广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22591号上诉人（原审被告）：陈烽，男，汉族，1975年3月6日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈天贵，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨保军，广东海埠律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑楚娟，女，汉族，1956年2月17日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：贺志红，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人陈烽因与被上诉人郑楚娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈烽的上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回郑楚娟的一审全部诉讼请求；2.本案一审及二审所有的诉讼费用由郑楚娟承担。事实与理由：一、陈烽与郑楚娟建立的是民间借贷法律关系，一审法院认定双方存在房屋买卖合同关系是错误的。一审法院认定“陈烽主张与郑楚娟签订《深圳市二手房买卖合同》为民间借贷合同的担保”也是错误的。陈烽主张涉案《房屋买卖合同》的实质是《民间借贷合同》，并非主张《买卖合同》是《借款合同》的担保，因为各方通过签订涉案《房屋买卖合同》代替了签署《借款合同》，其中，郑楚娟为出借人，陈烽为借款人，而案外人深圳市丰浩投资发展股份有限公司（以下简称丰浩公司）为担保人。1.本案真实交易为陈烽向郑楚娟借款300万元，若陈烽在2013年8月22日前一次性还本付息，则陈烽可撤销买卖合同（实质为借款合同履行完毕），若陈烽逾期不能还款，则郑楚娟有权要求以物抵债。2.陈烽委托杨某虎在2016年开始便代表陈烽向郑楚娟支付利息（利率约定为15%/年），给付利息是民间借贷中常见的情形。3.房屋买卖合同约定2013年8月22日交付房屋，但郑楚娟在此日期前、此日期后从未要求陈烽交付房屋和办理过户登记，不符合常理。4.双方签订的房屋价格明显低于市场价，与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合。二、郑楚娟未合格履行支付所谓的购房款义务，合同约定的房屋交付条件未成就。涉案房屋买卖合同第四条明确约定转让价款为总价3225000元，并约定郑楚娟应在2013年5月22日前完成支付，而一审法院查明的事实是郑楚娟仅向陈烽支付了2925000元，郑楚娟逾期少付30万元，属于违约在先，陈烽有权不予交付。因此郑楚娟在付清购房款前无权要求陈烽交付房屋。三、我国民法通则第一百三十五条规定了“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方明确约定了陈烽应在2013年8月22日将房屋交付给郑楚娟，而事实是陈烽没有依约向郑楚娟交付房屋。作为房屋买受人，郑楚娟应当知道其权利在2013年8月23日受到侵害，且郑楚娟知悉交付义务人为陈烽，所以郑楚娟的诉讼时效期间在2015年8月23日届满，郑楚娟在2019年1月14日才提起诉讼主张权利，早已超过诉讼时效期间。另外，郑楚娟诉请的是“交付房屋”，陈烽是否为房屋所有权人不能作为时效中断或起算的依据。综上，恳请二审法院对一审判决依法予以改判，支持陈烽的全部上诉请求。郑楚娟辩称，一、没有证据证明郑楚娟、陈烽之间建立的是民间借贷法律关系，陈烽的上诉理由没有任何事实依据。二、案外人杨某虎转账给郑楚娟的钱，大多备注为“借款”，不是陈烽主张的“还款”，与本案无关。三、郑楚娟足额支付了购房款，陈烽向郑楚娟出具了足额收款的收据，本案不存在先履行抗辩权的问题。四、郑楚娟在一审前未主张权利是因为涉案房屋未登记至陈烽的名下，后因郑楚娟身患绝症，屡次住院，客观上无法主张权利，本案不存在诉讼时效已经经过的问题。五、本案房屋买卖合同合法、有效，且具备继续履行的条件，一审判决应当予以维持。综上，一审判决合法、合理，应当予以维持，恳请二审法院维持一审判决，驳回陈烽的上述请求，以维护郑楚娟的合法权益。郑楚娟向一审法院起诉请求：1.判令陈烽继续履行《深圳市二手房买卖合同》，将位于深圳市南山区交汇处XX六期4栋31Ｃ、31Ｄ房屋（以下简称涉案房屋）交付给郑楚娟；2.