福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初2391号 原告：杨朝勇，男，1974年12月15日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：郑世民，福建建达（福鼎）律师事务所律师。 被告：黄香花，女，1951年5月4日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：詹雪雅，女，1982年8月13日出生，汉族，住福建省福鼎市，系黄香花之女。 第三人：邱贤成，男，1942年2月28日出生，汉族，住福建省福鼎市。 原告杨朝勇与被告黄香花、第三人邱贤成案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨朝勇向本院提出诉讼请求：1.依法判决撤销福鼎市人民法院（2020）闽0982执56号执行裁定书；2.依法判决立即停止对 杨朝勇所有的位于福鼎市××镇××路××号（原玉琳路449号）房地产的强制执行，并解除对该房地产的查封、拍卖执行措施；3.依法确认杨朝勇与第三人邱贤成于2011年8月5日签订的《房屋买卖契约》合法有效，并确认位于福鼎市××镇××路××号（原玉琳路449号）房地产归杨朝勇所有。事实与理由：2011年8月5日，杨朝勇与第三人邱贤成及其妻子马一香签订《房屋买卖契约》，约定第三人邱贤成及其妻子马一香自愿将其所有的坐落于福鼎市××镇××路××号（原玉琳路449号）房地产以980000元价格出售予杨朝勇，第三人邱贤成及其妻子马一香应无偿配合杨朝勇办理房屋和土地产权过户手续，相关税费由杨朝勇自行承担。合同签订当日，第三人邱贤成及其妻子马一香即将案涉房地产钥匙及房屋所有权证、国有土地使用权证原件交付给杨朝勇。此后，杨朝勇出资对案涉房屋进行装修，并于2011年9月举家搬入案涉房屋生活至今。杨朝勇已于2011年向第三人邱贤成及其妻子马一香悉数付清案涉房地产转让款。由于案涉房屋系于2006年遭受“桑美”台风损毁后在原址重建的六层砖混结构房屋，因此，第三人邱贤成及其妻子马一香无法就重建后的房屋办理新的房屋产权登记手续，故第三人邱贤成及其妻子马一香至今无法将该房地产过户至杨朝勇名下。2019年5月21日，福鼎市人民法院受理黄香花与第三人邱贤成民间借贷纠纷一案，经法院主持调解，双方达成如下调解协议：1.邱贤成结欠黄香花借款本金133000元，款定于2020年1月1日前偿还30000元、2020年6月30日前偿还30000元、2021年1月1日前偿还30000元、2021年5月30日前偿还43000元；黄香花自愿放弃其他诉讼请求；2.若邱贤成未按照上述约定按期足额履行还款义务，黄香花有权就剩余未偿还借款本金向法院申请强制执行。法院在强制执行该《民事调解书》过程中，裁定查封案涉房地产。2020年7月6日，杨朝勇向福鼎市人民法院提出书面异议，要求解除对案涉房地产的查封、拍卖执行措施。2020年7月31日，杨朝勇收到福鼎市人民法院于2020年7月25日作出的（2020）闽0982执异61号执行裁定书，裁定驳回杨朝勇的异议请求。杨朝勇在福鼎市人民法院查封案涉房地产之前已与第三人邱贤成及其妻子马一香就案涉房地产签订了合法有效的书面买卖合同，在法院查封之前已合法占有案涉房地产长达九年，且已支付全部房地产转让款；无法办理案涉房屋过户登记的原因是案涉房屋在出售之前存在改扩建，杨朝勇不存在过错。因此，杨朝勇就案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益，为维护自身的合法权益，杨朝勇遂诉至法院。 黄香花辩称，由于第三人邱贤成欠其借款未偿还，案涉房产登记于第三人邱贤成名下，故法院有权依法对案涉房地产进行查封并帮其追回欠款。 邱贤成述称，其为偿还黄香花高利贷450000元，故于2011年将案涉房屋出卖予杨朝勇，房屋转让款已悉数支付完毕。 杨朝勇围绕诉讼请求依法提交了身份证、户籍资料查询结果、《房屋买卖契约》、案涉房屋水费缴纳凭证及历史清单、电费缴纳明细、《租赁协议》、《店面租赁协议》、白琳居委会证明、白琳镇郭阳村民委员会证明、收条、中国农业银行交易流水、福鼎市农村信用合作联社交易流水、中国农业银行业务凭证、房屋所有权证书、国有土地使用权证书、案涉房屋照片、福鼎市人民法院（2020）闽0982执异61号执行裁定书、银行转账记录、个人客户关联合约信息以及杨德信、温一镜证人证言等证据，同时本院依职权向福鼎市白琳镇白琳社区主任蔡尔慈进行询问并制作询问笔录。对于各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于收条及中国农业银行交易流水、福鼎市农村信用合作联社交易流水的真实性问题，黄香花质证表示对前述收条及银行交易流水的真实性存有异议；本院认为，综合当事人庭审陈述及本案在案证据，该收条为杨朝勇所持有，形式内容符合交易习惯；银行交易流水盖有银行专用章，证据形式合法有效，且第三人邱贤成对前述收条及银行交易流水的真实性无异议，故对于前述证据，本院予以采信；2.