河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民再28号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张红建，男，1987年5月26日生，汉族，住河南省杞县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南富久华置业有限公司。住所地：河南自贸实验区开封片区郑开大道**自贸大厦****住所集中地。法定代表人：陈文国，该公司经理。委托诉讼代理人：王千，河南地依律师事务所律师，代理权限为特别授权。再审申请人张红建因与被申请人河南富久华置业有限公司（以下简称富久华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）豫02民终649号民事判决，已经发生法律效力。向本院申请再审。本院于2019年12月20日作出（2019）豫02民申210号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张红建再审请求：1.依法撤销二审判决，改判被申请人继续履行《富九华熙返装修基金协议》,返还申请人装修基金209566元。2.本案一、二审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：1.一、二审判决关于缴纳30%房款的团购户比参加装修基金返还的团购户（即缴纳60%房款）的房价每平方米高出500元左右的认定，是缺乏证据证明的。被申请人拿给法院的几份证据，根本就不是移动公司团购户名单中的人，换句话说跟我们参加团购的就不一回事儿，好几个都是散户去售楼部自己买的房，交的首付房款也比我们少得多。而真正团购户中没有参加装修基金返还的房价和我们相当，也就是说，交款30%与60%的房价一样，只是因为楼层和位置的不同略有差别。二审审理时这个证据我们已提交，而二审法院置之不理，仍拿着几份不是团购户，而是社会上零散购买的散户的价格，硬说给我们优惠过500元了。这几个散户只不过是由于开发商毁约而自愿和我们团购户一起起诉的。2.《富九华熙返装修基金协议》是一份独立的双方意思的真实表示的协议，且不违反法律行政法规的强制规定，该协议为有效合同，应受法律保护。双方均应据此行使权利、履行义务。该协议签订后，申请人履行了交付协议约定款项金额的义务，该协议到期后，被申请人未按照协议履行义务，被申请人已经构成违约，应按协议约定，诚信履行自己的义务，向申请人支付应当返还的款项金额。富久华公司辩称，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请人的再审请求，维持原判。张红建向开封市金明区人民法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《富九华熙房源预保留协议》合法有效，并判令富久华公司继续履行；2.依法判决富久华公司依据《富九华熙房源预保留协议》内容与张红建签订办理商品房预售合同登记备案的《商品房买卖合同》，并协助张红建办理商品房预售合同登记备案手续；3.依法判令富久华公司继续履行《富九华熙返装修基金协议》，返还张红建装修基金207098元；4.本案诉讼费、保全费等费用由富久华公司承担。开封市金明区人民法院一审查明：位于开封市九大街以东、东京大道以北的富九华熙小区系富久华公司开发建设。在开封市移动公司的组织下，结合富久华公司提供的楼盘项目宣传资料，张红建参加团购富久华公司开发的富九华熙小区房屋。2014年11月4日，双方签订《富九华熙房源预保留协议》和《富九华熙返装修基金协议》各一份，其中《房源预保留协议》约定：张红建购买富九华熙9号楼2单元504号商品房，暂测面积111.72㎡。以建筑面积单价为3120元/㎡，总房款348566元。在张红建签订本协议时，须向富久华公司支付房源预保留定金，共计105566元。签署《商品房买卖合同》时，除上述已缴纳的定金外承诺另一次性结清房屋余款（包括一次性付清或银行按揭贷款）。《返装修基金协议》约定：张红建在2014年11月4日支付104000元，自上述款项交款之日起满3年，即2017年11月4日富久华公司返张红建装修基金共计209566元。协议签订当天，张红建按照协议内容向富久华公司支付房源预保留定金105566元，支付装修基金104000元，富久华公司向张红建出具财务收据两张。另查明，河南富久华置业有限公司于2018年3月9日取得涉案小区商品房预售许可证。涉及中国移动开封分公司的工作人员等参与团购涉案小区房屋的，未签订《返还装修基金协议》的团购户团购房屋单价比参与签订该活动的团购房屋单价高出500元／㎡左右。双方签订协议后，张红建按照约定支付房款、装修基金，但富久华公司以原材料、工人工资上涨等为由，未履行协议，引起争诉。开封市金明区人民法院一审认为，关于《富九华熙房源预保留协议》的效力和性质问题。2014年11月4日，双方签订的《富九华熙房源预保留协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。协议中对房屋的具体位置、楼层、房号、单价及总价等都有明确具体的约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案富久华公司于2018年3月9日取得商品房预售许可证，张红建在2018年4月12日向人民法院提起诉讼，属于在起诉前取得商品房预售许可证明，因此可以认定合同有效。故此，双方签订的《富九华熙房源预保留协议》合法有效，其性质为商品房买卖合同，双方当事人应依约履行义务。关于富久华公司主张双方签订协议时，涉案房屋无商品房预售许可证，协议无效的辩称理由，无法律依据，一审法院不予采信。综上，张红建诉请的依法确认双方签订的《富九华熙房源预保留协议》合法有效；富久华公司应依据《富九华熙房源预保留协议》内容与张红建签订办理商品房预售合同登记备案的《商品房买卖合同》，并协助张红建办理商品房预售合同登记备案手续的诉请，一审法院予以支持。