江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1530号原告：顾学萍，男，1981年11月5日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：苏州市相城区国际服装城开发有限公司，住所地相城区元和镇千禧路南侧。法定代表人：林发易。委托诉讼代理人：赵辛，江苏姑苏律师事务所律师。原告顾学萍与被告苏州市相城区国际服装城开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告顾学萍、被告苏州市相城区国际服装城开发有限公司的委托诉讼代理人赵辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾学萍向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2005年7月30日至2011年7月29日的租金125884.9元；二、判令被告承担违约金（以125884.9元为基数，每日万分之三为标准，从2011年8月1日起计算至被告实际支付日止）；三、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2005年10月12日原告与中国国际服装城（集团）股份有限公司（下称服装城集团公司）签订委托经营合同，合同约定原告购买的位于苏州国际服装城第2-13幢127号房自2005年7月30日至2011年7月29日委托服装城集团公司经营，自第二年起服装城集团公司按每平方米1元/日标准支付在原告费用，第三年按每平方米1.15元/日标准支付，第四年按每平方米1.3元/日标准支付，第五年按每平方米1.45元/日标准支付，第六年按每平方米1.6元/日标准支付费用。但直至今日服装城集团公司都没有支付相关费用，被告对服装城集团公司和原告签订的上述委托经营合同承担连带保证责任。在合同履行期间原告和服装城集团公司以及被告多次就费用支付进行协商，但最终都没有结果。被告苏州市相城区国际服装城开发有限公司辩称：一、原告与服装城集团公司签订委托经营合同，被告仅仅是为合同提供担保函一份，被告认为，本案案由不应是房屋租赁合同纠纷，应该是保证合同纠纷。二、根据委托经营合同第二条约定，委托经营期间为2005年7月30日至2011年7月29日，而原告于2013年9月16日才与开发商办理该委托经营房屋的交房手续。在委托经营合同约定的经营期限内，原告取得经营管理收益的前提，是将房屋交付给服装城集团公司、由其对外经营，但是原告并未交房，原告无取得收益及违约金的理由及依据。被告承担保证责任的前提是原告与服装城集团公司签订的合同产生了服装城集团公司应承担的债务，但是该合同因为事实上无法履行，最终并未实际履行，所以就该合同无债务产生，被告无需承担相应的保证责任。三、原告诉请要求支付125884.9元的主张，因其未交付房屋，该主张无事实依据，并且该主张超过被告的保证期间和诉讼时效。综上，原告的诉请应该全部予以驳回。经审理查明，涉案房屋位于苏州市相城区元和街道棠埭坊59号127室，登记所有人为原告，建筑面积51.57平方米，规划用途非居住，登记时间为2013年9月16日房产证号为苏房权证相城字第**。2005年11月12日，原告作为委托方（甲方）、服装城集团公司作为受托方（乙方）签订《委托经营合同》，约定甲方将购买的位于苏州市相城区国际服装城的房屋委托乙方经营，房屋面积53.06平方米、房屋总价为281218元，房屋位置或编号为13-127；委托经营期限6年，从2005年7月30日起至2011年7月29日；委托经营回报及支付方式：（单位：元/日/平方米），第一年0、第二年1、第三年1.15、第四年1.3、第五年1.45、第六年1.6……；每半年一付（支付全年回报的50%），2006年1月30日为首个付款日；乙方有权对外统一招商，有权安排本合同约定的房屋的全部经营活动；乙方未按照约定支付回报的，应承担延期支付的违约金，违约金为延期支付部分总额的每日万分之三，超过30日的甲方除有权收取违约金外，还有权解除合同，双方还做了其他约定。同日，被告出具担保函载明愿意为服装城集团公司与原告在2005年10月12日签订的委托经营合同中所有条款提供连带经济担保责任，担保期限依照委托和合同期限为准。2013年9月16日，被告委托苏州伟邦物业管理有限公司向原告发出，称业主已在开发公司办理完毕相关手续，完清各项费用，具备交房条件，请安照交房程序办理物业交付。原告于当日签署承诺书，承诺今后国际服装城如果对外统一招商、经营，由于商业整体规划定位需要对商铺进行经营性调整时，愿意无条件将所属的商铺纳入统一经营范围。本院在系列案中查明，被告共计开发商品房住宅及商铺4986套，其中商品房住宅951套，商铺3693套，酒店式公寓342套。2008年下半年，因被告无法办理两证出现危机，造成服装城约4000多业主上访，为配合解决服装城纠纷问题，有关部门成立了服装城工作推进小组，在工作组的协调下，被告与服装城大部分的商铺及住宅业主代表达成了中国国际服装城销售合同《补充协议》，内容为：服装城公司为甲方，乙方为购买甲方开发的国际服装城房屋的业主，现甲乙双方就销售合同中约定的违约金（或租金）事宜，友好协商共同达成如下条约：一、因双方确认甲方存在违约，故经双方共同友好协商，就双方签订的合同中约定的违约金及租金做一次性解决处理。双方同意上述合同的违约赔偿按照乙方己付的房款比例进行计算，针对延迟交房的违约金和租金乙方只能二选一进行赔付，甲方同意一次性赔付乙方违约金（或租金两者二选一）总额的40%（具体计算是按照双方合同中第一条第一款的约定）。