甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4108号上诉人（原审被告）：白树芬，女，1985年12月7日出生，汉族，住甘肃省永昌县。委托诉讼代理人：周向军，甘肃凡超律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晓晓，甘肃凡超律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汪立红，女，1989年3月30日出生，汉族，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：周向军，甘肃凡超律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晓晓，甘肃凡超律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：窦民祖，男，1960年10月25日出生，汉族，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：张吉祥，甘肃祁峰律师事务所律师。上诉人白树芬、汪立红因与被上诉人窦民祖租赁合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白树芬、汪立红上诉请求：1.依法判令撤销甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初760号民事判决。2.依法改判驳回窦民祖全部诉讼请求。3.本案上诉费用由窦民祖承担。事实与理由:白树芬在租赁期间内多次遭到窦民祖的滋扰，生意惨淡，于2018年11月主动微信通知窦民祖解除合同。期间窦民祖采取多种方式阻挠搬离。一审判决忽略了窦民祖早已通过实际行动控制房屋的事实，认定事实不清。一、白树芬已就租赁关系的解除履行了合理的通知义务，因窦民祖多次阻止搬离，并以实际行动控制房屋，故租赁合同已因通知而解除。案涉房屋承租用于经营小超市，交付后白树芬进行了装修，后无力经营在一年租期届满前向窦民祖请求解除合同。窦民祖以各种借口阻挠搬离，欲达到强买强卖的目的。二、白树芬微信通知已产生合同解除的通知效力，2018年11月19日钥匙实际交还窦民祖时合同解除。窦民祖多次以费用问题进行阻挠，仅是合同解除后的相关事宜处理问题，不影响合同解除的事实。2018年11月13日白树芬的微信通知表达明确，意思表示真实。窦民祖以微信回复的方式表示已受领合同解除的意思表示。窦民祖知晓白树芬要求解除租赁的意思后即开始以占据房屋、阻止搬离等行动证明了租赁关系的实际解除;此过程符合合同成立的“要约-承诺”要件，租赁关系的解除符合法律规定。2018年11月19日是合同第一年到期的对应日，白树芬将房屋钥匙主动交送到窦民祖家中，窦民祖以报警的方式委托民警将钥匙退回(见范警官的证言)。此过程白树芬及时主动止损，防止双方的利益同时受损，并不违法。白树芬已采取实际行动表示租赁合同不再履行，窦民祖出面阻止搬离，除了以占有房屋的方式表示接受解除的结果外，另外的目的仅仅是为了追求所谓的经济损失。原审对合同解除的时间认定不当，窦民祖的儿子焊门已经是阻止搬离的行为发展到极点的极端做法，不应确定为租赁合同解除的时间节点。三、窦民祖并未以继续履行作为诉讼主张的焦点，而是以合同解除后电表、电费及物品损坏为焦点阻止白树芬取走属于自己的物品。因此导致房屋不能收益的主要原因是窦民祖造成的，应当由其自行承担责任。合同解除后的债权债务处理不影响合同解除的法律效力。窦民祖在貌似合理的维权过程中忽略了房屋本身的价值利益，放任其闲置扩大了案涉租赁关系的损失，应当由其自行负担。四、对汪立红的责任承担一审判决未交代任何理由。根据租赁合同的相对性原则，白树芬与窦民祖建立租赁关系后仅仅在工商登记过程中使用了汪立红的名义进行登记注册，所以窦民祖要求汪立红承担责任没有法律依据。窦民祖辩称，依据合同法规定，当事人可以协商一致后解除合同，本案白树芬在没有取得窦民祖同意的情况下单方通知解除合同的行为，违反了合同法相关规定，应当承担租赁房屋房租损失。同时，白树芬单方面解除合同的行为不成立，仍应当受原合同约束，且该行为属违约，导致合同不能继续履行，对此产生的违约损失应当由违约方承担。一审判决汪立红承担责任正确。汪立红系营业执照注册登记的经营者，不论是借名登记还是与白树芬合伙经营，均应当承担责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。