广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8738号上诉人（原审原告）：张远婷，女，汉族，1984年4月10日出生，居民身份证住址为广东省东莞市东城区**************，公民身份号码为441************446。被上诉人（原审被告）：东莞市******管理有限公司，住所地为广东省东莞市**************************，统一社会信用代码为91441900MA4WHEQF2L。法定代表人：许某1。被上诉人（原审被告）：许某1，女，壮族，1995年2月6日出生，居民身份证住址为广西壮族自治区贺州市昭平县************，公民身份号码为452************804。上诉人张远婷因与被上诉人东莞市******管理有限公司（以下简称君庭公司）、许某1房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初11194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告张远婷向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.君庭公司向张远婷支付2019年8月1日至2020年5月25日的租金，每月租金2200元；2.君庭公司向张远婷支付违约金5000元；3.君庭公司向张远婷支付租金滞纳金1774元、物业管理费滞纳金288.69元、水费6.21元；4.君庭公司向张远婷返还位于东莞市万江区*******交汇处家汇商业广场（二期）3号商业、办公楼1单元办公1201的房屋（以下简称案涉房屋）；5.许某1对案涉的金钱给付之债承担连带责任；6.解除张远婷与君庭公司于2017年9月5日签订了《委托经营托管合同》。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认张远婷和君庭公司于2017年9月5日签订的《委托经营托管合同》已经解除；二、君庭公司于判决发生法律效力之日起三日内向张远婷返还位于东莞市万江区*******交汇处家汇商业广场（二期）3号商业、办公楼1单元办公1201的房屋；三、君庭公司于判决发生法律效力之日起三日内向张远婷支付2019年8月1日至2020年1月31日租金13200元、2020年3月1日至2020年5月25日租金6174元，合计19374元；四、君庭公司于判决发生法律效力之日起三日内向张远婷支付违约金5000元；五、许某1对第三、四判项中的债务承担连带清偿责任；六、驳回张远婷的其他诉讼请求。本案一审案件受理费264.9元，由张远婷负担4.9元，由君庭公司、许某1负担260元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初11194号民事判决。张远婷不服原审判决，向本院上诉，请求：1.撤销原审判决第三、四项并依法改判；2.判决君庭公司、许某1赔偿损失1710元（挂画210元、晾衣架120元、落地装饰花140元、花艺1000元、换锁费150元、门卡3张90元、归还信箱钥匙2条）；3.判决君庭公司、许某1支付5月25日至7月3日房租2838元；4.本案诉讼费用由君庭公司、许某1承担。事实和理由：一、原审判决第三项，现提交3.44元水费证据。二、原审判决第四项，根据案涉合同第十条第四款的约定，君庭公司、许某1需支付4033.23元迟纳金，物业管理费迟纳金288.7元。三、张远婷于2020年5月25日在一审开庭后到案涉房屋跟君庭公司、许某1交涉交还房屋事宜，发现房屋里少了挂画，晾衣架，落地装饰花，花艺等物件，同时，君庭公司、许某1以法院还未判决为理由拒交房屋钥匙，信箱钥匙和门卡，不同意交接房子。租金损失计算说明：张远婷于2019年10月22日和10月28日寄催租函给君庭公司、许某1，并于2019年12月8日成功上交起诉资料，按租赁合同的约定，租金和迟纳金的计算方法为2019年8月-2019年10月的租金为：2200×3=6600元，则2019年11月份的迟纳金为：6600×1‰×30=198元。2019年8月-2019年11月的租金为：2200×4=8800元，则2019年12月份的迟纳金为：8800×1‰×31=272.8元。2019年8月-2019年12月的租金为：2200×5=11000元，则2020年1月份的迟纳金为：11000×1‰×31=341元。2019年8月-2020年1月的租金为：2200×6=13200元，则2020年2月份的迟纳金为：13200×1‰×29=382.8元。2019年8月-2020年2月（每年2月为免租月）的租金为：2200×6=13200元，则2020年3月份的迟纳金为：13200×1‰×31=409.2元。2019年8月-2020年3月的租金为：2200×7=15400元，则2020年4月份的迟纳金为：15400×1‰*30=462元。2019年8月-2020年4月的租金为：2200×8=17600元，则2020年5月份的迟纳金为：17600×1‰×31=545.6元。2019年8月-2020年5月的租金为：2200×9=19800元，则2020年6月份的迟纳金为：19800×1‰×31=613.8元。2019年8月-2020年6月的租金为：2200×10=22000元，则2020年7月份的迟纳金为：22000×1‰×31=682元。2019年8月-2020年7月3日的租金为：2200×10+212.88=22212.88元，则2020年8月份的迟纳金为：22212.88×1‰×3=66.63元。2019年8月-2020年5月25日的租金为：2200×8+1774=19374元。2020年5月25日-2020年7月3日的租金为：2837元。迟纳金共计：198+272.8+341+382.8+409.2+462+545.6+613.8+682+66.63=3973.83元。