福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6432号 上诉人（原审被告）:福建兴顺物流有限公司，住所地福建省福州市鼓山镇鼓四村前横路**。 法定代表人：吴依春，总经理。 委托诉讼代理人：田红芳，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘朝模，福建诺鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王红兵，女，1962年10月14日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张罕溦，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴丽君，福建拓维律师事务所律师。 上诉人福建兴顺物流有限公司（以下简称“兴顺物流公司”）因与被上诉人王红兵租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 兴顺物流公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王红兵的全部诉讼请求，或裁定将本案发回重审。事实和理由：一、案涉租赁物经规划、报建、竣工验收，有合法的建造手续，并非违法、违章建筑物，案涉《租赁协议》合法有效，一审判决对此认定错误。案涉租赁物占地面积约58亩，存续时间已将近20年。1998年10月7日榕政综[1998]238号《福州市人民政府、福州军分区关于建立城市民兵高炮管理训练基地的通知》决定对民兵高炮管理实行“集中管理、管训结合”的原则，城市以区为单位统一建立民兵高炮管理训练基地，由所在区政府和人武部管理使用；2001年6月28日福州军分区后勤行文同意仓山区人武部关于高炮训练基地按部队内部报建，并将该基地选建在仓山镇蛤蚂山（即目前租赁物所在地）的批复。此后，该高炮训练基地作为福建师范大学软件人才培训基地使用多年。二、一审法院认定案涉《租赁协议》无效，但未进行释明、告知变更或增加诉讼请求，未引导本案双方当事人就合同无效的法律后果一并处理，导致兴顺物流公司的装修损失未处理及兴顺物流公司于2010年11月23日、24日支付给王红兵的押金30万元未返还给兴顺物流公司，程序违法、判决结果有失公平。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限”。《最高人民法院关于印发的通知》第三十六条规定“在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用‘不告不理’原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。例如，基于合同有给付行为的原告请求确认合同无效，但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的，人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求；原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求；人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书‘本院认为’部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果”。 王红兵辩称，一、兴顺物流公司在未取得王红兵同意的情况下，擅自对租赁场地进行多层转租、分割转租，其行为已构成根本违约，王红兵在获悉兴顺物流公司的违法转租行为后于2019年5月20日发函解除合同，案涉租赁协议已告解除，兴顺物流公司应当腾空、返还租赁场地，并对合同解除之后继续占用场地参照租赁合同标准支付占用费。二、案涉法律关系性质自始为租赁合同纠纷，合同效力不影响法律关系性质，一审程序合法，适用法律正确。1.最高人民法院在（2014）民一终字第277号民事判决书中明确，“对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。”因此本案一审法院主动审查合同效力并作出判断，并无不当，且已生效的福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初322号民事判决已就案涉地块的权属作出认定，就同一地块、同类法律关系应当作出相同认定。2.本案法律关系性质自始为租赁合同纠纷，一审法院立案、判决也均系以租赁合同纠纷进行审理，王红兵的诉讼请求系要求解除租赁合同，并非要求确认合同无效，故本案不存在“当事人主张的法律关系性质与人民法院认定不一致”的情形，一审法院基于职权主动审查合同效力于法有据，并无释明责任。三、兴顺物流公司在一审程序中并未提起反诉，其自始不可能通过本案获得装修损失赔偿，亦无权在本案中增加、变更诉讼请求，故一审法院是否释明法律关系对其无任何影响。