广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初4809号原告（反诉被告）:奥园集团（英德）有限公司。所在地：英德市英红镇广东顺德清远（英德）经济合作区内。法定代表人：殷冀，总经理。委托代理人：李志涛、刘哲棐，均系奥园集团（英德）有限公司职员。被告（反诉原告）：韦莲秀，女，壮族，1986年4月5日出生，广西隆安县人，现住东莞市**。公民身份号码：452************025。委托代理人：朱云天、周凤霞，均系广东天道勤律师事务所律师。原告（反诉被告）奥园集团（英德）有限公司与被告（反诉原告）韦莲秀商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理。依法由审判员赖伟忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奥园集团（英德）有限公司的委托代理人李志涛、被告韦莲秀的委托代理人朱云天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）奥园集团（英德）有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为201**********945，以下简称“《买卖合同》”)；2、判令被告立即向原告支付违约金人民币420480元，由原告直接从被告已付房款中进行抵扣；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月15日原、被告签订《买卖合同》，双方约定：(1)被告向原告购买位于广东顺德清远(英德)经济合作核心区05、06地块奥园(英德)文化旅游城一期05、06地块X区XX楼XX号房屋，总价值为人民币1401600元；（2）《买卖合同》第七条约定被告于2019年4月25日前支付首期房价款人民币561600元，剩余房款人民币840000元通过按揭贷款的方式付款；（3）《买卖合同》附件四(三)约定被告应当自买卖合同签订起60日内办妥按揭贷款并放款至原告账户，否则视为逾期付款，并承担逾期付款的违约责任。被告支付首期房价款后未能在约定期限内办妥按揭贷款手续，经原告多次催促，被告仍然拒绝支付剩余房款，由于被告逾期付款且拒不履行支付义务，合同目的已无法实现。根据《买卖合同》附件四（二）(三)规定，买受人自买卖合同签订之日起超60天未办妥按揭贷款视为逾期付款，超过30日的，出卖人有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时买受人应该按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。被告逾期支付房款的行为已构成根本违约，在此情况下原告有权单方解除合同，被告应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益不受侵害，特具状起诉，请依法裁判。被告（反诉原告）韦莲秀辩称：一、被告认为：案涉《商品房买卖合同》附件四第（二）点属格式条款，应依法认定无效。理由如下：《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉《商品房买卖合同》主合同内容由住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局联合制定，保障了出卖人和买受人的合法权益。但原告针对该合同为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与被告协商拟定了附件一至附件十一，其中附件十一第十条第（二）款约定，若因出卖人原因导致合同解除的，出卖人承担的违约责任累计不超过购房款总额的3%,但附件四第（二）款却约定买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权单方解除合同，买受人应按该商品房总价款30％向出卖人支付违约金。两条款相比较，同样是合同的解除，买受人承担的违约金数额是出卖人承担违约金的10倍。对被告（买受人）极不公平，违反了合同法第三十九条格式条款应当遵循公平原则的法律规定，也加重了被告（买受人）的责任，违反了合同法第四十条的法律规定，应依法认定无效。因此，原告诉请要求被告按照案涉房屋总价款1401600元的30％即420480元支付违约金，法院应不予支持。二、《中华人民共和国合同法》第一百四十一条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。上述法律规定，表明违约金必须以履行合同造成的实际损失为基础。而本案原告并未向法庭举证案涉商品房买卖合同的解除其遭受的实际损失，案涉房屋原告并未向被告交付，被告也未占有和使用，案涉房屋无论是现有价格或是价值均没有减少。而且，双方约定该房屋的付款方式为首期款和银行按揭贷款，被告非自身原因不能获得银行按揭贷款的审批，无力一次性付清剩余购房款才导致合同被迫解除，过错程度小。