湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2497号上诉人（原审被告）：张青华，男，1986年5月24日出生，汉族，住湖北省房县。委托诉讼代理人：张琴（系张青华妻子），1989年7月3日出生，汉族，住湖北省房县。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：房县荣华物业服务有限公司。住所地：湖北省房县城关镇东关社区（学府路66-10）。法定代表人：舒成兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡绍平，男，该公司副总经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。委托诉讼代理人：胡长礼，该公司法律顾问。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。上诉人张青华因与被上诉人房县荣华物业服务有限公司（以下简称：荣华公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院(2020)鄂0325民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，并于2020年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人张青华的委托诉讼代理人张琴，被上诉人荣华公司的委托诉讼代理人胡绍平及胡长礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张青华上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.判令荣华公司完善小区安保、监控、清洁、绿化等工作，提供标准化服务，达到协议标准。2.判令张青华暂缓交纳未签合同期间的物业管理费用，若需交纳物业费用，所交物业服务费用应与物业服务情况成正比，物业服务没有达标，相应费用需折扣。3.判令荣华公司恢复三号楼楼下公用厕所及承重墙。4.重新签订物业服务合同，明确业主与物业公司的权利义务。事实和理由：1.张青华于2015年入住荣华公司管理的鸿江学府小区。到目前为止，小区房子未验收，物业费用应由开发商承担。在张青华领取房屋钥匙时，荣华公司要求张青华在其公司已经打印好的物业服务合同上签字，合同的内容及时间不明确。张青华签订的合同期限是一年，合同到期后，并未继续签订。2.张青华家中小阳台多次发生漏水情况，张青华多次联系荣华公司要求维修，荣华公司仅维修一次，并未取得实质性效果。在后续反映过程中，荣华公司置之不理，导致漏水越来越严重，给张青华的生活带来很多不便。3.长期以来小区管理混乱。安保设施不完善，偶尔出现被盗情况。业主入住时，荣华公司为业主发放了小区门禁卡，但至今没有安装门禁设施。小区脏乱差的现象严重，消防设施不完善，绿化没有改善，文化设施不配套，健身器材及儿童娱乐设施损坏，小区公共厕所被改为办公室，承重墙被改为办公室大门，卫生条件差。小区停电时，荣华公司未及时发电，业主在电梯不能使用时出入很不方便。荣华公司辩称：1.荣华公司依照物业服务合同的约定标准，全面履行了约定的服务义务，不存在保安、保洁、监控、绿化服务的瑕疵。2.张青华拒不交纳物业服务费的行为违反法律规定。3.荣华公司收取的物业费远低于物业服务人员的付出。4.依照《物业管理条例》第四十一条的规定，“已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”。依照该规定，张青华的房屋虽然没有验收，但其已经实际接收了房屋，并装修入住，应由张青华交纳物业服务费。5.工程质量维修不是荣华公司的责任。6.张青华陈述的物业管理问题不属实。鸿江学府小区建设图纸没有公厕建设设计，开发商也没有建设公厕。张青华所称公厕实为物业办公用房套内厕所。荣华公司拆除的墙体也并非承重墙。依据《物业管理条例》的规定和《物业服务协议》的约定，荣华公司对张青华的私人物品没有看管的义务，业主自行车丢失后，荣华公司配合公安机关工作，履行了协助义务。荣华公司从未因消防问题受到过处罚。小区楼盘开盘时的健身器材及儿童滑梯是开放商为促销临时搭建的，儿童玩耍时出现事故，已被安全部门责令拆除。荣华公司向一审法院起诉请求：1.请求判令张青华给付2017年3月18日至2019年12月31日拖欠的物业服务费3793元；2.判令张青华从2018年1月1日起按照日3‰支付物业服务费的滞纳金至结清全部物业费时止，计算至2019年12月31日应支付滞纳金3777元；3.