福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6013号 上诉人（原审原告)：福州融侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区西江滨大道**融侨锦江花园****、6#、7#、8#、9#、10#楼连接体地下0.1层04商业用房。 法定代表人：周勇，总经理。 委托诉讼代理人：林军，男，公司职工。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王丹红，女，1985年4月17日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：徐磊，福建伟峰律师事务所律师。 上诉人福州融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业公司）因与被上诉人王丹红物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院(2020)闽0181民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 融侨物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持融侨物业公司一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由王丹红承担。事实和理由：一、王丹红称案涉房屋质量存在问题，融侨物业公司未给予实质修缮，但房屋质量纠纷系商品房预售合同纠纷而非物业服务合同纠纷，不属于物业服务范围，王丹红不应将此作为拒交物业费的理由。二、房屋质量问题，保修期内修缮是建设单位的义务。王丹红应向房屋建设单位反映，王丹红也自认曾多次向建设单位反映情况。在此情况下，融侨物业公司是否将王丹红的要求反馈给建设单位，并不会影响到王丹红的维权。而且，房屋质量问题反馈并非物业服务合同中物业公司的义务。至于房屋建设单位履行保修义务的实质效果与融侨物业公司无关。三、融侨物业公司与王丹红之间的物业服务关系已有效确立。双方签订的《前期物业管理服务协议》以及融侨物业公司与房屋建设单位签订的《福建省前期物业服务合同》证明双方存在物业服务关系，且目前融侨物业公司仍在提供物业服务。物业服务合同实质上的主体是物业服务企业和小区全体业主，物业服务企业所提供服务的对象是全体业主共有的公共部分，而非针对单个业主的服务，王丹红作为单个业主无权主张解除或终止物业服务关系。 王丹红辩称，一、双方签署的物业合同已经失效。根据合同约定合同的有效期截止于2016年12月29日，并约定即使业主大会未成立，至多延期六个月。融侨物业公司在双方未续签物业合同的情况下未依约退出小区，属于强迫交易的行为。二、融侨物业公司未尽到物业服务管理责任，对案涉房屋渗漏水问题久拖长达五年未予解决，致使王丹红至今无法装修入住，王丹红从根本上未接受融侨物业公司的物业服务。三、融侨物业公司要求王丹红按照5元/㎡的标准缴纳物业费，无事实依据：1.王丹红拒绝接受融侨物业公司的物业服务。2.王丹红因融侨物业公司未尽到物业服务管理责任造成五年内无法装修入住，根本无从接受融侨物业公司提供的物业服务。3.上述物业费收费标准5元/㎡完全无事实依据和法律依据。融侨物业公司亦未举证其提供了符合该标准的物业服务。4.案涉小区存在诸多物业问题：公共绿化破败、枯枝烂叶堆积、建筑垃圾堆砌、废弃广告架阻断通行道路、景观池干涸等情况。融侨物业公司未达到一级物业公司应有的物业服务标准。 融侨物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令王丹红立即向融侨物业公司支付福清市洪宽工业村阳下街道阳下村(单元号×××的物业服务费34486.2元(从2018年1月1日算至实际还清之日，暂计至2019年9月)；2.判令王丹红向融侨物业公司支付逾期支付物业服务费的违约金3768.8元(按逾期支付物业服务费的日万分之五从2018年1月1日算至实际还清之日，暂计至2019年6月)；以上费用合计38255元。 一审法院认定事实：2015年1月1日，王丹红办理了其购买的融侨新(联体式住宅（建筑面积为328.44平方米）的接房手续，开发商融侨新城（福清）房地产有限公司向王丹红出具《福建省新建商品住宅质量保证书》，该保证书第四条约定屋面防水工程保修期为3年，卫生间、厨房墙地面和外墙面的防渗漏为1年，第七条约定有关住宅质量的来信来访、投诉，融侨新城（福清）房地产有限公司将直接或委托选聘的前期物业管理公司承诺在三十天内给予答复和妥善处理。交房同日，王丹红与融侨新城（福清）房地产有限公司选聘的融侨物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由融侨物业公司为王丹红提供前期物业管理服务，物业服务费用为联体式住宅5元/月·平方米（前两年优惠按3元），协议有效期两年，自2014年12月30日起至2016年12月29日止；协议期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，融侨物业公司应在协议期限届满后六个月内继续履行，物业服务费按照协议价格的120%收取。协议签订后王丹红向融侨物业公司缴纳了2015年度的物业管理费11823.6元、公摊水电费229.9元、有线初装费380元，以及2016年度、2017年度的物业管理费。交房后当年，王丹红即发现案涉房屋在雨水天气后多处渗水、漏水，随后王丹红的丈夫柯玲景2016年至2019年期间持续向融侨物业公司经理林军反映与沟通，并要求融侨物业公司向开发商融侨新城（福清）房地产有限公司反映，期间融侨物业公司也曾多次组织人员进行局部修补均未达效果。