海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1778号   上诉人（原审原告）：王晓萍，女，1972年3月12日出生，汉族，住海南省海口市琼山区。   委托诉讼代理人：冯学芳，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林铭坤，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：郭彤，男，1989年6月3日出生，汉族，住海南省三亚市吉阳区**楼**。   委托诉讼代理人：雷晓辉，河南陆达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：肖军，河南陆达律师事务所实习律师。   原审第三人：三亚一夫房地产投资顾问有限公司，住所地：海南省三亚市吉阳区三亚山（水三千）**楼****。   法定代表人：李苑怡，该公司总经理。   上诉人王晓萍因与被上诉人郭彤、原审第三人三亚一夫房地产投资顾问有限公司（以下简称一夫公司）定金合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初4326号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。   王晓萍上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；二、解除王晓萍与郭彤于2020年1月21日订立的《二手房定金合同》；三、改判由郭彤向王晓萍返还定金15万元；四、本案的全部诉讼费用由郭彤承担。事实和理由：一、一审判决认定“王晓萍于2020年1月21日得知涉案房屋存在抵押后仍到一夫公司处还签了《二手房定金合同》”事实存在错误。（一）郭彤与一夫公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致王晓萍陷入错误认识签订定金合同并支付全部定金，定金合同已生效，无论郭彤与一夫公司事后是否告知王晓萍涉案房屋存在抵押，郭彤构成合同欺诈，郭彤与一夫公司应当返还王晓萍剩余定金5万元，并赔偿王晓萍一倍定金10万元。2020年1月17日下午4点10分，一夫公司向王晓萍丈夫徐景山微信发送《二手房定金合同》初稿中“第二条房屋现状，该房没有设定抵押也未被查封，卖方对该房享有完全的处分权”。晚上10点41分，一夫公司向徐景山微信发送《二手房定金合同（6）（1）》（即后续王晓萍与郭彤双方签订的定金合同）中故意将此条款删去。合同签订当天即2020年1月21日，徐景山因有工作身在大连市，并未在合同签订现场，仅由王晓萍独自前往一夫公司工作地点签订合同。郭彤与一夫公司故意隐瞒房屋已经抵押的事实，致使王晓萍于2020年1月21日上午11点与郭彤签订第一版本《二手房定金合同》，并于上午11点47分将定金10万元汇至一夫公司的银行账户，王晓萍已履行完毕合同的主要义务，但此时王晓萍对房屋的他项权利登记无从知晓。直至下午3点55分，郭彤才将《房产证》照片发给一夫公司，下午4点04分由一夫公司发送至王晓萍丈夫徐景山微信上，但也并未当场向王晓萍出示《房产证》以及告知王晓萍涉案房屋的抵押登记情况。此时，郭彤与一夫公司假借《第一版本定金合同》中第三条中“小写：188500元”少了个零为由，要求与王晓萍重新签订第二版本《二手房定金合同》，营造出郭彤与一夫公司已向王晓萍出示《房产证》并告知王晓萍房屋抵押登记情况的假象。如仅是“少了个零”这种瑕疵，郭彤与一夫公司仅需划掉重写并让郭彤加摁手印即可，并不需要在一夫公司于当日下午4点04分给远在大连的王晓萍丈夫徐景山发送《房产证》后，于下午4点05分立刻致电王晓萍，要求其再次前往一夫公司处，签订重新打印的《第二版本定金合同》，况且《第一版本定金合同》上载明金额数字大写完全可以佐证房屋价格。此时王晓萍对《房产证》上的抵押登记无从知晓。郭彤与一夫公司应当举证证明其已当场向王晓萍出示涉案房屋《房产证》并已充分告知王晓萍房屋抵押情况和抵押金额等事项。况且不论一夫公司是否向徐景山发送《房产证》，王晓萍此前已因郭彤和一夫公司的故意隐瞒行为签订了合同并支付定金，完成了合同的主要义务，定金合同属于实践合同，而非诺成合同。《第一版本定金合同》在王晓萍支付定金后已经生效，故郭彤与一夫公司故意隐瞒房屋已被抵押事实的行为致使王晓萍陷入错误认识签订《第一版本定金合同》依然构成欺诈。