湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1723号上诉人（原审原告、申请执行人）：湖南省衡洲建设有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区联合新村泉塘路**。法定代表人：唐崇宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯源，湖南民浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：董辉，女，1978年11月24日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：刘红喜，郴州市北湖区华塘法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：廖松林，男，1958年12月4日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审被告、被执行人）：郴州市富宏房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路**临街门面**。法定代表人：何恒军，该公司总经理。委托诉讼代理人：何一民，该公司监事。上诉人湖南省衡洲建设有限公司（以下简称衡洲公司）因与被上诉人董辉、郴州市富宏房地产开发有限公司（以下简称富宏公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省郴州市中级人民法院（2020）湘10民初137号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。衡洲公司上诉请求，撤销一审判决，改判支持衡洲公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定涉案房屋为拆迁安置房系事实认定错误,董辉与富宏公司之间是普通商品房团购的房屋买卖关系。拆迁安置只体现在用货币化补偿与装修补偿的方式补偿董辉等107户的阶段，业主向富宏公司购买商品房即为普通的房屋买卖合同关系。2、一审判决适用法律错误。涉案房屋2018年查封前，并无任何可能影响和妨碍执行的权利设置和为拆迁安置房的公示，董辉至今未与富宏公司签订合法有效的商品房买卖合同，迟至2019年12月15日湘南学院置换办才确定具体房号对应购房户。法院查封涉案房屋后，再协议分配查封的房屋不符合法律规定，富宏公司应用另外的房源交付给董辉。董辉辩称：1、涉案房屋性质为拆迁安置房，有市国土局发布的土地出让公告及摘牌条件、开发商与湘南学院和业主委员会及董辉签订的一系列置换安置协议、开发商与业主委员会共同向市房产局报送的《关于房屋销售有关问题的函》等证据证明。2、湘南学院及董辉已向开发商支付货币化补偿资金、超面积资金2亿余元，衡洲公司就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人董辉。富宏公司辩称，涉案房屋为拆迁安置房，系产权置换，衡洲公司的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。衡洲公司起诉请求：判令对衡洲公司申请执行的由富宏公司建设的苏仙福邸4栋2403号房屋继续执行。一审法院认定事实：2013年8月1日，郴州市人民政府作出《国有土地上房屋征收决定书》（郴政房征决字〔2013〕1号），将××区纳入旧城区改建项目，并实施房屋征收。2013年11月5日，郴州市国土资源局发布《国有建设用地使用权挂牌出让公告》（郴土告字［2013］第70号），以挂牌方式出让××区的土地，《公告》载明：竞得人需在该宗土地内，按货币化补偿与装修补偿总金额14813.53万元，出售57691.21㎡建筑面积精装修新房屋安置380户住户，交由湘南学院统一分配；竞得人须按安置房建筑面积一次性支付物业管理补贴923.06万元，并按6万元／个向安置住户出售停车位；竞得人必须就以上事项在签订《土地成交确认书》的同时与湘南学院签订《安置房购置协议》并提交给挂牌人；竞买申请人应详尽了解本次出让地块现状及所列条件，通过网挂系统提交竞买申请视同对本次出让地块现状及所列条件无异议并全面接受。富宏公司通过摘牌取得了该土地的使用权。2012年11月22日，董辉与富宏公司签订《置换安置协议》，约定补偿标准按现房实际面积换安置房套内面积以1:1的比例进行补偿，超过面积30㎡内按2800元／㎡购买，30㎡之外按成本价计价。2013年8月7日，××区业主委员会与富宏公司签订《××区旧城改造项目产权置换协议书》（以下简称《产权置换协议书》），××区业主委员会选择以产权置换的方式进行补偿。2013年12月9日，湘南学院向富宏公司出具《××区旧城改造项目业主委员会权利要求》，提出富宏公司需与业主委员会签订《产权置换协议书》，严格按照协议条款约定认真做好住宅区安置工作。