安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0803民初2493号 原告:刘红飞,男,1985年9月23日出生,汉族,住安徽省安庆市大观区。 被告:周燕,女,1969年11月1日出生,汉族,住安徽省安庆市大观区。 原告刘红飞诉被告周燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理，原告刘红飞到庭参加诉讼，被告周燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘红飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告已付的3个月租金5400元和押金2000元，共计7400元；2、判令被告向原告支付被告单方面违约出租合同违约金10800元；3、判令被告向原告支付被告装修损失费1574元(材料费1174元,装修工资400元)；4、判令被告向原告支付租赁放置设备仓库费用1200元；5、判令支付误工费6000元；6、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加了确认房屋租赁合同解除的诉讼请求。 事实与理由:2020年10月8日,被告与原告签订了租房合同,被告将位于安徽省安庆市大观区门面出租给原告,同时原告按照合同约定向被告支付了第一季度房租5400元和租房押金2000元。原告租赁被告的门面用途是做小吃生意,门面确定后,原告于2020年10月9日至2020年10月11日出差至南京进行小吃生意项目加盟事宜,期间产生往返交通费住宿费2000元,小吃项目加盟费20000元等。2020年10月11日原告回到安庆,2020年10月12日原告与被告进行微信电话沟通并告知被告即将进行门面装修事宜并取得被告同意。2020年10月13日原告开始进行生意设备采买和部分装修材料采买,采买生意设备约花费30000元,购买部分装修材料费用1174元。2020年10月14日-2020年10月15日原告聘请1名水泥工人方师傅进行门面内部装修,工人工资为200元／天。2020年10月16日中午,被告突然打电话给原告,告知让原告立即停工,理由为被告暂时无法协调被告与二楼住户之间的私人矛盾,怕会影响原告。原告本着理解他人,与人为善的想法答应被告等待2天,给被告2天时间去协调处理好私人矛盾。2020年10月18日原告与被告进行电话沟通,询问被告是否可以继续进行门面装修,并于当天晚上和被告进行了面谈并取得被告同意可以第二天进行正常装修。2020年10月19日正当原告进行正常装修,被告又打电话给原告要求停工,理由是被告依然未处理好与二楼住户的私人矛盾,并承诺当晚一定会给原告一个交代。2020年10月19日晚被告通过电话告知原告由于个人原因无法继续出租门面,要求终止房屋出租合同,原告告知被告已产生了很多费用,被告不予理解,仅口头表示她也没有办法,最多退回房租和押金。2020年10月20日,双方再次电话沟通后仍未果,原告非常清楚地告知被告自身产生了非常大的经济损失,被告再次口头表示没有办法,让原告自行重新出去找门面并再也不理睬原告,至今没有退还和赔偿原告一分钱。由于采买了很多生意设备无处搁放,原告非常无奈只得租赁了短期仓库进行搁放，产生仓库租赁费用1200元（仓库400元／月,3个月起租）。综上所述,原告为了维护自身合法权益,提起诉讼,恳请支持原告的诉讼请求。 被告周燕辩称，我不存在违约，合同是在双方自愿情况下签订的；我方没有违约行为，故诉讼请求不成立；原告主观认为我方与楼上邻居产生了矛盾影响其做生意，故提出解除租房的意愿，被告本着理解原告的不容易同意并积极与原告协商，甚至同意原告的无理要求，协商承担部分装修材料费，2020年10月20日，原告算好所有钱款金额发到我微信中，共计8994元整，其中装修费672元+522元=1194元，师父两天工钱400元，房租加押金是7400元（2000元押金和5400元三个月房租）；我方房屋目前未停租，也没有转租给其他人，钥匙也一直在原告处，我方从始至终也没有说过房屋不租给原告，我方始终愿意履行约定合同。综上所述，原告所述无事实依据，不能证明其所说的违约情况。请求法院驳回原告诉求。 