湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初9945号原告长沙华盾实业有限公司星沙华天大酒店，住所地：长沙经济技术开发区东六路与漓湘路交汇处东北角。法定代表人蒋永超，总经理。委托诉讼代理人欧阳章秋。被告黄近悦，男，汉族，1996年9月14日出生，住湖南省常德市武陵区。被告湖南近悦茶文化有限公司，住所地：长沙经济技术开发区东六线与漓湘路交汇处东北角华天LOHO小镇酒家综合楼101大堂右侧。法定代表人黄近悦，总经理。以上两被告的共同委托代理人彭飞章，湖南秉言律师事务所律师。原告长沙华盾实业有限公司星沙华天大酒店（以下简称“星沙华天大酒店”）诉被告黄近悦、湖南近悦茶文化有限公司（以下简称近悦茶文化）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告星沙华天大酒店的委托代理人欧阳章秋，被告黄近悦及被告近悦茶文化的委托代理人彭飞章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星沙华天大酒店请求判令：一、两被告立即腾退租赁房屋，将租赁场地交还给原告。二、两被告共同向原告支付租金94500元（从2020年3月1日至2020年7月15日的租金）；三、两被告共同向原告支付水电费1590元（2020年5月-6月）；四、两被告共同向原告支付违约金10134元（从2020年3月1日至2020年8月10日）；五、两被告共同向原告支付逾期腾房占用费17500元（暂计算至2020年8月10日，并以原租金的标准从2020年7月16日起计算至房屋实际腾退之日）；六、原告已收取的50000元保证金不予退还。七、两被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。被告黄近悦答辩要点：一、因疫情影响，案涉租赁物不符合商业用途的约定，无法实现合同的目的，经营遭受重大的损失，资金周转不开，被告黄近悦恳请法院减免2020年2月、3月的租金，4月、5月的租金适当减免或者缓交。二、原告星沙华天大酒店于2020年6月中旬强行违法锁门、断电，于7月15日发函擅自单方面解除与被告黄近悦签订的租赁合同属于“违法单方面解除合同”，致使合同目的不能实现，其行为构成根本违约，应向被告黄近悦承担违约责任并赔偿损失，并退还被告黄近悦已交纳的保证金50000元。三、原告星沙华天大酒店要求被告黄近悦承担逾期付款违约责任、要求腾退租赁房屋及支付逾期腾房占用费无事实及法律依据，应予以驳回。被告近悦茶文化答辩要点：一、被告近悦茶文化不是本案的适格被告，应予驳回对被告近悦茶文化的起诉。二、其余答辩意见同被告黄近悦的意见。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2015年5月21日，原告星沙华天大酒店（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）黄近悦签订一份《星沙华天大酒店房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：一、租赁物地点、面积，甲方将自有或有权出租的坐落在长沙市经济技术开发区××路××楼大堂吧的房屋出租给乙方作为经营咖啡、茶水吧使用，面积约200平方米。二、租赁期限，租赁期限为10年，从2015年6月1日起至2024年10月30日止。三、租金和税费，（一）租金计算，租金按3.2876元／平方米每天计算，第一年租金标准为20000元／月，乙方租赁该区域月租金20000元，年租金共计240000元。（二）递增条款，租金每三年采取递增的形式上浮，递增比例为5%。1-3年，年租金240000元；4-6年，年租金252000元；7-9年，年租金264600元；第10年，年租金277830元。说明：现表格中1-3年是指2015年6月1日-2017年10月30日。（三）租金每月支付一次，每个月末25日前支付下个月租金并结清上个月除租金以外的其他一切费用。（四）乙方同意另行支付因自身经营行为产生的水电气费、空调费、物管费等其他经营费。四、保证金，租赁保证金，乙方在签署本合同的同时，应向甲方一次性支付50000元作为保证金，作为乙方履行本合同各项条款的履约保证金。五、双方的权利与义务，（一）甲方的权利与义务，4、如乙方逾期迟延缴纳租金达30天以上且无法与乙方取得联系，甲方有权自行进入上述租房内并将房屋腾空，乙方自愿放弃其所有物品的所有权。（二）乙方的权利与义务，6、乙方不得转让租赁权，不得用本铺面提供担保，不得全部或部分转租第三者。10、本合同期满后，如甲方仍继续出租该租赁房屋，在同等条件下，乙方有优先承租权。11、如乙方有意续租，需在租赁期间届满前三个月，向甲方提出书面申请，由双方协商确定。六、关于装修改造的相关事宜。七、租赁双方的变更；八、违约责任，4、如乙方逾期交付租金及其他费用的，乙方应补交欠费，并且每逾期一天，应向甲方支付当期欠交金额千分之一的违约金。