杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初1171号 原告：杭州市上城区西湖金座第二届业主委员会，住所地：杭州市上城区解放路**。 法定代表人：郭丽，主任。 委托诉讼代理人：张传晓，浙江元嘉律师事务所律师。 被告：江苏悠泰主题酒店管理股份有限公司，住，住所地：江苏省南通市川港镇志浩村南通家纺城财富中心**/div> 法定代表人：吴建苗，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：邹永闯、胡梦平，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州慢享酒店管理有限公司，住所地，住所地：浙江省杭州市上城区解放路****iv> 法定代表人：封兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹永闯、胡梦平，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告：江苏奢爱纺织科技有限公司，住所地：江苏省南，住所地：江苏省南通市通州区川姜镇川港工业园**div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：李中考，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹永闯、胡梦平，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告：吴建东，男，1975年7月13日出生，汉族，住所地：浙江省永，住所地：浙江省永嘉县div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 委托诉讼代理人：邹永闯、胡梦平，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 原告杭州市上城区西湖金座第二届业主委员会（以下简称西湖金座业委会）与被告江苏悠泰主题酒店管理股份有限公司（以下简称悠泰酒店管理公司）、杭州慢享酒店管理有限公司（以下简称慢享酒店管理公司）、江苏奢爱纺织科技有限公司（以下简称奢爱纺织公司）、吴建东房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年4月17日向法院提起诉讼，诉请：1、判令被告悠泰酒店管理公司、慢享酒店管理公司支付自2020年4月1日至2020年9月30日的租金7699750元，并承担自2020年4月1日起按照每日0.2%的标准计算至付清之日的违约金；2、判令被告悠泰酒店管理公司、慢享酒店管理公司履行代缴税金2431500元的合同义务；3、本案的诉讼费由被告悠泰酒店管理公司、慢享酒店管理公司承担；4、被告奢爱纺织公司、吴建东对上述债务承担连带保证责任。本院受理后，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告西湖金座业委会的委托诉讼代理人张传晓，被告悠泰酒店管理公司、慢享酒店管理公司、奢爱纺织公司、吴建东的共同委托诉讼代理人邹永闯到庭参加诉讼。庭审后双方当事人和解未果。本案现已审理终结。 本院经审理认定，董益萍、陈菊英等267位业主拥有位于本市××路××号××座××层××层××室××室××公寓。上述业主自愿将其所持物业全权委托西湖金座业委会与悠泰酒店管理公司签订房屋租赁合同，并于2017年9月份分别向西湖金座业委会出具《西湖金座业主授权委托书》。2017年9月7日，西湖金座业委会作为出租方（甲方），悠泰酒店管理公司作为承租方（乙方），奢爱纺织公司、吴建东作为担保方（丙方），共同签订《西湖金座5Ｆ-18Ｆ物业租赁合同》一份，约定：甲方拟将甲方业主委托的西湖金座物业向乙方出租，乙方拟承租甲方提供的物业和相关配套设施用于酒店经营，乙方拟在甲方出租物业所在地成立新的酒店管理公司（简称项目公司）经营本协议所指的物业，项目公司成立后本协议乙方自动变更为项目公司，对此甲方予以确认，同时丙方给乙方的担保关系也自动变更为丙方给项目公司的担保关系，对此乙、丙方予以确认。甲方业主为杭州市解放路**西湖金座第5至第**物业的产权所有人，产权包括第5至第18楼共277间客房及附属设施和一楼大厅的分摊部分，产权证面积合为13249.63平方米，甲方受所有甲方业主委托，代表甲方业主行使房屋所有人权利，同意将坐落于杭州市西湖区××路××号的西湖金座第5至18楼共277间客房（含每层工作间）及附属设备设施和一楼大厅分摊部分（不含1807,1812514三间客房），按照本合同商定的年租金和其他相应条款租赁给乙方用于酒店经营。乙方作为承租方，在合同签订前已对该物业及设施设备现状作了充分了解，承诺依据本合同条款支付甲方房屋租金。丙方作为乙方的担保公司和自然人，同意作为乙方承租期间的担保人，提供连带责任担保，承担担保人的所有义务和责任。