湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11683号原告：湖南中建信和梅溪湖置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路中建梅溪嘉苑****，统一社会信用代码：91430104058026174R。法定代表人：张立华。委托诉讼代理人：何帅，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗屹，湖南江荣律师事务所律师。被告：长沙梦想乐园教育咨询有限公司，住所，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路中建梅溪湖嘉苑******社会信用代码：91430104355549254Y。法定代表人：黄军。委托诉讼代理人：贺丰，湖南民韦律师事务所律师。原告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司（以下简称原告中建信和公司）诉被告长沙梦想乐园教育咨询有限公司（以下简称被告长沙梦想乐园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日受理后，依法由审判员张辉独任审判，于2020年11月4日公开开庭进行了审理，书记员解秋阳担任法庭记录。原告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司委托诉讼代理人罗屹，被告长沙梦想乐园公司的委托诉讼代理人贺丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》（合同编号：ＭＬＦＳＨ-2018002）;2、判令被告向原告支付涉案商铺租金431420元；3、判令被告向原告支付滞纳金16452.6元；4、判令被告向原告支付违约金183995元；5、判令被告承担本案的案件受理费、财产保全费、律师费等全部诉讼相关的费用。事实与理由：2016年2月28日，原被告签订《商铺租赁合同》（以下简称“老合同”）,合同约定：原告将位于长沙市岳麓区××栋××号商铺出租给被告用于经营儿童游乐，建筑面积870平方米，租期为10年。被告须交纳履约保证金并按期缴纳固定租金，2016年3月1日至2016年12月31日年度租赁费用261000元，2017年1月1日至2017年12月31日年度租赁费用783000元。且合同5.2.3条约定被告未足额支付租金达15天（含15日）,被告应按所欠金额每日千分之五交纳滞纳金，超过15日原告有权单方解除合同并没收全部履约保证金。合同签订后，原告妥善履行已方义务，将涉案房屋正常交付被告使用。2017年，由于被告要求调整租赁区域，原被告双方重新就涉案房屋签订了《梅澜坊商铺租赁合同》（以下简称“新合同”）,约定：租赁面积为751平方米，租金70元每月每平方，合同签署当日，被告要向原告支付105140元履约保证金，但被告并未缴纳。计租日至2019年9月30日给与被告租金优惠，月租金为26285元。2019年10月1日至2022年9月30日每月租金55199元，2022年10月1日至2025年9月30日每月租金55199元，2023年1月1日至2025年9月30日每月租金57985元，2025年10月1日至2026年2月28日每月租金60856元，本合同签订后5个工作日支付第一期租金，其他期租金在下一个交纳租期到达之前至少提前10天交纳。合同20.1条约定：被告未在约定期限内缴纳首期租金超过5日的，原告有权解除合同，不予退还履约保证金，还有权要求被告支付首期租金作为违约金，如被告未支付履约保证金的，原告有权要求被告支付履约保证金和首期租金作为违约金；合同第20.4条约定：被告延迟缴纳租金或其他费用，延迟一日，原告有权要求被告按照欠付金额的千分之一支付迟延履行违约金，经原告催告后30日内被告未足额缴纳欠费的，原告有权单方解除合同；合同25.3条约定：被告存在延期交付租金、物业管理费、水电煤气费等费用，逾期超过15日仍未缴纳的或累计延期缴纳次数达三次以上的，原告有权解除合同，主张违约金，有权向被告追偿诉讼费、律师费、保全费等费用。被告2017年8月拖欠一笔租金，至今为止老合同项下拖欠租金78000元（将履约保证金抵扣租金后）;2018年9月后拖欠新合同数笔租金，至今为止老合同项下拖欠租金353420元。故原告于2019年8月30日通知被告即日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求被告自行撤离，办理各项手续，交纳各项欠缴的费用。但是截止目前，被告仍未支付欠缴的费用，被告的此种行为已经严重违反合同约定，并给原告造成严重损失。故原告向法院起诉，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。被告长沙梦想乐园公司辩称，1、依照原、被告双方签订的两份商铺租赁合同的情形，依照诚实信用原则，被告公司认为已经足额向原告支付了应付的租金，不存在拖欠原告款项的事宜。2、原告在2019年8月30日向被告发出关于解除合同收回商铺的通知之前从未就2017年3月至2017年9月30日之间的租金向被告主张，更没有原告在通知函中所述的多次通知的情况，原告没有理由突然解约的要求给被告造成了巨大的损失，就如被告在给原告的函件中所述，被告自2016年租赁被告商铺来投入500多万元，到头来一无所获、亏损严重。在此情况下被告向原告提出现有的中央空调及玻璃房具有良好的使用价值及市场价值，可以用于抵扣原告所主张的2017年3月1日至2017年9月30日之间的租金。