江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初1746号原告：曾晴，男，1996年8月15日生，汉族，住上犹县。委托诉讼代理人：黄永海，江西明理律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：黄卫琴，江西明理律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：上犹县大润佳华文化发展有限公司，住所地：上犹县东山镇犹江大道浩和庄园****写字楼，统一社会信用代码：913607240718491678。法定代表人：陈湜，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张坚文，江西腾龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告曾晴与被告上犹县大润佳华文化发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾晴的委托诉讼代理人黄卫琴，被告上犹县大润佳华文化发展有限公司的委托诉讼代理人张坚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾晴向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金20811.5元（违约金按照日利率万分之一自2017年12月26日计算至2019年5月16日）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年3月8日签订了《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的上德·领秀山城楼盘2号楼1-501号房，合同第六条约定，总购房款为411295元，原告依约向被告履行了全部付款义务。合同第十一条约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付商品房。合同第二十条约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付商品房。合同第二十条之约定，被告应当在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，在原告直到2019年5月16日才取得所有权证书。被告延迟办理房屋所有权转移登记，给原告造成了重大经济损失。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告上犹县大润佳华文化发展有限公司辩称，一、答辩人对原告逾期取得房屋所有权证不存在过错。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，由双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。在办理不动产登记证，双方应履行各自的义务，办证只是答辩人在商品房买卖合同的附属义务。答辩人在办证的过程中履行的主要是协助提供相关手续材料的义务，具体审核办证是不动产登记机构的职责。原告提供资料后，答辩人即将办证的相关资料提供给了不动产登记机构。原告逾期取得的不动产登记证，主要是由于原告逾期提供资料以及相关机构没有按照规定的时间办理好不动产登记证，答辩人对逾期办证不存在任何过错，原告逾期取得房屋所有权证不能归责于答辩人，不应当由答辩人承担违约责任。二、原告要求答辩人支付违约金数额明显过高。本案中，原告与答辩人签订《赣州市商品房买卖合同》后，依约向答辩人交付了房屋。虽然原告未在约定的期限内取得房屋所有权证，但并未给原告带来明显的实际损失，原告要求答辩人支付逾期办理房屋所有权证违约金20811.5元数额明显高于其造成损失的30%，请求法院对违约金的计算方法根据公平原则予以调整。三、原告主张计算违约金的期限有违客观事实。根据原告提供的证据可以证实，在2019年1月7日前，答辩人就已经将原告提供的资料提交给了办证机构，完成了协助原告办证的义务，原告之所以在2019年5月16日取得不动产登记证是由于办证机构的原因，并不能归责于答辩人，原告主张违约金的时间计算至2019年5月16日明显错误的，与事实完全不符。原告主张的违约金计算期限为自2017年12月26日至2019年5月16日没有事实依据，应当依法不予支持。本院经审理认定事实如下：2016年3月8日，原告曾晴与被告上犹县大润佳华文化发展有限公司签订编号为20160302425的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的上德·领秀山城楼盘2号楼1-501号房，总购房款为411295元，首付款131295元，余款28万元向银行申请贷款支付，交付房屋时间为2016年12月31日前。合同第二十条约定：“因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”上述合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告按约定于2016年12月31日前交付了房屋。原告购买的房屋于2019年5月16日办理了不动产权证书，产权证号为赣（2019）上犹县不动产权第0003134号。本院认为，原告曾晴与被告上犹县大润佳华文化发展有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务，原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告无合同约定的事由或其他正当理由，未及时办理不动产权证书，应承担逾期办证的违约责任。现原告的房屋所有权证书已办理，作为买受人的原告选择要求被告支付逾期办证违约金而不解除商品房买卖合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称原告未及时提供完整的办证资料，且因相关机构没有按照规定的时间办理影响了涉案房屋不动产权的登记，导致被告无法办理不动产权登记，但未提供证据证实，且该辩解也与本院查明的事实不符，本院不予采信。关于逾期办证的违约金计算标准是否过高的问题。最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”我国法律对违约金采取以填补损失为主，惩罚为辅的原则，本案中的涉案房屋已按合同约定交付，被告已履行了商品房买卖合同的主要义务，原告已实现购房合同的主要目的，双方在合同中约定的违约金计算标准过高，应予降低。为此，综合考虑原告未举证证明其因被告的违约行为所造成的具体损失及数额、被告已履行交房等主要义务，根据公平原则，结合当地实际，酌情将逾期办证的违约金计算标准调整为按全部购房款以每日万分之零点五的标准计算。关于逾期办证违约金计算的起止时间问题。双方当事人均认可交房时间为2016年12月31日，本院予以确认。被告在约定的时间内未办理房屋所有权证，应自交房后360日起承担违约责任，违约金的起算日期本院确定为2018年1月1日，直至房屋不动产权证办证之日即2019年5月16日止。故本案违约金的计算以总购房价411295元为基数，按每日万分之零点五计算至2019年5月16日止，计500天，金额10282.4元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，参照本院同类案件生效判决，判决如下：一、被告上犹县大润佳华文化发展有限公司于判决生效后十五日内支付原告曾晴逾期办证违约金10282.4元；二、驳回原告曾晴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321元，减半收取计160.5元（原告已预交），由原告曾晴负担80.5元，被告上犹县大润佳华文化发展有限公司负担80元，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（诉讼费账号：99×××88，开户行：招商银行赣州长征大道支行，户名：江西省赣州市中级人民法院）。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 员  魏运常二〇二〇年十一月二十六日代理书记员  曾 敏附：上犹县人民法院标的款账户户名：上犹县人民法院账号：1360792750030020420005开户行：上犹农商银行城区支行