广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民再22号 再审申请人（原审被告）：刘兴，男，1969年1月3日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 再审申请人（原审被告）：刘丽梅，女，1967年1月5日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上述二再审申请人共同的委托诉讼代理人：苏德浩，广西嘉友律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：北海实业开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市四川南路明珠花园内。统一社会信用代码：914505006194421283。 法定代表人：刘力宁，该公司总经理。 诉讼代表人：广西启迪律师事务所，北海实业开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：刘福旺，广西启迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫传萍，广西启迪律师事务所实习人员。 被申请人（原审原告）：中国银行股份有限公司北海分行，住所地广西壮族自治区北海市北海大道国际金融大厦。统一社会信用代码：91450500899304845P。 负责人：张军建，该行行长。 委托诉讼代理人：苏珊珊，女，该行工作人员。 再审申请人刘兴、刘丽梅因与被申请人北海实业开发有限公司（以下简称北海实业公司）、中国银行股份有限公司北海分行（以下简称中行北海分行）金融借款合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2006）银民初字第350号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月14日作出（2020）桂05民申41号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘兴及其与刘丽梅的委托诉讼代理人苏德浩、被申请人北海实业公司的委托诉讼代理人刘福旺、巫传萍，被申请人中行北海分行的委托诉讼代理人苏珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘兴、刘丽梅再审请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2006）银民初字第350号民事判决，改判按揭贷款本息的偿还由北海实业公司承担。事实和理由：2004年4月13日，刘兴、刘丽梅与北海实业公司签订两份《商品房买卖合同》（销售合同编号为5Ａ017、5Ａ019），合同约定刘兴、刘丽梅购买北海实业公司开发的位于北海市房屋，每套价格为252582元，付款方式为银行按揭。2004年6月29日，刘兴、刘丽梅，北海实业公司与中行北海分行签订两份《房地产抵押借款合同》，贷款金额为每套176000元。2006年8月，中行北海分行以拖欠贷款本息为由起诉刘兴、刘丽梅与北海实业公司，2006年10月，北海市银海区人民法院作出（2006）银民初字第350号、（2006）银民初字第399号民事判决。法院根据中行北海分行的申请，查封并拍卖了两套涉案房屋。2019年11月15日，刘兴、刘丽梅以北海实业公司无法交付涉案房屋为由向北海市中级人民法院起诉北海实业公司与中行北海分行，请求解除刘兴、刘丽梅与北海实业公司签订的《商品房买卖合同》。2019年12月12日，北海市中级人民法院作出（2019）桂05民初384号、386号两份民事判决，这两份判决书于2020年1月2日生效。刘兴、刘丽梅认为，虽然2004年6月29日刘兴、刘丽梅与中行北海分行签订《房地产抵押借款合同》但由于北海实业公司至今未将房屋交付给刘兴、刘丽梅，也未办理房屋产权登记，刘兴、刘丽梅作为购房者，用于抵押的房屋一直不属于自己，所贷款项已全部由北海实业公司收取使用，因此，（2006）银民初字第350号民事判决，判决刘兴、刘丽梅向中行北海分行还贷付息没有事实和法律依据，并且法院对与刘兴、刘丽梅同类案件经再审程序后已改判购房者（借款人）不承担责任【具体内容详见证据之一（2017）桂0503民再1号民事判决】。另外，由于2019年12月12日法院已判决解除刘兴、刘丽梅与北海实业公司签订的《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，涉案借款本息应由北海实业公司承担。综上，为维护刘兴、刘丽梅的合法权益，恳请贵院依法再审此案。 北海实业公司辩称，刘兴、刘丽梅没有按贷款合同履行还贷的义务，以致中行北海分行向法院提起诉讼解除贷款合同，进而通过执行程序拍卖房屋，导致北海实业公司没有房屋交付。