湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初9808号原告：杨普，女，汉族，1990年3月8日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：杨松，男，汉族，1955年6月15日出生，住长沙市雨花区，系原告父亲。被告：阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司，住所地长沙市岳麓区岳麓街道阳光壹佰国际新城凤凰街****。法定代表人：杨玉玲，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨正平，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何阳，湖南人和律师事务所律师。原告杨普诉被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称“阳光壹佰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨普的委托诉讼代理人杨松、被告阳光壹佰公司的委托诉讼代理人何阳到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告杨普向本院提出以下诉讼请求：一、请求判令被告全面履行所签合同（合同编号：ＸＸ1800591****）约定的交房义务；二、请求判令变更双方所签合同附件四第3.2、3.6、3.8及3.14条对买受人不公平条款；三、请求判令被告承担本案诉讼费。本案审理中，原告当庭明确其第一项诉讼请求为按照合同第十条履行合同，要达到合同附件三所约定的标准；第二项诉求为判令双方所签合同附件四第3.2、3.6、3.8及3.14条不产生效力。事实及理由：2018年7月10日，原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区××段××号××期××栋××层××号房屋（以下简称“案涉房屋”），并与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）。该房屋总价款为582432元，面积45.05㎡。原告于同日将292432元首付款、于2019年5月22日将余款290000元从银行贷款支付到被告账上。原、被告签订上述购房合同后，原告依约履行了付款义务，而被告却未能依约向原告交付该房屋。根据双方签订的购房合同约定，被告应于2019年5月30日前按第十条1款约定将合格的商品房交付给原告。由于出卖人原因违约，按第十一条1款（1）（2）处理，即不超过90日的，出卖人向买受人支付违约金，合同继续履行；超过90日的买受人有权解除合同，出卖人向买受人退还全部已付款并支付违约金。由于买受人原因违约，按第十一条2款（2）即附件四处理。现出卖人已违约，原告虽多次催促被告交房（原告于2020年7月14日再次对被告发出了《催交房通知书》），但被告至今仍未依约履行交房义务，给原告造成了损失（相关损失及被告违约将根据被告实际交房情况和本诉求调整情况后再另行主张）。由于被告提供的上述格式《购房合同》附件四第3.2条严重影响正常居住使用的，解释仅指结构安全、和第3.6条以发通知为实际收房日、及第3.8条对买受人违约高出其10倍和20倍的违约金和第3.14条强行剥夺买受人的验房资格等，明显违反了合同法第五十四条之规定，被告利用格式条款将自己的意志强加给买受人，并在该合同中免除和降低自己责任而特别加大加重原告的责任和剥夺买受人应有权利。上述合同是在违背买受人的真实意思和造成买受人重大误解的情况下订立的合同。因此，原告请求法院判令变更双方上述所签合同附件四第3.2、第3.6、第3.8和第3.14条的不公平条款为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告阳光壹佰公司辩称：被告已交付涉案房屋，涉案合同已经全面履行完毕，且涉案合同系双方真实意思表示，不存在重大误解等撤销或变更事由，原告请求全面履行合同义务、变更合同条款既无事实依据，也无法律依据，请求法院驳回杨普全部诉讼请求。一、原告的诉讼请求不明确，未明确全面履行涉案房屋交房义务标准。变更合同部分条款并未明确变更后的具体合同内容。二、被告按照合同约定于2019年8月30日履行交房义务，且涉案房屋由承租方实际经营，原告主张被告全面履行交房义务不符合客观事实。原告已委托承租人与被告办理收房手续，现涉案房屋由承租人麗枫酒店经营。原告请求变更合同部分条款，已超过法定除斥期间，其要求变更合同条款的权利已经丧失。三、《买卖合同》系双方真实意思表示，不存在重大误解。原告主张变更双方所签合同条款无事实依据与法律依据。合同经原告仔细阅读，被告就合同条款尽到说明与提示义务后签订，并非无效格式合同。原告在签订合同时不存在重大误解情形。经审理查明：2018年7月10日，原告杨普（买受人）与被告阳光壹佰公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，由原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区××段××号××期××栋××层××号房屋，该房屋用途为商业，建筑面积为45.05平方米，总房价为582432元。前述合同第六条约定：买受人通过银行按揭的方式支付，买受人应于本合同签订之日起向出卖人交付首付款292432元，余款290000元向银行申请贷款。第十条约定：出卖人应于2019年5月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1、该商品房建筑工程经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准的案涉房屋交付给买受人。