葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初513号原告：周传龙，男，1972年4月2日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。原告：乐晓珊，女，1968年4月15日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。二原告委托诉讼代理人：童成祥，湖北善迁律师事务所律师。被告：钟晖，男，1970年1月5日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：毛勤国，湖北三雄律师事务所律师。被告：傅正杨，女，1974年10月16日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：钟晖（系傅正杨丈夫），户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区胜利四路**。原告周传龙、乐晓珊与被告钟晖、傅正杨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，由审判员林波、李祖旺及人民陪审员胡细妮依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周传龙、乐晓珊及二原告共同委托的诉讼代理人童成祥及被告钟晖的委托诉讼代理人毛勤国到庭参加诉讼，被告傅正杨经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周传龙、乐晓珊向本院提出诉讼请求:1.依法解除周传龙、乐晓珊与钟晖于2007年10月23日达成的口头房屋买卖合同及于2014年3月14日签订的《宜昌市存量房买卖合同》。2.判令钟晖、傅正杨向周传龙、乐晓珊返还购房款57000元。3.判令钟晖、傅正杨向周传龙、乐晓珊赔偿房屋溢价损失207000元。4.判令钟晖、傅正杨承担房屋价值评估费4000元。5.本案诉讼费用由钟晖、傅正杨承担。事实与理由：2007年10月，钟晖将位于和平路的房屋（所有权证号为宜市房权证西陵区字第**）以57000元的价格出售给周传龙、乐晓珊，周传龙、乐晓珊支付购房款后，钟晖于2007年10月23日向周传龙、乐晓珊出具《收条》。2014年3月14日，周传龙、乐晓珊与钟晖、傅正杨签订《宜昌市存量房买卖合同》，但因案涉房屋涉及钟晖与其前妻韩玲共有而无法办理过户手续。2018年5月9日，周传龙、乐晓珊就其与钟晖的房屋买卖合同纠纷向葛洲坝人民法院提起诉讼，葛洲坝人民法院于2018年9月29日作出（2018）鄂0592民初645号民事判决书，认为案涉房屋系钟晖与其前妻韩玲的夫妻共同财产，钟晖未经其他共有权人同意自行将案涉房屋出售给周传龙、乐晓珊，且未经韩玲的事后追认，致使房屋的所有权无法转移，故驳回了周传龙、乐晓珊的诉讼请求。2020年7月22日，湖北隆兴资产评估有限公司作出鄂隆兴评报字[2020]第21号资产评估报告书，经评估，案涉房屋于评估基准日的评估价值取整为264000元，评估费为4000元。周传龙、乐晓珊为维护自身合法权益，特诉至法院。钟晖辩称，1.本案诉争房屋为钟晖婚前财产，与傅正杨无关，傅正杨不应为本案被告。2.钟晖因欠案外人鲁中年款项，已于2000年将案涉房屋抵债给鲁中年，周传龙、乐晓珊房屋买卖合同的相对人为案外人鲁中年，并非钟晖，钟晖仅作为中间人在场，周传龙、乐晓珊在房屋买卖中未对无法过户的风险进行评估，故应自行承担交易风险，且周传龙、乐晓珊未实际向钟晖支付购房款，请求法院驳回周传龙、乐晓珊主张钟晖、傅正杨向其返还购房款的诉讼请求。3.案涉房屋尚未过户登记至周传龙、乐晓珊名下，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得的构成要件，案涉房屋的增值部分归房屋所有权证上登记的所有权人所有，案涉的房屋买卖并非直接与钟晖进行，钟晖可以不履行过户义务；周传龙、乐晓珊在知晓案涉房屋无法过户后，未采取解除合同等补救措施，因周传龙、乐晓珊故意拖延解除合同而造成的损失应由其自行承担；且双方于2014年3月14日签订的《宜昌市存量房买卖合同》中未对违约责任进行约定，故请求法院驳回周传龙、乐晓珊主张钟晖、傅正杨向其支付房屋溢价损失的诉讼请求。4.周传龙、乐晓珊单方委托评估机构对案涉房屋价值进行评估，钟晖、傅正杨不予认可，故评估费4000元不应由钟晖、傅正杨承担。