文书内容广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初30214号原告：黎文霞，女，汉族，1994年8月13日出生，身份证住址江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：刘奕嘉，广东金地律师事务所律师，执业证号14403200511814587。委托诉讼代理人：武康，广东金地律师事务所律师，执业证号14403201810054054。被告：深圳市毅骏房地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2028罗湖商务中心**房，统一社会信用代码91440300335212523Q。法定代表人：庄勇。委托诉讼代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师，执业证号14403201011172146。委托诉讼代理人：陈丹丹，广东卓效律师事务所律师，执业证号14403200911750860。原告黎文霞与被告深圳市毅骏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武康到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人刘莉、陈丹丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约损害赔偿金240778.94元;2、被告于判决生效之日起30日内：（1）对入户大门上端不平，底坎左右工艺粗糙、入门后地板多处裂纹、入户大门开关不正常完成修复；（2）对客厅、卫生间、房屋窗台、厨房阳台、主门门坎的大理石砖完成更换；（3）对鞋柜深度不够、厨房天燃气端裸露、阳台门关不紧、次卫柜腐烂漏水等进行修复；（4）对卫生间、阳台、厨房的防水工程及排水工程按照住宅装饰装修工程施工规范及住宅室内防水工程技术规范完成整改；（5）对照明灯闪烁不正常、总闸无故跳闸、卫浴浴缸下插座无漏电保护装置、厨房电线裸露在外等严重安全隐患问题，按照住宅室内装饰装修设计规范完成整改;3、被告承担因房屋修复和整改期间导致原告无法使用房屋的损失21000元（暂按照30天的标准计，最终按原告实际无法使用房屋的天数计算）；前述第1、3项诉讼请求暂共计261778.94元;4、判令被告立即将厨房现有整体橱柜品牌更换为“博洛尼”品牌；5、由被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实与理由：原告受到被告制作的《中海.天钻》宣传图册、《8号楼定制手册》、视频等宣传资料的影响，尤其是被告宣传房屋具有的8大健康系统功能：1、新风置换系统，具有每天置换空气8次的功能；2、全屋净水系统，水纯净度达99.9%；3、同层排水系统；4、24小时热水供应系统，即开即用，享受五星级宾馆礼遇；5、防霾除MP2.5系统，采用新型静电除尘技术，使空气洁净度达90%以上；6、抗干扰隔音降噪系统，三层夹胶中空玻璃；7、外墙屋顶地面热阻隔系统，让外墙屋顶穿上“保温衣、保温板”；8、高效节能隔热外窗系统，外窗采用三层中空LOV-E玻璃。该宣传对原告极为吸引，加上被告售楼人员声称每平方米装修标准为15000元的承诺，原告遂于2016年11月20日与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的中海鹿丹名苑（推广名为【中海.天钻】）9栋35层35A房屋，建筑面积118.86平方米，套内建筑面积89.58平方米，按套内建筑面积计算，每平方米134393.92元（需要说明的是，项目在售不带装修楼盘每平方米单价仅7万余元，被告的宣传效果可谓功不可没），总房价12038947元，被告应于2018年10月31日前交付符合约定的房屋。原告依约履行了合同义务。被告通知原告于2018年10月31日入伙。原告发现房屋存在诸多质量问题，而且装修标准极低、装修质量低劣，与样板房差距极大，被告至今未对全部的质量瑕疵完成修复。后原告还发现被告不能交付符合其在《中海.天钻》宣传图册允诺具有8大健康系统功能的房屋（不具有每天自动置换空气8次以上的“新风置换系统”的功能；不具有达到“水纯净度达到99.9%，过滤90微米级颗粒物，并保留对人体有新世界微量元素”的效果，相反水质更差；不具有“五星级酒店式的24小时热水供应，即开即用”的功能；不具有“使空气洁净度达90%以上”的效果；没有安装三层夹胶LOV-E中空玻璃，仅有二层玻璃；不具有“确保室内保持35分贝静谧空间”的效果；不具有“实现夏天高效隔热，保持凉爽，冬天室内持续温暖，温度隐定”的效果）。