广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8417号上诉人（原审被告）：广州寓觅物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区********，统一社会信用代码914******UX5。法定代表人：李雅倩，该司总经理。委托诉讼代理人：刘兵，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林博晓，广东提德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何嘉钊，男，1996年7月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************511。委托诉讼代理人：江惠卿，系何嘉钊母亲。上诉人广州寓觅物业管理有限公司（以下简称寓觅公司）因与被上诉人何嘉钊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初5235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。寓觅公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判寓觅公司向何嘉钊支付租金2483元；2.撤销一审判决第二项，改判寓觅公司不需向何嘉钊支付违约金；3.撤销一审判决第三项，改判寓觅公司不需向何嘉钊支付免租期租金；4.一、二审诉讼费由何嘉钊承担。事实和理由:一、寓觅公司提出解除合同有合同根据，并非违法单方面解除合同。案涉合同7.4约定，如发生以下情形之一，乙方无需支付固定收益，同时乙方有权单方解除本合同并要求甲方退回乙方已支付的保证金……（1）因物业本身质量原因以及物业所在区域外部环境不具备经营条件，如能源供应中断等客观因素导致托管无法正常经营超过7日的。2020年春节受新冠肺炎疫情影响，寓觅公司无法正常营业，根据广东省高级人民法院颁布的《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》第六条规定，因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同，没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。寓觅公司因疫情和政府防控措施导致无法正常经营，有权单方解除案涉合同。二、根据一审判决，双方均确认案涉合同自2020年2月19日解除，寓觅公司于2月27日交还房卡给何嘉钊，应视为已将房屋交还。寓觅公司应支付租金从2月1日至2月27日，合共2483元，且应优先从押金扣减。若寓觅公司交付房租时存在瑕疵交付，但何嘉钊于2月27日收取房卡，根据公平原则，自2020年2月27日至4月15日的租金也不应完全由寓觅公司单独承担。三、何嘉钊要求支付违约金和收取押金没有事实和法律依据。四、一审认定寓觅公司需要支付免租期租金无事实根据。根据合同约定，免租期是双方确认的，一审认定寓觅公司没有进行装修，未进行免租目的属于事实认定错误。何嘉钊辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确。何嘉钊向一审法院提出诉讼请求：一、寓觅公司向何嘉钊支付2020年2月至实际返还房屋之日止的租金（按每月2865元的标准计算）；二、寓觅公司向何嘉钊支付提前解除租赁合同的违约金8595元（3个月固定收益）；三、寓觅公司未对涉案房屋进行装修升级，应补回2个月免租期租金5730元；四、寓觅公司支付的押金归何嘉钊所有；五、本案诉讼费由寓觅公司承担。一审法院查明：2018年10月28日，何嘉钊（甲方、委托方）与寓觅公司（乙方、受托方）签订《合同书》，内含《物业委托经营管理合同》、《托管物业交接书》及《补充协议》。《物业委托经营管理合同》主要约定：“一、托管物业（房屋及附属设施）及要求。1.1托管物业位于广东省佛山市禅城区*******……权属证书所登记的所有权人为何嘉钊，建筑面积52.09平方米。1.2托管物业保持现有配置标准，双方正式签订物业租赁手续，确认《托管物业交接书》（附件一）。二、托管物业经营模式。2.1托管物业的经营模式为固定收益模式；2.2托管物业的经营管理方式、用途主要为：对外租赁（包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式），并由乙方提供线上线下租赁服务及增值服务。三、托管期限。3.1托管期限：双方正式办理托管物业的交付手续之日起伍年。具体起算日以《托管物业交接书》为准。3.2甲方应确保最迟于2018年11月1日前，将符合乙方标准的托管物业交付乙方。