上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初6676号原告(反诉被告)：钱正全，男，1952年1月12日出生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)：钱辛强，男，1984年5月22日出生，汉族，住上海市静安区。上列二原告的共同委托诉讼代理人：杨洋，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：张正芬，女，1966年5月13日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：王履冰、戚心炜，上海瀛东律师事务所律师。原告(反诉被告)钱正全、钱辛强诉被告(反诉原告)张正芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱正全、钱辛强的委托诉讼代理人杨洋，被告张正芬及其委托诉讼代理人王履冰、戚心炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱正全、钱辛强向本院提出诉讼请求：1、确认钱正全、钱辛强与张正芬签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月2日解除；2、判令张正芬向钱正全、钱辛强支付2019年1月18日至2019年7月2日的房屋租金546,666.67元；3、判令张正芬支付2019年7月3日至2020年7月2日的房屋使用费120万元；4、判令张正芬向钱正全、钱辛强支付延期支付房屋租金的利息(按同期银行贷款利率，自2019年7月2日开始按月分档计算)；5、判令张正芬向钱正全、钱辛强支付违约金40万元。事实和理由：2018年9月26日，钱正全、钱辛强与张正芬签署《房屋租赁合同》，约定钱正全、钱辛强将位于上海市虹口区衡水路XXX号地下一层的房屋出租于张正芬，房屋计租面积为1,012.06平方米，基本月租金金额为人民币10万元，自张正芬就租赁房屋作为经营场所申请的营业执照获批后一个月开始计算租期和房租。同时，张正芬应自房屋交付后承担在租赁房屋的水电费及物业管理费。2018年9月26日，钱正全、钱辛强将租赁房屋交付于张正芬，张正芬应自房屋交付之日起自行支付房屋水电费及物业管理费。且张正芬以租赁房屋为经营场所的公司(上海鲜芬农产品有限公司)于2018年12月17日成立，张正芬应自2019年1月18日起向钱正全、钱辛强支付租赁房屋的租金。由于张正芬拖欠房屋租金且未经钱正全、钱辛强允许擅自对租赁房屋进行装修、添附，钱正全、钱辛强于2019年7月1日致函张正芬，提出依约解除《房屋租赁合同》并要求张正芬退还租赁房屋，且支付拖欠租金和相应的违约金。后钱正全、钱辛强又于2019年8月27日委托律师向张正芬寄送律师函，要求张正芬限期内退还房屋，且支付其拖欠的租金、物业管理费，并承担违约责任。然而，经钱正全、钱辛强多次催讨，张正芬仍未向钱正全、钱辛强支付任何房屋租金，且租赁房屋之物业管理费自房屋交付之日起也均未支付，在钱正全、钱辛强发函解除《房屋租赁合同》后，张正芬仍占用租赁房屋拒不退还。故钱正全、钱辛强诉至本院，要求判如所请。张正芬辩称，合同应当于张正芬第一次起诉的诉状副本送达钱正全、钱辛强之日解除。张正芬支付了10万元押金，租金没有支付过，合同约定是证照齐全后支付。双方在签订租赁合同前进行过充分、深入的沟通，张正芬租赁系争房屋是为了分割出租，由张正芬进行经营管理。双方还存在合作的内容，所以钱正全、钱辛强也同意张正芬以装修费抵充第一年的租金。张正芬向本院提出反诉请求：1、请求依法判决解除《房屋租赁合同》；2、判令钱正全、钱辛强返还押金10万元；3、判令钱正全、钱辛强赔偿装修费用129万元；4、判令钱正全、钱辛强赔偿招商中介费20万元；5、判令钱正全、钱辛强赔偿损失139,210.39元。