广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3854号上诉人（原审被告）：湛江市佳烨置业有限公司。住所地：湛江开发区人民大道中****。统一社会信用代码：914**********620X5。法定代表人：李日荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍才发，男，1987年9月3日出生，公民身份号码:440************459，汉族，住广东省徐闻县*********。被上诉人（原审原告）：吴妹,女,1988年7月8日出生,公民身份号码:440************468,汉族,住广东省清远市清城区*******清远职业技术学院。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：潘球龙，广东纵信律师事务所律师。上诉人湛江市佳烨置业有限公司（以下简称“佳烨公司”）因与被上诉人伍才发、吴妹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳烨公司的委托诉讼代理人周婷，被上诉人伍才发、吴妹的委托诉讼代理人潘球龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳烨公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回伍才发、吴妹的诉讼请求；2、判决伍才发、吴妹承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、佳烨公司一审时已提交了龙潮村村民干扰施工的证据，足以证明龙潮村村民干扰施工的行为是佳烨公司延期交房的根本原因。根据合同第十一条第二款的约定，佳烨公司不应承担逾期交房违约责任。故一审认定佳烨公司承担逾期交房责任缺乏事实依据。二、即使佳烨公司应承担逾期交房违约责任，一审计算违约金的方法也缺乏法律依据，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。衡量违约金是否过高以及是否应当调整，应以实际损失作为判断基础。本案中，伍才发、吴妹并没有提交证据证明其因佳烨公司的逾期交房致使其遭受了损失，反而由于最近几年湛江房价的飙升，诉争房屋一直处于增值状态。因此，二审法院对违约金计算方法予以调整。三、一审对违约天数的认定明显错误。一审认为佳烨公司向伍才发、吴妹寄发《收楼通知书》后，伍才发、吴妹并未在规定时间办理收楼手续，视为交接手续已于指定期限届满当日完成，即房屋交付时间为2018年8月26日。因此，佳烨公司逾期交房的截止时间应计算至房屋交付的前一天即2018年8月25日，交房当天应视为房屋交付完成，当天不应再计算逾期交房违约金。综上，一审认定事实不当，适用法律错误，请二审法院改判支持佳烨公司的上诉请求。被上诉人伍才发、吴妹答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回佳烨公司的上诉，维持一审判决。伍才发、吴妹向一审法院起诉请求：1、判令佳烨公司向伍才发、吴妹支付逾期交楼违约金65340.372元（从2018年4月1日起以购房款金额882978元为基数按每日万分之五计至2018年8月26日止）；2、案件诉讼费由佳烨公司承担。一审法院认定事实：2017年2月15日，伍才发、吴妹作为买受人与佳烨公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条主要约定：买受人购买出卖人出售的位于湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园7幢31层3102房，建筑面积114.25平方米，套内面积91.81平方米，总房款882978元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0220170003号。买受人通过按揭贷款方式付款，应当在2017年2月15日前支付首期房价款222978元，占全部房价款的25%，余款660000元以申请银行贷款按揭方式支付。第四章第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第四章第十一条约定，交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。第四章第十二条约定，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加）]:（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。2017年12月20日，伍才发、吴妹与佳烨公司签订《补充协议书》，该协议书的主要内容为：一、佳烨公司同意对其开发的坐落于湛江市开发区*************盘各幢首层的入户大门及大堂按公布效果方案进行优化工程。二、双方一致同意将双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第十一条第一款变更为“出卖人应当在2018年6月8日前向买受人交付该商品房。”其余条款按原合同执行。2018年7月30日，佳烨公司开发的位于湛江开发区人民大道中71号城市高地花园2栋竣工验收合格，于2018年7月31日取得了建设工程竣工验收备案手续。2018年8月18日，佳烨公司向伍才发、吴妹发出《城市高地花园收楼通知书》，要求伍才发、吴妹在2018年8月23日至2018年8月26日前办理收楼手续。2018年9月1日，伍才发、吴妹与佳烨公司签订《城市高地花园物业及资料移交书》，佳烨公司将位于湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园7幢3004房商品房移交给伍才发、吴妹。由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰佳烨公司施工。佳烨公司分别于2017年3月1日、2017年5月10日、2017年6月5日、2017年10月10日、2017年12月2日、2018年1月8日发出《工程暂停令》，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，佳烨公司的员工陆晓聪以佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区是开发区人民大道的沿线“三旧”改造项目，龙潮村村民对佳烨公司施工范围未超越用地红线不予采信，每天有大量村民堵塞佳烨公司施工通道，破坏佳烨公司正常生产经营秩序的问题为由向湛江经济技术开发区国土资源局信访。2018年1月15日，湛江经济技术开发区国土资源局作出湛开国土资（信访）[2018]20号《陆晓聪信访事项处理意见书》，该意见书确认佳烨公司使用该地合理合法。此外，根据湛江市住房和城乡建设局于2018年2月22日出具的《关于公布的通知》，该文件规定房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据。人民大道中房屋地段分等级为一等三级,住宅框架结构租金为18-20元/平方米。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据伍才发、吴妹的诉请和佳烨公司的答辩，本案的争议焦点为：一是佳烨公司是否存在逾期交房的情形；二是本案违约金是否过高。一、佳烨公司是否存在逾期交房的情形佳烨公司与伍才发、吴妹签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。