天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4630号上诉人（一审原告）：陈建新，男，1977年11月14日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：刘少妍，女，1980年7月3日出生，汉族，住北京市东城区。（北京四季花城园林绿化有限公司推荐）被上诉人（一审被告）：天津泉丰房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区河西务镇商业区****-11（集中办公区）。法定代表人：庞秀会，经理。委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：大天医学工程（天津）有限公司，住所，住所地天津市武清开发区福源道北侧创业总部基地**楼**div>法定代表人：陈龙，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘召辉，男，该公司职员。被上诉人（一审被告）：天津泉丰投资有限公司，住所地天津市，住所地天津市武清区杨村泉州北路****402-11（集中办公区）法定代表人：王**，经理。委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。上诉人陈建新因与被上诉人天津泉丰房地产经纪有限公司（以下简称泉丰经纪公司）、大天医学工程（天津）有限公司（以下简称大天医学公司）、天津泉丰投资有限公司（以下简称泉丰投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初2975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈建新的委托诉讼代理人刘少妍，被上诉人泉丰经纪公司、泉丰投资公司共同的委托诉讼代理人李宝云，被上诉人大天医学公司的委托诉讼代理人刘召辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建新上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误或者适用法律错误。1.关于50000元房屋预定款。上诉人在涉案房屋售楼处接触售楼的销售人员，按照销售的要求支付购房款，当场通过POS机刷卡支付了50000元，销售交给上诉人加盖天津永隆房地产经纪有限公司公章的收据。该50000元是购房款的一部分，与本案是同一法律关系，泉丰经纪公司应当承担返还责任。2．被上诉人大天医学公司与被上诉人泉丰经纪公司成立出借账户的关系。3．被上诉人泉丰经纪公司存在欺诈行为，应向上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。首先，被上诉人泉丰经纪公司在与上诉人签订意向书时没有取得商品房预售许可证，不具备商品房开发和销售的任何资质。其次，实际取得涉案房屋商品房销售许可证的是被上诉人泉丰投资公司。最后，被上诉人泉丰经纪公司在与上诉人签订意向书时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明且其根本也无法取得涉案房屋预售或销售许可证明的事实。4．被上诉人泉丰投资公司存在与被上诉人泉丰经纪公司恶意串通、共同欺诈等行为，应对向上诉人返还购房款、支付利息、承担赔偿责任等与泉丰经纪公司承担连带责任。上诉人在一审时向法院提交调查取证申请书，请求法院调查泉丰经纪公司和泉丰投资公司在涉案房屋预售期间资金往来情况，一审法院未进行调查，也未在一审判决书中阐述其未予准许的原因。泉丰经纪公司辩称，不同意上诉人上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。大天医学公司辩称，请求二审法院维持原判。泉丰投资公司辩称，泉丰投资公司没有收取上诉人的任何费用，并且已有生效的判决确认被上诉人泉丰投资公司不承担责任，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉申请。陈建新向一审法院起诉请求：1．请求判令原告与被告泉丰经纪公司签订的《委托承建意向书》无效；2．请求判令被告泉丰经纪公司向原告返还款项230000元，并支付利息损失（以230000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年1月16日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止，利息现合并暂计至2020年4月9日为34411.78元）；3．请求判令被告泉丰经纪公司向原告赔偿230000元（上述1、2、3项暂计至2020年4月9日的金额共计494411.78）；4．请求判令被告大天医学公司对上述第2项承担连带责任；5．请求判令被告泉丰投资公司对上述第2项、第3项承担连带责任；6．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月15日，原告与其大姑陈树云一起来到位于武清区前进道与建设南路交汇处的合家广场售楼处，经向销售处的人员了解，决定在此购买一处房产，房款总额为360000元，原告按照销售人员的要求通过ＰＯＳ机刷卡的方式先支付了50000元，销售人员给原告出具了一张50000元的盖有天津永隆房地产经纪有限公司公章的收据，收据注明款项为房屋预定款。2017年1月16日，原告委托陈树香代原告在售楼处通过ＰＯＳ机刷卡的方式交纳购房款180000元。2017年2月15日，原告与泉丰经纪公司签订了《委托承建意见书》一份，约定原告委托泉丰经纪公司承建位于天津市武清区××道××广场××号楼××座××层××号房屋；委托承建房产暂定地上建筑面积为40平方米；单价为每平方米9000元；委托承建款共计360000元。本项目具备商品房买卖合同签约条件之日起7日内，原告向泉丰经纪公司交纳全部委托承建款或者交纳所委托承建房屋办理贷款所需的首付款。否则，泉丰经纪公司有权利解除协议，所缴纳的承建款不予退还，泉丰经纪公司对委托承建房屋有权另行处置，双方互不承担任何责任。《委托承建意见书》签订当日，泉丰经纪公司给原告出具了180000元承建费的收据。现原告认为，泉丰经纪公司不具备商品房销售资质，超越经营范围，存在欺诈行为，与原告订立的意向书应属无效，故诉至法院。一审法院认为，原告与泉丰经纪公司签订的《委托承建意见书》具备位置、房号、单价、面积等商品房买卖合同内容，因此该意向书应认定为商品房预售合同，但取得涉案房屋销售许可证的权利人为泉丰投资公司，而非泉丰经纪公司。泉丰经纪公司不具备商品房销售资质，其超越经营范围与原告订立的商品房预售合同即《委托承建意见书》应属无效。因合同无效，该合同取得的财产应予返还。本案中，泉丰经纪公司收取原告的180000元承建款应当返还原告。在签订合同时，原告未审查泉丰经纪公司的售房资质，泉丰经纪公司不具备售房资格与他人签订预售合同，双方对合同的无效应承担同等责任，对各自的损失各自承担。张泉丰投资公司现已取得涉案房屋的销售许可证，并愿按《委托承建意见书》与原告签订商品房买卖合同，但原告不愿再购买此房。因此，对原告的利息请求不予支持。天津永隆房地产经纪有限公司收取原告的50000元房屋预定款，与本案非同一法律关系，应另案处理。关于大天医学公司是否对泉丰经纪公司的债务承担连带责任的问题，原告将180000元承建款打入大天医学公司的账户，大天医学公司将款转付给了泉丰经纪公司，这只是一种代收代付行为，不能认定为法律意义上的出借账户行为，因此，对原告的该项请求不予支持。原告主张泉丰投资公司对退还承建款承担连带责任以及赔偿230000元损失的请求，事实及法律依据不足，一审法院不予支持。综上，原告的部分请求符合法律规定，一审法院应予支持。一审法院判决：“一、原告陈建新与被告天津泉丰房地产经纪有限公司于2017年2月15日签订的《委托承建意向书》无效；二、被告天津泉丰房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告陈建新承建款180000元；三、驳回原告陈建新的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8716元，减半收取4358元，由原告陈建新负担2758元，被告天津泉丰房地产经纪有限公司负担1600元。”二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的陈述及陈建新与泉丰经纪公司签订的《委托承建意见书》内容显示，陈建新与泉丰经纪公司之间为商品房预售合同关系，现该合同无效，根据法律规定，泉丰经纪公司应向陈建新返还收取的合同款项。天津永隆房地产经纪有限公司收取陈建新的50000元房屋预定款，与本案非同一法律关系，且该款亦未包含在双方签订的《委托承建意见书》内容之内，陈建新主张在本案一并解决，没有法律依据，本院不予支持。陈建新主张泉丰投资公司、大天医学公司承担相关赔偿责任及连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8716元，由陈建新负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年十一月二十五日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……