广东省揭阳市榕城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5202民初1006号原告（反诉被告）：揭阳义学骨科医院有限公司，住所地：揭阳市榕城区****。法定代表人：孙少斌，该公司总经理、执行董事。委托诉讼代理人：刘少彬、石翀，广东晨辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：方浩生，男，汉族，1963年06月19日出生，住广东省揭阳市榕城区*****。委托诉讼代理人：许洁伟，广东冠法律师事务所律师。委托诉讼代理人：林漫琪，广东冠法律师事务所实习律师。原告揭阳义学骨科医院有限公司（以下简称为义学医院）诉被告方浩生租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，被告向原告提起反诉，本院合并审理，并于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）揭阳义学骨科医院有限公司的委托诉讼代理人刘少彬、被告（反诉原告）方浩生的委托诉讼代理人许洁伟、林漫琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）揭阳义学骨科医院有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告、被告于2018年6月15日签订的《租赁协议》无效；2.判令被告立即归还原告定金200,000元和押金300,000元及利息（利息定金部分自2018年5月15日起、押金部分自2018年7月2日起至还款之日止按银行同期贷款利率计算）；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因经营需要，向被告承租物业，并于2018年5月15日交付定金人民币200,000元，被告承诺物业为其所有，手续完备。随后双方于2018年6月15日签订《租赁协议》，协议约定：被告出租的物业为被告的权属物业，物业位于揭阳市榕城区****山东围社区寨前连片；现有物业交付装修日期为2018年9月15日前，新建附楼交付七日为2018年10月15日前，新建主楼交付日期为2018年11月15日前；租期为10年，自2019年1月1日起至2029年1月1日止。另外，约定定金：合同签订3日内，原告支付被告200,000元作为租赁物业的定金，定金在物业交付时转为押金。原告已于2018年5月15日付给被告定金。约定押金：按双方约定，收取最后一年的租金作为物业的押金；押金支付时间：在2018年6月30日前，原告支付给被告300,000元；2018年7月31日前，原告支付被告300,000元；剩余押金在新建物业交付原告前，原告提前进场装修时支付。原告依约于2018年5月15日付200,000元给被告作定金，于2018年7月2日付300,000元给被告作押金，被告都开具收据给原告存执。但由于被告在签订合同后迟迟不拿出租赁标的物的权属证明交与原告，约定标的物也没有交付给原告，原告才了解到，被告并非租赁标的物的所有人，没有处分权，同时，所建物业没有取得建设工程规划许可证，违反了《城乡规划法》及《建筑法》的强制性规定，合同目的已无法实现。原告通知被告解除合同，要求被告双倍返还定金和押金及赔偿损失，被告却以各种借口置之不理。被告（反诉原告）方浩生辩称：1.原告与被告于2018年6月15日签订的《租赁协议》合法有效，原告请求确认《租赁协议》无效依法不能成立，应当依法予以驳回。首先，被告是租赁标的合法权属人，有权利出租。涉案土地使用权人原是被告的父亲方思哲，权属证明见《土地有偿使用协议书》，用地批文为汕头市非农业建设用地许可证（1992）48号和51号。因方思哲于2013年12月14日去世，涉案土地使用权及地上建筑物的所有权的一半份额为被告的母亲许见芝所有，另被告与被告的母亲、三位胞弟方伟生、方剑生、方秋生对方思哲的另一半份额享有继承权。在方思哲去世后，许见芝已同意自愿放弃上述财产的所有权及继承权，同意上述财产归被告所有，方伟生、方剑生、方秋生也已同意自愿放弃对上述财产的继承权，以上事实有许见芝、方伟生、方剑生、方秋生所签的《声明书》为证。因此，被告为租赁标的物的合法权属人，依法享有出租权。2.其次，本案《租赁协议》是经双方自愿协商一致而签订，内容真实。3.《租赁协议》没有违反法律或行政法规的强制性规定。因此，本案《租赁协议》合法有效，受法律的保护，原告请求确认《租赁协议》无效的理由不成立，应予以驳回。