广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2824号上诉人（原审被告）：邱海浪。委托诉讼代理人：廖秉静，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李作嘉，广东承诺律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：麦亚文。委托诉讼代理人：欧艳，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹子礼，广东尚诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林海俄。委托诉讼代理人：吴志明，广东粤正律师事务所律师。原审第三人：潘滨滨。原审第三人：林秋朋。上诉人邱海浪、麦亚文因与被上诉人林海俄及原审第三人潘滨滨、林秋朋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邱海浪及其委托诉讼代理人廖秉静、李作嘉，上诉人麦亚文及其委托诉讼代理人欧艳、邹子礼，被上诉人林海俄的委托诉讼代理人吴志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱海浪上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回林海俄一审所有诉讼请求；三、判决本案一、二审诉讼费用由林海俄负担。事实与理由：林海俄诉请主张邱海浪与麦亚文多收取其房屋款42.3万元是虚假事实，林海俄隐瞒自己投资47万投资恒福美地花园房屋失败的事实，让本来买三套房子的钱变成购买两套房子，再加上何明文为了自己减轻税费，与林海俄签订了以33.5万元将万达广场4-18号楼2327号办公室卖给林海俄的合同，且恶意以80万远远低于市场价格123.8万的价格将荣盛华府的房屋卖给潘滨滨，所以才造成邱海浪有所谓的“不当得利”。一审法院没有查清事实就给予认定，属于事实认定错误。实际的情况如下：一、关于林海俄转账21.8万给邱海浪，转账20万给麦亚文，共计41.8万元的实际情况。2019年3月26日，何明文与麦亚文签订《房屋买卖合同》，麦亚文以38.5万元的价格，出售万达广场4-18号楼2327号办公室给何明文，后何明文找到林海俄，何明文与林海俄约定以40.8万的价格及1万元中介费的方式转让出售给林海俄，当时因为房子还没办理过户到何明文名下，所以何明文直接叫麦亚文跟林秋朋签订房屋买卖合同，但是何明文为了自己减轻税费，与林海俄签订了以33.5万元将万达广场4-18号楼2327号办公室卖给林海俄。试想一下，麦亚文以38.5万元的价格出售万达广场4-18号楼2327号办公室给何明文，怎么可能以更低的33.5万元再卖给林海俄？麦亚文与林海俄非亲非故，麦亚文卖房也是为了赚钱，所以这明显不符合实际情况。（转账、支付明细：2019年3月26日，林海俄向邱海浪转定金5万元;2019年4月2日支付11.8万元给邱海浪；2019年4月9日支付5万元给邱海浪；2019年4月25日，林海俄向麦亚文支付剩余20万元，当天麦亚文也将房屋过户到林海俄亲戚名下）。二、关于林海俄转账给邱海浪47万元的实际情况。何明文本人想要赚取恒福美地花园房屋的差价，其向林海俄说投资47万元就有几万元的回报，林海俄听后便向邱海浪转账47万元，再由邱海浪向恒福美地花园开发商法定代表人刘春玲转账购买房屋，邱海浪收到林海俄的转账后，应林海俄的意思表示，己经向刘春玲转账47万元。三、关于林海俄转账70万元给邱海浪的实际情况。2019年3月17日，邱海浪与麦亚文签订《房屋买卖合同》，由邱海浪购买麦亚文位于荣盛华府10号楼2单元407房，约定款109万元，再加1万元的中介费，由邱海浪与何明文合作买下该房屋，再转让给其他人赚取差价，双方约定：邱海浪出资39万，何明文出资70万，出售涉案的房屋赚取的差价两人对半分，为此，何明文又找到林海俄为其出资，所以2019年4月17日，林海俄才向邱海浪转账70万元的投资款。2019年4月28日，邱海浪与何明文共同找到买家孙良义，为了赚取差价，邱海浪与何明文要求麦亚文与孙良义签订《房屋买卖合同》，将荣盛华府10号楼407房以123.8万元的价格，通过湛江市天天房地产代理有限公司的居间服务出售给孙良义，因何明文迫于投资47万买恒福美地花园房屋失败的压力不得不私自将房屋低价过户至潘滨滨名下，导致邱海浪、麦亚文与孙良义协商解除了《房屋买卖合同》，导致邱海浪还要赔偿8万元违约金给孙良义。