广西壮族自治区罗城仫佬族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1225民初972号 原告：兰正利，男，1972年11月28日生，瑶族，住罗城仫佬族自治县。 特别授权委托诉讼代理人：黄昌瑞，广西瑞顺律师事务所律师。 被告：广西世纪永泰建设投资集团有限公司罗城分公司。住所地：罗城仫佬族自治县东门镇解放路**，统一社会信用代码：914512250617135655。 负责人：韦香式，经理。 特别授权委托诉讼代理人：莫婵艳，广西振贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牙卓敏，分公司职工。 被告：广西世纪永泰建设投资集团有限公司。。住所地：广西南宁市竹溪路**山水都秀竹花园综合楼**办公楼**房注册号：450000200022059。 法定代表人：蒙贵红，执行董事。 原告兰正利诉被告广西世纪永泰建设投资集团有限公司罗城分公司（以下简称：永泰罗城分公司）、被告广西世纪永泰建设投资集团有限公司（以下简称：永泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰正利的委托诉讼代理人黄昌瑞、被告永泰罗城分公司的特别授权委托诉讼代理人莫婵艳、委托诉讼代理人牙卓敏到庭参加诉讼。永泰公司未答辩和派人参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰正利向本院提出诉讼请求：一、判令被告永泰罗城分公司和被告永泰公司互负连带责任支付拖延交房违约金7939元给原告。二、判令被告永泰罗城分公 司和被告永泰公司于判决生效后一个月内协助办理位于罗城县的房产证给原告。三、判令被告永泰罗城分公司和被告永泰公司互负连带责任支付拖延办理房产证违约金38651元给原告。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月28日，原告与被告永泰罗城分公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于罗城县，总房款为360895.00元。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2015年12月31日前将具备下列4种条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如逾期交房，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告有权要求被告每日按己付购房款的万分之二支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但被告没有按上述约定时间把具备上述四种条件的房屋交付原告,原告于2016年8月10日被迫接受钥匙，被告拖延交付房屋达220天，造成原告重大经济损失，按上述约定，被告应当承担的违约金为:7939元［360895元×220天×0.0001（万分之一）＝7939元］。同时，该合同第15条还对办理产权登记中双方违约责任进行了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证书的，双方同意按下列第2项处理：“买受人不退房，出卖人按己交房价款的1‰向买受人支付违约金”。该合同附件四第一条第（9）小条约定：买受人必须配合出卖人办理房产证。如买受人不按要求提交有关材料致使办证受阻的，每逾期一日，出卖人有权要求买受人按实际成交总价款万分之五支付违约金。按约定被告应当于2017年8月10日为原告办得房产证，但被告至今没有办得，己构成违约，应当支付违约金，但由于上述违约条款不公平，即约定被告违约仅按己交房 价款的千分之一向原告支付一次性违约金，而原告违约，则要每日按实际成交总价款万分之五支付违约金，按上述约定，被告违约的，仅是承担350元的违约金，而原告违约的，每天都要承担175元的违约金，该约定极不公平，被告承担的违约金远远低于原告的所受到的经济损失，因此，被告承担的违约金应当按照实际成交总价款每日万分之一支付，故被告截止2020年7月31日，拖延办证1071天，被告应当支付违约金38651元[360895元×1071天×0.0001(万分之一)=38651元]。同时，被告应当履行协助为原告办理房产证的义务。永泰罗城分公司为被告永泰公司开设，故永泰公司应对其分公司的债务承担连带责任。 综上所述，被告的行为己构成逾期违约，原告有权要求赔偿。为此，特提起诉讼，恳请人民法院依上述请求判决。 原告兰正利为证明其主张，在举证期限内，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同、购房票据，证明原告已按合同约定按时全额向被告交付了购买款。