沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初11442号原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路**。负责人史文胜，系该支行行长。委托诉讼代理人宋亮，系辽宁品行律师事务所律师。委托诉讼代理人王珊珊，系辽宁品行律师事务所律师。被告：付强，男，满族，1989年4月5日出生，住址辽宁省抚顺市新宾满族自治县。被告：沈阳港联房地产开发有限公司，住，住所地沈阳市和平区中华路**（2701）/div>法定代表人：杨金国，系该公司经理。委托诉讼代理人：王希瑞，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行（以下简称“工行皇姑支行”）与被告付强、沈阳港联房地产开发有限公司（以下简称“港联房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行皇姑支行委托诉讼代理人宋亮、王珊珊，被告港联房地产公司委托诉讼代理人王希瑞到庭参加诉讼。被告付强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行皇姑支行向本院提出诉讼请求：一、要求解除原、被告之间签订的《个人借款/担保合同》；二、被告付强偿还贷款本金394019.37元、利息20320.18元（截至2019年12月21日）及本金全部偿还之日止的利息；三、被告港联房地产公司承担连带保证责任；四、判令原告对被告提供的抵押物有优先受偿权，由被告承担本案的相关公告、执行等费用。事实和理由：2016年6月7日，被告与原告签订个人购房借款合同，按揭贷款41万元。贷款期限为360个月，贷款利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率。被告未适当的遵守或履行还款义务，原告有权宣布合同立即到期，并要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告自愿提供房屋作为抵押担保，同时办理了预购商品房抵押权预告登记。贷款合同签订后，原告按照合同约定向被告足额支付贷款，被告却未按照合同约定履行还款义务。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告付强未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。被告港联房地产公司辩称，我公司不同意承担连带保证责任。我公司虽然与原告签署了阶段性担保的保证合同，但阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完毕所导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目的开发建设，积极协调办理产权登记手续。如过程中开发商存在怠于或未尽责违约的情况，可就此承担民事义务和责任。我公司已在2019年11月13日取得了新建商品房初始备案登记，后续时间，我公司以各种方式频繁的敦促买受人办理房产登记。本案涉及的商品房未能及时办理产权登记手续的原因，是被告付强拒绝履行自身义务造成的，并非我公司违约及过错，请求法院查明事实。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月7日，原告工行皇姑支行(贷款人)与被告付强（借款人）、被告港联房地产公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币41万元，用于购买坐落于沈阳市苏家屯区房屋。贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。贷款利息自实际放款日起计算。借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收40%。借款应从贷款发放的次月开始还款。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……均构成借款人违约。借款人发生约定违约情形的，贷款人有权采取解除本合同；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失……抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。另查，上述合同签订后，被告付强以坐落于沈阳市苏家屯区房屋作为抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。原告于2016年6月16日发放了贷款，《个人借款凭证》中载明执行利率4.9%。截至2019年12月21日，被告付强已出现累计超过十余次未按约定偿还贷款本息的情形，尚欠借款本金394019.37元、利息（含罚息）20320.18元未偿还，故原告诉讼来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告付强经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告付强、港联房地产公司之间签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，其内容、形式均符合法律规定，应合法有效。被告付强借款后，未按合同约定履行还款义务，已构成违约，对此应承担相应的民事责任。现原告要求解除与被告签订的合同，同时要求被告付强偿还剩余借款本金、利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。关于原告主张对抵押物享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立，预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告港联房地产公司承担连带保证责任。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告港联房地产公司作为保证人，对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。对于保证期间约定为，该合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。现案涉房屋尚未办理抵押登记，故被告港联房地产公司应当依照约定，对被告付强欠付的借款本金、利息（罚息）及本案的诉讼费、财产保全费承担连带保证责任。被告港联房地产公司承担保证责任后，有权向被告付强追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行与被告付强、沈阳港联房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告付强偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金394019.37元及利息、罚息20320.18元（截至2019年12月21日）；三、被告付强给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金394019.37元的利息、罚息（自2019年12月22日起至借款本金、利息、罚息全部清偿之日止，按合同约定计算）；四、被告沈阳港联房地产开发有限公司对本判决第二、三项及案件受理费、财产保全费承担连带给付责任；五、驳回原、被告其他诉讼请求。上述款项于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3757元、财产保全费2591元（原告均已预交），均由被告付强负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  李相儒二〇二〇年十一月十日法官助理刘晨一书记员崔雯逸