河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初3693号 原告：钱福林，男，1969年4月18日出生，满族，现住河北省三河市。 委托诉讼代理人：张宏磊，河北保忠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李保中，河北保忠律师事务所律师。 被告：李淑莉，女，1955年5月22日出生，汉族，现住北京市通州区。 委托诉讼代理人：蔡丽萍，北京蔡丽萍律师事务所律师。 原告钱福林与被告李淑莉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱福林的委托诉讼代理人张宏磊、李保中，被告李淑莉及其委托诉讼代理人蔡丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱福林向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行2020年1月2日签订的《厂库房租赁合同》，支付原告厂库房租金130万元、办公楼租金12.5万元，共计人民币142.5万元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告将位于三河市及院内的办公楼出租给被告，双方在2020年1月2日签订了《厂库房租赁合同》及《附加协议》，约定“自本合同签订之日起10日内，被告向原告支付半年租金1300000元整（壹佰叁拾万元整）”、“院内办公楼半年租金12.5万元”、“租期20年，自2020年4月1日起至2040年3月31日止”，但被告至今未按合同约定支付租金。经原告多次催要，被告一直以各种理由推拖，拒不支付。原告认为，原被告双方签订的《厂库房租赁合同》及《附加协议》合法有效，合同中对租金数额、支付期限、租赁期限等均有明确约定，被告应按合同约定支付原告租金。为维护自己的合法权益，故原告诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李淑莉辩称，1、原被告于2020年1月2日签订的《厂库房租赁合同》属于无效合同。原告出租给被告的房屋未取得建设工程规划许可证，依据“《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原被告签订的《厂库房租赁合同》无效。该解释第一条第二款规定：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。无效的合同自始没有法律约束力，不应履行，所以被告没有义务向原告支付租金。2、退一步讲，如果合同有效，原告未提供租赁房屋的有效文件，已经构成违约，被告有权要求解除合同，没有义务向原告支付租金。原被告签订的《厂库房租赁合同》第5.1条约定：原告应提供土地租赁凭证和厂库房有效复印件签字盖章备存，为此次租赁合同的附件使用。厂库房有效证件(房产证或规划许可证）作为合同的附件，且该附件关系到合同的效力，原告应当在合同履行前提供给承租人，但原告一直没有按合同约定提供房屋有效证件的复印件，导致被告无法确认本案的租赁房屋为合法房屋，原告构成违约；在原告没有提供租赁房屋的有效文件（规划许可证）的情况下，导致合同无法履行，所以被告在此情况下有权不支付租金。被告在未收到原告租赁房屋的合法有效证照后，于2020年2月27日向原告发出了《解除合同通知书》，通知原告解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告没有提供租赁房屋有效证件已经构成违约，被告为了避免遭受损失（因为之前被告曾承租没有规划许可证的房屋，被政府强令拆除，遭受了重大经济损失），向原告发出解除合同通知书，符合法律规定；在租赁期限开始前，合同已经解除，所以被告没有向原告支付租金的义务。3、原告的厂库房没有交付给被告，且已经对外出租，原告向被告主张租金，没有事实和法律依据。