广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10599号上诉人（原审原告)：吴波，男，汉族，住广东省惠州市惠城区。上诉人（原审原告)：张琼，女，汉族，住广东省惠州市惠城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗艺辉，广东诚公律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳敬，广东诚公律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告)：佛山市伟华房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：潘某1。被上诉人（原审被告)：广州乐联房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：苏某1。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林桂有，广东南岭律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨闯先，广东南岭律师事务所实习律师。原审第三人:广东南海农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：黄惠明，该司员工。上诉人吴波、张琼因与被上诉人佛山市伟华房地产发展有限公司（以下简称伟华公司）、广州乐联房地产代理有限公司（以下简称乐联公司）、原审第三人广东南海农村商业银行股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初28586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴波、张琼上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认吴波、张琼与伟华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》已于2019年8月解除；3.判令伟华公司退还吴波、张琼已付购房款人民币614518元；4.判令伟华公司支付逾期交付房屋产生的利息80193元（其中，①以房款314518元为基数，自2017年2月14日起，按年利率4.9%计算，暂计至2019年11月1日为:314518×4.9%÷360×990天=42381.3元；②以房款300000元为基数，自2017年4月19日起，按年利率4.9%计算，暂计至2019年11月1日为：300000×4.9%÷360×926天=37811.7元，利息具体算至实际履行之日止）；5.判令伟华公司支付逾期交付房屋产生的违约金30725.9元（自2017年8月1日起，按614518元的每日万分之二计算，计至2019年10月31日为:614518×0.02%×821天=100903.9元；按合同总价款的5%计算为：614518×5%=30725.9元)；6.判令伟华公司赔偿吴波、张琼税费损失17864.96元；7.判令伟华公司赔偿吴波、张琼律师服务费损失600元；8.判令解除吴波、张琼与乐联公司签订的《某某广场综合服务协议》，乐联公司退还吴波、张琼咨询服务费人民币150000元，伟华公司对此承担连带责任；9.判令由吴波、张琼承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案商铺至今仍未交付，一审法院认定涉案商铺已于2017年10月1日交付予吴波、张琼，属于事实认定错误。（一）涉案商铺至今仍未达到交付条件。吴波、张琼与伟华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条已明确约定了商品房交付条件，即商品房在交付时应当取得工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。