河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15077号上诉人（原审原告）：河南万顺商业运营管理有限公司，住所地郑州市金水区黑朱庄路****楼****。法定代表人：张伟宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：张迪，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓龙，河南成务律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州普林斯顿教育科技有限公司，住所地郑，住所地郑州市金水区中州大道民航路宏光百花里商业街**楼****v>法定代表人：王和先，该公司总经理。委托诉讼代理人：路未晞，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斐，河南国基律师事务所律师。上诉人河南万顺商业运营管理有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人郑州普林斯顿教育科技有限公司（以下简称普林斯顿公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初15609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法进行了审理。万顺公司委托诉讼代理人张迪、朱晓龙，普林斯顿公司委托诉讼代理人路未晞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万顺公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书；2.依法判令被上诉人向上诉人支付2018年9月1日至2019年10月8日期间的商业物业管理费332166.86元；3.依法判令被上诉人向上诉人支付逾期交纳管理费产生的违约金，自2018年8月17日起，以75192元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计算至2020年7月27日为35641.01元，2020年7月27日之后的违约金继续以75192元为基数，按照年利率24%的标准支付至实际清偿完毕之日止）；4.依法判令被上诉人向上诉人支付逾期交纳管理费产生的违约金，自2018年11月16日起，以75192元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计算至2020年7月27日为31079.36元，2020年7月27日之后的违约金继续以75192元为基数，按照年利率24%的标准支付至实际清偿完毕之日止）；5.依法判令被上诉人向上诉人支付逾期交纳管理费产生的违约金，自2019年2月14日起，以75192元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计算至2020年7月27日为26567.84元，2020年7月27日之后的违约金继续以75192元为基数，按照年利率24%的标准支付至实际清偿完毕之日止）；6.依法判令被上诉人向上诉人支付逾期交纳管理费产生的违约金，自2019年5月17日起，以75192元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计算至2020年7月27日为21956.06元，2020年7月27日之后的违约金继续以75192元为基数，按照年利率24%的标准支付至实际清偿完毕之日止）；7.依法判令被上诉人向上诉人支付逾期交纳管理费产生的违约金，自2019年8月17日起，以31398.86元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计算至2020年7月27日为7242.67元，2020年7月27日之后的违约金继续以31398.86元为基数，按照年利率24%的标准支付至实际清偿完毕之日止）：8.本案一审及二审诉讼费、财产保全费、财产保全保险费等费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、2018年3月1日前被上诉人已经接收租赁房屋，并对租赁房屋进行装修，且被上诉人于2018年5月在租赁房屋开业经营，自2018年3月1日起租赁房屋一直由被上诉人使用，上诉人也按照物业服务协议的约定为被上诉人提供物业管理服务，被上诉人应当支付物业管理费。原审判决认为上诉人自2019年3月1日起提供物业服务，系认定事实错误、适用法律错误。2017年11月10日，上诉人与被上诉人签订《宏光百花里商业、物业管理服务协议》,上诉人按照物业服务协议的约定自2018年3月1日起向被上诉人租赁的房屋提供物业管理服务。被上诉人在2018年3月1日前经接收案涉租赁房屋，并对案涉租赁房屋进行装修。被上诉人在2018年5月已经开始使用租赁房屋开展经营活动，有被上诉人微信公众号分别于2018年5月26日、6月7日、6月26日发布的在案涉商场及租赁房屋开展营业活动的微信文章，以及2018年7月11日被上诉人在经营过程中向上诉人出具的《安全责任书》予以证明。自2018年3月1日起租赁房屋一直由被上诉人使用，在被上诉人使用期间，上诉人也一直按照物业服务协议的约定为被上诉人提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。二、上诉人自2018年3月1日起一直为被上诉人提供物业管理服务，上诉人从未作出物业服务期间自2019年3月1日起算的意思表示。（2020）豫01民终8081号涉及的案件系租赁合同纠纷，本案系物业服务合同纠纷，原审判决混淆两个案件的法律关系，以租赁房屋的租金计算期间确定物业管理服务的起算期间，系认定事实错误、适用法律错误。