安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1222民初7570号 原告：随从军，男，1984年12月6日出生，汉族，住安徽省太和县。 原告：张敏，女，1986年7月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：邱中林，江苏词瑞律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：冯少枫，江苏词瑞律师事务所律师。 被告：安徽昊坤置业有限公司，住所地安徽省太和县三角元工业园区（安徽宏利达环保设备有限公司院内）。统一社会信用代码：91341222343867909C。 法定代表人：孙艳华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宁国振，安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时良达，安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师。 原告随从军、张敏与被告安徽昊坤置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人邱中林、冯少枫、被告安徽昊坤置业有限公司的委托诉讼代理人宁国振均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 随从军、张敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋价款377044元及利息(以377044元为基数,按照年利率6%的标准,自2016年12月21日起计算至被告实际退款之日)；2、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中将诉讼请求变更为：判令被告退还原告房屋价款361296.2元及利息(以361296.2元为基数,按照年利率6%的标准,自2016年12月21日起计算至被告实际退款之日)。事实与理由：原、被告于2016年12月21日签订《商品房买卖合同》,合同约定被告将昊坤铭城国际13号楼104号房屋(两层)出售给原告,房屋单价每平方米6002.65元,面积253.96㎡，总房款1524433元,后原告按照合同约定向被告支付全部购房款。原告在购房前经被告销售人员介绍及被告售楼处沙盘展示,所售的一楼房屋包含房前院子,院子价款计入房屋单价,因此该房屋价格远高于同户型其他非一楼房屋。经查询得知,同等户型面积单价为4517.99元/㎡,原告实际为案涉房屋多支付377044元,计算方式(6002.65-4517.99)*253.96。但截止起诉之日,被告始终未将一楼院子交付原告,为维护原告的合法权益,现诉至法院,望判如所请。 安徽昊坤置业有限公司辩称，一、原告诉求退还房屋价款及利息无事实依据。（一）被告以出让方式取得坐落于国泰路东侧、富民路南侧地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为20160079/20160080，土地使用权面积为77130平方米。被告经批准，在上述地块上建设的房地产项目核准名称为昊坤铭城国际13号楼，建设工程规划许可证号为341222201600036，建筑工程施工许可证号为：3412221605160101-SX-001。答辩人与二原告依法签订“商品房买卖合同”，该合同符合商品房买卖相关法律规定，属于有效合同。房屋买卖合同明确约定：涉案房屋预测建筑面积253.96平方米，其中套内建筑面积228.76平方米，分摊共有建筑面积25.2平方米。《房屋买卖合同》明确约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6002.65元，总价款为人民币1524433元。从上述条款中可以明确：案涉房产每平方米单价、房屋总面积及房屋总价款相互对应，房屋总价中不包含建筑面积之外的任何部分，合同中亦未约定一楼房屋包含房前院子；（二）原告提供的所谓沙盘图片和与原件完全不同的规划图，无法证明答辩人承诺一楼销售房屋包含房前院子。同时，与案涉房产类似的周边楼盘一楼的均价超过每平方米10000元。故原告诉求无事实依据。二、原告诉求退还部分房产价款及利息无法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案无论是合同内还是合同外，答辩人未专门对一楼住户门前小院作出任何具体确定的说明和允诺。在《房屋买卖合同》附件一中，双方也通过附图例的方式明确了原告所购房屋坐落位置和房屋平面图，亦排除了一楼门前小院，两原告也均签字按印确认。本案，原告对于是否购买房屋，在何地区购买房屋，购买何种价位的房屋，均具有选择权，原告选购被告房屋时，对该房屋的价款、设施均有充分的了解。因此，原告与被告签订《商品房买卖合同》并完成房屋购买的所有相关手续，是原告经审慎考虑后的行为，原告既不存在处于危困状态、缺乏判断能力的情形，也不存在被迫接受被告条件的情形。原告仅凭几张不知从何而来的图片提起诉讼，没有任何的事实及法律依据，只能起到浪费司法资源的作用。综上，原告诉求与事实不符，且没有任何法律依据，请人民法院依法驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：安徽昊坤置业有限公司以出让方式取得了位于太和县规划吉祥路北侧地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用权证号为2016-00792016-0080，土地用途为住宅。经批准，在上述地块上建设商品房，核准名称为“昊坤铭城国际13号楼”。2016年12月21日，随从军、张敏（买受人）与安徽昊坤置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人的铭城国际13＃楼104，该房屋位于第1、2层，建筑面积253.96平方米，其中套内建筑面积228.76平方米，分摊共有建筑面积25.2平方米，单价为每平方米6002.65元，总价款为人民币1524433元，付款方式为：签约时买受人支付534433元，余款99万元买受人需到银行办理按揭手续。交付期限为：出卖人应当在2017年12月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房向买受人交付。合同还约定了其他事项。安徽昊坤置业有限公司在该合同上加盖有该公司的合同专用章及该公司法定代表人陈伟个人印章，随从军、张敏在该合同上签名捺印，并在太和县房地产管理局备案，合同编号为第1612210008号。随从军、张敏以安徽昊坤置业有限公司未按照约定交付案涉房前院子为由，要求退还房款差价未果，为此，随从军、张敏诉讼来院。 另查明，太和县城乡规划局公示的昊坤铭城国际规划图中显示13号楼前为绿地。 本院认为，随从军、张敏与安徽昊坤置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人双方均应按照约定履行各自义务。双方争议焦点是随从军、张敏购买的昊坤铭城国际13号楼104房是否约定包含房前院子及院子价款是否计入房屋单价的问题，本院认为，太和县城乡规划局关于案涉房屋规划方案中未对案涉昊坤铭城国际13号楼104房屋规划有房前院子，而规划图中显示案涉昊坤铭城国际13号楼104房前为绿地，且案涉商品房买卖合同中也未载明房前有院子。另外，案涉昊坤铭城国际13号楼104房屋的价格是经过原被告双方自愿协商达成的，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，随从军、张敏要求按照同等户型面积单价4517.99元/㎡的价格支付房款，要求安徽昊坤置业有限公司退还房款无任何事实和法律依据。故随从军、张敏的诉讼请求，证据不足，不予支持。 综上所述，随从军、张敏的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 驳回随从军、张敏的诉讼请求。 案件受理费6719元，减半收取3360元，由随从军、张敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  陈修宏 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  范 宁 附本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。