福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终1244号 上诉人（原审原告）：朱能兴，男，1959年8月3日出生，汉族，户籍地福建省古田县，住古田县。 委托诉讼代理人：王星平，福建盖普律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：翁马良，男，1984年2月8日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区，确认送达地址：深圳市罗湖区水贝二路柏林花园4栋4ｄ。 委托诉讼代理人：程巧平，福建宽行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程鑫鑫，福建宽行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱城，男，1996年3月26日出生,汉族，住福建省古田县，确认送达地址：莆田市秀屿区上塘宝丽达珠宝。 上诉人朱能兴与被上诉人翁马良、朱城租赁合同纠纷一案，不服福建省古田县人民法院(2020)闽0922民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，进行了审理。本案现已审理终结。 朱能兴上诉请求：1.撤销福建省古田县人民法院作出的（2020）闽0922民初722号民事判决书，依法改判被上诉人翁马良、朱城支付原告租金420000元（系2019年9月11日计算至2020年3月10日止的租金），支付违约金人民币360000元（1200000×30%）；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、租金应从2019年9月11日计算至2020年3月10日止。主要理由有以下几点：首先，该期间是双方约定的租赁期间内，被上诉人没有按照约定支付租金；其次，上诉人虽于2019年11月2日向被上诉人发出解除合同的通知，被上诉人在收到解除合同通知后，并没有向上诉人移交所承租的房屋，直到2020年3月23日上诉人才收回出租房；再次，被上诉人在收到解除合同通知书后，按照规定被上诉人三个月内有向法院或者仲裁机构提出异议的权利，在这期间内上诉人不可能处置出租房，最后，合同的解除并不影响合同中有关结算与违约条款的效力，上诉人要求被上诉人支付租金至2020年3月10日止，就是按规定给予被上诉人异议期，且被上诉人也还实际占有出租。二、被上诉人朱城应当承担责任，朱城在合同上签字确认，是合同的当事人，在承租期内还是实际经营者之一，因此，应当承担合同约定的支付租金与违约责任。三、上诉人提出的违约金支付方式是双方在合同中明确约定的，并没有违反法律规定，理应得到支持。综上所述，被上诉人在约定的时间内没有按照约定向上诉人支付420000元的租金，已构成违约，被上诉人在收到解除合同通知书后既不交还房屋又不向有关机关提出异议，导致上诉人无法处理出租屋，因此上诉人的一审诉请是有事实与法律依据的，请求二审法院查明事实后，依法改判支持上诉人的上诉请求。 翁马良辩称，一、原审关于“朱能兴解除合同的通知于2019年11月2日到达翁马良，双方合同解除”，这一事实认定清楚，适用法律正确。翁马良在庭审过程中也确认于2019年11月2日收到朱能兴发出的解除通知，因此解除权已经于2019年11月2日发生法律效力，翁马良对解除通知没有异议，所谓异议指的是不认可解除、不同意解除，翁马良因此也不必要通过向法院提出异议，因此，解除权于2019年11月2日发生法律效力，朱能兴的上诉理由不能成立。二、原审未能认定“翁马良在租赁期间将涉案店铺于2019年3月转租给案外人林登晖、陈仲魁经营”这一事实，存在认定事实错误。在经朱能兴同意、认可的情况下，2019年3月翁马良将涉案店铺转租给林登晖、陈仲魁经营，（林登晖与陈仲魁合伙经营的工商登记人为林登晖）翁马良转租后，由朱能兴与林登晖直接建立合同关系，因此，实际上，翁马良与朱能兴自2019年3月起双方不再具有租赁合同关系。经原审庭审调查，尤其是翁马良提交的个体工商户登记基本信息等证据已经证明，2019年5月31日，案外人林登晖转租后在涉案场地重新注册了新的营业执照，店名为：古田县金登晖金银首饰店，说明涉案店铺于2019年3月经朱能兴同意转租给了案外人林登晖，经营主体不再是翁马良。结合林登晖通过自有账户先后六次向朱能兴儿子朱长余支付了租金及水电费，其中包括原告朱能兴在起诉状中自认的租金款180000元，以及案外人陈仲魁与翁马良的聊天记录，且本案另一被告朱城在庭审时也证实朱能兴经营的京华电器城与翁马良经营的珠宝店处于同一经营场所，朱能兴经常亲自到案涉店铺向林登晖讨要租金、催收水电费，更证实，朱能兴对于店铺转租给林登晖一事完全知情，在案证据已经高度盖然性，足以充分证明自2019年3月开始，翁马良与朱能兴的租赁合同关系即告终止，双方不再互负合同权利义务，其主张按合同约定支付2019年11月2日之后的租金没有依据。三、抛开翁马良是否于2019年3月将涉案店铺转租给林登晖这一事实不说，原审在认定2019年11月2日双方合同解除，原审对于这一事实认定清楚，适用法律正确。合同解除的后果是双方的权利义务关系终止，因此，朱能兴只能主张2019年11月2日之前的租金。已经支付的第四期租金实际支付租金日期至2019年11月4日，已经超出了合同解除日期2019年11月2日。朱能兴提供的所谓的《证明》不具有客观真实性，系证明人翁某弟弟翁振谦制作，非翁某本人真实意思表示，证明人知晓情况后也再次声明对朱能兴提供的证明予以撤回。从原审朱能兴自己提供的照片亦看出，至2019年11月2日其粘贴解除合同通知时，场地已经不再有人经营。因此，朱能兴主张翁马良按租金标准支付2019年11月2日之后的场地占有使用费亦没有事实及法律依据。原审法院未能认定2019年3月双方合同已经终止的事实，仍判决翁马良还应支付至2019年11月12日期间的租金27692元及违约金8308元，显然对翁马良不公，翁马良在一审判决后未上诉仅基于诉讼成本考虑和避免讼累，但翁马良仍希望通过澄清事实以帮助法庭查清案件事实。