淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0812民初6649号原告：吴斌，男，1970年1月28日出生，汉族，住淮安市。被告：任建淮，男，1990年9月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王照辉，江苏君岭律师事务所律师。原告吴斌诉被告任建淮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告吴斌、被告任建淮的委托诉讼代理人王照辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴斌向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2020年6月16日至2020年8月28日的租金29160元、水电费2626.56元；2、被告支付违约金5万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告2019年12月16日签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于淮安市清江浦区出租给被告经营茶餐厅使用，年租金15万元（包含每年1万元的消防的管理费），合同签订后被告支付了上半年租金，应付下半年租金时，因被告经营不善，被告于2020年7月5日诉至法院解除合同，后双方合同于2020年8月28日解除，现原告要求被告给付欠付的租金、水电费，并承担违约金。被告任建淮辩称：原告主张2020年6月30日以后的租金和水电费没有依据，被告同意支付2020年6月16日至6月30日期间的房屋和水电费。被告自2020年6月底已经搬出了承租房屋，未再使用，因此原告主张7月之后的相关费用没有依据；被告没有违约，不需要承担违约责任，因涉案房屋无法使用燃气，以及新冠疫情影响加上城市创建文明城市对招牌改造导致被告租赁房屋的合同目的无法实现，被告已经于2020年6月以及7月2日、8月17日多次要求与被告解除合同并办理房屋交接手续，且在2020年7月5日向法院提起诉讼，但原告一直予以拒绝，因此原告应当对其诉请中所主张的租金自行承担责任；如法院未采纳被告无违约的意见，请求参照淮安市清江浦区政府清资办发（2020）2号文件精神免去承租人两个月的房屋租赁费。关于违约金应以原告实际损失为准，并考虑原告自身对违约产生也有重大责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系淮海北路40号1幢九龙大厦4号第4层房屋的所有权人。2019年12月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租房合同》，约定原告将位于淮海北路40号九龙大厦第四层出租给原告开设茶餐厅，租赁期共2年，自2019年12月16日至2021年12月16日止。年租金为15万元，此款遵循先付租金后使用的原则，合同签订当日内由乙方预付第一个半年房租7.5万元给甲方，2020年6月16日前10日付清下半年租金。出租方将租赁房屋交付给乙方使用时，乙方对出租房屋现有的基本设施，无异议的情况下签此合同，合同生效。租赁期间的房屋修缮及其因经营需要而进行的安全改造由乙方负责，并承担相关费用，但租赁期内如发现水电有主线路、主管道上的问题仍由甲方负责处理，并承担处理费用。租赁期限，每月乙方应按时缴纳水、电、电梯费用给甲方。合同签订当日，乙方应预付上半年房租7.5万元、水电押金1万元，共计8.5万元给甲方，该租金包含每年1万元的消防管理费。合同第六条约定在本合同履行期间，如发生下列情形，本合同租赁双方均可提出变更或解除本合同：1、符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同的；2、不可抗力致使合同不能继续履行的；3、当事人协商一致的；4、如遇政府规划拆迁的。第八条违约责任中约定甲乙双方如有一方单方擅自毁约，则违约方应向另一方支付违约金5万元。合同签订当日，双方又签订《协议书》一份，约定根据2019年12月16日签订的房屋租赁合同，原告承租被告淮海北路九龙大厦第四层，被告将属于甲方拥有的装潢装饰及室内物品租赁给原告，每年租金1.5万元，两年合计3万元。在主合同签订后一次性支付给甲方，室内物品以双方清点的清单数量为准。之后原告将房屋交付被告，被告并向原告支付了7.5万元房租费（含1万元消防管理费）、1万元水电押金和3万元室内物品租赁费。2020年6月，原告与被告多次联系索要租金未果，6月底被告表示要求解除合同，遭到原告拒绝。2020年7月30日被告任建淮以房屋租赁合同纠纷为由起诉原告吴斌至本院，经本院主持调解，双方一致同意涉案房屋租赁合同于2020年8月28日解除，被告并于当日将涉案房屋交还原告。后本院作出(2020)苏0812民初5316号民事判决书，确认双方《房屋租赁合同》于2020年8月28日解除；吴斌于本判决生效之日起三十日内向任建淮返还水电押金1万元、设备租赁费20625元、消防管理费3750元。双方均未提起上诉，现该判决已生效。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人可以协商一致解除合同，也可以在合同中约定单方解除的权利。原、被告签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。因被告提起解除租赁合同之诉，原告在该案中亦同意解除租赁合同，经本院确认双方签订的《租赁合同》于2020年8月28日解除。被告仅支付了上半年租金，之后并未支付，故对于合同期内的房屋租金，被告应予给付。考虑到因“新冠××疫情”的影响致使原告疫情期间无法正常使用涉案房屋，本院对原告的租金予以减免，酌情计算为5834元。对于水电费2626.56元，被告予以认可，本院予以支持。对于违约金，被告抗辩其因疫情原因、文明城市创建及涉案房屋燃气管道私接致使合同目的无法实现，其不存在违约。因双方合同中仅载明水电管道有问题由原告负责，被告需向被告缴纳水电费用，并未提及燃气问题，同时被告于2019年12月8日曾与燃气公司就燃气问题进行联系，此后被告一直与二楼住户协调使用燃气并经营使用，并未就该问题向原告提出解除合同或要原告协助其办理燃气开户，而原告亦表示若被告需要其可以协助其办理燃气开户，故对于被告主张燃气原因致合同目的无法实现本院不予采信；对于被告抗辩新冠疫情以及创建卫生城市致使合同无法履行，本院认为在合同履行过程中，的确发生了“新冠××疫情”，“新冠××疫情”也确属不可抗力，但并非必然导致合同免责解除。在疫情期间，各商业实体的经营均受到了不同程度的影响，随着疫情好转，实体经营均在逐步恢复，双方的合同履行期限亦未届满，新冠疫情的防控措施对合同履行虽造成一定影响，但尚未到合同目的不能实现的程度，我市疫情管控措施结束后涉案合同能够继续履行，文明创建卫生城市亦并非合同无法继续履行的原因，故对被告抗辩本院不予采信当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金的数额应当以实际损失为准予以适当增减。本案中，被告在租期未满情况下要求与原告解除合同，确实存在违约行为，应当承担相应的违约责任。考虑到“新冠××疫情”的影响，可以适当减轻被告的违约责任，因被告违约行为主要系合同解除后房屋闲置期间的租金损失，故本院结合市场行情、涉案房屋的地理位置、双方合同的履行情况、合同期限等，违约金酌情参照原告三个月的房屋闲置期间的租金损失计35000元计算。双方约定的违约金明显高于实际损失，故原告要求被告赔偿其违约金5万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告任建淮于本判决生效之日起三十日内向原告吴斌支付房屋租金5834元、水电费2626.56元及违约金3.5万元。二、驳回原告吴斌的其他诉讼请求。案件受理费1845元，减半收取923元，由原告负担169元，被告任建淮负担754元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二〇年十一月二日法官助理  马 珂书 记 员  徐凤芝附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。