辽宁省昌图县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1224民初3556号 原告：李刚，男，1980年2月生，汉族，个体户，住昌图县。 委托诉讼代理人：张继衡，系辽宁继衡律师事务所律师。 被告：明丽辉，女，1971年3月生，汉族，个体户，住昌图县。 委托诉讼代理人：刘彬，系辽宁榆城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵晓波（被告明丽辉丈夫），男，1966年5月生，汉族，机关干部，住昌图县。 被告：杨建军，男，1983年5月生，汉族，开发商，住昌图县。 被告：杨忠，男，1963年4月生，汉族，开发商，住昌图县。 原告李刚诉被告明丽辉、杨建军、杨忠申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月11日作出（2019）辽1224民初830号民事判决，原告李刚不服此判决，向辽宁省铁岭市中级人民法院提起上诉。辽宁省铁岭市中级人民法院于2020年7月14日作出（2020）辽12民终707号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李刚及其委托诉讼代理人张继衡、被告明丽辉及其委托诉讼代理人刘彬、邵晓波到庭参加诉讼。被告杨建军、杨忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李刚向本院提出诉讼请求：1、依法撤销昌图县人民法院作出的（2018）辽1224执异75号执行裁定书；2、依法驳回明丽辉的执行异议申请，继续查封并执行位于昌图镇学府河畔9号楼4-11-1号房产，房屋价值364651元；3、依法判决明丽辉与昌图县昌图镇房地产综合开发公司签订的《商品房买卖合同》无效；4、本案诉讼费用由明丽辉一人承担。 事实与理由：2017年1月23日贵院就原告李刚与被告杨建军、杨忠的民间借贷纠纷依法作出（2017）辽1224民初90号民事调解书，并依据上述调解书作出（2017）辽1224执1713-1号执行裁定书，将杨忠所有的由昌图县昌图镇房地产综合开发公司开发的，位于予以查封，现已进入拍卖程序。在（2017）辽1224执1713-1号执行裁定书执行过程中，案外人即本案被告明丽辉提出了案外人执行异议，以因该案查封、拍卖的昌图镇学府河畔小区9号楼4单元1101楼房系其所有为由，请求解除查封，撤销拍卖。该执行异议申请现已审理终结，贵院作出了（2018）辽1224执异75号执行裁定书，裁定对学府河畔小区9号楼4-11-1号楼房的中止执行。 原告认为，虽然明丽辉主张其在2015年6月15日与昌图县昌图镇房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，并支付了购房款及物业费，但并未办理房屋转移登记手续，未取得房屋所有权，不影响法院查封拍卖房屋。被告明丽辉没有签订合法有效的合同，没有支付房屋价款的证明，交付、占有房屋的时间不能确定为在本案查封之前；没有办理产权过户手续，明丽辉本人应承担责任。该房屋是可以办理房产登记及预告登记，在2015年6月18日开发商可以办理房照及预告登记。诉争房屋在2015年4月29日就可以办理转移登记，开发商已经进行登记了；明丽辉对该房屋不具有所有权，该房屋在产权登记部门已经设立抵押权；明丽辉提供合同不是与开发商昌图县昌图镇综合开发有限公司签订的，该合同签订存在矛盾点：落款是6月15日收据上写全款交付，当时已经是现房但是合同交房日期是2015年10月31日前；该房屋虽然提供交款收据，但不是正式发票，没有转款凭证和支款凭证，而且不是盖房地产开发公司的公章，收款出纳人员也没有签字，不能证明实际收款，收款处无人签字。该收据真实性无法确定；被告主张2015年6月15日入住该房屋事实也不成立，物业收据是2015年6月10日出具，在商品房合同签订之前出具的，收款收据也不是正式票据，而且提供的收款单位的记账联，但该联收据没有在物业公司入账，不能提供物业公司入账证明，物业费收据和证明互相矛盾，不符合客观事实。另外，明丽辉主张占有房屋时没有交纳水电费及没有提供水电费收据。该房屋当时已经可以办理房照，但被告没有在主张入住时办理房照属于买卖房屋时间并不是2015年6月15日，因为这个房屋在2015年6月18日被杨忠、杨建军通过开发公司办理抵押登记，证明在此之前该房屋没有出售。在原告查封该房屋时杨忠、杨建军没有提出异议，证明原告在查封前没有销售给明丽辉。在2017年1月明丽辉因民间借贷起诉过杨建军，证明与杨建军签订的合同是不真实的。房屋买卖合同应该是在民间借贷起诉之后做出的。综上，被告明丽辉主张原告查封之前购买房屋事实不成立。