湖南省永州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）湘11行终184号 上诉人（原审被告）：道县自然资源局。 法定代表人：蒋建俊，该局局长。 委托诉讼代理人：周序清，该局工作人员。 委托诉讼代理人：喻成剑，该局法规股股长。 上诉人（原审第三人）：宋艳屏。 委托诉讼代理人：熊海（系上诉人宋艳屏的丈夫）。 委托诉讼代理人：唐诚，湖南路虎律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：湖南道县农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：朱春华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧阳霖，湖南众睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何国军等179人（详细名单附后）。 诉讼代表人：何国军。 诉讼代表人：胡鲜明。 诉讼代表人：邓红星。 诉讼代表人：范雪光。 委托诉讼代理人：黄太斌，湖南杰联律师事务所律师。 原审第三人：道县永盈商贸有限公司。 法定代表人：何永昌，该公司经理。 委托诉讼代理人：左荣胜。 上诉人道县自然资源局、宋艳屏、湖南道县农村商业银行股份有限公司（以下简称道县农商行）因与被上诉人何国军等179人、原审第三人道县永盈商贸有限公司（以下简称永盈商贸公司）不动产行政登记一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102行初207号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月25日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人道县自然资源局的委托诉讼代理人周序清、喻成剑，上诉人宋艳屏的委托诉讼代理人熊海、唐诚，上诉人道县农商行的委托诉讼代理人欧阳霖，被上诉人何国军等179人的诉讼代表人何国军、胡鲜明、邓红星、范雪光及委托诉讼代理人黄太斌，原审第三人永盈商贸公司的委托诉讼诉讼代理人左荣胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，永盈商贸公司成立于2005年11月23日。2006年11月22日，原道县国土资源局为永盈商贸公司颁发了道国用（2006）第0001410号国有土地使用证（坐落：道县道江镇潇水中路，使用类型：国有出让，使用面积：2652.5平方米）。2007年11月7日，道县发展和改革委员会对永盈商贸公司作出道发改基字[2007]62号《关于道县永盈商贸有限公司改扩建名都时代广场项目可行性研究报告的批复》。2008年道县规划建设局为永州市永盈房地产开发有限责任公司颁发了编号为20080110358的建设工程规划许可证。建设工程竣工验收备案记载：工程名称为道县名都时代广场，建设单位为永州市永盈房地产开发有限责任公司。 何华志原系永盈商贸公司的股东，永盈商贸公司将名都时代广场一、二层其中54套商铺卖给其股东何华志。2015年9月10日，永盈商贸公司出具委托书给原道县房地产管理局（以下简称道县房产局），内容为：“道县永盈商贸有限公司现委托何华志全权办理产权证。”2015年9月17日，何华志持上述委托书到原道县房产局办理名都时代广场1-148商铺的初始登记，何华志在道县房屋初始登记（询问）申请表附注笔录内容栏中填写如下内容：“房屋坐落：道县道江镇潇水中路159号（1-148），产权来源2015年，建筑面积38.38平方米，建筑时间2008年，规划用途商住，土地使用证号（2006）第0001410号，土地使用年限2006.11.22-2046.11.21，房屋结构混合，总层数9层，所在层数第一层，四面墙界权属东共有墙，南共墙，西共墙，北共墙。附注笔录内容：本公司对本表所填的内容的真实性、合法性、有效性承担一切法律责任”。2015年10月12日，原道县房产局出具收据收到永盈商贸公司以下资料：私房所有权登记表、身份证、测量报告、建设工程规划许可证、规划许可证、土地使用权证、竣工验收合格证明、授权委托书、其他收件。2016年5月18日，原道县房产局为永盈商贸公司颁发了道房权证字第7150040**房屋所有权证。该证记载：“房屋所有权人道县永盈商贸有限公司，房屋坐落道县潇水中路159号（名都广场1-148号），登记时间2016年5月18日，房屋状况总层数9层，建筑面积38.38平方米，位于第**”，该证附有道县房屋产籍测绘事务所房屋分层平面图（套内建筑面积宽3.6m×长10.66m=38.38平方米，共有分摊面积为0）。 2016年8月8日，永盈商贸公司与宋艳屏签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第三条约定：买受人购买的商铺（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示准）为本合同第一条规定的项目中的：名都时代广场第一层148号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.8米，建筑层数地上8层。