广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初7301号原告（执行案外人）：王孟，男，1985年5月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区***********，公民身份号码610************435。委托诉讼代理人：陈烈标，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红伟，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告（申请执行人）：珠海市达嘉建材有限公司，住所地广东省珠海市香洲区*****（香溪庄）118号28栋2单元404房，统一社会代码914***********552X。法定代表人：黄万应，该公司执行董事。第三人（被执行人）：林观灿，男，1962年10月6日出生，香港特别行政区永久性居民，香港公民身份号码P423416（6），内地住址广东省中山市***********（永兴蒲）。第三人（被执行人）：广东开平二建集团股份有限公司，住所地广东省江门市开平市************，统一社会信用代码9144*****942919416。法定代表人：关荣焯，该公司董事长。第三人（被执行人）：广东开平二建集团有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区***********，统一社会信用代码914************463。主要负责人：李艳航。第三人（被执行人）：中山市永泰房地产有限公司，住所地广东省中山市******嘉美苑19卡商铺首层，统一社会信用代码914***********982Q。法定代表人：贾新康，该公司执行董事。原告王孟与被告珠海市达嘉建材有限公司（以下简称达嘉公司）、第三人林观灿、广东开平二建集团股份有限公司（以下简称开平二建公司）、广东开平二建集团有限公司中山分公司（以下简称开平二建中山分公司）、中山市永泰房地产有限公司（以下简称永泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈烈标、李红伟到庭参加诉讼，被告达嘉公司及第三人林观灿、开平二建公司、开平二建中山分公司、永泰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王孟向本院提出诉讼请求：1.请求停止对位于广东省中山市**********************的房地产的执行【不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0160211号】，并解除对该房产的查封；2.请求确认上述*屋归原告所有。事实与理由：2011年6月13日，原告与永泰公司签订认购意向书，约定原告拟认购位于广东省中山市三乡镇嘉美苑2******（以下简称嘉美苑2*1306房）的商品房，该商品房总价格为376919元，一次性付款，在永泰公司取得商品房预售许可证后，本认购意向书自动转为正式认购书。在签订认购意向书当天，原告向永泰公司支付上述房屋的全部购房款376919元，永泰公司出具收据并加盖财务专用章，确认收到原告的购房款。2011年9月份，永泰公司将上述房屋交付给原告。永泰公司交付上述房屋给原告之后，因永泰公司未按时办理缴纳税费等有关手续，导致至今未能办理过户登记手续。在中山市第一人民法院执行申请人达嘉公司与被执行人林观灿、开平二建公司、开平二建中山分公司、永泰公司买卖合同纠纷一案【（2019）粤2071执恢1430号】中，原告于2019年11月15日对执行标的嘉美苑2栋1306房提出书面异议。中山市第一人民法院于2019年12月30日作出（2019）粤2071执异615号执行异议裁定：驳回原告的异议请求。原告认为，在本案人民法院查封涉案房屋之前，原告与永泰公司已经签订合法有效的书面买卖合同，原告在人民法院查封之前已合法占有该房屋，原告已支付全部购房款，非因原告自身原因导致未办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除执行。被告达嘉公司在法定期限内没有到庭应诉及提交书面答辩意见，也没有提供任何证据。第三人林观灿、开平二建公司、开平二建中山分公司、永泰公司没有到庭应诉及提交书面陈述意见，也没有提供任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院经审查认定事实如下：关于达嘉公司与林观灿、开平二建公司、开平二建中山分公司、永泰公司买卖合同纠纷一案，中山市中级人民法院于2016年3月18日作出的（2015）中中法民四初字第26号民事判决已发生法律效力，根据判决内容，“一、林观灿于判决发生法律效力之日起十五日内向达嘉公司清偿货款290万元及利息…;二、在上述第一项债权范围内，开平二建公司、开平二建中山分公司向达嘉公司承担连带清偿责任；三、永泰公司对上述第一项债权在2970240元范围内向达嘉公司承担连带清偿责任。”