河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民初34号 原告（案外人）：沧州泰兴房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市运河区黄河西路冀春大厦301铺。 法定代表人：宋吉峰，总经理。 委托诉讼代理人：张杰，河北宁昌律师事务所律师。 被告（被执行人）：周金海，男，1952年10月8日出生，汉族，住河北省沧州市海兴县。 委托诉讼代理人：张恩亮，河北东方伟业律师事务所律师。 被告（申请执行人）：天津市静海区广元汇通贸易有限公司，住所地天津市静海区静海镇宇纬路菊芳园**楼4门**。 法定代表人：万志强，总经理。 委托诉讼代理人：鞠玉东，河北衡泰律师事务所律师。 原告沧州泰兴房地产开发有限公司（以下简称泰兴公司）诉被告周金海、天津市静海区广元汇通贸易有限公司（以下简称广元汇通公司）执行异议诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泰兴公司的委托诉讼代理人张杰、被告广元汇通公司的委托诉讼代理人鞠玉东到庭参加诉讼，被告周金海及其委托诉讼代理人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告泰兴公司向本院起诉请求：1、确认沧州市运河区泰大国际家居博览中心6#楼2106、2107号写字楼为原告所有，停止对该房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。2、由被告 2 承担诉讼费用。事实与理由：2013年10月30日，被执行人周金海在异议人处购置沧州市运河区泰大国际家居博览中心6号楼2106、2107号两套房屋并交付房屋首付款，剩余房款被执行人周金海未能按照合同约定支付，异议人遂向沧州市仲裁委员会提起仲裁，要求解除两套房屋的房屋买卖合同。沧州市仲裁委员会作出(2016)沧仲裁秘字第0120、0121号裁决，裁决解除两套房屋的买卖合同。2018年7月31日，原告到沧州市房产管理交易中心办结注销网签合同。另，因被告周金海在黄骅人民法院还有其他债务纠纷，合同解除并注销网签合同后，原告按照黄骅市人民法院的要求将周金海已付房款864771元提存至黄骅人民法院，近期，原告在沧州市房产管理交易中心查询房屋信息时发现案涉房屋于2018年10月16日被贵院查封，且在协助执行通知书上载明“周金海与开发商合同注销”，原告遂向贵院提存执行异议请求，2020年5月25日贵院作出驳回原告异议请求的裁定。综上，原告对上述房屋享有合法权利，足以排除强制执行。 被告广元汇通公司辩称，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。理由：1、依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条、第十八条规定，因案涉房屋办理了购房合同登记备案手续，且登记在周金海名下，法院对其查封、续封符合法律规定。2、原告对案涉房屋不享有物权请求权。案涉房屋被运河区人民法院查封之前，周金海与泰兴公司签订了合法有效的书面合同，且支付了房屋价款的50%以上，并进行了房产登记。解除合同的仲裁裁决发生在查封之后，不能对抗之前的查封。周金海对案涉房产享有物权期待权，而原告对周金海仅享有一般债权，非物权请求权。3、原告未在法定期限内行 3 使合同解除权，在申请仲裁时已丧失合同解除权，仲裁违法。4、周金海支付购房款931023元，黄骅市人民法院划走款项为864771元，余款66252元。原告认为余款用于抵消违约金、仲裁费，但违约金、仲裁费均属于一般债权，我方查封在先，原告没有优先受偿权。 被告周金海未予答辩。 当事人围绕其诉讼请求向本院依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对原告提交的国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、市房地产监管平台交易管理系统照片、（2019）冀09执复26号裁定书、（2020）冀09执异46号裁定书、仲裁委2016沧仲裁秘字第0121、0120裁决书、（2016）冀0983执745号通知书、（2016）冀0983执745号之五裁定书、（2018）冀0983执恢692号、692号之二、692号之三裁定书、银行回单、客户入账单、解封申请书、（2016）冀09执366-8协助执行通知书照片的真实性，本院予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中国农业银行股份有限公司沧州迎宾路支行与沧州海达餐具有限公司、海兴海田不锈钢餐具有限责任公司、周金海金融借款担保纠纷一案，沧州市仲裁委员会于2016年4月6日作出(2015)沧仲裁秘字第0319号裁决书，裁决：一、沧州海达餐具有限公司偿还中国农业银行股份有限公司沧州迎宾路支行借款本金3488万元及相应利息；二、在沧州海达餐具有限公司未偿还相应借款本息时，中国农业银行股份有限公司沧州迎宾路支行有权处置抵押物并就处置款项优先受偿；三、海兴海田不锈钢餐具有限责任公司、周金海承担沧州海达餐具有限公司借款本息的连带担保责任。沧州市运河区人 4 民法院于2015年11月5日向沧州市房屋产权产籍处出具（2015）运民保字第104号协助执行通知书，查封被申请人周金海名下沧州市运河区泰大家居博览中心6号楼2106、2107号写字楼2套，查封期限自2015年11月5日起至2018年11月4日止（诉前保全）。