贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7577号上诉人（原审被告）：桐梓县宇辉房地产经纪事务所。住所地：桐梓县娄山关镇金环城。经营者：焦辉，男，1982年3月21日出生，汉族，贵州省桐梓县人，户籍地：桐梓县，现住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：缪进贵，贵州崇遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪越，贵州崇遵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋德万，男，1973年12月8日出生，汉族，四川省开江县人，户籍地：四川省开江县，现住桐梓县。被上诉人（原审原告）：刘志梅，女，1974年12月29日出生，汉族，重庆市渝**人，户籍地：重庆市渝**，现住桐梓县。被上诉人共同委托诉讼代理人：成绍军，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。原审被告：王国燕，男，1989年1月27日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人桐梓县宇辉房地产经纪事务所（以下简称宇辉经纪事务所）因与被上诉人蒋德万、刘志梅，原审被告王国燕房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初3971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宇辉经纪事务所上诉请求：一、撤销原判第二、三项判决，依法改判驳回，改判驳回蒋德万、刘志梅对上诉人的诉讼请求（原判上诉人承担连带责任的金额为28000元）；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审中，被上诉人并未要求上诉人承担支付违约金20000元的连带责任，原判判决上诉人对该笔费用承担连带责任超出被上诉人的诉讼请求，违反处分原则；二、原审既已查明是王国燕未还清涉案房屋按揭款，尚不具备房屋过户条件，何来上诉人怠于或者拒绝为被上诉人办理产权事宜的认定？原审据此认定上诉人违约须承担被上诉人的律师费用8000元系认定事实错误。蒋德万、刘志梅在二审中未提交书面答辩意见。王国燕在二审中未提交书面陈述意见。蒋德万、刘志梅一审法院诉讼请求：1、判决确认原被告于2017年10月7日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判决被告立即将桐梓县娄山关街道办事处盛世桐城6号楼1单元16层3号房屋的按揭款约170000元结清；3、判决被告王国燕配合原告办理桐梓县娄山关街道办事处盛世桐城6号楼1单元16层3号房屋的房产过户登记手续；4、判决被告王国燕支付违约金20000元；5、判决两被告承担律师代理费8000元；6、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：被告宇辉经纪事务所系从事房屋中介业务的个体工商户，经营者为焦辉。被告王国燕系坐落于桐梓县房屋的单独所有权人。二原告因需购买房屋，通过宇辉经纪事务所介绍，与被告王国燕达成房屋买卖合意后，以王国燕为甲方，蒋德万、刘志梅为乙方，宇辉经纪事务所为丙方于2017年10月7日签订了《房屋买卖合同》，约定由蒋德万、刘志梅购买王国燕所有的上述房屋，价款为368800元。王国燕未结清的按揭款由其自行处理完结，按揭款及相关款项与蒋德万、刘志梅无关。约定的付款方式为：在合同签订时支付348800元，产权过户后支付20000元。该合同第六条交易房产产权办理的责任约定，“甲方（王国燕）的责任：因该交易房产系甲方通过按揭方式购买，在本合同签订之日起，甲方应当将按揭款自行支付结清，由此引发的纠纷由甲方自行处理，与乙方无关。乙方（二原告）的责任：交易房产因办理产权事宜所产生的必要费用（工本费、税费等）由乙方承担。丙方的责任：在甲方怠于或者拒绝办理该交易房产时，丙方有义务帮助乙方办理该交易房产的产权。否则将承担违约责任。”第七条违约责任及损失赔偿的约定，“1、在该交易房产可以办理产权事宜时，甲方应当无条件配合乙方办理产权过户事宜，将产权办理在乙方名下。2、因甲方未结清按揭款导致乙方办理产权过户事宜造成的损失，由甲方承担。该损失包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通差旅费等。因甲方未能结清银行按揭导致不能办理产权事宜，丙方怠于或者拒绝为乙方办理产权事宜的，丙方应当承担本条款所约定的损失。3、甲、乙双方合同签定后，任何一方不得反悔。如甲方违约，将按已付房款的两倍作为违约金支付给乙方。如乙方违约则所交付房款甲方不予退还。”该合同落款处有各方签字、捺印或盖章。原告蒋德万于该合同签订当日向被告王国燕转账支付348800元购房款。但被告王国燕未按合同约定结清房屋按揭贷款，经二原告催问，被告王国燕于2020年4月1日向二原告出具《关于房屋过户的承诺》一份，承诺于2020年6月30日前协助刘志梅、蒋德万完成案涉房屋的过户手续，自行返还房屋的贷款，如逾期未协助完成过户手续，自愿承担一切法律责任和经济责任。因被告王国燕未按其承诺履行结清房屋按揭贷款的义务，二原告为此以前述请求诉至本院，要求判如所请。