山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7164号 原告：王冰，男，1963年12月23日出生，汉族，山东海润睿智电子有限公司退休人员，住济南市历下区。 原告：王乐萌，男，1993年2月4日出生，汉族，学生，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：王冰，男，王乐萌之父。 被告：金连虎，男，1973年4月3日出生，汉族，无业，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：朱亚军，山东固睿特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈天宇，山东固睿特律师事务所实习律师。 原告王冰、王乐萌与被告金连虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王冰、王乐萌向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约定支付违约金10320元，且原告有权没收全部房屋租赁押金；2.判令被告按约定五倍赔偿欠缴的物业费、水电费合计12975.65元，并判令被告支付2020年7月5日至实际交房日的房屋占有使用费1003元及物业费，并按照合同约定支付滞纳金；3.判令被告按约定双倍赔付恢复装修原状费用6万元，并支付维修房屋所需一个月时间的房屋占有使用费，及物业管理费4512.37元；4.判令被告支付其他费用（开锁换锁芯费、更换防盗门、购买晾衣架等多项用）2740元；5.判决与本案相关的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月25日，原被告之间签署了房屋租赁合同一份，由被告承租原告家庭位于济南市历城区花园路101号海蔚广场4号楼2单元2303室的建筑面积约150平米的住宅用作居住使用。合同中约定了租赁期限、押金、租金、违约责任等内容，并特别在合同第四条、第五条、第八条就物业水电费问题、损坏与变更原装修问题、违约责任问题做了相关的约定且在合同第十条就房屋装修状况及室内设施做了相关描述和记录。合同签署后被告如约支付了押金5000元和应付租金后入住出租住宅，此后被告均如约支付了租金。2019年7月4日租赁合同期满，被告口头提出按照原合同续租房屋，原告同意其请求，双方未签署新的租赁合同，此后被告如约支付了相应房屋租金继续租用房屋。2019年11月初原告前去出租房屋巡视，发现被告在未告知原告的前提下早已擅自将出租房屋的客厅、中间卧室、主卧室用大量粉色板材进行了大面积的房间隔断，搞起了群租房分割出租生意，并由此导致室内原装修被严重损毁。原告发现后当即向被告提出反对意见，被告则承诺等到租赁结束将会将装修恢复原状，原告鉴于既成事实又加之新冠疫情发生，无奈之下允许其继续租用房屋。2020年5月19日，被告通过微信留言告知原告，其房租已支付到2020年7月4日，届期被告将不再租赁住房，原告同意被告之请求并在微信留言告知被告届时应把物业水电费以及卫生等事宜处理好，被告表示同意。2020年6月22日被告委托其房屋管理员陪同原告前去查勘了出租房屋现状，原告发现房屋装修损毁更加严重且卫生状况污秽杂乱不堪。此后，原告通过电话及微信用语言、文字、图片的形式将房屋内装修毁损的状况告知了被告，并向其提出了恢复原状的要求，被告承认其造成的装修毁损等事实，并承诺在其搬离室内物品后将对出租房屋进行恢复原状之修复工作。然而自2020年6月28日起，原告无法联系上被告。原告询问出租房屋物业管理公司及相关水电公司，得知被告截止到2020年7月5日仍欠缴其应缴的物业费水电费合计2593.13元。之后无论原告如何联系被告，其仍拒接电话微信，且不做房屋交接，致使原告无法进入自家住宅。2020年7月11日原告由于无法知晓被告是否已经搬离出租房屋，无奈之下只好向公安110报警并于当日在民警和小区物业公司人员陪同下，请开锁工人打开了住宅房门方才得以进入房屋。进入房间后发现防盗门内部钢梁已经断裂基本报废，被告的物品未完全腾空，装修变更毁损未做任何修复。经专业装修队伍现场勘查，预计被告导致的装修毁损与恢复装修原状所需费用在34000元左右。被告的行为已经严重违反了双方签订的房屋租赁合同约定条款及其承诺。被告擅自变更出租房用途并大面积变更毁损污损室内装修、恶意欠缴相关物业水电费用、恶意不交接房屋并等行为，已经严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵法院，请求判如所请。 金连虎答辩称，原告陈述事实不符，涉案房屋自2015年7月4日起对外开始出租，加设隔断用于群租原告早就知情。涉案房屋出租时间长达五年之久，产生磨损均属于正常损耗。合同约定的五倍赔偿物业水电费，其性质属于违约金，约定过高。我国法律规定的约定金为弥补性违约金，被告同意从押金中扣除欠缴的水电费物业费，原告的此项损失受到弥补，无需支付高额违约金。同理，双倍赔付、恢复原状费用也属于违约金违约过高，并且根据合同约定被告可先行恢复，若不能恢复再支付违约金。原告主张的恢复费用为单方形成，被告并不认可，并且该费用是将涉案房屋全部重新装修的费用，不应由被告承担，产生一个月使用费及物业费也不应由被告承担。原告主张的其他费用，被告不认可。 经审理，双方对以下事实无争议：2018年6月25日，王冰、王乐萌作为甲方，金连虎作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将其自有的涉案房屋出租给乙方做居住使用。二、租赁期限12个月，日期为2018年7月5日至2019年7月4日。三、押金5000元，租金为每月4300元，租金每6个月结算。