文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初15748号原告：金融街重庆置业有限公司，住所地重庆市江**建新东路**融景中心B塔**，统一社会信用代码91500105745331031M。法定代表人：陈晓燕，金融街重庆置业有限公司执行董事。委托诉讼代理人：崔晓荣，女，住重庆市渝**。被告：重庆恒治德商贸有限责任公司，住，住所地重庆市沙坪坝区金磁路**附**一社会信用代码91500106MA60J7U1XB。法定代表人：刘波，职务不详。原告金融街重庆置业有限公司（以下简称金融街公司）与被告重庆恒治德商贸有限责任公司（以下简称恒治德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行审理，原告金融街公司的委托诉讼代理人崔晓荣到庭参加诉讼。被告恒治德公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告金融街公司向本院提出诉讼请求：1.确认金融街公司与恒治德公司之间关于重庆市沙坪坝区商铺的租赁合同已于2020年7月20日解除。2.恒治德公司立即返还租赁房屋。3.恒治德公司支付2020年3月1日至2020年7月20日期间的租金13365.76元。4.恒治德公司支付迟延交租的违约金，该违约金从2020年5月7日起以2020年3月1日至2020年5月31的租金5012.16元为基数，按照每日万分之五的标准计算至该款付清时止；从2020年5月26日起以2020年6月1日至2020年7月20日的租金8353.60元为基数，按照每日万分之五的标准计算至该款付清时止。5.判令恒治德公司补缴免租期2019年12月1日至2019年12月31日期间的租金5012.16元。6.恒治德公司从2020年7月31日起，接照租赁合同终止前最后三个计租月的日平均租金两倍标准向金融街公司支付房屋占用费至租赁房屋实际返还之日。7.恒治德公司承担本案诉讼费。事实与理由：1.恒治德公司法定代表人刘波于2019年8月30日与金融街公司签订《金悦府项目商铺租赁合同》，租期3年，从2020年9月1日起算。2019年11月27日，金融街公司、恒治德公司和刘波签订《主体转让协议》，约定由恒治德公司整体受让租赁合同中承租人的权利和义务。根据租赁合同约定，恒治德公司应于2020年2月25日前支付2020年3月1日至2020年5月31日租金15036.48元，于2020年5月25日前支付2020年6月1日至8月31日租金15036.48元。2.由于2020年初爆发新冠疫情，金融街公司考虑到恒治德公司受到疫情影响以及响应国家号召，决定减免恒治德公司2个月租金，减免后恒治德公司应支付2020年3月1日至2020年8月31日房屋租金为20048.64元。金融街公司给予恒治德公司相应租金减免后，虽经数次催告，恒治德公司仍未支付所拖欠的租金。金融街公司无奈于2020年7月17日向恒治德公司发出解除租赁合同的通知，解除通知于7月20日送达恒治德公司。截止起诉之日，恒治德公司仍未支付租金，也未交还租赁房屋。3.金融街公司认为，金融街公司与恒治德公司之间签订的协议合法有效，建立的商铺租赁合同关系是当事人真实意思表示．双方均应恪守履行。恒治德公司拖欠租金的行为严重违反合同约定，金融街公司解除租赁合同于法有据，恒治德公司应当返还租赁房屋、支付合同期内拖欠的租金并承担约定的违约责任。现根据合同法等相关规定，请求判如所请。被告恒治德公司未作答辩。本院经审理对事实查明如下：2019年9月2日，金融街公司（甲方）与刘波（乙方）签订《商铺租赁合同》。合同约定，出租方（以下称“甲方”）：金融衡重庆置业有限公司，通讯地址：重庆市。承租方（以下称“乙方”）：刘波，通讯地址：重庆市沙坪坝区。甲、乙双方经友好协商，就乙方承租甲方“金悦府”项目商铺事宜达成一致。1.1项目：指位于重庆市沙坪坝区的金悦府项目。1.2租赁物业：指甲方依据本合同的约定出租给乙方使用的金悦府项目部分房屋及其设备设施。1.3出租方（甲方）：指金融街重庆置业有限公司，依照中华人民共和国法律成立的企业法人。甲方按照中华人民共和国的法律规定，完全拥有租赁物业的房屋所有权和对应的国有土地使用权，以及与其相关的全部权利。1.4承租方（乙方）：刘波，依照中华人民共和国法律，有权签订本合同承租租赁物业，独立自主地在租赁物业内从事符合其经营范围及本合同约定用途的经营或服务并承担相应的民事责任。1.5承租：甲方根据本合同约定的条款和条件将租赁物业出租给乙方使用，乙方根据本合同约定的条款和条件承租租赁物业，由乙方自筹资金，自担风险在其合法经营范围内按照第五条列示的用途进行自主经营或服务，并按本合同约定向甲方或相关单位和部门交付各项费用（包括但不限于租金、物业管理费及因乙方使用产生的水、电、气、通讯、停车等各项费用）。