福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初3658号 原告：漳州润丰吉祥房地产开发有限责任公司，住所地福建省漳州市漳浦县绥安工业开发区绥安工业园,统一社会信用代码91350623310688728K。 法定代表人：陈吉祥，董事长。 委托诉讼代理人：许艺真，福建恒鸣律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：何立明，福建恒鸣律师事务所专职律师。 被告：张艳成，女，1973年1月12日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：陈利仁，福建道周律师事务所专职律师。 原告漳州润丰吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称润丰公司）与被告张艳成商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润丰公司的委托诉讼代理人许艺真，被告张艳成的委托诉讼代理人陈利仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润丰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除润丰公司与张艳成于2017年1年18日签订的《商品房销售合同（预售）》及其他相关附件，张艳成支付润丰公司违约金86429.2元（按合同总价款432146元的20%计算）；2.张艳成支付润丰公司本案的律师费9000元；3.润丰公司有权在返还张艳成已付房价款中直接扣除上述第1、2、4项债务，扣除后不足部分款项由张艳成继续清偿。事实与理由：2017年1月18日，润丰公司与张艳成签订了《商品房买卖合同（预售）》及其他相关材料，合同约定张艳成向润丰公司购买址在漳浦县××镇××道××路××幢××号，建筑面积82.85平方米，单价5216元／平方米，总价432146元，其中首期房款87146元，余款345000元向泉州银行股份有限公司漳浦支行申请贷款支付。合同还约定，张艳成应在合同签订当日交齐按揭所需的材料，并与润丰公司指定的按揭银行签订相关按揭借款文件。特殊原因未交齐的买受人应在合同签订之日起三天内补齐，同时买受人应保证出卖人在合同签订后30日内收到全部剩余房款并支付逾期付款违约金。合同签订后，张艳成仅支付首付款。润丰公司多次通知张艳成交齐上述资料，并配合办理按揭贷款手续，但张艳成拒不配合办理，也未能依约履行付款义务。张艳成的行为已构成根本违约，润丰公司有权解除合同及相关附件，张艳成应承担相应的违约责任。 张艳成辩称，1.润丰公司诉称“多次通知张艳成交齐上述资料，并配合按揭贷款手续，但张艳成拒不配合办理”违背事实。张艳成在东帝汶打工。2017年1月10日回国，大约在1月16日由朋友林杰辉陪同前往润丰公司售楼部看房，由销售人员林杰接待。张艳成将其实际状况向林杰告知，包括离异、出国务工，经济状况等等。林杰根据张艳成的情况，为其推荐吉祥佳苑2幢406号房，约定采用按揭贷款方式付款，张艳成除了支付首付款87146元，余款向泉州银行股份有限公司漳浦支行（以下称泉州银行）申请按揭贷款，并于2017年1月18日签订《商品房定购单》等手续。张艳成按照要求，向润丰公司提交了申请贷款的相关证件。后，润丰公司以泉州银行申请的贷款不能通过为由，要求向农业银行申请贷款，张艳成多次回国配合润丰公司，后农业银行贷款又不能通过。张艳成多次回国当面或电话、微信与润丰公司交涉。定房时润丰公司承诺申请贷款没有问题，导致张艳成为配合申请贷款来来回回折腾，遭受极大损失。张艳成提出既然无法申请贷款，要求润丰公司退款及赔偿损失，或变更由其儿子为买受人，但是润丰公司又不同意。2020年，因疫情影响两国之间停航、停邮，张艳成只能通过微信与润丰公司的销售人员联系、沟通，但是一直无法解决。后来才得知润丰公司以张艳成违约为由诉至法院。张艳成已经积极配合提供相应贷款证件，并多次到银行，是润丰公司未能尽责导致无法办理按揭贷款，张艳成并未违约。2.润丰公司至今没有证据证明已尽到为张艳成协助申请贷款的义务，更未能告知其申请贷款不能通过的理由，也没有证据证明润丰公司向泉州银行申请贷款、泉州银行认为张艳成符合贷款条件而张艳成不配合，不能证明张艳成违约。3.张艳成已经尽到合同约定的义务，按约定支付首付款，积极配合润丰公司申请贷款，是润丰公司未尽责违约所致。即使润丰公司未构成违约，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还给买受人。”的规定，润丰公司应返还购房款87146元及利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。