贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3976号上诉人（原审原告）：黄洪英，女，1976年2月13日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：易长寿，男1974年4月10日出生，汉族，重庆市人，系黄洪英之夫。委托诉讼代理人（特别授权）：姜滔，贵州辅正（雷山）律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：凯里市金龙房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省凯里市风情西路**。法定代表人：伍逢春，公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨昆，男，1982年12月27日出生，汉族，凯里市人。原审第三人：凯里市鑫利物业服务有限公司，住所地：贵州省凯里市凯丰一路天一商贸城内。法定代表人：张汝萍，系公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：贺振华，男，1974年4月28日出生，汉族，凯里市人。上诉人黄洪英因与被上诉人凯里市金龙房地产开发有限责任公司（以下简称金龙房开公司）、第三人凯里市鑫利物业服务有限公司（以下简称鑫利物业公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初7372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄洪英的委托诉讼代理人易长寿、姜滔，被上诉人金龙房开公司的委托诉讼代理人杨昆、鑫利物业公司的委托诉讼代理人贺振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄洪英上诉请求：请求二审中级人民法院撤销一审凯里市人民法院作出的（2020)黔2601民初7372号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉请或裁定中止该案审理。事实和理由：一、一审法院作出的（2020)黔2601民初7372号民事判决书认定事实错误。首先，被上诉人金龙公司在未告知上诉人的情况下，在2012年7月19日提前将该门面出租给第三人，违反合同中关于在合同到期日前上诉人享有优先承租权的约定，违约在先。其次，被上诉人金龙公司在2012年7月1日发出通知，决定对二楼所有门面预收2012年7月5日至2034年7月5日房租，该通知一次性收取22年租金，违反法律强制性规定，属于无效的单方行为。第三，根据上诉人与被上诉人金龙公司的租赁合同，明确了2012年7月5日至2020年7月5日租赁费用的收取时间及方式，且上诉人一次性事先支付了从2010年7月5日至2017年7月4日的租金。被上诉人在此期间发出缴纳2012年7月5日至2034年7月4日22年租金，不经重复多收取上诉人5年租金，并且违反双方合同规定。第四，被上诉人金龙公司在2012年7月19日与案外人签订合同，也违反他自己2012年7月1日发出的重要通知内容。该重要通知给予上诉人一次性交纳的时间期限是在2012年7月31日前，也就是说还没有到2012年7月31日，被上诉人就偷偷与案外人签订合同，违反该通知，明显侵犯了上诉人优先承租权。第五，黔东南州中院（2020)黔执26执18号之二执行裁定书明确说明，在2020年3月20日已经对被上诉人金龙公司本案涉及的门面进行查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定以及法院执行惯例，涉案门面在查封期间的，不得续租、转租、抵押、买卖等设定权利负担等行为。被上诉人金龙公司在上诉人租赁期限没有到期前，偷偷与案外人私自签订承租合同，不仅违反该执行裁定书，侵犯债权人贵州凯里农村行业银行股份有限公司的合法权益，上诉人有理由怀疑被上诉人提前签订租赁合同的行为属于以合法形式掩盖非法目的。二、一审凯里市人民法院作出的（2020)黔2601民初7372号民事判决书适用法律错误。2020年7月22日黔东南州中级人民法院（2020)黔执26执18号之二执行裁定书明确说明，在2020年3月20日已经对被上诉人金龙公司本案涉及的门面进行查封。2020年7月27日黔东南州中级人民法院作出的（2020)黔执26执18号公告第一、二条已经明确规定了续租时间等内容。