同样的道理，邱海浪投资109万元购买荣盛华府10号楼407房，本可以以高于109万元的价格（卖给孙良义是123.8元），怎么可能会以80万远远低于市场价格卖给林海俄？综上，林海俄根本就没有获得所谓的不当得利，一审法院在没查清事实的情况下就判决邱海浪向林海俄返还8.3万元以及支付利息，极大损害了邱海浪的合法权益，恳请二审法院查清事实，撤销一审判决，驳回邱海浪一审的所有诉讼请求；将虚假诉讼的林海俄绳之以法。麦亚文上诉请求：一、撤销一审判决第二项，驳回林海俄对麦亚文的全部诉讼请求；二、判决本案诉讼费由林海俄负担。事实与理由：一、一审法院改变案由并没有向各方当事人释明，更没有将本案法律性质作为焦点问题进行审理，而是在作出判决时突然改变案由，既剥夺了麦亚文充分辩论的权利，亦规避了管辖规定，变相剥夺了麦亚文提出管辖权异议的权利，其程序严重违法，依法应予撤销。一审法院于2019年7月4日以房屋买卖合同纠纷为案由受理本案。一审庭审时，各方当事人一直围绕房屋买卖合同纠纷开展辩论。而林海俄的诉讼请求亦是基于购房合同请求返还购房款。在一审庭审中，各方当事人从没有就案件性质提出异议，而一审法院亦从未向各方当事人释明本案的案由需要改变，一审法院更没有将法律关系性质作为焦点问题进行审理。直至一审判决作出后，麦亚文才在判决主文中发现本案案由已变更为不当得利纠纷。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理”的规定，一审法院在没有依法向当事人释明的情况下，擅自改变案由，剥夺了麦亚文人充分辩论的权利，程序严重违法。此外，一审法院认为“本案为房屋买卖合同引发的不当得利纠纷，……应由邱海浪、麦亚文住所地雷州市或遂溪县人民法院审理，但本案邱海浪、麦亚文均未对本案管辖提出异议且应诉答辩，……视为本院有管辖权”。本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，因房屋买卖合同纠纷涉及不动产，麦亚文认为由不动产所在地法院管辖符合法律规定才不提出管辖权异议，但一审法院则明显规避了管辖规定，变相剥夺了麦亚文提出管辖权异议的权利。因此，一审判决程序严重违法，依法应予撤销。二、本案案由定性错误，本案并非不当得利纠纷，麦亚文亦非本案的适格被告，林海俄对麦亚文的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。1.明文为赚取房屋差价再转售他人，麦亚文与林海俄或潘滨滨、林秋朋均不存在房屋买卖合同关系。(1)关于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛华府10号楼407房的房屋。2019年3月17日，麦亚文与案外人湛江市和物房地产代理有限公司负责人邱海浪签订《房屋买卖合同》（合同编码：HWDC-000148）,合同约定：麦亚文将其名下位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛华府10号楼407房的房屋出售给邱海浪，该房屋成交价为人民币109万元。邱海浪在签订合同时支付人民币9万元作为定金，剩余款项应在2019年4月16日前支付给麦亚文。同时约定，麦亚文无条件配合邱海浪办理过户手续过户到任何其指定的任何人名下。合同签订后，邱海浪如约于2019年3月17日向麦亚文转账定金9万元，于2019年4月17日向麦亚文转账剩余购房款100万元。2019年4月18日，麦亚文应邱海浪要求到粤西公证处将办理荣盛华府407房办理产权买卖交易、转移登记的相关手续委托给邱海浪的合伙人何明文。至此，麦亚文与邱海浪的房屋买卖合同已实际履行完毕，麦亚文对于邱海浪或何明文将房屋出售给何人并不知情。麦亚文与潘滨滨不存在房屋买卖合同关系，潘滨滨乃至林海俄均没有向麦亚文支付购房款。麦亚文并非本案的适格被告。（2）关于湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场4、18号楼2327号办公室。2019年3月26日，麦亚文经邱海浪介绍，与邱海浪的合伙人何明文签订《房屋买卖合同》（合同编码HWDC-0000025），合同约定：麦亚文将名下位于湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万迖广场4、18号楼2327号办公室出售给案外人何明文，该房屋成交价为人民币38.5万元。