广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7235号上诉人（原审被告）：深圳市鑫牛物业管理有限公司,住所地深圳市龙华新区民治街道腾龙路龙塘北二巷**201。法定代表人：檀劲春。上诉人（原审被告）：陈长军,男，1971年10月6日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市望江县。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：王志涛，北京京师（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市观景度假酒店,住所地深圳市盐田区小梅沙生活区报业集团控股公司小梅沙两栋单体住宅。法定代表人：张宝华。委托诉讼代理人：李元君，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李烨，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审被告：檀劲春,男，1973年4月9日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：王志涛，北京京师（天津）律师事务所律师。上诉人深圳市鑫牛物业管理有限公司（以下简称鑫牛公司）、陈长军因与被上诉人深圳市观景度假酒店及原审被告檀劲春合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鑫牛公司、陈长军上诉请求：1.撤销原判第一项，发回重审或者查清事实后依法改判，驳回被上诉人深圳市观景度假酒店的全部诉讼请求；2.被上诉人深圳市观景度假酒店承担本案诉讼费、保全费。主要事实及理由：一、协议属于租赁协议，不属于承包经营协议。被上诉人是无处分权人，《酒店承租协议》无效，被上诉人无权要求上诉人支付租金。根据房屋所有权人（出租人）深圳报业集团作出的《解除租赁合同通知书》可知，被上诉人合同订立过程中存在如下违法情形：1.未经房屋所有权人（出租人）同意，在合同签订过程中谎称出租经过所有权人同意，且隐瞒房屋剩余可租赁期限，构成非法转租，合同应当归属无效；2.被上诉人恶意拖欠出租人租金事由，在合同履行过程中存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。深圳报业集团得知被上诉人转租一事发出《解除租赁合同通知书》，鑫牛公司也从深圳报业集团的抄送得知此事，说明深圳报业集团对转租行为不予认可，鑫牛公司与被上诉人签订的转租合同《酒店承租协议》因未取得该酒店权利人的追认而无效。二、被上诉人在合同签订、履行过程中存在恶意，变更合同约定金额，无权要求按照合同约定金额主张权利。根据《解除租赁合同通知书》可知，被上诉人实际支付租金为每年830000元，其在合同签订和履行过程中存在违反诚信原则、非法处分、对于征收等事项未提前告知等情形，被上诉人无权主张该部分金额。其次，上诉人与被上诉人于2019年3月15日达成一致口头协议：被上诉人同意上诉人变更2019年租金为2500000元。三、2018年9月份遇台风“山竹”沙滩封锁暂停营业,9月19日深圳市小梅沙度假村发布《闭园公告》，直至2018年12月1日才全面对外开放。另外，深圳市特发小梅沙旅游发展有限公司（房屋所有权人暨出租人深圳报业集团的物业公司）于2019年2月28作出通知，告知被上诉人“根据深圳市地铁8号线二期工作推进的进度，预计小梅沙站地铁施工将在2019年上半年进场开展......为了防范经营（或运营）风险，建议各承租户......尽可能减少投入，因自行增加投入所带来的相应损失自行负责承担”，被上诉人未对此情况进行提前告知，导致上诉人遭受巨大损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”被上诉人应当在发生上述不可抗力情形下，减免或者免收上诉人租金。四、《酒店承租协议》中乙方为深圳市鑫牛物业管理有限公司，陈长军作为授权代表人从事行为的法律后果应当归属于公司，而不应由陈长军个人来承担，补充协议中未明确的其他问题都应以《酒店承租协议》为准。深圳市观景度假酒店二审答辩称，一、双方为承包经营关系，不是租赁合同关系。1.双方并不单纯为场地和设备的出租关系，而是被上诉人将经营的酒店、品牌等转让，协议也明确将酒店全套设备、证照承包给上诉人，原有的员工也由上诉人管理，酒店完全由上诉人独立运营、掌控，所以是独立经营承包关系。2.协议第三条也约定双方的法律关系为承包经营关系，补充协议也明确双方的法律关系为承包经营关系。3.深圳报业集团也确认双方的法律关系为承包经营关系，并出具了情况说明予以确认。二、我方与报业集团2020年4月4日解除了合同，在此之前我们已经缴纳了租金、水电费，上诉人一直在实际经营，也因此产生了正常的水电费。檀劲春未作二审答辩。深圳市观景度假酒店向原审法院起诉请求：1.被告鑫牛公司及被告陈长军连带向原告支付人民币（以下均为人民币）5500000元；2.被告鑫牛公司及被告陈长军连带赔偿原告律师费20000元；3.本案诉讼费、保全费由被告鑫牛公司及被告陈长军承担；4.被告檀劲春对上述债务承担连带清偿责任。