黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初3561号原告：冯志梅，女，1976年11月23日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：马海军，肇源县法律援助中心法律工作者。被告（原审原告）：李中庆，男，1958年5月2日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被告（原审被告）：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地：黑龙江省肇源县肇源镇**十八库**。法定代表人：李义，职务经理。委托诉讼代理人：崔艳超，男，1985年12月4日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省肇源县。原告冯志梅因原审原告李中庆与原审被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）黑0622民初3201号生效判决书，向本院提起第三人撤销之诉。本院于2020年7月20日作出（2020）黑0622民初1604号民事判决，原告冯志梅不服该判决，向大庆市中级人民法院提起上诉。大庆市中级人民法院于2020年9月24日作出（2020）黑06民终1725号民事裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告冯志梅及其委托诉讼代理人马海军、被告鑫源公司的委托诉讼代理人崔艳超到庭参加诉讼，被告李中庆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告冯志梅向本院提出诉讼请求：1.请求撤销肇源县人民法院（2017）黑0622民初3201号民事判决；2.请求依法确认原告与被告鑫源公司签订的《商品房买卖合同》有效；3.由被告鑫源公司协助原告办理肇源县肇源镇XXXX小区X号X单元XXX室房屋的不动产登记手续。事实和理由：原告于2013年12月29日与鑫源公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以116701元的价款购买XXXX小区X号楼X单元XXX室。合同签订后，原告即按约定交付了全部购房款，并由鑫源公司向原告交付该房屋，此后原告一直占有使用至今。2020年6月上旬，XXXX小区的物业管理人员告知原告，肇源县人民法院（2017）黑0622民初3201号民事判决书判决原告所购XXXX小区X号楼X单元XXX室房屋确定给被告李中庆。在（2017）黑0622民初3201号案件中，因被告鑫源公司未出庭答辩，有相关案件事实未查清：1.按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条，是否是以签订买卖合同的形式作为民间借贷的担保；2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第10条，是否存在恶意串通签订合同，另行订立商品房买卖合同的情形。事实上，（2017）黑0622民初3201号案件所涉及的《商品房买卖合同》是杨显龙向李中庆贷款时，以担保的形式签订的，不能认定该案为房屋买卖合同纠纷。此外，该栋楼实际开发人为陈立兵，而不是杨显龙，杨显龙没有处分权（鑫源公司可以证明）。李中庆隐瞒涉案房屋已被他人占有使用的事实，同时，购房价款也远高于该小区内其他业户的购房价款，达到小区其他业户购房款的两倍多，存在明显漏洞。李中庆是原肇源县房产处干部，其与鑫源公司签订的《商品房买卖合同》中约定房屋交付时间为2014年6月30日之前，但房屋实际居住人却一直没有与李中庆接触过，也没有人通知房屋现居住人退出居住房屋，直至李中庆获得（2017）黑0622民初3201号生效民事判决书后，其也未与原告交涉有关XXXX小区X号楼X单元XXX室房屋的所有权和居住权的问题。故原告诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告鑫源公司辩称，涉案房屋是在2013年由被告公司出售给原告冯志梅的，对李中庆购买房屋的情况被告公司不知情。被告公司同意原告的诉讼请求。据被告鑫源公司所知，被告李中庆与杨显龙之间存在民间借贷关系。被告李中庆未应诉答辩。本院受理的原审原告李中庆与原审被告鑫源公司房屋买卖合同纠纷一案。原审认定事实：2014年06月13日，李中庆与鑫源公司签订《商品房买卖合同》。约定鑫源公司将其开发建设的XXXX小区X号楼X单元XXX室面积为89.77平方米的住宅楼出卖给李中庆，房屋单价为每平方米2,800元，房屋总价款为251,356元，付款方式为一次性付清，房屋交付时间为2014年06月30日之前，鑫源公司应当在商品房交付使用后30日内，由鑫源公司提供的资料报产权登记机关备案，如因鑫源公司的责任，李中庆不能在规定期限内取得房地产权证书的，鑫源公司应按已付房屋价款的1%向李中庆支付违约金。合同签订当日，双方当事人在肇源县房地产管理处办理了商品房合同备案登记。李中庆于当日交付鑫源公司购房款251,356元，鑫源公司为李中庆出具了收据。后鑫源公司未按照约定的时间交付房屋，亦未协助李中庆办理房屋产权登记手续。另查明，XXXX小区现尚不具备办理产权登记手续的条件。