上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初13429号原告：上海中星虹达置业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陆华，总经理。委托诉讼代理人：杨可欣，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海市长宁区中星美华村业主大会，住所地上海市长宁区。委员会负责人：吴刚，主任。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海高地物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：田佐平，总经理。委托诉讼代理人：祁婷，女。原告上海中星虹达置业有限公司(以下简称中星虹达公司)诉被告上海市长宁区中星美华村业主大会(以下简称中星美华村业主大会)、上海高地物业管理有限公司(高地物业公司)确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日组织各方当事人进行证据交换。经当事人申请庭外和解一个月，于2020年10月28日对本案公开开庭进行了审理，原告中星虹达公司的委托诉讼代理人杨可欣、被告中星美华村业主大会的委托诉讼代理人刘一品、被告高地物业公司的委托诉讼代理人祁婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中星虹达公司向本院提出诉讼请求：确认两被告于2019年7月签订的《中星美华村物业服务合同》中的物业服务费收费标准条款无效。审理中，原告明确其要求确认无效的条款为合同第六条中别墅20.80元/月/平方米及会所10.80元/月/平方米的物业服务费标准。事实和理由：原告系中星美华村小区的开发商，同时也系其中部分别墅住宅及会所的产权人。2013年10月、2015年11月，原告作为开发商与案外人戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司(以下简称戴德梁行公司)签订《前期物业服务合同》，其中约定，戴德梁行公司为中星美华村提供前期物业管理服务，物业服务费收费标准为，高层住宅每平方米6.80元/月、别墅住宅每平方米10元/月、会所每平方米5.40元/月。2017年2月，被告中星美华村业主大会成立。2017年12月18日，原告收到两被告于2017年7月11日签订的《中星美华村物业服务合同》，其中约定，被告中星美华村业主大会聘请被告高地物业公司提供物业管理服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日。物业服务费收费标准为，高层住宅每平方米6.80元/月、别墅住宅每平方米20.80元/月、会所每平方米10.80元/月。原告认为，两被告签订的《中星美华村物业服务合同》未经过全体业主共同决定程序违法，且在高层住宅物业服务费标准不变的前提下，仅针对别墅住宅、会所提高物业服务费标准的行为加重了别墅住宅及会所业主的责任，经多次发函表示反对，被告中星美华村业主大会始终至若惘然，并于物业服务期限到期前，按照上述标准再次和被告高地物业公司签订《中星美华村物业服务合同》，将物业服务期限延长至2021年7月31日。本案合同的订立缺乏真实意思表示，且违反法律规定并违背公序良俗。小区高层业主利用人数优势与物业串通，通过业主大会决议的形式，达到将自身物业服务费分摊成本转嫁至别墅及会所。鉴于此，原告认为两被告的行为已严重侵害原告合法权益，为维护自身权益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告中星美华村业主大会辩称，不同意原告的诉讼请求。本案合同系在2017年合同的基础上进行的续签，约定的物业费标准与2017年合同完全一致，不存在提升物业费的情形，也不存在原告声称的加重业主责任的情形。前一合同合法有效且履行完毕，因此，本案合同作为续签合同也是合法有效的合同。本案合同系被告中星美华村业主大会根据合法有效的业主大会决议与被告高地物业公司所签署，本案合同系两被告的真实意思表示。若原告对此有异议，可以提起业主撤销权之诉，本案合同在业主大会决议未被法院撤销前系合法有效的。本案合同不存在违反公序良俗、与服务不匹配的情形，也不存在收费标准不符合市场价格的情形。别墅和会所的物业服务费标准高于高层住宅为市场惯例。原告将别墅住宅擅自改为商办物业，因此，被告以商办物业的标准针对原告收取物业服务费，商办物业服务费标准超过住宅标准3-5倍在市场上极为常见。此外，业主大会系按照规定召开，且有房办、街道等部门的见证，相关表决不存在违反法律规定的情形。