综上，被告认为双方签订的《厂库房租赁合同》无效，原告却隐瞒房屋无有效证件的事实，故原告无权向被告主张租金，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：庭审中，原告针对自己的主张，提交以下证据：1、2004年9月三河市人民政府颁发的三国用（二00四）字第08-0024号《国有土地使用证》复印件一份，显示土地使用者为三河市通达锻造有限公司，地址为桥河村西，用地面积为44940平方米（67.41亩）。2、以三河市通达锻造有限公司为出租方（甲方）、钱福林为承租方（乙方），双方于2019年4月5日签订的《厂房租赁合同》一份，主要内容为：乙方租赁甲方场地厂房位于三河市河市通达锻造有限公司老厂址院内整体院落，作为仓库、仓储、包装、办公、生活住宿等经营使用，乙方可自用也可转分租与他人作为仓库、仓储、包装、办公、生活住宿等经营使用，乙方有权转租给第三方；租赁期限为20年。3、以钱福林为甲方（出租方）、李淑莉为乙方（承租方），双方于2020年1月2日签订的《厂库房租赁合同》一份，主要内容为：甲方将其合法拥有的厂库房院落使用权出租给乙方生产、加工经营使用。出租物位于三河市河市通达锻造有限公司），属于国有土地；租期为二十年，自2020年4月1日起至2040年3月31日止；整个厂库房建筑面积14242平米，配套生活用房458平米；自本合同签订之日起10日内，乙方向甲方支付半年租金1300000元整（壹佰叁拾万元整）；出租物租金付款方式为半年付，租期内租金每三年递增一次，在原租金基础上每三年递增26万元。合同第五条第5.1条约定：甲乙双方均提供身份证及土地租赁凭证和厂库房有效复印件签字盖章备存，所有复印件均作为此次租赁合同的附件使用。4、2020年1月2日双方签订的《附加协议》一份，内容为：“本院内办公楼2600平米一并交给乙方使用（甲方自用2间），每年租金25万元，半年交租金12.5万元，至本合同终止，没有递增。本协议具有原主合同同等法律效力”。原告表示：原告提交的国有土地使用证上载明的位于桥河村西的三河市通达锻造有限公司与原告出租给被告位于三河市皇庄镇西定府村南（三河市通达锻造有限公司）的土地是同一块土地，西定府村和桥河村两个村相邻，西定府村居北，桥河村居东，两个合同都注明为三河市通达锻造有限公司的地块；原告将从三河市通达锻造有限公司租赁的场地、厂房及整体院落转租给了被告其中的一部分，而且租赁和没有租赁的部分可以区分开，原告租赁给被告的部分占整体面积的一半多。签订合同的当天，原告向被告提供了身份证复印件、国有土地使用证复印件、原告与三河市通达锻造有限公司签订的《厂房租赁合同》。此前原被告商讨签订合同有两个多月时间了，被告对承租原告的厂库房情况十分了解，并且被告和三河市通达锻造有限公司的老板王浩宇也认识，清楚该公司的实际情况。 被告对原告提交的《国有土地使用证》的真实性不予认可，因为原告未提交原件；即使原告提交了原件，被告对其关联性也不予认可。因为《国有土地使用证》上的地址为桥河村西，而本案租赁房屋的地址为西定府村南，虽然公司名称相同，但地理位置不同，存在三河市通达锻造有限公司扩大使用面积的嫌疑，扩大的部分没有使用证；被告租赁原告的厂房是其新建的厂房，所以不能证明《国有土地使用证》上的土地是涉案土地。对原告提交的其与三河市通达锻造有限公司签订的《厂房租赁合同》的真实性被告不发表意见，但对其证明目的不认可。对原被告签订的《厂库房租赁合同》的真实性没有异议，但对证明目的不认可，因为在合同5.1条明确约定甲方（原告）应当提供土地租赁凭证和厂库房复印件签字盖章备存，所有复印件均作为此次租赁合同的附件使用，所以合同实际上并未生效。对原告提交的《附加协议》的真实性没有异议。原被告是通过三河市通达锻造有限公司的老板王浩宇介绍的，但原告在签订合同当天并未向被告提交其身份证复印件、国有土地使用证复印件及原告与三河市通达锻造有限公司签订的《厂房租赁合同》。 庭审中，被告针对自己的主张，提交以下证据：1、以钱福林为甲方、李淑莉为乙方，双方于2020年1月2日签订的《附加协议》一份，内容为：“本合同在乙方不欠甲方租金的情况下，原厂房房主不能对乙方的租房行为进行干涉”。钱福林在协议落款的甲方处签字、捺印，李淑莉在协议落款的乙方处签字、捺印，但协议落款的原厂房主处无人签字。被告表示该《附加协议》作为《厂库房租赁合同》的附件与主合同具有同等法律效力，需要原房主签字，但原告没有履行让原房主签字的义务。