广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2453号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）:黄永辉，男，汉族，1985年9月23日出生，户籍住址：xx省xx市**********，公民身份号码：3350************375。委托诉讼代理人：吴振强，广东元牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建业，广东元牌律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司，住所地：**xx经济开发区。法定代表人：洪某望，总经理。委托诉讼代理人：李亦文，公司职员。上诉人黄永辉与被上诉人怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审本诉被告、反诉原告黄永辉不服一审判决，上诉请求：请求贵院依法判令撤销惠州市惠阳区人民法院作出的案号：（2019）粤1303民初1864号民事判决的第一项，改判被上诉人退还上诉人保安费、治安联防费、当地厂长费、卫生费共计人民币73920元并赔偿上诉人违约金人民币174000元；2、请求贵院依法判令撤销惠州市惠阳区人民法院作出的案号：（2019）粤1303民初1864号民事判决的第三项，改判上诉人与被上诉人签订的《厂房出租合同》无效；3、请求贵院依法判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、原审法院查明涉案厂房属于合法建筑是事实的认定错误，涉案厂房属于违章建筑，租赁合同应认定无效合同。被上诉人出租给上诉人的厂房未取得建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、红线图等。2012年10月29日上诉人与被上诉人签订的《厂房出租合同》第一条：出租厂房情况“甲方出租给乙方的厂房坐落在xx科技园内的x栋x栋，宿舍1、4、5、6楼，租赁建筑面积为6120平方米，厂房类型为钢结构，宿舍为混凝土框架结构。”事实上被上诉人出租给上诉人的厂房为钢结构，俗称铁皮厂房，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证所指向的建筑物必须是混凝土结构，并非铁皮厂房，涉案铁皮厂房属于违章建筑。鉴于上述事实，故被上诉人于上诉人签订的铁皮《厂房出租合同》为无效合同，无效合同的法律后果返还财物，故被上诉人仅能收取占有使用费，不得收取其他费用，且须退还上诉人的租赁保证金。二、原审法院查明上诉人须分摊工业区内总额三分之二的保安费、治安联防费、当地厂长费、卫生费，每月合计7700元，原审法院认为上诉人未提出异议，属于认定错误。双方订立的租赁合同无效，无效导致的法律后果，约定的条款约定的事项无效，且被上诉人须证明实际发生了保安费、治安联防费、当地厂长费、卫生费的是否实际和适当履行了上述费用的发生，保安费、治安联防费、当地厂长费、卫生费并不是法定之债，属于诺成之债，被上诉人须举证证明实际发生和适当履行，否则上诉人无需承担。至于依据法律规定，被上诉人应退还上诉人已收取的合同期内的全部保安费、治安联防费、当地厂长费、卫生费合计554400元，上诉人仅要求被上诉人退还73920元，视为上诉人对自己的权利处分，并无违反法律规定。三、被上诉人已经自认因产权问题同意给予上诉人合理损失赔偿，上诉人主张被上诉人赔偿174000元符合双方的事实约定和法律规定。依据《厂房出租合同》第八条第2款“租赁期间，如因产权证问题而影响乙方（上诉人）正常经营而造成的损失，由甲方（被上诉人）负责给予乙方（上诉人）的合理损失赔偿”。又依据《厂房出租合同》第八条第1款“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金”。因此，因被上诉人所提供的租赁物为违章建筑，不受法律保护，违章建筑存在安全隐患、偷漏税（未缴纳相关土地开发的税收），导致上诉人的装修损失、重新选择场地产生的搬迁费、员工安置费、生产过程损失等给上诉人造成巨大损失，且被上诉人赔偿给上诉人违约金符合双方的约定，违约金按三个月租金（58000元×3个月）合计174000元。四、原审法院遗落查明上诉人交付还给被上诉人涉案厂房的时间认定，上诉人交付涉案厂房的时间为2019年1月25日，收取涉案厂房占有使用费应截止到2019年1月25日。