事实和理由：2018年7月底，张正芬通过钱正全、钱辛强张贴的招租广告，电话联系到钱辛强，告知其想做农贸市场的管理经营，希望把系争房屋承租下来再分租给小商户。随后，张正芬将其需要注册的公司类型和经营范围都发送给钱辛强，并明确告知其要求办理的营业执照是“农产品市场经营管理有限公司”，经营范围：“为本市场内食用农产品、日用百货商品经营者提供市场管理服务”。当钱辛强了解到政府会对有关经营管理农贸市场的企提供补贴政策之后，其主动要求代张正芬办理相关证照，并且双方对农贸市场管理公司开设后的补贴分享和利润分红进行了多次协商。此后，钱辛强为办证事宜积极奔走，除吃请外，钱辛强都要求张正芬无需插手办证事宜。在证照办理过程中，张正芬多次向钱辛强强调要办理的是农贸市场的证照，张正芬的目的是对系争房屋进行摊位经划分后再承包给小商户经营，不采用统一收银的方式。钱辛强亦多次表示知晓，并强调其找内部关系可以办理。钱辛强不但为了“农贸市场管理公司”相关证照进行奔走，同时还督促张正芬尽快装修，双方对装修事宜进行了多次沟通。装修期间，钱辛强还主动联系物业配合装修，并积极联系工人、并亲自把关施工队报价等。2018年8月至12月，张正芬无数次对钱辛强强调其要做的是“农产品市场管理”的业务，是需要分割给小商户，需要分开收银。且钱辛强一直表示明知，并为此办证。2018年11月15日，张正芬再次强调其要的营业执照是可以为小商户办理个体工商户执照的类型。后因钱辛强迟迟未回复，张正芬于2018年11月20日才到工商部门进行查询，此时才得知案涉房屋所在地址已被冻结，在与钱辛强沟通后，钱辛强表示该房产证系因要分割而被冻结，但可以先办理营业执照。2018年12月17日，钱辛强将“上海鲜芬农产品有限公司”的营业执照交给张正芬，其上载明经营范围为：销售食用农产品，日用百货；食品销售。该营业执照所载的公司类型与经营范围均与张正芬的要求不一致，无法正常开展农贸市场管理经营活动，以致于无法达到张正芬向钱辛强明确提出的合同目的。但此时钱辛强仍然表示这个证照只是过渡，打个擦边球，张正芬需要的证照一定会办理下来，并继续为此奔走。直至双方纠纷产生，张正芬到市场监督管理局询问后才得知，虹口区商务委于2018年11月30日做出会议纪要，明确系争房屋坐落的四川北路区域必须统一经营，不可分割，不得层层转租，且合同期限不得超过5年。而钱辛强明知此规定，在2018年12月10日还骗取张正芬的信任，促使张正芬与之签约，并将张正芬用于办理“农产品市场经营管理”的工商申请文件拿去办理了农产品销售的营业执照。张正芬多次催促办证进度，钱辛强一直表示正在办理，对于张正芬要求的证照都没有问题。一方面系对钱辛强的信任，另一方面考虑到房屋丢空的损失，张正芬开始对外招租，并以个人名义与小商户签订合同。但直至2019年5月，张正芬需要的“农场品市场经营管理”的相关证照仍没有办理完成，小商户们因无法开业，都纷纷对张正芬提起诉讼，要求张正芬承担违约赔偿责任。在此期间，钱正全也积极与张正芬讨论如何解决与小商户间的纠纷，但均无果而终。最终张正芬考虑到小商户经营不易，主动与十多起小商户达成和解,执行金额达1,149,243.38元，该金额扣除应返还的租金、保证金外，均系钱正全、钱辛强未按约定办理完成张正芬要求的营业执照给其带来的损失。故张正芬反诉至本院，要求判如所请。钱正全、钱辛强对反诉辩称，不同意张正芬的反诉请求，张正芬的损失都是自身违约造成的，理由同本诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市衡水路XXX号地下一层产权人钱正全、钱辛强。