内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终431号上诉人(一审原告）：陈巧玉，女，汉族，住内蒙古自治区包头市。被上诉人(一审被告）：中建二局第二建筑工程有限公司。法定代表人：魏庆国，董事长。委托诉讼代理人：余东方，该公司职员。委托诉讼代理人：王博，北京市义博律师事务所律师。一审第三人：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人:王秉仁,董事长。委托诉讼代理人：赵然，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟辉，北京市中洲律师事务所律师。一审第三人：包头市中冶置业有限责任公司。法定代表人:丁俊华，董事长。委托诉讼代理人：赵然，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟辉，北京市中洲律师事务所律师。上诉人陈巧玉因与被上诉人中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局二公司）、一审第三人包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称荣泰公司）、包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈巧玉，被上诉人中建二局二公司的委托诉讼代理人王博，一审第三人荣泰公司、中冶公司的委托诉讼代理人赵然、孟辉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈巧玉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.中建二局二公司负担一、二审案件诉讼费。事实和理由：（一）一审认定事实错误，依法应予撤销。1.根据《包头市商品房买卖合同》,陈巧玉在法院查封案涉房屋前已与中冶公司签订了合法有效的房屋买卖合同。2012年7月29日,陈巧玉与中冶公司签订《认购书》,购买其开发的××区商品房一套,2012年8月14日,陈巧玉与中冶公司签订《包头市商品房买卖合同》，中冶公司持有荣泰公司100%的股权,荣泰公司是中冶公司的全资子公司,应包头市稀土高新区政府的要求、包头市发改委同意,开发商主体变更为荣泰公司,其完全继承中冶公司的权利义务,故主体变更并不改变陈巧玉已在法院查封房屋前针对本案房屋签订了合法有效买卖合同的事实,一审法院认定的陈巧玉与中冶公司未再订立购房合同与事实不符。2.陈巧玉在法院查封涉案房屋前已合法占有房屋。陈巧玉与中冶公司签订房屋买卖合同后,一直主动沟通入住房屋事宜,2014年12月14日,陈巧玉应中冶公司要求与中建二局二公司签订《回租协议》,协议第二条明确约定“乙方自2015年1月1日起，回租甲方所持有物业,视为交房”，中冶公司以回租方式向陈巧玉交付本案房屋,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用”之规定,陈巧玉已将房屋回租给中冶公司,案涉房屋在2015年1月1日发生转移占有的事实，房屋于当日交付于陈巧玉,故陈巧玉在人民法院查封涉案房屋前已合法占有房屋。3.陈巧玉已交付部分房款,剩余房款愿意按照人民法院交付执行。陈巧玉从2012年7月31日开始到2012年8月14日止共向中冶公司的销售公司上海交泰房地产有限公司交付购房款332687元,该公司也于2012年8月14日向陈巧玉出具收款收据,《内部交款记录单》与《收据》二证据能够相互印证,且《内部交款记录单》中对于交款金额、时间、方式都有明确记载,落款中冶公司相关负责人的签字,庭审中中冶公司对于陈巧玉交款的事实予以肯定,前述事实足以证明陈巧玉交付332687元购房款的真实性，同时陈巧玉也愿意按照法院要求将剩余购房款交付执行,故在购房款的交付方面陈巧玉满足相关法律规定。4.未办理房屋权属登记非因陈巧玉过错所致。自双方签订《包头市商品房买卖合同》后,陈巧玉不断催促中冶公司进行网签备案登记以及权属登记,中冶公司一直推诿,庭审中也查明未办理网签备案登记系中建二局二公司未提供验收文件致使中冶公司不能取得初始登记、无法开具发票,并非陈巧玉过错所致。（二）陈巧玉对于案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条的规定,享有足以排除执行的权益,应予以保护。中建二局二公司辩称，一审判决查明和认定的事实清楚正确，一审判决结果正确。中建二局二公司认可一审判决内容，应驳回陈巧玉的上诉请求，维持一审判决。陈巧玉以及第三人之间存在故意串通、损害中建二局二公司合法权益的可能性。陈巧玉依法不享有排除强制执行的权益，因此本案应当维持一审判决。中冶公司、荣泰公司述称，案涉房屋在被查封之前，陈巧玉已经交纳案涉房屋332687元，并未交清全款，所以案涉房屋并未交付。如陈巧玉愿意将剩余房款交纳给人民法院，荣泰公司、中冶公司同意陈巧玉的上诉请求。陈巧玉向一审法院起诉请求：1.请求判决不得执行坐落于包头市××区房产；2.依法确认位于包头市××区房产归陈巧玉所有；3.依法解除对位于包头市××区房产的查封；4.本案诉讼费由中建二局二公司及荣泰公司、中冶公司负担。一审法院认定事实如下：2012年7月29日,陈巧玉与中冶公司签订认购书一份,约定购买了位于包头市××区商品房一套,总价款为645191元,陈巧玉缴纳房款332687元购房款,上海交泰房地产有限公司出具了收据。