广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3300号原告：刘汉烈，男，汉族，户籍地广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：张顺锋，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思行，广东鹏港律师事务所实习律师。被告：惠州市浩胤实业有限公司，住所地惠东县*********上侧。法定代表人：罗某1。被告：惠东县怡景湾物业管理有限公司，住所地惠东县平山华侨城西枝江畔怡景湾****房。法定代表人：赖某1。两被告共同委托诉讼代理人：周惠丽，广东中深律师事务所律师。原告刘汉烈与被告惠州市浩胤实业有限公司（以下简称“浩胤公司”）、惠东县怡景湾物业管理有限公司（以下简称“怡景湾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘汉烈的委托诉讼代理人张顺锋、黄思行，被告惠州市浩胤实业有限公司、惠东县怡景湾物业管理有限公司的委托诉讼代理人周惠丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘汉烈向本院提出诉讼请求：一、两被告向原告支付2019年10月1日至2020年3月31日的租金合计6815.01元；二、两被告支付原告逾期支付租金的违约金，计算方式为每期租金×逾期天数×1%（暂计为10124元）；三、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、两被告每期租金都存在逾期支付的违约事实。2016年1月8日，原告与被告浩胤公司签订了《商品房买卖合同》，原告购位于惠东县*********xxx号房，总价488162元。在认购书中被告浩胤公司要求原告收房后同意将该房屋由其关联公司即被告怡景湾公司承租用做酒店客房经营。同日，原告签订了《伴山伴海度假公寓委托租赁服务协议书》，其中约定租期从2017年1月1日到2019年12月31日。第一年租金为总房价的3%，该租金在房屋总价款中扣除，不再支付；第二年租金为总房价的5%，第三年租金为总房价的6%。租金约定按季度支付，具体支付时间为在下季度第一个月十五个工作日内支付上季度租金（扣除物业管理费以及税费）。如果逾期，从第十六个工作日开始每逾期一天按照逾期金额的1%计算违约金。原告多次向两被告催讨过租金，被告怡景湾公司称，因为酒店经营收入远远不可能支付如此庞大的租金，这租金主要由被告浩胤公司支付。被告浩胤公司则答复称资金紧张，只能部分支付，还要继续拖欠。未付租金及逾期违约金见下表：一栋刘汉烈租金计算房屋委托协议期限2017.1.1——2019.12.312018第一季度应付租金时间二〇一八年四月二十四日2018第二季度应付租金时间二〇一八年七月二十三日2018第三季度应付租金时间二〇一八年十月二十九日2018第四季度应付租金时间二〇一九年一月二十三日2019第一季度应付租金时间二〇一九年四月二十三日2019第二季度应付租金时间二〇一九年七月二十二日2019第三季度应付租金时间二〇一九年十月二十八日2019第四季度应付租金时间二〇二〇年一月二十二日1栋2014刘汉烈房屋总价488162元2018年第一季度实付金额及时间4759.712018.5.17逾期天数22逾期金额10472018年第二季度实付金额及时间5766.452018.8.17逾期天数25逾期金额14412018年第三季度实付金额及时间5598.662018.11.09逾期天数11逾期金额6152018年第四季度实付金额及时间5598.662019.2.3逾期天数11逾期金额6152019年第一季度实付金额及时间6819.062019.5.9逾期天数16逾期金额10912019年第二季度实付金额及时间6817.712019.7.30逾期天数8逾期金额5452019年第三季度实付金额及时间6815.012020.1.6逾期天数70逾期金额47702019年第四季度实付金额及时间应付未付6815.01逾期天数X逾期金额6815.01*0.01x欠付租金6815.01逾期金额10124（暂计）总欠付16939.01二、两被告之间是代理和被代理关系，应当对违约后果承担连带责任。房屋买卖合同以及委托租赁服务协议均是原告在被告浩胤公司的要求下签订的，在《认购书》第六条“特别约定”第6项约定，房屋买卖合同自买方（原告）签订《伴山伴海度假公寓委托租赁服务协议书》生效。《商品房买卖合同》第59页第“十五”条约定，原告须将房屋委托给被告浩胤公司指定的物业管理公司统一对外经营。