福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终453号 上诉人（原审原告）：江裕标，男，1968年4月3日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：廖冠兴，福建紫杉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨力翔，福建紫杉律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：郑鲁凤，女，1986年12月16日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被上诉人（原审被告）：肖彦，男，1989年12月5日出生，汉族，居民，原住福建省南靖县，现于漳州监狱服刑。 被上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司龙岩分行，住所地福建省龙岩市新罗区登高西路**富山国际中心大厦东面**，统一社会信用代码913508025729677861。 负责人：吴琼坚，行长。 上诉人江裕标因与被上诉人郑鲁凤、中信银行股份有限公司龙岩分行、肖彦案外人执行异议之诉一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日受理后，依法组成合议庭，以调查询问方式进行了审理。上诉人江裕标及其委托诉讼代理人廖冠兴、杨力翔到庭参加询问，被上诉人郑鲁凤及中信银行股份有限公司龙岩分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江裕标上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉请，即改判：解除对肖彦名下的坐落于龙岩市新罗区××路××号××小区××幢××室房××层Ｒ44车位的查封，并停止执行;2.请求判决三被上诉人承担本案一审、二审案件受理费。事实与理由主要是：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判。第一、本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项规定，作为买受人的上诉人提出解除案涉房产的查封及停止执行有事实和法律依据，应当予以支持。（一）上诉人与被上诉人肖彦及张婧在人民法院查封案涉房产之前，就签订了合法有效的书面买卖合同。（1）上诉人与被上诉人肖彦及张婧在福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司居间服务下，于2017年6月6日签订了《房地产认购（定金）协议》，于2017年8月3日签订了《房屋买卖合同》及于2017年8月4日到龙岩市龙津公证处办理了案涉房产委托公证手续。（2）新罗区人民法院分别于2018年6月15日、2018年9月7日查封了案涉房产。新罗区人民法院因被上诉人中信银行股份有限公司龙岩分行与肖彦金融借款纠纷一案，于2018年6月13日，作出（2018）闽0802民初2798号民事裁定书，裁定查封肖彦名下财产即景冠小区4幢302室房产的裁定；于6月15日在龙岩市不动产登记中心协助下，予以实际查封。新罗区人民法院因郑鲁凤与肖彦民间借贷执行纠纷一案，于2018年9月6日作出（2018）闽0802执3161号之一执行裁定书，裁定查封、扣押、拍卖、变卖被执行人肖彦应当履行义务部分的财产；于2018年9月7日在龙岩市不动产登记中心协助下，予以实际查封。由此可见，在人民法院查封前述房产之前，上诉人与肖彦及张婧双方就签订了合法有效的书面买卖合同。（二）上诉人在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。（1）如前所述，案涉房产最早于2018年6月15日被法院查封。（2）如前所述，上诉人与被上诉人肖彦及张婧于2017年6月6日签订了《房地产认购（定金）协议》，于2017年8月3日签订了《房屋买卖合同》，于2017年8月4日到龙岩市龙津公证处办理了案涉房产委托公证手续。同时，上诉人于2017年8月4日按约支付第二笔购房款87976元后，被上诉人就按合同约定于当天将前述房屋（钥匙）及附随资料原件（《商品房买卖合同（预售）》、选房确认单、建房款收款收据、购房发票、个人借款凭证、福建省新建商品住宅质量保证书及使用说明书、景冠小区临时管理规约等）交付给了上诉人。房屋交付后，上诉人办理了水、电户名变更，签订了天然气使用、供水合同，并于2017年8月27日向物业公司缴交了装修保证金及物业费、水费、电费等费用，办理了买卖合同备案及业主入伙、装修申报等手续。2017年11月底装修完毕，上诉人从2017年12月23日起入住至今。由此可见，上诉人在人民法院查封之前就已合法占有了该不动产。（三）上诉人已按合同约定支付了大部分购房款，并同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。