海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼9002民初175号 原告：周某，男，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人:吴祝亮，海南广哲律师事务所律师。 被告:琼海玉中置业有限公司，住所地:海南省琼海市嘉积镇西园街**。 法定代表人:王新贵，总经理。 委托诉讼代理人：庞某，男，汉族，系公司副总经理。 委托诉讼代理人：王某，男，汉族，系公司出纳。 被告：海南纳禾置业有限公司，，住所地：海南省海口市龙华区金贸中路**半山花园海天阁** 法定代表人：林斯文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄琼慧，北京盈科（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张广强，北京盈科（海口）律师事务所律师。 原告周某与被告琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）、海南纳禾置业有限公司（以下简称纳禾公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本院同类案件即（2019）琼9002民初3757号案件正在上诉中，本案应当以该案的判决结果作为依据，故依法裁定中止审理。原告周某及其委托诉讼代理人吴祝亮，被告玉中公司的委托诉讼代理人庞某、王某，被告纳禾公司的委托诉讼代理人张广强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告玉中公司于2018年7月4日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》；二、判令被告玉中公司向原告返还购房款425010元；三、判令被告玉中公司向原告双倍返还定金200000元；四、判令被告玉中公司向原告支付利息（自2018年7月16日起至还清之日止以425010元为基数按照年利率4.35%计算)；五、判令被告纳禾公司对被告玉中公司承担赔偿双倍定金200000元的100000元范围内承担连带责任；六、判令被告玉中公司承担保全保险费1000元。事实和理由：2018年7月3日，原告向被告玉中公司的代理销售公司被告纳禾公司支付了100000元活动款，并于2018年7月4日与被告玉中公司签订了《琼海·万泉雅苑认购书》，认购了被告玉中公司开发的万泉雅苑XX楼XX房。认购书签订当天，原告向被告玉中公司支付了首付款425010元，同时己向被告玉中公司支付的活动款转为定金。根据认购书规定，被告玉中公司承诺在认购书签订一个月后与原告签订《商品房买卖合同》。认购书签订后，被告玉中公司的工地状况不断，诉讼不断，未在约定的时间内与原告签订《商品房买卖合同》。如今原告认购的房屋仍在法院的查封中。原告认为，被告玉中公司已违约，严重损害了原告的合法权益。因此，原告决定解除与被告玉中公司签订的认购书，并要求被告玉中公司承担退还已付首付款及支付双倍定金，并按同期银行贷款利率计算支付利息的责任。因被告纳禾公司是实际接收原告100000元定金者，且实际没有转交给被告玉中公司，所以请求被告纳禾公司对被告玉中公司承担退还双倍定金200000元的100000元范围内承担连带责任。为维护原告的合法权益，特提出上述诉求，请人民法院依法判决。 被告玉中公司辩称：原告所诉的案件事实属实，但是不同意双倍返还定金，对原告的其他诉讼请求无异议。被告纳禾公司收取的活动款100000元及利息，应当由被告纳禾公司承担偿还责任。 被告纳禾公司辩称：本公司未收取定金，仅收取原告的活动款100000元。该款项现在本公司处。本公司依据约定代为收取活动款，活动款不等于定金，其本质上是购房款。利息、诉讼费用以及保函费用均不应当由本公司承担。1、纳禾公司是玉中公司琼海·万泉雅苑项目的代理销售商，并未收取购房定金，不应承担双倍返还定金责任。根据原告与玉中公司所签《认购书》第2条、第5条可看出，原告需要交付定金给玉中公司，此定金在办理正式认购手续时自动转为购房款。而实际上原告也是将定金直接支付到玉中公司账户上，玉中公司给原告开具了相应收据。在整个环节当中，纳禾公司并未参与，也并不是由于纳禾公司的原因导致原告与玉中公司之间无法签订《商品房买卖合同》，因此不应由纳禾公司承担双倍返还定金的责任。2、纳禾公司收取的”活动款”实为购房款。原告于购房之初，通过向纳禾公司支付活动款而得以享受在原总房价基础上的折扣，能以低于原总房价的优惠价格与玉中公司签订《认购书》乃至《琼海市高品房买卖合同》，原告实际上是享受到实惠的，预交10万元活动款用于在原总房款中抵扣15万元，相当于用购买到的优惠券来享受购房折扣，这部分支出最终都用于冲抵总购房款，实际上是原告购房款的-部分，只不过需要提前支付用以享受最终的房价折扣。活动款的名目，通常是开发商在取得商品房预售许可证之前或在商品房销售过程中为迅速回笼资金而采取的促销手段，开发商需要在商品房价格上做出适当让步，而购房者需要在签订正式购房合同之前就提前支付部分房款，双方在自愿的前提下，各担风险，共享利益。从原告签订的《认购书》中的商品房价格来看，原告实际上已享受到了折扣实惠，但现在却以此为由提出诉讼请求，已违背民事法律的诚信原则。3、纳禾公司是代玉中公司收取的”活动款”，也应由玉中公司返还该款项。2018年1月1日，玉中公司与纳禾公司签订了《代收款项报备》，纳禾公司及玉中公司副总经理刘耀光代表玉中公司分别在《代收款项报备》上盖章和签名。协议约定因“万泉雅苑”项目停工数年，导致玉中公司账户被查封，因此让纳禾公司以自己名义代替玉中收取在售房屋部分款项（活动款），所收款项专款专用于支付销售佣金。纳禾公司收取活动款的权源，来自于玉中公司的授权，其收款行为也应视为玉中公司收取，即便退还，也应由玉中公司退还给原告。