此外，根据《商品房买卖合同（预售)》第十一条以及第十三条约定，交付商品房时，伟华公司除了应当取得房屋测绘报告等证明文件外，还应当向吴波、张琼出示该证明文件，伟华公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，吴波、张琼有权拒绝接收房屋。直至吴波、张琼向一审法院起诉时，伟华公司从未向吴波、张琼出示房屋测绘报告，甚至在一审法院开庭审理之时，伟华公司仍未出示房屋测绘报告。到2020年6月18日，一审法院将房屋测绘报告邮寄给吴波、张琼，吴波、张琼方才看到测绘报告。且该测绘报告并未显示涉案商铺的实测数据，根据《商品房买卖合同（预售）》第十三条，伟华公司应向吴波、张琼提供涉案房屋的面积实测数据，但伟华公司从未向吴波、张琼提供涉案房屋的面积实测数据。故涉案商铺并未达到交付条件，吴波、张琼有权拒绝接收，伟华公司应承担逾期交付责任。（二）涉案商铺目前的状态是大通铺，且并未营业使用。伟华公司在一审中陈述，涉案商铺目前的状态是大通铺，完全不符合《商品房买卖合同（预售）》第二条约定的基本情况，亦不符合合同第十条约定的相关设施设备交付条件。且涉案商铺并未营业使用，伟华公司未提供任何关于涉案商铺营业使用的证据。故涉案商铺完全不符合交付条件，也未达到合同约定的交付状态。（三）因伟华公司的原因，涉案商铺至今仍未办理交付手续。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，办理交付手续前，伟华公司应当提前通知吴波、张琼查验房屋，吴波、张琼有权对房屋进行查验，查验后双方应当签署商品房交接单。但是伟华公司从未通知吴波、张琼查验房屋，吴波、张琼曾多次到场以及电话沟通要求查验涉案房屋，然而伟华公司始终拒绝吴波、张琼查验房屋的要求，导致双方一直无法办理交付手续。（四）一审法院根据《某某豪庭负一层商铺委托经营管理协议书》来认定涉案商铺已于2017年10月1日已经交付，明显是主次颠倒、逻辑错误。首先，《商品房买卖合同（预售）》已明确约定了涉案商铺交付的条件及手续等，涉案商铺的交付条件及手续至今并未具备，根本不存在交付的事实及交付的可能性。其次，《某某豪庭负一层商铺委托经营管理协议书》是在签订《商品房买卖合同（预售）》时签署的，《某某豪庭负一层商铺委托经营管理协议书》约定涉案商铺自2017年10月1日起委托伟华公司或伟华公司指定的第三方商业管理公司经营管理，是基于《商品房买卖合同（预售）》约定伟华公司应在2017年8月1日前交付涉案商铺，即委托经营管理的前提是涉案房屋已经交付，若涉案房屋并未交付，则不存在委托经营管理的前提条件，故不能以《某某豪庭负一层商铺委托经营管理协议书》来反推涉案商铺已经交付。再次，伟华公司在2018年5月11日向吴波、张琼发送的《关于领取办理不动产权证书所需资料的通知》明确表明，吴波、张琼并未完成涉案商铺的收楼手续，即伟华公司亦认可涉案商铺并未交付的事实。另外，一审法院认为伟华公司实际接收了涉案商铺并对其进行经营管理，并没有任何事实依据。伟华公司已明确说明涉案商铺目前的状态是大通铺状态，涉案商铺目前仍是封闭状态，根本不存在经营管理的事实，伟华公司也未提供任何证据证明其对涉案商铺进行经营管理。二、即使认定涉案商铺已交付，吴波、张琼仍有权解除涉案合同。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。即使认定涉案商铺已交付，但吴波、张琼至今仍未取得该商铺的房屋所有权证书，且吴波、张琼未取得房屋所有权证书的原因是伟华公司拒绝吴波、张琼查验房屋的要求，导致收楼手续无法顺利进行。故根据合同约定，吴波、张琼仍有权解除涉案合同。三、吴波、张琼与乐联公司之间就《某某广场综合服务协议》形成的虽然是委托合同关系，但该委托合同关系是基于吴波、张琼与伟华公司之间的商品房预售合同关系产生的，属于商品房预售合同关系的从法律关系。人民法院将吴波、张琼要求解除《某某广场综合服务协议》、并由伟华公司、乐联公司返还咨询服务费150000元的诉讼请求在本案中一并处理，有利于节约司法资源、减轻当事人的诉累。综上所述，涉案商铺至今未具备交付条件，同时伟华公司一直拒绝吴波、张琼查验房屋的要求，导致涉案商铺无法办理交付手续，伟华公司应承担逾期交付的责任，吴波、张琼有权根据《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，解除涉案合同。