湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初1473号原告：胡某，男，1993年3月26日出生，户籍地：湖南省武冈市，现住邵阳市大祥区。委托代理人：李勤，湖南益云律师事务所律师。被告：陈某某，女，1970年3月2日出生，住邵阳市大祥区。委托代理人：周玉富，湖南复来律师事务所律师。第三人：邵阳市大祥区云辉房产，经营场所：邵阳市大祥区马蹄塘电信新村**综合楼**门面。经营者：邵华。第三人：邵阳市大祥区房多多地产房屋中介，住所地：邵阳市大祥区西外街西湖居民委员会**。经营者：周江。委托代理人：何汉余。第三人：蒋某某，男，汉族，1968年8月20日出生，住邵阳市大祥区。系陈某某丈夫。原告胡某与被告陈某某、第三人邵阳市大祥区云辉房产（以下称云辉房产）、第三人邵阳市大祥区房多多地产房屋中介（以下称房多多中介）、第三人蒋某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托代理人李勤、被告陈某某及其委托代理人周玉富、第三人蒋某某、第三人云辉房产的法定代表人邵华、第三人房多多中介的委托代理人何汉余到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告签订的买卖合同；2、请求依法判决被告支付违约金10万元整，并退回原告定金2万元整；3、请求依法判决被告支付双方中介费共15160元整；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2020年5月28日通过第三人房多多中介购买被告位于邵阳市××小区××栋××号房屋，双方确定价格为75.8万元，原告支付定金2万元。2020年6月20日双方为了更好地履行合同，又签订了一份承诺书，约定如任何一方违约，支付违约金10万元，2020年7月7日被告出具确认书不再出售上述房屋。被告的行为严重违反了双方的合同约定，原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告陈某某辩称：1、原告与被告签订的买卖合同是事实，但是被告的房产属于被告与丈夫蒋某某的共同财产，当时由于蒋某某身处海外无法回来，实际这不是被告违约而是原告违约，原告已另行购买房屋，被告丈夫从美国回来时，买卖已无法完成，本案应按无效合同处理，被告不应该承担违约金，收取的定金也不应该返还；2、即使被告构成违约，原告要求违约金10万元明显过高。邵阳市2020年5、6、7月份房价平稳，被告已于7月19日购置了一套房屋且已办理产权证，原告的损失最多不会超过2万元，被告愿意承担2万元的损失；3、本案因合同未能履行，未发生中介费，原告要求被告支付中介费没有依据。第三人蒋某某辩称对被告陈某某卖房不知情，中介也没有跟其联系，房屋买卖合同上蒋某某的签名都不是本人所签。第三人云辉房产和房多多中介对原告的请求均没有异议。经审理查明，2020年5月28日，被告陈某某在其丈夫蒋某某不在场的情况下，与原告胡某及第三人云辉房产、房多多中介签订了一份《公积金贷款买卖合同》，合同上标明房屋出卖方为被告陈某某、第三人蒋某某（甲方），买受方为原告胡某（乙方），第三人云辉房产、房多多中介作为丙方。该合同约定：一、甲方自愿将位于邵阳市大祥区××小区××栋×号房屋（建筑面积143平方米）以75.8万元的价格出卖给乙方；二、甲方对该房屋应拥有百分之百的产权，并无任何产权经济纠纷，否则因此造成的后果由甲方承担全部法律责任和经济损失，与乙、丙无关；三、房屋没有设立抵押；四、付款方式：乙方将购房款分定金、首付款、尾款三次支付给甲方，乙方于签订合同当日付2万元购房定金给甲方，由丙方代为保管；乙方在150天内准备好首付款，乙方在过户当天支付甲方购房首付款35.8万元，购房定金自动转为购房首付款，原定金收条作废，乙方在住房公积金贷款审批通过时甲方无条件协助乙方办理相关手续，乙方在领证并递交贷取公积金所需资料后35天之内付清房屋尾款40万元；五、甲方出售房屋过户产生的税、费等所有费用由乙方承担。甲方支付中介费7580元，乙方支付中介费7580元。甲乙双方在过户当天各支付各自的中介费。在此期间甲乙双方不得以任何理由不卖或不买该房屋，若甲方违约，乙方交付的定金甲方应无条件退还乙方并另赔偿违约金2万元给乙方；若乙方违约，乙方交付的定金2万元，甲方概不退还；如甲乙双方由一方违约，守约方在获得违约金赔偿后，需支付全部中介费，如果甲乙双方违约，各支付各自承担的中介费；甲乙双方如有一方违约，由守约方根据合同向违约方索赔，中介方负责证明。……胡某、陈某某均在合同上签名，陈某某还代签了蒋某某的名字；云辉房产的法定代表人邵华在合同上签了名，房多多中介在合同上加盖了公章。合同签订后，胡某支付定金2万元，其中1万元由第三人云辉房产保管，另1万元由陈某某收取。原告着手办理住房公积金贷款手续，因被告的房产证原件一直在开发商处，被告暂时拿不到，被告于2020年6月19日下午向第三人云辉房产表示房子不打算出卖了。