山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1724民初5157号 原告：巨野县天成房地产开发有限公司，住所地山东省巨野县凤凰办麒麟大道与光明路交汇处向北150米路西。 法定代表人：祁寿宝，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈朋。 委托诉讼代理人：戚卫国，山东睿扬律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：李安君，山东天地方圆律师事务所律师。 被告：郝五妮，女，1972年12月26日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 被告：孟现中，男，1974年9月12日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 原告巨野县天成房地产开发有限公司与被告孟现中、郝五妮商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巨野县天成房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈朋、戚卫国、被告孟现中、郝五妮委托诉讼代理人李安君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 巨野县天成房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：一、判令两被告向原告支付购房款首付274688元；二、判令两被告向原告支付由原告为其代偿的银行贷款本息计225821.43元；三、判令两被告向原告支付违约金，逾期付首付违约金以274688元为基数，自2017年1月5日起，按日万分之三的标准计算至实际付清之日止；代偿银行贷款违约金以225821.43元为基数，按日万分之五标准，自2019年10月6日起，计算至代偿款项实际付清之日止；四、判令两被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中变更诉讼请求：一、判令两被告向原告支付由原告为其代偿的银行贷款本金计225821.43元；二、代偿银行贷款违约金以225821.43元为基数，按日万分之五为标准，自10月6日起，计算至代偿款项实际付清之日止；三、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两被告与原告于2017年1月4日签订《菏泽市新建商品房买卖合同(预售)》，购买原告开发建设的银座天悦国际第12号楼2层2F-004号商铺一套。合同第七条约定，被告按“商业贷款270000元+首付274688元”的方式向原告支付房款，被告应于2014年1月4日前支付首期购房款274688元。后二被告作为共同借款人和抵押物共有人，于2017年3月9日与中国农业银行股份有限公司巨野县支行签订《个人购房借款/担保合同》，办理了按揭贷款，原告作为贷款保证人提供担保。根据《个人购房借款/担保合同》第13.4条约定，借款人(即两被告)未能偿还到期贷款本息的，贷款人有权从保证人(即原告)在中国农业银行各机构开立的任何账户中扣收相应款项。根据原被告双方《商品房买卖合同》附件十一：合同补充协议第(三)条约定，若被告未能按期偿还到期贷款本息，导致银行向出卖人划扣相应款项时，被告除应在原告被划扣之日起十日内偿还原告全部被扣款项外，每逾期一日还应向原告支付被划扣款项万分之五的违约金。因两被告未能按期偿还贷款本息，导致中国农业银行股份有限公司巨野县支行于2019年9月27日扣收原告款项共计225821.43元。原告按照《个人购房借款/担保合同》承担保证义务后，两被告应按照约定偿还原告为其代偿的款项，并支付违约金。而截至起诉之日，被告未履行上述义务,特向法院提起诉讼。 孟现中、郝五妮辩称，1、原被告签订的商品房买卖合同应当认定为无效合同，原告与汶上县山城石材制品厂、高安签订石材供货铺装工程合同，约定由本案涉及的房产融资支付工程款，被告只是作为名义房屋购买人，就本案涉案房产向银行贷款，就商品房买卖合同及抵押贷款合同均由原告及高安操作，本案商品房买卖合同纯属为原告及高安套取银行贷款签订的，原被告双方没有真实的商品房买卖的意思表示，根据合同法的相关规定应当认定为无效合同；2、若法庭认定本案相关合同为有效合同，根据商品房买卖合同第20条的约定及相关法律规定，原告未按约定办理不动产权证，被告方有权解除合同，并有权要求原告退还已付全部房款，并承担赔偿责任；3、原告与高安等就其之间的纠纷已向巨野县法院起诉，并在审理过程中原告与高安等人就本案涉及的房产是否用于折抵工程款，如何折抵工程款产生争议，而最终的判决结果需要人民法院作出最终裁判，在该案未审理终结的情况下，本案应当中止审理。