河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初4145号 原告（反诉被告）：黄绍珍，女，汉族，1951年4月28日出生，住北京市海淀区。 委托代理人：田宇，女，汉族，1979年10月26日出生，住北京市朝阳区。系原告黄绍珍之女。 委托代理人：付艳珍，河北正昊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周永明，男，汉族，1976年5月3日出生，住河北省廊坊市香河县。 委托代理人：李景志，香河县鸿鹄法律服务所法律工作者。 第三人：香河迎华房地产经纪有限公司，住所地：香河县新华大街北侧五一路东侧香城郦舍小区底商**。 法定代表人：吴金华。 原告黄绍珍与被告周永明、第三人香河迎华房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄绍珍委托代理人田宇、付艳珍，被告周永明委托代理人李景志到庭参加诉讼。第三人香河迎华房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄绍珍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告及第三人于2020年6月9日签订的存量房屋买卖合同及相关协议。2、请求法院依法判令被告支付原告违约金165000元。3、请求法院依法判令第三人返还原告涉案房屋房本。4、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2020 年6月9日，原、被告在第三人香河迎华房地产经纪有限公司的居间下，签订了存量房屋买卖合同及居间服务费合同。合同约定贷款购房，涉案房屋建筑面积126.01平方米，总价款150万元，首付款45万元，贷款金额105万元。合同签订当日，被告支付原告购房定金2万元。原告应第三人的要求将涉案房屋的房本交由第三人暂为保管，第三人为原告开具了编号为3727501号收据一份为凭。根据存量房屋买卖合同第六条，房屋的付款时间约定为：自签订本合同之日起60个工作日内办理银行面签手续。根据三方签订的存量房屋买卖合同第七条第三款之规定，被告逾期10日之内，应支付原告总房款千分之十的违约金，合同可以继续履行；被告逾期付款超过10日后，原告有权解除合同，并且被告应向原告支付累计的逾期付款的百分之十的违约金。原告为继续履行合同，通知被告在2020年9月15日中午12时前支付违约金后，合同可以继续履行，但至今原告并未收到违约金。被告在规定的时间内不主动与原告办理银行面签手续，也不支付违约金，原告认为被告没有购房诚意且有炒房嫌疑。根据合同约定及相关法律规定，原告现有权解除合同。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望法院依法支持原告的诉讼请求。 被告周永明辩称：1、原告诉请无事实及法律依据，请求解除买卖合同不符合法定解除或约定解除条件。2、周永明一方没有任何违约行为，银行面签属于双务行为而非被告周永明单方义务，被告周永明至今也没有见过原告本人，买卖合同系原告女儿代签，至今没有出示授权委托书，在没有原告授权的情况下，田宇的行为属于无权处分，所以造成至今没有面签属于原告责任。3、原告请求支付违约金165000元，因被告周永 明在履行合同过程中没有过错，故其主张不能成立。4、涉案房屋所有权证书虽在被告周永明手中但是不是原告交给被告的，而是由第三人交给被告的。5、被告周永明已于庭前向法院提交书面反诉状，请求继续履行合同。 被告（反诉原告）周永明向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告黄绍珍继续履行双方签订的存量房屋买卖合同，并限期配合反诉原告周永明到银行办理抵押贷款手续、过户手续。2、反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告周永明与反诉被告黄绍珍（由其女儿田宇代理）于2020年6月9日在第三人香河迎华房地产经纪有限公司的居间下，就位于香河县房屋签订了存量房屋买卖合同及房地产居间服务合同。