福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终3199号 上诉人：陈益晨，男，1964年11月11日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 被上诉人：福建省莆田县对外贸易公司，住所地福建省莆田市城厢文献路**，组织机构代码号155502961。 代表人：周文清。 委托诉讼代理人：陈**，福建众益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李凯妮，福建众益律师事务所实习律师。 上诉人陈益晨因与被上诉人福建省莆田县对外贸易公司房屋租赁合同纠纷一案，不服莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初2451号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈益晨上诉请求：1、依法撤销原审民事判决；2、改判驳回福建省莆田县对外贸易公司的诉讼请求，判令福建省莆田县对外贸易公司继续履行2009年7月13日双方签订的《租赁合同》。事实和理由：一、一审判决认为陈益晨与福建省莆田县对外贸易公司之间形成不定期租赁合同关系是适用法律错误。双方于2009年7月13日签订期限为一年的租赁合同，到期后与公司破产清算小组协商续签合同，当时该清算小组组长周文清表示同意并称不必再签新的合同，原租金100元不变，期限至公司清算工作结束止，双方按原合同履行各自的权利至2019年3月1日，之后陈益晨有下岗补偿及社保金等问题争议没有解决，导致陈益晨拖欠租金，并非陈益晨故意违约。由于双方曾就继续租赁达成口头协议，应视同新的约定，一审判决认为双方之间形成不定期租赁合同关系是错误；二、福建省莆田县对外贸易公司单方解除租赁合同侵害了陈益晨的合法权益。陈益晨系福建省莆田县对外贸易公司下岗职工，福建省莆田县对外贸易公司同意将闲置的公司房屋出租给陈益晨，是基于陈益晨没有居住场所及生活困难需要，且福建省莆田县对外贸易公司答应可以租住至公司破产清算结束为止，现破产清算工作尚未结束，原公司的房屋仍有部分对外出租或闲置，福建省莆田县对外贸易公司以房屋是危房等不切实际的理由解除租赁合同是违约行为，也是不合法的。庭上补充事实和理由：因福建省莆田县对外贸易公司停水停电，致冰箱、燕窝坏掉，应由福建省莆田县对外贸易公司赔偿，还有社保没有缴清楚，要求福建省莆田县对外贸易公司补缴清楚。 福建省莆田县对外贸易公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，陈益晨的上诉内容与理由不是事实，且没有证据佐证据，应承担举证不能的责任，请求驳回上诉，维持原判。 一审法院认定事实：原审法院于2002年12月11日依法受理了债务人福建省莆田县对外贸易公司申请破产还债一案，后经审理，本院2002年6月29日作出（2003）荔破字第001-25号民事裁定书：一、宣告申请人莆田县对外贸易公司破产还债；二、由本院指定清算组接管破产企业。本裁定为终审裁定，自宣告之日起生效。荔政房权证ＨＪ字第0××4号《房屋所有权证》登记位于莆田市涵江区塘北山工业路14-16号的房屋所有权人为福建省莆田县对外贸易公司。2009年7月13日，福建省莆田县对外贸易公司破产清算组作为甲方（即出租方）与陈益晨以代表陈文发的名义作为乙方（即承租方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将其接管的房屋三小间（坐落在涵江工业路****南起第1-2小间、五层南起第1小间）租赁给乙方，租赁时间自2009年7月15日起至2010年7月14日止，乙方应每月缴纳租金100元，乙方应予当日15日付清；若逾期不交，每超过一天，乙方应按月租金的5%罚交滞纳金。租赁期开始，乙方应交租金风险抵押金100元，乙方在租赁期间若有严重违反本合同，甲方可取消乙方的风险抵押金。在合同期内，若因甲方破产清算需要，本合同无条件自动解除，合同解除之后双方互不产生债权债务。福建省莆田县对外贸易公司称，上述合同签订后，租赁房屋均由陈益晨使用并交纳至2019年2月28日的租金，双方形成了不定期租赁合同关系。陈益晨在其答辩状中也陈述，其与福建省莆田县对外贸易公司系租赁合同关系，其对福建省莆田县对外贸易公司要将所有房屋及店面全部收回不出租，其无异议。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，而陈益晨继续使用上述租赁房屋至今，却未支付自2019年3月1日起使用上述租赁房屋的费用。2020年3月11日，福建省莆田县对外贸易公司破产清算组向陈益晨送达了《通知书》，该《通知书》载明：经排查，莆田县外贸公司位于涵江工业路14-16号房产，建于1986年，部分墙体钢筋外露、高层外墙剥落，存在安全隐患。为做好加固修缮工作，经2019年9月30日区政府召集区法院、区商务局、区自然资源局、区住建局、区财政局、区审计局等相关部门会商，决定关闭该房产的所有租赁店面、房屋，并停止出租，请上述各有关承租户限期于2020年4月10日前搬离并办理结算手续，否则，本组将依法申请荔城区人民法院强制执行，特此告知。2020年5月12日，福建众益律师事务所接受莆田县对外贸易公司清算组的委托，在案涉租赁房屋的门上张贴《律师函》，该《律师函》载明：因该房屋存在安全隐患，委托人已于2020年3月10日通知您停止出租，限期搬离，但您至今仍未搬离。