黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5037号上诉人（一审被告）：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：冀江，总经理。委托诉讼代理人：蒋文，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人（一审原告）：张洪强，男，1987年3月23日出生，汉族，中国银行道外支行员工，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：孙**，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司（以下简称泰鸿公司）因与被上诉人张洪强房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。上诉人泰鸿公司委托诉讼代理人蒋文，被上诉人张洪强委托诉讼代理人孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰鸿公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张洪强一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院审理程序不符合法律规定。1、一审法院审理本案不应适用简易程序。根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。而本案完全不符合适用简易程序审理的条件。第一，本案上诉人与买房人（被上诉人）陈述的事实并非不完全一致，双方陈述在很多情节上存在分歧；第二，一审法院依上诉人申请向房产登记机关调取了案涉房屋的登记材料（包括房屋初始登记申请书、房屋转移登记申请书等），并在审理过程中依职权调取了其他案件的案卷材料，显然不符合“无须人民法院调查收集证据即可查明事实”的情形；第三，本案争议事实涉及房地产开发公司（上诉人）、买房人、房产登记代办公司、房产登记机关、按揭银行等多方主体，法律关系十分复杂，包括商品房买卖合同关系、委托代理关系、行政关系、担保关系等多个法律关系，权利义务并不明确；第四，本案当事人双方在责任主体、责任范围、诉讼标的计算标准等均存在巨大争议。综上所述，一审法院审理本案不应适用简易程序。2、一审法院遗漏诉讼主体，应当追加哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（案涉房屋产权代办公司）为本案被告。买房人委托宏玛公司代其办理房产证相关手续，并向宏玛公司支付了代办费用，双方已经形成了委托关系，房产证应由代办公司办理并保管，在宏玛公司与买房人办理完毕房屋产权证他项权证后，应由宏玛公司承担向买房人交付房屋产权证书的义务。因此买房人在一审中主张上诉人向其交付房产证书属于错列诉讼主体，一审法院应当追加宏玛公司为本案被告。二、一审法院认定事实不清、适用法律错误。1、上诉人没有为买房人办理房产证他项权证的义务，也没有向买房人交付房产证的义务。买房人委托房屋产权代办公司（宏玛公司）代其办理房产证相关手续，并向代办公司支付了代办费用，双方已经形成了委托关系，房产证应由代办公司办理并保管，上诉人手中没有买房人的房产证，因此上诉人不是房产证的交付义务人。一审法院认定代办公司办理完毕房产证他项权证后，需要交给上诉人核对后再转交买房人，因此应由上诉人承担向买房人交付房产证的义务与客观事实不符，买房人的房产证尚未办理完毕他项权证，代办公司尚未将买房人房产证交给上诉人核对。且办理他项权证是买房人及代办公司的义务，代办公司能否在判决生效后45日内办理完毕他项权证与上诉人无关，一审法院判令上诉人在判决生效后45日内办理完毕他项权证并将房产证交付给买房人没有事实依据。2、上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。根据上诉人与买房人双方签订的《合同补充协议》第六条第5款约定，“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方（即上诉人）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续”。此处约定非常明确，出卖人的责任，就是指交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案的义务，只有在上诉人未履行交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案的义务时，才承担违约责任，而不是在任何情况下买房人未在交付房屋后720日内取得房屋权属证书都承担违约责任。另外，为了使买房人能够更顺利的办理按揭贷款，上诉人向按揭银行缴纳了保证金，只有买房人的他项权证办理完毕，上诉人才能取回保证金，因此上诉人主观上也希望尽快办理房产登记手续及他项权证，上诉人不存在拖延办理房产登记手续的动机。因此，上诉人违约的期限应当是自交付房屋后540日起至办理初始登记之日止。一审法院以上诉人未在交付房屋后720日内协助买房人办理转移登记为由，判定上诉人承担违约责任，并以此为标准确定违约金数额，既没有合同约定，也没有法律依据。3、不应当由上诉人对是否尽到通知及协助上诉人办理房产证相关手续的义务承担举证责任。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。