黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7175号上诉人(原审原告)：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区顺水街**。法定代表人：姜晓东，总经理。委托诉讼代理人：芦慧媛，该公司员工。被上诉人（原审被告）：郭中立，男，1973年7月3日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。上诉人哈尔滨市香开物业管理有限责任公司（以下简称香开物业公司）因与被上诉人郭中立物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终6661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香开物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决郭中立给付2010年-2019年7月欠交物业服务费1866.48元；2.诉讼费用由郭中立负担。事实和理由：一、《小区共用部位、公共配套设施维修费协议书》(以下简称《协议书》）约定民用建筑按使用面积每月0.3元交纳维修管理费，同时明确，“上述费用测算标准按省、市有关文件规定和实际发生确定，如物价涨幅发生变化，标准相应调整”。2013年11月《哈尔滨市物业服务费收费管理办法》已经将基础物业服务价格做了调整到0.6元每平方米每月,应按此标准执行,这既是合同约定又是有关部门规一审法院两次判决均认定《协议书》合法有效，却选择性适用《协议书》，对此二审法院应予纠正，判决认定按0.6元每平方米每月标准计付物业费。二、一审判决关于上调物业费应经业主大会过半数通过、经有关主管部门同意的认定与事实不符对此认定应予纠正。首先珠江小区未成立业主大会，也未按《物业管理条例》规定签订物业服务合同，香开物业公司对珠江小区的物业服务是延续前期物业服务合同关系,因而关于物业费调整问题无法经业主大会等程序进行。物业服务收费早已放开,实行政府指导价和市场约定价,物业费标准不需要主管部门批准，香开物业公司主张的0.6元每平方米每月标准就是政府指导价，且该文件政府发布后即生效适用，也不需香开物业公司公示与否。其次，对物业费价格的调整，在《协议书》已经明确约定，履行协议书约定条款也不需要再次的表决、公示或批准。三、一审判决造成一个小区同等服务却出现两个物业费标准,现实中无法执行，会引发严重的不良后果，助长拖欠物业费业主欠费行为，打击损害正常交纳物业费业主利益。珠江小区正常按0.60元/平方米.月交纳物业费的业主近70%(正常交费业主名单及相关材料也已提交法庭)，以各种理由不交、欠交业主只有百分之十几。业主不按时交纳物业费实质是侵害已经按时交费业主的利益,欠费业主的非法行为得到一审法院的“褒扬”，不按时交纳物业费到头来可以少交,使不守规则的人获得法外利益，这种判决是非正义的判决，应当纠正。综上所述，一审判决应予撤销，并予以改判。郭中立辩称，不同意香开物业公司的上诉请求，答辩意见同上诉状。郭中立上诉请求：1.撤销一审判决书，按一审法院先前的第一次判决结果判决(即香开物业公司按900.43收取物业费)；2.赔偿因物业未履行楼顶的维护维修义务造成的漏水对业主家庭设施的损坏和损坏威胁形成的损失,即业主自行维修屋顶所花费的费用（两次卷材一次轻钢）共计6000元；3.诉讼费用由香开物业公司承担。事实和理由:一、物业服务不达标发生在业主断交物业费之前，责任在物业不在业主。物业服务费的涨价行为是在物业未履行合格的服务之后，所以涨价无效。物业列举了各种成本证据与物业提供了合格的服务不是必然关系，业主关心的是服务而不是物业自己的成本问题。二、在物业合同签订之初，即业主缴纳物业费期间,物业仅有一次维修业主屋顶行为，说明物业有维护维修业主屋顶的责任和义务，之后在业主继续缴纳物业费期间,物业不再维修维护业主屋顶,造成渗水，业主多次与物业交涉维修维护业主屋顶事项，没有结果，此时业主无法单独因此事起诉物业,没有法律规定起诉物业是解决纠纷的方式。协商未果的责任在物业公司不在业主，在这种情况下，业主无法继续缴纳物业费。业主始终没有以拒交物业费为手段进行抗辩，而是依据实际损失情况与物业协商未果，一审法院也基本承认业主提出的各种证据，但一审法院认为业主不应以拒交物业费的方式进行抗辩，所以郭中立提出由物业公司对因未履行对屋面楼顶维修维护责任造成业主的直接间接损失给于赔偿。香开物业公司辩称，香开物业公司已履行了管理服务义务，郭中立及其他业主无理由不交纳物业费。香开物业公司向一审法院起诉请求：1.判令郭中立给付2010年至2019年7月物业服务费4866.48元；2.由郭中立承担诉讼费用。一审法院认定事实：香开物业公司在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，约定香开物业公司为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅系按房屋使用面积每平方米0.30元/月收取物业费。其后，香开物业公司两次上涨物业费，2012年涨至按建筑面积每平方米0.4元收取，2015年1月1日，涨至按建筑面积每平方米0.6元收取。2019年8月，香开物业公司撤出珠江小区，不再提供物业服务。郭中立房屋位于珠江小区106栋4单元602室，建筑面积93.17平方米，使用面积62.53平方米。郭中立2010年至2019年7月欠交物业费。一审法院认为：香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。香开物业公司履行了物业服务义务，郭中立交纳了以前的物业费，故郭中立应继续依法交纳物业服务费用。本案争议的焦点为香开物业公司上调物业费收费标准是否有依据、郭中立应按什么标准交纳物业费、郭中立能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、香开物业公司上调物业费收费标准没有依据。