2020年2月28日，一夫公司曾微信发送经郭彤修改过后的《房屋买卖合同（3）（1）》给徐景山，其中第十条载明“房屋产权现状，该房屋已办理房地产权证，除抵押乙方（王晓萍）之外，无其他抵押或其他债务纠纷和负担，甲方（郭彤）对该房屋有完整的所有权，能完全分配及处理。甲方办理房屋权证抵押给乙方后，直至五年期间办理完过户给乙方名下。之前无论何种原因，绝不会再将此房屋抵押给其他方，也不会给此房屋造成任何债务纠纷等问题。如果出现上述问题，甲方愿意承担违法的法律责任”，郭彤此刻仍在欺骗王晓萍涉案房屋不存在抵押或债务纠纷，签订房屋买卖合同。一审判决忽略重要事实，存在事实认定错误。二、一审判决认定“王晓萍在得知房屋存在抵押登记后，仍与郭彤换签了本案《二手房定金合同》文本，其丈夫徐景山仍与郭彤、一夫公司协商签订购房合同的相关事宜，足以说明王晓萍知悉房屋存在抵押后仍同意履行《二手房定金合同》”存在事实认定错误。（一）王晓萍在知悉抵押后仍同意履行《二手房定金合同》是附条件的，房屋买卖合同目的无法实现应归责于郭彤，郭彤应当返还定金15万元。王晓萍在其对房屋抵押登记不知情的情况下，与郭彤换签了《第二版本定金合同》，事后王晓萍与郭彤曾协商，王晓萍向郭彤全额支付房款后，由郭彤向银行还款解除房屋抵押登记，并达到《修改后房产买卖合同（2）改》第十条要求的“该房屋于本合同签订之时已办理房产权证，无其他抵押、按揭或其他债务纠纷和负担，甲方对该房屋有完整的所有权与处置权”条件，但郭彤以其着急卖房是出于公司资金紧缺为由，拒绝用所得房款偿还银行解除房屋抵押登记。因此一审判决中认定的王晓萍“在知晓房屋存在抵押登记后同意履行《二手房定金合同》”是附条件的，即要求郭彤用所得房款偿还银行并解除抵押，郭彤无法满足王晓萍要求致使房屋买卖合同无法签订，郭彤具有过错。由于郭彤存在生意经营困难需要资金，王晓萍对于郭彤能否解除涉案房屋和最终能否过户给王晓萍具有不可控性，房屋买卖合同目的无法实现应归责于郭彤。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条，“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。郭彤拒绝履行解除抵押，应当双倍返还王晓萍定金。（二）《第一版本定金合同》甚至是《第二版本定金合同》约定的郭彤将房屋公证并抵押给王晓萍的义务系合同的主要义务，也是保障乙方合法权益的手段，但因违反现行政策规定根本无法实现，郭彤构成违约，依法应双倍返还定金。《第一版本定金合同》和《第二版本定金合同》第七条：其他违约责任中第四款约定“由于甲方房产证不满一年，无信交易，故全权委托乙方，双方商定甲方必须到有资质的公证处进行公证，产权归属乙方，且有法律效力。三亚的公证期为两年，两年后甲方继续配合乙方房产公证签证，直至满五年，甲方完成过户乙方结束为止”，违反《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房[2017]96号）“本通知印发后，居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让”的规定，依法属于不可公证事项。郭彤属于履行不能，无法保障王晓萍享有的房屋过户的权利，主合同中郭彤的主要义务无法履行，导致主合同无法实现、无法签订，故郭彤应当返还王晓萍双倍定金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应当予以撤销，请求二审法院判如所请。   郭彤辩称，一审法院认定事实清楚，郭彤没有任何违约行为，王晓萍要求双倍返还定金的诉讼请求应予以驳回。首先，郭彤自始至终没有隐瞒涉案房屋的任何真实现状，早在2019年11月，郭彤委托一夫公司出租房屋时就已将郭彤的《商品房买卖合同》用微信以图片的形式发给了一夫公司工作人员陈吉华。其次，一审中王晓萍已经自认2020年1月21日上午签订了一份《二手房定金合同》，后因该合同存在笔误，在得知了涉案房屋存在抵押后仍到一夫公司处换签了《二手房定金合同》，并且在签订该合同后2020年2月至3月期间王晓萍一直还在和郭彤、一夫公司协商购房合同的相关事宜。王晓萍称其不知房屋抵押与事实不符，也不符合日常逻辑。再者，《二手房定金合同》第七条第4款能说明，王晓萍对于涉案房屋暂时不能进行物权变动的情况是知晓的，该房屋设有抵押权不是合同目的不能实现的理由。