广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16329号上诉人（原审被告、反诉原告）:广东信恒资产管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******（入住深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300311749860E。法定代表人：杨亚燕。委托诉讼代理人：陈裕琪，广东盛放律师事务所律师被上诉人（原审原告、反诉被告）:深圳市总源物业管理有限公司，住，住所地广东省深圳市福田区振华路**设计大厦630一社会信用代码9144030027937392XX。法定代表人：林路，经理。委托诉讼代理人：文启兴，广东星辰律师事务所律师原审被告：深圳市鹏城居物业管理有限公司，住，住所地广东省深圳市南山区艺园路**马家龙小区管理处办公楼**一社会信用代码914403007084104008。法定代表人：邹建斌。上诉人广东信恒资产管理有限公司（以下简称“信恒公司”）因与被上诉人深圳市总源物业管理有限公司（以下简称“总源公司”）及原审被告深圳市鹏城居物业管理有限公司（以下简称“鹏城居公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初21232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。信恒公司上诉请求：1.撤销深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初21232号民事判决的第二、四、五、六项；2.判令总源公司承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：一、原审法院并未将总源公司在履行合同前及期间的违约事实及责任进行审理及确认，判决全部由信恒公司承担过错，严重不公平。（一）总源公司违反先合同义务及租赁合同的约定，无权要求信恒公司缴纳在2015年6月1日至通电前2015年12月8日之前的租金、管理费及本体维修基金。根据《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿贵任。而总源公司在合同签订之前并没有明确告知信恒公司，租赁房屋的真实用电情况，致使信恒公司在签订合同之后，才发现存在用电严重不足，租赁房屋大部分无法用电的情况，已严重妨碍信恒公司正常使用租赁房屋。信恒公司在2015年6月1日至通电前2015年12月8日之前根本无法使用租赁房屋。（二）总源公司在2016年9月30日以消防原因，擅自中止租赁合同的履行，要求信恒公司进行清场，将所有租户移至C栋，并拆除B栋206、406、507号房。在2016年11月8日后，总源公司要求信恒公司不能与租住人员续租及停止对外招租活动，致使答辩人的大部分房间空置，造成答辩人的严重经济损失。因此，总源公司无权要求信恒公司支付整改期间的房屋租金。总源公司在先违反合同约定的情况下，信恒公司拥有后履行抗辩权。信恒公司行使后履行抗辩权致使合同迟延履行的，迟延履行责任应由总源公司承担。（三）在租赁期间，总源公司并未履行其作为物业管理及合同方的责任，楼层天面、墙壁发生严重漏水，也未进行及时处理，只是一味的拖时间，推脱责任。同时，总源公司多次以消防等原因，要求信恒公司整改，搬迁己有住户，对答辩人造成非常严重的损失。因此，原审法院存在错误，违约责任并不应该均由信恒公司承担。总源公司应承担自身引起的租金损失及违约责任，同时恳请法院酌定要求总源公司赔偿信恒公司的装修损失。二、信恒公司均有按期向总源公司缴纳2018年4月份至2019年5月份的租金，但均被总源公司退回，总源公司自身原因拒绝租金，因此信恒公司无需向总源公司支付2018年4月份至2019年5月份的租金未支付的逾期利息。综上所述，信恒公司认为，原审法院认定事实错误，适用法律有误，请求二审法院依法撤销原判，支持信恒公司的上诉请求。总源公司辩称，一、信恒公司主张“无权要求信恒公司缴纳在2015年6月1日至通电前2015年12月8日之前的租金”等等，实际上是2015年6月、7月这两个整月，总源公司是给予了信恒公司租金优惠的，这是在2016年8月8日双方签订的还款协议上有明确的记载，总源公司要求的是2015年8月1日至2015年12月7日期间的租金。信恒公司认为总源公司有隐瞒合同重要事实和提供虚假情况的指责，是没有事实和法律依据的，因为信恒公司租赁涉案房屋是通过总源公司的公开招标而中标的。