广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0722民初2060号 原告：米发坤，男，1972年7月25日出生，汉族，居民，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：钟鼎好，广西港天律师事务所律师。 被告：浦北县龙旺房地产开发有限公司，住所地：广西浦北县小江镇新兴路**，统一社会信用代码:91450722MA5KXPD649。 法定代表人：刘蕙兰，总经理。 委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。 原告米发坤与被告浦北县龙旺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米发坤及委托诉讼代理人钟鼎好，被告浦北县龙旺房地产开发有限公司（以下简称龙旺公司）的委托诉讼代理人李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 米发坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金120000元（以总房款的日违约金万分之五暂计至2020年8月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告龙旺房地产开发有限公司于2018年1月16日签订了《商品房买卖合同》（预售），由原告购买座落于浦北县城浦越路北向金浦翰林城小区3幢1-5层10号房。原告己按照合同约定交首付款和按揭款。根据合同约定：被告应当在2019年12月31日之前交房，但被告至今还没有交付涉案的商品房给原告使用。因此，被告己经违反了合同第11条约定，根据第12条第（2)项约定，被告应当支付总房价1000000元×0.0005×240日＝120000元的违约金给原告。协商无果，原告特诉请人民法院支持诉讼请求。 龙旺公司辩称，本案逾期交房是因为规划设计问题造成的，该项目被告按照规划设计建设，政府部门验收的时候出现停车位建设没有达到设计比例要求，从而不能组织工程竣工验收。龙旺公司已积极和政府相关部门协调处理，争取尽快能通过验收将商品房交付给原告。龙旺公司不是恶意拖延交房，不适用惩罚性的违约金，以实际损失支付违约金。原告购买的商品房已符合交房条件，并且被告已通知原告交房，但被告并没有接收房屋。原、被告签订合同约定的违约金过高，应进行调整。双方签订的交房时间是2019年12月31日，交房时间应扣除大雨天数21天和高考2天顺延至2020年1月23日，中国在2020年1月中旬暴发新冠病毒，国家要求停工停产直至4月初才复工复产，交房时间应再次顺延至2020年4月1日。请求法院驳回对原告不合理的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告于2018年1月16日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告向被告购买由被告开发的位于浦北县县城金浦翰林城3幢1-5层10号房屋，购房金额为1000000元，双方约定交房日期为2019年12月31日。合同第十一条约定：“出卖人应于2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用”。合同第十二条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人 3 解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）非出卖人原因造成的停水、停电的，水电供应部门停水停电每日累计超过6小时的；（3）因政府行为、台风等自然灾害、公共突发事件等政府要求停工的，以及每日雨水降雨量达到100毫米且连续降雨超过6小时的，不属出卖人责任的造成工期延误，可据实顺延”。2018年2月11日原告办理了银行按揭支付了全部购房款给被告。截至本案判决前，被告仍未能将双方约定的商品房交付给被告。庭审中，被告提供了浦北县气象局出具的2018年9月至2019年8月雨量大于等于25毫米降雨天数为21天，被告对延期交房构成违约没有异议。原告对大雨21天和高考2天无异议，且同意延迟23天交房。2020年1月中旬中国暴发新冠病毒，国家要求停工停产，2020年3月16日，浦北县住房和城乡建设局向被告下发了《浦北县建筑工程开（复）工新冠肺炎疫情防控责任书》。另查明，金浦翰林城一期未能交房的原因是：该项目停车位建设没有达到设计比例要求，不能通过规划验收，从而不能组织工程竣工验收，不能办理工程竣工验收备案，因此，涉案的商品房被告至今未能交付给原告使用。 本院认为，原、被告签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定行使用合同权利、履行合同义务。本案中，原告依约通过银行按揭支付了全额购房价款，被告对逾期交房构成违约没有异议，被告逾期交房的行为构成了违约，应承担相应的违约责任。本案的焦点是：一、违约金的起算时间问题。双方签订的交房时间是2019年12月31日，原告同意因雨天和高考原因顺延23天，即交房时间顺延至2020年1月23日。2020年1月中旬中国暴发新冠病毒，国家要求停工停产，属于双方签订合同约定的公共突发事， 4 交房时间应当顺延，2020年3月16日，浦北县住房和城乡建设局向被告下发了《浦北县建筑工程开（复）工新冠肺炎疫情防控责任书》，实证了2020年3月16日可以复工复产，交房时间顺延至2020年3月16日，逾期交房违约金应从2020年3月17日起计算。二、双方约定的违约金是否过高及违约金如何计算问题。原告主张按双方约定的日万分之五计算逾期交房违约金，被告从安居客平台下载的2020年9月14日浦北租金均价，一室为547元/月、二室为1244元/月、三室为1311元/月、四室为1530元/月，双方在合同中约定的违约金按日万分之五计算与浦北县城房屋租金均价相比，违约金偏高，依照合同法第一百一十四条的相关规定请求调整为按浦北县城房屋租金均价计算逾期交房违约。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院确认原告的实际损失为逾期交房期间资金占用的利息，双方约定的违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。本院根据原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确认被告应付原告逾期交房的违约金为：从2020年3月17日起计至实际交房之日止，以1000000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。关于被告主张涉案的商品房已符合交房条件，并且被告已通知原告交房，但被告并没有接收房屋问题。涉案的商品房并没有经过相关部门检收，还没有达到双方约定的交房条件，对于涉案的商品房没有达到双方约定的交房条件，即使被告通知了原告交房，原告可以拒绝接收房屋。关于被告主张逾期交房违约应参照商品房租金计算问题。由于违约金数额参照租金标准系 5 在未约定违约金或损失赔偿计算方法的情形下适用，而本案当于人明确约定了违约金的计算方式，故被告的主张不符合本案的实际情况，也不符合法律和司法解释的规定，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 被告浦北县龙旺房地产开发有限公司应支付迟延交房违约金（计算方式：从2020年3月17日起计至实际交房之日止，以1000000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计算）给原告米发坤。 案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告浦北县龙旺房地产开发有限公司负担。 上述义务，限被告于本判决生效后三十日内履行完毕。逾期不履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本判决确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  米世明 6 二〇二〇年十一月十一日 书记员  宾人万