吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉24民终1705号 上诉人（一审原告）：葛战利，男，1969年8月9日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市小营镇。 委托诉讼代理人：刘天科，吉林由正律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：延边城美建筑安装有限公司，住所地吉林省延吉市小营镇。 法定代表人：冯尚英，董事长。 委托诉讼代理人：王珏，吉林华烁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张保华，吉林华烁律师事务所律师。 第三人：延边东城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市东七路。 法定代表人：王**，经理。 委托诉讼代理人：许林，吉林诚途律师事务所律师。 上诉人葛战利因与被上诉人延边城美建筑安装有限公司（以下简称城美建筑公司）、第三人延边东城房地产开发有限公司（以下简称东城房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 葛战利上诉请求：撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初3188号民事判决；依法改判支持上诉人的诉请，并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1.上诉人葛战利与被上诉人延边东城房地产开发有限公司签订《东城小区购房合同》(6-4-301)，是双方真实意思表示，合法有效。符合《合同法》规定，同时符合《物权法》善意取得制度的规定，葛战利合法取得房屋所有权，该房屋属于葛战利个人财产2017年7月15日上诉人与被上诉人签订了《东城小区购房合同》(64-301)，并于当天交付了全部购房款244500元。合同签订当天向上诉人交付了房屋。房屋交付后，一直由上诉人占有管理使用至今，期间发生的各种费用包括取暖费用物业费等费用都是上诉人缴纳。且购买该房屋系用于居住且本人名下无其他用于居住的房屋。对于法庭中提到被告延边东城领房地产开发有限公司五证不全的事实，上诉人并不知情，上诉人对此没有过错。2、法院认定事实与实际情况有偏差且适用法律不当。(1)本案双方签订的是现房合同，不是预售合同。从双方签订《东城小区购房合同》和购房的实际情况，双方签订的是现房买卖合同，不属于商品房预售许可合同。因此适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定认定合同无效，适用法律不当。(2)东城小区二期属于棚户区改造项目，东城小区二期房屋买卖销售与商品房预售性质不同，应当有别于商品房预售许可的规定。本案中房屋属于棚户区改造项目，其房屋销售应当依据棚户区项目改造的国家政策及延吉市人民政府的相关规定进行销售。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定来处理本案房屋买卖合同，不符合案件的实际情况。基于以上事实和理由，请求中级人民法院撤销该判决，重新审理此案，给当事人一个公平合理的判决。 城美建筑公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判（其他详见书面答辩状）。 第三人述称，同一审判决答辩意见一致，请求二审法院依法公正判决。 葛战利向一审法院诉讼请求：1.撤销延吉市（2020）吉2401执异31号执行裁定书和（2018）执恢636号之二执行裁定书，并解除对延吉市领域东城6号楼4单元301号房屋的查封；2.本案的诉讼费由被告承担。3.确认领域东城6号楼1单元601房屋归原告所有；4.确认原告与延边东城房地产开发有限公司签订的合同有效。 一审法院认定如下事实：2017年7月15日葛战利（买受人乙方）与东城房地产公司（出卖人甲方）签订东城小区二期购房合同，主要约定：乙方自愿定购案涉房屋，总面积81.5平方米，总房款244500元；交付日期为2016年12月30日，在乙方交齐全部房款及办理房照、土地使用证的税、费的情况下，甲方将钥匙交给乙方，乙方在甲方通知取钥匙之日起15日内领取钥匙，如不按时领取钥匙，所产生的一切后果由乙方自行承担；甲方承诺在乙方购房6个月—1年时间内，给予办理房产预登记；本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。签订合同当日，葛战利支付购房款244500元。东城房地产公司因故未交付案涉房屋钥匙，葛战利自行入户占用案涉房屋并开始缴纳供热费，但至今未装修未入住。另查，2016年8月31日，本院受理的城美建筑公司诉东城房地产公司建设工程合同纠纷一案中，经城美建筑公司申请，本院于2016年8月29日作出（2016）吉2401财保304号民事裁定，冻结了东城房地产公司名下的位于延吉市领域东城6号楼的46套房屋，其中包括案涉房屋6号楼4单元301号。另外，案外人葛战利对保全的涉案房屋提出执行异议后，本院作出（2020）吉2401执异31号执行裁定，驳回了葛战利的执行异议。再查，对于案涉房屋，东城房地产公司尚未取得商品房预售许可证明，且该公司与葛战利之间签订的购房合同未在延吉市房产部门办理相关手续。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，应认定葛战利与东城房地产公司之间签订的购房合同为无效合同。因合同无效，葛战利对涉案房屋不享有合法的实体权利，至此，关于葛战利要求确认其与延边东城房地产开发有限公司签订的合同有效，确认案涉房屋归其所有，要求法院解除对案涉房屋查封及撤销（2020）吉2401执异31号执行裁定书和（2018）执恢636号之二执行裁定书的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告葛战利的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交100元），由原告葛战利负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：葛战利与东城公司于2017年7月15日签订的房屋买卖合同（东城小区二期购房合同），是合同双方当事人的真实意思表示。虽然案涉房产并未取得预售许可证，但预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，而不应当影响民事合同的效力，不应使购房人的合同权利因此受限，没有预售许可证，购房合同无效的规定应属管理型强制性规定，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》亦持此观点，一审判决以未取得预售许可证为由认定案涉房屋买卖合同无效不当，本院予以纠正。葛战利与东城公司签订案涉合同的时间在人民法院查封日期（2016年8月29日）之后，签订合同时案涉房屋已处于被人民法院查封状态。人民法院的查封作为一种保全措施，查封裁定一经作出送达给当事人就产生法律效力，被查封的当事人其后所为的任何处分行为均构成无权处分，原则上不能产生预期的法律后果。被查封人处分被查封财产，构成善意取得的，相对人才可依法取得物权，从而排除对该标的物的执行。葛战利与东城公司就此房屋签订买卖合同后，案涉房屋并未办理物权移转变更登记，依法不能构成善意取得，不能对抗法院司法查封。故葛战利对案涉房屋具有的合同权利，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或第29条规定的情形，不足以排除强制执行。涉案房屋因尚未完成办理不动产转移登记的物权交付，故葛战利要求确认案涉房屋归其所有的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，葛战利的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3188号民事判决； 二、确认葛战利与延边东城房地产开发有限公司于2017年7月15日签订的《房屋买卖合同》合同有效； 三、驳回葛战利的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由葛战利负担。 本判决为终审判决。 审判长  张新颜 审判员  张 丽 审判员  战明宇 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  安丽莲