所以，在投标之前，信恒公司实地察看过租赁房屋的具体情况，包括水、电负荷等都是很清楚的，故不存在总源公司隐瞒了电负荷的说法。关于信恒公司主张2016年9月30日总源公司因消防原因擅自终止合同的履行，这是没有事实依据的，尽管总源公司向信恒公司发出了一些整改要求，这是作为管理人的一些职责发出了管理范围内的整改，但是信恒公司根本就没有按照总源公司通知的要求进行整改，也没有将B栋的206、406、507这三个空置，实际上仍在正常经营，信恒公司以后履行抗辩权拒付租金，是没有法律依据和事实依据的。关于信恒公司指责总源公司没有尽到管理责任，很多房屋使用过程中出现质量问题，也没有事实依据，漏水情况并不存在，信恒公司从来没有提供过其受到损失的直接证据。二、信恒公司称已经向总源公司缴纳了2018年4月至2019年5月的租金，以此为由认为一审判决的欠付租金应当支付逾期利息。首先，总源公司暂时拒收2018年4月至2019年5月的租金是基于三个理由，第一当时一审判决还没有作出，所以暂时拒收；第二因为本案的租赁合同自然约定的期限为2018年2月28日到期，总源公司不收他的租金，不愿意形成租赁合同到期之后，给信恒公司延续租赁合同的理由；第三是按照2015年第一次租赁合同上面有明确约定，租金是每年在前一年的基础上增加3%的标准，即上调3%，而信恒公司所缴付的2018年4月至2019年5月的租金标准没有完全按照合同约定的3%上调，所以，基于上述三个原因，总源公司拒收了信恒公司的租金交付，这不能成为信恒公司免除逾期利息的理由。总源公司向一审法院起诉请求：1.解除总源公司与信恒公司、鹏城居公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》（B栋，合同号：ZYS2015-B245）；2.信恒公司、鹏城居公司返还总源公司位于深圳市罗湖区XX路11XX号XXX大厦B栋二、四、五层共计建筑面积907.05平方米的房屋；3.信恒公司、鹏城居公司支付总源公司房屋租金542234.49元及其利息（其中，以161273.49元作为基数，按银行一年期贷款利率，从2015年12月8日起，暂计至2017年9月30日止；以380961.00元作为基数，按银行一年期贷款利率，从2016年12月11日起，暂计至2017年9月30日止）；4.信恒公司、鹏城居公司支付总源公司房屋管理费、本体维修基金合计77099.25元及其利息（其中，管理费以72564.00元作为基数，按银行一年期贷款利率，自2015年3月11日起，暂计至2017年9月30日止；本体维修基金以4535.25元作为基数，按银行一年期贷款利率，自2015年3月11日起，暂计至2017年9月30日止）；5.信恒公司、鹏城居公司支付违约金77464.80元；6.信恒公司、鹏城居公司承担本案的诉讼费。信恒公司向一审法院反诉请求：1.总源公司退还信恒公司装修押金34900.70元、租赁保证金77464.80元、水电押金29000元；2.总源公司承担因提前解除合同给信恒公司造成的店面装修损失673506.85元；3.总源公司承担本案的反诉费。一审法院认定事实：一、位于深圳市罗湖区XXX路**的XXX大厦**二、四、五层的房屋为深圳市建筑设计研究总院有限公司（以下简称建筑研究院）所有，取得了相应的建筑规划许可证，但未取得房产证。2014年12月15日，鹏城居公司通过公开投标，成功竞得XXX大厦B栋、C栋1916.30㎡房产的承租权。2015年3月1日，总源公司作为建筑研究院的委托代理人，信恒公司作为鹏城居公司的委托代理人，双方签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.建筑研究院将位于深圳市罗湖区深南路11XX号XXX大厦B栋二、四、五层的房屋出租给鹏城居公司使用；2.租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月42元计算，月租金总额为38732.40元，鹏城居公司应于2015年6月1日前交付首期租金，金额为38732.40元，鹏城居公司应于每月10日前向建筑研究院交付租金；3.鹏城居公司租用房屋的期限自2015年3月1日起至2018年2月28日；4.建筑研究院交付租赁房屋时，可向鹏城居公司收取2个月租金数额的租赁保证金77464.80元，至合同期满，鹏城居公司在租赁期内能按时交纳租金、水电费、物业管理费、专项维修资金等相关费用，能保证物业及附属设施设备完好的情况下，建筑研究院在鹏城居公司完全搬离及办完所有手续结清所有费用后，一个月内无息退还租赁保证金，鹏城居公司违反上述约定的情形，建筑研究院可不予返还保证金；5.