江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8916号上诉人（原审被告）：马菊芳，女，1961年5月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李正义，上海市广懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅士侠，上海市广懋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海康勃莱物业管理有限公司，住所地上海市崇明区北沿公路******（上海崇明森林旅游园区）。法定代表人：郭璇琳，执行董事。被上诉人（原审原告）：上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路商业街**楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：郭璇琳，总经理。委托诉讼代理人：施勇浩，江苏立泽律师事务所律师，代理上列两被上诉人。委托诉讼代理人：袁晓明，江苏立泽律师事务所律师，代理上列两被上诉人。上诉人马菊芳因与被上诉人上海康勃莱物业管理有限公司（以下简称康勃莱公司）、上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司（以下简称康勃莱苏州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初2184号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马菊芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人未签订任何物业管理协议，被上诉人与苏州铭基置业有限公司（以下简称铭基公司）签订的苏州市前期物业管理委托合同为无效合同，对上诉人没有约束力。二、上诉人已经举证证明物业服务质量不合格。三、被上诉人私下与铭基公司签订的合同未经上诉人同意，物业费标准不能类推适用。本案中逾期付款利息应按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。被上诉人康勃莱公司、康勃莱苏州分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告康勃莱公司、康勃莱苏州分公司向一审法院起诉请求：1.判令马菊芳支付自2017年7月1日至2019年6月30日止所欠物业费107182.56元及滞纳金11254元(暂计算至2019年7月30日，实际自2018年7月1日起，以第一年应缴物业费53591.28元为基数，按每日万分之五计算至实际缴纳之日止；自2019年7月1日起，以第二年应缴物业费53591.28元为基数，按每日万分之五计算至实际缴纳之日止)；2.本案受理费由马菊芳承担。一审庭审中，原审原告变更滞纳金主张为自2019年7月1日起，以107182.56元为基数，按每日万分之五计算至实际缴纳之日止。一审法院认定事实如下：2017年6月20日，铭基公司作为委托方（甲方），康勃莱公司作为受委托方（乙方），康勃莱苏州分公司作为委托运作方（丙方）签订物业委托合同，约定甲方通过协议选聘方式将xx园委托乙方实行前期物业管理服务，乙方全权委托下属分公司康勃莱苏州分公司负责江南岸小区的物业管理日常运作工作，同时乙方对丙方的现场管理承担指导及监督责任。前期物业管理服务期限为3年，自2017年7月1日至2020年6月30日止。合同期未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。在前期物业管理阶段，丙方按建筑面积向业主收取物业管理服务费：别墅3.8元/月/平方米，均按照地上面积收费。一期32幢共计10811.09平方米，其中藕园37幢合计515.68平方米免收物业费；二期一标48幢共计16583.80平方米，其中莲园2幢和3幢(样板房)合计729.79平方米（六折收取物业费）；未售2套、未完成售房2套、未交房1套，共5套，合计2061.24平方米免收物业费。丙方对未售出或者售出后未办理完成入伙手续的房屋均免收物业费，直至该些房屋售出，业主办理好入伙手续后再开始收取物业费。二期二标88幢共计32512.31平方米，其中19套房屋合计6343.19平方米已售出待入伙免收物业费，29套房屋合计11661.54平方米未售出免收物业费。丙方对未售出或者售出后未办理完成入伙手续的房屋均免收物业费，直至房屋售出且业主办好入伙手续后，丙方开始收取该套房屋相应的物业费用。收费自甲方通知业主交房，业主办理好入伙手续后再收取物业费。物业服务费自物业交付使用之日起计算(本条所称物业交付使用之日，是指甲方与业主签署的《苏州市商品房购销合同》中约定的交付日期。若甲方提前交付或因不可抗力延迟交付的，则以甲方届时发出的书面通知中所载日期为交付使用之日)。业主应于物业交付使用时(即办理好入伙手续时)向丙方提前支付六个月的物业费，其后应于每三(3)个月的首月15日前一次性向丙方进行支付。上述收费标准与时间由甲方在售房同时与业主在《前期物业管理服务协议》中约定，由丙方向业主收取。2011年11月15日，铭基公司作为（甲方），狮城怡安（上海）物业管理有限公司作为甲方选聘的物业公司，马菊芳作为乙方，签订物业服务协议三份。约定乙方所购房屋物业名称为杏园6、10幢，榴园21幢。