文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1602号上诉人（原审原告）：陈伟，男，1988年9月11日出生，汉族，城镇居民，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：张义，重庆万忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆仙女天街房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路****2－10，统一社会信用代码91500232073650514U。法定代表人：鲜坤武，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭兵，重庆乐扬律师事务所律师。上诉人陈伟因与被上诉人重庆仙女天街房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院（2020）渝0156民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人陈伟的委托诉讼代理人张义、被上诉人重庆仙女天街房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭兵均到庭参加了诉讼(询问）。本案现已审理终结。陈伟上诉请求：改判驳回重庆仙女天街房地产开发有限公司对其提出的诉讼请求。主要的事实和理由是：1、其承租被上诉人重庆仙女天街房地产开发有限公司房屋后不久将该房屋转租给黄利明，重庆仙女天街房地产开发有限公司知晓并同意，在黄利明租用期间，房租费、物管费都是由黄利明在交纳，应当认定重庆仙女天街房地产开发有限公司与黄利明形成了租赁合同关系；2、黄利明在租用案涉房屋过程中，由于房屋多次漏水，重庆仙女天街房地产开发有限公司也多次维修，至今房屋漏水问题仍未处理，致使租赁房屋不能使用，黄利明向重庆仙女天街房地产开发有限公司提出不租用，并结清房屋费用；3、重庆仙女天街房地产开发有限公司租赁给其的房屋不属于商用房，不能收取租金。被上诉人重庆仙女天街房地产开发有限公司辩称：陈伟的上诉理由不能成立，一审判决查明的事实和适用法律适当，主张维持原判。重庆仙女天街房地产开发有限公司2020年7月2日向一审法院起诉请求：1、判决陈伟立即支付重庆仙女天街房地产开发有限公司2019年10月至2020年6月期间（2020年2月、3月免收）租金17.5万元及违约金（以17.5万元为基数，从2019年10月1日起按月利率20‰计算至款清之日止）；2、判决陈伟立即支付重庆仙女天街房地产开发有限公司2018年8月至2020年6月期间（2020年2月、3月免收）物业服务费10.5万元；3、该案的诉讼费由陈伟承担。一审法院认定事实：重庆仙女天街房地产开发有限公司、陈伟于2016年11月28日签订了《房屋租赁合同》，约定重庆仙女天街房地产开发有限公司将位于原重庆市武隆区仙女山镇宏泰路2号附－号车库出租给陈伟，租赁期限从2016年12月1日起至2022年11月30日止，其中2016年12月1日至2017年4月1日期间为免租期；租金按每月2.5万元计收，采取半年一交方式，提前10日缴纳下一期房租；陈伟每年支付重庆仙女天街房地产开发有限公司物业服务费6万元，与租金同期支付；租赁期内，在不变更房屋用途的情况下，陈伟有权将房屋的租赁权转让他人，但须向重庆仙女天街房地产开发有限公司提出书面申请并经其同意，按有关规定办理合同变更手续；陈伟应按期缴纳租金等费用，若逾期支付，按每日3‰支付违约金。合同双方当事人均在合同落款处签名和盖章确认合同效力。上述合同签订后，重庆仙女天街房地产开发有限公司按约将出租房屋交付陈伟使用。陈伟从2018年8月起未按约向重庆仙女天街房地产开发有限公司支付物业服务费和从2019年10月起未按约支付租金。截至2020年6月30日，陈伟应付重庆仙女天街房地产开发有限公司租金17.5万元和物业服务费10.5万元，重庆仙女天街房地产开发有限公司均免收2020年2月、3月新型冠状病毒疫情期间的租金和物业服务费。另查明，重庆仙女天街房地产开发有限公司主动将拖欠租金的违约金从每日3‰下调为按月利率20‰计算。