江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初8835号原告：江小炳，男，1969年8月12日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：郭翔星、杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。被告：新余市暨阳房地产开发有限公司，住所地江西省新余市北湖东路暨阳销售中心，统一社会信用代码91360500759953755U。法定代表人：王晓冬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨莉、李新权，江西平权律师事务所律师。原告江小炳与被告新余市暨阳房地产开发有限公司（以下简称暨阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江小炳的委托诉讼代理人郭翔星，被告暨阳公司的委托诉讼代理人杨莉、李新权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金11596元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告向被告购买位于新余市商品房。2019年1月24日被告通知原告交房，2019年1月28日视为交房。按照《商品房买卖合同》第二十条约定，原告应当在交房之日起360日内，即2020年1月22日前取得房屋所有权证书，但原告直至2020年8月1日才取得该证书。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称：1.被告仅有协助办证的义务，让其承担逾期办证的违约金有违公平原则。2.案涉房屋的办证日期应以原告与被告签订的《交房相关事项确认书》及《交房告知单》上载明的契税、房屋维修基金等材料齐全后的时间起算360天。3.逾期办证系因原告未及时缴纳相关费用，造成被告在客观上无法协助原告办证，故不应由被告承担逾期办证违约责任。4.新型冠状病毒爆发属于不可抗力，因不可抗力导致被告不能如期履行合同的，应当免除被告的责任。5.被告未收取原告办证的任何费用，原告亦无损失，被告不应承担违约赔偿责任，且逾期办证违约金过高应调整为日万分之零点五。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同（预售）1份、购房发票1份，拟证明原告足额支付了购房款及被告逾期办证事实。被告对该组证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为逾期办证起算时间应为原告将所有税费缴清之日。2.新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2700号判决书一份，拟证明涉案房屋的交房时间为2019年1月28日。被告对该组证据的合法性无异议，对真实性及关联性有异议，认为应当以双方签署的交房确认书载明时间为交房时间。3.新余市住房和城乡建设局回复1份，拟证明案涉小区因超规划的原因，没有通过综合验收，导致逾期办证。被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为超规划验收没通过是多重原因造成的，并非被告的全部责任。4.契税发票、物业费收据各1份，拟证明原告交纳相关费用的事实。被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为逾期办证起算时间点应为2019年2月11日。5.不动产权证书1份，拟证明原告于2020年7月31日才取得案涉房屋不动产登记证书的事实。被告对该组证据的三性无异议。本院认为，原告提交的上述证据来源客观、合法，与本案处理存在关联，综合起来能够证明被告逾期办证的事实，故对上述证据予以采信。至于被告质证提出的逾期办证起止时间，本院将在说理部分予以阐述。被告未提交证据。经审理查明：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，原告购买位于新余市商品房，房款总额为604000元，原告通过按揭贷款方式已向被告支付了全部房款604000元。《商品房买卖合同》第二十条约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，原告不解除合同的自被告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告在附件十一《补充协议》中约定，房屋维修基金在房屋交付之后、办理初始登记之前缴清，契税、产权登记费在办理产权初始登记之后缴清，买受人如未按期支付上述费用及税费，由此造成的所有责任由买受人全部承担。被告于2019年1月24日通知原告收房，2019年1月28日该商品房视为交付。2019年2月11日原告缴纳了房屋维修基金和契税，2020年7月31日原告取得案涉房屋的房屋所有权证书。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.被告是否为逾期办证违约金责任主体；2.如负有该项违约金责任，违约行为起止时间应当如何认定，同时是否存在不可抗力因素需要扣减相应期间；3.约定的违约金计算标准是否应当进行调整？一、关于被告是否为逾期办证违约金责任主体的问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，双方应诚实履行合同义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付违约金。根据该条约定，在因出卖人原因导致买受人未能如期取得房屋所有权证书的情形下，出卖人应承担违约责任，买受人可以选择要求出卖人承担支付违约金的责任方式。因此，对于被告提出其非承担逾期办证违约金主体的主张，本院不予支持。二、关于违约行为起止时间的认定问题。合同约定办证时间的起算点为商品房交付之日，因此，被告主张办证时限的起算点应从原告将最后一张契税、房屋维修基金缴费票据交至被告开始计算，与合同约定不符，对其该项主张，本院不予支持，故违约行为起止时间应当为2020年1月23日（自交房之日即2019年1月28日起往后计算360日）至2020年7月31日。关于是否扣除相应期间的问题。合同约定的办证截止日为2020年1月22日，此时新余本地疫情未发生，被告未能向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，已经构成违约。2020年4月26日，被告仍未完成规划验收，由此可见，被告未能按约定时限向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记的原因在于规划未通过验收，并非疫情发生。因此，对于被告提出扣除相应期间的主张，本院不予支持。三、关于约定的违约金计算标准是否应当进行调整的问题。被告提出原告没有损失，被告不应承担违约赔偿责任，且逾期办证违约金过高应调整为日万分之零点五。本院认为，原告未及时获得权属证书面临一房二卖、所有权无法取得、无法转让、所购房屋被设定抵押等风险和损失。因此，由于被告的原因，原告在合同约定的期限届满时仍未取得房屋权属证书的，应根据合同约定由被告承担违约责任。至于被告提出调整违约金至日万分之零点五的主张，因被告未能证实该违约金过高，本院不予支持。综上，被告逾期办证违约金应为11536元（191天×604000元×0.01%），故对原告要求被告支付逾期办证违约金11536元，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告新余市暨阳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江小炳支付逾期办证违约金11536元；二、驳回原告江小炳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45元，由被告暨阳房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  熊剑二〇二〇年十一月二十七日法官助理马丽影书记员熊黎慧