何明文在签订合同时支付人民币3.5万元作为定金，首付款18.5万元（含3.5万元定金）在2019年4月10日前直接支付给麦亚文，余款人民币20万元在2019年6月1日内付清。合同签订当天，邱海浪以银行转账方式向麦亚文支付定金3.5万元，其后于2019年4月10日转账支付15万元。2019年4月25日，麦亚文应邱海浪、案外人何明文的要求，到房产管理部门协助办理过户手续到林秋朋名下，过户手续办理后，邱海浪、何明文即委托潘滨滨以及林海俄分别以银行转账方式向麦亚文支付13.5万元、6.5万元，共计人民币20万元。至此，麦亚文与何明文的房屋买卖合同履行完毕。麦亚文与林秋朋不存在房屋买卖合同关系，林秋朋乃至林海俄均没有实际向麦亚文支付购房款。麦亚文并非本案的适格被告。以上事实麦亚文提供了与邱海浪、湛江市和物房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》（编号:HWDC-0000148）、麦亚文与何明文、湛江市和物房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》（编号:HWDC-0000025）、银行流水等证据，其中两合同中约定的定金、总房款金额以及付款日期是与麦亚文提供的银行流水逐一对应的。除此之外，邱海浪的答辩、证人何明文的证言等均已形成了完整的证据链，充分证实涉案两房屋是麦亚文出售给邱海浪及案外人何明文的事实。一审法院否定全案证据，仅凭两份非双方当事人真实意思表示的《广东省房地产买卖合同》认定本案存在不当得利，实属认定事实不清，适用法律错误。2.林海俄提供的两份《广东省房地产买卖合同》并非合同相对方的真实意思表示，该合同只是出于过户需要，应属无效，一审法院仅以上述两份合同认定房屋价格，否定案件的其他一系列证据，属认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。首先，林海俄提供的两份《广东省房地产买卖合同》合同相对方是麦亚文与潘滨滨、麦亚文与林秋朋，麦亚文以及潘滨滨、林秋朋均当庭承认对合同内容包括房屋出售价格一无所知，双方均是为了完成过户手续到现场签字，特别是与潘滨滨的合同，麦亚文根本没有参与，麦亚文对此完全不知情，合同上的签字也并非麦亚文。由此可见，上述合同并非双方当事人的真实意思表示，而合同的价格亦明显不是真实的交易价格，上述合同应属无效合同，不能以此作为认定本案事实的依据。其次，两份《广东省房地产买卖合同》纯粹是过户需要而签订，两份合同内容明显违背交易习惯，并非交易双方的真实意思表示。本案所涉的是房屋买卖合同纠纷，由于房屋买卖合同涉及金额巨大，根据交易习惯均是由买卖双方签订房屋买卖合同，再支付房款及办理过户登记。本案两份《广东省房地产买卖合同》的合同落款时间为2019年4月15日，2019年5月29日，但根据林海俄提供的银行流水显示，其汇款时间分别为2019年3月26日、2019年4月2日、2019年4月9日，2019年4月17日，2019年4月25日。涉及一百多万的房屋交易，林海俄交易前双方没有谈妥房屋价格，只是由单方多次汇款给出售方，直至办理房屋过户登记当天才确定价格，然后才发现对方多收房款，林海俄的说法完全违背交易习惯甚至违反正常人的生活法则。一审法院无视种种疑点，以林海俄不认可为由，就单纯以上述两合同作为认定案件事实依据，明显认定事实不清，严重显失公平，违反公平公正原则，依法应予撤销。3.麦亚文不存在多收林海俄购房款的事实，一审法院决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。如前所述，关于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛华府10号楼407房的房屋，麦亚文与邱海浪签订《的房屋买卖合同》（合同编码：HWDC-000148），约定房屋价款109万元，邱海浪如约于2019年3月17日向麦亚文转账定金9万元，于2019年4月17日向麦亚文转账剩余购房款100万元。邱海浪并没有多收购房款，该房屋麦亚文亦没有收到林海俄的任何购房款。