租金共计：2200×8+1774=19374+2838=22212元。君庭公司、许某1向本院答辩称：一、同意恢复房间物品：挂画、晾衣杆、落地花、花艺、门卡3张、信箱钥匙2条；不同意支付换锁费150元，君庭公司、许某1于2020年5月25日开完庭按法官的建议前去办理房交接手续，当时办理交接的还有另外两户都已交接完成，并签了交接书，当天君庭公司、许某1的员工就把房间开门密码给张远婷了，因开门钥匙当时没找到，约定第二天来取钥匙，但张远婷一直没有前来拿钥匙，张远婷有密码可以正常开门，也没来拿房间钥匙，张远婷自行更换门锁由原告自行承担费用。二、对张远婷提出的第三项诉讼请求，不同意支付2020年5月27日至2020年7月3日期间的租金，双方于2020年5月27日办理交接手续，君庭公司、许某1把房间密码交接给张远婷，张远婷当天咨询君庭公司、许某1员工修改了新的开门密码，并不允许君庭公司、许某1进入房间，君庭公司、许某1要求张远婷办理在交接书上签字，张远婷要求交接日期填2020年5月27日，应房间实际是2019年11月7日就交接给张远婷了，君庭公司、许某1要求交接日期写2019年11月7日，双方未达成一致，所以没有签房间交接书，但张远婷于2020年5月27日拿了房间开门密码，并要求君庭公司、许某1以后不可以进入该房间了。之后张远婷实际占有该房间，该期间的租金应由张远婷自行承担。房屋交接的具体细节有人证说明。三、自《委托经营托管合同》解除之日起，君庭公司、许某1无需支付租金迟纳金。四、根据《委托经营托管合同》第六条第g点约定物业费由张远婷承担，张远婷没有支付物业费，物业费迟纳金由张远婷自行承担，和君庭公司、许某1无关系。自2019年8月至2019年10月的物业费由君庭公司、许某1代为缴纳的114.6元×3个月=343.8元，张远婷应归还给君庭公司、许某1。五、根据张远婷于2019年10月28日发的《解除合同及催款通知书》和微信留言要求君庭公司、许某1于2020年11月7日前搬离，双方于2020年11月7日进行了房间交接，张远婷要求君庭公司、许某1不可以进行该房间。自该日期后至2020年5月27日号进行第二次房间交接时，君庭公司、许某1并没有进入该房间，也没有使用该房间，该期间的水电都没有用过，该期间的租金应由张远婷自行承担。房屋交接的具体细节有人证说明。六、根据《委托经营托管合同》第四条第6条约定每年2月为免租期此月无租金收入。君庭公司、许某1认为一审不能剥夺君庭公司、许某1在《委托经营托管合同》中的其它权益，君庭公司、许某1无需支付2020年2月的租金。七、根据《委托经营托管合同》第十一条不可抗力，因疫情对君庭公司、许某1的经营带来严重的影响，要求张远婷免除2020年3月和2020年4月的租金。并给于2020年5月以后的租金按50%的标准计算直至疫情消除为止。八、请求张远婷开据自2017年10月5日至2019年7月31日的租金发票给君庭公司、许某1，金额为46000元，并开据2020年8月1日以后的租金（违约金、迟纳金等法院判决金额的）发票给君庭公司、许某1。九、解除许某1个人的连带责任，因张远婷长期不开据租金发票给君庭公司、许某1，所以许某1只能用个人的银行卡支付租金给张远婷，因此许某1不承担连带清偿责任。张远婷在二审期间提交证据：1.解除合同及催款通知书、催租函、邮单，证明张远婷发了两次快递给君庭公司、许某1，一次是解除合同及催款通知书，一次是催租函。一审庭审的时候，张远婷只带了邮单的复印件，一审法院不认，所以张远婷二审的法庭调查就带原件过来。2.2020年5月20日的六张收款收据，拟证明滞纳金是君庭公司、许某1当时没有给租金，因为君庭公司、许某1没有给张远婷交租，造成物业管理费拖欠、产生滞纳金，这种损失应由君庭公司、许某1承担。一审开庭的时候忘记带该证据过来。3.华创开锁收款收据，拟证明因为对方没有一直没有还钥匙，所以要开锁，该证据是一审后产生的。证据1中的两个邮单，其中邮政的邮单是有原件，另外一个邮单因为在APP下单是没有原件。君庭公司、许某1对前述证据的质证意见与答辩意见一致。本院经阅卷和调查，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。张远婷所提的上诉请求中关于损失赔偿及2020年5月25日至7月3日房屋租金，已经超出了本案一审的诉讼请求，本院二审不予处理。君庭公司、许某1在一审判决后并未提出上诉，其在答辩中提及的诉讼请求，本院二审亦不予处理。张远婷与君庭公司签订《委托经营托管合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，双方应当按照约定履行。张远婷在上诉状中请求拖欠租金的迟纳金、物业管理费的滞纳金及水费并未超出一审的诉讼请求，本院分析如下。拖欠租金的迟纳金实际上是违约金，君庭公司在本案中的违约行为只有拖欠租金一种情形，故在处理君庭公司的违约责任时应当对《委托经营托管合同》约定的违约金及拖欠租金的迟纳金一并考虑；在张远婷没有提交证据证实由于君庭公司拖欠租金导致其损失高于《委托经营托管合同》约定的违约金的情况下，原审法院判令君庭公司支付违约金而不支持张远婷关于拖欠租金的迟纳金的请求是合理的。案涉房屋的物业管理费，根据《委托经营托管合同》的约定，应当由张远婷承担；张远婷主张因为君庭公司拖欠租金导致其没有钱交纳物业管理费而产生滞纳金，结合案涉房屋的物业管理费的金额，张远婷应当提交证据证实上述主张中两者的关联性但本案中并没有相关证据，且张远婷二审期间所提交的物业管理费滞纳金的收款收据显示收据产生的时间早于本案一审庭审前，综上，本院对张远婷该主张不予支持。至于水费，截至二审法庭调查时张远婷仍未提交证据予以证实君庭公司拖欠水费的金额，故本院对该请求不予支持。综上，张远婷的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费523.05元，由张远婷承担。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二〇年十一月二十日书记员  何家苗