一审法院认为，重庆仙女天街房地产开发有限公司、陈伟于2016年11月28日签订的《租赁合同》，是双方当事人在自愿的基础上达成的合意，未违反法律法规的禁止性规定和违背社会公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。合同签订后，重庆仙女天街房地产开发有限公司按约将出租房屋交付陈伟使用，已履行了全部合同义务。陈伟从2018年8月起未按约向重庆仙女天街房地产开发有限公司支付物业服务费和从2019年10月起未按约支付租金，其行为已构成严重违约，应依法承担违约责任。因此，重庆仙女天街房地产开发有限公司诉请陈伟支付租金17.5万元和物业服务费10.5万元的诉讼请求成立，该院予以支持。陈伟辩称自己从2017年10月起按合同约定将承租房屋转租给他人，转租时重庆仙女天街房地产开发有限公司知晓此事，不应承担责任。在该案中，陈伟未提交房屋转租的合同变更证据进行佐证，应承担举证不能的法律后果，故其辩称理由不成立，该院不予采纳。对于违约金的计算问题。陈伟未按约支付租金和物业服务费的行为，已构成严重违约，按照合同的约定，以其拖欠租金17.5万元为基数，按每日3‰支付违约金。重庆仙女天街房地产开发有限公司主动将违约金从每日3‰下调为按月利率20‰计算，是其对自己权利的处分，该院予以支持。综上，重庆仙女天街房地产开发有限公司诉请陈伟支付重庆仙女天街房地产开发有限公司租金17.5万元及违约金和物业服务费10.5万元的诉讼请求成立，予以支持。陈伟的辩称理由，证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：1、陈伟在该判决发生法律效力后三日内支付重庆仙女天街房地产开发有限公司2019年10月至2020年6月期间租金17.5万元及违约金（计算方式：以17.5万元为基数，从2019年10月1日起按月利率20‰计算至款清之日止）；2、陈伟在该判决发生法律效力后三日内支付重庆仙女天街房地产开发有限公司2018年8月至2020年6月期间物业服务费10.5万元。如果陈伟未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费减半交纳2787.50元（重庆仙女天街房地产开发有限公司已预交），由陈伟承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，该案争议的主要焦点可归纳为：1、与重庆仙女天街房地产开发有限公司形成该案房屋租赁合同关系的主体是陈伟，还是黄利明；2、重庆仙女天街房地产开发有限公司将案涉房屋租赁给陈伟是否合法。因陈伟在其与重庆仙女天街房地产开发有限公司2016年11月28日签订《租赁合同》的乙方处签有自己的名字，该《租赁合同》又明确约定了重庆仙女天街房地产开发有限公司将案涉房屋租赁给陈伟使用，后重庆仙女天街房地产开发有限公司已经按照该《租赁合同》的约定客观上将案涉房屋交付给了陈伟，履行了交付租赁物的合同义务；陈伟作为案涉《租赁合同》的承租人在租赁期内虽然将案涉租赁房屋转租给了黄利明使用，并由黄利明直接向重庆仙女天街房地产开发有限公司支付了房屋租金及物业管理费，但陈伟并未与重庆仙女天街房地产开发有限公司办理合同变更手续或解除陈伟与重庆仙女天街房地产开发有限公司签订的上述案涉《租赁合同》，按照合同的相对性原则，陈伟仍然是案涉《租赁合同》的承租人，可以确认与重庆仙女天街房地产开发有限公司形成该案房屋租赁合同关系的主体还是陈伟，并非黄利明，陈伟作为案涉房屋的承租人依法应当承担该案《租赁合同》的约定义务；陈伟上诉提出“与重庆仙女天街房地产开发有限公司形成房屋租赁合同关系的主体是黄利明”的理由，没有相应的事实根据和法律依据，依法不能成立。陈伟在二审中提出案涉租赁房屋不属于商用房，不能收取租金，但因其并未向本院举示足够、充分的事实根据和法律依据予以证明，从本案现有的证据来看，陈伟与重庆仙女天街房地产开发有限公司签订的案涉《租赁合同》也未违反相关的法律、行政法规的强制性规定，故陈伟上诉提出“重庆仙女天街房地产开发有限公司将案涉房屋租赁给其使用不合法”的理由，本院不予支持。一审判决认定该案其他无争议的事实，本院二审中依法予以确认。综上，上诉人陈伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件诉讼费5575元，由上诉人陈伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 张 斌审 判 员 陈胜友二〇二〇年十一月十一日法官助理 杨丽彦书 记 员 尹 童