山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民终608号上诉人（原审被告）：郝建平。委托诉讼代理人：张茜，山西雁北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾富生。委托诉讼代理人：孙建强，山西法铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司。住所地：大同市平城区新胜苑**楼**商铺。法定代表人：赵建国，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：赵建国。上诉人郝建平因与被上诉人贾富生、大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔公司）、赵建国申请执行人执行异议之诉一案，不服大同市中级人民法院（2019）晋02民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人郝建平的委托诉讼代理人张茜、被上诉人贾富生的委托诉讼代理人孙建强到庭参加诉讼。被上诉人恒翔公司、赵建国经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郝建平上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判中止对大同市南环路紫润芳庭小区住宅2号楼1单元2204号房屋的执行；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于上诉人是否支付全部的涉案房屋的购房款，一审法院认定事实错误。1.2015年1月30日，上诉人与恒翔公司及王文贵签订了《三方协议》，恒翔公司同意上诉人将购房款547060元直接支付给案外人王文贵。当日，王文贵向恒翔公司为上诉人申请了房屋买受人名字变更，之后王文贵所抵顶的涉诉房屋的所有权利和义务都由上诉人承继。王文贵已经通过工程抵顶方式将涉诉房屋购房款全部支付给恒翔公司，恒翔公司为上诉人出具购房收据，并于2016年2月将涉诉房屋交付给上诉人。而且大同市住房保障管理中心与2019年7月1日出具《函》确认上诉人购买的涉诉房屋购房款已结清。所以一审法院认定上诉人未支付全部购房款属于事实认定错误。2.上诉人支付给王文贵的购房款也已经超过合同约定总价款的百分之五十。2015年1月30日，签订合同后，上诉人现金支付王文贵800**元，2015年至2017年底上诉人分四次向王文贵付款100000元。2018年开始，上诉人通过银行转账方式将剩余购房款支付完毕。涉诉房屋已经交付给上诉人居住使用，上诉人对该房屋享有物权期待权。一审法院仅仅以上诉人提供的水电费票据未载明上诉人名字，就简单地否认上诉人付款与购买涉案房屋的关联性，而没有结合日常交易的实际情况综合考虑，是不合理的。3.王文贵给恒翔公司施工确切属实，上诉人提供的《工程进度预算书》，恒翔公司出具的《工程款支付说明》、《房屋抵顶房源表》均可以证明王文贵与恒翔公司间存在施工的事实。二、大同市平城区人民法院于2014年11月11日作出的查封不能对抗上诉人作为买受方的善意第三人，上诉人在签订房屋买卖协议时并不知道房屋被查封，也不知道恒翔公司对涉诉房屋无权处分，所以属于善意第三人。首先，涉诉房屋在2013年11月18日就已经取得房屋预售许可证书，此时法院查封时应该到房管局及时办理查封登记，但是平城区人民法院在2014年11月11日对涉诉房屋查封只是作出书面裁定并将公告张贴在售楼处，并未向大同市房管局下达协助通知进行预查封。根据物权法的规定，不动产的公示以登记为主，所以此次查封不产生对外公示的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第三条规定：“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。”第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。”综上，大同市平城区人民法院作出的查封行为不能对抗善意第三人。其次，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条的规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”上诉人购房时，恒翔公司出售的房屋不具有以上情形，王文贵对此也并不知情，所以上诉人并不知道恒翔公司对涉诉房屋无权处分。因此，在购买涉案房屋时，上诉人对人民法院的查封情况并不知情，是善意第三人。贾富生答辩称，1.涉案房产查封是连续的，程序也是合法有效的，不存在上诉人所陈述的情形。2.上诉人郝建平不享有排除强制执行的民事权益，首先，不论是郝建平与其交易前手还是其前手与恒翔公司之间，均是在法院查封后，所以不符合《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在查封前签订合法有效的合同首要条件，其次占有也不符合合法占有的事实，因为合同在查封后，王文贵与恒翔公司即使存在以物抵债关系，也仅系债权债务关系，上诉人不可能基于其前手的交易权利来享有相应的物权期待权。上诉人自身存在过错，对交易事项只应尽到谨慎的义务，显然其没有尽到谨慎的义务。恒翔公司及赵建国未提交书面答辩意见。贾富生向一审法院起诉请求：1.