湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11150号原告（反诉被告）:陈嵩，男，1985年10月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李雄贵，湖南融邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖雅，湖南吉顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：易金连，女，汉族，1970年7月29日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：孙晓晖，湖南湘都律师事务所律师。委托诉讼代理人：段毅，男，1990年12月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系被告之子。原告（反诉被告）陈嵩与被告（反诉原告）易金连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案，依法适用简易程序审理，被告（反诉原告）易金连提起反诉，本院依法予以受理，本案于2020年10月29日开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈嵩及委托诉讼代理人廖雅，被告（反诉原告）易金连委托诉讼代理人孙晓晖、段毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈嵩向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告与原告签订的房屋租赁合同，并要求被告向原告补齐免租期间的租金25514元；2、判令被告向原告支付违约金45925元；3、判令被告赔偿房屋空置期间的租金损失38271元；4、判令被告承担本案律师费5000元；上述款项共计114710元5、判令被告支付本案诉讼费用及保全费用。事实与理由：2019年6月27日，被告与原告签订房屋租赁合同，约定被告向原告租赁原告所有的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号房，作为乙方培训之用。合同约定了租赁期限、租金标准、租金的支付方式、违约责任等，租赁期限自2019年6月27日起至2027年3月9日止，该租赁期包括免租期，免租期为2个月，自2020年3月10日起至2020年5月9日止，租赁期开始后5年内，因被告原因造成合同解除或终止的，被告按免租期届满后的租金标准应向原告补交租金。2020年4月20日，被告发函通知原告解除单方合同，因被告所述情形不足以达到解除合同的条件，原告并未同意解除合同的要求，后原告自行搬离租赁房屋，因此给原告造成损失，应当承担违约责任，根据合同约定，被告应按当年度租金总额的30%向原告支付违约金，还应当赔偿原告相应损失费用。综上，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律法规的规定提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告（反诉原告）易金连提出答辩兼反诉请求如下：1、同意解除双方的租赁合同，除此之外，驳回原告（反诉被告）的全部诉讼请求。2、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还押金25514元、2020年3月至2020年6月已付的半月租金6378.5元。3、本案所有的诉讼费用全部由原告（反诉被告）承担。事实及理由：2019年3月被告（反诉原告）与开发商签订租赁合同后，开始装修于2019年6月27日，双方签订房屋租赁合同。房屋投入资金近百万进行装修、添置设备、器材、开办格林童话艺术培训学校。于2019年6月22日开业。招生人数达112人，员工7人，学校经营状况非常不错，各项工作稳步进行，与出租人也合作关系融洽。到2020年3月底，随着全球性的新冠病毒蔓延，中央到地方采取了非常规的手段，控制病毒扩散，禁止人员流动，所有企事业单位机关团体，各大中小学及各培训学校春节后不得开工复课、复工，且通知复工时间结合全球性的病毒控制情况再另行通知。被告（反诉原告）经营的培训学校因此遭受人员辞职，学员退费的各种严重情况，从春节后一直到4月份，情况愈发恶劣，再也无法继续经营下去了，因此在万般无奈的情况下为减少损失，于2020年4月20日主动发函给原告（反诉被告），要求解除原《租赁合同》并退还押金及相应租金，被告（反诉原告）将房屋钥匙交给物业后，物业工作人员于2020年5月24日交给了原告（反诉被告），并锁门至今。被告（反诉原告）认为，并非其故意违约，而是突如其来的疫情令任何人都无法预见，确定是无法继续经营下去了，根据双方的《租赁合同》及相关法律规定，被告（反诉原告）不承担违约责任，符合不可抗力的法定情形，依法原告（反诉被告）还应退还押金及多收的租金。故具状答辩及反诉前来，请求人民法院依法判处，支持被告（反诉原告）易金连及全部诉求。原告（反诉被告）陈嵩针对反诉辩称，一、易金连与陈嵩签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。易金连与陈嵩的房屋租赁合同明确约定，若乙方在合同履行中出现违约行为，甲方有权没收履约保证金。同时合同还约定，乙方单方面提前终止合同的，甲方不予退还剩余租金及履约保证金，乙方应当按当年度租金总额的30%向甲方支付违约金。