辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初3462号原告：穆祥喜，男，回族，1959年7月22日出生，退休，住营口市老边区。原告：王颖，女，回族，1963年7月22日出生，退休，住营口市老边区。被告：贾微，女，汉族，1972年9月30日出生，住营口市站**。原告穆祥喜、王颖与被告贾微房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆祥喜、王颖与被告贾微到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告穆祥喜、王颖向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告所欠房租款22000元人民币。2、依法判令被告支付原告违约金10000元。3、依法判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告在2016年10月24日双方签订一份租赁合同书，合同中约定租期5年，到2021年4月30日到期，年租金为50000元，每年一交上打租。在今年因疫情影响原告将原合同中约定的50000元房款降到42000元，双方另签订了补充协议书，协议中约定被告先交定金10000元，余款32000元于2020年4月30日前交付。如违约，此定金不返还，并且延续租期从2020年4月30日起到2021年4月30日止。陆续给付房费20000元，剩余房费22000元经双方多次协商被告一再拖延拒不支付。被告的行为已经构成违约，为了保护原告的合法利益不受侵害，根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告应给付所欠房费22000元，支付违约金10000元，共计32000元。请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告贾微辩称，主合同是5年，今年正好到期。附加合同是无效的。我不干的原因是因为旁边房子墙体脱落，也没人修，出入人员危险。我所加盟的总公司效益不好（湖南正尔科技有限公司），破产全部关店，药也不供给我。我所租的二楼被楼上淹了无人维修，都是我自行处理的。期间我多次和房东沟通，我干不了了，对方迟迟找很多理由不答应，且我付的一万元是房租款，不是定金。我一切都是按租期五年的主合同来的，按照我现在的房租我也不欠原告的，我希望解除合同，原告把8000元押金返我，我能立刻腾出房子。正常到明年四月到期，我应该欠原告12000元，我现在就能搬走，所以也不欠原告房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，2016年10月24日，原告穆祥喜与被告签订房屋租赁合同书，约定原告将位于，面积为113平方米的门市房租予被告，租期5年，自2016年11月1日至2021年11月1日，头三年租金不变，后两年租金再议。每年租金伍万元，签订协议之日交租金5万，押金8000元。如乙方违约，甲方有权扣收押金，提前中止租赁合同。2019年11月1日，原告穆祥喜与被告签订补充协议，约定因被告需要延长租期，原告同意在原租赁协议的基础上，延长租期半年，即自2019年11月1日起至2020年4月30日止，被告在延期到期日前一个月被告应履行告知义务，否则视同违约，原告有权将原协议中的押金扣除，此补充协议签订后，原租赁协议继续有效。双方确认截至2020年4月30日之前的房租被告全部结清。2020年4月8日，原告王颖与被告签订房屋出租延续合同，约定在原“房屋租赁合同”的基础上延续一年（2020年4月30日—2021年4月30日），因疫情房租从50000元降为42000元，先交定金10000元，余款32000元于2020年4月30日前交付，如违约此定金不返还。同日，被告通过二维码分两笔共付原告10000元。2020年5月6日，原告穆祥喜为原告出具收条“收租房款壹万元整（10000元）”。2020年7月10日和2020年7月15日，被告通过营口银行尾号为2191的账号向原告穆祥喜尾号6169账号分别转账8000元和2000元。庭审中，双方对依据该延续合同原告已向被告支付30000元无异议，但对30000元中是否包括10000元定金存有分歧。庭审中原告举证2020年6月5日被告出具的情况说明：余房租款贰万贰仟元（22000元）定于2020年7月10日前结清，结清后按原合同执行，到期不租提前通知房东，返回押金捌仟元整（8000元）。庭审中被告以疫情等原因导致生意无法继续经营提出要求提前解除合同、并返还押金8000元。本院认为，原、被告之间先后签订的房屋租赁合同书、补充协议及房屋出租延续合同是双方真实意思表示，租赁合同关系依法成立。关于原告主张所欠房租及要求支付违约金一节，原告主张被告尚欠租金22000元，被告则辩称尚欠房租12000元，双方主要争议在于4月8日双方签订的房屋出租延续合同中关于“定金”10000元的约定是否有效，及当日被告支付原告10000元的性质是定金还是房租款。综合双方书面约定及本案合同的实际履行情况，本院认为该款项不应视为定金：一是定金合同属要式合同，不仅要采用书面形式，还要对定金的性质作明确的约定，不能单纯以是否有“定金”字样来确定，关于定金的罚则要有明确的约定。定金其实质为“双担保”，本案中双方在房屋出租延续合同中只约定了被告若在4月30日未支付32000元房屋租金，则该10000元不予返还。只单方约定了被告的义务和原告的权利，而对原告的义务和被告的权利未予明确，故本案原被告双方关于10000元的约定名为“定金”，实为违约金。另法律规定违约金不应超过实际损失的30%，本案关于被告迟延支付原告租金造成的损失应为资金占用期间的利息，故该违约金约定过高，应予调整。二是原告主动向法庭举证被告于2020年6月5日向原告出具情况说明，并以此证明被告承诺于2020年7月10日前结清剩余房款22000元，该说明虽由被告单方出具，但却为原告持有并举证用以证明自己的观点，故可以认定截至2020年6月5日（出具情况说明）双方对被告尚欠原告22000元租房款已达成一致，由此可知该4月8日被告支付原告的10000元所谓“定金”，双方已确认折抵租房款。此后原告又举证于2020年7月10日和7月15日被告分两次支付租房款10000元，故截至目前，在上打租的情况下被告尚欠原告租房款12000元。关于解除合同一节，庭审中被告提出因疫情原因要求提前解除合同，考虑疫情存在的客观现实性及对合同履行产生的实际影响，双方签订合同时的基础情势已发生变更，要求被告继续履行租赁合同将无法实现合同目的而导致显失公平，故对被告要求解除合同的抗辩理由，本院予以采纳，但合同解除亦非原告原因所致，故被告应合理分担因提前解除合同而给原告造成的损失。故原被告解除合同，被告于2020年11月30日前腾退租赁房屋，并完成与原告的交接，对2020年12月-2021年4月剩余租期内的租金，即5个月共计17500元（42000元/12个月×5个月）在扣除被告所欠原告的12000元租金后，原告应返还被告的5500元租金，在综合考虑原告因解除合同而承担剩余5个月房屋空置的风险及被告于4月30日迟延履行支付租金义务令被告产生的资金占用的利息损失，该5500元剩余租金原告无需再返还被告。另外，关于被告在解除合同基础上要求返还押金8000元的抗辩，因现被告未实际搬离租赁房屋，双方亦未完成交接，对是否存在合同约定的扣除押金的情况无法确定，故被告的该项抗辩理由，本院不予采纳，被告可在双方完成实际交接后，在确需返还押金时另行向原告主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之的规定，判决如下：一、解除原告穆祥喜、王颖与被告贾微签订的房屋租赁协议及房屋出租延续合同；二、被告贾微于2020年11月30日前搬离租赁房屋，如被告贾微迟延履行，则按实际占用期间发生的租金支付原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费600元，由原、被告各承担300元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  陈志华人民陪审员  由昌利人民陪审员  于华胜二〇二〇年十一月二十日法官助理卢玉书记员邸禹晴