该商品房建筑面积共38.38平方米，其中，套内面积为25.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.48平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条约定：计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6000元，总金额23.028万元。2016年8月8日，永盈商贸公司、宋艳屏持双方签订的《商品房买卖合同》等材料到原道县房产局办理房屋所有权转移登记。2016年8月11日，原道县房产局出具收件收据，收到以下资料：房屋买卖协议书、身份证、房屋产权转让申请书、原房屋所有权证、房屋所有权登记申请表、评估报告。其中的评估报告是2016年8月11日由永州市诚达房地产评估有限责任公司出具的，该评估报告对道县潇水中路159号（名都广场1-148）的估价结果为26万元。2016年8月19日，原道县房产局为宋艳屏颁发了道房房权证字第7160037**屋所有权证。 2016年12月19日，永盈商贸公司出具授权委托书：委托何华志为永盈商贸公司合法代理人全权代表公司办理[名都时代广场]商铺过户、办证以及国土相关事宜，对何华志在办理上述事项过程中所签署的有关文件，公司均予以认可，承担相应的法律责任。2016年12月19日，永盈商贸公司与宋艳屏签订不动产入场交易合同，永盈商贸公司将位于道县潇水中路159号名都广场1-148号的不动产转让给宋艳屏（成交总金额为23.028万元），并共同向道县不动产登记中心申请不动产登记。2017年1月13日，原道县国土资源局为宋艳屏颁发了湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证。 宋艳屏取得不动产权证后，宋艳屏的丈夫熊海即向道县农商行申请抵押贷款。熊海向道县农商行贷款时提供了身份证复印件、《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》等资料。熊海向道县农商行贷款时提供的《商品房买卖合同》与2016年8月8日永盈商贸公司、宋艳屏双方签订的《商品房买卖合同》的成交价格不一致，该《商品房买卖合同》的成交价格为300万元。另外，该《商品房买卖合同》并没有注明具体签订日期。 2017年3月1日，永州市诚达房地产评估有限责任公司向委托人宋艳屏出具名都时代广场1-148房地产抵押估价报告，评估抵押价值为261.38万元。2018年3月23日，宋艳屏与道县农商行共同到道县不动产登记中心办理抵押登记。2018年3月23日，原道县国土资源局为道县农商行颁发了湘（2018）道县不动产证明第0001498号抵押权不动产登记证明。该不动产登记证明记载：“证明权利和事项：抵押权；权利人（申请人）湖南道县农村商业银行股份有限公司；义务人宋艳屏、熊海；坐落道县西洲办事处潇水中路（原供销社门面）等；其他：不动产权证书号：道县房权证道江镇字第00**3134号，道国用（2005）第01042457号；湘（2017）道县不动产权第0000014号；抵押方式：最高抵押；最高债权数额：190万元；债务人：熊海”。 2019年8月1日，道县农商行与宋艳屏及其丈夫熊海分别签订了《最高额抵押合同》、《最高额质押保证合同》、《最高额借款合同》。宋艳屏的丈夫熊海同日获得道县农商行提供的抵押贷款190万元。 道县名都时代广场的大部分业主为了维护提升物业的商业价值，自2016年以来自愿与道县永盈物业管理有限公司签订《委托租赁协议》。委托道县永盈物业管理有限公司对外租赁。2018年5月以来，何国军等业主因租金分配问题对宋艳屏的1-148房屋所有权位于商场入口的公共通道并参与分配租金产生质疑。2019年1月17日，何国军等业主向原道县房产局提交《永盈商贸公司擅自恶意改动1-148位置报告》。2019年7月4日，原道县房产局向道县自然资源局出具证明：“经核查我局《房产交易综合管理信息系统》，永盈商贸公司在申请办理道县潇水中路159号（名都广场）的《房屋所有权证时》，所提供的平面图存在把名都广场一楼的1-148号标注在不同位置的情况”。何国军等179名业主得知上述情况后，认为原道县房产局及道县自然资源局在为永盈商贸公司、宋艳屏办理的房屋产权证及不动产权证件时，将宋艳屏购买的1-148商铺位置挪动到主消防通道大门的入口位置处，侵占了整个商铺的公共消防通道的位置，该办证行为严重侵害了何国军等179人的合法权益和公共利益。因此，何国军等179名业主代表向东安县有关部门反映情况，但没有得到有关部门的实际处理。为此，何国军等179名业主于2019年9月9日向该院提起本案诉讼，请求：1.撤销原道县房地产管理局为永盈商贸公司颁发的道房权房权证字第7150040**所有权证；2.撤销原道县房地产管理局为宋艳屏颁发的道房权证房权证字第7160037**有权证；3.撤销道县自然资源局为宋艳屏颁发的湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证；4.撤销湘（2018）道县不动产证明第0001498号不动产登记证明中不动产权证号为湘（2017）道县不动产权第0000014号的抵押登记；5.本案诉讼费由道县自然资源局负担。 