原审法院查明，2017年12月23日，原告作为发包方（甲方）与作为承包方（乙方）的被告鑫牛公司签订《酒店承租协议》，约定：原告将自营的位于盐田区小梅沙海琴道14号的酒店全套设备、证照承包租赁给被告经营，承包经营期限共4年，自2018年1月1日到2021年12月30日止；年租金5500000元按年收取，被告应分别在2018、2019、2020年每年11月15日前向原告缴纳下一年度租金5500000元；具体财产包括房屋现有的全部设备、设施、厨房用品等；酒店的卫生许可证、消防合格意见书、工商税务登记证等相关证件已由原告办理，所有证件移交给被告，如因证件不能正常移交，导致被告不能正常经营，则原告需退还被告所支付的所有租金及总额的20%违约金;被告需及时提供所需过户变更的有效证件，到相关部门办理相关更名变更手续，以确定经营的合法性，如因被告原因导致不能正常经营不属原告违约，由被告自行承担责任；原告应全力协助被告把酒店法人营业执照注册给被告法人名下；原告与业主签订的租赁合同租期到2021年12月31日止，原告承诺本酒店承租给被告鑫牛公司的合同时间为十年，如原告在上述合同期内还未能签订后续延期合同，原告应赔付被告所交押金双倍金额。上述合同“乙方”处有被告鑫牛公司的公章及法定代表人檀劲春的签名，被告陈长军在乙方授权代表人处签名。2018年1月1日，原告与被告鑫牛公司签订了《酒店承包协议补充协议》，双方确认建筑面积为10000平方米，酒店内物品与提交的物品清单一致并都能正常使用，同时约定在酒店及相关物品移交后，承租方同意出租方保留A栋七楼一间60平方米左右的房屋作为接待使用，另保留一楼的现有小卖部一间，出租方每年向承租方分别支付接待房租金30000元、小商店年租金30000元。该补充协议上列明乙方为被告鑫牛公司及陈长军，补充协议下方“乙方”处有被告檀劲春及陈长军的签名，并加盖鑫牛公司的公章。2018年1月3日，原告将营业执照正本及副本、财务章、公章、发票章等移交给檀劲春。2018年7月19日，被告檀劲春在《观景度假酒店证件交接清单》上签名，确认收到营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、消防安全许可证及食品经营许可证。《酒店承租协议》签订后，被告陈长军、檀劲春分别于2017年12月23日、12月25日向原告法定代表人张宝华账户各转入2562500元，合计5125000元。原告于2017年12月15日出具收据确认收到陈长军、檀劲春交来2018年4月1日至12月31日期间的酒店承租租金4125000元，另于2018年3月15日出具收据确认收到酒店承包押金2000000元。此后，原告未再收到租金。2018年10月15日，原告向被告鑫牛公司及陈长军发《告知函》，称“贵公司于2017年12月23日与我酒店签订的《酒店承包租赁协议》约定贵司缴付承包金的期限将于2018年11月15日（到期），请贵司依约备足资金，支付我酒店承包金”。2018年11月17日，原告法定代表人张宝华通过微信向被告陈长军发送《通知书》，继续向被告鑫牛公司及陈长军催收2019年承包金，被告陈长军同日回复“我会跟檀总沟通，给你添麻烦了。”2019年1月18日，原告向三被告发出《通知书》，称“再次通知你司及其股东陈长军、檀劲春全面履行合同义务，请务必于2019年2月30日前付清2019年度承包金5500000元及合同约定的违约利息，否则将向法院起诉要求你方继续履约并支付承包金及相关违约的利息”。2019年6月28日，张宝华通过微信联系被告陈长军，称“今天6月28日了，现还未收到你们的缴纳承包金。”被告陈长军当日微信回复，“张总下午好，非常抱歉！我辜负了你对我的期望和信任！或许我在你心中的印象大打折扣，但我不怪你，是我自己能力不行，我现在的处境确实很糟糕，外面负债累累，感觉无路可走了，只能向张总说声对不起!你就走法律程序吧，我不怪你。”另查明，原告系个人独资企业，于2006年6月20日成立，投资人为张宝华。被告鑫牛公司系有限责任公司，于2013年5月24日成立，注册资金5000000元，股东为檀劲春、黄惠慈，分别实缴出资4000000元、1000000元。观景酒店公司于2018年1月2日成立，原法定代表人为张宝华，股东为张宝华、檀劲春、陈长军，股份占比分别为1%、50%、49%。2018年2月7日，该公司法定代表人变更为檀劲春，股东变更为檀劲春、陈长军，股份占比各为50%。原告称张宝华之所以曾占比1%是为了履行合同义务，后张宝华退出该公司也是为了方便檀劲春、陈长军进行管理经营酒店，三被告称注册这家公司就是为了把涉案酒店移交给观景酒店公司使用，并称观景酒店公司已实际接管经营酒店，现处于亏损状态。再查明，为本案诉讼，原告支出律师费20000元。原审法院认为，原告通过书面协议约定将原告经营的观景度假酒店的全套设备、证照等承包给被告鑫牛公司及陈长军经营，承包方可根据协议约定将酒店法人营业执照进行变更，并自行独立经营酒店，双方之间并非单纯的场地或设备租赁关系，双方签订的协议属承包经营性质而非租赁性质，本案案由应为承包经营合同纠纷。当事人签署的《酒店承租协议》和《酒店承包协议补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。