甲乙双方约定租期15年，即自2017年10月1日至2032年9月30日。租金标准为：参考增值税专用发票抵扣后所产生的5%的税差计算，第一年至第三年的年度租金含税为1621万元，税差后为1539.95万元；第四年开始递增5%等。乙方负责到税务部门代缴税金和开具相关税票和增值税专用发票。租金支付方式为先付后租，首次租金在2017年10月1日前的5个工作日内，乙方向甲方指定银行账户支付第一个半年度税后租金总计7699750元，以后每半年支付一次租金，汇入甲方指定银行账户：杭州市上城区西湖金座第二届业主委员会，于每个租金支付期开始的前15个工作日内付清该期租金。因乙方过错逾期支付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金千分之二的违约金，并补足应支付租金。租金交付逾期超过15天以上的，视为乙方违约金，甲方有权解除本合同。该合同还约定：鉴于西湖金座的特殊性，乙方只能与甲方签订第5至18层的房屋租赁合同。如果有个别业主坚持要求与乙方签订租赁合同，乙方应对本合同内容保密，同时乙方与甲方协商后确定与该业主拟签订的租金和递增幅度，差额部分租金和递增幅度，差额部分租金归甲方所有，在支付该业主租金时同期支付给甲方，并向甲方提供合同原件一份，给业主委员会进行备案，否则视为乙方违约。租赁合同附件为267位业主姓名、房号、建筑面积等。该租赁合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给新成立的慢享酒店管理公司使用，该公司亦依约支付了2020年4月1日前的租金。租赁合同履行期间，因新冠肺炎疫情的不利影响，慢享酒店管理公司于2020年2月28日、3月3日向西湖金座业委会发出《恳请书》，请求全体业主减免3个月以及将原定于3月15日应交的半年租金推迟至5月底支付。2020年3月5日，西湖金座业委会给其回复函提出两个方案：1.本期租金分两批支付，将本期和下期租金支付由半年支付改为按季支付（3.15前，6.15前，9.15前和12.15前，支付合同约定的3个月租金）；2.本期租金可推迟1个月全额支付，即4月15日前完成支付。对于该方案，悠泰酒店管理公司回复不能同意。根据合同约定，慢享酒店管理公司应于2020年3月15日交付2020年4月1日至2020年9月30日的半年期税后租金7699750元。因慢享酒店管理公司与西湖金座业委会就延期支付租金及减免租金事宜无法达成协议，遂开始与部分业主协商减免租金事宜，根据慢享酒店管理公司提供的《补充协议》及网上银行电子回单等证据显示：自2020年5月14日至2020年9月26日期间，慢享酒店管理公司已与814室业主李文静、1215室业主林小燕等122位业主分别签订《补充协议》，涉及134间租赁房屋，上述《补充协议》均约定：双方确认租金减免期限为2020年4月1日至2020年5月31日，共计2个月；根据原房屋租赁合同约定，租赁期限为2017年10月1日至2032年9月30日，租金为自第四年递增5%，双方协商甲方（业主）给予减免（注：2020年10月到2021年9月递增部分）即此后租金支付金额均按合同租金递增标准收取。本期租金支付时间，乙方（慢享酒店管理公司）需在双方签订本协议后当天支付合同约定2020年4月1日至2020年9月30日减免后的4个月租金给甲方。甲方指令乙方将租金直接支付至本人指定账户；甲方承诺放弃由西湖金座业委会合同期内租金代收事宜，由此带来的后果由甲方承担。为感谢甲方业主减免支持，乙方补3000元酒店使用券给甲方，相当于10间房。甲方承诺收到乙方支付的租金后，不参与本次租金减免事项业委会通过司法途径解决与悠泰酒店管理公司、慢享酒店管理公司的相关纠纷，其他事项按2017年乙方与业委会的租赁合同执行。本《补充协议》一式三份，双方各执壹份，抄送业委会一份。上述《补充协议》签订后，慢享酒店管理公司委托该公司出纳李志孟向该部分业主指定的账户支付了四个月的租金总计2465886.06元。 本院认为，一、关于西湖金座业委会的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人在订立时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，266位业主委托西湖金座业委会与悠泰酒店管理公司、奢爱纺织公司、吴建东共同签订《西湖金座5F-18F物业租赁合同》，悠泰酒店管理公司作为承租人明知266位业主向西湖金座业委会出具了业主授权委托书，同意由西湖金座业委会作为出租人，并据此明确了双方的各自权利义务，该租赁合同不仅对业主具有约束力，也不影响西湖金座业委会以出租人的身份提起诉讼的主体资格。西湖金座业委会以出租人身份提起诉讼，符合法律规定。二、关于应否减免租金问题。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防抗措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。