广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1622民初1640号原告：曾明华，男，1961年11月2日出生，汉族，住广东省龙川县******委会石示里村30号，公民身份号码442************578。委托诉讼代理人：邱友梁，广东竞方律师事务所律师。被告：张潭集（常用名：张集），男，1961年3月18日出生，汉族，住广东省龙川县********委会新城区批发市场28栋22号，公民身份号码441************771。原告曾明华与被告张潭集房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾明华的委托诉讼代理人邱友梁，被告张潭集到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年12月1日签订的《合同》，上述合同解除后，被告应即时、完好地将租赁物即龙川县*********************返还给原告；2.判令被告交付的履约押金5000元不予退还；3.判决被告向原告支付2020年6月1日起至店铺归还之日止的租金，月租金为2300元，暂计至2020年9月30日的租金为9200元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月1日，原、被告双方签订了《合同》，约定原告将自己权属的龙川县*********************出租给被告，租期自2017年12月1日至2019年12月1日，月租为2300元。约定租赁期内，乙方不得私自将门店转让给第三方，如确实需要转让，须经甲方同意后方可转让，如乙方违反此条约，甲方有权终止合同，收回商铺，并不退押金。合同签订后，原告将店铺交付给被告使用。被告在经营期内未经过原告的许可，私自将原告的店铺交付给被告使用。被告在经营期间内未经过原告的许可，私自将原告的店铺间隔成两部分，将两部分分别租赁给不同的租客用于经营不同的行业。被告的行为已经构成根本性违约，原告发现后，多次要求被告整改无果。合同到期后，原告提出收回店铺，不同意继续租赁给被告，被告拒不归还店铺。被告的违约行为已构成了根本性违约，并符合双方约定的解除合同的条件。原告为了维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请人民法院判准原告的诉讼请求。被告辩称：2013年10月份，答辩人与前租店者陈某转让承租旺成农产品批发市场二号楼214号商铺。接租前，该店因无法排污，臭气冲天，商品无法销售，原承租者陈某不得不将该店亏损转让。接租后，答辩人经原告同意，挖了化粪池并将污水接入外面大街排污渠，拆除间墙，内外装修及安装水电等，共花费40000多元。之后，答辩人与原告签订了三年的合同（2013年12月1日至2016年12月1日），租金为每月2000元。2017年12月1日，答辩人与原告继续签订为期三年的合同，租金为每月2300元。原告趁答辩人不注意，将租赁时间改为从2017年12月1日至2019年12月1日（实际到期时间应为2020年12月1日）。因涉案店面位于断头路死角位置，为盘活该店，2017年5月10日，在征得原告同意的前提下，答辩人将该商铺发包给陈雪霞，但租金一直由答辩人支付。然而之后原告言而无信，以该店不可转租为由对答辩人进行要挟，言语攻击打压、无事生非，提出店租要提升至5000元每月，另加转让费、饮茶费等费用共10万元。原告的所作所为，给答辩人生意及精神造成极大损失，导致无法正常经营。鉴于原告把合同当儿戏，在租赁期内，无故终止合同、收回商铺、藐视法律违背合同条款条约，答辩人提出如下强烈要求：1.商铺返还不成立；2.押金合同到期必须退还；3.本案诉讼费由原告曾明华承担；4.原告曾明华赔偿给答辩人各种费用等100万元。至于2020年6月1日后未支付的租金，答辩人同意支付。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年4月16日，原告与深圳市旺兴成房地产开发有限公司龙川分公司签订《商铺租赁合同书》，主要约定深圳市旺兴成房地产开发有限公司龙川分公司将位于龙川县新城开发区（国土局旁）农产品批发市场贰号楼第壹拾肆号建筑面积计柒拾陆平方米的商铺，出租给原告作为经营批发之用，租赁期为三十年，即从2010年5月15日起至2040年5月15日止，三十年总租金为203800元，原告已一次性付清租金，深圳市旺兴成房地产开发有限公司龙川分公司将该商铺交由原告经营使用。2013年12月1日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《合同》，主要约定：甲方将旺兴成农产品批发市场二号楼214号商铺租赁给乙方，租期为三年，从2013年12月1日至2016年12月1日止。商铺面积内空长14.76米×宽4.38米，过道4.38米×2.16米，总面积74.11平方米。每月店租2000元，租赁押金5000元。一、甲方将水电安装到商铺门口，店内装修由乙方负责。