河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4570号上诉人（原审原告）：丁旭东，男，1970年1月15日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：徐建，上海永初律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴贤芝，女，1963年6月30日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：盛道伦，河南振蓼律师事务所律师。上诉人丁旭东因与被上诉人吴贤芝房屋买卖合同撤销权纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2020）豫1525民初4083号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人丁旭东的委托诉讼代理人徐建、被上诉人吴贤芝的委托诉讼代理人盛道伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁旭东上诉请求：一、依法撤销或改判固始县人民法院（2020）豫1525民初4083号民事判决；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院未同意上诉人重新鉴定申请，显属程序违法。1、原审价格评估机构不具备房地产领域鉴定资质原审中的鉴定机构系河南豫蓼联合资产评估事务所，该类资产评估机构系针对除房地产、土地、矿业权、保险和旧机动车领域估价之外的其他资产价格进行评估，涉案房地产估价应当由专业的房地产价格评估机构进行估价。《国务院办公厅转发财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》（国办发2003101号）目前国家设置的评估师有六大专业类别，资产评估师、房地产估价师、土地估价师、矿业权估价师、保险公估从业人员和旧机动车鉴定估价师。根据该通知规定，房地产价格公估应当由房地产估价部门专业评估而不是由资产评估机构进行评估。2、原审价格评估机构做出鉴定结论无事实依据评估机构出庭人员当庭表示，其系依据走访方式口头了解同地段相同房屋售价作出的价格评估。原审评估机构并没有提供走访证据，是不是真的采用走访方式还是仅听被上诉人单方陈述不得而知。作为专业的评估机构，有义务提供做出公估结论的证据却拒不提供。即便原审评估机构依据类似交易判断做出公估价格，也应当提供类似交易的合同、房款支付或走访笔录等原始凭据。即便原审评估机构无法获得前述有效证据、仍可采用其他方式进行估价或做出无法估价的结论。遗憾的是，原审鉴定机构在不具备专业能力前提下，草草做出的鉴定结论，明显无法采信。原审法院拒不同意上诉人的重新鉴定申请，显属程序违法。如鉴定机构能够拿出如其陈述的特定时间的类似交易的合同、转账记录等，上诉人就此息诉。二、原审判决认定事实错误。1、原审判决采用瑕疵报告结论，系明显事实错误因原审鉴定单位不具有房地产价格公估资质、同时鉴定结论明显无相关证据支持，原审采用瑕疵鉴定报告作为市场价格明显系事实认定错误。2、上诉人提供的录音证据并未侵害被上诉人及他人合法权益、也没有违反法律的禁止性规定，该录音证据并不存在程序瑕疵。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条的规定，只有以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据，但本案并不存在录音证据无效情形。3、录音证据能够证明被上诉人与上诉人亲戚对涉案房屋的售价商定价为260万事实录音证据中，被上诉人当着上诉人的面通过现场拨打上诉人亲戚电话方式，对质涉案房屋售价是否为260万事实。录音中，被上诉人自认房价260万一说，但认为260万是两间价格，但上诉人亲戚明显予以否定。4、录音中上诉人亲戚对260万售价系两间房屋售价的否定并非刻意帮助上诉人录音证据形成前，因上诉人亲戚谎报建房款同时拒不偿还欠上诉人的出借款，双方为此诉至法院。录音证据中上诉人亲戚不可能刻意帮助上诉人虚假陈述。既然被上诉人自认存在涉案房屋价款260万一说，在上诉人亲戚明显否定两间260万时，原审法院更应综合判断交易时涉案房屋真实的市场价格，但原审法院并未对录音证据中260万究竟系一间房屋市场价还是两间房屋市场价做出认定。上诉人对于涉案房产价款260万系一间价款错误认定为两间价款（上诉人亲戚也有一间紧挨着上诉人，其亲戚也准备将该间房卖掉），以140万元价款转卖，显属重大误解。原审法院认定为不构成显属错误。综上，原审判决程序违法、事实认定错误，请二审法院支持上诉人诉请。吴贤芝答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁旭东向一审法院起诉请求：1.撤销原、被告于2007年11月2日签订的《房屋买卖合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、对于当事人没有争议的下列事实，该院予以确认。2017年11月2日，丁旭东与吴贤芝签订《房屋买卖合同》，丁旭东以140万元价格将其所有的一××沿街门面房（××光大道人民银行东原汇福××店和××江南宾馆之间，面积约680平方米）转让给吴贤芝，签订合同之时吴贤芝一次性付清房款，产权归吴贤芝所有。同日，双方签订的合同经固始县公证处公证。按照该合同的约定，双方已全面履行了各自的义务。二、对于当事人有争议的事实，认定如下：1、资产评估报告的证据效力。原告丁旭东向法院申请对案涉房屋市场交易价格进行司法鉴定，该院组织原告丁旭东、被告吴贤芝协商确定具备相应资格的鉴定人后，出具委托书，委托河南豫蓼联合资产评估事务所对案涉房屋进行市场价值评估。2019年6月16日，河南豫蓼联合资产评估事务所出具豫蓼评报字［2020］015号资产评估报告。评估结论：固始县陈**光大道人民银行东侧从西向东第九间八层半房地产在评估基准日的市场价值为人民币1830025元。庭审中，原告丁旭东、被告吴贤芝双方对该评估报告进行了质证，同时鉴定人出庭对原告丁旭东提出异议的内容作出解释、说明。