中建二局二公司与一审第三人荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案,一审法院于2016年12月2日作出判决,判令荣泰公司支付中建二局二公司工程款30142159.8元及利息(按银行同期同类贷款利率计,自2016年1月8日至款付清之日止;荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金20万元;中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任;中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权;驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。案件受理费400351.51元,中建二局二公司负担200351.51元,荣泰公司、中冶公司负担200000元。宣判后,中建二局二公司、荣泰公司不服一审判决,上诉至内蒙古自治区高级人民法院。2017年9月8日,内蒙古自治区高级人民法院作出(2017)内民终144号判决,维持了荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金20万元和中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权的判项,变更荣泰公司支付中建二局二公司工程款51873228.51元及利息(按银行同期同类贷款利率计,自2015年12月10日至款付清之日止);中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任;驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。一审案件受理费400351.51元,二审案件受理费251975元,合计652326.51元,由中建二局二公司负担205330元,荣泰公司、中冶公司负担446996.51元。中建二局二公司与一审第三人荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案,一审法院于2016年1月26日作出(2016)内02民初43号民事裁定,查封了荣泰公司名下时代广场G区包括涉案房产在内的75套房产,并于2016年2月2日向包头市房地产产权管理处送达了裁定书及协助执行通知书。案件执行过程中,陈巧玉提出执行异议,经一审法院审查驳回其异议申请,陈巧玉据此提起案外人执行异议之诉。中冶公司于2012年5月28日取得时代广场G区的商品房预售许可证,经包头市发改委同意,自2012年10月22日起,时代广场项目建设主体由中冶公司变更为荣泰公司。2013年10月31日,时代广场项目G区建设工程规划许可证变更至荣泰公司名下。2014年11月7日荣泰公司取得商品房预售许可证。一审法院认为，本案的争议焦点为:陈巧玉对案涉房屋是否享有排除强制执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,查封之前已合法占有该不动产;已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行,非因买受人自身原因未办理过户登记”,该条规定,系在买受人对所买受之不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的保护目的而设置的规则,该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的权利为代价而确立的,故人民法院在适用时对买受人利益进行保护时,应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性,以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。关于房屋买卖合同的签订及履行问题。一审法院认为,陈巧玉提供的案涉《认购书》仅能证明双方存在购房的意思表示。签订认购书后,双方再未定立购房合同,并不符合常理。而案涉房款的支付方式,陈巧玉主张已支付部分价款,并未提供转账凭据,显与常情不符。一审法院认为,从案涉合同的签订时间、房款的交付等情况表明,陈巧玉提交的证据不足以认定陈巧玉与荣泰公司之间签订了真实合法有效的房屋买卖合同,陈巧玉已经支付了合理的对价。关于案涉房屋的实际占有情况。陈巧玉未提供其占有该房屋的证据,不能证明陈巧玉对该房实际占有。综上所述,陈巧玉与荣泰公司的交易存在诸多不合常理之处,提供的证据亦不足以证明双方之间建立了合法有效的房屋买卖关系,陈巧玉已支付了部分购房款项且已实际占有案涉房屋,故陈巧玉主张其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益没有事实和法律依据,一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决:驳回陈巧玉的诉讼请求;案件受理费9957.75元由陈巧玉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，本案争议焦点：李巧玉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，陈巧玉虽在二审中提供了《包头市商品房买卖合同》，但二审查明案涉房屋并未实际交付，陈巧玉没有合法占有该不动产，其主张对案涉房屋具有排除强制执行的合法权益，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件，故本院不予支持。综上，陈巧玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9957.75元，由陈巧玉负担。本判决为终审判决。审判长 裴彪审判员 徐澎审判员 刘杨二〇二〇年十一月二十八日书记员 胡爽