后本院于2016年10月24日对该案立案执行，案号为（2016）冀09执366号。2018年12月4日，本院作出（2018）冀09执异209号执行裁定书，裁定变更申请人王威豪为本院（2016）冀09执366号案件的申请执行人。2018年10月16日，本院作出（2016）冀09执366-8号协助执行通知书，对上述案涉房屋进行了续封，期限为三年。2020年4月30日，本院作出（2020）冀09执异35号执行裁定书，裁定变更申请人天津市静海区广元汇通贸易有限公司为本院（2016）冀09执366号案件的申请执行人。 另查明，2015年9月28日，黄骅市人民法院因另案作出(2015)黄执保字第110-2号民事裁定书，查封周金海所有的位于沧州泰大国际家具博览中心6号楼2106、2107号两套房产，备案号:1310300019、1310300021;查封期限三年，自2015年9月28日始至2018年9月27日止，期间不得买卖、办理过户手续等。2018年9月14日，黄骅市人民法院续封。2018年10 月 12日，黄骅市人民法院作出(2018) 冀 0983执恢692号执行裁定书，裁定对被执行人周金海在泰兴公司到期债权864771元予以强制执行，并于同年10月18日扣划完毕。2019年10月12日，黄骅市人民法院作出（2016）冀0983执745号执五裁定解除对上述两套房产的查封。 再查明，2013年10 月 30日，泰兴公司与周金海签订商品房买卖合同，周金海购买了泰兴公司开发的位于泰大国际家居博览中心21层2106、2107号房产，交纳首付款931023元，合同签订后在沧州市房屋产权交易中心进行了备案登记。 5 2016年7 月 22日，泰兴公司以周金海未履行合同义务为由向沧州仲裁委员会申请解除商品房买卖合同。2017年3 月 24日，沧州仲裁委员会作出(2016)沧仲裁秘字第0120号和0121号仲裁裁决，解除了泰兴公司与周金海之间签订的商品房买卖合同。2018年8 月 1日，沧州市房产管理交易中心经泰兴公司申请撤销了涉案楼房的备案登记。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”周金海和泰兴公司于2013年10月30日签订《商品房买卖合同》后，仅办理了预售合同的备案登记，并未办理不动产物权的转移登记。预售合同的备案登记属于房地产管理部门对商品房买卖合同的行政管理措施，不产生设立物权的法律效力，周金海并未取得案涉房屋的所有权。本案对案涉房屋查封的目的在于保全周金海对案涉房屋的交付请求权和所有权移转登记请求权，以便将来取得房屋所有权，得以执行。但法院查封并不改变周金海请求权产生的基础法律关系，也不能限制泰兴公司基于正当合理的理由提起的解除合同请求。周金海在履行《商品房买卖合同》的过程中未能如期支付剩余房款构成违约，泰兴公司以申请仲裁的方式要求解除合同，符合双方的约定，也符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的规定，并无不当。合同解除后，黄骅市人民法院因另案将周金海因解除合同应获返的864771元购房款扣划。周金海不再享有对案涉房屋的民事权益。 关于被告广元汇通公司所提周金海对案涉房屋享有的物权期待权优先于原告债权的问题。本院认为，本案被执行人周金海系房屋买方，并非卖方，不适用物权期待权的相关规定。 6 关于被告广元汇通公司所提周金海所交首付款与黄骅市人民法院扣划款之间有66252元的差额问题。本院认为，本案查封标的为房屋，并非购房款，不属于本案审理范围。且泰兴公司根据合同约定及仲裁裁决扣除违约金和仲裁费用，也不属于行使优先受偿。 关于被告广元汇通公司所提查封在前，解除合同在后的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条的规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。本院对案涉房屋的查封属于轮候查封，而黄骅市人民法院是案涉房屋的首封法院。2019年10月12日，黄骅市人民法院解除查封之后，本院的轮候查封才开始生效。而沧州市仲裁委2016沧仲裁秘字第0121、0120裁决书的生效时间为2017年3月24日，黄骅市人民法院扣划房款的最后时间为2018年10月18日，均在本院查封生效之前，并不违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定。 综上，泰兴公司要求停止对案涉房屋的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。但因案涉房屋尚不具备产权登记条件，对原告确认案涉房屋为其所有的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，《最高人民 7 法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款之规定，判决如下： 一、不得执行沧州市运河区泰大国际家居博览中心6#楼2106、2107号写字楼。 二、驳回原告沧州泰兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费12448元，由被告天津市静海区广元汇通贸易有限公司、周金海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  赵长波 审判员  李美华 审判员  郭亚宁 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  刘晓晴