湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8856号原告：张国强，男，1980年2月11日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。委托诉讼代理人：米军华，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖天姿，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：李怡辉，女，1987年1月27日出生，汉族，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：岳汤，男，1986年8月14日出生，汉族，住安徽省太和县，系李怡辉配偶。被告：湖南富兴物业管理有限公司，住所地长沙市开福区蔡锷北路****。法定代表人：付爱群，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯宾，男，1984年1月12日出生，汉族，住长沙市雨花区，系公司员工。被告：长沙市金地房地产开发有限公司，住，住所地长沙市开福区蔡锷北路**/div>法定代表人：何鑫，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张静，女，1995年10月29日出生，汉族，住湖南省华容县，系公司员工。原告张国强与被告李怡辉、湖南富兴物业管理有限公司（以下简称“富兴物业公司”）、长沙市金地房地产开发有限公司（以下简称“金地房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告张国强的委托诉讼代理人米军华、肖天姿，被告李怡辉的委托诉讼代理人岳汤，被告富兴物业公司的委托诉讼代理人冯宾，被告金地房地产公司的委托诉讼代理人张静到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告张国强向本院提出诉讼请求：1.解除原告张国强与被告李怡辉之间的房屋租赁合同；2.判令被告李怡辉向原告张国强退还房屋租金21005.67元；3.判令被告李怡辉赔偿原告张国强装修损失43580元；4.判令被告李怡辉赔偿原告张国强预期租金收益27757元；5.判令被告富兴物业公司、金地房地产公司对被告李怡辉上述请求2、3、4项下义务向原告承担连带责任；6.本案诉讼费用由李怡辉、富兴物业公司及金地房地产公司承担。事实与理由：2017年12月20日，张国强与李怡辉在长沙市××房地产经纪有限公司的居间服务下签订《房屋租赁合同》，约定张国强租赁李怡辉位于长沙市天心区××路××栋××的房屋，张国强承租时该房屋系毛坯状态，双方约定张国强可对该房屋进行割断装修以用于转租。2018年4月份，在张国强完成对该房的装修后，发现该房屋顶墙体多处渗漏，遂要求李怡辉与富兴物业公司进行维修。维修后渗漏问题没有解决，张国强遂再报修，但由于维修不全面、不彻底，导致渗漏问题始终未能解决。在此期间“渗漏——报修——维修”一直处于接续状态，但李怡辉、富兴物业公司及金地房地产公司至今未能解决渗漏的问题，致使张国强至今无法使用该房屋，其间多批第三方房屋租赁中介人带看亦因无法及时解决渗漏问题导致未能成功转租，且张国强投入资金所作装修因为渗漏已基本毁损。张国强与李怡辉建立租赁合同关系，李怡辉作为出租人负有向张国强交付质量合格的租赁物并确保该租赁物在合同履行期间处于适租状态的基本义务。房屋的防水防渗漏属于基本质量要求，在出现渗漏问题时，出租人有义务及时解决，以使房屋满足基本使用要求。现该房屋渗漏问题一直没有得到解决，结合该房屋的渗漏程度，张国强与李怡辉建立租赁关系的合同目的不能实现，张国强有权要求解除租赁合同。同时由于李怡辉始终未对租赁物进行有效维修，渗漏问题久拖未决，其违约行为直接导致张国强在该房屋内的装修损失，且从未享受因装修带来的经济利益。因此，张国强有权要求李怡辉赔偿装修损失与预期租金收益损失。富兴物业公司作为案涉房屋所在物业维修义务的直接责任人，基于上述事实，应就李怡辉对张国强承担的除解除合同以外的义务向张国强承担连带责任。经查，案涉房屋的建设单位为金地房地产公司，其竣工日期是2015年12月30日，防水工程尚在房屋建设单位承担责任的质保期，因此金地房地产公司作为该物业的建设单位应就李怡辉对张国强承担的解除合同以外的义务承担连带责任。被告李怡辉辩称：1.