被上诉人提交的证据《2019年品嘉水电租金未付款明细表》显示：2019年4月1日未付款水电费仅仅只主张2019年1月水电杂费、保安环卫月费，并没有请求2019年2月的水电费、保安环卫月费，通过逻辑分析，上诉人并没有发生2019年2月的水电费、保安环卫月费，证明了上诉人并没有占用和使用被上诉人2019年1月25日至2019年2月28日的厂房，又鉴于被上诉人依据催收规律，在上诉人未交清2019年12月份、2019年1月份的租金，被上诉人不能也不会答应被上诉人在未结清水电费、保安环卫月费就让上诉人轻易搬离。被上诉人也无证据证明其主张过催讨的事实，无论微信、电话或邮件等证据证明催收过程，双方也无协商过程，上诉人的陈述更为可信，依据证据的高度盖然性及自由心证原则，上诉人主张2019年1月25日的搬离时间符合实际情况，人民法院应予以采信。上诉人只需要支付实际占用和使用厂房的占有使用费即2018年12月整月（58000元）和2019年1月25日（58000元除以31天乘以25天=46774元）的占用使用费，两项合计：104774元，又因被上诉人收取了上诉人两个月的租赁保证金92000元，形成互抵，则上诉人仅需支付占用使用费12774元，如无法互抵，双方也应互为执行。五、原审法院认定事实错误，导致适用法律错误。本案租赁合同无效，应依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条（认定合同无效）作出裁判。综上所述，上诉人认为被上诉人极为不诚信，故意隐瞒相关事实，采取提供虚假证据误导导致原审法院作出错误的判决，二审法院应依据职权给予被上诉人出具司法建议书，对其训诫、罚款、或对其法定代表人采取司法拘留，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司辩称，上诉人的上诉请求没有法律依据，一审判决适用法律正确，上诉人应对其主张违建及合同无效承担举证责任，在本案中，上诉人没有向法院提交任何证据来证明被上诉人的厂房属于违章建筑，因此，上诉人与被上诉人所签订的租赁合同租赁时间为2013年3月1日至2019年2月28日，是具有法律效力的，合同约定的所有条款，上诉人必须履行，已经支付的各项费用，是符合法律规定的，不应退还，上诉人未办理退租手续的时候就搬迁了厂房，所欠的租金应当按照合同约定来支付，恳请法院驳回上诉人的上诉请求。原审本诉原告怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付所欠原告租金、水电费从2019年1月至2019年2月共计人民币161230.73元，利息1974.76元(暂按月百分之六利率计算至2019年4月9日，应计至付清日)。2、由被告承担本案诉讼费用。原审反诉原告黄永辉向一审法院反诉请求：1、判令原被告签订的《厂房出租合同》无效；2、请求贵院判令反诉被告立即退还反诉原告保证金人民币92000元及利息（利息以92000元为本金,从2012年11月1日起开始计算至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金人民币174000元；4、判令反诉被告退还反诉原告保安费，治安联防费、当地厂长费，卫生费共计人民币73920元；5、判令反诉被告退还反诉原告宿舍6楼一层租金人民币3905元；6、本案本诉及反诉的诉讼费,保全费等费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2012年10月29日签订了《厂房出租合同》，由被告承租原告位于惠州市惠阳区xx经济开发区xx科技园内的厂房和宿舍，租赁建筑面积6120平方米。合同约定租赁期限为6年，自2013年3月1日至2019年2月28日止，月租金从2013年3月至2016年2月为46000元，2013年3月至2019年2月为58000元，租赁保证金为92000元。此外，被告须分摊工业区内总额三分之二的保安费、治安联防费、当地厂长费、卫生费，每月合计7700元。合同签订后，原告向被告支付了92000元的租赁保证金。被告支付租金至2018年11月止。双方对拖欠租金、保安费、治安联防费、当地厂长费、卫生费和水费等费用产生争执，原告遂诉至原审法院。另查：原告出租给被告的厂房取得了建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、红线图等。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案厂房取得了建设工程规划许可证，反诉原告（被告）以涉案厂房未取得建设工程规划许可证为由主张双方签订的《厂房租赁合同》违反法律强制性规定而无效，没有事实根据，原审法院不予认可；反诉原告（被告）以反诉被告（原告）单方面提前解除合同为由主张违约金，但未提供证据证明原告单方面提前解除合同，于法无据，原审法院不予支持。