贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终450号上诉人（原审原告）：周建，男。上诉人（原审原告）：龙小娟，女。二上诉人委托代理人：谢忠俊，贵州跃达禾律师事务所律师。二上诉人委托代理人：易甜，贵州跃达禾律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，职务执行董事。委托诉讼代理人：郭明，贵州能盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华磊，贵州能盛律师事务所律师。原审第三人：贵州安顺润家物业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421063069830E。法定代表人：赵金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘飞，男。上诉人周建、龙小娟因与上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称“精石房开”）、原审第三人贵州安顺润家物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人周建、龙小娟的委托诉讼代理人谢忠俊、上诉人精石房开的委托诉讼代理人郭明、陈华磊、原审第三人贵州安顺润家物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周建、龙小娟上诉请求：1、撤销安顺市平坝区法院于2019年12月20日作出的(2019)黔0403民初2787号判决书，并依法改判;2、本案一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对原被上诉人之间签订的《补充协议》的效力认定有误,从而导致本案事实认定错误,适用法律错误。《补充协议》是被上诉人提供的格式条款,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第六条的规定，《补充协议》是被上诉人一方提供的格式条款，其中有关于限制上诉人权利、加重上诉人负担的条款,被上诉人并未以文字、符号、字体等特别标识提醒上诉人注意,补充协议共7页,正文部分字体、颜色均无任何变化,被上诉人并未尽到提醒义务。例如《补充协议》第6.9条将原买卖合同中违约金按“已付房款的日万分之一”计算改成了“已付房款的万分之一”,该条款极其不合理的减轻了被上诉人的责任,限制了上诉人的权利,且被上诉人并未以任何方式对该条款作出提示和解释,故该条款应当是无效的。根据以上法律规定和《商品房买卖合同》的约定,《补充协议》不合理的减轻了买卖合同中约定的应当由被上诉人承担的责任,并且不合理地加重了上诉人的负担、排除了上诉人的主要权利内容，应当被视作无效，以《商品房买卖合同》为准。即使《补充协议》有效，关于《补充协议》中不合理减轻被上诉人责任、加重上诉人负担的条款也应当以《商品房买卖合同》中约定的为准。原被上诉人签订的《商品房买卖合同》是经过平坝县房产管理局备案的合同,而《补充协议》是被上诉人私自出具的格式条款,尽管《补充协议》上上诉人签了字,但《补充协议》中的相关条款与《商品房买卖合同》相冲突,应当以经过官方备案的条款为准，而不是以《补充协议》为准,否则将会严重损害上诉人的合法权益。二、一审法院对违约金的起算日期的认定错误,严重损害了上诉人的合法权益。一审法院根据《补充协议》第5.4条的约定,认定被上诉人办理商品房初始登记的日期是2015年6月30日后600个工作日,认为被上诉人应当于2017年11月20日申请商品房所有权初始登记。并认被上诉人取得初始登记的时间为申请后90日,即被上诉人应在2018年2月18日前取得商品房的初始登记,又酌定被上诉人为上诉人取得商品房转移登记的时间为取得商品房初始登记后90日,最终确定被上诉人支付上诉人违约金的起算日期是2018年5月18日。结合第一点所述,《补充协议》应当被认定为无效协议,一审法院对违约金的起算日期的认定是对《补充协议》效力认定错误导致的事实认定错误,应当予以纠正,并按照《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定,被上诉人必须于2016年3月27日前取得涉案商品房的所有权初始登记,并将相关材料交给上诉人。如果超过约定日期90日未办理，应按日向上诉人支付已支付房价款万分之一的违约金。除此之外,上诉人对一审法院查明被上诉人已于2018年12月10日为上诉人办理了房屋转移登记一事予以认可,本案应当自2016年6月27日开始计算违约金至2018年12月10日,而不是自2018年5月18日算至2018年12月10日。三、一审法院对配套费的认定过于模糊,被上诉人并未拿出相关证据证明配套费的缴纳情况。一审法院以“双方已经进行结算,并履行完毕,是上诉人对其权利的处分”来驳回了上诉人要求被上诉人退还上诉人配套费的诉讼请求，该说法过于笼统模糊,导致事实不清。首先，被上诉人出具的结算清单项目有:合同建筑面积、实测建筑面积、实测套内建面、建面单价、建面差、补/退房款、补/退代收、总计补/退,从结算清单看,仅仅只能说明上诉人与被上诉人双方之间进行了房屋面积差产生房款多退少补的结算,房款多退少补的结算相应的就产生了契税多退少补的结算,从收据看,代收费是契税+配套费,在此清单就列为“补/退代收”,并非是对配套费的结算。