3.3免付期：托管第一年免付期为两个月（自双方签定《托管物业交接书》之日起算）；免付期，乙方无须支付任何固定收益给甲方。四、固定收益及支付。4.1就托管物业免付期满后，乙方应每月15日前向甲方支付固定收益人民币2865元……4.4固定收益的支付时间：每月15日前支付当月固定收益，乙方可以委托或指定第三方支付……4.5关于押金，采取合同首月租金金额数的一倍作为租赁押金，并于合同起始第一个月内支付……七、合同的解除、终止及违约责任……7.2如发生以下情形之一，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方赔偿三个月固定收益标准的违约金：（1）托管物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付固定收益超过1个月的；……7.4如发生以下情形之一，乙方无需支付固定收益，同时乙方有权单方解除本合同并要求甲方退回乙方已支付的保证金……（2）因国家、地方法规、政策规定或变更、调整，以及项目物业公司行为或者公安、消防等国家机关对现行相关法律法规或物业管理条例作相应变更时，乙方无法按照上述约定方式经营托管物业超过7日的；（3）其它非因乙方原因导致乙方无法正常经营托管物业的。7.5除本合同另有约定外，甲乙任何一方如需提前终止本合同，应提前书面通知另一方，通知送达即视为合同解除，但通知方需支付三个月固定收益标准作为违约金……九、其他。9.5说明：首年给予2个月免租期，乙方用于对公寓房间进行必要升级改造；在保证合理接待在营期间住客的安排下，将对总房量进行分批施工；按附件六装修计划实际分批，全部房量之材料物品定制及施工期约6个月；装修完毕后将邀请甲方现场确认改造效果；合作期结束后，非人为损坏情况下，房屋按照自然折旧交还甲方，或经双方协商后签订续约协议。附件一：《托管物业交接书》；……附件六:本合同下乙方装修标准及产品定位……。”《托管物业交接书》显示：1、甲方确认2018年11月1日已将位于广东省佛山市禅城区*******的房屋，按照《家私家电配置清单》约定的家私家电配置标准完成配置，配置的家私家电详见附件《家私家电配置清单》。2、自房屋交接之日起，甲方同意乙方或乙方入住客人等使用房屋内全部家私家电及其配置，甲方承担托管物业及其附属设施、家私家电的正常折旧。3、《物业委托经营管理合同》期满或合同解除后，乙方按期满或合同解除时本交接书中的《家私家电配置清单》内容及届时家私家电使用后的实际状况返还甲方，乙方通知甲方三日内全部接收。4、乙方于2018年11月1日验收通过并与甲方办理房屋交接手续，甲方将房屋移交给乙方。乙方对房屋的托管经营期限，自房屋交接之日起至2023年10月31日止，共伍年，特签订本交接书以兹确认。后附客户翻新意向：方案一：典雅的中式风搭配木感材质，设计风格更稳重，适合对生活有品质追求的住户；方案二：清新的色调加上明朗的线条，采光与色调完美配合，轻欧美简约风让房间整体视觉清新、入住舒适。（两方案均附有配图）。《补充协议》主要约定：“……5、原合同第七条、合同的解除、终止及违约责任7.4（2）（3）改为：7.4（2）因国家、地方法规、政策规定或变更、调整，以及公安、消防等国家机关对现行相关法律法规或物业管理条例作相应变更时，乙方无法按照上述约定方式经营托管物业超过7日的；7.4（3）如托管经营期间，因项目物业公司行为、物业管理条例变更等原因，造成乙方无法经营，经甲乙双方与物业公司协商无果的，乙方有权单方解除本合同并要求甲方退回已支付的保证金，甲乙双方均不承担责任。7.4（4）其他非因乙方原因导致乙方无法正常经营托管物业的……”2020年2月9日，寓觅公司向何嘉钊发送《解除合同通知书》：“贵方与我方于2018年10月28日签订了《物业委托经营管理合同》……合同签订后一直履行至今，现由于突发冠状病毒感染的肺炎疫情的影响，客观上导致我方对所托管经营的房屋无法正常履行托管经营服务。该情形应当属于本合同第七条第4款第3项之约定其他非因乙方原因导致乙方无法正常经营托管物业。鉴于上述原因及根据《中华人民共和国合同法》及相关的司法解释，现我方特函告贵方如下：自2020年2月1日起解除贵方与我司于2018年10月28日签订的《物业委托经营管理合同》，请贵方于收到本解除合同通知书或本解除合同通知书视为送达之日起3日内（即于2020年2月20日前），与我方工作人员电话联系或通过微信与我公司人员联系，并于2020年2月29日前于佛山市**************寓米精品公寓621房接收我方交还之房屋并退还租金2865元整，特此通知。”另查明一：坐落于佛山市禅城区**************屋的产权人为何嘉钊。另查明二：何嘉钊提交的照片显示涉案房屋存在地板、电视柜磨损、洗手间柜子拉手脱落的问题。双方均确认：2020年2月（不含2月）之前的租金均已结清；涉案租赁合同于何嘉钊收到解除合同通知书之日即2020年2月19日解除。