河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1524民初3048号原告：商城县长江物业管理有限公司，统一社会信用代码91411524098117425T，住所商城县和谐小区**楼。法定代表人：张浩，男，1989年5月12日生，汉族，，住河南省商城县系该公司总经理。委托诉讼代理人：雷显旺，男，1987年12月12日生，汉族，，住河南省商城县系该公司工作人员。委托诉讼代理人：程晋科，河南太平律师事务所法律工作者。被告：梅庆成，男，1950年1月5日生，汉族，，住河南省商城县现住商城县。原告商城县长江物业管理有限公司与被告梅庆成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人雷显旺、程晋科、被告梅庆成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商城县长江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费用2628元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为“请求判令被告向原告支付拖欠物业管理费3504元、违约金7889元，共计11393元。其中拖欠2017年1月1日至2017年12月31日物业费876元，违约金自2017年5月1日起至2020年11月1日止共计1275天，按日3‰计算为3353元；拖欠2018年1月1日至2018年12月31日物业费876元，违约金自2018年5月1日起至2020年11月1日止共计910天，按日3‰计算为2393元；拖欠2019年1月1日至2019年12月31日物业费876元，违约金自2019年5月1日起至2020年11月1日止共计545天，按日3‰计算为1433元；拖欠2020年1月1日至2020年12月31日物业费876元，违约金自2020年2月1日起至2020年11月1日止共计270天，按日3‰计算为710元”。并变更起诉事实和理由如下：原告商城县祥源物业管理有限公司变更为商城县长江物业管理有限公司，与商城县和谐小区业主委员会于2016年12月1日签订了《物业服务合同》，合同期满后，2019年12月1日续签《物业服务合同》。被告系和谐小区24号楼1单元102室业主，是高层住宅，按合同约定物业费1元/㎡，能耗费50元/年。合同中明确约定了原告应当履行的义务以及所拥有的权利，原告作为物业服务公司在合同签订后积极履行了其在合同中约定的义务，但被告在享受原告的管理和服务后，拖欠2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用。原告曾多次向被告催要，被告均拒不履行。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出判决，判如所请。原告为支持其诉讼请求向本院提交了十组证据：1、商城县长江物业管理有限公司营业执照，法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。拟证明原告经工商注册，系合法有效的主体资格。2、原告公司变更信息。拟证明该公司于2017年7月12日将商城县祥源物业管理有限公司变更为商城县长江物业管理有限公司。3、备案的物业服务合同。拟证明2016年8月商城县祥源物业管理有限公司将物业服务合同在商城县房地产管理所备案。4、商城县长江物业管理有限公司物业备案合同。拟证明2019年原告将物业服务合同在商城县房地产管理所进行了备案。5、商城县祥源物业管理有限公司及原告与和谐小区签订的物业服务合同各一份。拟证明原告与和谐小区对服务范围、服务期限、物业费缴纳标准及时间、违约金等事项进行了详细约定。6、律师函一份。拟证明原告已向被告书面催要物业费，并给予其充足合理的履行期限。7、原告进驻和谐小区后的服务照片及说明。拟证明原告与和谐小区签订物业服务合同后，依照合同约定积极履行了义务，对和谐小区的物业服务事项尽心尽责。8、商城县和谐小区业主委员会证明一份。拟证明原告从2016年12月1日入驻和谐小区后，积极履行相应职责，为服务好每一位业主所作出的努力，得到绝大多数业主们的一致好评。9、商城县鲇鱼山乡和谐社区居委会关于和谐小区业主委员会成立的证明一份。拟证明和谐小区业主委员会的成立是合法的。10、商城县鲇鱼山乡和谐社区居委会关于原告物业服务收费标准证明一份。拟证明原告收费标准是合理合法的，不存在欺诈的行为。被告梅庆成辩称，原告没有依法按规、诚实守信履行合同义务和提供规范的服务，在物业管理、服务、维护、收费、保洁等方面存在众多瑕疵和严重缺陷，因此原告构成违约在先，实应担当违约责任，公开向广大业主说明并致歉。在催交物业费过程中，被告与原告多次协商，阐明作为业主在物业收费合理情况下，享受到了物业合同规范的服务，应当履行缴纳物业费义务，也是法律规定的义务，但物业公司存在收费和服务众多瑕疵和缺陷，被告采取了理所当然的拒交、缓交措施，责任完全在物业公司。原告不按照物业管理条例以及《物业服务合同》约定提供物业管理与服务，具体突出表现以下三个大的方面。一、物业管理暗箱操作，不合理、不公开、不公正。原告在2016年入驻和谐小区，至2019年8月一直未公布物业收费标准，直到2019年9月份才公布收费标准，但不公示收费依据，没有政府物价部门批文，也未公示物价部门标明的基准收费标准、浮动幅度。选聘物业服务企业没有召开业主大会、业主委员会规不规范，我们也认了，但原告与业主委员会签订《物业服务合同》总该公布一下。4年来从没有向业主大会报告过一次物业服务资金年度预决算，更没有向广大业主公示过一次物业服务资金的收支情况。也没召开过一次业主对物业公司征询意见座谈会。业主们失去了知情权、监督权。二、物业收费欺诈嫌疑，不规范、不标准、不诚信。国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》中明确规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与物业服务水平相适应的原则。物业服务收费应由业主与物业服务企业在《物业服务合同》中约定。小区物业费收取标准分为一级（1元/（月*㎡））、二级（0.75元/（月*㎡））、三级（0.5元/（月*㎡））、四级（0.35元/（月*㎡））四个标准。具体的物业费收取标准，要按当地物价部门公布核定标准和浮动基数标准。在四级收费标准中，明确指出除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的明确规定。物业部门需符合所有的条件，方能收取相应的费用。业主交纳服务费用的最后依据是业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》。