当事人围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分别认定如下：1、对原告提交的证据3（手机通话录音一份），被告对其真实性未予质疑，该通话可以反映因原告装修租用房屋，二楼住户干涉后，原告与被告就这一情况进行协商，但不能达到证明被告违约的证明目的；2、对原告提供的证据4（特许经营合同原件、物流信息打印件一份），与本案租赁合同并无关联性，不予认定；3、对被告提供的证据1（微信聊天记录打印件两张），原告对其真实性未予质疑，可以佐证本案相关事实，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2020年10月8日,被告周燕与原告刘红飞签订了《商铺租赁合同》约定,被告将位于安徽省安庆市大观区门面出租给原告,房屋租赁期限为2020年11月1日至2022年11月1日，期满合同自动终止；每月租金1800元，押金2000元；在第五条违约条款中约定，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金为当年的六个月租金，若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，负责赔偿违约金为当年的六个月租金。合同签订后，原告向被告支付了第一季度房租5400元和租房押金2000元。在原告得到被告口头同意对案涉房屋进行装修时，因房屋二楼住户不同意原告装修，原、被告之间多次协商处理装修纠纷，2020年10月20日,双方再次电话沟通后未果后,原告对案涉房屋停止装修，装修材料堆放在房内。原告认为被告出租的房屋无法经营，诉至法院要求被告承担各项费用。庭审中，原告要求确认合同解除，被告庭审中表示可以解除合同，但从签合同开始房租需要支付，不承担其他损失。 另查明，原告为装修案涉租用的房屋花费装修材料费用1174元，花费装修人工费400元。庭审结束前，被告未支付原告任何款项。 结合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：该租赁合同是否可以确认解除及解除后的财产处理；原告主张的各项费用是否应当得到支持。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 一、原告刘红飞与被告周燕于2020年10月8日签订了《商铺租赁合同》，合同约定了商铺位置、租期、租金、违约条款等相应事项，系当事人意思表示一致，对当事人具有约束力，原告已按约交纳了一季度房租及押金，被告也已按约提供房屋并交付了钥匙，因租赁期限为2020年11月1日至2022年11月1日，故双方均为该租赁合同有效地履行，而做了积极的准备。被告在签订合同之后口头同意原告对案涉房屋进行装修系对原书面合同的补充，但装修受到干扰双方多次协商未果后原告停止装修，从原告提供的2020年10月20日的通话录音及原告未继续使用租用房屋的行为来看，原、被告均有解除合同的意愿，房屋无法继续装修，也就导致房屋达不到原告认为的使用标准，故该合同目的不能实现，该租赁合同可以确认解除。合同解除时，因合同约定的租期尚未开始，故被告应当返还原告交纳的房租租金和押金，因原告在被告口头同意下对房屋进行装修，并花费了1574元装修费用，该费用系原告为履行该口头约定所支付的直接费用，若该口头约定不能履行，显然属于原告的直接损失，根据合同法第九十七条的规定，该直接损失应由被告周燕承担。 二、原、被告签订的书面合同并未载明房屋是否需要进行装修的事项，被告口头同意原告对案涉房屋进行装修系对原书面合同的补充，但该口头约定未通过文本签章等方式记录固定，对双方如何约定装修细则、违约事宜如何处理等事项进行的约定处于约定不明的状态，原告主张被告口头约定违约，应当对该口头约定的违约责任如何处理具有举证证明的责任。因原告未能举证证明该口头约定违约事项的处理方式，且被告并无书面租赁合同约定的转租他人、租期内提前解约等违约情形，故对原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持；对原告要求被告承担租赁放置设备仓库费用1200元、误工费6000元的主张，因原告未能举证证明该费用是否真实发生且与案涉租赁合同有关联，故对于原告此主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告刘红飞与被告周燕2020年10月8日签订的《商铺租赁合同》解除； 二、被告周燕于本判决生效后五日内返还原告刘红飞房屋租金、押金7400元； 三、被告周燕于本判决生效后五日内支付原告刘红飞房屋装修损失1574元； 四、驳回原告刘红飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费474元，减半收取为237元，由原告承担187元，由被告周燕承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  沈源盛 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  查振宇 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。