黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2140号上诉人（原审被告）：大庆高新城市建设投资开发有限公司，住所地：大庆高新区文化创意产业园数码设计大厦****。法定代表人：夏文东，该公司总经理。委托诉讼代理人：白羽，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田玉华，女，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：石建华，黑龙江杜兴林律师事务所律师。上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司（以下简称高新城投）因与被上诉人田玉华商品房预售合同纠纷一案，黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2018年12月28日作出（2018）黑0602民初3713号民事判决，高新城投不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日作出（2019）黑06民终2424民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院重新审理后，于2020年4月23日作出（2020）黑0602民初383号民事判决，高新城投不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高新城投的委托诉讼代理人白羽到庭参加诉讼，田玉华委托诉讼代理人石建华未参加庭审，但提交书面答辩意见。本案现已审理终结。高新城投上诉请求：1.请求撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院(2020)黑0602民初383号民事判决，高新城投不承担违约金6093元，改判驳回田玉华请求；2.一审、二审诉讼费用全部由田玉华承担。事实及理由：一、一审程序违法，证人证言不应作为认定事实依据。一审中高新城投主张田玉华诉讼时效已过，诉讼请求不应被支持，但一审法院仅凭田玉华提供的证人证言认定诉讼时效中断，程序违法。本案属于集团诉讼案件，共有两百多户业主通过诉讼方式要求高新城投支付延期办理备案的违约金，一审法院第一次开庭时，审理五起案件，高新城投提出诉讼时效已过的抗辩，五起案件的原告没有提出证人证言证明诉讼时效中断，而是办理了撤诉手续。由于集团诉讼案件均委托同一代理人，第二次开庭时，所有案件原告均找两名证人证实诉讼时效中断，但该批集团案件中，80%的证人是月亮湾业主，不是已经诉讼或仲裁，就是准备诉讼和仲裁。证人出庭时，旁听人员均是月亮湾业主，为了解证人作证程序及询问情况，以便为后续作证准备。作为证人，应是除当事人外了解案件情况的人，为了保证证人证言的客观公正，证人不应参加庭审，一审法院对证人资格及作证程审查不严，证人与当事人相互混淆，证人证言缺乏客观公正性，不应作为认定事实依据。两位证人均未向接待人员表明身份，接待人员并不知道来访人员是谁，田玉华到售楼处主张违约金的行为因没有明确主题不能产生诉讼时效中断的结果，两位证人均称田玉华是向售楼处主张权利，售楼处是销售代理公司北京龙鼎伟业销售公司的办公场所，并非高新城投的办公地点，在本案诉讼时效期内高新城投未收到过任何向高新城投主张延期办证违约金的主张，本案诉讼时效不能因两位证人提供的证言中断，一审法院程序违法。二、一审认定事实错误，高新城投提交实测绘申请时间应当视为提交办理权属登记资料时间。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。高新城投于2013年10月17日将办理权属登记需由高新城投提供的资料报产权登记机关备案，递交的资料为规划许可证、施工许可证、预售许可证、图纸、竣工图纸测绘抽签申请书等，房管部门于2013年10月23日在其网站上对外公示，至此房屋出卖人已履行完毕合同第十五条约定的义务。高新城投提供的测绘审核备案表也显示，测绘属于办理产权登记的程序需要。高新城投已经提交资料备案，高新城投已经履行合同义务。三、一审适用法律错误，高新城投承担责任的前提应当是因高新城投过错（高新城投存在过错），行政审批延迟时间不应作为认定高新城投违约的前提。《商品房买卖合同》第十五条约定，若认定出卖人违反第十五条的约定，需以出卖人的责任为前提，在产权证登记备案期间，并非只有出卖人需要提交相关资料，还需商品房买受人出具相应的资料和手续给出卖人，否则出卖人的后续行为无法进行，故不应当将迟延办理的责任让出卖人完全承担。而且在办理实测绘审核过程中，房管局超时出具审核备案表，这均是政府机关审核拖延造成，均与高新城投无关，高新城投不应承担责任。产权证何时办理并未对田玉华造成损失，若法院认定高新城投存在违约行为，请求对违约金进行调整。田玉华未参加庭审，但提交书面答辩状称，一、一审认定事实清楚，程序合法；二、原审法院认定事实准确，高新城投未在约定期限内将资料报产权登记机关备案，应当按照商品房买卖合同约定承担违约责任；三、一审法院适用法律正确，高新城投的行为已经构成根本违约，其抗辩理由不能作为免责事由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。田玉华向一审法院起诉请求：一、高新城投给付田玉华违约金6093元；二、诉讼费由高新城投承担。一审法院认定事实：2013年5月13日，田玉华与高新城投签订商品房买卖合同，田玉华购买高新城投开发的坐落于大庆市××××小区××楼××单元××室房屋，房屋价款609,253元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，田玉华向高新城投支付了全部购房款，高新城投于2013年12月8日向田玉华交付房屋。2015年6月12日，高新城投向大庆市房屋产权市场管理中心申请办理xxxxx小区xxx号住宅楼房屋权属登记。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。田玉华、高新城投签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并生效。田玉华已按合同约定向高新城投交付了全部购房款，高新城投应按合同第十五条的约定于2014年12月8日前将办理权属登记需由高新城投提供的资料报产权登记机关备案。经庭审核实，高新城投向房产部门申请权属登记的时间为2015年6月12日，违反了合同第十五条的约定，应承担违约责任。田玉华按合同约定要求高新城投给付逾期办证违约金6093元（609,253元×1%）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。关于本案诉讼时效问题，因田玉华申请的证人已证明田玉华向高新城投主张给付逾期办证违约金的事实，故田玉华向高新城投主张给付逾期办证违约金的诉讼时效，基于田玉华的上述主张行为而发生中断，对高新城投关于田玉华主张违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：大庆高新城市建设投资开发有限公司于判决生效后立即给付田玉华违约金6093元。案件受理费50元，由大庆高新城市建设投资开发有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行。田玉华与城投公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”从该条约定的内容可以看出，城投公司的义务是应在约定的期限内将所应提供的资料报产权登记机关备案，如因城投公司的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书，城投公司应承担违约责任。案涉房屋交付时间为2013年12月8日，城投公司向房产部门申请权属登记的时间为2015年6月12日，城投公司申请办理房屋权属登记的时间已经超过了合同约定办理权属登记的时间，城投公司构成违约，应承担违约责任。关于城投公司提出的诉讼时效问题。本院认为，日常生活中购房人一般会积极要求开发商交房或办证，田玉华提供的证人虽然同为业主，但是业主共同去主张权利符合常理，证人可以证实诉讼时效中断的情形，因此，本案不超过诉讼时效。综上所述，高新城投的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙文斌审判员  杨 阳审判员  李 丹二〇二〇年十一月三十日法官助理刘晓航书记员李雪冰