河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3319号上诉人（原审原告）：焦作闽汇实业有限公司，住所地：河南省焦作市解放区人民路**锦江现代城御景**商业楼**商铺。法定代表人：焦同霞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：尚亚红，浙江京衡(郑州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周胜豪，浙江京衡(郑州)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王海英，女，汉族，1970年11月15日出生，住河南省焦作市解放区。被上诉人（原审第三人）：席东方，男，汉族，1953年6月4日出生，现住焦作市。上诉人焦作闽汇实业有限公司（以下简称闽汇公司）、上诉人王海英因与被上诉人席东方返还原物纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。闽汇公司上诉请求：一、依法撤销焦作市解放区人民法院民事判决书(2020)豫0802民初918号，依法改判支持闽汇公司诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由王海英承担。事实及理由：一、一审法院以“审理中,原告闽汇公司未提供充分证据证明闽汇公司或闽汇公司管理人曾按照2017年8月9日协议的内容约定向被告王海英提出过解除租赁协议的通知或协商解除转租协议及赔偿事实,被告王海英又不予认可”系事实认定不清,闽汇公司与王海英之间不存在租赁合同法律关系,闽汇公司行使的是法定解除权后的物权返还请求权。依据《中华人民共和国破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后,管理人有权对破产受理前未履行完毕的合同决定继续履行或解除。管理人在破产受理之日起两个月内没有通知对方或者对方收到通知书后30天内未答复的,视为解除合同。管理人决定继续履行的，对方当事人有权要求管理人提供担保，管理人不提供担保的,视为解除合同。本案中，焦作市解放区人民法院于2017年5月15日裁定受理闽汇公司破产清算，2017年8月9日，管理人与第三人席东方解除租赁协议。2017年11月7日,管理人向包括王海英在内的使用闽汇公司商铺的商户发出书面通知,告知商户若继续租赁，需与管理人签订新的租赁协议。现王海英并未举证证明双方已经对合同的履行达成一致,则法定解除是当然的结论,闽汇公司有权依据《中华人民共和国破产法》第十八条规定行使物权返还请求权。故一审法院以闽汇公司并未提供充分证据证明与王海英协商或是否继续履行的证据，属于对《中华人民共和国破产法》第十八条举证责任和法律后果的误读。二、一审法院以第三人与王海英签订的转租协议约束闽汇公司,明显违背物权优于债权、合同相对性两大基本法律原则首先，闽汇公司向席东方收取的租金数额是房屋使用价值的体现,王海英对租赁协议的租金数额不持异议,闽汇公司租金收益不应受到王海英及第三人转租协议的减损。其次,转租协议的效力及履行依附于租赁协议,在租赁协议不再履行的情况下，转租协议没有履行的基础。再次，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定,闽汇公司作为房屋所有权人,基于所有权的物权显然优先于基于无法履行转租协议的债权,有权向王海英主张参照月租金4000元标准赔偿损失，符合房屋使用价值及双方预期。最后,一审法院要求闽汇公司履行第三人与王海英之间的转租协议,突破了合同的相对性。三、一审法院判决第一项房屋占用费履行方式不明确，无法执行,且租金的起算点无事实依据。一审法院将王海英向闽汇公司支付房屋占用费表述为“从2018年11月22日起按每月租金2500元计付至2022年4月7日为止”,但未表述清楚是于判决生效后十日内一次性支付至2022年?还是从2018年11月先支付至判决生效之日，再从判决生效之日每半年或是每一年支付一次直至2022年?—审中，王海英主张租金支付至2019年5月,第三人主张租金支付至2018年11月,双方均未提供银行流水。闽汇公司对该两方的主张均不认可,且在破产程序后，第三人无权也不应收取租金，王海英对法律的规定及后果应属明知。综上,至今为止王海英在破产程序启动后既不缴纳租金也不退还房屋，影响了破产重组的进度，侵害了全体债权人的利益。王海英答辩称，闽汇实业上诉不合理，闽汇实业并未向王海英出示过书面通知，并未告知继续租赁需要签订新的租赁协议。王海英和席东方的合同是在2017年4月8日开始，到期时间是2022年4月7日，并未履行完毕。