江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9176号上诉人（原审原告）：刘宝良，男，1968年11月27日出生，汉族，住江苏省洪泽县。上诉人（原审原告）：钱义珍，女，1976年8月11日出生，汉族，住江苏省洪泽县。委托诉讼代理人：刘宝良，男，1968年11月27日出生，汉族，住江苏省洪泽县，系钱义珍之夫。被上诉人（原审被告）：南京中南新锦城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320113302301482J，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道花港路******。法定代表人：毕兴矿，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：张杰，男，1989年1月18日出生，汉族，住江苏省赣榆县。上诉人刘宝良、钱义珍因与被上诉人南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2020)苏0113民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人刘宝良（同时作为钱义珍的委托诉讼代理人），被上诉人中南公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宝良、钱义珍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持刘宝良、钱义珍的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由中南公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人自起诉到庭审中自始至终没有提出拒绝收房是因为中南公司交付的房屋存在质量问题，而是认为中南公司所交房屋是不符合合同约定条件，故未收房屋。2、一审法院判决适用法律错误。一审法院片面的理解“合同附件4约定甲方交付的房屋外窗为断桥隔热铝合金窗，内墙及顶棚为普通腻子批白”不是《中华人民共和国合同法》第六十条规定全面履行的范畴；认定“附件10内容包括：第7.1，乙方……于主合同约定的交付日期届满之日不超过60日的不视为甲方逾期违约”。同是合同附件同是合同的组成部分，不应随意取舍，采用对中南公司（开发商）有利的条款，有意忽略对上诉人（购买者）有利的条款，否则有违公平原则。3、一审判决程序错误。如果一审法院认定上诉人主张房屋问题是质量问题成立，那么一审认为“如原告认为因修复问题影响其使用房屋或产生其他损失，可另行处理”，一审法官在庭审中也没有向上诉人予以释明。4、中南公司工作人员在2019年5月12日第一次通知交付房屋的时候，上诉人提出不符合交付的条件，中南公司工作人员及公司领导均认可没有达到交付条件。中南公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。刘宝良、钱义珍向一审法院起诉请求：1、判令中南公司支付逾期交房违约金65178.69元（包括逾期取得竣工备案手续及交付房屋不符合约定产生的逾期交房违约金）及利息（以65178.69元为基数，自2020年4月28日起至实际付款之日止，按年利率6%计算）；2、判令中南公司承担逾期未交付房屋期间物业费5281.52元及利息（以5281.52元为基数，自2020年4月28日起至实际付款之日止，按年利率6%计算）；3、中南公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：刘宝良、钱义珍系夫妻关系。2018年7月18日，钱义珍（乙方）与中南公司（甲方）签署预售合同及其附件。上述预售合同主要内容包括：乙方向甲方购买其开发建设的案涉商铺，房屋价格为1771160元，乙方于2018年7月18日前支付971160元，余款800000元办理银行贷款支付；甲方应在2019年1月31日前向乙方交付案涉商铺，且在交付时应当取得规划合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付房屋的应当按照双方签署附件10第七条约定处理。案涉商铺符合约定交付条件以后，甲方应当在确定的交付日期前1天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件乙双方进行交接时，甲方应当出示竣工备案证明材料以及规划合格书；经市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同。预售合同附件4约定甲方交付的房屋外窗为断桥隔热铝合金窗，内墙及顶棚为普通腻子批白。合同附件10内容包括：第7.1条，乙方同意将案涉商铺交付日期届满之日变更为主合同第六条约定的届满日后第60日，即若甲方实际交房日期晚于主合同约定的交付日期届满之日不超过60日的，不视为甲方逾期交房，甲方不承担违约责任。如超过该变更后的交付日期届满之日，甲方仍无法交房的，则自变更后的交付日期届满之日次日起，甲方按照乙方已付房款的万分之一/天向乙方支付违约金；第10.7条，甲方在交付房屋时已具备主合同第六条及附件规定的交房条件，乙方单方面认为房屋存在主体质量问题或其它一般质量问题影响其入住而拒绝接受房屋的，应在《商品房预/现售合同》第六条约定的交房时间起15日内提交国家权威部门（南京市政府质量监督管理机构）出具的正式检验报告。若检验报告认定存在不合格，甲方按照合同规定承担违约责任，否则视为该商品房不存在影响乙方入住的问题。乙方仍拒绝按照《商品房预/现售合同》之规定履行相应收房义务的，视为甲方已经按约交付房屋；第10.8条，若乙方未在本合同约定的交付日期届满之日前收到甲方发出的交付/收楼通知的，则乙方应自行于交付日期届满之日到甲方合同预留的联系地址办理房屋交接手续，甲方可不予通知；第12.4条，在该商品房符合主合同第六条约定的前提下，除非出现主合同第十三条第二款所述的重大质量问题，影响乙方对房屋的实际使用，否则乙方不得拒绝或延迟接受房屋以及拒绝缴纳契税、物业费、维修基金等相关费用。