广西壮族自治区百色市田阳区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂1021行初116号 原告：百色市田阳区糖业烟酒公司（原田阳县糖业烟酒公司），住所地：田阳区田州镇解放西路**田阳糖业烟酒公司昭旺楼第**西侧**。统一社会信用代码：91451021200640635N。 法定代表人：陆志营，该公司经理。 委托诉讼代理人：卢儒山，广西齐川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凤玉，广西齐川律师事务所律师。 被告：百色市田阳区不动产登记局（原田阳县不动产登记局），住所地：田阳区田州镇常安，住所地：田阳区田州镇常安路**style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 负责人：覃汉忠，该局局长。 委托诉讼代理人：何湾，广西通阳律师事务所律师。 第三人：百色市田阳区房产管理中心（原田阳县房产管理局），住所地：田阳区田州镇常安，住所地：田阳区田州镇常安路**style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：农玉勇，该中心主任。 委托诉讼代理人：廖骞，广西通阳律师事务所律师。 第三人：百色市田阳区茂田房地产开发有限公司（原田阳县茂田房地产开发有限公司），住所地：田阳区田州镇民主，住所地：田阳区田州镇民主街**style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：唐寅倬，该公司总经理。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁市园湖支行。住所地：广西壮族自治 2 区南宁市青秀区园湖南路12-3号。 负责人：林道军，该支行行长。 第三人：广西辰威进出口贸易有限公司。住所地：广西壮族自治区南。住所地：广西壮族自治区南宁市星光大道**泰富大厦**style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：岑威，该公司总经理。 第三人：中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，营业场所：广西南宁市青秀区凤翔路19号信达大厦11-13层。 负责人：刘庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐一杰，该公司职工。 委托诉讼代理人：欧美霞，广西承汇律师事务所律师。 原告百色市田阳区糖业烟酒公司（原田阳县糖业烟酒公司，以下简称原告糖业烟酒公司）不服被告百色市田阳区不动产登记局（原田阳县不动产登记局，以下简称被告不动产登记局）颁发给第三人百色市田阳区茂田房地产开发有限公司（原田阳县茂田房地产开发有限公司，以下简称第三人茂田公司）的阳房权证阳字第201318**房屋所有权证，向本院提起行政诉讼。本院于2019年5月5日立案后，依法追加百色市田阳区房产管理中心（原田阳县房产管理局，以下简称第三人房产管理中心）作为第三人参加诉讼。分别于2019年5月10日向被告不动产登记局、第三人房产管理中心、第三人茂田公司送达了起诉状副本及应诉通知书。于2019年9月16日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。2019年10月10日，本院作出（2019）桂1021行初13号行政判决，撤销被告不动产登记局颁发给第三人茂田公司的阳房房权证阳字第201318**屋所有权证。被告不动产登记局不服判决，向百色市中级人民法院提起上诉。2020年4月28日，百色市中级人民法院作出（2020）桂10行终107号行政裁定，撤销本院（2019）桂1021行初13号行政判决，发回重审。本院于2020年7月21日重新受理本案后，依法追加中国建设银行股份有限公司南宁市园湖支行（以下简称第三人园湖支行）、广西辰威进出口贸易有 3 限公司（以下简称第三人辰威公司）、中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称第三人信达广西分公司）作为第三人参加诉讼，并于2020年7月23日向被告不动产登记局、第三人房产管理中心、第三人茂田公司送达了起诉状副本及应诉通知书，于2020年7月24日向第三人园湖支行送达了起诉状副本及应诉通知书，于2020年8月12日向第三人辰威公司送达了起诉状副本及应诉通知书，于2020年8月14日向第三人信达广西分公司送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法另行组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭审理了本案。原告糖业烟酒公司的委托诉讼代理人卢儒山、李凤玉，被告不动产登记局的委托诉讼代理人何湾、第三人房产管理中心的委托诉讼代理人廖骞、第三人信达广西分公司的委托诉讼代理人唐一杰、欧美霞到庭参加诉讼。第三人茂田公司、第三人园湖支行、第三人辰威公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告糖业烟酒公司向本院提出诉讼请求：请求判决撤销阳房权房权证阳字第201318**权证。事实与理由：由于旧城改造的需要，原告糖业烟酒公司与第三人茂田公司于2011年9月16日签订《田阳县糖业公司旧城改造合作建设协议书》，约定双方合作建设田阳县田州镇解放西路1号田阳县糖业烟酒公司昭旺楼，项目建设完成后，第一至第三层商铺和第四层的3间房（后来第四层3间调整为第十层3间）办公室归原告糖业烟酒公司所有，办理产权证所产生的税、费由第三人茂田公司负责。