广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10306号原告：广州顺邦房地产代理有限公司，住所地：广州市荔湾区环市西路**自编A12铺。法定代表人：庄桂亮，总经理。委托诉讼代理人：郑留阳，广东本尚律师事务所律师。被告：易中樱，女，1978年10月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郑佳，广东伯方律师事务所律师。原告广州顺邦房地产代理有限公司与被告易中樱居间合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人郑留阳、被告委托诉讼代理人郑佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州顺邦房地产代理有限公司向本院起诉请求：1.判令被告向原告支付咨询及中介服务费人民币15000元；2.判令被告向原告支付违约金26700元【按房屋售价89万元的3%计算】；3.判令被告向原告赔偿因维权而支出的律师费人民币10000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月17日，作为买方的被告与卖方茹永发以及作为经纪方的原告三方签订了《房屋买卖合同》，约定被告以89万元购买广州市荔湾区XXXXXX，其中该合同第九条约定“基于经纪方已促成买卖双方签订本合同，提供了居间服务，经纪方有权在签订本合同后向买卖双方收取佣金作为中介咨询及服务费。详见《咨询及中介服务费确认书》。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按照应付费用的1%向经纪方支付违约金”。另原告与被告于同日签订了《咨询及中介服务费确认书（买方）》，被告确认经原告提供咨询及中介服务，成功与卖方签订《房屋买卖合同》，为此被告同意支付人民币15000元予原告作为咨询及中介服务费，并承诺签署之日【签银行贷款当天】支付部分中介费人民币7500元，剩余咨询及中介服务费人民币7500元在房屋办理交易过户递件手续当天付清，逾期支付，将按1%/天支付违约金。根据《房屋买卖合同》第十一条违约责任“3.若买卖任何一方或双方违反本合同规定，或者在未征得经纪方同意下擅自解除本合同或与对方另行达成买卖或租赁协议，均构成对经纪方违约，且视作本公司已完成居间服务，违约方均须向经纪方支付售价3%作为违约金，未支付佣金仍应按照《咨询及中介服务费确认书》约定支付”，“4.由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约的一方承担。”被告在签订《房屋买卖合同》及《咨询及中介服务费确认书（买方）》后，并没有按照合同约定支付咨询及中介服务费，以及没有按合同约定向卖方联系付款义务，在原告多次催促的情况下，被告仍拒不履行上述义务，并单方提出解除合同，明确表示并不再履行合同。被告的行为已构成严重违约，应承担违约责任。随后，本着和谐解决纠纷的原则，原告委托律师于2020年8月13日发出律师函催促被告履行合同义务及协商解决纠纷，但被告仍然拒不履行，也拒不协商。被告易中樱答辩：一、原告违反居间人的报告义务，依法不得要求支付报酬。在签订房屋买卖合同过程中，原告的员工仅向被告出示了广州市不动产登记查册表，告知涉案房屋存在银行抵押，且在房屋买卖合同第二十一条补充手写的第三点中“买方知悉该房屋存在银行抵押”。而根据广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋在2017年11月28日抵押给中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行，债权数额为550000元，于2018年8月10日二次抵押给莫熹，债权数额为1200000元。且涉案房屋于2018年9月27日被广州市海珠区人民法院查封，查封时效为2018年9月27日到2021年9月26日。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”原告未就有关订立合同的事项向被告如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，致使被告在违背真实意思的情况下签订房屋买卖合同，损害被告的利益，原告不得要求被告支付报酬并应当承担损害赔偿责任。涉案房屋被广州市海珠区人民法院查封，在目前条件下是无法办理过户交易的。二、本案并非被告违约造成，无需向原告支付违约金。根据三方签订的房屋买卖合同第二条的约定，“卖方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。”以及第八条的约定：“卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及接触等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。”原告在签订房屋买卖合同过程中未履行其居间人的义务，未如实告知被告涉案房屋的真实情况，存在两次抵押，抵押金额高达175万元，且涉案房屋还存在司法查封；原告未尽必要的义务，导致提供的涉案房屋存在重大瑕疵、缺陷，导致被告无法正常购买。所以，本案并非被告违约造成，无需向原告支付违约金。在本案中，原告主张的咨询及中介服务费是15000元，而主张的违约金则是26700元，已经远超于中介服务费的30%。咨询及中介服务费确认书（买方）中承诺的是分两个阶段支付，逾期支付，将按1%/天支付违约金。故本案并非被告违约造成，无需向原告支付违约金，且原告主张的违约金过高。三、原告主张因维权而支出的律师费，不应由被告承担。在本案中，原告未尽居间人的报告义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害被告的利益，故就主张因维权而支出的律师费，不应由被告承担。