依照前述《房屋买卖合同》第一、二条约定，上诉人实际付款情况：至2017年6月24日，第一笔购房款205000元已付清（前述付款均有收条及转帐凭证）；第二笔购房款87976元，于2017年8月4日全额转入肖彦银行帐户；第三笔购房款于2017年9月至2019年4月间还清了所有的银行按揭贷款计225480.96元；购房尾款30000元，因在偿还银行按揭贷款过程中，肖彦一共多向上诉人收取了21580元，该款与购房尾款30000元相抵扣，上诉人只须再付8420元。在一审过程中，上诉人已明确表示同意按法院要求将剩余价款交付法院执行，在此，上诉人再次表示同意按法院要求将剩余价款交付法院执行。（四）案涉房产产权至今尚未办至肖彦名下，更谈不上过户到上诉人名下。因此，确非因上诉人自身原因未办理产权过户手续。龙岩城发地产有限公司于2018年12月5日出具《证明》，说明“我司开发的位于新罗区××路××号××小区××房××号楼××现不动产权证正在办理中，尚未出证”。龙岩市不动产登记中心于2019年1月16日出具的《不动产信息登记证明》“证件编号”一栏中显示的是合同编号；于2019年1月27日出具的《查封登记查询结果》“产权证号”一栏显示的仅仅是“证明号”。由此可见，案涉房产产权至今尚未办至肖彦名下，更谈不上过户到上诉人名下。因此，确非因上诉人自身原因未办理产权过户手续。第二、原审判决以“江裕标知晓自己不是闽西监狱或龙岩监狱的干警职工，不享有购买政策性保障住房资格，江裕标也知晓案涉房产系政策性限价商品房，按相关政策及文件规定在一定期限内不能上市转让交易，而仍然与肖彦就涉案房产签订买卖合同，存在过错。涉案房产至今未办理不动产权证，尚不能且实际也未办理过户登记手续”为由，驳回上诉人的诉讼请求。对此，上诉人认为：（一）上诉人是在房产中介居间服务下签订的《房屋买卖合同》，而且也到龙岩市龙津公证处办理了案涉房产委托公证手续，上诉人始终认为案涉房产是可以上市交易的。同时，上诉人作为一个普通老百姓，并不知道龙岩市人民政府有个第［2011］13号专题会议纪要，更不知道该会议纪要规定10年内不得对外转让、出售或出租，允许内部向符合条件的人员转让，10年后的转让、出售或出租由闽西监狱、龙岩监狱管理。上诉人是在一审诉讼过程中才知道的有这么一个会议纪要的。（二）上诉人与被上诉人肖彦及张婧就案涉房产签订《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同，才能被认定为无效合同。本案中，《龙岩市人民政府专题会议纪要》（文号：［2011］13号）并不属于法律，或行政法规，法院不能根据其相关规定来认定合同的效力。（三）原审判决仅仅依据龙岩市人民政府一个关于“10年内不能对外转让、出售或出租”的会议纪要，就认为案涉房产不能进行买卖，进而驳回上诉人的诉请，是没有法律依据的。首先，根据《龙岩市人民政府专题会议纪要》第三点第3项的规定，对于限价商品房，并不是绝对禁止转让的，只是规定10年内不得对外出转让、出售或出租，但允许内部向符合条件的人员转让；并规定10年后限价商品房的转让、出售、出租由闽西监狱、龙岩监狱管理。同时，该会议纪要也未明确10年的起算点，该规定不具有可操作性；如果从该会议纪要通过时间即从2011年2月起算，也快10年了。其次，根据《龙岩市人民政府专题会议纪要》第三点第2、4项的规定，对于限价商品房，销售后，是可以办理房屋所有权证的；对于集体安置房，只能办理集体单位房屋产权证，不予办理个人产权证。据此，从法律上讲，限价商品房是已经销售给职工的房产，其所有权是属于职工个人的，职工是有权对外进行销售的。（四）“限价商品房”虽然是有“限价”的，但本质上其仍是可以在市场上进行流通的“商品房”，是可以“出售”、“转让”的。而且，案涉房产可以“出售”、“转让”，也得到了龙岩市龙津公证处、房管部门、银行、房产中介等多家单位、部门的认可。上诉人与被上诉人肖彦及张婧是在福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司居间服务下，于2017年8月3日就案涉房产签订了《房屋买卖合同》，并于第二天到龙岩市龙津公证处办理了案涉房产委托公证手续，委托内容包括“代为与购买人签订房产转让合同”、“代为办理存量房网签的相关手续”、“代为与购买人办理上述房产的不动产权证书的过户手续”、“与购买人前往银行办理二手房贷款手续，并代为收取所贷款项”、“办理出售上述房产的其他相关事项”等。同时，肖彦已经以案涉房产为抵押，向银行贷款二十多万元，并已经办理了抵押登记手续，如果肖彦无法履行还款义务，是要被拍卖的，即是要上市流通的。由此可见，案涉房产可以转让，是得到了龙岩市龙津公证处、房管部门、银行、房产中介等多家单位、部门的认可。第三、原审判决认为，根据龙岩市人民政府的会议纪要的规定，案涉房10年不得上市交易，故上诉人不应该与肖彦签订《房屋买卖合同》，进而驳回上诉人要求解除查封及停止执行的请求。照此逻辑分析，人民法院不应当查封，至少是不应当拍卖案涉房产。因为：既然原审判决认为案涉房产不10年不得上市交易，不得签订《房屋买卖合同》，那么10年内也当然不得进行拍卖了，否则买受人也同样无法办理产权过户登记手续，其权益也同样无法得到保障。