广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4709号上诉人（原审被告）：张远南，男，1972年1月4日出生，汉族，住广东省信宜市*******。被上诉人（原审原告）：中山市尚好物业管理有限公司，住所地广东省中山市*******，统一社会信用代码914***********568D。法定代表人：蔡少华，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾秀霞，该公司员工。委托诉讼代理人：王治安，该公司员工。上诉人张远南因与被上诉人中山市尚好物业管理有限公司（以下简称尚好物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张远南上诉请求：撤销一审判决，依法重审。事实和理由：一、张远南与尚好物业公司之间不存在拖欠合理合法物业服务管理费，一审未查明事实依法应予撤销，改判或发回重审。张远南与尚好物业公司曾签订保证书，内容包括张远南应何时起交物业管理费，以及尚好物业公司承担无法办理涉案房屋房产证的责任。故张远南何时确认收楼与交纳物业管理费没有关联。二、尚好物业公司在前期物业服务合同代聘期间，并没有履行合同的服务责任。小区车辆乱停乱放，违规搭建，小偷猖狂入室盗窃，小贩进入小区摆摊叫卖。为了改善小区劣质管理服务水平，小区业主成立业主委员会对尚好物业公司进行监督监管，而张远南也为业主委员会成员。三、康桥活力城小区于2104年9月已经成立业主委员会，根据《业主公约》第五章第三十一条第3项规定，成立业主委员会后，物业服务合同应当由业主大会授权的业主委员会与物业管理公司签订，并制定《业主公约》，原《业主临时公约》同时废止。但是尚好物业管理公司一直拒绝签约，依然坚持以敛财为主的服务宗旨，不能提供给小区业主提供合格服务。根据2015年4月业主对尚好物业公司服务态度满意度调查，结果为80%以上表示不满意。四、张远南任职业主委员会成员期间，对进入小区摆摊商家进行劝导撤离工作时，受到尚好物业公司萧经理电话恐吓，且该经理指使外面社会人员进入小区殴打业主委员会成员。张远南业主权益受到侵犯，人身安全受到威胁。五、尚好物业公司不接受业主委员会监督监管。没有按业主委员会要求进行车辆乱停乱放整顿，按时检查监控，电梯，消防设备。导致小区于2018年12月发生火灾时消防车无法正常进入小区，消防栓没有水。让张远南的生命安全、房屋财产受到危害。综上，证据充足证明张远南与尚好物业公司之间没有签订有效物业服务合同，双方签订了如何起交物业服务费的证明，尚好物业公司不能给张远南提供合格物业服务，且对张远南进行间接人身攻击。故请求二审法院依法改判。尚好物业公司辩称，不同意张远南的上诉请求及事实理由，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。尚好物业公司向一审法院起诉请求：1.张远南立即支付康桥翠苑4幢702房从2014年4月至2018年6月、2018年7月至2019年6月期间共63个月物业管理费共计人民币9200.4元（2014年4月－2018年6月的物业管理费为146元/月，2018年7月－2019年6月的管物业管理费为146.2元/月）及相应滞纳金18449.96元（滞纳金的计算方法：以每月物业管理费为基数，分别从欠费每日起按0.3%利率计算至清偿之日止，暂计至2019年6月30日），合计27650.36元；2.张远南立即支付康桥翠苑4幢702房从2015年4月1日至2019年6月30日期间共51个月的梯灯费共计人民币408元（8元/月）及相应的滞纳金954.72元（滞纳金计算方法：以每月梯灯费为基数，分别从欠费每日起按0.3%利率计算至清偿之日止，暂计至2019年6月30日），合计：1362.72元；3.张远南立即支付康桥翠苑4幢702房从2015年1月1日至2019年6月30日期间共42个月的水费共计人民币3054.5元；合计：32067.58元（物业管理费＋滞纳金＝27650.36元，梯灯费＋滞纳金＝1362.72元，水费3054.5元，合计：32067.58元）。一审法院认定事实如下：尚好物业公司成立于2007年3月21日。经营范围：物业管理、车辆停放服务、家政服务等。2011年5月21日，尚好物业公司（甲方）、张远南（乙方）签订康桥●翠苑前期物业管理服务协议,约定：物业地址：康桥翠苑4幢702室；甲乙双方友好协商，业主及委托方同意自购买上述房屋之日起委托尚好物业公司及受托方全权管理所共有物业及相关设备设施及公共事务工作;乙方交纳物业管理服务费规定时间为每月10日之前；物业管理服务费标准：按建筑面积（销售面积）计收，住宅1.6元/㎡/月，商铺2元/㎡/月；共用水费、电费按（各用户使用量）另行分摊，乙方在交付使用后，每月交交梯灯费8元（包括公共梯灯电费、灯具消耗、维护费）与物业管理费同时交纳；若今后对物业管理费服务费和停车费的调整，根据物业管理公司的收支情况与业主委员会协商调整或按政府批复文件执行；管理期限：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《企业管理服务合同》为止；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权根据有关法规采取必要措施催缴，并按每日收取欠费总额千分之三的滞纳金；协议还约定了其他事项。尚好物业公司、张远南分别在甲方、乙方处盖章、签名。协议签订后，尚好物业公司为康桥翠苑小区提供了物业服务，张远南缴纳物业管理费至2014年3月，之后再无缴纳物业管理费、水费、梯灯费。尚好物业公司经催收未果，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查明：尚好物业公司公司于2011年5月21日出具证明一份记载：康桥活力城4幢702业主张远南由于收楼时，物业管理处不能从开发商处借出竣工验收合格证，因此，此房屋的管理费自管理处从开发商处借出竣工验收合格证，并出示给4幢702业主张远南起计算，且若4幢702业主张远南收楼后不能在商品房购买合同约定的时间内办理房产证，不按时办理房产证所产生的责任由物业管理处负责任。