广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2213号原告：叶伟娜。委托诉讼代理人：王观涛，广东商达（佛山）律师事务所律师。被告：廖德英。委托诉讼代理人：郭强，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒静文，广东广信君达（东莞））律师事务所律师助理。第三人：佛山市高明区民众房地产中介服务部。经营者：杜年华。原告叶伟娜诉被告廖德英、第三人佛山市高明区民众房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序进行审理。2020年9月24日，本院依法公开开庭审理本案。原告叶伟娜及其委托诉讼代理人王观涛，被告廖德英的委托诉讼代理人郭强、舒静文及第三人的经营者杜年华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖合约》；2.判令被告向原告返还定金20000元；3.判令被告向原告赔偿中介服务费12500元；4.判令被告向原告支付违约金192000元；5.判令被告向原告支付律师费25000元；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告、被告及第三人于2019年9月10日签订《房屋买卖合约》，约定被告将其位于佛山市高明区****************（以下简称“案涉房屋”）卖给原告，总价款960000元；签署合约当天支付20000元定金，过户当天支付首期房款，尾期房款由贷款银行直接划入卖方账户；卖方在收取定金时，需将权属证明原件交给中介保管至交易递件之日；在经纪方发出到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，卖方在30日内仍不履行合约，属卖方违约，需退还买方已付房款，并须向买方承担成交价20%的违约金。合约签订后，第三人多次通知被告到房管部门办理相关交易手续，但被告拒不配合，借故推诿。被告辩称：原告提出解除合同不符合事实和法律要求，请求法院判令继续履行合同。被告没有收到原告支付的任何款项，虽然被告在收据上签名，但没有收到定金。而且被告一直积极配合履行合同，被告没有违约，请求法院驳回原告所有诉讼请求。第三人陈述：同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据的，本院作如下认定：1.原告提供的证据：证据2.收据（20000元），被告对真实性无异议，但对关联性有异议，经审查，该收据由被告出具，该证据能证明定金的支付情况，与本案具有关联性，本院予以采信。证据3.收据（11520元），被告对真实性不予确认，经审查，第三人已为双方的交易提供了中介服务，第三人确认通过微信收到原告支付的中介费，本院对该证据予以采信；证据4.委托合同、发票，被告对真实性无异议但对关联性不予确认，经审查，该证据能证实原告律师费支出情况，与本案相关，本院对该证据予以采信。2.被告提供的证据：微信名片及微信聊天记录，原告对真实性不能确认并对关联性有异议，经审查，被告提供的证据与原告手机上微信聊天记录相互印证，本院确认证据的真实性，双方关于被告是否收取定金的争议，在本院认为中予以认定。3.第三人提供的证据：通知书及快递单，原告没有异议，被告不予确认，因原告提供的证据5中的内容能反映第三人邮寄通知书，故本院予以确认并在卷佐证。结合各方当事人没有异议的事实和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月10日，原告（买方）、被告（卖方）及第三人（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：买方向卖方购买案涉房屋，建筑面积89平方米，成交价为960000元；在签署合约当天，买方支付定金20000元；买方在过户当天向卖方支付首期房款230000元，定金在首期房款中冲抵；尾期房款730000元申请贷款，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；税费以缴税时相关部门具体规定为准，由买方承担；卖方需保证对案涉房屋享有完整所有权，并拥有全部的收益、处分权、能完全支配及处理；卖方在收取定金时，需将权属证明原件交由经纪方保管至交易递件之日；在经纪方发出到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，卖方在30日内仍不履行合约之条款以致本合约不能顺利完成，买方有权解除合同，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任；如卖方违约，卖方除须退还买方已付房款外，并须按本合约成交价的20%支付违约金给买方，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约；买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由违约方全额承担；等。当日，被告向原告出具收据，确认收到20000元订金。2019年9月20日，第三人出具收据，确认收到中介服务费11520元。2019年12月28日，第三人向被告发出《通知书》。2020年4月27日，原告与广东商达（佛山）律师事务所签订《委托合同》，原告委托广东商达（佛山）律师事务所办理与廖德英房产买卖合同纠纷，律师费25000元。