四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终1439号 上诉人（原审被告）：广安立新房地产开发集团有限公司，住所地四川省广安经开区奎阁园区石滨路**。 法定代表人：汪思光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐建民，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭展，四川信和信律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：刘兴明，男，生于1959年7月27日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：汪崇光，四川亚美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严光华，四川亚美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：文波，男，生于1991年1月11日，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：王杰，四川则昂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张媛，女，生于1990年11月8日，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：王杰，四川则昂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鲍丽，女，生于1974年3月24日，汉族，住四川省成都市。 委托诉讼代理人：杨进军，四川鑫泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓杰倪，女，生于1983年5月23日，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：邓靖凡，男，生于1987年5月23日，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：邓川江，男，生于1988年11月23日，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：邓慧文，女，生于1998年12月28日，汉族，住四川省成都市都江堰市。 被上诉人（原审被告）：邓博文，男，生于2002年11月9日，汉族，住四川省成都市都江堰市。 法定代理人：鲍丽（系邓博文母亲），住四川省成都市。 被上诉人（原审被告）：汪立新，男，生于1963年8月11日，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：邱吉敏，广安市前锋区观阁法律服务所法律工作者。 上诉人广安立新房地产开发集团有限公司（以下简称立新公司）、刘兴明因与被上诉人文波、张媛、鲍丽、邓杰倪、邓靖凡、邓川江、邓慧文、邓博文、汪立新商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院(2020)川1602民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 立新公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并改判由立新公司、刘兴明协助文波、张媛办理位于广安市房屋的不动产所有权证书；2.依法撤销一审判决第二项，改判驳回文波、张媛的第二项诉讼请求；3.依法撤销一审判决第三项，改判由刘兴明向文波、张媛退还购房款5596.5元；4.本案一、二审诉讼费由文波、张媛承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.立新公司与刘兴明逾期交房系因不能控制的司法机关查封行为导致，一审法院查封立新名城1、3、4号楼后，未将拍卖邓中明财产所得价款及时支付给广安浩森建设工程有限公司，亦未及时解除查封，导致案涉房屋所在楼栋无法进行验收，办证。依《商品房买卖合同》附件八第六条约定，不应承担逾期交房责任。2.2017年2月13日立新公司在广安日报登报公告交房通知，案涉房屋交房时间应为2017年2月13日，一审判决认定文波、张媛实际收房时间为交房时间，系事实认定错误。3.刘兴明系案涉房屋所在1号楼实际权利人，对住宅部分享有实际收益权，按照权利义务对等原则，应由其返还购房款。