安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1125民初2291号 原告：定远县金源百福超市，住所地安徽省定远县定城镇鲁肃大道东侧金源广场小区商用楼**，统一社会信用代码92341125MA2RND2J4G。 经营者：李星谕，女，1988年10月30日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：缪阳，安徽远泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桑梓钧，男，1972年10月12日出生，汉族，公司员工，住安徽省滁州市琅琊区。 被告：定远县诚信融资担保有限公司，住所地安徽省定远县定城镇政务新区广电大楼**，统一社会信用代码913411256820726410。 法人代表人：金勇，董事长。 委托诉讼代理人：刘进，安徽天定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐世胜，男，1979年8月10日出生，汉族，公司员工，住安徽省定远县。 第三人：定远县振华米业有限公司，住所地安徽省定远县永康镇，统一社会信用代码91341125704968394F。 法定代表人：柏传保，总经理。 第三人：柏传保，男，1971年4月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 第三人：张玉芳，女，1970年9月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 第三人：柏传胜，男，1975年3月7日出生，汉族，住安徽省定远县。 第三人：陈万静，女，1976年7月10日出生，汉族，住安徽省定远县。 原告定远县金源百福超市与被告定远县诚信融资担保有限公司、定远县振华米业有限公司、柏传保、张玉芳、柏传胜、陈万静执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告定远县金源百福超市的委托诉讼代理人缪阳、桑梓钧，被告定远县诚信融资担保有限公司的委托诉讼代理人刘进、徐世胜到庭参加诉讼，第三人定远县振华米业有限公司、柏传保、张玉芳、柏传胜、陈万静经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告定远县金源百福超市向本院提出诉讼请求：请求法院在原告合法租赁期限内暂不要求原告搬出金源广场1、7幢A区一层的房屋。事实与理由：被告定远县诚信融资担保有限公司与第三人定远县振华米业有限公司、柏传保、张玉芳、柏传胜、陈万静追偿权纠纷一案已经定远县法院作出民事判决,已发生法律效力,定远县法院在执行过程中,原告对于定远县法院发出的(2018)皖1125执1212号公告中关于“责令被执行人柏传胜在2020年2月1日前迁出房屋,到期不履行的,本院将依法强制执行”的行为不服。此前，原告已对上述执行标的提出书面异议。定远县人民法院于2020年4月21日作出(2020)皖1125执异1号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议。原告认为该裁定书所依据的事实和理由不能成立。一、定远县法院作出（2020）皖1125执异1号执行裁定书作出的理由为“原告提供的房屋租赁合同及补充协议上载明的出租房均为金源公司而非房屋所有权人，且房屋所有权人柏传胜亦未在租赁合同、补充协议中进行追认”,该理由违背了案件事实。1、争议房屋是由滁州市金源房地产开发有限公司开发，在最初出租时(2013年3月5日)尚未办理产权登记；2、2014年元月，金源公司将标的房屋产权办理在公司股东柏传胜名下，柏传胜对于案涉的标的房产早已委托柏传保，金源公司并对其授权对外进行租赁(该授权委托书在提出执行异议前已提交给法院，本次提出执行异议时因该授权委托书存放于股东处因疏忽而未能提供)，因此金源公司是有对外租赁权限的，原告租赁涉案房屋属于合法有权承租。二、原告在合法的出租期内，租赁权应受到保护。1、2013年3月5日,滁州金源房地产开发有限公司(出租人)与定远县百大超市有限责任公司(以下简称百大超市)签订了房屋租赁协议,将标的房屋出租,租赁期限20年。2、2017年9月5日,百大超市与金源广场签订一份补充协议,对原租房协议中租赁房屋的面积、范围、租金等事项进行了调整。3、2017年9月5日，百大超市与李星谕签订一份“承包协议”,将标的房屋所在的百大超市交由李星谕(工商注册为个体工商户，实际是李星谕与其姨夫郑柳明合伙经营，李星谕原为百大超市员工，才以其名义签订合同)，后李星谕将百大超市店经工商注册为“定远县百福超市”经营至今。因此,结合以上事实，原告使用的房屋为百大超市租赁标的房屋的延续，而百大超市与出租人订立租赁合同时，标的房屋尚没有抵押给任何债权人,没有新的租赁关系。按照我国法律关于“买卖不破租赁”的有关规定，承租人在合法租赁期内的合法权益应当得到保护。