福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初5222号 原告（反诉被告）：郑秀玉，女，1948年4月9日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告（反诉被告）：林许忠，男，1972年2月7日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告（反诉被告）：林芳，女，1970年4月3日出生，汉族，住福州市仓山区。 三原告共同委托诉讼代理人：徐刘海，福建福民律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄海磊，男，1969年12月29日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：赵钦锦，北京天驰君泰(福州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅智清，北京天驰君泰(福州)律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄建芳，男，1977年2月4日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄海磊，男，1969年12月29日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：赵钦锦，北京天驰君泰(福州)律师事务所律师。 原告（反诉被告）郑秀玉、林许忠、林芳与被告（反诉原告）黄海磊、黄建芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告（反诉被告）郑秀玉、林许忠及委托诉讼代理人徐刘海、被告（反诉原告）黄海磊及其委托诉讼代理人赵钦锦、傅智清到庭参加诉讼，第二次开庭时原告（反诉被告）的委托诉讼代理人徐刘海，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人赵钦锦、傅智清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑秀玉、林许忠、林芳向本院提出诉讼请求：1.依法确认郑秀玉、林许忠、林芳与黄海磊、黄建芳签订的《房屋所有权买断契约》和《旧房屋买卖二次补偿协议》无效，位于福州市仓山区××镇××村××号（现为林珠21号）房屋被征收利益由郑秀玉、林许忠、林芳享有；2.本案的诉讼费用黄海磊、黄建芳承担。事实与理由：座落于福州市仓山区××镇××村××号，系该村村民林长鎏、张婉英产业，于1951年7月由原福州市人民政府颁发土地房产所有证。1986年5月6日，林长鎏、张婉英与同村村民林炳官签订卖断契，将该房产卖给林炳官为业。林炳官系郑秀玉丈夫，林芳、林许忠的父亲。2007年9月30日，经郑秀玉朋友丈夫郑子健介绍，郑秀玉、林许忠、林芳与黄海磊、黄建芳签订《房屋所有权买断契约》，约定郑秀玉、林许忠、林芳将位于福州市仓山区××镇××村××号农村房屋作价178000元卖给黄海磊、黄建芳。签订契约时，只有黄海磊到场签字，黄海磊、黄建芳买房后并未实际居住使用上述房屋，而是出租给他人。2019年2月16日，介绍人张子健以代理人的身份与郑秀玉、林许忠、林芳签订《旧房屋买卖二次补偿协议》，约定在原价基础上补偿上述房屋和另一套出售给黄金连的房屋共计300000元，并由郑子健支付了100000元给郑秀玉、林许忠、林芳。因鼓山大桥南连线旧屋改造项目需要，对包括仓山区××镇××村××号房屋在内的集体土地上房屋予以征收。黄海磊、黄建芳系莆田市仙游县户籍，且系公职教师，违反了《中华人民共和国土地管理法》中农村宅基地不得买卖的强制性规定和有关城市居民不得到农村购买集体土地上房屋的强制性规定，郑秀玉、林许忠、林芳与黄海磊、黄建芳签订的买断契属于无效合同。现诉至法院，望判如所请。 黄海磊、黄建芳辩称，1.本案不符合立案条件。郑秀玉、林许忠、林芳原先在起诉状所列的黄建芳并非讼争房屋购买人之一的黄建芳，仅是同名同姓，郑秀玉、林许忠、林芳错列被告，依法应裁定驳回起诉。2.讼争合同应为有效。