山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4176号上诉人（原审原告）：鱼台中达市场管理有限公司，住所地鱼台县经济开发区**中达商贸城**楼**商铺，统一社会信用代码91370827MA3C0LJ79G。法定代表人：卢刚，经理。委托诉讼代理人：张成，山东邦治律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马汉东，男，1979年8月9日出生，汉族，个体，住鱼台县。委托诉讼代理人：刘强，山东英辩律师事务所律师。上诉人鱼台中达市场管理有限公司(以下简称中达公司)、马汉东因房屋租赁合同纠纷一案，不服鱼台县人民法院（2020）鲁0827民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中达公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，或者依法发回原审法院重审；一、二审诉讼费用由马汉东承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、原审法院认定事实不清。上诉人主张案涉《商铺租赁合同》期外的占用费用（租金及管理费）主体适格，依法应当予以支持。案涉《商铺租赁合同》的租赁期限截止到2018年9月30日，上诉人与案外人孙经坤签订《资产转让合同》的时间是2018年9月28日，根据买卖不破租赁原则，原租赁关系不受影响。上诉人是案涉《商铺租赁合同》的签订主体，且案外人孙经坤也同意上诉人主张合同期外的占用费用，另外上诉人与案外人孙经坤也在《资产转让合同》中约定，上诉人负责为案外人孙经坤处理遗留商户的问题，因此上诉人对案涉商铺仍享有出租权利，有权向被上诉人主张无权占用期间的占用费用。原审法院在认定上诉人要求被上诉人立即搬离租赁房屋、返还房屋，并将租赁房屋恢复原状的问题时，就以上诉人是经过案外人孙经坤同意后主张的该项请求，判决支持。同样，上诉人主张《商铺租赁合同》约定期限外的占用费用也是经过孙经坤同意，因此也应当支持。2、原审法院适用法律错误。原审法院认定事实错误导致适用法律错误，本案上诉人的主体适格，应当依法支持上诉人的诉求。马汉东辩称：中达公司主张商铺租赁合同期外的占用费没有事实基础，于法无据，理应驳回其诉请。1、资产转让合同虽然签署在2018年9月28日，但转让双方均不是中达公司，即物权或合同均与中达公司无关，其无权主张期内与到期之后的所谓占用费。转让合同签署后租赁合同即到期，不存在所谓买卖不破租赁的事实基础，其无权依据所谓的租赁合同主张占用费。对于转让合同的约定与中达公司无关，也与马汉东无关，案外人之间的约定无法限制或约束转让合同之外的主体，对本案双方无任何法律效力。2、一审法院判定马汉东搬离房屋等，属认定事实及适用法律错误。无法合理地推出中达公司系物权所有人，无法主张只能基于物权的占用费。3、最为关键的是，资产转让合同并未按照约定实际转让给案外人，其约定的也不是转让给案外人孙经坤，且约定条件也未实现，案涉房屋的所有权人并未发生变动，也与中达公司无关。4、从合同审批表中能明确显示马汉东已交付1万元订金，该订金应当作为双方之间合同期内的租赁费。同时，马汉东也已交付1万元的租赁费，收据原始凭证在公司那里，该费用应当扣除。马汉东上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由中达公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、中达公司主体不适格，中达公司不是租赁合同标的物的物权人，也不是使用权主体。物权人为案外人鱼台豪达置业有限公司（以下简称豪达公司），而上诉人为实际使用权人，中达公司无法以物权所有权人或使用权人成为租赁合同的相对方。中达公司仅是物业管理合同的相对方，物业管理合同仅是租赁合同中物业管理权利义务的组成部分，而不是租赁合同。一审法院认定中达公司具有使用权人的身份，就有对外出租的权利，属认定事实错误，也适用法律错误，驳回被上诉人起诉。2、合同期内管理费一审法院认定事实错误。