至于湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万迗广场4、18号楼2327号办公室，麦亚文与何明文签订的《房屋买卖合同》（合同编码HWDC-0000025），约定该房屋成交价为人民币38.5万元。邱海浪以银行转账方式向麦亚文支付定金3.5万元，其后于2019年4月10日转账支付15万元。2019年4月25日，潘滨滨以及林海俄分别以银行转账方式向麦亚文支付13.5万元、6.5万元，共计人民币20万元。也就是说本案林海俄从头到到尾只转账了20万元给麦亚文。如果一审法院认为与麦亚文存在房屋买卖合同关系，即使按照《广东房地产买卖合同》的约定，林海俄亦没有足额支付麦亚文购房款，林海俄至少尚欠麦亚文购房款93.5万元。麦亚文有权按合同约定向林海俄主张剩余房款。如果一审法院认定本案是不当得利，那么麦亚文亦非不当得利的适格被告。林海俄主张支付的138.8万元均是支付给邱海浪，其责任承担的主体亦只能是邱海浪而非麦亚文，一审法院判决麦亚文返还34万元，一审法院认定事实明显不清，适用法律严重错误，依法应予撤销。三、涉案的两份《广东省房地产买卖合同》多处违背常理，涉嫌以合法形式掩盖非法目的，且本案涉嫌虚假诉讼及诈骗行为，请求法院将本案移送公安机关处理。首先，涉案合同所签订的价格明显违背市场规律，涉案房屋荣盛华府407建筑面积89.22平方米，合同约定交易价格仅为80万元；涉案房屋万迖广场2327办公室建筑面积55.27平方，合同约定交易价格仅为33.5万元，该合同约定的价格已远远低于湛江市的市场价格；其次，从林海俄主张的整个交易过程中，银行转账的账户并非林海俄，合同相对人亦不是林海俄，如果本案是正常的房屋买卖，林海俄不可能需要利用一堆不知情的人来完成整个购房流程，可见即使是其购房，其购房目的根本不是用于正常的房屋使用。林海俄明显涉嫌以合法形式掩盖非法目的。2019年6月1日，邱海浪因何明文未经其同意私自将本案涉案房屋荣盛华府407房过户给潘滨滨到吴阔派出所报案。在派出所调查案件过程中，麦亚文才了解到，邱海浪、何明文与林海俄存在合作关系，特别是何明文与林海俄更是亲戚关系，对此，林海俄在庭审也是自认的。原林海俄与其亲戚案外人何明文私自以明显低于市场价格过户，本案甚至存在其二人恶意串通提起虚假诉讼损害麦亚文的合法权益嫌疑。一审法院无视案件的一切不合理因素，所作判决明显没有事实和法律依据，请求二审法院依法查明案件事实，如涉嫌虚假诉讼，请求法院依法移送公安机关追究相应人员的法律责任。林海俄答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分首先，邱海浪、麦亚文及何明文之间的所谓房屋买卖合同没有实际履行。麦亚文辩称2019年3月26日与何明文签订万达广场2327号办公室《房屋买卖合同》，约定何明文在签订合同时支付3.5万元作为定金及后续房款，却没有证据证明何明文向麦亚文支付了任何款项，也没有证据证明邱海浪、何明文委托潘滨滨、林海俄向麦亚文支付共20万元。以上《房屋买卖合同》的主要付款条款约定交均无法证明已履行。而林海俄人所主张的房屋买卖合同均在不动产登记机关备案登记，且双方是在不动产登记机关现场签署，并办理了相应的房产过户登记手续。根据证据规则“谁主张谁举证”原则，邱海浪、麦亚文的辩解没有实质证据足以证明，应承担举证不能的法律后果。其次，邱海浪向麦亚文支付的款项来源于林海俄的资金。2019年3月26日邱海浪在收到周月敏当天支付的5万元后才向麦亚文支付了3.5万元。2019年4月9日邱海浪收到周月敏支付的63.8万元（11.8+5+47=63.8万元）后于2019年4月10日向麦亚文支付15万元。2019年4月17日邱海浪向麦亚文支付的所谓荣盛华府407房房款100万元系当天收到周月敏支付的70万元后（加上之前收取周月敏支付的68.8万元）才筹齐支付的。所谓的邱海浪出资39万、何明文出资70万元，没有证据足以支持。也没有证据证明邱海浪和何明文支付了涉案房产的全部款项后再将涉案房产转让给林海俄。再者，如果涉案房产真的是邱海浪和何明文事先买下后再转手给林海俄，按惯例，为了掩盖赚取中间差价，通常邱海浪会要求林海俄直接打款给邱海浪或何明文，肯定不会让林海俄直接打款给麦亚文，也不会让房主麦亚文直接与购房者（林海俄指定的房产登记人）直接见面的。邱海浪、麦亚文的辩解违反常理。本案中麦亚文是亲自在房产登记机关与潘滨滨、林秋朋签订了407房的《房屋买卖合同》，也直接收取了林海俄的房款20万元，由此证明了林海俄所主张的麦亚文与潘滨滨、林秋朋的房产交易的真实性。