浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2310号上诉人（原审原告）：凌晨，男，1993年11月24日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：凌桂标，男，系凌晨父亲。被上诉人(原审被告)：海宁碧桂园房地产开发有限公司。住所地：浙江省海宁市许村镇景衡路**。统一社会信用代码91330481081683447D。法定代表人：唐鹏，董事长。委托诉讼代理人：宋俊贤，男。委托诉讼代理人：李庆鑫，女。上诉人凌晨与被上诉人海宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2020）浙0481民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。凌晨上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判支持凌晨一审诉讼请求；本案上诉费用由对方负担。事实与理由：一、一审认定案涉《浙江省商品房买卖合同》文本首页书写“要更名”尚未达成一致，但实际该合同系住建局备案合同，如果碧桂园公司不认可该“要更名”的效力，其不会以该合同进行备案，故应该认定凌晨与碧桂园公司就更名已经协商一致。二、—审认定凌晨主张1500元/平方米的精装修标准没有依据，但事实上，凌晨已提供“搜狐焦点”网页截图，碧桂园公司存在宣传1500元/平方米的装修标准的行为，但实际上并未达到此装修标准，这也由碧桂园公司自拟的《梦想碧桂园（总第60期）》予以确认。在该书面材料中碧桂园公司也明确表达了地下车位的成本已经分摊到地上建筑物，故凌晨与碧桂园公司签订的《车位有偿使用协议书》违背了诚实信用原则，碧桂园公司存在欺诈，该协议书理应被认定无效，相关费用予以返还。三、关于案涉“会所”的性质认定。凌晨提供了大量证据证明碧桂园公司承诺该会所将向全体业主开放的事实，即使合同中未能体现相关约定，但依据相关司法解释的规定，该事项并非属于“要约邀请”，而是碧桂园公司实际作出的承诺。事实上，不仅是凌晨，案涉小区约230名住户联合签名要求开放该会所。综上，碧桂园公司未依照其承诺提供精装修服务也未能将承诺的配套设施供凌晨使用，已经严重违反双方的约定，凌晨有权拒绝收房并要求碧桂园公司整改，碧桂园公司一直拒不整改，故应当承担相应的法律后果。碧桂园公司二审答辩认为双方在前期确有过协商更名，但双方未就更名达成一致意见，“要更名”从文义上理解是凌晨的申请而非碧桂园公司作出了承诺。另外，碧桂园公司不存在欺诈。碧桂园公司从未承诺装修标准为1500元/平方米，而且双方合同也未约定装修价款，双方在补充协议中约定了平面布局、装修标准按照附录三、附录四的约定执行。碧桂园公司交付的房屋符合附录三、附录四的约定。其次，凌晨主张的地下车位的成本已经分摊在地上建筑无事实和法律依据。规划内用于停放汽车的车位属于开发商所有，碧桂园公司有权处分车位。最后，凌晨公司要求将7号楼架空层作为业主共享的配套用房无事实和法律依据。微信推送仅属于碧桂园公司的要约邀请，不构成要约内容。凌晨一审诉讼请求：1.判令碧桂园公司根据2014年8月21日《海宁碧桂园认购书》（碧桂园认购字第HNBGY20140424号装）确认的总价596650元重新与凌晨签订正式购房合同，包括更名；2.判令碧桂园公司补偿退税7159.8元；3.判令碧桂园公司欺诈销售，精装修部分退一赔三，减去实际评估装修价，为535115元；4.判令碧桂园公司赔偿凌晨延期交房期间的物业费损失80000元，自2017年1月1日起按照2000元/月的标准计算至房产合同重新办理产证之日；5.判令碧桂园公司开放7号楼底层架空层内的本小区唯一无障碍通道、公厕；6.判令碧桂园公司返还地下停车位的租赁费70000元；7.本案诉讼费（包含案件受理费、公证费、保全费等）由碧桂园公司承担。一审法院经审理认定：2014年7月20日，凌晨（买受人）与碧桂园公司（出卖人）签订合同编号为第140720100125号《浙江省商品房买卖合同》一份，载明：“第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房××镇××幢××单元××室××商品房合同约定建筑面积93.88平方米……第四条，建筑区划内相关物业归属的约定。