广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0112执异210号异议人（案外人）：何国昌，男，1968年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：项梦曦，广东君鼎律师事务所律师。申请执行人：广州萝岗金发小额贷款股份有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区。法定代表人：袁志敏。委托诉讼代理人：凌勇、肖桂云，均系该司员工。被执行人：孙**霞，女，1977年12月8日出生，汉族，住广东省云浮市。被执行人：肇庆市高要区恒富置业有限公司，住所地肇庆市高要区。法定代表人：刘兰桂。被执行人：新兴县康乐新城有限公司，住所地新兴县。法定代表人：赵志坚。被执行人：赵志坚，男，1965年6月14日出生，汉族，住广东省云浮市。被执行人：刘兰桂，女，1966年2月28日出生，汉族，住广东省云浮市。被执行人：刘恩辉，男，1971年9月26日出生，汉族，住广东省云浮市。本院在执行（2019）粤0112执2588号广州萝岗金发小额贷款股份有限公司（以下简称萝岗金发公司）与孙**霞、肇庆市高要区恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）、新兴县康乐新城有限公司（以下简称康乐公司）、赵志坚、刘兰桂、刘恩辉金融借款合同纠纷一案过程中，案外人何国昌对该案的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了公开听证。本案现已审查终结。异议人何国昌的异议请求为：对广州市黄埔区人民法院查封文号为【（2019）粤0112执2588号】的执行裁定书，查封了位于肇庆市高要区南岸府前大街94号恒富大厦903A号商品房（以下简称案涉房屋）不服，申请依法裁定中止执行并解除查封。事实和理由：1.2016年4月28日，异议人与恒富公司签订了恒富大厦《商品房认购书》，2016年5月9日异议人又与恒富公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号2016051275。购买了案涉房屋，房屋价款为人民币28万元，异议人已支付了全部的购房款，恒富公司也于收款当天开具相应金额的《收据》。自商品房买卖合同成立后，异议人一直要求恒富公司就案涉房屋开具发票并办理合同备案，却未果。2.异议人于2018年11月15日已确认收楼，具备了房屋的使用权、经营权和处置权。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条和29条规定，案涉房屋符合法定的解封条件，异议申请人请求贵院依法裁定中止执行并解封，还望得到贵院的支持。综上所述，异议人在黄埔区人民法院查封前已与被执行人恒富公司签订了《商品房买卖合同》，并已付清了购房款。请广州市黄埔区人民法院依法裁定中止对案涉房屋的执行并解除查封，切实维护异议人的合法权益。萝岗金发公司答辩称：不同意异议人的请求，因为从现有证据来看，我们认为异议人的房款没有支付到位。而且每份商品房买卖合同的主合同没有买受人的签名，其仅在附件四后面签名确认，其确认的仅是合同补充协议，并未对主合同确认，骑缝位置也没有签名。此外他们的合同并没有在房管部门进行登记备案，因此我们不认为是可以法定停止执行的条件。被执行人孙**霞、恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘兰桂、刘恩辉未提交答辩，也未提交证据。本院查明：萝岗金发公司与孙**霞、恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘兰桂、刘恩辉金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月26日作出（2018）粤0112民初6382号《民事调解书》，协议如下：一、截至2018年12月10日，孙**霞确认尚欠萝岗金发公司欠款841418.75元；上述款项共分十一期偿还，每个月为一期，每期还款日为27日，其中，第一期于2019年2月27日前归还本金41418.75元及相应利息；第二至十一期（即2019年3月到2019年12月27日），每期偿还本金80000元及相应利息；利息自2018年12月11日起至实际还清之日止，以未还债务为基数，按月利率2%计收，利息自2019年2月起按月支付；二、恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘兰桂、刘恩辉为第一项的债务承担连带清偿责任；恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘兰桂、刘恩辉承担清偿责任后可向孙**霞追偿；三、如六被告有任意一期未按上述约定按期足额履行还款义务，萝岗金发公司有权就六被告未还款项向法院申请强制执行；四、萝岗金发公司放弃其余诉讼请求；五、案件受理费6485.6元，由被告承担。该判决生效后，由于被执行人未主动履行生效判决确定的义务，萝岗金发公司向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0112执2588号立案执行。执行过程中，本院查明恒富公司名下有包括案涉房屋在内的多处不动产，遂于2019年7月24日予以预查封。关于案涉房屋的登记备案情况，本院曾函询肇庆市高要区住房和城建局，该局回复称恒富大厦共有35套不动产签订了《商品房买卖合同（预售）》，附件中的《房屋交易网签备案信息表》中显示案涉房屋的签约时间是2016年5月9日，合同编号为2016051275，但未进行合同监证。