广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10583号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏红叠，女，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：谭某坚，男，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：梁丽云，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市明晖物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：黎某。委托诉讼代理人：陈洁开，该公司经理。委托诉讼代理人：刘智勇，广东共明律师事务所律师。上诉人苏红叠因与被上诉人佛山市明晖物业管理有限公司（以下简称明晖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初2969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏红叠上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第九项；2.改判明晖公司向苏红叠返还租赁保证金27600元；3.改判明晖公司返还苏红叠多支付的租金36084.29元；4.改判明晖公司赔偿苏红叠设备转让款损失92400元；5.明晖公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：双方当事人一直履行的是租赁面积为198平方米的租赁合同。本案中的27600元保证金收据，实为苏红叠从案涉店铺前手承租人朝某辉处接手店铺时直接改名变更而来，不涉及按两个月租金计算保证金的事实。27600元只是当初从朝某辉手上变更过来的一笔旧账款项，只是改写姓名后补写的押金收据。明晖公司由于旧账变更过户的原因，要求对该笔保证金不再增减出账补退，而是直接要求苏红叠不再交纳7600元的保证金，也不再重复开押金收据。除1000元水电表押金外，其余26600元就作为7个月的预存租金。双方在案涉合同签订前的协商过程中对租赁面积一直未达成一致意见，最终明晖公司只愿意把4卡商铺198平方米出租给苏红叠，其他地方暂不出租，但可以临时免费使用，随时可以收回，实际每月租金为3800元。一审法院认定双方实际履行的是租赁面积为432平方米的租赁合同，属于认定事实不清，导致裁判结果错误，请求二审法院予以改判。明晖公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。明晖公司向一审法院起诉请求：1.解除明晖公司与苏红叠于2018年5月16日签订的《租赁合同》；2.判令苏红叠于《租赁合同》解除之日起三日内将承租房屋（佛山市某区某街道某路**号某业大厦首层后面共4卡商铺）腾退交还明晖公司；3.判令苏红叠支付明晖公司拖欠租金86911.13元及利息（以86911.13元为本金，按同期银行贷款利率，从2019年7月30日计至苏红叠付清全部拖欠租金之日止），拖欠租金暂计至2019年7月30日止为86911.13元，从2019年7月30日起至《租赁合同》解除之日止按每天432元计算租金；4.判令苏红叠从《租赁合同》解除之日起至苏红叠将租赁房屋腾退交还明晖公司之日止，以每天432元为标准向明晖公司支付房屋占用费；5.判令苏红叠赔偿明晖公司损失77760元；6.判令苏红叠所交保证金27600元及苏红叠在租赁期间进行的装修、装饰，无偿归明晖公司所有；7.本案诉讼费由苏红叠承担。苏红叠向一审法院反诉请求：1.解除双方的《租赁合同》；2.明晖公司向苏红叠返还租赁保证金27600元；3.判令明晖公司返还苏红叠多支付的租金36084.29元；4.判令明晖公司赔偿苏红叠设备转让款损失92400元；5.明晖公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月16日，明晖公司（甲方）与苏红叠（乙方）签订《租赁合同》，约定（摘录）：1.