福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6366号 上诉人（原审被告）：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村****。 法定代表人：郑勇喜，该公司项目总经理。 委托诉讼代理人：郑白玲，女，被公司员工。 委托诉讼代理人：刘学铨，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王志鸿，男，1977年11月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：吴志成，福建吴氏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。 上诉人福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）因与被上诉人王志鸿商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒大公司委托诉讼代理人郑白玲、刘学铨与被上诉人王志鸿的委托诉讼代理人陈平娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，并在查清事实的基础上依法改判；2、判令本案一、二审诉讼费用由王志鸿承担。事实和理由：一、案涉合同附件六补充协议第十四条约定的解除权行使期限的条款是双方意思自治的表现，恒大公司在该条款下添加下划线的方式向业主进行提示，而且该条款亦不存在免除恒大公司责任、排除王志鸿主要权利的情形，依法应当具有法律效力。二、双方自愿达成的解除合同违约金标准为已付款的1%，在王志鸿未举证证明实际损失高于约定的违约金标准的情形下，一审法院不适用该约定的违约金标准却任意提高本案违约金，系事实认定和适用法律错误。 王志鸿辩称，一、合同附件约定的30日内行使解除权，大幅地缩减了法律规定的解除权期限，免除了恒大公司的责任，系格式条款，应认定为无效条款。二、合同约定的违约金条款，不考虑恒大公司的违约期限及违约程度，限定为支付已付款的1%的违约金，违背公平原则，亦减轻了恒大公司应当承担的责任。该约定系无效约定。故一审认定的违约金标准符合公平原则，应予以维持。 王志鸿向一审法院提出诉讼请求：1.解除王志鸿、恒大公司双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20180310158）。2.恒大公司立即向王志鸿返还购车位款150000元并支付逾期交付车位的违约金（以已付购车位款项为基数按每日万分之一的标准自2018年12月31日起计至款项还清之日止）。3.本案的诉讼费用由恒大公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月1日，王志鸿意欲购入恒大公司位于福清恒大城楼盘842号车位，当日王志鸿、恒大公司双方签订《福清恒大城车位认购书》（编号：0001864），王志鸿支付了定金20000元。2018年5月3日，王志鸿按照认购书约定向恒大公司支付首期车位款55000元。2018年6月1日，王志鸿将剩余的车位款75000元一次性付清。2018年6月8日，王志鸿、恒大公司双方正式签订《商品房买卖合同》（合同编号：20180310158），约定王志鸿向恒大公司购买位于福清市××街道××期××室××层××号车位，价款总额150000元。案涉《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的商品房交付给王志鸿使用。”恒大公司至今未向王志鸿交付房产，其行为显属违约，应当承担违约责任。第九条约定“逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”因恒大公司迟迟未交付车位，王志鸿于2020年4月20日向恒大公司送达《福清市恒大城退车位通知书》，要求其退还车位款以及赔偿各项损失，但15天退款期限届满，恒大公司未做出任何表示。合同中约定违约金标准明显低于王志鸿的实际损失，对王志鸿不公平，违背公平原则，应当按照已付款项的每日万分之一计算违约金。 另查明，恒大公司成立于2016年4月28日，其经营范围包括房地产开发、销售等。恒大公司经批准开发建设坐落于福清市××街道××村××村××商品房，并于2018年4月27日取得了首期地下室的商品房预售许可证。 案涉《商品房买卖合同》第八条约定，车位交付日期为2018年12月31日前，交付条件包括已取得建筑工程竣工验收备案证明文件等。第九条约定若恒大公司逾期交房超过180日后，王志鸿有权解除合同。王志鸿解除合同的，恒大公司应当自王志鸿解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按王志鸿已付款的1%向王志鸿支付违约金等。第二十二条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由恒大公司承担的责任，或加重王志鸿责任、排除王志鸿主要权利的内容等。案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议，其中第十四条第3款约定“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定”。 2020年3月12日，案涉恒大城首期地下室工程消防验收合格，同年4月26日进行了工程竣工验收备案。 2020年4月20日，王志鸿向恒大公司邮寄《福清市恒大城退车位通知书》，要求解除案涉《商品房买卖合同》，恒大公司在收到之日起15日内退还全部房款并赔偿损失等。该邮件签收日期为2020年4月21日。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系王志鸿、恒大公司双方的真实意思表示，对其双方均有约束力。案涉合同附件六合同补充协议第十四条第3款关于合同解除权的行使限定在三十日内的约定，该条款系恒大公司提供的格式条款，限制了王志鸿的主要权利，减轻了恒大公司的责任，与主合同中第二十二条关于“但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”之约定相悖，应属无效条款。恒大公司未按约在2018年12月31日前交付案涉车位，案涉车位于2020年4月26日才进行工程竣工验收备案，恒大公司至今未向王志鸿交付车位，已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。现王志鸿请求解除案涉《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在案涉《商品房买卖合同》解除后，恒大公司应及时返还王志鸿案涉车位总价款并赔偿王志鸿损失。故王志鸿请求恒大公司返还案涉车位款150000元，一审法院予以支持。关于违约金问题，恒大公司抗辩按合同约定的按王志鸿已付款的1%计算违约金，鉴于恒大公司的违约情形，该违约金约定明显过低，无法弥补因恒大公司的违约行为给王志鸿造成的实际损失，在此情况下，恒大公司的该抗辩主张，一审法院不予采纳。王志鸿请求恒大公司支付以150000元为基数，按日万分之一的标准自2018年12月31日起计至款项还清之日止的违约金，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除王志鸿与福清恒大置业有限公司于2018年6月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20180310158）；二、福清恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还王志鸿车位款150000元并支付违约金（违约金以150000元为基数，按日万分之一的标准自2018年12月31日起计至款项还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3452元，由福清恒大置业有限公司负担，限一审判决生效之日起七日内交纳。 本院二审期间，各方当事人均未提交证据。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：《商品房买卖合同》附件六补充约定“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”。该约定属于格式条款，不合理的限制了买受人的主要权利，违背了合同第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”之约定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款无效。恒大公司上诉主张该条款有效，于法无据，本院不予支持。 关于违约金计算标准问题。鉴于恒大公司逾期交付时间较长，导致合同目的无法实现，属于根本违约。根据恒大公司的违约程度，结合逾期交付所造成的实际损失，一审法院认定按照王志鸿实际支付价款的日万分之一的标准计算违约金，已臻合理，本院予以维持。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3452元，由福清恒大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张雅典 审 判 员 庄彩虹 审 判 员 缪 羽 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 陈建彪 书 记 员 方 欢