湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9087号上诉人（原审原告）：吴琴，女，1982年9月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：长沙市雨花区长丰源小区业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区雅塘路**。主要负责人：周玉芳，长沙市雨花区长丰源小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：马敬超,湖南九门律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜金根，男，1950年5月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人吴琴因与被上诉人长沙市雨花区长丰源小区业主委员会（以下简称长丰源业委会）业主撤销权纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴琴上诉请求：1、请求依法撤销一审判决并依法改判撤销被上诉人长丰源业委会2014年作出的上涨物业费的决议或发回重审；2、判令长丰源业委会承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，不缴纳物业管理费的业主，不具备成为业主委员会委员候选人资格。长丰源小区是长丰猎豹集团的单位福利房，郜金根享有长丰猎豹集团颁布的《实行长丰集团离退休人员物业管理费免减办法》规定的物业费全免的待遇，故郜金根不具备成为业委会成员的资格，2014年1月20日《关于长丰源物业管理费调整的决定（公告）》不符合法定内容，属于无效公告。二、一审判决认定事实不清。根据《长丰源业主大会议事规则》第二章第六条第一项规定，物业管理区域少于或等于300户的，由全体业主直接参加业主大会，进行表决，一审法院核定涉案物业费调价时小区总户数为215户，理应是召开全体业主大会，而长丰源小区却召开的是业主代表大会（由24名业主组成），剥夺了小区大部分业主的合法权益，属于程序违法。2013年12月16日的业主代表大会会议记录第三条表明只需要业主代表一致同意就可以直接上涨物业费，2014年1月19日召开业主代表大会直接宣布涨价幅度，而不是在全体业主大会上进行公开统票再宣布结果，长丰源业委会虚报、捏造支持票数达到上涨物业费的目的，因程序不合法，其于2014年1月20日作出的公告内容不合法。三、一审判决适用法律错误。180张意见书中的30张有的未写明系哪栋哪户，有的无业主本人签名，另150张全无业主本人签名，属于缺乏业主主体资格的证明，为无效投票，应认定业主大会无过半的业主参加，该150份意见通过验收，可以视为长丰源业委会未核实业主身份。加之长丰源业委会未在业主大会上向全体业主公示表决结果，表决未受到全体业主监督，程序不合法，故长丰源业委会于2014年1月20日作出的公告内容不合法。吴琴曾于2019年1月持180张票前往长沙市雨花区住建局和城乡建设规划处咨询物管处主任，其评论：未签名的150张票肯定是有问题的、任何人均可以怀疑并非系小区业主本人的表决。具体法律依据：2013年版湖南省《物业管理条例》第二十八条、2018年7月19日通过的湖南省《物业管理条例》第十六条、住房城乡建设部颁布的2009年版《业主大会和业主指导规则》第二十二条。四、一审法院认定长丰源业委会随后将物业费调价方案向相关部门报案，属于事实认定错误。雅塘村社区居委会的证明仅能说明长丰源业委会于2020年3月10日将2014年涨价方案在雅塘村社区居委会备案，并不能证明其于2014年1月23日至2014年1月25日或者2014年1月20日发布涨价公告后的五日内告知了社区居委会。（详见长丰源业主大会议事规则第十三条、第十九条）。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，提起上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人长丰源业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回吴琴的上诉请求。长丰源业委会于2014年以向小区所有业主发放书面意见的形式召开了全体业主大会，上调物业费是全体业主的意思表示。吴琴在上诉状中提出的住房城乡建设部颁布的文件仅仅是一个部门规章，它的法律效力不及《物业管理条例》这一行政法律。上诉状中提到的2018年7月19日通过的湖南省《物业管理条例》，于2019年1月1日才正式实施，不适用本案中2014年的物业费上调。上诉人吴琴向一审法院起诉请求：1、撤销长丰源业委会2014年1月20日公示的《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》；2、长丰源业委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：吴琴系位于长沙市雨花区××路××号××小区××号栋××房的业主，房产建筑面积233.68平方米。长丰源业委会系长沙市雨花区长丰源小区第二届业主委员会。