贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终6397号上诉人（原审被告）:张忠波，男，彝族，1984年12月1日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住毕节市七星关区。委托诉讼代理人：肖远云，男，汉族，1949年4月30日出生，住贵州省毕节市，系当事人所在社区推荐。被上诉人（原审原告）:贵州创和物业有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处东城印象****。统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。法定代表人：赵雄杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：阳东海。上诉人张忠波因与被上诉人贵州创和物业有限责任公司（以下简称：创和物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6602号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张忠波上诉请求：1、撤销原判，改判本案合同在2017年7月6日至2018年8月15日期间效力待定，未经追认，对上诉人无约束力。改判本案合同于2018年8月15日已经解除。2、诉讼费用由创和物业承担。事实及理由:一、一审认定本案合同有效，事实不清，证据不足。1、一审中，创和物业主张与瑞丰铭城业主委员会签订的《物业服务合同》成立生效，未举证证明业委会合同主体资格，未举证证明业委会经业主大会授权或受业主委托代理签约事实，因此，该业委会以业主大会名义签订的物业服务合同效力，取决于业主和业主大会的追认或者不予追认，属于合同法第四十八条第一款规定的效力待定合同。创和物业没有举证证明该合同已经追认，主张该合同成立生效，证据不足。一审判决认定该合同合法有效，同样事实不清，证据不足。2、2020年3月19日，经七星关区房产局证实，本案业委会档案袋是空的，无任何法定备案文件。该业委会身份不明，达不到法律规定合同主体应当具有的资格条件。创和物业主张与该业委会签订的合同有效，一审判决确认该合同有效，均欠缺该业委会合同主体资格证据支持。3、基于签约人（业委会与创和物业）规避业主和业主大会的事实存在，加上物业服务质量恶劣等等原因，上诉人有正当理由拒绝缴纳物业服务费，表示不承认该合同，拒绝追认。依照《合同法》第四十八条第一款规定，本案业委会未经授权、未受委托，于2017年7月6日以业主大会名义与创和物业签订的合同未经追认，对上诉人没有约束力。二、合同解除符合约定。2018年6月12日，业委会对物业服务存在问题，向创和物业发出《整改通知书》，因为不见整改效果，2018年8月15日，业委会向创和物业送达解除合同的《函》，符合合同解除的约定（判决书载有解除条款）。即日起，上诉人与创和物业不存在合同关系，原判判令上诉人依该合同缴纳物业服务费，与合同法、物业管理条例相悖；三、新的证据《中标后承诺》能够证明，创和物业使用虚假承诺的欺诈手段谋取物业服务合同项目中标。承诺事项：1、出资将小区入口至2号楼道路打造成沥青路面；2、在小区其它公共道路部位铺垫草皮砖；3、对小区绿化进行更新完善；4、出资给小区业主配备体育运动器材；5、广告收益交业委会；6、主动接受业主监督；7、如因管理不善，造成物业及附属设施设备或业主人生财产受损，公司按实际损失赔偿。上述承诺，创和物业一直未兑现。新证据《规划图》证明目的：小区地下停车位377个地面停车位409个、汽车经销商场地及商铺门前场地3000平米，均属于小区全体业主共有。创和物业私自用于营业性收费收租，估计年收入百万元以上，拒绝公布账目，未兑现主动接受业主监督的承诺。以上两个新证据能够证明，创和物业使用虚假承诺的手段订立合同，属于欺诈行为，合同自始无效。综合上述，本案业主委员会合同主体资格没有相应证据证明支持，不能满足法律规定的条件，原判认定该合同合法有效，事实不清，证据不足。并且，该合同从效力待定状态演化到不予追认状态，最后发展到合同解除。此外，有新证据能够证明，创和物业使用虚假承诺的欺诈手段订立合同，属于法律、行政法规强制性规定的无效情形。原审判决判令上诉人依该合同缴纳物业服务费，不符合法律和事实。特此上诉，请求依法改判或发回重审。被上诉人创和物业二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，其与业主委员会签订的合同合法有效，对上诉人有约束力，其应当交纳物业服务费用，请求二审维持原判。原审原告约美物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2018年2月1日至2020年7月31日期间所欠的物业服务费2694.51元，并支付违约金485.01元（违约金暂算至2020年1月31日，具体算至支付之日），共计3179.52元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明的事实：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所在小区碧阳街道办事处流仓村瑞丰铭城小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修，养护和管理服务，具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.1元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点、地点向原告缴纳同期限为四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务至今。被告张忠波系居住在瑞丰铭城小区4-B-706室的业主，住房建筑面积为123.00平方米，属于原告创和物业服务管理区域内的业主。经核算，从2017年8月1日至2020年7月31日期间，被告张忠波应交纳的物业服务费为4,870.80元（123.00平方米×1.1元/月/平方米×36个月）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区车辆停放管理不规范、小区绿化养护不到位等问题。原告诉至法院，请求判如所诉。一审法院认为：瑞丰铭城小区业主委员会与原告创和物业签订《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，予以确认。张忠波作为居住在瑞丰铭城小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对张忠波具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区车辆停放管理不规范、小区绿化养护不到位等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为4,870.80元×70%=3,409.56元。对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，且双方在合同中也无约定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，不予支持。对于被告称双方不存在合同关系及原告与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》已经解除的抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被告提供的证据不能证明原告与涉案小区业主委员会签订的《物业服务合同》已经解除，原告与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》仍在合同履行期限内，且原告现在仍为该小区提供物业服务，故，被告的该抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张忠波于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费3,409.56元。二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由原告原告贵州创和物业有限责任公司负担7.00元，被告张忠波负担18.00元。本院二审期间，被上诉提交《电梯维护保养合同》、说明照片二张，证明至今仍为涉案小区提供正常服务和业主委员会解除合同函的公章是付立全私自盖的，没有经过业主大会或业主委员会，对被上诉人不发生效力。上诉人质证不清楚。本院认为《电梯维护保养合同》真实，予以采信；对二张照片说明，因无原件核对，本院不予认定。经二审审理查明与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是：涉案《物业服务合同》是否有效，上诉人是否有权拒交小区物业服务费。经查，被上诉人创和物业公司与瑞丰铭城小区业主大会、瑞丰铭城业主委员会签订《物业服务合同》，约定由被上诉人为该住宅小区进行物业管理，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对瑞丰铭城小区业主具有约束力。上诉人作为居住在涉案小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，经一审审理查明，被上诉人在涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题，故一审酌情判定被上诉人自行承担30%物业管理服务费并无不当。而上诉人作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费。虽然其对业主委员会合同主体资格质疑，但不能据此否认业主委员会与创和物业所签的物业管理服务合同的效力。本案业主委员会虽于2018年8月15日向被上诉人发出关于小区物业公司解除物业服务合同的函，但其并未重新选聘物业公司进场，仍由被上诉人一直向小区业主提供物业服务，且该服务仍在《物业服务合同》期限内。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”之规定，本案上诉人并未提供证据证实业主委员会作出的解聘函是由业主大会作出，结合被上诉人至今仍为涉案小区提供物业服务，业主大会和业主委员会并未提出异议的事实，上诉人主张物业服务合同已经合法解除，不应支持物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉理由，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人张忠波负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 曹建军审判员 代 珊二〇二〇年十一月四日书记员 钟 帝