广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1548号上诉人（一审原告）：孔凡金，男，汉族，1979年3月13日出生，住广东省珠海市*****************，居民身份证号码440************119。委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：珠海市平沙镇海泉湾**办公室****，统一社会信用代码91440400MA4UKK6L5P。法定代表人：李泽雄，总经理。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。一审原告孔凡金与一审被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司（下称恒大公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实孔凡金与恒大公司于2017年6月7日签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定孔凡金购买恒大公司开发的位于平沙镇**********房,建筑面积115.42平方米，房屋总价953152元。合同第九条约定：商品房交付条件为商品房取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定：（一）恒大公司应当在2018年8月30日前向孔凡金交付该商品房；（二）商品房达到交付条件后，恒大公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达孔凡金。孔凡金未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）……2.孔凡金查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由恒大公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）孔凡金在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从恒大公司书面通知的孔凡金办理房屋交接手续之日起，视为恒大公司已经交付房屋。但孔凡金接收房屋的，不视为恒大公司所应当承担的保修义务予以免除，恒大公司应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。……（6）孔凡金因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为恒大公司已经按期交付房屋。第十二条约定：除不可抗力外，恒大公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大公司按日向孔凡金支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，孔凡金有权解除合同。……孔凡金要求继续履行合同的，合同继续履行，恒大公司按日计算向孔凡金支付全部购房款万分之一的违约金。第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由恒大公司承担的责任，或不合理的加重孔凡金责任、排除孔凡金主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他条款，其中孔凡金在合同中留了通讯地址和联系电话。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）恒大公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付孔凡金使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第六条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，孔凡金要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十二条其他约定的第11款：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充条款为其真实意思的反映。第十四条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还约定了其他内容。合同签订后，孔凡金支付了购房款953152元。2018年7月12日珠海市质量技术监督局发出《特种设备使用登记证》，予以珠海市高栏港经济区平沙镇海泉湾二期项目工地10栋的两个曳引式客梯使用登记。恒大公司提交涉案房屋的《广东省商品住宅质量保证书》，内附商品住宅概况、工程竣工验收情况、保修范围与保修期限等。其中保修委托单位为金碧物业有限公司珠海分公司。恒大公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》及珠海市不动产测量报告（首页）显示，涉案住宅楼栋（规划许可：70#住宅）于2018年8月28日取得竣工验收备案表、10月24日取得测量报告。2018年8月29日珠海市公安消防局作出《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，显示恒大公司于2018年8月29日经网上备案受理系统进行了珠海恒大海泉湾花园（152-157、113-118、67-69、垃圾房公厕、变配电房）工程竣工验收消防备案，备案号：440000WYS180023643。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2018年9月25日珠海市公安消防局向恒大公司发出《建设工程消防验收意见书》，称“依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位报送的珠海市恒大海泉湾置业有限公司恒大海泉湾花园（珠公消验凭字[2018]第0793号）新建工程进行了竣工消防验收。该工程位于珠海市平沙镇三虎山南侧，共18栋楼及地下室，总建筑面积195457.51平方米。其中地下室为1#地下室、2#地下室、地下1、地下**积67388.49平方米，一级耐火等级，属一类汽车库、人防、设备用房等；住宅楼共18栋：158#、159#住宅楼、建筑面积13592.81平方米，160#住宅楼，建筑面积9391.36平方米，119#、120#住宅楼，建筑面积13423.47平方米，121#住宅楼，建筑面积7411.62平方米，122#、123#住宅楼，建筑面积14024.41平方米，70#、71#住宅楼，建筑面积14841.94平方米，72#、73#住宅楼，建筑面积14071.11平方米，74#、75#住宅楼，建筑面积14293.98平方米，76#-79#住宅楼，建筑面积27009.32平方米，均为地上19层，建筑高度59.4米，一级耐火等级，住宅楼总面积128069.02平方米，属一类高层住宅建筑……经资料审查，现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、工程投入使用后，你单位对建筑消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。三、该工程如需扩建、改建等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。”2018年8月29日珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，请业主于同年8月30日至珠海市金湾区**********会所一层办理现场验、收楼。同日，恒大海泉湾销售中心按照合同中约定的通讯地址并附孔凡金联系电话，向孔凡金邮寄上述收楼通知书，孔凡金于同年8月31日签收收楼通知书。