同时，本案原告的代理律师也当庭认可了是纳禾公司代玉中公司收取的活动款，说明原告也认同纳禾公司代收款项的行为。另外，根据贵院(2019)琼9002民初1611号生效民事判决书中本院认为部分的认定来看，也同样支持上述观点。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《琼海·万泉雅苑认购书》、《收据4张》、《汇款凭证3张》、《安邦财产保险股份有限公司海南分公司琼海营销服务部出具的财产保全缴费证明》；被告玉中公司提供了《（2019）琼9002民初3757号民事判决书以及（2019）琼9002民初3327、3328、3329号民事调解书3份》；被告纳禾公司提供了《代收款项报备》。对上述各方当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 被告玉中公司对原告提供的《收据2张》有异议，认为原告未交定金，只交了首付款。本院认为，被告纳禾公司系被告玉中公司的销售代理商，其根据约定收取原告的活动款，其本质上还是购房款，且符合认购书约定的定金条款，在解除认购书后被告玉中公司应当将购房款退还给原告，被告纳禾公司未将该款项支付给被告玉中公司，同样承担退还的义务。故对该证据本院依法予以采信。 被告纳禾公司对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明内容有异议，认为认购书第二条约定定金，第五条约定定金转为购房款，定金和购房款都是被告玉中公司收取，原告自认被告纳禾公司收取的是活动款，原告没有证据证明是定金，缴纳后不予退还。本院认为，被告纳禾公司与被告玉中公司是委托销售代理关系，被告纳禾公司承认其收取的活动款实为售房款，且目前仍保存在被告纳禾公司处，则在解除认购协议后被告纳禾公司再占有售房款已没有事实根据，故应当予以退还给原告。因此，对原告提供的证据依法予以采信。 被告纳禾公司对被告玉中公司提供的《（2019）琼9002民初3757号民事判决书》的证明力有异议，认为该判决书尚未发生法律效力。本院认为，该判决书已经被二审法院依法判决维持原判，能够证明被告纳禾公司收取活动款100000元未支付给被告玉中公司，故对该证据依法予以采信。 4、原告对被告纳禾公司提供的《代收款项报备》的真实性、合法性、关联性无法确认，认为该证据系被告纳禾公司自行制作，且该报备第四项明确该款项须经被告玉中公司同意后才能专款专用，被告玉中公司也要求被告纳禾公司退还该款项。本院认为，被告纳禾公司代被告玉中公司收取的款项不属于被告纳禾公司所有，在认购协议解除后，被告纳禾公司继续占有代收款缺少法律依据。故对该证据的证明内容不予以采信。 5、被告玉中公司对被告纳禾公司提供的《代收款项报备》有异议，认为刘耀光所签订的文件属于个人行为，与玉中公司无关。本院认为，刘耀光当时系被告玉中公司的管理层人员，其根据被告玉中公司的授权，委托被告纳禾公司销售商品房等相关事项，且被告玉中公司在同类案件中提供的《特别授权委托书》与《代收款项报备》能够相互印证，故本院对被告纳禾公司提供的证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月3日、4日，原告分别向被告纳禾公司支付了购房款各50000元，共计100000元。被告纳禾公司向原告出具了内容相同的两张收据，载明“今收到周某交来万泉雅苑XX栋XX房活动款50000元整”。2018年7月4日，原告与被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》。认购书约定，原告认购被告玉中公司开发的琼海·万泉雅苑XX楼XX房，建筑面积102.03平方米；该房屋定金为10万元。付款方式为按揭付款，折后单价10242元/平方米，折后总价1045011元，首付款为总房款的40%即425010元；余总房款的60%向银行申请贷款；第5条约定，琼海·万泉雅苑项目已经取得预售许可证；请您务必在定金交纳后1个月之内携带此认购书到琼海·万泉雅苑售楼中心办理正式认购手续（交纳房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续）。届时买受人所交定金自动转为购房款；逾期未办者，出卖人将按买受人自动放弃购房处理，所购房屋由出卖人收回并另行出售，买受人所交房屋认购定金不予退还。第6条约定，本认购书在买卖双方签字盖章且买受人交纳定金后生效，在买卖双方签订《商品房买卖合同》之后自动终止。在认购书签订的当天，原告向被告玉中公司支付了购房首付款300000元，被告玉中公司向原告出具收据，载明：“今收到陈红代周某交来万泉雅苑XX栋XX房首付款300000元整”；2018年7月16日，原告又向被告玉中公司支付了购房首付款125010元，被告玉中公司向原告出具收据，载明：“今收到周雄代周某交来万泉雅苑XX栋XX房首付款125010元整”。原告总共已支付购房款525010元。2018年8月,被告玉中公司的商品房预售许可证被政府收回。被告玉中公司因《琼海·万泉雅苑项目》发生多起纠纷，一直没有与原告签订商品房买卖合同。原告认为被告玉中公司已违约，已严重损害了原告的合法权益，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，2018年1月1日，被告纳禾公司与被告玉中公司副总经理刘耀光签订《代收款项报备》，允许被告纳禾公司代收取在售房屋的部分款项等内容，刘耀光在《代收款项报备》手写：“依据2017年3月1日‘万泉雅苑’《销售内部承包协议》第五条第1款、第2款。经法人王新贵同意，可以由纳禾直接收取4.5%的提成、溢价部分及电商费用。请交财务备案”，但是该《代收款项报备》上没有加盖被告玉中公司的公章。被告纳禾公司据此成为被告玉中公司《琼海·万泉雅苑项目》的代理销售商。被告纳禾公司收取原告10万元后尚未支付给被告玉中公司，目前该款项尚在纳禾公司账上。 