此合作建设方案经原告糖业烟酒公司主管部门报田阳县人民政府审批同意，该项目目前已经建设完成，但是尚未进行竣工验收。2013年11月26日，第三人茂田公司却违背双方合作建房协议书的约定，向原田阳县房产管理所申请将田阳县田州镇解放西路1号昭旺楼第三层301商铺登记为第三人茂田公司所有，2013年11月27日，原田阳县房产管理所即办证给第三人茂田公司，房产证号为：阳房权证房权证阳字第201318**证，并于2014年1月21日将上述房产作为抵押物，为第三人辰威公司在第三人园湖支行担保贷款10,000,000元。贷款期限至2016年 4 1月21日。原告糖业烟酒公司知悉后，于2015年3月向田阳县人民法院起诉，2015年5月12日，田阳县人民法院作出（2015）阳民二初字第10号民事调解书，要求第三人茂田公司于2015年9月30日前将田阳县田州镇解放西路1号昭旺楼第一层101、102商铺、第二层201商铺、第三层301商铺变更登记到原告糖业烟酒公司名下；将田阳县田州镇解放西路1号昭旺楼第十层西侧第1001、1002、1003号房登记到原告糖业烟酒公司名下。但是第三人茂田公司一直没有履行调解书确定的义务。2016年1月19日，原告糖业烟酒公司向原田阳县房产管理局提出申请，要求撤销阳房权证阳房权证阳字第201318**，将该房产证涉及的房产登记为原告糖业烟酒公司所有。2016年2月2日，原田阳县房产管理局作出答复意见（阳房管复字〔2016〕6号），认为房产权涉及房产抵押，需要第三人茂田公司解押后方可撤销。2017年，原告糖业烟酒公司再次向原田阳县房产管理局提出申请，要求撤销阳房权证阳字房权证阳字第201318**2017年3月17日，原田阳县房产管理局作出回复（阳房管复字〔2017〕2号），认为其为该商铺办理产权证没有违反法定程序。原告糖业烟酒公司认为，田阳县人民政府授权原田阳县房产管理局将原属于原告糖业烟酒公司所有的田阳县田州镇解放西路1号昭旺楼第三层301商铺错误登记为第三人茂田公司所有，并以房产涉及抵押为由拒绝撤销错误的房产登记，没有事实和法律依据。理由有：第一、第三人茂田公司申请房产登记所提交的材料不齐全，其中缺少了“房屋测绘报告”、“房屋各层平面图”、“竣工验收备案表”等必要材料，甚至至今该工程都没有进行竣工验收，不符合房产初次登记的条件要求，不应该予以登记。第二、原田阳县房产管理所办理给第三人茂田公司的阳房权证阳字第房权证阳字第201318**先发证，后审核材料。第三、由于茂田公司虚构事实，骗取房产登记，取得了田阳县田州镇解放西路1号昭旺楼第三层301商铺的所有权。原田阳县房产管理局拒绝纠正错误的房产登记，致使本属于原告糖业烟酒公司所有的房产登记为第三人茂田公司所有，已经严重侵犯了原告糖业烟酒公司的财产所有权，造成国有资产被登记到个人名下，导致国有资产重大流失。本案经广西 5 壮族自治区高级人民法院审理并作出（2018）桂行终1048号行政裁定认为，原告糖业烟酒公司的诉讼请求并未超过起诉期限。同时由百色市中级人民法院继续审理后向原告糖业烟酒公司释明本案适格被告应为田阳县不动产登记局，第一审管辖权应由田阳县人民法院行使，原告糖业烟酒公司可申请撤诉后向田阳县人民法院提起对田阳县不动产登记局的诉讼。故原告糖业烟酒公司向百色市中级人民法院请求撤诉后由百色市市中院作出（2019）桂10行初19号行政裁定，确定由原告糖业烟酒公司对田阳县不动产登记局提起诉讼。综上，由于田阳县人民政府授权的原田阳县房产管理局在其所管理的审批程序上未尽审慎义务，造成了房屋产权的登记错误，原田阳县房产管理局也错误的将房产权证填发并登记在第三人茂田公司名下，这个违法行为导致了原告糖业烟酒公司的利益损失，故原告糖业烟酒公司的诉求合法合理。现不动产登记的法定职能统一由田阳县不动产登记局继承，故应以田阳县不动产登记局作为被告提起诉讼。为了维护原告糖业烟酒公司的合法权益，保护国有资产不流失以及原告糖业烟酒公司120多名职工的生活保障问题，特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告不动产登记局辩称：被告不动产登记局不是本案适格的被告，理由如下：1、涉案的产权证不是由不动产登记局发放的，在这个过程中不动产登记局没有任何过错责任，从2016年开始履行不动产登记职能到现在不动产登记局并没有接受到原告提出要求变更或撤销涉案不动产权证的请求。另外，根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，产权证书的撤销必须要有司法机关、行政机关、仲裁委员会通过发生法律效力的相关文件证明当事人通过不法手段获得，不动产登记局才有权利撤销已经发出的产权证。被告不动产登记局至今也没有见过司法部门要求撤销产权证的相关文件，也没有任何人向不动产登记局要求撤销产权证。所以被告不动产登记局不存在任何过错。2、涉案的产权证颁发没有违反法定程序。 第三人房产管理中心辩称：原田阳县房产管理所之前颁发本案的房产权证时，依据法律正确、程序合法，所以该房产权证不应被撤销。 6 第三人信达广西分公司辩称：一、本案被告不动产登记局为第三人茂田公司办理产权登记的行政行为合法有效。第三人茂田公司2013年11月向被告不动产登记局申请办理田阳县田州镇解放西路1号昭旺楼101号、102号、201号、301号商铺的房屋所有权权证，其提供的申请材料：建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地批准书、土地证等，这些相关证书上的所有人均为茂田公司，符合产权登记要件。