山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终4737号上诉人（原审被告）：济宁龙灏置业有限公司，住所地济宁市汶上县经济开发区，统一社会信用代码：91370830575487390P。法定代表人：吴万龙，董事长。委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆书信，山东中昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，女，1973年5月10日出生，汉族，住汶上县。被上诉人（原审原告）：陈某，男，1970年5月18日出生，汉族，农民，住汶上县。委托诉讼代理人：李兆萌，山东中都剑律师事务所律师。原审第三人：贾某，男，1970年1月2日出生，汉族，住汶上县。原审第三人：李某，女，1984年9月1日出生，汉族，住汶上县。原审第三人：济宁中都房产经纪有限公司，住所地济宁市汶上县圣泽大街西段路南（佛都花园****楼****），统一社会信用代码：91370830321797487P。法定代表人：李海燕，经理。委托诉讼代理人：王成龙，汶上杨店法律服务所法律工作者。上诉人济宁龙灏置业有限公司与被上诉人王某、陈某、原审第三人贾某、李某、济宁中都房产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初5448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年08月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。济宁龙灏置业有限公司上诉请求：一、撤销(2019)鲁0830民初5448号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、一审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人，程序严重违法，应当依法裁定撤销一审判决发回重审。一审判决在案件调查中已经查明，被上诉人陈某与案外人王春美、欧庆满签订《房屋买卖合同》，约定王春美、欧庆满将汶上县房产出售给陈某。对于上述一审判决查明的事实，首先龙灏公司是坚决不认可的(具体事实与理由详见后述)，但是即使按照一审判决查明的所谓“事实”，王春美、欧庆满作为涉案房屋“转让”环节的一方当事人，法院应当重点审查王春美、欧庆满是否对涉案房屋有处分权，是否支付了购房款及支付购房款的数额、方式，王春美、欧庆满与陈某的所谓“转让”是否真实合法有效，这些事实都是本案需要查明认定的基本事实，均需要王春美、欧庆满到庭予以确认，法院应当依法追加王春美、欧庆满为本案当事人参加诉讼，但一审法院却遗漏了这一重要当事人，故应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定裁定撤销一审判决，发回重审。二、一审判决对本案基本事实认定错误，本案需要着重查明的是龙灏公司与贾某、李某之间的法律关系，贾某、李某与龙灏公司之间只存在民间借贷关系，龙灏公司出具的《认购协议》及配套收据也仅是为民间借贷提供的担保，贾某、李某不管是隐瞒事实、还是与他人恶意串通，均不能改变其无权处分涉案房屋的基本事实。本案最大的争议焦点就是原告持有并据以起诉的隆兴华府《认购协议》及配套收据的性质，而该《认购协议》及配套收据根源来于贾某、李某，因此贾某、李某如何取得的《认购协议》和配套收据以及其是否有权处分涉案房屋就是本案事实的关键所在。经过法庭调查可以认定该《认购协议》及配套收据就是龙灏公司向贾某、李某出具的民间借贷担保。1、龙灏公司与贾某、李某之间存在民间借贷关系，而且双方对于民间借贷往来一直未进行最终结算，但是根据龙灏公司所提交的支付给贾某、李某的还款总计达到2264.4426万元，远远超过贾某、李某出借给龙灏公司的本息之和，因此不可能再存在贾某所称的龙灏公司用隆兴华府小区房产抵顶借款的情况。2、对于贾某、李某收取龙灏公司的超额部分还款龙灏公司已经依法起诉要求返还，法院业已依法受理，如果龙灏公司诉贾某、龙灏案审理查明并不存在“以房抵债”的情况，那么本案的本案的判决就更加不能成立，一审判决对龙灏公司与贾某、李某的民间借贷事实不予调查就仅以《认购协议》认定房屋买卖关系，势必会造成不同判决对于同一事实的不同认定，造成错案。