江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初2892号原告（案外人）：丁茂兵，男，1970年9月19日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：杨浩，江苏苏哲律师事务所律师。被告（申请执行人）：王振运，男，1966年10月15日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：解学成，泗阳县城北法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：姜绍祥，男，1963年9月1日出生，住泗阳县。原告丁茂兵与被告王振运、姜绍祥案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月1日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。丁茂兵及其委托诉讼代理人杨浩、王振运及其委托诉讼代理人解学成到庭参加诉讼，姜绍祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。丁茂兵向本院提出诉讼请求：1、不得执行泗阳县桃州名都6-301室房产；2、解除对泗阳县桃州名都××室房产的查封；3、确认丁茂兵与姜绍祥签订的房屋买卖合同有效，泗阳县桃州名都××室房产所有权归丁茂兵所有；4、诉讼费由王振运、姜绍祥承担。事实和理由：丁茂兵与姜绍祥于2013年就案涉房产达成口头买卖协议，总价为560000元。至2015年3月8日，丁茂兵已将房款全部支付给姜绍祥，双方于当日签订购房协议，由姜绍祥向丁茂兵出具收条，交付房产证、国有土地使用证，并交付房产。丁茂兵随即对房屋重新装修并入住，于2017年出租他人，已经实际占有，故案涉房产应属于丁茂兵所有。王振运辩称，（2016）苏1323民初7761号民事判决书已产生法律效力，丁茂兵在该案审理时未向法院提出其与姜绍祥之间的买卖关系。当王振运向法院申请执行时，丁茂兵才提出执行异议，不排除其与姜绍祥之间存在恶意串通。丁茂兵对于房屋未过户，自身存在过错。应当驳回丁茂兵的诉讼请求。姜绍祥辩称，2013年，丁茂兵向姜绍祥提出购买案涉房产，但不想做按揭贷款，2-3年内分期付款。2015年3月8日，丁茂兵支付清所有房款，双方签订书面购房协议，姜绍祥出具金额为5666021元的收条，同时向丁茂兵交付房屋、房产证和国有土地使用证，并要求丁茂兵尽快将有线电视、水电煤等账户过户。2013年7月姜研研在银行贷款，以案涉房产提供抵押，姜绍祥没有将此情况告知丁茂兵，该贷款已于2018年偿还完毕，抵押权已经消失。丁茂兵围绕诉讼请求提交了以下证据：协议、收条、收款明细、转账凭证及银行交易明细、贷款结清证明、供水卡、电力客户服务卡、煤气保险投保确认书、城市居民安全用气合同、数字电视客户信息、结婚证等。王振运针对答辩主张提供的证据为（2016）苏1323民初7761号民事判决书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此以及当事人陈述，认定如下事实：位于泗阳县众兴镇解放路桃州名都××室房产登记在姜绍祥、王某名下，于2011年1月18日被中国邮政储蓄银行江苏省泗阳县支行设立抵押权，抵押期间自2011年1月18日至2023年1月18日，抵押金额190000元，于20137月17日注销抵押登记。同日，该房产再次被中国邮政储蓄银行江苏省泗阳县支行设立抵押权，抵押期间自2013年7月17日至2025年7月16日，抵押金额为310000元。2013年6月8日、2013年7月10日、2013年7月17日、2014年11月9日、2015年3月8日，丁茂兵以现金、转账的方式分别向姜绍祥支付50000元、300000元、50000元、150000元、16021元。2015年3月8日，姜绍祥、丁茂兵签订协议一份，约定姜绍祥将位于泗阳县桃州名都××室的房屋以566021元卖给丁茂兵，协议自双方签字、付完款项后生效，自协议生效之时起房屋归丁茂兵所有。同日，姜绍祥向丁茂兵出具收条一份，内容为：今收到丁茂兵购房款伍拾陆万陆仟零贰拾壹元整。2016年12月19日，本院立案受理王振运与姜绍祥买卖合同纠纷一案，于2017年1月16日作出（2016）苏1323民初7761号民事判决：姜绍祥向王振运支付货款83350元及利息、代理费2500元。根据王振运的申请，本院于2017年3月28日立案强制执行，于2017年5月11日作出（2017）苏1323执1201号执行裁定：查封姜绍祥所有的位于泗阳县桃州名都××室房产，权证号：062011，查封期限三年。案涉房屋数字电视生效时间为2015年6月27日，客户名称为丁茂兵妻子宋勤英。2017年9月，案涉房屋开通管道燃气，客户名称为丁茂兵，自来水、电力用户名称变更为丁茂兵。2019年7月8日，姜绍祥向丁茂兵出具卖房收款明细一份，内容为收到丁茂兵购房款的日期、金额。2020年5月6日，本院作出（2017）苏1323执1201号执行裁定：查封被执行人姜绍祥所有的位于泗阳县桃州名都××的房产。丁茂兵针对上述执行行为向本院提出异议，本院于2020年5月14日作出（2020）苏1323执异89号执行裁定书：驳回丁茂兵的异议请求。2020年6月2日，中国邮政储蓄银行江苏省泗阳县支行出具结清证明一份，主要内容为：借款人姜研研；抵押物泗阳县桃州名都××室；抵押人王某。截止今日该贷款本息已经全部结清，额度已注销，抵押物可退还。本案争议焦点是：丁茂兵是否具有阻却案涉房产强制执行的权利。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，丁茂兵与姜绍祥签订案涉房屋买卖协议后，没有办理该房屋的产权变更，在不动产登记没有变更的情况下，物权变动并未完成，丁茂兵尚不能成为该房屋所有权人，其主张对涉案房屋享有所有权的依据不足，不应得以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然丁茂兵与姜绍祥在本院查封案涉房产之前签订了买卖协议，并已经支付了全部价款，但是在该协议签订前，此房屋已经被中国邮政储蓄银行江苏省泗阳县支行设定抵押并登记，丁茂兵对此没有进行核实了解，且抵押权具有公示效力和物权优先效力，丁茂兵理应知道该房产不具备买卖条件，无法办理过户登记手续，在此情况下仍然予以购买，存在过错。另外，丁茂兵陈述自购买案涉房产后直至2018年9、10月左右才准备过户登记，期间长达三年多，丁茂兵在主观上没有办理房产过户登记取得完整产权的积极意愿，其自身对未办理过户登记存在过错。综上，丁茂兵对于涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不应得以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告丁茂兵的诉讼请求。案件受理费9460元，由原告丁茂兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  刘慧玲人民陪审员  刘长春人民陪审员  谷士凯二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  刘小林附录法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。