甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初802号原告：兰州建投资产经营有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区通渭路**（房地产大厦**）。法定代表人：崔润琼，系公司董事长。委托诉讼代理人：李新民，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常渊祥，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：阎翼龙，男，1982年7月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告：刘淑芳，女，1981年10月19日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告兰州建设资产经营有限公司（以下简称建投公司）与被告阎翼龙、刘淑芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，判决送达后,原告建投公司不服,提起上诉,经兰州市中级人民法院二审审理后,裁定:撤销原判,发回重审。我院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人常渊祥、被告阎翼龙、刘淑芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建投公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告阎翼龙于2017年11月10日签订的《自管公房租赁协议》；2、判令被告阎翼龙向原告支付2018年1月1日至2018年5月1日的租金824元；3、判令被告阎翼龙支付原告违约金1740.7元；4、判令被告阎翼龙、刘淑芳立即腾交位于兰州市城关区××号楼××单元××室房屋；5、判令被告阎翼龙、刘淑芳支付逾期腾交房屋产生的房屋占用费；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告阎翼龙向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金4938元；2、判令被告阎翼龙支付原告违约金1740.7元；3、判令被告阎翼龙、刘淑芳立即腾退位于兰州市城关区××号楼××单元××室房屋；4、判令被告阎翼龙、刘淑芳支付逾期腾房产生的房屋占有使用费（2020年1月1日至实际腾退房屋之日）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月10日，原告与被告阎翼龙签订《自管公房租赁协议》，协议约定原告将其位于兰州市城关区××号，面积为51.53的自管公房出租给被告阎翼龙居住使用，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，租金标准为3.84元／㎡／月，每年租金为2469元；并约定该自管公房只供阎翼龙居住使用，未经原告书面同意，阎翼龙不得擅自将公房使用权转让给第三人，否则，原告有权单方解除本协议、收回房屋，并要求阎翼龙按约定租期内产生的租金总额的10％支付违约金。2018年1月3日，被告阎翼龙以房屋买卖纠纷为由将被告刘淑芳起诉至兰州市城关区人民法院。此时，原告才得知被告阎翼龙早于2014年9月18日将该租赁公房以11万元转让给被告刘淑芳，并与其签订了《公房转让协议》。原告认为，自管公房是指由各机关、团体、企事业单位自行经营的国有或集体所有的房产，公房承租人仅享有承租使用权，并不享有所有权。且租赁协议也明确约定被告阎翼龙承租的自管公房只供其居住使用，未经原告书面同意，其不得单方转让。被告阎翼龙擅自转让房屋的行为已构成违约，原告有权单方解除本协议、收回房屋，并要求阎翼龙支付违约金。另外，由于被告阎翼龙将该公房转让给被告刘淑芳后，该房屋实际由刘淑芳占有使用，现其二人均不腾退房屋。根据《合同法》及相关司法解释规定，原告有权要求二被告腾退房屋，并支付逾期腾房占有使用费。