由此可知，一审法院作出的（2020)黔2601民初7372号民事判决书在后面，应适用《最向人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，作出中止本案审理的裁定书，但是一审法院并没有中止，或者对本案是否中止等没有进行释明，反而认定上诉人没有优先承租权，明显存在法律适用错误。综上所述，依法改判，支持上诉人的诉请或者中止本案审理。鑫利物业公司辩称，一、上诉人未按通知的期限和条件交纳预付租金，视为对优惠政策的放弃，其以自己的行为表明不履行时优先承租权已丧失，故其上诉理由不能成立。第一、根据庭审查明的事实，2012年7月1日，被上诉人金龙公司向天一商场二楼商户发出通知“为了延续我公司的租金的优惠政策，决定对二楼所有门面预收2012年7月5日至2034年7月5日的租金每平方20元，如果愿意一次性交纳的商户请于2012年7月31日前交清，承租方有优先续租的权利，如果不愿意交纳的商户，执行原合同到2020年7月5日止，原天一商贸城门面租赁合同终止。2020年7月5日后的租期将由一次性交清的商户或其他购买人租赁”。本案，上诉人作为天一商场二楼商户之一，未在通知的期限内和同等条件下一次性交纳相应的租金，其未在通知的期限内和同等条件下交纳租金的行为，视为对优惠政策的放弃和对优先承租权的处分。故，上诉人的优先承租权在其以自己的行为表明不履行时就已经丧失。第二、上诉人一再强调不知道金龙公司的通知，也未收到书面通知，电话通知，但他知道在2012年7月19日去交钱，被拒收。这段话自相矛盾，恰恰说明了上诉人知道金龙公司通知的内容。在一审中上诉人庭审中明确表示不认识徐林菊，经我公司了解她们是十几年的生意伙伴关系。而且上诉人在2012年7月已收到第三人徐林菊的分两次付的三千元55号门面的补偿金并带承租人徐林菊签订2020年7月5日后的合同。上诉人称我公司在2012年7月12日就收了第三人的预收款与事实不符，金龙公司是采取先收订金壹万元，后期收全款的方式。第三、被上诉人在上诉状中讲商户在续签合同时需持原始合同及身份证的原件及身份证及复印件才能签约，为什么在2012年7月12日，没有经过我的同意，甲方强制把乙方商铺签租给第三人，与事实不符。正是由于易长寿持原始合同和徐洪菊一起来交钱签合同。2012年7月1日金龙公司向天一商场二楼所有商户发出通知，上诉人上诉称其不清楚，不符合常理，以此作为上诉的理由不能成立。因为，天一商场二楼95%的商户已在通知的期限内交纳相应的订金、租金已是众所周知的事实。第四，被上诉人称金龙房开公司强制签给第三人与事实不符，被上诉人与续签合同的人为生意伙伴关系，并付补偿金了的。拿着55号门面的原始合同并在黄洪英的带领下才签订的后期合同。被上诉人上诉状称后期合同是2012年7月12日签定的，而该55号门面合同是2012年7月19日签定的。又与事实不符。第五，上诉人未按租赁合同第十款第5条的规定，在合同规定的2个月前也就是2020年5月5日前办理续租合同，而采取在2020年5月20日直接起诉的方式解决，在续租合同的时间上已违约。二、合同履行期限届满，上诉人继续占用商铺系无权占有，已损害被上诉人金龙房开公司的合法权益。上诉人与金龙房开公司签订的《租赁合同》的履行期已届满，且因上诉人的优先承租权已丧失，金龙房开公司已将涉案商铺出租给第三人。鉴此，合同履行期限届满，上诉人继续占用商铺的行为系无权占有，已损害被上诉人金龙房开公司的合法权益。综上，依法判决驳回上诉人的上诉请求。金龙房开公司未提交二审书面答辩意见，二审庭审中提出与鑫利物业公司意思表示相一致的意见。黄洪英向一审法院起诉请求：确认原告对位于A栋2层55号门面房屋(面积45.12平方米)享有优先承租权。一审法院认定事实：2010年7月5日，以被告金龙房开公司为甲方，原告黄洪英为乙方，双方签订《天一商贸城门面租赁合同》，该合同主要约定，乙方承租甲方A栋2层55号门面，承租面积45.12平方米，租期10年，即从2010年7月5日至2020年7月4日止。租金及押金约定，一次性交纳前7年租赁费，租金每月每平方米按17元收取。后3年每月每平方米36元收取，以后按年度交纳租赁费。交租方式为先交租后使用，第二次交租金时间为第一次交费届满7日内一次性交清年度租金。逾期不交纳租金，每逾期一天按应交租金总额2%罚收滞纳金。合同期满，提前两个月办理继租合同，乙方无违约，同等条件下乙方有优先继租赁权。