本院在审理上述案件过程中，于2017年11月03日在案涉住宅楼房门外张贴公告，告知与案涉房屋有利害关系的相关人员，可在2017年11月03日至2017年11月10日期间，向本院申请参与诉讼。如在上述期限内无人提出申请，本院将依法对上述楼房的所有权进行确认。本院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李中庆与鑫源公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，应受到法律保护，双方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。故李中庆要求确认其与鑫源公司签订的《商品房买卖合同》有效，本院予以支持。现李中庆已经按照约定支付全部房款，履行了合同义务，鑫源公司却未按照约定交付房屋，致使李中庆不能在合理期限内得到该房屋，鑫源公司已构成违约，应当承担继续履行合同的违约责任。故李中庆要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。并于2017年11月13日作出（2017）黑0622民初3201号民事判决书，判决：一、确认李中庆与大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司于2014年06月13日签订的《商品房买卖合同》有效；二、确认大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司开发建设的XXXX小区X号楼X单元XXX室住宅楼归李中庆所有。原告冯志梅围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李中庆未出庭答辩和质证，放弃了诉讼权利。诉讼过程中，原告为证实其主张出示以下证据：1.《商品房买卖合同》、购楼款收据、入网费票据复印件各1份，欲证实原告冯志梅于2013年12月29日与被告鑫源公司签订商品房买卖合同，购买XXXX小区X号楼X单元XXX室，购房款116701元及入网费15261元已实际支付，签订购房合同当日即办理房屋交付手续，原告开始实际占有。被告鑫源公司质证称，对证据的真实性无异议，是被告公司出具的合同。被告鑫源公司对证据的真实性没有异议，对该组证据真实性本院予以确认。2.取暖费、物业费票据原件14张，欲证实自2013年起原告一直缴纳取暖费、物业费等费用，证明原告已经对涉案房屋实际占有并居住使用至今。被告鑫源公司质证称，对证据的真实性无异议。被告鑫源公司对证据的真实性没有异议，对该组证据真实性本院予以确认。对原告欲证明的问题本院将结合其他证据予以确认。3.商品房买卖合同5份（电脑中调取的合同）、判决书及生效证明各4份，欲证实2014年6月13日同一天，李中庆及其子女李彦为、李彦石分别与鑫源公司签订购买XXXX小区X号楼X单元XXX室、X单元XXX室、X单元XXX室、X单元XXX室、X单元XXX室五处房屋的《商品房买卖合同》，其中的共性是：1）签订日期均为2016年6月13日；2）合同乙方（购买人）地址为哈尔滨市**XXX街******；3）三购房人户籍均为外地，工作地点也在外地；4）三人签订合同后从未与小区物业管理人员联系查看房屋，也从未联系办理房屋交接手续；5）除被告李中庆名下的X号楼X单元XXX室外，其余四处房屋均判决归原告所有，现判决均已生效，且名义购买人李彦为、李彦石至今未对判决提出异议。因此可以证明李中庆与鑫源公司签订《商品房买卖协议》的行为属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，仅为一种担保的形式，并非具有房屋买卖的事实。被告鑫源公司质证称，对证据的真实性无异议。被告鑫源公司对证据的真实性没有异议，且原告出示的民事判决书及生效证明系本院依法作出的裁判文书及生效证明书，对该组证据真实性本院予以确认。对原告欲证明的问题本院将结合其他证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司系肇源县XXXX小区项目工程的开发单位。2013年12月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告冯志梅购买肇源县XXXX小区X号楼X单元XXX室，建筑面积89.77平方米，每平方米1,300元，房屋总价款116,701元，合同出卖人处加盖鑫源公司印章及该公司法定代表人李义名章。购房收据加盖鑫源公司印章。合同签订当日原告以现金方式交付购房款116,701元及入网费15,261元，被告向原告交付房屋，原告实际入住案涉房屋并占有使用至今，期间原告每年均交纳取暖费、物业费等费用，但未取得房屋产权证。2014年6月13日，被告李中庆与被告鑫源公司签订《商品房买卖合同》，约定被告鑫源公司将其开发建设的XXXX小区X号楼X单元XXX室，面积为89.77平方米的住宅楼出卖给被告李中庆，房屋单价每平方米2800元，房屋总价款为251356元，付款方式为一次性付清，房屋交付时间为2014年6月30日之前。合同签订当日，被告李中庆于交付购房款251356元，鑫源公司为其开具收据，双方并在肇源县房地产管理处办理了商品房合同备案登记。