管理费是物业合同纠纷，双方具有独立的物业管理合同，一审法院应当驳回中达公司的租赁合同起诉，告知其以物业管理合同纠纷另行主张权益。3、要求马汉东立即搬离占用商铺，并将商铺恢复原状，一审法院认定事实及适用法律错误。首先，一审法院基于案外人豪达公司与孙经坤签署涉案房屋的转让协议，在不论转让协议是否真实有效的情况下，物权所有权径直到了孙经坤名下，一审法院径直认定中达公司于2018年9月28日起对涉案商铺已没有所有权、出租权。更为严重的错误是仅仅因为案外人之间的转让协议中约定了让“中达公司应将涉案商铺问题处理完毕后予以交付”，一审法院竟然在中达公司没有所有权、出租使用权的情况下，利用案外人之间的授受，违背事实与法律规定来限定上诉人的权利、义务，认定中达公司居然享有基于物权所有权的相关权益，且案外人亦同意要求恢复原状，让马汉东向已没有所有权、出租权的中达公司交付涉案商铺，并恢复原状。在中达公司没有所有权、出租权，与马汉东没有任何合同约束的情况下，真正能主张房屋返还或恢复原状的主体只能是商铺所有权人豪达公司。其次，租赁合同第五条第8款、第九条约定的内容存有严重歧义，损害了承租人马汉东的合法权益，同时也与租赁合同第五条第10款“本合同签订后七日内进场装修，装修时必须按照市场装修管理规定进行装修，否则，不享受甲方给予的免租条件并有权解除合同”相违背。再结合装修补贴约定以及“上样前、开业后”支付装修补贴的事实，以上租赁合同条款明确约定了承租人的装修已经出租人的同意，承租人的装修标准与费用在补充协议中出租方也已明确约定，且是只有在出租方验收后才给予相应的装修补贴，那么马汉东“上样品前的”的所有装修均在约定之内，也是应出租人的要求进行的装修，无论是谁都不能反过来再要求马汉东恢复原状，更何况是物权不明的案外人孙经坤。《合同法》第二百三十五条规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，即承租人未经出租人同意对租赁物改建、改装或者增加附着物的于返还租赁物时应当恢复原状；如果承租人对租赁物改建、改装或者增加附着物行为是出租人同意的，承租人可以不恢复原状，并可以在现有增加价值的范围内向出租人请求偿还必要费用。然而本案不存在私自装修的情形，因为马汉东所有的装修及后续补贴都经出租人同意且验收，依法马汉东不应当负有恢复原状的义务。最后，租赁合同第五条第8款、第九条约定的内容系“霸王条款”，限制承租人的权利，排除出租人的义务，该格式条款严重违背事实，与上下条款约定存有歧义，也未与马汉东进行任何解释说明，依法不能产生法律效力，一审法院更不能按照案外人孙经坤的要求去适用法律。二、一审判决适用法律错误。第一，一审法院认定中达公司于2018年9月28日起对涉案商铺已没有所有权、出租权，其已没有与物权相关的任何权益，反而在所有的合同到期后，径直让马汉东将双铺返还给中达公司，违背物权法相关规定，属适用法律错误。第二，《合同法》第二百三十五条规定返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，承租人的装修已经出租人同意、验收、支付装修补贴，符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，承租人可以不恢复原状，一审法院亦属适用法律错误。中达公司辩称：一、中达公司诉请马汉东支付租赁及占用费用主体适格。1、本案案由是房屋租赁合同纠纷，中达公司经案外人豪达公司授权取得案涉商铺的管理及对外出租的权利，因此，中达公司有权对外出租案涉商铺，并且中达公司在本案中行使权利依据的也是与马汉东签订的《商铺租赁合同》，中达公司行使的是基于租赁合同而产生的请求权，而非基于物权关系，上诉人混淆概念，理解事实不清。2、王洪图作为豪达公司的法定代表人，在中达公司处任职不存在任何法律上的瑕疵，也不能仅以王洪图是豪达公司的法定代表人为由认定其系代表豪达公司行使的权利，案涉《商铺租赁合同》的签订主体是中达公司并且加盖有中达公司的公章，并且王洪图系中达公司经理，在案涉合同签字也是代表的中达公司，没有任何瑕疵。