广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8347号上诉人（原审原告）：黄健洪，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：卢国亮，广东泛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区润景房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：胡国英。被上诉人（原审被告）：广东业城建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：胡星明。上诉人黄健洪因与被上诉人佛山市顺德区润景房产有限公司（以下简称润景房产公司）、广东业城建筑工程有限公司（以下简称业城建筑公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初20389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄健洪上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认黄健洪对佛山市顺德区案涉花园第B78号地块（案涉街10号）拥有使用权及对该地块上附着房产拥有所有权；3.改判润景房产公司、业城建筑公司及时为黄健洪办理上述房屋的房地产权证，将上述房屋登记至黄健洪名下；4.本案一审、二审诉讼费全部由润景房产公司、业城建筑公司承担。事实与理由：一、案涉土地合法取得，取得时允许用于住宅、商业建设用途，开发别墅住宅房屋符合规划用地用途，是合法建设项目，符合办证条件。二、一审判决确认了黄健洪与润景房产公司订立的《案涉花园住宅区商品房定购书》有效，黄健洪已履行完合同约定的义务，却没有判决润景房产公司应履行合同义务为黄健洪办理房屋产权证错误。三、一审判决认为案涉房屋办证条件暂时未成就的依据不成立，事实上案涉房屋符合办证条件。案涉房屋在建设前已向政府有关部门提出报建申请，佛山市规划局顺德分局、佛山市顺德区国土城建和水利局就案涉花园别墅项目向包括黄健洪在内的几十户颁发了《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，案涉房屋是经过批准建设的合法建筑物。房屋竣工后通过了规划验收，相关部门已编制门牌号码，房屋一直使用至今，符合办理产权证的法定条件，依法可以取得产权证。四、一审判决违反了同案同判的基本要求。（2016）粤0606民初10991号民事判决判令润景房产公司和业城建筑公司应协助小区业主办理房地产权证，（2017）粤06民终4648号民事判决予以维持，该案与本案涉及的项目、地块、开发商、建筑承建公司、案件事实均相同。因此。该案应作为本案判决依据。五、他案执行案件所查的事实并非审判事实，不能作为本案是否应履行合同的判决依据，也不能以某一行政机关作出与其他行政许可有冲突的行政行为作为判案依据，一审判决予以采信错误。1.法院在他案执行案中查明环保部门认可或准许使用文件是取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》所必需的申请材料。这只能说明按照执行他案期间的相关规定需取得这些材料，但一审法院没有查明为何不可以适用取得土地使用权、用地许可、报建许可期间的规定办理产权证。一律按现时规定办理产权证的依据何在？据了解，案涉项目已有多个业主已办理房屋产权证。2.顺德区环境运输和城市管理局根据《禁止用地项目目录（2006年本）》的规定，认为该申请项目属于禁止项目，不符合审批环境影响评价文件的规定，作出不予行政许可的决定书。这仅是从该局职能出发，直接使用当时的规定作出的决定，未对项目取得规划许可、施工许可、项目用地获得的时间等多方面因素予以考虑，且该决定书既与其他行政许可发生冲突，也未否定案涉花园别墅项目已取得的许可。因此，该决定书不能作为判决依据。3.《禁止用地项目目录（2006年本）》于2006年12月12日发布实施，润景房产公司于2003年取得案涉土地的使用权，开始开发别墅住宅房屋，已取得项目用地许可，准许用于建设别墅类住宅，之后办理了项目规划许可，已充分证明案涉项目在《禁止用地项目目录（2006年本）》实施前已取得别墅住宅房屋用地，依法不受该规定约束。4.《禁止用地项目目录（2006年本）》适用于新建、扩建或改建的建设项目，案涉项目在《禁止用地项目目录（2006年本）》实施之前已取得土地使用权，取得用地许可，并非新申请别墅类项目用地，也不是扩建或改建项目而申请用地，因此，案涉项目不在《禁止用地项目目录（2006年本）》的调整范围内，且根据法不溯及既往原则，该规定不适用于本案。六、案涉项目有多名购买人已取得房地产权证，证明案涉项目符合相关规定，可以办理产权证。本案不存在不能履行的情形。黄健洪在二审中补充以下上诉意见：现有新证据证明案涉项目的房产可以办理产权证。已有至少一人在2019年办理了产权证（证号为粤（2019）佛顺不动产权第0115817号），证明一审判决未查明本案基本事实，未对黄健洪的调查申请作出处理。