广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8425号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市顺客隆商业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：窦丽杰，经理。委托诉讼代理人：丁志林，男，公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭晓红，女，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：曹德秋（系谭晓红丈夫），住广东省佛山市顺德区。上诉人佛山市顺客隆商业有限公司（以下简称顺客隆公司）因与被上诉人谭晓红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初7693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顺客隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项，并支持顺客隆公司的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由谭晓红负担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。1.顺客隆公司未遗失钥匙，一审法官要求顺客隆公司于庭审当天下午前回公司拿钥匙或自行叫开锁公司开锁，顺客隆公司于是执行其中一个方案，开锁。由于涉案合同已到期，谭晓红不来交接房屋，顺客隆公司的店铺也已整体搬迁，谭晓红违约在先，应承担相应的后果。2.2019年11月至2020年3月间，顺客隆公司致电中介，要求其联系谭晓红退租。中介以没有与顺客隆公司签订居间合同为由要求顺客隆公司与谭晓红直接联系交接，中介不愿接收房屋钥匙。3.谭晓红有备用钥匙。顺客隆公司多次催促其交接房屋，但其一直不愿意配合，且擅自扣押顺客隆公司房屋押金不退。4.顺客隆公司积极配合法院，垫资安排开锁公司开锁，不存在顺客隆公司刻意扣留或遗失钥匙的情形。（二）导致案件目前状况是谭晓红的原因造成的。涉案合同已于2019年11月因履行完毕而终止，一审法院判决解决合同错误。（三）顺客隆公司未违约，而谭晓红违约在先，谭晓红应当退还3200元押金给顺客隆公司。（四）顺客隆公司早已搬离涉案房屋，期间有约4个月的时间无人居住，房屋中的环境状况与顺客隆公司无关。一审法院判令顺客隆公司赔偿1500元清洁费不公平。即便顺客隆公司要承担部分责任，最多也只应承担次要责任（不超过清洁费的30%）。而且这部分费用可以在押金中予以扣除。（五）谭晓红违约在先，顺客隆公司没有拖欠租金，不应承担违约责任。谭晓红辩称：1.顺客隆公司超过上诉期间提起上诉。2.顺客隆公司存在虚假陈述。3.顺客隆公司一审陈述钥匙已丢失，在上诉状中却又称没有丢失，而且在未经谭晓红同意的情况下擅自撬开防盗门，破坏财产，至今仍未向谭晓红交还钥匙。4.顺客隆公司擅自开门，明知或故意不将门反锁，导致老鼠进入房屋，毁坏环境。5.顺客隆公司在一审判决前从未向谭晓红表示过要解除合同或采取行动。6.顺客隆公司拖欠费用，构成违约，应承担支付租金、滞纳金及没收按金的违约责任。7.顺客隆公司应承担赔偿房屋毁损损失的责任。谭晓红向一审法院起诉请求：1.解除谭晓红、顺客隆公司签订的房屋租赁合同；2.顺客隆公司向谭晓红支付租金6400元（2019年12月至2020年3月）及滞纳金24168元（按合同约定，滞纳金为每日106元，自2019年12月16日起暂计至2020年3月31日，实际应计至还清之日止；2019年12月的滞纳金为11342元，2020年1月的滞纳金为8056元，2020年2月的滞纳金为4770元）；3.顺客隆公司向谭晓红支付2020年4月1日起至返还房屋之日止的租金（按月租金2200元标准计算）；4.顺客隆公司向谭晓红支付物业管理费560元（2019年8月至2020年3月）及利息（自2019年8月16日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.顺客隆公司向谭晓红支付水电费539元（水费44.07元，电费491.9元）及利息（自2019年9月16日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6.顺客隆公司向谭晓红赔偿物品损失、清理卫生、防疫消毒费用10000元；7.顺客隆公司承担本案的诉讼费。顺客隆公司向一审法院反诉请求：1.谭晓红向顺客隆公司退还租房按金3200元；2.本案诉讼费用由谭晓红承担。一审法院认定事实：2018年10月9日，谭晓红作为甲方、顺客隆公司作为乙方签订房屋租赁合同，谭晓红将位于佛山市顺德区XXXXXXXX号的房产（该房产系登记于谭晓红的丈夫曹德秋名下）出租给顺客隆公司，租赁期限为2018年10月10日至2019年10月9日，月租金为1600元。