云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1341号上诉人（原审原告）：熊时艺，女，1992年10月27日出生，哈尼族，住勐海县。委托诉讼代理人：罗琼华，女，系熊时艺之母。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳嘉良房地产开发有限公司，住所地景洪市民航路**（中国银行**）。统一社会信用代码：9153280069566892X0。法定代表人：刀坡，执行董事。委托诉讼代理人：石娟，女，该公司法务。特别授权代理。上诉人熊时艺因与被上诉人西双版纳嘉良房地产开发有限公司（以下简称嘉良公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2020）云2822民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的证据、事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。熊时艺上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人找到新的证据《关于勐海县房屋质量核实回复函》、《建设工程竣工验收备案表》，证据证实被上诉人投资的勐海象山嘉园项目验收合格取得《建设工程竣工验收备案表》的时间为2013年12月26日。被上诉人与购房者签订的购房合同约定2012年交房，但交房时该工程未经验收，工程验收时间为2013年，只有竣工验收的房屋才具备交房条件，未经验收合格的房屋不能交付购房者，被上诉人将未经验收合格的房屋交付购房者属违规交房，工程质量保修期应从工程竣工验收合格之日起计算。该项目于2013年12月26日获得《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋2018年4月出现屋面防水工程渗漏，质量问题在保修期五年之内发生，被上诉人应当予以修复。嘉良公司辩称，要求维持原判。熊时艺一审诉讼请求：1.判决嘉良公司修复熊时艺购买的位于勐海象山嘉园小区17栋2单元601号漏水的房顶；2.本案诉讼费用由嘉良公司承担。一审法院认定事实：勐海象山嘉园项目由嘉良公司投资建设，2012年10月底交房，2013年10月23日工程竣工验收。2018年熊时艺从原房主岩应叫处购得17栋2单元601号住房一套，购房后熊时艺自行到相关部门办理房屋转让手续，并取得房屋产权证。2018年年中熊时艺装修房子时发现房顶渗水，便与其他住户到勐海县建筑工程质量监督站反映，勐海县建筑工程质量监督站现场核实，于2018年8月13日向熊时艺出具《关于勐海县房屋质量核实回复函》，核实结果为诉争塑钢窗变形，雨水经外窗向内严重渗水，已经超过保修期。局部屋面漏水，属于施工质量责任。同日向嘉良公司下发《整改通知书》，责令嘉良公司督促西双版纳民居建筑装璜有限公司在7日内组织工程技术人员及时对勐海县象山嘉园住宅小区进行排查，对存在质量问题的房屋在保修期内进行维修，但嘉良公司一直未处理房屋质量问题，熊时艺与嘉良公司、物业管理公司多次沟通无果。2019年10月30日，勐海县住房和城乡建设局对象山嘉园小区14户业主提出的《关于要求尽快解决勐海县房屋质量相关问题的请求》作出《勐海县住房和城乡建设局关于勐海县房屋质量问题的回复》，建议小区业主通过司法途径维护自身合法权益。一审法院认为，本案系商品房质量问题引起的房屋买卖合同纠纷，参照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复”“本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定”的规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准及合同目的，则可认定房屋存在质量缺陷，本案中熊时艺购买的房屋屋顶漏水的质量问题，是客观事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，在正常使用条件下，基础、主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限50年，房间和外墙面的防渗漏工程的保修期为5年，本案讼争房屋屋顶漏水的保修期限为5年，嘉良公司主张讼争房屋质量保修已超过保修期的问题，对此，一审法院认为，勐海象山嘉园项目于2013年10月23日工程整体竣工验收，熊时艺自认嘉良公司于2012年10月底交房，《工程质量保修书》载明“质量保修期从工程实际竣工之日起算起，分单项竣工验收的工程，按单项工程分别计算质量保修期”，参照建设部《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等作出约定。保修期从交付之日起计算”的规定，商品房保修期限从房屋交付之日起计算，熊时艺自认讼争房屋嘉良公司已于2012年10月底交付，因此，讼争房屋的质量保修时间应从房屋交付之日即2012年10月底起计算，5年的保修期止于2017年10月底，熊时艺自认于2018年年中装修房子时发现房顶渗水，便与其他住户到勐海县建筑工程质量监督站反映，2018年8月13日勐海县建筑工程质量监督站向嘉良公司下发整改通知书，此时房屋保修期已超过法律规定的五年保修期的规定，虽然案涉房屋是熊时艺从岩应处购买的，但本案无证据证实岩应叫购房后在保修期内主张过房屋存在质量问题，要求修复，熊时艺应承担举证不能的法律后果，嘉良公司对超过保修期的讼争房屋无义务予以保修，故对熊时艺要求嘉良公司修复漏水房顶的诉讼请求一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论并作出决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回熊时艺的诉讼请求。案件受理费100元，由熊时艺负担。二审中，上诉人熊时艺、被上诉人嘉良公司均未提交新证据。上诉人熊时艺认为一审法院认定的交房时间有误。被上诉人嘉良公司对一审法院认定的法律事实未提出异议。本院认为，上诉人熊时艺在一审起诉时自述该房于2012年10月底交房，现熊时艺不认可交房时间，又无其他证据证实具体交房时间，熊时艺所提异议不能成立。本院对一审法院认定的法律事实予以确认。本院认为，根据勐海县建筑工程质量监督站现场核实后出具的《关于勐海县房屋质量核实回复函》中的内容“塑钢窗变形，雨水经外窗向内严重渗水，已经超过保修期。局部屋面漏水，属于施工质量责任。”，可证实熊时艺所购房屋确实存在屋面漏水，嘉良公司是否应当承担维修责任的关键在于涉案房屋是否超过五年保修期。由于熊时艺并非直接向嘉良公司购买房屋，双方间未签订书面合同，对于房屋保修期没有约定，房屋保修期应当根据相关的规定予以确定。根据《商品房销售管理办法》第三十三条第二款：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”，涉案房屋的工程承包单位西双版纳州民居建筑装璜有限公司向嘉良公司出具的工程质量保修书中载明的质量保修期从工程实际竣工之日算起，屋面防水工程为5年。涉案工程竣工时间为2013年10月23日，勐海县建筑工程质量监督站现场核实、出具《关于勐海县房屋质量核实回复函》的时间为2018年8月13日，屋面漏水时其仍在质量保修期内，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，嘉良公司对于屋面漏水的问题应予修复，一审判决不当，本院予以纠正。综上所述，熊时艺的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销勐海县人民法院（2020）云2822民初704号民事判决；二、西双版纳嘉良房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内修复熊时艺购买的位于勐海县漏水的屋面。一、二审案件受理费各100元，均由西双版纳嘉良房地产开发有限公司负担。熊时艺预交的案件受理费法院不另清退，由西双版纳嘉良房地产开发有限公司径付熊时艺。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向一审法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年十一月十二日书记员  郭力菲