山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终7516号上诉人（原审被告）：王家增，男，1976年7月3日出生，汉族，居民，住山东省临沭县。被上诉人（原审原告）：临沂泽盈物业有限公司，住所地：山东省临沭县万象阳光城。法定代表人：朱晓，经理。委托诉讼代理人：解天男，山东临正律师事务所律师。上诉人王家增因与被上诉人临沂泽盈物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省临沭县人民法院（2020）鲁1329民初4597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王家增上诉请求：撤销一审判决书。事实和理由：一、上诉人系2013年9月8日交房，与连云港恒城物业有限公司临沭分公司建立前期物业关系，上诉人入住4年多后，临沂市万象房地产开发有限公司又与临沂泽盈物业有限公司签订的临沭县前期物业服务合同。签订时间为2017年12月18日。根据被上诉人提供的营业执照，其时临沂泽盈物业有限公司刚刚成立（2017年12月5日）。上诉人认为存在暗箱操作。被上诉人未经上诉人知情和同意的情况下进驻小区，违反了《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》第四条“未能通公正、公平、公开的市场竞争机制选择物业服务企业”的规定，所以与上诉人未形成合同关系。二、临沂泽盈物业有限公司未履行《临沂市住宅物业收费管理实施办法》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。1、上诉人所属单元《电梯使用标志》下次检验标日期分别标为2017年11月，2019年1月，2021年2月。存在检验不及时和漏检月份。致使电梯门多次打不开以及坐上电梯几次极速下降。严重违反《临沂市住宅物业服务收费管理办法》附件三第三条第11款规定，造成严重安全隐患。但民初4597号判决书对如此涉及人身安全行为定为“无法证明电梯是否逾期检验，对该组证据不予确认”。（附检验复印照片）2、上诉人自2017年12月至2018年12月，在小区内有公共停车位并且有剩余空位的情况下，以不交物业费为由恶意阻挠开车进入小区，违反《住宅物业服务等级标准》一星级标准《附件三》第三条第6款规定，应保持出入口道路通畅。无奈报警110、12345多次，依然没有解决问题。与一审被上诉人所辩称的“上诉人不去物业公司登记”事实不附，（附证人材料一份）。对生活成本造成增加，对生活造成严重影响。3、楼道灭火器检验日期为2016年6月。其后从未检验（附检验合格证），依据《灭火器维修与报废规程》相关规定，应每年送达有检验资格的单位年检。整个单元楼层消防栓均未配带消防水带（附图片）。4、小区主门人行道进出口进出随意，至今经常造成拥堵。垃圾抛撒，公共设施维护不到位，瓷砖脱落，公共区域广告公示不透明，侵占本属于包括上诉人在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费，（如：横幅，LED广告牌，等等）归全体业主所有，物业人员态度恶劣。三、上诉人认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，物业公司提供低劣服务不可以收取物业费。被上诉人临沂泽盈物业有限公司答辩称，涉案小区未成立业主委员会，房地产开发有限公司与答辩人签订前期物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。答辩人提交了电梯保养服务合同、建筑消防设施维修保养合同等，能证明答辩人尽职尽责，对上诉人提出的问题一直在解决完善。上诉人拖欠物业费违反合同约定。请求维持一审判决。临沂泽盈物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令王家增给付2018年1月1日至2019年12月31日物业公共服务费2260元；2.判令王家增按照每日万分之五支付逾期付款的违约金，直至结清全部物业费，届至2019年12月31日应支付违约金355.32元。一审法院认定事实：2012年10月9日，王家增、李方芹（买方）与万象房地产公司（出卖人）签订商品房预售合同，合同约定买受人购买的商品房为万象阳光城小区6号楼3单元501房，建筑层数地上11层，预测建筑面积117.20平方米。合同第十七条约定，双方可以就下列事项约定5、买受人应当服从物业管理公司的管理，有关物业管理的事宜，由买受人与物业管理公司另行签订协议：6、买受人有服从物业管理公司的管理和按时交纳物业管理费的义务。附件四补充协议第二条约定，买受人同意出卖人选聘的连云港市恒诚物业服务有限公司对小区进行前期物业管理。合同还约定了其他事项。2017年12月18日，万象房地产公司（甲方、开发建设单位）与泽盈物业公司（乙方、物业服务企业）签订临沭县前期物业服务合同，约定物业项目名称临沭县万象阳光城，类型普通住宅、公寓、商业已交付业主的部分。前期物业服务期限为一年，自2017年12月18日至2018年12月17日。物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.3元/平方米/月，高层住宅0.75（带电梯）元/平方米/月。