安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初6593号 原告：张辉，男，1985年8月8日出生，汉族，住安徽省肥西县紫蓬山旅游开发区。 委托诉讼代理人：黄胜春，安徽润天律师事务所律师。 被告:文一地产有限公司，住所地安徽省肥东经济开发区龙城路南侧，统一社会信用代码913401227608341040。 法定代表人：周文锁，总经理。 委托诉讼代理人：章南娇，该公司员工。 第三人：安徽肥东农村商业银行股份有限公司龙塘支行，住所地安徽省肥东县撮镇镇幸福家园小区**房屋，统一社会信用代码9134012232798979P。 负责人：王蕊，行长。 原告张辉与被告文一地产有限公司（以下简称文一公司）、第三人安徽肥东农村商业银行股份有限公司龙塘支行（以下简称肥东农商行龙塘支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告张辉及其委托诉讼代理人黄胜春、被告文一公司的委托诉讼代理人章南娇到庭参加诉讼，第三人肥东农商行龙塘支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张辉向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原被告于2016年11月14日所签订的合同编号20160163850048WY20160026的《商品房买卖合同》,被告向房地产登记部门办理案涉《商品房买卖合同》备案登记注销手续;2、判令被告返还原告购房首付款282036元及利息(自2016年11月14日起按中国人民银行同期贷款利率计息,款清息止);预抵押费1100元、契税、维修基金等办证费用27428元及利息(自2017年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率计息,款清息止);违约损失5620.36元;3、判决解除原告与第三人的《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵押合同》;被告应向第三人返还原告向第三人的购房贷款280000元,该贷款中实际已由原告支付的款项本息应由被告返还给原告,其他本息由被告返还第三人;4、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由:2016年11月14日,原告与被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号20160163850048ＷＹ20160026）,并办理了网上备案（备案单号1611500287）。合同约定原告向被告购买位于肥东县与合肥绕城交口东南角的文一名门东隅ＳＹ-2＃商业楼1层Ｓ101室一套，房屋总价款562036元，采用按揭付款，原告于2016年11月14日前首付282036元，剩余房款280000元办理按揭贷款。原告于2016年11月5日付款30000元，11月9日付款252036元，且于2016年11月20日办妥了按揭贷款。另，11月9日被告向原告收取了预抵押费1100元，2017年12月29日被告向原告收取了办理产权相关的契税、维修基金、产权登费、抵押登记费、印花、预收水电费等合计27428元。案涉房屋的产权证书至今没有交付给原告。 根据《商品房买卖合同》第十五条约定，关于案涉房屋产权，被告应在商品房交付使用后60日内，报产权登记机关备案登记。被告交付房屋至今已有两年八个月，但原告至今未能取得产权登记证书，期间被告也不能给原告明确合理的说法。根据合同约定，原告行使合同约定解除权的条件早已成就，原告于2020年3月30日向被告快递送达了《退房通知书》，要求解除合同，退还购房款和相关费用，并赔偿相关损失。 同时，原告与第三人肥东农商行龙塘支行的《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵押合同》应予解除。被告应向第三人返还原告向第三人的购房贷款280000元。该贷款实际已由原告支付的款项本息应由被告返还原告，其他本息由被告返还第三人。为保护原告的合法权益不受侵犯，特起诉，望依法判如所请。 被告文一公司辩称：1、涉案房屋买卖合同已经履行完毕，买受人交付全部购房款，出卖人交付房屋，并办理产权证。截至本案开庭时，买受人已领取了涉案房屋的产权证。本案购房合同的合同目的已全部实现；2、买受人接收房屋后，对房屋进行了装修、装饰并对外出租。该购房合同从现实条件上讲也没有办法解除；3、原告诉请有两个法律关系，一个是房屋买卖合同关系，一个是金融借款合同关系。金融借款的合同相对性是原告及银行，与被告并无关系。故请求依法驳回原告全部诉请。 第三人肥东农商行龙塘支行未予答辩。 经审理查明：2016年11月14日,原告与安徽瑞泰置业有限公司（以下简称瑞泰公司）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号20160163850048ＷＹ20160026），并与同日办理了网上备案（备案单号1611500287）。合同约定原告购买瑞泰公司开发的位于肥东县与合肥绕城线交口东南角的文一名门东隅ＳＹ-2＃商业楼1层Ｓ101室一套，房屋用途为商业，建筑面积为39.58平方米，单价14200元，房屋总价款562036元，原告采取按揭方式付款，首付款282036元应在2016年11月14日前支付，剩余房款280000元办理按揭贷款；房屋交付期限为2017年12月31日前；关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因买受人未送齐相关资料并付清全部房款、办证等相关费用，出卖人有权不履行产权登记业务。在签订合同之前，原告为购买案涉房屋于2016年11月5日支付定金30000元，11月9日支付首付款252036元。2016年11月20日，原告与肥东农商行龙塘支行签订《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵押合同》，约定原告以其购买的案涉房屋作抵押，向肥东农商行龙塘支行贷款280000元，借款期限自2016年11月20日至2026年11月20日。同日，肥东农商行龙塘支行发放了贷款280000元。2017年12月29日，被告向原告交付房屋，并收取原告应提交的办理产权证书的相关资料及费用。此后，被告未能按约定时间向登记机关提交办证材料。2020年3月30日，原告以被告未能按期交付房屋产权证书为由向被告邮递《退房通知书》一份，要求解除双方的《商品房买卖合同》、被告在30日之内退还已交付的全部房款、按合同约定支付违约金、退还已收取的相关费用并无条件协助办理银行相关手续。被告对原告的退房要求未予回复。为此，原告起诉来院，请求判如所请。 被告在庭审后，向本院提交了案涉房屋的不动产权证书，登记日期为2020年4月16日。 另查明，瑞泰公司于2017年4月14日变更为文一地产有限公司。 上述事实，有原、被告的身份信息、《商品房买卖合同》、入住通知书、《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》、邮件交寄单、收据、以及原、被告的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告现以被告未能按时交付房屋产权证书为由要求解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》、被告退还原告已交付的购房款及相关费用、支付违约金、被告返还原告向第三人的购房贷款等，经查，《商品房买卖合同》签订后，原告按约交付首付款并办理了按揭贷款，被告按约定时间交付了房屋；原、被告双方在合同中关于产权登记的约定为:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按约定的第1、2、3项处理。由此可以看出，被告的义务是在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能按上述约定时间提交相关资料，直到2020年4月16日才提交办证的相关资料。被告未能按时提交资料办理产权证书，虽违反合同的约定，但该违约情形较轻微，且在起诉前产权证书已颁发，双方的合同目的已实现，故原告以此为由请求解除合同，本院不予支持。被告未能按约定时间提交资料办理产权证书，违反合同约定，应当承担违约责任。根据双方的约定，被告应当支付原告已付房款562036元的1%的违约金，即5620.36元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告文一地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告张辉违约金5620.36元； 二、驳回原告张辉的其他诉讼请求。 本案受理费9420元，减半收取计4710元，由原告张辉负担710元，被告文一地产有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  黄德华 二〇二〇年十一月十六日 法官助理王蓓 书记员何蓉蓉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。