被告没有按合同第八条约定时间和条件交房给原告，构成违约；第九条，被告如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之二支付逾期交房违约金；第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记备案，被告没有按期办理房产证违约。2、收款收据，证明被告已收取原告办理房产证款项，但至今没有为原告办理房产证。3、关于限期补办验收手续的通知，证明被告2016年7月27日尚未办理验收手续，建设主管部门责令其办理，但被告至今也没有办理。4、网上问责，证明被告尚未办理验收手续，无法办理房产证。5、民事调解书，证明相同案件，被告与其他原告达成赔偿协议。6、民事判决书，证明与原告相类似的案件罗城法院已做出判决，对被告支付逾期交房的违约金也做出了判决，房屋分三个档次，按大中小户型确认房屋租金分别为1000元、1125元、1250元，上浮30%，判决书已经生效。 被告永泰罗城分公司辩称：一、原告请求支付拖延交房违约金已超过诉讼时效。2016年7月9日，原告在《业主入住房屋验收表》上签字确认验收和接收房屋 ，还签署了《业主（住户）消防安全责任书》。所以，应当确认2016年7月9日为房屋交付日，当日为逾期交房违约金诉讼时效的起算日。现原告于2020年7月22日才提起诉讼请求支付逾期交房违约金，已超过三年诉讼时效期间。二、原告请求的逾期交房违约金过高，应予调低。原告计算逾期交房天数多于实际逾期天数。（2017)桂1225民初931号民事判决书中已经确认，从施工合同签订之日至合同履行期限届满之日止，因下雨影响施工的天数为27天，这一时间应予以扣除。故答辩人交房期限顺延到2016年1月27日。逾期交房天数应计算2016年1月28日至2016年7月9日（房屋交付日）。原告请求答辩人支付逾期交房违约金过分高于原告的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”参照（2017)桂1225民初931号民事判决书中对原告损失的计算标准，原告所购买的房屋为小户型（115平方米至127平方米），月租金为1000元。而合同约定的违约金每月为2165.37元（360895元×0.0002×30天），过分高于答辩人逾期交房给原告造成的租金损失，应予以调低。三、答辩人未能为原告办理不动产权属证书不是答辩人的原因，而是由于施工方和政府相关部门的原因造成。答辩人开发的罗城云林雅筑大厦工程由广西建工集团第三建筑工程有限责任公司（下简称“广西三建”）承建，2014年9月取得商品房预售许可证后开始预售，2016年8月进行工程竣工验收。验收结束后，由于广西三建不配合提供竣工验收资料，导致无法办理工程竣工验收合格证，也导致不能给房屋买受人办理不动产权证。经与广西三建协商未果。2019年间，答辩人起诉请求广西三建提供工程竣工验收资料，并协助办理工程竣工验收手续、备案手续。历经一审、二审、执行程序，均得到人民法院支持。2020年9月30日，广西三建已配合将办理工程竣工验收合格证的全部材料提交县住 建局。县住建局以答辩人未补缴防空地下室易地建设费（另一行政争议案）为由不给予办理工程竣工验收合格证。基于前述，由于广西三建和县住建局的原因，导致无法办理工程竣工验收合格证，从而导致答辩人无法为原告办理不动产权证。四、原告计算逾期办证违约金无依据。《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。”原告按逾期天数来计算违约金没有依据。 被告永泰罗城分公司为证明其辩称，在举证期限内，向本院提交如下证据：1、业主入住房屋验收表、业主（住户）消防安全责任书，证明2016年7月9日，原告在《业主入住房屋验收表》上签字确认验收和接收房屋。同日原告还签署了《业主（住户）消防安全责任书》。2、民事判决书，证明①从施工合同签订之日至合同履行期限届满之日止，因下雨影响施工的天数为27天，应在逾期交房天数中予以扣除。②《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告永泰罗城分公司是被告永泰公司的分公司，不具备法人主体资格。永泰罗城分公司以出让方式取得位于本县的地块的1541平方米的土地使用权，并于2013年4月12日办理了罗国用（2013）第063号国有土地使用权证。之后，永泰罗城分公司按照该地块规划为商用与住宅的土地用途进行房地产开发，定名为“云林雅筑大厦”，于2014年9月19日取得商品房预售许可证，证号为：罗房预字（2014）第01号。2014年9月23日，原告兰正利与被告永泰罗城分公司签订《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：由兰正利向永泰罗城分公司购买“云林雅筑大厦”16楼层2- 1601号商品房，面积为：106.28平方米，购房总价款为360895元。