黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1998号上诉人（原审被告）：大庆豪阁房地产开发有限公司，住所地肇州镇南三道街原武装部对面。法定代表人：邢有路，职务经理。委托诉讼代理人：宋保国，黑龙江俊秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仲维山，男，1975年2月4日出生，汉族，农民，现住肇州县。委托诉讼代理人：全继丰，女，1974年10月3日出生，汉族，无职业，现住。上诉人大庆豪阁房地产开发有限公司（以下简称“豪阁公司”）因与被上诉人仲维山商品房买卖纠纷一案，不服肇州县人民法院（2020）黑0621民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告一审诉讼请求：1.请求判令依法解除原、被告于2016年1月12日签订的购房合同；2.请求依法判令被告立即返还购房款123300元，并以123300元为基数自2016年1月12日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算给付利息损失；3.诉讼费用由被告承担。原审法院经审理查明，2016年1月12日，原告仲维山与被告大庆豪阁房地产开发有限签订《学子嘉园》认购书，认购房号为学子家园10号楼5门车库，面积20.5平方米，总价格123,300元。原告仲维山于当日在学子嘉园售楼处将上述全部购房款交付给当时售楼处工作人员张遵柱，被告大庆豪阁房地产开发有限给原告仲维山开具了加盖其公章的收据一枚。当时涉案车库楼盘没有竣工，直到2019年9月工期结束，业主开始陆续入住，但原告仲维山购买的车库已被他人装修居住，导致合同无法履行。故原告仲维山诉至法院，请求判令依法解除原、被告于2016年1月12日签订的购房合同；被告立即返还购房款123,300元，并以123,300元为基数自2016年1月12日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算给付利息损失；诉讼费用由被告承担。原审法院认为，依法订立的合同具有法律约束力。原、被告签订《学子嘉园》认购书，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，上述合同有效。原、被告虽然未签订正式的房屋买卖合同，但双方在签订《学子嘉园》认购书的同时，原告已按照约定支付了全部购房款，应当认定原、被告之间形成了事实房屋买卖合同。原告履行了交付购房款义务，被告未履行交付房屋义务，且将涉案房屋出卖给案外人，涉案合同无法继续履行，导致原告不能实现合同目的，故对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告全部购房款，故原告要求被告返还购房款123,300元，本院予以支持。原告要求被告给付购房款的利息损失的诉讼请求，因被告未履行交付房屋义务，且将涉案房屋出卖给案外人的行为构成违约，被告应以123,300元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2016年1月12日起计算利息至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算利息至清偿完毕之日止。被告主张购房款是张遵柱收取的，被告单位未收到，原告应向张遵柱请求返还购房款，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除原告仲维山与被告大庆豪阁房地产开发有限公司房屋买卖合同。二、被告大庆豪阁房地产开发有限公司于判决生效后立即返还原告仲维山购房款123,300元，并支付资金占用的利息损失（计算标准：以123,300元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率为标准，自2016年1月12日起计算到2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至清偿完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1383元，由被告大庆豪阁房地产开发有限公司负担。上诉人的上诉请求：1.撤销肇州县人民法院（2020）黑0621民初653号民事判决；2.依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。上诉人与被上诉人之间不具有直接的买卖关系，上诉人从来没有收到被上诉人用于购买车库的123300元款项，且上诉人也没有将款项交付给张遵柱。上诉人将部分工程承包给了张遵柱，由于上诉人与张遵柱有工程结算款的往来，上诉人曾经交付给被上诉人空白的房屋认购书，本案诉争的车库认购书是张遵柱收取被上诉人7万元款项处，在空白认购书的交款人处填写的仲维山的名字。上诉人与张遵柱明确约定，张遵柱在空白的认购书上无论填写何人的名字，都必须等待工程结算时进行最后的确认，在没有异议的情况下，上诉人将认购书收回，然后签订楼房的买卖协议，最终确定买卖关系。本案中，上诉人从来没有与张遵柱及被上诉人最终确认过买卖关系，故上诉人从来没有与被上诉人达成买卖的合议，双方不具有真实的买卖法律关系，张遵柱收取被上诉人款项的数额是7万元，空白认购书上的认购人仲维山三个字，也是由张遵柱填写的，上诉人与被上诉人之间不具有买卖的法律关系。请求法院依法支持上诉人的主张，以保护上诉人的合法权益。被上诉人仲维山辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与张遵柱是否存在工程承包事宜，被上诉人并不知晓，且这只是张遵柱与上诉人的内部事宜，与被上诉人购买房屋无因果关系。被上诉人购买房屋时缴纳的购房款123300元是事实，如果被上诉人未缴纳购房全款，上诉人不可能在购房收据中加盖公章，因此上诉人与被上诉人存在事实买卖关系。房屋认购书及收据均是上诉人加盖公章认可，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认购书的内容包含了法定的内容且被上诉人已经按照约定全额给付购房款，上诉人已经收到全部购房款，因此认购书具备买卖合同的效力。购房收据中仲维山的名字是被上诉人购买房屋时上诉人单位的人员书写的。综上，上诉人应提交相关证据来证实自己的主张，如没有证据能证实其上述主张，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷案件，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，依据被上诉人一审提交的认购书、收据等证据，能够证明上诉人与被上诉人之间已经达成了商品房买卖合同法律关系。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行主要债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的的…”，本案中，被上诉人履行付款义务后，上诉人将案涉房屋出卖给案外人的行为导致其交付案涉房屋的义务已无法履行，上诉人的违约行为导致被上诉人的合同目的无法实现，案涉商品房买卖合同符合法定的解除条件，本院对被上诉人主张解除合同的诉讼请求予以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2766元，由上诉人大庆豪阁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  刘宏博审判员  王 刚二〇二〇年十一月六日法官助理李华楠书记员陈潇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；