江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9818号上诉人（原审被告）：上海浩润针织服装有限公司，住所地上海市闵行区沪青平公路******。法定代表人：林国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊友风，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴亚东，男，1972年1月1日生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人上海浩润针织服装有限公司（以下简称浩润公司）因与被上诉人吴亚东房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初3462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。浩润公司上诉请求：一审认定事实不清且程序违法，要求发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审审理与判决皆未体现浩润公司反诉请求和内容。二、一审认定浩润公司支付占有使用费有误。1.吴亚东起诉要求解除厂房租赁合同，一审认定案涉出租厂房未经建管部门同意建造故认定案涉厂房租赁合同无效，但未认定浩润公司的搬迁费、设备安装费、原材料运输费、员工安置费等损失及吴亚东应承担的民事责任，却判决浩润公司承担占有使用费有误。2.吴亚东延迟交付案涉出租厂房，浩润公司于2019年4月3日方才实际使用案涉出租厂房。3.因新冠××疫情影响，双方已协商减免半年租金，但吴亚东得知案涉出租厂房即将动迁后，以浩润公司未按期支付减免的半年租金为由胁迫解除合同。综上，请求二审法院支持浩润公司的上诉请求。吴亚东辩称，认可一审判决。吴亚东向一审法院起诉请求：1.判令解除浩润公司与吴亚东于2019年1月20日签订的厂房租赁合同。2.判令浩润公司立即搬离租用厂房，将1000平方车间、340平方办公用房10间、300平方辅房返还吴亚东。3.判令浩润公司给付吴亚东计算至2020年3月23日租金8322元，并继续承担自2020年3月24日起至实际交还之日按照594元/天计算的占有使用费。4.诉讼费用由浩润公司承担。一审法院认定事实：吴亚东将其所有的、位于张家港市米，面积1640平方米（1000平厂房、340平一楼二楼辅房、300平辅房）房屋（以下简称涉诉房屋）出租给浩润公司。双方约定：租赁期限自2019年3月10日起至2022年3月9日止，租赁期叁年；厂房租金每年214000元，租金一年一付，每年租金提前一个月支付。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收总房租5%的滞纳金，并有权终止租赁协议；双方并约定了其他条款。合同签订后，浩润公司实际使用上述房屋至今，期间，分别于2019年2月1日支付租金26000元，于2019年3月10日支付租金50000元，于2019年3月29日支付租金20000元，于2019年6月10日支付租金5000元，于2019年7月25日支付租金10000元，于2019年8月8日支付租金30000元，于2019年9月30日支支付租金10000元，于2020年1月9日支付租金10000元，于2020年3月13日支付租金30000元（一审笔误：应为3000元），上述合计214000元。因浩润公司不能按合同约定及时支付第二年度租金，为此引起本案纠纷。一审另查明，涉诉房屋未取得建设工程规划许可证。2005年12月5日，吴亚东承租了张家港杨舍镇黎明村经济合作社土地，并向张家港杨舍镇黎明村经济合作社购买了该土地上的房屋。上述事实，有2019年1月20日双方签订的厂房租赁合同、租金付款明细、协议书及当事人陈述佐证。一审法院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证或未按照建筑工程建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可参照该规定。本案所涉的出租房屋建设未取得相关审批手续，按照法律规定，双方签订的房屋租赁合同无效。浩润公司应及时腾退承租房屋。吴亚东要求浩润公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的要求一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，一审法院判决如下：一、吴亚东与上海浩润针织服装有限公司于2019年1月20日签订的《厂房租赁合同》无效。二、上海浩润针织服装有限公司应从《厂房租赁合同》项下的张家港市米，面积1640平方米建筑物中腾退，将房屋交还给吴亚东，限上海浩润针织服装有限公司在判决生效后十五日内履行义务。三、上海浩润针织服装有限公司应支付吴亚东从2020年3月10日起至履行完毕上述第二款义务期间按年租金214000元计算使用费（扣除上海浩润针织服装有限公司已支付的租金107000元）。一审案件受理费2255元（已减半）由上海浩润针织服装有限公司负担。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审另查明，2019年7月9日一审庭审笔录载明，浩润公司陈述：1.2019年租金214000元已全额付清，2020年4月3日交了10万元后另付了7000元。当时跟房东讲好今年因为疫情，行情不好，先付半年租金，另外这边要拆迁了，也不知道什么时候拆迁，之后租金多退少补，当时房东也是同意的；2.跟吴亚东讲人家免除房租两个月，我说我只要延后两个月交房租，当时跟吴亚东讲好先交半年的房租。二审中，浩润公司陈述，吴亚东通过停电方式威胁其解除租赁合同，停过一次，半个多小时。吴亚东陈述，停了10多分钟，系因浩润公司不交电费停电。浩润公司陈述，并非拖欠电费，而是吴亚东要涨电费。上述事实，由当事人陈述及一审庭审笔录、二审开庭笔录在案佐证。二审经审理查明其他的事实与一审查明事实一致。本院认为，吴亚东与浩润公司签订案涉厂房租赁合同，吴亚东因浩润公司未按约支付第二年度租金诉至法院。本案二审争议焦点一在于，浩润公司应否向吴亚东支付相应占有使用费。对此本院认为，吴亚东并未提供证据证明案涉出租厂房取得建设工程规划许可或批建手续，一审认定案涉厂房租赁合同无效并无不当，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审参照合同约定的年租金标准认定浩润公司应承担的占有使用费于法有据，本院予以维持。浩润公司上诉认为吴亚东自2019年4月3日才交付厂房故应自交付次日起算租金，但浩润公司并未提供证据证明其曾就诉争厂房交付时间与合同不符事宜向吴亚东提出异议并要求吴亚东顺延租期或减免租金，且与浩润公司实际已分多次付清2019年度房租的事实不符，本院不予支持。此外，浩润公司上诉认为双方协商一致减免半年租金，但未提供充分证据予以佐证，且上述主张亦与浩润公司一审庭审陈述相矛盾，本院不予采信。浩润公司主张吴亚东胁迫其解除合同，无事实和法律依据，不能成立。本案二审争议焦点二在于，一审程序是否违法。浩润公司上诉认为，一审审理及判决未体现其反诉请求和理由，程序违法，应发回重审。对此本院认为，浩润公司未在本案一审法庭辩论结束前提出反诉，一审庭审笔录亦未体现浩润公司曾明确向一审法院提出反诉诉请，故浩润公司认为一审程序违法的观点，依据不足，本院不予支持。浩润公司如有诉请可另行主张。综上，上诉人浩润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4500元，由上诉人上海浩润针织服装有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  沈军芳二〇二〇年十一月二十五日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。