广东省江门市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤07执异41号案外人（异议人）：陈耀荣，男，汉族，1970年4月22日出生，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘媛玲，广东华法（江门）律师事务所律师。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广州市越秀区东风东路**东峻广场********。负责人：陈明，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴萍欢，广东弘新君睿律师事务所律师。被执行人：江门市南昌贸易有限公司。住所地：广东省江门市潮连青年路。住所地：广东省江门市潮连青年路iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孔艳婷。被执行人：江门市南昌企业（集团）有限公司。住所地：广东省江门市潮连青年路。住所地：广东省江门市潮连青年路芝山码头侧e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈锦旋。被执行人：孔艳婷，女，汉族，1987年4月1日出生，住广东省深圳市盐田区。被执行人：陈锦旋，男，汉族，1962年12月28日出生，住广东省江门市蓬江区。被执行人：卢宝茹，女，汉族，1963年1月20日出生，住广东省江门市蓬江区。被执行人：李凤彩，女，汉族，1968年10月3日出生，住广东省江门市蓬江区。被执行人：胡健南，男，汉族，1967年4月17日出生，住广东省江门市蓬江区。本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城广东分公司）与被执行人江门市南昌贸易有限公司（以下简称南昌贸易公司）、江门市南昌企业（集团）有限公司（以下简称南昌集团）、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹、李凤彩、胡健南金融借款合同纠纷一案中，案外人陈耀荣认为本院将其所有的位于江门市XX新村XX号首层X-X轴（房产证号：粤房地证第C31××**，建筑面积为240.66平方米）的商铺(以下简称涉案商铺）当作南昌贸易公司的财产予以执行错误，请求中止对涉案商铺的执行而向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月17日举行了听证。案外人陈耀荣及其委托诉讼代理人甘明达，申请执行人长城广东分公司的委托诉讼代理人吴萍欢参加了听证。本案现已审查终结。案外人陈耀荣向本院提出异议称，请求：中止对涉案商铺的执行，包括强制进行评估和拍卖等执行措施；并确认涉案商铺为陈耀荣所有。事实与理由如下：一、陈耀荣在江门市中级人民法院（以下简称江门中院）查封涉案商铺之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有长达6年的时间，江门中院在评估拍卖被执行人南昌贸易公司的位于江门市潮连××新村××房产时，将陈耀荣的财产也列入评估拍卖范围予以执行，明显错误。2014年4月17日，陈耀荣与被执行人南昌贸易公司签订《商铺买卖合同》，约定由陈耀荣以总价人民币1750000元购入案涉商铺，商铺的总价款已由陈耀荣于2016年4月18日前付清给南昌贸易公司，并在2014年交付陈耀荣实际占有使用。即陈耀荣是以合理的市场对价从南昌贸易公司处取得对涉案商铺的合法占有，陈耀荣对涉案商铺的占有不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二、关于申请执行人长城广东分公司以其登记的抵押权应享有优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，从上述情况看，第一，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，故合同依法成立并生效，且是在法院查封之前签订。第二，从前述事实看，陈耀荣合法占有涉案商铺的时间亦是在法院查封之前。第三，陈耀荣在签订合同后就全额支付了房款。第四、未办理商铺的过户登记是因南昌贸易公司而造成。陈耀荣认为，登记的抵押权与购买人的利益冲突时，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且权利能够排除执行，应优先保护购买人的利益。