黑龙江省牡丹江市东安区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑1002执异17号案外人：许雄杰，男，1967年7月出生，朝鲜族，户籍地黑龙江省宁安市，住黑龙江省宁安市。申请执行人：牡丹江罗兰斯宝房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：张德田，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩世杰，黑龙江法大律师事务所律师。被执行人：牡丹江丹林水泥有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市。法定代表人：杜艳丰，该公司经理。在本院执行申请执行人牡丹江罗兰斯宝房地产开发有限公司（以下简称罗兰斯宝房产公司）与被执行人牡丹江丹林水泥有限公司（以下简称丹林水泥公司）买卖合同纠纷一案中，案外人许雄杰于2020年10月15日对执行标的提出书面异议。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人许雄杰称，2013年4月20日，许雄杰与丹林水泥公司签订《房屋买卖合同》，丹林水泥公司将位于该公司院内的J00122号、J00123号、D03212号房屋（房屋面积为3605.25平方米，土地面积为9096平方米，包括院内所有物品和设备）以30万元的价格出卖给许雄杰，并将上述房屋交付给许雄杰，暂未办理相关产权过户手续。2019年7月24日，牡丹江市东安区人民法院以（2015）牡东执字第300-2号执行裁定，查封了丹林水泥公司名下共计40处房屋，其中包含许雄杰购买的三处房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”，许雄杰已经支付了三处房屋的全部价款，并实际占有该房屋。请求：中止对位于黑龙江省宁安市马河乡鹿道村（丹林水泥公司院内），房屋所有权证号为宁安房权证宁安镇字第D03212号、建筑面积2229.25平方米仓库，宁安房权证马河乡字第J00123号、建筑面积1200平方米厂房，宁安房权证马河乡字第J00122号、建筑面积176平方米办公用房的执行。申请执行人罗兰斯宝房产公司辩称，案外人许雄杰所称的房屋买卖事实没有证据证实。许雄杰虽然提供了其与丹林水泥公司签订的《房屋买卖合同》和收据，但不能证明该证据的真实性，房屋买卖合同是2013年4月20日签订的，收据也是2013年4月20日出具的，直至2020年7月20日许雄杰提出异议，间隔7年之久，未办理过户手续，不符合常理。许雄杰提供的支取现金30万元的银行卡户名是关长文，并非许雄杰名下的存款，且支取款项的时间也不是房屋交易的时间，根据相关财务制度规定，数额较大的交易，不可能用现金支付，应当是银行转账，但未提供银行转账凭据。收据上加盖丹林水泥公司的公章，并非加盖财务章，明显违背常理。许雄杰在异议申请书中称：“2019年7月24日，牡丹江市东安区人民法院以（2015）牡东执字第300-2号执行裁定书，查封了牡丹江丹林水泥有限公司名下共计40处房屋，异议人买受的这三处房屋均在所查封房产范围之内”是错误的。罗兰斯宝房产公司于2015年申请执行，同年查封了相关房产，并非是2019年。2015年查封相关房产时，法院已将执行裁定书送达丹林水泥公司，并对当时的法定代表人进行了询问，该法定代表人未提出任何异议，说明丹林水泥公司并不认可与许雄杰的房屋买卖，否则其不可能不说明房屋买卖的情况。法院首次查封房屋到期后至2019年7月续行查封期间，许雄杰并未提出异议，在此期间，许雄杰没有去办理变更登记，明显存在过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”，许雄杰的情形应该适用该条规定的第一种情形。综上，请求驳回许雄杰的异议请求。被执行人丹林水泥公司未提出答辩意见。本院查明，2014年12月25日，本院立案受理了申请执行人罗兰斯宝房产公司为原告与被执行人丹林水泥公司为被告的买卖合同纠纷一案。2015年7月12日，本院作出（2015）牡东商初字第25号民事判决书，判决：“被告牡丹江丹林水泥有限公司于本判决生效后十日内给付原告牡丹江罗兰斯宝房地产开发有限公司水泥款人民币695800元、经济损失人民币385926元（按中国人民银行同期贷款基准利率，自2005年10月12日起计算至2014年1月31日），并继续按此标准支付自2014年1月31日以后至本判决确定的自动履行期内实际给付之日的经济损失。”该判决书生效后，丹林水泥公司未按约定履行义务，罗兰斯宝房产公司向本院申请执行，本院于2015年9月21日立案受理。2016年7月26日，本院作出（2015）牡东执字第300号执行裁定，冻结丹林水泥公司的银行存款130万元或查封其同等价值的其他财产，2016年7月26日，本院作出（2015）牡东执字第300号协助执行通知，查封丹林水泥公司名下40户房屋，其中包括房屋所有权证号为宁安房权证宁安镇字第D03212号、建筑面积2229.25平方米仓库，宁安房权证马河乡字第J00123号、建筑面积1200平方米厂房，宁安房权证马河乡字第J00122号、建筑面积176平方米办公用房。2019年7月24日，本院作出（2015）牡东执字第300-2号执行裁定，续行查封上述房屋，查封期限为三年。本院认为，案外人许雄杰是基于对本案执行标的即登记在被执行人丹林水泥公司名下，坐落于黑龙江省宁安市马河乡鹿道村，房屋所有权证号为宁安房权证宁安镇字第**、建筑面积2229.25平方米仓库，宁安房权证马河乡字第J00123号、建筑面积1200平方米厂房，宁安房权证马河乡字第J00122号、建筑面积176平方米办公用房主张实体权利，向本院提出排除执行的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，许雄杰称其于2013年4月20日与丹林水泥公司签订了《房屋买卖合同》，购买了案涉房屋，足额交纳了购房款，并实际占用该房屋。为证实其主张，许雄杰向本院提供了其与丹林水泥公司签订的《房屋买卖合同》，交纳购房款的收据、银行转账凭证、证人证言及宁建发﹝2010﹞27号《关于加强房屋产权产籍管理工作实施方案》等证据。上述证据能够证实，在本院查封前，许雄杰已经与丹林水泥公司签订了书面房屋买卖合同，支付了购房款，并已实际占有使用该房屋，未办理房屋过户手续非因许雄杰自身原因，许雄杰异议请求成立，其权利能够排除本案执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对登记在被执行人牡丹江丹林水泥有限公司名下，坐落于黑，坐落于黑龙江省宁安市马河乡鹿道村，房屋所有权证号为宁安房权证宁安镇字第**2229.25平方米仓库，宁安房权证马河乡字第J00123号、建筑面积1200平方米厂房，宁安房权证马河乡字第J00122号、建筑面积176平方米办公用房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘欣欣审 判 员  张晨明人民陪审员  邢玉芹二〇二〇年十一月十三日法官 助理  赵 楠书 记 员  李昕悦