辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1798号上诉人（原审被告）：天津耀邦科技有限公司，住所地：天津市武清区京滨工业园京滨睿城**楼705-5（集中办公区）。法定代表人：董恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海涛，辽宁必达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：抚顺深商投商用置业有限公司，住所地：辽宁省抚顺市顺城区临江东路**。法定代表人：姚武斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏航，该公司员工。委托诉讼代理人：刘志金，辽宁锁阳律师事务所律师。原审被告：王闯，男，1979年6月1日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。原审第三人：王连冬，男，1979年12月23日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。上诉人天津耀邦科技有限公司（简称天津耀邦公司）与被上诉人抚顺深商投商用置业有限公司（简称抚顺深商投公司）、原审被告王闯、原审第三人王连冬租赁合同纠纷一案，抚顺市顺城区人民法院于2019年9月9日作出（2018）辽0411民初2146号民事判决，宣判后，抚顺深商投公司不服该判决提出上诉，本院于2019年12月17日作出（2019）辽04民终2677号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。重审后，抚顺市顺城区人民法院依法另行组成合议庭审理该案，并于2020年6月2日作出（2020）辽0411民初185号民事判决，宣判后，天津耀邦公司不服，向本院提起上诉。上诉人天津耀邦公司的法定代表人董恒及其委托诉讼代理人刘海涛，被上诉人抚顺深商投公司的委托诉讼代理人苏航、刘志金到庭参加诉讼。原审被告王闯、第三人王连冬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。天津耀邦公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决，并驳回抚顺深商投公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用，鉴定费等其他费用由抚顺深商投公司承担。事实和理由：一、一审法院认为由天津耀邦公司对抚顺深商投公司主张的款项承担给付义务的事实认定部分是完全错误的。因为，天津耀邦公司既没有与本案抚顺深商投公司签署过任何的《房屋租赁合同》，同时也没有占有、使用、收益、处分过案涉的房屋，故天津耀邦公司与抚顺深商投公司之间不存在任何的民事法律关系，所以天津耀邦公司不存在承担给付房屋租金的义务。一审庭审中，抚顺深商投公司针对我方的诉求大多是主观臆断、言词抗辩，抚顺深商投公司手中唯一的证据《商铺租赁合同》经人民法院委托第三方鉴定也与我公司无关。另外，本案在一审的审理过程中抚顺深商投公司向人民法院提出追加王连冬为本案被告，可是在一审判决中却将王连冬列为本案第三人，可见该案在一审的审理过程中存在程序错误。二、退一步讲，即使天津耀邦公司与抚顺深商投公司之间存在《商铺租赁合同》关系，但因为抚顺深商投公司并没有将案涉房屋交予我方使用，故我方也不应承担给付义务。本案中，最为重要的是在抚顺深商投公司起诉前所有的《租金催缴函》全部发送给了案涉房屋的实际占有人王连冬的公司恒达教育，没有一份《租金催缴函》像发送《商铺租赁合同》一样发送到天津耀邦公司，告知我们欠缴房屋租金了，这是明显违背生活经验法则和行业习惯以及逻辑推理的。所以说，退一步讲即使天津耀邦公司与抚顺深商投公司签订了《商铺租赁合同》，但因为本案出租方抚顺深商投公司没有交付案涉租赁物而使合同目的落空，我方也不应该承担给付房屋租金的义务。抚顺深商投公司辩称，天津耀邦公司的上诉理由不能成立，理由如下：一、根据民法总则第一百六十一条、第一百六十二条之规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为对被代理人发生效力。本案的关键问题就是王连冬是否是天津耀邦公司的合法代理人。