广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21826号上诉人（原审被告）：深圳致远金融控股有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾路******（入驻深圳前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300342859296Q。法定代表人：谢天来，执行董事。上诉人（原审被告）：深圳小宝互联网金融服务有限公司，住，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路**前海深港青年梦工场******一社会信用代码：91440300342757150B。法定代表人：谢天来，执行董事。上诉人（原审被告）：谢天来，男，汉族，1983年2月9日出生，住所地：，住所地：广东省深圳市南山区v>三上诉人共同委托诉讼代理人：褚妮娜，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司，住所地：，住所地：深圳市南山区科苑南路**信用代码：91440300590716024D。法定代表人：利青，执行董事。委托诉讼代理人：温惠光，广东华商律师事务所律师。上诉人深圳致远金融控股有限公司（以下简称致远控股公司）、深圳小宝互联网金融服务有限公司（以下简称小宝互联网公司）、谢天来因与被上诉人深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司（以下简称科能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来的上诉请求：请求依法撤销一审判决,并依法改判:1.致远控股公司、小宝互联网公司向科能公司支付15733.49元,谢天来对上述支付义务承担连带清偿责任;2.一审案件受理费由科能公司承担;3.二审案件受理费由科能公司承担。事实与理由：一、一审判决对科能公司不退还致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来物业保证金的事实认定错误,且遗漏审判。根据致远控股公司、小宝互联网公司与科能公司之间签署的《XX大厦补充协议》（以下简称《原协议》）及《XX大厦租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），致远控股公司、小宝互联网公司承担提前解除合同违约责任的方式为:致远控股公司、小宝互联网公司需提前三个月通知科能公司,科能公司不退还致远控股公司、小宝互联网公司已支付的租赁保证金,若提前通知时间不足三个月,除不退还租赁保证金外，致远控股公司、小宝互联网公司还需支付一个月租金作为提前解约补偿金;根据致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来与科能公司之间签署的《XX大厦解除合同协议书》（以下简称《解除协议》）及附件,关于致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来不得追索其已支付但未约定的金额为154936元的物业保证金(包括管理费保证金116202元及水电费押金38734元),已超出原租赁协议约定的违约责任承担范围,且已超出科能公司所主张的提前解约补偿金的范围。同时,根据一审庭审时科能公司的表述,科能公司同意致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来关于部分物业保证金(水电费押金)应当退回的主张。一审判决对致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来所主张物业保证金的收取与退回事项未做查明与核实,属于遗漏判决。二、一审判决对科能公司单独额外主张违约金部分的事实认定错误。致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来自2019年初即准备提前解约并与科能公司进行告知协商,各方最终于2019年3月31日就解约事项达成一致并签署书面《解除协议》,致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来向科能公司提前通知解约时间已超过三个月,《解除协议》是经由各方友好协商后签署,致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来不存在未提前三个月通知的违约情形。《解除协议》附件清单中出现的79330.51元违约金的项目,既无法律依据也无事实依据,纯属科能公司为凑足100万元整数金额的提前解约补偿金而设定。一审判决对致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来提前三个月向科能公司提出解约的事实未做查明,属于事实认定错误。综上,一审判决认定事实错误,并存在漏判情形,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,现特向二审法院提起上诉,请求二审法院撤销一审判决,依法改判。科能公司辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当维持。科能公司向一审法院起诉请求：1.致远控股公司、小宝互联网公司向科能公司支付25万元；2.