恒大公司对物业及销售中心代为通知的行为予以认可。孔凡金提交《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》原件，证明因案涉房屋的楼盘普遍存在严重的渗漏情况，业主与恒大公司达成恒大公司维修后、业主验收满意后再收楼的意见。该意见中称1.恒大方9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供业主自请验收单位验收，所有费用由恒大公司承担。2.恒大方9月8日确定对整个园区物业防水做出保证及后期的维保有效期问题，做到房屋有效期内承担所有业主房屋防水维修及整改；承诺每次维修节点时间及方案公示给广大业主。3.收楼流程：（1）恒大方通知业主，业主确保质量通过验收后收楼；（2）业主验房收房后对房屋满意后再移交物业。4.相关工作时间节点：（1）9月8日答复以上最终问题；（2）公区公共设施完善时间为20天；（3）物业管理费收费标准及收费起始时间于9月8日由恒大方给出具体答复。该意见加盖了珠海市恒大海泉湾置业有限公司工程部业务专用章，四人业主代表签名，落款日期为2018年9月1日。恒大公司对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，认为该份证据并非恒大公司以法人主体身份作出，不构成恒大公司对外有效的民事法律行为，且业主方只有四人签名，不能代表全体业主意志。另，孔凡金、恒大公司对上述意见中的“合格验收证明”指向的具体检测内容、检测机构等未能达成一致意见。孔凡金提交《珠海市恒大海泉湾置业有限公司法人代表与相关业主代表协商会议纪要》，显示会议时间为2018年9月8日，会议内容涉及房屋漏水、渗水、防水整改及质保期等问题，会议落款处的恒大方和业主方代表签字盖章处均为空白。一审庭审中，孔凡金未能出示该证据原件，恒大公司对该证据不予认可。2018年9月19日恒大公司及珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出《珠海恒大海泉湾业主告知书》，称“珠海恒大海泉湾高层住宅首批1792户合同交楼日期为2018年8月30日。在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题。出现此类工程质量问题，我司随即组织维修队伍开展维修工作。2018年22号超强台风‘山竹’于9月16日登陆我市，导致小区树木、公共基础设施等被吹倒、吹坏，房屋渗漏水问题再次出现，给小区带来巨大的损失。对于房屋再次出现渗漏水问题，向全体业主报以诚恳的歉意。我司秉承确实保障全体业主利益，不回避房屋出现的渗水问题，坚定做好防水维修工作。加大维修资源投入，尽快完成渗漏问题整改，严格把关维修工艺，直至完成并通过试水测试后，交付业主一个完好的家。整改过程中保持与业主沟通，并向业主代表汇报整改情况。为搭建一个良好沟通桥梁，广大业主可联系区域维修监理、区域管家了解自家的维修进度。”一审庭审中，孔凡金出示该证据原件，恒大公司对该证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议。孔凡金提交《业主协调会会议纪要20180926》，显示会议时间为2018年9月26日，该纪要罗列了业主代表的诉求以及恒大方的答复。对于业主诉求外墙渗水问题，恒大答复为：经排查，外墙极少存在渗水情况，均为铝合金门窗周边渗漏导致室内墙面受潮发霉导致。其中，对于业主诉求房屋飘窗渗水问题，恒大方答复已得出实际渗漏水原因，并将整改达到不渗不漏的效果，渗水质保期5年，质保期内出现渗水问题，质保期重新计算5年质保，以此类推。对于业主诉求延期交付赔偿问题，恒大方答复：会议暂定由业主方、恒大方共同推荐第三方验房师，待选出一家双方都同意的第三方验房师，再由业主本人、恒大方及验房师共同对房屋进行验收，验房师的费用由恒大出。恒大承诺对业主合情合理合法的损失都将按合同约定执行。最终方案待恒大方确定后再行通知业主。恒大方答复人为邬永福、周彬。纪要上有珠海恒大海泉湾物业服务中心加盖非经营用章，和恒大公司加盖工程部业务专用章。一审庭审中，孔凡金未能出示该证据原件，恒大公司对该证据不予认可。2018年9月27日恒大公司及珠海恒大海泉湾物业服务中心共同发出《致恒大海泉湾全体业主的告知书》，称“珠海恒大海泉湾项目住宅在施工及交楼期间，遭遇2017年‘天鸽’及2018年‘山竹’等超强台风的巨大影响，导致前期房屋局部受损、小区树木和公共基础设施等被吹坏，同时也暴露出项目住宅对强台风、强降雨的抵御能力不够强大完善，产生了多处房屋渗漏水问题。针对以上情况，我司将秉承恒大集团对业主一贯认真负责的态度，重新组织专业队伍对所有房屋进行全面排查，绝不留任何死角。我司也已制定了详细的整改方案对存在的隐患进行彻底整改。排查及整改期间，我司将积极与广大业主保持沟通，及时汇报进展情况，并将陆续通知业主到场再次验收。由此给业主造成的损失我司承诺将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽责任。我司会全力以赴尽快给广大业主一个美好的家园！广大业主可联系区域维修监理、区域管家了解自家的维修进度。”庭审中，孔凡金出示该证据原件，恒大公司对该证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议。孔凡金提交《关于恒大海泉湾相关问题沟通协调会会议纪要》，显示会议时间为2018年10月10日，内容为开发商作出项目的处理方案及回复意见，包括房屋飘窗渗水隐患问题的整改加固方案、客厅渗水处理方案等。就延期交付赔偿问题，记录的开发商回复意见为：由业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，若业主对房屋质量存在疑意，由双方共同邀请第三方验房师进行验房，对验房师提出的合理问题开发商进行整改，开发商承诺对业主合情合理合法的损失都将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽义务。该纪要落款处加盖吧珠海恒大海泉湾物业服务中心非经营用章，和恒大公司工程部业务专用章。一审庭审中，孔凡金未能出示证据原件，恒大公司对该证据不予认可。孔凡金提交拍摄的《关于恒大海泉湾房屋维修进度的温馨提示》照片一张，该提示称“目前地产工程部正在进行外窗打胶补强，有8台外墙吊篮及多个蜘蛛人在作业。但是，加固方案正在不断优化改进测试效果中，且注浆及窗边的塞缝修补部分工序核价流程尚未最终审核完成，故现场仅对部分情况较为严重的住户进行维修处理。待方案优化完毕及核价确定，工程将马上大面积进行注浆及窗边施工，施工时会分批次及时通知到每户业主，尤其在试水效果上，我们会邀请业主到家里亲自检测。我们会精心组织施工，严格监管保质保量，并按原公布的完成计划时间交付业主。”温馨提示右下角的落款单位为金碧物业有限公司广东分公司珠海恒大海泉湾物业服务中心，落款日期为2018年10月21日。一审庭审中，孔凡金未能出示该证据原件，恒大公司对该项证据的真实性未予确认，对合法性和关联性不予认可，认为该项证据印证涉案小区外墙极少存在渗漏水，部分存在渗漏水问题的房屋均为铝合金门窗周边渗漏，该情形属于轻微瑕疵，出卖人履行修复义务即可，买受人无权拒绝收楼。孔凡金提交《恒大海泉湾花园11.1号会议主要问题纪要》，显示会议2018年11月1日召开，内容涉及房屋质量整改、维保等问题，开发商对违约金赔偿问题的回复均为按合同约定履行相关责任。会议落款处的孔凡金和业主代表签字或盖章处均为空白。一审庭审中，孔凡金未能出示该证据原件，恒大公司对该证据不予认可。2019年2月27日孔凡金出具《催交楼通知书》称，至今大部分9月份报修的项目都未彻底有效整改完成，请恒大公司尽快彻底整修，解决渗水、漏水等严重质量问题，整修好后通知收楼、支付违约金、赔偿损失等，孔凡金并有权解除双方的买卖合同，追究恒大公司的违约责任。2019年3月2日孔凡金将该通知书通过顺丰快递以送给恒大公司法定代表人李泽雄，恒大公司一审庭审中称未收到该通知书。一审法院当庭通过顺丰快递系统查询，显示该邮件于2019年3月4日10时23分签收。