另查明：一、永州市永盈房地产开发有限责任公司在原道县房产局备案的平面图中1-148商铺的位置与1-147商铺相邻，该商铺至今仍然存在，且尚未对外出售；2008年3月16日永州市永盈房地产开发有限责任公司与蒋孜林签订的商品房买卖合同中附图1-148商铺的位置与1-147商铺相邻；2009年10月26日永州市永盈房地产开发有限责任公司与胡娟静签订的商品房买卖合同中附图1-148商铺的位置与1-147商铺相邻；2015年9月17日何华志向原道县房产局申请办理初始登记时提供的附图1-148商铺位置与1-86、1-3商铺相邻。 二、被诉道房权证字房权证字第7150040**权证、道房权证字第房权证字第7160037**证、湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证中四至墙界均记载为：东墙共有墙，南墙共有墙，西墙共有墙，北墙共有墙。而事实上，道房权证字第7房权证字第7150040**、道房权证字第71房权证字第7160037**湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证中登记的1-148商铺自整个名都时代广场商住楼建成至今，东、南、西三面始终没有任何墙体。 三、2016年1月1日，宋艳屏与道县永盈物业管理有限公司签订了一份《委托租赁协议》，约定由宋艳屏将自己购买的位于道县道江镇潇水中路159号名都时代广场第1层1-148商铺委托道县永盈物业管理有限公司出租经营，租赁期限为10年。 四、道房权证字第715房权证字第7150040**房权证字第7160房权证字第7160037**屏办理房屋所有权证和不动产权证，已先后被原道县房产局和道县不动产登记中心注销。 原判认为，本案争议的焦点是：1.本案是否超过起诉期限；2.原道县房产局为永盈商贸公司颁发的道房权证字第71500房权证字第7150040**场1-148）的行政行为是否合法、是否应当撤销；3.原道县房产局为宋艳屏颁发的道房权证字第716003房权证字第7160037**是否合法、是否应当撤销；4.道县自然资源局为宋艳屏颁发的湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证的行政行为是否合法、是否应当撤销。5.宋艳屏取得涉案商铺所有权和道县农商行取得涉案商铺抵押权是否属于善意取得，道县自然资源局颁发的湘（2018）道县不动产证明第0001498号不动产登记证明中不动产权证号为湘（2017）道县不动产权第0000014号的抵押登记是否合法，是否应当撤销。评析如下： 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，原告虽然于2018年5月对宋艳屏的1-148房屋所有权位于商场入口的公共通道并参与分配租金产生质疑，但是，并不知道原道县房产局和道县自然资源局颁发产权证给永盈商贸公司、宋艳屏行政行为的具体内容。原告于2019年1月17日向原道县房产局提交了《永盈商贸公司擅自恶意改动1-148位置报告》，原道县房产局于2019年7月4日向道县自然资源局出具证明，证实永盈商贸公司在申请办理道县潇水中路159号（名都广场）《房屋所有权证》时所提供的平面图存在把名都广场一楼的1-148号标注在不同位置的情况后，原告才知道上述被诉行政登记行为的具体内容。因此，原告于2019年9月9日向该院提起的本案诉讼没有超过法律规定的起诉期限。被告提出永盈商贸公司于2016年5月18日取得涉案房屋所有权证，宋艳屏于2016年8月19日通过购买过户取得涉案房屋所有权证，而原告直到2019年7月16日才提起诉讼，已经远远超过了法定的起诉期限等抗辩理由，因道县自然资源局没有提供原告何时知道或者应当知道其颁发上述涉案房屋行政登记的具体时间的证据，故该抗辩理由不能成立，不予采信。关于宋艳屏提出原道县房产局也证明了原告于2018年6月到该局查阅了房屋的相关资料，原告的起诉已超过了一年起诉期限的诉讼主张，因宋艳屏没有提供原告在2018年6月到原道县房产局查询涉案房屋登记档案资料的相关有效证据予以证实，宋艳屏的该项诉讼主张不能成立，亦不予采信。 二、涉案商铺的初始登记行政行为主要证据不足，程序违法，且明显不当。1.根据当时有效的《房屋登记办法》第二十条规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。本案中，何华志于2015年9月17日持盖有永盈商贸公司公章的委托书到原道县房产局办理位于1-148商铺的初始登记，其提交的建设工程规划许可证（编号20080110358），建设单位为永州市永盈房地产开发有限责任公司；提交的建设工程竣工验收备案记载的工程名称为道县名都时代广场，建设单位为永州市永盈房地产开发有限责任公司。而向被告申请初始登记的申请人则为永盈商贸公司。申请人永盈商贸公司申请初始登记的房屋与其提交的规划、建设工程备案登记记载不一致，不符合《房屋登记办法》第二十条规定的条件，而原道县房产局仍将涉案1-148商铺初始登记在永盈商贸公司名下，属于主要事实不清，主要证据不足。2.《房屋登记办法》第十九条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。