福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终1237号 上诉人（原审被告）：福安市安居房地产开发有限公司，住所地福安市阳春小区内。 法定代表人：陈光，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈静，福建怀行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王立坤，男，1963年5月17日出生，汉族，住福建省福安市。 被上诉人（原审原告）：林丽妹，女，1962年12月2日出生，汉族，住福建省福安市。 以上俩被上诉人共同委托诉讼代理人：徐友增、缪欣，福建韩诚律师事务所律师。 上诉人福安市安居房地产开发有限公司（以下简称安居房产公司）因与被上诉人王立坤、林丽妹房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福安市人民法院（2020）闽0981民初4627号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 安居房产公司上诉请求：依法改判其按《经济适用房买卖合同》约定已付房价款的0.01%的标准（即25.51元）向王立坤、林丽妹支付逾期办理权属证书的违约金。事实与理由：1、双方之间成立的是经济适用房的买卖合同关系，而非商品房买卖合同关系，双方签订的合同属于行政合同，不属于民事合同。经济适用房是以中低收入家庭住房困难户为供应对象，指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定，是具有社会保障性质的住宅。但商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋。经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：经济性、保障性、实用性。本案是因经济适用房购买产生的纠纷。故双方签订的合同属于行政合同，不属于民事合同，不属于人民法院民事案件受案范围。2、退一步说，即使双方签订的合同属于民事合同，因安居房产公司逾期将办理权属登记需由王立坤、林丽妹提供的材料报产权机关备案，导致王立坤、林丽妹不能在规定的时间内取得房地产权属证书，违约金支付不应按照王立坤、林丽妹主张的以已付购房款总额日万分之一的标准计算，而因以双方签订的经济适用房买卖合同的约定即已付房价款的0.01%为标准。原审判决依据《合同法》114条的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”的规定，对双方签订的合同约定的违约金标准进行调整，但是王立坤、林丽妹并未举证证明损失的产生。从双方签订的《经济适用房买卖合同》来看，对于买受人逾期付款在解除合同的情况下，违约金的数额也仅是约定按累计应付款的3%计算，因此王立坤、林丽妹主张违约金按日万分之一的标准计算，不仅没有合同依据，也没有法律依据，故违约金的标准应以双方签订的合同约定为准。 王立坤、林丽妹辩称，1、行政合同系指行政主体为了实现行政管理目标，与相对人之间经过协商一致所达成的协议，在行政合同中，必定有一方是享有行政管理职权、负有行政管理职责的行政主体。本案中，安居房产公司系从事房地产开发经营的有限责任公司，并非行政主体，故涉案的《经济适用住房买卖合同》系双方作为平等民事主体所签订的，系民事合同，本案属于人民法院民事案件受案范围。2、一审法院对违约金数额的判定，事实清楚，适用法律正确，应予维持。安居房产公司提供的《经济适用住房买卖合同》及其附件在法律上属于格式合同，《经济适用住房买卖合同》条款中第十四条“关于产权登记的约定”等条款，有关出卖方违约的，违约金只按“已付房价款的万分之一”支付违约金或者根本就是免除责任，但《经济适用住房买卖合同》条款中的第七条关于“买受人逾期付款的违约责任”约定“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”以及《附件四：合同补充协议》的第六条约定“买受人每日应按照本合同规定的购房款总额的万分之三向出卖人支付违约金”，从这些约定可见，上述条款明显是加重对方责任，根据《合同法》第39条之规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；以及《合同法》第40条之规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故对于本案经济适用住房买卖合同中上诉人对其制订的加重购房人责任、排除其权利之条款，负有提醒和说明义务，然整个合同附件并没有出现特别约定或重要提示之字眼，或是对相关约定进行加粗、加黑等足以引起对方注意的有效提示，故安居房产公司主张适用该条款的标准支付违约金明显依据不足。违约金系以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。而案涉合同约定逾期办证出卖人仅按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，明显偏低，一审法院对此进行调整，并无不当。3、由福安市人民法院作出的(2018)闽0981民初5065号原告林瑞光、薛芳与被告福安市安居房地产开发有限公司（即上诉人）房屋买卖合同纠纷一案，该案与本案在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有一致性，该案一审生效后，安居房产公司按照一审文书判决内容履行了相应义务，此后参照该份生效文书，该小区的多位业主与安居房产公司亦达成了逾期办证违约金按照上述判决确定的标准九折支付的调解方案，因此，为了保持判决及后续协商调解的稳定性，请求法庭能够借鉴上述生效判决。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王立坤、林丽妹向一审法院提出诉讼请求：1.