湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1784号上诉人（原审被告）：袁海（曾用名袁铁宝），男，汉族，1987年2月28日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人(原审原告)：怀化众合物业服务有限公司，住所地怀化市鹤城区麻阳路口西都银座**，统一社会信用代码：91431202083582076L。法定代表人：尹勇。委托诉讼代理人：陈有福（特别授权），男，汉族，1975年2月15日出生，住湖南省中方县。上诉人袁海因与被上诉人怀化众合物业服务有限公司（以下简称众合物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初1801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁海上诉请求：1、请求撤销原判，改判驳回被上诉人要求上诉人支付物业服务费6301.89元及滞纳金的诉讼请求；2、判处被上诉人返还上诉人2013年12月10日至2015年12月31日所交全部费用，共计3700元；3、被上诉人负责一审二审案件受理费。事实与理由：1、一审判决对上诉人多次在庭审中提出的被上诉人违反消防法和物业管理条例只字未提；2、上诉人对一审判决认定《奥林新村物业服务合同》与《奥林新村小区前期物业管理服务合同》不违反法律强制性规定，该合同对袁海具有约束力不服。商品房不合格，此协议违反法律，不能对上诉人主张权力；3、一审判决对被上诉人承接不合格产品的服务只字未提；4、一审判决认定《奥林新村物业服务合同》与《奥林新村小区前期物业管理服务合同》所约定的滞纳金标准过高，酌情调整为日万分之五，此为强迫交易。被上诉人众合物业公司辩称：上诉人认为被上诉人违反《消防法》第十三条不成立，该条只是消防设施的报备，与物业服务合同纠纷不相关联。上诉人提出被上诉人违反《物业管理条例》第二十六条，该条规定前期物业服务合同的期限问题，《物业服务合同》生效《前期物业服务合同》自动终止。该小区至今没有成立业主委员会，更谈不上与任何物业服务企业签订过《物业服务合同》，被上诉人在《前期物业服务合同》期满后继续与开发商签订了《前期物业服务合同》是合法有效的。上诉人提出被上诉人违反《物业管理条例》第二十七条，该条讲的是物业共用部位、共用设施设备的所有权使用权问题。该条与物业服务合同纠纷没有关联性。开发商与被上诉人是两个不同的法律主体。上诉人提出被上诉人违反《物业管理条例》第二十八条、第二十九条、三十二条，该三条之规定与物业服务合同纠纷均无关联性。物业服务企业只是一个服务企业，被上诉人完全履行了《物业管理服务合同》的约定和相关法律、法规的规定，已经交房、收房的业主理应交纳物业服务费。众合物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付2016年1月1日至2020年1月31日所拖欠的物业服务费：陆仟叁佰零壹点捌玖(6301.89）元整；2、支付滞纳金：以物业服务费6301.89元为基数，从2020年1月8日起，按每日千分之三的标准计算至物业费付清之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告袁海约在2013年与怀化宏翔房产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买怀化市鹤城区××村××栋××单元××室（建筑面积为128.61㎡，房屋类型为高层住宅），约在2014年入住，成为业主。2013年12月10日，怀化宏翔房产开发有限公司（甲方）与原告怀化众合物业服务有限公司（乙方）签订《奥林新村物业服务合同》，约定由原告怀化众合物业服务有限公司对奥林新村小区实行物业服务管理，双方对物业服务内容、合同期限、双方权利义务、管理服务费用、违约责任等事项进行了约定，其中，物业服务费标准为每月高层住房每平方米建筑面积1.2元，每年收取一次，在公布收费日7日内缴清。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用每日百分之一加收滞纳金。合同期限从2013年12月10日起至2017年12月10日止。合同签订后，原告即对奥林新村小区进行物业服务管理。2017年12月8日，怀化宏翔房地产开发有限公司（甲方）与原告怀化众合物业服务有限公司（乙方）签订《奥林新村小区前期物业管理服务合同》，约定由原告对奥林新村小区实行物业服务管理，双方对管理服务内容、委托管理服务期限、双方权利义务、物业管理服务质量标准、管理服务费用、违约责任等事项作了约定，其中，物业服务费标准为高层住宅房屋由业主按期拥有建筑面积每月每平方米1.2元向原告交纳，每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月1日交纳当月的物业服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同自双方签字盖章日起生效，委托管理服务期限自从合同生效之日起至2022年12月8日止。