顺客隆公司向谭晓红支付租房按金3200元。当月租金均需在每月5日前缴纳。合同另约定，若顺客隆公司拖欠租金达10日，谭晓红有权单方终止合同，且顺客隆公司应每日被罚缴滞纳金106元。租赁期间的水费、电费、管理费等均由顺客隆公司支付。若顺客隆公司未能履行本合约之条款完成租赁，则顺客隆公司所支付的按金由谭晓红没收。在该合同的落款“乙方签名”处为顺客隆公司的员工何某1代顺客隆公司签名。另查明：1.谭晓红已收取顺客隆公司租房按金3200元。2.顺客隆公司通过其公账向谭晓红转账支付租金及其他相关费用。3.涉案租赁物按照每月80元的标准缴纳物业管理费。顺客隆公司已实际缴纳物业管理费至2019年8月，此后的物业管理费并未缴纳。谭晓红已于2020年5月8日向物业管理公司缴清物业管理费。4.顺客隆公司现尚拖欠谭晓红水费金额为44.07元，电费金额为491.9元。谭晓红已于2020年5月7日向供水公司及供电局缴清水费及电费。5.谭晓红于庭审中称，涉案租赁物于1996年入住，于2002年重新装修，租赁物内的家具购买于1990年。又查明，截止至2020年5月7日即本案第一次庭审时，顺客隆公司仍未找到涉案租赁物的钥匙，亦未向谭晓红交还钥匙。一审法院责令双方于2020年5月7日完成涉案租赁物的交接手续，顺客隆公司于当日通过更换防盗门门锁及木门锁芯的方式开启涉案租赁物的房门，谭晓红确认于当日收回涉案租赁物。再查明，一审法院于2020年5月8日赴涉案租赁物现场查勘，现场的主要情况如下：1.租赁物内卫生条件恶劣，地砖上遍布老鼠屎；2.位于客厅内的衣柜歪斜，呈倾倒趋势；3.位于卧室内的部分家具倾倒，陈列混乱。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。虽顺客隆公司并未在租赁合同中盖章，但其委托员工何某1代为签订租赁合同，该委托关系中因受托人的行为所导致的法律后果依法应由委托人承担；且在该合同的实际履行过程中，顺客隆公司通过其公账向谭晓红缴纳租金及其他相关费用，故应认定涉案租赁合同关系的双方主体为谭晓红与顺客隆公司，双方主体适格。关于合同的解除。虽双方所约定的租赁期限为2018年10月10日至2019年10月9日，但在合同到期后，顺客隆公司并未向谭晓红交还钥匙办理交接手续，顺客隆公司仍实际占有、使用涉案租赁物，双方形成不定期租赁合同关系，谭晓红于2020年5月7日确认收回涉案租赁物。谭晓红起诉主张解除合同，因谭晓红未举证证实其曾通过其他方式向顺客隆公司作出过解除合同的意思表示，故应以本案的起诉状副本送达顺客隆公司之日即2020年4月10日作为合同解除之日。关于租金及占用费。在合同解除日（即2020年4月10日）前，顺客隆公司依法应向谭晓红支付租金；在合同解除日后（即2020年4月11日）至谭晓红收回租赁物日（即2020年5月7日）期间，顺客隆公司依法应参照租金标准向谭晓红支付占用费。顺客隆公司仅支付租金至2019年11月，至今尚欠2019年12月10日至2020年4月10日的租金应计为6453元（1600元×4个月+1600元÷30天×1天）；2020年4月11日至2020年5月7日的占用费应计为1439元（1600元÷30天×27天）。谭晓红主张参照市场价格每月2200元的标准计算2020年4月1日起至租赁物实际返还之日止的租金，缺乏理据，一审法院不予支持。关于滞纳金。谭晓红主张针对其应计收的2019年12月至2020年3月的租金按照每日106元的标准计收滞纳金，该滞纳金的性质实际应为违约金。顺客隆公司迟延缴纳租金，确已构成违约。该违约金标准虽为双方合同约定，但明显过高，超过谭晓红因顺客隆公司违约所造成的损失，顺客隆公司亦提出该违约金标准超过租金标准，故一审法院依法予以调整，并酌定违约金为1200元。关于物业管理费及利息。根据合同约定，顺客隆公司租赁涉案租赁物期间所产生的物业管理费由顺客隆公司负担。谭晓红在本案中所主张的物业管理费为2019年8月至2020年3月期间。双方于庭审中一致确认，顺客隆公司已缴纳2019年8月的物业管理费，故顺客隆公司所拖欠的物业管理费为2019年9月至2020年3月期间，计为560元（80元×7个月）。谭晓红已于2020年5月8日代顺客隆公司向物业管理公司缴纳所拖欠的物业管理费，故一审法院认定利息的计算方式为：以560元为基数，自2020年5月8日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算。关于水电费及利息。根据合同约定，顺客隆公司租赁涉案租赁物期间所产生的水电费由顺客隆公司负担。谭晓红现已举证证实顺客隆公司所拖欠的水费金额为44.07元，电费金额为491.9元，合计为535.97元，顺客隆公司依法应予清偿。