广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0127民初2516号 原告：中国工商银行股份有限公司横县支行，住所地：广西横县横州镇环城西路**，统一社会信用代码：91450127899567450B。 负责人：王磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：韦晓华，该支行职员。 委托诉讼代理人：李湘琪，该支行职员。 被告：谢树标，男，汉族，1968年10月23日出生，住广西贵港市港**。 被告：胡小连，女，汉族，1970年5月7日出生，住广西贵港市港**。 被告：广西贵源房地产开发有限公司，住，住所地横县横州镇江北路**一社会信用代码：914501276801166638。 法定代表人：饶纯。 委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司横县支行（以下简称工行横县支行）与被告谢树标、胡小连、广西贵源房地产开发有限公司（以下简称贵源房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行横县支行的委托诉讼代理人韦晓华、被告贵源公司的委托诉讼 代理人苏钒到庭参加诉讼。被告谢树标、胡小连经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行横县支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告谢树标、胡小连签订的编号Ａ：［按］字［邕］行［横县］支行［2015］年［0239］号的《个人购房借款／担保合同》；2.被告谢树标、胡小连向原告归还借款本金522942.03元，利息12683.52元［截止2020年07月21日的利息（含合同约定的利息、罚息）］，共计535625.55元，以后的利息（含合同约定的利息、罚息）按合同约定的利率分段计付至还清欠款时止；3.为实现上述债权，原告有权以被告谢树标、胡小连名下位于横县（贵源国际新城第5号楼1层01号商铺）房产折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；4.判令被告谢树标、胡小连承担本案诉讼费用。5.被告贵源房产公司承担连带保证责任。事实和理由：2015年11月15日，被告谢树标、胡小连（借款人）因资金不足，向原告工行横县支行申请贷款80万元，工行横县支行经审查同意向谢树标、胡小连放贷。为此，工行横县支行与谢树标、胡小连签订了编号Ａ：［按］字［邕］行［横县］支行［2015］年［0239］号的《个人购房借款／担保合同》，合同约定：由工行横县支行向谢树标、胡小连发放贷款，用于谢树标、胡小连个人一手商铺购置，贷款签定时的年利率为5.635%（以后利率随人民银行的利率变动进行调整），贷款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款法，分120期，按月等额还本付息。谢树标、胡小连以其所有的位于横县（贵源国际新城第5号楼1层01号商铺）房产作抵押，向工行横县支行提供担保，并已在抵押登记机关办理了预抵押登记。上述借款合同签订后，工行横县支行依借款合同的约定向谢树标、胡小连发放了80万元贷款，履行完毕了借款合同的己方义务。获得贷款后，谢树标、胡小连出现多次逾期，经工行横县支行多次催收 亦无果，截止2020年7月，谢树标、胡小连累计6次以上未按时足额偿还贷款本息。 工行横县支行认为：谢树标、胡小连累计6次以上未按时足额偿还贷款本息，已严重违反了法律规定与借款合同的约定，致使工行横县支行的合法债权受到了极大的侵害。根据《个人购房借款/担保合同》第十条第10.2款约定：“阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”，由于谢树标、胡小连抵押房产尚未办理正式抵押登记手续，贵源房产公司须提供连带保证责任。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告贵源房产公司辩称，一、贵源房产公司不应承担本案的连带清偿责任。具体理由如下：根据《个人购房借款/担保合同》的约定，贵源房产公司对被告胡小连、谢树标按期还贷负有阶段性担保责任，该保证期间届满之时为原告取得案涉房屋抵押权之时，该保证责任系附解除条件的保证责任，条件成就时，保证责任免除。从贵源房产公司提供的《新城已办证名单》证明，2019年7月30日原告工作人员刘汝静移交给贵源房产公司的产权证中包含胡小连、谢树标的房屋所有权证，且《新城已办证名单》表格显示胡小连、谢树标已转正式抵押。根据《个人购房借款/担保合同》第20.2约定、《新城已办证名单》及客观事实，足以充分证实胡小连、谢树标的房屋所有权证原件系原告到不动产登记中心（原房管所）领取并保管，再由原告持房屋所有权件原件到不动产登记中心办理正式抵押登记；在办妥正式抵押登 记后原告再将房屋所有权原件移交给贵源房产公司。原告将胡小连、谢树标的房屋所有权证原件移交给贵源房产公司时，特别注明转正式抵押，贵源房产公司有理由相信原告已办理正式抵押登记。即使现查明案涉房屋未办理正式抵押登记手续，但胡小连的房屋所有权证登记时间为2016年3月31日，原告至2019年7月30日才将房屋所有权证原件移交给贵源房产公司，期间原告保管房屋所有权证原件长达三年多时间，而原告在长达三年多的时间里具备充足的时间向相关机关提请办理抵押登记手续，但原告至今一直未办理正式抵押登记手续，怠于行使办理抵押登记权利，属于阻碍解除保证责任条件成就的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十三条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，应视为贵源房产公司解除保证责任的条件已成就，贵源房产公司不应再对本案债务承担连带保证责任。二、胡小连、谢树标在贷款时以其预购的横县（贵源国际新城第5号楼1层01号商铺）为《个人购房借款／担保合同》项下包括贷款本金、利息、罚息在内的债务提供抵押担保并办理预见商品房抵押登记，胡小连现已取得房屋所有权证书，虽然本案尚未转为现房抵押登记，但实质上不影响原告取得该房产的抵押权，在胡小连不能依约清偿债务时，原告依照合同约定主张对该房产折价或者拍卖、变卖后所得价款在胡小连债务范围内优先受偿的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。综上所述，请求依法驳回原告对贵源房产公司的诉请。 