关于王晓萍要求依法解除合同的诉讼请求，郭彤对于王晓萍在二审当中增加诉讼请求的行为表示抗议，这已经严重违反了民事诉讼法的基本程序，增加诉讼请求应当是在一审庭审结束前，郭彤不同意对方二审中增加诉讼请求。郭彤同意解除合同是附条件的，在一审当中已经明确说过要求10万元定金必须交给郭彤，才同意解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回其上诉请求，维持原判。   一夫公司未到庭亦未提交书面陈述意见。   王晓萍向一审法院起诉请求：1.判令郭彤双倍返还定金15万元；2.本案诉讼费用由郭彤承担。   一审法院认定事实：郭彤系三亚市吉阳区榆亚路890号三亚山（水三千）C#楼2212房的所有权人，不动产权证号为琼（2019）三亚市不动产权第XXXX号。2020年1月21日，经一夫公司居间服务，郭彤与王晓萍签订《二手房定金合同》，约定甲方（郭彤）转让涉案房屋给乙方（王晓萍），总价款2185000元。合同第三条约定：“该房交易定金为100000元。本合同签订时，乙方向甲方支付房款1885000元。房屋过户完成后30日内，乙方向甲方支付尾款余额200000元。”合同第七条第1款约定：“该房交易定金为10万元，在乙方交付定金后，即乙方不可退回定金，也不可再另选其他房源，如乙方违约，按总房款三倍赔付甲方。……”合同第七条第4款约定：“由于甲方房产证不满一年，无信交易，故全权委托乙方，双方商定甲方必须到有资质的公证处进行公证，产权归属乙方，且有法律效力。三亚的公证期为两年，两年后甲方继续配合乙方房产公证签证，直至满五年，甲方完成过户乙方结束为止。”合同第八条约定：“甲乙双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。自签定金合同起，在五个工作日内签订购房协议；如遇节假日，可经双方协商。”签订合同当日，一夫公司代郭彤收取了王晓萍支付的定金10万元。2020年1月21日下午，王晓萍得知涉案房屋存在抵押登记，后与郭彤协商订立购房合同未果。2020年3月31日，一夫公司向王晓萍支付了5万元。王晓萍认为郭彤应双倍返还定金，故诉至法院。审理过程中，王晓萍自认其与郭彤于2020年1月21日上午签订了一份《二手房定金合同》，后因一夫公司告知该合同文本存在笔误，王晓萍于2020年1月21日得知涉案房屋存在抵押后仍到一夫公司处换签了本案《二手房定金合同》。根据郭彤、一夫公司提交的《微信聊天记录》可证明，2020年2月至同年3月期间，王晓萍的丈夫徐景山仍与郭彤、一夫公司员工陈吉华协商修改购房合同文本。   一审法院认为，本案为定金合同纠纷，关于应否双倍返还定金的问题，郭彤与王晓萍签订的《二手房定金合同》意思表示真实，内容明确具体，不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方应恪约履行。王晓萍以郭彤未披露房屋存在抵押登记构成为由，主张解除合同及双倍定金。根据已查明的事实，王晓萍在得知房屋存在抵押登记后，仍与郭彤换签了本案《二手房定金合同》文本，其丈夫徐景山仍与郭彤、一夫公司协商签订购房合同的相关事宜，足以说明王晓萍知悉房屋存在抵押后仍同意履行《二手房定金合同》，现又以房屋抵押为由主张解除合同，于法无据，不予采纳。根据合同第七条第4款的约定，郭彤与王晓萍就涉案房屋的物权变动已经充分协商，王晓萍对房屋暂时不能过户是明知的，对因此产生的交易风险也是明知的。根据物权变动的区分原则，双方签订的《二手房定金合同》合法有效，王晓萍主张解除合同的理由不能成立，其请求郭彤双倍返还定金，缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条的规定，判决：驳回王晓萍的全部诉讼请求。一审案件受理费1650元（简易程序已减半收取），由王晓萍承担。   二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：   王晓萍提交了十四组材料作为二审新证据：1.一夫公司与徐景山于2020年1月17日的微信聊天记录。拟证明2020年1月17日一夫公司与徐景山磋商定金合同的过程。2.《二手房定金合同初稿》。拟证明2020年1月17日下午4点10分，一夫公司向王晓萍丈夫徐景山微信发送《二手房定金合同》初稿中第二条的内容为“房屋现状，该房没有设定抵押也未被查封，卖方对该房享有完全的处分权”。