广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终23610号上诉人（原审被告）朱秋平，女，1994年10月1日出生，汉族，身份证住址湖北省宜城市。被上诉人（原审原告）余绵亮，男，1987年12月24日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市望江县。上诉人朱秋平因与被上诉人余绵亮房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2020)粤0304民初14474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉请求:1、请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、请求判决朱秋平与余绵亮签订的《房屋租赁合同合租协议书》于2019年9月23日解除。3、请求二审法院撤销原审判决的第一项判项中，要求朱秋平向余绵亮支付2019年8月1日至10月31日期间的租金7050元的判决内容，改判为朱秋平向余绵亮支付2019年8月1日至9月23日期间的租金3975元。4、两审诉讼费均由余绵亮承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清，证据不足。二、一审判决适用法律错误，故意偏袒余绵亮一方。1、2019年7月1日朱秋平与余绵亮签订《房屋租赁合同合租协议书》，朱秋平于2019年7月通过微信向余绵亮支付完7月1日至7月30日2250租金，朱秋平于7月20日搬离房屋，且当时一起合租的4个室友在现场，其可以证明朱秋平搬离时间，搬离后第二天朱秋平有打电话给余绵亮告诉其已经搬离，且房屋物件全部完好无损在房屋内。2、在2020年7月6号一审开庭中余绵亮声称2019年8月13日通过微信以及电话多次催促朱秋平交付8月房租。上述这一点是余绵亮欺骗虚假报告实情，且无证据证明余绵亮有过微信以及电话通知联系，朱秋平并没有收到朱秋平的微信以及电话联系，有微信聊天记录证明。且余绵亮声称2019年8月13日上门催促，但房屋是空置的且朱秋平不在。这一点再次证明余绵亮己知晓朱秋平已经搬离，房屋己空。3、余绵亮自认其于2019年10月31日收回房屋，涉案租赁合同于该日实际解除。但余绵亮于2019年10月22日将涉案房屋出租给他人(A某)，并收取A某的租房押金以及月租金，且有合同证件与转账记录证明。根据《房屋租赁出租合租协议书》第十三条中第四条规定，"若房屋发生转让，甲方应提前一个月短信告知乙方，一个月后合同自动解除。"但在租赁期间朱秋平并没有收到余绵亮的短信电话通知，故余绵亮有义务承担违反合同条例的责任。在房屋租赁期间余绵亮又将涉案房屋出租给A某，而一审判决认定此证据不予采纳，结合一审判决2020)粤0304民初14474号民事判决内容，一审判决并未判决余绵亮承担任何责任，一审判决在适用法律上存在错误。不能叫人心服。4、2020年8月朱秋平找到新证据，在2019年9月余绵亮将涉案房屋挂在网上进行酒店或名宿出租，于2019年9月24号余绵亮将涉案房屋通过网上交易短租给B某，短租时间为2019年9月24号至2019年10月10号，且余绵亮收取了B某的租金费用，此事件内容由B某本人自愿帮助向朱秋平提供，网上交易订单证据可以证明情况属实，B某也愿意上庭作证。故再次证明余绵亮存在欺骗虚报事实，蔑视法律的行为。根据以上两个证据实情，足以充分证明余绵亮已于2019年9月将涉案房屋收回且终止与上述人签订的《房屋租赁合同合租协议书》合同，并将涉案房屋进行多次出租。同时证实余绵亮在2019年9月、10月均收到A某与B某的房屋租金，故朱秋平并没有给余绵亮造成9月和10月的经济损失。一审判决认定事实不清，存在适用法律不得当。综上:一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不得当，影响了案件的正确判决。二审中，余绵亮未提交答辩意见。一审诉讼请求：一、判决余绵亮与朱秋平签订的《房屋租赁合同合租协议书》于2019年11月30日解除；二、朱秋平支付余绵亮2019年8月1日至2019年11月30日期间的租金11250元；三、余绵亮没收朱秋平租赁押金4200元；四、全部诉讼费用由朱秋平承担。余绵亮在庭审时变更第一项诉讼请求为：判决余绵亮与朱秋平签订的《房屋租赁合同合租协议书》于2019年10月31日解除；变更第二项诉讼请求为：朱秋平支付余绵亮2019年8月1日至2019年10月31日期间的租金7050元。一审法院认定如下事实：2019年7月1日，余绵亮（甲方）与朱秋平（乙方）签订《房屋租赁合同合租协议书》，约定，甲方将位于深圳市福田区单位中卧一间（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，月租金为2350元（租金为2200元、保洁费150元），每月1日前支付。