在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房1624.79平方米，坐落碧桂园1幢101-104号、2幢201-203号、新城大道2003号、新城大道2017号、新城大道2031号，属于业主共有……第五条，计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥6498.95元，总金额610121元……第七条，付款方式及期限。其他方式：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为陆拾壹万零壹佰贰拾壹元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的31.16%给出卖人，即壹拾玖万零壹佰贰拾壹元整；（3）并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2014年11月22日前，付该商品房总房价款的68.84%（银行按揭款项）给出卖人，即肆拾贰万元整……第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2016年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十四条，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。双方将该商品房的装饰、设备标准约定与本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容……”同日，双方当事人签订《补充协议》一份，载明：“第三条、关于商品房的平面布局、装饰设备标准。买卖双方一致确认同意：该商品房的平面布局、装饰设备标准不按《商品房买卖合同》第十四条、附件一、附件四的约定履行，买卖双方同意该商品房的平面布局、装饰设备标准分别按照本补充协议附录三、附录四的约定履行。除该商品房的装饰设备标准与本补充协议附录四约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担……”该《补充协议》附录四为碧桂园滨湖城洋房住宅交付标准，明确罗列了房屋的装饰、设备标准。双方当事人在庭审中确认碧桂园公司交付的房屋按照上述交付标准进行装修。合同签订后，凌晨一次性向碧桂园公司支付购房款596650元，双方确认案涉房屋实际购房款为596650元。双方当事人均表示双方曾就合同更名事宜进行协商，但最终未达成一致意见，凌晨自认因其未同意交纳更名费4000元，故未果。2016年6月1日，双方当事人签订《车位有偿使用协议书》一份，约定碧桂园公司将许村镇碧桂园地下车位0901号提供给凌晨使用，该车位使用费总额为60000元，有偿使用期限为20年，自2016年12月31日至2036年12月31日止，期限届满后，碧桂园公司自愿同意该车位由凌晨继续使用至2083年12月9日，凌晨无需支付使用费。凌晨自认碧桂园公司曾于2016年11月通知其收房，但是凌晨对装修标准有异议故拒绝接收房屋，后凌晨于2017年5月31日接收房屋，并与碧桂园公司签订《面积补差协议书》，确认凌晨所购房屋实测建筑面积93.88平方米，与合同约定的建筑面积一致，商品房房价款总金额为596650元。现上述1802室房屋已由凌晨居住使用。2017年3月17日，海宁市住房和城乡规划建设局向海宁碧桂园房地产开发有限公司出具商品房现售备案回执一份，载明：“你公司提交的碧桂园（7号楼）项目，，地址为海宁市××镇××道××道东侧土地用途为商业、住宅用地，总建筑面积4642.55平方米，总套（间）数为14。以上信息已经我局备案，现准予销售。”2017年2月17日，碧桂园公司办理了上述碧桂园7号楼14套房屋的不动产权登记。