窦民祖向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告之间签订的《铺面租赁合同》及《协议》，判令二被告立即将涉案租赁房屋腾交原告。2.判令二被告连带支付原告房屋租赁费67500元（房租每年135000元，每月11250元，自2018年11月18日至2019年5月19日共计6个月），逾期缴纳房租应付的利息2025元（应付房租67500元，自2018年11月18日至2019年5月19日共计6个月，月利率按0.5%计算），本项合计69525元。3.判令二被告连带返还原告拉电装表费5000元，连带赔偿原告损坏玻璃费用1500元，损坏地板费用200元，损坏的门的费用4000元，本项合计5700元。4.判令二被告连带支付原告垫付的电费1202元，以上各项合计81427元。5.本案的诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2017年11月18日，原告窦民祖作为甲方与被告白树芬作为乙方签订《铺面租赁合同》一份，约定甲方将自己所有的位于榆中县××镇××村××号，面积为300平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2017年11月18日至2020年11月18日止，三年后租金上涨幅度为10%—15%。双方商定租金为年付，年租金为135000元，租金每年度支付一次，第二年的租金在第一年度的第十二个月内一次性付清，以此类推。合同还约定因国家政策等不可抗力拆迁，需由甲方提前通知乙方，由甲乙双方与相关方面进行协商，对造成乙方的装修费，停业费等造成的损失由拆迁方进行补偿。在合同签订前，2017年10月18日被告白树芬向原告窦民祖的儿媳李英通过中国农业银行打款12万元，并向原告支付了押金1万元，共计13万元履行了第一年的缴纳房屋租赁费的义务，原告也按照合同约定将涉案租赁房屋交由二被告使用。二被告接受房屋后用于经营美乐佳购物超市。2018年11月13日，由于经营的超市不景气，被告白树芬向原告窦民祖发送微信，欲与原告解除房屋租赁合同，将租赁房屋返还给原告以减少损失，但原告明确表示不同意解除。2018年11月19日，被告白树芬找原告协商退房事宜，但原告窦民祖不在家，被告白树芬便将涉案租赁房屋的钥匙放到原告的大门前，后该涉案房屋的钥匙又被派出所的民警交还到被告白树芬处。此后二被告未继续经营超市，但也未与原告协商解除签订的《铺面租赁合同》，未将涉案房屋退还于原告。截止2019年4月份，原告窦民祖儿子将涉案商铺大门焊死。另查明，2018年3月11日，原告窦民祖作为甲方、二被告白树芬、汪立红作为乙方签订了一份《协议》，约定由甲方、乙方出资在乙方租赁的房屋内拉二相电表，乙方经营期间所有的电费由乙方负责缴费，甲方无权管理。后期由于政府拆迁及不可抗力因素，乙方不干或走人，电表户头由甲方负责所有。（其中甲方出资5000元），对此原告也予以认可。《协议》签订后，原告出资5000元，在二被告租赁的房屋内安装了二相电表，二被告租赁期间一直在使用该电表，按时交纳了租赁房屋产生的电费，2019年6月5日原告的律师向二被告发送了《律师函》一份，要求二被告支付拖欠的房屋租赁费，并要求赔偿各种财产损失，要求支付拖欠电费，给付电表安装费用等。二被告收到了该份《律师函》后，未给予任何答复。原告遂诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《铺面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。合同签订后原告按照约定履行了向二被告交付租赁房屋的义务，二被告也接收占有租赁房屋进行了使用。截止2018年11月13日，由于经营的超市不景气，被告白树芬向原告窦民祖发送微信，欲于原告解除房屋租赁合同，将租赁房屋返还给原告以减少损失，但原告明确表示不同意解除。后被告单方将涉案房屋钥匙放在原告家门口，并未告知原告放置钥匙的目的，也未取得原告的同意，在原告向公安机关报警处理后，该钥匙又被送回到二被告处，直至2019年4月份，原告窦民祖儿子将涉案商铺大门焊死至今。根据合同法的相关规定，经当事人协商一致，可以解除合同。二被告想要解除与原告签订的房屋租赁合同，应当与原告达成一致协议后方可解除合同。但本案中二被告在未与原告达成解除涉案房屋租赁合同协议的情况下，该合同仍然对原、被告具有约束力。