湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9551号上诉人（原审被告）：长沙市海博房地产开发有限公司，住所地在宁乡市玉潭镇宁乡大道**。法定代表人：谢来兴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王智，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧敏，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建华，女，1963年6月18日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：汤星云，湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市公元物业管理有限公司宁乡分公司，住，住所地在宁乡市玉潭镇宁乡大道（商业广场****）/div>负责人：李文平，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：邹永生，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成芳，湖南唯楚（宁乡）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市公元物业管理有限公司，住所，住所地在深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场**楼1101至1106div>法定代表人：曹雷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邹永生，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成芳，湖南唯楚（宁乡）律师事务所实习律师。上诉人长沙市海博房地产开发有限公司（以下简称海博公司）与被上诉人李建华、深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物业公司）、深圳市公元物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称公元物业宁乡分公司）因商品房预售合同纠纷、物业服务合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4515号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海博公司的上诉请求：1、请求判决撤销湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4515号民事判决书并依法改判驳回本案被上诉人李建华对上诉人长沙市海博房地产开发有限公司一审的全部诉讼请求；2、请求判决本案一审和二审的诉讼费等均由本案被上诉人李建华承担。事实和理由：一、本案被上诉人李建华没有提供任何证据证明李建华向海博公司所购买的商品房存在设计或施工方面的缺陷，一审判决在没有任何证据支持涉案房屋存在设计或施工方面的缺陷的情况下，“推定”本案涉及房屋存在设计或施工方面的缺陷，并因此判决上诉人海博公司承担责任系认定事实和适用法律错误；二、本案案由系合同纠纷，不论是商品房预售合同纠纷还是物业管理服务合同纠纷，上诉人海博公司均不应承担违约责任；三、一审判决以两个不同的合同关系判决海博公司和公元物业公司承担共同赔偿责任系适用法律错误；四、一审判决的赔偿金额没有事实依据。被上诉人李建华答辩称：一、李建华的房屋下水道向上冒水，系地下管道系统排水不畅所致，故一审推定地下排水设施的设计或建造存在质量问题是合理推断；二、本案系合同纠纷，不论是物业合同纠纷还是商品房预售合同纠纷，海博公司均不能免于赔偿之责，原审判决适用法律正确；三、李建华所受损失，其本身没有任何过错，完全是由于地下排水管道排水不畅所致，一审法院根据司法鉴定认定赔偿金额，并无不当，至于鉴定中所谓“有争议”部分，实质上均是客观存在的损失，只是海博公司为了减轻自身赔偿而提出异议，但其异议并无根据。综上，海博公司的上诉意见，没有事实和法律依据，依法应予驳回。被上诉人公元物业公司、公元物业宁乡分公司答辩称：导致李建华房屋漏水根本原因是海博公司违反设计规划，存在设计施工缺陷，虽然堵塞的水管因改变了原来的方向而无法鉴定，但改变原有的走向，本身就证明原有的设计或施工存在缺陷，海博公司将建筑物雨水管直接接入厨房污水管道，导致通水不畅，不但存在高度盖然性因果关系，而且是导致漏水的根本原因，所以一审法院判决海博公司承担责任有事实与法律依据。因客观原因，不能进行鉴定，但不能否认设计缺陷和物业管理与损害结果之间的因果关系，一审把商品房预售合同纠纷与物业服务合同纠纷一并审理并裁决，更有利于维护当事人的权利和节省诉讼资源，并无不当。一审判决以共同责任裁判，此举不妥，应当确定责任份额，海博公司应当承担主要责任，公元物业宁乡分公司因不具备诉讼当事人资格，不应承担责任。