广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初3300号原告：曾昭勇，男，1969年10月4日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区***********之九房，公民身份号码：432************133。委托诉讼代理人：张万清，广东敏胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜金芬，广东敏胜律师事务所律师。被告：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：珠海市拱北粤海东路******及****商场。法定代表人：叶**鹏，总经理。委托诉讼代理人：郭桥林，男，该公司职员。原告曾昭勇与被告珠海市世华房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾昭勇及其委托诉讼代理人张万清、杜金芬，被告珠海市世华房地产代理有限公司的委托诉讼代理人郭桥林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾昭勇向本院提出诉讼请求：1.判令撤销《房地产买卖及居间合同》中的居间条款及《居间服务费支付协议》；2.判令被告返还居间服务费1.2万元并支付资金占用期间的利息（利息计算方法：以1.2万元为基数，按年利率6%的标准，自2020年5月17日起计算至实际返还之日止）；3.判令被告支付律师费损失2000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经介绍向被告咨询购房事宜，被告向原告出具了《二手楼置业计划表》，并承诺可以协助原告办理20年或30年的银行按揭贷款，月供为2800元或2300元。2020年5月17日，原告与被告及李坚昂、黄美容签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告购买李坚昂、黄美容位于金湾区平沙镇美平村91号601房。合同第三条第一款约定：买方在签署本合同时交保证金5万元予经纪方，若卖方签署本合同并对上述款项以定金名义签收的，买方所交保证金自动转为定金；第四条约定：付款方式为银行按揭付款；第十三条约定佣金以居间服务费支付协议为准等内容。同日，原、被告签订《居间服务费支付协议》，约定原告应在签订《房地产买卖合同及居间合同》时一次性付清居间服务费1.2万元等内容。被告为了保证其能收到中介费，在未依约协助原告与李坚昂、黄美容签订《房地产买卖及居间合同》以及办理涉案房屋按揭、完税、过户等手续前，却要求原告提前支付1.2万元的居间服务费。由于被告承诺会协助原告办理相关手续，否则退还上述款项，原告为了被告后续能积极协助原告办理相关手续，只好于当日向被告支付1.2万元居间服务费，但被告并未向原告出具任何形式的收款凭证。被告的行为违反了原告与李坚昂、黄美容及被告于2020年5月17日签订的《交易风险提示与声明》第二条“资金风险”第2款约定：“在您向我司支付各项费用时，我们均会向您提供加盖专用章的票据，请您及时向收款人索要，其他任何形式的票据我司均不予承认”的相关约定。在等待办理相关手续期间，原告得知涉案房屋土地性质为划拨，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”由于原告无法办理过户手续，《房地产买卖及居间合同》应认定为无效。且根据原告实际年龄及每月3000余元的收入，原告无法按被告承诺的可以办理20年或30年的银行按揭贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告应当依法将已收取的款项返还给原告，并赔偿原告因此遭受的损失。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。原告曾昭勇向本院提交的证据：1.《二手楼置业计划表》；2.《房地产买卖及居间合同》；3.《居间服务费支付协议》；4.交易风险提示与声明；5.支付票据；6.房地产权证；7.不动产登记表、珠海市不动产登记情况查询结果；8.借记卡账户历史明细清单；9.委托代理合同、律师费发票。被告珠海市世华房地产代理有限公司辩称：一、涉案房屋无需补交地价，可正常交易。