广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执复303号 复议申请人（异议人、利害关系人）：余力，男，汉族，1989年9月27日出生，住广东省清远市清城区。 申请执行人：橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited），住所地香港铜锣湾。 负责人：陈柏香。 委托代理人：刘惠宏，广东安华理达律师事务所律师。 委托代理人：蔡晓蓉，广东安华理达律师事务所律师。 被执行人：清远市韶星物业发展有限公司，住所地广东省清远市清城区。 法定代表人：陈鑑全。 被执行人：陈鑑全，男，汉族，1959年3月20日出生，住广东省韶关市曲江区。 复议申请人余力不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）作出的（2020）粤0605执异444号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 复议申请人余力向南海区法院提出异议，请求法院将广东省清远市清城区环城二路**××**带租拍卖。 南海区法院查明，中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司从中国农业银行股份有限公司南海狮山支行处受让（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决确定的债权后，向该院申请执行。该院于2017年1月4日立案执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与上列被执行人金融借款合同纠纷一案【案号：（2017）粤0605执191号】。经执行，该院于2018年1月17日裁定终结该案本次执行程序。2018年7月9日，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)签订债权转让协议，约定将申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司对上列被执行人的债权转让予橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)。2019年2月2日，（2017）粤0605执191号案恢复执行，案号为（2019）粤0605执恢509号。2019年5月7日，该院作出（2019）粤0605执恢509号之一执行裁定书，裁定：变更橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)为本案申请执行人。2020年7月23日，该院作出（2019）粤0605执恢509号之二执行裁定书，裁定：……拍卖（变卖）属被执行人陈鑑全所有的……位于清远市清城区××镇菜场**××**、**××**的不动产六处。异议人余力遂提出本案异议。 又查明，位于清远市清城区××镇菜场××新村**××**登记的权利人为陈鑑全，其抵押情况载明，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，抵押期限为2011年1月20日至2014年1月20日，登记时间为2011年1月24日。上述房产由东莞市第三人民法院于2019年10月20日首封。2020年7月20日，东莞市第三人民法院作出(2015)东三法清执字第1981号移送执行函载明，“……我院受理的……其他民事纠纷执行一案[案号为（2015)东三法清执字第1981号]。该案诉讼阶段，我院依据（2014)东三法清民一初字第2389号民事裁定书，于2014年10月28日轮候查封了被执行人陈鑑全广东省清远市清城环城二路**××**、**××**、**××**、**××**房产（不动产权证书号分别为**××**、**××**、**××**及**××**)及广东省清远市环城二路镇菜场**××**、****房产（不动产权证书号分别为**××**、**××**)。上述轮候查封已于2019年10月20日转为首轮查封。现贵院来函商请我院移送上述查封房产由贵院执行，鉴于贵院（2019)粤0605执恢509号执行案件债权人对该查封财产享有顺位在先的担保物权，现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及贵院的来函要求，将上述查封房产移送贵院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由贵院办理，我院不再负责。……” 再查明，（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决载明，“原告：中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇红星大道俊景花园****铺，组织机构代码：89377299-8。负责人：蔡一建，该行行长。”又载明，“综合采信的证据及当事人的陈述，该院确认如下事实：2011年1月20日，原告与被告陈鑑全签订441006201**××**号《最高额抵押合同》，约定被告陈鑑全为原告自2011年1月20日起至2014年1月19日止与被告安鸿公司办理各类业务所形成的债权提供抵押担保，担保的债权最高余额为2666.4万元，抵押物为被告陈鑑全所有的位于清远市清城区××*****、××、××市清城区××镇菜场*****、××、××市清城区××路**××**、**××**（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、**××**、**××**、**××**、**××**、**××**号）的六宗房地产。合同签订后，双方办理了抵押登记。”