3、被告在收到原告发出的解除通知后本着诚信原则就原告所主张的2017年3月1日至2017年9月30日的租金与原告协商并发出正式的函件发出说明，双方变更2016年签订的商铺租赁合同的原因是基于原告承诺的商业推广没有达到很好的效果，没有完成合同约定的义务，在此情况下被告基于合同的免租期即将到期的情况下与原告进行协商调整租金也得到了原告的认可，被告在2016年年底基于与原告协商，向原告提出正式的变更合同的请求，后因原告管理层发生变动直到2017年10月双方才正式签订变更后的合同，2017年10月1日签的合同将原100元每平的租金调整为35元每平，此后被告依照变更后的合同足额支付租金，被告认为2017年3月1日至2017年9月30日是双方原合同免租期的继续，被告并不需要在此期间向原告支付租金，2017年10月1日至2019年8月30日之前原告也没有向被告索要该期间的租金费用。2019年8月30日原告未经与被告协商突然向被告发函以未足额支付租金（包含2017年3月1日至2017年9月30日的租金），并以此为由要求解除合同，在此情况下被告基于实事求是、诚实信用原则要求愿意按每平35元补缴租金，但是原告不同意，双方就此发生争执。4、被告与长沙市仟禧麟文化传播有限公司的情况说明，2016年2月28日原、被告就租赁原告名下的梅溪湖梅澜坊四栋一层的商铺870平方米签订了商铺租赁合同，至2017年10月1日原被告就该商铺租赁合同另行变更合同时根据原告提出的不能将一整层的商铺都租赁给被告的要求，被告的关联公司长沙市仟禧麟文化传播有限公司与原告签订了关于119平方米的租赁合同，实际由被告使用、租金由被告代为支付，且均已足额支付。经审理查明，2016年2月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》（以下简称“老合同”）,合同约定：原告将位于长沙市岳麓区××栋××号商铺出租给被告用于经营儿童游乐，建筑面积870平方米，租期为10年，自2016年3月1日至2026年2月28日。甲方租赁乙方物业的租赁费用由租金、商业运营管理费组成。租金支付约定，甲方将物业出租给乙方使用，由乙方向甲方支付相应租赁费用。双方约定基础租赁费用为100元／㎡／月，其中：租金为50元／㎡／月，商业运营管理费为50元／㎡／月。第一个租约年（即从2016年3月1日起至2016年12月31日止）租赁费用（仅包含租金）为人民币（大写）贰拾陆万壹仟整（￥261000元）;第二个租约年（即从2017年1月1日起至2017年12月31日止）,租赁费用为人民币（大写）柒拾捌万叁仟元整（￥783000元）,其中：租金为￥261000元，商业运营管理费为￥522000元；从第四个租约年（含）起，租金、商业运营管理费在基础租赁费用标准上进行递增。具体递增方式如下：2019年3月1日（含）开始每三年递增5%。乙方应于开业前一个月内预付第一期租赁费用，总额为人民币（大写）贰拾陆万壹仟整（￥261000元）;以后各期租赁费用按季度支付，应于该计租季度开始前一个月的20日前支付。租赁期内，每期租赁费用支付金额及时间详见合同附件之租赁费用支付明细表。物管费、水电费及其他配套费用，由乙方向物业管理单位缴纳。乙方逾期未足额支付租金的，逾期达15日以内的（含15日）,乙方应按所欠金额每日千分之五的标准向甲方交纳滞纳金，逾期超过15日的，视为乙方严重违约，甲方有权无条件单方面解除合同，并没收全部履约保证金。为保证合同正常履行，乙方同意在签订本合同后三个工作日内向甲方支付履约保证金共计人民币（大写）贰拾陆万壹任整（￥261000元）。履约保证金在双方合同期届满，乙方没有违约的情况下，自乙方退还商铺并付清所有费用之日起10日内，由甲方不计利息退还。商铺装修的条款约定，合同期满或解除合同的，按照来装去丢的原则处理，不可移动的物品不得撤除和破坏。2016年4月，双方签订《补充协议》约定，经甲乙双方协商一致，甲方同意在双方于2016年2月28日签订的合同编号为SG-MLFZS-2016001的《商铺租赁合同》基础上，将乙方的租赁优惠期由原来的2016年3月1日至2016年12月31日变更为由2016年3月1日至2017年2月28日，租赁费用支付明细见附件。附件载明，第一期计租时段，2016年3月1日至2017年2月28日，交费时间为2016年12月30日，金额为261000元。第二期，2017年3月1日至2017年12月31日，交费时间及分次交费金额，2017年5月20日前为203000元，2017年8月20日前为203000元，2017年11月20日前为203000元。2017年，原、被告双方重新就涉案房屋签订了《梅澜坊商铺租赁合同》（以下简称“新合同”）,约定：租赁面积为751平方米，租金70元每月每平方，合同签署当日，被告要向原告支付105140元履约保证金，但被告并未缴纳。计租日至2019年9月30日，起始月固定月租金为26285元。2019年10月1日至2022年9月30日每月租金55199元，2022年10月1日至2025年9月30日每月租金55199元，2023年1月1日至2025年9月30日每月租金57985元，2025年10月1日至2026年2月28日每月租金60856元，本合同签订后5个工作日支付第一期租金，其他期租金在下一个交纳租期到达之前至少提前10天交纳。合同20.1条约定：被告未在约定期限内缴纳首期租金超过5日的，原告有权解除合同，不予退还履约保证金，还有权要求被告支付首期租金作为违约金，如被告未支付履约保证金的，原告有权要求被告支付履约保证金和首期租金作为违约金；合同第20.4条约定：被告延迟缴纳租金或其他费用，延迟一日，原告有权要求被告按照欠付金额的千分之一支付迟延履行违约金，经原告催告后30日内被告未足额缴纳欠费的，原告有权单方解除合同；合同25.3条约定：被告存在延期交付租金、物业管理费、水电煤气费等费用，逾期超过15日仍未缴纳的或累计延期缴纳次数达三次以上的，原告有权解除合同，主张违约金，有权向被告追偿诉讼费、律师费、保全费等费用。