一审法院在（2016）川1602民初1841号民事判决中明确案涉1号楼的实际权利人仅为刘兴明，《立新名城项目合伙人刘兴明、汪立新等涉及商业用房分配协议》以及《商品房买卖合同》第十六条明确说明立新名城1号楼土地使用权属刘兴明，收益权归刘兴明，一审判决立新公司与刘兴明共同退还房款错误。二、一审判决适用法律错误。1.立新公司与刘兴明共同承担责任缺乏法律依据，刘兴明因个人不能开发和对外销售，才根据政府部门要求借用立新公司名义开发销售，立新公司并不是实际权利人，更不是承担责任的相对方。2.根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，办理不动产权属证书需双方当事人共同申请，一审判决上诉人单方为文波、张媛办理权属登记，系适用法律错误。综上，请求二审法院判如诉请。 刘兴明辩称，对立新公司的第一项上诉请求不予认可，根据合同相对性，应该由立新公司承担办证义务；同意其第二项上诉请求，刘兴明不应支付逾期交房违约金；退还购房款的责任主体应该是立新公司而不是刘兴明。 刘兴明上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并改判由被上诉人立新公司为被上诉人文波、张媛办理不动产产权证；2.依法撤销一审判决第二项、第三项，并重新认定本案逾期交房违约金和退还购房款的金额，改判由被上诉人立新公司承担；3.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案属于商品房销售合同纠纷，文波、张媛是与立新公司签订的《商品房买卖合同》，刘兴明不是合同的相对方，对合同内容并不知情，不应承担办理不动产权证、支付逾期违约金和退还购房款等合同违约责任。二、立新名城项目系立新公司、邓中明、刘兴明联合开发经营，全体合伙人共同分享权益、共同承担责任。原审判决认定1号楼实际权利人为刘兴明，无事实和法律依据，也与各合伙人签订的合作开发协议、内部分配协议不符。立新名城项目的住房、车库以及门市均不是按照具体楼栋分配，而是依据各方土地面积比例分配。商品房是由立新公司统一销售，所售款项再在各合伙人之间按土地比例进行分配。目前立新公司及刘兴明、邓中明、汪立新已根据各自投资情况进行了部分分配。三、由于商品房、车库是由立新公司统一销售后再按土地面积分配，刘兴明未直接收取文波、张媛的购房款，不应承担退还购房款的法律责任。四、如果以土地权属为依据判决刘兴明承担责任也没问题，但刘兴明对2、3、4号楼商品房出售产生的纠纷不应担责，且逾期交房违约金过高，请求调减。综上，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。 立新公司辩称：1.文波、张媛要求办理不动产产权证，应该由其与刘兴明共同办理，立新公司可协助。立新公司没有义务直接办理。2.文波、张媛购买的1号楼房屋，与立新公司没有任何关联性，系刘兴明借立新公司名义开发，即便立新公司承担责任，最后也应该由实际权利人刘兴明承担。3.立新公司及刘兴明逾期交房系因不可控的司法查封导致，立新公司不应承担逾期交房的违约责任。4.刘兴明系案涉1号楼实际权利人，有返还购房款的责任。 针对二上诉人的上诉请求，文波、张媛辩称，1.案涉房屋楼栋总证还未办理，立新名城属于刘兴明、汪立新、邓中明与立新公司合作开发，现在不确定总证办理在谁的名下，一审判决由立新公司、刘兴明办理不动产产权证是正确的。2.关于逾期交房违约金，按照合同约定交房时间为2016年12月31日，出具房屋面积测绘报告的时间是2017年11月21日，立新公司2017年2月13日发出接房公告时不符合接房条件，应按照文波、张媛主动接房时间2017年6月8日计算违约金。3.文波、张媛的购房款是支付给立新公司，刘兴明又是1号楼的实际权利人，一审判决立新公司、刘兴明共同归还购房款正确。4.双方约定的违约金并没有高出市场同地段房屋租金，因此，一审法院根据合同约定支持文波、张媛关于违约金的主张是合理的。 鲍丽、邓杰倪辩称，二上诉人没有要求鲍丽、邓杰倪承担责任，请求维持一审判决。 汪立新辩称，同意立新公司的上诉意见。汪立新系自然人，无权利开发商品房，不应承担责任。 邓靖凡、邓川江、邓慧文、邓博文未作答辩。 文波、张媛向一审法院起诉请求：1.请求法院判令立新公司继续履行合同为文波、张媛购买的房屋办理所有权证书；2.请求判令立新公司支付逾期交房违约金7989.27元；3.请求判令立新公司支付逾期办理房屋所在楼栋权属证明的违约金34571.2元（从逾期之日暂计算至2019年11月28日）；4.