山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋07民终2731号 上诉人（原审原告）：张瑞敏，男，汉族，1971年2月15日生，榆次区郭家堡乡大东关村村民，住榆次区。 上诉人（原审原告）：李建峰，男，汉族，1971年9月30日生，榆次区居民，住榆次区。 上诉人（原审原告）：薛海生，男，汉族,1972年8月2日生，榆次区郭家堡乡大东关村村民，住榆次区。 上诉人（原审原告）：李国华，男，汉族，1954年4月27日生，榆次区居民，住榆次区。 以上四上诉人共同委托诉讼代理人：郝韶泽，山西华炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：榆次区郭家堡乡大东关村村民委员会，住所地榆次区郭家堡乡大东关村。 法定代表人：张贵生，该村委会主任。 被上诉人（原审被告）：王春保，男，汉族，1958年4月6日生，榆次区郭家堡乡大东关村村民，大东关村党支部书记,住榆次区。 被上诉人（原审被告）：李素生，男，汉族，1966年3月31日生，榆次区郭家堡乡大东关村村民，大东关村党支部委员,住大东关村。 被上诉人（原审被告）：晋中市东昌工贸有限公司，住所地晋中市榆次区大东关东街。 法定代表人：张贵生，该公司执行董事兼总经理。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：雷文娟，山西中都律师事务所律师。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：薛成俊，男，1963年1月1日生，汉族，大东关村村民委员会委员。 原审第三人：晋中市东昕物业管理有限公司，住所地晋中市榆次区大东关村。 法定代表人：张瑞敏。 委托诉讼代理人：李春生，男，汉族，1955年3月5日生，晋中市东昕物业管理有限公司职工，住榆次区。 上诉人张瑞敏、李建峰、薛海生、李国华因合同纠纷一案，不服榆次区人民法院（2020）晋0702民初1046号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人张瑞敏、李建峰、薛海生、李国华上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:一、原判决认定事实错误，错误认为物业交付第三人管理条件不成立。1、物业交付第三人管理的条件—“竣工”已成就。《晋中市东瑞房地产开发公司转让协议》约定“《东昌丽景》项目竣工后，物业管理必须交由东昕物业管理有限公司进行管理”。该协议明确的物业管理交付的条件是“竣工”，而非“竣工验收合格”或“竣工验收合格备案”。竣工、竣工验收合格、竣工验收合格备案是三个不同的阶段。《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第二十七条第二款明确规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后，方可交付使用。该规定能明确说明，竣工和竣工验收合格是两个不同的阶段。竣工即施工完毕，本案中东昌丽景部分楼宇已经施工完毕并交付使用，已经达到了“竣工”的条件，移交第三人进行物业管理的条件已经成就。此外,依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三款:建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。也能侧面说明,本案中已经交付使用的楼宇已经竣工。2、东昌丽景实际存在物业管理方，居民已经实际缴纳物业费。2019年晋中市东瑞房地产开发公司（以下简称东瑞公司）已经在晋中市公共资源交易平台对东关村东昌丽景商住小区前期物业服务进行了招标。东昌丽景小区在竣工后，大东关村村委会违背与上诉人之间的约定，交由东昌工贸公司进行物业管理。以实际行为证实了物业交付的条件已成就，以实际行为践踏合同约定。二、原审判决适用法律错误,错误认定工程竣工验收是交付物业管理的先决条件。我国并无任何法律法规规定工程竣工验收是物业管理的先决条件。1、《山西省物业管理条例》第三十六条:未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业,以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。