湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0408民初1754号 原告：罗后菊，女，1975年12月30日出生，汉族，住湖南省衡南县。 委托诉讼代理人：谢先宝，男，1973年11月10日出生，汉族，住湖南省衡南县，系原告罗后菊丈夫。 委托诉讼代理人：李亿，湖南居安律师事务所律师。 被告：衡阳冠荣房地产开发有限公司，住所地衡阳市蒸湘区船山大道**英伦星海湾****。 法定代表人：欧云钦。 委托诉讼代理人：彭巧明，湖南德巍律师事务所律师。 原告罗后菊与被告衡阳冠荣房地产开发有限公司（以下简称冠荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗后菊及其委托诉讼代理人谢先宝、李亿，被告冠荣公司的委托诉讼代理人彭巧明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗后菊向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付房屋；2.判令被告立即将收据换成不动产销售发票，协助原告办理不动产权属登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月30日，原告向被告支付购房定金30000元。2016年6月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于衡阳市蒸湘区××路××号××＃楼××室房屋一套，房屋建筑面积为118.82平方米，单价为4164.4元／平方米，总房款合计为494779元。合同还约定，原告在签订合同当天一次性付清购房款，被告在2017年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房单体建筑经验收合格后，向买受人交付商品房，并在约定交房后365日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。合同签订后，衡阳市楚材城乡建筑工程有限公司（以下简称：楚材公司）于2016年7月18日向被告借支工程款464779元，代原告支付了剩余全部购房款，被告当天出具购房款收据一张。2017年5月10日，原告收到被告交房通知书后，曾多次领取钥匙查验房屋，但一直未实际收房。现因原告需对该房屋进行装修，被告拒绝交付使用。为维护其合法权益，故诉至法院。 被告冠荣公司辩称：1.本案不能仅凭被告开具的收据认定原告已交清房款；2.不能仅凭楚材公司出具的承诺书认定原告已交清了房款，虽有视听资料印证，但因未经当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，且曹华泰在出具承诺书之时已不再享有对被告工程款的主张权利；曹华泰仅仅是楚材公司的股东，根据公司法规定，未经公司股东大会决议并通过，该承诺书不合法；即便承诺书存在被告处，也不能证明原告交清了房款，原告没有证据证明被告同意并接受该份承诺书内容；3.谢雁冰、曹华泰与原告之间是否存在真实合法的债权债务关系存疑，欠条所述是用英伦星海湾房屋抵销债务而非本案金域豪廷房屋。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2016年4月30日，原告罗后菊向被告冠荣公司金域豪廷分公司交纳金域豪廷之英伦首府16栋702房的购房定金30000元，被告冠荣公司金域豪廷分公司向原告罗后菊出具收据一张，收据加盖了被告冠荣公司金域豪廷分公司财务专用章。2016年6月15日，原、被告签订编号为ＨＹ2016034140《衡阳市商品房买卖合同》及补充协议,约定由原告罗后菊购买被告冠荣公司开发建设的位于衡阳市蒸湘区××路××号金域豪廷（16＃楼）702室，房屋建筑面积118.82平方米，房屋总价款494779元。原告罗后菊应在签订合同当天一次性付清全部购房款494779元。合同另约定被告应当于2017年7月30日前交付涉案房屋，并在商品房交付使用后365个工作日后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其中交房应具备以下条件：1.商品房单体建筑经验收合格；2.供水、供电、燃气、电话网络线路接通等，合同另对其他事项进行了详细约定。