广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2439号 上诉人(原审被告)：广西龙宇房地产开发有限公司，住所地广西博白县博白镇人民中路富迪嘉园对面。 法定代表人：朱泓宣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭春玉、覃永德，广西洛亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘明林，男，1992年12月9日出生，汉族，住广西博白县。 被上诉人（原审原告）：宾冬梅，女，1995年10月11日出生，汉族，住广西博白县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁志雄，广西杜坤律师事务所律师。 上诉人广西龙宇房地产开发有限公司（以下简称广西龙宇公司）因与刘明林、宾冬梅商品房预售合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2020）桂0923民初1268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 广西龙宇公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3.被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误，应当予以纠正。一、上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系。根据博白县人民法院已经生效的（2020）桂0923刑初58号刑事判决，案外人黄晓萍是广西华天房地产开发有限公司（以下简称广西华天公司）的员工，并非上诉人的置业顾问，原审判决对案外人黄晓萍的身份认定错误，继而以错误的身份认定黄晓萍有权代上诉人与被上诉人协商、交付首付款、出具收据的认定均为事实认定错误。二、被上诉人向案外人黄晓萍付款的行为不构成向上诉人的付款行为。首先，上诉人从未收到过被上诉人支付的该款项，被上诉人的支付对象为黄晓萍，上诉人从未授权黄晓萍以上诉人的名义收款也从未认可购房人向黄晓萍的支付行为有效。其次，对于被上诉人支付给黄晓萍的款项，根据已经生效的刑事判决，属于黄晓萍侵占广西华天公司的财产，与广西龙宇公司无关，不应由上诉人承担退还责任或被确认为收取了该款项，被上诉人应在前述刑事案件的退赔结束后再进行追索。三、原审判决错误适用《民法总则》第一百七十条、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条，认定上诉人应对黄晓萍收取被上诉人购房款的行为承担民事责任，应当予以纠正。首先，黄晓萍并非上诉人的员工，其无权对外以上诉人的名义与购房人签订商品房买卖协议，收取购房款、出具收据。其次，前述法律和司法解释中的行为人均为有特殊职权的人员，而黄晓萍作为上诉人的代理销售公司的销售人员，其职权不包括对外以上诉人的名义签订经济合同并收取财物，原审判决不能适用前述法律和司法解释的规定来判决上诉人应对黄晓萍的犯罪行为承担责任。 刘明林、宾冬梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。理由：1.双方存在商品房买卖合同关系，双方签订房屋认购书，认购书上有商品房的位置和序号、价款和付款方式，也按照价款支付给代理人黄晓萍，上诉人出具收据给被上诉人。双方的商品房买卖合同关系成立。2.黄晓萍的行为属于代理行为，广西华天公司是上诉人委托的商品房销售公司，而黄晓萍是广西华天公司的员工，广西华天公司安排黄晓萍在上诉人的工作场所和工作时间内向购房者销售商品房，并在广西龙宇公司美澳思国际城房屋认购书上注明其是广西龙宇公司的置业顾问。3.黄晓萍收取了购房款，并出具广西龙宇公司的收据，表明黄晓萍是广西龙宇公司的代理人，有代收房款的权利，黄晓萍的行为是表见代理，根据《民法总则》第172条规定，黄晓萍的代理行为产生法律效力，认定黄晓萍是否是广西龙宇公司的员工，不影响上诉人承担责任。因此上诉人应承担返还购房款和返还损失的责任。 刘明林、宾冬梅向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2018年8月30日签订的《美澳思国际城房屋认购书》；2、判令被告退还原告已支付的购房款135402元，并向原告支付购房款占用期间利息（利息计算方法：以135402元为基数，按照年利率6%计算，从2018年7月18日起直至清偿完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月30日，原告刘明林、宾冬梅与被告广西龙宇公司签订了《美澳思国际城房屋认购书》，双方约定由原告向被告购买被告开发的位于博白县房屋，约116.8平方米，每平方米5278元，总价款为616470元。