云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1394号上诉人（原审原告）：李敏，男，1968年5月5日出生，哈尼族，身份证住址云南省蒙自县。委托诉讼代理人：施彦辉。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：景洪博誉房地产开发有限公司。住所地景洪市。法定代表人：费秋，总经理。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李敏与被上诉人景洪博誉房地产开发有限公司（以下简称“博誉公司”）商品房预售合同纠纷一案，因不服云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李敏上诉请求：1.请求撤销景洪市人民法院云28**民初434号民事判决，并依法改判解除上诉人李敏与被上诉人博誉公司签订的《商品房购销合同》；被上诉人博誉公司返还购房款278331元及资金占用费39420元。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人博誉公司承担。事实和理由：2016年8月3日，上诉人李敏与被上诉人博誉公司签订《商品房购销合同》，合同约定上诉人李敏向被上诉人博誉公司购买江北绿色无公害特色农产品交易市场地下室第-1层A-1-42号房，被上诉人博誉公司应于2016年8月30日前将经建设单位组织验收合格备案并符合合同约定的该商品房交付给上诉人李敏。2016年8月30日被上诉人博誉公司开始交房，交房后上诉人将房屋托管被上诉人博誉公司经营。在一审庭审过程中，上诉人李敏才知道自己所购买的第-1层A-1-42号房尚未通过竣工验收备案。上诉人李敏在不知道该房屋未验收的情况下接房，未经过验收合格的房屋是无法办理不动产权证书，上诉人李敏与被上诉人博誉公司签订的《商品房购销合同》约定“经建设单位组织验收合格备案并符合合同约定的该商品房交付给上诉人李敏”，但是被上诉人将未经验收的房屋交付上诉人，明显属于欺诈行为。综上所述，一审法院认为上诉人李敏怠于行使解除权，导致解除权消灭不当，上诉人李敏在一审过程中才知道房屋尚未通过竣工验收备案，未经过备案的房屋无法办理不动产权证书，从被上诉人博誉公司交房至今四年多的时间房屋还未通过竣工验收备案，合同目的已无法达到。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，望二审法院依法纠正一审错误，保护上诉人的合法权益。博誉公司辩称，一、关于上诉人主张被上诉人交付的商铺不符合双方合同约定的问题。首先，上诉人与被上诉人双方在商品房购销合同第七条和补充协议第12条约定的交房条件是商品房通过主体建设、工程质量验收合格。本案所涉项目早在交房以前就通过了主体验收，交付时符合双方约定的合同条件，也符合法定条件。其次，上诉人一审主张解除合同的理由是逾期办证，而非逾期交房。本案所涉商铺已交付上诉人使用逾四年，上诉人也获得了相应的使用收益，这期间一直未对房屋状况提出异议故其逾期交房的抗辩主张不能成立。二、本案被上诉人享有顺序履行抗辩权，有权依法拒绝为上诉人办理产权登记。根据双方合同约定，业主在交房时应补足房屋差异面积部分的价款，并支付相应的办证费用，但本案上诉人至今未付清相关的费用，被上诉人有权拒绝协助其办理产权登记。三、本案并不存在合同目的无法实现的情形，根据《商品房买卖合同司法解释》第八条的规定，商品房买卖合同目的不能实现的情形，指的是无法取得房屋，也就是说只有购房业主因开发商原因无法取得房屋时才符合合同目的无法实现的条件。而本案所涉商铺均已建成并进行了交房公告，并不存在不能取得房屋的情形，所以不存在合同目的无法实现，而逾期办证并非合同目的，合同目的无法实现的法定条件，不能作为解除合同的法律依据。事实上本案原告起诉解除合同的实际原因是市场行情不好，不能达到其购房时的预期收益，因此认为当时买房的合同目的无法实现。但市场行情属于商业风险本身，而预期收益也不属于法律意义上的合同目的，因此不能作为解除合同的正当理由。最后需要说明，虽然上诉人起诉已超过时效，但被上诉人仍然愿意在条件成就时继续协助上诉人办理产权登记。请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李敏向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人签订的《商品房购销合同》；2.判令博誉公司向李敏返还购房款278331元及资金占用费39420元；3.本案诉讼费由博誉公司承担。博誉公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令李敏向博誉公司支付面积差额部分房款5947.24元；2.李敏自2016年8月30日起，按43.02元/天标准向博誉公司支付逾期接房违约金至实际接房之日止（截至2020年2月24日为54764.46元）；3.李敏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月3日，李敏（乙方）与博誉公司（甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。双方在上述合同及协议中主要约定：乙方向甲方购买江北绿色无公害特色农产品交易市场第-1层A-1-42号房，房屋总价款为278331元；乙方一次性付款278331元，甲方应于2016年8月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给乙方，该商品房经建设单位组织验收合格后甲方应当以州报或电话形式通知乙方办理交接手续；交接时甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于乙方原因未能按期交接房屋，责任由乙方承担，乙方超过交房期未办理交接手续，视甲方已履行交房义务，房屋风险转移至乙方，该房屋的权利和毁损灭失等风险由乙方承担，同时乙方应按3元每平方米每天向甲方支付逾期接房违约金，并承担物业管理费用；甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，乙方必须按约定支付完购房款，同时乙方积极配合甲方工作，并按政府有关规定提供真实的产权所需要的将被并交清办证所需的资料（维修基金、土地办证费、产权备案费、工本费等相关费用），甲方承诺交房后24个工作日内负责将办理产权证所需资料交给产权登记部门办理产权登记，如因甲方原因导致产权延误或不未能办理的责任由乙方承担。