广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5082号上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区********，统一社会信用代码914**********806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁锦添，男，1998年5月21日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区********。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务律师。上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）因与被上诉人梁锦添商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初10622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。贝迪龙庭公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回梁锦添的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认为贝迪龙庭公司与梁锦添约定的逾期办证违约金1%为上限的标准过低，将违约金调整为持续计算不符合事实，不应调整。1.违约金的约定属于合同订立时可预见的损失，双方对于合同违约所造成的损失已经用约定的方式固定，最高上限为交易金额的1%，所以，一审判决以约定过低为由调整违约金上限的约定，违反合同法的相关规定。2.贝迪龙庭公司与梁锦添之间的商品房买卖合同之所以约定逾期办证违约金上限为已付房款的1%，是给基于合同公平合理的角度去衡量。商品房买卖交易过程中，办证已经是最后的交易环节。贝迪龙庭公司交付质量合格的商品房给业主是贝迪龙庭公司的主要合同义务，而涉案商品房已经交付，产权证作为商品房单证是买卖合同中附随交付的义务。商品房交付之后的使用权能已经具备，只不过处分的权利受到限制。贝迪龙庭公司在整个交易过程中已经履行绝大部分义务，而作为附带的办证合同义务，约定1%违约金作为上限符合整个合同权利义务对等之要求。3.合同法及相关司法解释均以实际损失去衡量违约金的约定是否明显过低，而一审中，梁锦添没有证据证明其实际损失是多少，而且该业主对于其实际损失负有举证责任。在梁锦添无充分证据证明其实际损失明显高于违约金的时候，应按合同约定的违约金来承担违约责任。二、一审判决对于违约金计算期间的认定有误，双方约定的60日免责期文义上并无分歧，贝迪龙庭公司应享有60日的免责期。合同关于逾期超过60日的部分开始计算违约金约定的意思明确，不需要法院对该条款作进一步解释。该条款约定对于超过60日的违约才开始计算违约金，也就是说无论违约的期间多长，60日之后才开始计算违约金。关于该60日免责期的约定，是基于开发商除了协调政府部门之外，还要协调整栋楼的业主，因为开发商办证并非一户一户办证，而是整栋楼一起办证，有些业主不一定在约定的时间能够前来办理相关签名、交税费手续，这样会影响其他业主的办证进程。所以，约定60日的免责期属于合理范围，贝迪龙庭公司应当享有60日免责期。梁锦添答辩称：1.1%上限没有与贝迪龙庭公司违约时限相关联，不利于督促开发商办证，故不应设上限；2.60天免责期有两种解释，涉案合同是格式条款，应作出有利于梁锦添的解释。梁锦添于2020年4月20日向一审法院起诉请求：贝迪龙庭公司向梁锦添支付逾期办理不动产权证书违约金（以540000元为基数，按每日万分之一的标准自2019年10月29日起计算至贝迪龙庭公司将梁锦添办理不动产登记需要由其提供的资料交到产权登记机关备案之日止）。一审法院认定事实：1.2015年5月7日，梁锦添（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以540000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区*************的房屋；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失，如因买受人的原因（包括但不限于：买受人未付清购房款、未补交面积差价款、未按约收楼、未缴纳相关的办证税费、逾期提供办理产权登记所需买受人资料等），导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，梁锦添依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2016年12月8日，梁锦添办理了收楼手续。2017年1月17日，贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程取得建设工程竣工验收报告。2018年8月13日，贝迪豪庭住宅小区二期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年9月29日，贝迪龙庭公司向梁锦添邮寄办证通知书，大致内容如下：鉴于梁锦添尚欠资料或手续，贝迪龙庭公司只有收集全部资料才能向国土部门递交资料办理产权证，现正式通知梁锦添于2019年10月30日前到贝迪豪庭售楼部补交资料或办理相关手续，若逾期不前来处理，贝迪龙庭公司将按合同约定顺延办理产权证的时间，造成的任何损失，贝迪龙庭公司不承担任何责任，资料包括：二代身份证复印件，税收缴纳款书，《中山市商品房销售登记备案表》表一（已提前还清银行按揭的业主）。