2013年12月11日，湘南学院（甲方）与富宏公司（乙方）签订《××区旧城改造项目安置房购置协议》（以下简称《安置房购置协议》），主要约定：甲方按征收现有房屋货币化补偿及二次装修补偿金额14813.53万元从乙方购买建筑面积57691.21㎡精装修新房用于安置住宅区住户（具体装修标准附后），住户所选户型套内面积超过补偿面积30㎡之内的按套内面积2800元／㎡购买，30㎡之外的套内建筑面积按建筑成本价购买，新房由甲方统一分配；为了妥善做好住户安置工作，乙方在签订本协议之前，已经阅读了××区业主委员会的权利要求，乙方理解并接受这些文件。2016年12月8日，××区置换办、××区业主委员会、富宏公司共同向郴州市房产局出具了《关于房屋销售有关问题的函》，明确苏仙福邸1-4栋共401套房屋（附房屋编号）作为××区安置房，富宏公司不得将这些安置房抵押或者销售给其他人。2019年9月22日，××区置换安置户业主委员会制定《××区置换安置房分房方案》以及《苏仙校区教职工住宅区置换安置房选房表》，将苏仙福邸4栋2403号房分配给董辉。2018年衡洲公司因与富宏公司建设工程施工合同纠纷一案向郴州市中级人民法院提起诉讼。诉讼过程中，衡洲公司申请财产保全，该院于2018年5月8日作出（2018）湘10执保10号执行裁定书，查封、冻结、扣押富宏公司银行存款48,000,000元或同等价值的其他财产。2018年5月9日，郴州市中级人民法院向郴州市不动产登记中心送达（2018）湘10执保10号协助执行通知书，查封了包括涉案房屋在内的108套房屋，查封期间从2018年5月9日至2021年5月8日止。董辉对该院（2018）湘10执保10号裁定提出执行异议，该院于2020年3月24日作出（2020）湘10执异98号执行裁定书，中止对登记在富宏公司名下的苏仙福邸4栋2403号房[预售许可证号为(2017)郴房预售许字0005号]的执行。衡洲公司不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，双方就建设工程施工合同纠纷一案达成调解，2019年1月11日郴州市中级人民法院作出（2018）湘10民初39号民事调解书，确认富宏公司向衡洲公司支付停工损失、工程进度款等费用4871.84万元。该民事调解书生效后，因富宏公司未履行付款义务，衡洲公司于2020年5月11日申请强制执行，该院于2020年5月12日立案执行，案号为（2020）湘10执212号。涉案房屋未办理初始登记和产权登记。一审法院认为，本案的争议焦点为：董辉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2007年国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四款规定：“本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。”2013年11月5日，郴州市国土资源局发布《国有建设用地使用权挂牌出让公告》，挂牌出让××区土地的使用权。富宏公司作为摘牌人取得该宗土地的使用权后，应当按照挂牌公告载明的土地交易条件，交付约定面积的房屋给湘南学院用于安置被拆迁人。该《公告》具有对外公示的效力，衡洲公司作为施工方对于涉案房屋系董辉等人的拆迁安置房应当是明知的。2012年11月22日董辉与富宏公司签订的《置换安置协议》、2013年8月7日××区业主委员会与富宏公司签订的《产权置换协议书》，以及2013年12月11日湘南学院与富宏公司签订的《安置房购置协议》，均是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据上述协议约定的内容，上述三份协议均具有拆迁补偿安置协议的性质。2013年12月11日湘南学院与富宏公司签订的《安置房购置协议》约定，双方同意按照《××区旧城改造项目业主委员会权利要求》，采取产权置换的方式进行补偿安置。虽然该协议还约定董辉等拆迁户的现有房屋货币化补偿及二次装修补偿金额全部支付给富宏公司，但是该约定亦即履行2013年11月5日《国有建设用地使用权挂牌出让公告》中关于“竞得人需在该宗土地内，按货币化补偿与装修补偿总金额14813.53万元，出售57691.21㎡建筑面积精装修新房屋安置380户住户，交由湘南学院统一分配”的内容，被拆迁人董辉未从拆迁中获得实际上的金钱利益，而是在其丧失原有房屋物权的情况下，取得了涉案安置房。同时，该房屋在人民法院查封之前已经约定为涉案安置用房。故董辉就拆迁安置房享有优先于普通债权人的权利。退一步讲，即使2013年12月11日的《安置房购置协议》具有买卖商品房的合同意思表示，涉案房屋为商品房，但董辉在涉案房屋被查封之前就以拆迁补偿款以及超面积购房款的形式向富宏公司支付了购房款，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，衡洲公司就涉案工程款对富宏公司所享有的受偿权亦不能对抗买受人董辉。再者，被拆迁人以牺牲对原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，被拆迁人对安置房享有的拆迁利益亦关系到其基本的生存权利。