租赁期满后，如乙方不续租，不动资产乙方不得拆除，应完整砌回砖墙给甲方，甲方将租赁押金全额退还给乙方。二、在租赁期内，乙方不得私自将门店转让给第三方，因经营问题确实需要转让的，须同甲方协商，经甲方同意后方可转让。如乙方违反此条约，甲方有权终止合同，收回商铺，并不退还押金。三、在租赁期内，甲方不得无故终止合同，收回商铺，应保护乙方应有权益，如甲方违反此条约，甲方应退还租赁押金并赔偿乙方损失。四、乙方经营期间，不得经营易燃易爆化工商品、饮食业、水果业，店租第一年每半年缴纳一次，第二年一年一次性付清店租……。五、租赁期满后，在同等条件下，乙方如要续租应享有优先权。合同签订后，原告依约将商铺交给被告经营。期间，被告于2014年6月1日与案外人徐勇签订《租店合同》，将涉案商铺转租给徐勇，约定出租期为三年，即从2014年5月10日至2017年5月10日止，总合同期为十年即2014年5月10日至2024年5月10日，月租为每平方米40元，第一个三年以门店70平方米计算租金为2800元等内容。2016年12月1日,原、被告关于涉案商铺的租赁合同租期届满，被告继续承租涉案商铺，但双方未续签书面租赁合同，租金标准按原合同执行。2017年5月10日，被告又与案外人陈雪霞签订《租店合同》，约定被告将涉案商铺租给陈雪霞，合计72平方米，出租期为三年，即从2017年5月10日至2020年5月10日，总合作期六年，即2017年5月10日至2022年5月10日，月租为3300元等内容。2017年12月1日，原、被告续签《合同》，约定原告将涉案商铺租赁给被告，租期为三年，从2017年12月1日至2020年12月1日止（合同中误写成“从2017年12月1日至2019年12月1日止”），每月店租2300元，租赁押金5000元等。其中合同条款第一、二、三条约定与2013年12月1日签订《合同》一致，合同第四条约定：乙方经营期间，不得经营易燃易爆化工商品、饮食业、水果业，一年一次性付清店租……。第六条（实为第五条）约定：合同到期三年按原房租的25%增收租金。续签合同后，被告已向原告支付涉案商铺的押金5000元，商铺保持原有使用状况，被告按约定交付租金。合同续签两年后即2019年12月，原告以合同到期为由，要求被告终止合同或提高租金续租，从此双方发生争议。被告于2020年2月22日支付第三年租金时没有按合同约定一次性支付27600元，而是只支付11500元（5个月租金）。目前，涉案商铺分为两部分，分别由徐勇和陈雪霞使用，均用于经营餐饮业。以上事实有身份证、《商铺租赁合同书》、《合同》2份、《租店合同》2份和当事人的陈述等予以证实。本院认为，原告与被告就涉案商铺签订的租赁《合同》,系当事人真实意思表示,内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,当事人均应全面按照合同约定履行各自的义务。双方最后一次签订的合同为2017年12月1日续签的《合同》，该合同约定租期三年，即期限应自2017年12月1日起至2020年12月1日止，合同中的截止日期2019年12月1日应为笔误。涉案商铺目前仍在原、被告约定的租期内。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，被告虽然未经原告同意于2014年6月1日将涉案商铺部分转租给徐勇、于2017年5月10日将涉案商铺部分转租给陈雪霞，均用于经营餐饮业，根据上述规定，原告享有合同解除权。但结合餐饮业易于识别的外观、转租时间长达数年等事实，作为出租人的原告应当知道租赁物的使用状况和转租情况，现原告以被告擅自转租且违反约定用途使用租赁物为由，要求解除涉案租赁合同，未举证证明在其知道或者应当知道转租行为后，在六个月内提出过异议，应视为其同意被告的转租行为、默认同意现使用人经营餐饮业。据此，原告丧失了合同解除权，其主张解除涉案商铺租赁《合同》的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原、被告双方的租赁合同即将于2020年12月1日届满，被告与现承租人签订转租合同约定的期限均超过该期限，因此，被告应当及时处理好其现商铺使用人签订的租赁合同。合同期满，原、被告应按约定处理商铺及押金的返还事宜。原告主张被告支付2020年6月1日之后的租金，被告表示同意支付，该诉讼请求，本院予以支持。至2020年12月1日合同期满，共6个月，计租金为13800元（2300元×6个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、被告张潭集应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾明华支付拖欠租金13800元；二、驳回原告曾明华的其他诉讼请求。案件受理费650元，减半收取计325元，由原告曾明华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 员 吴向东二〇二〇年十一月二十日法官助理 蓝 珊书 记 员 袁 敏