广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2814号上诉人（一审原告）：林伟光，男，汉族。委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市奇达建筑新技术有限公司。法定代表人：林荣创，男，汉族。上诉人林伟光因与被上诉人珠海市奇达建筑新技术有限公司（以下简称奇达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初16386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。林伟光及其委托诉讼代理人李娥娇、郭炜，奇达公司的法定代表人林荣创到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林伟光上诉请求：1．依法撤销（2019）粤0402民初16386号判决第二项。2．改判奇达公司向林伟光返还购房款45,000元；奇达公司向林伟光赔偿损失397,271元。3．本案诉讼费用由奇达公司承担。上诉理由：一、一审法庭作出的判决并非以案件审理客观出发，而是“担心”影响其他合法人权益出发，作出牺牲林伟光权益的选择。在这前提下，案件的审理、出发点、证据采信当然对林伟光极其不利。但事实上，本案不存在一审法庭陈述的担心其他合法债权人权益的情形，因本案涉案房产拍卖后，房款已经给了奇达公司的债权人，以替奇达公司偿还欠款。不存在林伟光影响拍卖款的情形。现在需要法律救济的正是保证了其他合法债权人，已经牺牲了林伟光的房产的前提下，对于林伟光权益的救济。故，在一审法庭前提错误的情形下，判决当然严重侵害了林伟光权益。当然，从另一个角度看，一审法庭的审理已不是从事实、证据、法律作为出发点及判断依据，而是从对第三人权益出发了，哪怕牺牲林伟光合法权益。二、在前述第一条前提下，一审法院未客观地对待林伟光提供的证据，对于现金支付房款证据的采信显示出一审法庭对于证据的无视及对林伟光举证责任的有意扩大。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019修正）（下称《证据规定》）第85条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，林伟光提供的案涉合同、签署的收据以及交易款项的陈述清楚地展示了当时的交易情形及过程，同时当事人双方陈述一致。在此情况下，一审法庭仅确认了买卖合同关系的真实性，却对款项支付提出高于实际的举证责任。1998年距今已逾20年，当时交易场景就是以现金为主。林伟光也已对款项来源、收入来源如实告知，奇达公司也已明确告知收取林伟光的购房款，收款当天也有收据佐证。但是一审审判员却主观臆想推断“这钱可能是跟另案高利贷相关”，双方当事人都已明确的事实，一审法庭竟可以无视当事人陈述，无视当事人证据，提出自己的联想，这实在难以理解。合同的合意、双方当事人的陈述不敌一审审判员的一个“遐想”。对此，林伟光实属无奈。三、一审法庭将其他案件的审理与本案相关联，原为方便全面地进行案件调查，但判决却混为一谈，一个“房产抵债”、一个“现金买卖关系”，审理过程非常非常非常清晰，但是一审法庭在认定想驳回两案的前提下，竟将“抵债”与“现金支付”相关联，并因此驳回林伟光诉求。这种逻辑，混乱的同时，显现的是作为一名法官对于人民合法财产的无视。这种财产被剥夺的痛苦，只有亲身或至亲经历，才能体会其中的无奈。林伟光收到判决那一刻曾问：是不是出现命案，法院才会公正。我只能劝说别往极端想，每个审判员都有自己主观判断的一面，但是我们相信，公正还是绝大多数情况下能得到彰显的。无论二审判决如何，林伟光只求穷尽救济途径，得到公正对待。林伟光当庭补充：林伟光认为一审判决出现法律适用错误。1、一审法院对合同效力的逻辑问题，首先，一审判决承认涉案合同合法有效，判决解除是由于合同目的无法实现。但是，一审判决推定案涉的45,000元没有支付，从而达到驳回诉求的重大理由是判决书的第9页有可能损害奇达公司的债权人的合法利益。而该出发点确实基于可能损害第三人合法利益导致合同无效的情形，这与一审法院认定合同有效明显矛盾。