据此，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金、延长租期、合理分担因疫情防控采取的不利后果。今年初爆发的新冠肺炎疫情对酒店业的经营冲击较大，属于无法为合同当事人预料和避免的不可抗力因素，在此情况下，租赁合同双方当事人应当本着互让的态度合理分担疫情造成的经济损失，综合本案实际情况，应酌情减免承租人一个月的租金。三、关于西湖金座业委会主张的租金问题。西湖金座业委会受业主委托与悠泰酒店管理公司、奢爱纺织公司、吴建东签订的租赁合同，其法律后果最终归属于委托人，业主可以随时解除与受托人基于委托事项的委托关系，自行处理与自己有关的租赁合同的事务。上述与慢享酒店管理公司签署《补充协议》的122户业主实际部分解除了与西湖金座业委会的委托关系，西湖金座业委会仅有权代理其余135户业主行使租赁合同权利。122户业主收取的租金2465886.06元，应视为慢享酒店管理公司已履行完毕2020年4月1日至9月30日期间的所涉建筑面积6429.66平方米的租金义务，对于剩余建筑面积68129.97平方米的租金义务，依据租赁合同约定的租金标准按照5个月计算为3302737.76元。四、关于西湖金座业委会主张的代缴税费问题。按照涉案租赁合同约定，承租人向西湖金座业委会支付的租金为税后租金，相应税费由承租人自行向税务机关代缴，而非直接向西湖金座业委会缴纳；本院注意到，租赁双方关于税费支付时间没有明确约定，本案亦没有证据显示税务部门已向西湖金座业委会催缴税款导致其利益受损，故原告主张支付税款的条件尚未成就，其该项诉请缺乏相应依据。五、关于西湖金座业委会主张的逾期付款违约金问题。本案中，慢享酒店管理公司与西湖金座业委会就减免租金事宜进行了磋商，但即便双方就租金减免两个月存在一定争议，其也应当就无争议的租金部分先行履行，西湖金座业委会答复租金交付时间可以延长至2020年4月15日，但慢享酒店管理公司在西湖金座业委会催告后迟迟未支付任何租金，故属于违约行为，应承担逾期付款的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，慢享酒店管理公司对租赁合同约定的违约金标准提出过高并请求进行调整的抗辩意见，结合本案实际情况酌情将违约金标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。六、关于各被告的责任承担问题。悠泰酒店管理公司系案涉租赁合同的原承租人，其依据案涉租赁合同的约定，将承租人的合同权利义务转移给慢享酒店管理公司，西湖金座业委会在该租赁合同中予以同意，且慢享酒店管理公司实际履行了承租人的权利义务，故西湖金座业委会主张由慢享酒店管理公司承担案涉租赁合同义务具有相应依据，但其诉请悠泰酒店管理公司承担租赁合同义务缺乏相应依据。奢爱纺织公司、吴建东作为租赁合同的保证人，应当对慢享酒店管理公司的承租义务承担连带保证责任。西湖金座委员会的该项诉请具有相应依据。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告杭州慢享酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市上城区西湖金座第二届业主委员会支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金3302737.76元； 二、被告杭州慢享酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市上城区西湖金座第二届业主委员会支付自2020年4月16日起以未付租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算止履行完毕之日止的逾期付款违约金； 三、被告江苏奢爱纺织科技有限公司、吴建东对上述第一、二项付款义务承担连带保证责任，被告江苏奢爱纺织科技有限公司、吴建东承担保证责任后有权向被告杭州慢享酒店管理有限公司追偿； 四、驳回原告杭州市上城区西湖金座第二届业主委员会的其他诉讼请求。 如被告杭州慢享酒店管理有限公司、江苏奢爱纺织科技有限公司、吴建东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82588元，减半收取41294元，由被告杭州慢享酒店管理有限公司负担13462元，原告杭州市上城区西湖金座第二届业主委员会负担27832元。财产保全申请费5000元，由被告杭州慢享酒店管理有限公司负担。被告江苏奢爱纺织科技有限公司、吴建东对被告杭州慢享酒店管理有限公司应负担的诉讼费用承担连带保证责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  张晓磊 二〇二〇年十一月五日 书记员  戚文竹