伍才发、吴妹向佳烨公司购买湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园7幢3102房，其依约向佳烨公司支付了全部购房款882978元，佳烨公司应依约履行交房义务。涉案买卖合同约定佳烨公司应当在2018年3月31日前向伍才发、吴妹交付涉案商品房，双方于2017年12月20日签订《补充协议书》，同意将双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第十一条第一款变更为“佳烨公司应当在2018年6月8日前向伍才发、吴妹交付该商品房。”因此，佳烨公司应按照上述协议书的约定在2018年6月8日前履行其交房义务。但直至2018年8月18日，佳烨公司才向伍才发、吴妹发出《城市高地花园收楼通知书》，要求伍才发、吴妹在2018年8月23日至2018年8月26日前办理收楼手续。佳烨公司辩称其因龙潮村村民在施工期间干扰工程正常作业致使其对涉案工程停止施工累计160天，上述情况符合涉案买卖合同中第十一条第二款约定的非佳烨公司原因造成延期交房的情形，故其无需承担逾期交房的违约责任。一审法院认为，龙潮村民因佳烨公司项目用地北面3米历史争议小路问题与佳烨公司发生纠纷，干扰施工现场致使佳烨公司施工受到影响，这种情况是通过当事人的努力可以避免和克服的。在面对外界干挠施工的情况下，佳烨公司没有及时采取积极的措施处理，而是以暂停部分施工的方式应对，应当认定佳烨公司延期交房属其责任造成，不符合涉案买卖合同中“非佳烨公司责任造成的延误”条件。对于佳烨公司主张延期交付楼房非其原因造成符合免责情形，一审法院不予采纳。佳烨公司未按照涉案协议书的约定在2018年6月8日前履行其交房义务，直到2018年7月31日才取得了建设工程竣工验收备案手续，并在2018年8月18日才向伍才发、吴妹发出《城市高地花园收楼通知书》，要求伍才发、吴妹在2018年8月23日至2018年8月26日前办理收楼手续，显属违约,依法应承担逾期交房的违约责任。在涉案商品房符合合同约定交付条件的情况下，伍才发、吴妹未按照佳烨公司发出的收楼通知书要求的时间办理收楼手续，因此引起的责任应予自负。据此，佳烨公司逾期交房的时间应从2018年6月9日起计算至2018年8月26日止，延期天数共计79天。伍才发、吴妹主张延期天数为148天，理据不足，一审法院不予支持。二、本案违约金是否过高涉案买卖合同中第十二条约定，逾期交付责任。除不可抗力外，佳烨公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付伍才发、吴妹的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）逾期超过60日后，伍才发、吴妹有权解除合同。伍才发、吴妹解除合同的，应当书面通知佳烨公司。佳烨公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还伍才发、吴妹已付房款（含已付贷款部分），同时，佳烨公司按照伍才发、吴妹已付房款（含已付贷款部分）的10%向伍才发、吴妹支付违约金。伍才发、吴妹要求继续履行合同的，合同继续履行，佳烨公司按日计算向伍才发、吴妹支付伍才发、吴妹已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过伍才发、吴妹已付房款（含已付贷款部分）的10%。佳烨公司主张上述买卖合同中约定的违约金过高，并提供湛江市住房和城乡建设局出具的《关于公布的通知》予以证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案中，涉案买卖合同已明确约定了逾期交房的违约金标准。即使对过高的违约金进行调整，也要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准，因此，对于佳烨公司关于调整逾期交房的违约金标准的辩解意见，一审法院不予采纳。佳烨公司依法应按涉案买卖合同中约定的违约金计算方式支付相应的违约金给伍才发、吴妹。具体的违约金计算为34877.63元（882978元×万分之五/天×79天）。故对伍才发、吴妹诉请佳烨公司支付逾期交房违约金65340.372元，予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限湛江市佳烨置业有限公司在判决生效之日起10日内向伍才发、吴妹支付违约金34877.63元；二、驳回伍才发、吴妹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1433.51元，减半收取716.76元，由伍才发、吴妹负担334.17元，由湛江市佳烨置业有限公司负担382.59元。二审期间，佳烨公司与伍才发、吴妹均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人佳烨公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人佳烨公司的上诉请求和理由，及被上诉人伍才发、吴妹的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于佳烨公司应否承担违约责任的问题。佳烨公司上诉主张龙潮村村民干扰施工的情况属于涉案《商品房买卖合同》第十一条所约定的免责事由，据此佳烨公司不应承担逾期交房违约责任。但龙潮村村民干扰施工的情况并不属于不可抗力事件，也不属于涉案《商品房买卖合同》第十一条所明确列举情况的同类事件，故本案不符合上述第十一条约定的免责情形。合同违约责任是严格责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依法法律规定或者按照约定解决”的规定，即便存在因第三人的原因造成佳烨公司违约的情况，亦不当然免除佳烨公司的违约责任。一审法院认为佳烨公司应承担逾期交房的违约责任，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。故佳烨公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉主张没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于佳烨公司逾期交房违约天数如何计算的问题。本案中，佳烨公司通知伍才发、吴妹在2018年8月23日至2018年8月26日前办理收楼手续，但伍才发、吴妹没在指定的时间前往办理收楼手续，故一审认定2018年8月26日应视为涉案房屋的交付时间，双方对此并无异议。因此，佳烨公司逾期交房的违约天数应从约定的交房时间（2018年6月8日）之次日起计算至2018年8月26日止，共79天。佳烨公司上诉主张一审认定逾期交房天数为79天错误，没有事实依据，本院不予采纳。三、关于违约金是否过高及应否调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以房地产市场发展状况作参照。虽然根据本案的证据未能确定伍才发、吴妹具体的损失数额，但结合涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，并考虑伍才发、吴妹已付购房款总额及其预期利益，不足以认定按合同约定计算的违约金数额过分高于伍才发、吴妹的损失数额。故佳烨公司上诉主张调低逾期交房违约金缺乏充足依据，本院不予支持。综上所述，佳烨公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费671.94元，由上诉人湛江市佳烨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年十一月二十三日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。