黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初2359号原告：杨伯书，女，1979年4月3日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县。原告：张荣新，男，1972年12月30日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县。被告：张晓军，男，1972年8月1日出生，汉族，肇源县自然资源局职员，住黑龙江省肇源县。被告：丁桂梅，女，1971年12月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：马海军，肇源县为民法律服务所法律工作者。原告杨伯书、张荣新与被告张晓军、丁桂梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年8月20日、2020年11月23日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告杨伯书、张荣新、被告张晓军、被告丁桂梅及其委托诉讼代理人马海军到庭参加诉讼，第二次开庭时，原告杨伯书、张荣新、被告丁桂梅及其委托诉讼代理人马海军到庭参加诉讼，被告张晓军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告杨伯书、张荣新向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2016年9月10日签订的楼房买卖合同；2.判令二被告返还购房款39万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年9月10日与被告张晓军《楼房买卖合同》，约定被告将其以井铁龙名义购买的位于肇源县肇源镇xx小镇x号楼x单元x室楼房转让给原告，抵顶二被告向原告的借款39万元借款本息。合同签订后，被告将约定楼房交付原告占有使用。原告对房屋进行了装修，后因二被告产生矛盾，被告丁桂梅之子井铁龙以侵权为由要求停止侵占房屋。肇源县人民法院经审理作出判决：一、张晓军与杨伯书签订的《楼房买卖合同》无效；二、被告杨伯书、张荣新于本判决生效后立即停止侵占肇源县肇源镇xx小镇x号楼x单元x室楼房。判后，原告提起上诉，大庆市中级人民法院作出（2020）黑06民终798号民事判决书：一、维持黑龙江省肇源县人民法院（2020）黑0622民初11号民事判决第二项及诉讼费承担部分；二、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2020）黑0622民初11号民事判决第一项；三、驳回原审原告井铁龙的其他诉讼请求。根据该生效判决，案涉房屋归井铁龙所有，被告无法向原告履行合同义务，依据法律规定，该合同应予解除。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告张晓军辩称，同意解除合同，返还房款。被告丁桂梅辩称：一、同意解除购房合同；二、购房合同并非丁桂梅所签，丁桂梅也未收取购房款，实际是张晓军个人欠款用房屋抵顶，与丁桂梅无关，丁桂梅也未向原告借款。庭审中，二原告围绕诉讼请求向法庭出示证据如下：1.出示2016年9月10日楼房买卖合同复印件1份、收据复印件1份，欲证实当时签订房屋买卖合同，现合同已经不能履行。被告张晓军质证称，对买卖合同及收据均无异议。被告丁桂梅质证称，对合同真实性不清楚，丁桂梅并未签字。如果此合同真实，被告丁桂梅同意解除。本院认为，因被告张晓军作为该合同一方当事人，对该合同的真实性并无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。2.出示（2020）黑0622民初11号民事判决书复印件、（2020）黑06民终798号民事判决书复印件各1份，欲证实证据一中的房屋买卖合同已不能履行，合同目的不能实现，要求解除。被告张晓军、丁桂梅均质证称对该证据无异议。因二被告对该证据均无异议，本院对该证据予以确认。3.出示收据原件1份，欲证实被告丁桂梅当时同意用房屋顶账，出售案涉房屋。被告张晓军质证称无异议。被告丁桂梅质证称，对真实性有异议，不是其本人签字。因被告丁桂梅对该收据上的签字有异议，原告对该签名申请鉴定，故本院对收据将结合鉴定结论予以确认。庭审中，被告张晓军围绕抗辩意见向法庭出示证据如下：4.出示（2020）黑0622民初11号庭审笔录复印件1份，其中第11页，证明装修酒店其出资了。二原告质证称，无异议，第一次开庭时丁桂梅承认出资事实。被告丁桂梅质证称，张晓军出资酒店是张晓军个人行为，并不能说明张晓军的借款应由丁桂梅承担。张晓军与丁桂梅双方之间的经济是独立的，有张晓军给丁桂梅出具的欠据为证。因二被告对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。庭审中，被告丁桂梅围绕抗辩意见向法庭出示证据如下：5.出示欠据2张，欲证明二被告经济独立，至今张晓军未还丁桂梅钱，开酒店的钱丁桂梅陆续偿还。账面记录是丁桂梅给张晓军返的钱，50万元是张晓军欠丁桂梅的钱。二原告质证称，二被告间的债权债务与原告购买房屋事实无关，而且二被告之间是否存在债权、债务需要证据证实。丁桂梅承认欠原告钱后二被告分分合合，承认自2012至2018年分分合合。二被告用房子顶账时都是同意的，原告借钱给二被告时也知道二被告在一起，钱用于装修酒店。被告张晓军质证称，对该证据的真实性无异议，但与本案无关。因被告张晓军对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。庭审中，法庭出示证据如下：6.鉴定意见书1份。原告张荣新、杨伯书质证称，对鉴定结论有异议。字是丁桂梅签的，当时她同意卖房子。被告丁桂梅质证称，被告认可该鉴定结论，认为该鉴定结论与事实相一致。被告张晓军缺席，未发表质证意见。