江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3815号上诉人（原审原告）：林瑞龙，男，1965年3月5日生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：李盛富，江西明理（赣县）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国石化销售有限公司江西赣州石油分公司，住所地：江西省赣州市章贡区青年路**。法定代表人：李辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾京，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，江西南芳律师事务所律师。上诉人林瑞龙因与被上诉人中国石化销售有限公司江西赣州石油分公司合同纠纷，不服江西省赣州市章贡区人民法院作出的（2019）赣0702民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林瑞龙上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人之间签订的《收购虔东加油站的合同》为无效合同；2、依法返还各自的财物，恢复原状；3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，未有效甄别本案合同转让的主要标的内容，导致错误的判决，应予以撤销。1、从双方签订的合同内容看，本案名为加油站转让，实为土地、及房产转让行为，土地过户、房产过户是本案合同主要履行的内容，而加油站转让是次要的。《收购合同》第一、二、六条都涉及到本案土地及房产过户的约定，其中第一、二条明确了无证土地及房产面积，第六条明确办好证后被上诉人才会将余款支付给上诉人。2、从收购合同价值看，本判决未确定主从关系。土地及房产过户是双方履行主要价值，是本案的主合同，而加油站转让属于从合同。收购合同第二条“因该站的土地、房产均未办证（土地面积5328m2、房产面积约600m2”）,本协议草签，报经省公司同意接受收购该站后，由乙方尽快将土地、房产证版到甲方名下，甲方正式交接”。从该条可以看出，双方此次交易办证是主要的。3、本案签订合同意思表示真实，但欠缺法律意识，在明知土地及房产未办理相关证件时仍然签订转让合同，从双方主体看，转让人是文化程度不高的个人，受让人是单位，法律意识强，有专业的法律服务人员，两者相比在过错程度上看，受让人明显过错大，转让人小。从以上可以看出，本案转让合同中，土地和房产办证是主要的，加油站等附属设施的次要的，而一审法院在明知案件真实情况下，在认定事实时故意偏袒被上诉人，而错误认定涉及到土地和房产过户在案件不是主要的，属于部分中的部分无效，转而认定加油站转让是主要的，做出与事实不服的错误判决，应予以撤销。二、上诉人与被上诉人签订的《收购加油站合同》违反法律的禁止性规定，属于无效合同。在收购合同涉及的土地和房产转让都违反了法律的禁止性规定，依据合同法第52条第5项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定属于无效合同”。关于土地的规定，我国《土地管理法》第2条第3款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”该条明确土地不得以其他非法方式转让，其土地使用权得依法转让，而依法转让的前提得符合该法及相关法律法规的程序进行审批，本案当中的土地审批均没有获得许可。按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释的规定，土地使用权未经有批准权的人民政府批准而转让的属于无效的转让合同。关于本案收购合同中的房产都没有办理产权证件，依据我国《城市房地产管理法》第38条第6款规定：“未依法登记领取权属证书的”属于不得转让的情形。从本案转让的土地和房产，都是还不能依法转让的标的物，双方的行为已违反了法律的禁止规定，依法属于无效的合同。而无效的合同自始无效，不能因为双方以收购加油站之名而认定合同部分有效，一审法院的判决与法相悖。三、一审法院以“其他资产转让部分仍然有效，且被告经营15年，经营资产已发生根本性变化，属于不能返还情形，与事实不相符。被上诉人自2004年接管该加油站后适当地进行了部分整改，该加油站经营至2005年上半年，因相对面开了个加油站业务不好原因而被关闭，关闭后本案的加油站未再经营，其经营性资产没有发生根本性变化，随后对该加油站场地进行出租给他人使用。据此，本案争议的加油站实际经营时间不足一年，一审法院认定的被上诉人经营该加油站已达十五年之久事实认定错误。