3、案涉商铺是由豪达公司开发建设，中达公司与商户签订合同也是受豪达公司授权，代收租金也合情合理，并不能以此认为中达公司不是案涉《商铺租赁合同》的当事人及相对方，这有违背《合同法》的规定。二、《商铺租赁合同》中明确约定了租赁期限、租金以及管理费的相关条款，并且中达公司已经按照合同约定履行了合同义务，按照合同约定中达公司有权要求上诉人支付管理费。三、双方存在合法有效的《商铺租赁合同》，中达公司要求马汉东返还租赁商铺、恢复原状依据的是《商铺租赁合同》而非基于物权。1、《商铺租赁合同》合同第五条第8款约定：“乙方需确保商铺设备设施完好，如有损害照价赔偿或修复，否则从乙方保证金中扣除。”以及第九条约定：“本合同约定租期届满后，乙方必须在七日内撤离租赁商铺交还甲方。”作为合同相对方的中达公司有权依据前述条款要求马汉东返还租赁的商铺恢复原状，基于的是合同权利而非物权。而前述两条合同条款也并非霸王条款，完全符合《合同法》，并且该合同也经过上诉人审阅，表明是上诉人真实意思表示。2、2018年9月28日，案涉商铺所在的市场转让给了案外人孙经坤，并签订了《资产转让协议》，协议第4.1.2条中约定：“甲方应当在转让过程中积极配合乙方，保证乙方顺利接手鱼台中达商贸城。”虽然签订转让协议将案涉市场转让，但转让行为没有完成，并且协议中约定中达公司需要配合孙经坤顺利接手市场。双方没有签订装修补贴的补充协议，中达公司更没有限制马汉东的装修。中达公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的商铺租赁合同；2、判令被告向原告支付合同期内租金及管理费19,970.8元；3、判令被告向原告支付无权占用期间的占用费40,335.72元(租金33,494.52元和管理费6,841.2元)；4、判令被告立即搬离占用商铺，并将租赁房屋恢复原状，返还给原告。一审法院认定：2016年5月1日，原告中达公司（甲方）与被告马汉东（乙方）签订了商铺租赁合同，约定原告将位于鱼台中达家居建材城5号楼共2间（商铺编号为A-13、B-08号，建筑面积共计为456.08平方米）商铺租赁给被告经营装饰材料。租赁期限自2016年5月1日至2018年9月30日（满十二个月为一年）。合同第四条约定：1、本合同期内乙方应交第一年租金26,635元，第二年为免租期；在第二年租期满前一个月缴纳剩余租金按第一年租金50%收取。3、物业管理费的收取标准，第一年按壹元/平方/月收取全年物业费，免除第二年的物业费，以后按年度收取物业费，提前7个工作日内交清。第五条第8款约定：乙方需确保商铺设备设施完好，如有损坏照价赔偿或修复否则从乙方保证金中扣除。合同第九条约定：本合同约定租期届满后，乙方必须在七日内撤离租赁商铺交还甲方，逾期不撤离的，视为乙方自动放弃该商铺所有物品，甲方有权自行处理，同时保留法律追诉的权利。第十条约定：双方认定，《中达家居建材城物业管理协议》属本合同的组成部分，双方必须遵守，并愿意接受市场相关的违规处罚。本合同加盖了原告公司印章，被告马汉东签名并按捺了手印。2016年4月10日，原被告签订了合同审批表，内容：租金0.16元/㎡/天×456.08㎡×365天，管理费1元/㎡/月×456.08㎡×12个月，租赁保证金15,000元，定金10,000元，第一年租金26,635元，管理费5,473元，第二年免租金，免管理费，剩余时间租金按第一年50%收取，管理费正常收取。同日，王洪图签字同意。租赁商铺到期后，被告未返还原告，现一直占用。另查明，被告租赁原告商铺后，其按合同约定交纳租金及管理费3.5万元。2018年9月28日，豪达公司就鱼台中达商贸城(含涉案商铺)与案外人孙经坤签订了资产转让合同。一审法院认为：关于解除原被告签订的商铺租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。当事人可以随时要求解除合同。原告据此行使合同解除权，符合法律规定，应予支持。关于原告主体是否适格的问题。原被告签订的商铺租赁合同是双方经协商后签订的，为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。