明晖公司将位于某区某街道某路**号某业大厦首层后面共4卡商铺出租给苏红叠使用，建筑面积432平方米。租赁期限自2018年5月16日至2026年5月15日止，租赁期限8年。2.首年内开始该商铺月租金为12960元；从第3年开始每2年按上一年的基础上递增6%。即：2018年5月16日至2018年6月30日为装修免租期；2018年7月1日至2020年6月30日每月租金12960元；2020年7月1日至2022年6月30日每月租金13738元；2022年7月1日至2024年6月30日每月租金14561元；2024年7月1日至2026年6月30日每月租金15436元。3.苏红叠在签订合同时向明晖公司缴纳27600元作为租赁保证金，租赁期满如苏红叠无违约，租赁保证金无息退还给苏红叠，若租赁期内苏红叠有任何违约行为，则该租赁保证金不予退还。2018年7月1日开始支付当月租金，承租期内的每月10号前苏红叠向明晖公司付清当月租金，逾期3个月支付，视为苏红叠违约。4.苏红叠超期缴交租金的，应按银行当月同期利息追收违约金，若逾期交租超过3个月，视为苏红叠违约，明晖公司有权解除合同。5.租赁期内，明晖公司提供租赁场所消防验收证明，苏红叠应对租赁场所的消防安全承担全部责任，苏红叠必须遵守国家有关消防的规定对租赁场所进行装修和配备相应的消防设备，并对明晖公司提供的消防设备进行维护，做好消防安全的检查防范工作。6.明晖公司必须提供相关证明证件给苏红叠办理营业执照等证照。7.租赁期满或租赁期间因苏红叠违约导致合同解除，苏红叠进行的装修、装饰、通讯等设备无偿归明晖公司所有。合同还对租赁期满后设备处理、水电费收取、付款方式、租赁用途、违约责任、双方的权利义务、其他规定及合同终止的情形等进行了约定。2018年5月16日，明晖公司与苏红叠另行签订一份租赁合同，租赁标的物同为位于某区某街道某路**号某业大厦首层后面共4卡商铺，该合同约定的租赁建筑面积为198平方米，首年内开始该商铺月租金为3800元；从第3年开始每2年按上一年的基础上递增6%。苏红叠在签订合同时向明晖公司缴纳7600元作为租赁保证金，2018年7月1日开始支付当月租金，承租期的每月10号前苏红叠向明晖公司付清当月租金，逾期3个月支付，视为苏红叠违约。该合同的租赁期限、双方权利义务及其他约定均与另一份租赁合同一致。双方签订租赁合同后，苏红叠向明晖公司支付27600元保证金。苏红叠向明晖公司支付租金情况如下：2018年7月10日支付12960元；2018年8月24日支付12960元；2018年9月17日支付3711元；2018年11月1日支付12960元；2018年12月8日支付12960元；2018年12月13日支付4548.87元；2018年12月30日支付12960元；2019年2月8日支付3800元；2019年2月9日支付3801元；2019年2月9日支付3802元；2019年2月10日支付1600元；2019年3月7日支付3800元；2019年3月23日支付3800元；2019年4月10日支付3800元；2019年4月10日支付2500元；2019年5月10日支付3800元；2019年7月11日支付3800元。2018年5月15日，明晖公司的工作人员通过微信向苏红叠的丈夫谭某坚发出“1楼后4卡商铺：苏红叠。二”的合同文本。谭某坚当日发回合同文本给该工作人员，并称“基本上这样了”“我无点改过”。明晖公司工作人员发送的合同文本中租金标准为每月12960元。2018年12月28日，谭某坚发送微信给明晖公司的工作人员，称其需要转让费发放工资，想要将案涉商铺转租他人。2018年12月29日，谭某坚通过微信向明晖公司的工作人员发送了“请求信”，要求明晖公司办理转租移交手续。内容为（摘录）：“致广东省佛山市高明区明晖物业管理有限公司，兹有我佛山某区某德酒家在与贵公司于2018年5月1日所签定的租赁合同期间都能够坚持履行了合约精神……因此延迟了给贵公司交缴租金及拖欠了员工近三个月的工资，本店将无力继续坚持经营，现本酒家决定把本店过户转让给第三方经营……。”此后至2019年1月21日，谭某坚多次通过微信表明因商铺发生过猝死及经营环境等原因导致其经营困难，要求明晖公司同意其将案涉商铺转租。