判令张青华支付2017年3月至2019年12月共计22个月的代收垃圾处理费170元；4.本案的诉讼费用由张青华承担。一审法院认定事实：荣华公司是房县城关镇鸿江学府小区的物业服务企业。张青华系房县城关镇鸿江学府小区业主，住****，房屋产权面积113.59㎡。2016年3月18日，荣华公司与张青华签订《物业管理协议》，约定荣华公司向张青华提供保安、清洁等物业管理服务，管理时间从2016年3月18日起至2017年3月18日止，张青华应在每年12月25日前向荣华公司交纳物业服务费，标准为每平方每月1元，全年1363元。逾期交纳，每天按收取费用的3%追缴滞纳金。协议签订后，荣华公司为包括张青华在内的房县城关镇鸿江学府小区业主提供保安、清洁等物业管理服务至今。张青华除交纳了2016年3月18日至2017年3月17日期间的物业管理费1363元外，对2017年3月18日至今的物业管理费拒绝交纳。自2017年3月18日至2019年12月31日，张青华共计欠荣华公司物业服务费3793元。一审法院另查明：荣华公司从2017年3月至2019年12月，共计为张青华垫付垃圾处理费170元，张青华应当将该款支付荣华公司而未支付。荣华公司认可其在履行物业管理工作中存在管理不到位的问题。一审法院认为：荣华公司与张青华于2016年3月签订《物业管理协议》，虽然约定的管理时间为2016年3月18日至2017年3月18日，但实际从2016年3月18日至今，荣华公司一直在房县城关镇鸿江学府小区为包括张青华在内的业主提供保安、清洁等物业管理服务，双方形成物业服务合同关系。荣华公司提供物业管理服务，张青华应当支付荣华公司物业服务费。对荣华公司要求张青华支付2017年3月18日至2019年12月31日拖欠的物业服务费3793元的诉讼请求，予以支持。荣华公司为张青华垫付的2017年3月至2019年28月垃圾处理费170元，张青华亦应支付给荣华公司。张青华提出荣华公司的服务不到位，荣华公司应当倾听业主诉求，不断改善服务质量，构建和谐的物业、业主共生关系。因荣华物业提供的服务存在一定的瑕疵，故请求张青华依照合同约定支付日3‰的滞纳金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、张青华于判决生效后15日内给付荣华公司2017年3月18日至2019年12月31日的物业服务费3793元。二、张青华于判决生效后15日内支付荣华公司垫付的2017年3月至2019年12月的垃圾处理费170元。三、驳回荣华公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张青华负担。二审审理期间，上诉人张青华、被上诉人荣华公司均未向本院提交新的证据。二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：张青华对一审判决认定的垃圾处理费170元及其房屋建筑面积113.59㎡不持异议，本院予以确认。因张青华未向一审法院提起反诉，其在本院二审期间提出的有关荣华公司应恢复三号楼楼下公共厕所及承重墙等部分上诉请求不属于本案审理范围，如张青华认为荣华公司给其造成了损失，其可依法另行主张权利，本院在本案中不予审查评判。经本院向张青华释明后，双方当事人均认可本案争议焦点应为：关于张青华是否应向荣华公司交纳物业服务费，交费金额为多少的问题。本院对此分析评判如下：《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，张青华与荣华物业于2016年3月18日签订了为期一年的《物业管理协议》，该协议明确约定了双方的权利义务关系，包括物业服务费用的收取时间、标准以及逾期交纳滞纳金等。一年期满后，双方虽未续签《物业管理协议》，但荣华公司仍继续为包括张青华在内的业主提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。张青华实际享受了荣华公司提供的物业服务，荣华公司向张青华主张的物业费也未超过双方之前约定的标准，张青华应当承担相应的交费义务。故，原审判决张青华按照每月每平米1元的标准向荣华公司交纳物业费适当，本院予以确认。荣华公司自认其在提供物业管理过程中存在一些问题，张青华并非无故拒交物业费，在综合考虑双方争议发生的原因，各自违约的具体情况等因素后，原审判决未支持荣华公司关于滞纳金的诉请适当，本院予以确认。综上，上诉人张青华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张青华负担。本判决为终审判决。审判长 胡 韧审判员 张 妍审判员 刘占省二〇二〇年十一月二十七日书记员 刘锦怡