广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19243号原告：梁文端，女，1961年11月12日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：康佑发，广东德良律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丹，广东德良律师事务所律师。被告：广州融辰置业有限公司，住所地广州市海珠区工业大道中广纸丙外街**夹层自编之四。法定代表人：闫智，总经理。委托诉讼代理人：钟伟，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何辉，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告梁文端诉被告广州融辰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告梁文端及其委托诉讼代理人康佑发、杨丹，被告的委托诉讼代理人钟伟、何辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金727093元；2判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月9日，原告前往被告售楼部，咨询了解被告位于广州市海珠区石岗路预售楼盘“融御花园”，并就该楼盘4栋1902房购买价进行协商。被告向原告报价为：4栋1902房折后总价为7258386元（分三批次支付：第一批218万，第二批218万，余款289.8386万），但被告告知原告，以规避政府限价措施为由，总价款不变，但买卖合同上记载的购买价仅写4744168元，余款2514218元作为装修款提前支付给被告。原告作为弱势一方，别无选择只能同意。原告在2018年11月24日支付完全部房款后，当日与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告应当于2019年3月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告，被告如逾期交房，应当自最后交房期限次日至实际交房之日止，每日按原告实际支付房价款0.05%标准向原告支付逾期交付违约金，合同继续履行原告不得退房，延期交付违约金总额最高不超过原告实际支付房价款的10%。被告至今未向原告交楼，被告构成违约，应当承担逾期交付违约金。原告共计向被告支付房款及维修基金共7270930.16元，故逾期交付违约金计为727093元。被告辩称：被告没有逾期交房的违约行为，原告的主张没有事实和法律依据，应予驳回。一、本案商品房买卖关系由商品房预售合同、装修协议、服务协议共同组成，房屋交付时间应为2019年9月30日前。如原告所述，装修款为购房款组成部分，原告支付的房款为商品房预售合同、装修协议、服务协议约定价款之和。这些销售模式是双方一直认可的。因商品房预售合同、装修协议、服务协议共同构成了本案的买卖合同关系，应当以约定在后的时间作为交付时间。商品房预售合同约定的交付时间为2019年3月30日、装修协议约定的交付时间为2019年4月30日、服务协议约定的交付时间为2019年9月30日前。因此，本案房屋的交付时间应当是2019年9月30日前。二、涉案房屋满足约定的交楼条件，原告未依约办理收楼手续，依约视为其已于2019年9月29日收楼。原告确认被告已在2019年9月29日通知收楼。事实上，收楼通知是在2019年9月18日发出，要求原告收楼的时间是2019年9月29日前，但原告在该日前未办理收楼手续。根据商品房预售合同第十六条第一款关于“乙方对房屋质量有异议的，应当在验收期届满之前起2日内提出书面异议，逾期不提出，视为同意接收商品房”的约定以及补充协议第八条第三款关于“若乙方未在《收楼通知书》载明的期间内办理交楼手续，则《收楼通知书》所载明的交楼期限届满之日，该商品房视同已交付给乙方”的约定，应当认定被告已于2019年9月29日交楼。原告的《收楼意见书》涉及的是美观问题，不影响房屋使用功能。且根据补充协议第11条第2、3款的约定，原告该《收楼意见书》不能作为其拒绝收楼的理由。经审理查明：2018年7月20日，被告出具《收款收据》，载明收到原告1902房房款800000元。2018年8月19日，广州融御置业有限公司（以下简称“融御公司”）向原告出具两张《收款收据》，分别载明代收1902房房款350000元、400000元。2018年8月19日，被告出具《收款收据》，载明收到原告1902房房款630000元。2018年9月20日，融御公司向原告出具《收款收据》，载明代收1902房房款1762915元。2018年9月20日，被告出具《收款收据》，载明收到原告1902房房款417085元。