2、落款时间为2020年2月25日的《解除合同通知书》一份，内容为：“钱福林：你好，你我双方在2020年1月2日签订关于出租位于三河市河市通达锻造有限公司属于国有土地）的租赁合同，但到目前为止贵方未按照合同约定为我方提供该场地的原土地租赁凭证和厂库房有效复印件等相关资料，所以我方无法进驻。为此，我方正式向贵方提出立即解除该租赁合同”。证明被告因原告没有提供租赁房屋的有效资料，所以于2020年2月27日通知原告解除双方签订的租赁合同。3、顺丰速运收派员王某的身份证复印件、工作证、工作现场照片、微信转账记录、手机通话记录，王某能够证明被告委托张某为原告送快递文件的时间为2020年2月27日。4、王某的视频资料3段，证明被告委托张某给原告快递文件的时间为2020年2月27日。5、涉案租赁房屋的照片及视频资料3段，证明涉案租赁房屋原告尚在使用，没有交付给被告的事实。原告对被告提交的《附加协议》的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，认为该《附加协议》作为主合同的附件，其内容不影响主合同的履行，对主合同的效力也不会产生任何影响，被告提到的原房主没有签字是因为签订协议当天原房主没有在家。被告后来没有按约定支付租金，已经构成违约，故原告没有找原房主签字。对被告提交的《解除合同通知书》的真实性、关联性、证明目的均不认可，原告并没有收到过该通知书。对被告提交的第三组和第四组证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，不能证明快递员投送的文件是《解除合同通知书》，也没有原告在快递单上签收的回执，不能证明原告收到了该文件。被告提交的租赁涉案房屋的照片及视频资料不能证明照片中的厂房车间就是被告承租的厂库房，事实上原告在签订合同当天已经把厂房交付给了被告。 庭审中，被告申请出庭作证的证人张某证实：证人系被告经营的北京东运恒通仓储有限公司的业务主管，和原告是通过签订合同认识的。签订合同时证人也在场，对合同的部分条款和要求及合同的附加协议都清楚。证人在2020年2月27日上午给原告邮寄《解除合同通知书》，是公司的法定代表人李淑莉委托证人将《解除合同通知书》通过快递方式邮寄给原告钱福林；当时证人把快递员王某叫到公司，把快递交给了王某，交代其一定要把快递交到原告手上，后来证人和快递员王某均确认快递确实是钱福林本人收的。由于之前租赁的地方因为违建被拆了，之后被告就想找个新的厂房。当时被告准备租赁的厂库房有三个用户正在使用，被告使用时是在2020年4月份，原告告诉被告库房被占用，需要给时间腾空，但直至今日原告也没有把库房腾空，而且比当初占用的面积还要大。合同条款中写明原告必须给被告提供合法有效的土地使用证、房屋规划许可证、产权证明。签订合同当天原被告还签订了一份附加协议，要求原房主签字，因为有一半是原告自己加建的厂库房；签订合同当天原被告没有做过厂库房的交接手续。原告对证人张某的证言有异议，认为证人所述不属实，而且证人是被告的主管或经理，与被告存在隶属关系及利害关系，因此其证言没有任何证明力；证人提到被告原来租赁的厂房是因为违建和手续问题导致无法履行，但原告和被告进行协商已有一段时间，说明被告对租赁房屋的手续问题是有担心和存在经验的，更进一步说明被告在与原告签订合同前肯定会看相关的手续，否则不会贸然与原告签订合同。被告对证人张某的证言没有异议，因为被告担心所以才在合同里要求原告提供土地使用证、房屋的合法有效文件；如果当初被告看到了原告提供的手续，就应当将合法证件作为合同附件，而不会表述为要求原告提供厂库房的合法有效文件。 为查清本案事实，本院组织原被告双方对涉案租赁场地进行了现场查看及拍照。被告表示：在现场查看时原告钱福林本人已经认可在2020年4月初就将涉案的5个厂库房对外出租经营纸张印刷、装订及存放纸毛；另外原被告签订协议后原告在进出厂区大门的左侧新建了彩钢棚，由于被告租赁的是整个院落，需要有消防通道，而原告新建的彩钢棚在被告租赁的范围内。通过现场查看，厂库房内还在进行生产，并不是原告陈述的临时借用，因为使用期限自2020年4月至今已经5个多月了。