3、龙灏公司在庭审中提交了贾某、李某出具的《保证书》中明确记载“贾某、李某明确承认龙灏公司向其出具的隆兴华府小区《认购协议》和《收据》作为抵押担保，并保证将认购协议和收据返还，否则出现的一切责任由贾某、李某承担”的事实，贾某对于该《保证书》的质证时虽然称“用于与刘淑英债权转让，与本案涉案房产无关联性”，但是该《保证书》上明确了龙灏公司向其出具的隆兴华府小区《认购协议》和配套收据是作为抵押担保的事实。该保证书已被(2019)鲁08民终4708号民事裁定书采信。4、龙灏公司提交了贾某与龙灏公司一审代理律师林礼善的微信聊天记录，贾某在聊天中明确承认“这是当时和第三方的协议、房款和吴总没有关系、所有的款项、收据都是我出具的、吴总没有收第三方的钱，也好说、他们给了我一部分钱，问题是我(贾某)和吴总的协议不是真正的买卖关系、当时我们也急于筹备资金，所以就把房子卖给他们了、第三方想买”，进一步证实龙灏公司出具的《认购协议》是借贷担保而非以房抵债。5、贾某认可龙灏公司共向其出具16套房源的认购协议书和收据，在龙灏公司处共折抵借款10880600元，该16套房屋全部出售给了第三方。暂且不论是否存在“以房抵债”的事实，仅从贾某自己的陈述就可以看出，涉案的房屋就是借款的担保。显然第三人贾某、李某对涉案房屋没有处分权。第三人处分涉案房屋时龙灏公司并不知情(见第三人与林礼善的聊天记录)。被上诉人主张从第三人处购买的涉案房产，亦没有将购房款交付给龙灏公司，龙灏公司进行更名的行为是应第三人要求进行的，更名行为本身没有改变涉案房屋的担保属性，所以龙灏公司与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系。综合上述分析，龙灏公司已经提交了充分的证据证明了其向贾某、李某出具的《认购协议》及配套收据就是为民间借贷提供的担保，贾某、李某无权处分涉案房屋，而龙灏公司配合将《认购协议》及配套收据更名为王某的行为也是对担保的延续，没有证据证明龙灏公司更名行为是出卖涉案房屋的真实意思表示，龙灏公司与被上诉人之间没有建立房屋买卖合同关系。三、一审判决未对贾某、李某借贷合法性进行实体审查，就认定了“以房抵债”是完全错误。1、基于龙灏公司与贾某、李某是民间借贷基础法律关系的事实，退一步讲即使按照贾某“以房抵债”的虚假陈述分析，双方在未进行最终结算前根据《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》(第九次)第45条“当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提前诉讼。”之规定法院不能直接认定“以房抵债”成立，而是应当根据原债权债务进行审理，综合审查借款本金、利息及偿还本金、利息的数额，以房抵债折抵了多少本金、利息，利息是否合法、是否包含高额利息，资金来源是否合法等基本情况后再予以认定(见最高人民法院2015民一初字第180号，最高人民法院指导案例第70号)。而一审法院对这些问题没有审查就按照房屋买卖关系进行审理显然是错误的。2、本案审理中龙灏公司为证明已经偿还贾某、李某的借款本息向法院提交了2264.4426万元银行转账凭证，证明已经超额归还了贾某、李某借款本息。显然贾某主张以16套房屋折抵了10880600元的借款与事实不符。第三人贾某、李某没有提交证据证明存在以房抵债的事实。贾某、李某也没有提交任何证据证明双方还有未结欠款，甚至未提交任何向龙灏公司支付借款本金的证据，事实上就是不敢让法院进一步审查借款事实，如果进一步审查肯定会查明借款已还清甚至已收取的还款中还包含大量不合法利息，就无法实现利用担保的《认购协议》及收据骗取龙灏公司房产的非法目的。但一审判决恰恰变相的帮助贾某实现了这一非法目的，在未对借贷合法性进行实体审查的情况下就以所谓“原告以被告认可的方式支付了购房款”的理由认定了“以物抵债”的合法性。四、一审判决认定龙灏公司足额收取了购房款是错误的。1、一审法院以上诉人出具认购协议书和收款收据的行为来认定上诉人认可王春美、欧庆满收取房款的行为及来认定上诉人已经足额收取了购房款被上诉人已经履行完毕了支付购房款的义务是错误的。被上诉人、第三人均没有向上诉人支付购房款，也没有证据证明第三人、被上诉人向上诉人支付了购房款。显然不存在足额支付购房款。2、一审法院没有调查王春美、欧庆满是否向第三人支付购房款及支付购房款的数额、方式导致事实不清。五、一审判决结果与济宁中院基于相同事实和法律关系作出的生效判决截然相反，出现了同案不同判的情况。