广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2720号上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海九百教育科技有限公司，住所地:珠海市*******人防工程，统一社会信用代码:914************268。法定代表人：林巧甜，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李晓雄，广东鼎量律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：李凌玲，女，1984年5月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：440************049。委托诉讼代理人：蔡明艳，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋悦，广东华杨律师事务所律师。上诉人珠海九百教育科技有限公司（以下简称“九百公司”）因与被上诉人李凌玲房屋租赁合同纠纷一案，九百公司不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402民初11182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人九百公司的委托诉讼代理人李晓雄与被上诉人李凌玲的委托诉讼代理人宋悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人九百公司上诉请求：1、对（2019）粤0402民初11182号判决第三项予以改判；2、判令李凌玲向九百公司支付拖欠的合同费用（包括租赁、保洁费、场地投入及维护费、代收公摊水电费）人民币699406元（此为九百公司第一项诉讼请求1148790元扣除一审判决确认的449384元）；3、判令李凌玲赔偿九百公司因李凌玲未履行清场义务而遭受的经济损失（该经济损失自2018年12月1日起，按约定的合同费用的标准计算至李凌玲2019年4月27日实际完成清场之日止。截止，该经济损失暂计为人民币402300元）；（上述诉讼金额合计人民币1101706元）事实与理由：九百公司认为原审判决认定事实不清，责任划分不明，处理不当。具体事实和理由如下：一、原审判决无视九百公司于2017年9月20号已按约定将案涉租赁房屋交付李凌玲，且李凌玲于同年11月进场装修，开始使用租赁物的事实。以配套消防设施验收迟延影响李凌玲开业为由，认定九百公司违约。这一认定不符合客观事实和合同法归责原则，九百公司已按照《租赁合同书》约定完全履行了己方的合同义务，没有任何违约行为。李凌玲答辩及反诉的理由是九百公司消防工程验收迟延导致其无法及时完成装修以及开业，构成了违约，并且要求九百公司返还保证金以及支付占用费。九百公司认为本纠纷为租赁合同纠纷，在双方都确认租赁合同有效的前提下，双方的合同的权利义务以及违约责任应依照租赁合同的相关约定来认定。九百公司的合同权利义务在合同第六条“甲方权利义务”条款有明确的约定，共6项。其中涉及到租赁物，场地及设施的内容有两项。“3、甲方向乙方场地按现状，水电系统，消防系统，给排水系统”、“5、甲方负责场地公共设施的正常维护和保养，及非乙方造成的公共设施故障，损坏的维修工作，并承担其费用”。在合同的履行过程中。九百公司已经于2017年9月20日按照约定向李凌玲提供了符合合同约定要求的场地。按现状的配套设施系统符合合同要求。其次，双方没有发生合同第5款所涉及的公共设施维护方面的纠纷。因此，九百公司并无任何违约之处，李凌玲将公共部分消防工程事项强加于涉案合同租赁合同，没有事实依据，李凌玲的装修设计到11月28日才完成提交，其装修施工过程中九百公司的公共部分消防工程也将近完工，对其施工并无影响。并且，李凌玲是否开业取决于无数的其他因素。其开业与否，与其是否使用案涉场地，以及是否应该缴纳租金及相关费用，是不同的法律关系。