天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4065号上诉人（原审被告、反诉原告）：范娅，女，1974年1月30日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘海龙，河北衡泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭瑞平，河北衡泰（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区北海东路**昆西园6/**楼。法定代表人：邹连永，董事长。委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：石拓，天津赢彧律师事务所律师。上诉人范娅因与被上诉人天津招商泰达房地产开发有限公司（以下简称招商泰达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初86790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。范娅上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回招商泰达公司的全部诉讼请求或发回重审，支持范娅的反诉请求；2．一、二审诉讼费全部由招商泰达公司承担。事实和理由：1．一审法院认定事实错误。双方所签订的租赁合同约定6个月的免租期，但是免租期内，2017年9月15日至2017年9月30日停水不允许施工。2017年11月22日招商泰达公司又要求所有商户停工三个月。这三个半月应顺延收租起算日。2．招商泰达公司无证据证明其交付了能够正常使用的房屋。3．招商泰达公司提供的物业服务存在明显瑕疵；4．招商泰达公司承诺的免费停车位在2019年3月才试运营，且于2019年7月开始收费，违反了双方约定，构成违约。5．关于搭建二层的装修事宜。在签订合同之初，为了达到收取租金的目的，招商泰达公司保证肯定可以搭建二层。招商泰达公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。招商泰达公司向一审法院起诉请求：1．判令范娅立即付清《租赁合同》项下自2018年3月15日起至2019年6月30日止的租金264,259.62元；2．判令范娅立即付清《租赁合同》项下拖欠的自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费59,611.5元；3．判令范娅向招商泰达公司支付租金违约金70,000元、物业管理费违约金30,000元。4．本案诉讼费用由范娅承担。范娅向一审法院提出反诉请求：1．判决招商泰达公司赔偿范娅装修损失392,293.27元；2．本案诉讼费由招商泰达公司承担。一审法院认定事实：2017年8月31日，招商泰达公司（甲方）与范娅（乙方）签订《贝肯山项目租赁合同》，约定：甲方将位于天津市开发区××街××路××号楼××,16门101号商铺出租予乙方。出租商铺套内面积为149.15平方米。租赁期限自2017年9月15日至2022年9月14日止。2017年9月15日至2018年3月14日为甲方给予乙方的免租期，该期间内无论乙方营业与否均无需支付租金，但需支付该期间物业管理费及水电使用费。自2018年3月15日至2019年9月14日，每日含税租金单价3.75元／㎡，每月含税物业管理费3311.75元。乙方需按季度支付租金及物管费，支付方式为每自然季度第三个月25日前向甲方支付下自然季度租金和物业管理费，乙方不得以任何形式抵扣，如遇节假日，则租金支付日期顺延至节假日后的第一个工作日，乙方支付租金及物管费的方式是按自然季度支付，其中自免租期结束后的第一个自然季度（2018年3月15日-2018年6月30日）的含税租金需于2月25日前支付。租金必须在合同约定日期前付清，乙方逾期支付房租，属乙方违约，甲方有权自应付款日之次日起向乙方收取逾期付款的违约金，该违约金的计算标准为：拖欠日乘以拖欠租金总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。逾期支付物业管理费，甲方有权自应付款日之次日起向乙方收取逾期付款的违约金，该违约金的计收标准为：每拖欠一日，计收拖欠管理费总额的3‰，该违约金按拖欠天数，累计计算。因乙方的行为所产生的涉及出租商铺的一切费用（包括但不限于乙方发生的通讯费用、水电费、燃气费、采暖费）均由乙方负担；乙方应遵照甲方或物业公司或公用事业部门通知的金额、日期及付款方式准时支付上述费用；如乙方逾期未付上述费用，甲方或物业公司代收代付该等费用情况下，则甲方／物业公司有权向乙方收取逾期支付的违约金，该违约金的计收标准为：每拖欠一日，计收拖欠费总额的3‰，该违约金按拖欠天数，累计计算。乙方所要进行的装修或者添置设备设施应事先报甲方审批，装修方案必须在甲方规定交付日前30日书面提交给甲方审核，并经甲方书面同意以及政府有关主管部门批准后方可进行，由此产生的一切费用由乙方自行承担；如果政府有关部门对乙方的装修（包括但不限于消防设施、其它附属设施／设备）提出任何整改要求，乙方均应当立即按照该等整改要求修改其装修；乙方的装修改造不应对出租商铺建筑物的主体结构安全、消防安全及整体美观造成不良影响，并保证其各项装修工程不影响或妨碍其他商户的正常营业；如果乙方未按照上述规定进行装修或者增设附属设施、设备，则甲方有权要求乙方立即停止施工并将商铺恢复原状，由此产生的损失、开支、费用、责任均由乙方承担。合同签订后，招商泰达公司向范娅交付了房屋。范娅自2018年1月1日起拖欠物业管理费，自2018年3月15日起拖欠租金。