贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6960号上诉人（原审原告）：陈廷清，男，1982年3月28日出生，汉族，户籍地贵州省遵义市汇川区，现住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审原告）：梁婧，女，1984年2月14日出生，汉族，户籍地贵州省绥阳县，现住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人，陈廷清，男，1982年3月28日出生，汉族，户籍地贵州省遵义市汇川区，现住贵州省遵义市汇川区。与梁婧系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：贵州唯中创展房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇诗乡大道**唯中酒店**。法定代表人：詹贵成，经理。上诉人陈廷清、梁婧因与被上诉人贵州唯中创展房地产开发有限公司（以下简称唯中房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈廷清、梁婧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审;2.由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一审认定《补充协议》关于迟延交付免责条款有效错误。首先，依据《商品房买卖合同》第43页记载“附件十二补充协议×”，亦证明上诉人与被上诉在签订《商品房买卖合同》时并无签订《补充协议》的合意，上诉人是在不知情的情况下签订了《补充协议》，并非上诉人的真实意思表示，该《补充协议》内容无效。其次，《补充协议》也是被上诉人提供的格式条款，整个协议内容主要都是免除被上诉人责任的条款，排除了上诉人的主要权利。整个协议的免责条款内容被上诉人也没有告之上诉人，更不存在协商的情况，属“霸王条款”，其《补充协议》内容无效。一审法院认定事实错误。首先，从时间点上看。一方面，被上诉人提供的土地使用权相关证据，在2014年就进行了规划和调整，并在2016年就进行了补偿确认，办理了涉案地块的相关手续。上诉人购买的房屋所在的建设用地使用权就已经由被上诉人合法取得。不存在规划调整影响了办证的事实，被上诉人辩称是规划调整而迟延办证明显与事实不符。另一方面，上诉人是在2018年7月22日与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，若被上诉人没有取得合法的建设及规划手续，被上诉人是如何建设验收的?如何取得的房屋销售许可的?为什么还在合同中约定了交付房屋办证资料的时间?被上诉人的抗辩意见与事实相互矛盾，也与事实不符。其次，被上诉人提供的2019年11月19日签订的《国有建设用地使用权出让合同》并不是本案争议所属地块，与本案不具有任何关联性。一审法院以此认定被上诉人2019年12月才完善了建设用地的相关程序，属认定事实错误。最后，被上诉人没有提供任何直接证据证明其迟延办证是政府原因造成的，应当承担举证不力的法律后果。在被上诉人没有提供完整的证据证明其主张的情况下，一审就认定的上诉人购买的房屋由于政府规划的改变导致办理相关产权证时间迟延，属认定事实错误。唯中房开公司二审未答辩。陈廷清、梁婧向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金66,907.60元（截止2020年6月15日），并从2020年6月16日起以购房金额650,221.00元为基数按日万分之三计算违约金至交付房屋产权登记之日为止；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2××2年，被告唯中房开公司取得了位于绥阳县宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01面积为65977.20平方米的土地使用权，土地使用权编号为绥国用（2××2）第1674号，地号，地号2-693-4普通商品房用地，开发“诗乡映象”项目。2014年，由于诗乡大道东段设计方案的修改，占用了被告该宗地13.12亩的土地。“诗乡映象”项目建设用地变更为土地使用权编号为绥国用（2014）第413号和绥国用（2014）第414号，面积分别为36088.47平方米和21141.73平方米（即Ａ、Ｂ两地块）。2016年，绥阳县人民政府以位于已经出让的土地Ｂ地块的西北侧面积13.12亩的土地补偿给被告，用于因诗乡大道东段道路修建占用的土地。被告通过出让方式所获取的宗地实际划分为三地块。补偿的Ｂ地块的西北侧面积13.12亩土地于2019年11月19日以挂牌方式出让国有土地使用权，2019年12月19日签订《国有建设用地使用权出让合同》，宗地编号为ＧＰ-2019-075。2018年7月22号，原告陈廷清、梁婧与被告唯中房开公司签订《商品房买卖合同》，购买诗乡映象熙园68-1-3-02房屋一套，合同第二十二条约定：2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书，如不能按约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。