广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9083号上诉人（原审原告，反诉被告）：徐亮，男，汉族，1990年11月24日出生，住址广东省深圳市南山区。上诉人（原审被告，反诉原告）：方元贞，男，汉族，1960年5月16日出生，住址广东省惠来县。上诉人徐亮、上诉人方元贞因租赁合同纠纷一案，双方不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初33002号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人徐亮上诉请求：1、依法撤销一审判决一、二、三、五项，并依法改判；2、依法判决被上诉人方元贞与上诉人徐亮于2016年11月1日签订的《商铺租赁合同》无效；3、因本案支出的一、二审一切费用（包括但不限于诉讼费、公告费、担保费、保全费）由被上诉人方元贞承担。事实与理由：一、上诉人徐亮已于2016年12月15日搬离涉案商铺，并已通知被上诉人方元贞搬离情况。被上诉人方元贞于2016年12月16日短信回复上诉人徐亮确认合约于2016年12月16日终止。所以上诉人无需向被上诉人支付2016年12月16日至2016年12月24日（共9天）的租金7140元。二、上诉人徐亮已支付的1600元费用（管理费、水电空调等杂费）已足额抵扣2016年12月份上诉人徐亮所实际产生的物业管理费与空调费。所以上诉人无需向被上诉人支付物业管理费与空调费人民币544元。三、上诉人徐亮搬离涉案商铺后，告知被上诉人方元贞解除合同，被上诉人方元贞也确认合约于2016年12月16日终止。搬离后的空置损失应由被上诉人方元贞自行承担。根据物业管理处提供的南塘商业广场缴费通知单可以看出上诉人徐亮搬离出租房屋后还产生了大量的水电费（尤其是水费），可以证明上诉人搬离涉案房屋后被上诉人的房屋没有空置，处于经营状态，也就没有所谓的空置损失。所以上诉人无需向被上诉人赔偿损失人民币23800元。四、上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》之前，上诉人就已向被上诉人方元贞以及居间方美联物业表明上诉人要与房屋的真实业主（即房东）签订合同。被上诉人依然隐瞒真实身份，冒充业主与上诉人徐亮签订租赁合同。违背上诉人徐亮签订《商铺租赁合同》时的真实意愿。被上诉人方元贞就未按建设工程规划许可证实际登记的建设房屋，即私自进行隔断并出租于上诉人徐亮属于非法出租。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对合同效力问题做出了一些特别的规定，其中第二条就是针对隔断房产租赁问题的，该条款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”方元贞隔断出租行为属于后者。方元贞其冒充业主签订合同、多点显失公平行为均已导致合同无效。根据《合同法》相关规定以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，上诉人徐亮与被上诉人方元贞签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产(租金、押金、更名费）应当予以返还。所以请求法院依法判决被上诉人方元贞与上诉人徐亮于2016年11月1日签订的《商铺租赁合同》无效。方元贞应向徐亮退还因该合同取得的所有财产。上诉人方元贞上诉请求：1、改判上诉人方元贞无需向被上诉人徐亮返还租赁押金47600元；2、判令被上诉人徐亮承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定租赁押金非履约定金，故而要求上诉人向被上诉人退还租赁押金，事实认定错误且法律适用错误。租赁押金不仅包括被上诉人不得损害房屋财产的一种保证，同时也是要求被上诉人按照合同约定履行义务，包括不得随意解除合同等，如被上诉人随意解除合同的，上诉人当然有权没收租赁押金以作为剩余租期租金的损失弥补。为此，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，望判如所求。徐亮一审诉讼请求：1.判令方元贞与徐亮于年11月1日签订的商铺租赁合同无效；2.判令方元贞向徐亮返还押金47600元；3.判令方元贞向徐亮返还租金35700元；4.判令方元贞向徐亮返还更名费10000元；5.诉讼费用由方元贞承担。方元贞一审反诉请求：1.判令徐亮向方元贞支付租金11900元；2.判令方元贞无需向徐亮返还租房押金47600元；3.判令徐亮向方元贞支付管理费、空调费合计944.35元；4.判令徐亮向方元贞支付房屋空置期间的租金损失47600元；5.判令本案的反诉费用由徐亮承担。一审法院审理查明：2016年11月1日，徐亮与方元贞签订了一份《商铺租赁合同》，约定方元贞将深圳市罗湖区永新街南塘商业广场B区107号-1商铺出租给徐亮使用，建筑面积16m2;租赁期限从2016年11月1日至2018年7月31日；租金为23800元/月，于每月5日前支付；合同签订当日需支付2个月的押金；合同还约定了双方的其他权利义务事项并备注：管理费1000元，三相电500元，水管理费300元，抽风600元，更名费1万元。涉案深圳市罗湖区永新街南塘商业广场B区107号商铺的所有权人为案外人张肖玉、黄荣基，已取得房地产权登记机关核发的房地产证，登记的建筑面积为55.55m2。