四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5572号 原告：宋刚，男，1966年8月15日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州姚安县。 委托诉讼代理人：武天琦，四川履正律师事务所律师。 被告：成都天合瑞通投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路三段********。 法定代表人：刘翊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘伟，男，1986年6月15日出生，汉族，住四川省简阳市，该公司员工。 原告宋刚与被告成都天合瑞通投资有限公司（以下简称天合瑞通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告宋刚及其委托诉讼代理人武天琦、被告天合瑞通公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋刚向本院提出诉讼请求：1.判令天合瑞通公司赔偿宋刚损失281545元；2.本案诉讼费由天合瑞通公司承担。事实与理由：宋刚欲购买位于成都市新都区××街道××路××号“天合凯旋东岸花园”××幢××单元××层××号商业用房（以下简称案涉房屋），于2017年11月17日向天合瑞通公司支付了定金，双方于2018年3月6日签订《商品房买卖合同》。在宋刚支付定金后，天合瑞通公司通知宋刚必须与成都茂林达商贸有限公司（以下简称茂林达公司）签署《买受人权利义务概括转移合同书》以及补充协议才能购买该房屋，如若不愿继续购买，定金不予退还。宋刚因心仪房屋且不愿意损失定金便与茂林达公司签订上述合同，并缴纳了所有合同价款。《商品房买卖合同》第六条约定出卖人对该商品房出售前享有合法权利、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人，但《买受人权利义务概括转移合同书》约定茂林达公司享有该套房屋的购买权。综上，宋刚认为天合瑞通公司的行为属于一房多卖，已构成合同违约，故宋刚要求天合瑞通公司承担因其违约行为给宋刚造成的损失共计281545元，遂将天合瑞通公司作为被告、将茂林达公司作为第三人提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。审理过程中，因获悉茂林达公司已注销，宋刚撤回对茂林达公司的起诉。 天合瑞通公司辩称，第一，宋刚所述事实与实际不符，宋刚在与天合瑞通公司签订合同前已经明知茂林达公司已认购案涉房屋，并且已经同意通过更名的方式购买案涉房屋，天合瑞通公司不存在一房多卖的情形。1.本案的事实情况为：2017年10月31日，茂林达公司认购案涉房屋并与天合瑞通公司签订了《房屋认购合同》，总房款为314514元，茂林达公司先行向天合瑞通公司支付了定金31451元。2017年11月12日，宋刚在茂林达公司营业场所与茂林达公司签订《买受人权利义务概括转移合同书》，约定茂林达公司将购买案涉房屋的权利转让给宋刚。2018年1月22日，宋刚与茂林达公司共同告知天合瑞通公司认购权利已转让的事实，并申请将案涉房屋的买受人更名为宋刚，天合瑞通公司予以接受，当日宋刚向天合瑞通公司支付案涉房屋购房款共计283603元。2018年3月6日，宋刚与茂林达公司共同向天合瑞通公司递交《更名申请书》，宋刚签署《融创·凯旋东岸项目签约提醒须知》认可案涉房屋系更名而来。同日，宋刚与天合瑞通公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，茂林达公司将其已向天合瑞通公司缴纳的31541元定金转作宋刚缴纳的款项。2.虽然宋刚签订《更名申请书》及《签约须知》的时间晚于宋刚向天合瑞通公司支付283603元的时间，但这证明宋刚事后认可之前的付款行为及案涉房屋更名的事实。3.宋刚与茂林达公司签订转让合同并支付款项时天合瑞通公司并不知情，天合瑞通公司没有要求宋刚必须签订转让合同，更没有收取宋刚定金，不存在宋刚所称“必须与茂林达公司签订转让合同、如若不愿继续购买，定金不予退还”等事实。第二，宋刚主张要求天合瑞通公司赔偿损失不应得到支持。1.宋刚明知系通过受让第三方认购权利的方式购买案涉房屋，且明知购买案涉房屋所应负担的支出成本，该等款项均是其已经预见并认可接受的支出，不应视为损失，且该款项系宋刚向茂林达公司支付的，非由天合瑞通公司收取。天合瑞通公司按照购房合同约定收取相应购房款、向宋刚交付房屋及不动产权均具有合法、合理依据，不具有违约等造成宋刚权益损害的行为。2.宋刚依据一房多卖主张赔偿损失应以其未实现合同目的为前提，但宋刚购买案涉房屋的目的已经实现，其要求赔偿损失没有任何依据。3.宋刚向天合瑞通公司出具的《签约须知》、《更名申请书》中相关条款已经充分表明宋刚对于其在购买案涉房屋前向第三方支付的任何款项系其与第三方的债权债务关系，与天合瑞通公司无关。综上，请求驳回宋刚的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。