江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4574号上诉人（原审原告）：王钧，男，1966年8月19日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：李贤春，江西理公律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，江西理公律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郭军，男，1975年8月20日生，汉族，住江西省赣州市南康区。被上诉人（原审被告）：卢浩，女，1978年7月20日生，汉族，住江西省赣州市南康区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李勇华，北京市中银（赣州）律师事务所律师。上诉人王钧因与被上诉人郭军、卢浩租赁合同纠纷，不服江西省赣州市南康区人民法院（2020）赣0703民初4436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王钧上诉请求：1、撤销（2020）赣0703民初4436号判决书；2、支持上诉人要求被上诉人将涉案房屋使用权交付上诉人，如无法交付则按月租金1302元，支付租金210273元；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉《房屋租赁合同》为债权债务合同，而非房屋租赁合同认定错误。一审法院将“以租抵债合同”与“以租抵债”关系当然地等同起来，继而得出“形式上的承租人法律地位仍是原有债之债权人”的观点系认定错误。本案案涉《房屋租赁合同》实为“以租抵债合同”，“以租抵债”的基本法律结构是当事人原已存在债权债务关系，当债务人基于某种原因无法继续履行原有债务时，当事人另外订立租赁合同，通过履行后成立的租赁合同来抵销原有债务，故通常将后成立的“租赁合同”称为“以租抵债合同”。此类合同主要表现为两种形式：一种是债务人以其不动产出租的租金收益抵偿债务；另一种是将标的物交付给该债权人长期使用以抵偿债务。当履行“以租抵债合同”时，其实质是出租人（原债务人）以出让租赁物的使用权代替原有债务的履行，只不过此时从外观上看承租人并不需要实际支付租金对价，表现出一种“无偿性”的特征。因此，尽管双方订立租赁合同之目的是为了折抵原有债权，但双方并没有违反法律强制性规定，并不能够完全否定此处租赁合同的效力。尽管两个债务可能并非同时设立，但“以租抵债合同”的履行与原有债务存在联系。也就是说，“以租抵债合同”与一般意义上的租赁合同的差异在于其以一个具有牵连关系的债务为前提。此种形式与准混合合同、混合合同相类似。但是，虽然“以租抵债合同”的设立与原有债务无法继续履行有关，然而其最终的设立是经过债权人与债务人意思表示一致的结果，原有债务的无法履行只是当事人签订“以租抵债合同”的原因，故“以租抵债合同”应当系独立的合同关系。虽然合同具有“以租抵债”的特点，但不能因该特点而否定合同属租赁合同的性质，也不能因此而否定涉案标的物承租人的事实。因此，一审法院认定案涉《房屋租赁合同》为债权债务合同，而非房屋租赁合同没有事实和法律根据。二、一审法院认定上诉人依法受让的是被上诉人与案外人肖德华之间的债权，而非案涉房屋的租赁使用权与事实不符，认定错误2015年4月29日，被上诉人郭军和案外人肖德华签订《房屋租赁合同》之时，被上诉人郭军与案外人肖德华之间的50万债务已灭，此时，郭军不在对肖德华享有50万债权，郭军享有的是肖德华名下两套房屋的使用权，即消灭的对价是被上诉人郭军拥有案外人肖德华案涉两套房屋16年的房屋租赁使用权，被上诉人郭军不向肖德华支付16年租金。2017年11月14日，上诉人王钧与被上诉人郭军协商一致以3万元价格受让郭军与案外人肖德华所签订的案涉房屋剩余14年5个月的租赁使用权，上诉人王钧于2017年11月14日将30万元转让款交付给被上诉人卢浩（郭军妻子），郭军也将案涉房屋租赁合同交付给了王钧，且房屋租赁合同明确约定租赁期限内可以转租，双方的租赁使用权转让行为履行完毕，该转让行为意思表示真实，且符合法律规定，依法受法律保护，上诉人依法享有对租赁物的占有、使用和收益的权利。而且在受让过程之中，案外人肖德华因债务纠纷已被多人起诉，肖德华负债近千万，上诉人王钧也清楚肖德华逾期清偿债务的事实上诉人王钧作为在南康经商多年的企业家，具备较高的风险意识，不可能在肖德华逾期未清偿大额债务的情况下，仍然购买他人对肖德华拥有的债权。