吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉03民终1172号上诉人（原审原告，反诉被告）：石庆铭，男，1970年1月14日生，汉族，个体，住吉林省伊通满族自治县。委托诉讼代理人：刘雨蒙，吉林吉鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：付玲，女，1970年9月2日生，汉族，个体，住吉林省伊通满族自治县。上诉人石庆铭因与被上诉人付玲租赁合同纠纷一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院（2020）吉0323民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石庆铭及其委托诉讼代理人刘雨蒙，被上诉人付玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石庆铭上诉请求：1.改判被上诉人将房屋恢复原状并承担房屋拖欠的各项费用30,122.57元（取暖费29,972.57元+电费150元）、房屋的占用费24,931.2元、违约金50,500元，以及驳回被上诉人一审的反诉请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、1.一审法院认为上诉人强迫被上诉人解除租赁和合同错误，因双方签订的《房屋与租赁合同》第七条约定了被上诉人应在2018年12月30日前补齐取暖费，否则视为同意提前解除租赁关系，并不得要求退还剩余的租金。而截至到一审庭审时被上诉人仍未缴纳取暖费，且被上诉人对该事实予以认可，由此可以说明该被上诉人存在违约，即上诉人有理由在2018年12月30日后随时要求解除案涉合同。2.案涉合同第二条约定了每年的12月30日前如被上诉人不能如期缴纳取暖费则视为解除租赁关系。被上诉人在明知的上述约定的情况下，仍不履行缴纳取暖费义务，亦属违约。二、案涉合同第三条约定个每年的5月10日被上诉人应向上诉人一次性缴纳房租13万元，如被上诉人未按期限足额缴纳，上诉人有权解除合同并要求被上诉人把案涉房屋恢复原样。5月10日后恢复原状期间被上诉人每日须向上诉人缴纳500元违约金。而被上诉人仅在2020年5月9日时支付了部分0房租，之后上诉人多次向被上诉人索要剩余房租被上诉人均以各种理由不予给付。一审中被上诉人自述双方协商约定剩余房租在6月15日交齐，但是被上诉人直至一审起诉之日，被上诉人仍未缴纳剩余房租。综上，被上诉人违约在先，上诉人张贴出租广告，系挽救自身合法权益，故被上诉人应承担相应违约责任，而一审法院判令上诉人给付被上诉人订货损失、返还预交房租于法无据。被上诉人违约日期从2020年5月10日至8月19日（实际搬离之日）共计101天，违约金没日500元，共计50,500元。被上诉人超期占用房屋70天，房屋与日租金为130,000元÷365日=356.16元/日，共计24,931.2元，被上诉人拖欠取暖费及滞纳金共计29,972.57元，电费150元，均应由被上诉人承担。付玲辩称，未缴纳取暖费是因为我们和供热公司有纠纷，所以供热公司，2020年6月8日拖欠的取暖费缴纳完毕，我和供热公司的纠纷，我会另案告诉。房屋未恢复原状是因为房子是2020年6月10日到期，而被答辩人2020年6月8日就张贴出租广告，之后就不让我进入了，被答辩人的行为违反合同约定，我没有义务将房屋恢复原状。我在6月8日就已经告知被答辩人，我已经缴纳完毕了取暖费，且我已经按照合同约定提前一天缴纳了半年的房租，这笔钱被答辩人应当返给我。石庆铭向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告的《房屋租赁合同》及《房屋租赁和合同补充条款》已于2020年6月11日解除。2.判令被告立即腾退租赁房屋并将租赁房屋恢复原状返还原告。3.判令被告按合同约定履行义务，不交被告所欠水、电费、取暖费等费用及滞纳金并向原告支付自2020年6月11日至其腾退房屋并将房屋恢复原状之日止的房屋占用费14,247元及违约金35,000元（房屋占用费及违约金暂计至2020年7月19日）。4.案件受理费及原告为本案支出的一切费用由被告承担。付玲向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人双倍返还定金（定金2.6万元）5.2万元。2.判令被反诉人赔偿订货款损失和70,058元，及赔偿现有货物损失5万元。