湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初1448号原告：通城县金诚物业服务有限公司（以下简称金诚物业公司）。统一社会信用代码：91421222050031155C。公司住所地：通城县隽水镇解放西路**。法定代表人：汤小红,公司经理。委托代理人:程凯，湖北楚道律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：杨红，湖北楚道律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：张白婵，女，汉族，1983年7月8日生，户籍所在地湖北省通城县，，住咸宁市通城县委托代理人：吴雄龙，通城县麦市法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告金诚物业公司与被告张白婵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告金诚物业公司委托诉讼代理人程凯、被告张白婵委托诉讼代理人吴雄龙到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论研究并作出决定，现已审理终结。原告金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业管理费4239.9元；2、判令被告立即支付逾期违约金1271.97元（按所欠物业费的30%支付违约金）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月23日，被告对其购买的咸宁市通城县金泰豪苑C1栋405号房住宅办理了收房手续，房屋面积134.6平方米。同日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定，被告应依据本协议向原告按时交纳物业管理服务费用，物业服务费标准为每月每平方米1元。采用先交纳后服务的方式，交纳起始时间为通知交房次日，每6个月交纳一次。逾期交纳的，自逾期之日起按日万分之五交纳违约金。自2017年5月16日起至2019年12月31日，被告经原告多次催告后，仍未按照协议约定向原告交纳物业管理服务费。原告多次催讨未果，遂诉请法院依法判决。被告张白婵辩称，1、原告未履行合同约定的服务项目。金诚物业对管理没有尽到义务。我们有光盘附卷（四周外墙发霉、墙体瓷砖脱落、墙体发裂、私搭乱建、从外墙上安装烟筒，屋顶上搭建信号基站、收取铁塔公司的租金费、铁塔公司安装的时候没有经过业主同意，并且物业还给钥匙给铁塔公司让他们趁我们不在的时候继续安装基站、屋顶漏水、电梯经常出现故障，对业主的生命财产造成严重威胁）2、2014年6月1日原告与被告签订的前期物业服务协议是无效的。对被告没有法律约束力。因为原告没有取得行政许可，不能对外从事物业管理工作，原告在2015年12月30日才取得行政许可，才能从事物业管理工作，因此订立的协议是无效的，不受法律保护的。3、原告诉讼程序违法，应不受法律支持，请求法院驳回。依据物业管理条例第67条，原告应该与业主委员会联系，先由业主委员会督促限期要求被告缴纳物业费，否则不受法律保护。依据最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体适用法律若干问题的解释之规定，原告应该书面的向被告出具催缴函，并送一份跟业主委员会留存。书面催缴是一个前置程序，因此原告的诉讼程序是不合法的，请求法院予以驳回。经审理查明：原告金诚物业公司于2012年7月27日成立。2012年10月8日，金诚物业公司与金泰豪苑房地产项目开发商湖北强华房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，由金诚物业公司负责通城县金泰豪苑小区项目物业服务。该合同约定：金诚物业公司提供房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。服务管理期限在业主委员会成立并与重新选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同时自然终止。2016年5月23日被告张白婵与湖北强华房地产开发有限责任公司金泰豪苑项目部签订了《商品房买卖合同》，被告张白婵购买C幢一单元5A05号房，建筑面积共134.6平方米。2016年5月24日被告张白婵对其所购买的咸宁市通城县金泰豪苑C栋一单元5A05号房办理了收房手续，2016年5月23日被告张白婵（甲方）与原告金诚物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：遇特殊情况乙方可以对共用部位强行进行维修。对保修期期满后的房屋共用部位、共用设施设备的小修。向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。房屋共用部位的维护是指在建设单位房屋保修期满后的小修项目。共用部位是指房屋主体承重结构部件（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等。服务质量保持房屋外观完好、整洁、没有缺失现象、房屋完好率在98%以上。此外，双方还对物业管理的其它相关内容进行了约定，张白婵应依据本协议向金诚物业公司按时交纳物业管理服务费用，物业服务费标准为每月每平方米1元。物业服务费采用先交纳后服务的方式，交纳起始时间为通知交房次日，每6个月交纳一次。逾期交纳的，自逾期之日起按日万分之五交纳违约金。自2019年1月1日起至2019年12月31日，被告张白婵共计拖欠金诚物业公司物业费4239.9元。原告为催收物业服务费，多次找被告催讨，并在被告住宅的门上张贴了书面催收物业服务费通知书。同时查明：原告金诚物业公司在履行服务合同的过程中存在服务不到位的现象。上述事实，有当事人提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、入伙通知书、张贴催缴通知书照片等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，当事人应当按约定全面履行自己的义务。原告金诚物业公司先后与金泰豪苑房地产项目的开发商湖北强华房地产开发有限责任公司、被告张白婵签订了《前期物业服务合同》，是合法有效的合同。原被告双方均应按约履行义务。即被告张白婵应当按照双方约定足额交纳物业服务费，原告应当按约履行物业管理服务；原告在履行合同过程中存在一定的瑕疵，但从时间和范围上尚未达到足以影响合同义务履行的程度，原告要求被告支付下欠物业管理费的诉求，事实清楚、证据确实充分，本院依法予以支持；原告公司成立于2012年7月27日，原告与被告订立的《前期物业管理服务协议》在原告公司成立之后，原告在被告住宅门上张贴催收通知书，应视为已向被告书面送达催收通知书。被告以订立服务合同时，被告公司未成立，起诉前原告未向其送达书面催收通知书，应由业主委员会督促其交纳物业服务费，诉讼程序不合法的抗辩理由与事实不符，特别是应由业主委员会督促其交纳物业费后才能起诉没有法律依据，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。因原、被告就履行前期物业服务协议存在纠纷，被告未交下欠物业管理服务费事出有因，并非恶意拖欠，且原告提供的物业管理服务确实存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、由被告张白婵在本判决生效后十日内向原告通城县金诚物业服务有限公司支付物业费4239.9元；二、驳回原告通城县金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费50元，由原告金诚物业公司承担20元，被告张白婵承担30元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审 判 长  姜功仁审 判 员  游庆武人民陪审员  卢雅媚二〇二〇年十一月三十日书 记 员  孔文婷附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。