广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3315号原告：广州金都彩印有限公司，住所地广州市黄埔区南湾西街****。法定代表人：陈火娇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海余，广东富來之正律师事务所律师。被告：广州中丰房地产有限公司，住所地广州，住所地广州市黄埔区东众路****厂（部位：**）>法定代表人：谭翔。委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭小玲，广东衡德律师事务所律师。原告广州金都彩印有限公司（以下简称金都公司）与被告广州中丰房地产有限公司（以下简称中丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘波独任审理。原告金都公司的委托诉讼代理人张海余、被告中丰公司的委托诉讼代理人谭小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金都公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签订的《标准厂房租赁合同》于2020年3月10日解除；2.判令中丰公司向金都公司返还押金209967元及租金93000元，共计302967元；3.判令中丰公司承担本案的诉讼费、律师费、保全费等诉讼费用。金都公司当庭增加第4项诉请为中丰公司支付违约金43750元（自2020年3月11日起，以双方约定的首月租金69989元为本金，按每日千分之五即每日违约金350元，暂计至2020年7月14日，共计43750元，后按前述标准计算至实际清偿之日）。事实和理由：原被告双方于2020年1月10日签订《标准厂房租赁合同》，约定中丰公司将坐落于广州经济技术开发区东众路30号美星工业园第1号标准厂房，编号为1号B区厂房1楼800平方米、2楼1500平方米，共计2300平方米的区域出租给金都公司作为生产厂房之用，租赁期限为九年，自2020年2月20日起至2029年2月28日止。合同签订后，金都公司按照合同约定向中丰公司支付了押金以及租金（押金为三个月租金209967元、租金自2020年2月20日交至2020年3月31日为93000元，共计302967元）后，厂房业主告知金都公司，因中丰公司拖欠其租金，故而拒绝让金都公司搬入、使用厂房。期间，金都公司多次要求中丰公司出面解决问题，中丰公司均未予正面回应，并迟迟未实际交付厂房。根据双方合同第九条、第十二条约定，基于中丰公司的违约行为，金都公司于2020年3月10日向中丰公司发出解除合同告知函，要求中丰公司7日内返还收取的押金以及租金，但其一直未予回应，金都公司也因一直未能搬入厂房遭受了巨大的损失。特诉至法院，请求判如所请。中丰公司辩称，1.中丰公司至今没有收到金都公司的解除合同通知书，中丰公司认为合同至今没有解除。2.涉案场地的钥匙中丰公司已于合同签订之日即2020年1月10日交付金都公司，根据金都公司庭前出示中丰公司的交接书显示涉案场地已于2020年1月10日交付，中丰公司不存在迟延交付场地的违约行为，金都公司不及时使用场地其存在过错，应由其承担自身责任。3.金都公司引用合同第十二条的相关约定，认为中丰公司存在违约行为是没有合同依据，因为合同第十二条见证方一栏是空白的，合同见证方落款处也是空白的，也就是说在本次交易中没有见证方参加的，金都公司不能适用该条款认定中丰公司违约。4.金都公司在诉状中陈述是场地业主告知金都公司因中丰公司拖欠其租金故拒绝让金都公司搬进及使用场地，中丰公司认为即使其存在欠租情形，业主也不能以此为由拒绝金都公司搬进场地的，业主对金都公司不能使用场地明显存在过错，因为业主与中丰公司间的纠纷不能对抗金都公司，业主应先允许金都公司搬进场地，后再解决其与中丰公司的纠纷。综上，中丰公司已于2020年1月10日交付场地，已完成合同义务，不存在违约。至于金都公司未能使用场地是由于其自身过错及业主的过错造成，中丰公司不应返还租金及押金及承担违约责任、律师费等诉讼费用。本院经审理认定事实如下：编号为粤房地权证穗字第**的房地产权证显示坐落于广州开发区东区东众路30号的四层房屋权属人为广州美星钢结构有限公司（以下简称美星公司）。美星公司后将位于上述地址的美星工业园1号标准厂房出租给美达新（广州）产业园开发管理有限公司（以下简称美达新公司），并授权其转租他人，转租期限为2019年4月1日至2029年3月31日。2019年4月1日，美达新公司与中丰公司签订标准厂房租赁合同，约定美达新将前述美星工业园1号标准厂房内部编号为1号B区厂房（1-2楼）面积为4410平方米的区域出租给中丰公司作生产厂房之用，并同意中丰公司转租他人使用，转租期为2019年4月1日至2029年3月31日。