江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2391号上诉人（原审被告）：于炳钧，男，1962年10月26日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：李凤祥，江苏君谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶红梅，江苏君谊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：兴化市戴南镇姜何村民委员会，统一社会信用代码54321281ME2431227F，住所地兴化市戴南镇姜何村。法定代表人：徐云峰，该村委会主任。委托诉讼代理人：杨东升，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高勤云，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。上诉人于炳钧因与被上诉人兴化市戴南镇姜何村民委员会（以下简称姜何村委会）排除妨害纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2020）苏1281民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于炳钧及其委托诉讼代理人李凤祥、陶红梅、被上诉人兴化市戴南镇姜何村民委员会的委托诉讼代理人杨东升、高勤云到庭参加诉讼。于炳钧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由姜何村委会承担。事实和理由：1.一审认为何姚不锈钢市场系姜何村委会建设而成，认定案涉房屋系姜何村委会所有，缺乏事实和法律依据。姜何村委会未举证证明其对案涉房屋拥有合法产权，亦未证明其系房屋所有权人，而于炳钧一审中已经初步证明案涉房屋系其所建。据了解，何姚不锈钢市场大部分房屋确实系姜何村委会建设，但有几户却系自己建设而成。案涉房屋系姜何村委会当初为活跃市场，招商引资让于炳钧进入市场，经姜何村委会同意后由于炳钧搭建。2.一审认定案涉结算凭证内容为市场租金，而非于炳钧主张的土地租金，缺乏事实和法律依据。该内容系姜何村委会书写，于炳钧认为其缴纳的土地租金就是市场租金。3.一审认为姜何村委会于2019年12月28日通知了各经营户，但于炳钧并未收到解除合同的通知。姜何村委会要求排除妨害，应先确认合同解除。同时姜何村委会提交的危房鉴定报告并不包含案涉房屋。4.一审认为于炳钧自行扩建的部分房屋，于炳钧并未提供扩建征得姜何村委会同意并领取相关合法手续的证据，建设费用应由于炳钧自行承担。对于该部分情况，一审未组织答辩、质证。房屋是于炳钧建设的，姜何村委会作为土地管理人完全知晓且同意房屋装修、扩建等事宜。考虑合同性质、履行情况、装饰装修组成等，从公平角度酌定判决姜何村委会赔偿房屋装修扩建费用并无不可。建房及装修共花费30万元左右。5.姜何村委会诉讼请求为判令于炳钧立即腾空搬离何姚不锈钢市场676、677号房，一审判决结果为于炳钧于判决生效之日起十日内将位于何姚不锈钢市场第676、677号房屋及两间小仓库腾空并交付姜何村委会。一审判决超出姜何村委会的诉讼请求，违反了处分、辩论原则。姜何村委会辩称，1.何姚不锈钢市场房屋系成批同时建设，材料、结构、质量均相同，故鉴定报告适用案涉房屋。2.姜何村委会主体适格，具有案涉房屋的出租权，何姚不锈钢市场系由姜何村委会建设而成，案涉房屋系由姜何村委会出租给于炳钧。3.双方系口头租赁合同，对租赁期间没有约定，应当视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，姜何村委会本着对经营安全负责的态度，因案涉房屋出现重大安全隐患，故通知于炳钧腾空搬离，具有事实和法律依据。4.姜何村委会一审中诉请腾空搬离包含了于炳钧非法搭建的两间小仓库。姜何村委会向一审法院起诉请求：判令于炳钧立即腾空搬离何姚不锈钢市场第676、677号房。一审法院认定事实：1.何姚不锈钢市场位于兴化市戴南镇姜何村，为姜何村委会分三期进行建设而成。