吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1671号上诉人（原审被告）：房元坤，住吉林省珲春市。被上诉人（原审原告）：珲春誉鹏物业管理有限公司。法定代表人：齐鹏。委托诉讼代理人：姜娜。上诉人房元坤因与被上诉人珲春誉鹏物业管理有限公司（以下简称珲春誉鹏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初1300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房元坤上诉请求：依法改判房元坤对物业费2638元不承担给付责任，一、二审诉讼费用由珲春誉鹏物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1.双方不存在物业服务合同关系，房元坤与珲春誉鹏物业公司至今未曾签订《物业服务合同》。珲春誉鹏物业公司依据珲春市矿泉社区五环豪庭小区业主委员会与珲春誉鹏物业公司于2019年1月16日签订的《物业服务合同》主张物业费，但依据珲春市矿泉社区五环豪庭小区业主委员会备案于珲春市物业管理中心的《五环豪庭小区业主大会会议规则》第十四条第一项规定，“根据业主的意见、建议和要求，拟定选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定”的规定，珲春市矿泉社区五环豪庭小区业主委员会未经业主大会决定单方签订的《物业服务合同》非有效合同，无法约束房元坤，合同更改也没有通知业主。《物业服务合同》第四条中记载的委托管理期限为2012年9月21日至2017年12月31日止及“甲方对乙方的物业服务期限、服务内容、服务标准等事项也给予承认”等内容均是对签订合同前已往方面的约定。业主委员会未经业主大会授权不得单方约定、认可此事宜，房元坤有权拒交物业费。2.物业服务存在瑕疵，业主可拒交物业费。仅要求房元坤提供服务存在瑕疵的证据不合理，珲春誉鹏物业公司应举证证明物业服务质量，一审举证责任分配不合理，未支付物业费的业主人数众多亦能证明物业服务存在瑕疵，故房元坤以物业服务瑕疵及质量过差而拒付物业费并无不当。珲春誉鹏物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.珲春誉鹏物业公司与珲春市矿泉社区五环豪庭小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，效力及于小区所有业主和物业使用人。选聘珲春誉鹏物业公司提供物业服务的所有程序均符合法律规定，业主委员会与珲春誉鹏物业公司订立合同是否需要通过业主大会决定，系业主、业主大会、业主委员会之间的内部问题，业主委员会由社区、街道组织成立，与物业无关，该责任后果不应由珲春誉鹏物业公司承担，也不是房元坤拒付物业费的法定理由。珲春誉鹏物业公司已按合同约定提供了物业服务，房元坤亦应按合同约定支付物业费，支付物业费系业主的基本法定义务，房元坤拒交物业费没有事实和法律依据。2.供热及管道维修不是物业服务范围，房元坤应向供热公司主张权利。房元坤的自行车丢失应向公安机关反映，由具体行为实施人承担责任，珲春誉鹏物业公司就物业的治安问题已尽到合理的服务义务，不应承担物品丢失责任。不存在公共设施漏水的情况，根据物业服务合同的约定，珲春誉鹏物业公司仅对公共设施存在维修义务，漏水系其楼上住户专有部分导致，应向具体侵权人主张权利，且该主张没有证据证明。3.一审分配举证责任正确。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，应由房元坤就其拒缴物业费的依据进行举证，举证不能的，自行承担不利后果。珲春誉鹏物业公司向一审法院起诉请求：要求房元坤立即给付2015年1月1日至2019年12月31日的物业费2638元。一审法院认定事实：2016年8月19日，珲春市矿泉社区五环豪庭小区业主委员会与珲春誉鹏物业公司签订《物业服务合同》，将五环豪庭小区委托珲春誉鹏物业公司实行物业管理。因珲春誉鹏物业公司自2012年9月21日起即为五环豪庭小区提供物业服务，故签订合同时确认委托管理期限为2012年9月21日起至2017年12月31日止。合同中对小区基本情况、委托管理事项、双方权利与义务、物业管理服务质量和标准等进行了约定，同时约定收费标准为：多层住宅为0.6元每月每平方米、车库为0.6元每月每平方米、门市房为1.00元每月每平方米，物业管理服务费用按年收取。2018年1月15日、2019年1月16日，珲春市矿泉社区五环豪庭小区业主委员会与珲春誉鹏物业公司续签《物业服务合同》，委托管理期限续签至2020年12月31日。