江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4282号上诉人（原审原告）：江西全南农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省赣州市全南县城厢镇寿梅路**。法定代表人：姜思义，系公司董事长。委托诉讼代理人：熊健爱，江西敬虔律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：袁秀能，男，1975年1月20日生，汉族，住江西省赣州市全南县，系公司总行清收事业部经理。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘文勋，男，1969年11月1日生，汉族，住江西省赣州市全南县。上诉人江西全南农村商业银行股份有限公司（以下简称全南农商银行）因与被上诉人刘文勋房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省全南县人民法院（2020）赣0729民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人全南农商银行上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案因一审、二审诉讼发生的所有费用由被上诉人刘文勋负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人为借贷关系，上诉人已依约履行了放款义务，被上诉人应履行还款义务。(1)被上诉人向上诉人借款，于2015年2月17日自书一份借条给上诉人，约定借款金额为90万元，同日上诉人依约向被上诉人放款90万元，专户资金转（汇）出凭证中备注为“借支”，上诉人已履行完毕出借人义务，上诉人与被上诉人之间的借款关系成立并已生效。(2)为了担保债权的实现，上诉人与被上诉人于同日签订了《商品房买卖合同》，约定采取分期付款，合同签订后先由上诉人向被上诉人预付90万元，上诉人与被上诉人在出借款项当日即2015年2月17日签订上述买卖合同，约定交房时间为2015年5月30日，时至今日，房屋也没有交付上诉人，合同中也未约定逾期交房的违约金，甚至连何时办理房屋产权变更手续及违约责任均未约定，可以认定上诉人与被上诉人根本不可能履行上述买卖合同，况且被上诉人向上诉人出具的是借条，而不是商品房买卖合同的预付款收条，上诉人转账备注的也是借支并不是商品房买卖合同的购房款，基于上述事实，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》是对上诉人债权的担保。(3)因被上诉人与案外人黄月莺民间借贷纠纷已进入执行阶段，一审法院于2020年3月16日已作出拍卖上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中的土地及地上房屋的裁定。上诉人认为案涉借款的担保物存在被拍卖的风险，无法担保自身债权的实现，且被上诉人出具的借条并未约定还款期限，所以上诉人要求被上诉人归还90万元借款符合事实及法律规定；二、上诉人、被上诉人借款关系为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律保护。上诉人已履行完毕出借人义务，被上诉人应归还上诉人出借的资金90万元，因被上诉人未履行还款义务，上诉人有权要求被上诉人赔偿资金占用期间的利息损失，即被上诉人应按年利率6%向上诉人支付资金占用期间的利息并承担上诉人实现债权的律师费；三、一审法院对上诉人的询问，没有释明法律后果，不符合法律规定的释明义务，上诉人也没有拒绝变更，一审法院对上诉人的询问没有释明效力。被上诉人刘文勋答辩称，其与信用社签订了购房协议，合同中约定先支付90万元定金给我，我文化水平不高，也没有写定金，就写了借条，然后信用社打钱给我了，我与农商银行签订房屋买卖合同时，与他人没有借贷关系，签订后农商银行将我的房屋买卖合同撤销，造成我今天的局面。上诉人全南农商银行向一审法院起诉请求：1.判令被告返还借款本金900,000元；2.判令被告支付2015年2月18日起至清偿借款之日止以借款本金900,000元为基数、按年利率6%计算逾期利息。一审法院认定事实：2015年2月17日，原告全南农商银行作为买受人与被告刘文勋作为出卖人签订了一份项目名称为“文勋办公综合楼”的《商品房买卖合同》，约定：“第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于全南县新城Ａ区编号为全国用×××地块的建设用地使用权，该地块总土地面积为656㎡。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房。第二条、买受人购买的商品房为期房商品房。第三条、买受人购买的商品房为靠近全南县财政局这边的6个商铺，第一层和第二层的建筑面积均为355.86㎡。第四条、计价方式与价款。