陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终13678号 上诉人（原审被告）：云增学，男，1964年4月15日出生，汉族，住陕西省韩城市新城区。委托诉讼代理人：冀桂芳，女，1963年8月8日出生，汉族，系云增学之妻。委托诉讼代理人：宁继芳，陕西省韩城市新城区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：冀社发，男，1958年1月16日出生，汉族，住陕西省韩城市新城区。委托诉讼代理人：王志荣，男，1960年9月8日出生，汉族，住陕西省韩城市楼。上诉人云增学因与被上诉人冀社发确认合同有效纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初8116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，冀社发之妻冀琴芳与云增学之妻冀桂芳系姐妹关系，冀社发、云增学之间系挑担关系。2007年4月15日，云增学（买受人）与陕西华捷房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：XX城XX幢XX单元XX层XX号房；商品房单价为3068元；付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：买受人选择银行按揭贷款方式付款-本合同签订当日买受人首付148419元，余款30万元由出卖人协助买受人办理银行按揭贷款，按揭贷款后，房款如有不足，由买受人在办理银行按揭贷款过程中补足。庭审中，冀社发、云增学均认可：涉案房屋首付款系冀社发所交纳。云增学将房屋按揭贷款还款所用银行卡给了冀社发，冀社发向银行归还了全部按揭贷款。云增学未支付过任何购房款；云增学将涉案房屋《商品房买卖合同》、《个人住房抵押贷款合同》公证书、陕西华捷房地产开发有限责任公司开具的购房款《收据》、《前期物业管理服务协议》等原件均交与冀社发；房屋交付后冀社发对房屋进行了装修、购置家具家电，并由冀社发家人一直居住并交纳物业费、水电费、停车费等费用，后于2016年将房屋对外出租；2019年1月云增学将房屋门锁更换，并清走租客。另查，2019年云增学将涉案房屋出售于案外人李某某、李洁，2019年9月4日涉案房屋所有权人变更登记为李某某、李洁，云增学收取了133万元购房款，庭审中云增学与李某某均称133万元价格包括房屋及房屋内的家具家电。再查，庭审中云增学辩称冀社发曾口头承诺涉案房屋冀社发先住着，将来房子还是云增学的，具体住多长时间双方没有说。云增学未向法庭提交房屋赠与的相关证据佐证。冀社发诉至原审法院称，其与云增学系亲戚关系，早年双方及家人相处甚好，其对云增学及其家庭时有相帮。2007年云增学所在单位陕西龙门钢铁（集团）有限责任公司在西安团购商品房，因云增学及家人没有购买意向且不准备在西安生活，便将该名额推荐给冀社发，双方口头约定如下：其以云增学的XX城XX栋XX单元XX层XX号商品房，所有费用均由其支出，待银行贷款还清之后，由云增学协助办理过户手续，将该商品房过户到其名下。随后其以云增学的名义按照双方约定办理了首付、按揭等相关手续，支付了购房的全部费用，并于2017年3月还清银行贷款。2007年5月，其按时接收了房屋，随后进行了装修，于2008年5月入住。后其多次催促云增学按照双方约定办理过户手续，云增学均拒绝办理，并于2019年擅自卖出房屋，故诉至法院，请求：1、确认其与云增学之间的借名买房口头合同有效；2、解除其与云增学之间的借名买房口头合同；3、云增学赔偿财产损害（房产损失）150万元及迟延付款利息损失（以150万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年9月4日云增学将涉案房屋产权转移给李某某、李洁起暂计算至2020年7月9日为51815.76元，要求计算至实际给付之日止）；4、云增学赔偿涉案房屋内原有物品价值12.68万元；5、云增学承担本案诉讼费；6、云增学承担律师代理费3万元。云增学辩称，1、其与冀社发之间不存在借名买房口头合同，故不存在合同解除和有效的问题；2、涉案房屋系其所购买，应归其所有，怎么处置是其的自由，故不同意冀社发要求其赔偿各项损失的诉讼请求。房屋是冀社发曾经向其口头承诺赠与其的，故请求法院驳回冀社发全部诉讼请求。原审法院认为，借名买房一般是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为。借名买房协议可以是书面形式，也可以是口头形式。本案中，冀社发、云增学虽未签订书面借名买房协议，但根据庭审查明的事实可知，涉案房屋的首付款及全部按揭款均为冀社发所支付，云增学未支付过任何购房款；房屋按揭贷款还款所用银行卡亦为云增学交付于冀社发；涉案房屋《商品房买卖合同》、《个人住房抵押贷款合同》公证书、陕西华捷房地产开发有限责任公司开具的购房款《收据》、《前期物业管理服务协议》等原件均在冀社发处，且均为云增学交付于冀社发；房屋交付后的装修亦为冀社发所为；冀社发家人在房屋内居住了近十年之久，并交纳了物业费、水电费、停车费等费用。此外，冀社发对于其借名买房的原因、动机、过程进行了详细合理的说明，已形成完整的证据链，足以认定冀社发、云增学之间就涉案房屋存在借名买房口头协议的事实。该口头协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。但因涉案房屋云增学已于2019年9月4日出卖给案外人李某某、李洁，且房屋所有权人亦进行了变更登记，故冀社发、云增学之间的借名买房口头协议无法继续履行，现冀社发要求解除口头协议，于法有据，原审法院予以支持。