2017年6月1日，海宁市市场监督管理局向凌晨父亲凌桂标出具举报回复告知书一份，载明：“本局于2017年5月22日，接到浙江省工商局转办你反映海宁碧桂园（滨湖城）房地产开发有限公司存在‘精装修销售为欺诈销售行为和虚假广告宣传’的举报材料，现已处理完毕，内容告知如下：经核查，决定不予立案，理由如下：执法人员对海宁碧桂园房产公司进行了调查，该公司并未与搜狐旗下杭州站有过任何形式的合作，也从未在其网站上发布过装修标准为1500元/平方米的广告，同时该购房协议相关事项已明确，未隐瞒有关事实，不存在消费欺诈。”2020年4月13日，一审法院向搜狐焦点发出协助查询函一份，请予协助查询搜狐焦点杭州站是否发布过“位于海宁市××镇××楼盘项目装修标准为1500元／平方米”的广告。2020年5月14日，北京焦点互动信息服务有限公司向一审法院出具回复函一份，载明：“经查询我司广告后台，我司搜狐焦点杭州站未发布过‘位于海宁市××镇××楼盘项目装修标准为1500元／平方米’的广告。”一审法院经审理认为，双方当事人之间的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行，依据该合同，双方当事人间的法律关系为商品房买卖合同关系。针对本案中凌晨的各项诉讼请求，一审法院阐述如下：一、凌晨要求按照596650元的总价重新与碧桂园公司签订购房合同，包括更名。根据本案中双方提交的合同编号为第140720100125号的《浙江省商品房买卖合同》，双方当事人已于2014年7月20日签订合同，该合同系双方当事人真实意思表示，具有法律效力。当事人协商一致，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中虽然双方在签订合同后曾经协商合同更名事宜，但是凌晨拒绝承担更名费4000元，最终双方未就更名达成一致意见。凌晨提交的合同文本首页书写有“要更名”字样，但双方实际未签订新的合同，凌晨提供的合同价为596650元的认购协议书，载明的买受人依旧为凌晨，且碧桂园公司未在该份认购协议书上签章确认，凌晨依据该份碧桂园公司未签章确认的认购协议书要求重新签订商品房买卖合同依据不足，但是碧桂园公司表示因凌晨将原按揭贷款方式变更为一次性付清购房款故就购房款总金额予以部分减免，同意按照596650元的购房款总价来履行，不违反法律规定，一审法院予以确认。另，若凌晨要将合同所涉权利义务一并转让给第三人，也应当经合同另一方当事人，即本案碧桂园公司同意。因此，凌晨提供的证据尚不足以证明双方就更名事项达成一致意见，且碧桂园公司已经履行交付房屋的合同义务，凌晨也已经居住使用房屋，实际双方当事人已经按照2014年7月20日的《浙江省商品房买卖合同》来履行，故一审法院对凌晨要求就原商品房买卖合同进行更名的诉讼请求不予支持。凌晨主张碧桂园公司未在合同签订后30日内到海宁市住房和城乡规划建设局进行合同备案，故商品房买卖合同已经作废，一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同登记备案并非合同成立生效的必要条件，即使合同逾期备案也不影响合同的成立及效力，商品房买卖合同的备案只是行政管理的手段和措施，主要是为了规范房地产市场违规销售、一房二卖等乱象，故一审法院对凌晨的该项主张不予采信。二、凌晨要求碧桂园公司补偿退税7159.8元。凌晨在庭审中明确此项诉讼请求的前提是重新签订合同，若重新签订合同的时间在2014年9月1日之后，就符合当时海宁市相关退税政策，可以退还部分税款。根据前述意见，一审法院认为凌晨无权要求与碧桂园公司重新签订商品房买卖合同，双方合同签订时间为2014年7月20日，是否符合退税政策标准应当以该合同签订时间为准，故一审法院对凌晨的该项诉讼请求不予支持。三、凌晨主张碧桂园公司存在欺诈销售，要就精装修部分退一赔三，赔偿凌晨535115元。凌晨认为碧桂园公司就精装修标准的宣传存在欺诈，实际交付房屋的装修标准没有广告宣传的1500元/平方米，但根据北京焦点互动信息服务有限公司向一审法院出具的回复函，搜狐焦点杭州站并未发布过相关碧桂园小区房屋装修标准的广告，凌晨也未提交碧桂园公司发布相关装修标准广告的证据。同时，根据双方当事人签订的《补充协议》第三条，双方确认的装修标准为该《补充协议》的附录四，双方当事人在庭审中确认碧桂园公司交付的房屋已经按照附录四的交付标准进行装修，故关于房屋装修标准应当参照双方的约定。