1.6租金：指甲方将租赁物业出租给乙方使用，乙方按本合同第六条约定数额向甲方缴付的款项。1.7租赁期限：指本合同第四条所述的乙方承租租赁物业的期限。1.8租约年：起租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推。1.9租赁保证金：指乙方按照本合同第十条约定金额及方式向甲方缴付的，以保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任。1.13交付日：指甲方按照本合同第11.1款约定将租赁物业交付乙方之日历日。1.14开业：指租赁物业第一次正式开始对外营业运行。1.15开业日；指租赁物业第一次正式开始对外营业运行之日历日。1.16租赁期满日：指本合同第四条约定租赁期限届满之日。1.17房屋占用费：指因乙方未能按本合同约定的期限将租赁物业恢复原状并退还甲方而按照实际迟延的天数向甲方支付的款项。1.18计租月：指租赁期限内，乙方应向甲方支付租金的免租期以外的月份。2.1“金悦府”项目商铺（下称“租赁物业”），其所处具体位置详见本合同附件一（《租赁物业示意图》）中以红线标出的范围。租赁物业的建筑面积为54.48平方米，乙方认可建筑面积以测绘报告书中的实测建筑面积为准，双方确认以此作为计算租金及有关费用的最终依据。2.2附件一仅作为租赁物业位置示意之用。乙方已确认实地查看租赁物业状况，对租赁物业的位置无异议，完全清楚租赁物的面积、现状及用途。3.1租赁物业以现状交付，详见本合同附件二《租赁物业交付明细》。甲方应保证交付乙方的租赁物业符合上述标准。4.1租赁期限为3年，自2019年9月1日起至2022年8月31日止。租赁期包含免租期为每一租约年的第4个月（即指2019年12月1日至2019年12月31日、2020年12月1日至2020年12月31日、2021年12月1日至2021年12月31日）。免租期乙方仅免交租金，但须交纳物业管理费、水电气等公用事业费及其他费用。如因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方须在合同终止之日向甲方补缴免租期的租金，应补缴租金标准为免租期所属租约年的月租金标准×免租月数（免租期分段的，分别计算相加）。5.1租赁物业仅供乙方用于从事中华人民共和国法律、法规和法令所允许的经营食品经营等乙方营业执照中所规定的品类，乙方应自行办理在租赁物业内进行商业经营的所有合法手续。除非事先得到甲方书面确认同意，乙方不得擅自变更租赁物业上述规定的品牌及用途。6.1乙方应按照本合同第九条的约定进行缴付。租赁物业自第2租约年开始每月的租金按上一个租约年的月租金的6%逐年递增。6.2乙方应按如下标准向甲方缴纳租金：2019年9月1日至2020年8月31日，月租金标准92元/月/平方米，每月租金5012.16元，年租金55133.76元；2020年9月1日至2021年8月31日，月租金标准97.52元/月/平方米，每月租金5312.89元，年租金58441.79元；2021年9月1日至2022年8月31日，月租金标准103.37元/月/平方米，每月租金5631.60元，年租金61974.60元；含税租金总计175523.15元，不含税租金总计161030.41元。如计收租金的期限不足一个月的，则该期限租金=所属租约年年租金/（365-免租期天数）×该计收租金期限的实际天数（小数点后保留两位）。6.3以上租金为扣除了各项优惠后的每月实收租金，且该租金不包含物业管理费、宣传推广费、公用事业费、政府部门收取的管理费及本合同除第六条所述以外的其他费用以及法规、政策规定应由乙方缴纳的一切费用。9.1在本合同签署之日起5个工作日内，乙方应向甲方预付首期的租金，即：2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金15036.48元。9.2此后各期租金以3个月作为一个付款周期，乙方应在每个付款周期开始前的上个自然月25号前（遇节假日提前至前一个工作日）支付下一付款周期的租金。9.3租金支付方式：乙方可以以支票或转账的方式向甲方支付租金和其他费用，以其他方式支付的，须经甲方书面同意。以支票或转账方式支付租金的，到帐日为付款日，而有关付款所产生的手续费均由乙方承担。9.4甲方应于收到乙方足额支付的租金后的七个工作日内向乙方开具发票。9.8乙方确认，不论本合同所涉及的税费（包括但不限于法律法规规定的税种、税率及／或政府部门的任何收费项目及其收费标准）发生任何变更，乙方同意依法依规执行，乙方均不会以此为由向甲方提出任何异议及/或要求解除本合同及/或向甲方提出任何其他形式的权利主张。9.9因甲方违约需支付给乙方违约金、赔偿金等款项的，在甲方向乙方支付款项前，乙方应向甲方提供等额发票。