云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终1072号上诉人（原审原告）：言梅，女，1972年9月10日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张涛，云南民定律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：郭学好，云南民定律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省澄江市右所镇矣旧村委会（澄华路9KM处）。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人言梅与上诉人澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服云南省澄江市人民法院（2020）云0422民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人言梅的委托诉讼代理人郭学好，上诉人湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。言梅上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。事实及理由：一审认定分期支付租金的诉讼时效自每期债务履行期限届满的次日起算无法律依据。这不仅割裂合同的整体性，也将导致债权人因担心债权超过诉讼时效而频繁主张权利。在法律规定不明，双方订立和履行合同过程不能明确判断诉讼时效起算点的情况下，应作出有利于权利人的解释。另，湖畔圣水公司虽未支付2016年7月1日后的租金，但仍然占有和使用房屋，依据最高院民二庭审判长联席会议讨论意见，在欠付租金的情况下，承租人支付后续租金或继续使用租赁物都应视为对租金债务的认可，可作为诉讼时效重新起算的依据。本案应将最后一期租金的履行期限届满日作为诉讼时效起算点，并起算三年诉讼时效，故上诉人的诉讼请求未超诉讼时效，一审对2016年7月1日至2017年7月1日的租金及逾期付款违约金、此期间不能免费入住的损失不予支持不当。湖畔圣水公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审对租赁合同因解除而未履行这一事实不予查明，导致错误判决。本案距2016年7月1日合同解除已有4年，在特定时间点审理合同是否于2016年7月1日解除已无意义。一审中上诉人已明确若被上诉人对合同解除的效力有异议，应在三个月内向人民法院起诉，但被上诉人在三年后租赁合同届满时都未向法院主张权利，故本案应适用关于租赁合同解除及异议的相关法律规定及司法解释。二、被上诉人主张租金给付的前提是合同尚在履行状态，但根据上诉人向法院申请调取的诸多证据，可知上诉人已于2016年3月22日发出《解约通知书》，2016年6月30日在云南信息报登载《公告》，明确表示自2016年7月1日起租赁合同不再履行，且确实未履行。一审对调取的证据只字不提，并照抄第一批次13件再审判决和第二批次69件二审判决，作为本批次案件事实，有违诉讼法第7条规定。三、本案系租赁合同履行纠纷，而非租金给付纠纷，2016年7月1日起租赁合同因上诉人依据合同第十一条第2款约定行使单方解除权而终止履行，被上诉人依据租赁合同获取租金的权利已不能实现。且上诉人只有2016年7月1日解约不履行租金合同一个行为存在，不存在2016年7月1日至2019年6月27日为期三年的延付或拒付租金的行为。故本案诉讼时效应从2016年7月1日起算三年的诉讼时效，并于2019年6月30日届满，被上诉人于2020年4月、5月起诉，已过3年的诉讼时效期间。一审判令上诉人向被上诉人支付2年租金错误。四、一审第一次庭审中，被上诉人明确第二项诉讼请求中年租金20%的违约金对应的违约行为系2016年7月1日前，之后变更为2018年7月1日至2019年6月27日止，第二次庭审中又明确为2016年7月1日前，被上诉人的请求，应以第一次意思表示为准，一审支持违约金错误。另，在另案的生效判决中，以2016年7月1日至2019年6月27日期间，案件一直在诉讼，是否需要支付租金尚不明确为由，未支持迟延支付租金的违约金。本案未参照生效判决的观点，以被上诉人主张的违约金未超诉讼时效为由支持了该期间年租金20%的违约金不当。且如果被上诉人是针对2016年7月1日之前主张年租金20%的违约金，则已过一年的诉讼时效；如主张的是2016年7月1日至2019年6月27日期间的违约金，则应以生效判决观点进行认定。