被告谢树标、胡小连未答辩，亦未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月1日,原告工行横县支行与被告谢树标、胡小连、贵源房产公司签订编号为编号Ａ：［按］字［邕］行［横县］支行［2015］年［0239］号的《个人购房借款／担保合同》，约定:工行横县支行同意向谢树标、胡小连发放个人房屋购置贷款80万元;该贷款用于购买坐落于横县（贵源国际新城第5号楼1层01号商铺）;该贷款的担保方式为抵押;贷款期限为120个月,实际放款日与到期日以借款凭证为准;贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,上浮15%确定,据此确定的利率以借款凭证记载为准;贷款发放后遇基准利率调整,贷款利率做相应调整;罚息利率按约定利率基础上加收50%确定;借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利;借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的,构成借款人违约，贷款人有权解除合同并宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期,要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。 关于债务的担保。被告谢树标、胡小连以其所购坐落于横县（贵源国际新城第5号楼1层01号商铺）为上述债务提供抵押担保。被告贵源房产公司自愿为被告谢树标、胡小连的债务向原告工行横县支行提供阶段性连带责任保证,在上述房屋的正式抵押登记手续办理完毕,且工行横县支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后,被告贵源房产公司对条件满足之日后到期的被告谢树标、胡小连的债务免除保证责任。阶段性连带责任保证的范围及方式:保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应 付费用承担连带保证责任。2016年1月20日,原告工行横县支行与被告谢树标、胡小连就上述房产办理了抵押预告登记，2016年8月30日办理了正式抵押登记。 2016年1月20日,工行横县支行向谢树标、胡小连发放了80万元贷款。放款日的借款利率为年利率5.635%。借款期限自2016年1月20日至2026年1月20日。还款方式为等额本息法。合同履行过程中,被告谢树标、胡小连未依约按时足额还款,已连续违约7期。工行横县支行于2020年5月22日通知被告提前到期,并要求偿还剩余全部本息。截止2020年9月21日,被告谢树标、胡小连尚欠原告工行横县支行借款本金516663.15元、利息15133.34元（含合同约定的利息、罚息）。 工行横县支行庭审中称，由其负责办理案涉商铺不动产抵押登记。 本院认为，工行横县支行与谢树标、胡小连及贵源房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示,且内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,应当认定有效。各方当事人均应依约履行己方的义务。工行横县支行依约向谢树标、胡小连发放了贷款,因谢树标、胡小连逾期还款的次数已经超过六次,其行为已构成违约,工行横县支行有权根据《个人购房借款/担保合同》有关违约责任的约定,要求解除本合同,提前要求谢树标、胡小连偿还尚欠的借款本金并支付利息、罚息。 关于工行横县支行是否对抵押物享有优先受偿权的问题。工行横县支行与谢树标、胡小连签订了《个人购房借款／担保合同》，抵押物为坐落于横县（贵源国际新城第5号楼1层01号商铺），抵押担保的范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。上述 房产于2016年8月30日办理了抵押登记，抵押权已经合法设定。因此,在谢树标、胡小连未按照《个人购房借款/担保合同》的约定履行相关义务且贷款已经提前到期的情况下,工行横县支行有权以谢树标、胡小连名下的上述抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款,在抵押担保的范围内优先受偿。 关于贵源房产公司是否应承担连带保证责任的问题。工行横县支行、谢树标、胡小连和贵源房产公司在借款合同中约定：贵源房产公司为谢树标、胡小连的债务向工行横县支行提供阶段性连带责任保证,在案涉房屋的正式抵押登记手续办理完毕,且工行横县支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后,贵源房产公司对条件满足之日后到期的谢树标、胡小连的债务免除保证责任。因此,案涉借款合同属于附解除条件的合同。附解除条件的合同,自条件成就时失效。案涉房产已于2016年8月30日办理了正式抵押登记,工行横县支行自认由其负责办理案涉商铺的不动产抵押登记，应推定工行横县支行已经收到案涉商铺的他项权证书，因此，贵源房产公司解除保证责任的条件已成就。故贵源房产公司不应承担连带保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司横县支行与被告谢树标、胡小连于2015年12月1日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为A:〔按〕字〔邕〕行〔横县〕支行〔20145〕年〔0239〕号）； 二、被告谢树标、胡小连于判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司横县支行借款本金516663.15元及利息(含利息、罚息，计算方法：截止2020年9月21日止的利息为15133.34元,自2020年9月22日起至实际清偿之日止的利息按《个人购房借款/担保合同》中相关约定的标准计算)； 三、原告中国工商银行股份有限公司横县支行对被告谢树标、胡小连名下坐落于横县（贵源国际新城第5号楼1层01号商铺）的房产［不动产证书号:横房权证字第××号］折价或者拍卖、变卖后所得价款,在本判决第二项所确定的债权范围内优先受偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司横县支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决指定的期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9156元，减半收取计4578元（原告已预交），由被告谢树标、胡小连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  赖家余 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  石 磊