辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初380号原告：上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行，住所地：辽宁省鞍山市铁**二一九路**。负责人：王**，系该行行长。委托诉讼代理人：陈秋实，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：高峰，男，汉族，1981年11月16日出生，住辽宁省鞍山市千山区。被告：姜杨，女，汉族，1981年10月21日出生，住辽宁省鞍山市台安县。被告：鞍山时代东方家园置业有限公司，住所地：辽宁省鞍山市立山区立山办北胜利路**。法定代表人：焦任清，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱建威，男，该公司员工。委托诉讼代理人：魏星，女，该公司员工。原告上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行诉被告高峰、姜杨、鞍山时代东方家园置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行的委托诉讼代理人陈秋实，被告姜杨，被告鞍山时代东方家园置业有限公司的委托诉讼代理人朱建威、魏星到庭参加诉讼。被告高峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行本院提出诉讼请求：1.判令解除上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行与高峰和姜杨签订的《个人购房担保借款合同》;2.判令高峰归还上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行贷款本金236096.43元,并支付自2019年8月5日起至还清欠款日止的利息和罚息；3.确认上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行对抵押物的优先受偿权；4.判令高峰承担与本案相关的一切费用(包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、拍卖费、执行费等)；5.判令姜杨与鞍山时代东方家园置业有限公司共同偿还上述款项。事实与理由：2016年4月29日,上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行与鞍山时代东方家园置业有限公司签署了《按揭合作协议》,约定原告为其提供房地产开发贷款及个人按揭贷款服务,鞍山时代东方家园置业有限公司以其全部在工程及附着土地进行抵押。鞍山时代东方家园置业有限公司为“时代悦府”的购房者的个人住贷款提供连带责任保证。保证期限为自借款合同生效之日起至所购房竣工(以竣工验收报告为准),且借款人所购房产抵押登记手续办理完为止。保证的范围为贷款本金、利息、罚息和应收取的违约金、赔偿金。2016年12月2日,上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行与高峰签订了《个人购房担保借款合(以下简称《借款合同》)。《借款合同》约定上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行向被告发放贷款25万元,贷款用途为购买坐落于立山区的房屋，贷款期限为20年,即自2982016年12月3日起至2036年12月3日止。贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与借款合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上下浮15%计算,签订合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.90%。采用等额本息还款法按年调整,分段计息,即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。姜杨作为共同还款人,对高峰在《借款合同》项下包括但不限于按时还款在内各项义务的履行承担连带责任。高峰以其名下位于鞍山市立山区,产籍号为2983-14-160-1183的房产作为抵押担保,并办理了预告抵押设立登记。《借款合同》约定,抵押权人对抵押财产享有第一顺位的优先受偿权。上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行于2016年12月8日发放了25万元的贷款,但截至2019年12月23日,被告尚欠贷款本金236096.43元,利息(含罚息)13155.06元。经上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行多次催收,高峰及姜杨均以各种理由迟延还款。根据《借款合同》第11.1条约定,借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用,既构成违约。根据《合同法》第94条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后再合理期限内仍未履行的。综上,高峰及姜杨的行为已明显违反《个人购房担保借款合同》相关条款,符合合同解除的法定条件。高峰应该承担偿还责任、姜杨和鞍山时代东方家园置业有限公司承担连带偿还责任。为维护上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行合法权益,故诉至贵院,望贵院支持上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行的诉讼请求。高峰未作答辩。姜杨辩称，欠款事实存在，金额无异议，同意还款但暂无还款能力。鞍山时代东方家园置业有限公司辩称，根据鞍山时代东方家园置业有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行签订的《按揭合作协议》约定,鞍山时代东方家园置业有限公司为“时代悦府”的购房者的个人住房贷款提供连带责任保证,保证期限为自借款合同生效之日起至所购房屋竣工(以竣工验收报告为准),且借款人所购房产抵押登记手续办理完毕止(以房地产抵押登记印章为准)。本案中,案涉房产已经于2019年7月19日竣工验收完成,且于2020年5月14日己经可以办理房产抵押登记,上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行应当在此之前要求鞍山时代东方家园置业有限公司承担保证责任,但上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行未在上述保证期间内向鞍山时代东方家园置业有限公司提出过要求,鞍山时代东方家园置业有限公司的保证责任已免除。另根据《按揭合作协议》约定无论购房者是否还清贷款,所购房屋竣工后,乙方保证责任即告终止,鞍山时代东方家园置业有限公司已无须承担对案涉借款的保证责任。综上,恳请法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因高峰未到庭，未对上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行提供的证据进行质证，故对于其他当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行提供的不动产登记证明，内容客观真实，来源合法，与本案有一定关联性，本院对上述证据予以采信。鞍山时代东方家园置业有限公司提供的不动产登记证、不动产登记证明等，因无法核实与本案的关联性，本院不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对本案事实作出如下确认：2016年4月29日,上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行与鞍山时代东方家园置业有限公司签署了《按揭合作协议》,约定告为其提供房地产开发贷款及个人按揭贷款服务,鞍山时代东方家园置业有限公司以其全部在建工程及附着土地进行抵押。鞍山时代东方家园置业有限公司为“时代悦府”的购房者的个人住贷款提供连带责任保证。保证期限为自借款合同生效之日起至所购房竣工(以竣工验收报告为准),且借款人所购房产抵押登记手续办理完为止。保证的范围为贷款本金、利息、罚息和应收取的约金、赔偿金。2016年12月2日,上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行与高峰签订了《借款合同》，约定上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行向高峰发放贷款25万元,贷款用途为购买坐落于立山区的房屋，贷款期限为20年（自2982016年12月3日起至2036年12月3日止）。贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与借款合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上下浮15%计算,签订合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。采用等额本息还款法按年调整,分段计息,即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。姜杨作为共同还款人,对高峰在《借款合同》项下包括但不限于按时还款在内各项义务的履行承担连带责任。高峰以其名下位于鞍山市立山区,产籍号为2983-14-160-1183的房产作为抵押担保,并办理了预告抵押设立登记。《借款合同》约定抵押权人对抵押财产享有第一顺位的优先受偿权。上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行于2016年12月8日为高峰发放了25万元的贷款,但高峰未按期履行还款义务，截至2019年12月23日尚欠贷款本金236096.43元,利息(含罚息)13155.06元,共计249251.49元。本院认为，上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行与高峰、姜杨、鞍山时代东方家园置业有限公司的《借款合同》、《按揭合作协议》系当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同，有效成立的合同对缔约双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行依约履行了放贷义务，借款人未如约还款，保证人未如约履行保证责任，已构成违约，故上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行提出的要求解除《借款合同》，要求高峰、姜杨偿还借款本息，要求鞍山时代东方家园置业有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院依法予以支持。关于上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行要求就抵押物优先受偿一节，因约定的抵押房产未依法办理正式的抵押登记手续，不发生相应的物权效力，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于鞍山时代东方家园置业有限公司辩称已过保证期间一节，因其提供的证据不足以证明其此项辩解的成立，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、高峰、姜杨于本判决生效之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行偿还贷款本金236096.43元及按照合同约定计付的利息、罚息；二、鞍山时代东方家园置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；三、驳回上海浦东发展银行股份有限公司鞍山分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16693元，由高峰、姜杨、鞍山时代东方家园置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  周海龙人民陪审员  杨利红人民陪审员  刘 波二〇二〇年十一月十九日代理书记员  廉 欣