重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0151民初4881号原告（反诉被告）：叶永华，男，1968年10月21日出生，汉族。被告（反诉原告）：林世全，男，1968年2月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：黎竹（特别授权），重庆利安律师事务所律师。原告叶永华与被告林世全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，被告林世全向本院提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告暨反诉被告叶永华，被告暨反诉原告林世全及其委托诉讼代理人黎竹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶永华向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告林世全支付原告房屋尾款4953元；2、判令被告林世全支付原告垫付的土地出让金4726元；3、判令被告林世全支付原告违约金10043元；4、判令被告林世全支付以房屋尾款4953元和土地出让金4726元为基数从2018年7月4日起至付清之日止按年利率6%计算的利息；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告叶永华与被告林世全于2004年10月19日签订了集资建房合同。叶永华通过法律途径为被告办理了初始登记房产证，并根据县政府文件规定到房管部门申请划拨地转为出让地，并垫交了土地出让金。被告已经于2020年5月26日在区房管局领取了房产证。在原告办理了房屋初始登记后，通知被告必须以自己名义起诉才能过户。原告已经尽到了合同义务。根据合同，被告应当向原告支付房屋尾款和土地出让金，但被告不予支付，其已存在违约行为。为维护原告的合法权益，特提起如上诉请。被告林世全辩称，首先，2004年10月19日签订合同书属实，房屋的面积和单价均无异议。其次被告没有违约行为，反而是原告存在违约行为：其一根据合同第五条规定：余款在甲方为乙方办理产权手续后一次性支付，但原告没有给被告办理房屋产权证。其二该条还约定两证办理完毕后通知乙方在15日内领取，可以看出房屋手续办理、费用支付均由甲方承担。原告从2004年至今都未办理房产证，反而是被告自行办理。第三关于尾款数额，合同上的房屋面积为132平方米，而实际为131.28平方米，为此剩余尾款应为2852.80元（132平方米×510元/平方米-64000元-0.72平方米×510元/平方米）。第四房屋水电费是被告自己去办理的户头，房屋的门也是被告自己购买并安装，对土地出让金不清楚。反诉原告暨被告林世全向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告叶永华支付反诉原告林世全办理位于铜梁区((街道办事处((路((号((单元(-(号房屋房产证的费用共计5393.94元；2、判令反诉被告叶永华支付违约金4000元。事实及理由：反诉原告林世全于2004年10月19日在反诉被告叶永华处购买住房，按照约定办理房屋产权手续的义务应由叶永华承担，但直到今年5月，叶永华均未履行相关义务，反而是反诉原告林世全自行办理房产证，并缴纳了税费5393.94元。叶永华的行为已构成违约。为维护反诉原告的合法权益，特提起如上诉请。反诉被告暨原告叶永华辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。首先5000余元费用是小产权房屋办证必须缴纳的税费。其次办理房屋产权证的所有程序我都已经完成。根据县政府文件，还建房要转换成全产权房必须补交土地出让金和税费。由于还建方不配合，我方于2016年底通过诉讼程序将房屋总证、分证都办完了，之后我通知林世全他们要以自己名义起诉拆迁户才能办理房产证。我方已经按照合同约定履行了自己的义务，没有违约行为。第三办证的费用应当由林世全自行承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据本院予以确认并在卷佐证：叶永华提供的集资建房合同书、（2016）渝0151民初278号民事判决书、协助执行通知书、渝（2017）铜梁区不动产权第((((((号房地产权证复印件、土地划转申请书、收费通知单复印件、土地出让金发票复印件、铜府办发〔2011〕57号文件复印件、不动产申请审批表、铜国土房管文〔2018〕27号文件复印件、铜梁区第十七届人民政府第34次常务会议纪要以及林世全提交的收据、集资建房合同书、（2020）铜梁区不动产权第((((((号房地产权证、税收完税证明、（2019）渝0151民初5858号民事判决书等证据材料以及双方当事人的陈述。