湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9612号上诉人（原审原告）：贺文花，女，汉族，1974年12月9日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：彭新喜，湖南迈旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8路。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区，该公司员工。上诉人贺文花因与被上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称“橘郡公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。贺文花的上诉请求：一、请求二审法院依法撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9769号民事判决。依法改判湖南橘郡城镇置业有限公司立即为贺文花办理橘郡小区C5栋103房间的不动产登记并向贺文花支付逾期办证违约金280000元（以交付房款1890000元为基数，按每日万分之一的标准从2015年10月27日暂算至2019年10月27日，后续违约金计算至实际进行不动产登记之日止）。二、请求依法判令本案一审、二审全部诉讼费用由橘郡公司承担。事实与理由：2014年4月30日之前，橘郡公司根据合同第七条之规定通知贺文花验房收房，贺文花协同装修公司工作人员查房时，确认该房负一楼的厨房和厕所没有下水系统，不能满足基本的生活需求，贺文花有权拒绝收房。贺文花未收房是因为橘郡公司根本违约在先，其仍应依照合同第十八条之约定为贺文花办理不动产登记并支付逾期办证违约金，一审法院认为贺文花未实际收房，则橘郡公司办理不动产登记的义务尚未开始，明显违反“法律不保护不法利益”的原则。橘郡公司违约在先，贺文花有权在得到补救之前拒绝收房，因此不再适用第十八条的约定驳回贺文花的诉讼请求。贺文花2012年购房（当年支付了房屋全部款项189万元），截止上诉之日整整过了八年，橘郡公司交付的房屋未达基本需求导致无法装修入住，且未办理不动产登记，贺文花努力想改善家庭住房条件，但仍无法入住。恳请法院依法撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9769号民事判决，依法改判橘郡公司立即为贺文花办理橘郡小区c5栋103房间的不动产登记并向贺文花支付逾期办证违约金280000元（以交付房款1890000元为基数，按每日万分之一的标准从2015年10月27日暂算至2019年10月27日，后续违约金计算至实际进行不动产登记之日止）。橘郡公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。贺文花向一审法院起诉请求：一、橘郡公司将验收合格并按政府规定备案、归档的橘郡小区C5栋103房交付给贺文花，并向贺文花支付逾期交房违约金275940元（以交付房款1890000为基数，按每日万分之一的标准从2014年4月30日起暂计算至2018年4月30日，之后违约金计算至房屋实际交付日止）；二、橘郡公司立即为贺文花办理橘郡小区C5栋103房的不动产权登记证书，并向贺文花支付逾期办证的违约金172462.5元（以交付房款1890000为基数，按每日万分之一的标准从2015年10月30日起暂计算至2018年4月30日，之后违约金计算至实际获得产权证之日止）；三、橘郡公司承担本案的全部诉讼费用，保全费用及其他费用。诉讼过程中，贺文花撤回第一项诉请。一审法院认定事实：2012年10月23日，橘郡公司作为出卖人，贺文花作为买受人，双方签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20120131103，以下简称买卖合同）。买卖合同约定：由买受人购买橘郡公司橘郡礼顿小区第C5幢1层103号房屋，建筑面积共265.92平方米，买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款570000元，剩余房屋1320000元向银行申请贷款。买卖合同第七条规定，出卖人应当在2014年4月30日前，将验收合格的商品房交付使用(即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收)，出卖人在交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。买卖合同第十条规定，由于出卖人原因逾期交房的，逾期在180日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付房屋之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的千分之三向买受人支付违约金。出卖人逾期交房超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行本商品房买卖合同，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买卖合同第十八条规定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋初始登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记(即买受人个人的房产证)办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意如下处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。橘郡公司签订买卖合同后，贺文花依约履行支付款项的义务。2014年5月9日，长沙橘郡生态居住区C1区C5栋经五方验收合格。涉案房屋所在C5栋至今尚未办妥不动产权证书。在一审诉讼过程中，贺文花陈述：一、收到入伙通知书，但是由于涉案房屋未达到合同约定的使用条件，未实际收房。二、该房附带有地下室，但地下室存在重大瑕疵，业主需增设水泵，将污水泵上下水系统，严重影响房屋的使用。一审法院认为，《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。贺文花依约支付购房款和税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋、申请办理房屋不动产权属登记，否则应承担违约责任。关于房屋质量问题，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。一、现房屋经五方验收合格，贺文花未在收到《入伙通知书》后，明确提出对涉案房屋的整改意见；二、贺文花陈述涉案房屋存在重大问题，但未提供房屋有关地下室设计和配套的相关约定；三、贺文花未提供证明证明房屋现有配套致使地下室无法正常使用。故一审法院对其陈述因未提供证据证明，暂不予采信。关于逾期办证违约金。橘郡公司办证义务应从房屋“实际交付”后产生，《长沙县商品房买卖合同》第九条“买受人逾期未办理交接手续，视为房屋已经交付”，该约定系是为买受人设定的义务，目的是防止因买受人怠于收房的违约行为而给出卖人造成损失，现贺文花未实际收房，逾期办证起算点尚未开始。对贺文花诉求支付逾期办证违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：驳回贺文花的全部诉讼请求。本案受理费8026元，减半收取4013元，由贺文花负担。二审中，上诉人贺文花提交了以下证据：公证书一份，拟证明该份公证书跟传统的公证书不一样。长沙市公证处现在开发了公证保的APP，由律师到现场录像，公证书的正文部分不能看出视频的内容，它只是证明这个视频图片是未经修改的，如果需要看这个视频本身内容的话，上诉人可以用手机的公证保APP，打开播放这个视频。视频证明的事实是涉案房屋的布局分为负一楼、一楼和二楼，负一楼是不符合不满足基本生活需求的，负一楼的厨房和厕所有功能区划，能明显看到厨房、厕所没有下水管道。如果负一楼的厕所要排放污水，只能安装一个管道，通过泵送到一楼再排放出去。事实上，这样做很有可能产生堵塞。负一楼的厨房也没有下水管道，也只能通过安装一个管道，安装一个动力泵，把这个废水、废渣泵到一楼的厨房予以排放，因此涉案的房屋是无法满足基本的生活需求。被上诉人橘郡公司质证认为：该组证据并不是新证据。对该组证据的真实性没有异议，但对该组证据的关联性及其证明目的持有异议。该组证据并不能达到贺文花所说的证明目的。被上诉人橘郡公司没有提交新证据。本院对贺文花提交的证据认证如下：符合证据的客观性、真实性，但无法实现其证明目的，不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为橘郡公司应否支付贺文花主张的逾期办证违约金。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，当事人应举证证明自己的主张，否则，应承担举证不能的法律后果。现贺文花未提交充分证据佐证其上诉主张，故对上诉人的主张，本院不予支持。综上，上诉人贺文花的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8026元，由上诉人贺文花负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年十一月九日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。