甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4255号上诉人（原审被告）：蔺朋武，男，1990年3月25日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：杨雪慧，甘肃佳运（甘南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦瑞，女，1957年4月13日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：秦虹艳（系秦瑞女儿），1983年7月25日出生，汉族，住兰州市七里河区。上诉人蔺朋武因与被上诉人秦瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（以下简称一审法院）（2020）甘0103民初691号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔺朋武上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人《房屋租赁契约》于2020年4月1日解除属认定事实错误。1.上诉人与被上诉人签订《房屋租赁契约》时之所以按照季度支付租金就是因为当时上诉人租赁该房屋时为了方便哺乳上诉人不满4个月的婴儿，所以当时约定如果上诉人不租赁该房屋应提前一个月通知被上诉人，上诉人在签订合同时交付的1700元押金作为违约金。后因房屋采光条件和周围环境嘈杂，上诉人无法继续租住该房屋(上诉人自2019年4月1日至2019年7月22日才使用水7吨电费10元)。上诉人于2019年6月初便和被上诉人的委托人联系，告知其无法继续租赁该房屋，并将押金作为解除租赁合同的违约金，被上诉人的委托人随后在2019年7月15日也在微信朋友圈和58同城上进行了招租。2.在庭审质证过程中，被上诉人的委托人对上诉人所提交被上诉人委托人的微信信息、微信朋友圈和兰州58同城信息截图，证明“被上诉人委托人在上诉人提出无法继续租赁该房屋，并且将押金作为违约金赔偿给被上诉人，被上诉人同意解除合同并在58同城和朋友圈内发布涉案房屋的招租信息”。以及因被上诉人一直拒绝接收房屋钥匙，为避免房屋空置扩大损失，2019年7月25日上诉人委托甘肃佳运律师事务所向被上诉人发送了《律师函》，被上诉人的委托人对上述证据及证明目的均认可。二、一审法院认定由上诉人承担物业费、水费、电费违反法定程序，同时也没有事实依据。1.根据上诉人提交的兰州鸿欣物业管理有限公司于2019年3月20日出具的涉案房屋《收据》照片、房屋内水表照片、兰州聚兴物业管理有限责任公司收费票据照片、涉案房屋在国网甘肃省电力公司缴纳电费照片等证据，一方面可知从2019年3月20日到2019年7月22日上诉人只用了7吨水和19度电，足以证明上诉人没有居住。另一方面，这些证据也证明上诉人在2020年7月22日前就已将物业费、水电费结清，一审法院判决让上诉人承担这些费用没有事实依据。2.根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证，未经当事人质证的证据不得作为认定案件事实的根据。在一审庭审过程中,被上诉人对其主张的物业费、水费等诉讼请求均未提交相关证据，庭审结束后，一审法官告诉被上诉人将主张的相关证据于庭后三日内提交到法院，此后一审法院并未通知上诉人进行质证，直接进行判决由上诉人承担物业费、水费和电费。一审法院以未经过质证的证据作为定案依据，严重违反法定程序。综上，一审法院认定事实错误，且违反法定程序，请求贵院依法查明事实依法改判。被上诉人秦瑞辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。秦瑞向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行房屋租赁契约并承担违约责任；2.判令被告支付所欠房屋租金及利息和违约金共计37742元；3.判令被告支付所拖欠的水电费、物业卫生费、暖气费等共计1350元；二、三项合计金额39092元；4.本案全部诉讼费由被告承担。一审判决认定事实如下：原、被告双方于2019年4月1日通过盛祥房屋公司签订《房屋租赁契约》，约定：被告承租原告位于兰州市七里河区××街道××号××层××号房屋一套，租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日止，每月租金1660元。契约签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告于2019年4月1日向原告转账6700元（包含自2019年4月1日至2019年6月30日的房屋租金5000元及押金1700元），原告的委托诉讼代理人向被告出具收条一张。2019年6月，被告告知原告不愿继续承租房屋，并于2019年7月25日委托甘肃佳运律师事务所向原告出具律师函，原告委托人拒绝解除《房屋租赁契约》，要求双方就涉案契约继续履行，后被告于2020年4月1日将涉案房屋钥匙交于原告。