原告糖业烟酒公司认为上述房产未进行工程竣工验收，申请材料不齐全，被告不动产登记局不应给第三人茂田公司办理产权登记，这种说法不成立。第三人茂田公司提供的上述相关证书足以证明该房产权属属于第三人茂田公司所有，工程是否竣工验收不是办理产权登记的充分必要条件，没有竣工验收，不能否定、改变该房产权属是茂田公司。因此被告不动产登记局将上述商铺产权登记在第三人茂田公司名下符合法律规定，并无违法和不当。二、第三人茂田公司以上述房产为第三人辰威公司向中国建设银行申请贷款提供抵押物，在被告不动产登记局办理抵押登记手续，是其真实意思表示，抵押权人即第三人信达广西分公司权益应受法律保护。第三人信达广西分公司是财政部下属国有资产管理公司，专门承接国有银行不良金融债权，处置回收资金，维护国有资产不流失，不损失。本案中贷款抵押登记手续合法有效，应受法律保护。三、原告糖业烟酒公司提起行政诉讼时效已过。2013年11月产权登记在第三人茂田公司名下，原告糖业烟酒公司在2014年12月26日前已知道产权登记事宜，并向被告不动产登记局提出异议登记。依法其时效在2016年12月26日前到期，原告糖业烟酒公司第一次提起行政诉讼时间在2017年5月3日，因此诉讼时效己过。而且其于2016年、2017年两次向被告不动产登记局申请撤证的时间不能算中断时效，不能重新计算时效，只能扣除该部分时间，原告糖业烟酒公司在2016年1月19日申请撤证，被告不动产登记局答复原告糖业烟酒公司时间是2016年2月2日，可扣除时间13天，2017年3月17日被告不动产登记局答复原告糖业烟酒公司的意见，由于原告糖业烟酒公司没能提供申请时间，故该部分扣除时间应算扣除一天。因此在诉讼时效内可扣除14天。另，被告不动产登记局在2016年2 7 月2日答复意见中已明确告知原告糖业烟酒公司需要第三人茂田公司解除抵押后才能撤销上述房产证。至此原告糖业烟酒公司是完全清楚通过向行政机关申请撤证是不可能的途径，但是其2017年仍向行政机关申请撤证，不立即提起行政诉讼，这完全是由其自身原因造成诉讼时效过期，其法律后果应自行承担。综上所述，请求合议庭驳回原告糖业烟酒公司诉讼请求。 第三人茂田公司、第三人园湖支行、第三人辰威公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告糖业烟酒公司为其主张在举证期限内提供的证据有：1、广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂行终1048号行政裁定书，拟证明其提起诉讼未超过起诉期限。2、百色市中级人民法院（2019）桂10行初19号行政裁定书，拟证明涉案适格被告为田阳区不动产登记局。3、原田阳县房产管理局阳房管复字（2016）6号，拟证明原田阳县房产管理局以房产涉及抵押为由拒绝撤销错误登记的房产证。4、原田阳县房产管理局阳房管复字（2017）2号，拟证明原田阳县房产管理局以该四套商铺办理产权证没有违反法定程序为由拒绝撤销错误登记的房产证。5、田阳县人民法院（2015）阳民二初字第10号民事调解书，拟证明阳房权证阳字第2房权证阳字第201318**房产为原告糖业烟酒公司所有，却被登记为第三人茂田公司所有的事实。6、田阳县发改局关于田阳县糖业烟酒公司昭旺楼项目核准的批复，拟证明田阳县田州镇解放西路1号昭旺楼项目合法。7、《田阳县糖业公司旧城改造合作建设协议书》及函件，拟证明其与第三人茂田公司合作建设昭旺楼，该楼第一、第二、第三层房产为原告糖业烟酒公司所有。8、单位房、商品房办理房产初始登记告知文，拟证明办理房产初始登记需要提交的材料，其中有一项为“竣工验收合格单原件及竣工验收备案表原件（规划部门提供）”。9、田阳县建设工程质量安全监督站证明，拟证明没有收到田阳县糖业烟酒公司昭旺楼项目竣工验收的函或竣工验收监督通知书，说明该项目未进行竣工验收。10、关于要 8 求解押房产的通知（阳房管字［2016］2号），拟证明原田阳县房产管理局给第三人茂田公司“关于要求解押房产的通知”的文件，承认田阳县糖业烟酒公司昭旺楼项目未取得综合竣工验收备案表，不具备办理房产证的条件。11、房产办理申请书（第三人茂田公司），拟证明第三人茂田公司向原田阳县房产管理局申请办理房产证时缺少“竣工验收备案表”、“房屋测绘报告”、“房屋各层平面图”等必要材料，昭旺楼确未经过综合验收。12、银行抵押证明及抵押权证，拟证明昭旺楼属于其的第一、第二、第三层商铺被错误登记并进行抵押的事实。13、企业法人营业执照（第三人茂田公司），拟证明第三人茂田公司主体资格。14、企业法人营业执照（原告糖业烟酒公司），拟证明其主体资格。15、法人证明及身份证（原告糖业烟酒公司），证明其法人代表为陆志营。16、房屋所有权证（证号20131851），拟证明证件的登记机构为田阳县房产管理所，已错误登记所有权人为第三人茂田公司。17、信访事项处理意见书，拟证明第三人园湖支行对贷款没有进行审慎和审核。18、执行和解协议，拟证明2016年4月1日其与第三人茂田公司及第三人园湖支行签订执行和解协议。19、中国建设银行贷款转存凭证（借款借据）一份，20、人民币流动资金贷款合同（合同编号：604650123314001），21、最高额抵押合同（合同编号：604650123314001ZGEDY）及补充协议（编号：604650123314001ZGEDY-BCXY），22、广西开元行房地产评估有限责任公司开具房地产估价报告一份（估价报告编号：开元行2013（估）字第3120号），23、广西南宁市亿安房地产评估有限公司开具房地产估价报告一份（估价报告编号：亿安房估字（南）2015226号），24、《木材购销合同》一份。