致远控股公司、小宝互联网公司向科能公司支付逾期违约金（自2019年7月11日起，以25万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际清偿之日，暂计至2019年11月10日为14741.67元）；3.谢天来对致远控股公司、小宝互联网公司的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来承担。一审法院认定事实：位于深圳市南山区XX大厦于2017年2月9日登记至科能公司名下，登记建筑面积100354.80平方米。2016年4月17日，科能公司（出租方、甲方）与致远控股公司（承租方、乙方）签订《原协议》，约定：甲方将XX大厦34层A、B、C、D单位（涉案房屋）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积为1936.75平方米；乙方租用涉案房屋的期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，甲方同意给予乙方2个月免租期；涉案房屋租金每月每平方米220元，按建筑面积计算租金，前2年为固定租金，第3年起租金逐年递增6%；经协商，租金自2018年8月1日起每月支付；2016年8月1日至2018年5月31日期间，每月租金426085元，2018年6月1日至2019年5月31日期间，每月租金451650.10元、2019年6月1日至2020年5月31日期间，每月租金478745.23元；甲、乙双方签订本协议后，甲方向乙方按收取总计三个月的租金费用作为租赁保证金，即1278255元；若乙方在租赁期间无重大违约行为，且租赁期限届满时能按甲方要求搬离、将租赁房屋完好返还甲方，且付清了租金、物业管理费、水电费等全部费用后，则租赁保证金在15个工作日内不计息退还，否则甲方有权将租赁保证金在扣除相关费用后再退还乙方；租赁期限内，乙方须按本协议约定时间内向甲方足额支付租金；逾期未支付，乙方按日向甲方支付该笔逾期应付款万分之五的违约金；若乙方超过十个工作日仍未付清，则乙方构成根本违约，甲方有权解除本协议，乙方已交纳的租赁保证金等将作为违约金支付给甲方；租赁期内如乙方提前解约，需提前三个月通知甲方，且甲方不退还乙方支付的租赁保证金；若提前通知时间不足三个月，除不退还租赁保证金外，乙方还需支付一个月租金作为提前解约补偿金；及其他内容。2016年4月18日，致远控股公司通过银行转账方式向科能公司支付涉案房产的租赁保证金1278255元；2016年6月8日，致远控股公司通过银行转账方式向服务于涉案房屋的深圳市卓越物业管理有限公司支付了管理费、管理费保证金、水电费押金，共计193670元。2017年4月18日，科能公司（出租方、甲方）与致远控股公司（承租方、乙方）、小宝互联网公司（受转租方、丙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙、丙三方经协商，在自愿平等、协商一致的基础上，就乙方将其依法承租的租赁物业中的34层A单位转租给丙方使用，由丙方向甲方支付租金等事宜订立该协议；转租物业为XX大厦34层A单位，建筑面积为967.55平方米；转租期限自2017年5月1日起至2021年5月31日止；本协议签订后乙方承担34层BCD单位租金、由丙方承担34层A单位租金；丙方应在每月10日前支付当月租金，由乙方代付丙方租金，并开具代付款说明；本协议签订后，丙方须履行原协议约定的乙方义务（包括但不限于原协议中的租赁物业使用、违约责任等内容）；乙方、丙方就履行《原协议》及《补充协议》项下义务向甲方承担连带责任；乙方、丙方任何一方违约，甲方有权向乙方、丙方或者其中任何一方主张权利（违约责任按乙方、丙方共同承租面积计算）；因乙方、丙方任何一方违约，根据协议的约定，甲方有权解除本协议的，则甲方有权同时解除与乙、丙的租赁关系；需要承担违约责任的，将从乙方交纳的租金保证金内扣除；及其他内容。2019年3月27日，科能公司（甲方）与致远控股公司（乙方）、小宝互联网公司（丙方）、谢天来（丁方）签订《解除协议》，约定：现乙、丙方向甲方单方提出提前解除《原协议》、《补充协议》，经甲、乙、丙三方友好协商，现就解除《原协议》、《补充协议》达成该协议；甲乙丙同意自2019年3月31日起解除《原协议》、《补充协议》以及各方之间基于《原协议》、《补充协议》所形成的房屋租赁关系；乙、丙同意在2019年3月31日向甲方交还房屋；乙方、丙方的租金及相关费用计算至2019年3月31日止，费用明细详见附件1；乙方、丙方须于2019年4月10日前付清第一笔费用25万元，于2019年5月10日前付清第二笔费用25万元，于2019年6月10日前付清第三笔费用25万元，于2019年7月10日前付清第四笔费用25万元；乙方、丙方须于2019年3月31日前付清拖欠物业费用；乙、丙方每逾期一日，须按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向甲方支付逾期违约金；前述任一笔款项逾期支付的，甲方有权即时通知乙、丙一次性偿还全部款项；同时，丁方同意对乙、丙方应付甲方的费用承担连带担保责任，担保期限自主债务履行届满后三年；按《原协议》约定，乙、丙方提前解约的，甲方无须向乙、丙方退还租赁保证金，乙、丙方同意将该笔租赁保证金作为提前解约给予甲方的补偿金、同时放弃向甲方追索；乙、丙方同意将物业保证金作为提前解约违约金，不向物业公司或甲方追索；及其他内容。