甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初6538号原告：临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司，住所甘肃省漳县武阳镇武阳路**。负责人：刘小华，该公司总经理。委托诉讼代理人：金军淇，甘肃融通律师事务所律师。委托诉讼代理人：高彩华，甘肃融通律师事务所律师。被告：马孝福，男，回族，1963年10月1日出生，，住甘肃省兰州市七里河区委托诉讼代理人：赵玮君，甘肃达航律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚瑶，甘肃达航律师事务所律师。原告临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司与被告马孝福房屋买卖合同纠纷一案，被告马孝福于答辩期内向本院提出反诉请求，本院审查立案后依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了合并审理。原告临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司的委托诉讼代理人金军淇、高彩华，被告马孝福及委托诉讼代理人赵玮君、姚瑶到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋产权调换差价1121803.2元；2、判令被告向原告支付超额的过渡费412320元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月2日兰州房地产经营公司与甘肃临洮县星辰房地产开发有限责任公司签订《协议书》，协议约定双方共同开发东岗东路413号-469号（八号楼）直管公房棚户区改造项目，原告负责项目的投资建设。2016年9月11日兰州市发展和改革委员会作出兰发改【2016】408号文件，指定本案的原告为该项目的实施单位。2012年3月兰州市房地产经营公司委托兰州中瑞房地产咨询评估有限公司对拆迁范围的房屋进行评估，兰州中瑞房地产咨询评估有限公司2012年3月20日作出评估报告，报告拆迁房屋建筑面积为97.5平方米，评估报告作出后被告未提出书面异议。被告遂于2014年9月18日与兰州市房地产经营公司，原告三方签订《非住宅房屋拆迁调换协议》，协议约定被告名下被拆迁房屋位于××路××号××号楼××单元商铺，被告选择就地期房产权调换，选择建筑面积119.04平方米（最终建筑面积、公摊系数以房地产管理部门界定的实际面积、系数为准进行核算）；过渡费按被拆迁房屋建筑面积32元／平方米，计算12个月。被告应向原告支付房屋产权调换差价为1121803.2元。协议签订后，原告依约履行了全部合同义务，并且超额支付过渡费520460元（过渡费计算至2017年10月31日）。安置房屋于2017年10月之前竣工验收，满足交付条件，原告2017年10月18日通知全体被拆迁人进行交房。但是被告一直未按约定支付产权调换差价，原告多次催要无果，遂诉至法院。被告马孝福辩称：被告不认可原告的所有诉讼请求，依据见被告反诉状。被告马孝福向本院提出反诉请求：1、判令原告交付按照《非住宅房屋拆迁调换协议》约定标准的合格商铺；2、判令原告赔偿被告租金损失476000元；3、判令原告补偿被告比约定安置面积减少6平方米的价款252000元；4、判令原告赔偿被告因安置房屋不符合约定标准的经营损失1428000元；5、本案反诉费用由原告承担。事实和理由：2007年12月24日，被告购买了中国农业银行兰州市高新技术开发区支行位于兰州市××路××号××商铺，营业所使用面积为238平方米。北靠马路、四个窗口、一个门、南靠院子，四个窗户、一个门。商铺南北通透。2014年9月18日，被告与原告及兰州市房地产经营公司签订《非住宅房屋拆迁调换协议》，协议第二条约定被告选择的产权调换房屋为直管东岗东路公房住宅小区一层商铺，房屋建筑面积为119.04平方米，第五条双方约定：1、（拆迁前的原始铺面）临街东西宽外墙6.4米，南北深度外墙对外墙长度18.6米（6.4×18.6＝119.04），南北通透不含收缩缝。2、原告负责上下水安装、消防设施按国家规范安装商场地板砖及卷闸门同意铺设安装。2017年11月原告通知被告收房，被告现场察看，所交商铺没有窗户、面积不够、无铺设地板砖、不够故拒绝收房。原告通过胁迫、武力、欺骗方式造成被告损失，多次沟通也未解决问题。故原告存在违约和对被告造成损失。原告临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司针对被告马孝福的反诉辩述：原告不认可被告的全部反诉请求，被告的反诉请求不具有事实和法律的依据，2014年9月18日原被告与兰州市房地产经营公司三方签订《非住宅房屋拆迁调换协议》，协议对拆迁安置的房屋面积及户型均作出约定，原告安置被告的要求建设了协议约定的房屋，但被告多次提出无理要求，要求原告满足其要求，拒绝收房，故涉案房屋一直闲置。原告不存在任何违约行为，原告已按协议约定完全履行了义务，由于被告拒绝收房，放任损失扩大，故该损失应该由被告自己承担，综上所述，应驳回被告的所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2014年9月18日，原、被告与兰州市房地产经营公司签订《非住宅房屋拆迁调换协议》，协议约定“经兰州市发改委批准立项，兰州市保障性住房建设指挥部会议确定通过建设方案，需拆迁城关区东岗东路住宅房屋及附属物，建设新的住宅小区。…经甲（原告及兰州市房地产经营公司）乙（被告）双方协商达成如下协议:一、被拆迁房屋所在地：城关区东岗东路139号8号楼2单元商铺砖混结构壹套，建筑面积97.5平方米。