贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初7745号原告刘锦文，女，1976年12月4日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人代敏，贵州秉尚律师事务所律师。委托代理人徐东，贵州秉尚律师事务所实习律师。被告贵州嘉黔房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区扁井巷**。法定代表人：黄海波，该公司执行董事兼总经理。委托代理人叶娜、杨美玲，贵州天筑律师事务所律师。原告刘锦文与被告贵州嘉黔房地产开发有限公司（以下简称嘉黔房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘锦文的委托代理人代敏、徐东，被告嘉黔房开委托代理人叶娜、杨美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告提供办理贵阳市房屋权属登记所需资料，并配合原告办理贵阳市瑞金中路77号“百灵·时尚天地房屋的权属登记；2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金93039.4元（以857111元为基数，按日万分之零点五为标准，从2014年5月30日起算，暂计算至2020年5月9日）直至被告将办理贵阳市房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案时止；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2010年9月2日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告支付857111元购房款，被告将其修建的位于贵阳市房屋销售给原告，合同签订后，原告依约向被告支付了857111元购房款及维修基金8571元，被告也于2013年5月30日向原告交付了所购房屋，但被告至今未能向原告提供其所购房屋的产权移交手续，为此，原告多次找被告协商未果。综上所述，按合同约定，被告应于房屋交付后一年即2014年5月30日为原告办理产权移交手续，但时至今日被告仍未能向原告交付办理商品房转移登记的有关资料，其行为已经构成严重违约，现原告为维护其合法权益，特根据法律规定，提起诉讼，望判如所请。被告嘉黔房开辩称：原告诉请调高违约金标准无事实依据，违约金属于一次性债权，已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2010年8月30日，原告通过POS刷卡方式向被告支付房款3万元，被告于同日向原告出具一份《收据》，载明：今收到刘锦文交来“百灵·时尚天地商办楼房款11万元，伍万元转账，叁万元销售折扣，叁万元刷卡。”。2010年9月2日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，“商品房买卖合同说明”第3条约定“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。合同主要约定：由买受人购买出卖人出售的位于“贵阳市瑞金中路77号百灵?时尚天地”，总价款857111元，第六条约定“买受人于2010年9月2日支付人民币857111元进入资金监管账户……”；第八条“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十五条第二款“二、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。”……同日，原告向被告通过POS刷卡支付727111元。被告于同日向原告出具一份《收据》，载明：今收到刘锦文交来百灵·时尚天地商办楼房款747111元，注：贰万一次性付款优惠，刷卡727111元。2010年9月8日，原被告就涉案房屋办理预售合同备案登记。2013年5月30日，被告向原告交付涉案房屋。后因被告未为原告提供办理案涉房屋权属登记所需资料，原告遂诉至本院，提出如前诉请。另查，2020年8月19日，被告取得涉案房屋初始登记，并于2020年8月22日在贵州都市报刊登一则《关于办理贵州嘉黔房地产开发有限公司“百灵时尚天地”物业产权手续的通知》，原被告双方一致认可违约金计算截止时间为2020年8月22日。庭审过程中，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求。原告提交以下证据：反映回复打印件、会议纪要、微信聊天记录、照片、短信记录照片各一份、处理单2份，拟证明原告等业主代表多次与被告沟通无果情况下于2015年、2018年、2019年向贵阳市住建局筑房网、12345等有关政府主管部门反映为何无法办理产权证，原告一直向被告主张办理产权证事宜，已达到诉讼时效中止、中断、延长的效果，我方所反映的内容均为产权证未办理，没有涉及逾期办证违约金内容。被告对反映回复打印件三性不予认可，系原告通过网络查询打印，不具有客观性；对于会议纪要、处理单2份证据来源于贵阳市城乡建设局及贵阳市社会治理综合服务中心，内容未体现涉案众多业主所提出并向被告主张逾期办证违约金的事实，不能达到原告以该证据证明案涉业主向我方主张逾期办证违约金的事实，不能达到诉讼时效中断证明目的。对于微信群聊天记录三性不予认可，无原始载体，其中也无被告的相关回应，仅仅是原告自主发起，对于照片三性不予认可，与本案无关，短信三性不予认可，内容不能确定投诉的事件是本案的产权办理事宜。被告提交以下证据：房屋托管协议、返租明细各一份，拟证明原被告同时签订《商品房买卖合同》及《房屋托管协议》，涉案房屋为商业用房，原告将其用于投资获得高额回报，在逾期办证期间没有产生任何损失。原告认为该组证据与本案无关，原告的使用权委托给被告所产生的收益，而本案原告主张的是被告未履行商品房买卖合同中应赋予的合同产生的义务，是两个合同，与本案无关联，与本案不是同一法律关系。上述事实，有原、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，并经庭审举证质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案是否已超过诉讼时效;2、本案违约金标准是否应予调整。对于焦点一，按照双方合同约定，嘉黔房开履行提供办证资料报备义务的期限为交房后365个工作日前，但嘉黔房开一直未履行该义务，且至今仍不具备履行条件，故嘉黔房开一直持续违约，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被告支付违约金的起算时间应为原告起诉之日2020年6月2日起倒推三年，即自2017年6月2日起算违约金，之前的违约金，原告主张其曾向被告提出过主张，但其所主张内容均为产权证的办理问题，并未涉及逾期办证违约金内容，不能达到其证明目的，故2017年6月2日之前的违约金因已超过诉讼时效期间，故不予支持。对于焦点二，虽然《商品房买卖合同》中明确约定违约金标准，但嘉黔房开的违约行为已余6年，且一直在持续中，其违约行为严重。被告向原告支付租金的行为与本案并非同一法律关系，不能因此免除其应向原告所负违约责任。同时，涉案房屋为商业性质，原告作为购房人未能取得涉案房屋的产权证书，对其完全行使房屋所有权必然存在影响。因违约金兼具赔偿和惩罚的性质，根据公平和诚实信用原则，结合购房人对损失数额不易举证的实际情况，原告主张增加违约金于法有据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及嘉黔房开违约的实际情况，本院酌情以实际支付的购房款为基数，按照日万分之0.5的标准计算违约金至2020年8月22日。对于原告支付的购房款情况，合同虽约定购房款为857111元，但在被告向原告出具的《收据》中，载明其中5万元为销售折扣、优惠，原告亦未能举证证明其已足额支付购房款，故应以原告实际付款金额807111元为计算基数，违约金为47458元（807111元×万分之0.5×1176）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州嘉黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘锦文逾期办证违约金47458元；二、驳回原告刘锦文其余诉讼请求。案件受理费1062元（已减半收取），由原告负担520元（已预交），由被告贵州嘉黔房地产开发有限公司负担542元（原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇二〇年十一月十三日书记员 李安涛