案外人陈耀荣为证明其主张，向本院提供了下列证据（庭上出示原件进行质证，除陈伊婷的身份证为复印件，没有原件外，其余证据均有原件）：1.《商铺买卖合同》，2.《委托付款书》，3.落款时间为2016年4月18日、2016年3月3日的广东农村信用社的《进账单》，4.编号为NO.90XX30《收据》、编号为昌投（2XX5）借字第91XX30号的《借款协议书》、情况说明、身份证复印件，证据一至四证明陈耀荣于2014年4月17日与南昌贸易公司签订《商铺买卖合同》购买位于江门市××1-4轴商铺。双方对该商铺款项达成一致意见，并由陈耀荣全额支付完毕。5.确认函、情况说明、营业执照，证明南昌贸易公司于2014年4月18日将涉案商铺陈耀荣使用。陈耀荣将涉案商铺交由陈伊婷经营奶茶店，陈伊庭经营至2017年7月正式领取《蓬江区伊杯心茶饮店》营业执照的事实。申请执行人长城广东分公司答辩称，陈耀荣的异议主张请求明显缺乏事实和法律依据，请求依法驳回陈耀荣的异议请求。具体事实和理由如下：一、涉案商铺抵押登记给广发银行股份有限公司江门分行（以下简称广发银行江门分行）的时间早于陈耀荣与南昌贸易公司签订《商铺买卖合同》的时间。涉案商铺于2011年6月13日已抵押登记给广发银行江门分行，而陈耀荣提供的其与南昌贸易公司签订的《商铺买卖合同》时间为2014年4月17日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，且广发银行江门分行对涉案商铺享有的抵押权已经被法院生效法律文书确定为合法有效，长城广东分公司通过合法受让广发银行江门分行的涉案债权后，对涉案商铺依法享有抵押权，因此，陈耀荣与南昌贸易公司签订的《商铺买卖合同》不能排除长城广东分公司对涉案商铺享有的抵押权。二、长城广东分公司对陈耀荣提供的《商铺买卖合同》、《借款协议书》以及相应收据和进账单的真实性与合法性严重存疑。具体表现为：1.《商铺买卖合同》中记载陈伊婷与江门市蓬江区南昌实业投资有限公司签订借款协议书的时间为2014年6月17日，但借款协议书的落款日期却为2015年6月17日，而《商铺买卖合同》的签订时间却是在2014年4月17日，各日期之间存在严重矛盾，且极不符合常理。2.《借款协议书》中记载的出借方（甲方）为陈耀荣，但落款处甲方的签名却是陈伊婷，而其提供的收据显示的出借人却又为陈耀荣，而且，涉及50多万元的借款，却没有提供对应的银行转账记录，其提供的证据所反映的情况与其陈述存在前后矛盾。3.《商铺买卖合同》第3条的付款方式中提及的68万元，根据该合同反映，其已于2014年4月17日签订该合同前已经支付，但是其提供的进账单中显示的68万元系于2016年3月3日才发生款项往来，且该68万元的收款人并不是被执行人南昌贸易公司。4.涉案商铺于2011年6月13日已办理抵押登记，于2015年已被法院查封，但陈耀荣于2014年4月17日仍与被执行人南昌贸易公司签订涉案商铺的买卖合同，再结合其提供的两份进账单显示，陈耀荣明知涉案商铺可能不能办理过户，并且可能存在被拍卖风险的情况下，仍分别于2016年3月3日、2016年4月18日向南昌贸易公司指定的账户主动支付68万元和492139.17元的购房款，这种行为极不符合常理。三、陈耀荣的情况不符合法律相关规定，其所主张的权利不能排除本案的执行。根据《物权法》第九条的规定，涉案商铺的权属人依然为被执行人南昌贸易公司，且陈耀荣并无提供证据证明其曾向相关部门提出变更该房产权属的请求。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，陈耀荣的情况不符合上述法律规定的情况，陈耀荣所主张的权利不能排除本案的执行。申请执行人长城广东分公司为证明其主张，向本院提供了下列证据（庭上出示原件进行质证，证据一、二无原件，证据三、四有原件）：1.粤房地证字第**房地产权证、粤房地他项权权证江门字第**地产他项权证，证明涉案商铺于2011年6月13日已抵押广发银行江门分行的事实。2.（2015）江中法民四初字第19号民事判决书，3.（2019）粤民终376号民事裁定书、生效证明，证据2-3证明广发银行江门分行对涉案商铺享有的抵押权已经被法院生效法律文书确认为合法有效，4.（2019）粤民终376号民事裁定书，证明长城广东分公司合法受让广发银行江门分行涉案债权，成为案件申请执行人。被执行人南昌贸易公司、南昌集团、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹、李凤彩、胡健南在本院异议审查期间均未提交答辩意见和证据。