2018年10月23日，被告出具《收款收据》，载明收到原告1902房房款2897083元。2018年11月24日，被告出具《收款收据》，载明收到原告1902房维修基金13847.16元。2018年11月24日，原告（买方、乙方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区石岗路地块建设的融御花园自编4号楼19层1902房，房屋地址海珠区融御街2号（自编4号楼）1902房出售给乙方；建筑面积131.8777平方米，套内建筑面积102.4176平方米；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，每平方米43621.8元，总金额4744168元；乙方一次性付款，在2018年11月24日前支付全部房价款；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）被告应当在2019年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第十四条）延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按详见补充协议第九条约定方式处理；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按详见补充协议第九条约定方式处理；（第十六条）交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；（第二十一条）产权登记：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起（不超过210个工作日）内为乙方办妥产权登记；（第二十五条）工程质量保修：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）略；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、、地下室管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五））地面空鼓开裂大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期…房屋建筑工程保修期从交付之日起计算；附件七：装饰、设备标准（略）；附件八：本合同补充协议；（第八条）对主合同第十三条的补充：1、在该商品房达到主合同第十二条约定的交房条件后，甲方向乙方以特快专递、电话、短信等方式发出通知；甲方以特快专递通知的，甲方按照乙方在主合同确认的地址寄发《收楼通知书》；甲方以电话、短信等通知的，甲乙双方在交楼现场补签《收楼通知书》；3、乙方应在《收楼通知书》所载明的交楼期限（亦适用于延期交付的情形）内前往甲方指定的地点办理房屋交楼手续，并签署房屋交接单，房屋交接单的签署日期即为该商品房的交付日；若乙方未在《收楼通知书》所载明的交楼期间内办理房屋交楼手续，则自《收楼通知书》所载明的该商品房交楼期限届满之日即为交付日，该商品房视同已经交付给乙方；（第九条）对主合同第十四条的补充：1、如因甲方的原因延期交房的，自主合同第十三条约定的最后交房期限次日起至实际交付之日止，甲方每日按乙方实际支付房价款的0.05%标准向乙方支付违约金，合同继续履行且乙方不得退房，延期交房违约金总金额最高不超过乙方实际支付房价款的10%；若乙方在《收楼通知书》指定期限内办理交楼手续的，实际交付日以实际办理交楼手续当日为准；若乙方未在《收楼通知书》指定期限内办理交楼手续的，实际交付日以《收楼通知书》通知的房屋交楼期限届满之日为准；2、如乙方未按合同约定办理并完成房屋交楼手续，签署房屋交接单，或因其它乙方的原因导致乙方未在《收楼通知书》所载明的交楼期限届满前办理房屋交楼手续，签署房屋交接单的，则自甲方发出的《收楼通知书》中记载的交楼期限届满之日起，乙方应按日向甲方支付该商品房房价款总额的0.05%的违约金，至实际办理该商品房交楼手续当日止，同时，甲方不再承担逾期交房的违约责任；（第十一条）对主合同第十六条的修改：1、该商品房交付验收时间以甲方《收楼通知书》约定的时间为准，如有异议，乙方应于验收期限届满之日起2日内以书面形式一次性提出，否则，视为同意接收该商品房；2、乙方书面提出该商品房地基基础和主体结构质量不符合交付标准或条件异议的，甲方应在收到乙方异议之日起15日内作出书面答复和处理意见；3、该商品房存在除本条第2款所述情形之外的质量瑕疵时，甲方应按国家相关法律规定及本合同的约定积极承担维修义务，但乙方不得以已向甲方书面提出异议为由，拒绝或延迟办理交楼手续，或要求甲方承担任何违约责任；乙方拒绝或延迟收楼的，则按本补充协议第九条第2款处理；等。