最后，潘滨滨、林秋朋作为购房资金的实际出资人，将涉案房产挂名在潘滨滨、林秋朋名下，虽不常见但也不违法，一审庭审中潘滨滨、林秋朋已确认以上事实，潘滨滨、林秋朋对涉案房产谈判交易过程不知情，符合常理。麦亚文公证授权何明文，故何明文对荣盛华府407房的任何法律行为的法律后果均应由麦亚文承担。林海俄资金充裕，计划购入多套房产，林海俄基于对邱海浪和何明文（林海俄的远亲）的信任，全权委托何明文和邱海浪帮其物色房产，并答应支付中介费共3万元，林海俄按邱海浪的指示，多次通过其控制的账户向邱海浪共支付了138.8万元和麦亚文20万元。在购入两套房产后，林海俄发现邱海浪和何明文与麦亚文串通，弄虚作假，骗取巨额差价，因此才要求邱海浪、麦亚文退钱。二、关于邱海浪、麦亚文主张一审判决案由认定错误的问题。林海俄认为本案案由应为房屋买卖合同纠纷，一法院最后认定为不当得利纠纷，属于错误认定。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。该条规定明确了不当得利人负有向利益受损人返还义务、利益受损人享有向不当得利人请求返还不当得利的权利的法律效果，也明确了“得利人得利没有法律根据”、“对方当事人利益受损失”、“得利人取得的利益与对方当事人的利益损失之间有因果联系”三项基本构成要件。但本案中，林海俄与麦亚文之间存在着实质上的房屋买卖合同关系，付款的依据是房屋买卖合同，林海俄与邱海浪之间存在着居间合同关系和委托邱海浪向麦亚文转付房款的法律关系，不同于无故或错误支付的情形，故本案不适用不当得利的法律规定。由于一审法院认定事实清楚，林海俄的诉求证据充分，案由的认定错误也不影响林海俄的诉讼请求，不足以撤销一审判决，恳请二审法院纠正一审案由并维持原判。潘滨滨、林秋朋未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。林海俄向一审法院起诉请求：一、判决邱海浪、麦亚文向林海俄返还购房款人民币42.3万元和利息(自起诉之日起至所有本息清偿之日止，按年息6%计算);二、判决邱海浪、麦亚文负本案诉讼费等费用。事实和理由：林海俄经亲戚介绍认识了邱海浪，邱海浪系湛江市和物房地产代理有限公司京基分店负责人、店经理，邱海浪声称可以私下帮林海俄直接联系售房业主，然后林海俄支付约定的利是给邱海浪。经邱海浪介绍，林海俄决定购买湛江市开发区万达广场4.18号楼2327号办公室，房产登记在林秋朋（林海俄堂弟）名下，转让合同交易价为33.5万元，口头约定林海俄支付1万元利是给邱海浪。另又由邱海浪介绍，林海俄决定购买湛江市开发区海滨大道北6号荣盛华府10号楼407房，房产登记在潘滨滨（林海俄外甥）名下，转让合同交易价为80万元，口头约定林海俄支付2万元利是给邱海浪。林海俄于是使用其表妹周月敏的账户向邱海浪汇入购房款，分别于2019年3月26日支付了5万元，2019年4月2日支付了11.8万元，2019年4月9日支付了5万元，2019年4月9日支付了47万元，2019年4月17日支付了70万元。林海俄2019年4月25日使用其外甥潘滨滨的账户向售房业主麦亚文汇入购房款13.5万元。林海俄2019年4月25日使用其名下账户向售房业主麦亚文汇入购房款6.5万元。至此购房合同合计应支付购房款总额为33.5+80=113.5万元，实际已支付总房款为邱海浪138.8万元＋麦亚文20万元=158.8万元，即多支付了购房款45.3万元，扣除林海俄承诺支付给邱海浪的两宗房产中介费用共3万元，故邱海浪、麦亚文应返还林海俄购房款42.3万元。两房产现已办理过户完毕，相关过户税及费用均由林海俄另行支付。经林海俄多次催促，邱海浪、麦亚文至今不肯返还剩余购房款42.3万元。邱海浪、麦亚文占用林海俄购房款不予返还，依法应支付占用期间的利息。为维护林海俄的合法权益特向法院提起诉讼，请判允林海俄的所有诉讼请求。一审法院审理查明：2019年3月26日，麦亚文作为卖方、案外人何明文作为买方及湛江市和物房地产代理有限公司作为经纪方，签订《房屋买卖合同》（编号HWDC-0000025），三方协议：买卖房屋为湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场4、18号楼2327号办公室（以下简称万达广场2327号办公室），所有权人为麦亚文，成交价为385000元，首付款185000元，余款200000元办理银行按揭贷款。