吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民再388号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：杨永奇，男，1989年8月5日出生，汉族，住吉林省双辽市。 委托诉讼代理人:李**，吉林司评律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：邴宝山，男，1970年8月28日生，汉族，住吉林省双辽市。 委托诉讼代理人：李文斌，吉林东泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邴天琦，女，1990年8月21日出生，汉族，住吉林省双辽市。 原审第三人：王军，男，1963年10月3日出生，汉族，住吉林省双辽市。 再审申请人杨永奇因与被申请人邴宝山、原审第三人王军买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市中级人民法院（2019）吉03民终1276号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月7日作出（2020)吉民申1455号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人杨永奇及其委托诉讼代理人李**，被申请人邴宝山的委托诉讼代理人李文斌、邴天琦以及原审第三人王军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 杨永奇申请再审请求：1.依法撤销吉林省四平市中级人民法院(2019)吉03民终1276号判决书。2.依法判决再审申请人杨永奇与再审被申请人邴宝山依法解除合同,返还转让款35万元并支付利息。3.诉讼费由再审被申请人承担。事实与理由：原判决符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第六项,原判决、裁定适用法律确有错误的规定情形,具体理由依据如下：再审申请人杨永奇与再审被申请人邴宝山于2017年9月2日签订转让协议约定再审被申请人邴宝山将锅炉及其大锅炉房、小锅炉房车库转让给再审申请人杨永奇,再审申请人杨永奇于2017年9月3日给付其约定款项35万元,由于再审被申请人没有取得该不动产的所有权,再审申请人无法取得房屋登记所有权,应依法解除合同,并主张损害赔偿的人民法院应予以支持,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定:出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。而原始人民法院没有依据法律规定进行审判,却适用了法律原则《中华人民共和国合同法》第八条，适用法律错误导致判决错误。再审申请人杨永奇为了取得该设备设施及其大小锅炉房及其车库的所有权,于2017年诉至双辽市人民法院,请求确认权属。而双辽市人民法院于2017年作出(2017)吉0382民初3116号已生效判决,无法认定该合同约定设备设施及房屋权属,导致再审申请人不动产权属法律上的认定不能,申请人无法取得所有权。再审申请人杨永奇没有违约事实,约定的付款时间时在2017年9月30日,而出现抗辩事实及其再审被申请人违约的事由时在2017年9月10日出现,而还未到付款时间,所以不存在违约的情形。法院不能把再审被申请人邴宝山与第三人王军之间的纠纷强加给再审申请人杨永奇,导致司法判决不公,做出与最高人民法院公布的司法解释与其案例相反的判决。综上所述,再审申请人无法取得购买不动产的所有权,无法取得转让的设施设备,再审被申请人邴宝山的违约致使再审申请人杨永奇遭受重大损失，求吉林省高级人民法院予以改判。再审中，再审申请人杨永奇补充：该供暖房屋供暖设施均属于法律规定的业主所共有，其出卖的行为均遭到业主的一致反对，再审被申请人无权对此部分进行出售。 邴宝山提出答辩意见，一、双方于2017年9月2日签订的《锅炉及设备设施转让协议》合法有效。二、双方对买卖标的物交接完毕，杨永奇接收后被王军抢占，杨永奇是否能实现合同目的与邴宝山无关，邴宝山没有过错，杨永奇据此请求解除合同应予驳回。三、关于锅房及管道系统归邴宝山所有事实清楚证据充分。四、王军主张涉标的物产权归他所有无凭无据不能成立。五、邴宝山的反请求依法应予以支持和保护。综上所述，杨永奇提出再审申请没有事实和法律依据，均不能成立。二审法院判决正确，请求贵院对杨永奇的再审申请予以驳回。 杨永奇一审起诉请求：1.请求法院解除合同，返还首付款35万元，及其违约金按银行同期贷款利息6%计算2.1万元（8个月），共计37.1万元;2.诉讼费由被告承担。 邴宝山一审反诉请求：请求判令杨永奇立即支付我方转让款55万元，违约金每月2.7万元，从2017年10月1日至还清之日;2.本案全部诉讼费用由杨永奇承担。 