租赁期间，鹏城居公司负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、专项维修资金等因使用租赁房屋所产生的其他费用；6.鹏城居公司在使用租赁房屋过程中，非因自身过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，鹏城居公司应及时通知建筑研究院并采取可能之有效措施防止缺陷进一步扩大，建筑研究院应在接到鹏城居公司通知后5个工作日内进行维修或者径直委托鹏城居公司代为维修……上述情形下发生的维修费用（包括鹏城居公司代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由建筑研究院承担，鹏城居公司未尽到相应义务的，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由鹏城居公司自行承担；7.鹏城居公司拖欠租金达30天以上的，建筑研究院可要求其支付违约金77464.80元并有权提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，建筑研究院有权申请单方解除合同登记；8.合同终止后，鹏城居公司应于七日内搬离并返还租赁房屋，结清各项费用并办理有关移交手续，逾期不搬离或不返还租赁房屋的，建筑研究院有权依法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向鹏城居公司收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，总源公司作为建筑研究院的委托代理人，信恒公司作为鹏城居公司的委托代理人，双方签订《补充协议》一份，主要约定：1.建筑研究院提供租赁房屋建筑面积为960㎡，鹏城居公司自行测量后提出的暂估建筑面积为922.2㎡，经双方友好协商，一致同意暂按鹏城居公司提出的暂估建筑面积922.2㎡签订此租赁合同，最终结算租金、物业管理费、专项维修基金、租赁保证金等费用的租赁面积将以双方认可的政府测绘机构现场实测面积为准，测绘结果出来之前，按922.2㎡结算租金、物业管理费、专项维修基金、租赁保证金等费用，测绘结果出来之后，按实际建筑面积对之前按暂估面积结算的上述费用进行调整，多退少补，同时，自取得测绘结果之次月起，上述费用按实际建筑面积结算；2.物业管理费按房屋建筑面积每平方米每月4元计算，月管理费总额为3688.80元，专项维修资金按房屋建筑面积每平方米每月0.25元计算，月专项维修资金总额为230.60元，从合同签订后第二年开始，租金单价每年在上年度基础上递增3%；3.鹏城居公司于每月10日前向建筑研究院交付当月的管理费、专项维修资金、上月的水电费等相关费用，建筑研究院应向鹏城居公司开具相关票据；4.建筑研究院交付租赁房屋时，可向鹏城居公司收取水电费押金29000元，鹏城居公司完全搬离及办完所有手续结清所有费用后，1个月内无息退还水电费押金；5.装修期间属于合同租赁期的一部分，不再独立计算，装修免租期三个月，从2015年3月1日至2015年5月31日止。2015年4月14日，信恒公司向总源公司支付房租押金154324.80元、水电押金58000元，总源公司确认收到信恒公司支付的装修押金34900.70。二、2015年4月9日，鹏城居公司向建筑研究院及总源公司出具一份未加盖印章的《授权委托函》，该函载明：兹有我司于2014年12月15日成功中标建筑研究院持有的XXX大厦B栋、C栋招租项目，现我司全权委托信恒公司（信恒公司为我司控股95%股权的企业）代表我司与总源公司签订租赁合同，并全权委托信恒公司依据签订好的租赁合同合法使用管理上述物业，一切法律责任和风险由我司全部承担。信恒公司、鹏城居公司以该授权委托函没有原件为由，否认其真实性。三、2015年12月31日，建筑研究院向总源公司出具《授权委托书》一份，载明：建筑研究院委托总源公司经营管理位于深圳市XX路1号（亦称深南东路11XX号）的设计院住宅小区的商业及办公楼宇，建筑面积为5730㎡；总源公司对委托房产按照有关规定进行招租，以受托单位名义与承租人签订租赁合同，办理相关备案或登记、收取租金、交纳租赁管理费等；总源公司负责委托物业的收费事宜，包括但不限于负责收取或退还租赁保证金、水电费、物业管理费、本体维修基金、专项维修基金等费用；总源公司负责处理物业纠纷及其相关法律诉讼。四、2016年8月8日，总源公司出具《XXX大厦B栋二四五层、C栋二三四层租金还款协议》一份，载明：根据建筑研究院批示，同意XXX大厦B栋二四五层、C栋二三四层租户信恒公司租金从2015年8月1日起交，该司于2015年12月8日完成装修验收并开始交付租金，因此，2015年8月1日至2015年12月7日租金须补交，补交金额为323464.40元，该款项共分八个月还清。