原告在签订《美澳思国际城房屋认购书》时支付认购定金20000元给被告，原告在交付首付款时将认购定金自动转为首付款或部分房款。《美澳思国际城房屋认购书》签订后，原告于2018年7月18日支付了首付款107602元及办证费7800元给黄晓萍，合计115402元。黄晓萍当日将加盖了被告广西龙宇公司印章及公司财务出纳林琼印章的发票给原告收执。被告收到原告支付的首付款及办证费后，没有及时与原告签订《商品房买卖合同》，也没有将《美澳思国际城房屋认购书》约定的商品房交付给原告，被告也没有将其收取的首付款及办证费退还给原告，经原告多次催收未果。2020年5月11日，原告向该院提起诉讼，请求处理。另查明，广西龙宇公司于2006年10月19日注册成立，营业期限为2006年10月19日至2036年10月19日，经营范围：房地产综合开发、商品房出售、物业管理、建筑材料销售等。再查明，涉案美澳思国际城小区二期由博白县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为：第201628号。又查明，涉案小区的房地产是由被告广西龙宇公司开发建设，并委托广西华天房地产开发有限公司进行销售，两家公司在本案小区的办公地点一起，售楼部挂被告广西龙宇公司的牌子，黄晓萍是被告广西华天公司的委托销售人员，涉案购房款由原告刘明林、宾冬梅转账支付到黄晓萍的个人账户。2019年4月2日，广西华天房地产开发有限公司向博白县公安局报案反映黄晓萍存在职务侵占的情形，2019年4月10日博白县公安局书面告知广西华天房地产开发有限公司，黄晓萍职务侵占一案已经立案。2020年2月3日，博白县人民检察院向该院提起公诉。该院于2020年3月2日作出（2020）桂0923刑初58号刑事判决书，判决黄晓萍犯诈骗罪，判处有期徒刑五年七个月，犯职务侵占罪，判处有期徒刑五年五个月，决定对案外人黄晓萍执行有期徒刑十年六个月。 一审法院认为，1、关于原告请求解除合同及与被告否认存在商品房买卖合同关系的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”案外人黄晓萍作为被告广西龙宇公司的置业顾问，是该公司的委托销售人员。2017年12月30日，黄晓萍根据公司的委托及职责，促成了原告刘明林、宾冬梅与被告广西龙宇公司签订了《美澳思国际城房屋认购书》，双方约定由原告向被告购买被告开发的位于博白县房屋，面积约116.8平方米，每平方米5278元，总价款为616470元。《美澳思国际城房屋认购书》签订后，原告于2018年7月18日支付了首付款107602元及办证费7800元给黄晓萍，合计115402元，同时黄晓萍将加盖了被告广西龙宇公司印章及公司财务出纳林琼印章的发票给原告收执，原告已经按照约定履行了合同约定的义务。虽然双方之后没有签订《商品房买卖合同》，但结合原告的购买意愿、协商过程、交付首付款及出具收据的行为可认定双方已经就涉案房屋的买卖达成合意，买卖合同已经依法成立，被告广西龙宇公司以未签合同为由主张双方不存在商品房买卖合同关系与事实不符，该院依法不予采信。被告广西龙宇公司在其委托销售人员黄晓萍收取原告刘明林、宾冬梅支付的首付款107602元及办证费7800元后，没有及时与原告签订《商品房买卖合同》，并将位于博白县房屋交付给原告，致使原告至今未取得涉案房屋，无法实现原告购买商品房的合同目的，原告请求解除双方于2017年12月30日签订的《美澳思国际城房屋认购书》合法有据，该院依法予以支持。2、关于原告请求被告退还购房款135402元及按照年利率6％计算占用期间利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告于2017年12月30日签订《美澳思国际城房屋认购书》后，原告已于2018年7月18日支付了首付款107602元及办证费7800元，合计115402元给黄晓萍，黄晓萍亦将加盖了被告广西龙宇公司印章及公司财务出纳林琼印章的发票给原告收执。如前文所述，由于被告没有及时与原告签订《商品房买卖合同》，亦未将位于博白县房屋交付给原告，致使原告无法实现购买商品房的合同目的，在解除双方签订的《美澳思国际城房屋认购书》后，被告应依法将其收取的首付款107602元及办证费7800元，合计115402元退还给原告刘明林、宾冬梅。原告请求被告退还购房款135402元与事实不符，该院依法不予照准。