一审庭审中，恒大公司提交了自称“恒大海泉湾物业的（人员）”与“10-1104的业主”孔凡金电话联系的记录，该人员称“您之前报修的问题已经处理好了，您有空过来看一下”，孔凡金称“好吧”。一审庭审中孔凡金质证确认电话记录的真实性，并称通话时间大概在2019年5月6日左右，认为只是恒大公司告知维修状况，并非通知孔凡金收楼，是否修理好须检测后才能确定。2019年6月20日珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《关于园区外墙整改的温馨提示》，称“为了维护小区统一整洁的外部面貌，物业服务中心计划对所有楼栋外墙进行整改维修。现已经做好样板于10栋东北面墙，新的外墙增添了分隔缝，具有分水、排水等功能，希望广大业主能够莅临并提出意见和建议。预计整改维修时间：2019年7月1日至2019年10月31日。”2019年8月20日珠海恒大海泉湾物业服务中心作出一份《重要通知》，称“……部分房屋渗漏水问题也给业主带来了困扰，开发商本着负责任的态度，积极响应业主诉求，在政府各部门的指导下多次与业主进行沟通，虚心听取业主意见，积极整改到位。为表歉意，开发商对2018年830交付批次每户补偿三年物业费，补偿起算时间以合同约定交付日期为准，请您于2019年10月31日前到物业服务中心办理收楼手续并签署补偿协议，过期无效……。”孔凡金提交内有两段视频的光盘一张，其中一段显示水槽下的连接管道有漏水现象；另一段拍摄的是卫生间马桶，仅显示马桶有脏污之处。孔凡金称视频显示马桶漏水。诉讼中孔凡金向一审法院申请调取涉案会议纪要及涉案房屋存在的渗漏水等质量问题进行维修的维修档案，珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会规划建设环保局提供了两份PPT打印文件及恒大公司整改后的照片若干张。调取的PPT文件为恒大公司向该部门提交的，其中于2018年10月10日提交的标题为“关于恒大海泉湾花园业主诉求的处理方案及回复”的PPT，内容与孔凡金提交的《关于恒大海泉湾相关问题沟通协调会会议纪要》内容大部分一致。就外墙渗水问题，PPT上的整改方案为：清理干净洞口，进行密室封堵，完成防水层，经试水达到不渗不漏后，恢复外墙面；就延期交付赔偿问题，PPT上的回复意见为：1、房屋问题整改及加固施工完成后，由物业公司发出书面验房通知，先由业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，若业主对房屋质量存在疑意，由业主方邀请第三方验房师进行验房，对验房师提出的合理问题开发商进行整改，验房师的费用由业主及开发商共同承担。2、开发商承诺对业主合情合理合法的损失都将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽义务。另一份标题为“关于恒大海泉湾花园业主诉求的开发商回复”的PPT，内容与上一份PPT内容基本一致。一审法院调取的照片显示涉案房屋的客厅、卧室、卫生间、厨房及过道已经过恒大公司整改，照片于2019年5月4日拍摄。孔凡金称，照片只是目前房屋的概况，没有拍细节，也看不出渗漏水问题是否彻底修好。另，珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会规划建设环保局就申请调取涉案会议纪要分别于2019年5月9日向广东正拓律师事务所、于2019年5月14日向一审法院出具《情况说明》，前一份说明内容为：经我局就业主提出的相关问题与开发商及业主进行过多次协商，但因开发商与业主双方意见分歧，最终未能达成一致意见。后一份说明内容比前一份说明最后多了一句：所以我局无2018年11月1日的相关协调会的会议纪要。本院二审期间，孔凡金提交了1、恒大公司股东会决议、董事会决议、核准变更登记通知书、杨昕身份证；2、2020年1月20日恒大海泉湾花园房屋漏水相关问题协调会会议纪要及会议签到表；3、涉案小区维修监理与业主黎信团微信截图；4、珠海市住房和城乡建设局关于恒大海泉湾相关投诉的复函；5、2018年9月8日《恒大公司法人代表与相关业主代表协商会议纪要》的视频及文字内容、杨昕的法定代表人证明;6、照片、视频（光盘）。证明主持2018年9月8日协调会的是恒大公司的法定代表人杨昕，涉案小区2019年底才基本解决外墙渗漏问题，至2020年1月20日厨房、卫生间、阳台仍存在漏水，至2020年5月15日厨房仍未做防水，渗漏问题还未解决。恒大公司提交《工商变更公示信息》，称自2017年6月22日始恒大公司法定代表人是李泽雄，因杨昕原在珠海项目工作过，恒大公司让其过来支援，会议非恒大公司法定代表人主持，未经恒大公司确认，与恒大公司无关，双方权利义务应以买卖合同及补充协议约定为准。上述2018年9月8日恒大公司与业主协商会的视频显示，杨昕与众多案涉小区业主对房屋渗漏水的相关事宜进行协商，杨昕在协调会中表示，对房屋存在问题的，没有收楼的不收楼，房屋整改后没有问题再通知收楼；收过楼把钥匙拿过来，也认为他们没收楼，整改好了再收楼，在场业主表示同意。孔凡金提起本案诉讼，请求判令恒大公司1.提供由第三方专业验房机构验房后出具的涉案房屋检测鉴定合格报告/证书；2.将涉案房屋交付给孔凡金；3.支付逾期交房违约金（以购房款953152元为基数，自2018年8月30日起，按照每日万分之三计算至恒大公司合法交付房屋之日止，暂计算至2019年2月28日止为52328元）；4.支付房屋使用费损失及其他损失（以购房款953152元为基数，自2018年8月30日起，按照每日万分之五计算至恒大公司合法合约交付房屋之日止，暂计算至2019年2月28日止为87213元）；5.承担涉案房屋检测的鉴定费。一审诉讼中，孔凡金变更第一项诉讼请求为：判令恒大公司向孔凡金提供由双方共同选定的法院司法鉴定入册机构对涉案房屋的渗漏水情况进行专业检测后出具的不渗不漏合格证，以及提供由双方共同选定的法院司法鉴定入册机构对涉案小区一期房屋的结构混凝土进行抽芯取样、对房屋抹灰层所用沙子取样、进行氯离子检测后出具的合格证。一审判决的理由与结果一审法院认为，孔凡金与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件《补充协议》，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。合同约定涉案房屋于2018年8月30日前交付。涉案楼栋于2018年7月12日取得电梯的《特种设备使用登记证》，于2018年8月28日取得竣工验收备案表,于2018年9月25日取得《建设工程消防验收意见书》，此时，涉案房屋达到《补充协议》第四条约定的房屋交付条件——由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。恒大公司于2018年8月29日邮寄收楼通知书通知孔凡金于2018年8月30日收楼，孔凡金因认为房屋存在多处需要整改的地方未收楼。包括孔凡金在内的业主们因房屋质量问题多次与恒大公司沟通，双方最终未能达成一致，孔凡金遂起诉至一审法院。对孔凡金的诉求，一审法院分析如下：一、关于《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》的效力问题。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》显示，业主与恒大公司约定，恒大公司于9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供，业主可自请验收单位验收，所有费用由恒大公司承担，另收楼流程为恒大公司通知业主，业主确保质量通过验收后收楼。庭审中，恒大公司对该证据真实性无异议，但认为该份证据加盖的是珠海市恒大海泉湾置业有限公司工程部业务专用章，并非恒大公司以法人主体身份作出，不构成恒大公司对外有效的民事法律行为，且业主方只有四人签名，不能代表全体业主意志。