黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4300号上诉人（一审被告、反诉原告）：哈尔滨市佳业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区和平二道街**门市。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人:李蓉，女，1969年2月10日出生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市道里区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：王月，女，1991年7月10日生，汉族，杭州策软科技有限公司行政人员，住哈尔滨市南岗区。上诉人哈尔滨市佳业房地产开发有限公司（以下简称佳业公司）因与被上诉人王月房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳业公司委托诉讼代理人李蓉，被上诉人王月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳业公司上诉请求：1.撤销一审判决。2.佳业公司返还491784元首付款本金及王月已经偿还的贷款本金。事实和理由:一、一审判决认定佳业公司给付贷款首付款的利息没有事实和法律依据。无理由退房协议书第二条已经明确约定，王月行使退房权利的，佳业公司仅返还本金部分，应当按照该约定履行。一审判决在利息起算时间上存在矛盾，贷款和首付款均系王月交纳的购房款，一审判决认定贷款利息起算时间为佳业公司收到该款的时间，而首付款利息起算时间却为王月提出无理由退房之日，二者存在矛盾。二、一审判决佳业公司返还购房款后，再办理撤销商品房买卖合同备案错误。商品房买卖合同及无理由退房协议书中明确约定，如合同解除，应当首先由王月配合佳业公司办理撤销商品房买卖合同备案后，返还相应的购房款。一审判决忽视上述约定，判决先行返还购房款错误。三、一审未追加贷款银行为本案第三人，确认佳业公司返还包括贷款在内的全部购房款不当。王月系贷款方式购买涉案房屋，且已与中信银行签订贷款合同，佳业公司提供阶段性连带责任保证。仅解除商品房买卖合同，并不能解除佳业公司的保证担保责任。若佳业公司将包括贷款在内的全部购房款还给王月后，王月未能将款项用于清偿全部贷款，将会导致佳业公司承担保证责任。故应当追加中信银行为本案第三人。由佳业公司结清贷款后，再将首付款及王月已经偿还贷款部分返还给王月。王月辩称：请求驳回佳业公司的上诉请求，维持原判。事实和理由；一、一审判决认定事实清楚。无理由退房协议约定的本金与利息是对应的，包括首付款和贷款，佳业公司曲解了协议第二条约定。该协议本质是在双方均无违约的情况下退房适用的条款，王月自2019年4月6日屡次提出退房，均被告知不予办理，因此佳业公司存在严重违约行为，不应适用该条款，应承担未及时解除合同，给王月造成利息损失的违约赔偿责任。一审判决在处理首付款和贷款的利息起算时间，考虑了两笔款项的性质，收款时间及无过错因素，如利息均自收款次日计算王月也无异议。二、无理由退房协议未约定合同解除后，应先撤销商品买卖合同备案，再返还购房款，一审判决是按公平原则确定双方权利义务。三、根据合同的相对性原则，王月与佳业公司建立了商品房买卖关系，应由佳业公司返还全部购房款及利息。王月与银行建立的借贷关系会自行解决，符合《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定。王月向一审法院起诉请求：1.解除王月与佳业公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》；2.佳业公司返还王月的购房款1981784元，并赔偿因其违约给王月造成的损失，以购房款1981784元为基数，自2019年4月6日起至佳业公司全额退还之日止，按银行借款合同约定的年利率4.9%计算利息；3.双倍支付定金20000元。佳业公司向一审法院反诉请求：1.王月配合佳业公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；2.应当将佳业公司已付的推荐佣金39636元在房款中扣除。一审法院认定事实：王月与佳业公司于2019年3月23日签订哈尔滨恒大珺庭商品房认购书，王月给付佳业公司定金10000元，并约定定金在签订商品房买卖合同时转入购房款。同日双方签订商品房买卖合同，合同约定王月购买佳业公司位于南岗区××大街与发展大道交角以南××段××单元××层××号商品房，建筑面积146.16平方米，每平方米13559元，房屋总金额1981784元，付款方式为：现金付款491784元（包含定金10000元），商业贷款1490000，商品房交付期限在2019年10月20日前。双方同时签订无理由退房协议书，约定在王月办理入住手续前的任何时间享有无理由退房的权利。上述三份合同均为佳业公司提供的格式化合同文本。2019年3月23日，王月给付佳业公司首付款491780元（含定金10000元），2019年3月29日王月向中信银行股份有限公司哈尔滨分行个人购房商业贷款为1490000元（年利率为4.9%），同日转到佳业公司结算的账户内（账号81×××97）。自2019年3月29日至2020年6月，王月按月如期向银行偿还购房贷款本金及利息。王月在起诉状中自认2019年10月20日房屋交付前向佳业公司要求行使退房权利，但双方未解除合同，佳业公司亦未向王月返还购房款及利息。因王月提出退房，案涉房屋一直未交付。