贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7258号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴雄，男，汉族，1984年8月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：甘茂莺，女，汉族，1979年8月29日出生，住广西省贵港市覃塘区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人吴雄、甘茂莺商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审判决上诉人承担逾期办证违约责任事实不清。2015年起，因产权登记制度的调整，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》《国有土地使用证》，改变为统一的《不动产权证书》。《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：“自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记。”由于七星关区人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，上诉人只能协助被上诉人按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。上诉人不能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书系政策原因所致，属不可抗力，不能归责于上诉人，上诉人不应承担责任。同时，因被上诉人未及时缴纳契税，导致上诉人不能为其办理不动产登记证系被上诉人过错，上诉人不应对此承担责任。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，应当从保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易出发。即使人民法院认定上诉人应当支付违约金，也应结合本案合同履行情况，综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，对违约金进行调减。二、贵州华电毕节热电有限公司与上诉人签订的《供用热合同》明确约定，贵州华电毕节热电有限公司负责一级换热站至二级换热站即外管网的设计、施工、维护和更新等费用，上诉人负责二级换热站至用热户端口即供热户外管网的设计、施工、维护和更新等费用。即贵州华电毕节热电有限公司只负责将管道铺设到万晟阳光城项目，而万晟阳光城要负责外墙、房屋地管、阀门的设计、施工、维护和更新。《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件为“线路敷设到户或管道入户”等，实际上上诉人已经完成管道入户，且未向用热户收取任何费用。65元每平方米的供暖建设费为电厂到小区的管道费用，在小区外，不应认定为小区项目的基础设施建设费用，小区内的供暖设施上诉人从未另向业主收取分文费用。故被上诉人要求上诉人退还供暖建设费没有事实依据。《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，且注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续”，即需买受人自行交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定：房价款不包括《房屋所有权证》《国有土地使用权证》办理的各项税、费，电话费开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。根据该约定，被上诉人请求退还的各项开通费用不包含在商品房价款之内，应由被上诉人自行负担。毕节市住房和城乡建设局于2017年2月7日发布《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房供水、供电、供热、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）前，上诉人制定的房屋价格未含水、电、暖气等配套设施的建设安装费用，在该《通知》之前签订合同的买受人应当自行缴纳上述各项费用，上诉人代收行为合法合约，被上诉人请求退还不应支持。上述通知发布后，上诉人立即执行该通知内容，此后未再代收任何相关费用，将水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用计入建设成本，不再单独收取。一审根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及毕节市规定性文件认定商品房应当包含水电等配套设施的建设安装费用于法无据。被上诉人吴雄、甘茂莺答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。吴雄、甘茂莺向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计3505.03元，违约金以总房款188443元为基数按日万分之一从2016年12月30日起计算至2017年7月3日；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金6689.72元，违约金以总房款188443元为基数从2017年12月31日起，按日万分之一计算至2018年12月20日止；三、判令被告退还原告各项开户费580元；四、判令被告退还原告供暖建设费6307元；五、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月5日，原告吴雄、甘茂莺作为买受人与被告万晟置业作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号：Ａ12-负1-Ａ104；建筑面积97.01平方米，套内建筑面积82.47平方米；该商品房总价款为188443.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款38443.00元，余款150000.00元以公积金贷款支付；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；供暖2016年12月30日达到管道入户；该合同第十一条约定：该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该合同第十二条约定，城市基础设施：供水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；公共服务设施：公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。该合同第十四条约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条、第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条、第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；该合同第十三条约定，买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续；由于买受人原因，未能按期交付的，通知送达之日视为房屋移交日。买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳下列费用：专项维修基金、契税、电开户费、智能水表安装费、天然气初装费、供暖费；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。《补充协议》第十五条约定：“‘书面通知’指当地报纸公告或挂号信函的方式。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款190454.00元。2017年7月3日，被告将涉案房屋交付给原告使用。同日，被告向原告出具了《收房交款明细表》，该表记载：供暖建设费65元／平方等费用明细。被告向原告收取了有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元，共计580.00元。被告收取了原告供暖建设费6307.00元。2018年12月12日，被告向提交了办证资料，原告涉案房屋的不动产权证书已办理。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告也应当按合同约定履行自己的义务。被告承诺于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按约定期限履行，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告逾期交房违约金的诉讼请求，本案中，根据《商品房买卖合同》“出卖人应当在2016年12月30日前，向买受人交付该商品房”及“逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”的约定，被告应支付原告自2016年12月31日至2017年7月3日的逾期交房违约金，共计185天，违约金标准以原告主张的已付购房款188，443.00元为基数，按日万分之一的标准计算，为3486.20元（188，443.00元×0.1‰×185天）。对被告主张原告逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩，合同约定“于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，涉案房屋于2017年7月3日交付，诉讼时效应从2017年10月4日开始起算，原告于2020年5月12日起诉，未超过诉讼时效，故对此抗辩，不予采纳。