山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终3028号上诉人（原审原告）：倪锴，男，1988年4月26日生，汉族，山西省长子县人。上诉人（原审被告）：张桂梅，女，1953年6月12日生，汉族，山西省太原市迎泽区居民，住本区。委托诉讼代理人：阎工祺，男，1953年5月21日生，汉族，住山西省太原市迎泽区，系张桂梅的丈夫。被上诉人（原审被告）：山西中联置业房地产经纪有限公司，住所地山西省太原市小店区体育西路**茂业天地******。法定代表人：李永明，该公司经理。委托诉讼代理人：靳德寿，男，1982年10月9日生，汉族，住山西省晋中市榆次区，该公司职工。上诉人倪锴、张桂梅因与被上诉人山西中联置业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人倪锴上诉请求：1.依法改判由张桂梅继续承担违约金20000元，山西中联置业房地产经纪有限公司退还剩余8500元居间服务费。2.一、二审诉讼费用全部由二被上诉人承担。上诉理由：1.一审法院避开张桂梅故意隐瞒所卖房屋不能过户的事实，直接避免被上诉人承担违约责任的情形，是错误的认定。《房屋买卖居间合同》中明确约定被上诉人有如实告知房屋产权权属状况和相关关系的义务，而在本案中，被上诉人在卖房时没有告知上诉人案涉房屋不能办理过户手续的事实。假如当时其明确告知该事实的话，产生的损失就由上诉人承担了。但是张桂梅没有履行该义务造成上诉人信赖利益的损失，应当由张桂梅承担该违约情形造成的法律后果，即双倍返还定金。一审法院未对该违约事实予以确认，应当予以纠正。2.一审法院未核实山西中联置业房地产经纪有限公司是否履行合同或是否有隐瞒合同重要信息的情况下认定其完全履行合同，未损害委托人利益，事实不清，应当重新予以认定。山西中联置业房地产经纪有限公司作为居间方，不仅仅负有介绍双方签订合同的义务，还负有如实告知该房屋情况的义务，以及监督房屋买卖合同完全履行的义务。本案中，山西中联置业房地产经纪有限公司告知上诉人房屋他能给办了过户手续；发生不能过户时又为了赚中介费，隐瞒上诉人房屋的真实情况；合同不能继续履行时，也没有沟通协调，致使上诉人的损失一再扩大，因此，山西中联置业房地产经纪有限公司在合同履行过程中没有完全履行合同义务，也未起到中介作用，一审法院未查清该事实，即认定其不承担退还居间服务，显失公平，依法应当改判。张桂梅辩称，张桂梅不知道不能办理过户，之前小区其他人也卖过房子也办理了过户，房子是集体土地，没有土地使用证，张桂梅不知道过户的政策。倪锴通过张桂梅楼下邻居找到张桂梅要买房子，张桂梅没有通过中介发过卖房信息。倪锴说他能找关系过户，张桂梅负责协助就可以。倪锴要求用张桂梅的房子抵押办贷款，张桂梅都给倪锴办了。后来到了开发区法院进行了调解，问倪锴还要不要张桂梅这个房子，倪锴始终不表态。倪锴当时找张桂梅买房子时地下室已经租出去了，每月500元，确定了买张桂梅就通知人家腾空，倪锴的行为给张桂梅造成了损失。不同意返还双倍定金。山西中联置业房地产经纪有限公司辩称，2010年以后就必须两证齐全才能过户。不同意退还居间费，被上诉人已经尽到义务。倪锴买房子主动找的被上诉人，签居间合同的目的是协助倪锴办理贷款，被上诉人对房屋信息不清楚。上诉人张桂梅上诉请求：1.撤销一审判决结果第二项，在查清事实的基础上判决驳回被上诉人一审对上诉人诉讼请求或将本案发还重审。2.本案的一、二审的诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院事实认定错误。1.原审法院未查清涉案房屋未能办理产权转移的真正原因，及被上诉人的不作为导致上诉人的损失。被上诉人在购买之前就通过邻居与上诉人沟通，被上诉人先期查看了房屋，上诉人也向被上诉人出示了大红本，并告知其该房屋是单位集资购房，现尚未办理土地登记手续。被上诉人声称可以通过中介公司办理过户手续，同时自己也可以找关系办理，双方在谈好一切事项后，被上诉人找到中介机构协助办理过户手续，随后，被上诉人要求上诉人提供相关手续，办理银行贷款，上诉人多次陪同被上诉人办理相关银行贷款手续，因银行审批未通过，此时，被上诉人一直让上诉人再等一下，称自己已经找好关系可以办理。