贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6579号上诉人（原审原告）：胡延鑫，男，汉族，1987年7月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：宋斌，女，彝族，1988年5月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：袁艳，贵州百进律师事务所律师。执业证号：15205202011168503。二上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：石山，贵州百进律师事务所律师。执业证号：15205201110584909。上诉人（原审被告）：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：915224005566150351。法定代表人：林登祥，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201810035201。委托诉讼代理人（一般授权）：代文钦，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205202010237209。上诉人胡延鑫、宋斌与上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称：广厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，双方当事人均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行审理，上诉人胡延鑫、宋斌委托诉讼代理人袁艳、上诉人广厦房开公司委托诉讼代理人代文钦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告胡延鑫、宋斌一审诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一2幢11层1号房屋的不动产权证书并交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交付涉案商品房转移登记有关文书的违约金,暂定为39404元(具体金额以原告已付购房款416664元为基数,按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.5倍从2018年9月28日计算至被告办理房屋产权证书并交付原告之日止);3.判令被告向原告退还已收取的三通费3900元及三通费实际占用期间的利息(利息以3900元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年4月25日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止);4.本案的诉讼费由被告承担。一审认定事实：2017年4月25日，原告作为买受人与被告广厦房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区；总价款420564元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款170564元，余款250000元以公积金贷款支付，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人于该商品房交付使用之日起90日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料。”《合同补充协议》第三条约定：“电、燃气、通信、有线电视等入户及安装费用共计3900元，签约时缴付并计入购房总款中。”合同签订后，原告依约向被告支付完毕全部购房款。2018年10月13日，被告向原告交付涉案商品房。但截止法庭辩论终结前，涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，被告作为出卖人负有协助原告办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。现原告已经依约履行了付款义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2018年10月13日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日内（即2019年1月11日前）具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。但被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，予以支持。被告应当自2019年1月12日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。双方未形成委托办证关系，故截止时间为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定前述违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，原则上应以已付购房款420564元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2019年1月12日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月20日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。现原告主张以416664元为基数进行计算，从其所愿。根据《商品房买卖合同补充协议》之约定，电、燃气、通信、有线电视等入户及安装费用共计3900元，签约时缴付并计入购房总款中。该项约定符合《贵州省城市房地产开发经营管理条例》之规定，且在合同实际履行过程中，被告并未另行再向原告收取开户费用，原告主张被告退还“三通费”3900元的诉讼请求，无法律及事实依据，不予支持。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，且原、被告双方并未形成委托办证关系，故对于原告要求被告办理并交付涉案不动产权证书的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宋斌、胡延鑫逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以416664元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2019年1月12日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月20日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止；二、驳回原告宋斌、胡延鑫的其他诉讼请求。案件受理费441元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。上诉人广厦房开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由胡延鑫、宋斌承担。事实及理由：1.案涉房屋未达到交付条件，上诉人并未向胡延鑫、宋斌交付房屋。胡延鑫、宋斌提交的《物业合同》中的物业公司与《商品房买卖合同》中所约定的前期物业公司不同，与上诉人无关联，《物业合同》和物业相关收据不能证明上诉人已实际交付房屋。2.是否办理不动产权证对胡延鑫、宋斌未造成任何实质损失，上诉人不应支付迟延办证违约金。上诉人胡延鑫、宋斌辩称，胡延鑫、宋斌系接上诉人电话通知后，前往其办公室签订物业服务合同，缴纳物业费，并领取钥匙，一审认定交房时间正确，判决的违约金正确。上诉人胡延鑫、宋斌上诉请求：撤销原判第二项，改判广厦房开公司退还三通费3900元。事实及理由：3900元三通费虽然形式上计入总付款中，但实质并非总房款，根据相关规定，不应由上诉人胡延鑫、宋斌承担，应当退回。上诉人广厦房开公司辩称，三通费3900元包含在总房价款内，不应退回。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审认定的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”上诉人胡延鑫、宋斌一审提交的物业服务费收据、建筑垃圾清运费等证据，能够证明上诉人胡延鑫、宋斌已实际接收了案涉商品房，以业主身份入住并因此支付了相应费用的事实，上诉人广厦房开公司主张案涉商品房尚未交付的理由不成立，本院不予采纳。房屋交付后，上诉人广厦房开公司未在法定期限内取得案涉商品房初始登记，履行协助办理案涉商品房转移登记的义务，致上诉人胡延鑫、宋斌迟延取得房屋不动产权属证书，依法应当承担违约责任，向上诉人胡延鑫、宋斌支付违约金。双方约定的违约金兼具惩罚和补偿的双重属性，并不以守约方存在损失为前提。上诉人广厦房开公司以迟延办证未给上诉人胡延鑫、宋斌造成实质损失为由，主张不应给付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。本案双方所称“三通费”，实为合同约定的电、燃气、通信、有线电线等入户及安装费，根据案涉《商品房买卖合同》《合同补充协议》等证据可知，双方当事人约定将“三通费”3900元计入房屋总价款中，上诉人胡延鑫、宋斌向上诉人广厦房开公司实际支付的购房款与合同约定的商品房购房总价款一致，故上诉人广厦房开公司并未在《商品房买卖合同》约定的价款外另行向上诉人胡延鑫、宋斌收取“三通费”。上诉人胡延鑫、宋斌主张上诉人广厦房开公司退还“三通费”的请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人胡延鑫、宋斌与上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费932元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担882元，由上诉人胡延鑫、宋斌负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十一月十二日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印