被上诉人自2018年3月1日起一直占有使用租赁房屋，上诉人自2018年3月1日起也一直为被上诉人提供物业管理服务，上诉人也从未向被上诉人作出物业服务期间自2019年3月1日起算的意思表示。而且（2020）豫01民终8081号案件是上诉人作为出租人与被上诉人作为承租人之间的租赁合同纠纷，本案是物业服务合同纠纷，（2020）豫01民终8081号判决书也只是认为租金起算时间为2019年3月1日，双方并未变更租赁合同约定的租赁期间。原审判决混淆了两个案件的法律关系，以租赁房屋的租金计算期间确定物业管理服务的起算期间，系认定事实错误、适用法律错误。三、被上诉人逾期支付物业管理费，违反物业服务合同的约定，被上诉人应当承担违约责任。四、上诉人已经主动将逾期付款的违约金标准调整至年利率24%,不应当被认定为过高。根据物业服务合同的约定，被上诉人逾期交付物业管理费，每逾期一日，应按欠缴金额的0.5%向上诉人支付违约金。考虑到该违约金标准可能过高，上诉人已经将该违约金标准调整为年利率24%,被上诉人逾期支付物业管理费的行为给上诉人造成了巨大的经济损失，也违背民法中的诚实信用原则，上诉人主张的年利率24%的逾期付款违约金标准不应被认定为过高，应予纠正。普林斯顿公司辩称:本案上诉请求依法不能成立。首先，万顺公司要求2018年9月1日至2019年10月8日期间的物业管理费不能成立。根据普林斯顿公司提供证据中的两份生效判决载明的内容可知，两级法院均认定系万顺公司未能按照合同约定按时装修完毕商铺外围公共区域，导致普林斯顿公司长期不能正常经营，客观上不能实现合同目的，在万顺公司发出解除合同通知书后，普林斯顿公司同意解除合同，万顺公司存在延期交付符合合同约定的商铺配套设施的违约行为系造成合同解除的主要原因。故本案系万顺公司违约导致相关合同解除，法院据此认定房屋的计租时间为：2019年3月1日至2019年10月8日。其次，同普林斯顿公司签订物业管理服务协议和签订租赁合同的公司均是万顺公司，万顺公司既然延期交付符合合同约定的商铺配套设施，导致普林斯顿公司长期不能正常经营，普林斯顿公司自然不应向没有提供物业管理服务的万顺公司支付物业管理费。如果需要支付物业管理费，也只能从生效判决认定的实际使用租赁房屋的时间开始计算，即只能计算2019年3月1日至2019年10月8日期间的物业管理费用。而在2017年11月17日，普林斯顿公司已经向万顺公司支付过6个月的物业管理费150384元，扣除该150384元物业管理费，万顺公司主张的2018年9月1日开始计算物业管理费显然不能成立。再者，生效判决已经确认万顺公司违约是导致双方合同解除的主要原因，万顺公司并没有按合同约定提供可以使用的租赁房屋，自然也不可能提供符合合同约定的物业管理服务，万顺公司有关支付管理费及违约金的上诉依法不能成立。还要说明的是，收取物业管理费用必须提供相应的服务并符合国家的相关法律、法规的规定，万顺公司在合同中要求收取的每月每平方米50元的物业管理费显然没有法律依据，严重高于郑州市物价局制定的相关标准，明显违反价格法律、法规和规定。万顺公司向一审法院起诉请求：1、被告普林斯顿公司向原告万顺公司支付2018年9月1日至2019年10月8日期间的商业物业管理费332166.86元；2、被告普林斯顿公司向原告万顺公司支付逾期交纳管理费产生的违约金，自2018年8月17日起，以75192元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计算至2020年7月27日为35641.01元，2020年7月27日之后的违约金继续以75192元为基数，按照年利率24%的标准支付至实际清偿完毕之日止）；3、被告普林斯顿公司向原告万顺公司支付逾期交纳管理费产生的违约金，自2018年11月16日起，以75192元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计算至2020年7月27日为31079.36元，2020年7月27日之后的违约金继续以75192元为基数，按照年利率24%的标准支付至实际清偿完毕之日止）；4、被告普林斯顿公司向原告万顺公司支付逾期交纳管理费产生的违约金，自2019年2月14日起，以75192元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计算至2020年7月27日为26567.84元，2020年7月27日之后的违约金继续以75192元为基数，按照年利率24%的标准支付至实际清偿完毕之日止）；5、被告普林斯顿公司向原告万顺公司支付逾期交纳管理费产生的违约金，自2019年5月17日起，以75192元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计算至2020年7月27日为21956.06元，2020年7月27日之后的违约金继续以75192元为基数，按照年利率24%的标准支付至实际清偿完毕之日止）；6、被告普林斯顿公司向原告万顺公司支付逾期交纳管理费产生的违约金，自2019年8月17日起，以31398.86元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计算至2020年7月27日为7242.67元，2020年7月27日之后的违约金继续以31398.86元为基数，按照年利率24%的标准支付至实际清偿完毕之日止）；7、本案诉讼费、财产保全费、财产保全保险费等费用全部由被告普林斯顿公司承担。一审法院认定事实：2017年11月10日，原告万顺公司（甲方）与被告普林斯顿公司（乙方）签订《宏光·百花里商业、物业管理服务协议》一份，主要约定：乙方租赁的商铺位于宏光××商业街写字楼××、××号。乙方使用该商铺的计租建筑面积为501.27平方米，管理费也按此计算。该商铺的管理服务期限为5年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止。该商铺商业、物业管理服务费每月每平方米人民币50元，管理费每3个月作为一个缴费期缴付一次，该铺位每缴费期综合管理费为75129元。