广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8355号上诉人（原审被告）：佛山市尊宏房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：谢志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓雯，广东粤龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢志强，男，汉族，1968年11月10日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：张晓雯，广东粤龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：窦毅，男，汉族，1985年5月20日出生，住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：邝绮梅，广东高美律师事务所律师。上诉人佛山市尊宏房地产发展有限公司（以下简称尊宏公司）、谢志强因与被上诉人窦毅合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初30585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。尊宏公司、谢志强上诉请求：1.撤销一审判决第一至第四项，改判驳回窦毅的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由窦毅承担。事实与理由：第一，一审判决适用我国合同法第二百一十四条的规定，认定涉案租赁期限超过二十年的部分无效，属适用法律错误。尊宏公司与案外人佛山市南海区大某镇太某村冲某西股份合作经济社（以下简称冲某经济社）签订的《土地使用权租赁合同书》约定土地使用期限为三十二年，该集体建设用地地类为批发零售用地兼容住宿餐饮、商务金融及其他商服用地，使用类型为批准拨用商服用地。尊宏公司承租该土地用于投资建设涉案项目，后与窦毅签订涉案《物业使用权转让合同》。故本案应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……（四）商业、旅游、娱乐用地四十年”，《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》（粤高法民一复字【2010】第17号）关于土地的流转使用年限参照同类国有土地使用权出让的最高年限确定的意见，以及全《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中佛山市南海区属于试点县区，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价的规定。第二，一审判决认定事实不清甚至错误。首先，涉案物业未能在合同约定时间内交楼并非尊宏公司的原因造成，而是由于以下客观原因导致，尊宏公司不存在逾期交楼的主观故意，不构成违约，无需承担逾期交楼的违约责任。1.太平大道升级改造道路封闭施工（2018年1月至10月），车辆通行受限制，涉案项目因施工材料、设备等无法运送到现场而停工；2.佛山市迎接国家卫生城市复审及大沥镇迎接国家卫生镇复审工作（2017年12月至2018年12月），涉案项目因市容环境卫生、环保安全等要求建筑工地整治，对扬尘、噪音、空气等专项检查而停工；3.原装修公司单方面停工，尊宏公司需另行聘请装修公司施工导致延迟。其次，尊宏公司积极与窦毅沟通协商，窦毅同意交楼时间延期至2019年9月30日，尊宏公司赔付逾期交楼18个月共40000元给窦毅。后尊宏公司按期交楼，但窦毅拒绝收楼，跟风起诉，责任不在尊宏公司，尊宏公司并未违约。再次，对于涉案物业户型及面积差问题，窦毅在双方协商过程中已表示没有异议，故其无权单方要求退房并解除合同。一审判决认定尊宏公司构成根本违约属认定事实错误。针对房屋户型和面积差的问题，尊宏公司积极与窦毅沟通，同意更换更大面积的房屋且无需其补差价。窦毅进而提出其他无理要求，如免物业管理费、提供停车位等，后又要求更换更小面积的房屋但需赔偿相应金额的房款，最后告知尊宏公司其拒绝收楼并跟风起诉。可见，责任在于窦毅而非尊宏公司。对此，尊宏公司的工作人员与窦毅之间的微信聊天记录可以证实。对于面积差的问题，本案是租赁合同纠纷，不应参照适用《商品房销售管理办法》及相关司法解释的规定。涉案合同没有约定逾期交房或者存在面积差的问题窦毅可以解除合同，故窦毅无权退房并解除合同。窦毅称涉案房屋所涉工程未经验收合格不能交付使用，尊宏公司的收楼通知书无效。实际上，涉案工程于2019年4月15日竣工验收备案，尊宏公司于同年9月18日寄送收楼通知，窦毅所称不属实。最后，证明谢志强与尊宏公司财产混同的责任在于窦毅，窦毅未提供任何初步证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果。第三，退一万步说，若二审维持原判，支持解除合同并退还转让金，一审判决的违约金明显高于窦毅的实际损失，请求依法改判违约金按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。窦毅答辩称：第一，尊宏公司不能向窦毅交付合同约定条件的物业，已构成根本违约。涉案房屋位于5层第29号，合同约定建筑面积为41.14平方米，附件一物业平面图显示为2房1厅1厨1卫，窦毅购买系为满足日后与父母同住或结婚。尊宏公司所交付的5层29号房屋建筑面积实测36.31平方米（少了4.83平方米），只有1房1厅1厨1卫（少了一个房间），与合同约定存在巨大差别，不能满足窦毅的自用目的，尊宏公司已构成根本违约。根据我国合同法第九十四条的规定，窦毅有权请求解除合同，尊宏公司应返还转让款，一审判决正确。第二，一审判决认定尊宏公司承担违约责任上明显不公，没有根据对等原则及考虑窦毅的损失，酌定尊宏公司承担的违约金明显过低。涉案合同约定尊宏公司行使合同解除权的情况下，窦毅应按转让金的30%向尊宏公司支付违约金并承担解除合同的所有费用。涉案合同虽未约定窦毅行使解除合同权时尊宏公司的违约责任，但根据对等原则，在尊宏公司根本违约导致合同解除的情况下，尊宏公司应按转让金的30%向窦毅支付违约金。一审判决酌定尊宏公司只按转让金的15%向窦毅支付违约金明显不公平、不对等。