广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初31192号原告：夏天，男，汉族,身份证住址广东省深圳市龙华新区。被告：深圳市舜兴物流有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：杨宏伟。原告夏天（以下简称原告）与被告深圳市舜兴物流有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏天到庭参加了诉讼，被告深圳市舜兴物流有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告夏天向本院提出诉讼请求：1.被告于本案判决生效之日起三日内退还原告夏天款项500000元（人民币，下同）及支付利息（以500000元为计算基数，由2014年3月9日至判决生效之日，逾期6年，按银行同期贷款利率计算）；2.被告向原告支付逾期交房的违约金73192元；3.被告因合同违约，给原告家庭带来毁灭性打击，给与精神赔偿200000元；4.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：2014年3月9日，原告与被告签订了《“智富特区”有偿使用合同》。根据该合同约定，被告应在2015年3月20日前向原告交付房屋，否则需向原告支付逾期交房的违约金；但是被告未按照合同约定时间交付房屋。2014年8月30日，原告与被告签订了《补充协议》，协议中指出被告承诺在2015年5月10日前交付房屋。据此协议，如被告再次逾期交房，原告有权解除主合同，同时被告应当在10日内退还全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按主合同总价款的10%向原告支付违约金（合同总价款为：731920元，10%为：73192元）。2015年3月25日，被告向原告发出了《关于推迟交房告知函》。在该函信中，被告明确说明延迟交房因素，同时被告会严格依照与被告签署的《“智富特区”有偿使用合同》、《补充协议》等，按合同约定的方式妥善处理。截止今日，原告屡次强烈要求被告严格按照合约履行自身的职责和义务，被告充耳不闻、视而不见，完全视合约为一纸空文，严重损害了原告的经济利益。原告不得不向人民法院陈述事实，主张自身合法权益，其中被告严重违约事实，原告要求其进行相关赔偿。被告深圳市舜兴物流有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明,原、被告于2014年1月9日签订《智富特区房号确认单》，约定原告自愿预约“舜兴物流”（推广名：智富特区）房地产的X栋X层X号房，此套房的使用费为731920元。2014年3月9日，原告（乙方）与被告舜兴物流公司（甲方）签订《“智富特区”有偿使用合同》，约定乙方购买甲方作为实际产权人的位于深圳市龙岗区交汇处综合物流项目（宗地号Ｇ03609-×××，土地用途为仓储用地）的智富特区公寓X层X号房产，建筑面积约46.55平方米，房款总价约731920元，乙方应当在本合同签订之前向甲方支付该房屋使用费总价款的50％即371920元，余款50%即360000元向甲方借款，乙方同意分期120个月，按年利率8%，以等额本金的方式按月支付给甲方；甲方承诺在2015年3月30日前将房产交予乙方。除本合同另有约定的特殊情况外，甲方如未在本合同约定的交付期限内将本房产交付乙方，逾期超过120日的，乙方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同起10日内退还乙方全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本合同总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付合同总价款万分之一的违约金，合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，被告分别于2014年3月9日和2014年4月27日出具《收款收据》显示收到原告交来的房号XXX款项371920元和130000元。另查，2014年8月30日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《“智富特区”有偿使用合同补充协议（一）》约定乙方自2014年7月1日起停止向甲方支付主合同5.2条款约定的房地产使用费，如果甲方未能按时于2015年5月10日完成竣工验收，乙方有权解除主合同。乙方解除主合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起10日内退还乙方全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本合同总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额，协议另对其他事项进行了约定。