2013年10月8日，长丰源业委会与长沙市铭格物业管理有限公司（以下简称铭格物业公司）签订《长丰源物业管理委托合同》，约定由铭格物业公司为长丰源小区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2013年10月16日至2016年10月15日止，物业管理服务费暂按双方于2011年10月15日签订的已期满的《长丰源物业管理委托合同》的标准收取，即每月每平方建筑面积1.1元。因铭格物业公司向长丰源业委会提出增调物业管理费的请求，长丰源业委会于2013年12月18日向业主发放《关于增调长丰源物业管理费的意见书》，载明《关于长丰源物业管理费调增征求意见公告》已经公布了有一周的时间，物业公司测算长丰源的物管费需1.46元／平方米才能持平，现请业主诚恳提出意见，觉得物业管理费在什么价位上比较合适。2014年1月6日，长丰源业委会再次张贴《关于调增长丰源物业管理费的意见书回馈的通知》，载明自2013年12月18日将《关于增调长丰源物业管理费的意见书》送达各位业主家中后，至今仍有部分意见书未返回，请在本月12日前投放到各栋Ｍ曾的意见箱内。2014年1月16日，长丰源业委会发布《长丰源物业管理费征求意见汇总公告》，载明共收回征求意见书180份，并将同意增调物业费的户数及增调价格进行了公布，物业管理费的定价将召开业主代表大会确定后予以公布。根据该公告显示，有144户业主同意调增物业管理费。同日，长丰源业委会发布《关于召开长丰源业主代表大会的通知》，载明将于2014年1月19日上午九时在长丰源综合楼三楼会议室召开业主代表大会，议题包括关于增调物业管理费价格的确定等。2014年1月20日，长丰源业委会发布《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》与《关于长丰源物业管理费调整的决定（公告）》，载明长丰源业委会收回“意见书”的80%以上业主同意增调物业管理费，业主代表大会根据收集的“意见书”中各业主的意见，并与其他楼盘物管费比较，综合长丰源小区的实际情况，为确保不加重业主的负担，同时又能提升物业管理的水平，形成了一致意见，决定按阶梯式收费，每户120平方米以内（含120平方米）按每平方米1.2元收取，120平方米以上面积按每平方米1.3元收取。新调整的物业管理费从2014年3月1日起执行，物业公司将从执行日起按新标准收取物业管理费，望各位业主配合执行。自此，铭格物业公司即按上述增调后的标准收取物业管理费。2015年10月15日、2017年10月15日长丰源业委会与铭格物业公司分别签订《长丰源物业服务管理委托合同》，约定合同期限分别自2015年10月16日起至2017年10月15日止、自2017年10月16日起至2019年10月15日止，物业管理服务费均按双方协商的标准即每月每平方建筑面积1.3元收取；其余合同内容与原《长丰源物业管理委托合同》基本一致。吴琴认可其系2015年5月购置涉案房产，涉案房产于2015年6月9日登记于吴琴名下，吴琴亦一直按照“120平方米以内（含120平方米）按每平方米1.2元收取，120平方米以上面积按每平方米1.3元收取”的标准缴纳物业管理费至2019年2月28日。吴琴认为铭格物业公司应按照每月每平方米1.1元的标准收取物业管理费，于2019年11月11日起诉至该院，请求判决铭格物业公司返还其多缴纳的物业费。2019年12月4日，该院作出（2019）湘0111民初13045号民事判决，认为吴琴是在物业管理费收取标准调整后购买并入住，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对吴琴具有约束力，遂驳回吴琴的诉讼请求。2020年1月8日，吴琴再次向该院提起本案诉讼。另查明，涉案长丰源共计341套房产，总建筑面积为66569.67平方米，2014年尚有127套房产登记在长丰集团名下。2014年长丰源业委会下发《关于增调长丰源物业管理费的意见书》，收回180份，其中同意144份，不同意36份，剩余未收回的弃权34份。长沙市雨花区雨花亭街道雅塘村社区居民委员会出具《证明》，载明长丰源业委会及铭格物业公司已向该社区报备自2014年3月1日起执行新的物业费收取标准。《长丰源业主大会议事规则》第七条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有本物业半数以上有投票权的业主参加。第八条第4项规定，业主大会决定制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。第十一条规定，业主大会表决形式。1、设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。2、专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。…已送达的表决票，业主在规定的时间内，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案争议的焦点为：一、吴琴主体是否适格及本案诉讼时效；二、长丰源业委会于2014年作出调整长丰源物业管理费的程序是否合法，其于2014年1月20日作出的《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》是否应予撤销的问题。具体评析如下：一、吴琴主体是否适格及本案诉讼时效。