故一审法院认为凌晨主张碧桂园公司存在欺诈，实际应按1500元/平方米的装修标准交付房屋的主张，依据不足，一审法院对其要求碧桂园公司赔偿535115元的诉讼请求不予支持。四、凌晨主张碧桂园公司延期交房，要求按照每月2000元的标准赔偿2017年1月1日至重签合同并办理房产证期间的物业费及租金损失80000元。关于房屋交付期限，双方合同约定为2016年12月31日前，凌晨自认碧桂园公司于2016年11月通知其收房，但凌晨因不满房屋装修标准而拒绝收房。因此，碧桂园公司已经按照合同约定履行通知买受人办理交房手续的义务，系因买受人的个人原因拒绝收房，根据双方签订的《补充协议》第三条约定，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。因此，凌晨不得以其自身原因拒绝收房而要求碧桂园公司承担逾期交房的违约责任，一审法院对凌晨的该项诉讼请求不予支持。五、凌晨要求碧桂园公司开放7号楼底层架空层无障碍通道及公厕。根据海宁市住房和城乡建设规划局的审批，案涉碧桂园滨湖城7号楼（即7幢），土地为商业、住宅用途，并准予现房销售备案。7号楼总共包含14套房屋，均已办理不动产权证，不动产权证载明的用途为“商业用地/商业服务”。碧桂园公司对7号楼房屋享有所有权，并经审批可以销售，碧桂园公司作为所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。该7号楼一层房屋也已办理相关不动产权证，并非凌晨所称的一层是架空层，现凌晨主张7号楼一层为架空层且应开放无障碍通道及公厕，并无相应依据。根据双方当事人间的《浙江省商品房买卖合同》第四条约定，7号楼并不属于物业服务用房，也不属于全体业主共有。根据7号楼14套房屋的不动产证记载的信息，各套房屋已就7号楼公摊面积进行分摊，凌晨主张7号楼的公摊面积由小区全体业主分摊，但没有提供相应的证据，故一审法院不予采信。同时，案涉碧桂园小区有人民大道东南角出入口、新城大道西北角出入口以及7号楼西面出入口，不存在通行障碍问题；且凌晨诉请的无障碍通道实系7号楼南北两处大门出入口位置，应为7号楼业主使用。因此，凌晨要求碧桂园公司开放7号口无障碍通道（实系7号楼南北出入口）及公厕，于法无据，一审法院不予支持。六、凌晨要求碧桂园公司返还地下停车位租赁费70000元。凌晨主张碧桂园公司返还车位使用费的理由在于地下车位的成本已经分摊到了地上建筑物，即其所购房屋已分摊地下车位成本，故无需再支付地下车位使用费。一审法院认为，凌晨就地上建筑物已经分摊地下车位建设成本的主张，并无证据表明，双方当事人已就地下车位使用问题签订了《车位有偿使用协议书》，该协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方应依约履行。双方签订该协议书后，凌晨已支付使用费，碧桂园公司已交付合同所涉地下车位，故双方已实际履行该份协议书。现凌晨以碧桂园公司将地下车位建设成本分摊至地上建筑物为由要求返还车位使用费，一审法院不予支持。综上所述，凌晨的全部诉讼请求，于法无据，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回凌晨的全部诉讼请求。案件受理费10722元，由凌晨负担。凌晨二审提交证据如下：1、业主签名表，证明全体业主要求恢复无障碍通道的诉求。证据2，用水查询清单一份，证明会所用水收费标准是社区民用水标准，不是商业用水标准，会所不是商业用房的事实。证据3，用电明细表一份，证明会所用电的收费标准是社区民用电标准，不是商业用电标准，会所不是商业用房的事实。证据4，政府部分信息公开告知书及附件（附件没有公章，手写内容为凌晨所写），证明7号楼碧桂园会所电梯部分信息内容，使用人是会所，是不能出售的事实。证据5，照片一张，证明无障碍通道在交房的时候可以通行，但现在已经封闭、无法出入的事实。证据6、照片一张，证明提供给业主出入的小门的出行状况，轮椅无法进出的事实。证据7，录音三份：海宁法院金逸法官与搜狐焦点工作站工作人员、凌晨谈话录音、2019年7月23日凌晨一方拨打搜狐焦点电话号码4000990099的电话录音、电话号码0106744****与凌晨一方的电话录音，三段录音证明广告是开发商自己发布维护的事实。