2018年4月5日，合同签订后，被上诉人要求上诉人清理干净房屋，并解除了与租户的合同，导致房屋一直空闲至今，给上诉人带来巨大的损失。在此期间，上诉人与被上诉人多次沟通，如果办理不了过户手续，上诉人的房子不能一直空着，被上诉人一直让上诉人再等等，称马上就办理好了。因此，被上诉人对房屋的情况了如指掌，自己一直通过中介公司和关系来办理过户，最后由于自己的原因导致未能办理过户。2.原审法院未能查清“定金”的性质。本案中定金的系立约定金，就是为了担保双方订立合同，关于此点，房屋买卖合同里有充分的体现，此处不再详说。二、原审法院适用法律错误，导致判决结果错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。只有在上诉人与被上诉人未签订合同的情况下才可以要求返回定金，本案中，双方已经签署了房屋买卖合同，并且实际开始履行，只是由于客观原因未能过户，因此不符合返回定金的情形。属于明显的适用法律错误。倪锴辩称，倪锴没有要求张桂梅腾房，房屋没有出租的事实。合同签的是过户后5日内腾房，倪锴没有给上诉人造成损失。倪锴没有了解过房子的信息，担心这个房子在交易过程中出现问题自己解决不了，所以才联系上山西中联置业房地产经纪有限公司把关。过户是山西中联置业房地产经纪有限公司打电话通知倪锴，让多花钱找关系过户，倪锴才告诉张桂梅能找关系过户，有电话录音证实。山西中联置业房地产经纪有限公司述称，倪锴只是找被上诉人办贷款，被上诉人没有去实地看过房子。被上诉人把双方的征信都收上来交给银行先办贷款，没有详谈过户的事情。一审原告倪锴向一审法院起诉请求：1.判令张桂梅返还倪锴购房款20000元，并承担违约金20000元；2.判令山西中联置业房地产经纪有限公司返还倪锴居间费9500元；3.本案诉讼费用由张桂梅、山西中联置业房地产经纪有限公司承担。一审法院认定事实：2018年4月25日，张桂梅、倪锴、山西中联置业房地产经纪有限公司签订1份《房屋买卖居间合同》（编号为ＭＪ2158600），约定倪锴以700000元的价格购买张桂梅名下位于晋中市榆次区房屋1套（房权证号为晋中市房权证字第**），建筑面积为137.21平方米；付款方式为倪锴在签订合同时支付山西中联置业房地产经纪有限公司居间报酬9500元，支付张桂梅购房定金20000元，剩余房款680000元以银行贷款的方式进行支付张桂梅；在三方义务中约定，张桂梅保证所提供的该房产资料的真实性并符合有关规定及政策法规，且承诺交付房屋的内部及附带设施与本合同约定相符，无条件协助倪锴办理过户及贷款事宜，交易时该房屋无权利瑕疵；在违约责任中约定，无论在任何情况下，倪锴和张桂梅任何一方未能履行该合同，由违约方承担责任；张桂梅中途悔约则5日内退还倪锴定金，并另付倪锴相当于定金数额的违约金，倪锴悔约则不得向张桂梅索取定金。合同签订后，倪锴于2018年4月25日支付张桂梅购房定金20000元，支付山西中联置业房地产经纪有限公司居间服务费2000元，于2018年5月4日支付山西中联置业房地产经纪有限公司居间服务费8500元。之后因涉案房屋土地证问题，致使至今无法办理房屋产权过户手续。庭审中，倪锴主张因无法过户，致使合同目的无法实现，遂提出解除合同并要求张桂梅双倍返还购房定金，山西中联置业房地产经纪有限公司退还居间服务费9500元。张桂梅则不同意解除合同，称其已经积极履行了协助义务，涉案房屋属于139单位自建，单位正在积极办理土地证，无法办理过户不是张桂梅原因导致，要求继续履行合同。因双方各执己见，协商不成为本案事实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。倪锴与张桂梅、山西中联置业房地产经纪有限公司之间签订的《房屋买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。本案中，涉案房屋因土地证方面的问题，现无法办理房屋的过户手续，致使本案所涉合同目的无法实现，故该院对倪锴主张解除合同的诉求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于倪锴主张张桂梅退还其购房定金20000元及支付违约金20000元一节，因本案所涉合同无法继续履行并非倪锴、张桂梅的过错所致，故该院认为张桂梅应退还倪锴购房定金20000元，无需支付倪锴违约金。