综上所述，法庭应当驳回原告的诉讼请求。 原告巨野县天成房地产开发有限公司为证实其诉求，向本院提交以下证据：1、《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》、个人购房担保借款合同，证明原被告之间签订房屋买卖合同，原告作为担保人在被告向农业银行巨野支行借款合同中盖章，购房合同附件11合同补充协议第3条约定若被告未能按期偿还到期贷款本息，导致银行向出卖人划扣相应款项时，被告除应在原告被扣划之日起10日偿还原告被扣款项外，每逾期1日还应向原告支付被扣划款项万分之五的违约金。证据2、中国农业银行业务凭证保证金支付回单4张，证明2019年9月27日因被告未能按时还款，导致农行巨野支行扣划原告225821.43元，原告承担了保证责任。证据3、商铺委托经营及管理合同，证明原告与巨野县天悦商业管理有限公司签订商铺委托经营合同，委托期限自2016年12月31日至2026年12月31日，即原告将商铺委托给天悦商业管理公司经营。 被告郝五妮、孟现中的质证意见：对证据1，真实性无异议，对原告的证明目的有异议，原告对该两份合同是并不存在真实的房屋买卖关系，原告对签订该合同纯粹是向银行贷款融资是明知的，原告在原来的诉讼请求第一项要求被告支付购房首付款，也能印证这一事实；对证据2，真实性无异议，出现银行划扣保证金原因是原告与高安未及时支付银行分期贷款造成的，与被告方无关；对证据3，真实性无异议，签订该份合同也是为了配合原告及高安等人套取银行贷款所签订的，原告与天悦商业管理公司应当属于关联公司，原告方从未按合同约定支付过相关收益，根据该份合同也能充分印证原被告双方之间的商品房买卖合同并不是真实的。 被告郝五妮、孟现中提交证据：证据1，原告与汶上县山城石材制品厂签订的石材供货铺装工程合同及房源清单（合同附件2），证明原告与山城石材厂（实际为高安）在合同中约定支付工程款，就本案涉及的房产进行融资，作为原告向高安支付工程款的资金来源；证据2，高安与被告郝五妮签订的协议书一份，证明高安以被告郝五妮的名义办理房屋买卖和银行贷款；证据3，郝五妮的中国农业银行交易流水明细，证明首付款及分期还款均由原告及高安支付；证据4，原告起诉高安及山城石材起诉状一份及山城石材厂起诉原告起诉状一份、原告方在另案中提交的证据清单一份，证明原被告之间的石材供货铺装工程合同产生的纠纷正在法院审理过程中，原告方主张本案涉及的房产等6套房产作为抵付高安的工程款，而高安在另案中对此提出异议。该证据均为复印件，并在法院另案中提交，原件请法院调取。 巨野县天成房地产开发有限公司质证意见，对证据1，为复印件，不予质证，证据来源不清，而且也不能证明原告的证明目的，我司从未与高安有融资的协商或相关行为；对证据2，协议书因我司不是协议书的一方，真实性我方无法确认，被告提交该协议书明确载明被告郝五妮与高安共同订购案涉房产用于业务经营，郝五妮作为购房手续的提供者，签订买卖合同并办理相应贷款手续，因此房屋买卖行为是郝五妮真实的意思表示，该证据恰恰证明被告前述我司与高安勾结贷款融资是不真实的，而是被告与高安共同购买我司房产，而未能按期偿还银行贷款，导致我司承担保证责任，另外该协议中被告与高安也对于该房产相应的买卖以及后续处理方式做了明确约定，因此被告所称签订房屋买卖合同及贷款合同意思不真实，与该协议载明的内容相互矛盾；对证据3，真实性无异议，证明目的有异议，我司从未向被告支付首付款或偿还贷款，被告此表述是没有逻辑的，从还款记录上来看郝五妮仅正常还款至2019年6月20日，后续就不再按期还贷，导致2019年9月27日银行扣划我司保证金；对证据4，该证据为复印件，不予质证。 根据双方当事人的举证、质证、陈述，本院认定事实如下：巨野县天成房地产开发有限公司在开发建设“银座天悦国际”项目中因拖欠施工人高安装修款工程款，协议以部分房源抵偿。高安找到郝五妮、孟现中作为购房人，向巨野县天成房地产开发有限公司以按揭贷方式购买抵偿的商铺，巨野县天成房地产开发有限公司同意为按揭贷款提供担保，收到首付款及按揭贷款后支付给高安。