该条例可以明确得出结论，竣工验收并非物业管理的先决条件。建设单位或业务有了物业方面的需求，即可引进物业服务企业。2、最高人民法院(2017)最高法民申2518号民事裁定书，也同样是“案涉房屋未经竣工验收合格即交付使用”的情形,仍然有物业服务企业进行物业管理。 被上诉人当庭答辩称：1.现在东昌丽景小区已经入住，只是处于没有完全竣工的条件。2.双方在转让协议第三条第二点约定，竣工后转让，现在还没有竣工；3.上诉人引用的法律条款不适用于本案的合同纠纷；4.上诉人故意混淆竣工概念，因此应当驳回上诉人的上诉请求，依法维持原审判决。 原审第三人同意上诉人的意见。 原审原告张瑞敏、李建峰、薛海生、李国华向榆次区人民法院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同，将东昌丽景小区的物业管理交由第三人管理；2、依法判令被告承担本案一切诉讼费用。 原审查明，2013年7月22日，四原告与被告大东关村委会签订《东瑞公司转让协议》，约定将东瑞公司转让给被告大东关村委会，转让价款为400万元（包括原合作协议的管理费300万元）。该协议另约定，东昌丽景项目竣工后，物业管理必须交由第三人进行管理。上述协议签订后，被告大东关村委会履行了付款义务。 另查明，东瑞公司于2007年10月31日登记注册，经营范围为房地产开发，法定代表人为李国华，股东为四原告。2013年7月31日，东瑞公司办理变更登记，法定代表人变更为王春保，股东变更为李素生、郝丽萍、王春保，其余登记事项未做变更。后东瑞公司增加注册资本至1000万元。2018年7月15日，东瑞公司办理股东变更登记，股东变更为被告李素生、东昌工贸公司、王春保。被告东昌工贸公司系被告大东关村委会所有的有限责任公司，股东为被告大东关村民委员会，持股比例为100%。 四原告于2018年4月28日起诉各被告，称涉案转让协议未实际履行，主张被告应将东瑞公司返还给四原告。2019年2月18日，原审法院做出（2018）晋0702民初1997号民事判决书，驳回了四原告的诉讼请求。 庭审中，被告大东关村民委员会称因东昌丽景小区项目实施多年未能竣工验收，小区消防、水、电设施尚未完工，该项目也未办理竣工手续。因部分村民无处居住，通过政府部门协调，2019年8月陆续入住120余户村民，现小区的物业由被告大东关村民委员会暂时代管。四原告及第三人对于被告大东关村民委员会陈述的涉案小区水、电设施未完工的事实予以认可。 原审认定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，四原告与被告大东关村民委员会所签订的转让协议，系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行义务。该转让协议约定东昌丽景项目竣工后，物业管理必须交由第三人东昕物业公司进行管理。结合原、被告以及第三人的当庭陈述，东昌丽景小区现虽有部分村民入住，但该小区水、电工程尚未竣工，仍使用建筑用水、用电标准，东昌丽景小区项目尚未全部竣工，现不符合合同约定交付第三人进行物业管理的前提条件。对于第三人称小区竣工验收前，物业服务公司可提供前期物业服务的意见。原审法院认为，即便物业公司可前期提供物业服务，但前提也应在水、电、消防等基础设施竣工后进驻，加之现东昌丽景小区用水、用电均未改为居民使用标准，物业公司现进驻将不易进行管理，故对于第三人的意见，原审法院不予支持。关于四原告当庭提出追加东瑞公司为本案当事人的请求，原审法院认为，与四原告签订合同的一方为被告大东关村民委员会，依据合同相对性的原则，对其追加申请，原审法院不予准许。关于四原告主张涉案小区已有居民入住，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，涉案工程已入住应视为竣工的意见。原审法院认为，四原告所依据的法律规定为建设工程施工合同纠纷的审理依据，该规定不适用于涉案原、被告之间因股权转让发生的合同纠纷。对原告的该意见，原审法院不予采信。综上，涉案合同约定交付第三人进行物业管理的条件尚不成就，故对于四原告主张的诉讼请求，原审法院无法支持。