江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初7801号原告：肖高桂。委托诉讼代理人：周小武，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹小强，江西弘杰律师事务所律师。被告：新余市鑫泉房地产开发有限公司。法定代表人：朱青连，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹苏萍。被告：新余市鑫泉房地产开发有限公司堆上农贸市场项目部。被告：张亮。原告肖高桂（以下简称原告）与被告新余市鑫泉房地产开发有限公司（以下简称鑫泉公司）、新余市鑫泉房地产开发有限公司堆上农贸市场项目部（以下简称堆上项目部）、张亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周小武、鑫泉公司委托诉讼代理人邹苏萍到庭参加诉讼。被告堆上项目部、张亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同连带向原告返还购房款167960元并承担自2019年5月7日起至实际清偿之日止的利息（以167960元为基数，按年利率6%暂计算至2020年9月18日的利息为13804元）；2、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2019年1月24日，原告与被告新余市鑫泉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同现售》一份，约定原告向被告购买堆上农贸市场3层302号房屋一套，房屋总价款为267960元;被告应于2020年1月1日前将符合交付条件的商品房交付给原告；被告逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告在支付了全部购房款后，该合同已在新余市房产管理局备案，但由于被告的未按约定履行交房义务的违约行为，三被告找到原告退房解除备案，达成由三个被告退还房款的一致意见后，原告同意解除该房产的备案，但由于三个被告的不诚信行为，原告只收到三个被告退还的10万元购房款，尚有167960元款项至今未退还给原告。原告多次要求三个被告退还该笔款项，未果。为维护原告合法权益，特具本状，请求法院依法予以支持。被告鑫泉公司辩称，1、请原告明确本案是要求三被告共同归还购房款还是连带归还购房款，法律依据是什么？我公司没有收到原告的购房款，与我公司无关；2、被告堆上项目部不是本案的适格主体，没有独立的法人资格，对外的权利和义务不受法律保护；3、被告张亮我公司不认识，是何许人也不清楚；4、本案诉争的房屋302室已经协商解决了，当时原告也同意解除房屋购买合同，还到房管局办理了解除备案登记，原因是原告也觉得自己没有付一分钱购买房子，所以原告也同意解除备案登记手续，如果原告认为我公司收了钱，在我公司没有还你钱的情况下原告会同意解除备案登记吗？针对以上四点，请求法院驳回原告对被告鑫泉公司的全部诉请。原告庭审中明确请求为：鑫泉公司直接返还购房款，被告堆上项目部共同返还，被告张亮连带返还。被告堆上项目部、张亮未答辩。经审理查明，2019年1月24日，原告与鑫泉公司签订《商品房买卖合同（现售）》一份，约定原告向被告购买堆上农贸市场3层302号房屋一套，房屋总价款为267960元;被告应于2020年1月1日前将符合交付条件的商品房交付给原告；被告逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；全部购房款存入鑫泉公司账户。原告另向被告购买堆上农贸市场3层310号房屋一套，总房价款271947.5元，鑫泉公司已就310房向本院提起违约诉讼（案号（2020）赣0502民初7801号），鑫泉公司诉请解除房屋销售合同并要求原告支付违约金。合同签订当日，经堆上项目部经办人张亮同意，原告除向曾卫忠转账32万元外，还将该2套房产的剩余款项以现金的方式给了曾卫忠。同日，曾卫忠将该32万元转账给了案外人胡秋平，但剩余款项去向不明。同日，被告张亮出具了该两房的收款收据2份，其中302室的收据载明客户为肖高桂，金额为267960元，收据加盖鑫泉公司堆上农贸市场项目部的印章，且被告张亮为该两处房产进行了备案。2019年5月，原告与被告张亮协商解除302室买卖合同，并解除了合同备案。2019年5月7日被告张亮通过银行转账返还购房款10万元至曾卫忠账户，曾卫忠于次日通过银行转账将10万元支付给原告。另查明，新余市濠利房地产有限公司的企业信息显示，2018年1月31日至2020年1月19日期间，胡秋平与张亮系新余市濠利房地产有限公司投资人，该公司经营范围含商品房销售代理。