二、被告（反诉原告）易金连所说的难处原告（反诉被告）陈嵩予以理解，但疫情并不是其一个人的难处。2020年4月1日，长沙市教育局公布《关于经审理查明，2019年6月27日，原告（反诉被告）陈嵩（甲方）与被告（反诉原告）易金连（乙方）签订房屋租赁合同，约定被告（反诉原告）易金连向原告（反诉被告）陈嵩租赁原告（反诉被告）陈嵩所有的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号房，作为乙方培训之用。合同约定了租赁期限、租金标准、租金的支付方式、违约责任等，租赁期限自2019年6月27日起至2027年3月9日止，该租赁期包括免租期，免租期为2个月，自2020年3月10日起至2020年5月9日止，租赁期开始后5年内，因乙方原因造成合同解除或终止的，乙方按免租期届满后的租金标准应向甲方补交租金。乙方已向甲方交纳25514元履约保证金，如乙方在合同履约过程中出现违约行为，甲方有权没收履约保证金或使用履约保证金抵偿乙方欠付的租金、物业费、违约金、水电费等所有费用。租金价格前2年租金单价为43元/㎡/月，按照建筑面积296.67平方米计，月租金为壹万贰仟柒佰伍拾柒元整（小写：12757元）,年租金为壹拾伍万叁仟零捌拾肆元整（小写：153084元）,从第3年开始（包含第3年）,每年租金在上一年度租金总额的基础上递增5%。合同的第十条约定由下列情形之一的，可以变更或解除合同，符合法律规定或合同约定；因不可抗力致使本合同不能履行；双方协商一致。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前叁个月向甲方提出书面申请，由双方协商解决，如甲方同意的，乙方须结清各项应交费用，且乙方所交履约保证金不予退还。双方另对其他事项作了约定。2020年4月20日，易金连向陈嵩发送工作联系函载明，因受疫情的影响，培训机构无法营业，要求解除本案所涉租赁合同以及要求退还两个月租金以及保证金。陈嵩于2020年4月24日回函载明，根据租赁合同约定不退还保证金。另陈嵩认为长沙市中小学在2020年4月底均开学，租赁方可以继续经营。被告（反诉原告）易金连在庭审时陈述于2020年5月初将所涉租赁房屋钥匙交至物业公司处，原告（反诉被告）陈嵩在庭审时陈述2020年5月24日在物业公司处拿到租赁房屋钥匙。现原告（反诉被告）陈嵩认为被告（反诉原告）易金连提前解除合同应承担相应违约责任，双方协商未果，酿成纠纷，遂诉至法院。另查明，原告（反诉被告）陈嵩认为房租已经交至2020年4月10日，被告（反诉原告）易金连则认为2020年2季度有两个月的免租期，房屋租金应交至2020年6月20日。上述事实由原、被告的当庭陈述以及原告（反诉被告）陈嵩提交的《房屋租赁合同》、《工作联系函》及被告（反诉原告）易金连提供的《租金支付证明》、《清税证明及准许注销登记证明书》等证据记录在卷予以佐证。本院认为：原告（反诉被告）陈嵩与被告（反诉原告）易金连签订的《房屋租赁合同》、系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于本诉，原告（反诉被告）提出判令解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为本案所涉的房屋租赁合同事实上已经解除，故本院对原告（反诉被告）的该诉讼请求依法予以支持。关于原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）补齐免租期间的租金25514元、违约金45925元、房屋空置期间的租金损失38271元及本案律师费5000元的诉讼请求，本院认为本案被告（反诉原告）易金连租赁涉案房屋经营校外培训业务，由于受2020年春季疫情的影响，经营困难，向原告（反诉被告）陈嵩发送了工作联系函，作出了解除租赁合同的意思表示。双方签订的《房屋租赁合同》亦约定，因不可抗力致使本合同不能继续履行的可以变更或解除合同。被告（反诉原告）易金连选择解除合同符合法律规定及合同约定，根据合同约定被告（反诉原告）在2020年2季度有两个月的免租期，且被告（反诉原告）易金连向原告（反诉被告）陈嵩缴纳了25514元的押金，该押金应能够弥补原告（反诉被告）陈嵩相应损失，故本院对原告（反诉被告）陈嵩提出的要求被告（反诉原告）补齐免租期间的租金25514元、违约金45925元、房屋空置期间的租金损失38271元及本案律师费5000元的诉讼请求依法不予支持。关于被告（反诉原告）易金连提出的要求原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还押金25514元及2020年3月至2020年6月已付半月租金6378.5元的反诉请求。本院认为首先，双方在《房屋租赁合同》中已约定，中途退租的履约保证金不予退还；其次，被告（反诉原告）易金连发出解除合同通知后仍占用房屋在2020年5月交房。综上，本院对被告（反诉原告）易金连的上述反诉请求依法不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈嵩、被告（反诉原告）易金连签订的《房屋租赁合同》解除;二、驳回原告（反诉被告）陈嵩的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）易金连的反诉请求。本案案件本诉受理费1297元，由原告（反诉被告）陈嵩负担；本案反诉案件受理费298.66元，由被告（反诉原告）易金连负担。如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十一月十九日法官助理林青曼书记员解秋阳