广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终11204号上诉人（原审被告）：严伟，女，1985年2月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：赵学丰，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婕，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨俊平，女，1978年2月24日出生，汉族，住湖北省天门市彭市。委托诉讼代理人：张艳明，广东宏力律师事务所律师。原审第三人：徐华江，男，1977年8月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人严伟因与被上诉人杨俊平、原审第三人徐华江案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称一审法院）（2020）粤0605民初18331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年11月20日公开进行法庭调查，上诉人严伟的委托诉讼代理人赵学丰、杨婕，被上诉人杨俊平的委托诉讼代理人张艳明到庭参加本次法庭调查，本案现已审理终结。被上诉人杨俊平向一审法院提出诉讼，请求：1.撤销（2020）粤0605执保2673号民事裁定及（2020）粤0605执异285号执行裁定，解除对位于佛山市南海区******************606室（以下简称606室）的查封决定；2.对606室不采取执行措施；3.被告承担本案诉讼费。一审法院查明，2018年6月21日，杨俊平作为买方与卖方徐华江、房产中介服务机构安盈富居房地产中介有限公司签订编号为****《存量房买卖合同》，约定徐华江将606室以225万元的价格出售给杨俊平，定金25万元应在签署本协议同时支付，剩余房款200万元在2018年6月30日前支付。买卖双方同意该房地产交付使用的时间为2018年8月1日，安盈富居房地产中介有限公司应于2020年3月30日前到房地产登记机构协助买卖双方办妥产权转移登记手续等。该合同备注：“经双方同意:1.徐华江得知杨俊平没有购房名额，同意买卖；2.徐华江同意杨俊平在2020年3月30日前办理房产过户”。同日，杨俊平通过其丈夫彭波的银行账户分五笔每笔5万元共计25万元向徐华江账户转账。徐华江出具收款证明，载明收到杨俊平定金25万元。2018年6月27日，徐华江对606室进行不动产登记信息查询，显示606室于2018年3月30日办理产权登记，登记权利人为徐华江，权利证号为粤（2018）佛南不动产权第****号，房屋建筑面积90.77平方米，无抵押情况，无查封等限制情况。2018年7月2日，杨俊平向徐华江账户转账100万元，彭涛银行账户向徐华江账户转账100万元。徐华江出具收款收据，载明收到杨俊平购房尾款200万元。2018年7月2日，徐华江与杨俊平在佛山市自然资源局签订《抵押合同》，并于同年7月5日办理抵押登记，登记抵押权人为杨俊平，不动产登记证明号为粤（2018）佛南不动产证明第***号。2018年10月8日，杨俊平与徐华江签署《收楼确认书》，载明606室的电表、水表、燃气表读数，并明确徐华江已将物业转让给杨俊平，该物业在2018年10月8日前所产生的一切相关费用及一切相关债权债务均与杨俊平无关，由徐华江支付及清理。自2018年10月8日后所产生的费用由杨俊平支付。杨俊平确认收到徐华江交来物业钥匙等。2019年1月9日至2020年6月期间，徐华江通过微信向杨俊平发送606室的电、水、燃气、物业管理费用的计费或缴费截图，杨俊平收到后向徐华江转账支付对应款项。2020年4月1日，杨俊平通过微信向中介人员提出协助办理过户登记的请求。2020年4月3日，杨俊平通过微信向徐华江提出办理过户登记的请求，徐华江微信回复“可以呀，你约到这个月的中旬哪一天的下午吧！我上午就可能没空”。本案亦有证据反映徐华江曾向杨俊平提出办理过户登记的请求，杨俊平回复“我现在还没有时间，我还要搞那个证明，现在还没有搞回来，我还要从老家搞回来……”“我不是自己回老家弄，我是看到时候老家有没有人帮我弄了寄过来，我现在在里面有点忙，我看到时候五月过来搞……”杨俊平提供其于2018年7至2020年6月期间在佛山市参加社会保险及缴费证明。