方元贞向案外人张肖玉、黄荣基承租涉案商铺后，将该商铺分隔成三间，其中一间自用，一间转租给其他人经营服装店，一间转租给徐亮。上述《商铺租赁合同》签订后，方元贞将约定的商铺交付徐亮使用，徐亮向方元贞支付了租赁押金47600元以及2016年11月份的租金23800元。2016年12月5日徐亮向方元贞支付了租金11900元。2016年12月份，徐亮搬离了涉案商铺，但未与方元贞办理交接手续。徐亮主张其是2016年12月15日搬离涉案商铺，方元贞主张其2016年12月24日才收回涉案商铺。现涉案商铺已由方元贞另行出租他人。涉案商铺整体的物业管理费与空调费每月分别为1055.45元和833.25元。徐亮确认其未交纳2016年12月份的物业管理费与空调费与并当庭表示同意交纳；但对于方元贞所主张的50%的分摊比例持有异议。一审法院认为，徐亮、方元贞签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。方元贞不是涉案商铺的产权人，其是涉案商铺的承租人，其将商铺转租给徐亮并未违反法律与行政法规的强制性规定，业主是否同意方元贞转租并不影响涉案《商铺租赁合同》的效力。在涉案《商铺租赁合同》签订后，方元贞已经将约定商铺交付徐亮使用，徐亮并不因转租而不能使用商铺，方元贞未构成违约，更不因此导致合同无效。涉案商铺已经取得房地产权登记机关核发的房地产证，徐亮认为涉案商铺未取得建设规划许可与事实不符，该院不予采纳。徐亮以合同无效要求退回租金的诉讼请求，该院不予支持。徐亮在租赁期间内未如约交纳租金并自行搬离租赁房屋，构成违约。徐亮搬离租赁房屋未与方元贞办理交接手续，故不管其实际哪天搬离涉案房屋，都应当以方元贞接收房屋之日作为认定徐亮退租之日。徐亮未能举证证明其将房屋交回方元贞的时间，故该院以方元贞自认的2016年12月24日作为交回租赁房屋之日。故徐亮还应当向方元贞支付2016年12月16日至2016年12月24日（共9天）的租金，经折算金额为7140元。双方当事人确认合同中约定的物业管理费并未实际履行，而是按照实际发生的物业管理费进行分摊，而空调费并未约定如何支付；方元贞未能举证证明双方已经达成合意由徐亮分摊50%的物业管理费与空调费；故该院基于公平原则认定按照租赁房屋的面积占整体面积的比例分摊每月的物业管理费与空调费。据此，按照面积比例折算，徐亮每月应当分摊的物业管理费与空调费为544元。徐亮在租期内违约单方解除合同，必然造成方元贞在收回房屋后一定期间内的空置损失，应当予以赔偿；但是，方元贞在收回房屋后也应当积极将房屋再行出租以避免损失不当扩大；据此，该院酌定由徐亮赔偿方元贞一个月租金的房屋空置损失。合同并未约定在徐亮违约的情况下方元贞可以没收租金押金，且租赁押金的性质并非履约定金，故方元贞要求没收租赁押金的反诉请求该院不予支持，徐亮要求返还租赁押金的诉讼请求，该院予以支持，方元贞应当在抵扣相关费用及赔偿金后将租赁押金余额予以返还。更名费10000元徐亮未能举证证明实际支付，且本案纠纷发生是由于徐亮违约造成，其要求方元贞返还更名费缺乏事实依据与法律依据，该院不予支持。一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、徐亮应向方元贞支付租金人民币7140元。二、徐亮应向方元贞支付物业管理费与空调费人民币544元。三、徐亮应向方元贞赔偿损失人民币23800元。四、方元贞应向徐亮返还租赁押金人民币47600元。以上四项相抵后，方元贞应于判决书生效之日起十日内向徐亮返还人民币16116元。五、驳回徐亮的其他诉讼请求。六、驳回方元贞的其他反诉请求。案件本诉受理费人民币1066元，由徐亮负担人民币866元，方元贞负担人民币200元。案件反诉受理费人民币1230.44元，由徐亮负担人民币200元，方元贞负担人民币1030.44元。本院经审理查明，原审查明的事实准确，本院予以确认。本院认为,本案双方签订的《商铺租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。虽然涉案商铺为转租性质，且是由原整体商铺分隔而成，但因该租赁情况未违反法律禁止性规定，且涉案商铺已经合法产权登记，故徐亮主张涉案《商铺租赁合同》无效，要求方元贞返还租金35700元、更名费10000元，于法无据，本院不予支持。徐亮于2016年12月16日退租时未办理交接手续，方元贞接收房屋应存在一定的合理时间，原审以方元贞自认的2016年12月24日作为认定交回租赁房屋之日，并无不妥，故徐亮还需向方元贞支付2016年12月16日至2016年12月24日期间的租金7140元及物业管理费与空调费544元，一审处理正确，本院予以维持。徐亮确实存在提前退租的违约行为，原审根据合同约定酌定由徐亮赔偿方元贞一个月租金的房屋空置损失，亦无不妥。双方并未在合同中约定方元贞可以在徐亮违约的情况下没收租赁押金，徐亮亦因违约承担了赔偿方元贞一个月租金的房屋空置损失的责任，上诉人方元贞主张无需向徐亮返还租赁押金47600元，本院不予支持。综上，上诉人徐亮、上诉人方元贞的上诉请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1577元，由上诉人徐亮负担587元，由上诉人方元贞负担990元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 徐  玉  婵审判员 张  永  彬二〇二〇年十一月六日书记员 梁上军（兼）附法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……