山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终4083号 上诉人（原审原告、反诉被告）：淄博正承置业有限公司。住所地：淄博市淄川区淄城路。统一社会信用代码：913703027687140005。 法定代表人：黄振宇，董事长。 委托诉讼代理人：史智磊，河北冀华律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：淄博银座商城有限责任公司淄川购物广场。住所地：淄博市淄川区张博路柳泉正承广场。统一社会信用代码：9137030278347827XA。 法定代表人：李小满，经理。 委托诉讼代理人：刘彬，男，1981年9月10日出生，汉族，该公司工作人员，现住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。 上诉人淄博正承置业有限公司（以下简称正承置业）因与上诉人淄博银座商城有限责任公司淄川购物广场（以下简称淄川银座）租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302民初3184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正承置业上诉请求：一、撤销山东省淄博市淄川区人民法院作出的(2020)鲁0302民初3184号民事判决书第一项及第二项判决，依法改判被上诉人支付上诉人2020年1月26日至2020年9月30日期间减免的一个半月租金1207797.84元；二、判令被上诉人承担一审诉讼费7362.00元、保全费5000.00元、反诉费5407.00元及二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定上诉人应对2020年1月26日起至2020年9月30日期间的房屋租金核减一个半月，减免租金共计1207797.84元，认定事实与适用法律错误。1、被上诉人称新冠疫情爆发以来，导致淄川银座经营情况严重困难，导致无法支付房租。首先，双方签订的租赁合同为长期租赁，被上诉人自身应有抗风险能力，2020年2月18日，疫情得到有效控制后，当地政府支持复工复产，疫情发生前，被上诉人就因自身经营状况不佳导致大量商铺空租，且二期房屋被上诉人全部进行了转租，并在季度初收取了房屋租金，由此可见，新冠疫情的发生与房屋租赁合同不能正常履行之间不存在直接必然的因果关系，原因力也可属于市场行为存在的经营风险。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知第二条规定：“。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”。被上诉人应当就不可抗力直接导致合同义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。被上诉人未提交任何证据证实其反诉主张，一审法院就认定被上诉人存在损失，认定事实与适用法律明显错误。2、被上诉人承租的房屋，一期绝大部分、二期全部已经进行了转租，转租金额为每平米2.4元，不但远高于其承租的每平米0.65元，而且被上诉人已经于每季度初收取了租户相应的租金，因此被上诉人并未因本次疫情而影响其实际收入。被上诉人所称的因疫情影响到其经营，从而要求减免租金之间不具有因果关系。并且，被上诉人经营场所中有超市等国计民生的相关行业，疫情期间依旧正常营业，不但未受到疫情影响，反而收入增加，其租赁目的已经实现。因此，被上诉人要求减免租金无客观事实依据。二、一审法院称一季度未支付的5000.00元租金应当与修缮费用抵消，适用法律错误，不应直接发生抵销。根据《合同法》第九十九条的规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的”“当事人主张抵销的，应当通知对方”。首先，被上诉人支付租金与上诉人承担修缮费用不属于同一法律关系，不应直接发生抵销。其次，上诉人与被上诉人在《告知函》中仅是协商费用承担问题，被上诉人在《告知函》中并未主张要将此费用在一季度租金中进行抵销，且上诉人也未表达同意将修缮款用于抵销第一季度租金。因此，两笔债权不应发生直接抵销，被上诉人应承担一季度剩余租金。三、上诉人经营严重困难，因疫情2020年1月26日起至2020年9月30日期间的房屋租金核减一个半月租金由上诉人独自承担显示公平。上诉人近年来，租金收入与管理支出相比，已连续多年亏损，受疫情影响，目前公司运营成本高，员工薪酬停发，公司一直处于亏损状态，举步维艰，同样面临巨大的资金困难。且租金收入是上诉人偿还银行贷款利息的主要来源，若对被上诉人减免租金，上诉人将面临银行贷款利息逾期支付的风险，一旦影响到其银行征信记录，公司其他贷款将可能产生连锁反映，对公司影响巨大。 淄川银座上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决书第二项，依法改判被上诉人减免上诉人三个月租金。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定和适用法律错误，具体理由如下：关于上诉人停止营业没有营业收入的时间，除一审法院认定的“自2020年3月7日24时起，山东省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，自2020年1月26日到3月7日期间淄川银座营业受到限制”，即使在2020年3月8日起疫情降为二级响应，但上诉人除超市营业外，其他区域仍处于未对外营业状态。直至4月初上诉人租赁涉案房屋才陆续营业，特别是涉及教育培训、电影娱乐项目，上诉人减免直至6月份。一审法院已经认定疫情影响在后2020年3月8日对上诉人仍然存在，综合考虑政府应对新冠××疫情的政策文件以及上诉人的实际停止营业的时间，应依法改判被上诉人减免上诉人三个月租金。 正承置业向一审法院起诉请求：1.要求淄川银座清偿正承置业2020年第一季度剩余租金5000.00元及滞纳金（每日按剩余应付租金的万分之四支付，暂计算2020年1月16日至2020年6月30日为332.00元，主张至实际偿还之日止）；2.要求淄川银座清偿正承置业2020年第二季度剩余租金1065275.85元及滞纳金（每日按剩余应付租金的万分之四支付，暂计算2020年4月16日至2020年6月30日为31958.28元，主张至实际偿还之日止）。 淄川银座向一审法院反诉请求：要求正承置业减免2020年第一季度租金2415595.68元，减半征收2020年第二季度租金1207797.84元，减半征收2020年第三季度租金1207797.84元，减半征收2020年第四季度租金1207797.84元，合计减免减半征收租金6038989.20元。 