2020年5月12日，该院立案受理原告严伟诉被告徐华江委托理财合同纠纷一案，案号：（2020）粤0605民初11203号。在该案审理过程中，严伟于2020年5月13日向该院申请财产保全，该院经审查作出（2020）粤0605民初11203号民事裁定，裁定冻结徐华江的银行存款4500000元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，该院立案进行财产保全，案号为（2020）粤0605执保2673号。财产保全过程中，该院于2020年5月14日查封了徐华江名下的606室。杨俊平不服该院对606室采取查封措施的执行行为，提出执行异议。该院经审查于2020年7月9日作出（2020）粤0605执异285号执行裁定，裁定驳回异议人杨俊平的异议。杨俊平遂提起本案诉讼。庭审中，原告陈述：其于2018年6月签订606室买卖合同时不具备购房资格，自2018年7月开始在佛山市参加社会保险，于2019年7月已累计缴纳一年的社会保险，符合2017年5月31日《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》中关于“非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明……”的规定，符合购房、办理房屋过户登记的条件。因为合同约定的是在2020年3月30日前办理过户，所以准备到3月去办理。但因疫情影响，原告于2020年3月17日才从湖北返回佛山，到达后按防疫规定隔离了14日，待解除隔离措施后立即联系中介人员、催促第三人办理过户登记。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审理的内容是原告对606室是否享有实体权利及该权利能否排除该院的强制执行，并据此作出相应的裁判。原告诉请撤销（2020）粤0605执保2673号民事裁定、（2020）粤0605执异285号执行裁定及解除对606室的查封措施，不属于案外人执行异议之诉的审查处理范围，本院不予处理。对此，本院分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，结合本案实际情况，原告已提交证据证明在该院查封606室之前，其已与第三人徐华江就606室签订了合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款并实际占用606室至今。至于未过户的过错问题。原告在签订房屋买卖合同时不具备购房资格，但在该院查封前已符合购房条件，并举证证明其于2020年4月向第三人提出办理过户登记请求等积极行为。虽然被告举证证明第三人也曾向原告提出办理过户登记的请求，且不论第三人的请求是发生在原告请求办理过户登记之前还是之后，但根据原告回复“我现在还没有时间”、“我现在在里面有点忙，我看到时候五月过来搞”等内容，仅能反映双方为办理过户登记而协商时间，均不能得出原告具有消极不行使登记的主观意思表示，不能视为原告有过错。结合原告亦有向第三人提出办理过户登记等行为，可以证明非因原告的原因未办理过户。综上所述，本案情形符合前述规定的四个条件，可以排除执行。被告基于不动产登记公示信息请求执行该房屋本身并无过错，故本案诉讼费用属原告维权成本，依法应由原告自行承担。第三人徐华江经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得在（2020）粤0605民初11203号案中执行606室[粤（2018）佛南不动产权第****号]。二、驳回原告杨俊平的其他诉讼请求。上诉人严伟不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审法院作出的（2020）粤0605民初18331号民事判决书判项一；2.改判驳回被上诉人杨俊平的全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定606室未过户的原因不在于杨俊平，属于查明事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。一、杨俊平在签订《存量房买卖合同》时，并不具备在佛山购房的资格，导致在《存量房买卖合同》签订后不能办理房屋过户手续。