山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7067号 原告：孙宝春，男，1988年1月3日出生，汉族，顺丰快递工作人员，户籍所在地济南市历城区，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：李先慧，山东盛强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾凯凯，山东盛强律师事务所律师。 被告：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市历下区。 法定代表人：张延，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。 原告孙宝春与被告济南锦兴置业有限公司（以下简称济南锦兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序9公开开庭进行了审理。原告孙宝春的委托诉讼代理人贾凯凯、李先慧，被告济南锦兴公司的委托诉讼代理人张巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙宝春向本院提出诉讼请求：1.依法判令济南锦兴公司返还孙宝春购房款240217元；2.依法判令济南锦兴公司支付孙宝春资金占用期间的利息（以240217元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算，自起诉之日起至实际给付之日止）；3.诉讼费由济南锦兴公司承担。事实和理由：2017年11月，孙宝春通过别人介绍了解到济南锦兴公司的公寓在出售，孙宝春于2017年11月17日、2017年11月24日、2018年7月20日分别交付给济南锦兴公司购房款项共计240217元，用于购买历城区东都国际3号楼1013号房屋，但该房屋至今仍被抵押，无法买卖。孙宝春曾多次与济南锦兴公司协商该事宜均未果，故诉至法院，望法院判如所请。 济南锦兴公司辩称，孙宝春与济南锦兴公司于2017年11月17日签订《房屋租赁合同》，约定孙宝春租赁济南锦兴公司所有的涉案房屋，合同当中明确约定，租赁房屋存在抵押，无法办理过户，但在房屋解除抵押后具备办证条件时，孙宝春享有优先购买权，并且双方在合同中也并未约定房屋解除抵押的时间。合同签订后，济南锦兴公司就将租赁房屋交付给孙宝春使用至今。2018年7月20日，孙宝春与济南锦兴公司商定，由孙宝春购买本案涉案房屋，但由于涉案房屋仍存在抵押，双方商定由孙宝春先支付购房首付款220217元（含租赁押金68429元），在济南锦兴公司房屋解除抵押后双方再另行签署买卖合同、办理网签及过户。现济南锦兴公司已确定该房屋于2020年12月底解除抵押，并且双方从未约定、济南锦兴公司也从未向孙宝春承诺解除抵押时间，济南锦兴公司不存在任何违约行为，且双方的买卖合同关系尚未解除，故此，孙宝春无权要求返还购房款。 本院经审理认定事实如下：2017年11月12日，济南锦兴公司（出租人、甲方）与孙宝春（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定如下内容：本合同约定房屋系存量房，甲方已取得约定房屋的产权证书，且甲方作为合法产权人有意出租、出售约定房屋。本合同约定房屋已经设定抵押，暂时不具备产权转移登记条件，而乙方具有房屋的购买、使用需求，有意承租甲方房屋并准备在合同约定条件实现时行使优先购买权购买约定房屋。该房屋租赁期限为1年，自双方按本合同约定办理完毕房屋的交付之日起开始计算。租赁期满甲方不再继续出租的，应于租期届满前30日通知乙方，到期收回房屋。租赁期满，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。保障乙方对该房屋的优先购买权是乙方承租该房屋的目的之一。本合同签订之前，甲方已向乙方充分释明且乙方已完全了解该房屋存在抵押之状况甲乙双方均明确承诺并同意在抵押解除后保障行使乙方对该房屋的优先购买权。本合同的签订即为乙方确认购买该房屋之明确的意思表示。乙方优先购买权为该房屋买卖条件成就时且甲方向乙方发出办理买卖合同事宜的通知时，乙方享有按照本合同约定之销售价格优先购买该房屋。甲方按照计划完成对该房屋所设定的抵押之解除后，视为该房屋买卖条件的成就。该房屋买卖条件成就时，乙方应在接到甲方通知15日内，按本合同约定之条件与甲方签署买卖合同及其补充协议。买卖合同签订同时，本合同自动解除。