因合同解除或合同约定，甲方应向乙方退还全部或部分合同款项的，在乙方配合甲方办理完毕退税手续后，甲方向乙方退还该款项。10.1本租赁合同签署后的5个工作日内，乙方应当向甲方支付相当于3个月租金的租赁保证金，共计人民币15036.48元。租赁保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定义务的保证。甲方有权按本合同约定扣除乙方支付的租赁保证金并要求乙方予以补足。10.2出现下列情形经甲方书面通知乙方后，甲方即可以书面通知的形式即时扣除乙方相应金额的租赁保证金，并不影响甲方同时行使任何其他补救权利，如租赁保证金不足以支付乙方应付款项或弥补损失，甲方有权向乙方追偿，且本合同甲方其他权利不受影响。10.2.1按本合同约定乙方应向甲方支付租金及其他应付费用而乙方未支付的；10.2.2按本合同约定乙方应向甲方支付任何违约金、赔偿款而乙方未支付的；10.2.3乙方利用租赁物业所进行的经营活动损害第三方（包括但不限于政府、客户、供货商、员工）的合法权益导致追索或乙方经营活动中与第三方发生纠纷未能自行妥善处理，导致甲方作为租赁物业业主方受追偿或连带责任所导致损失的；10.2.4乙方未按本合同约定向物业管理公司或相关部门按期缴纳物业管理费、公用事业费等应缴纳费用的；10.2.5利用租赁物业从事违法活动；10.3除本合同约定的没收情形外，在下列条件均实现（以在后发生的时间为准）的四十五日内，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方：10.3.1租赁期限届满乙方不再续租，或本合同提前终止、解除的；10.3.2乙方无违约行为；10.3.3甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任（包括但不限于未结清物业管理费、公用事业费、第三方索赔等应由乙方承担的任何费用）；10.3.4乙方办妥以该租赁物业为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续以及天然气销户手续；10.3.5乙方己按本合同约定退还租赁物业。10.4未经甲方同意不得将租赁保证金用于抵销应缴付的租金或其他款项。10.5本合同签订前甲方收取乙方定金的，本合同签订后定金转为乙方应支付的租赁保证金的一部分。12.1租赁物业的开业日为2019年11月1日。15.1未经甲方书面同意乙方不得转租、转让、交换或以任何其他变相转租、转让、交换租赁物业或其任何部分之权益（包括承租权）于第三者，如果乙方违反此条约定，将按照本舍同第23.3.5款处理。19.1甲乙双方未就续租达成协议而合同终止，或本合同因故提前终止时，双方应根据本条款约定办理有关租赁物业的退还事宜。19.2乙方退还租赁物业应办理交接手续，双方签署《租赁物业退还明细》后即视为正式退还。19.3因不可抗力、双方协商一致或任何一方单方解除合同等任何原因导致本合同终止时，乙方应在上述事由发生之日起十日内根据本合同附件二《租赁物业交付明细》记录的情况，将租赁物业恢复至交付时状态（甲方同意保留的除外）并退还甲方，并仍应按当期租金标准支付截至租赁物业恢复原状之日的租金、物业管理费、公共事业费等一切费用。因租赁期限届满本合同终止，应在租赁期限届满前根据本合同附件二《租赁物业交付明细》记录的情况，将租赁物业恢复至交付时状态（甲方同意保留的除外）并退还甲方。19.4若乙方未能按约定期限完成租赁物业恢复原状工作并办理退还租赁物业的手续，则每逾期一日，乙方应按合同终止前最后三个计租月的日平均租金两倍的标准向甲方支付房屋占用费，直至乙方退还租赁物业之日或甲方按下述约定实际收回租赁物业之日；同时甲方有权停止租赁物业能源供应。乙方逾期超过十日仍未办理退还手续的，视为乙方对租赁物业内遗留的任何商品、存货、家装、家具、物料、设备设施或其它任何财产、物品放弃了所有权，甲方有权进入租赁物业，并自行处置租赁物业内的物品，并可委托第三方将租赁物业恢复原状，由此所产生的费用由乙方承担，甲方有权从乙方支付的租赁保证金内扣除，租赁保证金不足以承担的，甲方有权要求乙方补足。如有任何第三方就该租赁物业内的物品提出权利主张，概由乙方负责和承担。19.5乙方应根据本合同附件二《租赁物业交付明细》记录的情况，向甲方退还租赁物业连同其（甲方提供的）所有的附属物、装置、附加物，并保证其状态良好。若租赁物业退还时，上述设备设施未能达到甲方提供时的状态（租赁期内产生的自然损耗除外），则甲方可选择具有专业资质的第三方专业人员进行清洁、修理或更换，由此产生的费用由乙方承担，乙方应在收到甲方书面通知后三个工作日内支付，否则甲方有权从租赁保证金内扣除上述费用。