江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10119号上诉人（原审原告、反诉被告）：田紫苇，女，1993年10月3日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：王西子，上海申申律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山易福房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道**国际华城花园沿沪大道****房。法定代表人：李飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕艳，该公司工作人员。委托诉讼代理人：宫静，该公司工作人员。原审被告：周绍植，男，1984年9月20日出生，汉族，住福建省霞浦县，同时代理被告侯苗苗。原审被告:侯苗苗，女，1988年12月20日生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：周绍植，系被上诉人侯苗苗丈夫。上诉人田紫苇因与被上诉人昆山易福房产咨询有限公司（以下简称易福公司）及原审被告周绍植、侯苗苗居间合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初20427号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。田紫苇上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判易福公司赔偿田紫苇经济损失50000元及逾期支付利息；2、撤销一审判决第二项，改判田紫苇不需支付易福公司居间费8000元；3、本案上诉费由易福公司承担。事实与理由：一、本案一审法院认定事实不清，适用法律错误。易福公司在明知田紫苇不具备购房资格的情况下依然促使房屋买卖进行，并多次保证可以为田紫苇包装，增强田紫苇的购买信心，易福公司的居间行为本身已经违反法律规定，且促使的《房屋居间协议》应为无效合同。关于税费缴纳问题，首先，田紫苇于2019年4月8日依然在正常询问易福公司税费的钱什么时候准备，并未逃避应付的税费义务；其次，税费缴纳应发生在房屋过户中，未并非居间期间，本案导致买卖无法进行的重点应是田紫苇是否具备购房资格，而并未税费的缴纳；最后，田紫苇自始至终并未要求房屋满两年免增值税的需求，田紫苇自始至终是对于房屋总价在与易福公司进行友好协商。二、原审认定田紫苇存在违约行为，与事实严重不符。2018年4月19日易福公司才告知田紫苇因昆山政策发生变化，无法包装。易福公司并未履行居间义务，也未履行忠诚义务，在《居间协议》中约定的过户时间、放款时间等明显违背法律规定。易福公司辩称，居间协议中特别注明田紫苇对购房政策知情，备注中也载明田紫苇对昆山当下购房政策是知晓的，现田紫苇以不知情为由提起上诉是不成立的。周绍植、侯苗苗发表意见称，我方处于中间地位，合同上写得非常清楚，田紫苇没有向我方支付二期款，构成违约。田紫苇向一审法院起诉请求：1、判令易福公司赔偿田紫苇损失50000元；2、判令易福公司支付田紫苇逾期利息（以50000元为计算基数，自2018年7月15日起计算至付清之日，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）；3、本案诉讼费用由易福公司承担。易福公司向一审法院反诉请求：1、判令田紫苇支付居间费用32000元；2、判令田紫苇承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2018年3月29日，田紫苇（买受方、乙方）与周绍植、侯苗苗（出售方、甲方）在居间方易福公司（居间方、丙方）的居间下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：一、乙方为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，支付购房定金5万元。二、买卖的房地产为坐落于江苏省昆山市花桥镇可逸兰亭18号楼0604室住宅。三、总房款为1600000元。在甲乙双方签订本协议15日内，乙方向甲方支付首付款48万元(内含已付定金5万元)。其他：买卖双方对买卖事实清楚，责任明白，双方签字即生效。买卖双方对当下购房政策清楚明白，乙方保证最迟于2018年7月15日当天让甲方收到银行的贷款。如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金(相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣)，并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。同日，田紫苇还与易福公司签署《中介服务费确认书》一份，约定涉案房屋过户当日田紫苇支付易福公司中介服务费16000元。田紫苇陈述，其签订上述居间协议时并不具备昆山购房资格，易福公司对此系明知，但易福公司并未将昆山房屋限购政策明确告知田紫苇，而是承诺可以搞定。易福公司认可田紫苇的社保挂靠单位可能是由业务员联系办理的，但认为易福公司在签约前和签约当天均已将昆山的房屋限购政策告知田紫苇，签约时还特别跟买卖双方谈好，包装不成则定金返还，互不相欠，但卖方不肯，后来经协商达成了补充条款，也就是确保卖方到期拿钱。上述居间协议签订后，田紫苇按协议约定向易福公司支付定金50000元并由易福公司支付给卖方，但此后田紫苇未能按约支付首付款。