广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7869号上诉人（原审被告）：周炳辉，男，住广东省东莞市***********，身份证号码442************176。委托诉讼代理人：叶文浩，广东泽声律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹文，广东泽声律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：黄小皓，男，住广东省惠州市惠城区****************，身份证号码441************133。共同委托诉讼代理人：李乾，广东法村律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈伟如，广东法村律师事务所实习律师。原审第三人：惠州市时代光耀房地产有限公司，住所地广东省惠州市江北*楼，统一社会信用代码914***********313P。法定代表人：岑载上诉人周炳辉因与被上诉人黄小皓、原审第三人惠州市时代光耀房地产有限公司案外人执行异议之诉一案，不服惠城区人民法院（2019）粤1302民初17091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周炳辉上诉请求：1.请求撤销（2019）粤1302民初17091号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.请求判令由被上诉人承担本案一审及二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决书判令不得对位于惠州市********光耀荷*乡花园第*期*号楼*层*号房的两层地下室进行执行处置，属于认定事实及适用法律错误。1.一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判令不得对案涉不动产进行执行处置，属于适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项明确规定，该条法律条文的适用情形为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。根据该项规定，本案被上诉人提起案外人执行异议之诉，其是否享有足以排除本案相关的强制执行，应视其是否对执行标的物享有物权期待权。本案中被上诉人与案外人之间就案涉不动产并未签署买卖合同。根据案涉《广东省商品房买卖合同》第三条及第四条可以看出，案涉不动产仅属于赠送被上诉人使用，并不属于该交易的标的物范围，被上诉人也并未就案涉不动产支付交易对价。因此，被上诉人对案涉不动产并不享有物权期待权。根据案涉《广东省商品房买卖合同》，被上诉人与案外人之间进行的交易，明确选择了不办理案涉不动产的不动产过户登记，即对案涉不动产未办理过户登记至被上诉人名下，系因被上诉人自身原因。因此，本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除强制执行的情形，一审判决根据该规定判令不得对案涉不动产进行执行处置，属于适用法律错误。2.一审判决认定本案案涉房屋的两层地下室与地上建筑是不可分割的整体，属于认定事实错误。根据本案在案证据显示，案涉不动产是经独立不动产登记的，在权属上与被上诉人享有不动产产权的房屋是相互独立的。并且案涉不动产经依法报建，在建筑物设计、使用及功能方面，具有独立性。不能仅仅因为被上诉人实际占有部分案涉不动产并将其打通使用，就认定地下两层与地上三层构成不可分割的整体。并且，被上诉人对该部分案涉不动产的占有、使用应当以合法的权利为基础，被上诉人并不享有排除本案相关的强制执行的权利，不享有合法地占有、使用案涉不动产的权利，故应当按照不动产登记情况恢复案涉不动产间隔。二、一审判决书判决确认位于惠州市********光耀荷*乡花园第*期*号楼*层*号房的两层地下室的不动产产权为被上诉人所有，没有事实及法律依据。根据《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。涉案不动产产权之权属，应当以不动产登记为准。根据不动产登记，惠州市********光耀荷*乡花园第*期地下室B*层01号以及B2层01号不动产所有权归惠州市时代光耀房地产有限公司所有，抵押权归上诉人所有。案涉不动产为前述B*层01号以及B2层01号之部分，其不动产所有权应当根据不动产登记簿记载予以认定。一审判决确认案涉不动产的不动产产权为被上诉人所有，没有事实及法律依据。综合以上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，应当依法撤销，被上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。请贵院查明事实，依法改判。被上诉人黄小皓辩称：一、答辩人在人民法院对涉案标的物进行查封之前已与开发商签订了书面的买卖合同，并已合法占有该不动产。涉案不动产于2014年7月8日由惠州市惠城区人民法院予以查封，但答辩人于2009年11月26日即与一审第三人签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定由答辩人向其购买位于惠州市东平*小区光耀荷*乡花园第*期*号楼*层*号房，该房屋包含地上三层及地下二层。