据此，按照原审法院判决逻辑，人民法院也应当裁定停止对案涉房产的执行。 郑鲁凤、中信银行股份有限公司龙岩分行、肖彦均未作答辩。 江裕标向一审法院起诉请求：判决解除对肖彦名下坐落于龙岩市新罗区××路××号××小区××幢××室房××层Ｒ44车位的查封，并停止执行。 一审法院认定的事实：肖彦原系福建省龙岩监狱职工，2015年在龙岩监狱取得坐落于龙岩市新罗区××路××号××小区××幢××室限价房（期房）一套，房屋建筑面积101.98平方米。江裕标与肖彦及其妻子张婧于2017年6月6日签订《房地产认购（定金）协议》一份，2017年8月3日签订《房屋买卖合同》一份。其中《房屋买卖合同》约定甲方（即肖彦、张婧）将坐落于龙岩市新罗区××路××号××小区××幢××室房××层Ｒ44车位以538000元价款转让给乙方（即江裕标）；付款方式为合同签订时支付第一笔购房款205000元，2017年8月31日前支付第二笔购房款87976元，第三笔购房款为肖彦、张婧以涉案房产向银行按揭贷款的尚欠贷款本金215024元及相应利息，自签订合同之日起该贷款月供本金及利息由江裕标每月13日前存入贷款银行（即肖彦所有中国农业银行帐户6228××××2578）；余款30000元待涉案房产出证并于政策允许办理产权变更手续当日支付；肖彦、张婧应于收到第二笔款当日将房屋交付江裕标等。补充条款约定因签订本合同时，涉案房产尚未出证，肖彦、张婧承诺配合开发商办理涉案房产不动产权证手续（具体办证时间以开发商通知为准）；2017年8月31日前（即乙方支付第二笔购房款当日）前往龙岩市公证处办理公证委托，将涉案房产交易后续手续全权委托给乙方或乙方指定自然人，公证期限为壹拾年等。《房地产认购（定金）协议》签订后，江裕标于2017年6月6日支付20000元，2017年6月8日支付130000元，2017年6月24日支付55000元，约定的第一笔购房款205000元已付清。2017年8月3日即《房屋买卖合同》签订当天，双方到公证处办理了有关涉案房产交接、验收、不动产权过户委托授权等相关公证手续。《房屋买卖合同》签订后，江裕标于2017年8月4日支付第二笔购房款87976元，当天肖彦、张婧将涉案房屋钥匙及附随资料原件交付江裕标。后江裕标办理了水、电户名变更，签订天然气使用、供水合同，并于2017年8月27日向物业公司缴交装修保证金及物业费、水费、电费等费用，办理买卖合同备案及业主入伙、装修申报等手续。涉案房产装修完毕后，江裕标自2017年12月入住至今。2019年4月22日，江裕标已清偿涉案房产的银行按揭贷款，并已解除抵押。涉案房产至今未办理不动产权证。2018年6月15日，一审法院在审理（2018）闽0802民初2798号原告中信银行股份有限公司龙岩分行与被告肖彦金融借款合同纠纷案中，依法查封了肖彦名下的涉案房产。2018年9月7日，一审法院在执行（2018）闽0802执3161号申请执行人郑鲁凤与被执行人肖彦民间借贷纠纷案中，依法查封了肖彦名下的涉案房产。江裕标为此向一审法院提出异议，要求解除对涉案房产的查封措施。2018年12月20日，一审法院作出（2018）闽0802执异158号执行裁定书，裁定驳回江裕标的异议请求。江裕标为此于2019年1月2日起诉请求判如所请。 一审法院另查明：龙岩市人民政府第[2011]13号专题会议纪要规定，闽西监狱和龙岩监狱干警职工限价商品房10年内不得对外转让、出售或出租，允许内部向符合条件的人员转让，10年后限价商品房的转让、出售或出租由闽西监狱、龙岩监狱管理等。 一审法院认为，涉案房产登记在肖彦名下，并于2018年6月15日和2018年9月7日被一审法院依法查封。江裕标主张涉案房产系其向肖彦购买所得，请求一审法院解除对该房产的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对照上述规定的四项情形，江裕标知晓自己不是闽西监狱或龙岩监狱的干警职工，不享有购买政策性保障住房的资格，江裕标也知晓涉案房产系政策性限价商品房，按相关政策及文件规定在一定期限内不能上市转让交易，而仍然与肖彦就涉案房产签订买卖合同，存在过错。涉案房产至今未办理不动产权证，尚不能且实际也未办理过户登记手续。因此对江裕标的诉讼请求，不予支持。中信银行股份有限公司龙岩分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理与判决。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出如下判决：驳回江裕标的诉讼请求。本案案件受理费10870元，由江裕标负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。江裕标对一审判决认定的事实没有异议，但要求二审法院补充认定以下事实：1.