为您方安全考虑及破产清算需要，委托人现委托我们再次致函如下：您和原陈文发与委托人的租赁合同已解除；请您方务必于2020年5月15日前搬离承租房屋并办理交付和结算手续。现因陈益晨未支付自2019年3月1日起使用上述租赁房屋的费用，也未搬离上述租赁房屋，致讼。案经审理，因陈益晨未到庭，致原审法院无法组织调解。 一审法院认为，福建省莆田县对外贸易公司与陈益晨签订的《租赁合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。上述合同签订后，陈益晨实际使用租赁房屋至今，《租赁合同》约定的租期届满后，双方未续签租赁合同，福建省莆田县对外贸易公司对陈益晨在租赁期满后继续使用租赁房屋也未提出异议，并收取租金；陈益晨亦陈述其与福建省莆田县对外贸易公司系租赁合同关系，故双方形成了不定期租赁合同关系。但陈益晨未支付自2019年3月1日起的租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任；福建省莆田县对外贸易公司分别于2020年3月11日、2020年5月12日向陈益晨发出书面通知，告知其解除双方的租赁合同关系；福建省莆田县对外贸易公司依法行使其法定解除权向陈益晨发出通知解除双方的租赁合同关系，具有事实和法律依据；陈益晨在收到上述通知后仍使用租赁房屋至今未搬离，故福建省莆田县对外贸易公司诉讼请求确认双方的租赁关系已解除、陈益晨腾空搬离租赁房屋并将房屋交还、支付2019年3月1日至2020年2月29日的租金1200元，具有事实和法律依据，本院予以支持。福建省莆田县对外贸易公司诉讼请求陈益晨支付自2020年3月1日起至实际搬离之日止按每月3000元计算的房屋占用费，原审法院经审查认为，福建省莆田县对外贸易公司、陈益晨均陈述双方系租赁合同关系，虽双方在租赁期限到期后未续签租赁合同，但双方依照签订的《租赁合同》的约定履行自己义务长达九年多之久，形成了不定期租赁合同关系，且《租赁合同》中约定租金为每月100元，现福建省莆田县对外贸易公司未举证证实其诉讼请求按照每月3000元计算房屋占用费的公平合理性，故原审法院对其诉讼请求按照每月3000元计算房屋占用费不予支持，酌情认定按照《租赁合同》的约定以每月100元计算案涉租赁房屋的使用费。陈益晨的辩解意见没有事实和法律依据，故本院不予采纳。陈益晨经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认福建省莆田县对外贸易公司与陈益晨的租赁关系已解除；二、陈益晨应在本判决生效之日起十五日内腾空并搬离位于莆田市涵江区工业路14-16号二层南起第1-2小间、五层南起第1小间的房屋，同时将上述房屋交还给福建省莆田县对外贸易公司；三、陈益晨应在本判决生效之日起十五日内支付给福建省莆田县对外贸易公司自2019年3月1日起至搬离上述房屋之日止按每月100元计算的租金及房屋占有使用费；四、驳回福建省莆田县对外贸易公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由陈益晨负担。 本院二审期间，当事人均未提供新证据。陈益晨对原审查明的事实没有异议，认为应补充认定因为福建省莆田县对外贸易公司停水停电导致其冰箱损坏及冰箱内的燕窝损坏、应由福建省莆田县对外贸易公司代其补缴三年的社保、医保并补偿2-3年的安置过渡费。福建省莆田县对外贸易公司对原审查明的事实没有异议，对于双方没有异议的事实本院予以确认。因陈益晨于一审期间并未针对其所述的损失、医保社保补缴及安置过渡费等问题提出反诉，故对上述异议内容本院不予认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。结合到本案，案涉《租赁合同》约定的租赁期限至2010年7月14日，其后陈益晨继续租赁该房屋并按照原《租赁合同》的约定支付租金，福建省莆田县对外贸易公司并未提出异议，故双方之间的租赁关系应为不定期，原审对此节认定正确，陈益晨上诉称其与福建省莆田县对外贸易公司的破产清算小组约定租赁期限至破产清算工作结束止，但未提供证据予以证实，故其主张双方之间并非不定期租赁合同关系的理由不能成立，不予支持；因双方之间为不定期租赁合同关系，双方均有随时解除《租赁合同》的权利，故福建省莆田县对外贸易公司发出解除通知并诉请解除合同系其行使法定解除权，原审予以支持并无不当，陈益晨上诉称福建省莆田县对外贸易公司单方面解除合同侵害其合法权益的理由不能成立，不予支持；另，陈益晨在二审期间提出补充要求福建省莆田县对外贸易公司承担停水停电导致其冰箱等物品损害产生的损失及应代其补缴社保医保等上诉请求，因其在一审的法定期限内未就上述问题提出反诉也未在上诉期内针对上述内容提起上诉，故对其二审期间补充的上述上诉请求，本院不予审查。 综上所述，陈益晨的上诉请求不能成立。原审认定事实清楚、适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费100元，由陈益晨负担。 本判决为终审判决。 审判长  林青山 审判员  柯萍萍 审判员  邱园园 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  韩美燕 附：本案相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；