一审法院认定涉案商铺已交付、吴波、张琼无权要求解除涉案合同，属于事实认定错误，损害了吴波、张琼的合法权益。为维护吴波、张琼的合法权益，吴波、张琼请求二审法院撤销一审法院判决，并依法改判支持吴波、张琼的全部诉讼请求。伟华公司辩称，一、根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条、第十三条以及涉案《商品房买卖合同补充协议》第六条的约定，房屋测绘报告不作为房屋交付条件，开发商无须为此承担责任。且根据房地产行业的交易习惯，房地产开发商向买受人提供证明文件中的“房屋测绘报告”，是指房屋测绘的预测报告。因此，涉案商铺于2017年8月1日已完全符合合同约定的交付条件，涉案商铺至今仍未办理交付、收楼等手续的责任在于吴波、张琼一方，吴波、张琼依法应承担过错责任。另外，伟华公司对于一审判决认定涉案商铺的交付时间为2017年10月1日有异议，但是伟华公司为了尽快平息纠纷，并没有对此提出上诉。二、涉案商铺目前已处于正常使用的经营状态。伟华公司在取得涉案商铺竣工验收备案证明及房屋预测报告后，已依照合同约定，通知伟华公司前来办理涉案商铺的收楼手续。但是吴波、张琼一直无故不来办理收楼手续，其应对迟延办理收楼等手续的行为承担过错责任。且吴波、张琼已在客观上实际收取了伟华公司支付的2017年10月1日起至2022年9月30日止的委托经营收益款项277639元。伟华公司亦按照双方合同的约定，对涉案商铺进行统一经营规划、统一招商和统一管理，并出租给承租人使用，吴波、张琼不参与、不干涉涉案商铺的经营管理等。目前，涉案商铺处于正常使用的经营状态。另外，从租赁关系的角度看，承租人根据租赁合同约定履行租金等费用的支付义务后，是否对租赁物进行实际使用、经营等，并不影响租赁关系的成立，亦不影响租赁关系的合法性。三、吴波、张琼依法不具有解除涉案《商品房买卖合同（预售）》和涉案《商品房买卖合同补充协议》的权利。如上论述，涉案商铺于2017年8月1日已完全符合合同约定的交付条件，涉案商铺至今仍未办理交付、收楼等手续的责任在于吴波、张琼一方，吴波、张琼不具有解除合同的权利。而且，即使吴波、张琼享有解除涉案合同的权利，但伟华公司并未收到吴波、张琼发出有关解除合同的通知，故涉案合同仍未解除。四、吴波、张琼与乐联公司之间的委托合同纠纷不应在本案一并审理。根据本案事实可知，吴波、张琼与伟华公司之间的法律关系是商品房预售合同关系，吴波、张琼与乐联公司之间的法律关系是委托合同关系。显然，吴波、张琼分别与伟华公司、乐联公司之间是两个不同的法律关系。因此，吴波、张琼主张将两个不同法律关系的纠纷进行一并审理，于法无据。五、吴波、张琼主张涉案《商品房买卖合同（预售）》和涉案《商品房买卖合同补充协议》已于2019年8月解除，以及主张伟华公司应向其退还购房款、支付逾期交付房屋的违约金和利息、赔偿损失等上诉请求，均缺乏根据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回吴波、张琼的上诉请求，维持原判。乐联公司辩称，一、一审判决正确地认定吴波、张琼与乐联公司之间的《某某广场综合服务合同》形成的是委托合同关系，与本案的商品房预售合同关系是两个不同的法律关系。二、吴波、张琼主张乐联公司应返还咨询服务费15万元于法无据。吴波、张琼与乐联公司签订的《某某广场综合服务合同》是双方的真实意思表示，合同内容符合法律法规的相关规定，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，《某某广场综合服务合同》是合法有效的合同。上述合同签订后，乐联公司已经依照合同约定，为吴波、张琼提供经营管理咨询及装修管理监督等综合咨询服务，且涉案商铺目前亦处于正常使用的经营状态。乐联公司在合同履行的过程中并未存在违约行为，吴波、张琼主张乐联公司应返还咨询服务费15万元于法无据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回吴波、张琼的上诉请求，维持原判。广东南海农村商业银行股份有限公司辩称，一、吴波就涉案房屋交易向本行提出贷款申请，本行依约于2017年4月18日向吴波发放个人商业用房贷款30万元，划入伟华公司的账户。