合同第八条，交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、遭遇不可抗力，且因客观原因无法及时告知的，不受上款时间限制；3、因国家有关法律、政策改变或政府的限制行为导致工期和交房受影响的，且出卖人在上述事实发生之日起60天内告知买受人的。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，详见合同补充协议第二条。补充协议第二条，房屋交接。1、除出卖人另有通知外，买受人应在主合同约定的交房日期之日前七日内到出卖人营业场所或出卖人指定的地点办理房屋验收和交接手续……，买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接。第十五条，关于产权登记的约定。出卖 人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的1‰向买受人支付违约金。该合同附件四第一条第（9）条，买受人必须配合出卖人办理房产证，……如买受人不按要求提交有关材料致使办证受阻的，每逾期一日，出卖人有权要求买受人按实际成交总价款万分之五支付违约金。2014年9月23日，兰正利交付购房首付款110895元，余款250000元向银行申请办理按揭贷款手续，付清了购房款。而永泰罗城分公司未能按照合同约定的时间交房给兰正利。2016年7月13日，永泰罗城分公司发出交房通知，主要内容为：“尊敬的业主：云林雅筑大厦定于2016年7月15日交房，交房当日购房客户所需携带资料：购房合同，付款收据，业主身份证，所需缴费费用，物业管理费……水电费、装修费保证金，由于客户较多，我公司将分批次交房，确定具体前来收房的时间，联系电话：0778-82××××7。广西世纪永泰建设投资集团有限公司罗城分公司2016年7月13日。”2016年7月9日，永泰罗城分公司交付商品房给兰正利时，兰正利在《业主入住房屋验收表》上签字，2016年8月10日永泰罗城分公司向兰正利发放了房屋钥匙。案涉“云林雅筑大厦”由广西建工集团第三建筑工程有限责任公司承建，于2013年12月26日开工，2014年底封顶完工。2014年9月，永泰罗城分公司取得商品房预售许可证后开始预售。永泰罗城分公司称：2016年8月进行工程竣工验收。但验收结束后，由于广西三建不配合提供竣工验收资料，导致无法办理工程竣工验收合格证，也导致不能给房屋买受人办理不动产权证。经与广西三建协商未果。2019年间，永泰罗城分公司起诉广西三建提供工程竣工验收资料，并协助办理工程竣工验收手续、备案手续，已得到人民法院支持。2020年9月30日，广西三建已配合将办理工程竣工验收合格证的全部材料提交县住建局。县住建局以永泰罗城分公司未补缴防空地下室易地建设费（另一行政争议案）为由不给予办理工程竣工验收合格证。 本院已生效的（2017）桂1225民初931、949号判决书确认云林大厦其他业主交房日期为：按合同中约定的“在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接”的日期为交房日期。原告于2016年8月10日收到钥匙，即为交房日期。同时判决还确认：购房合同第八条第一款约定，永泰罗城分公司应于2015年12月31日前交房。从合同签订之日至合同履行期限届满之日止，因下雨影响施工的天数为27天。交房期限顺延到2016年1月27日。 另查明，永泰罗城分公司开发的“云林雅筑大厦”为商住楼盘，商品房有A、B、C、D、E、F、G、H八种户型，最大的为A户型，面积为147.49平方米，最小的为B户型，面积为106.28平方米，其余的户型面积在115平方米至127平方米之间。2016年7月13日，永泰罗城分公司委托物业公司通过短信方式向各业主发出交房通知，并将《交房通知》张贴在案涉楼盘办公室玻璃大门上。 本院认为：原告兰正利与被告永泰罗城分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据原、被告诉辩，本案争议的焦点为：1、原告请求永泰罗城分公司和永泰公司连带支付逾期交房的违约金计算是否过高，是否已超过诉讼时效；2、原告请求永泰罗城分公司和永泰公司是否应于判决生效后一个月内为原告办理房产证；3、原告请求永泰罗城分公司和永泰公司连带支付拖延办理房产证的违约金按日万分之一计算。而永泰罗城分公司认为应按合同约定支付违约金，应支持何方的主张。 一、关于逾期交房的违约金计算是否过高，是否已超过诉讼时效问题。原告于2016年8月10日收到钥匙，即为交房日期。生效的判决已确认：永泰罗城分公司交房期限顺延到2016年1月27日。永泰罗城分公司实际逾期交房期间应从2016年1月27日起至2016年8月10日止共计196天。原告请求按220天为计算依据，确实对逾期交房的违约金计算天数过高。