连续60天欠交各种费用，乙方除应支付所欠费用及违约金外，甲方有权单方面解除合同。九、免责条件，3、因免责条件而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。2、2015年5月21日，（甲方）星沙华天大酒店与（乙方）陈飞龙、（丙方）黄近悦签订一份《协议书》，约定：一、甲乙双方同意解除2014年10月16日乙方承租甲方位于长沙市经济技术开发区××路××楼大堂吧的《星沙华天大酒店房屋租赁合同》。四、本协议生效后，甲丙双方签订新的房屋租赁合同，甲丙之间的合同权利、义务以新的房屋租赁合同为准。3、2015年5月21日，（甲方）陈飞龙与（乙方）黄近悦签订一份《补充协议》，约定：甲乙双方经协调同意，乙方应该支付给甲方的330000元转让费，乙方已向甲方支付了320000元，剩余10000元转让费，甲乙双方同意在甲方将店面正式移交乙方时，由乙方支付给甲方。甲方与乙方的移交工作在2015年6月1日前完成。4、2016年5月4日、被告黄近悦及委托代理人赵祥子向原告星沙华天大酒店发函，要求大堂吧的空调进行修缮，反映空调效果不好，影响顾客消费体验。5、2019年12月31日，原告星沙华天大酒店向被告近悦茶文化开具一张湖南增值税电子普通发票，金额18309.40元，备注：2019年12月份租金及10月29日到11月28日水电费。6、2020年4月10日、4月25日、5月14日、6月11日，原告星沙华天大酒店通过微信、短信等方式，向被告黄近悦发送《关于尽快支付合同款的函》，催促被告黄近悦、近悦茶文化支付租金。6月11日的函载明：请贵司在2020年6月14日前交清款项64284元。7、2020年4月29日至2020年5月1日，被告黄近悦与原告星沙华天大酒店通过微信沟通，并微信转账租金及其他费用，共计11979.20元。原告星沙华天大酒店质证认为，5月份支付的是2020年2月份的租金。8、原告星沙华天大酒店提交2张一楼大堂吧从2020年1月29日至2020年6月29日的《水电气能耗用量表》，没有盖章及签名，水电欠费等合计1590元。9、2020年7月15日，原告星沙华天大酒店通过短信等方式，向被告黄近悦发送《解除租赁协议书通知函》，载明：截止2020年7月15日，你拖欠我店水电费1590元、房租94500元，共计96090元，上述行为严重违反租赁协议的约定，已构成根本违约。有鉴于此，现我店函告贵司，自2020年7月16日起，贵我双方签订的租赁协议解除。等。10、被告黄近悦委托夏伟石与原告星沙华天大酒店陈经理协商交流，双方谈到免租、缓交租金、锁门、解除协议的函登报、继续营业等等事宜，被告黄近悦提供图片2张，显示租赁房屋已经锁门了。11、经企业查询，原告星沙华天大酒店系湖南省政府国资委控股的国有企业，被告黄近悦所承租原告星沙华天大酒店的房屋属于国有经营性用房。争议的事实及认定一、原告星沙华天大酒店与被告黄近悦签订的《房屋租赁合同》是否解除的问题。原告星沙华天大酒店主张解除合同，要求被告黄近悦腾退房屋，将房屋交还给原告星沙华天大酒店。被告黄近悦不同意解除合同，要求继续履行合同，租赁合同还没有到期。经审查，首先，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，本案中，疫情之前，被告黄近悦及近悦茶文化按时交纳了租金及其他费用，没有违约行为。2020年1月新冠肺炎疫情爆发，1月-4月对酒店、餐饮等第三产业影响严重，被告黄近悦承租的房屋位于酒店一楼大堂，用于经营咖啡、茶水等，属于服务业，2020年2月、3月，被告黄近悦承租的门店停业，4月份原告星沙华天大酒店通知营业，4月份生意惨淡，故原告星沙华天大酒店不能以被告黄近悦未按期支付租金为由单方面解除租赁合同。其次，被告黄近悦受让案外人陈飞龙之前租赁原告星沙华天大酒店的门面，支付330000元转让费之后才与原告星沙华天大酒店签订租赁合同，合同至2024年10月30日到期，被告黄近悦承租后进行了装修、添置家具等投入，如果因为疫情影响导致拖欠租金而解除合同，对被告黄近悦显失公平。从本案实际情况考虑，如果判决解除合同、腾空房屋，原告星沙华天大酒店需要重新招商，一方当事人可能上诉，从一审、二审到执行，势必造成门店长时间闲置，反而扩大了双方的损失和负担，如果判决不解除合同，让被告黄近悦继续经营，可以避免损失进一步扩大，实现互利共赢的营商环境。综上，本案的合同不宜解除，应继续履行，本案判决书生效以后，双方协商开锁及经营等细节问题。二、房屋锁门的时间问题。原告星沙华天大酒店认为，被告黄近悦欠交租金，打电话联系不上，且找不到人，被告黄近悦主动不经营了，大概2020年6月底，原告星沙华天大酒店将门锁了。被告黄近悦认为，不是被告黄近悦主动没有经营，因为疫情影响，在协商转租事宜，原告星沙华天大酒店是在6月中旬锁门的。经审查，本院认为，原告星沙华天大酒店锁门，对于锁门的具体时间负有举证责任，现提供不了证据证明具体的时间，应承担举证不能的后果，本院作出对其不利的推定，认定锁门的时间为2020年6月15日。