天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初3812号原告：杨金震,男,1976年9月21日出生,汉族,住天津市东丽区。委托诉讼代理人：王充己，天津东韵律师事务所律师。被告:唐一堂,女,1985年1月15日出生,汉族，个体工商户，住天津市东丽区。原告杨金震与被告唐一堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨金震的委托诉讼代理人王充己，唐一堂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨金震向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令唐一堂支付租金139500元;2.请求依法判令唐一堂给付违约金30000元;3.本案诉讼费用由唐一堂负担。事实及理由:原、被告系房屋租赁合同关系,杨金震系出租人,唐一堂系承租人,2018年双方签订《商品房租赁合同》,约定杨金震将自己所有的坐落于天津市河东区××路××广场××楼××号房屋出租给唐一堂,租赁期限自2018年10月1日至2024年9月30日,前两年年租金180000元,按季度支付于每一季度第一个月的1日前交付下一季度的租金。根据合同约定,唐一堂应于2020年4月1日前支付2020年4月1日至6月30日期间租金45000元,然唐一堂并未按照约定支付租金,经杨金震多次催要未果,特此起诉,望法院判如所请。唐一堂辩称，不同意杨金震诉请。唐一堂于2019年12月31日支付2020年1月1日至2020年3月31日租金，2020年1月24日体育局因疫情原因告诉唐一堂不允许再营业。2020年2月4日唐一堂见疫情没有好转，就与杨金震商量免租。期间多次通过微信、电话与杨金震沟通，但多次不接电话或挂断电话，称等疫情结束后再说。因不知什么时候结束疫情，故唐一堂提出解约。杨金震称因为疫情不方便见面，等疫情结束后再说。唐一堂提出解约后第3天杨金震的嫂子找到，表示租赁房屋部分可以免租，所以没有搬离。合同约定应于3月31日续交后面的租金，但这期间一直处于停业状态，故告知杨金震不再续交后面的租金，杨金震也没有追问。2020年4月25日，体育局允许健身行业开业。2020年6月30日、7月1日左右，唐一堂给杨金震发微信商量减租的事情，但没有得到回复。因为没有商量好，故一直没有交付租金，但店铺在经营。直到9月15日收到传票，因为难以经营，故被告腾房，但杨金震也没有办理交接手续，今天将电卡和钥匙都带来进行交接。因疫情政府对健身行业也有限流和其他限制，商场人流量巨减，有的商铺已经倒闭了，会员消费也十分谨慎，因此生意很差。公司于2020年6月申请注销，因店里有负债，所以注销被迫停止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案诉争房屋坐落天津市河东区××路××广场××楼××号（诉争房屋），房屋所有权人为杨金震。2018年7月，杨金震作为甲方、出租方，唐一堂作为乙方、承租方签订《商品房租赁合同》，约定唐一堂承租诉争房屋作商业经营使用，租赁期限自2018年10月1日至2024年9月30日。租金每年180000元，前两年租金不变，此后每两年上浮10%，租金按季度支付,于每季度初月1号前交纳下季度租金。上述合同签订后，杨金震将诉争房屋交付唐一堂使用，唐一堂用于经营健身馆。双方庭审期间一致认可唐一堂缴纳房屋租金至2020年3月31日。唐一堂庭审期间表示其现在已搬离涉诉房屋，诉争房屋内没有其物品，同意支付2020年4月25日至今的房屋租金。唐一堂当庭提出要求与杨金震进行房屋交接，杨金震不同意交接房屋。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，本案中，杨金震与唐一堂作为平等主体，基于真实意思表示，自愿签订《商品房租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应依照合同约定履行各自义务，否则将承担违约责任。对于双方现合同状态，唐一堂既主张解除合同且已搬离诉争房屋，则双方房屋租赁合同实际上已经无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。唐一堂既已搬离诉争房屋，则不宜强制其继续履行合同，因此本案双方房屋租赁合同应当解除。对于解除时间，唐一堂虽主张在2020年3月通知过杨金震解除合同，但其既自述在2020年4月27日重新以诉争房屋开业经营，则说明此前双方未就解除合同达成合意。唐一堂于庭审期间当庭表示通知杨金震解除合同，则双方房屋租赁合同应当于庭审当日即2020年11月9日解除。对于解除原因，唐一堂虽主张系因疫情导致的不可抗力，但其既然已经在2020年4月开始恢复健身馆经营，则疫情不能再作为其解除合同的理由，其应就单方解除合同承担违约责任。对于杨金震主张的租金一节，唐一堂已支付租金至2020年3月31日，双方房屋租金合同于2020年11月9日解除，则唐一堂欠付杨金震2020年4月1日至2020年11月9日期间的租金。唐一堂提交天津市体育局相关通知等证据显示其健身馆在疫情期间无法开业经营，此系不可抗力造成其不能正常使用诉争房屋，该期间的房屋租金原告应当予适当减免。唐一堂既已支付租金至2020年3月31日，且庭审期间认可自2020年4月25日起支付房屋租金，则本院酌定唐一堂自2020年4月25日起向杨金震支付房屋租金至2020年11月9日，数额为100109.6元（180000/365*159+180000*110%/365*40）。双方合同既解除，则双方应当及时办理房屋交接手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。唐一堂违约解除合同，杨金震可以追究其违约责任。但本着避免双方损失进一步扩大的原则，杨金震应当及时与唐一堂办理房屋交接，唐一堂当庭提出交接房屋，杨金震拒绝，则此后诉争房屋不应再视为唐一堂占有使用状态。对于杨金震主张的租金超出部分，本院不予支持。唐一堂单方解除合同，应向杨金震承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方合同虽约定单方解除合同的应向另一方按年租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，但唐一堂单方解除合同给杨金震造成的损失应为房屋空置损失，结合诉争房屋性质及剩余租期考虑，诉争房屋空置损失酌定为2个月租金为宜。按照双方合同解除后租金标准计算，唐一堂应支付原告的违约金数额为33000元（180000*110%/12*2）。本案杨金震仅主张了30000元，不超过上述数额，本院予以支持。对于剩余部分，杨金震可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第（二）项、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条规定，判决如下：一、唐一堂于本判决生效之日起十五日内给付杨金震2020年4月25日至2020年11月9日期间租金100109.6元；二、唐一堂于本判决生效之日起十五日内支付杨金震违约金30000元；三、驳回杨金震的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3690元、减半收取计1845元，由杨金震负担395元，由唐一堂负担1450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张楠二〇二〇年十一月二十九日书记员  何欣本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。