江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0682民初7858号原告：吴照春，男，1973年2月5日生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。被告：李兵，男，1968年2月2日生，汉族，住如皋市。被告：范扣兵，男，1977年12月19日生，汉族，住如皋市。两被告共同委托诉讼代理人：杨建，如皋市白蒲法律服务所法律工作者。原告吴照春与被告李兵、范扣兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴照春，被告李兵、范扣兵及两被告的共同委托诉讼代理人杨建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴照春向本院提出诉讼请求：1.判令二被告每人各返还原告两个月租金11666元及押金10000元，合计43332元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月12日，原、被告签订租赁合同一份，二被告将位于如皋市租赁给原告，双方对其租赁期限、租金、付款方式等进行了约定，合同签订后原告均按约给付租金，二被告各收取原告押金10000元。2020年受新冠××疫情的影响，原告无法开店营业，原告根据国家政策及相关法律规定于2020年3月28日以微信的方式向被告提出减免租金，而被告以种种借口拒绝，并要求原告退还房屋，事后，原、被告于2020年4月1日解除合同，但被告未能退还押金共20000元，为此，原告起诉，请求判如所请。被告李兵、范扣兵辩称：我们认为原告起诉无事实和法律依据。1.原告要求返还租金没有相应的证据，两被告没有收取原告的押金，而是续租保证金，同时也作为合同违约金处理，因此不承担返还押金的问题；2.2017年3月12日，原告与被告签订租赁合同是事实，但到2020年2月，原告在遇到被告范扣兵的时候向其提出今年的生意不好做，到期了就不租了，他所指的到期是到2020年3月28日，但在2020年3月29日，原告私自将东西搬出租赁店房，也没有告知两被告，4月1日原告通知两被告办理手续，考虑到在前期原告提出保证金要求退还以及疫情要求返还租金的问题在终止协议中均没有提出，故按照原告的要求，两被告手写了同意终止租赁合同的手续；3.根据双方签订的租赁合同，今年的房租原告应于2020年2月28日向两被告缴纳，因为原告提出解除合同，两被告一直到4月1日也没收到原告的租金，造成合同解除，原告依法应当承担相应的责任，同时根据合同第二条约定双方才在终止合同上签字。因此，由于双方书面签订了终止协议，原、被告双方的所有争议矛盾纠纷随着该终止协议的签订而结束，不存在其他任何争议。综上，请求驳回对两被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，原告吴照春（承租方、乙方）与被告李兵、范扣兵（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由两被告将位于如皋市的门面房出租给乙方使用，房屋租赁期限5年，自2017年3月28日至2022年3月28日，租金按年结算，每年提前一个月付清次年租金，年租金每家柒万元整，另乙方预留次年续租保证金壹万元/家，伍年期满全额退还，若伍年内乙方提前退租则保证金归甲方所有；合同第六条约定，合同的变更、终止和续期：…①本合同期限届满；②一方要求提前终止本合同，经双方同意时；③乙方逾期三个周不付房租的…同日，被告李兵、范扣兵向原告吴照春各出具收条一张，内容为：“收条今天收到吴照春房租款柒万元（2017.3.28-2018.3.28）及保证金壹万元整收款人：李兵2017.3.12”；“收条今收到吴照春房租款捌万捌仟元整（2017.3.28-2018.3.28）（含楼上租金捌仟元和保证金壹万元）收款人：范扣兵2017.3.13”。原告吴照春共计向两被告承租4间店面房，其中，向被告李兵承租的两间房屋位于白蒲镇文昌；向被告范扣兵承租的两间房屋位于白蒲镇文昌。该四间房屋均领有不动产权证书。庭审中，原告陈述，其所承租的店面房用于销售服装，因受新冠××疫情影响，2020年1月24日至3月10日期间未能开门营业，3月10日后虽开门营业，但无顾客上门购物，其遂于2020年3月28日向两被告发送短信，内容大体如下：“尊敬的房东范扣兵、李兵老板你们好：因本次疫情导致我的经营亏损严重。政府从去年年底就宣传大家尽量减少外出，防传染，导致客源减少，生意惨淡。我们也响应国家号召，正月停业一个月！…所以才迫不得已向你开口给我减免两个月的租金…还有几天就要到期了，今天发消息给你们，再次恳请房东开恩，能给我减免两个月租金…”，后原告于2020年3月29日起将店内物品搬离，3月30日搬空租赁房屋。现原告要求两被告各返还其2020年1月24日至3月24日期间的租金11666元（70000元租金÷12个月×2个月），并认为是两被告提出终止合同，要求其搬离租赁房屋另租高价，要求两被告返还其押金，即租赁合同中约定的“续租保证金”各10000元。两被告陈述，1.租赁房屋所在的白蒲镇在正月二十五日之后就可以开门营业，原告所述的无法开门营业时间过长；2.