在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。前期物业管理费为：住宅3.8元/月/平方米（按地上面积计算）。一审另查明，2017年9月20日，康勃莱苏州分公司转账支付石先流3776元。2017年10月10日，康勃莱苏州分公司转账支付石先流8562元，备注用途为9月工资3985元、10月工资2577元和辞退补偿金2000元。2017年9月20日，康勃莱苏州分公司转账支付陈彩虹3554元。2017年12月27日，康勃莱苏州分公司转账支付陈彩虹1875元，备注用途为奖金。2017年10月18日、2017年11月20日、2017年12月19日、2018年1月19日，康勃莱苏州分公司分别转入个人/单位存款账户39324元（备注9月员工工资）、43430元（备注工资）、44892元（备注工资）、38189.7元（备注工资）。2018年12月6日、2018年12月11日、2018年12月27日、2018年12月30日，藕园32号罗茜，莲园10号黄晓微、桂园2号谢仙兰、竹园7号吴伟分别转账费支付康勃莱苏州分公司物业费11441.4元、23110元、6864元、7346元。一审又查明，2017年9月22日，上海烨直物业管理有限公司苏州分公司作为移交人，康勃莱苏州分公司作为接收人，签订《物品移交清单》。载明上海烨直物业管理有限公司苏州分公司委托康勃莱苏州分公司代收上海烨直物业管理有限公司苏州分公司在xx园管理期间的物业管理费，在委托期间联想台式电脑一台、建设银行刷卡机一台、发票专用章一个、空白增值税普通发票53张暂移交康勃莱苏州分公司保管使用。2018年12月7日，康勃莱苏州分公司账户转入上海烨直物业管理有限公司苏州分公司账户10047元。一审再查明，马菊芳为xx园xx园xx、xx幢，xx园xx幢的业主，房屋建筑面积分别为488.25平方米、623.25平方米、615.31平方米。2015年12月17日，铭基公司将上述三幢别墅交付马菊芳使用。以上事实，由原审原告提供的不动产登记簿查询记录、前期物业委托合同、交房通知书、转账凭证、银行交易明细、物品移交清单，马菊芳提供的前期物业服务协议及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证明。本案争议焦点：原审原告与铭基公司签订的前期物业委托合同是否有效。马菊芳认为铭基公司未通过招投标方式选聘物业管理公司，违反了《物业管理条例》第二十四条的效力性禁止规范，合同无效。一审法院认为，国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。首先，该条规定的招投标程序是国家为规范物业公司，提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该规范也规定了在一定情况下经当地房地产行政主管部门同意，可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务；其次，《物业管理条例》属于行政法规，第二十四条规定禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身，所涉及事项亦不损害国家利益和社会公共利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范；再次，《物业管理条例》第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地主人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”据此，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于合同效力并未作出规定。因此国务院《物业管理条例》第二十四条规定属于行政管理规范的范畴，并非民事行为的强制性效力性规范，建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效。综上，原审原告与铭基公司签订的前期物业委托合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。原审原告与铭基公司签订的前期物业委托合同约定物业服务期限为自2017年7月1日至2020年6月30日止，提交其公司与上海烨直物业管理有限公司苏州分公司签订的《物品移交清单》及2018年12月7日原审原告将代收的10047元物业费转账支付上海烨直物业管理有限公司苏州分公司的交易明细，认为2017年7月1日前涉案小区由上海烨直物业管理有限公司苏州分公司提供物业服务，上海烨直物业管理有限公司苏州分公司物业服务终止后于2017年9月委托原审原告代收涉案小区物业服务费。一审法院认为，上述两份证据与原审原告提交的前期物业委托合同相互印证，至此原审原告对其作为涉案小区的物业管理公司提供物业服务完成了初步举证责任。马菊芳向一审法院提交了其与铭基公司委托的狮城怡安（上海）物业管理有限公司签订的前期物业服务协议，该协议约定在业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。现该小区的房屋至今没有全部销售完毕，故该份服务协议仍在继续履行。一审法院认为，首先，马菊芳未举证其与铭基公司签订的服务协议期限尚未届满；其次，原审原告另提交了其提供物业服务期间员工工资转账发放凭证、其他业主已缴纳物业费的转账记录，结合原审原告提交的《物品移交清单》等证据能够证明合同约定的服务期限内确实由原审原告为涉案小区提供物业服务，马菊芳提交的物业服务协议已终止履行。