本案中，被告办理涉案房屋所有权初始登记时，未向本院提交到现场实地查看的相关证据予以证实，被诉房屋所有权证上记载的1-148商铺东南西三面均为共有墙，但实际上登记的1-148商铺并无墙体存在，进一步证实登记机关并没有到现场进行查看，属于程序违法。3.《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。1998年7月20日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定，房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。本案中，永州市永盈房地产开发有限责任公司建设的道县名都时代广场向原道县房产局备案的预售商品房分层平面图上记载的1-148商铺的位置与1-147商铺相邻。且自2008年3月以来，开发商永州市永盈房地产开发有限责任公司以及永盈商贸公司与名都时代广场其他业主签订的商品房买卖合同附图中的1-148商铺位置均与1-147商铺相邻。而2015年9月17日何华志向原道县房产局申请办理初始登记时提供的附图1-148商铺位置不是名都时代广场商铺的整体分布平面图，而是一张单独绘制的图，且无相邻铺面的标注，其标注的1-148商铺正处于名都时代广场第一层进入商场的通道，北面与1-86、1-3商铺相邻，明显与之前原道县房产局给其他业主颁发的房屋所有权证完全不一样，且永盈商贸公司并没有向原道县房产局提供设计变更和规划变更的相关依据，而原道县房产局在办理1-148商铺初始登记时，没有尽到谨慎的审查义务，没有区分物权的公共部分，将不能单独办理产权登记的公共通道进行登记，并颁发房屋所有权证给永盈商贸公司，明显不当。综上，原道县房产局将涉案房屋初始登记在永盈商贸公司名下，且为永盈商贸公司颁发道房权证字第7150040房权证字第7150040**要证据不足，程序违法，且明显不当。该被诉房屋初始登记行政行为违法，应予撤销，但道房权证字第71500408房权证字第7150040**办理过户登记时已注销，没有可撤销的内容，依照行政诉讼法第七十四条第二款第一项的规定，应当依法确认该初始登记行政行为违法，但不撤销该登记行为。 三、涉案商铺的转移行政行为主要证据不足，程序违法，且明显不当。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，1.涉案1-148商铺的位置明显位于进入名都时代广场第一层商场的公共通道，且没有任何证据证明已经形成了四面有墙体的独立的商铺。2016年8月8日，永盈商贸公司作为出卖人与买受人宋艳屏签订的1-148商铺《商品房买卖合同》，该合同中约定的1-148商铺位置与1-86、1-3商铺相邻，而开发商永州市永盈房地产开发有限责任公司在向原道县房产局备案的预售商品房分层平面图上该位置标示为公共通道，公共通道应属于全体业主共有。1-148商铺真实位置是与1-147商铺相邻，位于整个名都时代广场的东北角。在本案审理过程中，永盈商贸公司一再声明该公司并未与宋艳屏签订过房屋买卖合同，也没有收到宋艳屏的购房款，但出卖方的经办人何华志原系永盈商贸公司的股东，且永盈商贸公司曾书面向何华志承诺配合其过户盖章并予认可，故与宋艳屏签订《商品房买卖合同》的行为应当视为永盈商贸公司的行为。原道县房产局在为永盈商贸公司、宋艳屏办理涉案商铺转移登记时，同样没有提供到现场进行过实地查看的证据，没有尽到谨慎的审查义务，且错误的将东、西、南三面无墙体的公共通道登记为“共有墙”，属于事实不清，主要证据不足，程序违法。2.2016年8月8日永盈商贸公司与宋艳屏签订的《商品房买卖合同》约定的1-148商铺建筑面积为38.38平方米，其中套内建筑面积为25.9平方米，公共部分与公用房屋分摊面积为12.48平方米，而原道县房产局为永盈商贸公司初始登记的1-148商铺建筑面积和套内面积均为38.38平方米，公共分摊建筑面积为0。很显然，宋艳屏购买的1-148商铺的套内面积25.9平方米与初始登记的套内面积38.38平方米完全不符，明显错误。综上，涉案商铺的转移登记行政行为主要证据不足，程序违法，且明显不当，同时损害了其他业主的合法权益和公共利益。故该院确认原道县房产局为宋艳屏办理的转移登记行政行为违法，其为宋艳屏颁发的道房权证字第716003703房权证字第7160037**所有权证因被告为宋艳屏换发不动产权证时已被注销，没有可撤销的内容，依法应当确认该被诉行政登记行为违法，不撤销该登记行为。 四、涉案不动产行政登记行为主要证据不足，程序违法，且明显不当。1.2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。本案中，原道县国土资源局为宋艳屏颁发湘（2017）道县不动产权证第0000014号不动产权证时，没有到实地进行查看，没有正确查验1-148商铺的界址、空间界限、面积等材料与登记备案的1-148商铺界址、空间界限、面积等是否一致。其为宋艳屏颁发的被诉不动产权证主要证据不足，违反法定程序，且损害了其他业主的合法权益和公共利益，明显不当，应当依法撤销。 五、宋艳屏和道县农商行取得涉案商铺所有权和抵押权不符合善意取得的条件。被诉抵押登记行政行为主要证据不足，程序违法，且明显不当。1.《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据上述规定，构成善意取得的前提条件是处分人系无权处分。