河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5365号 上诉人（原审被告）：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街**办公楼**。 法定代表人：勾文生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张玉珠，北京市北方（保定）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘强，男，1993年11月2日出生，汉族，住河北省保定市阜平县。 委托诉讼代理人：王治水，河北佳篷律师事务所律师。 上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）因与被上诉人刘强商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浩正方信房地产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、案涉项目属于保定市政府下发的保证办函（2020）13号文件占压“五线”问题项目，不用再补办房屋预售许可证，可直接办理不动产权证书，所以本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的条件不成就，适用法律错误；2、被上诉人在购房时对房屋的现状是明知的，上诉人未隐瞒没有预售许可证的情况，被上诉人存在过错，上诉人不应向被上诉人支付利息损失；3、被上诉人基于房价回落提起返还房款的诉讼，违反了诚实信用原则。 刘强辩称，一审法院查明了双方签订商品房买卖合同时上诉人并未取得五证，未按合同约定在2019年12月31日之前交付房屋，其签订的商品房买卖合同按照法律规定是无效的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘强向一审法院起诉请求：确认刘强与浩正方信房地产公司签订的房屋买卖合同无效，浩正方信房地产公司返还刘强购房款218750元及利息（按照年利率4.65%自2018年5月10日起计算至款项还清之日止）并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年5月10日，浩正方信房地产公司（甲方）与刘强（乙方）签订《商品房购房合同》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾19A号楼2305室房屋、建筑面积63平方米、单价11250元、总价708750元……第二条付款方式二、按揭货款1、乙方首次于2018年5月10日交付房款218750元，其余房款49万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2019年12月31日将符合合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方、地方及相关政府部门等原因可据实予以延期，并及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四条违约责任及负责事由二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由刘强签字并按有指印。上述协议签订当日，浩正方信房地产公司为刘强开具收据一张，载明收到刘强渼林湾19A-2305首付款218750元。庭审中，浩正方信房地产公司陈述涉案房屋已完工，二次结构保温已做好，已具备交付条件。涉案房屋2020年6月底可以直接办理不动产权证书，涉案房屋土地属于该公司占压“五线”。本案审理过程中，浩正方信房地产公司未提交本案涉及房产的不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 一审法院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房购房合同》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，浩正方信房地产公司在审理中未提交本案涉及房产的不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，其陈述“涉案房屋是属于保定市政府下发的保政办函（2020）13号文件中涉及的占压“五线”问题项目、该项目可直接进行土地招拍挂、不用再补办包括房屋预售许可证明的其他手续、6月底可以办理不动产权证书”均未提交证据予以证实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。 第三，浩正方信房地产公司未取得相关证明许可即与刘强签订商品房买卖合同致该《商品房购房合同》无效，其在本案协议签订过程中存在过错。刘强于2018年5月10日向浩正方信房地产公司支付首付款218750元，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在合同被确认无效后，浩正方信房地产公司应返还刘强首付款218750元并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。浩正方信房地产公司应自2018年5月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以首付款218750元为计算基数计算至款项还清之日止。 综上所述，刘强、浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》应认定为无效，浩正方信房地产公司应返还刘强首付款218750元并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定，判决：一、刘强与河北浩正方信房地产开发集团有限公司2018年5月10日签订的《商品房购房合同》无效；二、河北浩正方信房地产开发集团有限公司返还刘强购房款218750元及利息（以218750元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年5月10日起计算至款项还清之日止），于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回刘强的其他诉讼请求。案件受理费2291元，由河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 本院二审期间，上诉人浩正方信房地产公司提交保定市人民政府办公室印发的《关于进一步加快解决主城区房地产开发遗留问题的补充规定》、该公司国有建设用地使用权证一份，证实依据保定市人民政府颁布的13号文件，涉案房屋只需办理土地出让手续和不动产测绘，不再需要补办规划许可证等手续，上诉人已经取得了不动产权证（土地证），本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，房屋买卖合同为有效。被上诉人的质证意见：《补充规定》是复印件，且系2020年3月31日做出的，不符合新证据；该规定只强调不再补办规划方面的许可和核实，没有对施工许可证和预售证未取得该合同是否有效进行规定，其关联性不予认可；对不动产权证书的真实性认可，对证明目的不予认可，该证据没有在一审开庭前提交，且只是五证中的一证，不能达到原签订的合同合法有效的目的，所以两份新证据不足以推翻原审判决。 本院认定证据和事实如下：对上诉人提交的两份证据，对其真实性予以认可，不动产权证证实上诉人对于开发的土地权属。二审查明的其他事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，上诉人浩正方信房地产公司在未取得案涉房产的不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的情况下，与被上诉人刘强签订了《商品房购房合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。上诉人在其开发的房产未取得商品房预售许可证明的情况下向被上诉人出售，在协议签订过程中存在过错，由于被上诉人刘强已经向浩正方信房地产公司支付首付款，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人应返还被上诉人首付款并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审判决据此认定双方签订的《商品房购房合同》无效，判令上诉人返还被上诉人首付款并承担利息损失，并无不当。 综上所述，上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4582元，由上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓彦威 审判员  钱 娜 审判员  郑 东 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  林冠臣