黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初501号 原告：张井华，男，1970年6月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：苏慧达，黑龙江乾熙律师事务所律师。 被告：刘艳秋，女，1963年10月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任睿，黑龙江宋传东律师事务所律师。 被告：新疆华瀛房地产开发有限责任公司牡丹江分公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区政府。 负责人：孙丽萍，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任睿，黑龙江宋传东律师事务所律师。 原告张井华与被告刘艳秋、新疆华瀛房地产开发有限责任公司牡丹江分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序。因国内外发生新型冠状病毒肺炎疫情，本案于2020年5月8日中止诉讼，于2020年9月13日恢复诉讼。于2020年10月20日、11月16日两次公开开庭进行了审理。原告张井华的委托诉讼代理人苏慧达，被告刘艳秋、新疆华瀛房地产开发有限责任公司牡丹江分公司（以下简称新疆华瀛公司）的共同委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张井华向本院提出诉讼请求：1.要求二被告协助原告办理位于牡丹江市东安区芙蓉小区2单元401室，建筑面积127.02平方米房屋的产权登记手续；2.要求被告刘艳秋支付违约金8.6万元；3.要求二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月24日，原告张井华与被告刘艳秋签订房屋买卖合同。约定：被告刘艳秋将其拥有处分权的位于牡丹江市东安区东三条路景福街与七星街之间1728片2单元401室，建筑面积127.02平方米房屋出售给原告，房屋价格43万元，协议签订之日首付15万元，余款于2013年底一次性付清，违约金为总房款的20%。合同签订后，原告按约定支付了首付款15万元，并实际入住。该房屋系被告刘艳秋购买自被告新疆华瀛公司，该公司开发建设该楼盘。2012年11月29日，牡丹江市东安区人民法院（2012）东民初字第468号民事判决书确认被告刘艳秋与被告新疆华瀛公司的房屋买卖合同有效。自2013年12月起，原告多次要求二被告办理房屋产权登记手续，二被告以各种理由拒不配合。原告认为，二被告协助原告办理房屋产权登记手续是其合同义务，二被告怠于履行过户义务，应向原告承担违约责任。为此，原告诉至法院，要求判如所请。 被告刘艳秋辩称，刘艳秋已按照双方合同约定履行了合同义务不存在任何违约行为，相反原告至今仍未向刘艳秋支付全部购房款已构成违约；在原告与刘艳秋签订买卖合同时，刘艳秋已明确告知涉案房屋已有或既有的瑕疵，该瑕疵就包含了涉案房屋不能办理产权证照的情形，原告对此明知且同意购买，原告所购买房屋的价格远远低于当时的市场价格，也正是因为房屋存在不能办理产权证的瑕疵，刘艳秋才以该价格出售给原告；涉案房屋不能够办理产权证照并不是因为刘艳秋造成的，而是因为开发商的原因导致的。综上，在原告明知该房屋存在瑕疵的情况下仍然以低价购买该房屋属于原告的自愿行为，刘艳秋不存在任何违约，因此，请求驳回原告的诉讼请求。 被告新疆华瀛公司辩称，我公司将涉案房屋出售给的是刘艳秋而非本案原告，依据合同相对性，我公司对原告没有合同义务，我公司将涉案房屋出售给刘艳秋时，以及刘艳秋将涉案房屋出售给原告时，均告知了涉案房屋存在不能够办理产权证照的瑕疵，原告对此明知；涉案房屋所在小区项目工程至今未验收，不具备办照条件，该问题属于历史遗留问题，并非我公司导致；原告诉请直接将房照落户给原告，属于规避税收的行为系违法行为。综上，在原告明知该房屋存在瑕疵的情况下，原告仍然以低价购买该房屋，属于原告的自愿行为，我公司不存在任何违约。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告所举有争议的证据，本院认定如下： 证据一，牡丹江市东安区人民法院（2012）东民初字第468号民事判决书、2013年6月24日原告与被告刘艳秋签订的房屋买卖合同、牡丹江市东安区人民法院（2018）黑1002民初1613号民事判决书、牡丹江市中级人民法院（2019）黑10民终1144号民事判决书复印件各一份。意在证明：案涉房屋由被告新疆华灜公司开发建设，并且卖给本案被告刘艳秋，刘艳秋又将涉案房屋卖给原告；在双方房屋买卖合同中第五条约定违约方应当向对方赔偿总价款20%的违约金。 二被告刘艳秋、新疆华瀛公司质证对此组证据无异议。认为二被告不存在任何违约行为。 本院认为,此组证据系书证，具有真实性，且对方当事人质证无异议，结合庭审调查能够确认涉案房屋由被告新疆华灜公司开发建设，并且卖给本案被告刘艳秋，刘艳秋又将涉案房屋卖给本案原告的事实，故本院对该组证据予以采信。 