上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11069号上诉人（原审原告、反诉被告）：程文武，男，1986年8月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：龙顺伟，男，1967年6月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人程文武因与上诉人龙顺伟房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初36187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程文武上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或改判龙顺伟退还租金人民币（下同）15,900元。事实与理由：其在2020年2月17日就正式提出退租，多次诚意协商，退租后只需给予房东1个月押金作为补偿，剩余房租应当全部退还。龙顺伟表示不同意程文武的上诉请求。上诉人龙顺伟上诉请求：撤销一审判决，改判程文武赔偿损失8,939元。事实与理由：合同应当在2020年4月19日解除，程文武没有履行恢复原状的义务，其实际发生了清运及拆除等费用，扣除剩余押金2,050元，还应当对其赔偿8,939元。程文武表示不同意龙顺伟的上诉请求。程文武向一审法院起诉请求：1.龙顺伟退还程文武2020年2月20日至4月19日的租金15,900元；2.龙顺伟退还程文武剩余押金2,050元。龙顺伟向一审法院提出反诉请求：程文武支付龙顺伟恢复房屋原状的各项支出及损失8,941元。一审法院认定事实如下：龙顺伟系上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）登记的产权人，房屋建筑面积95.76平方米，用途为居住。2017年起，程文武与龙顺伟就系争房屋建立租赁关系，程文武承租房屋后用于开展教育培训，并对房屋作了装修。2019年1月20日，程文武（承租方、乙方）与龙顺伟（出租方、甲方）续签《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年1月21日起至2021年1月20日止，月租金7,950元，押一付三；押金10,000元（手写条款）。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金（押金）除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；第九条房屋返还，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。第十二条违约责任12-6租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。合同备注内容中约定经营范围内的人员安全、财产问题，由乙方全权负责。合同附件一居住房屋租赁行为告知承诺书，附件二房屋设施设备清单。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，程文武继续使用系争房屋，续租期间未进行装修。程文武已支付龙顺伟租金至2020年4月20日（按每月7,950元），另付押金10,000元。2020年2月17日，程文武向龙顺伟发送微信，称因防控新冠肺炎疫情而无法进入小区，考虑到成本原因，根据合同约定要求单方解除合同、押金中的7,950元可抵作违约金、剩余3-4月的租金返还。龙顺伟回复表示，根据合同约定不可提前解约，若立即交还房屋可退一个月房租，押金不予退还。此后双方协商未果。2020年4月7日，龙顺伟在微信中询问程文武是继续承租房屋还是解除合同，因上次（2月17日）程文武提出解除合同后未交还房屋、房屋也未恢复原状。程文武回复，已于2月份就提出了解约，房屋未恢复原样是因为龙顺伟未履行该尽的义务（退款）。4月7日晚，龙顺伟再次发送微信，微信内容列举了拆除费用和安装电线估算3,500元、卫生间门950元、违约金一个月房租、垃圾清运、损失估算等费用。程文武回复称不予接受，并称合同已于2月失效。2020年4月19日，程文武将屋内物品全部搬离、将房屋钥匙交还龙顺伟，双方未办理书面交接手续。一审审理中，龙顺伟称其于2020年4月7日用自己的钥匙开门进入系争房屋查看，发现程文武的物品未搬离，查看后发送了需要修补、拆除费用的微信，涉案合同于4月19日解除，因龙顺伟于4月20日接收房屋，故不同意减免最后二个月（2020年2月21日至4月20日）的租金。