被告高地物业公司辩称，同意被告中星美华村业主大会的答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人就真实性未提出异议、原件与复印件核对一致的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月26日，上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号全幢、2号全幢、6号全幢、9号全幢、22号全幢、23号全幢、25号全幢、27号全幢、28号全幢、29号全幢房屋的权利人登记为原告，建筑面积共计5,740.38平方米(不含煤气调压站、水泵房)，房屋类型均为花园住宅，用途均为居住。2014年8月1日，上海市长宁区虹桥路1168弄13、14、15、17号1_2层房屋的权利人登记为原告，建筑面积2,875.85平方米，建筑类型为会所，用途为会所。2013年10月，原告(甲方)与戴德梁行公司(乙方)签订《上海[中星美华村]前期物业服务合同》，其中约定：戴德梁行公司为上海市长宁区虹桥路1168弄中星美华村小区提供物业服务。物业服务费标准为，高层住宅6.80元/月·平方米，别墅10元/月·平方米，会所5.40元/月·平方米。合同期限自2013年11月1日起至2015年12月31日止。合同期限届满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，乙方应在合同期限届满后3个月内继续履行合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业代替乙方提供物业服务。2015年11月，原告(甲方)与戴德梁行公司(乙方)再次签订《上海[中星美华村]前期物业服务合同》，其中约定：戴德梁行公司为上海市长宁区虹桥路1168弄中星美华村小区提供物业服务。物业服务费标准为，高层住宅6.80元/月·平方米，别墅10元/月·平方米，会所5.40元/月·平方米。合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。合同期限届满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，乙方应在合同期限届满后3个月内继续履行合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业代替乙方提供物业服务。2017年4月28日，被告中星美华村业主大会向小区业主发放《关于选聘物业服务企业方案的表决票》，其中载明：本小区与戴德梁行公司的合同即将到期，现以书面征询意见的方式就小区选聘物业服务企业的方案进行表决。物业收费标准：高层住宅不超过6.80元/月/平方米，别墅不超过26元/月/平方米，会所不超过26元/月/平方米。2017年5月4日，原告向被告中星美华村业主大会发送《对“关于选聘物业服务企业方案的表决票”的意见书》，对物业管理费标准表示反对，主要理由有：1.物业管理费标准的调整未经公开公正的表决流程表决，不能生效；2.同一小区中，若需调高物业管理费标准，应全体业主同步、同比例调整，方显公允合理；3.物业管理费收费标准应由业主方与物业公司协商，不应由业委会随意调高部分业主的物业管理费标准。2017年7月11日，两被告签订《中星美华村物业服务合同》，其中约定：被告高地物业公司为上海市长宁区虹桥路1168弄中星美华村小区提供物业服务，服务期限自2017年8月1日起至2019年7月31日止。第七条约定物业服务费标准为：(一)住宅：高层6.80元/月·平方米(含税)；别墅20.80元/月·平方米(含税)；(二)会所：10.80元/月·平方米(含税)。2019年7月8日，中星美华村业主委员会发布《关于续聘物业服务企业表决结果的公告》，其中载明：小区全体业主所持投票权共247票，建筑总面积70,452.88平方米，表决票送达247张，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，在截止日期前收回234张表决票，符合业主大会会议召开条件。根据《中星美华村小区业主大会议事规则》中的约定：已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意回收票中多数业主的意见。现将表决结果公告如下：……同意票继续聘用被告高地物业公司(含视为同意回收票中多数业主的意见)229票，建筑面积66,377.55平方米，占小区业主的93%，占建筑总面积94%，获专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……被告中星美华村业主大会作出如下决议：本小区继续聘用被告高地物业公司，物业服务合同期限为2年(2019年8月1日至2021年7月31日)。其后，两被告再次签订《中星美华村物业服务合同》，其中约定：被告高地物业公司为上海市长宁区虹桥路1168弄中星美华村小区提供物业服务，服务期限自2019年8月1日起至2021年7月31日止。第六条约定物业服务费标准为：(一)住宅：高层6.80元/月·平方米(含税)；别墅20.80元/月·平方米(含税)；(二)会所：10.80元/月·平方米(含税)。另查明，部分别墅实际使用人在2018年期间向被告高地物业公司发送函件表示，对调价后的物业费标准不予认可，仅同意继续按每月每平方米10元的标准履行付款义务。