已收取原告2017年3月28日至2020年3月28日期间的租金，并各收取原告10000元续租保证金，该续租保证金约定的目的是针对原告未满5年租期提前解除合同的违约金或相关费用不予结算时可从中扣减，原告系提前退租，故不应退还续租保证金。2020年4月1日，原告吴照春分别与两被告形成终止租赁合同的协议，内容分别如下：“经双方协商同议终止文昌苑A幢102号租赁合同现交接如下：电费822266913213093水费1192电费水费由乙方自己交纳凭发票为准钥匙各两把房屋交接清楚甲方范扣兵乙方吴照春2020年4月1日”；“经双方协商同意终止文昌苑A幢103号租赁合同现交接如下：电费1207011405665水费（未开户）电费由乙方自己交纳凭发票为准钥匙各两把交接清楚甲方代表：（李兵）乙方：吴照春2020年4月1日”。以上事实，有原、被告双方的庭审陈述，《房屋租赁合同》，收条，终止协议等证据经质证在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，讼争租赁房屋为已领取不动产权证书的合法建筑，原、被告双方于2017年3月12日签订的《房屋租赁合同》系当事人基于意思自治自愿签订，未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。租赁合同签订后，原、被告于2020年4月1日达成终止租赁合同的协议，亦为双方一致意思表示，本院无异。关于原告要求两被告各返还两个月租金的问题。庭审中，两被告自认，已收取原告2017年3月28日至2020年3月28日期间的租金，而原告陈述，其因新冠××疫情无法开门营业的时间为2020年1月24日至3月10日，现却主张两被告返还2020年1月24日至3月24日的租金，于法无据，本院不予支持。但考虑到疫情确实影响了承租人对租赁房屋的正常经营使用，故本院兼顾当事人的利益平衡，综合考虑疫情对合同履行的影响及租赁物使用的目的等因素，酌情支持两被告各返还原告一个半月的租金为8750元（70000元÷12个月×1.5个月）。关于原告要求两被告各返还押金10000元的问题。本院认为，原告该项诉求不应得到支持，理由如下：第一，原告所谓的“押金”即《房屋租赁合同》第二条手写部分约定的“续租保证金”，对于该续租保证金，双方已明确约定“房屋租赁期限伍年…乙方（承租方）预留次年续租保证金壹万元/家，伍年期满全额退还，若伍年内乙方提前退租则保证金归甲方（出租方）所有”，由此可以看出，该续租保证金是对租赁期必须达到5年的保证，现原、被告双方已于2020年4月1日终止合同，未达到5年租期，而对于终止合同的原因，原告主张是因其与两被告协商减免两个月租金被告不同意并迫其搬离所致，但对此未能提供充分证据佐证。相反，根据庭审查明的事实，原告于2020年3月28日刚发送短信给两被告，与被告协商减免房租，次日即2020年3月29日就开始搬离店面，于3月30日搬空房屋、4月1日交还房屋钥匙，由此可以看出，原告用自己的行为表明提前退租。第二，即使如原告所说，其因与两被告协商减免疫情期间两个月的租金而被告不同意才搬离房屋，但被告不同意减免房租并不意味着双方之间的租赁合同就必须解除或终止，被告不同意减免房租不能成为原告自行解除或终止租赁合同的合法理由，原告在被告不同意减免房租的情况下直接选择搬离租赁房屋明显表明其不愿意继续承租，故对于原告主张系被告提出终止合同的意见，本院不予采信。第三，根据《房屋租赁合同》第二条约定“租金按年结算，每年提前一个月付清次年租金”及第六条第二点约定的合同终止情形之一“乙方(承租方)逾期三个周不付房租”，原告本应在2020年2月28日前缴纳次年的租金，而原告并未缴纳，于2020年3月28日与两被告协商减免疫情期间的房租时也早已经超过3个星期的预付房租期限，故就此来说，本案租赁合同的终止也因原告原因所致。另，对于原告认为《终止协议》载明的“经双方协商同意终止”即代表终止租赁合同是双方协商一致的结果并非其提前退租的问题，本院认为，虽然该终止协议用的是“经双方协商同意终止”字眼，但并不影响实际是原告提前退租的事实，况且，在该终止协议中，双方对于续租保证金是否退还问题只字未提，即未对此形成新的合意，故仍应按照《房屋租赁合同》第二条的约定处理。综上，基于本案租赁合同的终止系原告原因所致，原告的行为构成《房屋租赁合同》第二条约定的“提前退租”，故原告要求两被告退还续租保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一款第七项、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下:一、被告李兵于本判决生效之日起五日内返还原告吴照春租金8750元。二、被告范扣兵于本判决生效之日起五日内返还原告吴照春租金8750元。三、驳回原告吴照春的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取440元，由原告吴照春负担260元，被告李兵负担90元、被告范扣兵负担90元（此款原告已垫付，由两被告履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币880元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  张蓉蓉二〇二〇年十一月三十日书记员  徐 慧