麦亚文、何明文在合同上签名捺印，湛江市和物房地产代理有限公司在合同上盖章。2019年4月25日，麦亚文（作为甲方、转让方）与林秋朋（作为乙方、受让方）签订《广东省房地产买卖合同》，约定甲方将万达2327号办公室转让给乙方，交易总金额为335000元，还约定合同签订之日起30日内办理过户手续。麦亚文、林秋朋在合同上签名捺印。2019年5月29日，麦亚文（作为甲方、转让方）公证委托案外人何明文作为其代理人与潘滨滨（作为乙方、受让方）签订《广东省房地产买卖合同》，约定甲方将位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛华府10号楼407房（以下简称荣盛华府407房）转让给乙方，交易总额为800000元，还约定合同签订之日起30日内办理过户手续。何明文在甲方及委托代理人处签名捺印，潘滨滨在乙方处签名捺印。2019年3月26日、4月2日、4月9日（2笔）、4月17日，林海俄通过周月敏名下中国农业银行账户********向邱海浪分别转账50000元、118000元、470000元、50000元、700000元，共计转账1388000元给邱海浪。2019年4月25日，林海俄通过潘滨滨名下中国农业银行账户********向麦亚文转账135000元；同日，林海俄通过其名下中国农业银行账户********向麦亚文转账65000元，共计转账200000元给麦亚文。2019年3月17日、3月26日、4月10日、4月17日，麦亚文名下中国农业银行账户********分别收到来自邱海浪同行账户转账的90000元、35000元、150000元、1000000元，合计1275000元；2019年4月25日，麦亚文名下中国农业银行账户********分别收到潘滨滨、林海俄同行账户转账的135000元、65000元。再查明，湛江市不动产档案信息管理中心查询结果显示，林秋朋现为万达广场2327号办公室权利人，潘滨滨曾为荣盛华府407房权利人。林秋朋自述林海俄为其堂姐，万达广场2327号办公室由林海俄出资购买；潘滨滨自述林海俄为其阿姨，荣盛华府407房由林海俄出资购买。又查明，2019年4月18日，麦亚文出具《委托书》委托何明文办理有关荣盛华府407房到房管部门、湛江经济技术开发区国土资源局不动产登记中心、湛江市不动产档案信息管理中心、住建局等其他有关部门办理产权买卖交割、交易转移登记的相关手续，签订房屋买卖合同，办理房屋产权过户，办理不动产登记交易证明，办理变更登记、更正登记、转移登记、查询领取档案资料、测绘等其他一切相关手续等事宜，委托期限自签署之日至2020年4月17日止。该《委托书》于2019年4月22日经（2019）粤湛粤西第2846号公证书公证。另查明，邱海浪是湛江市和物房地产代理有限公司的法定代表人，庭审中林海俄确认支付给邱海浪的款项中包含3万元中介费尚未支付。一审法院审理认为，本案系房屋买卖合同引发的不当得利纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条规定，应由邱海浪、麦亚文住所地即雷州市或遂溪县人民法院管辖，但本案邱海浪、麦亚文均未对本案管辖提出异议且到庭应诉答辩，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第二款规定，视为一审法院有管辖权，一审法院依法审理。麦亚文就其所有的荣盛华府407房公证委托何明文到有关部门办理产权买卖交割、交易转移登记的相关手续，委托了包括签订房屋买卖合同，办理房屋产权过户，办理不动产登记交易证明，办理变更登记、更正登记、转移登记、查询领取档案资料、测绘等其他一切相关手续等事宜。何明文在公证委托权限内、有效期内以麦亚文的名义与潘滨滨就荣盛华府407房签订《广东省房地产买卖合同》并过户，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条规定，签订合同及过户的代理行为均对麦亚文发生效力，故该合同真实合法并不违反法律、行政法规强制性规定，且已经履行完毕，予以确认。麦亚文就其所有的万达2327号办公室签订两份买卖合同：1.与林秋朋签订的《广东省房地产买卖合同》真实合法并不违反法律、行政法规强制性规定，且已经履行完毕，予以确认；2.与何明文签订的《商品房买卖合同》由于标的已不能履行，故林秋朋的权利与何明文的权利不存在先后顺序问题，并不通知何明文作为第三人参加本案诉讼，如因该份《商品房买卖合同》产生纠纷，麦亚文与何明文双方可另循途径解决。