涉案房屋被处置是因刘兴、刘丽梅的责任造成的，与北海实业公司无关。本案是刘兴、刘丽梅的违约行为导致贷款合同被解除，而不是因商品房买卖导致合同被解除，这一事实与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条存在本质上的区别。现在刘兴、刘丽梅要求北海实业公司还贷付息的诉求没有任何事实和法律依据。 中行北海分行辩称，同意北海实业公司的答辩意见。再补充一点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的适用条件是先解除商品房买卖合同后，再解除担保贷款合同。本案中贷款合同是2007年解除，商品房买卖合同是今年才解除的，所以不适用该司法解释。 中行北海分行向原审法院起诉请求：1.解除中行北海分行与刘兴、刘丽梅签订的编号为（2004）北中银零房贷字第598号《房地产抵押借款合同》；2.刘兴、刘丽梅归还中行北海分行贷款本金170,846.63元，支付逾期利息9,137.82元，罚息625.29元，合计人民币180,609.74元（利息与罚息暂计至2006年7月5日，以后另计）；3.北海实业公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4.确认中行北海分行对刘兴、刘丽梅的贷款抵押物享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由刘兴、刘丽梅与北海实业公司承担。 原审法院认定事实：2001年11月23日，中行北海分行与北海实业公司签订了（2001）北中银零（商）合字第002号《销售商业用房合作协议》一份，协议约定：中行北海分行向北海实业公司开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房的买方提供个人商业用房贷款，北海实业公司则为所有单笔贷款的担保人，担保范围为所有单笔借款合同项下的所有贷款本金、利息、违约金（含罚息）、赔偿金以及实现贷款债权的费用等。同日，双方就以上协议又签订了《保证合同》一份，约定：北海实业公司为合作协议项下所有借款人的借款向中行北海分行提供担保，担保范围为：依合作协议，中行北海分行与借款人（购买北海外沙海鲜岛商业用房的业主）签订的借款合同项下的贷款金额及利息，借款人应支付的违约金（含罚息）赔偿金及实现债权的费用、抵押物保管的费用等。保证方式为连带责任保证，如借款人未能按借款合同约定履行或者没有还清全部的债务，中行北海分行有权直接要求北海实业公司履行还款责任。保证期限为：自中行北海分行根据《销售商业用房合作协议》而向买方发放的第一笔贷款的主合同所约定的每一期还款期限之日起两年内。借款合同履行期间，借款人发生借款合同约定的违约情况的，中行北海分行有权要求北海实业公司提前承担保证责任。同时，双方还对合同的变更和解除的条件作了具体的约定。2004年6月29日，中行北海分行与刘兴、刘丽梅夫妇签订编号为（2004）北中银零房贷字第598号《房地产抵押借款合同》一份，合同约定：刘兴以其名义向中行北海分行贷款176000元用于购买北海市房屋，贷款期限为20年，贷款利率为按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为4.20‰，还贷方式为按月等额归还贷款本息，借款人在贷款发放之次月起逐月还款，总期限为240期，每月还款日为5日。逾期还贷的，经中行北海分行催告，贷款人仍未纠正违约行为的，中行北海分行可采取书面通知解除合同、转让债权、处分抵押物、申请强制执行以及提起诉讼等任何措施维护其合法权利，并按中国人民银行的规定从贷款逾期之日起按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。合同还约定：以刘兴、刘丽梅共有的位于北海市房屋作价252000元为刘兴向中行北海分行贷款176000元抵押担保。若刘兴、刘丽梅不能按合同约定履行还款义务时，中行北海分行除继续向贷款人追索外，有权按合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的费用。抵押担保期限为本合同生效之日起至贷款结清之日止。借款合同签订后，2004年7月2日，中行北海分行与刘兴、刘丽梅将位于上述地点的房屋到北海市房地产交易中心办理了借款抵押登记手续，该中心出具了《北海市房地产抵押登记证明书》【抵押登记号：×号】一份。2004年7月6日，中行北海分行依约向刘兴发放了贷款176000元。借款到期后，借款人刘兴、刘丽梅未能按合同的规定还款付息。截止2006年7月5日，刘兴、刘丽梅共拖欠中行北海分行贷款本金170846.63元及相应利息未还。为此，中行北海分行向刘兴、刘丽梅催收，未果。