顺客隆公司称其于2019年10月22日支付电费319.58元，于2019年10月28日支付水费47.46元，经一审法院对谭晓红提供的银行流水进行核查，上述缴费与谭晓红所主张的水费及电费对应的周期无关，不应在谭晓红所主张的水费及电费中扣减。谭晓红已于2020年5月7日代顺客隆公司向供水公司及供电局缴纳上述所拖欠的水电费，故一审法院认定利息的计算方式为：以535.97元为基数，自2020年5月7日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算。关于损害赔偿。谭晓红主张顺客隆公司应赔偿物品损失，并应对涉案租赁物进行卫生清洁、防疫消毒。根据一审法院现场查勘显示，涉案租赁物确因顺客隆公司的租用造成一定损坏。谭晓红未能举证证实其损失的具体数额，结合涉案租赁物的楼龄、家具的购买年份及损坏情况、租赁物内的卫生环境、特殊时期必要的防疫消毒等因素，一审法院酌定顺客隆公司向谭晓红赔偿1500元。关于租赁保证金。顺客隆公司已向谭晓红缴纳租房按金即保证金3200元，根据合同约定，若顺客隆公司未履行合同条款完成租赁，则顺客隆公司所缴纳的保证金不予退还。因顺客隆公司违约，谭晓红有权没收该保证金，顺客隆公司现反诉主张退还租赁保证金，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谭晓红与顺客隆公司于2018年10月9日签订的房屋租赁合同于2020年4月10日解除；二、顺客隆公司于判决发生法律效力之日起十日内向谭晓红支付租金6453元、占用费1439元及违约金1200元；三、顺客隆公司于判决发生法律效力之日起十日内向谭晓红支付物业管理费560元及利息（利息计算方式：以560元为基数，自2020年5月8日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）；四、顺客隆公司于判决发生法律效力之日起十日内向谭晓红支付水费44.07元、电费491.9元及利息（利息计算方式：以535.97元为基数，自2020年5月7日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）；五、顺客隆公司于判决发生法律效力之日起十日内向谭晓红赔偿损失1500元；六、驳回谭晓红的其他诉讼请求；七、驳回顺客隆公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取420.84元（谭晓红已预交），由谭晓红负担302.84元，顺客隆公司负担118元；反诉受理费减半收取25元（顺客隆公司已预交），由顺客隆公司负担。二审中，谭晓红向本院提交了如下证据：1.微信聊天记录，拟证明顺客隆公司超出上诉期提起上诉；2.照片，拟证明顺客隆公司违反规定撬门开锁。顺客隆公司未提交新证据。经审查，谭晓红提交的证据与本案二审裁判结果无直接关系，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，首先，经审查，顺客隆公司于2020年6月3日收到一审判决书后，于同年6月17日通过邮递寄交上诉状，故顺客隆公司系在上诉期内提起上诉。谭晓红主张顺客隆公司超出上诉期提起上诉与事实不符。其次，由于双方在合同履行期届满后，顺客隆公司仍继续占有使用涉案房屋，谭晓红也未主张终止合同履行，故双方形成不定期租赁合同关系，合同继续履行。顺客隆公司上诉主张涉案合同在合同约定的履行期限届满时因履行完毕而终止缺乏理据，本院不予支持。由于顺客隆公司拖欠费用超过10日，谭晓红有权解除合同。一审法院认定涉案合同于起诉状副本送达顺客隆公司之日解除并无不当，本院予以维持。最后，由于顺客隆公司未按时支付租金及相关费用，构成违约，应承担相应的违约责任。顺客隆公司一直占有使用涉案房屋至2020年5月7日，一审法院判令其支付前述期间的租金、占有使用费、水电费、物业服务费以及因拖欠前述费用产生的违约金、利息，适用法律正确，本院予以维持。顺客隆公司作为承租人在合同终止后负有向出租人返还租赁物的义务。顺客隆公司主张其已履行返还义务，只是因谭晓红不予配合才无法返还涉案房屋，顺客隆公司应对此负举证证明责任。因顺客隆公司不能举证证明前述事实，应承担不利的后果。故一审法院将涉案房屋返还时间确定为2020年5月7日并无不当。由于顺客隆公司违约导致合同解除，一审法院根据涉案合同约定判令谭晓红没收顺客隆公司支付的按金正确，本院予以维持。由于顺客隆公司未妥善保管涉案房屋，导致涉案房屋存在一定的损毁，一审法院酌情判令顺客隆公司向谭晓红赔偿1500元公平合理，本院予以维持。综上所述，顺客隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172.19元，由佛山市顺客隆商业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十一月三日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