云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初6426号原告曲靖市麒麟区珠街街道庄家屯社区第十一居民小组。住所地：曲靖市麒麟区珠街街道庄家屯社区第十一居民小组。负责人武华波，系该居民小组组长。委托诉讼代理人代云华，云南宜信律师事务所律师，特别授权代理。被告王常林，男，1964年6月21日生，汉族，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告曲靖市麒麟区珠街街道庄家屯社区第十一居民小组诉被告王常林土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告曲靖市麒麟区珠街街道庄家屯社区第十一居民小组的委托诉讼代理人代云华，被告王常林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖市麒麟区珠街街道庄家屯社区第十一居民小组诉称，原告（原“庄家屯社区十一组”）所有位于肖家圩的基本农田30亩，经过居民代表会议同意，当时珠街乡政府同意，并且发布招租公告，被告报名并竞租取得该土地使用权。双方于2013年12月28日签订了《庄家屯社区十一组肖家圩荒田承包合同》（实为土地租赁），约定了土地用途为种植，租赁期限为20年，第一个五年每亩租金为1000元，以后每五年递增300元，租赁期内按照均价1450元支付租金，第一次付款时间为2014年1月1日，数额为217500元，第二次付款时间为2019年1月1日，数额为217500元，被告如违约，支付违约金10万元。合同签订后，原告依约将土地交付被告使用，但被告违约将土地分包给他人，并且拉入建筑垃圾进行地面硬化，建设地上建筑物，改变了土地用途，2019年初，在“大棚房”整治中，被土地部门认定违法改变土地用途的“大棚房”，责令被告整改。但被告拒不整改，无奈下原告收回土地，组织了对该土地的建筑物拆除及复耕返耕工作，支付费用110830元。原告与被告于2019年5月25日签订《合同终止协议》，解除了双方的土地租赁关系，但是就解除合同后结算没有达成一致。另被告至解除协议时，尚欠租金18125元。原告认为，被告擅自改变土地用途，既违反法律强制性规定，也违反合同约定，给原告造成巨大损失。故请求人民法院依法判令：1、被告赔偿损失128955元；2、被告支付违约金38686.5元；3、被告承担诉讼费用。被告王常林辩称，原告所述属实，但当时我与原告沟通租赁土地时说是可以建盖大棚房，所以才租的。但2019年因国家政策变更不能建盖，就将我的大棚房拆除。合同中约定每五年付一次款，但2019年准备付款时，原告就通知我的房子是违章建筑要整改并紧接着拆除，才未支付租金，2019年2月后大棚房被拆除后我也未使用土地，未进行管理，2019年5月找原告协商后续事宜时，发现涉案土地已经有人在使用，就与原告签订了终止协议。原告诉请金额不应由我承担。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告负责人身份证复印件、《证明》各1份，证明原告的诉讼主体资格。2、《曲靖市麒麟区珠街乡法律服务所见证书》复印件1份，证明原被告之间的租赁关系。3、《合同终止协议》复印件1份，证明解除双方的土地租赁关系。4、《珠街街道庄家屯社区共享农场拆除复料结算单》1份，证明建筑物拆除及复耕费用110830元。经质证，被告对证据1、2、3无异议；证据4的真实性及证明目的均不认可。通过质证，本院认为，被告对原告所举的证据1-3无异议，本院予以确认。证据4系原告单方制作，无被告签字确认，且原告也未提交其他证据予以佐证，故该证据本院不予采信。被告未向本院提交证据。本案经审理，本院确认如下法律事实：原告因其集体所有的土地需对外出租遂于2013年12月12日发出招租公告，被告中标后于2013年12月28日与原告签订《庄家屯社区十一组肖家圩荒田承包合同》，合同约定：原告将本组集体土地肖家圩30亩发包给被告承包经营种植，承包期限20年，自2014年1月1日起至2033年12月31日止。承包土地用途：原告发包肖家圩荒田，土地性质为基本农田，按目前现状，用于种植业生产经营，若以后土地政策允许，被告要改变土地使用性质，必须经过原告同意，同意后原告必须提供申报所需资料，其他各种手续、费用由被告承担。承包价款及付款方式：中标价第一个五年每亩每年1000元，每五年递增300元。第二个五年每年每亩1300元，第三个五年每年每亩1600元，第四个五年每年每亩1900元，20年平均价每年每亩1450元。承包款分4次付清，每五年一次，每次于每年每亩1450元付款，第一次付款时间限制在2014年1月1日前交清五年承包费217500元，第二次付款时间限制在2019年1月1日前交清五年承包费217500元，第三次付款时间限制在2024年1月1日前交清五年承包费217500元，第四次付款时间限制在2029年1月1日前交清五年承包费217500元。交纳承包费原告提前60天通知被告，到期不交原告有权收回土地承包使用权。若原告违约应全额赔偿被告所投资建设的地面设施、附属物、未经营的年度实际承包费，若被告违约则支付原告违约金10万元。双方还对权利义务、安全责任等进行了约定。合同签订后，原告按约将土地交付给被告，被告也按约于2014年1月支付了2014年1月1日至2019年1月1日的土地租金217500元。后被告在案涉土地上建盖大棚房，并将部分土地出租给案外人从事其他经营活动。原告于2019年2月28日组织人力对案涉土地上的大棚房进行拆除。2019年5月25日，原、被告双方签订《合同终止协议》，该协议载明：庄家屯十一组集体肖家圩耕地30亩于2014年1月租给王常林经营使用。2019年2月因清理拆除“大棚房”，场地要求恢复原状，王常林觉得无法继续经营，自愿要求终止承包合同。2019年5月25日双方在庄家屯社区协商终止合同一事，经双方协商同意终止王常林的承包合同。合同解除后，双方因赔偿费用发生纠纷，原告遂向本院提起前述诉讼请求。另查明，庭审中，原告向本院陈述其第一项诉讼请求的计算方式为：建筑物拆除及复耕费用共计110830元、拖欠的租金18125元（2019年1月至2019年5月），共计128955元。本院认为，土地租赁合同是指国家、集体将国有或集体所有的土地出租给承租人使用，由承租人支付租金的合同。原、被告自愿签订的《庄家屯社区十一组肖家圩荒田承包合同》，实质为土地租赁合同。双方签订的合同，未违反法律的禁止性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同的约定全面、严格履行。原、被告双方签订的合同于2019年5月24日解除，被告理应按照约定支付原告2019年1月至2019年5月的租金，据此，原告要求被告支付租金18125元的诉求，理由正当合法，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉求，因被告未按照合同约定对案涉土地进行经营管理，其应承担违约责任，但结合本案实际，本院予以按照拖欠租金的20%予以计算，即应赔偿原告3625元。关于原告主张的建筑物拆除及复耕费用110830元的诉请，因其未向本院提交证据予以证实，故该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、第一百零七条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王常林于本判决生效之日起十五日内支付原告曲靖市麒麟区珠街街道庄家屯社区第十一居民小组租金18125元及违约金3625元，合计21750元。二、驳回原告曲靖市麒麟区珠街街道庄家屯社区第十一居民小组的其他诉讼请求。案件受理费3652元（原告已预交），由原告曲靖市麒麟区珠街街道庄家屯社区第十一居民小组承担3067元，由被告王常林承担585元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曹琪梅人民陪审员  孙华林人民陪审员  赵乔生二〇二〇年十一月三十日书 记 员  孙金娜