上述证据19-24，拟证明：1、第三人园湖支行与第三人辰威公司的贷款关系存在恶意串通的情形，第三人园湖支行与第三人茂田公司抵押权关系违法，说明这三方存在恶意骗取贷款的行为，被告不动产登记局关于涉案房产存在抵押权不应撤销的辩解没有事实依据。2、第三人园湖支行在审核贷款以及审核房产的评估价值过程中存在违法行为，损 9 害了他人的利益。 被告不动产登记局在举证期限内未提交证据。 第三人房产管理中心在举证期限内未提交证据。 第三人茂田公司在举证期限内未提交证据。 第三人园湖支行在举证期限内未提交证据。 第三人辰威公司在举证期限内未提交证据。 第三人信达广西分公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、营业执照、金融许可证、法定代表人身份证明，拟证明其主体资格。2、债权转让协议，拟证明建设银行广西区分行把对第三人辰威公司的债权及各项从权利转让给第三人信达广西分公司；3、广西法治日报综合新闻版，拟证明其与建设银行广西分行共同刊登《债权转让通知暨债务催收联合公告》，通过受让债权，其代替建设银行成为对第三人辰威公司债权的新债权人。4、房屋他项权证、申请登记证件收据、房地产抵押验证证明，拟证明案涉房产已办理抵押登记手续，为债务人第三人辰威公司借款提供抵押物担保的事实。 本院依法组织当事人对提交的证据进行了证据交换和质证。 被告不动产登记局对原告糖业烟酒公司提供的证据1、9、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24的三性无异议；第三人房产管理中心对原告糖业烟酒公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、9、10、11、13、14、15、16的三性没有异议；第三人信达广西分公司对原告糖业烟酒公司证据2、3、4、5、6、9、10、12、13、14、15、16的三性没有异议。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：被告不动产登记局对原告糖业烟酒公司提交的证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该份证据不能证明不动产登记局是适格的被告。本院认为，该证据是人民法院已发生法律效力的裁判文书，且是认定本案的主体资格的依据，故本院予以认定；对证据3、4的真实 10 性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，认为从该两份证据可以看出是原告糖业烟酒公司向原房产管理局提出了撤销的要求，而不是向不动产登记局提出撤销要求。本院认为，该证据对认定本案事实有一定的关联，能作为查明案件事实的依据，本院予以认定；对证据5的三性没有异议，认为该调解书已经生效，调解书约定由原告糖业烟酒公司和第三人茂田公司共同向发证机关申请变更证件所有人，但是到目前为止原告糖业烟酒公司和第三人茂田公司并没有向当时的发证机关来变更证件，所以与其没有关系。本院认为，该证据对认定本案事实有一定的关联，能作为查明案件事实的依据，本院予以认定；对证据6、7的三性没有异议，但是认为该证据不能证明涉案的房产归原告糖业烟酒公司所有，是原告糖业烟酒公司与第三人茂田公司内部的约定，对外没有效力，也没有进行备案。本院认为，该证据对认定本案事实有一定的关联，能作为查明案件事实的依据，本院予以认定；对证据8的三性有异议，认为该证据没有任何部门盖章，不予认可。本院认为，该证据虽然没有任何部门盖章，但内容客观真实，对认定本案事实有一定的关联，因此该证据能作为查明案件事实的参考依据，本院予以认定；对证据10的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为虽然涉案工程没有竣工验收，但是不影响办证。本院认为，该证据来源合法、客观真实，对认定本案事实有一定的关联，因此该证据能作为查明案件事实的依据，本院予以认定。 第三人房产管理中心对原告糖业烟酒公司提交的证据8三性有异议，认为该证据没有任何部门盖章，不予认可。本院认为，该证据虽然没有任何部门盖章，但内容客观真实，对认定本案事实有一定的关联，因此该证据能作为查明案件事实的参考依据，本院予以认定；对证据12三性没有异议，但对证实的目的有异议，认为抵押登记是合法手续。本院认为，该证据对认定本案事实有一定的关联，因此该证据能作为查明案件事实的参考依据，本院予以认定；对证据17、18、19、20、21、22、23、24的证据的三性由法院决定。本院认为，该证据对认定本案事实有一定的关联，因此该证据能作为查明案件事实的参考依据，本院予以认定。 11 第三人信达广西分公司对原告糖业烟酒公司提交的证据1的三性没有异议，但认为2015年3月是原告糖业烟酒公司提起民事诉讼的时间，并不是提起行政诉讼的时间，在2014年12月26日原告糖业烟酒公司已经知道办证的时间，根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，原告糖业烟酒公司在六个月内要提起行政诉讼，最迟两年到2016年12月也是超过了诉讼时限。本院认为，该证据是人民法院已发生法律效力的裁判文书，对认定本案是否超过诉讼时效有参考的依据，故本院予以认定；对证据7的三性没有异议，但认为该证据不能证明房产是原告糖业烟酒公司所有，只证明原告糖业烟酒公司与第三人茂田公司是合作关系。本院认为，该证据对认定本案事实有一定的关联，因此该证据能作为查明案件事实的参考依据，本院予以认定；对证据8的三性有异议，要求法院予以核实。