黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0203民初1331号原告：于延寿，男，1980年1月10日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。被告：李华清，男，1962年12月8日出生，汉族，无职业，住湖北省云梦县。第三人：齐齐哈尔市交通建筑安装工程有限责任公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区军校街**，统一社会信用代码912302001285387667。法定代表人：韩春东，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘文娟，该公司法律顾问。第三人：齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区迈特广场**。法定代表人：高万林，该公司总经理。第三人：拜泉县鑫海房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市拜泉县拜泉镇星火街202国道东侧，统一社会信用代码91230231752391980T。法定代表人：李有贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张白杨，黑龙江广朋律师事务所律师。原告于延寿与被告李华清、第三人齐齐哈尔市交通建筑安装工程有限责任公司（以下简称交通公司）、齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司（以下简称万达公司）、拜泉县鑫海房地产开发有限公司（以下简称鑫海公司）执行异议之诉一案，本院于2017年11月24日作出（2017）黑0203民初1459号民事判决，于延寿不服，向黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院提起上诉。黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院于2018年5月15日作出（2018）黑02民终611号民事判决，已发生法律效力。于延寿不服二审判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2019年7月10日作出（2019）黑民申948号民事裁定，指令黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院再审本案。黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院于2020年5月9日作出（2019）黑02民再120号民事裁定：“一、撤销本院（2018）黑02民终611号民事判决及齐齐哈尔市建华区人民法院（2017）黑0203民初1459号民事判决；二、本案发回齐齐哈尔市建华区人民法院重审”。本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于延寿，第三人交通公司的委托诉讼代理人刘文娟、鑫海公司的委托诉讼代理人张白杨到庭参加诉讼。被告李华清、第三人万达公司经法院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告于延寿向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决不得执行位于齐齐哈尔市建华区盛和湾小区3号楼1单元13层01号楼房；2.请求确认位于齐齐哈尔市建华区盛和湾小区3号楼1单元13层01号楼房归原告所有；3.本案一切诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原告于2014年6月10日，与被告鑫海公司签订商品房买卖合同，购买位于齐齐哈尔市建华区盛和湾小区3号楼1单元13层01号住房，原告按合同缴纳了购房预付款人民币170,373.00元，剩余购房款到开发商指定银行办理贷款。双方在齐齐哈尔市产权处办理商品房预售登记，合同约定该房应于2015年6月30日前交付。约定的交付期限到期后，开发商没有如期交房。被告鑫海公司称转万达户以后就马上交钥匙。在原告不明真相的情况下，被告鑫海公司将该房预售登记购房人转为被告万达公司，随后二被告均拒绝向原告交房。现因被告万达公司与被告李华清、被告交通公司发生建设工程施工合同纠纷，该房被法院查封。原告为维护自己合法权益，起诉至法院，请求法院依法审判，确认该房屋所有权归原告实际购房人所有。被告李华清于庭前向法庭陈述答辩意见如下，被告同意不再对案涉房屋进行执行，同意解除对案涉房屋的查封。第三人交通公司辩称，本案案涉房屋与被告公司没有法律关联性，是否能执行尊重法院依法裁判。第三人鑫海公司辩称，一、答辩人不应被列为本案的被告。答辩人与原告之间已不存在合同法律关系，不是合同相对方，不应列为本案的被告参加诉讼。因答辩人已将案件所涉房屋的工程全部转让给了万达房地产开发公司，所有的权利义务都是万达公司承接，应当由万达公司作为合同相对方承担权利义务；二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、三十条的规定，依法应当支持原告的诉讼请求。2014年6月10日，原告与答辩人之间签订的《商品房买卖合同》，该合同是符合法律规定的合法有效的书面买卖合同。合同签订后，原告交付了首付款170,373.00元，余款待办理银行贷款手续。在2014年6月10日在不动产登记部门办理了商品房的预告登记，根据《物权法》的规定，该登记合法有效，具有物权效力和排他性。2015年12月19日，虽然法院对该房屋进行了查封，但查封时房屋已预告登记，故该查封行为无法对抗原告预告登记的物权效力。后答辩人公司将该项目转让给了万达开发公司，因开发主体改变，需要对原有的预告登记进行变更，而并不是对预告登记的解除。只是在办理过程中，因不动产登记部门无法直接变更，故而进行重新登记的操作，所以房屋仍属在预告登记的状态下。因此依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，对于办理了预告登记的房屋，应当停止执行。另外，根据本案的事实也可以看出，不仅买卖双方签订了合法有效的买卖合同，同时案涉房屋也已交付给原告占有并装修入住。