吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民初44号 原告：武汉康顺集团有限公司。住所：湖北省武汉市江岸区。 法定代表人：肖国斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周坤，湖北嘉顺律师事务所律师。 被告：松原中顺宝汽车销售服务有限公司。住所：吉林省前郭县。 法定代表人：朱国民，该公司执行董事。 第三人：松原绿地宝仕汽车销售服务有限公司。住所：吉林省前郭县。 法定代表人：朱平，该公司执行董事。 原告武汉康顺集团有限公司（以下简称康顺集团公司）与被告松原中顺宝汽车销售服务有限公司（以下简称中顺宝公司）、第三人松原绿地宝仕汽车销售服务有限公司（以下简称绿地宝仕公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康顺集团公司的委托诉讼代理人周坤到庭参加诉讼。被告中顺宝公司、第三人绿地宝仕公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康顺集团公司向本院提出诉讼请求：1.解除康顺集团公司与中顺宝公司于2010年12月31日签订的《租赁合同》及2016年1月1日签订的《土地租赁合同补充协议》；2.中顺宝公司与绿地宝仕公司共同向康顺集团公司返还4S店所在地块土地使用权（土地面积6000㎡，出让价值4,785,772.29元），并共同向康顺集团公司移交4S店地上建筑物、构筑物（含装修价值合计15,812,364.12元）；3.中顺宝公司承担违约金26,136元（以2019年度租金261,360元为基数按照10%比例计算）；4.本案诉讼费由中顺宝公司负担。事实和理由：康顺集团公司与中顺宝公司于2010年12月31日就康顺集团公司位于吉林省前郭县郭尔罗斯大路工业集中区地块达成一致租赁意见，并签订《租赁合同》，约定中顺宝公司租赁康顺公司享有土地使用权的上述地块用地建造、经营宝马品牌汽车4S店，合同中对租金标准、租赁期限、违约责任等均进行了约定。《租赁合同》第八条第3款第（4）项明确约定租赁土地、4S店不得擅自进行抵押、转让、转租，否则康顺集团公司有权解除《租赁合同》，土地上建筑物、构筑物等资产无偿归康顺集团公司所有。庭审中，康顺集团公司明确诉讼请求第二项所称建筑物为店面房屋两层及房屋装修，构筑物为院落围墙及大门。 中顺宝公司于2019年7月25日发函请求康顺集团公司同意中顺宝公司将上述土地及4S店转租给绿地汽车服务（集团）有限公司或绿地汽车服务（集团）有限公司下属公司，康顺公司于2019年7月31日向中顺宝公司回函明确表示不同意中顺宝公司所提出的关于转租的请求。此后，康顺集团公司亦未以任何形式许可中顺宝公司将土地、4S店进行转租、转让。康顺集团公司于2019年12月了解到，原本由中顺宝公司承租土地经营的4S店改换成了绿地宝仕公司在实际经营。本案成讼。 中顺宝公司未到庭，未答辩。 绿地宝仕公司未到庭，未答辩。 康顺集团公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对能够证实案件事实的证据，本院予以确定并在案佐证，对案件事实本院认定如下： 2010年12月31日，康顺集团公司（甲方）与中顺宝公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于吉林省松原市前郭县前郭镇鲜丰小区面积6000㎡，使用用途为工业用地的土地使用权。租赁用途为乙方在案涉土地上建造、经营宝马品牌汽车销售服务4S店。租赁期限为10年。该合同第四条关于租金标准及支付约定为“土地租金每年合计为人民币216,000.00元。承租方应于2011年10月30日之前一次性向出租方缴纳2011年度的租金。以后年度的租金按季度支付，承租方应于每季度前10个工作日内向出租方缴纳上一季度的租金。土地租金每3年上浮一次，以上一年度租金总额为基数按照一定比例进行上浮。上浮比例现暂定为10%，实际上浮比例由承租言与出租方按照当时的市场价格进行确定。”第五条甲方的权利与义务约定“……6.租赁期满或乙方违约提前解除合同，地上建筑、构筑物无偿归甲方所有……”、第六条乙方的权利与义务约定“……5.乙方不得擅自将4S店进行抵押、转让、转租，如需实施以上行为必须经甲方书面同意方可进行，否则甲方有权终止本合同，由此造成的损失由乙方承担……”、第八条合同的终止、变更和解除约定“……3.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方所建地上建筑物、构筑物（不含可拆可搬移的设备、设施）无偿归甲方所有，已收款项不予退还：（4）乙方擅自将租赁土地、4S店进行抵押、转让、转租”、第九条违约责任及赔偿约定“……2.符合本合同第八条第4项的约定，乙方有权解除合同，并有权要求甲方按当年租金的10%支付违约金……”、第十条其他条款约定“1.本合同未尽事宜，甲乙双方以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。” 2016年1月1日，康顺集团公司与中顺宝公司签订《土地租赁合同补充协议》，约定土地租赁期间延长至2030年12月31日。2017年度及以后年度的土地租金仍按照双方2010年12月31日签订的《租赁合同》的约定执行。至2019年1月1日前，中顺宝公司就之前的租金已经向康顺集团公司支付完毕。 2019年7月25日，中顺宝公司向康顺集团公司发送《关于转租事宜的沟通函》，就绿地汽车服务（集团）有限公司拟承租案涉土地及房屋继续经营宝马品牌4S店一事征询康顺集团是否同意转租土地等相关事项。 2019年7月31日，康顺集团公司向中顺宝公司出具《工作函》，明确告知中顺宝公司，涉及转租第三方事宜，可由第三方直接与康顺集团公司重新签订租赁协议。同日，中顺宝公司向绿地汽车服务（集团）有限公司提供《同意转租声明》一份，该份声明系复印件，中顺宝公司在该份声明尾端注明对此件真实性负责。