山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民再108号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李贵华，男，1963年12月21日出生，汉族，居民，住山东省临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：刘宗耀，山东图文律师事务所律师。 被申请人(一审原告、二审被上诉人)：临沂市石化总公司。住所地山东省临沂市兰山区兰山办事处颜家红埠寺****楼。 法定代表人：武龙，总经理。 委托诉讼代理人：姜涛，山东创序律师事务所律师。 再审申请人李贵华与被申请人临沂市石化总公司（以下简称石化总公司）租赁合同纠纷一案，临沂市兰山区人民法院于2018年7月14日作出（2018）鲁1302民初6071号民事判决，李贵华不服上诉至本院，本院于2018年11月8日作出（2018）鲁13民终7470号民事判决，已经发生法律效力。李贵华不服向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2020年4月3日作出(2020)鲁民申1928号民事裁定，指令本院再审。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 石化总公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告的租赁合同；2.被告支付租赁费每天650元，自2017年12月16日计算至租赁合同解除之日止，被告支付租赁场地恢复原状的费用20000元；3.本案诉讼费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月2日，原告石化总公司作为出租人，被告李贵华作为承租人，签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：租赁房屋为坐落于解放路与临西十一路交汇处，建筑面积1950平方米的13间钢结构大棚；租赁期限自2015年12月15日至2017年12月15日；租金每月每平方米按10元计算，两年内不递增，房屋周边1.2米免费使用；先付款后使用，合同签订当日付清全年租金，承租方合同期内在不欠出租房租金的情况下，允许搬迁，以实际天数为准；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、燃气费、电话费、电缆电视收视费、卫生费和物业管理费；租赁房屋用途为生产加工石材、仓库；租赁房屋的维修：谁使用谁管理、维护、维修，出租人维修的范围、时间及费用负担为：房屋主体结构、房顶漏水，承租人维修的范围及费用负担为：门窗、玻璃及五金配件；出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修、改善增设他物的范围是：装修、改造需书面向出租方申请，经出租方同意后可装修、改造，不准改动主体结构，否则出现的任何问题由承租方承担；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：装饰物原则上到期恢复原样，出租方不承担赔偿责任。双方亦对合同的解除条件、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。原、被告双方均认可被告尚有电费3514元未支付。现原告以上述合同到期后，被告没有书面提出解除合同，一直使用租赁场地至今，未交纳租赁费且在使用期间毁坏租赁的场地和设施等为由诉至法院。本案审理过程中，原告申请对租赁场地土坑恢复，修补地面、厂房破损的修复费用进行评估。一审法院委托山东博尔信价格评估有限公司进行评估于2018年6月22日作出山博价评字（2018）第172号价格评估报告书载明：价格评估标的物在评估基准日2018年6月22日恢复原状的费用为14600元。另查明，上述《房屋租赁合同》期限届满后，双方未对租赁房屋进行交接。庭审中，被告为证实其答辩主张，提交了租赁场地的照片、收据及视频资料，被告称已将租赁场所修复完毕，并花费8000元雇佣工人对租赁场地进行了清理，且原告强行扣留被告机器设备一台。 一审法院认为，原告石化总公司与被告李贵华签订的《房屋租赁合同》，系合同双方的真实意思表示，合同内容亦不违反现行法律、法规的禁止性规定，为有效合同。依法成立的合同对合同双方均具有法律约束力，合同双方均应如约履行己方义务。原告作为出租方，应如约将租赁房屋交付被告使用；被告作为承租方，应按期交纳租赁费，并如约使用租赁房屋。原、被告双方签订的租赁合同第四条载明“租金的支付期限和方式：先付款后使用，合同签订的当日付清全年租金。承租方合同期内在不欠出租房租金的前提下，方可搬迁，以实际天数为准”。本案原、被告签订的租赁合同虽然在2017年12月15日已到期，且双方未再重新签订书面合同，但是被告承认租赁期间欠原告电费3514元至庭审时未给付原告，故应认定被告继续使用租赁场地，双方成立不定期租赁合同关系。现原告起诉要求解除与被告之间的租赁合同，并支付继续使用期间的租赁费，理由正当，应予支持。鉴于双方没有签订新的租赁合同，被告在不定期租赁期间应参照原合同约定的租赁费标准向原告支付租金，根据合同约定，涉案房屋的每日的租赁费为641元（234000元/365天）。根据合同“租赁合同期满，租赁房屋的装修和改善增设他物应恢复原状，出租方不承担赔偿责任”的约定，被告应承担修缮租赁场地的义务，对原告要求被告支付租赁场地恢复原状费用的诉讼请求，本院予以支持。根据山东博尔信价格评估有限公司作出的价格评估报告书，该费用为14600元。判决：一、解除原告临沂市石化总公司（有限公司）与被告李贵华之间的房屋租赁合同关系。二、被告李贵华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告临沂市石化总公司（有限公司）支付涉案房屋的租赁费（自2017年12月16日起计算至本判决生效之日止，按每日641元计付）。三、被告李贵华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告临沂市石化总公司（有限公司）支付涉案房屋的设施修复费用14600元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告负担165元，原告负担135元。 李贵华上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；案件受理费由被上诉人承担。 本院二审期间，上诉人提交：1.