陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终14105号上诉人（原审被告）：高岚，女，1973年10月31日出生，汉族，西安市未央区职员，住西安市未央区。委托诉讼代理人：豆炜宏，陕西嘉伟法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：周小兵，男，1983年8月28日出生，汉族，德州天朗机电设备有限公司职员，住山东省XX城县。委托诉讼代理人：田建国，陕西省老法律工作者协会法律工作者。委托诉讼代理人：韩伟隆，陕西省老法律工作者协会法律工作者原审第三人：杨鹏，男，1977年10月30日出生，汉族，陕西南德工程有限公司职员，住西安市莲湖区房。上诉人高岚因与被上诉人周小兵、原审第三人杨鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。高岚上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.诉讼费用由周小兵负担。事实与理由：一审判决事实不清，周小兵所述的租赁合同到期房屋被收回与房东出具的证据相互矛盾，房屋到底2017年5月是否被收回、为何被收回，一审判决均未涉及，反而依据周小兵自认其使用房屋3个月做出推算应返还租金4.5万元。双方在租赁合同中约定，乙方中途退出，所余租金甲方不予退还，故一审判决退还4.5万元租金不当。一审判决认定高岚与西安大明宫建材家居股份有限公司之间租赁合同解除没有事实依据，高岚是否存在违约无法认定，判决高岚承担赔偿转让费损失3.74万元没有依据。周小兵辩称，因高岚未向房东支付房租，导致房东收回了房屋，继而使周小兵遭受了经济损失。高岚的说辞与日常经营习惯不符。请求维持一审判决。杨鹏辩称，对于本案有关事实，自己并不知情。 周小兵向一审法院起诉请求：1.高岚返还剩余租金14万元，损失费57.4万元及违约金2.4万元，合计73.8万元；2.确认周小兵与高岚签订的租赁合同无效；3.诉讼费由高岚承担。一审法院认定事实：2012年9月6日，高岚与杨鹏签订《XX环XX居XX市场XX环XX城租赁合同》，约定杨鹏租赁小吃城东边位于精品龙头区XX楼的位置用于主营KTV，租赁期限为7年，自2012年12月15日起至2019年12月14日止；等等。2017年上半年，杨鹏在租赁过程中，将所租房屋转让给了周小兵，并征得了高岚的同意。在原租赁合同的基础上，对承租人于2017年2月进行了更名，高岚为出租方、甲方，周小兵为承租方、乙方，该合同具体内容如下：乙方租赁甲方小吃城东边位于精品龙头区三、四排三楼位置，面积800平方米，用于主营KTV。租赁期限为七年，自2012年12月15日至2019年12月14日止。租金每年支付一次，第一年租金为25元/㎡              ·月，年租金24万元。水电费乙方应按规定时间足额交清，否则，甲方有权采取限制性措施。合同第七条违约责任约定：乙方中途退出，所余租金甲方不予退还；租期内，除乙方违约外，甲方不得随意解除合同，如甲方因故单方解除合同，乙方交付合同费用总额的10%做违约金，并退还乙方所交纳剩余部分费用。合同第九条约定：第一年（含物业管理费）在合同签订时一次性付清，以后每年的租金应在当年租金到期时的上一个月前交清。第二年至第三年房屋租金单价为25元/平方米，第四年至第五年房租租金单价为30元/平方米，第六年至合同期满房屋租金为35元/平方米。同日，周小兵根据高岚指示向赵建全账户合计转账20万。2017年2月19日，周小兵（乙方、受让方）与杨鹏（甲方、出让方）签订转让协议一份，协议约定：一、店铺现有装修、装饰、分别在甲方收到乙方转让金后全都无偿归乙方所有，转让金额为37.4万元。二、店铺的营业执照、卫生许可证等相关手续暂由乙方使用，但相关费用及乙方引起的债务全部由乙方负责，与甲方无关，甲方必须配合乙方相关手续永久性使用。乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责承担，与乙方无关，乙方接手经营后该店铺及营业执照上所载企业所欠一切债务由乙方负责承担，与甲方无关。三、乙方在接手经营后，可对该店进行装修和改造，相关费用乙方自理，与甲方无关……六、付款方式：签合同之日起，付X元，剩余款25万元在四个月内一次性付清，若不付清，由甲方接管，乙方不得阻拦。甲方杨鹏及乙方周小兵在转让协议上签字。2017年2月19日，杨鹏向周小兵出具收条一份，载明：“今收到周小兵现金壹拾贰万叁仟元（123000元）。”周小兵接手该KTV后进行部分装修，于2017年3月份开始经营，2017年5月份停止经营。周小兵称停止经营原因系高岚与房东的租赁合同到期房屋被收回，高岚称因周小兵未按时交付房租，其无法向房东支付房租导致案涉房屋被收回。高岚提交的西安大明宫建材家居股份有限公司证明一份，载明：“我方西安大明宫建材家居股份有限公司与乙方高岚于2010年3月27日签订租赁合同，租期十年，至2020年3月26日止。租赁位置位于XX居XX楼XX座XX层XX城。特此证明”。另查明，因周小兵未按时支付转让费，杨鹏诉至法院，要求周小兵支付转让费25万元及损失。西安市未央区人民法院于2019年2月20日作出（2019）陕0112民初15692号民事判决书，判令周小兵支付杨鹏剩余转让费25万元及损失2.7万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，周小兵与高岚签订租赁合同，对租赁期限、房屋租金支付等进行了约定，双方应当按照合同约定严格履行各自合同义务。