2018年9月26日，钱正全、钱辛强(出租方，甲方)与张正芬(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，1.1、甲方将位于上海市虹口区衡水路XXX号的房屋租赁给乙方，甲方对所出租的房屋具有合法产权。1.2、甲方租赁给乙方的房屋计租面积(建筑面积)为1,012.06平米。甲方同意乙方所租房屋作为经营用房，经营范围为超市，具体范围以双方约定及乙方运营的公司(或组织)所核准的营业执照登载内容为准。1.3、甲方向乙方出租的房屋交付标准为现状(详见房屋交接书)，关于房屋的室内设计、材料、装修等由乙方负责，并在租赁房屋所属小区的物业管理部门监督下实施。三、租赁期限：本合同租期共计十年合计120个月，自乙方就租赁房屋作为经营场所申请的营业执照获批后一个月，开始计算房租。(以营业执照登记日期为获批日期)。4.1.1、租赁期内基本月租金金额为人民币壹拾万元整(RMB：100,000元整)。第一年、第二年不变，第三年基本月租金额之前基础上递增6%，以此类推,之后每两年就在之前基础上递增6%。4.1.2、租赁内上浮月租金额，计算方式为：乙方总收入减去甲方认可的支出后的净利润部分的30%支付给甲方。需要说明，第一年、先用于抵充对租赁房屋进行装修的费用，直至装修费用全部抵冲，之后再按净利润额30%的比例支付给甲方。4.1.3、租赁期内，如果乙方获得政府补贴，则乙方愿意就此全额的50%支付给甲方作为上浮月租金的补充。4.2.1、基本月租金应在证照齐全后一个月内付清；4.2.2、第4.1.2款所述上浮月租金自乙方招商完成总体可招商商位的80%以上，应在三日内结算并完成支付；4.2.3、第4.1.3款所述上浮月租金自乙方在收到此款后的三日内应支付给甲方。4.2.5、乙方应于签订本合同起三日内支付甲方伍万元押金，余下伍万元押金应于11月1号支付给甲方。共计押金人民币壹拾万元整。5.7、在乙方招商工作中，甲方有权派人负责收取乙方就出租屋内可招商商位的招商款项。6.9、乙方如需要对所租赁房屋进行任何的改动、添附(包括但不限于对出租房屋内、外部的装修、改造及在出租房屋外部设置具有宣传性质的牌匾、招牌、公告栏等设施)时，必须先征得甲方书面同意并向甲方缴纳数额相当于2个月租金的装修保证金，同时乙方均须在改动、添附前向甲方提供详细的改动、添附图纸、方案、进度、效果图，经甲方书面同意后，方可施工。如改动、添附需要到相关政府主管部门履行报批手续时，在乙方取得相关政府主管部门审批后方可施工(该报批义务不得因取得甲方的同意而予免除)，若由于政府或甲方整体规划的原因需要对乙方已完成的进行的改动、添附进行调整的，乙方应予以配合，同时自行承担调整所需的费用。6.9.4、改造、添附结束后，需经甲方或相关政府主管部门检验并出具书面认可后方可营业。6.9.5、在租赁期间内，由乙方自行负责改动、添附部分的维护维修工作(对于该部分的维护维修甲方不负责)；在合同终止或解除时，乙方改动、添附后的与房屋有关的设施全部归甲方所有(可移动设施除外)。6.15、租赁期内，乙方自行办理在租赁物业进行经营活动所需的一切报批手续、审批文件和许可证照(包括治安、消防、文化管理、环保、市容管理等一切乙方在出租房屋进行合法经营所需的手续和证照)。7.1.1、房屋交付条件：甲乙双方签订本合同；甲方交付给乙方设计装修。7.1.2、房屋交付时间：在满足上款房屋交付条件后，甲方即可向乙方交付房屋，乙方应配合接受房屋。7.2.1、自租赁期满或本合同解除之日起三日内，乙方应将出租房屋返还给甲方，若甲方认可房屋现状，则甲方以现状收回房屋而无需另作补偿，若甲方不认可房屋现状，则乙方自负费用恢复原状(包括但不限于将改动、添附的部分恢复及相关设备的拆除)，不得留下任何影响甲方继续使用房屋的物品，对未经甲方同意而留下的物品，视为乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权处置且无需对乙方给予任何赔偿或补偿，乙方在恢复原状时，不得损坏房屋结构及附属设施，并须经甲方验收认可，方可退场。