云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1857号上诉人（原审被告）：云南庆丰房地产开发有限责任公司，住所地：云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县城东北片区石龙山脚（半山首座******）。法定代表人：焦沿浩，职务：总经理。委托诉讼代理人：李高成，云南言浩律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：周驰，云南言浩律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵兴红，男，1981年10月29日生，汉族，户籍地泸西县，现住泸西县。被上诉人（原审原告）：葛金梅，女，1989年4月1日生，汉族，户籍地云南省红河州弥勒市，现住泸西县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王英，云南天外天律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱晨，云南天外天律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人云南庆丰房地产开发有限责任公司（以下简称庆丰公司）因与被上诉人赵兴红、葛金梅商品房销售合同纠纷一案，不服云南省泸西县人民法院（2020）云2527民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭公开进行法庭调查审理，本案现已审理终结。上诉人庆丰公司上诉请求：撤销云南省泸西县人民法院（2020）云2527民初464号民事判决；改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人积极履行办证义务，现已具备不动产首次登记的条件。泸西县自然资源局（泸自然资函[2020]28号）复函关于上诉人尚不具备办证条件的原因包含了政府正在进行规划验收、实测及容积率核定等客观因素，在政府进行规划验收的同时，上诉人同样在催促，请求政府部门对项目进行实际测量以核定实际容积率超标需补缴的金额，并由政府部门委托第三方进行评估，但直至2020年7月31日，政府工作人员才以微信方式通知上诉人应补缴的金额为427.978万元，上诉人得知应补缴金额后，立即进行了补缴，泸西县不动产登记中心于2020年8月7日向上诉人出具《证明》，证实半山小区房屋已达到首次登记的办证条件。因此，行政机关未及时向上诉人告知应补缴的具体数额，导致上诉人未能按时补缴相关金额，泸西县自然资源局于2020年4月13日作出的《泸西县自然资源管理局关于半山首座小区、润庐苑和泰阁商业文化中心项目小区办证情况的复函》已不能再作为本案的定案依据，上诉人不应承担责任。2.受2020年新冠疫情影响，企业流动资金紧张、融资成本高，经营困难，请二审结合实际情况，公正裁判。3.现上诉人已满足办证条件，双方订立商品房购销合同的主要目的可以实现，上诉人却为此承担巨额违约金，与合同目的可以实现的客观实际背道而驰，法院应酌情考虑。综上，请求二审支持其上诉请求。被上诉人赵兴红、葛金梅辩称，1.一审认定事实清楚。2019年8月19日，半山首座的业主曾通过“红河哈尼族彝族自治州人民政府互动栏”向泸西县政府反映该小区长期迟迟不能办证问题，2019年9月2日，泸西县人民政府办公室政务公开科在该民政互动栏回复业主“小区开发商对小区的基础设施配套费尚未缴清，未按规划建设处罚手续尚未完成，竣工验收备案尚未完成，超容积率所需补缴的土地出让金未缴纳，待开发商将相关报件资料收集完善后，不动产登记中心才能受理申请业务，并尽快为其办理《不动产权证书》”。一审法院进一步向泸西县自然资源局核实后，该局于2020年4月13日向一审法院复函，明确半山小区长期未能办证的原因系正在进行规划验收，未补缴容积率超标的土地出让金，一审审理过程中，上诉人未否认其存在的问题，也未提交其补交相关费用的证据。2.迟延办证系上诉人原因所致。泸西县自然资源管理局的回函已明确说明系上诉人开发的半山小区容积率超标未补交土地出让金所致；双方签订的《商品房购销合同》对上诉人应承担的办证义务作了明确约定，上诉人逾期履行办证义务的事实客观存在，由其承担违约责任于法有据。3.疫情等因素不构成不可抗力。本案双方签订《商品房购销合同》的时间早在新冠疫情前几年，上诉人未积极履行其办证义务，应承担违约责任。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。赵兴红、葛金梅向一审法院起诉请求：1.判决被告继续向原告履行办理《房屋所有权证》的义务。2.判决被告自2017年6月2日起以388840元为基数按同期中国人民银行贷款利率计付逾期办理《房屋所有权证》的违约金至实际履行完毕办理产权证的义务为止；暂主张违约金44636元，计算方式：暂主张违约金＝388840元×4.75%÷12×29（2017年6月2日至2019年11月2日，共29月）=44636元。3.判决被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：庆丰公司成立于2009年12月28日。2014年12月，庆丰公司开发了位于泸西县城东北片区，并于2015年1月20日取得前述商品房的预售许可。2016年10月30日，庆丰公司（甲方）与赵兴红、葛金梅（乙方）签订《商品房购销合同》，约定乙方购买甲方位于泸西县城东北片区，该套商品房建筑面积131.81㎡，购房总价款388840元，其中首付款为98840元，余款290000元按约办理房屋按揭贷款手续。合同第十二条关于产权登记的约定：乙方委托甲方代办《房屋所有权证》登记，乙方向甲方签署《授权委托书》，甲方应在房屋交付后120个工作日，将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关办理。