云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初5040号原告昭通市大境界房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915306025501323828。法定代表人董希载。住所地：昭通市昭阳区。委托代理人苏才兵，云南元度律师事务所（特别授权）。被告左冬梅，女，汉族，1977年10月19日生，高中文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人罗发华、舒信琴，云南众选律师事务所律师（特别授权）。原告昭通市大境界房地产开发有限公司诉被告左冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昭通市大境界房地产开发有限公司委托代理人苏才兵，被告左冬梅及其委托代理人罗发华、舒信琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昭通市大境界房地产开发有限公司诉称，2015年5月29日，被告向原告支付定金30000元购买原告开发的乌蒙古镇项目第31幢第1-4层31-2号房，该房屋建筑面积322.69平方米，当时双方约定每平方米4900元，总价款1581181元。2015年6月26日，原告将房屋交付给被告使用，因为被告需办理营业执照经营餐饮，原告与被告签订了一份手签的只限于被告办理营业执照经营餐饮的商品房购销合同给被告。被告接房后便将该房屋装修后用于经营餐饮，原告多次催被告与原告签订该房屋的《商品房购销合同》，但被告一直未与原告签订《商品房购销合同》、未到不动产登记中心办理备案登记、未办理银行按揭贷款。被告于2016年3月26日、2016年6月16日、2017年2月28日、2017年7月12日分四次每次支付了23383元认购款，加上被告于2015年5月29日向原告支付的定金30000元，被告就该房屋共计只支付了原告认购款123532元。综上，被告未与原告签订《商品房购销合同》就占有、使用原告开发的该房屋已5年有余。原告多次催促被告与原告签订该房屋的《商品房购销合同》或将该房屋恢复原状返还原告，但被告以各种理由推诿。原告为维护自己合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规、司法解释之规定依法起诉，诉请人民法院支持原告诉讼请求。请求：1、请求人民法院依法判决被告将原告开发已交付给被告使用的乌蒙古镇一期31幢第1-4层31-2号房（建筑面积322.69平方米，总价值1581181元）恢复原状返还原告，被告交给原告的定金30000元及4期首付款93532元（每期23383元）共计123532元作为被告2015年6月26日至2020年8月5日的房屋使用费不予返还；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。被告左冬梅辩称，一、原被告双方于2015年5月29日签订的合同系双方真实意思表示，合同已经生效，被告已按合同约定前期每次支付了相应的首付款后期未支付的原因是原告方违约在先并未按双方的约定即原告承诺给被告原告承诺将房屋卖给被告后，设有房屋一系列的软件设施，观光浏览以及地上设施，以上原告都未实现，在合同签订前双方以口头的形式达成合约，即原告违约在先，导致被告后期未支付相应款项；二、原告请求将房屋返还并且前期支付的订金及首付作为房屋使用费不予返还，既没有合同的约定，也没有法律的规定；三、原告就事实部分提到双方签订的合同仅是提供给被告办理营业执照，是不属实的，事实是，原被告双方签订了房屋买卖合同后才要求我方办理相应的营业执照以及装修款因此原告说的事实部分不属实；四、原告方与被告签订买卖合同后，按一般常规的程序是先给被告方办理备案登记后再办理房屋贷款，但因原告方承诺及时间的催促要求被告先办理装修贷款，然后再办理房屋按揭贷款，违背了正常的操作程序导致我方当事人贷款额的超限，不能完成贷款相应手续，这一原因原告方存在重大过错。综上以上四点请求驳回原告方的诉讼请求。原告昭通市大境界房地产开发有限公司向本院提交如下证据：一、1、原告营业执照复印件1份，2、法定代表人身份证明原件1份，3、法定代表人身份证复印件1份，4、商品房预售许可证复印件1份，证明原告身份信息、诉讼主体资格及乌蒙古镇一期31幢第1-4层31-2号房屋系原告投资开发，在未售卖时属于原告所有；二、5、收款收据，6、房屋移交单，7、收款单，证明2015年5月29日，被告交定金30000元订购原告房屋。被告于2016年3月26日、2016年6月16日、2017年2月28日、2017年7月12日分四次每次支付了23383元认购款，加上被告于2015年5月29日向原告支付的定金30000元，被告就该房屋共计只支付了原告认购款123532元。