终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初12122号原告：广州古玩城市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津西路**第****（市场地址为荔湾区龙津西路94号第2栋首层至五层，第3、4、5、6、7、8、9、10栋首至二层广州古玩城）。法定代表人：郑尧隆，职务：董事长。委托诉讼代理人：庄重，女，1983年10月2日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。系广州古玩城市场经营管理有限公司员工。委托诉讼代理人：郭伟泉，男，1964年11月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。系广州古玩城市场经营管理有限公司员工。被告：林永秋，男，1966年11月29日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。原告广州古玩城市场经营管理有限公司（以下简称“古玩城公司”）诉被告林永秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法由审判员邱思陵适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告古玩城公司委托诉讼代理人庄重、郭伟泉到庭参加诉讼，被告林永秋经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告古玩城公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2020年5月1日至2020年8月31日的租金13152元，管理费2312元及2020年1月1日至2020年8月31日电费994.6元，合计16458.6元。2、判决被告向原告支付逾期支付租金、管理费、电费违约金。具体计算方式是按照逾期支付金额为基数，从应缴费期间届满的次日起，按照欠交金额的0.3%计算日违约金直至实际付清之日。3、判令原告不需退还合同保证金12598元（其中租赁保证金9864元、物业服务保证金1734元，电费押金1000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告古玩城公司与被告林永秋于2019年8月1日签订《商铺租赁合同》（合同编号：GW2019030B119）及《物业服务合同》，被告向原告承租位于广州市荔湾区龙津西路94号古玩城第5栋首层自编B区B119的商铺用于经营。该租赁合同约定，租赁期限自2019年8月1日至2020年8月31日止。每月租金为3288元/月，物业管理费为578元/月。电费按租赁面积分摊，公用电费按当月实际消耗分摊，该铺位自用的电费按抄表损耗量收取。被告每逢单月月底前交纳当月以及下月租金和物业管理费。合同还约定，逾期交纳租金、物业管理费及电费的，除须补缴外，每逾期一日，还应当按拖欠应缴费用的0.3%缴纳违约金，逾期达到15日的，原告有权解除合同，收回商铺。合同签订双方履约情况尚好的，从2020年5月开始，被告拒缴所有费用，并于2020年8月27日在未通知原告的情况下搬离商铺。被告拖欠原告租金、管理费、电费达到16458.6元，导致阻碍原告正常的物业管理经营。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告林永秋向本院提交书面应诉书称：一、本人在2020年8月24日下午2点30分走到广州古玩城二楼办公室经理处，和经理说我是B区119号铺租房，我合同已到期，无钱付租金，我叫经理计算一下除去合同押金，我还要付多少钱给原告，并且告知原告会写欠条给原告，并在2021年12月30日还清。二、经理说了叫人计算一下除去合同押金我还要付多少钱，并叫人写好欠条拿到我的店铺给我签名。三、我几天都在店里，直到2020年8月28日晚没人拿欠条过来给我，我才回了茂名。我收到法院传票后，我打电话给古玩城，原告说我要先付清钱才退回合同押金给我。请原告给一点时间我，我在2021年6月30日前拿钱还回给原告。经审理查明：古玩城公司与林永秋于2019年8月6日签订《商铺租赁合同》及《物业服务合同》。在《商铺租赁合同》中约定林永秋向古玩城公司承租位于广州市荔湾区龙津西路94号古玩城第5栋首层原告自编B区B119号的商铺用于经营，租赁期限自2019年8月1日至2020年8月31日止，每月租金为3288元，租金按双月结算，林永秋在每逢单月（即1、3、5、7、9、11月份）最后一日前交付当月及下月共2个月租金；林永秋向古玩城公司交付12598元作合同保证金，合同保证金不得用作抵扣应交付的租金和其他费用，租赁期满或解除合同后，林永秋没有违约且清缴所有应付费用，按时完好交还租赁场地及全部设施并近期迁出时，合同保证金凭古玩城公司开具票据原件方可足额退还给林永秋。