《解除协议》附件1载明，除保证金不予退还外，甲方向乙方收取的100万元包括截至2019年3月的租金及其滞纳金，以及金额为79330.51元的违约金。庭审中，科能公司表示该违约金系按照《原协议》约定乙方、丙方提前解除合同应向科能公司支付的相当于1个月租金的提前解约补偿金，为了取整100万元而填写该金额。2019年9月26日，科能公司委托诚公顾叶（前海）联营律师事务所通过EMS快递方式向致远控股公司邮寄《律师函》，内容载明：致远控股公司并未按照《解约协议》的约定足额支付拖欠科能公司的费用，构成违约，损害了科能公司的合同权益，要求致远控股公司在2019年10月8日前向科能公司付清拖欠的第四笔费用25万元及逾期违约金；逾期未付的，将根据科能公司的授权循法律途径解决；及其他内容。致远控股公司于2019年9月30日签收了该《律师函》。一审法院认为，致远控股公司、小宝互联网公司在租赁期限内，单方提出提前解除合同，构成违约；现致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来与科能公司就解除《原协议》、《补充协议》达成一致并签订《解除协议》，该《解除协议》内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系各方协商一致的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照《解除协议》的约定履行相应的义务。科能公司要求致远控股公司、小宝互联网公司按照《解除协议》向其支付剩余25万元，于法有据，一审法院予以支持。关于科能公司主张的逾期付款违约金。本案纠纷源于房屋租赁合同关系，《解除协议》约定的100万元除欠付租金之外另包括欠付租金滞纳金及解约违约金，综合考虑《解除协议》中致远控股公司、小宝互联网公司承担的违约责任，一审法院酌情对科能公司诉请的中国人民银行同期贷款利率四倍标准的逾期付款违约金调整至按照年利率6%计算，从2019年7月11日起计至致远控股公司、小宝互联网公司实际付清之日止。科能公司请求谢天来对上述债务承担连带清偿责任，符合《解除协议》的约定，一审法院对此予以支持；谢天来承担保证责任后，有权向致远控股公司、小宝互联网公司追偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、致远控股公司、小宝互联网公司应于判决生效之日起十日内向科能公司支付25万元及其逾期付款违约金（以25万元为基数，按照年利率6%计算，从2019年7月11日起计至致远控股公司、小宝互联网公司实际付清之日止）；二、谢天来应对致远控股公司、小宝互联网公司被判决确定的上述支付义务承担连带清偿责任；谢天来承担保证责任后，有权向致远控股公司、小宝互联网公司追偿；三、驳回科能公司的其他诉讼请求。案件受理费2635.56元，由科能公司负担97.84元，致远控股公司、小宝互联网公司负担2537.72元（谢天来对此承担连带责任）。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、原审判决对科能公司不退还致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来物业保证金的认定是否存在错误；二、致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来应向科能公司支付逾期付款违约金的金额。关于第一个争议焦点，致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来主张原审判决对科能公司不退还致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来物业保证金的事实认定错误,且遗漏审判。对此，本院认为，由于科能公司（甲方）与致远控股公司（乙方）、小宝互联网公司（丙方）、谢天来（丁方）签订《解除协议》中明确约定：按《原协议》约定，乙、丙方提前解约的，甲方无须向乙、丙方退还租赁保证金，乙、丙方同意将该笔租赁保证金作为提前解约给予甲方的补偿金、同时放弃向甲方追索；乙、丙方同意将物业保证金作为提前解约违约金，不向物业公司或甲方追索。因此，原审作出科能公司不退还致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来物业保证金的认定并无不妥。关于第二个争议焦点，上述《解除协议》内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系各方协商一致的真实意思表示，合法有效。即使《解除协议》约定的超出《原协议》、《补充协议》约定的义务，亦属各方当事人对《原协议》、《补充协议》的变更。各方当事人均应按照《解除协议》的约定履行相应的义务。因此，致远控股公司、小宝互联网公司应按照《解除协议》向科能公司支付剩余25万元。另外，原审对逾期付款违约金的处理亦恰当，本院予以确认。综上所述，致远控股公司、小宝互联网公司、谢天来的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费259.22元，由深圳致远金融控股有限公司、深圳小宝互联网金融服务有限公司、谢天来负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年十一月十九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。