且2010年11月20日兴顺物流公司与王红兵签署租赁合同，租赁期限自2011年1月15日起，而2011年1月15日兴顺物流公司在取得租赁场地后即将整个租赁场地擅自转租给福州兴顺物业有限公司，福州兴顺物业有限公司又分别在2011年7月、8月将租赁场地再次转租给陈金华、尹学思等人，可见兴顺物流公司在取得租赁场地后立即进行了违法转租，根本未对场地进行任何装修，其也未提交任何证据证明装修损失，兴顺物流公司提起本案上诉完全系为拖延履行租赁场地交还义务。 王红兵向一审法院起诉请求:1.确认王红兵、兴顺物流公司双方在2010年11月20日所签订的《租赁合同》已于2019年5月20日解除；2.判决兴顺物流公司立即腾空并搬离租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状后返还给王红兵；3.判决兴顺物流公司向王红兵支付房屋占有使用费（自应当腾空搬离之日，参照租赁合同约定租金5.83万元/月，支付至实际腾空搬离之日）；4.依法判决本案全部诉讼费用由兴顺物流公司承担。一审诉讼过程中王红兵诉讼请求2变更为判决兴顺物流公司立即腾空并将租赁房屋返还王红兵；诉讼请求3变更为判决兴顺物流公司向王红兵支付房屋占有使用费（自合同解除之日，参照租赁合同约定租金5.83万元/月，支付至实际腾空搬离之日）。 一审法院认定事实：2010年11月20日，王红兵、兴顺物流公司双方签订《租赁协议》，约定王红兵将位于福州市仓山区××号（原福建师范大学软件人才培养基地）围墙内、七座建筑物中的教室、宿舍、办公室、会议室、餐厅、厨房、卫生间、操场以及部分空地租赁给兴顺物流公司使用，租赁期限自2011年1月15日至2024年7月31日；租金2011年1月15日至2013年1月14日年租金580000元，2013年1月15日至2014年1月14日年租金650000元，2014年1月15日至合同期满年租金700000元。2010年12月16日，王红兵、兴顺物流公司及福州市仓山区仓山镇联建村民委员会、福州市仓山区仓山镇湖边村民委员会签订了补充协议，将《租赁协议》租期延长至2031年6月30日。合同签订后，王红兵即将租赁房屋交付兴顺物流公司使用，兴顺物流公司已足额向王红兵支付租金至2019年7月，2019年8月之后的租金，兴顺物流公司分别于2019年9月30日支付16000元、2019年10月9日支付42333元、2019年10月29日支付16000元、2019年11月29日16000元、2019年12月18日支付26333元、2019年12月27日支付16000元、2020年1月13日支付20000元、2020年3月9日支付28333元（16000元＋12333元），合计180999元。2011年1月15日兴顺物流公司与福州兴顺物业有限公司签订《租赁协议》将讼争房产转租给福州兴顺物业有限公司。王红兵于2019年5月19日向兴顺物流公司发出《关于解除的通知》。2019年8月29日，王红兵与案外人张华妹签订《租赁合同》，将涉诉租赁房屋中的1683㎡部分租赁给案外人张华妹，约定租金为26928元／月。 另查明，王红兵、兴顺物流公司双方确认合同约定的涉诉房屋租金为58333元/月。涉诉租赁房屋为王红兵从他方承租后转租于兴顺物流公司。福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初322号民事判决书确认涉讼租赁房屋无权属登记证书。一审诉讼过程中，王红兵表示同意兴顺物流公司后续每月应支付的占用费以合同约定的月租金扣除王红兵从案外人张华妹处收取的月租金后剩余金额为计算标准。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，福州市仓山区人民法院作出的（2019）闽0104民初322号民事判决书确认涉讼租赁房屋无权属登记证书，故双方所订立租赁合同应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，王红兵要求确认王红兵、兴顺物流公司双方在2010年11月20日所签订的《租赁合同》已于2019年5月20日解除的主张，一审法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王红兵虽系从他方承租该房屋后转租予兴顺物流公司，但其作为本案合同的出租人，诉请房屋实际占有使用人兴顺物流公司腾空搬离并返还租赁房屋及仅按58300元／月租金标准支付占用期间至实际搬离之日止的房屋占有使用费，未违反法律规定，亦无致使房屋实际建设管理人无法主张权利之情形，故一审法院予以支持。因王红兵已于2019年8月29日将涉诉房屋中的1683㎡部分以26928元／月的价格租赁给了案外人张华妹，故从2019年9月1日起，兴顺物流公司应承担的占用费应以王红兵诉请的58300元／月扣减26928元／月的标准计算，为31372元／月。2019年8月起，兴顺物流公司已支付了180999元的房屋占有使用费，扣除2019年8月应支付的58333元后，剩余122666元用于抵扣2019年9月1日之后的房屋占用使用费。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决：一、福建兴顺物流有限公司于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××号（原福建师范大学软件人才培养基地）围墙内、七座建筑物中的教室、宿舍、办公室、会议室、餐厅、厨房、卫生间、操场以及部分空地并返还予王红兵；二、福建兴顺物流有限公司按31372元／月标准向王红兵支付自2019年9月1日起至判决第一项中房屋实际交还王红兵之日止的房屋占有使用费（应扣除福建兴顺物流有限公司已支付的122666元）；三、驳回王红兵的其他诉讼请求。