在本案合同被认定无效时，依据合同法第58条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于不能返还的，被上诉人应折价补偿上诉人。四、未办理用地审批手续和房产办证手续的过错不在于上诉人，上诉人对此无过错。上诉人与被上诉人签订《收购虔东加油站的合同》后，上诉人积极主动举全力向相关部门要求办理虔东加油站的土地使用权手续及房产权属手续，并按程序陆续向水东镇政府、区国土资源分局及市国土资源局、市政府申请办证，市国土部门答复因全国冻结新增建设用地审批手续，待解冻后再按程序办理。在随后的几年至今，上诉人通过各种办法向行政职能部门申请办理虔东加油站的土地及房产权属手续，因各种原因至今未能办理。以上可见，上诉人对于办理用地审批手续是积极主动的，并无懈怠推脱。中石化赣州分公司辩称，一、（2019)赣0702民初4425号民事判决认定的事实清楚，法律适用正确，上诉人称一审法院认定事实错误，未有效甄别本案合同转让的主要标的内容，没有任何依据。1.本案合同转让的标的为虔东加油站的全部经营性资产，转让标的不存在主从之分。(1)从合同约定的标的内容来看，《关于收购虔东加油站的合同》(以下简称“《收购合同》”）第一条明确约定：“甲方（即被上诉人）收购乙方（即上诉人）'虔东加油站'的总价款为人民币伍佰玖拾万元，其资产包括：占地约5328平方米；(其中：已办理国有土地使用权证的土地面积3667平方米，尚未办妥国有土地使用权1661平方米(属公路公用地）),加油棚1座1400平方米，营业综合楼1栋（三层）,建筑面积约600平方米；储油罐4个（170立方米）;电脑加油机12台;发电机组1套。水泥地面及其他一些地面、地下附属物、水电配套设施。办公、生活设施和用具等（详见附表）”；第三条明确约定，“合同签订后三天内，乙方将‘虔东加油站’全部资产和经营证照（工商执照、税务登记证、消防安全许可证、成品油零售批准证书）移交给甲方，归甲方全权所有”；第四条明确约定“甲方接管经营加油站2个月内，乙方须将‘虔东加油站各种经营证照过户到甲方名下”。由此可见，案涉交易行为属于资产并购，即被上诉人收购虔东加油站的全部经营性资产，并非单纯就土地及房产进行交易，土地及房产与其他资产密不可分，转让标的不存在主从之分。(2)从收购合同价值来看，被上诉人以590万元的总价收购虔东加油站的全部经营性资产，此费用为整体收购费用，双方并未对全部经营性资产进行分类定价，土地及房产对应的收购价款无法分割确定，故土地及房产在价值上也无法与其他资产区分主从。2.退一步说，即使部分土地确实存在缺陷导致土地及房屋无法办理过户手续，上诉人为过错方。(1)一审法院已查明，赣州市国土资源局曾于2004年9月20日向上诉人回函“我局会督促章贡区水东镇政府依法报批，水东镇政府依法履行用地审批手续取得使用权证后再依法为你办理土地变更手续，为你颁发国有土地使用证书”，同时赣州市国土资源局告知上诉人在办理国有土地使用证需要缴纳各种税费及标准。由此可知，当时上诉人只要缴纳相关税费后可依法报批办理土地权证，但上诉人并没有按时缴纳税费，导致无法取得土地的权属证明，进而影响土地及房屋过户。上诉人行为严重违背收购合同中关于办理土地及房屋过户登记的承诺，具有重大过错。(2)上诉人作为正常的成年人，应对其实施的民事法律行为承担完全民事责任，况且上诉人多年从事加油站经营，其以法律意识淡薄为由主张过错较小没有任何依据。二、《收购合同》系双方自愿签署，出于双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，当属合法有效。1.被上诉人与上诉人经协商一致，于2004年4月12日签署《收购合同》，系出于双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。2.《收购合同》项下收购标的合法。案涉交易行为属于资产并购，被上诉人系收购上诉人名下虔东加油站的全部经营性资产，包括加油站经营权，加油站土地，公路公用地，加油棚，营业综合楼1栋，储油罐4个，电脑加油机12台，变压器及发电机组，附属物、水电配套设施，办公、生活设施和用具，家具及物品，生产设备等。三、即使《收购合同》收购标的中部分土地是未办理用地审批手续的集体土地，《收购合同》也仅仅是部分无效，并非整体无效；在合同部分无效的情况下，本案属于没有必要返还或不能返还的情形。具体理由如下：1.根据上诉人提交的《赣州市国土资源局土地违法案件行政处罚决定书》可知，虔东加油站仅有2亩集体土地为新增建设用地，未办理用地审批手续。但虔东加油站的经营性资产为一个不可分割的整体，即使有部分土地为未办理用地审批手续的集体土地，该部分集体土地也与其它资产无法分割返还。2.被上诉人自2004年4月接管虔东加油站以来，投入了大量人力、物力对其进行改造，并添置相应附属设施设备，被上诉人对虔东加油站经营性资产进行实际控制，并实际经营多年。3.