对于张国强要求解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第95条的规定，张国强并未在合理期限内行使法定解除权，其解除权已经消灭；房屋漏水是房屋建设质量问题，房屋在保修期内，应由金地房地产公司和富兴物业公司进行维修；根据合同约定房屋漏水问题出租人未履行维修义务的，承租人即原告可以代为维修，费用由李怡辉承担，张国强迟迟未维修，可见房屋漏水程度并不影响原告张国强正常使用；李怡辉曾与张国强协议免除第二年度下半年的房租5000元并由张国强继续敦促开发商和物业公司解决房屋漏水问题，若漏水问题继续存在则该半年的房屋仍继续收取，张国强未尽到督促责任，不具备合同解除权利。2.对于张国强要求退还房屋租金的问题。原告张国强与被告李怡辉系自愿友好协商签订合同，现既没有合同无效的法定事由，也没有可撤销依据；房屋交付给张国强使用至其装修完成后不存在漏水情况，李怡辉收取租金合理合法，不应返还，另张国强应支付欠付李怡辉的房租及物业管理费4531.2元。3.对于张国强要求赔偿装修损失的问题。李怡辉交付给张国强的是毛坯房，李怡辉并未要求张国强进行装修，其本可以自行维修好漏水再向李怡辉主张维修费用但拒绝自行维修，相应扩大的损失应由其自行承担；房屋尚处于保修期内，李怡辉多次催促开发商进行修缮并要求张国强督促，但漏水问题一直未能修好，富兴物业公司、金地房地产公司应承担主要责任。4.对于张国强主张的预期收益的问题。根据《合同法》第113条规定的赔偿损失的范围，不包括订立合同时预见到或者应当预见到的可能损失。被告富兴物业公司辩称：1.本案系租赁合同纠纷，富兴物业公司不是本案适格主体，张国强要求富兴物业公司承担连带责任并无相关约定和法律规定。2.富兴物业公司已经对张国强使用的房屋进行了修缮，履行了物业服务中的义务。3.涉案房屋漏水是否属于房屋质量问题并不能确认。4.富兴物业公司对于张国强主张的装修损失和预期租金收益均不予认可。装修产生的费用不等于装修损失，即便张国强存在损失，其自身也存在过失，应自行承担扩大的损失。被告金地房地产公司辩称：1.金地房地产公司并非本案适格被告。本案系房屋租赁合同纠纷，当事人应为租赁合同双方，金地房地产公司与张国强之间不存在任何合同关系，张国强要求金地房地产公司承担连带赔偿责任没有法律依据。2.案涉房屋漏水与房屋有无质量问题及是否存在因果关系不能确定。金地房地产公司出售给李怡辉的房屋在2015年经有关部门验收合格并办理了工程竣工验收手续，说明金地房地产公司交付的房屋已经验收合格；根据张国强与李怡辉签订的租赁合同，张国强租赁该房屋进行装修前对房屋具体状况已经充分了解并现场查验确认，房屋并未存在质量问题，对于此后房屋漏水由房屋质量问题造成系张国强和李怡辉单方认定，无权威鉴定结论；根据涉案租赁合同，张国强可将房屋进行隔断装修，不排除房屋漏水是因张国强装修不当造成。4.金地房地产公司对张国强主张的装修损失不予认可。张国强提供的赔偿清单所列单价未经权威机构评估不能直接作为认定损失及赔偿依据，而且根据原告张国强提供的装修施工合同，张国强在2018年2月27日至2018年4月28日对房屋进行装修，但其提供的证据显示在2018年1月1日至2020年7月4日间该房屋产生的电费仅为11.76元，显然不符合进行两个月装修的实际情况。5.金地房地产公司对张国强主张的预期租金收益损失不予认可。若张国强租赁房屋为非居住，按照合同约定其需自行到房屋所在地不动产登记部门办理房屋租赁合同备案手续，金地房地产公司对张国强是否办理了相关手续及涉案房屋是否真正用作出租不知情，其主张的预期租金缺乏事实及法律依据。6.张国强自身存在过失造成损失扩大。在房屋发生漏水后，李怡辉曾免除了张国强半年房租并让其跟进房屋修理工作或自行维修，张国强未履行房屋修理工作致使损失扩大，自身存在过失。7.金地房地产公司至今没有收到过关于案涉房屋的维修申请，对该房屋漏水不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：富兴嘉城二期9栋于2015年10月29日经五方竣工验收合格后投入使用。2016年11月8日，李怡辉与金地房地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了富兴嘉城9幢3单元25层2502房（顶层），建筑面积88.36平方米，其中套内面积68.24平方米，金地房地产公司于2017年2月向李怡辉交付了房屋并于次月办妥了房屋不动产权登记。富兴嘉城小区由富兴物业公司提供物业服务。