中行北海分行遂于2006年8月18日诉至原审法院，请求解决。 另查明，刘兴、刘丽梅在2004年与中行北海分行签订借款合同时是夫妻关系。2004年8月22日中国银行北海分行因改制更名为中国银行股份有限公司北海分行。 原审法院认为：刘兴、刘丽梅及北海实业公司的法定代表人经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，既不提供证据，也不提出答辩意见，应视为已放弃答辩和质证的权利。刘兴、刘丽梅所提交的上述证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，该院予以确认。中行北海分行分别与刘兴、刘丽梅、北海实业公司签订的《房地产抵押借款合同》、《销售商业用房合作协议》、《保证合同》均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，且用于借款的抵押房屋亦依法办理了抵押登记手续，上述合同合法、有效，均为有效合同。中行北海分行已依约履行了贷款义务，但刘兴、刘丽梅未能按合同约定履行还本付息义务，北海实业公司作为借款保证人在刘兴、刘丽梅12期未履行还本付息义务时亦未能按《保证合同》的约定履行代为还款义务，其行为均构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”的规定，中行北海分行起诉请求解除与刘兴、刘丽梅签订的《房地产抵押借款合同》以及请求刘兴、刘丽梅偿还借款本金170846.63元及相应利息，有事实和法律依据，该院应予支持。中行北海分行与北海实业公司签订的《销售商业用房合作协议》和《保证合同》已明确约定保证方式为连带责任保证，在借款人未能按借款合同的约定履行或者没有还清全部的债务，中行北海分行有权直接要求北海实业公司履行还款责任。故中行北海分行请求北海实业公司对刘兴、刘丽梅的还款义务承担连带保证责任，于法有据，该院应予支持。中行北海分行与刘兴、刘丽梅已就借款的抵押房屋办理了抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条关于“债务人不履行债务时，债权人以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，故中行北海分行请求对北海市房屋享有优先受偿权，理由正当，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条第一款的规定，判决：一、解除中国银行股份有限公司北海分行与刘兴、刘丽梅签订的编号为（2004）北中银零房贷字第598号《房地产抵押借款合同》；二、刘兴、刘丽梅应偿还给中国银行股份有限公司北海分行借款本金170846.63元及利息（利息计算，自借款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付）；三、北海实业开发有限公司对被告刘兴、刘丽梅的上述还款义务承担连带保证责任；四、中国银行股份有限公司北海分行对位于北海市房屋的折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权。案件受理费5225元、其他诉讼费1150元，两项合计人民币共计6375元，由刘兴、刘丽梅、北海实业开发有限公司共同负担。 原审判决生效后，刘兴、刘丽梅不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2006）银民初字第350号民事判决，向本院申诉。本院于2020年4月14日作出（2020）桂05民申41号民事裁定，裁定：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。 当事人围绕再审请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘兴、刘丽梅提交新证据如下：1.(2006)银民初字第350号民事判决，用以证明原审判决解除商品房担保贷款合同、刘兴、刘丽梅承担向银行还贷付息等内容；2.生效证明，用以证明（2006）银民初字第350号民事判决已于2006年10月20日生效；3.（2019）桂05民初384号民事判决，用以证明刘兴、刘丽梅与北海实业公司签订的《商品房买卖合同》已解除，（2006）银民初字第350号民事判决刘兴、刘丽梅向银行还贷付息错误；4.法律文书生效证明，用以证明（2019）桂05民初384号民事判决已于2020年1月2日生效；5.（2017）桂0503民再审1号民事判决，用以证明北海市银海区人民法院已再审改判像刘兴、刘丽梅类似的借款人（购房者）不承担向银行还贷付息责任。北海实业公司认为，对上述证据的真实性无异议，是刘兴、刘丽梅违约造成贷款合同解除的，导致涉案房屋被拍卖，最终房屋不能交付的责任在刘兴、刘丽梅，不在北海实业公司；中行北海分行与北海实业公司质证意见一致。