2019年6月26日，谭某坚通过微信向明晖公司工作人员发送信息，确认已经收到催租通知书，称其对欠款清楚，并非存心拖欠不交，而是以目前的经营状况无能力支付欠款。要求明晖公司同意苏红叠转租或待入秋饮食旺季后以所得收入结清所欠租金。2019年9月9日，一审法院组织双方到案涉商铺查看现场状况：苏红叠经营的佛山市某区某德酒家内，案涉商铺是一个明显面积大于200平方米的大厅，苏红叠主张承租的部分约200平方米为大厅的部分面积，与大厅的其他部分相通，其使用的洗手间也位于其主张承租的区域以外，苏红叠的丈夫谭某坚确认曾使用过收银台后面承租区域以外的部分。2019年10月30日，苏红叠将案涉商铺全部交还给明晖公司。苏红叠主张案涉商铺交还时里面属于苏红叠的物品为：水电、天花的装修、照明、安装在大厅与第6和7卡之间及某德酒家大门进去右边的不锈钢护栏、大厅四个角落用于放置家私的柜子、收银台与厨房及大厅间铝合金门、电箱总开关及分开关（厨房、厕所）、抽风排气、吊扇、墙壁装修、外立面的装饰装修及招牌、冷气铜管、卫生间装饰。另查明：1.位于佛山市某区某街道某路**号的房产的房地产权属人为明晖公司，房地产权证号为：粤房地权证佛字第**0104****号。2.2010年11月25日，佛山市某区公安消防大队受理了明晖公司备案的某晖大厦（某业大厦）一、二楼消防安装工程（备案号：440000WYS1000***）依法接受竣工验收消防检查，明晖公司提供了工程竣工验收报告、消防产品质量合格证明文件、有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证、施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件和其他依法需要提供的材料。3.2018年5月28日，苏红叠为经营者的个体工商户佛山市某区某德酒家取得营业执照，2018年7月19日，佛山市某区某德酒家取得食品经营许可证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。明晖公司与苏红叠签订两份《租赁合同》，约定苏红叠向明晖公司承租案涉商铺。两份租赁合同是双方的真实意思表示，对双方均有约束力，由此产生的权利义务受法律的保护和约束。关于苏红叠主张租赁物未经消防验收故租赁合同无效的抗辩意见。案涉租赁标的物不属于《中华人民共和国消防法》第十三条第一款规定的必须经消防验收的建设工程，是否经消防安全验收合格不是认定租赁合同效力的必要条件，双方也未约定将消防验收情况作为案涉合同的生效条件。且明晖公司已经提供了案涉商铺所在的某晖大厦（某业大厦）一、二楼消防安装工程的备案材料，证实案涉商铺符合消防要求。结合苏红叠以案涉商铺作为经营地点取得佛山市某区某德酒家营业执照的事实，苏红叠主张案涉商铺未经消防验收导致租赁合同无效，依据不足，一审法院不予支持。关于双方之间实际履行的是哪一份租赁合同的问题。明晖公司与苏红叠在2018年5月16日就同一租赁物同时签订两份租赁合同，一审法院基于以下事实认定双方实际履行的合同：1.保证金的交付。苏红叠本诉的答辩意见中确认其向明晖公司交付的保证金为27600元，与租赁面积为432平方米的租赁合同约定一致。苏红叠后又辩称该27600元为七个月每月3800元的租金和设备保证金1000元，但其未能提供收据或其他证据予以证实，且如其已缴纳7个月租金，此后仍按月向明晖公司支付租金不符合常理。不缴纳保证金与合同约定需缴纳保证金亦不相符，故一审法院对苏红叠缴纳保证金27600元的事实予以确认。2.租金交付情况。2018年7月至2018年12月期间，苏红叠按照每月12960元的租金标准向明晖公司交付租金，苏红叠辩称系为了帮助明晖公司做银行流水，但未能提供证据证实其主张。且如果2018年12月份之前苏红叠支付的租金超出实际应支付的租金的话，多支付的款项应用于抵扣此后的租金，但其于2019年2月份开始每月向明晖公司支付3800元的租金，与其此前多支付租金的主张相矛盾。3.商铺现状。