四原告可在条件成就后，另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款之规定，原审判决：驳回原告张瑞敏、李建峰、薛海生、李国华的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由四原告负担。 经二审审理查明：上诉人委托诉讼代理人在二审述称，一审对上诉人转让事实没有异议，认为合同有效，只是条件没有成立。上诉人委托诉讼代理人提交如下证据：1、大华建设项目管理有限公司《关于物业服务招标情况的说明》；2、招标公告、发布信息回执。证明目的是：东瑞公司已经就东昌丽景小区物业管理进行了两次招标；3、前期物业招标（投标邀请书）备案登记表，证明目的：东昌丽景三栋楼宇已经竣工，拟招标；4、物业管理区域划分申请审批表；5、物业服务合同登记备案表；6.物业管理办公室照片。证明东昌丽景小区已经竣工。提交的是复印件，原件在榆次区住建局物业科，复印件没有加盖相关单位公章。一共六份证据，拍摄时间是2020年7月份。 被上诉人质证称：真实性认可，对证明事项有异议，因为最后招标完，是东昌物业承担，就是走了个过场，最后是大东关自己的企业管理。所以这只是形式上走了个过场，备个案，不是正规的流程。 原审第三人认为物业应该交给他们管理，东瑞公司也是他们的，大东关村委是没有资质的，说是问我们要资质、执照，条件是最后把物业管理给我们。竣工以后他们反悔了，他们说他们自己干的。 被上诉人则认为：以前有个《东瑞公司转让协议》，这个协议是他们自己私下签订的，先盖的章，后签的字，这是错误的。而且没有经过两委会，没有公开。原件没有看过。 上诉人对此解释称：（2018）晋0702民初1997号一审判决，当时上诉人说协议没有履行，要求解除，一审法院认为协议已经履行，判决已经生效。被上诉人认为：一审法院对协议的真实性没有审核，而且被上诉人以后的消防等都需要资质，就没有解除，当时开庭的时候，我们也说过这个事情。上诉人认为：判决没有问题。原审第三人称：当时也出庭了，法官说过这个事情，如果把资质拿走，东昌丽景小区后续一系列事情没有办法干了，我们就说那就认定协议有效吧。被上诉人称：我们承认转让这个事实，我们花400万买了资质，但是还有200万的那个不认可。 经查，原审法院（2018）晋0702民初1997号案中，张瑞敏、李建峰、薛海生、李国华四人起诉大东关村委会、王春保、李素生、郝丽萍，请求依法判令被告将东瑞公司返还。该案原审法院查明，2013年4月12日，被告大东关村委会与东瑞公司签订《房地产开发协议》，约定由被告大东关村委会分三笔支付东瑞公司管理费300万元。2013年7月22日被告大东关村委会与东瑞公司签订《晋中市东瑞房地产开发公司转让协议》，约定将东瑞公司转让给被告大东关村委会，转让价款为400万元（包括原签订协议的管理费300万元）。东瑞公司于2013年7月20日向被告大东关村委会出具收据，载明收到管理费300万元。2013年7月22日东瑞公司向被告大东关村委会出具收据，载明收到转让费100万元。2013年7月23日晋中市东昌工贸有限公司通过银行转账将前述400万元转让费支付给东瑞公司。另查明，东瑞公司于2007年10月31日登记注册，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发，法定代表人为李国华，注册资本为500万元，股东及持股比例为李建峰持有10%、李国华持有10%、薛海生持有10%、张瑞敏持有70%。2013年7月31日东瑞公司办理公司变更登记，法定代表人变更为王春保，股东及持股比例变更为李素生持有30%，郝丽萍持有30%，王春保持有40%，其余登记事项未作变更。后东瑞公司增加注册资本至1000万元。2018年7月15日东瑞公司办理股东变更登记，股东及持股比例变更为李素生持有30%，晋中市东昌工贸有限公司持有30%，王春保持有40%。晋中市东昌工贸有限公司系被告大东关村委会所有的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），法定代表人为张贵生（同时系大东关村委会主任），股东及持股比例为榆次区郭家堡乡大东关村民委员会持有100%。 庭审中，四原告提供东瑞公司2013年7月31日变更登记表，称其中原告四人的股权转让协议系冒名签订，且将东瑞公司股东变更为村干部的情况违背了合同目的和原告意愿，同时四原告已将转让价款400万元退还至大东关村委会账户，并同意放弃违约金200万元，仅要求判决将东瑞公司返还原股东。