善意取得，是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。善意取得中的受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人，否则不构成善意取得。善意取得的条件：第一，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。（1）关于宋艳屏主张的善意取得是否成立。本案中，其一，宋艳屏与永盈商贸公司何华志签订的1-148商铺买卖合同时，虽然永盈商贸公司取得了涉案1-148商铺的房屋所有权证，但是，宋艳屏知道也应当知道涉案1-148商铺的房屋所有权证上登记的界址东南西北均为“共有墙”，但客观事实上该位置商铺东南西三面均无墙体，也就是说该商铺根本就不存在，该所谓商铺其实就是进入商场的公共通道。其二，根据道县自然资源局提供的证据，双方签订1-148商铺转让合同的时间为2016年8月8日，成交价总金额为23.028万元，永州市诚达房地产评估有限责任公司受宋艳屏委托评估1-148商铺的价值为26万元。而道县农商行提交的宋艳屏与永盈商贸公司签订的1-148商铺《商品房买卖合同》（何华志作为委托代理人在合同上签名，该合同无签订时间），成交价则为300万元，永州市诚达房地产评估有限责任公司于2017年3月1日出具的房地产估价报告的评估价格则为261.38万元。同一商铺签订了两个不同的《商品房买卖合同》，在相隔不到一年的时间，同一评估机构对同一商铺的评估价格相差悬殊。宋艳屏庭后提交的银行流水并不能体现宋艳屏在签订合同时即将300万元购房款交付给出卖人，该流水账上记载的转款人邓晓玉的身份不明，邓晓玉在2015年6月15日转款给何华志时，双方的《商品房买卖合同》尚未签订，宋艳屏转付给杨洋、廖青的款以及钟海娟转给朱武伶的款发生在2017年1月25日之后，且杨洋、廖青、钟海娟、朱武伶等人的身份不明，转款用途不明，不能证明宋艳屏支付了300万元的合理对价，不符合合同的约定及交易习惯。其三，宋艳屏与永盈商贸公司签订《商品房买卖合同》的时间是2016年8月8日，而宋艳屏与道县永盈物业管理有限公司签订《委托租赁协议》的时间是2016年1月1日，从这一事实可知，宋艳屏尚未购买1-148商铺，没有取得1-148商铺的所有权时即委托道县永盈物业管理有限公司对外租赁，收取租赁费，完全不符合常理和交易习惯。其四，从宋艳屏庭后提交的何华志2017年1月1日出具给其的300万元购房款收条分析，按照宋艳屏自己提供的转账付款详单，部分购房款给付时间发生在2017年1月25日之后，而在2017年元月1日宋艳屏尚未完全付清购房款的情况下，何华志就向其出具了收到300万元购房款的收条，亦不符合常理和交易习惯。因此，宋艳屏主张善意取得1-148商铺的抗辩理由与客观事实不符，且缺乏事实依据而不能成立，该院依法不予采信和支持。（2）关于道县农商行主张的善意取得是否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款的规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据上述规定，其他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。《贷款通则》第二十七条规定,贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。本案中，道县农商行在签订抵押贷款合同、办理抵押登记时，应采取审慎的态度对申请人提供的相关材料进行审查。其一，虽然抵押登记是基于1-148商铺不动产登记公信力的信赖基础上作出的，但道县农商行在向熊海发放贷款时，对担保人宋艳屏提供的抵押物1-148商铺是否真实存在，既没有到房产登记部门核实相关资料，也没有到现场进行查看和调查的相关证据。其二，在相隔不到一年的时间，同一评估机构对1-148商铺作出的评估价值相差悬殊，而道县农商行竟然毫无察觉，也不做实际调查、核实和风险评估。因此，道县农商行在抵押登记时存在重大过失，1-148商铺的抵押登记亦不构成善意取得。2.被告道县自然资源局为道县农商行颁发的涉案商铺抵押权登记，没有如实将抵押物的初始登记及转移登记的相关资料提供给抵押权人，导致抵押权人无法准确评估抵押物存在的风险，且该抵押登记行为损害了原告何国军等业主的合法权益和公共利益。因此，被诉抵押登记行政行为主要证据不足，程序违法，且明显不当，应当依法一并予以撤销。 关于永盈商贸公司提出何华志为宋艳屏办理转移登记及不动产登记时使用的公章真伪的问题，因未申请司法鉴定，对其真伪不予评判。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一、三、六项、第七十四条第二款第一项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、确认原道县房地产管理局为永盈商贸公司颁发的道房权证字第715004081号房权证字第7150040**；二、确认原道县房地产管理局为宋艳屏颁发的道房权证字第716003703号房房权证字第7160037**三、撤销道县自然资源局为宋艳屏颁发的湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证。