再查，2015年3月25日，被告向原告出具《告知函》显示现由于本项目在区域地块优化、产业转型升级的利好背景下进行了产业转型升级的调整，因此原规划设计方案在实际施工过程中进行了多次的设计调整与变更，致使过程进度的滞后而无法如约将物业交付……对于由此给您带来的影响，我司将在尊重合同协议的基础上予以妥善处理。被告舜兴物流公司为涉案房地产项目的开发商，该房地产土地用途为仓储用地。庭审中，原告称涉案房屋并未交付给原告使用。本院认为，原告与被告签订《“智富特区”有偿使用合同》，约定原告向被告购买涉案房产，双方就涉案房产的位置、状况、价格、交付标准、交付时间、双方的责任和义务、违约责任等进行了约定，该内容均系买卖合同中的必要条款，故涉案《“智富特区”有偿使用合同》属于房屋买卖合同性质。由于涉案房产所占用的土地用途为仓储用地、土地性质为非商品房性质，不得进行房地产开发经营，且被告经本院依法传唤无正当理由未到庭抗辩，未提供证据证明是否取得涉案房产的合法预售手续，应视为其放弃相关的诉讼权利，应承担由此可能导致的不利法律后果，故本院认定涉案房产不符合商品房预售的条件，原告与被告签订的《“智富特区”有偿使用合同》违反了法律法规的强制性规定，故属无效协议，各方因涉案无效协议取得的财产，应当予以返还。涉案房屋未交付给原告，但原告已向被告支付了购房款501920元，故原告要求被告退还购房款整数500000元，理由成立，本院予以支持。从《“智富特区”有偿使用合同补充协议（一）》的内容来看，被告舜兴物流公司仅是推迟了交房时间，并再次强调了未按约交房的责任（与主协议约定的责任一致），其内容与主合同无实质性变更，故补充协议作为主协议的补充条款，亦为无效。在被告未能按约向原告交付涉案房产后，被告于2015年3月25日向原告发出《告知函》，告知原告由于项目规划设计方案调整及变更，将延迟交房，实际交付时间未定，因此原告主张利息以500000元为基数，按照银行同期贷款利率计算已付款利息,未超过法律规定，本院予以支持，但按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2015年3月26日起计付至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准从2019年8月20日起计付至款项付清之日止。关于原告主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告舜兴物流公司明知涉案房屋没有取得商品房预售许可证而预售，对于涉案协议无效，被告舜兴物流公司明显具有过错，应当赔偿原告因此所受到的损失。考虑到双方于2014年3月签约，后补充协议约定2015年5月10日竣工验收，而此后深圳房地产市场行情变化较大，但被告舜兴物流公司一直未将相关信息向原告披露，在未能按约交付房产时也不及时与原告解约、退还原告已支付的首期购房款，反而一再承诺交房，并许以高额违约金，导致原告未能取得房屋价值上涨利益，并可能丧失其它缔约机会，造成缔约机会等损失，仅按银行同期贷款利率计算利息，明显不足以弥补原告的上述损失，也明显低于被告舜兴物流公司在签订协议时或出具承诺函时可以预见到的其应当承担的损失或给原告造成的损失。同时，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本院支持由被告按照主合同总价款的10％的标准支付原告违约金73192元。对于原告主张的精神损害赔偿200000元，因原告该项主张没有事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告夏天与被告深圳市舜兴物流有限公司签订的《“智富特区”有偿使用合同》及《“智富特区”有偿使用合同补充协议（一）》无效；二、被告深圳市舜兴物流有限公司须于本判决生效后五日内退回原告夏天购房款500000元；三、被告深圳市舜兴物流有限公司须于本判决生效后五日内向原告夏天支付占用购房款的利息（利息以500000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2015年3月26日起计付至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准从2019年8月20日起计付至款项付清之日止）；四、被告深圳市舜兴物流有限公司须于本判决生效后五日内向原告夏天支付违约金73192元；五、驳回原告夏天的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11531.92元，减半收取计5765.96元（原告已预交），由原告夏天负担1490.96元，被告深圳市舜兴物流有限公司负担4275元，被告深圳市舜兴物流有限公司应在本判决生效后五日内迳付原告夏天。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李琼玲二〇二〇年十一月二十三日书记员  符彩云