重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝02民终2383号 上诉人（原审原告）：黎光明，男，1973年8月20日出生，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：冉启植，重庆泰源（忠县）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆市忠县兴农融资担保有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道广场东路**附**，统一社会信用代码91500233781595325Q。 法定代表人：邓小勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘仕奎，重庆开颜律师事务所律师。 原审第三人：蒋春霞，男，1976年4月6日出生，汉族，住重庆市忠县。 原审第三人：袁明琼，女，1979年5月21日出生，汉族，住重庆市忠县。 原审第三人：忠县渝清源食品有限公司，住所地重庆市忠县。 法定代表人：李永珍，该公司董事长。 上诉人黎光明因与被上诉人重庆市忠县兴农融资担保有限公司（以下简称“兴农公司”）、原审第三人蒋春霞、原审第三人袁明琼、原审第三人忠县渝清源食品有限公司（以下简称“渝清源公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2020）渝0233民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黎光明上诉请求：撤销一审判决；判决停止对忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X房屋的执行（即（2019）渝0233执840号公告及（2019）渝0233执840号之一执行裁定书）；一、二审诉讼费由兴农公司承担。事实及理由：一审法院事实认定错误。1.上诉人黎光明及其父亲黎昌清与蒋春霞之间存在民间借贷关系。黎昌清向蒋春霞出借借款的事实有银行转账凭证为据，且上诉人及其父黎昌清对此均予认可，足以认定；2.黎光明及其父与蒋春霞通过以房抵债方式结清了债务。黎光明、黎昌清与第三人签订的《房屋买卖合同》、收款收据客观真实，双方在合同中对办理房屋产权证的费用进行了约定，对余款也进行了协商处理，符合以房抵债的交易习惯，蒋春霞无异议，足以认定；3.房屋未办理过户非因上诉人自身错误。黎光明与第三人签订房屋买卖合同后，要求蒋春霞办理过户登记时，蒋春霞称房屋已办理抵押，解押后6天又办理了抵押，上诉人对此没有过错。 兴农公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人主张其与蒋春霞系民间借贷关系，进行了以房抵债，但并未证实民间借贷关系，即使民间借贷关系也不能当然的转换为买卖合同或以物抵债的法律关系，普通债权不能对抗抵押权。从转账数字情况看双方债务往来为84.5万；一审判决认定34.5万不能证明以物抵债；即使案涉房屋进行了抵押，有抵押权也不影响办理产权证。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人蒋春霞答辩称，其与黎光明确有借贷关系，因为开发房地产无钱还债，就协商以房抵债，中途上诉人黎光明介绍陈海林买房子，买房的钱直接转给了黎光明，还给蒋春霞补了钱。房子抵押了没有告诉上诉人，本想把房子卖了把房产证赎回再还钱，但由于资金链断裂尾款未收回。 原审第三人袁明琼、渝清源公司未提交答辩意见。 黎光明向一审法院提出诉讼请求：1、确认兴农公司申请执行蒋春霞、袁明琼、渝清源公司与黎光明形成的以物抵债协议中位于忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X房屋的所有权归黎光明所有，并停止对上述财产的执行；2、本案案件受理费由兴农公司承担。庭审中，黎光明明确诉讼请求为：请求法院停止对位于忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X房屋的执行（即（2019）渝0233执840号公告及（2019）渝0233执840号之一执行裁定书）。 一审经审理查明：2016年3月23日、2017年3月24日，蒋春霞以忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X等五套房屋为抵押物，先后与兴农公司签订了《抵押反担保合同》。2017年3月21日、2018年3月27日，双方解除抵押反担保。2018年4月2日，蒋春霞又以忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X等5套房屋为抵押物与兴农公司重新签订《抵押反担保合同》，并于次日办理抵押权登记。 