江裕标与肖彦及张婧是在福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司居间服务下，于2017年8月3日就案涉房产签订了《房屋买卖合同》，并于第二天到龙岩市龙津公证处办理了案涉房产委托公证手续，委托内容包括“代为与购买人签订房产转让合同”“代为办理存量房网签的相关手续”“代为与购买人办理上述房产的不动产权证书的过户手续”“与购买人前往银行办理二手房贷款手续，并代为收取所贷款项”“办理出售上述房产的其他相关事项”等；2.江裕标在签订《房屋买卖合同》时并不知晓《龙岩市人民政府专题会议纪要》（文号：[2011]13号），江裕标在一审诉讼中才知晓该文件。本院审查认为，江裕标与案外他人依居间合同委托办理不动产所权证书过户手续的承诺，属另一法律关系，本院不予评判；江裕标是否在诉讼前知晓案涉文件，本院在本判决说明部分进行分析。当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为案外人江裕标对涉案房屋所享有的民事权益是否足以排除肖彦为被执行案件的强制执行。 案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。执行异议之诉中，在判断案外人对涉案房屋的民事权益是否足以排除强制执行的法律适用问题上，应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。江裕标与肖彦、张婧作为买卖双方，于2017年8月3日签订了涉案房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,合同签订的时间早于肖彦与中信银行股份有限公司龙岩分行、郑鲁凤等债务确认及一审法院查封时间,且江裕标亦按合同约定履行了主要付款义务,应属合法有效。因此一审法院认定双方签订的房屋买卖合同有效正确,本院予以确认。 关于江裕标上诉主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定一节。本院认为,首先,从案外人执行异议之诉设立的初衷来看,案外人主张排除强制执行,其主张的权利依据一般应为物权、用益物权等权利。此外,对于具有物权性质的权利,在具备了一定条件之后,也可以优先于申请执行人的债权得到保护。适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件之一,案涉302室房产及负一层Ｒ44车位需登记在被执行人肖彦名下,根据在卷的龙岩城发地产有限公司2018年12月5日出具的证明，案涉房屋属限价房，不动产权正在办理中，尚未出证。尽管该房屋在肖彦与出卖人龙岩宝晟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《龙岩市预购商品房预告登记申请书》中记载为肖彦名下,但这种记载与上述司法解释规定的一般意义上在不动产登记部门的“登记”仍然存在显著区别,后者的登记是物权公示的法定方式,从司法解释的字面意思出发,将案涉房屋目前的登记状态解释为司法解释规定的“登记”,尚有不足。 其次,江裕标与肖彦签订房屋买卖合同时,案涉房屋尚未登记在肖彦名下,此情形下,江裕标对于将来是否必然获得物权虽有期待,但与司法解释规定的不动产已经登记在被执行人名下基础上产生的交易行为本身还是会具有一定区别,后者无疑更具有实现物权转移登记的可能性,因此而产生的物权期待权才符合本条司法解释保护之意旨。在不具备上述条件下,江裕标对案涉房屋享有的权利性质应系基于合同履行而产生的债权,与中信银行股份有限公司龙岩分行、郑鲁凤对于肖彦享有的金钱债权相比,二者性质相同,故江裕标请求适用该司法解释予以优先保护的依据不足。 最后,从上述司法解释第二十八条规定本身来看,案外人获得优先保护的物权期待权的基础交易行为一般是善意、无过错的,如此案外人基于合同履行产生的债权请求权才会被赋予物权期待权的地位,从而优先于申请执行人的金钱债权获得保护。因此对于物权期待权的适用应以法律、司法解释的明确规定为限,不宜做扩大解释,否则将导致对金钱债权保护的不利。本案中江裕标以其在本案诉讼前不知龙岩市人民政府第[2011]13号专题会议纪要及其内容，对案涉房屋非因其自身原因未办理过户登记提出主张。本院认为，江裕标即便不知上述纪要具体内容，但其并非闽西监狱或龙岩监狱的干警职工，不享有购买案涉政策性保障住房的资格，结合双方在买卖合同第五条第（五）项关于剩余房款于“甲方名下上述房产产权出证并于政策允许办理产权变更手续当日支付”的约定可以证明，江裕标将来能否通过设立合同债权的方式实现获得物权的目的,本身存在较大的政策、法律法规风险有相当程度的认知和预测，故其关于买卖房屋过程出于善意、无过错，案涉房屋非因其自身原因未办理过户登记的主张，本院难以支持。 综上所述,江裕标的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。郑鲁凤、中信银行股份有限公司龙岩分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费10870元,由江裕标负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈日耀 审 判 员 许培清 审 判 员 詹跃忠 二〇二〇年十一月十日 法官助理 黄达康 书 记 员 熊 枫