广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初161号 原告：江玉胜，男，1989年10月29日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：卢贵成，广西千剑律师事务所律师。 被告：李洁，女，1990年6月21日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：范惠生，男，2016年12月20日出生，汉族，住广西陆川县。 法定代理人：李洁，系范惠生母亲。 被告：范恒生，男，1954年9月16日出生，汉族，住广西陆川县。 被告：罗正炎，女，1955年7月10日出生，汉族，住广西陆川县。 第三人：广西远见房地产营销策划有限公司（曾用名：广西南宁远亦海房地产代理有限公司），住所地南宁市青秀区民族大道**上东国际****，统一社会信用代码91450103MA5KXNR5X3（1-1）。 法定代表人：谢海深，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈晓茵，女，该公司职工。 原告江玉胜与被告李洁、范惠生、范恒生、罗正炎，第三人广西远见房地产营销策划有限公司（以下简称远见公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江玉胜的委托诉讼代理人卢贵成，被告李洁、被告范惠生的法定代理人李洁、第三人远见公司的委托诉讼代理人陈晓茵到庭参加诉讼，被告范恒生、罗正炎经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，本案现已审理终结。 江玉胜向本院提出诉讼请求：1.判令解除江玉胜、范聚军与广西远见公司于2018年5月2日签订的《房屋买卖合同》；2.判令李洁、范惠生、范恒生、罗正炎共同返还江玉胜已付房款200000元；3.判令李洁、范惠生、范恒生、罗正炎共同支付违约金196000元；4.判令李洁、范惠生、范恒生、罗正炎共同赔偿江玉胜中介费损失15000元；5.本案诉讼费由李洁、范惠生、范恒生、罗正炎共同承担。事实和理由：2018年5月2日，江玉胜（买方）与范聚军（卖方）、远见公司（中介方）就南宁市邕宁区龙岗大道2号合景天峻广场商品房签订一份《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定范聚军将案涉房屋以980000元出售给江玉胜，房款分四次支付，房屋应于江玉胜支付第二期房款（首付款）190000元当日交付给江玉胜使用。该房屋目前尚未取得房产证。签订合同当日，江玉胜向范聚军支付第一期房款（定金）10000元。次日，江玉胜向范聚军支付第二期房款（首付款）190000元，但范聚军拒绝依约交付房屋。随后，江玉胜与远见公司多次催促范聚军办理交房、办证、过户等相关手续均遭到拒绝。据江玉胜了解，范聚军于2018年9月23日去世。李洁（范聚军之妻）、范惠生（范聚军之子）、范恒生（范聚军之父）、罗正炎（范聚军之母）是其的第一顺位继承人。江玉胜认为，签订《房屋买卖合同》和《补充协议》是三方真实意思表示、合法有效，范聚军拒绝交付房屋的行为已经构成严重违约。李洁、范惠生、范恒生、罗正炎作为范聚军的遗产继承人或管理人，应对范聚军签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》的违约行为承担赔偿责任。故诉至法院，望判如所请。 李洁、范惠生共同辩称，案涉房屋出售时我方并不知情，不清楚案涉房屋具体情况，我方自愿放弃继承案涉房屋及范聚军的全部遗产。 范恒生、罗正炎均未作出答辩，但提交了书面声明自愿放弃继承范聚军的全部遗产。 远见公司述称，我方同意原告的第1项解除房屋买卖合同的诉讼请求，第2-4项诉讼请求不涉及我方。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月5日，广西合景盛誉房地产开发有限公司作为出卖人，范聚军作为买受人，双方就邕宁区龙岗大道2号合景天峻广场房屋签订一份《南宁市商品房买卖合同》。合同约定案涉房屋的成交价款为585181元，精装修价款119745元，案涉房屋总价款为704926元，并约定买受人应于本合同签订时支付房价款的30.06％即211926元，除首期款外，剩余房款493000元，由买受人于本合同签订时申请办理建设银行30年按揭贷款手续，并以其选定的按揭方式缴清全部房款。 2015年7月28日，范聚军作为借款人与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：45xxx），约定建设银行南宁园湖支行向范聚军发放493000元贷款。该款已依约划入广西合景盛誉房地产开发有限公司的账户。案涉房屋已向范聚军交付。 2018年5月2日，范聚军作为甲方，江玉胜作为乙方，广西南宁远亦海房地产代理有限公司作为丙方，双方签订一份《房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定：第一条约定，甲方同意将其所拥有的位于邕宁区，房屋建筑面积为101.59平方米。