山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初4071号原告：烟台海基置业有限公司，统一社会信用代码91370681670512857U，住所地龙口市徐福镇驻地。法定代表人：宋作建，任总经理。委托诉讼代理人：孙晓玮，该公司法律顾问。被告：王洪伟，女，汉族，居民，住北京市顺义区。原告烟台海基置业有限公司与被告王洪伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台海基置业有限公司的委托诉讼代理人孙晓玮到庭参加诉讼，被告王洪伟经本院依法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。原告烟台海基置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年10月30日签订的商品房买卖合同并由被告协助办理该合同的备案撤销手续；2.判令被告给付逾期付款违约金（自2018年5月29日起至合同解除之日止，以首付款欠款13500元为基数；自2019年5月29日起至合同解除之日止，以首付款欠款13500元为基数；自2020年5月29日起至合同解除之日止，以首付款欠款13000元为基数，按中国人民银行确定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年10月30日签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于南山佛光养生谷西区，约定楼房总价款为198000元，于2017年11月10日支付首付款60000元，按揭贷款138000元于2018年2月28日前付清。同时因被告资金紧张，经与原告协商，同意被告将首付款60000元中的40000元分期支付，于2017年9月28日、2018年1月28日、5月28日、9月28日、2019年1月28日、5月28日、9月28日、2020年1月28日各付4500元，5月28日前付4000元，并签订了《商品房购房首付分期付款协议书》，逾期未还款，按日息千分之一收取利息。合同签订后，被告仅支付了部分首付款20000元，余款40000元至今分文未付，按揭贷款既未办理也未付清。被告王洪伟未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告烟台海基置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告王洪伟未到庭,视其放弃了举证和质证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2017年10月30日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于龙口市南山佛光养生谷西区，合同约定房屋总价款为198000元。合同第六条“付款方式及期限”约定，首付款60000元，于2017年11月10日前付清；按揭贷款138000元，于2018年2月28日前付清；第七条“买方逾期付款的违约责任”约定，逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的5%向卖方支付违约金。后双方签订《商品房购房首付分期付款协议书》，第一条“欠款原因”约定，乙方（被告）申请由甲方（原告）先行垫付首付款项仅限于购买南山佛光养生谷西区之用，所欠款项全部直接用于支付该房屋首付款，乙方无权要求甲方提供现金用于他途；第二条“欠款金额”第二款约定，房屋首付款为40000元乙方申请甲方代为垫付；第三条“还款期限及方式”约定，还款期限自2017年5月28日至2020年5月28日，期限3年，第一年：第一次于2017年9月28日还款4500元整，第二次于2018年1月28日还款4500元，第三次于2018年5月28日还款4500元；第二年：第一次于2018年9月28日还款4500元，第二次于2019年1月28日还款4500元，第三次于2019年5月28日还款4500元；第三年：第一次于2019年9月28日还款4500元，第二次于2020年1月28日还款4500元，第三次于2020年5月28日还款4000元；第五条“欠款利息”约定，乙方在本合同约定的还款期限到期前偿清全部欠款的，不必向甲方支付利息。欠款期限到期后乙方逾期未还款的，从逾期还款之日起开始计算按逾期尚欠款项的日息千分之一向甲方支付利息；第六条“违约责任”第二款约定，乙方逾期还款超过三十日的，甲方有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，甲方有权直接从乙方已交纳的款项中扣除违约金及利息，已交房款的余款退给乙方。且甲方有权另行出售此房屋，且无需承担任何责任。合同签订后，被告分两笔缴纳首付款共计20000元，由原告出具收款收据2张。剩余40000元首付款至今未偿还，亦未按约办理138000元按揭贷款。另查明，涉诉购房合同在房管部门办理了备案手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房购房首付分期付款协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法成立并有效，双方均应信守履行。双方约定“房款支付方式为按揭贷款，其中首付款60000元，被告先行支付20000元，余款40000元的还款期限自2017年5月28日至2020年5月28日止，第一年第一次于2017年9月28日还款4500元……”，但被告支付了20000元后，余款40000元至今尚未偿还给原告。《商品房购房首付分期付款协议书》第六条第二款约定“乙方逾期还款超过三十日的，甲方有权解除双方签订的《商品房买卖合同》”，据此，被告未按约还款，原告即自2017年10月28日享有合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。据此，原告享有的约定解除权行使期间应为2017年10月28日至2018年10月28日，原告未在该期间行使解除权，其约定解除权即归于消灭。本院于2020年8月27日依法向被告公告送达本案起诉状、应诉通知书及开庭传票。但直至法庭辩论结束前，被告仍未到庭参加诉讼，亦未向原告履行缴纳剩余房款义务，其迟延履行行为致双方签订的商品房买卖合同不能继续履行，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告依法享有法定解除权。综上，原告在约定解除权归于消灭的情况下，仍享有法定解除权，故其主张解除《商品房买卖合同》的请求，于法有据，应予支持。另，原告主张由被告协助办理涉案合同的备案撤销手续，因该撤销手续系房管部门的行政行为，非法院审理范围，本院不予处理。关于原告主张的违约金诉请，因被告的违约行为致合同解除，故被告应当承担违约金。原告自愿降低违约金的计算标准为按中国人民银行确定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，系原告对自身权利的处分，且不违反法律规定，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告烟台海基置业有限公司与被告王洪伟针对龙口市南山佛光养生谷西区C5-1地块2号楼1-303号房签订的《商品房买卖合同》。二、被告王洪伟于本判决生效之日起十日内给付原告烟台海基置业有限公司逾期付款违约金（自2018年5月29日起至合同解除之日止，以首付款欠款13500元为基数；自2019年5月29日起至合同解除之日止，以首付款欠款13500元为基数；自2020年5月29日起至合同解除之日止，以首付款欠款13000元为基数，按中国人民银行确定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。三、驳回原告烟台海基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，由被告王洪伟负担。公告费300元，由被告王洪伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王锡朝人民陪审员  于秀荣人民陪审员  郑桂珍二〇二〇年十一月三十日书 记 员  吕怡慧