本院认为，该证据虽然没有任何部门盖章，但内容客观真实，对认定本案事实有一定的关联，因此该证据能作为查明案件事实的参考依据，本院予以认定；对证据11中的单位房办证清单不予认可，其他的予以认可。本院认为，该证据对认定本案事实有一定的关联，因此该证据能作为查明案件事实的参考依据，本院予以认定；对证据17、18的真实性、合法性无异议，但是认为与本案无关。本院认为，该证据对认定本案事实有一定的关联，因此该证据能作为查明案件事实的参考依据，本院予以认定；对证据19、20、21、22、23、24，认为与本案无关，评估报告是2013年、2014年做的，不能根据现在的情况看当时的评估，原告糖业烟酒公司的意见无理由。本院认为，该证据对认定本案事实有一定的关联，因此该证据能作为查明案件事实的参考依据，本院予以认定。 原告糖业烟酒公司对第三人信达广西分公司提交的证据1、2、3、4的合法性及关联性有异议，认为均不能证明被告不动产登记局作出的具体行政行为合法。本院认为，上述证据对认定本案事实有一定的关联，因此这些证据能作为查明案件事实的参考依据，本院予以认定。 被告不动产登记局、第三人房产管理中心对第三人信达广西分公司提交的证据1、2、3、4的三性要求由法院依法认定。本院认为，上述证据对认定本案事实有 12 一定的关联，因此这些证据能作为查明案件事实的参考依据，本院予以认定。 根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。第三人茂田公司、第三人园湖支行、第三人辰威公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证权利。 根据当事人陈述、庭审笔录和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2011年9月16日，原告糖业烟酒公司与第三人茂田公司签订了《田阳县糖业公司旧城改造合作建设协议书》，主要约定：原告糖业烟酒公司以国有划拨土地使用权和第三人茂田公司全额投资的方式合作，建设原告糖业烟酒公司第三门市部昭旺楼和糖果加工厂住宅楼，约定项目建设完成后，昭旺楼一至三层商铺和第四层的三间办公室产权归原告糖业烟酒公司所有。2012年4月6日，原田阳县发展和改革局作出阳发改〔2012〕57号《关于田阳县糖业烟酒公司昭旺楼项目核准的批复》文件，同意建设田阳县糖业烟酒公司昭旺楼项目。2013年4月25日，第三人茂田公司向原告糖业烟酒公司发函，要求把原先约定给原告糖业烟酒公司的第四层三间房产变更为第十层（1001、1002、1003）三间房产，办理产权证所产生的税、费由第三人茂田公司负责。 2013年11月26日，第三人茂田公司向原田阳县房产管理所书面申请办理涉案商铺的房屋所有权证，申请书主要内容如下：“本公司于2011年开发建设位于田阳县田州镇解放西路1号昭旺楼房地产，该楼已经封顶，正在装修，因贷款需要，特向贵所申请办理该楼的101商铺、102商铺、201商铺和301商铺的房屋所有权证，因昭旺楼还没有进行综合验收和实地测量，如果因为该楼没有进行综合验收和实地测量而造成损失，本公司自愿承担一切损失和一切法律责任，与贵所无关，如果需要交纳住房公共维修资金，本公司一定补交，否则给予房管所收回房产证。”2013年11月29日，原田阳县房产管理所便给予第三人茂田公司办理并颁发了昭旺楼101号商铺、102商铺、201商铺、301商铺的房屋所有权证，证号分别为：阳房权证阳字第20131823号、阳房权证阳字第20131824号、阳房权证阳字第2 13 0131825号、阳房权证阳字第20131851号。 2014年1月21日，第三人辰威公司与第三人园湖支行签订《人民币流动资金贷款合同》，由第三人辰威公司向第三人园湖支行借款22,000,000元。借款合同编号为604650123314001，借款期限为1年，即从2014年1月23日至2015年1月22日。第三人茂田公司将上述四套房产为第三人辰威公司的贷款作抵押担保，并办理了抵押登记手续。最高抵押合同编号为604650123314001ZGEDY，债权确定期间为2014年1月21日至2016年1月21日。原告糖业烟酒公司知悉后，于2015年1月21日与第三人茂田公司签订《补充协议书》，主要约定：第三人茂田公司于2015年5月31日前将昭旺楼一至三层产权变更登记为原告糖业烟酒公司所有，并将第十层三间房屋的产权办理登记归原告糖业烟酒公司所有，若第三人茂田公司违约，按上述房产市场价值的五倍承担违约责任及赔偿原告糖业烟酒公司损失。补充协议签订后，第三人茂田公司未按协议约定时间履行义务。 2015年3月13日，原告糖业烟酒公司向本院起诉，要求确认其与第三人茂田公司于2015年1月21日签订的《补充协议书》合法有效。2015年5月12日，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，本院作出（2015）阳民二初字第10号民事调解书，调解书的协议内容为：1、第三人茂田公司于2015年9月30日前将昭旺楼101号商铺、102号商铺、201号商铺、301号商铺产权变更登记到原告糖业烟酒公司名下；2、第三人茂田公司于2015年9月30日前将昭旺楼第十层西侧第1001、1002、1003号房产登记到原告糖业烟酒公司名下。过后，第三人茂田公司未按调解协议约定的时间内将昭旺楼101号商铺、102号商铺、201号商铺、301号商铺产权变更登记到原告糖业烟酒公司名下。