一审判决以他案在执行过程中无法办理产权登记为由驳回黄健洪的申请，但现出现已办理产权证的现象，故本案应当支持黄健洪的上诉请求。润景房产公司、业城建筑公司二审未作答辩。黄健洪向一审法院起诉请求：1.确认黄健洪对佛山市顺德区案涉花园第B78号地块（案涉街10号）拥有使用权及对该地块上附着房产拥有所有权；2.润景房产公司、业城建筑公司及时为黄健洪办理该房屋的房地产权证，将房产登记在黄健洪名下；3.润景房产公司、业城建筑公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：润景房产公司于2003年3月27日取得案涉土地的使用权。2008年1月29日，黄健洪与润景房产公司签订一份《案涉花园住宅区商品房定购书》，约定黄健洪向润景房产公司认购在案涉花园第B78号地块建设的房屋，润景房产公司在签订合同当天将该地块交付给黄健洪，由黄健洪按照政府有关规定和规划要求自行设计，润景房产公司推荐有资质的施工单位与双方共同签订施工合同，以黄健洪自行管理为主，并由黄健洪自行支付工程费用。签订上述定购书之后，黄健洪又与润景房产公司推荐的业城建筑公司签订了《建筑工程联合承包合同》，该联合承包合同约定黄健洪自行委托的实际施工方挂靠在业城建筑公司名下进行施工，业城建筑公司收取相应的管理费和挂靠费，并负责将本工程的工程验收资料、材料等送检、提交给有关部门办理质量验收，所产生的相关费用由黄健洪负担。黄健洪依据定购书的约定向润景房产公司支付了全部的款项，佛山市顺德区发展规划局和统计局于2010年5月11日颁发了案涉花园别墅建设工程规划许可证（包括本案所涉B78号地块），佛山市顺德区国土城建和水利局于2010年11月3日颁发了建筑工程施工许可证（包括本案所涉B78号地块）。案涉房地产已建设完成并已经使用，规划部门出具的《建（构）筑物工程规划条件核实意见》记载的地点为容桂细滘居委会文星路案涉花园案涉街10号，但润景房产公司、业城建筑公司至今仍未协助办理房地产权证。另查明，一审法院曾于2016年7月另案受理郭某、梁某与润景房产公司、业城建筑公司所有权确认纠纷一案，郭某、梁某在该案中亦诉请润景房产公司、业城建筑公司协助办理其所认购的案涉花园第B41号地块的房屋所有权证。一审法院在该案的审理中查明：2009年4月15日，佛山市规划局顺德分局向润景房产公司颁发了案涉花园别墅（24户）的建设工程规划许可证。2009年11月25日，佛山市顺德区国土城建和水利局（简称顺德国土局）向润景房产公司发放了建筑工程施工许可证。一审法院向顺德国土局发函询问该案所涉的房屋是否向该局申请办理不动产权证及申请是否符合要求，该局于2016年10月8日回复一审法院，称截至2016年10月8日，该局未收到办理上述不动产登记的申请，故无法对办理不动产登记相关文件的齐备性及合法性进行审查。该案审理中还认定，业城建筑公司对其所负的协助办理案涉花园的24户别墅的工程质量验收合格证等与建筑相关的材料和手续的合同义务，其只提供了工程质量验收记录，尚未取得工程质量验收合格证书。一审法院于2016年10月20日作出（2016）粤0606民初10991号民事判决，判令润景房产公司、业城建筑公司于判决生效之日起三十日内协助郭某、梁某办理案涉花园翠景街15号房产的房地产权证，将上述房产登记至郭某、梁某名下。业城建筑公司不服该判决并提出上诉，佛山市中级人民法院于2017年9月23日作出（2017）粤06民终4648号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院在执行上述生效判决的过程中，已向顺德国土局发函征询办理房地产权证所需的材料，并根据顺德国土局的回复通知被执行人润景房产公司、业城建筑公司提交相应的材料交付执行，润景房产公司、业城建筑公司表示愿意协助履行义务，愿意配合盖章办证。润景房产公司收到通知后到庭说明情况，认为通知需要提交的《房屋建设工程和市政基础建设工程竣工验收备案表》原件、《顺德区建设工程竣工档案接收证明书》、宗地竣工申报备案表（收原件），因无项目环境影响评价文件而无法取得，并向一审法院提交佛山市顺德区环境运输和城市管理局(简称顺德环运局)作出的容桂否20130007号不予行政许可决定书。根据上述不予行政许可决定书，润景房产公司曾于2013年6月13日向顺德环运局提出案涉花园别墅（41户）环境影响评价文件的申请，该申请经顺德环运局审查，认为按照国土资源部、国家发展改革委联合发布的《禁止用地项目目录（2006年本）》的通知（国土资发[2006]296号）规定，该申请项目属禁止项目，不符合审批环境影响评价文件的规定。为此，一审法院先后向佛山市自然资源局顺德分局、佛山市顺德区住房城乡建设和水利局及顺德环运局等部门发函调查。经调查查明，如需取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，环保部门认可或准许使用文件是必须的申请材料，但案涉房产属于别墅类房地产开发项目，属于国土资源部、国家发展改革委联合发布通知的《禁止用地项目目录（2006年本）》中所列的禁止用地项目。根据上述调查情况，一审法院于2017年7月17日作出（2018）粤0606执3341号执行情况告知书，告知郭某、梁某办理房地产权证条件暂未成就，终结本次执行程序，待终结本次执行程序的情形消失后，可依法恢复执行。