云增学在将涉案房屋出售于案外人之前，冀社发已交纳了全部购房款，故房屋应归冀社发所有，但因云增学擅自出售房屋的行为导致房屋所有权人已变更登记至善意第三人名下，致冀社发无法要求云增学履行配合将房屋产权过户至其名下的借名买房口头协议的附随义务，无法最终取得涉案房屋所有权。云增学的违约行为给冀社发造成了损失，现冀社发要求云增学赔偿房产及房屋内物品损失及逾期还款利息损失，于法有据，原审法院予以支持。涉案房屋包括房屋内的物品云增学以133万元出售于案外人，且该价格133万元并无明显不合理之处，故房产及房屋内物品损失数额应以云增学实际收到的出售款项133万元为准。冀社发主张的利息计算标准、起止时间均于法不悖，原审法院予以确认。利息计算基数应为133万元。关于冀社发要求云增学承担律师费3万元一节，冀社发、云增学借名买房口头协议对此并未进行约定，律师费也并非必要支出，故对该项诉求原审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，原审法院遂判决：一、原告冀社发与被告云增学之间的借名买房口头协议有效；二、解除原告冀社发与被告云增学之间的借名买房口头协议；三、被告云增学于本判决生效后十日内赔偿原告冀社发财产损失133万元及利息（以133万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年9月4日起计算至实际给付之日止）；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19907元（原告已预交），由原告负担4412元，剩余15495元由被告负担，于上述付款时间一并支付原告。宣判后，云增学不服，向本院提起上诉称，一、其与冀社发之间不存在借名买房口头约定，一审法院判决借名买房口头协议有效及解除实属错误判决。冀社发在涉案房屋交付的所有费用并非属冀社发的费用，该费用系冀社发用来补偿多年拖欠其妻子冀桂芳的劳务费及用工期间未享受的养老保险费用。2007年其所在单位陕西龙门钢铁有限责任公司在西安为职工分福利房，该房屋系单位内部的房屋，不准对外转卖，其家庭经济紧张，冀社发答应用拖欠其妻子多年的薪金支付涉案房屋的所有费用，因双方系亲属关系，其出于对冀社发的信任，将相关的手续交由冀社发办理。涉案房屋的首付及按揭还款，需从其妻子冀桂芳的劳务费中扣减，相关的手续需要冀社发从公司账务中完善，完善手续需要冀社发亲自办理，其将所有房屋的手续交给冀社发也是符合情理的，待该房屋款付清时双方就会办理清算，该房屋所支出的所有款项来源于其妻子冀桂芳的劳务费，并非是冀社发所出资，涉案房屋装修完后让冀社发居住，只因其长期在韩城上班，冀社发及家人长期在西安且在西安无房居住，其念及与冀社发系亲属关系，经商量其只是让冀社发先住在此房，其需要房屋时，冀社发必须无条件地将房屋交还给其，该房屋自始至终都是其的，与冀社发无关。其与冀社发之间根本不存在借名买房的事实。二、一审法院解除其与冀社发之间借名买房的口头协议，其证据不足，于法无据。其是涉案房屋的所有权人，与冀社发之间不存在借名买房的事实，双方之间根本不存在口头借名买房的约定，何谈解除之说。其出售涉案房屋，冀社发是知情的，其未作任何的阻拦，期间时隔1年之久，房屋出售进行产权异议公告期间，冀社发对房屋的产权也未提出任何异议，足见冀社发明知该涉案房屋的产权人并非其本人，其本人并非是涉案房屋的实际使用人，一审法院对此未进行查明，滥用职权，在未查明事实的基础上，作出错误判决，损害其的权益。三、一审法院认定其与冀社发之间的借名买房口头协议有效，证据不足，不符合交易的习惯。购买房屋系人生的大事，也是家庭的大型开支，交易是需要慎重、谨慎的，不可能通过口头约定草率决定。冀社发在庭审中未提供确定案件事实的主要证据，应当承担举证不能的相应后果。四、其出售自己的房屋，并未有任何的违约行为，也未给冀社发造成任何损失，不应当承担赔偿责任。综上，请求：依法撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初8116号民事判决书，查明事实依法驳回冀社发的诉讼请求或发回重审。云增学辩称，一、其与云增学存在有效借名买房的口头协议，争议房屋为其出资购买，而非云增学所述该房屋所有支出为云增学妻子的劳务费；二、一审法院判决解除其与云增学的借名买房口头协议事实清楚，证据充分，适用法律正确；三、云增学擅自出售房屋的行为属于无权处分，侵害了其的财产所有权，应当承担赔偿责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回云增学的上诉，维持原判。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，本案双方当事人虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但依据本案事实，原审法院认定冀社发与云增学之间存在借名买房协议正确。在双方协议成立后，冀社发给付了全部购房款并接收了案涉房屋，云增学本应依约在过户条件成就时将案涉房产变更至冀社发名下。但是，云增学却违反承诺，擅自将案涉房产处分给案外人李某某、李洁，且不当收取了该二案外人的133万元购房款，致使冀社发的合同目的不能实现。因此，原审法院根据云增学的违约事实，依法确认案涉借名买房法律关系成立并在合同目已无法实现的情况下依法解除双方事实上的借名卖方协议均正确。同时，原审法院根据冀社发的诉请，仅判决云增学返还其不当卖房所得的133万元房款及利息，应是倚轻认定了云增学的违约金钱给付责任。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。云增学预交的19907元二审案件受理费，由云增学负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  范 致 远  1