本案中，吴琴系涉案长丰源小区的业主，尽管其系长丰源业委会调整物业费之后即2015年5月方才购买涉案小区房屋，但是其之后一直系按照调整后的物业费进行缴纳，且一直缴纳至2019年2月28日。因此，吴琴主张其自2019年2月之后方才知晓长丰源业委会于2014年调整物业费，遂未再缴纳物业费，该院予以采信。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，自吴琴缴纳物业费2019年2月28日至吴琴提出本案诉讼时，并未超过一年，因此，长丰源业委会主张本案超过诉讼时效的意见，该院不予采信。另根据查明事实，涉案小区物业管理费之前系按照每平米1.1元收取，自2014年3月1日起，实行阶梯收费，在之前基础上进行了价格上调，吴琴系涉案小区业主，据此认为侵害其权益，主体适格。二、长丰源业委会于2014年作出调整长丰源物业管理费的程序是否合法，其于2014年1月20日作出的《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》是否应予撤销的问题。根据《物业服务收费管理办法》之规定，物业服务具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。由此可见，物业服务费的收取标准可以由业主与物业管理企业协商确定。同时，根据《物业管理条例》第十一条之规定以及《长丰源业主大会议事规则》第八条之规定，物业服务收费方案等有关共有和共同管理权利的重大事项必须经业主共同决定，形式上可以通过业主大会进行。而业主委员会是建筑物区分所有权制度下之业主共同组成和选举产生的自治管理性组织，其设立的目的是为了更好地解决各业主之间对共有建筑物部分的合理使用和有效维护问题，提高业主共同生活水平和质量，具有公益性。因此，业主大会的召开等均由业主委员会具体负责执行。本案中，鉴于铭格物业公司向长丰源业委会提出增调物业管理费的请求，长丰源业委会遂于2013年12月18日采取书面征求意见的形式，向业主发放《关于增调长丰源物业管理费的意见书》，该种形式并不违反相关规定。同时，根据查明事实，其收回180份意见书，其中表示同意物业费提价的为144份，仅有36份表示不同意，另有未送回的即为弃权票34份。根据《长丰源业主大会议事规则》之规定，已送达的表决票，业主在规定的时间内，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。该34份弃权票亦视为同意物业费提价。因此，共计178户（144+34）表示同意物业费提价。涉案小区住宅面积为66569.67平方米，共计341套房产，且2014年尚有127套房产登记在长丰集团名下，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。该127套房产仅能按一人计算。因此，该院核定涉案物业费调价时小区总户数为215户（341-127+1），现有178户表示同意，符合双过半之规定。同时，长丰源业委会随后将物业费调价方案进行了公示，亦向相关部门进行了报备，并再之后的物业服务合同中均进行了明确约定。因此，该院确认长丰源业委会于2014年作出调整长丰源物业管理费的程序合法。吴琴主张长丰源业委会提交的意见书没有业主签名等导致表决无效，缺乏依据，该院不予支持。因此，对吴琴主张撤销长丰源业委会于2014年1月20日作出的《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十二条之规定，判决：驳回吴琴的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取40元，由吴琴负担。本院二审期间，上诉人吴琴向本院提交了如下证据：1、“长丰源业主协商讨论群”内部分业主的聊天记录两页及证明两张，拟证明部分业主对2014年物业费上涨不知情。2、长丰源业主群内部分业主的聊天记录两页，拟证明长丰源公共收益大部分属于长丰集团。3、长丰源业主群内部分业主的聊天记录三页、与长丰源1栋业主唐凯的微信聊天记录、长丰源内情人的爆料，拟证明2019年物业费上涨，很多业主维护自己作为业主的权益，业主唐凯对2014年物业费上涨不知情。4、郜金根的个人简历，拟证明郜金根退休可以享受物业折扣。5、周玉芳担任长丰源小区第二届业委会主任的备案资料和物业管理项目情况表，拟证明小区备案资料前后矛盾。6、长沙市雨花区雅塘村2号长丰源小区专家楼1A号房的挂牌转让公告，拟证明长丰源专家楼18套房子属于广汽三菱集团。7、郜金根担任长丰源第一届业委会主任时的业委会备案资料，拟证明2010年11月郜金根当选长丰源业委会主任时业主总人数为293人，与2014年物业费上涨总人数234票有矛盾。8、发票复印件两张，拟证明长丰源小区实行物业折扣。9、长丰源产权情况统计表，拟证明长丰源小区住户人数和面积统计。10、雨花区物业小区明细，拟证明长沙铭格物业的资质。11、视频光盘一个，拟证明雨花区住建局对144票没有记名的表决认定为废票。12、长丰（集团）有限责任公司下发的关于实行《长丰集团离退休人员物业管理费免减办法》的通知，拟证明长丰源物业折扣的标准。被上诉人长丰源业委会发表如下质证意见：1、对证据1关联性有异议，聊天记录仅是微信群部分聊天记录的截图，不能证实微信群里的人分别是谁、是否真的是长丰源小区的业主；证明中九位签字业主的身份需核实，需附身份证及房产证复印件，并要求当庭作证。