一期始建于2000年8月，三期工程于2007年完工。于炳钧自2007年10月起在何姚不锈钢市场第676、677号房屋经营超市，并向姜何村委会缴纳了50000元，自2010年10月起双方口头约定年租金为5200元，相关租金由于炳钧按年缴纳，并由姜何村委会开具缴款内容为市场租金的江苏省农村集体经济组织结算凭证。2012年左右，于炳钧在上述房屋处扩建了两间小仓库。双方至今未签订书面的租赁协议。2.2019年12月11日，兴化市公安局、兴化市消防救援大队、戴南镇安监局联合对何姚不锈钢市场进行安全检查，发现戴南镇何姚不锈钢市场存在消防安全隐患，兴化市消防安全委员会办公室并于2019年12月13日作出兴消委办[2019]15号《关于戴南镇何姚不锈钢市场存在安全消防隐患的情况通报》，要求戴南镇人民政府对何姚不锈钢市场采取切实有效的整改措施，如无法整改，必须依法对该市场坚决予以关停，确保辖区消防安全形势稳定。2019年12月26日，兴化市戴南镇人民政府作出戴政发[2019]220号《关于整改何姚不锈钢市场消防安全隐患的通知》，要求姜何村委会按照属地管理原则，落实监督职责，切实消除安全隐患，保障人民群众生命财产安全。同年12月28日，姜何村委会在戴南镇何姚不锈钢市场张贴通知，明确告知市场经营户租金截止到2019年12月31日，春节后不得再进货入市场，积极配合在2020年2月底前腾空搬离。2020年1月8日，兴化市安全生产委员会办公室作出兴安办[2020]3号《市安委办关于对明升双语学校等16家企事业单位存在的重大事故隐患进行市级挂牌督办的通知》，其中包括戴南镇何姚不锈钢市场，要求在2020年2月7日前完成整改。2020年1月9日，兴化市消防安全委员会办公室针对戴南镇何姚不锈钢市场作出《关于进一步做好重大火灾隐患整改工作的指导意见》，要求戴南镇人民政府于2020年1月23日前将具体拆迁改造工作方案报消防安全委员会办公室。3月4日，姜何村委会考虑2020年初出现的疫情原因，再次在何姚不锈钢市场张贴通知，明确告知租金截止到2019年12月31日，各经营户在2020年3月25日前配合腾空搬离，截止3月15日止，供电、供水部门将对何姚不锈钢市场停电、停水；……。兴化市戴南镇人民政府同时委托江苏华科建设工程质量检测有限公司对兴化市何姚不锈钢市场一期、二期、三期房屋进行抽样检测，经鉴定，部分房屋目前危险性等级定性均为D级，即房屋承重结构已不能满足安全使用要求，住房整体出现险情，构成整幢危房。2020年4月21日，泰州市消防安全委员会在微信公众号中发布泰消委[2020]3号《关于对2020年度重大火灾隐患单位实施市级挂牌督办的通知》，共计涉及7家单位，其中包括兴化市戴南镇何姚不锈钢市场。后因于炳钧未腾空搬离何姚不锈钢市场第676、677号房屋，姜何村委会遂于2020年6月8日向一审法院提起诉讼，提出如前之诉请。3.于炳钧主张涉案房屋为其自建，提供了证人一名。证人李某1（男，身份证号码）到庭陈述：其与于炳钧是同村人，其听原村干部讲过，村里在市场划了一块地方给于炳钧，由于炳钧自建经营超市。上述事实有姜何村委会提交的相关书证、视听资料、证人证言及双方当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，何姚不锈钢市场系姜何村委会建设而成，是众所周知的事实。于炳钧主张涉案房屋为其自建，仅仅提供一名证人的证言，不足以证明其主张。且姜何村委会开具的江苏省农村集体经济组织结算凭证的缴款内容为市场租金，而非于炳钧所主张的土地租金。故对于炳钧的该主张不予采信。应认定双方自2007年10月起对位于何姚不锈钢市场第676、677号房屋形成口头租赁合同，双方至今未签订书面租赁合同。根据法律规定租赁期限6个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因何姚不锈钢市场经相关部门监督检查，存在消防安全隐患，且相关房屋经抽样检测鉴定均为D级，属危房，已无法整改，姜何村委会基于对承租人负责的态度，为了保护承租人的生命和财产安全，已于2019年12月28日通过张贴公告通知包括于炳钧在内的所有承租人租赁期限至2019年12月31日，在2020年2月底前腾空搬离，后考虑到2020年初的疫情影响，再次于2020年3月4日通知包括于炳钧在内的所有承租人在2020年3月25日前腾空搬离。