2020年1月10日，中丰公司与金都公司签订《标准厂房租赁合同》，约定中丰公司将上述美星工业园1号标准厂房内部编号为1号B区厂房（1-2楼）面积为2300平方米的区域出租给金都公司作生产厂房之用，租赁期限为2020年2月20日起至2029年2月28日止。合同2.2条约定厂房装修免租期为40天，自厂房交付日起算；合同3.1条约定在合同签署且中丰公司收到金都公司租赁保证金和首月租金后，中丰公司按约定的交付标准最迟于2020年1月10日向金都公司交付厂房，若金都公司逾期支付租赁保证金或首月租金的，前述交付日相应顺延，但租赁期限（含免租期）、租金起算日均不作顺延；合同3.2条约定中丰公司应提前五天通知金都公司验收，金都公司应在收到中丰公司通知后5天内按附件三约定的交付标准完成验收并签署附件四交接书接收厂房，签署交接书之日为厂房交付日；合同4.1条约定租赁区域2020年2月20日至2022年2月28日期间每月租金为69989元；合同5.2条约定在本合同正式签署之日后5天内，金都公司应向中丰公司支付3个月厂房租金合计209967元作为定金（交付日后此定金自动转为租赁保证金）；合同9.1条约定除本合同或本条另有约定外，任何一方未能履行本合同规定的任何条款或者违反有关法律、法规，违约方应自收到守约方发出书面要求更正通知之日起10天内予以更正，若逾期更正的，每逾期一天，违约方应向守约方支付月租金之千分之五作为违约金，逾期十天或拒绝变（更）正的，则守约方有权随时提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；合同12.1条约定本合同中，见证方为“空白”，经中丰公司、金都公司及见证方三方协商一致，各方同意并确认：中丰公司自见证方处承租房屋，有权将厂房转租给金都公司，并依据本合同约定收取租金等相关费用。中丰公司收取的相关费用应按照中丰公司与见证方所签订的租赁合同按期足额向见证方支付租金等相关费用，如中丰公司逾期日未支付的，见证方应立即以书面形式告知金都公司，金都公司有权单方解除与中丰公司的租赁合同（本合同），自金都公司的解除合同通知书送达中丰公司之日起，见证方作为本合同的出租方与金都公司继续履行本合同，届时是否需要另行签订合同由金都公司与见证方协商决定。中丰公司已经收取的当月的租金等费用以及租赁保证金应及时退还金都公司，否则，应当承担金都公司采取法律途径主张所产生的包含律师费、诉讼费在内等一切维权费用。中丰公司、金都公司在合同上盖章，其中中丰公司签名代表处盖有“谭鸿”的签名章，金都公司的签名代表则为陈火娇，见证方签名盖章处则为空白。双方签订合同前后，金都公司向中丰公司先后支付了押金209967元及2020年2月20日至3月31日的租金93000元，上述费用在2020年1月10日时已经全部支付完毕。2020年1月10日，双方签订了《交接书》，《交接书》左上角有“附件四‘交接书’格式”字样。《交接书》显示双方对租赁合同约定的厂房进行验收交接，经承租方验收确认符合双方在租赁合同中约定的交付标准，并确认2020年1月10日为厂房的交付之日。金都公司则主张该交接书仅仅针对承租的厂房面积及位置进行确认，实际的合同履行日期是2020年2月20日，金都公司交的租金也是从2020年2月20日开始的，因此该交接书不能证明被告已尽到实际交付义务。庭审时，金都公司确认中丰公司在交接时向其交付了涉案厂房2楼的钥匙，但后面业主在1楼加了一把锁，故即便金都公司有2楼钥匙也无法进入。中丰公司则主张交接书足以证明其已经履行了交付义务，交付时金都公司自称临近过年没有时间处理厂房搬迁及装修事情，但等到2020年3月左右想进场时业主美达新公司不让其进入，中丰公司确认金都公司最终并未实际进场。金都公司主张其多次要求中丰公司交付场地，但均未解决最后只能无奈解除合同，为此提交了其与中丰公司法定代表人谭翔的微信聊天截图、解除《标准厂房租赁合同》告知函、及快递送达记录予以证明。微信聊天记录显示金都公司则于2020年2月22日、2月24日、2月25日通过微信语音通话功能致电谭翔，但均未顺利接通，后金都公司于2020年3月10日向谭翔发送解除合同通知书。对于该微信聊天截图，中丰公司委托诉讼代理人庭后与其法定代表人谭翔核实，谭翔称由于他当时换手机，有一段时间没用微信，所以没有收到该文件。解除《标准厂房租赁合同》告知函载明金都公司以中丰公司未实际交付厂房为由要求于2020年3月10日解除双方租赁合同，并要求在七日内退还本案押金及租金。快递送达记录显示金都公司在租赁合同的签名代表陈火娇于2020年3月11日向中丰公司的签名代表谭鸿的身份证地址发送EMS快递，快递单载明内件类型为“物品”，内件详情不详，该快递于2020年3月14日由他人签收。中丰公司确认谭鸿原为其法定代表人，后变更为谭翔，二人为堂兄弟关系，但主张快递记录未显示寄送的文件就是解除《标准厂房租赁合同》告知函，收件人显示也是他人收，故对该证据不予认可。