本院查明，申请执行人长城广东分公司与被执行人南昌贸易公司、南昌集团、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹、李凤彩、胡健南金融借款合同纠纷一案中，执行依据为已生效的本院2017年11月8日作出的（2015）江中法民四初字第19号民事判决。依该判决，第二项判令被执行人南昌贸易公司应在判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金2500万元及相应利息给申请执行人长城广东分公司（借款期限内的利息按照双方在借据中约定的利息年利率7.8%和期限计算，借款期限届满后的利息按照双方约定的罚息年利率11.7%计算，计至判决规定的款项清偿之日止）；第三项判令被执行人陈锦旋、卢宝茹、孔艳婷对上述债务以5000万元为限承担连带清偿责任；第四项判令申请执行人有权对李凤彩、胡健南、南昌贸易公司、南昌集团提供的相关抵押房产在相应限额内享有优先受偿权（详见判决书）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费人民币169323元，保全费5000元，合计174323元由被告南昌贸易公司负担，被告南昌集团、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹、李凤彩、胡健南以担保责任为限连带负担。根据申请执行人长城广东分公司的申请，本院于2020年5月25日立案执行。2020年6月29日，本院作出（2020）粤07执312号执行裁定书，裁定：查封、冻结、扣押、划拨被执行人南昌贸易公司、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹银行存款人民币总计4200万元或相应外币，银行存款不足清偿的，查封其同等价值的房产、土地使用权、汽车、股权、设备等财产。2020年9月29日，本院作出（2020）粤07执312号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人江南昌贸易公司名下涉案商铺等房产。另查明，本院已生效的（2015）江中法民四初字第19号民事判决，确认：1.2011年6月19日，广发银行江门分行与南昌贸易公司签订《最高额抵押合同》及2013年5月13日签订的变更协议（综额10XX5-01），南昌贸易公司以人所其所有的位于江门市××区××长沙××号的：（1）粤房地房地证字第**产权证；……房产，对广发银行江门分行与南昌贸易公司于2011年6月9日至2020年5月24日期间所签订的一系列合同及其修订或补充（包括但不限于展期）提供担保，被担保最高债权额为12004773元，前述抵押担保均已办理抵押登记（粤房地他项权证江权证江门字第**他项权证。2.关于抵押担保能否优先受偿的问题。本案涉案抵押物均已办理了抵押他权登记，抵押担保成立并生效，广发银行江门分行依法对上述抵押物享有抵押权。2019年5月28日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民终376号民事裁定，确认：2016年至2017年间，长城广东分公司与广发银行江门分行通过债权转让的方式，长城广东分公司成为了案件的当事人。本院认为，本案争议焦点为：案外人陈耀荣主张涉案商铺属于其所有并提出排除执行应否予以支持。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，陈耀荣主张对涉案商铺享有所有权，从而排除人民法院的强制执行，其应当就其对涉案商铺享有的权利优于长城广东分公司的担保物权承担举证责任。其次，依据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”。依据上述法律规定，不动产买受人的权利在取得产权登记之前，其性质都是债权。尽管南昌贸易公司与陈耀荣签订了《商铺买卖合同》、《借款协议》，但这些协议也只是对合同双方具有约束力，在陈耀荣未向本院提供证据证明物权已经发生转移的情况下不足以认定涉案商铺转移至陈耀荣名下，即仍应认定涉案商铺所有权人为被执行人南昌贸易公司。因此，陈耀荣请求排除对涉案商铺的执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人陈耀荣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 温友华审 判 员 李雁羽审 判 员 陈侃伦二〇二〇年十一月二十三日法官助理 舒 敏书 记 员 区翠娟