贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7020号上诉人（一审被告）：毕节市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（新客车站旁边），统一社会信用代码：9152050067073306XQ。法定代表人：吴正华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王会强，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610604979。委托诉讼代理人：朱超，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。被上诉人（一审原告）：杨家贵，男，汉族，1961年11月26日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：谢安鲜，女，汉族，1969年5月9日出生，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师，执业证号：15205201911107125。二被上诉人委托诉讼代理人：王丽，贵州神兽律师事务所实习律师，实习证号：230713012110728。上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称：鼎盛公司）因与被上诉人杨家贵、谢安鲜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审原告杨家贵、谢安鲜一审诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金68391.51元，违约金以总房款399014元为基数从2016年12月31日起，按日利率万分之二计算至2019年5月6日；2.判令被告退还原告天然气、电、电视闭路开户费4425元；3.判令被告退还原告面积差房价款8962.80元（2.91×3080=8962.80）；4.本案诉讼费用全部由被告承担。一审认定事实：2014年9月23日，原告杨家贵、谢安鲜作为买受人，被告鼎盛房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＤＳ2014-0037），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为6-15-2；该商品房合同约定建筑面积129.55平方米，套内建筑面积107.455平方米；出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款：2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为399014元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款149014元，余款250000元以银行按揭支付；面积差异处理：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第（2）种方式处理：（2）……实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了购房款399014元。2015年6月30日，被告向原告收取了天然气费2500元、电通625元、高清电视费1300元，共计4425元，以及契税、维修基金等费用。另查明，2018年11月30日，被告取得毕节市七星关区学院路都市港湾（2号地块）6幢（1-24层）住宅部分的《不动产权证书》。2018年11月30日，被告在都市港湾6号楼1楼电梯口张贴通知，通知业主提交办理房屋产权证的相关资料。2019年5月6日，原告取得案涉商品房的不动产权证书，该不动产权证书载明：专有建筑面积：105.30平方米，分摊建筑面积：21.34平方米。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。原告履行了支付购房款义务，被告亦应按约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未在约定期间内履行上述义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。对于原告诉请的违约金，原告主张按《商品房买卖合同》约定的日万分之二计付违约金，被告提出了约定的违约金过高，应以实际损失为依据，考虑违约金是否应当支付或减少的抗辩主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理案涉商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳，原告主张的违约金按合同约定标准计算。对于违约金的起止时间问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付原告，约定日期之后的180日内仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，故违约金应从2017年1月1日起计算。同时，原告委托被告代为办证，故被告不需将办理转移登记的相关文书交付原告，但被告在具备办理转移登记的条件后应告知原告。被告于2018年11月30日取得案涉商品房所属楼的《不动产权证书》，具备办理转移登记的条件，并于当日在都市港湾6号楼1楼电梯口张贴通知，通知业主提交办理房屋产权证的相关资料，故被告于2018年11月30日已以张贴通知的方式通知包括原告在内的案涉商品房所在楼栋的业主提交办证相关资料，则违约金的截止时间为2018年11月30日。故原告诉请的违约金，以原告已付购房款399014元为基数，按日万分之二的标准，从2017年1月1日起计算至2018年11月30日止。关于原告主张被告退还房屋面积差价款的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，该商品房合同约定建筑面积129.55平方米，套内建筑面积107.455平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为399014元，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，按照第（2）种方式处理：（2）……实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人。案涉商品房不动产权证书载明：专有建筑面积105.30平方米，分摊建筑面积21.34平方米，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积129.55平方米，套内建筑面积107.455平方米存在面积差异。涉案商品房实测套内建筑面积与预测套内建筑面积差为2.155平方米（107.455-105.30=2.155），涉案商品房按套内建筑面积每平方米单价为3713.31元（399014÷107.455=3713.31），被告应当退还原告房屋面积差价款8002.18元（2.155×3713.31=8002.18），故对原告要求被告支付房屋面积差价款8962.80元的诉请，予以支持8002.18元，超出部分无事实及法律依据，不予支持。关于原告主张被告退还三通费的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电开户费、燃气开户费、高清电视入户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。原告诉请被告退还电开户费、燃气开户费、高清电视入户费共计4425元，符合法律规定，予以支持。对于被告提出的本案逾期办证事实的发生系不可抗力，其不应承担违约责任的抗辩主张，被告所举证据不足以证明存在不可抗力情形，故被告的该抗辩主张，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告杨家贵、谢安鲜支付逾期办证的违约金（该违约金以已付购房款399014元为基数，按日万分之二的标准，从2017年1月1日起计算至2018年11月30日止）；二、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨家贵、谢安鲜房屋面积差价款8002.18元；三、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨家贵、谢安鲜三通费4425元；四、驳回原告杨家贵、谢安鲜的其他诉讼请求。