湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10010号原告:刘元凯，男，1993年10月21日出生，汉族，湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：李慠，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊建武，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。被告：湖南省悦购商业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓街道左家垅村铁螺塘组**，统一社会信用代码：91430104066381969D。法定代表人：刘勇勇。被告：刘先成，男，1985年9月15日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：湖南省晟铭房地产发展有限公司，住，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段**顺天财富中心**一社会信用代码：91430100794712973N。法定代表人：曾支元。三被告共同委托诉讼代理人：王建新，湖南见田律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：向征，湖南见田律师事务所律师。原告刘元凯诉被告湖南省悦购商业管理有限公司（以下简称悦购公司）、刘先成、被告湖南省晟铭房地产发展有限公司（以下简称晟铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法由审判员张辉独任审判，于2020年9月25日公开开庭进行了审理，书记员解秋阳担任法庭记录。原告刘元凯的委托诉讼代理人熊建武、李慠，被告悦购公司、刘先成、晟铭公司的委托诉讼代理人向征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘元凯向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告湖南省悦购商业管理有限公司向原告支付所欠租金190847元。2.判令被告湖南省悦购商业管理有限公司向原告支付逾期租金的违约金金额为299048.44元（暂时从2016年11月15日计算至2020年7月31日），后续逾期支付租金的违约金继续按未付租金每天千分之一点三计算至付清之日。上述两项合计489895.44元。3.判令被告刘先成、被告湖南省晟铭房地产发展有限公司对上述款项支付承担连带责任。4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月19日原告与被告湖南省晟铭房地产发展有限公司签订《ＸＤ130084224长沙市商品房买卖合同》、《ＸＤ130084225长沙市商品房买卖合同》、《ＸＤ130084226长沙市商品房买卖合同》购买了开发建设的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号××号××号房屋（商铺），三间房屋总价均为4089500元（其中：（1）224号房屋（商铺）总价1684000元，购房款1330360元原告支付给被告湖南省晟铭房地产发展有限公司，前3年租金353640元由被告湖南省悦购商业管理有限公司一次性转付给被告湖南省晟铭房地产发展有限公司用作原告购房款；（2）225号房屋（商铺）总价1202750元，购房款950173元原告支付给被告湖南省晟铭房地产发展有限公司，前3年租金252578元由被告湖南省悦购商业管理有限公司一次性转付给被告湖南省晟铭房地产发展有限公司用作原告购房款；（3）226号房屋（商铺）总价1202750元，购房款950173元原告支付给被告湖南省晟铭房地产发展有限公司，前3年租金252578元由被告湖南省悦购商业管理有限公司一次性转付给被告湖南省晟铭房地产发展有限公司用作原告购房款。）。原告与被告湖南省晟铭房地产发展有限公司为了减少交易税费，双方同意：224号房屋（商铺）按1330360元签订商品房买卖合同，225号房屋（商铺）按950173元签订商品房买卖合同，226号房屋（商铺）按950173元签订商品房买卖合同。2014年5月19日原告与被告湖南省悦购商业管理有限公司签订了《经某》，该协议约定原告将其所有的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号××号××号商铺出租给被告，租赁期限为5年即2013年11月1日起至2018年10月30日止（租赁期从2013年11月11日起计算，是被告湖南省晟铭房地产发展有限公司、被告湖南省悦购商业管理有限公司在营销中心公开承诺的。），224号商铺前3年租金353640元、225号商铺前3年租金252578元、226号商铺前3年租金252578元（合计858796元）由被告湖南省悦购商业管理有限公司一次性转付给被告湖南省晟铭房地产发展有限公司用作原告购房款；224号、225号、226号商铺第4年和第5年租金合计为654320元（其中224号商铺第4年和第5年租金均为134720元每年，225号商铺第4年和第5年租金均为96220元每年，225号商铺第4年和第5年租金均为96220元每年），其中第4年租金327160元应在2016年11月1日支付，第5年租金327160元应在2018年11月1日支付，如逾期支付租金则从逾期的第15日开始按未付租金1‰每日计算逾期支付租金违约金。