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告定远县诚信融资担保有限公司辩称：本案涉案房屋所有权人为柏传胜单独所有，原告对涉案房屋没有合法租赁权，且涉案房屋于2016年就抵押给我公司，原告的诉请不能成立，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 证据一、《房屋租赁协议》，证明滁州金源房地产开发有限责任公司与定远县百大超市有限责任公司于2013年3月5日签订合同，金源公司将案涉门面房1-3层租赁给百大公司，约定年租金1312872元； 证据二、2017年7月18日《补充协议》，证明因百大公司资金困难，金源公司与百大公司于2017年7月18日签订补充协议，变更房租为一年80万元； 证据三、2017年9月5日《补充协议》，证明因百大公司经营困难，金源公司与百大公司于2017年9月5日签订补充协议，进一步减少租金为一年40万元； 证据四、2017年9月5日《承包协议》、2017年9月27日200万元收条一份，证明原告百福超市于2017年9月5日经与金源公司及百大公司协商，由百福超市经营者李星谕作为原百大公司员工内部有限承包百大超市继续经营，承包协议签订后，原告通过经营者李星谕姨夫郑柳明向金源公司支付了2018年5月28日至2023年5月28日五年租金计200万元。该承包协议为金源公司与百大公司租赁合同的顺延； 证据五、（2020）皖1125执异1号执行裁定书、2014年1月5日授权委托书一份，证明定远县法院以涉案房屋1层产权是柏传胜为由驳回原告异议。实际上柏传胜在2014年就授权柏传保及金源公司处理房屋租赁事宜，为此原告提出执行异议之诉。 被告定远县诚信融资担保有限公司对原告所举证据发表如下质证意见： 对证据一《房屋租赁协议》真实性合法性均不认可，滁州市金源房地产开发有限公司不是涉案房屋的产权人，无权对外出租涉案房屋； 对证据二2017年7月18日《补充协议》真实性合法性不予认可，同时该份协议约定的价格明显低于市场价格，是不合理的价格； 对证据三2017年9月5日《补充协议》真实性、合法性不予认可，这份协议约定的价格同样明显低于市场价格，从原来的130万元变更到40万元每年（含物业费），而且这份协议不符合常理，在签订这份协议的当天，百大超市转给原告经营既然百大不准备经营了，再与金源房地产公司签订租房合同明显不符合常理，而且在该份协议中，百大超市作为承租人自己不交付租金，约定由郑柳明代为交付房租也不符合日常生活常理； 对证据四2017年9月5日《承包协议》真实性合法性不予认可，同时我方认为证据四约定的内容实质就是房屋转租合同，应成立新的承租关系；对收条的内容真实性不予认可，我方认为200万元如果确实交付的话应提供银行转账记录，不可能200万元为现金交付，所以对该收条的内容认为是虚假的； 对证据五（2020）皖1125执异1号执行裁定书无异议。2014年1月5日授权委托书真实性合法性均不予认可，因柏传胜未到庭，我方不能确认该授权委托书是柏传胜本人所签，同时在委托书中柏传胜所委托的受托人是柏传保不是金源房地产公司。 被告定远县诚信融资担保有限公司未抗辩原告的诉讼请求，向本院提交下列证据： 证据一、涉案房屋的房产证和土地使用权证，证明涉案房屋于2013年11月25日登记为柏传胜所有； 证据二、不动产登记证明三份，证明涉案房屋早在2016年即抵押给被告方； 证据三、定远县人民法院（2018）皖1125执1212号之6号裁定书，证明本案涉案房屋经人民法院裁定以1126.7032万元抵偿被告方债务。 原告对被告定远县诚信融资担保有限公司提交的证据发表如下质证意见： 对证据一的真实性无异议，对证明目的不予认可。在2013年3月5日最初的房屋租赁协议中，金源公司有权就涉案房屋租赁给百大公司，具有租赁权，当时房屋产权是属于金源公司的，只是后期在2013年11月25日登记在柏传胜名下，柏传胜当时为金源公司的股东，这也能证明我方提交的租赁协议是真实合法有效的，另外正因为柏传胜为金源公司股东，所以在2014年1月5日将涉案房屋的租赁权授权给金源公司法定代表人柏传保及金源公司对外出租； 对证据二不动产登记证明三份，真实性由法院核实，对于证明目的不予认可，我方的承包合同为2013年3月5日金源与百大租赁合同的顺延，该抵押发生在2016年在租赁权之后，不能对抗我方租赁的顺延，买卖不破租赁； 对证据三，我方不知情，我们认为不能对抗我方的经营权。 被告定远县振华米业有限公司、柏传保、张玉芳、柏传胜、陈万静未质证，亦未向本院提交相关证据。关于原告定远县金源百福超市及被告定远县诚信融资担保有限公司提交的证据，本院将结合审理查明的事实综合认定。 