广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7272号上诉人（原审原告，反诉被告）：钟野，男，汉族，*********日出生，住江西省瑞金市************，公民身份号码360************013。委托诉讼代理人：胡琪，江西红土地律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莉，江西红土地律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：吴丽翠，女，汉族，*********日出生，住广东省博罗县******委会谢屋小组，公民身份号码441************044。委托诉讼代理人：黎绍基，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫子萱，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人钟野因与被上诉人吴丽翠租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人钟野上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判驳回吴丽翠的全部反诉请求；2.撤销一审判决第三项，改判吴丽翠向钟野支付违约金73800元；3.本案一、二审诉讼费由吴丽翠负担。事实和理由：一、涉案合同合法有效，一审法院仅凭吴丽翠单方自认，没有其他任何证据即认定涉案厂房未经规划报建，证据不足，认定事实和适用法律错误。吴丽翠承租案外人佛山市南海区*******头股份合作经济社的厂房后转租给钟野，吴丽翠当庭未主张涉案租赁合同无效，案外人也未主张其与吴丽翠签订的租赁合同无效。吴丽翠在一审庭审中并未提供任何证据证明租赁厂房系违章建筑或未报建房屋，吴丽翠为逃避承担因其过错导致合同解除的违约责任，当庭自认厂房未经规划报建，没有其他证据证明。实际上，厂房权利人佛山市南海区*******头股份合作经济社将租赁物交付给吴丽翠时，即以建设好的厂房交付，吴丽翠承租后并未进行加建，该建筑物为老旧建筑物，不是新建房屋，租赁给吴丽翠之前也是用作厂房生产经营多年（租赁给红木家具生产厂），吴丽翠在签订合同时也告知钟野该厂房已经报建，钟野有理由相信该厂房已经报建而非违章建筑。一审法院在未对涉案厂房实际权利人进行调查，没有确切证据证明涉案厂房未经规划报建的情况下，轻易否认合同效力，违反了证据规则，违反了合同法鼓励交易、稳定交易秩序、不轻易否认合同效力的立法精神和原则。二、一审法院在双方未主张合同无效的情况下，未对钟野释明，径行判决合同无效，剥夺了钟野的辩论权和举证权，程序违法。三、即使本案合同无效，吴丽翠也应当参照违约条款，赔偿给钟野造成的损失，一审法院判决吴丽翠不承担任何责任，严重违反公平原则。吴丽翠隐瞒房屋报建及土地用途问题将厂房租赁给钟野，因吴丽翠交付的厂房仅仅是一个简单的框架，需要进行装饰装修后才能使用。钟野承租厂房后进行了基本的装饰装修并设立办公室，购买电线五金材料、刷地喷漆等，花费8万多元。因钟野对票据等没有严格需求，故未要求施工方提供全部票据，大部分工程为现金支付，但装修费用确实客观存在。因管理部门责令钟野搬离厂房，导致装修无法使用，致使钟野停产停工及搬迁造成巨大损失。上述装修、搬迁、生产经营损失均是吴丽翠隐瞒事实、欺骗所造成的，吴丽翠应当予以赔偿。四、一审判决钟野向吴丽翠支付12月份的房屋使用费，没有事实和法律依据，且违反合同法公平原则。钟野虽然直到2019年12月10日才搬离涉案厂房，但合同解除或无效是吴丽翠隐瞒事实造成的，吴丽翠存在严重过错，致使钟野停产停业无法实现合同目的，故钟野无需向吴丽翠支付使用费，使用费应由吴丽翠承担。五、如合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应当返还。吴丽翠应向钟野返还已收取的租金及水电费，钟野仅须按照8元/平方米的标准支付占地使用费，按照水电部门的标准支付水电费。六、一审判决钟野应向吴丽翠支付水电费，证据不足，认定事实不清。1.吴丽翠提供的水电费发票系总票的数额，并不能证明钟野厂房的用电情况，吴丽翠提供的抄表记录系其自行单方制作，没有钟野的签字确认，不能作为定案依据。2.根据吴丽翠当庭陈述，钟野在2019年10月的电费为2512.5元。自2019年11月22日后就没有生产用电，吴丽翠却称11、12月的水电费为6479.9元，明显不合常理。3.根据吴丽翠提供的发票可知，水费单价为4.06元/吨，电费单价为0.9元/吨，而吴丽翠却收取钟野水费4.8元/吨，电费1.25元/吨，多收取的费用系不当得利，应当予以返还。吴丽翠没有证据证明钟野使用水电的数额，应按供水电部门的标准计算。六、一审法院未遵循公平公正原则，明显偏袒吴丽翠。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，违反公平和诚实信用原则，涉案合同合法有效，吴丽翠应向钟野支付违约金，钟野无须向吴丽翠支付12月份的使用费，一审法院认定的水电费证据不足，应依法改判支持钟野的上诉请求。