另查明，被告王国燕因购买案涉房屋需要，申请住房公积金贷款，并于2016年6月3日与中国建设银行股份有限公司桐梓支行签订《遵义市住房公积金个人住房贷款及抵押合同》，约定由该行向王国燕提供贷款190000元，还款期限为240个月。现该贷款尚未还清。一审法院认为，2017年10月7日的《房屋买卖合同》上有各方当事人签字、捺印或盖章，足以认定其真实性。被告王国燕系案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋享有处分权。虽然王国燕陈述案涉房屋上设立了抵押权，但其未提交证据证明已办理了抵押登记，即便其陈述属实，依照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十四条“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”的规定来看，抵押权的存在并不影响房屋买卖合同的效力。故原被告三方于2017年10月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效。因被告王国燕至今未还清案涉房屋的按揭贷款，尚不具备过户条件，故本院对原告要求被告王国燕协助办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告王国燕将案涉房屋按揭款170000元结清的诉讼请求。因二原告并非该按揭款的债权人，其无权代债权人向被告王国燕主张权利，故本院对原告的该项请求不予支持。关于原告要求被告王国燕支付违约金20000元的诉讼请求。因被告王国燕未按《房屋买卖合同》的约定结清按揭款，导致原告不能办理过户登记手续，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，二原告有权要求被告王国燕承担赔偿损失的违约责任。关于违约金的计算标准，因《房屋买卖合同》中约定，如甲方（被告王国燕）违约，将按已付房款的两倍作为违约金支付给乙方，现原告要求被告支付违约金20000元，不违反法律规定和双方合同约定，一审法院予以支持。关于原告主张的律师费8000元，该费用系二原告为主张权利而实际支出的费用，且《房屋买卖合同》中约定，若甲方未结清按揭款导致乙方办理产权过户事宜造成的损失由甲方承担，该损失范围包含诉讼费、律师费，故本院对原告的该项请求予以支持。关于宇辉经纪事务所应否承担责任的问题。《房屋买卖合同》第七条第2点明确约定，因甲方未能结清银行按揭导致不能办理产权事宜，丙方怠于或者拒绝为乙方办理产权事宜的，丙方应当承担本条款所约定的损失。故被告宇辉经纪事务应对一审法院认定的原告损失承担共同支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告蒋德万、刘志梅与被告王国燕、桐梓县宇辉房地产经纪事务所于2017年10月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告王国燕、桐梓县宇辉房地产经纪事务所于本判决生效后十日内共同支付原告蒋德万、刘志梅违约金20000元；三、被告王国燕、桐梓县宇辉房地产经纪事务所于本判决生效后十日内共同支付原告蒋德万、刘志梅律师费8000元；四、驳回原告蒋德万、刘志梅的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费2190元，由被告王国燕、桐梓县宇辉房地产经纪事务所共同负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为，被上诉人蒋德万、刘志梅一审提出诉讼请求，要求王国燕支付违约金20000元，并未要求宇辉经纪公司对该违约金共同承担责任。一审判决宇辉经纪公司与王国燕共同向蒋德万、刘志梅违约金20000元超出了蒋德万、刘志梅的一审诉讼请求，对此，本院予以纠正。另外，本案因王国燕未按其承诺履行结清房屋贷款的义务，导致涉案房屋不能办理过户手续。上诉人宇辉经纪公司并无结清按揭贷款的义务，本案房屋过户之前提条件并不具备，《房屋买卖合同》第七条第2项约定的宇辉经纪公司怠于或拒绝为蒋德万、刘志梅办理产权事宜须承担相应责任的条款没有事实基础与适用条件，原审法院据该约定判决宇辉经纪公司与王国燕共同承担蒋德万、刘志梅聘请律师所支出的8000元费用不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人宇辉经纪公司的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初3971号民事判决；二、蒋德万、刘志梅与王国燕、桐梓县宇辉房地产经纪事务所于2017年10月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效；三、王国燕于本判决生效后十日内支付蒋德万、刘志梅违约金20000元；四、王国燕于本判决生效后十日内支付蒋德万、刘志梅律师费8000元；五、驳回蒋德万、刘志梅的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2190元，二审案件受理费500元，共计2690元，由王国燕负担。审判长  贺灿灿审判员  娄 强审判员  施正高二〇二〇年十一月二十六日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