本院经审理认定事实如下：2013年3月5日，滁州金源房地产开发有限责任公司（甲方）与定远县百大超市有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，载明：出租人与承租人在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议（2012年10月24日订立的房屋租赁协议同时废止）：第二条：租赁房屋状况：租赁房屋坐落于鲁肃大道与迎宾路交叉口金源广场小区，建筑面积为9946平方米；…第三条：…；第四条：租赁用途与租赁期限：租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业营业使用…；该房屋租赁期共20年，自2013年5月28日起至2033年5月28日止;第五条：租金标准：年租金一至三层为11元人民币/平方/月，合计三层每年租金合计：1312872元。租金支付方式为按年支付（每年提前一个月支付）；....第十条房屋的转让与转租：...2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。双方均在合同落款处签章。2017年9月5日，双方签订补充协议一份，载明：“出租人（以下简称甲方）：滁州金源房地产开发有限公司承租人（以下简称乙方）:定远县百大超市有限公司鉴于双方在履行2013年3月5日《房屋租赁协议》及《补充协议》的过程中，乙方因国内线上电商对线下实体商超的冲击，受大趋势大环境影响，已造成连续亏损，经双协商一致，达成以下：一、甲方同意将金源广场一至三层8146平方商用年租金降至每年40万元（含物业服务费），再支付120万元电梯等设备保证金，可抵充最后三年的租金。二、乙方同意在本协议签订后一个月内支付120万元设备保证金及十年租金（自2018年5月28日至2028年5月28日）400万元整，（2028年5月28日至2033年5月28日）期间5年的租金中，其中三年的租金抵充120万元设备保证金，另两年80万元的租金于2028年5月28日前一个月内付清。三、乙方委托郑柳明支付租金与设备保证金，甲方认可，乙方必须按照甲方要求当面以现金支付或者按照甲方指定的账户支付.....。本协议一式四份，双方各持两份，自签字盖章时起生效。柏传保在甲方处签字定远县百大超市有限公司责任公司法人黄如田在乙方处签字并加盖公司公章2017年9月5日” 2017年9月5日，定远县百大超市有限责任公司（甲方）与李星谕（乙方）签订一份《承包协议》，载明：一、甲方将与滁州金源房地产开发有限责任公司2013年3月5日签订的鲁肃大道与迎宾路交叉口金源广场小区商用一至三楼8146平方米（现定远县百大超市有限责任公司金源广场店）承包给乙方。二、…；三、甲方保证乙方完全拥有定远县金源广场百大超市经营所有权，甲方于本协议签订后一周内，将定远县金源广场百大超市股东及法定代表人变更为乙方指定的人员，公司相关印章交给乙方，并且协助乙方办理相关证照及证照变更，为了承上启下与相关部门无缝对接，公司成立时起的相关证照、凭证及手续材料原件底根等同时移交给乙方。四、转让费（含添置的货柜、厨房设备等详见应移交给乙方的所有物品清单）陆拾贰万元整，甲方与乙方互相认可办理所有相关手续完毕后，一次性付清。五、甲方负责处理所有二级承包商（在8146平方内租赁的经营户）与乙方之间的租赁关系。六、…；七、承包期限与租赁费按原承包协议及补充协议履行。滁州金源房地产开发有限责任公司法定代表人柏传保在协议原出租方即关联方意见处签字并加盖公司公章，定远县百大超市有限责任公司法定代表人黄如田在甲方处签字并加盖公司公章，李星谕在乙方处签字。 另查明，原告定远县金源百福超市于2018年4月28日成立，经营者为李星谕，李星谕原为定远县百大超市的会计，郑柳明系李星谕的姨夫，郑柳明与定远县百大超市没有关系，金源百福超市实际是由李星谕与郑柳明合作所经营。2017年9月27日，柏传保向郑柳明出具收条一份，载明：今收到郑柳明支付金源广场1-3层租金贰佰万元整（2000000元），此据柏传保；2017年9月27日，该张收条加盖了金源公司公章。庭审中，原告自认转让费62万元是不包含租金，按照百大超市与金源公司协议给付承包费，租金支付按后来补充的协议方式。 又查明，位于房地产权所有人为柏传胜（房地权证：定字第××号）该证登记时间为2013年11月25日。后案涉房产在2016年三次设立抵押权，并分别办理抵押登记，抵押权利人均为定远县诚信融资担保有限公司。2014年1月5日，柏传胜向柏传保出具授权委托书，载明：委托人柏传胜现委托被委托人柏传保办理本人名下定远金源广场1-7幢一层（面积2209.94平方，房地产权证号：定2013007796）租赁等业务。于2033年5月28日之前不变更此授权委托。定远县诚信融资担保有限公司诉定远县振华米业有限公司、张玉芳、柏传胜、陈万静追偿权纠纷一案，本院于2017年8月24日出具（2017）皖1125民初3485号民事判决书，判决：“被告定远县振华米业有限公司偿还定远县诚信融资担保有限公司垫付款8117085.15元、违约金600664.3元，合计8717749.45元，并自2017年8月19日起以8717749.45元为基数，按日万分之一支付代偿款资金占用费至代偿款清偿之日止；二、如定远县振华米业有限公司未按期履行上述还款义务，原告定远县诚信融资担保有限公司有权对柏传保所有的位于定远县的房产（证号：定**，抵押面积：房屋建筑面积2209.74平方米，分摊土地使用权面积379.14平方米；定国用（2013）第5170土地证同时抵押，此次抵押为该房产土地剩余价值抵押）行使抵押权，并就抵押物折价、拍卖所有款项享有优先受偿；三、柏传保、张玉芳、柏传胜、陈万静对上述款项承担连带清偿责任；...”