福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6950号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林晨阳，男，1979年8月5日出生,汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州合嘉源物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道古田路**建福大厦（建福广场）19层15办公。 法定代表人：高希军。 委托诉讼代理人：杨茜，女，该公司员工。 原审被告、原审反诉原告：尤福珍，女，1981年7月14日出生,汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人林晨阳因与被上诉人福州合嘉源物业管理有限公司（以下简称合嘉源物业公司）、原审被告（原审反诉原告）尤福珍物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初3457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 林晨阳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判或裁定发回重审或。2.本案一、二审诉讼费用由合嘉源物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决中“另案生效判决”未说明什么“另案”，是否与林晨阳反诉的内容一致。一审法院未经核查就认定社区居民委员会提供的《关于签订物业的合同的说明》为真实合理依据，该说明中社区居民委员会称其召集了全体业主召开了业主大会，经全体业主票决通过，选定了合嘉源物业公司并代替全体业主与合嘉源物业公司签订物业管理合同。林晨阳作为小区业主之一，从未收到或在小区醒目位置看到有关物业合同的任何信息，社区居民委员会均未通知林晨阳或家庭成员关于召开业主大会。一审法院依林晨阳的申请，要求合嘉源物业公司提交2018年1月30日召开的业主大会的相关实物证据，合嘉源物业公司称没有上述实物证据；二、依据建房[2009]274号《业主大会和业主委员会指导规则》，在小区未成立业主委员会的情况下，社区居民委员会可以履行业主委员会职责，在业主大会业主选票双过半的前提下选聘完物业公司后，由社区居民委员会代替全体业主代签物业合同。林晨阳所在小区业主1600多户，社区统计结果有922户和票权数94149.47为赞同票，计算依据、方法、过程以及选聘的过程，投票、选票、唱票、核票的过程不可能短时间结束，社区居民委员会对于整个过程没有留下如视频、音频等实物证据，是否可以认定社区居民委员会绕开全体业主私自与合嘉源物业公司签订物业服务合同，而社区居民委员会居然放弃拿出直接证据，另行开具《关于签订物业的合同的说明》，该说明及《台江区××三期小区业主大会表决票统计结果》以虚假结果掩盖过程的非法、无效；三、一审法院对林晨阳、尤福珍提出的诉讼请求给出不合理、偷换概念、不公平的解释，以及在判决书中不解释林晨阳、尤福珍向法院提出的调阅社区居民委员会关于业主大会召开与否的证据未果的真实情况。林晨阳对此有异议。恳请二审法院严查社区居民委员会履行业委会职责过程的真实性与合法性；四、根据《福建省物业管理条例》规定，经两次书面催缴，仍不缴纳物业服务费的业主，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。但是合嘉源物业公司仅对林晨阳进行了一次书面催缴，故应当驳回对合嘉源物业公司诉请。 合嘉源物业公司提交书面答辩称，一审判决认定事实及适用法律正确。林晨阳、尤福珍在一审质证环节对《福建省物业服务合同》及《证明》的真实性和证明对象有异议,但对合法性无异议，而林晨阳上诉所称是对《福建省物业服务合同》《证明》的合法性存在疑问。在选聘物业的过程中,因案涉小区未设立业主委员会故由社区居民委员会进行主持,社区已经按照法定程序对物业公司进行选聘,而林晨阳因一户未见公示而否定物业选聘的合法性是没有依据的，全体业主票决通过,其中可以是弃权票也可以是否决票,已经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主同意的情况下,仍应当认定为合法选聘物业。林晨阳认为在选聘物业的过程中应当提供视频等资料是没有法律依据的,我国在物业选聘过程中未强制规定需要物业选聘现场需留存视听资料。与此同时,合嘉源物业公司作为合法选聘的物业公司已经在房管局备案,并在开庭时提供了房管局的备案材料。 尤福珍未作陈述。 合嘉源物业公司向一审法院起诉请求：判令林晨阳、尤福珍支付合嘉源物业公司自2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业管理费3182.5元、公摊水电费954.8元及违约金（自林晨阳、尤福珍欠缴物业费起，按每日加收欠缴物业费总额1‰计至实际支付之日止，暂计至2020年5月31日止为1646.94元）。 林晨阳、尤福珍向一审法院反诉请求：1.判令合嘉源物业公司提供在××三期合法经营物业服务的证据；2.判令合嘉源物业公司提供2017年8月16日至2020年5月31日在××三期运营管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；3.判令合嘉源物业公司维修小区被破坏、更改的公共设施设备及道路。 一审法院认定事实：2018年2月15日，××社区居民委员会作为甲方、福建嘉庆物业管理有限公司作为乙方，双方签订一份《福建省物业服务合同》，约定：本物业名称××三期（48号楼-73号楼），委托管理的期限自2018年2月16日起至2021年2月15日止，甲乙双方约定合同第一年结束，若遇有产权面积及业主户数超过小区总建筑面积及业主总户数的50%以上（双过半）反对继续履行合同，则合同中止。