因涉案合同属酒店承包经营合同性质，不存在出租出借营业手续的问题，被告关于涉案合同涉及出租出借营业手续、应认定为无效的意见，原审法院不予采纳。关于涉案合同的合同相对方，原、被告双方存在争议，原告主张合同相对方为被告鑫牛公司及陈长军，被告则认为合同相对方仅为被告鑫牛公司。经查，涉案两份协议即《酒店承租协议》和《酒店承包协议补充协议》所列明的“乙方”及协议尾部“乙方”处的签署不相一致，前一份协议所列“乙方”为鑫牛公司，协议末尾“乙方”处除有被告鑫牛公司的公章及其法定代表人檀劲春的签名外，被告陈长军在“授权代表人”处签名；后一份协议列明的“乙方”为被告鑫牛公司及陈长军，协议末尾“乙方”处除有被告鑫牛公司的公章及其法定代表人檀劲春的签名外，另有陈长军的独立签名，其签名前无“授权代表人”字样。因后一份协议系前一份协议的补充协议，签署时间在后，两份协议内容相矛盾时，原则上应以后一份协议的内容为准，因此，被告陈长军在补充协议中亦作为“乙方”进行签名应视为合同双方认可被告陈长军作为合同相对人的地位。且在案无证据显示被告陈长军系鑫牛公司的股东或职员，相反，被告陈长军与檀劲春在上述协议签订后注册成立了观景酒店公司，双方现各持该公司50%的股份，在涉案合同的实际履约过程中，被告檀劲春、陈长军分别向原告法定代表人张宝华账户转入2018年度酒店承包金2562500元，原告及张宝华后续亦多次向被告陈长军催要2019年酒店承包金，陈长军在微信回复中并无与其无关等类似表述，仅称“会跟檀总沟通”或“处境糟糕，负债累累，感觉无路可走”，由此可见，被告陈长军系与被告鑫牛公司一起承包经营观景度假酒店，其与被告檀劲春注册成立观景酒店公司即是为了方便观景度假酒店的经营。原审法院采纳原告的相关意见，认定涉案合同的合同相对人为被告鑫牛公司及陈长军。根据案涉合同约定，原告应将酒店全套设备、证照移交给承包方，在案证据显示原告已移交酒店全套设备，并将酒店的营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、消防安全许可证及食品经营许可证等证照移交给了檀劲春，因檀劲春系鑫牛公司和观景酒店公司的法定代表人，基于前述对观景酒店公司的分析，原审法院认为，原告实际亦履行了证照移交义务，被告关于原告未将证照移交给鑫牛公司的意见与事实不符，原审法院不予采纳。至于被告在答辩中所称原告未移交其公章、被告无法正常承包经营酒店的意见，原审法院认为，双方并未在合同中明确约定原告需移交原告的公章，且从双方约定“被告到相关部门办理相关更名变更手续，原告应全力协助被告把酒店法人营业执照注册给被告法人名下”等内容，以及被告方另设观景酒店公司以实际运营酒店的情形来看，原告亦无需移交其公章。被告的上述答辩意见，原审法院亦不予采纳。综上，原告履行了合同义务，被告鑫牛公司和被告陈长军应依约向原告支付2019年度酒店承包金5500000元。原告的该项诉讼请求，原审法院予以支持。对于原告主张的律师费，无合同依据和法律依据，原审法院不予支持。对于原告要求被告檀劲春承担连带责任的诉讼请求，因被告檀劲春非涉案合同的相对方，其在鑫牛公司所持股份亦有实缴出资，原告无证据证明其存在抽逃出资或股东应对公司债务承担连带责任的其他情形，该请求于法无据，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告深圳市鑫牛物业管理有限公司和被告陈长军应于判决生效之日起十日内向原告深圳市观景度假酒店支付2019年度酒店承包金人民币5500000元；二、驳回原告深圳市观景度假酒店的其他诉讼请求。案件受理费人民币25220元、保全费人民币5000元由原告深圳市观景度假酒店负担。该费用已由原告预交，原审法院不予退还，被告应于判决生效之日起十日内迳付原告。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，《酒店承租协议》明确约定被上诉人将酒店全套设备、证照承包租赁上诉人经营，事实上，被上诉人将营业执照正本及副本、财务章、发票章等移交上诉人处，上诉人在移交清单上签名确认收到营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、消防安全许可证及食品经营许可证，上诉人主张双方为房屋租赁关系，与协议的约定及事实不符，本院不予支持。鉴于双方的合同关系为承包经营关系，上诉人以租赁关系为由主张合同无效，无事实基础，本院不予支持。同理，上诉人以租赁关系为由主张减少租金，本院不予支持。对于陈长军的法律责任，陈长军在《酒店承包补充协议》中是合同当事人，该补充协议约定“本补充协议和酒店承包协议具有同等法律效力，本合同自甲乙双方加盖公章法定代表人签字并按捺手印后生效”，根据该补充协议，陈长军是合同当事人，应当承担法律义务。综上，上诉人的上诉意见与查明的事实不符，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50440元，由上诉人深圳市鑫牛物业管理有限公司、陈长军负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年十一月四日书记员 魏思禹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。