2016年8月9日，肖XX在该还款协议上签字。信恒公司辩称肖XX系其找来的管理人员，并无劳动关系，也不具有签订协议等重要事项的授权，因此，对该还款协议不予认可。鹏城居公司认可该协议的真实性，但主张与其无关。信恒公司提交的《通电确认书》显示，2015年12月8日，肖XX代表信恒公司在该确认书上签字，信恒公司亦在该司名称上加盖了印章。五、2016年11月8日，总源公司向信恒公司、鹏城居公司发出《关于XXX大厦B栋二、四、五层，C栋二、三、四层整改的通知函》，载明：建筑研究院在安全检查中发现贵单位租赁使用的XXX大厦B栋二、四、五层，C栋二、三、四层的格局与最初设计格局不同（即B栋消防通道是在房屋东侧一边，C栋消防通道是在房屋南侧一边，不是现在的消防通道在房屋中间），存在安全隐患。为排除安全隐患，业主单位决定，要求贵司对该处房产进行整改，恢复原设计格局，以免发生安全事故。请贵司于2016年11月14日前将整改方案交到我设计院小区管理处。2016年11月20日，信恒公司复函称，我司于2016年11月8日收到贵司发出的通知函，现我司回复如下：1.我司承租的XXX大厦B栋、C栋物业，在我司装修之前，消防通道的设计格局是在房屋中间，此与我司装修后现有整体格局是一致的，我司未更改房屋格局，并且贵司从未对我司在装修前递交的格局装修图提出异议；2.若贵司执意要求我司对上述消防通道格局“拆除整改”，就会丧失原有使用功能，违反双方签订的合作协议，贵司需赔偿我司因此遭受的全部经济损失；3.因贵司于2016年11月8日对我司要求的房屋整改，从该日起我司未能按合同正常使用该物业，故我司不再缴纳从2016年11月8日起的租金，直至双方协商完毕后我司正常使用该物业。六、2016年12月12日，总源公司向信恒公司邮寄《解除租赁合同通知书》一份，载明：贵司于2015年3月租赁涉案物业后，没有适时、适当地履行给付租金等费用的合同义务，迄今仍欠缴2015年8月1日至2015年12月7日的租金及管理费等费用。双方2015年3月1日签订的《深圳市房屋租赁合同》第十八条第一款明确约定“乙方拖欠租金达30天以上，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）”。基于上述合同约定，建筑研究院特授权我司通知贵司：1.解除与贵司之间的《深圳市房屋租赁合同》；2.本通知书自送达贵司即生效；3.请贵司于2016年12月31日前，按合同约定的返还方式，将承租的涉案物业返还我司；4.请贵司于2016年12月31日前支付欠缴的租金、管理费等费用合计395112.90元。七、2017年4月19日，信恒公司向总源公司发送《关于租赁物业的函》，载明：我司于2017年2月13日收到贵司发出的《租金催缴通知单》，现就XXX大厦B栋、C栋物业租赁事宜询问贵司意见，就是否解除双方之间签订的《深圳市房屋租赁合同》以及如何赔偿的问题，望贵司予以明确答复。我司于2016年12月28日收到贵司送达的《解除租赁合同通知书》，贵司通知解除与我司的租赁合同。2016年12月28日，我司回复贵司，提出以下答复：1.考虑到我司承租后，投入了大量资金进行装修及修缮，实际于2015年12月才正式开始使用，故我司不同意解除双方的租赁合同；2.若贵司执意解除租赁合同，贵司应赔偿我司相关损失，但贵司未对我司提出的赔偿请求给予答复。八、信恒公司主张其为装修XXX大厦B栋二、四、五层，C栋二、三、四层，共计支出装修费2866619元，向一审法院提交了装修项目表以及装修公司出具的收款收据，但未提供装修费支付凭证以及装修费发票。庭审中，一审法院询问信恒公司是否对装修费用以及装修残值进行评估，信恒公司称庭后以书面形式回复法庭，但在一审法院指定的期限内，信恒公司未提交书面回复，也未向一审法院提交书面评估申请。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，鹏城居公司通过招投标程序后与建筑研究院签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系依法成立的合同，双方均应履行各自的合同义务。双方在签订完涉案房屋租赁合同后，建筑研究院授权总源公司以自己的名义与承租人签订租赁合同，收取租金、物业管理费、水电费、本体维修基金等费用，负责处理相应的法律纠纷，总源公司由此取得涉案房屋租赁合同的权利与义务，成为履行合同的主体。