首先，郑秀玉、林许忠、林芳与黄海磊、黄建芳签订《房屋所有权买断契约》，系因郑秀玉着急卖房还债，找到案外人郑子健的配偶求着要卖房，郑子健于是介绍黄海磊、黄建芳购买讼争房屋，黄海磊、黄建芳系在郑秀玉落魄时施以援手。其次，为给予郑秀玉、林许忠、林芳补偿，黄海磊、黄建芳与郑秀玉、林许忠、林芳签订《旧房屋买卖二次补偿协议》之后，双方约定黄海磊、黄建芳再次给予郑秀玉、林许忠、林芳300000元补偿，其中已支付100000元。第三，郑秀玉已另签征收补偿协议，林许忠、林芳户口均已不在讼争房产所在的集体经济组织，依法均不应享受征收补偿权益。最后，讼争房屋即将征收，征收补偿主要系针对地上房屋补偿，一旦征收完成土地即转为国有土地，并不存在损害集体经济组织利益的情形。郑秀玉、林许忠、林芳在出卖房屋是自愿的，黄海磊、黄建芳购买房屋促成了郑秀玉与子女共同生活的美好愿意，但现在郑秀玉、林许忠、林芳为了巨额利益不惜多次违反约定，在讼争房屋即将征收时恶意提起确认合同无效之诉，有违诚信原则，该行为着实不应受到保护。3.退一步讲，即使合同无效，但郑秀玉、林许忠、林芳诉请享有讼争房屋征收利益已过诉讼时效。郑秀玉、林许忠、林芳诉请讼争房屋征收利益归郑秀玉、林许忠、林芳享有，系建立在返还财产的基础上，确认合同无效虽不适用诉讼时效，但请求返还财产的应适用诉讼时效，自买卖合同履行完毕之日起计算。讼争房屋在2007年9月10日就已交付给黄海磊、黄建芳，黄海磊、黄建芳在当日也已交付房款，郑秀玉、林许忠、林芳在签订《房屋所有权买断契约》时就明知或应知合同无效，故早已过诉讼时效。4.再退一步，即使合同无效且未过诉讼时效，考虑到郑秀玉、林许忠、林芳的动机及过错，郑秀玉、林许忠、林芳不应享有征收权益。首先，假设合同无效后，黄海磊、黄建芳已无法以当时的价格再购买房屋，为保护其信赖利益，应全面考虑出卖人因土地及房屋升值所获得的利益，买受人因房屋现值（征收权益）和原买卖价格额差异所造成的损失，即房屋价格的上涨应当作为认定其经济损失的依据。其次，郑秀玉、林许忠、林芳在即将征收时恶意提起合同无效之诉，明显是有从无效合同中获利的动机，且郑秀玉、林许忠、林芳二次违反约定显然对合同无效存在重大过错，根据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第33条的精神，应避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获利。5.郑秀玉、林许忠、林芳并非讼争房屋的所有权人，不享有征收权益。首先，从郑秀玉、林许忠、林芳提供的证据《房屋所有权买断契约》来看，讼争房屋的原始产权来源于两处，一处是编号为“后字第00162号”的《土地房产所有证》、权利人为林长鎏、张婉英，另一处是编号为“后字第00298”的《土地房产所有证》、权利人为林煌、林长青、林长柱、林长洛、林长庚、林献仁、林莉莉、潘琴、杨瑞珍、林长本、林长捷、林津等人，郑秀玉、林许忠、林芳未举证讼争房产的产权曾办理过变更登记手续。其次，讼争房屋一直保持现状，郑秀玉、林许忠、林芳未举证对讼争房屋曾进行过翻建。最后，郑秀玉、林许忠、林芳诉请的享有征收利益的房屋地址是位于福州市仓山区××镇××村××号，而郑秀玉、林许忠、林芳提供的证据《土地房产所有证》并未体现该地址。根据《福州市房屋征收补偿实施细则》第二条第一款之规定，享有房屋征收利益的前提是被征收人系房屋的所有权人，但郑秀玉、林许忠、林芳未能举证证明其是讼争房屋的所有权人。在讼争房产的产权不明或有争议时，人民法院不应直接对讼争房产的征收权益归属做出判决，故请依法驳回郑秀玉、林许忠、林芳的诉讼请求。 黄海磊、黄建芳向本院提起反诉，请求：1.依法判令郑秀玉、林许忠、林芳依照《旧房屋买卖二次补偿协议》的约定支付黄海磊、黄建芳600000元违约金；2.本案诉讼费用由郑秀玉、林许忠、林芳承担。事实与理由：2007年9月10日，黄海磊、黄建芳与郑秀玉、林许忠、林芳签订《房屋所有权买断契约》，约定郑秀玉、林许忠、林芳将位于福州市仓山区××镇××村××号农村房屋作价178000元卖给黄海磊与黄建芳，黄海磊与黄建芳依约给付了购房款，之后该房屋一直由黄海磊与黄建芳实际占有并使用。2019年，郑秀玉、林许忠、林芳得知因鼓山大桥南连线旧屋改造项目需要对包括本案讼争房屋在内的集体土地上房屋予以征收，便对2007年签订的《房屋所有权买断契约》予以反悔。