根据一审查明的事实和双方的举证，天津耀邦公司在2017年5月18日为代理人王连冬出具了委托书，委托书的内容为：“天津耀邦科技有限公司特委托王连冬为我司代理人，全权办理我司与抚顺深商投公司的商铺租赁事宜、商铺后续经营等事项由其一并代为处理。代理人王连冬的权限为特别授权，及代为协商签订变更租赁合同，其在处理与抚顺深商投公司的商铺租赁事宜作出的意思表示是作天津耀邦公司的意思表示。”该授权委托书加盖了天津耀邦公司的公章。本案发回一审法院重审时，天津耀邦公司对该枚公章的真实性予以认可。所以我方认为该授权委托书完全可以证明王连冬作为天津耀邦公司的代理人有权与我公司签订房屋租赁合同。另外王连冬在提交委托书之外，还提供了天津耀邦公司的营业执照复印件，该营业执照复印件上加盖了天津耀邦公司的公章和条形章。条形章也明确注明此复印件仅用于办理抚顺印象新城商铺租赁再次复印无效，故我公司依据该两份天津耀邦公司提交的文件与王连冬商谈签订了案涉的房屋租赁合同，我方认为王连冬的代理行为所产生的法律后果，完全应当由委托人天津耀邦公司承担。另外根据租赁合同第二条第一款的约定，已明确约定案涉房屋的租赁用途品牌为恒达教育，所以根据王连冬的委托书、天津耀邦公司的营业执照以及合同的约定，在我公司签订合同过程中以及在履行合同过程中，我方均没有任何的过错。二、该合同的履约期限及租赁期限为三年，即从2017年8月1日到2020年7月31日止。合同签订后，我公司依据补充协议和租赁合同给承租方让渡四个月的装修期，合同自2017年8月1日起正式生效。我公司已将案涉租赁物提供给承租方使用，在使用过程中，承租方始终拖欠租金，故发生本案的诉讼，所以依据合同的约定，我方已经全面履行了合同，交付了案涉房屋，根据合同法第六十条规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面履行。我方作为出租方已将案涉房屋交付承租方使用，而承租方却没有按合同约定给付房屋租金，所以一审法院的判决是在查明本案的事实、审查了本案全部证据的基础上所作出的。我方认为一审判决事实认定清楚，证据充分，审判程序合法，故请驳回天津耀邦公司的上诉请求，维持原判。王闯未答辩。王连冬未答辩。抚顺深商投公司向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告天津耀邦公司签订的房屋租赁合同合法有效并依法解除。原告与王闯签订的保证合同有效；2、判令被告天津耀邦公司支付自2017年8月1日起至2020年4月30日应付的租金1018676.98元，管理费1018676.98元，合计2037353.97元；3、判令被告天津耀邦公司承担给付责任，被告王闯承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，被告王闯与被告天津耀邦公司的法定代表人董恒系高中同学关系，第三人王连冬与被告王闯系小学同学关系。2017年春，王连冬与王闯为经营教育机构与原告就位于顺城区六方块印象新城的商铺租赁事宜进行洽谈，原告告知王连冬及王闯其公司只能与公司之间签订租赁合同。之后王闯找到董恒帮忙，请求以天津耀邦公司的名义与原告签订租赁合同。2017年4月1日，抚顺深商投公司（出租方、甲方）与天津耀邦公司（承租方、乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方同意将“印象新城·PARK”的商业区域三层自编号为L3-015-017-019-020区域出租给乙方使用。乙方作为教育机构业态的专业经营商，同意承租租赁场所。该商铺的建筑面积为2622.9平方米，实用面积为1311.45平方米，租赁期限为三个租约年，即自2017年8月1日至2020年7月31日。第一个租约年的月租金标准为22.5元/月·实用面积平方米；第二个租约年的月租金标准为23.625元/月·实用面积平方米；第三个租约年的月租金标准为24.806元/月·实用面积平方米。乙方应按季度支付租金。乙方需于合同签订后7日内向甲方一次性支付三个月租金，此为首付租金。除首付租金外，其余各月租金应按季度交纳，在上季度末25日前交付。乙方在本合同签署后的7日内，向甲方支付相当于两个月租金及两个月运营管理费的履约保证金，或经双方约定金额的履约保证金，金额共计118030.5元。