原告认为，被告的宣传资料允诺其房屋具有8大健康系统的功能和效果具体明确，构成要约，对被告具有约束力，被告应当承担违约损害赔偿责任，至少应当按照购房总价的2%赔偿原告损失至少应当按照购房总价的2%赔偿原告损失240778.94元（12038947×2%），并立即对房屋内存在各项质量瑕疵参照样板房标准继续承担维修义务和治理义务。另，被告未按照合同约定安装“博洛尼”品牌的橱柜，而是安装了“悍高”品牌。综上，请贵院综合本案全部事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告深圳市毅骏房地产开发有限公司答辩称：一、原告提交的宣传资料中已特别提示“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终批准文件及双方签订的买卖合同为准”，故该宣传资料应为要约邀请而非要约，对被告无约束力，双方的权利义务应以正式签署的房地产买卖合同（预售）约定为准。在双方签署的买卖合同、认购书补充协议及协议书等系列书面文书中，均以加粗、加黑、加下划线等多种方式明确约定售楼广告、售楼书等不构成出卖人的要约或允诺，双方权利义务以买卖合同及补充协议约定为准，且买卖合同未明示的任何其他形式的表述内容对双方不具有约束力，原告对此并无异议。原告在充分了解、阅读买卖合同等文本内容的基础上，签署了相关认购文件及买卖合同。因此原告将宣传资料定性为要约没有合同依据。二、原告对涉案房产提出的质量异议，均属于质量瑕疵或外观瑕疵，且毅竣公司均已积极履行保修义务，并未影响原告对涉案房产的居住使用，原告无权主张修复和整改期间的损失赔偿。样板房非涉案房产的交付标准，原告无权要求被告按照样板房标准对涉案房产进行修复。三、关于更换橱柜品牌的问题，被告回应如下：涉案房产内安装的橱柜均由博洛尼家居用品湖北有限公司供应安装，系博洛尼品牌产品，符合合同约定。四、补充答辩意见如下：1、原告提交的视频宣传资料、微信公众号文章等均发布于原告与毅竣公司签订认购书或买卖合同之后，且发布者并非被告公司，即原告签订涉案买卖合同不可能受该视频宣传资料的影响，该视频宣传资料、微信公众号文章等并不构成要约或要约邀请，对双方并无约束力。2、根据现场查验来看，被告公司在涉案房屋内均安装了八大健康系统，即便原告认为现有的八大健康系统的功能与效果与宣传不符，但该差异也仅是装修问题，根据合同法的规定以及双方合同的约定，原告仅有权要求毅竣公司承担保修责任，无权直接要求违约损害赔偿。3、设施和设备均需定期养护，否则会影响其功能和效果；而涉案房屋交付使用已近两年，设施和设备的使用及保养不同，功能和效果亦存在不同程度的差异，故目前设施设备的状态均不能客观反映毅竣公司交付时的状态，不能作为认定案件事实的依据。4、本案鉴定机构不具备合法鉴定资质，鉴定程序严重违法，且在前述八大健康系统的宣传资料不能作为本案的鉴定依据的情况下，鉴定机构不仅超范围鉴定，还据此作出鉴定结论，其鉴定结论毫无事实根据。不仅如此，鉴定机构关于不符部分的差价评估，其评估依据已失去法律效力，评估方法不符合国家标准，且没有进行科学的论证、亦没有明确其鉴定所依据的原理和方法，全凭其个人主观感受即得出鉴定结论，故该评估结论并不客观公正。因此，恳请贵院不予采纳。关于不予采纳鉴定报告的理由，被告公司已在《鉴定评估报告异议书》中进行详细论述。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定如下事实：一、2016年11月20日，原告黎文霞与被告深圳市毅骏房地产开发有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件，约定：1、原告向被告购买位于深圳市罗湖区的房产，建筑面积118.86平方米，套内面积89.58平方米，按套内面积计算单价为每平方米134393.25元，总价款12038947元。2、被告应于2018年10月31日前向原告交付涉案房屋，交付条件为被告取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，且被告应于房屋交付前向原告发出《入伙通知书》，原告对被告交付的房地产无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，原告应出具涉案房产的钥匙收条，该收条视为涉案房产实际交付的凭据；原告经验收同意收楼的，涉案房屋的交付时间为被告交付涉案房产钥匙之日，原告无正当理由拒绝验收或拖延验收时间的，交付时间为《入伙通知书》中的交付期限届满之日；原告应于收到《入伙通知书》之日按照《收楼意见书》内容对涉案房产进行验收，如有异议，应于验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中一次性提出，逾期未提出，视为同意接收涉案房产。