在软硬件设施不完善及服务不到位，有严重缺陷的情况下按一级收费标准收取物业服务费不合理；同时还把硬件设施不齐全的原因推给开发商。原告按一级一元的标准收取物业费，却按照三级标准提供物业服务，欺诈了业主。小区未封闭管理，存在安全隐患等问题。2018年小区绿化带、树丛等绿化均被开荒种菜。上百棵广玉兰、大小叶米兰、桂花树被破坏。没有休闲活动中心、固定活动馆所。由于没有地下车库，停车泊位只能在小区道路上，由于没有管理，小区成了大型停车场，小区内部、外部的大小车、货车都涌进小区。没有可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施。小区小高层楼房共有九栋，二十五个单元，硬件设施每个单元就一部电梯。二十五个单元门庭有3个是白铁皮角铁焊的门，13个单元用方钢焊的长格栅门，9个单元没有门；单元门上钢化玻璃雨棚破碎十六块，一直没有人过问；单元门口没有正规单元号牌。2020年10月20日，法院第一次调解时，被告拖欠原告2018年至2020年三年物业费2628元，当时被告愿意付1500元调解，而后原告又增加诉讼请求为3500多元，理由是增加了2017年的物业费，导致调解失败；原告是出尔反尔。三、物业服务瑕疵太多，不尽责、不作为、不达标。1、小区的封闭管理形同虚设，不达标。2、小区环境管理脏乱差，物业不作为。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了商城县和谐小区内照片共38页，拟证明原告未按物业服务合同履行物业管理、服务的义务。另，被告于庭后提交了商房权证字第**房产证，该房产证记载了被告所有的房产情况，房屋坐落于商城县××（和谐小区）24幢102室，房屋面积为68.85㎡。本院经审理查明，原告系2014年4月14日成立的经营物业管理服务、物业代理服务、园林绿化、家政服务等业务的有限责任公司。2017年7月12日，原告企业名称由商城县祥源物业管理有限公司变更为商城县长江物业管理有限公司，并经商城县工商管理和质量技术监督局办理了变更登记。被告系商城县黄柏山路南段西侧和谐小区24幢1单元102室业主，房屋面积为68.85㎡；被告于2015年9月20日前后入住该房屋。和谐小区24幢为总层数11层的高层建筑。2016年底，商城县和谐小区成立业主委员会。2016年12月20日，商城县祥源物业管理有限公司（作为乙方）与商城县和谐小区业主委员会（作为甲方）签订《物业服务合同》。双方在合同第二章中对物业服务、管理事项进行了约定；在第三章第十七条约定了物业服务期限为三年，自2016年12月1日0时起至2019年12月1日24时止；在第四章中对双方权利、义务进行了约定；在第六章第二十二条约定了物业费标准，其中第一款第（二）项约定“高层1-6层1.0元/㎡*月，公共能耗50元/年*户；……”，第四款约定了物业服务费按年收取、业主或物业使用人应当于每年5月1日前交纳；第二十六条约定“业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，从逾期之日起每天按应交费用的百分之五交纳滞纳金。”第三十条约定“通过业主反映或检查，乙方未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同”。合同另附有物业服务标准。2019年12月1日，原告（作为乙方）与商城县和谐小区业主委员会（作为甲方）签订《物业服务合同》，合同约定与2016年12月20日签订的《物业服务合同》基本相同。其中在第三章第十七条约定了物业服务期限为三年，自2019年12月1日0时起至2022年12月1日24时止；第六章第二十二条第四款约定物业费按年收取，业主或物业使用人应当于每年2月1日前交纳；第二十六条约定“业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳滞纳金”。前后两份《物业服务合同》均在商城县房地产管理所进行了备案。原告在签订《物业服务合同》后为商城县和谐小区提供了物业管理服务。被告自入住以来未交纳物业费，经原告多次催要未果，原告特具状向本院提起诉讼，要求被告支付物业费并支付违约金。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与商城县和谐小区业主委员会签订了《物业服务合同》，不违反法律规定，对原告、和谐小区业主委员会、和谐小区全体业主均具有约束力。原告依照合同约定提供了物业管理服务，被告作为商城县和谐小区业主应当按合同约定标准支付物业费。被告提供现场照片38张不足以证明其所提出的原告物业管理服务不到位、小区卫生脏乱差、物业费标准过高等抗辩理由，本院不予采信；被告可以将存在的物业服务问题向小区业主委员会反映，由业主委员会落实解决，但不能成为被告拒交物业费的抗辩理由。因《物业服务合同》第二十六条约定了逾期交纳物业费滞纳金，该约定具有违约金的性质，但约定标准过高，应当予以降低；参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，本院认定违约金的计算标准为2020年10月20日全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（3.85%）的四倍。原告诉请违约金计算截止时间为2020年11月1日，是对其所享有权利的处分，不违反法律规定，本院予以认可。经核算，被告每年应缴纳的物业费为876.2元（68.85㎡×1.0元/月*㎡×12月+50元/年），被告拖欠原告四年的物业费共计3504.8元；被告应承担的违约金为1108.8元（876元/年×3.85%×4÷365天/年×（1275天+910天+545天+270天））。故原告要求被告支付物业费3504元及违约金的诉讼请求中合理合法的部分，本院予以支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告梅庆成应于本判决生效之日起十五日内向原告商城县长江物业管理有限公司支付物业费3504元及违约金1108.8元（违约金分别自逾期交纳物业费之日起计算至2020年11月1日止，按照2020年10月20日全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（3.85%）的四倍为标准计算）；二、驳回原告商城县长江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费84元，减半收取计42元；由被告梅庆成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  王先杰二〇二〇年十一月十三日书记员  谢远凤