何嘉钊在诉讼中称：何嘉钊于2020年2月27日收到门卡，但寓觅公司未告知密码。寓觅公司在诉讼中称：寓觅公司提出解除合同的理由是受新冠疫情影响，寓觅公司无法正常经营；寓觅公司未向何嘉钊支付2020年2月的租金，理由为何嘉钊不同意向其退还押金；寓觅公司向何嘉钊交付门卡时确未告知密码，只是将密码恢复成从接收房屋时的密码；寓觅公司当庭告知何嘉钊密码为123456。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。何嘉钊、寓觅公司签订的《物业委托经营管理合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，何嘉钊、寓觅公司均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。根据双方关于合同解除时间的陈述，一审法院确认涉案合同与补充协议均于2020年2月19日解除。关于何嘉钊诉请租金。何嘉钊主张寓觅公司应按合同约定的租金标准向其支付2020年2月至实际返还房屋之止的租金。寓觅公司确认未支付，理由为何嘉钊不同意向其退回押金。对此，首先，无论何嘉钊应否向寓觅公司退还押金，寓觅公司作为承租人应当按照合同约定的期限向何嘉钊支付租金，一审法院对寓觅公司上述抗辩不予采纳。其次，关于实际返还房屋的时间。双方均确认寓觅公司于2020年2月27日向何嘉钊交付门卡，但未告知密码，直至本案庭审之日即2020年4月15日，寓觅公司才将涉案房屋密码告知何嘉钊，故涉案房屋实际返还日期应为2020年4月15日。综上，根据合同约定的租金标准，寓觅公司应向何嘉钊支付自2020年2月1日起至4月15日止的租金与占有使用费合计7162.50元（2865元×2个月+2865元÷30天×15天）。关于何嘉钊诉请违约金。涉案合同约定，双方任何一方提前终止本合同，通知方需支付三个月固定收益标准作为违约金。寓觅公司辩称受新冠疫情不可抗力的影响，寓觅公司已无法正常经营，故依约提前解除合同，无需承担违约责任。据前所查，寓觅公司承租涉案房屋用于酒店出租，分日租与月租，疫情期间政府虽然要求该类场所承租人落实防控措施，落实人员登记、体温测量等，但并未进行限制或者禁止对外经营。况且，涉案租赁合同租期长达伍年，而疫情的发生与管控只是阶段性，并未导致租赁合同完全无法履行以及合同目的落空。故此，一审法院认定疫情与防控措施对涉案合同的履行不构成实质性影响，寓觅公司以适用不可抗力为由辩称无需承担提前解除合同的违约责任，一审法院不予采纳。至于违约金金额，虽然双方对违约金标准进行约定，但综合考虑到寓觅公司拖欠情形、合同的履行情况及疫情的实际影响，一审法院酌定寓觅公司应向何嘉钊支付违约金5730元。何嘉钊诉请超出部分，一审法院不予支持。关于何嘉钊诉请没收押金。何嘉钊诉请没收押金无合同依据，且一审法院已根据寓觅公司的违约情形判定寓觅公司应向何嘉钊支付违约金，何嘉钊未举证证明因寓觅公司违约行为造成其他损失的情况下，一审法院认为前述处理已足以弥补寓觅公司损失，故对何嘉钊没收押金的诉请，一审法院不予支持。关于何嘉钊诉请免租期租金。涉案合同约定，何嘉钊在首年给予寓觅公司两个月的免租期，用于寓觅公司对公寓房间进行必要升级改造，寓觅公司在保证合理接待在营期间住客的安排下，将对总房量按附件六装修计划进行分批施工。由此可知，双方约定免租期的目的为保证寓觅公司按约定的装修标准对涉案房屋进行装修。现寓觅公司确认未按合同约定的标准装修房屋，双方约定的免租期目的并未实现，故此，一审法院支持何嘉钊诉请，确认寓觅公司应向何嘉钊支付免租期租金5730元（2865元×2个月）。另，由于何嘉钊、寓觅公司互负支付义务，为避免诉累，一审法院迳行将何嘉钊应向寓觅公司返还的押金用于抵扣寓觅公司应付的违约金，抵扣后，寓觅公司还需向何嘉钊支付违约金2865元（5730元-2865元）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、寓觅公司于判决发生法律效力之日起十日内，向何嘉钊支付自2020年2月1日起至4月15日止的租金与占有使用费合计7162.50元；二、寓觅公司于判决发生法律效力之日起十日内，向何嘉钊支付提前解除合同的违约金2865元；三、寓觅公司于判决发生法律效力之日起十日内，向何嘉钊何嘉钊支付免租期租金5730元；四、驳回何嘉钊的其他诉讼请求。如寓觅公司未按判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取222元，由何嘉钊负担24元，寓觅公司负担198元。二审期间，双方均向本院提交了新的证据。