2010年12月22日，一审第三人向答辩人交付了该不动产，答辩人即开始合法占用、使用该不动产，并于2010年5月11日缴交了住宅专项维修资金，自2010年12月26日起一直向物业公司交纳物业管理费。二、答辩人已支付了全部购房款，履行了作为买受人应尽的全部义务。答辩人于2009年11月30日按合同约定支付了购房款的首付款114万元，余款266万元在银行办理按揭，银行于2009年12月17日已将该笔款项汇至一审第三人名下的银行账户。一审第三人于2010年12月22日向答辩人交付涉案不动产后，答辩人即对涉案不动产享有所有权，对涉案不动产享有足以排除强制执行的民事权益。其次，答辩人与一审第三人签订的《广东省商品房买卖合同》第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共250.24平方米”、第四条约定“该商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15185.42元，总金额为380万元。”，该价款约定明显是双方按照整套房屋的价值约定总金额后，以总金额除以可以办理房产证的部分面积后，计算得出单价为每平方米15185.42元的价格，该商品房单价明显违反常理，即使是现在，惠州市的商品房销售单价也很少达到每平方米15000元的，更何况是2009年期间的商品房销售单价，相反，如按照合同约定的总金额除以整套房屋的建筑面积（包含入户花园及地下二层），计算得出单价为每平方米7589.07元，该价格在2009年才更为合理，符合市场认同价，因此，答辩人购买该房屋所支付的对价是包含地下二层及入户花园的价款。三、答辩人所购买的房屋中，地上**建筑物与地下两层是一个不可分割的整体，无法按照粤房地权证惠州字第11***、11*20号产权证书所登记的情况作出间隔。答辩人所购买的房屋具有前、中、后三个采光井或采光雨棚直接相连，尤其是中间采光井，是直通至地下二层的，而地下二层与地上三层是垂直相连的，该部分与答辩人具有产权证部分的地上三层建筑物是有楼梯直接相连的，并且与其他业主的专有部分是完全分离，因此，答辩人所购买的地上三层建筑物与地下两层是一个无法分割的整体，无法作出间隔。四、答辩人所购买不动产的地下二层未办理产权的过错在于出卖人，并答辩人自身原因导致的。一审第三人虽对涉案不动产进行报建，但其向答辩人隐瞒了这一事实，故在签订合同时，一审第三人只向答辩人告知地下二层均无发办理产权证，因此才以赠送的名义出售该部分不动产，其在合同的补充协议中约定向答辩人赠送该部分面积的使用权。答辩人直至惠州市惠城区人民法院于2019年8月6日在小区内张贴《搬迁通知书》时才得知涉案不动产可办理产权登记，并且该产权已登记至一审第三人名下，因此，答辩人未就该部分产权办理产权登记手续的责任在于出卖人，并非答辩人自身的原因。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人提出的上诉理由缺乏事实和法律根据，依法应予驳回。原审第三人惠州市时代光耀房地产有限公司未参加诉讼，亦未提交书面意见。黄小皓向一审法院起诉请求：一、判决确认不得对第三人(被执行人）惠州市时代光耀房地产有限公司名下位于惠州市********光耀荷*乡花园第*期*号楼*号房的不动产（包括地下2层面积共约77平方米、、地下车库3个面积共约33平方米两项约价值55万元）进行执行处置。二、判决确认惠州市时代光耀房地产有限公司名下位于惠州市东平*号光耀荷*乡花园第*期*号楼*号房的不动产产权（包括地下2层面积共约77平方米、、地下车库3个面积共约33平方米两项约价值55万元）为原告所有；三、判决被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2009年8月28日，原告作为买受人与第三人惠州市时代光耀房地产有限公司签订合同编号为惠州（2009)10*10号的《商品房买卖合同》、《补充协议》，并经惠州房管部门备案；合同约定原告向第三人购买位于惠州市********光耀荷*乡花园第*期*号楼*层*号房，合同第三条及补充协议第22、23条明确约定买卖的房产包括。出卖人销售该商品房时赠送的约250.48平方米入户花园、、地下两层和地下层包含的二个相邻停车位使用的年限同该商品房的产权年限一致即买卖标的为地上3层，，地下**其中建筑面积共250.24平方米，套内建筑面积239.12平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积11.12平方米，详见《商品房买卖合同》及所附平面图，平面图清晰包括地下室及夹层部分；涉案房产与买受人产权登记部分有前、中、后3个采光井或采光雨棚直接相连，尤其是中间采光井，，地下**直接与地上**垂直相连，且与买受人产权部分有楼梯直接相连地面楼层与别的买受人专有部分相对分离，是买受人所购买房屋的不可分割的附属组成部分。买受人于2009年11月30日按合同约定缴付了购房款114万元，余款266万元在银行办理按揭，并缴纳了相关税费；2010年12月22日，被执行人向原告交付了该房产地上3层与地下2层，原告开始合法占有、使用了涉案房产。2011年11月18日，案涉房屋办理了房产证，证号：粤房地权证惠州字第11***，但案涉房屋地下室并未体现在该房产证上。另查明一，2012年5月24日，第三人将惠州市********光耀荷*乡花园第*期地下室办理了不动产权证登记，将包括本案案涉在内的地下室产权全部登记在第三人名下（证号：：粤房地权证惠州字第11***建筑面积：17906.06平方米），并于2012年7月27日抵押给周炳辉，抵押数额：4500万元。