润丰公司提交了营业执照复印件、张艳成身份证复印件、商品房买卖合同（预售）及其他相关附件、EMS详情单、委托代理合同，普通增值税发票一张、福建省律师收费标准；张艳成提交了商品房定购单、客户网签确认单、居民身份证、户口簿、护照、证明、民事调解书、房屋登记信息查询结果证明、护照、出入境记录、机票、微信聊天记录、证明、申请书。上述证据经本院庭审查证，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年1月18日，张艳成签订了《商品房定购单》，向润丰公司定购址在福建省漳浦县××镇××道××段××楼××单元。同日，双方签订编号为350623010001032017000591《商品房买卖合同（预售）》及其附件（以下统称“合同”），由张艳成向润丰公司购买址在福建省漳浦县××镇××道××路××幢××号商品房，面积82.85平方米，单价5216元，总价432146元。《商品房买卖合同》第七条第二款约定买受人应当于2017年1月18日前支付首期房价款87146元，余款345000元向泉州银行股份有限公司漳浦支行申请贷款支付。附件四第二条约定：“3.若买受人采取银行按揭付款方式的，则（1）买受人承诺将按揭贷款银行及具体借款合同的约定提供按揭贷款的有效资料并对材料的真实、有效和完整性负责。（2）买受人应于2017年1月18日付清首期房款人民币捌万柒仟壹佰肆拾陆万元整（含定金叁万元整）。（3）买受人以银行按揭付款方式支付剩余房款人民币叁拾肆万伍仟元整。买受人应在本合同签订当日交齐按揭所需资料并与出卖人指定的按揭银行签订相关按揭借款文件，特殊原因未按时交齐的，买受人承诺在本合同签订之日起三天内补齐。如买受人申请的是商业贷款，则买受人应保证出卖人在本合同签订后30日内收到全部剩余房款···”合同签订后，经优惠折扣，房屋单价为4903元／平方米，张艳成实际支付部分购房款，并根据合同约定提交了按揭贷款所需材料，但因张艳成身份证所记载的名字与户口簿上登记的名字不一致，导致向合同指定的泉州银行股份有限公司漳浦支行按揭贷款申请未能审批通过。双方先后又协商变更向中国农业银行和中国银行申请贷款，但都因上述原因无法办理通过。讼争房屋已于2019年12月11日进行合同备案。另，张艳成长期在东帝汶务工，2019年间曾三次往返于回国与润丰公司处理按揭贷款事宜未果。2020年间，因新冠肺炎疫情原因东帝汶与国内无法通航、通邮，张艳成无法再次回国办理相应的按揭贷款手续。 本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。润丰公司与张艳成于2017年1月18日签订的编号为350623010001032017000591《商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行相应的义务。合同签订后，张艳成虽依照约定向润丰公司支付部分购房款，并提交按揭材料，但因个人身份证上记载的名字与户口簿上的不一致致使按揭贷款无法办理，今年以来因疫情原因致使张艳成无法回国继续办理相关合同事宜，导致合同的目的无法实现，现润丰公司依据合同约定，请求解除双方于2017年1月18日签订的编号为350623010001032017000591《商品房买卖合同（预售）》及其附件，有事实和法律依据，本院予以支持。润丰公司主张张艳成应承担其拒不配合办理手续的违约责任及支付律师费。但根据当事人的陈述和举证，合同签订后，张艳成已积极向润丰公司提交办理按揭所需要的材料，在按揭未能办理后主动与润丰公司进行协商变更其他贷款银行，期间还多次往返于中国与东帝汶积极配合润丰公司办理相应手续，皆因张艳成身份证记载的名字与户口本不一致而行政机关无法为其出具证明而无法办理，继而今年以来因新冠疫情原因，张无法及时回国继续办理相关合同事宜，应认定为系不可抗力的原因致使不能继续履行合同，该事由均不可归责于任何一方当事人。因此，润丰公司请求张艳成承担违约责任于法无据，本院不予支持。因张艳成现在身处国外，合同解除的后续事宜可待新冠肺炎疫情过后双方再另外办理相应合同解除后相应的款项结算。 综上所述，润丰公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》及附件有事实和法律依据，本院予以支持；请求张艳成支付违约金及律师费无事实与法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下： 一、解除漳州润丰吉祥房地产开发有限责任公司与张艳成签订的编号为350623010001032017000591《商品房买卖合同（预售）》及其附件； 二、驳回漳州润丰吉祥房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7782元，减半收取计3891元，由漳州润丰吉祥房地产开发有限责任公司负担1945.5元，张艳成负担1945.5元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 林旺成 二〇二〇年十一月十日 法官助理 蔡玉华 书 记 员 陈妙芸