湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初4590号原告：吴红，男，1980年3月26日出生，土家族，湖北省恩施市人，户籍登记地址为恩施市。原告：罗长珍，女，1979年12月27日出生，汉族，湖北省恩施市人，户籍登记地址为恩施市。二原告共同委托诉讼代理人：李相国、张静，湖北正典律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：恩施州中正置业有限公司，住所地：恩施市东风大道**。统一社会信用代码：91422800582469465L。法定代表人：郑世远，该公司总经理。委托诉讼代理人：田凤、李晓（实习），湖北新理念律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告吴红、罗长珍诉被告恩施州中正置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴红及原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告及时向原告交付符合合同约定条件的房屋并支付自2019年3月1日起至2019年7月31日止的违约金43237.80元，自2019年8月1日起至交付房屋之日止以房屋总价款为基数按日万分之三支付违约金；2.判令被告返还车位维修基金1909.39元；3.由被告负担本案诉讼费。其事实与理由：2018年10月18日，原告在被告处购买了坐落于恩施市××坝街道办事处××中正××庄园××号商品房，双方签订了《恩施州商品房买卖合同》（预售），约定房屋总价款942000.00元，被告应当在2019年2月28日将商品房交付给原告，交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件等，逾期被告需按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金。原告已按时足额向被告支付了购房款，但被告一直没有将符合交房要求的房屋交付给原告，且拒绝支付违约金。原告特诉至法院，望判如所请。被告辩称，1.被告在合同约定的时间内已经完成了房屋修建工作，原告没有按照约定到被告处办理收房手续，故原告主张被告逾期交房的事实不成立；2.被告逾期取得建筑工程竣工报告是由于恩施州建设工程消防设计审查验收改革，属于国家政策变化，被告应当免责；3.由于市政工程影响了被告的修建进度，属于合同约定的免责事由，被告不应当承担违约责任；4.原、被告签订的车位使用说明，是被告将车位免费赠予原告使用，从原告的使用义务来看，其有义务缴纳相关费用，如果原告不愿意使用，被告可随时收回使用权。综上，原告的诉讼请求不应当得到支持。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2018年10月18日，原、被告签订《恩施州商品房买卖合同（预售）》（以下简称购房合同），原告吴红、罗长珍购买了被告开发建设的位于恩施市××坝街道办事处××中正××庄园××单元××号房屋。该合同第九条“商品房交付条件”载明：“该商品房交付时应当取得下列第1、2、3项所列条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房取得商品房交付使用批准文件”。第十一条“交付时间和手续”载明：“（一）出卖人应当在2019年02月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条“逾期交付责任”载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（①和②不作累加）①逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计向买受人支付全房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）……2.因不可抗力、市政施工，非出卖人原因导致逾期交付，出卖人在30天内告知买受人后，出卖人不承担违约责任”。第二十一条“前期物业管理”载明：“出卖人依法选聘的前期物业服务企业为恩施市嘉湘物业管理有限公司”。合同签订后，原告如约支付了购房款。2017年11月29日，被告向恩施市人民政府提交《关于变更施州大道北段明渠的请示》，载明（摘录）：“我司投资建设的桂花庄园项目位于建设中的施州大道北段南侧，其路边原有一条无名沟渠。施州大道道路设计中有一条明渠，靠近明渠边正是我项目范围。该段明渠尚未施工，导致我项目商业部分一直无法施工。施州大道北段设计了排污管，但是金桂大道沿线的排污管暂无法并入该排污系统，设计的明渠施工后完全不是清水沟而是臭水沟。同时，我项目与施州大道北段无出入口。恳请市人民政府同意将该段明渠设计变更为箱涵。”时任恩施市副市长田贵周批复：“请市住建局拟出解决方案，报市政府集体研究。”2018年4月2日，被告向恩施市人民政府提交《关于迁移水管、天然气管道、河沟的请示》，载明（摘录）：“我司投资建设的桂花庄园项目位于建设中的施州大道北段南侧，计划2018年5月31日前主体竣工。