请求判令立新公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金25891.2元（从逾期日暂计算至2019年11月28日）；5.请求判令立新公司退还多缴纳的购房款5596.5元；6.请求立新公司赔偿文波、张媛损失7441.98元。一审庭审中，文波、张媛变更第6项诉讼请求金额为7358.02元。追加刘兴明、鲍丽、邓杰倪、邓靖凡、邓川江、邓慧文、邓博文、汪立新后，文波、张媛要求八人与立新公司承担连带责任。 一审法院认定事实：2016年1月5日，文波、张媛（买受人）与立新公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议并进行了备案登记，该合同约定：1.买受人所购商品房位于广安市房屋，面积109.04平方米，单价4550元每平方米，房屋总价为496132元；2.出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合的条件：已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人未按照约定期限和条件交付商品房的，买受人继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起10日内支付；3.出卖人应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未能在该期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房，买受人不退房的，自出卖人应取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付；4.商品房交付使用后，双方共同向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付；5.面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应向买受人公司其委托有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照本合同第五条建筑面积（包括套内面积、公摊面积、分摊面积）计价的约定，根据实测建筑面积，多退少补，举示结算房价款；6.案涉房地产1号楼土地权属刘兴明、收益权属刘兴明，2号楼土地权属汪立新、收益权属汪立新，根据广安市政府及主管部门要求统一规划，联合开发，土地权属人直接办给买受人，而其中销售价格与合伙建房的价格各自调整，买受人不得向出卖人提出任何异议（补充协议第十六条第6项）。 文波、张媛于2016年1月5日向立新公司支付购房款156,132元，大修基金、税费等费用20,000元（后退回7365.26元），2016年1月21日通过贷款向立新公司支付剩余购房款340,000元。2017年6月8日，文波、张媛实际从立新公司接收了其所购买的房屋。该房屋至今未取得楼栋权属证书，故亦未产权转移登记。文波、张媛遂诉讼至一审法院请求支持其前述诉讼请求。 同时查明，案涉房屋所在的立新名城1号楼建设项目于2013年2月4日取得建设用地规划许可，2013年5月3日取得建设工程规划许可，2013年7月25日取得建筑工程施工许可，2013年12月27日取得预售许可，2017年2月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格。案涉房屋所在的立新名城1号楼于2017年11月21日取得房产面积测绘成果报告，载明1幢5层501号房屋产权面积为107.81平方米。 另查明，2002年3月7日邓中明取得广安市广安区东南片区20号拍卖地国有土地使用权（地号：0109038号），2010年5月11日汪立新、张绍才、李小波取得广安市广安区东南片区12-2号地块国有土地使用权（地号：0111026），2010年5月11日，刘兴明、李冰心、唐琦越、李昂轩、段宇飞取得广安市广安区东南片区地号0307005号地块的国有土地使用权。立新公司于2004年10月12日成立，工商登记的经营范围为房地产开发、销售，园林绿化，农业产业化开发；汪立新系该公司股东，所占股权比例为78.95%。2010年4月16日，立新公司（甲方）、邓中明（乙方）、刘兴明（丙方）签订《房地产合作开发经营协议》，约定邓中明、立新公司汪立新、刘兴明将其各自拥有的中桥组团地块规划地形图中土地纳入统一规划，联合开发建设，立新公司系具备房地产开发经营资质的企业，同意将汪立新、邓中明、刘兴明前述地块以立新公司名义进行项目的共同开发经营。