案件受理费853元，由被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担。上诉人鼎盛公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.三通费的诉请已经超过诉讼时效，不应退还。被上诉人至迟应于签订商品房买卖合同时知晓上诉人违规收取“三通费”的事实，如被上诉人认为委托人应当返还已收取的上述“三通”费，根据当时《民法通则》相关规定，被上诉人应当于2年内主张。被上诉人一审已经提出诉讼时效抗辩，被上诉人的该项请求不应支持。且上诉人根据被上诉人的委托向相关部门代交三通费系委托法律关系，并不违反毕节市当时的政策规定，且是按当时规划部门的强制性要求而不得已而代相关部门收取，代收的费用已全部代交到相关部门，一审法院却不分青红皂白判决上诉人向被上诉人返还，有失公允。2.被上诉人自行选择并已消费的1300元高清电视、宽带费不属于“三通费”的范围，且被上诉人已使用贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节七星关区分公司提供的相应服务，更无权要求上诉人返还该费用。3.关于被上诉人请求退还案涉房屋面积差价问题，一审判决曲解双方对面积差异处理约定的真实意思，事实认定错误，并作出错误的判决，应予纠正。案涉《商品房买卖合同》第十五条提供了2种面积差异处理方式，其中第1种“根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理……”第2种“按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按照国家相关法律法规执行。”而结合案涉合同第七条中买卖双方选择按套（单元）计价方式，因此按照案涉合同第十五条中第2种方式对面积差异进行处理才是买卖双方真实意思表示。鉴于案涉房屋《不动产权属证书》上的套型、尺寸与案涉《商品房买卖合同》随附的房屋平面图（被上诉人签字确认）上承诺的套型、尺寸完全相同，故被上诉人请求退还面积差价的诉请无事实及法律依据，不应支持。且一审未查清涉案房屋不动产权证书上的建筑面积，事实不清，一审将不动产权证书上的专有建筑面积等同于商品房买卖合同中的套内建筑面积并无相关依据。4.被上诉人要求被告支付逾期办证违约金这一诉求违背了公平原则及诚实信用原则，应依法判决驳回。在案涉《商品房买卖合同》签订后，国家对不动产登记行政法规及政策作出重大调整的情况下，被上诉人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求上诉人承担违约责任，对上诉人显失公平。因被上诉人长期在外地，上诉人电话联系被上诉人提交办证资料，并为被上诉人办理了案涉房屋《不动产权属证书》，也并未以签订《委托书》／《〈不动产权证书〉资料移交单》为前提，但被上诉人口头承诺不再追究上诉人逾期办证的违约责任，因此被上诉人起诉要求上诉人支付逾期办证违约金，显然违背诚实信用原则，不应得到支持。退一步说，即使被上诉人主张逾期办证违约金的理由成立，上诉人对逾期办证违约金计算也明显错误。上诉人已于2018年11月30日取得案涉项目初始登记，并及时通知业主提交办理转移登记的资料，因此逾期办证的违约金计算期间应以2018年11月30日为截止时间。合同约定办理案涉商品房转移登记时间为2016年12月31日，自一审法院受理被上诉人起诉之日倒推3年，被上诉人起诉的违约金已经部分超过诉讼时效，对该部分违约金应当不予支持。被上诉人杨家贵、谢安鲜辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由无法律依据，应当驳回其上诉请求。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审焦点为：1.上诉人应否退还被上诉人房屋面积差价款；2.被上诉人主张的开户费4425元应否返还；3.一审判决的逾期办证违约金是否恰当。关于焦点1，本案中，双方约定的案涉房屋套内建筑面积为107.455平方米，而不动产权证载明的实际专有建筑面积为105.30平方米。案涉房屋是按照套（单元）计算，案涉《商品房买卖合同》第十五条第2款约定了按套（单元）计价的房屋相关尺寸超出约定误差范围的按照国家相关法律规定执行。双方对面积误差未超出约定范围如何处理未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算”之规定，结合双方合同约定的面积和案涉房屋不动产权证书上载明的面积，一审判决上诉人退还不动产权证书上载明的专有建筑面积与合同约定的套内建筑面积差对应的房价款并无不当，上诉人主张不应退还面积差价的上诉理由不成立，不予采纳。关于焦点2，贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市七星关区分公司出具的《关于都市港湾二号楼盘数字电视收费情况说明》载明，上诉人向被上诉人收取的“高清电视加宽带”1300元，其中950元系用户自行选择支付的费用，被上诉人主张退还无法律依据，上诉人主张不应退还的理由成立，予以支持。其于3475元费用的性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，应予退还。关于焦点3，上诉人未在约定的期限内取得案涉房屋的初始登记并交付办理转移登记的有关文书给被上诉人，明显违约，应当按照约定承担相应的违约责任。上诉人所举证据不足以证明其违约系因不可抗力所致，也未举证证明被上诉人放弃了主张上诉人承担违约责任的权利，对于上诉人主张其不应承担违约责任的上诉理由不予采纳。被上诉人2020年4月14日起诉主张违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，2017年4月15日以前的违约金诉求已经超过诉讼时效。上诉人一审中已提出诉讼时效抗辩，故本院对2017年4月15日以前的违约金请求不予支持。故上诉人应支付被上诉人逾期办证违约金的期间为2017年4月15日至2018年11月30日。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，其余上诉请求予以驳回。一审认定事实清楚，但判决结果不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4543号民事判决第二项、第四项，即：“被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨家贵、谢安鲜房屋面积差价款8002.18元；驳回原告杨家贵、谢安鲜的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4543号民事判决第一项、第三项为：上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人杨家贵、谢安鲜支付逾期办证的违约金（该违约金以已付购房款399014元为基数，按日万分之二的标准，从2017年4月15日起计算至2018年11月30日止）；上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人杨家贵、谢安鲜“开户费”3475元。三、驳回上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费853元，由上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担820元，被上诉人杨家贵、谢安鲜负担33元；二审案件受理费1706元，由上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担1640元，被上诉人杨家贵、谢安鲜负担66元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十一月十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印