苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6191号 原告：张思兵，男，1966年3月20日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：吴秀燕，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁超，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 被告：德合集团苏州农副产品批发基地有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区福运路**。 法定代表人：吴**合。 委托诉讼代理人：翟现有，公司员工。 原告张思兵与被告德合集团苏州农副产品批发基地有限公司（以下简称德合批发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告张思兵的委托诉讼代理人吴秀燕，被告德合批发公司的委托诉讼代理人翟现有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张思兵向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的《租赁合同》；2、判令被告立即退还原告剩余租金人民币110756元，保证金198000元，总计308756元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费。审理中，原告变更第1项诉讼请求为要求确认原、被告双方签订的租赁合同无效。 事实与理由：被告经营位于姑苏区的德合农副产品批发基地。2020年1月1日，原告与被告签订租赁合同，原告承租被告划定的水果经营部水果XXX场地，合同期限为2020年1月1日至2020年5月31日。原告向被告预缴了租金200000元，保证金198000元。2020年2月1日，德合农副产品批发基地因涉嫌违法，整体关闭。原告承租的摊位也无法正常使用。2020年4月20日，经双方对账，预缴租金部分剩余未抵扣金额为110756元。原告找到被告退还上述所缴纳费用，但被告一直推诿拖延。故起纠纷，成讼。综上所述，原、被告之间的合同已经无法继续履行，合同应当解除。被告应当退还原告所诉费用。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法从快审理。 被告德合批发公司辩称：1、原告自签订合同后，并没有缴纳任何租金、物业费等，已构成根本违约。根据合同约定，我方有权终止合同，并没收原告的全部履约保证金、责令原告退场，并按原告提前退租违约处理。2、被告自2020年3月17日起被停业整顿前，原告已经构成严重违约，并达到了解除合同的条件，所以被告被停业整顿和合同的解除并无因果关系，原告应当按照违约向我方支付相关违约金。3、被告在2003年建设案涉场地时，高架尚在建设，没有道路，四周均为农田和荒地。17年下来经过历次整改，经营并没有受到太大影响，其硬件条件是目前苏州农副产品类批发市场中较好的，所以被告的建筑物应当属于历史遗留问题，而吴门桥街道和相关政府部门无法无据的强硬关停，已严重侵权。我方租赁给原告的是场地，场地不涉及规划等手续，与2020年3月17日的通告无关。此次事件中被告也是受害方，且损失惨重，所以原告无权向我方提出上述诉请，应当向侵权的责任主体索赔。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明： 本市姑苏区德合批发基地所涉土地系德合批发公司自案外人处承租。德合批发公司承租土地后，在土地上建造了大棚并将大棚内区域分割出租给经营户。 张思兵自十几年前即开始向德合批发公司承租上述批发基地中其划定的水果XXX场地经营水果批发业务（建筑面积274.8平方米），为经营需要其自行建造冷库及办公用房。2020年1月1日，张思兵（乙方）与德合批发公司（甲方）签订最后一期《租赁合同》（含管理办法、治安消防安全责任书），约定租期自2020年1月1日至同年5月31日，租赁履约保证金198000元，月租金15718元、税金880元，合计每月租金总额为16598元。 2020年1月16日，德合批发公司出具收据确认收到张思兵支付的198000元履约保证金。 嗣后，受新型冠状病毒疫情影响，苏州市疫情防控工作指挥部在2020年1月31日发布通告，要求德合批发基地暂停营业，并就市场内疫情防控、卫生清洁、人员防控等事项提出来具体要求，并告知在市场整改完成的情况下方可申请恢复营业。2020年3月17日，姑苏区综合行政执法局、姑苏区市场监督管理局、姑苏区应急管理局、姑苏消防救援大队、吴门桥街道办事处联合发布通告，指出德合批发基地在从事生产经营活动中，存在未取得建设工程规划许可证进行建设、公众聚集场所未经消防安全检查擅自投入使用、使用存在消防隐患的建筑材料等问题，不具备安全生产条件，故责令德合批发基地停业整顿。 2020年4月20日，德合批发公司在《借款抵租金-批发基地》表格下方加盖其公司财务章确认截至2020年1月底的剩余未抵扣租金的金额为110756元。 审理中，张思兵陈述：1、当时被告法定代表人以急缺资金为由要求我方和案外人提前预付租金共计30万元，其中我方是20万元，王昌海是10万元。此后被告财务根据被告指示于2019年7月25日出具《借款抵租金-批发基地》，明确了20万借款金额中抵扣至2020年1月时的已抵扣租金金额为86242元，剩余未抵扣的金额自2020年2月开始抵扣，但因案涉市场被关闭，故应将剩余金额退还我方。该《借款抵租金-批发基地》上手写部分为被告工作人员书写，确认还应退还的金额为110756元。2、2020年1月31日抗疫指挥部发出公告后，案涉市场就被关闭了，我方在案涉市场经营至2020年1月底。 以上事实，由租赁合同、管理办法、收款收据、通告、借款抵租金-批发基地及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，张思兵与德合批发公司之间的租赁合同虽载明出租标的系场地，但其中所涉大棚确系德合批发公司建造，而该大棚的建造及存在系张思兵租赁场地进行经营的必要条件，故并不能简单认定案涉租赁标的物仅为场地。另，德合批发公司出租的大棚系未取得建设工程规划许可证的构筑物，故案涉租赁合同依法应认定为无效合同，张思兵要求确认合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，而张思兵实际使用租赁标的物的期间应当支付相应对价，故德合批发公司无需返还2020年1月31日前已经收取的租金及物业费；但是，市场自2020年2月1日起即不能正常对外营业，且此后确已关停不再经营，应认定张思兵自2020年2月1日起不再利用租赁标的物，故其起诉要求德合批发公司退还198000元租赁保证金的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张被告退还剩余未抵扣租金110756元的诉讼请求。被告认为若是借款抵用租金并经公司认可，原告应当提供证据予以证明。对此，本院认为，被告在《借款抵租金-批发基地》上加盖其公司财务章，应当视为被告对《借款抵租金-批发基地》上所载内容的认可，双方对借款抵扣租金达成了合意，即20万借款已全部转化为了预付租金进行抵扣，而被告所出租的市场自2020年1月31日即被关闭，导致原告无法使用。因此，对于剩余未抵扣的金额110756元应当退还原告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款、第二条、第五条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告张思兵与被告德合集团苏州农副产品批发基地有限公司于2020年1月1日签订的《租赁合同》无效； 二、被告德合集团苏州农副产品批发基地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张思兵退还履约保证金198000元、租金110756元，合计308756元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5932元，减半收取2966元，由被告德合集团苏州农副产品批发基地有限公司负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  李成 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  罗瑶