吴丽翠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。钟野的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。涉案房屋没有规划报建，涉案租赁合同无效。钟野向一审法院提出诉讼请求：1.吴丽翠立即返还保证金73800元给钟野；2.吴丽翠立即向钟野支付违约金73800元；3.本案诉讼费用由吴丽翠承担。吴丽翠向一审法院提出反诉请求：1.吴丽翠支付场地占用期间2019年12月租金24600元及以24600元为本金自2019年12月5日起至实际清偿日止按日千分之三计算的违约金；2.钟野支付场地占用期间2019年11月水费33.6元、电费3940元、2019年12月水费28.8元、电费2477.5元共计6479.9元及按照6479.9元的20%计算的违约金1295.98元；3.诉讼费由钟野承担。一审法院认定事实：2019年3月22日，吴丽翠（出租方、甲方）与钟野（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将位于位于林岳街头原纸箱厂部分厂房（以下简称涉案厂房）出租予乙方；面积共计1369㎡；租赁期自2019年4月1日至2022年2月25日；每月租金18元/㎡，租金24600元；每月5日前一次性付清当月租金；乙方在合同签订之日把合同履行保证金73800元支付予钟野；合同解除时，装修、改造增加的附属物所有权归甲方所有；甲方负责提供水、电线管到厂房门口，水电收费标准为水费4.8元/吨、电费1.25元/度，线损每月1840元由承租方承担；乙方按合同规定向甲方交纳租赁使用费，如乙方拖欠租金，则乙方须每日按所欠租金的0.3%支付延迟履约违约金，逾期欠缴租金达30日，甲方有权收回物业，解除合同；若乙方拖延缴纳水电费，甲方在按照乙方当月实际用水用电量的金额加收20%的滞纳金；租赁期未满，甲方单方面提出终止合作关系的，甲方须向乙方退还保证金本金，向乙方支付违约金73800元；等等。同日，钟野支付73800元履约保证金予吴丽翠，吴丽翠出具收据确认。2019年11月26日，钟野出具承诺书，载明钟野承诺在2019年12月31日前完成整体搬迁，现因搬迁需要清理现场和拆解设备，现申请通电。吴丽翠在该承诺书上签名，佛山市南海区桂城街道林岳社区*头股份经济合作社加盖公章。诉讼中，吴丽翠述称：涉案厂房未办理规划报建手续；钟野于2019年4月至8月产生电费共14228.75元、电损费7360元（每月固定1840元）、水费72元，2019年9月产生电费3862.5元、电损费1840元、水费9.6元，2019年10月产生电费2512.5元、电损费1840元、水费4.8元，吴丽翠已收取上述水电费用；双方均确认2019年12月不存在断停水电的情况。2020年1月21日，钟野提起本案诉讼。2020年4月9日，吴丽翠提起反诉。一审法院认为，双方签订的涉案合同约定的租赁物为厂房，吴丽翠自认涉案厂房未经规划报建，钟野虽有异议但未举证证明涉案厂房已办理规划报建和产权登记，应承担相应举证不利后果。涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，因合同收受的财产应予返还，钟野诉请吴丽翠返还保证金73800元，吴丽翠亦无异议，一审法院予以照准。涉案合同无效，违约责任的约定亦无效，钟野要求吴丽翠支付违约金，理据不足，一审法院不予支持。涉案合同无效，但根据公平原则，钟野仍应参照合同约定的标准支付涉案厂房占有使用期间的使用费。钟野自认于2019年12月10日搬离并交还钥匙予吴丽翠，考虑到吴丽翠从承诺书中已可清楚知悉钟野在2019年12月期间将搬离的情况，吴丽翠虽对钟野主张的搬离日有异议但未举证反驳钟野搬离日期迟于该日，故一审法院对钟野主张于2019年12月10日搬离予以采信。无论钟野在2019年12月1日至2019年12月10日是否实际开展生产经营，该期间涉案厂房仍为钟野控制使用，吴丽翠未能取回涉案厂房的控制权，故钟野仍应支付2019年12月1日至2019年12月10日期间的使用费，经核算，该期间的使用费数额为7935.5元（24600元÷31日×10日），钟野主张超出部分，一审法院不予支持。对于吴丽翠主张的水电费，吴丽翠举证水电费记录表虽为吴丽翠自行制作，但上载的2019年9、10月的水电费数额与吴丽翠陈述已收取的水电费基本相当，钟野在一审法院指定期间内未提交证据反映其2019年9月、10月已交纳的水电费情况与吴丽翠主张的金额不一致，一审法院对该水电费记录的真实性予以确认。水电费为钟野占用期间正常费用支出，吴丽翠主张钟野应支付2019年11月的水费33.6元、电费3940元总计3973.6元，钟野对此有异议但没有提交证据反映吴丽翠主张的水电费收费标准和线损费的收取与双方之前交易惯例有异，钟野应承担举证不能的责任，结合双方之前的月份的水电费情况，吴丽翠主张的该部分水电费金额合理，一审法院予以支持。对于2019年12月期间的水电费，如前所述，钟野仅于2019年12月1日至2019年12月10日期间占有使用涉案厂房，吴丽翠水电费记录表读数为2019年12月整个月份的使用情况费用，故一审法院酌定钟野应支付2019年12月1日至2019年12月10日期间水电费共计1000元，对吴丽翠主张超出部分，一审法院不予支持。