伟华公司对此提供了连带责任担保。二、至2020年10月28日，该贷款余额212762.82元。三、吴波、张琼、伟华公司与本行签订的《购房借款及担保合同》真实有效。四、若法院认定《商品房买卖合同（预售）》应解除，请求法院判令吴波归还本行的相应贷款本息，张琼与伟华公司对此承担连带保证责任，伟华公司退还的购房款应优先用于偿还上述债务。若法院认定《商品房买卖合同（预售）》合法有效，请求法院判令吴波、张琼、伟华公司继续履行《购房借款及担保合同》中的各项权利与义务，在办理房产产权证明的同时办理本行为抵押权人的抵押登记证明。吴波、张琼向一审法院起诉请求：1.确认吴波、张琼与伟华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》已于2019年8月解除；2.伟华公司退还吴波、张琼已付购房款614518元；3.伟华公司支付逾期交付房屋产生的利息80193元（①以房款314518元为基数自2017年2月14日起按年利率4.9%，暂计至2019年11月1日为314518×4.9%÷360×990天=42381.3元，②以房款300000元为基数自2017年4月19日起按年利率4.9%，暂计至2019年11月1日为300000×4.9%÷360×926天=37811.7元），利息算至实际履行之日止；4.伟华公司支付逾期交付房屋产生的违约金30725.9元（自2017年8月1日起按614518元的每日万分之二，计至2019年10月31日为614518×0.02%×821天=100903.9元；按合同总价款的5%计算为30725.9元）；5.伟华公司赔偿吴波、张琼税费损失17864.96元；6.伟华公司赔偿吴波、张琼律师服务费损失600元；7.解除吴波、张琼与乐联公司签订的《某某广场综合服务协议》，乐联公司退还吴波、张琼咨询服务费150000元，伟华公司对此承担连带责任；8.本案诉讼费用由伟华公司、乐联公司承担。一审法院认定事实：涉案商铺位于佛山市南海区*********某某豪庭（推广名称为某某广场）负一层1785号。涉案商铺所在的某某豪庭10、11、12栋工程于2017年6月16日办理了竣工验收备案，于2018年2月12日取得了测绘报告。2017年2月13日，吴波、张琼（买受人）与伟华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：涉案商铺总价为614518元；买受人于本合同网上签订之日支付房价款314518元，剩余房款300000元于2017年2月27日前申请办理银行按揭手续；（第九条）商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；出卖人应当在2017年8月1日前向买受人交付涉案商铺；除不可抗力外，出卖人逾期交付涉案商铺在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。吴波、张琼（买受人）与伟华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：（第六条）房屋交付时该工程应具备已取得工程竣工验收备案证明文件及质量保证书与使用说明书的条件，由于各区关于房屋测绘的时间不同，在商品房交付时商品房可能尚未取得房屋测绘报告，因此，房屋测绘报告不作为房屋交付条件，开发商无需为此承担责任；出卖人将房屋移交给买受人指定的人（或单位）的，涉案商铺即交付予买受人。吴波、张琼（甲方）与伟华公司（乙方）签订《某某豪庭负一层商铺委托经营管理协议书》，约定：甲方自愿委托乙方或乙方指定的第三方商业管理公司经营管理涉案商铺，委托经营期限为2017年10月1日至2022年9月30日，双方同意该期间委托经营收益作价277639元，在甲方认购商铺时从商铺总价里一次性扣减，并以扣减后的总价签订商铺买卖合同，甲方认可此优惠，并且承诺不以任何形式向乙方索要上述收益；甲方同意由乙方对该物业进行统一经营规划、统一招商和统一管理，甲方不得擅自改变经营业态，甲方不参与、不干涉商铺以及商铺所在项目的经营管理；在本协议所规定的委托经营期限内，甲方允许乙方或实际承租方对标的商铺进行改造装修（包括拆除商铺墙身、水电设施等），改造装修费用由乙方或实际承租方承担。