经计算，范娅欠付招商泰达公司2018年3月15日至2019年6月30日的租金为264,554.81元（3.75元/㎡/日×149.15㎡×473日=264,554.81元），2018年1月1日起至2019年6月30日的物业费59,611.5元（3,311.75元/月×18个月=59,611.5元）。一审法院认为，招商泰达公司与范娅签订的《贝肯山项目租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。招商泰达公司已依约将出租房屋交付范娅使用，范娅应按合同约定支付租金及物业管理费。经计算，招商泰达公司主张的租金及物业管理费数额未超过合同约定的标准，故予以支持。范娅逾期支付租金及物业管理费构成违约，应承担违约责任。合同中约定了违约条款，招商泰达公司依照合同约定的违约金计算标准，自行调整降低后，酌情主张违约金共计10万元，鉴于招商泰达公司未提供证据证明其因范娅逾期支付相关费用产生的实际损失，故一审法院参照人民银行同期贷款罚息的利率，并结合本案的实际情况，酌情认定本案违约金数额为1万元，招商泰达公司主张超出的部分不予支持。实际履行合同的过程中，范娅已接受租赁房屋并占有使用至今，其提供的证据不足以证明其拒付相关款项具有合理性，不足以推翻双方签订的《贝肯山项目租赁合同》，故范娅的抗辩意见不予采信。对于范娅的反诉请求，因《贝肯山项目租赁合同》中明确约定了装修及增设附属设施设备需经招商泰达公司书面同意及政府有关主管部门批准后方可进行，由此产生的一切费用由承租方自行承担，相关责任和费用负担合同已明确约定，故范娅提交的鉴定申请不符合受理申请范围，其反诉请求没有合同及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）范娅于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津招商泰达房地产开发有限公司2018年3月15日至2019年6月30日的租金人民币264,259.62元；二、被告（反诉原告）范娅于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津招商泰达房地产开发有限公司2018年1月1日起至2019年6月30日的物业费人民币59,611.5元；三、被告（反诉原告）范娅于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津招商泰达房地产开发有限公司违约金人民币10,000元；四、驳回原告（反诉被告）天津招商泰达房地产开发有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）范娅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7,658元，由天津招商泰达房地产开发有限公司负担1,269元，范娅负担6,389元（于本判决生效之日起十日内直接给付天津招商泰达房地产开发有限公司）；反诉受理费3,592.2元，由范娅负担。”本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。招商泰达公司提交一份加盖天津开发区档案馆城建档案查询专用章的《建设工程竣工验收备案通知书》及《建设工程消防验收意见书》复印件，以证明其上述证据的真实性，范娅对此证据表示认可。本院对该证据的真实性予以确认。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1．范娅是否应当支付招商泰达公司租金、物业费以及违约金；2．招商泰达公司是否应当赔偿范娅装修损失。关于范娅是否应当支付招商泰达公司租金、物业费以及违约金的问题。双方签订的《贝肯山项目租赁合同》约定，租赁期限自2017年9月15日至2022年9月14日止。2017年9月15日至2018年3月14日为甲方给予乙方的免租期，该期间内无论乙方营业与否均无需支付租金，但需支付该期间物业管理费及水电使用费。自2018年3月15日至2019年9月14日，每日含税租金单价3.75元/㎡，每月含税物业管理费3,311.75元。本案中，范娅自认其自2018年1月1日起拖欠物业管理费，自2018年3月15日起拖欠租金。依照双方约定，范娅应当按约支付租金及物业管理费，一审计算的数额正确，本院予以确认。范娅未如约支付租金及物业管理费，依照合同约定，应当向招商泰达公司支付违约金，一审法院酌情认定违约金1万元并无不当，应予维持。至于范娅提出的免租期内因停水不允许施工及2017年11月22日招商泰达公司要求所有商户停工三个月，上述期间均应顺延收租起算日以及招商泰达公司未交付正常使用的房屋、物业服务有瑕疵一节，其提交的证据不足以证实其主张，故不予采纳。关于招商泰达公司是否应当赔偿范娅装修损失的问题。双方签订的《贝肯山项目租赁合同》中约定：乙方所要进行的装修或者添置设备设施应事先报甲方审批，装修方案必须在甲方规定交付日前30日书面提交给甲方审核，并经甲方书面同意以及政府有关主管部门批准后方可进行，由此产生的一切费用由乙方自行承担；如果乙方未按照上述规定进行装修或者增设附属设施、设备，则甲方有权要求乙方立即停止施工并将商铺恢复原状，由此产生的损失、开支、费用、责任均由乙方承担。现范娅并未提交证据予以证实其装修符合上述约定，故依照合同约定，其装修损失应由其自担。综上所述，范娅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,981元，由上诉人范娅负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十一月三十日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……