被告在乌蒙古镇交房费用收款单上签字备注房款未结清，该房屋总房款1581181元，建筑面积322.69平方。经质证，被告左冬梅对原告提交的所有证据都是真实的，关联性有异议，不能达到原告的证明目的，原告要证明的目的是被告方不具备合法占有使用房屋。本院认为，原告昭通市大境界房地产开发有限公司提交的第一组证据能够证明原告的相关信息，本院予以采信；第二组证据能够证明被告向原告交付款项的事实及原告将乌蒙古镇一期31幢1号房屋移交给被告的事实，本院予以采信。被告左冬梅向本院提交如下证据：一、《商品房购销合同》（本案涉案31-1号房）原件1份、《商品房购销合同》（本案涉案31-2号房）原件1份，证明1、2015年5月29日被告左冬梅于原告昭通市大境界房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，2、该合同第六条约定了被告提交相应贷款资料的时间应在合同签订日的三日内提供材料办理相应按揭，被告方按月向其提供了资料，但因原告方单方原因导致该按揭款至今未办理，3、该合同第七条约定了房屋交付期限为2015年12月31日前，并且原告方已按合同约定将该房屋交付给被告，4、第八条约定了被告逾期付款的违约责任，即若被告不按期支付购房款承担违约责任为支付相应违约金，但合同继续履行的基本事实；二、门牌证原件1份、《乌蒙古镇装修管理服务协议书》原件1份、《前期物业委托管理协议》原件1份、电费、物业管理费收据原件1份（自合同签订之日至2020年10月份），证明原告将房屋交付给被告使用，并且被告方实际使用占有的事实。经质证，原告对被告提交的证据一房商品房购销合同是被告为了要经营餐饮与我方协商后打印出来的，不是房管局备案登记的合同，没有办理备案登记，合同格式也与房管局的格式不同；对证据二所有证据无异议，该房屋目前确实是被告占有使用，但未备案登记。被告左冬梅提交的第一组证据能够证明原告与被告签订的《商品房购销合同》的相关约定，本院予以采信；第二组证据能够证明该房屋被告左冬梅实际使用的事实，本院予以采信。通过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年5月29日原告昭通市大境界房地产开发有限公司与被告左冬梅签订《商品房购销合同》，被告左冬梅购买原告开发的乌蒙古镇一期31幢2号房屋，房屋总价为1580181元。被告左冬梅于2015年5月29日向被告交付定金30000元，2016年3月26日缴纳首付款23383元，2016年6月16日缴纳首付款23383元，2017年2月28日缴纳首付款23383元，2017年7月12日缴纳31-1、31-2号首付款56110元，其余房款至今尚未缴纳。2015年6月26日，原告昭通市大境界房地产开发有限公司发出《房屋移交单》载明“上德物业：有左冬梅于2015年5月10日购买我公司（昭通市大境界房地产开发有限公司）开发的位于昭通市昭阳区物业，建筑面积322.69。现客户在我公司的相关手续办理完毕，请贵部协助客户办理房屋交接手续”。该房屋移交被告左冬梅后，被告左冬梅进行装修使用至今。现原告起诉来院，请求：1、请求人民法院依法判决被告将原告开发已交付给被告使用的乌蒙古镇一期31幢第1-4层31-2号房（建筑面积322.69平方米，总价值1581181元）恢复原状返还原告，被告交给原告的定金30000元及4期首付款93532元（每期23383元）共计123532元作为被告2015年6月26日至2020年8月5日的房屋使用费不予返还；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告主张与被告签订的《商品房购销合同》系手签合同，未进行备案登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五、第六条的规定，双方签订的《商品房购销合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且未违反法律规定，故该《商品房购销合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。原告主张被告将涉案房产恢复原状返还原告，但根据本案事实，被告系与原告签订《商品房购销合同》后，原告通知上德物业与被告办理房屋交接手续，故被告左冬梅系基于双方签订的《商品房购销合同》占有该房屋，并非无权占有，因此原告主张被告恢复原状返还原告的主张不成立，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告昭通市大境界房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费19031元，由原告昭通市大境界房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  龚 勋人民陪审员  沈忠梅人民陪审员  李健美二〇二〇年十一月十三日书 记 员  周 镝