广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5116号上诉人（原审被告）：中山市港汇房地产投资有限公司，住所地广东省中山市港口镇铺锦工业区**之一卡，统一社会信用代码914***********029W。法定代表人：黎伟良，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡红菲，女，1983年9月23日出生，汉族，住广东省中山市*********************。委托诉讼代理人：赵子金，中山市黄圃镇法律服务所法律工作者。上诉人中山市港汇房地产投资有限公司（以下简称港汇公司）因与被上诉人蔡红菲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。港汇公司上诉请求：撤销一审判决，驳回蔡红菲的诉讼请求，判令港汇公司无需支付蔡红菲逾期交房违约金。事实和理由：一、因中山市公用水务有限公司港口分公司（以下简称供水公司）市政给水等工程延期导致涉案商品房延迟交付，该情况属于合同规定的免责事由，港汇公司有权根据合同约定据实交付且无需支付该时间段（2018年12月31日至2019年12月6日）的逾期交楼违约金。（一）双方签订的合同补充协议第五条第4项中“政府有关部门”应系包括国企、国有控股等单位。据查询，供水公司为国有控股公司，应属于合同约定的“政府有关部门”。同时，供水公司的施工内容为市政给水、二次供水远传水表系统安装等工程，其中市政给水工程就包括地管线供水，属于市政配套工程。因此，因供水公司延期安装、拖延施工所导致的延期时间属于合同补充协议第五条第4项的免责事由，该期间应不计入违约金计算范围。（二）因供水公司延期施工导致港汇公司延迟交付，即便不属于补充协议第五条第4项约定的免责事由，也应属于合同第八条第二款“买受人未付清购房款或其他非出卖人所能控制的原因”及补充协议第五条第5项约定“其他非出卖人所能控制的原因”免责的事由。港汇公司已于2018年5月15日与供水公司签订了《安装工程合同》，供水设施如能按照合同的约定于120日内即2018年9月12日完成安装，则港汇公司能按约定进行交楼。港汇公司在一审中已经提供充分证据证明延期交房系因供水公司延期安装、拖延施工所致。港汇公司多次积极督促供水公司按照双方签订的合同时间完成供水工程，但供水设施的安装确实非港汇公司所能控制，该情况属于合同所约定的免责事由。二、涉案商品房买卖合同第九条第2项“出卖人承担逾期交房的违约金累计金额最高不超过该商品房总房价的1%”的约定系双方在自愿、平等基础上订立的合同，并未违反公平原则，应为有效条款，双方应严格遵守，本案的逾期交房违约金最高应不得超过商品房总房价的1%。一审法院调整本案违约金的计算方式系对合同自由的过度干预。该条款未免除港汇公司责任，未加重业主的责任，未排除业主的主要权利，且港汇公司已用下划线、放大字号等方式进行了充分、明确的提示，双方对该约定充分知悉并确认。同行业中开发商对逾期交房的违约金通常规定为“每日按已付房款的0.01%计算”，涉案合同对港汇公司违约的约定明显高于同行业中对开发商违约的约定。《补充协议》第17条明确规定了“买受人已充分提示合同内容，双方一致同意所签合同文件对双方均不产生格式合同的法律后果。”涉案商品房合同第九条第2项中“逾期交房每日0.02%”的约定已明显弥补了业主方的损失。根据广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知“3、在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。”的规定，在蔡红菲的损失已得到弥补的情况下，法院不应对违约金的计算方式进行调整。综合本案，港汇公司违约的过错程度非常低，本案更应该适用“出卖人承担逾期交房的违约金累计金额最高不超过该商品房总房价的1%”的条款，更加符合公平合理原则。三、即便法院根据职权需对本案违约金计算方式进行调整，因涉案商品房买卖合同第九条第2项的条款为整体、统一、不可分割的条款，一审法院在不予适用该条款后半部分“违约金累计金额最高不超过该商品房总房价的1%”的情况下，也不应适用该条款前半部分“已交付房价款的0.02%的违约金”的约定。退一万步来说，如法院认定第九条第2项为不公平条款，则本案违约金计算方式视为未约定，法院可依据中国银行同期同类贷款利率计算逾期交房的违约金。四、根据港汇公司提供的证据20180824的联络函可见，港汇公司与供水公司于2018年5月15日签订合同，但因供水公司延期安装导致交楼时间延期，则因供水公司延期的时间应不予计算违约金，违约金的起算时间应从供水公司为港汇公司开具发票之日即2019年12月6日起算。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。蔡红菲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蔡红菲于2020年4月7日向一审法院起诉请求：判令港汇公司支付逾期交房违约金67405元（以已付房款765971元为基数，自2018年12月31日起计至2020年3月15日止）。一审诉讼中，蔡红菲明确违约金的计算标准为：按每日万分之二的标准计算。