其次,被上诉人作为房地产开发商,从常理来说，其对水、电等基础设施配套费是否应该收取的相关规定应该很熟悉,从而利用上诉人对相关条文不熟悉、不知情的状况,使得上诉人签下《补充协议》,导致上诉人的利益遭受重大损失,根据上述规范性文件的规定及《商品房买卖合同》第七条第二十九条、《中华人民共和国合同法》第四十条，被上诉人应当退还上诉人的水电开户费除此之外,虽然《补充协议》中约定了双方对4920的配套费进行了约定,但是上诉人要求被上诉人清算除水电开户费外的配套费(预告登记费、抵押登记费及其交易费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费),只是让被上诉人出具给上诉人开具的各项配套费的正规发票，经过正规发票结算,多退少补。但是本案庭审中被上诉人并未出具任何可以证明各项费用的正规发票,仅仅只出具上诉人与被上诉人房款及契税的结算清单还有与案外人的一个代办费用清单和收据,并不能直接证明被上诉人确实支付了这么多的相关费用。一审法院据此直接认定上诉人与被上诉人已经经过结算,故不予支持上诉人的此项诉讼请求过于笼统,事实尚未认定清楚,因此导致适用法律错误。精石房开上诉请求：请求上级人民法院依法撤销安顺市平坝区人民法院(2019)黔0403民初2787号民事判决第一项,改判为上诉人在判决生效之日起十日内向被上诉人支付逾期办证违约金人民币3000元。事实和理由：上诉人开发的乐平镇金街楼盘在办证过程中出现超越上诉人预期的诸多滞缓因素。实际上,在全国范围内商品房的逾期办证是一个较为普遍的现象,《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续,有其主观原因也有客观原因所致。并且在本案中,被上诉人也未举证证明因为上诉人的逾期办证行为给其造成的损失及损失数额。因此，一审法院按照合同约定判决违约金的承担,有悖于《合同法》第一百一十四条的立法精神。请求上级人民法院根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神，依照《合同法》第一百一十四条的规定,结合上诉人逾期办证的主观过错程度及本地的社会经济发展、物价、收入等实际状况,参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况,综合各种因素判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金人民币3000元。切实维护人民法院对同类型案件裁判的相对一致。周建、龙小娟向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告立即为原告办理安顺市平坝区乐平镇金街A2幢1层*号房的所有权登记并交付给原告；2、请求法院依法判令支付原告违约金（暂计至2019年6月17日）42202元，实际赔偿数额计算至转移登记之日；3、请求法院判令被告返还原告违法收取的配套费4920元；4、本案诉讼费用其他费用由被告承担。一审查明的事实：在2014年1月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定，原告购买被告开发的项目名称为金街的商品房一套，建筑面积44.94㎡，房屋总价为431000元。同时约定，被告应当在2015年6月30日前向买受人（原告）交付该商品房，并于2016年3月27日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人。逾期按日利率万分之一承担违约金。同日，双方又签订了补充协议，并在5.1条约定：“商品房的权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。如因买受人的原因，未付清合同的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。并由买受人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日向出卖人偿付已付房价万分之二的违约金”；5.4条约定：“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记，在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证前提下，如非出卖人原告造成有时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。合同签订后，原告依约交付购房款，被告依约将房屋移交原告占有，但未按约定时间申请办理商品房所有权初始登记和转移登记。另查明，被告2018年12月10日为原告所购房屋办理了商品房转移登记并取得商品房权利证书（房产权证）。又查明，双方在签订的商品房买卖合同第七条中约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；在补充协议第1.1条中约定，被告向原告收取4920元，用于办理预告登记、抵押登记、备案及产权办理、印花税、房屋测绘及水电开户等，该笔费用根据实际办理情况以及政府规定多退少补。协议签订后，被告向原告收取4920元的相关费用，并按约定为原告办理了预告登记、抵押登记、开通水电、缴纳印花税等税费。2015年7月1日，原、被告就该款进行结算。一审法院认为：1、关于原告要求办理商品房所有权初始登记，并交付给原告请求：依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定及双方签订的商品房买卖合同第二十二条约定，办理商品转移登记（房屋产权证书）的义务本应是原告，被告承担的是办理商品初始登记并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告的协助义务。