三、锁门以后的租金处理问题。原告星沙华天大酒店主张的租金暂计算至2020年7月15日，被告黄近悦认为其强行锁门属于违法单方面解除合同，要求其承担违约责任并赔偿损失，锁门以后导致茶叶无法取出，大量茶叶霉变，货值损失20万元。2020年6月15日，原告星沙华天大酒店将租赁的门店锁门、断电，导致被告黄近悦停业，无法经营下去，锁门以后，被告黄近悦已没有使用房屋，房屋在原告星沙华天大酒店控制下，再要求被告黄近悦支付锁门以后的房屋租金，没有事实依据，故本院不予支持锁门以后的租金，本案判决书生效以后，原告星沙华天大酒店开锁以后，双方再协商起算租金的时间。关于被告黄近悦抗辩的因锁门导致的财产损失，其未提起反诉，本案中不予审查。四、本案租金的减免及数额认定问题。原告星沙华天大酒店要求被告黄近悦支付从2020年3月1日至2020年7月15日的租金94500元。被告黄近悦要求减免2月、3月的租金，4月、5月的租金适当减免或者缓交。经审查，本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”2020年1月至今的新冠肺炎疫情对世界和我国的经济影响深远，第一季度我国经济下行，第三产业（酒店，餐饮、旅游等）深受重创，部分企业倒闭、裁员。本案中，被告黄近悦租赁的房屋属于国有经营性用房，疫情期间，人流、物流暂停，没有经营收入，疫情对被告黄近悦的经营造成重大影响，2月份的租金已经交纳，经综合考量长沙市受疫情影响的时间，本院酌情予以支持减免2个月的租金，即减免2020年3月、4月的租金，被告黄近悦应支付2020年5月1日至2020年6月15日的租金31500元（锁门之前），锁门之后的租金不予支付。判决的理由与结果本院认为，原告星沙华天大酒店与被告黄近悦签订的《租赁合同》系双方方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同的约定履行义务。一、关于原告星沙华天大酒店要求两被告立即腾退租赁房屋，将租赁场地交还的诉讼请求，如上文分析，本院认为合同应继续履行，不宜解除，双方继续合作至合同到期，对原告星沙华天大酒店的该项诉讼请求不予支持，予以驳回。二、关于原告星沙华天大酒店要求两被告支付租金94500元的诉讼请求，如上文分析，因疫情影响，本院酌情支持减免2020年3月、4月的租金，被告黄近悦应支付2020年5月1日至2020年6月15日的租金31500元，对原告星沙华天大酒店的该项诉讼请求，本院在31500元的范围内予以支持，超过部分，不予支持。本案判决书生效以后，原告星沙华天大酒店将门锁打开，被告黄近悦正常经营，双方再按照合同约定计算租金。三、关于原告星沙华天大酒店要求两被告支付水电费1590元的诉讼请求，合同约定了水电费由承租方承担，对该项诉讼请求，本院予以支持。四、关于原告星沙华天大酒店要求两被告支付违约金10134元的诉讼请求，经本院同意减免2个月租金以后，被告黄近悦仍欠付一个半月的租金，违约事实存在，应支付适当的违约金，参照原告星沙华天大酒店主张违约金的计算方法、时间等因素，本院酌情支持违约金2000元，超过部分不予支持。五、关于原告星沙华天大酒店要求两被告支付逾期腾房占用费17500元的诉讼请求，被告黄近悦正常使用房屋期间的租金（除去免租月份），本院已经支持，锁门以后的租金未支持，本院未支持解除合同、腾空房屋的诉讼请求，故原告星沙华天大酒店的该项诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。六、关于原告星沙华天大酒店主张已收取的50000元保证金不予退还的诉讼请求，本院认定合同继续履行，合同到期以后，双方协商处理保证金的问题，对原告星沙华天大酒店的该项诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。七、关于被告黄近悦和被告近悦茶文化的责任承担问题，基于合同的相对性原则，租赁合同的签订一方是被告黄近悦，合同义务应由被告黄近悦承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：一、被告黄近悦于本判决生效后十日内向原告长沙华盾实业有限公司星沙华天大酒店支付租金31500元；二、被告黄近悦于本判决生效后十日内向原告长沙华盾实业有限公司星沙华天大酒店支付水电费1590元；三、被告黄近悦于本判决生效后十日内向原告长沙华盾实业有限公司星沙华天大酒店支付逾期支付租金的违约金2000元；四、驳回原告长沙华盾实业有限公司星沙华天大酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2778元，减半收取1389元，由被告黄近悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐昌新二〇二〇年十一月二十六日法官助理黄香连书记员蒋培滔附：本案所适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。