江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0281民初5430号原告：张道芳，男，1959年9月28日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人:吴燕军，江阴市诚信法律服务所法律工作者。被告：张剑锋，男，1967年4月12日出生，汉族，住江阴市。原告张道芳诉被告张剑锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告张道芳及其委托诉讼代理人吴燕军到庭参加诉讼，被告张剑锋经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张道芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的房屋租赁合同。2、判令被告立即支付房屋租金人民币112900元。3、判令被告立即支付原告代为支付的水电费、物业费19242.4元。4、请求法院判令被告支付违约金25160元。5、判令被告立即搬离原告江阴市××路××号房屋并恢复原状。6、判令被告支付自解除合同之日起至实际搬离之日止按年租金125800元计算实际占用使用费。事实与理由：2018年6月，他与张剑锋签订《房屋租赁合同》，约定他将位于江阴市××路××号房屋出租给张剑锋，年租金125800元，支付方式为半年一付，押金5000元，租期自2018年6月10日至2021年6月9日，房屋租赁期间内产生的电话费、宽带费、水费、燃气费、物业管理费、卫生费等费用由张剑锋支付，违约金为年租金20%。合同签订后，张剑锋仅支付至2019年9月15日的房租，期间他为张剑锋垫付物业管理费17738.40元、电费1504元。他多次向张剑锋催要款项，但张剑锋至今未付。现为维护自身合法权益，故诉至法院。张剑锋未作答辩，亦未提供证据。经审理查明：落款日期为2018年3月5日的《房屋租赁合同》载明，张道芳将位于江阴市××路××号房屋出租给张剑锋，租赁期限自2018年6月10日至2021年6月9日，房屋年租金125800元，支付方式为半年一付62900元，张剑锋应提前30天向张道芳缴纳房租金，按时缴纳，不得拖欠，张剑锋向张道芳交付押金5000元，房屋在租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、燃气费、物业管理费、卫生费等费用由张剑锋支付，张剑锋向张道芳支付的租金不包括物业管理费及其他费用，物业由张剑锋缴纳，合同期满张剑锋结清所有费用后张道芳将押金无息全部退还。租赁合同期内，双方应遵守上述协议，不得违约，如有一方违约，违约方应向另一方支付年租金20%的违约金。租赁期满或经双方协商一致本合同终止，张剑锋必须在2日内交房，交房之日将房屋钥匙及正常使用状态下附件中的所列物品交给张道芳，不得任意毁坏。审理中，张道芳明确押金5000元当时双方协商如租赁期间内，张剑锋不按期交纳水电费、物业费等费用，就从该5000元中扣除。审理中，张道芳陈述合同签订后张剑锋的付款情况为：2018年6月10日20000元、2018年6月10日7900元、2018年6月11日2000元、2018年6月11日8000元、2018年6月12日10000元、2018年6月13日10000元、2018年6月14日10000元、2018年12月9日10000元、2019年1月6日20000元、2019年1月6日20000元、2019年1月7日2900元、2019年1月22日10000元、2019年8月7日2900元、2019年8月13日5000元、2019年9月1日5000元，共计143700元（包含押金5000元）。2019年8月31日，张道芳通过微信告知张剑锋“张老板，今天通知你，给你二天时间（9月1-9月2号）请你抓紧搬迁，9月3号上午我来锁门，对不起。”，张剑锋回复张道芳“来不及的，起码要到5号”，张道芳回复“好的，就5号，4号下午我来锁门”。2019年12月12日，张剑锋微信告知张道芳“我搬地方了，在汇鑫大厦10楼茅台集团，空了来认认，我手机号133××××****”。2019年12月23日，张剑锋微信告知张道芳“张总，要去364号支拿宽带和猫，麻烦你开下门”，张道芳回复“什么时候”，张剑锋回复“最好现在”。2020年5月24日，张道芳微信告知张剑锋“张总，有人要租房子，愿意出转让费，请你上来谈一下把房子事情了掉”，张剑锋回复“转让费6万”，张道芳回复“你要六万别人会要，那你赶紧搬走，我们是好心，请你自己好好考虑一下”，张剑锋回复“你可以让房客与我联系”，张道芳回复“不然我们三方坐下来谈，我约好了不行现在我们一起去万达”，张剑锋回复“让他联系我”。审理中，张道芳提供上海金地物业服务有限公司江阴分公司于2020年5月27日出具的物业管理费增值税发票1张，载明名称为天庆路364号，时间自2018年11月1日至2019年12月25日。张道芳提供无锡龙豪物业限公司于2020年5月27日出具的物业费增值税发票1张，载明名称为天庆路364号，时间交到2020年6月30日。张道芳提供国网江苏省电力有限公司江阴市供电分公司出具的售电电子增值税发票1张，载明名称为张道芳天庆路364号。