江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初1481号原告：洪兆根，男，1968年2月7日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。原告：钟虹，女，1960年7月29日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。原告：夏春，女，1970年2月17日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。共同委托诉讼代理人：许滨、王浩瀚，江苏石立律师事务所律师。被告：葛逸，男，1980年8月19日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人:陈雷，江苏擎天柱律师事务所律师。原告洪兆根、钟虹、夏春与被告葛逸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪兆根、钟虹、夏春的共同委托诉讼代理人王浩瀚，被告葛逸的委托诉讼代理人陈雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪兆根、钟虹、夏春向本院提出诉讼请求：一、请求确认被告租赁原告扬州市广陵区渡江南路112号江南左岸商铺的协议书已经于2020年4月9日解除；二、请求判令被告支付欠缴租金39398.43元（以121175元每年为基数，自2019年12月20日计算至2020年4月17日）及违约金36382.5元，并支付原告垫付的物业费15095元；三、律师费10525元由被告承担。事实和理由：2018年3月16日，原、被告双方签订《协议书》，由被告承租原告坐落于扬州市广陵区渡江南路112号江南左岸的商铺，建筑面积约300平方米，租期六年，自2014年12月20日至2020年12月19日。合同约定，第六年（2019年12月20日至2020年12月19日）租金121175元，应于当年合同起始日期前一周内付清，且合同未授权被告转租商铺。被告未按合同约定缴纳第六年租金，原告多次催收，被告均未能支付。2020年4月7日，原告发现被告未经原告同意，私自将商铺转租。鉴于被告未按时支付租金、私自转租等违约行为，根据合同约定及相关法律法规规定，原告于2020年4月9日分别以EMS、微信、彩信等方式向被告送达《解除合同通知书》，通知被告：2020年4月9日起原告与被告订立的租赁协议解除；被告需在收到或应当收到《解除合同通知书》后3日内，按合同约定清空个人物品，搬离商铺，并交还钥匙等物品，否则原告默认商铺内剩余物品为废弃物，自行处分剩余物品，并不承担任何责任；被告务必自收到或应当收到《解除合同通知书》3日内支付违约金36382.5元，并支付欠缴的租金。若因上述事宜产生纠纷，被告将承担不利的法律后果，包括但不限于房屋使用费、违约金、违约行为对原告造成的损失、诉讼费、律师费等。微信、彩信等方式送达的《解除合同通知书》被告均已收悉；2020年4月9日，被告拒收EMS方式送达的《解除合同通知书》，此后被告未作出任何意思表示。2020年4月17日，原告收回被告承租的商铺。综上，请求法院支持原告的诉请。被告葛逸辩称，一、原告于2020年4月9日以EMS、微信等方式向被告送达了解除合同通知书，并且向被告主张未付款项，该段时间正好是疫情期间，故被告并非是恶意拖欠房租，不构成违约，欠缴的租金部分被告愿意承担，不认可原告的其他主张；二、由于被告并非恶意拖欠房租，故违约金被告认为不应当支付，即使存在违约责任，合同约定的30%的违约责任也过高了，原告的实际损失仅是利息损失，请求法庭予以调整；三、租赁协议中约定的5000元保证金应当在租金中予以扣除；四、原告主张的律师费在租赁协议中没有明确约定，原告的主张没有事实和法律依据；五、因被告应缴纳租金的时间段是2019年12月20日至2020年12月19日，原告于2020年1月23日催收房租，当时疫情爆发，扬州市政府于2020年1月26日实行管控，被告的经营商品和服务范围是奶粉，进货及销售渠道都受到了影响，故请求法院考虑到疫情影响对2020年1月20日至合同解除之日的租金予以减免；六、承租房屋内的装潢部分系被告出资，故装修费用归被告所有；七、被告已缴纳物业费，不存在原告垫付的情形。本院经审理认定事实如下：扬州市渡江南路112号（左岸商务广场）左岸商务广场商务办公02系三原告共同所有。2018年3月16日，三原告（甲方）与被告（乙方）签订协议书，约定将扬州市广陵区渡江南路112号江南左岸商铺（建筑面积约300平方米）出租给乙方使用，合同期限为六年，自2014年12月20日（以此为计租日）至2020年12月19日止。合同第二条第1约定：乙方在其承租的商铺内经营商品或服务范围应符合甲方统一规划，确认为母婴用品仓库及办公室。第三条约定：履约保证金5000元整（履约保证金是乙方服从甲方统一管理的约束，乙方如不服从甲方统一管理，甲方视情节轻重扣除部分或者全部履约保证金；乙方在合同期内无违规行为，合同期满，甲方则无息全额退还履约保证金。）……第六年：在第五年基础上增长5%，费用小计5775元，租金：121275元整。合同年度起费用支付方式为年付，于当年合同起始日期前一周支付，每推后一天，乙方承担租金额千分之一的违约金，如拖欠费用至一个月甲方有权要求乙方退场，乙方还将承担对应年度费用之和30%的违约责任……物业费：所产生的物业费由乙方自行承担。第六条第3约定：乙方对于租用的商铺只有使用权，没有所有权，私自转租，造成法律后果，由乙方自行承担。第七条第3约定：乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同，不退回保证金，收取相应的违约金。如乙方保证金不足以支付，则可以留置乙方商铺内任何财物，直至乙方付清欠款及违约金为止……D、逾期十日未交纳租金和其他费用的，经甲方通知交纳后仍未能交纳者。第十一条第2约定：乙方逾期支付房租的，构成违约，每逾期一天，另承担2000元违约金，逾期超过10日的，甲方有权解除合同。第5约定：违约方应承担守约方的律师费用。原告方提供了短信聊天记录和微信聊天记录截图，表明原告自2020年1月23日至2020年3月16日期间多次催促被告交纳房屋租金，但被告未予理会。