云南省禄丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2331民初1473号 原告：王汝发，男，1969年4月12日生，汉族，云南省禄丰县人，高中文化，农民，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。 原告：保正秀，女，1971年8月1日生，汉族，云南省禄丰县人，初中文化，农民，住址同上。 共同委托诉讼代理人：赵涛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告：王绍学，男，1963年9月1日生，汉族，云南省禄丰县人，高中文化，农民，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县（未到庭）。 被告：王琼仙，女，1962年1月21日生，汉族，云南省禄丰县人，小学文化，农民，住址同上。 原告王汝发、保正秀与被告王绍学、王琼仙合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行审理，于2019年10月22日作出（2019）云2331民初1558号民事判决书，原告王汝发、保正秀不服提起上诉，楚雄彝族自治州中级人民法院经审理后作出（2020）云23民终84号民事裁定书，裁定撤销云南省禄丰县人民法院（2019）云2331民初1558号民事判决，发回禄丰县人民法院重审。本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告王汝发、保正秀及共同委托诉讼代理人赵涛、被告王琼仙到庭参加了诉讼，被告王绍学经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王汝发、保正秀向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除原、被告之间签订的土地买卖《协议》；2、被告返还原告已支付的土地价款1000600元；3、被告向原告支付自2010年9月3日至起诉之日资金占用损失661896.9元，并用已支付的土地价款为基数以7.35%的年化率赔偿原告资金占用损失至实际清偿之日止；4、被告承担本案全部诉讼费、保全费。原一审中增加的要求被告支付房屋折价款400000元的诉讼请求予以放弃增加。事实与理由：2010年9月3日，原告王汝发、保正秀向“禄国用2004第09046号”土地的所有权人王绍学、王琼仙即本案被告购买了本案诉争土地，并已付清土地的全部价款1000600元整。2011年1月8日，被告王绍学、王琼仙向原告出具了关于收取土地价款1000600元的收据。后双方签订关于土地买卖之《协议》。因购买后发现该地块上存在银行之抵押权，经原告多次催促被告办理过户，但因被告无力偿还银行贷款，银行不同意解除抵押，导致至今未办理所有权之变更手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，经过原告多次催促，但被告自2011年至今未办理过户手续，已经严重侵害了原告之合法权益。同时，因被告未提前告知原告土地存在抵押之权利负担，甚至多次向原告承诺尽快解除抵押权配合过户，但截至目前为止，被告并未履行合同主要义务。起诉前，原告再次委托律师发函要求被告履行义务，被告仍旧未履行，也未返还原告已支付之款项。原告认为被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；被告迟延履行债务及设定抵押权无法解除事宜，致使不能实现合同目的。所以，原告有权解除双方签订的土地买卖《协议》，并要求被告返还已经支付的土地价款。另根据《合同法》司法解释第二百二十九条等规定，原告有权要求被告支付资金占用损失。综上，为维护合法权益，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告王琼仙辩称：其和丈夫王绍学的土地本来就是卖给原告的，只是没有过户，原告也催促了多少次，但是没有能力过户，所以一直拖到现在。卖给别人的东西不能因为自己差账影响到别人，对原告的诉讼请求无意见。 被告王绍学未到庭参加诉讼，经本院电话询问，其辩称答辩意见与被告王琼仙一致。 原告王汝发、保正秀围绕诉讼请求，提交了如下证据：1、《协议》一份，欲证明2010年9月3日，被告将禄国用2004第09046号土地使用证项下的土地卖给原告，原告于2011年1月8日付清转让总价款1000600元，买卖土地当时未签订协议，是后面补签的协议，要求被告过户，被告无法过户，后面才知道土地被被告抵押给信用社，签订协议时有见证人在场，双方的土地买卖真实有效；2、收条一份，欲证明2011年1月8日被告王绍学、王琼仙收到原告保正秀支付的土地转让款1000600元；3、照片三张，欲证明原告在案涉土地上建盖了房屋；4、证明一份，欲证明原告自2007年至今一直在案涉土地上经营废旧轮胎收购，2007年至2010年是支付租金，2010年购买后就未再支付租金，因原告认为所有权已经发生了转移；5、土地使用权证（复印件）一份，欲证明案涉土地使用权人为王绍学、王琼仙；6、还款凭证一份，欲证实50万元通过洪某将房屋抵押后获取的贷款，在2017年由农信社转至洪某账户，洪某交给原告，原告已经将50万元全部交付给了被告；7、转账凭证一份，欲证实原告100万元的土地款来源是有据可循的，其中50万元是从农信社贷款的。