江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初615号 原告：吴涛，女，1975年4月29日出生，汉族，户籍地：江西省南昌市青山湖区，现住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：吴元锋，江西策源律师事务所。 委托诉讼代理人：黄春燕，江西策源律师事务所。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁，统一社会信用代码：91360105MA35L1BT1Y。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李薇，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：万磊，男，该公司工作人员。 第三人：交通银行股份有限公司江西省分行，住所地：江西省南昌市红谷滩新区会展路**，统一社会信用代码：91360100858342781L。 负责人：唐朔，该分行行长。 委托诉讼代理人：邱晗，该分行工作人员。 委托诉讼代理人：杨竹喧，该分行工作人员。 原告吴涛诉被告南昌恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）及第三人交通银行股份有限公司江西省分行（以下简称交通银行江西省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴涛的委托诉讼代理人黄春燕、被告恒富公司的委托诉讼代理人万磊、第三人交通银行江西省分行的委托诉讼代理人邱晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴涛向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的ＷＬ1806290294号《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》；2.请求判令被告向原告返还购房首付款236049元、装修款646699元，支付违约金30896.18元（违约金按日万分之一计算，自2019年11月1日暂计算到2020年10月16日，请求判决至被告实际给付之日）；3.请求判令被告向原告退还已向第三人偿还的按揭款本息合计114398.18元（上述还贷款款项计算至2020年10月16日，请求判令至被告实际给付之日），以上合计1028042.36元；4.解除贷款合同，剩余贷款本息及解除贷款合同相应违约金由被告向第三人偿还；5.本案的所有诉讼费、保全费均由被告承担。事实与理由：2018年6月29日，原告与被告签订编号为ＷＬ1806290294的《南昌市商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于南昌市湾里区恒大林溪府X栋X单元X室，购房款总额756049元，被告应于2019年10月31日前向原告交付房屋。原告已按约付清款项，被告尚未依约向原告交付房屋，原告有权依据合同约定解除合同，被告的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成重大损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告所有诉讼请求。 被告恒富公司辩称：原告与我公司于2018年6月29日签订南昌市商品房买卖合同及室内装修委托合同，约定原告购买南昌市恒大林溪府恒大林溪府X栋X单元X室，价款756049元、装修款748020元，其中首付房款为236049元，余款52万元是向第三人交通银行江西省分行贷款支付。案涉房屋的南昌市商品房买卖合同第12条约定，逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。如果我公司发生逾期超180日交付房屋的情形，我公司愿意承担解除合同的违约责任，并退回买受人实际付款，依据合同约定承担1%房价款违约金，但对原告主张超出合同约定的违约金不予认可。同时，因案涉房屋买卖合同在房管局备案，请求法院判令原告需配合我公司解除房屋备案后，我公司再退回相应款项，避免我公司先行退款，后案涉房屋因原告其他债务、债权纠纷被查封而导致我公司无法收回房屋的风险。 原告与我公司签订的南昌市商品房买卖合同补充协议第十一条第三款约定，合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应当在解除情形发生之日起30日内行使。若买受人未在30日内行使权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。合同第11条约定，出卖人应在2019年10月31日交付该房屋。若原告认为我公司逾期交付，则应当于2020年5月28日前行使解除权。原告未在约定期限内行使解除权。依据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，视为原告的解除权已丧失。综上所述，可请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人交通银行江西省分行述称：如果我行与原告的贷款合同被解除，我行剩余的贷款本息应由原告或被告承担。 本院经审理认定事实如下：2018年6月29日，原告吴涛和被告恒富公司签订编号为ＷＬ1806290294《南昌市商品房买卖合同》，约定原告吴涛向被告恒富公司购买坐落于南昌市湾里区恒大林溪府X栋X单元X室，价款为756049元，付款方式为贷款方式付款：原告吴涛应于2018年5月18日前支付首期房价款236049元，余款52万元申请商业贷款支付。该合同第九条约定，该商品房交付时应取得《建设工程竣工验收备案表》及有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告。第十一条约定，被告恒富公司应于2019年10月31日前向原告吴涛交付商品房，并应当出示满足第九条约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告吴涛有权拒绝接收。第十二条约定，被告恒富公司逾期交付房屋超过180日的，原告吴涛有权解除合同，原告吴涛解除合同的，应书面通知被告恒富公司。被告恒富公司应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告吴涛已付全部房款（含已付贷款部分），同时，按全部房价款1%向原告吴涛支付违约金。 该合同附件十一补充协议第四条载明双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。 补充协议第十一条第三款载明，按本合同约定或法律规定，买受人可以行使解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使；未在三十日内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。 上述合同签订后，原告吴涛按约向被告恒富公司支付了购房首付款236049元。2018年8月28日，原告吴涛与第三人交通银行江西省分行签订了合同编号为201801361200999001200000623的《个人房产抵押贷款合同》，约定原告吴涛向第三人交通银行江西省分行贷款52万元，用于向被告恒富公司支付剩余购房款，贷款期限240月，贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮15%，还款方式为等额本金还款，每月应归还本金2166.67元及部分利息。第三人交通银行江西省分行于当日将该笔52万元贷款发放给了被告恒富公司。原告吴涛自2018年8月28日起至2020年11月25日，已归还第三人交通银行江西省分行本金58500.09元、利息60242.06元，尚有贷款本金461499.91元未归还。 