关于林海俄是否本案适格主体。林海俄虽非本案两份《广东省房地产买卖合同》签订方，但潘滨滨、林秋朋一致认可林海俄为房屋实际购买人，购房全部款项亦经潘滨滨、林秋朋及证人确认为林海俄所有，现林海俄作为购房款所有人请求返还多支付的购房款项，符合作为起诉的主体资格。关于邱海浪、麦亚文是否本案适格被告。麦亚文是本案两份《广东省房地产买卖合同》的签订方亦接收了相应购房款项，邱海浪虽非两份《广东省房地产买卖合同》相对方但其系该两套房产买卖的中介且也确认接收了林海俄支付的相关购房款项，现林海俄请求返还多支付的购房款，邱海浪、麦亚文作为相应的购房款接收方，是本案适格被告。关于林海俄的请求是否成立及应否支持。本案两份《广东省房地产买卖合同》真实合法且已履行完毕，合同约定房屋转让价格分别为33.5万元、80万元，合计113.5万元；林海俄在合同签订前转给邱海浪合计138.8万元（邱海浪转给麦亚文127.5万元）、转给麦亚文合计20万元，共计158.8万元。首先，关于麦亚文收取的款项。麦亚文合计收到林海俄款项为147.5万元（127.5万元+20万元），超出合同约定的房屋转让总款部分为34万元（147.5万元-113.5万元）。麦亚文虽抗辩其两套房产成交真实总价为147.5万元（109万元＋38.5万元），但其并未提交与潘滨滨、林秋朋签订与其主张的真实价格相对应的房屋买卖合同，应承担举证不利的后果，对该抗辩意见，不予采纳。基于麦亚文未能举证证明有其他合法依据收取林海俄超出合同约定的房屋转让总款34万元，该34万元属于无法律依据的受益，是为不当得利，林海俄请求返还，于法有据，予以支持。其次，关于邱海浪收取的款项。邱海浪收到林海俄款项11.3万元（138.8万元-127.5万元），林海俄陈述转账给邱海浪是由于其为房屋买卖中介，邱海浪抗辩多收取款项为林海俄委托其投资的47万元，但并未提交证据证明该委托投资的存在与否，且该11.3万元与其主张的47万元投资款也未能对应，故对该抗辩意见，亦不予采纳。邱海浪收取林海俄的11.3万元，超出林海俄同意给付的中介费3万元的部分为8.3万元，亦属于无法律依据的受益，是为不当得利，林海俄请求返还，合法有理，邱海浪应予返还。林海俄还请求邱海浪、麦亚文支付上述不当得利款项按年利率6%自起诉之日即2020年7月4日起计至清偿之日止的利息。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条规定返还不当得利应包括原物及孳息，同时参照《最高人民法院关于审理民家借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，对林海俄的利息请求，亦予支持。综上，根据《民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条、参照《最高人民法院关于审理民家借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，判决：一、邱海浪向林海俄返还8.3万元及支付以8.3万元为基数按年利率6%自2019年7月4日起计至清偿之日止的利息；二、麦亚文向林海俄返还34万元及支付以34万元为基数按年利率6%自2019年7月4日起计至清偿之日止的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7645元，由邱海浪负担1875元，麦亚文负担5770元。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。邱海浪向本院提供了何明文和林红军的微信聊天记录，拟证明涉案2327号办公室的真实交易价格是40.8万元。麦亚文质证认为：该微信聊天记录的真实性由法院依法审查，该证据与麦亚文无关。林海俄质证认为：对该证据录真实性不予确认，认为该证据不能证明邱海浪所主张的事实。麦亚文申请证人陈搌杰出庭作证，陈搌杰证人证言内容为：涉案407房的买卖合同都是由陈搌杰草拟的，该407房真实交易价格为109万元。邱海浪申请证人何明文出庭作证，何明文证人证言内容为：邱海浪与林海俄合作购买涉案407房花费109万元，其中林海俄出资70万元、邱海浪出资39万元；涉案2327号办公室原是邱海浪出资38.5万元购买，后以房价40.8万元加中介费1万元的价格出售给林海俄的弟弟林红军；因邱海浪与林红军合作投资恒福美地项目损失47万元，林红军强行要求将涉案407房过户到潘滨滨名下。