因林永秋违约而终止或解除合同的，合同保证金不予退还；古玩城公司有权向林永秋追偿应付费用，并要求林永秋承担损失。林永秋应依约按照交纳租金，逾期缴纳租金的，每逾期一日，林永秋须按当月租金额的0.3%支付违约金，如果逾期15日，古玩城公司有权解除合同，追索拖欠租金，收回商铺，保证金不予退还；林永秋负责支付通讯、水、电、物业费、排污费、卫生费、治安费及当地政府部门规定应缴交（属林永秋租赁范围内）的相关费用。合同期间，双方应全面履行本合同，任何一方违反本合同条款，即视为违约，应向相对方承担违约责任；双方送达地址均以本合同所列地址为准，联系地址如有变更，变更方应及时书面告知对方，一方向另一方联系地址发出的通知，以特快专递方式发出的，自发出之日起第三日视为已送达给对方；等等。林永秋在上述合同中留存的联系地址为茂名市红旗南路296号。《物业服务合同》中约定物业服务起止时间是2019年8月1日至2020年8月31日，物业管理费为578元/月，物业服务费按双月结算，林永秋在每逢单月（即1、3、5、7、9、11月份）最后一日前交付本月及下月共2个月物业服务费；林永秋向古玩城公司交付2734元作合同保证金（其中物业服务费保证金1734元、电费保证金1000元），合同保证金不得用作抵扣应交付的物业服务费和其他费用，管理服务期满或解除合同后，林永秋清缴所有应付费用，按时完好交还租赁商铺及全部设施，合同保证金凭古玩城公司开具票据原件方可足额退回；在物业管理服务期内，林永秋承担依约按时足额交纳物业服务费的义务，不能按时向古玩城公司交纳当月物业服务费，每逾期一日，按当月欠交数额的0.3%缴纳滞纳金，逾期15日，视为林永秋不履行本合同，古玩城公司有权停止对林永秋服务并有权解除合同；林永秋已交纳的合同保证金全额作赔偿金补偿给古玩城公司，合同保证金仍不足以支付林永秋拖欠的物业服务费及滞纳金的，古玩城公司有权向林永秋要求赔偿损失，林永秋应向古玩城公司交付的电费为分摊的公共用电电费和租赁商铺内用电电费，电费由古玩城公司代收代缴，公摊用电古玩城公司代缴，按林永秋每期分摊数额通知林永秋交纳等内容。合同签订后，古玩城公司将商铺交付林永秋使用，收取了租赁合同保证金9864元、物业服务合同保证金1734元和电费押金1000元。林永秋自2020年1月1日起未向古玩城公司支付电费，自2020年5月1日起未向古玩城公司支付租金及管理费。林永秋2020年8月27日清空并搬离案涉商铺。2020年8月30日，古玩城公司向林永秋发送短信，要求林永于2020年9月1日前配合古玩城做好相关退场手续，处理欠款问题，否则古玩城公司将根据合同条款通过法律途径向其追讨相关费用。2020年8月31日，古玩城公司再次通过短信方式告知林永秋其欠付2020年5月8日租金13152元，管理费2312元，要求其于2020年9月1日前清缴欠款并办理退场手续，如逾期办理，将根据合同规定向其收取月租金标准的双倍数额的占用费。2020年9月8日，古玩城公司以林永秋在租赁合同中留存的地址向林永秋邮寄《催缴欠款函》，要求林永秋在2020年9月15日前缴交2020年5月8日租金13152元，管理费2312元；等等。该函件于2020年9月11日被拒收。2020年9月9日，古玩城公司自行收回案涉商铺。林永秋在向本院寄回的签署日期为2020年10月25日的《送达回证》上备注“本人实欠古玩城3860元”。古玩城公司在庭审中表示不同意退还保证金也不同意抵扣欠款，并表示由于林永秋自2020年5月1日起欠付租金、管理费，且在合同期满前撤场，商铺租赁合同及物业服务合同在2020年8月27日因林永秋违约而解除；诉请二中的逾期支付违约金的本金是每月欠付的租金、管理费及电费。欠付5月、6月租金、管理费的违约金起算日为2020年6月1日，欠付7月、8月租金管理费的违约金起算日是2020年8月1日。欠付1-4月电费172.4元的违约金自2020年6月1日起算，欠付5-6月电费379.2元的违约金自2020年8月1日起算，欠付7-8月电费443元的违约金自2020年9月1日起算。本院认为：古玩城公司与林永秋签订的《商铺租赁合同》及《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。《商铺租赁合同》和《物业服务合同》约定的合同期限在2020年8月31日届满，林永秋于2020年8月27日离场不宜认定为擅自撤场，故本院对原告主张的《商铺租赁合同》和《物业服务合同》在2020年8月27日因林永秋提前撤场而解除的陈述不予采纳。林永秋在给本院回寄的《送达回证》上确认了扣除保证金后的欠付金额3860元，经核算，该数额系以原告诉请的2020年5月1日至2020年8月31日的租金13152元、管理费2312元及2020年1月1日至2020年8月31日电费994.6元扣除租赁合同保证金9864元、物业服务合同保证金1734元和电费押金1000元后所得，可见，林永秋确认古玩城公司在本案中主张的欠费。