此外，法院在审理明丽辉执行异议申请时，未依法定程序通知原告到庭，未依法查清事实。 被告明丽辉辩称：原告诉求缺乏事实和法律依据，其所诉求依法不应该得到法院支持，请求判决驳回原告的诉求。 1、原告要求依法撤销昌图县人民法院作出的（2018）辽 1224执异75号执行裁定书，于法无据。执行异议之诉是对双方事实的审查，其所下的判决、裁定不涉及对原执行裁定的撤销； 2、被告明丽辉与开发商签订的合同是合法有效真实的。在 原告查封之前明丽辉已经全款购买涉案房屋，签订完整的合同，并办理实际入住，至于办理不了房照是开发商的责任，并不是被告责任，明丽辉有足够的事实和理由，能够对抗法院的查封。关于交房时间问题，这是开发商开发建设施工院内其他设备需要完毕前签订，交房没有在2015年6月15日不是明丽辉过错，合同签订的交房时间在2015年10月31日之前不是问题，是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定。关于交款收据是符合客观情况的，因为没有办理正式房照之前的收据都是临时收据，该收据不能认为不合法，因为它是阶段性的票据，不是最终正式发票收据。关于物业费，物业公司出具的收据盖了章，它的真实性明丽辉会用其他证据来进行佐证。关于房屋抵押，根据原审（2019）辽1224民初830号民事判决书，查明部分查明2015年6月23日该房屋有抵押登记不是原告代理人说的6月18日，不论是哪天这个问题在6月15日之后发生，明丽辉并不知情也没有单位进行告知这个事实，所以这个抵押与本案无关；关于预告登记，这是一项权利，如果明丽辉不知道这个权利没法申请，如果知道也可不办理，不能以预告登记来确定合同是否有效；关于房屋没有办理房照问题，这个房子不像原告代理人说该房屋在6月15日就可以办理房照，这不是事实。有证据证明学府河畔业主上访过，昌图县政府对学府河畔小区办理房照是2019年11月才可以办理，原告所述不成立的；2017年1月明丽辉与杨建军、杨忠是否有债权、债务关系与本案无关，不影响合同是否合法有效。综上，希望法院依法查清事实，驳回原告诉讼请求。 被告杨建军、杨忠未向本院提交书面答辩意见。 诉讼中，原告李刚向本院提供如下证据： 1、（2018）辽1224执异75号执行裁定书，拟证明该执行裁定认定的事实不成立，认定的事实有异议，程序违法。 经质证，被告明丽辉对裁定无异议。认为认定事实正确，客观有效。该裁定书本院予以采信。 2、昌图学府河畔物业管理有限公司《专用收款收据》，时间是2015年6月10日，欲证明物业公司出具的《证明》是虚假的，被告明丽辉商品房买卖合同是虚假的。 经质证，被告明丽辉认为提前订的房屋，后补签的合同。 经审查，该证据真实性本院予以确认，对其证明目的不予采信。 3、（2018）辽1224执异75号案外人王新红执行异议裁定书，欲证明原告查封以后，2018年2月12日王新红占有、使用该房屋的事实。 经质证，被告明丽辉承认该房屋卖给王新红了。因为该房屋被法院查封了，王新红不买了。 经审查，该证据本院予以采信。 4、诉争房屋房权证ＳＹ××34号、《房地产登记受理审核业务书》复印件各一份，欲证明2015年4月29日被告买房前开发商已办理房照，可以办理预告登记及转移登记。同时，办理了抵押登记。 经质证，被告明丽辉对该证据真实性无异议。对证明目的有异议。开发商有房照也不能证明就能办理所有权变更登记手续，可办理预告也可以办理抵押，但是过不了户。 经审查，该证据的真实性予以确认，对其证明目的本院不予采信。 5、昌图学府河畔物业管理公司出具的律师调查令回执。欲证明物业公司没有找到证明物业公司出具的《专用收款收据》入账及记账凭证，证明物业公司提供的证明《专用收款收据》不成立。 经质证，被告明丽辉对物业公司回执真实性无异议，对其证明目的有异议。收据物业公司是否入账与被告无关。 经审查，该证据的真实性予以确认，对其证明目的本院不予采信。 6、电力公司客户交费（结算）明细（2016年11月8日开始用电）、昌图县自来水公司用水情况、供热公司供热情况。欲证明诉争房屋在被告主张交付时没有发生上述费用。 经质证，被告明丽辉对该组证据真实性无异议。被告入住后没要供热，没交供热费，不能证明没有入住。对于水费表列的不全，但显示产生水量是2017年2月，但被告在之前就用水了但没有记载，证明在查封之前已经入住了。 经审查，该组证据本院予以采信。 7、昌图镇房地产综合开发公司出具的律师调查令回执。欲证明杨忠、杨建军与开发公司是挂靠关系，诉争房屋没有在开发公司开发票。 经质证，被告明丽辉对这份回执证明无法确认是否真实，被告是在该小区的售楼处支付的钱款，售楼处出具的收据，杨忠、杨建军与开发公司的关系，与被告无关，被告也不知情。 经审查，该证据本院予以采信。 