河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初3939号 原告：雷淑珍，女，1941年5月17日生，汉族，住唐山市路**。 委托代理人：张连东，河北建宏昌律师事务所律师，特别授权。 被告：张德海，男，1960年10月21日生，汉族，住路**。 委托代理人：郭志宇，河北秉信律师事务所律师，特别授权。 委托代理人：高河山，河北秉信律师事务所实习律师，特别授权。 第三人：中国建设银行股份有限公司唐山分行，地址：唐山市路**新华东道**。 负责人：赵昱辉，该行负责人。 委托代理人：刘庆利，男，1972年3月11日生，汉族，住河北省唐山市路**，特别授权。 原告雷淑珍（反诉被告）与被告张德海（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷淑珍及其委托代理人张连东，被告张德海（反诉原告）及其委托代理人郭志宇、高河山，第三人中国建设银行股份有限公司唐山分行委托代理人刘庆利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷淑珍（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、确认双方买卖合同合法有效；2、判令被告向第三人清偿唐山市路北区韩城镇左岸景林彩虹苑8-2-601房产剩余贷款；3、清偿贷款后配合原告办理韩城镇左岸景林彩虹苑8-2-601房产过户手续，将房产过户至原告名下；4、过户税费按法律规定由双方分担；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年7月1日与被告签订二手房买卖合同，原告向被告购买位于唐山市路北区，面积97.46平方米（含地下室），房款总计43万元，同时约定房产未清偿的贷款由被告偿还，过户税费由双方依法分担，原告通过银行转账于2016年7月1日向被告支付购房款20万元，于2016年7月24日向被告支付购房款18万元，因买卖的房产当时没有产权证无法办理过户及房贷没有还清的原因，押5万元购房款未付，房屋现由原告居住使用。涉案楼房产权证下发后原告找被告要求清算房款、贷款办理过户，但被告以各种理由推脱，拒绝履行清偿房屋贷款、配合过户的合同义务，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法审理，支持原告诉求。 张德海（反诉原告）主要辩称，一、违约的是本诉原告，答辩人没有违约，双方于2016年7月1日签订《二手房买卖合同》，口头明确了最晚2016年7月24日必须付清全款43万元，本诉原告依约支付了定金20万元，在2016年7月24日支付了18万元，尚欠5万元。43万元房款只是住宅的价款，不包括储藏室的价款，双方在《二手房买卖合同》中进行了约定，储藏室并不在买卖的范围内，答辩人在此向本诉原告明确表示，不赠给其储藏室，如果本诉原告想购买储藏室，必须按照现在的市场价格向答辩人支付对应的价款；二、本诉原告的第一项和第四项诉讼请求属于滥诉，对于2016年7月1日签订的《二手房买卖合同》，答辩人没有主张过不合法或者无效，对于将来过户税费按法律规定由双方分担，答辩人也从来没有表示过异议，本诉原告要求确认这两项，纯属没事找事，是滥诉的行为，应由原告承担此两项诉讼请求对应的诉讼费用；三、应依法驳回本诉原告的第二项诉讼请求，本诉原告现在没有权利要求答辩人向第三人清偿贷款，应依法驳回其该项诉讼请求；四、答辩人依法行使先履行抗辩权，应依法驳回本诉原告的第三项诉讼请求。 中国建设银行股份有限公司唐山分行辩称，将我方列为第三人无依据。 张德海（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付给反诉原告拖欠的购房款5万元；2、判令反诉被告支付自2016年7月25日起至2020年11月12日止按日千分之二计算的违约金157100元以及自2020年11月13日反诉被告付清购房款5万元之日止按日千分之二计算的违约金；3、有反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告与被告于2016年7月1日签订了《二手房买卖合同》，反诉原告将拥有的路北区韩城镇左岸景林彩虹苑8-2-601房产，以43万元价格转让给了反诉被告，约定合同签订之日反诉被告支付购房定金20万元，剩余房款以一次性付款方式付款，但反诉被告只于2016年7月24日支付了18万元，尚欠5万元未付，为此，反诉原告提起诉讼，请求依法判决。 雷淑珍（反诉被告）辩称，按照双方最后达成的协议，我方并不存在违约的事实，理由如下：一、二手房买卖按照交易习惯都留取押金，本案的房产总价是43万元，我方已经支付了绝大多数的房款，只留取了尾款作为押金，我方举证的证据2收取尾款表明是尚欠5万元，根据交易习惯也是押金的性质。