山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终2265号上诉人（原审被告）：聂宝风，男，1957年10月14日出生，汉族，居民，住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：聂文群（系聂宝风之女），女，1981年3月9日出生，汉族，居民，住内蒙古呼伦贝尔市。被上诉人（原审原告）：王秀波，女，1979年5月1日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。被上诉人（原审被告）：日照鲁房置换有限公司，住所地山东省日照市东港区昭阳路东济南路南信合苑****01-106商号，统一社会信用代码91371102556714551N。法定代表人：成泽富,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘加宗，男，该公司店长。上诉人聂宝风因与被上诉人王秀波、日照鲁房置换有限公司（以下简称鲁房置换公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。聂宝风上诉请求：1.撤销一审判决，确认房屋买卖合同无效；2.判令被上诉人返还上诉人房屋买卖定金2万元；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审以被上诉人2020年4月15日庭审时表示不同意继续履行房屋买卖合同为由对上诉人解除合同的请求予以支持，双方解除合同的原因和性质不同，上诉人解除合同的原因是自己超过了贷款年龄所签合同无法履行，属无效合同。被上诉人是在可以贷款的情况下不想卖房子了解除合同。一审时上诉人已表示如果可以贷款会继续履行合同。二、一审认定上诉人未提供无法贷款的证明。上诉人的情况属于各银行二手房按揭贷款的明文规定，法院可以调查。二审上诉人会提供无法贷款的证据，合同无法履行、房屋买卖合同无效。三、一审认定上诉人未按合同规定提供贷款所需的个人资料、交付购房首付款，构成违约，定金不予退还。上诉人在得知无法贷款后，给二被上诉人发函告知情况，并找中介寻求解决办法，中介并未告知能贷款，只说找房主协商，并称只要房主同意退款，中介不收取任何中介费。最关键的是双方所签合同无法履行，实属无效合同。王秀波辩称，上诉人违约在先，应承担2万元违约金。鲁房置换公司辩称，涉案房屋买卖合同签订后，上诉人没有在合同约定的时间内办理有关手续，构成违约，应当承担违约责任。聂宝风向一审法院起诉请求：1.判令解除聂宝风与王秀波、鲁房置换公司签订的《房屋买卖合同书》；2.判令王秀波、鲁房置换公司返还聂宝风交纳的定金2万元；3.本案诉讼费用由王秀波、鲁房置换公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。聂宝风提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同原件一份，用于证明根据合同第九条约定，王秀波、鲁房置换公司需要退还定金，不收取任何费用。证据二、2万元收据原件一份，用于证明鲁房置换公司收取聂宝风2万元定金。证据三、聂宝风发给王秀波、鲁房置换公司信函的快递单两份，用于证明2020年1月之前，聂宝风就提出解除合同的请求，因为不能贷款，王秀波、鲁房置换公司已经签字。王秀波经质证认为，对证据一、二，真实性均无异议。对证据三，信件收到了，但函无用，不能解除合同，房子还有贷款，为了卖房王秀波已经筹集资金把贷款还清，把手续都已办好了准备卖房。鲁房置换公司经质证认为，对证据一、二，真实性均无异议。合同第9条的意思是银行政策调整，但到现在为止银行政策没有改变，故聂宝风违约应支付中介费。银行规定男性贷款可以到70岁，聂宝风63周岁，原则上还能贷款7年。在此过程中没有产生不可抗力原因导致交易失败，终止合同理由不充足。签订合同后，应到银行提交资料，如果银行认定不能贷款，再退回。聂宝风根本没有去银行办理贷款材料。合同约定2020年1月1日前双方到银行办理首付款事宜，因聂宝风没有去没有办成。对证据三，信件收到了，无异议。鲁房置换公司提交了如下证据：部分银行贷款政策打印件。聂宝风经质证认为，聂宝风的条件不符合银行贷款条件。聂宝风没有正式工作，不具备按时足额还款的能力。王秀波经质证认为，对证据无异议。签订合同的时候，聂宝风表现出很有钱的样子，因房子有贷款，首付款必须不低于25万元，聂宝风把银行卡拿出来，说他有50多亩大豆田，有钱出还想多付首付款。当时还说如果双方违约，需要给对方2万元违约金。王秀波未提交证据。一审法院经审查，对于双方提交的证据，对方无异议部分予以确认，对有异议部分，将结合关联证据及查明的其他事实予以综合认定。上述证据均附卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2019年12月12日，经中介方鲁房置换公司协调，王秀波（甲方，出售方）与聂宝风（乙方，购买方）签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：“……第一条房产状况：甲方自愿出售位于日照市朝阳金座002幢01单元01-202号的房产出售给乙方，房屋所有权证书号20141010056；房屋所有权人为：王秀波；产别：商品房……房屋所得来源：买卖……第四条乙方对甲方以上房产状况已作充分了解，同意双方协定的房产价格￥570000元（大写伍拾柒万元整）。