8、贷款结清证明，欲证实洪某借款50万元后，将借记卡交给原告，原告已经将50万元取出交付被告，后洪某已经满60岁，所以转移原告作为农信社借款人，2017年50万元结清，农信社出具证明，证实借款已经全部还清；9、卡交易对账单，欲证实2014年王汝发的账户借贷情况，2014年贷款50万元已经全部还清的事实；10、欠条3份，欲证实原始借款是向李某借16万元，向刘某借10万元，向吕某借6万元，后每年换一次借条，对于100万元的土地款最终是洪某贷款50万元，已经交付给原告使用，后原告向刘某等人借款32万元，以及用自己的存款已经支付完毕。另，原告申请证人王某1、李某、王某2、吕某、刘某、洪某出庭作证，欲证实：原、被告双方土地买卖真实，2011年1月8日已经全部交付价款1000600元，原告的资金来源分别是洪某借款的50万元、向李某借款16万元、向刘某借款10万元、向吕某借款6万元，以及原告自有的钱构成了1000600元，原告有合法的支付来源。经质证，被告对原告提交的全部证据及证人证言无异议，被告未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的落款日期为2016年5月21日的《协议》，虽有原、被告双方当事人及案外人王某1、李某、王某2的签名捺印，但根据该《协议》记载的“经甲乙双方协商，甲方（王绍学、王琼仙）必须把大荒地勤学金属铝制品厂包括所有门面交给乙方使用，直到甲方把壹佰伍拾万元人民币赔清为止。”等内容，该协议涉及土地使用权的转让，但其中对于标的物的四至、界限、价款、权属等买卖合同应有的主要条款均未涉及，也未约定买卖双方的权利义务，不符合买卖合同的形式要件，本院不予采信；原告提交的收条及购地款1000600元来源的证明材料及证人证言，购地款为1000600元，其中820000元为原告向他人借款，且原告向李某、刘某、吕某的借款共320000元近十年未还清，未约定还款日期、利息、出借人也未催要借款，现借条全部由借款人持有，收条的落款时间为“2011年元月8日”，2016年5月21日签订的《协议》中记载的购买土地的时间是2010年9月3日，原告借款及支付购地款均系现金交易，整个土地使用权转让交易及借贷不符合交易习惯和生活常理，本院不予采信；对于原告提交的照片、证明和土地使用权证，照片能证实案涉土地上建盖有房屋的事实，证明系禄丰县碧城镇张通村委会出具的，能证实原告在案涉土地上经营业务的事实，土地使用权证系职能部门发放的，能证实案涉土地使用权人登记为王绍学的事实，原告提交的照片、证明和土地使用权证与事实相符，本院予以采信。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：被告王绍学系禄国用（2004）第09046号《土地使用权证书》项下坐落于碧城镇张通村委会使用面积为2097.37㎡的土地使用权人，自2007年起原告王汝发、保正秀一直在此块土地上经营废旧金属收购。 本院认为，本案审理过程中，虽然被告王琼仙对原告王汝发、保正秀主张的事实、诉讼请求均无异议，但原、被告之间的土地使用权转让，系特殊物品买卖，按照交易习惯，应当签订转让协议，查清土地的使用权限，界限范围、是否有权利负担等基本情况，并及时办理权属变更登记，从原告提交的证据来看，原、被告之间的土地使用权转让属于重大财产权益处分，尤其是原告在举债820000元的情况下购买该土地，更应当谨慎交易，然而原告在购买了土地后才知道被告将土地抵押，且知道抵押后也未及时进行相应权利主张，购买土地后5年后才补写《协议》，大额购地款及向他人借款均系现金交易，10年来也未还清借款，未约定还款日期、利息、出借人也未催要借款，现借条全部由借款人持有，原告自2011年知道土地被抵押后八年才积极主张自己的权利，从这个过程来看，不符合交易习惯和生活常理，故对于原告要求解除双方于2016年5月21日签订的《协议》和返还土地价款1000600元及相应资金占用费的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。被告王绍学经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，因原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告王汝发、保正秀的诉讼请求。 案件受理费23300元，由原告王汝发、保正秀负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判长  李红艳 审判员  杨异文 审判员  白世珍 二〇二〇年十一月十六日 书记员  周真香