江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初2173号原告：江阴森茂汽车城开发有限公司，统一社会信用代码913202815678454936，住所地江阴市东外环路**。法定代表人：陈卫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何静忠，江阴市新桥法律服务所法律工作者。被告：孙学青，男，1984年7月6日出生，汉族，户籍地淮安市清江浦区，现住江阴市。被告：孙婷婷，女，1984年7月9日出生，汉族，户籍地淮安市清江浦区，现住江阴市。原告江阴森茂汽车城开发有限公司（以下简称森茂公司）诉被告孙学青、孙婷婷商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月16日、2020年8月14日、2020年10月30日再次公开开庭进行了审理。原告森茂公司的委托诉讼代理人何静忠，被告孙学青到庭参加诉讼，被告孙婷婷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森茂公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方于2014年11月18日签订的《商品房买卖合同》；二、判令孙学青、孙婷婷返还国际汽车文化城22单元1002号房屋并协助办理注销《商品房买卖合同》备案登记手续；三、判令孙学青、孙婷婷支付违约金151359.6元；四、判令孙学青、孙婷婷承担森茂公司为实现债权而支付的代理费10000元；五、森茂公司返还已支付的购房款103665.35元（已扣除垫付款653132.65）。诉讼过程中，森茂公司撤回第四项诉讼请求。事实和理由：森茂公司与孙学青、孙婷婷在2014年11月18日签订合同编号为SM0797、合同备案号为201411180046的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定孙学青、孙婷婷购买国际汽车文化城22单元1002号房屋，总价756798元。合同签订后，孙学青、孙婷婷共同向森茂公司支付首付款227798元，剩余529000元由孙学青、孙婷婷共同向银行贷款，森茂公司作为贷款的担保人。嗣后，孙学青、孙婷婷无法偿还银行贷款，导致森茂公司被银行要求承担保证责任。森茂公司根据江阴市人民法院（2018）苏0281民初16885号民事判决书于2019年9月16日垫付银行贷款本息等653132.65元。嗣后，森茂公司于2019年10月15日发函给孙学青、孙婷婷，要求归还垫付款，逾期将按照《商品房买卖合同》和《合同补充协议》约定收取滞纳金、违约金直至解除《商品房买卖合同》。孙学青、孙婷婷收到催款函后仍分文未付，已经构成了违约。按照合同约定，孙学青、孙婷婷需向森茂公司支付合同总金额20%的违约金计151359.6元。为维护自身权益，特诉至法院，请求法院依法支持森茂公司的诉讼请求。被告孙学青辩称，双方在签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的时候森茂公司并没有告知合同条款内容，只是要求签字。森茂公司存在逾期交房、逾期办证的情形，曾多次找森茂公司沟通但未果，最终导致房屋被查封，森茂公司也有责任。森茂公司的负责人陈健多次与孙学青商量把房子卖出，最后不了了之。现孙学青不同意解除《商品房买卖合同》，也不同意承担违约金。被告孙婷婷未答辩，亦未举证。本院经审理认定事实如下，孙婷婷与孙学青系夫妻关系。2014年11月18日，森茂公司与孙学青、孙婷婷签订《商品房买卖合同》一份并于同日进行备案，合同备案号201411180046，约定孙学青、孙婷婷购买森茂公司开发的江阴国际汽车文化城22幢1002号房屋，房屋总价为756798元，孙学青、孙婷婷于2014年11月18日前支付227798元，剩余房款529000元以按揭贷款方式支付，森茂公司应当在2015年10月31日前将经综合验收合格的商品房交付孙学青、孙婷婷，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因森茂公司责任，孙学青、孙婷婷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，森茂公司按已付房款的0.1%支付违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定森茂公司就孙学青、孙婷婷向银行的借款提供保证，主要内容为：一、森茂公司保证责任自孙学青、孙婷婷与银行签订抵押贷款合同、办理他项权证之日起解除，未解除保证责任前，房屋产权归森茂公司所有。