因此李凌玲反诉的理由不成立，李凌玲不按时缴纳租金才是本纠纷产生的根本原因，构成了违约。2、案涉房屋公共通道部分的消防工程设计于2017年8月8日通过主管部门审核；工程竣工后于同年12月通过了专业机构的消防设施检测，于2018年2月通过了主管部门消防工程验收审核。期间，李凌玲并没有停止使用租赁房屋。三、关于案涉租赁房屋公共部分消防工程。案涉房屋原名东宝大厦，在1999年2月1日就已经通过了主管部门消防验收，该大厦的消防系统是合格的，并且一直使用至今。另外，因为要改变用途，九百公司在2017年的8月就已经完成了公共部分消防工程的设计，经过了审核后开始施工。该公共部分消防工程在2017年12月之前已经全部竣工。从检测机构广东华建电气消防安全检测公司的检测报告可以得知，消防设施是完善并且是合格的。至于在2019年2月才通过消防责任主管部门的验收，那是一个消防主管部门的审批过程。该审批过程对九百公司的二次装修、设计施工进度没有任何影响。事实上李凌玲在2017年的11月才完成设计，11月27日才进场装修。此时与李凌玲的公共部分的消防施工是同步的，中间只有不到一个月的间隔，对李凌玲的装修影响微乎其微。李凌玲本身在装修涉及、施工环节不断拖延，直到2018年5月才完工。这与九百公司的公共部分消防工程没有任何关联。四、关于李凌玲违约责任。李凌玲在2017年9月20日接收案涉租赁房屋，直到2017年11月才向九百公司提交装修设计图纸，就已经构成了合同违约；自2017年11月开始，一直以各种理由不支付房租及相关费用，构成了合同根本违约；李凌玲在装修及消防施工完工后，直到2018年9月份才设立相关公司，其拖延行为没有任何合理的理由解释，也违反了双方租赁合同的约定。五、原审判决关于双方《战略框架合作协议书》事实的认定和处理缺乏事实依据和法律依据。双方在2017年9月11日签订《租赁合同书》当日，还签订了一份《战略框架合作协议书》。九百公司认为从租赁合同角度而言，该《战略框架合作协议书》是合同附件，其记载的内容与租赁合同密切相关，是合同的补充和组成部分。如果双方没有战略合作关系，李凌玲每月应支付的租金及其他费用就是80460元，这是没有争议的事实。因为双方建立起战略合作关系，九百公司愿意在此基础上给予李凌玲优惠，这是一个附条件的民事行为。既然李凌玲一开始就严重违约，并且也因李凌玲的行为导致双方战略合作关系并没有建立起来。那么，租赁合同价格优惠的前提条件并不存在，九百公司按优惠之前约定的租金及费用标准要求李凌玲支付并无不当。既符合商业惯例，也没有违反法律规定。九百公司当庭发表补充意见如下：对于判决的第一项，李凌玲于判决发生效力之日10日内向九百公司支付合同费用449384元。九百公司对该判决要求改判事实部分补充一下，九百公司认为原审判决遗漏了一个主要的内容，案涉的出租场地公共部分的消防工程在2018年12月已经完工，原审没有认定这一重要事实。综上，九百公司认为李凌玲的行为构成了合同根本违约，应承担本纠纷全部责任。原审判决判项三缺乏事实依据和法律依据，应予改判。九百公司为维护自身合法权益特起诉至贵院，恳请贵院在查明事实的基础上，判如所请。李凌玲辩称，1、九百公司并未要求撤销原审判决第一项并改判，故其无权就涉案合同费用另行提出主张。九百公司在上诉请求中仅要求撤销原审判决第三项并改判，原审判决第三项为驳回九百公司其他诉讼请求，对应的是九百公司一审的诉讼请求3（关于未清场的经济损失）、4（关于违约金）、5（关于律师费），根据九百公司提出的上诉请求3，其仅针原审判决第三项中未清场的经济损失提出上诉，故本案就九百公司的上诉仅应审查上诉请求1、3。2、九百公司提出上诉请求2要求李凌玲支付拖欠的合同费用699406元，对该请求李凌玲认为：其一，九百公司未要求撤销原审判决第一项（关于合同费用的判项），其无权就涉案合同费用另行提出主张；其二，该项上诉请求的金额为699406元（为一审诉讼请求1148790元-原审判决第一项判决的449384元），对此李凌玲认为，即便九百公司的主张成立，九百公司在二审阶段仅就699406元提起上诉，本案二审仅能在九百公司请求的范围内即699406元判决。二、关于九百公司其他意见的回应。