傅正杨未出庭，也未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年，中国葛洲坝水利水电工程集团公司房地产管理办公室将位于和平路给排水公司3号楼5-401号房屋出售给钟晖，1998年9月16日，宜昌市房地产监理处就上述房屋向钟晖颁发宜市房房权证西陵区字第**房所有权证，该房屋所有权证记载的案涉房屋所有权人为钟晖。2007年10月，钟晖将案涉房屋出售给周传龙、乐晓珊，并于2007年10月23日向周传龙、乐晓珊出具《收条》，载明“今收到周传龙购房款57000元整”。后钟晖将上述房屋所有权证交付于周传龙、乐晓珊，案涉房屋由周传龙、乐晓珊居住、使用至今。2014年，周传龙、乐晓珊与钟晖就案涉房屋的产权过户事宜进行协商。乐晓珊与钟晖、傅正杨于2014年3月14日就案涉房屋签订《宜昌市存量房买卖合同》，约定成交价格为50000元，自该合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。后因案涉房屋涉及其他共有人而未能办理过户。同时查明，周传龙与乐晓珊系夫妻关系，二人于1997年1月14日登记结婚，于2014年2月25日协议离婚，于2014年9月22日复婚。钟晖与案外人韩玲于1997年11月24日登记结婚，于1999年5月17日经法院调解离婚，二人在离婚诉讼中均陈述没有住房及其他财产，在离婚调解书中亦无财产处理的内容。钟晖与傅正杨系夫妻关系，二人于2002年5月17日登记结婚。另查明，2018年5月9日，周传龙、乐晓珊就其与钟晖、韩玲的房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，要求判令钟晖、韩玲继续履行房屋买卖合同，将案涉房屋产权过户至周传龙、乐晓珊名下。经审理，本院认为周传龙、乐晓珊与钟晖口头约定以57000元的价格购买案涉房屋，该口头房屋买卖合同真实、合法、有效；双方于2014年3月14日签订的《宜昌市存量房买卖合同》仅用于办理过户登记手续，并非双方的真实意思表示，对该合同不予采信。因案涉房屋为钟晖与韩玲的夫妻共同财产，钟晖未经共有权人韩玲同意处分共同财产，属于无权处分，其与周传龙、乐晓珊达成的房屋买卖合同对韩玲不发生法律效力，且韩玲现不同意出售案涉房屋，致使所有权无法转移，案涉房屋买卖合同构成法律上的履行不能，故本院于2018年9月29日作出（2018）鄂0592民初645号民事判决，驳回周传龙、乐晓珊的诉讼请求。受周传龙、乐晓珊委托，湖北隆兴资产评估公司对案涉房屋的市场价值进行了评估，湖北隆兴资产评估公司于2020年7月22日作出《宜昌市西陵区和平路给排水公司3号楼5-401房屋价值评估项目资产评估报告书》，案涉房屋于评估基准日2020年6月30日的评估价值取整为264000元。周传龙、乐晓珊为此次评估支付评估费4000元。本案庭审中，承办法官向钟晖释明，若钟晖对上述评估结论有异议需要申请重新评估，两次评估价格相差10%以内时，两次评估费均由钟晖承担，两次评估价格相差超过10%时，两次评估费均由周传龙、乐晓珊承担。钟晖于2020年8月27日向本院提交书面申请，申请对案涉房屋价值进行评估。经本院委托，中证房地产评估造价集团有限公司于2020年11月16日出具《房地产司法鉴定估价报告》，案涉房屋在价值时点2020年10月12日的市场总价值为217700元。钟晖为此次评估支付评估费10000元。本案开庭过程中，承办法官向周传龙、乐晓珊与钟晖释明，可以申请追加案涉房屋的共有权人韩玲为本案共同被告参加诉讼，周传龙、乐晓珊与钟晖均拒绝追加。本院认为，本案的争议焦点在以下几个方面：一、关于两份房屋买卖合同是否可以解除。本案中，周传龙、乐晓珊与钟晖之间就案涉房屋存在2007年10月达成的口头房屋买卖合同及2014年签订的书面《宜昌市存量房买卖合同》两份房屋买卖合同。双方于2007年10月达成的口头房屋买卖合同已经生效判决确认合法有效，故双方应依照合同约定全面履行各自的义务。钟晖抗辩周传龙、乐晓珊未实际向其支付购房款，案涉房屋买卖合同的出卖人为鲁中年，但未提供足够证据予以证明，故对钟晖的该项辩称，本院不予采信。