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”虽然双方在签订《美澳思国际城房屋认购书》时没有对占用资金期间利息的计算标准作出明确约定，事后双方也没有达成其他补充协议，但被告于2018年7月18日收取了原告支付的首付款107602元及办证费7800元后，没有及时将涉案房屋交付给原告，也没有及时将其收取的首付款及办证费合计115402元退还给原告，实际上占用了原告的资金，给原告造成了利息上的损失，因此原告请求被告按照年利率6％计算占用期间的利息符合法律的规定，该院依法予以支持。关于被告以黄晓萍涉嫌经济犯罪为由主张不承担民事责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力......”以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”黄晓萍虽然因为职务犯罪被法院判处有期徒刑，但黄晓萍作为被告广西龙宇公司的委托销售人员，其与原告刘明林、宾冬梅洽谈协商买卖商品房的事宜，并促成被告与原告签订《美澳思国际城房屋认购书》，收取原告支付的首付款107602元、办证费7800元及出具了加盖被告广西龙宇公司印章及公司财务出纳林琼印章的发票，上述行为在黄晓萍履行其商品房销售职权范围内，被告广西龙宇公司应当对黄晓萍向原告刘明林、宾冬梅收取首付款销售商品房的行为依法承担民事责任，因此被告以黄晓萍涉嫌经济犯罪为由主张不承担责任不符合法律的规定，该院依法不予采纳。综上所述，原告请求解除合同、被告退还购房款及支付资金占用期间的利息事实清楚、理由充分、证据充足，该院依法予以支持，但应以该院依法确认的为宜；被告以未签到合同为由抗辩双方不存在商品房买卖合同关系与事实不符，该院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十四条，第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条之规定，判决：一、解除原告刘明林、宾冬梅与被告广西龙宇房地产开发有限公司于2017年12月30日签订的《美澳思国际城房屋认购书》；二、被告广西龙宇房地产开发有限公司退还首付款107602元及办证费7800元，合计115402元给原告刘明林、宾冬梅；三、被告广西龙宇房地产开发有限公司赔偿资金占用费（资金占用费的计算：以115402元为基数，从2018年7月18日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按照年利率6％计算）给原告刘明林、宾冬梅；四、驳回原告刘明林、宾冬梅提出的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提供新的证据。广西龙宇公司向本院提交《延期审理申请书》，以案外人陈锋、黄敏起诉广西龙宇公司商品房预售合同纠纷一案已申请广西壮族自治区高级人民法院再审该案且已获受理为由请求延期审理本案。因本案的裁判不以前述案件的审理结果为依据，故本院对该申请不予准许。经审理查明，一审认定的事实中除了“黄晓萍是被告广西华天公司的委托销售人员”有误，应为“黄晓萍是广西华天公司的委托销售人员”外，认定的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人刘明林、宾冬梅与上诉人广西龙宇公司签订《美澳思国际城房屋认购书》，认购广西龙宇公司开发的美澳思国际城二期12-2-1203号房，并向广西龙宇公司交纳办证费7800元、首付款107602元共计115402元，以上事实有被上诉人提供的加盖龙宇公司财务专用章及财务林琼印章的首付款及办证费收据予以证实，广西龙宇公司对认购书及收据的真实性亦不持异议，据此应认定被上诉人与上诉人之间成立商品房预约合同关系。因被上诉人不认可被上诉人的付款事实，致使双方未签订《商品房买卖合同》，被上诉人诉请解除认购书、返还购房款及支付资金占用费，有事实和法律依据，一审予以支持正确。本案属于购房者与广西龙宇公司之间因返还购房款引发的合同纠纷，广西龙宇公司的代理销售广西华天公司的销售人员占有房款未交到广西龙宇公司的行为，侵犯的是被代理人广西龙宇公司的权益，广西龙宇公司可另行主张，但并不影响对购房者合同权利的认定。因此，广西龙宇公司以黄晓萍并非其公司员工及应待刑事案件退赔后再进行追索的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，广西龙宇公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3008元（上诉人已预交），由上诉人广西龙宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  蒋晓音