安徽省和县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0523民初3732号原告：中国农业银行股份有限公司和县支行，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇陋室西街**，统一社会信用代码91340523853815105R(1-1)。负责人：刘艳，该行行长。委托诉讼代理人：何笑、黄冲，该公司职工。被告：刘洋洋，男，1996年10月10日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。被告:刘大付，男，1968年10月14日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。被告：朱玉翠，女，1968年4月15日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。被告：明发集团（马鞍山）实业有限公司，住所地，住所地安徽省马鞍山市和县乌江镇会信用代码91340500083659854B。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：秦艳丽，该公司法务部员工。原告中国农业银行股份有限公司和县支行（以下简称和县农行）与被告刘洋洋、刘大付、朱玉翠、明发集团（马鞍山）实业有限公司（以下简称明发马鞍山公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和县农行委托诉讼代理人何笑、黄冲，被告明发马鞍山公司委托诉讼代理人秦艳丽到庭参加诉讼。被告刘洋洋、刘大付、朱玉翠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和县农行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘洋洋、刘大付、朱玉翠立即返还原告借款本金555,950.84元及利息（利息自2020年8月21日起按照合同约定的标准计算至该款实际清偿之日止）；2.判令和县农行对刘洋洋为借款提供抵押担保的房地产处置款项享有优先受偿权；3.判令明发马鞍山公司对上述贷款承担连带保证责任；4.判令本案诉讼费用由刘洋洋、刘大付、朱玉翠、明发马鞍山公司承担。事实和理由：2017年3月15日，和县农行与被告刘洋洋、刘大付、朱玉翠签订了一份《个人购房担保借款合同》,借款合同约定:刘洋洋、刘大付、朱玉翠向和县农行借款人民币588,000元，期限为360个月，还款方式为分期还款,合同同时约定了双方的其他权利、义务，并以刘洋洋所购买的位于和县乌江镇“明发江湾新城”81幢2单元805号(购房合同号:HX16006763)建筑面积为111.10平方米房地产设定抵押担保，办理了预告抵押登记，预告抵押登记证号：和县房预乌江镇字第**。刘大付、朱玉翠系刘洋洋父母，为共同借款人，明发马鞍山公司对上述贷款承担连带保证责任。和县农行按借款合同约定于2017年3月21日向刘洋洋、刘大付、朱玉翠发放了贷款588,000元,期限30年，2047年3月20日到期，年利率为4.9%。刘洋洋、刘大付、朱玉翠自2017年6月20日起，未能按照约定按期偿还本息,经多次催收,刘洋洋、刘大付、朱玉翠陆续归还了部分逾期欠款。现结欠贷款本金560,150.99元及利息9,187.30元(利息算至2020年7月20日)，贷款本息仍逾期4期。和县农行认为双方签订的《个人购房担保借款合同》合法有效,刘洋洋、刘大付、朱玉翠未按照合同约定按期偿还借款本息，其行为已构成违约,对此应承担违约责任。根据《个人购房担保借款合同》的约定,和县农行对刘洋洋提供抵押担保的房地产处置款项享有优先受偿权；明发集团(马鞍山)实业有限公司对上述贷款承担连带保证责任。和县农行为维护自身合法权益,依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉至法院，请求人民法院判决支持和县农行的诉讼请求。刘洋洋、刘大付、朱玉翠未作答辩。明发马鞍山公司辩称，1.和县农行没有优先受偿权。根据物权法第二十条的规定，抵押预告登记不具有物权效力，其与抵押权的设立具有不同的法律效力。和县农行作为涉诉房屋的抵押预告登记人在其未办理抵押权登记之前其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满，对涉诉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋进行处理。但是并非是对涉案房屋享有现实的抵押权。因此和县农行不享有对涉诉房屋的优先受偿权。2.明发马鞍山公司承担的是阶段性保证责任，若明发马鞍山公司在本案中承担连带保证责任，则明发马鞍山公司保留对刘洋洋、刘大付、朱玉翠的追偿权。3.明发马鞍山公司查明本案刘洋洋、刘大付、朱玉翠已经将办理相关产权证和他项权证的材料从明发马鞍山公司拿走。至于是否已经办理他项权证和不动产权证明发马鞍山公司无法核实，请求法院依法查明是否办理他项权证和不动产权证书。如果在刘洋洋、刘大付、朱玉翠已经办理他项权证及不动产权证书的前提下，和县农行对明发马鞍山公司的诉请不成立。和县农行围绕其诉讼请求举证如下：1.刘洋洋、刘大付、朱玉翠的身份证复印件、户口本复印件、刘大付、朱玉翠的结婚证复印件，证明刘洋洋、刘大付、朱玉翠的身份信息以及身份关系（刘洋洋是刘大付、朱玉翠的儿子，刘大付、朱玉翠是夫妻关系）；2.明发马鞍山公司的营业执照、法定代表人的港澳通行证，证明明发马鞍山公司的主体资格；3、刘洋洋、刘大付、朱玉翠签字的《个人信贷业务申请表》、《同意房产抵押承诺书》、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》截屏、《还款明细表》、《预告登记证》，证明双方之间签订的合同合法有效，和县农行与刘洋洋、刘大付、朱玉翠贷款及还款以及明发马鞍山公司应当承担担保责任的事实；4、《一手房贷款业务银企合作协议》，证明明发马鞍山公司应承担的连带责任保证。刘洋洋、刘大付、朱玉翠未予质证。明发马鞍山公司质证如下：1.对证据1真实性无法核实；2.证据2的真实性认可；3.证据3中《个人信贷业务申请表》、《同意房产抵押承诺书》真实性无法核实，请法庭核实，并与明发马鞍山公司无关。对《个人购房担保借款合同》真实性予以认可，对借款凭证的截屏、《还款明细表》的三性不认可，且和县农行未提供刘洋洋、刘大付、朱玉翠欠付本金及利息详细的银行流水明细，看不出还到什么时间，尚未还款本金是多少。对《预告登记证》的真实性予以认可；4.对证据4真实性予以认可，该合同中约定明发马鞍山公司承担阶段性保证责任。刘洋洋、刘大付、朱玉翠未向法庭提交证据。明发马鞍山公司未向法庭提交证据。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷，对双方有争议的证据本院将结合查明的事实进一步予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年9月1日，和县农行与明发马鞍山公司签订了一份《一手住房贷款业务银企合作协议》，双方约定就合作项目“明发江湾新城（二期）”的个人住房贷款业务进行合作。合作协议第四条约定了购房贷款合作方式，该条第2款约定和县农行为购房人提供的单笔个人住房贷款最高金额不超过房屋成交价的80%，贷款年限最长不超过30年等。