伟华公司于2017年1月12日、1月14日、2月13日分别出具收据，确认收到了吴波、张琼支付的定金30000元、定金20000元、首期款264518元，合共314518元。2017年2月13日，吴波、张琼（甲方、委托方）与乐联公司（乙方、受托方）签订《某某广场综合服务协议》，约定：甲方自愿将涉案商铺委托给乙方进行经营管理咨询及装修管理监督，甲方愿意一次性向乙方支付咨询服务费共150000元。2017年1月14日，乐联公司出具收据确认收到吴波、张琼认购涉案商铺咨询服务费150000元。吴波、张琼与案外人广东南天明律师事务所签订《委托服务协议》，约定：该所为吴波、张琼购买涉案商铺提供房地产售后法律咨询及服务事宜，吴波、张琼向该所支付服务费600元。2017年7月19日，该所开具发票确认收到吴波、张琼交来服务费600元。2017年2月22日，吴波、张琼缴存了涉案商铺的住宅专项维修资金6145.18元。2017年3月2日，吴波、张琼缴纳了涉案商铺的契税17557.66元、印花税307.2元。2017年4月18日，吴波（借款人、抵押人）、张琼（抵押人、保证人）、伟华公司（保证人）与广东南海农村商业银行股份有限公司（贷款人）签订《购房借款及担保合同》（即贷款合同），约定：借款人借款金额为300000元，借款用途为购买涉案商铺，借款期限从2017年4月18日起至2027年4月18日，抵押财产为涉案商铺，贷款人将借款一次性划入伟华公司的账户。同日，广东南海农村商业银行股份有限公司发放了上述贷款300000元。2017年7月28日，伟华公司向吴波、张琼出具《商品房交付通知书》、《商铺交付须知》，通知：涉案商铺完全达到交付条件，请吴波、张琼致电预约收楼，办理时间为自本通知书发出之日起60天内。伟华公司于次日将上述材料邮寄予吴波、张琼。后吴波、张琼到场要求查验涉案商铺，伟华公司以商铺未开业且在装修、怕影响商铺后续经营为由拒绝吴波、张琼查看，故吴波、张琼拒绝收楼。诉讼中，吴波、张琼主张其要求查看涉案商铺的日期为2017年8月1日，伟华公司主张该日期为2017年9、10月份。2018年5月11日，伟华公司向吴波、张琼邮寄《关于领取办理不动产权证书所需资料的通知》、《办理不动产权证书温馨提示》，通知：涉案商铺已具备办理不动产权证书条件，吴波、张琼尽快完成收楼手续并领取不动产权证书所需资料。该邮件于同月13日妥投。2019年8月25日，吴波、张琼出具《解除（预售）通知书》，称：吴波、张琼多次要求对涉案商铺进行查验并交付，但伟华公司始终未通知吴波、张琼查验房屋、未办理任何交付手续，故涉案合同及补充协议自伟华公司接收此函之日起解除，伟华公司应退还购房款，支付相应的利息、违约金，支付吴波、张琼所有实际损失，包括已缴纳的税费、咨询服务费等。吴波、张琼于同月29日将该通知书邮寄予伟华公司，但邮件于同月31日被退回。诉讼中，伟华公司陈述：涉案商铺目前的状态是大通铺，已装修且在营业使用中。一审法院认为，吴波、张琼与伟华公司签订的涉案合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约行使权利、履行义务。现吴波、张琼以伟华公司逾期交付涉案商铺为由要求解除涉案合同及补充协议，一审法院分析如下：首先，伟华公司逾期交付涉案商铺。涉案商铺于2017年6月16日通过竣工验收备案，于2018年2月12日取得了测绘报告，根据涉案合同第九条的约定，涉案房屋至2018年2月12日始符合双方约定的交付条件，伟华公司逾期交付涉案商铺，构成违约，应承担相应的违约责任。补充协议第六条的约定属格式条款，伟华公司作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，且未采取合理的方式提请吴波、张琼注意，该条款无效。其次，涉案商铺已交付予吴波、张琼。吴波、张琼与伟华公司签订《某某豪庭负一层商铺委托经营管理协议书》，约定将涉案商铺自2017年10月1日起委托伟华公司或伟华公司指定的第三方商业管理公司经营管理，伟华公司亦实际接收了涉案商铺并对其进行经营管理，吴波、张琼与伟华公司约定的委托经营收益也已从涉案商铺总价里扣减了；伟华公司接收涉案商铺后，吴波、张琼未在合理期限内对此提出异议，应视为吴波、张琼同意由伟华公司代为接收涉案商铺，故一审法院认定涉案商铺已于2017年10月1日交付予吴波、张琼。