乙方在进场装修前3日内，向甲方缴纳30元/㎡的装修保证金，或经双方约定金额的装修保证金，金额共计10000元。乙方应自计租日起向甲方交纳租赁场所运营管理费。第一个租约年为22.5元/月·实用面积平方米，第二个租约年为23.625元/月·实用面积平方米，第三个租约年为24.806元/月·实用面积平方米。乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和运营管理费。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除合同。合同落款甲方处盖有原告的公章，乙方处盖有“天津耀邦科技有限公司合同专用章”字样的公章，法定/授权代表处盖有“董恒”字样的名章。当日，抚顺深商投公司（甲方）与天津耀邦公司（乙方）又签订了一份《补充条件》，其中约定的铺位号、租赁期限、计算方式、租金及管理费、装修保证金等与《商铺租赁合同》中的约定一致。另约定，乙方需于2017年5月31日前向甲方缴纳履约保证金、装修保证金、垃圾清运费，并办理相关装修手续。于2017年8月1日前向甲方缴纳三个月预付租金及管理费。如乙方未能按照上述约定期限缴纳相关费用，则视为违约，需承担原合同中的违约责任，且我司有权解除合同并追究其因违约而产生的相关法律责任。本补充协议未约定事项，双方仍按原合同执行。落款甲方处盖有原告的公章，乙方处盖有“天津耀邦科技有限公司合同专用章”字样的公章，代表人处有王连冬的签字。2017年5月16日，王闯向原告出具了《承诺函》，内容为鉴于天津耀邦公司（乙方）与抚顺深商投公司（甲方）签订了《商铺租赁合同》及补充协议，补充协议第8条约定的“乙方于2017年8月1日前向甲方缴纳三个月预付租金及管理费。如乙方未能按照上述约定期限缴纳相关费用，则视为违约，需承担原合同中的违约责任，且我司（甲方）有权解除合同并追究其因违约而产生的相关法律责任。”本人现承诺，若乙方未按约定于2017年8月1日前向甲方缴纳三个月预付租金及管理费，对于未支付或拖欠的款项及因此产生的违约责任，本人愿意承担连带担保责任。2017年5月18日，天津耀邦公司向原告出具了一份委托书、营业执照复印件、法定代表人董恒的身份证复印件。委托书上载明，委托方：天津耀邦公司，受托方：王连冬，内容为天津耀邦公司特委托王连冬为我司代理人，全权办理我司与抚顺深商投公司的商铺租赁事宜，商铺后续经营等事项由其一并代为处理。代理人王连冬的权限为特别授权，即代为协商、签订、变更租赁合同，其在处理与抚顺深商投公司的商铺租赁事宜时作出的意思表示视作天津耀邦公司的意思表示，落款委托方处盖有天津耀邦公司的公章。营业执照复印件上盖有天津耀邦公司公章并载明“此复印件仅用于办理抚顺印象新城商铺租赁”。天津耀邦公司对上述委托书、营业执照复印件上公章的真实性均予以认可。2017年6月7日，天津耀邦公司向原告出具一份材料，内容为，由于我司办理工商营业执照及其他手续之需要，需要与贵司额外签订一份由法人王连冬与贵司签订的租房协议，待我司相关手续办理完成后，该份合同交由贵司处理，一切合同事宜仍按原合同履行，落款处盖有天津耀邦公司的公章。天津耀邦公司对公章的真实性予以认可。2017年6月2日，王连冬给付原告118030.5元，原告为被告出具一份专用收款收据，载明付款单位为恒达教育，收款项目为保证金，人民币118030.5元，交款人处有王连冬签字。王连冬还向原告交纳过10000元的装修保证金。原告分别于2017年10月9日、2017年11月21日、2018年1月9日向“恒达教育”发出书面《缴费通知函》，催交租金和管理费。另查，2017年8月25日，王连冬成立抚顺新乐恒达教育信息咨询有限公司，王连冬系法定代表人，公司登记的住所地为顺城区。案涉商铺现由王连冬经营抚顺新乐恒达教育信息咨询有限公司使用。原一审审理期间，天津耀邦公司提出《商铺租赁合同》及《补充条件》中的公章及法定代表人名章并非其公司的公章及法定代表人的名章，并申请鉴定。本院通过抚顺市中级人民法院委托辽宁大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2019年8月12日作出辽大司鉴[2019]文鉴字第307号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、检材1第2页乙方代表人处、检材2第18页乙方处的“天津耀邦科技有限公司合同专用章”印文与样本上的“天津耀邦科技有限公司合同专用章”印文不是同一印章盖印；2、检材2乙方法定/授权代表处的“董恒”印文与样本上的“董恒”印文不是同一印章盖印。