但是，张红建也应当按照双方签订的《富九华熙房源预保留协议》约定，在签订合同的同时一次性缴纳剩余房款或使用银行按揭贷款支付剩余全部房款。关于富久华公司主张双方之间名为房屋买卖，实为借贷关系的辩称意见。一审法院认为，双方之间没有书面的借款合同或借据、借条等，且双方当事人无借贷的合意；同时，《富九华熙房源预保留协议》的约定内容明确具体，符合商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，双方成立商品房买卖合同的合意明显，富久华公司无任何能够证明双方存在借贷关系的证据，该协议应当认定为商品房买卖合同，故双方不存在民间借贷关系，富久华公司该抗辩意见不能成立。关于张红建诉请富久华公司履行《富九华熙返装修基金协议》的问题。双方之间签订的《富九华熙返还装修基金协议》，表面是先交装修基金，三年后连同房源预保留定金全额返还，其实质是变相的融资借款行为。考虑到同样参加团购的其他购房户缴纳30%房款的房屋定价比参加装修基金返还的购房户团购房定价高出500元左右的情况，结合双方的真实意思表示，该协议中张红建交纳的款项，应视为购房款的一部分，原协议不再履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，开封市金明区人民法院于2018年12月17日作出（2018）豫0211民初1517号民事判决。判决：一、张红建与河南富久华置业有限公司于2014年11月4日签订的《富九华熙房源预保留协议》为有效合同；二、河南富久华置业有限公司于本判决生效之日起15日内依据《富九华熙房源预保留协议》内容与张红建签订富久华熙9号楼2单元504号房屋的《商品房买卖合同》，同时河南富久华置业有限公司负责为张红建按照相关规定和程序办理商品房买卖合同的登记备案手续；三、驳回张红建的其他诉讼请求。案件受理费9381元、财产保全费3311元，共计12692元，由张红建承担2692元，河南富久华置业有限公司承担10000元。张红建不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销一审判决（2018）豫0211民初1517号第三项，改判被上诉人继续履行《富久华熙返装修基金协议》，返还上诉人装修基金105566元。2.本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院二审认为，张红建与富久华公司之间所签订的《富九华熙返还装修基金协议》，协议中约定签协议时先交装修基金，三年后将所交的装修基金双倍返还，表面是返还装修基金，其投资回报率已经远远超出法律规定的合理范围，实质应当是融资借款行为，对其法定范围内的合理收益，应当予以支持；考虑到购房户签署上述返装修基金协议的目的是为了购买富久华公司的房屋之用，为了更有利于实现合同目的，将上述装修基金作为预交房款比按照返装修基金协议进行返还本金及利息对购房户更为有利，故一审法院将上述装修基金计入购房款，并无不当；根据一审法院与本院审理查明的情况，已经缴纳30%的房款的住户正常情况下比签订参加装修基金返还的住户购房价格每平方米高出500元左右，证明签订装修基金返还的住户在购房时候已经享受了相应的优惠，其上诉所请求的合法的利息收益已经在所优惠的房款中得到了体现，故对于其要求按照返装修基金协议所约定的双倍返还的请求，本院不予支持。综上所述，张红建的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，本院于2019年4月26日作出（2019）豫02民终649号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2412元，由张红建负担。本院再审查明,一审判决认定“涉及中国移动开封分公司的工作人员等参与团购涉案小区房屋的，未签订《返还装修基金协议》的团购户团购房屋单价比参与签订该活动的团购房屋单价高出500元／㎡左右”，富久华公司对此并未提交充分证据予以证明，相关事实认定依据不足。本院再审查明其他事实与一、二审查明的事实基本一致。本院再审认为，本案的争议焦点问题为张红建与富久华公司双方签订的《富九华熙返装修基金协议》是否有效、是否应当履行的问题。因双方签订的《富九华熙返装修基金协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容并不违反相关法律的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该协议签订后，张红建已经按照协议约定履行了交付款项的义务，该协议到期后，富久华公司未按照协议履行义务，已经构成违约，应按协议约定向张红建支付应当返还的款项金额。截至目前，双倍返还装修基金的数额亦不违反民间借贷关于利息的法律规定。综上，张红建再审请求成立。一、二审认定事实部分错误，适用法律不当，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫02民终649号民事判决和开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初1517号民事判决第三项；二、维持开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初1517号民事判决第一项、第二项；三、河南富久华置业有限公司于本判决生效之日起15日内返还张红建装修基金209566元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9381元、财产保全费3311元，二审案件受理费2412元，均由河南富久华置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  陈井竹审判员  周超举审判员  张 洁二〇二〇年十一月十一日法官助理郝龙书记员王栋