2、案涉证据效力问题，证据规则在一审中完全不适用，首先是举证责任的问题，本案中，有合同、收据、交付使用20年，双方当事人庭审笔录的单独调查，一系列的证据及证据链在一审中完全被否定。合同因为涉及解除只承认了真实性，所以在一审的审判中证据效力的大小排序为法官意思大于常理大于法庭调查大于双方陈述大于书证，这完全违背了诉讼法关于证据的规定。3、一审判决担心的所谓损害其他公司、其他合法债权人权益，该点其实也是一审判决作出不利于上诉人判决的其中一点最重要的因素，但是，案涉的房屋拍卖的款项已经完全给了当时的申请执行人文友公司。根本不存在说因为本案侵犯其他债权人的可能性，相反，该房屋拍卖的款项抵偿了林伟光接近44万元的借款。林伟光才应该是合法追究奇达公司的债权人。奇达公司辩称：对于林伟光的上诉搞错了方向。房子没有卖给林伟光，香洲区法院没有下达财产申报令。本案事实与奇达公司无关，不是奇达公司申请卖掉林伟光的房子。林伟光应告文友公司。林伟光向一审法院起诉请求：1．解除林伟光与奇达公司于1998年12月8日签订的《房地产使用转让合同》；2．奇达公司返还林伟光购买珠海市香洲区*********************购房款共计45,000元；3、奇达公司赔偿林伟光损失397,271元；4、诉讼费由奇达公司承担。一审法院认定事实：奇达公司于1993成立，法定代表人为林荣创，林荣创庭审中自述为奇达公司的现任股东，另一股东为其儿子，并自认奇达公司就是其本人的。林伟光为林荣创的同胞妹妹林荣音之子。位于珠海市香洲区*********厂房及配套部分由奇达公司与珠海市文友文化用品实业有限公司（以下简称文友公司）合作建设，奇达公司与文友公司均确认5343.8平方米配套部分房产均属于奇达公司所有，3007.63平方米厂房由文友公司及其关联公司所有，文友公司同意以3007.63平方米厂房占全部建筑面积的比例，即36.01%认定其分配的产权比例。现珠海市香洲区*********厂房及配套部分整体登记在文友公司名下。2020年4月10日，珠海市自然资源局对奇达公司出具《珠海市自然资源局关于香洲区前山金山一巷46号厂房配套用房准予分割转让的申请的复函》，明确该项目用地已经建成，不符合办理规划用地分割的条件；根据珠府（2019）61号文第22条规定，工业、物流、仓储用地原则上用地及物业均不得分割转让。林伟光主张在1998年向奇达公司购买了上述厂房配套部分的楼梯间下的一面积15平米的商铺（下称案涉商铺），现门牌号为明珠南路119号。为证明其主张，林伟光提交了一份《房地产使用转让合同》及《收款收据》。《房地产使用转让合同》的甲方为奇达公司、乙方为林伟光，签订时间显示为1998年12月8日，尾部甲方处有奇达公司印章、林荣创签名，乙方处有林伟光签名。合同内容如下：1、甲乙双方商定位于前山明珠路西侧，将文友文化用品实业有限公司自用房、部分房产使用转让给乙方，转让期至2042年5月20日止。层数轴线：一层A-D轴（即梯平台下）总价45,000元。2、付款方式，一次性付清，交房付清。3、甲方协助乙方办证，转让费用由乙方负责。4、建设：外墙马赛克、地面水泥面、通水、通电、场区地面。5、办完房产证，合同自行作废。6、本合同双方签字有效，任何一方违反，则对方有权索赔，协商不成，上诉人民法院裁决。《收款收据》盖有奇达公司财务章，并有林荣创签名，客户载明为林伟光，时间为1998年12月30日，货物名称显示为购房款，单位平方米，数量15，单价3000，金额45,000元。林伟光在庭审中出示了上述《房地产使用转让合同》及《收款收据》的原件，原件纸张有轻微发黄，但其中的圆珠笔字迹及印章均较新并且清晰。林荣创庭审中陈述，上述合同是在1998年12月8日补签的，是在商铺现场签的，是林伟光的父亲林元坤给的现金交款，交完钱就将商铺给了林伟光。当时工地上的施工人的郑茂松在现场，收据是郑茂松写的，款是我收的。林伟光庭审中陈述，签合同时其不在现场，是其父亲林云坤代签的合同和付款，商铺一直由其管理，2001年后交给岳父管理，用母亲林荣音的名字办理了工商登记。林伟光提交一份珠海市工商行政管理局香洲分局于2010年2月26日颁发的珠海市香洲益华商店的工商营业执照，显示经营者为林荣音，经营场所为前山所前山明珠南路**，执照有效期为2003年9月4日至2011年2月26日。