江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初6865号原告：蔡志娟，女，1971年5月25日出生，汉族，住江阴市。原告：陈苏红，女，1988年11月28日出生，汉族，户籍地江苏省东台市。被告：袁刚，男，1978年11月5日出生，汉族，住江阴市。原告蔡志娟、陈苏红与被告袁刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。因案情疑难复杂，于2020年9月14日转为普通程序，并于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告蔡志娟、陈苏红到庭参加诉讼。被告袁刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蔡志娟、陈苏红共同向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告双倍定金、房款、中介费260313元；2.本案诉讼费、律师费、执行费由被告承担。审理中，两原告要求解除与袁刚在2019年9月12日签订的房地产买卖合同，并增加诉讼请求：请求对上述第一项诉请，蔡志娟有权以被告提供抵押的苏（2019）江阴市不动产证明第0043752号项下房屋所有权以折价，或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。事实和理由：2019年9月12日蔡志娟在江阴市城区中易亿房产信息部（以下简称中易亿房产）与袁刚签订了购买袁刚名下美丽华都55号2902室房产（以下简称涉案房屋）买卖合同，并于当天支付10万元定金后，又支付了部分房款，分别于9月16日支付3万元，10月11日支付5000元，10月12日支付5000元、11月20日支付1万元，12月11日支付3013元。2019年9月17日，袁刚以其名下坐落于江阴市××号××室房屋为上述买卖合同提供抵押担保，并办理了抵押登记，登记的权利人为蔡志娟，权证号苏（2019）江阴市不动产证明第0043752号。蔡志娟于2020年1月12日催袁刚过户，袁刚从那天起失联至今，电话关机，微信不回，故其诉至法院。被告袁刚未答辩，亦未举证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记的所有权人是袁刚。2019年9月12日蔡志娟、陈苏红作为买方，袁刚作为卖方，中易亿房产作为中介方签订了《第1房产中介联盟房地产买卖合同》一份，约定袁刚将涉案房屋出售给蔡志娟、陈苏红，房屋面积134.66平方米，总价125万元，并约定蔡志娟、陈苏红应于2019年9月12日支付定金10万元，于2019年9月16日支付3万元，于2019年10月12日付1万元，于2019年11月12日付1万元，余款过户时付清（付给银行解押），中介费1万元由蔡志娟、陈苏红支付。合同约定如袁刚违约，应于违约之日起五日内定金双倍返还给蔡志娟、陈苏红还约定袁刚应无条件配合过户给蔡志娟、陈苏红指定人名下，并配合签第三方银行贷款材料及手续，最晚到2020年3月20日前过户。合同签订后，蔡志娟按约支付了袁刚定金10万元、房款53013元，支付给中易亿房产中介费1万元。2019年9月12日袁刚出具收条上载明“今收到蔡志娟购美丽华都55号2902室定金壹拾万元，因过户要四个月先做他项权证（美丽华都55-2902，抵押130000元）”。2019年9月16日，蔡志娟与袁刚签订抵押设立协议，约定借款金额15万元，袁刚将涉案房屋抵押给蔡志娟，抵押债权15万元。2019年9月17日蔡志娟与袁刚办理了房屋抵押登记，袁刚将涉案房屋抵押给蔡志娟，抵押方式为一般抵押，担保债权为15万元。审理中，蔡志娟陈述，双方无借款关系，该抵押是为其支付的定金及房款设立，担保房地产买卖合同的顺利履行。另查明，涉案房屋除了上述抵押外，分别在2018年3月7日、2019年3月28日设立了抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司江阴市支行债权金额为1076203元的最高额抵押，抵押权人为张福英债权金额为35万元的一般抵押。目前该房屋已经被多家法院查封。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同的各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，蔡志娟、陈苏红与袁刚签订的房地产买卖合同系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，蔡志娟、陈苏红按约给付了定金10万元及房款53013元，但袁刚未按照合同约定办理过户手续，导致蔡志娟、陈苏红购买房屋的目的无法实现，蔡志娟、陈苏红当庭要求解除合同，本院依法予以支持。据此蔡志娟、陈苏红要求袁刚双倍返还定金20万元、退还房款53013元，于法有据，本院依法予以支持。关于抵押优先受偿问题，根据袁刚于房地产合同签订当日出具的收条上载明的内容及在四天后即办理抵押登记的事实，本院对蔡志娟关于上述抵押是为担保房地产合同的履行的陈述予以采信。因该房屋在蔡志娟之前已经有两个抵押权人，故蔡志娟有权以袁刚所有的坐落于江阴市××号××室【不动产权证书号为苏（2018）江阴市不动产权第0××5号】房屋经折价或者拍卖、变卖所得价款就袁刚所负的本案债务在实现中国邮政储蓄银行股份有限公司江阴市支行及张福英的抵押权后余额的15万元范围内优先受偿。蔡志娟、陈苏红要求袁刚返还中介费1万元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于本案诉讼费、律师费、执行费的问题，诉讼费用应由败诉方承担，蔡志娟、陈苏红未提供律师费和执行费实际产生的证据，本院不予支持。袁刚未到庭参加诉讼，亦未对蔡志娟、陈苏红的主张提出异议，应承担相应的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除蔡志娟、陈苏红与袁刚于2019年9月12日签订的房地产买卖合同；二、袁刚于本判决发生法律效力之日起10日内双倍返还蔡志娟、陈苏红定金20万元及房款53013元，合计253013元；三、对袁刚的上述第二项债务，蔡志娟有权以袁刚所有的坐落于江阴市××号××室【不动产权证书号为苏（2018）江阴市不动产权第0××5号】房屋经折价或者拍卖、变卖所得价款在实现中国邮政储蓄银行股份有限公司江阴市支行及张福英的抵押权后余额的15万元范围内优先受偿；四、驳回蔡志娟、陈苏红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5244元、保全费1835元，合计7079元（蔡志娟、陈苏红已预交），由蔡志娟、陈苏红负担269元，由袁刚负担6810元。蔡志娟、陈苏红预交的6810元由本院退回，袁刚应负担部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳（收款单位：江阴市财政局非税收入专户，收款银行：江阴农商银行营业部，收款账号：0166********）。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 芳人民陪审员  蒋红月人民陪审员  孙永珍二〇二〇年十一月十六日法官 助理  任小霞书 记 员  潘燕青附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。