江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初2722号原告：陈民，男，1969年7月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：苏州爱家营物业服务有限公司，住所地苏州市十梓街**。法定代表人：王锋，总经理。委托诉讼代理人：陈西西，公司员工。原告陈民与被告苏州爱家营物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用小额诉讼程序审理，后依法转为简易程序审理。本案于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告陈民、被告委托诉讼代理人陈西西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈民向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还免租期租金4800元，房屋空置租金损失3520元（2020年2月16日至3月18日期间，以每月租金3200元计算），燃气费损失154元（56度、每度2.75元），设施损坏费[次卧玻璃500元、客厅墙面修补费用500元（客厅墙面被打四个孔安装空调室内机、没有恢复原状，预估的修补费用）、房屋内被弄脏的墙面部分需要重新粉刷费用1000元、支撑窗帘杆的两端的两个脚弄断需要修复费100元]以及滞纳金（以3200元为基数，从2020年2月16日起以每天千分之三标准，计算至实际支付之日止）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月13日，原、被告签订房屋出租委托合同（合同号AFWT100008792ZY），由原告将位于相城区水漾花城29幢1105室房屋委托包租给被告一年。期满后于2019年7月16日续签一年即2019年7月16日到2020年7月15日止（合同号AFWT100039682ZY），被告将该房屋出租给他人。在2020年2月18日，被告单方违约，要求与原告解除房屋出租委托合同。为避免更大的损失，原告在2020年3月19日将该房另出租他人，被告于2020年3月20日支付了违约金即1个月的租金3200元。现原告要求被告赔偿2020年2月16日到2020年3月18日共33天的空置期租金损失、并退还免租期租金45天的租金及其它设施损坏费，滞纳金等，但遭被告拒绝。被告苏州爱家营物业服务有限公司辩称：原告所有诉请均不认可。2020年2月18日被告向原告解除合同是基于1月份新冠疫情影响及苏州市防疫政策的要求，小区严禁外人进入，我方无法带看房屋，导致房屋空置未能出租。因为无法出租房屋，我方已经遭受巨大损失。疫情属于不可抗力。合同中约定不可抗力导致合同不能继续履行的，甲乙双方可以变更或者终止合同并互不承担责任。2020年2月18日原告收到解除合同通知后，拖延办理退房交易手续，由此造成的房屋空置损失应由其自行承担，原告主张的租金空置损失和滞纳金无合理合法依据。2020年3月4日原告同意出面办理退房交验手续，当日，我方将房屋交付原告，双方均确认房屋设施物品全部完好，没有损坏。我方收到诉状前原告从未向我方提出过房屋设施有任何损坏。因原告已于2020年3月19日将房屋另行出租他人，我方有合理理由认为是新的租客损坏房屋设施。关于原告提出的免租期租金，合同中未约定免租期，合同中只是约定在代理期限内甲方向乙方支付等于45天租金的管理费，合同30条明确约定因任何一方导致合同解除的，甲方已经支付的管理服务费乙方不予返还。关于燃气费，原告将房屋交付我方时候，燃气表度数为64.3，不是原告所称的100，退还房屋时候，度数为44.2，未结算的燃气费为20.1，每立方为2.48元（原告交付给我们的价格），我方向原告交房时候已经上升为2.75元，共计48.95元。经审理查明，涉案房屋位于苏州市相城区元和街道水漾花城花苑29幢1105室，建筑面积83.5平方米，登记所有人为陈民、何秋娟。2018年7月11日，以陈民、何秋娟为甲方、被告为乙方（经办人徐鹏飞）签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方将上述房屋委托乙方全权代理出租，委托期限为2018年7月13日至2019年7月12日，委托租金为每月3200元、共计38400元。