江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10339号上诉人（原审被告）：张家港市金密机械有限公司，住所地金港镇朝南村朝南路。法定代表人：刘海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：何海东，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斌，江苏益友天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金港镇朝南村民委员会，住所地张家港市金港镇德积办事处朝南路。法定代表人：黄剑锋，该村委会主任。委托诉讼代理人：沈爱珍，江苏国瑞律师事务所律师。原审被告：刘海燕，女，1974年11月21日出生，汉族，住张家港市。原审被告：钱成，男，1972年4月1日出生，汉族，住张家港市。上诉人张家港市金密机械有限公司（以下简称金密公司）因与被上诉人金港镇朝南村民委员会（以下简称朝南村委会）、原审被告刘海燕、钱成租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初4362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法对本案进行了审理。现已审理终结。金密公司上诉请求：1.撤销张家港市人民法院（2020）苏0582民初4362号民事判决书，依法改判驳回朝南村委会一审的诉讼请求或发回重审；2.一、二审的诉讼费用由朝南村委会承担。事实和理由：一、一审程序违法，剥夺了金密公司答辩权，侵害了金密公司的诉讼权利。判决书中载明的经法庭释明，朝南村委会增加确认合同无效的诉请同时撤回第三项诉请。但金密公司参与整个庭审过程，根本就没有听到、看到上述情况，更没有就上述变更获得答辩期。上诉期间金密公司调取一审笔录，发现只在2020年8月21日法庭与朝南村委会代理人做了调查笔录，由朝南村委会代理人单方面向法庭陈述了变更诉请的意见，第一项变更为确认案涉租赁合同无效，并由金密公司立即腾退，第二项诉请明确是占有使用费，第三项诉请撤回。事后法庭未就朝南村委会上述增加、变更诉讼请求的情况告知金密公司，更未给金密公司提供答辩期，而是径行判决。二、案涉土地上的部分房屋产权属于金密公司，朝南村委会无权要求金密公司腾退该部分房屋占有范围内的土地。根据一审朝南村委会提交的房屋设备转让协议可以表明，诉争6.411亩土地中包含了朝南村委会于2002年出卖给钱成的1200平方米厂房，房产证号为000**410-××号，该厂房所有权人并非朝南村委会，该事实朝南村委会在一审庭审中予以确认。根据《物权法》第146条、147条规定的房地一体原则。上述1200平方米厂房占用范围内的土地使用权不属于朝南村委会，朝南村委会无权对该块土地上的实际使用人主张权利。三、一审关于案涉土地租赁合同无效的认定错误，该有效合同应继续履行。案涉土地在双方签订土地租赁合同前，已由金密公司建造厂房，并非朝南村委会在该土地上建造房屋后出租给金密公司使用。金密公司作为承租人如何使用租赁土地，并不影响租赁合同效力。同时朝南村委会出租的是土地使用权，与金密公司在承租土地上建造房屋没有直接法律关联性。金密公司建造房屋需要行政审批许可，这是其与城乡建设主管部门之间的行政法律关系，即使其未办理相关审批手续，也不能推定房屋就是违章建筑，是否违章须主管部门予以确认。四、退一步讲，即使土地租赁合同被确认无效，无效后的法律后果也是双方退回到合同签订前的状态。在订立合同前所涉土地已由具有承包经营权的村民出租给金密公司多年，土地上的房屋2002年已建造，一直由金密公司使用至今。一审以合同无效为由判决金密公司腾退土地，系判决不公。五、合同法规定因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。案涉土地因朝南村委会向享有承包经营权的村民转付租金时克扣较多，导致该部分村民直接向金密公司主张权力，影响了作为承租人的金密公司使用土地，因此案涉土地租金或占有使用费，不应再交付给朝南村委会。事实上案涉土地部分租金一直由金密公司支付给相关承包经营权人，朝南村委会对此也是认可的。