一审法院认定事实：2005年11月24日至2009年6月2日期间，正承置业与山东银座商城股份有限公司签订了《租赁合同》及相关《补充协议》，约定：山东银座商城股份有限公司承租正承置业位于淄博市淄川区首的柳泉正承商务广场部分房屋及配套设施；季度租金为2415595.68元；每季度初15日内支付本季度租金；逾期支付租金，每逾期1天，须按应付租金的万分之四向正承置业支付滞纳金；同时约定，淄川银座设立后，合同中所有权利义务由淄川银座自然继受。正承置业于2020年1月13日向淄川银座开具第一季度租金2415595.68元发票，淄川银座支付正承置业租金2410595.68元。2020年1月14日，淄川银座向正承置业发《沟通函》与正承置业就地下二层停车场修缮、广场停车费等事宜进行沟通。正承置业于2020年1月19日回函同意与淄川银座共同承担修缮费用15043.00元，该费用的一半即7521.50元，应在2020年第一、二季度租金中予以扣除。2020年2月24日，淄川银座向正承置业发出《关于减免租金的沟通函》，要求正承置业免除疫情防控期间关停营业区域的房屋租赁费用、物业费等二、三、四月份共计3个月房租，正承置业未予以同意。2020年4月1日、4月2日，正承置业向淄川银座开具2020年第二季度租金发票2415595.68元，淄川银座支付了1350319.83元。双方因新冠疫情租金减免的问题产生争议。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，正承置业与淄川银座在自愿、平等基础上签订的《租赁合同》及相关《补充协议》合法有效，应当受法律保护。本案争执的焦点是：一、2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件是否构成本案租赁合同履行中的不可抗力。二、2020年2月至12月的租金是否可以减免及数额。三、淄川银座没有按约定支付租金是否需要承担违约责任。 关于焦点一、本案存在不可抗力的因素。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因受突发新冠疫情的影响，2020年1月24日，山东省人民政府决定，启动重大突发公共卫生事件一级响应。这一重大突发公共卫生突发事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，淄川银座受新冠××疫情防控措施的影响，出现了一段时间停止营业以及营业受限制的情形，符合不可抗力的法定要件。2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件构成本案房屋租赁合同履行中的不可抗力因素。 关于焦点二、本案可以根据公平原则适当核减租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，根据疫情防控工作指挥部发布的命令，2020年1月26日到3月7日期间，淄川银座营业受到限制，自2020年3月7日24时起，山东省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。正承置业所出租的房屋并非国有房屋，虽然正承置业的股权中有部分国有股权，但是所占比例较低，正承置业不同意减免。淄川银座要求免除一个季度租金、减半收取三个季度租金。从合同双方当事人之间的利益均衡考虑，淄川银座的要求会导致这一重大突发公共卫生事件引发的不可抗力的后果完全由正承置业分担，会导致利益失去均衡，因此淄川银座要求减免租金的方案，不予采纳。因存在不可抗力的因素，正承置业要求淄川银座继续全额支付租金的主张，不予支持。因疫情防控，淄川银座自2020年1月26日到3月7日期间限制营业达41天，仅有占总面积比例较少的超市部分营业，2020年3月8日起疫情降为二级响应，对淄川银座经营的影响减少，但仍有明显影响，为平衡合同双方的利益，故对2020年1月26日起至2020年9月30日期间的租金共计核减一个半月为宜。第四季度尚未到来，淄川银座要求正承置业减免该时间段的租金，没有事实及法律依据，不予支持。正承置业称淄川银座转租金额为每平米2.4元，远高于其承租的每平米0.65元，淄川银座并未因本次疫情而影响其实际收入，正承置业没有通过相关证据予以证实，淄川银座不予认可，不予认定。 关于焦点三、本案淄川银座无需要承担违约责任。因淄川银座没有按约定支付2020年二季度的租金与新冠疫情这一不可抗力因素有关，故无需承担合同约定的违约责任，正承置业提出有关违约责任的诉讼请求，不予支持。淄川银座第一季度的租金已经交纳2410595.68元，尚欠的5000.00元，因双方有沟通，正承置业同意承担修缮费用7521.50元，该费用足以抵顶5000.00元的租金，故淄川银座不欠正承置业第一季度的租金，结余的2521.50元可以抵顶第二季度的租金。淄川银座第二季度的租金已经交纳1350319.83元，加2521.50元为1352841.33元。该款减去一个半月的租金1207797.84元后结余145043.49元，可抵顶第三季度的部分租金。 综上所述，正承置业要求淄川银座清偿2020年第一、二季度剩余租金及滞纳金的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。淄川银座反诉要求正承置业减免部分租金的诉讼请求，部分予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决：一、淄博正承置业有限公司减免淄博银座商城有限责任公司淄川购物广场（自2020年1月26日至2020年9月30日期间）一个半月的租金1207797.84元；二、驳回淄博银座商城有限责任公司淄川购物广场的其他反诉请求。本诉案件受理费14724.00元，减半收取计7362.00元，财产保全费5000.00元，由淄博正承置业有限公司负担；反诉案件受理费54072.00元，减半收取27036.00元，由淄博正承置业有限公司负担5407.00元，淄博银座商城有限责任公司淄川购物广场负担21629.00元。 二审期间，双方均无新证据提交。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，新冠疫情的发生与防治是众所周知的事实，对合同的履行构成不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。一审法院根据上述规定，结合本案实际情况，对双方租赁合同的租金根据公平原则予以调整，认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。 综上所述，淄博正承置业有限公司、淄博银座商城有限责任公司淄川购物广场的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31340.00元，由上诉人淄博正承置业有限公司、淄博银座商城有限责任公司淄川购物广场各负担15670.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏坤明 审 判 员 赵绛帼 审 判 员 孟庆红 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 车俊鹏 书 记 员 王 婧