甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1002民初4193号 原告庆阳嘉鑫建材有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区庆化大道南段西侧嘉鑫国际建材城办公区。 法定代表人王继文，系该公司总经理， 委托代理人张睿，甘肃昕脉律师事务所律师。 委托代理人罗小龙，男，汉族，该公司协调部主管，现住庆阳市西峰区庆化大道南段。 被告贾永祯，男，汉族，居民，甘肃省庆城县人，现住庆阳市西峰区。 原告庆阳嘉鑫建材有限公司（以下简称嘉鑫公司）诉被告贾永祯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庆阳嘉鑫建材有限公司的委托代理人张睿、罗小龙，被告贾永祯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉鑫公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年6月1日至2019年5月31日的租赁费83400元；2、判令被告支付2018年1月1日至2019年5月31日的物业费11811元；3、判令被告支付延期支付租赁费、采暖费、物业费的违约金10000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月25日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定将原告所有的位于嘉鑫国际建材城D区2栋铺位租赁给被告使用，面积为231.59㎡，租赁期限为3年（2016年5月1日至2019年4月30日）。合同期满后被告腾退商铺。自2018年度起，被告拖欠租赁费及物业费，已给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求法院依法保护原告合法权益。 原告嘉鑫公司提供下列证据： 1、《商铺租赁合同》1份，证明原、被告签定了商铺租赁合同，并对租赁事宜及违约责任进行了详细的约定； 2、《收款收据》3份，证明被告仅按合同约定交纳部分费用，拖欠租赁费、物业费的事实； 3、微信聊天截图1份、催款通知1份，证明原告向被告催要费用的事实； 4、夏家耀的证人证言，证明“关于嘉鑫国际建材城一期原三千方店面的情况说明”中的第三条属实； 5、孙燕红的证人证言，证明“关于嘉鑫国际建材城一期原三千方店面的情况说明”属实，孙燕红经公司领导同意后签字。 被告贾永祯辩称，被告之所以欠付原告租赁费及物业费，是由于以下几个问题原告未解决：一、2018年被告在对案涉商铺进行二次装修时，发现二楼商铺的分水器漏水，将吊顶大面积泡水，给被告造成损失；二、在经营过程中地面下陷，店铺内装有样板间，地面下陷导致墙面样品柜变形，对被告生意造成影响；三、2019年被告准备置换样品柜，2019年3月19日原告强行将案涉商铺锁门，合同期满后，被告朋友想租赁案涉商铺时，被原告告知该商铺已出租。 被告贾永祯提供微信截图3张及“关于嘉鑫国际建材城一期原三千方店面的情况说明”1份，证明2018年3月被告承租的店铺遭到水淹给被告造成损失的事实，以及2019年3月19日原告强行关闭被告营业店铺的事实。 经质证，被告对原告提供的证据无异议。原告对被告提供的微信记录的证明目的异议，对被告提供的“关于嘉鑫国际建材城一期原三千方店面的情况说明”无异议。原、被告对夏家耀及孙燕红的证人证言均无异议。 经审理查明：2015年9月25日，原告嘉鑫公司（出租方，甲方）与被告贾永祯（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：“甲方将位于庆阳市西峰区庆化大道嘉鑫国际建材城铺位租赁给乙方经营；该商铺产权面积231.59平方米，用于板材的产品经营，租赁期限叁年：自2016年5月1日至2019年4月30日止；租金计算标准：租赁期限内第一年，乙方仅需一次性足额交纳6个月租金，即可使用商铺12个月。即：合同第一年，乙方按42/39元/月/平方米的标准，向甲方交纳的年租金总额为56482元；租赁期限内第二年，乙方仅需一次性缴纳9个月租金，即可使用商铺12个月。即：合同第二年，乙方按44/41元/月/平方米的标准，向甲方交纳的年租金总额为88891元；租赁期限内第三年，乙方仅需一次性足额缴纳10个月租金。即可使用商铺12个月。即：合同第三年，乙方按46/43元/月/平方米的标准，向甲方交纳的年租金总额为103400元。租金交纳方式：本合同签订7个工作日内，乙方应向甲方一次性足额交纳合同第一年度的租金总额；第二、三年度租金，需在上年度租赁期满前30日内一次性交清。