此外，在本案诉讼过程中，原告向本院申请诉前财产保全，请求对被告玉中公司开发的位于海南省琼海市嘉积镇善集路南侧的琼海·万泉雅苑B号楼3层D1号房进行查封并提供担保，查封限值为人民币66万元。本院审查后依法对上述房产进行查封。后因原告购买的XX楼XX房已经解除查封，原告为了避免产生新的纠纷而申请变更查封，即将原查封的琼海·万泉雅苑XX楼XX房变更为查封琼海·万泉雅苑XX楼XX房。本院审查后依法对上述房产进行查封，原告已预缴保全费用3820元。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。本案中，原告与被告玉中公司签订的《琼海·万泉雅苑认购书》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属合法有效，双方均应遵守和履行。现原告诉请解除上述认购书，被告玉中公司亦表示同意，对此本院予以照准。本案的争议焦点为：一、被告玉中公司是否应当双倍返还定金20万元；二、被告玉中公司与被告纳禾公司是否应当连带退还10万元及支付利息。 关于被告玉中公司是否应当双倍返还定金20万元的问题。本案中，原告与被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》认购琼海·万泉雅苑XX楼XX房，原告已依约分别向被告纳禾公司、玉中公司支付了100000元和购房首付款425010元。根据认购书第5条约定，原告在定金交纳1个月之内携带认购书到琼海·万泉雅苑售楼中心办理正式认购手续（交纳房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续）。原告在认购书约定的时间内要求与被告玉中公司签订正式《商品房买卖合同》，但由于被告的原因无法与原告签订《商品房买卖合同》，造成原告购房目的无法实现，被告玉中公司的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。我国《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”被告纳禾公司收取原告的10万元，虽然名义上写为“活动款”，但是开发商除了收取购房人的购房定金和购房款外，不应当要求购房人向销售代理人支付购房活动款，本案中被告玉中公司同意被告纳禾公司代收购房款，被告纳禾公司也明确承认收取原告的10万元系购房款的一部分，结合认购书约定原告应支付定金10万元的事实，应当认定被告纳禾公司收取的10万元属于购房定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，被告玉中公司未与原告签订《商品房买卖合同》，其过错在于被告玉中公司，现原告已依约支付定金10万元，则被告玉中公司依法应当双倍返还定金20万元给原告，故原告诉请被告玉中公司双倍返还定金20万元的主张于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告玉中公司返还购房款425010元以及自2018年7月16日起至还清之日止以425010元为基数按照年利率4.35%计算利息的问题，由于原告与被告玉中公司双方已经同意解除《琼海·万泉雅苑认购书》，且被告玉中公司明确表示同意退还原告的购房款425010元及支付上述利息，故本院对此依法予以照准。 关于被告玉中公司与被告纳禾公司是否应当连带退还10万元的问题。被告纳禾公司作为代理销售商，其收取原告的10万元名为“活动款”实为购房款，该款项目前没有证据证明已转化为被告纳禾公司合法取得的销售代理佣金，因此该款项仍属于被告玉中公司财产范畴，被告纳禾公司亦承认此款项属于购房款的一部分，且被告玉中公司也要求被告纳禾公司退还该款项，因此被告纳禾公司目前占有该笔款项缺少法律依据，应当予以退还，故原告要求被告纳禾公司对被告玉中公司承担赔偿双倍定金200000元中的100000元范围内承担连带责任有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。此外，原告要求被告支付财产保全保险费1000元，被告玉中公司对此没有异议，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下： 一、解除原告周某与被告琼海玉中置业有限公司于2018年7月4日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》。 二、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周某返还购房款425010元及支付利息(自2018年7月16日起至付清之日止以425010元为基数按照年利率4.35%计算）。 三、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周某双倍返还定金200000元。 四、被告海南纳禾置业有限公司对被告琼海玉中置业有限公司承担赔偿双倍定金200000元中的100000元范围内承担连带清偿责任。 五、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周某支付财产保全保险费1000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5148元和财产保全费3820元，由被告琼海玉中置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  何书权 二〇二〇年月十一日十七日  书记员何婷婷 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 最高人民法院 《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。