另外，原告吴涛和被告恒富公司还签订了一份《室内装修委托合同》，约定原告吴涛已购买被告恒富公司恒大林溪府X栋X单元X室，自愿委托被告恒富公司对该房屋进行统一装修，委托服务总包干价748020元，付款方式为分期付款。之后，原告吴涛按约向被告恒富公司支付了装修款646699元，被告恒富公司免除了原告吴涛装修款101321元，并向原告吴涛出具了748020元的装修款收据。 至2020年4月28日（即合同约定的交房时间后180日），被告恒富公司未取得本案商品房的《建设工程竣工验收备案表》。之后，原告吴涛向被告恒富公司邮寄了解除《南昌市商品房买卖合同》通知书，被告恒富公司于2020年6月1日向原告吴涛回函，表示其公司在合同约定的交房日期前已达到交付条件，并已向原告吴涛邮寄了收楼通知书，不存在逾期交房行为，不同意解除《南昌市商品房买卖合同》。至今，被告恒富公司仍未取得本案商品房的《建设工程竣工验收备案表》。 上述事实，由各方当事人举证、本院确认的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、《个人房产抵押贷款合同》、转账明细、收据、原告结婚证复印件、还款明细表、被告回复函，以及各方当事人当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原告吴涛和被告恒富公司签订的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》，以及原告吴涛和第三人交通银行江西省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效。 上述合同签订后，原告吴涛按约向被告支付了购房款，被告也应当按约向原告如期交付房产。商品房买卖合同第九条约定，该商品房交付时应取得《建设工程竣工验收备案表》。而合同附件十一补充协议第四条对房屋交付条件变更为“商品房经验收合格”，即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。本院认为，根据住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》有关规定，以及《江西省建筑管理条例》第二十六条的规定，取得建设行政主管部门《建设工程竣工验收备案表》是商品房交付使用、办理房屋权属登记等有关手续的必备条件。合同补充协议变更的交房条件低于上述规定，应以上述规定为准。 而被告在2019年10月31日前未取得该商品房的《建设工程竣工验收备案表》，该房产不具备交付使用条件。至2020年4月28日，被告逾期交房已超过180日，根据商品房买卖合同及补充协议有关条款，原告可自2020年4月29日起30日内，即在2020年5月28日前行使解除权。 被告辩称原告未在约定期限内行使解除权，视为原告的解除权已丧失。本院综合被告于2020年6月1日向原告的回函，以及原告起诉状落款时间、原告在本院填写的送达地址确认书落款时间、本院向原告送达扫黑除恶告知书时间等，认定原告已于2020年5月28日前行使了合同解除权，原告的合同解除权并未丧失。因被告至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，本案所涉商品房不具备交付使用条件，被告逾期交房已超过180日，原告要求解除《南昌市商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。同时，原、被告签订的《室内装修委托合同》的目的也无法实现，应一并解除。因上述合同被解除，被告应返还原告购房首付款236049元、装修款646699元。 关于原告主张的违约金，本院认为，商品房买卖合同约定了因被告逾期交房超过180日解除合同的，被告应按房屋总价1%支付违约金，而原告主张以首付款236049元、装修款646699元为基数，按日万分之一自2020年11月1日起计算至被告实际给付之日止，系原告要求调高违约金的主张。本院认为，违约金可按原告已付首付款236049元为基数，按日万分之一自2020年11月1日起计算至被告实际给付之日止。因《室内装修委托合同》未约定被告应承担的违约金，故本院对原告将装修款646699元计入违约金计算基数的主张不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”根据该规定，原告要求解除与第三人交通银行江西省分行《个人房产抵押贷款合同》，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据该规定，原告主张由被告将原告尚欠的贷款本息偿还给第三人，并偿还原告已向第三人支付的贷款本息的诉请，本院予以支持。截至2020年11月25日，原告已归还第三人贷款本金58500.09元、利息60242.06元，合计118742.15元，应由被告向原告返还上述款项；原告尚欠第三人贷款本金461499.91元，应由被告向第三人返还。因被告违约造成《个人房产抵押贷款合同》解除，因该合同解除产生的违约金也应由被告承担。2020年11月26日以后上述款项金额有变化的，应以第三人交通银行江西省分行提供的明细为准，由被告予以偿还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《江西省建筑管理条例》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告吴涛与被告南昌恒富置业有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》（合同编号:WL1806290294）和《室内装修委托合同》； 二、解除原告吴涛与第三人交通银行股份有限公司江西省分行签订的合同编号为201801361200999001200000623的《个人房产抵押贷款合同》； 三、被告南昌恒富置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告吴涛购房首付款236049元、装修款646699元； 四、被告南昌恒富置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴涛违约金（具体金额以首付款236049元基数，自2019年11月1日起至首付款付清之日止，按每日万分之一计算）； 五、被告南昌恒富置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还第三人交通银行股份有限公司江西省分行《个人房产抵押贷款合同》剩余的贷款本息及违约金（具体金额以第三人交通银行股份有限公司江西省分行出具的判决生效当月的还款明细表为准）； 六、被告南昌恒富置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴涛偿还2020年11月25日前原告吴涛已归还的贷款本息118742.15元，并偿还2020年11月26日以后原告吴涛归还的贷款本息(具体金额以第三人交通银行股份有限公司江西省分行出具的判决生效当月的还款明细表为准)； 七、驳回原告吴涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 因本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为9307.34元，保全费5000元，合计14307.34元，由原告吴涛负担201.73元，被告南昌恒富置业有限公司负担14105.61元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 董兴强 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 肖丽萍 书 记 员 张党秀