3.判令被反诉人赔偿装修、装饰损失5万元。4.判令被反诉人返还6.5万元租金。5.案件受理费由被反诉人承担。一审法院认定事实：双方当事人存在房屋租赁关系，因存在纠纷，于2018年9月27日，在发法院主持调解下，石庆铭与付玲签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁和合同补充条款》，被告承租原告位于伊通满族自治县，建筑面积154.98平方米的房屋进行服装销售经营活动，租赁期为2019年6月10日至2022年6月9日，合同对租期内产生的各项费用的承担及违约责任均进行了明确约定。一审法院认为，原被告之间的租赁合同成立并生效，而且已经实际履行，属于合法有效的合同，原告提出解除房屋租赁合同，并以在被告营业场所张贴出租广告的方式，影响被告营业，强迫被告解除租赁合同，导致被告同意解除，被告在庭审当天已经腾出房屋，本院应予判决解除。关于租赁合同解除的原因及责任问题，原告认为是两个原因，第一，合同约定，被告应于2018年12月30日前将拖欠的房屋取暖费及滞纳金等相关费用补齐并将有效票据交予原告，如被告在2018年12月30日前不能缴清取暖费，视为同意提前解除租赁关系。第二合同约定，被告应于2020年5月10日（当年房屋到期日是2020年6月9日）前一次性支付当年租金13万元，被告至今仍未向原告支付13万元年租金且持续占用租赁房屋拒不归还，原告多次讨要无果，被告行为已构成违约，原告依约主张被告将房屋恢复原状并按约支付违约金以及被告占用租赁房屋所产生的房屋占用费。因被告的多次违约行为，原告于2020年6月11日向被告正式发出《提前终止房屋租赁合同通知书》，但被告明确表示将不再继续承租且以实际行动拒绝履行合同约定的义务。关于第一个原因，被告在约定的时间节点并没有缴纳取暖费，但是原告并没有主张解除合同，反而原告在2020年5月9日收到被告3万元房租，2020年5月15日收到被告3.5万元房租。原告此行为说明了，原告已经放弃了2018年12月30日前被告未缴纳房屋取暖费，解除合同的权利，收取房租说明了原被告继续履行房屋租赁合同的共同意愿。所以原告解除合同的此项理由已经丧失。关于第二个原因，租赁合同虽然约定一次性缴纳房租13万元，但是在缴纳租赁费的时间节点上，被告只是缴纳了6.5万元，即半年的租金，原告收取了租金，庭审中原告举证了原被告之间的微信记录，从内容上看，原告催要剩余租金时，被告感到惊讶，是原告说我们把交房贷的日子记错了一个月，原告用商量的口气催要租金，同时被告在6月4日去浙江迪柯恩服饰有限公司交纳定金订货。说明原告当时是同意被告暂时交纳半年的租金。另外，2020年的年初，全国新冠肺炎疫情爆发，我县服装店在疫情期间，全部关门停业达到约两个月之久，生意不好，关于租金延缓交纳，符合今年的实际情况。综合以上分析可认定，被告同意原告延缓交纳租金。被告因为弄错孩子交纳房贷的时间，而要求原告提前交纳房租，本身存在违约，强行在被告服装店门上张贴出租广告，给被告造成一定的损失，对解除房屋租赁合同存在过错，应承担全部责任，被告没有过错，不承担责任。至于原告书面通知被告解除合同，本院无法认定已经实际送达给被告，解除合同的理由并不成立。所以原告解除合同属于违反约定和违反法律规定解除。对房屋的恢复原状，原告解除合同存在过错，应自行恢复。关于案涉房屋，被告已经于2020年8月17日进行了接收。关于原告要求的被告按合同约定履行义务，补缴被告所欠水电费、取暖费等费用及滞纳金，并向被告要求支付自2020年6月11日至其腾退房屋并将房屋恢复原状之日止的房屋占用费14,247元及违约金35,000元（房屋占用费及违约金暂计至2020年7月19日），因为本院可认定被告拖欠取暖费，被告应当交纳，原告虽然举证了拖欠的数额，但是由于没有加盖供热公司的公章，真实性不好确认，如供热公司要求原告缴纳，原告缴纳后，原告可以向被告行使追偿权，本案中的取暖费，因数额不清，不予判决。关于原告要求的占房费用，因为2020年的年初，全国新冠肺炎疫情爆发，我县服装店在疫情期间，全部关门停业达到约两个月之久，此种情况属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的不承担民事责任。法律另有规定的除外”，疫情期间，被告可以不履行支付租金，停业期间，租赁期限应当免费顺延至少2个月，同时原告在被告正常营业期间张贴案涉房屋出租广告，影响了被告的营业，对被告造成一定经济损失，原告应承担一定责任，本案解除合同原告承担全部责任，对其要求支付自2020年6月11日至其腾退房屋并将房屋恢复原状之日止的房屋占用费14,247元及违约金35,000元（房屋占用费及违约金暂计至2020年7月19日）的请求，本院予以驳回。