广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0203民初6322号 原告：彭菁（反诉被告），男，1983年11月25日生，汉族，住广西柳州市。 被告：李慧英（反诉原告），女，1972年1月20日生，壮族，住上海市青浦区。 原告彭菁（反诉被告）与被告李慧英（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院分别于2020年9月14日、2020年10月29日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序于2020年10月29日公开开庭审理了本案。原告彭菁及被告李慧英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭菁（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、判令李慧英依据合同约定注销或者迁移注册于柳州市商铺的工商执照；二、判令李慧英支付彭菁拖欠的2020年5月1日-2020年6月30日商铺租金5200元及2019年12月1日-2020年6月3日的物业费1020元、水费37.8元，以上合计6257.8元； -2- 三、判令李慧英恢复对彭菁商铺的原貌，把损坏的地砖和灯具修复，修复大锁和大门拉手；四、本案全部诉讼费用、执行费用等一切其他相关费用均由李慧英负担。 事实和理由：出租人彭菁与承租人李慧英于2019年10月14日签订《商铺租赁合同》一份，双方对租赁位置、租赁用途、租赁期限、租金的支付方式、押金、物业费、水电费、违约责任等均作出了约定，现因李慧英在租赁期限内拖欠商铺租金及物业费、水费，并因粗暴施工修建厕所导致所租商铺地砖破坏，并在其搬离商铺时造成灯具、大门大锁及大门拉手损坏。彭菁经多次向李慧英催索未果，故诉至法院提出前述诉讼请求。 被告李慧英（反诉原告）辩称，1、本案结束后同意注销或者迁移注册于柳州市商铺的工商执照；2、愿意补交2020年2月份商铺租金2600元及2019年12月1日-2020年6月3日的物业费1020元，水费37.8元；3、不同意彭菁所诉修复损坏的地砖和灯具，但同意修复商铺大门拉手。 被告李慧英（反诉原告）向本院提出反诉请求：一、彭菁退还李慧英租赁商铺押金10000元；二、彭菁赔偿李慧英因商铺漏水重新布置电线的人工费、材料费、店面租金、人工费以及扣押物品损失9000元；三、彭菁退还李慧英从2020年6月3日搬走后预缴电费卡上剩余未用的款项；四、本案诉讼费用由彭菁负担。 事实与理由：出租人彭菁与承租人李慧英于2019年10月14日签订租赁合同，双方约定租赁期限为3年等，合同签订后，李慧英 -3- 向彭菁支付了10000元押金。因租赁期限内，商铺楼上租户经常渗水导致李慧英无法正常经营，李慧英曾要求彭菁与楼上租户协商，因彭菁怠于履行出租人的职责导致李慧英无法经营而退租。另，李慧英在经过彭菁同意的情况下在商铺内修建了卫生间并购置了洗手盆、拉门、支出了人工费、材料费、热水器，在李慧英搬走商铺时前述物品被扣押且热水器被砸坏，造成了原告约9000元的经济损失。为维护自身合法权益，李慧英特向法院提出反诉诉请。 原告彭菁（反诉被告）辩称，1、不同意退还押金10000元，本案承租人李慧英拖欠商铺租金、物业费、水费后自行终止合同，已构成违约，根据双方签订的租赁合同，押金10000元不予退还；2、李慧英重新布线的人工费、材料费系其经营行为、铺面租金是李慧英应该支付的费用，彭菁并没有扣押李慧英的物品，现涉案租赁商铺仅留存李慧英购置的展示柜，李慧英可随时搬走；3、对于李慧英诉请的电费卡，彭菁没见过，李慧英所交电费已经使用完结，不存在剩余。 