2020年6月5日，广东商达（佛山）律师事务所开具发票，确认收到律师费25000元。被告于2020年9月2日收到民事起诉状等应诉材料。另查：在原告与被告的微信聊天中，原告对被告说：“是你违约在先，还要我承担那个中介费其他的费用，所以我觉得不合适”“去年过户的时候什么都搞好了，就联系不上你们”“怎么也找不到”，被告回复：“当时是过户前一天晚上，他们公司在几百人的公司大群里毁谤我与我先生，所以大家有点闹的不愉快。所以耽误了。后来我愿意配合他们去给你转证，他们又不愿意了”。本院认为，原告、被告及第三人签订的《房屋买卖合约》，是各方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律法规的强制性规定，《房屋买卖合约》已依法成立并生效，对各方当事人均具有约束力。被告确认过户前一天晚上与公司之间有点不愉快耽误了办理过户，且在庭审中亦确认因为不持有证件无法与原告办理过户手续，故本院对原告诉称被告未按约定配合办理案涉房屋的过户手续构成违约予以支持。根据《房屋买卖合约》的约定，原告有权解除《房屋买卖合约》。未有证据证明原告在起诉之前向被告提出解除《房屋买卖合约》，故本院确认《房屋买卖合约》在被告收到应诉材料之日即2020年9月2日解除。因《房屋买卖合约》解除，原告诉请被告返还定金20000元于法有据，本院予以支持。被告认为其没有收取原告交付的20000元定金的意见，本院认为，原告陈述根据被告指示向案外人黄慧梅交付，而被告亦向原告出具《收据》确认收到原告支付的20000元，被告认为没有收到定金20000元的意见，本院不予采纳。关于中介服务费的问题。原告提交的《收据》及微信聊天记录证实原告已向第三人支付了中介服务费11520元，第三人也确认收取了原告支付的中介服务费。原告所支出的中介服务费是因履行合同而产生费用，被告应向原告赔偿中介服务费11520元。原告诉请过高部分，本院不予支持。关于律师费的问题。根据《房屋买卖合约》第十九条约定，违约方需要承担对方为主张权利而产生的律师费。被告未按约定履行配合办理案涉房屋的过户手续已构成违约，原告诉请被告支付律师费于法有据。原告提交了《委托合同》、律师费发票证实支出律师费25000元，该费用并未高于《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，广东商达（佛山）律师事务所已指派律师参与诉讼，原告诉请被告支付律师费25000元，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《房屋买卖合约》第十条的约定，如被告违约，被告除须退还原告已付房款外，还应按成交价的20%支付违约金。据此，原告有权诉求被告支付违约金。被告辩称原告主张的违约金过高，请求予以减少，并要求适用定金罚则。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，选择适用违约金或者定金条款的权利人是原告，被告要求适用定金罚则于法无据。原告为购买案涉房屋向第三人支付了中介费11520元，为维护自身合法权利委托律师代理而支出律师费25000元。在此基础上，本院认定原告主张违约金192000元过高。结合《房屋买卖合约》的履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，本院酌定违约金调整为50000元。原告诉请过高部分，本院不予支持。诉讼中，被告申请追加东莞市彩丽建筑维护技术有限公司为本案第三人或被告。本院认为本案不涉及合同继续履行的问题，原告诉求的是解除《房屋买卖合约》及追究违约责任，《房屋买卖合约》的当事人是原告、被告及第三人，案涉房屋也是登记在被告名下，东莞市彩丽建筑维护技术有限公司并非合同当事人，不属于必须共同进行诉讼的当事人，原告亦不同意追加东莞市彩丽建筑维护技术有限公司为本案被告，故被告申请追加的理由不成立，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告叶伟娜、被告廖德英及第三人佛山市高明区民众房地产中介服务部在2019年9月10日签订的《房屋买卖合约》于2020年9月2日解除；二、被告廖德英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶伟娜返还定金20000元；三、被告廖德英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶伟娜支付中介服务费11520元；四、被告廖德英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶伟娜支付律师费25000元；五、被告廖德英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶伟娜支付违约金50000元；六、驳回原告叶伟娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15506元（原告已预交），由原告叶伟娜负担1864元、被告廖德英负担13642元。原告叶伟娜多预交的13642元，由原告叶伟娜于本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告廖德英负担的受理费13642元，由被告廖德英于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李炯君审 判 员  伍翠婷人民陪审员  李 嘉二〇二〇年十一月十二日法官 助理  何保民书 记 员  蔡丹丹