关于未能按约付款的原因，田紫苇陈述，签约后田紫苇一直向居间方追问进展，在后续的沟通中，易福公司告知田紫苇包装有问题，房屋可能没法按原来的约定过户，能不能继续包装不确定，要等新政出来，所以田紫苇就不敢再付款，2018年5月后易福公司就不再回复田紫苇。易福公司则陈述，协议签订后，田紫苇经卖方多次催促一直未能按约付款，交易就停了；在2019年7月24日购房政策变更之前，在2019年6月份田紫苇社保满一年的时候，卖方还愿意出售，当时可以成交过户，由于当时房屋不满二，且田紫苇付款严重逾期，卖方就希望田紫苇适当补偿，满二再过户，将减少的税补给卖方，但田紫苇没有同意，就说不要了；2019年7月24日苏州购房政策变更，外地户口购房政策由原本社保缴纳一年变为连续缴纳二年。田紫苇认可双方确实沟通过，田紫苇不同意加价，双方未谈拢。周绍植、侯苗苗则陈述，其在与田紫苇签约出售涉案房屋之前，已经在上海签约购买一套房屋，着急用钱才出售涉案房屋，跟田紫苇签约的时候，特别明确最终付款期限，但田紫苇未能按约付款，导致易福公司未能成功购买上海那套房屋并被卖家没收定金10000元。周绍植、侯苗苗就此提供其与上海房屋卖家签订的《房地产买卖居间协议》一份。田紫苇和易福公司对其真实性均无异议。田紫苇陈述，田紫苇后来通过居间方让卖方周绍植、侯苗苗退还定金50000元，但卖方认为是田紫苇违约，不愿意退还。周绍植、侯苗苗陈述，因田紫苇一直未能按约付款，后来各方就没有声音了，房屋交易已终止，是田紫苇违约，无权要回定金，且田紫苇也从未要求易福公司返还定金。一审审理中，当事人一致确认，涉案房屋已于2019年11月25由周绍植、侯苗苗另行出售给案外人，且已办理完毕过户手续。后田紫苇、易福公司双方就涉案房屋交易的定金返还及佣金支付事宜未能协商一致，故田紫苇诉至法院。一审法院另认定：2018年3月7日，易福公司工作人员告知田紫苇涉案房屋没满两年，还有一个增值税，双方对该费用的支付及过户时间产生分歧，田紫苇提出可以先付首付，然后网签合同，等同时交社保，等满二再过户，易福公司则认为这样对田紫苇风险太大。2018年3月20日，易福公司将税费清单列给田紫苇，总税费167000元，不含社保。2019年6月15日，田紫苇告知易福公司不愿意加价。易福公司回复，原来不满两年，田紫苇购买需缴个税差不多10万元，总体上差不多。一审法院另认定：苏州市自2019年7月25日起调整居民购房政策，将非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，更改为应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。田紫苇自2018年5月起开始在昆山市缴纳社保至今，其中2018年5月至2019年4月期间由易福公司联系缴费单位，2019年5月至今由田紫苇自行联系缴费单位缴纳。一审法院认为：田紫苇、易福公司签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守。合同签订后，田紫苇依约支付定金，但未能按照合同约定期间支付首付款，构成违约。在田紫苇未能按约支付首付款构成违约后，发生政策变更情形，此后双方未能就合同继续履行协商一致，且双方已实际终止交易，应视为双方已协商解除合同。因政策变更情形发生在田紫苇违约之后，并不能因此改变田紫苇逾期付款的违约责任，田紫苇被卖方依约没收定金系其应依约承担的违约责任，故田紫苇主张周绍植、侯苗苗返还定金及赔偿利息损失，缺乏依据，一审法院依法不予支持。关于田紫苇认为易福公司对合同解除负有过错，应赔偿田紫苇定金损失并支付利息损失的主张，一审法院认为，本案合同解除系田紫苇未能按约支付首付款导致，易福公司对此并无过错，故田紫苇该项主张，亦缺乏依据，一审法院依法不予支持。关于易福公司反诉要求田紫苇支付居间费用32000元的主张，一审法院认为，易福公司作为居间方提供了居间服务，促成了居间协议的签订，田紫苇应支付居间费用。但因协议签订后，田紫苇未能按约付款，且后续政策发生变更，双方未能就合同继续履行事宜达成一致意见，导致交易未能完成，易福公司亦因此减少了居间费用支出，结合原本双方确认的居间费用，一审法院酌情认定由田紫苇支付易福公司居间费用8000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决：一、驳回田紫苇全部诉讼请求；二、田紫苇于判决生效之日起十五日内支付易福公司8000元；三、驳回易福公司其他反诉请求。本诉案件受理费1050元，由田紫苇负担；反诉案件受理费328元，由田紫苇负担50元，易福公司负担278元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人之间签订的《房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，合法有效。该合同中约定，买卖双方对当下购房政策清楚明白。田紫苇主张易福公司的行为违反法律规定，但未提供充分的法律依据，其主张《房地产买卖居间协议》无效依据不足，本院不予采纳。田紫苇未按照约定于双方签订协议之日起15日内支付首付款48万元，构成违约，其向卖方周绍植、侯苗苗交付的定金5万元被没收。现田紫苇主张易福公司赔偿其5万元损失，但是田紫苇提交的证据不足以证明易福公司在履行居间义务的过程中存在违约情形，一审法院驳回其本诉请求，并无不当。易福公司反诉田紫苇支付居间费，一审法院根据本案情况酌定居间费8000元，亦无不当。综上所述，田紫苇的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人田紫苇负担。本判决为终审判决。审判长  韩小安审判员  李晓琼审判员  姚栋财二〇二〇年十一月二十七日书记员  叶梦芸法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。