首先，2018年9月19日，恒大公司及珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》中，提到在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题，恒大公司做好防水维修工作，尽快完成渗漏问题整改，直至完成并通过试水测试后交付业主一个完好的家。该内容与上述9月1日若干意见中恒大公司完成房屋合格验收证明的承诺相一致。其次，一审法院调取的PPT文件显示，恒大公司对外墙渗水的整改方案包括经试水达到不渗不漏，就延期交付赔偿问题的回复意见为：物业公司发出验房通知，业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，同时若业主对房屋质量存在疑意可自行邀请验房师。该内容，亦与上述9月1日若干意见中的内容相一致。最后，虽然该若干意见只有业主代表方四人签名，但孔凡金认可该若干意见中业主代表的意见为其真实意思。因此，孔凡金主张《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》系孔凡金、恒大公司双方达成的一致意见，具有高度盖然性，一审法院予以采纳，双方均应受该意见约束。二、关于孔凡金请求恒大公司对涉案房屋提供由法院司法鉴定入册机构出具的不渗不漏合格证明文件及其他合格证明文件，并承担检测费用的问题。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》约定，恒大公司于9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供，业主可自请验收单位验收，所有费用由恒大公司承担。因若干意见中关于“合格验收证明”的约定不明，对检测机构、检测项目均无具体约定，且诉讼过程中孔凡金、恒大公司对此意见不一，未达成一致意见，故就孔凡金请求恒大公司对涉案房屋提供由法院司法鉴定入册机构出具不渗不漏合格证明文件及其他合格证明文件并承担检测费用，一审法院不予采纳。若孔凡金认为涉案房屋存在质量问题并造成损失，可另循法律途径解决。三、关于孔凡金请求恒大公司交付涉案房屋的问题。涉案房屋因台风、暴雨等原因出现渗漏水，孔凡金、恒大公司在《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》中约定重新收楼流程为：（1）恒大方通知业主，业主确保质量通过验收后收楼；（2）业主验房收房后对房屋满意后再移交物业。可见，双方就涉案房屋“重新收楼”达成了合意。因孔凡金至今尚未收楼入住，故孔凡金请求恒大公司交付涉案房屋，符合双方约定，一审法院予以支持。四、关于孔凡金请求恒大公司支付逾期交房违约金的问题。如上所述，孔凡金、恒大公司双方于2018年9月1日已经达成涉案房屋“重新收楼”的约定，恒大公司违反该约定应当承担违约责任。1、关于违约金计算标准。孔凡金主张以购房款为基数，因《商品房买卖合同（预售）》对孔凡金、恒大公司之间违约责任的约定不对等、不公平且该标准低于损失，故请求调整违约金按日万分之三计算。恒大公司辩称即使计算应按合同约定的房款日万分之一计算，且逾期超过180日后违约金最高不得超过房屋总价的2%。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房的，恒大公司按日向孔凡金支付全部购房款万分之一的违约金。首先，孔凡金主张《商品房买卖合同（预售）》对恒大公司逾期交房违约金的约定不对等、不公平，但并未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构对该约定条款变更或者撤销；其次，孔凡金主张约定的违约金低于造成的损失，但未举证证明违约金过分低于损失；最后，恒大公司主张逾期超过180日后违约金最高不得超过房屋总价的2%。附件十一《补充协议》第六条约定，逾期超过180日后，孔凡金要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。一审法院认为，附件十一《补充协议》属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上述条款是恒大公司为了销售商品房所拟定并反复使用的格式条款，条款的内容存在减轻恒大公司自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款。故孔凡金在本案中主张的逾期交房违约金的数额不受该条款的限制。因此，一审法院认定，恒大公司逾期交房违约金以全部购房款为基数，按照日万分之一计算。2、关于逾期交房天数。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定了恒大公司应在2018年8月30日前交付房屋，双方于2018年9月1日达成《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，故逾期交房违约金从2018年9月1日起计算。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》约定，收楼流程为恒大方通知业主，业主确保质量通过验收、对房屋满意后再收楼。合同第十一条第（二）项约定恒大公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达孔凡金，因此，逾期交房时间应以恒大公司通知孔凡金涉案房屋整改完毕为节点并给予孔凡金10天时间收楼。珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会规划建设环保局向一审法院提供的整改后照片显示日期为2019年5月3日，涉案小区物业经理于2019年5月6日电话通知孔凡金涉案房屋已经整改完毕，一审法院认定交房时间为2019年5月17日。则恒大公司逾期交房期间为2018年9月1日至2019年5月17日，逾期交房天数计为259天。综上，违约金以总房款953152元为基数，按日万分之一计逾期交房天数259天，违约金计为24686.64元。五、关于孔凡金请求恒大公司支付房屋使用费损失及其他损失的问题。孔凡金基于恒大公司逾期交房主张房屋使用费损失及其他损失，如上所述，《商品房买卖合同（预售）》已经约定逾期交房的违约金，孔凡金未举证证明违约金过分低于损失，亦未举证证明恒大公司逾期交房造成孔凡金有其他损失。故对孔凡金请求恒大公司支付房屋使用费损失及其他损失，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决一、恒大公司于判决发生法律效力之日起十日内向孔凡金交付珠海市******************；二、恒大公司于判决发生法律效力之日起十日内向孔凡金支付逾期交房违约金24686.64元；三、驳回孔凡金其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1645元，由孔凡金负担1322元，由恒大公司负担323元。当事人二审的意见一审原告孔凡金不服一审判决，上诉请求判令恒大公司1.尽快提供由第三方专业验房机构验房后出具的涉案房屋检测鉴定合格报告/证书；2.支付逾期交房违约金暂计35457元（以953152元为基数自2018年8月30日起暂计至2018年12月31日，每日万分之三；并自2019年1月1日起以953152元为基数按日万分之三支付至实际合法合约交房之日止）；3.承担本案一、二审诉讼费及涉案房屋检测鉴定费。事实和理由如下：一、恒大公司应向孔凡金提供由第三方专业验房机构验房后出具的涉案房屋检测鉴定合格报告/证书，具体依据有1.《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》。第1条“恒大方9月4号完成每栋每套房的合格验收证明”、“所有费用由恒大方承担”。一审法院认定该文件有效，却认为“合格验收证明”的约定不明、对检测机构、检测项目均无具体约定，未达成一致意见是错误的。2.2018年9月8日，按2018年9月1日达成的一致意见，双方又开了协调会。