诉讼中，被告明丽辉向本院提供以下证据： 1、《商品房买卖合同》原件一份、购楼款《专用收款收据》原件一份、入住费、物业费《专用收款收据》复印件一份、昌图学府河畔物业管理有限公司《证明》原件一份、涉案房屋现场照片八张，欲证明2015年6月15日被告明丽辉出全款购买该房屋，签订书面合同，并实际入住至今的事实。 经质证，原告对《商品房买卖合同》、购楼款《专用收款收据》真实性有异议。合同签订的日期真实性确定不了，收据是白联据，应提供转款及提款凭证，出纳没有签字，交全款真实性不能成立。而且公章是学府河畔售楼处，不是开发商的。公章是事先盖好的，落款真实性不能确定。被告主张6月15日入住该房屋，合同约定的是10月31日之前和被告主张的事实明显不符。被告明丽辉占有、使用也是虚假的，因为在房屋查封时是清水房，物业的《证明》不具有法律效力。照片不能证明事实成立，王新红在2018年12月份向法院提出过执行异议，装修时是清水房。商品房基本情况有修改，有一个9楼的“9”勾了后填的“11”，没有加盖公章，这个合同不适用本案。 经审查，《商品房买卖合同》第6页第三条第3项“9”改写为“11”，与第29页附件十二补充协议标注的“569栋4-11-1”和购楼款《专用收款收据》中标注的“9#4111”能够相互印证，该《商品房买卖合同》是涉案房屋，该合同的真实性本院予以确认。对购楼款《专用收款收据》、入住费、物业费《专用收款收据》、物业公司《证明》均予以采信，对八张照片不予采信。 2、银行卡交易清单。欲证在2015年4月份邵晓波分两次支出40万元钱，用于买楼。 经质证，原告认为与本案无关，时间与交付时间不一致。 经审查，本院对银行卡交易清单的真实性予以确认，能够证明被告具有购房资金能力。 3、昌图学府河畔物业管理有限公司《证明》。欲证明被告明丽辉2015年6月10日向物业公司缴纳入住费、物业费，6月15日签订合同，先交入住费、物业费后签订合同说明被告有意向购买此楼装修的事实。 经质证，原告有异议，事实不能成立。从物业公司提供的证据上看真实性不成立，后又出一个《证明》予解释之前收据和证明之间的矛盾，能看出物业与明丽辉之间存在利害关系。明丽辉先交物业费后签合同不符合法律规定。 经审查，该证据符合法律规定的单位向人民法院提出的证明材料的形式要件，该证据本院予以采信。 4、电费明细、水费明细。欲证明在2016年11月8日诉争房屋就已经开始发生了用电事实，水费从提供证据看是2017年2月份，证明查封之前明丽辉就已经入住了。 经质证，原告对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议。 经审查，该证据本院予以采信。 5、昌图县信访工作联席会议《会议纪要》复印件一份。欲证明该诉争房屋所在小区迟迟不能办理房照，这些业主信访到县政府，县政府开了工作联席会议，会议决定在发布之日起开始为这些上访业主办理房照。 经质证，原告认为不是全部业主不能办理房照，不能办理房照原因有的欠税、有的抵押、有的查封，不能证明被告诉争房屋不能办理房照。要求被告提供上访的证明。 经审查，对该证据的真实性和证明目的本院予以采信。 6、《商品房出售证明书》、《住宅专用维修资金专用收据》、《契税纳税申报表》、《税收完税证明》原件各一份，欲证明诉争的商品房已出售给明丽辉，明丽辉为此房办理房屋过户手续，支付住宅维修基金及交纳税款事实。 经质证，原告对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议。该行为发生时间是在本案查封及诉讼之后，原告不能提供在查封之前合法有效证据，证明原告是在查封以后取得诉争房屋。 经审查，该组证据客观真实，税务机关依据《商品房出售证明书》完成了税收，是对商品房买卖行为的肯定。该组证据的证明目的本院予以采信。 7、《委托查询房屋登记信息证明》复印件一份，欲证明当年明丽辉买房时是唯一的住宅房屋。 经质证，原告认为与本案无关。该证据真实性本院予以采信。 8、被告与王新红《房屋买卖合同》原件一份。欲证明该合同发生在2018年2月12日，卖房子时最后注明房屋内留存物品项目有固定的装修等说明。 经质证，原告认为与本案无关，真实性无法确定。 经审查，本院对该证据的真实性、证明目的均予以采信。明丽辉将该房屋出售给王新红时该房屋已经装修，不是清水房，说明已经合法占有。 根据原告的申请法院依职权调取了以下证据： （2017）辽1224民初406号卷宗民事诉状和《民事调解书》。原告欲证明明丽辉与杨建军、杨忠之间存在大额民间借贷关系，用多处房屋提供了担保，明丽辉向杨建军、杨忠买楼及支付购楼款事实不成立。 经质证，被告对该证据真实性无异议，但是该证据与本案无关。被告购楼时间是2015年6月，借贷发生在2014年10月，约定还款时间2015年8月，被告购楼时借款还没有到还款期限。