河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9732号 上诉人（原审被告）：张峰。 委托诉讼代理人：张宏伟、文璐璐，河北世纪联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄荣泰房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区丰收路**。 法定代表人：黄益兴，经理。 委托诉讼代理人：樊现矿，河北冀石律师事务所律师。 上诉人张峰因与被上诉人石家庄荣泰房地产开发有限公司（以下简称荣泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初3152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张峰上诉请求：1、请求依法撤销（2018）冀0102民初3152号民事判决书判决第一项、并予以改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，应将本案予以依法改判。一、原审法院认定“被告未按照约定支付租金及商业管理费，应承担违约责任”，该认定事实错误。被上诉人的房屋交付时未达合理的适租条件，房屋漏水严重，且长期供热温度不足，导致正常的合同目的无法实现，被上诉人已经根本违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第67条的规定，上诉人基于顺序履行抗辩权得拒绝向被上诉人履行合同的交付房租等费用的义务，合情合理合法，上诉人并不违约。上诉人已经支付了的租金32287元应当返还上诉人。因此，原审法院判决“被告张峰于本判决生效之日起十日内向原告石家庄荣泰房地产开发有限公司支付拖欠的房租43049.56元和商业管理费1201.8元，共计44251.36元及违约金（以44251.36元为计算基数，自2017年6月1日起至本判决确定的履行期限止，按中国人民银行同期贷款利率计算）”的判决错误，应当予以依法改判。二、原审法院判决的剩余应交房款数额计算错误，应当将已经收取的装修保证金予以扣除。装修期间，被上诉人向上诉人收去了5000元的装修保证金，该装修保证金现仍在被上诉人处，应当在租金中予以扣除。三、原审法院判决被上诉人收取的商业管理费（以下简称“商管费”）不应当收取，已经收取了的商管费721元应当予以返还。上诉人与被上诉人签订租房合同时约定不得在相隔几百米处招商从事同样业务的经营店，但是合同签订后，被上诉人赶顾合同约定，仍在附近招商同样的经营店，属于违约行为，应当将商管费退还给上诉人。四、被上诉人在上诉人经营期间在店铺面前设路障，影响了上诉人的正常营业，因此，应将影响正常营业期间的租金在剩余应交纳租金内予以扣除。五、被上诉人曾经口头约定，双方若解除合同，可将钥匙交回后，债权债务互不追究，应当视为对原债务的放弃，所以不应当再收取剩余租金等其他费用。综上所述，一审法院事实认定错误，应将本案发还一审法院重审或予以依法改判。故为维护原告合法权益，特向人民法院提起上诉，请求人民法院依法予以支持。 石家庄荣泰房地产开发有限公司答辩称，张峰的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 石家庄荣泰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：诉讼请求：一、判令被告支付租金、商业管理服务费66256.885元及违约金，庭审中，原告称租金计算至2017年12月31日止；二、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月28日，原告与被告签订《租赁合同书》主要内容：被告租赁原告坐落于石家庄市长安区，房屋建筑面积240.36平米，其中一层面积120.18平米，二层的建筑面积120.18平米，由被告经营便利店项目，租赁期限自2015年4月30日至2018年9月29日，租期41个月，交付房屋时双方签交接单，如遇交房延误或提前，以实际交房日期为准、合同截止日期不变，原告为被告提供1个月的装修免租期。租金标准为一层1.791元／平方米／天，二层1.194元／平方米／天，合同期内标准月租金为10762.39元／月，商管240.36元／月，租金支付方式为按季度支付。每上一个季度届满前30日预付下季度租金。2015年7月16日，原告将房屋交付被告，房租自8月20日起算。2015年7月16日，被告交付了2015年8月20日至10月30日计2个月零10天租金25112元、3个月零21天商管费889元，共计26001元；2015年10月26日，被告交付2015年10月30日至2016年1月30日计租金21524元、商管费722元，共计22246元；2016年4月18日。被告交付2016年1月30日至4月30日计租金8083元、商管费722元，共计8805元，奥北代金券抵房租8060元；2016年6月18日，被告交付2016年4月30日至7月30日计租金32287元、商管费721元，共计33008元；2016年10月27日，被告交付2016年7月30日至10月30日计租金32287元、商管费721元，共计33008元。被告向原告交纳履约保证金10762.39元，现尚在原告处。庭审中，被告称其于2017年4月10日退场，原告称被告具体退场时间为2017年5月30日。另庭审中，被告称原告交付的租赁物存在漏水导致无法经营，不应承担房屋租金，原告应向其返还已经支付的房租并赔偿违约造成的经济损失，原告对漏水事实无异议，但称漏水并不必然导致无法经营。另查明，涉案建设项目建筑位置在建设大街东、××路南，该工程于2012年9月13日取得建设工程规划许可证，但至今尚未取得消防验收手续。再查明，涉案租赁物现处于闲置状态。以上事实，有原、被告陈述、《租赁合同书》收据等证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，被告称其于2017年4月10日退场，原告称被告具体退场时间为2017年5月30日，双方均未提交证据证实，但被告应对其退场事宜承担举证责任，故本案被告具体退场时间以原告认可时间2017年5月30日为准，相应的租赁合同解除的时间为2017年5月30日。关于房租及商管费交纳情况，2015年7月16日，被告交付了2015年8月20日至10月30日计2个月零10天租金25112元、3个月零21天商管费889元，共计26001元；2015年10月26日，被告交付2015年10月30日至2016年1月30日计租金21524元、商管费722元，共计22246元；2016年4月18日，被告交付2016年1月30日至4月30日计租金8083元、商管费722元，共计8805元，奥北代金券抵房租8060元；2016年6月18日，被告交付2016年4月30日至7月30日计租金32287元、商管费721元，共计33008元；2016年10月27日，被告交付2016年7月30日至10月30日计租金32287元、商管费721元，共计33008元，原告自认上述租金及商管费不存在欠付情况，故，被告应向原告交纳自2016年10月31日起至2017年5月30日止的房租10762.39元/月X5个月=53811.95元，商管费240.36元/月X5个月=1201.8元；因被告交付的履约保证金10762.39元，现尚未退还，予以折抵，故被告应向原告支付房租43049.56元，商管费1201.8元，共计44251.36元；被告未按约定支付租金及商业管理费，应承担违约责任，原告主张按中国银行同期贷款利率计算违约金，未违反法律和行政法规的强制性规定，本院亦予以支持。关于被告辩称原告交付的租赁物存在漏水导致无法经营，其不应承担房屋租金，原告应向其返还已经支付的房租并赔偿违约造成的经济损失，因与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，被告可另案主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告张峰于本判决生效之日起十日内向原告石家庄荣泰房地产开发有限公司支付拖欠的房租43049.56元和商业管理费1201.8元，共计44251.36元及违约金（以44251.36元为计算基数，自2017年6月1日起至本判决确定的履行期限止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告石家庄荣泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1456元（原告已预交）由原告石家庄荣泰房地产开发有限公司负担484元，被告张峰负担972元。 二审查明事实与原审查明基本一致。 本院认为，上诉人张峰与被上诉人荣泰公司于2014年12月28日签订《租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行各自义务。被上诉人于2015年7月16日将案涉房屋交付于上诉人，上诉人占有使用案涉房屋，应依约支付租金及相关费用，其未予支付应承担违约责任。上诉人主张因房屋漏水导致无法经营所产生的经济损失问题，其可有证据后另行主张。上诉人的其他上诉主张，因未有有效证据予以证明，不能予以支持。综上所述，张峰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费927.0元，由上诉人张峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  刘云峰 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  苏立媛 ——