原告请求返还定金200,000元和押金300,000元缺乏依据，应当予以驳回。本案由于原告违约导致《租赁协议》无法履行，原告的违约行为已造成被告严重的经济损失，包括1年多来的租金损失及租赁物业需进行改建的损失，该损失应当由原告负责赔偿。因此，原告原支付的定金及押金应当用于赔偿被告的损失，其无权请求返还，据此请法院判决驳回其请求返还定金及押金的诉讼请求。综上所述，原告与被告于2018年6月15日签订的《租赁协议》合法有效，原告的诉讼请求依法不能成立，应当依法予以驳回。反诉原告方浩生向本院提出反诉请求：1.判决解除反诉原告与反诉被告于2018年6月15日签订的《租赁协议》；2.判令反诉被告立即按合同约定的租金标准赔偿反诉原告的租金损失（自2019年1月1日起计至法院判决解除合同之日止，前后主楼租金损失按每月每平方米12元计，附楼部分租金损失按每月每平方米8元计，暂计至2020年5月31日租金损失为19,680,740.76元）;3.判令反诉被告立即赔偿反诉原告因将医院办公楼改建为通用办公楼而产生的费用暂计2,566,750元（具体数额届时以评估机构作出的评估结论为准）；4.判令反诉被告承担案件的一切诉讼费用及评估费。事实和理由：2018年初，反诉被告的股东黄秋杰为筹建医院项目进行选址，期间经中间人许楚彪介绍，黄秋杰与反诉原告进行洽谈并同意租赁反诉原告位于揭阳市榕城区****山东围社区寨前连片的办公场地作为开办医院的场所，2018年5月6日反诉原告与黄秋杰签订了《租赁协议》，协议对相关租赁事宜进行约定。反诉被告注册成立后，反诉原告与反诉被告于2018年6月15日签订《租赁协议》，协议约定反诉原告将位于揭阳市榕城区****山东围社区寨前连片的物业出租给反诉被告，租赁物业经测量总面积为9,914.97平方米，其中包括：原有物业（前主楼）面积2,800平方米，新建主楼面积6,322.13平方米，新建附楼面积792.84平方米。协议约定合同签订3日内，反诉被告应支付反诉原告200,000元作为租赁物业的定金，并在2018年6月30日前以及2018年7月31日前应分别支付反诉原告各300,000元作为租赁物业的押金；同时，双方还详细约定了物业交付、租金及支付方式等内容（详见《租赁协议》）。《租赁协议》签订后，反诉原告依约按照反诉被告提供的建设方案及施工图纸扩建新物业，为此已投入近10,000,000元。期间，原告仅支付了协议约定的200,000元定金及首笔押金300,000元合计500,000元，第二笔300,000元的押金至今没有支付。在办公楼竣工后，反诉被告更进一步违背协议约定，提出只租赁原有物业，不再租赁新建物业的要求，同时，反诉被告还无理拒绝与反诉原告交接租赁物业。2018年11月26日、2018年12月26日、2019年1月23日，反诉原告以催促函及微信的方式三次催促反诉被告交付逾期的300,000元押金，并交接租赁物业，反诉被告均置之不理。直到2019年12月底，反诉被告才通过中间人许楚彪明确回复医院筹建项目停止，租赁终止，后来，反诉被告虽表示愿意沟通项目损失赔偿事宜，但实际上反诉被告提出的赔偿金杯水车薪，根本无法弥补反诉原告的损失，赔偿问题无法达成一致意见。现反诉被告反过来恶人先告状，其所作所为确属违法背理。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告双方签订的《租赁协议》主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，应当确认有效。租赁协议签订后，反诉原告已依约全面履行合同义务，而反诉被告却没有按合同的约定支付押金、接收租赁物以及支付租金，造成租赁物长期闲置，让反诉原告遭受巨大的经济损失，反诉被告的行为已构成违约，并致使合同目的无法实现，反诉原告依法有权解除合同并要求反诉被告赔偿损失。反诉被告义学医院对方浩生的反诉辩称：1.反诉原告请求解除双方的租赁协议没有事实和法律依据；2.关于反诉原告所提到的租金损失和将医院办公楼改建为通用办公楼而产生的费用没有事实和法律依据，因为是反诉原告因没有取得处分权，才导致反诉被告没有继续支付租赁协议的押金，同时反诉原告对协议所约定的租赁标的物一直没有取得报建手续，反诉被告根本没有办法达到原签订协议租赁的目标，该损失应反诉原告自己承担；3.反诉原告建设所称的租赁协议的租赁标的物即使其拥有合法手续，其竣工的时间也根本没有办法按照协议的约定交付租赁标的物给反诉被告使用；4.