李建华的一审诉讼请求：1、请求判令海博公司、公元物业公司、公元物业分公司连带赔偿李建华房屋装修损失100000元；2、请求判令海博公司、公元物业公司、公元物业宁乡分公司连带赔偿李建华因房屋冒水无法正常居住所**租损失20000元；3、评估鉴定费4000元由海博公司、公元物业公司、公元物业分公司承担；4、本案诉讼费由海博公司、公元物业公司、公元物业分公司承担。一审法院认定事实如下：李建华与海博公司于2013年11月25日签订《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定李建华购买海博公司开发的位于宁乡县××路（海博星河绿洲）5号栋第5幢1单元2层1-204号房屋，房屋建筑面积为117.37㎡。李建华购买房屋后，海博公司于2013年11月30日交付房屋，李建华于2014年5月装修，2014年10月入住。2019年4月11日早晨6点多时，5号栋楼邻居发现从李建华房屋内溢出许多水并流至楼道电梯，从李建华家隔壁阳台翻过来进入李建华家中，发现李建华房屋卧室的地板全部被浸泡，屋内家具电器均被泡在水中，查看发现水系从李建华阳台下排水管来的水，后经与小区保安一同查看，发现是李建华房屋一楼下面的水管堵塞。公元物业宁乡分公司知道情况后，随即派人进行处理，并对李建华房屋下的排水管道进行了整改。李建华房屋受损后，多次与海博公司、公元物业公司进行协商，要求海博公司、公元物业公司赔偿，海博公司、公元物业公司予以拒绝，李建华遂向法院起诉。另查明，2019年4月10日晚李建华没有在家，2019年4月10日晚到4月11日早晨下着大雨。李建华与海博房产公司所签订的《宁乡县商品房买卖合同》第十条约定：（二）查验房屋……3、…因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。……（6）管道堵塞；公元物业公司在庭审中陈述，改造管道不是维修管道，改造管道的时候必须请示开发商，改造管道是在开发商的安排下进行的。海博公司暂未退出星河绿洲楼盘，目前在开发第三期。另，公元物业公司在庭审中表示，公元物业宁乡分公司虽然按照通常标准进行了维护管理，也及时发现险情并采取了措施，但考虑业主和物业的关系，对于李建华的损失，愿意承担30%以下的责任。根据李建华所申请的房屋因排水不畅至室内冒水造成的财产损失湘长城资评字【2020】第ＺＰ-0006号评估鉴定报告，该评估鉴定结论为：1、截至评估鉴定基准日2019年11月22日，委估的房屋因排水不畅至室内冒水造成的财产损失（除整个房屋涂料及墙漆外）按重置成本法评估所得的全损价值结果为人民币34523元。其中双方当事人无异议部分6256元，申请人认可、被申请人不认可部分28267元。2、截至评估鉴定基准日2019年11月22日，根据委托方的要求，委估的房屋因排水不畅至室内冒水造成的涂料及墙漆的损失按照整个房屋涂料及墙漆全部损坏（不含天棚）和只与地面接壤部分墙面损坏分别出具评估值，全部损坏为2634元，与地面接壤部分墙面损坏为639元。一审法院认为：本案案由原定为商品房预售合同纠纷，李建华与公元物业宁乡分公司之间存在物业服务关系，故本案的案由为商品房预售合同纠纷和物业服务合同纠纷。在合同履行过程中，双方均应依约全面履行自己的义务。本案争议焦点一、海博公司是否应承担责任。本案中，李建华向该院申请对涉案的房屋排水管道设施在设计、施工方面是否存在缺陷或质量问题以及因上述原因致涉案房屋冒水是否影响房屋正常使用进行司法鉴定，因堵塞的排水管已更换且已改变原有排水走向，已无事故现场，鉴定机构无法完成委托，作退案处理。虽事故现场并没能进行实际鉴定，但涉案房屋楼下排水管道更换且已改变原有排水走向，足以证明管道的设计或者施工存在缺陷，与排水不畅存在高度盖然性的因果关系，故此可以推定涉案房屋楼下排水管道在设计或者施工方面存在缺陷，导致管道堵塞，排水不畅，是引发涉案房屋渗水的原因之一，造成涉案房屋损失，依李建华与海博公司签订的商品房买卖合同约定，海博公司应对李建华的损失承担赔偿责任。本案争议焦点二、公元物业公司以及公元物业宁乡分公司是否应承担责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，公元物业宁乡分公司与李建华存在物业服务合同关系。在涉案房屋楼下排水管道堵塞时，雨水不断，公元物业宁乡分公司没有考虑到天气原因，未对下水道及时进行疏通，导致排水不畅，亦是引发涉案房屋楼下排水管道堵塞，渗水至房屋内受损的原因，故亦应对李建华的损失承担赔偿责任。因公元物业宁乡分公司无独立法人资格，依法律规定，其责任应由公元物业公司承担。本案争议焦点三、李建华本人是否应对其损失承担责任。根据证人证言陈述，涉案房屋楼下排水管道渗水系早晨6点多时发现，即使本案李建华在家，在晚上深入睡眠之中，排水管道晚上渗水时李建华亦无法发现，无法阻止损失的扩大。故本案中，李建华对该房屋损失没有过错，无需对自己的房屋损失承担责任。本案争议焦点四、本案中李建华的损失数额应如何确定？根据鉴定结论以及鉴定人员的出庭，委估的房屋因排水不畅至室内冒水造成的财产损失按重置成本评估所得的全损价值结果为人民币34523元，在该损失中有28267元，海博公司认为不应计算至损失范围内。该院认为，因房屋下水管道排水不畅导致房屋内冒水，28267元所评估的损失均系受水浸泡后房屋内的用品按重置成品法评定而出的损失价值，因此，该部分损失客观、公正，应纳入至李建华房屋损失范围内。