广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初7725号原告：中山市怡庭物业管理有限公司，住所地广东省中山市**********长丰公寓1121房（住所申报）。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：张来明，广东洋航律师事务所律师。被告:周松林，男，1975年3月4日出生，汉族，住湖北省松滋市*************。原告中山市怡庭物业管理有限公司（以下简称怡庭公司）与被告周松林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡庭公司的委托诉讼代理人张来明到庭参加诉讼。被告周松林经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。怡庭公司向本院提出诉讼请求：1.确认怡庭公司与周松林的租赁合同于2020年4月26日解除；2.判令怡庭公司没收周松林履约保证金57711元；3.判令周松林向怡庭公司支付拖欠的租金及管理费139647.52、水电费859.8元及违约金83796.39元（截止至2020年4月25日），违约金应计算至周松林付清全部租金及管理费之日止；4.判令周松林承担律师费30000元。诉讼中，怡庭公司当庭表示撤回关于水电费的诉讼请求，并明确诉讼请求3中违约金的计算方法为以23084.4元为基数分别从2019年12月1日、2020年1月1日、2020年2月1日、2020年3月1日、2020年4月1日起均计算至实际清偿之日止按每天1%为标准计算。事实和理由：周松林与中山市********有限公司（以下简称世贸公司）于2016年8月20日就中山市古镇镇世贸生活广场（即中山市**********怡廷豪园1区、2区商场，该物业归中山市******委会所有）第一层B区09号商铺签订租赁合同，建筑面积为192.37平方米，租期为五年，自2016年8月12日至2021年8月11日止。在租赁合同中，约定2019年8月12日至2020年8月11日租金为23084.4元／月，按季支付租金。合同并约定周松林应提前5天向甲方支付下一季度的租金及物业管理费。周松林应于合同签订之日一次性支付相当于三个月租金（即57711元）作为履约保证金。合同还约定了物业管理费按10元／平方米／月计算，即每月物业管理费为1923.7元／月。合同还约定了违约条款，以及守约方有权就遭受的实际损失向违约方主张赔偿，包括不限于为实现有关债权所付出的诉讼费、财产保全费、评估费、鉴定费、调查费、律师费、执行费等。双方还约定了其他租赁事宜。2019年6月14日，中山市******委将上述物业经中山市康信拍卖有限公司进行租赁权拍卖，邓伟文（怡庭公司股东之一）成功拍得上述物业20年的租赁权。在签订的拍卖成交确认书中，中山市******委确认租赁物业中有部分商铺已对外出租，租赁期限长短不等，每月租金以实际与古镇镇古四村委办理《原租赁合同》交接金额为准，古镇镇古四村委并明确自签订《租赁合同》之日起，买受人享有原租赁合同出租方的权利并履行原租赁合同出租方的义务，直至原租赁合同期满。次日，中山市******民委员会与怡庭公司就上述物业签订了《怡廷一期1区、2区商场租赁合同》，租赁期限为2019年7月1日至2039年6月30日止。至此，怡庭公司享有原租赁合同中出租方的权利并履行原租赁合同出租方的义务，古四村委并将原租赁合同的履约保证金交付给怡庭公司。同时，怡庭公司多次通知周松林签订新租赁合同，以及变更出租主体手续，但周松林一直拖延未办理有关手续。事后，周松林向怡庭公司指定收款账户缴纳了部分租金及费用，并曾要求怡庭公司出具承认双方之间存在租赁合同关系并同意接收周松林等人的证明。至此，怡庭公司与周松林就租赁合同主体变更及存续已达成一致意见。周松林长期拖欠租金、物业管理费及水电费，怡庭公司多次发出催缴通知书给周松林。截止至2020年4月25日，周松林已拖欠租金及管理费139647.52元、水电费859.8元及违约金83796.39元（截止至2020年4月25日，按每逾期一日按应交租金的1%计算），违约金应计算至周松林付清全部租金及管理费之日止。至此，周松林已严重违反租赁合同的约定，怡庭公司有权解除合同，并没收履约保证金。怡庭公司遂于2020年4月26日向周松林发出解除合同通知书。为维护怡庭公司的合法权益，根据有关法律法规，怡庭公司特向贵院起诉，请求法院依法判决。周松林未在法定期限内提交答辩意见，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下:古镇镇中兴大道17号怡廷豪园1区商场、2区商场属中山市古镇古四经济发展有限责任公司所有，并办理了不动产权证书[产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0063958、粤（2019）中山市不动产权第0134158号]。