对二被告刘艳秋、新疆华瀛公司所举有争议证据，本院认定如下： 证据一，牡丹江市东安区人民法院（2018）黑1002民初1613号民事判决书、牡丹江市东安区人民法院（2018）黑1002民初1613号刘艳秋与张井华房屋买卖合同纠纷一案的2018年9月4日庭审笔录、牡丹江市中级人民法院（2019）黑10民终1144号民事判决书复印件各一份。意在证明：原告在购买涉案房屋时已明知该房屋没有产权证以及无法办理产权证的事实。 原告质证对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为：原告与被告刘艳秋签订的房屋买卖合同中第四条明确约定办理房屋登记手续时开发商为乙方开具正式发票……可以说明双方在签订合同时共同认为该房屋是可以办理产权登记手续的。 本院认为,此组证据系书证，具有真实性，且对方当事人对真实性无异议，故本院对该组证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月7日，被告刘艳秋与被告新疆华瀛公司签订房屋买卖合同，合同约定由刘艳秋购买新疆华瀛公司建设的坐落于牡丹江市东安区七星街北，东三条路东的1728片综合楼2单元401室，即本案的涉案房屋。2012年11月29日牡丹江市东安区人民法院作出（2012）东民初字第468号民事判决书，判决确认上述房屋买卖合同有效。 2013年6月24日，原告张井华与被告刘艳秋签订房屋买卖合同，合同内容为：“甲方：刘艳秋；乙方：张井华；甲乙双方在平等自愿的基础上就房屋买卖达成如下协议：一、甲方将其拥有处分权位于牡丹江市东安区东三条路景福街与七星街之间1728片2单元401室，建筑面积127.02平方米房屋出售给原告，并告知原告该房屋已有或既有的瑕疵。本协议所约定面积以房产部门最终测绘为准；二、由于房屋有瑕疵，乙方家人及亲属已多次看房，同意以总价肆拾叁万元整一口价购买。乙方在本协议签订之日首付壹拾伍万元整，余款贰拾捌万元整2013年底一次性付清；三、本协议签订后甲方将房屋的判决（复印件）交付乙方并公证，乙方交完首付后即可入户装修，房屋为空置；四、办理房屋登记手续时，开发商为乙方开具正式发票总额不超过贰拾伍万元，超过部分的税费由乙方承担；五、本协议生效后，任何一方违反本协议约定赔偿对方总房款的20%。……”合同签订后，原告张井华将合同中约定的首付款15万元交付被告刘艳秋，被告刘艳秋将该房屋交付原告张井华并居住至今。 2018年12月3日牡丹江市东安区人民法院作出（2018）黑1002民初1613号民事判决书，认定本案的涉案房屋买卖合同合法有效，并判决张井华于判决生效之日起十日内给付刘艳秋购房款28万元，并按中国人民银行同期存款利率支付自2014年1月1日起至欠款实际付清之日止的利息。该剩余购房款28万元张井华至今未履行。 另查明，原告张井华在本院审理的（2018）黑1002民初1613号刘艳秋与张井华房屋买卖合同纠纷一案的2018年9月4日庭审笔录中自认该房屋没有办理产权登记的原因是因为该小区在房产处没有备案，无法办理产权证。且张井华自认与刘艳秋所签的房屋买卖合同中的瑕疵指的是当时没有房屋产权证。 再查明，经牡丹江市城乡房屋建设局证实，牡丹江市东三条路景福街与七星街之间1728片的芙蓉市场高层楼盘系被告新疆华瀛公司开发建设，该涉案房屋的楼盘建设单位未组织相关参建单位进行竣工验收。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”和第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告张井华与被告刘艳秋签订的涉案房屋的买卖合同，该合同已经牡丹江市东安区人民法院（2018）黑1002民初1613号民事判决确认合法有效。被告刘艳秋应当在房屋交付后的一定期间内协助原告张井华办理涉案房屋的权属登记，此项义务是被告刘艳秋应履行的义务。又依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告新疆华瀛公司系涉案房屋的房地产开发企业，负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但涉案房屋并没有办理竣工验收，涉案房屋并非经验收质量合格的房屋，而竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备办理房屋产权登记的条件。 关于原告张井华要求被告李艳秋支付违约金8.6万元的诉讼请求问题。虽然被告刘艳秋按合同约定交付了涉案房屋，理应在房屋交付后的一定期间内协助原告张井华办理涉案房屋的权属登记，但涉案房屋不具备办理房产登记的法定条件，刘艳秋无法协助其办理房产登记手续，且原告张井华在购买该房屋时就知道此房屋存在没有房屋产权证照的瑕疵和涉案房屋当时不能办理房产登记的情况，又未按合同的约定履行给付剩余购房款28万元的义务，因此，被告刘艳秋未构成违约，不应承担违约责任。原告要求被告刘艳秋支付违约金8.6万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，判决如下： 一、被告刘艳秋、新疆华瀛房地产开发有限责任公司牡丹江分公司 二、驳回原告张井华的其他诉讼请求。 案件受理费1950元，减半收取计975元，由原告张井华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  唐功恩 二〇二〇年十一月十七日 书记员  任巧迪