贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6188号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所贵州省遵义市红花岗区中山路**，统一社会信用代码：915203007096404271（1-1）。负责人：李雅芳，分行行长。委托诉讼代理人：陈虹羽，贵州他山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪玉强，男，1977年9月17日生，汉族，贵州省遵义市人，，住贵州省遵义市红花岗区被上诉人（原审被告）：彭勋珍，女，1978年11月22日生，汉族，贵州省遵义市人，，住贵州省遵义市红花岗区被上诉人（原审被告）：遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司，，住所贵州省遵义市红花岗区东联线南关经济适用住房锦泰花园**楼统一社会信用代码：91520300722122368D。法定代表人：邓天福，系公司董事长。委托诉讼代理人：邓学贵，公司员工。上诉人中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称建行遵义市分行）与被上诉人汪玉强、彭勋珍、遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司融借款合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初2716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义市分行向一审法院起诉请求：1.判令解除建行遵义市分行与汪玉强、彭勋珍之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告立即偿还原告贷款本金人民币66890.14元、利息8335.37元、罚息5448.82元，共计80674.33元（截至2020年3月4日），并支付从2020年3月5日起至实际付清本息之日止的按照合同约定的计息规则计算出借款逾期罚息利率和结息方式收复利和罚息；3.判令被告遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司对上述还款义务承担连带保证责任；4.确认建行遵义市”他项权证项下的房屋（红花岗区东联线南关镇锦泰花园3栋2-4号）享有优先受偿权；5.判决被告向建行遵义市分行支付律师费5037元；6.本案诉讼费用由三被告共同承担。一审法院认定事实：2010年8月25日，建行遵义市分行为乙方与被告泓塬业公司为甲方签订《个人住房借款最高额保证合同》，合同第一条约定：债务人为因购置坐落于遵义市红花岗区项目所属之住房房产（住房／商业用房／住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人。合同第二条约定：被保证的债权是指自2010年8月25日至2015年8月25日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币壹亿贰仟万元整，保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同第三条约定：保证方式为连带责任保证。合同第四条约定：保证期间为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。合同第十条约定：对于甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收；不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行股份有限公司系统开立的任何账户中予以划收。2011年10月11日，汪玉强、彭勋珍与建行遵义市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第十六条约定、第十七条对违约责任、违约救济措施等进行约定，如被告未按约定足额偿还贷款并支付利息的，建行遵义市分行有权解除合同并提前收回全部贷款。合同第二十一条约定：本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务费、保险等费用以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担及贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。合同第二十八条约定：借款用途为购买被告泓塬业公司开发位于遵义市；合同第二十九条约定：借款金额为人民币134000元；合同第三十条约定：借款期限120个月（即2011年11月29日至2021年11月29日）。合同第三十一条约定：贷款利率为浮动利率即在基准利息水平上上浮10%；逾期罚息利率为本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。合同第三十五条、第三十六约定：保证方式为抵押加最高额保证；保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同第四十二条约定：凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷，向贷款人住所地人民法院起诉11年11月24日，汪玉强、彭勋珍购买的住房办理抵押权预告登记，登记证中房屋坐落载明：抵押物位于红花岗区。2011年11月29日，建行遵义市分行按合同约定向汪玉强、彭勋珍发放贷款134000元。汪玉强、彭勋珍在偿还借款期间多次逾期，截至2020年3月4日，没有偿还的借款本金为66890.14元、利息为8335.37元、罚息为5448.82元，本息共计80674.33元。在诉讼过程中，汪玉强、彭勋珍于2020年4月30日、6月2日分别偿还10000元、1500元。截至2020年6月19日，汪玉强、彭勋珍没有偿还的借款本金为55390.14元、利息为8719.43元、罚息6449.27元。另查明，被告泓塬业公司在建行遵义市分行公司开立的保证金账户在2015年6月30日、9月30日、2016年12月27日、2017年3月31日分别被建行遵义市分行扣划1551.66元、2118.59元、18373.52元、4420.66元，合计26464.43元，为汪玉强、彭勋珍偿还借款本息。汪玉强、彭勋珍购买的住房至今不具备办理产权登记的条件。建行遵义市分行因本次诉讼实际产生律师费1003.35元。一审法院认为遵义市分行与汪玉强、彭勋珍、泓塬业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效。合同签订后，建行遵义市分行按约发放了借款，而汪玉强、彭勋珍未按合同约定偿还建行遵义市分行借款本息，在建行遵义市分行起诉后汪玉强、彭勋珍仍未结清前期拖欠本息，根据合同约定，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，对建行遵义市分行要求汪玉强、彭勋珍偿还借款55390.14元、利息8719.43元、罚息6449.27元、本息合计70558.84元并从2020年6月20日起按合同约定罚息和复利至本息付清之日止及解除借款合同的诉讼请求，依法予以支持。对建行遵义市分行要求汪玉强、彭勋珍支付律师费5037元的诉讼请求，因建行遵义市分行实际产生的律师费仅为1003.35元，故依法支持1003.35元，对未实际产生的部分，依法不予支持。建行遵义市分行要求被告泓塬业公司对被告、汪玉强、彭勋珍、债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，根据《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，对建行遵义市分行的这一请求，依法予以支持。建行遵义市分行要求对汪玉强、彭勋珍提供的抵押物即位于红花岗区享有优先受偿权的诉讼请求，因本案涉及的抵押物仅办理预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，依法不予支持。对被告泓塬业公司提出不承担律师费、诉讼费的辩解，因其保证范围中包含此部分费用，依法不予采纳。汪玉强、彭勋珍经原审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，系对其享有权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，综上判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司遵义市分行与汪玉强、彭勋珍于2011年10月11日签订《个人住房（商业用房）借款合同》；二、由汪玉强、彭勋珍于本判决生效后立即偿还原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行借款本金55390.14元、利息8719.43元、6449.27元，合计70558.84元，并自2019年1月10日起以本金55390.14元为基数按照合同约定罚息和复利至借款本息付清之日止。三、由汪玉强、彭勋珍于本判决生效后立即支付原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行律师费1003.35元。四、遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司对汪玉强、彭勋珍的上述借款本息、律师费承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行的其他诉讼请求。本院二审期间，各方对当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。抵押权系物权,需经登记才能发生效力。涉案房屋登记为预抵押登记,不能等同于抵押权登记,两者具有不同法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定:预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。因此预告抵押登记所登记的不是现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,因此,上诉人作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就时对该房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分,但并非对该房屋享有现实的抵押权。故本院对上诉人主张的就涉案办理了抵押权预告登记的房屋享有优先受偿权的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人建行遵义支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由中国建设银行股份有限公司遵义市分行负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇二〇年十一月十七日法官助理侯振伟书记员胡汝静