福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异265号 案外人：许勤（被执行人），男，1971年2月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 申请执行人：中国光大银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路**，统一社会信用代码91350200855034214P。 负责人：谢博武，行长 委托诉讼代理人：姜启红、陈曼琪，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被执行人：许勤，男，1971年2月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：林振汉，男，1973年2月1日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被执行人：福州盈通汽车贸易有限公司，，住所地福建省福州市闽侯县尚干镇祥通路**统一社会信用代码91350121671949006H。 法定代表人：林振汉。 本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司厦门分行与被执行人许勤、林振汉、福州盈通汽车贸易有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人许勤申请中止对福建省闽侯县××镇××号××楼房产的腾空措施及确认对上述房产土建第五层部分享有租赁权、使用权。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人许勤称，2018年9月28日，案外人许勤与被执行人福州盈通汽车贸易有限公司签订租赁协议，承租福州盈通汽车贸易有限公司名下位于福建省闽侯县××镇××号××楼房产土建第五层实用面积290.72平方米。租赁期限6年，自2018年9月28日至2024年9月27日，并将福州盈通汽车贸易有限公司结欠案外人的借款560150元，一次性抵扣租金。案外人认为，本案租赁合同发生在福州盈通汽车贸易有限公司与中国光大银行股份有限公司厦门分行的贷款抵押行为之前，依法享有涉案房产的租赁权。根据买卖不破租赁的原则以及《最高人民法院于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有限的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持”的规定，应当中止对本案涉案房产的腾空执行措施，并确认案外人对该房产享有租赁权，在租赁期限内依法享有该房产的使用权。据此，案外人请求：1、裁定立即中止对福建省闽侯县××镇××号××楼房产的腾空执行措施；2、依法确认案外人许勤对上述房产土建第五层部分办公楼，建筑面积350平方米，实用面积290.72平方米享有租赁权，在租赁期限内依法享有对该部分房产的使用权。案外人提交租赁合同、转账凭证、借款协议等证明其主张。 中国光大银行股份有限公司厦门分行答辩称，许勤异议不能成立，理由如下：案外人许勤提供的《租赁合同》实际为以租抵债的债权债务合同，并非房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则，不产生阻却执行的效力。根据《租赁合同》第五条约定“租金总额为560150元。租金以甲方(即盈通公司)欠款中对抵，一次抵清，不存在后续缴纳房租，也不能再产生利息。”由此可见，该《租赁合同》的性质为以租抵债，盈通公司以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非真正意义上的房屋租赁合同关系。最高人民法院在(2014)民申字第215号《民事裁定书》中认定“承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金…而从该合同内容看，英联视公司为了使自己的债权得到清偿，同意豪力投资公司以让渡豪力大厦18年的房屋使用权的方式抵顶300万元的借款。可见，《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，审判决认定英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。”根据最高人民法院上述裁判规则，案涉《租赁合同》并非房屋租赁合同，许勤对本案抵押房产不享有合法的使用权，本案执行不适用买卖不破租赁原则。综上，案外人许勤的异议理由不能成立，其对本案抵押物不享有合法的占有使用权。请求思明法院依法驳回案外人的异议申请，并继续推动抵押房产的腾空及评估拍卖进程。 本院查明，原告中国光大银行股份有限公司厦门分行与被告许勤、林振汉、福州盈通汽车贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月4日作出（2019）闽0203民初17189号民事判决书，查明抵押合同的签订时间为2018年12月4日，抵押物名称是福州市闽侯县尚干镇祥通路10-1号综合楼土地及整座房产，办理抵押登记时间为2018年12月6日，判决：“一、福州盈通汽车贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还中国光大银行股份有限公司厦门分行借款本金21399700元及利息、罚息、复利（暂计至2019年8月6日的利息、罚息、复利为654445.88元，之后的罚息以尚欠本金为基数，按年利率8.4825%计至实际还款之日止），同时支付律师费132324元、保全费5000元；二、许勤、林振汉对福州盈通汽车贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向福州盈通汽车贸易有限公司追偿；三、若福州盈通汽车贸易有限公司未按时履行上述第一项债务，则中国光大银行股份有限公司厦门分行有权以福州盈通汽车贸易有限公司名下的福州市闽侯县尚干镇祥通路10-1号综合楼土地及整座房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。”