2016年12月14日中山市中级人民法院指定本院执行，执行案号为（2016）粤2071执15743号。后（2016）粤2071执15743号案终结本次执行程序，申请执行人达嘉公司于2019年8月12日向本院申请恢复执行，本院予以恢复立案，案号为（2019）粤2071执恢1430号。永泰公司作为被执行人在本院有大量系列案件，多案尚未履行完毕，本院决定合并执行。执行中，本院查封了永泰公司所有的位于广东省中山市************嘉美苑1-3栋及地下车库。2019年11月8日,本院作出（2019）粤2071执恢1430号之一执行裁定，拍卖嘉美苑1栋1506房，2栋303房、1506房、1306房、1604房、1605房，3栋304房、605房、1602房的房地产【以上房地产的不动产产权证号均为粤（2018）中山市不动产权第0160211号，该证号为广东省中山市************嘉美苑1-3栋的所有权首次登记的不动产权证号】及屋内财产，并对上述房产进行搜查。针对上述嘉美苑2栋1306房，王孟向本院提出上述执行异议。本院于2019年12月30日作出（2019）粤2071执异615号执行裁定：驳回王孟的异议请求。王孟对该执行裁定不服，遂于2020年3月25日诉至本院，主张前述实体权利。为证明其为涉案房产的所有人，王孟在执行异议阶段向本院提交了认购意向书、购房款收据、维修金收据、代办证费收据、物管费收据、律师费收据、税收定额发票等证据材料。认购意向书为永泰公司提供的格式化的认购意向书，记载甲方为永泰公司，乙方为王孟，主要约定内容如下：一、乙方拟认购位于嘉美苑2栋1306房的商品房，建筑面积约101.87平方米，套内建筑面积81.62平方米（暂定图纸面积，最终面积以国土房管部门实测为准）。二、该商品房总价格为376919元（原单价为每平方米4697元，原价478483元，折后单价为每平方米3700元）。三、约定的付款方式为“一次性付款”，“在甲乙双方签订《广东省商品房买卖合同》时，乙方需付30%，即人民币276919元（含诚意金）”，未载明余款的支付时间。四、在甲方取得商品房预售许可证后，本认购书自动转为正式认购书。乙方应在接到甲方通知之日起七日内携带本人身份证、本认购意向书、诚意金收据到甲方售楼部签订《广东省商品房买卖合同》。五、甲方暂定于2011年9月30日前将上述物业交付乙方使用，若因不可抗力或政府行为等原因影响交楼时间，甲方可相应顺延。六、因该商品房认购所产生的契税、律师费、登记费、工本费等费用均由乙方承担。该认购意向书载明的签署日期为2011年6月13日，在该认购意向书的甲方签署栏加盖了永泰公司的公章，但没有经手人的签名。王孟提供的编号为3369545的购房款收据（复印件）载明的收据出具时间为2011年6月13日，收据的内容为收到王孟支付的嘉美苑2-1306房房款376919元，收款单位落款处加盖有永泰公司的财务专用章。维修金收据、代办证费收据载明的出具日期均为2011年7月15日，均加盖有永泰公司的公章，收据的内容分别是收到王孟支付的嘉美苑2-1306房维修金3770元及办证费1338元。律师费收据是由广东邦杰律师事务所出具，加盖有该律师事务所的财务专用章，载明的出具时间是2011年7月，载明的内容为收到王孟“律师费（2-1306）”300元。物管费收据是由中山市嘉怡物业管理有限公司出具，有经办人吕香菊的签名，并加盖有该公司的财务专用章，载明的出具时间是2012年4月17日，载明的内容为收到“嘉美苑2-1306”物管费535元。非税收入（电子）票据是由广州银行新城支行于2011年7月12日出具，收款的内容为收到王孟“出具房地产基本状况、所有权登记情况说明”证明费40元，执收单位为广州市房地产档案馆。为证明其已实际付清全部购房款，王孟另行向本院提供了一张永泰公司于2011年7月15日出具的购房款收据，收据的内容均为收到王孟支付的嘉美苑2-1306房房款376919元，收款单位加盖有永泰公司的财务专用章。此外，王孟还向本院提供了两份账户交易历史记录，有关记录显示，王孟通过其个人账户于2011年6月13日向孙兆合账户转账5万元，2011年6月15日向孙兆合账户转账5万元，于2011年7月15日向孙兆合账户转账282027元，上述款项的总额为382027元，与王孟提供的2011年7月15日购房款、办证费、维修金收据的总额相吻合。在本案审理过程中，本院通知王孟本人到庭核实有关情况。王孟反映其经朋友孟永钢介绍向永泰公司购买诉争房产，在商谈具体事宜时永泰公司的法定代表人贾新康在场，是贾新康介绍孙兆合是该公司的负责人，要求将购房款转到孙兆合的银行账户上。至于合同上所载明的付款时间不准确的问题，其当时并没有留意，因为觉得购房款总额没错就可以。诉争房屋的全部房款已以银行转账的方式支付完毕，有关款项均支付至该公司负责人孙兆合的银行账户。