江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3291号上诉人（原审原告）：龚华，女，1973年10月1日生，汉族，住江西省南康区。委托诉讼代理人：高佳福，江西正制律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赣州恒创置业有限公司，住所地江西省赣州市赣州经济技术开发区香江大道北侧、华坚北路西侧国际企业中心******办公室。法定代表人：李硕，总经理。委托诉讼代理人：张志余，男，1991年8月23日生，汉族，住江西省上饶市余干县，系该公司职员，特别授权代理。上诉人龚华因与被上诉人赣州恒创置业有限公司（以下简称恒创公司）商品房认购合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院(2020)赣0791民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龚华上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判被上诉人返还上诉人购房定金50000元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人员工存在违背诚实信用及欺诈行为，一审法院认定事实错误。1、在签订认购书之前，上诉人第一次去售楼部时就已如实告知被上诉人的员工自己已有首套住房、单身离异、收入较低等情况，但置业顾问不但未提示上诉人存在被限购限贷的可能性，反而以承诺、保证等虚假言论不断引诱、误导上诉人，致使上诉人产生重大误解而签订《认购书》，置上诉人无法办理按揭贷款的巨大风险之中。2、被上诉人的职员朱珍在明知上诉人无固定职业、收入不高、银行流水不够的前提下，故意指使、教导上诉人开具虚假的空白收入证明，以骗取银行贷款。以及教唆上诉人采用其儿子的名字冒名顶替购房的方式骗取所谓的“老带新”返点奖励，以上均属于严重违背诚实信用的行为，有的甚至构成欺诈及恶意串通，违反了合同法第五十二条规定，因此，即便签订了《商品房买卖合同》，也属于无效合同。二、上诉人所交5万元购房定金应予返还，一审判决不公。1、《认购书》约定的首付款在2019年7月21日前交纳，但上诉人在交款之前的7月19日就已经发现朱珍存在欺诈行为，为防止造成国家、企业和个人的更大损失，立即通知朱珍终止履行协议，不再交纳首付款，此行为合理合法，理应得到法律的认可和鼓励，而不是相反。何况本案发生在商品房限购期间，被上诉人及其销售人员作为专业机构和人员，相较于上诉人来说，对限购限贷政策无疑具有更全面的认知和解读，因此其有义务对上诉人合理提示以协助规避风险，而不应当只为追求一己私利将所有的风险转嫁给消费者。三、一审法院对证据采信有失公允，判决证据不足。为证明以上事实，上诉人提供了大量的证据，而被上诉人却未提供任何证据。一审法院无视上诉人提供的所有证据，仅凭《认购书》中的一句话就作出裁决，无法让人信服。被上诉人恒创公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉请求。上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》是双方真实合法意思表示，不存在任何无效或者可撤销的情形。现因上诉人自身违约，应当承担相应的违约责任。一审原告龚华向一审法院起诉请求：1、撤销原、被告签订的《赣州×××商品房认购书》；2、被告返还原告购房定金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月17日，被告恒创公司（甲方）与原告龚华（乙方）签订《赣州×××商品房认购书》（编号：GZHDYLT0××××××），约定：甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购赣州×××楼盘一期×××室。该认购书第一条约定，乙方同意签署本认购书时，支付人民币五万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财物收款专用章作收款收据。第二条约定，乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2019年7月21日前支付首期房款￥307684元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即82.0万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年7月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到赣州×××销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋等。协议并对其他事项进行了约定。被告恒创公司在甲方处盖章，经办人签字，原告龚华在乙方处签字捺手印。当日，原告龚华向被告恒创公司通过银行转账的方式转入被告账户50000元。后原告因无法办理揭贷款，认为被告恒创公司顾问对原告进行了误导和欺瞒，导致原告签订认购书时产生重大误解，双方经协商无果未能签订《商品房买卖合同》，遂诉至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点在于案涉《赣州×××商品房认购书》是否构成重大误解及可撤销的情形。从该认购书第二条的内容反映，“乙方需在2019年7月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。”该条文已明确告知原告银行按揭贷款的相关风险及后果，文字表述并无歧义，足以达到签约人理解的程度。原告作为完全民事行为能力人，对其从事的民事活动应当承担相应的责任。原告在签订合同时，应当对合同条款做到谨慎审查，了解清楚商品房买卖按揭贷款和限购有关政策。原告在未了解清楚的情况下签订认购书，系自身过错，因此原告主张被告恒创公司的置业顾问在银行按揭贷款问题上对原告进行了误导和欺瞒，导致签订认购书时产生重大误解，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。原告已支付被告的50000元购房定金，因原告在与被告恒创公司签订认购协议后，未按协议约定履行签订商品房买卖合同的义务，构成违约，根据法律规定及认购书约定，该50000元定金原告无权要求返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告龚华的诉讼请求。案件受理费525元，由原告龚华负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明：被上诉人恒创公司的置业顾问朱珍在与上诉人龚华微信语音聊天时，存在误导上诉人龚华采取虚构工资数额及银行流水来办理银行按揭贷款的情况。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”、第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”。本案中，虽然双方所签《商品房认购书》中约定购房余款由上诉人龚华向银行按揭贷款予以支付，但从上诉人龚华提供的微信语音聊天文字记录可以证明，上诉人龚华对于银行按揭贷款的程序并不清楚，其主要是根据被上诉人恒创公司的介绍获取相关的银行贷款信息，被上诉人恒创公司的置业顾问朱珍在签订合同时，并未向上诉人龚华释明采取何种方式进行银行按揭贷款，在签订合同后，存在误导上诉人龚华采取虚构工资数额及银行流水来办理银行按揭贷款的情况，因上诉人龚华在签订合同时对如何能够获得银行按揭贷款产生重大误解，故其要求撤销双方所签《商品房认购书》并由被上诉人返还其购房定金，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人龚华的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律及处理错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省赣州经济技术开发区人民法院(2020)赣0791民初562号民事判决；二、撤销上诉人龚华于2019年7月17日与被上诉人赣州恒创置业有限公司签订的《赣州×××商品房认购书》；三、限被上诉人赣州恒创置业有限公司在本判决生效之日起七日内返还上诉人龚华购房定金50000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，合计1575元，由被上诉人赣州恒创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年十一月五日代理书记员  葛颖婷代理书记员  姚冰霞