贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1715号 上诉人（原审被告）：左官友，男，1976年12月29日生，侗族，居民，住石阡县。 被上诉人（原审原告）：李宗君，男，1982年9月10日生，侗族，居民，住石阡县（地税局宿舍）。 委托诉讼代理人：刘明，贵州慧辨律师事务所律师。 上诉人左官友因与被上诉人李宗君房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院（2019）黔0623民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人左官友，被上诉人李宗君的委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 左官友上诉请求：1、撤销原判主文第一条、第二条，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、原审判决认定事实错误。2012年前上诉人在做生意（经营钢材及装修公司），加上上诉人出售老家的房屋、山林的所得款项，上诉人是有能力修建房屋的。同时，修建案涉房屋主体、包括装修，完全都是上诉人具体经办，修建房屋的花费，也是上诉人支付的，故案涉房屋的实际产权属于上诉人夫妇所有。因上诉人发生交通事故后，为了规避赔偿款，才将案涉房屋登记在被上诉人名下。该房屋建成后，一直由上诉人在该房屋内经营宾馆，工商局要求办理相关手续，上诉人才于2015年编写虚假“租赁合同”。关于上诉人拟写的“房屋造价清单”，是上诉人为了清楚修建房屋的花费自己保留的，只是上诉人发生交通事故后，家中的所有资料，全部被被上诉人及其家人拿走，该清单并非是上诉人交付给被上诉人父亲的。二、上诉人与被上诉人签订的租赁合同并非上诉人的真实意思表示，应当认定为无效合同。 李宗君辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 李宗君向一审法院起诉请求：1、判令解除终止原、被告2015年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付房屋租金120,000元（按年租金30,000元，时间暂计从2015年4月30日计算到2019年4月30日，具体以被告侵占时间为准）；3、判令被告于判决生效之日起15日内搬离原告房屋，并将房屋交由原告（被告搬离时对原装修可移动物品在不损坏房屋主体结构的情况下搬离）；4、案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：李崇华、石光琪夫妇共生育三个子女，即李宗芬（已去世）、李宗红和李宗君。被告左官友与李宗芬系夫妻关系，生育一子左雨航（2004年8月30日生）。2004年被告左官友在龙井乡养殖鸽子，后在2006年退出，另在石阡县城内经商，先后小规模经营零售钢材和房屋室内装修。在此期间，被告左官友出售龙井乡老家林木，以及与同胞兄左官兴出售老家部分房地产，左官友所得收入为几万元。2009年8月11日，被告左官友夫妇在石阡县城西城晶典按揭购买商品房2-6Ｈ一套。2010年12月，李崇华与权利人杜德芬、李宗贵（与杜德芬系母子关系），对位于石阡县的共同祖业房屋一栋进行分家析产。2011年4月，李崇华、石光琪夫妇将分得的坐落于石阡县的祖业房屋全部赠予给原告李宗君，并得到李宗芬、李宗红的签字同意。2012年初，原告李宗君欲对该祖业房屋进行拆旧立新，家庭商议具体施工事宜交由被告左官友完成，主体部分由原告李宗君及李崇华、石光琪夫妇出钱修建，装修由被告左官友出资完成，事后由被告左官友经营宾馆。2012年9月，房屋修建并装修完毕，被告左官友在该房内经营宾馆（住宿）。房屋建好后，被告左官友拟写一份房屋造价清单给原告李宗君父母，其中：拆房子1200元、下地基工资6400元、背泥巴660元、运费200元、水泥砖10375元（41500块×0.25元／块）、红沙（砂）1600元（5车×320元／车）、石粉沙（砂）3060元（9车×340元／车）、水泥15980元（47吨）、钢筋（材）一共42690元、修房工资65160元、木门和窗子2380元、天井采光4100元、木工（仿古）2200元、水电安装5000元、前期电安（安电）1800元，总计162805元。2012年5月28日，被告左官友在石阡县信用联社龙井分社贷款50000元，同年6月15日，购买长城牌小型越野客车一辆，车牌号贵Ｄ×××××。同时查明，2011年1月至2012年9月期间，被告左官友及其妻子李宗芬的银行流水清单显示，只在2012年5月3日李宗芬账户进入一笔80000元资金，其他时间进入资金未有超过20000元的，且账户存储资金也无超过20000元资金长期限留存。 