该合同约定出租方为中达公司，租赁期限至2018年9月30日止；物业管理费的收取标准为第一年1元/平方/月，免除第二年的物业费，以后按年度收取物业费，提前7个工作日内交清；租期届满后，被告须在七日内撤离租赁商铺交还原告。根据上述合同约定内容足以认定被告系从原告处租赁的涉案商铺，并同意租赁期满向原告交回租赁商铺，根据上述双方合同的约定及合同的相对性，原告向被告主张权利具备事实和法律依据，其主体适格。被告主张涉案商铺所在的鱼台中达家居建材城由豪达公司开发建设，所有权归属于豪达公司，并已转让给他人，原告主体不适格，该主张与上述事实和合同约定相悖；且涉案商铺的所有权与基于使用权的租赁使用权并不是同一概念，其行使的主体亦可基于其权利主体的约定而有所不同。关于原告要求被告向其支付合同期内租金及管理费4,970.9元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”。根据原被告签订的商铺租赁合同、合同审批表，被告拖欠原告租赁期内商铺租金及管理费4,970.82元(第一年租金0.16元/㎡/天×456.08㎡×365天+第一年管理费1元/㎡/月×456.08㎡×12个月+剩余时间租金0.16元×153天×456.08㎡×50%+剩余时间管理费1元×456.08㎡×5个月-3.5万元=4,970.82)，事实清楚，证据充分，依法应予支持。关于原告要求被告支付无权占用期间的占用费40,335.72元(租金33,494.52元和管理费6,841.2元)的问题。因豪达公司于2018年9月28日将鱼台中达商贸城（包括涉案商铺）转让给案外人孙经坤，原告从2018年9月28日起对涉案商铺已没有所有权、出租权等，原告要求被告给付2018年9月28日后的租赁商铺占用费，本院不予支持。关于原告要求被告立即搬离租赁房屋，返还给原告，并将租赁房屋恢复原状的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商铺原告于2018年9月28日起转让给孙经坤，转让时约定了原告应将涉案商铺问题处理完毕后予以交付，现租赁期满，原告要求被告搬离商铺、返还商铺并恢复原状，根据原被告所签商铺租赁合同第五条第8款、第九条的约定，且孙经坤亦同意原告要求被告恢复原状，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，被告辩解该案为租赁合同纠纷，原告主张物业管理费于法无据，该辩解与双方的合同约定相悖，本院不予支持。被告辩解根据原告的广告宣传，双方的租赁合同系长期固定合同，该辩解证据不足，且与其签署的上述合同约定相悖，原告亦不予认可，本院不予支持。被告辩解交纳租金及管理费5.5万元，因定金1万元和其他1万元，无其他证据相佐证，本院只支持3.5万元。被告所主张的损失赔偿问题，被告并未进行反诉，且原告不予认可，本院不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告鱼台中达市场管理有限公司与被告马汉东签订的商铺租赁合同于本判决生效之日起予以解除；二、被告马汉东于本判决生效后三日内支付原告鱼台中达市场管理有限公司合同期内租金及管理费4,970.82元；三、被告马汉东于本判决生效后十日内搬离涉案商铺，并将涉案商铺恢复原状，返还给原告鱼台中达市场管理有限公司；四、驳回原告鱼台中达市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费933元，由被告马汉东负担50元，原告鱼台中达市场管理有限公司负担883元。二审经审理查明：双方合同第九条约定：本合同约定租期届满后，乙方必须在七日内撤离租赁商铺交还甲方，逾期不撤离的，视为乙方自动放弃该商铺所有物品，甲方有权自行处理。其他事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为：1、上诉人中达公司的原告主体资格是否适格；2、上诉人马汉东是否应向中达公司返还房屋、恢复原状并支付合同期内的管理费；3、马汉东是否应向中达公司支付合同期外占用涉案房产期间的使用费；4、马汉东所主张的订金、租赁费是否应予认定。