在再审时，原告也同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也应当支持原告的诉讼请求。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据。原告提交的证据有：商品房买卖合同、登记备案介绍信、预告登记预约、票据1页、裁定书1份、证明1份、查档证明2份、银行流水账、婚姻证明1份（以上均为复印件，系一审证据，证据在原审卷宗内），证实办理贷款情况，房屋是原告购买，归原告所有，提出执行异议。第三人鑫海公司向法庭提交的证据：房地产开发项目转让函、转让在建工程合同书、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、房地产开发项目许可证、建筑工程规划许可证（以上均为复印件，系一审证据，证据在原审卷宗内），证实工程是经合法审批施工建设的，在2014年4月已经转让给万达公司。被告李华清、第三人交通公司、万达公司未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审质证，原告向法庭提供的证据、第三人鑫海公司提交的证据具有证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于延寿与鑫海公司签订商品房买卖合同，购买案涉房屋，位于齐齐哈尔市建华区盛和湾小区**楼******，建筑面积共68.90平方米，单价为7988.00元/平方米，房款总价为550,373.00元。合同约定原告于2014年6月10日交齐首付款170,373.00元，余款380,000.00元于七个工作日之内到开发商指定银行办理按揭手续，鑫海公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买方使用。鑫海公司（甲方）与万达公司（乙方）于2014年4月2日签订转让在建工程合同书，鑫海公司将齐齐哈尔市二〇三医院A-01地段盛和湾小区转让给万达公司，合同中约定：“……以甲方名义签订的商品房买卖合同的一切权利义务转让给乙方；以甲方名义与建筑单位签订的建筑工程施工合同的一切权利义务转给乙方；转让前为完成此建筑项目以甲方名字做出的一切法律行为的权利义务一并转让给乙方，由乙方享有及承担……”。后于延寿支付完毕首付款，办理入住，并完成商品房预售登记，鑫海公司于2014年6月10日为案涉房屋出具购买商品房登记备案介绍信。剩余房款原告至今未缴纳。因万达公司承接鑫海公司的齐齐哈尔市二〇三医院A-01地段盛和湾小区，鑫海公司预售的房屋合同应变更，变更方式为注销原有预售登记，变更到万达名下。案涉房屋至今未办理过户登记。2016年1月19日，本院作出（2015）建民初字第690号民事判决书，判决如下：“被告齐齐哈尔市交通建筑工程有限责任公司、齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付原告李华清工程款888,459.05元”，李华清向本院申请执行，本院于2016年12月19日作出（2016）黑0203执203号执行裁定书，裁定如下：“依法查封被执行人齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司名下位于齐齐哈尔市建华区盛和湾小区3号楼01单元13层01号的房产”。于延寿提出执行异议，本院于2017年7月10日作出（2017）黑0203执异27号执行裁定书，裁定如下：“驳回案外人于延寿的异议申请”。本院认为，案外人不服执行法院作出的裁定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条起诉主张实体权利、请求停止执行特定标的的，系案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条之规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；“当事人采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”；“依法成立的合同，自成立时生效”。于延寿与鑫海公司签订商品房买卖合同，是双方的真实意思表示且达成一致，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已经实际履行，故应认定该合同成立并有效。原告虽已给付案涉房屋的首付款，但却未按期给付剩余房款，故原告应遵循诚实信用原则，继续履行合同中约定的给付剩余房款的义务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，案涉房屋已经办理商品房预告登记，该登记合法有效，具有物权效力和排他性，故原告请求法院判决不得执行位于齐齐哈尔市建华区盛和湾小区3号楼1单元13层01号楼房的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以再判决中一并作出裁判。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。……”，纳入预告登记的不动产物权具有物权效力和排他效力，商品房预售是买卖行为，在房管部门进行登记使买卖行为具有物权性质，因为物权的排他效力，原告的预告登记具有产权登记的预先确权性质，且案涉房屋已完成现实交付，并由原告直接占有，故原告请求确认位于齐齐哈尔市建华区盛和湾小区3号楼1单元13层01号楼房归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款之规定，判决如下：一、不得执行齐齐哈尔市建华区盛和湾小区3号楼1单元13层01号楼房房产；二、确认位于齐齐哈尔市建华区盛和湾小区3号楼1单元13层01号楼房房产归原告于延寿所有。案件受理费50.00元，由被告李华清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本院（2017）黑0203执异27号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘大威人民陪审员  杨 俊人民陪审员  王淑艳二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  吴程琳