茂林达公司（甲方、转让方）与宋刚（乙方、受让方）签订无落款日期的《买受人权利义务概括转移合同书》（以下简称《转移合同书》），约定：茂林达公司作为案涉房屋的购买方，愿意将此购买权转让至宋刚名下，转让价格为596059元，“甲乙双方在本合同签订后，乙方与天合瑞通公司签订的《商品房买卖合同》中关于交易价款的约定仅为备案需要，实际该商铺的交易价格以本协议确定的价格为准，即就合同的单价、总价、支付方式等有关价款的部分，如果发生分歧，以本合同约定为准，关于房屋交付、现状、税费负担等均以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》为准”，第三条约定：“……2、付款方式：①一次性付款：乙方支付购房定金50000元，其中第一次于2017年11月12日支付定金。定金交付后，因非甲方原因，乙方不能继续履行本合同（包括但不限于继续给付房款、签署《商品房买卖合同》等），乙方放弃定金退还权利；第二次于2017年11月17日支付购房款23154.5元；第三次于2017年12月30日支付剩余购房款314514元……特别约定：①收取款项由甲方或者指定的收款人收取（包括但不限于开发商），由于该商铺备案需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商仅仅作为甲方指定的房款收取人，其向乙方出具的购房发票视为甲方向乙方出具的购房发票，关于乙方与开发商签订《商品房买卖合同》的金额与本合同金额的差额部分由乙方直接支付给甲方或甲方指定人，由甲方出具收据，乙方不得主张出具发票。如乙方要求出具发票的，相关税费由乙方承担，差额部分包括甲方转让该商铺买受人的权利义务对价款、会员费、服务费、反担保等相关费用。差额部分乙方不得以任何理由主张甲方退还……”。 2018年3月6日，宋刚（买受人）与天合瑞通公司（出卖人）签订合同自编号为××《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定宋刚购买天合瑞通公司开发的案涉房屋，建筑面积16.66平方米，总价款314514元，买受人在2018年1月22日前支付该商品房全部价款，出卖人在2018年4月30日前向买受人支付该商品房。合同第六条约定，“房屋权利状况承诺（一）出卖人对该商品房出售前享有合法权利；（二）该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人……”，第七条约定，“该商品房权利状况与本合同第六条不符，导致不能完成本合同房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年5.4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金”。 双方提交证据及庭审陈述，与案涉房屋交易有关的付款如下： 1.2017年11月12日，宋小冬（系宋刚儿子）刷卡支付50000元，POS刷卡凭证未清晰显示收款人名称。宋刚主张该款系向天合瑞通公司支付，纳入所主张损失，天合瑞通公司否认收到该款，对该刷卡凭证三性不予认可。 2.2017年11月17日，宋小冬向茂林达公司刷卡支付50000元、181545元、31451元，宋刚主张其中50000元、181545元纳入所主张损失，31451元系用于支付购房定金，天合瑞通公司确认收到茂林达公司代宋刚支付的定金31451元。 3.2018年1月22日，宋小冬向天合瑞通公司刷卡支付283063元，双方均确认该款为宋刚向天合瑞通公司支付的案涉房屋购房款。 2017年11月17日，茂林达公司出具加盖财务专用章的收款收据，确认收到宋刚支付的案涉房屋转让费POS机交款281545元。天合瑞通出具的未注明落款日期的收款收据载明，收到宋刚支付的案涉房屋POS机支付314514元。2018年3月8日，案涉房屋办理合同签约备案，签约备案号为484646。2019年3月5日，宋刚取得案涉房屋的不动产权证，权证号为川（2019）新都区不动产权第号，项目名称为“天合凯旋公馆东岸”。 另查明以下事实： （一）2019年4月11日，成都市工商行政管理局作出（天府新区）登记内销字[2019]第号《准予注销登记通知书》，载明：成都茂林达商贸有限公司：经审查，提交的有限责任公司（自然人独资）注销登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予注销登记。 （二）2019年5月28日，成都市新都区住房和城乡建设局作出新住建〔2019〕78号《关于对成都天合瑞通投资有限公司、成都天合汇星置业有限公司和成都茂林达商贸有限公司、四川美诺房地产营销策划有限公司、成都金泰源房地产营销策划有限公司违规销售商品房的通报》，载明：据投诉反映，天合瑞通公司、成都天合汇星置业有限公司（以下简称天合汇星公司）通过第三方茂林达公司、四川美诺房地产营销策划有限公司（以下简称美诺公司）、成都金泰源房地产营销策划有限公司（以下简称金泰源公司）在销售位于新都区××街道的“天合凯旋东岸花园”“天合凯旋公馆”项目商业用房时，以避税为由将购房款进行拆分并未足额开具房款发票、涉嫌偷税漏税的行为。