林伟光母亲林荣音庭审中陈述，案涉的商铺是当时我二哥建楼要用钱，就给了我二哥，然后他就把铺给了我，款项是现金支付的，是由我老公的弟弟拿30,000元，给林伟光开小店，还差的15,000元是家里的存款。另查明，一审法院受理本案同时受理林荣音诉奇达公司房屋买卖合同纠纷一案［案号：（2019）粤0402民初16385号］，林荣音主张在2003年以抵债方式购买上述厂房配套部分6、7层，抵消林荣创在建案涉楼时向林元坤（林荣音丈夫）的借款。林荣创庭审中陈述，抵债合同也是在现场工地签的，当时郑茂松在场。借款从1996年开始借款到2003年，都是利滚利的，第一笔3万元，第二笔2万元，第三笔5万元，最后2003年结账50几万。另查明，奇达公司与文友公司因开发涉案厂房及配套部分发生纠纷，珠海市中级人民法院经审理于2017年2月13日作出（2016）粤04民终3061号终审判决。依据该判决，奇达公司应向文友公司支付以下款项：1、地价款3,823,011.52元；2、人防易地建设费82,845元；3、土地出让契税155,132.2元、测绘费16,099.24元和城镇土地使用税798.6元；4、2014年度的办公用房房产税6,971.33元、营业用房房产税52,192.25元。判决生效后，文友公司向一审法院申请强制执行［案号：（2017）粤0402执4098号］，一审法院于2017年4月26日作出（2017）粤0402执4098号执行裁定书，查封登记在文友公司名下位于珠海市香洲区*********厂房（粤房地权证珠字第**00228816号）属于被执行人奇达公司所有的101、102、104铺位；二楼201房及靠金山一巷一侧6层、7层；旁边的低压配电室；靠明珠路的楼梯间。林伟光就案涉房产，提出书面的查封异议，一审法院于2018年1月15日作出（2017）粤0402执异424号执行裁定书，驳回林伟光的异议。林伟光主张自己积极地主张权利，并提交一份原珠海市*******于2015年9月6日出具的《关于香洲区前山金山一巷46号厂房的工业配套分割转让办证的复函》（珠房登函［2015］295号），对陈由坝等住户向奇达公司购买房产工业配套部分要求分割办证的要求，回复存在三方面问题：1、目前产权登记在文友公司名下，香洲区法院（2006）香民一初字第1844号民事判决书至今未送达我中心；2、上述房产已办理抵押登记；3、根据《珠海市建设用地计费情况记录卡》上记载，工业配套部分不得分割转让单独办证。基于上述存在的问题，建议：1、法院的生效法律文书须尽快送达我中心，防止上述房产再抵押或被第三人查封；2、须报请相关行政审批部门同意工业配套分割转让办证；3、办理抵押注销登记，若解决了上述问题，我中心将按法律文书先办理珠海市奇达建筑新技术有限公司的产权登记，再由该司与各位住户共同申请办理工业配套分割转让办证手续。另查明，位于珠海市香洲区********************，通过网络拍卖于2019年11月19日成交，成交价为442,271元。一审法院认为：虽然林伟光提交的《房地产使用转让合同》及《收款收据》中字迹及印泥较清晰，与记载的时间1998年不太相符，且林荣创关于签订合同、交付款项的陈述存在着一些细微的矛盾之处，但林荣创作为奇达公司的法定代表人及股东，对林伟光提交的《房地产使用转让合同》及《收款收据》不持异议，且林伟光、奇达公司关于案涉合同、收据的签署时间、购买案涉商铺的交易情况陈述一致，即双方对就案涉商铺的买卖合同关系予以确认。故可以确认案涉《房地产使用转让合同》为林伟光、奇达公司的真实的意思表示，合法有效。现案涉的商铺已被拍卖，林伟光的合同目的无法实现，请求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。关于林伟光请求奇达公司返还商铺购房款及赔偿损失的请求。一审法院认为，虽然林伟光、奇达公司对案涉商铺的买卖合同关系及已付款的事实均予以确认，林伟光提交的《收款收据》亦记载奇达公司于1998年12月30日收取购房款45,000元，但该收据实质为林荣创代表奇达公司对已收购房款的自认。而根据林荣音案件中林荣创、林荣音的陈述，林元坤、林荣音夫妇与林荣创本人在同时期存在着高息借贷行为，考虑到上述因素及林伟光、奇达公司之间的亲属关系，奇达公司因与文友公司之间的债务，奇达公司将案涉的厂房亦有向其他人出售而不能履行合同的情形，如本案中如支持林伟光请求，将会导致奇达公司的债务扩大化，有可能损害了奇达公司的合法债权人的权益等因素。