2017年5月12日，蒋春霞将忠县新生镇新生场XXX号X单元X楼X号（即忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X房屋）卖给黎光明，并与黎光明签订《房屋买卖合同书》，合同约定：房屋总金额130000元；付款方式为现金支付，蒋春霞两年内办理房产证，如不办理，蒋春霞向黎光明一年支付5000元违约金，黎光明不再支付其他费用；特别约定，如黎光明所购房屋以后要办理房产证，蒋春霞应予以积极配合，但相关费用全部由黎光明自行负担[即营业税、所得税（税费标准为售房款的18.5%）、土地出让金、大修基金、契税、配套费等所有国家收取费用]，在黎光明未办理产权证期间，房屋所有权归黎光明所有，产权归蒋春霞所有。同日，蒋春霞向黎光明出具收条，载明：“今收到黎光明现金大写壹拾叁万元整，小13万整。”合同签订后，案涉房产电、气户名变更至黎光明及黎光明之妻周燕名下。庭审中，黎光明、蒋春霞均表示上述案涉房屋买卖的房款支付方式为以蒋春霞所欠黎光明及黎光明之父黎昌清的部分借款进行对抵。 2019年4月25日，在执行申请执行人兴农公司与被执行人蒋春霞、渝清源公司、袁明琼追偿权纠纷一案，一审法院作出（2019）渝0233执840之一执行裁定书，查封了被执行人蒋春霞名下位于忠县新生镇新生场285号附2号6-2（311房地证XXXX字第XXXXX号）等多套房屋。2019年10月15日，一审法院发布（2019）渝0233执840号《公告》，将依法评估、拍卖被执行人蒋春霞名下位于忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X等多套房屋。公告发布后，黎光明提出书面异议，主张对忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X号房屋的产权，并请求法院停止对该套房屋的拍卖。一审法院经审理后认为：蒋春霞与黎光明均未提供借款存在和书面注明原借款因此而消灭的证据，不能证明双方已经达成并履行了以房抵债协议。并于2019年12月20日出具（2019）渝0233执异123号执行裁定书，裁定驳回黎光明的执行异议请求。后黎光明提起本案的案外人执行异议之诉。 另查明，2011年11月22日，黎光明向蒋春霞转账支付了200000元；2013年3月19日，黎光明向蒋春霞转账支付了50000元；2014年5月9日，黎光明向蒋春霞转账支付了35000元；2017年5月12日，黎光明向蒋春霞转账支付了27600元。黎光明之父黎昌清于2014年3月1日向蒋春霞转账支付了140000元。2016年2月19日，蒋春霞与黎昌清签订《房屋买卖合同书》，约定由黎昌清购买蒋春霞所有的位于新生镇新生场285号2单元1楼门面2号，房屋总金额为72800元。庭审中，黎光明与蒋春霞均表示该房屋价款由蒋春霞所欠黎昌清的借款140000元进行抵偿，缴纳税费后，蒋春霞尚欠黎昌清60000元。2017年2月18日，蒋春霞（出卖人）与案外人陈海林、张利华（买受人）签订《房屋买卖合同书》，约定：出卖人将位于忠县新生镇新生场XXX号X单元X楼X号房屋，建筑面积108㎡出售给买受人；售房总金额为226800元；付款方式为现金支付226800元。同日，蒋春霞向陈海林、张利华出具收条，载明：今收到陈海林、张利华现金贰拾贰万陆仟捌佰元整。庭审中，黎光明、蒋春霞均表示蒋春霞将忠县新生镇新生场XXX号X单元X楼X号房屋出售给陈海林、张利华的支付方式为以蒋春霞所欠黎光明及黎光明之父黎昌清的部分借款进行抵偿，该购房款226800元由陈海林、张利华直接支付给了黎光明。 再查明，案涉房屋尚未给黎光明办理产权过户登记。 一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。黎光明作为买受人向本院提起案外人执行异议之诉，主张对案涉房产享有的权益足以排除强制执行，应当满足上述四个条件。庭审查明，蒋春霞以忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X等5套房屋为抵押物，先后与兴农公司签订的《抵押反担保合同》不属于三年不间断抵押。黎光明就案涉房产与蒋春霞签订《房屋买卖合同书》，在兴农公司解除案涉房产抵押之后，重新签订《抵押反担保合同》之前。该期间案涉房产并未处于权利限制状态，且黎光明在本院查封之前已占有该不动产。但黎光明仍应就其满足已支付全部房屋价款及非因其自身原因未办理过户登记的条件承担举证责任。 黎光明为证明其已经支付全部房屋价款，主张其与蒋春霞就案涉房产签订的《房屋买卖合同书》实际系以房抵债协议，即以蒋春霞所欠黎光明及其父亲黎昌清的部分借款以及额外补足27600元后对案涉房产价款130000元进行了抵偿，但其并未向本院提交双方借款关系存在的直接证据，而是通过双方的账务往来拟以佐证。黎光明认为《房屋买卖合同书》签订之前，黎光明共计向蒋春霞转账的285000元及蒋春霞尚欠黎光明之父黎昌清的60000元组成，共计345000元。