补充协议约定出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需要出卖人提供的办理该商品房所有楼宇或项目的初始登记所需资料报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。如因其他非出卖人原因（包括但不限于相关部门办理推迟、办理进度缓慢等）导致未能按约定时间备案，则出卖人不需因此而承担相应责任。2016年7月18日，被告冠荣公司金域豪廷分公司向原告出具一张收据“今收到罗后菊交来购金域豪廷之英伦首府16号702房购房款464779元”，收据加盖了被告冠荣公司金域豪廷分公司财务专用章。2017年5月10日，被告冠荣公司向原告罗后菊送达交房通知书，通知书载明：原告购买的英伦金域豪廷项目16栋702号房已经完全达到交付条件，特通知原告提前交房，请原告于2017年5月20日携带相关证件资料至营销中心办理交房手续，具体包括缴纳物业专项维修资金、缴纳契税及办证的相关费用、物业管理费、可委托直系亲属办理交房等等。 庭审中，针对原告是否已履行完支付购房款义务的事实，原告主张已全部履行完毕，并向法院提交以下证据：1.定金收据，以证明原告于2016年4月30日支付涉案购房定金30000元；2.购房款收据（金额为464779元）、光碟及2016年7月18日出具的承诺书，以证明剩余房款464779元已由楚材公司借支并直接向被告代原告履行完毕，被告亦出具购房款收据予以确认；3.2020年8月5日谢雁冰出具的证明、曹华泰于2016年7月24日出具的欠条、曹华泰于2014年9月6日出具的借条、中国工商银行转账凭证，以证明原告与谢雁冰、谢雁冰与被告楚材公司之间存在真实的债务关系，楚材公司代原告履行支付购房款，是为抵消债务。被告对证据1、证据2中购房款收据（金额为464779元）的真实性无异议，对其他证据均持有异议，认为其公司实际并未收到原告支付的该笔款项，亦未收到楚材公司代原告支付的款项，原告提供的上述证据不能证明其购房付款义务已履行完毕。并向法院提交证据4（2018）湘04民初611号民事判决书，予以证实楚材公司于2014年12月27日已将其工程转包给其他公司，楚材公司与被告之间不存在工程款债务，且该工程已于2016年4月19日竣工。本院认为，双方当事人对证据1及证据2中购房款收据（金额为464779元）的真实性均不持有异议，本院予以确认；证据2、3、4形成完整的证据链，相互印证，可以作为本案的有效证据证据使用。理由如下：1.购房款收据的出具时间为2016年7月18日，与承诺书的出具时间完全一致；2.承诺书载明的内容“我司于2014年5月28日与贵司签订《工程承包合作协议》，现就罗后菊购买金域豪廷16＃702购房款及双方工程承包合作结算等问题郑重承诺：（1）罗后菊购买贵司建设开发的金域豪廷16＃702房，总房款为494779元，罗后菊已缴纳30000元并签订了《商品房买卖合同》，尚缺购房款464779元，现我司特向贵司提出申请：请贵司借付给我司464779元用于缴纳该购房款，该款直接抵还贵司，无需拨付到我方户头，然后由贵司开具发票给罗后菊，今后从我司与贵司的结算款中扣除。（2）罗后菊收到购房款收据后，我司保证其按照与贵司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定履行，贵司不承担《商品房买卖合同》约定以外的任何责任，我司也不会因此再要求贵司为其办理和关照任何事宜……”，与购房收据载明的交款人姓名、购房金额、涉诉房屋的房号完全吻合；3.（2018）湘04民终611号民事判决书系生效判决，可证实被告于2014年7月8日将其开发的衡阳市金域豪庭二期项目交由楚材公司承建施工。由此可见双方曾存在建设工程施工法律关系，与承诺书载明的工程承包合作事宜相互印证。即便楚材公司如被告所称已于2014年12月27日退出施工，但截至2016年7月18日，双方是否就前期的工程承包合作是否结算完毕，在被告未进一步提供有效证据情形下，本院对被告主张楚材公司此时对其公司不享有工程款债权的抗辩意见不予采信；4.曹华泰系楚材公司的法定代表人，其出具的借条及中国工商银行转账凭证，来源于衡阳市××队，与谢雁冰出具的证明、曹华泰出具的欠条及银行转账凭证，相互印证。且欠条中所提“英伦星海房屋”，与购房收据及定金收据所载“金域豪廷之英伦首府”基本一致，可证实他们相互之间存在真实的可抵消债务关系；5.