本案当事人均确认信恒公司实际履行了涉案租赁合同，对此，一审法院予以确认，信恒公司系实际履行租赁合同的另一方主体。在合同履行期间，信恒公司未按照约定向总源公司支付租金、物业管理费以及本体维修基金等费用，已构成违约，故总源公司有权依据案涉租赁合同的约定解除合同并要求信恒公司搬离涉案房产、支付租金、管理费等费用。关于涉案租赁合同是否解除的问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。具体到本案而言，双方约定了解除合同的条件，2016年12月12日，总源公司向信恒公司发出《解除租赁合同通知书》，根据被告信恒公司提供的《关于租赁物业的函》记载，被告信恒公司确认2016年12月28日收到总源公司送达的该解除通知书，且未向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，故案涉租赁合同已于2016年12月28日解除，总源公司请求判决解除案涉租赁合同，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。案涉租赁合同解除后，信恒公司已无权占用涉案房产，故总源公司要求信恒公司返还涉案房产，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于租金（占有使用费）的问题，一审庭审中，信恒公司认可2015年8月1日至2015年12月期间，B、C栋合计未交租金为323464.50元，2016年12月1日至2017年9月30日期间，B、C栋合计未交租金为770966元，上述未交房租金额与总源公司在本案中主张的金额基本一致，故一审法院对总源公司在本案中有关房屋租金（占有使用费）542234.49元及其利息的诉讼请求，一审法院予以支持。双方约定每月10日前缴纳房屋租金，因此，2017年10月1日之后产生的租金，其利息起算日应从每月11日开始计算。关于房屋管理费、本体维修基金的问题，根据信恒公司提交的发票显示，其至少缴纳了2016年11月至2017年10月份之间的房屋管理费、本体维修基金，庭审中，其确认2015年3月至2015年12月期间的管理费及本体维修基金B、C栋合计未交金额为69586.70元，而总源公司主张的金额合计为77318.56元。一审法院认为，信恒公司并未提交2015年3月1日至2015年12月31日期间的交费票据，故一审法院采信总源公司在本案中主张的该段期间的房屋管理费、本体维修基金的金额，对其相应的利息的诉讼主张，一审法院一并予以支持。结合本案实际情况，对于2016年1月1日之后的房屋管理费、本体维修基金，总源公司可在核实相关账目之后，另行诉讼主张权利。关于违约金77464.80元的问题，一审法院认为，双方在案涉租赁合同中已明确，拖欠租金达30天以上的，总源公司有权要求信恒公司支付违约金77464.80元，故总源公司的该项诉讼请求，具有合同依据，一审法院予以支持。关于信恒公司反诉主张的装修押金34900.70元的问题，一审法院认为，信恒公司共向总源公司缴纳装修押金70000元，信恒公司按照涉案房屋面积计算出本案装修押金为34900.70元，总源公司对此不持异议，故一审法院予以确认。一审法院认为，双方未约定装修押金的返还条件，本案中，总源公司亦未提交证据证明因信恒公司的装修行为导致涉案房屋受损，在装修结束后，总源公司应当向信恒公司退还装修押金。因此，信恒公司的该项反诉请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于租赁保证金77464.80元的问题，一审法院认为，租赁保证金系为了保障合同的顺利履行，其实质是一种违约责任。案涉租赁合同第十九条已明确约定了违约责任，并且约定在“不予退还租赁保证金和支付违约金77464.80元”之间，只能选择其一，而双方选择的是支付违约金77464.80元，本案中，总源公司重复主张违约责任，对信恒公司明显不公平，一审法院已支持总源公司关于违约金77464.80元的诉讼请求，故对于租赁保证金77464.80元，总源公司应予退还。信恒公司的该项反诉请求，具有合同依据，一审法院予以支持。关于水电押金的问题，一审法院认为，双方在案涉补充协议中已明确约定了水电费押金的退还条件，虽然双方的租赁合同关系已解除，但是信恒公司仍实际占有使用涉案房产，故其无权要求总源公司退还水电费押金，信恒公司的该项反讼请求，一审法院不予支持。关于信恒公司反诉主张的装修损失费的问题，一审法院认为，涉案房产系经公开招标，鹏城居公司作为投标并中标单位，对于涉案房产的性质、使用状况及水电情况应当是清楚的，其委托信恒公司签订涉案租赁合同及其补充协议时，并未就涉案房产的使用状况及用电情况提出异议。