该合同还包括《房屋交割清单》。2019年6月11日，以陈民为甲方、被告为乙方，续签了《房屋出租委托代理合同》（合同号AFWT100039682ZY），约定：委托期限为2019年7月16日至2020年7月15日，委托租金每月3200元，共计38400元；涉及日租金计算时，日租金=月租金/30,计算到元；代理期限内甲方向乙方支付等于45天租金的管理服务费，管理服务费由乙方在转付租金时扣除，甲方无需另行支付；委托期内甲方于第二次应收租金时支付乙方相当于30日房租的管理服务费，甲方于第七次应收租金时支付乙方相当于15日房租的管理服务费；乙方选择按月转付租金，于每月的20日在扣除按照合同规定应由甲方承担的费用后向甲方付租金；物业费、维修费由甲方承担；乙方无故逾期支付租金，每一天按月租金的0.3%作为滞纳金；第30条约定：因不可抗力致使本合同不能履行的，甲乙双方可以变更或者终止本合同，互不承担责任，租金按照实际使用时间计算；第31条约定：乙方有权单方解除合同，在书面通知送达之时合同终止，甲方应于收到通知5日内办理房屋交接手续，如逾期不办理，则应承担相应的责任；若乙方在委托起始30日内解除合同、乙方已垫付的首月租金甲方可不予退还；若乙方在委托起始30日之后解除合同，乙方需额外支付甲方一个月租金作为补偿，但乙方支付的超出合同解除之日的租金甲方应于退还；因该房屋实为出租给第三方租客，甲方自愿放弃单方解除合同的权利；因任何一方原因导致合同解除的，乙方不再收取解约年度对应合同期内剩余应交乙方的管理服务费，合同期内甲方已支付的管理服务费乙方不予退还；乙方归还甲方该房屋时，如对装修、器物等硬件设施设备有异议的，甲方应先接收该房屋，有争议部分另行协商赔偿、修复事宜。双方还作了其他约定。本合同一式二份，房屋交割清单一式二份，双方各执一份。2019年2月18日，被告向原告发送短信称：由于此次疫情严重，根据苏州市级及各区防疫要求，大量外来人口无法进苏，且外市人口限制进入小区，导致房屋空置无法出租，公司已经承担了前期空置损失，但从目前情况看，已超出公司承受范围，疫情防控已导致合同无法继续履行。因此根据我们签订的委托合同约定，因不可抗力导致合同无法履行的，双方可以终止合同，并不承担责任。现正式解除该房屋出租委托合同，双方互不承担责任。在短信送达前的租金，本公司仍全部按月支付。短信送达之后，将不再支付租金，……。2020年3月4日，被告又向原告发送告知函称，由于此次疫情严重，且根据苏州市及各区防疫要求，导致房屋空置无法出租，致使我司需要与贵方提前解除合同。合同第31条约定，乙方有权单方解除合同，在书面通知送达之时合同终止，甲方应于收到通知5日内办理房屋交接手续，逾期不办理则应承担相应责任。特通知贵方要求立即解除与贵方签订的《房屋出租委托代理合同》，为避免贵方损失扩大，请贵方于收到通知起5日内与我司联系办理房屋交接等相关手续，如有逾期，则因此产生的损失均由贵方自行承担。原告于当日收到。双方进行了房屋交接。2020年3月19日起原告将房屋另租他人。针对双方间第二份《房屋出租委托代理合同》，原告收取款项如下：2019年7月19日3200元、2019年8月未收到款项（与30日租金标准的管理服务费3200元抵扣）、2019年9月20日3200元，2019年10月18日3200元，2019年11月20日3200元，2019年12月20日3200元，2020年1月20日1600元（已扣除15日租金标准的管理服务费1600元）。2020年2月未收到款项，2020年3月20收到3200元。原告认为最后收到3200元系被告支付的违约金，被告认为系2020年2月应支付的租金，因政府规定复工不得早于2020年2月20日，故2月份未付到3月份才支付，但实际被告仅需支付2020年2月16日至2月18日三天的租金。上述事实，由原告的身份信息、被告的企业登记信息、合同、房产证、短信、告知函以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，双方确认，虽签有两份合同，但双方间原告仅向被告交付房屋一次，被告向原告返还房屋一次。被告称返还房屋时候原告不愿意签交付单，当时未称有物品损坏。原告称，交房时指出了屋内损坏部分；之所以没有签交付单，是因为被告提供的相应单据上载明是我方自愿解除合同，所以拒签。