合同第十四条约定，因下列情形之一，甲方有权解除合同不予退还租赁保证金，并追究乙方追缴所欠的租金等费用和滞纳金：1、乙方拖欠租金达五天以上，租户收到违约通知短信以及书面通知甲方不退租赁保证金；2、乙方所欠各项费用超过月租金的三分之一的以上的；3、乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；4、乙方擅自改变租赁房屋结构或法定用途的；5、未经甲方代理人书面同意，乙方将出租房擅自转租他人的；6、违反本合同内任何一项条约的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任除外，甲方代理人还可根据上述情形单方解除合同，甲方代理人应于书面通知乙方迁离并交回租赁房屋，如乙方拒不交回租赁房屋，甲方代理人有权自行开门，收回租赁房屋使用权，乙方存放在房屋内的物品概不负责。庭审时，余绵亮确认收取了朱秋平支付的租赁押金4200元。双方签订上述合同后，依约履行合同义务。余绵亮主张朱秋平向其支付涉案房屋2019年7月份的租金后，再未支付后续租金。朱秋平对此予以确认，但主张其已于2019年7月20日搬离涉案房屋，双方未办理房屋交接手续，但其已电话告知搬离事宜。余绵亮主张其不清楚朱秋平何时搬离，其于2019年10月31日才收回涉案房屋。上述事实，有余绵亮提交的证据及庭审笔录在卷证实。一审法院认为，余绵亮与朱秋平签订的《房屋租赁合同合租协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于涉案租赁合同解除的时间。一审法院认为，朱秋平未提交任何证据证明其搬离的具体时间，同时朱秋平主张涉案房屋已于2019年10月22日另行出租，但其提交的租赁合同以及与案外人的微信聊天记录均无原件核对，法院无法确认上述证据的真实性，朱秋平应自行承担举证不能的不利后果。余绵亮自认其于2019年10月31日收回房屋，故涉案租赁合同已于该日实际解除，余绵亮请求判决合同于该日解除，已无必要，不予支持。因朱秋平确认其未支付2019年8月份的租金及后续的租金，余绵亮请求朱秋平支付2019年8月1日至10月31日期间的租金7050元，依法予以支持。另，根据涉案租赁合同第十四条约定，朱秋平拖欠租金达五天以上，余绵亮有权解除合同不予退还租赁保证金。根据查明的事实，朱秋平拖欠租金已超过五天，余绵亮诉请不予返还租赁保证金4200元，有事实和法律依据，予以支持。一审法院判决：一、朱秋平应在判决生效之日起十日内，向余绵亮支付租金7050元；二、余绵亮不予返还朱秋平支付的租赁保证金4200元；三、驳回余绵亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币81.25元，由朱秋平负担。余绵亮已预交案件受理费186元，多缴交部分予以退回。二审中，朱秋平提交如下证据：1、孙xx的证言，证明其于2019年9月24日-10月10日通过网络下订单，入住深圳市福田区的一个上下铺单间（系朱秋平曾经居住的房间）；2、孙xx签名的5张网络订单截图，显示2019年9月24日-10月10日均入住。余绵亮对上述证据未予否认。本院根据二审中的新证据认定，余绵亮于2019年9月24日将房屋收回并另行出租，一审法院查明的其他事实准确，本院予以确认。本院认为，本案二审中，双方争议的焦点问题是，余绵亮实际收回案涉房屋的日期，根据二审中的新证据，本院认定余绵亮于2019年9月24日已将房屋另行出租，因此双方的房屋租赁合同于此前已实际解除，故房租应计算至2019年9月23日，具体金额为4151.59元（2350+2350÷30×23）。朱秋平的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审法院判决的其他事项，双方当事人均无异议，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，鉴于二审中朱秋平提交了新的证据，二审认定事实发生变化，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院(2020)粤0304民初14474号民事判决第二项；二、撤销深圳市福田区人民法院(2020)粤0304民初14474号民事判决第三项；三、变更深圳市福田区人民法院(2020)粤0304民初14474号民事判决第一项为：上诉人朱秋平在本判决生效之日起十日内，向被上诉人余绵亮支付租金4151.59元；四、驳回被上诉人余绵亮的其他诉讼请求。一审案件受理费81.25元，由余绵亮承担21.12元，朱秋平承担60.13元，余绵亮已预交案件受理费186元，其可向一审法院申请退费104.75元；二审案件受理费人民币75.62元（朱秋平已预交），由朱秋平负担5.49元，余绵亮负担70.13元。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 彭  安  明二〇二〇年十一月二十五日书记员 钟立峰(兼)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……