一审法院认定事实：2017年1月6日，蔡红菲（买受人）与港汇公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）及合同补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市**********************，建筑面积63.3平方米，总价款为765971元；付款方式为银行按揭，于2017年1月6日现金付款383971元，于2017年2月6日以商业贷款方式支付382000元；出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因罢工或雨天等恶劣天气以及停水等造成施工单位无法正常施工的，政府的规划、环保、供水、电力等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的〔合同补充协议第五条对上述约定作出如下变更：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在买受人未按《合同》及本补充协议付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按规定足额缴纳专项维修资金等费用的情形下，出卖人有权顺延交付商品房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除《合同》或变更《合同》外，出卖人可据实予以延期交付：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天、战争、动乱等非出卖人责任对工程造成延误的灾害或事由；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理审批导致的延误；4.因政府有关部门的市政配套工程或其他政府有关部门工程施工安装的延误，或政府规划调整所导致的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；5.非出卖人所能控制的其他事件〕；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和附件六《合同补充协议》规定的期限交房，则自本合同和附件六《合同补充协议》约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。上述商品房买卖合同及合同补充协议还约定了其他事项。签订合同后，蔡红菲已依约向港汇公司支付了全部购房款。2020年1月21日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。一审庭审中，港汇公司称，主要工程已经完工，现剩下小范围的小工程正在收尾，整体工程已经全部竣工验收。蔡红菲确认涉案商品房的工程已经完工。2020年1月3日、2020年3月5日，港汇公司分别向包括蔡红菲在内的业主发送了收楼通知书。其中，2020年3月5日的收楼通知书记载：港汇公司要求蔡红菲在2020年3月15日至2020年5月14日办理收楼手续。蔡红菲确认收到收楼通知书，但称：第一次收到通知书后前往收楼，但是发现路还没有通，许多工程未完工，故根本无法收楼，其在收到第二次通知后又去收楼，但港汇公司要求其签订一份放弃追究港汇公司违约责任的协议后才能收，不签订协议就不能收楼，故至本案庭审终结尚未收楼。港汇公司为证明涉案商品房是由于供水公司施工延误及疫情才导致延期交楼，属于合同约定的可免责情形，提交了港汇公司与供水公司之间的安装工程合同、工程联系单（函）等证据予以证实。经质证，蔡红菲认为上述证据只是证明港汇公司与供水公司在沟通施工问题，不能证明迟延的责任是由政府部门造成的。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。港汇公司与蔡红菲签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、涉案商品房是否构成延期交付；二、诉请的违约金是否符合法律规定或者双方约定。关于焦点一。涉案商品房买卖合同及合同补充协议约定，港汇公司应于2018年12月30日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的房屋交付蔡红菲使用。即蔡红菲与港汇公司约定的涉案商品房的交付条件是涉案商品房经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。港汇公司于2020年1月21日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2020年1月3日向蔡红菲邮寄收楼通知书，要求蔡红菲办理收楼手续时，涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证，尚未符合合同约定的交付条件，故蔡红菲有权拒绝收楼。港汇公司抗辩主要是由于供水公司延期施工及疫情导致涉案商品房延迟交付，符合双方签订的合同补充协议第五条第4、5项约定，港汇公司可据实延期交付涉案商品房。对此，一审法院意见如下：首先，供水公司并不属于合同中约定的“政府有关部门”，其施工内容也不属于合同中约定的“市政配套工程”；其次，根据合同该条款的约定，该免责事由成立，港汇公司还要出具政府相关部门的相应证明文件，港汇公司向一审法院所提交的工程联系单等证据仅能证明该给水工程确实存在延期，但却无法证明是由于“政府有关部门”的直接原因所导致；最后，虽然2020年暴发新冠肺炎疫情属于不可抗力，但是由于港汇公司逾期交付涉案商品的事实发生在疫情暴发之前，故新冠肺炎疫情暴发不能作为港汇公司延期交付涉案商品房的理由。