辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽04民终2189号上诉人（原审被告）：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市顺城区将军二街**楼**门市。法定代表人：关杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王梦妍，该公司员工。委托诉讼代理人：李强，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李斯颃，女，1983年4月24日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：韩亮，男，1982年4月9日出生，汉族，住抚顺市顺城区，系被上诉人丈夫。原审被告：抚顺德创置业有限公司，，住所地抚顺市顺城区将军北街**法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：马丹宁，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冉强，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称远洋物业公司）因与被上诉人李斯颃、原审被告抚顺德创置业有限公司（以下简称德创置业）财产损害赔偿纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初877号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。远洋物业公司上诉请求，1、撤销原审民事判决书；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；3、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。涉案房屋外墙漏水原因多种。被上诉人在涉案房屋居住期间，曾对房屋进行过改建，并不能完全排除被上诉人改建的行为造成房屋外墙漏水的可能。根据《前期物业服务合同》第九条第9.3(2)款项的约定：“因业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反《临时管理规约》和其他物业管理规定所致的一切相关损害，物业方免责”，《物业服务合同》对此项也有相关规定。现涉案房屋外墙漏水原因尚未查明，不宜草率认定上诉人为维修责任主体。二、一审法院对造成财产损失的因果关系认定错误。被上诉人即便存在室内财产损失，但是否为外墙漏水所致，还要被上诉人予以举证证明，如举证不能的，应由被上诉人承担不利后果。一审判决在漏水部位、漏水点及漏水与损失之间的因果关系均未查明的情况，并不能直接认定上诉人为财产损失的赔偿责任主体。而且，被上诉人接到上诉人外墙漏水的情况反映后，曾与被上诉人沟通，希望对漏水位置进行维修，但遭到被上诉人拒绝，被上诉人因不配合造成了其损失的扩大，就扩大损失应由被上诉人自行承担。三、一审法院部分裁判事项指向不明、不具有可执行性。一审法院判定上诉人对被上诉人的房屋进行维修至该房屋不再漏水，但具体的维修部位并未明确，且“再漏水”的标准不具有可执行性。一审判决出具后至要求上诉人实际维修期间，亦不排除其他可能导致外墙漏水的情形出现，一味要求上诉人对可能产生的或有损害也承担维修责任，没有事实法律依据。李斯颃辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应该维持原审判决。德创置业辩称，一审认定事实清楚，我方已经过5年的保修期，应予以维持。李斯颃一审起诉请求：1、判决被告承担原告维修住宅辽宁省抚顺市顺城区将军街道将军北街16-7号楼2单元201室外墙漏雨费用10000元整。2、本案诉讼费用由被告负担。审理中原告变更诉讼请求为：1、要求被告赔偿室内损失1357元及评估费用2000元；2、修复好房屋，不再漏水。一审法院经审理查明：2013年4月21日，原告与被告德创置业签订《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议。合同第十八条约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任。”《住宅质量保证书》第二条规定：本住宅自交付之日起，在住户正常使用的情况下，本公司免费承担国家规定的保修期内以下项目的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕1.屋面防水5年。2、有防水要求的厨房、卫生间、房间和外墙面的防渗漏5年。3、墙面、顶棚抹灰脱落2年。地面。地面空鼓开裂、大面积起砂2年。2014年6月25日，原告李斯颃接收案涉房屋。被告远洋物业公司为案涉小区提供物业服务。2019年8月，原告发现外墙漏水并造成房屋装修损失，向二被告报修。原被告对于房屋损失及房屋修复问题协商未果，现原告来院诉讼，要求判如所请。案件审理过程中，经原告申请，本院通过抚顺市中级人民法院委辽宁永顺资产评估有限公司对原告因漏水造成的财产损失进行评估，该公司于2020年6月22日出具《报告书》，该报告书载明因漏水造成的财产损失：全部评估值1357元，不含阳台评估值1036元。评估费2000元，原告已缴纳。一审法院认为:被告远洋物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务单位,对房屋漏水问题负有维修义务。涉案房屋外墙漏水渗至室内墙面,物业公司抗辩主张漏水原因不明,本院不予采纳。由于物业公司未尽维修义务,故因外墙漏水造成原告的经济损失,依法应承担赔偿责任。关于损失数额问题，案件审理过程中根据原告的申请，委托具有司法评估资质的辽宁渤海资产评估有限公司对原告的受损财产进行评估鉴定，虽被告德创置业提出异议，但其未能提供证据证明鉴定公司出具该份鉴定报告书存在违反法定鉴定程序或鉴定人员不具备鉴定资质等法定形，故本院对该份鉴定报告予以采信，被告远洋物业公司应当赔偿原告经济损失1357元；关于二被告辩称阳台损失部分系因原告自行改动造成，因二被告并未举证证明原告的改建行为造成漏水，且原告的改建行为系阳台加装窗户及改动室内墙体，而现阳台漏水部分即非窗户处亦非室内墙体处，故二被告此项辩称理由，本院不予采信；关于鉴定费用2000元，因对于该项损失未能达成一致意见继而需要评估鉴定缴纳鉴定费用，双方都具有责任，现本院酌定，原告自行承担500元；关于原告要求被告德创置业承担责任一节，因双方签订的《商品房买卖合同》及该合同附件《住宅质量保证书》已经明确约定外墙面的防渗漏保修期为5年，现保修期满，故原告的该项主张本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司于本判决生效后十日内赔偿李斯颃因房屋漏水造成的财产损失1357元；二、沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司于本判决生效后十日内给付李斯颃鉴定费用1500元；三、沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司于本判决生效后十日内对李斯颃所有的坐落于顺城区将军北街16-7号楼2单元201号房屋进行维修至该房屋不再漏水；四、若沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司未在判决指定期限内履行上述义务，李斯颃可自行修复，费用由沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司承担；五、驳回李斯颃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25元，由被告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方的主张，本案争议焦点为远洋物业公司是否应当对案涉房屋外墙漏水承担维修责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，远洋物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务单位,对案涉房屋负有维护、维修义务，该义务要求远洋物业公司应采取积极的措施以维护业主免受外墙漏水的侵害。关于漏水原因，远洋物业公司未提供证据证明外墙漏水是被上诉人原因所致，且被上诉人改动位置未涉及外墙漏水部位，根据庭审调查，案涉房屋楼上和楼下均出现外墙漏水现象，故远洋物业公司主张漏水原因不明的上诉理由不成立，一审判决远洋物业公司对案涉房屋漏水承担维修责任并无不当。远洋物业公司虽对室内财产损失是否为外墙漏水所致存在异议，但未提供相反证据予以反驳或申请鉴定，一审法院委托具有司法评估资质的评估公司对受损财产进行了评估鉴定，并依据评估结论确定财产损失数额，依据充分。综上所述，远洋物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 郭 爽审判员 张 秦二〇二〇年十一月九日书记员 王红艳