1、关于涉案房屋交付时间。九百公司主张其于2017年9月20日交付涉案商铺，但根据双方一审庭审中所述，双方交付商铺并未办理相关手续，九百公司也无证据证明商铺交付时间，故其举证不能，应承担不利的法律后果。事实上九百公司于2017年11月27日交付房屋。同时九百公司向李凌玲承诺可于2017年12月20日完成消防验收。于是李凌玲事实上于2017年11月30日入场装修，九百公司在2388号案件中2019年6月21日的庭审笔录第15页，也自认涉案商铺1-4层公共部分的装修是于2017年12月1日完成的，与李凌玲所述的时间吻合。同时根据消防法第13条的规定，工程未经消防验收或者消防验收不合格禁止投入使用。在涉案商铺公共部分于2018年2月11日方取得消防验收的情况下，李凌玲认为涉案商铺的有效交付时间是2018年的2月11日。2、关于未通过消防工程验收导致李凌玲无法及时装修及开业是否构成违约。对于该问题的认定李凌玲一审提交的证据8中，珠海市中级人民法院已有生效的法律文书认定“九百公司申报案涉房屋所在的凤凰微校教育广场公共部分室内装修工程实际上于2018年2月11日才经消防验收合格，已经超出了合同约定辛星应当开业的时间，导致辛星无法在合同约定的期限内完成装修及开业，九百公司的行为已经构成违约。九百公司上诉主张其既无违约，也没有履行瑕疵，与事实不符，一审法院不予采纳”，故对于九百公司在本案中的同样主张，在本案也应不予采纳。3、关于本案李凌玲不是适格主体的问题。九百公司在上诉状中称“李凌玲于2018年9月份才设立相关公司，其拖延行为没有任何合理的理由解释”，由此可知，九百公司也认可涉案《租赁合同书》的主体是珠海香洲区新途英语培训中心有限公司，因此本案李凌玲不是适格主体。4、关于原审判决认定租金标准的问题。九百公司主张因《战略框架协议书》未履行，故应按照80460元/月的标准支付合同费用，对此李凌玲认为：根据《租赁合同书》第十六条的表述“双方通过友好协商一致，乙方与甲方签订战略合作，依据战略合作协议约定，甲方同意将本合同第四条的第1、2款变更为：”，故该条款已明确双方关于合同费用的约定以及变更，该条款并未明确为附条件的条款，故九百公司的主张不能成立，请贵院依法不予采纳。李凌玲对九百公司补充上诉意见回应：不同意九百公司当庭要求改判第一项，其该项上诉请求应当在上诉期届满前提出。九百公司向一审法院起诉请求：1.判令李凌玲向九百公司支付拖欠的合同费用（包括租赁、保洁费、场地投入及维护费、代收公摊水电费）人民币1148790元（包括2017年10月1日起至2018年11月30日止合同费用；2.判令九百公司不予退还李凌玲已交纳的保证金费用合计人民币160920元；3.判令李凌玲赔偿九百公司因李凌玲未履行清场义务而遭受的经济损失402300元（自2018年12月1日计算至2019年4月27日实际清场日，按每月80460的租金标准计算）；4.判令李凌玲向九百公司支付违约金人民币160920元；5.判令李凌玲赔偿九百公司的律师费支出人民币50000元（上述诉讼金额合计人民币1922930元）。李凌玲向一审法院反诉请求：1.判令九百公司向李凌玲返还履约保证金人民币116220元及支付资金占用费人民币8406.05元（以人民币116220元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年7月4日暂计至2019年9月16日，为8406.05元，应计至实际返还李凌玲之日止）；2.判令九百公司向李凌玲返还装修安全保证金人民币5000元；3.判令九百公司承担反诉全部诉讼费用。以上金额合计：129626.05元。一审法院查明事实：2017年8月8日，珠海市公安消防局出具《建设工程消防设计审核意见书》（珠公消审字[2017]第0843号），核定珠海九百百货有限公司珠海凤凰微校教育广场公共部分室内装修工程（广州市普利达消防工程有限公司设计）消防设计合格。