实际上被告怡景湾公司是被告浩胤公司的委托代理人，代其签订、履行委托租赁服务协议，被告怡景湾物业管理公司代理行为的责任应当由被告浩胤公司承担，但是被告浩胤公司与被告怡景湾公司之间没有明确的委托协议。根据《民法通则》第65条、第66条以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第81条的规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任，因此，对于原告的诉请，两被告应当承担连带清偿责任。被告浩胤公司答辩称：一、被告怡景湾公司系受原告的委托对案涉房屋进行经营管理，所签署的《伴山伴海度假公寓委托租赁服务协议书》，仅约束该双方，与答辩人无关。二、原告在购买案涉房屋时清楚并自愿同意将案涉房屋在一定时期内进行出租托管，并以收取返租收益的形式来实现房屋的投资增值。《商品房认购书》和《商品房买卖合同》及补充协议均未约定答辩人对案涉房屋的委托经营收益承担责任、也未约定系由答辩人委托被告怡景湾公司对案涉房屋进行管理，更未在任何宣传广告中对案涉房屋的经营收益支付作出责任承担允诺和说明。三、答辩人并非是该酒店式公寓的经营管理方，不是委托经营收益的支付主体和责任主体，答辩人仅系作为商品房的开发商，被告怡景湾公司才是负责案涉房屋委托出租管理，两被告经营业务不同，且原告也没有证据证实两被告存在财务混同。被告怡景湾公司答辩称：一、答辩人已足额支付被答辩人2019年第一、二、三季度及第四季度的20%委托返租收益，尚欠第四季度的80%的租金收益。合同约定的滞纳金标准过高，甚至超过法律保护的民间借贷年利率24%，答辩人在订立合同打印时存在笔误将“0.01%”误写成“1%”，应以每日0.01%计算比较合理。二、2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日,文化和旅游部办公厅下发《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，要求自2020年1月24日起全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品；2020年1月25日,巽寮管委会要求及时关闭辖区所有景点、暂停了所有旅游文化娱乐项目，严格采取“不进不出”的方式进行管控，不再接待新增游客。案涉房屋属于旅游度假投资公寓，答辩人因上述防控措施暂停出租营业服务，疫情期间造成损失约4516251.73元，答辩人按照政府指示要求及疫情防控应急响应的降低，在2020年4月20日向巽寮管委会申请复工复产，但因疫情防控损失叠加旅游酒店行业恢复的滞后效应，仍继续拉低全年效益30%以上。根据公平原则，对于上述损失，答辩人与原告均应承担责任。且根据《委托出租协议》第十一条的约定，答辩人系有权提出终止合同或减少损失的主张，但实际答辩人仅于2020年4月11日向原告发出《致业主一封信》向业主解释说明迟延支付返租收益的原因和提出减免的意愿，并就返租收益支付问题多次与业主沟通，即使经营困难也从未断付、拒付，故在双方对应付或减免返租收益金额确认前，不应认定答辩人逾期支付2020年第一季度的返租收益。恳请调整延迟支付返租收益的滞纳金，支持因疫情防控造成损失而主张减免2020年第一季度的返租收益和滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告浩胤公司系工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发等。被告怡景湾公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人独资），经营范围为物业管理等。2016年1月8日，原告刘汉烈作为买受人与被告浩胤公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定将位于惠东县*********xxx号房预售给原告，金额为488162元；补充协议第十五条约定“为了充分发挥本小区作为旅游度假区产品的价值，为广大业主创造经济利益，本小区内1、2、3栋的房屋将由物业服务企业或其委托的第三方统一对外出租。同时，为了保证本小区服务品质和管理水平，买受人不得将房屋委托给除物业服务企业或其委托的第三方以外的其他单位或个人从事经营活动（包括但不限于以出租、委托出租、出资等合作形式）。原告作为委托方与被告怡景湾公司作为受托方签订一份《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》，约定原告将上述房屋出租并委托给被告怡景湾公司进行酒店式公寓经营服务，包括被告怡景湾公司对该房产进行酒店式出租服务、收取营业收入及向原告支付租金，原告须缴纳物业管理的相关费用、被告怡景湾公司须承担营业期间的相关经营费用；以实际交付房屋时间为准起算返租，在委托期限内第一个完整年度的固定租金合计原房款的3%已在购买房产时在购房总款内予以3%的购房优惠，无需另行支付。