另查明二，周炳辉诉惠州市时代光耀房地产有限公司其他合同纠纷一案，广东省东莞市第三人民法院作出的(2013)东三法民一初字第5720号民事调解书，已经发生法律效力。由于被执行人惠州市时代光耀房地产有限公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人向广东省东莞市第三人民法院申请执行，广东省东莞市第三人民法院委托本院执行。在执行过程中，本院作出(2019)粤1302执恢385号之一执行裁定书，查封了包括本案案涉房屋地下室在内的惠州市********光耀荷*乡花园第*期地下室的产权。2019年8月6日本院向被执行人惠州市时代光耀房地产有限公司及相关住户发出搬迁通知书，通知上述财产相关住户（用户）在本通知之日起30日内迁出该标的物。原告向本院为此向本院提出了书面执行异议，本院于2019年9月10日作出了(2019)粤1302执异382号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求，原告黄小皓不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。一审法院认为:本案系案外人执行异议之诉。周炳辉诉惠州市时代光耀房地产有限公司其他合同纠纷一案执行过程中，本院作出(2019)粤1302执恢385号之一执行裁定书，查封了包括本案案涉房屋地下室在内的惠州市********光耀荷*乡花园第*期地下室的产权并拟进行拍卖处置，原告作为案外人对涉案房产提出执行异议，本院作出(2019)粤1302执异382号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议。原告对执行异议的裁定不服，向本院提出案外人执行异议之诉，符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外个就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，2009年8月28日，本案原告作为买受人与第三人惠州市时代光耀房地产有限公司签订合同编号为惠州（2009)10*10号的《商品房买卖合同》、《补充协议》后于2009年8月28日已支付完全部购房款，履行了购房人应尽的全部义务，从上述《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定及户型平面图来看，本案案涉房屋的两层地下室与地上三层建筑是不可分割的整体，且原告已于2010年12月22日已实际接收并使用涉案房屋至今。上述原告支付全部购房款及实际占有使用涉案房屋的事实均发生在第三人隐瞒事实将涉案的地下室及地下车位登记在自己名下并抵押给周炳辉之前（2012年7月27日），涉案的地下室及地下车位未能办理过户手续登记在原告名下，过错在于第三人，原告对此并无过错，是善意的买受人。因此，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，视为其放弃举证质证的权利，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、不得对原告黄小皓向第三人惠州市时代光耀房地产有限公司购买的惠州市********光耀荷*乡花园第*期*号楼*层*号房的两层地下室进行执行处置；二、位于惠州市********光耀荷*乡花园第*期*号楼*层*号房的两层地下室归原告黄小皓所有；三、驳回原告黄小皓的其它诉讼请求。案件受理费9300元（原告已预交），由第三人惠州市时代光耀房地产有限公司负担。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。二审中，各方当事人均未提交新的证据或者提交的证据不属于新的证据。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”的规定，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉,案外人应当就其对被执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，黄小皓对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据一审查明的事实，黄小皓在案涉车位被查封前已与原审第三人惠州市时代光耀地产有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，并付清全部购房款，同时获得案涉车位使用权，自后一直占有使用，因原审第三人惠州市时代光耀地产有限公司的原因被查封，黄小皓对此并无过错，其诉请对案涉车位排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条等规定。综上所述,周炳辉的上诉请求不能成立,应当予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费9300元，由周炳辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄仲民审 判 员 陈金升审 判 员 张斯姝二〇二〇年十一月二十三日法官助理 谷 峰书 记 员 周韦吟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉,案外人应当就其对被执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。