广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初30333号原告（反诉被告）：叶锦香，女，1957年11月29日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：饶婵，广东格林律师事务所律师，执业证号14401201411064410。被告（反诉原告）：丁才杰，男，1985年8月5日出生，汉族，身份证住址湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：谢婷婷，广东安寅律师事务所律师，执业证号14403202011896099。委托诉讼代理人：黄希，广东安寅律师事务所实习律师。被告：杨友俊，男，1969年9月29日出生，汉族，身份证住址重庆市綦江县。被告：伍东，男，1993年3月5日出生，汉族，身份证住址四川省蓬溪县。原告叶锦香与被告丁才杰、杨友俊、伍东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，被告丁才杰在法定期限内提起反诉,本院予以合并审理并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人饶婵、被告丁才杰的委托诉讼代理人谢婷婷、被告伍东到庭参加了诉讼。被告杨友俊经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告与原告解除位于深圳市罗湖区的租赁合同，把上述该租赁场地交还给原告；2.判令原告没收三被告的履约保证金30000元；3.判令三被告向原告支付拖欠的租金及滞纳金，租金按照每月17500元计至被告实际支付租金为止（暂自2020年2月1日计至2020年5月13日共70000元）；4.判令三被告支付欠缴的水电费5000元；5.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告是深圳市罗湖区的产权人，原告与三被告于2019年10月1日签订《商铺租赁合同》，合同约定将上述该场地出租给三被告实际经营使用，于签约当日支付了30000元整作为押金。但是三被告于2020年2月起，就开始不交租金，时至今日还未支付。根据《商铺租赁合同》的约定：三被告需在每个月的5号前支付租金，如果超过10天不支付租金的，原告有权单方解除合同，现已逾期超过三个月以上，原告有权单方解除本合同并收回出租场地，并没收30000元的押金。原告现根据《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告丁才杰辩称，1.原告所述与事实严重不符，店铺租金原告已与被告丁才杰协商每月减免7500元。有微信聊天记录说明。2.被告丁才杰并非故意拖欠租金不予支付，因2020年1月底至今因新冠疫情爆发蔓延不可抗力因素的出现，导致被告丁才杰人店铺无法正常经营（其中2、3、4月份店铺营业额仅为3133元、7017元、5732元，再扣去店铺成本和一家三口生活成本后，已入不敷出），没有能力再支付1万元的高额租金。根据最高院《关于依法妥善审理涉新新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第5条规定，原告解除租赁合同、没收押金要求答被告丁才杰承担违约责任的诉求，应予以驳回。3.原告在明知被告丁才杰店铺运营举步维艰，无法交付租金的情况下，擅自将店铺上锁，导致被告丁才杰无法使用店铺，却仍然要求被告丁才杰继续支付租金，无法律和事实依据。4.据向深圳水务集团了解，在疫情防疫期间也就是2020年1月9日—2020年3月9日期间，水务集团没有人派人抄水表，原告交付的水务非系预估价，疫情结束后据实多退少补，所以原告的水电费诉求应予以驳回。综上所述，请求法院驳回原告全部诉请求。被告伍东辩称，原告没有履行合同，又不解除合同，因为疫情是不可抗力的自然灾害，合同自动终止双方都不承担责任。被告杨友俊未到庭应诉，未举证、质证。被告丁才杰向本院提出如下反诉请求：1.判决原告减免自2020年2月至5月份的租金；2.判决原告承担因其擅自锁门给被告丁才杰造成的经济损失15831元（暂计从2020年5月份计算至8月份共计3个月，按锁门前3个月的店铺月均营业额为基数）3.本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告丁才杰于2019年12月20日从被告杨友俊、被告伍东处受让聚容美发店份额，并应原告要求，三人一同补签《商铺租赁合同》，约定月租金为18500元，实际月租金17500元。被告丁才杰从2019年12月20日实际使用并经营店铺，位于罗湖口岸附近，营业收入主要来自通经罗湖口岸的香港顾客消费。因2020年2月初新冠肺炎疫情全球的爆发，香港政府通告封锁罗湖口岸等不可抗力出现，导致被告无法正常经营，店铺营收受到重创，自2020年2月至5月，店铺月均毛收入仅5000元左右，一直在亏本经营。经被告多次请求，原告同意2月到5月的月租金减为10000元。然被告的店铺全部收入仍无法支付，遂被告再次请求被告减免租金，但原告不予理会并擅自将店铺上锁，使得被告无法经营，失去唯一收入来源，并导致在被告处充值会员卡用户纷纷退款，矛盾激化，给被告造成了巨大损失。为维护被告自身权益，根据相关法律规定，特诉之法院，望能判如所请。针对被告丁才杰的反诉，原告辩称，疫情对店铺收入的影响，是做生意的基本风险问题。