3.《二手房定金合同》（6）（1）。拟证明：2020年1月17日下午10点41分，一夫公司向徐景山微信发送《二手房定金合同》（6）（1）（即双方签订的定金合同版本）中故意删去郭彤对涉案房屋享有完全处分权条款。4.一夫公司与徐景山2020年1月21日微信聊天记录。5.《第一版本定金合同》。证据4和5拟共同证明2020年1月21日上午11点王晓萍与郭彤签订第一版本《二手房定金合同》，郭彤与一夫公司在第三条中“小写：188500元”故意遗漏了一个零。第七条：其他违约责任中第四款约定“由于甲方房产证不满一年，无信交易，故全权委托乙方，双方商定甲方必须到有资质的公证处进行公证，产权归属乙方，且有法律效力。三亚的公证期为两年，两年后甲方继续配合乙方房产公证签证，直至满五年，甲方完成过户乙方结束为止”6.《中国银行交易流水明细清单》。拟证明2020年1月21日上午11点47分，徐景山将定金10万元汇至一夫公司的银行账户。7.郭彤与一夫公司于2020年1月21日微信聊天记录。8.一夫公司与徐景山于2020年1月21日微信聊天记录。证据7和8拟共同证明2020年1月21日下午3点55分，郭彤才将《房产证》照片发给一夫公司，下午4点04分由一夫公司发送至王晓萍丈夫徐景山微信上，并未直接向王晓萍出示或告知王晓萍。9.一夫公司呼叫王晓萍的通话记录。拟证明2020年1月21日下午4点05分，一夫公司在向徐景山发送《房产证》照片后马上致电王晓萍以《第一版本定金合同》数字错误为由要求其前往一夫公司处签订重新打印的《第二版本定金合同》。10.《第二版本定金合同》。拟证明2020年1月21日下午双方当事人签订《第二版本定金合同》，合同中修正了金额数字。第七条：其他违约责任中第四款约定“由于甲方房产证不满一年，无信交易，故全权委托乙方，双方商定甲方必须到有资质的公证处进行公证，产权归属乙方，且有法律效力。三亚的公证期为两年，两年后甲方继续配合乙方房产公证签证，直至满五年，甲方完成过户乙方结束为止”。证据1至证据10亦共同证明郭彤与一夫公司故意隐瞒涉案房屋抵押登记，导致王晓萍签订《第一版本定金合同》并支付定金。郭彤与一夫公司在未直接向王晓萍出示《房产证》和告知抵押登记情况下，要求王晓萍重新签订《第二版本定金合同》，故意营造“王晓萍在知晓房屋已被抵押事实仍要签订《第二版本定金合同》”的假象，已构成欺诈。11.王晓萍与一夫公司关于协商二手房买卖合同的微信聊天记录。12.《房屋买卖合同（3）（1）》。证据11、12拟共同证明：2020年2月28日，一夫公司向王晓萍发送经郭彤修改过《房屋买卖合同（3）（1）》中，第十条载明“房屋产权现状，该房屋已办理房地产权证，除抵押乙方（王晓萍）之外，无其他抵押或其他债务纠纷和负担，甲方（郭彤）对该房屋有完整的所有权，能完全分配及处理。甲方办理房屋权证抵押给乙方后，直至五年期间办理完过户给乙方名下。之前无论何种原因，绝不会再将此房屋抵押给其他方，也不会给此房屋造成任何债务纠纷等问题。如果出现上述问题，甲方原因承担违法的法律责任”郭彤此刻仍欺瞒王晓萍涉案房屋不存在抵押或债务纠纷。13.王晓萍与郭彤协商双方签订二手房买卖合同的微信聊天记录。14.《修改后房产买卖合同（2）改》。证据13、14拟共同证明：王晓萍提出要求由郭彤解除房屋抵押后，再签订《修改后房产买卖合同（2）改》，并且达到第十条要求的“该房屋于本合同签订之时已办理房产权证，无其他抵押、按揭或其他债务纠纷和负担，甲方对该房屋有完整的所有权与处置权”条件，但郭彤明确表示拒绝，致使主合同无法签订，郭彤具有过错行为。证据11至证据14亦共同证明郭彤明确表示拒绝协助解除房屋抵押登记，王晓萍对于郭彤能否解除涉案房屋和最终能否过户给王晓萍具有不可控性，房屋买卖合同目的无法实现应归责于郭彤，郭彤已构成违约。   郭彤对王晓萍提交的证据质证如下：对王晓萍全部证据的真实性没有异议，对证明目的均有异议。证据1-3恰恰能够印证一审当中一夫公司工作人员陈吉华所述，在一夫公司和王晓萍接触之初，郭彤就已经告知了房产的真实情况，该微信记录存在两版二手房定金合同，一个是初稿，一个是二手房定金合同（6）（1），二手房定金合同删改的是第二条，这是非常重要、非常明显的一条，这样重要的条款被删，王晓萍和丈夫徐景山看到两份不一样的合同之后没有表示任何异议。证据4-10恰恰能够说明王晓萍和丈夫徐景山知晓房屋产权情况。