伟华公司逾期交付涉案商铺，吴波、张琼主张伟华公司以涉案合同载明的交易总价614518元为本金从2017年8月2日起至2017年10月1日止按日万分之二的标准计算逾期交付违约金，符合涉案合同的约定，经核算，伟华公司应向吴波、张琼支付违约金7491.12元（614518元×0.2‰×61天）。涉案商铺于2017年10月1日已交付，且吴波、张琼已获得了相应的收益，吴波、张琼未能举证证明涉案商铺迟延取得测绘报告对其造成了损失，故一审法院对吴波、张琼请求超出上述核定范围的逾期交付违约金不予支持。涉案商铺已交付，吴波、张琼以伟华公司逾期交付商铺为由请求解除涉案合同及补充协议，并由伟华公司退还房款、赔偿税费及律师费损失，缺乏依据，一审法院不予支持。本案是商品房预售合同纠纷，吴波、张琼与乐联公司就《某某广场综合服务协议》形成的是委托合同关系，与本案的商品房预售合同纠纷属不同的法律关系，不适宜在本案中一并处理，故此，对于吴波、张琼要求解除《某某广场综合服务协议》、由伟华公司、乐联公司返还咨询服务费150000元的诉讼请求，一审法院在本案中不作处理，但不影响吴波、张琼另案处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、伟华公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付违约金7491.12元予吴波、张琼；二、驳回吴波、张琼的其他诉讼请求。伟华公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6369.51元、财产保全费4989.51元，合共11359.02元（吴波、张琼已预交），由吴波、张琼负担5680.02元，伟华公司负担5679元应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予吴波、张琼，一审法院不另收退。二审期间，伟华公司向本院提交《面积预算报告书》原件一份，拟证明涉案房屋于2016年8月21日已取得测绘报告，一审法院错误地认定涉案房屋取得测绘报告的时间为2018年2月12日。经质证，吴波、张琼对该证据的关联性不予认可，认为根据《商品房销售管理办法》及《商品房买卖合同（预售）》的规定，商品房交付前应向买受人出示房屋测绘报告，该测绘报告是指实测报告，而不是预测报告，《面积预算报告书》仅是根据图纸进行的预算，并非实测数据，不能以《面积预算报告书》当作是房屋测绘报告，伟华公司出示的文件不齐，吴波、张琼有权拒绝收楼。乐联公司、广东南海农村商业银行股份有限公司未发表质证意见。吴波、张琼、乐联公司、广东南海农村商业银行股份有限公司未向本院提交新证据。经审查，伟华公司向本院提交《面积预算报告书》有原件核对，本院对其真实性予以确认，但该《面积预算报告书》仅是预测报告，并不是房屋测绘报告，本院对其关联性不予确认。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，围绕诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.吴波、张琼诉请解除涉案《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》，要求伟华公司向其返还购房款并支付违约金等依据是否充分；2.吴波、张琼诉请解除《某某广场综合服务协议》，要求乐联公司一并退还服务费理据是否充分。关于争议焦点一。吴波、张琼上诉主张伟华公司履行合同过程中，未向其出示涉案商铺的测绘报告，双方至今仍未办理涉案商铺的交付手续，伟华公司逾期交付商铺已超180天，根据合同约定，吴波、张琼有权解除《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》。伟华公司不予认可，认为《商品房买卖合同补充协议》第六条约定房屋测绘报告不作为商铺交付条件，涉案商铺已于2017年8月1日符合交付条件，且伟华公司已根据双方约定实际接收涉案商铺并进行经营管理，吴波、张琼亦实际收取涉案商铺的委托经营收益，吴波、张琼无权解除合同。