湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执复192号复议申请人（异议人、被执行人）：湖南东昌机械科技发展有限责任公司，住所地湖南省长沙县星沙镇泉塘村。组织机构代码：799103034。法定代表人：余洪，执行董事。委托诉讼代理人：聂波，湖南联进律师事务所律师。申请执行人：彭博，男，1986年12月30日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：余思澄，湖南屏翰律师事务所律师。利害关系人：湖南弁羽信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市天心区桂花坪街道金桂社区****3门**。组织机构代码：MA4QJJXF6。法定代表人：陈钢，执行董事。复议申请人湖南东昌机械科技发展有限责任公司（以下简称东昌公司）不服湖南省长沙市天心区人民法院（以下简称天心区法院）（2019）湘0103执异325号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年5月24日作出了（2019）湘01执复47号执行裁定：驳回东昌公司的复议申请，维持天心区法院（2019）湘0103执异325号执行裁定。东昌公司仍不服，向湖南省高级人民法院申请执行监督。湖南省高级人民法院于2020年8月12日作出（2019）湘执监1408号执行裁定：一、撤销本院（2019）湘01执复47号执行裁定；二、本案由本院重新审查处理。本院依法另行组成合议庭对本案进行审查，并举行了听证。本案现已审查终结。天心区法院查明，申请人中国建设银行股份有限公司长沙铁银支行（以下简称建行铁银支行）与被申请人东昌公司实现担保物权一案，天心区法院于2015年9月22日冻结了东昌公司位于长沙县暮云工业园（宗地号0××0，长国用（2011）0263）的土地。2015年10月26日，天心区法院作出（2015）天民特字第17号民事裁定：准予对被申请人东昌公司位于天心区暮云工业园（所有权证号：长房权证暮字第7××8、长房权证暮字第7××9）的房产采取拍卖、变卖等方式依法变价。申请人建行铁银支行对变价后所得款项在其借款本金人民币15000000元，利息人民币499966.42元，以上共计人民币15499966.42元（利息暂算至2015年9月28日，利息最终金额应按借款合同约定计算至贷款全部还清之日止）的范围内优先受偿。2015年11月9日，建行铁银支行向天心区法院申请强制执行。同日，天心区法院以（2015）天执字第1640号立案执行。后天心区法院对案涉房屋启动评估拍卖程序，湖南经典房地产评估咨询有限公司（以下简称经典评估公司）通过摇号中签。2016年2月23日，经典评估公司对案涉房屋出具了湘经典（2016）长司000702Ａ号评估报告，评估价为2756.27万元。2016年7月21日，案涉房屋第一次拍卖流拍。东昌公司对该评估不服，以另有地上部分违章建筑未进行评估等事由提出异议。天心区法院通知经典评估公司进行补充评估，并于2016年11月14日向东昌公司发出通知，要求其在15日内向天心区法院提交补充评估对象的原始资料，东昌公司逾期未提供。2017年3月21日，天心区法院向东昌公司发出通知，向其告知因东昌公司逾期未提供补充评估所需相关资料，天心区法院将恢复对案涉房屋的拍卖。2017年5月27日，经典评估公司向天心区法院提交了异议回复函，针对东昌公司对评估所提异议进行了回复。因第一次评估有效期届满，受法院委托，经典评估公司将对案涉房屋进行第二次评估，天心区法院两次要求东昌公司于2017年9月14日前提交未办证建筑物所需评估资料，东昌公司逾期仍未提交。经典评估公司依据现有资料于2017年10月25日对案涉房屋出具了湘经典（2016）长司000810-1Ａ号评估报告，评估价为2761.46万元。