第二条约定，该房产在交易前已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行，甲方应于过户前办理抵押注销手续。第三条约定，经买卖双方协商一致，该房屋成交价为980000元。第五条第三款约定，办理产权交易过户手续所发生的税费由乙方承担。第六条第一款约定，甲方应于2018年6月15日前腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志。第七条第一款约定，除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同。甲方解除合同的，应书面通知乙方。乙方应按该房屋成交总价的20％向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款。第八条第二款约定，中介服务费按房屋成交总价的3％收取，应于交付定金时一次性付清。甲乙双方未能交易成功的，中介费不予退还，甲乙双方自愿解除合同的，双方各承担50％。若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费。同日，三方还签订一份《补充协议》约定，一、房款分四次支付，签订三方合同当日，乙方第一次支付10000元由中介方保管，待查完公开档没有问题后由中介方交给甲方；第二次乙方支付190000元给甲方，待查完公开档没有问题后由乙方直接转账给甲方，甲方交付房屋给乙方使用，每月月供由乙方承担；在甲方办理得房产证时，乙方第三次支付94000元给甲方；余下房款686000元在房产证过户到乙方名下时，乙方去申请银行贷款支付。二、因甲方还有银行按揭，等甲方办得房产证后，剩余贷款由双方一人一半费用出钱解押。三、在甲方房产证过户给乙方时，由乙方指定落谁的名字在房产证上。四、在甲方办得房产证一个月内，甲方需配合乙方办理交税过户等手续。因甲方原因逾期不办理，每逾期一日，甲方应按所收房款的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过30日的，乙方有权解除本合同。 2018年5月2日，江玉胜向范聚军支付了合景天峻广场房屋定金10000元。2018年5月3日，江玉胜向范聚军支付合景天峻广场房屋首期款190000元。范聚军分别向江玉胜出具两份等额《收款收据（代开）》确认收到上述款项。 2018年5月3日，江玉胜与中介方广西南宁远亦海房地产代理有限公司签订一份《服务收费承诺书》,承诺向广西南宁远亦海房地产代理有限公司支付15000元中介服务费。广西南宁远亦海房地产代理有限公司向江玉胜出具收款收据并加盖公司公章确认收到上述款项。 范聚军与李洁于2016年2月14日结婚，育有一子名范惠生。2018年9月23日，范聚军死亡。范聚军的第一顺位继承人分别为其妻子李洁、儿子范惠生、父亲范恒生、母亲罗正炎。 案件审理过程中，李洁、范惠生、范恒生、罗正炎均向本院提交了放弃继承的书面声明，自愿放弃对范聚军全部遗产的继承，对其生前的个人债务也不承担。 另查明，2019年9月18日，广西南宁远亦海房地产代理有限公司更名为广西远见房地产营销策划有限公司。 本院认为，涉案房屋系范聚军单独向广西合景盛誉房地产开发有限公司购买且《南宁市商品房买卖合同》的签订日期系在范聚军与李洁结婚之前，故涉案房屋不属于范聚军与李洁的夫妻共同财产，现范聚军已死亡，李洁对涉案房屋只享有遗产继承权。范聚军与江玉胜、远见公司于2018年5月2日签订《房屋买卖合同》，之后范聚军于2018年9月23日死亡，江玉胜因该合同的履行问题起诉范聚军的四位第一顺位继承人。范聚军的第一顺位继承人分别为其妻子李洁、儿子范惠生、父亲范恒生、母亲罗正炎。该四位第一顺位继承人均向本院提交了放弃继承的书面声明，自愿放弃对范聚军全部遗产的继承，对其生前的个人债务也不承担。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，四被告作为范聚军的第一顺位继承人，应在所继承的遗产范围内对范聚军的债务承担偿还责任，四被告放弃继承可以不负偿还责任。现四被告明确放弃继承范聚军的全部遗产，对其个人债务也不承担，故江玉胜诉请四被告对范聚军签订的《房屋买卖合同》承担责任，本院不予支持。其次，江玉胜并未提交证据证明范聚军的遗产已进行确认，其可对范聚军的遗产进行确认并要求从遗产中进行清偿。 综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下： 驳回江玉胜的诉讼请求。 案件受理费15519元，由江玉胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗棋升 人民陪审员  赖启布 人民陪审员  黎金聘 二〇二〇年十一月十日 法官 助理  韦易芳 书 记 员  谈懿心 速 录 员  薛银兰