四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3216号 原告：尹华亮，男，1983年4月4日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 原告：陈燕梅，女，1985年9月13日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 二原告共同委托诉讼代理人：杨军，北京市华泰（成都）律师事务所律师。 被告：潘燕，女，1981年8月10日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：裴文全，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 第三人：陈忠清，男，1971年12月12日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：郑博，四川治坛律师事务所律师。 原告尹华亮、陈燕梅诉被告潘燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，原告尹华亮、陈燕梅申请追加陈忠清为第三人，并变更诉讼请求，本院予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告尹华亮及尹华亮、陈燕梅的共同委托诉讼代理人杨军、被告潘燕的委托诉讼代理人裴文全、第三人陈忠清的委托诉讼代理人郑博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹华亮、陈燕梅向本院提出诉讼请求：1.请求确认尹华亮、陈燕梅与潘燕于2017年7月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.请求判令潘燕支付尹华亮、陈燕梅违约金53000元；3.判令潘燕承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2017年7月13日，尹华亮、陈燕梅与潘燕通过四川宏盛发房地产经纪有限公司（以下简称宏盛发公司）签署了《房屋买卖合同》，尹华亮、陈燕梅购买位于成都市新都区××路××号××号小区××栋××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋），合同约定：1.房屋总价款530000元；2.合同签订时买方支付230000元定金给卖方；3.因房屋产权证尚未取得，过户时间为卖方取得房屋产权证1个月内，过户当日买方支付全部剩余款项；4.合同签订当日，卖方将房屋交给买方；5.卖方违约，承担房屋成交价10%的违约金。合同签订后，尹华亮、陈燕梅按照约定支付了230000元，潘燕按约交付了房屋，尹华亮、陈燕梅对房屋进行装修并入住。2018年1月2日，潘燕以资金困难为由，提出让尹华亮、陈燕梅再支付一部分购房款，尹华亮、陈燕梅善良地认为帮助对方缓解困难也有利于之后诚信过户，于是再支付了120000元购房款给潘燕。2019年10月左右，潘燕取得房屋产权证，系潘燕单独所有，尹华亮、陈燕梅遂要求按约办理过户，但潘燕不断推诿，反而要求支付剩余购房款但却不提过户，至今也未配合，已经构成违约，故尹华亮、陈燕梅起诉要求判令潘燕为其办理案涉房屋过户手续、支付违约金并承担诉讼费、保全费。审理过程中，尹华亮、陈燕梅申请追加登记抵押权人陈忠清为第三人，并变更其诉讼请求为前述内容。 潘燕辩称：第一，双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，潘燕已收取尹华亮、陈燕梅支付的购房款共计350000元，但因案涉房屋上现设立有抵押，合同无法履行，请求解除，该解除意见作为答辩意见而非反诉请求提出。第二，签订合同之后，潘燕已将案涉房屋交付尹华亮、陈燕梅居住使用，故对违约金不予认可。第三，案涉房屋交付时带装修并配有家具，在交付前曾经出租过，则尹华亮、陈燕梅享有了房屋的居住利益，其利益大于损失，即使存在违约金也应当调减。 陈忠清述称：对于尹华亮、陈燕梅的诉讼请求不发表具体意见，请求在保障陈忠清实现抵押权情况下依法判决。 本院经审理认定事实如下：对于各方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。2017年7月13日，潘燕（甲方、卖方）与尹华亮、陈燕梅（乙方、买方）、宏盛发公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，该房屋成交价为530000元，本合同签订之日乙方向甲方支付购房定金230000元，同时应将房屋的商品房买卖合同原件交存丙方，在房地产交易中心递件当日支付全款530000元，甲方应当于签订买卖合同当天将该房产交付乙方。