本院认为，关于伟华公司是否构成逾期交付商铺问题，经审查，根据《商品房买卖合同（预售）》第九条和第十一条的约定，伟华公司应于2017年8月1日前向吴波、张琼交付取得通过竣工验收备案和测绘报告书的商铺。后伟华公司与吴波、张琼签订《商品房买卖合同补充协议》，将涉案商品房交付条件改为取得建设工程竣工验收备案表为唯一交付条件。伟华公司作为拟定格式合同的一方，将提供竣工验收备案表作为交楼的唯一条件，免除交楼时一并提供测绘报告书的交付义务，对买受人显失公平，且未采取合理方式提请吴波、张琼注意，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”一审法院认定该格式条款无效依据充分，伟华公司辩称涉案房屋测绘报告不作为交付条件，涉案商铺已于2017年8月1日符合交付条件缺乏理据，本院不予采纳。涉案商铺直至2018年2月12日方取得测绘报告，伟华公司未能于2017年8月1日前向吴波、张琼交付符合合同约定条件的商铺，已构成违约，一审法院认定伟华公司应承担逾期交付商铺的违约责任正确，本院予以维持。关于《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》应否解除问题，本院认为，如一审论述，吴波、张琼与伟华公司签订《某某豪庭负一层商铺委托经营管理协议书》，约定将涉案商铺自2017年10月1日起委托伟华公司或伟华公司指定的第三方商业管理公司经营管理。虽涉案商铺于2018年2月12日方取得测绘报告，但伟华公司已根据双方约定于2017年10月1日实际接收涉案商铺并对其进行经营管理，吴波、张琼与伟华公司约定的委托经营收益也已从涉案商铺总价里扣减；伟华公司接收涉案商铺后，吴波、张琼未在合理期限内对此提出异议，应视为吴波、张琼同意由伟华公司代为接收涉案商铺。吴波、张琼以此行使约定合同解除权条件尚未成就，且从合同目的的角度看，虽涉案商铺在2017年10月1日至2018年2月12日期间仍未取得房屋测绘报告，但吴波、张琼已通过抵扣房款的方式获得该期间的委托经营收益，吴波、张琼的合同目的并未受到影响。故此，吴波、张琼上诉主张伟华公司未向其出示房屋测绘报告，逾期交付涉案商铺已超180日，吴波、张琼有权行使合同解除权理据不足，本院不予采纳。涉案商铺于2018年2月12日已取得测绘报告，伟华公司亦已2018年5月11日通知吴波、张琼领取不动产权证书，尚未超过合同约定的期限，吴波、张琼未取得涉案商铺所有权证书并非伟华公司原因所致。吴波、张琼上诉主张因伟华公司的原因导致其至今未能取得涉案商铺所有权证书，其有权行使合同解除权理据不足，本院不予支持。一审法院对吴波、张琼要求解除《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》，并由伟华公司退还房款、赔偿税费及律师费损失的诉请不予支持正确，本院亦予以维持。关于伟华公司应支付违约金数额问题，伟华公司逾期交付涉案商铺，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，伟华公司应以交易总价614518元为本金按日万分之二的标准计算逾期交付违约金，一审法院判令伟华公司应向吴波、张琼支付从2017年8月2日起至2017年10月1日止的违约金7491.12元（614518元×0.2‰×61天），对吴波、张琼请求超出上述核定范围的逾期交付违约金不予支持合理，本院亦予以维持。关于争议焦点二。本案是商品房预售合同纠纷，吴波、张琼与乐联公司就《某某广场综合服务协议》形成的是委托合同关系，与本案的商品房预售合同纠纷属不同的法律关系，且合同相对方亦不相同，不适宜在本案中一并处理，吴波、张琼应另案主张权利。吴波、张琼上诉主张该委托合同关系与本案的商品房预售合同属于主从关系，应一并审理无法律依据，本院不予采纳。综上所述，吴波、张琼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12783.02元，由上诉人吴波、张琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月十一日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