另查明，2012年7月1日，金龙房开公司向天一商场二楼商户发出通知：为了延续我公司的租金的优惠政策，决定对二楼所有门面预收2012年7月5至2034年7月5日的租金每平方20元,如果愿意一次性交纳的商户请于2012年7月31日前交清，原承租方有优先续租的权利，如果不愿意交纳的商户，执行原合同到2020年7月5日止，原天一商贸城门面租赁合同终止。2020年7月5日后的租期将由一次性交清的商户或其他购买人租赁。一审法院认为，原、被告签订租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。本案中，原告租赁被告的商铺使用后，按照合同约定交纳租金，且从其提交的《收款收据》来看，原告后三年的租金系按照每月36元/平方米交纳，按年度支付。被告于2012年7月1日发出通知，通知的主要内容为：要预收2012年7月5日至2034年7月5日的租金每平方米20元，如果愿意一次性交纳的商户于2012年7月31日前交清，承租方有续租的权利，不愿意交纳的商户执行原合同到2020年7月5日。原告陈述，其系2012年知道的该通知，且原告知晓被告于同月将商铺另租他人。第三人作为案涉商铺的管理人员系认可发布通知后不久，将案涉商铺另行出租他人。虽被告以通知书的方式告知商铺的承租人，需要续租的要预收2012年7月5日至2034年7月5日的租金每平方米20元，如果愿意一次性交纳的商户于2012年7月31日前交清，承租方有续租的权利，该通知书系向所有商铺业主发出的要约，在发出要约过程中，虽被告在发出的要约约定的期限未到期的情况下将案涉商铺另租他人，构成了违约，但原告从2012年7月份知晓其权利受到侵害后，至本案的诉讼，原告并未对被告与他人签订的租赁合同主张其民事权利，且继续按照原租赁合同的约定履行支付租金的义务，虽原告对被告发出的《重要通知》有异议，但仍按照原租赁合同继续履行，视为其对自己的民事权利作出的处分，不违反法律规定。双方原签订的租赁合同约定于2020年7月4日到期，原租赁合同中约定，合同期满，提前两个月办理续租合同，乙方无违约事例，同等条件下乙方有优先续租权，按照原租赁合同的约定，原告亦未举证证明其提前两个月向被告提出在同等条件下与被告办理续租手续，应自行承担举证不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告黄洪英的诉讼请求。案件受理费已减半收取30元,由原告黄洪英承担。二审期间，黄洪英提交下列证据并进行质证：1、身份证复印件1份，证明主体资格。经质证，二被上诉人无异议；2、2020年7月22日（2020）黔26执18号之二执行裁定1份，证明涉案门面已经于2020年3月20日被查封，被上诉人对门面权属受到权利制约，是否具有续租权不能由其决定。经质证，二被上诉人无异议；3、2020年7月9日（2020）黔26执18号执行公告1份，证明被上诉人对门面权属受到权利制约，是否具有续租权不能由其决定。经质证，二被上诉人提出对其证明目的有异议：首先，租赁期限在被查封之前就到期了，后续的承租权是由金龙公司来决定的，其次，其后续的承租权已和第三方达成了协议的质证意见；4、2020年7月27日（2020）黔26执18号执行公告各1份，证明被上诉人对门面权属受到权利制约，是否具有续租权不能由其决定。经质证，二被上诉人无异议；5、交通银行转账流水凭证1份，证明转入黔东南州中院账户缴纳2020年8-9月租金5280元。二被上诉人提出有待查证，我方无法确认的质证意见；6、（2020）黔26民终3297号民事判决书1份，证明同情况案外人具有优先承租权。二被上诉人提出享有优先承租权是在其未违约的情况下，但上诉人已在租赁期限内违约，而且已经收取了第三方3000元补偿金。因此，不存在优先承租权的条件的质证意见；7、收款收据，证明已经交纳2019年7月5日一2020年7月5日原合同租金。二被上诉人无异议。鑫利物业公司提交下列证据并进行质证：1、徐林菊证言，证明与黄洪英、易长寿的关系。经质证，上诉人提出三性不认可，徐林菊与被上诉人存在租赁合同，形成了利害关系，不予认可的质证意见；2、杨安平证言，证明徐林菊付钱给易长寿。经质证，上诉人提出三性均不认可的质证意见；3、货单，证明徐林菊与黄洪英、易长寿认识，是长期的生意伙伴关系。经质证，上诉人提出该货单没有盖章，也没有上诉人的签字的质证意见；4、结婚证，证明徐林菊与蒋仲学的婚姻关系。经质证，上诉人提出与本案无关的质证意见；5、6银行流水、收款收据，证明徐林菊付款给金龙公司。经质证，上诉人提出与本案无关，正好印证给上诉人的期限为2012年7月31日之前，然而未到期限就私自与其他人签订合同，收取租金，是金龙公司违约在先的质证意见；7、8、9礼单、微信聊天记录、通话详单，证明黄洪英与易长寿是夫妻。