江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初1094号原告：唐国斌，男，1977年9月29日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：谢冰，江西坤豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊思忆，江西坤豫律师事务所律师。被告：南昌玺悦房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区广岚大道，统一社会信用代码：91360100784101466P。法定代表人：秦大利，系该公司总经理。委托诉讼代理人：淦述敏，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。第三人：杨金国，男，1983年6月18日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县，现服刑于南昌监狱。原告唐国斌诉被告南昌玺悦房地产开发有限公司（以下至裁判主文前简称“南昌玺悦公司”）、第三人杨金国、祝月英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告唐国斌及其委托诉讼代理人谢冰、熊思忆，被告南昌玺悦公司委托诉讼代理人淦述敏，第三人杨金国到庭参加诉讼。庭审前，原告唐国斌向本院申请撤回对第三人祝月英的起诉。本案现已审理终结。原告唐国斌向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与被告南昌玺悦公司之间的《房屋买卖合同》；2、请求人民法院依法判决被告立即返还原告购房款301877元，并以301877元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至全部付清之日止的利息；3、请求人民法院依法判决被告向原告赔偿有线电视初装费损失500元，燃气初装费损失3200元，契税损失12075.08元，房屋维修基金损失3018.77元，办证费用损失500元，计19293.85元，并以19293.85元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至全部付清之日止的利息；4、请求人民法院依法判决被告立即向原告赔偿622691元损失；5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年9月，原告与被告南昌玺悦公司约定，原告购买被告开发的南昌市经济技术开发区广岚大道（金嘉名筑）楼盘中的C8—2—603、C8—2604、A6—4—1107三套商品房，被告南昌玺悦公司根据积欠原告的工程款当即抵扣全部房款及购房相关费用。其中A6—4—1107室房产，已被被告南昌玺悦公司于2009年11月10日预售给第三人杨金国并办理了备案登记，但第三人杨金国仅支付了首付款61877元后无力支付剩余房款，被告南昌玺悦公司即委托原告唐国斌解除了与第三人杨金国之间的A6—4—1107室商品房买卖合同，原告也向第三人杨金国退还了A6-4-1107室房产61877元首付款。后被告南昌玺悦公司根据抵算约定，已于2011年将以上三套房产全部交付给了原告唐国斌，其中C8—2—603、C8—2—604室已经办理了不动产权证。原告唐国斌已在被告的指引下抵算了A6—4—1107室房产的契税、维修基金等相关费用并及时缴纳了物业费，但被告南昌玺悦公司一直以各种理由推脱未配合原告唐国斌办理A6—4—1107室不动产权证。直至2020年3月，原告唐国斌被告知A6—4—1107室房产已被被告南昌玺悦公司以924568元的价格再次出卖给了第三人祝月英并办理了产权登记。原告认为，被告南昌玺悦公司违背了双方以房抵债房屋买卖合同的约定，将A6—4—1107室房产再次出卖的行为构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约损失。为此，原告根据《民事诉讼法》相关规定，向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告南昌玺悦公司辩称，一、原告所述与南昌玺悦公司之间的有关建设施工合同关系与事实不符。1、南昌玺悦公司与江西省第三建筑有限责任公司（以下简称“省三建”）建设施工合同款项有关问题的处理。因金嘉名筑二期A区工程款及C区工程欠款，省三建于2010年9月1日向南昌仲裁委员会对南昌金嘉房地产开发有限公司（以下简称“金嘉地产”）申请仲裁，后双方进行了仲裁调解[（2010）洪仲调字第227号]。