第三人王军一审述称，锅炉房之前有房舍，我对该房舍拥有所有权，开发商张永军找我，张永军需要这个地方建设锅炉房，经过协商我同意张永军把房子和使用的地方拆了，建造现有的锅炉房。之后张永军没有兑现原来的承诺，经过我和张永军协商，张永军主动称如果落实不了原来的承诺，愿意将现在的锅炉房及锅炉房的所有设备加上土地使用权，全都归我所有，关于锅炉及其附属设备的使用权、取暖事宜由我自主经营，张永军不得干涉。协议签订后，张永军一直没有给我任何补偿，并且协议规定都是张永军起草的，作为第三人，我的权利没有得到保护，希望法庭尊重我的合法权益。我对锅炉房及其附属设施不放弃权利，我现在正在实际使用上述设施。 一审法院认定事实：杨永奇与邴宝山于2017年9月2日签订《锅炉及设备、设施转让协议》，邴宝山转让给杨永奇的标的物包括:锅炉两台套、大锅炉房、小锅炉房、车库及各楼管道系统，协议书中约定“本协议签订后，甲方将转让的上述设备交付于乙方，风险自协议签订之日起转移”“如双方交易的上述设备、设施发生争议或发生相应的法律后果，由邴宝山负责处理或承担责任”。同时杨永奇支付邴宝山35万元，邴宝山与杨永奇于2017年9月4日办理了交接手续。2017年10月24日，邴宝山到公安机关报案称其锅炉房及锅炉的附属设施被本案第三人王军强行霸占了。2017年11月10日杨永奇提起诉讼，请求确认其与邴宝山之间签订的转让合同合法有效，并请求确认享有锅炉、锅炉房、附属管道系统的所有权，邴宝山对该案的答辩意见为:其与杨永奇的转让协议合法有效，但因杨永奇未支付全部价款及违约金，锅炉房、锅炉及设备的所有权仍归其所有。双辽市法院依法作出（2017）吉0382民初3116号民事判决，判决杨永奇与邴宝山间的《锅炉及设备、设施转让协议》合法有效，但依法驳回了杨永奇请求确认享有锅炉、锅炉房、附属管道系统的所有权的诉讼请求。（2017）吉0382民初3116号民事判决现已发生法律效力。 一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让:......(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;......”。首先，本案所涉锅炉房由张永军所建，邴宝山提供张永军的书面证明材料（已向张永军核对真实性）主张张永军将锅炉房及各楼管道系统转让给其，而第三人王军提供其与张永军签订的两份协议书（已向张永军核实了真实性）主张权利，故涉案锅炉房及其附属设施最终归何人所有存在争议。其次，锅炉房系不动产，经询问，该锅炉房没有取得权属证书。基于以上两点，案涉锅炉房不符合转让的情形。邴宝山称其基于张永军的转让而获得了锅炉房的所有权，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、《中华人民共和国物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”之规定，不动产物权的变动自登记时发生物权效力，邴宝山没有物权登记手续，即邴宝山依法未取得涉案锅炉房的所有权。现邴宝山又与杨永奇签订转让协议，基于上述原因，亦无法进行锅炉房所有权转让登记，因此，杨永奇获得锅炉房所有权的合同目的无法实现。而锅炉房是供暖系统中不可或缺的重要部分，锅炉等设备设施需与锅炉房协同一体发挥价值，杨永奇无法取得锅炉房的所有权，则杨永奇的交易目的亦不能实现。另，杨永奇于2017年11月提起民事诉讼，本院依法作出（2017）吉0382民初3116号民事判决书，驳回了杨永奇请求确认享有锅炉、锅炉房、附属管道系统所有权的诉讼请求，且该判决已经发生法律效力。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，杨永奇与邴宝山间的《锅炉及设备、设施转让协议》解除后，邴宝山应返还杨永奇转让款35万元，并给付资金占用期间的利息损失，利息损失应按照中国人民银行同类同期人民币贷款基准利率计算。同时，因转让协议解除，一审法院对邴宝山要求杨永奇给付剩余转让款55万元及违约金的反诉请求，不予支持。判决如下:一、杨永奇与邴宝山间于2017年9月2日签订的《锅炉及设备、设施转让协议》自本判决生效之日起予以解除。二、邴宝山于判决生效后五日内给付杨永奇人民币35万元及8个月的利息损失（按照中国人民银行同类同期人民币贷款基准利率计算）。三、驳回杨永奇其他诉讼请求。四、驳回邴宝山的反诉请求。 邴宝山二审上诉请求：1.请求撤销双辽市人民法院（2018）吉0382民初1833号民事判决。2.请求判决被上诉人立即支付转让款伍拾伍万元，并支付从2017年10月1日开始到转让款还清之日止每天900元的违约金。3.请求判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审裁判书认定事实错误，适用法律更是错误。首先，双方当事人签订的是“锅炉及设备、设施转让协议”,并不是“房屋买卖协议”，原审判决书适用《中华人民共和国城市房地产管理法》就是错误，而且，锅炉房的地点是在鸭场，并不是在城市，适用法律完全错误。