反诉原告所称的租赁标的物已经建成医院办公楼是没有依据的，因为目前无法确认其所称的建成楼房按照反诉被告依据租赁协议所提供的设计图纸进行建设。综上，请法院驳回反诉原告的反诉请求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）义学医院向本院提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证；2.广东公安人口查询资料；3.租赁协议；4.收款收据；5.照片。被告（反诉原告）方浩生向本院提交了如下证据：1.反诉原告身份证；2.反诉被告营业执照及其企业信用信息；3.租赁协议、补充协议；4.租赁协议；5.土地有偿使用协议书、用地批文：包括揭阳县镇、村非农建设用地审批表、汕头市非农业建设用地许可证；6.证明、声明书、身份证明；7.揭阳义学骨科医院施工图；8.建设施工合同书；9.建成楼房的照片；10.揭阳义学骨科医院改建为通用办公楼费用清单；11.催促函（含微信截图）、国内挂号信函收据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依法审查后作出认定。根据双方出示的证据及开庭审理查明的事实，本院认定事实如下：2018年5月6日，被告方浩生与案外人黄秋杰签订《租赁协议》，约定：黄秋杰承租被告位于揭阳市榕城区****山东围社区寨前连片的物业，现有物业面积3,500平方米，新建物业3,000平方米，其中现有物业基础上新建加盖3层，共2200平方米；附楼新建6层，共800平方米；黄秋杰应将新建楼房规划设计图在本协议签订之日起15天内交给被告方浩生；租期10年，自2019年1月1日起至2029年1月1日止；合同签订3日内，黄秋杰支付被告方浩生500,000元作为租赁物业的定金。同日，双方又签订《补充协议》作为上述《租赁协议》的补充条款，协议约定：定金在合同签署后三天内黄秋杰先支付给被告方浩生200,000元，余下300,000元待医院报建项目通过主管单位审核后三天内支付；若该项目未能在本协议签订之日起三个月内通过主管部门审核（包括经整改后仍没法完成审批手续）的，则已支付被告方浩生的200,000元定金将作为被告的赔偿金。2018年6月15日，原告义学医院与被告方浩生签订《租赁协议》，约定：原告义学医院承租被告位于揭阳市榕城区****山东围社区寨前连片的物业，现有物业交付装修日期为2018年9月15日前，新建附楼交付日期为2018年10月15日前，新建主楼交付日期为2018年11月15日前；租期10年，自2019年1月1日起至2029年1月1日止；合同签订3日内，原告义学医院支付被告方浩生200,000元作为租赁物业的定金，定金在物业交付时转为押金，该款原告已于2018年5月15日付给被告；收取最后一年的租金作为物业租赁的押金，原告于2018年6月30日前支付300,000元，于2018年7月31日前支付300,000元，剩余押金在新建物业交付原告前、原告提前进场装修时支付；若原告义学医院在方浩生未违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为原告违约，必须赔偿被告直接的经济损失；若被告方浩生在租赁期内义学医院未违反本合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，必须赔偿原告直接的经济损失；本合同自双方签字之日起生效，原于2018年5月6日签订的租赁协议同时失效。协议签订后，原告于2018年7月2日向被告支付了押金300,000元。后因被告未提供涉案出租物业的权属依据及用地审批手续，双方因租赁协议的解除问题发生纠纷，原告于2020年5月9日诉至本院。另查明：涉案《租赁协议》的土地位于揭阳市榕城区****山东围社区寨前连片，至一审辩论终结前未取得建设工程规划许可证，是被告的父亲方思哲于1994年5月16日与揭阳市榕城区****山东围经联社签订《土地有偿使用协议书》，用地批文为汕头市非农业建设用地许可证（1992）48号,批文明确用地项目是益群药材加工场。揭阳县镇、村非农建设用地审批表明确用地项目是益群药材加工场，土地所有权仍属山东围村，不得改变用途。方思哲于2013年12月14日去世，其配偶许见芝作出《声明书》自愿放弃上述财产的所有权及继承权，方思哲与许见芝共生育四个儿子，分别是方浩生、方伟生、方剑生、方秋生，方伟生、方剑生、方秋生作出《声明书》自愿放弃上述财产的继承权。