朝南村委会辩称：一审判决认定事实正确，程序合法，适用法律正确，应予维持。一、一审程序合法，未侵害金密公司的诉讼权利。一审庭审中金密公司在对租赁协议质证、答辩时，多次明确租赁协议无效。朝南村委会在经一审释明后增加确认合同无效的诉请，与金密公司质证、答辩意见一致，并没有侵害其诉讼权利。朝南村委会撤回原第三项诉请，并没有增加金密公司的负担，也不存在侵害金密公司诉讼权利的情形。二、金密公司上诉称的涉案土地上部分房屋产权属于金密公司，没有依据，与事实不符。2002年朝南村委会与钱成签订房屋设备转让协议，约定朝南村委会将涉案土地上位于沿江公路原新一村段南侧200米的主厂房及行车一台卖给钱成，并约定购房后如需要使用该地段土地，双方协商按政府有关文件再签订土地租用协议。该房屋没有产权，金密公司对该房屋占用范围内的土地也没有使用权，如需使用也需另行租用。三、一审认定涉案土地租赁合同无效，符合法律规定。因租赁土地为集体所有，未经审批取得建设土地使用权的情况下，建造房屋进行租赁，违反了土地管理法相关规定。金密公司在一审质证、答辩时也一直主张租赁合同无效，一审判决后又提出租赁合同有效，自相矛盾。四、金密公司租赁土地后没有自己生产经营，而是转租他人，现这些承租人均已不再承租，金密公司所谓的导致其无法复工复产继续经营，数百工人失业，均与事实不符。刘海燕、钱成共同辩称：认同金密公司的上诉意见。朝南村委会向一审法院提出的诉讼请求：1.确认《土地租赁合同》无效；2.依法判决金密公司、刘海燕、钱成立即将位于亩土地退还给朝南村委会；3.依法判决金密公司、刘海燕、钱成按照村级集体资产管理规定的年租金11000元/亩标准向朝南村委会支付从2020年1月1日至实际归还之日的实际使用费（暂计算至2020年4月止为3666.67元）；4.诉讼费用由金密公司、刘海燕、钱成承担。一审认定事实如下：2011年1月1日，出租方朝南村委会（甲方）与承租方金密公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定由甲方将本村的土地6.411亩出租给乙方使用，应该地属拆迁区域的土地，年租金标准2500元/亩，年土地租金合计16027.5元。如到期不交纳土地租金，甲方将收回上述土地，所产生的一切损失均由乙方负责，并承担一切违约责任；关于租赁期限，因该厂是在拆迁区域，农户已全部拆迁，根据双方协商，该合同从2011年1月1日起一直到拆迁为止。承租期内未经甲方书面同意，不得转租、转借给他人使用；本合同租金实行（一年/半年）支付制，在租地期间内，乙方于每年的6月20日前和12月20日前交清当年的租金；承租的土地，如遇政策性变化（城镇改造拆迁、建设征用等）需提前终止合同的情况下，乙方须无条件服从，不得以任何理由拒绝搬迁，甲方不承担乙方的费用和损失，搬迁补偿按属地政府有关规定办理。后，朝南村委会将土地交付给金密公司使用，金密公司亦按约支付了租金。2020年4月9日，因朝南村委会发现金密公司将案涉租赁土地转租给他人使用，遂委托律师向金密公司发送《律师函》，要求终止合同，收回上述出租土地。金密公司认为疫情期间不应要求其腾退，为此引起纠纷，朝南村委会诉至一审法院。一审另查明，1、案涉土地为所有权证号为张集有（2012）第00805268号的张家港市集体所有土地项下的部分土地，现案涉土地上建设有厂房。但朝南村委会无法提供该土地使用权证信息，称亦无法在判决前取得相应的土地使用权。2、截止判决时，朝南村委会未收到金密公司应于2020年6月20日前支付的自2020年1月1日起的租金。3、金密公司设立于2006年6月6日，股东为刘海燕一人，为自然人独资有限责任公司；刘海燕与钱成系夫妻关系，于1996年11月19日登记结婚。以上事实由《土地租赁合同》、土地所有权证、企业登记信息及一审质证笔录、庭审笔录等在卷证实。一审法院认为，案涉土地为集体所有，未经审批取得建设土地使用权的情况下，即行建造房屋进行租赁活动，违反《中华人民共和国土地管理法》这一法律规定，且朝南村委会无法在判决前取得相应土地使用权予以补正，故案涉《土地租赁合同》无效。经释明，朝南村委会要求增加确认合同无效的诉请，同时表示撤回原诉请之一，对租赁土地上约1200平方米的房屋按评估价补偿给金密公司、刘海燕、钱成。