合同第七条约定：“1、本合同生效后，若甲方有下列任何一种行为，则视为违约，甲方应承担交易过程中所发生的一切费用，并且退还已收的一切款项，并向乙方交付本合同约定的该房屋成交价10%的违约金，同时乙方有权解除本合同……c未按本合同约定的时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒不到场”。合同中手书约定：“因甲方产权证暂未办理，过户时间以甲方产权证拿到后一个月内，甲乙双方前往交易中心办理过户手续”，“双方约定：乙方知晓甲方产权证暂未办理，甲、乙双方协商约定到公证处办理房屋买卖预约公证书，公证费由乙方承担”。尹华亮分别于2017年7月14日向潘燕转账支付两笔各50000元，于2017年7月15日向潘燕转账支付30000元，潘燕出具落款时间为2017年7月13日的《购房定金收条》，载明收到尹华亮、陈燕梅购买潘燕案涉房屋的购房定金230000元。尹华亮述称，该收条对应款项中130000元为前述转账方式支付，另有100000元为现金支付。2018年1月2日，尹华亮向潘燕转账支付120000元，潘燕出具落款时间为2018年1月2日的《房款收条》，载明收到尹华亮购买潘燕案涉房屋购房款120000元。潘燕确认收到尹华亮、陈燕梅所支付购房款共计350000元。尹华亮、陈燕梅与潘燕一致确认，案涉房屋已于2017年7月13日向尹华亮、陈燕梅交付。尹华亮、陈燕梅持有案涉房屋2018年6月1日至2018年12月31日、2019年7月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年12月13日的物业费收据。 2019年10月24日，案涉房屋登记至潘燕名下。2019年12月2日，该房屋上设立现状态为有效的抵押登记，信息如下：抵押权人陈忠清，抵押人潘燕，不动产登记证明号川（2019）新都区不动产证明第0××5号，被担保主债权数额60万元。 以上事实，由当事人确认一致的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”，本案中，尹华亮、陈燕梅与潘燕签订《房屋买卖合同》，就尹华亮、陈燕梅向潘燕购买案涉房屋的价款、付款方式、过户条件等均作出约定，经双方质证确认的转账付款记录、《购房定金收条》、《房款收条》印证双方存在房屋交易关系并已实际履行，则案涉《房屋买卖合同》应为双方真实意思，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对于尹华亮、陈燕梅所提出确认合同合法有效的请求，本院予以支持。 关于违约金，案涉《房屋买卖合同》第七条第一款约定，合同生效后如潘燕在过户过程中需到场时以各种理由推辞、拒不到场，即视为违约，尹华亮、陈燕梅以潘燕具备该情形为由主张违约金，但未提交证据证明其在本案诉讼前向潘燕主张权利的情况。合同中对于违约行为的后果约定为，“甲方应承担交易过程中所发生的一切费用，并且退还已收的一切款项，并向乙方交付本合同约定的该房屋成交价10%的违约金，同时乙方有权解除本合同”，从该项约定表述看，一旦潘燕构成违约，由潘燕承担交易过程中的一切费用、退还已收款项、支付总房款10%的违约金为并列关系，并非对迟延履行或不完全履行产生的损失赔偿的事先约定，而应属履行拒绝违约金。根据本案查明情况，潘燕在取得案涉房屋不动产权登记后，未按照合同约定配合尹华亮、陈燕梅办理过户手续，且将房屋另用作抵押借款，为陈忠清设立了抵押登记，并在庭审中明确提出合同应解除的意见，已经表明其不履行合同义务。现尹华亮、陈燕梅虽未明确提出继续履行之请求，但仅主张违约金而不行使解除权已是作出继续履行选择，故本院对其违约金请求不予支持。如因潘燕违约行为对尹华亮、陈燕梅造成损失，其可以根据损失情况另案主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认尹华亮、陈燕梅与潘燕于2017年7月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、驳回尹华亮、陈燕梅的其他诉讼请求。 案件受理费663元（已因适用简易程序减半收取），保全费3420元，共计4083元，由尹华亮、陈燕梅负担563元，由潘燕负担3520元（此款尹华亮、陈燕梅在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年十一月二十日 书记员  曾妙