四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初8224号 原告：杨开红，男，1985年3月6日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：李红琴，女，1983年9月4日出生，汉族，住四川省南部县。 二原告委托诉讼代理人：刘毅，四川承道律师事务所律师。 被告：四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道幸福街**。 法定代表人：李小波，总经理。 委托诉讼代理人：杨大准，男。 原告杨开红、李红琴与被告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，由审判员王立国依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行审理。原告杨开红、李红琴委托诉讼代理人刘毅、被告藏鑫公司委托诉讼代理人杨大准到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨开红、李红琴向本院提出诉讼请求：1.藏鑫公司继续履行合同，将位于成都市新都区××街道××村××号××幢××单元××层××号房屋权属变更登记至杨开红、李红琴名下；2.藏鑫公司赔偿杨开红、李红琴逾期交付房屋损失（按每月800元计算，自2017年8月1日起计算至案涉房屋实际交付之日止），暂计为19200元（杨开红、李红琴于庭审中撤回本项诉请）；3.藏鑫公司赔偿杨开红、李红琴违约金（以164451元为基数，自2018年8月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期逾期贷款利息为标准计算至权属登记至杨开红、李红琴名下之日止），违约金暂计为16455元。事实与理由：2016年12月30日，杨开红、李红琴与藏鑫公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定由杨开红、李红琴以按揭方式购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区××街道××村××号××幢××单元××层××号房屋，购房总价款524451元。藏鑫公司应按约为杨开红、李红琴办理房屋所有权证书，但藏鑫公司逾期未办理，应当承担违约责任。2018年5月，因藏鑫公司与案外人赵光志、赵冬秋商品房销售合同纠纷，上述房屋被贵院依法采取保全措施。在执行过程中，经贵院要求，杨开红、李红琴将所有购房尾款360000元支付至贵院执行案款账户，贵院作出（2017）川0114执1878号之三执行裁定书，裁定解除上述房屋的查封，现上述房屋已具备继续履行客观条件。 藏鑫公司辩称，藏鑫公司未收到购房尾款，其向法院支付相应的款项应当告知藏鑫公司，且藏鑫公司未收到法院的相关执行文书。新都区房管部门对藏鑫公司开发的楼盘进行销售备案和办证等进行了限制，客观上无法履行办证义务。杨开红、李红琴主张的违约金没有法律和事实依据，首先关于违约金标准，合同约定的是按照银行活期存款利息支付；其次按照补充协议第八条约定，藏鑫公司也不应当承担逾期办证违约责任。另外，办证时间的计算应是交付房屋之后的3年。 本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，杨开红、李红琴与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，其中，合同约定由杨开红、李红琴以购房款524451元购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区××街道××村××号××幢××单元××层××号房屋。合同第十条第一款约定：“出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。”第十四条第三款第二项约定：“买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修基金；（2）契税；……（5）按国家规定买受人应缴纳的办理产权证的其他相关税费；……。”第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”补充协议第八条约定：“2.采用分期付款、银行按揭方式支付购房款的买受人，必须委托出卖人办理产权转移登记手续。买受人应当于商品房交接前按照出卖人要求，与出卖人办理委托手续及提交相应资料，预交办理产权转移登记和分户国有土地使用证所需的专项维修资金、契税、印花税和物业管理费等相关税费。……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证。……” 2016年12月30日，藏鑫公司向李红琴、杨开红开具的收据显示，李红琴、杨开红向其支付了购房首付款164451元。同日，藏鑫公司向李红琴、杨开红开具的另一张收据显示，李红琴、杨开红向其支付了服务费1080元。 2017年7月25日，李红琴、杨开红向藏鑫公司交付契税5545元、国土工本费26.5元、国土分户费26.5元、印花费5元、维修基金1600元，共计7203元。 2017年7月26日，藏鑫公司向李红琴、杨开红交付案涉房屋。 2018年12月11日，李红琴、杨开红将案涉房屋的购房尾款360000元支付至本院（2017）川0114执1878号案案款账户内。（2017）川0114执1878号案系案外人赵光志、赵冬秋向法院申请执行藏鑫公司财产的执行案件，本院向藏鑫公司送达了执行通知书等诉讼文书。该案因案外人赵光志、赵冬秋的申请，查封了案涉房屋，经李红琴、杨开红申请，本院准予，李红琴、杨开红将购房尾款转至该案案款账户，本院依法对案涉房屋进行了解封。 另查明，1.2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 2.案涉房屋无预告登记信息，无抵押信息，无查封登记。 以上事实有商品房买卖合同及其补充协议，收据、四川银行POS卡凭证、四川省行政事业单位资金往来结算票据，杨开红的房屋信息查询记录、（2017）川0114执1878号之三执行裁定书及到庭当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，杨开红、李红琴与藏鑫公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。 关于杨开红、李红琴诉请藏鑫公司应将案涉房屋权属变更登记至其名下及藏鑫公司应向其支付逾期办理权属变更登记违约金的主张。按照商品房买卖合同第十九条第二款第二项约定，藏鑫公司应于商品房交付之日起365日内办理房屋所有权证书；按照补充协议第八条第七款约定，藏鑫公司应于买受人取得房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕国有土地使用证。2016年10月25日，新都区实行不动产登记新政策，即日起办理并颁发不动产权证书，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证。本案中，双方签订合同时该政策已经实施，但合同约定的依然是办理房屋所有权证和国有土地使用证，双方未对不动产权证书的办理时间及逾期办理不动产权证书的违约责任进行约定。本院认为，本案中，结合合同性质、合同目的，遵循诚信原则，应公平、合理的确定不动产权证书（即案涉房屋权属过户登记）的取得期限及违约金计算方式。结合合同第十九条第二款第二项、补充协议第八条第六款、第七款约定，藏鑫公司为杨开红、李红琴办理变更过户登记的时间应为房屋交付之日（2017年7月26日）起的3年内（即2020年7月26日前），逾期未办理的，藏鑫公司应按银行同期活期存款利率计算支付违约金。故本院对杨开红、李红琴诉请的藏鑫公司应将案涉房屋变更登记其名下，并支付从2020年7月27日起的以164451元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算至权属登记变更完毕之日止，本院予以支持。 关于杨开红、李红琴未提交契税、维修基金等相关税费的原件。按照合同第十四条第三款第二项、补充协议第八条第二款约定，藏鑫公司在向杨开红、李红琴交接房屋的同时或之前，会收取办理产权证所需的相关税费。本院认为，杨开红、李红琴虽未提交原件，但其提交的复印件符合该条约定情形，本院予以采信。 关于藏鑫公司辩称杨开红、李红琴未向其支付购房尾款。本院认为，杨开红、李红琴经本院准允，将购房尾款360000元转入本院（2017）川0114执1878号案案款账户内，符合法律规定，杨开红、李红琴支付了全部购房款，故本院对藏鑫公司的主张不予采纳。 关于藏鑫公司称新都区房管部门对藏鑫公司开发的楼盘进行销售备案和办证等进行了限制，客观上无法履行办证义务。本院认为，藏鑫公司未举证证明该主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川藏鑫置业有限公司于本判决生效之日起七日内将位于成都市新都区××街道××村××号××幢××单元××层××号房屋的权属变更登记至杨开红、李红琴名下，并向杨开红、李红琴支付违约金（违约金以164451元为基数，从2020年7月27日起按中国人民银行同期活期存款利率为标准计算至权属变更登记至杨开红、李红琴名下之日止）； 二、驳回杨开红、李红琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费446元，由四川藏鑫置业有限公司负担125元，杨开红、李红琴负担321元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王立国 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  沈欣瑶