四、根据本案事实以及合同法的相关规定，朱能兴主张支付租金42万元及违约金36万元，不仅已经背离了诚实信用原则，其主张的违约金也明显过分高于实际损失，违反了法律规定，不应得到支持。 朱城辩称，1.其仅在朱能兴持有的那份合同上面签字，在翁马良的那份合同确实是没有朱城的签名的，朱能兴让其签字的时候，没有告诉合同内容，存在诱骗的情况。2.翁马良也证明朱城只是店铺的员工，翁马良委托朱城去办理营业执照，其找朱能兴拿合同办理营业执照时应朱能兴要求才在合同上签字，两份合同只有一份有朱城的签名，这是不合理的，朱能兴要求其承担租金不合理。 朱能兴向一审法院起诉请求：1.判令翁马良、朱城支付其租金420000元（系2019年9月11日计算至2020年3月10日止的租金）；2.判令翁马良、朱城承担因解除合同所产生的违约金360000元。 一审法院认定事实：2018年3月2日，朱能兴与翁马良签订《租赁合同》，约定：朱能兴将位于古田县××路××号××号门面入口进去200平方米左右的场地租给翁马良作为经营黄金商品的场所，租赁期限从2018年3月11日至2021年10月25日，年租金为1200000元，租金按半年支付共分七期，分别于每年的8月2日与2月2日前付清，其中第四期租金为600000元（2019年9月11日-2020年3月10日）；翁马良所欠的水、电费、租金等各项费用累计达30日的，朱能兴有权解除合同，视为租赁期满；若有一方中途不履行合同，违约方应向对方赔偿违约金，违约金按年租金30%计算金额；该合同一式贰份。2018年12月底至2019年2月期间，朱城在朱能兴持有的《租赁合同》上签署其名字，未在翁马良持有的《租赁合同》上签字。朱能兴已收到第四期租金180000元，该款系由林登晖支付。朱能兴于2019年11月2日以翁马良、朱城未按照合同约定支付租金逾期超过30日为由，向翁马良、朱城发出解除并终止履行《租赁合同》通知书，通知翁马良、朱城自收到该通知之日起，解除双方于2018年3月2日签订的《租赁合同》，并要求翁马良、朱城于十日内搬空店内所有物品。翁马良确认于2019年11月2日收到该通知，且没有提出异议。朱能兴自认于2020年3月23日将上述场所另行出租。朱城的父亲与朱能兴系堂兄弟关系。翁马良承租的店铺与朱能兴经营的店铺属同一场所。 一审法院认为：合法的合同关系受法律保护。朱能兴与翁马良签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。翁马良未按时足额支付租金，逾期超过30日，按照合同约定，朱能兴有权解除合同。朱能兴解除合同的通知于2019年11月2日到达翁马良，合同解除。朱能兴限翁马良于收到通知后十日内搬空店内物品，故翁马良应支付租金至2019年11月12日，即翁马良还应支付朱能兴租金27692元（600000元/182天×63天-180000元）。朱能兴主张2019年11月12日之后的租金，依据不足，不予支持。原告主张按年租金30%计算违约金为360000元，明显过高，应按未支付部分租金的30%计算违约金为8308元。朱城抗辩其仅系翁马良店铺的员工而非与翁马良共同向朱能兴承租，因受翁马良委托办理营业执照而应朱能兴要求在《租赁合同》上签字，翁马良认可朱城系其员工，朱能兴亦认可朱城的签字系后期补签，综合以上事实，朱城的抗辩意见合情合理，予以采纳。故朱能兴要求朱城支付租金和违约金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、翁马良应于本判决生效之日起十日内支付朱能兴租金27692元及违约金8308元；二、驳回朱能兴的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，朱能兴发出的解除合同的通知，于2019年11月2日到达翁马良处，朱能兴已实际行驶了合同解除权，双方合同已经解除。朱能兴主张翁马良在其规定的搬离期限（2019年11月12日）之后仍占有使用租赁房屋至2020年3月23日，应承担相应的举证责任。朱能兴对此事实虽在二审中提供了后承租人翁某出具的《证明》及照片，但翁某又向翁马良出具另一份《证明》载明其出具给朱能兴的《证明》系朱能兴事先打印好交由其盖章的，其对于场地是否由翁马良租赁并不能确认。照片因无法确认场地的拍摄时间，亦难以证明其主张。朱能兴应承担举证不能的不利后果，故对其关于租金应给付至2020年3月10止的上诉请求，本院不予支持。一审判决租金支付至2019年11月12日，并无不当。朱城虽然在朱能兴持有的《租赁合同》上签字，但其身份系翁马良的员工，系受翁马良委托办理营业执照时应朱能兴要求而签字，朱能兴亦认可朱城的签字系后期补签。结合朱城签名的位置，不足以认定其存在向朱能兴租赁案涉店铺的意思表示。因此，朱城并非案涉店铺的合同相对人，朱能兴要求朱城支付租金和违约金的上诉主张，本院不予支持。关于违约金。虽然《租赁合同》约定：“……若一方中途不履行合同，违约方应向对方赔偿违约金，违约金按年租金30%计算金额”，但计算至2019年11月12日，翁马良所仅欠租金27692元，朱能兴主张违约金按年租金30%计算，即为360000元，明显过高，应予调整。一审判决按未支付部分租金的30%计算违约金，尚属合理，可予维持。 综上所述，本院认为，朱能兴上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11240元，由朱能兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭祖斌 审 判 员 郑 彦 审 判 员 孙 雯 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 周荣鑫 书 记 员 林建玉 附注： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……