一审庭审中，尚好物业公司与张远南确认张远南于2011年5月21日已收楼。一审法院又查明：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市*******************的权利人为张远南，建筑面积为91.37平方米，登记时间2014年6月12日。尚好物业公司称张远南自2014年4月起拖欠物业服务费至2019年6月，累计拖欠63个月物业服务费未交纳，张远南应缴物业管理费91.35平方米×1.6元/平方米×66个月＝9200.4元（按尚好物业公司主张算，尚好物业公司称物业管理费2018年6月之前按每月146元计算，取整数收取；2018年7月后按每月146.2元收取，但因系统更新，故按小数点后一位收取）及滞纳金（自欠费的次日起，每天按应交物业服务费的0.3%计算至清偿之日止）；2015年4月1日起至2019年6月30日的梯灯费408元（每户8元/月）及滞纳金（按每日0.3%计算）；2015年1月1日至2019年6月30日的水费3054.5元。张远南确认上述时段的费用没有缴纳，物业费146.2元/月没有异议，但认为水费、梯灯费不属于物业管理费。另，张远南提交照片等拟证明尚好物业公司没有做好本职工作。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。尚好物业公司与张远南签订的前期物业管理服务协议合法有效。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。本案中虽然从张远南提交的照片中可以看出尚好物业公司在服务过程中确实存在一定瑕疵，对业主的日常生活、安全保障造成一定的不便，但无证据证明整体物业服务存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量。而物业管理费是对整个小区业主公共利益的维护，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费用，将影响物业公司维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。基于此，尚好物业公司依照上述协议对涉案物业进行物业管理服务，张远南作为中山市*******************的业主，在已实际享用了尚好物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。张远南未按时交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为91.37平方米，尚好物业公司主张的物业管理费按每月每平方米1.6元计算，现尚好物业公司主张张远南应支付2014年4月至2019年6月共63个月的物业费为9200.4元（按尚好物业公司主张算），一审法院予以支持。此外，张远南辩称其应该从尚好物业公司出示竣工合格证后才开始缴纳物业管理费。因其在庭审中确认已在2011年5月21日已经收楼，且其亦实际缴纳2014年3月前的物业管理费，此行为视为张远南已明示或默认已收楼且同意缴纳物业管理费。故一审法院对张远南该答辩，不予采纳。关于违约金问题，尚好物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质。前期物业管理服务协议约定若张远南未按时缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三缴纳违约金。该标准明显过高，而张远南亦不同意缴纳，且其在履行物业服务过程中存在一定瑕疵，故一审法院将违约金调整为：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至支付之日止。关于梯灯费408元（8元/月×51个月＝408元）及滞纳金的问题，虽然张远南不同意缴纳该费用，但因前期物业服务协议已明确约定梯灯费每户8元/月，张远南在前期服务协议上签名视为同意尚好物业公司按该标准收取梯灯费，因此一审法院对尚好物业公司主张的梯灯费予以支持。关于滞纳金的问题，如上述，一审法院亦调整为按每月拖欠的梯灯费为基数，自该月的应付款时间起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止。关于水费3054.5元的问题，尚好物业公司主张张远南缴纳自2015年1月1日至2019年6月30日的水费3054.5元。张远南同意交纳，一审法院予以照准。综上，尚好物业公司诉求合理部分，一审法院予以支持。张远南辩解合理部分，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张远南于一审判决发生法律效力之日起七日内向尚好物业公司支付2014年4月至2019年6月期间的物业管理费9200.4元及违约金（违约金计算方法：每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）;二、张远南于一审判决发生法律效力之日起七日内向尚好物业公司支付2015年4月1日至2019年6月30日期间的梯灯费408元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的梯灯费为基数，自该月的应付款时间起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；三、张远南于一审判决发生法律效力之日起七日内向尚好物业公司支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的水费3054.5元；四、驳回尚好物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，减半收取301元（尚好物业公司已预交），由尚好物业公司负担21元，张远南负担280元并于一审判决生效之日起七日内直接返还尚好物业公司。