判令陈烽协助郑楚娟办理房屋的产权变更登记手续；3.陈烽向郑楚娟支付违约金967500元（人民币，下同）；4.本案的全部诉讼费用由陈烽负担。一审庭审后，郑楚娟向一审法院申请撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年5月21日，郑楚娟与陈烽签订《深圳市二手房买卖合同》，约定：郑楚娟向陈烽购买涉案房屋，建筑面积分别为139.37平方米、46.74平方米；转让总价款为3225000元；房地产产权现状为：法院已经确权给陈烽，但尚未办理过户登记；郑楚娟在本合同签订后壹日内，通过银行转账方式支付房款300万元，余款通过现金方式支付；郑楚娟将300万元转账到陈烽账号，到账视同陈烽收讫，陈烽向郑楚娟开具收到全部房款3225000元的收据。陈烽应于2013年8月22日将涉案房屋交付郑楚娟，并配合办理房屋转移登记手续；陈烽在2013年8月22日将涉案房屋交付郑楚娟之前，享有撤销本次买卖的权利，陈烽撤销本次买卖的条件是将全部房款转账至郑楚娟指定的工商银行账户，陈烽将全部房款转至该账户下即视为陈烽要求撤销本次买卖；除本合同另有约定外，陈烽未按合同约定的期限内将涉案房屋交付郑楚娟，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，陈烽向郑楚娟支付每日5000元的违约金，合同继续履行；双方须在2013年8月22日之前，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；如因陈烽房地产的瑕疵导致无法办理转移登记手续的，而导致郑楚娟无法领取房产证的，陈烽应先行协助将涉案房屋交付给郑楚娟，待办证条件成熟时再将配合郑楚娟办理办证手续；卖方承诺对该两处房地产享有完全的处分权；卖方仅将上述两套房产出售给买方，不存在“一房两卖”行为，丰浩公司为本条款作出保证并承担卖方违约的连带责任；合同还约定了其他内容。同日，郑楚娟向陈烽在工商银行开设的账号为62×××81的账户转账2925000元。郑楚娟持有一份陈烽出具的《收条》，内容为：“收到郑楚娟付来XX六期4栋31Ｃ、31Ｄ购楼款￥3225000.00人民币叁佰贰拾贰万伍仟元整。转入本人工商银行账号上。户名：陈烽，账号：62×××81，开户行：工商银行”。2012年5月29日，广东省高要市人民法院作出（2012）肇要法民初字第889号民事调解书，主要内容为：“本案经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、何惠军确认欠陈烽借款人民币200万元。二、上述借款，何惠军同意将其全额拥有的位于广东省深圳市南山区交汇处XX六期4栋31Ｃ（宗地号Ｔ201-××3、深房地字第**、建筑面积：139.37ｍ2）、31Ｄ（宗地号Ｔ201-××3、、深房地字第**、筑面积：46.74ｍ2）各折价以人民币1958072元、598774元共折价2556846元抵债偿还陈烽的借款，陈烽于本调解协议签订当日内补偿差价款人民币556846元给何惠军（该款陈烽已当庭履行完毕）。三、何惠军同意把上述房产及所涉深涉深房地字第××号、第**证件交付给陈烽，并自愿将该房产权属全额转移归给陈烽所有。四、房产权属转移过户税费等依照国家的法律和政策规定由陈烽负担。”2016年10月19日，深圳市不动产登记中心将涉案房屋登记过户至陈烽名下。深圳市不动产登记中心确认：涉案房屋均有查封与内部提示备注，其中内部提示备注内容为：根据深圳市规划和国土资源委员会深归土［2010］745号《关于做好存在违法加建、扩建、改建行为的房地产实施房地产权暂缓登记工作的同志》及深圳市规划土地监察支队深规土监函［2011］88《关于对××街道××违法××行为××房产暂缓办理产权登记的函》，对存在违法加改扩建行为的涉案房屋暂缓办理产权登记。陈烽提交了《深圳市丰浩投资发展股份有限公司的基本信息》、杨某虎名下招商银行账户历史交易明细表、链家公司发布的小区成交历史网页截图。杨某虎为丰浩公司的法定代表人。陈烽称，其与郑楚娟之间存在民间借贷关系，双方约定的利率为15%/年，双方之间不存在房屋买卖合同关系，杨某虎自2013年起代陈烽向郑楚娟支付利息。郑楚娟则称杨某虎向其转账为出借款。一审法院认为，陈烽主张与郑楚娟签订《深圳市二手房买卖合同》为民间借贷合同的担保，陈烽对此负有举证义务。