原告称，其要求赔偿损失包括：玻璃损坏尚未修复，直接原状出租；墙面四个孔也没有修补；窗帘杆已经修复，但无支付凭证；墙面自己粉刷了一下，也没有支出依据。原告提供了现场照片，被告一概不认。关于燃气存量，原告打印了购气记录，显示原告于2018年5月7日购入100立方米，而被告返还房屋时仅剩44立方米，要求被告补足。被告认为，原告将房屋交付我方时候，燃气表度数为64.3，退还房屋时候度数为44.2，未结算的燃气费为20.1立方米。原告还提供了第一次签订合同当日与被告经办人徐鹏飞所签补充协议，被告方要求加床垫2张、茶几1张，以此证明原告购气后因房内设施不全，无法居住，故在出租给被告前必定未用气，原告另还提供第二次签订合同时与被告的工作人员“我爱我家朱涛”说“100个立方煤气费还没有给我”。被告均不认可。本院认为，原、被告间所签《房屋出租委托代理合同》系当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法有效。双方应全面正确地履行各自的义务。被告于2020年2月18日以发生疫情、遭遇不可抗力为由，通知原告解除合同。本院认为，发生疫情及采取相应防控措施是事实，被告据此要求免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任，但被告未能举证。被告以不可抗力为由，未与原告协商变更合同、而迳直解除合同，不妥。从被告发送解除通知的时间上看，亦为时过早。故该份通知不发生合同解除的效力。被告又于2020年3月4日向原告发出通知函要求原告收房，原告亦予以收房，至此可认为双方协议解除合同，但导致合同解除的责任在于被告。被告应支付原告至2020年3月4日的租金。被告租金支付至2020年2月15日，还需支付2027元。原告将房屋于2020年3月19日重新出租，被告应支付原告2020年3月4日至2020年3月18日的空置损失1493元。被告按约应于2020年2月20日前支付2020年2月16日至2020年3月15日的租金3200元，但迟至2020年3月20日才支付了3200元，且又否认系支付给原告的违约金。因本院认定双方于2020年3月4日已提前解除了合同，故对原告对该3200元计算逾期付款违约金的请求不再支持。相抵扣，被告还需支付原告空置损失320元。原告另要求退还管理服务费，被告抗辩合同31条约定，被告对已收取的管理服务费无需退还。本院认为，双方合同为格式条款，第31条的约定为作为提供格式条款的被告免除本方责任，该条款无效。双方约定委托期间为2019年7月16日至2020年7月15日，被告从2019年7月16日至2020年3月4日提供了管理服务，对全年管理服务费4800元，应根据被告实际服务的期间计算，未提供服务的应予退回，故被告应退还原告1746.67元。关于原告主张的财物损失，玻璃损失、墙面损坏修复费用尚未发生，窗帘杆自行修复、墙面自行粉刷，无从定价，且租赁物经过使用稍有折损亦属正常，对原告的该部分主张不予支持。原告另要求被告补偿燃气费，从原告的举证可认定原告向被告交付房屋时100立方米燃气尚未使用，被告向原告交房尚存44.2立方米，故被告应支付燃气费153.45元（2.75元×55.8立方米）。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十七条以及相关规定，判决如下：一、被告苏州爱家营物业服务有限公司赔偿原告陈民空置损失320元、退还管理服务费1746.67元、支付燃气费153.45元，合计2220.12元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告陈民的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022024572）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取34元，由原告负担27元、被告负担7元（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告在判决生效后十日内给付原告7元，如转账支付可一并汇入上述账户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇二〇年十一月二十四日书记员  柳 溪