广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2983号原告：珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所地广东省珠海市斗门区*************物业管理用房，统一社会信用代码914**********744XJ。法定代表人：王庆芬，总经理。委托诉讼代理人：胡悦，该公司职员。被告：张洪旺，男，1978年2月2日出生，汉族，公民身份号码422************012，住广东省东莞市南城区***1******。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称原告）与被告张洪旺（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡悦及被告张洪旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳2017年11月至2020年8月欠缴的物业服务费5,668.94元；2.判令被告向原告缴纳违约金1,211.36元；3.判令本案的诉讼费用由被告承担；以上被告向原告缴纳费用合计6,880.30元。事实与理由：被告是珠海市斗门区丽苑17栋203号房屋的业主，原告为丽苑小区提供物业管理服务。作为涉案房屋的所有权人，被告实质接受了原告提供的物业服务。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》关于物业管理服务费缴纳标准的约定，物业服务费按建筑面积计算为每月每平方米1.25元，未按时缴纳物业管理费用的，按每日加收欠缴金额的5‰的违约金。2019年3月至2019年12月，根据《珠海经济特区物业管理条例实施细则》第六十五条规定，原告经小区大部分业主签名同意，公示并到井岸镇街道备案通过，对小区的物业服务费从2020年1月开始由原来的1.25元/㎡调整为1.6元/㎡（含公摊水电费0.2元/㎡）。被告的住房有125.14㎡,2017年11月至2019年12月被告每月应支付物业服务费156.43元（含公摊水电费），2020年1月至2020年8月被告每月应支付物业服务费200.22元（含公摊水电费）。原告多次当面、电话、书面通知被告，但被告仍故意拖欠物业服务费，截至2020年8月，被告共欠12个月的物业服务费，共计5,668.94元（156.43元/月×26个月、200.22元/月×8个月），至2020年7月31日物业费违约金1,211.36元（按人民银行同期贷款利率计算）。诉讼过程中，原告明确诉讼请求第2项的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告张洪旺辩称：一、物业服务费价格的调涨未经过小区过半面积的业主同意，应当按照法律规定处理。原告只是发通知，称已征得过半业主同意，被告认为不符合规定。二、被告在庭审前向其他业主调查，均认为原告的物业服务很差：公共区域设施损坏，原告未修补，只是用水泥修复，导致很多小孩受伤，原告也未询问相关情况；小区门口的喷泉装饰、凉亭，原告未进行维修维护；每层楼的消防栓及消防水袋缺失，消防通道堆满杂物，原告也未处理；小区过半面积未进行绿化，卫生很差、业主房屋出现大量老鼠；小区16-17栋的一楼，原来是公共休闲区域，原告把一楼改成房间出租，经业主反映拆除后也未恢复原状，现为堆放工具及垃圾的地方；小区的绿化带安装了快递柜，其收益来源不明；地下停车场对外出售及出租未经业主同意，其收益分配也未经业主同意。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《前期物业管理服务协议》；2.《物业管理合同》；3.《物业管理合同续订书》；4.公告；5.管理费调整通知；6.照片；7.物业费调整征求意见表；8.物业服务企业资质证书、珠海市物业服务企业登记备案证明；9.不动产权登记表；10.广东增值税普通发票；11.丽苑物业费升费已按新标准缴费的业主；12.广东省农村信用社交易回单；13.批量代收入账清单；14.中国建设银行网上银行电子回执；15.批量代发代扣结果明细下载；16.丽苑物业费升费已按新标准缴费的业主；17.扣划款业务委托书、委托银行代收住宅小区管理服务费合同；18.已按新标准缴费的户数面积统计。被告针对其答辩意见提交如下证据：照片及视频。本院在庭审中向原、被告出示了（2020）粤0403民初2985号案中，本院依职权向珠海市斗门区井岸镇社区建设办公室调取的关于原告调价资料的复函。原、被告对该复函均无异议。本院组织原、被告进行证据交换和质证。本院对原告提供证据1-6、8-18及被告提交的证据来源合法，但证明内容以本院认定的为准。原告提交的证据7，未提交其他证据予以佐证，无法核实其真实性，本院不予认定。根据当事人的庭审陈述和审查确认的证据，本案查明事实如下：2006年5月10日，珠海市斗门忠信房产开发有限公司（以下简称忠信房产公司）与原告签订一份《物业管理合同》，主要约定：忠信房产公司委托原告为位于珠海市斗门区*******、三区（忠信丽苑一、二、三期）小区提供物业管理，合同期限自2006年5月10日至2011年5月9日。有关物业服务费用标准按照国家、广东省及珠海市现行的物业管理制度、条例及办法制订。当国家、广东省及珠海市颁布新的物业管理制度、条例及办法时，本条款按新的规定执行。