由于双方又签订了补充协议，并在第5.1条中约定：“如因买受人的原因，未付清合同的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任”从该条内容来看，表明双方已对商品房买卖合同第二十二条进行了实质性的变更，将本来应由买受人承担办证（房屋产权证）主要义务，出卖人承担办证协助义务，变更为出卖人承担办证主要义务，买受人承担办证的协助义务。由于该变更约定系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方变更办证主要义务及协助义务后，被告不再承担将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的协助义务。另外，初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记，该登记是不动产登记机构对出卖人建造的商品房权属的确认。出卖人在对建造的商品房进行初始登记后，才能为买受人办理商品的转移登记及房屋产权证。由此可看出，初始登记是不动产登记机构对出卖人建造的商品房物权归属和内容的确认，该确认与记载不动产物权的权利证书不同，不具有向原告交付的可行性。且被告已于2018年12月10日为原告所购房屋办理了商品房转移登记并取得商品房权利证书（房产权证），被告该项义务已履行完毕，故原告要求被告立即为原告办理安顺市平坝区乐平镇金街A2幢1层*号房的所有权初始登记并交付给原告的请求无理，本院不予支持。2、关于要求被告支付违约金请求：依照双方签订的商品房买卖合同第二十二条的约定，被告精石房开公司本应于2016年3月27日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但由于双方在补充协议第5.4条中约定，“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记”，上述约定表明，双方已对商品房买卖合同第二十二的约定进行了实质性变更。因该约定系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,且该约定仅是对申请商品房所有权初始登记时限进行约定，并没有免除自身义务、加重对方责任或排除对方权利的情形，应属合法有效。故被告办理该商品房初始登记的日期不再是2016年3月27日前，而是在商品房交付的日期2015年6月30日后600个工作日，按约定被告应在2017年11月20日前申请商品房所有权初始登记。由于该日期是双方约定的申请日期，而非初始登记的取得日期，故被告在该日期前向相关部门申请办理初始登记后，相关部门办理初始登记需要一定的时间，因双方在补充协议中未约定取得初始登记的时间，结合双方的合同约定，本院酌定被告取得初始登记的时间为申请日后90日，即在被告应在2018年2月18日前取得商品房的初始登记。另外，因双方在补充协议第5.1条中约定，将商品转移登记（办理房屋产权证书）的义务转移给被告，因办理初始登记与转移登记具有时间上顺序性，被告只有取得商品房初始登记，才能办理商品房的转移登记，由于双方在补充协议中未约定取得转移登记（房屋产权证）的时间，结合双方合同约定，本院酌定被告办理并取得商品房转移登记的时间为取得商品房初登记后的90日，即被告应在2018年5月18日是为原告办理并取得商品房转移登记（房屋产权证），逾期被告即构成违约，应按双方约定承担违约责任，因被告已于2018年12月10日为原告办理了转移登记（房屋产权证），且原告要求被告承担违约金的日期也为办理转移登记之日。故本案被告应从2018年5月18日起，到为原告办理房屋转移登记的2018年12月10日止，按日向原告承担已交付房款总价万分之一的违约责任，即其应向原告支付的违约金为：431000×206（天）×0.1‰＝8878元。3、关于要求返还原告违法收取的配套费4920元请求：首先，被告收取原告的4920元并非双方签订的商品房买卖合同第七条中约定的水电安装费，而是双方在补充协议1.1条中另行约定应由原告承担预告登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费等费用。水电安装费系建设工程的“三通”费用，属商品房建设的成本费用；而水电开户费、预告登记费、抵押登记费等费用是有关单位按法律法规收取的相关费用，该费用是商品房买受人为了保全其购买商品房，保障其将来实现物权，或者是为了其购买的商品房使用方便，便于生活，又或是为了使用其购买的商品房达到圆满状态而应由买受人应当承担的费用，该费用并不包含在商品房建设成本之内。两种费用的性质不同、承担主体不同，收费主体不同，用途不同，故被告收取原告的4920元的相关费用并未违反商品买卖合同第七条的约定；其次，被告收取该费用是依双方签订的补充协议中第1.1条的约定来收取的，而该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，且该约定只是对新事项的补充，并没有免除自身义务、加重对方责任或排除对方权利的情形，应属合法有效。双方应按该约定履行自己的义务，被告在收取该费用后，已按约定为原告办理了预告登记、抵押登记、开通水电等约定义务，故原告无权要求被告返还该费用；再次，原、被告已对该笔费用进行结算，并按约定履行了多退少补的义务。综上，原告要求被告返还该笔费用的请求于法无据，本院不予支持。