湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0407民初511号原告：陈玉民，男，汉族，生于1973年4月29日，住所地祁东县。原告：高艳，女，汉族，生于1977年10月8日，住所地祁东县。两原告委托诉讼代理人：彭芙，湖南溥天律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：李玉华，衡南县法律援助中心律师。被告：华耀城（衡阳）有限公司，住所地衡阳市石鼓区蔡伦大道华耀城招商中心。法定代表人：杨贤辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：申龙龙，男，该公司法务。原告陈玉民、高艳与被告华耀城（衡阳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉民及两原告的委托诉讼代理人李玉华、被告华耀城（衡阳）有限公司的委托诉讼代理人申龙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金103615元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月23日，原、被告签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买的商品房位于石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳华耀城商贸物流城五金机电交易中心（M6地块第二部分）61#111室，预测建筑面积共123.48平方米，单价为每平方米6138.01元，总价款757922元。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照已付房款中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2018年11月16日，原、被告签订《商品房买卖补充协议》，被告同意将原合同所确定的购房款总额757922元变更为742763元。当日，原告付清全部购房款。但时至今日，被告未向原告交付房屋。被告应当在2018年12月31日之前履行交房义务。被告逾期交房超过60日，应当按日计算向原告支付全部房款万分之三的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告辩称，原告未按约定交存涉案房屋的物业维修资金，不具备交房的前提条件，答辩人按照合同约定及相关规定顺延交付涉案房屋，合法合理，不构成逾期交房；原告主张的违约金明显过高，应当依法予以适当降低；由于天气原因以及创卫，不能施工，构成不可抗力，被告不构成逾期交房，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年1月23日，原、被告签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买的商品房位于石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳华耀城商贸物流城五金机电交易中心（M6地块第二部分）61#111室，预测建筑面积共123.48平方米，单价为每平方米6138.01元，总价款757922元。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照已付房款中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2018年11月16日，原、被告签订《商品房买卖补充协议》，被告同意将原合同所确定的购房款总额757922元变更为742763元。当日，原告付清全部购房款。还查明，原、被告签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》第二十二条约定：签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理转移登记前缴存物业维修资金，买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前缴存物业维修资金。买受人未按规定缴存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。2019年11月5日，涉案房屋竣工验收合格，2019年12月31日，涉案房屋办理竣工验收备案手续。2020年3月8日，被告书面通知原告收房。因为天气原因以及其他因素影响，涉案房屋未在约定的期限内即2018年12月31日前交房。2020年4月7日，原告缴纳专项维修资金7409元。上述事实有双方当事人陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、收据以及被告提交《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、衡阳气象局天气证明、交房通知书、交房须知等证据经庭审质证并在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议,未违反国家强制性法律法规的规定,系双方当事人真实意思表示,应当依法认定为有效。根据合同约定的内容,被告应当在2018年12月31日前将经过竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告，但涉案房屋2019年11月5日竣工验收合格，2019年12月31日办理竣工验收备案手续，被告已经构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”诉讼过程中，原、被告均没有就延期交付房屋给原告造成的损失提出证据。本院根据违约金兼具补偿性、惩罚性的双重属性，并结合中国人民银行公布的一年期贷款利率，在超出一年贷款利率30%部分适当减少双方约定的违约金计算标准。本院确定违约金计算标准为“按每日万分之二计算全部购房款违约金”。对原告主张的过高部分的违约金，本院不予支持。根据查明的事实以及交房时间，被告违约时间从2019年1月1日计算2020年3月8日止，按每日万分之二计算全部购房款违约金为64174.72（742763*432天*2?）元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后三日日内向原告陈玉民、高艳支付违约金64174.72元；二、驳回陈玉民、高艳的其他诉讼请求。案件受理费2372元，由原告陈玉民、高艳负担967元，被告华耀城（衡阳）有限公司负担1405元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  刘少文审 判 员  唐 娟人民陪审员  屈济健二〇二〇年十一月九日书 记 员  王柯道附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。