经查，天合瑞通公司、天合汇星公司和茂林达公司、美诺公司、金泰源公司互相配合，通过签订《商品房买卖合同》、《转移合同书》等方式拆分购房款从而规避税收，此行为严重侵害了购房人的合法权益，扰乱了我区房地产市场秩序……经研究决定，对天合瑞通公司、天合汇星公司和茂林达公司、美诺公司、金泰源公司予以通报批评，并分别记减信用分、暂停商品房买卖合同网上签约服务。同时，对通过拆分购房款规避税收的行为，分别抄送新都区税务局、新都区市场监督管理局……”。 本院认为，双方对于宋刚为购买案涉房屋向天合瑞通公司支付购房款314514元、案涉房屋权属已于2019年3月5日转移登记至宋刚名下的基本事实无异议。现宋刚基于天合瑞通公司违反合同约定将房屋销售给茂林达公司构成违约、导致其在合同约定购房款之外另支付281545元的事实，主张将该款作为实际损失主张由天合瑞通公司承担赔偿责任，围绕宋刚的请求权基础能否成立，本院评述如下： 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。宋刚基于天合瑞通公司履行合同义务不符合约定而主张损失赔偿，其前提应当是天合瑞通公司存在相应违约行为且与宋刚所主张损失之间存在因果关系。从本案有关合同订立经过分析，宋刚与茂林达公司签订的《转移合同书》无落款时间，对于交易经过双方存在不同陈述。宋刚述称交易经过为：其子宋小冬2017年11月10日去融创天合瑞通售楼部看房，在售楼部签合同，在财务室交款，其认为共59万余元均是交给天合瑞通公司，当时都有收据，双方于2018年3月6日签订《商品房买卖合同》及补充协议，后被告知签《转移合同书》才能够办证，在签订《转移合同书》后5、6个月拿到了房产证，取证后发现发票价格为31万余元，才知道差价由茂林达公司收取。天合瑞通公司所述交易经过为：茂林达公司向天合瑞通公司购买案涉房屋，2018年1月茂林达公司与宋刚签订《转移合同书》，并告知天合瑞通公司转让事宜，天合瑞通公司因此于2018年1月22日收取宋刚支付的购房款283063元，并于2018年3月6日与宋刚签订《商品房卖买卖合同》及补充协议。对照宋刚所提交付款凭据，其子宋小冬于2017年11月12日刷卡支出的50000元，宋刚主张为向天合瑞通公司付款，但所提交证据不足以证明收款主体为天合瑞通公司，也未能提交证据佐证其主张，而2017年11月17日宋小冬所作3笔分别为50000元、181545元、31451元刷卡支出，POS签购单均能清晰显示商户名为“成都茂林达商贸有限公司”，宋刚提交的加盖茂林达公司财务专用章、日期为2017年11月17日的收款收据载明收到宋刚POS机支付的案涉房屋转让费281545元，与前述2017年11月12日、2017年11月17日刷卡金额及双方关于2017年11月17日向茂林达公司刷卡支付的31451元转为向天合瑞通公司支付购房定金的陈述能够对应一致（50000元+50000元+181545元=281545元），宋刚自行陈述“当时我方都有收据，在最后换成了发票”，表明其知悉收据内容，双方确认一致的于2018年3月6日所签订《商品房买卖合同》约定总价款314514元，而《转移合同书》载明甲方（转让方）为茂林达公司、商铺成交价596059元、其中《商品房买卖合同》成交价格314514元，均与宋刚所主张的直到取得不动产权证后才知道茂林达公司收取了相应款项不一致。通过以上证据可见，宋刚在订立《商品房买卖合同》及补充协议前，已分别向茂林达公司支付完毕转让对价281545元，向天合瑞通公司支付完毕购房款314514元，宋刚在交易案涉房屋时具备以596059元对价买受案涉房屋的主观状态，且应知悉其付款对象，案涉房屋系宋刚先自茂林达公司处买受并议定转让对价、后与天合瑞通公司订立《商品房买卖合同》及补充协议的事实成立具备更高可能性。从合同约定分析，案涉《商品房买卖合同》第六条“房屋权利状况承诺”第二款为“该商品房没有出售给除本合同买受人之外的其他人”，但宋刚本为受让由茂林达公司转让的购买案涉房屋的权利，天合瑞通公司订立《商品房买卖合同》之前案涉房屋曾出售给茂林达公司并非违反该条约定，且宋刚现已取得案涉房屋的权属登记，在《商品房买卖合同》约定购房款之外所支付茂林达公司的款项，并非因天合瑞通公司违约而对宋刚所造成的损失。宋刚另主张未开具发票的金额属于天合瑞通公司或与茂林达公司的不当得利，并提交新住建〔2019〕78号文件用以佐证，该文件载明天合瑞通公司、茂林达公司在销售“天河凯旋东岸花园”项目商业用房时，通过签订《商品房买卖合同》、《转移合同书》等方式拆分购房款、未足额开具发票以规避税收，虽表明茂林达公司、天合瑞通公司在销售案涉房屋所在项目时存在与本案或有类似之处的违规行为，但不当得利与违约损失本分属不同法律概念，天合瑞通公司个案中是否应当承担违约损失赔偿责任应依据法律规定与合同履行情况具体评判，该文件不能证明宋刚所主张的违约事实成立，天合瑞通公司与茂林达公司之间的关系、是否实际收取该281545元款项或享有相应利益、该款是否属于不当得利均不属于本案商品房预售合同纠纷审理范围。故此，宋刚所主张的请求权基础不能成立，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回宋刚的全部诉讼请求。 案件受理费2761.59元（已因适用简易程序减半收取），由宋刚负担（此款宋刚在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年十一月十二日 书记员  曾妙