经查询，本院已于2020年11月13日作出（2020）赣0502民初7424号民事判决书，判决书中认定原告支付了购房款，对鑫泉公司诉请解除房屋销售合同并要求原告支付违约金的主张，不予支持，判决驳回鑫泉公司诉请。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同（现售）》、302室被告出具的收款收据一份、7424号案件证人情况说明、2020年10月30日渝水区法院（2020）赣0502民初7424号庭审笔录、原告2019.1-2019.5.31银行流水、曾卫忠2018.12.1-2019.12.1银行流水、新余市濠利房地产有限公司企业公示信息各一份，以及庭审笔录等在案佐证。被告堆上项目部、张亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证的权利，由此产生的不利后果，由其自行承担。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。关于肖高桂是否已支付购房款的问题。本院认为，首先，原告与鑫泉公司签订《商品房买卖合同（现售）》，合同加盖有鑫泉公司公章。其次，原告于合同签订当日向曾卫忠转账32万元，其余为现金，同日，曾卫忠又将该32万元转账给了案外人胡秋平，而胡秋平与张亮在收款当天系新余市濠利房地产有限公司投资人，该公司经营范围含商品房销售代理。再次，张亮于当日向原告出具了收款收据，收到原告302室购房款267960元，加盖了堆上项目部印章，且去办理了备案登记，原告堆上项目部购买了案涉房产，张亮为具体经办人。最后，原告与张亮协商解除302室购房合同，并解除了合同备案，张亮于2019年5月7日转账给曾卫忠10万元，曾卫忠再于次日将10万元转账给了原告。据此可以认定，原告支付了302室购房款。双方协商解除购房合同后，张亮已返还原告购房款10万元，尚有购房款167960元未返还。关于本案各被告如何承担责任问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”首先，原告向堆上项目部购买案涉房产，双方签订的《商品房买卖合同（现售）》中加盖有鑫泉公司公章，张亮出具收款收据收到原告购房款，并加盖有堆上项目部印章，张亮亦在房屋买卖合同附件《关于商品房购买过程中重点注意事项温馨提示》上签字，张亮能够自由使用堆上项目部的公章，且能够办理备案登记手续。据此，可以认定张亮对外销售案涉房产的行为获得了鑫泉公司的授权，原告有理由相信张亮有代理权。其次，双方签订的房屋买卖合同明确约定，全部购房款应存入鑫泉公司账户，但原告并未将购房款存入鑫泉公司账户，而是经张亮认可后将款项付给曾卫忠，再由曾卫忠代为进行支付。据此，可以认定张亮改变收款方式的行为系超越代理权限实施的代理行为，该行为产生的法律后果是否需要由鑫泉公司承担，取决于原告是否有理由相信张亮有权改变收款方式。综合张亮能够代表鑫泉公司签订购房合同，并在原告变更付款方式后能够办理房产备案登记成功，且能够自由使用堆上项目部的公章向原告出具收款收据的事实，在现有证据无法证实原告明知张亮系越权代理的情况下，可以认定原告有理由相信张亮可以改变收款方式。另，堆上项目部没有进行工商登记，系鑫泉公司内设机构，无民事主体资格。据此，该越权代理行为产生的后果，应由鑫泉公司承担。故本案返还购房款的责任应由鑫泉公司承担。至于鑫泉公司与张亮及堆上项目部之间的纠纷，应另行解决。关于利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方协商解除了购房合同并解除了合同备案，原告已返还案涉房产，被告应返还原告购房款。现被告只返还原告购房款10万元，剩余167960元未返还，使得原告产生了利息损失，该损失应由被告承担。故原告要求被告支付以167960元为基数、按年利率6%、自2019年5月7日起至实际清偿之日止的利息损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告新余市鑫泉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告肖高桂返还购房款167960元，并支付以167960元为基数、按年利率6%、自2019年5月7日起至实际清偿之日止的利息；二、驳回原告肖高桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1968元，由被告新余市鑫泉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  陈润根二〇二〇年十一月三十日书记员  郭嘉慧