又载明，“……判决如下：……三、被告佛山市安鸿贸易有限公司不能清偿上述债务时，原告有权对被告陈鑑全所有的位于清远市清城区××*****、××、××市清城区××镇菜场*****、××、××市清城区××路**××**、**××**（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、**××**、**××**、**××**、**××**、**××**号）的六宗房地产在2666.4万元限额内以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；……”（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决已经发生法律效力。 异议人提供资料显示，清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全与异议人余力于2013年10月1日签订商铺租赁合同，约定清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全提供位于清远市清城区××新村××层租给余力使用，产权证号：0452377，租期为15年，由2013年10月1日起至2028年9月30日止。 南海区法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案中，涉案物业的抵押登记时间为2011年1月24日，而被执行人清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全与异议人余力于2013年10月1日签订租赁合同，即使异议人主张的位于广东省清远市清城区环城二路镇菜场**××**（房产证号：**××**)涉案物业租赁关系真实，涉案物业抵押权的设立时间先于异议人主张的其承租涉案物业的时间，故异议人主张的清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全与余力之间围绕涉案物业形成的租赁关系依法不得对抗已设立在先的在涉案物业上的抵押权。而本案中申请执行人明确表示请求法院驳回案外人余力的异议，并对标的物进行不带租约、清场处置。综上，依照上述法律和司法解释的规定，异议人余力请求法院将清远市清城区环城二路**××**带租拍卖，缺乏法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定,裁定驳回异议人余力的异议请求。 复议申请人余力不服上述裁定，向本院申请复议，请求：1.撤销（2020）粤0605执异444号执行裁定；2.裁定将广东省清远市清城区环城二路**××**带租拍卖。事实与理由如下： 根据合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”复议申请人与被执行人陈鑑全于2013年10月1日签订《商铺租赁合同》，陈鑑全将其所有的位于清远市清城区××新村××层的涉案物业租于复议申请人，房产仍处于租赁有效期内。根据上述买卖不破的原则，涉案物业应采取带租拍卖方式进行司法拍卖。综上，请求法院依法裁定，对南海区法院错误的执行行为给予纠正，维护法律尊严及复议申请人的合法权益。 申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）答辩称，首先，复议申请人仅提供一份执行异议复议申请书并未提供其他案涉相关材料，也并未提供复议申请书中所述租赁的的相关书面材料，无法判断前述租赁合同的真实性，也无法判断复议申请人是否是前述租赁合同的当事人。若非前述租赁合同的当事人，也非涉案物业的权属人，复议申请人无权对涉案物业的处置提出异议。其次，就算复议申请人所述的租赁关系真实，复议申请人是租赁合同的当事人，但该租赁合同系于2013年10月1日签署，而涉案物业是在2011年1月24日办理抵押登记，设立抵押权。根据物权法第一百九十条的规定，一审裁定认定有法有据，申请执行人作为涉案物业的抵押权人，享有抵押权，有权对抗抵押设立之后复议申请人主张的租赁权。最后，复议申请人的主张并不能对抗抵押权人的抵押权，若其实际占有涉案物业，实属非法占有，申请执行人并未收到任何关于涉案物业出租的书面通知材料，复议申请人属于无权占有，严重损害了抵押权人的合法权益。综上，一审裁定合法合理，复议申请人提出执行异议耗费司法资源，增加申请执行人实现债权的时间。为维护申请执行人的合法权益，请求法院依法驳回复议申请人的复议，维持一审裁定，对涉案物业进行不带租约的清偿处置。 被执行人清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全在本院复议审查期间均未答辩。 经审查，本院对南海区法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为南海区法院在处置涉案物业时应否带租拍卖。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”及《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，被执行人在其财产办理抵押登记后将财产出租的，该租赁关系不能对抗登记在先的申请执行人的抵押权。本案中，涉案物业登记在被执行人陈鑑全名下，办理抵押登记的时间是2011年1月24日，复议申请人主张其与被执行人签订涉案物业《商铺租赁合同》的时间是2013年10月，即使复议申请人能够举证证明其是在2013年10月签订《商铺租赁合同》，根据上述法律规定，该租赁关系也不能对抗登记在先的申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）的抵押权，因此，南海区法院驳回复议申请人余力提出的对涉案物业带租拍卖的请求，并无不当，本院予以维持。综上，复议申请人余力的复议请求无事实和法律依据，本院不予支持；南海区法院作出的（2020）粤0605执异444号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人余力的复议请求，维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605执异444号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 陈 湛 审判员 冼富元 审判员 尹小娜 二〇二〇年十一月十九日 法官助理秦志律 书记员陈维欣