庭审中，王月同意佳业公司在返还购房款和损失的同时协助办理撤销商品房买卖合同备案手续。一审法院认为，王月与佳业公司于2019年3月23日签订的商品房认购书、商品房买卖合同及补充协议、无理由退房协议，依法成立。因双方约定了合同解除内容，双方对解除合同均无过错。王月按无理由退房协议的约定在房屋交付前2019年10月20日主张解除合同，佳业公司未与其解除，应承担未及时解除合同给王月造成利息损失的违约赔偿责任。现王月提出解除合同，佳业公司亦同意解除合同，因王月该项主张有事实和法律依据，不违反法律规定，对王月的主张予以支持，应予以解除双方签订的商品房买卖合同。王月主张佳业公司返还购房款1981784元，佳业公司同意返还，予以支持。本案争议焦点是：1.佳业公司是否承担购房款利息；是否双倍返还定金20000元；2.佳业公司给付案外人推荐佣金39636元是否应从购房款中扣除；何时办理撤销商品房买卖合同备案登记手续。王月主张佳业公司给付1981784元购房款自2019年4月6日起至全额退还之日止按银行借款合同约定的年利率4.9%计算利息，佳业公司抗辩按合同约定只返还本金，不承担利息。佳业公司作为开发商，销售房屋本身就有盈利，在王月提出退房申请后，未及时与王月解除合同，对此应承担王月因涉案房屋贷款发生利息及对王月购房首付款资金占用的损失赔偿责任。因房屋一直未交付，王月的银行贷款1490000元又在2019年3月29日转到佳业公司账户，佳业公司一直使用受益，佳业公司应从2019年3月29日开始按王月与中信银行的银行借款合同约定的年利率4.9%标准返还。因王月在起诉状中已自认2019年10月20日要求行使退房权利被拒，因此王月首付款491784元利息应从2019年10月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础计算。关于定金10000元，是否双倍返还，双方当事人签订的商品房认购书对定金10000的约定属于立约定金，签订商品房买卖合同时，已将定金转为购房款，定金的订约担保责任已履行完毕。双方在签订正式商品房买卖合同时并未约定解约定金，因此，王月主张佳业公司双倍返还定金20000元的诉讼主张，无事实和法律依据，不予支持。佳业公司反诉及抗辩主张王月返还已付案外人推荐佣金39636元，从购房本金中扣除。一审法院认为，佳业公司提供证据不充分，证明不了已给付案外人推荐佣金39636元，且王月否认通过推荐认购，对此反诉主张不予支持。佳业公司反诉王月无条件配合办理联机备案解除手续后再返还王月购房款的主张，一审法院认为应按法律规定的公平原则确定双方当事人权利义务，在佳业公司履行返还购房款1981784元及利息的义务后，王月立即配合佳业公司办理联机备案解除手续。判决：一、解除王月与佳业公司签订的商品房买卖合同;二、佳业公司自本判决生效之日起十日内返还王月购房款1981784元;三、佳业公司于本判决生效之日起十日内给付王月购房款1490000元的利息（从2019年3月29日起至给付之日止，按银行借款合同约定的年利率4.9%计算）;四、佳业公司于本判决生效之日起十日内给付王月购房款491784元的利息（从2019年10月20日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础）;五、王月在佳业房公司履行上述返还购房款及给付利息后立即配合佳业公司办理撤销商品房买卖合同备案（备案号192××××****）登记手续;六、驳回王月其他诉讼请求;七、驳回佳业公司其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，案涉商品房认购书、商品房买卖合同及补充协议、无理由退房协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。一审判决对佳业公司未按合同约定及时处理王月于2019年10月20日提出的退房申请，应承担占有王月资金赔偿责任的认定正确，本院予以确认。王月的资金占用损失应自其提出退房申请时起算，此前，佳业公司在履行案涉合同过程中不存在过错，故一审判决以王月贷款时间计算资金占用损失不当，本院予以纠正。佳业公司仅以无理由退房协议的约定主张仅退还购房款本金的上诉主张与事实不符。佳业公司主张应以办理撤销房屋买卖合同备案为退还购房款条件，不符合无理由退房协议约定，一审判决对此认定并未不当。关于佳业公司在本案中追加当事人及解除担保的上诉请求，因其在一审反诉中未提出该项请求，故本院对此不予处理，佳业公司可另行处理。综上所述，佳业公司的上诉请求部分成立，对成立部分，予以支持，对不成立部分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初1257号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项；二、变更维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初1257号民事判决第三项为:哈尔滨市佳业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付王月购房款1490000元的利息（从2019年10月20日起至给付之日止，按银行借款合同约定的年利率4.9%计算）。一审案件受理费22814元，反诉费791元，合计23605元，由上诉人哈尔滨市佳业房地产开发有限公司负担。二审案件受理费18210元，由上诉人哈尔滨市佳业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年十一月十日书记员  周小倩