签订本协议时，乙方需一次性向甲方交纳人民币25064元作为履约保证金。乙方拖欠一切由甲方收取的费用（包括代收代缴的费用），每逾期一天，按拖欠金额每日5‰累加计算滞纳金。2017年11月17日，被告普林斯顿公司向原告万顺公司缴纳第一季度管理费150384元，原告万顺公司认可系2018年3月1日至2018年8月30日期间物业管理费。同日，被告普林斯顿公司缴纳管理费保证金25064元。后双方因履行租赁合同发生纠纷，被告普林斯顿公司作为原告诉至该院，该院于2020年6月2日作出（2019）豫0105民初33881号民事判决书，该院认为：“普林斯顿公司与万顺公司签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效。双方约定的出租房屋系商铺，万顺公司作为出租方，应按照合同约定提供符合商铺经营需要的房屋配套设施，双方约定普林斯顿公司自2018年3月1日起租房屋，应视为万顺公司应于2018年3月1日提供符合商铺经营需要的房屋及配套设施，但万顺公司提供的商铺外围并未按时装修完毕，普林斯顿公司提供的视频显示，该商铺外围装修期间电梯被栏杆封闭，道路非正常通行状态，因普林斯顿公司承租商铺系用于儿童早教，商铺外围装修未完工，且电梯、道路均不能正常通行，显然导致其不能在商铺内正常开展幼儿早教经营，普林斯顿公司无法实现合同目的。故万顺公司未按约定时间提供正常的房屋配套设施违约。……普林斯顿公司接到《合同解除通知书》后同意搬离，万顺公司主张确认双方合同于2019年10月8日解除，该院予以支持。……根据上述《律师函》及《合同解除通知书》所载内容，结合普林斯顿公司提供的拍摄于2019年4月2日的视频，此时其商铺周围公共区域的装修已完成，故万顺公司诉请自2019年3月1日开始计租至2019年10月8日，该院予以支持。万顺公司主张普林斯顿公司支付2019年3月1日至2019年5月31日期间租金65163元、2019年6月1日至2019年8月31日期间租金65163元、2019年9月1日至2019年10月8日期间租金50449.65元，其主张不超出双方约定，该院予以支持，上述租金共计180775.65元。但普林斯顿公司已向万顺公司支付了2018年3月1日至2018年8月31日期间的房租64158元、履约保证金54138元，共计118296元，且普林斯顿公司在上述租期内并未正常使用房屋经营，故以该款抵偿后，普林斯顿公司欠付万顺公司租金62479.65元（180775.65元-118296元）。”原告万顺公司不服上述判决，上诉于郑州市中级人民法院。郑州市中级人民法院于2020年7月14日作出（2020）豫01民终8081号终审判决，维持原判。一审法院认为：原、被告签订的物业管理服务协议系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。结合原、被告提交的证据、庭审查明的事实及生效判决，该院认定原告万顺物业向被告普林斯顿公司提供物业服务的时间自2019年3月1日起至2019年10月8日止，该期间物业管理费用共计181296元（75192元/季/3个月*7个月+75192元/季/3个月/30天*7天）。被告普林斯顿公司于2017年11月17日已经向原告万顺公司支付物业管理费150384元，但被告普林斯顿公司在上述租期内并未正常使用房屋经营，故以该款抵偿后，被告普林斯顿公司欠付原告万顺公司物业管理费30912元（181296元-150384元）。因管理费保证金25064元已在（2019）豫0105民初33881号民事判决书中予以处理，本案不再重复计算。原告万顺公司主张的违约金，根据双方的合同履行情况，应计算6182.4元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州普林斯顿公司教育科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南万顺商业运营管理有限公司物业管理费30912元及违约金6182.4元，共计37094.4元；二、驳回原告河南万顺商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4060元，由原告河南万顺商业运营管理有限公司负担3729元，被告郑州普林斯顿公司教育科技有限公司负担331元。二审期间，普林斯顿公司提交两份判决书，证明万顺公司另案起诉要求支付无法使用租赁房屋期间的租金被人民法院依法驳回的事实，同时证明因万顺公司违约导致无法使用房屋期间的物业管理费用，万顺公司是无权收取。万顺公司发表质证意见，对证明目的有异议，判决书是上诉人作为出租人与被上诉人作为承租人之间的租赁合同纠纷，并不涉及双方之间的物业服务合同关系，与本案不属于同一法律关系，该份判决书中也未认定被上诉人无需支付物业管理费。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，万顺公司既是物业服务管理者，也是涉案房屋的出租人，在其与普林斯顿公司发生的租赁合同纠纷中，河南省郑州市金水区人民法院作出（2019）豫0105民初33881号民事判决书，认定万顺公司未按约定时间即2018年3月1日提供正常的房屋配套设施违约，认定从2019年3月1日起计取租金。一审法院结合双方当事人的举证质证及陈述，以及生效判决查明认定的事实，认定万顺公司向普林斯顿公司提供物业服务的时间自2019年3月1日起至2019年10月8日止，并无不当。万顺公司上诉主张普林斯顿公司支付的商业物业管理费及相应违约金，依据不足，不予支持。综上所述，河南万顺商业运营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8120元，由河南万顺商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十一月二十五日书记员  马梦涵