20.1如乙方需要续租，应在距离租赁期限届满前180天提出书面续租申请，经甲乙双方达成一致后续租，在同等条件下乙方拥有优先续租权。租金可由甲方根据当时的市场条件进行调整。若双方未能在距离租赁期限届满至少90天前就续租条件达成协议并签署新合同，甲方有权在租赁期限届满后将租赁物业出租给任何第三方。21.1甲方有义务保证在本合同期限内对租赁物业拥有合法有效的房屋所有权及其相应的证照或证明文件，确保租赁物业建设手续合法，取得了政府主管部门颁发的竣工验收备案表。21.2甲方有义务按照约定将租赁物业交付乙方。22.3乙方在租赁期限内产生的一切债务、亏损均应自行承担，任何与第三方发生的经济往来，均应以乙方合法的名义按照有关中国法律法规进行。乙方在租赁期限内不得以经营风险为由，向甲方提出任何形式的租金及费用减免要求。22.4租赁关系终止时，若乙方在租赁物业内的经营活动有尚未了结的纠纷的，则应由乙方自行处理解决。若乙方未能妥善解决该纠纷并因此损害甲方合法权益的，甲方有权扣留乙方的保证金作为可能赔偿之用。若该保证金不足以赔偿，甲方在乙方租赁期限届满后，对乙方仍享有对欠款及所受损害的追索权。23.1除本合同另有约定外，任何一方违反本合同约定均应承担违约责任，如果造成对方经济损失的，违约方还应予以赔偿。23.3.2乙方未按本合同规定的方式和时间，向甲方缴纳租金、保证金及其补足额等所有应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之一向甲方或甲方委托单位缴纳滞纳金。逾期超过十个工作日或逾期支付累计达三次以上的，甲方有权解除本合同。23.3.16因乙方违约导致诉讼或仲裁的，乙方应承担甲方为此支付的所有费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、仲裁费、保全费、调查取证费、差旅费。24.1除本合同约定的合同解除情形外，任何一方严重违反本合同有关条款的行为（作为或不作为），导致本合同目的无法实现的，经守约方书面通知要求改正后15日内仍未得到纠正的，守约方有权解除本合同。24.4本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行动：24.4.1甲方可全额没收租赁保证金。如届时租赁保证金不足本合同约定金额的，乙方应在本合同解除后三个工作日内将差额部分的租赁保证金支付甲方；24.4.2按本合同约定收回租赁物业；24.4.3已交租金不予退还；24.4.4要求乙方支付本合同其他条款约定的违约金、赔偿金。24.5任何一方按本合同约定解除本合同的，本合同应自违约方收到解约方发出的解约通知之日起解除。29.1任何一方向另一方提出本合同规定的任何通知或书面通讯，包括（但不限于）按本合同规定发出的任何和全部要约、文件或通知应以中文书写，以传真、速递信件或航空挂号信函发出，迅速发往或寄往有关一方在本合同中所预留地址。按本合同规定发出通知或通讯，如用速递服务公司递交的信件发出，信件交给速递服务公司后的第三日应被视为收件日期，如用航空挂号信函，则由发出后的第七日应被视为收件日期，如用传真发出并有传真报告加以证明，电文发出后的下一个工作日应被视为收件日期。29.2双方应确保本合同约定的联系方式和地址真实、有效，如有变更应第一时间书面通知对方，否则因此导致的责任由变更方承担。双方同意合同履行过程中发生任何纠纷，本合同约定的送达地址视为任何一方邮寄通知、函件、律师函等文件及法院送达（包括邮寄送达或现场送达或留置送达等方式）法律文书的法定送达地址。30.1本合同若有未尽事宜，经双方协商以书面方式进行补充约定，补充条款与本合同具有同等法律效力。30.2本合同附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。附件一《租赁物业示意图》，附件二《租赁物业交付明细》，附件三《租赁物业移交记录》，附件四《营业执照复印件及纳税信息，承租人身份证复印件》，附件五《租金付款明细表》，附件六《安全生产协议书》。其中附件五为            附件五：《租金付款明细表》                  租金付款明细表                  租期              租期时间              免租期              月租金（元）                  第1年              2019/9/1-2020/8/31              2019/12/1              -2019/12/31              5012.16                  第2年              2020/9/1-2021/8/31              2020/12/1              -2020/12/31              5312.89                  第3年              2021/9/1-2022/8/31              2021/12/1              -2021/12/31              5631.60                                                                                                              缴费期              缴款日              缴费周期              缴款额                  第1期              合同签署后5个工作日内              2019/9/1              -2019/11/30              15036.48                  第2期              2019年11月25日              2019/12/1              -2020/2/29              10024.32                  第3期              2020年2月25日              2020/3/1              -2020/5/31              15036.48                  第4期              2020年5月25日              2020/6/1              -2020/8/31              15036.48                  第5期              2020年8月25日              2020/9/1              -2020/11/30              15938.67                  第6期              2020年11月25曰              2020/12/1              -2021/2/28              10625.78                  第7期              2021年2月25日              2021/3/1              -2021/5/31              15938.67                  第8期              2021年5月25日              2021/6/1              -2021/8/31              15938.67                  第9期              2021年8月25日              2021/9/1              -2021/11/30              16894.80                  第10期              2021年11月25日              2021/12/1              -2022/2/28              11263.20                  第11期              2022年2月25曰              2022/3/1              -2022/5/31              16894.80                  第12期              2022年5月25日              2022/6/1              -2022/8/31              16894.80                  总计              175523.15      2019年11月21日，金融街公司（甲方，出租方）、刘波（乙方，承租方）、恒治德公司（丙方，新承租方）签订《〈金悦府项目商铺租赁合同〉主体转让协议》。协议约定，鉴于甲乙双方于2019年8月27日签订了《金悦府项目商铺租赁合同》（下称“原租约”，内容详见附件），约定乙方承租甲方“金悦府”项目金磁路6号附6号商铺（下称“租赁物业”）的相关事项。现乙方以将租赁物业为注册地址成立“重庆恒治德商贸有限责任公司”（即丙方），现申请将原租约中乙方的权利义务转让予丙方，由丙方代替乙方成为原租约的承租方。本着公平自愿、诚实信用的原则，经过友好协商，现就原租约项下权利义务转让事宜签署本协议，以资各方共同遵守。