安居房产公司向王立坤、林丽妹支付逾期办理房屋权属证书的违约金26382.72元（违约金以房屋总价款255152元为基数，按每日0.01%的标准计算，从2016年9月2日起计至2019年7月3日止）；2.诉讼费由安居房产公司承担。 一审法院认定事实，2014年11月18日,王立坤、林丽妹与安居房产公司签订一份《经济适用住房买卖合同》（合同编号:ＪＳＦ-2014-720）,合同主要约定:王立坤、林丽妹向安居房产公司购买位于福安市××镇××路××号××小区××房××幢××层××号房,该经济适用房建筑面积63.82平方米,总价款为255152元;合同第六条约定,付款方式为王立坤、林丽妹在2014年8月30日前向安居房产公司支付首付款85152元,余款170000元办理银行按揭;第八条约定,出卖人应当在2016年5月20日前,将经济适用住房交付买受人使用;第十四条约定,出卖人应当在经济适用房交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列方式处理:1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失;2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后,王立坤、林丽妹向安居房产公司履行支付全部购房款的付款义务,安居房产公司于2016年6月3日将房屋交付给王立坤、林丽妹。因安居房产公司逾期将办理权属登记需要的材料报产权登记机关备案，王立坤、林丽妹于2019年7月3日取得房屋权属证书。 一审法院认为，王立坤、林丽妹与安居房产公司签订的《经济适用住房买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示,合法有效,对双方均有法律约束力。安居房产公司辩称《经济适用住房买卖合同》属于行政合同，本案不属于民事案件受案范围。本院认为，行政合同系指行政主体为了实现行政管理目标，与相对人之间经过协商一致所达成的协议，也即在行政合同中，必定有一方是享有行政管理职权、负有行政管理职责的行政主体。本案中，安居房产公司系从事房地产开发经营的有限责任公司，并非行政主体，故涉案的《经济适用住房买卖合同》系安居房产公司和王立坤、林丽妹作为平等民事主体所签订的,该合同为民事合同，安居房产公司的抗辩意见，不予采纳。根据合同约定,安居房产公司应在经济适用住房交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案,但安居房产公司未在合同约定的时间内办理备案登记,致使王立坤、林丽妹于2019年7月3日才取得不动产权证书，已构成违约，应承担逾期办证责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:…(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日…”,因此,王立坤、林丽妹主张自交付使用之日起第91日即2016年9月2日起计算逾期办证违约金至取得房屋权属证书之日止,于法有据,安居房产公司对此亦无异议，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…”。故违约金系以补偿损失为主,兼具惩罚功能,旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。而案涉合同约定逾期办证出卖人仅按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金,明显偏低,应予调整。因此，王立坤、林丽妹要求安居房产公司按日支付从2016年9月2日起至2019年7月3日止,按商品房总价款0.01%的标准计算的逾期办证违约金的主张,有事实和法律依据，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：安居房产公司应于判决生效之日起十日内向王立坤、林丽妹支付从2016年9月2日起至2019年7月3日止的逾期办理房屋权属证书违约金26382.72元。案件受理费459.6元，减半收取计229.8元，由安居房产公司负担。 二审期间，到庭当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。对二审双方争议的问题，本院认定如下：1、本案是否属于民事受案范围问题。安居房产公司主张案涉《经济适用住房买卖合同》系行政合同。本院认为，行政合同的一方应为行政主体，而本案房屋买卖合同双方均非行政主体，案涉《经济适用住房买卖合同》系双方作为平等民事主体签订的，属于民事合同，安居房产公司关于本案不属于民事受案范围的主张，缺乏依据，不予支持。2、逾期办证违约金是否应当调整问题。本院认为，案涉《经济适用住房买卖合同》第十四条关于逾期办证违约金支付标准的约定，因出卖人的责任在规定期限内无法办证的，安居房产公司按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。双方对安居房产公司逾期办证的事实不持有异议，若上述标准计算支付违约金，安居房产公司支付的违约金仅为25.51元，明显偏低，而购房合同中对买受人逾期付款的违约责任则按逾期应付款日万分之一计算违约金，一审根据合同权利义务对等原则，将出卖人逾期办证的违约金调整为按已付房价款的日万之一标准计算，并无不当，应予维持。 综上所述，安居房产公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费459.5元，由上诉人福安市安居房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 刘为河 审判员 罗文君 二〇二〇年十一月十日 书记员 周梦然 本案所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。