案件受理费35732元，由王红兵负担32238元，福建兴顺物流有限公司负担3494元。 二审中，兴顺物流公司向本院提交1.《福州市人民政府文件》榕政综【1998】238号、《关于同意仓山高炮训练基地按部队内部报建的批复》，拟证明1998年10月7日，福州市人民政府、福州军分区下发关于建立城市民兵高炮管理训练基地的通知，其中要求仓山区以营规模建立民兵高炮管理训练基地，2001年6月28日，福州军分区作出同意仓山区高炮训练基地按部队内部报建，并将该基地选建在仓山镇蛤蚂山的批复，仓山区高炮训练基地（即案涉租赁物之前身）有合法的建造手续。2.押金转账凭证及收条，拟证明兴顺物流公司于2010年11月23日、11月24日向王红兵支付了押金，王红兵亦出具收条，确认已收到兴顺物流公司支付的30万元押金。王红兵质证认为，根据法律规定，房屋是否属合法建筑的标准为是否取得建设工程规划许可证，兴顺物流公司提交的证据1不属于认定案涉房屋为合法建筑的依据，对证据2无异议，但该押金与本案无关，兴顺物流公司应另行主张。本院经审查认为，针对案涉租赁物是否属合法建筑问题，本院将在下文进行详细阐述，王红兵对兴顺物流公司提交的押金凭证的三性予以确认，本院予以采信。 根据本案现有证据，除一审查明的“2019年8月之后的租金，兴顺物流公司分别于2019年9月30日支付16000元、2019年10月9日支付42333元、2019年10月29日支付16000元、2019年11月29日16000元、2019年12月18日支付26333元、2019年12月27日支付16000元、2020年1月13日支付20000元、2020年3月9日支付28333元（16000元+12333元），合计180999元”应为“2019年8月之后的租金，兴顺物流公司分别于2019年9月10日支付58333元、2019年9月30日支付16000元、2019年10月9日支付42333元、2019年10月29日支付16000元、2019年11月29日16000元、2019年12月18日支付26333元、2019年12月27日支付16000元、2020年1月13日支付20000元、2020年3月9日支付28333元（16000元+12333元），合计239332元”外，本院对一审法院查明的其余事实予以确认。 另查明，兴顺物流公司分别于2010年11月23日、2010年12月24日向王红兵转账支付10万元、20万元，2010年12月24日，王红兵出具收条，载明收到吴则勇承租吴厝山68号的押金计人民币叁拾万元正。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，且生效判决已确认案涉房屋无权属登记证书，故兴顺物流公司与王红兵订立的《租赁协议》应属无效。兴顺物流公司提交的材料不足以推翻上述认定，本院不予采信。二审中，兴顺物流公司对一审法院主动审查合同效力持有异议，本院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，王红兵虽未提起确认合同无效的诉讼请求，但一审法院依职权进行审查，并无不当。 如前所述，讼争合同认定无效，兴顺物流公司应在合理期限内搬离讼争房屋，并支付占有使用费。关于占有使用费金额问题。王红兵已于2019年8月29日将涉诉房屋中的1683㎡部分以26928元/月的价格租给案外人张华妹，故一审法院以王红兵诉请的58300元/月扣减26928元/月的标准计算至实际搬离之日止的房屋占有使用费，处理得当。但2019年8月起，兴顺物流公司已支付239332元，扣除2019年8月应支付的58333元后，剩余180999元用于抵扣2019年9月1日之后的房屋占用使用费。一审法院对上述金额认定有误，本院依法予以纠正。至于兴顺物流公司主张的押金问题，与本案无涉，兴顺物流公司可另案主张。 综上，兴顺物流公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4498号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4498号民事判决第二项、第三项； 三、福建兴顺物流有限公司按31372元/月标准向王红兵支付自2019年9月1日起至判决第一项中房屋实际交还王红兵之日止的房屋占有使用费（应扣除福建兴顺物流有限公司已支付的180999元）； 四、驳回福建兴顺物流有限公司的其他上诉请求； 五、驳回王红兵的其他一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费35732元，由王红兵负担32238元，由福建兴顺物流有限公司负担3494元；二审案件受理费35732元，由王红兵负担1258元，由福建兴顺物流有限公司负担34474元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君