安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖01执复75号 复议申请人（利害关系人）：巢湖市中联粮油展示中心，住所地巢湖市向阳南路西侧陆家河**，统一社会信用代码92340181MA2NY7TW2E。 经营者：姚俊生，男，汉族，1964年10月10日出生，住巢湖市。 申请执行人：巢湖农村商业银行股份有限公司,,住所地巢湖市健康东路安徽农金大厦统一社会信用代码91340100486408523C。 法定代表人：詹克武，董事长。 被执行人：安徽大平工贸（集团）有限公司，，住所地巢湖市向阳南路**统一社会信用代码913401817050244675。 法定代表人：魏国平。 复议申请人巢湖市中联粮油展示中心不服安徽省巢湖市人民法院（2020）皖0181执异78号异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 巢湖市人民法院查明，巢湖农村商业银行股份有限公司（以下简称巢湖农村商业银行）与安徽大平工贸（集团）有限公司（以下简称大平公司）金融借款合同纠纷一案，该院于2017年11月12日作出（2017）皖0181民初4120号民事判决书，判决：“一、被告安徽大平工贸（集团）有限公司于本判决书生效后十五日内归还原告巢湖农村商业银行股份有限公司借款本金1780万元及借款利息（本金1780万元，其中2014年12月21日至2015年1月23日期间按年利率9.84%计算，2015年1月23日后的利息按年利率14.4%，计算至借款还清之日止）；二、原告巢湖市农村商业银行股份有限公司对被告所有的位于本市××房（房地产权证号为巢湖市字第××号）折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权”。判决生效后，因大平公司未履行判决书确定义务，巢湖农村商业银行于2017年12月向该院申请强制执行，执行立案案号（2017）皖0181执2400号。该案在执行过程中，巢湖农村商业银行向该院提出申请，要求对案涉大平公司抵押房产即大平公司位于向阳南路150号的办公楼进行评估、拍卖。2018年3月2日，该院发出（2017）皖0181执2400号查封公告，该公告主要内容为：“本院于2018年2月11日查封了被执行人大平公司位于巢湖××××号的办公楼房产（不动产权证号××号）；凡在上述该院查封财产上有租赁协议等相关权利的自然人、法人，请于公告之日起十日内向该院书面申报，逾期视为放弃权利，本院在处置上述财产时，将视为无租赁等情形……”。该公告在大平公司办公楼多处张贴。后陆续有人进行了申报，但巢湖市中联粮油展示中心并未进行申报。2018年4月20日，该院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对案涉大平公司办公楼进行价值评估，估价结果为：房地产市场价值总价为932.77万元【皖天源（2018）房估字第××号评估报告】。该评估报告该院依法向大平公司进行了送达。2018年5月22日，该院作出执行裁定，对被执行人大平公司所有的位于巢湖市向阳南路的办公楼进行拍卖。2018年6月7日，该院委托安徽省银河拍卖有限公司为网络司法拍卖辅助机构，通过淘宝网，对案涉大平公司办公楼进行司法网络拍卖。2018年6月21日，安徽省银河拍卖有限公司向大平公司办公楼租赁人发出通知，通知主要内容为：“本公司受巢湖市人民法院委托为司法拍卖辅助机构，巢湖法院将于上午10时，在淘宝网（××），对巢湖××××号安徽大平工贸（集团）有限公司办公楼进行公开拍卖，根据合同法相关规定，优先权人有优先竞买权（请与法院联系确认资格）”。该通知及拍卖公告同时在大平公司办公楼进行了张贴。同时，该院又在相关报纸刊登了网络拍卖公告。2018年7月27日，该房产网络拍卖成交，成交价835.8545万元，买受人为巢湖市京皖特机械有限公司（后更名为巢湖市京皖特机械科技有限公司）。2019年1月29日，该院作出（2017）皖0181执2400号执行裁定，裁定位于巢湖××××号大平公司办公楼的房产所有权归买受人巢湖市京皖特机械科技有限公司所有，所有权自裁定送达买受人时起转移。现巢湖市中联粮油展示中心以自已优先购买权受到侵害为由提出异议，要求撤销大平公司办公楼所有权转移的执行裁定，并要求以网拍价格优先购买。 巢湖市人民法院认为：首先，巢湖市中联粮油展示中心主张存在租赁合同关系，既未在相关部门登记备案，又未在指定期间内向人民法院申报。本案执行中，该院依法向被执行人大平公司送达了评估拍卖等执行法律文书，在大平公司办公楼多处张贴了查封公告，明确要求有租赁关系的承租人在指定期间内向该院申报，其间，相关人员向该院进行了申报，并提交了租赁合同，但巢湖市中联粮油展示中心在上述期间内均未申报有租赁关系；其次，在对大平公司办公楼进行网络司法拍卖中，该院及拍卖辅助机构通过报纸、在大平公司办公楼处张贴公告和通知等方式对拍卖事项进行了公告，依法通知了已知承租人，拍卖活动符合相关法律规定；第三，姑且不论巢湖市中联粮油展示中心是否存在租赁合同关系，结合本案执行中相关证据材料，巢湖市中联粮油展示中心作为大平公司员工，应当知道案涉大平公司办公楼被查封、评估、拍卖的事实，但却在合理期限内既没有购买的意思表示，又不参加拍卖主张优先购买权，应当视为放弃优先购买权。综上所述，本案在对抵押物大平公司办公楼的拍卖执行中，并不存在侵害巢湖市中联粮油展示中心优先购买权的不当行为，其异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，作出（2020）皖0181执异78号裁定，驳回巢湖市中联粮油展示中心的异议请求。 