但是被告湖南省悦购商业管理有限公司没有按《经某》约定日期足额给原告，2016年11月4日至今，仅支付租金463473元给原告，尚欠租金190847元没有支付给原告，按未付租金1‰每日的标准计算的逾期支付租金违约金为230037.26元，详见《［224.225.226］未付租金及逾期支付租金违约金计算明细表》。2020年6月10日原告确认的悦购业主代表与被告湖南省悦购商业管理有限公司签订的《〈经某〉补充协议书》约定：如果被告湖南省悦购商业管理有限公司按《〈经某〉补充协议书》规定时间分4次足额支付租金及逾期支付租金违约金给原告，则原告同意将逾期支付租金违约金计算比例由“未付租金每日千分之一”减少至“未付租金每日千分之零点五五”；如果被告湖南省悦购商业管理有限公司没有按《〈经某〉补充协议书》规定时间分4次足额支付租金及逾期支付租金违约金给原告，则被告湖南省悦购商业管理有限公司同意将逾期支付租金违约金计算比例由“未付租金每日千分之一”提高至“未付租金每日千分之一点三”；第一次支付租金及逾期支付租金违约金给原告的日期是2020年6月15日（支付比例为未付租金和逾期支付租金违约金总金额的10%），其余各次支付时间及比例是2020年8月（30%）、2020年10月（30%）、2020年12月（30%）；被告刘先成个人、被告湖南省晟铭房地产发展有限公司为未付租金及租金违约金的支付提供连带责任担保。但是，被告湖南省悦购商业管理有限公司没有按照《经某》及《〈经某〉补充协议书》规定时间即2020年6月15日足额支付约定的租金及逾期支付租金违约金给原告，被告湖南省悦购商业管理有限公司违约，逾期支付租金违约金计算比例应由“未付租金每日千分之一”提高至“未付租金每日千分之一点三”，从2018年3月15日起至2020年7月31日，被告湖南省悦购商业管理有限公司应支付的逾期支付租金违约金为299048.44元（230037.26元×1.3＝299048.44元）。综上，被告湖南省悦购商业管理有限公司没有按照《商铺委托经营管理协议》及《〈经某〉补充协议书》约定履行支付租金、逾期支付租金违约金的义务，其行为已构成违约，其违约行为严重损害了原告的合法权益，并给原告带来了巨大经济损失，应该支付租金给原告并按《商铺委托经营管理协议》及《〈经某〉补充协议书》约定承担违约责任。被告刘先成、被告湖南省晟铭房地产发展有限公司为《〈经某〉补充协议书》付款义务人即被告湖南省悦购商业管理有限公司的连带责任担保人，应该承担连带付款责任。原告为维护自身合法权益，依照相关法律规定、《商铺委托经营管理协议》及《〈经某〉补充协议书》约定，特向法院提起诉讼，请求依法裁判。三被告辩称，1、原告主张的违约金标准过高应当予以调整。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚，弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，则应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”2、关于补充协议效力问题，本案原告并非补充协议书的相对方，确认表无悦购公司及其代表签字或盖章认可的，不得以该补充协议向被告主张，刘先成不对上述原告承担担保责任，晟铭公司未在协议上签字盖章对十案均不负担保责任。经审理查明，2014年5月19日，原告刘元凯从被告湖南省晟铭房地产发展有限公司处分别购得涉案位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号商铺，房屋建筑面积分别为67.36平方米、48.11平方米、48.11平方米，房屋总价款分别为1330360元、950173元、950173元。同日，原告刘元凯（甲方）与被告悦购公司（乙方）签订分别签订了三份《经某》，分别约定：一、由被告承租原告位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号房屋，房屋建筑面积分别为67.36平方米、48.11平方米、48.11平方米，房屋总价款分别为1684000元、1202750元、1202750元，交房时间均为2013年11月1日，租赁期限均为2014年8月1日起至2019年7月31日止，共计五年。二、租金及支付方式：分别约定长沙市岳麓区麓山南路697号悦购大厦Ｎ单元2层224号商铺1.租金标准，乙方在租赁期间按照甲方所购买商铺总价的6%、7%、8%、8%、8%为标准向甲方支付三年租金：第一年为101040元、第二年为117880元、第三年为134720元，三年累计租金353640元。第四年为134720元、第五年为134720元。长沙市岳麓区麓山南路697号悦购大厦N单元2层225号商铺1.