可见办理房屋权属证书的义务人是买房人，且何时办理房产手续的决定权也取决于买房人，只有在买房人或代办公司通知上诉人想要办理房产登记手续并要求买房人提供必要协助，上诉人才能予以配合，因此应当由买房人举证证明其通知上诉人协助其办理房产登记手续，而不是由上诉人举证证明其履行了协助义务。因此，一审法院以上诉人未能举证证明其履行了通知及协助义务而承担举证不能的法律后果，没有事实依据和法律依据。4、买房人一审是以合同约定的违约条款（《合同补充协议》第六条第5款）主张上诉人承担违约责任，一审法院却以上诉人未履行所谓的法定协助义务为由，判令上诉人按照合同约定承担违约责任，显然没有法律依据。即使按照一审法院的观点，认为上诉人未履行法定的协助义务，上诉人应当承担的也应该是损害赔偿责任，而不是违约责任。且买房人应当就其利益受到损害及损害的具体金额承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。综上所述，一审法院审理程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。张洪强辩称：一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回泰鸿公司上诉请求。张洪强上诉请求：1.撤销（2019）黑0110民初10706号判决书第二项判决并依法改判泰鸿公司立即支付张洪强违约金38101元。2.维持（2019）黑0110民初10706号判决书第一项判决。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认为不应当适用《购房合同补充协议》第6条第5项的约定，没有法律依据。该第6条第5项的约定：买受人“取得”房屋权属证书，只有出卖人“支付”后买受人才能“取得”，因此明显该条款指“逾期交付”房屋权属证明时的违约责任，而非一审法院认为的逾期办理房屋权属证明时泰鸿公司应承担的违约责任。2.一审判决认为违约金应计算至“转移登记手续办理完毕日”，没有法律依据。二、一审判决法律适用错误。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款错误。该第十八条第一款适用的前提是“当事人没有特殊约定”，但是本案《合同补充协议》第6条第5项明确约定了迟延交付房产证的违约责任。因此本案不能适用该第十八条第一款的规定，而应当适用《合同补充协议》第6条第5项约定的违约金计算方法，法院应当依据《合同法》第一百一十四条和《合同补充协议》第6条第5项约定的违约金计算方法，泰鸿公司应向张洪强支付逾期交付房屋权属证书的违约金38101元。（计算期限自2016年10月2日起暂计算至2019年8月27日一审立案日止，计算方式：购房款359447元×1060天×万分之一＝38101元）泰鸿公司辩称：请求驳回张洪强的一审诉讼请求和上诉请求。张洪强向一审法院起诉请求：1.请求判令泰鸿公司立即将房屋权属证书交付给张洪强；2.请求判令泰鸿公司立即向张洪强支付逾期交付房屋权属证书的违约金38101元（计算期限暂自2016年10月1日起至2019年8月27日止，计算方式：购房款359447元×1060天×万分之一）后续违约金计算标准同上，给付直至将房屋权属证书交付张洪强之日止；3.请求判令泰鸿公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张洪强、泰鸿公司于2013年4月1日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：张洪强购买泰鸿公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交口处东北角永泰·香福汇4号楼1单元9层003号商品房住宅，总款为359447元。《合同补充协议》第六条第3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。张洪强以首付款139447元，向银行按揭贷款220000元的形式向泰鸿公司支付了全部购房款。泰鸿公司于2014年10月12日向张洪强交付了房屋。根据一审法院院调取的证据显示泰鸿公司于2016年5月20日为案涉房屋办理了房屋初始登记，2017年3月22日，张洪强、泰鸿公司向房产部门申请所有权转移登记。2018年10月19日，案涉房屋权属证书办理完毕，产权证号为黑（2018）农垦哈尔滨不动产权第0014295号。泰鸿公司指定哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为张洪强办理产权登记手续及抵押手续，张洪强办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。由于该房屋的抵押登记手续未办理完毕，涉诉房屋的产权证保管在宏玛公司处。一审法院认为，张洪强、泰鸿公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，张洪强、泰鸿公司应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于张洪强主张泰鸿公司立即将房屋权属证书交付给张洪强的诉讼请求。不动产权证是权利人拥有该项财产的法律证明，张洪强作为案涉房屋的所有权人，有权取得房屋权属证书，故一审法院对张洪强的该项诉讼请求予以支持。但因案涉房屋尚未办理完毕他项权证，在办理抵押手续期间，宏玛公司必然需要使用张洪强的房屋权属证书，但抵押手续应在合理期限内办理完毕，结合本案的具体情况，一审法院酌定泰鸿公司应在判决生效后45日内为案涉房屋办理完毕他项权证，并将房屋权属证书交付给张洪强。关于泰鸿公司抗辩称案涉房屋的产权证书保管在宏玛公司，不应由泰鸿公司返还张洪强房屋权属证书的问题。