广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2000号上诉人（原审原告）：黄怡，女，1983年1月21日出生，汉族，住广州市海珠区*************。委托诉讼代理人：谢一飞，广东正光明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市东基团星投资开发有限公司。住所地：四会市****上元大。法定代表人：刘木林，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴志鹏、周凡，均系肇庆市东基团星投资开发有限公司员工。被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行。住所地：肇庆市大旺区*****负责人：罗智源，该行行长。委托诉讼代理人：项家润、邓婉怡，均系中国建设银行股份有限公司肇庆市分行员工。上诉人黄怡因与被上诉人肇庆市东基团星投资开发有限公司（以下简称东基公司）、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行（以下简称建设银行）商品房销售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2020）粤1284民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄怡及其委托诉讼代理人谢一飞与被上诉人东基公司的委托诉讼代理人吴志鹏、周凡和建设银行委托诉讼代理人项家润、邓婉怡到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。黄怡上诉请求：1.判决撤销一审判决；2.判决撤销黄怡与东基公司于2018年10月18日签订的《商品房买卖合同(预售)》《四季金谷项目首付款垫支协议书》、2018年11月30日黄怡与建设银行签订《个人住房借款合同》；3.判决东基公司向黄怡退还已付购房款82380元及利息(自2018年9月24日起至实际退款日止按银行同期贷款利率计算)、退回东基公司向建设银行支付的按揭贷款本息(暂计自2019年1月至2019年9月为31048.31元)、退回房屋维修基金4850元、赔偿黄怡律师见证费损失300元，合计118578.31元；4.判决广州缤拓房地产代理有限公司退还给黄怡支付的购房团购费30000元；5.本案诉讼费用由东基公司、广州缤拓房地产代理有限公司、建设银行承担。事实与理由：一、一审法院在认定的事实中遗漏东基公司在案涉房产销售时，所做虚假宣传的事实。东基公司售楼部宣传广告中标注其该楼盘属于大旺高新区。黄怡在购买案涉房产前，代理该楼盘的广州裕丰中介公司多次说该楼盘在大旺高新区，有很多优惠政策。说购买该楼盘就可以享有大旺中小学的免费义务教育，学前教育三年每年高新区补助3000元，如果创业，可以享受税费减免。2019年3月14日，黄怡向中介询问该楼盘究竟是否是在大旺高新区，广州裕丰中介公司陈颖冲还在微信中发百度地图图片给黄怡，说明肯定案涉楼盘肯定是在大旺高新区。2019年7月23日东基公司给黄怡发出《及时还款催告函》的快递地址是“肇庆大旺高新区四季金谷”。二、一审法院适用法律错误。黄怡提交了东基公司售楼部宣传广告中标注其该楼盘属于大旺高新区的照片这份证据，东基公司在庭审时仅仅口头提出异议，并未提交相反的证据，证明其所主张的该售楼部的宣传广告照片并非是其所做的宣传。民诉法第六十四条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一审法院仅凭东基公司的口头异议，没有让其依法承担举证责任，违反法律的规定，实属适用法律错误。据合同法的相关规定，购房合同应当被撤销。另，东基公司之前基于首付款垫资协议起诉我方的案号为（2020）粤1284民初2740号案件，该案件已经结案。我方已经支付垫资款150278元，该案法院判决撤销垫资协议书，我方将另案起诉东基团星退还首付款150278元。东基公司辩称，第一，黄怡所谓的宣传广告中并没有标注涉案属于大旺高新区，黄怡也没有举证证实为我方在购房前发布，也未提供证据证明其完全是因为案涉房屋位于大旺高新区才进行的购房，所以一审法院无须对不存在的无关联的事实进行调查及认定。我方也无须对不存在的宣传内容自证不构成虚假宣传。第二，我方无法确认微信截图的三性及完整性以及相关人员的身份。微信截图中中文姓名的人员也并非我方的工作人员，无法证实黄怡所谓的相关人员发图片证明楼盘位于大旺高新区的事实。微信图片记录是在黄怡签订购房合同之后形成，甚至部分记录为2019年形成。