如因乙方违反本条约定导致甲方必须进行修复工作的，乙方应承担甲方为此支出的全部费用。10.3、乙方应依约支付租金，若逾期，则乙方除应立时付清所欠款项外，还应以年租金1%日为标准向甲方支付逾期违约金，逾期15日时，甲方有权解除本合同。10.9、租赁期内，乙方未办理相关审批及许可申请而导致发生损失时，乙方发生的损失由其自行承担损失，若给甲方造成的损失乙方予以赔偿。11.1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同解除；……11.1.6、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；11.1.9、租赁期满前，一方书面通知另一方要求解除合同；11.2、双方基于本合同第11.1.1--11.1.8条之约定解除合同的；11.2.1、双方互不承担违约责任，并于合同解除之日起3日内完本合同的租金、其他费用的结算工作，并于结算完成之日起10日内完成支付。11.3、守约方依本合同第11.1.9-11.1.12条之约定解除合同的，守约方与违约方除依照本合同第11.2条约定之方式处理外，违约方还需要向守约方支付数额为4个月租金的解约违约金，如不足以弥补守约方实际损失，守约方有权继续追偿。11.4、本合同解除应采用书面形式，自解除通知到达对方之日起合同解除，任何非书面形式的关于解除本合同的意思表示均无效。2018年11月30日，钱正全、钱辛强(出租方，甲方)与张正芬、上海鲜芬农产品有限公司(筹)又签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于上海市虹口区衡水路地下一层的房屋租赁给乙方，甲方对所出租的房屋具有合法产权。甲方租赁给乙方的房屋计租面积(建筑面积)为1,012平米。甲方同意乙方所租房屋作为经营用房，经营范围为：农产品、日用百货，具体范围以双方约定及乙方运营的公司(或组织)所核准的营业执照登载内容为准。本合同租期共计五年合计60个月，自2018年12月1日至2023年11月30日止。其余约定与2018年9月26日《房屋租赁合同》大致相同。当日，虹口区商务委员会形成《关于衡水路XXX号相关事宜的专题会议纪要》，载明，2018年11月30日上午，由区商务委副主任沈素子在飞虹路XXX号XXX室召开衡水路XXX号项目专题会。四川北路街道周海明、市场监管局叶子荣、长远文化集团杨俊、衡水路XXX号业主钱辛强等出席会议。会议指出，近年来，区委、区政府非常重视四川北路商业业态调整、品牌引进、形象提升及支马路建设工作，四川北路周边业态要符合整体定位，上述门牌号属于四川北路业态管控范围内。会上，衡水路XXX号业主钱辛强介绍了项目的基本情况，该物业位于地下一层，拟于2018年12月1日至2023年12月1日将该房屋整体出租给张正芬，面积1,012平方米，用途为商业、业态主要为生鲜超市，统一收银，主要售卖食用农产品、日用百货。会议讨论明确：按照优化营商环境、服务企业的工作要求，原则上同意钱辛强整体出租该房屋，面积1,012平方米，业态为生鲜超市，各部门将加强合力，做好后续监管工作。并提出：商务委：该项目位于四川北路核心区域，要符合四川北路“时尚品质大众消费”功能定位，统一经营，不可分割，不得层层转租，紧邻的商业地标18号地块即将开工建设，合同期不宜超过5年。市场监管局：从产证看，房屋用途为商业用途，租赁关系明晰，目前业主申请开设超市，从工商登记角度可以直接申请登记，但该处物业位于四川北路核心段，业态要符合区里定位要求。四川北路街道：建议该项目进一步提升能级，注重项目的整体形象，后续经营要符合城区管理要求。长远文化集团：建议今后加强业态管控，防止申报经营内容与实际经营内容不符。