3、被告应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格、人工费等以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。被告未提供样板房说明，该样板房即为具体明确的商品房及相关设施的说明和允诺。样板房说明中未予明确的项目，该样板房内容即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。交付的涉案房产装修部分如达不到合同约定的主要标准，原告有权要求被告就未达标部分进行重新装修。4、合同中的通知应采用书面形式，以邮寄特快专递通知的方式，原被告双方地址以合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方。5、被告所做的销售广告、宣传资料符合要约条件的或样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，被告应承担相应义务。6、该合同附件三约定了涉案房屋装置、装修、装饰标准，包括厨房应为“博洛尼”整体厨柜等内容。7、被告在本项目推广及介绍过程中所涉及的售楼广告、售楼书、图文宣传资料、模型展示及展示层（示范空间、公共空间、大堂等）等所有口头、书面或任何其他形式说明的内容及标准等均不构成被告的要约或允诺，且存在与买卖合同以及实际交付房产不一致的情形，被告对此已在销售过程中及签订房地产买卖相关法律文件时明确向原告进行解释说明。该《深圳市房地产买卖合同（预售）》及相应附件还约定了其他内容。二、八大健康系统内容：1、24小时热水供应系统，24小时热水不间断，即开即用，五星宾馆礼遇；2、高效节能隔热外窗系统，外窗采用三层中空LOV-E玻璃，享冬暖夏凉宜居生活；3、同层排水系统，消除噪音干扰；4、抗干扰隔音降噪系统，采用三层夹胶中空玻璃、叠合楼板，达到室外90分贝室内35分贝效果；5、外墙屋顶地面热阻隔系统，采用外墙保温砂浆、屋顶保温板设计，全年温度保持在20至26度，四季如春；6、新风置换系统，具有每天置换空气8次以上的功能，自动实现室内40%至60%恒湿效果，告别回南天；7、防霾除MP2.5系统，采用新型静电除尘技术，使空气洁净度达90%以上；8、全屋净水系统，三重过滤水中杂质，水纯净度达99.9%。三、2016年12月8日，被告取得深圳市住房和建设局发出的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》；2017年12月15日，深圳市规划和国土资源委员会罗湖管理局出具涉案项目《建设工程规划验收合格证》。四、原告于2018年10月28日入伙涉案房屋。五、我院工作人员于2019年10月21日组织原、被告双方进行现场勘查，经现场勘查及庭审情况，涉案房屋目前尚存以下质量问题：入户大门上端不平、厨房天然气端裸露、次卫漏水及客厅、卫生间、厨房、阳台、主门门槛地砖开裂问题。关于鞋柜深度不够，因该问题与主观判断及使用方式等因素有关，不应认定为质量瑕疵。六、经现场查看：涉案房屋橱柜未发现品牌标识，橱柜拉篮显示品牌为“悍高”。七、原告于2019年11月28日向我院申请评估鉴定，申请评估鉴定事项为：涉案房屋是否具备被告在宣传资料中允诺的“八大健康系统”的功能和效果；对被告在宣传资料中允诺的“八大健康系统”的功能和效果与涉案房屋实际不符而存在的差价进行评估。我院于2019年12月11日组织双方当事人对鉴定事项进行了明确，并组织双方当事人对鉴定机构进行选择，最终确认由深圳市南粤财物评估鉴定有限公司进行涉案项目的评估鉴定，该机构于2020年7月30日出具（2020）深南粤鉴评字第0523号《涉案财物鉴定评估报告》，报告结论：1、被告宣传的八大健康系统每个项目均有，与宣传功能、效果相符的项目为同层排水系统、新风换气次数，其余项目均未达到。