为此，原告糖业烟酒公司向原田阳县房产管理局申请撤销阳房权证阳字第20131823号、第20131824号、第20131825号、第20131851号共四套房屋所有权证书。2016年1月28日，原田阳县房产管理局向第三人茂田公司作出《关于要求解押房产的通 14 知》（阳房管字〔2016〕2号文件），主要内容为：“田阳县茂田房地产开发有限公司：2013年11月26日贵公司向我局下属的田阳县房屋登记交易中心（原田阳县房产管理所）提交办理田阳县田州镇解放西路1号昭旺楼第一层101号商铺、102号商铺，第二层201号商铺，第三层301号商铺的房产办证申请书及办证所需材料，因昭旺楼还没有取得综合竣工验收备案表，尚未达到办理房产权证条件。但贵公司急需贷款并申请承诺，田阳县房屋登记交易中心便给予办理并颁发了阳房权证阳字第20131823、20131824、20131825和20131851号房产权证。贵公司于2014年1月21日将上述房产作为抵押物，为广西辰威进出口贸易有限公司在中国建设银行南宁市园湖支行担保贷款22，000，000元，贷款期限为2016年1月21日。根据《田阳县糖业公司旧城改造合作建设协议书》约定，昭旺楼第一至第三层和第四层的三间办公室（每间面积以底层对应门面等同）产权归糖业公司所有。田阳县房屋登记交易中心是在贵公司隐瞒实际情况下给予办理上述房产权证的；根据《广西壮族自治区田阳县人民法院民事调解书》（2015）阳民二初字第10号的调解协议，贵公司同意变更上述房产为田阳县糖业烟酒公司，按规定房产属抵押状态的不准予办理登记变更手续。为维护田阳县糖业烟酒公司的合法权益，现通知贵公司尽快筹集资金还贷解押上述房产，并将产权证退回田阳县房屋登记交易中心。” 2016年2月2日，原田阳县房产管理局答复原告糖业烟酒公司，称上述房产权证需要第三人茂田公司解押房产后方能撤销房产证。2017年3月17日，原田阳县房产管理局又回复原告糖业烟酒公司，称其颁发给第三人茂田公司的上述房产权证没有违反法定程序，要求原告糖业烟酒公司与第三人茂田公司两方协商一致，共同前来办理上述商铺产权证的撤销手续和办理权证转移登记，其无权单方撤销上述昭旺楼101、102、201、301四套商铺的产权证。原告糖业烟酒公司认为，原田阳县房产管理局拒绝撤销错误的房产登记，无事实和法律依据，于2017年5月3日向本院起诉，请求撤销阳房权证阳字第20131823号、第20131824号、第20131825号、第20131851号共四套房屋所有权证。本院判决撤销前述房产证后 15 ，原田阳县房产管理局不服，提出上诉。百色市中级人民法院审理后，作出（2017）桂10行终94号行政判决，将案件发回重审。在本院重审期间，原告糖业烟酒公司申请撤诉，经本院裁定准予撤诉后，原告糖业烟酒公司又于2018年4月12日向百色市中级人民法院起诉。百色市中级人民法院审理后认为，原告糖业烟酒公司的起诉，已经超过法定的起诉期限，诉权已丧失，遂作出（2018）桂10行初41号行政裁定，驳回原告糖业烟酒公司的起诉。原告糖业烟酒公司不服判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉。 广西壮族自治区高级人民法院经审理后认为，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，田阳县糖烟公司的起诉期限本应从2015年1月起该公司自认知道涉案房产证之日起计至2017年1月结束。但根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人或其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内”的规定，田阳县糖烟公司提起民事诉讼及等待政府作出答复的期间，系不属于田阳县糖烟公司自身原因耽误起诉期限，应予以扣除。2015年3月13日，田阳县糖烟公司在法律规定的起诉期限内向法院提起民事诉讼主张涉案商铺的权属；后田阳县糖烟公司向田阳县房管局申请撤证，田阳县房管局于2016年2月2日、2017年3月17日分别作出阳房管复字［2016］6号、［2017］2号号答复意见，答复田阳县糖烟公司该局无权单方撤证；之后田阳县糖烟公司又向田阳县人民法院起诉撤证，一审法院于2017年11月21日作出（2017）桂10行终94号行政裁定，撤销田阳县人民法院（2017）桂1021行初216号行政判决，发回田阳县人民法院重审。田阳县糖烟公司于2018年3月21日申请撤诉，田阳县人民法院作出准予撤诉裁定。除田阳县糖烟公司申请撤诉系该公司行使诉权放弃主张以外，201 16 5年3月13日至2017年11月21日的期间应予扣除，故田阳县糖烟公司于2018年4月12日提起本案诉讼，未超过法定的起诉期限。另，因我国不动产登记法律制度发生了变化，2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”。《不动产登记暂行条例》施行后，涉及房屋登记已经转变为不动产统一登记，原不同登记机关的职责整合到不动产登记机构。本案田阳县糖烟公司诉请撤销原田阳县房产管理所2013年11月27日颁发的阳房权证阳字第20131823号、第20131824号、第20131825号和第20131851号《房屋所有权证》，被诉行政行为是房屋权属登记行为。根据《田阳县编委关于设立田阳县不动产登记机构有关机构编制事项的通知》（阳编［2015］106号）等规范文件规定，从2015年11月起，田阳县范围内的不动产登记的法定职责统一由田阳县不动产登记局承继。另，田阳县机构编制委员会制定的《田阳县编委关于整合不动产登记职责的通知》（阳编［2014］24号），规定田阳县国土资源局为房屋登记职能部门。