9月8日会议及会议达成的一致意见内容的真实性，有孔凡金提供的2018年9月8日《珠海市恒大海泉湾置业有限公司法人代表与相关业主代表协商会议纪要》及视频、杨昕的法定代表人证明、证人证言、参加会议的当事人在起诉状中的陈述可以证明。从会议的协商过程明显看出，双方对“合格验收证明”检测的内容是确认涉案房屋该做防水的地方都做了，渗漏水问题都彻底修好了。关于检测机构也达成了一致，即由恒大公司找权威的第三方机构检测，只要将该机构的资质出示给业主们看就行；检测项目只需试水测试，即检测涉案房屋是否渗漏水。因此，9月8日协调会达成了一致、明确、可操作的意见。3.2018年9月19日，恒大公司向所有业主发出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》中称“出现此类工程质量问题……我司……尽快完成渗漏问题整改，……直至完成并通过试水测试后，交付业主一个完好的家”。一审法院已经认定“该内容与9月1日若干意见中被告完成房屋合格验收证明的承诺相一致”，实际上与恒大公司的谈判代表杨昕在9月8日协调会的承诺相一致，且更加明确完成渗漏问题整改并通过试水测试再交付业主。4.2018年9月26日《业主协调会会议纪要》，一审法院认定业主未能出示该证据原件是错误的，业主一审期间已出示了原件。2018年9月26日会议纪要序号第15业主代表诉求“房屋合格证明问题”，恒大公司答复：“按9月8日业主协调会会议精神”，该证据可以佐证2018年9月8日协调会的真实性，就“房屋合格证明问题”对9月8日杨昕的承诺再一次进行了确认。5.2018年10月10日协调会会议纪要，有（2019）粤0403民初3181—3271号案证据28盖章的扫描件、会议照片、证据57业主代表黎信团的证言以及一审法院从建设局调取的PPT予以证明。业主方对维修后经过专业检测达到不渗不漏这个谈判结果表示满意，也极大地信任恒大公司会按约定彻底维修后请专业公司检测，拿到不渗不漏合格证后重新交楼，因此2018年10月10日协调会没有谈合格证问题，主要是恒大公司介绍了他们对渗漏水等质量问题的处理方案。至于一审法院从建设局调取的PPT，是2018年10月10日开会前恒大公司针对业主诉求作的单方回复，不是会后的一致意见，只有业主认可才是一致意见。但该PPT确能证明恒大公司上述“完工后对每个窗户做淋水试验，确保不渗不漏”等承诺是事实。6.2018年11月1日协调会，有（2019）粤0403民初3181—3271号案的证据57业主代表黎信团、徐建毛、林祥龙的证言为证。会上关于检测问题除之前的每栋每套房渗漏水检测外，恒大公司再一次承诺“15个工作日内由业主方共同授权委托的5位业主代表与开发商人员在质监部门人员见证下，到现场对结构混凝土进行抽芯取样，并由质监部门协商联系省检测部门进行氯离子检测。”但恒大公司在15个工作日内并未做到。7.珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会规划建设环保局2019年5月15日的《情况说明》，该回复最多只能说明2018年11月1日未达成一致意见，但不能否认在其他协调会中双方已经达成的协议和恒大公司已做出的承诺。二、恒大公司在合同约定的时间内未能交房构成逾期交房，应承担违约责任。（一）按法定或合同的约定，涉案房屋在2018年8月30日不符合交楼条件。1.涉案小区房屋在约定交房时整体存在严重影响正常居住使用的质量问题，依法不能交房。证据和理由见孔凡金一审提交的证据及代理词。2.涉案房屋约定交房时存在“屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用;……”，按照合同第十一条第（三）项第2点的约定，也应该修复后再交付。3.合同约定交房时恒大公司未取得法定和合同第九条约定的文件。（1）《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”另从恒大公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》第6页“工程竣工验收备案文件目录”列表中第6个文件也可看出，涉案工程送建设规划环保局备案前必须取得公安消防部门出具的认可文件或者准许使用文件。而本案中2018年9月3日涉案项目因消防不合格被温泉派出所开出《责令限期改正通知书》，而珠海市公安消防局在未抽查未责令恒大公司整改的情况下于2019年9月25日出具了消防验收合格的《消防验收意见书》，因此在2018年8月30日约定交房时涉案项目是没有通过消防验收的。（2）《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”而恒大公司在2018年8月30日约定交房时并没有取得涉案房屋的测绘报告。（3）《补充协议》第四条约定“该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”应为无效。《补充协议》属于格式合同，第四条约定的内容降低、免除、限制了恒大公司的责任，而恒大公司未采取合理的方式提请孔凡金注意，也未对该条款予以说明。另外，《补充协议》第四条违反《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《建设工程质量管理条例》第四十九条等强制性规定，也应认定无效。《补充协议》第四条无效，故本案房屋符合交付条件的文件应按合同第九条的约定履行。4.恒大公司未在2018年8月30日提供合同第九条约定的文件和法定文件，包括《建设工程消防验收意见书》《住宅工程质量分户验收表》《房屋测绘报告》。恒大公司取得的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》只是分期验收，不是综合验收备案。5.2018年8月30日涉案小区燃气不通，未达到合同第十条第（一）项约定的条件。6.2018年8月30日时水电未通，未达到合同第十条第（一）项约定的条件。7.2018年8月30日涉案小区容积率、绿地率等公共服务及其他配套设施未达到合同第十条第（二）项约定的条件。恒大海泉湾花园《建设工程规划许可证》附件《建设工程报建指标汇总表》载明涉案小区容积率：1.00，绿地率：35%。恒大公司应提交证据证明其容积率、绿化率符合合同的约定。8.珠海恒大海泉湾物业服务中心2018年8月29日、30日所发的《收楼通知书》应为无效，该通知不是出卖人所发，且未提前10天，违反《合同法》第六十条的规定以及合同第十一条的约定。9.恒大公司2018年8月30日的交楼程序违法违约。按照恒大公司的交楼流程，业主必须先办理其他手续，交完物业费，物业公司才给业主房屋钥匙，业主才可以去验房。该程序违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第十条的规定以及合同第十一条第（三）项的约定。综上，即便不按协调会，只依法律和合同，恒大公司也多处违法违约，涉案房屋在2018年8月30日不符合交楼条件，未完成交付。恒大公司应当在对涉案小区和涉案房屋进行彻底维修，并满足法定和合同第九条、第十条约定的条件后，按合同第十一条、第二十五条的约定提前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知采用书面形式以邮政快递的方式送达买受人。（二）依据协调会达成的“重新收楼”的约定，恒大公司未在2018年8月30日完成交付，应承担违约责任。1.因涉案小区存在严重渗漏水、基础设施设备、公共服务及其他配套设施不完善、未提供相关文件、收楼程序不合法等问题，双方于2018年9月1日达成《2018年9月1日恒大公司与业主沟通达成若干意见》。2.2018年9月8日协调会中恒大公司从集团总部派来协商的代表杨昕（恒大公司原法定代表人，谈判时为恒大公司母公司恒大地产集团粤东有限公司法定代表人）承诺：“没有收楼的，不收楼，我们把你的房子整改好，没有问题的时候，你们再来收楼”、“收过楼的，……我们认为他们不收楼，……我们也是同样整改好了，然后并且再给你们收楼”。