在没有其他补强的证据证明林伟光曾向奇达公司支付购房款的情况下，林荣创代表奇达公司对已收取林伟光案涉商铺的购房款的自认，一审法院不予采信。林伟光提交的工商登记显示案涉商铺自2003年至2011年期间以林荣音的名义办理工商登记，从形式上显示案涉商铺在此期间被林荣音家庭占用使用，但由于林伟光与奇达公司的法定代表人林荣创的亲属关系，该占有亦不能推定林伟光已向奇达公司支付购房款。即本案中的现有证据不足以证明林伟光已向奇达公司支付案涉商铺的购房款，故林伟光请求奇达公司返还购房款和赔偿损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，一审判决如下：—、解除林伟光与奇达公司于1998年12月8日签订的《房地产使用转让合同》；二、驳回林伟光的其他诉讼请求。案件受理费9,558元，由林伟光负担4,779元；奇达公司负担4,779元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人林伟光上诉主张与被上诉人奇达公司房屋买卖关系解除后，被上诉人奇达公司应返还购房款及赔偿相应损失。为此，本院认为，因上诉人林伟光与被上诉人奇达公司的法定代表人林荣创之间为外甥与舅舅的关系，同时，因被上诉人奇达公司与案外人文友公司之间存在债权债务关系。因此，本院重点审查上诉人林伟光与被上诉人奇达公司之间是否存在真实、合法、有效的房屋买卖关系。首先，上诉人林伟光为证明其与被上诉人奇达公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖关系，向一审法院提交了1998年双方签订的《房地产使用权转让合同》以及被上诉人奇达公司1998年12月30日出具的《收款收据》原件，该《收款收据》上不仅显示款项用途为购房款，而且盖有被上诉人奇达公司的公章以及法定代表人林荣创的签名。从《收款收据》原件纸张有轻微发黄来看，与双方交易发生的时间可以相互印证；其次，从一审及本院查明事实所示，涉案房产一直由上诉人林伟光或其亲属占用、使用、收益。在一审法院因另案拍卖涉案房产时，上诉人林伟光亦向一审法院提出了执行异议，一直在积极主张自己的权利；再次，被上诉人奇达公司对双方存在房屋买卖关系以及收到购房款45,000元的事实予以认可。综上，上诉人林伟光与被上诉人奇达公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖关系。涉案房屋因被上诉人奇达公司与他人之间债权债务关系的原因在另案中被一审法院强制执行，上诉人林伟光与被上诉人奇达公司事实上已经不可能再履行双方之间的房屋买卖合同，因此，上诉人林伟光主张解除双方之间的买卖合同并请求被上诉人奇达公司返还购房款及赔偿相应损失有事实及法律依据。因涉案房屋以人民币442,271元拍卖成交，上诉人林伟光主张被上诉人奇达公司赔偿购买涉案房屋与涉案房屋被拍卖时的差价损失397,271元（=442,271元-45,000元）有事实依据，本院予以支持。综上所述，上诉人林伟光的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初16386号民事判决第一项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初16386号民事判决第二项；三、珠海市奇达建筑新技术有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向林伟光返还购房款人民币45,000元；四、珠海市奇达建筑新技术有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向林伟光赔偿损失人民币397,271元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9,558元，二审案件受理费人民币7,934元，均由珠海市奇达建筑新技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十一月十二日书记员  苏婉婷