五、即使解约通知不发生解除合同的效力，也不能以此否定2016年7月1日至2019年6月27日期间合同未履行的客观事实，一审法院不能在上诉人未使用租赁房屋的情况下，判令上诉人向被上诉人支付租金。且上诉人已通知被上诉人收回房屋，系被上诉人未及时回复，也未采取适当措施防止损失扩大，并在四年时间里怠于行使权利，此行为有违诚实信用原则和公平原则。言梅向一审法院起诉请求：1.由湖畔圣水公司向其支付2016年7月1日至2019年6月27日的租金共计82917元（406458元×6.8%×3年）；2.由湖畔圣水公司向其支付迟延支付租金的违约金6702元（违约金分两部分计算，第一部分的违约金按银行同期贷款利率计算：①湖畔圣水公司于2014年7月30日支付2014年7月1日至12月31日的租金，逾期30天。湖畔圣水公司于2015年1月20日支付2015年1月1日至6月30日的租金，逾期20天，上述两段期间共逾期50天的违约金为406458元×6.8%÷2÷365天×5.6%×50天＝106元；②湖畔圣水公司于2016年7月5日支付2015年7月1日至12月31日的租金，逾期370天，该段期间的违约金为406458元×6.8%÷2÷365天×5.25%×370天＝735元；③湖畔圣水公司于2016年7月5日支付2016年1月1日至6月30日的租金，逾期186天，该段期间的违约金为406458元×6.8%÷2÷365天×4.75%×186天＝334元。第二部分的违约金按年租金的20%计算为406458元×6.8%×20%＝5527元)；3.由湖畔圣水公司赔偿其不能免费入住酒店造成的经济损失13500元（150元/天×30天×3年），以上三项请求合计103119元；4.本案诉讼费由湖畔圣水公司承担。一审法院认定的事实：湖畔圣水公司系房地产开发企业，抚仙湖悦椿度假酒店系由湖畔圣水公司成立的下属分公司。2010年6月18日，言梅与湖畔圣水公司签订《商品房购销合同》《合同补充协议》，购买湖畔圣水公司开发的湖畔圣水1幢第A座第9层0905号钢混结构房屋一套，套内建筑面积为30.13平方米，房屋总价款为406458元。合同签订后，言梅分两次向湖畔圣水公司支付了全部购房款。2010年7月27日，言梅作为甲方、湖畔圣水公司作为乙方又签订了《湖畔圣水租赁合同》，合同约定了以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将其所有的湖畔圣水1幢第A座第9层0905号商品房租赁给乙方用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营……；二、租赁期限：自2010年7月27日至2019年6月27日……；四、租金回报：1.在租赁期间，乙方每年度按照编号：湖畔圣水租赁2010-182#的《商品房购销合同》约定之购房价款的6.8%向甲方支付固定租金（税费由甲方自行负担）。在每次租金支付前，乙方应置备关于甲方应得租金以及租金中应扣除税费的书面说明，供甲方查阅。甲方根据税收征管等部门规定应当缴纳的预提税、所得税和其它税款或收费等，乙方有权代扣代缴。乙方代扣代缴后应当向甲方提供代扣代缴税费的凭证……五、租金支付方式：1.第一次租金支付时间在合同签订生效之日，乙方向甲方支付2010年7月27日至2010年12月31日的租金11964元；2.自2011年1月1日起，合同约定的固定租金每半年支付一次，每年度上半年的固定租金，乙方应当于当年度1月1日前10日内支付给甲方，每年度下半年固定租金，乙方应当于当年度的7月1日前10日内支付给甲方。乙方应当先付租金后使用租赁房屋……七、租赁房屋特别约定：1.自抚仙湖悦椿度假酒店开业之日起，每个公历年度甲方均被特准免费使用与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间）。其中4月1日－10月31日期间20天，11月1日－次年3月31日期间10天；……4.甲方在一个公历年内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。业主免费入住时间不得跨年度、不得累计、不得转让给其他第三方享有，甲方不得以未使用为由要求乙方或者酒店管理方支付任何形式的补偿或者赔偿。甲方在全面遵守《业主免费度假入住规则》《抚仙湖悦椿度假酒店管理规定》的前提下，乙方或酒店管理方应当首先满足甲方的入住需求。因乙方或酒店管理方原因，导致甲方不能完整使用业主免费入住时间时，经甲方提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延……九、违约责任：……4.