广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂0108民初2625号 原告：广西新睿翔房地产投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区发展大道**安吉华尔街工谷**楼******,统一社会信用代码91450100MA5LADKX29。 法定代表人：覃军玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈永，广东国晖（南宁）律师事务所律师。 被告：何松，男，1988年11月19日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：谭春燕，广西中司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐面，广西中司律师事务所律师。 第三人：广西鸿彦投资有限公司，住所地南宁，住所地南宁市江**金凯路**见隆工业园综合服务楼**用代码91450100068859946C。 法定代表人：梁鸿，该公司总经理。 原告广西新睿翔房地产投资有限公司（以下简称新睿翔公司）与被告何松、第三人广西鸿彦投资有限公司（以下简称鸿彦公司）居间合同纠纷一案，南宁市西乡塘区人民法院于2019年10月30日以案号（2019）桂0107民初14846号立案后，南宁市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）桂01民辖4214号民事裁定，裁定本案由本院审理。本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案审理过程中，因发现不宜继续适用简易程序，本院依法将本案转为普通程序，并于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告新睿翔公司的委托诉讼代理人陈永，被告何松的委托诉讼代理人唐面，第三人鸿彦公司的法定代表人梁鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新睿翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令何松向新睿翔公司返还居间费用10万元；2.判令何松向新睿翔公司赔偿违约金35万元；3.本案诉讼费由何松承担。事实和理由:2019年1月12日，新睿翔公司与何松签订《协议》，约定由何松居间促成新睿翔公司与鸿彦公司签订位于南宁市㎡销售面积独家总代销售合同，并约定新睿翔公司进场销售后，何松保证新睿翔公司与鸿彦公司签订的独家总代销售合同销售底价由3500元／㎡变更为3400元／㎡。如何松未能促成销售底价变更即视为何松违约，何松需在三个工作日内退还新睿翔公司支付的全部金额并赔偿损失。新睿翔公司按约定分两次向何松支付了15万元居间费用，剩余15万元从招商代理服务费中按20元／㎡中扣除。何松未能按约定促成新睿翔公司与鸿彦公司签订的《【鸿彦府】招商代理合同》招商底价由3500元／㎡变更为3400元／㎡，严重违约。经双方协商，于2019年4月2日再次签订《协议》，约定新睿翔公司提前履行原协议约定的10万元付款义务，何松需促成案外人于2019年4月15日前将项目招商中心交付新睿翔公司排他使用，确保鸿彦府项目可售面积全部由新睿翔公司独家销售，并约定违约金100万元，协议签订后新睿翔公司分批次向何松支付了10万元。何松未能履行确保新睿翔公司与鸿彦公司签订的项目内可售面积25000ｍ2全部由新睿翔公司负责销售的约定，未能促成销售底价变更为3400元／㎡，且逾期4个月15天交付招商中心，已构成违约，造成新睿翔公司损失，何松应按约定承担违约责任。 何松辩称，1.何松已经完成居间服务，新睿翔公司要求退还居间服务费没有事实依据，且新睿翔公司还有5万元居间服务费未支付；2.双方签订的协议并没有对违约金明确计算方式，视为未约定违约金；3.何松给予新睿翔公司的低价通过特价房的方式在新睿翔公司与业主方结算时已经达到3400元低价之内，新睿翔公司主张未变更，没有事实依据。 鸿彦公司述称，对原、被告的纠纷不知情，无意见发表。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月12日，何松（甲方）与新睿翔公司（乙方）签订《协议》一份，约定：1.甲方保证乙方与开发商能按约定合同内容顺利签订项目位于南宁市其他商服用地，开发商为鸿彦公司，总销售面积约25000㎡，独家总代销售合同；2.乙方签订的总代合同约定的销售底价为3500元／㎡，甲方承诺在乙方进场销售后，销售底价更改为3400元／㎡，如甲方不按约定更改底价，属甲方违约；3.居间费共30万元，乙方在签订独家总代销售合同当日支付甲方5万元，待乙方进场销售后一个星期内支付给甲方10万元，剩余15万元从招商代理服务费中按20元／㎡扣除；4.违约责任：如甲方不按约定执行，需在三个工作日内退还乙方支付的全部金额，因此造成的损失由甲方负责。 2019年1月13日，鸿彦公司（甲方）与新睿翔公司（乙方）签订《【鸿彦府】招商代理合同》，约定：甲方指定乙方为在位于南宁市的其他商服用地独家招商代理，为甲方在《鸿彦府》项目招商，面积共计约15000㎡，项目招商底价为3500元／㎡；代理期限自2019年2月1日至2019年12月31日；在本合同有效代理期内，甲方不得在南宁地区指定其他代理商；从正式招商开始第一月完成15套（含定金），第二月完成首付20套（含定金），第三个月完成首付30套（含定金），第四月开始往后每月完成30套（含定金），若乙方连续三个月实收首付款不达要求，甲方有权更换总代或引进其他代理商。