二、乙方对被拆迁房屋安置选择就地期房产权调换，乙方选择的产权调换房屋为直管东岗东路公房住宅小区一层商铺，建筑面积119.04平方米（最终建筑面积、公摊系数以房地产管理部门界定的实际面积、系数为准进行核算）。三、乙方自行过渡，过渡期内甲方按乙方被拆迁房屋建筑面积32元/平方米*12月，向乙方发放过歇业补偿费37440元（过渡费97.5平方米×32元×12月=37440元）。四、甲方向乙方应支付附属物补偿、补助费合计74880元。五、双方其他约定事项：1、临街东西宽外墙对外墙6.4米，南北深度外墙对外墙长度18.6米，南北通透，铺面内不含收缩缝，过渡费核发至交房之日，歇业费只核发一年，2、负责上下水安装，消防设施按国家规范安装，商场地板砖及卷闸门统一铺设安装，商铺位置以陈总商议为准。六、甲方接管空房及相关手续15日内，一次性向乙方支付各项补偿、补助费共计74880元。七、本协议经甲乙双方签字盖章生效后，乙方将房屋相关手续原件交甲方存档，并于2014年9月18日前搬迁完毕，将房屋移交给甲方拆除。八、甲方用于调换的房屋必须符合国家质量安全标准，并经质监部门验收合格。九、产权调换的房屋由甲方负责给乙方办理房屋所有权证，办证发生的费用甲方承担。乙方向甲方应付产权调换差价款1121803.2元（119.04-97.5）×1.24（公摊系数）×42000元=1121803.2元。入住前按实际面积结算。……”。协议签订后，被告将其名下涉案房屋移交给原告拆除，原告于当日按协议约定向被告支付过渡费74880元和75880元。2019年8月7日，原告向被告发出《敦促函》，称“东岗东路八栋楼棚户区改造项目目前已全面竣工，根据双方签订的协议条款，双方约定的事项全部达到约定要求。该项目设计和施工方案一致，经政府相关部门验收全部合格，你的商铺已经达到交房要求，请尽快到物业办公室办理交房手续。如延期产生的一切费用由你个人自行承担。”2019年8月24日，被告向原告发出《答复函》，称原告拆迁安置给被告的商铺不符合双方约定的交付标准，原告构成严重违约，目前产生的拆迁安置纠纷系原告的违约行为导致，由此产生的一切费用和损失应由原告承担。另查，被告马孝福于2007年12月24日从中国农业银行兰州市高新技术开发区支行购买位于甘肃省兰州市城关区××路××号××层商铺，建筑面积为238平方米。2014年7月24日，因涉案房屋拆迁，马孝福与原告工作人员产生肢体冲突，派出所出警调解。2014年9月18日经原被告协商，马孝福以该商铺97.5平方米与原告签订《非住宅房屋拆迁调换协议》，马孝福之子马鹏以该商铺的97.5平方米与原告签订《非住宅房屋拆迁调换协议》。协议签订后原告给被告马孝福开具《收据》一张，数额为1121803.2元，收款事由为一层商铺差价款。原告给马鹏开具《收据》一张，数额为1121803.2元，收款事由为一层商铺差价款。另原告还给马鹏开具《收据》一张，数额为410718元，收款事由为购房款。本院查明上述三份收据并无双方银行或现金的资金往来。又查，2019年1月17日，原告向被告转账两笔56160元、三笔90000元、一笔30000元、两笔14040元。本院认为，依法成立的合同，具有法律效力，对双方当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告与兰州市房地产经营公司签订《非住宅房屋拆迁调换协议》,但关于房屋产权调换差价1121803.2元的约定却并非双方的真实意思表示，应认定为无效。因为：其一、原告给被告开具数额为1121803.2元的《收据》，双方并无此笔数额的资金往来；其二、涉案拆迁商铺为一套房屋，面积200多平，其中97.5平方米以马孝福名义签订拆迁协议，补偿安置119.04平方米的商铺一套。其中97.5平方米以马鹏名义签订拆迁协议，补偿安置119.04平方米的商铺一套，另原告补偿建筑面积为53.9平方米的住宅一套给马鹏，故拆迁涉案商铺再补偿1121803.2元差价显示公平。综上，原告诉求被告支付房屋产权调换差价1121803.2元，协议中并非双方真实意思表示，本院不予支持。关于原告诉求被告支付超额的过渡费412320元，根据马孝福的客户交易明细对账单，原告并未超付过渡费，原告主张其2017年12月18日之后给付的均为多付的过渡费，本院认为，原告通知所有业主收房，但并未解决与被告间存在的问题，而要求被告交付的房屋调换差价款也无依据，故原告主张的超额支付过渡费问题，本院不予支持。关于被告反诉要求原告交付符合《非住宅房屋拆迁调换协议》约定标准的商铺，本院认为根据协议的约定，原告应向其交付符合约定标准的房屋。关于被告反诉要求原告赔偿其租金损失和安置不符合标准房屋的经营损失，本院认为原告已经支付过渡费412320元，相当于原告给被告的违约损失，被告另行主张租金损失和经营损失，系重复主张，本院不予支持。关于被告反诉要求原告补充面积减少的价款，因被告并未提供证据加以证明，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、原告临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司于本判决生效后十日内向被告马孝福交付符合《非住宅房屋拆迁调换协议》约定标准的商铺；二、驳回原告临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司的诉讼请求；三、驳回被告马孝福的其他反诉请求；案件受理费9790元，由原告临洮县星辰房地产开发有限责任公司第一分公司承担，反诉费12024元，由被告马孝福承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兰州市中级人民法院。审判员  黄劲松二〇二〇年十一月二十七日书记员施璞琰