陈烽未能提交双方签订的借款合同或还款协议，仅依据合同约定以及杨某虎向郑楚娟转账的事实并不足以认定陈烽与郑楚娟之间存在民间借贷合同关系，故陈烽上述主张，缺乏充分证据支持，一审法院不予采纳。涉案房屋由于存在违法建（构）筑物而被行政部门暂缓办理产权登记，但不因此影响房屋买卖合同的效力。陈烽与郑楚娟就涉案房屋签订的买卖合同，未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，内容合法有效，双方当事人均应依照约定严格履行各自义务。虽然行政部门对涉案房屋作出暂缓办理产权登记的权利限制，但其目的在于督促违法行为人纠正违法行为，陈烽享有的物权并未消灭。陈烽作为所有权人，无论是否出售房屋，都负有义务按照法律规定和行政处罚决定拆除违法建（构）筑物并恢复原状。行政部门对涉案房屋作出暂缓办理产权登记的权利限制不能认定为买卖合同在法律上或事实上履行不能。郑楚娟在庭审后撤回请求判令陈烽履行过户的诉讼请求，属于对诉讼权利的自由处分，一审法院予以准许。经一审法院释明，郑楚娟同意陈烽按现状交付涉案房屋，并自愿替代承担拆除违法建（构）筑物并恢复原状的义务，符合行政部门的执法目的，郑楚娟也表示自愿承担相应风险，故陈烽应遵守诚实信用原则，依照合同约定将涉案房屋交付郑楚娟。郑楚娟在接收涉案房屋后恢复原状，房屋的外观、结构等应与有关行政部门登记内容保持一致，质量应符合国家规定的建筑标准。陈烽应在郑楚娟拆除涉案房屋的违法建（构）筑物、恢复原状并通过行政部门审查撤销权利限制后，协助郑楚娟办理不动产权变更登记。双方在签订买卖合同时，陈烽尚未将涉案房屋过户登记至其名下，直至2016年10月19日涉案房屋登记至陈烽名下后，双方当事人方具备办理房屋过户手续的条件，故郑楚娟于2019年1月14日向一审法院提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间。陈烽以郑楚娟起诉超过诉讼时效期间为由拒绝履行合同义务，理由不能成立，一审法院不予采纳。陈烽未按合同约定向郑楚娟交付涉案房屋，应承担相应的违约责任。双方约定了陈烽应向郑楚娟支付每日5000元的违约金，标准明显过高。郑楚娟主动调低违约金至以合同总价30%的标准计算，考虑到陈烽逾期交付房屋的时间较长及造成损失，郑楚娟调低后的违约金请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈烽应于判决生效之日起十日内向郑楚娟交付位于深圳市南山区交汇处XX六期4栋31Ｃ、31Ｄ房屋；二、陈烽应于判决生效之日起十日内向郑楚娟支付违约金967500元。案件受理费117605元，财产保全费5000元，合计122605元，郑楚娟已预交，由陈烽负担。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据陈烽的上诉理由，二审争议的焦点在于：双方当事人之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。陈烽主张与郑楚娟虽然签订了《深圳市二手房买卖合同》，但上述合同约定“陈烽在2013年8月22日将涉案房屋交付郑楚娟之前，享有撤销本次买卖的权利，陈烽撤销本次买卖的条件是将全部房款转账至郑楚娟指定的工商银行账户，陈烽将全部房款转至该账户下即视为陈烽要求撤销本次买卖”，此项约定不符合房屋买卖合同的性质。另外，虽然郑楚娟持有的陈烽出具的《收条》，记载陈烽已经收到郑楚娟支付的涉案房屋的购楼款3225000元，但郑楚娟仅提交了转账2925000元的证据，未提交证据证明已经足额支付约定的购楼款3225000元，在此情况下，陈烽仍出具收条表示已经收到郑楚娟支付的购楼款3225000元。综上，郑楚娟虽主张双方当事人之间存在房屋买卖合同关系，但提交的证据不足以证明此待证事实存在高度可能性。因此，由于双方当事人之间是否存在房屋买卖合同关系真伪不明，郑楚娟的相关诉讼请求，本院不予支持。综上所述，陈烽的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2734号民事判决；二、驳回郑楚娟的全部诉讼请求。一审案件受理费117605元，财产保全费5000元，二审案件受理费117605元，由郑楚娟承担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年十一月二十六日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。