湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民再8号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：房茂许，男，1948年2月2日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：谢志军，男，1978年4月3日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被申请人（一审被告）：王华兵，男，1974年10月5日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被申请人（一审被告）：谢红，女，1973年9月11日出生，住湖北省嘉鱼县。再审申请人房茂许因与被申请人谢志军、王华兵、谢红执行异议之诉一案，不服本院（2018）鄂12民终945号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2019年12月19日作出（2019）鄂民申4705号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人房茂许、被申请人谢志军、王华兵、谢红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房茂许申请再审称，1.二审认定谢志军与王华兵签订的《房屋买卖协议》是真实有效的，属认定事实错误。谢志军在庭审中承认上述协议是2015年6月补签，是欺骗行为，用补签协议充当原始凭证并不能证明房屋买卖合法有效。2.二审法院推断房款已经支付不合逻辑。谢志军与谢红是姐弟关系，因亲戚关系推定已经支付了购房款没有事实和法律依据。3.既然谢志军认为《房屋买卖协议》是2001年签订，第一次房产证系2002年9月2日办理，谢志军不存在过户问题，谢志军称因为王华兵生病不能办理过户理由不能成立。请求：撤销二审判决，维持一审判决。谢志军辩称，本案的房屋虽然登记在王华兵、谢红名下，但实际上王华兵在2001年5月就以3万元的价格卖给了我。当时因为我妻子不孕不育，家中积蓄都花在了给妻子治病上。等妻子病好后有了余钱准备去办理过户的时候，又因房产证上“王某”的名字与其身份证上的名字“王华兵”不一致导致不能过户。该套房子是我唯一的住房，购买后我装修入住至今。王华兵、谢红辩称，涉案房屋在2001年就卖给了谢志军。因我的名字“斌”与“兵”不一致，导致房子不能过户。买卖协议2015年补签也是因为名字的原因。房茂许向一审法院起诉请求：1.确认谢志军、王华兵、谢红之间签订的《房屋买卖合同》无效；2.撤销湖北省嘉鱼县人民法院（2017）鄂1221执异11号执行裁定书，继续执行位于湖北省××鱼县鱼岳镇××大道××号的房屋；3.由谢志军、王华兵、谢红承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王华兵、谢红系夫妻关系，2002年9月2日二人为自己所有的位于湖北省××鱼县××大道××的房屋一套，在嘉鱼县房地产管理局办理了《房屋权属证书》，载明：房屋所有权证持证人王某、房屋共有人谢红；房权证号鱼岳××；建筑面积103.58平方米。2015年6月11日双方为该房屋重新在嘉鱼县房地产管理局办理了房产登记，将房屋所有权人登记为王华兵、谢红，房权证号为鱼岳**。该房屋多年来一直由谢志军（系谢红弟弟）及其家人居住，但该房屋登记的所有权人至今仍是王华兵、谢红。因王华兵、谢红拖欠房茂许债务未能偿还，房茂许将王华兵、谢红诉至一审法院，在案件审理过程中，一审法院根据房茂许提出的财产保全申请，于2017年9月22日作出了（2017）鄂1221执473号执行裁定书，对登记在王华兵、谢红名下位于嘉鱼县鱼岳镇沙洋大道50号的房屋裁定予以查封。谢志军作为该案的案外人对该执行标的提出执行异议，认为其已于2001年10月5日以30000元价格购买了该房屋，并签订有《房屋买卖协议书》，实际占有并居住至今。一审法院审查后，于2017年11月24日作出（2017）鄂1221执异11号执行裁定书，解除了对该房屋的查封。一审法院判决：准许执行一审法院（2017）鄂1221执473号执行裁定，执行标的为位于湖北省××鱼县鱼岳镇××大道××号的房屋（房房权证号为鱼岳**一套。案件受理费300元，由谢志军、王华兵、谢红共同负担。一审法院（2017）鄂1221执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。谢志军不服一审判决，上诉请求：撤销湖北省嘉鱼县人民法院（2017）鄂1221执473号执行裁定书，维持湖北省嘉鱼县人民法院（2017）鄂1221执异11号执行裁定书，解除对位于湖北省××鱼县鱼岳镇××大道××号房屋（不动产证号00035281）的查封及执行。本院二审认定事实：1.王华兵一直在做门窗工程，2001年有开发商差欠其工程款，将案涉房屋抵付给王华兵。一审中，谢志军提交了与王华兵签订的《房屋买卖协议》，落款时间为2001年10月5日，内容为王华兵将案涉房屋出售给谢志军，出售价格30000元，签订合同是一次性付清，王华兵无条件协助谢志军办理过户手续，费用由谢志军承担。王华兵与谢志军均自认2001年已将案涉房屋出卖给谢志军，原始买卖合同遗失，该《房屋买卖协议》系2015年6月补签。谢红系谢志军的姐姐，王华兵系谢志军的姐夫。2.房茂许申请强制执行系依据本院（2017）鄂12民终684号民事判决书，判决:王华兵、谢红共同偿还房茂许借款120万元及利息（以120万元为基数，自2016年4月1日起算至清偿之日止，按月利率20‰计算），限王华兵、谢红于判决生效之日起五日内一次性履行完毕。另王华兵借款时，将持证人“王某”名字有误的《房屋权属证书》原件抵给房茂许。案涉房屋没有土地使用权证。案涉房屋曾查封时间是2017年10月10日。3.一审查明的案件事实均属实，本院二审继续予以确认。二审法院判决：一、撤销湖北省嘉鱼县人民法院（2018）鄂1221民初37号民事判决；二、驳回房茂许的诉讼请求。二审案件受理费300元，由房茂许负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：原一、二审认定的事实属实，本院再审继续予以认定。本案再审的争议焦点是：谢志军对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院再审认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”谢志军提交的水电费缴费票据、居委会证明、一审法院对社区工作人员的调查笔录等相关证据，均可表明案涉房屋已由谢志军实际购买，占有并在案涉房屋中居住生活近20年的事实。案涉房屋买卖合同虽是王华兵和谢志军补签，买卖双方也未能提交购房款支付凭证，但买卖双方对于房屋买卖的事实以及购房款3万元已全额支付的事实均表示认可，在房茂许不能提交充分有效的证据证明王华兵和谢志军之间就案涉房屋存在虚假买卖事实的情况下，应认定案涉房屋已由谢志军实际购买，并全额支付了购房款的事实。关于案涉房屋是否因买受人谢志军自身原因未办理过户登记的问题。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）第127条认为：“实践中，对于该规定（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条）的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”本院二审在认定“谢志军购房后，2015年去办理过户，却因房屋产权证上王华兵的名字被错写成“王某”，过不了户。权证上的名字变更后，因王华兵生病，亲戚都想办法凑钱给其治病，耽误过户，加上案涉房屋因没有土地使用权证，亦不能办理房屋产权过户等政策原因导致案涉房屋在查封前仍未过户”等事实基础上，认为案涉房屋“不能视为因谢志军的自身原因未办理过户登记”、“应当认定谢志军就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”并无不当，本院再审继续予以认定。综上所述，房茂许的再审请求不能成立，应予驳回；原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2018）鄂12民终945号民事判决。本判决为终审判决。审判长 熊 魁审判员 王凯群审判员 杨荣华二〇二〇年十一月十七日书记员 黄 娜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；