关于倪锴主张山西中联置业房地产经纪有限公司退还其居间服务费一节，因山西中联置业房地产经纪有限公司作为居间人已经履行相应义务，且无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，故该院对倪锴要求山西中联置业房地产经纪有限公司退还其居间服务费的诉求不予支持，但山西中联置业房地产经纪有限公司应退还超出合同约定收取倪锴的居间服务费，即山西中联置业房地产经纪有限公司应退还倪锴居间服务费1000元。一审判决：一、解除倪锴与张桂梅、山西中联置业房地产经纪有限公司于2018年4月25日签订的《房屋买卖居间合同》。二、张桂梅于判决生效后15日内退还倪锴购房定金20000元；三、山西中联置业房地产经纪有限公司于判决生效后15日内退还倪锴居间服务费1000元；四、驳回倪锴的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，张桂梅（甲方）、倪锴（乙方）、山西中联置业房地产经纪有限公司（丙方）于2018年4月25日签订的《房屋买卖居间合同》在第二条“付款方式”部分约定“一、定金支付。乙方应在签订本合同时支付甲方人民币贰万元整，作为保证双方履行合同的定金”，在第五条“三方义务”部分约定：丙方义务：1.为甲乙双方提供订立合同的中介服务，为甲乙双方提供签约场所，见证甲乙双方签订房屋买卖合同；2.及时向甲乙双方通报工作进展情况，协助甲乙双方办理物业交割手续；3.若甲乙双方选择由丙方提供金融按揭服务，则在此过程中，丙方应协调甲乙双方，及时向甲乙双方通报工作进展情况。”本院查明的其余事实与一审基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点有二：一、关于定金的返还问题。履约定金是指一方当事人向另一方当事人交付定金，作为双方当事人履行主合同义务的担保方式。本案双方当事人在签订的《房屋买卖居间合同》中对履约定金作出约定，现双方当事人因房屋无法办理过户手续而导致合同无法继续履行，而该事项属于不可归责于双方的事由，依法依约张桂梅均应将倪锴交付的定金予以返还。倪锴上诉主张张桂梅故意隐瞒所卖房屋不能过户的事实，但未提供相应证据支持，而该主张与一、二审法院查明的双方交易经过以及张桂梅积极配合办理贷款等事项的客观事实不符，故对倪锴双倍返还定金的主张，本院不予支持。一审判决张桂梅退还倪锴购房定金20000元，并无不当。至于张桂梅在本案二审期间所强调的自身损失，因其在一审中并未提起反诉，本案中无法直接作出处理，现张桂梅以该事项作为拒绝退还倪锴定金的理由，事实与法律依据不足，本院无法支持。二、关于居间费的退还问题。通常情况下，中介公司作为专业的房产经纪公司，在提供居间服务时，未对买卖双方的身份以及产权情况进行充分审查，导致买卖双方签订了房屋买卖合同，却无法实际履行，不能实现合同目的，中介公司未尽到合同义务，应退还所得的中介费。而本案中，《房屋买卖居间合同》是在张桂梅、倪锴对房屋买卖合同已成达成购买意向的情况下，倪锴主动选择山西中联置业房地产经纪有限公司介入并协助办理相关事项，三方在合同中约定该公司的主要义务有“见证甲乙双方签订房屋买卖合同”、“协助甲乙双方办理物业交割手续”以及“提供金融按揭服务”三项，并未明确山西中联置业房地产经纪有限公司有协助办理房屋过户的义务，而山西中联置业房地产经纪有限公司在签订合同后积极履行约定义务，并不存在违约，而因政策原因导致房屋过户无法完成时，倪锴要求山西中联置业房地产经纪有限公司退还全部居间费用，显然有违公平原则。一审判令山西中联置业房地产经纪有限公司退还倪锴超出合同约定收取倪锴的居间服务费客观公正。综上所述，上诉人倪锴、张桂梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费813元，由上诉人倪锴负担513元，张桂梅负担300元。本判决为终审判决。审判长 段 锋审判员 许 俊审判员 胡庆刚二〇二〇年十一月十六日书记员 李嘉欣