广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初2159号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司,住所地：恩平市****办事处茶坑。统一社会信用代码：914***********306R。负责人：肖智华，该公司总经理。委托诉讼代理人:张洁梅，女，该公司工作人员委托诉讼代理人:何宝文，男，该公司工作人员。被告：李国庆，男，1961年8月22日出生，汉族，住恩平市************。身份证号码：440************016。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司与被告李国庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司的委托诉讼代理人张洁梅、何宝文，被告李国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李国庆向原告支付2019年4月至2020年8月期间物业服务费2998.12元；2.判令被告李国庆支付从应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止的违约金,暂计至2020年8月27日为1908.43元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告李国庆购买了恩平市*桂园*地产开发有限公司开发的位于恩平碧桂园螯峰鸣翠苑十四街2座102号房屋。原、被双方于2010年3月1日签订《恩平碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月176.36元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告李国庆从2019年4月至2020年8月一直未支付物业服务费，欠款金额高达2998.12元。根据合同法第一百零七条、第一百零九条的规定和合同的约定，请求判令被告李国庆支付拖欠原告的物业服务费2998.12元，同时支付逾期付款的违约金给原告（暂计至2020年8月27日为1908.43元）。被告李国庆辩称，原告不是合法进驻小区的，没有通过招投标，没有根据物业管理条例的第二十四条。原告与开发商是同样的管理人员，在本小区经营是非法，在法律上是属于禁止行为，所以前期服务合同是无效的。原告非法所得的不当得利应归全体业主，应通过合法手续去经营。关于收费标准，原告没有按照相关的法律法规和物业管理条例第二十八条实施。物业公司必须要有承接查验报告，但是原告没有备案。被告有正当理由要求原告公开公示查验报告、平面图、本小区公共部位、公共设施的收益、公共设施的养护记录，原告管理人员的上岗证，本小区管理的条约、服务内容、服务等级、服务标准、收费依据和方式，原告经营本小区生产预案、建筑物的附属设施的维修基本以及使用情况，本小区的配套设施、竣工图、验收情况和使用情况，本小区业主对物业服务的满意度的调查情况。以上资料作为正常物业服务一般性的资料是平衡原告物业服水平、消费的指标，也是小区业主享有知情权的内容。根据物权法等规定，所有小区的经营收益属于全体业主所有，本小区长时间在电梯出入口、公共设施场所投入大量广告，从未公示收益情况。对于小区泳池、会所等的经营收入原告也未公示过收支情况。原告使用以上公共设施的行为是众所周知的，应由原告举证。原告严重侵害小区的合法权益，基于上述的客观情况，原告要求被告全额交物业费是错误的。根据原告管理水平和管理情况，被告同意在物业管理费免交或者减半交纳。被告请求法院驳回原告无理的诉求，并由原告承担本案的全部诉讼费。原告非法擅自提高物业费，被告签署物业合同时，原告就已经提高物业费，据从物价局了解应该为3毛钱一平方。本院经审理认定事实如下：被告在开发商恩平市****地产开发有限公司购买了位于广东省恩平碧**螯峰鸣翠苑十四街2座102号房屋。原告（乙方）与被告（甲方）双方于2010年3月1日签订《恩平碧**前期物业服务协议》，约定：就甲方已购买的恩平碧桂园鳌峰鸣翠苑三街13号房交付后由乙方提供的物业提供管理服务事宜达成一致。甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的套内建筑面积为126.04平方米；该物业的公用分摊建筑面积为17.21平方米；合计该物业的房屋建筑面积为143.25平方米；该物业的花园面积为97平方米。按上述计算方式及标准，甲方应按182.05元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。甲方应于公历每月5日（因节假日或系统原因顺延）交纳上月物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。被告房屋的测绘建筑面积为总面积140.44平方米，花园面积为89.8平方米。又查明：原告原名称广东碧桂园物业服务有限公司恩平分公司，于2019年6月28日变更名称为碧桂园智慧物业服务集团有限公司恩平分公司，于2020年6月18日变更为现名称。经营范围包括提供物业管理及与物业有关的咨询服务、家居清洁及维修服务、绿化养护管理等。被告于2008年12月30日收楼。原告于2020年3月12日向被告发出《催缴函》。经催收，被告仍未交纳物业服务费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告自愿签订《恩平碧桂园前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，协议的内容对原、被告均有约束力。本案的争议焦点：一、被告是否应向原告交纳物业服务费。原告作为物业管理企业，其职责是根据物业服务合同的约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等的维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序。被告办理收楼手续，房屋已交付给被告使用。本案原告已依合同约定为包括被告在内的小区的业主提供了相应的服务。因此，被告应按服务协议履行交纳物业服务费用及相关费用的义务。经原告发出催缴函催促被告交纳物业服务费，被告在合理期限内仍未交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，对原告请求被告交纳2019年4月至2020年8月期间17个月物业服务费2998.12元【2998.12元=（140.44平方米×1元/平方米/月+89.8平方米×0.4元/平方米/月）×17月】，本院予以支持。被告辩称原告未能按照《恩平碧桂园前期物业服务协议》的约定，提供相应的物业服务，或其提供的物业服务未能符合相关约定的标准，因此拒交物业服务费和要求免交或减半交纳物业服务费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告的主张理据不足，本院不予采纳。二、被告是否应向原告支付违约金以及违约金的计算标准。原、被告双方确认被告未缴纳2019年4月至2020年8月期间17个月物业服务费2998.12元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告未交纳物业服务费属违约行为，被告应当承担相应的违约责任。原告请求被告支付违约金，理据充分，应予以支持。原告主张根据《恩平碧桂园前期物业服务协议》的约定，按每日3‰的标准计算违约金，虽然碧桂园物业公司未举证证明其因被告李国庆违约行为造成的实际损失，但被告逾期未交纳物业服务费的行为确实给原告造成一定的利息损失，而按照原告请求的计算标准计算的违约金，超过银行利息损失的30%，可以认定原告请求的违约金过分高于造成的损失。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%……”。中国人民银行已经自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金。故对2019年5月5日起至2019年8月19日的违约金，应当以尚欠物业服务费为基数，在中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的基础上浮30%计算。对2019年8月20日起的违约金，以尚欠的物业服务费为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李国庆应在本判决生效之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司支付2019年4月至2020年8月期间物业服务费2998.12元及违约金（2019年5月5日起至2019年8月19日的违约金，应当以尚欠物业服务费为基数，在中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的基础上浮30%计算；对2019年8月20日起的违约金，以尚欠物业服务费为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司负担8.95元、被告李国庆负担16.05元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司同意由被告李国庆直接向其支付，应由被告李国庆在履行本判决时直接向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司支付案件受理费16.05元）。本判决为终审判决。审 判 员 姚伟强二〇二〇年十一月十二日法官助理 孔静仪书 记 员 吴叠云