从两份证据看，借款本金是220万元，利息123万元，本息都没有变动，说明被告买杨建军楼时没有用借贷事实抵偿购楼款，民间借贷和买楼是并行不相关联的。 经审查，该证据的真实性本院予以确认，对原告的证明目的本院不予采信。 经对上述证据质证、认证后，结合当事人的陈述，可以确认本案事实为： 原告李刚与被告杨建军、杨忠民间借贷纠纷一案，2017年1月23日，昌图县人民法院作出（2017）辽1224民初90号民事调解书，并依据上述调解书于2017年11月30日作出（2017）辽1224执1713-1号执行裁定书，将杨建军、杨忠所有的登记在昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司名下的，位于予以查封。在（2017）辽1224执1713-1号执行裁定书执行过程中，案外人即本案被告明丽辉提出了案外人执行异议，以因该案查封的昌图镇学府河畔小区9号楼4单元1101楼房系其所有为由，请求解除查封。2019年1月29日昌图县人民法院作出（2018）辽1224执异75号执行裁定书，裁定中止昌图县人民法院以（2017）辽1224执1713-1号执行裁定对学府河畔9号楼4-11-1号楼房的执行。2019年2月12日，原告李刚向本院提出申请执行人执行异议之诉。 被告杨建军、杨忠与昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司是挂靠关系，案涉房屋的实际开发人是杨建军、杨忠，售楼款由杨建军、杨忠收取。被告明丽辉于2015年6月10日向昌图学府河畔物业管理有限公司交付了入住费、物业费4935元，于2015年6月15日与昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司签订《商品房买卖合同（现售）》，并交付了全部购楼款346815元。2015年4月29日昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司就涉案房屋办理昌房权证昌图字第××号房屋所有权证，2015年6月23日昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司将该房屋与赵玉艳办理了抵押登记。2018年2月10日，被告明丽辉将装修后的涉案房屋出售给王新红。2019年11月11日昌图县信访联席会议就昌图县学府河畔小区办理不动产权证信访问题下发《会议纪要》，要求相关部门予以办理该小区不动产权证。2019年12月23日，被告明丽辉依据昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司出具的《商品房出售证明书》缴纳了住宅专项维修资金和税款。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案焦点问题是：买受人明丽辉是否具有以上四种情形。 2017年11月30日昌图县人民法院将杨建军、杨忠所有的位于予以查封。被告明丽辉在2015年6月15日即本院查封涉案房屋之前即与昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司签订了合法有效的书面《商品房买卖合同（现售）》；2015年6月10日即本院查封涉案房屋之前缴纳了入住费和物业费，产生水费、电费，即证明已合法占有该不动产；2015年6月15日即本院查封涉案房屋之前已支付了全部购楼价款346815元；昌图县信访联席会议《会议纪要》足以证明非因买受人自身原因未能在人民法院查封前办理过户手续。被告明丽辉出示的证据证明就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告李刚主张被告明丽辉与昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（现售）》、购楼款《专用收款收据》、学府河畔物业管理公司入住费、物业费《专用收款收据》和《证明》是虚假的，因未能提供足够证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对其主张本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十五条第一款、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告李刚的诉讼请求。 案件受理费6770元，由原告李刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长  郑姝芝 人民陪审员  吴小雨 人民陪审员  王静伟 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  佟 乐