以上事实有双方提供的证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证。一审法院认为，合法的民事关系受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁契约》，系原被告双方的真实意思表示，双方应依约履行契约。结合事实认定部分，虽被告于2019年6月提出解除契约，但因原告不同意解除合同，故原被告签订的《房屋租赁契约》的解除时间应为2020年4月1日（即契约到期后，原告自被告处收回房屋钥匙之日），故被告应向原告支付2019年7月1日至2020年3月31日的房屋租金14940元。对于原告要求被告支付水电费、物业卫生费、暖气费共计1350元的诉讼请求，经本院审查，依据兰州聚兴物业管理有限责任公司出具的收费票据，涉案房屋自2019年8月至2020年3月物业费为30元，水费为21.6元，共计51.6元；依据涉案房屋的历月电费明细自2019年5月至2020年3月，总电费为53.66元；故被告应向原告支付物业费、水电费共计105.3元；原告主张的暖气费因其未提供发票，其应承担举证不能的责任，故本院对原告主张的暖气费不予支持。对于原告主张的违约金及利息，因双方就房屋争议均未积极协商解决，双方均应承担责任，故对于原告该主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔺朋武于本判决生效之日起十五日内向原告秦瑞支付房屋租金14940元、物业费30元、水费21.6元、电费53.7元，共计15045.3元；二、驳回原告秦瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费439元（原告已预交），由原告秦瑞负担270元，被告蔺朋武负担169元。二审审理中，由于一审法院对秦瑞提交的物业费及水电费票据没有质证，二审组织双方进行了质证。秦瑞提交兰州聚兴物业管理有限责任公司的收费票据和历月电费明细，拟证明2019年8月至2020年3月的物业费30元、水费21.6元；2019年5月至2020年3月电费53.66元。蔺朋武质证后对两张票据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为其在2019年7月22日交完物业费和水费，2019年7月25日发完律师函后，再没有去该房屋居住，故该费用的产生与其无关。电费的产生，是因该房屋中有壁挂炉等设备；2020年4月1日向秦瑞交房时明确告知欠费10元，秦瑞称10元予以减免。本院对秦瑞提交的兰州聚兴物业管理有限责任公司收费票据的真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定履行权利，承担义务。本案中，蔺朋武与秦瑞于2019年4月1日签订《房屋租赁契约》，双方在合同中约定了租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日，租金每月1660元。合同签订后，蔺朋武向秦瑞支付了第一季度的租金5000元，并支付押金1700元。在合同约定的租期未满前，蔺朋武以房屋采光不好、环境嘈杂为由向秦瑞提出解除合同，秦瑞不同意解除合同。本院认为，蔺朋武在租赁房屋三个月后以租赁的房屋采光不好、环境嘈杂无法居住为由与秦瑞协商要求退租，并在2019年7月25日向秦瑞发《律师函》，就退租一事向秦瑞通知后遭拒绝；后蔺朋武虽多次通过微信与秦瑞仍就退租协商，但其并没有向秦瑞移交房屋钥匙或办理移交手续。案涉《房屋租赁契约》对出租方（秦瑞）若违约，是否承担相应的违约责任，双方没有约定，故蔺朋武应当按照约定向秦瑞支付租赁期间的费用。因蔺朋武尚未向秦瑞支付三个季度的租金14940元，故应当支付。由于蔺朋武向秦瑞支付了1700元押金，故应当从14940元中扣除押金1700元。据此，蔺朋武应向秦瑞支付房屋租金13240元、物业费30元、水费21.6元、电费53.7元。关于蔺朋武上诉提出一审法院以未经过质证的证据作为定案依据，程序违法的理由，本院认为，一审法院对秦瑞提交的物业费、水电费等的票据没有经当事人质证予以确认，程序存在瑕疵，二审组织双方当事人对上述证据进行了质证，对一审的程序瑕疵予以纠正。综上所述，蔺朋武的上诉理由不能成立，本院不予支持。因一审判决没有扣减押金1700元，对此，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初691号民事判决第二项；二、撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初691号民事判决第一项及案件受理费部分；三、蔺朋武于本判决生效后十五日内向秦瑞支付房屋租金13240元、物业费30元、水费21.6元、电费53.7元，合计13345.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费439元，二审案件受理费878元，合计1317元，由秦瑞负担450元，蔺朋武负担867元。本判决为终审判决。审 判 长 王瑞莲审 判 员 金文丽审 判 员 王 晖二〇二〇年十一月三十日法官助理 杨小艳书 记 员 汪冰花