乙方向甲方申请特价房如下：3000元／㎡5套，3200元／㎡10套，3300元／㎡10套。 2019年3月15日鸿彦公司（甲方）与南宁市远尔扬投资有限公司（以下简称远尔扬公司）（乙方）签订《合作建房协议》，约定“甲方以每平方米3500元，超出收取合作建房款部分归乙方……先约定给乙方30套。” 2019年4月2日，何松（甲方）与新睿翔公司（乙方）再次签订一份《协议》，就2019年1月13日在项目地与开发商签订了独家总代合同的相关事宜达成协议：一、乙方在2019年1月-2019年3月份两次支付给甲方上述事项介绍费15万元；二、现甲方要求乙方在2019年4月5日内再支付介绍费10万元，已超出之前约定时间内支付的金额10万元；三、乙方同意再次支付10万元给甲方；四、乙方支付完该笔介绍费后的条件：1.甲方需在2019年4月15日时间内交付招商中心给乙方使用，马上可顺利进行宣传与销售工作，该招商中心仅限乙方使用，并确保开发商无权干涉；2.甲方确保该项目可销售面积全部由乙方独家负责销售，不能再次出现其他公司同时销售和做相关项目的宣传（除乙方同意的公司外）。违约责任：违约方需支付履约方100万元。第六条约定本协议与2019年1月12日签订的合同有同等效力，可同时执行。 新睿翔公司多次向何松支付居间费，分别于2019年1月12日、2019年3月6日、2019年4月2日转账支付5万元、10万元、10万元，共计25万元。何松出具收据、收条确认收到上述款项。 2019年5月1日，鸿彦公司将项目招商中心交由新睿翔公司与远尔扬公司共同使用。远尔扬公司使用招商中心至2019年6月后撤出，期间售出房屋20套。远尔扬公司撤出后，鸿彦公司又安排另一公司进场与新睿翔公司共同销售。因新睿翔公司业绩不达标，鸿彦公司与新睿翔公司经协商于2019年8月初解除招商代理合同，双方佣金已结算完毕。新睿翔公司于2019年8月初撤出招商中心。 根据新睿翔公司提交的统计表，2019年4月27日至8月3日期间，新睿翔公司共销售房屋52套，其中2019年4月售出3套，5月售出21套，6月售出13套，7月售出13套，8月售出2套，销售面积共计3782.13㎡。该52套房面积及佣金的情况为：（1）以3500元/㎡为底价的房屋共22套，房屋总面积1557.93㎡，共得佣金887782.39元，相比以3400元/㎡为底价少得佣金147539.8元；（2）以3400元/㎡为底价的房屋共24套，房屋总面积1750.42㎡，获得佣金1178803.1元；（3）以3200元/㎡为底价的房屋6套，房屋总面积473.78㎡，获得佣金289468.3元，相比以3400元/㎡为底价多得佣金92959元。鸿彦公司支付新睿翔公司佣金共计2356053.79元。按3500元/㎡底价销售少得佣金与按3200元/㎡底价销售多得佣金相减，差额为54580.8元（147539.8元-92959元）。 另查明，鸿彦府项目座落于南宁市面，土地证书编号为南宁集用（2014）第号，土地使用权人是南宁市西乡塘区，土地所有人是南宁市西乡塘区，地类（用途）为其，地类用途，使用权类型为批准拨用企业用地。该项目于2014年3月21日取得建设用地批准书，于2017年5月31日取得建设工程规划许可证。项目没有商品房预售许可证。鸿彦公司将已取得的土地证、建设用地批准书、建设工程规划许可证等的扫描复制件放在招商中心公示栏中展示。该项目目前尚未竣工。何松称其负责项目施工，鸿彦公司予以认可，称施工方之前是广东茂名市第一建筑公司，何松是施工方项目负责人，但后来施工方换了其他公司。 新睿翔公司促成客户签约后，鸿彦公司（甲方）与客户（乙方）签订《合作建房合同》，合同约定乙方取得房屋使用权期限为交房之日起至2084年1月30日止；房屋建筑面积单价在3700元/m2至4300元/m2区间不等，除3200元特价房要求一次性付款外，其他房屋通常分5期支付，乙方须交房时支付完毕，合同约定的交房时间是2021年6月；乙方只负责交房款，土地、材料、施工、手续等均由甲方负责；甲方在交付完五年后协助乙方办理分户产权证。新睿翔公司与鸿彦公司均认可合作建房的对象为社会不特定公众。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二条规定，民事诉讼法的任务是保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，何松作为鸿彦府项目施工方人员，新睿翔公司作为销售商，均明知涉案项目所在土地为集体所有的三产用地，明知居间标的为“独家销售总代理”，以及“销售对象”为社会不特定公众，在此情况下，双方仍通过协议的方式，约定由何松去促成新睿翔公司与鸿彦公司签订销售代理合同。何松开展居间活动促成开发商与销售商合作，销售行为又是三产房风险转移到购房者身上的关键一环，经环环相扣，违法销售三产房的行为得以完成。原、被告的行为破坏国家房屋销售管理制度，扰乱社会经济秩序，其行为目的和手段非法，不应受到法律保护，故应驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下： 驳回广西新睿翔房地产投资有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  黄艳芳 人民陪审员  黄友进 人民陪审员  韦秋杏 二〇二〇年十一月二十七日 法官 助理  蒙玉莲 书 记 员  谭秀灵