对于原告诉请的逾期办证违约金，合同约定被告应于2018年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按约定交付，构成违约，应按约定向原告支付违约金。因被告违约已超过180日，故违约金以原告已付购房款188443.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2018年6月1日起计算。对于该违约金的截止时间，原告同意委托被告办证，则被告没有将办理转移登记的有关文书交付原告的必要，但被告在具备办理转移登记的条件后负有向原告履行披露的义务。因被告已于2018年12月12日将办证资料提交到办证部门，表明被告已尽到了披露义务，故该违约金计算至2018年12月12日。违约金以原告主张的已付购房款188443.00元为基数，按日万分之一的标准，从2018年6月1起计算至2018年12月12日止（195天），为188443.00元×0.01%×195天=3674.60元。对于原告要求被告返还各项开户费580.00元及供暖建设费6307.00元的诉讼请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；供暖、燃气2017年5月31日达到管道入户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取各项开户费及供暖建设费于约于法无合理依据，应予以退还，故原告要求被告退还各项开户费及供暖建设费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年5月12日提起诉讼未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告吴雄、甘茂莺支付逾期交房违约金3486.20元。二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告吴雄、甘茂莺支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金3674.60元。三、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告吴雄、甘茂莺各项开户费580.00元及供暖建设费6307.00元。四、驳回原告吴雄、甘茂莺的其他诉讼请求。案件受理费114.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。本案审理过程中，上诉人向本院提交如下证据：上诉人与陕西金平石化建设有限公司签订的《“万晟阳光城”一期室内供暖设施庭院管网工程承包合同》、增值税专用发票6张；2.贵州华电毕节热电有限公司出具的“关于万晟阳光城一期供热工程建设费构成说明”。证明目的：上诉人已将室内供暖设施庭院管网工程发包给陕西金平石化建设有限公司，案涉小区全部室内供暖设施所需的庭院管网建设费用由上诉人自行承担，并未另向业主单独收取。贵州华电毕节热电有限公司收取的65元每平方米供暖建设费为电厂一级换热站到小区外围二级换热站的供热设施建设费。被上诉人质证意见：对承包合同、发票的真实性、合法性予以认可，但达不到上诉人的证明目的，恰好证实了供暖建设费由上诉人自行承担，包含在合同价款内。贵州华电毕节热电有限公司的情况说明系该公司单方出具，对真实性不予认可，内容也不予认可。贵州华电毕节热电有限公司与被上诉人在供暖建设之前从未有过合同关系，被上诉人也没有委托贵州华电毕节热电有限公司从一级换热站到二级换热站之间的建设工程，故该两份证据均达不到上诉人的证明目的。经审查，上诉人提交的上述证据真实、合法，与待证事实相关联，予以采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，案涉供暖项目系贵州华电毕节热电有限公司打造的第一个城市居民示范性供热项目，也是毕节市首个集中供暖示范项目。该项目的建设费用分为三个部分，第一部分为电厂到万晟.阳光城一期8#楼换热站（二级换热站）的建设费用；第二部分为万晟.阳光城一期8#楼换热站到用户端口处的投资建设费用；第三部分为用户室内取暖设施费用。上诉人与贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》第七条约定：贵州华电毕节热电有限公司负责一级换热站至二级换热站（一级供热户外管网设施）的设计、施工、维护、更新及费用；上诉人负责二级换热站至用热户入户端口（二级供热户外管网设施）的设计、施工、保修及费用；用热户负责入户端口后户内供热管网热设施的设计、施工、维护、更新及费用。贵州华电毕节热电有限公司委托上诉人向业主代收的65元/平方米供暖建设费为电厂到万晟.阳光城一期8#楼换热站的建设费用。万晟.阳光城一期8#楼换热站到用户端口处的供暖建设费用上诉人已自行承担。本院认为：本案二审的争议焦点是：1.上诉人是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高应予调减？2.供暖建设费及其他各项开户费应否退还？关于焦点1，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行后签订，双方签订合同前不动产登记已经实行“二证合一”的政策，上诉人主张不能按合同约定办理转移登记系不动产登记政策调整所致，属不可抗力，故其不应承担违约责任的理由不成立，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2018年12月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。但上诉人并未按合同约定的时间取得案涉房屋初始登记，构成违约，上诉人应承担相应违约责任。案涉房屋取得初始登记具备办理转移登记条件后，无证据证明被上诉人存在怠于缴纳契税导致办证迟延的情况，上诉人主张办证迟延系被上诉人未缴纳契税所致无事实依据，不予采纳。《商品房买卖合同》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付。该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点2，上诉人与贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》、上诉人与陕西金平石化建设有限公司签订的《“万晟阳光城”一期室内供暖设施庭院管网工程承包合同》、增值税专用发票、贵州华电毕节热电有限公司出具的“关于万晟阳光城一期供热工程建设费构成说明”等证据证明，案涉小区内的供暖设施建设费系上诉人自行承担，并未向被上诉人另行收取。上诉人向被上诉人代收的供暖建设费系贵州华电毕节热电有限公司委托上诉人收取，用于电厂到万晟.阳光城一期8#楼换热站（二级换热站）的供热设施建设，且上诉人已实际转交给贵州华电毕节热电有限公司，被上诉人向上诉人主张退还无事实及法律依据，应不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定，交房时水、电应达到使用条件，供暖、燃气应达到管道入户，通信、电视、网络线路应敷设到户。根据本案查明的事实，上诉人向被上诉人收取的燃气入户费,实质为案涉商品房达到交付使用条件所需支出的基础设施建设安装费用，而非《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定的费用。上诉人主张依据双方约定，其不应退还燃气入户费的理由不成立，不予采纳。同时，即使上述电视开户费、自来水开户费、燃气入户费不属于基础设施建设安装费用，上诉人亦未举证证明其已基于双方委托关系代被上诉人向相关部门缴纳，完成受托事项，被上诉人主张退回，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对该部分予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实有误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7120号民事判决第一、二、四项，即：“被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告吴雄、甘茂莺支付逾期交房违约金3486.20元。被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告吴雄、甘茂莺支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金3674.60元；驳回原告吴雄、甘茂莺的其他诉讼请求。”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7120号民事判决第三项为：上诉人毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人吴雄、甘茂莺各项开户费580.00元；三、驳回上诉人毕节万晟置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费114.00元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担80.00元，被上诉人吴雄、甘茂莺负担34.00元；二审案件受理费228.00元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担160.00元，被上诉人吴雄、甘茂莺负担68.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月十七日书记员 高 进