湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1401号上诉人（原审被告）：刘汉盛，男，1950年9月18日出生，汉族，住湖北省武穴市，委托诉讼代理人：郭锋，湖北尚泰律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号14201200210101263。被上诉人（原审原告）：湖北春元房地产开发有限责任公司。住所地湖北省武穴市窝陂塘路**丽江豪园**，组织机构代码57371459-6。法定代表人：张元炎，男，该公司经理。上诉人刘汉盛因与被上诉人湖北春元房地产开发有限责任公司（以下简称春元房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘汉盛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回春元房地产公司的诉讼请求，诉讼费用由春元房地产公司承担。事实和理由：1、一审判决认为案涉《开发还建协议》是春元公司在“危困状态下”与刘汉盛签订的与事实不符，在春元公司多方胁迫的情况下刘汉盛被迫妥协让步，真正危困的是刘汉盛。即使春元公司因房屋拆迁还建等问题面临还建户或刘汉盛的上访压力，这也是其在房地产开发经营活动中应承担的商业风险。还建户依法上访并不必然导致春元公司处于“危困状态”，更不会影响春元公司的判断能力和签约能力；2、一审判决认为《开发还建协议》违反公平合理原则、显失公平是完全错误的。因原武穴市棉花公司拖欠上诉人工程款无法偿还，经协商棉花公司将开发综合楼的底层11间门面全部抵偿并交付给了上诉人，一楼实际建筑面积为605.28平方米，除去两个楼梯的一半面积11.5平方米，余下应属门面的建筑面积为593.78平方米，上述593.78平方米全部应属上诉人所有，刘汉盛当时为了少交税款，未将所有门面进行登记，但不影响实际面积。此外，棉花公司还将通道、门卫室等一并抵偿，这也是一种合法取得，春元公司对这部分实施拆迁也应当予以补偿，包括小区内空地、绿地、通道等，应属于上诉人的建筑区间面积有905.28平方米，且上诉人11间门面前33.25米均属规划面积。一审判决认为只应对登记的产权面积进行还建补偿是不符合客观事实的。若按照上诉人实际取得并占有的全部房屋进行安置和补偿，该补偿标准并不高于其他还建户；《开发还建协议》是双方自由协商的结果，是双方真实意思的表示，春元公司法定代表人张元炎在与上诉人沟通过程并未受到任何胁迫或威胁；《开发还建协议》经过了公证机关的公证，是合法有效的；一审判决认定《开发还建协议》导致双方利益严重失衡没有任何依据。在签订《开发还建协议》时，双方对上诉人从棉花公司取得的全部房屋无异议。双方均认可上诉人11间门面的建筑面积为593.78平方米，依据协议补偿给上诉人的面积713.4平方米，其还建比例是1：1.12，该比例未超过市场标准。还建房屋二楼部分，仍需上诉人按照每平方米2000元的单价购买，高于成本价近两倍。此外，《开发还建协议》中约定补偿的50万元是对门面装修和租金损失的补偿，也是双方协商确认和计算得出的结果，不存在利益失衡的可能；一审判决认定前后矛盾。一审判决认定春元公司“未申请委托具备相应资质的鉴定部门对刘汉盛的房产及案涉《开发还建协议》约定补偿房产的价值进行评估”，足以说明无证据证明刘汉盛获得巨额暴利而显失公平；一审判决援用《关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》也是错误的。该文件只适用于政府为了公共利益和公共事业而进行的征收项目，而春元公司是开发商，是为了谋取利益的商品房开发项目。该文件明确不仅要对建筑应当进行补偿，对土地使用权也应当进行补偿，一审判决却对土地使用权的补偿只字不提，明显不当。一审判决将该文件作为评判公平合理与否的标准无法律依据。春元房地产公司未在法定答辩期内递交答辩状。春元房地产公司向一审法院起诉请求：1、撤销春元房地产公司与刘汉盛所签订的《开发还建协议》；2、案件受理费由刘汉盛负担。一审法院认定事实：原棉花公司宿舍楼位于武穴市××路，共有南、北两栋，各七层。两栋房屋之间是四间一层门面和通道。刘汉盛系原棉花公司宿舍楼建设的实际承包人。因武穴市棉花公司欠刘汉盛工程款，2000年12月26日，武穴市棉花公司为甲方，刘汉盛为乙方签订一份《还款协议》，约定：“……由甲方将集资综合楼底层门面按每平方米1000元的价格抵给乙方，并过户给乙方，甲方过户给乙方所需的一切税费包括办产权证和使用证由甲方负责，……”。原棉花公司宿舍楼共27户居民。两栋宿舍楼第一层为宿舍，其中南栋102号房与北栋102号房的登记房屋所有权人为刘汉盛，建筑面积分别为114.79平方米、100.71平方米，合计215.50平方米。四间门面（1幢101-104号房）的登记所有权人为刘汉盛，建筑面积为分别为24.43平方米、28.57平方米、35.91平方米、18.92平方米，合计107.83平方米。2011年8月10日，该宿舍楼除刘汉盛之外的26户居民召开业主大会，大会一致同意对宿舍楼拆除重建，采用市场化的运作方式，委托春元房地产公司开发经营，拆建置换补偿方案由春元房地产公司拟定，由业主大会通过，报政府部门备案。