租金标准，乙方在租赁期间按照甲方所购买商铺总价的6%、7%、8%、8%、8%为标准向甲方支付三年租金：第一年为72165元、第二年为84193元、第三年为96220元，三年累计租金252578元。第四年为96220元、第五年为96220元。长沙市岳麓区麓山南路697号悦购大厦N单元2层226号商铺1.租金标准，乙方在租赁期间按照甲方所购买商铺总价的6%、7%、8%、8%、8%为标准向甲方支付三年租金：第一年为72165元、第二年为84193元、第三年为96220元，三年累计租金252578元。第四年为96220元、第五年为96220元。2.支付方式均约定，一次性付款客户在签订本协议15个工作日内，即予一次性支付，按揭客户在签订本协议并通过银行面签房款后15个工作日内即予一次性支付。三年期满后，从第四年第一天开始，每半年返租金一次，依此类推，直至五年期满。如乙方在15个工作日内未支付该款项，乙方按照总价的千分之一向甲方支付违约金。第四年、第五年到时按年返给甲方。《经某》第三条、双方权利义务均预定：甲方有权按照约定向乙方收取房屋租金。在租赁期内，乙方对该商铺享有占有、使用、收益的权利，并有权对该商铺采用自营、招商转租、发包及与第三方联营、合作等方式进行经营管理。乙方可以以乙方的名义与承租商户订立租赁、招商、联营等合同，并获取利益。乙方为了运营的需要有权在认为合适的情况下更改物业名称或其中任何部分的名称及编号，并可以对商铺进行改造装修。租赁期限届满后，在不被恶意破坏的情况下乙方按商铺届时的现状交还，不需要恢复原状。乙方可以选择自主进行经营管理也可委托或解聘具备先进商业管理水平的商业管理公司进行统一招商、经营管理。乙方应当按时向甲方支付租金，如乙方提前退租，甲方租金不予退还。四、特别约定：租赁期满后，如该商铺中已无租赁经营户，则本协议自动终止。委托租赁期满后7日内，乙方应将商铺交付给甲方，乙方对商铺的装修及改造，在不被恶意破坏的情况下，甲方按“来修去丢”的原则处理，即乙方在交还商铺时未拆除的设备设施及装修、改造均由甲方自行处置。五、在租赁期内，由于乙方已经一次性支付了三年的租金，故甲方不得以任何理由单方面要求提前解除合同（违法经营活动除外）。如甲方单方面提前解除合同或者因为甲方干预乙方的租赁、招商、管理等行为导致本协议无法继续履行的，甲方应向乙方支付本合同的租赁期限内租金总额三倍的违约金，并赔偿由此给乙方造成的一切损失（包括但不限于乙方对该商铺租赁户的赔偿、商业营运广告费用）。上述《经某》签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告悦购公司使用，224号商铺前3年租金353640元、225号商铺前3年租金252578元、226号商铺前3年租金252578元（合计858796元）由被告湖南省悦购商业管理有限公司一次性转付给被告湖南省晟铭房地产发展有限公司用作原告购房款；被告悦购公司尚欠租金2016年11月1日至2018年10月31日的224号、225号、226号商铺第4年和第5年租金合计为654320元（其中224号商铺第4年和第5年租金均为134720元每年，225号商铺第4年和第5年租金均为96220元每年，225号商铺第4年和第5年租金均为96220元每年）。被告支付租金463473元，现尚欠190847元未付。2020年6月6日，业主代表熊建武、张敏、廖盈、李弦、彭立秋（甲方）、湖南省悦购商业管理有限公司代表：刘先成（乙方）、见证人：长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路社区居民委员会签订了《经某》补充协议书约定，托管房屋未付租金及租金违约金的支付：1.甲乙双方一致同意：托管房屋租金违约金按每日违约金为未付租金的万分之五点五计算；托管房屋租金及租金违约金，乙方分别于2020年6月15日前（10%）、8月（30%）、10月（30%）、12月（30%）分四次支付给甲方。托管合同未到期的要更改合同商量解决。托管合同到期的商量以后如何再经营事宜。2、已向法院起诉业主愿意和解处理者，全部按未起诉业主的办法执行，即按本补充协议书执行。已向法院起诉和正在向法院诉讼者，按法院判决意见执行。3、湖南省晟铭房地产发展有限公司、乙方代表刘先成个人为上述托管房屋未付租金及租金违约金的支付提供连带责任担保。二、违约责任：1.甲方业主违约。签订本协议后，甲方在2021年1月31日前又以同样问题起诉乙方者，则属甲方开始违约，本补充协议书停止执行，未向法院起诉者按《经某》执行，向法院起诉者按《民事判决书》（或《民事调解书》）执行。按照对等原则，违约期间每天按购房款总金额万分之一计算（可抵扣乙方应付违约金额）,违约时间从甲方违约之日开始计算。未违约业主继续执行本补充协议书。2.如乙方没有按期支付或未按金额数支付房屋租金、租金违约金，则属乙方违约。乙方违约，甲方终止履行本补充协议书，甲方可选择诉讼。乙方违约，房屋租金、租金违约金每日按未付总金额的千分之一点三计算。三、附则：1.本补充协议书是甲、乙双方《经某》的补充协议书，经甲方业主和乙方代表签字盖章后，与《经某》具有同等法律效力，有不同规定的条文则按本补充协议书条文处理。2.