广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23227号上诉人（原审被告）：王宝恒，男，汉族，1984年9月22日出生，户籍地址湖南省衡南县。被上诉人（原审原告）：陈小龙，男，汉族，1985年10月9日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。上诉人王宝恒因与被上诉人陈小龙房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初4370号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人王宝恒上诉请求：撤销一审判决，被上诉人承担一、二审诉讼费用。其上诉理由是：上诉人与被上诉人于2018年7月11日签订深圳市南山区诺XXX花园商铺5X-XX4租赁合同并交付被上诉人商铺押金1.5万元，消防，水电费预交及保证金1.3万元，合同履行至2021年6月30号。合同从2018年7月11号签订至2019年8月期间，深圳市南山区诺XXX花园5XXX4商铺一直处于转租状态。被上诉人已经知道深圳市南山区诺XXX花园5XXX4商铺转租，还欺骗上诉人签订合同，约定不得转让、转租、抵押、调换他人使用商铺，被上诉人的行为构成合同欺骗。被上诉人陈小龙辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。陈小龙向一审法院起诉请求判令：1、解除原告与被告于2018年11月7日签订的关于深圳市南山区物业的《房屋租赁合同》；2、判决被告因违约转租位于深圳市南山区，向原告承担违约金20000元（合同约定违约金为两个月租金，2019年10月1日起租金为10000元／月）；3、被告承担本案的诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2018年7月11日，原告（承租方，乙方）与案外人陈宜汶（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区物业（涉案商铺）出租给乙方使用，房屋建筑面积58.58平方米；租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止；月租金为8300元；2019年10月1日至2021年6月30日期间，每月租金为10000元；及其他内容。同日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，房屋建筑面积58.58平方米；租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止；月租金为8300元，乙方应于每月5日前将当月租金交付甲方；2019年10月1日至2021年6月30日期间，每月租金为10000元；未经甲方同意，乙方不得将出租房转租、分租给第三人；租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：1、擅自将房屋转租、转让，抵押、调换给他人使用，2、乙方拖欠甲方租金1个月以上，或乙方所欠各项费用达8300元以上，3、违法经营，未在当地工商部门注册，无营业执照或受到政法机关制裁，4、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；乙方擅自转租、转让、转借的，应支付两个月的租金作为违约金；及其他内容。2019年8月5日，被告（出租方，甲方）与案外人余某光（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租赁期限从2019年9月1日起至2021年6月30日止；月租金为11000元；及其他内容。2019年8月28日，案外人余某光以涉案商铺为经营场所，注册成立“深圳市南山区夏深咖啡屋”（个体工商户），余某光为经营者。被告主张称其与余某光是合伙经营，因被告没有向其收取转让费，双方合伙形式是被告提供场地，但不参与经营及分成，被告已将此事告知了原告。原告对被告的主张不予认可，表示是余某光告知后，其才知道被告违约转租，其要求于余某光搬离，与余某光之间还因此还发生了纠纷。被告表示，涉案商铺与诺XXX花园X号楼XXX号物业由被告在2015年左右承租，2016年左右经过房东的同意被告将涉案商铺分租给林某荣（经营木X咖啡店）；2018年6月左右被告拟转让两个商铺，但原告只想要一个商铺，双方协商被告将123号商铺转让给原告，涉案商铺由被告继续承租，但是由于涉案商铺与123号物业的房东表示两套商铺只和一个人签订合同，故原告与被告协商涉案商铺与123号物业均由原告与房东签订租赁合同，再由原告与被告签订租赁合同，原告对于被告将涉案商铺转租一事知情。被告提交了其于2017年10月1日与陈某君、刘某林分别就诺XXX花园X号楼XXX号物业、涉案商铺签订的租赁期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止的2份《合同》，被告于2017年10月9日与案外人林某荣就涉案商铺签订的租赁期限自2017年9月22日至2019年9月21日的合同签订的《租赁合同》等，以及被告于2018年7月16日与原告签订的《协议》等予以证明。除对《协议》的真实性予以认可，原告对其余证据的真实性表示不清楚；原告表示，原告与被告签订《协议》时，原告及房东对于被告将涉案商铺转租给他人经营木木咖啡馆知情，当时双方约定被告可以将与木X咖啡店的租赁合同履行到期满，期满之后不能再转租，但被告违反约定将涉案商铺又转租给余某光。另查，原告的起诉状等材料于2020年4月1日送达被告。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原、被告签订的《房屋租赁合同书》明确约定，未经原告同意，被告不得将涉案商铺转租、分租给第三人，如被告擅自将房屋转租、转让，原告有权解除合同，并有权要求被告支付两个月的租金作为违约金。被告于2019年8月5日与案外人余某光签订租赁合同将涉案商铺予以转租，被告抗辩称原告对此知情并同意，但原告对此不予认可，而被告提交的《合同》、《协议书》等仅能证明原告对于被告在双方租赁合同签订之前的转租行为知情并无异议，并不能证明原告同意被告在原转租合同期满后另行转租，原告对此亦作出合理解释，故被告应承担举证不能的不利后果，对被告的上述抗辩理由不予采纳。原告据此要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，以及被告向其支付违约金20000元，符合合同约定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告的起诉状等材料于2020年4月1日送达被告，故确认原告与被告于2018年7月11日签订的《房屋租赁合同书》于2020年4月1日解除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告陈小龙与被告王宝恒于2018年7月11日签订的《房屋租赁合同书》于2020年4月1日解除；二、被告王宝恒应于判决生效之日起十日内向原告陈小龙支付违约金20000元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告负担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，上诉人与被上诉人于2018年7月11日签订《房屋租赁合同书》，约定被上诉人将涉案商铺出租给上诉人使用，该合同合法有效，双方应依约履行。根据约定，租期为2018年7月1日至2021年6月30日，经查，2019年8月5日，上诉人与案外人余某光签订《房屋租赁合同书》，约定上诉人将涉案商铺出租案外人余某光使用，上诉人擅自将涉案商铺转租，已违反上诉人与被上诉人于2018年7月11日签订的房屋租赁合同有关涉案商铺在租期内不得转租的约定。上诉人违反合同约定，被上诉人有权解除合同，并有权根据约定要求上诉人支付两个月的租金作为违约金。上诉人主张被上诉人欺骗其签订租赁合同，以及其与余某光之间存在合伙关系，双方合伙形式是由上诉人提供场地，其与余某光签订房屋租赁合同并不构成转租，上述主张缺乏事实依据，与上诉人、余某光签订的房屋租赁合同约定不符，应不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人王宝恒负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 陈**峰二〇二〇年十一月二十六日书记员 管雨桐附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。