安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终3204号上诉人（原审被告）：合肥市方圆房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区藕塘村芙蓉苑**。法定代表人：谢娣娣，该公司董事长。上诉人（原审被告）：合肥市方圆房地产开发有限责任公司无为分公司，住所，住所地安徽省无为县无城米芾广场******div>负责人：朱士双，该分公司总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：钱春龙，国浩律师（合肥）事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘敏琪，国浩律师（合肥）事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄义芬，女，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人：肖宏，安徽祥骏律师事务所律师。上诉人合肥市方圆房地产开发有限责任公司（以下简称方圆公司）、合肥市方圆房地产开发有限责任公司无为分公司（以下简称方圆无为分公司）因与被上诉人黄义芬房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方圆公司、方圆无为分公司共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄义芬的一审诉请或将本案发回重审，本案诉讼费用由黄义芬承担。事实和理由：1.一审程序违法。无为市自然资源和规划局出具的说明、严桥镇人民政府出具的证明未经一审当天出示和质证，不能作为认定事实的依据。且一审应将无为市自然资源和规划局作为共同被告。2.一审认定事实不清，适用法律错误。本案应当适用我国合同法第97条，而非第113条。诉争损失应为重建该房屋所指出的必要费用。一审判决无权直接认定案涉房屋为违章建筑，酌定计算损失的标准，缺乏证据证明。黄义芬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄义芬向一审法院起诉请求：1.依法解除双方房屋拆迁合同，判令方圆公司、方圆无为分公司赔偿黄义芬经济损失20万元；2.案件受理费由方圆公司、方圆无为分公司承担。一审法院认定事实：2008年3月6日,黄义芬与方圆无为分公司签订《无为县严桥老街改造项目房屋拆迁安置协议书》一份,约定拆除被告房屋面积51.1平方米，安置面积70平方米，过渡期限18个月。黄义芬房屋被拆迁后，因该改造项目出让地块部分国有土地使用未收回、土地使用权变更登记手续未办理，导致出让地块无法按合同约定进行施工建设。(2019)皖民终559号民事判决书已确认因无为县自规局在未收回出让地块国有土地使用权情况下挂牌出让该地块，违反法律规定，且没有按照法律规定及合同约定为方圆无为分公司办理土地使用权变更登记手续，导致出让地块无法按合同约定进行施工建设。致使黄义芬与方圆无为分公司签订《无为县严桥老街改造项目房屋拆迁安置协议书》无法继续履行。后黄义芬在原址重建房屋两间。经查证，该出让地块已收回并由严桥镇人民政府保护管理。黄义芬私建房屋属违章建筑。一审认为，双方签订的《无为县严桥老街改造项目屋拆迁安置协议书》应为有效合同，现因其他客观原因致使合同不能履行，双方均同意解除合同，不违反法律规定，该院予以认可。但合同解除后，给对方造成损失的，应当予以赔偿，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，该出让地块已收回，黄义芬不再享有涉案国有建设用地使用权，虽已重建，但属违章建筑。随时面临拆除的可能。因此方圆公司、方圆无为分公司应当依照双方签订的《无为县严桥老街改造项目房屋拆迁安置协议书》约定，履行自己的补偿义务。根据黄义芬房屋所处位置及同地段商品房销售价格，该院酌定对黄义芬回迁房51.1m2，赔款标准为2600元/m2。依据双方协议，黄义芬应补差价款120元/m2，故实际补偿标准为2480元/m2。综上所述，黄义芬要求方圆公司、方圆无为分公司赔偿损失，有事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十三条规定，判决：一、解除黄义芬与合肥市方圆房地产开发有限责任公司无为分公司签订的《无为县严桥老街改造项目屋拆迁安置协议书》；二、合肥市方圆房地产开发有限责任公司、合肥市方圆房地产开发有限责任公司无为分公司于本判决生效之日起十日內赔偿黄义芬人民币132860元。案件受理费4300元，减半收取2150元，保全费1520元，合计3670元，由合肥市方圆房地产开发有限责任公司、合肥市方圆房地产开发有限责任公司无为分公司承担。本案二审中，方圆公司、方圆无为分公司、黄义芬均未向本院提交新的证据。本院二审查明：案外人缪士好因与黄义芬类似情况将方圆公司、方圆无为分公司诉至一审法院，一审法院在该案中以2600元平方米的单价为依据判决方圆公司、方圆无为分公司赔偿缪士好损失104085.6元。方圆公司、方圆无为分公司不服该一审判决，上诉至本院，本院二审经审理后驳回其上诉请求，维持原判。该案二审中，无为市自然资源和规划局向本院书面回函，确认缪士好、黄义芬两户至今未回迁，目前不享有国有建设用地使用权。本案二审中，黄义芬均对上述回函的真实性不持异议。方圆公司、方圆无为分公司对上述回函不予认可。其他事实同一审一致，本院对其予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.一审认定的损失金额有无不当；2.一审程序有无严重违法。一、关于损失金额的认定。根据一审、二审查明事实可知，本案中，案涉拆迁安置协议书无法履行而被解除的原因和过错在于方圆无为分公司。故在方圆无为分公司违约造成被拆迁人黄义芬损失的情况下，一审认定黄义芬主张的损失金额包括可得利益损失，于法有据，本院予以确认。根据无为市自然资源和规划局的回函可知，黄义芬目前已不享有案涉房屋的国有土地使用权，故一审以相邻地段商品房价格作为计算黄义芬损失的依据，并无不当，且与本院生效判决相一致，本院对此予以确认。方圆公司、方圆无为分公司虽对上述回函真实性认可，但并未提交任何相反证据证明，故本院对方圆公司、方圆无为分公司就此提出的异议和上诉理由不予采信。二、关于一审程序问题。本案系双方当事人之间因房屋拆迁而发生的房屋拆迁补偿安置合同纠纷，方圆公司、方圆无为分公司主张案外人无为市自然资源和规划局应当作为共同被告参与诉讼，有违合同相对性原则，于法无据，一审对此认定准确，本院予以确认。一审对无为市自然资源和规划局出具的说明、严桥镇人民政府出具的证明未组织双方当事人质证，确有瑕疵，但考虑到与本案案情类似的缪士好前案中，本院在二审审理方圆公司、方圆无为分公司的上诉时，已通过发函询问的方式查明了缪士好与黄义芬的土地使用权权属状况。方圆公司、方圆无为分公司作为该案的上诉人当然已知晓上述事实。故一审上述程序虽有瑕疵，判决说理部分表述亦有不当，但并无严重违法之处。故本院对方圆公司、方圆无为分公司就此提出的上诉理由予以采信，但对一审判决结果予以确认。综上所述，方圆公司、方圆无为分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序虽有瑕疵，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2957元，由上诉人合肥市方圆房地产开发有限责任公司、合肥市方圆房地产开发有限责任公司无为分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十一月三十日书记员  章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……