。该判决已经生效并加入执行程序，在执行过程中，由于各方未履行还款义务，本院依法委托有关拍卖机构拍卖柏传胜所有的上述房屋，经一拍、二拍，均已流拍，变卖又未成交后在征询诚信融资担保公司意见后，以二拍流拍价格1126.7032万元，以物抵债给诚信融资担保公司，并于2020年1月22日作出（2018）皖1125执1212号之六执行裁定书，裁定：“将柏传胜所有的位于定远县的房产，以流拍价1126.7032万元，交付定远县融资担保有限公司抵偿。所有权自本裁定送达定远县融资担保有限公司时起转移；二、定远县诚信融资担保有点公司可持本裁定书道登记机构办理相关产权登记手续”。 再查明，因定远县金源百福超市对申请执行人定远县诚信融资担保有限公司与被执行人定远县振华米业有限公司、柏传保、张玉芳、柏传胜、陈万静追偿权纠纷一案的执行向本院提出书面异议，要求在定远县金源百福超市合法租赁期限内暂不要求搬出标的房屋，本院于2020年4月20日作出（2020）皖1125执异1号民事裁定书，裁定驳回异议人定远县金源百福超市的异议。现原告起诉至本院。 本院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人，在执行程序终结前，向执行法院申请对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行之诉。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的组织移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，原告在立案时提供了一张由滁州金源房地产开发有限责任公司出具载明收到郑柳明涉案房租现金320万元收据的复印件，当庭原告虽未将此收据作为证据出示，但自认未向被告缴纳过该笔租金，并对其称给付的200万元租金也未能提供相关交付凭证，现有证据无法证明原告履行了给付租金的义务。即使原告实际支付了200万元租金，根据审理查明，案涉房产在2013年3月5日由滁州金源房地产开发有限责任公司租赁给定远县百大超市有限责任公司，2017年9月5日，双方又签订补充协议。此阶段，定远县百大超市有限责任公司系案涉房产的承租人。案涉房产在2016年三次设立抵押权，抵押权人均为定远县诚信融资担保有限公司。2017年9月5日，定远县百大超市有限责任公司（甲方）与原告的经营者李星谕（乙方）签订《承包协议》，虽该协议的签订者为定远县百大超市有限责任公司与李星谕，签订时间也在百大超市有限责任公司租赁滁州金源房地产开发有限责任公司案涉房产期间，承包协议中也有金源公司作为原出租方及关联方的签章，但结合原告提交证据中的200万元的收据可以看出，其并非向定远县百大超市有限责任公司交付租金，而是由郑柳明向滁州金源房地产开发有限责任公司、柏传保交付200万元租金，郑柳明与定远县百大超市无任何关系，其与李星谕合作经营定远县金源百福超市，故2017年三方签订的协议名为定远县百大超市将涉案房屋转租给李星谕，实为由李星谕与滁州金源房产开发有限公司、柏传保重新签订承包协议，而并非租赁期间的转租行为。虽然双方签订协议中关于约定的租赁期限未到，但由于该承包协议的签订时间在设立抵押权之后，故不能对抗债权人通过实现抵押权受偿债权。 综上，对原告提出暂阻止移交占有的请求，本院不予支持。为此，本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告定远县金源百福超市的诉讼请求。 本案受理费80元，由原告定远县金源百福超市负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  宋伶辉 人民陪审员  王怀景 人民陪审员  胡 福 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 翟丽丽 书记员陈静 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三百一十二条对案外人提起的的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情况分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决继续执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内组织向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的组织移交占有的请求，人民法院不予支持 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。