河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初8528号原告：胡红琳，女，1968年12月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘用，河南迪卡沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘自豪，河南迪卡沃律师事务所律师。被告：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街**东方鼎盛中心****。法定代表人：戴杰。原告与胡红琳与被告东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日作出（2019）豫0104民初10253号民事判决，被告鼎盛公司不服该判决提起上诉，郑州市中级人民法院于2020年2月28日作出（2019）豫01民终25444号民事裁定，裁定撤销（2019）豫0104民初10253号民事判决，发回本院重审。本院于2020年4月22日作出（2020）豫0104民初1270号民事裁定，裁定移送郑州高新技术产业开发区人民法院处理。2020年8月12日，郑州高新技术产业开发区人民法院收案后，报请郑州市中级人民法院指定管辖。2020年9月17日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民辖93号民事裁定，裁定本案由本院审理。本院于2020年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡红琳的委托诉讼代理人潘自豪到庭参加诉讼,被告鼎盛公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡红琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房屋所有权证；2.判令被告向原告支付逾期办理产权初始登记违约金612640元（自2016年6月1日计算至实际办理产权初始登记之日止，以280万元为基数，按照0.02%/天暂计算至2019年5月31日）;3.判令被告向原告支付逾期办理产权转移登记违约金531271.23元（自2016年10月1日计算至实际办理产权转移登记之日止，以280万元为基数，按照银行同期贷款年利率4.75%的1.5倍暂计算至2019年5月31日）；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于郑东新区××路北、××东方鼎盛××单元××商品房××套，建筑面积165.97㎡，单价16870.52元/㎡，总房款为280万元；鼎盛公司应于2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.02%违约金；出卖人取得该商品房初始登记后，委托出卖人办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得商品房初始登记后120日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取等。合同签订后，原告支付了购房款，但被告至今未办理房屋产权初始登记，亦未办理房屋产权转移登记，被告已经违约，应当承担违约责任。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。鼎盛公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告鼎盛公司缺席，无质证意见。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，胡红琳(××)与鼎盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：D16002603634）,主要约定：第三条，××购买出卖人开发的位于郑东新区××路北、××西××单元××号房屋，建筑面积为165.97㎡；第四条，单价为16870.52元，房款金额为280万元；第六条，2016年8月1日现金支付首付款112万元，剩余房款168万元通过商业贷款方式支付;第八条，出卖人应在2016年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋交付使用；第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行等。附件四《合同补充协议》主要约定:1.出卖人应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.02%的违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，××委托出卖人办理商品房转移登记的，××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理转移登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得商品房权属证书的，××不解除合同的，出卖人按日向××支付总房款0.02%的违约金等。该合同于2016年8月10日备案。合同签订后，原告依约交纳首付款112万元，并于2016年8月22日与案外人焦作中旅银行股份有限公司签订《个人购房借款合同》[合同编号：（2016）中旅银个按贷字第1600300号]，约定借款金额为168万元，胡红琳自愿以位于郑东新区××路北、××西××单元××号房屋作为抵押。2017年8月7日，鼎盛公司向原告出具增值税发票，载明胡红琳交付全额购房款280万元。2017年8月29日，胡红琳交纳房屋契税53333.34元。2019年5月31日，胡红琳向鼎盛公司邮寄《催告函》一份，主要载明：因鼎盛公司逾期未为胡红琳办理房屋产权初始登记及房屋产权转移登记，要求鼎盛公司依据双方签订的《商品房买卖合同》支付违约金。鼎盛公司于2019年6月3日签收了该催告函。另查明，1.2016年6月28日，胡红琳签署《承诺书》并与郑州康居物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》、交纳案涉房屋物业管理费4381元。2.2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，通知郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》；郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起，停止办理各类房屋登记业务。其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪[2017]1号）中第十条，关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产中心申请办理首次登记。诉讼过程中，原告称，案涉房屋在合同签订前已交付，目前尚未完成权属初始登记手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方于2016年8月1日签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年3月31日前将符合约定条件的案涉房屋交付××使用。合同约定的交房时间早于双方合同签订时间，不符合交易习惯，属于合同瑕疵，但合同瑕疵并不影响依法成立的合同效力。案涉合同约定出卖人（鼎盛公司）应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政部门受理的，按日向××支付总房款0.02%违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，被告虽交付了房屋但未在合同约定的期限内办理案涉房屋的权属初始登记，已构成违约，应当承担相应的违约责任。《郑州市人民政府办公厅关于全市主城区范围内实施不动产统一登记制度建设的实施意见》规定，2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。鉴于办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，且该变化在双方订立合同时无法预见，也不可归责于双方当事人。但双方在办理初始登记履行不能的情况下，未对办理产权首次登记重新进行约定。但无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得房屋权属证书的前提。虽然不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综合本案合同履行情况及原告的实际损失，本院酌情在合同违约金标准的基础上核减50%，即按日0.01%的标准计算违约金。关于违约金的起算时间，合同虽然约定出卖人应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前报送办理房屋权属登记资料，因原告主张交房时间早于合同签订时间，结合原告提交的《承诺书》、《前期物业服务协议》、物业费收据等证据，可以印证原告所述在签订《商品房买卖合同》前已经办理了交房验收及入住手续，本院以原告签订《前期物业服务协议》及交纳物业费的时间2016年6月28日作为原告接收房屋时间。故被告应以原告已付房款280万元为基数，按日0.01%的标准向原告支付自房屋交付使用后60日即2016年8月27日起至被告报送案涉房屋的不动产首次登记资料被受理之日止的违约金。原告诉求超出部分，本院不予支持。因案涉房屋至今未办理房屋权属的首次登记，尚不具备办理房产证的条件，原告诉请被告为其办理案涉房屋所有权证、支付逾期办理产权转移登记违约金不成立，本院不予支持。被告缺席，未予抗辩，也未提供相关证据，应承担由此引起的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向原告胡红琳支付逾期办理房屋权属登记违约金（以280万元为基数，按日0.01%的标准，自2016年8月27日起计算至东方鼎盛地产发展有限公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止）；二、驳回原告胡红琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15095元，由被告东方鼎盛地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  侯培利审判员  王贯一审判员  武慧鑫二〇二〇年十一月二十六日书记员  韩冬菊