（物业管理费由原告承担）本委托期内的第二个完整年度的租金为合同总价的5%，第三个完整年度的租金为合同总价的6%（上述支付租金时需扣除物业管理费和相关税费，税费以当地政府实际税率为准）；租金在每个季度结束后的15个工作日内由乙方存入甲方指定的账户，若超过前述的约定日期15个工作日仍未存入，则自第16个工作日起原告有权按日收取该季度享有税后租金金额的1%作为滞纳金；协议有效期为3年，自2017年1月1日到2019年12月31日终止；本协议执行期间，由于地震、台风、战争、自然灾害等不可抗力导致的风险，以及法律、法规等原因造成的房屋无法正常经营等情况，双方互不承担责任解约，但应在条件允许下，采取必要的补救措施以减少因上述原因造成的损失。关于租金的支付标准及支付情况。根据原告与被告怡景湾公司所提交的表格及证据，并结合上述协议书关于租金标准、租金支付日期（下季度第一个月的第十五个工作日）的约定，制作下表。租金项目金额计算违约金起始日期实付日期逾期天数2018年第一季度4759.712018.04.242018.05.17232018年第二季度5766.452018.07.232018.08.17252018年第三季度5598.662018.10.292018.11.09112018年第四季度5598.662019.01.232019.02.03112019年第一季度6819.062019.04.232019.05.09162019年第二季度6817.712019.07.222019.07.3082019年第三季度6815.012019.10.282020.01.06702019年第四季度6815.012020.01.232020.07.01支付了1363160剩余5452.01未付被告主张因新冠疫情及相关防控措施影响经营请求减免租金，提交了：①文化和旅游部办公厅所作出的《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，落款日期为2020年1月24日；②惠州市惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会政府信息公开的《巽寮度假区防疫工作有序开展》，记载的发布日期为2020年1月25日，其中记载“对排查出来的重要疫区人员，已住酒店的立即就地隔离，滞留的安排至集中安置点进行隔离，严格采取‘不进不出’的方式进行管控，不再接待新增游客、来自重要疫区的人员必须在房间就地隔离14天，不得擅自离开居住房间”等内容；③《致业主的一封信》，落款日期为2020年4月11日，内容为：告知业主因受疫情影响，2020年1月至3月期间处于歇业状态，公司本可根据合同约定主张减免，但公司承诺仍筹措资金，因公司从4月开始才复工复产，故对于2019年第三、四季度的返租收益需要分期支付，请求业主给予理解与支持；④惠州市惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会政府信息公开的《巽寮度假区开展景区有序开放、复工复产检查工作》，记载的发布日期为2020年4月24日；⑤企业复工复产承诺书，系由惠州市伴山海酒店管理有限公司出具给巽寮度假区疫情防控和复工复产工作领导小组，记载的落款日期为2020年4月20日；⑥被告怡景湾公司制作的损益表。庭审后，本院就受新冠疫情影响，惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会何时启动防控措施、何时全面复工复产；该单位向案涉房产所在伴山伴海度假公寓酒店所颁发的管控措施是什么；以及伴山伴海度假公寓酒店是否有作为指定隔离点等问题向惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会函询，该单位回复称“一、受新冠肺炎疫情影响，我区于2020年1月22日印发《巽寮度假区防控新型冠状病毒感染肺炎工作方案》的通知，贯彻落实疫情防控相关工作；根据县疫情防控指挥部有关文件精神，我区部分企业在做好疫情防控有关措施后有序复工复产。