广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初2850号原告：谢林海，男，1964年5月15日出生，汉族，身份证号码：440************434，住湛江经济技术开发区人民大道中**城市高地*栋**。原告：谢英耀（曾用名：谢英瑶），男，1989年8月10日出生，汉族，身份证号码：440************915，住湛江经济技术开发区*******************房。两原告的共同委托诉讼代理人：杨雯祎，北京市盈科(广州)律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：魏巍巍，北京市盈科(广州)律师事务所律师。被告：湛江市佳烨置业有限公司，住所地广东省湛江经济技术开发区人民大道中****。法定代表人：李日荣，该公司经理。委托诉讼代理人：黎春沛，广东鸿峰律师事务所律师。原告谢林海、谢英耀诉被告湛江市佳烨置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人魏巍巍、被告的委托诉讼代理人黎春沛到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金44537.9元；2.诉讼费由被告承担。庭审时，原告变更第一项诉讼请求为被告向原告支付逾期交楼违约金56600.25元。事实和理由：原告于2017年4月同被告湛江市佳烨置业有限公司签署了被告提供的商品房预售买卖合同,购买被告开发的商品房一套,该合同第四章第十一条约定:“出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的…买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金”。合同签署后，原告向被告支付了湛江市经济技术开发区************7****01*全部房款共计927873元整，已全面履行买房合同义务。被告实际交房日期为2018年7月31日。被告未按合同约定期限交房，构成违约，按照合同约定，需向原告支付违约金共计56600.25元整。综上，望法院支持原告以上全部诉讼请求。被告辩称，被告无需支付逾期交房的违约金。龙潮村村民干扰施工是被告延期交房的根本原因，被告可以顺延商品房交付期限，不存在逾期交房的情形。自2017年3月起，龙潮村村民以被告开发建设的城市高地花园商品房项目占用其3米历史小路为由，多次堵塞施工通道，阻挠对涉案房产进行正常施工，导致涉案房产项目停止施工累计达160天。经过被告报警、多次交涉均未能解决问题，后被告向湛江经济技术开发区国土资源局进行信访，得到该局关于“被告使用该地合理合法”的处理意见，即龙潮村村民阻挠施工无事实、法律依据。本案被告也提供了龙潮村村名干扰施工的照片、报警回执、信访事项受理告知书、信访事项处理意见书，以及工程暂停令、工程复工通知等，足以证明本案被告是非因自身原因导致的延期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条第二款，以及合同附件十一第二条第4款第（6）项，非因出卖人原因导致逾期交付的，对商品房交付期限可以顺延。村民通过拉横幅、堵路等过激途径阻碍施工导致逾期交房属于非因出卖人原因导致，被告可以顺延商品房交付期限，故被告不存在逾期交房的情形。被告合法使用项目用地，难以预见龙潮村村民会通过拉横幅、静坐等过激方式干扰施工，为避免施工队伍与村民产生冲突，保障建筑工地生产安全，涉案房产项目监理单位广东正茂工程管理有限公司被迫作出《工程暂停令》，项目停工具有必要性、合理性，而被告也及时采取报警、信访等途径尽力避免和克服的相应的不利影响，不应对被告苛以过高的义务。即便被告需要对逾期交房承担责任，但合同约定的违约金已过分高于逾期交房给原告所造成的损失，本案应当根据公平原则予以减少，理由如下：1.根据《合同法》第一百一十四条规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金主要是弥补守约方的损失。但结合湛江房产的增值情况，本案并无证据证明原告因逾期交楼致使其遭受了损失。2.根据最高院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，当事人主张约定违约金过高的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则作出裁决，本案被告不存在主观过错，原告又不存在实际损失，故本案参照湛江住建局公布的2018年《湛江市市区******指导性租金》计算违约金，符合公平公正原则。原告主张逾期交房违约金的起止时间有出入。原告与被告达成于2018年6月8日达成交付房屋的合意，该《补充协议书》是双方真实意思表示，属合法有效协议。故原告主张的逾期交房违约金起算点应以2018年6月9日开始计算。业主已收楼，但现又以商品房不具备交付条件主张逾期交房违约责任应予以驳回其诉讼请求。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。原告没有提供造成其实际损失的证据，应承担举证不能的法律后果。综上所述，本案系群体性案件，导致被告逾期交房的根本原因在于第三方的原因，且被告主观上不存在恶意逾期交房。因此该系列案应综合考虑公平、公正原则，结合原告实际损失、被告违约的过错程度进行裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提供的证据6中补充协议书、城市高地花园物业及资料移交书的真实性、合法性、关联性有异议，并认为补充协议书并非谢林海、谢英耀本人签名，其二人亦未授权蔡满金代为签名。涉案房屋在7月30日才具备交付条件，因此在2018年6月2日交付条件未成就，应以具备交付条件的时间作为正式交付时间。