贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初12080号 原告：殷发亮，男，1964年12月14日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：肖荣昌、曾健，四川皓锦律师事务所律师。 被告：遵义侨丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区长征镇坪丰村办公楼**，统一社会信用代码：9152030272217220X6。 诉讼代表人（管理人）：贵州舸林律师事务所。 委托诉讼代理人：官世燕，贵州舸林律师事务所律师。 原告殷发亮诉被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司（以下简称“侨丰公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理，依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理，原告殷发亮的委托诉讼代理人曾健、被告侨丰公司的委托诉讼代理人官世燕均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告殷发亮向本院提出诉讼，请求：1、请求判决确认被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司欠原告债权金额为6333341.36元；2、请求判令被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司继续履行2015年1月22日与原告签订的《商品房买卖合同》，向原告交付坪丰农副产品综合批发市场二期A区9号楼1560.09平方米（共计12套）住宅用房。 事实和理由：2014年4月11日，因被告侨丰公司开发的坪丰农副产品批发综合市场商住楼盘急需资金，所以，侨丰公司实际控制人孙昌连提出向原告借款470万元用于短期周转。双方约定借款用于坪丰市场项目，利息为月息2.3%，借款期限为1个月。协议达成后，原告实际向被告孙昌出借人民币共计510万元。借款到期后，孙昌连及侨丰公司均未按期偿还，经多次催要中，侨丰公司也认可借原告的钱实际上是用于公司开发的坪丰市场项目，为让原告放心，为此，侨丰公司还于2014年9月3日向原告出具《担保书》，保证于2014年9月15日前偿还借款，但孙昌连及侨丰公司仍未按承诺履行.2015年1月22日，双方达成协议，由侨丰公司按当时的市场价向原告出售坪丰市场楼盘二期A区9号楼共12套住房（1560.09平方米），用以抵偿所欠原告本息6209158元，双方于同日签订《商品房买卖合同》，被告侨丰公司也原告出具了6209158元的购房款收据，原告按约定向被告缴纳了124183.16元的住房维修基金，至此，双方借贷关系债务了结。此后，被告侨丰公司进入破产清算程序，破产管理人通知原告申报债权，原告向管理人申报了包括维修基金在内的共计6333341.36万元的债权，并要求继续履行《商品房买卖合同》，破产管理人审核后，于2020年9月3日向原告送达了《债权初步审查意见》，认为侨丰公司对孙昌连的担保没有股东会决议，担保无效，并认为因担保无效而产生的《商品房买卖合同》不产生效力，且房屋所有权仍然属于侨丰公司，故不继续履行《商品房买卖合同》.接到破产管理人向原告送达了《债权初步审查意见》后，原告多次与破产管理人沟通，均被口头告知可以起诉确认。原告认为，侨丰公司破产管理人在机械且片面地理解法律规定的基础上，错误的认定侨丰公司的担保无效和不继续履行《商品房买卖合同》是极端错误的，应当依法纠正，为此，特诉请人民法院，请求依法判决，支持原告诉求。 被告侨丰公司辩称：1、侨丰公司与原告之间不存在债权债务关系，原告诉请的债权系案外人孙昌连的个人债务，《担保书》系案外人孙昌连滥用股东权利事实的个人行为，对侨丰公司不发生效力，原告的第一条诉讼请求应予以驳回；2、原告与侨丰公司之间签订的《商品房买卖合同》应当认定为无效，因原告购买房屋并未取得商品房预售许可，原告无权要求侨丰公司履行交房义务。3、即使《商品房买卖合同》有效，向原告在批产受理后要求继续履行合同，交付房屋、办理产权的请求依法属于要求侨丰公司进行个别清偿，该请求权属于《破产企业法》第十六条所禁止，依法应驳回原告起诉。应驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：被告侨丰公司成立于2006年9月7日，原法定代表人为孙伟伟，孙昌连系孙伟伟父亲。经侨丰公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司申请，本院于2018年5月24日作出（2018）黔0302破申2号民事裁定：受理遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司的重整申请。本院于次日作出（2018）黔0302破2号决定书，指定贵州舸林律师事务所担任管理人，该案现在清算过程中。 被告侨丰公司在清算过程中，原告殷发亮向破产管理人申报借款本金4700000元的债权，且要求计息履行《商品房买卖合同》交付9号楼12套住宅抵偿该借款，破产管理人于2020年9月3日向殷发亮发出《债权初步审查意见》，对原告申报的全部债权不予确认，原告不服遂向本院提起诉讼。 另查明：2014年4月11日，原告殷发亮（甲方、出借人）与孙昌连（乙方、借款人）、遵义纬原商贸行有限公司（担保人）签订了《借款合同》，约定甲方出借人民币470万元给乙方，期限为1个月，自2014年4月11日至2014年5月11日，借款利息为借期内按月息2.3%家服务费每月合计376000元，如逾期甲方有权收取乙方970000元的违约金；借款用途为乙方用于坪丰市场项目经营；担保人以位于红花岗区加总面积732.9平方米的商业用房作为抵押。合同签订当日，原告殷发亮通过中国银行向孙昌连转款40万元、通过中国工商银行向孙昌连转款199万元，于11月5日通过中国工商银行向孙昌连转款171万元，共计转款410万元；此外，原告殷发亮称其通过其合伙人管本财于2014年4月11日向孙昌连转款100万元。 之后，孙昌连因未向原告殷发亮还款，于2014年9月3日向原告殷发亮出具了《担保书》一份，载明“你于2014年4月11日出借人民币肆佰万元整（4000000.00）给孙昌连，为此，本人（孙昌连）愿意用国有土地证，编号为殷发亮提供连带保证。