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知（亦可公告方式进行通知）买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达或公告之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接等。合同第二十三条约定：本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签署的补充协议与本合同具有同等效力。案涉合同附件四《合同补充协议》第3.1条约定，双方一致确认：《买卖合同》第十条的“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房”是指定房屋之建筑工程按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定进行工程竣工验收并合格（以勘察、设计、监理、施工和建设等五家单位中最后一家单位签署确认合格之时间为准），买受人不得以其他理由拒绝办理指定房屋入住交接（交付）手续。第3.2条约定，《买卖合同》及本协议中所述“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的”仅指由于结构安全问题而导致严重影响正常居住使用之情形。双方一致确认：在出卖人交付的指定房屋已系本协议3.1条约定之“商品房经验收合格”的，若买受人办理房屋验收手续过程中认为该指定房屋除结构安全问题之外所存在需要质量整改的事项的，应按《商品房质量保证书》相关规定书面通知出卖人承担保修义务合理进行质量整改，但该等质量整改事项仅作为保修范围而不作为买受人拒绝接收指定房屋或要求出卖人承担逾期交房责任的理由，否则按买受人原因造成指定房屋未能按期交付（详见本协议第3.7条、3.8条）办理。保修范围内的整改维修期间，出卖人不须承担延期交房的责任。买受人在约定的交房之日，既未提出房屋存在结构安全问题且严重影响正常居住使用的书面通知亦未接收指定房屋的，视为出卖人已依约按期交付指定房屋。第3.6条约定，出卖人已如期发出《商品房入住通知书》或于相关报纸刊登《入伙公告》之日、或买受人领取《商品房入住通知书》之日，视为出卖人已依《买卖合同》第十一条之约定履行向买受人通知指定房屋入住交接（交付）之义务。买受人须在出卖人书面发出《商品房入住通知书》或于相关报纸刊登《入伙公告》载明的指定房屋入住交接（交付）期限内至出卖人指定的地点办理指定房屋入住交接手续，以实际交付日或最迟不超过《商品房入住通知书》或相关报纸刊登的《入伙公告》所载明的指定房屋入住交接期限届满之日视为《买卖合同》项下指定房屋验收合格并已交付于买受人之日期。第3.7条约定，买受人逾期办理房屋交付手续，或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，则视为出卖人在《商品房入住通知书》或相关报纸刊登的《入伙公告》所载明的指定房屋办理交接（交付）之日起已经将指定房屋交付买受人。第3.8条约定，自指定房屋依本协议3.2条、3.7条所约定的视为交付之日起，指定房屋的风险责任转由买受人承担，此后有关指定房屋的所有费用［包括但不限于水费、电费、燃气费、卫生费、物业管理费、有线电视开通费、有线电视租赁费等］全部由买受人承担，且自视为交付之日起至实际收房之日止由买受人按日向出卖人支付总房款万分之壹的违约金。若逾期超过90日仍未收房，出卖人有权同时解除《买卖合同》。出卖人解除合同的，买受人应当自收到相关解除《买卖合同》通知书之日起30天内向出卖人申请退款并办理相关手续，出卖人应在收到买受人退款申请之日起60日内无息退还相应已付款，并按《买卖合同》约定之总房款的20%向买受人收取违约金。买受人要求继续履行《买卖合同》并经出卖人同意的，《买卖合同》按前述约定继续履行并自视为交付之日起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之壹的违约金。第3.14条约定，由于买受人购买指定房屋用于出租给江苏三海旅游文化发展有限公司（以下简称“酒店方”）经营酒店，买受人同意指定房屋的交房标准按照酒店方要求的附件三4-17#酒店精装交房标准进行交房。因签订本合同时，酒店精装的交房标准尚未完全确定，买受人同意。在签订本合同后，若酒店方对附件三的交房标准进行调整、变更或细化的（以酒店方向出卖人出具的书面交房标准为准），出卖人应按照酒店方的要求对房屋进行精装，买受人对酒店方的精装交房标准予以认可，同意以调整、变更或细化后的交房标准（由于供应商产品停产或原材料供应等原因，导致出卖人不能按该标准交房时，出卖人有权采用同等或高于原配置的产品和设备替代）进行交房。第12.1条约定，买受人与出卖人郑重确认：本协议为《买卖合同》的附件，与《买卖合同》具有同等法律效力。本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本协议为准。该附件尾部“特别声明”部分载明“买受人在签署《买卖合同》和本协议前，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，出卖人也应买受人要求作出了解释，《买卖合同》及本协议的签署均系买卖双方的真实意思表示”。原告杨普在“特别声明”下方的“买受人”处签名。合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋购房款。2018年8月5日，原告杨普（丙方）、被告阳光壹佰公司（甲方）、案外人江苏三海旅游文化发展有限公司（乙方，以下简称“三海公司”）签订《合同主体变更三方协议》，该协议第1条约定甲方将长沙阳光100国际新城项目4-17栋的商铺租赁给乙方用于经营海啦啦水系城及相关休闲、游乐、餐饮等业务，租赁部分包括涉案商铺。协议第3条约定：因该商铺权利人变更，甲、乙、丙三方一致同意将原租赁合同中该商铺部分的出租人变更为丙方，即乙、丙双方之间的租赁关系同意按照原租赁合同约定的全部条款执行，原租赁合同与本协议约定有冲突的，以本协议为准。