江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8263号上诉人（原审原告）：昆山美丽狮汽车服务有限公司，统一社会信用代码91320583398219458R，住所地江苏省昆山市玉山镇鹿城路**。法定代表人：何建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：滕锦林，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴刚，江苏六典律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：上海洋诗汽车配件有限公司，统一社会信用代码9131011407478889XU，住所，住所地上海市嘉定区江桥镇华江路****楼**div>法定代表人：范忠飞。上诉人昆山美丽狮汽车服务有限公司（以下简称美丽狮公司）因与被上诉人上海洋诗汽车配件有限公司（以下简称洋诗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初3771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。美丽狮公司上诉请求：撤销一审判决，对一审驳回美丽狮公司关于洋诗公司支付租金差价101846.4元的诉讼请求发回重审或依法改判，一、二审案件受理费由洋诗公司承担。事实和理由：1.双方于2016年9月28日签订厂房租赁合同，约定美丽狮公司向洋诗公司承租昆山市房屋及土地共650平方米。美丽狮公司股东代表曹传运在合同中签字。2.美丽狮公司及其关联公司江苏美丽狮汽车服务有限公司系经营汽车维修、保养业务的企业，在昆山、太仓有多家直营或合营门店。根据工商部门的要求，每个门店必须单独注册独立公司用于生产经营。故签订上述租赁合同后，美丽狮公司的关联公司在涉案房屋内注册了昆山车卡龙汽车服务有限公司（以下简称车卡龙公司），股东代表曹传运担任车卡龙公司的监事，并以车卡龙公司名义在上述承租房屋内实际经营。房屋所有权人昆山新兴商贸有限公司在2018年8月14日就租赁合同期满事宜书面通知车卡龙公司。3.2018年8月31日，车卡龙公司与水秀路908号房屋所有权人朱彩霞签订商铺租赁合同，车卡龙公司的法定代表人任小培向朱彩霞支付房屋租金。根据工商登记信息显示，2018年9月26日，车卡龙公司的注册地址由涉案承租地址变更为昆山市玉山镇水秀路908号2号房。洋诗公司二审未作答辩。美丽狮公司向一审法院起诉请求：1.确认美丽狮公司与洋诗公司之间的租赁合同于2018年9月30日解除，并判令洋诗公司返还房屋租金12000元、租赁保证金20000元、支付违约金40000元，赔偿损失192916元，共计264916元；2.诉讼费用由洋诗公司承担。一审法院认定事实：2016年9月28日，美丽狮公司和洋诗公司签订一份《昆山市房屋租赁合同》，约定洋诗公司将其位于昆山市厂房租赁予美丽狮公司使用。经双方确认出租厂房建筑面积（含公摊）为650（加前面空地）平方米。正式租赁期限3年，即从2016年10月15日起至2019年10月14日。洋诗公司于2016年9月28日前向美丽狮公司交付厂房；美丽狮公司可进厂进行厂房装修等准备措施，洋诗公司给予美丽狮公司17天的装修期，自2016年10月15日起正式起算租金。租金为20000元/月/未税(月租金人民币大写贰万元整)，厂房年租金为RMB240000元（人民币贰拾肆万元整），（此租金为不含税）厂房租金每2年递增8%。租房保证金支付：美丽狮公司于签定本协议之日向洋诗公司支付RMB20000元（大写：人民币贰万元整）作为租房定金，自动转为保证金（如美丽狮公司违约，此保证金不予返还）。厂房租金先付后用，租金为6个月一付，每次应支付租金为RMB120000元，（大写人民币：壹拾贰万元整）。洋诗公司保证出租给美丽狮公司经营使用之物业使用权无争议且征得房屋产权人同意租赁给美丽狮公司，如果合同期内因物业使用权争议造成美丽狮公司损失，由洋诗公司承担美丽狮公司损失赔偿。2016年9月29日，美丽狮公司向洋诗公司支付租房押金20000元。另外，美丽狮公司还支付了截至2018年10月15日的租金。2018年8月14日，昆山新兴商贸有限公司向车卡龙公司送达一份通知，载明：根据我方与上海洋诗汽车配件有限公司签订的《厂房租赁合同书》（以下简称“租赁合同”)的约定，租赁期限为6年，从2012年8月15日起至2018年9月30日止，我方与上海洋诗汽车配件有限公司至2018年9月30日合同期满，将收回重新租赁。