该民事判决书已于2020年1月10日发生法律效力。许勤、林振汉、福州盈通汽车贸易有限公司未按时履行生效法律文书确定的义务，中国光大银行股份有限公司厦门分行向本院申请强制执行，本院于2020年2月26日立案执行。本院于2020年3月6日作出（2020）闽0203执2326号执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人许勤、林振汉、福州盈通汽车贸易有限公司的银行存款人民币22357439.88元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产；二、折价或者拍卖、变卖被执行人福州盈通汽车贸易有限公司名下位于福建省福州市闽侯县尚干镇祥通路10-1号综合楼土地（侯国用（2011）第209136号）及整座房产（侯房权证Ｈ字第1××9）,申请执行人中国光大银行股份有限公司厦门分行有权就上述土地房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。”在本案诉讼期间，根据中国光大银行股份有限公司厦门分行的申请，本院已采取以下财产保全措施：于2019年9月25日查封被告福州盈通汽车贸易有限公司名下位于福建省闽侯县××镇××号综合楼（侯房权证Ｈ字第1××9号）房产所有权，保全顺序为轮候第2顺位，保全期限为三年：于2019年9月25日封被告福州盈通汽车贸易有限公司名下位于福建省闽侯县××镇××号综合楼【侯国用（2011）第209136号】土地所有权，保全顺序为轮候第2顺位，保全期限为三年。2020年8月13月上杭县人民法院复函本院，其系案涉房产的首封法院，同意将案涉房产交由本院处置。此后，本院发出公告，责令被执行人福州盈通汽车贸易有限公司及上述房产内的实际占用人在2020年10月1日将案涉房产腾空并迁出上述房产。 另查明，案外人许勤向本院提交一份《租赁合同》，合同记载甲方（出租方）系福州盈通汽车贸易有限公司，乙方（承租方）为许勤，落款时间记载为2018年9月28日，该合同约定：乙方承租甲方位于福州市闽侯县尚干镇祥通路10-1号第五层部分办公搂出租出租建筑面积为350平方，实用面积为290.72平方。租期限为2018年9月28日至2024年9月27日，共计6年。该合同中约定租金以甲方欠款中对抵，一次抵清，不存在后续缴纳房租，也不能再产生利息。该合同记载，截至2018年9月27日甲方应付乙方本金和利息计算如下：2017年12月07日乙方汇入甲方中国建银行尚干支行帐号3500××××1766借款额为肆拾万元整（¥400000元）月息1.5%。截至到2018年9月27日，甲方应付乙方本金肆拾万元整（¥400000元）和利息伍万捌仟元整（¥58000元）。2017年12月27日汇入甲方中国建银行尚干支行帐号3500××××1766借款额为叁万元整（¥30000元）月息1.5%。2017年12月27日汇入甲方中信银行福州闽侯支行帐号：8111××××0613借款额为陆万元整（¥60000元）月息1.5%。截至到2018年9月27日，甲方应付乙方本金玖万元整（¥90000元）和利息壹万贰仟壹佰伍拾元整（¥12150元）。以上3笔借款截至到2018年9月27日，甲方应付乙方本金和利息共计：伍拾陆万零壹佰伍拾元整（¥560150元）。许勤另提供了多份转账凭证证明上述转账记录。 另查明，许勤向本院提供了3份借款协议，甲方为福州盈通汽车贸易有限公司，乙方为许勤，签订日期分别落款为2017年12月7日、2017年12月27日、2017年12月27日，该三份借款协议记载的金额分别为40万元、3万元、6万元。 本院认为，根据《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”在一般的租赁关系中，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，许勤提供的《租赁合同》第五条约定“租金总额为560150元。租金以甲方(即盈通公司)欠款中对抵，一次抵清，不存在后续缴纳房租，也不能再产生利息。”由此可见，许勤与福州盈通汽车贸易有限公司所签订的《租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非真实承租、使用案涉房屋的意思表示。另，案外人未提供证据证明其在签订租赁合同后已实际占有使用案涉房屋的事实。综上，案外人提出的执行异议理由不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人许勤的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年十一月十三日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。