贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔01执异627号案外人：朱明进，男，1969年4月26日出生，汉族,住贵州省盘县。委托诉讼代理人：钱由飞，贵州道扶律师事务所律师，执业证号:15202201610570984。申请执行人：谭香现，男，1969年07月27出生，汉族，住重庆市忠县。被执行人：六盘水轩华房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市红果经济开发区50米大道供电局旁。法定代表人：廖洪发，该公司执行董事。本院在执行谭香现申请执行六盘水轩华房地产开发有限公司（以下简称“轩华房开公司”）返还保证金纠纷一案，案外人朱明进向本院提出书面异议。请求：中止对位于贵州省六盘水市盘州市红果开发区胜境大道供电局旁（不动产权证号：黔（2020）盘州市不动产权第XXXXXXX号，面积：936.37㎡）土地及房产的查封、评估、拍卖等执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人朱明进称，贵院的申请执行人谭香现申请执行被执行人六盘水市轩华房地产开发有限公司返还保证金纠纷（2020）黔01执恢236号案件，贵院在执行过程中查封了异议人所有的位于贵州省六盘水市盘州市红果开发区胜境大道供电局旁（不动产权证号：黔（2020）盘州市不动产权第XXXXXXX号，面积：936.37㎡）土地及附着房产，并即将进行评估、拍卖。根据“房地一体、房随地走”的原则，一旦土地使用权被强制拍卖、变卖，土地使用权上附着的房屋势必也一起被拍卖、变卖。因异议人系前述被查封房产的权利人，贵院对该房产进行查封、评估、拍卖将损害异议人的合法权益，故贵院应当立即中止对该土地及附着房产的查封及评估、拍卖。具体理由如下：一、在贵院予以查封之前，异议人已经和被执行人就被查封的房产签订了合法有效的书面买卖合同。2013年12月3日，异议人就购置被执行人在贵州省六盘水市盘州市红果开发区胜境大道供电局旁，面积为936.37㎡的地块开发建设的福临家园二期项目第四至五层4-1号商业用房签订了《商品房买卖合同》。2014年6月25日，被执行人轩华房开公司的法定代表人廖洪发因经营周转问题陆续向盘州市三合小额贷款有限责任公司借款，并由被执行人为借款的偿还提供担保。因涉及的借款实际出借人系异议人朱明进，借款期限届满后，被执行人以其开发的位于贵州省六盘水市盘州市红果开发区胜境大道供电局旁福临家园二期项目中共计2114.66㎡的16套住房直接抵偿给异议人朱明进，以偿还欠下的所有借款本息，消除债务。至此，朱明进通过以物抵债的方式取得了该16套住房，并已经将其中3套住房处置给了其他人，2015年6月15日，被执行人针对该16套住房分别与异议人及相关权利人签订了《商品房买卖合同》，该合同对房屋价款，即抵偿债务的金额进行了明确约定。相关《商品房买卖合同》形成于查封行为之前，系合同当事人真实意思表示，未违法法律法规强制性规定，合法有效。二、在贵院予以查封之前，异议人已经合法占有和使用该被查封的房产。三、异议人商业用房和该16套抵债房产的购房款已全部支付完毕。四、异议人商业用房已经于2013年12月4日完成了《商品房买卖合同》备案和预告登记。现该商业用房和该16套抵债住房至今未办理产权登记手续并非异议人的原因导致。综上所述，异议人系涉案被查封房产的权利主体，且符合排除执行的条件，故向贵院提出执行异议，望予以审查并支持异议人的异议请求。本院查明，谭香现申请强制执行轩华房开公司返还保证金纠纷一案，本院依据已经发生法律效力的贵州省高级人民法院作出的（2017）黔民终242号民事判决，于2017年11月6日立案执行，执行案号为：（2017）黔01执971号。2018年8月24日，本院以被执行人无财产可供执行裁定终结本院作出的（2016）黔01民初682号民事判决的本次执行程序。2018年10月24日，本院恢复该案的执行程序，恢复后案号：（2018）黔01执恢147号。2019年11月1日，本院再次裁定终结本院（2018）黔01执恢147号案件的本次执行程序。2020年7月23日，本院以（2018）黔01执恢147号执行裁定书及（2018）黔01执恢147号之一协助执行通知书向盘州市不动产登记中心查封了被执行人轩华房开公司名下位于贵州省盘州市盘县红果胜境大道轩华大厦A楼、轩华大厦B幢房产8套及盘州市红果开发区胜境大道供电局大楼盘土地使用权一块【产权证号：黔（2020）盘州市不动产权第XXXXXXX号，面积936.37平方米】，查封期限为2020年7月23日至2023年7月22日。2020年9月18日，本院再次恢复该案的执行程序，案号：（2020）黔01执恢236号。2020年10月29日，本院对前述查封的财产拟评估拍卖。案外人朱明进不服，以其购买的房屋建于本院查封的案涉土地之上为由向本院提出书面异议，请求如前所述。另查明，案外人朱明进为证明其异议请求向本院提交《商品房买卖合同》（6-2、8-4、9-2、9-4、14-2、14-4、15-2、15-3、15-4、16-1、16-2、16-3、16-4、四至五层4-1）复印件共计十四份；《借款合同》复印件一份；《保证合同》复印件一份；《房屋认购合同书》复印件一份；《房屋预告登记》复印件一份；《盘县三合小额贷款有限责任公司借款凭证》复印件两份；轩华房开公司出具《说明》复印件一份；《盘县商品房预售专用收据》复印件一份；《中国工商银行个人业务凭证》复印件一份；盖有轩华房开公司财务专用章的《贵州省住宅专项维修资金专用收据》复印件一份；轩华公司出具的收据复印件两份份；中国建设银行取款存款凭证复印件一份；《借条》及《收条》复印件各一份；中国建设银行转账凭证复印件两份；信用卡还款凭证复印件一份。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人针对执行标的提出排除执行异议，同时符合上述四个条件的，人民法院应予支持。本案中，案外人提交的《商品房买卖合同》虽然签订于本院查封案涉土地使用权之前，但其主张案涉房产系其通过以房抵债的方式获得，因涉及案外人朱明进担任法定代表人的盘县三合小额贷款有限责任公司与轩华房开公司法定代表人廖洪发之间的借款关系，并由此产生的以房抵债行为，根据执行异议审查程序对案外人执行标的异议“有限的实体审查”原则，执行异议程序无法对该借款关系及抵债行为的真实性进行审查。且案外人朱明进提交的轩华房开公司出具的付款说明并不能单独证明付款的事实；此外，案外人也未向本院提交证据证明其在本院查封前已实际合法占有案涉房产的异议主张。故案外人所提异议请求不符合前述排除执行法院对执行标的的执行的条件。关于案外人已办理案涉房屋备案登记及预告登记的问题。预售房屋备案登记系行政管理手段，并不产生物权效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”之规定，办理了受让物权预告登记的不动产，案外人以此为由提出排除执行异议的，应具备案涉房产已符合物权登记的条件的要件，但本案案外人朱明进也并未对此进行举证，故其所提排除执行异议的请求，本院亦不予支持。综上，案外人所提异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条之规定，裁定如下：驳回案外人朱明进的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（本页无正文）审判长  孙雪梅审判员  毛 丽审判员  张世海二〇二〇年十一月十二日法官助理李肇星书记员陈磊