且信恒公司在本案中提交的证据，也不足以证实总源公司存在严重违约的情况，即提供的租赁物不符合涉案合同的约定，故信恒公司要求总源公司赔偿因提前解除合同给其造成的装修损失费673506.85元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。退一步讲，即便信恒公司确实存在装修损失，但其仅提交了装修项目价格表及收款收据，并未提交相应的装修施工合同、买卖合同及支付凭证等证据进一步证实其已实际支出的装修费用数额。并且，经一审法院释明，信恒公司在一审法院指定的期间内，没有向一审法院提交评估申请，视为其放弃评估的权利，对于信恒公司要求总源公司赔偿装修损失费的反诉请求，一审法院亦难以支持。关于鹏城居公司是否承担责任的问题，一审法院认为，鹏城居公司虽然否认涉案授权委托函的真实性，但其作为涉案房产的中标单位与建筑研究院签订了涉案租赁合同及补充协议，在鹏城居公司未出具书面授权的情况下，建筑研究院不可能同意由信恒公司实际履行租赁合同。一审庭审中，鹏城居公司口头答辩称“鹏城居公司成功中标诉争房屋招租项目后，已于2015年4月9日向总源公司出具授权委托函，全权委托信恒公司与总源公司签订租赁合同，并经营管理承租物业”，对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，总源公司提交的案涉授权委托书虽未加盖鹏城居公司的印章且为复印件，但其载明的内容及落款日期与一审法院查明的事实以及鹏城居公司的答辩内容高度相符，其事实的存在具有高度可能性，故一审法院确认该授权委托函的真实性。一审法院认为，鹏城居公司作为信恒公司的绝对控股股东，在该委托函中明确表示其对信恒公司签订租赁合同、经营管理承租物业，承担一切法律责任和风险，故应当对信恒公司在本案中的合同义务承担还款责任。鹏城居公司关于其无须承担责任的抗辩意见，一审法院不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，判决：一、确认总源公司与信恒公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》（B栋，合同号：ZYS2015-B245）已于2016年12月28日解除；二、信恒公司应于判决生效之日起十日内向总源公司返还位于深圳市罗湖区深南路11XX号XXX大厦B栋二、四、五层共计建筑面积907.05平方米的房屋；三、信恒公司应于判决生效之日起十日内向总源公司支付2017年9月30日之前的房屋租金（占有使用费）542234.49元及其利息（利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，其中以161273.49元作为基数，从2015年12月8日起，以380961.00元作为基数，从2016年12月11日起，均计至款项清偿之日止）以及2017年10月1日之后产生的房屋使用费及利息（房屋使用费按照每月38096.10元，即42元/月/平方米的标准支付至实际搬离之日止，其利息起算日应从每月11日开始，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，计至款项清偿之日止）；四、信恒公司应于判决生效之日起十日内向总源公司支付2015年3月1日至2015年12月31日期间的房屋管理费36282.00元及其利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年1月1日起，计至款项清偿之日止）；五、信恒公司应于判决生效之日起十日内向总源公司支付2015年3月1日至2015年12月31日期间的本体维修基金2267.63元及其利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年1月1日起，计至款项清偿之日止）；六、信恒公司应于判决生效之日起十日内向总源公司（支付违约金77464.80元；七、鹏城居公司对信恒公司的上述付款义务承担共同还款责任；八、总源公司应于判决生效之日起十日内向信恒公司退还装修押金34900.70元；九、总源公司应于判决生效之日起十日内向信恒公司退还租赁保证金77464.80元；十、驳回总源公司的其他诉讼请求；十一、驳回信恒公司的其他反诉请求。案件本诉受理费11120元，由总源公司负担1120元，由鹏城居公司、信恒公司负担10000元；案件反诉受理费5974元，由总源公司负担1274元，由信恒公司负担4700元。二审审理期间，本院对一审查明的事实予以确认。