同时，你有权要求如本证有关其他不同分为的股份投资人一并承担保证责任，若于2014年9月15日前仍未偿还贷款本息，你即可主张权利，保证期为2014年12月30日止。”该担保书落款处有借款人孙昌连的签名并加盖了侨丰公司公章。 2015年1月22日，原告殷发亮（买受人）与被告侨丰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于遵义市红花岗区的房屋（规划许可证为建字第××），第Ａ区二期9＃楼五、六、七层1＃、2＃、3＃、4＃房（详见房源表），以房屋单价3980元每平方米计算，总金额6209158元一次性付款；出卖人落款处除加盖侨丰公司印章外，孙昌连作为委托代理人签字；合同后所附房源表为“殷发亮抵款房源表、坪丰市场二期Ａ区9号楼”，该表中载明房屋12套，面积共计1560.09平方米，房款共计6209158.2元，维修基金共计124183.16元。2015年1月23日，被告侨丰公司向原告殷发亮出具收到其购房款6209158元房款的收据并加盖了被告侨丰公司财务章。审理中，原告并未提交其缴纳维修基金124183.16元的收款收据或付款记录。 审理中，原告对其诉讼请求中要求确认的债权金额6333341.36元的组成为：购房款6209158.2元（其中包含借款本金510万元、利息1109158.2元），购房后原告缴纳的维修基金124183.16元。 原告就其通过管本财于2014年4月11日向孙昌连支付的借款100万元，向本院提交了信用社电汇凭证原件，该凭证中备注为借款，但原告称原告与官本财之间因为合伙事务纠纷，官本财不愿意出庭作证，故不能向本院出示其他证据。原告就担保书中的借款金额为400万元的解释是在收到担保书时并未注意到，系在本案诉讼中才知道。 审理中，被告称双方签订的《商品房买卖合同》中所约定的房屋至今并未取得预售许可，该合同中载明的“规划许可证为建字第××”实际系坪丰农副产品批发市场二期Ａ区3号楼的，并向本院提交了“坪丰农副产品批发市场二期Ａ区3号楼”建设项目的建设工程规划许可证，该证显示情况与被告所称一致。 以上事实，有原告提交的借款合同、银行转款凭证、收据、担保书、商品房买卖合同及房源表、债权初步审查意见，被告提交的民事裁定书、决定书、建设工程规划许可证等证据予以证明，并经庭审质证，结合当事人陈述，足以认定。 本院认为：原告殷发亮以债权人身份向被告侨丰公司申报债权未获确认后向法院提起的诉讼，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定：“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”的规定，原告殷发亮有权向本院提起诉讼。 原告殷发亮要求确认的6333341.36元的债权，包括购房款6209158.2元（其中包含借款本金510万元、利息1109158.2元），购房后原告缴纳的维修基金124183.16元。 首先，根据本案事实来看，系案外人孙昌连个人向原告借款，而后被告侨丰公司自愿作为担保人为孙昌连的借款进行担保，才与原告签订《房屋买卖合同》进行以房抵债，理由如下：1、《借款合同》中的实际借款人明确为孙昌连，合同中虽然约定借款用途为坪丰市场项目经营，但纵观全案并无证据证明借款用途，故实际借款人应当为孙昌连，并非被告侨丰公司；2、被告侨丰公司在孙昌连出具给原告殷发亮的《担保书》中盖章确认，并且在之后与原告殷发亮签订了《商品房买卖合同》，系被告侨丰公司自愿对被告孙昌连的借款债务承担保证责任的具体体现；3、被告侨丰公司的担保行为是否取得股东会决议的同意，不能对抗作为善意第三人的原告，并且根据被告侨丰公司当时的股东及股权情况来看，实际股东为孙昌连与孙伟伟，且二人系父子关系，原告完全有理由相信被告侨丰公司为孙昌连的借款承担保证责任的真实性。3、本案中存在《借款合同》约定的借款金额与实际转款金额、与《担保书》中借款金额不一致的情况，但结合《商品房买卖合同》中明确的购房款6209158.2元与《借款合同》中关于利息的约定来推算，是以借款本金510万元为基数、月利率2%、结合实际借款时间计算的利息，再加上本金510万元之后得来；双方再根据本息数额、房屋单价、面积选定房屋后，签订了《商品房买卖合同》；因此，被告侨丰公司作为担保人将12套房屋作价6209158.2元履行保证责任抵偿给原告殷发亮具有合理性。其次，根据《担保书》中约定担保期间为2014年12月30日止，而原被告之间签订《商品房买卖合同》的时间为2015年1月22日，被告侨丰公司待孙昌连履行担保责任并未超过担保期限。因此本院对原告主张享有被告侨丰公司债权6209158.2元予以确认。 原告主张的维修基金124183.16元的债权，经向本院提交了房源表中的计算数额，并未提交原告向被告侨丰公司交纳该笔费用的依据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本院对于原告主张的该笔债权不予确认。 原告殷发亮要求被告侨丰公司交付《商品房买卖合同》中确定的12套房屋。原被告之间签订《商品房买卖合同》，是被告代案外人孙昌连履行借款本息的行为体现，但并不代表该以房抵债的后果成立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，案涉房屋至今并未取得预售许可，因此该合同应为无效，原告殷发亮无权要求被告履行交付房屋的义务，本院对于原告的该项请求不予支持。 为规范企业破产程序，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告殷发亮享有被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司的债权6209158.2元； 二、驳回原告殷发亮的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已减半收取）28065元，由被告侨丰公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院或被执行人财产所在地的与本院同级的人民法院申请执行，逾期则承担相应法律后果。 审判员 罗 静 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 张露旭