被告表示，被告王春保等三人仅是名义股东，东瑞公司的收益均为大东关村委会享有，同时公司增资的500万元均系大东关村委会出具，如将公司退还，需进行核算，并提交了由大东关村委会出具的证明。为本案事实。 （2018）晋0702民初1997号民事判决原审认为，四原告与被告大东关村委会签订公司转让协议是双方真实意思表示，协议签订后，被告大东关村委会按约定履行了付款义务，且东瑞公司已经办理了变更登记，公司转让协议中关于协议双方在东瑞公司转让部分的义务已经履行完毕。虽变更后的东瑞公司法人及股东并无被告大东关村委会，但关于法人及股东情况双方在协议中均未约定，且后续东瑞公司股权变动中，被告大东关村委会出资的晋中市东昌工贸有限公司已经参与持股，综合东瑞公司的增资情况、股权变动情况、股东身份情况，可以认定东瑞公司的实际控制人为被告大东关村委会，四原告认为被告大东关村委会未实际履行公司转让协议进而要求将东瑞公司返还原股东的主张，不能成立。至于四原告称其已经将转让款400万元返还被告大东关村委会一节，在涉案公司转让协议已经履行完毕的情况下，其返还转让款的行为，不与上述协议发生效力，由原、被告双方自行处理。判决驳回了张瑞敏、李建峰、薛海生、李国华的诉讼请求。 以上为本案查明事实。 本院认为，本案二审期间争议的焦点是：各方当事人应否继续履行合同，将东昌丽景小区的物业管理交由原审第三人管理。 《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第二十七条第二款规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后，方可交付使用。从该规定可以看出工程竣工和竣工验收合格是两个不同的阶段。而本案中东昌丽景部分楼宇已经施工完毕并交付使用是本案事实，已经达到了“竣工”的条件。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三款:建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。案涉东昌丽景小区虽未竣工验收，但部分居民已实际入住系事实。2019年东瑞公司已经在晋中市公共资源交易平台对东昌丽景商住小区前期物业服务进行了招标还系事实。再根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”也即物业服务费由建设单位交纳的前提是案涉房屋已竣工但尚未出售或尚未交付。《山西省物业管理条例》第三十七条规定:未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业,以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。 综合以上事实和规定，可以确定竣工验收并非物业管理的先决条件。只要物业已经竣工，有物业管理的需求，即可进行物业管理。而各上诉人与被上诉人《东瑞公司转让协议》确实明确约定：东昌丽景项目竣工后，物业管理必须交由第三人进行管理。故应将东昌丽景小区物业移交原审第三人管理，四上诉人的上诉请求成立，应予支持。原审查明事实清楚，但适用法律有所不当，未支持张瑞敏等人将东昌丽景小区的物业管理交由原审第三人晋中市东昕物业管理有限公司管理的诉求不妥，加之二审期间出现了新的证据，本院予以改判。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销榆次区人民法院（2020）晋0702民初1046号民事判决； 二、被上诉人榆次区郭家堡乡大东关村村民委员会继续履行合同，将东昌丽景小区的物业管理交由原审第三人晋中市东昕物业管理有限公司管理； 三、驳回张瑞敏、李建峰、薛海生、李国华的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，减半收取50元，由张瑞敏、李建峰、薛海生、李国华承担。二审案件受理费100元，由被上诉人榆次区郭家堡乡大东关村村民委员会承担。 本判决为终审判决。 审判长  胡晓明 审判员  韩 敏 审判员  张 媛 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  李 婷