广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初5767号 原告：柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区燎原路东段（**），统一社会信用代码：91450200779100688Q。 法定代表人：孙凌世，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴晓华，广西桂中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莹莹，广西桂中天律师事务所律师。 被告：周坚贞，男，1968年8月7日出生，汉族，户籍所在地：湖南省平江县，现住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：莫仙，广西至和律师事务所律师。 原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司（以下简称“燎原公司”）诉被告周坚贞租赁合同纠纷一案，本院2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告燎原公司的委托诉讼代理人吴晓华、陈莹莹，被告周坚贞的委托诉讼代理人莫仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告燎原公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即支付租金35701元给原告；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年1月20日，原告与被告签订了燎原装饰材料市场铺面《租赁合同》，原告将燎原装饰材料市场C4区5号铺面地租给被告经营吊顶材料批发零售业务，租金每月1258元，后调整为1546元，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日。2016年1月7日，原告与被告签订了燎原装饰材料市场铺面《租赁合同》，原告将燎原装饰材料市场A4区7号铺面地租给被告经营吊顶材料批发零售业务，租金每月1944元，后调整为2245元，租赁期限自2015年10月1日至2017年9月30日。2017年12月31日，租赁合同到期，原告要收回租赁铺面，被告拒不搬迁，继续占用原告铺面经营。因2019年8月1日后，被告租赁铺面的出租方不再是原告，原被告签订的《租赁合同》已于2019年7月31日解除。自2018年1月开始，被告与原告签订的《租赁合同》期限变为不定期，在原告多次催交租金的情况下，被告于2019年7月12日向原告支付了2018年8月租金3791元。至2019年7月底止，参照原《租赁合同》租金价格，被告应向原告支付租金41701元。合同签订时，被告向原告支付了合计6000元的合同履约金，冲抵租金后，被告仍需向原告支付35701元。原告认为，被告长期占用原告铺面经营而不足额支付租金的行为已经违反了双方的合同约定，严重侵害了原告的合法权益，被告理应支付租金给原告。综上所述，原告诉讼请求事实清楚，证据充分。希望人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法判决支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。 被告周坚贞辩称，2018年1月1日至今被告与原告不存在租赁合同关系，更不存在被告拖欠原告租金的事实，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告与原告分别于2015年1月20日、2016年1月7日签订了租赁合同，两份合同约定的租赁期限分别为2015年1月至2017年12月31日及2015年10月1日至2017年9月30日，合同签订后，在约定的租赁期限内，被告依约支付了租金，合同约定的租赁期限届满后，被告与原告之间的租赁合同已经终止，并且双方未续签新的租赁合同，被告已将铺面交还原告。原告所称合同约定的租赁期限届满后，被告拒不搬迁，继续占用原告铺面经营不是事实，原告要求被告支付2018年1月至2019年7月12日的租金没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下： 柳州市鱼峰区鸡喇村内、燎原路东面建材市场南约26933.81平方米土地系柳州市鱼峰区鸡喇村村民委员会所有的集体土地。2000年8月15日，柳州市广帮汽车运输有限责任公司（以下简称“广帮公司”）与原柳州市郊区羊角山镇鸡喇村民委员会（现变更为柳州市鱼峰区鸡喇村村民委员会）（以下简称“鸡喇村委”）签订《停车场合同书》，约定广帮公司向鸡喇村委承包上述土地中位于柳州市龙泉山医院家属区围墙之间占地面积约45亩的地块，并投资建成燎原综合停车场，对停车场享有土地使用权、独立经营管理权，承包期限30年。在广帮公司的土地承包期间，原告于2009年9月11日向广帮公司承包其中面积为41亩的部分土地用于经营燎原装饰材料市场，双方签订了《承包协议》，承包期限从2009年8月1日至2019年7月31日。燎原装饰材料市场由原告出资建设。 2015年1月20日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定由原告将位于柳州市间出租给被告用于经营吊顶材料，建筑面积为37平方米，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止：从2015年1月1日至2015年12月31日月租金为1258元，从2016年1月1日至2016年12月31日月租金为1384元，从2017年1月1日至2017年12月31日月租金为1453元；租赁履约金3000元。2016年1月7日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定由原告将位于柳州市间出租给被告用于经营吊顶材料，建筑面积为54平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2017年9月30日止：从2015年10月1日至2016年9月30日月租金为1944元，从2016年10月1日至2017年9月30日月租金为2138元；租赁履约金3000元。上述二份合同第二条均约定：被告签订合同时须交租赁履约金，履约金不能充抵租金，合同期满不续租时，被告交清所有费用即可退还（无息），被告应在每月10日前缴纳次月租金，逾期30天不交租金原告有权收回门面，履约金不退；第三条均约定：原告有权要求被告按合同规定时间交纳各项费用，如有违约，原告有权提前终止合同、收回铺面、履约金不退。二份合同还对双方的其他权利义务亦作出了约定。被告按合同约定向原告交纳了履约金。租赁期满后双方没有续签《租赁合同》，被告继续使用案涉铺面。原告于2019年7月12日向被告出具的《收款收据》载明被告交纳了2018年8月租金3791元（备注：2245+1546）。在2018年9月至2019年7月期间被告仍使用案涉铺面。现原告以被告不履行交纳租金义务为由提起本案诉讼。 另查明，2014年，因规划部门认定燎原装饰材料市场未取得建设工程规划许可等合法手续，属于违法建设，城管部门就对该市场进行了立案调查。2019年11月至2020年7月，城管部门和鸡喇村委多次通告市场业主配合政府拆迁工作，该市场已于2020年8月被柳州市鱼峰区城市管理行政执法局依法拆除。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 原告在向广帮公司承包的土地上自行出资建设燎原装饰材料市场进行经营，未取得合法的建设手续，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原告将违反了法律、行政法规的强制性规定的租赁物出租给被告，原、被告之间签订的《租赁合同》无效。租赁合同虽无效，但可参照合同约定的租金标准支付场地占有使用费。从原告出具的《收款收据》来看，虽被告按3791元/月的标准交纳2018年8月租金，但原告不能举证证实双方已对租赁合同期满后的租金标准重新进行了约定，因此，对于原告在本案中主张按3791元/月的标准计算租金，本院不予采纳，应按合同约定的最后一期租金标准3591元/月（即1453元+2138元）计算。被告未能举证证明涉案门面于何时交付，原告主张被告尚欠2018年9月至2019年7月期间（共11个月）的租金（实为场地占用费），本院予以确认，被告应向原告支付该期间的场地占用费共计39501元（即3591元/月×11个月）。《租赁合同》无效，原告因合同取得的被告交纳的6000元履约金应予退还，但因被告欠缴场地占用费，原告主张以履约金抵扣所欠的场地占用费，本院予以准许，故被告应向原告交纳的场地占用费为33501元（即39501元－6000元）。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司与被告周坚贞于2015年1月20日、2016年1月7日签订的《租赁合同》无效； 二、被告周坚贞于本判决生效之日起十日内向原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司支付场地占用费33501元； 三、驳回原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费693元（原告已向本院预交），减半收取346.5元，由柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司负担21.5元，被告周坚贞负担325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  叶荣军 二〇二〇年十一月十九日 书记员  吴 微 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。