本案田阳县糖烟公司起诉田阳县政府、田阳县房管局属于被告主体不适格。田阳县政府、田阳县房管局均不是本案适格被告。一审法院未对适格被告主体进行释明，不适用《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（三）错列被告且拒绝变更的”规定。综上，一审法院未予释明关于被告适格主体，以超过六个月起诉期限驳回起诉，属于适用法律不当。遂于2018年10月30日作出（2018）桂行终1048号行政裁定：一、撤销百色市中级人民法院（2018）桂10行初41号行政裁定；二、指令百色市中级人民法院对田阳县糖业烟酒公司的起诉重新进行审查，并对田阳县糖业烟酒公司进行指导、释明，经释明后，田阳县糖业烟酒公司的起诉符合法定条件的，百色市中级人民法院应当继续审理。 百色市中级人民法院继续审理后，原告糖业烟酒公司以田阳县不动产登记局才是本案适格的被告，依照级别管辖的相关规定，应当由本院审理为由向百色市中级人 17 民法院申请撤诉。2019年3月12日，百色市中级人民法院经审查后准予原告糖业烟酒公司撤诉。2019年5月5日，原告糖业烟酒公司向本院起诉，提出上述诉讼请求。本院立案后，依法追加百色市田阳区房产管理中心（原田阳县房产管理局）作为第三人参加诉讼。分别于2019年5月10日向被告不动产登记局、第三人房产管理中心、第三人茂田公司送达了起诉状副本及应诉通知书。于2019年9月16日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。2019年10月10日，本院作出（2019）桂1021行初13号行政判决，撤销被告不动产登记局颁发给第三人茂田公司的阳房权证阳字第20房权证阳字第201318**告不动产登记局不服判决，向百色市中级人民法院提起上诉。2020年4月28日，百色市中级人民法院作出（2020）桂10行终107号行政裁定，撤销本院（2019）桂1021行初13号行政判决，发回本院重审。 另查明：2014年3月7日，田阳县机构编制委员会作出《关于组建田阳县房产管理局的通知》（阳编［2014］3号文件），将田阳县房产管理所调整为田阳县房产管理局管理的下属事业单位，更名为“田阳县房屋登记交易中心”。 2015年7月10日，国土资源部和住房城乡建设部联合下发了《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发〔2015〕90号），该意见主要载明：根据中央要求，房屋登记等不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担。各省级国土资源主管部门、住房城乡建设主管部门要认真贯彻落实《条例》和《通知》，指导各地充分利用现有的资源，将房屋登记的申请、受理、审核、登簿、发证等房屋登记职责统一到不动产登记机构，不得随意拆分房屋登记职责。不动产登记机构要切实做好涉及房屋的所有权、用益物权、担保物权的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等工作。 2015年11月12日，田阳县机构编制委员作出《关于设立田阳县不动产登记机构有关机构编制事项的通知》（阳编［2015］106号），设立田阳县不动产 18 登记局，设在田阳县国土资源局，局长由国土资源局局长兼任，主要职责：贯彻执行国家、自治区、市县政府关于不动产确权、登记、争议调处的各项方针政策，会同有关部门调处不动产权属争议；会同房产部门负责房屋的登记发证；会同林业部门负责森林、树木、林地的登记发证；会同农业部门（畜牧水产）负责河套（滩涂）的登记发证；承担各类不动产登记资料的收集、整理、共享、汇交管理和归档；指导全县不动产工作。设立田阳县不动产中心，为田阳县不动产登记局管理的财政全额拨款事业单位，主要职责：负责执行国家《不动产登记暂行条例》，认真做好不动产登记各项工作；负责对国有、集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、河套（滩涂）等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，地役权抵押权，法律规定需要登记的其他，地役权抵押权首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记查封登记、抵押登记；负责审核申请不动产登记的有关材料，并对需要实地核查的到实地进行查验；负责不动产登记的信息录入、信息管理等工作；负责不动产登记档案接收、档案管理、建档入库等工作；对申请权属清晰的不动产进行登记，核发全国统一的不动产登记证书；完成领导交办的其他任务。 2016年1月13日，原田阳县建设工程质量安全监督站出具《证明》，证实田阳县建设工程质量安全监督站未收到任何关于昭旺楼项目竣工验收的函或竣工验收监督通知书，该站并未安排人员到昭旺楼项目参与竣工验收。 再查明：1、本院于2020年8月18日收到第三人园湖支行《关于广西辰威进出口贸易有限公司债权转让的函》，称：我行对借款人广西辰威进出口贸易有限公司在合同编号为“604650123314001、604650123314001QXTZXY、604650123314001QXTZXY-1”的借款合同，合同编号为“604650123314001DY、604650123314001ZGEDY、604650123314001ZGEDY-BCXY、604650123314001QXTZXY- 19 ZRRBZ01、604650123314001QXTZXY-ZRRBZ02、604650123314001QXTZXY-ZRRBZ03、604650123314001QXTZXY-1ZRRBZ01、604650123314001QXTZXY-1ZRRBZ02”的担保合同等项下的全部权利和利益已于2017年5月31日转让给中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。