贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终2392号上诉人（原审原告）：贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇建设南路东侧第**，统一社会信用代码：915202035963672914。负责人：陈应明，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：周玉，系六盘水市中心法律事务所法律服务工作者。一般授权委托诉讼代理人：林娟，系六盘水市中心法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：彭家国，男。上诉人贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司因与被上诉人彭家国物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2020）黔0203民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司的委托诉讼代理人林娟，被上诉人彭家国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司上诉请求：1、撤销一审，改判支持上诉人的一审诉请；2、本案案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人在物业服务过程中存在服务不到位的情况，属于主观片面认定，无任何事实依据。上诉人在一审中尽最大努力提供证据证明上诉人在物业服务中履行了全面的物业服务，而一审却认定上诉人服务存在瑕疵，并减轻及免除了被上诉人的举证义务。被上诉人提供的照片不能证明上诉人服务不到位，物业服务系不间断的服务，服务过程中发现问题并及时处理便已经是完美服务，且就算上诉人服务存在瑕疵，一审予以减少部分物业费的依据是什么，系合同约定还是法律规定。二、上诉人主张的违约金是依据《前期物业管理服务协议》第七条第五项的约定，在被上诉人违约的情况下，一审片面认定上诉人履行物业服务有瑕疵，且没有约定违约责任，从而对上诉人主张的违约金不予支持，属于适用法律错误。就算上诉人履行物业服务有瑕疵，但在被上诉人根本违约的情况下，也应当根据违约程度对违约金予以认定，而不是片面全部予以驳回。三、物业服务具有连续性、整体性，是基于同一事实产生的多次支付义务，应以最后一期履行义务确定之日起计算诉讼时效。上诉人在服务过程中一直存在单户及全体欠费人员催收物业费行为，该行为也能产生时效中断的效果。但由于同兴家园业主委员会的违法行为，导致上诉人关于同兴家园的资料被同兴业主委员会占有，上诉人因客观原因无法出示证据。因此，一审对诉讼时效的认定错误。被上诉人彭家国辩称，一审法院判决认定的事实不符合，上诉人与业主委员会签订的合同不合法，没有经过业主大会进行讨论来确定物业公司。贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告物业管理费3229元（2017年5月至2019年10月共29个月，按年付1336.20元计算），违约金1416.16元，以上共计4645.16元。一审法院认定事实：原告作为物业服务管理公司于2012年12月6日与六枝特区荣欣房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定原告对该公司开发、建设的同兴家园小区进行前期物业服务，该合同对物业服务费的收取时间、计算方式、合同终止期、违约责任等进行了约定。被告购买了六枝同兴家园小区6栋2单元31-1号房屋，被告装修时向开发商交纳了2016年9月23日至2017年9月23日的物业管理费2736元（其中包含1000元装修保证金和400元垃圾清运费），后一直未交纳物业费。原告与早先入住的业主签订有《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》对物业服务费的收取时间、计算方式、合同终止期、违约责任等的约定和原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》的约定一致。2018年，同兴家园小区成立业主委员会，成立后的业主委员会继续委托原告对同兴家园小区进行物业服务，同时签订《物业公司服务合同》，该合同对物业费收取时间、计算方式等也与前面所有合同一致。根据以上合同约定，物业费计算方式按每平方米每月1元收取，被告购买房屋的面积，根据原告诉状所列为111.35平方米，每月应当支付物业服务费111.35元，被告2017年9月23日后物业管理费一直未予交纳。2019年12月26日，六枝特区人民法院依法作出（2019）黔0203民初3536号民事判决书，判令贵州茂鑫物业管理有限公司及贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司停止在六枝特区同兴家园小区的物业服务管理工作，并撤出该小区。一审法院认为，原告作为贵州茂鑫物业管理有限公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，原告不具有法人资格，其民事责任应由公司承担。但本案中原告是向被告主张拖欠的物业服务费，系主张债权，并非承担民事责任。且原告是以自己的名义订立并履行合同，因此，原告的诉讼主体资格适格。本案原告提出的诉请属于债权债务纠纷，按照案件的性质，应适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定。原告于2020年5月27日向人民法院提起诉讼，且未提交充分证据证明在2017年5月27日以前一直在向被告主张权利。该案所涉诉讼时效应从2017年5月27日起算，房屋面积参照该小区同单元、相同户型，已签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》业主房屋面积计算，按每月111.35元计算。原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》及与业主委员会签订的《物业公司服务合同》，均系双方真实意思表示，合法有效。被告的房屋虽然没有办理房产手续，但从被告购房合同及《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》等可以推断，原告主张的物业服务费房屋面积计算标准，是有相关事实依据的。2018年，同兴家园小区成立业主委员会，成立后的业主委员会继续委托原告对同兴家园小区进行物业服务，同时签订《物业公司服务合同》。业主委员会是经选举合法成立的组织，其代表业主与原告签订的《物业公司服务合同》对全体业主具有普遍的约束力。被告作为同兴家园小区的业主，应按《物业公司服务合同》的约定向原告交纳物业服务费。原告已按合同约定履行了服务的义务，而被告自2017年9月23日后一直未缴纳物业服务费，被告的行为已经构成违约，依法应向原告支付自2017年9月23日以来其应缴纳的物业服务费。因原告在物业服务质量方面也存在瑕疵，服务不够到位，存在利用业主共有的公共区域谋利的行为，因此被告欠付的物业服务费，应由原告自行承担10%的责任；至于原告主张的违约金，因原告在物业服务质量方面存在瑕疵，且原、被告双方未在合同中对违约金的计算、支付进行明确约定，故对原告的该项诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第十二条之规定，判决：一、限判决生效之日起十五日内，由被告彭家国支付原告贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司物业管理费2428元（自2017年9月23日计算至2019年10月1日）；二、驳回原告贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告彭家国负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本案二审争议焦点是：1、一审判决对诉讼时效的起算时间是否有误；2、对上诉人主张的违约金是否予以支持。本院认为，针对争议焦点一。上诉人向被上诉人主张的系2017年5月至2019年10月期间的物业服务费，被上诉人已举证证实其在购买房屋时已经预交了2016年9月23日至2017年9月23日期间的物业服务费，一审法院从2017年9月23日开始计算被上诉人欠付的物业服务费并无不当，故上诉人认为本案一审对诉讼时效认定错误的理由不能成立。针对争议焦点二。本案从一审中该小区业主提供的证据材料看，上诉人在管理期间并未按时公布物业服务费收支项目，且向小区业主公示的部分账目与实际履行的金额不一致，故上诉人并未按照《物业公司服务合同》约定全面履行其义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，业主可以请求减少相应费用，故一审认定上诉人的物业服务存在瑕疵并酌情减少物业服务费并无不当。在上诉人履行合同存在瑕疵，且此后上诉人与该小区业主委员会签订的《物业公司服务合同》也没有约定违约金及具体的计算方法的情况下，对上诉人主张违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 杨 梅审判员 马功云二〇二〇年十一月三十日法官助理张钰涵书记员杨清冰