福建省南安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0583执异45号 案外人（异议人）：吴秀桂，女，1978年8月5日出生，汉族，住福建省南安市，系蟠龙商城业主的诉讼代表人。 案外人（异议人）：黄黎玲，女，1977年11月8日出生，汉族，住福建省南安市，系蟠龙商城业主的诉讼代表人。 案外人（异议人）：李晓斌，男，1986年1月24日出生，汉族，住福建省南安市，系蟠龙商城业主的诉讼代表人。 以上共同委托诉讼代理人：王志红，福建正成功（南安）律师事务所律师。 申请执行人：福建泉州市鲤城区创信小额贷款有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南高新技术电子信息产业园区紫山路**办公大楼**，统一社会信用代码：91350502572977204E。 法定代表人：吴荣光。 委托诉讼代理人：卢成慧、许志忠。 被执行人：泉州展龙商贸有限公司，住所地福建省泉州市南安市柳城街道办事处柳东社区西溪印象大厦1401，统一社会信用代码：9135058331060597X9。 法定代表人：刘荣增。 被执行人：刘荣增，男，1971年12月16日出生，汉族，住福建省泉州市。 被执行人：陈雪琼，女，1982年1月15日出生，汉族，住福建省惠安县。 本院在执行申请执行人福建泉州市鲤城区创信小额贷款有限公司（以下简称“创信小贷”）与被执行人泉州展龙商贸有限公司（以下简称“展龙商贸”）、刘荣增、陈雪琼国内非涉外仲裁裁决一案中，案外人吴秀桂、黄黎玲、李晓斌等向本院提出书面执行异议，请求本院停止对址在南安市××镇××开发区的国有土地使用权［土地证号为南国用（2015）第0XXXXXX1号、第0XXXXX**］及地上建筑物的拍卖等执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴秀桂、黄黎玲、李晓斌等业主称，申请执行人创信小贷与被执行人展龙商贸、刘荣增、陈雪琼借款合同纠纷一案，法院于2020年5月19日发出（2019）闽0583执7562号通知书，要求占用展龙商贸址在南安市××镇××开发区的土地使用权及地上建筑物的自然人等向法院申报占用依据。三异议人作为蟠龙商城业主委托的诉讼代表人根据法律规定提出案外人执行异议。 异议人系购买展龙商贸、刘荣增开发的位于南安市××镇××开发区，国有土地使用权证号：南国用（2015）第0XXXXXX1及南国用（2015第0XXXXXX2）上开发的“蟠龙商城”店面、公寓、以及地下车位的所有业主。“蟠龙商城”现共有店面134间、公寓约146套，地下车位172个。 被执行人展龙商贸、刘荣增在上述地块建造的“蟠龙商城”于2014年经过规划许可，于2015年年初开始建设，异议人即业主陆续从2014至2016年购买并于2017年年初交房，所有异议申请人即业主对购买的店面、公寓和地下车位均已经实际占有，使用。有异议人提供的蟠龙商城《房屋使用权转让协议》、《房屋使用权转让协议确认书》、《蟠龙商城地下停车位使用权转让协议》为证，购房款已经全额缴纳，有异议人提供的蟠龙商城专用收款收据为证，有异议人提供的2018年及2019年期间缴纳“水电费专用票”证明已经实际占有并使用。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上,异议人所购买的店面、公寓及地下车位确实是在法院查封前就已经签订了有效的书面转让协议，而且大部分转让协议是签订在展龙商贸、刘荣增向创信小贷借款办理抵押之前的。所有异议人均在法院查封前已经合法占有该不动产，已支付全部价款，不是异议人自身的原因未办理过户登记。故，异议人即“蟠龙商城”现有的所有业主希望法院查明事实，维护业主的合法权利，请求法院停止对址在南安市××镇××开发区的国有土地使用权［土土地证号为南国用（2015）第0XXXXXX1号、第0XXXXX**及地上建筑物的拍卖等执行措施。 申请执行人创信小贷辩称，一、异议人提供的与展龙商贸之间的买卖合同不是合法有效的。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。而截止至现在展龙商贸都未取得预售许可证；2、异议人提供的《房屋使用权转让协议》，从其协议的名称以及协议的内容，特别是第七条的约定可知，展龙商贸不仅无法取得预售许可证也无法办理房屋产权证。从展龙商贸名下土地证上的用途可以看到“商务金融（文化娱乐/行政办公）”，同时异议人提供一份《房地产抵押估价报告》，在该份报告第6页中的内容和显示的“建筑工程规划许可证情况表”，均可以看到两栋楼一个是行政办公、一个是文化娱乐，并且都属于工业配套用房。但从异议人提供的《房屋使用权转让协议》的内容得知展龙商贸将该土地上建筑用途作了改变，改成了公寓，这也将导致其产权是无法办理。二、异议人无法证明其已向展龙商贸支付了价款并实际占有使用。申请人仅提供了一部分的“蟠龙商城专用收款收据”，并未提供实际支付凭证。