对于吴丽翠主张的违约金，钟野逾期支付上述水电费和使用费，吴丽翠因此产生资金占用利息损失，但钟野应付的水电费和使用费金额因本案判决才最终确定，故一审法院酌定钟野应自吴丽翠提起反诉之日即2020年4月9日起至实际清偿之日止按应付水电费和使用费总额12909.1元（7935.5+3973.6+1000）为本金按年利率6%计付利息予吴丽翠，吴丽翠主张超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、吴丽翠于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金73800元予钟野；二、钟野于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费7935.5元和水电费4973.6元，合计12909.1元予吴丽翠，并以12909.1元为本金自2020年4月9日起至实际清偿之日止按年利率6%计付利息予吴丽翠；三、驳回钟野的其他诉讼请求；四、驳回吴丽翠的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取计1626元（钟野已预交6205元），由钟野负担803.5元，由吴丽翠负担822.5元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付还予钟野，一审法院不另收退。钟野多预交的4579元，在民事判决发生法律效力后，经钟野书面申请予以退还。反诉受理费减半收取计417.24元（吴丽翠已预交），由吴丽翠负担342.24元，由钟野负担75元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付还予吴丽翠，一审法院不另收退。本院二审期间，吴丽翠未向本院提交新证据，钟野向本院提交了如下新证据：证据（一）桂城街林岳村街头股份合作经济社纸箱厂的土地使用权租赁（第二次）竞投公告，拟证明涉案租赁物现状为厂房，钟野有理由相信租赁物已经报建；证据（二）桂城街林岳村街头股份合作经济社纸箱厂的土地使用权租赁竞投结果公告，拟证明吴丽翠中标该租赁物的交易价格为90362.24元，平均8元/平方米/月；证据（三）桂城14家企业被强制整改新闻，拟证明涉案租赁物原洗红木家具生产区之前有工厂在此生产，钟野有理由相信租赁物已经报建；证据（四）钟野刚承租涉案厂房时的照片，拟证明涉案厂房在交付给钟野时的状况，需要装修、装水电后才能使用；证据（五）钟野对厂房进行装修后的照片，拟证明钟野对厂房进行了装修；证据（六）装修项目明细及费用表格、收据、微信聊天记录、微信付款及转账记录，拟证明钟野对厂房进行装修的项目费用明细及搬迁费用，共计111054.4元。吴丽翠质证称，证据一至证据三不能证明涉案厂房已经报建，钟野应当清楚知晓涉案厂房未经报建的情况。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，但能否证明其主张本院将在后文进行阐述。另，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人钟野与被上诉人吴丽翠的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案合同的效力及钟野应否支付占有使用费、水电费；2.吴丽翠应否支付违约金。关于涉案合同的效力及钟野应否支付占有使用费、水电费的问题。钟野上诉主张其于2019年12月10日才搬离涉案厂房，但吴丽翠对合同解除或无效存在严重过错，致使合同目的无法实现，故无需支付占有使用费。本院认为，涉案合同的效力不因钟野是否知晓涉案建筑物的性质为转移，涉案租赁合同因涉案厂房未办理规划报建手续违反法律强制性规定而无效。钟野占有涉案厂房至2019年12月10日，应参照合同约定支付占有使用费和水电费，一审法院依照合同约定及水电费记录酌定钟野支付7935.5元占有使用费和4973.6元水电费并无不当，本院予以维持。关于吴丽翠应否支付违约金的问题。钟野上诉主张涉案租赁合同有效，吴丽翠构成违约，应依约支付违约金。本院认为，如上所述，涉案租赁合同无效，故合同中关于违约金的条款亦无效，钟野诉请吴丽翠支付违约金没有法律依据，本院不予支持。另，钟野上诉主张一审法院未依法就涉案厂房是否报建以及钟野是否变更诉请进行释明，本院经核查认为，钟野在一审的诉请系建立在认为涉案租赁合同有效的前提下提出的，该诉请亦未就装修损失提出相应主张，故并未影响其诉讼利益的实现，一审法院在审理期间虽未明确释明，但实体处理并无不当，对该部分装修损失钟野可另诉解决，故本院对一审判决予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。钟野的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1967.73元，由上诉人钟野负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月四日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理