二、森茂公司保证期内，孙学青、孙婷婷未能按按揭贷款合同规定按时足额偿还每期贷款利息，导致银行从森茂公司账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），孙学青、孙婷婷必须在接到森茂公司电话或书面通知一周内归还代还款项（以银行扣款凭证为准），并从代还之日起至还款日止，以代还金额每日千分之三支付滞纳金，同时森茂公司还有权向孙学青、孙婷婷收取代还金额5%的违约金，孙学青、孙婷婷应当在60内归还森茂公司被扣划的款项并支付相应的违约金，否则森茂公司有权单方解除合同，并向孙学青、孙婷婷收取总房价款20%的违约金。《商品房买卖合同》签订后，孙学青、孙婷婷支付了首付款227798元并于2015年2月3日在中国建设银行股份有限公司江阴支行（以下简称建行江阴支行）办理住房贷款529000元用以向森茂公司支付购房款，森茂公司对孙学青、孙婷婷的债务在最高额2亿元范围内提供连带责任保证。2015年11月11日，森茂公司与孙学青、孙婷婷办理交房手续并将房屋交付，交房时孙学青、孙婷婷支付了契税、维修基金等费用共计23993元。2016年8月12日，建行江阴支行向森茂公司发出履行担保义务通知书，内容为：孙学青贷款截止2016年8月12日，已连续拖欠5期，累计已拖欠本息13851.96元，要求森茂公司履行担保义务。因孙学青、孙婷婷逾期未还款，建行江阴支行于2018年11月14日诉至法院，要求孙学青、孙婷婷归还贷款本金、期内利息、逾期罚息及逾期利息并支付律师费，同时要求森茂公司对孙学青、孙婷婷的上述债务在最高额2亿元范围内承担连带保证责任。2019年1月14日，本院作出（2018）苏0281民初16885号民事判决书，判决孙学青、孙婷婷归还建行江阴支行借款本金521427.97元、期内利息67471.51元、逾期罚息9775.29元，并支付自2019年1月8日起至实际给付之日止以588899.48元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下调5%再上浮50%计算的逾期利息及律师费损失20290元，森茂公司对孙学青、孙婷婷的上述债务及诉讼费8710元在最高额2亿元范围内承担连带清偿责任。（2018）苏0281民初16885号民事判决书生效后，孙学青、孙婷婷、森茂公司均未履行还款义务，建行江阴支行向本院申请执行，经执行，本院于2019年9月16日从森茂公司银行账户扣划636354.77元，森茂公司另支付16777.88元，合计653132.65元，其中644452.6元由本院发还建行江阴支行，8680元为执行费。2019年10月15日，森茂公司向孙学青、孙婷婷邮寄催款函，要求孙学青、孙婷婷自收到催款函之日起7日内归还上述垫付款653132.65元，逾期将按照《商品房买卖合同》和《合同补充协议》约定收取滞纳金、违约金直至解除《商品房买卖合同》。孙学青、孙婷婷于2019年10月16日收函后未支付垫付款。森茂公司于2020年3月6日诉至本院，本院于2020年3月11日向孙学青、孙婷婷送达起诉状副本等应诉材料。另查明，国际汽车文化城22单元1002号房屋在2016年9月27日被无锡高新技术产业开发区人民法院以（2016）苏0291民初5466号民事裁定书查封，2019年9月23日被无锡市新吴区人民法院以（2017）苏0214执506号民事裁定书继续查封。庭审中，森茂公司表示如果法院判决解除合同，同意将购房款以及契税、维修基金等费用合计780791元扣除垫付款653132.65元以后予以返还。以上事实，有《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、履行担保义务通知书、（2018）苏0281民初16885号民事判决书、执行通知书、执行裁定书、业务回单、催款函、邮寄流程信息、房屋合同备案信息、限制信息表及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：森茂公司与孙学青、孙婷婷所签《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法、有效,双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同约定房款为756798元,其中529000元由孙学青、孙婷婷向建行江阴支行贷款后支付,因孙学青、孙婷婷未按约还款,建行江阴支行要求森茂公司作为连带责任保证人承担责任，森茂公司据此向建行江阴支行代偿共计644452.6元。