房元坤系五环豪庭小区13栋4单元208室业主，房屋建筑面积为73.28平方米，其自2015年1月1日起即未给付物业费。2012年1月份至3月份，房元坤针对房屋室温进行测温六次。2014年6月8日，房元坤购买分水器等材料支付费用380元。一审法院认为，珲春市矿泉社区五环豪庭小区业主委员会与珲春誉鹏物业公司签订《物业服务合同》，将五环豪庭小区委托珲春誉鹏物业公司实行物业管理，双方形成物业服务合同关系。根据《物业服务合同》约定，委托管理期限自2012年9月21日至2020年12月31日，故珲春誉鹏物业公司有权在提供物业服务的上述期间内收取物业服务费用。珲春誉鹏物业公司现要求房元坤交纳2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费用2638元于法有据，本院予以支持。房元坤辩称珲春誉鹏物业公司提供物业服务存在瑕疵，但所提交的证据不足以证明其抗辩意见，本院对其抗辩意见不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：房元坤于本判决发生法律效力后，立即给付珲春誉鹏物业公司物业服务费用2638元。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由房元坤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。虽然珲春誉鹏物业公司主张房元坤提供的《物业委员会章程》与其所持有章程的签字人员不一致，但未提出内容方面的异议，故本院对该章程的内容予以确认。珲春誉鹏物业公司对房元坤提供的物业服务合同没有异议，本院予以确认。房元坤提供的照片、微信聊天记录等证据能够证明珲春誉鹏物业公司服务存在不及时、不完善的情况，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：珲春誉鹏物业公司在物业服务过程中对公共设施、破损的玻璃等未进行必要维护。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”房元坤如认为业主委员会的成立及作出的决定侵害其合法权益，可在一年内通过撤销之诉行使撤销权。据房元坤陈述，其于2013年就曾找过珲春誉鹏物业公司要求解决玻璃透气问题，房元坤此时就已经知道是珲春誉鹏物业公司为其提供物业服务，但其并未在法律规定期限内行使撤销权。业主委员会与珲春誉鹏物业公司签订的物业服务合同为有效合同，对房元坤具有约束力。房元坤主张业主委员会无权代表其与物业公司签订合同及物业服务合同无效的上诉主张于法无据，本院不予支持，房元坤应履行交费义务。房元坤所提出的拒绝缴纳物业费的理由中，部分事项如房屋玻璃透气的维修，并不属于物业服务合同约定范围。但根据房元坤提供的照片，对于个别业主占用消防通道停放车辆，珲春誉鹏物业公司未能及时进行管理，对公共场所的环境卫生、破损的公共设施等也未进行必要的管理和维护，而物业服务企业应当承担的义务主要就是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和秩序，珲春誉鹏物业公司并未全面、及时履行合同义务，应适当减少物业费。本院酌定减少10%为宜。房元坤应缴纳2015年1月1日起至2019年12月31日的物业费2374元【73.28平方米×0.6元/每月×5年×（1-10%）】。建设美好小区，不仅需要物业公司的真诚服务，也需要业主的全力配合与支持。珲春誉鹏物业公司应积极转变工作态度和服务理念，忠实履行合同义务，落实完善物业管理制度，不断提高物业管理服务水平，赢得广大业主信任。业主也要摒弃乱扔垃圾、不规范停车等陋习，从我做起、积极作为，共同为打造美好的生活环境努力。综上所述，房元坤的部分上诉请求成立；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销珲春市人民法院（2020）吉2404民初1300号民事判决；二、上诉人房元坤于本判决生效之日立即向珲春誉鹏物业管理有限公司支付物业服务费2374元；三、驳回被上诉人珲春誉鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人房元坤负担。二审案件受理费50元，由上诉人房元坤负担25元，由被上诉人珲春誉鹏物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  张 丽审 判 员  张新颜审 判 员  战明宇二〇二〇年十一月二十三日法官助理  赵仁杰书 记 员  陈 阳