当时原告确实已经答应可以给被告丁才杰减租，但是前提条件是被告丁才杰需将2020年5月5日前租金结清才给被告丁才杰减租的，但被告丁才杰直至起诉之前都没有交租及水电费，被告丁才杰作出的承诺书上已经明确写明了承诺2020年5月5日前给租金35000元，否则无条件同意原告收回商铺，店内所有的物品归原告所有。被告丁才杰让原告承担给被告丁才杰造成经济损失的问题，因为本就是被告丁才杰违约所致，其损失不应由原告承担，被告丁才杰已经构成了根本违约，原告按照双方约定收回商铺，不应由原告承担被告丁才杰尚未实际发生的损失。本院经审理认定事实如下：一、涉案商铺位于深圳市罗湖区，根据深圳市罗湖区罗湖社区居委会出具的证明，前述房产权利人为原告。涉案商铺未办理房产，原告也未能提供建设工程规划许可证。二、2019年10月1日，原告与三被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租涉案商铺，租期自2019年10月1日至2022年9月30日止，租金每月18500元，押金为30000元；三被告应于每个月5日前向原告支付商铺租金，如超过10天不交付租金，原告有权单方面终止合同，并没收被告押金。被告还需要三日内将商铺内物品搬出，否则原告有权自行处理。合同期，如因不可抗力等自然灾害影响，使被告无法正常经营，则合同自动终止，双方互不承担责任。原、被告均认可实际按每月17500标准收取租金。三、合同签订后，三被告向原告支付了租赁押金30000元。自2020年2月1日起三被告未缴纳租金。2020年4月，原、被告双方在微信中协商减免租金事宜，原告曾对被告丁才杰说，若被告支付2020年2月至4月的房租，可以减免该期间部分租金并将房产继续出租给被告丁才杰。2020年4月30日，被告丁才杰出具了《承诺书》承诺2020年5月5日前结清涉案商铺及302房的租金约35000元，否则无条件同意原告收回商铺及302房等处理方式。如到期无法偿还封铺，店内所有物品归原告所有。但被告仍未支付拖欠的租金。后原告于2020年5月13日给涉案商铺上锁，收回了商铺，并支付了被告使用商铺期间的水电费合计4743.61元。四、受新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。涉案商铺所在地段临近罗湖口岸，2020年2月4日，香港特区政府宣布关闭罗湖在内的4个口岸。本院认为，涉案房产为农村城市化历史遗留建筑，未取得建设工程规划许可证，故原告与三被告就涉案房产达成的商铺租赁协议无效。合同无效，原告要求解除合同的诉讼请求，没有相应法律依据，本院不予支持。原告自认已经于2020年5月13日收回商铺，因此原告要求三被告返还商铺的诉讼请求，已经没有事实依据，本院不再支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告要求没收被告押金30000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。为防控新冠肺炎疫情，广东省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉案商铺所在的地段临近罗湖口岸处于关闭状态。受疫情影响，被告经营困难，营业收入明显减少，但仍需支付其占有商铺期间的占有使用费。结合涉案商铺所在地段及被告经营范围的实际情况，本院根据公平原则，酌定原告应减免三被告2020年2月份的房屋使用费。三被告应参照合同约定标准向原告支付2020年3月1日至2020年5月13日的商铺占有使用费合计45017元（计算过程：2×18500＋13/30×18500＝45017元）。该占有使用费与被告缴纳的押金抵扣后，三被告还应向原告支付占有使用费15017元（计算过程：45017元－30000元＝15017元）。被告使用涉案商铺期间实际产生的水电费4743.61元，应由被告负担，原告已经垫付，因此原告要求被告支付水电费4743.61元，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告丁才杰反诉要求原告减免自2020年2月至5月份的租金的诉讼请求，如前所述，本院已予以部分支持。被告丁才杰还要求原告承担因其擅自锁门给被告丁才杰造成的经济损失15831元，其证据不足以证明实际损失，也未能证明系原告原因造成，本院也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告丁才杰、杨友俊、伍东应于本判决生效之日起十日内向原告叶锦香支付2020年3月1日至2020年5月13日商铺占用使用费抵扣押金后的款项15017元；二、被告丁才杰、杨友俊、伍东应于本判决生效之日起十日内向原告叶锦香支付水电费4743.61元；三、驳回原告叶锦香的其他诉讼请求；四、驳回被告丁才杰的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2400元，由原告负担1000元，三被告共同负担1400元，前述费用原告已预付，由本院退回原告1400元。三被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费1400元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉费98元，由被告丁才杰负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，三被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨丽茵二〇二〇年十一月四日王颖书记员     杨双煜