3.2018年9月19日恒大公司在其发出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》中承认“在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题，出现此类工程质量问题，……9月16日，房屋渗漏水问题再次出现……”，并承诺“我司……尽快完成渗漏问题整改，……直至完成并通过试水测试后，交付业主一个完好的家。”4.无论哪个协调会，恒大公司通知收楼、孔凡金重新收楼的前提都是确认涉案房屋已经维修好。业主从来都没有放弃依据合同第九条、第十条、第十一条、第二十五条享有的权利。综上，按多次协调会的约定，恒大公司应当在对涉案小区和涉案房屋进行彻底维修后，找权威的第三方机构检测，直至每套房屋拿到房屋检测鉴定合格报告/证书之后，同时满足了法定和合同第九条、第十条约定的条件后，按合同第十一条、第二十五条的约定，提前10日以邮政快递方式将书面通知送达买受人。三、关于违约天数。（一）依法和合同，恒大公司多处违法违约，2018年8月30日不符合交楼条件，未完成交付，违约天数自2018年8月30日计算至孔凡金再一次收到收楼通知，确认涉案房屋符合法定条件和合同第九条、第十条约定的条件正式收楼时。（二）依协调会约定，违约天数自2018年8月30日计算至孔凡金再一次收到收楼通知，确认涉案房屋已彻底维修好不渗不漏，且符合法定条件和合同第九条、第十条约定的条件正式收楼时。（三）一审法院认定涉案小区物业工作人员电话通知涉案房屋已经整改完毕时间加10天作为交房时间错误。（1）很多业主没有接到这个电话。（2）孔凡金一审并没有提供该证据的原件或原始制作设备，无法证实是谁打给谁的，无法证实通话双方的身份。（3）即便真实也是物业打的，不是恒大公司打的。（4）内容也只是暂时的维修状况，或部分的维修状况，电话中并没有表明整体已经维修完毕，所有应有的文件都已具备，所有交楼条件都满足，请业主现场查验、检测确实不渗不漏后重新收楼的意思表示。而且确实在法院所判的电话时间后面，都还存在渗漏（有一审原告提供的证据为证）。因此电话最多能证实一个维修过程。（5）在案涉小区同类系列案2019年9月16日庭审时，孔凡金明确表明其与物业公司无关。（6）一审法院将电话等同于恒大公司完成了合同约定的“发送书面收楼通知”的义务完成，显然错误。四、关于违约金的计算标准。（一）合同约定的违约金不对等，因此逾期交房违约金应调高。1.合同约定的违约金不对等。合同第十二条约定，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的逾期交房违约金。而在2017年6月15日后恒大公司与很多业主所签的《补充协议》第二条约定的业主逾期付款违约金明显高于逾期交房违约金。2.根据权利义务对等原则应调高违约金。在本案中，买方所享受的权利与其承担的义务明显不对等，买方所承担的义务也远高于卖方可能承担的义务，这是权利义务不一致的表现。因此孔凡金请求按照权利义务对等原则将卖方违约的违约金调整到跟买方违约同等的水平。一审法院对逾期交房违约金的计算标准不予调高是错误的。（二）合同约定的违约金低于违约所造成的损失，因此逾期交房违约金应调高。1.未交房造成的房屋使用费损失。在2017年6月15日后恒大公司与很多业主所签的《补充协议》第五条第（六）项约定，买受人已办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按购房款总额的日万分之五向出卖人支付房屋使用费。恒大公司在自己设计的格式合同条款中自认涉案小区房屋的使用价值为购房款总额的日万分之五，且恒大公司在销售宣传时亦声称“居住等于度假”，因此涉案房屋的使用价值较一般的房屋要高，孔凡金在恒大公司逾期交房期间无法使用涉案房屋造成的房屋使用费损失，应按购房款总额的日万分之五计算，按日万分之一计算的逾期交房违约金远低于该房屋使用费。2.孔凡金已支付全部房款，在恒大公司逾期交房期间，孔凡金支付的资金未获得本应获得的任何利益，而恒大公司占用了孔凡金的全部已付房款，造成了孔凡金的利息损失，孔凡金的利息损失应按《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定的年利率6%计算，按日万分之一计算的逾期交房违约金逾期一年才是总房款的3.65%，远远低于恒大公司占用孔凡金已付房款导致的利息损失。（三）孔凡金认为，合同约定的逾期交房违约金过低，对违约方的不诚信行为约束力度不够，且根据对等原则，结合恒大公司违约对孔凡金造成的损失、涉案项目总体质量问题的严重程度、恒大公司的过错程度、房屋整体质量问题对楼盘价值预期的影响以及珠海同行业普遍对逾期交房违约金的约定情况，依据《合同法》第五条、第一百一十四条的规定，孔凡金请求法院酌情将违约金调至按已付房款的日万分之三计。五、关于涉案房屋渗漏水质保期延长的问题。一审法院仅依据《商品房买卖合同（预售）》第十七条和《广东省商品住宅质量保证书》确认涉案房屋渗漏水问题的保修期为5年，保修期自一审法院判定的交房时间起算不完全准确，应按协调会恒大公司承诺的如果在5年质保期内出现渗漏水问题，质保期重新计算5年，以此类推。这是历次协调会就渗漏水问题恒大公司的承诺及与业主达成的协议。2018年9月8日的协调会中，杨昕明确承诺“修完以后，这个质保期清零，我再开始按照五年再给你来保”。恒大公司在2018年9月26日、2018年10月10日、2018年11月1日的协调会中都有同样的承诺。如前所述，涉案房屋要经过检测拿到合格证才能发书面通知重新收房以及前述房屋检测和交房的理据，得出关于渗漏水质保期的结论：渗漏水质保期自恒大公司提供检测合格报告/证书后实际合法合约交房之日起算首保五年，首保期内出现渗漏水问题，由恒大公司负责整改，自整改好之日起再续保五年，依此类推。若五年首保期外产生渗漏水问题，经鉴定是房屋质量引起的，应由开发商免费整改一次，自整改好之后再续保5年。恒大公司答辩称，一、合同约定交付日前涉案房屋已经满足交付条件，且不存在任何严重影响居住使用的质量问题，恒大公司不存在逾期交付行为。涉案预售商品房取得竣工验收登记备案表和《补充协议》第四条约定的文件，主体验收合格，符合法律规定和合同约定的交付条件，在交付期限届满前恒大公司已提前通知孔凡金办理收楼手续，孔凡金除非是以“涉案房屋存在房屋地基基础和主体结构质量问题严重影响正常使用”为理由，否则无论是因孔凡金自身原因逾期办理收楼还是所谓的渗漏等质量问题为由，孔凡金均无权拒绝接收房屋，恒大公司通知孔凡金办理交接手续之日视为已经交付房屋，恒大公司无需对孔凡金拒绝接收房屋的行为承担逾期交付的违约责任。如果房屋存在瑕疵，恒大公司履行保修义务即可，事实上只要孔凡金及时报修，恒大公司均已及时履行了相关的保修义务，孔凡金其他主张均无事实和法律依据。二、恒大公司自始至终并未与孔凡金达成任何书面补充协议或作出任何书面承诺，孔凡金提出合同以外的要求无事实和法律依据。孔凡金依据的2018年9月8日会议纪要，首先，并非以恒大公司的身份作出，相关内容并没有恒大公司的确认和签章，不能视为恒大公司的承诺；其次，相关意见发生在诉讼之前，双方仍处于协商过程之中，并未达成一致意见，并非有效的承诺或合同；再次，相关意见仅仅是基于人道主义的协商方案，具有概括性和模糊性并不针对涉案房屋，也仅与意见所涉的业主相关，与孔凡金并无直接关联，更不能证明涉案房屋事实上存在影响正常居住使用的质量问题；最后，该会议上并非由恒大公司的法定代表人主持，从2017年6月开始，恒大公司的法定代表人一直以来就是李泽雄，而非其他任何人。三、对于孔凡金上诉请求，恒大公司坚持一审的答辩意见。一审法院所依据的2018年9月1日若干意见认定房屋应重新交付并要求恒大公司支付逾期交房违约金，对恒大公司明显不公。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第（5）项有明确约定，法院应以合同约定的标准认定恒大公司不存在逾期交付违约行为，同时驳回孔凡金的全部诉讼请求。