为此，被告请求法庭考虑到被告就案涉房屋买卖已额外向与原告合作的房产中介支付了10万元中介费，已经遭受了重大经济损失的情况下，即使认定被告就案涉合同的履行存在违约，也应在已向原告支付购房定金5万元的限度内承担更少的违约责任。被告（反诉原告）韦莲秀向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告立即向反诉原告退还购房款561600元，退还住房维修基金3192.75元；3、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年4月18日反诉原告通过房产销售中介“广州智安天使网络科技有限公司”的介绍，到反诉被告开发的“奥园（英德）文化旅游城”选购了X区X幢XX号商品房，当天向反诉被告缴纳了购房定金2万元，后于2019年4月22日向反诉被告缴纳了购房定金3万元2019年5月13日，反诉原告又向反诉被告支付了首期购房款200000元。2019年5月15日反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》（但该合同反诉被告至今未交给反诉原告）,约定反诉原告向反诉被告购买位于奥园（英德）文化旅游城一期05-06号地块X区X幢XX号商品房，总价款为1401600元，付款方式为商业贷款。合同第七条约定反诉原告于2019年4月25日前支付首期购房款561600元，剩余房款840000元向银行申请贷款支付。合同签订当日，反诉原告向反诉被告支付了首期购房款311600元，并向“广州智安天使网络科技有限公司”支付了中介服务费10万元，而且，反诉原告为办理银行按揭贷款与反诉被告聘请的“广东清豪律师事务所”签订了《委托服务协议》，《委托服务协议》明确约定，由反诉被告代为办理银行按揭贷款等事宜。协议签订后，反诉原告向“广东清豪律师事务所”支付了1500元律师服务费和住房维修基金3192.75元。上述《商品房买卖合同》和《委托服务协议》签订后，反诉原告向反诉被告递交了办理银行按揭贷款所需的所有资料，但2019年8月反诉被告告知反诉原告因其丈夫的征信问题按揭贷款未获银行审批通过，无法办理银行按揭贷款。由于反诉原告因经济原因无法一次性向反诉被告支付剩余购房款，于是反诉原告向反诉被告提出因客观因素无法履行购房合同，希望反诉被告退回反诉原告己支付的购房款，但反诉被告一直未予答复。现反诉被告提起本案诉讼，反诉原告为维护自身合法权益特向贵院提起反诉，敬请法院支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）针对被告的反诉辩称：被告提出解除合同，我司认可，而提出退还购房款，退还维修基金3192.75元，我方认为我司扣减完420480元（房屋总价30%）再退还被告，同时本案的诉讼费由被告承担。依据是根据合同附件四相关约定（二），买受人为按合同约定提前付款的，双方一致同意逾期每日按应付未付房款的万分之二向出卖人支付违约金，逾期超过30日的出卖人有权单方解除合同，并将商品房另行出售，同时买受人应按该商品房总房价30%向出卖人支付违约金，此外，根据本条（三），买受人选择贷款方式付款的第二点，买受人应至合同签订之日起，六十日内办妥按揭贷款并支付到买受人账户，否则视买受人违约。同时与买受人的按揭申请，未获银行批准，买受人同意更改为一次性付款方式，总价款保持不变，买受人需在收到出卖人通知书日起，30日内一次性付清剩余房款，否则，视为买受人逾期付款，并承担逾期付款的违约责任。第三定约定了出卖人为房地产开发公司，对于放贷的条件，出卖人不负有告知义务及解释义务，即买受人应明晰贷款放款条件，对于就其无法完成按揭放款承担相应违约责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。当事人对如下事实无异议：原告（反诉被告）奥园集团（英德）有限公司与被告（反诉原告）韦莲秀于2019年5月15日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发建设的位于广东顺德清远（英德）经济合作区核心区05、06号地块奥园（英德）文化旅游城一期05、06地块X区XX楼XX号房，房屋总价1401600元。合同第七条约定被告（反诉原告）于2019年4月25日前付清房屋首期款561600元及办理银行按揭支付房屋余款840000元。合同第八条约定逾期付款责任详见合同附件四。合同附件四第（二）条约定买受人未按照本合同约定时间付款的，双方一致同意，每逾期一期，按应付未付购房款的万分之二的标准向出卖人支付违约金。逾期超过30日的，出卖人有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时买受人应按该商品房总价款30%向出卖人支付违约金。合同附件四第（三）条第2款约定买受人采用按揭贷款方式付款的，应自买卖合同签订之日起60天内（公积金贷款180天内）办妥按揭贷款并放款至出卖人账户，否则视为买受人逾期付款，并承担逾期付款的违约责任。合同第十二条关于逾期交付责任和第二十条关于房屋登记约定详见本合同附件十一补充协议。