贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初3473号原告（反诉被告）：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区麒龙国际会展城****。法定代表人：赵冉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王昊昌，贵州证道律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：简文亚，贵州证道律师事务所律师，一般授权。被告（反诉原告）：何国强，男，1980年1月9日出生，汉族，贵州省思南县人，住贵州省铜仁市碧江区。原告（反诉被告）铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）何国强商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧桂园公司的委托诉讼代理人简文亚、被告（反诉原告）何国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告支付购房款385000元并支付逾期付款违约金及二期楼款违约金共26346.98元（以未付购房款为基数，按每日万分之二的标准，自逾期之日起暂计算至2020年7月15日，实际应计算至本息清偿完毕之日止），被告已结转9791.98元，故两项共计401555元；2、本案案件受理费、担保费、财产保全费及律师费由被告承担。事实和理由：2019年8月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》和相关《补充协议》。《商品房买卖合同》约定被告何国强向原告碧桂园公司购买位于贵州省铜仁市碧江区。《商品房买卖合同》第八条约定了被告的付款方式及期限。《商品房买卖合同》第十条第二款及补充协议第四条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期超过90日，出卖人有权解除合同。原告不行使解除权，按照该条款约定追究被告违约责任，并继续履行合同，即自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》第二十八条约定了管辖法院为房屋所在地人民法院。补充协议第十五条约定了出卖人因向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用）由买受人承担。《商品房买卖合同》签订后，被告支付了部分购房款，未按时足额支付剩余购房款，原告多次催告未果，且因被告的违约行为，原告花费了律师费和担保费用。综上所述，被告未按合同约定支付购房款的行为已经损害原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，提出前述请求。被告（反诉原告）何国强辩称：1、碧桂园公司违约在先，造成何国强无法及时办理银行按揭贷款。何国强按照约定，将按揭贷款资料提供给碧桂园公司，其至今未将按揭贷款事项告知何国强，足以证明其已经违反约定。2、何国强在碧桂园公司处共购买两套商品房，第一套商品房是按揭贷款，碧桂园公司已经办妥。对于案涉商品房，碧桂园公司的工作人员非常明确地告知，办理按揭贷款没有任何问题，正是基于此，何国强才在碧桂园公司处购买案涉商品房。至今，碧桂园公司未将案涉房屋按揭贷款结果告诉何国强。不及时付款的责任不在何国强，而在碧桂园公司。碧桂园公司要求何国强支付购买款及承担利息的诉求，没有事实及法律依据。3、碧桂园公司已于2020年2月27日书面通知何国强解除了案涉《商品房买卖合同》，碧桂园公司出尔反尔，现又诉讼要求继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同自通知到达对方时解除。碧桂园公司要求何国强继续履行《商品房买卖合同》，没有法律依据。综上，碧桂园公司的诉讼请求依法应予驳回。审理中，反诉原告何国强向本院提出反诉请求：1、依法确认碧桂园公司与何国强于2020年2月27日签订的编号为2019010901号的《商品房买卖合同》已经解除；2、依法判决碧桂园公司退还何国强购房款170900元；3、依法判决碧桂园公司自2020年2月27日起，以170900元为基数，按照年利率6%支付利息，直至退还完前述款项为止；4、本案本诉与反诉的费用由碧桂园公司承担。事实和理由：案涉合同已经解除，请求人民法院依法予以确认。碧桂园公司应当将何国强已交纳的房款如数退还并支付利息。碧桂园公司未就按揭贷款事项与何国强进行沟通，责任应在碧桂园公司。对反诉部分，反诉被告碧桂园公司辩称：1、何国强主张碧桂园公司未将按揭贷款事实告知与何国强，不属实，碧桂园公司已进行告知。2、针对何国强提交的《解除合同通知函》，该通知函已明确何国强于收到该通知函5个工作日内办理相关手续，逾期未办理的后果由何国强承担，碧桂园公司办理的事宜包括：签署终止协议书、退款申请表及申请人的银行卡号。但截止今天，碧桂园公司未收到任何关于何国强的终止协议书、退款申请表以及申请人的银行卡号，故双方的合同没有解除。3、针对何国强的第三个请求，要求碧桂园公司支付利息，无事实依据。4、碧桂园公司要求何国强继续履行合同，不行使解除合同权，何国强应当按照合同约定，支付相应违约金。经审理，本院查明事实如下：2019年7月7日，碧桂园公司作为甲方与乙方何国强签订《铜仁碧桂园奥林湖山认购书》，约定：乙方向甲方认购的物业的基本情况：认购物业：贵州省铜仁市碧江区铜兴大道与五福大道交汇处铜仁碧桂园奥林湖山13号楼1-101（YJ115-9型）洋房，建筑面积：112.43㎡（其中套内建筑面积87.30㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.13㎡），交楼日期：2021年6月30日，合同套内超标单价6367.70元/㎡，乙方向甲方认购的物业的认购价为55590元。乙方选择的付款方式为期楼洋房产品按揭一个月分期96折【首付30%】。乙方的付款付款时间为：定金10000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款40000元须于2019年7月10日前付清（含定金）；第二期楼款75900元须于2019年8月7日前付清；第三期楼款440000元须于2019年8月10日前付清（银行按揭款）；如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续。该认购书还对双方的其他权利和义务作了约定。