2018年2月8日，天心区法院作出（2015）天执字第1640-2号执行裁定：一、对被执行人东昌公司名下的位于天心区暮云工业园（所有权证号：长房权证暮字第7××8、长房权证暮字第7××9）及暮云工业园的土地（权证号为长国用2011第0263号）予以查封、冻结；二、对上述房产及土地予以评估拍卖。执行过程中，根据当事人申请，天心区法院将申请执行人建行铁银支行依法变更为彭博。因第二次评估有效期届满，经典评估公司受天心区法院委托于2018年11月15日对案涉房屋出具了湘经典（2018）长001211Ａ号评估报告，评估价为2745.11万元。直至第三次评估出具，东昌公司仍未向天心区法院提交其所谓漏评建筑的有效权证资料，经典评估公司对案涉房屋进行现场评估时，东昌公司的法定代表人余洪在场陪同。东昌公司对该评估不服并提出异议，经典评估公司于2018年12月6日作出了异议回复函。东昌公司仍不服，遂向天心区法院提出上述异议。天心区法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。本案中，经典评估公司出具的湘经典（2018）长001211A号评估报告中所评估的财产基本信息并无错误，东昌公司称遗漏了部分财产，但其并未在规定时间内提交遗漏财产的完整资料，经典评估公司根据东昌公司所提交的现有材料进行评估，并无不当。案涉土地经法院冻结后，人民法院执行时，将该土地及土地上于保全前已存在的建筑物作为拍卖财产进行评估拍卖，符合法律规定。同时依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。故东昌公司如在已冻结土地上进行其他建设，则会对法院处置执行财产造成不当影响。另，经典评估公司系经国家认可的评估机构，该案的评估人员亦具有相应评估资质，评估程序合法。且针对东昌公司的异议，经典评估公司已作出相应回复。故东昌公司的异议理由不成立，对其相应的异议请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定：驳回东昌公司的异议请求。湖南省高级人民法院裁定本案由本院重新审查处理后，复议申请人东昌公司向本院申请复议称：一、天心区法院认定事实不清。复议申请人名下的涉案房产及土地经天心区法院委托经典评估公司两次评估，在评估报告中均描述了涉案土地及房产内存在有报建但是未评估建筑的情况，该未评估的在建工程影响到复议申请人千万元的财产价值。复议申请人名下土地上的在建工程于2011年报建，系在与建行铁银支行借款之前已经完成了有关政府审批备案手续，并非在查封、扣押、冻结财产后所发生的行为，不属于在已经冻结土地上进行的其他建设。在2016年经典评估公司第一次评估时，在建工程已经完成部分，尚有一栋厂房未完成最后的建设。对于案涉土地上未办证建筑是否部分或者全部为天心区法院查封土地使用权后所建造、是否具有价值，天心区法院未予查明，属于认定事实不清，且严重损害复议申请人的合法权益。二、复议申请人认为，依照法律规定，对评估报告作出的说明仍有异议的，人民法院应当交评估机构所属全国性评估行业协会组织进行专业技术评审。天心区法院未组织技术评审，程序错误。最高法确定财产处置参考价若干问题的规定第20条明确规定，对漏评资产应予补正。而天心区法院针对复议申请人的异议申请不予理睬，即推动后续的执行程序和执行措施，属程序违法。三、评估公司所作出的评估报告结论明显不符合客观事实。2011年6月3日，长沙县政府会议纪要对暮云地段的工业用地挂牌价即在每亩98万至115万，而经典评估公司2018年对复议申请人极好地段地价仅评为不到每亩46万元，全然不顾这些年来的地价上涨。复议申请人认为，经典评估公司作出的评估价值存在恶意压低价格之嫌。请求：一、撤销天心区法院（2019）湘0103执异325号执行裁定；二、立即中止天心区法院（2018）湘0103执恢672号执行裁定。申请执行人彭博称：一、复议申请人第二项复议请求已经超出了原复议申请的请求事项范围，请求人民法院对此依法不予审理。二、天心区法院执行程序合法，其委托评估机构作出的评估结论符合法律规定。根据省高院执行裁定意见，本案天心区法院所进行的评估拍卖效力合法有效。