2017年9月11日，九百公司（作为甲方）与李凌玲（作为乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将坐落于珠海市香洲区*********（凤凰微校）的202铺位租赁给乙方经营少儿英语，品牌《新途》；本合同签订前，乙方已对租赁场地进行实地视察，清楚了解租赁场地之现状，并同意甲方以现状租予乙方；租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止，场地免租装修期30天，以2017年11月1日为乙方场地租金的起计日，以2017年11月30日为代收公摊水电费、保洁费、场地及设备维护费的起计日；合同签订当天，乙方须向甲方交纳履约保证金116220元，当天未交纳的，本合同自动终止；双方合同签订当天，乙方须交纳首月租金40230元，代收公摊水电费、保洁费、场地设备及维护费40230元，租赁期间，乙方须于每月5日前自行到甲方财务部交纳当月合同费用即80460元（其中包括：租金40230元、保洁费8046元、场地投入及维护费8046元、代收公摊水电费24138元）及上一个月电费给甲方；如逾期未交，每超期交纳一天，按欠缴费总额的3‰加收滞纳金，逾期十天以上仍不缴费者，按违约处理；若乙方在2017年10月10日之前未开业或未按本合同的约定完成重新装修，则视为乙方违约离场（因甲方原因致使乙方未开业的除外），如因装修或其他原因确需推迟开业，乙方须向甲方书面申请，经甲方书面同意后方可推迟开业；乙方拖欠租金和其他费用超过十天（含十天）的，视为乙方违约；若乙方违约，乙方所缴纳的履约保证金及已交的一切费用不予退还，乙方向甲方支付违约金160920元，同时免租期内的租金及合同期内所享有的一切优惠全部补交给甲方，乙方还须将实际租用场地期间欠缴的租金、水电费及其他相关费用付给甲方，若给甲方造成经济损失的，乙方还须承担赔偿实际损失的责任等等。合同第十六条约定，乙方与甲方签订战略合作，依据战略合作协议约定，甲方同意将本合同的第四条第1.2款变更为：1.双方签订合同当天，乙方须交纳首月租金20955元，代收月公摊水电费、保洁费、场地设备及维护费40230元；2.租赁期间，乙方须于每月5日前自行到甲方财务部交纳当月合同费用58110元（其中包括：租金20955元/月；保洁费5811元/月；场地投入及维护费5811元/月；代收公摊水电费17433元/月）及上一个月自用电费。同日，九百公司（作为甲方）与李凌玲（作为乙方）签订《战略合作协议书》，约定甲方将部分物业租赁给乙方使用，乙方承诺将物业用于开设英文培训，品牌为“新途”；双方合作期限自2017年10月1日至2020年9月30日，合作期间双方不得随意终止，任何乙方欲终止本协议，须提前六个月与对方协调。2017年9月20日，李凌玲向九百公司交纳履约保证金116220元及首月租金58110元，九百公司向李凌玲出具收据。2017年11月28日，李凌玲向九百公司支付了装修安全保证金5000元,九百公司出具收据。2018年2月11日，广东省珠海市公安消防局于出具《建设工程消防验收意见书》[珠公消验字(2018)第0199号]，综合评定珠海九百百货有限公司珠海凤凰微校教育广场公共部分室内装修工程（广州市普利达消防工程有限公司设计）消防验收合格。2018年8月16日，珠海市香洲区教育局就珠海市香洲区********有限公司（地址为珠海市香洲区**************）下发《民办学校办学许可证》。2018年11月26日，九百公司向李凌玲发出《解除租赁合同通知书》，载明鉴于李凌玲未能按《租赁合同书》约定，履行交付租金以及开业等合同义务，且经多次催告后仍拒不履行，通知李凌玲2018年12月1日起解除《租赁合同书》，并要求李凌玲于2018年11月30日前将承租场地腾退，否则，则视为放弃留置在场地内的所有物品，由此产生的后果由李凌玲自行承担。2018年12月3日，李凌玲回函九百公司，载明：“1.在双方签订合同之时，贵司未能取得合法有效的消防验收证明，且未书面告知本人，贵司此举存在明显的欺诈行为，对此本人将保留追诉合同无效的权利。2.贵司催促本人履行《租赁合同书》的开业约定，但本人认为贵司未达到当初签订合同时所做的商业配套承诺且未达到应有的开业条件，并就此事已多次与贵司负责人（侯歌）沟通，然贵司一直未决。