广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3018号上诉人（原审被告）：刘德旺，男，1941年12月20日出生，汉族，公民身份号码440************418，住湛江市赤坎区************。上诉人（原审被告）：赖观英，女，1949年7月12日出生，汉族，公民身份号码440************446，住湛江市赤坎区************。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：刘洋，广东国邦律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：李春炎，广东国邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曾泽勤，男，1963年1月1日出生，汉族，公民身份号码440************436，住湛江市霞山区**********。委托诉讼代理人：彭宏荣，广东嘉骏律师事务所律师。上诉人刘德旺、赖观英因与被上诉人曾泽勤房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘德旺、赖观英共同的委托诉讼代理人刘洋、李春炎，被上诉人曾泽勤及其委托诉讼代理人彭宏荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘德旺、赖观英上诉请求：1.依法撤销（2020）粤0802民初937号民事判决；2.驳回曾泽勤的全部诉讼请求；3本案一、二审案件诉讼费用全部由曾泽勤承担。事实和理由：一、一审法院认定“涉案合同已生效”属认定事实不清。《房屋买卖合同》第十九条约定：“本合同经三方签字或盖章后生效。”涉案《房屋买卖合同》上只有甲方刘德旺和乙方曾泽勤签字，并无经纪方签字或盖章，根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该房屋买卖合同未成立，也未生效，曾泽勤不能以未成立、未生效的买卖合同主张任何权利。因此，一审法院认为该房屋买卖合同已生效是错误的。二、一审法院未充分考虑刘德旺尚未履行房屋过户手续的原因，就认定刘德旺违约，对刘德旺不公平。1.曾泽勤尚未支付房款，未履行合同约定的先付房款的义务。根据《房屋买卖合同》第三条第一款“曾泽勤应于物业产权交割前要付房款余额”、第十条“要在2020年2月29日前办理房屋过户手续”之约定，曾泽勤应在2020年2月29日前将房款余额付清给刘德旺，但曾泽勤尚未支付房款，未履行合同约定的先付房款的义务，因此曾泽勤无权要求刘德旺办理过户手续。2.曾泽勤实际上是为其女儿购买房屋，但合同主体为曾泽勤。另外，合同所涉车位是湛江市财政局的资产，不能买卖，对此，曾泽勤也是知道的。考虑到以上问题，刘德旺提出重新签订《房屋买卖合同》，这是为了更好的履行合同，并不是刘德旺拒绝履行合同而提出的借口。三、一审法院判决刘德旺赔偿违约金116000元及律师费20000元，没有任何事实根据与法律依据。首先，涉案合同无三方签字，合同尚未成立生效，故不应适用合同中的违约条款；其次，刘德旺为了更好的履行合同提出重新签订合同，不存在任何过错；最后，曾泽勤也未按照合同约定先支付购房款，故其无权要求刘德旺办理过户手续。因此，在刘德旺不存在违约行为的情况下，曾泽勤无权要求刘德旺赔偿违约金与律师费。另外，合同履行过程中，受新冠肺炎疫情影响较大，故请法庭对此予以考虑。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法支持刘德旺的上诉请求。被上诉人曾泽勤答辩称：一、涉案《房屋买卖合同》已经生效，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用书面形式订立合同的，双方签字或盖章时生效。签订涉案《房屋买卖合同》的只有曾泽勤与刘德旺两方，故合同中“本合同经三方签字或盖章后生效”的约定无效，该条款无效并不影响合同的效力，涉案《房屋买卖合同》自双方签字时就发生法律效力。二、刘德旺未依约将涉案房屋过户给曾泽勤，显属违约。涉案《房屋买卖合同》已经明确约定了双方的权利和义务，而刘德旺却要求重新签订合同，实际上是要解除原合同，故应承担违约责任。三、刘德旺不履行合同约定的义务，应承担合同约定的违约责任，该违约责任包括违约金及律师费。因此，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回刘德旺、赖观英的所有上诉请求，并由刘德旺、赖观英承担上诉费用。曾泽勤起诉请求：1.刘德旺、赖观英继续履行2019年12月29日签订的《房屋买卖合同》，将涉案房屋过户给曾泽勤；2.刘德旺、赖观英连带赔偿违约金116000元（成交价580000元的20%）给曾泽勤；3.