因为龙灏公司与贾某、李某之间存在以《认购协议》及配套收据提供担保的大量类似情况，部分持有《认购协议》及配套收据的人员在本案一审判决前已经提起了诉讼，经过汶上法院一审、济宁中院二审作出生效判决，均驳回了要求依据《认购协议》签订合同交付房屋的请求(见2019鲁08民终4708号、2020鲁08民终801号)。六、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四、第六十条是错误的。涉案房屋的更名行为都是基于龙灏公司与第三人贾某、李某之间的借贷行为而发生的，所以本案的基础法律关系是民间借贷，本案应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定。综上所述，一审判决程序严重违法，认定基本事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正。王某、陈某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回龙灏公司的上诉请求，维持一审判决。贾某答辩称，一、坚持一审庭审期间的质证意见。二、同意被上诉人的答辩意见。三、贾某认为上诉人的请求于法无据，虽然贾某与龙灏公司之间曾经有过民间借贷关系，但是也不能影响本案房屋买卖合同的成立。龙灏公司与被上诉人达成房屋买卖协议的行为是一种正常合理合法的行为。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。济宁中都房产经纪有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉人的上诉请求。其他同一审庭审时答辩质证意见。李某在二审中未提交书面答辩意见。王某、陈某向一审法院起诉请求：1.请求确认认购协议书有效，办理交房手续；2.诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2016年3月1日，第三人贾某与被告济宁龙灏置业有限公司就位于汶上县签订《隆兴华府认购协议书》。2017年3月17日，被告济宁龙灏置业有限公司与案外人王春美就汶上县签订《隆兴华府认购协议书》，将上述房屋认购协议书中的买受人由贾某变更为王春美。后案外人王春美将上述房屋委托第三人济宁中都房产经纪有限公司出售。原告陈某与原告王某系夫妻关系。2017年7月2日，原告陈某与案外人王春美、欧庆满在济宁中都房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定王春美、欧庆满将其持有的汶上县房产出售给原告陈某。2017年7月5日，原告王某（乙方、买受人）与被告济宁龙灏置业有限公司（甲方、出卖人）就汶上县签订《隆兴华府认购协议书》，将上述房屋认购协议书中的买受人由王春美变更为王某，该认购协议约定被告济宁龙灏置业有限公司将其开发的位于汶上县以618618元的价格、储藏室2-203以40200元的价格出售给原告，约定的付款方式为一次性付款，全款金额为658818元，还约定“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件、认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》，签订购房合同后准备相关贷款资料15日内积极配合甲方去银行办理按揭手续。如果乙方不予配合，甲方有权不再另行通知将该房屋另行出售，并扣除乙方所交首付款的20%作为违约金，剩余款项不计利息退还乙方。”同日，被告向原告出具收到原告购房意向金658818元的收据一份。2017年7月5日，原告王某从济宁银行取款260000元，从中国邮政储蓄银行取款170000元，并于当日将该两笔款项支付给案外人欧庆满。同日，原告王某又向案外人欧庆满转账125000元，并另行用现金向案外人欧庆满支付10000元，原告王某共计向案外人欧庆满支付购房款565000元。2017年7月6日，原告向第三人济宁中都房产经纪有限公司支付中介费8000元。后被告未就涉案房屋与原告签订《济宁市商品房预售合同》。另查明，被告济宁龙灏置业有限公司与第三人贾某、李某之间存在借贷关系。原告王某、陈某与第三人贾某、李某之间不存在借贷关系，原告王某、陈某与被告济宁龙灏置业有限公司之间也不存在借贷关系。