湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终393号上诉人（原审原告）：杨兴风，女，1954年11月4日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：何洪海、杨永龙，湖北联帮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李金枝，女，1947年11月3日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：何英，女，1979年8月16日出生，汉族，住襄阳市樊城区，系李金枝女儿。委托诉讼代理人：梁正清，湖北春园律师事务所律师。原审第三人：樊城区七里桥片区棚改指挥部，住所地襄阳市樊城区春园西路农工医院对面。负责人：葛福军。委托诉讼代理人：贵德安，男，1953年11月出生，汉族，住襄阳市樊城区，樊城区七里桥片区棚改指挥部法律顾问。上诉人杨兴风因与被上诉人李金枝及原审第三人樊城区七里桥片区棚改指挥部（以下简称七里桥棚改指挥部）合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初6797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨兴风及其委托诉讼代理人何洪海、被上诉人李金枝的委托诉讼代理人何英、梁正清、原审第三人七里桥棚改指挥部的委托诉讼代理人贵德安到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨兴风上诉请求：1、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初6797号民事判决，查清事实依法改判或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、综合全案证据，足以证明上诉人与被上诉人双方之间的转让行为已经完成，上诉人已获得了涉案房屋的占有使用及收益的权利。根据原审查明的事实可以看出，上诉人与被上诉人之间虽然未签订书面的房屋买卖合同，但是双方达成了房屋转让的合意，且已相互履行完毕，依据《合同法》第三十六条之规定，双方房屋买卖合同成立，应当认定房屋居住使用权转让有效。二、上诉人向被上诉人支付房款为8000元，而实际房款为3993元，上诉人支付的房款超出了单位定价的一倍多。被上诉人已获得了足够多的房屋溢价款，若继续获得涉案房屋拆迁所得的收益，则违反了公平原则，侵害了上诉人的合法权益。三、被上诉人的行为严重违反了诚实信用原则。原审中被上诉人声称没有出卖房屋，双方私人情谊深厚，只是将涉案房屋暂时交给上诉人居住使用，于情于理不通。签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议》需要提供买房时与制革总厂签订的《过渡房居住使用协议书》、交款收据等材料，而上述材料原件均存放于上诉人处，被上诉人向厂办（制革总厂）谎称材料丢失，以上述材料的存档来办理签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议》。以上事实足以证明被上诉人向原单位和房屋拆迁征收单位刻意隐瞒真相，以达到重复获取涉案房屋收益的目的。四、如果涉案房屋不被征收，上诉人仍会继续占有使用该房屋并继续取得收益，也不可能发生纠纷。被上诉人受让房屋已逾十二年之久，期间被上诉人从未向上诉人主张过该房屋的权利，也足以证实房屋转让的事实。李金枝辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一、李金枝从来没有向杨兴风表示过“卖房”的意思，双方更没有就房屋买卖达成任何合意。本案涉及的房屋是李金枝工作单位襄阳市制革总厂分配的宿舍，是李金枝的唯一住房。2004年，李金枝孙女出生，在儿子的要求下才从此房搬出随儿子居住。为了解决像李金枝这样未享受福利分房的职工居住问题，制革厂研究将职工宿舍的使用权象征性的收点钱卖给职工。已享受国家福利分房待遇而在单位无宿舍杨兴风获得消息后，便与李金枝闲聊：“我们都在给儿子带孩子，谁也不能保证不与儿媳闹矛盾，你在单位的宿舍暂时没用，买断的钱我出，作为我们将来的退路，谁要是在家搁不好，谁就先去住”。李金枝因与杨兴风是十分要好的同事，便满口答应。2007年的一天，杨兴风给李金枝一些钱（具体数额记不清）用于李金枝支付买断房屋款。2008年，襄阳制革厂以每平米100元的象征性价格将李金枝的宿舍使用权卖给了李金枝。