一审被告恒大公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决关于逾期交房违约金的判项，改判驳回孔凡金一审的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、涉案房屋在合同约定的交付日前符合法定和约定的交付条件，且不存在任何影响正常居住使用的质量问题，一审法院仅依据并非以恒大公司为主体作出的有关意见，认定恒大公司应重新交付房屋，属于事实认定有误。首先，一审法院所依据的有关意见并非以恒大公司的身份作出，不能视为恒大公司的承诺；其次，上述若干意见发生在诉讼之前，双方仍处于协商过程之中，并未达成一致意见，并非有效的承诺或合同；再次，相关意见仅仅是基于人道主义的协商方案，具有概括性和模糊性并不针对涉案房屋，也仅与意见所涉的四个业主相关，其他业主根本没有权利追认，更不能证明涉案房屋事实上存在影响正常居住使用的质量问题；最后，在涉案房屋满足法定和约定交付条件的基础上，如认定恒大公司存在逾期交付行为并承担违约责任，前提条件应该是本着具体问题具体分析的原则，客观分析单一案件下涉案房屋是否存在严重影响居住使用的问题，不应当一概而论、以偏概全的认定恒大公司逾期交付。而涉案房屋并没有任何影响正常居住使用的情形，孔凡金对此也没有提供充分的证据予以证明。因此，恒大公司不存在逾期交付房屋的行为，不应当承担逾期交付的违约责任。一审法院概括性的决断将使恒大公司面临巨大经济损失，损害恒大公司的合法权益。二、双方之间的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，恒大公司在签订前已经从各个方面进行了特别提示，双方是在真实、自愿并充分了解的基础上签订的，不存在任何违反法律和行政法规强制性规定的情形，是合法、有效的协议。双方之间的权利义务均应以《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》为准，而与口头承诺、宣传资料或广告内容无关。其中，《补充协议》第六条约定的“逾期180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”效力问题，首先，《补充协议》经过了首尾特别注明和特别标注，充分实现了特别提示和说明；其次，出卖人逾期180日后，根据合同约定买受人可以行使合同约定的解除权，取回房屋价款的同时还能获得相应的利息赔偿，逾期交付180日以上的情况下，作为买受人根据约定有自由选择是否解除合同以及选择赔偿方式的权利。事实上，孔凡金之所以选择继续履行合同无非也是权衡利弊以后的结果，是对自身购买商品房实现效益的最大化。因此，该约定是公平合理的，理应认定有效。三、涉案小区中除涉案房屋以外的部分房屋可能存在的所谓渗漏水问题，实质上是由于不可抗力的台风所导致，对恒大公司不具有可追责性。恒大公司交付房屋期间恰逢台风“山竹”登陆珠海，由于台风“山竹”破坏力惊人，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，部分存在的渗漏水情形也可能是涉案房屋窗户无法承受导致雨水从窗户进入，浇湿窗台及周边墙壁，这并非属于房屋本身的质量问题，而是属于不可抗力导致的合理情形。若后续出现所谓渗漏，一方面情况非常轻微，仅为小面积的、程度轻的水印，并不构成严重影响正常居住使用的情形；另一方面也是不可抗力所导致的潜在影响，恒大公司对此不应当承担任何责任，但即便如此恒大公司也及时履行了保修义务，无任何违约行为。四、恒大公司的上诉主要针对一审法院错误认定逾期交付，一审法院驳回孔凡金的其他诉讼请求认定事实清楚、适用法律正确。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第（5）项约定：“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外,不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除,出卖人应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。”因此，法院应以合同约定为标准认定恒大公司不存在逾期交付违约行为，同时驳回孔凡金的全部诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实部分不清、法律适用部分错误，请二审法院依法查明事实，支持恒大公司的上诉请求。孔凡金答辩称，涉案房屋在一审判决认定的交房日期并没有维修完成，2019年6月20日恒大海泉湾花园的物业公司贴出公告说外墙维修估计要到2019年10月31日，实际上据恒大公司反馈给建设局的信息，外墙渗漏直到2019年底才基本修好，但未经过专业机构或者政府质监部门检测，至2020年1月20日涉案小区厨房、阳台、洗手间的渗漏还没有修好，整个楼盘的厨房都没有做防水，业主代表又就厨房、阳台、洗手间渗漏问题在建设局的主持下与恒大公司开了协调会，协调会上确定了恒大公司的整改期限，但直到2020年5月15日也还没有维修好（见2020年1月20日协调会会议纪要及2020年5月15日市建设局复函）。业主不排除就后续维修和赔偿问题再次起诉。本院判决的理由与结果就双方上诉争议的焦点问题，本院逐一分析、认定如下：一、关于《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》的效力。本案中，孔凡金举证《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，主张双方已变更了收楼条件的约定，恒大公司应当在房屋整改好后由业主验收再通知收楼，恒大公司对此不予认可。针对双方该项争议，本院认为关键是要判断《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》对双方是否有约束力，对此具体分析如下：第一，根据《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》的内容来看，双方当事人表述为“恒大方”和“业主”，并非针对特定的房屋或业主，其中第1点有表述为“每栋每套房”的内容。因此，恒大公司主张该意见仅对签名的四名业主有效、孔凡金无权追认的理由不能成立；第二，孔凡金提交的2018年9月8日恒大公司代表杨昕与相关业主代表协商的视频显示，杨昕当场明确表示对房屋的渗漏问题进行整改后再由业主收楼，当时已经收楼的业主也可以视为没有收楼，将钥匙拿过来，整改好再收楼，参会业主表示同意。该内容反映了双方就恒大公司将渗漏水问题整改后再收楼达成了一致。恒大公司主张出席该会议的杨昕并非恒大公司的法定代表人，不能代表恒大公司作出意思表示，但恒大公司在二审中认可杨昕当天是来支援处理涉案小区的事宜，故可以认定杨昕所述是代表恒大公司的意见；第三，2018年9月19日恒大公司与珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》中明确表示恒大公司要做好防水维修工作。综合上述事实可以看出，恒大公司作为涉案小区开发商，其在交房过程中因涉案小区的房屋存在渗漏问题与业主进行协商，并多次作出将房屋维修整改好后再交付的意思表示，因此，《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》上虽然加盖的是恒大公司工程部业务专用章，但本案有其他证据可以佐证恒大公司的意思表示与该若干意见的内容基本一致，一审法院采纳《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》认定双方对交楼条件进行了变更并无不当。二、关于恒大公司应否委托第三方检测机构对涉案房屋进行检测并出具检测鉴定报告的问题。孔凡金主张根据恒大公司与业主代表召开协调会协商的结果，双方已经就委托第三方专业检测机构及检测项目达成一致，但从孔凡金提交的视频内容来看，双方仅同意委托有资质机构进行检测，并没有就具体的检测机构、检测的具体内容达成一致意见。正如一审法院所述，若孔凡金认为涉案房屋存在质量问题，可依法另循途径解决，本院在本案中对孔凡金的该项诉讼请求不予支持。三、关于逾期交房违约金的认定。