一审法院判令王海英交纳房租的租期是2018年11月21日，实际上王海英交纳的租期是到2019年5月7日。原审第三人席东方述称，闽汇公司原来将房屋租给第三人20年，允许第三人转租，第三人转租给王海英，闽汇公司破产要收回房屋，找第三人要解除合同，房屋已经租赁且装修好，赔偿由谁承担无法确认，第三人和闽汇公司管理人及其律师共同到王海英处确认赔偿数额，王海英要求赔偿30到50万元，闽汇公司管理人没有表态，后闽汇公司管理人与第三人签署解除合同，约定王海英的赔偿事宜由闽汇公司与王海英协商处理，与第三人无关。第三人收取王海英租赁费租期是到2019年5月份，打有收据。王海英上诉请求:1.撤销（2020)豫0802民初918号民事判决书第一项;2.改判王海英向闽汇公司支付房屋占用费（从2019年5月8日起按每月租金2500元计付至2022年4月7日为止)；3.本案一、二审诉讼费用，由闽汇公司承担。事实与理由:一、一审判决认定王海英的租金已交到被上诉人席东方认可的2018年11月21日，该认定与实际事实不符。一审判决认为王海英主张房租已向被上诉人席东方支付房租至2019年5月7日证据不充分,仅支持被上诉人席东方认可的2018年11月21日。但是，王海英有新的证据可以证明王海英向席东方支付的房租已经交到了2019年5月7日，故一审法院作出上述判决不符合实际事实，房屋占用费的支付应当从2019年5月8日起按每月租金2500元计付至2022年4月7日为止。闽汇实业答辩称，王海英的上诉请求没有事实和法律依据，闽汇公司向王海英主张的是物权返还，双方之间没有租赁合同关系，闽汇公司已经与第三人席东方解除了租赁关系，第三人无权占有。王海英不可能因为第三人无权占有，而对闽汇公司主张有权占有。一审认定的租金或者说房屋占有使用费的起止日期，不能约束闽汇公司，闽汇公司从来也没有认可过他们之间支付租金的证据。原审第三人席东方认可王海英上诉理由。闽汇公司向一审起诉请求：1.判令被告王海英腾退房屋，将房屋返还原告；2.判令被告王海英赔偿占用房屋损失137696.4元（自2017年5月15日起暂计算至立案之日)及自立案之日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用期间的损失(皆参照原租赁合同租金每月40元/m计算)；3.依法判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月24日，原告闽汇公司（甲方，出租方）与第三人席东方（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，合同约定为：一、租赁房屋坐落：焦作市解放区人民路669号锦江现代城广场御景5号楼6号(焦房权证解放解放字第**筑面积49.89平方米)、7号(焦房房权证解放解放字第**面积49.89平方米)商铺。二、租赁期限20年，自2016年5月1日至2036年4月30日止。三、租金及支付方式：1.年租金48000元，每租赁年度年末结算一次。2.因甲方拖欠乙方借款不能偿还，甲、乙双方一致同意以租金冲抵甲方所欠乙方对应数额的欠款。四、租赁期间，乙方有权就租赁房屋向第三人转租，转租收益属于乙方。合同签订后，原告将诉争房屋交给第三人租用。此后第三人席东方（甲方）与被告王海英（乙方）于2017年4月8日签订房屋租赁协议，协议约定：一、甲方同意将位于解房区人民路669号锦江现代城5号楼6号、7号房屋出租给乙方使用，房屋面积为100平方。二、租赁期限自协议签订之日起至2022年4月7日止。三、本房屋月租赁费用为人民币2500元/月。四、甲方在本协议签订之日起5日内将该房屋交于乙方，甲方同意给乙方30日的装修期，该期间不收取乙方租赁费用。甲方须保障乙方在承租期间屋的正常使用。五、乙方每六个月向甲方支付一次租赁费用，乙方须在本协议签订之日起30日内向甲方支付第一次的租赁费用。六、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋。不得改变房屋结构及用途。七、房屋租赁到期后，乙方可优先续租该房屋，如乙方不续租，甲方可转租他人。八、在承租期间，任一方如有变动须协商解决，若协商未果，以本协议为准。一方违约产生的损失由违约方承担。协议签订后，第三人将诉争房屋交付被告使用。审理中，被告主张房租已向第三人支付房租至2019年5月7日，但未提供充分的证据证明，第三人认可被告房租已交到2018年11月21日。再查明，2017年5月15日，一审法院根据焦作市开泰装饰工程有限公司的申请裁定受理闽汇公司破产清算一案。2018年12月21日，闽汇公司以保证债权人利益最大化为由向一审法院申请对其进行重整。