该声明记载内容为康顺集团公司作为土地和房屋所有人同意将案涉土地和房屋转租给绿地汽车服务（集团）有限公司或其指定之下属公司租赁经营。该份声明中“武汉康顺集团有限公司”字样、“武汉康顺集团有限公司”公章及“2019年7月31日”处有明显的变造、拼接痕迹。 根据双方当事人约定的计算方式，2019年中顺宝公司应支付租金数额为261,360元。 2019年11月26日，绿地宝仕公司经吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县工商行政管理局注册成立，股东及出资人为绿地汽车服务（集团）有限公司。营业地址为郭尔罗斯大路7899号。与中顺宝公司营业地址为同一地址。案涉土地、房屋以及构筑物目前由绿地宝仕公司实际占有使用。 本院认为，中顺宝公司、绿地宝仕公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证质证的权利。本案的争议焦点是：（一）《租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》应否解除；（二）中顺宝公司和绿地宝仕公司应否返还案涉土地使用权及地上建筑物及构筑物；（三）违约责任负担。现针对以上争议焦点，结合当事人的辩论意见，根据现行法律法规的相关规定，综合评判如下： （一）关于《租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》效力以及应否解除问题。1.根据中顺宝公司与康顺集团公司签订《租赁合同》第十条第一款“本合同未尽事宜，甲乙双方以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力”的约定，双方于2016年1月1日签订的《土地租赁合同补充协议》系《租赁合同》的组成部分。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”规定，康顺集团公司与中顺宝公司之间签订的《租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定康顺集团公司与中顺宝公司之间签订的两份合同有效。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见承租人将租赁物转租给第三人的前提是出租人同意将租赁物转租第三人。本案中，康顺集团公司向中顺宝公司出具《工作函》明确表示不同意中顺宝公司将租赁物转租给第三人，中顺宝公司未经康顺集团公司同意，通过变造、拼接等方式形成《同意转租声明》，将租赁物转租给绿地汽车服务（集团）有限公司，中顺宝公司的行为已构成违约，故康顺集团公司请求解除《租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》有事实和法律依据，应予支持。 （二）关于中顺宝公司与绿地宝仕公司应否返还案涉土地使用权及地上建筑物及构筑物问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，中顺宝公司应当按照其与康顺集团公司签订的《租赁合同》全面履行自己的义务。中顺宝公司未经康顺集团公司同意即擅自将案涉土地使用权及4S店等地上建筑物、构筑物转租给绿地宝仕公司。根据《租赁合同》第八条第三款第四项“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方所建地上建筑物、构筑物（不含可拆可搬移的设备、设施）无偿归甲方所有，已收款项不予退还：乙方擅自将租赁土地、4S店进行抵押、转让、转租”的约定，中顺宝公司在案涉土地上所建地上建筑物及构筑物应无偿归康顺集团公司所有。《租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》解除后，租赁合同终止履行，承租人应将承租的标的物返还出租人，绿地宝仕公司在合同解除后继续占用租赁的案涉房屋没有事实及法律根据。故中顺宝公司及绿地宝仕公司应向康顺集团公司返还案涉土地使用权及地上建筑物和构筑物。 （三）关于违约责任负担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”规定，康顺集团公司与中顺宝公司之间签订的《租赁合同》明确约定“符合本合同第八条第4项的约定，乙方有权解除合同，并有权要求甲方按当年租金的10%支付违约金……”，中顺宝公司于2019年违反《租赁合同》约定擅自转租，康顺集团公司主张按照中顺宝公司2019年应付租金261,360元的10%即26,136元，有事实及法律依据，应予支持。 综上所述，本案中双方当事人签订的合同有效，合同中约定了解除条件及违约金条款，康顺集团公司的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十四条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除武汉康顺集团有限公司与松原中顺宝汽车销售服务有限公司于2010年12月31日签订的《租赁合同》及2016年1月1日签订的《土地租赁合同补充协议》； 二、本判决生效后六十日内，由松原中顺宝汽车销售服务有限公司与松原绿地宝仕汽车销售服务有限公司共同向武汉康顺集团有限公司返还宝马品牌4S店所在地块土地使用权（土地面积6000㎡）并向武汉康顺集团有限公司移交4S店地上建筑物（店面房屋两层及房屋装修）、构筑物（院落围墙及大门）； 三、松原中顺宝汽车销售服务有限公司于本判决生效之日后立即向武汉康顺集团有限公司支付违约金26,136元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费144,921元，由松原中顺宝汽车销售服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 魏 巍 审判员 冷晓峰 审判员 张 蕊 二〇二〇年十一月二日 书记员 宁宏权