另查，总源公司在二审中确认自2018年4月起至2019年4月信恒公司向其交纳租金均被其退回，2019年5月总源公司一次性收取2018年4月至2019年5月所有租金，截至2019年8月信恒公司均按月支付房屋占有使用费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋租赁合同系鹏城居公司与建筑研究院双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故涉案合同合法有效。总源公司因建筑研究院授权而取得涉案房屋租赁合同的权利与义务，成为履行合同的主体，且本案各方当事人均确认信恒公司系实际履行租赁合同的另一方主体，总源公司及信恒公司均应履行各自的合同义务。信恒公司上诉主张总源公司在履行合同前及期间存在违约行为，应承担部分责任及因总源公司拒收租金其不应承担该部分租金的逾期利息。因各方当事人对一审判决其他处理均无意见，本院对一审判决的处理亦予以确认，故二审争议焦点为总源公司是否存在违约行为及信恒公司应否支付2018年4月至2019年5月租金的逾期利息。对于争议焦点一，信恒公司上诉主张2015年6月1日至2015年12月8日之前，因通电问题无法正常使用涉案物业，故其不应承担该期间内的租赁管理费及本体维修基金。本院认为，一方面，根据总源公司提交的《XXX大厦B栋二四五层、C栋二三四层租金还款协议》所记载的内容，总源公司与信恒公司已就该期间内的租金问题达成了一致，即自2015年8月1日起需缴纳租金。虽信恒公司不认可该份证据中代表信恒公司签署了该协议的“肖XX”的身份，但在其提交的证据《通电确认书》中同样是肖XX代表信恒公司签字且信恒公司加盖了印章。故一审判决采信《XXX大厦B栋二四五层、C栋二三四层租金还款协议》并无不当，本院予以确认。因双方已就2015年6月1日至2015年12月8日期间的租金缴纳问题达成一致，信恒公司应按照《XXX大厦B栋二四五层、C栋二三四层租金还款协议》向总源公司补交租金。另一方面，信恒公司在二审中确认涉案物业在此期间并非完全不能通电，是信恒公司使用涉案物业的方式导致电路承载能力不足而需要增容，并非总源公司的过错导致。信恒公司亦未举证证明总源公司在签订涉案合同时保证其电路承载能力完全满足信恒公司的要求，涉案合同的签订是通过招投标程序进行，鹏城居公司作为中标单位应对涉案房产的性质、使用状况及水电情况完全清楚，故信恒公司主张总源公司在签订合同过程中对涉案物业电力承载问题故意隐瞒事实虚假陈述的意见，本院不予采纳。由上，通电问题系信恒公司的使用方式而产生且双方已就2015年6月1日至2015年12月8日租金交纳问题达成一致，故信恒公司应按照约定向总源公司补交2015年8月1日至2015年12月8日的租金、管理费及本体维修基金。信恒公司认为涉案物业未能通电无法正常使用故而不应交纳租金的上诉意见，本院不予采纳。一审法院的相关认定正确，本院予以确认。信恒公司上诉主张总源公司2016年9月30日向其发函要求整改系中止合同履行的行为，使其无法正常经营，整改期间的租金其有权不予交纳。总源公司称在相关函件发出后，其未采取任何清场措施。本院认为，从整改函件所记载的内容来看，该函并非合同解除或中止的通知书，且2016年9月30日涉案函件发出后至信恒公司回函，涉案物业一直由信恒公司占有支配，信恒公司未能举证证明总源公司有清场或其他扰乱其正常经营的行为，亦未能举证证明其存在房间空置损失或房间空置系总源公司发函导致，更未能举证证明其做出了整改的实际举动而产生了经营损失。故信恒公司以此为由拒绝交付整改期间的租金，无法律或事实上的依据，本院不予支持。一审判决的相关处理正确，本院予以确认。信恒公司上诉主张在租赁期间涉案物发生漏水，总源公司未能及时处理，给信恒公司造成严重损失。本院认为，当事人对于自己的主张应提交相应的证据予以证明，否则应承担举证不能的责任。因信恒公司未能提交相关证据证明涉案物业漏水情形导致了住户搬迁造成损失，应承担举证不能的责任。对于信恒公司的该项主张，本院不予支持。一审法院的相关处理正确，本院予以维持。对于争议焦点二，信恒公司主张其按期向总源公司交纳2018年4月至2019年5月房屋占有使用费但均被退回，2019年5月总源公司一次性收取2018年4月至2019年5月所有房屋占有使用费，截至2019年8月二审法庭调查之日，信恒公司均按月支付房屋占有使用费。总源公司在二审中对上述情况予以确认。关于管理费及本体维修基金，总源公司确认信恒公司拖欠2015年3月至2015年12月共十个月的管理费及本体维修基金。本院认为，根据二审查明的事实，2018年4月之后直至二审法庭调查之日，信恒公司均已按时向总源公司支付房屋占有使用费，总源公司对此予以认可。