山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终1132号 上诉人（原审原告）平定县宏翔物业管理有限公司。 法定代表人李战红，经理。 委托代理人王玉文，男，1953年10月30日生，汉族，山西省平定县人，现住山西省平定县，系平定县宏翔物业管理有限公司员工。 被上诉人（原审被告）高文成，男，1969年4月23日生，汉族，山西省平定县人，现住山西省平定县。 上诉人平定县宏翔物业管理有限公司因与被上诉人高文成物业服务合同纠纷一案，不服平定县人民法院（2020）晋0321民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人平定县宏翔物业管理有限公司的委托代理人王玉文、被上诉人高文成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平定县宏翔物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判决被告支付原告物业服务费1434元、滞纳金150元，两项共计1584元。二、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2015年7月16日与山西金地房地产开发集团有限公司签订前期物业管理服务委托合同，合同第六条约定，原告按《阳泉市住宅小区物业服务收费管理办理》提供（A类三级）服务，公司严格按照物业服务条款履行了自己的职责。在×小区广大业主的大力支持下，工作进展顺利，得到了广大业主的认可。但有个别业主至今没有及时交纳物业服务费，收费标准为住宅每月每平米0.4元，商铺为每月每平米1元收取。公司在2020年6月30日——7月5日集中清理收缴物业服务费的工作，采取入户形式，发放催缴通知单。由于小区只有107户住户，还有6套空置房。收入和支出倒挂，给公司的正常运营带来很大困难，故起诉。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告未交纳装饰装潢押金2000元，有被告出具的欠条，该款项应由被告交纳，装潢完毕后退还。 被上诉人高文成在一审法院辩称，其是平定县×小区的业主，原告所诉与事实严重不符。原告自2015年接管以来，一直是自由散漫的服务态度，从来没有见过保安巡逻，每年夏季公共场所杂草丛生，没有进行过绿化，地下室漏水，院内车辆乱停乱放，废旧物品院内堆放无人管理，疫情防控做的也不到位，原告物业人员、服务都没有。以上问题向物业反映得不到解决，向社区反映也没人管，只能选择拒交，物业公司不履行物业服务，被告不交物业费。法律没有规定应该交装修保证金，前期收其2000元保证金，至今没有退付。 原告平定县宏翔物业管理有限公司围绕诉讼请求提供了如下证据：2015年9月26日，被告向原告出具的欠条一支、照片三张、住宅工程使用说明书、住宅工程质量保证书一份、×小区前期物业管理服务委托合同一份、物业服务标准及服务项目（三级）文本一份（附阳泉市发展和改革委员会、阳泉市住房保障和城乡建设管理局文件一份）、物业服务费催缴通知单一份。被告高文成经过质证，欠条和装修保证金是当时和原告达成协议，什么时候装修什么时候交保证金，与本案物业费无关。现在原告还押着被告2000元未退。物业公司收钱就应该为住户服务，不是找开发商，物业服务标准原告说在墙上挂，被告从来没有见过。原告所述与事实不符。被告确实欠物业费，其住宅面积132.24平方米，地下室面积10余平方米。 被告高文成提供照片16张、×小区部分业主签字按手印的联名书。原告宏翔物业经过质证，发表如下质证意见：照片显示时间和原告催费时间不符，物业服务合同中规定有安全隐患的应当由造成隐患者承担责任，小区内没有别的停放位置，摩托车只能停到单元门口。物业公司三天清扫一次卫生。业主联名书不做质证，原告确实得到了广大业主的支持。小区不是全封闭管理，小区人员进出都正常。 一审法院经过审查，原、被告均对原告提供的证据真实性无异议，本院对此予以认定，在卷佐证；被告高文成提供的照片，无法显示时间、地点，其提供的小区部分业主签字按手印的联名书，不符合证据形式，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年7月16日，山西金地房地产开发建设集团有限公司将×小区委托原告平定县宏翔物业管理有限公司进行前期物业服务管理有关事宜，签订《×小区前期物业管理服务委托合同》，约定：原告平定县宏翔物业管理有限公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。合同期限：本合同签字之日起生效，至小区成立业主委员会并有物业合同为止。