关于案涉房屋是否存在出租情形的问题，黄香花质证表示其对案涉房屋是否存在出租情形不清楚；本院审查认为，结合杨朝勇提供的《店面租赁协议》以及银行转账记录等证据，对于杨朝勇提出的案涉房屋存在出租情形，本院予以认可。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年8月5日，杨朝勇与邱贤成及案外人马一香夫妻签订《房屋买卖契约》，约定邱贤成、马一香同意以价款980000元将夫妻二人共同共有的坐落于福鼎市××镇××路××号（原玉琳路449号）房地产转让予杨朝勇。杨朝勇以银行转账及现金支付方式向邱贤成给付房屋转让款，邱贤成于2011年8月20日向杨朝勇出具《收条》，其上载明邱贤成业已收到杨朝勇支付的前述房屋转让款980000元之事实。后邱贤成将前述房屋交付予杨朝勇控制、占有、使用。前述房屋系在遭致2006年“桑美”台风毁损后于房屋原址重建的六层砖混房屋，故无法办理国有土地使用权证书及房屋所有权证书；前述房屋产权至今未变更至杨朝勇名下。2019年5月21日，本院立案受理黄香花与邱贤成民间借贷纠纷一案，经本院主持调解双方达成还款协议；后因邱贤成未能依约按时足额履行还款义务，黄香花遂于2020年1月7日向本院申请强制执行；执行过程中，本院于2020年1月19日作出（2020）闽0982执56号执行裁定书，裁定查封邱贤成与案外人马一香共同共有的前述房产，并于同年6月16日裁定拍卖前述房产。杨朝勇对本院作出的（2020）闽0982执56号执行裁定书提出书面异议，要求解除对杨朝勇所有的案涉房地产的查封、拍卖执行措施；2020年7月25日，本院作出（2020）闽0982执异61号执行裁定书，裁定驳回杨朝勇的异议请求。 本院认为，第三人执行异议之诉的关键是审查第三人对执行标的是否享有实体权利,以及该实体权利能否阻却执行。本案中，杨朝勇与邱贤成及案外人马一香签订的《房屋买卖契约》系出于各方真实意思表示，应为合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，我国对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭,采取登记设立的形式；本案中，案涉房屋尚未登记于杨朝勇名下，即杨朝勇并未直接取得案涉房屋的所有权，故对于案涉房屋的物权归属问题本院不宜迳行裁断；但《房屋买卖契约》的合法有效及杨朝勇已实际占有、使用该房屋的事实表明杨朝勇对案涉房屋具有物权期待权，即在案涉房屋具备办理过户登记手续条件后，杨朝勇有权要求邱贤成及案外人马一香协助其办理案涉房屋的过户登记手续。 关于杨朝勇对案涉房屋享有的权利是否足以阻却强制执行的问题，本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，综合本案在案证据及当事人陈述可知，本院查封案涉房屋之前，杨朝勇已于2011年8月5日同邱贤成及案外人马一香签订合法有效的房屋买卖合同并全额支付房屋转让价款，且对该房屋进行合法的占有、使用；由于案涉房屋系经自然灾害毁损后改造重建，未能办理房屋产权登记手续，2011年邱贤成及案外人马一香将案涉房屋转让予杨朝勇，但因该房屋在转让前即无法办理房屋产权登记手续，遂导致杨朝勇至今未能办理案涉房屋过户登记手续，因此，案涉房屋至今未办理过户登记并非因杨朝勇自身原因所致；故杨朝勇提出的要求阻却对案涉房地产的强制执行，于法有据，本院予以支持。 此外，关于杨朝勇提出的要求撤销本院作出的（2020）闽0982执56号执行裁定书的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”之规定，本院依法作出的（2020）闽0982执56号执行裁定书在本判决生效后则自行失效，故对于杨朝勇提出的该项主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认杨朝勇与第三人邱贤成于2011年8月5日签订的《房屋买卖契约》合法有效； 二、停止对登记在第三人邱贤成与案外人马一香名下的坐落于福鼎市××镇××路××号（原玉琳路449号）房地产的强制执行； 三、驳回杨朝勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由黄香花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  周冬冬 人民陪审员  褚公勋 人民陪审员  陈明江 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  刘 赫 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国物权法》 第九不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的,应当提出抗诉。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 官方微信官方微博