光碟，系原告与被告公司法务当面沟通涉案房屋交款事宜，并偷偷进行的录音、录像，该录音、录像虽未经对方同意，但不存在侵害他人的合法权益，或者违反法律禁止性规定的情形，该证据可作为本案有效证据使用，能证实原告所提交的承诺书来源于被告处，被告以原告未提交承诺书原件予以核对的抗辩理由不成立；6.根据双方当事人所签合同及补充协议的约定，原告未付清购房款，被告有权解除合同，而本案被告始终未向原告提出过解除合同，亦未提交证据证明其催讨过剩余房款。如果真如被告所称其对承诺书内容不知情、不同意，那么，被告为什么不在原告迟迟不肯交纳剩余房款的情况下，催讨剩余房款，进而解除合同将涉案房屋另卖他人呢？相反，被告还以交房通知书的形式向催促原告收房。从以上逻辑能够推定被告是同意承诺书所载事项。至于上述证据能否证实原告是否已履行完支付购房款义务，将在本院认为部分一并阐述。 另查明，2016年12月29日，由建设单位衡阳冠荣房地产开发有限公司、勘察单位湖南核工业岩土工程勘察设计研究院、设计单位湖南雁能设计研究有限公司、监理单位湖南建科工程项目管理有限公司、施工单位衡阳市楚材城乡建筑工程有限公司，五方共同出具金域豪廷二期16#楼的验收合格的综合验收结论。2017年5月12日，衡阳市建设工程质量监督站对涉案楼栋出具监督登记号：430501201446010068的建设工程质量监督报告，给出的审核意见为：经审核，该工程质量监督资料基本完整，各责任主体的质量验评结论基本属实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告所签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案的争议焦点在于，房屋买卖合同签订后，原告是否已向被告履行了全部付款义务。综合全案证据并结合本案情来看，原告罗后菊本人虽未实际支付剩余房款464,779元，但其提供的承诺书内容显示，楚材公司同意罗后菊将其剩余房款的支付义务转让给他公司，被告在收到楚材公司的承诺书后，向原告出具的购房款收据，及之后向原告送达的交房通知书的行为，可视为对该债务转让的同意。至此，罗后菊本次购房款的支付义务已全部转让给楚材公司，罗后菊无需向冠荣公司继续履行支付剩余购房款的义务。根据双方所签《衡阳市商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告冠荣公司理应向原告履行房屋交付，本院对原告的该项主张予以支持；对原告要求被告协助办理产权证，与双方所签合同约定由被告方代办不相符，故本院不予支持。被告抗辩称，不能仅凭被告开具的收据、楚材公司出具的承诺书认定原告已经付清房款，且谢雁冰与曹华泰、谢雁冰与罗后菊之间的债权债务关系不能达到原告的证明目的。本院认为，仅凭上述单独任何一份证据确实无法证明原告已付清房款，但如果将上述证据相结合再与商品房买卖合同、被告出具的交房通知、在被告处拍摄承诺书过程的录音录像以及被告提供的民事判决书等证据全面综合来看，就不难发现原告提交的证据已经形成了完整的证据锁链，故被告的上述抗辩意见不成立，本院不予采纳。被告抗辩拍摄承诺书的视听资料取证程序不合法及欠条所述房屋位置存在矛盾的意见，本院在证据认定部分已经予以答复，本院对该意见依法不予采纳。被告还抗辩，楚材公司在出具承诺书之时已不再享有对被告工程款的主张权利以及楚材公司法定代表人曹华泰出具承诺书的行为是职务行为，还是非职务行为，均不属于本案审查的范畴，可由被告或相关利害关系人另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告衡阳冠荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗后菊交付衡阳市蒸湘区××路××号××＃楼××室房屋一套； 二、驳回原告罗后菊的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取4361元，由被告衡阳冠荣房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  王敏 二〇二〇年十一月十八日 法官助理杨海波 书记员邱诗慧 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。