在履行仲裁调解书确定的义务过程中，南昌玺悦公司与省三建于2014年12月16日签订了《付款补充协议》，双方就原金嘉地产仍欠付省三建工程余款111.5万元达成了一致协议，协议省三建方的法定代表人（委托代理人）具名和签名处均为唐国斌。事后，南昌玺悦公司（金嘉地产）与省三建关于金嘉名筑二期A区工程款及C区工程欠款已全部支付完毕，其合同义务已全部履行完毕。2、南昌玺悦公司与唐国斌没有直接的建设施工合同等关系。如唐国斌在2015年2月10日出具的承诺书所述，其本人是挂靠省三建金嘉名筑景观、绿化、道路工程，并不直接与南昌玺悦公司存在合同关系。结合上述仲裁调解案可知，所有与省三建有关的金嘉名筑有关工程款等，南昌玺悦公司均已结清。之所以存在唐国斌所举的2011年4月16日签订的《协议书》、2011年4月18日签订的《施工合同》、2011年5月28日签订的《协议书》等三份合同，系因当时法定代表人梁金建被公安关押后金嘉公司及公司公章管理完全失控造成的。该三份合同所涉及的全部工程量及款项均包含在省三建与南昌玺悦公司的合同内。因此，南昌玺悦公司与唐国斌之间不存在建设施工合同等关系。二、唐国斌所述，与南昌玺悦公司之间的有关工程款抵扣全部房款及购房相关费用问题，与事实不符。1、南昌玺悦公司既不欠付唐国斌有关工程款，也与唐国斌没有签订过有关工程款抵扣房款协议。2、唐国斌利用其个人影响力，强行以唐成龙、唐成威的名义，以霸占性的手段侵占玺悦地产，不应得到法律支持。三、南昌玺悦公司有权依法处置金嘉名筑A6-4-1107房屋。1、南昌玺悦公司与杨金国商品房买卖合同，已通过法院诉讼依法处理。南昌玺悦公司将金嘉名筑A6-4-1107房屋出售给杨金国，房屋合同金额为301877元（其中首付款61877元，余款240000元办理银行按揭借款），双方于2009年11月10日签订《南昌市商品房买卖合同》，于2009年11月17日在南昌市房管局办理了预售登记，南昌玺悦公司代为缴纳了住房专项维修资金及契税。后杨金国没有按约办理按揭，未向南昌玺悦公司支付购房余款，南昌玺悦公司将杨金国诉至南昌经济技术开发区人民法院，诉请解除购房合同等。经法院调解[（2019）赣0192民初708号]、执行[（2019）赣0192执376号]结案，A6-4-1107号房屋所有权归南昌玺悦公司所有，南昌玺悦公司自行向杨金国支付的261877元（其中61877元为杨金国的购房首付款，200000元为南昌玺悦公司给杨金国解除合同的房屋升值补偿）已及时汇至南昌经济开发区人民法院账户。因此，唐国斌所述南昌玺悦公司委托其代为解除与杨金国房屋买卖合同，并由其向杨金国代为支付相关款项，以及代南昌玺悦公司向有关单位交纳有关费用的情况，完全与事实不符。2、南昌玺悦公司有权将房屋向他人出售。按照房屋所有权归属原则，金嘉名筑A6-4-1107号房屋所有权拥有人为南昌玺悦公司，依据相关法律法规及南昌市商品房买卖的规定，南昌玺悦公司完全有权将该套房屋向任何具有依法购买权的包括祝月英在内的他人出售。同时，南昌玺悦公司也无须向唐国斌支付根本不存在的损失赔偿。综上所述，被答辩人所述与事实不符，答辩人不存在向其支付返还购房款、有线电视初装费等各项费用及赔偿金的义务。故请求法庭查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。第三人杨金国陈述，其没有收到唐国斌诉状中所述的61877元，只收到了6万元，原告说是代表被告公司支付给其的解除房屋买卖合同的首付款。原、被告之间其他的事情其不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《协议书》2份、《施工合同》1份，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，被告对上述加盖其公司公章的协议书及合同的真实性不予认可，经本院释明后，未在本院确定期限内对上述文书上印章的真实性申请司法鉴定，且对于其主张的事实，亦未提交任何证据佐证，故本院对上述证据的真实性予以确认；2、对原告提交的费用明细清单，被告对该份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，本院认为，该份证据系原告单方制作，真实性无法查明，故本院对该份证据不予采纳；3、对原告提交的《南昌市商品房买卖合同》2份（编号分别为：1000508347、1000508338）、《受理通知书》2份，被告对上述证据形式上的真实性予以确认，但对内容不予认可，本院认为，上述证据系案外人唐成龙、唐成威与被告南昌玺悦公司签订的商品房买卖合同，无法证明原告的主张，原告亦未能提交其他证据佐证，故本院对上述证据的证明目的不予认可；4、对原告提交的《律师函》、《授权委托书》2份，被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