上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13401号原告：上海泽哲文化创意有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：丁瑞勇，执行董事。委托诉讼代理人：陈辉，上海明伦(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷建华，上海明伦(无锡)律师事务所律师。被告：吴晓曼，女，1982年4月26日出生，汉族，户籍地湖北省通城县。委托诉讼代理人：陆志诚，上海知信律师事务所律师。原告上海泽哲文化创意有限公司(以下简称泽哲公司)与被告吴晓曼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告泽哲公司委托诉讼代理人陈辉、被告吴晓曼及其委托诉讼代理人陆志诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽哲公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年9月10日签订的《房屋租赁合同》(开庭当日增加该诉请)；2.判令吴晓曼立即支付泽哲公司2020年1月8日至2020年7月3日租金60,000元；3.判令吴晓曼立即搬离房屋并支付房屋占有使用费，自2020年7月4日至实际搬离之日止；4.判令吴晓曼立即支付泽哲公司2020年2月8日至2020年7月7日的物业管理费15,000元；5.判令泽哲公司没收吴晓曼押金39,000元。事实和理由：2019年9月10日，泽哲公司与吴晓曼签订了《房屋租赁合同》，约定：吴晓曼承租泽哲公司名下位于上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX室B12档口(以下简称系争铺位)经营餐饮，品牌为：粤鄂小吃，业态：萝卜牛杂、肠粉。租赁期限自2019年9月21日起至2021年9月20日止，每月租金为10,000元，物业费每月3,000元，押金为39,000元，先付后用，付一押三的方式。如吴晓曼提前退租或者逾期支付租金，泽哲公司可没收吴晓曼押金及要求支付赔偿金等。泽哲公司将系争铺位交付吴晓曼使用，吴晓曼已经拖欠了泽哲公司租金及物业管理费，其行为已构成违约，经泽哲公司多次催告，吴晓曼均未予支付。泽哲公司为维护自身的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。审理中，泽哲公司变更诉请4为：判令吴晓曼立即支付泽哲公司2020年2月8日至实际搬离之日止的物业管理费，按照每月3,000元计算。明确诉请1房屋租赁合同解除时间为2020年7月3日开庭当日。明确诉请3的标准为每月10,000元。明确诉请5的性质为解除合同的违约金。吴晓曼辩称，同意双方解除房屋租赁合同，不同意泽哲公司的其余诉讼请求。因为新冠疫情，吴晓曼难以维持经营，并非恶意违约，且与泽哲公司多次协商，泽哲公司也同意予以减免租金，现泽哲公司的诉请于法无据，于理无据。吴晓曼因为疫情直至3月31日才回沪，自1月份至3月底，吴晓曼未使用系争房屋，应要求泽哲公司予以减免租金。此后，吴晓曼去系争房屋查看，发现只有一人在里面看门，旁边酒店是隔离点。此后，5月19日，吴晓曼跟泽哲公司说不经营了，但泽哲公司未予回应，只是每个月向吴晓曼发送催款通知书。此外，吴晓曼认为泽哲公司主张的违约金标准过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月10日，泽哲公司(出租方、甲方)与吴晓曼(承租方、乙方)签订房屋租赁合同(合同编号：HTSH2019-B12)，约定：甲方将系争铺位出租给乙方；乙方的经营品牌为：粤鄂小吃，业态：萝卜牛杂、肠粉、三鲜豆皮、烧麦。租赁期限自2019年9月21日到2021年9月20日止。乙方按每月为一个付款周期的付款方式支付租金，租金10,000元/月，物业费3,000元/月。乙方应于到期日15天前向甲方支付后1个月的租金。6.1.甲乙双方约定，乙方应向甲方交纳房屋租赁履约保证金39,000元。6.2.甲乙双方的租赁关系终止时，甲方应将收取的房屋履约保证在扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方。6.5.甲乙双方约定，由于甲方提供的场地属于精装修店面，乙方需支付甲方装修费用叁万元。9.2.违反合同擅自提前解除本合同的一方，应向另一方保证金同等金额支付违约金，如还给对方造成损失的，而其支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿守约方因此造成的损失与违约金的差额部分。13.4.租赁期间，乙方非因本合同规定的情况中途退租的，乙方应按保证金同等金额向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，甲方可就此向乙方进行追偿。该租赁合同中还就其他事项进行了约定。2020年2月3日，泽哲公司工作人员通过微信向吴晓曼发送催款通知书。吴晓曼回复：什么意思？我们付到2月8号的房租，11月8号到2月8号付2个月送1个月的，已经全付了，物业费也全交了3个月的。你这算什么意思，1月份还要交一遍。2020年4月7日，泽哲公司向吴晓曼发送《催款通知书》，主要内容为：你与我司于2019年9月10日签订《房屋租赁合同》，租赁系争铺位，租赁期限为2019年10月8日至2021年10月7日，按约你应于2020年4月8日支付2020年1月8日至2020年5月7日的租金及物业管理费56,200元，费用明细：租金2020年1月8日起至2020年5月7日止，单价11,000元，金额44,000元。