2019年8月18日，原告碧桂园公司与被告何国强签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019010901），约定被告何国强购买原告碧桂园公司开发建设的位于铜仁市碧江区房屋；该房屋的规划用途为成套住宅；建筑面积为112.43㎡，套内建筑面积87.30㎡；按套内建筑面积计算，单价6367.70元／㎡，房屋总价款555900元；买受人（何国强）采取银行按揭贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人（碧桂园公司）支付首期房款115900元，余款440000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款款之15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。出卖人应于2021年6月30日前将案涉房屋交付给买受人使用；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。该《商品房买卖合同》于签约当日向铜仁市住房和城乡建设局进行了备案。合同签订后，何国强按约定向碧桂园公司支付了首期房款115900元，对剩余房款因未能办理银行按揭贷款，双方签订了《补充协议》，约定：就2019年8月18日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019010901）关于该商品房价款的付款方式，买卖双方一致同意不按照原合同约定的付款方式履行，由双方按如下约定履行：一、买受人必须在签订本补充协议时，付该商品房总价款的30.74%给出卖人，即壹拾柒万零玖佰元整，已经支付完毕房价款壹拾壹万伍仟玖佰元，现需要追加房价款伍万伍仟元，在签订本补充协议之时，交付给出卖人。并于2019年10月21日前向贷款机构办理按揭申请手续；二、买受人必须在2019年11月21日前，付该商品房总房价款的69.26%（按揭款项）给出卖人，即叁拾捌万伍仟元。双方一致确认：对本补充协议内容含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议约定为准。本补充协议经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效。碧桂园公司在出卖人处加盖公章，何国强在买受人处签字捺印。庭审中，碧桂园公司与何国强均表示该《补充协议》双方未签署时间。2019年10月21日，何国强又向碧桂园公司支付房款55000元，何国强共计向碧桂园公司支付房款170900元。因剩余房款未能办理银行按揭贷款，2020年2月27日，碧桂园公司向何国强发出《解除合同通知函》，载明内容如下：“您（何国强）于2019年8月18日与我司（碧桂园公司）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2019010901），合同约定您购买我司开发的位于贵州省铜仁市碧江区。根据《商品房买卖合同》第八条之约定，您应当于2019年9月18日向我司支付银行按揭款，现经我司多次通知，您仍未履行付款义务，根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》的规定，现通知如下：解除与您所签订的《商品房买卖合同》，您所购房屋我司另行处理，请在收到本通知之日起5个工作日内与我司工作人员联系，办理后续事宜。逾期未与我司工作人员联系的，由此产生的不利后果均由您个人承担。”庭审中，何国强表示其于2020年2月28日收到该《解除合同通知函》。该通知函发出后，碧桂园公司未向何国强返还其交纳的房款，2020年3月23日，何国强向铜仁市住房和城乡建设局房地产市场监管科信访投诉，反映碧桂园公司未按合同约定的首付款执行，要求增加首付款，导致贷款无法办理。至今，碧桂园公司未向何国强返还购房款。另查明，案涉碧桂园奥林湖山建设项目于2018年5月23日取得《商品房预售许可证》。上述事实，有原告诉称、被告辩称、《商品房买卖合同》、《铜仁市住房和城乡建设局商品房买卖合同备案和交易确认书》、购房款支付凭证、《补充协议》、《解除合同通知函》、《铜仁市住建局2020年度物业管理信访投诉调处登记表》、《商品房预售许可证》在卷作证，足以认定。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、本诉原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、该《商品房买卖合同》应继续履行还是已经解除；3、在合同履行过程中，本诉原告或者被告是否存在违约行为，应否向守约方承担违约责任，本诉原告或者被告主张的违约金和利息的诉求是否于法有据。关于焦点一，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案本诉原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除。关于焦点二，案涉《商品房买卖合同》签订后，被告何国强按照约定将首付房款115900元交付给原告碧桂园公司，因对剩余房款未能办理银行按揭贷款，双方签订《补充协议》，约定追加首期房款55000元，同时约定何国强于2019年11月21日前付总房款的69.26%（按揭款项）给碧桂园公司，即385000元。2019年10月21日，何国强按照《补充协议》约定通过银行转账方式向碧桂园公司支付房款55000元。对剩余房款385000元，至今未能办理银行按揭贷款。经庭审查实，碧桂园公司提交的《签约特别提示》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《买卖合同重要事项告知书》、《欠按揭资料承诺书》均系碧桂园公司提供的格式条款，何国强称该部分资料内容较多，其当时为了配合办理银行按揭贷款手续，仅仅进行签名，相关的内容其并不知晓，对案涉房款双方约定的是采取银行按揭贷款的方式支付70%房款，何国强首期支付30%房款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免责或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”对涉及到案涉房款按揭贷款事宜的告知、提示、补充协议相关内容，碧桂园公司没有举示充分证据证明其采用了合理的方式提请何国强注意，该内容对何国强不具有约束力，应该按照何国强的理解予以解释。且从碧桂园公司提交的仅有何国强签名的未载明具体内容的空白《欠按揭资料承诺书》打印件中可以体现，在签订案涉合同当日即产生了该份承诺书，但对办理案涉房屋银行按揭贷款需要提供的相关资料，碧桂园公司未举证证明其已通知何国强，何国强欠缺哪些银行按揭贷款资料碧桂园公司也不能举证证明。