在本案中从杨俊平和原审第三人徐华江2018年6月21日签订的《存量房买卖合同》第十九条约定可知，杨俊平是明确知道其在2018年6月21日签订该《存量房买卖合同》时并不具备在佛山购房的资格，根本无法办理房屋过户手续，在此情况下仍然购买了606室并支付房款。因此在2018年6月21日《存量房买卖合同》签订后未能办理606室过户手续的原因在于杨俊平。二、杨俊平在2019年7月1日得知自身已具备办理606室过户登记手续的条件时，并未要求徐华江配合，怠于办理过户登记手续。根据《存量房买卖合同》第十九条的约定，杨俊平与徐华江之间约定在2020年3月30日之前办理606室的过户。而根据杨俊平提交的证据可以看出，其在2019年7月1日已经具备佛山购房资格，也就是其从2019年7月1日开始即可通知徐华江办理606室的过户手续。但杨俊平没有提交任何证据证明其在2019年7月1日具备佛山购房资格后，曾要求徐华江办理606室的过户手续，徐华江拒不配合；或者在2019年7月1日之后至2020年3月30日之前，存在其他因素导致606室无法过户。而对于杨俊平何时可以办理606室过户手续，该信息只有其本人掌握，徐华江根本不可能掌握，也不可能在2020年3月30日前主动催告杨俊平办理过户手续。由此可见，在2019年7月1日至2020年3月30日时，杨俊平因自身原因未能办理606室的过户手续。三、杨俊平在2020年5月14日前，因自身原因拖延办理606室的过户手续。杨俊平曾针对606室的查封行为向法院提起执行异议申请，法院依法立案审查。案号为（2020）粤0605执异285号。2020年7月6日，法院组织杨俊平、上诉人以及徐华江三方进行听证以及证据交换，徐华江当场向法院递交了一份通话录音翻译件以及光盘，还有一页微信聊天记录截图。徐华江表示通话录音形成于2020年4月6日，在4月6日当天徐华江致电杨俊平要求办理606室的过户手续，杨俊平却表示需要推迟到5月才能办理。在通话录音中反而是徐华江催促杨俊平要求尽快办理，因为徐华江需要名额置换房屋，而徐华江递交的微信聊天记录显示在2020年5月20日其再次催促杨俊平尽快办理606室的过户手续。由此可见，杨俊平一直以自身原因为由拖延办理606室的过户手续。一审法院认为“结合原告亦有向第三人提出办理过户登记等行为”在本案中并没有任何证据予以证明。在此情况下，该院认为徐华江催促杨俊平办理过户登记手续，杨俊平拖延的行为只是为对过户时间的协商，严伟不予认可。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的四项条件缺一不可的理由在于，不动产权以登记作为生效要件，对于未办理登记的不动产，根据物权法的规定是未生效的权利，在此情况下，未进行物权登记的买受人实际上并非不动产权人，而要以未登记生效的权利去对抗他人，其条件必须严格把控。而对于买受人是否因自身原因未办理过户登记更是要严格审查。在本案中，杨俊平从签订《存量房买卖合同》开始一直到606室被查封之前，并无对其权利的履行保持积极的态度，而仅仅只是在消极、被动等待，甚至在徐华江催促的情况下，仍然表现出不配合的态度。因此，截止至2020年5月14日606室被查封之前，未能办理606室过户手续的原因明显在于杨俊平本身，杨俊平的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定。综上，请求法院结合本案证据材料查明本案事实，严格按照法律规定，依法判决驳回杨俊平的全部诉讼请求。被上诉人杨俊平答辩称，第一，要求由房产中介服务机构跟原审第三人徐华江过户的不是杨俊平，是其丈夫，他们是共同拥有606室的。第二，上诉人上诉意见混淆了很多事实，在签订房屋买卖合同的时候，杨俊平是没有购房资格的，但是在606室被法院查封之前即在2019年7月1日其就拥有了购房资格，杨俊平是全款购房，不需要提供所谓的收入证明，一审的所有证据包括一些事实的核实，都证明了这些。杨俊平及徐华江双方微信的聊天记录，是沟通办理过户的时间，即协商这个事的时间的，不能得出杨俊平有消极不履行登记的主观意思表示，而恰恰证明了杨俊平一直在催促徐华江以及房产中介服务机构办理过户的，杨俊平有向徐华江提出办理过户的资质的行为，不存在过错。上诉人严伟在二审期间向本院提交以下证据：1.徐华江在执行异议程序提交的证据（有光盘）1份（复印件），拟证明606室未办理过户登记手续杨俊平自身原因造成。2.根据徐华江提交的光盘录音内容的文字翻译1份（复印件），拟证明杨俊平确实是因为自己欠缺某份证明导致其不能去办理过户手续。