原告于2020年3月16日短信通知被告退场，并于2020年4月8日通过彩信向被告发送解除租赁合同通知书。次日，原告还通过微信、挂号信、在案涉房屋门口张贴等形式向被告发送解除租赁合同通知书。原告方提供了一份物业服务协议与物业费发票，协议由扬州丰信物业服务有限公司（甲方）与三原告（乙方）签订于2017年12月16日，协议中约定期限为三年，从2017年12月20日至2020年12月19日，物业费是1.8元/平方米，总面积300平方，12个月，物业费300*1.8*12=6480元。2020年4月27日，扬州丰信物业服务有限公司向三原告开具了2017年12月20日至2020年4月17日的物业费发票15095元。原告方提供了委托代理合同、律师费发票、江苏银行业务回单以及苏价费[2017]113号文件，以期证明原告为本次诉讼支付律师费10525元。庭审中原、被告认可房屋租赁合同已于2020年4月9日解除。被告曾向原告方缴纳履约保证金5000元，被告要求在租金中扣减此5000元，原告方表示同意扣减。以上事实有三原告提供的土地证、房产证、协议书、房屋租赁合同、短信聊天记录及微信聊天记录截图、邮件交寄单、照片、物业服务协议及物业费发票、委托代理合同、律师费发票、江苏银行业务回单及苏价费[2017]113号文件，双方当事人的当庭陈述等证据予以附卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一为原告欠付被告的租金是否可以得到减免；二为被告是否构成违约？如构成违约，双方约定的违约金是否过高；三为原告是否为被告垫付了物业费；四为原告提出的律师费是否具有事实和法律依据？关于争议焦点一，本院认为，原告欠付被告的租金可以得到减免。理由如下：依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（法发〔2020〕17号）第6条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，本院主持双方调解，因差距较大，致调解无果。由于2020年1月26日起扬州因疫情原因对公共场所进行管控，后逐步放开，被告承租案涉商铺系作为母婴用品仓库及办公室，综合考虑疫情防控措施对该行业的实际影响，本院将被告欠缴的2019年12月20日至2020年4月9日租金酌情减免一个月，故被告应支付此期间的租金为26913元[121275元/年÷365天*（111天-30天）]。另原告同意将履约保证金5000元在应付租金中予以扣减，故被告还需向三原告支付租金21913元（26913元－5000元）。关于争议焦点二，本院认为，被告拖欠房租的行为已违反协议书的约定，构成违约，但双方约定的违约金过高，被告请求减少，本院予以适当调整。理由如下：一、根据协议书第三条的约定，第六年（2019年12月20日至2020年12月19日）的租金为121275元，应当于2019年12月20日前一周（即2019年12月13日）支付，但截至2020年4月9日双方解除租赁合同，被告仍未支付租金。被告抗辩因为疫情无法按期支付租金，并非恶意拖欠，故不构成违约。对此本院认为依据约定被告应缴纳租金的日期是2019年12月13日，当时扬州并未发生疫情，被告抗辩的理由不能成立。因此被告拖欠租金的行为已构成违约。二、依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定“如拖欠费用至一个月甲方有权要求乙方退场，乙方还将承担对应年度费用之和30%的违约责任”，现原告依据合同约定向被告主张36382.5元（121275元*30%），被告主张违约金过高。本院综合考虑被告逾期期限、三原告的预期利益以及实际损失、合同履行的实际情况等因素，本院认定原告主张的违约金过高，将违约金酌情调整为600元。关于争议焦点三，本院认为，被告应当向原告支付物业费14953元。理由如下：原告与被告签订的协议书第三条约定：所产生的物业费由乙方自行承担。原告提供的物业服务协议约定涉案房屋的物业费是1.8元/平方米，总面积300平方，12个月的物业费为6480元。该面积与被告承租的面积范围相吻合，被告虽陈述物业费由自己缴纳，但未提供相关证据予以证明，相反原告方提供了物业向其出具的2017年12月20日至2020年4月17日的物业费15095元的发票，该期间也系被告承租期间，故本院认定该15095元物业费系被告承租的范围所产生的物业费。考虑到原告缴纳物业费至2020年4月17日，而原告与被告的协议书实际已于2020年4月9日解除，扣除2020年4月10日至17日的8天物业费，被告应当向三原告支付物业费14953元（15095元－6480元÷365天*8天）。关于争议焦点四，本院认为，被告应当承担原告支付的律师费10525元。理由如下：三原告与被告签订的协议书第十一条约定：违约方应承担守约方的律师费用。原告提供的委托代理合同、律师费发票、江苏银行业务回单以及苏价费[2017]113号文件可以证明原告方为本次诉讼支付律师费10525元，故被告应当依照合同约定承担该律师费。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告洪兆根、钟虹、夏春与被告葛逸于2018年3月16日签订的关于扬州市广陵区渡江南路112号江南左岸商铺的协议书于2020年4月9日解除；二、被告葛逸于本判决生效后十五日内向原告洪兆根、钟虹、夏春支付2019年12月20日至2020年4月9日的租金21913元、违约金600元，合计22513元；三、被告葛逸于本判决生效后十五日内向原告洪兆根、钟虹、夏春支付物业费14953元；四、被告葛逸于本判决生效后十五日内向原告洪兆根、钟虹、夏春支付律师费10525元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2328元，减半收取1164元，由原告洪兆根、钟虹、夏春负担614元，由被告葛逸负担550元（此款原告已预交，本院于本判决发生法律效力后十五日内退还原告550元，被告于本判决发生法律效力后十五日内向本院交纳550元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员  薛 琴二〇二〇年十一月二日法官助理  陈 悦书 记 员  戚小君