广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初4731号原告：刘艺宇，女，汉族，1993年8月26日出生，住英德市**************，身份证号码：441************422。委托代理人：彭建明，广东泓涵律师事务所律师。被告：英德市星汇置业投资有限公司，所在地：英德市******。法定代表人：周萍，总经理。原告刘艺宇诉被告英德市星汇置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘艺宇的委托代理人彭建明、被告英德市星汇置业投资有限公司的法定代表人周萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艺宇提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付违约金122835.99元（自2017年12月31日起至2020年2月15日止按日以购房款527646元为基数的万分之三计算至清偿之日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买英德市******，房屋总价527646元，第十一条约定被告应在2017年12月30日前向买受人交付房屋，逾期超过30日，买受人要求继续履行的，被告按日按房价款万分之三计算违约金。被告没有按约定交付房屋，经原告催促，被告于2020年1月15日才向原告发出书面交楼通知书，原告实际于2020年2月15日验收商品房。按约定，被告已逾期交楼776天，被告行为已构成违约，应承担违约责任。原告刘艺宇为证实其主张提供的证据有：证据1：商品房买卖合同（预售），证明原告与被告签订了商品房买卖合同，合同中约定了房屋房号、面积、购房总价合同第十一约定被告应在2017年12月30日前向原告交付涉案的商品房，第十二条约定被告逾期交楼的违约责任为：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，现被告没有按约定日期交楼，已构成违约，应按约定的标准计付违约金给原告；证据2：收据，证明原告向被告交付定金及首期款；证据3：住宅专项维修资金缴存通知书，证明原告已缴纳涉案房屋的住宅专项维修基金；证据4：税收完税证明，证明原告已向税务部门交纳涉案房屋的契税；证据5：交楼通知书，证明被告于2020年1月15日才向原告书面发出《交楼通知书》，原告实际于2020年2月15日验收商品房（或原告至今未到现场验收商品房）。被告英德市星汇置业投资有限公司辩称，约定逾期的违约金偏高，应当调整按银行基准利率计算。另外，在办理验收期间，政府部门的行为导致逾期交楼，有不可抗力因素，希望考虑实际情况，适当调整逾期违约金。被告为证实其抗辩提交的证据有：消防验收延期办理文件，证明英德市消防业务自2019年5月1日起由清远市消防大队移交至英德市住建局，此时间段属交接过渡期停止办理业务，直至2019年9月才正式受理消防验收业务。属于不可抗因素，减免从2019年5月1日至8月31日的逾期交房违约金。经审理查明，2017年6月29日，原告刘艺宇作为买受人与被告英德市星汇置业投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：“该商品房为坐落于英德市*********，房屋总价527646元。第十一条约定出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列第1种方式处理：1、逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”原告按约定支付了购房款527646元。同年7月13日，双方为上述购房合同办理了备案登记。2020年1月15日，被告向2号楼业主发出收楼通知书通知。庭审中，原告变更请求违约金计算截止时间为2020年1月15日。以上事实有原、被告提供的证据以及本院庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据合同法规定，出卖人有向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。原告与被告英德市星汇置业投资有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同内容未违反法律规定，合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定，原告已按照合同约定支付了全部购房款，被告有义务按合同约定时间向原告交付房屋。被告抗辩消防验收职能承接属于不可抗力，需扣减2019年5月1日至2019年8月31日期间的逾期交房违约金。根据双方合同约定交付房屋的时间是2017年12月30日，消防验收职能承接通知是在交付时间之后，被告不能以事后出现的事由作为减免逾期交付房屋责任的抗辩事由，且根据法律规定，职能承接不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告抗辩理由不成立，本院不予采纳，被告应承担违约责任。被告抗辩违约金计算标准过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告未举证证实双方约定的违约金过分高于造成的损失，且参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年修正）》规定，双方该约定标准未超过起诉时一年期贷款市场报价利率四倍。因此，被告该抗辩本院不予采纳。原告请求按日万分之三计算，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。因此，从2017年12月31日起至2020年1月15日以房屋总价527646元为基数按日万分之三计算违约金118087.17元（527646元×0.3‰／天×746天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告英德市星汇置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘艺宇支付逾期交付房屋违约金118087.17元。本案受理费1378.36元，由原告刘艺宇负担53.36元，被告英德市星汇置业投资有限公司负担1325元；保全费1134.18元，由原告刘艺宇负担44.18元，被告英德市星汇置业投资有限公司负担1090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇二〇年十一月三日书记员  巫敏智附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。