吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初2099号 原告：吉林市伟恒物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区延安街德威御园小区**。 法定代表人：王军，总经理。 委托诉讼代理人：杨志山，吉林市昌邑区双圣法律服务所法律工作者。 被告：孙国楠，男，1978年10月28日生，汉族，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：孙井浩（系孙国楠父亲），住吉林市昌邑区。 原告吉林市伟恒物业服务有限公司（以下简称伟恒物业公司）与被告孙国楠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟恒物业公司的委托诉讼代理人杨志山、被告孙国楠的委托诉讼代理人孙井浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伟恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年1月1日-2019年12月31日物业费共计2,957元，违约金1,619元，合计4,576元；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：原告伟恒物业服务有限公司是德威御园小区的服务管理单位，被告孙国楠是德威御园小区24-2-1-13-101室业主，住房面积88.004平方米，根据合同约定，住宅物业费为每月每平方米建筑面积0.7元，车库物业费为每月每平方米建筑面积1.1元。如业主未能按时足额缴纳物业费，按照每日千分之三的标准向原告支付违约金，被告孙国楠欠原告伟恒物业自2016年1月1日至2019年12月31日的住宅物业费为2,957元，物业费违约金自2017年1月-2018年12月31日为1,619元，合计4,576元。经原告多次催要，被告拒不缴费，故诉至法院，以维护自身合法权益。 孙国楠辩称，我于2009年一月入住到该小区，第二年2010年我发现楼道里有异味，我们找到物业，告知后没有得到任何反应，从此以后，异味逐年加重，全楼多名业主多次向物业提出该情况，还是杳无音信。到了2015年，臭味加剧，滋生了许多苍蝇，而且个头很大；蚊子更是多得很，楼道的天棚上黑乎乎的一片，我们二楼的常老师每天早起赶紧把单元门打开放臭味。我拒缴物业费是以此为压力，督促物业重视，尽快解决这种情况，但是物业根本不管，无视我们业主生活在难以忍受的臭味的环境中。2017年夏天，我们楼的几位老人(包括一单元的老孙、二楼常老师老两口、还有四楼的一位女士、还有我)出于无奈，向上级反映此情况，我们害怕臭味产生沼气有危险，经多方打听，我们找到了昌邑区房屋质量监察大队，反映此情况，他们的人说，不归他们管，让我们回去继续找小区物业。没办法我们只好回来找物业，物业仍然无视我们的反映。我们还得忍受浓烈了臭味和蚊子苍蝇的骚扰。我买了很多瓶杀虫剂，每天多次进行消杀。这期间，我们又找到了社区，社区的书记和工作人员来到我们楼里看看，他们跟我们一样不懂是什么原因造成的，也很无奈。2018年十月份的时候，我家的卫生间从马桶口和地漏口开始往外冒粪便，疑似下水道堵了，我们找来疏通队，前后疏通了三次，当时看着好像是通了，但是，楼上一用卫生间，我们家的马桶里和地漏又往上喷脏水，很让人恶心。这么长时间以来，我们是苦不堪言，一直持续到2018年11月中旬，我们实在没有办法，给市长办公室打了电话，第二天，社区书记领着疏通队的师傅开来了一辆高压疏通水车来疏通，那天我没在家，疏通的人把我家地漏下水管给整断了，脏水都流到地下去了。这一年的冬天，我们家一天都不敢离人，也不敢约人来家里做客，卫生间不能用，晚上睡觉都得警惕着卫生间的动静，给我们老两口造成了很大的精神创伤，好不容易熬过了冬天。2019年3月9日我和楼上的业主们商量维修下水道的事。开始他们不同意，还坚持继续找物业，我实在挺不住了，就自行找来了施工队，先后找了三个施工队费用都要一万元到一万两千元，而且还要破坏我家室内的地面，还不负责地面恢复，没办法我又继续找维修队，后来找到一家他从地沟下去看完后还是要价很高，我们没同意。为了知道真相，我亲自钻到地沟里去看。一看到真相，我就明白了。我给大家画了一张示意图，拍了张照片，大家看看。我看到了主管道的走向和管子断裂处，一端搭在地沟墙上，以下的管子都在回填土上，由于回填土下沉，导致下水管折断，根本就不是疏通的问题。