河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5259号 上诉人（原审原告）：河北港宝房地产开发有限公司，住所地：霸州市杨芬港镇东环路。 法定代表人：蔡洪怀，该公司经理。 委托诉讼代理人：李建朋，河北武英律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任洪平，男，1979年1月1日出生，汉族，住霸州市。 委托诉讼代理人：谢洪洲，河北圣鼎律师事务所律师。 上诉人河北港宝房地产开发有限公司（以下简称港宝公司）因与被上诉人任洪平房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港宝公司上诉请求：维持原审判决第一项、第二项内容；撤销原判第三项内容；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人并未缴纳任何购房款。被上诉人出具的收据中，交款人孟庆军与被上诉人任洪平无关。一审法院未查明双方关系，就推断二人为夫妻关系，属于认定事实不清；上诉人一直强调张强无权出售涉案房屋，庭审中也提到了张强可能结算超过了工程款，但是没有最后结算。一审法院认定上诉人认可张强收房款与事实不符；一审法院不应审理返还购房款事宜，上诉人只是提起诉讼请求确认合同无效，对于返还房款的诉求应不诉不理。请二审法院依法裁判。 任洪平辩称，一、关于孟庆俊、任洪平的关系，上诉人在一审开庭时自认任洪平、孟庆俊是夫妻关系，现出尔反尔不能理解，若如上诉人所言，孟庆俊、任洪平无关，那么为何起诉任洪平呢。二、张强是否有权出卖涉案房屋已经有充分证据所证明，张强代收房款，原审判决已经认定这一事实，因张强与上诉人之前的债权债务纠纷，张强的代收购房款也是经过上诉人同意，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 港宝公司向一审法院起诉请求：依法确认原、被告于2017年9月30日、2018年5月31日签订的买卖位于霸州市杨芬港镇大汪庄村时代花园小区1期2-1-101、2-1-201、2-3-101室的购房合同无效。 一审法院认定事实：原告港宝公司在霸州市处，楼盘民名称“时代花园”。2017年9月30日原告（甲方）与被告（乙方）签订《购房合同》一份。合同约定，被告购买原告开发的1期楼盘第2栋1单元1层101号房屋、1单元2层201号房屋各一处；房屋价款为526140元；付款方式为一次性付款，支付时间2017年9月30日。原告应于2018年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该房屋交付给被告。2018年5月31日原告（甲方）与被告（乙方）签订《购房合同》一份。合同约定，被告购买原告开发的1期楼盘第2栋3单元1层101号房屋一处；房屋价款为495958元；付款方式为一次性付款，支付时间2018年5月31日。原告应于2018年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该房屋交付给被告。张强系原告港宝公司在霸州市的建筑商。原告主张其和张强未有就工程款最后结账，但张强已经结超了工程款。被告主张原告与张强有一个抵顶工程款的协议，原告的陈述也能证实张强代收购房款的事实。孟庆俊系被告任洪平之妻。被告主张上述合同签订后，原告已将上述房屋交付被告，被告已装修且居住三年，每套房屋支付装修费10万元。原告主张涉案房屋是被告强占的，每套房花装修费不过3、4万元，且装修费是用港宝公司的房（张树强）折抵的。原被告均未提供证据证实。被告主张上述合同签订后其已将购房款交付原告，并提供了2018年10月28日张强给被告出具的内容为：“今收到孟庆俊房款现金850000元交来2号楼1单元1012号楼1单元2012号楼3单元101人民币捌拾伍万元整付建筑商张强收款人张强”的收据一份。及同日原告港宝公司给孟庆俊出具的内容为：“客户名称孟庆俊2018年10月28日项目：高铁时代花园项目2号楼1单元1012号楼1单元2012号楼3单元101房屋总款850000元合计人民币大写捌拾伍万元整抵张强工程款盖有原告财务专用章”的工商服务业统一收款收据一份。庭审中原告主张该证据不是张强本人书写，并申请对张强出具的证据进行笔迹鉴定，但原告未在法院规定的期限内提供书面鉴定申请。故对被告主张该收据系港宝公司对张强收款事实的确认。从房屋交付情况看，被告居住使用至今三年之久，如果被告不缴纳房款，原告不会将房屋交付被告，更不会允许被告居住使用达三年之久。证实被告是足额缴纳了房款，房屋买卖合同订立后原告将房屋交付被告，在房屋交付前，交清房款是小产权房交易普遍适用的习惯和规则。原告在房屋交付后三年时间从未对房款问题提出任何异议。港宝公司至今未取得上述房屋所占用土地的国有土地使用权及商品房预售许可证。 一审法院认为，港宝公司在农村集体土地上建设房屋并向本集体组织外的人员进行销售的行为,属违反法律法规强制性规定的行为，故原、被告签订的两《购房合同》为无效合同。关于购房款问题，因原告认可其与案外人张强之间存在建设施工合同关系，且港宝公司也为被告妻子孟庆俊出具了盖有其公司财务专用章的收款收据，收据上也注明了收取房款的房号，故该收据应视为原告对案外人张强收取购房款的确认。因原、被告签订的购房合同无效，故被告应退还原告房屋和钥匙,原告应退还被告购房款85万元。原告与张强之间的建设工程价款纠纷，由原告与张强另行处理。被告主张的装修价款，因双方不但存在装修费用多少的差异，而且还涉及原告主张的装修费是否存在用港宝公司的房（张树强）折抵一事，故本案不予一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定判决：一、港宝公司与任洪平于2017年9月30日签订的《购房合同》（位于霸州市，“时代花园”1期2栋1单元1层101号、1期2栋1单元2层201号）无效；二、港宝公司与任洪平于2018年5月31日签订的《购房合同》（位于霸州市，“时代花园”1期2栋3单元1层101号）无效；三、被告于本判决生效之日起三十日内将上述房屋及房屋钥匙退还原告，原告于本判决生效之日起三十日内退还被告购房款85万元。案件受理费6250元，由被告承担100元，原告承担6150元。 本院二审期间，港宝公司提交如下证据： 证据一：任洪平涉恶案件刑事卷宗中笔录复印件一份，证明目的：任洪平自称其与孟庆俊是离异状态。任洪平、孟庆俊在2019年处于离异状态。 任洪平的质证意见为：关于离婚的问题，与本案没有任何关系，按照上诉人的说法，交房款的是孟庆俊，真正的被告应是孟庆俊而不是任洪平。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于被上诉人是否缴纳购房款的问题。被上诉人提供的加盖上诉人港宝公司财务专用章的收款收据明确载明收取涉案楼房房屋总款85万元，上诉人并不否认该证据的真实性，该证据足以证明被上诉人交付购房款的事实。上诉人该项上诉理由不能成立。关于上诉人主张的孟庆俊与任洪平的关系问题。上诉人提供的笔录内容不能证实2018年10月期间2人处于离异状态，收据中客户名称虽然为孟庆俊，但收据明确载明收取涉案楼房房屋总款85万元，且二人的婚姻状态并不影响本案的事实及法律关系。关于原审判决判令上诉人返还购房款的问题。案涉买卖合同已确认无效，依据无效合同的法律后果，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审上诉人的诉讼请求中，虽然未提及返还购房款。但一审法院为了减少双方当事人的诉累、节约审判资源、彻底解决纠纷的司法目的，在确认合同无效的同时判令双方互相返还并无不当。综上所述，港宝公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12500元，由上诉人河北港宝房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二〇年十一月三十日 书记员  郝欣宇