2016年8月20日，世贸公司（甲方）与周松林（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将中山市古镇镇世贸生活广场第一层B区09号商铺出租给乙方；承租建筑面积为192.37平方米；租期为五年，自2016年8月12日至2021年8月11日止；双方同意自2016年10月27日计收租金，2019年8月12日至2020年8月11日租金为23084.4元／月，2020年8月12日至2021年8月11日租金为25008.1元／月；按季支付租金，先交租后使用，乙方应提前5天向甲方支付下一季度的租金及物业管理费；物业管理费1923.7元／月；乙方应于合同签订之日一次性支付相当于三个月租金（即57711元）作为履约保证金；甲方无故中途解除合同的，甲方双倍返还保证金给乙方，乙方无故中途解除合同的，乙方已付保证金甲方不予退回；如乙方逾期交租的（包括但不限于物业管理费、水电费、空调费等），每逾期一日按应交租金的1%承担违约金，逾期交费超过15天的，构成根本违约，甲方有权解除合同，没收保证金；如出现本条违约情形，守约方有权就遭受的实际损失向违约方主张赔偿，包括不限于为实现有关债权所付出的诉讼费、财产保全费、评估费、鉴定费、调查费、律师费、执行费等。该合同还约定了其他内容。2019年3月29日，中山市开元灯饰有限公司将中山市********有限公司租赁物（含案涉物业）返还给中山市******民委员会，并移交了世贸广场各商户（次承租人）的租赁合同书原件、押金等资料。2019年6月14日，中山市******委会将古镇镇中兴大道怡廷豪园1区商场、2区商场（含本案物业）租赁权通过中山市康信拍卖有限公司进行拍卖，邓伟文（怡庭公司股东之一）成功拍得上述物业20年的租赁权，《拍卖成交确认书》载明“本拍卖为按标的项下物业现状带租约不交吉拍卖。自买受人付清成交标的规定的所有款项后，委托人于十个工作日内协助买受人办理租赁合同出租主体变更手续，自合同签订日起，买受人享有原租赁合同出租方的权利并履行原租赁合同出租方的义务，直至原租赁合同期满”。2019年6月15日，中山市******民委员会与怡庭公司就上述物业签订了《怡廷一期1区、2区商场租赁合同》，租赁期限为2019年7月1日至2039年6月30日止。此后，怡庭公司承接世贸公司与周松林签订的原《租赁合同》中出租方的权利并履行原租赁合同出租方的义务，古四村委会将该租赁合同的履约保证金57711元交付给怡庭公司。怡庭公司多次通知周松林签订新租赁合同，以及变更出租主体手续，周松林拖延未办理有关手续。周松林于2019年7月22日向怡庭公司支付7月租金21160.7元，2019年9月12日至同年10月15日期间陆续支付42000元，周松林连续多月拖欠管理费、水电费、租金等，怡庭公司于2019年9月、2019年10月、2019年12月、2020年1月、2020年3月、2020年4月多次向周松林发《催款通知书》进行催收后，其中2019年12月7日的《催缴通知书》被周松林的员工邓秀兰签收，2020年4月11日的《催款通知书》被周松林本人签收。2020年4月11日的《催款通知书》反映周松林拖欠2019年12月份至同年4月份的租金及管理费每月23084.4元，合计115422元，扣减汇款金额清除后多出的金额782.58元，尚欠114639.42元，该欠款按月利率1%的标准产生违约金75716.83元，请周松林于020年4月14日前结清基本欠款114639.42元则不收取违约金，否则收取基本欠款及违约金并作停电处理。周松林仍未交纳款项。2020年4月26日，怡庭公司出具《解除租赁合同及收铺通知函》，并将该函张贴于案涉商铺门口，以周松林拖欠租金、管理费、水电费等相关费用140507.32元、违约金83796.39元等为由，通知周松林解除合同并要求收回租赁商铺。怡庭公司于2020年4月26日通过顺丰快递向周松林邮寄该函，但遭到拒收。2020年5月3日，周松林出售案涉商铺中的物品后，怡庭公司于2020年5月3日收回案涉商铺。经扣除周松林支付的有关款项后，截止2020年4月26日，周松林拖欠2020年12月1日至2020年4月26日的租金112342元，2020年3月26日至2020年4月26日的物业管理费1923.7元。怡庭公司为处理与周松林的租赁合同纠纷，于2020年4月30日与广东洋航律师事务所签订民事案件委托代理合同，委托广东洋航律师事务所指派其所律师作为其与周松林房屋租赁合同纠纷的一审程序中的代理人，并向广东洋航律师事务所支付了律师代理费30000元。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。周松林与世贸公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。怡庭公司通过拍卖并签订租赁合同的方式取得案涉房屋的出租权，且已将其获得出租权的事实通知了周松林，周松林亦向怡庭公司缴纳租金及管理费等，即周松林已得知并同意世贸公司在原《租赁合同书》中的债权债务一并转移给怡庭公司，因此怡庭公司获得案涉《租赁合同书》出租人的主体地位，依法享有出租人的合同权利。