房屋墙面涂料及墙漆的损失，房屋被水浸泡后，墙面吸水会导致墙面涂料整体产生变化，考虑到李建华在进行修复时，为使房屋的整体效果一致性，会对整个房屋墙面重新涂料及墙漆，因此，该部分损失应以全部损坏的结果为准，即损失为2634元，上述房屋损失总计为37157元。李建华要求的房屋其他损失，无证据证明，故该院不予支持。李建华要求海博公司支付租金损失20000元，李建华提交的证据不能证明其已在外租房居住，但考虑李建华在房屋进行重新装修后，屋内装修气味需要排畅而不能马上入住，参考李建华所提交的涉案房屋在同一片区内的租房价格证明，根据李建华房屋室内装修、面积，该院酌情确定李建华的房屋租价为2000元/月，酌情支持三个月的房屋租金即6000元。本案中评估费用3000元，鉴定差旅费用1000元，系海博公司、公元物业公司的原因所导致，故该笔费用，亦应由海博公司、公元物业公司共同承担。上述损失系李建华与海博公司之间存在商品房预售合同纠纷，以及李建华和公元物业公司之间存在物业服务合同纠纷中一并产生，海博公司和公元物业公司在履行各自的合同中，均存在一定的违约行为，共同导致李建华房屋楼下排水管道堵塞、冒水造成李建华房屋损失，故双方应当共同对李建华的损失承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，遂判决如下：一、长沙市海博房地产开发有限公司、深圳市公元物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿李建华房屋装修损失共计37157元；二、长沙市海博房地产开发有限公司、深圳市公元物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿李建华房屋租金损失共计6000元；三、长沙市海博房地产开发有限公司、深圳市公元物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内支付李建华鉴定费4000元；四、驳回李建华的其他诉讼请求。如果长沙市海博房地产开发有限公司、深圳市公元物业管理有限公司未依照生效法律文书确定的履行期限履行清偿义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，由李建华负担1780元，长沙市海博房地产开发有限公司负担500元，深圳市公元物业管理有限公司负担500元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为：一、关于责任认定方面。1.返水原因虽没有鉴定结论，但公元物业公司提交的照片可以证明雨水管与污水管确有连接。同时海博公司提交的设计图纸不是竣工图，不能充分证明雨水管与污水管系两套独立排水系统且与本案返水没有直接的因果关系。另房屋通过竣工验收只能证明房屋整体质量符合标准，不能证明房屋排水系统完全不存在质量问题和施工瑕疵，故原一审判决推定排水不畅系案涉管道存在设计或施工缺陷并无明显不当，本院予以维持；2.公元物业宁乡分公司作为专业的物业服务公司，应对存在隐患的管道及时进行整改和疏通。本案中李建华房屋中管道系第二次返水且两次返水时间相隔不久，本院认为公元物业宁乡分公司疏于对管道整改和治理，其行为已构成违约，应对本案中李建华的损失承担部分违约责任。二、关于责任的承担。海博公司与公元物业宁乡分公司并非共同侵权人，不应承担共同赔偿责任，而应按照各自的合同对李建华承担违约责任，本院对一审判决认定的共同责任予以纠正。综合考虑返水事故发生原因及各方责任，本院酌定海博公司对李建华的损失承担50%的责任，公元物业宁乡分公司对李建华的损失承担50%的责任。因公元物业宁乡分公司没有法人资格，其赔偿责任由公元物业公司承担。综上，一审判决适用法律略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、撤销湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4515号民事判决书；二、长沙市海博房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿李建华房屋装修损失18578.5元、房屋租金损失3000元，支付李建华鉴定费2000元，合计23578.5元；三、深圳市公元物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿李建华房屋装修损失18578.5元、房屋租金损失3000元，支付李建华鉴定费2000元，合计23578.5元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回李建华的其他诉讼请求。本案一审受理费2780元，由李建华负担1780元，长沙市海博房地产开发有限公司负担500元，深圳市公元物业管理有限公司负担500元；二审受理费2780元，由长沙市海博房地产开发有限公司负担1390元，深圳市公元物业管理有限公司负担1390元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  金新贵二〇二〇年十一月二十七日法官助理冷子剑书记员毛韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。