甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初4070号原告:张瑞，女，1988年6月7日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：杨继源，甘肃溥德律师事务所律师。被告：王妍，女，1979年6月26日出生，汉族，住兰州市城关区。原告张瑞与被告王妍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞及其委托诉讼代理人杨继源、被告王妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《兰州市存量房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款20.5万元，承担违约金11.9万元，赔付装修费13255元，三项合计337255元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月29日，原、被告双方签署了《兰州市存量房屋买卖合同》，约定：原告以59.5万元的价格购买被告王妍名下位于兰州市七里河区的房屋。合同签订后，原告按照合同约定于2019年3月29日将2万元定金支付给被告，于2019年4月2日、4月11日分别向被告支付了15万元、3.5万元购房款。被告王妍向原告出具了前述款项的收条。之后，被告拒绝配合原告办理房屋垫资撤押手续，致使原告无法继续履行该合同，被告的行为已经构成违约。因被告单方违约行为致使原告的合同利益无法实现，原告为了维护自己的合法权益，诉至法院，请求判如所请。王妍辩称，对于原告的诉讼请求不予认可，房屋买卖一事，被告是在段文刚的欺骗下进行的，是否解除原、被告双方签订的房屋买卖合同我没有办法回答，我做不了决定，因为合同是段文刚签的，要看段文刚的态度，但是我不同意将案涉房屋以59.5万元的价格出卖给原告，我出卖该房屋的最低价格是80万元。我与段文刚系朋友关系，从2018年10月开始，段文刚陆续向我借款78万元，其知道我欲出售房屋时给我介绍了原告，当时段文刚给我说的房屋出售价格是80万元，其还将售房款和之前的借款合并给我出具了一张158万元的借条。我只收到了10万元购房款，其他购房款原告转入了一个姓名为张秀淑的账户中，我不认识张秀淑。我没有违约，不承担违约金，原告没有按照合同约定按时向被告支付定金5.5万元，没有严格履行合同，所以原告没有权利要求被告严格履行合同。我方房屋买卖合同的委托代理人段文刚因涉嫌犯罪被采取刑事羁押，属于不可抗力，不是我能够决定的，原告给段文刚支付购房款，我认为当时中介方不在场。原告没有经过我的允许侵占案涉房屋，我对装修款不予认可。本案经审理认定事实如下：被告王妍和案外人段文刚系朋友关系，2020年3月23日，委托人王妍给段文刚出具委托书一份，载明：“本人王妍现委托由段文刚全权代理本人处理本人名下位于兰州市七里河区××街道××路××号××单元××层××室的房屋买卖及收款，本人无任何异议”。2020年3月29日，张瑞、王妍的代理人段文刚通过甘肃合盛房地产经纪有限公司居间介绍签订了《兰州市存量房屋买卖合同》一份，约定王妍将其所有的位于兰州市七里河区××街道××路××号××单元××室××（兰房权证【七里河区】字第443400号，建筑面积50.25平方米）出卖给张瑞，合同总价款59.5万元，张瑞应支付王妍购房定金5.5万元，于合同签订当日支付2万元，于同年3月30日支付3.5万元。剩余购房款张瑞于办理银行面签贷款手续当天以银行监管的方式支付15万元，原、被告双方于合同签订后10个工作日内共同前往贷款机构办理商业贷款申请手续，张瑞抵押贷款39万元用于支付购房款。原、被告双方于2020年5月15日前办理房屋所有权转移登记手续，之后1个工作日内王妍向张瑞交付案涉房屋。关于违约责任，合同约定，任何一方逾期履行合同义务，每逾期一日，承担房屋总价款万分之五的违约金。任何一方构成根本违约，对方有权解除合同。合同还约定，原、被告双方签订房屋买卖合同时，该房屋上已经设定抵押，抵押权人为甘肃省住房资金管理中心，抵押登记日为2016年3月28日。王妍应于2020年4月8日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟于同年4月10日前办理完毕注销抵押登记手续。合同签订当日，张瑞向段文刚支付了购房定金2万元，段文刚给张瑞出具了收据一张。2020年4月2日，张瑞与段文刚签订了补充协议一份，约定张瑞于补充协议当日将上述房屋的首付款15万元支付给王妍，王妍保证该房屋产权清晰并配合后期贷款及过户。2020年4月2日，王妍给张瑞出具了收据一张，载明：“今收到张瑞购房首付款20.5万元，其中10万元是转账，10.5万元是现金”。2020年4月11日，段文刚从中介公司取得房屋钥匙交给了张瑞，张瑞入住该房屋并进行了装修，产生了装修费用9380元。