鉴定费9400元，天津耀邦公司已支付。一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权，仍然实施代理行为，经被代理人追认的，对被代理人发生效力。本案的争议焦点为天津耀邦公司对原告主张的款项是否应承担给付义务。解决该争议焦点的关键在于王连冬的行为是否得到天津耀邦公司的授权或者追认。《商铺租赁合同》中落款处天津耀邦公司的公章及董恒的名章，以及《补充条件》中落款处的天津耀邦公司的公章经鉴定与天津耀邦公司的提供的样本不是同一印章盖印，但《补充条件》中乙方代表人处有王连冬的签字，且王连冬对签字予以认可，说明王连冬认可《补充条件》中约定的内容。王连冬虽然未在《商铺租赁合同》上签字，但《补充条件》中也已经写明“本补充协议未约定事项，双方仍按原合同执行”，王连冬未能提供证据证明双方之间还存在其他的有关案涉商铺的租赁合同，且从《商铺租赁合同》与《补充条件》来看，两者的基本内容一致，《补充条件》系对《商铺租赁合同》内容的进一步补充，故可以认定王连冬对两者约定的内容均予以认可。王连冬与原告在2017年4月1日签订租赁合同时虽没有代理权，但天津耀邦公司于2017年5月18日向原告出具的授权委托书及营业执照复印件，以及天津耀邦公司于2017年6月7向原告出具的材料，均能认定王连冬与原告签订案涉商铺租赁合同的行为得到了天津耀邦公司的授权和追认，对天津耀邦公司发生效力，即使鉴定意见中认为《商铺租赁合同》与《补充条件》中“天津耀邦科技有限公司合同专用章”与“董恒”的印文与样本上的不是同一印章盖印，因天津耀邦公司的授权和追认，该《商铺租赁合同》与《补充条件》对其亦发生效力，故天津耀邦公司对原告主张的款项应承担给付义务。关于天津耀邦公司辩称其公司已于2017年6月口头告知原告终止代理权，因没有相关证据予以证明，故本院不予采信。关于原告主张的租金和管理费一节，《商铺租赁合同》及《补充条件》系双方真实意思表示，且内容并未违反法律规定应为有效，双方均应按约定履行。天津耀邦公司应按照合同约定支付相关费用，租赁合同中明确约定了运营管理费与租金，运营管理费与租金是原、被告法律关系中同时产生的，故天津耀邦公司应当履行其在合同承诺的交纳管理费的义务，王连冬虽提到原告存在商场管理不当等情形，但不能成为天津耀邦公司拒绝交纳租金和管理费的抗辩理由。租赁合同中约定，第一个租约年的月租金、管理费的标准均为22.5元/月·实用面积平方米；第二个租约年的月租金、管理费的标准均为23.625元/月·实用面积平方米；第三个租约年的月租金、管理费的标准均为24.806元/月·实用面积平方米，应按季度支付租金，在上季度末25日前交付。自2017年8月1日起至2020年4月30日止，共产生租金1018674.03元，管理费1018674.03元，天津耀邦公司应按约定向原告支付。关于原告主张解除租赁合同一节，根据合同约定，承租方延迟达30日仍不予支付或补交租金、管理费的，出租方有权解除合同。本案，2017年6月2日，王连冬给付原告118030.5元履约保证金后未再给付原告租金和管理费，经原告多次催要后，仍未支付，天津耀邦公司的行为构成根本违约，故对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张王闯承担连带责任一节，王闯向原告出具的承诺函，系其真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该承诺函应认定为合法有效。王闯承诺若天津耀邦公司未按约定于2017年8月1日前向原告交纳三个月预付租金及管理费，对于未支付或拖欠的款项及因此产生的违约责任，本人愿意承担连带担保责任。因天津耀邦公司未按约定在2017年8月1日前交纳三个月预付租金及管理费，故王闯应对该三个月的预付租金及管理费共计177045.75元承担连带保证责任。原告要求被告王闯对2017年8月1日起至2020年4月30日的全部租金和管理费承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于履约保证金118030.5元一节，原告已放弃要求天津耀邦公司承担违约金的诉讼请求，故该费用原告应予以返还。