新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2901民初4250号   原告：王春燕，女，1962年8月4日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：何美静，新疆制衡律师事务所律师。   被告：李伟，男，1986年11月23日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：李利平，新疆佰成律师事务所律师。   第三人：黎建华，男，1964年5月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   原告王春燕与被告李伟、第三人黎建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告王春燕的委托诉讼代理人何美静，被告李伟及其委托诉讼代理人李利平到庭参加诉讼。第三人黎建华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王春燕向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告转让费50000元；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2020年1月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告李伟将其从第三人黎建华处承租的的位××路面房转租给原告，转让费50000元，转租期间2020年1月16日至2020年4月30日。合同签订后，原告向被告支付转让费50000元，因疫情原因，原告于2020年3月15日对该房屋进行装修。2020年3月20日，第三人黎建华因未同意被告转租行为将该房屋收回并转租他人。原告认为，被告李伟未经房屋所有人黎建华同意，擅自将房屋转租给原告，造成原告损失，原告现为维护自身合法权益，因此诉至法院。   被告李伟辩称，原告与被告所签《房屋租赁合同》已经履行完毕，不存在解除；原告所述也与事实不符，被告是经过第三人黎建华同意后才将房屋转租给原告，转让后原告获得该房屋续租权，在此期间，原告将房屋又转让给案外人，由案外人直接与第三人签订合同；原告行为已经构成事实上的转租，是对其权利的处分，故原被告双方已经履行完毕，原告再要求退还转让费并无依据；综上，请求依法驳回原告诉讼请求。   第三人黎建华既未到庭亦未提交书面答辩状。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对双方提交有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告提交2020年1月16日《房屋租赁合同》及微信转账凭证，用以证明被告未经第三人同意擅自将房屋转租给原告，约定原告可以从事各种经营，原告已向被告支付转让费50000元的事实。被告对该证据真实性无异议，但不认可第三人不同意被告转租行为的观点。本院确认上述证据对本案具有证明效力。   2.原告提交2016年5月1日《房屋租赁合同》，用以证明第三人与被告签订的合同中明确约定被告不得转租的事实。被告对该证据真实性无异议，但认为第三人已经同意被告转租行为。本院确认上述证据对本案具有证明效力。   3.原告提交企业信用信息公示报告，用以证明涉案房屋已经第三人收回转租给案外人经营，原被告合同已无法履行，应当解除的事实。被告对该证据真实性无异议，但认为该房屋并非由第三人直接转租给案外人。本院对该证据的真实性予以确认，对原告观点将结合本案其他证据予以综合分析、认定。   4.原告提交2020年6月1日其丈夫田某与第三人的通话录音，用以证明第三人并未同意被告将房屋转租，是第三人将房屋收回后转租给案外人的事实。被告对该证据真实性无异议，但认为该对话中第三人的意思只是不同意被告收取转让费。本院确认该证据对本案具有证明效力。   5.被告提交2020年9月24日与原告通话录音及2020年10月12日与第三人通话录音各一份，用以证明被告的转租行为系经过第三人同意，第三人只是不同意收取转让费，原告在与被告签订合同后，原告在租期内又将房屋转租给案外人并收取28000元的事实。原告对该证据真实性无异议，但不认可被告观点，认为该录音可以证实第三人并未同意被告转租行为，也是因为第三人不同意才收回原告房屋，致原告合同目的不能实现，是第三人将房屋转租给案外人。本院对该证据的真实性予以确认，对双方观点将结合本案其他证据予以综合分析、认定。   第三人黎建华未向本院提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年5月1日，第三人黎建华（甲方）与被告李伟（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于××区办事处楼下）的房屋，面积33平方米出租给乙方使用，租赁期限一年，从2016年5月1日至2017年4月31日止，租金一年为15000元（壹万伍仟元整），长期承租该房屋，房租维持不变。租赁期内乙方不得将房屋转租给第三方，否则甲方有权收回房屋，终止合同，房租不退。   2020年1月16日，被告李伟将涉案房屋转租给原告王春燕，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租期自2020年1月16日至2020年4月30日，原告租赁房屋后，从事各种经营，须遵守国家有关规定，如原告对房屋改造，必须通知被告并要得到被告的同意方可改造。乙方在租赁期满时，如要继续承租房屋，应提前一个月与被告协商，另行签合同方可。如租赁期未满，原告退房，被告不退还租金，（如被告未到租赁期收回出租房，被告须赔偿原告损失），并追究违约责任。合同签订后，原告按约向被告支付了转让费50000元，原告并于当年3月对该房屋进行装修。   2020年5月，第三人黎建华将该涉案房屋收回后重新租给案外人用于理发店经营，案外人退还原告房屋装修费28000元。   本院认为，本案双方争议焦点为：原被告签订的《房屋租赁合同》是否符合解除条件，以及原告主张的房屋转让费，被告是否负有退还义务。本案中，被告李伟从第三人黎建华处承租房屋后，将涉案房屋转租给原告并收取原告转让费50000元的事实，有原被告提交的房屋租赁合同及双方当庭陈述为证，足以认定，本院对该事实予以确认。现原告主张解除其与被告李伟2020年1月16日签订的房屋租赁合同，本院认为，该合同约定房屋租期为2020年1月16日至2020年4月30日止，合同期限自原告起诉时已经终止，原告无需再单独主张解除。但依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告签订的房屋租赁合同，因第三人将房屋收回转租案外人而致原告无法实现后合同权利，虽双方合同约定的履行期限至2020年4月30日止，但原告为该房屋投入装修，其目的定不是在短暂租期届满时终止合同，而是为续租经营做准备。本院结合双方庭审证据，原被告签订的合同明确约定原告租赁房屋可从事各种经营，且续租房屋只需提前一个月通知被告方可续签合同，原告基于信任及经营需要才向被告支付转让费50000元。虽被告提出其给原告转租房屋系得到第三人黎建华允许后而行为，但庭审中黎建华的录音中对此并未明确表示同意，反而能听出黎建华对被告转租房屋对象、收款行为均不知情也不赞同。被告既然与黎建华有合同约定不得转租，其转租房屋就应当在征得黎建华同意后再行为，且应当告知次承租人房屋使用经营范围。现原告因被告的违约行为致使无法继续在案涉房屋的经营，无法实现合同目的，造成原告损失，被告对其收取的转让费理应负有退还义务。因考虑原告租赁该房屋期间尚在被告与第三人黎建华的承租期间内，本院结合被告与第三人黎建华的房屋租金约定，扣除原告应当承担该期间的房屋租金4375元【15000元÷12个月×3.5个月（2020年1月16日至2020年4月30日）】，被告应对原告剩余转让费45625元负有退还义务。   综上所述，对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的主张，因该合同已经到期终止，故本院不予支持。对原告要求被告退还转让费50000元的主张，本院依据案件事实予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：   一、被告李伟于本判决生效后五日内返还原告王春燕房屋转让费45625元；   二、驳回原告王春燕的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告李伟负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  员   郭 勤   二 〇 二 〇 年 十 一 月 三 十 日   书  记  员   魏紫晶