一审法院组织双方查看现场时候，可见案涉商铺是一个明显面积大于200平方米的大厅，苏红叠主张承租的部分与大厅的其他部分相通，且其使用的洗手间也位于其主张承租的区域以外，苏红叠的丈夫谭某坚也确认曾使用过承租区域以外的部分。4.双方微信聊天记录。苏红叠的丈夫在2018年12月份向明晖公司的工作人员表示想要转租案涉商铺，不再继续经营，并自此后开始变更每月租金交付的金额。2019年6月份收到明晖公司催缴租金通知后，苏红叠的丈夫谭某坚表示对欠款清楚，无力偿还。如租金为每月3800元，则根据苏红叠款项支付情况其2019年6月应不存在欠付租金问题。5.苏红叠在本诉答辩中称其与第三方约定第三方按每月12960元的标准支付租金并支付250000元的顶手费，现其自称以3800元租得商铺与市场价格偏差过大，不符合常理。依据以上五点事实，一审法院确认明晖公司与苏红叠履行的是租赁面积为432平方米的租赁合同。关于明晖公司要求解除双方之间签订的租赁面积为432平方米的租赁合同的诉讼请求。双方在该合同中约定2018年7月1日开始计付租金，2018年7月10日至2019年7月11日期间，苏红叠共向明晖公司支付租金107562.87元，欠付租金金额超过3个月，且此后未再向明晖公司支付租金。根据合同第四条违约责任中“乙方超期缴纳租金的，应按银行当月同期利息追收违约金，若逾期交租超过3个月，视为乙方违约，甲方有权解除合同”的约定，苏红叠拖欠租金的行为已构成违约，明晖公司请求解除租赁合同合法有理，一审法院予以支持。2019年8月9日，一审法院向苏红叠送达了明晖公司的起诉状副本，应视为苏红叠该日收到了明晖公司提出的解除合同申请，故明晖公司与苏红叠之间租赁面积为432平方米的《租赁合同》应于2019年8月9日解除。关于明晖公司要求返还租赁物的诉讼请求。一审中，明晖公司确认苏红叠已于2019年10月30日将租赁物返还，故对明晖公司要求返还租赁物的诉讼请求，一审法院不予支持。关于明晖公司要求苏红叠支付租金的诉讼请求。双方关于租赁面积为432平方米的合同已于2019年8月9日解除，苏红叠应向明晖公司支付2019年8月9日之前的租金。2018年7月1日起至2019年8月9日期间苏红叠应向明晖公司支付的租金金额共计172368元（12960元/月×13月+12960元/月÷30×9天），扣减苏红叠2018年7月10日至2019年7月11日期间向明晖公司支付的租金107562.87元，则苏红叠欠付的2019年8月9日前租金金额为64805.13元（172368元-107562.87元）。关于逾期支付租金的利息问题。因双方合同约定每月10日前支付当月利息，如逾期则应按当月银行同期利息计付违约金。故明晖公司要求苏红叠支付的欠付租金利息实为双方约定的逾期支付租金违约金，合法有据，一审法院予以支持。对2019年7月31日前的欠付租金60917.13元，自2019年7月30日起计算逾期利息，符合双方约定，一审法院予以支持。因2019年8月份的租金3888元在2019年8月9日合同解除时尚未到合同约定的租金支付日，则其逾期支付利息应自合同解除之日的次日即2019年8月10日起计算。对利息标准，因2019年8月20日之后已取消了中国人民银行贷款利率的标准，故自2019年8月20日起的利息一审法院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于明晖公司要求苏红叠支付占用费的诉讼请求。双方合同于2019年8月9日解除后至2019年10月30日苏红叠向明晖公司返还租赁物，苏红叠应向明晖公司支付前述期间的租赁物占用费。明晖公司请求按432元/天即合同解除前的租金水平计算占用费，合法有理，一审法院予以支持。故2019年8月10日至2019年10月30日的占用费为34560元（12960元×3月-12960元/月÷30×10天）。关于明晖公司要求没收保证金27600元的诉讼请求。明晖公司与苏红叠的租赁合同约定若租赁期内苏红叠有任何违约行为，则其缴纳的租赁保证金27600元不予退还。双方关于没收27600元保证金的约定实为对苏红叠违约责任的约定。现苏红叠欠付租金超3个月导致合同解除属违约，明晖公司请求没收苏红叠交纳的保证金27600元，合法有据，一审法院予以支持。关于明晖公司要求苏红叠赔偿损失77760元的诉讼请求。