乙方未能按时支付租金，应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金。逾期支付超过60日时，乙方还应当向甲方支付当年度应得租金的20%作为违约金……十一、其他：……2.本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任；……4.……,本合同履行期间，双方需要书面送达相关文件或通知时，可通过双方在合同中确定的通信方式以传真、邮件或者EMS等方式寄送，相关文件或者通知自发出之日起7日届满后即视为已经到达相对方；……”。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。另外双方签订的《湖畔圣水租赁合同》中的《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项约定：“……因承租方或酒店管理方原因，导致出租人不能完整使用免费入住时间时，经出租人提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延。”合同签订后，言梅将房屋交由湖畔圣水公司管理使用。在房屋租赁期间，湖畔圣水公司按合同约定向言梅支付了合同签订之日至2016年6月30日的租金。2016年3月22日，湖畔圣水公司通过EMS向言梅寄送了《解约通知书》，通知言梅自2016年6月30日起解除双方签订的《湖畔圣水租赁合同》，并承诺支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及违约金。2016年6月30日，湖畔圣水公司在《云南信息报》上公告通知包括言梅在内的业主，自2016年7月1日起到湖畔圣水公司处办理领取租金、违约金、接收房屋等手续，但言梅未到湖畔圣水公司处办理上述手续。2016年7月5日，言梅收到湖畔圣水公司支付2015年7月1日至2016年6月30日的税后租金。2020年4月27日，言梅以《房屋租赁合同》并未解除为由诉至澄江市人民法院，要求湖畔圣水公司支付2016年7月1日至2019年6月27日的租金、违约金及赔偿不能免费入住造成的经济损失。一审法院认为，一、双方签订的《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除；二、言梅主张租金、违约金及赔偿不能免费入住造成的经济损失是否超过诉讼时效；三、湖畔圣水公司是否应向言梅支付2016年7月1日至2019年6月27日期间的租金，逾期支付租金产生的违约金及赔偿不能免费入住造成的经济损失；如应支付，租金及违约金的金额如何确定；如应赔偿，不能免费入住造成的经济损失如何认定。关于焦点一，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定：“本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任。”湖畔圣水公司依据该条的约定提出因公司在合同履行过程中连年亏损，属巨大商业风险，解除合同条件已成就。经审查，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。湖畔圣水公司主张抚仙湖悦椿度假酒店自开业后每年都是亏损，但并没有提供证据证明在合同履行过程中实际发生了什么商业风险，本案现有证据不能认定湖畔圣水公司主张符合双方合同约定的出现巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营的情形，故湖畔圣水公司主张出现巨大商业风险的依据不充分，其行使单方解除权的条件并未成就，故双方签订的《湖畔圣水租赁合同》于2016年7月1日并未解除。关于焦点二，（一）关于言梅主张的租金是否超过诉讼时效的问题：本案中，双方约定租金的支付方式为自2011年1月1日起，固定租金每半年支付一次，上半年固定租金应当于当年度1月1日前10日内支付，下半年固定租金应当于当年度的7月1日前10日内支付。双方约定的租金支付方式为分期支付，对于分期支付租金的，因每一期支付问题发生纠纷，诉讼时效期间自该期债务履行时间届满的次日起计算。言梅于2020年4月27日提起诉讼，要求湖畔圣水公司支付自2016年7月1日至2019年6月27日三年共六期的租金。对于2016年7月1日至12月31日的租金，湖畔圣水公司应于2016年7月1日前10日内支付；2017年1月1日至6月30日的租金，湖畔圣水公司应于2017年1月1日前10日内支付，但上述两期租金，湖畔圣水公司并没有在合同约定的期间内支付。