且原告未提交实际转账付款的凭证，无法证明其已支付过律师费。综上所述，原告在提供居间服务过程中，未就有关订立合同的事项向被告如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害被告利益，不得要求支付报酬，请求驳回原告的所有诉求。经审理查明，广州市荔湾区XXXXXXXX（以下简称涉案房屋）登记产权人为茹永发。前述房屋于2017年11月28日抵押给中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行，债权数额55万元；2018年8月10日二次抵押给莫熹，债权数额120万元；2018年9月27日，被广州市海珠区人民法院以（2018）粤0105执保1134号查封，查封结束时间为2021年9月26日。2020年6月17日，原告（经纪方）与被告（买方）及茹永发（卖方）签署《房屋买卖合同》，约定：卖方持有涉案房屋权属证明，对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任；由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。基于经纪方已促成买卖双方签订本合同，提供了居间服务，经纪方有权在签订本合同后向买卖双方收取佣金作为中介咨询及服务费；详见《咨询及中介服务费确认书》，买方或卖方逾期支付咨询及中介费的，每逾期一天按应付费用的1%向经纪方支付违约金；如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已付的咨询及中介服务费。若买卖任何一方或双方违反本合同规定，或者在未征得经纪方同意下擅自解除本合同或与对方另行达成买卖或租赁协议，均构成对经纪方违约，且视作本公司已完成居间服务，违约方均须向经纪方支付售价的3%作为违约金，未支付佣金仍应按照《咨询及中介服务费确认书》约定支付。由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约的一方承担。买方知悉该房屋存在银行抵押，买方须在卖方申请银行提前还款，银行通知扣款后5天内支付卖方500000元部分楼款（手写）等。《房屋买卖合同》签订当日，被告出具《咨询及中介服务费确认书（买方）》，载明：被告是涉案房屋的买方，现确认经原告提供咨询及中介服务，成功与卖方签订《房屋买卖合同》；为此，被告同意支付15000元给原告作为咨询及中介服务费；原告承诺签署之日签银行贷款当天支付7500元，剩余咨询及中介服务费7500元在涉案房屋办理交易过户递件手续当天付清；逾期支付，将按1%/天支付违约金。《房屋买卖合同》签订后，被告向茹永发支付购房定金30000元。此后，由于被告与茹永发就房屋买卖发生争议，买卖双方没有继续按照合同约定交易。2020年8月13日，原告委托广东本尚律师事务所向被告发出律师函，催促被告向原告履行支付咨询及中介服务费的义务。前述律师函于2020年8月18日通过中国邮政EMS邮寄送达。诉讼中，原告向本院提交了《民事案件委托代理合同》及律师费发票，证明由于被告违约导致原告委托律师维权而花费10000元律师费，该费用应由被告承担。被告对该组证据的真实性、合法性没有异议，但表示原告未提交实际转账付款凭证，无法证明已支付过律师费。被告向本院提交了全国法院失信被执行人名单信息公布与查询，证明涉案房屋出卖方茹永发分别于2019年9月30日、2020年7月3日被广州市海珠区人民法院列入失信被执行人名单。原告对此予以确认，但认为此与本案无关。庭审中，原告称被告对涉案房屋的情况是知情的，如果卖方不能按照合同约定完成房屋交易过户，被告可以追究卖方的违约责任；卖方是承诺可以将个人抵押进行涂销，也可以通过一定的方式解除涉案房屋的查封。本院认为，原告与被告及茹永发签署的《房屋买卖合同》中关于居间关系的约定，以及被告出具的《咨询及中介服务费确认书（买方）》均可确认原被告之间存在居间关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。不动产的抵押、查封是产权处分的限制性内容，是不动产交易的重要信息。原告作为涉案房屋买卖的居间人应当就房屋存在二次抵押以及司法查封等情形向买受人被告如实报告，而在本案中原告并没有证据证明其已全面履行前述报告义务。因此，原告仅以其已促成买卖合同而主张被告支付咨询及中介费，难以成立，本院不予支持。基于涉案房屋目前处于抵押、查封状态的实际，被告与茹永发之间的房屋买卖合同履行必然存在障碍，被告依法有权对涉案房屋买卖合同是否继续履行作出选择。原告依被告不同意继续履行买卖合同为由，要求被告赔偿其支出的律师费，与合同约定不符，本院亦不予支持。因此，被告抗辩其不予支付居间费、律师费，依据正当，本院予以支持。关于被告支付房屋售价3%违约金问题。原被告之间属于居间合同关系，原告为居间人，被告为委托人。居间关系中居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，居间人促成合同成立的，可以请求委托人支付报酬。《房屋买卖合同》关于房屋买卖双方未征得经纪方同意擅自解除合同或另行达成买卖或租赁协议，须向居间方支付房屋售价3%作为违约金的约定，属于房屋买卖关系的调整范畴；原告作为居间人并非房屋买卖关系的当事方，其要求被告支付前述违约金缺乏正当性。而且原告并没有充分证据证实被告存在房屋买卖的违约，故原告主张被告支付房屋售价3%违约金，缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州顺邦房地产代理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费546元，由原告广州顺邦房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年十一月十六日书记员  管军军黄辉燕