在同日签订的《补充协议》第十六条载明是对合同第二十二条的补充，其中第4项约定为：在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非因出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。合同签订后，原告向被告支付了购房款650221.00元。被告于2020年4月1日通过公告、短信或电话的方式通知买受人办理相关产权登记证书，2020年5月18日，原告取得了案涉房屋的不动产权证书。2020年6月17日，原告陈廷清、梁婧向本院提起诉讼。一审法院认为，原告陈廷清、梁婧与被告唯中房开公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》中约定了交付办理商品房转移登记相关文书的时间和被告不承担违约责任的条件。《商品房买卖合同》和《补充协议》均是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，对原、被告均具有约束力。被告在取得案涉建设用地使用权后即开始案涉项目的开发工程，在开发过程中，由于修建诗乡大道占用了13.12亩案涉建设用地，政府将位于案涉土地B地块的同面积土地调整给被告作为案涉项目土地使用，调整后的土地直至2019年12月才完善了建设用地的相关程序。因此，原告所购买的房屋由于政府规划的改变导致办理相关产权证书时间迟延，而非被告自身原因所导致。这符合双方补充协议中关于被告不承担违约责任的约定。原告认为被告迟延交付办理商品房转移登记相关文书仍应承担违约责任，未举出充分证据证明迟延交付系被告主观因素所导致，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，对原告的诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈廷清、梁婧的诉讼请求。案件受理费1,472.00元，已减半收取736.00元，由原告陈廷清、梁婧负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈廷清、梁婧与唯中房开公司2018年7月22日签订的《补充协议》载明“本协议经出卖人和买受人协商一致同意，于2018年7月22日在出卖人和买受人签订诗乡映象《商品房买卖合同》”（以下简称“买卖合同”）时一并签署，《商品房买卖合同》中未作约定或者与《商品房买卖合同》意思表示不一致的，以本协议为准。”《补充协议》第十六条载明“对买卖合同第二十二条的补充”，并且字体为加黑字体。其中第4项约定为：在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非因出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。虽然补充协议系唯中房开公司提供，但《补充协议》第十六条载明“对买卖合同第二十二条的补充”，字体为加黑字体，已经采取合理的方式提请陈廷清、梁婧注意，而其中第4项内容明确为系政府因素导致办证迟延的，唯中房开才可以免责，该条款并未加重陈廷清、梁婧的责任，也未导致陈廷清、梁婧的权益处于不确定状态，《补充协议》是陈廷清、梁婧与唯中房开公司真实意思表示，不违反法律强制性规定，对陈廷清、梁婧与唯中房开公司均具有约束力。唯中房开公司在取得案涉建设用地使用权后即开始案涉项目的开发工程，在开发过程中，由于修建诗乡大道占用了13.12亩案涉建设用地，政府将位于案涉土地B地块的同面积土地调整给唯中房开公司作为案涉项目土地使用，调整后的土地直至2019年12月才完善了建设用地的相关手续。绥阳县自然资源局出具的《补充情况说明》也证明绥阳县诗乡大道规划建设占用已出让部分土地，导致诗乡映象熙园项目土地手续不完备，不能取得项目规划认可证，且无法办理商品房所有权初始登记。因此，案涉房屋不能及时办理不动产产权登记，其不能归责于唯中房开公司，且本案中，唯中房开公司并未消极履行自身义务，陈廷清、梁婧已经办理了案涉房屋的不动产登记，取得了不动产权属证书，陈廷清、梁婧所购买的房屋由于政府规划的改变导致办理相关产权证书时间迟延，而非唯中房开公司自身原因所导致。一审判决依据陈廷清、梁婧与唯中房开公司签订的《补充协议》第十六条第4项的约定，判令唯中房开公司不承担相应的违约责任，并无不当，本院予以确认。陈廷清、梁婧认为唯中房开公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》与本案无关，不是本案争议地块，但未举证证明，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对陈廷清、梁婧的此上诉理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1472元，由上诉人陈廷清、梁婧负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十一月二十六日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