反诉原告（被告）主张已于2019年25日搬离厂房，但未提供证据证明当时已经搬完，也未提供证据证明搬离时办理了退约手续，故被告拒付2019年2月份租金，缺乏依据，原审法院不予支持。原告依合同约定收取2019年2月份租金，符合合同约定，原审法院予以支持；且被告承认未支付2018年12月份及2019年1月份水电费，欠2019年1月租金；故原告要求被告支付欠付租金及水电费合计144230.73元（其中2019年1月58000元和2月的租金58000元，共计116000元；2018年12月水电费17299.85元和2019年1月份水电费10930.88元，共计28230.73元，）合法有据，原审法院予以支持；但利息计算标准过高，违反法律规定，原审法院予以调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。保安环卫月费，双方约定被告应承担工业区内总额三分之二的费用，原告主张每月应付8500元，但未提供证据证明每月工业区内实际发生的保安环卫费的总额，庭审中，被告主张每月实际支付7700元，以此为标准支付了近六年，此前未提出异议，故原审法院认定被告每月应付保安环卫月费为7700元，被告应向原告支付2019年1月及2月的保安环卫费共15400元。故被告应向原告支付租金、水电费、保安环卫月费共159630.73元（其中2019年1月和2月的租金116000元、2018年12月水电费和2019年1月份水电费28230.73元，2019年1月及2月的保安环卫费共15400元）。涉案《厂房租赁合同》已经届满到期，反诉原告（被告）主张反诉被告（原告）退还租赁保证金，合法有据，原审法院予以支持，但应在扣减反诉原告（被告）欠付的租金、水电费、保安环卫月费后退还。综上所述，双方当事人订立的租赁合同合法有效，原告请求被告支付欠付的租金和水电费等，合法有据，原审法院予以支持；反诉原告请求判令租赁合同无效，并请求反诉被告支付违约金、退还保安环卫月费等，缺乏法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款的规定，判决如下：一、被告黄永辉在判决发生法律效力之日起七日内支付欠付的租金、水电费、保安环卫月费共159630.73元以及占用利息（以159630.73元为本金，从2019年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清之日止）给原告怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司。二、反诉被告怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司在判决发生法律效力之日起七日内退还租赁保证金92000元给反诉原告黄永辉。三、驳回反诉原告黄永辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3564元，反诉受理费3228元（黄永辉已预交），共6792元，由怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司负担100元，黄永辉负担6692元。二审中，上诉人黄永辉提交以下新证据：证据一：厂房租赁合同（20190116），证据二：收据，证据三：手机银行转账截图，共同拟证明：上诉人与案外人胡某科于2019年1月16日签订厂房租赁合同并交纳租金，上诉人已于2019年1月25日搬离涉案租赁厂房和宿舍的事实。证据四：建设项目环境评价文件审批受理凭证，证据五：建设项目环境影响报告表，证据六：微信聊天记录，共同拟证明：被上诉人要求上诉人搬离厂房，上诉人于2019年1月25日搬离涉案租赁厂房和宿舍的前后一段时间因需搬迁需要，上诉人向惠州市惠阳区环保局提交迁建环评申请的事实。被上诉人怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司针对上述证据发表质证意见：所有证据的真实性及合法性由法院认定，但是这些证据都与本案无关联性。证据四明确载明了迁建项目申请材料落款时间是2019年1月28日，正好证明上诉人于2019年1月25日已经搬离涉案租赁物业的事实。证据五系被上诉人提出要求上诉人办理涉案租赁物业，因上诉人行业的性质，每次搬离均需要向环保局出具环境影响报告，否则就是违规操作要行政处罚的，证据五的编制日期2019年1月恰恰证明了上诉人在2019年1月已经筹备搬离涉案租赁物业。