黎光明、蒋春霞陈述上述借款的抵债方式为：一套为案涉房产抵债金额130000元，另一套房产以226800元的价格出售给案外人张利华、陈海林，由案外人张利华、陈海林将房款直接支付给黎光明，对上述借款进行抵偿，共计房款356800元。该院认为，通过当事人陈述，案涉房产价款130000元及案外人张利华、陈海林合同约定房款226800元，经抵扣蒋春霞所欠黎光明所有借款345000元后，黎光明还应当另行向蒋春霞补足房款11800元，该事实与黎光明陈述其对房屋价款进行抵偿后，又补足了房款27600元的主张不符。黎光明仅对此逻辑冲突，辩解为办理产权过户相关税费的费用，而无其他相应的证据予以佐证，不能达到其以房抵债客观真实的证明目的。因此，黎光明未提交借款关系存在的直接证据，且黎光明提交的拟证明借款事实存在的间接证据未形成完整并符合逻辑的证据链条；同时，黎光明也未提交证明原借款中的债权债务关系因其主张的以房抵债行为而相应的消灭之证据。故，对黎光明提出的通过以债权抵偿全部房款的主张，不予支持。黎光明与蒋春霞所自认的以房抵债的《房屋买卖合同书》不对兴农公司产生法律效力。此外，黎光明亦未提交证据佐证非因其自身原因导致无法办理产权过户登记，应承担相应举证不能的法律后果。渝清源公司、袁明琼未到庭参加诉讼，应当承担不到庭举证、质证的法律后果。综上，因黎光明未能提供已支付全部房屋价款及非因自身原因导致无法办理产权过户登记的证据，不能证明其已满足法律规定足以排除强制执行的条件。故，对其主张的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决驳回黎光明的诉讼请求。 二审审理查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人黎光明提出的案外人执行异议之诉,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定,案外人黎光明应就其对按涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据一、二审查明事实、上诉人与被上诉人诉辩意见，本案争议焦点为案外人黎光明对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。对此，综合评判如下： 第一◊我国法律关于不动产物权采取登记生效主义,《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”；第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见,不动产所有权的取得,除了法律另有规定的情形外,只有在不动产登记簿上记载之后,包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”，采取了物权变动与合同效力相区分的原则。本案案涉房屋登记在蒋春霞名下，也即蒋春霞系案涉房屋所有权人，其债权人兴农公司依据法院生效判决申请执行该房屋符合法律规定。 第二◊《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。前述四个条件必须全部满足才能排除法院执行。本案中，黎光明主张蒋春霞与其及其父黎昌清系民间借贷关系，蒋春霞共欠二人34.5万元，其中，黎光明与姜春霞签订《房屋买卖合同书》，通过购买蒋春霞房屋即本案案涉房屋忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X抵扣13万元，并介绍案外人陈海林、张利华购买蒋春霞房屋抵扣22.68万元，抵扣后差额为1.18万元。但从一、二审查明事实看，黎光明在抵扣房款后仍向蒋春霞转账2.76万元，就此差距黎光明并未作出合理解释，故其上诉主张购房款系以房抵债支付的上诉理由不能成立。其次，黎光明所举示的装修单据没有载明时间，电费收据系2020年1月16日，天然气收费收据系2020年1月19日，形成时间均晚于案涉房屋查封时间2019年4月25日。 第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案案涉房屋已抵押给兴农公司，在房屋未办理变更登记的情况下，黎光明也仅能基于双方签订的《房屋买卖协议》享有合同之债权，根据物权优于债权这一原则，其合同之债权不足以对抗兴农公司所享有的抵押权。 综上，黎光明上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人黎光明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱晓丽 审 判 员 张 燕 审 判 员 李青春 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 付丽姝 书 记 员 蹇佳莉