物业管理服务费用：原告平定县宏翔物业管理有限公司负责按《阳泉住宅小区物业服务收费管理办法》提供（A类三级）服务，收费标准为每月每平米0.4元，商铺为每月每平米1元收取。合同还对其他权利义务做了约定。合同签订后，原告平定县宏翔物业管理有限公司入驻被告高文成居住的×小区进行物业服务，被告高文成未按照合同约定交纳物业服务费，原告平定县宏翔物业管理有限公司于2020年6月30日针对其所有的平定县南关×小区2号楼1单元402室向其发出物业服务费催缴通知单：尊敬的2#楼1单元402室住户，您2016年9月26日至2019年9月26日的物业管理服务费已逾期未交，现物业公司发放催缴通知单。至7月5日前，望交纳所欠物业费1434元，直至交纳为止。经原告平定县宏翔物业管理有限公司催要，被告高文成仍未交纳物业管理服务费，原告平定县宏翔物业管理有限公司起诉。 一审法院认为，山西金地房地产开发建设集团有限公司与原告平定县宏翔物业管理有限公司于2015年7月16日签订的《×小区前期物业管理服务委托合同》真实有效，对被告高文成具有约束力，被告高文成应按该合同的约定缴纳物业服务费；合同中未约定地下室收费事项，对该项主张不予支持。被告高文成以小区无保安巡逻、公共场所杂草丛生、未进行绿化、地下室漏水、院内车辆乱停乱放等拒绝交纳物业管理服务费的理由欠妥，一审法院不予采纳。经原告平定县宏翔物业管理有限公司催要，被告仍未缴纳物业管理服务费，显属违约，应承担相应的民事责任。原告平定县宏翔物业管理有限公司的物业管理服务亦存在一定问题，故其主张的滞纳金一节一审法院不予支持。原告平定县宏翔物业管理有限公司主张的装饰装潢押金2000元与本案不属同一法律关系，一审法院不予支持。对于被告高文成提出的合理意见，原告平定县宏翔物业管理有限公司应当听取，完善管理，提高服务质量，让业主满意。被告高文成所有的平定县冠山镇南关×小区2号楼1单元402号，房屋面积92.1平方米，按照每月每平方米0.4元收取，被告高文成欠原告宏翔物业2016年9月26日至2019年9月26日共36个月的物业费，计算为：92.1平米×0.4元/月/平米×36个月=1326.24元。综上，被告高文成应按合同约定给付原告平定县宏翔物业管理有限公司物业管理服务费1326.24元。依照《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告高文成于本判决生效后十日内给付所欠原告平定县宏翔物业管理有限公司2016年9月26日至2019年9月26日期间的物业服务管理费1326.24元；二、驳回原告平定县宏翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高文成负担。 平定县宏翔物业管理有限公司上诉请求：撤销原判，依法支持地下室收费。双方已约定了地下室收费标准，仅有4户未缴纳地下室费用。 高文成二审辩称：我没有给他签过地下室的协议，请求驳回上诉。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。二审庭审当中，上诉人平定县宏翔物业管理有限公司提交与高文成签订的《物业管理协议书》，该协议第十条约定地下室按50％收费。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定,本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求地下室物业收费进行审查，一审判决的其它部分，本院视为双方当事人认可一审判决结果。上诉人宏翔物业管理有限公司与高文成签订的《物业管理协议书》，该协议第十条约定地下室按50％收费，被上诉人高文成应按约交纳地下室物业费用。地下室面积15.13平方米，按照每月每平方米0.2元收取，高文成欠宏翔物业2016年9月26日至2019年9月26日共36个月的地下室物业费，计算为：15.13平米×0.2元/月/平米×36个月=108.94元。被上诉人主张不应交纳地下室物业费未提供充分证据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销平定县人民法院（2020）晋0321民初1475号民事判决； 二、高文成于本判决生效后十日内给付所欠平定县宏翔物业管理有限公司2016年9月26日至2019年9月26日期间的物业服务管理费（含地下室）共1434元； 三、驳回平定县宏翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由高文成负担。二审案件受理费50元，由高文成负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 亮 审判员 王 健 审判员 任晓辉 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 王雪辉