福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0703民初1324号 原告（反诉被告）：陶梅香,女，1981年12月25日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：刘汉权，福建默远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘迎春，男，1975年11月12日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：祝勇。 原告（反诉被告）陶梅香与被告（反诉原告）刘迎春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2020年6月11日，原告（反诉被告）陶梅香向本院提出对案涉房屋的保全申请，本院准许并裁定予以保全。于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陶梅香、被告（反诉原告）刘迎春的委托诉讼代理人祝勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陶梅香向本院提出本诉诉讼请求：1.解除陶梅香与刘迎春签订的《商品房买卖合同》；2.要求刘迎春将购房款700000元返还给陶梅香；3.要求刘迎春应按照合同约定向陶梅香支付违约金225000元（按照房屋总价款30%计算）。事实和理由：陶梅香委托苏金璇意欲购房，经苏金璇与刘迎春协商达成一致后，刘迎春将坐落于南平市建阳区朱熹大道3369号御景湾9幢13101号房出售给陶梅香并于2018年6月24日签订了《商品房买卖合同》。之后，陶梅香的代理人苏金璇根据合同的约定陆续分14笔将定金100000元及购房款600000元汇入了刘迎春指定的吴新雄建设银行账户，刘迎春也出具了相应收条（共7张）确认收到上述款项700000元。其后，刘迎春理应及时将房产过户给陶梅香，然经陶梅香一再催促后发现所购房产因刘迎春自身的债务问题被第三人起诉并两次查封，导致陶梅香无法顺利办理产权证。陶梅香也于2020年5月9日书面函告刘迎春，望其在5月12日前解除房产查封并将房产过户给陶梅香，然而刘迎春皆不予理会。刘迎春的违约导致陶梅香无法取得物权，因此承受了巨大的经济损失，为维护其合法权益，故诉至法院。 刘迎春辩称，双方签订的合同合法有效，依据2018年6月24日双方合同约定很明确购房款为总价750000元，并且要求在2018年7月25日前要将750000元付清，否则有一方违约应该按照双倍房价赔偿守约方，陶梅香主张的购房款还有50000元至今未付，如果陶梅香按合同约定，在约定的时间内付清购房款刘迎春早就将该房屋过户给了陶梅香，案涉房屋系于2020年4月26日被上饶市广信区人民法院查封，如果陶梅香依约履行义务，双方就不会有今天的诉争，因此，请求法院依法驳回陶梅香的诉讼请求。 刘迎春向本院提出反诉诉讼请求：1.确认刘迎春与陶梅香签订的《商品房买卖合同》合法、有效；2.要求陶梅香依约向刘迎春支付所欠购房款50000元；3.要求陶梅香依约向刘迎春支付违约金300000元。事实和理由；2018年经人介绍，刘迎春与陶梅香达成购房合意，但刘迎春和中介苏金璇告知陶梅香所出售坐落于南平市建阳区××道××号××幢××室的房屋实际所有人是吴新雄，刘迎春只是代持挂名而已，从陶梅香转账的银行流水也可以证明这点，购房款是直接转给吴新雄。在购房合同中明确购房款为750000元，约定第一次付款是签约三日内支付定金100000元，第二次付款是2018年7月10日前支付350000元，第三次付款是2018年7月25日前支付30万元，而陶梅香未按约定付款，其分别在7月17日付100000元，7月26日付250000元，8月12日付100000元，12月5日付50000元，12月28日付50000元，2019年2月22日付50000元，还有购房款50000元至今未付。正是陶梅香未能按约定支付购房款，才造成房屋不能过户，陶梅香不但不支付购房款余款，还以房屋不能过户为由要求解除合同。按合同第四条第2点约定违约方按双倍房价赔偿守约方，若陶梅香愿按合同执行违约责任，刘迎春同意解除合同。陶梅香与刘迎春签订的《商品房买卖合同》是双方自愿协商结果，合法有效。刘迎春自愿放弃陶梅香部分违约责任，只主张陶梅香向刘迎春支付违约金300000元，并支付所欠购房款50000元。综上所述，依据《合同法》第六十条，第一百零七条的规定，陶梅香先履行付款义务，承担违约责任后，刘迎春配合陶梅香办理房产过户。因此，请求法院支持刘迎春的反诉请求。 陶梅香辩称，1.《商品房买卖合同》是合法有效的，付款时间是双方约定的结果，而且刘迎春并未针对这个付款的时间发出解除合同的通知，视为其认可付款时间的变更，不应认定为陶梅香违约；2.陶梅香已经按照刘迎春指示将购房款交付给刘迎春指定的收款人，陶梅香已经履行绝大部分付款义务，余款50000元之所以未支付，是因为案涉房屋存在查封情况，故行使不安抗辩权，待过户时一并支付。因刘迎春个人原因，案涉房屋至今未解除查封，合同无法继续履行，陶梅香合同目的无法实现，合同应于解除。