广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3275号原告（反诉被告）：珠海市斗门区******经济合作联社，统一社会信用代码91440400C03685364K，住所广东省珠海市斗门区******。法定代表人：周某1。委托代理人：阮春贤，广东嘉骏律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕连武，男，1969年8月3日出生，汉族，公民身份号码445************452，户籍地广东省揭西县****************。委托代理人：区朝光，广东申力律师事务所律师。委托代理人：汪群菊，广东申力律师事务所律师。原告（反诉被告）珠海市斗门区******经济合作联社（以下简称：东澳村经联社）与被告（反诉原告）吕连武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东澳村经联社的委托代理人阮春贤、被告（反诉原告）吕连武的委托代理人区朝光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东澳村经联社向本院提出诉讼请求：1、请判令解除原告与被告签订的《市场二层租赁合同》；2、请判令被告向原告支付租金135000元及利息(利息以本金135000元，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月31日计算至付清为止)。事实和理由：2007年5月19日，原被告签订了《市场二层租赁合同》，约定由原告将村市场二层租赁给被告使用，租赁期限为15年，从2008年1月1日至2023年12月3日止，前五年租金为每年9000元；第六年至第十年，每年租金为15000元；第十一年至第十五年，每年租金21000元。截至2020年，被告共欠租金为135000元。从2011年开始，被告一直没有支付租金，截至2019年，被告共欠租金135000元。原告多次与被告商量解决，被告一直拖延不予解决租金的问题。原告东澳村经联社对其诉称提交如下证据：1.市场二层租赁合同，拟证明双方有租赁合同关系及双方租金支付的事实、租金的标准及方式；2.应收款，拟证明被告拖欠原告的租金135000元。3.律师函，拟证明原告方提前一个多月告知被告处理案涉合同纠纷的合理时间；4.律师函邮件号1153*****0973送达情况，拟证明被告已经签收律师函；5.银行收支明细表，拟证明被告交纳租金的情况。被告吕连武辩称：一、租赁合同已于2009年11月30日事实解除，被告不欠原告租金。租赁合同签订后，被告于2007年12月18日成立斗门区乾务镇恒盛百货，后由于经营问题，不得不提前结束营业并腾退租赁物，并于2009年11月30日注销营业执照，合同已经于2009年11月30日事实解除，自始没有占有、使用租赁物，既然租赁合同已经解除且被告已经腾退租赁物，被告不存在拖欠租金问题。二、原告请求2011年12月31日至今的租金已经超过诉讼时效。租赁合同约定每年1月30日前交清本年租金，原告主张的大部分租金发生在民法总则施行前，本案不存在诉讼时效中止、中断的情形。延付租金的诉讼时效为一年，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。三、原告主张的租金是自行扩大的损失，与被告无关。按合同约定，如真拖欠2个月租金，原告有权终止合同，再行出租租赁物，但原告自身原因未及时出租存在过错，扩大损失应由其自行承担，且租赁物空置的原因多方面，与被告解除合同没有必然的因果关系。四、原告于2019年7月将市场一层市场楼梯间出租给龙三妹经营三娘水果店，可以佐证租赁合同早已经解除，而原告主张的租金未将三娘水果店的租金予以扣除，重复获利。五、被告签订租赁合同后投入约60万元资金对市场二层进行建设，但合同履行不足3年就解除，因被告对原告市场的添附行为，原告应作出相应的折价补偿，被告将其后向原告追讨。综上，原告的起诉无事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。被告吕连武对其辩称提交如下证据：1.工商登记信息，拟证明被告租赁原告场地注册了恒盛百货，上载明了注销的时间是2009年11月30日，证明被告于2009年11月30日开始已经不在案涉场地使用，合同已经解除；2.工商登记信息(三娘水果店)，拟证明案涉市场**在2019年已经租给案外人，原告主张的租金应当扣除该店的租金；3.照片(最近拍摄的)，拟证明案涉租赁屋的状况和被告对二楼的建设的事实。反诉原告吕连武向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方所签订的《市场二层租赁合同》于2009年11月30日解除；2、判令反诉被告返还押金5000元给反诉原告。事实和理由：双方于2007年5月19日签订《市场二层租赁合同》后，反诉原告按约定交纳了3年租金，于2007年12月18日成立斗门区乾务镇恒盛百货，后由于经营问题，不得不提前结束营业并腾退租赁物，并于2009年11月30日注销营业执照，自始没有占有、使用租赁物，租赁合同已经于2009年11月30日事实解除，反诉被告应返还租赁押金5000元。反诉被告东澳村经联社辩称：该反诉请求没有事实和法律依据，因为合同一直在正常履行。押金如核实确实已经交付，可以从欠付我方的租金中扣除。经审理查明：2007年5月19日，东澳村经联社（甲方）与吕连武（乙方）签订《市场二层租赁合同》，由东澳村委会将村市场二层（即一层楼面）租赁给乙方用作商业用途，约定租赁期限为十五年，即从2008年1月1日起至2023年12月30日止；前五年每年租赁款9000元，租赁期第六年至十年租赁期每年租赁款15000元，租赁期第十一年至十五年租赁款每年租赁款21000元；乙方由2008年1月1日起缴交一年租赁款，以后每年1月30日前将全年租赁款交清后使用；乙方租赁后建设的一切费用由乙方自负（二层阳台内不能建砖墙）；乙方租赁后必须在一年内建成房屋，房屋以砖墙、混凝土结构；乙方开发建设该场地，甲方必须协助乙方办理有关手续，费用由乙方负责；在租赁期间，如乙方要转租给他人的，必须经甲方同意，并办理有关转租手续；乙方要按时缴交租金，不得拖欠，如有拖欠超过2个月的，甲方有权终止合同；乙方在签订合同时，先交5000元押金给甲方，待履行合同期满后退还；因乙方需时间建设，甲方免除乙方2007年6月至12月份租金；市场楼梯间在市场一层租赁合同期满后归乙方使用；村市场一层合同期满后，乙方有权参加投标；租赁合同期满后，乙方租赁村市场二层所投资的一切固定资产，合同期满后归甲方所有，如乙方有意继续在该地投资的，甲方优先安排乙方续约，但租赁款另行商讨（甲方免除乙方用水报装费）；乙方租赁后，不得改变期使用功能（商业用途），如改变需经甲方同意，否则甲方有权终止合同；合同签订后，双方不能以任何借口半途废止合同，如一方半途违约的，按前十年租赁款十倍罚款处理给对方。