2017年12月20日，李怡辉（甲方）与张国强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方坐落于长沙市天心区富兴嘉城9栋2502房；租赁期间自2017年12月20日至2022年12月20日；租金标准为每半年6000元，支付时间为2017年12月20日，押金为1000元；甲方第一年给予乙方装修期2个月（2017.12.20至2018.2.20），免租空置期每年1个月共5个月，以上共计7个月，每年首次半年付6000元，2次5000元作剩余半年付；甲方保证已如实陈述房屋权属状况、设备、装饰情况，不存在可能导致乙方无法在租赁期间正常使用承租房屋的权利瑕疵和债务纠纷；乙方对甲方上述出租房屋的具体状况充分了解并已现场查验确认；租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，自行到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续；甲方允许乙方对房屋进行隔断装修，但不改变房屋结构与破坏，乙方能对外出租进行居住，不可用作其他用途，合同生效期间房屋的安全事故由乙方负责，乙方在交房时甲方可要求乙方复原其结构格局整理；甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；租赁期限内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理适用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；甲方有不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋则乙方有权单方面解除合同。合同还对其他权利义务进行了约定。2017年12月26日，张国强向李怡辉支付了租金6005.67元及押金1000元。张国强收房后对房屋进行了装修，将涉案房屋分隔为5个单间拟向外出租。2018年8月16日，张国强转账支付租金3000元，备注为“富兴嘉城2502下半年房租”。2018年下半年，因房屋屋顶出现漏水现象，张国强联系李怡辉进行处理。李怡辉回复称由张国强直接联系物业公司进行维修。2018年12月16日，张国强向李怡辉转账支付5000元，备注为“富兴嘉城2502一九上半年房租”。2019年8月5日，张国强联系李怡辉提出物业公司怠于维修，要求其解决问题。李怡辉提出减免5000元租金并由张国强继续督促物业及开发商进行维修。2019年12月3日，张国强添加了富兴物业公司工作人员微信向其发送了房屋漏水照片并催促该公司加急处理房屋漏水问题。此后，张国强通过该微信号多次与富兴物业公司联系反馈房屋漏水问题并要求维修。李怡辉在此期间亦向富兴物业公司发送微信要求其尽快将房屋漏水处理完毕，但直至庭审当日渗漏水问题尚未妥善解决。从证人证言及房屋现场图片来看，涉案房屋因渗漏水已经有多处墙面出现霉点及刮白脱落的情况。2019年12月19日，张国强向李怡辉转账支付6000元，备注为“富兴嘉城本月起半年房租”。另查明：2018年2月26日，张国强与案外人苏再华签订《室内装修工程施工合同》，约定对长沙市天心区富兴嘉城9栋2502房进行装修，工期2018年2月27日至2018年4月28日，工程款共计43000元，分三期支付，签合同当日支付21500元、泥工油漆工完工支付17200元、装修完工后支付4300元，装修项目包括增加隔墙、室内墙面处理、水电安装等。张国强在各装修节点完工后，向苏再华支付了装修款共计43000元，由苏再华分别于2018年2月27日、2018年4月5日、2018年4月29日出具《收条》收取。2018年2月27日，张国强向富兴物业公司缴纳了预充电表费100元、水卡工本费30元、水费200元、装修许可证20元、装修管理费53元、垃圾清运费177元，共计580元，由富兴物业公司按照房屋户室名开具了《收款收据》收取。在本案庭审过程中，经本院释明，张国强表示其不申请对装修损失和装修残值进行鉴定。本院认为，张国强与李怡辉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应依约履行各自义务。张国强主张涉案房屋出现渗水问题且至今已经持续近两年之久，李怡辉对此予以认可但辩称房屋在保修期内漏水应由金地房地产公司和富兴物业公司维修或由张国强代为维修，对此本院认为，李怡辉作为《房屋租赁合同》的出租人有义务向承租人张国强提供符合居住条件的房屋并依约对租赁房屋在使用损耗中出现的屋顶漏水问题进行有效维修，即使金地房地产公司和富兴物业公司未基于商品房买卖合同或物业服务合同在保修期内对涉案房屋承担维修责任亦仅构成金地房地产公司或富兴物业公司对李怡辉的违约，但因此而造成李怡辉对与张国强租赁合同的违约，应当由李怡辉向张国强承担违约责任；张国强在涉案房屋出现漏水问题并要求李怡辉承担维修责任未果后其可以选择自行维修，但李怡辉的维修义务并不因此而当然转移或免除，且从张国强与李怡辉的短信息交涉过程来看，李怡辉虽提出以免除租金5000元为条件要求张国强负责跟进物业维修或自行维修，但张国强仅同意代李怡辉与富兴物业公司跟进维修事宜而不同意自行维修，双方并未达成维修义务转移的协议。