二审中，被上诉人怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司提交以下新证据：证据一：2019年1月31日家私厂水电费用，拟证明：上诉人所欠我方的费用明细表。证据二：2018年12月31日家私厂水电费用，拟证明：上诉人厂房所欠我方的拖欠费用明细表。证据三：红线图，拟证明：本案租赁合同涉案的厂房在红线图内，不属于违建。证据四：证明，拟证明：涉案厂房的厂长费用支付的情况。证据五：被告一审提交的租金对账单，拟证明：上诉人在一审提交的与被上诉人的所欠费用对账单，没有包含2019年2月的租金和水电费用。上诉人黄永辉针对上述证据发表质证意见：对证据一、二，三性不认可，该证据是被上诉人单方制作，该两份证据恰恰证明了上诉人在2019年2月份并没有产生相关的水电费用，即证明了2018年12月份与2019年1月的水电费相差很远，不符合上诉人的生产需求。对证据三，真实性合法性认可，关联性不认可，该证据不能证明被上诉人建造钢结构的厂房符合规定。对于证据四，真实性认可，合法性关联性不认可，该证据不能证明实际发生的厂长、保安、环卫等费用。对证据六，合法性关联性真实性认可。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2020年11月19日二审查询笔录显示“审：你方搬离有无告知上诉人？上代：上诉人从2019年1月20日准备搬离，到1月25日才完全搬离，……如被上诉人不同意上诉人搬离，上诉人是无法自行搬离的，所以上诉人认为已经得到被上诉人的同意与默认，因此才没有正式通知被上诉人，……。审：被上诉人，上诉人主张是你方催促上诉人搬离的，并且对于上诉人的搬离时间是明知的？被代：我方不知情，我方在2月份收厂房的时候，厂房还剩余很多物料，我方3月份才通知对方过来拉走的，对方在2月份搬离，我方是不知情的。”另查二，2012年10月29日，黄永辉与怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司签订了《厂房出租合同》，其中第四条第二款中约定：“2、租赁期间，乙方应分摊工业区内总额三分二的保安费、治安联防费、当地厂长费、卫生费。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：第一，涉案租赁物业有无经过规划报建，案涉租赁合同是否无效？第二，上诉人是否在2019年1月25日至2019年2月期间实际控制占用案涉厂房，没有交回给被上诉人？应否支付相应的租金？第三，上诉人要求返还分摊的工业区保安、联防、厂长、卫生费应否获得支持？具体评述如下：关于涉案租赁合同的效力问题。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，一审已查明涉案厂房已取得建设工程规划许可证，依照上述司法解释的规定，一审认定涉案双方当事人之间的租赁合同关系有效，有法律和事实依据，本院予以维持。关于上诉人搬离涉案厂房的时间如何认定的问题。上诉人主张已于2019年1月25日搬离涉案厂房，并未在2019年1月25日至2019年2月期间实际控制占用案涉厂房，对此没有提交任何证据证明搬离时办理了交接手续并已将全部物品搬完，上诉人在二审中自认没有正式通知被上诉人，亦未办理交接手续，现被上诉人不予认可，上诉人和第三人签订新的租赁合同不能以此推定其已经履行交回租赁物的义务，故对上诉人该主张二审不予采纳。关于上诉人要求返还分摊的工业区保安费、联防费、厂长费、卫生费应否获得支持的问题。双方在《厂房出租合同》第四条第二款中约定：“2、租赁期间，乙方应分摊工业区内总额三分二的保安费、治安联防费、当地厂长费、卫生费。”为履行上述合同条款，被上诉人称其聘请了清洁工、保安、厂长，并在一审中提交员工工资《证明》及《保安服务合同》为据，上述证据不足以充分证明实际发生的保安费、治安联防费、当地厂长费、卫生费总额，结合被上诉人在履行上述合同条款中确实支出了相关费用的实际情况，且上诉人多年来每月实际支付保安环卫费7700元并未提出异议，一审据此认定上诉人每月应付保安环卫月费为7700元，有合同和事实依据，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5019元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十一月二十日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。