2018年12月17日，上海鲜芬农产品有限公司成立，住所为上海市虹口区衡水路**地下**，经营范围为销售食用农产品、日用百货；食品销售。企业名称核准申请书、公司登记(备案)申请书、承诺书等受理材料均由张正芬签字。又查明，租赁合同签订后，张正芬向钱正全、钱辛强支付了押金10万元，租金未支付。2019年7月1日，钱正全、钱辛强向张正芬发送《函》，载明，你我双方就你方承租我方所有的位于上海市口区衡水路XXX号物业一事，于2018年9月26日签署了《房屋租赁合同》。我方已按合同约定将该物业交付给你，且很好的按照合同履行了己方的义务。但从合同履行至今，你方出现多处不能依约履行合同义务的事项，比如：1、欠付租金；2、你方对所租赁房屋进行任何的改动、添附(包括但不限于对出租房屋内、外部的装修、改造)时，并没有先征得我方书面同意且未向我方交纳金额相当于2个月租金的装修保证金；3、你方在改动、添附前未向我方提供详细的改动、添附图纸、方案、进度、效果图，更未经我方书面确认，即开始了施工；4、你方自行完成了招商，也未通知我方，使得我方无法行使派人参与收取你方就出租房屋内可招商商位的招商款项的权利等等。综上你方的多处违约行为已严重的侵犯了我方的权利，让我方有充分的判断，你方也已经不具备尽责、尽善的履约能力。故依据法律的规定及《房屋租赁合同》的相关约定，通知下：1、我方正式解除该合同；2、在收到本函后的三日内将欠付租金及逾期违约金一并支付我方；3、在收到本函后的十日内向我方支付未经我方同意擅自装修、改造该物业的违约金；4、在收到本的后十日内将租赁物业完好交回我方，并结清其他因使用该物业所产生的费用。如到期你方未向我方办理交回手续，视为你方放弃该物业内的物品，且同意我方进行处置。2019年8月26日，钱正全、钱辛强再次委托向张正芬发送《律师函》，除重申上述函件内容外，并要求，1、贵方应至迟于接函后三日内将租赁房屋恢复原状，并向委托人返还租赁房屋；2、贵方应至迟于接函后三日内向委托人支付拖欠租金、房屋占用费、物业管理费及违约金共计人民币1,064,876.95元。2020年7月3日，双方签订《房屋交接确认书》，载明，乙方将甲方的上海市衡水路XXX号地下一层房屋，经双方协商，于2020年7月3日友好交房。经甲方验收，房屋结构、水管、墙体、门窗、楼梯、洗手池等固定资产以及房屋原有设施均无损坏，也无水、电、卫生费等欠款，双方对本次乙方将房屋如约交还给甲方的事宜没有异议。注：1、因交接时房屋内尚有小商户的9台冰箱/冰柜，照片附后，甲乙双方对上述物品均不承担任何保管义务，仅为小商户未来取物提供放置，甲乙双方不可挪动和使用。限期15日，过期甲方自行处理。2、2019年6月18日，乙方应物业要求将房屋钥匙交予物业管理人员，双方对此事均无异议，同时约定双方都不得进入该房屋。再查明，张正芬租赁系争房屋后，将房屋分割出租给李相广等小商户。后因未能按约向小商户交付商铺，经本院调解，张正芬向各小商户共赔付139,210.38元。另查明，2019年9月5日张正芬就本案房屋租赁合同纠纷起诉钱正全、钱辛强至本院[案号：(2019)沪0109民初27756号]，并于2019年12月2日撤回起诉。审理中，经张正芬申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司对上海市虹口区衡水路XXX号地下一层房屋内全部装修价值进行司法审价，审价建议为：衡水路XXX号地下一层房屋内全部装修价值合计969,744.1元。审理中，张正芬还提供了与钱正全、钱辛强的微信聊天记录，证明：1、张正芬多次明确并强调其合同目的系进行农产品贸易市场管理，并要求场地可进行分割出租，分开收银；2、钱辛强多次表示可以办到，且积极奔走办证事宜；3、双方有明确的合作意思表示，且按照合作合意在履行等。