后经过协商，黄海磊与黄建芳授权介绍人郑子健与郑秀玉、林许忠、林芳于2019年2月16日签订《旧房屋买卖二次补偿协议》，约定黄海磊与黄建芳再补偿300000元给郑秀玉、林许忠、林芳，其中100000元签订当日支付，另外200000元补偿金待黄海磊与黄建芳收到第一批旧屋拆迁补偿款三日内付清，并约定郑秀玉、林许忠、林芳收到100000元补偿金之日起，不得以任何理由和借口向有关部门提出对讼争房屋权属的异议和要求黄海磊与黄建芳再补偿，否则按补偿金总额的两倍处罚赔偿给黄海磊与黄建芳。现郑秀玉、林许忠、林芳又再次对所签订的《旧房屋买卖二次补偿协议》予以反悔，对讼争房屋权属提出异议。郑秀玉、林许忠、林芳的行为已明显违反约定，也违背诚信原则。 郑秀玉、林许忠、林芳针对反诉辩称，案涉《旧房屋买卖二次补偿协议》并非是黄海磊与黄建芳授权案外人郑子健与郑秀玉、林许忠、林芳所签订的,而是案外人郑子健自行与郑秀玉、林许忠、林芳签订的。案涉的《旧房屋买卖二次补偿协议》的300000元并非全是黄海磊与黄建芳针对案涉房产给予郑秀玉、林许忠、林芳的补偿,而是同时包括与案外人的案外两套房产的补偿的合计,且黄海磊与黄建芳所支付的100000元也并未明确约定是对案涉房屋给予郑秀玉、林许忠、林芳的补偿。第一，案涉《旧房买卖二次补偿协议》是在《房屋所有权买断契约》成立并生效的基础上进行房款补偿的协议。《房屋所有权买断契约》为主合同，是不以他合同的存在为前提，不受其制约而能独立存在的合同。而《旧房买卖二次补偿协议》是《房屋所有权买断契约》的从合同。如果《房屋所有权买断契约》不存在，那么《旧房买卖二次补偿协议》理应不存在，即《旧房买卖二次补偿协议》的成立和生效以房屋买卖合同的成立和生效为前提。而《房屋所有权买断契约》因黄海磊与黄建芳二人非后坂村集体经济组织成员且为城镇户口居民，无相应购房主体资格而无效，那么该《旧房买卖二次补偿协议》当属无效。基于无效的从合同，黄海磊与黄建芳没有相应的权利要求黄海磊、黄建芳进行违约赔偿。第二，退一步说，即便本案中的《旧房买卖二次补偿协议》有效，协议中约定的总计300000元的二次补偿金中除了包括黄海磊与黄建芳支付给郑秀玉、林许忠、林芳的房屋补偿金外，还包括案外人黄金连支付给郑秀玉、林许忠、林芳的房屋补偿金。郑秀玉、林许忠、林芳即便需要进行违约赔偿，也应当根据两处房屋后续拆迁补偿款或两处房屋的面积等进行相应的比例计算，而非黄海磊与黄建芳诉求《旧房买卖二次补偿协议》中约定的300000元，黄海磊与黄建芳诉求无相应依据。第三，本案的《旧房买卖二次补偿协议》中约定的双倍违约金过高。双方当事人基于无效的房屋买卖合同，黄海磊与黄建芳支付了购房款178000元，郑秀玉、林许忠、林芳交付了房屋。黄海磊、黄建芳基于买卖合同关系实际占有了案涉房屋，享有了案涉房屋的使用收益等权利，其支付的房款已经获取从2006-2019年来房屋对等价值的实现。相比于迅速上升的房屋价格以及房屋出租利益，《旧房买卖二次补偿协议》中约定的补偿金额较低，郑秀玉、林许忠、林芳行为并未给黄海磊、黄建芳造成明显的利益损失，双方约定的双倍违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析、认证如下:1.黄海磊、黄建芳对郑秀玉等三人提交的土地房产所有证，《房屋所有权买断契约》、《旧房买卖二次补偿协议》的真实性均无异议，郑秀玉等三人有提交卖断契原件核对，对上述证据的形式真实性予以确认。2.黄海磊申请人证人郑子健有出庭作证，其陈述内容与本案有关联，对其陈述内容本院结合其他在案证据予以综合判定。郑秀玉等三人对黄海磊、黄建芳提交《旧房买卖二次补偿协议》及收条真实性无异议，对上述两份证据真实性本院予以确定。黄海磊、黄建芳提交的签约公告视频内容与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年9月10日，以郑秀玉、林许忠、林芳为出卖人，黄海磊、黄建芳为买受人，双方签订《房屋所有权买断契约》，约定郑秀玉、林许忠、林芳将位于福州市仓山区砖木结构双层捌间房屋以178000元价格卖给黄海磊、黄建芳。 