但2016年8月10日确定为交房日期 ，原告与被告才真正履行合同中交付房屋的约定。而原告于2020年7月22日才提起诉讼请求支付逾期交房违约金，已超过三年诉讼时效期间。诉讼时效制度的设定是为了督促权利人积极行使权利，权利人应在法律规定的诉讼时效期间内行使权利，否则丧失胜诉权。原告该项诉讼请求已超诉讼时效，本院不予支持。 二、关于原告请求一个月内办理房产证问题。按永泰罗城分公司的辩称：“工程竣工验收结束，由于广西三建不配合提供竣工验收资料，导致不能给房屋买受人办理不动产权证。永泰罗城分公司起诉广西三建提供工程竣工验收资料后，2020年9月30日，广西三建已配合将办理工程竣工验收合格证的全部材料提交县住建局。县住建局以永泰罗城分公司未补缴防空地下室易地建设费（另一行政争议案）为由不给予办理工程竣工验收合格证。”永泰罗城分公司完全可以选择先行交付费用给县住建局，以此能够为买受人办理不动产权证。至于与县住建局的行政案件，等待有处理结果后，可以自行选择要求县住建局返还相关费用。永泰罗城分公司以此为由不为原告办理不动产权证，违反合同的约定，且没有理由和法律依据，本院不予支持。原告的办证请求符合合同的约定，本院予以支持。 三、关于原告请求调整拖延办理房产证违约金为购房款按日万分之一计算的问题。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第 十六条 ，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，原告与被告之间关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。根据《 中华人民共和国合 同法 》第 三十九条 、第 四十条 规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、 加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原告与永泰罗城分公司在合同中，对办理产权证书的违约条款约定不对等，其内容加大了原告的违约责任，相对降低了已方的违约责任。如原告存在违约，原告可以主张不对等为由，要求按平等原则降低自己的违约责任。而本案存在被告永泰罗城分公司违约，原告要求对方提高违约金进行赔偿，而原告没有举证证明违约金低于因不办证造成的已方损失。因此，原告请求被告按日万分之一计算，本院不予支持。另外，从另一角度考虑，双方订立违约条款的目的是保证合同目的实现，否则就会遭受惩罚。出让人如不能如期竣工，未取得工程验收合格证，就会遭到逾期交房和逾期办证的双重违约惩罚。相对于买受人而言，合同从买受人的利益出发，督促其及时提交相应资料给出让方协助办证。买受人只会存在单一的违约责任。因此，双方签订的违约条款表面上看显失公平，而从合同内容中，从出让人面临双重违约风险比较，违约条款实际是公平合理的。因此，按照购房合同第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告永泰罗城分公司于2016年8月10日交房，应于2017年8月5日前为原告办理房屋权属证书，但原告至今未取得证书，存在违约，被告应按合同约定的按房价款360895元的1‰向买受人支付违约金，为360.89元。 综上所述，兰正利的诉讼请求部分成立，部分不成立，合理部分，本院予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西世纪永泰建设投资集团有限公司罗城分公司在本判决生效后10日内支付原告兰正利逾期未办理房屋权属证书违约金360.89元； 二、被告广西世纪永泰建设投资集团有限公司对本判决第一项所确定的债务承担补充支付责任； 三、被告广西世纪永泰建设投资集团有限公司罗城分公司在一个月内协助原告办理位于罗城县的房屋权属证书； 四、驳回原告兰正利的其他诉讼请求。 案件受理费965元，由原告兰正利负担482.5元，广西世纪永泰建设投资集团有限公司、广西世纪永泰建设投资集团有限公司罗城分公司负担482.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或者河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内，预交上诉案件受理费965元（帐户：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处，逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理），上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  梁军红 人民陪审员  罗泽军 人民陪审员  潘四霖 二〇二〇年十一月十六日 法官 助理  银景可 书 记 员  韦珊林