王妍明确表示案涉房屋上仍存在抵押，无法消除抵押，其没有能力还款，没有能力配合原告办理垫资撤押手续。王妍表示段文刚因涉嫌诈骗现羁押于兰州市第一看守所，但其未向法庭提交相关证据。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同是一种合意。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。2020年3月23日，被告王妍与案外人段文刚签订委托书，王妍委托段文刚全权代理处理王妍名下位于兰州市七里河区××街道××路××号××单元××层××室的房屋买卖及收款，其二人之间建立了委托代理关系，该委托行为是当事人对自己民事权益的处分，合法有效，在此基础上，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。2020年3月29日，张瑞、段文刚通过甘肃合盛房地产经纪有限公司居间介绍签订了《兰州市存量房屋买卖合同》一份，约定王妍将其所有的位于兰州市七里河区××街道××路××号××单元××室××（兰房权证【七里河区】字第443400号，建筑面积50.25平方米）出卖给张瑞，该合同虽然不是张瑞与王妍本人签订的，但因段文刚系王妍的委托代理人，段文刚的行为应归责于王妍，该合同合法有效，对王妍具有法律约束力。合同签订后，张瑞分别于合同签订当日和2020年4月11日向段文刚支付了购房定金2万元和3.5万元。2020年4月2日，张瑞与段文刚签订了补充协议一份，约定张瑞于补充协议当日将上述房屋的首付款15万元支付给王妍。同日，王妍给张瑞出具了收据一张，认可其本人收到了张瑞支付的购房首付款20.5万元，其中10万元是转账，10.5万元是现金。该收据意思表示明确，本院予以确认。在庭审过程中，王妍明确表示案涉房屋上存在抵押，抵押权无法消除，其本人没有能力还款，没有能力配合原告办理垫资撤押手续，其不愿意将案涉房屋以合同价格59.5万元出卖给原告，致使合同无法履行，构成根本违约，原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，王妍应向张瑞退还购房款20.5万元。原告主张要求被告按照合同总价款的20%承担违约金11.9万元，没有合同依据。该合同第七条约定：原、被告双方协商一致，在2020年5月15日前共同前往相关机构办理税费缴纳手续，因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付房屋总价款20%的违约金。该条款是对税费缴纳的约定，不是对购房款如何支付、抵押设立如何消除的约定。双方约定，合同签订当日原告支付定金2万元，于同年3月30日支付定金3.5万元，之后，原告虽然支付了定金5.5万元，但第二笔定金是2020年4月11日支付的，其亦没有严格履行合同。鉴于被告占用原告资金20.5万元的事实，其主张的违约金应当按照全国银行间同业拆借中心2020年8月20日公布的贷款市场报价利率4.25%计算，自2020年4月2日王妍出具收款收据之日计算至2020年9月8日诉讼之日，应为3819元（20.5万元×4.25%÷365天×160天）。关于原告主张的装修费13255元，其向法庭提交了三张装修票据，价值合计9380元，装修款应按照该价格认定，原告对该房屋的居住使用权因段文刚的交付而合法取得，原告对该房屋进行装饰装修并无不当，现原、被告双方解除房屋买卖合同，责任在于被告，该装修损失理应由被告承担。被告辩称其与原告房屋买卖一事是在段文刚的欺骗下进行的，其与段文刚之间存在借款关系，该抗辩理由与本案无关，其是否受到了段文刚的欺骗是其与段文刚之间的关系，该后果不应归责于原告，不应由原告承担。王妍抗辩其只收到了10万元购房款，其他购房款原告转入了一个姓名为张秀淑的账户中，其不认识张秀淑，但王妍本人于2020年4月2日给张瑞出具的收条明确显示其收到了张瑞支付的购房款20.5万元，对其该项答辩意见本院不予采信。王妍的其他抗辩意见亦没有事实和法律依据，本院无法采信。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告张瑞与被告王妍于2020年3月29日签订的《兰州市存量房屋买卖合同》和2020年4月2日签订的《关于合同编号：100005207779的补充协议》；二、被告王妍返还原告张瑞购房款20.5万元、承担违约金3819元并承担装修费9380元，三项合计218199元。上述款项应于判决书生效之日起30日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3229元，由被告王妍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  石丽萍二〇二〇年十一月十七日书记员强小娥