2012年11月14日，因李宗芬在重庆治病，被告左官友驾车并约朋友邹明鱼（男）去接回李宗芬的途中发生机动车交通事故，造成邹明鱼当场死亡以及同乘人员汪艳（女）和李宗芬因抢救无效死亡，被告左官友也严重受伤。2013年6月，受害人汪艳、邹明鱼的亲属分别向本院提起损害赔偿诉讼，2013年12月，石阡县人民检察院以被告人左官友犯交通肇事罪，向法院提起公诉。2014年2月、3月，法院经审理判决被告人左官友犯交通肇事罪，判处有期徒刑三年，缓期四年，同时法院另判处被告人左官友赔偿汪艳、邹明鱼亲属各自损失472411.45元和482840.33元。2014年2月28日，原告李宗君将坐落于石阡县拆旧立新的房屋办理了产权证（产权证号为石房权证石阡县字第××号）。被告左官友无力赔偿受害人亲属损失，2014年5月13日，当事人均申请强制执行，即（2014）石执字第111号执行案件，同月16日，被告左官友向法院作出财产申报，其财产只有坐落于石阡县。法院在执行过程中对该房进行拍卖，由于该房产出现无益处置情形，2016年6月未予以拍卖而对每个执行案件进行100000元司法救助而终结执行。 2015年4月30日，原告李宗君与被告左官友签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告左官友租赁原告在石阡县房屋经营住宿，每年租金30000元，于每年12月15日前交清，装修投资由被告左官友承担，以及退租时原告可要求被告左官友恢复原状或交纳恢复工程所需费用等，租期为2015年5月1日至2017年5月1日。事后，被告左官友未装修过争议房屋，在经营过程中也未交纳过租金。 另查明，诉讼过程中，原告李宗君申请对被告左官友装修争议房屋时投入不可移动部分财物残值进行评估，交纳评估费8000元，不可移动部分残值为45251元。同时查明，被告左官友之子左雨航成长过程中与原告李宗君及李崇华、石光琪夫妇生活的时间较多，特别是被告左官友发生机动车交通事故后，左雨航便是居住在原告李宗君处，即石阡县（地税局宿舍），其学习生活主要由李宗君一家照理，而原告李宗君及其父母子女，加上左雨航共有六个人口，生活在一百来平方米房屋内。被告左官友就常住宾馆内，其坐落于石阡县处于空闲状态。 一审法院认为，本案争议焦点：一是争议房屋所有权归属问题；二是双方签订租赁合同效力问题；三是本案租赁合同怎样解除的问题。 关于争议房屋所有权归属的问题，争议房屋属拆旧立新，系原告李宗君唯一祖业房屋，经父母及两位姐姐同意，由原告李宗君一个人享有，李宗君对拆旧立新的房屋办理了产权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，原告李宗君主张争议房屋属其所有，符合法律规定。被告左官友辩解争议房屋是原告李宗君父母及家人同意由左官友出资拆旧立新并由左官友所有而建，是因左官友出交通事故需赔偿受害人为逃避执行，才将争议房屋登记到原告李宗君名下。本院认为被告左官友的辩解不能成立，其理由如下：一是从法律成面讲被告左官友所主张的事实没有提供证据予以证明，而原告李宗君已经办理房屋产权登记证书，被告左官友在执行过程中财产申报内容里也没有该房屋，因此被告的辩解无事实依据、也无法律依据；二是从情理或生活常识去分析，2011年4月李宗君父母及李宗芬、李宗红才同意将唯一祖业房屋赠送给原告李宗君，并有书面文字依据，而事后才半年时间，若李宗君父母要改变将祖业房屋赠送给被告左官友由其拆旧立新，不留下文字依据，不符合生活常理或生活常识；三是被告左官友修建完房屋后向原告李宗君父母提供一份“争议房屋造价明细账”，符合原告所称“房屋由原告及父母出资修建，被告只是帮忙料理修建事务，事后由被告无偿经营宾馆”的情形，因为李宗君父母们出资修建，被告左官友代为完成修建事务后，向出资修建人报账符合生活常理；若是将祖业房屋赠送给被告左官友由其修建并所有，左官友没有必要向李崇华、石光琪夫妇出具房屋造价清单。因此，本院认定本案争议房屋所有权属原告李宗君所有。 关于双方签订租赁合同的效力问题，从被告左官友为原告李宗君完成建房并于2012年9月份经营宾馆后，至2015年4月30日双方签订《房屋租赁合同》前，基于双方属近亲属的特殊身份关系，双方形成事实上的房屋租赁关系，即原告李宗君及父母出资修建房屋主体，被告左官友代为组织修建并出资装修，享有无偿经营宾馆的权利。只因随后被告左官友发生交通事故并造成妻子李宗芬死亡，双方的近亲属身份关系有了“变化”，2015年4月30日双方签订《房屋租赁合同》。对于该份租赁合同的效力问题，被告左官友辩解认为是为了逃避法院强制执行签订假合同，不是其真实意思表示。