，第三人对上述证据的真实性予以认可，本院认为，上述证据经第三人签字确认，现第三人亦认可上述签字的真实性；对于被告主张上述证据中其公司盖章系因公章被原告及相关人员控制，故其不予认可，但被告对于其主张并未提交任何证据佐证，本院对被告该主张不予采纳，故本院对上述证据的真实性予以确认；5、对原告提交的《收条》，被告对该份证据有异议，第三人对该份证据无异议，本院认为，原告提交的该份证据与其他证据能够相互印证，且第三人杨金国亦对上述事实予以认可，故本院对该份证据的真实性予以确认；6、对原告提交的微信聊天记录截图6份，被告对该份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，本院认为，上述证据系原告单方制作，无法查明其真实性，故本院对该份证据不予采纳；7、对原告提交的《收据》6份，被告对该份证据的真实性有异议，本院认为，上述收据的缴款人并非原告本人，且原告仅以上述收据主张其一直居住在案涉房屋的事实，证明力不足，故本院对上述证据不予采纳；8、对原告提交的《商品房退房认购抽签协议》、《南昌市商品房买卖网签合同登记备案证明书》、《不动产登记证书》，被告对上述证据的真实性及合法性无异议，故本院对上述证据的真实性及合法性予以确认；9、对被告提交的《南昌仲裁委员会调解书》、《合同款项支付报审表》2份、《中国建设银行单位客户专用回单》2份、《委托书》、《承诺书》，原告对上述证据的真实性、合法性均无异议，但对上述证据的关联性有异议，故本院对上述证据的真实性及合法性予以确认，对于上述证据能否达到其证明目的，将在本院认为部分予以综合阐述；10、对被告提交的《付款补充协议》，原告对该份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，本院认为，该份补充协议并未加盖被告及江西建工第三建筑有限公司公章，真实性无法查明，且无法证明与本案具有关联性，故本院对该份证据不予采纳；11、对被告提交的江西南昌经济技术开发区人民法院（2019）赣0192民初708号《民事调解书》、《法律文书生效证明》、（2019）赣0192执376号《执行裁定书》、《中国建设银行单位客户专用回单》，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，第三人对上述证据均无异议，本院认为，上述证据系法院及银行出具，来源合法、客观真实，且上述证据中涉及的房屋即为本案争议的房屋，与本案具有关联性，故本院对上述证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月17日，第三人杨金国（买受人）与被告南昌玺悦公司（曾名为“南昌金嘉房地产开发有限公司”）（出卖人）签订《南昌市商品房买卖合同》（编号为：1000175633）一份，合同约定被告南昌玺悦公司将坐落于金嘉名筑A6#楼四单元1107室出卖给第三人杨金国，并约定第三人杨金国应在签订合同当日付清首付款61877元。2011年9月21日，被告出具《授权委托书》一份，委托原告唐国斌办理原告公司与第三人杨金国商品房买卖合同解除、退房与退款相关事宜。同年9月23日，第三人杨金国出具《授权委托书》一份，委托被告公司办理金嘉名筑商品房买卖合同解除、退房与退款相关事宜。同年，第三人杨金国妹妹杨印花向原告唐国斌出具《收条》一份，载明：今收到金嘉名筑陆万壹仟玖杨金国退房款。第三人杨金国认可该款系原告唐国斌交付，他委托其妹妹杨印花代收。被告否认委托原告向杨金国退还首付款，故该款其公司亦不存在返还给原告。后，被告南昌玺悦公司因第三人杨金国未按期支付剩余房款，于2019年诉至本院，请求解除其与第三人杨金国签订的《南昌市商品房买卖合同》并要求杨金国给予相应赔偿。该案经本院调解结案，并于2019年8月1日作出（2019）赣0192民初708号《民事调解书》，调解协议内容为：一、杨金国同意解除与南昌玺悦公司之间的《南昌市商品房买卖合同》；二、南昌玺悦公司自调解书生效之日起十日内向本院执行账户汇款人民币261877元（其中61877元为杨金国的购房首付款，200000元为南昌玺悦公司给予杨金国解除合同的房屋升值补偿）……该调解书于2019年8月1日生效。2019年8月14日，被告南昌玺悦公司将上述调解书确定的款项261877元转入本院账户，第三人杨金国庭审认可该执行款261877元其已委托其妹妹杨印花代收。后本院作出（2019）赣0192执376号执行裁定书，裁定解除南昌玺悦公司与杨金国签订的《南昌市商品房买卖合同》（合同编号为1000175633号）。2020年3月20日，被告南昌玺悦公司与祝月英签订《商品房退房认购抽签协议》一份，约定祝月英自愿以抽签认购方式，向被告南昌玺悦公司意向购买位于经济技术开发区房屋，后双方于2020年4月7日办理了商品房买卖网签合同登记备案，祝月英取得了该房屋的权属证书［产权证号为：赣（2020）南昌市不动产权第0038886号］。