故本院对古玩城公司主张的要求林永秋支付2020年5月1日至2020年8月31日的租金13152元、管理费2312元及2020年1月1日至2020年8月31日电费994.6元的诉请，依法予以支持。虽《商铺租赁合同》和《物业服务合同》明确约定合同保证金不得用作抵扣应交付的租金、物业服务费和其他费用，但两份合同约定古玩城公司可没收保证金的情形是林永秋逾期支付租金、管理费等费用导致合同解除。现无证据证明古玩城公司因林永秋欠付租金、管理费等费用在两份合同期满前通知林永秋解除合同；如前所述，本院认为上述两份合同因期限届满而终止，因此，古玩城公司以欠租和管理费等费用为由要求没收保证金，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。根据两份合同中有关期限届满后林永秋清缴所有应付费用并完好交还租赁场地、按期迁出时可足额退还给林永秋的约定，为免讼累，本院采纳林永秋以保证金抵扣部分欠费的主张，认定抵扣欠款的时间发生在2020年10月25日；抵扣欠费的先后顺序为电费994.6元、欠付的2020年5月至8月的租金及管理费。抵扣后，林永秋还需向古玩城公司支付的欠付租金、管理费总额是3860.6元。林永秋没有按合同约定的时间缴交上述费用已构成违约，应向古玩城公司缴纳欠付的费用并承担相应的违约责任。由于在《商铺租赁合同》及《物业服务合同》中约定逾期缴交租金及管理费的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，对违约金的标准酌情予以调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。因保证金已用以抵扣部分租金及管理费，经核算，保证金在抵扣电费994.6元后，还可用以抵扣三个月的租金和管理费，故欠付2020年5月1日至2020年7月31日的租金、管理费的违约金应从合同约定的起算日计至2020年10月25日止；欠付2020年8月1日至2020年8月31日租金和管理费的违约金以3860.6元为本金，自2020年8月1日起计至付清之日止。《商铺租赁合同》及《物业服务合同》均未约定逾期支付电费的违约金，古玩城公司要求林永秋按每日0.3%的标准支付电费违约金没有依据，本院不予支持；但林永秋逾期支付电费确实对古玩城公司造成了损失，故本院酌定林永秋应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准自本案立案之日（2020年10月15日）起向古玩城公司赔付逾期支付电费的利息至2020年10月25日止为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林永秋向原告广州古玩城市场经营管理有限公司支付2020年5月1日至2020年8月31日的租金、管理费及2020年1月1日至2020年8月31日电费共计3860.6元（已抵扣租赁保证金9864元、物业服务保证金1734元和电费押金1000元）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林永秋向原告广州古玩城市场经营管理有限公司支付逾期支付2020年5月1日至2020年8月31日的租金、管理费的违约金（违约金分期计算，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至清付本金之日止；其中欠付2020年5月、6月租金和管理费的7732元的违约金自2020年6月1日起计至2020年10月25日，欠付2020年7月租金、管理费3866元的违约金自2020年8月1日计至2020年10月25日，欠付2020年8月租金、管理费3860.6元的违约金自2020年8月1日计至付清之日；违约金均以当期本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林永秋向原告广州古玩城市场经营管理有限公司支付逾期支付电费的利息（利息以994.6元为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准自2020年10月15日起计至2020年10月25日）。四、驳回原告广州古玩城市场经营管理有限公司的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费218元，由原告广州古玩城市场经营管理有限公司负担60元，被告林永秋负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邱思陵二〇二〇年十一月十七日书记员  雷启鸿胡晓琴