4、关于被告超过诉讼时效的辩称：双方在补充协议第5.4条中约定，“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记”。因此本案诉讼时效应自2015年9月30日后600个工作日加上被告取得初始登记、转移登记之日起算，故本案未过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告安顺精石房地产开发有限公司于本判决生后五日内赔偿原告周建、龙小娟违约金8878元。二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费978元，减半收取489元，由被告安顺精石房地产开发有限公司负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：1、补充协议的效力如何认定；2、周建、龙小娟的诉讼请求是否超过诉讼时效；3、逾期办证违约金的计算标准如何确定；4、配套费是否应当支持退还。第一，关于补充协议效力的问题。双方在2014年1月18日签订的《补充协议》，系由精石房开提供的，在精石房开销售房屋过程中反复使用的格式合同，其中与本案相关的5.4条，因不合理地过分延长办理商品房初始登记的时间，且精石房开并未提供证据证明已经采取了足以引起对方注意的特别标识，并按照对方的要求对格式条款进行了说明，故依照《中华人民共和国合同法》第四十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条的规定，提供格式条款一方免除或限制其责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第二，关于诉讼时效的问题，精石房开在一审答辩时认为2016年3月28日起没有给周建、龙小娟办理房产证，就构成违约，同时违约金的诉讼时效就应当从2016年3月28日起算。首先，由于周建、龙小娟主张的违约金是一种继续性债权，并随时间的推移不断产生。在上诉人精石房开公司实际履行为购房户办证义务之前，其违约行为处于持续状态，违约金应当以每个个别的债权的产生分别适用诉讼时效。其次，由于双方签订的补充协议无效，精石房开在一审答辩中又自认其2016年3月28日起没有给周建、龙小娟办理房产证即视为违约，所以，应当按照精石房开答辩时自认的与《商品房买卖合同》约定相符合时间起算精石房开逾期办证违约的时间。由于逾期办证违约金是继续性债权，则从周建、龙小娟一审起诉之日即2019年10月15日起算，应当倒推保护三年的胜诉权，即逾期办证违约金的计算时间为自2016年10月16日起至实际办证之日2018年12月10日止。2016年10月15日及之前的违约金债权超过了两年的诉讼时效，不再受到法律保护。第三，关于逾期办证违约金的计算标准问题，周建、龙小娟认为应当按照合同约定计算，而精石房开认为逾期办证具有一定的客观因素应当调减。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中精石房开逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了部分合同义务，且精石房开已经在2018年12月10日办理了产权证，周建、龙小娟也没有举证证明逾期办证的违约行为所造成的实际损失。事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。故，结合被申请人违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。即精石房开应当向周建、龙小娟支付的逾期办证违约金为2016年10月16日起至2018年12月10日的计算为431000元×0.15÷10000×786天=5081元。第四，关于配套费的问题。精石房开收取了周建、龙小娟的配套费4920元，对于该配套费，双方约定包含了预告登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费等，并约定该费用根据实际办理情况以及政府规定多退少补。现没有证据证明双方就该4920元的配套费进行过结算，精石房开也没有提供证据证明该4920元的配套费所包含的项目和应收应退的款项名目，因此对于该4920元配套费应当退还。综上，上诉人周建、龙小娟、精石房开上诉理由中成立的部分本院予以支持，其余依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条、第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2787号民事判决；二、上诉人安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给上诉人周建、龙小娟逾期办理房屋不动产权证的违约金5081元；三、上诉人安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还给上诉人周建、龙小娟配套费4920元；四、驳回上诉人周建、龙小娟其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费489元（已减半收取），二审案件受理费978元，均由上诉人安顺精石房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 王 爽审判员 辜贤莉二〇二〇年十一月二十七日法官助理陈甜甜书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。