寓觅公司提交的证据如下：1、《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，拟证明防疫措施导致寓觅公司无法正常经营超出7日；2、《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》，拟证明寓觅公司可以依约解除合同；3、营业日收报表，拟证明寓觅公司受疫情影响，2020年1月中旬营业额大幅下降，对合同的履行已造成实质性影响。何嘉钊提交的证据如下：1、通话记录，拟证明在一审期间2020年5月15日与一审书记员去现场查看房屋，但是无法进入，直到5月18日书记员才联系刘总取得密码开门；2、通话记录，拟证明何嘉钊在判决后与刘总联系让他做好交接，但其多次推脱，没有开门成功；3、情况说明；4、贷款担保借款合同。经审查，对于寓觅公司提交的证据3，因该财务报表由其单方制作，且何嘉钊不予认可，本院不予采纳。对于双方提交的其他证据，本院将结合案件需要在后文予以论述。经审理，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。另，寓觅公司已交纳的押金为2865元。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为一审法院认定的租金、违约金和免租期租金是否有事实和法律依据。关于租金问题。寓觅公司上诉称寓觅公司已于2月27日交还房卡给何嘉钊，应视为已将房屋交还，只应支付2月1日至2月27日的租金2483元。经核查，寓觅公司虽已于2020年2月27日向何嘉钊交付门卡，但直至2020年4月15日才将案涉房屋密码告知何嘉钊，一审法院认定寓觅公司的实际返还日期应为2020年4月15日，并无不妥，但鉴于其时正处于新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，寓觅公司的迟延返还并未对何嘉钊使用案涉房屋产生严重影响，且对于疫情防控带来的经营风险，亦理应由双方共同分担，一审法院判令寓觅公司全额支付租金和占有使用费明显有失公允，故本院根据案涉合同的履行情况及公平原则，酌情判令寓觅公司向何嘉钊支付3581.25元（即7162元÷2）作为2月1日起至4月15日的租金和占有使用费。关于违约金问题。寓觅公司称其提出解除合同有合同根据，并非违法单方面解除合同。本院认为，案涉《物业委托经营管理合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。案涉合同约定，提前终止合同方需支付三个月固定收益标准作为违约金。本案中，虽然疫情期间政府实施防控措施，但并未限制或禁止寓觅公司对外进行经营，亦并不必然导致合同不能继续履行，故寓觅公司以不可抗力为由主张无需承担违约责任，缺乏理据，一审法院酌定寓觅公司向何嘉钊支付违约金5730元，处理妥当，本院予以维持。关于免租期租金问题。寓觅公司称免租期是由合同约定，一审以寓觅公司未进行装修故需要支付免租期租金无事实根据。经核查，寓觅公司在承租公寓后进行简单翻修，未依合同约定的标准装修房屋，违反合同约定，故其应向何嘉钊支付免租期的租金。鉴于寓觅公司未按约定进行必要的改造装修并未实质影响何嘉钊的固定收益，且何嘉钊亦未在合同签订后对此提出异议，为均衡各方利益，本院酌定寓觅公司向何嘉钊支付一个月的租金2865元作为免租期的租金。综上所述，寓觅公司的部分上诉请求于法有据，本院予以支持。因当事人提交新的证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初5235号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初5235号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初5235号民事判决第一项为：广州寓觅物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向何嘉钊支付自2020年2月1日起至4月15日止的租金与占有使用费合计3581.25元；四、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初5235号民事判决第三项为：广州寓觅物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向何嘉钊支付免租期租金2865元；五、驳回何嘉钊的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费222元，由何嘉钊负担50元，由广州寓觅物业管理有限公司负担172元。二审案件受理费2850元，由何嘉钊负担700元，由广州寓觅物业管理有限公司负担2150元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月九日法官助理 彭振宇书 记 员 卢瑶璇