二、我区在新冠肺炎疫情期间与伴山伴海豪派特酒店（共180间客房）协商其作为新冠肺炎密切接触者安置点，时间为2020年2月2日至4月10日，原则上按单价100元/天/间计算，但实际每天入住情况远远没有达到180间客房，考虑到酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点后无法接待其他客人，经协商，双方同意以￥270000元整（大写：人民币贰拾柒万圆整）结算……”另查明，2020年2月24日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；2020年5月9日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。再查明，本案起诉之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率为3.85%。本院认为，原告与被告浩胤公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，及原告与被告怡景湾公司签订的《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》均系各方的真实意思表示，该协议书合法有效，双方均应遵守。本案焦点系：一、被告以新冠肺炎疫情及相关防控措施为由主张减免及延迟支付租金的依据是否充足；二、原告的诉请应作如何处理；三、被告浩胤公司是否应承担责任。关于第一个焦点，被告怡景湾公司抗辩以受新冠肺炎疫情及相关防控措施导致酒店在该期间停止营业，属不可抗力，请求减免租金和延期支付，但被告怡景湾公司应支付的租金均系发生于新冠肺炎疫情之前，即原告所诉请的租金所在的租赁期间并未受到新冠肺炎疫情及相关防控措施的影响，且被告怡景湾公司的迟延支付租金的事实亦系发生于新冠肺炎疫情爆发之前，故对被告怡景湾上述主张，依据不足，本院不予支持。关于第二个焦点。关于被告应支付的租金金额，结合本院查明的事实，被告仍需向原告支付2019年第四季剩余的租金5452.01元。关于违约金，被告怡景湾公司辩称该协议书约定的违约金标准系笔误并主张应按每日0.01%或参照中国人民银行规定的金融机构计算贷款利息计算违约金，而该协议书的文本系由被告怡景湾公司提供，该违约金条款内容也系由其制定，故对被告怡景湾公司的上述辩称，本院不予采纳；但该违约金实际属于迟延支付租金的滞纳金，案涉协议约定该违约金计算标准为按欠付租金的每日1%计算，已过分高于原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对违约金进行调整，调整标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。”的规定，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%计算。结合本院查明的事实，被告怡景湾公司应向原告支付违约金为按年利率15.4%以4759.71元为基数计算23天、以5766.45元为基数计算25天、以5598.66元为基数计算22天、以6819.06元为基数计算16天、以6817.71元为基数计算8天、以6815.01元为基数计算70天、以1363元为基数计算160天及以5452.01元为基数从2020年1月23日起至还清款日止。关于第三个焦点，本案系租赁合同纠纷，所涉的租赁合同系由原告与被告怡景湾公司签订，而原告与被告浩胤公司系商品房买卖合同关系，虽被告浩胤公司在出售案涉房屋时所提供的补充协议约定需将案涉房屋交由被告怡景湾公司统一经营，但该两被告系独立的法人组织，原告主张以两被告之间系委托关系为由要求被告浩胤公司承担上述责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县怡景湾物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告刘汉烈支付租金5452.04元（截止至2019年第四季度）。二、被告惠东县怡景湾物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告刘汉烈支付违约金（按年利率15.4%以4759.71元为基数计算23天、以5766.45元为基数计算25天、以5598.66元为基数计算22天、以6819.06元为基数计算16天、以6817.71元为基数计算8天、以6815.01元为基数计算70天、以1363元为基数计算160天及以5452.01元为基数从2020年1月23日起至还清款日止）。三、驳回原告刘汉烈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223元，由原告刘汉烈负担128元，由被告惠东县怡景湾物业管理有限公司负担95元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长林耀驰人民陪审员庄春茵人民陪审员方运流二〇二〇年十一月十七日法官助理陈丹茹书记员陈俊彬