1月21日徐景山在接到整个房产图片的时候，回复的信息是一个OK图形，直至1月21日到26日之间，他没有向一夫公司及其工作人员陈吉华的微信上发送过任何质疑的信息，恰恰能够证明一审当中一夫公司工作人员所述属实。证据11-14，一审当中郭彤和一夫公司的工作人员核实过，郭彤同意将房产解押还款之后再去办理公证，通过商品房买卖合同（3）（1）和修改后的房屋买卖合同二改中的款项就可以看出来。因为这个时候王晓萍一方已经知道房屋抵押贷款的情况，其在条款中要求郭彤把房产抵押给王晓萍，双方在协商过程有些没有体现在微信记录上，但是通过电话可知，其知道房产抵押情况，而且郭彤同意把房产解押之后再抵押给王晓萍。王晓萍完全清楚整个交易流程，最后没有继续履行合同是因为其受到了其他原因的影响，其对于整个合同的交易风险主观上发生了变化才导致的。   本院对王晓萍提交的证据认定如下：对王晓萍提交证据的真实性、合法性予以确认，证据1-5能证明本案当事人磋商定金合同的过程。证据6王晓萍在一审中已经提交，不属于二审新证据。证据7-10能够证明本案当事人协商和签订定金合同的整个过程。但是证据1至10无法直接证明郭彤与一夫公司故意隐瞒涉案房屋抵押登记并构成欺诈的事实。证据11至14能够证明王晓萍和郭彤协商房屋买卖合同签订的过程，但不能证明是郭彤的原因导致合同没有签订。   郭彤提交了二组材料作为二审新证据：1.郭彤妻子同一夫公司工作人员陈吉华的微信聊天记录；2.《二手房定金合同（8）（1）》。证据1-2拟共同证明郭彤并未见到王晓萍所称第一版定金合同的初稿，微信记录显示一夫公司将《二手房定金合同（8）（1）》发给郭彤妻子的时间是2020年1月18日下午。此时《二手房定金合同（8）（1）》已经经过王晓萍和一夫公司多次修改。   王晓萍对郭彤提交的证据质证如下：对郭彤提交的两组证据的真实性均没有异议。对证据1的关联性和证明内容不予认可。首先无论一夫公司是否向郭彤发送过二手房定金合同初稿，郭彤作为二手商品房的出卖人，均应当如实披露涉案二手房商品房真实的权利状况，而不是在对合同条款擅自进行修改和隐瞒涉案二手商品房抵押权的负担的情况下从事涉案二手商品房交易活动。对证据2的关联性和证明内容也不予认可。王晓萍从未针对二手商品房定金合同（8）（1）进行修改，该合同也没有在王晓萍与一夫公司的聊天记录中提起，该份合同文本并不完整。   本院对郭彤提交的证据认定如下：对郭彤提交的两组证据的真实性和合法性、关联性和证明目的均予以采信。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为一审判决认定郭彤不应向王晓萍承担双倍返还定金的责任是否正确的问题。   根据当事人的陈述及提交的证据，郭彤于2019年已经将其购房合同即《三亚山认购书》交给本案的第三人一夫公司用于房屋出租使用，该合同第四条付款方式明确载明房屋付款方式为银行按揭，且本案双方当事人是通过第三人一夫公司协商房屋交易的具体事宜，在双方当事人于2020年1月签订定金合同前，双方当事人并未直接接触，所以王晓萍主张郭彤存在故意隐瞒房屋抵押的情形是不存在的。双方当事人签订定金合同的过程中，确实存在换签合同的事实，虽针对的是合同金额的误写，但是在换签第二份合同前，郭彤已经将房产证照片通过微信发送给一夫公司的工作人员，一夫公司工作人员亦将其发送给王晓萍一方查看，其在换签第二份合同前并未对抵押等相关事项提出异议。双方在签订定金合同后，仍就涉案房屋交易进行磋商，只不过因为对如何解除银行的抵押贷款等事宜无法达成一致，王晓萍一方最终不同意签订房屋买卖合同，导致交易失败。王晓萍认可，在签订定金合同前，其并未要求查看郭彤的房屋买卖合同以及房产证，其作为完全的民事行为能力人，对重大交易行为的风险没有尽到谨慎的注意义务，自身存在过失，且根据前述，郭彤并未在双方交易过程中存在刻意隐瞒房屋抵押贷款的事实，因此，最终双方未能签订房屋买卖合同的责任并不能归于郭彤，王晓萍要求郭彤双倍返还定金的主张不能成立，一审判决对此认定并无不当。   综上，王晓萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3300元，由王晓萍负担。   本判决为终审判决。   审判长 李 宁   审判员 郭和平   审判员 汤玲燕      二〇二〇年十一月十七日   书记员 罗 瑛   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。