“收入证明”仅是徐华江方的翻译，但录音内容听起来，杨俊平所说的不一定是“收入证明”，可能是其他办理过户必须的材料。经质证，被上诉人杨俊平对上诉人严伟提交的证据发表以下质证意见：被上诉人杨俊平对证据的“三性”不予认可，对证明的内容和证明对象不认可。第一，该证据虽然刻录复制在光盘，在2020年9月15日一审法院的庭审当庭播放，杨俊平也确定是双方的通话，但无法确定通话的时间和内容，且无通话的原始载体，一直没有原件提供给法庭核实，对其真实性是不予认可。第二，录音证据的文字稿与录音光盘的内容严重不符，录音光盘当中根本没有提到收入证明。全款买房是不需要提供收入证明的。录音文字稿是凭空捏造的，该份录音证据文字版不是录音内容反映，而且当事人有选择性的摘录和捏造，且是不完整的，对其真实性不予认可。第三，该录音证据无原件也无其他证据佐证，属于孤证，不能确定其证明力。另外，上诉人是逾期举证，请法院不予采纳。经审查，上诉人严伟提交的证据1属于视听资料，但上诉人严伟并未提供原始载体，本院不予采信，证据2在一审期间已经提交，本院对该证据不予审查。被上诉人杨俊平在二审期间未向本院提交新证据。原审第三人徐华江在二审期间未提交答辩意见，亦未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人杨俊平对606室是否享有足以排除一审法院（2020）粤0605民初11203号案执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，杨俊平应当就其对606室享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，本案中，杨俊平提交其与原审第三人徐华江、房产中介服务机构安盈富居房地产中介有限公司于2018年6月21日签订的《存量房买卖合同》予以证明其向徐华江购买了606室。上述合同签订在一审法院对606室查封的时间即2020年5月14日之前，属各方真实意思表示，且未违反法律规定，应合法有效。该合同签订当日，杨俊平即通过其丈夫彭波的银行账户向徐华江账户转账25万元。后，杨俊平又于2018年7月2日向徐华江账户转账100万元，彭涛银行账户向徐华江账户转账100万元。徐华江亦确认收到上述款项。至此，杨俊平向徐华江支付了606室的全部购房款。2018年10月8日杨俊平与徐华江签订《收楼确认书》，确认收到徐华江交来物业钥匙等，并支付606室自2019年1月9日至2020年6月期间产生的水、电、燃气、物业管理费等。由此可知，上述合同得到了切实的履行。杨俊平在606室被一审法院查封之前已实际占有该房屋。其次，关于606室未能及时办理过户问题。上述《存量房买卖合同》中约定了徐华江得知杨俊平没有购房资格，同意买卖；徐华江同意杨俊平在2020年3月30日前办理房产过户，房产中介服务机构安盈富居房地产中介有限公司协助办妥产权转移登记手续。杨俊平虽在购买606室时尚不具备购房资格，但在一审法院查封606室前已具备购房资格。杨俊平称其因疫情影响，于2020年3月17日才从湖北返回佛山，且按防疫规定隔离14日，其在隔离期满后已于2020年4月1日及4月3日及时通过微信分别向中介人员及徐华江提出办理过户登记的请求。虽然上诉人严伟提供材料证明徐华江也曾向杨俊平提出办理过户登记的请求，但根据杨俊平的回复内容可知，其实双方一直在为办理过户登记而协调时间做准备，并不能由此得出杨俊平有不行使过户登记的主观意思表示，更不能以此推断出杨俊平在未办理过户问题上存在过错的结论。综合上述情况，未能及时办理过户并非因杨俊平存在过错所导致。由上所述，被上诉人杨俊平在一审法院查封606室前已就该房屋签订了合法有效的书面买卖合同，支付全部购房款并实际占有该房屋，且并非由其自身过错导致未能及时办理过户，故其对606室享有足以排除一审法院的强制执行的民事权益。上诉人主张撤销（2020）粤0605民初18331号民事判决书判项一，继续执行606室，缺乏理据，本院不予支持。综上，上诉人严伟的上诉请求，缺乏理据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24800元，由上诉人严伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 慧审 判 员  李蔚婕审 判 员  尹小娜二〇二〇年十一月二十四日法官助理  刘敏君书 记 员  林晓波