临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初5452号民事判决书、（2018）鲁1302财保96号民事裁定书，证明租赁合同到期后上诉人撤离设备，被上诉人强行扣留一套刨床，上诉人向兰山法院起诉，要求被上诉人返还设备。上诉人没有继续使用租赁厂房；2.电费单据一张证明：已交付了所欠电费；3.临沂市公安局兰山分局出警单、询问笔录各一份；4.录像光盘一张，证明被上诉人扔扣留上诉人的设备。被上诉人提交录像光盘一份，证明上诉人缴纳电费的时间是2018年8月6日。 对当事人二审争议的其他事实，本院认定与一审相同。 本院二审认为，本案争议的焦点问题是：1.被上诉人是否应支付给被上诉人自2017年12月16日起以后的租赁费。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同到期后，上诉人作为承租人应按合同约定缴纳相关费用，处理好租赁房屋的修复情况后搬离。上诉人主张在合同到期后其要求搬走机器设备，被被上诉人强行扣押龙门刨床，但从本案查明的事实看，上诉人在租赁期间租赁场地和设施有部分损坏，其应将租赁场地恢复原样后返还给被上诉人，在双方发生纠纷，被上诉人提起诉讼后，一审法院委托山东博尔信价格评估有限公司对被上诉人的受损设备进行了评估，并于2018年6月22日作出评估结论，此时上诉人应将租赁房屋返还给被上诉人，被上诉人亦应允许上诉人将留置的设备拉走，因此，对于被上诉人要求的租赁费，可计算至2018年6月22日止。一审法院认定上诉人缴纳房屋租赁费自2017年12月16日起至一审判决生效之日止欠妥，本院予以纠正。判决：一、维持临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初6071号民事判决第一、三、四项。二、变更临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初6071号民事判决第二项为：上诉人李贵华于接到本判决后十日内向被上诉人临沂市石化总公司（有限公司）支付涉案房屋的租赁费（641元×204天=130764元）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由上诉人李贵华负担；二审案件受理费300元，由上诉人李贵华和被上诉人临沂市石化总公司（有限公司）平均负担。 李贵华再审请求：1.请求撤销山东省临沂市中级人民法院作出的（2018）鲁13民终7470号民事判决。2.一、二审诉讼费由被申请人承担。事实与理由：1.《临时建设工程规划许可证》已经充分证明涉案建筑为临时建筑，有效期至2015年12月8日止，到期本证自行失效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》应当无效；2.原审判决认定双方成立不定期租赁关系错误。即使租赁期间对房屋有损坏或改变的情况，只是违约行为，而不能认定为成立新租赁合同关系，遗留的设备是被申请人扣留，在原审时提交的报案记录及因此事提起的返还设备另案诉讼也证明不存在续租的事实。3.原审法院审判程序不合法。 石化总公司辩称：1.《临时建设工程规划许可证》到期后，因该区域在政府的开发计划中，因此没有及时续办规划许可手续，这只是程序问题，并不能说明建筑物因未续办手续而成为违法建筑，也没有因没有办理相关手续而降低对方租赁使用价值，合同的无效造成损失要看损失原因，对方无损失，唯一损失是我公司的租金损失，我公司没有任何过错。2.我们没有收到申请人的任何不再使用我们厂房的通知，再审申请人也没有将租赁物将交付给我方，我们认为租赁合同是在延续中。另外，二审期间，再审申请人才交齐电费。 再审中，双方均未提交新证据。 本院再审查明的事实与原审基本一致。另查明，案涉建筑《山东省临时建设工程规划许可证》（编号：×××08）载明：本证是经城市规划行政主管部门审定许可建设各类临时工程的法律凭证。本证有效期：自本证核发之日起至2015年12月8日止，到期本证自行失效。使用期满后，使用单位和个人应在三十日内自行拆除、清场，并到城市规划行政主管部门办理相关手续。 本院认为，本案再审焦点为租赁合同的效力及李贵华占有使用案涉厂房时间、费用。案涉厂房系临时建筑，被申请人租赁给再审申请人时，该建筑规划许可证已经失效，且至今未经相关部门批准取得建设许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁合同为无效合同，无效合同自始无效无需解除，故石化总公司解除案涉租赁合同的诉求，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案租赁合同虽无效，但李贵华应支付占用案涉厂房期间的费用。再审申请人自2015年12月15日起占用案涉厂房，2018年3月29日被申请人以本案诉至法院，同日，再审申请人另案诉讼的返还扣留设备案件的诉状副本送达被申请人，双方分别向法院提起诉讼，要求解除租赁合同或返还被扣留设备的行为，意味着当事人已无继续使用厂房的合意，且已通知到对方，故应以2018年3月29日为使用厂房的终止之日，再审申请人主张终止日应为双方约定使用期届满日即2017年12月15日，设备未搬走是被申请人强行扣留所致，未提交有效证据证明，不予支持。再审申请人占有使用厂房时间应为2015年12月15日至2018年3月29日，对于2015年12月15日至2017年12月15日的占有使用费双方认可已结清，2017年12月16日至2018年3月29日计103天，可参照双方约定的租金标准计算，即103天×641元=66023元，再审申请人应予支付。 综上所述，原审判决认定部分事实不清，判决不当，应予纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）鲁13民终7470号民事判决及临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初6071号民事判决第一项。 二、维持临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初6071号民事判决第三、四项。 三、变更临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初6071号民事判决第二项为：李贵华于本判决生效之日起十日内向临沂市石化总公司支付房屋占有使用费66023元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费300元，由临沂市石化总公司负担150元，李贵华负担150元；二审案件受理费300元，由临沂市石化总公司负担150元，李贵华负担150元。 本判决为终审判决。 审判长  李洪雨 审判员  张 燕 审判员  王晓艳 二〇二〇年十一月二十日 书记员  刘亚楠