2012年3月，春元房地产公司与除刘汉盛之外的26户居民签订拆迁还建合同，合同约定旧房屋与新房屋置换的比例为1：1.15，并由春元房地产公司一次性补偿每家住户搬家费和18个月的房租6500元，2013年9月底交房。逾期未交付房屋，由春元房地产公司支付26家住户每月租金各1000元。合同还约定了其他相关事项。2012年11月6日，武穴市房地产管理局对春元房地产公司的《关于将对原棉花公司职工宿舍楼纳入棚户区改造计划的申请》作出武房函（2012）101号《武穴市房地产管理局关于将原棉花公司宿舍楼纳入城市棚户区改造计划的批复》，原则上同意将原棉花公司宿舍楼改造统筹安排纳入2011年度城市棚户区（即丽江二期工程）改造计划；2013年11月21日、2013年12月13日春元房地产公司分两次缴纳该地段的土地出让金共7872000元。2013年12月14日，春元房地产公司办理了建设用地批准手续，2013年12月30日领取《建设项目选址意见书》，2014年3月17日，武穴市环保局批准通过了春元房地产公司提交的环境影响报告。2014年4月16日，经武穴市发展和改革局审核，同意由春元房地产公司兴建武穴市丽江二期（棚户区改造）项目。项目总投资7487万元，由春元房地产公司自筹解决。因刘汉盛与春元房地产公司一直未就拆迁还建事宜达成一致意见，双方未能签订拆迁还建合同，春元房地产公司采取边拆迁边协商的方式进行房屋拆迁，将房屋从上往下拆，直至一层停止。2014年3月23日，原棉花公司宿舍楼被全部拆除，其他26户居民出具《拆危说明》称，旧房一直未能全部拆除是因为刘汉盛造成的，26户居民找来挖机将一楼拆除，并分摊费用。在此前后，刘汉盛、春元房地产公司分别多次到有关部门信访。原棉花公司宿舍楼的26户住户也到相关部门上访要求交付还建的房屋。2015年2月12日，刘汉盛（甲方）与春元房地产公司（乙方）签订了《开发还建协议》，约定：“一、甲方同意将窝陂塘路一号原棉花公司综合楼底层自有门面给乙方重新开发建造。二、经过甲、乙双方充分协商：重建房严格按照双方签证确认的丽江二期工程B栋设计图纸施工[设计单位：湖北佳境建筑设计有限公司，证书号（A142008315）设计号（2013-82），包括主体工程、装饰工程、水电工程所包含的全部内容]。三、重建房所需资金包括建房所需的各种税费由乙方自己承担。四、乙方就新建造好的房屋还建给甲方的相关事项说明如下：（一）还建房产面积界定：1、一层门面，（A）轴至（B-E）轴交（1）轴至（B-5）。2、（B-E）轴至（E）交（1）轴至（B-9）轴。另外A梯外预设卫生间排水管道（如乙方未设排水管道，后期甲方因卫生间排水管产生的费用由乙方负责），面积为719.40平方米（公共使用面积除外）；2、二层门面（A）轴至（E）轴交（1）轴至（B-11）轴，面积996平方米；3、以上面积按照双方共同认可持有的该工程设计施工图纸界定核算，甲方不承担该工程补偿给甲方的工程建筑所属一、二层的公摊面积。（二）所有权归属：1、以上界定的补偿面积房产的所有权归甲方所有，乙方需要及时办理好土地证，房产证给甲方；2、乙方有义务按照甲方要求土地证和房产证的分解析出，按照楼层的实际面积数量分层进行办理证书。（三）证书办理：1、乙方应在证书办理的合理周期内及时给予甲方办理相应证书，否则视为违规，特例延期状况需要经过甲方的认可；2、证书办理过程中产生的一切费用，包含办理土地证，房产证所需的各类税费全部由乙方承担。……7、乙方归还给甲方的房屋门面二层（面积996平方甲方不承担公摊面积），由甲方按每平米贰千元补偿给乙方，乙方无偿补给甲方车库（车位）一个（本车位由甲方首先），补偿款待乙方工程施工结束经过验收并办齐一、二层门面土地证与房产证，房产交付给甲方使用后十天内，由甲方一次性支付给乙方。8、在还建房承建和办证的全部过程中，乙方不得以任何理由和方式将归还给甲方的上述所列房产做任何形式的抵押变相出售出租，否则视为违约。9、还建房项目完成界定：乙方办齐了双方界定的房产的土地证与房产证给甲方，同时实际房产交付甲方验收使用。所有还建房项目完成后，甲方不承担土地出让金，物业管理等后期所有税费。五、违约责任：……”2015年2月13日，春元房地产公司、刘汉盛在武穴市公证处对该《开发还建协议》进行了公证，春元房地产公司依约定支付刘汉盛开发还建补偿费50万元。《开发还建协议》签订后，春元房地产公司认为刘汉盛以胁迫的手段、乘人之危，使其在违背公司真实意思的情况下订立该协议，该协议显失公平，遂引起诉讼。一审法院另查明，武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件《关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》第三条规定“市人民政府负责本行政区域房屋征收与补偿工作，是征收与补偿的主体。市房地产管理局是本市房屋征收部门，负责组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作。……”第六条规定“为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一，需要征收房屋的，由人民政府作出房屋征收决定：（五）由市人民政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造和城中村改造的需要。”