双方的租赁合同已解除，于炳钧无继续占有、使用何姚不锈钢市场第676、677号房屋的事实和法律依据。于炳钧自行扩建的部分房屋，于炳钧并未提供扩建征得姜何村委会同意并领取相关合法手续的证据，建设费用应由于炳钧自行承担，于炳钧应一并腾空让出。对姜何村委会的诉讼请求依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：于炳钧应于判决生效之日起十日内将位于戴南镇何姚不锈钢市场第676、677号房屋及两间小仓库腾空并交付姜何村委会。一审案件受理费100元，减半收取50元，由于炳钧负担。二审中，于炳钧围绕其诉讼请求提交了证人李某2、李某3的证言。证人李某2反映，案涉房屋系于炳钧于2006自行建设，包括超市部分和小仓库。房屋所涉土地是李某2的土地，其没有参与房屋建设，建设费用其不知道，但知道于炳钧交了5万元土地租金给村里，请了本村的“华五”承建。证人李某3反映，于炳钧的超市是自行建设，并得到村里同意。当初是老支书让李某3等人引进于炳钧过来的，具体哪一年建设的记不清了，先建的超市后建的仓库，是“卞锦其”承建的，建设费用不清楚，桩是于炳钧自己打的，土地是集体的。于炳钧认为证人证言可以证明案涉房屋是于炳钧出资建设而不是姜何村委会，姜何村委会无权要求于炳钧搬离。姜何村委会质证认为，证人证言不具有直接证明效力。本院认证意见，于炳钧的举证目的在于证明案涉房屋系其自建，但其未能提供建房手续、工程费用支出账目或票据、施工人的证言等直接反映建房事实存在的证据，仅凭现有的言辞证据，尚不足以证明其主张的待证事实成立。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。何姚不锈钢市场系姜何村委会建设而成，且由姜何村委会进行日常管理和收取租金，故姜何村委会有权要求于炳钧排除妨害。于炳钧主张案涉房屋系其自行建设，但缺乏充分的事实依据，且姜何村委会亦对此否认，本院对于炳钧该主张不予采信。租赁期限6个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方至今未签订书面租赁合同，因何姚不锈钢市场经相关部门监督检查，存在消防安全隐患，且相关房屋经抽样检测鉴定均为D级，属危房，已无法整改，姜何村委会基于对承租人负责的态度，为了保护承租人的生命和财产安全，已于2019年12月28日通过张贴公告通知包括于炳钧在内的所有承租人租赁期限至2019年12月31日，在2020年2月底前腾空搬离，后考虑到2020年初的疫情影响，再次于2020年3月4日通知包括于炳钧在内的所有承租人在2020年3月25日前腾空搬离。故姜何村委会已经在合理期限通知于炳钧搬离，其要求解除租赁合同于法有据，于炳钧无权继续占有、使用案涉房屋。于炳钧辩解其未收到通知，与客观事实不符，本院不予采信。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。二审中，姜何村委会明确表示其诉讼请求中包括了要求于炳钧搬离非法建设的两间小仓库的事项，于炳钧对此并未提供扩建征得权利人姜何村委会的同意并领取相关合法手续的证据，故其应一并腾空让出两间小仓库。一审法院的判决结果并未超出当事人的处分范围。于炳钧还主张姜何村委会应当赔偿其自行扩建和装修的费用，但因其未能证明扩建经得了姜何村委会的同意，且其租赁经营始于2007年，装修部分经多年耗损，故其赔偿主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人于炳钧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由于炳钧负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 陈继元审 判 员 吴 玫审 判 员 宗 雯二〇二〇年十一月十六日法官助理 刘 旭书 记 员 夏桂尧书 记 员 吴泓萱