重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0231民初4056号 原告：垫江县温瑞志红印务有限公司，住所地重庆市垫江县工业园区，统一社会信用代码91500231768868149C。 诉讼代表人：重庆天亿（涪陵）律师事务所。 委托诉讼代理人：聂勇，重庆天亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶云梅，重庆天亿律师事务所律师。 被告：陈立平，女，1965年11月28日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：王龙飞，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。 原告垫江县温瑞志红印务有限公司与被告陈立平对外追收债权纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告垫江县温瑞志红印务有限公司的委托诉讼代理人聂勇、陶云梅，被告陈立平及其委托诉讼代理人王龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告垫江县温瑞志红印务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还其占用的属原告所有的门卫室和锅炉房并支付2018年12月12日至2020年9月29日期间的占用费19,959.33元。后原告垫江县温瑞志红印务有限公司变更诉讼请求为：1.确认原告垫江县温瑞志红印务有限公司与被告陈立平签署的房屋转让合同无效；2.判令被告陈立平返还其占用的原告垫江县温瑞志红印务有限公司所有的门卫室和锅炉房；3.判决被告陈立平支付2018年12月12日至2020年9月29日期间的占用费19,959.33元。事实和理由：2016年4月2日，原告与被告签订借款合同，约定借款480,000元，借款期限为2016年4月2日至2016年10月10日，到期一次性还清。2016年4月10日，原告出具收条，证实收到被告房屋转让款408,000元。2016年4月20日，双方签订房屋转让合同，约定原告位于垫江县某厂房的大门口门卫室（25平方米）及锅炉房（105平方米）转让给被告。其在付款方式中约定：双方自签订合同之日起以原告向被告借款本息总额408,000元，截止时间2016年4月15日止。若原告在2017年6月30日还清被告上述借款，则此转让合同作废，若在约定期限内未还清则被告可自行处置和变卖，且转让期内被告可自行租赁使用。该转让合同于4月20日签订，但合同约定的借款408,000元却是4月10日收到，明显不合常理，转让合同实则是虚假的意思表示而实施的民事法律行为，目的就是为了隐藏原告与被告之间借款的担保行为。因此该转让合同实质上应当是一份抵押合同，但该抵押合同中又约定若原告按期不能履行还款义务则约定厂房归被告所有，但此项约定属于法律明文规定的禁止流押条款，因此该抵押合同无效。重庆市垫江县人民法院于2018年12月12日裁定受理杨于能申请原告破产清算一案，并指定重庆市天亿（涪陵）律师事务所担任管理人。管理人接受指定后，发现上述违法行为。管理人向被告作出解释且通过寄送催告函的方式向其释明相关法律规定并要求移交被其控制的房产及支付相应的占用费，但被告拒不配合。 被告陈立平辩称，1.对原告诉称的借款事实和签订房屋转让合同的事实无异议；2.双方于2016年4月20日签订的房屋转让合同虽名为转让但实为抵押担保合同，系双方的真实意思表示，合法有效；3.双方在转让合同中约定原告未能清偿债务时被告可自行处置和变卖，该约定并未违反法律规定；4.原告主张的占用费没有事实和法律依据；5.因抵押担保合同既未解除亦未被确认为无效，被告返还涉诉房屋的条件尚未成就；6.即使被告应当返还涉讼房屋，原告也应支付房屋修缮费用；7.被告未收到管理人的催告函；8.被告从2016年4月20日占用房屋至今属实；9.对人民法院于2018年12月12日裁定受理原告破产清算无异议。 经审理查明，2016年4月2日，原告的法定代表人胡志伦（已死亡）向被告出具借条一份，载明“今借到陈立平人民币488000.00元正（大写：肆拾捌万捌仟元整）。时间从2016年4月2日起至2016年10月10日止。到期一次性还清。以前与陈立平所有其他借据作废。借款人：胡志伦。二〇一六年四月二日”，该借条借款金额及落款日期处加盖了原告印章。2016年4月10日，原告向被告出具收条一份，载明“今收到陈立平房屋转让款408000.00元正（大写人民币肆拾万零捌仟元整）。此据。收款单位：垫江县温瑞志红印务有限公司。胡志伦。二零一六年四月十日。”，该收条收款单位处加盖原告印章，胡志伦名字上有捺印。2016年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋转让合同》，约定原告将其所有的位于垫江县某厂房内的大门口门卫室和锅炉房共计130平方米出售给被告；该合同第三条付款方式约定“甲乙双方签订合同之日起以甲方向乙方处借款本息总额40.8万元，大写……，截止时间2016年4月15日止。如甲方在2017年6月30日还清乙方上述款项，此转让合同作废。如在约定期限内未还清，乙方可自行处置和变卖，在转让期内，乙方可自行租赁使用，甲方不得干预……”。重庆市垫江县人民法院于2018年12月12日裁定受理杨于能对原告的破产清算申请，并于同日指定重庆天亿（涪陵）律师事务所担任其管理人。