综上所述，请求依法驳回刘迎春的反诉诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认证如下：本诉中，陶梅香所举证据1.《不动产权证书》，2.《商品房买卖合同》，3.《兴业银行借记卡交易明细》，4.《收条》，5.《“一窗受理”信息采集表》及《询问笔录》，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。证据6.《函告》，系孤证，刘迎春不予认可，陶梅香亦未提交其已将《函告》送达给刘迎春的相关证据，故对该证据不予确认。反诉中，刘迎春所举证据1.《商品房买卖合同》，2.《不动产登记信息》，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。 本院经审理认定事实如下：刘迎春系坐落于南平市建阳区××街道××道××号××幢××层××房的房屋所有权人。2018年6月24日，陶梅香与刘迎春签订《商品房买卖合同》一份，约定陶梅香从刘迎春处购买坐落于南平市建阳区××街道××幢××层××房××（产权证号为2××5），商品房单价为每平方米6304.1元，总金额750000元；付款方式为分期付款，第一次付款定于自签约日起三日内支付定金100000元；第二次付款定于2018年7月10日前支付350000元；第三次付款定于2018年7月25日前支付300000元；签订本合同后任何一方不得违约，如有一方违约，违约方按双倍房价赔偿守约方；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，依法向南平市建阳区人民法院起诉。合同签订后，陶梅香通过苏金璇将购房款共计700000元支付至刘迎春指定收款人吴新雄名下，其中2018年6月27日汇款100000元、2018年7月17日汇款100000元、2018年7月26日汇款250000元、2018年8月12日汇款100000元、2018年12月5日汇款50000元、2018年12月28日汇款50000元、2019年2月22日汇款50000元。余款50000元尚未支付给刘迎春。2019年5月7日，陶梅香与刘迎春一同前往南平市建阳区不动产登记中心办理案涉房屋权属转移登记手续，但未办理完毕。 另查明，因刘迎春属于（2018）闽0703民初2592号一案的被执行人，案涉房屋在执行时被本院予以查封，查封时间为2018年10月24日，2020年4月7日，案涉房屋被本院解除查封，2020年4月26日，因刘迎春未履行生效法律文书所确定的金钱给付义务，案涉房屋被江西省上饶市广信区人民法院予以查封至今。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。2018年6月24日，陶梅香与刘迎春签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法，有效。刘迎春主张其与陶梅香签订的《商品房买卖合同》有效的反诉请求，于法有据，予以确认。合同成立并生效后，当事人应依照合同约定全面履行自身义务。本案中，案涉房屋的交易价格为750000元，陶梅香在支付完700000元后，案涉房屋因刘迎春自身原因导致被江西省上饶市广信区人民法院予以查封至今，无法办理案涉房屋的权属转移登记手续，造成陶梅香合同目的无法实现，陶梅香主张解除双方于2018年6月24日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故陶梅香主张刘迎春返还购房款700000元的诉讼请求，于法有据，予以支持，对刘迎春提出继续履行合同，要求陶梅香支付剩余购房款50000元的诉讼请求，不予支持。因陶梅香未按合同的约定支付购房款，存在违约行为，案涉房屋因刘迎春个人原因被法院查封，导致案涉房屋无法办理权属转移登记手续，刘迎春亦存在违约行为，故对陶梅香要求刘迎春支付违约金225000元的本诉诉讼请求以及刘迎春要求陶梅香支付违约金300000元的反诉诉讼请求，均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陶梅香与刘迎春于2018年6月24日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、解除陶梅香与刘迎春于2018年6月24日签订的《商品房买卖合同》； 三、刘迎春应于本判决生效之日起十日内返还陶梅香购房款700000元； 四、驳回陶梅香本诉其他诉讼请求； 五、驳回刘迎春的反诉其他诉讼请求； 如果刘迎春未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付支付迟延履行利息。 本诉案件受理费13050元，减半收取6525元，由陶梅香负担1125元，由刘迎春负担5400元。反诉案件受理费减半收取计5650元，由刘迎春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  戴琳丰 二〇二〇年十一月十二日 书记员  谢翔苑 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。