山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12016号上诉人（原审被告）：山东鑫华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王海青，董事长。委托诉讼代理人：孔德志，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李诺，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王同庆，山东泉舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶卫国，山东泉舜律师事务所律师。上诉人山东鑫华房地产开发有限公司因与被上诉人李诺房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。山东鑫华房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审裁判认定事实不清，上诉人并未存在违约行为。根据一审时上诉人提交的《国有土地使用权出让合同》、国有土地使用权证、规划变更文件均能证明，上诉人正常购买的国有土地使用权，原规划用途为单一城镇住宅用地，后被济南市规划局强行变更为住宅与公共山林绿地。但根据我国法律规定，私营企业不可能作为公共山林绿地的所有权人持有相关土地。济南市规划局的上述行为不仅导致本案所涉国有土地使用权中存在公共山林绿地，且未对住宅区域与公共山林绿地的区域临界线进行标注，导致济南市国土局无法办理案涉房屋的初始登记，更无法为被上诉人办理的房产证。案涉房产虽至今未能办理房产证，系因政府规划部门不明确而导致案涉房产未能办理初始登记、不具备办证条件，并非上诉人怠于履行合同义务所致，上诉人不存在违约行为。二、一审法院所做的谈话笔录不能作为定案依据，亦不足以证明上诉人怠于履行合同义务。本案一审判决，系通过与济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组办公室工作人员进行谈话，认定上诉人怠于履行合同义务。但上述工作人员的谈话笔录仅简单提出陈述上诉人未缴纳相关配套费，而无相应的催缴通知或其他书面证据予以证实，不足以认定上诉人怠于履行合同义务。综上所述，一审法院对事实认定存在错误，请求依法撤销本案一审判决。李诺辩称，原审法院判决上诉人支付逾期办理产权登记的违约金认定事实清楚，适用法律正确。（一）李诺已完全履行了合同义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：出卖人自违约之日起按总房款的日万分之一向买受人支付违约金。（二）逾期办证的过错在于上诉人，上诉人应当承担逾期办证违约金。1、首先是上诉人违反规划，擅自超出住宅用地范围建设住宅，导致质检部门无法验收，进而无法办理房屋初始登记。2、根据法庭出示的对济南市处理历史遗留问题小组李刚的询问笔录显示，上诉人在缴纳相关费用后可以办理房屋登记手续，但上诉人当庭表示不会按照核算要求的数额缴纳办证费用。因此，上诉人拒不缴纳相关办证费用，是导致逾期办证的根本原因。另外，李刚曾介绍，上诉人应缴纳的费用包括：1、违反规划的处罚，2、补交土地出让金，3，补交城市配套费。也证明违反相关规定是造成逾期办证的原因，因此，逾期办证的过错在于上诉人。综上，李诺要求上诉人协助办理案涉房屋权属登记手续及支付逾期办证违约金符合法律规定，原审法院判决上诉人向李诺支付违约金认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回其上诉，维持原判。李诺向一审法院起诉请求：1.判令山东鑫华房地产开发有限公司协助李诺办理济南市市中区水映丽山小区X室房屋权属登记手续；2.判令山东鑫华房地产开发有限公司支付逾期办理产权登记的违约金586957元。一审法院认定事实：2003年10月30日，山东鑫华房地产开发有限公司与案外人山东某某集团有限责任公司签署《协议书》，约定就三联集团所使用的市中国用（2003）第020xxxx号土地转让一事，达成协议。协议书载明：该宗土地面积为76080平方米，合114.12亩，土地转让费10499.04万元。2003年12月9日，该宗地办理国有土地使用权转让并登记在被告名下（国有土地使用权证号：市中国用（2003）第020xxxxx号），土地用途为：城镇单一住宅用地，使用权面积为76080平方米。取得案涉土地后，山东鑫华房地产开发有限公司办理房地产开发所需各项规划手续。2005年12月6日，济南市规划局为被告办理建设用地规划许可证，显示用地单位为山东鑫华房地产开发有限公司，用地项目名称为居住和公共山林绿地，面积8.72公顷。同日，济南市规划局下发济规管地字[2005]地**《建设用地规划意见》，认定山东鑫华房地产开发有限公司申报的案涉房产土地（阳光舜城一区15号地块）用途为居住和公共山林绿地，约8.72公顷，其中存在公共山林绿地约3.72公顷。2006年10月16日，济南市国土资源局重新为山东鑫华房地产开发有限公司办理市中国用（2006）第020xxxx号、市中国用（2006）第0200202号两处国有土地使用权证，土地用途打印部分为住宅，但添加了手写部分：及绿化用地（并加盖了国土资源局印章），两个土地证的总面积为76080平方米。2008年7月22日，山东鑫华房地产开发有限公司、李诺签订《商品房买卖合同》，合同约定李诺购买山东鑫华房地产开发有限公司开发的济南市市中区水映丽山小区9号楼X室房产。在该合同中显示“该地块土地面积为87240平方米，规划用途为住宅”；该房产建筑面积187.28平方米，单价为9801元，金额为1835531元。《商品房买卖合同》约定，山东鑫华房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因山东鑫华房地产开发有限公司责任导致李诺不能在规定期限内取得产权证书，则山东鑫华房地产开发有限公司自违约之日起按总房款的日万分之一支付违约金（月千分之三）。