合同签订后，吕连武在涉案村市场二层建设了砖墙混凝土房屋，并于2007年12月18日成立个体工商户斗门区乾务镇恒盛百货店，该百货店在一楼两侧分别有出入口上下楼梯连接二层。2009年11月30日，斗门区乾务镇恒盛百货店被核准注销登记。吕连武先后于2008年3月24日、2009年5月15日、2010年6月1日支付租金9000元、9000元、9000元给东澳村经联社。案外人龙三妹于2019年7月25日成立个体工商户珠海市斗门区乾务镇三娘水果店，经营场所珠海市斗门区*************。2020年9月22日，东澳村经联社委托广东嘉骏律师事务所通过特款专递向吕连武发出《律师函》，载明截至2020年，吕连武共欠租金135000元，特通知自律师函到达之日起解除《市场二层租赁合同》，向东澳村经联社支付租金135000元及利息70936.88元。吕连武于2020年9月24日签收该特快专递。本院认为，原被告签订的《市场二层租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，当属有效，应受法律保护，双方应当严格按照合同约定履行。该《市场二层租赁合同》约定“合同签订后，双方不能以任何借口半途废止合同，如一方半途违约的，按前十年租赁款十倍罚款处理给对方”。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案被告在签订租赁合同后成立百货店，因经营不善于2009年11月30日注销登记，但原被告双方并没有协商一致解除合同。即使被告拖欠租金迟延履行主要债务，属于可以解除合同的情形，但解除合同并非原告的义务。原告于2020年9月22日向被告发出《律师函》主张解除合同，吕连武于2020年9月24日签收该特快专递，故涉案《市场二层租赁合同》于2020年9月24日解除。被告辩称合同已经于2009年11月30日事实解除以及原告未及时解除合同导致扩大租金损失，没有事实和法律依据，本院不予采纳。结合原告请求解除合同以及被告反诉请求确认合同解除，本院确认涉案《市场二层租赁合同》于2020年9月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告收取的押金应当退还，原告有权要求恢复租赁物原状。故被告反诉请求原告退还押金5000元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于租金的计算以及诉讼时效问题。原被告均确认被告分别于2008年、2009年和2010年交纳了租金9000元，根据合同的约定以及原告主张计算至2019年，被告欠付的租金为：2011年租金9000元、2012年租金9000元、2013年租金15000元、2014年租金15000元、2015年租金15000元、2016年租金15000元、2017年租金15000元、2018年租金21000元、2019年租金21000元，合计135000元。涉案《市场二层租赁合同》约定“市场楼梯间在市场一层租赁合同期满后归乙方使用”，但该楼梯间并不计算在双方所约定的租金中，该楼梯间的使用与否也并不影响被告使用市场二层的出入口，故被告辩称租金应扣减案外人于2019年7月25日成立的水果店的租金，理由不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”而涉案合同约定“以后每年1月30日前将全年租赁款交清后使用”即约定按年为时间单位支付租金，属于继续性债权，应当以每个个别债权单独计算诉讼时效期间。原告没有举证证明诉讼时效中止、中断的事由，怠于行使权利，故2017年之前（包括2017年）的租金均已超过诉讼时效，人民法院不予保护，但2018年租金21000元和2019年租金21000元合计租金42000元没有超过诉讼时效。被告辩称原告主张的租金均已超过诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。故原告诉讼请求判令被告支付租金135000元及利息，本院予以支持租金42000元及利息（利息以42000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2011年12月31日计算至付清为止)。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原被告所签订的《市场二层租赁合同》于2020年9月24日解除；二、被告吕连武于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告珠海市斗门区******经济合作联社支付租金42000元及利息利息以42000元为基数，按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2011年12月31日计算至付清为止)；三、反诉被告珠海市斗门区******经济合作联社于本判决发生法律效力之日起十日内，向反诉原告吕连武退还押金5000元；四、驳回原告珠海市斗门区******经济合作联社的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告吕连武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2195元（原告已预交），反诉费25元（被告已预交），合计2220元，由原告珠海市斗门区******经济合作联社负担1400元，由被告吕连武负担820元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘嘉华二〇二〇年十一月二十四日书记员  李慧敏