重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异223号案外人：周泽运，女，1967年11月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王首刚，重庆硕诚律师事务所律师。申请执行人：广发银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区五一路****广发银行大厦**及**裙楼**，统一社会信用代码915001033395811666。负责人：莫照星，行长。委托诉讼代理人：李恩情、闫圣元，北京大成（重庆）律师事务所律师。被执行人：中城投集团第三工程局有限公司，住所地重庆市永川，住所地重庆市永川区渝西大道西段**91500000202801260M。法定代表人：韩凤伟，执行董事。被执行人：中城投集团第六工程局有限公司，住所地安徽省蚌埠市，住所地安徽省蚌埠市经济开发区东海大道****13403001498971433。法定代表人：吴建平，执行董事。被执行人：中国城投建设集团有限公司，住所地北京市北京经济技术，住所地北京市北京经济技术开发区景园北街******11010106158266706T。法定代表人：马良，董事长。被执行人：中城投集团第二工程局有限公司，住所地吉林省长春市大街106，住所地吉林省长春市大街**00574080118N。法定代表人：赵洪文，执行董事兼总经理。被执行人：贵州中钰海房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市道真自治县玉溪镇新，住所地贵州省遵义市道真自治县玉溪镇新城社区篁竹郡**楼43624261。法定代表人：罗安祥，执行董事兼总经理。被执行人：四川中核城投建设有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇秦九韶路北段****，统一社会信用代码91512021MA65PTF549。法定代表人：林盛洋，经理。在本院执行广发银行股份有限公司重庆分行（以下简称广发银行重庆分行）与中城投集团第三工程局有限公司（以下简称中城投三局）、中城投集团第六工程局有限公司（以下简称中城投六局）、中国城投建设集团有限公司（以下简称中城投集团）、中城投集团第二工程局有限公司（以下简称中城投二局）、贵州中钰海房地产开发有限公司（以下简称中钰海公司）、四川中核城投建设有限公司（以下简称中核公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人周泽运对执行位于贵州省道真县中XX·篁XX1-2#楼A区3-10号、A区3-16号、内-2-119号、内-2-129号、内-2-132号、内-2-134号商业门面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人周泽运称，贵州鑫湖置业有限公司（以下简称鑫湖公司）于2019年11月全款3X,XXX,000元购买了中钰海公司开发的位于贵州省道真县玉溪镇竹王大道（玉溪）篁XX1-2#楼的68套商业门面。为此，双方签订了68套《商品房买卖合同》，并在不动产所在地主管部门办理了备案登记。同年12月，中钰海公司将上述房屋交付给鑫湖公司。因中钰海公司至今未缴纳上述房屋的税款，导致案涉房屋未能办理过户登记。2020年3月17日，鑫湖公司将上述房屋中的6套房屋转让给本人。中钰海公司按照鑫湖公司的指示，于当日与本人签订上述6套房屋的《房屋买卖合同》，并于2020年3月19日在道真仡佬族苗族自治县住房和城乡建设局（以下简称道真县住建局）办理备案更名登记。综上，上述6套房屋系本人所有，请求法院中止对上述6套房屋的执行。申请执行人广发银行重庆分行辩称，周泽运并非购房款的实际支付人，也非上述房屋的实际占有人，在本行查封上述房屋时，上述房屋尚未由周泽运签订购房合同，也没有办理产权登记，不能证明中钰海公司已将上述房屋出售给周泽运。鑫湖公司向中国华融资产管理股份有限公司（以下简称华融公司）支付价款时，虽标注为支付购房款，但没有购房合同记载具体的门牌号码具体位置，故不能核实上述房屋具体情况，更不能确认案外人主张的房屋与鑫湖公司购买的房屋一致。现有证据证明，中钰海公司与华融公司之间、鑫湖公司与案外人之间均系债权债务关系，并非物权关系，且债权债务的履行标的并不特定指向上述房屋。同时，道真县住建局在上述房屋已被查封的情况下，仍进行房屋备案登记，并在备案登记说明中显示上述房屋未被查封登记，故该单位在登记过程中存在过错。综上，请求驳回案外人的异议请求。本院查明，广发银行重庆分行与中城投三局、中城投六局、中城投集团、中城投二局、中钰海公司、中核公司金融借款合同合同纠纷一案，本院于2019年10月10日作出（2019）渝05民初694号民事判决，判令中城投三局偿还广发银行重庆分行借款本金70,000,000元及利息、罚息、复利、律师费，中城投六局、中城投集团、中城投二局对上述支付义务承担连带清偿责任，广发银行重庆分行对中城投三局提供质押担保的70,000,000元应收账款在上述支付义务范围内享有优先受偿权，中钰海公司在其70,000,000元应付款范围内承担支付责任等内容。因中城投三局、中城投六局、中城投集团、中城投二局、中钰海公司、中核公司未履行上述民事判决确定的义务，广发银行重庆分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2020年4月8日作出（2019）渝05执2694号执行裁定，裁定查封中钰海公司名下位于中XX·篁XX的所有房产。次日，本院将上述执行裁定及协助执行通知书送达道真县住建局、道真仡佬族苗族自治县不动产登记事务中心（以下简称道真县不动产登记中心），上述协助执行单位均在本院送达回证上加盖印章。另查明，2020年3月17日，买受人周泽运与出卖人中钰海公司先后签订6份《商品房买卖合同》，购买了位于贵州省道真县玉溪镇竹王大道（玉溪）篁XX第1-2幢3层3-10号、3层3-16号、2层2-119号、2层2-129号、2层2-132号、2层2-134号共6套房屋，用途均为商业用房，建筑面积合计297.87平方米，房屋总价款合计为2,XXX,X60元。