我很生气又很无奈，因为这么简单的问题，两分钟就能找到原因(我拍了个小视频，我这么大岁数的人都没用上两分钟)，如果物业在我们开始反映的时候就及时作为，进行调查，我们就不用长期受到恶劣环境的侵害。在2016年我们向物业反映臭味加重，蚊子、苍蝇肆虐的时候，维修也不是很困难，也用不了多少维修费，也就几百块钱就能解决的问题，也不至于后来这么严重的地步。不仅污染了我们的生活环境，而且地沟里堆积了10多年来的粪便给维修造成了很大的困难。最后通过我的努力花了4300元钱解决了长达10年的困扰。当我们下水管修好畅通后，我们很激动，全楼30多家，100来口人，终于摆脱了10年的精神上的摧残。尊敬的法官，介于上述我们业主的精神损害和财产损失，都是因为吉林市伟恒物业服务有限公司不作为、不履职、不执行为业主服务的义务而造成的，以上事件属实，证据确凿，希望法庭给予公正的判决。 本院经审理认定事实如下：吉林市昌邑区延安街与解放北路交汇处的德威御园小区原是弃管小区，该小区也未成立业主委员会。2015年1月30日，吉林市昌邑区延安街道办事处嫩江社区委员会与伟恒物业公司签订《物业服务合同》，双方约定自2015年1月1日起至2020年12月31日期间，为该小区提供物业管理及服务，业主按每月每平方米建筑面积0.7元缴纳住宅物业费，按每月每平方米建筑面积1.1元缴纳网点物业费，伟恒物业公司有要求违约业主支付每日3‰违约金的权利。合同签订后，伟恒物业公司一直为该小区服务至今。孙国楠是该小区24号楼2单元1楼101室的业主，房屋建筑面积为88平方米，孙国楠因下水经常堵塞以及楼道内气味难闻而自2016年至今未缴纳住宅物业费。2019年3月，24号楼相关业主已自费聘请专业人员排查了上述问题的原因并维修完毕。 认定上述事实的证据有：伟恒物业公司提交的《物业服务合同》、工作照片；孙国楠提交的照片，以及当事人的当庭陈述，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”德威御园小区在伟恒物业公司接管前是弃管小区，且该小区也未成立业主委员会，故该小区所在地的嫩江社区委员会代业主委员会行使选聘物业服务企业并与之签订《物业服务合同》的职责，符合法律规定，关于物业费交纳标准的约定也符合《吉林省物业服务收费管理实施细则》的相关规定，该《物业服务合同》真实有效，小区业主、伟恒物业公司均应按合同约定行使权利、履行义务。 孙国楠抗辩其未交物业是由于排污管道断裂致楼道内臭气熏天，多次向物业反映，未能解决，该问题已困扰其近十年之久。其抗辩的事由究其根本原因是房屋质量问题，并非物业公司的违约行为造成，但在伟恒物业公司接管该小区后应对公共设施、公共环境存在的问题进行排查并积极应对，但伟恒物业公司未能举证证明其已尽到合同约定的义务，对该问题的解决存在一定的服务瑕疵。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护，即使物业服务公司在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。结合双方履行合同义务的程度，本院酌定孙国楠在排污管道修复前即2016年1月1日至2019年3月31日按70%交纳物业费；修复后即2019年4月1日至2019年12月31日正常交纳物业费。故孙国楠自2016年1月1日至2019年12月31日应向伟恒物业公司交纳物业费2,236.08元（0.7元/月/平方米×88平方米×39个月×70%+0.7元/月/平方米×88平方米×9个月）。 关于伟恒物业公司主张的违约金问题。孙国楠未缴纳物业费，事出有因，且伟恒物业公司对此也有一定服务瑕疵，故本院对伟恒物业公司诉请的违约金不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项、《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 孙国楠于本判决生效之日起五日内向吉林市伟恒物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费2,236.08元； 驳回吉林市伟恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告孙国楠承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  徐岚 二〇二〇年十一月九日 书记员  姜琳