2018年11月24日，原告（甲方）与融御公司（乙方）签订《装修协议》，约定：甲方向被告购买涉案房屋，并与被告签订了《商品房买卖合同》；甲方委托乙方对房屋局部进行定制装修；乙方为该房屋提供装修服务，装修服务内容见附件一；本协议服务总价为2162915元，本次协议服务总价包括但不限于完成该房屋装修服务所需的设计费、策划、材料费、机械费、人工费、管理费、税金…；甲方同意授权乙方代表甲方在商品房买卖合同约定交付时间届满之前直接从该房开发商即被告处验收和办理接受毛坯房屋的手续并另行出具委托书，并直接进场对该房屋实施装修服务的全部内容；乙方应于2019年4月30日之前完成装修服务并将成果交付给甲方，届时，甲方应按乙方通知的时间或本协议第五条第2款或第3款约定到现场进行验收；甲方在验收时就装修服务提出的质量问题，如经乙方查核属实的，该等问题均属于质量保修范围，由乙方进行保修，甲方不得以装修服务存在质量瑕疵（包括但不限于装修装饰用料的色差、裂纹、平整等）为由拒绝验收交接；签订本协议当日，甲方应向乙方支付本协议的服务总价400000元，2018年9月20日前甲方应向乙方支付第二期服务总价1762915元；等。2018年11月24日，原告（甲方）与融御公司（乙方）签订《金融街.融御花园九鼎金工服务协议》，约定：甲方向被告购买涉案房屋，甲方不可撤销的委托乙方对涉案房屋提供“九鼎金工”服务，服务标准详见附件一；乙方按本协议约定提供的“九鼎金工”服务包含的装修装饰标准详见附件二；本协议服务总价为350000元；乙方应于2019年9月30日之前完成“九鼎金工”服务并将服务成果交付给甲方；届时，甲方应按乙方通知的时间或本协议第五条第2款或第3款约定到现场进行验收；如甲方在本协议第四条约定时间之前未接到乙方验收通知的，甲方保证在本协议第四条约定时间之前主动前往房屋现场办理验收和接收手续，甲方未按本协议第四条约定时间之前主动前往房屋现场办理验收和接收手续的，视为乙方已在本协议第四条约定时间之前完成全部服务并将服务成果交付给甲方，甲方无异议；甲方应当按照本协议约定的实际进行验收并签署相关验收文件，若甲方未能按上述时间办理相关验收手续，即视为乙方已按照本协议约定完成本协议约定的全部服务并服务成果交付给甲方，甲方无异议；各方的联络方式以本协议所载明的电话、通讯地址为准，如乙方按上述电话、通讯地址等履行了通知行为，则视为乙方已履行通知送达义务；等。2018年12月28日，被告取得了涉案工程的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》、《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》。2019年9月18日，融御公司按照《服务协议》约定的原告通讯地址及电话向原告邮寄《交付通知书》，载明：通知原告2019年9月25日至2019年9月28日前往融御花园营销中心办理交接手续。上述邮件于2019年9月22日退回。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、报价单；2、2019年9月29日的《收楼意见书》，载明：验房问题：次卫-户内清洁，窗户玻璃不卫生；卧室二-踢脚线脱落；观景阳台-铝合金/塑钢门窗-五金配件缺失；过道-踢脚线；主卧-玻璃污染、栏杆污染；客厅-开关面板表面污染；等。上述意见书空白处有手写“全屋冷气不冷”字样；附注：上述验房问题写明位置及瑕疵情况，以便于保修；3、2020年4月18日拍摄的现场照片和2020年5月18日拍摄的视频，证明房屋存在漏水质量问题，自2019年9月29日指出问题至2020年5月18日，房屋漏水问题没有解决，至今不符合交付条件。被告质证认为：证据1真实性、合法性、关联性都不予确认，但对其所陈述的案涉房屋的价款确认，不清楚这张纸的来历，这种房屋价款的构成和交易模式，是原被告共同确认的，都是双方自愿共同接受的结果；证据2打印部分的内容予以确认，对手写部分的内容无法确认，足以证实原告无正当理由不接收房屋。根据原告在2019年9月29日和验房工程师查验的情况，结果不影响居住，只是涉及美观问题。原告以栏杆污染，勾缝发黑等凭主观判断的理由不接受房屋，这些理由不成立，案涉房屋已经取得竣工备案，也符合法定以及合同的交付条件，至于后来出现的所谓的全部冷气不冷的手写，明显是后来加上去的。从该事实可以表明，原告在验楼时，没有提出全屋冷气不冷的事情，不然就不应当手写。根据主合同第十六条第一款，没有提出异议的，就视为该异议不成立，更为重要的是，冷气冷不冷是具有较强的主观性的判断。收楼意见书当中也并未记载所谓渗漏等事实的存在；证据3真实性、合法性、关联性均不予确认，无法判断拍摄的标的物是否属于本案的案涉房屋，即便是案涉房屋也只能证明房屋在2020年4月18日的状态，该2020年的状态不能作为2019年能否交楼的判断。