汪立新、邓中明、刘兴明及立新公司均签字盖章予以确认。2010年8月3日，立新公司（汪立新等人，甲方）、邓中明（乙方）、刘兴明（丙方）再次签订《合伙开发协议》，约定邓中明（土地面积6400平方米）、立新公司汪立新（土地面积3414.66平方米）、刘兴明（土地面积3876.666平方米）将其各自拥有的中桥组团地块规划地形图中土地纳入统一规划，联合开发建设；甲乙丙三方各按土地面积套成比例进行投资，工程项目的亏盈，按投资比例分摊分享和承担，本项目的住房商业房及车库按三方各自拥有的实际土地面积比例进行分配，车库、住房统一销售；该项目的开发由立新公司担任；项目开发所发生的一切经济损失和法律责任均由甲乙丙三方按照各自所出土地比例承担。汪立新、邓中明、刘兴明及立新公司均签字盖章予以确认。 邓中明已死亡，其合法继承人为：妻子鲍丽,子女邓杰倪、邓靖凡、邓川江、邓博文、邓惠文。本案一审庭审中，汪立新、鲍丽、邓杰倪均认可汪立新、邓中明、刘兴明联合开发的立新名城项目经分配确认：1号楼权属及收益归刘兴明，2号楼权属及收益归汪立新，3、4号楼权属及收益归邓中明（后有部分调整），刘兴明认可1号楼确系其本人投资建设，但1号楼也是由立新公司统一销售，所得款项与其他统一销售的房屋款项一起由大家按比例分配，且1号楼的门市汪立新也分配了部分，双方签订了《立新名城项目合伙人刘兴明、汪立新等涉及商业用房分配协议》。一审法院（2016）川1602民初1841号民事生效判决书认定邓中明、刘兴明为立新名城1、3、4号楼实际权利人，其借用立新公司名义进行建设，但立新公司参与了该项目的实质性管理事务。 一审法院认为，本案争议的焦点问题有：1.案涉商品房买卖合同的效力及权利义务主体认定问题；2.文波、张媛主张的办理房屋不动产权属证书能否支持的问题；3.文波、张媛主张的逾期交房违约金能否支持的问题；4.文波、张媛主张的逾期办理权属证书的违约金及补贴损失能否支持的问题；5.文波、张媛主张的退还超额支付的购房款能否支持的问题。 一、关于案涉商品房买卖合同的效力及权利义务主体的认定问题。根据查明的事实，刘兴明、邓中明、立新公司（含汪立新）共同签署了《房地产合作开发经营协议》、《合伙开发协议》，以刘兴明、邓中明、汪立新等人各自所拥有的土地使用权各自投资共同以立新公司名义进行房地产开发，立新公司及刘兴明、邓中明、汪立新均实质性参与了该房地产项目的管理，对建成的房地产项目已根据各自投资情况进行了分配。（2016）川1602民初1841号民事生效判决书确认了该项目1、3、4号楼实际权利人为刘兴明、邓中明，合伙人汪立新、邓中明均认可其中1号楼住宅的实际权利归刘兴明所有，并在对外出售时的商品房买卖合同中予以注明，刘兴明亦认可1号楼系其本人投资建设，但1号楼是统一对外销售后合伙人共分款项，并提供了《立新名城项目合伙人刘兴明、汪立新等涉及商业用房分配协议》，但此协议仅能证明汪立新与刘兴明双方协商由汪立新分配了1号楼的部分商业房屋，而邓中明未作为权利人参与该分配，故此更能证明1号楼实际权利人为刘兴明，只是1号楼的部分商业经刘兴明同意分配给了汪立新。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”之规定，刘兴明、邓中明、立新公司（含汪立新）合作开发房地产，立新公司具有房地产开发经营资质，双方之间的合作开发协议应属有效。建成的立新名城房地产也应以开发单位立新公司的名义办理房屋权属证书并对外进行销售。本案文波、张媛所购买的房屋所在的立新名城1号楼建设项目在取得建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可的基础上进行建设，在2013年12月27日取得预售许可的基础上对外进行销售，故本案文波、张媛与立新公司于2016年1月5日签订的《商品房买卖合同》及补充协议意思表示真实，不违法法律禁止性规定，应认定合法有效。因该商品房买卖合同中出售的房屋的实际权利人为刘兴明，名义出卖人为立新公司，立新公司与刘兴明应共同享有和承担该商品房买卖合同中出卖人一方的权利义务。 二、关于文波、张媛主张的办理房屋不动产权属证书能否支持的问题。案涉房屋取得了法律规定的许可进行开发，并经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，并已交付给文波、张媛使用，出卖方应当按照合同约定期限及时办理房屋不动产权属证书。