程文武称龙顺伟于4月7日更换房屋钥匙后擅自进入，程文武本打算剩余物品不要了，在龙顺伟的要求下才于4月19日将剩余物品搬离。另程文武称2020年2月17日程文武在老家湖北，受疫情影响处于封城中，3月17日程文武到沪、隔离至3月24日；疫情期间系争房屋不允许作线下培训，程文武未正常使用房屋；程文武与龙顺伟对房屋恢复原样有过商议，故程文武同意承担恢复费用（含垃圾清运、隔断拆除、墙面修复及人工）3,000元，同意赔偿卫生间门损失费300元，恢复仅需几天时间，故不同意其他损失费用。一审审理中，龙顺伟另向法院提交了其与案外人间的微信群聊天内容，证明龙顺伟曾询问过系争房屋所属物业，清运垃圾市场价格为1,500元。龙顺伟提交出租委托及钥匙收据一份，证明2020年5月8日，龙顺伟才将系争房屋钥匙交付中介用于出租。经庭审质证，程文武称龙顺伟实际未进行垃圾清运；对龙顺伟再次委托出租事宜不清楚。一审法院认为，程文武与龙顺伟就系争房屋续签的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，程文武与龙顺伟均应恪守。涉案合同约定的承租用途虽为居住，但程文武实际于2017年起已在系争房屋处承租并作教育培训使用，双方在合同备注条款中的约定已进一步证实龙顺伟对程文武作经营的实际承租用途系明知。2020年1月底，由于新冠肺炎疫情爆发，程文武经营出现困难。程文武愿以自己承担合同约定的违约金为条件与龙顺伟协商解除合同，而后者未同意，双方协商未果。鉴于程文武已于2020年4月19日搬离房屋并交还房屋钥匙，故涉案租赁合同可以认定于2020年4月19日解除。因系争房屋实际系作教育培训经营使用，疫情期间正常培训、使用房屋受到障碍，但程文武实于2020年4月19日才搬离、交还房屋。因新冠肺炎疫情的爆发系不可抗力，受疫情影响期间的租金应作适当减免，故对程文武诉请期间的租金，一审法院酌定由龙顺伟返还7,950元。程文武已在押金中扣除一个月租金即7,950元抵作解除合同的违约金，剩余押金2,050元，龙顺伟应予返还。涉案合同并未对房屋交还需恢复原状作出约定，龙顺伟反诉要求程文武赔偿房屋恢复原样、卫生间门修复的损失费用，亦未提供相应证据予以佐证。程文武同意承担恢复原状费用3,000元以及卫生间门修复费300元，一审法院予以准许。由于程文武已经承担了违约责任，龙顺伟再行要求程文武赔偿租金损失，一审法院不予支持。程文武同意承担电费138元、水费12元，合计150元，程文武应予支付。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，于二○二○年七月二十九日作出判决：一、龙顺伟于判决生效之日起十日内退还程文武租金7,950元；二、龙顺伟于判决生效之日起十日内退还程文武剩余押金2,050元；三、程文武于判决生效之日起十日内支付龙顺伟房屋恢复原状等费用3,000元、水电费150元，合计3,150元；四、程文武于判决生效之日起十日内赔偿龙顺伟卫生间门损坏费用300元；五、驳回龙顺伟的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费248元，减半收取计124元，由程文武负担24元，龙顺伟负担100元。反诉案件受理费减半收取计25元，由龙顺伟负担20元，程文武负担5元。二审中，龙顺伟补充提交了一组网络付款凭证，用于证明其实际损失。程文武发表质证意见称，对真实性关联性均不认可。本院经审查认为，该部分材料的真实性未能核实，也无法确认与本案的关联性，故不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，程文武在合同租期未届满的情况下提出解约，确实存在违约，且其不存在单方解除权。鉴于程文武在2020年4月19日搬离了系争房屋，现龙顺伟也同意将该时间作为合同解除的时间，故一审法院认定合同于该日解除并无不当。一审法院已经认定程文武承担一个月租金标准的违约金，而且充分考虑了疫情可能造成的客观影响，酌情减少了相应期间的租金，最终作出的返还租金数额及剩余押金结论均是正确的。至于龙顺伟主张的损失赔偿问题，一审法院根据市场标准酌定了相关费用，符合公平合理的原则，并无不当。双方当事人的上诉请求均缺乏事实依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由程文武负担50元，龙顺伟负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十一月二十六日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……