一审法院认为，关于本案的法律关系问题，黄健洪主张该案为所有权确认纠纷，由于案涉地块使用权仍登记在润景房产公司名下，黄健洪虽在案涉土地上加盖了建筑物，但房屋的报建仍以润景房产公司的名义进行。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产权的取得经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，因此，黄健洪并未取得案涉地块及其上盖建筑物的物权，实际上，黄健洪与润景房产公司之间签订的《案涉花园住宅区商品房定购书》实为国有建设用地使用权转让合同，因此，本案的法律关系为合同关系而非物权法律关系，黄健洪也确认已占有使用案涉房屋，故对黄健洪的第一项诉讼请求不予支持；对于黄健洪的第二项诉讼请求，黄健洪与润景房产公司签订的定购书合法有效，黄健洪已履行了合同约定的义务，润景房产公司取得了案涉花园别墅的建设工程规划许可证，润景房产公司、业城建筑公司虽有义务协助黄健洪办理案涉房产的房地产权证，在一审法院另案执行时也表示愿意予以协助，但根据目前查明的情况，案涉房产属于别墅类房地产开发项目，属于国土资源部、国家发展改革委联合发布通知的《禁止用地项目目录（2006年本）》中所列的禁止用地项目，不符合审批环境影响评价文件的规定，润景房产公司、业城建筑公司暂无法取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》从而协助办理房地产权证，上述协助义务事实上暂无法履行，故对黄健洪的该项请求不予支持，黄健洪可待具备履行条件后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回黄健洪的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为6936元（黄健洪已预交），黄健洪负担。二审期间，黄健洪提交不动产权证照片一份，产权证号为粤（2019）佛顺不动产权第0115817号，该证据来源是房产中介工作人员朋友圈照片，拟证明案涉房产已经有部分业主办理了产权证。本院组织当事人对上述证据进行质证。经认证，该证据无原件予以核对，无法确认其真实性，且仅凭该证据不能证明案涉房产已具备办证条件，故本院对该证据不予采信经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为黄健洪主张享有案涉土地的使用权及其上盖建筑物的所有权，并要求润景房产公司、业城建筑公司协助办理案涉房屋房地产权证的请求应否予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案中，案涉土地的使用权仍登记在润景房产公司名下，黄健洪虽在案涉土地上加盖了建筑物，但房屋的报建仍以润景房产公司的名下进行，故黄健洪并未取得案涉地块及其上盖建筑物的物权，其与润景房产公司之间签订的《案涉花园住宅区商品房定购书》实为建设用地使用权转让合同，本案的法律关系为合同关系而非物权法律关系，黄健洪主张享有案涉土地的使用权及其上盖建筑物的所有权于法无据，本院不予支持。根据黄健洪与润景房产公司、业城建筑公司之间的约定，黄健洪已依约履行了合同义务，润景房产公司、业城建筑公司有义务协助黄健洪办理案涉房屋的房地产权证。但根据业已生效的（2017）粤06民终4648号民事判决在执行过程中查明的事实可知，案涉房屋属于国土资源部、国家发展改革委联合发布通知的《禁止用地项目目录（2006年本）》中所列的禁止用地项目，不符合审批环境影响评价文件的规定，故暂无法取得办证所需的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。可见，案涉房产办理房地产权证条件暂未成就，故润景房产公司、业城建筑公司协助办理案涉房屋房地产权证的义务暂无法履行，一审法院据此对黄健洪主张润景房产公司、业城建筑公司协助办理案涉房屋房地产权证的请求不予支持符合事实和法律规定，本院予以维持。黄健洪虽对上述已查明的事实有异议，且主张案涉房屋已经具备办证的条件，但其未能举证证明，故根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，其应承担举证不能的法律后果。黄健洪可待案涉房屋具备办证条件后另案主张。至于黄健洪向本院申请调查佛山市顺德区容桂文星路案涉花园别墅项目有多少房屋已办理房地产权证以及佛山市顺德区容桂文星路案涉花园雅景街2号陈雁秀、雅景街11号黄庆才、盈景街15号周叙添、华景街17号陈雁庄、华景街21号黄秋明是否已取得房地产权证。本院认为，根据业已生效的（2017）粤06民终4648号民事判决在执行过程中查明的事实可知，案涉房产办理房地产权证条件暂未成就，上述人员是否已取得房地产权证不影响本案处理结果，故本院对该调查申请不予准许。综上所述，黄健洪的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13872元，由上诉人黄健洪负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十一月九日法官助理 李秋月书 记 员 龚淑仪