综上，被告李怡辉未能提供适宜居住的房屋或对涉案房屋在使用损耗中出现的屋顶渗水问题未尽到有效维修义务，漏水状态已持续两年且至今仍未解决，已影响到张国强的正常使用，张国强有权要求解除其与李怡辉签订的《房屋租赁合同》，对于其相应诉讼请求，本院予以支持。张国强主张李怡辉返还租金共计21005.67元，该数额中实际包含押金1000元及租金20005.67元。对于押金1000元，双方在《房屋租赁合同》中并未约定扣除押金的情形，李怡辉在合同解除后应向张国强返还押金1000元。对于租金20005.67元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”张国强在装修后不久即发现屋顶漏水问题，多次通知李怡辉但均未得到有效维修，影响了其在租赁期间的正常使用，应减少相应租金。根据漏水时间及漏水程度，本院酌定减少租金50%计算。张国强主张租金已支付至2020年上半年即2020年6月20日，李怡辉此前虽提出免除2019年下半年租金5000元但系以张国强自行或通过物业解决漏水问题为条件，此后双方最终并未达成协议且张国强仍未放弃要求李怡辉承担维修义务，故双方约定的该段期间原租金仍应为25000元，按照50%核减后的应付租金为12500元，故李怡辉应向张国强返还2020年6月20日前的租金7505.67元。对于2020年6月20日后的租金，因李怡辉并未在本案中提出反诉要求一并解决，本院在此不予处理。关于张国强要求李怡辉赔偿装修损失43580元的问题。张国强主张全部装修费用43000元及垃圾清运费等580元均系因漏水造成的装修损失。根据庭审查明的事实，涉案房屋虽存在房屋漏水问题且长期未能得到有效维修，但张国强至今仍占有涉案房屋且经本院释明后拒绝申请对装修损失进行司法鉴定，其主张装修费用全部为损失显然证据不足，但合同现因李怡辉违约而解除，其对因此造成张国强在剩余租赁期内装饰装修残值损失应予赔偿。对于装修残值的确定，经本院释明后张国强明确表示不进行鉴定，考虑到张国强确对涉案房屋进行了装修的情况且漏水问题对装修残值的影响系因李怡辉违约造成的情况，本院按照张国强装修花费43000元折算对应5年租期后，酌情认定截至2020年9月涉案房屋剩余装修残值为19350元（43000元-43000元÷60个月×33个月=19350元）。故对于原告张国强超出上述范围的主张，本院不予支持。关于张国强要求李怡辉赔偿预期租赁收益27757元。虽双方在合同中约定张国强可将涉案房屋对外出租，但房屋出租受市场环境、地段、、地段况等多重因素的影响，具有极大的不确定性，同时张国强将涉案房屋分隔成多个单间进行出租的方式有违中华人民共和国住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》中关于“出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位”的规定，不排除其不规范的出租方式对转租的影响，其要求李怡辉赔偿预期收益损失证据不足，本院不予支持。关于金地房地产公司与富兴物业公司是否与李怡辉承担连带责任的问题。本案系租赁合同纠纷，张国强租赁合同的相对人系李怡辉，即使李怡辉违约系因金地房地产公司与富兴物业公司的行为造成，亦应由李怡辉与金地房地产公司、富兴物业公司另案解决，张国强无权基于其与李怡辉的租赁合同向金地房地产公司、富兴物业公司主张合同权利；张国强虽向富兴物业公司购买了水电，但其并未直接与富兴物业公司签订物业服务合同，其购买水电实际亦系以房屋业主名义购买，其要求富兴物业公司基于物业服务合同在本案中对李怡辉的上述债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、解除原告张国强与被告李怡辉2017年12月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李怡辉于本判决生效后十日内向原告张国强返还租金8505.67元；三、被告李怡辉于本判决生效后十日内向原告张国强赔偿装修残值19350元；四、驳回原告张国强其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1054元,由原告张国强负担805元，被告李怡辉负担249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇二〇年十一月二日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。