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，标准为高层住宅1元/月•㎡，公共水电分摊费由乙方按照公共部位实际发生额按月由全体业主共同分摊，每月定期公布。物业服务费用按月收取，业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费。委托管理事项包含负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理，负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等。合同还约定了其他事项。 一审法院另案诉讼中，合嘉源物业公司提供落款时间为2018年1月30日的《台江区××三期小区业主大会表决票统计结果》原件，对于“是否赞同选聘福建嘉庆物业管理有限公司”的表决事项，××三期小区业主的赞同票权数为94149.47，占总数56.51%；赞成票户数为922，占总数55.51%。 2019年9月3日，福建嘉庆物业管理有限公司名称变更为福州合嘉源物业管理有限公司。现合嘉源物业公司向一审法院提出上述诉请。 2020年7月27日，福州市台江区鳌峰街道××社区居民委员会出具《证明》一份，内容为：“坐落于福州市台江区××街道××小区××期××栋××、二期（24-47栋）、三期（48-73栋）于2017年8月16日起至2019年9月1日由福建嘉庆物业管理有限公司，2019年9月2日至今由合嘉源物业公司进行物业管理服务。” 另依一审法院另案生效判决查明，2020年8月5日，福州市台江区鳌峰街道××社区居民委员会出具一份《关于签订物业的合同的说明》，内容为“××小区（三期）2017年8月17日至今，未成立业主委员会，根据《福建省物业管理条例》相关规定，在小区未成立业主委员会之前，由社区暂时履行业主委员会职责召开业主大会，经过全体业主票决通过，于2018年2月16日与福建嘉庆物业管理有限公司（2019年9月3日变更为合嘉源物业公司）签订物业管理合同。” 又查，林晨阳、尤福珍系台江区鳌峰街道福光南路379号××三期（C地块）56#楼702单元的房屋所有权人，该房屋建筑面积为95.12平方米。诉讼中，双方确认案涉小区至今未成立业主委员会。 一审法院认为，结合福州市台江区鳌峰街道××社区居民委员会出具的《证明》及《关于签订物业的合同的说明》，一审法院认定合嘉源物业公司（原名福建嘉庆物业管理有限公司）于2017年8月16日入驻××三期（48-73号楼）提供物业服务。××社区居民委员会与合嘉源物业公司（原名福建嘉庆物业管理有限公司）于2018年2月15日签订的《福建省物业服务合同》没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对案涉小区所有业主具有法律约束力。林晨阳、尤福珍作为案涉小区的业主，自2017年8月16日起接受了合嘉源物业公司提供的物业服务，林晨阳、尤福珍提供的证据无法证明合嘉源物业公司未提供物业服务，其提出不缴纳物业服务费的辩解于法无据，林晨阳、尤福珍作为物业服务的实际受益人理应及时向合嘉源物业公司缴纳物业管理服务费用。诉讼中，林晨阳、尤福珍确认尚未交纳2017年8月16日起至2020年5月31日止物业服务费，案涉房屋建筑面积为95.12㎡，现对合嘉源物业公司自愿按照95㎡计算物业费，一审法院予以照准，物业费按1元/月•㎡计算，因此林晨阳、尤福珍应向合嘉源物业公司支付2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业服务费合计3182.5元（1元/月•㎡×95㎡×33.5个月）。关于合嘉源物业公司要求林晨阳承担违约金诉请，EMS面单未能体现签收情况，考虑到合嘉源物业公司与业主之间缺乏有效沟通，林晨阳提供的证据中能反映出合嘉源物业公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，故对于合嘉源物业公司要求林晨阳、尤福珍承担违约金的诉请，一审法院不予支持。诉讼中，合嘉源物业公司申请撤回要求林晨阳、尤福珍支付2017年8月16日起至2020年5月31日止公摊水电费954.8元的诉请，一审法院已予以口头裁定准许。 关于林晨阳、尤福珍的反诉请求。1.林晨阳、尤福珍的第一项反诉请求属于举证责任范畴，合嘉源物业公司已予举证。本案中，林晨阳、尤福珍在答辩中承认由福州××房地产有限公司与厦煌物业服务管理有限公司首次签订《物业服务合同》，之后物业服务公司相继出现多个名称。根据合嘉源物业公司提供的《内资企业登记基本情况表》，2015年12月16日，福州嘉庆物业管理有限公司变更为福建嘉庆物业管理有限公司。2019年9月3日，福建嘉庆物业管理有限公司变更为福州合嘉源物业管理有限公司。福州市台江区鳌峰街道××社区居民委员会提供的《证明》已载明××三期于2017年8月16日起至2019年9月1日由福建嘉庆物业管理有限公司，2019年9月2日至今由合嘉源物业公司进行物业管理服务。小区业主委员会未成立之际，居民委员会可代为履行相应职责。2018年1月30日，经××三期小区业主大会表决，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘福建嘉庆物业管理有限公司。2018年2月15日，福州市台江区鳌峰街道××社区居民委员会与福建嘉庆物业管理有限公司签订《福建省物业服务合同》。故合嘉源物业公司对××三期进行物业管理服务系合法经营。 2.林晨阳、尤福珍反诉要求合嘉源物业公司提供运营管理服务费用收支情况，因案涉合同约定物业服务费采取包干制而非酬金制，合同约定“实行酬金制的，每季度向甲方或全体业主公布一次物业服务资金的收支情况”，故林晨阳、尤福珍的诉请不符合合同约定。林晨阳、尤福珍反诉要求合嘉源物业公司提供共有部分收益的收支账目，因林晨阳、尤福珍提供的证据未足以证明合嘉源物业公司对共有部分取得了收益,且该项要求属于全体业主的公共利益，故本案不予支持，可由适格主体另行依法主张。 