《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条（十三）规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”根据上诉人提交的《赣州市国土资源局土地违法案件行政处罚决定书》，2001年12月27日和2002年3月18日上诉人未经赣州市国土资源局同意，擅自与水东镇人民政府签订土地出让协议，水东镇人民政府将水东镇七里村七里组的集体土地5.5亩及地上建筑物（老加油站：名称为赣州虔东加油站）、附属物出让给上诉人建设加油站。如因《收购合同》收购标的中包含未办理用地审批手续的集体土地而导致《收购合同》部分无效，而上诉人根本不具有农村集体经济组织成员资格，自然无权利受让该部分集体土地，更无权利要求被上诉人返还实际控制并占有的该部分集体土地。4.被上诉人于2004年4月接管虔东加油站，至今已有15年之久。经营后期，该站因道路改造导致关停，相关经营性资产发生了根本性的变化，无法应上诉人要求进行原状返还。5.《收购合同》约定的收购总价款为590万元，此费用为打包收购费用，双方并未对全部经营性资产进行分类定价。未办理用地审批手续的集体土地对应的收购价款无法确定，故在价值上也无法分割返还。林瑞龙向一审法院起诉请求：1、宣告原、被告双方签订的《收购虔东汽车加油站的合同》为无效合同；2、依法归还原告的各自财物，恢复原状，原告退还被告支付的430万元，返还原告交付的证件及财物；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2004年4月12日，被告中石化赣州分公司（甲方）与原告林瑞龙经营的虔东加油站（乙方）签订一份《关于收购虔东加油站的合同》，约定：甲方收购乙方“虔东加油站”的总价款为人民币590万元，其资产包括：占地约5328平方米[其中：已办理国有土地使用权证的面积3667平方米，尚未办妥国有土地使用权1661平方米(属公路公用地)]，加油棚1座1400平方米，营业综合楼1栋（三层）、发电机组1套，水泥地面及其他一些地面、地下附属物、水电配套设施，办公、生活设施和用具等（详见附表）；因该站的土地、房产均未办证（土地使用面积为5323平方米，房产建筑面积约600平方米），本协议草签，报经省公司同意收购该站后，由乙方尽快将土地、房产证办到甲方名下，甲方正式接交；合同签订后三天内，乙方将“虔东加油站”全部资产和经营执照(工商执照、税务登记证、消防安全许可证、成品油零售批准证书)移交给甲方，归甲方全权所有。同时，将加油站已办好的有土地使用权证，房屋产权证，城镇建设用地规划许可证，消防建筑审核验收意见书，气象防雷防静电检测证明、技术设备料等全部登记造册清点交给甲方；甲方接管经营后三天内从银行汇出295万元到乙方指定账户上；甲方接管经营加油站2个月内，乙方须将“虔东加油站”各种经营证照过户到甲方名下；办理土地、房产证过户的费用由乙方承担；甲方收购乙方加油站，乙方要开具总售价款的正式税务发票交甲方，交易中的各种税、费按国家的政策法规规定，凡是由乙方交纳的税、费由乙方负责；税务部门如要求乙方缴纳的税、费由甲方代缴，甲方有权从应付乙方售加油站款中扣除，乙方转让加油站过程中向财政、税务等部门缴纳的各种税、费单据须出示给甲方财务部门审定并复印1份给甲方备案；甲方收到署名甲方名下的土地证、房产证和各种经营证明，且收到乙方开具售加油站总价款的发票，并确认乙方已按规定缴清各种税、费后，在3天内将245万元付给乙方指定账户上；甲方收购“虔东加油站”以后,实行自主经营，独立核算自负盈亏，照章纳税，所发生的债权债务及其他事务均由甲方承担；甲方收购接管经营前(即2004年月日前)“虔东加油站”所发生的债权债务、税金、股金、红利、费用等仍全部由乙方承担。此外，合同还对其他事项进行了约定。双方签订上述合同后，原告按约定将“虔东加油站”交付给了被告经营使用。期间，被告中石化赣州分公司对“虔东加油站”依法办理了相关经营证照，并投入了大量人力、物力对其进行改造，以及添置相应附属设施设备，至今被告对该加油站实际经营已达15年之久，相关经营性资产因更新换代已发生了根本性的变化。2004年4月16日，被告向原告支付收购款人民币295万元。2005年1月27日，被告向原告支付收购款人民币160万元，共计支付款项455万元。因原告一直未将该加油站的相关土地证及房产证办理至被告名下，故被告至今未将剩余收购款135万元支付给原告。另查明，2004年3月16日，原告曾向赣州市人民政府书面请求办理其合法使用土地5.5亩的国有土地使用权证。2004年9月，赣州市国土资源局作出土地违法案件行政处罚决定书，认为2001年12月27日和2002年3月18日，原告未经赣州市国土资源局同意擅自分别与水东镇人民政府签订土地出让协议，将水东镇七里村七里组的集体土地（荒地）5.5亩及地上建筑物、附属物出让给原告建加油站，交易金额为60.2万元，2002年下半年，原告将所购5.5亩中的2亩新增建设用地未经批准就动工建设，违法了相关法律规定，该局遂作出了对原告违法占地行为处以了合计6667元罚款处罚。