次日，梁锦添签收了该邮件。2019年10月11日，梁锦威向贝迪龙庭公司邮寄快递，快递单的内件品名填写为“贝迪豪庭二期15幢1501办证资料（身份证复印件）”，备注为“二期14幢402，二期14幢902（办证资料）”。2020年4月20日，贝迪龙庭公司邮寄办证通知书及委托书，通知书内容如下：您购买的位于中山市火炬开发区**************我司已经准备好应由我司出具的前期办证资料，我司于2019年9月30日已通知您补交资料，但您至今未提供房产契税发票。为了尽快办证，我司将指定何淑玲代您到相关部门补打房产契税发票，请您在《委托书》（附后）的委托人处签名，并附身份证复印件交回售楼部。若您不配合提供材料，我司将无法递交资料办证，后果由您承担。涉案房屋至一审判决作出之日未进行不动产权登记。2.梁锦添向一审院提供录像作为证据，录像中双方对话如下：录像者（以下简称录）：我来问下那个房产证出了没？贝迪龙庭公司（以下简称贝）：等下，哪个单位？录：2期14幢902。贝：你那个没有出，因为你们那个有起诉，所以就等起诉。录：有起诉就没出啊？贝：结束先，等那个案件结束先，你现在是不是想办证呢？录：个个都想办证的啦，哪个不想办证。我都寄了资料你还没有出证。贝：等案件完结，通知我们办我们就办。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。梁锦添和贝迪龙庭公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。涉案合同第十四条约定，贝迪龙庭公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因贝迪龙庭公司的责任，梁锦添不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日，贝迪龙庭公司按梁锦添已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限。一审法院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，贝迪龙庭公司应从2016年12月8日起算720个工作日内（即2019年10月28日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋至一审判决作出之日尚未进行不动产登记，贝迪龙庭公司的行为已构成违约，梁锦添诉请贝迪龙庭公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。贝迪龙庭公司抗辩梁锦添未向其提交办证所需的全部材料，应予以顺延。根据已查明的事实得知，贝迪龙庭公司通知梁锦添于2019年10月30日前提交办证所需材料，梁锦添通过梁锦威于2019年10月11日向贝迪龙庭公司邮寄办证资料，不存在故意拒绝提交材料的情形。贝迪龙庭公司收取梁锦添提交的材料后，如材料未齐全，应马上告知其补充材料，而非等到长达几个月后涉案小区同类型业主起诉庭审结束后才告知，再结合贝迪龙庭公司明确表示暂缓办证的事实，一审法院认定梁锦添已按贝迪龙庭公司要求按时提交由其提供的办证所需材料，贝迪龙庭公司要求予以顺延，没有依据，一审法院不予支持。贝迪龙庭公司抗辩60天豁免违约责任。根据合同第十四条第4点“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”之约定，逾期不超过60天的违约行为可以豁免违约金不予补偿并无理解上的分歧，但对超过60天的违约行为是否豁免该60天的违约金则存在不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，一审法院作出不利于贝迪龙庭公司的理解，认定其在违约超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日即2019年10月29日起算。梁锦添未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分权利受到限制。综合考量贝迪龙庭公司逾期办证的过错程度,对梁锦添造成的损失及敦促贝迪龙庭公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致梁锦添的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则，一审法院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算至贝迪龙庭公司将梁锦添个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内向梁锦添支付逾期办证违约金（以540000元为基数，按日万分之一的标准，从2019年10月29日起计算至贝迪龙庭公司将梁锦添个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由贝迪龙庭公司负担（该款梁锦添已预付，贝迪龙庭公司告于一审判决生效之日起七日内迳付梁锦添）。二审期间，贝迪龙庭公司向本院提交以下证据：1.税收缴款书（签收件），拟证明贝迪龙庭公司于2020年7月13日签收梁锦添提交的办证必须资料，至此，贝迪龙庭公司才具备提交办证的条件，才能履行双方合同约定的提交办证义务；2.火炬开发区不动产登记受理通知书，拟证明2020年7月22日，贝迪龙庭公司提交梁锦添的资料到产权登记机关并由登记机关受理；3.产权证书，拟证明贝迪龙庭公司收齐梁锦添的资料后，于2020年7月22日提交办证，自然资源局于2020年7月22日登记出证。