3.林晨阳、尤福珍要求合嘉源物业公司维修小区被破坏、更改的公共设施设备及道路，仅提供了无拍摄时间或拍摄时间为2020年8月的照片复印件，不足以证明小区公共设施设备等的原状、被破坏或更改的状况，合嘉源物业公司对此亦提供了《××三期自查表》复印件予以反驳，且该项要求属于全体业主的公共利益，故本案不予支持，可由适格主体另行依法主张。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时回复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能看到其在物业服务中的努力和付出，应认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，判决：一、林晨阳、尤福珍应于本判决生效之日起十日内向福州合嘉源物业管理有限公司支付自2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业服务费计3182.5元；二、驳回福州合嘉源物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回林晨阳、尤福珍的反诉请求。本诉案件受理费50元，由福州合嘉源物业管理有限公司负担25元，林晨阳、尤福珍共同负担25元；反诉案件受理费25元，林晨阳、尤福珍共同负担。 一审法院二审期间，当事人没有提交新证据。本院调取台江区人民法院（2020）闽0103民初2701号民事判决书及生效证明，双方当事人对该判决书及生效证明真实性无异议，本院予以确认，该判决查明如下事实：2020年8月5日，福州市台江区鳌峰街道××社区居民委员会出具一份《关于签订物业的合同的说明》，内容为“××小区（三期）2017年8月17日至今，未成立业主委员会，根据《福建省物业管理条例》相关规定，在小区未成立业主委员会之前，由社区暂时履行业主委员会职责召开业主大会，经过全体业主票决通过，于2018年2月16日与福建嘉庆物业管理有限公司（2019年9月3日变更为合嘉源物业公司）签订物业管理合同。”该判决已于2020年9月16日生效，该生效文书中亦对《台江区××三期小区业主大会表决票统计结果》真实性予以确认并采纳。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，一审法院确认一审认定的事实属实。 本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”物业企业提供的是一种持续性服务,内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面,仅凭现有证据不足以证明合嘉源物业公司不履行合同义务。且据林晨阳一、二审庭审陈述可知，其是因物业公司未处理小区其他业主的投诉，对小区门禁和可视电话也没有处理清楚、林晨阳家里遭受两次盗窃等才不缴纳物业费。如一审所述，小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。另依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。林晨阳所称物业公司未进行两次书面催缴而拒交物业管理费的抗辩理由不充分,不予采纳。 《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”林晨阳一审反诉请求合嘉源物业公司提供在××三期合法经营物业服务的证据，合嘉源物业公司已依法提供，林晨阳要求调取社区居民委员会关于选举物业公司等社区居民委员会代行业主委员会职责的过程证据，缺乏必要性，不予支持。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”××社区居民委员会与福建嘉庆物业管理有限公司签订的《福建省物业服务合同》第六条第（三）项亦约定：“应当在本物业的醒目位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项......”。案涉小区虽未成立业主委员会，但林晨阳、尤福珍作为小区业主，有权要求合嘉源物业公司公布管理服务费用收支情况，一审法院以案涉物业服务合同约定包干制为由，对林晨阳的该项诉请不予支持，应予以纠正。 关于维修小区被破坏、更改的公共设施设备及道路问题。案涉《福建省物业服务合同》第十条第（二）项约定：“房屋共用部位、共用设施设备、公共场地日常小维、养护单项在200元以下由乙方从收取的物业管理费中承担，单项在200元以上的由业主专项维修资金支付。”《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”一审法院认定该项诉求为全体业主的公共利益，可由适格主体另行依法主张，并无不当。 综上所述，林晨阳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初3457号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初3457号民事判决第三项； 三、福州合嘉源物业管理有限公司应在本判决书生效之日起十五日内向林晨阳、尤福珍提供2017年8月16日至2020年5月31日在××三期运营管理服务费用收支情况以便林晨阳、尤福珍进行查阅； 四、驳回林晨阳、尤福珍的其他反诉请求和林晨阳的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费50元，由福州合嘉源物业管理有限公司负担25元，林晨阳、尤福珍共同负担25元；反诉案件受理费25元，林晨阳、尤福珍共同负担。二审案件受理费50元，由福州合嘉源物业管理有限公司负担25元，林晨阳负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