经审查，被告提供的补充协议书、城市高地花园物业及资料移交书真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以认定。本院查明：2017年2月8日，两原告以谢林海、谢英瑶名字与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条约定由原告购买被告出售的位于湛江经济技术开发区*************************房，总价款927873元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售。原告采取贷款方式付款，在2017年2月8日前支付首期房价款547873元，余款380000元申请贷款支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.(1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。2017年12月16日，蔡满金代原告谢林海（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书》，约定将交房时间变更为2018年6月8日。被告在2017年2月8日开出原告支付首期购房款547873元的发票，在2017年8月14日以及2017年10月26号开出原告支付余额购房款合计380000元的发票。2018年6月2日，双方办理交房手续。再查明：被告为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，被告开发的位于湛江开发区人民大道中71号城市高地花园***竣工验收合格，于2018年7月31日办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。又查明：由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰被告施工。被告分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，被告员工陆晓聪就开发区人民大道沿线“三旧”改造项目即被告开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局信访，认为被告的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞被告的施工通道，破坏被告正常生产秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局答复陆晓聪认为城市高地花园用地合理合法。此外，根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级，住宅框，住宅框架结构租金为18-20元/平方米iv>另，原告谢英耀的曾用名为谢英瑶。蔡满金为原告谢林海的妻子、原告谢英耀的母亲。2020年10月28日，被告申请本院向蔡满金进行调查取证，以查清其是否受原告谢林海的委托签订《补充协议书》，与被告约定将收楼时间变更至2018年6月8日。2020年11月5日，本院就本案《补充协议书》签署相关问题对蔡满金进行调查。在调查中，蔡满金称两原告没有委托其签订《补充协议书》，且对此不知情。本院组织双方对询问笔录质证，原告谢林海、谢英耀对询问笔录无异议，认为《补充协议书》对两原告不发生法律效力。被告对蔡满金陈述未取得授权而签订《补充协议书》的真实性不予认可，对其合法性予以认可，认为《补充协议书》对原告应具有法律约束力。本院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。关于违约天数与违约金问题。根据被告申请，本院对蔡满金进行调查，蔡满金称两原告没有委托其签订《补充协议书》，且两原告对此不知情，但未能对其签订行为作出合理解释，本院对其陈述不予采纳。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十六条的规定，蔡满金与两原告为夫妻、母子关系，涉案房产为共有财产，蔡满金与两原告对该房产有平等的处理权。蔡满金与两原告为家庭成员，蔡满金为原告签订《补充协议书》后，两原告一直未提出异议，被告有理由相信其签订《补充协议书》为家庭成员的共同意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，蔡满金的行为已构成表见代理，其为两原告代签的《补充协议书》合法有效，视为原被告双方约定交房时间延期至2018年6月8日。故对于两原告关于没有委托蔡满金签订《补充协议书》，且两原告对此不知情的意见，本院不予采纳。原被告于2018年6月2日办理收楼手续，并未超过《补充协议书》约定的交房时间，被告不存在逾期交房的事实。而且被告办理竣工验收备案手续日期为2018年7月31日，即原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，现原告以该商品房不具备交付条件为由主张被告于2018年6月2日至竣工验收备案之日的逾期交房违约责任，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，对于原告请求被告支付交房违约金56600.25元的主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告谢林海、谢英耀的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1215元，减半收取计607.5元，由原告谢林海、谢英耀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  陈霜屏二〇二〇年十一月十八日书记员  杨 茧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。