据此，我方提醒贵司提前做好搬离准备。后洋诗公司出具一份《租赁合同解除协议》，载明：现因不可抗力因素，经双方友好协商一致，合意解除原厂房租赁合同，并就合同解除事宜达成如下一致意见：一、原合同第二条，租赁期限从2016年10月15日起至2019年10月14日止，因实际情况变更，双方协商一致，美丽狮公司于2018年9月30日自愿搬离该厂房，双方《厂房租赁合同》同日解除。二、洋诗公司补偿美丽狮公司二个月租金40000元和美丽狮公司已支付的厂房押金20000元，共60000元（大写：人民币陆万元整），在美丽狮公司搬离交接完毕后7天内返还给美丽狮公司。美丽狮公司陈述其于2018年9月25日被迫搬迁。2018年8月31日，车卡龙公司（乙方）与朱彩霞（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租商铺位于昆山市的厂房前面部分，面积以实际面积为准租给乙方，约320平方米，租期为4.5年，自2018年10月15日起至2023年3月30日止，年租金为22万元。另查明：美丽狮公司提供的付款凭证载明，美丽狮公司因装修支出费用117193元。上述事实有房屋租赁合同、收据、通知、租赁合同解除协议、付款凭证以及美丽狮公司的庭审陈述予以证实。一审法院认为：洋诗公司未到庭，视为其放弃答辩和举证、质证的权利。因洋诗公司的原因，双方的租赁合同无法继续履行，洋诗公司向美丽狮公司送达了合同解除协议，要求美丽狮公司于2018年9月30日搬离，且美丽狮公司已于该日期前搬离，故美丽狮公司要求确认双方的合同于2018年9月30日解除符合法律规定，应予支持。美丽狮公司已付的2018年10月1日至10月15日的租金10000元，洋诗公司应予退还。关于美丽狮公司诉请的保证金20000元和违约金40000元，《租赁合同解除协议》有载明，洋诗公司应予支付。关于租赁成本损失，因之后签订的商铺租赁合同并非是美丽狮公司的名义签订，故美丽狮公司主张的租赁成本损失一审法院不予支持。关于装修损失，根据美丽狮公司提供的凭证，一审法院认定装修费用为117193元，根据美丽狮公司实际承租的时间，一审法院认定装修损失为40692元（117193-（23.5/36*117193）=40692)。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、昆山美丽狮汽车服务有限公司与上海洋诗汽车配件有限公司之间的房屋租赁合同于2018年9月30日解除；二、上海洋诗汽车配件有限公司向昆山美丽狮汽车服务有限公司返还租金10000元、保证金20000元，并向昆山美丽狮汽车服务有限公司支付违约金40000元和赔偿损失40692元，合计110692元，于判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入昆山美丽狮汽车服务有限公司指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60-36327）案件受理费5274元，公告费690元，合计5964元，由昆山美丽狮汽车服务有限公司负担1964元，上海洋诗汽车配件有限公司负担4000元。其中，昆山美丽狮汽车服务有限公司预交的案件受理费3310元，一审法院予以退还，上海洋诗汽车配件有限公司应当负担的3310元缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户开户账号：32250198643600000811127372；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。昆山美丽狮汽车服务有限公司直接交付第三方的公告费690元，上海洋诗汽车配件有限公司应负担的690元直接支付给昆山美丽狮汽车服务有限公司。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，美丽狮公司提交昆山农商银行账户明细单一份，证明任小培代表美丽狮公司分别于2018年8月31日、2019年3月5日通过转账方式向朱彩霞合计支付房屋租金22万元，美丽狮公司另行承租了位于昆山市的房屋，并按租赁合同约定支付了第一年租金，实际产生了租金差价损失。洋诗公司未予质证。二审中，美丽狮公司明确：1.美丽狮公司和洋诗公司约定的租赁期限是自2016年10月15日至2019年10月14日，2018年9月25日，美丽狮公司应洋诗公司的要求，不得不搬迁到水秀路，剩余的租赁期限为一年多;2.