碧桂园公司发表质证意见如下：对证据1，三性不予认可，无法核实是该小区业主签字，与本案没有关联性。对证据2、证据3真实性和合法性不予认可，表格没有盖章确认，即便用水用电是民用标准，也不能证明7号楼会所规划是住宅用地。对证据4中的告知书的真实性、合法性予以认可，附件没有相关公章，真实性不予认可，附件即便真实存在，只是表示电梯信息，7号楼并不属于业主共有部分。证据5，真实性和合法性予以认可，对其关联性不予认可。证据6仅从图片无法证明凌晨的主张，现场存在行人通道。证据7，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，对其证明目的不予认可。本院认证意见：证据1，真实性无法认定，也与本案的处理结果无关，不予采纳。证据2、3，真实性无法认定，且用电、用水费用标准并非是认定房屋是商业用房还是配套设施的标准，不予采纳。证据4，对该组证据中的信息公开告知书的真实性予以认定，对该组证据中的附件内容的真实性不予认定，即便附件内容属实，该组证据并不能证明碧桂园7号楼的性质，不予采纳。证据5、6，不能证明待证事实，不予采纳。证据7，不能证明待证事实，本案双方当事人签订的协议对装修标准进行了约定，即便碧桂园公司曾发出过相应的广告，涉案房屋应适用的装修标准也应以双方所签协议约定的标准为依据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院经审理认为，双方当事人已于2014年7月20日签订合同，该合同系双方当事人真实意思表示，具有法律效力。当事人协商一致，可以变更合同。虽然双方在签订合同后曾经协商合同更名事宜，最终双方未就更名达成一致意见。凌晨提交的合同文本首页写有“要更名”字样，仅能证明凌晨提出了要求更名的意思表示，碧桂园公司未对凌晨要求更名的意思表示表示同意，故双方就更名未能形成一致意见，一审对凌晨要求就原商品房买卖合同进行更名的诉讼请求不予支持正确。关于装修标准的认定。凌晨认为碧桂园公司曾在搜狐焦点杭州站发布过碧桂园小区房屋装修标准的广告，并要求法院向搜狐公司进行调查取证来证明该则广告系碧桂园公司发布，对此本院审查认为，根据双方当事人签订的《补充协议》第三条，双方确认的装修标准为该《补充协议》的附录四，即使碧桂园公司曾发布相关广告，但广告属于要约邀请，双方对装修标准达成的一致意见应以双方约定的标准为准。因此，凌晨要求调取证据的申请缺乏必要性，其据此主张碧桂园公司构成欺诈，碧桂园公司应按1500元/平方米的装修标准交付房屋的主张，依据不足。关于开放7号楼会所及通道的请求应否支持的争议。根据海宁市住房和城乡建设规划局的审批，案涉碧桂园滨湖城7号楼（即7幢），土地为商业、住宅用途，并准予现房销售备案。现7号楼共14套房屋均已办理不动产权证，权证载明的用途为“商业用地/商业服务”，各套房屋已就7号楼公摊面积进行分摊，故7号楼会所不属于小区全体业主共有的公用设施。凌晨认为碧桂园公司曾承诺会所向全体业主开放，但该微信宣传仅为广告宣传，而且在宣传中碧桂园公司也未以会所系业主共有的设施为由进行宣传。因此，凌晨以7号楼会所系小区全体业主共享的配套用房为由要求开放会所，缺乏依据，不予支持。案涉碧桂园小区有多条出入口，不存在通行障碍问题，凌晨诉请的无障碍通道实系7号楼南北两处大门出入口位置，应为7号楼业主使用。因此，凌晨要求碧桂园公司开放7号口，于法无据，一审法院不予支持正确。凌晨要求碧桂园公司返还地下停车位租赁费70000元应否支持的争议。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。双方当事人已就地下车位使用问题签订了《车位有偿使用协议书》，该协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方应依约履行。凌晨以碧桂园公司将地下车位建设成本分摊至地上建筑物为由要求返还车位使用费，缺乏依据。综上，凌晨的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10722元，由凌晨负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年十一月二十四日书记员 孙 旭书记员 张琳嫣