另查明，2011年4月16日，原告唐国斌与被告南昌玺悦公司签订《协议书》一份，约定被告南昌玺悦公司将金嘉名筑二期Ｃ区室外土方回填工程发包给原告唐国斌，包干价为30万元。2011年4月18日，原告唐国斌与被告南昌玺悦公司签订《施工合同》一份，约定被告南昌玺悦公司将金嘉名筑二期Ｃ区室外雨、污水工程发包给原告唐国斌，包干价为103万元。2011年5月28日，原告唐国斌与被告南昌玺悦公司再次签订《协议书》一份，约定被告南昌玺悦公司将金嘉名筑二期Ｃ区绿化、景观、道路工程发包给原告唐国斌，绿化包干价为115万元，道路及路沿石包干价为187万元，景观包干价为53万元。原告唐国斌述称，其于2011年9月与被告南昌玺悦公司约定，其向被告购买位于南昌市经济技术开发区房屋，被告南昌玺悦公司以其积欠原告的工程款抵扣上述房屋的全部房款及购房相关费用；被告对此不予认可，双方为此产生争议，原告遂诉至法院，望判如所请。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告唐国斌与被告南昌玺悦公司是否就案涉A6—6—1107室房屋签订了房屋买卖合同；如签订，该合同的履行情况；原告主张解除该合同是否具备法定和约定的解除事由；2、原告主张被告返还购房款及利息、赔偿相关损失的依据。关于第一个争议焦点。本案中，原告唐国斌与被告南昌玺悦公司并未签订书面房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第十条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”现原告主张其用工程款抵扣案涉A6-4-1107室房屋房款，仅有其单方制作的住宅未交费用清单上载明其自行书写的“同意用C区工程款抵房款”字样，本院认为，原告提交的该份证据系其单方制作，真实性无法查明，被告亦不予认可，故本院对原告上述主张不予采信。另，原告主张通过其未支付过C8-2-603、C8-2-604室房屋购房款这一事实，能够证明其与被告存在以工程款抵扣房款的约定。本院认为，原、被告双方并未签订书面协议约定以工程款抵扣房款，仅凭原告自述其未支付C8-2-603、C8-2-604室房屋房款，无法证明案涉A6—6—1107室房屋系以工程款抵扣房款的事实。综上，本院认为，现有证据不足以证实原、被告双方成立房屋买卖合同关系，亦不存在解除房屋买卖合同的事项，故对原告要求解除房屋买卖合同的诉请，本院不予支持。关于第二个争议焦点。本案中，原告诉请被告返还其购房款301877元并赔偿房屋增值损失622691元，但原告并未提交其向被告支付购房款的凭证，原、被告双方亦未成立房屋买卖关系，故本院认为，原告该项诉请，于法无据、于理不合，本院不予支持。关于原告主张被告及第三人杨金国均委托其办理案涉房屋的商品房买卖合同解除的事项，其已代理被告及第三人杨金国于2011年解除了双方的《商品房买卖合同》。本院认为，原告并未提交证据证明其与第三人签订书面解除协议，并就案涉《商品房买卖合同》办理任何解除手续，未亦未办理解除房屋登记备案手续，且被告曾于2019年就案涉房屋纠纷向法院提起诉讼，并经法院调解与第三人解除了双方签订的《商品房买卖合同》，故对原告主张其已代理被告与第三人于2011年解除了案涉《商品房买卖合同》，于法无据、于理不合，本院不予采纳。另，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉A6-4-1107室房屋已落户至祝月英名下，并办理了不动产权登记，故其依法享有案涉房屋的所有权。综上，本院认为，原告向被告主张返还购房款及增值损失的诉请，事实不清、证据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告向其支付有线电视初装费、燃气初装费、契税、房屋维修基金、办证费用等损失。本院认为，原告向被告主张上述损失，但并未提交任何证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的事实，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故本院对原告上述诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告唐国斌的全部诉讼请求。案件受理费13239元，由原告唐国斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄颖群人民陪审员  刘全英人民陪审员  鲁海玉二〇二〇年十一月十一日书 记 员  陈文娟