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2004年10月19日叶永华作为甲方与乙方林世全作为乙方签订了《集资建房合同书》，约定：一、房屋位于铜梁县金鹏工业园区巴中还建地；二、甲方根据铜梁县金鹏工业园区管委会规范的巴中还建地红线范围和县城乡建委审定的设计方案及设计施工图组织施工建房，交房标准以本合同书第四条为准，乙方按设计图上户型选定四楼房屋一套，建筑面积132平方米左右；三、乙方按510元/平方米建房费用交与甲方进行集资建房，总金额为67320元，房屋产权属乙方所有，具体面积以房屋所有权证为准。……五、本协议签订时，乙方付给甲方应付40000元，顶楼盖板时付20000元，交付乙方使用时付，余款待甲方为乙方办理完房屋产权有关手续（领取房屋所有权证、土地使用证）时一次性付给甲方。如两证办证完毕通知乙方在15天内必须领取，超过规定视为违约。……七、甲乙双方不得违反上述各项规定，若一方违约，由违约方给守约方总金额的15%赔偿损失。之后林世全支付房款64000元。另查明叶永华出售给林世全的房屋系拆迁还房户的联建房。联建方为叶永华与拆迁户沈祖芳、王长明两户，联建协议签订时间均为2004年。2016年3月本院以（2016）渝0151民初278号民事判决书判决叶永华起诉沈祖芳、王长明两户于判决生效后十日内协助叶永华办理位于铜梁区((街道办事处((路((号((单元住房的初始登记。2017年10月31日叶永华通过强制执行程序完成了初始登记，取得了渝（2017）铜梁区不动产权第((((号房地产权证。2017年11月28日叶永华代理两户拆迁户向铜梁区国土房管局申请将土地性质从划拨转为出让，并补交了131.28平方米住宅房屋的土地出让金4726元。2019年10月9日林世全起诉沈祖芳等拆迁户要求协助办理位于铜梁区((路((号((单元(-(房屋的过户变更登记手续。本院以（2019）渝0151民初5858号民事判决书判决支持了林世全的诉请。2020年5月26日林世全就其所有位于桫椤路的房屋办理了房地产权证，确定房屋建筑面积为131.28平方米，并缴纳了契税5393.94元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案，叶永华与林世全签订的《集资建房合同书》，系双方当事人的真实意思表示，叶永华和林世全应当按照协议履行自己的义务。关于叶永华要求林世全给付房屋尾款4953元的诉讼请求，《集资建房合同书》中第三条约定：乙方按510元/平方米建房费用交与甲方进行集资建房，总金额为67320元，房屋产权属乙方所有，具体面积以房屋所有权证为准。此条已经明确房屋价款是以房屋所有权证确定的面积131.28平方米为准，那么房屋的总价应为66952.80元，扣除林世全已经支付的64000元，剩余房屋尾款应为2952.80元。同时该合同还约定余款在办理完房屋产权有关手续时一次性支付，现该房屋的产权证书已经办理在林世全名下，故该请求本院予以支持林世全支付叶永华房屋尾款2952.80元。关于叶永华容要求林世全给付为办理林世全房屋垫付的土地出让金4726元的诉讼请求，该土地出让金系政策性原因需要支付的必要费用，在合同中并无约定。本院认为叶永华作为修建方，其负有提供完整土地权属的义务，而因为土地性质需由划拨转为出让需要缴纳的费用，应当属于其作为修建方应当承担的必要成本。为此对叶永华的该诉讼请求，本院不予支持。关于叶永华要求林世全给付违约金10043和以房屋尾款4953元和土地出让金4726元为基数从2018年7月4日起至付清之日止按年利率6%计算的利息的诉讼请求，本院认为《集资建房合同书》第七条约定了违约责任，但叶永华没有提供证据证明林世全在买房、办证过程中存在违约情况且林世全还是通过诉讼方式才办到房产，故对该请求本院不予支持。关于林世全反诉要求叶永华支付办理房屋产权证的税费共计5393.94元的请求，本院认为林世全是房屋的归属方，双方在合同中并未对办证费用做明确约定，且根据日常房屋买卖的操作规则，就自行购买的房屋所产生的契税的费用都是由购房方负责。故对该请求本院依法不予支持。关于林世全反诉要求叶永华支付违约金4000元的请求，虽然双方在合同中未约定办理房产证的具体时间，但时隔十五年才办理了房产证，确实存在违约情形。考虑到林世全所购房屋的特殊性以及政策变化等不可抗力的因素，虽然叶永华存在违约行为但并未影响到林世全对房屋权利的行使。而违约金的功能是以弥补损失为主，惩罚为辅，为此本院酌情主张违约金1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七套第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、林世全于本判决生效之日起五日内支付叶永华房屋尾款2952.80元。二、叶永华于本判决生效之日起五日内支付林世全违约金1000元。三、驳回叶永华的其他诉讼请求。四、驳回林世全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费350元，减半收取175元，由原告叶永华承担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告林世全承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 吴宇二〇二〇年十一月二十四日法官助理 谢东书 记 员 徐倩