协议第4条约定：甲、乙、丙三方一致同意自丙方购买该商铺的全部房款及应缴税费到达甲方账户之日起原租赁合同中该商铺部分的出租人由甲方变更为丙方。原租赁合同该商铺部分中由甲方享有的权利和承担的义务自此全部转归丙方享有和承担，甲方不再享有前述权利和承担前述义务。乙方作为承租人继续履行原租赁合同，按原租赁合同约定对丙方享有权利和承担义务。协议第13条约定：本合同签订后，丙方委托乙方与甲方办理该商铺的相关交房手续，且同意原租赁合同中关于乙方提前进场装修的相关约定。乙方或实际承租客户有权对该商铺进行装饰装修，丙方同意在租赁期限届满或中止时按该商铺现状收房，不要求乙方或实际承租客户进行任何恢复或赔偿。该协议还对租金的支付等事宜作了约定。同日，原告杨普签署《承诺函》，该函件载明：本人自愿购买位于长沙××街××栋××楼××号房，购买该房屋之前，阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司已告知本人将该房屋已出租给江苏三海旅游文化发展有限公司用于海啦啦水秀城及相关配套业态经营（以下简称“海啦啦项目”），本人已阅读和熟知海啦啦项目的正式租赁合同、补充协议及具体合同内容，并同意阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司将该房屋带租约销售给本人。本人承诺，本人购买该房屋作为海啦啦项目出租人后，愿意承担和履行海啦啦项目租赁合同中原出租人的相关权利和义务，并就租赁合同法律主体的变更以及相关内容与阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司、江苏三海旅游文化发展有限公司签订三方协议（本人在购买该房屋前已充分了解并同意三方协议的全部内容）。2019年8月21日，被告在潇湘晨报上刊登了《交房通知》，通知长沙阳光100凤凰街五期4-17栋、4-18栋、4-20栋业主于2019年8月30日集中办理交房手续。2019年8月25日，被告向原告邮寄送达了《交付通知书》，通知其于2019年8月30日9时至17时至长沙阳光100国际新城4-15栋一楼办理交房入住手续。原告于2019年8月27日收到该《交付通知书》。2019年8月27日，涉案房屋所在的阳光壹佰新城五期4-17#栋、4-17#栋连廊工程经建设、监理、施工、设计、勘察五家单位验收合格。2019年8月29日，湖南湘江新区管理委员会住建环保局出具湘新消验字（2019）第0018号《建设工程消防验收意见书》，确认阳光壹佰新城五期地下室3、4-17#及连廊、4-18、4-20#及连廊新建工程消防验收合格。2020年7月12日，原告向被告发出《催交房通知书》，催促原告交房。2020年7月22日，被告予以回复。另查明：1、2019年8月30日，阳光壹佰公司已通知三海公司接收案涉房屋。2、涉案房屋目前用于麗枫酒店的经营，目前麗枫酒店已装修完毕，并对外营业。3、就原、被告与案外人三海公司之间与涉案房屋相关的租赁关系，原告已另行向本院提起诉讼，案号为（2020）湘0104民初11105号。上述事实，有当事人的当庭陈述，以及当事人提供并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同及附件、认购合约、购房发票、交付（交房）通知书、税收票据、催交房通知书、回函、工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、合同主体变更三方协议、承诺函、照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案《长沙市商品房买卖合同》及其附件是否有效；二、被告是否应按涉案合同第十条及附件三约定履行交房义务。针对焦点一，本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思的表示，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。原告主张“《长沙市商品房买卖合同》附件四第3.2条、第3.6条、第3.8条、第3.14条属于被告所提供的格式合同不产生效力”，因根据涉案合同附件四“特别声明”载明的内容，被告已采取合理方式提请原告注意合同条款，且前述条款不存在免除被告义务、排除原告权利的情形，对原告主张前述条款无效的诉请，本院不予支持。针对焦点二，本院认为，第一，根据涉案合同附件四《合同补充协议》第3.1条之约定，涉案房屋的交付条件已由合同第十条所约定的条件变更为《合同补充协议》第3.1条所约定的交付条件即经勘查、设计、监理、施工、建设五方验收合格。第二，根据《合同补充协议》第3.14条“……买受人对酒店方的精装交房标准予以认可，同意以调整、变更或细化后的标准交房……”之约定，原、被告已将涉案合同附件三约定装修标准调整为“酒店方的精装房交房标准”。第三，根据原、被告及三海公司签订的《合同主体变更三方协议》第13条“本合同签订后，丙方委托乙方与甲方办理该商铺的相关交房手续”之规定，原告已委托第三方即三海公司与被告办理交房手续。现涉案房屋所在楼栋已于2019年8月27日通过建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，并于2019年8月29日通过消防验收。被告已于2019年8月30日通知收房，且现涉案房屋已装修完毕并实际用于酒店经营。故原告要求被告按合同第十条及附件三约定全面履行交房义务的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告杨普的全部诉讼请求。本案案件受理费因适用简易程序减半收取40元，由原告杨普承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇二〇年十一月二日法官助理孙颖书记员柳遇珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。