文书内容                  贵州省贵阳市南明区人民法院      民事判决书            （2020）黔0102民初15280号                                    原告              吴银珍，女，1975年3月7日生，汉族，住贵阳市观山湖区。      委托代理人：廖昌权，男，1973年7月13日生，汉族，住贵阳市云岩区金阳新区，系原告之配偶。                                                      被告              贵阳成诚商场管理有限公司（以下简称成诚公司），住所地贵阳市南明区花溪大道北段**。      法定代表人：何传志。      委托代理人：蒙红星，男，1973年5月15日出生，苗族，住贵州省思南县，系该公司员工。      贵阳创艺房地产开发有限公司（以下简称创艺房开），住，住所地贵阳市南明区青云路**创艺.时代主城****/p>      法定代表人：尹肖莹。      委托代理人：王茂康，男，1970年6月30日出生，汉族，住贵阳市南明区，系该公司员工。      成诚公司、创艺房开共同委托代理人：彭源渊，贵州听和律师事务所律师。                        案由              租赁合同纠纷                                                诉讼请求              一、判令被告成诚公司支付原告2020年3月1日至2020年8月31日租金共计4349.13元，补足自2015年12月1日至2020年2月29日未按合同约定支付的租金差额合计7324.89元。被告创艺房开对被告成诚公司的支付义务承担合同约定的连带责任。      二、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。                                    答辩意见              对于本系列案件原告等主张被告欠付的租金，应适用一年的诉讼时效。被告逾期支付租金并无主观的违约故意，系受疫情影响，请法院结合本系列案件的客观事实和政府出台的相关政策以及法院相同类型的案件判决进行综合判定，对原告要求被告承担扩大损失和资金占用费于法无据，不应支持。                        本院于2020年11月17日对本案适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。      当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对符合法律规定的予以确认并在卷佐证。本院对以下事实予以认定：2005年7月31日原告与被告创艺房开签订《商品房买卖合同》、《增值回购商铺协议》，购买创艺房开开发建设的位于贵阳市南明区X号铺面（以下简称案涉商铺），同时由原告与被告成诚公司签订《房屋租赁合同》，原告与二被告签订《终身保租协议》，上述合同经贵州省公证处予以公证。上述《房屋租赁合同》约定：原告将案涉商铺，计租面积8.504平米，租赁给成诚公司从事商业经营，合同期限从2005年12月1日起至2025年11月30日止，租期20年。从2005年12月1日起至2008年11月30日止的三年间，每年的年租金均为5613元。从2008年12月1日起，每年租金在上一年租金基础上递增3%，以上类推至2025年11月30日，之后房屋租金根据市场价双方另行协商。上述《终身保租协议》约定，若成诚公司履行房屋租赁合同过程中，因成诚公司的原因导致成诚公司无力支付原告到期房屋租金时，被告创艺房开承诺：1、用北京华联承租X号房屋的租金为成诚公司支付欠付原告的房屋租金；2、若在租赁合同有效期内，成诚公司不能按时履行合同支付租金，且创艺房开也不能按时收取北京华联租金履行第1条承诺。创艺房开依据本协议在12个月内变卖北京华联所承租部分的8590m2房屋所有权，变卖全部所得按单个业主购房款总额占商场全部业主购房总额的比例赔付原告，创艺房开的保租义务即终结，原告所购商铺产权仍属原告所有。      另查明，上述合同签订后，案涉商铺租金均由被告创艺房开支付。从2020年3月1日起，被告未支付租金，至2020年8月31日，欠付租金共计4102.62元即2051.31元/季度×2个。      又查明，对于已付租金期间部分，2017年9月1日（计租赁期间为2017年9月1日——2017年11月30日）——2020年2月29日被告累计欠付原告租金2358.84元。      再查明，贵州省于2020年1月27日启动突发公共卫生事件一级响应。      本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告成诚公司签订的《房屋租赁合同》，原告与二被告签订《终身保租协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于原告诉请的成诚公司支付租金4349.13元（2020年3月1日—2020年8月31日）。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，本院酌定因新冠肺炎疫情影响扣减2个月租金。故对原告的该项诉讼请求，本院支持2735.08元即4102.62元÷6个月×4个月。关于原告诉请成诚公司支付拖欠的累积租金7324.89元（2005年12月1日—2020年2月29日）。对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效应自该期债务履行期届满之日的次日起算。故对被告的诉讼时效抗辩予以采纳，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，适用三年诉讼时效。故对原告的该项诉讼请求，本院支持2017年9月1日——2020年2月29日欠付租金金额2358.84元。被告创艺房开自愿对被告成诚公司按约支付原告租金承担保证责任，故原告诉请其承担连带责任，本院予以支持。      据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第十八条之规定，判决如下：      一、被告贵阳成诚商场管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告吴银珍（2020年3月1日—2020年8月31日）租金2735.08元；      二、被告贵阳成诚商场管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告吴银珍2017年9月1日——2020年2月29日欠付租金2358.84元。      三、被告贵阳创艺房地产开发有限公司对上述第一、二判项承担连带清偿责任。      四、驳回原告吴银珍的其余诉讼请求。      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。      案件受理费减半收取46元，由被告贵阳成诚商场管理有限公司、贵阳创艺房地产开发有限公司负担20元，由原告吴银珍负担26元（该款原告已预交，被告在支付上述款项时，一并支付给原告）。      本判决一经作出即生效。                        审  判  员      鲁  迪              二〇二〇年十一月二十八日            书  记  员     赵佳媛