原告与李坚昂、黄美容通过被告居间介绍购买涉案房产。签订合同前，原告已就涉案房产产权状况、抵押状况等信息进行告知，原告在明确知悉涉案房产的相关信息后签订《房地产买卖及居间合同》，该合同系三方的真实意思表示，应当认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，被告有权收取佣金。其次，虽该房产土地性质属于划拨，但该房产产权来源属于房改房，在实际交易过程中并不需要补交地价，且在涉案房屋成交后，被告就房产是否需要补交地价的问题，向房管局等政府相关部门查证，相关部门回复称无需补交地价。二、原告违约不配合办理银行按揭申请手续在先，导致合同无法继续履行。根据《房地产买卖及居间合同》第四条第二款第2项的约定，买方应于本合同约定的定金支付日起10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。合同签订后，被告多次联系原告提交办理按揭申请所需要的资料，但原告均予以拒绝，并向被告明确表示不再购买涉案房产，其行为已构成违约。其次，即使根据原告提供的《二手置业计划表》，该计划表的内容是基于原告向被告提供的相关信息整理填写，相关的贷款年限、月供信息均是根据原告自身的需求以及意愿得出的结果，且相关费用及时间仅供参考，具体以相关部门及银行确认的为准，被告并未向原告作出任何承诺。原告在未配合办理按揭及提供相关资料的情况下，要求被告协助其办理按揭手续，于法无据。三、被告无需退还佣金及承担本案律师、诉讼费用。如上所述，被告已经促成原告签订合同，该合同已经成立并生效，被告有权收取佣金。根据《居间服务费支付协议》，原告同意在签订《房地产买卖及居间合同》时一次性付清居间费用。同时，被告不应承担本案的律师费。被告珠海市世华房地产代理有限公司向本院提交的证据：1.房地产买卖及居间合同；2.查档单及房产证；3.定金托管协议；4.证明；5.支付凭证；6.居间服务费支付协议。经审理查明，2020年5月17日，原、被告及李坚昂、黄美容签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告通过被告购买李坚昂、黄美容位于珠海市*************，建筑面积为96.62平方米，总价为60万元。原告交纳保证金5万元，李坚昂、黄美容签署本合同并对该款项以定金名义签收后，原告所交保证金自动转为定金。原告应于合同约定的定金支付日起10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，于2020年8月31日前完成税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续。合同第十三条约定：鉴于被告已促成原告及李坚昂、黄美容双方之间买卖合同成立，则双方确认：原告应向被告支付以居间服务费支付协议为准作为佣金，李坚昂、黄美容应向被告支付以居间服务费支付协议为准作为佣金，上述佣金应于双方签订本合同时全部付清……，若任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约方须即时付予被告双方承诺总和作为补偿。第十八条约定：双方友好协商此房产如需补交地价，双方同意解除本合同互不追责，李坚昂、黄美容3日内退回已收所有款项。同日，原、被告签订《居间服务费支付协议》，约定原告确认被告已就涉案房屋买卖事宜提供了全面的居间服务，原告同意在签订房地产买卖合同的同时向被告一次性支付居间服务费1.2万元，如非因被告原因导致未能签订《珠海市房地产买卖合同》或未能办理过户递件手续的，则原告无权要求被告退还已交付的居间服务费。原、被告及李坚昂、黄美容另签订《交易风险提示与声明》，其中第二条第2点载明：在您向我司支付各项费用时，我们均会向您提供加盖财务专用章的票据，请您及时向收款人索要，其他形式的票据我司均不予承认。第四条约定：交易双方声明：在签署合同时，被告已向交易双方告知买卖或者租赁合同的内容、交易的一般流程及风险等。原告于合同签订当日支付定金5万元，并向被告支付居间服务费1.2万元。被告提交涉案房屋的《不动产登记情况查询结果》，该查询表载有“买卖双方已知晓并确认上述物业产权状态”字样，原、被告对此签名及按捺指模予以确认，落款时间为2020年5月17日。原告提交被告出具的《二手楼置业计划表》显示，被告对原告购买涉案房屋的按揭贷款进行预估，原告按揭贷款金额为44万元，如按揭年限20年，月供为2800元/月，如按揭年限30年，月供为2300元/月。