签订合同之日，李诺支付房款1835531元，后补交房款50580元，李诺共支付购房款1886111元。山东鑫华房地产开发有限公司于2010年8月15日将该房交付李诺。李诺名下该房产已备案。李诺在庭审中陈述称：经我们到济南市建筑工程质量监督站及济南市处理历史遗留问题办公室了解，舜世路66号水映丽山小区已经可以办理房屋初始登记了，只是山东鑫华房地产开发有限公司不配合，因为涉及到缴纳三部分款项，其一是违反规划的罚金，第二是土地出让金，第三是相关配套费。现在原因就在于开发商不想缴纳上述费用，导致无法进行房屋的初始登记。另外规划在先，房屋建设开工在后，山东鑫华房地产开发有限公司以规划调整为由作为其没有违约的理由不成立。土地出让金及配套费用是指山东鑫华房地产开发有限公司扩建的部分，并非指原来已经缴纳的部分。被告山东鑫华房地产开发有限公司陈述称：据代理人了解，涉案项目并未违反政府规划，没有任何行政处罚。涉案房产开发所需的土地，是山东鑫华房地产开发有限公司自三联集团处交易所得，而非自政府摘牌，且在公证书记载的土地买卖协议中，已经写明土地出让金由三联集团缴纳完毕，不存在山东鑫华房地产开发有限公司欠土地出让金的问题。代理人了解的情况是相关配套费不存在拖欠的情况，而无法办理初始登记的原因还是在于济南市规划局作出的土地规划用途变更。关于违约金的计算，李诺称：“从2010年8月15日交房之日起，按照合同约定180天以内办理房产证，刨除180天，自2011年2月11日开始计算违约金至2019年8月20日，共3112天。根据合同约定日万分之一的违约金，相当于月利率千分之三，一天188.6111元，共计586957元。”庭审中一审法院询问山东鑫华房地产开发有限公司对李诺主张的违约金数额是否有异议，山东鑫华房地产开发有限公司陈述称对李诺主张的计算方法及数额没有异议。案件审理过程中，一审法院到济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组办公室就相关事项作了询问。济南市城市建设历史遗留问题办公室工作人员称：不动产初始登记正在办理过程中，但具体什么时间办出来不确定，现在需要山东鑫华房地产开发有限公司补交相关费用。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。李诺与山东鑫华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中李诺已依约支付了购房款，履行了付款义务，因此山东鑫华房地产开发有限公司应当按照合同约定的日期，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权报登记机关备案，使李诺在规定期限内取得产权证书。但山东鑫华房地产开发有限公司未按期履行上述义务，故山东鑫华房地产开发有限公司应当承担按合同约定支付逾期办证违约金的义务。因此李诺要求山东鑫华房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求证据充分，理由正当，应予以支持。李诺主张的要求判令山东鑫华房地产开发有限公司协助李诺办理济南市市中区水映丽山小区9号楼X室房屋权属登记手续，因涉案房产的初始登记尚未办理完毕，且办理房屋权属初始登记手续属于行政管理部门的职责，因此应驳回其该项诉讼请求。综上，经一审法院审判委员会研究，一审法院判决：一、被告山东鑫华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告违约金586957元（自2010年8月15日交房之日起，按照合同约定扣除180天，即自2011年2月11日开始计算至2019年8月20日，共3112天；以房款1886111元为计算基数，按日万分之一计算3112天，为586957元）；二、驳回原告李诺的其他诉讼请求。案件受理费9670元，由被告山东鑫华房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李诺与山东鑫华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照约定履行自己的义务。涉案合同约定，山东鑫华房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，山东鑫华房地产开发有限公司未提交证据证实其已向产权登记机关提供资料备案，涉案房屋所在的房地产项目至今未办理初始登记，山东鑫华房地产开发有限公司构成违约，应按照合同的约定承担违约责任。山东鑫华房地产开发有限公司对李诺主张的计算方法及数额没有异议，一审法院判决山东鑫华房地产开发有限公司向李诺支付违约金并无不当，予以维持。山东鑫华房地产开发有限公司主张未履行合同义务系因政府原因造成，但其并未提供有效证据予以证实，且根据一审法院就济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组办公室相关事项所作的询问笔录证实，涉案房地产项目的不动产初始登记需要山东鑫华房地产开发有限公司补交相关费用，由此可以确定目前办理涉案项目的初始登记仍需要山东鑫华房地产开发有限公司配合，山东鑫华房地产开发有限公司未补交相关费用，导致不能办理初始登记，仍构成违约，山东鑫华房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，山东鑫华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9670元，由上诉人山东鑫华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二〇年十一月二十七日书记员 朱俞颖