第三，快递单是邮政EMS公司提供，并非我方制作。且在该快递单所邮寄的《及时还款催告函》中我方已经明确说明黄怡所购买的房屋地址及我方的联系地址均位于四会市****。第四，购房交易属于金额较大的交易，从常理上讲黄怡作为具有完全民事行为能力的行为人，在其签约购房之前无论是任何人告知还是其自身了解到的任何购房信息，黄怡应当会分辨处理并最终作出自己的决定。第五，黄怡最终决定购房并分别签署认购书、商品房买卖合同、垫资协议及个人住房借款合同等文件中均明确记载案涉房屋位于四会市****，充分说明黄怡是清楚知晓案涉房屋的地址，并不存在其所谓的错误认知及误解。黄怡应当按照合同约定履行各项义务。第六，黄怡提到的另案其偿还的垫资金额为150278元，且因为黄怡已经支付垫资款本金所以是我方撤诉，并不是黄怡陈述的判决。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审法院的判决，请求维持原判。建设银行辩称，一、黄怡于2018年11月30日与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金为510000元，借款期限为300个月，从2018年12月28日至2043年12月28日。涉案房屋四会市****房已办理预告登记，证号为粤20**四会市不动产证明第0026177号，登记权利人为建设银行。黄怡与东基公司形成的系房屋买卖合同与建设银行借贷合同是两种不同的法律关系，一审法院也认为本案是房屋买卖合同纠纷，因此一审判决对本案的定性认定正确，判决不解除黄怡与建设银行的借贷合同正确。二、黄怡应按借款合同履行还款义务。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，上诉人应依约按时归还建设银行贷款。截至2020年10月5日，黄怡尚欠建设银行本金495150.71元（具体数额以贷款明细表为准）。不管黄怡与东基公司是否解除商品房买卖合同，黄怡均有义务按《个人住房（商业用房）借款合同》约定完全履行还款义务。黄怡向一审法院起诉请求：1.撤销黄怡与东基公司于2018年10月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》、《四季金谷项目收付款垫支协议书》、解除黄怡与建设银行于2018年11月30日签订的《个人住房借款合同》；2.东基公司向黄怡退还已付购房款82380元及利息（自2018年9月24日起至实际退款日止按银行同期贷款利率计算）、退回向建设银行支付的按揭贷款本息（暂计自2019年1月至2019年9月为31048.31元）、退回房屋维修基金4850元、赔偿律师见证费损失300元；3.广州缤拓房地产代理有限公司退还给黄怡支付的购房团购费30000元；4.诉讼费用由东基公司、广州缤拓房地产代理有限公司承担。一审法院认定事实如下：2018年9月15日，黄怡与东基公司签订《四季金谷商品房认购书》，其约定，黄怡认购广东省四会市****；成交价为741658元；黄怡于2018年9月15日付清东基公司购房定金50000元；黄怡于2018年9月21日付清231658元（含定金），并办妥510000元的按揭贷款手续；双方还约定了其他事宜。2018年10月18日，黄怡与东基公司签订《商品房买卖合同（预售）》，其约定，东基公司以出让方式取得坐落于四会市****上元塘地段地块的建设用地使用权；东基公司经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为四季金谷（北区）商住小区项目15号楼（5栋）、14号楼（6栋）；案涉商品房为四季金谷（北区）5栋303号；案涉商品房单价为每平方米10432.66元，总价款为741658元；签订本合同前，黄怡已向东基公司支付定金50000元，该定金于【本合同签订】时【抵作】商品房价款；黄怡于2018年10月18日支付首期楼款231658元，剩余楼款510000元于2018年10月18日前办妥银行按揭手续；双方还约定了其他事宜。