被告袁海约自年2016年1月1日起未交纳物业费，原告于2020年1月3日通过邮寄方式向被告发出催缴物业费的通知书，被告以原告服务不到位、经营过程不合法等为由拒不交纳物业服务费，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。另，奥林新村小区至今尚未成立业主委员会。一审法院认为：原告众合物业公司与原建设单位怀化宏翔房地产开发有限公司签订《奥林新村物业服务合同》与《奥林新村小区前期物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》的相关规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力”。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，奥林新村小区至今都未成立业主大会或者业主委员会，也未自行选聘物业服务企业。该《奥林新村物业服务合同》与《奥林新村小区前期物业管理服务合同》的签订不违反法律法规强制性规定，其内容合法有效。被告袁海作为业主，虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项目下权利义务的一方实际享有者和承担者，故该合同对袁海具有约束力。原告众合物业公司事实上已对上述市场进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务。作为上述小区的业主，袁海理应向其支付相应报酬。经庭审查明，原告众合物业公司所提供的物业服务存在着一定的瑕疵,同时亦愿意将收费标准调整为高层带电梯住宅1元/平方米/月，经计算2016年1月1日至2020年1月31日的物业费为6301.89元（128.61㎡×1元/月/㎡×49个月），故被告袁海应向原告众合物业公司交纳的物业服务费为6301.89元。关于原告要求被告支付自2020年1月8日起至物业费付清之日止以物业服务费6301.89元为基数按每日千分之三的标准计算的滞纳金，本院认为《奥林新村物业服务合同》及《奥林新村小区前期物业管理服务合同》约定的滞纳金标准过高，本院酌情调整为按应付物业管理服务费6301.89的日万分之五交纳滞纳金，故被告应当向原告支付自2020年1月8日起至物业费付清之日止以物业服务费6301.89元为基数按每日万分之五的标准计算的滞纳金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、袁海限于本判决生效之日起10日内向怀化众合物业服务有限公司支付物业服务费6301.89元，并从2020年1月8日起以拖欠的物业服务费6301.89元为基数按照日万分之五的标准支付滞纳金至物业服务费付清之日止；二、驳回怀化众合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由袁海负担。二审中，当事人未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于上诉人袁海是否应当向众合物业公司缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在本案中，因奥林新村小区至今未成立业主大会或业主委员会，也未自行选聘物业服务企业，故众合物业公司与原建设单位怀化宏翔房地产开发有限公司签订的《奥林新村物业服务合同》与《奥林新村小区前期物业管理服务合同》合法有效，并对该小区业主具有约束力。上诉人袁海作为该小区业主，已于2014年入住，实际享受了众合物业公司提供的服务，故其实际是《奥林新村物业服务合同》与《奥林新村小区前期物业管理服务合同》项目下权利义务的一方实际享有者和承担者，该合同对袁海具有约束力，故根据合同缴纳物业费是袁海理应承担的一项基本合同义务。关于袁海提出的涉案房屋不合格的上诉主张，本院认为，涉案房屋的质量问题应向开发商主张权利，袁海以此理由拒绝向众合物业公司支付物业费用并请求众合物业服务公司返还其已缴纳的物业费用于法无据，本院不予支持。关于滞纳金，因众合物业公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，愿意将收费标准调整为1元/平方米/月；且因合同约定滞纳金标准过高，一审法院酌情将滞纳金每日千分之三的标准调整为每日万分之五，符合法律规定。一审法院认定袁海应向怀化众合物业服务有限公司支付物业服务费6301.89元，并从2020年1月8日起以拖欠的物业服务费6301.89元为基数按照日万分之五的标准支付滞纳金至物业服务费付清之日止并无不当，本院依法予以确认。综上所述，袁海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由袁海负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十一月十九日法官助理张敏书记员唐菁