麦亚文对证人证言质证认为：证人陈搌杰、何明文证言内容可以证明麦亚文所主张的事实；邱海浪对证人证言质证认为：证人陈搌杰、何明文证言内容可以证明邱海浪所主张的事实；林海俄对证人证言质证认为：证人陈搌杰、何明文证言内容不属实，不能证明麦亚文、邱海浪所主张的事实。本院经审查认为：邱海浪提供微信聊天记录及麦亚文、邱海浪申请证人出庭作证均超过举证期限，且微信聊天记录及证人证言内容对本案基本事实认定均无重要影响，故本院对上述微信聊天记录及证人证言均不予采纳。林海俄、潘滨滨、林秋朋在本案二审中未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：林海俄所提供的两份《广东省房地产买卖合同》上均载明为湛江市房产管理局的示范合同文本。再查明：麦亚文与邱海浪签订《房屋买卖合同》（编号：HWDC-0000148）,该合同落款日期为2019年3月17日，约定麦亚文以109万元的价格向邱海浪出售涉案407房。又查明：林海俄在本案二审庭审中陈述称，林海俄并未告知麦亚文林海俄以潘滨滨、林秋朋的名义购房。本院认为：本案中，林海俄请求邱海浪、麦亚文返还购房款，故本案属房屋买卖合同纠纷，一审法院确定本案案由为不当得利纠纷不准确，本院予以纠正。根据邱海浪、麦亚文上诉请求的事实理由以及林海俄的答辩意见，本案各当事人二审争议以下焦点问题：一、关于本案一审是否违反法定程序的问题。麦亚文主张一审法院变更案由影响本案管辖权，对此本院认为，本案林海俄仅请求邱海浪、麦亚文返还购房款，虽然涉案合同与房屋有关，但本案诉讼标的不涉及不动产权利的确认、分割、相邻关系等物权关系，本案属因合同关系所产生的债权纠纷，故不适用不动产专属管辖的法律规定。麦亚文还主张一审法院变更案由剥夺其诉讼权利，但一审法院已就本案基本事实组织各当事人举证、质证和辩论，一审法院对本案的审理也未脱离当事人的诉讼请求，变更案由的情况并不影响本案实体处理。故此，麦亚文关于一审违反法定程序的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于林海俄提供的两份《广东省房地产买卖合同》效力的问题。麦亚文原为涉案407房和2327号办公室的权属人，本案并无证据证明麦亚文与本案各当事人之间存在除房屋买卖合同关系以外的其他法律关系，而麦亚文因涉案房屋实际总共收取了1475000元，又麦亚文提供的两份《房屋买卖合同》约定房价与麦亚文实际收款金额吻合，据此，结合常理、经验和逻辑，足可推定麦亚文出售涉案房屋的真实价格是1475000元。林海俄提供的两份《广东省房地产买卖合同》是房屋权属登记部门提供的示范合同文本，而房屋买卖属于大额交易，当事人对房屋买卖合同履行通常较为谨慎，林海俄主张其支付房款时对房款金额认识错误，显然有悖一般人的理解和认知。综上，本院认为林海俄提供的两份《广东省房地产买卖合同》中关于房屋价款的约定内容是合同当事人通谋虚伪的意思表示，是为无效约定。三、关于林海俄是否有权请求邱海浪、麦亚文支付款项的问题。本案中，林海俄并非涉案两份《广东省房地产买卖合同》的当事人，林海俄也承认麦亚文对林海俄借名买房的事实不知情，根据合同相对性的原理，林海俄无权直接依据涉案两份《广东省房地产买卖合同》向麦亚文主张责任。邱海浪也非涉案两份《广东省房地产买卖合同》的当事人，林海俄和邱海浪之间并不存在房屋买卖合同关系，故林海俄请求邱海浪返还购房款也不具备基础。结合本案的证据与事实，林海俄对涉案两份《广东省房地产买卖合同》内容及性质显属明知，其径行依据该两份合同约定内容起诉请求邱海浪、麦亚文支付款项，有违诚实信用。综上，本院对林海俄关于邱海浪、麦亚文应返还购房款的主张不予支持。至于林海俄与邱海浪之间的债权债务关系，林海俄可对此另行主张权利。综上所述，邱海浪、麦亚文的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1302号民事判决；二、驳回林海俄的全部诉讼请求。一审案件受理费7645元，二审案件受理费7645元，均由林海俄负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十一月十三日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。