刘德旺、赖观英连带赔偿曾泽勤已支付的律师费20000元；4.刘德旺、赖观英承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：刘德旺、赖观英为夫妻关系。位于湛江市赤坎区***************为夫妻共同财产，房屋权属登记在刘德旺名下。2019年12月29日，曾泽勤与刘德旺签订一份《房屋买卖合同》。该合同约定：刘德旺将自有的位于湛江市赤坎区***************出售给曾泽勤，物业成交价为580000元。曾泽勤签署合同当天交付定金10000元，曾泽勤于物业产权交割前（或委托过户公证后）一次性付清房款余额570000元。刘德旺承诺交付该物业的日期为收齐房款当天。刘德旺保证对上述房地产享有完整的所有权和处分权，由于刘德旺的原因造成2020年2月29日前不能在所属房管部门办理该物业所有权登记过户手续，即刘德旺违约，即日起刘德旺应返还所收的购房款并赔偿给曾泽勤成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用。一方违约，另两方追究违约责任而产生的律师费、查档费等费用由违约方承担。本合同经三方签字或盖章后生效。签订合同后，曾泽勤当日交付定金10000元给刘德旺，刘德旺出具一份收据证明给曾泽勤，证实曾泽勤已交定金10000元。之后，刘德旺认为买卖合同没有成立生效、约定的车位无法进行买卖、曾泽勤一直强调为其女儿购买房屋等理由，拒绝履行合同。双方经协商无果，曾泽勤遂向一审法院提起诉讼。另查明：曾泽勤因本案委托律师订立《委托代理合同》需支付律师费20000元。一审法院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。曾泽勤与刘德旺于2019年12月29日签订的《房屋买卖合同》已具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款、交付房屋义务。经纪方作为居间人目的就是促成双方签订房屋买卖合同，曾泽勤与刘德旺已自愿签订《房屋买卖合同》，且刘德旺已根据合同约定收取了曾泽勤定金10000元。因此，该合同为双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行。刘德旺、赖观英辩称未经共有人赖观英签字确认，处分房屋的行为无效。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：（五）部分共有人擅自出卖共有房屋的”的规定，刘德旺、赖观英该抗辩意见依据不足，不予采纳。刘德旺签订合同后，拒绝依约继续履行合同，显属违约，应当承担违约的民事责任。根据“由于刘德旺的原因造成2020年2月29日前不能在所属房管部门办理该物业所有权登记过户手续，即刘德旺违约，即日起刘德旺应返还所收的购房款并赔偿给曾泽勤成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用。一方违约，另两方追究违约责任而产生的律师费、查档费等费用由违约方承担”的双方约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，曾泽勤请求刘德旺按涉案房屋成交价580000元的20%支付违约金116000元,以及赔偿律师费损失20000元合法有据，予以支持。关于曾泽勤请求刘德旺继续履行涉案合同，履行房屋过户义务的问题。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条“夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，人民法院应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的，可以判决合同继续履行：（一）夫妻另一方追认买卖合同的；（二）买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的；（三）买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的；（四）有其他情形，可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定的‘有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的’”的规定，涉案房屋为刘德旺、赖观英夫妻共同财产，刘德旺不具有完全处分权，而曾泽勤没有证据证明存在上述规定的情形。因此，曾泽勤请求刘德旺继续履行合同属于法律上不能履行的情形，对曾泽勤该项请求不予支持。至于曾泽勤请求赖观英连带承担违约责任及履行合同约定的义务。赖观英并非合同的当事人，且事后亦没有对该合同进行追认。