二、甲方同意以相关房产和店铺为标的向乙方承担违约责任，（具体房产或店铺见附件一）：甲方向乙方赔付的违约金以甲方服装城现有的房产按市场价抵赔给乙方，乙方拥有和其他业主同样的房屋价格优惠（具体参照工程队材料商房产对接的市场销售价格抵偿）。如选定房产商铺与等同金额的违约对接办证。三、甲、乙双方共同协商同意；甲方向乙方赔付的违约金以甲方服装城现有的房产按市场价格一次性折抵赔付给乙方。甲方赔偿给乙方违约金的金额不够抵充房款金额的，乙方应当进行补差购买或是联合相同性质需由甲方支付违约金的多人共同折抵一套房屋。四、鉴于当前服装城资产清理尚未完成，服装城资产尚不明朗，因此等政府清理资产完成日，服装城拥有净资产大于全部负债40％违约金的赔付能力时，乙方仍有权得到40%以上部分的赔偿款，清理完成之日，服装城拥有净资产小于全部负债40％违约金的赔付能力时，乙方放弃对其它违约金的追索权，甲方也不再追究超出赔偿比例的部分。五、乙方作为较先办理违约金处理的业主，如果在其他业主违约金的赔偿比率超过40％时，乙方有权利获得超过40％部分的同等赔偿额。六、经双方协商，所抵房产必须通过房管局备案到乙方名下，暂不作销售，待市场成熟后（销售时间另行商定），再对外销售上述约定抵充违约金的房屋，销售所得的款项全部归乙方所有。此期间内，乙方拥有该房屋的所有权、经营权和处置权。七、关于办证时3％以内的面积多退少补问题，由于甲方现在确实无现金补差，经双方协商该款项也采取以房屋抵充的方式解决，面积加3％以内业主要增加金额的部分可在上述违约金中抵扣，减3%以内的部分也以增加违约金解决。协议还对其他事项进行了约定。该协议确定后，截止2017年6月5日，总计涉及纠纷3122套中（未涉及纠纷1864套），已经陆续签约处理了2313套（74.1%），剩余809套未处理（25.9%）。已签约业主违约金的处理方式是就延迟交房的违约金和租金损失的计算截止日为2009年8月30日，业主二选一以就高金额赔付。违约金的计算方式根据业主实际付款金额乘以每日的万分之二点一（具体违约计算比例以商品房买卖合同约定为准）再乘以违约天数（违约天数从合同约定的交房日期起算至2009年8月30日）再乘以40%的比例作为违约金赔付的金额。租金损失的计算方式根据委托经营合同起算时间计算至2009年8月30日，因为业主已将前两年的租金回报抵付了部分房款，所以从上述两种方式计算，违约金的赔付金额高于租金损失的金额。所以对于仍未处理的纠纷业主，我们都以就高的原则计算的违约金。原告称知悉有补充协议，但其未签约。上述事实，由原告身份信息、被告的工商登记信息、《委托经营合同》、担保函、《商铺交房工作联系函》、房产证以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告陈述，涉案房屋一直是服装城集团公司占有，拿到房产证后由原告占有。被告对此不认可。原告另表示，愿意按政府指导意见处理本案。本院认为，原告与服装城集团公司签订的《委托经营合同》以及被告就《委托经营合同》签订的担保函系当事人真实意见表示，合法有效。现原告要求被告就《委托经营合同》项下的各项违约损失承担责任于法有据。被告经营的国际服装城发生群体性纠纷后，在有关部门派驻的工作组协调下达成了《补充协议》，协议约定就服装城公司违约事项、双方同意违约赔偿按照延迟交房的违约金和租金损失甲方同意一次性赔付乙方违约金（或租金损失两者二选一）总额的40%，时间点计算至2009年8月30日。基于产权式商铺集中经营所具有的整体性特点，个体业主权利行使应受制于多数业主为全体业主利益最大化形成的解决方案。本案中已有近四分之三的业主接受上述协议，业主的整体意志通过其对商铺的处分行为予以体现，按照少数服从多数的原则，足以证明绝对多数业主同意的上述补充协议符合广大业主的整体利益。同时，单个业主的利益应当服从广大业主的整体利益，这样最有利于协调、平衡各方利益，有利于全体业主同时也包括个体业主权益的最终实现。本案中原告表示愿按《补充协议》处理。故被告应赔付原告建筑面积51.57平方米、从委托经营期限第二年即2006年7月30日至2009年8月30日的约定租金的40%，每年租金标准按约定计算，为26956.67元。对该款不再计算逾期付款违约金。关于被告抗辩的保证期间和诉讼时效的相关意见，本院有理由相信，双方始终就本案在进行磋商，故诉讼时效未届满，被告的该抗辩不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及相关法律规定，判决如下：一、被告苏州市相城区国际服装城开发有限公司支付原告顾学萍租金26956.67元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告顾学萍的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022024625）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为2662元，由原告负担2425元，被告负担237元；被告应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳237元，逾期不缴，则强制执行。原告预缴的237元，本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇二〇年十一月二十六日书记员  柳 溪