故原审判项中关于2018年4月之后的房屋占有使用费及逾期付款利息部分不应再予以计算。综上所述，广东信恒资产管理有限公司部分上诉请求成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项部分应根据二审查明的新事实予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初21232号民事判决第一、二、六、七、八、九项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初21232号民事判决第十、十一项；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初21232号民事判决第三项为“广东信恒资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市总源物业管理有限公司支付2017年9月30日之前的房屋租金（占有使用费）542234.49元及利息（其中以161273.49元作为基数，从2015年12月8日起计息，以380961.00元作为基数，从2016年12月11日起计息，均计至款项清偿之日止，利息标准2019年8月19日之前适用中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月20日起适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）以及2017年10月1日至2018年3月产生的房屋使用费及利息（房屋使用费按照每月38096.10元，即42元/月/平方米的标准支付至实际搬离之日止，其利息起算日应从每月11日开始，利息标准2019年8月19日之前适用中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月20日起适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止）”；四、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初21232号民事判决第四项为“广东信恒资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市总源物业管理有限公司支付2015年3月1日至2015年12月31日期间的房屋管理费36282.00元及利息（利息从2016年1月1日起计至款项清偿之日止，利息标准2019年8月19日之前适用中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月20日起适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）”；五、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初21232号民事判决第五项为“广东信恒资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内向深圳市总源物业管理有限公司支付2015年3月1日至2015年12月31日期间的本体维修基金2267.63元及利息（利息从2016年1月1日起计至款项清偿之日止，利息标准2019年8月19日之前适用中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月20日起适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）”；六、驳回深圳市总源物业管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回广东信恒资产管理有限公司的其他反诉请求。如付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费11120元，由深圳市总源物业管理有限公司负担1120元，由深圳市鹏城居物业管理有限公司、广东信恒资产管理有限公司负担10000元；案件反诉受理费5974元，由深圳市总源物业管理有限公司负担1274元，由广东信恒资产管理有限公司负担4700元。二审案件受理费11120元，由上诉人广东信恒资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年十一月六日本件与原本核对无异书记员 吕周（兼）