2018年10月18日，黄怡与东基公司还签订了《四季金谷项目首付款垫支协议书》，其约定，乙方（黄怡）于2018年9月15日购买东基公司开发的四季金谷项目5幢303单元，总房款为741658元，已签订认购书并支付定金50000元，并于2018年10月18日就该认购书项下商品房与甲方（东基公司）签署了《商品房买卖合同（预售）》（含补充协议）（下面统称为“买卖合同”）；甲乙双方共同确认，乙方已经支付买卖合同项下首期款（含签署认购书时已支付的定金）81380元，尚欠首期款150278元；甲方同意以借款的形式，代乙方垫支本协议第1条约定的首期款欠款150278元；甲乙双方同意，甲方按照本协议的约定代为垫支的首期款欠款本金部分，由乙方按照以下约定予以清偿：（1）2019年1月18日支付首期剩余房款25%，即37778元，（2）2019年4月18日支付首期剩余房款25%，即37500元，（3）2019年7月18日支付首期剩余房款25%，即37500元，（4）2019年10月17日支付首期剩余房款25%，即37500元；乙方确认，甲方代为支付的首期款欠款由甲方直接支付到买卖合同约定的收款账户内；在乙方为清偿本协议项下甲方垫支的全部款项及其利息前，未经甲方同意，乙方无权单方终止本协议以及《商品房买卖（预售）合同》及其补充协议，否则按本协议第8条执行；双方还约定了其他事宜。2018年11月30日，黄怡与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，其约定，借款人（黄怡）借款本金为510000元；借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人（建设银行）书面同意，借款人不得改变借款用途，房屋坐落于四会市****新元大；借款期限为300个月，即2018年12月28日至2043年12月28日；四会市****303号住房为本合同项下的抵押财产；双方还约定了其他事宜。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，黄怡依约每月向建设银行偿还贷款本息。黄怡称其是在广州裕丰中介公司的工作人员及东基公司的售楼人员介绍案涉房屋坐落于大旺高新区，购买案涉房屋能享受大旺中学、小学的免费义务教育，学前教育三年每年高新区补助3000元，如果创业，可以享受税费减免的优惠政策及当时楼盘现场的宣传广告注明案涉楼盘属于大旺高新区的情况下决定购买的，购买后黄怡才发现案涉楼盘坐落的位置不属于大旺高新区，黄怡因此不能享受大旺高新区的许多优惠政策，因而黄怡认为东基公司用虚假的宣传，造成重大误解，签订购房合同并非出自黄怡的真实意思表示，其与东基公司签订的合同的目的现在无法实现。故黄怡诉至该院。另查明，黄怡已向东基公司支付了购房款82380元；东基公司为黄怡垫支首期款150278元。黄怡于2018年10月18日向广东安达信律师事务所支付了个人住房贷款律师见证费300元，于2018年10月19日缴交住房维修基金4850元。再查明，案涉房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，登记权利人为建设银行。截止2020年3月16日，黄怡已偿还建设银行借款本金9707.88元、利息39672.17元。黄怡于2018年9月23日支付购房团购费30000元给广州缤拓房地产代理有限公司。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是:黄怡、东基公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应该被撤销。黄怡认为案涉《商品房买卖合同（预售）》应该被撤销，因为黄怡是在东基公司虚假宣传案涉房屋坐落地区属于大旺高新区，购买案涉房屋可以享受大旺高新区很多优惠政策的情况下购买的，而购买房屋后才发现案涉房屋坐落地区不属于大旺高新区，黄怡购买案涉房屋后也无法享受大旺高新区的优惠政策，黄怡购房的目的无法实现。对于黄怡的上述主张，黄怡却未能提供相应的证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果的规定，黄怡应承担举证不能的不利后果。且黄怡作为一位具有完全民事行为能力的成年人，其签订的《四季金谷商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《四季金谷项目首付款垫支协议书》《个人住房（商业用房）借款合同》均明确标明案涉房屋的坐落地点（四会市****新元大5栋303号），黄怡称在签订合同时并不知道案涉房屋坐落地区属于四会市并不符合常理。综上所述，黄怡要求撤销其与东基公司于2018年10月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》的主张，理据不足，该院不予支持。因黄怡与东基公司于2018年10月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》不应被撤销，黄怡提出的其他诉求缺乏合理依据，该院不予支持。