一审法院经审查，于2018年12月24日作出（2017）豫0802民破1号之三民事裁定书，裁定自2018年12月24日起对闽汇公司进行重整。2019年1月14日，一审法院作出（2017）豫0802民破1号之四民事裁定书，裁定如下：1.批准焦作闽汇实业有限公司重整计划草案；2.终止焦作闽汇实业有限公司重整程序。2017年8月9日，第三人席东方（甲方）与闽汇公司管理人（乙方）签订协议一份，约定：1.闽汇公司将下列自有产权商铺出租给甲方，以该商铺租金抵偿闽汇公司拖欠甲方的债务：(1)焦作市解放区人民路669号锦江现代城广场御景5号楼6号商铺(焦房权证解放解放字第**(2)焦作市解放区人民路669号锦江现代城广场御景5号楼7号商铺(焦房房权房权证解放解放字第**作市解放区人民法院2017年5月15日裁定受理闽汇公司破产清算一案。为了推进闽汇公司破产清算工作的顺利进行，甲、乙双方经协商签订此协议：第一条甲、乙双方同意自2017年8月9日解除甲方与闽汇公司之间的商铺租赁协议。第二条因甲方已将上述商铺转租给王海英，由甲方、乙方、王海英共同协商解除与王海英的租赁协议/合同。因解除与王海英的租赁协议/合同而产生的违约责任和赔偿责任与甲方无关，由乙方负责协调解决。审理中，原告主张在2017年8月9日协议签订后曾多次与被告协商租赁合同是否继续进行、如要继续占用房屋需要与管理人签订租赁协议等事宜，但未提供充分的证据证明，被告对此也不予认可。一审法院认为，根据法律规定，无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物;侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。同时法律还规定，依法成立的合同受法律保护,对合同当事人具有法律约束力,各方当事人均应按照合同的约定及时、全面地履行各自的义务。本案中，原告闽汇公司与第三人席东方签订房屋租赁合同后，席东方作为出租方基于该租赁合同中关于其有权就租赁房屋向第三人转租、收益的约定与王海英签订房屋租赁协议，将涉案房屋转租给王海英，转租租赁协议合法有效，王海英基于该租赁协议合法取得对涉案房屋的占有、承租使用权。在该转租协议履行期间，闽汇公司因被一审法院裁定进入破产清算程序，依法接管该公司财产和营业事务的闽汇公司管理人于2017年8月9日和席东方签订了协议，双方在该协议中约定关于“解除席东方与闽汇公司之间的商铺租赁协议后，因席东方已将上述商铺转租给王海英，由席东方、闽汇公司管理人、王海英共同协商解除与王海英的租赁协议。因解除与王海英的租赁协议而产生的违约责任和赔偿责任与席东方无关，由闽汇公司管理人负责协调解决”的内容，该约定系合同当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，协议亦属合法有效。审理中，原告闽汇公司未提供充分证据证明闽汇公司或闽汇公司管理人曾按照2017年8月9日协议的内容约定向被告王海英提出过解除租赁协议的通知或协商解除转租协议及赔偿的事实，被告王海英又不予认可，由于转租协议约定的租赁期限自协议签订之日起至2022年4月7日止，现租赁期限未到期，故原告闽汇公司主张其系涉案房屋所有权人而要求被告王海英腾退房屋、将房屋返还原告的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。由于被告王海英主张房租已向第三人席东方支付房租至2019年5月7日，但却未提供充分的证据证明，故应认定已交到第三人席东方认可的2018年11月21日时；被告应从2018年11月22日起按照转租协议约定的租金标准即每月租金2500元向原告闽汇公司支付房屋占用使用费至转租协议期满或提前腾退房屋时止；因此原告要求被告王海英自2017年5月15日起参照原租赁合同租金每月40元/㎡标准赔偿占用房屋期间的损失的诉讼请求，与事实不符，一审法院予以部分支持。一审法院判决：一、被告王海英须在判决生效后十日内向原告焦作闽汇实业有限公司支付房屋占用费（从2018年11月22日起按每月租金2500元计付至2022年4月7日为止）。二、驳回原告焦作闽汇实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3154元，由原告焦作闽汇实业有限公司负担2000元，被告王海英负担1154元。二审中，上诉人闽汇公司提交房屋租赁合同3份及相应的转账记录和收据，拟证明闽汇公司与各承租人签订的房屋租赁合同所约定的租金标准均超过每平方40元。闽汇公司与第三人席东方约定的每平方40元房屋租金标准符合房屋使用价值和双方预期，本案应当以此计算房屋占用使用费。