1、恒大公司是否构成逾期交房。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：商品房交付条件为商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）恒大公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付孔凡金使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条规定：“交付使用商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”对比前述交房条件，《补充协议》第四条约定的交付条件明显低于前述的法定交付条件，更低于《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，本院认为，因《补充协议》第四条是恒大公司为了销售涉案小区的房屋所拟定的反复使用的格式条款，存在降低、免除格式合同提供方恒大公司部分责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，孔凡金上诉主张该格式条款无效的理由成立，本院予以采纳。故在《补充协议》第四条被认定无效后，则应认定双方对《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定未作变更，双方仍应按该约定履行，即恒大公司应具备的交房条件是取得涉案房屋的竣工验收备案和房屋测绘报告。根据一、二审查明的事实，涉案楼栋于2018年7月12日取得电梯的《特种设备使用登记证》，于2018年8月28日取得竣工验收备案表，于2018年8月29日取得消防备案登记，于2018年10月24日取得了该栋的测量报告，至此，涉案房屋方才达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的房屋交付条件。故恒大公司在2018年8月31日向孔凡金送达收楼通知时尚未符合交房条件，恒大公司据此主张涉案房屋在2018年8月30日前已具备交房条件且履行了通知义务，不存在逾期交房的事实，不能成立，本院不予采纳。2、关于逾期交房的期间。如前所述，涉案房屋在2018年8月30日前不具备交付条件，逾期交房违约金自2018年9月1日起算。而《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》中双方约定恒大公司应在涉案房屋维修整改完毕后再行通知孔凡金收楼，故逾期交房违约金应计算至恒大公司再行通知收楼时止。恒大公司一审提交了“海泉湾物业经理”与孔凡金电话联系的记录，期间告知孔凡金已维修完毕并请查验确认，对此事实孔凡金不持异议，并确认通话时间大约于2019年5月6日，其后孔凡金案中未提交得此通知后，双方再有就案涉房屋渗漏进行维修的相关证据，故该电话告知的事实已证明恒大公司完成并符合了上述同年9月1日意见中的维修义务及已交付案涉房屋的条件，孔凡金应当认知除非仍有符合该意见中可延迟收楼的事实，否则负有即当收楼的义务。孔凡金上诉主张逾期交房违约金应计算至合法合约交房之日，对此，本院认为，如前所述，《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》中双方并未就委托第三方检测的机构和具体内容达成一致意见，孔凡金主张涉案房屋应在检测合格后才符合交付条件的理由不能成立。至于孔凡金主张恒大公司未取得合同约定及法定的文件，根据本院查明的事实，恒大公司在2019年1月10日取得涉案房屋测绘报告后，已经具备了法定和约定的全部交房条件，早于一审法院认定的交房时间。故一审法院认定以2019年5月6日涉案房屋已经整改完毕并予孔凡金10天的收楼时间，即认定本案逾期交房的期间截止计算至2019年5月17日，并无不当，本院予以维持。3、逾期交房违约金的计算标准。孔凡金主张合同约定的日万分之一逾期交房违约金的计算标准低于逾期付款违约金的标准，根据权利义务对等原则，以及合同约定的违约金低于逾期交房所造成孔凡金的损失，要求调整为按日万分之三的标准计算逾期交房违约金。对此，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》中关于逾期交房违约金和逾期付款违约金为相互独立的条款，双方对此可以约定不同标准，不存在违反权利义务对等原则的情形。至于孔凡金主张合同约定的违约金低于其实际损失，但其并未提供证据证明其实际损失的大小。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的是“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，孔凡金援引《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条关于“双方对逾期交房违约金没有约定情况下按年利率6%计算标准”的规定，主张合同约定的逾期交房违约金计算标准过低，明显与前述合同法第一百一十四条第二款的规定不符。综上，孔凡金请求调高逾期交房违约金的计算标准理据不足，本院不予支持。关于恒大公司上诉主张《补充协议》第六条的效力问题。《补充协议》第六条约定了恒大公司承担的逾期交房违约金上限不超过房屋总价2%，该条款是恒大公司为了销售涉案小区商品房重复使用而预先拟定并打印好的，在订立合同时亦未与买受人协商，属于格式条款。如果适用该条款的约定，恒大公司应支付的逾期交房违约金不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了恒大公司逾期交房应承担的违约责任，这显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则。同时，虽然《补充协议》开头部分中记载了“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人的合理解释”以及第十二条其他约定第11款中约定了“双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明”，但上述内容与《补充协议》其他条款的字体相同，恒大公司并未使用特别字体等方式对上述内容进行标注，以提醒买受人注意该条款，亦未有证据证明恒大公司已对孔凡金就该条款进行过特别说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，一审法院认定《补充协议》第六条“出卖人向买受人支付逾期交房违约金总额最高不超过房屋总价的2%”的约定为无效条款，依据充分，本院予以维持，本案孔凡金主张的违约金不受该条款的限制。恒大公司上诉主张该条款有效的理由不能成立。综上认定，一审法院对恒大公司应向孔凡金支付的逾期交房违约金的认定并无不当，本院予以维持。四、关于涉案房屋渗漏水质保期的问题。双方在《商品房买卖合同（预售）》第十七条约定了商品房实行保修制度，一审法院根据该条约定以及《广东省商品住宅质量保证书》的规定已确定涉案房屋渗漏水的保修期为5年，孔凡金在本案中要求判决确认延长房屋渗漏水的质保期，如果房屋在质保期内出现渗漏水问题，维修完后质保期应重新计算，以此类推。对此，本院认为，孔凡金的房屋将来会否出现渗漏水的情形以及是否属于房屋质量问题引起的均具有不确定性，孔凡金主张质保期在每次维修好后均再重新起算，故实际的质保期期限是无法确定的，而法院无法对不确定的事项进行裁判，故本院对孔凡金的该项请求不予支持。如孔凡金的房屋因质量问题发生渗漏水的情况，可另循途径解决。综上所述，上诉人孔凡金、恒大公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。孔凡金上诉预交的二审案件受理费169元自行负担，珠海市恒大海泉湾置业有限公司上诉预交的二审案件受理费517元自行负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇二〇年十一月九日书记员  陈瑞祥唐明姿