因此贵司未能如约履行合同义务，致使合同目的无法顺利达到，贵司应为此承担相应的违约责任。3.贵司向本人发出《通知书》之时，已单方作出了解除合同通知，且要求本人于2018年11月30日前将铺位腾退、清空。但本人在贵司要求的时间内撤场时被贵司阻止，导致无法搬离公司财产，对此，本人将会保留起诉贵司财产侵权的权利。”2018年12月8日，九百公司向珠海市公安局朝阳派出所报警称，涉案商铺内的中央空调被盗，门锁被撬。2019年2月14日，珠海市香洲区工商行政管理局向珠海市香洲区********有限公司（地址为珠海市香洲区**************）下发《营业执照》。此外，李凌玲提交其与Sages侯（微信号：gobuy900）的微信往来部分记录的复印件。2017年9月11日，李凌玲问：“侯哥，我们装修期是多少，没有看啊，要给我们至少两个月的装修期啊。”侯回复：“整体开业前全免，放心，不会亏待你们滴。”2017年12月4日，李凌玲问：“侯哥，你们整栋楼的消防什么时候通过呢，我打算加快速度装修搞好资格证的事。”侯回复：“我要他们20号出证，这两天已经在调试了，你们还没有进场装修吗？”李凌玲：“进场装修啦，太好了，你那边快我这边也可以。”2018年3月28日，李凌玲：“候哥，我们需要你们整栋楼的消防合格证，教学资格证需要，给我们复印件，加盖一下你们公司的章就行。”候回复：“明天吧！”2018年7月4日，九百公司称：“到时算你们的滞纳金，公司已经提上议程了。我们3月已经开业了，交租。”李凌玲回复：“又准备打官司吗？给我们发律师函？整层楼什么状况？”九百公司回复：“看看后来的一家一家在你们后面都装修开业了，你们无故拖延。”2018年7月10日，李凌玲称：“这是什么意思，如果是这样的合作，我们决定九月份开业的计划就不开了，开始打官司吧。”九百公司回复：“你们拖得太久了。”李凌玲主张该微信号为九百公司的总经理侯歌，但其称因手机损坏无法提供微信的原件供当庭核对，九百公司对上述微信记录的三性不予认可。根据珠海市市*监督管理局的登记信息查询，珠海市香洲区********有限公司（以下简称“新途公司”）设立于2018年9月12日，法定代表人为李凌玲，股东为李凌玲、王春晓和徐辰，公司注册资本为18万元。另，九百公司于2019年2月14日向一审法院起诉李凌玲、新途公司房屋租赁合同纠纷一案（[2019]粤04**民初2388号）。在该案的诉讼中，一审法院于2019年4月24日组织双方做笔录并现场查看，现场中仅有一些桌椅，双方同意李凌玲于2019年4月25日搬走桌椅。其后，因九百公司未于接到一审法院交纳诉讼费通知后的规定期限内足额交纳案件受理费，一审法院于2019年7月18日下发《民事裁定书》，裁定该案按照九百公司撤回起诉处理。九百公司委托诉讼代理人于一审庭审中陈述，涉案商场于2018年3月整体开业。九百公司于2017年9月20日在李凌玲交付履约保证金时已向李凌玲交付了涉案租赁房屋。李凌玲向九百公司支付了首月租金和合同费用合计58110元、履约保证金116220元、装修保证金5000元。九百公司对于涉案商铺未上锁，李凌玲在2019年8月至9月期间一直使用涉案商铺向教育部门和工商部门申请证照。李凌玲委托诉讼代理人于庭审中陈述，涉案商场于2018年5月整体开业，九百公司是在2017年11月27日才交付的涉案房屋，此前还在装修。九百公司于2017年11月27日通知李凌玲入场装修，李凌玲其后于2017年11月30日入场装修，因九百公司未在承诺的2017年12月20日前取得消防验收，为减少损失而停工，直到2018年2月得知消防验收合格后重新恢复装修。但由于九百公司违反整体开业前不收费的承诺，双方未达成一致意见，因此李凌玲应享有解除权。李凌玲于2018年7月4日腾退涉案商铺，仅余少量桌椅因九百公司对涉案商铺上锁因此未搬离。李凌玲在涉案商铺中所装空调已在2018年7月4日全部搬走，并未于2018年10月前往涉案商铺拆运空调。一审法院认为，涉案《租赁合同书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。结合本案证据和当事人的诉辩意见，本案的争议焦点具体分析如下：关于李凌玲是否本诉适格被告的问题。