关于反诉原告的请求，反诉原告要求反诉被告返还租金6.5万元，在以上论述中，本院已经确认解除合同，反诉被告存在过错，且对反诉被告要求的占房费予以驳回，反诉原告交纳的6.5万元房租是预交的租金，所以，反诉被告应当将反诉原告交纳的6.5万元房租予以返还。关于反诉原告要求返还定金的问题，因为反诉原被告的租赁合同已经履行一定期限，根本不存在定金的问题，所以本案不存在定金，更不存在双倍返还的问题，对反诉原告的此项请求，本院予以驳回。关于反诉原告请求判令被反诉人赔偿订货款损失70,058元，及赔偿现有货物损失5万元；请求判令反诉被告赔偿装修、装饰损失5万元。因为反诉原被告已经正常履行租赁合同，反诉原告进行了订货，交纳了定金，交完定金后，反诉被告强行要求解除合同，并在案涉房屋门上张贴出租广告，导致反诉原告放弃租赁，反诉原告无法经营，反诉原告的损失与反诉被告的强行解除合同所存在直接因果关系，反诉被告应当赔偿反诉原告订货损失即定金70,058元。关于反诉原告要求的赔偿现有货物损失5万元，赔偿装修、装饰损失5万元，因反诉原告证据不足，不予支持。判决：一、原告（反诉被告）石庆铭与被告（反诉原告）付玲签订的房屋租赁合同解除。二、反诉被告（原告）石庆铭于本判决生效后三日内赔偿反诉原告（被告）付玲因签订订货合同损失定金70058元。三、反诉被告（原告）石庆铭于本判决生效后三日内返还给反诉原告（被告）付玲预交的房屋租金6.5万元。四、驳回原告（反诉被告）石庆铭的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告（被告）付玲的其他诉讼请求。本院二审期间各方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于房屋租金问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。2020年初受新冠肺炎疫情影响我市实体销售行业均遭到不同程度的冲击，本案中，双方当事人于2018年9月27日签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》该时间点对2020年初爆发的疫情具有不可预见性，同时双方当事人于2020年5月由于被上诉人付玲因疫情损失无法全部给付房屋租赁费用导致纠纷产生，被上诉人付玲承租房屋用于服装经营，其因不可抗力导致营业收入明显减少，石庆铭以付玲没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由付玲承担违约责任，违反法律规定，不应予以支持。且付玲在合同履行义务期限届满前已部分承担给付义务，石庆铭收取部分房租，应视为认可付玲给付部分租赁款的行为，而石庆铭在未能提供有效证据证明其事先已向付玲告知解除合同的情况下至案涉房屋处张贴租赁广告，影响付玲的经营，且付玲在预交50%房屋租赁款后，石庆铭在租赁前一天张贴承租广告，被告随即同意解除案涉合同，因此争议年度房屋租赁未实际发生，石庆铭亦应返还付玲预交的房屋租赁款。综上，石庆铭构成违约，应承担相应的违约责任。二、关于付玲迟延缴纳取暖费应否承担相应违约责任的问题。案涉《房屋租赁合同》虽约定付玲应予2018年12月30日前补齐取暖费，否则视为解除合同关系，但2020年5月9日，石庆铭仍收取了案涉房屋的部分租赁款，可以推出石庆铭存在与付玲继续履行合同的默认，即石庆铭已经放弃了此项解除合同的权利。同时，根据当事人双方的微信聊天记录记载石庆铭急于催要剩余房屋租赁款，系由于其子记错还房贷时间导致急需用钱所致，不能作为解除合同的合理事由，故付玲不应承担相应违约责任。付玲提交的证据可以证明其由于合同解除受到的损失（70,058元预付货款）且在案涉纠纷中不存在违约的情况下，石庆铭应承担全部违约责任。故一审法院判令石庆铭给付付玲相关损失及返还预交房屋租金并无不妥。三、关于案涉取暖费的问题。双方当事人可组织相关证据，另案主张权利，本院对该项请求不予审理。综上所述，石庆铭的上诉请求均不能成立应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5630元，由石庆铭负担。本判决为终审判决。审 判 长  任 勇审 判 员  谭贵林审 判 员  孙 鹏二〇二〇年十一月三十日法官助理  张 静书 记 员  郭益壮