任何一方无权单方面擅自变更或解除合同。此外，在《商品房购销合同补充协议》中还约定：房屋建筑面积定为14.04平方米，单价为19824.15元每平方米，总价为278331元，建筑面积最终以房管处测绘中心实际测绘的建筑面积为准。合同建筑面积与实测建筑面积有误差时，合同继续履行，实测建筑面积比合同建筑面积多出部分由原告按成交单价补付，实测建筑面积比合同建筑面积少余部份由甲方按成交单价返还。李敏分三次向博誉公司交清了购房款，博誉公司于2016年8月25日在西双版纳报刊登《江北绿色无公害特色农产品交易市场交易公告》，载明商铺和多层住宅定于2016年8月30日开始交房。另，李敏作为托管方（合同甲方）与博誉公司作为受托管方（合同乙方）签订了1份《铺托管协议书》，主要约定：李敏将自博誉公司处购买的A1层42号商铺托管给博誉公司代为经营，托管时间为三年，自市场开业之日起计算；李敏自办理完交房手续后，自动将该商铺在约定的时间内交给博誉公司使用。在托管期间内该商铺的物业费、水电费由博誉公司承担，该份托管协议中未写明协议的签订时间，诉讼中双方均认可案涉房屋3年返租的托管收益直接冲抵了部分房款，在《商品房购销合同》中约定的购房款是冲抵后的价款。2019年8月5日，李敏与博誉公司共同签写了1份《商铺交接确认书》，载明：上述合同中约定的商铺返租期已经于2019年7月8日到期，已同业主查验商铺内无误，于2019年8月5日交还商铺及钥匙给业主。另查明，涉案工程尚未通过竣工验收备案。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具法律约束力，双方均应全面履行。本案的主要争议焦点是李敏要求解除案涉《商品房购销合同》的诉请能否成立，博誉公司要求李敏支付购房面积差额款、接房违约金的反诉诉请能否得到支持。本案双方当事人之间主要的合同权利与义务是商品房房款的交付与房屋的交付，现合同主要的权利义务已履行完毕。李敏诉请要求解除该份《商品房购销合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，解除权应及时行使，否则将导致已发生的交易关系长期处于不稳定状态，影响交易安全，本案李敏起诉的时间距双方合同约定的房屋交付时间（2016年8月）、提交办理房屋产权证资料的时间（合同约定交房后24个工作日）已逾三年，即使李敏享有法定解除权，亦因其怠于行使而导致消灭。综上，一审法院对李敏要求解除合同的诉请不予支持。同时，对其要求退还房款、支付资金占用费的诉请亦不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，没有证据或者证据不足以证明其事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果，现博誉公司未能提交充分有效的证据材料证明案涉房屋的实际建筑面积超出了双方合同约定的面积数，博誉公司要求李敏补交房屋差额款的依据不足，应自行承担举证不能的法律后果，一审法院对博誉公司的该项反诉诉请不予支持。根据李敏提交的商铺托管协议及双方当事人当庭确认的事实，双方当事人约定房屋交付后直接交给被告托管经营三年，故博誉公司关于李敏逾期接房的诉请主张不能成立，一审法院对博誉公司要求李敏支付逾期接房违约金的反诉诉请亦不支持。另，虽然李敏的诉请不能得到支持，但本案诉讼产生的主要原因系博誉公司的逾期办证所致，故本案的本、反诉诉讼费用应由博誉公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回李敏的本诉诉讼请求。二、驳回博誉公司的反诉诉讼请求。本院二审期间，博誉公司提交了《工程质量验收监督记录》（主体）1份，欲证明涉案项目已通过主体验收，符合双方合同约定的交付条件。李敏质证认为，对该证据的真实性、关联性、合法性不认可，该证据仅仅是工程质量的验收监督记录，并不是事实上的对房屋进行验收，而且也没有相应验收报告。本院认为，《工程质量验收监督记录》并不能证实涉案工程通过竣工验收备案的事实，本院不予采纳。二审中，博誉公司认为一审遗漏了相关的房屋面积存在差异，差异的测绘报告存在景洪市不动产交易中心，部分业主其实已经按差异面积部分的价款补缴了房款的事实。李敏对一审认定的事实没有异议。本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《商品房购销合同》及《合同补充协议》中均未对解除合同的事项作出约定，上诉人不享有约定解除权。根据《商品房购销合同》，双方的主要合同权利与义务是商品房房款的交付与房屋的交付，现合同主要的权利义务已履行完毕，且合同解除权如经过合理期限不行使，将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的状态，解除权则归于消灭。李敏起诉的时间距双方合同约定的房屋交付时间和提交办理房屋产权证资料的时间已逾三年，对李敏要求解除《商品房购销合同》的请求，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。综上所述，李敏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3033元，由上诉人李敏负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  陈 芳审判员  范志敏二〇二〇年十一月二十日法官助理张远雄书记员李丹