一、甲、乙、丙三方同意，自本协议签字盖章生效之日（权利义务转移日）起，原租约承租人主体发生变更，由乙方变更为丙方，即乙方将其在原租约项下的权利义务概括性转移至丙方享有和承担，丙方同意受让该等权利和义务，继续履行原租约，享有或履行承租方的权利义务。租期内租金、支付方式及付款时间仍执行原租约约定，丙方应按时足额缴款至甲方账户。甲方在收到丙方支付的租金后，应向丙方开具增值税专用发票。二、原租约项下乙方支付的租赁保证金不再由甲方退还乙方，而是自动转为丙方交付的租赁保证金。三、在权利义务转移日前，若乙方在原租约项下存在欠付租金或其它费用情形，应由乙方和丙方承担连带责任，甲方有权要求其中任何一方或共同清偿。四、除本协议另有约定外，本协议未约定部分仍按照原租约执行。附件：丙方营业执照。该营业执照载明刘波系恒治德公司法定代表人。丙方联系地址为重庆市沙坪坝。2020年4月30日，金融街公司通过中国邮政速递物流向恒治德公司法定代表人刘波送达《疫情期间减免政策及交款通知书》。该通知书载明，恒治德公司：为深入贯彻落实党中央、国务院重大决策和重庆市委、市政府统一部署，强化国企责任，助力打赢疫情防控阻击战，考虑到乙方的实际经营困难，经我方控股总部慎重考虑后批准重庆公司执行如下减免政策，对贵方进行2个月租金减免，具体减免政策如下：1.根据贵方与我司于2019年8月30日签订的《金悦府商铺租赁合同》，贵方承租的金悦府项目金磁路6号附6号商铺应于2020年5月6日前付2020年3月1日至2020年8月31日租金30072.96元，减免后应支付房屋租金为20048.64元，减免后的租金请贵方于2020年5月6日前支付我司账户，逾期支付的，我司将按照租赁合同约定收取违约金。2.如贵方在本次缴费前有欠租或欠费情形，需结清欠租或欠费后方可执行减免政策。3.其他事宜仍执行租赁合同约定。刘波于2020年5月1日签收了该邮件。2020年6月9日，金融街公司通过中国邮政向地址为重庆市沙坪坝区商铺的恒治德公司法定代表人刘波送达《关于支付金悦府商铺租金的催告函》。该函主要内容为：根据租赁合同约定以及我司于2020年4月29日发送的疫情减免政策及交款通知书，贵方应于2020年5月6日前交纳2020年3月1日至2020年8月31日的租金20048.64元，现已逾期。为此，我公司特致函贵方：请贵方在收到本函之日起7日内支付以上租金及合同约定的逾期付款违约金。该函因恒治德公司拒收被退回。2020年7月10日，金融街公司委托重庆坤源衡泰律师事务所通过中国邮政向地址为重庆市沙坪坝区商铺的恒治德公司法定代表人刘波送达《律师函》。该律师函主要内容为：经调查，贵司与金融街公司、刘波于2019年11月27日签订的《主体转让协议》（以下简称“协议），协议约定由贵司整体受让《金悦府商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）乙方权利和义务。根据租赁合同约定，贵司承租的金悦府项目金磁路6号附6号商铺应于每个付款周期开始前的上个自然月25号前（遇节假日提前至一个工作日）支付下一付款周期的租金，即贵司应于2020年2月25日前支付2020年3月1日至2020年5月31日租金15036.48元，2020年5月25日前支付2020年6月1日至8月31日租金15036.48元。由于2020年初爆发新冠疫情，金融街公司考虑到贵司受到疫情影响以及相应国家号召，决定减免贵司2个月租金，减免后贵司应支付2020年3月1日至2020年8月31日房屋租金为20048.64元。金融街公司给予贵司相应租金减免后，贵司未能依约及时缴纳租金，并且坚持要求减免3个月租金，同时提出提前履行租赁合同免租期相关约定。我们认为，贵司与金融街公司签订的协议合法有效，建立的商铺租赁合同关系是当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。突发“新冠疫情”系租赁双方均无法预见的公共卫生突发事件，金融街公司充分考虑到疫情对贵司可能造成的影响，对贵司给予2个月租金减免，系积极响应国家号召，承担企业社会责任的体现。贵司提出的减免3个月租金以及要求提前履行免租期约定无任何法定和约定依据。截止本函发出之日，贵司迟延支付租金行为已经构成违约，并且给金融街公司造成了经济损失，且损失仍在扩大。综上，特递专函于贵司，望贵司收到此函后三日内履行支付租金义务，若贵司逾期支付，本律师将根据金融街公司授权，在不另行通知贵司的情况下，依法维护其合法权益。该律师函因“人在外地，无法签收”作退件处理。2020年7月17日，金融街公司通过中国邮政向地址为重庆市沙坪坝区的恒治德公司法定代表人刘波送达《关于解除金悦府项目物业租赁合同的通知》。该通知主要内容为，我公司郑重致函如下：1.“金悦府”项目商铺租赁合同自本通知送达之日起解除。2.