合同期满后，双方又于2011年5月9日续签合同，约定原告继续为该小区提供物业管理服务至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日为止。被告于2011年向案外人谢素萍购买位于珠海市斗门区井岸镇美澳园三区*******的房屋，于2011年8月*日领取房产证，建筑面积为125.14㎡。2012年6月30日，原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，主要约定：涉案位于珠海市斗门区井岸镇美澳园三区*******的房屋（建筑面积为125.14㎡），由原告提供前期物业管理服务。合同期限从开发商公布竣工交楼日起（以政府文件为准）至三年止。物业费管理服务费用按建筑面积每月1.25元/㎡收取。被告须在银行开设专项存款账号，每月10日前由银行代扣开支，未按时缴纳的，每日加收欠缴金额5‰的滞纳金。2019年3月5日，原告在忠信丽苑小区公告栏张贴公告，告知全体业主，由于物价、人工、设施设备成本维护、办工开支费用等上涨，原来约定的物业服务收费标准已不能满足小区的管理需要，原告提出以下物业服务费调整方案：楼梯房物业费调升至1.3元/㎡（含公摊水电费0.08元/㎡），电梯房二楼以上（含二楼）物业费调升至1.6元/㎡（含公摊水电费0.2元/㎡），电梯维修1,000元以上含1,000元分摊给维修中的电梯楼宇的业主。对7楼以上二次加压用户按原来的不变已含在物业费以内。商铺物业费调升至1.3元/㎡（含公摊水电费0.08元/㎡）。原告的管理人员将上门征集全体业主的意见及建议。后原告向业主发放《物业费调整征求意见表》，由业主在意见栏填写对物业服务费调价标准的意见。2019年12月5日，原告向全体业主发出《管理费调整通知》，公布物业费调整征求业主意见的结果：忠信丽苑小区共有住宅534套，住宅总面积建筑面积55,187.05㎡，支持物业费调价的有273套，建筑面积为28,774.27㎡，已过大半数。并通知从2020年1月1日开始按新的标准（含公摊水、电费）收取物业管理费，即电梯房1.6元/㎡，楼梯房1.25元/㎡，商铺1.3元/㎡。以上通知及收费标准在小区公告栏进行了公示。2020年9月27日，本院在（2020）粤0403民初2984号案中向珠海市斗门区井岸镇社区建设办公室（以下简称井岸镇社区办）发函调查原告关于忠信丽苑小区物业费调价方案提交的资料及备案情况。井岸镇社区办于2020年9月30日复函称，原告于2019年12月9日向其提交关于忠信丽苑小区的《公告》、《忠信丽苑二、三期物业管理每月收入、欠费概况》、《2018年第四季度利润表》、《2018年第四季度忠诚物业服务有限公司支出汇总表（丽苑）》、《2018年第四季度忠诚物业服务有限公司收入汇总表（丽苑）》、《管理费调整通知》复印件及274份《物业费调整征求意见表》复印件资料，保管资料中无单独表决结果文书，仅在《管理费调整通知》中提及表决结果。忠信丽苑一、二、三期共534户，建筑面积共55,187.05㎡。已按调价后新标准交费的共340户，所占建筑面积共35,104.91㎡。另查明，原告的物业服务企业资质等级为三级，案涉忠信丽苑小区至今没有成立业主委员会。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》为双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告依据合同的约定为被告提供了物业管理服务，被告应当按约定向原告缴纳物业管理费。被告主张原告未尽职履行物业管理服务，小区公共设施损坏未修复、绿化面积不达标、消防设施缺乏、共有部分的收益未公示等，但其提交的证据不足以证明原告提供的物业管理服务不符合合同约定。对被告的主张，本院不予采信。根据《珠海经济特区物业管理条例实施细则》第六十五条的规定：物业服务企业可以根据物业服务合同的约定调整物业服务费；没有约定的，应当由业主大会表决。没有设立业主大会或者因业主委员会期限届满等原因无法组织召开业主大会会议的，根据物业服务实际情况，确实需要调整物业服务费的，应当按照下列程序调整物业服务费：（一）物业服务企业将上一年度本物业管理区域内物业服务费的收支情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日；（二）物业服务企业将包含拟调整的收费标准、服务内容和服务标准等内容的调价方案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日；（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。公示的表决结果应当包括参与表决的业主的房号、专有部分面积，全体业主赞同、反对或者弃权的汇总结果等；（四）表决结果经公示并报镇街备案后，对全体业主具有约束力；（五）物业服务企业应当将业主表决材料、公示文本原件及公示资料交由镇街封存、保管，保管期限不少于五年。自表决结果公布之日起六个月内，业主有证据可以证明存在伪造表决票情形的，有权向镇街提出申请查验。镇街应当自收到申请之日起三十日内进行查验并将查验结果向全体业主公示，业主不得就已查验事实再次申请查验；（六）经镇街查验确认，存在伪造选票等弄虚作假情形的，镇街应当根据查验结果重新统计表决结果，并按照本实施细则规定公示。