窦毅贷款购买涉案房屋，承担了较重的利息，一审判决的违约金远未能弥补窦毅的损失。第三，尊宏公司是谢志强设立的自然人独资有限责任公司，谢志强不能举证证明其财产独立于尊宏公司的财产，根据我国公司法第六十四条的规定，谢志强应对尊宏公司的债务承担连带责任。窦毅向一审法院起诉请求：1.解除窦毅与尊宏公司于2017年6月20日签订的《物业使用权转让合同》，尊宏公司向窦毅返还物业使用权转让金320000元；2.尊宏公司以160元/日的标准自2019年10月1日起计算违约金至清偿之日止予窦毅；3.谢志强对尊宏公司的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由尊宏公司、谢志强承担。一审法院查明事实：位于南海区大沥镇太某村冲某西股份合作经济社（土名）“牌坊脚”地段、工程名称为财某广场的建设项目已取得建设工程规划许可证，并于2019年4月15日通过竣工验收备案，总建筑面积23943.56平方米，地下**、地上**，工程用途为商业。2017年6月20日，窦毅（受让方、乙方）与尊宏公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2017-004号），约定：甲方将位于佛山市南海区大沥镇太某大道X号财某广场项目X层X号商业用房的使用权转让给乙方，具体范围见物业位置《平面图》（本合同附件一），建筑面积41.14平方米，乙方受让的物业只能用作商业用途，未经甲方同意改变用途的，属违约行为；涉讼租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年2月28日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2047年3月31日止，乙方应该在2047年4月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按套转让，转让金为320000元，首期转让款160000元于本合同签订当日支付，剩余款项160000元须于本合同规定的期限内到甲方指定金融机构办理金融机构贷款手续；甲方在2018年3月1日前将涉讼租赁物交付给乙方。该物业的交付标准详见本合同附件二；乙方选择按照贷款付款的，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同。甲方选择解除合同的，乙方应按合同约定的转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用。甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉讼租赁物，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。附件一为物业平面图，显示物业交付户型标准为两房一厅户型。2018年3月20日，尊宏公司出具收据确认收到窦毅支付的财某广场X单位全部房款320000元。2019年8月5日，窦毅（受让方、乙方）与尊宏公司（转让方、甲方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意甲方交楼时间延期至2019年9月30日前。2018年3月1日至2019年9月30日期间逾期交楼共18个月，甲方共赔付乙方交房延迟经济以及精神损失费共计40000元，该款以银行转账方式于2019年8月12日前汇入本协议约定的乙方银行账号中。如甲方未于2019年9月30日前交楼，从2019年10月1日起，甲方需按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2019年9月24日，尊宏公司向窦毅邮寄送达《收楼通知书》，通知窦毅于2019年9月22日至9月30日办理收楼手续，并自2019年10月1日起按时交纳物业服务费、水电费等相关费用。涉案物业实际为一房一厅户型；涉案物业实测总建筑面积为36.31平方米。窦毅与尊宏公司均确认涉案物业交付使用标准为带装修交付。尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢志强为尊宏公司的自然人股东。尊宏公司于2019年12月30日收到本案起诉状等应诉材料。一审法院认为，涉案物业所在工程项目已取得规划许可及竣工验收备案。窦毅与尊宏公司签订的《物业使用权转让合同》明确约定涉案物业使用权转让期限从合同签订之日即2017年6月20日起至2038年2月28日止，出让期限届满之日起，尊宏公司赠送物业使用权给窦毅至2047年3月31日止，即实际租赁期限超过二十年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》约定的使用权转让期限在二十年内（含二十年）的部分有效，超出二十年的部分无效。因无效合同取得的财产应予返还，故无效部分对应期间的转让费应退还予窦毅。《物业使用权转让合同》附件一载明交付物业标准为两房一厅，尊宏公司亦确认双方约定的户型交付标准为两房一厅，而涉案物业交付时仅有一房一厅。另，涉案物业实测面积36.31平方米少于约定面积41.14平方米。窦毅与尊宏公司均确认窦毅租赁涉案物业用途为自用，物业户型及面积对窦毅的使用会产生重大影响,故尊宏公司因不能向窦毅交付约定条件的物业构成根本违约。窦毅为此主张解除《物业使用权转让合同》，一审法院支持有效合同部分的解除。尊宏公司于2019年12月30日收到本案应诉材料，《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限不超过二十年（含二十年）部分的约定于该日解除。合同不再履行，尊宏公司应返还已收全部转让金320000元予窦毅。合同并未对尊宏公司违约致合同解除的情形及应承担的违约责任进行约定；但合同对于窦毅逾期支付转让金应承担的违约责任进行了具体约定，即窦毅迟延付款超过30天的，尊宏公司有权解除合同，尊宏公司选择解除合同的，窦毅应按合同约定的转让金的30%向尊宏公司支付违约金，并承担解除合同的所有费用。尊宏公司作为出租人，其提供的格式合同，未对双方的权利义务作出对等约定，有违公平原则。