四、撤销道县自然资源局为道县农商行颁发的湘（2018）道县不动产证明第0001498号不动产登记证明中不动产权证号为湘（2017）道县不动产权第0000014号的抵押登记。案件受理费50元，由道县自然资源局负担。 宣判后，道县自然资源局、宋艳屏、道县农商行均不服，分别提起上诉。 道县自然资源局上诉称，1.根据《不动产登记暂行条例》第十九条的规定，道县自然资源局为宋艳屏颁发湘（2017）道县不动产权证第0000014号不动产权证属于国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，不需要进行实地查看。2.宋艳屏申请颁发（2017）道县不动产权证第0000014号不动产权证，道县自然资源局已查验其国有土地使用证原件、房屋所有权证原件、纳税证明、身份证复印件、商品房买卖合同、宗地图、房屋分层平面图等资料，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定，已尽到合法、审慎的义务。3.在办理抵押登记时，抵押权人并没有申请查询、复制抵押物的初始登记及转移登记的相关资料，道县自然资源局没有义务将上述资料提供给抵押权人，由此导致抵押权人无法准确评估抵押物存在的风险，并非道县自然资源局的原因。综上，道县自然资源局特提起上诉，请求撤销一审判决，一、二审诉讼费由何国军等179人承担。 宋艳屏上诉称，1.一审法院关于涉案商铺的转移登记行为主要证据不足，程序违法且明显不当的认定，没有事实依据，适用法律错误，涉案商铺转移登记行为符合法律规定，程序合法。2.涉案商铺占用公共通道，不符合损害社会公共利益的情形，一审判决将业主的共同利益和社会公共利益混为一谈。3.宋艳屏受让涉案商铺是善意的，支付了合理的对价，办理了不动产转移登记，符合善意取得的构成要件。4.依法保持宋艳屏的不动产权证，符合我国法律关于保护善意第三人合法权益的立法精神，同时也符合房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记的裁判规则。综上，宋艳屏善意取得涉案商铺所有权，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，宋艳屏取得的不动产权证依法应予保护。因此，宋艳屏提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。 道县农商行上诉称，1.涉案商铺的产权来源合法，转移登记行为符合法律规定，程序合法，一审判决确认初始登记违法并同时判决撤销初始登记行为，没有事实根据。2.宋艳屏购买涉案商铺是善意的，支付了合理价款，并且已经登记，属于善意取得，且在租赁合同纠纷一案中，法院已经判决确认涉案商铺属于宋艳屏合法所有。3.涉案商铺抵押登记合法，一审判决撤销抵押登记行为，侵犯了道县农商行的合法权益，道县农商行为宋艳屏办理抵押贷款，是基于对行政机关信赖，道县农商行取得抵押权也是一种物权，是善意取得，应得到保护。4.一审法院审判程序违法，应当依法撤销。综上，道县农商行特提起上诉，请求撤销一审判决第二、三、四项，驳回何国军等179人的诉讼请求。 何国军等179人答辩称，1.道县自然资源局是颁证单位，应当根据《不动产登记暂行条例》的规定予以颁证，道县自然资源局为宋艳屏颁证未尽到应尽的义务，没有去实地查看，未明确涉案门面的具体位置，并将公共通道登记在宋艳屏的名下，侵犯了何国军等179人的合法权益；涉案门面的位置方向不统一，编号也不准确，道县自然资源局的行政行为违法，违反了《房屋登记办法》第十九条、第二十条、第三十条的规定。涉案门面的颁证程序不合法，违反了房地产登记办法的规定，构成了行政违法。2.宋艳屏伪造相关资料取得的涉案门面，不符合善意取得的要件；租赁合同的民事案件与本案不是同一法律关系，不能以民事案件作为行政案件定案依据；道县农商行未进行实地查看和风险评估，导致抵押价值过高；一审撤销抵押登记保护了道县农商行利益不受损失，未侵犯道县农商行的利益。3.涉案门面占用了公有通道及消防通道，明显侵犯了何国军等179人的公共利益；原判认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。4.阴阳合同本身是违法的，不存在善意取得；修改后的图纸只有套内面积，没有公摊面积；涉案门面是何华志卖给宋艳屏的，何华志的证言应不予采信；永盈商贸公司认可没有改动图纸，也没有将涉案门面出售给宋艳屏。 永盈商贸公司述称，永盈商贸公司没有将涉案门面卖给宋艳屏，永盈商贸公司签订的协议是卖给何华志的，永盈商贸公司没有收到宋艳屏购买商铺的钱，也没有委托何华志为宋艳屏办理相关房屋登记手续；涉案门面与原图标注的门面位置不一致，原图中涉案门面所在位置是消防通道。永盈商贸公司公章与何华志将涉案商铺转让给宋艳屏的商品房买卖合同等材料中使用的公章并非公司的原始印章。 在二审审理过程中，各方当事人均未提交新的证据，一审判决据以认定事实的证据已随卷移送本院，经审查可以作为认定案件事实的依据。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。