新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初8089号原告：张文瀚，男，1983年6月27日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：孙琦，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉萍，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，1994年12月31日出生，蒙古族，住乌鲁木齐市。原告张文瀚与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年10月20日立案后，于2020年11月17日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文瀚及其委托诉讼代理人孙琦、被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文瀚向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告承担逾期办理产权证书的违约金81,616.83元（2015年12月30日后180天至2019年11月27日，共计1248天）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的乌鲁木齐市××区1单元1302室的乌鲁木齐市××区房屋一套，建筑面积137.80平方米，总房款538,798元。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当承担相应的违约责任。现原告至今未取得房地产权属证书。综上，原告的违约行为给被告造成了实际损失，应当按照相关规定承担违约责任。被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，一、原告主张办理房屋权属证书违约金的主张适用法律错误，应予以驳回。被告已履行房屋买卖合同的主合同义务，只因案外第三人一建公司拒绝移交竣工材料而无法为原告办理房屋产权证书，商品房买卖合同的主合同义务为房屋的交付使用。办理房屋权属登记为合同的附随义务，现被告已将房屋交付于原告，原告也已实际占有使用涉案房屋，被告的主合同义务已经履行完毕。房屋的价值首先体现于其居住使用，原告已获得了房屋的占有使用及收益的权能，已经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。房屋权属登记的迟延办理只影响原告对于房屋的处分权能，未能损害被告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者预期利益的损失，原告也未就该损失提出证据证明。二、原告主张的逾期办证违约金明显过高。在本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证做出了特别约定，“出卖人按照已付房款的“×”%向买受人支付违约金”，即双方共同约定排除使用违约金，出卖人（被告）不承担支付违约金的责任。违约金设立的目的在与补偿损失及惩罚威慑违约行为，但近年来乌鲁木齐市房价一直保持上涨状态。原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高。而在本案中，涉案合同第九条就逾期交房违约责任做出明确约定：如出卖人逾期交房超过30日，买受人继续履行合同，则出卖人应按延期交房时间，每日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。原告主张的逾期办证违约金为81,616.83元，也即每日所付违约金为已交付房款的万分之1.3，甚至超过了逾期交房违约金的13倍之多。请求法庭综合考虑买受人实际损失、出卖人过错程度以及涉案合同条文约定，经被告核实原告于2018年4月4日才来我公司办理入住。三、诉讼费请法庭依法裁判。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求，维护《民法总则》之公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告张文瀚为证明其诉讼请求，向本院提交《商品房预售合同》、房款收据、契税发票及物业收款收据若干，证明原、被告双方的合同关系及原告已依约履行了交付款项的合同义务，同时证明原告于2016年3月24日已实际办理入住，并交纳装修保证金及相关物业费用。被告向法庭提交入住交付书一份，证明原告的实际入住时间为2018年4月4日。本院经审理认定事实如下，2016年3月17日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：2016预0055019，房屋代码：51205302，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区第13层1单元1302号房屋，建筑面积137.80平方米，总房款538,798元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2016年3月24日前将房屋交付买受人使用；关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的无%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款538,798元，被告于2015年12月30日以登报发公告方式通知原告入住。被告至今未给原告办理房屋权属证书。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，存在违约行为，但原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及损失数额计算并无明确约定，现原告按照年利率4.75%标准主张违约金，不符合法律规定，本院予以适当调整，依据双方合同约定，应自案涉房屋交付使用之日起180天后开始计算逾期办证违约金。关于房屋交付使用之日，原告向法庭提交物业收款收据以证实其于2016年3月24日已交纳装修保证金，且该装修保证金中包含了物业费，被告对此不予认可并出具入住交付书一份以证实原告的实际入住时间为2018年4月4日。本院认为，原告提供的2016年3月24日收款收据已注明系装修保证金，不能以此证实其已于2016年3月24日实际办理入住，也不能证实该装修保证金中包含物业费的事实。被告提供的入住交付书时间在原告提供的一系列物业收款收据之后，亦无法证实原告实际办理入住的时间。本院认为，应当按照原告最初交纳相关物业费用的票据所载明的时间来确定其实际办理入住的时间，原告提交的物业费用票据中最初交纳物业费用的时间为2016年9月23日，因此针对原、被告双方争议的房屋实际办理入住时间，本院认定为2016年9月23日。关于逾期办证违约金应自案涉房屋交付使用之日即2016年9月23日起180天后即2017年3月22日开始计算逾期办证违约金。关于2017年3月22日至2019年8月19日合计880天的逾期办证违约金，本院认定为61,703.44元（538,798元×4.75%/年÷365天×880天）。自2019年8月20日至2019年11月27日期间的逾期办证违约金，以538,798元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告张文瀚支付逾期办证违约金61,703.44元［538,798元×4.75%/年÷365天×880天（2017年3月22日-2019年8月19日）］，自2019年8月20日至2019年11月27日期间的逾期办证违约金，以538,798元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。以上被告应付原告款项，应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,840.42元，本院减半收取920.21元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司承担695.68元，原告张文瀚承担224.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  王亚琴二〇二〇年十一月二十日书记员  徐欢乐