虽双方在商品房买卖合同中约定共同申请办理权属证书，但根据产权证办理的实际情况，主要由房地产开发商提供房屋建设方面的各项资料，购房人只是协助义务，故对文波、张媛要求办理不动产权属证书的请求，一审法院予以支持，因现无法确定案涉项目1号楼所在楼栋权属总证将办理立新公司名下还是刘兴明名下，故一审法院确定由立新公司、刘兴明于判决生效之日起九十日内共同为文波、张媛办理案涉房屋不动产权属证书。 三、关于文波、张媛主张的逾期交房违约金能否支持的问题。案涉商品房买卖合同中约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合的条件：已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，立新公司主张其于2017年2月13日已发出接房公告，是文波、张媛自身原因未前去接房，故接房时间应认定为2017年2月13日。但立新公司经一审法院要求未提交规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书，且于2017年11月21日才取得房产面积测绘成果报告，故在2017年2月13日立新公司尚不具备双方合同约定的房屋交付条件，其主张的交房时间一审法院不予采纳。文波、张媛自愿于2017年6月8日接收案涉不符合约定交付条件的房屋，一审法院不予干预，故对文波、张媛的接房时间认定为2017年6月8日。立新公司、刘兴明未在约定期限向文波、张媛交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。双方合同中约定的以已付款按日万分之一计算的违约金标准与市场租赁行情差距不大，一审法院予以认定，故立新公司、刘兴明应承担的逾期交房违约金为7838.89元。 四、关于文波、张媛主张的逾期办理权属证书的违约金及补贴损失能否支持的问题。因双方在合同中约定逾期办证违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付，现文波、张媛的房屋所有权证书尚未实际取得，即使存在逾期办证违约金，违约金的支付期限尚未届至，且补贴损失系逾期办证的违约损失，应在实体处理逾期办证违约金的同时予以一并综合考虑，故对文波、张媛该请求，一审法院不予支持。 五、关于文波、张媛主张的退还超额支付的购房款能否支持的问题。双方签订的合同中约定的文波、张媛购买的房屋面积为109.04平方米，单价4550元每平方米，但立新公司提供的《房产面积测绘成果报告》载明该房屋产权面积为107.81平方米，因双方合同约定发生差异时按实测面积据实结算，故立新公司、刘兴明应向文波、张媛返还购房款5596.5元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、广安立新房地产开发集团有限公司、刘兴明于判决生效后九十日内为文波、张媛办理位于广安市房屋的不动产权属证书；二、广安立新房地产开发集团有限公司、刘兴明于判决生效后十日内向文波、张媛支付逾期交房违约金7838.89元；三、广安立新房地产开发集团有限公司、刘兴明于判决生效后十日内向文波、张媛退还购房款5596.5元；四、驳回文波、张媛本案其他诉讼请求。一审案件受理费1835元，减半收取917.5元，由广安立新房地产开发集团有限公司、刘兴明负担197.5元，文波、张媛自行负担720元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘兴明提交了以下证据：证据一广安立新房地产开发集团有限公司《证明》复印件，拟证明立新名城项目1-4栋总面积是57570.46平方米，汪立新、邓中明及刘兴明三人按合伙土地使用权面积进行分配，而不是按照栋数；证据二广安市城市管理行政执法局《关于“立新名城”工程项目规划执行情况的函》，拟证明立新名城项目无违反规划许可的行为；证据三立新公司财务凭证、证据四立新名城各股东投资回收分配方案，拟证明汪立新、邓中明、刘兴明按照各自土地使用权面积进行投资和分配，不是按照具体楼栋进行分配。 立新公司、汪立新质证意见：对证据一的三性无异议，但达不到证明目的。证据二的三性予以认可。对证据三、证据四三性无异议，但是达不到证明目的。按照协议刘兴明系投资方，是1号楼的实际出资人。文波、张媛质证意见：对上述证据均不予认可。邓杰倪质证意见：1.证据一只是汪泽勇个人手写，没有其他股东签字；2.对证据二的三性予以认可；3.对证据三、证据四的内容不清楚，不予认可。上述证据均是手写和复印件。鲍丽质证意见：同意邓杰倪的意见。邓靖凡、邓川江、邓慧文、邓博文未发表意见。 张媛、文波提交了2017年6月23日广安市住房和城乡建设局关于网民在人民网给省委书记留言事项办理情况的的复函，拟证明2017年6月8日，案涉房屋还未达到接房的条件。