综上，为依法维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告阎翼龙辩称：根据拆迁协议，如不要房屋，还可以货币安置，我对房屋有一定的权利。被告刘淑芳辩称：同意腾退房屋。原告围绕诉讼请求当庭出示了下列证据：经营授权书、安置协议、租赁协议、转让协议。证明：建投公司受托管理公房；原城投公司拆迁的房屋是丰业公司租赁房屋，阎新华（阎翼龙父亲）享有租赁权，不享有产权；协议约定自管公房不得转租及违约条款；阎翼龙未经原告同意擅自转租、转卖行为无效，构成违约，应当交回涉案公房。二审时阎翼龙已提交过在他处取得房屋产权证，目前无法提供，需庭后调取，证明阎翼龙已无权享有公房租赁权。被告阎翼龙质证认为：无异议。被告刘淑芳质证认为：认可证据，当时阎翼龙给我出售房屋时声称自己已经有房子了，不再要涉案房屋了。被告阎翼龙当庭出示了下列证据：阎新华户口本、阎新华房屋拆迁安置协议、房屋租赁证。证明：拆迁安置的是户口本所载明地址，安置协议中写明如果不要房屋可以选择货币补偿，我对房屋享有一定权利。原告质证认为：阎翼龙享有的租赁权，且因违约导致无法继续承租。被告刘淑芳质证认为：无异议。被告刘淑芳未出示证据。据此，到庭当事人对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性，合法性、关联性及证明目的，结合审理案件查明的事实，综合判断认定本案基本事实。依据各方当事人提供的证据，本院认定如下事实：原告阎翼龙之父阎新华原在位于兰州市城关区××路××号有公租房一间，建筑面积13.03平方米，该房屋系阎新华生前租赁其单位兰州丰业商贸有限公司的住房。2006年10月18日，兰州市城市基础设施建设投资公司因拆迁该房屋与阎新华签订《租赁住宅房屋拆迁安置协议》。双方约定：该公司拆迁阎新华租赁的13.03平方米的平房一间，安置还建的房屋位于咬家沟住宅小区12号楼502室，系2户型，套内建筑面积47.82平方米，房屋产权归兰州市城市基础设施建设投资公司，同时双方另行签订租赁协议。阎新华被拆迁房屋的货币补偿金额为92055.6元，其6.63㎡自建房以货币方式一次予以补偿2301元。双方还约定了安置房屋差价结算方式及其他事宜。协议签订后，阎新华将被拆迁的房屋交付拆除。2010年10月20日，兰州市城市发展投资有限公司对兰州瑞景资产经营有限公司作出经营授权书，内容为：兹授权瑞景公司将欣苑小区、融达小区、方新雅苑小区、黄河丽景苑小区、飞天家园B区等10个小区的全部公有房屋进行经营管理，所涉公房租金均由瑞景公司收取。本案涉案房屋即在该授权委托管理范围内。2010年1月16日，阎新华去世，按照兰州建投资产经营有限公司自管公房的相关管理规定,其子阎翼龙作为直系亲属可申请办理更名手续后继续租赁涉案房屋。2014年9月8日，兰州建投资产经营有限公司与兰州市元森房地产开发有限公司约定:由元森公司代为履行上述安置协议项下安置房的交付义务，后元森公司与阎翼龙办理了安置房入住手续。2014年9月15日，兰州建投资产经营有限公司授权的经营管理者兰州瑞景资产经营有限公司给原告阎翼龙发放《公有房屋租赁证》，该证内容包括：《承租人须知》、租赁证有效期截止2016年12月31日、《公有住房租赁协议》、《公有住房租赁协议补充条款》、《兰州瑞景公司自管公房使用权过户流程（试行）》、《房屋租金核定、租金收缴记载》，原告以阎新华（阎翼龙）的名义签订了租赁协议。2017年11月10日，兰州建投资产经营有限公司给再次给阎新华发放《自管公房租赁证》，该证内容包括：《承租人须知》、租赁证有效期截止2019年12月31日、《兰州建投资产经营有限公司自管公房管理规定（试行）》、《兰州建投资产经营有限公司自管公房租赁协议》，原告阎翼龙在承租人处签署了自己的名字。上述两份《承租人须知》第四条均为：“承租人只能在租赁协议范围内使用房屋，未经出租人（或管理人）许可，不得将租赁房屋及其租赁证等转移给其子女或家庭成员，更不得转移给他人。承租人对所租赁房屋无任何处置权。”同时，在管理规定及租赁协议中均明确承租人对租赁房屋有使用权，该使用权承租人无权转让、无权处置。同时约定：每年租金标准为2469元，如被告阎翼龙逾期交付租金、电费等费用，除补交外，每日按应按未交费用的1%支付违约金，如原告与被告阎翼龙任何一方违约，应支付违约金1000元，数额不足时，还应依法赔偿。