巢湖市中联粮油展示中心不服向本院复议称，巢湖市人民法院未查明事实，违反法定程序，请求撤销（2020）皖0181执异78号、（2017）皖0181执2400号执行裁定书，请求以网拍成交价格优先购买大平公司办公楼。事实和理由如下：一、巢湖市人民法院对于案涉执行标的物的租赁情况未能依法查明，租赁合同成立生效不以登记备案为要件，对于租赁情况的基本事实法院应当查明而未查明，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关材料”，巢湖市人民法院未履行相应的调查义务。二、巢湖市人民法院未依法向复议申请人告知案涉执行标的拍卖事项，违反了法定程序，剥夺申请人的优先购买权。《民事诉讼法》规定送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。巢湖市人民法院和辅拍机构虽然在报纸和案涉大楼进行了拍卖公告，但该拍卖公告不能认为是对复议申请人的送达，不具有送达的法律效力。即便是复议申请人无意中获悉了案涉标的可能要被执行，但作为承租人的权利从没有任何人告知。 申请执行人巢湖农商行辩称，第一，复议申请人并非执行案件诉讼参加人，不在受送达范围，巢湖市人民法院在送达文书上不存在程序违法问题；第二，巢湖市人民法院已经发出查封公告，并在现场多处张贴，复议申请人未在期限内申报租赁关系，巢湖市人民法院委托拍卖机构向已申报的承租人发出通知，告知优先购买权，法院已经履行了告知程序。复议申请人的复议申请没有事实及法律依据，依法应予驳回。 巢湖市人民法院查明事实无误，本院予以确认。 本院查明，巢湖市禅音瑜伽馆、巢湖市选择经营服装店于2018年3月5日向执行法院申报在拍卖房产内租赁经营情况，按照公告要求申报了租赁关系并提供联系方式。安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对案涉大平公司办公楼进行价值评估，出具的【皖天源（2018）房估字第××号评估报告】，在估价对象权属权益状况中载明，“出租或占用情况：部分出租”。 本院认为，巢湖市人民法院在执行申请执行人巢湖农村商业银行与被执行人大平公司金融借款合同纠纷一案中，根据申请执行人巢湖农村商业银行的申请，对涉案房产予以评估、拍卖，执行法院及其委托的拍卖辅助机构通过报纸公告，在大平公司办公楼处张贴公告和通知等方式对拍卖事项进行公告，通知相关已知承租人有优先购买权，并在拍卖成交后依法作出拍卖成交裁定，并无不妥。 关于复议申请人称法院未依法查明租赁状况的问题。巢湖市人民法院在处置案涉房产过程中，于2018年3月2日发出（2017）皖0181执2400号查封公告，该公告主要内容为：“该院于2018年2月11日查封了被执行人大平公司位于巢湖××××号的办公楼房产（不动产权证号××号）；凡在上述该院查封财产上有租赁协议等相关权利的自然人、法人，请于公告之日起十日内向该院书面申报，逾期视为放弃权利，该院在处置上述财产时，将视为无租赁等情形……”。该公告在大平公司办公楼多处张贴，陆续有租赁经营者进行了申报，且法院委托评估的评估报告载明，估价对象出租或占用情况为部分出租，执行法院已经针对拍卖财产作出必要调查。复议申请人主张法院未依法查明租赁状况，理由不能成立。 关于依法向复议申请人告知案涉执行标的拍卖事项，违反了法定程序，剥夺申请人的优先购买权的问题。执行法院在大平公司办公楼多处张贴拍卖公告，复议申请人并未按照公告申报。2018年6月21日，安徽省银河拍卖有限公司向大平公司办公楼租赁人发出通知，通知主要内容为：“本公司受巢湖市人民法院委托为司法拍卖辅助机构，巢湖法院将于2018年7月26日上午10时，在淘宝网（××），对巢湖××××号安徽大平工贸（集团）有限公司办公楼进行公开拍卖，根据合同法相关规定，优先权人有优先竞买权（请与法院联系确认资格）”。该通知与拍卖公告同时在大平公司办公楼进行了张贴。同时，该院又在相关报纸刊登了网络拍卖公告。执行法院已经依法制作、发布拍卖公告，复议申请人未按照公告申报租赁关系，并且其不是执行案件当事人，复议申请人以执行法院未依法向其送达相关文书以及未向其释明优先购买的权利，主张撤销拍卖成交裁定，理由不能成立。 此外，优先购买权人优先购买，是指参与竞买的在拍卖竞价时，可以与其他竞买人以相同价格出价，没有更高出价时，拍卖财产由优先购买权人优先竞得，而非是在拍卖竞价结束后有权以成交价优先购买，故复议申请人请求以网拍成交价格优先购买大平公司办公楼，没有法律依据，本院不予支持。 综上，安徽省巢湖市人民法院（2020）皖0181执异78号异议裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 一、驳回巢湖市中联粮油展示中心复议申请； 二、维持安徽省巢湖市人民法院（2020）皖0181执异78号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 （此页无正文） 审判长  杨曙华 审判员  胡明艳 审判员  鄢隆伟 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理程佳豪 书记员胡丹 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条：上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。