反诉原告周永明在合同签订当日向反诉被告支付了2万元定金。合同约定，涉案房屋总房款为150万元，反诉原告拟贷款105万元，剩余房款（含定金）于办理贷款审批手续当日支付给反诉被告。自买卖合同签订之日起60日双方办理抵押贷款银行面签手续。合同签订当日，反诉被告女儿田宇声称，其母即反诉被告在外地旅游，可以用视频聊天方式来验证反诉被告有真实出售涉案房屋的意思表示，但至反诉被告起诉前也没有向反诉原告提供视频或书面委托书用以证实其有真实的授权，以及反诉被告是否有真实的出售涉案房屋的意愿。反诉原告及第三人在合同签订当日均要求反诉被告本人来补签合同，但至反诉被告起诉前，反诉被告也未与反诉原告补签合同。因反诉被告及其代理人没有提供书面的授权委托书、户口簿或者视频资料用以验证真实的出售涉案房产，也不履行当时的约定由反诉被告亲自与反诉原告补签合同。因此，反诉原告在不能确定真实情 况的前提下，根本无法履行合同，也不能履行合同贷款、过户双方均存在的义务，在反诉被告不与反诉原告见面的前提下，反诉原告一方自己根本无法履行任何的义务。此种情形下，反诉原告享有不安履行抗辩权，反诉被告一方的在先义务没有按约定履行，反诉原告一方亦无法履行。现反诉被告作为违约一方却提起诉讼，根本没有任何事实及法律依据。反诉原告一方有意愿、有能力履行本合同，且根本没有任何违约之处，相反反诉被告一方，恶意提起诉讼，以毫无事实依据的理由，索要高额的违约金。对于反诉被告因查封反诉原告账户造成的损失，反诉原告保留另诉的权利。如反诉被告执意解除双方签订的合同，应向反诉原告双倍返还定金，因为反诉被告才是违约一方。综上，恳请法院查明案件事实，依法支持反诉原告的反诉请求，驳回反诉被告的诉讼请求。 原告（反诉被告）黄绍珍辩称，反诉被告不同意继续履行合同，因为反诉原告根本没有购房诚意，存在炒房嫌疑。1、反诉原、被告于2020年6月9日签订合同，根据当时香河县的限购和贷款政策，合同签订时，反诉被告应当支付反诉原告首付款的比例不低于30%，也即45万元，但反诉原告仅仅支付了反诉被告2万元定金，不符合常理也不符合规定。2、从存量房屋买卖合同第六条约定的付款时间来看，也存在不合理性，该第六条第二款约定，自签订本合同之日起60个工作日（即2020年9月1日前）办理银行面签手续，再结合合同第三条第三款的约定，反诉原告于办理贷款审批手续当日将首付款（含定金）45万元支付给反诉被告,但截至合同签订后60个工作日届满，反诉原告及第三人均未通知过反诉被告办理银行贷款手续，导致反诉被告无法拿到首付款45万元及相应的银行贷款， 还是反诉被告的女儿田宇首先联系的第三人的业务员单琳并询问相关情况。三方面谈后，反诉原告态度非常恶劣，以须重新签订合同为借口继续拖延时间，无奈，反诉被告再次给予了反诉原告10天的履行期限，希望反诉原告能拿出购买诚意，双方继续履行合同，但反诉被告并未看到反诉原告积极的履行态度，无奈之下，反诉被告起诉至人民法院，望法院查明案件事实，支持反诉被告的诉讼请求。 本院经审理查明：2020年6月9日，原告黄绍珍委托代理人田宇代原告与被告周永明在第三人香河迎华房地产经纪有限公司的居间下，签订了存量房屋买卖合同及居间服务费合同。买卖合同约定，原告将其所有的位于香河县房屋（不动产权证号：冀20**香河县不动产权第××号）出售给被告，房屋建筑面积126.01平方米，总价款1500000元，首付款450000元，贷款金额1050000元。买卖合同第三条约定，买方（被告）于办理贷款审批手续当日将首付款（含定金）450000元支付给卖方（原告）。合同第六条房屋付款时间约定，房屋的付款时间为自签订本合同之日起60个工作日内办理银行面签手续。合同第七条第三款逾期付款责任约定，买方（被告）逾期付款10日后，卖方（原告）有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期付款的百分之十向原告支付违约金，由原告退还被告已付房款。合同签订当日，被告给付原告购房定金20000元。后原告代理人田宇将涉案房屋的不动产权证书交由第三人暂为保管，诉讼过程中第三人将上述不动产权证书交付被告。