经质证，上诉人提出与本案无关的质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对黄洪英上述提交有争议的证据认定如下：证据3、（2020）黔26执18号执行公告，该公告为法院依法作出法律文书，具有法律效力，本院依法予以采纳；证据5、交通银行转账流水凭证，该款项已由法院收取，对真实性予以采纳，对证明目的需要结合其他证据综合认定；证据6、（2020）黔26民终3297号民事判决书，该判决书已经生效，其认定事实予以采纳。本院对鑫利物业公司上述提交有争议的证据认定如下：证据1、徐林菊证言，因其是争议门面的后承租人与原承租人、出租人均存在利害关系，且陈述支付给易长寿补偿费3000元，易长寿没有认可，又无相关证据佐证，不予采纳；证据2杨平安证言，徐林菊证言陈述是当着杨安平的面拿2000元给易长寿，而杨平安陈述是“看见徐林菊和易长寿谈门面的事谈好了易长寿要求徐林菊补偿2000元给他”，显然应该是听到，并不是看到交款。徐林菊与杨安平的陈述事实不一致，不予采纳；证据4货单，该货单上客户为徐林菊，下面落款有易长寿电话、信用社账号户名为易长寿，足以认定易长寿与徐林菊有交易往来。对该证据予以采纳；证据5、8、9、10结婚证、礼单、微信聊天记录、通话记录，与本案无关，不予采纳；证据6、7银行流水、收款收据，因付款人、收款人陈述一致，真实性予以采纳，但证明目的需要综合其他证据予以认定。另查明，2012年7月18日金龙房开公司向徐林菊收取天一-A区二层55#门面租金184089.60元（45.12㎡×20元|㎡×12月×17年）；本院（2020）黔26执18号之二执行裁定书载明天一商贸城A区二层，本院于2020年2月20日进行查封。本院2020年7月27日作出的（2020）黔26执18号公告载明“天一商贸城A区各门面租期届满承租户，因你们承租的门面已经被人民法院查封，依照法律规定，你们不得续租”；2020年10月21日黄洪英向本院账户交纳2020年8、9月租金5280.00元。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：上诉人黄洪英对位于天一商贸城A栋2层55号门面房屋是否享有优先承租权。经审理认为，本案中双方当事人于2010年7月5日签订的《天一商贸城门面租赁合同》第十条第6项约定“合同期满，提前两个月办理续租合同，乙方无违约事例，同等条件下乙方有优先续租权。”但金龙房开公司在未与承租人协商情况下，于2012年7月1日单方自行发出的《重要通知》，不仅在办理续租时间上违反了《天一商贸城门面租赁合同》“合同期满，提前两个月办理续租合同”的约定，同时也违反该《重要通知》中“如果愿意一次性交纳的商户请于2012年7月31日前交清”的通知限期。即在《重要通知》规定的最后期限届满前于2012年7月18日就向案外人徐林菊收取2012年7月至2034年7月共17年的租金，并于2012年7月19日与徐林菊签订租赁合同，侵害了上诉人的优先承租权。故金龙房开公司自行发出的《重要通知》并不产生对《天一商贸城门面租赁合同》内容的变更效力，上述合同对双方仍具有约束力。上诉人依据合同约定在同等条件下，对涉案门面享有优先承租权。金龙公司对由此造成一房多租所产生的法律后果，应由其承担相应的违约责任。但因案门面在合同约定租赁期限届满前已经被法院查封，且查封法院已经公告告知各承租户不得续租。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定，若上诉人欲主张续租权利，则需要在查封法院解除司法强制措施后，方可依据合同约定在同等条件下行使续租的权利。一审判决驳回上诉人的诉讼请求认定事实有误，混淆了合同约定享有的优先承租权与实现优先承租权的两个不同法律关系。本院予以纠正。综上所述，上诉人黄洪英的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初7372号民事判决；二、黄洪英对位于天一商贸城A栋2层55号门面房屋享有优先承租权。一审案件受理费减半收取30.00元，由凯里市金龙房地产开发有限责任公司、凯里市鑫利物业服务有限公司负担；二审案件受理费60.00元，由由凯里市金龙房地产开发有限责任公司、凯里市鑫利物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 青审判员 李邦华审判员 杨再幸二〇二〇年十一月二十六日书记员 宋 圆