因案涉房屋渗、漏水问题未得到解决，2018年1月1日起，王丹红开始拒交物业管理费至今。另查，融侨新城（福清）房地产有限公司、融侨物业公司的法定代表人均为林宏修。2020年1月7日，一审法院以（2020）闽0181民初379号立案受理王丹红就案涉房屋质量问题起诉王丹红融侨新城（福清）房地产有限公司、第三人融侨物业公司一案。 一审法院认为，案涉前期物业服务协议系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人应按约全面履行义务。按照约定案涉协议2年有效期至2016年12月29日届满，因业主大会尚未成立，融侨物业公司应在期限届满后六个月内继续履行，即应履行至2017年6月30日。由于2015年交房当年，王丹红即因案涉房屋渗、漏水问题向融侨物业公司不断交涉而未得到解决，融侨物业公司作为由开发商选聘且与开发商存在直接关联的前期物业管理服务公司，未能提供相应证据证明履行了向关联开发商报告及已妥善处理好案涉房屋渗、漏水问题的相应义务，客观上导致了王丹红自2015年接房后一直无法装修入住以及实际享受随后的相应物业管理服务。同时，王丹红在按约缴纳2015年至2017年共三年度的物业管理费之后，已于2018年起拒交物业管理费，融侨物业公司亦未能提供相应证据证明王丹红已认可由融侨物业公司继续提供物业服务及相关服务收费标准。综上，王丹红的相关抗辩理由成立，予以采纳；融侨物业公司提出王丹红应支付2018年1月1日起的物业服务费及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第九十一条第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回福州融侨物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费756元，由福州融侨物业管理有限公司负担。 本院二审期间，融侨物业公司提供了一份《前期物业服务合同》复印件，证明双方间物业服务关系确有建立。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，融侨物业公司未能提供证据原件核对，故不予采信。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 另查明，关于王丹红诉融侨新城（福清）房地产有限公司、福州融侨物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，一审法院（2020）闽0181民初379号民事判决认定：融侨新城（福清）房地产有限公司作为开发商，负有对该案涉房屋质量问题进行解决的义务；判决：一、融侨新城（福清）房地产有限公司于本判决生效之日起三个月内（暂定三个月，具体以合理的施工方案时间为准）将福清市融侨新城10号楼02复式单元房修缮至不再渗水漏水为止；…。融侨新城（福清）房地产有限公司不服该一审判决，提起上诉。本院（2020）闽01民终6003号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，王丹红与融侨物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由融侨物业公司提供物业服务。虽然合同约定的2年有效期已届满，但该小区至今未成立业主大会和选举产生业主委员会，亦未选聘新的物业服务企业；而融侨物业公司一直按前期物业管理合同继续为小区提供物业服务，故可以认为双方形成事实上的物业服务合同关系。则王丹红作为小区业主，应当履行交纳物业服务费的义务。另案生效判决已经认定案涉房屋存在渗水漏水的质量问题，开发商融侨新城（福清）房地产有限公司负有解决该质量问题的义务，并判令融侨新城（福清）房地产有限公司修缮案涉房屋。虽然融侨物业公司与开发商系关联企业，但二者分别属于独立的法人，案涉房屋因质量问题所产生的维修义务属于开发商的责任；融侨物业公司曾多次组织人员对案涉房屋进行修补，虽未能解决渗漏水问题，但不能因此而认定融侨物业公司未尽到物业服务义务。且物业服务企业提供的服务具有公共性、整体性的特点，包括对小区的各个方面如房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等提供物业服务。故王丹红以融侨物业公司未尽物业管理责任、其未享受到物业服务为由拒交物业服务费的抗辩不能成立，不予采纳。现融侨物业公司诉请王丹红依照前期物业管理合同约定的物业服务费标准支付案涉房屋2018年1月至2019年9月的物业服务费34486.2元，符合规定，可予支持。融侨物业公司另主张王丹红支付逾期支付物业服务费的违约金，由于王丹红系因房屋质量问题至今未能入住案涉房屋，继而未再支付物业服务费，故考虑到本案实际情况，对融侨物业公司主张的违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福清市人民法院(2020)闽0181民初319号民事判决； 二、王丹红应于本判决生效之日起十日内向福州融侨物业管理有限公司支付2018年1月至2019年9月的物业服务费34486.2元； 三、驳回福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费756元，由福州融侨物业管理有限公司负担94元，王丹红负担662元。二审案件受理费756元，由福州融侨物业管理有限公司负担94元，王丹红负担662元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