言梅应当自权利被侵害的次日起在法律规定3年的诉讼时效期间内向湖畔圣水公司主张权利，即言梅应当在2019年7月1日前向湖畔圣水公司主张2016年7月1日至12月31日的租金；在2020年1月1日前向湖畔圣水公司主张2017年1月1日至6月30日的租金，但言梅并没有在此期间主张，现言梅主张2016年7月1日至2017年6月30日两期的租金已超过了法定的诉讼时效。对于2017年7月1日至12月31日的租金，湖畔圣水公司应于2017年7月1日前10日内支付给言梅，在湖畔圣水公司未支付租金时，言梅可在2020年7月1日前主张权利，现言梅提起诉讼的时间为2020年4月27日，故言梅主张2017年7月1日至12月31日期间的租金，没有超过法定诉讼时效。同理，2018年1月1日至2019年6月27日期间的租金，也没有超过法定的诉讼时效；（二）对于言梅分二部分主张违约金的请求是否超过诉讼时效的问题：言梅主张第一部分的违约金即分三个时间段按银行同期贷款利率计算2014年7月1日至2016年6月30日期间，逾期支付租金产生违约金的请求，根据上述阐述，同理，湖畔圣水公司最后一期支付租金的时间为2016年7月5日，而言梅提起诉讼的时间为2020年4月27日，上述逾期支付四期租金所产生的违约金，言梅均没有在法定3年的诉讼时效期间内向湖畔圣水公司主张权利，故言梅主张第一部分违约金的诉讼请求，均超过法定诉讼时效。对言梅主张第二部分违约金即按当年度应得租金的20%计算违约金的请求，因2017年7月1日至2019年6月27日期间的租金，湖畔圣水公司至今都未支付，言梅主张第二部分的违约金没有超过法定诉讼时效；（三）对于言梅要求湖畔圣水公司赔偿不能提供免费入住造成的经济损失是否超过诉讼时效的问题：双方在合同中约定：“每年的4月1日－10月31日期间可享有免费入住20天，11月1日－次年3月31日期间享有免费入住10天。”现言梅主张的期间为2016年7月1日至2019年6月27日，对于2016年7月1日至2017年6月30日一年免费入住30天，诉讼时效根据合同约定分段计算，前20天免费入住权利自2016年11月1日起应在3年的诉讼时效内即2019年11月1日前主张权利，后10天的免费入住权利应自2017年4月1日起应在3年的诉讼时效内即2020年4月1日前主张权利，但言梅均没有在法定的诉讼时效内主张，该期间言梅享有免费入住的权利已超过法定的诉讼时效。对于2017年7月1日至2019年6月27日期间享有免费入住的权利，言梅于2020年4月27日提起诉讼，言梅在该期间享有免费入住的权利没有超过法定的诉讼时效。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《湖畔圣水租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。（一）依据合同约定，湖畔圣水公司应在约定的期限内向言梅支付租金。对于言梅主张湖畔圣水公司向其支付自2016年7月1日至2019年6月27日止的租金共计82917元的诉讼请求，因2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金已超过诉讼时效，不予支持。对于2017年7月1日至2019年6月27日期间的租金，予以支持。现湖畔圣水公司尚欠言梅自2017年7月1日起至2019年6月27日止共2年的租金共计55278元（406458元×6.8%×2年），故湖畔圣水公司应向言梅支付的租金为55278元；（二）根据合同的约定，湖畔圣水公司逾期支付租金的行为，已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的责任。对言梅主张第一部分的违约金，已超过法定的诉讼时效，故对该部分诉讼请求不予支持。对言梅主张第二部分的违约金，即按当年度应得租金的20%计算违约金，因2017年7月1日至2019年6月27日期间的租金，湖畔圣水公司至今都未支付言梅，且已超过60天，故对该部分诉讼请求予以支持。第二部分违约金为5527元（406458元×6.8%×20%）；（三）《湖畔圣水租赁合同》合同期限已届满，现湖畔圣水公司已没有经营抚仙湖悦椿度假酒店，根据《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项的约定，言梅也不能向湖畔圣水公司申请延期，言梅已不能实现免费入住相同档次酒店的合同目的，因此，湖畔圣水公司应承担由此给言梅造成的损失。