因双方之间形成物业服务合同关系，马菊芳作为业主应当依约支付相应的物业服务费，原审原告有权向马菊芳收取物业服务费用。关于物业服务费的收费标准问题。原审原告认为应按照合同约定3.8元/月/平方米计算。马菊芳认为，《江苏省物业管理条例》第二十四条规定，“竣工未售出或尚未交付给物业买受人的物业，物业费用由建设单位缴纳”，根据铭基公司与原审原告签订物业管理合同中免收物业费部分约定，推算出涉案小区物业费用为2.47元/月/平方米，并据此认为原审原告与铭基公司合谋免收部分物业费，降低了物业服务质量，加重了马菊芳负担。一审法院认为，首先，根据上述分析，原审原告与铭基公司签订的前期物业委托合同合法有效，对合同双方及业主均具有约束力，虽该合同约定对未售出、未交房部分物业免收物业费，但无论对于该部分物业是否减免物业费，马菊芳作为业主均应按照合同约定支付物业费，马菊芳亦未举证由于该部分减免物业费而使原审原告降低了物业服务质量，损害了马菊芳的利益；另一方面，马菊芳认可的其于2011年11月15日与铭基公司签订的前期物业服务协议约定的物业费标准亦为3.8元/月/平方米，故对于马菊芳以部分物业被减免费用而要求物业费按照2.47元/月/平方米计算的抗辩意见不予采信。根据前期物业委托合同的约定，物业费应按照地上面积收费，马菊芳对原审原告主张的地上面积予以认可，一审法院予以确认。原审原告主张马菊芳所有的三幢别墅物业费合计107182.56元，符合法律规定，一审法院予以支持。前期物业委托合同中未约定逾期付款违约责任，原审原告要求马菊芳按照日万分之五为标准支付违约金无合同依据，一审法院酌情按照中国人民银行同期同档贷款基准利率（同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍为标准计算逾期利息损失。前期物业委托合同对物业费的支付时间约定不明确，原审原告主张马菊芳自2019年7月1日起支付逾期付款利息，符合法律规定，一审法院予以支持。马菊芳另抗辩认为原审原告物业服务存在不足，但并未举证证明原审原告存在大范围、长时间的物业服务瑕疵并对马菊芳造成了实际损害,故马菊芳据此不向原审原告支付物业费的抗辩，于法无据，一审法院不予采信。退一步讲，即使原审原告在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，马菊芳可以向物业公司反映情况，物业公司应有针对性地进行整改，物业公司要求马菊芳全额交纳物业费，也应提供全面完善的物业服务。考虑到物业服务费的公共属性，若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括马菊芳在内的全体业主利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十四条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、马菊芳应于判决生效之日起十日内支付上海康勃莱物业管理有限公司、上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司自2017年7月1日至2019年6月30日止的物业服务费107182.56元并支付逾期付款利息损失（以107182.56元为本金，自2019年7月1日起计算至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍为标准计算；以107182.56元为本金，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。二、驳回上海康勃莱物业管理有限公司、上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1334元，由上海康勃莱物业管理有限公司、上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司负担113元，由马菊芳负担1221元。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，铭基公司作为案涉小区的建设单位，2017年6月20日与康勃莱公司、康勃莱苏州分公司签订的前期物业管理委托合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。马菊芳认为该合同对其不具有约束力的上诉理由不能成立。康勃莱苏州分公司依据合同为马菊芳房屋所在的小区提供了物业服务，马菊芳应当支付相应的物业服务费。马菊芳认为康勃莱苏州分公司物业服务存在瑕疵，并非其可以拒交物业服务费的法定理由。一审法院酌情按中国人民银行同期同档贷款基准利率（同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍为标准计算付款利息损失，亦无不当。综上，马菊芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2668元，由上诉人马菊芳负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二〇年十一月二十五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。