明晖公司因苏红叠违约导致合同解除的损失主要包括空租损失和逾期支付租金的资金占用损失。因一审法院已经支持了明晖公司自合同解除之日至实际返还案涉商铺之日止的占用费和逾期交纳租金的利息损失，并没收了苏红叠交纳的保证金，故对明晖公司主张的空租损失，结合苏红叠违约程度及已经没收保证金的情况，一审法院酌情按合同解除前的租金水平支持一个月12960元的租金损失。明晖公司诉求超出部分，依据不足，一审法院不予支持。关于明晖公司要求苏红叠租赁期间的装修、装饰归明晖公司所有的诉讼请求。双方合同约定租赁期满或租赁期间因苏红叠违约导致合同解除的，苏红叠进行的装修、装饰、通讯等设备无偿归明晖公司所有。诉讼中，苏红叠确认其交还给明晖公司的案涉房屋内属于苏红叠的可移动的资产已经搬迁完毕，2019年10月30日返还给明晖公司时，苏红叠列出的其中由其添置的物品均属于装饰、装修范畴。案涉合同因苏红叠逾期交租违约导致解除，故明晖公司主张返还时的商铺内的装饰、装修归其所有，合法有据，一审法院予以支持。关于苏红叠要求解除租赁面积为198平方米的租赁合同的的反诉请求。双方签订的租赁面积为198平方米的租赁合同合法有效，但双方未实际履行该合同，现双方明确无继续租赁的可能，故对苏红叠要求解除租赁面积为198平方米的租赁合同反诉请求，一审法院予以准许。因双方未就该合同的解除达成一致的意见，该合同自判决生效之日解除。关于苏红叠要求明晖公司返还保证金27600元和多支付的租金36084.29元的反诉请求。双方就同一租赁物签订了两份面积和租金水平不同的租赁合同，一审法院根据双方证据和本案事实查明双方实际履行的是约定租赁面积为432平方米的合同，依据该合同，苏红叠未能如期交租违约导致合同解除，一审法院支持了明晖公司要求没收苏红叠交纳的保证金27600元并补交欠付租金的诉讼请求。苏红叠主张交纳的保证金27600元金额与租赁面积为198平方米的租赁合同约定不符，该合同双方未实际履行，苏红叠依据该合同主张明晖公司返还保证金27600元和租金36084.29元，依据不足，一审法院不予支持。关于苏红叠要求明晖公司赔偿设备转让款92400元的反诉请求。苏红叠以92400元的价格向前一手的承租人购买了一批设备，在苏红叠租赁期间已经使用过该设备，且苏红叠确认其在将案涉商铺交回给明晖公司前已将该设备自行搬离。苏红叠未能举证存在设备损失且损失系由明晖公司过错导致，故苏红叠要求明晖公司赔偿设备转让款92400元，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、确认明晖公司与苏红叠于2018年5月16日签订的租赁面积432平方米的《租赁合同》于2019年8月9日解除；二、苏红叠于判决发生法律效力之日起十日内向明晖公司支付租金64805.13元及逾期支付租金的利息（以60917.13元为本金自2019年7月30日起计算，以3888元为本金自2019年8月10日起计算，以上均按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止;自2019年8月20日起至实际还款之日止，以64805.13元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、苏红叠于判决发生法律效力之日起十日内向明晖公司支付占用费34560元；四、苏红叠支付给明晖公司的租赁保证金27600元归明晖公司所有；五、苏红叠于判决发生法律效力之日起十日内向明晖公司赔偿损失12960元；六、苏红叠于2019年10月30日返还佛山市某区某街道某路**号房屋给明晖公司时该房屋内的装饰装修归明晖公司所有；七、驳回明晖公司的其他诉讼请求；八、解除明晖公司与苏红叠于2018年5月16日签订的租赁面积198平方米的《租赁合同》；九、驳回苏红叠的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费17190元、保全费1481元，共计18671元，由苏红叠负担。一审反诉受理费3882.5元，由明晖公司负担1238元，由苏红叠负担2644.5元。