第一层单价15000元／㎡，总价533.79万元；第二层单价5500元／㎡，总价195.72万元，合计7295100元。第五条、付款方式及期限。合同签订后十五天之内预付900000元；出卖人办妥房产证、土地证后，同时出具全额发票移交买受人，买受人十天内一次性付余款。…第八条、交付期限及条件。出卖人应当在2015年5月30日前，将取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。”2015年2月17日，原告全南农商银行通过转账方式向被告刘文勋支付了900,000元，并在转账“摘要”中备注“借支”，同时，由被告刘文勋出具了一张借条，内容为：“今借到文勋办公综合楼（用于金龙大道信用社商品房买卖款项玖拾万元整（￥900,000元），此据，今借人：刘文勋2015.2.17）”，原告全南农商银行的几个负责人均在该借条下面签字、确认，并备注有“根据合同约定，可预借玖拾万元整”、“属实”等字样。因被告刘文勋与案外人黄月莺民间借贷纠纷一案，被告刘文勋一直未履行义务，而案外人黄月莺于2017年8月10日向本院申请保全了案涉的全国用×××地土地，而被告刘文勋于2018年12月26日在该土地上已建有房屋，本院于2020年3月16日作出了“拍卖异议人刘文勋位于全南县新城Ａ区的土地［土地使用证号为全国用×××，面积：656㎡］及地上房屋”的（2018）赣0729执282号执行裁定。2014年5月29日，被告刘文勋在案涉土地办理了编号为地字×××建设用地规划许可证；2018年12月26日，被告刘文勋在案涉土地办理了编号为建字×××建设工程规划许可证；2018年12月26日，该建筑工程办理了“经核实，本建设工程竣工规划核实合格”的编号为赣规核字第全规核2018-056号建设工程竣工规划核实合格意见单。原告全南农商银行以借款合同为由，起诉要求被告刘文勋归还借款；被告刘文勋抗辩该900,000元系购房款，而原告全南农商银行未提出解除房屋买卖合同，故不应返还购房款。另查明，经本院询问，原告全南农商银行坚持诉状中的诉讼请求。一审法院认为：本案案由应为房屋买卖合同纠纷，理由如下：一、原告全南农商银行作为买受人与被告刘文勋作为出卖人于2015年2月17日签订了《商品房买卖合同》，合同约定了付款方式为分期付款，合同签订后十五天之内预付900,000元；二、2015年2月17日，原告全南农商银行的工作人员准予被告刘文勋借款的借条中载明“根据合同约定，可预借玖拾万元整”，该合同指的是原、被告双方于2015年2月17日签订的《商品房买卖合同》；三、2015年2月17日，被告刘文勋出具的借条中明确载明“用于金龙大道信用社商品房买卖款项玖拾万元整（￥900,000元）”。从签订《商品房买卖合同》的时间及内容、出具借条的时间及内容等可知，原告全南农商银行于2015年2月17日通过转账方式向被告刘文勋支付的900,000元应为购房款，而非借款。现原告全南农商银行坚持本案案由为借款合同，且坚持其要求被告刘文勋归还借款本金900,000元及利息的诉讼请求，故一审法院认为，应驳回原告全南农商银行的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告江西全南农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费7,741元（原告已预付），由原告江西全南农村商业银行股份有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交（2020）赣0729民初475号民事判决书及民事裁定书一份，证明商品房买卖合同的土地使用权在2012年抵押给了上诉人，在被上诉人未归还判决书认定的抵押贷款前，案涉商品房无法办理产权过房登记手续。因该两份裁判文书系法院生效裁判文书，本院对此予以确认。但其证明目的和上诉人本案诉请并无关联。本院二审查明的事实和一审查明的事实一致。本院认为，一审判决从双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间及内容、出具借条的时间及内容等实质内容，认定上诉人全南农商银行于2015年2月17日通过转账方式向被告刘文勋支付的900,000元应为购房款，而非借款正确。上诉人全南农商银行从“借条”两字的形式要件认为该款项属于借款，和其实质内容不相符，且上诉人全南农商银行作为专门的金融机构，其向外放贷有专门要求，仅以借贷人写“借条”对外放贷也不符合其专业规范要求。在案涉款项认定为购房款的情况下，一审法院在审理时已尽到释明义务，上诉人全南农商银行仍以借款主张权利无法得到支持。综上所述，上诉人全南农商银行的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7741元，二审案件受理费15482元，共计23223元，由上诉人江西全南农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月三十日书 记 员  刘玉华代理书记员  雷 娜