上述合同均约定：1.付款方式为一次性付款，买受人应当在2020年3月18日前支付全部房价款；2.出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房。同年3月19日，道真县住建局出具6份《商品房预（现）售备案通知书》，将上述6套房屋备案登记在周泽运名下。再查明，2019年11月，买受人鑫湖公司与出卖人中钰海公司先后签订68份《商品房买卖合同》，购买了位于贵州省道真县玉溪镇竹王大道（玉溪）篁XX包括第2幢3层3-10号、3层3-16号、2层2-119号、2层2-129号、2层2-132号、2层2-134号在内共68套房屋。同年11月28日，鑫湖公司分4笔向中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（华融资产重庆分公司）转账共计3X,XXX,000元，备注为“购买中钰海68套商业资产”及“代付”。同年12月3日，中钰海公司先后出具68份收据，载明：收到鑫湖公司交来68套房屋的购房款共计3X,XXX,000元。2019年12月2日，业主鑫湖公司与贵州家馨物业服务有限公司（以下简称家馨公司）签订《收楼书》，约定：A、B区2、3楼20间商铺业主鑫湖公司已于2019年12月2日在家馨公司相关人员的陪同下对所购房屋进行了验收，并检查了该房屋的建筑质量和附属设施情况，双方一致认为该房屋可以交付给业主，业主同意接收该房屋。该《收楼书》所附《接房门牌号》中包括A区3-10号、内-2-129号、内-2-132号、内-2-134号等房屋。2019年12月2日，移交单位贵州鑫瑞恒商业管理有限公司（以下简称鑫瑞恒公司）与接收单位鑫湖公司共同出具《中XX·XX广场租赁门面及租赁合同移交明细表》，载明A区3-16号、内-2-119号房屋均在移交之列。同日，鑫瑞恒公司向承租人罗小容【XXXX美容】、陈飞【XX跆拳道】发出《中XX·XX广场商业门面（租赁）不动产权权属变更通知书》，通知其已将承租人承租的上述门面出售给鑫湖公司，鑫湖公司将继受行使和履行租赁合同项下的全部权利和义务。另再查明，2020年6月8日，鑫湖公司出具《购房款委托支付说明》，载明：1.本公司在受让道县20XX-X8号地块之初，与道真县政府约定需购买中钰海公司开发建设的篁XX项目3X,XXX,000元商业门面资产为条件。2.本公司受让道县20XX-X8号地块成功后，因中钰海公司需偿还华融资产重庆分公司的债务，中钰海公司出具委托代付函后，本公司于2019年11月28日分4笔款将购房款支付给华融资产重庆分公司。3.自然人周泽运系本公司债权人，因此在本公司完善篁XX项目3X,XXX,000元商业门面资产购买的全部流程后，尚未办理不动产权证，经协商，本公司将全部资产转让给自然人周泽运用于抵偿本公司债务。4.周泽运于2020年5月5日与中钰海公司重新签订了《商品房买卖合同》共计69份，2020年5月7日在道真县住建局进行了备案登记，并于2020年5月11日缴清了全部契税及印花税。2020年11月11日，中钰海公司与鑫湖公司共同出具《情况说明》，载明：1.2019年11月，中钰海公司与鑫湖公司签订68份《商品房买卖合同》，由鑫湖公司购买中钰海公司开发的68套商铺，当月鑫湖公司付清了购房款并在道真县住建局办理了上述房产备案登记。2019年12月，中钰海公司将上述房产交付给鑫湖公司。2.2020年3月，鑫湖公司将上述房产权利一并转让给周泽运。按鑫湖公司指示，中钰海公司另行与周泽运签订了69套商铺的《商品房买卖合同》，并陆续在道真县住建局进行了更名备案登记。3.上述房产中钰海公司尚未缴纳税费，不具备房产过户条件。4.中钰海公司与鑫湖公司签订合同时的C区3-84商铺（640.19平方米）由于后期分割，变更为C区3-84（564.58平方米）和C区3-84-1（75.61平方米）两套商铺。还查明，重庆庆华建设工程有限公司与中钰海公司建设工程施工合同纠纷一案，贵州省遵义市中级人民法院（以下简称遵义中院）于2020年3月4日作出（2020）黔03执83号执行裁定，查封、评估、拍卖“中XX·篁XX一期房地产开发项目”[包括1号楼商业部分外墙装饰工程和售房部增加部分工程、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼和22号楼（车库）]。同年4月25日，遵义中院作出（2020）黔03执83号之一执行裁定，解除因该案对中钰海公司名下位于贵州省道真县中XX·篁XX一期房地产开发项目房产1号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼部分房产的查封。2020年7月3日,道真县不动产登记中心向本院出具《证明》，载明：周泽运购买的中钰海公司所开发的“篁XX”1-2号楼的69套商业门面因重庆市第五中级人民法院（以下简称重庆五中院）2020年4月9日来本中心查封前，该房屋仍处于被遵义中院查封状态，遵义中院于2020年4月29日解除查封后，以上房屋即为自由状态，重庆五中院即转为首封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人周泽运在本院轮候查封前即与被执行人中钰海公司签订6份购房合同，购买了案涉的6套商业用房，并办理了商品房预售备案登记手续，嗣后上述查封已转为首轮查封，但是周泽运向本院提交的相关证据不能证明其在本院查封前已合法占有上述房屋，也不能证明其已支付全部购房价款。因此，案外人周泽运对上述房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。综上，案外人周泽运请求本院中止执行上述房屋的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人周泽运的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 朱 敏审判员 余 梅审判员 蒋晓亮二〇二〇年十一月三十日书记员 罗云广