大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初1866号原告：张微微，男，1989年4月28日出生，汉族，系上海圆航机电有限公司销售经理，住大连市。被告：陈曦，男，1986年3月10日出生，汉族，系大连华宇科技有限公司项目经理，住大连。委托诉讼代理人：高丽（被告陈曦妻子），女，1984年10月19日出生，汉族，无职业，住大连。原告张微微与被告陈曦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张微微、被告陈曦的委托诉讼代理人高丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张微微向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租房押金人民币3200元，及被告违反合同应赔偿原告一个月违约金3200元，共计6400元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2019年10月7日签订了租房合同，约定由被告向原告出租高新园区科海街2号13层3号的房屋，租金每月人民币3200元。2019年10月7日原告支付给被告6000元，2019年10月8日支付6575元，总计12575元，此为第一季度房租及一个月押金；2019年12月12日支付第二季度房租9600元；2019年3月27日支付第三季度房租9600元。我在2020年6月26日明确跟房东表明后续不再继续承租此房，（合同中约定租赁期内如乙方明确表示不租的，应提前一个月通知甲方，甲方应退还乙方支付的租房款及押金），被告也予以同意，被告于2020年7月7号来收房，按合同中约定我提前一个月通知被告，被告应该于2020年7月24日来收房，但是被告提前来收房我也没有表示异议；收房当天被告对屋内所有的设施都进行一番检查，确认无损坏丢失物品；交接完成后我向被告索要押金，被告表示我违约了，我应该6月7号通知他不续租，所有押金不予退还。当时被告己经更改好了开门的电子锁密码，并把我赶了出去，同时在58同城上继续出租此房屋，上面写的入住时间是2020年7月7日；但是根据合同条款约定我并无违约。鉴于以上情况，原告特提起本案诉讼，以维护原告之合法权益。陈曦辩称，我没有违反《房屋租赁合同》，原告所述与事实不符。由于原告的房租只支付到2020年7月7日，原告若想提前解约应在房租到期前一个月即2020年6月7日提出，而不应该在2020年6月26日提出解约。根据《房屋租赁合同》第十一条第三款、第十二条的约定，原告已构成违约，故被告在2020年7月7日收回房屋。原告并未支付2020年7月8日以后的房租，要求应于2020年7月24日收房是不合理的。综上，被告不应退还原告押金3200元，该押金应作为原告违反合同约定的违约金支付给被告。故被告对原告所述的被告违约的事实不予认可。同时，被告与原告在2020年7月5日商定交接时间，并且是在双方均同意的情况下于2020年7月7日交接房屋，原告在交接前已经自行搬离，房屋密码被告于2020年7月8日修改，不存在被告将原告赶出房屋的事实，故被告对原告该说法不予认可。最后，原告在六、七月份的电费也没有结清，被告对原告主张该款项。以上被告有聊天记录、支付凭证、密码锁记录等证据为证。综上所述，被告认为，原告提出的诉讼请求无事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的房屋租赁合同、微信聊天记录，被告提交的微信转账电子凭证，上述证据双方均无异议，且与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告提交的水电费缴费凭证，欲证明原告居住期间水电费没有结清，要求原告支付其水电费。因被告并未就水电费向本院提起反诉，故水电费不在本案审查范围内，如被告认为原告拖欠水电费可以另行主张权利。对于被告提交的水电费缴费凭证因与本案没有关联性，本院不予审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2019年10月7日签订了《个人房屋租房合同》，合同约定被告将位于高新园区科海街2号13层3号的房屋出租给原告，租赁期间自2019年10月8日至2020年10月7日，租金为每月3200元，按季度支付。合同第十条约定，原被告双方自本合同签订之日起，由原告支付被告相当于一个月房租的金额作为押金。合同第十一条第三款约定，租赁期间内，如原告明确表示不租的，应提前一个月告知被告，被告应退还原告已支付的租房款及押金。合同第十二条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳一个月租金作为违约金。合同签订当日原告支付给被告6000元，2019年10月8日又支付被告6575元，总计12575元，双方均认可此款为原告支付的第一季度房租以及一个月押金；2019年12月12日原告支付给被告第二季度房屋租金9600元；2019年3月27日原告支付给被告第三季度房屋租金9600元。2020年6月26日原告给被告妻子发微信表示“房子这个月到期后剩下三个月就不再继续租了”。双方约定于2020年7月7号交接房屋，交接房子时被告以原告违约为由没有将押金3200元返还原告。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为，原告在租赁期间内中途不租的行为是否构成违约？原告于2020年6月26日通知被告不再租赁房屋的行为，是否符合合同第十一条第三款的约定，履行了提前一个月的告知义务？原、被告签订的房屋租赁合同第十一条第三款约定，租赁期限内如承租方明确表示不租的，应提前一个月告知出租方，出租方应退还承租方已交付的租房款及押金。本案中，原告于2020年6月26日向被告明确表示“房子这个月到期后剩下三个月就不再继续租了”，其这一表述应理解为从2020年7月8日起至2020年10月7日止，这三个月原告不再继续承租案涉房屋。而2020年6月26日距离2020年7月8日确实不符合合同约定提前一个月的告知义务。如按原告所述，其2020年6月26日的通知是指其要租住到2020年7月26日，被告应于2020年7月26日交接房屋这一说法。那么原告应当将房屋租金交付至2020年7月26日。原告在即无明确表示其要租住至2020年7月26日，亦未将房租交付至2020年7月26日，故原告这一说法不能成立。因此，按照合同约定，原告在租期未满情况下中途解除合同又未履行提前一个月的告知义务，原告的行为应属违约，须向被告缴纳一个月的租金作为违约金。被告扣除原告押金作为违约金的行为，并无不当。故对原告主张被告返还其租房押金3200元并赔偿原告一个月违约金3200元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求原告支付拖欠水电费一节，因被告并未就水电费向本院提起诉讼，故水电费不在本案审查范围内，如被告认为原告拖欠水电费可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告张微微的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告张微微负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李思若二〇二〇年十一月十八日书记员  王盈蘇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行债务。