被告曾以书面方式请求原告管理人支付其修缮涉讼房屋的费用12,274元。 前述事实，有原、被告双方当事人的陈述、借条、收条、《房屋转让合同》、书面说明、不动产权属登记证书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院审理后认为，原、被告双方当事人的主要争议为：一、《房屋转让合同》是否有效；二、被告是否应当返还涉讼房屋；三、被告是否应当支付房屋占用费。针对前述争议焦点，本院分别评析如下： 关于《房屋转让合同》是否有效的问题。本案中，双方当事人均认可涉讼的《房屋转让合同》实为抵押担保合同，主要争议集中于该合同第三条中“……如甲方在2017年6月30日还清乙方上述款项，此转让合同作废。如在约定期限内未还清，乙方可自行处置和变卖……”的约定是否违背了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定。本院认为，原告与被告在涉讼《房屋转让合同》中的前述约定，实质系原告用涉讼房屋为其在被告处的借款提供担保；从该约定的内容看，并没有表现出涉讼房屋在原告不能履行本息偿还义务时归被告所有的意思；此外，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”，故即使涉讼《房屋转让合同》中的相关约定违背了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的禁止性规定，所导致的后果是该约定无效，合同其余部分仍然有效；因此，本院对原告主张涉讼《房屋转让合同》无效的诉讼请求不予支持。 关于涉讼房屋是否返还的问题。原、被告双方在涉讼《房屋转让合同》中约定原告应在2017年6月30日前偿还原告的本息，且在该期间内被告可自行租赁使用，现该期限已经届满且原告未能如期偿还原告借款本息；根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，原、被告双方在签订涉讼《房屋转让合同》后，未到登记机构办理抵押权登记，因此被告对涉讼房屋不享有抵押权，亦不能依据涉讼《房屋转让合同》就涉讼房屋行使法定的优先受偿权。因涉讼房屋属于原告所有，且人民法院亦裁定受理了案外人对原告的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。”的规定，被告应当在人民法院受理破产申请后（2018年12月12日）将涉讼房屋返还给原告，因此被告在人民法院裁定受理案外人对原告的破产清算申请后，继续占用涉讼房屋无事实和法律依据，故本院对原告请求被告返还涉讼房屋的涉讼请求予以支持。 关于被告是否应当支付房屋占用费的问题。涉讼房屋属于原告所有，且人民法院于2018年12月12日裁定受理了案外人对原告的破产清算申请，故被告应当在人民法院裁定受理后及时将涉讼房屋交付给原告管理人。现双方当事人均未提供证据证明管理人何时将返还涉讼房屋的要求通知被告，但根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。”的规定，向原告返还涉讼房屋系被告的法定义务，但考虑到被告返还涉讼房屋需要一定的准备时间，本院根据本案的实际情况，给予被告一个月时间的准备期，故被告应当在2019年1月12日前将涉讼房屋交付给原告管理人。诉讼中，被告自认其占用涉讼房屋至今，根据前述理由被告继续占用涉讼房屋已无事实和法律依据，故被告应当从2019年1月12日起向原告支付占用涉讼房屋的占用费。原告主张被告应当支付的2018年12月12日至2020年9月29日期间的房屋占用费为19,959.33元，其主张的租金标准为原告管理人将原告厂区内房屋出租给他人的租金标准，但考虑到被告占用的房屋为门卫室和锅炉房，且双方未提供证据证明同类房屋在相同或临近地段的租金标准，加之本案涉讼的标的额较小，通过司法鉴定等方式确定租金标准会增加诉讼成本和当事人诉累，故本院综合本案的实际情况酌定被告应当支付给原告2019年1月12日至2020年9月29日期间的占用费共计10,000元。 另，被告在诉讼中辩称其在占用涉讼房屋期间，为改建、装饰涉讼房屋支出了12,274元，要求原告管理人在收回房屋时进行清偿。因人民法院已经受理了案外人对原告的破产清算申请，被告应当持相关证据材料向原告管理人申报债权，再由原告管理人依法处理，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈立平在本判决生效后五日内将位于垫江县温瑞志红印务有限公司的门卫室和锅炉房返还给原告垫江县温瑞志红印务有限公司； 二、被告陈立平在本判决生效后五日内支付原告垫江县温瑞志红印务有限公司2019年1月12日至2020年9月29日期间的房屋占用费10,000元； 三、驳回原告垫江县温瑞志红印务有限公司的其它诉讼请求。 如果被告陈立平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取149元，由原告垫江县温瑞志红印务有限公司负担74.35元，由被告陈立平负担74.65元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员 王贤凡 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 邱竟翔 书 记 员 冷雨灿