即使业主身份真实，个别业主也不能代表全体业主意见，2014年物业费上调是经过了合法合规程序的，结果也经过公示了。2、对证据2关联性有异议，微信群里提及的小区公共收益归谁所有与本案无关，且门面和大门确实属于长丰集团所有，不属于小区业主所有，其收益与业主无关。3、对证据3关联性有异议，长丰源小区本欲于2019年再增调物业费，但因大部分业主不同意，最终未增调，吴琴起诉要求撤销的是2014年增调物业费的公告，故该证据与本案无关。4、对证据4关联性有异议，郜金根每年均缴纳了物业费，其一部分物业费由长丰集团代缴，这是公司给部分领导层的福利，并非物业公司给郜金根减免了物业费。5、对证据5“三性”均有异议，需出示原件，且该类备案资料均是物业公司向相关主管部门备案的，与长丰源业委会无关；购买小区房屋及入住业主人数在不同年份是不断变化的，从照片中无法获知是哪一年统计的业主人数信息，且照片显示总业主人数为316人，因物业类型勾选的是住宅，而综合楼属于商业性质（14户），未统计在住宅的数据里。6、对证据6关联性有异议，专家楼以前属于长丰集团，后长丰集团将专家楼转让给了广汽三菱集团，但也属于铭格物业管理的范围。7、对证据7“三性”均有异议，需出示原件，且该类备案资料均是物业公司向相关主管部门备案的，与长丰源业委会无关；购买小区房屋及入住业主人数在不同年份是不断变化的，从照片中无法获知是哪一年统计的业主人数信息，且照片显示总套数为341套，因物业类型勾选的是住宅，而综合楼属于商业性质（14户），未统计在住宅的数据里，业主总人数只有293是因为有部分业主购买了几套房屋，长丰集团至今就还持有几套房屋，所以业主投票时总业主人数肯定会低于小区内总户数。8、对证据8关联性有异议，汤春和与郜金根一样，也享受到了长丰集团物业费补贴，并非物业费折扣。9、对证据9“三性”均有异议，需出示原件，购买小区房屋及入住业主人数在不同年份是不断变化的，从照片中无法获知是哪一年统计的业主人数信息。10、对证据10“三性”均有异议，该证据仅是对电脑文件拍照形成，真实性、可靠性存疑，且物业公司是几级资质与本案无关。11、对证据11“三性”均有异议，第一份视频中的人未出示身份证和房产证，且极个别业主意见不能代表全体业主，第二份视频无法核实拍摄地点和时间，属于偷拍，视频不完整，不具有法律效力，且视频里出现的人未明示身份，其对本案案件事实、2014年投票过程、《长丰源业主大会议事规则》完全不了解，表达的仅为个人片面观点，不能代表或证明任何事实。12、对证据12“三性”均有异议，需出示原件，减免的物业费实际都由长丰集团代缴了，并不影响小区业主行使业主权利。本院对上诉人吴琴提交的证据认证如下：证据1及证据3中唐凯的微信聊天记录及长丰源内情人的爆料，因微信聊天记录里聊天人及证明中签字人的身份不能确定，本院对其真实性不予认定。证据2、证据3中长丰源业主群内部分业主的聊天记录三页、证据4、证据6、证据8与本案无关，本院不予认定。证据5、证据7、证据9、证据10、证据12，未提供原件核实，故本院对其真实性不予认定。证据11，视频中相关人员身份不明，且无雨花区住建局的相关认定结论予以佐证，本院不予认定。被上诉人长丰源业委会向本院提交了如下证据：1、郜金根缴纳物业费的收据及发票，拟证明郜金根在成为长丰源业委会主任之前和之后都有向物业公司缴纳物业管理费。2、长丰源公寓综合楼房产信息，拟证明长丰源综合楼房屋设计用途分别为商业、库房、物管用房和办公，不属于住宅性质。上诉人吴琴发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2，提出公寓综合楼对物业费的上涨具有投票权。本院对被上诉人长丰源业委会提交的证据认证如下：证据1，吴琴对其无异议，本院予以认定。证据2，与本案无关联，本院不予认定。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题为涉案的《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》是否应予撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第二款规定，当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。涉案《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》系由被上诉人长丰源业委会于2014年1月20日公示，从2014年3月1日起执行。上诉人吴琴于2020年1月8日向一审法院起诉，要求撤销上述公告，其起诉之日距该公告公示和执行之日已经明显超过五年除斥期限，其撤销权已消灭，对其诉请应予驳回。一审判决虽存在适用法律不当的瑕疵，但判决驳回吴琴诉讼请求的处理结果正确，本院在此纠正相关瑕疵后予以维持。吴琴的起诉超过了除斥期限，其撤销权已消灭，故对其提出的相关上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人吴琴负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十一月十九日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。