一审法院判定的租金标准不能反映闽汇公司的实际损失。上诉人王海英质证称，与王海英无关，王海英不是和闽汇公司签订的合同。原审第三人席东方质证称，对真实性无异议，对合同内容有异议，闽汇公司与席东方签署的合同是每平方40元，20年不变。本院经审核认为，上述证据真实性可予认定，但与本案处理结果无关，不能作为定案依据。上诉人王海英提交席东方出具的收据1份，拟证明王海英交纳租金16000元，租期是到2019年5月7日到期。上诉人闽汇公司质证称，不认可王海英提供的收款条的真实性，不能证明其主张的已经交到2019年5月7日。没有提供相应的银行转账流水，且基于合同相对性，与闽汇公司没有关系。原审第三人席东方认可该收据，是其出具的。本院经审核认为，上述证据真实性可予认定，应予采信。原审第三人席东方没有新证据提交。本院对一审法院认定事实予以确认。另查明：王海英向席东方交纳租金16000元，租期截至2019年5月7日。本院认为，根据本案当事人的上诉及答辩主张，本院归纳本案的争议焦点并依次评判如下：一、闽汇公司要求王海英腾退房屋的诉讼请求是否成立？本案中，第三人席东方基于与闽汇公司签订的房屋租赁合同约定，将案涉房屋转租给王海英，王海英合法取得对涉案房屋的占有、承租使用权。闽汇公司被一审法院裁定进入破产清算程序后，闽汇公司管理人与第三人席东方协商解除席东方与闽汇公司之间的商铺租赁协议，对次承租人王海英并无约束力。原判对闽汇公司要求王海英腾退房屋、将房屋返还的诉讼请求不予支持，并无不当。闽汇公司上诉称其有权依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定行使物权返还请求权，要求王海英腾退房屋。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”该条立法本意是，对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人行使继续履行或者解除的选择权应遵循有利于使债务人财产保值增值、保障债权的原则。本案所涉合同系商铺租赁合同（协议），合同目的在于租金收益和商铺使用权，且经闽汇公司同意已经转租王海英，前租赁合同和转租协议均未到期，闽汇公司亦并未宣告破产，重整计划草案被批准而终止重整程序，继续履行合同，显然于闽汇公司、王海英、席东方均有利。且，在闽汇公司与席东方房屋租赁关系中，王海英属善意第三人，闽汇公司管理人也未履行其与第三人席东方约定“因解除与王海英的租赁协议而产生的违约责任和赔偿责任与席东方无关，由闽汇公司管理人负责协调解决”的义务。因此，闽汇公司要求王海英腾退房屋上诉请求，理由不成立，本院不予支持。二、闽汇公司要求王海英赔偿占用房屋损失137696.4元是否有依据？原判判令王海英向闽汇公司支付房屋占用费（从2018年11月22日起按每月租金2500元计付至2022年4月7日为止）是否合法合理？前已述及，经闽汇公司同意，第三人席东方将案涉房屋转租给王海英，该转租协议有效，闽汇公司要求王海英腾退房屋，应予驳回。但王海英享有租赁权利，需按转租协议约定向闽汇公司支付租金（房屋占用费）。二审中，王海英提交新证据证明已向第三人席东方支付房租至2019年5月7日，并得到第三人席东方认可，故计付期限应从2019年5月7日起，按照转租协议约定的租金标准即每月租金2500元向闽汇公司支付房屋占用使用费至转租协议期满或提前腾退房屋时止。闽汇公司请求判令王海英赔偿占用房屋损失137696.4元（自2017年5月15日起暂计算至立案之日)及自立案之日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用期间的损失(皆参照原租赁合同租金每月40元/平方米计算)，依据不足，本院不予支持。综上，闽汇公司上诉请求不能成立，应予驳回。王海英上诉理由成立，应予支持。一审判决处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初918号民事判决第二项；一、变更河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初918号民事判决第一项为：王海英须在判决生效后十日内向焦作闽汇实业有限公司支付房屋占用费（从2019年5月7日起按每月租金2500元计付至2022年4月7日为止，本判决生效前的房屋占用费，于判决生效后三十日交纳，以后每六个月支付一次）。二审案件受理费3154元，由上诉人焦作闽汇实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘志雷审判员  付明亮审判员  孙志强二〇二〇年十一月二十四日书记员  宁 昊