现言梅要求湖畔圣水公司赔偿2016年7月1日至2019年6月27日期间不能免费入住造成的经济损失，因言梅享有2016年7月1日至2017年6月30日共30天免费入住的权利，已超过法定诉讼时效，对该期间造成的经济损失不予支持。对于2017年7月1日至2019年6月27日期间共60天免费入住的权利，未超过诉讼时效，予以支持。现根据相同地段酒店参照相同档次酒店客房的价格，酌情确定的标准为150元/天，60天的损失共计9000元（150元/天×60天）。综上，一审法院判决：“一、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告言梅支付2017年7月1日至2019年6月27日期间的租金共计55278元；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告言梅支付违约金5527元；三、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告言梅赔偿不能免费入住造成的经济损失9000元；四、驳回原告言梅的其他诉讼请求。”二审中，湖畔圣水公司未提交新证据。言梅提交以下证据：第一组：1.《澄江县人民政府办公室关于成立澄江县湖畔圣水项目处置工作领导小组的通知》，以证明：澄江县湖畔圣水项目处置工作领导小组成立的目的是为了处置湖畔圣水公司拖欠业主租金和提前解除租赁合同的纠纷。2.《澄江县业主委员会备案核准通知》，以证明：业主委员会可代表业主行使权利，对外与政府、湖畔圣水公司协商沟通解决不限于拖欠业主租金和提前解除租赁合同等纠纷。第二组：关于解决湖畔圣水问题的方案、湖畔圣水业主委员会与KCC对话摘要、会议摘要、短信记录、QQ邮箱记录，以证明：1.2016年12月7日在澄江县政府的组织下与KCC以及湖畔圣水公司协商解决与业主之间的矛盾。2.2016年12月23日业主委员会与湖畔圣水公司召开协商会议。3.至2016年12月份业主委员会与湖畔圣水公司一直就如何处理合同解约等纠纷进行沟通交流。第三组：关于与KCC协商合作进展情况的汇报、与李欣澄江政府办的邮箱记录，以证明业主委员会向澄江县政府反映相关问题。第四组：1.保明顺到澄江县调研信访积案化解工作信息，以证明：2017年7月7日保明顺副书记要求积极引导湖畔圣水公司与业主委员会采取合法、有效、协商的方式解决纠纷。2.澄江县住房与城乡建设局复字1号，以证明：2019年7月26日，湖畔圣水公司支付了拖欠部分业主的租金及违约金，尚有200多户未支付；澄江政府湖畔圣水协调领导小组办公室设于司法局。第五组：关于恳请解决湖畔圣水“合同纠纷”遗留问题的函、关于湖畔圣水问题的再反映、与澄江市司法局长李春辉邮件往来，以证明：业主通过业主委员会向上述领导小组提出要求解决与湖畔圣水公司之间租赁合同的事宜。第六组：恳请市委、市政府督导解决澄江湖畔圣水问题的报告、澄江县住房和城乡建设局关于《恳请市委、市政府督导解决澄江湖畔圣水问题的报告》的回复，以证明：玉溪市及澄江市政府已收到业主委员会提出解决问题的报告，政府建议采取法律手段解决维护自身合法权益。第七组：关于恳请澄江县人民政府依法解决湖畔圣水问题的诉求、关于恳请玉溪市人民政府督导澄江县人民政府依法解决湖畔圣水问题的诉求，以证明：业主委员会持续向政府部门提出保护与湖畔圣水公司租赁合同、要求承租人支付租金权利的请求。第八组：《关于催促履行租赁合同的函》、《关于催促履行租赁合同的函》快递单、《关于催促履行租赁合同的函》给开发商的视频录像，以证明：李海英、傅侠、朱惠林、杨文、张云晟、蒋君杰、张小萍（两套）等17户业主代表向湖畔圣水公司负责人提出要求履行合同支付租金及违约金的请求，湖畔圣水公司负责人表示收到《关于催促履行租赁合同的函》。第九组：请愿书、澄江县住建局回复，以证明：蒋君杰、张小萍（两套）、言梅、李海英、刘荣华、崔东兴、张云晟、肖文、肖涵予、杨秀清等52名业主代表向云南省人民政府提出请求保护双方之间租赁合同并要求支付租金、违约金。第十组：询问笔录，以证明：澄江县湖畔圣水项目处置工作领导小组、澄江市政府湖畔圣水项目维稳处置领导小组均系依法成立，目的是妥善处置湖畔圣水公司拖欠业主租金和提前解除租赁合同纠纷。2016年至2018年期间，业主通过业主委员会向湖畔圣水公司提出继续履行合同、支付租金的诉求，湖畔圣水公司在领导小组的督促下解决了与800多户业主之间的纠纷，剩余200多户包含本案在内的业主诉求未能解决。该询问笔录内容与第四、五组证据相印证。第十一组：玉溪市中级人民法院（2019）云04民终830号民事判决书，以证明相同案件玉溪市中级人民法院的判决情况。