云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云06民终2918号上诉人（原审被告）：罗绍敏，女，生于1988年5月15日，云南省彝良县人，汉族，住彝良县。委托诉讼代理人:雷永贤，云南大韬（昭通）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人:邓朝印，云南大韬（昭通）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：刘显松,男,生于1983年9月2日,云南省彝良县人,汉族，住彝良县。上诉人罗绍敏因与被上诉人刘显松房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省彝良县人民法院（2020)云0628民初466号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审人民法院经审理确认的法律事实是：2016年9月23日，罗绍敏与蒋德宽、李德萍签订《房屋买卖协议》一份，协议主要约定：蒋德宽、李德萍将其位于彝良县正丽街）6区3单元7-2号商品房的毛坯房出售给罗绍敏，罗绍敏于2018年9月1日前支付刘显松购房款280000.00元，蒋德宽、李德萍于2016年9月1日交房，将房屋钥匙全部交付罗绍敏，蒋德宽、李德萍在罗绍敏支付全部购房款次日起十日内配合罗绍敏办理房屋产权过户登记手续，…罗绍敏擅自解除本协议或者逾期未交清房款及其他违反合同规定的行为均视为违约，蒋德宽、李德萍可单方面解除合同。协议签订后蒋德宽、李德萍按照约定将房屋钥匙交付罗绍敏，但是罗绍敏并未在约定期限向蒋德宽、李德萍支付房屋价款，房屋至今未办理房屋产权过户登记手续，房屋的产权所有人仍登记为蒋德宽、李德萍。2017年11月10日，罗绍敏与刘显松签订《协议书》一份，主要约定：罗绍敏将位于彝良县正丽街）6区3单元7-2号套房出售给刘显松，房屋总价款306800.00元，刘显松先预付定金100000.00元给罗绍敏，剩余款于2017年12月24日付清，剩余款付清后，罗绍敏负责提供给刘显松该房的房屋产权证和土地使用权证办理过户手续；罗绍敏用彝良县树林彝族苗族乡街上房屋产权证作为刘显松预付100000.00元的定金抵押，刘显松在此期间违约，必须退还罗绍敏产权证，并且给罗绍敏的100000.00元预付定金作为违约金。罗绍敏与刘显松签订协议时，蒋德宽在场。协议签订后，刘显松按照约定向罗绍敏支付了100000.00元预付定金，罗绍敏于协议签订当日就将房屋钥匙拿给刘显松，刘显松开始使用房屋至今。2019年8月21日，蒋德宽、李德萍以罗绍敏为被告、刘显松为第三人提起诉讼，并请求判决解除蒋德宽、李德萍与罗绍敏签订的彝良县房的《房屋买卖协议》及确认罗绍敏与第三人刘显松针对彝良县的房屋签订的转让协议无效等，2019年10月22日，彝良县人民法院作出（2019）云0628民初2350号民事判决书，判决：“一、解除原告蒋德宽、李德萍与被告罗绍敏于2016年9月23日签订的《房屋买卖协议》；二、第三人刘显松于判决书生效之日起30日内将位于彝良县的房屋返还原告蒋德宽、李德萍，并不得损坏该房屋的主体结构，保证该房屋的完整性；三、驳回原告蒋德宽、李德萍的其他诉讼请求。”原审认为，《协议书》为刘显松与罗绍敏签订关于出售房屋的合同，该合同系双方真实意思的表示，且未违反法律的禁止性规定，应认定为有效合同，合同双方应按合同内容履行自己的权利义务。刘显松按照约定支付房屋转让款，罗绍敏应当按照约定交付房屋及协助刘显松办理过户手续，刘显松与罗绍敏之间属房屋买卖合同关系。关于刘显松向罗绍敏已支付的定金数额，本案庭审中罗绍敏仅认可刘显松已支付其30000.00元，但在涉及案外人蒋德宽、李德萍诉罗绍敏及刘显松案件的审理过程中，罗绍敏认可收到刘显松支付的100000.00元，且该事实已由本院制作并已生效（2019）云0628民初2350号民事判决书予以确认，对刘显松已支付罗绍敏100000.00元定金的事实应予确认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，罗绍敏未取得本案诉争房屋的所有权却与刘显松签订买卖该房屋的协议，虽然是无权处分，但是不影响该协议的效力，在罗绍敏取得涉案房屋的处分权后，刘显松与罗绍敏仍然可以继续完成房屋交易。