附件十一补充协议第一条第四款约定出卖人无正当理由未能按期交付该商品房，自买卖合同第十一条及本补充协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房总价款万分之一的违约金，合同继续履行且买受人不得退房。逾期交房的违约金总额不超过商品房总价款的3%。第五条第（五）款约定，因出卖人原因，买受人未能在本补充协议约定时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人同意不解除合同，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付商品房总价款万分之零点五的违约金，最高不超过商品房总价款的3%。案涉《商品房买卖合同（预售）》已在英德市住房和城乡建设局进行备案登记。被告（反诉原告）依约付清了房屋首期款561600元和住房维修基金3192.75元。后因被告（反诉原告）不符合银行按揭准入要求无法获得贷款支付房屋余款，2019年8月1日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《关于按揭办理转一次性付款的通知函》，通知被告（反诉原告）于2019年8月15日前一次性付清剩余房款，2019年8月5日被告（反诉原告）收到该通知函。2019年9月8日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《关于违约起诉的告知函》，告知被告（反诉原告）将通过法律途径对其追究违约责任。对于当事人争议的事实，本院分析认定如下：一、关于解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的问题。原告（反诉被告）诉请主张解除案涉合同，被告（反诉原告）反诉请求解除案涉合同，即双方在解除《商品房买卖合同（预售）》问题上达成一致共识，案涉合同可依法解除。二、关于原告（反诉被告）诉请逾期付款违约金计算标准是否过高应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。结合本案事实，原告（反诉被告）主张按合同约定以商品房总价款30%支付违约金，但却未能提供确实充分的证据证明其实际损失。另一方面，作为出卖人的主要义务是按时交付房屋和办理房屋产权登记，作为买受人的主要义务是按时支付房款，在同一案涉合同中对于出卖人逾期交付房屋和逾期办理产权登记中均约定出卖人支付违约金最高不超过商品房总价款3%，但对买受人逾期付款的违约金却约定为商品房总价款30%，这显然有违公平原则。为合理、公平确定各方权利和义务，本院依法将买受人逾期付款违约金调整为商品房总价款3%，被告（反诉原告）因自身原因不符合银行按揭准入要求无法获得贷款，应向原告支付逾期付款违约金42048元[1401600元×3%=42048元]。三、关于被告（反诉原告）反诉主张返还购房款及住房维修基金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，既然双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已被依法解除，那么出卖人基于合同获得的利益应予以返还买受人，被告（反诉原告）反诉主张返还购房款561600元及住房维修基金3192.75元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、一百一十四条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）奥园集团（英德）有限公司与被告（反诉原告）韦莲秀于2019年5月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：201**********945]。二、限被告（反诉原告）韦莲秀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）奥园集团（英德）有限公司支付逾期付款违约金42048元。三、限原告（反诉被告）奥园集团（英德）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）韦莲秀返还购房款561600元、住房维修基金3192.75元。四、驳回原告（反诉被告）奥园集团（英德）有限公司的其他诉讼请求。五、原告和被告在履行上述二、三项判决义务时，可以相互抵减后按实际款额履行义务。本案受理费为人民币3803.6元，由被告（反诉原告）韦莲秀负担425.6元，原告（反诉被告）奥园集团（英德）有限公司3378元；反诉费4723.96元，由原告（反诉被告）奥园集团（英德）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖伟忠二〇二〇年十一月十七日书记员  林育栋附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。