涉案《租赁合同书》的签署方为李凌玲和九百公司，双方在签订合同时虽约定的经营品牌为“新途”，但新途公司并未设立，且李凌玲并未向九百公司表明其开设新途公司的意愿，并不能当然的认为李凌玲系代表新途公司签订的合同。此外，合同的有关款项是由李凌玲个人支付的，并非新途公司支付，新途公司亦从未对李凌玲的签约行为有过明确追认。九百公司与李凌玲签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，双方成立房屋租赁合同关系，均应恪守诚信，依约履行合同义务。故一审法院对于李凌玲签订合同是代表新途公司、其并非本诉中适格被告的抗辩理由不予采纳。关于李凌玲是否违约的问题。李凌玲租赁涉案商铺用于开设少儿英语，商铺及所在楼房通过消防验收是经营开业前的必要条件，案涉商铺于2018年2月11日才通过消防验收合格，已经超出了合同约定的李凌玲于2017年10月10日前的开业时间，故李凌玲未在合同约定的期间前开业或完成装修不构成违约，而九百公司迟延通过公共部分室内装修的消防验收，导致李凌玲无法在合同约定的期限内完成装修及开业，确实构成了违约。但其后涉案租赁场地于2018年2月获得了消防验收通过，并未影响李凌玲实现涉案租赁合同的目的，故九百公司的上述违约情形并未构成根本性违约。相反，李凌玲在案涉商铺迟延通过消防验收后，继续对案涉商铺进行装修，并以案涉商铺注册成立新途公司，取得《民办学校办学许可证》，以实际行为同意继续履行合同。双方虽然未对合同租金以及开业时间重新达成一致意见，但依照合同约定，李凌玲应当按照约定在合理的期限内完成装修并开业，并向九百公司支付相应的租金等合同费用，而直至九百公司2018年11月26日向其发出《解除合同通知书》之前，李凌玲近10个月的时间内未开业及未支付2018年2月11日之后的租金等费用，构成根本性违约。九百公司向李凌玲邮寄解除合同通知书，并告知双方该合同于2018年12月1日解除，有事实和法律依据，且李凌玲于回函中明确收到上述通知，故一审法院认定九百公司通知书中告知的2018年12月1日双方合同解除。李凌玲抗辩于2018年7月4日告知九百公司解除合同，但仅为李凌玲单方的意愿，未与九百公司协商一致，并且此时影响双方继续履行合同的消防验收因素已经消除，而李凌玲提供的《民办学校办学许可证》中同意在涉案租赁场地开班培训学校，与其主张教育局回复不符合小学培训环境的事实不符，故李凌玲此时不享有合同解除权，其有关双方合同于2018年7月4日已经解除的抗辩，一审法院不予采纳。综上，鉴于李凌玲的行为构成根本性违约，一审法院对于其反诉请求九百公司返还履约保证金、装修安全保证金及支付相应资金占用费的主张不予支持。对于九百公司本诉请求确认不予退还保证金费用160920元，因双方于合同中约定保证金金额为116620元，九百公司于一审庭审中亦自认亦收取李凌玲交纳的履约保证金116620元和装修保证金5000元，故一审法院仅支持其不予退还以上实收合计保证金121620元。第三，关于李凌玲应向九百公司支付的合同费用（包括租金和其他费用）问题。1.就李凌玲应付合同费用的起算日期问题。考虑到案涉商铺公共部分的装修及消防验收对李凌玲使用案涉商铺以及开业时间均有不可忽略的影响，在通过消防验收后，李凌玲亦需要一定的合理期限予以装修，合同中约定装修免租期为30日，一审法院采纳该期限为通过消防验收后李凌玲装修的合理期间，对九百公司要求李凌玲支付2017年10月1日至2018年3月13日（2月11日之后30日）的租金及2017年10月1日至2018年2月11日的合同其他费用，不予支持。此外，李凌玲提交微信聊天记录证明九百公司总经理曾承诺在凤凰微校整体开业前免租金，该微信聊天记录仅是部分的记录，并不完整，且李凌玲并未提交微信聊天记录手机原件供核对，真实性亦无法核实，不能真实的反映双方曾协商一致免除租金的事实，故一审法院对于李凌玲该项抗辩不予采纳。在涉案租赁场地公共部分通过消防验收后，李凌玲以实际行为认同继续履行合同，故其应当支付自2018年3月13日起的合同费用。2.就李凌玲应付合同费用的截止时间问题。