另查明，因中丰公司下落不明，本院于2020年6月8日通过公告方式向中丰公司送达本案起诉状副本及有关应诉材料。金都公司为本案诉讼支出律师费20000元，中丰公司庭审时确认其未再向金都公司主张支付后续租金。以上事实有房地产权证、《标准厂房租赁合同》《交接书》、微信聊天截图、解除《标准厂房租赁合同》告知函、快递送达记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，中丰公司向金都公司出租涉案场地经过了合法权属人的同意，双方签订的《标准厂房租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应依约履行。本案的争议焦点在于金都公司是否有权解除涉案租赁合同以及解除行为何时发生法律效力。金都公司依约支付了押金及2020年2月20日至3月31日的租金，中丰公司理应按照合同约定向金都公司交付涉案厂房。双方虽曾于2020年1月10日签署《交接书》，但中丰公司亦确认金都公司最终未能实际进场，该情形虽系案外人原因所致，但中丰公司不得据此主张免责，中丰公司仍应积极协调案外人确保涉案厂房实际交由金都公司有效利用。但截止本案庭审之日，中丰公司仍未实际履行交付义务，其行为无疑属于根本违约。微信聊天记录显示金都公司多次通过微信语音通话功能致电中丰公司法定代表人谭翔无果，后于2020年3月10日向其发送解除合同通知，中丰公司仅以谭翔换手机有一段时间没有用微信为由主张未收到上述通知，由此可知中丰公司并未明确否认上述微信聊天信息及文件的真实性，故本院认定金都公司已经于2020年3月10日向中丰公司发送了解除合同的通知。退一步讲，即便中丰公司确未通过微信收到解除通知，金都公司于次日通过EMS向中丰公司前任法定代表人谭鸿寄送文件，快递单虽未明确载明文件内容，但综合全案本院认为金都公司主张文件内容是解除合同通知的可能性更大。双方租赁合同9.1条明确约定，守约方解除合同前应向违约方发出书面更正通知，收到通知后逾期十天未更正或拒绝更正的，守约方才有权随时解除合同。在本案中，金都公司提交的证据未显示其在2020年3月10日发出解除通知前有书面要求中丰公司进行更正，故金都公司该次解除合同行为不符合合同约定，依法不产生解除合同的法律效力，但可视为一次书面要求更正的通知。中丰公司收悉后仍未更正，金都公司在起诉状中亦明确提出解除合同的请求，起诉状于2020年6月8日送达中丰公司，故本院认定双方租赁合同于2020年6月8日解除。关于退还押金209967元及租金93000元。双方租赁合同因中丰公司根本违约解除，其应向金都公司退还全部押金209967元。金都公司从未实际使用涉案厂房，其预先支付的租金93000元中丰公司亦应全额退还，故本院对金都公司的第二项诉请依法予以支持。关于律师费20000元。金都公司因本案诉讼支出律师费20000元，合同12.1条明确约定该费用由中丰公司承担，中丰公司仅以无见证方为由抗辩于法无据。关于违约金。金都公司在本案中提出的违约金性质上属于逾期履行违约金，根据双方合同9.1条的规定，违约方每日应按照月租金69989元千分之五的标准支付逾期更正违约金。金都公司于2020年3月10日书面要求中丰公司更正，违约金应自10天后即2020年3月21日起算，并计算至2020年6月8日合同解除之日。合同约定违约金标准过高，本院依法调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告广州金都彩印有限公司与被告广州中丰房地产有限公司签订的《标准厂房租赁合同》于2020年6月8日解除；二、被告广州中丰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告广州金都彩印有限公司退还押金209967元、租金93000元；三、被告广州中丰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告广州金都彩印有限公司支付律师费20000元；四、被告广州中丰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告广州金都彩印有限公司支付逾期履行违约金（违约金以69989元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月21日起计至2020年6月8日）；五、驳回原告广州金都彩印有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6801元，由被告广州中丰房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 波二〇二〇年十一月三十日书记员 黄宝茵