请贵方在本通知送达次日内向我司支付欠缴租金、补交免租期租金（前述租金数额暂计至2020年7月20日为18277.88元，最终金额计算至原租约解除之日），并支付欠缴租金的违约金（违约金计算至实际支付之日）。此外，贵方已缴纳的租赁保证金由我司没收作为违约金。3.请贵方在收到本通知之日起十日内将租赁物业按照原租约第19.3条约定标准返还我公司并按当期租金标准支付截至租赁物业恢复原状之日的租金、物业管理费、公共事业费等一切费用。如贵方逾期未按约返还租赁物业，将由贵方按照原租约第19.4条约定承担房屋占用费，同时我公司有权自行收回租赁物业，由此造成的后果和责任概由贵方承担。该邮件的签收方式为其他。2020年7月22日，金融街公司通过微信向名为金悦府刘波发送《关于解除金悦府项目物业租赁合同的通知》，并在涉案商铺张贴《关于解除金悦府项目物业租赁合同的通知》。审理中，金融街公司主动将合同约定的违约金标准由每日千分之一调整为每日万分之五。审理中，恒治德公司已下落不明，为防止损失进一步扩大，本院责令金融街公司于2020年12月4日前收回涉案铺面。恒治德公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。上述事实，有当事人提供的《商铺租赁合同》《〈金悦府项目商铺租赁合同〉主体转让协议》《疫情期间减免政策及交款通知书》《关于支付金悦府商铺租金的催告函》《律师函》《关于解除金悦府项目物业租赁合同的通知》、中国邮政速递物流网上查询明细等，当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，金融街公司、恒治德公司、案外人刘波签订《〈金悦府项目商铺租赁合同〉主体转让协议》约定，刘波将《商铺租赁合同》中刘波的权利义务转让予恒治德公司，由恒治德公司代替刘波成为《商铺租赁合同》的承租方，可见刘波已退出《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》《〈金悦府项目商铺租赁合同〉主体转让协议》仅约束金融街公司与恒治德公司。《商铺租赁合同》《〈金悦府项目商铺租赁合同〉主体转让协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同对金融街公司与恒治德公司具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。恒治德公司作为承租人，按时足额支付租金是其应当履行的主要合同义务。根据《商铺租赁合同》的约定，恒治德公司应当于2020年2月25日前支付2020年3月1日至2020年5月31日租金15036.48元，于2020年5月25日前支付2020年6月1日至8月31日租金15036.48元。金融街公司基于2020年初新冠疫情影响，主动为恒治德公司减免2个月租金，并多次向恒治德公司催收租金。恒治德公司在此情形下仍拒不交付租金，其行为已构成违约。根据《商铺租赁合同》“乙方未按本合同规定的方式和时间，向甲方缴纳租金、保证金及其补足额等所有应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之一向甲方或甲方委托单位缴纳滞纳金。逾期超过十个工作日或逾期支付累计达三次以上的，甲方有权解除本合同。”的约定，金融街公司有权解除合同。2020年7月17日，金融街公司通过中国邮政向地址为重庆市沙坪坝区的恒治德公司法定代表人刘波送达《关于解除金悦府项目物业租赁合同的通知》，该邮件已以其他方式签收。根据《商铺租赁合同》“双方应确保本合同约定的联系方式和地址真实、有效，如有变更应第一时间书面通知对方，否则因此导致的责任由变更方承担。双方同意合同履行过程中发生任何纠纷，本合同约定的送达地址视为任何一方邮寄通知、函件、律师函等文件及法院送达（包括邮寄送达或现场送达或留置送达等方式）法律文书的法定送达地址。”“按本合同规定发出通知或通讯，如用速递服务公司递交的信件发出，信件交给速递服务公司后的第三日应被视为收件日期。”的约定，该邮件视为恒治德公司于2020年7月20日收到，故金融街公司与恒治德公司关于重庆市沙坪坝区的租赁合同已于2020年7月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。金融街公司与恒治德公司关于重庆市沙坪坝区商铺的租赁合同解除后，恒治德公司应当将该商铺返还金融街公司。故本院对金融街公司返还涉案商铺的诉讼请求予以支持。金融街公司与恒治德公司关于重庆市沙坪坝区商铺的租赁合同解除后，金融街公司还有权要求恒治德公司支付合同解除之前的房屋租金。金融街公司基于2020年初新冠疫情影响，主动为恒治德公司减免2个月租金，本院予以准许。