但一审认定的“因此，何国军等179名业主代表向东安县有关部门反映情况，但没有得到有关部门的实际处理”事实不当，应认定为“何国军等179名业主代表因此向道县有关部门反映情况，但没有得到有关部门的实际处理”。 本院认为，本案的焦点是：1.道房权证字第715004081号、第716003703号房屋所有权证主要证据是否充分，程序是否合法，内容是否明显不当；2.宋艳屏对涉案“商铺”是否构成善意取得。评析如下： 一、道房权证字第715004081号、第716003703号房屋所有权证主要证据不足，程序违法，且内容明显不当。 （一）道房权证字第715004081号、第716003703号房屋所有权证主要证据不足，表现在以下几个方面：首先，从规划设计及实际情况来看，涉案商铺属于共同通道，三面无墙体，不具有构造上和使用上的独立性，不具备建筑物区分所有权中专有部分的基本特征，且涉案商铺临街，而该栋楼内其他所有临街商铺均有独立的墙体，均由业主自行对外出租，明显不同于商场内返租的商铺，而涉案商铺临街却三面无墙体。其次，何华志于2015年9月17日持盖有永盈商贸公司公章的委托书到原道县房产局办理初始登记时，涉案商铺与永盈商贸公司提交的建设工程规划许可证（编号20080110358）、建设工程竣工验收备案记载明显不一致，在此情况下，原道县房产局仍将涉案商铺初始登记在永盈商贸公司名下不符合当时有效的《房屋登记办法》第二十条第一款的规定。再次，永盈商贸公司向原道县房产局备案的道县名都时代广场预售商品房分层平面图上记载的1-148商铺的位置与1-147商铺相邻，且自2008年3月以来，永盈商贸公司出售名都时代广场商品房所签订的《商品房买卖合同》附图中的1-148商铺位置均与1-147商铺相邻。而2015年9月17日何华志向原道县房产局申请办理初始登记时提供的附图1-148商铺位置不是名都时代广场商铺的整体分布平面图，而是一张单独绘制的图，且无相邻铺面的标注，其标注的1-148商铺正处于名都时代广场第一层进入商场的通道，北面与1-86、1-3商铺相邻，明显与之前原道县房产局给其他业主颁发的房屋所有权证完全不一样，且未提供设计变更和规划变更的相关依据。 （二）道房权证字第715004081号房屋房权证字第7150040**程中，道县自然资源局未提供证据证实，原道县房产局在办理涉案房屋所有权初始登记时进行了实地查看，道房权证字第715004081号房屋所房权证字第7150040**西三面均为共有墙，但实际上登记的1-148商铺东南西三面并无墙体存在，进一步佐证原道县房产局在办理涉案房屋初始登记时没有进行实地查看，违反了当时有效的《房屋登记办法》第十九条的规定，属于程序违法。 （三）道房权证字第715004081号、第716003703号房屋所有权证内容明显不当，表现在：首先，原道县房产局在办理涉案商铺初始登记时，没有尽到合理审慎的审查义务，没有区分物权的公共部分，将不能单独办理产权登记的公共通道进行登记，并颁发房屋所有权证给永盈商贸公司，内容明显不当。本案中，涉案商铺的位置明显位于进入名都时代广场第一层商场的公共通道，且没有任何证据证明已经形成了四面有墙体的独立的商铺。2016年8月8日，永盈商贸公司与宋艳屏签订《商品房买卖合同》，约定的1-148商铺位置与1-86、1-3商铺相邻，而开发商永州市永盈房地产开发有限责任公司在向原道县房产局备案的预售商品房分层平面图上该位置标示为公共通道，公共通道应属于全体业主共有。1-148商铺真实位置是与1-147商铺相邻，位于整个名都时代广场的东北角。其次，2016年8月8日，永盈商贸公司与宋艳屏签订的《商品房买卖合同》约定的1-148商铺建筑面积为38.38平方米，其中套内建筑面积为25.9平方米，公共部分与公用房屋分摊面积为12.48平方米，而原道县房产局为永盈商贸公司初始登记的1-148商铺建筑面积和套内面积均为38.38平方米，公共分摊建筑面积为0。宋艳屏购买涉案商铺套内面积25.9平方米与其房屋所有权证、不动产权证登记的套内面积38.38平方米完全不符，明显错误。 二、宋艳屏善意取得涉案商铺的所有权。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”首先，宋艳屏在购买涉案商铺时，永盈商贸公司已经取得涉案商铺的房屋所有权证，涉案商铺的位置四至明确，涉案商铺虽然没有墙体，但何国军等179人的商铺同样没有墙体，涉案商铺与何国军等179人的商铺统一对外出租管理，涉案商铺所在位置虽最初规划为公共通道，但宋艳屏对此无从知晓，因此，宋艳屏在购买涉案商铺时是善意的。其次，宋艳屏是以合理的价格受让涉案商铺，双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商铺的价格为300万元，根据评估公司出具的评估报告，涉案商铺的评估价值为261.38万元，交易价格与评估价格吻合，且永盈商贸公司的委托代理人何华志向宋艳屏出具了300万元购房款的收条，上述事实足以证实宋艳屏购买涉案商铺支付了合理的对价。宋艳屏受让涉案商铺时是善意的，并支付了合理的对价，办理了不动产转移登记，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的条件，涉案商铺并非消防通道，宋艳屏善意取得涉案商铺的所有权未违反法律、法规的强制性规定，因此，本院依法认定宋艳屏善意取得了涉案商铺的所有权。 