因此，涉案合同对赖观英不发生效力，曾泽勤请求赖观英承担责任缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘德旺须于判决生效之日起十日内支付违约金116000元，以及赔偿损失20000元给曾泽勤。二、驳回曾泽勤的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1610元，由刘德旺负担。二审期间，刘德旺、赖观英与曾泽勤均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：二审庭审中，刘德旺确认是曾泽勤本人联系其协商购房事宜及签订涉案《房屋买卖合同》的，并没有经纪方参与。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对刘德旺、赖观英上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人刘德旺、赖观英的上诉请求和理由，及被上诉人曾泽勤的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、涉案《房屋买卖合同》是否已生效。虽然涉案《房屋买卖合同》第十九条中有“本合同经三方签字或盖章后生效”的内容，但根据本案查明的事实，刘德旺与曾泽勤协商房屋买卖事宜及最后签订涉案《房屋买卖合同》的整个过程，并没有中介公司即经纪方参与，而且，从涉案《房屋买卖合同》的内容来看，合同的首部只载明卖方（甲方）与买方（乙方）两方，合同的落款部分亦只载明甲方与乙方两方，由此可见，涉案《房屋买卖合同》第十九条所提及的“三方”明显是笔误，并非合同双方当事人的真实意思表示，该条款应属无效。因合同双方当事人即刘德旺与曾泽勤均已在涉案《房屋买卖合同》上签字捺印，故根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用书面形式订立合同的，双方签字或盖章时生效”的规定，涉案《房屋买卖合同》已生效。刘德旺、赖观英关于涉案《房屋买卖合同》并未生效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、刘德旺应否赔偿116000元违约金及20000元律师费损失给曾泽勤。刘德旺上诉主张因曾泽勤尚未支付房款，未履行合同约定的先付房款的义务，故其无权要求刘德旺办理过户手续。但从涉案《房屋买卖合同》的约定来看，曾泽勤支付购房款的时间应为办理涉案房屋过户手续时，并未约定由曾泽勤先向刘德旺支付购房款再办理房屋过户手续。而且，在刘德旺不予配合办理过户手续且明确拒绝继续按照原合同约定履行合同的情况下，曾泽勤不予支付剩余购房款符合交易习惯，并不能据此认定曾泽勤不履行支付购房款的义务。故刘德旺以此为由主张其不应承担违约责任，本院不予支持。刘德旺还主张其之所以不办理涉案房屋的过户手续，是因涉案《房屋买卖合同》所涉的配套车房属于湛江市财政局的财产并不能转让，及曾泽勤要求将涉案房屋过户给曾泽勤的女儿，刘德旺为了更好的履行合同才要求与曾泽勤重新签订合同，故刘德旺并不存在违约情形。因涉案《房屋买卖合同》依法成立并生效，对合同双方均具有法律约束力，曾泽勤与刘德旺应全面依约履行合同义务。既然双方已在合同中已明确约定58万元的成交价包含配套车房，刘德旺作为出卖人，应确保其转让的房屋及配套车房权属无争议。即使刘德旺无权转让该配套车房，也应积极与曾泽勤进行沟通、协商，通过降低成交价或其他方式来协议变更合同，而不能强行要求曾泽勤同意在成交价不变的情况下减少转让标的物（即只转让房屋，不转让配套车房），更不能以此为由拒绝履行合同。至于刘德旺主张曾泽勤要求其将涉案房屋过户给曾泽勤女儿的问题，因刘德旺并没有提供充分证据证明曾泽勤在刘德旺不同意的情况下仍要求刘德旺将涉案房屋过户至曾泽勤女儿名下，故刘德旺亦不能以此为由拒绝履行合同。另外，关于新冠肺炎疫情对涉案合同的履行是否有影响的问题。从曾泽勤催促刘德旺继续履行涉案合同的时间来看，此时相关部门已恢复正常工作秩序，并不存在因新冠肺炎疫情影响而不能办理房屋过户手续的情形，故刘德旺以涉案合同的履行受新冠肺炎疫情影响为由主张其不构成违约，本院不予支持。综合上述情况，刘德旺据以主张其不配合办理过户手续并不构成违约的理由均不能成立，在曾泽勤多次要求刘德旺继续履行合同的情况下，刘德旺仍然拒绝履行合同，显属违约，故根据涉案《房屋买卖合同》第十条、第十一条的约定，一审判决判令刘德旺赔偿116000元违约金及20000元律师费损失给曾泽勤并无不当，本院予以维持。综上所述，刘德旺、赖观英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1610元，由刘德旺、赖观英负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年十一月十七日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。