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，该协议书仅对涉案房屋的位置、单价、付款方式进行了约定，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等主要内容未进行约定。同时，结合该协议书明确载明的“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件、认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》……”，能够认定该协议书并非商品房买卖的本约合同，而是预约合同。对于原告交付房款的问题，根据双方当事人陈述及举证情况，本案中第三人贾某将其持有的汶上县隆兴华府13号楼2单元101室及2-203储藏室更名给案外人王春美，案外人王春美又通过第三人济宁中都房产经纪有限公司将该涉案房屋出卖与本案原告王某、陈某并办理了更名手续，原告王某、陈某具有购买房屋的真实意思表示并向案外人王春美及其夫欧庆满支付购房款565000元，被告济宁龙灏置业有限公司向原告出具了涉案房屋的认购协议及收款收据，应认定被告济宁龙灏置业有限公司认可王春美、欧庆满收取房款的行为，且被告济宁龙灏置业有限公司按照其与原告签订的认购协议约定的房款总数向原告出具了收款收据，应认定被告济宁龙灏置业有限公司认可收到了原告房款658818元，即对于被告济宁龙灏置业有限公司来说，其已足额收取了涉案房屋的购房款，原告已经履行完毕了支付购房款的房屋买卖合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告济宁龙灏置业有限公司在未按照认购协议的约定签订《济宁市商品房预售合同》（本约合同）时，原告就已经履行了本约合同，那么在原告与被告济宁龙灏置业有限公司之间事实上成立了商品房买卖合同，双方之间存在商品房买卖合同法律关系。被告辩解其与原告王某之间不存在房屋买卖合同关系，之所以与原告签订认购协议书，是因为第三人贾某称其款项来源于对其他人的借款，要求将认购协议书及收据更名到其债权人名下，被告就按照第三人贾某的要求更名到了原告王某名下。但被告提交的保证书、受案回执、微信聊天记录、银行记录及统计表、录音及笔录并不能证实第三人贾某、李某向原告王某借款并用涉案房屋向原告提供担保，也不能推翻原被告之间建立商品房买卖合同关系的事实。庭审中被告也明确表示在办理更名手续时没有核实原告王某是否与第三人贾某有借贷关系。经本院审查，原告王某与第三人贾某、李某之间不存在借贷关系，原告王某与被告济宁龙灏置业有限公司之间也不存在借贷关系。原告王某、陈某系通过第三人济宁中都房产经纪有限公司向案外人王春美、欧庆满购买涉案房屋，在被告济宁龙灏置业有限公司办理更名手续的是原告王某与案外人王春美，原告王某与第三人贾某并无直接关系，第三人贾某也未要求被告将涉案房屋更名到原告王某名下，故被告上述辩解明显不成立，本院不予采信。对于原告王某与被告济宁龙灏置业有限公司之间签订的《隆兴华府认购协议书》，本院认定其真实自愿且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对于原告要求确认该协议书有效的诉讼请求本院予以支持。原告已经以被告认可的方式支付了购房款，支付房款的义务已履行完毕，被告应履行向原告交付房屋的义务，对于原告要求交付房屋的诉讼请求本院予以支持。被告辩解涉案房屋已另行出售并交付，原告不予认可。根据民事诉讼的举证规则，对于上述意见，被告应提交有效证据予以证明，但被告未提交任何证据证实其主张的是事实，故对被告的该辩解本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王某与被告济宁龙灏置业有限公司于2017年7月5日签订的《隆兴华府认购协议书》有效；二、被告济宁龙灏置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告王某、陈某交付汶上县隆兴华府13号楼2单元101室及2-203储藏室。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，龙灏公司主张，龙灏公司与贾某之间存在民间借贷关系，涉案认购协议书、收据是向贾某、李某借款的抵押担保，其主张的依据为贾某、李某出具的保证书。经审查，贾某、李某系夫妻关系，龙灏公司与贾某、李某之间存在民间借贷关系。