虽然在合同中有过类似交全款的约定，但双方最后达成的意见是留取5万元押金，尚欠5万元没有注明支付期限；二、被告向原告出售房产时隐瞒了不清偿贷款的事实，在2016年7月1日收取了原告20万房屋定金之后，才告知原告有4、5万元贷款没有清偿，这也是留取5万元押金的理由，房屋在2016年房产交易之后大概8月份在没有付清全款的情况下，仍然把住房及地下室交付了原告，也表明是对原合同的一种变更，是对留取押金的认可；三、退一步讲按照现行关于违约金的规定，假设违约的情况下按照现行违约规定，按照现行最高人民法院关于民间借贷利率的规定，利率的水平不应该超过同期利率的4倍。 本院经审理认定事实如下：雷淑珍与张德海于2016年7月1日签订《二手房买卖合同》，合同约定：乙方（雷淑珍）同意购买甲方（张德海）拥有的坐落在唐山市路北区房产，建筑面积为97.46平方米，上述房产的交易价格为43万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付20万元作为购房定金，甲乙双方经协商后同意，乙方不承接甲方银行按揭贷款，剩余房款以一次性付款方式付款，甲方应于收到乙方全额房款之日起30天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业费、水电费等费用结清，税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，若乙方违约，购房定金归甲方所有，若乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的千分之二支付违约金，若甲方违约，以乙方所付定金的双倍给乙方。合同签订后张德海曾口头承诺，付清全部房款后，地，地下室白送给雷淑珍同签订当日雷淑珍交付给张德海定金20万元，雷淑珍于2016年7月24日向张德海转账支付购房款18万元，尚欠购房款5万元至今未付。合同签订后，诉争房屋及地下室即交付雷淑珍使用。 以上事实，有原被告提交并经法庭质证认证的《二手房买卖合同》、房款收据、银行流水、通话录音等证据在卷予以证实。 本院认为，原告（反诉被告）雷淑珍与被告（反诉原告）张德海之间签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，故原被告双方均应按合同约定履行各自义务。原被告均认可双方签订的《二手房买卖协议》有效，本院予以确认。合同中并无扣押房款的约定，原告（反诉被告）交付房款5万元的行为已构成违约，但合同约定的违约金过高，原告（反诉被告）当庭要求酌减，故被告张德海（反诉原告）应支付给原告雷淑珍（反诉被告）剩余房款5万元及利息（以5万元为基数，自2016年8月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。被告张德海（反诉原告）应在涉案房产贷款清偿后（2021年1月13日贷款到期）配合原告雷淑珍（反诉被告）办理过户手续。过户所需的个人所得税由被告张德海（反诉原告）负担，契税费由原告雷淑珍（反诉被告）负担。地。地下室系地上房屋的从物物转让的，从物随之转让，地，地下室早已随诉争房屋一并交由雷淑珍占有使用合市场交易习惯及被告张德海（反诉原告）签约时真实意思表示，本院认定地下室所有权归原告雷淑珍（反诉被告）所有。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告雷淑珍（反诉被告）与被告张德海（反诉原告）之间签订的《二手房买卖合同》合法有效； 二、被告张德海（反诉原告）及时清偿涉案房屋贷款后，于2020年1月23日前配合原告雷淑珍（反诉被告）办理唐山市路北区房产过户手续； 三、过户涉案房屋所需的个人所得税由被告张德海（反诉原告）负担，契税费由原告雷淑珍（反诉被告）负担； 四、原告雷淑珍（反诉被告）于本判决生效后十日内支付被告张德海（反诉原告）剩余房款5万元及利息（以5万元为基数，自2016年8月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。 本诉案件受理费减半后收取5400元，由被告张德海（反诉原告）负担；反诉费减半后收取2203元，由原告雷淑珍（反诉被告）负担851元，由被告张德海（反诉原告）负担1352元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 张雪峰 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 姚鹏飞 书 记 员 刘 玲 ——