何国昌为证明其主张，提交如下证据：1.《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2016051275），签约时间是2016年5月9日，合同约定何国昌向恒富公司购买案涉房屋，总金额28万元。该合同“买受人”处没有何国昌签名，何国昌在附件四补充协议的“买受人”处签名并写明日期。2.《转款支付函》，内容为：何国昌购买高要区恒富大厦903A房的购房款共28万元。根据高要区恒富置业有限公司的运营和财务安排，何国昌于2016年4月28日以现金支付方式将第一期购房款3万元支付给高要区恒富置业有限公司股东刘恩辉；何国昌继续于2016年5月7日以现金支付方式将第二期购房款25万元支付给高要区恒富置业有限公司股东刘恩辉；此二笔购房款实际为肇庆市高要区恒富置业有限公司收取。落款处加盖恒富公司公章，落款日期为打印的2016年5月7日。3.收据两张，一张是2016年4月28日出具，载明：今收到何国昌交来恒富大厦903A房购房定金；一张是2016年5月7日出具，载明：今收到何国昌交来恒富大厦903A房购房款（现金）。4.《交房通知书》，由何国昌于2018年11月1日签收。5.《收楼确认书》，由何国昌于2018年11月15日签收。萝岗金发公司对上述证据均不确认。另，何国昌共就五套房屋提出执行异议，其表示所有购房款均是现金支付，故未能提供银行转账记录。此外，何国昌主张该五套房屋均已交付，目前空置尚未装修，钥匙在其手中。案涉房屋的不动产登记查询结果证明显示，该房屋被本院（2019）粤0112执2588号首封。肇庆市高要区人民法院（以下简称高要法院）以（2019）粤1204执778号进行轮候查封，该案申请执行人是何国昌，被执行人是恒富公司。何国昌主张因恒富公司曾向其借款，后其起诉恒富公司之后申请强制执行。结合上述证据材料及当事人陈述，萝岗金发公司认为因何国昌还与恒富公司存在借款关系，故存在以房抵债的嫌疑。应本院要求，何国昌于庭后提交了其与恒富公司诉讼案件的证据材料及诉讼文书，本院查明如下：2018年7月23日，何国昌向高要法院起诉恒富公司、刘恩辉等人，要求被告偿还借款4249000元及利息等，案号为（2018）粤1204民初1636号。何国昌在起诉状中陈述于2016年至2018年期间多次借款给被告，被告提供了恒富大厦5套房等财产作抵押担保。何国昌提供的证据中有一份《房地产质押借款合同》，由何国昌（出借人）和刘恩辉（借款人）于2016年5月10日签订。该合同约定何国昌向刘恩辉提供借款80万元，借款用途是恒富公司高要区开发项目资金，借款期限从2016年5月10日至2016年11月9日。刘恩辉自愿以自己拥有房产所有权或处分权的房产作质押，作为向出借人清偿债务的担保。质押房产情况如下：座落于肇庆市高要区南岸府前大街**恒富大厦共**房产分别为：502房、505房、805房、903房、903A房。未经出借人书面同意，借款人不得将质押房产出让、变卖……如发生借款到期，借款人没有偿还借款等违约事件，经出借人催收后仍不还款或者无还款能力的，出借人有权在合同期限届满后7天处分该质押房产，办理过户手续。2018年3月7日，何国昌和刘恩辉、刘恩雄签订《还款协议书》，约定还款金额共计390万元，共三项借款，其中80万元为抵押肇庆市高要区南岸府前大街94号恒富大厦共5套房的债务……还款期限：2018年11月30日前还100万元（解押肇庆市高要区南岸府前大街94号恒富大厦共5套房、并退回80万元借据）……该案开庭之后，何国昌、刘恩辉、恒富公司等签订和解协议，后经高要法院调解，各方当事人达成了分期还款的调解协议，并经（2018）粤1204民初1636号民事调解书予以确认。后因各被告未履行义务，何国昌申请了强制执行。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照我国民事诉讼法第二百二十七条的规定向执行法院提出异议。何国昌以买受人身份对登记在被执行人名下的房屋提出异议，本院按执行标的异议进行审查。本案审查的焦点是，何国昌是否案涉房屋的权利人，以及该项权利是否足以阻止本院对执行标的的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定系为了保护房屋买受人的物权期待权，上述条件必须同时满足，案外人的请求方可得到支持。本案中，何国昌与恒富公司签订房屋买卖合同的时间是2016年5月9日，并于2018年11月15日收楼使用，均早于本院的查封时间即2019年7月24日。关于房款的支付，何国昌仅能提交恒富公司出具的收据，并没有任何转账凭证。但根据何国昌与恒富公司在高要法院民间借贷纠纷一案的证据可以看出，何国昌在借款给刘恩辉时，双方签订了《房地产质押借款合同》，明确约定刘恩辉以包括案涉房屋在内的五套房产作为其向何国昌借款的“质押”担保。该合同签订在房屋买卖合同之后，如何国昌确已支付购房款，再以案涉房屋作为向自己借款的“质押物”不符合常理。因此，现有证据不足以证实何国昌已支付购房款，故其依上述法律规定请求排除本院对案涉房屋的执行于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人何国昌的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 李 桂 模审判员 芮雪春子审判员 胡 琳 琳二〇二〇年十一月十八日本件与原本核对无异书记员 蔡  喆附：本裁定主要法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。