因此，董辉对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决：驳回衡洲公司的诉讼请求。案件受理费80元，由衡洲公司负担。本案二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是董辉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。衡洲公司上诉称董辉的拆迁安置体现在货币化补偿与装修补偿阶段，现其向开发商购买商品房即为普通的房屋买卖合同关系，董辉至今未与开发商签订合法有效的商品房买卖合同，即便湘南学院置换办对董辉确认了具体的房号，亦是在法院查封之后，董辉就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。经查，2012年，董辉与富宏公司签订《置换安置协议》，2013年8月1日，郴州市人民政府作出《国有土地上房屋征收决定书》，将××区纳入旧城区改建项目实施房屋征收，决定市房屋征收管理事务处委托湘南学院承担房屋征收与补偿的具体工作，8月7日××区业主委员会遂与富宏公司签订《产权置换协议书》。2013年11月郴州市国土资源局发布《公告》，明确挂牌出让××区土地的使用权，要求富宏公司应当在该宗土地内按照相应补偿金额出售精装修新房屋安置380户，交由湘南学院统一分配，在签订《土地成交确认书》的同时与湘南学院签订《安置房购置协议》并交给挂牌人。之后，湘南学院与富宏公司于2013年12月签订《安置房购置协议》。从上述协议及文件的内容来看，董辉原居住的××区房屋，已纳入旧城区改建项目实施房屋征收与补偿对象，在××区业主委员会与富宏公司签订《产权置换协议书》中，包括了董辉在内的在该宗土地内按照相应补偿金额出售精装修新房屋安置380户，湘南学院置换办具体房屋对应购房户名单亦包括董辉在内，故涉案房屋性质为拆迁安置房。既然本案争议的房屋性质为拆迁安置房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持……”的规定，董辉作为拆迁安置户，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。理由是：1、在××区业主委员会与富宏公司签订《产权置换协议书》中，约定对380户拆迁安置户按照相应补偿金额出售精装修新房屋安置，履行2012年11月与业主签订的《置换安置协议》义务，进行产权置换，先建后拆，明确按1:1的比例以旧房换新建安置房，新建安置房超出原旧房建筑面积的计价方式以及其它置换事项。该协议还约定了380户拆迁户现有房屋货币化补偿及二次装修补偿金额全部支付给富宏公司，但这是各方考虑房屋面积实际情况后的结果，与协议中有关产权置换的约定并非排斥关系。本案一审中，富宏公司述称政府返还的房屋征收补偿款项没有直接拨付给各业主，而是拨付到富宏公司与湘南学院共管账户上后再拨付给富宏公司用于建设安置房，衡洲公司对此并未反驳，故380户业主未从拆迁中获得实际上的金钱利益，而是在其丧失原有房屋物权的情况下取得涉案安置房。2、涉案房屋在被查封前已被确定为安置用房。2016年12月8日××区置换办、××区业主委员会及富宏公司联合向郴州市房产局报送的《关于房屋销售有关问题的函》及房源栋号表附件，明确锁定了苏仙福邸1-4栋401套房屋的具体栋号，规定富宏公司不能抵押及销售锁定的401套房源，该函出具的时间早于人民法院查封的时间，该401套房源与董辉拆迁安置房屋有关，衡洲公司未提供反证推翻该函件的真实性，故涉案房屋在被人民法院查封之前就已经确定为安置用房。3、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中，衡洲公司主张涉案房屋为商品房，意图为其作为施工企业享有建设工程价款优先受偿权，但依据前述法律规定，衡洲公司对工程折价或者拍卖的价款优先受偿，亦是不得对抗交付了全部或大部分购房款项的消费者。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定理解，即便买受人向开发商购房符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在拆迁安置房屋的背景下，该买受人对所购房屋的权益，仍不得对抗拆迁安置户享有的权益。据此，董辉对涉案拆迁安置房屋的权益，优先于施工主体对建设工程折价或者拍卖的价款优先权益。综上，一审判决认定董辉对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益正确，本院予以维持。综上，衡洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人湖南省衡洲建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈梦群审判员  李金霞审判员  唐雨松二〇二〇年十一月二十七日法官助理侯超书记员杨涛