基于买断款系杨兴风帮忙给的，加之李金枝带孙女暂时不需要居住，李金枝便将宿舍交给了杨兴风使用。以上事实说明，诉争的房屋是李金枝的唯一住房，李金枝不可能将该房转让给杨兴风。李金枝收取的是杨兴风帮李金枝支付单位买断房屋使用权的款项，不是李金枝自己的宿舍转让给杨兴风的售房款。上诉人杨兴风所谓其与李金枝“双方已达成房屋转让合意，且已相互履行”，完全背离客观事实。二、杨兴风所谓的8000元购买了李金枝的房屋，纯属编造。众所周知，2007年襄阳市区的商品房价格平均每平米在4000元左右，比较偏僻的旧房价格每平米也不会低于2000元。以8000元价格购得，折合每平米约为200元。在当时的襄阳市区找不到这样的价格。姑且不说2007年李金枝对房屋只有使用权而无权卖房，为了保留唯一住房不可能卖房，就算要出售房屋，也不可能以每平米200元价格出售。因此，杨兴风所谓的李金枝已将涉案房屋出售给其的说法，显属不实。三、涉案房屋拆迁补偿款是李金枝的合法所得，杨兴风无权获得。一审已查明，涉案房屋拆迁前，所有权属××市制革总厂，李金枝对此只享有使用权。2019年拆迁时，襄阳制革厂基于李金枝未享受国家福利分房待遇的事实，将房屋交与政府拆迁。因此，本案涉及的拆迁补偿款，是政府对房屋所有权人李金枝的补偿，而不是对房屋使用人的补偿。该补偿是李金枝的合法所得，任何人不得非法占有。就算杨兴风在2007年受让了涉案房屋的使用权，在2019年拆迁时，襄阳市制革总厂也不会将该房屋产权确权给杨兴风，因为襄阳市制革总厂与李金枝签订的过渡房居住使用协议明确规定，房屋所有权归制革总厂，使用人不得转让。即使杨兴风与李金枝确实签订了协议，但对于襄阳市制革总厂而言，也不会发生任何效力。杨兴风不可能基于其与李金枝房屋转让的事实，取得房屋所有权，不可能获得相应的拆迁补偿。七里桥棚改指挥部述称，一、杨兴风将七里桥棚改指挥部列为第三人属于主体错误，七里桥棚改指挥部属临时机构，不具有主体资格；二、杨兴风与李金枝之间是房屋买卖合同纠纷，与七里桥棚改指挥部无关；三、七里桥棚改指挥部根据襄阳市国有企业改革领导小组办公室提供的名单对制革厂院内的房屋进行征收，在征收过程中对李金枝房屋进行了公示，公示期间杨兴风未向七里桥棚改指挥部反映和举报。请求法院依法公正处理。杨兴风向一审法院起诉请求：一、确认杨兴风、李金枝双方签订的房屋买卖合同真实有效；二、判令位于樊城区××办事处汉江北路××单元××室的房屋拆迁补偿395104元归杨兴风所有；三、本案诉讼费用由李金枝承担。一审法院认定事实：杨兴风与李金枝同是襄阳市制革总厂的职工，现均已退休。襄阳市制革总厂厂内（位于樊城区××办事处汉江北路××）旧3幢单元204室（下称涉案房屋）系李金枝的福利分房。2007年襄阳市制革总厂改制，通知李金枝涉案房屋如需要继续居住则要支付费用，或者将房屋退还给厂里。当年7月，杨兴风与李金枝协商一致，李金枝应当向厂里缴纳的涉案房屋的相关费用由杨兴风支付，涉案房屋交由杨兴风居住。随后，杨兴风向李金枝支付了8000元现金。2008年3月31日，襄阳市制革总厂（甲方）与李金枝（乙方）签订《襄樊市制革总厂过渡房居住使用协议书》：为完善制革总厂改制工作，解决无能力购买标准商品房的困难职工的住房问题，……，对过渡房经甲乙双方协商一致，甲方将（房屋1间，面积39.93㎡，单价100元/㎡,合计人民币3993元），出售给乙方居住使用。第一条：甲方的权利和义务：享有房屋的产权和管理权。第二条：乙方的权利和义务：1、乙方一次性向甲方付款后，享有住房的使用居住权。2、入住后，必须服从甲方管理，不得擅自改变房屋结构，不得擅自加层，不得私自转让。……襄阳市制革总厂向李金枝出具两张收据共计4043元（房款3993元；换电表50元）。随后，李金枝按约定将房屋及《襄樊市制革总厂过渡房居住使用协议书》、收据等材料交由杨兴风。杨兴风自2007年7月收到涉案房屋后对房屋进行了修整，便对外出租至2019年9月。另查明，2018年涉案房屋所在片区被确定为拆迁区域。2019年4月30日，第三人七里桥棚改指挥部根据襄阳市制革厂办提供的相关材料与李金枝签订了《樊城区七里桥片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收货币补偿协议》，涉案房屋货币补偿总金额为395104元。2019年8月30日，李金枝按第三人七里桥棚改指挥部的要求支付了涉案房屋的房改款32759元。杨兴风、李金枝现因该房屋的拆迁补偿款的归属产生纠纷，杨兴风诉至法院，诉讼中杨兴风申请对涉案房屋的拆迁补偿款395104元予以保全。