原告于2019年8月30日，原告向被告发送关于解除合同、收回商铺的通知，在附件中载明，原合同合同期2016年3月1日至2017年9月30日，优惠政策：2016年3月1日-2017年2月28日免租，自2019年3月1日起计收物业管理费，商铺面积为870平方米，租金标准100元每平方米，租金所属期限2017年3月1日至2017年9月30日，应交租金609000元，已交租金531000元，尚欠租金78000元。新合同合同期2017年10月1日至2026年2月28日，优惠政策：2017年10月1日-2019年9月30日期间租金减半，商铺面积751平方米，租金标准为70元每平方米，租金所属期间2017年10月1日-2019年8月31日，应交租金604555元，已交租金251135元，尚欠租金353420元。原告认为截止目前，被告仍未支付欠缴的费用，双方协商未果。酿成纠纷，原告诉至法院。另查明，1、被告对原告陈述被告已经缴纳782135元（包含保证金261000元）租金的事实无异议；2、被告遗留的玻璃房已被原告出租。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙梦想乐园教育咨询有限公司营业执照、工商信息查询页面》、《梅澜坊商铺租赁合同》、《梅澜坊商业街商铺租赁合同补充条款》及附件、《中建梅溪湖梅澜坊商业街商业交接书》、《梅澜坊商铺租赁合同》及附件一、二、三、四、五、《关于解除合同、收回商铺的通知》、《租金欠款明细表》被告提交的并庭审质证的《被告建设的玻璃房现状照片》等证据记录在卷予以证实。本院认为，原、被告签订的两份《商铺租赁合同》以及一份《补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照协议约定履行各自的合同义务。原告中建信和公司依约向被告长沙梦想乐园公司交付了合同约定的租赁房屋，而被告长沙梦想乐园公司未按约缴纳房屋租金已构成违约。原告已经于2019年8月30日向被告公司发送了《关于解除合同、收回商铺的通知》，被告公司收到通知后仍未缴纳房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，故对原告提出确认解除原、被告签订的《商铺租赁合同》（合同编号：MLFSH-2018002)的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告提出要求被告支付涉案商铺租金431420元的诉讼请求，本院论述如下：首先，确定被告缴纳房屋租金的时间段，被告在庭审时提出2016年3月1日至2017年2月28日不需要缴纳租金，结合原告向被告发出《关于解除合同、收回商铺的通知》的附件中载明2016年3月1日至2017年2月28日免租，另原告向本院提交的《租金欠款统计表》中亦载明了2016年3月1日至2017年2月28日免租，故本院确认被告公司缴纳房屋租金的时间段为2017年3月1日至2017年9月30日（老合同），2017年10月1日至2019年8月31日（新合同）。其次，被告应缴纳房屋租金的具体数额。被告提出2017年3月1日至2017年9月30日按35元每平方米计算的抗辩意见，本院认为该抗辩意见没有合同及法律依据。根据原、被告签订的补充协议约定2017年3月1日至2017年12月31日期间的每三个月的租金为203000元，故2017年3月1日至2017年9月30日期间的房屋租金为473667元（203000元×2＋203000元÷3）。2017年10月1日至2019年8月31日的租金，根据双方签订的租赁合同约定2017年10月1日至2019年8月31日期间的月租金为26285元，故2017年10月1日至2019年8月31日期间的房屋租金为604555元（26285元×23个月），综上原告在2017年3月1日至2019年8月31日期间应交纳的房屋租金为473667元＋604555元=1078222元。根据庭审查明的事实被告已经向原告支付了782135元（包含保证金261000元），故被告还应向原告支付1078222元-782135元=296087元。关于原告提出要求被告支付滞纳金16452.6元及违约金183995元的诉讼请求，被告应交租金而未交，应承担相应的违约责任，原告的该两项诉讼请求属合同约定，但综合考虑被告的违约情况以及被告遗留下的玻璃房被原告利用重新出租的实际情况，本院酌情支持违约金59217元（296087元×20%），对超出部分依法不予支持。原告要求被告承担律师费，但并未提交相应证据予以证实，故本院对原告的该诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司、被告长沙梦想乐园教育咨询有限公司签订的《商铺租赁合同》（合同编号：MLFSH-2018002)解除；二、限被告长沙梦想乐园教育咨询有限公司于本判决生效之日起五日内向原告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司支付租金296087元、违约金59217元；三、驳回原告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5059元，由被告长沙梦想乐园教育咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十一月二十六日法官助理林青曼书记员解秋阳