本案原、被告签订的《前期物业服务协议》未对调整物业服务费进行约定。涉案忠信丽苑小区的业主委员会也尚未设立。原告应按上述规定的程序调整物业服务费。现原告未提交证据证明其已按规定将上一年度忠信丽苑小区内物业服务费的收支情况在物业管理区域内显著位置公示，并将参与表决的业主的房号、专有部分面积，全体业主赞同、反对或者弃权的汇总结果等表决结果进行了全面公示。原告亦未提交充分有效证据证明其提交给井岸镇社区办备案的274份《物业费调整征求意见表》的内容客观真实。综上，原告提交的证据不足以证明其调整物业服务费的程序符合上述规定。关于原告要求从2020年1月起电梯房物业费按1.6元/㎡/月收取，是否应予支持。根据珠海市发展和改革局发布的珠发改价格【2019】10号《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知》第四条的规定，我市住宅物业服务收费政府指导价实行最高限价管理，其中高层（有电梯）最高收费标准为3元/㎡/月。原告与被告于2012年6月30日签订《前期物业服务协议》约定电梯房物业费为1.25元/㎡/月，至今已有八年。受物价上涨、职工最低工资标准等客观因素影响，按原收费标准已无法维持原告的正常运营。原告要求从2020年1月1日起电梯房物业费按1.6元/㎡/月收取，未超过上述文件规定的最高收费标准，且忠信丽苑534户业主，过半数业主也已按调价后的新标准缴纳物业费。故原告要求从2020年1月起电梯房物业费按1.6元/㎡/月收取，本院予以支持。关于被告应支付的物业服务费的金额。被告未缴纳2017年11月至2020年8月的物业服务费。如前所述，自2020年1月起的物业服务费，应按新收费标准即200.22元/月（1.6元/㎡/月×125.14㎡）计算。故被告应支付的物业服务费合计5668.94元（156.43元/月×26个月+200.22元/月×8个月）。关于原告主张的截至2020年7月31日的违约金。根据合同约定，被告应于每月10日前交纳当月物业服务费，逾期未支付按每日5‰支付违约金。现原告自愿将违约金的计算标准调减至按人民银行贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，属于对自己权利的处分，本院予以准许。违约金计算如下：2017年11月11日至2019年12月31日期间逾期支付物业费的违约金，以每月物业服务费156.43元为基数，从每月11日（即每月逾期付款之日）起按中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（其中2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）分别计算每月违约金至2020年7月31日止；2020年1月11日至2020年7月31日期间逾期支付物业费的违约金，以每月物业服务费200.22元为基数，从每月11日（即每月逾期付款之日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算每月违约金至2020年7月31日止。由于每月的物业服务费违约金在不断累计中往往会显著背离原告的实际损失，导致双方之间的利益严重失衡，因此本院确定欠缴当月物业服务费的违约金累计不超过欠缴当月物业服务费的本金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条第八项的规定，判决如下：一、被告张洪旺于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2017年11月至2020年8月共34个月的物业服务费5,668.94元；二、被告张洪旺于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2017年11月11日至2020年7月31日期间的违约金【违约金计算：1.2017年11月11日至2019年12月31日期间逾期支付物业费的违约金，以每月物业服务费156.43元为基数，从每月11日（即每月逾期付款之日）起按中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（其中2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）分别计算每月违约金至2020年7月31日止；2.2020年1月11日至2020年7月31日期间逾期支付物业费的违约金，以每月物业服务费200.22元为基数，从每月11日（即每月逾期付款之日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算每月违约金至2020年7月31日止。但欠缴当月物业服务费的违约金累计不超过欠缴当月物业服务费的本金】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元（原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司已预交），由被告张洪旺负担。本判决为终审判决。审判员  陈柏能二〇二〇年十一月二十七日书记员  方晓森附：裁判依据法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷；……