具体如下：            项目名称                 宣传效果                     现有功能              是否匹配                  24小时热水供应系统              24小时热水不间断，即开即用，无需等待              设备在调试ok的状态下，放水直到出现有温度，最少需要7.69秒              否                  高效节能隔热外窗系统              外窗采用三层中空LOV-E玻璃，享冬暖夏凉宜居生活              勘查时，室内温度为28.4摄氏度，有点热              否                  同层排水系统                 消除噪音干扰              勘查时，卫生间天花板未见上层排水管，天台有4根排水管              是                  抗干扰隔音降噪系统              采用三层夹胶中空玻璃、叠合楼板，达到室外90分贝室内35分贝效果              勘查时，室外人为音源大于90分贝时，室内客厅噪音大于35分贝              否                  外墙屋顶地面热阻隔系统              采用外墙保温砂浆、屋顶保温板设计，全年温度保持在20至26度              勘查时，室内温度超过26度              否                  新风置换系统              每天置换空气8次以上的功能，自动实现室内40%至60%恒湿效果              经测量，房屋全天换气次数大于8次以上；勘查时，房间相对湿度为95%              换气次数达达到8次以上；湿度未达到宣传                  防霾除MP2.5系统              空气洁净度达90%以上              经勘查测量，在点燃蚊香的状态下，房间MP2.5轻度污染以上              否                  全屋净水系统              高效过滤水中杂质，水纯净度达99.9%，过滤90微米级颗粒，保留有益微量元素              可过滤水中杂质，但水质纯度超标，不适合直接饮用              否      2、关于差价，本项目采用市场比较法。在比价体系中，比较因素及相应权重分别为：地段：地段价值占比37%素质（包含设备8%、规模8%、形象6%等）占比34%、环境设计占比6%、开发质量占比8%等。涉案房屋的八大健康系统属于楼体素质中的设备因素（设备智能化、电梯、供暖及制冷、高科技技术应用）中的一部分设备，为房屋建筑的附加值部分。经市场调查并综合对比分析：八大健康系统占整体房价比例约为1%；涉案房屋的八大健康系统中约20%达到宣传效果，80%未达到宣传效果，未达到宣传效果的价格计算为96312元（涉案房屋价格12038947元×1％×80％）。原告因此支付鉴定费用28000元。九、原、被告双方对上述鉴定评估结论均向我院提出书面异议，我院根据民事诉讼法的相关规定，通知鉴定人员于2020年8月24日到庭作证，鉴定人员接受原、被告双方当事人当庭发问并作出相关解释说明，并表示原、被告双方的异议均不会对鉴定评估结论造成影响。以上事实，有当事人提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件、宣传资料、《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》《建设工程规划验收合格证》《入伙通知书》、EMS邮件查询结果、《检验报告》《涉案财物鉴定评估报告》、发票及庭审陈述、现场勘查结果为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案存在以下争议焦点：一、原告提交的宣传资料发布主体应否认定为本案被告。本案中，被告主张原告提交的宣传视频、微信公众号文章发布主体非本案被告，但该宣传资料的受益主体为本案被告，被告亦未提交证据足以推翻现有证据，且除宣传视频、微信公众号文章外，还存在宣传书、宣传图册等宣传资料，即使宣传视频的发布时间晚于原告签订认购书的时间，但原告仍存在受宣传书、宣传图册等资料影响的可能，且宣传广告均发布于买受人签订房屋买卖合同之后，不符合常理及市场交易习惯，故本院依法采信原告主张，确认被告在宣传广告中对涉案八大健康系统所做的宣传。二、关于“八大健康系统”的宣传资料是否构成房屋买卖合同的要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。涉案商品房宣传资料对八大健康系统的宣传如每天置换空气8次以上、自动实现室内40%至60%恒湿效果、全年温度保持在20至26度、空气洁净度达90%以上等，均对换气次数、房间湿度、室内温度、空气洁净度等以具体、确定的数字进行明确，该说明和允诺内容具体确定，且涉案房屋单价高达每平方米134393.25元，深圳市南粤财物评估鉴定有限公司出具的《评估报告》中亦确认了八大健康系统对房屋价格存在约1%的影响，应视为八大健康系统的宣传对买卖合同的订立存在重大影响，被告关于“八大健康系统”的宣传应当构成要约并作为商品房买卖合同的一部分。