关于装修保证金10000元一节，因合同已解除，原告未能提供证据证明被告存在装修违约的行为，故原告应予以返还。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十五条、第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告抚顺深商投商用置业有限公司与被告天津耀邦科技有限公司于2017年4月1日签订的《商铺租赁合同》及《补充条件》有效；二、解除原告抚顺深商投商用置业有限公司与被告天津耀邦科技有限公司于2017年4月1日签订的《商铺租赁合同》及《补充条件》；三、被告天津耀邦科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺深商投商用置业有限公司租金1018674.03元、管理费1018674.03元，合计2037348.06元；四、被告王闯对上述第三项中的租金和管理费合计2037348.06元中的177045.75元承担连带给付责任。五、原告抚顺深商投商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告天津耀邦科技有限公司履约保证金118030.5元；六、原告抚顺深商投商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告天津耀邦科技有限公司装修保证金10000元；七、鉴定费9400元（天津耀邦科技有限公司已支付），由被告天津耀邦科技有限公司负担；八、驳回原告抚顺深商投商用置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23099元，由被告天津耀邦科技有限公司负担。二审中，各方没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为天津耀邦公司是否应对抚顺深商投公司主张的款项承担给付义务。解决该争议焦点的关键在于王连冬的行为是否得到天津耀邦公司的授权或者追认。首先，抚顺深商投公司提交了盖有天津耀邦公司印章的委托书，该份委托书的主要内容为：王连冬的权限为特别授权，即代为协商、签订、变更租赁合同，其在处理与抚顺深商投公司的商铺租赁事宜时作出的意思表示视作天津耀邦公司的意思表示。天津耀邦公司对该委托书上的公章在一审审理时及二审庭审中均予以认可；其次，在天津耀邦公司作为乙方，抚顺深商投公司作为甲方签订的“补充条件”中，有如下记载：“甲方双方就《租赁合同》（以下简称原合同），经过充分的平等协商后，达成补充协议如下，如原合同与本补充协议内容有冲突的，以本补充协议内容为准。……本补充协议未约定事项，双方仍按原合同执行。”王连冬认可该份文件中的签字为本人所写；最后，2017年6月7日，天津耀邦公司为抚顺深商投公司出具了材料一份，内容为：“由于我司办理工商营业执照及其他手续之需要，需要与贵司额外签订一份由法人王连冬与贵司签订的租房协议，待我司相关手续办理完成后，该份合同交由贵司处理，一切合同事宜仍按原合同履行。”天津耀邦公司对该份材料中的公章亦予以认可，通过以上证据并结合一审中各方提交的其他证据，一审认定王连冬签订案涉租赁合同的行为得到天津耀邦公司的授权和追认并无不当，故天津耀邦公司应承担给付义务。关于天津耀邦公司在二审庭审后申请对委托书中的印章进行鉴定一节，因一审庭审及二审庭审中，天津耀邦公司都对委托书中的印章予以认可，天津耀邦公司现在予以否认并申请鉴定，但未作出合理说明，且天津耀邦公司对2017年7月6日向抚顺深商投公司出具的材料中的印章亦予以认可，在天津耀邦公司没有提交证据予以反驳自己之前陈述的情形下申请鉴定，无事实及法律依据，故不应准许。因一审审理期间，抚顺深商投公司明确表示对王连冬不主张任何权利，同意将王连冬列为第三人，故对天津耀邦公司认为一审将王连冬列为第三人存在程序错误的主张，不予支持。综上，上诉人天津耀邦公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23099元，由上诉人天津耀邦科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李 艳审判员 李依桐二〇二〇年十一月九日书记员 曲 靖