三、复议申请人关于评估公司未按地价上涨进行评估，未考虑土地征收溢价，不符合客观事实。在省高院审理期间，申请执行人走访了政府委托的征收公司，其明确答复对存在土地权属纠纷、司法冻结情形的，一概不纳入征收范围。根据长沙市政府征收补偿政策，已办证钢混结构的建筑物2018年的补偿标准是750元每平方米。四、根据天心区法院2016年7月19日所作的执行笔录，复议申请人法定代表人余洪承认案涉土地上未办证建筑物是2014年建设，并马上同意对其他部分停止建设。天心区法院2016年11月、2017年3月、9月、11月先后四次明确通知复议申请人提交未办证建筑的相关资料，但复议申请人均不予配合。在此情况下，执行法院2019年两次发布拍卖公告，明确对被执行人纳入评估范围已办证建筑和土地进行拍卖，符合法律规定，符合客观事实。请求依法驳回复议申请人东昌公司的复议申请。本院查明，复议申请人东昌公司不服天心区法院（2019）湘0103执异325号执行裁定，向本院申请复议，其复议请求如前所述。本案复议过程中，根据申请执行人彭博的申请，本院出具律师调查令，从长沙市规划勘测设计研究院调取了东昌公司2012年8月-2017年8月的卫星影像图,从长沙县自然资源局调取了东昌公司2#、3#厂房建设工程规划许可申请和审批材料。本院复议查明的其他事实与天心区法院查明的事实基本一致。本院认为，本案被执行人东昌公司是对天心区法院作出（2015）天执字第01640-2号拍卖通知书和对经典评估公司对东昌公司名下位于暮云工业园的国有土地使用权及地上建筑物作出的评估报告提出执行异议，东昌公司在本次复议中向本院提出的第二项复议请求即“立即中止天心区法院（2018）湘0103执恢672号执行裁定”的复议请求不属于执行异议请求范围，本院在此次复议过程中对此不予审查。本案经过了天心区法院对被执行人东昌公司所提执行异议的审查、本院复议审查以及湖南省高级人民法院的执行监督审查等一系列程序，湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监1408号执行裁定对于本案未办证建筑未纳入评估拍卖范围并不因此影响评估拍卖效力以及天心区法院没有组织技术评审的瑕疵尚不足以构成撤销评估、拍卖的理由等问题已作明确认定，本院对此不再赘述。本案争议的焦点集中在天心区法院在拍卖处置东昌公司在暮云工业园的土地和房产时，对于该土地上未办证建筑如何处置的问题。复议申请人东昌公司在暮云工业园区案涉宗地上的建筑物和附属设施现状为：宗地西边有一栋一层联合厂房［东昌公司总平面布置图所示①联合厂房（已建）位置］、东南角有一栋二层配套办公用房、南边有一栋一层厂房［东昌公司总平面布置图所示③生产车间三位置］、联合厂房东北角有一栋三层办公用房、东边入口处北向为门卫室，宗地东南角有变压器，宗地东北部分空地上无建筑物［东昌公司总平面布置图所示②生产车间二位置］。上述建筑物建设情况及权属性质分述如下：（1）宗地西边的一栋一层联合厂房和东南角二层配套办公用房一栋已办证，西边的一层联合厂房的房产权证号为长房权证暮字第7××9号，登记建筑面积7400.92平方米；东南角二层配套办公用房的房产权证号码为长房权证暮字第7××8号，登记建筑面积221.58平方米。该二栋房产已经纳入评估范围并予以拍卖处置。（2）宗地南边的一栋一层厂房未办证，该栋厂房现状内部分割为四个部分。根据东昌公司案涉宗地卫星影像图显示，该栋厂房2012年8月前尚未兴建，2013年2月前建成了中间两个部分，2016年11月-2017年3月靠南向加建了一部分，靠南向加建的部分把已办证的东南角的一栋二层配套办公用房覆盖在内（即长房权证暮字第7××8号房屋，未拆除），在2017年3月-8月靠北向又加建了一部分。根据中国建设银行股份有限公司长沙铁银支行的诉前保全申请，长沙市芙蓉区人民法院于2015年8月18日对东昌公司案涉土地和房屋进行了查封，案件起诉后，天心区法院于2015年9月22日对东昌公司涉案宗地及房产予以了查封冻结，该栋一层厂房的南北两个部分为法院查封后加建。