乙方应在该房屋交付时提供办理产权登记相关手续所需资料，并在具备政府规定的条件后与甲方到产权登记部门办理产权登记相关手续，如因乙方原因导致产权延误或未能办理，责任由乙方自行承担。乙方办理银行按揭贷款的，甲方办理产权登记后，所取得的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》由甲方交给银行办理抵押手续。2016年12月8日，该合同经泸西县房地产管理处进行登记备案，登记号为：10002398号。合同签订后，2016年12月9日，赵兴红、葛金梅向庆丰公司支付购房款98840元，2017年1月25日，赵兴红、葛金梅又以按揭贷款的方式，向庆丰公司支付购房款290000元。2016年10月30日，赵兴红、葛金梅缴纳契税5833元。2016年12月3日，赵兴红、葛金梅接收了房屋，并向庆丰公司支付办证费1500元。但庆丰公司至今未为赵兴红、葛金梅办理房屋产权转移登记手续。2020年4月13日，泸西县自然资源局作出（泸自然资函〔2020〕28号）《泸西县自然资源管理局关于半山首座小区、润庐苑小区和泰阁商业文化中心项目小区办证情况的复函》：“一、目前，庆丰公司未向该局不动产登记机构提供半山首座小区办证所需资料。二、经我局核实，该小区一是正在进行规划验收；二是尚未补缴容积率超标土地出让金。”一审法院认为，庆丰公司与赵兴红、葛金梅签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同约定的半山××小区××单元××号预售商品房，庆丰公司已于2016年12月3日交付给赵兴红、葛金梅使用，故该合同合法有效，双方当事人应按约履行各自义务。根据双方签订的《商品房购销合同》，该合同明确约定本案涉诉的商品房系预售商品房，故本案应为商品房预售合同纠纷，应依法适用商品房预售合同法律规范进行调整和处理。关于赵兴红、葛金梅主张的办理房产权证请求问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，赵兴红、葛金梅于2016年12月3日接收了涉诉房屋，并按约向庆丰公司支付了办证费等费用。庆丰公司作为房地产开发企业，应按照合同约定在房屋交付后120个工作日内向不动产登记中心提交符合办理不动产首次登记的全部资料，依法缴纳相关的费用，及时为赵兴红、葛金梅办理半山××小区××单元××号房屋转移登记手续。但因庆丰公司未依法提供符合办理不动产首次登记的全部材料及交纳有关费用，导致涉诉房屋至今未能办理房屋转移登记。因不能办理房屋产权转移登记的原因在于庆丰公司，故庆丰公司应依法承担违约责任，继续履行为赵兴红、葛金梅办理房屋转移登记手续的义务。因此，赵兴红、葛金梅的该项诉讼请求，诉求理由成立，符合法律规定，应予支持。关于赵兴红、葛金梅主张的违约金请求问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，庆丰公司未按照合同约定，在房屋交付后120个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关，且庭审时仍未向不动产登记部门提供半山首座小区办证所需材料，为赵兴红、葛金梅办理房屋所有权转移登记手续，故庆丰公司的行为构成违约，应依法承担违约责任。因双方在合同中没有对逾期办证违约金作约定，现赵兴红、葛金梅主张应自2017年6月2日起以购房款388840元为基数按年利率4.75%计付违约金，庆丰公司对起算时间亦未提出抗辩，故该诉求主张理由正当，且符合法律规定，应予支持。但该违约金只应计算至庆丰公司将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心时止。本案中，庆丰公司仅以违约金主张过高为由抗辩，该抗辩理由不成立，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、被告云南庆丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三个月内，将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心，为原告赵兴红、葛金梅办理半山××小区××单元××号房屋转移登记手续。二、被告云南庆丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三个月内，以购房款388840元为基数、按年利率4.75%从2017年6月2日起向原告赵兴红、葛金梅计付逾期办证违约金至其将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心之日止。三、驳回原告赵兴红、葛金梅的其他诉讼请求。案件受理费920元，由云南庆丰房地产开发有限责任公司负担”。二审中，上诉人庆丰公司向本院提交以下证据：1.《土地评估结果一览表》复印件一份，欲证明：云南利明涛土地评估有限公司于2020年5月15日才明确上诉人需补缴的土地价款总额为4279800元，之前上诉人需等待评估结果；2.微信聊天记录截图一份，欲证明：2020年7月31日上诉人收到政府工作人员微信告知需交纳土地出让金的具体金额，故未交纳土地出让金的责任不应由上诉人承担；3.中国农业银行网上电子回单一份，欲证明：上诉人已于2020年8月6日向泸西县自然资源局补缴土地出让金4279800元；4.泸西县不动产登记中心出具的《证明》一份，欲证明：2020年8月7日上诉人达到不动产首次登记办证条件。经质证，被上诉人对土地评估一览表的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的；对微信截图的“三性”及证明目的均不认可，认为上诉人既未提交微信的原始载体，也无法证实微信聊天对象系泸西县自然资源局的工作人员，且不能证实系政府原因导致上诉人不具备办证条件；对银行回单及《证明》的真实性、合法性无异议，是否与本案有关由法院评判。