周小兵请求确认该租赁合同无效，但无证据证实存在无效的情形，故对于该项诉讼请求，不予支持。关于周小兵已支付租金数额的认定。周小兵支付高岚20万元，高岚及杨鹏均认为其中的8.3万元系周小兵代杨鹏向高岚支付的杨鹏拖欠的2016年租金，而周小兵则认为该20万元均系向高岚支付的其与高岚之间的租赁合同项下的租金。结合本案双方陈述及周小兵与杨鹏签订的转让协议的内容，周小兵向杨鹏转账4万元后，杨鹏向周小兵出具12.3万元的收条等，可知周小兵转账的20万元中有8.3万元系替杨鹏支付之前拖欠的高岚的租金，且杨鹏已计入周小兵应支付的转让费中。故周小兵实际向高岚支付租金数额为11.7万元。关于周小兵主张高岚返还未使用部分的租金。周小兵称租金为24万元一年，亦认可合同中租金计算方式，根据合同约定，周小兵与高岚签订合同当年的租金应为28.8万元（30元/月/㎡×800㎡×12个月）。周小兵自认其使用案涉房屋3个月，应付租金为7.2万元，高岚应向周小兵返还的未使用部分租金为4.5万元。关于违约责任的认定及承担。《租赁合同》第9.7.1款约定“以后每年的租金应当在当年租金到期时的上一个月前交清”，而周小兵未按期一次性支付当年度的租金属违约行为，在催要租金未果的情况下高岚可以通过诉讼途径解除合同并收回房屋。而高岚以周小兵未交租金使其无法向西安大明宫建材家居股份有限公司按时交付租金，致高岚与西安大明宫建材家居股份有限公司之间的租赁合同解除，从而使周小兵无法正常使用案涉房屋，该做法欠妥，应承担相应责任。周小兵未按时支付房屋租金是导致案涉租赁合同不能履行的根本原因，周小兵对造成的损失应承担主要责任。对于周小兵的房屋转让费损失，酌定认定高岚承担10%的责任即3.74万元（37.4万元×10%）。关于周小兵主张的装修损失，周小兵提交的证据并不能证明损失的具体数额，故不予支持。周小兵主张的违约金。合同约定了违约条款，因本案周小兵与高岚在租赁合同的履行中均有过错，对周小兵主张的违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、被告高岚于本判决生效之日起十五日内返还原告周小兵租金4.5万元；二、原告高岚于本判决生效之日起十五日内赔偿原告周小兵转让费损失3.74万元；三、驳回原告周小兵其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11180元（原告已预交），由原告负担9932元，被告负担1248元，于本判决生效之日起十五日内给付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，高岚与杨鹏于2012年9月6日签订《XX环XX居XX市场XX环XX城租赁合同》一份，至2017年上半年，杨鹏将所租房屋转让给了周小兵，并征得了高岚的同意；并于2017年2月在原租赁合同的基础上，对承租人进行了更名，即高岚为出租方，周小兵为承租方。上述合同系各方当事人真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。合同双方应依约履行各自义务，享有相应权利。合同约定“以后每年的租金应当在当年租金到期时的上一个月前交清”，虽然周小兵未按期一次性支付当年度的租金属违约行为，但高岚在催要租金未果的情况下，可以通过协商、诉讼等合法途径解决争端，而高岚以周小兵未交租金为由，未向房屋所有权人即西安大明宫建材家居股份有限公司按时交付租金，导致西安大明宫建材家居股份有限公司收回涉案房屋，从而使周小兵无法正常使用该房屋，该做法欠妥，且导致合同相对方经济损失扩大，应承担相应责任。故一审判决结合案情实际，酌定认定高岚承担10%的责任即3.74万元（37.4万元×10%）一节，并无不当。关于应退还租金数额问题，周小兵支付高岚20万元，其中有8.3万元系替杨鹏支付之前拖欠的高岚的租金，且杨鹏已计入周小兵应支付的转让费中，故周小兵实际向高岚支付租金数额为11.7万元。周小兵自认其使用案涉房屋3个月，即至2017年5月底；高岚称周小兵于2017年6月初搬走。故一审判决综合考虑相关案情，判令高岚向周小兵返还剩余租金4.5万元一节，亦无不妥。至于高岚于二审审理中称，周小兵搬离房屋时曾在电话中称“自己不想干了”一节，未能提供证据佐证，依法不予采信。综上所述，高岚的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，唯原审判项中笔误应予更正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3387号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3387号民事判决第二项为：高岚于本判决生效之日起十五日内赔偿周小兵转让费损失3.74万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费1860元，由高岚负担；高岚已预交11180元，退还9320元。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年十一月二十日 书 记 员  杨 雪  薇 1