视频的时间是2020年5月18日，这个时间显然也不是房屋交付的时间，不能作为判断交付时期房屋状态的依据。照片和视频是原告单方拍照，没有被告和其他参与人在场，不能证明这个房屋存在着根本的质量问题。包括地下积水到底是雨水还是自己倒的无法判断清楚，这些照片和视频无法作为原告收楼的依据。至于房屋交付后或者使用后存在渗漏，也是保修的问题，而与交房无关。被告为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、2018年9月6日的《通邮申请表》及《承诺函》、2019年9月10日的《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》、2019年9月29日的《金融街融御花园永久自来水水电安装完成通水证明》、2018年12月11日的《消防验收意见书》及《人防竣工验收意见书》、2018年10月10日《环境保护验收意见》、2018年7月23日的《受电工程竣工检验意见书》；2、融御公司出具的《情况说明》，载明：其司与被告是金融街广州置业有限公司持股100%的子公司，其司与原告签署的《装修协议》、《金工服务协议》是被告安排办理，原告对此知悉并接受；其司向原告收的17632915元、400000元、350000元，均是代收1902房款项；其司同意被告的答辩意见，其司不向原告主张《装修协议》、《金工服务协议》项下的任何权利。原告质证认为：证据1即便通水通电了，但是也不能证明被告交付了符合合同约定的房屋；证据2说明融御公司与被告是关联公司，融御公司形式上与原告签了装修协议，但事实上没有装修行为，所谓装修款就是购房款的一部分，也证实了装修款是代被告收取的房款，被告应当按照购房协议中约定的交楼时间交楼，被告逾期交楼一直延续至今。诉讼中，原告表示其收到了被告发出的收楼短信，于2019年9月29日收楼，当日其手写“全屋冷气不冷”字样，还指出了漏水问题，但被告工作人员没有在《收楼意见书》上打上去；其诉讼请求违约金的本金包括了维修基金，被告提出异议认为总房款以剔除维修基金，原告予以认可，故房屋总房款为7257083元。本院认为：针对本案房屋的买卖，原告与被告签订了《商品房预售合同》、与融御公司签订了《装修协议》和《服务协议》，应当将上述三份合同作为一个整体看待，《装修协议》和《服务协议》约定的款项应归入买受人的购房款，《装修协议》和《服务协议》约定的装修标准应视为被告交楼时房屋应具备的装修条件和配套设施。从原告的诉讼请求来看，其计算违约金的本金的房款总金额亦是上述三份合同的金额之和。《服务协议》约定对涉案房屋“九鼎金工”提供服务，服务标准详见附件一，融御公司按本协议约定提供的“九鼎金工”服务包含的装修装饰标准详见附件二，融御公司应于2019年9月30日之前完成“九鼎金工”服务并将服务成果交付给原告。从上内容可知，本案房屋在2019年9月30日前由融御公司交付给原告即完成了合同约定的交房义务。且原告在2019年9月29日在《收楼意见书》中反映的房屋问题亦是对《装修协议》及《服务协议》中约定的具体房屋装饰装修标准提出异议。根据查明的事实，融御公司2019年9月18日向原告邮寄《交付通知书》，原告也自认收到了被告发出的短信通知，故其于2019年9月29日前去收楼。《装修协议》约定：甲方在验收时就装修服务提出的质量问题，如经乙方查核属实的，该等问题均属于质量保修范围，由乙方进行保修，甲方不得以装修服务存在质量瑕疵（包括但不限于装修装饰用料的色差、裂纹、平整等）为由拒绝验收交接。原告认为房屋不符合交付条件，并认为全屋冷气不冷，据《收楼意见书》上反映的问题均属于房屋保修的范围，而不能以此构成拒绝收楼的理由。原告声称房屋漏水存在严重质量问题，但原告却并未在2019年9月29日的《收楼意见书》上予以载明，原告提供的视频及照片均是其单方拍摄且拍摄时间是2020年，不足以证实2019年9月29日房屋交付时的状态，原告拒绝收楼的理据不足。根据《商品房预售合同》约定：若被告未在《收楼通知书》所载明的交楼期间内办理房屋交楼手续，则自《收楼通知书》所载明的该商品房交楼期限届满之日即为交付日，该商品房视同已经交付给被告。融御公司发出邮件要求原告收楼，原告也自认收到被告的短信故前去收楼，此时涉案房屋已经取得竣工验收备案，符合通水、通电、通邮、通气等条件，故被告抗辩认为故本案房屋已于2019年9月29日视为交付给原告的意见符合合同约定，本院予以采纳。既然被告已经按照合同约定期限履行了交房义务，不存在逾期交房的违约行为，原告主张被告存在逾期交房的违约行为并主张被告支付因迟延交楼的违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：驳回原告梁文端的诉讼请求。本案受理费11071元，由原告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年十一月九日书记员  李敬钊吴越鸣