诉争房屋于2011年9月份交付，房产没有进行装修使用，只是拿了钥匙，交了管理费。其与其配偶、子女除购买了诉争房产外，没有在中山市购置任何房产，其在广州也是去年才贷款买了一套房，就是现在身份证的地址。为证明永泰公司已将嘉美苑2栋1306房交付给其，王孟另向本院补充提交了该房屋的用电申请书及电费查询情况的页面截图，以证明王孟已于2012年6月6日办理了该房的用电申请手续，目前该户并没有拖欠电费。此外，王孟还向本院提交了一份其单方出具给中山市嘉怡物业管理服务有限公司的声明及一份移交签收单。声明的内容是王孟确认发展商赠送的一年物业管理费已于2013年7月30日赠送完毕（起计时间为2012年8月1日），从2013年8月1日起由王孟自行缴交物业管理费。移交签收单载明的签署时间是2012年4月17日，移交的内容是“托管壹条”，王孟在业主签署栏签名，吕香菊在物业代表栏签名。另查明，根据中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房产登记坐落于中山市**********************，建筑面积为99.77平方米，专有面积为78.9平方米，公摊面积为20.87平方米，分摊土地面积为19.17平方米，土地及房产规划用途均为住宅、商业，权利人为永泰公司，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0160211号，登记时间为2018年7月27日。2015年11月10日，达嘉公司申请对该房进行查封，其查封顺序为第一查封。另外，根据（2019）粤2071执恢1430号案的搜查笔录及现场照片显示，嘉美苑2栋1306房为毛坯房。又查明，永泰公司成立于2006年4月26日，其成立时的性质为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为孟永钢和贾新康，孟永钢担任该公司的法定代表人。2014年12月3日，该公司的性质变更为一人有限责任公司，贾新康成为该公司的唯一股东，并担任该公司的法定代表人，孟永钢担任该公司的监事。2018年5月30日，永泰公司被吊销营业执照。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合上述规定，本院审查认为王孟要求排除执行的异议申请理由成立，具体理由如下：一、本案中，原告王孟与第三人永泰公司已于2011年6月13日签订了认购意向书，且该认购书已就买卖诉争房屋的合同的主要条款作了明确约定，且王孟已支付了全部购房款及办证费、维修金，可以认定其与永泰公司签订的商品房买卖合同成立，且该合同不违反法律规定，应认定为合法有效之合同；二、由于诉争商品房的土地及房产规划用途均为住宅、商业，属于商住两用住宅，具有居住功能，而王孟及其配偶、子女在中山市*********住的房屋；三、王孟主张其已支付全部购房款、维修金、办证费，已提供了有关收据及转账记录予以证实，且其已收到了永泰公司交付的钥匙，可以认定已经合法占有了房产；四、王孟已向永泰公司及广东邦杰律师事务所缴交了办证所需办证费及律师费，可见其已向该公司提出了办证的意愿并交纳了所需费用，并非是因王孟自身原因未办理过户登记。关于王孟请求确认上述房屋归其所有的诉讼请求问题。以上已论述，王孟与永泰公司之间存在商品房买卖合同关系，王孟享有排除对诉争房产执行的权利，但诉争房产现登记在永泰公司名下，尚未办理过户手续至王孟名下，王孟对永泰公司享有的是债权，是一种物权期待权，而非物权，因此本院对于王孟要求确认上述房屋归其所有的诉讼请求不予支持。被告达嘉公司及第三人林观灿、开平二建公司、开平二建中山分公司、永泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩等诉讼权利，由此产生的诉讼风险应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，缺席判决如下：一、终止本院（2016）粤2071执15743号案及（2019）粤2071执恢1430号案对广东省中山市**********************的执行措施，并解除对该商品房的查封；二、驳回原告王孟的其他诉讼请求。案件受理费7300元（原告王孟已预交），由第三人中山市永泰房地产有限公司负担，其应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告王孟。如需以公告形式向第三人林观灿送达诉讼文书的，由此产生的公告费用先由原告王孟预付，然后由第三人中山市永泰房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内按原告实际预付的金额返还给原告。如不服本判决，原告王孟与被告珠海市达嘉建材有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  冯穗波人民陪审员  李 舒人民陪审员  黄展键二〇二〇年十一月十七日书 记 员  李敏芳黄雪仪