江西省乐平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0281民初3214号 原告（反诉被告）中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司，住所地景德镇珠山区，统一社会信用代码XXX。 负责人黄勇，系该公司经理。 委托代理人邓彬，江西护三农律师事务所（一般代理）。 被告（反诉原告）戴幸福，男，1950年2月16日出生，汉族，住乐平市。 被告（反诉原告）张银凤，女，1952年4月8日出生，汉族，住乐平市。 委托代理人石军，江西帖隼律师事务所律师（特别授权）。 原告（反诉被告）中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司诉被告（反诉原告）戴幸福、张银凤租赁合同纠纷一案，于2020年10月13日立案，本院受理后，戴幸福、张银凤提起反诉，本案依法适用简易程序由审判员徐国江独任审判并公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司的委托代理人邓彬，被告（反诉原告）戴幸福及被告戴幸福、张银凤的委托代理人石军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司诉称，2016年8月份，原告保险公司因办公需要而向被告提出租赁其位于乐平市房屋（面积约850平方），经原、被告商谈后，于2016年9月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期为八年即2016年9月1日至2024年8月31日止，年租金为256000元整。合同签订后，原告对该房屋进行了整体装修。现因江西省在对原告保险公司办公场所例行检查时，发现原告保险公司租赁的该办公房屋相关证件不符合要求，也没有相关消防设施等，故要求原告保险公司整改。事后，原告保险公司将这一情况反馈给了被告，但却未得到正面答复。所以，2020年6月22日，原告保险公司通过律师向被告发出了《律师告知函》，即要求解除租赁合同，但并未得到被告的回应。为此，原告方为避免公司损失进一步扩大，特依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法调解或判决解除原、被告于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》；本案诉讼费用由被告承担。 原告（反诉被告）中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司（针对反诉）辩称，戴幸福、张银凤提起的反诉不成立，根据租赁合同的约定，即使本案解除合同，赔偿的也是一年的租金，只承担一年的违约责任。 中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司为支持其诉请，提供以下证据：1、营业执照，证实中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司是依法登记的；2、租赁合同，证实原、被告于2016年9月1日签订的一份租赁合同，租赁期间为八年，年租金为256000元，同时对该合同履行事项进行了约定以及违约责任进行了约定；3、律师告知函。 被告（反诉原告）戴幸福、张银凤辩称，一、答辩人不同意解除双方于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》，因为答辩人按照租赁合同的约定，全面履行了合同义务，没有任何违约的情形。相反，是被答辩人单方搬离租赁的房屋，又提出解除合同之诉，具有违约的事实，应支付违约金并继续履行租赁合同。二、答辩人要求被答辩人继续履行双方于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》，由被答辩人继续租赁。2016年9月1日签订租赁合同之前，有一个上海公司想租赁该房屋，但考虑到被答辩人的负责人答应期满后，将答辩人所租赁的房屋一次性付款购买，才与被答辫人签订8年的租赁合同。因此不能解除租赁合同。三、若法院判决解除租赁合同，答辩人将损失惨重，被答辩人必须支付或赔偿：1、支付2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金256000元；2、必须支付违约金为后四年租金总和307200元(256000元/年×4年×30％)；3、答辩人租赁房屋的空置房费用200000元，赔偿租赁房屋恢复原状的费用200000元，合计币963200元。综上所述，答辩人不同意解除租赁合同，要求被答辩人继续履行租赁合同，支付当年房租。故请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 被告（反诉原告）戴幸福、张银凤反诉诉称，被反诉人中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司提起解除租赁同，反诉人不同意解除双方于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》，因为反诉人按照租赁合同的约定，全面履行了合同义务，没有任何违约的情形。而被反诉人单方搬离租赁的房屋，又提出解除合同之诉，具有违约的事实，应支付违约金和赔偿损失。为此，请求法院判决被反诉人赔偿：1、支付2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金256000元；2、必须支付违约金即后4年租金总和307200元(256000×4年×30％)；3、赔偿租赁房屋的空置房费用及赔偿租赁房屋恢复原状的费用100000元；合计人民币663200元；4、本案诉讼费、反诉费由被反诉人承担。 戴幸福、张银凤为支持其诉请，提供以下证据：1、二被告身份证复印件；2、房屋租赁合同一份。 经审理查明，2016年8月份，中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司因办公需要而向被告戴幸福、张银凤提出租赁其位于乐平市房屋（面积约850平方），戴幸福、张银凤作为甲方，中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司作为乙方，于2016年9月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期为八年即2016年9月1日至2024年8月31日止，每年租金为256000元整。合同第10条（合同的解除与终止）：10.1、经甲乙双方协商一致可以解除本合同。10.2甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同。（1）、未按约定时间交付房屋达10个工作日的。（2）、交付的房屋不符合合同约定并严重影响乙方使用的。（3）、不承担本合同约定的维修义务并严重影响乙方正常使用该房屋的。（4）、交付的房屋危及乙方安全或健康的。（5）、甲方违反本合同约定，严重影响乙方对出租房屋的正常使用，经乙方书面通知后于30日内仍未纠正的。合同签订后，原告对该房屋进行了整体装修，并投入实际使用。2020年6月22日，中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司通过律师向被告发出了《律师告知函》，即要求解除租赁合同。 另查，乐平市公安局消防大队作出乐公消验字[2015]第0008号建设工程消防验收意见书评定争议的房屋为消防验收合格。 上述事实，有原、被告的提供的证据、庭审材料予以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。2016年9月1日，原、被告签订的《房屋租赁合同》，属于当事人真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司主张江西省在对其办公场所例行检查时，发现租赁的办公房屋相关证件不符合要求，也没有相关消防设施等，故要求中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司整改，并以此理由要求解除租赁合同，与庭审查明的事实不相符合，即争议的原、被告的租赁物属于消防验收合格的房屋，故此，中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司要求解除租赁合同理由不符合法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（五）法律规定的其他情形。鉴于中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司属于国有企业，其在江西省要求必须整改的前提下，其解除租赁合同是势在必行，为此，对中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的合同，约定租赁期为八年即2016年9月1日至2024年8月31日止，每年租金为256000元，现还有四年（2020年9月1日至2024年8月31日止）未履行，4年租金为1024000元（256000×4年）。因中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司解除合同，客观地造成了出租人的预期租金损失为1024000元，应当予以认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”故此，对戴幸福、张银凤要求中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司支付违约金307200元（256000元／年×4年×30％）的诉讼请求，本院予以支持。至于戴幸福、张银凤要求中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司支付2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金256000元、要求赔偿租赁房屋的空置房费用及赔偿租赁房屋恢复原状的费用100000元的诉讼请求，因中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司已经实际搬出租赁的房屋，且已经支付上述违约金，不能重复计算损失，故此，对戴幸福、张银凤的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第五项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司与被告（反诉原告）戴幸福、张银凤签订的《房屋租赁合同》。 二、原告（反诉被告）中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司在本判决书生效后十日内一次性支付给被告（反诉原告）戴幸福、张银凤的违约金307200元(256000元/年×4年×30％)。 三、驳回被告（反诉原告）戴幸福、张银凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期之后第二日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费14016元，反诉受理费5216元，合计19232元，因适用简易程序减半收取即计币9616元，由原告（反诉被告）中国人寿保险股份有限公司景德镇分公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇中级人民法院。 审判员  徐国江 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  高 青