因此，郭军与肖德华之间的债权已在双方签订《房屋租赁合同》之时消灭，上诉人王钧依法受让的是在郭军名下基于《房屋租赁合同》而享有的房屋使用权，并不是被上诉人郭军与案外人肖德华之间的债权。三、被上诉人依法享有对案涉房屋剩余年限的使用权，不因房屋产权转移而消灭，原租赁合同对上诉人和新房主继续有效“以租抵债合同”并非传统民法上的典型合同，而是在实践中产生的一种新型合同形式。在实践中，双方本应按照原合同约定履行债务，但当事人却通过另行订立租赁协议代替原定给付以期了结原债权债务关系，虽然“以租抵债合同”是对旧债务的一种清偿方法，其并没有改变原有实体权利，但这并不意味着“以租抵债合同”本身不可以参照适用租赁关系。“以租抵债”关系与“以租抵债合同”关系并非同义，故“以租抵债”作为新债清偿的一种形式，当其成立后，债务人在优先履行“以租抵债合同”时，根据《合同法》第一百二十四条的规定，应当参照适用租赁合同之规定，进而应承认原债权人在“以租抵债合同”中的承租人地位。从这一逻辑推理来看，若承认“以租抵债合同”的当事人之间的租赁关系，那么在原债务人出卖“租赁物”时，法律就应当承认原债权人的承租人身份，继而认可其在租赁期限内的租赁关系具有一定的对抗效力，因此，认定“以租抵债合同”具备租赁合同效力具有法理支撑。郭军、卢浩辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。二、郭军与肖德华签订《房屋租赁合同》的性质与郭军是否应向上诉人承担责任并无关联。郭军与肖德华签订《房屋租赁合同》系郭军与肖德华两人之间发生的关系，与上诉人无关，不管郭军与肖德华之间签订的《房屋租赁合同》是债权债务协议还是租赁协议都不会牵扯到上诉人，更不会导致郭军要向上诉人履行交付租赁物的义务。三、上诉人唯一可以要求郭军向其履行交付租赁物的依据是郭军已将案涉租赁物转租给上诉人，但很显然这个依据无法成立。1、上诉人支付给郭军的30万元系债权转让款而不是租金，该事实已由生效法律文书予以确定。赣州市中级人民法院作出的案号为（2019）赣07民终963号的生效民事判决书已经认定上诉人以30万元的价格受让的是郭军对肖德华的债权，上诉人与郭军存在债权转让行为。2、在上诉人支付给郭军30万之后，郭军将肖德华的借条返还给了肖德华，进一步佐证三方之间系债权转让行为。假设如上诉人所称，上诉人支付给郭军的30万元系租金，则郭军根本无需将肖德华的借条返还给肖德华，转租只在上诉人和郭军之间发生关系，与肖德华无关。之所以发生郭军返还借条这种不合常理的行为恰恰可以证明上诉人支付给郭军的30万元系购买郭军对肖德华的债权。四、卢浩仅仅是通过司法拍卖获利案涉房屋，与上述债权、租赁没有任何关联。1、不管是以租抵债协议还是债权转让协议，卢浩都没有参与。不管是郭军与肖德华签订的以租抵债协议还是之后上诉人和郭军以及肖德华三人达成的债权转让协议，卢浩都没有参加。上诉人没有任何依据要求卢浩向其承担交付租赁物的义务。2、卢浩竞拍成功后即享有案涉房屋完整的不带瑕疵的物权所有权，无需向上诉人承担任何责任。根据案涉房屋的司法拍卖公开信息显示，案涉房屋在拍卖时并未认定带有租约也没有优先购买权人，即该房屋是具有完全所有权没有任何的权利瑕疵。卢浩参与南康区人民法院组织的司法拍卖，整个拍卖过程公开公正透明，卢浩无丝毫过错，拍卖成功后，卢浩即享有案涉房屋的物权所有权，而且是不带任何瑕疵的物权所有权，根本无需向上诉人承担任何责任。王钧向一审法院起诉请求：依法判令两被告向原告履行租赁合同，将案涉房屋管理权、使用权交付给原告，如无法交付则按月租金1302元支付租金210273元。一审法院认定事实：被告郭军、卢浩系夫妻关系。2014年，案外人肖德华因资金周转困难，向被告郭军借款50万元。肖德华为抵清此50万元借款，2015年4月29日，肖德华与被告郭军就以房租抵偿借款本金达成一致，并签订《房屋租赁合同》一份，合同约定肖德华将其所拥有的位于南康区恒辉大名城两套房屋（房权证号：康房字第**、康房字第**）出租给被告郭军，租期为16年，自2015年5月1日起至2031年4月30日止；每年租金固定为31250元，用于抵清肖德华拖欠被告郭军的借款。双方还约定，租赁期间内未经被告郭军同意，肖德华不可以出卖房屋，租赁期满，由肖德华收回；肖德华同意被告郭军在租期内转租。后肖德华按照约定将上述两套房屋交付给被告郭军，被告郭军将该房屋出租。2017年，案外人肖德华因拖欠借款，肖德华上述两套房屋及另一处房产被南康区人民法院整体拍卖。第一次流拍后，原告与肖德华自行协商由原告以410万元购买上述三套房产。因位于南康区恒辉大名城的两套房屋以“以租抵债”形式由被告郭军管理，2017年11月14日，原告与被告郭军协商一致，由原告以30万元的价格受让被告郭军与肖德华之间的债权，从而解除被告郭军对该两套房屋的使用权。