综上，一审法院对港汇公司主张的因特殊原因可延期交付涉案商品房的辩解均不予采信，认定港汇公司存在迟延交付涉案商品房的事实。关于焦点二。（一）关于违约金的计算标准问题。港汇公司未按合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付蔡红菲，其行为构成违约，应自逾期交房的次日起向蔡红菲承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定港汇公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，而蔡红菲逾期付款的违约金则没有相应的限制，交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，港汇公司逾期交房长达一年多的时间，1%的限额显然过低，不足以弥补蔡红菲的实际损失，且不利于督促港汇公司履行合同义务，故一审法院根据公平原则，并结合合同的其他条款，将违约金的标准调整为已付购房款的万分之二按日计算。港汇公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的1%的抗辩，一审法院不予支持。（二）关于违约金的起止时间问题。港汇公司在取得竣工验收备案登记证后，于2020年3月5日向蔡红菲发送收楼通知书，要求蔡红菲在2020年3月15日至2020年5月14日办理收楼手续。但双方均确认截至本案一审庭审当天（2020年5月22日），蔡红菲尚未办理涉案商品房的收楼手续。虽然蔡红菲主张是由于其不同意签订放弃追究港汇公司逾期交房违约责任的协议，港汇公司才不同意其办理涉案商品房的收楼手续，但港汇公司对此不予确认，且蔡红菲亦未提交证据予以证实，故一审法院对该主张不予采信。故，按照上述收楼通知书的内容，蔡红菲应最迟于2020年5月14日办理涉案商品房的收楼手续，该日应为逾期交房违约金计付的截止日期。现蔡红菲仅主张自2018年12月31日起至2020年3月15日期间的逾期交房违约金，系其自由处分自己民事权利的行为，未损害他人权益，一审法院予以准许。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准，港汇公司应向蔡红菲支付的2018年12月31日至2020年3月15日期间的逾期交房违约金为67405元（765971元×0.02%/天×440天）。综上所述，蔡红菲诉求合法有据，一审法院予以支持；港汇公司抗辩理据不足，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：港汇公司于一审判决生效之日起七日内向蔡红菲支付2018年12月31日至2020年3月15日期间逾期交房违约金67405元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1484元，减半收取742元（蔡红菲已预交），由港汇公司负担（港汇公司于一审判决生效之日起七日内迳付蔡红菲）。二审中，双方均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、港汇公司逾期交楼是否符合合同约定的免责条件；二、一审认定的逾期交楼违约金的计算标准是否正确。对此，本院具体分析如下：关于焦点一：涉案商品房买卖合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，港汇公司应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收登记证，并将符合本合同约定的商品房交付蔡红菲使用。但港汇公司于2020年1月21日才取得竣工验收备案登记证，已超过双方合同约定的交付期限，依法应承担相应的违约责任。对于港汇公司上诉所提因供水公司的供水工程延误导致其逾期交楼的问题，本院认为，根据合同约定，出卖人应当出具政府有关部门延误事由和期限的相应证明文件，港汇公司并没有提供该证明文件，故港汇公司上诉主张，因供水公司的工程延误，导致其向业主逾期交楼，应适用合同约定的免责条款的理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二：逾期交楼的违约金计算标准问题。虽然涉案合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与港汇公司逾期交房行为的违约时长相联系，即不论港汇公司逾期交楼的行为延续多久，港汇公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，显然与港汇公司的违约行为不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法完全实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。根据我国合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。一审法院基于买受人的请求，调整违约金为按合同约定的已付购房款每日万分之二的标准计算逾期交楼违约金并无明显不妥，本院予以维持。综上，港汇公司的上诉不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1484元（上诉人中山市港汇房地产投资有限公司已预交），由上诉人中山市港汇房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年十一月二十六日书记员  何思雯