梁锦添对此质证称，证据1不是原件，上面是开发商工作人员单方签字，不具有证明力，其可以作出有利于自己的签名和日期，不确认证明内容。涉案业主都通过快递方式邮寄给开发商办证资料，开发商也收到了。且开发商在收到办证资料后仍然向业主寄办证通知书，目的是将拖延办证责任推卸给业主方。证据2、3确认真实性。梁锦添向本院提交以下证据：1.办证通知书，拟证明业主向开发商提交办证资料后，开发商仍多次向业主邮寄办证通知书，目的是将与其办证的违约责任推卸给业主；2.证据目录；3.办证通知书；证据2、3拟证明开发商明确在2020年7月3日已将业主的办证资料收取完毕，仍然在2020年7月8日向业主邮寄收楼通知书，目的是将与其办证的违约责任推卸给业主；4.业主与开发商的工作人员在贝迪豪庭销售中心现场录像文字翻译；5.光盘（内含现场录像一段）；证据4、5拟证明开发商的工作人员承认，开发商收取业主的办证资料后从未与业主办理签收手续亦不存在办理签收手续的先例。贝迪龙庭公司对梁锦添提交的证据质证称：上述证据中均不是本案业主，与本案无关，是其他业主与贝迪龙庭公司沟通及其他事宜的处理，无法直接或侧面证明梁锦添拟证明的内容。一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。二审另查明：贝迪龙庭公司于2020年7月22日取得案涉商品房的不动产登记受理通知书。涉案商品房于2020年7月22日登记于梁锦添名下。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。梁锦添与贝迪龙庭公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：一、贝迪龙庭公司能否享有60日免责期；二、案涉违约金的计算标准如何确定。对此，本院具体分析如下：关于焦点一。根据合同约定，若出卖人逾期办证，则“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”，即贝迪龙庭公司在逾期办证不超过60天的情况下，可以豁免违约金不予补偿，若贝迪龙庭公司的违约行为超过60天的，是否豁免前60天内的违约金则双方存在不同理解，但贝迪龙庭公司作为提供合同格式条款的一方，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，应作出不利于贝迪龙庭公司一方的解释，故一审认定贝迪龙庭公司在逾期办证超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日起算，处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。虽然涉案商品房买卖合同约定贝迪龙庭公司逾期办证的，应按日支付已付购房款万分之一的违约金，总和不超过总房价款1%的封顶条款。但该封顶条款未与贝迪龙庭公司逾期办证行为的违约时限相联系，即不论贝迪龙庭公司逾期办证的行为延续多久，贝迪龙庭公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，贝迪龙庭公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的处分价值构成利益失衡。在贝迪龙庭公司较长时间内逾期办证的情况下，封顶条款约定的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，梁锦添有权诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期办证的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限,一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。贝迪龙庭公司主张一审判决未适用该封顶条款有误的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。因贝迪龙庭公司已于2020年7月22日取得案涉商品房不动产登记受理通知书，故本案逾期办证违约金的期限应从2019年10月29日起计算至2020年7月22日止，即贝迪龙庭公司应向梁锦添支付的逾期办证违约金数额为14472元（540000元×0.01%×268天）。综上所述，上诉人贝迪龙庭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于贝迪龙庭公司二审期间举证证明逾期办证违约金计算的截止日期，故本院二审对一审判决的违约金数额作相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初10622号民事判决；二、上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人梁锦添支付逾期办证违约金14472元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元（梁锦添已向一审法院预交），由中山市贝迪龙庭房地产公司负担（中山市贝迪龙庭房地产公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付梁锦添）；二审案件受理费50元（中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司已向本院预交），由中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年十一月三十日书记员  易嘉璇廖博睿