合作协议第六条约定了借款担保，该条第1款约定明发马鞍山公司不可撤销地承诺：为和县农行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；该条第3款第1项约定明发马鞍山公司提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自和县农行向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以和县农行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；该条第5款约定明发马鞍山公司依本协议、借款合同和担保合同（如有）约定需承担担保责任时，和县农行有权自明发马鞍山公司在和县农行各分支机构开立的任一账户中划收同等金额的款项。2016年10月14日，刘洋洋与明发马鞍山公司签订了一份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》（合同编号为HX16006763），刘洋洋购买明发马鞍山公司开发的坐落于和县乌江镇四联社区的“明发江湾新城”81幢2单元805室，建筑面积为111.1平方米，价款为735,552元，刘洋洋于2016年10月14日首付购房款147,552元，购房余款588,000元采取银行按揭的方式支付。2017年2月27日，刘洋洋、刘大付、朱玉翠向和县农行提交了《个人信贷业务申请表》，向和县农行申请贷款588,000元，同日刘洋洋向和县农行出具了《同意房产抵押承诺书》，承诺用其名下的坐落于和县乌江镇街道的“明发江湾新城”小区81幢2单元805室提供抵押担保。2017年3月15日，刘洋洋、刘大付、朱玉翠与和县农行签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定刘洋洋、刘大付、朱玉翠向和县农行借款588,000元，借款用途为购买和县乌江镇“明发江湾新城”81幢2单元805室房产，借款期限为3年，还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按合同1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动。借款合同第九条借款担保，其中，第9.1.1项约定保证方式为连带责任担保。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。9.1.2项约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由缴款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人为实现债权的一切费用。9.1.3项约定，保证期间为借款到期日起二年等。9.2.1项约定抵押人与抵押物共有人同意以“明发江湾新城”小区81幢2单元805室担保借款本金、利息、罚息、复利、违约金等。借款合同第十一条约定了借款人、担保人的违约责任，其中11.4项约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发借款，有权提前行使担保权等。借款合同第三十五条约定了阶段性保证人明发马鞍山公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。刘洋洋、刘大付、朱玉翠作为借款人及刘洋洋作为抵押人在借款合同上签名确认，明发马鞍山公司作为保证人在借款合同上加盖了公章。和县农行与刘洋洋于2013年3月20日在房产登记部门办理了商品房预售抵押预告登记。2013年3月21日，和县农行向刘洋洋、刘大付、朱玉翠发放一手房贷款588,000元，到期日为2047年3月20日。截至2019年6月份，刘洋洋、刘大付、朱玉翠归还部分借款本息，和县农行自2019年7月份起从明发马鞍山公司在和县农行开立的账户中分三次划收了刘洋洋、刘大付、朱玉翠所欠按揭款本息18,318.4元、9357.03元、15,921.6元。截至2020年8月20日，刘洋洋、刘大付、朱玉翠仍欠和县农行借款本金555,950.84元及利息未归还。本院认为，和县农行与明发马鞍山公司签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》及和县农行与刘洋洋、刘大付、朱玉翠、明发马鞍山公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，且符合法律规定，合法有效。借款合同签订后，刘洋洋、刘大付、朱玉翠未能按约按期足额归还借款本息，依据借款合同中约定的出现借款人未按约定按期足额偿还借款的情形，和县农行有权提前收回已发借款的约定，和县农行诉请刘洋洋、刘大付、朱玉翠归还借款本金555,950.84元及利息（利息自2020年8月21日起按照合同约定的标准计算至该款实际清偿之日止）的诉讼请求，依法应予支持；《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。由此可见，该条规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于本登记而言的登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律后果进行的登记。故预告登记并不等同于物权登记。本案中，刘洋洋虽然以其所购的商品房为和县银行设定抵押权，和县农行对此项请求权进行了预告登记，但由于刘洋洋对抵押房产尚未取得产权证并完成实现物权的本登记，和县农行作为该房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是对刘洋洋抵押房产办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房产的处分，但并非对该房产已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。和县农行主张对刘洋洋所购的房地产处置款项享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持；由于借款人刘洋洋未取得房地产权属证书，且该房产也并未办妥以和县农行为抵押权人的抵押登记手续，依据和县农行与明发马鞍山公司签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》及《个人购房担保借款合同》中关于担保的约定，明发马鞍山公司作为该笔借款的连带责任保证人，依法应承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘洋洋、刘大付、朱玉翠于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司和县支行借款本金555,950.84元及利息（自2020年8月21日起按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至实际还款之日止）；二、被告明发集团（马鞍山）实业有限公司对上述借款本息负连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司和县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9360元，减半收取4680元，由被告刘洋洋、刘大付、朱玉翠、明发集团（马鞍山）实业有限公司负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 彭 俊二〇二〇年十一月九日书记员 胡佳佳附：相关法律链接《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。