根据《合同法》的相关规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，提供格式条款的一方应当采取合理方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。本案中，被告虽主张合同中已明确约定售楼广告等宣传资料不构成买卖合同条款，但被告作为格式条款的提供方，该条款针对八大健康系统而言存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，且结合原告提交的买卖合同原件，被告作为格式条款的提供方，其提示方式不能产生足够的提示、说明力度，且被告无其他证据证明其已经尽到了提示、说明义务，故该条款应属无效条款，被告仍应按照宣传资料中确定的标准提供八大健康系统。三、被告应否承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。因此，在标的物存在品质瑕疵时，出卖人承担违约责任的形式具有先后顺序，在不能修理或责任人拖延修理的情况下，才可适用更换、重做、赔偿等责任。本案中，被告深圳市毅骏房地产开发有限公司同意并主张对涉案八大健康系统进行维修，且深圳市南粤财物评估鉴定有限公司鉴定人员在出庭接受询问时明确表示涉案八大健康系统可以通过维修及技术性改造进行修复，另，八大健康系统存在整栋及小区业主共用情形，单个业主主张赔偿损失可能损害其他业主的合法权益，综上，原告无权直接要求被告赔偿其损失，原告诉请被告承担赔偿责任，本院不予支持。四、关于涉案房屋尚存的装修质量瑕疵。经现场勘查并结合原告提交的照片及庭审陈述，涉案房屋尚且存在入户大门上端不平、厨房天然气端裸露、次卫漏水及客厅、卫生间、厨房、阳台、主门门槛地砖开裂的装修质量瑕疵，且原告在保修期内已向被告申请维修，上述质量问题仍然存在，被告亦于庭审中确认在原告报修后仍自愿承担维修义务，故关于原告的该项诉请，本院予以支持。因维修尚未发生，且根据现场勘查情况，涉案房屋质量瑕疵并非严重瑕疵，无证据证明该维修影响涉案房屋的正常居住使用，原告诉请被告支付维修期间的居住费用，本院不予支持。五、关于橱柜品牌。被告向我院提交了橱柜采购合同以及博洛尼家居用品湖北有限公司出具的《关于中海鹿丹名苑项目橱柜品牌的说明》，确认涉案房屋已按约定安装“博洛尼”品牌橱柜，“悍高”仅为橱柜拉篮的品牌，且经现场勘查，涉案房屋橱柜并未显示品牌标识，原告亦未提交证据证明现有橱柜品牌并非合同约定的“博洛尼”品牌，故关于原告的该项诉请，本院不予支持。六、关于鉴定费用的承担。虽被告无需承担赔偿责任，但经鉴定，八大健康系统大部分项目并未达标，被告作为八大健康系统的宣传方、提供方，具有提供符合合同约定标准标的物的义务。因被告未尽到合同义务，根据公平合理原则，鉴定所产生的费用28000元应由被告深圳市毅骏房地产开发有限公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十六条、第七十七条、第七十八条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市毅骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内对涉案房屋（深圳市罗湖区红岭南路与滨河大道交汇处东南测中海鹿丹名苑项目第9栋35层35A）尚存的装修质量瑕疵（入户大门上端不平、厨房天然气端裸露、次卫漏水及客厅、卫生间、厨房、阳台、主门门槛地砖开裂）进行维修；二、驳回原告黎文霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5226元、保全费1828.89元，由原告负担案件受理费5000元、保全费1600.89元，由被告深圳市毅骏房地产开发有限公司负担案件受理费226元、保全费228元。原告已预缴案件受理费5226元、保全费1828.89元，由本院予以退回受理费226元、保全费228元。被告深圳市毅骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费226元、保全费228元，逾期未缴纳，本院依法强制执行。鉴定费28000元，由被告深圳市毅骏房地产开发有限公司承担，并于本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  马宏记审判员  张颖慧审判员  刘 颖二〇二〇年十一月二十三日书记员  韦丽琪