本院经审理认定事实如下： 2019年10月14日，原告彭菁（反诉被告）与被告李慧英（反诉原告）签订《商铺租赁合同》一份，约定：第一条租赁场地范围，彭菁将位于柳州市租给李慧英，经营范围以李慧英的营业执照为准；第二条场地交付期及租赁期限，彭菁于2019年11月1日将商铺交付给李慧英，租赁期限为3年，自2019年11月1日至2022年10月30日；第 -4- 三条租金、押金及支付方式，月租金第一年2600元、第二年月租金2800等；合同签订之日支付押金10000元，李慧英在合同期内提出退出商铺，彭菁将不予退租金和押金；商铺租金自2019年11月1日起计算，先交租金后使用，每月1日前支付租金，首次租金在合同签订之日支付；李慧英累计拖欠租金超过7天的，彭菁有权继续向李慧英追收所欠款项或没收李慧英所交押金以抵欠款，直至足额抵偿李慧英所欠全部款项为止；第四条租赁期间商铺装修，彭菁允许李慧英按照经营需求装修，但装修方案需征得彭菁认可，如李慧英擅自改变出租时商铺现有结构或者影响商铺结构安全的，彭菁可终止李慧英的装修；第五条各项费用的缴纳，水电费用由李慧英按表与物业结算，燃气初装费由李慧英自理；租赁期间由于李慧英导致租赁房屋质量或内部设施损毁，维修费由李慧英负责；经营期间发生的电视、宽带、电话、卫生、排污、治安、物业管理费等各项费用由李慧英缴纳，彭菁代收；第七条双方的权利义务，彭菁负责按照合同约定将商铺交付给李慧英，保证房屋及设施完好并能够正常使用，对租赁商铺装修或改造方案进行监督和审查并及时提出意见；租赁期满或合同解除时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，李慧英一律不得拆走，彭菁不予补偿等；第八条违约和违约责任，若彭菁在没有违反本合同的情况下不允许提前解除合同或租赁给他人，若李慧英在合同期违约，彭菁将不退还押金；补充条款，彭菁配合李慧英在租赁期间办理营业执照，如李慧英不续租彭菁商铺时应当在一个月内将 -5- 工商执照迁移或注销等等。 另查，1、2019年10月12日，彭菁向李慧英出具《收据》一份，载明：今收到李慧英交来租赁押金10000元及首月租金2600元；2、根据双方的微信聊天记录显示：（1）截止2020年5月31日，李慧英尚欠一个月房屋（2月份）租金未交，李慧英认为鉴于新冠肺炎疫情原因并参照其他商铺出租人减免房租的情况案涉商铺房屋租金亦应当予以减免一个月，彭菁不同意免交；（2）李慧英在案涉商铺改建洗手间是经过彭菁的同意并在彭菁的指导下进行施工，彭菁对李慧英所买“卫生间瓷砖和补的瓷砖”并无异议；（3）案涉商铺在租赁期限内出现过几次漏水（楼上承租户忘记关水龙头漏水、楼上承租户使用空调水渗、漏），李慧英以彭菁亦为楼上房屋产权人为由要求彭菁赔偿损失，彭菁以楼上房屋承租户是漏水产生的责任人为由仅愿意协调此二人之间的赔偿事宜但不同意自己赔偿；（4）2020年6月1日因租金拖欠、不按期交租及漏水造成损失赔偿问题无法达成一致意见，彭菁表示不愿意继续租赁商铺给李慧英，李慧英亦表示可以立即找地方搬走，且2020年6月2日彭菁将案涉商铺门面上锁；3、案涉租赁房屋内目前存放了李慧英购置的化妆品展示柜一台；4、经向柳州市鱼峰区市场监督管理局了解，李慧英注册登记在案涉商铺的“柳州市鱼峰区金石缘养发馆”已于2020年11月2日办理了工商注销登记手续。 本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定,履行民事义务,承担民事责任。 -6- 关于注销、迁移李慧英登记注册于案涉商铺工商执照的问题。结合本院查明的情况，李慧英已自行办理了“柳州市鱼峰区金石缘养发馆”的工商注销登记手续，故本院不再处理。 关于李慧英拖欠租金、物业费、水电费数额的问题。结合彭菁与李慧英的微信聊天记录，双方已于2020年6月1日达成了解除案涉《商铺租赁合同》的一致意见，截至该日李慧英尚欠原告一个月零一天租金2686.7元（2600元/月+2600元/月÷30天×1天），另，本案庭审中李慧英表示愿意向彭菁补交案涉商铺租赁期间物业管理费1020元、水费37.8元，故本院对彭菁主张李慧英支付租金2686.7元、物业管理费1020元、水费37.8元诉请部分予以支持。至于彭菁主张的2020年6月2日-2020年6月30日期间商铺租金，因双方解除合同后，彭菁亦已于2020年6月2日将案涉商铺上锁，故其主张该段期间的商铺租金没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于彭菁诉请恢复商铺原貌，修复损害地砖、灯具、修复大锁、大门拉手的问题。