此价格包括房产的配套价格。付款方式：此合同签订当日乙方付￥20000元（大写贰万元整）为购房定金，转交中介方保管；甲方将房产证明交给乙方，转交中介方保管，余款支付方式：甲乙双方协商以二手房按揭的方式支付总房款，双方约定于2020年1月1日前去银行签字，双方到场，同时乙方付首付款于甲方账户转交丙方监管，银行审批通过后，过户前甲方到丙方支取首付款……第七条此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付方法：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金……第八条本合同签订之日起2020年1月1日内，甲、乙双方应向双方共同委托的丙方提供办理贷款所需的个人资料，由丙方协助甲乙双方办理相应贷款相关手续，甲乙双方应逐项配合协助提供资料并到银行签字；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关资料、不配合办理的，按照本合同第七条规定追究违约方责任。甲乙双方承诺在银行批款柒日内到相关部门办理房产所有权转移手续……第九条本合同是在现行政策下签订的，如日后因政策变动产生的一切问题，丙方概不承担责任，合同签订后，如因房管政策或银行政策导致合同不能履行的，双方无条件终止合同，互不承担违约责任。已交房款，甲方须全部退还给乙方，如由于各种不可抗力原因导致交易失败，甲方退还定金给乙方，此合约自然解除，丙方不收取任何费用……”聂宝风、王秀波在该房屋买卖合同上签字捺印，鲁房置换公司在该房屋买卖合同上盖章。鲁房置换公司提交的部分贷款政策上载明“第八条借款人须具备以下基本条件：（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-70周岁（含）之间……”。聂宝风于2019年12月12日向鲁房置业公司交付定金2万元。聂宝风主张其曾去日照农业银行信贷部咨询贷款情况，银行回复超过60岁不能贷款，因年龄问题无法办理贷款，故其没有按照合同约定交纳首付款，也没有与王秀波、鲁房置业公司去银行办理房屋贷款事宜。聂宝风于2019年12月22日给王秀波、鲁房置业公司发送了解除合同的信函。庭审中，王秀波因聂宝风违约，不同意继续履行合同。一审法院认为，聂宝风与王秀波在中介方鲁房置换公司的居间下于2019年12月12日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。聂宝风与王秀波存在房屋买卖合同关系，聂宝风、王秀波与中介方鲁房置换公司存在居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致，可以解除合同。聂宝风起诉要求解除与王秀波之间的涉案房屋买卖合同,王秀波在2020年4月15日庭审中表示不同意继续履行房屋买卖合同，故对于聂宝风要求解除涉案房屋买卖合同的诉求，予以支持。对于合同解除时间，聂宝风虽于2019年12月22日给王秀波、鲁房置业公司发送了解除合同的信函，但其未提供证据证实其享有涉案合同的单方解除权，故涉案合同的解除时间为2020年4月15日。关于聂宝风要求王秀波、鲁房置业公司返还购房定金20000元的诉求。在涉案房屋买卖合同履行过程中，聂宝风未按照合同约定提供办理贷款所需的个人资料并与王秀波、鲁房置业公司去银行办理房屋贷款事宜，亦未按期交纳购房首付款。聂宝风虽主张因年龄问题无法办理贷款，但其未能举证证实王秀波、鲁房置业公司存在违约情形或出现合同约定的政策调整或其他不可抗力原因导致合同不能履行的情形。按照涉案买卖合同的约定，聂宝风违约在先，应承担违约责任。故对于聂宝风要求王秀波、鲁房置业公司返还购房定金20000元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、聂宝风与王秀波于2019年12月12日签订的《房屋买卖合同》于2020年4月15日解除;二、驳回聂宝风本案的其他诉讼请求。案件受理费300元，由聂宝风负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”聂宝风主张，涉案房屋买卖合同无法履行，属于无效合同。聂宝风主张合同无效的事由不属于上述合同无效的法定情形，本院不予支持。涉案房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，聂宝风起诉请求解除与王秀波之间的房屋买卖合同，一审中王秀波明确表示同意解除合同，即双方对解除涉案房屋买卖合同达成一致意见，一审据此对聂宝风关于解除合同的诉讼请求予以支持，并无不当。关于定金应否返还问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”聂宝风主张，根据银行政策，其年龄无法办理二手房按揭贷款，涉案房屋买卖合同无法履行，属无效合同，因而请求解除合同。但是，聂宝风请求解除合同的事由不属于法定事由，其未按照合同约定办理贷款、交付购房款，构成违约，一审驳回其定金返还请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人聂宝风负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年十一月三十日法官助理张锦秀书记员裴凤文