另查明：本院于2020年6月8日立案受理张道芳诉张剑锋房屋租赁合同纠纷一案，张道芳的诉讼请求为：1、判令解除原被告签订的房屋租赁合同。2、判令被告立即支付房屋租金人民币83866.67元。3、判令被告立即支付原告代为支付的水电费、物业费19242.4元。4、请求法院判令被告支付违约金25160元。5、本案诉讼费用和诉讼保全保函费用由被告承担。本院于2020年6月29日通过电子送达告知张剑锋本案中张道芳的诉讼请求。2020年7月6日，张道芳将第二项诉讼请求变更为判令被告立即支付房屋租金人民币112900元。本院于2020年7月8日、2020年7月29日告知张剑锋本案中张道芳变更的诉讼请求。2019年7月29日，张道芳增加二项诉讼请求：1、判令被告立即搬离原告江阴市××路××号房屋并恢复原状。2、判令被告支付自解除合同之日起至实际搬离之日止按年租金125800元计算实际占用使用费。本院于2020年9月16日将张道芳变更诉讼请求告知张剑锋。上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、物业费增值税发票、电费电子增值税发票、微信聊天记录截图、付款凭证截图及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：张道芳与张剑锋签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，无法定无效情形，应属合法有效。根据合同，张剑锋应当自2018年6月10日起每半年支付张道芳房租金62900元，根据张道芳提供的张剑锋付款凭证，张道芳支付了自2018年6月10日至2018年12月9日的房租62900元、自2018年12月10日至2019年6月9日的房租62900元，对于自2019年6月10日至2019年12月9日的房租仅于2019年8月7日支付2900元、2019年8月13日支付5000元、2019年9月1日5000元，张剑锋未按约支付款项，构成违约，应依法承担违约责任。张道芳要求解除与张剑锋签订的《房屋租赁合同》，根据张道芳提供的微信聊天记录，在张剑锋未按约支付房租的情况下其要求张剑锋进行搬迁，但因张剑锋要求转让费60000元未达成合议，故截至法庭辩论结束前张剑锋仍将物品存放于租赁区域内，本院将张道芳的该项诉讼请求于2020年6月29日通过电子送达告知张剑锋，合同自通知到达张剑锋之日即解除。合同解除后，张剑锋应将保持房屋正常使用状态下将属于其自身物品予以搬迁，并应自合同解除之日起至实际搬迁之日止，按年租金125800元标准支付张道芳房屋占有使用费。张道芳主张张剑锋应当支付房屋自2019年6月10日至2020年6月9日的租金112900元，于法有据，本院对此依法予以支持。张道芳主张张剑锋应当支付垫付物业费、电费，对此其提供了物业费增值税发票、电费电子增值税发票，因张道芳明确张剑锋已经支付押金5000元，该5000元用于张剑锋支付物业费、电费等费用，故本院认为该5000元应从张道芳垫付费用中扣除，本院认定张剑锋应当返还张道芳垫付物业费、电费合计14242.40元。张道芳主张张剑锋应当支付违约金25160元，本院认为根据合同约定，如有一方违约，违约方应向另一方支付年租金20%的违约金，本院认为张道芳该项诉讼请求，于法有据，本院对此依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除落款日期为2018年3月5日张道芳与张剑锋签订的《房屋租赁合同》。二、张剑锋应于本判决发生法律效力之日起十日内将其物品从位于江阴市××路××号的房屋中搬出，并不得毁损该房屋正常使用状态。三、张剑锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付张道芳房屋租金112900元。四、张剑锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付张道芳按年租金125800元为标准计算的自2020年6月29日起至实际搬迁完毕之日止的房屋占有使用费。五、张剑锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付张道芳违约金25160元。六、张剑锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付张道芳代为垫付的物业费、电费合计14242.40元。七、驳回张道芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3450元（张道芳已预交），由张道芳负担110元，由张剑锋负担3340元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付张道芳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院(详见《江阴市人民法院上诉须知》)。审 判 长  尹德元人民陪审员  张燕萍人民陪审员  韩惠英二〇二〇年十一月十日书 记 员  张 燕附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。