第二，原判决适用《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条规定，表明原审判决书是断章取义，有偏向地适用法律，适用法律错误。第三,本案不争的事实是双方有交接单，全部设备资产已全部交给被上诉人，是他开始经营后被第三人王军抢占了。怕影响供暖，辽河区公安局出面把资产交给双山鸭场代管，待法院确认权属后，交给产权权属方。被上诉人起诉上诉人后,双辽法院已判决双方协议有效，因被上诉人没有交齐转让费而没有判决产权归属于被上诉人，并且被上诉人没有上诉维权、坚持诉请，是他本身的过错。二、上诉人没有违约，认定解除协议没有依据。上诉人同被上诉人于2017年9月2日签订协议，于同年9月4日将全部资产、设备均交给被上诉人。但被上诉人没有按协议书第二条约定在2017年9月30日前将剩余55万元转让款交付给上诉人。原审法院调取了张永军（在押）的笔录，他承认转让上诉人锅炉房及供暖设备的真实性，还有他妻子李玉欣也证明了转让的真实性,其出具证明在起诉前的2017年6月16日，而且上诉人从2015年9月接收全部房屋、设备经营供暖两年，双山鸭场出具证明“邴宝山在2015年9月1日签订了锅炉承包合同，知道2017年均是邴宝山经营锅炉房、履行供热义务，我场支付了相应的供热费用，邴宝山正常履行了承包合同的义务”（邴宝山与鸭场的承包合同到2020年才到期)。两台锅炉是邴宝山出资59万元购买，置换一台锅炉又花拾万元。充分证明上诉人没有违约，解除协议没有依据。第三人王军主张锅炉房归他所有，根本不能成立。第三人王军是对锅炉房及附属设施提出不放弃权利，法院没有给上诉人送达其参加诉讼的相关申请书或书面意见书，而且他的要求与本案买卖合同不是同一案由，将其列为本案第三人，案由不符，程序违法。第三人王军向法院提交了2014年9月8日和2015年8月8日与张永军的两份协议书。2015年协议书载明:因乙方（张永军）在双山鸭场原老物资公司院内开发承建综合楼，乙方占用甲方（王军）部分土地、房舍（库房300平方米,门卫30平方米、厕所10平方米)，并于2014年9月22日签订协议......一、如乙方不能按时（2016年10月1日）履行2014年9月22日协议，乙方愿将院内新建锅炉房的一切产权归甲方所有，包括原有的3500平方米的整体院落，并按时办理手续。可是第三人王军当庭并没有提供2014年9月22日协议书，当庭询问他能否提供他回答提供不了。那就表明2014年9月22日协议书的内容是什么就无从证实,是否履行完毕更不知晓，也无证据证明。第三人王军据此附条件的协议，无法证实附条件是否成就，就来主张权利根本不能成立。综上所述事实与理由，原审判决书认定事实错误，适用法律错误，判决错误。 杨永奇二审辩称：1.一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2.双方签订的合同转让明确约定了设备的使用权所有权及锅炉房的所有权均应保证为上诉人所有，但上诉人没有相关的使用权和所有权，导致被上诉人无法获取锅炉及附属设施的使用权和所有权。第三人王军依据安置补偿合同，致使上诉人无法获取相关的权益，也使被上诉人无法获得合同中约定的相关权益，无法实现合同的目的。3.上诉人与第三人及其开发商之间的权属纠纷不应当转移至被上诉人，并且被上诉人曾提起了确权，被双辽法院驳回了确权请求，无法认定权利人，所以合同理应予以解除。 二审期间，当事人没有提交新证据。二审法院审理查明的事实同一审法院认定的事实一致。二审另查明：根据一审卷宗中存档的四平市公安局辽河农垦管理区公安分局（以下简称“辽河公安分局”）的询问笔录，双山鸭场居民供热会议纪要及第三人王军在一审的陈述能够证明的事实是：2017年10月23日，第三人王军强行占有了案涉供热锅炉房及供热设施，2017年10月25日，辽河公安分局召开会议并形成如下决定：关于双山鸭场祥裕家园供热锅炉产权由双方当事人王军、邴宝山到人民法院裁决。二、为保障民生,保障居民正常供暖，由双山鸭场实行代管服务,待法院判决明晰产权权属后,双山鸭场将供热权交给产权权属方。三、在产权没有明确前,王军与邴宝山任何一方不得干扰双山鸭场代管期间的服务管理，如违反由公安机关予以打击。现王军实际占有和使用案涉锅炉房及供热设施。 二审法院认为，2017年9月4日，邴宝山与杨永奇签署的交接手续，能够证明邴宝山已全面履行了合同义务，杨永奇未按合同约定时间给付剩余款项属违约行为。杨永奇购买案涉锅炉房及供热设施的目的是从事供热经营活动，而不只是获得锅炉房产权。由于第三人王军的非法抢占行为才导致杨永奇无法实现合同目的。另《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”这一规定应该理解为属于行政管理性质，该条款的目的在于限制权利不明的房地产转让，而非禁止交易。本案案涉锅炉房是由案外人张永军开发建设的，不属于权利不明，只是截止到现在权属存在争议。