关于焦点1，双方签订有《房屋租赁合同》，中达公司依据双方签订的《房屋租赁合同》主张权利具有事实依据，其原告主体适格。马汉东主张中达公司原告主体不适格，本院不予采信。关于焦点2、3，双方存在房屋租赁合同，该合同约定出租方为中达公司，租赁期限至2018年9月30日止；租期届满后，乙方即马汉东须在七日内撤离租赁商铺交还甲方即中达公司。根据上述合同约定内容足以认定马汉东系从中达公司处租赁的涉案商铺，并同意租赁期满向中达公司交回租赁商铺，根据上述双方合同的约定及合同的相对性，中达公司向马汉东主张权利具备事实和法律依据，其主体适格，一审法院予以支持并无不当。马汉东主张涉案商铺所在的鱼台中达家居建材城由豪达公司开发建设，所有权归属于豪达公司，并已转让给他人，中达公司主体不适格，该主张与上述事实和合同约定相悖；且涉案商铺的所有权与基于使用权的租赁使用权并不是同一概念，其行使的主体亦可基于权利主体的约定而有所不同，因此本院对马汉东的该主张不予支持。现租赁期满，中达公司主张马汉东交还商铺、交纳占用期间的占用费及合同期外的租金损失符合双方合同约定，依法应予支持。根据双方商铺租赁合同约定，合同期限为2016年5月1日至2018年9月30日，共计29个月，租金共计32,217.49元，故合同期内每个月平均租金应为1,110.95元。在双方没有其他约定的情况下，合同到期后，马汉东仍应按照1,110.95元/月向中达公司支付合同到期后的房屋使用费，直至其向中达公司返还涉案商铺为止。就中达公司所主张的物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，中达公司在提起本案诉讼前应向马汉东进行书面催交，但其并未就此举证证实，因此中达公司提起本案诉讼主张物业管理费不具备法定要件，本院对其该项请求不予处理，其可待书面催交后另行主张该项权利。就中达公司所主张的将涉案房屋恢复原状问题，因双方合同仅约定合同期满返还房屋，但并未约定恢复原状，因此中达公司的该主张依据不足，依法不应支持。马汉东关于管理费和恢复原状的上诉理由成立，本院予以支持。马汉东主张根据中达公司的广告宣传，双方的租赁合同关系仍然存续，其不应返还商铺，该主张证据不足，且与其签署的上述合同约定相悖，被上诉人亦不予认可，本院不予采信。综上，就马汉东已经交纳的3.5万元，冲减完租期内租金后，还下欠2,283.51元，可用来冲减合同期外的房屋占用费。关于焦点4，马汉东就其所主张交纳的定金问题，一审判决已经认定马汉东共计交款3.5万元，含有其2016年8月1日交纳的2万元定金，其上诉主张应认定定金1万元，与其交纳收条凭证相悖，本院不予采信；而就其所主张的已交纳租金问题，并未提供相应的交纳单据，且中达公司不予认可，本院不予采信。综上所述，上诉人中达公司、马汉东的上诉理由均部分成立，本院予以采信；一审判决认定事实及适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持鱼台县人民法院（2020）鲁0827民初127号民事判决第一项；二、撤销鱼台县人民法院（2020）鲁0827民初127号民事判决第二、四项；三、变更鱼台县人民法院（2020）鲁0827民初127号民事判决第三项为：上诉人马汉东于本判决生效后十日内搬离涉案商铺，并将涉案商铺（鱼台县中达家居建材城5号楼A-13、B-08号）返还给上诉人鱼台中达市场管理有限公司；四、上诉人马汉东于本判决生效后十日内向上诉人鱼台中达市场管理有限公司支付商铺租赁合同到期后的商铺使用费，按照1,110.95元/月的标准自2018年10月1日起支付至马汉东返还商铺之日止（马汉东已经交付的2,283.51元可从中扣减）；五、驳回上诉人鱼台中达市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费933元，由上诉人鱼台中达市场管理有限公司负担100元，上诉人马汉东负担833元；二审案件受理费100元，由上诉人鱼台中达市场管理有限公司、马汉东各负担50元。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二〇年十一月二十六日书记员  周平平