（3）东昌公司案涉宗地卫星影像图显示，联合厂房东北角有一栋三层办公用房于2016年7月-11月兴建。（4）东昌公司案涉宗地卫星影像图显示，东昌公司宗地东北部分空地［即东昌公司总平面布置图所示②生产车间二位置］在2016年11月前未施工建设，2017年3月-8月进行了土地平整。因此，复议申请人东昌公司涉案宗地上的未纳入评估拍卖的建筑物只有宗地南边的一栋一层厂房的中间两个部分为天心区法院查封前兴建，其余部分建筑物均为天心区法院查封土地使用权后所建造。（5）东昌公司涉案东边入口处北向的传达室系附属设施，未办证；（6）涉案宗地东南角的变压设施系东昌公司在法院查封后于2016年2月16日-6月29日新增建设。根据本案现有证据，长沙县城乡规划局在2011年4月12日批准了东昌公司总平面布置图对生产车间二和生产车间三按照红线位置放线，其中的生产车间二即为东昌公司宗地东北部分空地位置，生产车间三为宗地南边未办证一栋一层厂房位置。2011年4月21日长沙县规划局对东昌公司作出了准予建设2#、3#厂房的行政许可，批准东昌公司新建2栋生产厂房，但东昌公司未按照规划审批内容进行兴建。基于上述事实，本案中东昌公司涉案宗地上的未纳入评估拍卖的建筑物中，宗地南边的一栋一层厂房的中间两个部分虽未办理产权登记，但该部分厂房系东昌公司在法院查封前已经兴建且经过了规划部门审批许可，可确认其合法性。天心区法院未将该部分建筑物予以评估拍卖不当，应予纠正。因东昌公司涉案宗地土地使用权及地上的已办证建筑已经拍卖成交，天心区法院应当对该部分建筑物价值进行补充评估后依法处置。东昌公司其余部分未办证建筑物均为人民法院查封土地使用权后所建造，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，不得对抗申请执行人。涉案宗地东南角的变压设施虽系东昌公司在法院查封后新增建设的附属设施，但对企业生产经营有利。对于法院查封后东昌公司在涉案宗地上建设的未办证建筑物是否具有价值以及新增变压设施的处置，东昌公司可与买受人湖南弁羽信息科技有限公司进行协商，协商不成时，东昌公司也可以自行拆除或者移除。关于东昌公司复议中提出的天心区法院拍卖时遗漏了1.5亩土地使用权、未予评估计价的问题，经查，该争议地位于涉案宗地西北角，东昌公司在兴建宗地西边的一层联合厂房（即房产权证号为长房权证暮字第7××9号的厂房）时一体占用，但该部分土地使用权未包含在东昌公司涉案宗地（权证号为长国用2011第0263号）登记面积范围内，占用该争议地所建厂房面积亦不包含在该联合厂房登记建筑面积7400.92平方米范围内，该部分争议地并不属于本案执行拍卖标的物交付范围。此外，关于东昌公司提出的该企业属于长沙市天心区绿心地区规模以下工业企业关停退出范围、政府已决定对该企业予以征收的问题，经查，东昌公司确实属于长沙市天心区绿心地区规模以下工业企业关停退出范围，但政府及征收部门并未对东昌公司土地房屋作出征收决定及补偿决定，也未签订相关征收补偿协议，东昌公司认为政府已决定征收、天心区法院不能拍卖的意见没有事实和法律依据。综上所述，东昌公司部分未办证建筑物经过了行政部门审批、系人民法院查封前建设，天心区法院应予补充评估依法处置，东昌公司的异议和复议理由部分成立，本院予以采纳。天心区法院（2019）湘0103执异325号执行裁定部分事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103执异325号执行裁定；二、复议申请人湖南东昌机械科技发展有限责任公司提出的其宗地南边一栋未办理产权登记的厂房[即东昌公司总平面布置图所示③生产车间三位置]的中间两个部分经过了规划部门审批许可建设的异议理由成立；三、驳回复议申请人湖南东昌机械科技发展有限责任公司的其他异议请求。本裁定为终审裁定。审判长 戴 晖审判员 彭京华审判员 贺元芳二〇二〇年十一月二十七日书记员 李碧波附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。