山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4959号上诉人（原审原告）：陈冉，女，1989年3月17日出生，汉族，无业，住泗水县。委托代理人：赵阳，山东盈广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔涛，男，1979年9月27日出生，回族，住泗水县。委托诉讼代理人：杨明峰，山东泗达律师事务所律师。原审第三人：冯萌，男，1988年5月11日出生，汉族，住泗水县。上诉人陈冉因与被上诉人崔涛、原审第三人冯萌房屋买卖合同纠纷一案，不服泗水县人民法院（2020）鲁0831民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈冉上诉请求：维持一审判决第一条,撤销判决第二条，改判支持被上诉人向上诉人支付违约金40,560元，并判决被上诉人在房屋过户登记后向上诉人支付剩余房款1万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、对于未按期向银行偿还按揭贷款是否构成违约方面，一审法院认定事实错误。《房屋买卖协议书》第二条约定房屋成交总价格为39万元，约定付款方式为直接向上诉人支付首付款170,588元，按揭贷款部分直接指定按期交付给银行。那么被上诉人按期偿还贷款就是向上诉人付款，银行接收还款就是代替上诉人接收剩余房款，这是法律明确规定的“指示交付”行为。所以未按期向银行偿还贷款的行为就相当于未按期向上诉人付房款。《房屋买卖协议书》签订时间2015年10月8日，约定支付首付款的时间也是2015年10月8日，如果被上诉人没有付清首付款，上诉人不可能将房屋交付给被上诉人，协议也没必要履行。从合同签订目的看，上诉人与原审第三人就是为了防止被上诉人不按期偿还贷款才约定第五条第五项0.5‰的违约责任。因首付款是当日支付，不可能仅是用来约束被上诉人支付首付款的行为。所以，根据常识理解、根据市场交易规则以及法律规定的诚实信用原则，不管房款是交给上诉人还是交给银行，都是对上诉人履行付房款的行为，只要被上诉人未按照协议书约定的付款方式付款，就应当承担违约责任。二、关于是否应当支付剩余1万元房款，一审法院对上诉人的该项请求明显理解错误。上诉人是请求“判决被告在房屋过户登记后向原告支付剩余房款1万元”，请求是在房屋过户登记后支付，上诉人没有请求立即支付。该项请求没有违反合同约定和法律规定，应当得到支持。崔涛辩称：上诉人上诉理由没有事实和法律依据，不应得到支持。1、根据双方签订的房屋买卖协议书第二条第二款约定，被上诉人并不存在违约行为，被上诉人按照约定的时间交付了首付款，并按照该协议约定向银行偿还房贷，故上诉人主张被上诉人违约并要求违约金没有任何事实和法律依据。2、违约金上诉人的计算标准及依据也不能成立。依据房屋买卖协议第二条第二款约定，目前房屋尚未办理过户手续，双方约定的付款条件未成就，应根据第二条约定过户当日被上诉人将剩余的2万元房款交付给上诉人及原审第三人，现在房屋尚未过户，上诉人便要求被上诉人提前还款，显然没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉。冯萌未进行陈述。陈冉向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付违约金40,560元；2、判决被告在房屋过户登记后向原告支付剩余房款1万元；3、判决被告返还垫付款1,147.06元；4、判决被告协助消除银行不良征信影响，并向原告赔礼道歉；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：原告与第三人原系夫妻关系，2015年10月8日原告与第三人作为卖方即合同甲方与被告作为买方即乙方签订《房屋买卖协议书》，约定：将原告与第三人共有的位于泗水县的房屋出售给被告，房屋成交价格为39万元，定于2015年10月8日乙方交付甲方首付170,588元，尾款219,412元，由于甲方银行按揭贷款未还清解押，经甲乙双方商议决定，将甲方银行按揭贷款转由乙方按月交还，注（银行按揭及购房合同未变更为乙方姓名），由于该房产暂不能办理房产过户手续，经甲乙双方商议暂压余款20,000元于乙方保管，定于该房产办理过户当日乙方一次性交付甲方，甲方同意10日内将上述房产正式交给乙方，把相关房屋所有手续、单据、钥匙交给乙方，甲方结清之前所有用水、电、天然气、有线、物业等相关费用；本合同自双方签订之日起，卖方付清购房首付款，及结清银行拖欠款，同时发生法律效力，双方不得违约，乙方不能按期向甲方付清房款，每逾期一日，须向甲方支付上述房地产实际成交价的0.5‰作为滞纳金，逾期十日当做交易取消，乙方并承担违约责任。由于涉案房产按揭贷款未按时偿还，中国建设银行股份有限公司泗水支行于2019年4月2日将原告与第三人诉至法院，并依法做出（2019）鲁0831民初1082号民事判决。