诉讼中，泰鸿公司自认在宏玛公司办理完毕他项权证后，应将房屋权属证书交给泰鸿公司，泰鸿公司核对无误后再交付给张洪强，可见泰鸿公司负有将产权证交付给张洪强的义务。故泰鸿公司的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。第二，关于张洪强主张泰鸿公司向其支付逾期交付房屋权属证书的违约金38101元（计算期限暂自2016年10月1日起至2019年8月27日止，计算方式：购房款359447元×1060天×万分之一）后续违约金计算标准同上，给付直至将房屋权属证书交付张洪强之日止的诉讼请求。关于泰鸿公司是否存在违约情形的问题。泰鸿公司作为出卖人，在办理房屋权属证书过程中负有为案涉房屋开具增值税发票、在约定期限内将有关办理房屋权属证书的资料备齐并提交至房地产权属登记部门，为案涉房屋办理初始登记、在房屋具备办证条件后，及时通知买受人可以办理权属登记并协助张洪强办理产权证等一系列义务。本案中，泰鸿公司为案涉房屋办理了初始登记后，应及时通知并协助张洪强办理转移登记手续，但因泰鸿公司怠于履行上述义务，导致案涉房屋未能在约定的房屋交付后720日内取得房屋权属证书，应承担违约责任。是否尽到通知及协助张洪强办理转移登记手续的义务应由泰鸿公司承担举证责任，泰鸿公司未能举示相关证据，应承担举证不能的法律后果。泰鸿公司抗辩称上述义务应由宏玛公司履行，但《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是张洪强、泰鸿公司签订的，宏玛公司并非案涉合同的主体，即使张洪强与宏玛公司另行形成委托关系，也不能影响《商品房买卖合同》中关于泰鸿公司对张洪强的协助办证义务及相应违约责任的内容，且在办理转移登记手续的过程中，泰鸿公司除了需要承担通知义务外，还要根据房产部门的要求，承担与买受人共同向房产部门提交办理转移登记的申请及提供不动产权属证书等义务，泰鸿公司既未能提供证据证实其履行了通知义务，亦未能提供证据证实其及时履行了协助买受人办理转移登记手续的其他义务，故泰鸿公司应承担违约责任。关于计算违约金的起止时间的问题。办理完毕转移登记手续之后，泰鸿公司即已完成了协助张洪强办理房屋权属证书的合同义务和法定义务，故违约金应计算至张洪强、泰鸿公司向房产部门申请办理房屋所有权转移登记的日期较为适宜。泰鸿公司2014年10月12日向张洪强交付了房屋，按照《合同补充协议》约定，泰鸿公司应自房屋交付720日后，即从自2016年10月2日起按总房款的日万分之一的标准给付违约金，计算至2017年3月22日案涉房屋办理转移登记之日止。故泰鸿公司应当给付张洪强违约金6146.54元（359447元×1/10000×171天）。张洪强主张计算违约金的截止日期为泰鸿公司将房屋权属证书交付给张洪强时，但张洪强自述主张违约金的依据为《合同补充协议》第六条第5项的约定，该条款指的是逾期办理房屋权属证明时泰鸿公司应承担的违约责任，而并非泰鸿公司逾期交付房屋权属证明时的违约责任，故对张洪强的该项主张不予支持。泰鸿公司抗辩称应由代办公司履行为张洪强办理房屋权属证书的义务，但代办公司系由泰鸿公司指定，并非由张洪强选择，协助张洪强办理房屋产权证系泰鸿公司的法定义务，不能因泰鸿公司指定了代办公司而免除泰鸿公司的义务，故泰鸿公司的抗辩理由不成立。泰鸿公司抗辩称已付购房款应按照张洪强的首付款计算，因合同中明确约定张洪强应保证贷款于合同签订后30日内支付至出卖人（即泰鸿公司）银行账户，且泰鸿公司已向张洪强开具了《销售不动产统一发票》，可见泰鸿公司已经收取到全部的房款，故其这一主张缺少事实依据，一审法院不予支持。判决：一、泰鸿公司于本判决生效后四十五日内将黑（2018）农垦哈尔滨不动产权第0014295号不动产权证书交付给张洪强；二、泰鸿公司于本判决生效后立即给付张洪强违约金6146.54元；三、驳回张洪强的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，关于泰鸿公司是否存在违约责任问题。根据泰鸿公司提交的房屋所有权转移登记申请书的内容，可以确认办理该申请书事项的主体为本案房屋买卖合同的双方当事人张洪强和泰鸿公司，且该申请书是办理案涉房屋权属登记的前提条件之一。泰鸿公司于2017年3月22日提出该申请已经超过了案涉合同约定720日取得房屋权属证书的时限，泰鸿公司亦未提供证据证明张洪强怠于办理权属登记等不能归责于泰鸿公司的事实存在，故泰鸿公司的行为符合合同约定“买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书”的合同约定，一审判决泰鸿公司在合同履行中存在违约行为，应承担违约责任正确。委托代办产权登记是双方当事人在补充协议中的约定，是为完成案涉房屋权属登记办理的一种手段，双方并未在合同中明确约定此项合同的权利义务已经转移至代办公司，但明确约定了720日不能取得房屋权属证书的违约金计算标准。根据张洪强一审提交“贷款客户产权代办资料收取明细单”，泰鸿公司实际收取了张洪强代办产权的相关资料，故案涉合同中关于代办权属登记的约定，不能作为免除泰鸿公司承担逾期办理权属证书违约责任的依据。综上所述，泰鸿公司、张洪强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1505.04元，由上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担752.52元，由上诉人张洪强负担752.52元。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯（）二〇二〇年十一月十二日书记员  于文娟