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”香开物业公司与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但香开物业公司并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故香开物业公司调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定：“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，郭中立有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，香开物业公司擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此郭中立有权拒绝交纳香开物业公司上调部分的物业费，郭中立抗辩有理，一审法院予以支持。二、郭中立交纳物业服务费标准的依据。按照香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定，按使用面积每平方米0.3元收取物业费，但该协议书签订的时间为2002年，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故按建筑面积收取物业费，符合该规定。因此，郭中立应交纳2010年1月1日至2013年12月31日按使用面积0.3元/平方米计算的物业费900.43元（62.53平方米×0.3元×48月）,2014年1月1日至2019年7月31日按建筑面积0.3元/平方米计算的物业费1872.72元（93.17平方米×0.3元×67月），合计2773.15元，香开物业公司诉请超出部分，一审法院不予支持。三、关于香开物业公司的服务质量问题。关于郭中立辩称的香开物业公司物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，郭中立已经举证证明物业公司存在严重的不作为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于郭中立的该项答辩意见，一审法院不予采纳。判决：一、郭中立于本判决生效后立即给付哈尔滨市香开物业管理有限责任公司物业费2773.15元（2010年1月1日至2019年7月31日）；二、驳回哈尔滨市香开物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如郭中立未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（香开物业公司已预交），由郭中立负担，与上款一并给付哈尔滨市香开物业管理有限责任公司。二审中，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，二审争议的主要焦点系：香开物业公司在对珠江小区提供物业管理服务期间，珠江小区的业主应按什么标准交纳物业费；郭中立能否以香开物业管理公司服务瑕疵，免交、少交物业费。关于香开物业公司主张物业费收费标准问题。物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：“业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，香开物业公司对珠江小区提供物业管理服务期间，该小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，香开物业公司上调物业费未征求广大业主意见，亦没有将上调物业费的建议报请当地物业管理行政主管机关审核通过；当地街道办事处、居民委员会亦未对香开物业公司擅自变更物业收费标准进行相关备案。故香开物业公司上调珠江小区物业费的行为不符合法律、行政法规有关物业管理区域重大物业管理事项变更的形式要件，香开物业公司上诉要求郭中立按其单方上调物业费标准交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。郭中立与物业服务企业签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》对物业服务企业和郭中立具有约束力，一审法院按该协议约定的收费标准，判决郭中立给付香开物业公司物业费并无不当，本院予以维持。关于郭中立能否免交、少交物业费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该项法律规定赋予了业主在物业服务企业不履行或不完全履行合同义务的维权方式。本案中，郭中立提供的证据虽能证明香开物业公司提供服务期间，该小区庭院存在公共环境脏乱等情形，但郭中立举示的证据不足以证明物业管理瑕疵长期存在。且郭中立、香开物业公司订立物业服务协议载明，香开物业公司对该小区庭院、道路、给排水、公共服务配套设施、房屋共用部位提供管理服务。香开物业公司按照协议约定履行了公共配套服务的主要义务，能够保障小区业主的正常居住、生活，香开物业公司管理能力、服务质量存在的瑕疵，尚不构成其拒不履行合同义务的法律情形，不能因此成为郭中立长期拒交物业费的理由。此外，香开物业公司提供管理服务期间，郭中立以及小区业主并没有依法行使业主权利，要求香开物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，郭中立以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。诉讼中香开物业公司未要求郭中立承担迟延交纳物业费给付利息的违约责任，已趋于公平合理。郭中立仍要求按每平方米0.15元交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于郭中立主张因香开物业公司未履行维修维护义务给其造成财产损失，郭中立可另行主张侵权赔偿责任。综上所述，香开物业公司、郭中立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨市香开物业管理有限责任公司、郭中立各负担50元。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年十一月二十三日法官助理刘向坤书记员刘晶