物业管理费2020年2月8日起至2020年5月7日止，单价3,000元，金额9,000元。滞纳金3,200元，合计应缴56,200元。截止目前，您尚未支付，请您接获本催告后于2020年4月8日前付清上述欠款，如您逾期不支付上述期间租金，视为您不能继续履行合同，我司将行使单方解除权，解除贵我双方签订的《房屋租赁合同》，没收贵方交纳的押金，继续要求您支付租金。2020年5月19日，吴晓曼通过微信向泽哲公司工作人员表示：丁总，今年的疫情的状况和现在美食城的经营状态极差，根本无人进来吃饭。我们B-12直到现在也无法正常营业，我们也不想再经营下去了，你看有时间我们碰个头。泽哲公司工作人员并未回复。2020年6月4日，泽哲公司工作人员通过微信向吴晓曼发送催款通知书。吴晓曼回复：丁总，由于今年疫情影响，美食城至今也没有能正式营业，我们档口到现在也没有一天营业过，前面我也发过你信息，我们也不想再经营下去，想和你们商量一下后续退租的问题，但是几个月了，都没有得到回复，只是发催款通知，真不知你们的真实意图是什么？审理中，泽哲公司与吴晓曼一致确认：吴晓曼支付泽哲公司押金39,000元，并支付了租金30,000元及物业费12,000元。吴晓曼已于2020年7月7日从系争铺位搬离。但双方对于上述费用支付的期间陈述不一，吴晓曼认为上述房租及物业费对应的期间为2019年10月7日至2020年2月7日。泽哲公司则认为租金仅支付到2020年1月7日。另外，吴晓曼还表示上述费用支付时间为2019年11月15日。审理中，吴晓曼表示曾经收到过泽哲公司的付款通知书，该付款通知书明确2019年11月、12月的租金金额及付款日期(2019年11月14日前)并免除2020年1月租金，故应免除吴晓曼1个月的租金。泽哲公司则表示付款通知书写的是2019年11月14日之前支付租金，之后支付不免除租金。本院审理过程中，曾组织双方进行调解，吴晓曼表示押金39,000元扣除后，双方结清。泽哲公司表示不同意吴晓曼的调解意见，坚持诉请。因双方各执己见，致使本案调解未成。以上事实，除庭审笔录外，另有房屋租赁合同、催款通知书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。吴晓曼未按约支付租金及物业管理费已构成违约，泽哲公司要求解除房屋租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以确认，关于合同解除的时间，泽哲公司主张为开庭当日即2020年7月3日，于法不悖，本院对此予以确认。合同解除后，吴晓曼应支付拖欠的租金及物业管理费并承担相应的违约责任。关于欠付租金及物业费的起算时间，现吴晓曼主张免除1个月租金，泽哲公司对此不予认可，认为吴晓曼2019年11月14日之后支付租金，不应免租。本院认为吴晓曼并未提供充足证据证明其主张免租有合同及法律依据，故对吴晓曼主张免租的意见不予采纳。本院考虑到新冠肺炎疫情确实对吴晓曼的实际经营产生影响，本着出租人和承租人在疫情期间共克时艰，共担风险的原则，对泽哲公司主张的2020年1月8日至2020年7月3日期间的租金的诉请，本院酌情支持40,000元。由于吴晓曼已于2020年7月7日从系争房屋搬离，故本院对泽哲公司主张的2020年2月8日至2020年7月7日期间的物业费，酌情支持10,000元；对泽哲公司主张按照每月10,000元的标准计算2020年7月4日至2020年7月7日占有使用费1,315元予以支持。由于吴晓曼已从系争房屋搬离，故泽哲公司要求吴晓曼搬离房屋的事实基础已不存在，本院对泽哲公司要求吴晓曼搬离的诉请不予支持。对于泽哲公司主张诉请5保证金作为解除合同违约金不予返还的诉请，本院酌定泽哲公司收取的吴晓曼租赁保证金10,000元作为解除合同违约金不予返还。至于剩余租赁保证金，为减少当事人讼累，本院对此一并处理，泽哲公司应返还吴晓曼剩余租赁保证金29,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认上海泽哲文化创意有限公司与吴晓曼于2019年9月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除；二、吴晓曼于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2020年1月8日起至2020年7月3日止的房屋租金40,000元；三、吴晓曼于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2020年7月4日起至2020年7月7日止的房屋占有使用费1,315元；四、吴晓曼于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2020年2月8日起至2020年7月7日止的物业费10,000元；五、上海泽哲文化创意有限公司收取的吴晓曼租赁保证金10,000元作为解除合同违约金不予返还；六、上海泽哲文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴晓曼租赁保证金29,000元(该款可与上述判决第二、三、四项确定的付款金额相抵扣)；七、驳回上海泽哲文化创意有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,125元，由吴晓曼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 锋二〇二〇年十一月二十七日法官助理  陆 磊书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。