本院审查认为，上诉人庆丰公司提交的《土地评估结果一览表》，被上诉人无异议，真实性予以采信，但该证据不足以证实上诉人系因政府原因导致其迟延办证；微信聊天记录截图，被上诉人有异议，上诉人亦未能提交该证据的原始载体，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款“当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体”的规定，不予采信；中国农业银行网上电子回单及泸西县不动产登记中心出具的《证明》客观真实，能够证实庆丰公司已补缴土地出让金，“半山首座”小区于2020年8月7日达到不动产首次登记办证条件，予以采信。二审审理查明的案件事实除与一审查明事实一致外，另查明，2020年8月6日，庆丰公司向泸西县自然资源局补缴了土地出让金4279800元；2020年8月7日，“半山首座”小区已达到不动产首次登记办证条件。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.上诉人庆丰公司是否存在违约行为；2.逾期办理不动产权证的违约金应如何计算。针对上述争议焦点，评判如下：（一）关于庆丰公司是否违约的问题。上诉人庆丰公司与被上诉人赵兴红、葛金梅自愿协商签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《商品房购销合同》第十二条明确约定：“甲方（庆丰公司）应在房屋交付后120个工作日，将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关办理”。2016年12月3日，庆丰公司向赵兴红、葛金梅交房，赵兴红、葛金梅已向庆丰公司支付了购房款、公共维修基金、契税及办证费用。庆丰公司按合同约定应于2017年6月2日前将应由其提供的办证资料报至产权登记机关，但庆丰公司却未在此期间内履行向产权登记机关提供办证资料的合同义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”。第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料”，故不动产首次登记是办理不动产转移登记等后续物权变动的必要前提，亦是房地产开发企业应履行的法定义务。依据2020年4月13日泸西县自然资源局（泸自然资函〔2020〕28号）复函：“一、目前，庆丰公司未向该局不动产登记机构提供半山首座小区办证所需资料。二、经我局核实，该小区一是正在进行规划验收；二是尚未补缴容积率超标土地出让金”。本案中，上诉人庆丰公司开发涉案小区因容积率超标、未补缴土地出让金等原因，致其逾期向产权登记机关提交不动产首次登记相关资料的事实客观存在，故上诉人庆丰公司已构成违约，应承担相应的违约责任。因建设中容积率超标并非政府原因，且违约行为发生于疫情发生之前，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。（二）关于违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方签订的《商品房购销合同》第十二条中仅约定了双方对产权登记应互负的履行义务，未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式。而适用商品房司法解释第十八条的前提为“出卖人的原因”。经审查，上诉人庆丰公司已于2020年8月7日具备不动产首次登记条件，办证障碍已经消除，购房人可预期实现所购商品房依法进行不动产转移登记的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，上诉人庆丰公司应继续履行合同约定的产权登记义务，并承担逾期办证违约金，但对违约金的计算应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。本案涉案房屋已实际交付被上诉人使用，已基本体现交易的使用利益及房屋买卖的主要目的，被上诉人亦未提交证据证明其因上诉人逾期办理房屋权属证给其实际造成的损失，故综合本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，对上诉人延迟办理不动产权证的违约责任予以调整，即按交易房屋总价款每日0.05‰计付较为公平合理。上诉人庆丰公司已于2020年8月7日具备不动产首次登记条件，完成了应由房地产开发企业完成的法定义务，故庆丰公司承担逾期办证违约金的期间应自2017年6月2日起至2020年8月7日止，即应支付的违约金为22591元（388840元×0.05‰×1162天）。因办理不动产权登记系出卖方与购买方向产权登记机关提供各自材料方能实现，为促使双方合同目的尽快实现，上诉人庆丰公司在履行合同义务的同时，购房者一方亦应及时提交相关材料，按不动产登记机关的要求配合完成房屋的产权转移登记手续。综上所述，上诉人庆丰公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但因二审中发生新事实，一审计算的违约金过高，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省泸西县人民法院（2020）云2527民初464号民事判决；二、云南庆丰房地产开发有限责任公司继续履行《商品房购销合同》约定的产权登记义务；由赵兴红、葛金梅于本判决发生法律效力之日起三十日内向云南庆丰房地产开发有限责任公司提供办理不动产权证所需的相关材料；云南庆丰房地产开发有限责任公司收到材料后三十日内交由办证机关为赵兴红、葛金梅办理泸西县房屋产权转移登记手续；三、云南庆丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付赵兴红、葛金梅逾期办证违约金22591元。四、驳回赵兴红、葛金梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费920元；二审案件受理费920元均由云南庆丰房地产开发有限责任公司负担。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二〇年十一月二十七日法官助理邱晓书记员卢俊维