针对权属争议，通过正常的司法程序是可以解决的，故该条不能成为解除合同的法律依据。一审法院判决解除杨永奇与邴宝山于2017年9月2日签订的《锅炉及设备设施转让协议》；邴宝山给付杨永奇人民币35万元及8个月利息；驳回邴宝山的反诉请求，但该判决对合同解除后的合同所涉标的物锅炉房及供热设施如何处置没有判决结果。该判决结果既不符合相关法律规定，同时变相支持了非法抢占人,现实际占有使用案涉锅炉房及供热设施的本案第三人王军的行为。《中华人民共和国民法总则》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”第三人王军可以对案涉锅炉房等资产主张自己的权利，但必须是合法途径。现王军实际占有和使用上述资产，没有法律依据，也不应成为判令解除合同的理由。截止本案二审庭审结束时，在杨永奇与邴宝山履行双方签订的《锅炉及设备设施转让协议》过程中，并未出现《中华人民共和国合同法》第94条规定的当事人可以解除合同的情形，合同内容并不违反法律、法规的强制性规定，该合同理应继续履行，任何单位或个人不应干涉。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”综上，杨永奇的诉讼请求不应予以支持，邴宝山的反诉请求应予支持。但鉴于案涉资产交接后，杨永奇并未实际占有和使用案涉资产，在本案中，若判决杨永奇给付违约金损失，对杨永奇亦不公平。故对邴宝山要求杨永奇每月给2.7万元违约金的请求，法院亦不应支持。综上所述，邴宝山的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销吉林省双辽市人民法院（2018）吉0382民初1833号民事判决；二、一审反诉被告杨永奇于本判决发生法律效力后10日内给付一审反诉原告邴宝山案涉供热锅炉及设备设施转让余款55万元。三、驳回一审原告杨永奇的诉讼请求。四、驳回反诉原告邴宝山的其他诉讼请求。一审案件受理费6865元、反诉费6000元，由杨永奇负担。二审案件受理费6865元，由杨永奇负担。 再审审理期间，各方当事人均没有提交新证据。 本院再审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点为案涉《锅炉及设备、设施转让协议》是否应予解除的问题。再审申请人杨永奇与被申请人邴宝山于2017年9月2日签订的《锅炉及设备、设施转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效的合同。该协议第4条明确约定“如双方交易的上述设备、设施产权发生争议或发生相应的法律后果，由甲方（邴宝山）负责处理或承担责任。”即被申请人邴宝山应确保涉案的设备、设施产权系其合法所有。本案三方当事人在原审中均确认涉案锅炉房原始所有权人为张永军，且未办理产权证书。经原审法院与案外人张永军核实，张永军为邴宝山提供书面证明材料欲证明其将锅炉房及各楼管道系统转让给邴宝山，张永军亦认可其与原审第三人王军之间存在两份协议，且杨永奇在本院（2020)吉民申1455号案件中，提供了辽河区双山鸭场祥裕家园业主委员会的举报信以及《协议书》，本案原审第三人王军亦对该举报信和《协议书》认可，以上事实足以证明涉案锅炉房的权属存在争议。目前该锅炉房被原审第三人王军占有、使用，杨永奇在客观上已经失去对锅炉房的占有。故在杨永奇与邴宝山之间的转让关系中，邴宝山违反了转让协议第4条之约定，应承担相应的责任及后果。本案合同签订的目的即为转让涉案设备、设施给杨永奇并交付其经营使用，杨永奇因转让的标的存在权属争议而无法实现其合同目的，其提出解除合同的依据充分，予以支持。二审法院认定权属争议不能成为解除合同的法律依据欠妥，应予纠正。现权属存在争议的事实非因杨永奇导致，因此杨永奇并无过错，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定支持再审申请人杨永奇解除合同的主张并无不当，应予维持。另，根据双方签订的《锅炉及设备、设施转让协议》第4条的约定，邴宝山可以就涉案锅炉房及设备、设施的归属问题另行主张权利。 综上所述，二审法院认定事实有误，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销吉林省四平市中级人民法院（2019）吉03民终1276号民事判决； 二、维持吉林省双辽市人民法院（2018）吉0382民初1833号民事判决。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6865.00元、反诉费6000.00元；二审案件受理费6865元，由邴宝山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 常文敏 审 判 员 刘陆璐 审 判 员 李 丽 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 贾宇婷 书 记 员 赵中博