双方对于涉案合同的解除时间存在争议，李凌玲辩称其于2018年7月已腾退涉案租赁场地并提出解除合同，但九百公司并不予以认可。一审法院认为，李凌玲并未提交有效证据证明其于2018年7月已腾退涉案商铺交还给九百公司，且截至（2019）粤0402民初2388号案的诉讼中，李凌玲于2019年4月25日方在一审法院的主持下前往租赁商铺现场搬走桌椅，可见李凌玲并未于2018年7月实际清空涉案租赁商铺，致使涉案商铺于双方发生争议后较长时间内未得到有效利用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一审法院对于李凌玲上述合同于2018年7月已解除的意见不予采纳。九百公司向李凌玲发出的《解除租赁合同通知书》中明确要求李凌玲于2018年11月30日腾退涉案商铺，现九百公司主张李凌玲支付截至2018年11月30日止的合同费用有合理依据，一审法院予以支持。3.就李凌玲应付合同费用的计算标准问题。双方于《租赁合同书》中第十六条明确约定变更后租金及相关费用的计算标准，但九百公司认为双方未开展战略合作，故该项租金变更条款未生效。一审法院认为，该条款的具体文义内容中并未约定该条款是附条件生效的条款，双方合同第十六条明确约定变更合同中第四条约定的费用标准，九百公司按照第四条约定计算合同费（包括租金及保洁费、场地维护费等其他费用），与双方约定不符，一审法院不予支持。至于租金递增的问题，依照合同第四条约定，租金的递增应在“上一年度的基础上递增5%”，双方对于该条款中“上一年度”的定义存在分歧。考虑到合同中约定的原租金起算时间已接近2017年的年底，即按照实际租赁年度计算“年度”应更符合双方约定的本意，亦更符合租赁市场的交易习惯。据此，李凌玲应付合同费用应以每月58110元为基数计算、自2018年3月13日起计至2018年11月30日止（共262日），合计507494元（58110元×12个月/360日×262日[footnoteRef:1]）。此外扣除李凌玲已支付的首月租金58110元，一审法院认定李凌玲尚应向九百公司支付449384元。[1:]第四，关于九百公司主张李凌玲未履行清场义务而遭受经济损失的问题。鉴于九百公司向李凌玲发出的《解除租赁合同通知书》中明确要求李凌玲于2018年11月30日腾退涉案商铺，且已告知李凌玲逾期腾退则视为放弃留置在场内的物品，其后李凌玲的复函亦已明确双方解除合同的事实。则九百公司在知悉李凌玲方的态度和涉案商铺的当时情况下，理应于2018年11月30日后自行收回涉案商铺以防止损失进一步扩大。但事实上九百公司并未收回并任由商铺空置，故九百公司对于涉案商铺2019年11月30日后空置的经济损失有不可推卸的责任，一审法院对于九百公司主张李凌玲支付相关经济损失的主张不予支持。第五，关于九百公司主张李凌玲支付违约金的问题。如上论述，李凌玲的行为构成违约，确实应当承担相应的违约责任。但一审法院认为，九百公司扣除李凌玲预先支付的保证金和违约金同属于违约责任的范畴，结合本案中双方合同履行的情况和九百公司亦存在一定程度违约的事实，考虑到一审法院已支持九百公司没收保证金的请求，一审法院对九百公司要求李凌玲再另行支付违约金160920元的请求，不予支持。第六，关于九百公司主张李凌玲支付律师费的问题。九百公司并未提交相关证据证明其已实际支出了律师费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，一审法院对于其请求李凌玲负担律师费50000元的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：—、李凌玲于本判决发生法律效力之日起十日内向九百公司支付合同费用共449384元；二、九百公司不予退还李凌玲已交纳的保证金121620元；三、驳回九百公司其他诉讼请求；四、驳回李凌玲的全部反诉请求。本诉案件受理费22106元，由九百公司负担12106元、李凌玲负担10000元；反诉受理费2893元和保全费5000元，由李凌玲负担。二审期间，李凌玲向本院提交如下证据：证据1、追认说明（九百公司）；证据2、追认说明（珠海中院）。