钱正全、钱辛强的质证意见为：该证据与本案没有关联性，且也不能证明张正芬的主张。钱正全、钱辛强已全部履行了租赁合同项下的全部义务，且没有违约事项。本院认为，钱正全、钱辛强与张正芬的之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。虽然在合同签订前，双方就合作经营进行了磋商，但最终仅签订了《房屋租赁合同》，并未签署《合作经营协议》，故双方应认定为房屋租赁关系，相关的权利义务应以《房屋租赁合同》的约定为准。合同明确约定，租赁期内，张正芬自行办理在租赁物业进行经营活动所需的一切报批手续、审批文件和许可证照(包括治安、消防、文化管理、环保、市容管理等一切乙方在出租房屋进行合法经营所需的手续和证照)。即办理经营所需各类证照系张正芬自身的义务，虽然钱正全、钱辛强为张正芬办证四处奔走，但并未改变合同约定。且张正芬亦于2018年12月17日在系争房屋内注册登记了上海鲜芬农产品有限公司的营业执照。张正芬主张需取得“管理公司”的营业执照，房屋需分割出租，并无合同依据，本院不予采信。合同亦约定，张正芬就租赁房屋作为经营场所申请的营业执照获批后一个月，开始计算房租。故钱正全、钱辛强要求张正芬自2019年1月18日起计算租金，符合合同约定。因张正芬未按期支付租金，钱正全、钱辛强于2019年7月1日发函解除《房屋租赁合同》。现钱正全、钱辛强主张合同于2019年7月2日解除，于法有据，本院予以支持。但是，考虑到钱正全、钱辛强在出租房屋时对房屋的权利限制情况未能充分了解并告知张正芬，在与张正芬的沟通中亦多次承诺相关办证事宜，导致张正芬对其产生合理信赖而造成了之后的装修损失，且钱正全、钱辛强收回房屋后就装修部分亦有受益，故就张正芬主张的装修损失部分，本院将结合的双方过错程度、公平原则，酌情予以确定。另，张正芬占用系争房屋并未正常经营，大部分时间系由于诉讼及双方继续磋商所需，故对于租金及房屋使用费的金额，本院亦将根据上述原则酌情予以确定。钱正全、钱辛强同意押金抵扣欠租，于法不悖，本院依法予以准许。钱正全、钱辛强要求张正芬支付违约金及利息的诉讼请求，本院不予支持。张正芬要求钱正全、钱辛强支付招商中介费及其向小商户支付的赔偿款的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第九十七条规定，判决如下：一、钱正全、钱辛强与张正芬之间就上海市虹口区衡水路XXX号地下一层房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除；二、张正芬应于本判决生效之日起10日内支付钱正全、钱辛强2019年1月18日至2019年7月2日租金24.6万元；三、张正芬应于本判决生效之日起10日内支付钱正全、钱辛强2019年7月3日至2020年7月2日房屋使用费54万元；四、钱正全、钱辛强应于本判决生效之日起10日内返还张正芬押金10万元；五、钱正全、钱辛强应于本判决生效之日起10日内补偿张正芬装修损失775,795.28元；六、对钱正全、钱辛强的其他诉讼请求，不予支持；七、对张正芬的其他反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18,558.03元，由钱正全、钱辛强负担9,000元，张正芬负担9,558.03元；反诉受理费10,196.45元，由钱正全、钱辛强负担5，608.05元，张正芬负担4,588.40元；鉴定费37,350元，由钱正全、钱辛强负担29,880元，张正芬负担7,470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇二〇年十一月二十七日书记员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。