刘兴明质证意见：上述证据不能达到证明目的，案涉房屋早已修建完毕。立新公司、汪立新质证意见：同刘兴明质证意见一致。邓杰倪、鲍丽质证意见：当时有群众上访，因为维稳才提前接房。邓靖凡、邓川江、邓慧文、邓博文未发表意见。 邓杰倪提交了关于“立新名城”分配协议，拟证明邓中明分得的房屋不包含案涉的房屋，不应承担相应的责任。刘兴明质证意见：对协议的真实性无异议，但该份协议是在立新名城各股东投资回收分配方案之后，只能证明邓中明分得多少住房，不能证明刘兴明是1号楼的实际权利人。立新名城、汪立新质证意见：该份协议不是原件，且未加盖法院公章。文波、张媛质证意见：不清楚该份协议。鲍丽、邓靖凡、邓川江、邓慧文、邓博文未发表意见。 对上述证据，本院认证意见：刘兴明提供的证据一、三、四，不足以推翻一审认定刘兴明是1号楼实际权利人的事实，证据二与本案缺乏关联性；邓杰倪提交的关于“立新名城”分配协议，仅载明邓中明分得的住房、门市与车库，与本案争议的事实无关；对张媛、文波提交的复函予以采信。 本院二审查明的事实除与一审认定一致之外，另查明：2017年6月23日，广安市住房和城乡建设局就网民在人民网给省委书记留言事项办理情况向市委群工局的复函载明：“…现就立新名城信访事项办理情况函复如下：…预计6月30日前施工完毕，之后，开发商即提请执法、规划及竣工验收，预计7月底交房…。” 本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉责任主体问题；2.逾期交房违约金是否调整问题。 一、关于案涉责任主体问题。案涉立新名城项目系刘兴明、邓中明、汪立新借用立新公司名义开发，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”的规定，一审法院追加刘兴明、汪立新及邓中明的继承人为当事人并无不当。根据一审查明的事实，案涉商品房所在的立新名城1号楼建设项目实际权利人是刘兴明。因立新公司是案涉商品房销售合同相对方，是形式上的合同主体，刘兴明是合同的实际履行主体，立新公司应与刘兴明对外承担连带责任。故逾期交房违约金及退还超付购房款的直接支付责任主体应是刘兴明，立新公司对刘兴明的债务承担连带责任。一审法院判决由立新公司与刘兴明对此承担共同支付责任，没有明确为连带责任，表述不准确，本院予以纠正。对于办理产权证书问题，由于文波、张媛已向立新公司出具办理产权证书的委托书并缴纳相关费用，立新公司应当按约履行办理房屋所有权证书的义务，其关于只承担协助义务的上诉理由不能成立。因1号楼土地使用权属于刘兴明所有，一审法院判决刘兴明与立新公司共同办理房屋所有权证书是正确的。 二、关于逾期交房违约金是否调整问题。本案中，立新公司和刘兴明认为合同约定的逾期交房违约金过高，主张调减。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。可见违约金应以补偿因违约所造成的损失为主。本案中，由于文波、张媛并未举示其因立新公司和刘兴明逾期交房所造成的损失数额，鉴于本案的实际情况，本院酌定将文波、张媛主张的逾期交房违约金调整为4000元。一审判决对文波、张媛的其他诉讼请求处理正确，本院予以维持。 综上所述，立新公司、刘兴明的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省广安市广安区人民法院(2020)川1602民初27号民事判决第一项； 二、撤销四川省广安市广安区人民法院(2020)川1602民初27号民事判决第二、三、四项； 三、刘兴明于本判决生效后十日内向文波、张媛支付逾期交房违约金4000元； 四、刘兴明于本判决生效后十日内向文波、张媛退还购房款5596.5元； 五、广安立新房地产开发集团有限公司对刘兴明上述金钱债务承担连带清偿责任； 六、驳回文波、张媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费272元，由文波、张媛负担50元，由广安立新房地产开发集团有限公司、刘兴明共同负担222元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期 履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对 相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等 措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  张登贵 二〇二〇年十一月十六日 法官助理  刘春霞 书 记 员  程静平