2019年2月16日，郑子健作为甲方，与乙方郑秀玉、林许忠、林芳签订《旧房屋买卖二次补偿协议》，约定因甲方以黄海磊、黄建芳受托人身份就上述房屋的房屋补偿事宜与乙方达成协议，甲方同意补偿乙方卖出旧屋二次补偿金300000元，协议签订之日支付100000元，余200000元待甲方收到第一批旧屋拆迁补偿款三日内付清；乙方自收到甲方100000元补偿金之日起，不得以任何理由和借口向本次拆迁办及政府有关部门提出对以上旧房屋权属的异议和要求甲方再补偿，乙方有违约的，按补偿金总额的两倍赔偿给甲方。同日，郑秀玉等三人出具《收条》，体现收到郑子健支付的旧屋二次补偿100000元。 另查，郑秀玉、林许忠、林芳曾以公民身份号码为3503221973××××××的黄建芳为被告提起本案诉讼，诉讼过程中，郑秀玉、林许忠、林芳撤回对该黄建芳的起诉，并申请追加公民身份号码为3504021977××××××的黄建芳为被告。 本院认为，本案《房屋所有权买断契约》所涉的房屋位于盖山镇后坂村，系农村集体土地上所建设的房屋，根据我国现行“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能，因此，农村房屋的买卖合同，应当同时符合以下条件：出售给本集体经济组织成员、受让人没有住房和宅基地、转让行为经集体经济组织同意等。在签订《房屋所有权买断契约》时，黄海磊、黄建芳均非盖山镇后坂村集体经济组织成员，因此，郑秀玉、林许忠、林芳将讼争房屋出售给非盖山镇后坂村集体经济组织成员的黄海磊、黄建芳违反了农村宅基地使用权的基本属性，应当认定无效。郑秀玉、林许忠、林芳要求确认双方签订的房屋买卖《房屋所有权买断契约》无效，本院予以支持。《旧房屋买卖二次补偿协议》虽无黄海磊、黄建芳签字，但根据《旧房屋买卖二次补偿协议》的记载，郑子健系作为黄海磊、黄建芳的受托人与郑秀玉、林许忠、林芳签订，而黄海磊、黄建芳亦依据该协议提起反诉要求郑秀玉、林许忠、林芳支付违约金，故应当认定黄海磊、黄建芳已对郑子健的签订行为予以了追认。《旧房屋买卖二次补偿协议》系基于《房屋所有权买断契约》的签订而签订，其针对的标的物仍是讼争房屋，系对讼争房屋出售价格的补偿，因《房屋所有权买断契约》无效，故而《旧房屋买卖二次补偿协议》亦应认定为无效。《旧房屋买卖二次补偿协议》无效，黄海磊、黄建芳不得依据该协议要求郑秀玉、林许忠、林芳支付基于协议有效前提下关于违约金的约定即要求郑秀玉等人支付违约金600000元。 关于郑秀玉、林许忠、林芳要求确认讼争房屋的被征收权益归其所有的诉请，本院认为，首先，郑秀玉、林许忠、林芳并未提交证据证实讼争房屋目前签订了相应的征收补偿安置协议，讼争房屋是否存有相应被征收权益无相应依据；其次，根据郑秀玉、林许忠、林芳陈述，讼争房屋系郑秀玉丈夫在生前向他人购买的，但讼争房屋至今未办理有郑秀玉丈夫名下或郑秀玉、林许忠、林芳名下的权属登记，因此，郑秀玉、林许忠、林芳对讼争房屋亦不享有相应的物权。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条的规定，被征收人享有征收补偿权益的前提应当是其对被征收房屋享有相应的所有权，但在案证据并无法证实郑秀玉、林许忠、林芳对讼争房屋享有相应的所有权，其要求讼争房屋的被征收利益归其所有的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第四十二条之规定，判决如下： 一、确认郑秀玉、林许忠、林芳与黄海磊、黄建芳签订的《房屋所有权买断契约》、《旧房屋买卖二次补偿协议》无效； 二、驳回郑秀玉、林许忠、林芳的其他诉讼请求； 三、驳回黄海磊、黄建芳的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费16500元，由郑秀玉、林许忠、林芳负担8250元，黄海磊、黄建芳负担8250元；反诉案件受理费4900元（已减半），由黄海磊、黄建芳负担。财产保全费5000元，由郑秀玉、林许忠、林芳负担。黄海磊、黄建芳应负担的本诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇二〇年十一月十六日 书记员  周靖玮 附注：本民事判决书引用的主要法律条文 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。