第十二组：云南省高级人民法院（2020）云民申844号民事裁定书、云南省人民检察院云检民（行）监【2019】53000000168号不支持监督申请决定书，以证明：涉案租赁合同不存在巨大商业风险，湖畔圣水公司不具备单方面解除合同的条件，涉案租赁合同履行至2019年6月27日。经质证，湖畔圣水公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为与本案无关。言梅的委托诉讼代理人依本院出具的调查令向澄江市信访局就信访情况进行调查，该局作出的《关于玉溪市中级人民法院（2020）云04民终1133号调查令的复函》，欲证明：就本案的诉讼请求，业主委员会代表其不断向相关部门诉请解决，发生诉讼时效中断的情形，就其主张并未超诉讼时效。经质证，湖畔圣水公司对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，认为该证据仅能表明蒋君杰信访情况，且2016年5月10日、2016年6月1日的信访不能对2016年7月1日起算的诉讼时效发生中断的法律效力；2017年6月8日和2017年7月5日的信访请求与本案无关；2019年7月3日的信访，诉讼时效已届满，不能导致已届满的诉讼时效重新起算，不能证明本案诉讼时效发生中断。本院认为，言梅提交的第一、十组证据，系政府部门成立澄江县湖畔圣水项目处置工作领导小组的相关情况及业主委员会备案核准情况，与本案争议并无关联性，本院不予采信；其提交的第二、三、八组证据，因无法核实真伪，本院不予采信；其提交的第四、五、六、七组证据，属政府部门就湖畔圣水项目所涉各种信访问题协调、引导湖畔圣水公司与业主委员会合法解决的往来函件等，对上述证据的真实性、合法性，本院予以确认，因业主委员会有其相应的履行职责的范围，其代表业主与政府协商解决信访问题，并不导致每位具体业主的相应民事权利请求的诉讼时效中断，据此，对上述证据的关联性及证明目的，本院不予确认；其提交的第九组证据，因涉及业主众多，但并无业主本人签字确认，故本院不予采信；对其提交的第十一、十二组证据，属法院针对其他案件所作判决，与本案无关，故本院也不予采信。就《关于玉溪市中级人民法院（2020）云04民终1133号调查令的复函》，该证据系国家行政机关依法作出的回复，故本院对其真实性、合法性予以确认,对于关联性，经审查，复函上载明的1、2点显示2016年5月10日、6月1日蒋君杰等业主向有关行政职能部门以信访方式主张权利，但此时本案诉讼时效未起算，故与本案无关，复函上载明的第3、4、5点信访事项与本案无关，据此，对于该复函的关联性，本院不予确认。经审理，二审查明的案件事实与一审认定的事实相一致，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩主张，总结本案争议焦点为：一、双方租赁合同是否于2016年7月1日解除？二、言梅主张租金、违约金及未能免费入住相同档次酒店的损失的诉讼请求是否超诉讼时效？如未超诉讼时效，租金、违约金及未能免费入住相同档次酒店的损失应如何认定？关于焦点一，湖畔圣水公司主张，其公司在合同履行过程中连年亏损，属巨大商业风险，解除合同条件已成就，且已向言梅邮寄《解约通知书》，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已于2016年7月1日解除。经审查，依据双方签订的《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定“本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任。”湖畔圣水公司行使单方解除权的条件是出现了不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险。湖畔圣水公司向言梅寄送的《解除通知书》中载明解除合同的理由是市场需求、经济形势等客观因素发生了重大变化，导致酒店无法继续经营，即将进行重大调整，并未载明是因发生巨大商业风险而解除合同。且湖畔圣水公司提交的证据不能充分证明酒店在经营过程中存在连年亏损，该亏损系因巨大商业风险所致。因此，湖畔圣水公司不享有单方解除权，出租人接到《解约通知书》后未提起诉讼，并不发生合同解除的效力。一审法院认定双方签订的《湖畔圣水租赁合同》未于2016年7月1日解除并无不当，本院予以维持。关于焦点二，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》约定，上半年固定租金于当年度1月1日前10日内支付，下半年固定租金于当年度的7月1日前10日内支付，该约定并非订立合同时即产生的分期给付债务，而是在持续履行合同中持续定期发生的债务，各期债务履行期限届满后均为独立债务，如因每一期租金的支付发生纠纷，诉讼时效应从该期债务履行届满次日起算。