本案庭审中，李慧英认可在双方起争执后案涉商铺被彭菁上锁无法进入的情况下其用力拉动了商铺大门拉手并进入商铺，鉴于该拉手已经由彭菁实际修复，但其未提供修复费用的相关凭证，本院酌情确定修复费用为50元。至于彭菁主张的修复损坏的地砖、灯具、大锁，本院认为，李慧英在案涉商铺改建洗手间是经过彭菁的同意并在彭菁的指导下进行施工，李慧英亦已经将施工过程中损坏的地砖采取了补救修复措施，彭菁 -7- 当时并无异议，其现又要求李慧英重新修复，本院不予支持，而对于案涉租赁商铺灯具及大锁的损坏，彭菁并未提交证据证实系李慧英所致，故本院对彭菁该部分主张不予支持。 关于李慧英所交押金10000元的退还问题。双方系因租金欠交及漏水造成损失赔偿问题无法达成一致意见导致合同解除，本院认为，一方面，承租人向出租人支付租金是承租人最基本的义务，虽然案涉商铺租赁期间由于新冠肺炎疫情导致李慧英的经营遇到困难是客观事实，但其在与彭菁就减免租金事宜未达成一致意见的情况下就强行欠交一个月租金是双方解除合同的主要原因；另一方面，出租人在租赁期间亦应当对租赁物存在的瑕疵负有法定维修义务，本案中双方均认可系因为楼上租户忘记关水龙头及使用空调过程中漏水后渗入或滴入案涉租赁商铺从而影响李慧英租赁期间的正常经营，而作为出租方彭菁在组织李慧英与楼上租户协商未果的情况下未能履行修复案涉商铺本身存在的瑕疵，这也是双方解除合同的原因之一。结合前述，本院酌情确认彭菁应当向李慧英退还押金金额为4000元。 关于李慧英重新布线人工费、材料费、店面租金、人工费及扣押物品损失。本院认为，结合李慧英、彭菁的陈述，因楼上租户忘记关水龙头导致案涉商铺电路全烧而支出重新布线的人工费、材料费，系李慧英与楼上租户或产权人（彭菁）的相邻权纠纷，与本案不属于同一法律关系，李慧英可另案主张；案涉铺面支出的店面租金及为生产经营支出的人工费属于李慧英开展生产经营 -8- 的正常开支，李慧英主张该部分支出由彭菁赔偿没有事实与法律依据，本院不予支持。另，彭菁认可案涉商铺尚留存李慧英未搬离的化妆品展示柜并表示彭菁可随时搬走，故双方就此可自行协商搬离的时间、方式，本院不再处理，李慧英所述被彭菁扣押了汉蒸床、砸坏了热水器因其未提供充分证据予以证实，彭菁亦未予认可，本院不予支持，至于李慧英所述被扣押的两组洗手盆、柜子、卫生间拉门，因该类物品系修建厕所时嵌装、附着在墙体或房屋结构上，根据双方合同约定，合同解除时李慧英不得拆走，且本案合同解除的主要原因系李慧英欠交、不按期支付商铺租金，故李慧英要求彭菁赔偿缺乏依据，本院不予支持。 关于退还李慧英搬离后预缴电费卡上剩余未用款项的问题。因李慧英未能提供充分、有效的证据证实其搬离案涉商铺时电费卡上剩余未用款项的具体数额，故本院对于该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下： 一、被告李慧英（反诉原告）支付原告彭菁（反诉被告）尚欠商铺租金2686.7元、物业管理费1020元、水费37.8元、修复商铺大门拉手费用50元； 二、原告彭菁（反诉被告）退还被告李慧英（反诉原告）商铺租赁押金4000元； 三、驳回原告彭菁（反诉被告）的其他诉讼请求； -9- 四、驳回被告李慧英（反诉原告）的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费50元（彭菁已向本院预交），减半收取25元，由彭菁负担10元，由李慧英负担15元；反诉案件受理费138元（李慧英已向本院预交），由李慧英负担109元，由彭菁负担29元。 本判决为终审判决。 审判员  谭丽娜 二〇二〇年十一月十二日 书记员  柯宝玲 -10- 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定,履行民事义务,承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。