2004年9月20日，赣州市国土资源局向原告回函称“我局会督促章贡区水东镇政府依法报批，水东镇政府依法履行用地审批手续取得使用权证后再依法为你办理土地变更手续，为你颁发国有土地使用证书”，同时赣州市国土资源局告知原告在办理国有土地使用证需缴纳各种税费及标准。一审法院认为，关于案涉合同的效力及原、被告是否要相互返还各自财物，恢复原状的问题。首先，原、被告之间签订的《关于收购虔东加油站的合同》，系双方的真实意思表示，且双方已经实际履行。被告收购原告名下的虔东加油站，系该加油站的全部经营资产，包括加油站的经营权、土地、房屋及其他设施，虽然该加油站土地中尚有部分土地（2亩多）是未办理用地审批手续的集体土地，但并不影响本院对双方除该部分土地之外其他资产转让合法有效的认定，且该部分未办理用地手续的土地所对应的收购价款无法确定，在价值上也无法分割返还。其次，部分土地是未办理用地审批手续，其过错责任在于原告，而非被告，且国土资源部门明确回复该部分土地可以办理土地变更手续。再次，被告自2004年接管该加油站进行经营管理后，投入了大量人力、物力对其进行改造，至今经营已达15年之久，现已无法恢复原状。综上，本院认为双方签订的《关于收购虔东加油站的合同》中涉及未办理用地审批手续的集体土地部分无效，至于合同约定的其他资产转让部分仍然有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因鉴于本案属部分合同无效以及被告对该加油站进行了投资改造，且被告已实际经营多年，相关经营资产已发生根本性变化，故本案属于不能返还之情形。对原告就本案提出的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告林瑞龙的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告林瑞龙承担。二审中，上诉人向本院提交如下证据：虔东加油站一直出租给他人经营的照片打印件9张，证明涉案虔东加油站被上诉人于2005年上半年一直出租给他人经营，并非自己经营。被上诉人的质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明目的有异议。被上诉人于2004年接管虔东加油站，经营至今十五年之久，经营期间该加油站因道路改造导致关停，营业执照也被吊销，并未出租给他人只是用于堆放自身的一些物品。被上诉人未向法庭提交新证据。本院对上诉人提交的证据评判如下：对上诉人提交的证据的“三性”予以认定，但不足以达到其证明目的。二审认定事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案《关于收购虔东加油站的合同》效力如何认定？《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，从双方签订的《关于收购虔东加油站的合同》第一、三、八、十条约定来看，双方转让的标的是虔东加油站的全部资产，并非仅为土地和房屋，故上诉人主张本案转让的标的实为土地及房产与事实不符。上诉人主张本案合同无效的主要法律依据为《中华人民共和国土地管理法》第2条及《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款规定。对此，本院认为，本案中，双方转让的资产中涉及到部分土地未依法办理土地转用审批手续，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，一审认定该部分无效处理妥当。但该部分土地与已经转让的其他土地、房屋、资产等无法具体区分，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款的规定为管理性规定，并不影响合同效力，故本案合同转让的其他土地、房屋、设备、资产等条款均为双方真实意思表示合法有效。一审认定本案案涉《关于收购虔东加油站的合同》部分有效、部分无效正确。上诉人认为本案合同全部无效的理据不充分，本院不予支持。虔东加油站的资产系一个整体，转让时并未进行细分，无法区分进行返还，上诉人主张确认案涉合同整体无效并返还所有资产的请求无法律依据，一审未予支持，处理妥当。综上所述，上诉人林瑞龙的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由上诉人林瑞龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年十一月二十七日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