本补充协议书在社区领导的见证下签订，是在自愿条件下签订的，自甲方业主和乙方代表签字盖章之日起生效，具有合法效力。3.本补充协议书正本一式七份，甲方、乙方和社区领导各一份，具有同等法律效力。本补充协议书正本的复印件经见证人签字社区盖章确认后（即本《（经某）补充协议书》副本）交甲方其他业主持有，具有与本补充协议书正本同等法律效力。4.本补充协议书生效后，其他愿意按本补充协议书条款执行的业主在《承诺执行（补充协议书）业主登记表》（附件1）上签字后生效。该业主可向社区领导索要与本补充协议书正本同等效力的副本一份存档。其执行不影响已经诉讼和还要诉讼的业主行使他们的权利。五位业主代表、刘先成在补充协议书中签名，长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路社区居民委员会盖章在见证人处盖章。本案原告在附件1业主承诺执行《补充协议书》中签名确认。上述补充协议签订后，被告未按约付款，原告催要未果，酿成纠纷，原告遂诉至法院。另查明，原告刘元凯在悦购广场《经某》补充协议书确认名单中。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、原、被告签订的《经某》、《补充协议书》及附件、中国建设银行个人活期账户收入交易明细、授权委托书、悦购广场《经某》补充协议书确认业主名单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《经某》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照协议约定履行各自的合同义务。在被告悦购公司未依约履行上述协议的情况下，业主代表熊建武、张敏、廖盈、李弦、彭立秋（甲方）、湖南省悦购商业管理有限公司代表：刘先成（乙方）在见证人长沙市岳麓区××街道××路社区居民委员会的见证下签订了《经某》补充协议书，被告悦购公司仍未按约履行合同义务。原告依约将涉案租赁物交付给被告使用后，被告理应严格按照合同约定向原告履行租金支付义务，然被告在向原告支付了租赁期间前三年的租金后对2016年11月1日至2018年10月31日的未付租金共计190847元未再向原告履行支付义务，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现原告要求被告支付2016年11月1日至2018年10月31日的未付租金共计190847元并支付相应的违约金，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽然原、被告双方已经在涉案《经某》补充协议书明确约定了违约金为欠付金额的千分之一点三每日，但是该标准过高，且原告未提供相应的证据证明其因被告违约而遭受损失的实际情况，故本院根据案件实际情况及被告拖欠租金的实际情况，对被告欠付的租金酌情予以减少，酌定由被告按欠付租金的30%向原告一次性支付违约金190847元×30%＝57254.1元。关于被告提出本案原告并非补充协议书的相对方，确认表无悦购公司及其代表签字或盖章认可的，不得以该补充协议向被告主张的抗辩意见，本院认为根据案涉《经某》补充协议书中约定，本补充协议书生效后，其他愿意按本补充协议书条款执行的业主在《承诺执行（补充协议书）业主登记表》（附件1）上签字后生效，本案原告在《承诺执行（补充协议书）业主登记表》中签名，故案涉《经某》补充协议书对原告有效，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告提出要求被告刘先成对本案所涉债务承担连带责任的诉讼请求，根据案涉《经某》补充协议书中约定，乙方代表刘先成个人为上述托管房屋未付租金及租金违约金的支付提供连带责任担保，该约定合法有效，本院予以认可，故对原告要求被告刘先成对本案所涉债务承担连带责任的诉讼请求，依法予以支持。被告刘先成承担担保责任后，可向被告悦购公司追偿。对原告提出要求被告晟铭公司对本案所涉债务承担连带责任的诉讼请求，本院认为被告晟铭公司并未在案涉《经某》补充协议书中盖章确认即未作出对案涉债务承担连带责任的意思表示，故原告的该项诉讼请求理据不足，本院依法不予支持，对被告提出的被告晟铭公司未在案涉《经某》补充协议书中盖章，不承担担保责任的抗辩意见依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、限被告湖南省悦购商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘元凯支付租金190847元、违约金57254.1元；二、被告刘先成对被告湖南省悦购商业管理有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告刘元凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4324元，由原告负担1813元，由被告湖南省悦购商业管理有限公司、刘先成负担2511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十一月四日法官助理林青曼书记员解秋阳