恒治德公司应当于2020年2月25日前支付2020年3月1日至2020年5月31日租金5012.16元（已减2个月租金），于2020年5月25日前支付2020年6月1日至2020年7月20日租金8313.48元[5012.16元+5012.16元/月×11月÷（365天-31天）×20天]。恒治德公司逾期支付租金属违约行为，金融街公司有权要求其支付违约金。审理中，金融街公司主动将合同约定的违约金标准由每日千分之一调整为每日万分之五，本院予以准许，故金融街公司要求恒治德公司自2020年5月7日起，以2020年3月1日至2020年5月31日应支付租金5012.16元（已减2个月租金）为基数，按每日万分之五向金融街公司支付逾期支付租金的违约金；自2020年5月26日起，以2020年6月1日至2020年7月20日租金8313.48元，按每日万分之五向金融街公司支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，本院予以支持。《商铺租赁合同》约定，如因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方须在合同终止之日向甲方补缴免租期的租金，应补缴租金标准为免租期所属租约年的月租金标准×免租月数（免租期分段的，分别计算相加），故恒治德公司所享有的2019年12月1日至2019年12月31日免租期间的租金5012.16元应当支付给金融街公司。金融街公司与恒治德公司关于重庆市沙坪坝区商铺的租赁合同解除后，恒治德公司仍占用涉案商铺，金融街公司有权要求其支付房屋占用费。《商铺租赁合同》19.4约定，若乙方未能按约定期限完成租赁物业恢复原状工作并办理退还租赁物业的手续，则每逾期一日，乙方应按合同终止前最后三个计租月的日平均租金两倍的标准向甲方支付房屋占用费，直至乙方退还租赁物业之日或甲方按下述约定实际收回租赁物业之日。本院认为，因恒治德公司拒不返还涉案房屋，将造成无法使用房屋获取利益的损失，但《商铺租赁合同》约定为两倍房屋租金标准的房屋占用费，明显过高，将造成双方利益失衡，故本院依法将房屋占用费调整为合同终止前最后三个计租月的日平均租金的百分之一百三十。金融街公司与恒治德公司关于重庆市沙坪坝区商铺的租赁合同于2020年7月20日解除，故合同终止前最后三个计租月的日平均租金为163.44元（5012元/月×3月÷92天）。金融街公司要求恒治德公司从2020年7月31日起支付房屋占用费，本院予以准许。审理中，因恒治德公司已下落不明，为防止损失进一步扩大，本院责令金融街公司于2020年12月4日前收回涉案铺面。故恒治德公司应当从2020年7月31日起，以212.47元（163.44元×130%）为基数，向金融街公司支付房屋占用费至2020年12月4日。恒治德公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担由此本院采纳金融街公司主张的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告金融街重庆置业有限公司与被告重庆恒治德商贸有限责任公司之间关于重庆市沙坪坝区商铺的租赁合同已于2020年7月20日解除。二、被告重庆恒治德商贸有限责任公司立即返还原告金融街重庆置业有限公司位于重庆市沙坪坝区商铺。三、被告重庆恒治德商贸有限责任公司于本判决发生法律效力后立即支付原告金融街重庆置业有限公司2020年3月1日至2020年7月20日期间的租金13325.64元。四、被告重庆恒治德商贸有限责任公司于本判决发生法律效力后立即向原告金融街重庆置业有限公司支付迟延支付租金的违约金。该违约金自2020年2月26日起，以2020年3月1日至2020年5月31日应支付租金5012.16元（已减2个月租金）为基数，按每日万分之五的标准计算至该款付清时止；自2020年5月26日起，以2020年6月1日至2020年7月20日应支付租金8313.48元为基数，按照每日万分之五的标准计算至该款付清时止。五、被告重庆恒治德商贸有限责任公司于本判决发生法律效力后立即向原告金融街重庆置业有限公司支付免租期2019年12月1日至2019年12月31日期间的租金5012.16元。六、被告重庆恒治德商贸有限责任公司于本判决发生法律效力后立即给付原告金融街重庆置业有限公司房屋占用费。该房屋占用费从2020年7月31日起，以212.47元为基数，支付至2020年12月4日止。七、驳回原告金融街重庆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2848.12元，减半交纳1424.06元（原告已预交），由被告重庆恒治德商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  龚陵川二〇二〇年十一月三十日书记员  张 立