利率上浮15%基础上上浮50%计算罚息和复利）；二、被告广东聚贤房地产开发有限公司应对上述第一项债务承担连带清偿责任。广东聚贤房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告潘际官、盘慧萍追偿；三、驳回原告佛山农村商业银行股份有限公司三水大塘支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3058元，减半收取计1529元、财产保全费1210元，合计2739元，由被告潘际官、盘慧萍、广东聚贤房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆志珊二〇二〇年十一月十七日书记员  范楚妤