广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初1222号原告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：杨晔,执行董事。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，系该公司员工。被告：肖瑶，女，1966年2月2日出生（身份证号码：410************285），汉族，住郑州市金水区**************。原告龙门富力房地产开发有限公司与被告肖瑶商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞，被告肖瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议，被告协助原告注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金117147.6元；3.本案案件所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月11日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2019）10004262）】及补充协议，约定被告购买原告开发的龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区第2号楼104房，房屋价款共计585738元。《商品房买卖合同》附件五约定“被告选择付款方式为商业贷款，签署合同前支付定金20000元，2019年10月12日前支付第一期房款12158元，2019年11月11日前支付第二期房款58573元，2020年1月10日前支付第三期房款87860元，2020年4月9日支付第四期房款117147元。买受人须于2019年10月12日前，办理购房抵押借款290000元，若因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年6月8日前一次性直接支付至指定账号。”《商品房买卖合同》附件十二第六条约定“如买受人未按约定支付房价款，每日应按应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，出卖人有权单方面解除合同，出卖人解除合同的，买受人应支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”被告迄今未支付全部房款，仅仅支付定金和前三期房款合计140731元，拖欠原告房款共计445007元，原告向被告多次催收无果，被告逾期不支付房款的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为此，特提出起诉，请予支持。被告肖瑶辩称，一、我不愿意承担违约金，首先，我收到合同之日才能接受违约金，但是我在2020年10月30日才收到的合同；其次，现在是新冠病毒疫情期间，根据法律的规定，疫情期间可以不付违约金，而且由于疫情我家的诊所也停了半年，没有了经济来源，属于不可抗力因素；原告销售也承诺过我可以办理按揭，但是我办理不下来，是原告违约，所以即使终止合同我也不承担违约金。二、对于解除合同和补充协议，若履行合同，原告必须按之前给我承诺我能办下来按揭，否则我不继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2019年10月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》[合同编号：龙门（2019）10004262]，双方主要约定，1.被告购买龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区2号楼104房；该商品房建筑面积共93.50平方米，套内建筑面积74.73平方米，商品房价款按套出售，总价款为585738元;2.付款方式为：(1）认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金在首付房款时抵作商品房价款。（2）第一期楼款须于2019年10月12日前缴付，即人民币12158元。（3）第二期楼款须于2019年11月11日前缴付，即人民币58573元。（4）第三期楼款须于2020年1月10日前缴付，即人民币87860元。（5）第四期楼款须于2020年4月9日前缴付，即人民币117147元。（6）买受人须于2019年10月12日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币29万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年6月8日前一次性直接支付至指定账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；3.逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用；4.出卖人应在2020年6月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给被告使用。出卖人逾期交楼不超过180日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交楼超过180日后，买受人有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；5.送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。被告于2020年3月15日前支付了160731元房款给原告（包含了第一期、第二期、第三期部分房款140731元及定金20000元），剩余425007元房款至今未付。2020年4月24日，原告按照被告填写的通讯地址向被告邮寄发出律师函，请求被告支付第三、四期房款及逾期付款违约金等，该律师函于2020年4月27日签收。涉案房产已办理商品房销售合同备案登记及竣工验收手续，尚未实际交付给被告。庭审中被告提供由祝应会出具的《证明》及《富力南昆山温泉养生谷M2-1区2号楼合同业主签收表》，主张其于2020年10月30日领取涉案合同，合同生效及履行时间应为2020年10月30日。被告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，认为原告承诺为其办理按揭，剩余房款未及时缴交是因疫情导致原告经营的诊所停业半年，没有经济来源，属于不可抗力，约定的违约金按总房价20%计算过高，不同意支付违约金。被告对原告的主张不予认可。本院认为，原、被告双方于2019年10月11日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2019）10004262）】是双方经平等、自愿协商一致而成立的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护,双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点是：1.被告在疫情期间未按期支付剩余购房款是否违约？2.违约金是否应当予以调整。关于被告在疫情期间未按期支付剩余购房款是否违约的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，本案中，合同签订之后被告未能按照合同约定的付款方式付清剩余购房款。原告按照本合同中记载的通讯地址向被告邮寄律师函，请求被告支付逾期付款违约金及第三期剩余房款等，视为原告已经向被告进行催告。经原告催告后，被告仍未支付剩余房款，被告主张原告承诺为其办理按揭，剩余房款未及时缴交是因疫情导致原告经营的诊所停业半年，属于不可抗力，被告未提供证据证明其主张，且市场现已恢复经营，疫情与被告迟延付款之间不存在直接的因果关系，对被告的主张本院不予采纳，被告的行为已经构成违约。被告亦同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及由被告协助注销商品房备案登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。涉案合同签订之日即生效，原告于2020年10月30日领取合同并不影响合同的履行，原告主张合同生效及履行时间应为2020年10月30日，本院不予支持。关于违约金是否应当调整的问题，《商品房买卖合同》被解除的过错在于被告，故被告应支付原告违约金。诉讼过程中被告抗辩违约金过高，请求法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，补充协议第六条约定了逾期付款的违约责任：如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金。原告无提供证据证明其实际损失，本院认为双方约定按房价总款的20%计算违约金过高，予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。因此，被告应向原告支付违约金58573.80元(585738元×10%）。被告已经支付了原告购房款160731元，扣除58573.80元违约金后，原告应退回购房款102157.20元（160731元－58573.80元）给被告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告肖瑶于2019年10月11日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2019)10004262）】及补充协议；被告肖瑶协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区2号楼104房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告肖瑶支付违约金58573.80元给原告龙门富力房地产开发有限公司，此款在被告肖瑶已支付给原告龙门富力房地产开发有限公司的160731元购房款中扣除。三、原告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回购房款102157.20元给被告肖瑶。四、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1321元（原告龙门富力房地产开发有限公司已预缴），由原告龙门富力房地产开发有限公司负担660.5元，被告肖瑶负担660.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  罗秋燕二〇二〇年十一月二十四日书记员  丘明杰（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十二条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。