因云辉房产表示可以想办法从开发商处拿到房产证原件，2020年6月20日，在第三人云辉房产、房多多中介（丙方）参与下，陈某某（甲方）与胡某（乙方）签订一份承诺书，约定：乙方胡某于2020年5月28日购买甲方陈某某、蒋某某东湖雅韵×栋×号住房一套，甲方陈某某、蒋某某承诺该房屋以75.8万元的价格卖给乙方胡某。乙方已交定金2万元给甲方，由丙方代为保管，如甲方违约不卖给乙方，甲方需赔付乙方违约金10万元，乙方违约不买，则赔付甲方10万元。此承诺书一式三份，均具有同等法律效力。与《公积金贷款买卖合同》签订情况一样，蒋某某未参与签订，蒋某某的签名亦为陈某某代签。2020年7月4日，陈某某通过微信聊天告诉云辉房产的法定代表人邵华，房子不卖了。2020年7月7日，被告陈某某向第三人云辉房产、房多多中介出具确认书，明确表示不再将涉案房产出售给胡某。2020年7月19日，胡某购买了邵阳市大祥区六岭公园南侧棚户区改造项目二期×号房屋。双方就违约责任及赔偿损失问题协商未果，原告遂提起诉讼。以上事实，有当事人陈述及原被告身份证、第三人营业执照、《公积金贷款买卖合同》、《承诺书》、收款收据、确认书、微信聊天记录、不动产登记信息查询、电话通话记录等证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为，原、被告及第三人签订的《公积金贷款买卖合同》、《承诺书》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定行使自己的权利，履行自己的义务。原告向被告缴纳定金20000元后，被告应配合原告提交房产证及办理过户等手续，但被告以拿不到房产证为由，单方拒绝出卖房屋，导致合同无法继续履行，原告签订合同的目的不能实现，故被告构成根本违约，应承担违约责任。原告胡某因合同的目的不能实现，有权要求解除合同，故对原告要求解除合同诉讼请求本院予以支持。因双方的买卖合同已依法解除，则被告应将收取的定金退还给原告，由于定金中的1万元由第三人云辉房产代位保管，故由被告陈某某与云辉房产各退定金1万元给原告。合同第四条有“乙方于签订合同当日付2万元购房定金给甲方，由丙方代为保管”的约定，同时《承诺书》又有“甲方违约不卖给乙方，甲方需赔付乙方违约金10万元”的约定，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告胡某选择适用违约金条款要求陈某某承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。胡某要求陈某某承担违约金10万元，陈某某提出抗辩认为原告主张的违约金过高。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中原被告双方的合同于2020年5月28日签订，2020年7月4日陈某某已经向第三人表明不再出卖房屋，时间较短，同时原告已于2020年7月19日从他处购得房产。被告违约行为给原告胡某造成的经济损失是较低的，因此，根据本案实际，结合民事活动应遵循的公平原则等规定，原告诉求10万元违约金过高，本院酌情确定被告陈某某应支付给原告胡某的违约金为40000元较为适宜。原告胡某要求被告支付中介费15160元没有事实依据与法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，被告陈某某未取得共同共有人蒋某某的同意，擅自处分共有物虽系无权处分，但合同并不当然无效，故陈某某辩称合同无效的答辩意见于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七条的规定，判决如下：一、解除原告胡某、被告陈某某、第三人邵阳市大祥区云辉房产、邵阳市大祥区房多多地产房屋中介2020年5月28日签订的《公积金贷款买卖合同》；二、被告陈某某于本判决生效之日起五日内退还原告胡某购房定金10000元；三、被告陈某某于判决生效后五日内支付原告胡某违约金40000元；四、第三人邵阳市大祥区云辉房产应于本判决生效之日起五日内将代管定金10000元退还给原告胡某；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告胡某的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费1350元，由原告承担350元，被告陈某某负担1000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 蒋建勇二〇二〇年十一月十日法官助理 王维松书 记 员 尹 思附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;…………(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。