合同签订后，原被告就委托权视频出示、合同继续履行、违约责任等问题多次协商未果， 至今未办理面签及房屋首付款交付等手续，合同未继续履行。 以上事实，有原被告当庭陈述、存量房屋买卖合同、居间服务合同、银行交易明细、微信聊天记录、委托授权视频、房本收据等证据在案佐证。 本院认为，原被告签订的存量房屋买卖合同，是原被告真实意思表示，该合同合法有效且对双方当事人均具有约束力，原被告应按照合同的约定全面履行义务。本案中，原告代理人田宇并非涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋进行处分并签订合同，应以得到权利人的合法授权或追认为前提。现原告代理人向被告及第三人出示授权视频时已超过合同约定的60个工作日期限，被告一方在原告代理人未提供原告合法授权的情况下，要求原告代理人提供授权证明及原告本人到场面签符合常理。故原告一方未能在合同约定银行贷款面签日前提供合法授权证明，对合同未能继续履行负有相应责任。另一方面，办理银行贷款面签及交纳购房首付款，被告对继续履行合同负有主要义务，原告在面签过程中只是负有协助义务。合同已对办理银行贷款面签的时间作出了明确约定，微信聊天记录能够证明原告一方于2020年7月15日承诺在办理面签时提供委托授权证明，但被告仍怠于履行合同义务，未能积极与原告方进行沟通协商继续履行合同，故被告对合同未能继续履行负有主要责任。在原告已承诺于面签时同时出示委托授权证明的前提下，被告及第三人于合同约定的60个工作日内（2020年9月3日前）未继续履行合同，属违约，2020年9月14日原告提出被告按约给付违约金后仍可继续履行合同进行面签，被告不愿承担违约责任致双方至今无法继续履行合同，原告合同目的已无法实现，存量房屋买卖合同应予以解除。 本案中，存量房屋买卖合同第七条第三款约定了买方（被告）逾期付款10日后，卖方（原告）有权解除合同。被告已逾期付款超过10日，故原告有权解除合同。原告请求被告支付165000元违约金，经审查，合同第七条第三款约定原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计逾期付款的百分之十向原告支付违约金，由原告退还被告已付房款。上述逾期付款数额应为合同签订后60个工作日内应支付的首付款450000元，扣除被告已付房款20000元尚余430000元，故按合同约定支付违约金数额应为43000元。原告请求支付165000元违约金不符合合同约定，本院不予支持。本案中，约定的违约金具有担保合同履行之价值，虽具有一定惩罚性，但也要以给守约方造成的损失为基础，守约方不能获取过多损失额外的利益。本案考虑原被告在合同履行过程中均具有不同程度的违约行为，结合原被告违约程度及本案实际情况，被告给付原告违约金数额以40000元为宜，按照合同约定原告应返还被告20000元购房款，两项折抵后被告仍应给付原告违约金20000元。庭审中，被告认可涉案房屋不动产权证书由其持有，合同解除后，应由被告将涉案房屋不动产权证书直接返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告黄绍珍与本诉被告周永明于2020年6月9日签订的《存量房屋买卖合同》。 二、本诉被告周永明给付本诉原告黄绍珍违约金40000元，本诉原告黄绍珍返还本诉被告周永明购房款20000元，两项折 抵后本诉被告周永明给付本诉原告黄绍珍违约金20000元。 三、本诉被告周永明返还本诉原告黄绍珍房屋不动产权证（不动产权证号：冀20**香河县不动产权第××号）。 四、驳回反诉原告周永明的全部反诉请求。 五、第三人香河迎华房地产经纪有限公司在本案中不承担民事责任。 上述判决第二项、第三项内容，判决生效后立即履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（本诉部分）1900元、保全费1345元，两项合计3245元，由本诉原告黄绍珍负担2458元，本诉被告周永明负担787元。案件受理费（反诉部分）100元，由反诉原告周永明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  白海澎 二〇二〇年十一月四日 书记员  刘恩羽