从庭审中碧桂园公司提交的证据恰好可印证何国强在与碧桂园公司签订案涉合同时即将后续需要办理相关银行按揭贷款需要何国强配合填写的相关资料，何国强已予以配合的事实。从双方签订案涉《商品房买卖合同》到签订《补充协议》，对房款的付款方式双方均协议采取银行按揭贷款方式支付。本院认为，所谓按揭，即是个人住房商业性贷款，它是由银行、房开商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为，实质上是为了帮助供房者（房开商）和购房者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。在按揭贷款活动中，首先得建立在金融机构与房开商签订有按揭贷款合作协议，由房开商向金融机构申请由金融机构帮助向其购房客户提供贷款以促进房开商的房产销售。申请按揭贷款的购房户按照银行的要求提交相关资料，银行对申请人的条件予以审查，对不符合贷款条件的购房户需要补充提交相关资料通过与银行存在合作关系的房开商向购房户进行告知。经庭审查实，碧桂园公司与何国强均没有提交充分证据证明导致何国强未能办理案涉房屋银行按揭贷款的责任系一方原因所致。从而导致双方签订《补充协议》，协议追加55000元购房首付款，并就剩余按揭房款进行约定。《补充协议》签订后，仍然不能办理银行按揭贷款。2020年2月27日，碧桂园公司向何国强发出《解除合同通知函》，载明：“您（何国强）于2019年8月18日与我司（碧桂园公司）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2019010901），合同约定您购买我司开发的位于贵州省铜仁市碧江区。根据《商品房买卖合同》第八条之约定，您应当于2019年9月18日向我司支付银行按揭款，现经我司多次通知，您仍未履行付款义务，根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》的规定，现通知如下：解除与您所签订的《商品房买卖合同》，您所购房屋我司另行处理，请在收到本通知之日起5个工作日内与我司工作人员联系，办理后续事宜。逾期未与我司工作人员联系的，由此产生的不利后果均由您个人承担。”庭审中何国强表示其于2020年2月28日收到该《解除合同通知函》，何国强主张双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。碧桂园公司认为双方签订的该合同并未解除。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，碧桂园公司于2020年2月27日向何国强发出书面解除合同的通知，何国强于次日收到该通知后，没有提出异议，且在本次诉讼中，何国强反诉要求确认案涉合同已解除，因此，双方签订的《商品房买卖合同》自何国强2020年2月28日收到《解除合同通知函》时解除，本院对此予以确认，故对碧桂园公司要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以驳回。从而对碧桂园公司建立在主张合同继续履行的基础上要求何国强支付剩余房款的诉讼请求，本院不予支持。何国强向碧桂园公司支付了房款170900元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，碧桂园公司理应将收取的房款返还何国强，因此，对何国强要求返还该房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于焦点三，在合同履行过程中，因不能办理银行按揭贷款导致双方合同约定的房款不能得以实现，从而导致双方签订的案涉合同予以解除。经庭审查实，碧桂园公司与何国强提交的证据均不足以证明导致案涉房屋银行按揭贷款不能办理的责任系一方原因所致。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，故，碧桂园公司要求何国强承担违约责任，没有事实和法律依据，对其违约金部分的主张，本院不予支持。碧桂园公司行使合同解除权后，其应积极通知何国强办理退房、退款手续，而不能怠于履行导致何国强因此向铜仁市住房和城乡建设局房地产市场监管科信访投诉以维权。故，对何国强主张合同解除后的房款资金占用利息问题，本院认为，何国强分别于2019年7月7日、2019年8月18日、2019年10月21日共计向碧桂园公司交的房款170900元，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况，原告对资金占用利息部分的主张合理，利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准从何国强向住建部门投诉之日即从2020年3月23日起计算至房款返还完毕之日止。综上所述，对碧桂园公司的本诉请求本院依法予以驳回。对何国强要求确认碧桂园公司与其签订的案涉《商品房买卖合》已解除，并要求碧桂园公司返还其购房款170900元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准从2020年3月23日起计算至房款返还完毕之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持。对何国强的其他反诉请求，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司的诉讼请求；二、确认原告（反诉被告）铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司与被告（反诉原告）何国强于2018年8月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019010901）于2020年2月28日解除；三、原告（反诉被告）铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）何国强购房款170900元并支付利息，利息以170900元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准从2020年3月23日起计算至房款返还完毕之日止；四、驳回被告（反诉原告）何国强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7324元，已减半收取计3662元，反诉案件受理费1859元，合计5521元，由原告（反诉被告）铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司负担5421元，被告（反诉原告）何国强负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇二〇年十一月十三日法官助理杨婷婷代理书记员  杨婷婷