上述事实有双方当事人的陈述，杨兴风提交的《襄樊市制革总厂过渡房居住使用协议书》、收条、收据、租房合同、电费发票；李金枝提交的《樊城区七里桥片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收货币补偿协议》、中国建设银行现金交款单等证据，在卷证实。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中，杨兴风要求确认与被李金枝之间的房屋买卖合同有效，但据查明的事实杨兴风、李金枝双方未签订书面房屋买卖合同。杨兴风认为其提交的证据“收条”即是双方买卖房屋的真实意思表示。但该“收条”中除“李金枝”为本人书写外，其余内容的书写由不同字迹组成，且李金枝否认出具了“收条”。杨兴风仅以该“收条”为据证实双方之间存在房屋买卖关系，证明力薄弱，证据不足。第二，杨兴风明知李金枝对涉案房屋仅有使用权，无转让的权利，其主张双方存在房屋买卖合同关系，理由不足。第三、虽然涉案房屋由杨兴风管理使用，但襄阳市制革总厂作为涉案的房屋的所有权人对李金枝与杨兴风之间是否存在涉案房屋的处分行为，未予确认。最终由李金枝作为该涉案房屋的权利人办理了相应的拆迁补偿手续。杨兴风主张的房屋买卖关系，无事实依据。综上，杨兴风要求确认双方房屋买卖合同真实有效，无事实依据，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。同理，杨兴风要求判令涉案房屋的拆迁补偿款395104元归其所有，一审法院亦不予支持。故杨兴风的全部诉讼请求，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第九十一条第二款之（二）项之规定，判决：驳回杨兴风的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，保全费2496元，合计4646元，由杨兴风负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为,本案争议的焦点为：一、上诉人杨兴风要求确认其与被上诉人李金枝之间签订的房屋买卖合同真实有效的诉讼请求是否应当得到支持；二、案涉房屋的拆迁补偿款395104元是否归上诉人杨兴风所有。本院评判如下：一、上诉人杨兴风要求确认其与被上诉人李金枝之间签订的房屋买卖合同真实有效的诉讼请求是否应当得到支持。本案中，上诉人杨兴风与被上诉人李金枝未签订书面的房屋买卖合同。上诉人上诉称虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但双方已达成房屋转让的合意，且已履行完毕；被上诉人称双方未就案涉房屋买卖达成过任何合意。上诉人提交被上诉人出具的收条欲证明其与被上诉人达成了房屋买卖的合意，但该收条上除“李金枝”的签名是被上诉人李金枝本人所签之外，其他内容均不是被上诉人本人所写，被上诉人称收条上的“购房款”是后加的。因上诉人与被上诉人之间未签订书面的房屋买卖合同，上诉人提交的收条中的“购房款”不是被上诉人本人书写，而被上诉人不认可双方之间就案涉房屋买卖达成了合意，故上诉人杨兴风提交的证据不足以证实其与被上诉人李金枝之间就案涉房屋买卖达成了合意。被上诉人虽然将房屋交由上诉人使用，但也不能就此认定被上诉人将房屋转让给了上诉人。根据2008年3月31日襄阳市制革总厂与李金枝签订的《襄樊市制革总厂过渡房居住使用协议书》约定，李金枝享有案涉房屋的使用居住权，该房屋的产权和管理权属××市制革总厂。故在被上诉人将案涉房屋交由上诉人使用的当时，被上诉人并不具有该房屋的所有权，其无权处分该房屋的产权。而作为涉案房屋所有权××××市制革总厂对李金枝与杨兴风之间是否存在房屋的处分行为，未予确认，并由李金枝作为该房屋的权利人办理了相应的拆迁补偿手续。综合上述情况，本院认为上诉人杨兴风称其与被上诉人李金枝就案涉房屋达成了买卖协议没有相应的证据证实，本院不予采信。因上诉人与被上诉人之间并未就案涉房屋买卖达成合意，故上诉人要求确认其与被上诉人签订的房屋买卖合同真实有效没有事实依据，本院不予支持。二、案涉房屋的拆迁补偿款395104元是否归上诉人杨兴风所有。如前所述，因上诉人杨兴风与被上诉人李金枝并未就案涉房屋买卖达成协议，故上诉人杨兴风要求确认案涉房屋的拆迁补偿款395104元归其所有，无事实依据，本院不予支持。综上所述，杨兴风的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人杨兴风负担。本判决为终审判决。审判长  王剑波审判员  刘茂强审判员  余以祥二０二０年十一月二十三日书记员  杨 喆