安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0123民初6421号 原告：童助军，男，1965年10月28日出生，汉族，住安徽省舒城县。 被告：合肥盛财房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市合裕路钢南生活区**，统一社会信用代码91340100743091564K。 法定代表人：尚广才，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王士美，安徽权桢律师事务所律师。 原告童助军与被告合肥盛财房地产开发有限公司（以下简称盛财公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告童助军，被告盛财公司委托诉讼代理人王士美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告童助军向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，按原合同文本约定的条件将商品房交付原告使用。2、判令被告支付延期交房违约金（以442843.20元为基数，按日万分之二标准，从2017年6月28日起算至2020年9月30日止）。3、判令被告按照合同价款0.5%向原告支付逾期办证违约金。4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月30日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告盛财公司将其开发的位于肥西县房屋出售给原告，被告盛财公司应于2016年12月28日前交房。合同签订后，原告按约以按揭贷款的方式付清了全部房款，但盛财公司因不具备交房条件将交房日期一拖再拖，且中途以各种理由欺骗原告，还试图以不交房为由胁迫原告，让原告签订补充协议缴纳不合理费用，其行为已构成违约，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告盛财公司辩称：1、原告第一项诉请没有事实和法律依据，因为被告已经在原告多次催促交房通知后，于2020年7月28日向原告交付房屋，原告已经收房。2、逾期交房违约金计算不符合事实。原告于2016年10月17日签署变更通知，将合同约定交房时间变更为2017年6月28日，因此违约金起算时间为2017年6月29日，且被告已经于2019年12月9日取得购房合同约定的交付房屋的条件，即取得规划许可证正本，被告于2019年12月12日向原告在购房合同中预留的手机号发送短信的方式，同时原告收房，原告未按时接受房屋，此后原告于2020年7月28日向被告出具《收条》，也明确约定了双方违约金期限为2017年6月29日至2019年12月10日，因此原告和被告就原告的违约金数额起算和截止时间应当以约定达成共识的时间为准。3、关于原告诉请办证违约金，没有事实和法律依据，其当庭变更诉请也不符合法律程序。 本院经审理认定事实如下：2017年4月7日，原告童助军（买受人）与被告盛财公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20146093860102ＳＲ20170023），备案单号：1704600635），合同约定盛财公司将其开发的位于商品房出售给原告。合同约定建筑面积80.40平方米，其中，套内建筑面积59.10平方米，公摊建筑面积21.30平方米，单价为每平方米5508元，总金额442843.20元整。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得规划许可证正本的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知出卖人的，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将商品房交付给买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1、按逾期日期，分别处理，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人未付清全部购房款或由于买受人原因不办理交房手续任何情形之一,且本合同继续履行的，商品房的交付日期相应顺延，顺延日期不视为交房逾期且出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、如买受人需要出卖人代办房地产权属证书的，买受人需在交房前将办证资料及办证费用，按出卖人要求提供给出卖人，如因买受人原因导致不能按规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受人自负。 2016年4月17日，双方进行了网上备案登记。原告童助军以首付加按揭贷款方式支付了全部购房款。2016年10月17日，被告盛财公司发出《变更通知》一份，将交付房屋期限变更为2017年6月28日，原告童助军在通知落款处签名。此后，被告盛财公司未能按约交付房屋。2019年12月9日，被告盛财公司就案涉房屋取得建设工程规划许可证。2019年12月12日，被告盛财公司向童助军在《商品房买卖合同》中预留的“158××××1660”手机发送收房通知，通知其于三日内办理收房手续。2020年6月19日，被告盛财公司向原告童助军发出《办证告知函》，通知其办理案涉房屋产权证。2020年7月28日，被告盛财公司将涉案房屋实际交付原告童助军。同日，原告童助军在交房验收交接单上签字，并出具收条，确认被告盛财公司逾期交房期限自2017年6月29日至2019年12月10日。 以上事实，有原告的身份证、被告企业基本信息、《商品房买卖合同》、肥西县商品房网上认购备案确认单、手机短信截图、《变更通知》、交房验收交接单及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告童助军与被告盛财公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告童助军已支付全部购房款，被告盛财公司也应按照合同约定履行交房义务。鉴于被告盛财公司已于2020年7月28日向原告实际交付房屋，故对于原告诉请被告盛财公司交付房屋的诉请，本院不予支持。 关于逾期交房违约金，双方争议焦点在于违约金的起止时间问题。对此，本院作如下分析：首先，关于起算时间，双方于2017年4月7日订立并经备案的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年12月28日，但被告盛财公司于2016年10月17日发给原告的《变更通知》中将交房时间变更为2017年6月28日，原告在通知落款处签字，应视为双方对于交房日期变更为2017年6月28日达成了一致，故本院认定逾期交房违约金起算时间为2017年6月29日。其次，关于截止时间，盛财公司于2019年12月9日取得《建设工程规划许可证》等合同约定的交房必备材料，案涉房屋具备交付条件后，盛财公司于2019年12月12日短信通知原告童助军办理收房手续。此种情况下，根据合同约定，原告童助军应积极办理房屋交接验收手续，因盛财公司通知的收房时间为收至短信后三日内，即至迟不超过2019年12月15日，故对于被告盛财公司支付逾期交房违约金的截止时间应认定为2019年12月15日。基于上述分析，结合《商品房买卖合同》第九条约定的违约金计算标准，本院依法确认被告盛财公司应自2017年6月29日起，以442843.20元为基数，按每日万分之二标准向原告童助军支付逾期交房违约金至2019年12月15止，共计79624.43元。 关于原告诉请的逾期办理产权登记违约金问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如上所述，被告盛财公司就案涉房屋存在逾期交房的事实，同时也存在逾期办证行为，根据合同及相关法律规定，其应承担继续协助原告童助军办理产权登记的义务，并承担支付逾期办理产权登记违约金等违约责任，故原告童助军诉请被告盛财公司支付逾期未办理产权登记违约金2214.22元（442843.20元×0.5%），本院依法予以支持。关于被告盛财公司提出的原告童助军当庭变更诉请问题，原告童助军就该项诉请原表述为“判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失（以总房款的0.5%计算）”，庭审中，经法庭释明，其明确主张逾期办证违约金，且标准未变，应属于对诉请项目的明确，而非当庭变更诉讼请求，未违反诉讼程序，故对于被告盛财公司该抗辩事由，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款之规定，判决如下： 一、被告合肥盛财房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告童助军支付逾期交房违约金79624.43元。 二、被告合肥盛财房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告童助军支付逾期未办理产权登记违约金2214.22元。 三、驳回原告童助军其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2850元，减半收取1425元，由原告童助军负担513元，由被告合肥盛财房地产开发有限公司负担912元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱利琴 二〇二〇年十一月三十日 法官助理王昕 书记员姚婷丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。