合同履行过程中，周松林连续多月未付清租金，经催告后在合理期限内仍未支付，其行为构成违约，且导致怡庭公司的合同目的不能实现；怡庭公司于2020年4月26日向周松林发出《解除租赁合同及收铺通知函》，并在案涉商铺处进行了张贴，此后怡庭公司于2020年5月3日已实际收回商铺，故本院认定涉案《租赁合同书》已于2020年4月26日解除。对怡庭公司主张确认租赁合同于2020年4月26日解除的诉讼请求，本院予以支持。怡庭公司主张周松林拖欠2019年12月1日至2020年4月26日租金112342元、2020年3月26日至2020年4月26日物业管理费1923.7元，合计114265.7元。周松林未到庭答辩或提供相反的证据予以反驳，故本院予以认定。怡庭公司主张周松林支付上述欠款，理据充分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。案涉租赁合同约定先交租后使用，乙方应提前5天向甲方支付下一季度的租金及物业管理费，乙方逾期交租的，每逾期一日按应缴租金的1%承担违约金。鉴于双方约定自2016年10月27日计收租金，故周松林应于2019年10月底支付2019年11月至2020年1月期间的租金，于2020年1月底支付2020年2月至2020年4月期间的租金，现周松林拖欠2019年12月1日至2020年4月26日的租金，周松林自愿调整为按当月租金为基数分别自2019年12月1日、2020年1月1日、2020年2月1日、2020年3月1日至清偿之日止计算违约金，系其依法处分自身的民事权利，本院予以确认。2020年12月至同年3月的租金均为23084.4元，因怡庭公司仅计算租金至2020年4月26日，计算20004.4元（112342元-23084.4元/月×4个月），故该月的违约金应以20004.4元为基数自2020年4月1日计至清偿之日止。关于违约金的计算标准，租赁合同约定每日按逾期租金的1%支付，因周松林拖欠租金的行为给怡庭公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且怡庭公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故怡庭公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、周松林违约事实给怡庭公司造成的实际损失及协议完全履行后怡庭公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。怡庭公司当庭表示撤回水电费诉讼请求，系其对诉讼权利的自由处分，本院予以支持。关于履约保证金的问题，案涉租赁合同明确约定“逾期交费超过15天的，构成根本违约，甲方有权解除合同，没收保证金，”周松林已构成违约，且怡庭公司依此解除合同，故怡庭公司诉求没收履约保证金，本院予以支持。关于怡庭公司主张律师费的诉讼请求，案涉租赁合同约定，守约方有权就遭受的实际损失向违约方主张赔偿，包括不限于为实现有关债权所付出的诉讼费、财产保全费、评估费、鉴定费、调查费、律师费、执行费等，该约定具有法律效力，且怡庭公司提供了律师费发票为据，因此怡庭公司主张周松林承担律师费30000元的诉讼请求理据充分，本院予以支持。周松林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对怡庭公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告中山市怡庭物业管理有限公司与被告周松林的租赁合同于2020年4月26日解除；二、原告中山市怡庭物业管理有限公司没收被告周松林支付的履约保证金57711元；三、被告周松林于本判决生效之日起七日内向原告中山市怡庭物业管理有限公司支付租金112342元、物业管理费1923.7元合计114265.7元并支付违约金（以23084.4元为基数分别自2019年12月1日、2020年1月1日、2020年2月1日、2020年3月1日起，以20004.4元为基数自2020年4月1日起，均计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。暂计算至2020年4月25日为1681元）；四、被告周松林于本判决生效之日起七日内向原告中山市怡庭物业管理有限公司支付律师费30000元；五、驳回原告中山市怡庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2990元，由原告中山市怡庭物业管理有限公司负担1038元，被告周松林负担1952元（该款原告中山市怡庭物业管理有限公司已预交，被告周松林应于支付上述款项时迳付原告中山市怡庭物业管理有限公司，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年十一月十九日书记员  廖静怡