诉讼期间，原告申请本院委托有资质的机构对涉案综合楼及附楼的竣工可交付时间、被告是否按其提供的“揭阳义学骨科医院施工图”的设计建设施工建成以及是否只能作于医用办公楼进行鉴定。被告申请本院委托有资质的机构对涉案物业的总建筑面积、新建的六层主楼及三层附楼由医院办公楼改建为通用办公楼用途所需的费用进行鉴定。本院认为，本案属租赁合同纠纷。一、关于涉案《租赁协议》的效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告双方在平等自愿的基础上签订了租赁合同，当事人意思表示真实。经查，涉案出租物业在双方签订《租赁协议》时并未完全建成，双方就此约定了相关后续新建附楼、主楼的交付期限。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，被告方浩生作为出租人在签订《租赁协议》时并未取得建设工程规划许可证，至一审辩论终结前仍未取得，故原告与被告于2018年6月15日签订的《租赁协议》依法应宣告无效。原告请求确认双方签订的《租赁协议》无效，理由依据充分，本院予以支持。二、关于《租赁协议》宣布无效后的定金200,000元及押金300,000元返还的问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告义学医院依约向被告方浩生支付了定金200,000元及押金300,000元，被告方浩生建成了物业主楼及附楼主体。涉案土地在揭阳县镇、村非农建设用地审批表中明确用地项目是益群药材加工场，不得改变用途，原、被告在没有办理建设工程规划许可证的情况下签订《租赁协议》，双方均存在过错。考虑到被告为履行合同投入大量的资金和精力，原告请求被告立即归还定金200,000元和押金300,000元及利息，结合本案的实际情况，本院酌定由被告返还200,000元，利息因双方没有约定，原告该请求没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于被告反诉原告立即按合同约定的租金标准赔偿租金损失的问题。涉案物业虽已建成，但原告没有实际使用，况且双方签订的《租赁协议》无效，被告申请本院委托有资质的机构对涉案物业涉案物业的总建筑面积进行鉴定，本院不予准许。被告该项反诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。四.关于被告反诉原告立即赔偿因将医院办公楼改建为通用办公楼而产生的费用的问题。涉案用地项目是益群药材加工场，并非医院办公楼或通用办公楼，被告在没有办理建设工程规划许可证的情况下改变土地用途，建成楼房，被告申请本院委托有资质的机构对涉案物业由医院办公楼改建为通用办公楼用途所需的费用进行鉴定，本院不予准许。被告该项反诉请求没有依据，本院予以驳回。原告申请本院委托有资质的机构对涉案综合楼及附楼的竣工可交付时间、被告是否按其提供的“揭阳义学骨科医院施工图”的设计建设施工建成以及是否只能作于医用办公楼进行鉴定，因涉案用地项目是益群药材加工场，并非办公楼，原告该项申请没有事实和法律依据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，本院判决如下：一、原告（反诉被告）揭阳义学骨科医院有限公司与被告（反诉原告）方浩生于2018年6月15日签订的《租赁协议》无效；二、被告方浩生（反诉原告）应于本判决生效之日起十日内返还原告揭阳义学骨科医院有限公司200,000元；三、驳回原告（反诉被告）揭阳义学骨科医院有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）方浩生的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元（原告已预交），由原告揭阳义学骨科医院有限公司负担4,500元，由被告方浩生负担4,300元，被告方浩生应于本判决生效后五日内向本院交纳。反诉费21,541.96元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）方浩生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。审 判 长  陈娜珊人民陪审员  郭怡娜人民陪审员  余义波二〇二〇年十一月五日法官 助理  黄 冶代书 记员  黄慧玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。