本院二审期间，张远南向本院提交如下证据：1.业委会会议记录2份共2页；2.康桥翠苑业委会接小区业主投诉登记表1份共1页；3.照片打印件9张共2页；4.业主委员会备案表复印件1份共1页；5.业主通过12345微信平台向市公安局消防支队投诉尚好物业公司不作为的内容及相关部门回复截屏打印件，共2页；6.业主委员会成员受物业公司威胁电话录音内容共1页。上述拟证明尚好物业公司在管理期间工作失职，张远南作为业主及业委会成员被对方的管理人员威胁，对方勾结外部人员对张远南本人进行殴打。尚好物业公司质证意见如下：确认上述证据真实性，但证据内容并不真实，尚好物业公司工作不存在失职。确认证据6录音内容的真实性，通话中的肖主任是尚好物业公司员工，但录音内容不能听出其有恐吓之意。尚好物业公司二审向本院提交如下证据：1.中山市不动产登记资料查询结果共1页，拟证明涉案房屋属于张远南，以及涉案房屋的建筑面积。2.证据材料1，包括照片打印件共45张，共5页；3.证据材料2，包括照片打印件共56张，共8页；证据2-3拟证明尚好物业公司按物业服务协议履行日常职责。4.证据材料3，包括整改通知书等照片打印件共14张，共8页，拟证明尚好物业公司有向相关业主发出整改通知并报城管部门进行处理。张远南质证意见如下：确认证据1至4真实性，但证据2至4与本案无关，发生时间是2020年，与本案诉争物业费期间无关。一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。张远南二审提交投诉回复截屏打印件，称涉案小区业主曾于2018年12月28日通过12345微信平台向中山市公安局消防支队“投诉小区物业不作为，消防队不年审”。诉求内容“12月28日12点左右康桥活力城18幢306户发生火灾，……现列举部分投诉项目如下：1.火警消防车到达正门无法进入，部分消防通道被物业阻挡改装，12：30后经兜转后门进行小区。2.消防车到达现场，连拆2个小区消防栓取水，均滴水未出。导致无法接水灭火，火灾多持续了半小时。3.物业公司及保安人员不作为，从12点报火警到1点半期间没有通知火灾现场18幢其他100多户业主撤离和警报，很多老人业主还呆在家里不知情。4.18幢消防通道被封死，业主们下楼消防通道和电梯下去不了，上顶楼无法通过邻幢消防通道离开”。中山市公安局消防支队于2019年1月17日回复，主要内容“经沙溪消防大队现场核查，康桥活力城住宅小区内18栋与19栋之间通道被烧焊堵住问题不属实；18栋室内消火栓没有水投诉内容属实。就存在消火栓没水的属实问题，……我大队已对该小区物业管理公司（中山市尚好物业有限公司）进行立案处罚，并发出责令限期通知书要求该物业管理公司进行整改，保证小区内部消防设施的正常运行”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。张远南上诉称不同意向尚好物业公司支付争议期间物业服务费，理由有二，一系双方之间未签订有效物业服务合同，二系尚好物业公司未能提供合格的物业服务。对此本院作如下分析：首先，2011年5月21日，尚好物业公司与张远南签订前期物业管理服务协议。该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张远南上诉称其与尚好物业公司之间从未签订有效物业服务合同，该主张明显与事实不符，本院不予采纳。其次，上述协议签订后，尚好物业公司已依约为涉案住宅小区提供物业管理服务，张远南理应按前期物业管理服务协议约定标准向尚好物业公司支付物业服务费用。经查，张远南也曾向尚好物业公司交纳物业管理费至2014年3月。但此后张远南一直以尚好物业公司提供的物业服务质量不合格为由拒绝支付2014年4月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费。对此本院认为，一方面，张远南在本案一、二审期间的照片、小区业委会出具的康柏翠苑小区物业管理整治通知及关于小区车辆乱停乱放的整改通知书、业委会会议记录、业主投诉登记表等证据，未清楚反映证据形成时间及地点，不足以证实张远南关于诉争期间尚好物业公司整体服务质量不合格的主张。另一方面，即使按照张远南提交的主张尚好物业公司存在部分服务瑕疵（如未及时对涉案小区内部分消防栓进行维护保养）的上述证据，亦尚未足以证实在本案争议期间尚好物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形。另外，物业费是用于整个住宅小区设施的维护保养、住宅小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主根据个人的判断而拒交物业费的行为，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，也制约了物业公司改善服务质量，不利于小区整体管理。故判断个别业主拒绝缴纳物业管理费的事由是否成立，应当从物业公司是否有违反合同的主要义务，其提供的物业服务是否存在严重瑕疵及确实影响到业主的正常居住、生活等方面予以谨慎、综合的考量。另外，物业服务是一个长期性、持续性的服务过程，评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态认定。故张远南以尚好物业公司存在个别服务质量瑕疵的情由拒绝交付物业服务费，本院不予支持。张远南至今仍未向尚好物业公司支付争议期间拖欠的物业管理费、梯灯费及水费的行为已构成违约，一审法院判决张远南支付上述三项费用及相应违约金，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人张远南的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元（张远南已预交），由张远南负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年十一月五日书记员  易嘉璇廖博睿