本院认为，虽原告对该鉴定结论不予认可，但该鉴定系本院经法定程序委托进行，故对该鉴定报告的真实性本院予以确认。根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：原告杨伯书与张荣新系夫妻关系。被告丁桂梅与被告张晓军于2012年末同居生活。2013年8月30日，丁桂梅之子井铁龙与大庆市恒瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定井铁龙购买该公司开发的肇源县肇源镇xx小镇x号楼x单元x室楼房，价款为338282元。首付款108282元，余款按揭贷款。该房屋首付款由被告丁桂梅、张晓军支付。因2013年被告张晓军向张荣新借款35万元未偿还，经结算，2016年9月10日，被告张晓军与原告杨伯书签订楼房买卖合同，将涉案楼房作价39万元卖与杨伯书和张荣新，抵顶借款本息。被告丁桂梅未在该楼房买卖合同上签字。后案外人井铁龙认为被告张晓军无权出卖该房屋，二原告无权占有该房屋，双方产生争议。井铁龙以二原告及张晓军为被告向法院提起诉讼，要求确认二原告与被告张晓军之间签订的楼房买卖合同无效，判令杨伯书、张荣新停止侵占肇源县肇源镇xx小镇x号楼x单元xx室房屋。经审理，肇源县人民法院作出（2020）黑0622民初11号民事判决书，判决：一、被告张晓军与被告杨伯书签订《楼房买卖合同》无效；二、被告杨伯书、张荣新于本判决生效后立即停止侵占肇源县肇源镇xx小镇x号楼x单元x室楼房。二原告不服（2020）黑0622民初11号民事判决，提起上诉，大庆市中级人民法院作出（2020）黑06民终798号民事判决书，认为根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，虽张晓军明知涉案房屋是井铁龙购买，其并无处分权的情况下，而将房屋抵顶给张荣新、杨伯书，侵害了井铁龙的合法权益。但张晓军与张荣新、杨伯书签订的合同出于双方的真实意思表示，虽然现标的物不能转移，但并不影响张晓军与杨伯书签订的房屋买卖合同的效力，故一审法院认定合同无效，适用法律有误，本院予以纠正。杨伯书、张荣新应当将房屋返还给井铁龙，杨伯书、张荣新因购买房屋、装修房屋遭受的损失可向张晓军另案主张权利。该案生效后，二原告向本院提起本案诉讼。审理过程中，二原告出示收据一张。该收据记载内容为：现收到人民币390000元。上款系张荣新购买xx小镇x号楼x单元x室房款。收款人处签有“丁桂梅”字样，落款日期为2016年12月21日。被告丁桂梅称该签名并非其本人书写。二原告向本院申请，要求对收据上收款人处“丁桂梅”字迹是否系被告丁桂梅书写进行鉴定。本院经大庆市中级人民法院委托黑龙江省众维司法鉴定中心进行鉴定，同时提交2016年本院审理的丁桂梅另案庭审笔录中的签字作为对比样本。该鉴定中心于2020年10月28日作出众维司鉴（2020）文鉴字第91号鉴定意见书。鉴定结论为：落款日期“2016年12月21日”《收据》上收款人处“丁桂梅”签名字迹与送检的比对样本丁桂梅字迹不是同一人的笔迹。庭审中，经本庭询问，原告陈述案涉顶抵房款的35万元借款借据系张晓军出具，借款时间为2013年，收款人为张晓军，借款时亦为被告张晓军联系。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，虽张晓军明知涉案房屋是井铁龙购买，其并无处分权的情况下，而将房屋抵顶给张荣新、杨伯书，侵害了井铁龙的合法权益。但张晓军与张荣新、杨伯书签订的合同出于双方的真实意思表示，虽然现标的物不能转移，但并不影响张晓军与杨伯书签订的房屋买卖合同的效力，案涉楼房买卖合同并非无效合同。因张晓军未取得案涉房屋所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移，楼房买卖合同目的不能实现，二原告作为买受人有权要求解除合同，故对二原告要求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，二原告与被告张晓军约定用张晓军所欠原告欠款本金35万元及利息，合计作价39万元抵顶案涉房屋购房款，并签订案涉房屋买卖合同。现因房屋买卖合同目的不能实现，应予解除。解除后，被告张晓军对抵顶购楼款的借款本息负有返还义务。故对二原告要求被告张晓军返还购房款39万元的诉讼请求，本院予以支持。关于二原告要求被告丁桂梅承担返还购房款39万元义务的主张。本院认为，被告丁桂梅与被告张晓军并非夫妻关系，其亦非案涉抵顶购房款的借款人，通过（2020）黑0622民初11号民事案件及（2020）黑06民终798号民事案件审理可以看出，丁桂梅作为案外人井铁龙代理人出庭，其并不同意用案涉房屋抵顶张晓军所欠原告借款，原告现有证据亦不能证实丁桂梅对张晓军出卖案涉房屋一事知情并同意，虽原告称案涉借款用途为张晓军装修其与丁桂梅合伙经营的酒店，被告丁桂梅亦认可张晓军在装修酒店时进行了出资，但原告并未出示证据证实本案所涉借款用于酒店装修，且通过张晓军与丁桂梅出具的欠据可以看出，二被告经济独立，即使案涉借款用于酒店装修，也仅能证实该借款系张晓军个人投资款，不能证实丁桂梅系该笔借款的共同借款人。综上，丁桂梅对抵顶房屋的借款不承担返还义务。原告要求被告丁桂梅返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨伯书与被告张晓军于2016年9月10日签订的楼房买卖合同；二、被告张晓军于本判决生效后立即返还原告杨伯书、张荣新购房款39万元；三、驳回原告杨伯书、张荣新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，减半收取计3575元，由被告张晓军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  陈朝迪二〇二〇年十一月二十五日书记员  韩雪杰附：《中华人民共和国合同法》第八条依法立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。