预售合同签署后，钱义珍、刘宝良已按照约定支付了相应房款。2019年5月12日，钱义珍在收房过程中发现，案涉商铺内墙及顶棚未用腻子批白，商铺内铝合金窗户未安装。钱义珍于验房当日拒绝收房，并在交房记录单的验房记录一栏填写：“室内墙面、顶棚批白（购房合同内有约定批白）”。2020年4月1日，中南公司向钱义珍发出《交付催告函》，该函件载明就钱义珍逾期收房问题通知钱义珍于2020年4月30日到场办理交房手续。2020年4月28日，钱义珍办理了案涉商铺的收房手续。当日，钱义珍交纳了2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业费5281.52元。一审另查明，中南公司于2019年4月12日取得规划合格书，于2019年4月30日取得竣工验收备案证明。一审审理中，钱义珍、刘宝良为证明2019年5月12日收房时案涉商铺内墙及顶棚未用腻子批白，商铺内铝合金窗户未安装等问题，向一审法院提交了视频一份。在视频中，钱义珍、刘宝良表示内墙及顶棚未用腻子批白，商铺内铝合金窗户未安装，现场工作人员承诺进行整改，并表示上述问题不影响原告收房。此外，中南公司表示在2019年5月12日以后曾另行多次通知钱义珍收房，但无法提供证据加以证明。钱义珍表示中南公司直至2020年4月方才通知收房，在此期间钱义珍、刘宝良并未致电中南公司询问修复情况也没有到场查验案涉商铺情况。对于逾期取得规划合格书及竣工验收备案证明产生的逾期交房违约金，中南公司认可按照一个月的标准计算。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，双方当事人签署的预售合同及其附件系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据预售合同及其附件约定，中南公司交付案涉商铺的最后期限为2019年1月31日，并另行给予60日的宽限期，即中南公司于4月1日前交房均不视为逾期交房。双方约定中南公司取得竣工备案证明及规划合格书作为房屋符合交付的条件，而中南公司取得竣工验收备案证明的日期为4月30日，已构成违约。根据附件10第10.8条以及中南公司认可按照一个月计算该部分的逾期交房违约金的实际情况，一审法院对该部分的逾期交房违约金认定为5313元（1771160元÷10000×30）。关于房屋是否存在原告所主张的质量问题。虽然中南公司对钱义珍、刘宝良提供的收房视频的真实性不予认可，但收房视频内容完整且与交房记录单可以相互印证，证明案涉商铺在首次收房时存在内墙及顶棚未用腻子批白及铝合金窗户未安装的问题。关于钱义珍、刘宝良主张因质量问题导致的逾期交房违约金及物业费问题。根据一审庭审查明的事实，中南公司在将案涉商铺交付前已经通过了相关行政主管部门的竣工验收，案涉商铺并不存在使用安全方面的重大质量缺陷,已符合交房条件。虽然钱义珍在收房时发现案涉商铺存在内墙及顶棚未用腻子批白及铝合金窗户未安装问题，但上述问题属于房屋质量瑕疵，中南公司应当承担的是修复责任。上述质量瑕疵并未严重影响房屋主体质量安全，亦未导致案涉商铺失去使用功能，尚不构成逾期交付，故钱义珍、刘宝良以此要求中南公司承担逾期交房的违约责任，依据不足，不予支持。对于钱义珍、刘宝良支付的2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业费，亦应由其自行负担。但是需要说明的是，双方当事人在首次收房结束后，对于案涉商铺后续修复情况未进行及时有效沟通。中南公司作为品牌房地产开发企业，更加应当诚信履约，维护自身品牌形象。从钱义珍、刘宝良举证情况来看，中南公司交付的案涉商铺确实存在质量瑕疵，违反了双方合同约定，中南公司对此应积极采取修复及补救措施，并及时将有关修复情况告知钱义珍，以维护其作为购房人的合法权益。钱义珍、刘宝良对于事关切身利益的房屋修复问题亦应及时询问跟进，采取积极措施，以防止损失扩大。如其认为因修复影响其使用房屋或产生其他损失，可另行处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、中南公司于判决发生法律效力之日起三日内向刘宝良、钱义珍支付逾期交房违约金5313元；二、驳回刘宝良、钱义珍的其他诉讼请求。一审案件受理费1562元，减半收取781元，由刘宝良、钱义珍负担722元，由中南公司负担59元。二审中，对于一审法院认定的事实，钱义珍、刘宝良认为一审法院没有查明中南公司认可了交房时没有达到交付条件的事实，对其余事实无异议；中南公司对一审法院认定的事实无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审另查明，双方所争议的窗户是一个接近屋顶的通风窗。目前案涉房屋已由钱义珍、刘宝良出租。本院认为，在钱义珍、刘宝良首次收房时，案涉房屋存在内墙及顶棚未用腻子批白、铝合金窗户未安装等不符合合同约定的事项，中南公司对此应当及时采取补救措施，钱义珍、刘宝良也有权要求中南公司承担修理、更换等责任。将内墙及顶棚用腻子批白、安装铝合金窗户并不需要耗费过多时日，如果能够及时关注、督促，完全可以及时达到合同约定条件、及时收房。但钱义珍、刘宝良在首次收房时后，直至2020年4月28日办理案涉商铺收房手续时，在近一年的时间里，并未就房屋修复问题及时询问、了解修理、更换的相应情况，而是放任不顾，导致最终收房时间拖延，因此对此期间扩大的损失，钱义珍、刘宝良应当自行承担责任。故一审法院认定2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业费应由钱义珍、刘宝良自行负担，并判决驳回刘宝良、钱义珍的其他诉讼请求，并无不当，本院予以支持。综上，钱义珍、刘宝良的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，裁判结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1562元，由钱义珍、刘宝良负担。本判决为终审判决。审判员  王劲松二○二○年十一月三十日法官助理李玲玲书记员朱亚芳