该表备注载明：以上费用仅供参考，最终费用以政府、银行及相关部门收费收据为准。原告提交2019年9月至2020年8月的工资收入明细，其月平均工资为4267元。本案审理过程中，本院就涉案房屋的房屋登记情况、能否上市交易及办理过户等事宜向珠海市*******高栏港分中心发函征询，该中心出具《复函》称：涉案房屋性质为房改房，土地性质为国有划拨，房屋无查封、无抵押，按照房改政策，成本价房改房目前可以直接上市交易，即可以办理过户手续。原告提交的《委托代理合同》及发票显示，原告为本案诉讼委托广东敏胜律师事务所律师，并支付律师费2000元。庭审中，原告称根据其收入情况，其不可能按照《二手楼置业计划表》上载明的贷款金额、贷款年限等进行银行按揭贷款，被告欺骗其符合银行按揭贷款条件，进而骗取原告签订涉案合同，故主张撤销《房地产买卖及居间合同》中的居间条款及《居间服务费支付协议》。原告还称其咨询过银行能否办理贷款事宜，银行口头答复称根据原告的收入情况等，不符合办理银行按揭的标准，但原告并未向银行申请办理按揭手续。以上事实有原、被告提交的证据，《复函》及庭审笔录在案佐证。本院认为，一、关于《房地产买卖及居间合同》中的居间条款及《居间服务费支付协议》撤销的问题。原告以被告欺骗其符合按揭贷款条件，进而骗取原告签订涉案合同为由，主张撤销《房地产买卖及居间合同》中的居间条款及《居间服务费支付协议》。首先，被告出具的《二手楼置业计划表》，仅是被告根据原告的实际情况对贷款事宜进行的预估，用于原告购买涉案房屋的参考，并不代表被告承诺原告可以按照该表办理贷款事宜，且该表备注亦载明：以上费用仅供参考，最终费用以政府、银行及相关部门收费收据为准。原告以此认为被告存在欺骗行为，无事实依据，本院不予支持。其次，《交易风险提示与说明》载明，在签署合同时，被告已向交易双方告知交易的一般流程及风险。按揭贷款申请能否批准属于购房过程中的交易风险，被告已向原告告知该风险，尽到了合理的注意提示义务。原告作为完全民事行为能力人，亦应知悉上述风险，如原告无法办理按揭贷款事宜，该风险不应由作为经纪方的被告承担。再者，原告自认其在合同签订后并未向银行申请办理按揭手续，仅进行了口头咨询，但原告无证据证明其就办理按揭手续事宜向银行进行了咨询，亦无证据证明其不符合办理条件，也即原告能否办理按揭贷款尚不可知，原告以无法办理按揭贷款为由，主张被告存在欺诈行为，显然无事实依据，本院不予支持。故原告主张撤销《房地产买卖及居间合同》中的居间条款及《居间服务费支付协议》，依据不足，本院不予支持。二、关于返还居间服务费及支付利息的问题。原、被告签订的《房地产买卖及居间合同》及《居间服务费支付协议》是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。《房地产买卖及居间合同》约定，鉴于被告已促成买卖双方之间买卖合同的成立，原告应向被告支付以居间服务费支付协议为准作为佣金。《居间服务费支付协议》约定，被告已提供了全面的居间服务，原告同意支付居间服务费1.2万元，如非被告原因导致未能签订《珠海市房地产买卖合同》或未能办理过户递件手续的，则原告无权要求被告退还居间服务费。本案中，被告已促成原告与李坚昂、黄美容签订《房地产买卖及居间合同》，被告有权收取居间服务费。根据《房地产买卖及居间合同》约定，原告应于定金支付日起10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，并于2020年8月31日前完成税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》。由于原告未在约定时间办理银行按揭申请手续，构成违约，根据合同约定，被告不予返还居间服务费1.2万元。故原告主张被告返还居间服务费1.2万元及资金占用期间利息，理据不足，本院不予支持。三、关于律师费。因原告构成违约，原告主张被告支付律师费，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曾昭勇的全部诉讼请求。案件受理费人民币75元，由原告曾昭勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  许 金二〇二〇年十一月十二日法官助理  李 伟书 记 员  赵友祺