四、乙方租赁期间所产生的水电、采暖、燃气、电话、物业、水费以及其它由乙方租赁产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清全部欠费，若退租后一个月内仍未交清欠费，乙方承诺五倍赔偿所欠交费用。五、租赁期间，乙方不得随意损坏以及变更房屋装修与设施。如需装修或改造，乙方必须事先征得甲方书面同意并由乙方承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须请甲方验收房屋，甲方有权要求乙方将房屋装修与设施恢复原状。若不能恢复原状，乙方承诺双倍赔偿房屋损坏以及变更装修与设施所造成的经济损失。八、房屋租赁期间，任何乙方违反本合同约定，依据事实轻重，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金且押金不退。十、房屋装修状况及室内设施为：史密斯牌电热水器一台，挂式空调一台，客餐厅卧室全部铺装木地板，……客餐厅通透无分割隔断设施……卫生间两个，均设坐便式马桶与混水阀淋浴喷头……。十一、未经甲方书面同意，乙方不得转租分租住房。乙方租用期间应爱护房屋及有关家具家电等设施，合同终止时应按甲方要求恢复原状并打扫干净卫生。否则，押金不退并依前述约定赔偿相关损失。租赁合同期内，双方均履行了各自的义务，未产生纠纷。合同期满后，金连虎口头提出按原合同续租，王冰同意，双方形成不定期的房屋租赁合同。2020年5月19日，金连虎告知王冰，其房租已支付到2020年7月4日，届期将不再继续租赁涉案房屋。合同到期后，双方未对房屋进行交接，2020年7月11日，原告通过报警开锁的方式收回房屋。截至2020年7月5日，涉案房屋欠缴物业费、水电费合计2593.13元。 对于双方有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.关于房屋毁损情况。为证明房屋受到严重毁损，原告提交了房屋现状照片、视频，派出所出警录像等证据。被告虽对视频中的房屋是否系涉案房屋提出质疑，但是王冰与金连虎之间的微信聊天记录可以证明，原告提交的房屋照片、视频真实的反映了原告收回房屋时的情况，对此本院予以采信。被告提交原告与案外人郑曙光、曹粱签订的《房屋租赁合同书》，证明涉案房屋自2015年就开始向外出租，且原告对群租、转租知情并且同意。原告对该证据不予认可。经审查，该证据系复印件，不能证明原件对内容也进行了修改，且该合同即使真实，也是原告与案外人签订，与本案原被告间的纠纷无直接关联关系，本院不予采信。 2.关于原告修复房屋的费用问题。原告提交其与案外人马磊签订的装修协议、预算表、结算单以及支付装修费用的银行转账凭证，证明修复房屋需装修费用30900元，实际已经支付25000元（未包括木地板与推拉门）。另外提交购买防盗门、晾衣架、淋浴花洒、换锁芯收据，证明其实际损失。被告认为上述证据均是原告与案外人形成，不予认可，且上述费用包括了全部装修费用，不应由被告承担。本院认为，虽然装修合同系王冰与案外人签订，但是从合同内容、转账情况等综合审查，上述证据能够形成较为完整的证据链条，证明为装修涉案房屋，原告实际的支出情况，故对上述证据的真实性予以认可。 本院认为，第一，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。金连虎未经王冰、王乐萌书面同意，即对房屋进行了加装隔断、改装卫生间等较大的结构改造。虽然原告对被告向外转租群租的情况知情且认可，但是被告的转租行为对房屋造成了明显超出正常使用折旧的毁损。被告的上述行为构成违约，应当承担相应责任。第二，原告主张的房屋维修损失主要包括装修费用30000元及购买配套设施2740元。综合考虑该费用为完全翻新房屋所需，正常使用房屋亦会产生折旧等因素，结合被告的违约情形，本院酌情认定上述费用的60%，即19644元（32740×0.6）为被告应承担的维修房屋损失。第三，被告使用房屋期间的物业、水电等费用应由其自行承担，故2020年7月4日前涉案房屋产生的相应费用2593.13元应由金连虎承担。2020年7月5日后，被告未向原告交付房屋，直至原告2020年7月11日采取报警开锁的方式进入房屋，期间产生的房屋占有使用费、物业费1003元应由金连虎承担。关于原告主张的维修房屋所需1个月时间的房屋占有使用费、物业费，本院认为该笔费用全部由被告承担的依据不足，鉴于被告的行为确实给原告造成了除修复房屋之外的损失，故本院在确定违约金时一并予以衡量。第四，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，涉案《房屋租赁合同》中关于押金、违约金、五倍支付欠付物业水电等费用以及双倍赔偿维修损失等约定均属于违约金，该约定明显过分高于实际损失，故被告关于应对违约金进行减少的理由成立。依照上述法律、司法解释的规定，本院酌定被告金连虎向原告支付违约金8500元。扣除被告已付的押金5000元，应另向原告支付3500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十五条、第一百三十三条规定，判决如下： 一、被告金连虎在本案判决生效10日内向原告王冰、王乐萌支付房屋恢复装修费用19644元； 二、被告金连虎在本案判决生效10日内向原告王冰、王乐萌支付房屋占有使用费、物业费、水电费共计3596.13元； 三、被告金连虎在本案判决生效10日内向原告王冰、王乐萌支付违约金3500元； 四、驳回原告王冰、王乐萌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2088元，减半收取1044元，由原告王冰、王乐萌负担719元，由被告金连虎负担325元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王   海   娜 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  马雪书记员吕素敏