上述两份租赁证中的租赁协议均为出租人制作的格式合同。另查明，2014年9月18日，被告刘淑芳与阎翼龙签订了房屋转让合同，约定：1、阎翼龙出卖元森北时代紫藤园4号楼1单元506室的房屋使用权给刘淑芳；2、房屋销售总价为11万元人民币；3、合同生效后阎翼龙协助刘淑芳变更房屋租赁证姓名，以及提供房屋更名需要的所有资料；4、合同自双方签字之日起生效。合同签订后，二被告目前都认可的刘淑芳已支付款项为4万元。同时，阎翼龙亦配合刘淑芳实际办理了涉案房屋的入住手续。刘淑芳为此支付各类款项共计19393.7元。入住手续办理完毕后，刘淑芳实际接受了元森公司交付的位于元森公司开发建设的北新时代紫藤园（5号院）4号楼1单元506室房屋,之后，刘淑芳在其装修后的房屋居住至今，并以阎新华名义向瑞景公司支付了2015年度、2016年度、2017年度的租金，2018年1月1日至2019年12月31日的租金至今未付。本院认为，根据本案审理查明的案件事实，首先，被告阎翼龙的相关权利来源于其父阎新华，在阎新华去世后,根据履行《租赁住宅房屋拆迁安置协议》的实际情况，原告认可了被告阎翼龙的签字后将安置房交付给了阎翼龙，并与其两次签订《兰州建投资产经营有限公司自管公房租赁协议》，因此被告阎翼龙作为租赁合同的权利义务承担者参加本案诉讼并不违反法律规定；据此，原告与被告阎翼龙签订的《兰州建投资产经营有限公司自管公房租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务，不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。本案中，被告阎翼龙未能按期缴纳2018年度、2019年度的租金，同时违反约定向被告刘淑芳出卖涉案房屋所谓“70%的产权”，为此，被告阎翼龙应支付租金并承担违约责任，根据双方在合同中的约定，被告阎翼龙应支付的租金为2469元×2年=4938元，由于按合同约定计算的违约金已超出原告请求的1740.7元，本院对原告请求被告阎翼龙支付违约金1740.7元的金额依法予以确认。其次，涉案房屋系原告自管公房，与兰州市直管公房存在一定差异，根据当时的政策及安置办法，阎新华在房屋拆迁安置时选择了房屋安置，按照原告与阎新华签订的《租赁住宅房屋拆迁安置协议》第四条第1项、第七条第1项的约定：阎新华应得的70%货币补偿(其余30%补偿给单位)为：92055.6元+2301元=94356.6元，因此，被告阎翼龙最终取得涉案房屋的租赁证与上述款项存在直接关联性，根据原告提供的格式合同内容及参照本市的相关规定，对出现解除租赁合同、不再签署新的租赁合同等情形下上述款项如何处理并无明确规定与约定，而双方当事人签署的《兰州建投资产经营有限公司自管公房租赁协议》为格式合同，为此应作有利于被告阎翼龙的解释，综上，在双方当事人对上述款项未作明确处理、相关权利远大于违约责任的情况下，原告请求本院判决被告阎翼龙腾交涉案房屋有可能会损害其合法权益，为此，对原告兰州建投资产经营有限公司的相关请求本院不予支持。再次，二被告因涉案房屋的买卖事宜已发生纠纷，相关判决也已确定二被告所签房屋转让合同无效，并确定由被告刘淑芳向被告阎翼龙返还涉案房屋，本案中，原告又请求被告刘淑芳腾交涉案房屋与上述判决结果存在明显矛盾，因此，原告的该诉讼请求在目前尚缺乏必要的事实及法律依据，本院依法予以驳回。同时原告应根据案件审理查明的情况，综合考虑，因势利导，合情合理、合法合规的解决涉案三方之间存在的问题。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告阎翼龙于本判决生效后向原告兰州建投资产经营有限公司支付租金4938元、违约金1740.7元及2020年1月1日之后实际产生的房屋使用费；二、驳回原告兰州建设资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告阎翼龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王向阳人民陪审员  蔡玲华人民陪审员  张西洲二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  梁 婕