本院认为被告左官友的辩解不成立，其理由为：一是前面已经论述被告左官友辩解房屋为其所有不成立，自然被告左官友的转移财产逃避法院强制执行签订假合同也不成立；二是被告左官友属于完全行为能力人，并有相应的阅读能力，对于其签订《房屋租赁合同》的后果有相应预判，主张不是其真实意思表示，没有提供证据；三是由于李宗芬的去世双方身份关系有了“变化”，原告李宗君用签订《房屋租赁合同》使双方之前事实上的不定期租赁关系变为以书面约定方式的租赁关系，在道义及法律上均无不妥。但需要强调的是，双方的权利义务不能只以《房屋租赁合同》约定，而要结合签订合同前的事实租赁合同内容确定，即就是原告李宗君及父母出资拆旧立新修建坐落于石阡县房屋主体，由被告左官友代为监工完成主体修建，并由被告左官友出资装修经营宾馆，未约定租赁期限，在双方签订的《房屋租赁合同》中租金约定无效，对租期及租赁物处理有效。综上所述，原告李宗君与被告签订的《房屋租赁合同》部分有效。 关于本案租赁合同怎样解除的问题，原告李宗君与被告左官友签订《房屋租赁合同》后，租赁期限已到期，双方未继续签订合同，但被告左官友仍在使用租赁房屋，双方租赁合同在本判决生效后自行解除，被告左官友应自行搬离原告李宗君的房屋。对于被告投入装修不可移动部分财产残值，经评估为45,251元，原告李宗君应予以补偿。关于原告要求被告左官友支付租金120,000元的诉讼请求，在双方形成的事实租赁合同关系中，被告左官友不用支付租金，前面已经阐述双方的权利义务不能按《房屋租赁合同》约定，本院对原告李宗君要求被告左官友支付租金的诉讼请求不予支持。由于本案系亲属间的纠纷，诉讼费、评估费由双方共同承担。本案经本院审判委员会计讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告李宗君与被告左官友于2015年4月30日签订的《房屋租赁合同》在本判决生效时自行解除，由被告左官友五日内自行搬离原告李宗君的房屋。二、由原告李宗君于本判决生效后五日内补偿被告左官友投入装修不可移动部分财产残值45,251元。三、驳回原告李宗君的其他诉讼请求。案件受理费1,350元，评估费8,000元，共计9,350元，原告李宗君负担4,675元，被告左官友负担4,675元。。 本院二审期间，上诉人左官友提交了笔记本二本，证明《赠与合同》中李宗芬名字不是其妻子李宗芬签署。 被上诉人李宗君质证认为，对该证据的真实性及证明目的不予认可。 本院经审查认为，因被上诉人对该证据的真实性不予认可，本院对上诉人的证明目的不予确认。 本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》的效力问题；二、该租赁合同是否应予以解除。 关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题。本案争议房屋坐落于石阡县，2010年12月18日李崇华、石光琪夫妻通过分家析产取得了争执房屋所有权，2011年4月21日，李崇华、石光琪夫妻将该房屋赠与给李宗君，李宗芬、李宗红在赠与合同上签字同意。2014年4月28日，李宗君取得该房屋的《房屋产权证》，故李宗君合法享有案涉房屋所有权。2015年4月30日，李宗君与上诉人左官友签订《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定，应属有效合同。上诉人所持其是案涉房屋真正所有人，其不能提交相关证据予以佐证，故上诉人所持《房屋租赁合同》不是双方真实意思表示，应属无效合同的上诉理由不能成立，不予支持。一审法院认为上诉人享有无偿经营房屋的权利，对《房屋租赁合同》中租金部分约定无效的认定不当，本院应予纠正。 关于案涉《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。上诉人租赁该房屋后，未履行合同义务支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行。”之规定，因上诉人经催告仍未履行合同主要债务，被上诉人李宗君一审要求判令合同解除的请求成立，该租赁合同应予以解除。对支付租金部分，因李宗君未提起上诉，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院对租金部分不予调整。 综上所述，左官友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由左官友负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  张金勇 审判员  张 全 审判员  芦化莉 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理翁寿炳 书记员何蓓