当日，原告向被告郭军支付30万元，被告郭军将两处房产租赁合同交付给原告，并将借条归还给肖德华。后原告未能购买上述两套房屋。被告卢浩通过南康区人民法院司法拍卖途径购得上述房产中的恒辉大名城10栋二单元204号房，该房登记在被告卢浩名下。另查明，2018年11月，原告诉至一审法院要求两被告返还补偿款7万元及2017年11月14日出具的欠条。一审法院作出（2018）赣0703民初5386号民事判决书，以双方的债权转让行为已经履行完毕为由判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至赣州市中级人民法院。赣州市中级人民法院认定原告以30万元的价格受让被告郭军对案外人肖德华的债权，原、被告存在债权转让行为。该院以原告的诉讼请求没有事实依据为由，判决驳回原告的上诉，维持原判。后原告向赣州市中级人民法院申请再审，该院依法驳回原告的再审申请。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人的目的是取得房屋的使用权，出租人的目的是为了收取租金。在本案中，被告郭军与案外人肖德华签订《房屋租赁合同》，是被告郭军为了使自己的债权得到清偿，同意肖德华以让渡涉案两套房屋的使用权的方式抵偿50万元借款本金。可见，《房屋租赁合同》虽名为租赁合同，但该合同实质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，因此应认定被告郭军与肖德华之间签订的《房屋租赁合同》为债权债务合同，而非房屋租赁合同。因被告郭军与案外人肖德华之间系债权债务关系，原告以30万元受让的即是被告郭军享有的对肖德华的债权，而不是原告所称的14.5年的租赁权。且原告受让的是被告郭军对案外人肖德华债权、原告与被告郭军之间存在债权转让行为的事实，有生效民事判决书确认。综上，原告对案涉房屋不享有租赁权。原告与两被告及案外人肖德华之间均无租赁关系，被告卢浩通过司法拍卖购得案涉房屋后，原告以享有案涉房屋使用权为由要求两被告履行租赁合同、将案涉房屋管理权、使用权交给原告或向原告支付租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：驳回原告王钧的诉讼请求。本案受理费4454元，减半收取2227元，由原告王钧负担。二审中，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、本案案涉《房屋租赁合同》的性质如何认定？2、本案是否适用买卖不破租赁的原则？关于本案案涉《房屋租赁合同》的性质如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，承租人缔约的目的是为了取得房屋的使用权。本案中，从郭军与肖德华签订案涉《房屋租赁合同》的内容来看，郭军签订该合同的目的并不是为了取得案涉房屋的使用权，而是为了清偿肖德华对其50万元债务，而同意肖德华以让渡案涉房屋16年房屋使用权的方式抵偿郭军50万元的借款。可见案涉《房屋租赁合同》是肖德华以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。一审法院认定该《房屋租赁合同》系债权债务合同正确。上诉人该项上诉理由不成立。关于本案是否适用买卖不破租赁的规则的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。”本案中，如前所述，郭军与肖德华之间并不属于租赁合同关系，而是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，故王钧从郭军手中受让的仅是郭军对肖德华享有的债权，而不是租赁权。故王钧所享有的债权不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。根据合同相对性，王钧与郭军之间的债权受让关系仅对签约双方产生约束力，不能对抗合同之外的第三人。而案外人卢浩通过司法拍卖购得案涉房屋，故王钧享有的债权不能对抗卢浩对案涉房屋的所有权。上诉人王钧主张适用“买卖不破租赁”原则的理据不充分，一审法院未支持王钧的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人王钧的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4454元，由上诉人王钧负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年十一月二十七日代理书记员  陈明轩代理书记员  姚冰霞