故言梅主张诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满日起算无法律依据，本院不予采信。关于言梅起诉要求湖畔圣水公司支付自2016年7月1日至2019年6月27日期间的租金，因2016年7月1日至12月31日的租金应于2016年7月1日前支付，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条延付或者拒付租金诉讼时效期间为一年的规定，就上述租金提出主张的诉讼时效于2017年7月1日届满；2017年1月1日至6月30日的租金应于2017年1月1日前支付，依据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院主张民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，主张上述租金的诉讼时效于2020年1月1日届满。上述两期租金，言梅于2020年4月27日向法院起诉时，已超法定诉讼时效。言梅抗辩主张存在诉讼时效中断的情形，一审中未提交证据，二审中虽提交了政府相关行政部门协调解决本案所涉湖畔圣水项目有关问题的文件、往来函件等，但经审查，上述证据均不能证实言梅以本人名义或者授权他人向相关部门就本案争议的合同解除及租金支付问题提出保护请求，故本案并无充分证据证实存在诉讼时效中断的情形，对言梅的该主张不予采信。而2017年7月1日至12月31日的租金，应于2017年7月1日前支付，言梅主张权利的诉讼时效于2020年7月1日届满，至其2020年4月27日向法院起诉时，未超过诉讼时效；同理，言梅主张2018年1月1日至2019年6月27日的租金未超过诉讼时效。据此，原审结合合同约定计算支持2017年7月1日至2019年6月27日的租金55278元并无不当。关于违约金，言梅主张的违约金分两部分，一部分系2014年7月1日至2016年6月30日期间的逾期支付租金的违约金，因湖畔圣水公司于2016年7月5日支付最后一期租金，至本案起诉时言梅该部分主张已超诉讼时效，原审不予支持并无不当。另一部分违约金系依据合同约定要求按逾期当年度应得租金的20%计算，因湖畔圣水公司至今仍未支付2017年7月1日至2019年6月27日的租金，其公司应按合同约定支付该部分违约金，自2019年1月1日起开始计算诉讼时效，至本案起诉时未超诉讼时效，故原审支持该部分违约金5527元并无不当。湖畔圣水公司主张言梅的请求存在反复，应依据其首次的主张进行审理，且同类案件的生效判决驳回了业主关于按年租金20%计算违约金的主张，本案对该项请求也不应支持。经审查，庭审辩论终结前变更诉讼请求系当事人依法享有的权利，一审依据当事人变更后的请求进行审理并无不当。关于同类案件的生效判决结果能否作为本案审理依据的问题，因另案起诉时合同尚在履行期间，而本案起诉时合同已期满终止，一审依据查明的事实进行处理并无不当。湖畔圣水公司该主张不成立，本院不予采信。关于未能免费入住相同档次酒店的损失，因合同期限已届满，湖畔圣水公司不再经营抚仙湖悦椿度假酒店，湖畔圣水公司因其自身原因导致言梅不能免费入住相同档次酒店，应承担由此给言梅造成的损失。言梅主张损失的期间为2016年7月1日至2019年6月27日，依据双方合同约定2016年7月1日至2017年6月30日免费入住的30天，根据上述关于诉讼时效期间的法律规定，前20天免费入住权利的诉讼时效应从2016年11月1日起算3年至2019年11月1日，后10天的诉讼时效应从自2017年4月1日起算3年至2020年4月1日，言梅未在上述诉讼时效期间主张权利，一审不予支持并无不当。2017年7月1日至2019年6月27日期间不能免费入住相同档次酒店造成的损失，言梅起诉时未超诉讼时效期间，对该期间共60天的损失应予支持，原审结合相同地段相同档次酒店客房的价格，酌情按150元/天的标准计算损失为9000元并无不当。综上，湖畔圣水公司和言梅的上诉请求均不能成立，应予驳回。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2178元，由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担1545元，由言梅负担633元。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年十一月十六日法官助理龚旭书记员张静