审理中，原告向本院提供情况说明一份，载明：中星美华村小区有18栋别墅及1栋会所，原告持有16栋别墅及1栋会所，剩余的两栋别墅，其中10号别墅已对外出售并办理产权变更手续，21号别墅已经出售但尚未办理变更登记。原告持有的16栋别墅承租人情况为：1号、2号、6号、7号、11号、12号、19号、22号、25号、26号、27号、28号、29号、30号别墅由上海世欣资产管理有限公司承租，9号别墅由上海易泰贵金属有限公司承租，23号别墅由上海颢融实业发展有限公司承租，会所由上海川宇健身有限公司承租。对此，两被告表示，对上述情况说明所载明的相关承租人情况予以认可，这恰恰证明上述别墅经转租用于商办用途。关于上述别墅缴纳物业服务费情况，两被告陈述，9号别墅按新标准缴纳了一段时间，后租客发生变更，未再缴纳，21号、23号别墅按原标准缴纳，10号、11号、25号、27号别墅在2018年至2019年7月31日期间按新标准缴纳，其中25号别墅存在少许欠费，26号别墅在2017年8月1日至2017年12月31日、2019年1月1日至2019年7月31日期间按新标准缴纳，26号别墅在2018年存在欠费，但实际缴纳标准也远超原标准，其余别墅自2017年起已按新标准缴纳。对此，原告表示，其自行管理的9号、21号、23号别墅及会所未按新标准缴纳，剩余别墅缴纳情况不清楚，但根据上海世欣资产管理有限公司反馈，大多数承租人对新标准存在异议。关于物业服务费调整的依据，被告中星美华村业主大会陈述，原告改变别墅原居住用途，变更为商办，导致别墅使用人的员工、客户及接待人员、车辆进出数量大大增加，因此，根据原告实际使用别墅的用途为商办的事实，按照商业物业的使用费标准进行收费。关于会所，其实际也系商业用途，考虑到其面积大、较难出租且主要服务用于小区业主，故物业服务费低于别墅。根据其提供的证据显示，商业物业服务费的标准均是住宅的三倍及以上。被告高地物业公司陈述，别墅进出人、车流量大，别墅上班人员最低100人，一般是100-200人以上，还有客户进出。临时车辆的停放，大量占用小区资源，尤其是夜间，有时造成业主下班后无处停车。别墅需要准备员工餐及接待客户，会产生大量垃圾。别墅装修量大，需安排专人到现场监管。别墅作为商办使用后，在工程、保安、客户服务等方面都增加很多工作量，并增加了管理风险。原告认为，自2013年开始，会所即由现在的实际使用人承租，用途性质均未改变，高额物业费造成会所经营困难。上述别墅对外出租时，合同均载明住宅性质。被告高地物业公司主张房屋居改非增加物业服务成本，但其提供的证据不足以证明，且住宅管理的要求远高于别墅。自2018年起，物业已阻碍别墅及会所人员进出，2019年下半年开始，物业拒绝租赁房屋装修申请，不存在装修管理成本增加。审理中，经本院释明，原告坚持不提起业主撤销权之诉，并坚持要求确认两被告签订的物业服务合同中有关别墅及会所物业服务费收费标准条款无效。本院认为，原告系中星美华村小区部分别墅及会所的权利人，作为该小区的业主，业主大会或者业主委员会的决定，对其具有约束力。本案合同系续签合同，被告中星美华村业主大会在签订前合同及本合同前，均有召开业主大会并形成相应决议。原告经本院释明，明确表示不提起业主撤销权之诉，故在相关决议未被依法撤销前，被告中星美华村业主大会依据有效决议与被告高地物业公司签订《中星美华村物业服务合同》并无不当，原告以两被告订立合同缺乏真实意思表示之由主张物业服务费收费条款无效，缺乏依据，本院不予支持。另，原告以别墅及会所物业服务费收费标准过高，加重其责任之由，要求确认相关条款无效。对此，本院认为，《上海市住宅物业管理规定》第四十四条规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。此处关于“同等服务、同等收费”的适用前提是同一小区内性质相同的物业采用统一标准。鉴于现有证据以及各方的陈述可以反映，原告已将其名下别墅对外出租后用于商业办公使用，且会所从房屋性质上亦有别于普通居民住宅，故不同用途的房屋在获得物业服务的内容及标准上确实存有一定的差异，理应区别对待。两被告约定的别墅及会所物业服务费标准与原合同相一致，且未超过原书面征询意见的标准，未违反业主大会的决议，而原告虽对标准持有异议，但未能充分举证证明新标准存在有失公允，不符合市场定价的情况，故对于其有关加重己方责任，合同条款应为无效的理由，本院不予采纳。至于原告所提出的，本案合同违反法律规定并违背公序良俗等主张，同样无事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海中星虹达置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，因本案适用简易程序审理，减半收取计40元，由原告上海中星虹达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二〇年十一月六日书记员  屠晓婷附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。