根据《合同补充协议》约定，孙学青、孙婷婷应当在60内归还森茂公司被扣划的款项并支付相应的违约金，否则森茂公司有权单方解除合同，并向孙学青、孙婷婷收取总房价款20%的违约金。现森茂公司已向建行江阴支行承担了保证责任,孙学青、孙婷婷在接到森茂公司催款函后未在约定期限内予以支付，合同约定森茂公司单方解除《商品房买卖合同》的条件成就,森茂公司有权依约解除《商品房买卖合同》。当事人一方依据合同法第九十三条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本院于2020年3月11日向孙学青、孙婷婷送达了起诉书副本等应诉材料,应认定森茂公司解除《商品房买卖合同》的通知于当日到达孙学青、孙婷婷，《商品房买卖合同》于当日解除。森茂公司要求解除《商品房买卖合同》的请求可予支持。至于房屋上存在的查封并不能限制森茂公司行使合同解除权,因为人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产,且法律并无明确规定,与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中,孙学青、孙婷婷向森茂公司购买诉争房屋并办理了备案登记,2016年9月人民法院对诉争房屋进行查封，查封的效力限制的是孙学青、孙婷婷处分诉争房屋的行为,并不当然等同于限制孙学青、孙婷婷、森茂公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言,案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定了森茂公司享有合同解除权的条件,这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由,不能剥夺森茂公司的合同解除权。因《商品房买卖合同》解除,双方应作返还，即孙学青、孙婷婷需返还诉争房屋,森茂公司应返还购房款、契税、滞纳金等合计780791元，孙学青、孙婷婷还应配合森茂公司至房产管理部门申办合同网上备案注销手续。因孙学青、孙婷婷未按约向建行江阴支行支付贷款本息,导致森茂公司承担了保证责任,且在森茂公司承担保证责任后未按约支付垫付款导致《商品房买卖合同》亦因此解除,合同解除的原因应归责于孙学青、孙婷婷,故孙学青、孙婷婷还应按合同约定向森茂公司支付违约金。孙学青、孙婷婷主张按房款20%计算的违约金过高，请求本院予以调整，因森茂公司陈述违约造成的损失为垫付款的利息损失，故本院酌情将违约金调整为房款的5%计37839.9元。森茂公司自愿撤回关于律师费的诉讼请求，本院予以准许。森茂公司因履行（2018）苏0281民初16885号民事判决书支出的执行费8680元系森茂公司未自动履行生效判决所致，该损失应由森茂公司自负，故孙学青、孙婷婷应返还的垫付款为644452.6元。综上，森茂公司应返还780791元,扣除其垫付款644452.6元和违约金37839.9元,尚应返还孙学青、孙婷婷98498.5元。孙婷婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,应承担对己不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、原告江阴森茂汽车城开发有限公司与被告孙学青、孙婷婷签订的《商品房买卖合同》(合同备案号201411180046)于2020年3月11日解除；二、被告孙学青、孙婷婷于本判决生效之日起十日内将国际汽车文化城22幢1002号房屋返还给原告江阴森茂汽车城开发有限公司并协助原告江阴森茂汽车城开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》的备案登记手续；三、原告江阴森茂汽车城开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起返还被告孙学青、孙婷婷购房款等98498.5元（已扣除垫付款、违约金）；四、驳回原告江阴森茂汽车城开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12982元（森茂公司已预交），由森茂公司负担1747元，孙学青、孙婷婷负担11235元。孙学青、孙婷婷应负担部分于本判决书发生法律效力之日起10日内直接给付森茂公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈金锋人民陪审员  蒋红月人民陪审员  孙永珍二〇二〇年十一月三日书 记 员  陆垚燚附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。