第二十三条规定“被征收人选择房屋产权调换的，按下列规定执行：（一）1、自建私房总层数为一层，置换比例不超过1∶1.3；2、商品房（公寓楼）按建筑面积1∶1.2进行置换房屋；3、经营性门面房屋的置换比例为1∶1。”第二十八条规定“市房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内订立征收补偿决定。市房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由市房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定。”春元房地产公司在限定的期限内未申请委托具备相应资质的鉴定部门对刘汉盛的房产及案涉《开发还建协议》约定补偿房产的价值进行评估。一审法院认为，原棉花公司宿舍楼拆除开发系棚户区改造项目，除刘汉盛之外的26户居民均按1∶1.15的比例与春元房地产公司签订了《开发还建协议》，但因刘汉盛不接受此还建比例，不肯签订协议，致使该项目长期不能开工，其他26户居民因不能及时得到还建房屋而不断上访，春元房地产公司为此面临着各方面越来越大的压力及越来越大的经济损失，在不得已的情况下答应了刘汉盛提出的比其他居民的还建比例大得多的条件，并签订了案涉《开发还建协议》，因此可以认定该协议是春元房地产公司处于危困状态下签订的；虽然春元房地产公司在限定的期限内未申请委托具备相应资质的鉴定部门对刘汉盛的房产及案涉《开发还建协议》约定补偿房产的价值进行评估，按案涉《开发还建协议》的约定，刘汉盛以其107.83平方米的门面房及215.5平方米的住房，获得一层门面719.4平方米、二层996平方米，且不含公摊面积，还建比例远高于其他还建户及《关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》所确定的比例，合同双方的权利和义务极不对等，即使二层996平方米刘汉盛按每立方米2000元的价格进行了一定的补偿，双方的经济利益仍然严重失衡。案涉《开发还建协议》是春元房地产公司处于危困状态下与刘汉盛签订的，双方经济利益严重失衡，违反了公平合理原则，该协议显失公平，春元房地产公司作为受损害方诉请撤销符合法律规定，予以支持。遂判决：撤销春元房地产公司与刘汉盛于2015年2月12日签订的《开发还建协议》。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，本案争议的焦点是“刘汉盛与春元房地产公司签订的《开发还建协议》是否“显失公平”，是应当依法撤销”。所谓显失公平，是指双方当事人的权利义务明显不对等，使一方遭受重大不利。其构成要件为：双方当事人的权利义务明显不对等；这种不对等违反公平原则，超过了法律允许的限度。刘汉盛与武穴市棉花公司签订协议，将集资综合楼底层门面按每平方米1000元的价格抵付刘汉盛工程款，且双方签订的《开发还建协议》亦明确拆迁房屋为“窝陂塘路1号棉花公司综合楼底层自有门面”，足以证明刘汉盛实际占用、控制使用的房产范围，虽刘汉盛只登记部分产权，但在不能排除刘汉盛为实际权利人的情况下，一审仅以刘汉盛已登记的房产面积与约定还建房产面积对比进而认定还建比例过高，依据不充分。现房屋已被拆除，无法确定原房产的价值，故春元房地产公司主张还建协议“显失公平”的依据不足。已查明，刘汉盛的房屋被拆除在先，签订《开发还建协议》在后，一审认定“因刘汉盛拒签协议，导致工程长期不能开工”缺乏证据证实，春元房地产公司亦未提交证据证明刘汉盛利用其“处于危困状态”签订协议。且双方签订的《开发还建协议》经武穴市公证处公证，公证机关对双方签订协议时的意思表示真实性、协议内容合法性进行了审查，根据《中华人民共和国公证法》第三十六条规定，经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据。本案审理过程中，春元房地产公司未提出相反证据推翻该项公证，故依据法律规定，武穴市公证处作出的公证书应当作为认定事实的根据，可以认定刘汉盛与春元房地产公司签订《开发还建协议》时的意思表示真实、内容合法有效。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，春元房地产公司提出刘汉盛利用其“处于危困状态”签订《开发还建协议》的诉讼主张，本院不予支持。综上，刘汉盛的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。一审认定事实清楚，但适用法律有误，判决不当。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第五十四条，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第六十一条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初177号民事判决；二、驳回湖北春元房地产开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由春元房地产公司负担。二审案件受理费80元，由春元房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 俊审判员 张焱奇审判员 涂建锋二〇二〇年十一月十六日书记员 宋荣梅