湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3776号上诉人（原审原告）：李波，男，汉族，1986年1月24日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：毛金，女，汉族，1987年11月25日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：高少博，湖南岳州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段**管理服务中心办公楼**。法定代表人：冯杨辉，总经理。委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。上诉人李波、毛金因与被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司（以下简称“东升公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。李波、毛金上诉请求：撤销一审判决，改判支持李波、毛金的诉讼请求，并由东升公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、东升公司交付的房屋不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，构成实质违约，一审判决对该事实的认定错误。1、东升公司在合同的约定期限内，未按照合同第十条约定的条件完成基础设施设备的建设，截止2019年5月31日，路灯、部分电梯过道灯、各大厅灯、体建设施、小区门禁、通气等基础设施并未完成，应依约承担违约责任；2、东升公司在约定的交付房屋期限内，未按照合同第九条约定向李波、毛金出示商品房验收合格备案的证明文件和房屋测绘报告。二、东升公司未按照《商品房买卖合同》交付经竣工验收合格、取得消防验收合同的商品房，违反法定的交房条件，不构成有效交付，一审判决适用法律不准确，认定双方已经通过实际行动变更了合同约定的交付条件，明显违反《建筑法》、《消防法》的相关规定。三、《商品房买卖合同》第十条第一款第二项约定“出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房”的条款，明显加重了李波、毛金所要承担的相关义务，同时也免除了东升公司的违约责任，属无效格式条款。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持李波、毛金的上诉请求。东升公司辩称：一、部分被答辩人存在逾期付款的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四之规定，答辩人可不承担相应的违约责任。二、部分被答辩人已经交房入住又主张违约责任，明显无任何事实、法律及合同依据。首先，答辩人在合同约定的交付日之前已完成“五方”验收，并于2019年10月14日取得竣工验收备案，甚至在2019年11月8日已经办理了房屋产权总证，所以答辩人开发的房屋在约定的期限内达到了交房标准，也于2018年12月20日通知了全体业主收房，依约不应当承担相应的违约责任，被答辩人诉请无事实依据；其次，已收房的被答辩人与答辩人签署了《交房验收单》，根据双方合同第十一条第三款的约定，应视为案涉商品房符合交付条件，被答辩人诉请无合同及法律依据。三、就算答辩人存在部分违约行为，本案所涉违约金也应当根据以下标准予以调整。1、存在逾期付款的被答辩人，应根据实际逾期付款天数核减答辩人承担的违约责任；2、已经办理房屋交付手续并实际占有、使用房屋的被答辩人，答辩人不应再支付违约金；3、违约金截止时间最多计算至2019年10月14日；4、根据《商品房买卖合同》第十条的规定，答辩人享有180天整改交房免责期。四、被答辩人诉称的格式条款无效，没有事实和法律依据。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李波、毛金在一审提出的诉讼请求：1、判令东升公司向李波、毛金支付逾期交房违约金12855.96元；2、由东升公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2017年2月8日，李波、毛金与东升公司签订了《商品房买卖合同》一份。约定，李波、毛金购买东升公司开发的位于岳阳市经济开发区××路××栋××号商品房，建筑面积91.15平方米，单价为4914.35元／平方米，购房总金额为447943元。李波、毛金应于2017年2月8日前交纳首付款137943元，剩余房款310000元向银行申请贷款。李波、毛金未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：1、逾期付款在60日内，按日计算向东升公司支付逾期应付款万分之一的违约金。2、逾期超过60日后，东升公司有权解除合同。东升公司解除合同的，应当书面通知李波、毛金。李波、毛金应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向东升公司支付违约金，同时，东升公司退还李波、毛金已付全部房款（含已付贷款部分）。东升公司不解除合同的，李波、毛金按日计算向东升公司支付逾期应付款万分之一的违约金。商品房交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，由东升公司在180天内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房。东升公司应当在2018年12月31日前向李波、毛金交付商品房。商品房达到约定的交付条件后，东升公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达李波、毛金。李波、毛金未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，东升公司应当出示满足的证明文件。东升公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，李波、毛金有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由东升公司承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，东升公司未按照约定的时间将商品房交付的，按照逾期时间，分别处理（1、2项不作累加）：1、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，东升公司按日计算向李波、毛金支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过60日后，李波、毛金有权解除合同。李波、毛金解除合同的，应当书面通知东升公司。东升公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还李波、毛金已付全部房款（含已付贷款部分），并自李波、毛金付款之日起，按照4.9%计算给付利息。同时东升公司按照全部房价款的1%向李波、毛金支付违约金。李波、毛金要求继续履行合同的，合同继续履行，东升公司按日计算向李波、毛金支付全部房价款万分之一的违约金。当天，双方还签订了一份《商品房买卖合同》补充协议。