施工过程中发现我司施工项目地下室范围内，有昆仑天然气公司即恩施市自来水责任有限公司埋设的管道和一条河沟，严重影响了我司的施工进度及存在严重的安全隐患，需尽快迁移。经我司多次催告，两企业均不予以理睬。现请示市人民政府予以协调及处理”。时任恩施市副市长田贵周批复：“召集城建中心、自来水公司、天然气公司、市国土局、市规划局等单位协调，本着为城市建设大局服务、为企业家服务、相互理解、相互支持的原则进行”。2019年1月19日，被告张贴《公告》，载明（摘录）：“全体购房户：我司开发的中正·桂花庄园项目现已具备交房条件，因市政管网施工非我司的原因，致使整体规划未予验收，因此办理相关证件需延期。但不影响各位业主验房、收房及入住。”2019年4月24日，恩施州住房和城乡建设局发布《关于移交承接期内建设工程消防设计审查验收相关工作的公告》（以下简称承接公告），载明：“我州由消防部门承担的建设工程消防设计审查验收职责将移交住建部门，经报请州人民政府同意，决定从4月15日至6月1日为移交承接期……移交承接期内，恩施州内建设工程消防设计审查验收统一由各级行政政务服务中心住建窗口受理”。2019年4月27日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《车位使用协议》，载明：“乙方购买房屋后，甲方将位于A1-01B的车位在交房时一并交付给乙方使用……乙方享有该车位的完整使用权，勿需支付该车位的出让费……乙方车位应接受物业公司的统一管理，按照车位收费标准向物业公司缴纳服务费”。同日,原告向被告支付了1909.39元。案涉房屋于2019年5月9日通过竣工验收，2019年11月27日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称竣工验收备案表）。现原告以被告逾期交房为由具状诉至本院，请求判令前述诉请。另查明，同一建设项目中，另有36户买受人起诉要求被告支付违约金等。审理过程中查明，有部分买受人已陆续自2019年起接收房屋并装修入住。至本案法庭辩论终结前，本案原告尚未接收房屋。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否应承担逾期交房的违约责任。原、被告是商品房买卖合同关系，如何评述双方的行为，除法律法规外，还应结合双方的合同内容进行综合判断。一、关于被告是否逾期。综合购房合同中关于交房时间、交房手续的多项条款来看，被告应当于2019年2月28日前向原告交付房屋，且应当在交付房屋的同时出示竣工验收备案证明、房屋测绘报告等文件。案涉房屋于2019年5月9日通过竣工验收、2019年11月27日取得《竣工验收备案表》，并未在合同约定的2019年2月28日达到交付条件，从时间节点上看，被告逾期交房是客观事实。二、关于被告是否存在免责事由。购房合同中，双方明确约定因不可抗力、市政施工导致的逾期交付，被告不承担违约责任。根据被告向政府提交的《关于变更施州大道北段明渠的请示》、《关于迁移水管、天然气管道、河沟的请示》以及恩施州住房和城乡建设局发布的相关公告等，可见市政管网施工、政策调整等确对被告的建设进度、验收备案造成了一定影响，被告亦对此进行了公告，符合双方约定的免责事由，故被告不应承担逾期交付的违约责任。案涉项目已于2019年通过竣工验收并取得竣工验收备案证明，且同一项目中已有其他买受人于2019年接收房屋装修入住，可见房屋目前已经达到交付、入住条件，故对原告要求被告向其交付房屋的诉请本院予以支持。三、关于车位服务费是否应当返还。根据原、被告签订的《车位使用协议》来看，原告无需支付车位出让费，而是“按照车位收费标准向物业公司缴纳服务费”。虽然被告收费票据上载明的款项为“车位维修基金”，但结合双方的协议内容看，实际为服务费。首先，原、被告在协议中，为并非协议相对方的第三方设定了权利，物业公司是否认可车位服务费的设置合理性和具体收费标准，均未能体现。其次，即使该费用合理，亦应由物业公司收取，并未约定可由被告直接收取。被告收取该费用缺乏依据，与双方约定不符，已收取的费用1909.39元应当向原告退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施州中正置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴红、罗长珍交付恩施市舞阳坝街道办事处枫香坪村中正桂花庄园A-1幢2单元22层2-2202号房屋。二、被告恩施州中正置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴红、罗长珍返还车位服务费1909.39元。三、驳回原告吴红、罗长珍的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费464元（已减半收取，原告吴红、罗长珍已预交），由被告恩施州中正置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 杜 炼二〇二〇年十一月五日书记员 黄素贞