二审中，苏红叠向本院提交了视频光盘、朝某辉与明晖公司签订的《租赁合同》、朝某辉与苏红叠签订的《佛山市某顺某酒楼转让协议书》，拟证明一审主审法官与明晖公司有利害关系而未申请回避，一审程序不当，27600元并非案涉商铺的租赁保证金而是支付给前手朝某辉的顶手费的一部分。明晖公司向本院提交了明晖公司经理陈某开与朝某辉的微信聊天截图、转账凭证、收据，拟证明明晖公司已经向朝某辉全额返还租赁保证金，27600元是苏红叠向明晖公司交纳的租赁保证金。经审查，苏红叠在二审中提交的光盘无法证明一审法官符合法定应当回避的情形而未回避，本院不予采信；苏红叠在二审中提交的租赁合同与转让协议书，仅能证明朝某辉将案涉商铺顶手给苏红叠、苏红叠与明晖公司签订租赁合同的事实，无法证明案涉27600元并非案涉商铺的租赁保证金，本院对前述证据不予采信。明晖公司在二审中提交的数额为27600元的转账凭证与收据，与苏红叠在一审中已经提交过的证据一致，不属于二审中的新证据；明晖公司在二审中提交的微信聊天记录中的转账数额与讼争保证金数额不一致，本院对该证据不予采信；明晖公司在二审中提交的数额为92400元的转账凭证及朝某辉签署的收据，与本案讼争事实具有关联性，本院予以采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2018年5月17日，苏红叠向明晖公司法定代表人黎某雄账户转账92400元。另查明，2018年6月22日，朝某辉确认收齐保证金27600元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：双方当事人实际履行的是哪一份租赁合同；苏红叠的上诉请求是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。2018年5月16日，苏红叠与明晖公司就同一租赁物签订了两份租赁合同，苏红叠主张实际履行的是租赁面积为198平方米的租赁合同，明晖公司主张实际履行的是租赁面积为432平方米的租赁合同。本院认为，第一，根据苏红叠在一审中提交的收据显示，苏红叠于2018年5月18日向明晖公司支付了案涉商铺保证金27600元，该笔款项与租赁面积为432平方米的租赁合同约定的保证金数额一致，而与租赁面积为198平方米的租赁合同约定的保证金7600元存在较大差异。第二，租赁面积为198平方米的租赁合同约定的每月租金标准为3800元，但苏红叠在2018年7月至2018年12月期间一直按照12960元的标准向明晖公司支付租金。第三，从2018年12月28日起直至明晖公司提起本案诉讼之后，苏红叠丈夫谭某坚曾多次与明晖公司工作人员通过微信进行沟通，均确认拖欠明晖公司租金。2019年6月，在收到明晖公司催缴租金通知后，谭某坚仍表示对欠款情况清楚，无力偿还。如按照租赁面积为198平方米的租赁合同约定的每月3800元租金标准，苏红叠并不存在欠付租金的行为，谭某坚对此亦未能作出合理解释。第四，在明晖公司提起本案诉讼之前，苏红叠从未向明晖公司主张返还多收取的租金。第五，根据一审法院现场勘查的结果，案涉商铺的面积明显大于200平方米。综上，本院认为，双方当事人实际履行的合同系租赁面积为432平方米的租赁合同。苏红叠上诉主张本案实际履行的合同是租赁面积为198平方米的租赁合同，缺乏证据支持，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。因苏红叠欠付租金超过三个月构成根本违约，一审法院依据合同约定，判决明晖公司有权解除案涉合同、没收租赁保证金，苏红叠应向明晖公司支付欠付的租金及逾期付款利息、占用费、赔偿损失，案涉商铺内的装饰装修归明晖公司所有，理据充分，本院予以维持。苏红叠上诉主张明晖公司返还租赁保证金及多支付的租金、赔偿设备转让款损失，理由不能成立，本院不予支持。综上，苏红叠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13304元，上诉人苏红叠负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十一月十二日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