如此大笔的价款全部用现金支付不符合常理。展龙商贸开出的收款收据无法证明申请人已实际支付价款。其中近二十份的《房屋使用权转让协议》连收款收据都没有。申请人提供的材料里面均无关于缴纳水电费的专用票。三、创信小贷对展龙商贸名下土地的抵押权是合法的。创信小贷与展龙商贸于2017年9月19日签订《最高额抵押合同》，并已办理了抵押权登记。抵押权的合法性亦经过司法机构的审理确认。创信小贷对抵押物享有优先受偿的权利。由此可知，异议人与展龙商贸签订的《房屋使用权转让协议》、《房屋使用权转让协议确认书》等均是无效的且无交易的事实，不具备排除创信小贷的执行请求的情形。 综上，请求法院依法不受理或驳回申请人的执行异议，继续执行（2019）闽0583执7562号关于评估拍卖展龙商贸名下土地事宜，以维护创信小贷合法权益。同时提供《房地产抵押评估报告》、照片等证据证明。 经审查查明，本院依据已经发生法律效力的厦门仲裁委员会厦仲裁字20190303号裁决书，于2019年11月4日向被执行人泉州展龙商贸有限公司、刘荣增、陈雪琼发出执行通知书，责令被执行人泉州展龙商贸有限公司立即向申请执行人福建泉州市鲤城区创信小额贷款有限公司偿还借款本金人民币1140万元及利息（利息自2018年7月26日起至实际还款之日止，按月利率2%计算）和仲裁费人民币115707元、财产保全费人民币5000元、财产保全担保费人民币27000元，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；责令被执行人刘荣增、陈雪琼对上述债务承担连带清偿责任，同时责令被执行人泉州展龙商贸有限公司、刘荣增、陈雪琼缴纳案件执行费人民币78948元，但被执行人泉州展龙商贸有限公司、刘荣增、陈雪琼均未履行生效法律文书确定的义务。本院依法作出（2019）闽0583执7562号执行裁定书，并于2019年11月25日到南安市不动产登记中心对该国有土地使用权进行查封。本院依法于2020年1月7日作出（2019）闽0583执7562号之一执行裁定，裁定：拍卖被执行人泉州展龙商贸有限公司名下的址在福建省南安市××镇××开发区的国有土地使用权［南国用（2015）第0XXXXXX1号、第0XXXXXX2号］及地上建筑物。案外人吴秀桂、黄黎玲、李晓斌等于2020年7月27日向本院提出书面执行异议，请求本院停止对址在南安市××镇××开发区的国有土地使用权［土地土地证号为南国用（2015）第0XXXXXX1号、第0XXXXX**地上建筑物的拍卖等执行措施。同时提供身份证、《房屋使用权转让协议》、收款收据等证据（详见证据清单）证明。 另查明，坐落于福建省南安市××镇××开发区的国有土地使用权［土地证土地证号为南国用（2015）第0XXXXXX1号、第0XXXXX**在被执行人泉州展龙商贸有限公司名下，已办理抵押登记，抵押权人为福建泉州市鲤城区创信小额贷款有限公司，该土地的地上建筑物未办理权属登记手续。 另查明，被执行人泉州展龙商贸有限公司在位于福建省南安市××镇××开发区的国有土地使用权［土地证号土地证号为南国用（2015）第00150121号、第00150122号］上开发建造&ldq**城”，并陆续自2014至2016年将开发的“蟠龙商城”店面、公寓、以及地下车位出售给案外人吴秀桂、黄黎玲、李晓斌等业主。“蟠龙商城”未取得商品房预售许可，案外人吴秀桂、黄黎玲、李晓斌等业主没有办理不动产产权登记。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记手续。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，本院裁定拍卖的被执行人被执行人泉州展龙商贸有限公司坐落于福建省南安市××镇××开发区的国有土地使用权［土地证号土地证号为南国用（2015）第0XXXXXX1号、第0XXXXX**产权登记和抵押登记手续，其权属证书记载的权利人是被执行人泉州展龙商贸有限公司。本案中被执行人泉州展龙商贸有限公司、刘荣增、陈雪琼未履行生效法律文书确定的义务。因此，本院依法严格按照权属证书记载的内容，并严格按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的规定拍卖被执行人泉州展龙商贸有限公司名下的国有土地使用权及地上建筑物的执行行为并无不当。案外人关于《房屋使用权转让协议》是合法、有效的，并拥有所购不动产的所有权人的主张，应另案通过诉讼进行处理。案外人依据现有证据而对讼争土地和地上建筑物主张的权益不足以排除人民法院的强制执行，其异议主张应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人吴秀桂、黄黎玲、李晓斌等业主的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吴泗谷 审判员  苏锦裕 审判员  潘阿瑶 二〇二〇年十一月五日 书记员  陈晓文