为买受人周传龙、乐晓珊办理案涉房屋的所有权转移登记手续、将案涉房屋过户至周传龙、乐晓珊名下是钟晖作为房屋出卖人应履行的基本合同义务，但因案涉房屋为钟晖与韩玲的夫妻共同财产，钟晖未经共同共有人韩玲同意，自行将案涉房屋出售给周传龙、乐晓珊，且未得到韩玲的事后追认，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，钟晖的行为属于无权处分，其与周传龙、乐晓珊达成的房屋买卖合同对韩玲不发生法律效力，韩玲不同意将案涉房屋出售给周传龙、乐晓珊，致使房屋所有权不能转移，不具备办理产权过户登记的条件，故该房屋买卖合同构成法律上的履行不能，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，周传龙、乐晓珊可以主张解除其与钟晖于2007年10月达成的口头房屋买卖合同。本院在（2018）鄂0592民初645号民事判决书中认定乐晓珊与钟晖、傅正杨于2014年签订的《宜昌市存量房买卖合同》仅用于办理过户登记手续，并非双方当事人的真实意思表示，对该合同不予采信，故该合同无需解除。二、关于钟晖是否应当返还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，本院支持周传龙、乐晓珊主张解除与钟晖达成的房屋买卖合同的诉讼请求，且周传龙、乐晓珊已依约于2007年10月23日向钟晖支付购房款57000元，故对周传龙、乐晓珊主张钟晖应返还购房款57000元的诉讼请求，本院予以支持。相应地，因本院已支持周传龙、乐晓珊主张解除与钟晖之间房屋买卖合同及要求钟晖返还购房款的诉讼请求，故周传龙、乐晓珊也应将案涉房屋腾退交还给钟晖。三、关于钟晖是否应承担房屋溢价损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，案涉房屋为钟晖与韩玲共同共有，钟晖在与周传龙、乐晓珊订立房屋买卖合同时尚未取得案涉房屋完全的所有权，事后也未经共有权人韩玲的追认，因此导致案涉房屋无法办理产权过户手续，系本案纠纷产生的根本原因，故周传龙、乐晓珊解除合同后，钟晖应向周传龙、乐晓珊承担相应的损害赔偿责任。关于钟晖应承担损害赔偿的金额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，钟晖因不履行合同义务给周传龙、乐晓珊造成损失而应承担的损失赔偿额包括合同履行后周传龙、乐晓珊可以获得的利益，即案涉房屋的溢价部分，本院以经评估的案涉房屋市场价值217700元减去原购买价格57000元即160700元予以认定。故钟晖应向周传龙、乐晓珊赔偿房屋溢价损失160700元。四、关于评估费的承担。钟晖因对周传龙、乐晓珊提交的评估机构对案涉房屋市场价值评估为264000元有异议而申请重新评估。庭审中本案承办法官向周传龙、乐晓珊与钟晖释明，若两次评估价值相差10%以内，两次评估费均由钟晖承担，若两次评估价值相差超过10%，两次评估费均由周传龙、乐晓珊承担。现重新评估结论为案涉房屋市场价值为217700元，两次评估价值相差超过10%，故两次评估费共计14000元均由周传龙、乐晓珊承担。五、关于傅正杨在本案中是否应承担相应责任。案涉房屋经生效判决确认为钟晖与其前妻韩玲的夫妻共同财产，即钟晖与傅正杨结婚时的婚前财产，傅正杨对该房屋不享有权利。如前所述，因《宜昌市存量房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，该合同未被采信，故虽然傅正杨在该合同上签字，但其并非周传龙、乐晓珊与钟晖之间房屋买卖合同的一方当事人，在本案中无需承担责任。傅正杨经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上所述，对周传龙、乐晓珊的诉讼请求，本院据实予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除周传龙、乐晓珊与钟晖于2007年10月订立的口头房屋买卖合同；二、钟晖于本判决生效后十日内向周传龙、乐晓珊返还购房款57000元；三、钟晖于本判决生效后十日内向周传龙、乐晓珊赔偿房屋溢价损失160700元；四、周传龙、乐晓珊在收到钟晖退还的购房款57000元及赔偿的房屋溢价损失160700元后，三十日内将位于和平路的房屋（所有权证号为宜市房房权证西陵区字第**）退交还给钟晖；五、周传龙、乐晓珊于本判决生效后十日内向钟晖支付评估费10000元；六、驳回周传龙、乐晓珊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元，由钟晖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  林 波审 判 员  李祖旺人民陪审员  胡细妮二〇二〇年十一月二十七日法官助理王力书记员郭露