郝五妮、孟现中与高安另签订协议，约定购房首付款由高安支付，按揭贷款由高安以郝五妮的名义偿还。但被告没有证据证明该协议内容已向巨野县天成房地产开发有限公司披露。2017年1月4日，原告巨野县天成房地产开发有限公司与被告孟现中、郝五妮签订菏泽市新建商品房买卖合同(预售)一份，被告孟现中、郝五妮购买原告开发的银座天悦国际第12号楼2层2F-004号商铺一套，总价款544688元。付款方式首付274688元，商业贷款270000元。孟现中、郝五妮于2017年1月4日前支付首期购房款274688元。在签订合同当日，原告和被告又签订了附件十一，合同补充协议。该合同补充协议（三）、买受人以按揭贷款方式支付房款的，若由出卖人承担还款担保责任的，双方特别约定在房屋产权证及他项权证办理完成之前，该套商品房的所有权归出卖人所有。如买受人未按约定的时间偿还贷款本息而导致银行向出卖人扣划相应款项时，买受人除应在出卖人被划扣之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项外每逾期一日还应向出卖人支付被划扣款项万分之五的违约金。2017年3月9日，被告孟现中、郝五妮及原告巨野县天成房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司巨野县支行签订了个人购房担保借款合同，被告孟现中、郝五妮作为抵押人，原告巨野县天成房地产开发有限公司作为保证人，中国农业银行股份有限公司巨野县支行发放按揭贷款270000元。孟现中、郝五妮还款至2019年6月。2019年9月27日，中国农业银行股份有限公司巨野县支行从原告银行账户扣收保证金9025元，用于支付被告7-9月逾期借款本金、罚息及复利，并另扣收216796.43元，结清上述借款剩余本息。 本院认为，原告巨野县天成房地产开发有限公司以部分房源抵偿高安的工程款，与高安指定的购房人被告孟现中、郝五妮签订菏泽市新建商品房买卖合同(预售)及原、被告与中国农业银行股份有限公司巨野县支行签订的购房借款/担保合同，均是当事人在平等自愿的基础上达成，内容不违反法律强制性规定，符合双方以商铺折抵工程款的本意，因此，上述合同成立并生效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。被告孟现中、郝五妮与高安签订的协议没有证据证明已向巨野县天成房地产开发有限公司披露，巨野县天成房地产开发有限公司有理由相信孟现中、郝五妮是实际购房人。孟现中、郝五妮应当按照购房担保借款合同的约定期限按时还款，逾期还款应承担相应责任。2019年9月27日，中国农业银行股份有限公司巨野县支行因被告连续三期贷款未还，从原告银行账户扣收保证金9025元，用于支付被告7-9月逾期借款本金、罚息及复利，并另扣收216796.43元，结清上述借款剩余本息。按照合同约定，二被告应当自原告保证金被划扣之日起十日内偿还全部被扣款项，每逾期一日还应向出卖人支付被划扣款项万分之五的违约金，因此，原告要求二被告支付为其代偿的银行贷款本金225821.43元，并按日万分之五的标准支付违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于被告孟现中、郝五妮提出的因原告没有在期限内办理不动产权证而要求解除商品房预售合同的主张，双方合同中约定原告的义务只是在买受人自商品房交付之日起不超过90日内办理房屋登记手续时予以协助并提供必要的证明文件，对取得不动产权证没有约定明确具体的时间，因此，对被告该主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四规定，判决如下： 由被告孟现中、郝五妮于本判决生效之日起十日内支付原告巨野县天成房地产开发有限公司代偿的银行贷款本金225821.43元，并以225821.43元为基数，按日万分之五的标准支付给原告违约金，自2019年10月7日起，计算至实际付清之日止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4687元,保全费3120元，由孟现中、郝五妮负担6336元，巨野县天成房地产开发有限公司负担1471元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  邱剑波 审 判 员  王 庆 人民陪审员  徐 彬 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  田梦奇