双方对借款及还款数额曾进行过部分清算，贾某将其部分债权转让给案外人，其中2015年1月转让给案外人王宪秋3000000元，2015年1月转让给案外人赵培刚1900000元，2019年5月29日转让给案外人刘淑英5500000元。对于以上债权转让的事实双方当事人均予以认可。2019年6月25日贾某、李某向龙灏公司出具保证书的背景就是贾某将其债权5500000元转让给案外人刘淑英之后，保证书内容为“济宁龙灏置业有限公司、吴万龙借用贾某、李某二人资金，向贾某、李某出具了汶上县隆兴华府小区和汶上县龙灏世家小区的住宅楼及门面房认购协议书和收据作为抵押担保，转让给刘淑英伍佰伍拾万元整，现贾某、李某不能将作为抵押担保的认购协议书和收据返还给济宁龙灏置业有限公司、吴万龙，因此出现的一切责任由贾某、李某负担。贾某、李某在保证人处签字，刘淑英在证明人处签字。”贾某主张，该担保书中涉及的作为抵押担保的认购协议书和收据，只与转让给案外人刘淑英的5500000元债权有关，与2016年3月1日龙灏公司向其出具的16套房源认购协议书和收据无关。在本案中，2016年3月1日，贾某与龙灏公司就涉案房屋签订《隆兴华府认购协议书》。2017年3月17日，龙灏公司与案外人王春美涉案房屋签订《隆兴华府认购协议书》，将认购协议书中的买受人由贾某变更为王春美。2017年7月2日，陈某与案外人王春美、欧庆满在济宁中都房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定王春美、欧庆满将涉案房屋出售给陈某。2017年7月5日，王某与龙灏公司就涉案房屋签订《隆兴华府认购协议书》，房屋认购协议书中的买受人由王春美变更为王某，同日，龙灏公司向王某出具收到购房意向金658818元的收据。王某共计向案外人欧庆满支付购房款565000元。王某现占有涉案房屋。汶上县公安局刑事侦查大队在办理龙灏公司所报案件时，龙灏公司与贾某均向汶上县公安局刑事侦查大队提交了相关证据材料。贾某主张，其向汶上县公安局刑事侦查大队提交的李某出具的收到10880600元收据存根，系16套房源收据上载明的款项总和，是龙灏公司以16套房屋抵付借款本息10880600元，李某向龙灏公司出具收款收据，收据联已交给龙灏公司。虽然在原审庭审中龙灏公司否认收到以上收款收据，结合王春花、陈培培、汪成民案件中龙灏公司向贾某出具的收款收据记帐联标注的内容，以及龙灏公司更改认购协议书姓名、买受人补交房屋差价、重新出具收款收据的事实，足以认定2016年3月1日龙灏公司向贾某出具的16份认购协议书及收据，系龙灏公司以房抵债。龙灏公司主张，其与贾某之间存在民间借贷关系，涉案认购协议书、收据是向贾某、李某借款的抵押担保。因涉案认购协议书及收据系龙灏公司向王某出具，结合王某与龙灏公司签订认购协议书、龙灏公司两次变更买受人、出具收款收据的事实，以及以上查明的保证书的内容、出具保证书的时间背景、以及案外人刘淑英在保证书作为证明人签字的事实，龙灏公司主张涉案认购协议书、收据是向贾某、李某借款的抵押担保证据不足且与查明的事实不符。依据以上查明的事实，足以认定贾某与龙灏公司之间存在民间借贷法律关系。贾某主张双方经部分结算后，以16套房屋抵偿借款本息10880600元。涉案房屋系龙灏公司以房抵债，贾某对涉案房屋享有处分权。涉及该16套房源的案件为买受人与龙灏公司之间的房屋买卖合同纠纷。2016年3月1日折抵的10880600元，应视为龙灏公司已偿还的借款本息，对于双方之间的借款及还款数额，可依据双方提供的相关证据，根据法律规定进行另行清算。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案中，龙灏公司与王某签订的认购协议书，龙灏公司按照其与王某签订的认购协议约定的价款向王某出具了收款收据,应视为龙灏公司认可贾某、李某收取的资金为涉案房款,可认定龙灏公司已经足额收取了涉案房屋的购房款,王某已经履行完毕支付购房款的房屋买卖合同义务,所以王某与龙灏公司之间成立了商品房买卖合同,基于王某支付房款义务已经履行完毕,龙灏公司应该交付房屋。本案经本院审判委员会讨论，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。综上，济宁龙灏置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10388元，由上诉人济宁龙灏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十一月三十日书记员  翟梦若