庭审时，原、被告双方均认可在2019年4月份，原告窦民祖儿子将涉案商铺大门焊死，二被告亦无法继续占有使用涉案房屋，该行为亦可视为原告实际收回了涉案房屋，《铺面租赁合同》实际已经解除。因此在此之前，二被告应当向原告给付实际占有期间的房屋租赁费，故对原告要求二被告支付房屋租赁费应当以2018年11月18日计算至2019年4月较为合理，每个月11250元，5个月即56250元。原告要求二被告给付逾期缴纳房租应付利息2025元，对二被告逾期缴纳房屋租赁费是否承担逾期付款利息，原、被告在《铺面租赁合同》中并没有约定，事后原、被告又未就该项内容达成一致意见，视为不支付逾期付款利息，对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告要求二被告返还原告拉电装表费5000元，虽然原、被告达成《协议》由双方出资拉电表，但电表实际是为原告房屋添附的财产且所有权属于原告所有，即便二被告不租赁房屋了该电表仍是原告的财产。二被告只是在租赁期间使用了该电表，并不具有电表的所有权。装电表费用由原告自己承担，符合法律规定，其无权要求二被告向其返还拉电装表费5000元。故对原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求二被告赔偿损坏的玻璃1500元、损坏的地板费用200元，损坏的门4000元，只提供了照片，并未提供其他证据予以佐证，无法证明损坏的物品是否是在租赁房屋内，更无法通过照片证明物品是否是由二被告损坏，且价值不清。故对原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求判令二被告支付其垫付的电费1202元，对此二被告未提出异议，亦认可系在租赁房屋期间所使用，应当由二被告承担，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告白树芬、汪立红共同给付原告窦民祖房屋租赁费56250元；电费1202元，合计57452元，于判决生效后十五日内日履行；二、驳回原告窦民祖的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元，由原告窦民祖负担569元，被告白树芬、汪立红负担1267元。本院二审期间双方当事人均未提交新的证据。二审中，白树芬陈述在2018年11月19日前已将承租房屋内的大部分物品搬离。二审另查明，榆中乐美佳百货中心营业执照载明的经营者系汪立红。一审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。本院认为，合同经当事人协商一致，可以解除。白树芬在租赁合同期限内因超市经营原因不欲继续履行合同，向窦民祖通过微信提出解除合同，双方就解除事宜协商未果后，白树芬单方于2018年11月19日将承租房屋钥匙放置窦民祖门前，且在此时白树芬已搬离大部分物品，在民警将钥匙交回白树芬后，白树芬仍未就解除事宜与窦民祖达成一致意见，显然双方当事人就案涉合同解除事宜未能协商一致。白树芬在租赁期间内提出解除合同未获窦民祖同意后，合同陷入僵局。此时白树芬可通过诉讼方式由人民法院决定是否解除合同，以打破合同僵局，以便从难以继续履行的合同中脱身，并充分发挥租赁物的价值，减少财产浪费。或白树芬可以在承担相应违约责任的前提下对作为守约方的窦民祖进行适当赔偿，再予以协商解除合同。但本案白树芬在窦民祖不同意解除合同后，未积极采取措施减少双方当事人损失，致使房屋空置并于2019年4月窦民祖收回房屋，对此期间产生的房屋租金损失应当自行承担。白树芬关于通过微信提出解除合同并交还钥匙的事实可认定案涉租赁合同已解除的主张缺乏法律依据，本院不予采信。关于汪立红提出不应当承担租赁费的问题。案涉房屋租赁合同虽由白树芬与窦民祖签订，但实际用于榆中乐美佳百货中心经营，汪立红系该超市营业执照登记的负责人，同时白树芬、汪立红二人因安装电表及电费事宜又与窦民祖共同签订了协议，故汪立红在本案中亦应当承担共同给付义务。如汪立红承担之后存在异议，可根据与白树芬之间存在的法律关系二人内部解决。综上所述，上诉人白树芬、汪立红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1236.3元，由上诉人白树芬、汪立红负担。本判决为终审判决。审判长 关 涛审判员 徐晓曦审判员 王志娟二〇二〇年十一月三十日书记员 王玉振