鉴定人具备相应资格，鉴定程序合法，该院对该份资产评估报告予以采纳。虽然原告丁旭东对该鉴定结论有异议，但申请重新鉴定不符合法律规定，该院不予准许。2、原告丁旭东提供一份录音资料证据效力。庭审中，原告丁旭东提供一份录音资料，证明其亲属陈述案涉房屋价款不可能是130万元。但从原告丁旭东提供的录音内容来看，原告丁旭东亲属并没有明确当时协商转让房屋时价款是一间260万元，还是两间260万元，同时该份录音来源不明确，也未征求被告吴贤芝同意情况下录的，存在瑕疵，也没有其他相关证据予以佐证，故不能单独作为支持原告丁旭东诉请的证据，该院不予采信。一审法院认为，1、关于丁旭东请求撤销权，是否具备可撤销合同的法定条件问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。所谓重大误解，是指行为人对于合同的重要内容产生错误的认识，并基于这种错误的认识而订立的合同。重大误解的构成要件之一是错误须在交易上被认为重大。关于错误是否重大的认定，可从两个方面给予考虑：一是错误涉及的内容是否重大；二是错误对当事人产生的不利后果是否重大，即是否造成较大损失。本案争议的房屋实际成交价格140万元，与司法鉴定市场价值1830025元相比，没有低于市场价的百分之七十。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第19条规定，尚未达到造成重大损失标准，丁旭东主张撤销房屋买卖的请求，该院不予支持；2、关于丁旭东行使撤销权是否超过法定诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的。本案争议的房屋买卖合同签订时间为2017年11月2日，因丁旭东夫妇常年居住在外地，该房屋丁旭东夫妇在转让前土地购买、施工建房、房屋租赁事宜大都委托其亲属魏某夫妇。2019年10月，丁旭东与其亲属魏某夫妇因建房、房屋租金发生纠纷，起诉到法院。在此期间，丁旭东意识到转让给吴贤芝的房屋价格较低，并于2019年12月5日向法院提起房屋买卖合同撤销权诉讼。丁旭东自知道撤销事由之日起至提起诉讼时未超过三个月期限，吴贤芝提出超出诉讼时效的抗辩意见，该院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十七条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第九十条规定，判决：驳回丁旭东的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由丁旭东负担。二审中，上诉人丁旭东向法庭提交了其重新委托固始县凯业房地产评估有限公司出具的估价报告，拟证明案涉房产价值275.92万元。被上诉人吴贤芝质证称，该报告系上诉人单方委托，不能作为定案依据。被上诉人向法庭提交了证人魏某的证言，拟证明丁旭东与魏某原准备一起将两间门面房作价260万元出售给吴贤芝。上诉人丁旭东质证称，该证人未出庭接受质证，其证言不具有法律效力，且该证人与上诉人之间有诉讼，双方之间存在利害关系，其证言不应采信。本院综合认定意见是，上诉人丁旭东提交的证据系其单方委托鉴定，被上诉人吴贤芝的证人未到庭，该两份证据均不予采信。二审查明的主要事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点主要是，一、关于案涉鉴定意见能否作为证据采信问题。根据本院查明事实，原审法院根据当事人的申请委托河南豫蓼联合资产评估事务所对案涉房产进行了鉴定，经鉴定，案涉房产价值1830025元。该鉴定机构由原审法院邀请双方当事人共同确定，双方当事人对备选机构及选定的评估机构的资质均未提出异议，且原审已通知鉴定人员当庭接受询问，鉴定人员对其资质及作出的结论做了合理的回复，故鉴定人员具备鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定意见依法可予采信。丁旭东上诉认为鉴定机构不具备鉴定案涉项目的鉴定资质，但法律并未禁止资产评估事务所进行房地产评估，丁旭东亦未能提供足以推翻上述鉴定意见的证据，故丁旭东关于司法鉴定意见不应被采信的上诉理由不能成立，原审法院对于丁旭东递交的重新鉴定申请不予准许，并无不当。二、关于原审对丁旭东提交的录音证据未予采信是否适当问题。通过对该录音内容的审查，本院认为，该录音中吴贤芝并未认可一间房价格是260万元，亦不能依据该录音证明案涉房产在出售时商谈的具体细节，原审未采信该录音证据，亦无不当。三、关于本案是否构成重大误解或者显失公平的问题。丁旭东上诉称其对案涉房产价格存在重大误解，本院认为，意思自治是民法的核心原则。一方面，当事人对自己的行为负责系意思自治题中之意；另一方面，意思自治以真实意思的表达为实现法律效力的前提。因而民法为因自己原因造成但并非出于故意的意思与表达不一致提供了救济机会。但与此同时，为了维护市场交易秩序，保护善意相对人，避免善意相对人因他人承担过于繁重的纠错成本，又对上述救济加以限制。本案中，签订案涉《房屋买卖合同》系双方当事人基于意思自治而实施的民事法律行为，对于买卖双方而言均系重大生活事件，在商谈房屋买卖价格时，通常会有一个讨价还价的过程，作为具有完全民事法律行为人的丁旭东，理应也必然会对自己房产价值做出预估，此种预估亦会在合理的价格区间上下浮动，现其以自己将一间价值260万元的房产按130万元或140万元的价格出售系重大误解，此种“误解”所产生的价差明显超出了正常的价格浮动区间，缺乏事实依据。另外，案涉房产价值已经过鉴定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”之规定，吴贤芝购买价格亦超过鉴定价格的70%，因此，不论丁旭东主张在本案中存在重大误解还是显失公平，其理由本院均不予支持。综上所述，上诉人丁旭东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人丁旭东负担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二〇年十一月二十七日法官助理马征程书记员任有为