乙方需缴纳履约保证金9414元、商品质量保证金2000元。如乙方按照本合同约定条款履约，在本合同终止后一个月内，甲方将履约保证金不计利息退还乙方，如果乙方在履约过程中违约或者单方面提前终止合同，则履约保证金不予退还。合同期满，乙方的“三包”服务期满，无任何质量投诉和售后遗留问题，甲方将于7个工作日内不计利息向乙方返还商品质量保证金；物业管理费标准为3元/平方米/月，物业管理费应于每季度最后7个工作日内付清下季度费用；乙方应于每年10月10日前按照庆阳市采暖费标准交清本年度采暖期的全部采暖费；违约责任：乙方如迟延交纳租金、物业费、采暖费等，应按欠款金额1%/天的标准承担违约金，当迟延交纳以上费用达到10日以上（含10日），甲方可暂停对乙方在水、电、暖等各方面的服务并取消乙方本年度的免租优惠政策。迟延交纳以上费用超过15日，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，不予退还履约保证金，并诉讼追索拖欠费用，任何一方若违反本合同及本合同补充合同或合同附件约定，给对方造成影响或经济损失的，违约方需承担对方全部损失（包含但不仅限于经济损失），同时违约方需支付壹万元违约金……”。合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋交付被告，被告向原告缴纳了履约保证金9414元、质量保证金2000元。合同履行过程中，双方将租赁期限在原租赁期限上延期一月，即自2016年6月1日至2019年5月31日止。2019年3月19日，原告工作人员与被告因索要租金及被告搬运部分样品柜等事由发生争执，后原告工作人员经原告授权将被告承租的商铺锁门。2019年6月被告腾退了案涉租赁的商铺。被告已将2016年6月1日-2018年5月31日的租赁费、2016年6月1日至2017年12月31日的物业费交清，2018年12月20日向原告支付20000元租赁费，后因被告未按约定交纳拖欠的费用，原告诉至法院。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提供的上述证据、开庭笔录等证据在卷，予以认定。 本院认为，原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方成立房屋租赁合同法律关系。双方当事人应当按照租赁合同约定全面履行合同义务，被告未按照合同约定履行支付租赁费及物业费，属违约行为，应承担违约责任，故原告要求被告支付租金及物业费的请求成立，予以支持；原告应退付被告缴纳的质量保证金2000元，因被告迟延交付租金，履约保证金9414元不予退还。原告要求被告支付2018年6月1日至2019年5月31日的租赁费83400元，被告辩称因2018年二楼漏水造成被告承租的商铺吊顶受损及2019年3月19日原告将被告租赁的商铺强行锁门致使其无法营业，故被告不承担锁门期间租赁费且原告应赔偿被告相应损失，在庭审中，原、被告双方对2019年3月19日的“锁门事件”均无异议，被告拖欠原告房租，原告应采取合法措施维护自身权益，原告采取过激手段将被告租赁的商铺强行锁闭，导致被告无法正常经营，违反了出租人应当向承租人交付房屋并保持在可以使用状态的合同义务，存在过错，故2019年3月20日至2019年5月31日的房租损失20569.34元，由原告自行承担。至于被告要求的损失，被告未提起反诉亦未提供相应证据，故不予处理。被告欠付原告2018年6月1日至2019年3月19日的租赁费62832.03元、物业费10167元。对于原告请求被告承担迟延支付租赁费及物业费违约金10000元的诉讼请求，因被告未按照合同约定履行支付租赁费及物业费、采暖费已构成违约行为，致使其交纳的履约保证金不予退还，其已承担了一定的违约责任，故原告要求的违约金过高，应酌情处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贾永祯支付原告庆阳嘉鑫建材有限公司房屋2018年6月1日至2019年3月19日的租赁费62832.03元、物业费10167元，合计72999.03元； 二、原告庆阳嘉鑫建材有限公司退还被告贾永祯质量保证金2000元； 三、被告贾永祯支付原告庆阳嘉鑫建材有限公司违约金1000元。 上述给付内容限本判决生效后15日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2404元，由原告庆阳嘉鑫建材有限公司负担760元，被告贾永祯负担1644。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判员  提海峰 二〇二〇年十一月十二日 书记员  马 茜