共同拟证明：本案李凌玲与王春晓、徐辰作为共同发起人设立新途公司，因设立及经营新途公司需要，李凌玲代表新途公司向九百公司承租涉案商铺，新途公司已于2018年8月份成立，租赁合同的权利义务应由新途公司承担。九百公司质证认为：两份证据不属于二审新证据，不同意质证。本院对李凌玲提供证据认定意见如下：九百公司对李凌玲提供证据不同意质证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本院二审期间，李凌玲向本院提出撤回上诉申请，本院以（2020）粤04民终2720号民事裁定书，裁定准许李凌玲撤回上诉申请。经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，结合双方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为涉案租赁合同解除以及解除违约责任由谁承担的问题。本案是因租赁合同关系引起的纠纷，涉案《租赁合同书》的签署方为李凌玲和九百公司，《租赁合同书》缔约主体为李凌玲和九百公司，双方在签订合同时虽约定的经营品牌为“新途”，但新途公司当时并未设立，没有证据证明李凌玲在签约时支付的保证金和首月的租金与新途公司有关联，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题规定（三）的规定：发起人为设立公司，以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的人民法院应予支持。因此，即使李凌玲为设立公司以自己的名义对外签订合同，九百公司请求合同相对人李凌玲承担合同责任，符合法律规定。商铺及所在楼房通过消防验收是经营开业前的必要条件，2018年2月11日，广东省珠海市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》综合评定九百公司珠海凤凰微校教育广场公共部分室内装修工程消防验收合格，此时，已经超出了案涉《租赁合同》约定的应当开业的时间，导致李凌玲无法在案涉《租赁合同》约定的期限内完成装修及开业，九百公司迟延通过公共部分室内装修的消防验收，构成了违约，应承担相应违约责任。因为九百公司珠海凤凰微校教育广场公共部分室内装修工程消防验收合格超出了《租赁合同》约定的2017年10月10日前的开业时间，李凌玲未在合同约定的时间开业以及完成装修不构成违约。李凌玲作为租赁合同的承租方在签订案涉租赁合同时对租赁场地所尚处于开业前招租准备期间，是否通过公共消防验收等情况应该是清晰了解的，其理应在缔约时持谨慎态度并判断可能存在的商业风险进而决定自身的行为。根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，李凌玲应对其租赁的房屋是否具备公共部分室内装修的消防验收尽最大的审慎注意义务，李凌玲没有尽到审慎注意义务，自身存在较大过错。李凌玲在案涉商铺通过消防验收后，继续对案涉商铺进行装修，以实际行为同意继续履行《租赁合同书》。依照《租赁合同书》约定，李凌玲应向九百公司支付相应的租金等合同费用，李凌玲近10个月未支付租金等合同费用，构成根本性违约。一审法院结合本案中双方履行合同的情况和九百公司违约在先的事实，考虑到在通过消防验收后，李凌玲亦需要一定的合理期限予以装修，合同中约定装修免租期为30日等等，一审法院判决李凌玲支付从2018年3月13日九百公司通过消防验收合格起到2018年11月30日李凌玲腾退涉案商铺止的合同费用公平合理，本院二审予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。九百公司上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人珠海九百教育科技有限公司预交二审案件受理费人民币16614元，由上诉人珠海九百教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十二月三日书记员  曾芷欣