2、2016年1月16日，第三人茂田公司与第三人园湖支行又签订《最高额抵押合同》补充协议，编号为604650123314001ZGEDY-BCXY，将抵押债权确定期间为2014年1月21日至2018年1月21日。2017年10月27日，第三人园湖支行与第三人信达广西分公司签订《债权转让协议》，将借款合同编号为604650123314001、《最高额抵押合同》编号为604650123314001ZGEDY、604650123314001ZGEDY-BCXY的债权转让给第三人信达广西分公司。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告不动产登记局是否是本案的适格被告？本案的适格被告是哪一方当事人？二、本案是否超过起诉期限？三、原田阳县房产管理所给予第三人茂田公司颁发涉案房产证的具体行政行为是否合法？四、原告糖业烟酒公司的诉讼请求是否有事实和法律依据？是否能得到支持？ 本院认为，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。 一、关于被告不动产登记局是否是本案的适格被告的问题。已经发生法律效力的广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂行终1048号行政裁定书和广西壮族自治区百色市中级人民法院（2019）桂10行初19号行政裁定书也已确认，因我国不动产登记法律制度发生了变化，2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”。《不动产登记暂行条例》履行后，涉及房屋登记已经转变为不动产统一登记，原不同登记机关的职责整合到不动产登记机构。根据《田阳县编委关于设立田阳县不动 20 产登记机构有关机构编制事项的通知》（阳编［2015］106号）等规范文件规定，从2015年11月起，田阳县范围内的不动产登记的法定职责统一由田阳县不动产登记局承继，即原田阳县房产管理所的房产办理业务已经由田阳县不动产登记局承继。故本案的适格被告为百色市田阳区不动产登记局。 二、关于本案是否超过起诉期限的问题。根据已经发生法律效力的广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂行终1048号行政裁定认定，除原告糖业烟酒公司申请撤诉系该公司行使诉权放弃主张以外，2015年3月13日至2017年11月21日的期间应予扣除，原告糖业烟酒公司于2018年4月12日提起本案诉讼，未超过法定的起诉期限。故本案起诉未超过法定的起诉期限。 三、关于原田阳县房产管理所给予第三人茂田公司颁发涉案房产证的具体行政行为是否合法的问题。第一，《房屋登记办法》第四条规定：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。已经生效的广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂行终1048号行政裁定书和广西壮族自治区百色市中级人民法院（2019）桂10行初19号行政裁定书已确认，本案的适格被告为田阳县不动产登记局。被告不动产登记局具有办理房屋登记的法定职权。第二，原告与第三人茂田公司签订的《田阳县糖业公司旧城改造合作建设协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照协议约定履行义务。根据约定，涉案房产应当属于原告糖业烟酒公司所有，第三人茂田公司在向原田阳县房产管理局的下属单位田阳县房屋登记交易中心申请办理涉案房产权证时故意隐瞒真实情况，导致涉案房产登记错误，损害了原告糖业烟酒公司的合法权益。第三，《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案中第三人茂田公司未取得房屋已竣工的证明，尚未达到办理房产权证 21 条件，原田阳县房产管理局的下属单位田阳县房屋登记交易中心在明知第三人茂田公司尚未达到办证条件的情况下仍然予以办证，违反上述规定，依法应予撤销。 四、原告糖业烟酒公司的诉讼请求是否有事实和法律依据，是否能得到支持的问题。综合上述的事实，由于被告不动产登记局颁发给第三人茂田公司的阳房权证阳字第201房权证阳字第201318**清、主要证据不足，违反法定程序，依法应予撤销。故原告糖业烟酒公司的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）、（三）项和最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第九十条第二款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 撤销被告百色市田阳区不动产登记局颁发给第三人田阳区茂田房地产开发有限公司的阳房权证阳字第2013房权证阳字第201318**iv> 案件受理费50元，由被告百色市田阳区不动产登记局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  陆志强 人民陪审员  周晓文 人民陪审员  黄仙琼 二〇二〇年十一月十三日 22 书记员梁晓晓