2017年9月1日，被告李中庆以被告鑫源公司未交付其购买的上述房屋为由诉至本院，本院审理后于2017年11月13日作出（2017）黑0622民初3201号民事判决书，判决确认李中庆与鑫源公司签订的《商品房买卖合同》有效，并确认案涉肇源县XXXX小区X号楼X单元XXX室住宅楼归李中庆所有。该判决于2017年12月6日生效。另查明，被告鑫源公司于2013年12月31日取得肇源县XXXX小区X号楼商品房预售许可证。本院认为，本案系第三人撤销之诉，本案原告冯志梅及被告李中庆分别与被告鑫源公司签订房屋买卖合同，本案涉及一房二卖问题。关于两份商品房买卖合同的效力问题，本院认为，原告冯志梅与被告鑫源公司于2013年12月29日签订商品房买卖合同，约定被告将案涉房屋出卖给原告，被告鑫源公司对此予以认可，该合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,案涉房屋已取得商品房预售许可证，不存在效力瑕疵，属合法有效的合同。被告李中庆与被告鑫源公司签订的案涉房屋买卖合同，内容完善，不违反法律、行政法规的强制性规定，且现无证据证实二被告之间存在恶意串通的行为，故应认定二被告之间签订的合同亦应合法有效。故对原告要求确认其与被告鑫源公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求撤销（2017）黑0622民初3201号民事判决主文第一项的诉讼请求，本院不予支持。关于原告对本案第三人撤销之诉是否享有诉权的问题。原告冯志梅、被告李中庆分别与被告鑫源公司签订的房屋买卖合同均真实、有效，两份合同均成立。因原告冯志梅与鑫源公司就诉争房屋签订了房屋买卖合同，与诉争房屋存在利害关系。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。本案中，原告冯志梅自述其长期在外，并不在肇源县本地工作和生活，对于本院（2017）黑0622号民初3201号案件张贴公告一事并不知情，其是在2020年6月通过物业公司工作人员告知才知道案涉房屋判归他人，随即提起本案诉讼。虽自本院2017年11月3日张贴公告至原告冯志梅起诉时间较长，但并没有证据证明原告冯志梅知道或应当知道其民事权益受到损害。原告冯志梅是否知晓其权益受到侵害存在不确定因素，不应以此认定原告冯志梅提起本案诉讼超过起诉期限。本院认为，原告冯志梅对本案诉争房屋享有请求权，其提起本案诉讼亦未超过起诉期限，原告有权提起本案第三人撤销之诉。关于（2017）黑0622民初3201号民事判决是否应予撤销的问题。在债权形式主义的物权变动模式下，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，数个买受人同时就房屋所有权行使请求权的，除出卖人与取得所有权的买受人恶意串通外，先取得标的物占有或先办理登记手续的买受人取得标的物所有权。本案中，诉争房屋均未办理房屋产权登记，被告李中庆签订的《商品房买卖合同》虽办理了备案，但备案登记是国家对商品房预售行为的行政管理，既不影响合同效力，也不决定是否取得对不动产的优先权，不应以合同备案行为认定李中庆对诉争房屋所有权的请求成立。在原告冯志梅与被告李中庆均未办理产权登记的情况下，因原告已经实际占有诉争房屋，故诉争房屋的所有权应归原告所有。（2017）黑0622民初3201号民事判决主文第二项内容损害了原告冯志梅的民事权益，应当予以撤销。故对原告冯志梅要求撤销（2017）黑0622民初3201号民事判决主文第二项的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告鑫源公司协助其办理肇源县XXXX小区X号楼X单元XXX室房屋不动产权登记手续的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，协助办理房屋过户手续是卖方的法定附随义务，现原告已经按照约定支付全部房款，履行了合同义务，被告鑫源公司在交付房屋后，有义务协助原告办理房屋产权变更登记手续，故原告要求被告鑫源公司协助其办理案涉房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销（2017）黑0622民初3201号民事判决主文第二项，即确认被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司开发建设的XXXX小区X号楼X单元XXX室住宅楼归李中庆所有；二、原告冯志梅与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；三、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司于本判决生效后立即协助原告冯志梅办理肇源县XXXX小区X号楼X单元XXX室房屋的产权过户登记手续；四、驳回原告冯志梅的其他诉讼请求。案件受理费2634元，由被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  李佳音人民陪审员  张连竞人民陪审员  徐国丽二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  刘 函附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。