后2020年5月15日中国建设银行股份有限公司泗水支行贷款应付挂账户对原告账户扣划1,147.06元，现原告要求被告承担违约责任，故诉至法院。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告、第三人与被告签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。原告主张被告未按时向银行偿还按揭贷款构成违约，按照双方当事人约定，被告应向原告支付违约金，本院认为，双方当事人在协议书中约定“乙方不能按期向甲方付清房款，每逾期一日，须向甲方支付上述房地产实际成交价的0.5‰作为滞纳金”，该约定是乙方亦即本案被告未按照双方约定向房子出卖方亦即本案原告与第三人按约定付清房款而并非乙方未能向银行交纳按揭贷款，故，对于原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持；而原告要求被告支付被银行实际扣划1,147.06元垫付款属原告实际损失，应由被告予以赔偿。由于案外人王金刚已对原告陈冉、被告崔涛、第三人冯萌提起诉讼要求协助过户，涉案房屋尚未进行登记，另双方在《房屋买卖协议》中约定“定于该房产办理过户当日乙方一次性交付甲方”，原告要求支付剩余房款的诉讼请求本院不予支持。本案当事人在签订涉案《房屋买卖协议》时，在协议书中就涉案房产存在按揭贷款问题进行提及并约定经双方协商将甲方银行按揭贷款转由乙方按月交还，同时备注银行按揭及购房合同未变更为乙方姓名，原告作为具有民事行为能力的成年人，应当能预见并承担被告存在不能按时偿还贷款的风险及产生的法律后果，信用作为个人重要的无形资产亦应得到格外珍惜和重视，银行不良征信的产生是银行基于其未能按期偿还贷款事实，而非其他原因导致，更是对不能按时偿还贷款的惩罚,而本案中原告人身或财产并未受到侵害，故对原告要求被告协助消除银行不良征信影响并赔礼道歉的诉讼请求本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告崔涛于本判决生效后十日内偿还原告陈冉垫付款1,147.06元；二、驳回原告陈冉的其他诉讼请求。案件受理费1,092元，减半收取546元，由原告负担534由被告负担12元。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间各方争议的焦点为：1、被上诉人崔涛是否应向上诉人陈冉支付违约金40,560元；2、被上诉人是否应在房屋过户登记后向上诉人支付剩余房款1万元。关于焦点1，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，按照惯例和合同的相对性，买受人即本案被上诉人仅负有向房屋出卖方即上诉人支付购房款的义务，被上诉人与按揭贷款银行不存在合同关系，其没有义务向案外第三人支付购房款。但因涉案房屋存在银行按揭贷款，因此双方约定除被上诉人向上诉人支付首付款外，其余款项由被上诉人直接向银行支付以偿还按揭贷款，视为支付下余购房款，实为上诉人所主张的指示交付。由于被上诉人的违约行为，没有按时足额向银行支付购房款，至上诉人被银行列入失信人名单，给上诉人造成名誉损失，且被上诉人在一审答辩时也认可违约属实，因此被上诉人应向上诉人承担违约责任。一审法院以双方合同约定的是被上诉人不能按期向上诉人付清房款才承担违约责任，被上诉人未按期向银行支付按揭贷款不构成对上诉人违约，该认定与上述事实及合同的相对性原则相悖，依法应予纠正。但上诉人主张40,560元的违约金数额过高，被上诉人应承担不超过逾期付款1,147.06元的违约金。关于焦点2，因双方约定的是涉案房产过户当日将余款交付上诉人及原审第三人，现因房屋过户产生纠纷，并形成诉讼，是否能够过户还处于不确定状态，上诉人主张“判决被告在房屋过户后向原告支付剩余房款1万元”，系附条件判决，因所负条件具有不确定性，一审法院未予确认并无不当，上诉人可待房屋过户后另行主张权利。综上所述，上诉人陈冉的上诉理由部分成立，本院予以采信；一审判决适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持泗水县人民法院（2020）鲁0831民初1614号民事判决第一项；二、撤销泗水县人民法院（2020）鲁0831民初1614号民事判决第二项；三、被上诉人崔涛于本判决生效之日起十日内支付上诉人陈冉逾期付款违约金1,147.06元；四、驳回上诉人陈冉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,092元，减半收取546元，由上诉人陈冉负担521元，被上诉人崔涛负担25元；二审案件受理费1,064元，由上诉人陈冉负担1,014元，被上诉人崔涛负担50元。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二〇年十一月二十七日书记员  周平平