原道县房产局就涉案公共通道为永盈商贸公司颁发道房权证字第715004081号房屋所有房权证字第7150040**发的道房权证字第716003703号房屋所有权房权证字第7160037**，违反法定程序，且明显不当，因道房权证字第715004081号房屋所有权证房权证字第7150040**依法应当判决确认违法。因宋艳屏善意取得涉案1-148商铺的所有权，原道县房产局为宋艳屏颁发的道房权证字第716003703号房屋所有权证的房权证字第7160037**在宋艳屏善意取得涉案商铺的所有权后，后续的变更登记、抵押登记行为对何国军等179人合法权益不产生实际影响，且道县农商行在办理抵押登记时，委托评估机构对抵押物进行了调查评估，并由评估公司出具了评估报告，尽到了《贷款通则》第二十七条所规定的贷款调查义务。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定：“……人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉”的规定，应当依法驳回何国军等179人对后续登记行为的起诉。 此外，只有案件的当事人才能被推选成为诉讼代表人，廖享福不是本案的当事人，何国军等179人推选廖享福作为诉讼代表人不符合法律规定，因此，一审法院将廖享福列为诉讼代表人不妥，本院予以指出。 综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一、三、六项、第七十四条第二款第一项、第八十九条第二款，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款、第十一条第二、三款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102行初207号行政判决第一、二项； 二、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102行初207号行政判决第三、四项； 三、驳回原审原告何国军等179人要求撤销上诉人道县自然资源局为上诉人宋艳屏颁发的湘（2017）道县不动产权证第0000014号不动产权证的起诉； 四、驳回原审原告何国军等179人要求撤销湘（2018）道县不动产证明第0001498号不动产登记证明中不动产权证号为湘（2017）道县不动产权第0000014号的抵押登记的起诉。 二审案件受理费50元，由上诉人道县自然资源局负担。 本判决为终审判决。 审判长  王焕江 审判员  屈中亚 审判员  陈 姬 二〇二〇年十一月十九日 书记员  陈恒首 附件一、相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第五条同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。 原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。 原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。 第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。 被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。 被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。 附件二、何国军等179人名单： 彭治国、于林山、蒋顺兰、王先明、邓衍姣、涂立文、邓继群、蒋先玉、周国俊、彭香花、蒋江娥、蒋孜林、黄艳、郑芸华、胡凌、彭燕、范雪光、张丽、邓东山、朱文玉、骆素军、黄晓明、何小梅、刘满桂、唐辉荣、梁福祝、左小芳、黄长斌、何现英、刘亚星、蒋赛凤、何林庆、蒋昌良、蒋杰文、彭勃、张明清、王淑梅、张海军、张春媛、彭伍花、李权、胡鲜明、胡娟静、洪兴强、张余翠、郑金花、蒋丽娜、李京照、周太平、何俊、周兰艳、杨万江、蒋志芳、王凤吉、李玲、万县桂、吴龙杰、吴颖豪、周元德、宋友凤、邓红星、高金春、彭满秀、何启安、雷君翠、何喜志、蒋三珍、唐琳、何平荣、周莉君、陈运贵、唐喜平、唐春玲、吴昌东、刘琼、容洁德、王镁荣、吴勇兴、刘四花、蒋华湘、黄满妹、何国军、何湘萍、王文华、首小娟、蒋明丽、何剑平、唐茂昌、柏小丽、许录、唐淋湘、蒋英荣、蒋松阳、欧阳钰琴、蒋流昌、廖幸福、何杨成、谢玲、贺艳、申向云、何运姣、唐福元、谢小辉、张白云、陆吉珠、唐杨富、肖建新、孟求佑、蒋维俊、邓龙明、蒋池花、邓万成、尹龙、周中荣、吴跃辉、秦山忠、樊易春、酉衡昌、吴红竹、胡芳、李倩、蒋承洪、胡洪华、黄葵花、熊好珍、马芙蓉、吴江易、施利、曾玉华、阳海运、樊瑞玉、樊春玲、奉求姣、岑秀明、吴志峰、石琴、何艺平、程香祖、陈芳、王斌锋、刘冬华、欧阳明章、赵淑珍、文丽萍、蒋祝喜、邹荣德、郭忠妹、周志平、邓连生、程爱祖、张玉英、马宗良、张满桂、唐卫芝、何中兰、李晓丽、龙花、杨祖林、盘湘云、唐晓艺、何选花、吴建军、黄隆辉、周华玉、陈志荣、唐让华、尹月秀、陈志伟、陈红梅、李建祥、吴小玉、蒋顺喜、吴进良、周兵太、申向东、彭志兵、谭满忠、吴兰珍、彭江权。