本院认为，上述证据因与案件具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。 本院再审查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。 本院再审另查明，2010年6月2日，北海市银海区人民法院作出（2009）银执字第116-5号民事裁定，认为：在执行过程中，依法将刘兴、刘丽梅所有的座落于北海市房屋【北海市房地产抵押登记证明书：北房地交押字×号】以第三次流拍价166425元交付中行北海分行，抵扣其垫付的执行费、评估费、拍卖费用后抵偿债务162937元，借款抵押物已执行完毕，余下债务因未发现被执行人可供执行的财产，该案暂无财产可供执行，裁定：终结广西壮族自治区北海市银海区人民法院立案执行的（2009）银执字第116号执行案件的本次执行程序。 又查明，2019年11月15日，刘兴、刘丽梅以涉案房屋无法交付为由在本院起诉北海实业公司、中行北海分行，请求解除其与北海实业公司于2004年4月13日签订的《商品房买卖合同》。本院于2019年12月12日作出（2019）桂05民终386号民事判决，判决：解除刘兴、刘丽梅与北海实业公司签订销售合同编号为5A017的《商品房买卖合同》。 还查明，北海实业公司于1991年12月28日在北海市工商行政管理局登记成立，住所位于北海市四川南路明珠花园内，股东是大连正源房屋开发公司和维尔京群岛达兴投资控股有限公司，法定代表人是刘力宁，注册资本500万元，经营范围限于处理债权债务及遗留问题（有效期至2019年6月30日止）。2018年10月10日，北海市中级人民法院裁定受理北海实业公司破产清算一案[（2018）桂05破8号]，并决定指定广西启迪律师事务所担任北海实业公司管理人。 本院再审认为，关于刘兴、刘丽梅是否应当偿还中行北海分行贷款本息及该款应由谁来偿还的问题。刘兴、刘丽梅与中行北海分行签订的《房地产抵押借款合同》因刘兴、刘丽梅违约未能履行还款义务，原审判决据此解除《房地产抵押借款合同》及中行北海分行对位于北海市房屋享有优先受偿权，是正确的，再审予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”上述规定明确了在商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同也被解除的情形下，由出卖人将收受的购房贷款的本金和利息返还给担保权人。本案中，刘兴、刘丽梅与北海实业公司签订的《商品房买卖合同》已经被判决解除，且经认定北海实业公司一直未将房屋交付给刘兴、刘丽梅，导致不能实现合同目的从而解除合同，刘兴、刘丽梅作为购房者用于抵押的房屋已不属于自己，所贷款项实际已全部由北海实业公司收取使用，故在商品房买卖合同、商品房担保贷款合同都被解除的情况下，由北海实业公司直接承担返还中行北海分行贷款本金及逾期利息、罚息责任符合上述司法解释规定，刘兴、刘丽梅再审主张成立，本院再审予以支持。因北海实业公司直接承担还款义务，故其不应再承担连带清偿责任。原审判决虽然是在商品房买卖合同尚未解除的情况下作出的，但本院再审根据查明的事实予以改判符合法律规定。 综上，刘兴、刘丽梅的再审请求成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2006）银民初字第350号民事判决第一、四项； 二、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2006）银民初字第350号民事判决第二、三项； 三、被申请人北海实业开发有限公司应偿还给被申请人中国银行股份有限公司北海分行借款本金170,846.63元及利息（利息计算，自借款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付）； 四、驳回被申请人中国银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 一审案件受理费5,225元、其他诉讼费1,150元，共计6,375元，由被申请人北海实业开发有限公司负担（该款已由被申请人中国银行股份有限公司北海分行交纳）；再审案件受理费3,912.19元，由被申请人北海实业开发有限公司负担（再审申请人刘兴、刘丽梅已预交）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向北海市银海区人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  陆  振  益 审 判 员  王  雅  新 审 判 员  侯  远  婕 二〇二〇年十一月十一日 法官助理  包蓉书记员罗杏