判决对大同市平城区紫润芳庭小区2号楼1单元2204号商品房继续执行;2.被告负担本案的诉讼费。一审法院查明：郝建平与恒翔公司于2015年1月30日签订《商品房认购协议》，协议约定：郝建平认购恒翔公司开发的紫润芳庭小区2号楼1单元2204号住宅，建筑面积107.52平米，单价每平米5088元，总价547061元。贾富生因与恒翔公司、赵建国借款合同纠纷一案向大同仲裁委员会申请仲裁，在仲裁期间贾福生申请保全相应财产，原大同市城区人民法院依据该院（2014）仲裁保字第10号民事裁定于2014年11月11日查封了包括涉案商铺在内的恒翔公司开发建设的相关房产。后贾富生依据已经发生法律效力的大同仲裁委员会（2014）同仲裁字第066号裁决书，向提出强制执行申请。一审法院于2015年8月31日作出（2015）同执字第97号执行裁定，裁定：冻结、划拨被执行人恒翔公司、赵建国银行帐户存款2447.5万元及相应利息或查封、扣押、拍卖、变更相应价值的财产。并于2016年6月28日向原大同市房产管理局发出（2015）同执字第97号协助执行通知书，要求原大同市房产管理局协助冻结、扣划、提取被执行人恒翔公司开发的紫润芳庭小区包括案涉住宅在内的回购安置61套房的房款。在该案的执行过程中，郝建平对案涉住宅提出执行异议。一审法院于2019年9月20日作出（2019）晋02执异69号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。贾富生不服该裁定，在法定期限内提起执行异议之诉。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审查的重点是案外人郝建平是否对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，郝建平提供证据证明其于2015年1月30日与恒翔公司签订了案涉房屋《商品房认购协议》，但案涉房屋已于2014年11月11日由原大同市城区人民法院依据该院（2014）仲裁保字第10号民事裁定查封，该查封的期限为两年，郝建平与恒翔公司签订案涉房屋《商品房认购协议》时该房屋处于查封状态，即不能认定其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。郝建平的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：准许山西省大同市中级人民法院（2015）晋02执第97号执行案件对大同市平城区南环路紫润芳庭小区2号楼1单元2204号住宅的执行。二审中，上诉人郝建平向本院提交一份新证据：银行支付凭证及微信支付凭证，证明郝建平已支付的房屋价款超过了合同的50%，有凭证部分就有38.7万元。被上诉人贾富生质证认为，该凭证显示从2018年1月开始，每次付款时间基本是1号或者31号，付款金额基本是6000元，从上述付款的规定来看像是支付借款的利息，至于郝建平与王文贵间是什么关系，不好评判，但就该证据而言，不符合房屋买卖交易的习惯，在签订了三方买卖合同之后，房款在长达2年的时间中，每月支付，在房地产交易习惯中罕见，被上诉人认为该证据不能证实支付的就是房款。被上诉人贾富生向本院提交如下新证据：证据1.查封公告及照片。证明保全查封的事实，被上诉人在仲裁过程中，通过大同市平城区法院作的保全查封。证据2.执行裁定书及协助执行通知书和送达回证。证明在执行过程中进行的查封。上诉人郝建平质证认为，对证据1、2的真实性无异议，关联性有异议，被上诉人2014年查封的住宅房号中，有一部分是大同市政府回购的房屋，但回购时连产权办都不清楚房屋被查封，郝建平对房屋被查封不知情。本院综合认证认为，双方提供的证据均真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。二审中，上诉人与被上诉人对一审查明的事实不持异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为郝建平对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于商品房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合时，应一并进行审查。案涉房屋系住宅，郝建平向一审法院提供了其在大同市区域内名下无其他用于居住的房屋的证明，符合上述第二十九条的规定，故应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查，不动产买受人的民事权益需同时符合上述三个要件，方可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案中，案涉房屋查封时间是2014年11月11日，且一直处于查封状态。郝建平与恒翔公司的《商品房认购协议》签订于2015年1月30日，系在人民法院查封之后签订。即不能认定其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的首要条件，故郝建平对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，上诉人郝建平的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郝建平负担。本判决为终审判决。审判长 魏佩芬审判员 宋丽蓉审判员 李学明二〇二〇年十一月二十七日法官助理 贺芳丽书记员 宋鹏飞