一审法院参照合同对于窦毅逾期付款违约责任的约定，结合转让合同的履行及解除情况、尊宏的过错程度、窦毅的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定尊宏公司按转让合同约定的转让金的15%向窦毅支付违约金，即尊宏公司需向窦毅支付违约金48000元（320000元×15%），扣除窦毅已收取的尊宏公司支付的赔偿款40000元，尊宏公司尚应支付违约金8000元予窦毅。窦毅诉请超出核定部分，一审法院不予支持。尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢志强为尊宏公司的唯一自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。谢志强并未举证证明尊宏公司财务状况，且未举证证明该公司财产独立于公司股东个人财产，谢志强应当对公司债务承担连带责任。窦毅主张谢志强对本案债务承担连带责任，合法有据，一审法本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认窦毅与尊宏公司于2017年6月20日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限不超过二十年（含二十年）部分的约定于2019年12月30日解除；二、尊宏公司于判决发生法律效力之日起十日内返还使用权转让金320000元予窦毅；三、尊宏公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金8000元予窦毅；四、谢志强对上述第二、三项判项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回窦毅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费3110元（窦毅已预交），由尊宏公司、谢志强负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予窦毅，一审法院不另收退。二审期间，上诉人尊宏公司、谢志强，被上诉人窦毅均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.合同效力；2.涉案合同是否应予解除及合同解除后的相关责任；3.谢志强应承担的责任。关于争议焦点一。尊宏公司、谢志强上诉主张，根据相关法规和文件的规定，结合其与案外人冲某经济社签订的《土地使用权租赁合同》约定涉案房屋所在集体建设用地使用权出租的年限为三十二年，故一审判决适用我国合同法第二百一十四条的规定认定尊宏公司与窦毅签订涉案合同约定使用权转让期限超过二十年的部分无效错误。经核查，尊宏公司与窦毅就涉案房屋于2017年6月20日签订的《物业使用权转让合同》实为房屋租赁合同，其与土地租赁合同两者分属不同法律关系，在认定出租年限上所适用的法律亦不相同。鉴于南海区为国务院确定的土地改革试点区域，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定涉案《物业使用权转让合同》约定的租赁期限超过二十年的部分无效，并无不当，本院予以维持。尊宏公司、谢志强的相关上诉理由于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。尊宏公司、谢志强上诉主张，尊宏公司并非主观恶意逾期交房且已与窦毅达成赔偿协议并按承诺于2019年9月30日前通知交付，在逾期交房问题上不存在违约；尊宏公司已就户型和面积差问题积极与窦毅协商，窦毅提出无理要求继而要求解除合同责任不在尊宏公司，涉案合同不应解除，尊宏公司不应向窦毅退还房款并承担违约责任，即便需承担违约责任一审判决的违约金亦过高。对此，本院结合案件事实分析如下：首先，关于尊宏公司是否逾期交房的问题。经查，尊宏公司已就逾期交房及赔偿问题与窦毅签订《补充协议》且已履行完毕，应视为双方就交房期限达成新的约定，尊宏公司并未构成违约。其次，关于窦毅是否可以房屋户型和面积差为由诉请解除合同的问题。双方当事人对涉案房屋的实际户型和面积与合同约定不符均予以确认，即便尊宏公司曾与窦毅沟通以更换房屋的方式解决，但双方并未协商一致。可见，尊宏公司确实因不能向窦毅交付约定条件的房屋构成根本违约，一审判决对窦毅诉请解除合同并退还全部转让金予以支持并无不当，本院予以维持。最后，关于尊宏公司是否应向窦毅支付违约金及一审判决的违约金是否适当的问题。如前所述，涉案合同因尊宏公司根本违约而解除，故尊宏公司理应承担违约责任。涉案合同虽然没有约定此种情形下尊宏公司的违约责任，但一审法院参照合同对窦毅逾期付款违约责任的约定，结合转让合同的履行及解除情况、尊宏公司的过错程度以及窦毅的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，在扣除窦毅已收取的赔偿款40000元后，酌情判决尊宏公司再行向窦毅支付违约金8000元，并无不当，本院亦予维持。综上，尊宏公司、谢志强的相关上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。尊宏公司、谢志强上诉主张，窦毅没有提供证据证明谢志强与尊宏公司财产混同的责任在于窦毅，依法应承担举证不能的不利后果，一审判决谢志强对尊宏公司的债务承担连带清偿责任不当。本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条明确规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”据此，作为尊宏公司的唯一股东，谢志强负有证明尊宏公司的财产独立于其财产的举证义务，一审在谢志强未举证证明尊宏公司财务状况，且未举证证明该公司财产独立于其个人财产的情况下，判决谢志强对尊宏公司的债务承担连带责任，合法有据，本院予以维持。尊宏公司、谢志强的该上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，裁判结果合理，本院予以维持。尊宏公司、谢志强的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6220元，由上诉人佛山市尊宏房地产发展有限公司、谢志强负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月五日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