被告租赁的就是整个院落，合同中约定原告需提供土地和厂库房的有效证件，被告基于原告没有提供厂库房的有效证件才要求解除合同，并不是因为要减少租赁面积才导致不履行合同的。原告表示：原告钱福林本人在现场陈述2020年4月底将4个厂库房临时借用给朋友用于存放纸张和纸毛，现在还在继续存放，但没有收取任何租金，而且随时可以清场。原告无法提供建设工程规划许可证的原因是涉案厂房是在1981年建造的，三河市通达锻造有限公司是原西定府乡锻造厂转变而来，原属于集体企业。当时建厂时相关法律没有规划的规定，所谓规划只是对新建企业才有要求，所以不适用本案。原告在从三河市通达锻造有限公司承租后搭建的彩钢棚属于临时建筑，并不是被告陈述的相关司法解释里提到的建筑物，不属于违建范畴，也不在规划的强制性规定范围内。原被告签订协议后原告在进出厂区大门的左侧临时搭建了彩钢棚，但不属于被告租赁的厂库房范围内，其他位置没有新建。被告租赁的并不是整个院落，只是承租了一大部分场地。双方签订租赁合同是通过三河市通达锻造有限公司的法定代表人王浩宇介绍的，原告通过向王浩宇了解情况得知，被告在签订合同时索要的手续只是国有土地使用证，没有要过其他手续。该厂区不存在违建问题，现在周边的违建基本都已拆除了。原告本人在现场陈述合同没有履行的原因是被告在合同签订后要求原告变更合同，从原租赁面积14242平方米变更为10500平方米，被告在现场对此也没有提出异议，这才是导致合同无法履行的原因。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告转租给被告的办公楼及厂库房系原告承租的三河市通达锻造有限公司老厂址院内整体院落的一部分，该公司有三河市人民政府颁发的国有土地使用证，且已实际经营三十多年，厂库房及办公楼也已投入使用多年，在有关部门未将该公司办公楼及厂房定性为违法建筑之前，原告有权将从三河市通达锻造有限公司租赁的场地厂房根据双方的协议约定对外转租，故原告钱福林与被告李淑莉于2020年1月2日签订的《厂库房租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。针对被告提交的《解除合同通知书》，合同法第九十六条规定，当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，而被告单方面主张解除合同并不符合相关法律规定的条件，且被告也未提交充分的证据证明原告已实际签收了该通知书，故对被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。根据本院现场查看及原告钱福林本人在现场陈述的情况看，2020年4月份原告将被告租赁的其中5个厂库房交由他人用于经营纸张印刷、装订及存放纸毛，现在仍在继续生产和存放，原告虽表示系朋友临时借用，没有收取任何租金，而且随时可以清场，但该厂房场地一直经营使用的事实客观存在，双方签订的《厂库房租赁合同》已实际无法继续履行，故应予以解除。由于被告未按时交纳租金违约在先，且原告交由他人用于经营的场地厂房只是被告租赁原告其中的一部分，剩余部分由于被告在签订合同后至今未使用，造成原告也无法对外出租，给原告造成了巨大的损失。本院综合考虑双方合同约定的租金数额、原告不能另行对外出租的时间及被告的违约情况，酌定被告李淑莉向原告钱福林一次性支付租金损失及违约金共计人民币500000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告钱福林与被告李淑莉于2020年1月2日签订的《厂库房租赁合同》。 二、被告李淑莉于本判决生效后十日内向原告钱福林支付租金损失及违约金共计人民币500000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17625元，由原告负担7625元，被告李淑莉负担10000元（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  王双领 人民陪审员  张忠秋 人民陪审员  张学良 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  李金戈