济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6118号原告：陈士伟，男，2014年6月11日出生，汉族，住济南市。原告：陈士泽，女，2007年2月12日出生，汉族，住济南市。两原告之法定代理人：陈传雪（系陈士伟、陈士泽之父），男，1984年3月4日出生，汉族，住济南市。被告：济南西实置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙成磊，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王双，女，1989年10月9日出生，汉族，该公司员工。陈士伟、陈士泽与济南西实置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理，原告陈士伟、陈士泽的法定代理人陈传雪及济南西实置业有限公司委托诉讼代理人王双到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称:1.判令被告退还原告无故扣除的恒房通推荐成交佣金3310元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：陈传雪于2018年1月21日为陈士伟、陈士泽购买济南西实置业有限公司开发建设的济南恒大时代财富中心***，2018年5月4日并办理提前还款年化13%的利息50003元优惠。当时开发商承诺可随时无理由退房，本人于2020年2月23日提出无理由退房，济南西实置业有限公司要求先签订同意扣除恒房通推荐成交佣金3310元及提前还款50003元利息的协议后，才可办理退房手续。当时由于陈传雪身体欠佳，资金紧张急于办理退房手续，被迫同意签下总房款331044元中扣除恒房通推荐成交佣金3310元及提前还款50003元利息的协议（实际退房款为277731元）。济南西实置业有限公司扣除陈士伟、陈士泽佣金3310元的条款属于民法典禁止的、是加重消费者负担的不公平格式条款（该条款已于2020年9月15日由济南市槐荫区市场监督管理局认定为合同违法），应当予以废除无效并退总房款281041元。陈士伟、陈士泽为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告辩称，陈士泽、陈士伟与济南西实置业有限公司签订解除协议，约定从应退房款中扣除佣金3310元，该约定未违反法律的强制性效力规定，无任何无效情形，合法有效。陈士伟、陈士泽要求返还该佣金无事实与法律依据，应予驳回。即使济南市槐荫区市场监督管理局认为无理由退房协议的条款违法，也不影响双方签署的解除协议的履行。济南市槐荫区市场监督管理局对济南西实置业有限公司的告知书还留有六个月的起诉期，该期限尚未届满，该决定书是否被支持尚不确定，且该决定书依据的是部门规章，并非是违反法律的效力强制性规定，不影响合同效力。综上，请求法院驳回陈士伟、陈士泽的诉讼请求。双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，陈士伟、陈士泽提交了《济南市槐荫区市场监督管理局处理结果告知书》一份、《投诉终止调解决定书》一份、《退房申请书》一份、《无理由退房承诺书》一份、济南市槐荫区人民法院格式条款无效情形截图一份、济南中院关于格式条款规定截图一份，济南西实置业有限公司提交《济南市槐荫区市场监督管理局不予行政处罚决定书》一份、《济南恒大时代财富中心项目解除及认购书的协议》一份、《退房申请书》一份、《承诺书》一份、《山东公司济南恒大时代财富中心项目明源系统退房操作审批表》一份，经过质证，济南西实置业有限公司对陈士伟、陈士泽提交的证据真实性均无异议。陈士伟、陈士泽对《济南恒大时代财富中心项目解除及认购书的协议》、《承诺书》真实性无异议。对当事人无异议的事实本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定本案事实如下：2018年1月21日，陈士伟、陈士泽购买济南恒大时代财富中心-公寓一期-5号楼-1432房。2018年1月21日，陈士伟、陈士泽签署《无理由退房承诺书》，承诺若通过“恒房通”平台推荐认购的，则需要同意在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金，方可行使无理由退房权利。甲方（出卖人）济南西实置业有限公司与乙方（买受人）陈士伟、陈士泽签订《济南恒大时代财富中心项目解除及认购书的协议》，约定一、解除双方签订的编号为恒鲁济契合字18【0.40-25】0177的《商品房买卖合同》及编号为0003564的《楼宇认购书》……四、甲方退还乙方楼款贰拾柒万柒仟柒佰叁拾壹元整（即￥277731元）（含定金￥20000元），税款￥0元，维修基金￥0元，其他费用￥0元，合计退还贰拾柒万柒仟柒佰叁拾壹元整（即￥277731元）（含定金￥20000元）……。2020年2月23日，陈士伟、陈士泽签署《退房申请书》，写明“本人陈士伟、陈士泽于2018年1月21日购买济南恒大时代财富中心-公寓一期-5号楼-1432房，双方签订的编号为0003564的《商品房认购书》并于2018年1月21日签约。该房屋为恒房通推荐成交佣金3310元，参与提前还款产生优惠50003元。现本人申请无理由退房，自愿将53313元在已交房款中扣除。由此产生的一切问题，与济南西实置业有限公司无关。”2020年2月23日，陈士伟、陈士泽签署《承诺书》，写明“本人确认放弃购买该房屋，同意贵司将退房款277731元退至陈传雪名下账户，并承诺上述收款信息无误。”济南市槐荫区市场监督管理局于2020年9月15日向陈传雪作出处理结果告知书，于2020年9月14日向济南西实置业有限公司作出不予行政处罚决定书，均写明“陈士伟、陈士泽在购买房屋时与济南西实置业有限公司签署的《无理由退房协议书》的第三条违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条第（二）项的规定，已构成合同违法行为。”本院认为，陈士伟、陈士泽于2018年购买济南恒大时代财富中心-公寓一期-5号楼-1432房，购房时签署《无理由退房协议书》及《无理由退房承诺书》。后陈士伟、陈士泽向济南西实置业有限公司提出无理由退房申请，济南西实置业有限公司与陈士伟、陈士泽签订《济南恒大时代财富中心项目解除及认购书的协议》，双方就解除商品房买卖合同及退款金额达成合意，约定将恒房通成交佣金3310元在退房款中予以扣除。现陈士伟、陈士泽向本院提出济南西实置业有限公司将恒房通成交佣金在退房款中予以扣除的约定属于无效约定，故本案的争议焦点为陈士伟、陈士泽与济南西实置业有限公司关于在退房款中扣除恒房通成交佣金的约定是否合法有效。陈士伟、陈士泽为证明其诉讼请求向本院提交《济南市槐荫区市场监督管理局处理结果告知书》，该告知书认定陈士伟、陈士泽在购房时与济南西实置业有限公司签订的《无理由退房协议书》的第三条违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条第（二）项的规定，构成合同违法行为。该行政处理结果告知书中仅认定《无理由退房协议书》构成合同违法行为，并未认定《济南恒大时代财富中心项目解除及认购书的协议》、《退房申请书》及《承诺书》构成合同违法行为。陈士伟、陈士泽提出为了申请无理由退房被迫与济南西实置业有限公司签订《济南恒大时代财富中心项目解除及认购书的协议》，并签署了《退房申请书》及《承诺书》，上述材料因违反法律规定，请求法院认定扣除恒房通佣金的约定无效并予以废除。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十四条，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”《济南恒大时代财富中心项目解除及认购书的协议》、《退房申请书》及《承诺书》均由当事人签字盖章予以确认，并未有证据证明签订时存在被欺诈、被胁迫、重大误解、显示公平等合同无效和被撤销的情形，因此《济南恒大时代财富中心项目解除及认购书的协议》、《退房申请书》及《承诺书》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。综上，陈士伟、陈士泽要求退还恒房通成交佣金3310元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下:驳回原告陈士伟、陈士泽全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告陈士伟、陈士泽负担。本判决为终审判决。审判员  刘志林二〇二〇年十一月十三日书记员  高 帅