天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初7217号原告:葛军,女,1971年7月2日出生,汉族,住河北省唐山市乐亭县。委托代理人:李建武（葛军之夫）,住河北省唐山市乐亭县。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，住所地陕西省西安市西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**。法定代表人：张智军。原告葛军与被告城市社区服务集团(西安)有限公司（以下简称“城市社区服务公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛军及其委托诉讼代理人李建武到庭参加诉讼。被告城市社区服务公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。葛军向本院提出诉讼请求：1.判令城市社区服务公司按照《房屋托管合同》支付2020年9月-11月应该支付的房租11400元；2.判令城市社区服务公司按照《房屋托管合同》赔偿葛军3个月租金11400元的违约金,葛军收取的押金不予退还；3.判令城市社区服务公司按照《房屋托管合同》第九条其他费用的约定,支付葛军2019年度的取暖费1637元；4.判令城市社区服务公司按照《房屋托管合同》的《补充协议》约定支付2020年6月至2021年1月应该支付的8个月租金合计8290.96元；5.如果城市社区服务公司拒绝支付房租,判令城市社区服务公司交还葛军的房屋；6、本案诉讼费用由城市社区服务公司承担。诉讼过程中葛军变更第1项诉讼请求为2020年7月16日至9月20日期间租金7600元并放弃第5项诉讼请求。事实和理由：2019年10月12日,城市社区服务公司天津分公司与葛军签订了《房屋托管合同》,葛军将坐落天津市河东区鲁山道路劲太阳城皓阳园小区11栋1单元1703室的房屋托管给乙方,合同托管期合计60个月，自2019年10月16日至2024年10月15日止,月租金3800元,按季支付。2020年2月,因受“新型冠状病毒”疫情影响,城市社区服务公司与葛军签订了《补充协议》,约定将3个月的租金11400元分11个月支付,每个月支付1036.37元。2020年8月,城市社区服务公司未再支付租金，故向法院提起诉讼。城市社区服务公司未作答辩。葛军围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.房屋托管合同复印件1份；2.补充协议复印件1份；3.微信聊天记录；4.采暖票据复印件1份；5.电话录音一份；7.APP内租金收入截屏及管家信息截屏。城市社区服务公司未提交证据。经对葛军提供的证据审核，本院认为具有真实性、合法性，与本案具有关联性。城市社区服务公司无正当理由拒不到庭，视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。根据上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月12日，葛军与城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司签订《房屋托管合同》，该合同甲方（托管方）为葛军，乙方（受托方）为城市社区服务集团(西安)有限公司天津分公司。双方约定甲方将坐落天津市河东区鲁山道路劲太阳城皓阳园小区11栋1单元1703室房屋托管给乙方。本合同托管期合计60个月，自2019年10月16日至2024年10月15日止（以本合同起租日为准），甲方实收租期55个月，冲抵服务费五个月。合同签订并完成《资产交割单》起，3日后为起租日。月租金标准为每月3800元，付款方式为季付。合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为3800元。租金支付时间及方式为本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，……乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日顺延。合同第九条其他费用中约定乙方承担的各项费用中包含取暖费。合同第十条房屋的交付及返还第三款约定，托管期满或合同解除后，乙方按《资产交割单》移交甲方。该合同第十四条合同的解除第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的……。合同第十五条违约责任第四款约定，乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同签订后，葛军将房屋交付城市社区服务集团(西安)有限公司天津分公司托管。2020年2月25日，城市社区服务集团(西安)有限公司天津分公司作为乙方、葛军作为甲方签订《补充协议》，约定受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方3个月的租金，合计11400元，乙方在2020年3月至2021年1月期间每个月额外支付甲方1036.37元租金，其它合同条款不变。城市社区服务集团(西安)有限公司天津分公司于合同签订当天给给付葛军押金3800元，后又给付了第一期租金7600元；城市社区服务集团(西安)有限公司天津分公司根据《补充协议》约定于2020年3月31日、4月30日、5月31日分别给付葛军第二期租金1036.37元；2020年5月31日，城市社区服务集团(西安)有限公司天津分公司给付了葛军第三期租金11400元。葛军交纳了2019-2020年度取暖费1637元，城市社区服务集团(西安)有限公司天津分公司未给付葛军。2020年9月20日，葛军一方通过微信方式向城市社区服务集团(西安)有限公司天津分公司工作人员提出解除合同，其工作人员电话同意返还房屋，并通过微信方式将房屋密码发送给葛军一方，葛军于当日收回房屋。另查，城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司是城市社区服务公司的下属分公司，该分公司于2020年9月注销。本院认为，葛军与城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司就涉案房屋签订的《房屋托管合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。因城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司为城市社区服务公司的分支机构，且已于2020年9月注销，故其从事的民事行为产生的责任，应由城市社区服务公司承担。城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司未按合同及《补充协议》约定支付葛军2020年7月16日起的租金及第二期租金中6月起的租金，至2020年9月20日葛军提出解除合同时，已达到合同约定的葛军单方解除合同条件，葛军单方解除合同合法，且合同已实际解除。葛军主张给付拖欠的2020年7月16日至2020年9月20日期间的租金7600元及第二期租金中未付的8个月租金8290.96元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，未付租金共计15890.96元。关于葛军主张支付违约金11400元及押金不再退还的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于葛军主张给付2019-2020年度供热费1637元的诉讼请求，因双方在合同中约定供热费由城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司承担，且该部分费用已由葛军垫付，故本院对于葛军的此项诉讼请求予以支持。葛军在诉讼中放弃了部分诉讼请求，是对其诉讼权利的处分，本院依法照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向葛军支付房租15890.96元；二、城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向葛军支付违约金11400元，葛军已收取的押金3800元不予退还；三、城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向葛军支付2019-2020年度供热费1637元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，减半收取计309元，由葛军负担47元，城市社区服务集团(西安)有限公司负担262元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  杨桂军二〇二〇年十一月三十日法官助理张欢书记员安雅涵本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。