水秀路重新租赁的房屋面积是320平方米，年租金为22万,每平方米的租金比与洋诗公司签订的租赁合同约定的标准增加了318.27元，320平方米乘以每平方米的增加的费用318.27元得出一年增加的成本是101846.4元。二审另查明，一审组织的2019年12月2日的证据交换中，美丽狮公司明确：1.美丽狮公司另行租赁房屋一年增加的成本为101846.4元，该增加的成本系美丽狮公司的损失，应由洋诗公司赔偿；2.美丽狮公司装修涉案房屋产生的装修费用应由洋诗公司承担三分之一，计91070元；3.美丽狮公司诉请的违约金依据是合同第7.3条，洋诗公司发送的解除协议认可补偿两个月租金40000元；4.美丽狮公司诉请的损失包括增加的租金成本和装修损失。一审组织的2019年12月2日的庭审中，美丽狮公司明确违约金和实际损失其按照实际损失主张。二审再查明，涉案租赁合同第7.3条约定，在租赁合同期限届满前，任何一方不得违约或提前解除合同。一方坚持解除租赁合同的，须提前三个月通知对方，坚持解除租赁合同方须向对方支付违约金，违约金按两个月租金计算。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，美丽狮公司因涉案租赁事宜诉至法院。昆山新兴商贸有限公司与洋诗公司之间的租赁合同期限为2012年8月15日至2018年9月30日，洋诗公司与美丽狮公司之间的租赁期限为2016年10月15日至2019年10月14日。美丽狮公司承租涉案厂房后，昆山新兴商贸有限公司未明确提出异议，且于2018年8月14日向车卡龙公司发送通知，告知其与洋诗公司之间的租赁合同于2018年9月30日到期，要求其搬离涉案房屋，可知昆山新兴商贸有限公司知晓洋诗公司转租涉案房屋，故美丽狮公司与洋诗公司签订的租赁合同中2016年10月15日至2018年9月30日部分有效，2018年10月1日至2019年10月14日因超出洋诗公司与昆山新兴商贸有限公司之间的租赁期限而无效。一审支持美丽狮公司解除其与洋诗公司之间的租赁合同的诉讼请求不当。关于美丽狮公司主张的洋诗公司返还房屋租金、保证金、支付违约金和赔偿损失的问题，本院认为，在美丽狮公司与洋诗公司约定的租赁合同期内，洋诗公司未能向美丽狮公司提供适租房屋，一审结合双方约定的租赁期限及美丽狮公司实际使用的时间和洋诗公司向美丽狮公司发送的解除协议中明确返还押金的承诺，认定由洋诗公司返还未使用部分的租金10000元、押金20000元并支付相应装修损失40692元并无不当。因涉案租赁合同部分无效，美丽狮公司诉请违约金无合同依据。鉴于洋诗公司出具的解除协议中明确自愿补偿美丽狮公司40000元，美丽狮公司经一审法院询问亦明确其诉请的4万元为损失，虽美丽狮公司未变更诉请，但为避免诉累，本院对该40000元纳入损失范畴一并支持。关于美丽狮公司上诉主张的租金差价损失问题，本院认为，美丽狮公司虽主张其另行租赁房屋，产生了租金差价，但涉案租赁合同约定的出租厂房位于昆山市，建筑面积（含公摊）为650（加前面空地）平方米。车卡龙公司与朱彩霞签订的租赁合同约定出租厂房位于昆山市，面积以实际面积为准，约320平方米。两份租赁合同约定的面积组成不同，租赁标的所处位置不同。美丽狮公司未提供充分证据证明其因洋诗公司未提供适租房屋导致其产生的损失超过了上述认定的赔偿金额，美丽狮公司以两份租赁合同约定的单价差计算增加的费用要求洋诗公司承担租金差价依据不足。综上，本院认定由洋诗公司返还美丽狮公司租金10000元、保证金20000元并赔偿损失40692元+40000元共计80692元。综上所述，美丽狮公司的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初3771号民事判决；二、上海洋诗汽车配件有限公司于本判决生效之日起十日内向昆山美丽狮汽车服务有限公司返还租金10000元、保证金20000元，并向昆山美丽狮汽车服务有限公司赔偿损失80692元，合计110692元；三、驳回昆山美丽狮汽车服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5274元，公告费690元，合计5964元，由昆山美丽狮汽车服务有限公司负担3472元，上海洋诗汽车配件有限公司负担2492元。二审案件受理费2337元,公告费690元，合计3027元，由昆山美丽狮汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年十一月二十四日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。