广州缤拓房地产代理有限公司经该院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃证据质证和法庭辩论的权利，该院依法作出缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、五十四条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回黄怡的全部诉讼请求。本案一审案件受理费3271.57元及公告费650元，由黄怡负担。二审中，黄怡提交两份新的证据。一是《及时还款催款催告函》及快递单封面，拟证明东基公司向黄怡发出的催告函仍然使用大旺高新区的地址；二是微信截图，拟证明代理东基公司案涉楼盘的中介公司答复黄怡时，仍然说案涉楼盘位于大旺高新区。东基公司与建设银行未提交新的证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，1.案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十第六条以加黑字体约定，我司要求销售人员热情、详尽地向购房人介绍房屋信息，但由于口头传递的信息可能产生歧义，最终以正式文字为准，购房人有义务认真阅读相关文件资料。2.案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一第三条约定买受人在购买房屋时，对该商品房的状况、交易条件、周边环境已有充分的了解和认可，已清晰了解合同规定应明示的文件、证书及重要提示的内容及其含义。再查明，广州缤拓房地产代理有限公司于2019年12月16日已办理企业注销登记，一审法院未查明该事实，仍将广州缤拓房地产代理有限公司列为原审被告不当，本院予以纠正。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，一审法院案由定性不准确，本院予以纠正。根据各方当事人的诉辩意见和陈述，本案的争议焦点是案涉《商品房买卖合同（预售）》是否应当被撤销。本案中，黄怡以东基公司虚假宣传案涉房屋位于大旺高新区为由，主张撤销案涉《商品房买卖合同（预售）》。根据查明的事实，案涉《四季金谷商品房认购书》明确约定案涉房屋位于广东省四会市****黄岗居委会新元大道3号。案涉《商品房买卖合同（预售）》也明确约定案涉房屋建设在位于四会市****上元塘地段地款地块上，同时约定买受人购买房屋时，对该商品房的状况、交易条件、周边环境已有充分的了解和认可，已清晰了解合同规定应明示的文件、证书及重要提示的内容及其含义。东基公司要求销售人员热情、详尽地向购房人介绍房屋信息，但由于口头传递的信息可能产生歧义，最终以正式文字为准，购房人有义务认真阅读相关文件资料。而黄怡并未提供充分的证据证明其在签署案涉《商品房买卖合同（预售）》时受到欺诈或胁迫。案涉《商品房买卖合同（预售）》完全是黄怡与东基公司双方的真实意思表示。黄怡作为完全民事行为能力人，在签署案涉《商品房买卖合同（预售）》时应当已明知其所购买房屋所处的位置。因此，黄怡以东基公司虚假宣传为由主张撤销案涉《商品房买卖合同（预售）》，并要求东基公司返还已付购房款及维修基金等费用理据不足，本院不予支持。一审法院认定理据充分，本院予以维持。关于黄怡提出撤销案涉《个人住房（商业用房）借款合同》和要求广州缤拓房地产代理有限公司退还购房团购费的主张。由于本案是商品房买卖合同纠纷，而黄怡与建设银行、广州缤拓房地产代理有限公司之间的关系与本案纠纷不属于同一法律关系，本院不作审查和处理。至于黄怡提出由于一审法院未查明广州缤拓房地产代理有限公司在一审中已注销，仍将广州缤拓房地产代理有限公司作为原审被告，违反法定程序为由，申请将本案发回重审的问题。如上所述，黄怡与广州缤拓房地产代理有限公司之间的纠纷与本案并不属于同一法律关系，一审法院将广州缤拓房地产代理有限公司列为原审被告，并不影响本案的实体处理结果。此外，黄怡在向一审法院提起诉讼时，广州缤拓房地产代理有限公司并未注销，一审法院是根据黄怡提交的有关广州缤拓房地产代理有限公司工商登记资料进行送达，黄怡在广州缤拓房地产代理有限公司注销后也未及时告知一审法院，一审法院对此并无过错。因此，对于黄怡提出将本案发回重审的申请，本院不予准许。综上所述，黄怡的上诉不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3272元（黄怡已预交），由黄怡负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗勇生审 判 员 张秀丽审 判 员 陈卓杰二〇二〇年十一月二十日法官助理 夏佳明书 记 员 魏珍珍