乙方按合同约定交纳全部押金后7日内交付该房屋，双方均应按本合同的约定办理书面的交付、签收手续。签约前乙方已对该房屋进行了实地查看，本合同约定之交付标准即为买卖合同约定的房屋交付标准，乙方对此确认并接受。本合同签订前，该房屋已经设置抵押，该抵押的解除即视为该房屋买卖条件的成就。本合同的签订是为保证双方将来签订该房屋之买卖合同。 孙宝春分别于2017年11月7日、2017年11月24日向济南锦兴公司支付房屋租金2万元、押金68429元。济南锦兴公司于2017年11月24日将涉案房屋交付孙宝春使用。2018年7月20日，孙宝春签订《东都国际项目购房合同审批表》，载明：买方姓名孙宝春，房号3-103，建筑面积43.48，付款方式按揭，折后建筑单价12124.59，折后总价440217，首付款金额220217，已付定金68429，本次付款151788元，总房款余额220000等等。同日，孙宝春向济南锦兴公司支付151788元。 在双方签订《房屋租赁合同》时，涉案房屋已经设定抵押，至今尚未解除。 本院认为，第一，孙宝春与济南锦兴公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同名称虽为《房屋租赁合同》，但根据“保障乙方对该房屋的优先购买权是乙方承租该房屋的目的之一”、“本合同的签订即为乙方确认购买该房屋之明确的意思表示”、“甲方按照计划完成对该房屋所设定的抵押之解除后，视为该房屋买卖条件的成就，该房屋买卖条件成就时，乙方应在接到甲方通知15日内，按本合同约定之条件与甲方签署买卖合同及其补充协议”、“本合同的签订是为保证双方将来签订该房屋之买卖合同”等合同条款，可以看出，双方当事人签订合同的真实目的系为房屋买卖。签订《房屋租赁合同》系因涉案房屋暂不具备过户条件，以租赁合同约定的形式保证房屋买卖的实现。之后孙宝春签订的《东都国际项目购房合同审批表》更加明确了双方之间系房屋买卖合同关系。孙宝春关于要求返还的购房款和利息的诉讼请求均是建立在解除房屋买卖合同关系的基础之上，因此，虽然孙宝春未起诉请求解除合同，其与济南锦兴公司之间的房屋买卖关系是否应当解除仍是本案争议的焦点问题之一。对于该问题，本院认为，孙宝春签订《房屋租赁合同》的目的在于购买涉案房屋，《房屋租赁合同》约定的一年租赁期限早已届满，涉案房屋上存在的抵押至今未能解除，孙宝春的合同目的在合理期限内不能实现，孙宝春与济南锦兴公司之间的房屋买卖合同关系应予解除。第二，孙宝春共向济南锦兴公司交款240217元，其中2017年11月7日交纳的2万元明确是租金，且2018年7月20日《东都国际项目购房合同审批表》载明的首付款金额是220217元，也不包括该2万元。结合自房屋交付孙宝春后其一直占有使用的事实，孙宝春要求将该2万元作为购房款返还的请求不能成立。济南锦兴公司应向孙宝春返还的购房款本金为220217元。第三，合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，孙宝春应将涉案房产返还给济南锦兴公司。孙宝春要求济南锦兴公司赔偿资金占有期间的利息损失，符合法律规定，利息从涉案房屋实际返还之日起计算为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十五条、第一百三十三条规定，判决如下： 一、限被告济南锦兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙宝春购房款220217元； 二、限原告孙宝春于本判决生效之日起十日内返还被告济南锦兴置业有限公司坐落于东都国际广场3号楼1013号房屋（房产证号：济南201701008**）； 三、被告济南锦兴置业有限公司赔偿原告孙宝春房款利息损失（以220217元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自涉案房屋实际返还之日起计算至购房款实际返还之日止）； 四、驳回原告孙宝春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4904元，减半收取计2452元，由孙宝春负担220元，由济南锦兴置业有限公司负担2232元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王   海   娜 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  马雪书记员吕素敏