在补充协议第二条第九项约定，除《商品房买卖合同》规定的延期交付商品房的情形外，若出现下列情形之一的，东升公司也有权据实延期且不承担相应的违约责任：1、李波、毛金延期交付按揭贷款资料、未配合东升公司办理按揭相关手续、未在约定时间内付清房款或未按时办理入伙手续，李波、毛金延期缴纳相关税费。2、因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，或市政配套设施的批准与安装的延误（因东升公司过失除外）等导致延期交房的，或遇国家政策调整变化或政府行为导致延期交房，东升公司在发生之日起60日内通知李波、毛金。3、交房通知无法送达的。4、发生对整个社会的工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件，致使本合同项目开发被迫停止的。5、出现其他非东升公司因素导致延迟交付房屋的情形。此外，李波、毛金与东升公司还签订《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，其中第一条第二项约定:因李波、毛金的原因导致在签订本《商品房买卖合同》之日起30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，东升公司同意李波、毛金在收到东升公司或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担本合同第八条约定的违约责任;逾期30日，东升公司有权解除合同，同时李波、毛金须向东升公司支付合同总购房款5.1%的违约金，此款直接从李波、毛金已付房款中扣除余款无息退还李波、毛金。如果东升公司同意继续履行本合同，则按照本合同第八条逾期付款处理。合同签订后，李波、毛金于当日向东升公司交纳首付购房款，于2017年3月7日支付了剩余购房款。2018年12月23日，东升公司向李波、毛金邮寄送达《入伙通知书》，通知李波、毛金于2018年12月31日起30日内收取商品房，但李波、毛金认为东升公司未出示合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，存在违约行为，故至今未与东升公司办理商品房交接手续。另查明，2019年4月29日尚东家园业主代表与东升公司进行协商，业主代表在向东升公司提交的《关于要求湖南和立东升集团有限公司尚东家园项目工程部解决问题第二次交谈》书面材料中第一条第三项中确认，尚东家园项目供水是2019年1月20日后才开通，天然气截止提交材料时仍未开通。2019年10月14日，尚东家园项目在建设部门办理了竣工验收备案登记。一审法院认为，李波、毛金与东升公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定，履行自己的义务。李波、毛金按约定交纳全部房款后，东升公司应按约定按时交付房屋。关于东升公司是否存在逾期交房的问题。合同约定的交房日期为2018年12月31日。根据一审查明的事实，至2019年4月29日止，尚东家园项目仍存在天然气未开通的情形，依照合同约定，应另加180天的整改期，故东升公司的交房日期可延期至2019年6月30日前。虽然东升公司曾于2018年12月23日向李波、毛金邮寄《入伙通知书》，要求李波、毛金收取商品房。但此时商品房并未达到已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告的交付条件，李波、毛金有权拒收。东升公司辩称李波、毛金存在逾期付款的情形，不应承担相应违约责任。根据一审查明的事实，双方仅对首付房款进行了明确约定，而关于剩余购房款的支付时间，在《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第一款第二项约定逾期30日，东升公司同意继续履行本合同，则按照本合同第八条约定逾期应付款每日万分之一标准计算违约金。双方签订《商品房买卖合同》的时间为2017年2月8日，减去双方约定的可逾期时限60天，李波、毛金剩余购房款应于2017年4月8日前交纳。而事实上李波、毛金于2017年3月7日已支付了剩余购房款，不存在逾期付款的情形。截止至李波、毛金主张的2019年10月14日商品房符合交付条件时止，东升公司已逾期交房105天，应向李波、毛金支付违约金4703元（447943元X105天X日万分之一）。东升公司同时辩称，由于天气、政府等不抗力原因，导致竣工日期多次出现延误。但双方签订的合同中并没有因天气原因可延期交房的约定，且东升公司提交的证据不足以证明存在政府原因导致工期延误的情形。综上，东升公司关于享有180天整改交房免责期的抗辩理由成立，予以采纳。关于李波、毛金存在逾期付款、存在天气及政府原因，应免除相应违约责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限东升公司在判决生效后十日内一次性支付李波、毛金逾期交房违约金4703元；逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回李波、毛金的其他诉讼请求。一审案件受理费122元，减半收取61元，由李波、毛金负担39元，由东升公司负担22元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、东升公司是否存在逾期交房的情形，东升公司交房的期限能否顺延180天后至2019年6月30日；二、李波、毛金主张违约金的诉求应否予以支持？违约金的数额如何认定？关于焦点一，李波、毛金与东升公司在《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2018年12月31日，虽然东升公司在2018年12月23日向李波、毛金发出入伙通知书，要求李波、毛金在2018年12月31日起30日内办理交房手续，但东升公司未在合同约定的交房日期前取得案涉商品房竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，东升公司存在逾期交房的问题。李波、毛金与东升公司在《商品房买卖合同》第十条第一款第二项约定，出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房，经审查，该约定内容填写在有下划线的空白处，属于双方经过协商约定的条款，系双方的真实意思表示，该约定应属有效条款，李波、毛金上诉主张该约定系格式条款、无效条款的意见，理由不能成立，本院不予采纳。根据查明的事实，至2019年4月29日，尚东家园项目仍存在天然气未开通的情形，依据双方《商品房买卖合同》第十条的约定，可给予东升公司180天的整改期，东升公司的交房日期可以顺延180天后至2019年6月30日，对李波、毛金上诉主张不应顺延180天的上诉意见，本院不予采纳。关于焦点二，东升公司存在逾期交房的违约情形，依约应承担违约责任。本案中，李波、毛金已按约定交纳全部购房款，不存在逾期付款的情形，依据合同约定，东升公司可以顺延至2019年6月30日交房，结合李波、毛金主张自2019年1月1日至2019年10月14日（截至该时间符合交房条件）逾期交房违约金的诉求，东升公司应向李波、毛金支付共105天逾期交房的违约金，一审判决东升公司向李波、毛金支付逾期交房违约金4703元并无不当。综上，李波、毛金的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由李波、毛金负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十一月二十日书记员  荣晴瑶