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉合同无效后，金密公司应向朝南村委会返还其承租的土地，负有腾退义务，且应返还其占有使用房屋期间所获得的财产性利益，故朝南村委会要求金密公司腾退，并要求金密公司自2020年1月1日起至实际腾退之日止继续支付占有使用费，予以支持，关于占有使用费标准应按照合同约定的租金标准计算，其中自2020年1月1日至2020年8月15日应支付租金为16027.5/12*8.5=11352.8元。金密公司辩称朝南村委会主体不适格，根据合同的相对性以及朝南村委会系土地的所有权人，金密公司的这一辩称不能成立，朝南村委会主体适格。金密公司辩称其已向村民支付相应的租金，并不符合双方合同约定，朝南村委会亦不予认可，故对金密公司的这一辩称不予采信。金密公司辩称合同无效，但其直至庭审结束时未就其损失提出赔偿主张，根据不告不理的原则，不予理涉。关于朝南村委会要求刘海燕、钱成承担责任的主张。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，刘海燕并未提供证据证实公司财产独立于其个人财产，故理应按照法律规定对金密公司的本案给付债务承担连带清偿责任；朝南村委会仅以钱成、刘海燕系夫妻关系主张两人共同对金密公司的本案债务承担连带清偿责任，证据不充分，对其该诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、确认案涉《土地租赁合同》无效；二、金密公司于判决生效之日起15日内自案涉租赁土地（位于张家港市，6.411亩）上予以腾退；三、金密公司应于判决生效之日起10日内给付朝南村委会占有使用费（截至2020年8月15日为11352.8元，自2020年8月16日起至实际腾退之日止按照年租金16027.5元为标准继续计算）；四、刘海燕对金密公司的上述第三项给付义务承担连带清偿责任；无、驳回朝南村委会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取65元，由金密公司、刘海燕负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致，且当事人各方均无异议，本院予以确认。本院认为，一审审理过程中，法庭为查明案涉土地性质、坐落、相关权证情况，向张家港市国土资源局、张家港市国土资源局张家港保税区分局分别开具调查令，由朝南村委会委托诉讼代理人持令搜集、调查证据，已确认案涉土地没有取得相应土地使用权。一审据此认定朝南村委会与金密公司签订的案涉《土地租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，具有事实和法律依据。同时，一审诉讼中，金密公司、刘海燕、钱成亦始终认为该案涉合同无效，故一审向朝南村委会释明增加确认案涉合同无效的诉请，系在当事人合理预期范围内的正当权利行使；而朝南村委会撤回要求补偿金密公司、刘海燕、钱成房屋估价，系其自主处分其权利，未损害金密公司的诉讼权利，一审程序合法。一审在判定案涉《土地租赁合同》无效的前提下，结合房地一体原则，支持朝南常委会关于限期腾退、赔偿占有使用费等诉请，于法有据，并无不当。关于金密公司还提出的案涉土地因朝南村委会向村民转付租金时克扣较多，导致金密公司直接向部分村民支付租金，其不应向朝南村委会支付相关费用的上诉意见，缺乏事实依据，不予采纳。综上，金密公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人张家港市金密机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 唐 蕾二〇二〇年十一月二十四日书记员 张春联附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。六、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。七、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。