从双方签订协议中约定内容可知刘显松向罗绍敏支付全部房屋买卖标的款后，罗绍敏才产生协助刘显松完成房屋过户手续的义务，即刘显松作为买受人支付房款的义务在先，罗绍敏作为出卖人办理房屋权属证书的义务后，且在双方签订协议时，罗绍敏已向刘显松交付了房屋，亦无证据表明刘显松因罗绍敏未向刘显松提供房屋的登记权利证书而向罗绍敏提出中止履行房屋支付转让价款的事实存在。且从双方协议中约定“刘显松先预付定金100000.00元给罗绍敏”,此处100000.00元的约定属定金性质。“刘显松在此期间违约，必须退还罗绍敏产权证，并且给罗绍敏的100000.00元预付定金作为违约金”约定内容，在刘显松的行为构成违约的情形下，该约定系双方对刘显松承担违约责任的约定，此处的约定属于对定金适用的约定，仍然属于定金性质。刘显松未依约定先向罗绍敏支付完毕房屋转让价款的行为构成违约，但罗绍敏至今未取得转让房屋的处分权，且罗绍敏因自身对案外人的违约行为导致案外人主张解除合同，从而导致刘显松与罗绍敏之间的房屋买卖合同亦不能履行，本案中刘显松是否向罗绍敏支付房屋转让价款与罗绍敏是否向案外人蒋德宽、李德萍支付房屋转让价款并不存在必然性联系，即便罗绍敏向案外人支付了房屋转让价款也不能确定能协助刘显松完成房屋过户手续的义务，罗绍敏对本案中双方房屋买卖合同的履行亦存在违约行为，造成涉案房屋已不能向刘显松进行实际交付及办理过户手续，现刘显松请求由罗绍敏返还定金的请求予以支持。对刘显松主张支付资金占用利息的请求，因双方当事人在合同履行过程中均存在违约行为，对刘显松的该项请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定内容，刘显松不能同时主张违约金及定金，对刘显松主张由罗绍敏赔偿违约金的主张不予支持。刘显松另主张由罗绍敏赔偿因安装房屋水电、门锁等产生的损失，未提供证据予以证明，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告罗绍敏于本判决生效之日起返还原告刘显松购房款100000.00元；二、驳回原告刘显松的其他诉讼请求。案件受理费2572.00元，由被告罗绍敏负担1150.00元，原告刘显松负担1422.00元。罗绍敏上诉称，一、原审判决认定事实错误，其只收到被上诉人刘显松30000元定金，尚有70000元被上诉人未支付。二、按照双方所签订的《协议书》约定，被上诉人应于2017年12月24日付清全部购房款，被上诉人未按期付购房款导致合同根本性违约，其无权要求返还定金。请求二审依法改判不承担返还被上诉人10万元购房款或者发回重审。被上诉人刘显松作了服判的二审答辩。在二审审理过程中，除上诉人罗绍敏对涉案金额10万元的支付情况提出异议外，双方当事人对原审判决所认定的其余法律事实未提出异议，对无异议的事实，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：原审判决上诉人罗绍敏返还被上诉人刘显松10万元购房款是否恰当。针对本案争议焦点，本院评判如下：首先，根据已生效的彝良县人民法院（2019）云0628民初2350号《民事判决书》所确认的法律事实，即罗绍敏与刘显松在对涉案房屋买卖协议签订后，刘显松按照约定向罗绍敏支付了100000.00元预付定金，罗绍敏于协议签订当日就将房屋钥匙拿给刘显松，刘显松开始使用房屋至今。该法律事实能够充分证明被上诉人刘显松已经对涉案10万元已经支付，上诉人罗绍敏认为被上诉人刘显松仅支付3万元的主张不能成立，本院不予支持。其次，根据罗绍敏与刘显松所签订的房屋买卖《协议书》约定，被上诉人刘显松所支付的款项应为房屋买卖的预付款，而非《担保法》所规定的适用定金罚则的“定金”。本案案涉房屋非因被上诉人刘显松的原因而导致刘显松不能取得涉案房屋的所有权，致使合同目的不能实现。上诉人罗绍敏因此而取得的款项应予以返还，其认为刘显松所支付的10万元为定金，刘显松违约不能够要求返还的主张，不符合《担保法》等法律的规定，本院不予支持。综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。另，对原审判决主文及诉讼费负担部分所存在的笔误“罗显敏”纠正为“罗绍敏”。上诉人罗绍敏的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2572元，由上诉人罗绍敏负担。本判决为终审判决。审判长  葛芝毅审判员  颜九华审判员  李 宏二〇二〇年十一月十六日书记员  秦绍娟