其中合同第十九条约定，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应继续按本合同约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。合同第二十一条约定，业主逾期未交纳物业管理费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。第三十三条约定，业主无正当理由的拒付物业费的，乙方有权向法院提起诉讼。合同还约定了其他事项。2018年4月4日，临沭县房产和住房保障局沭房发[2018]11号文件载明，泽盈物业公司材料齐全，已在我单位备案，现服务于临沭县万象阳光城小区。王家增的房屋系高层住宅，房屋面积117.44平方米。根据合同约定的物业费收取标准0.75元/月/平方米，每个月物业费为117.44平方米×0.75元/月/平方米-88.08元，自2018年1月1日至2019年12月31日期间24个月的物业费88.08×24个月-2113.92元；生活垃圾处理费6元×24个月-144元；上述费用共计2113.92元+144元-2257.92元。泽盈物业公司在物业服务过程中，对于公共停车位的使用管理等问题，未向王家增等业主尽到合理解释说明义务，使王家增等业主产生了误解引发了纠纷，公安机关出警处理未果。庭审中，泽盈物业公司陈述，万象阳光城小区一直未成立业大会及业主委员会选聘新的物业服务企业，合同到期后一直由泽盈物业公司继续按照合同约定提供物业服务。泽盈物业公司主张其向王家增催要过物业费，但其未提供证据证实。王家增主张其与泽盈物业公司无物业服务合同约定，万象房地产公司无权替其与物业公司签订服务合同，不认可泽盈物业公司的服务，但其未能提交证据证实其他物业公司提供了物业服务。王家增认可物业服务费已经交至2017年年底，未能提交证据证实2018年1月至2019年12月的物业服务费已经缴纳。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由上述规定可知，业主个人虽然没有与物业公司签订物业服务合同，但建设单位签订的物业服务合同对业主个人具有约束力。本案中，万象阳光城业主、业主大会尚未选聘物业服务企业，万象房地产公司选聘泽盈物业公司为该小区物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同，符合上述规定。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行义务。泽盈物业公司虽然没有与王家增签订物业服务合同，但万象房地产公司与泽盈物业公司签订的前期物业服务合同对王家增有约束力。前期物业服务合同到期后，泽盈物业公司仍按照前期物业服务合同的约定提供相应服务，王家增作为小区业主应按照合同约定缴纳物业管理费。物业服务人应当定期将服务的事项、质量要求、履行情况、业主共有部分的经营及收益等情况，以合理方式向业主公开，并及时答复业主的询问。考虑到泽盈物业公司在提供物业服务中对公共停车位的管理及使用等方面未对业主尽到解释说明义务、使业主产生了误解引发了纠纷，酌定由王家增支付泽盈物业公司2018年1月至2019年12月物业管理费、生活垃圾处理费2257.92元×90%-2032元。泽盈物业公司主张其向王家增催要过物业费，但其未提供充分证据证实，且泽盈物业公司在合同履行过程中存在部分瑕疵，对泽盈物业公司要求王家增支付逾期付款违约金的主张，不予支持。王家增、泽盈物业公司的其他主张，未提供证据证实，均不采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：被告王家增于本判决生效后十日内支付原告临沂泽盈物业有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费、垃圾处理费共计2032元。案件受理费50元减半收取25元，由被告王家增负担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理。本案上诉人王家增主张与被上诉人临沂泽盈物业有限公司未成立合同关系，对此本院认为，上诉人所住小区未成立业主委员会，小区开发建设单位与被上诉人临沂泽盈物业有限公司签订前期物业服务合同并在临沭县房产和住房保障备案，对涉案小区提供物业服务。根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等的规定，物业服务合同对业主具有约束力，上诉人称与被上诉人未形成合同关系没有法律依据。被上诉人提供物业服务，上诉人应缴纳物业管理费用。鉴于被上诉人在小区管理上存在瑕疵，一审判决酌情确定上诉人缴纳90%的物业管理费用并无不当，上诉人主张不应支付物业费本院不予支持。对上诉人提出的各个问题，被上诉人应及时整改，完善服务。综上所述，王家增的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王家增负担。本判决为终审判决。审判长  杨华雁审判员  陈 芳审判员  范宗芳二〇二〇年十一月二十一日书记员  陆 瑶