湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂2801民初1990号原告：恩施市麒瑞物业服务有限责任公司，住所地：湖北省恩施市东风大道**三立时代广场**。统一社会信用代码：914228013097803X0。法定代表人：卞金国，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈文状，湖北施州律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司，住所地：湖，住所地：湖北省恩施市东风大道**用代码：914228017446201577。法定代表人：汤光达，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李锦平，湖北联兴律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告中百仓储超市有限公司，住所地：硚口，住所地：硚口区古田二路****代码：91420100300085552P。法定代表人：张俊，系该公司总经理。被告中百仓储恩施购物广场有限公司，住所地：湖北省恩，住所地：湖北省恩施市东风大道**：91422801670398468N。法定代表人：张俊，系该公司总经理。被告中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场，住所地：湖北省恩施市，住所地：湖北省恩施市东风大道**1422801673668654P。负责人：胡凌捷，系该公司经理。以上三公司共同委托代理人：余学军、林玲，湖北得伟君尚律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告恩施市恩泰实业有限责任公司，住所地：湖北省恩施市民族，住所地：湖北省恩施市民族东路**228011830657114。法定代表人：李建民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：袁红江，男，1959年11月27日出生，汉族，湖北省恩施市人，居民身份住址：湖北省恩施市航空大道176号。系该公司副总经理。代理权限：特别授权。原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司诉被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司、中百仓储超市有限公司、中百仓储恩施购物广场有限公司、中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场、恩施市恩泰实业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司于2018年1月5日向本院递交诉由中北仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场支付物业服务费的民事诉状，本院立案后，原告于2018年1月9日向本院提交诉讼费专用票据，2018年5月2日，本院适用简易程序开庭审理，庭审中，被告辩称被告并非系本案的业主，不存在承担任何物业费，原告认为该案的处理与恩施市金泰广场（项目）开发有限公司有利害关系，请求申请追加其为当事人。2018年5月9日，原告向本院递交追加被告申请书，请求将恩施市金泰广场（项目）开发有限公司、中百仓储超市有限公司、中百仓储恩施购物广场有限公司、恩施市恩泰实业有限责任公司追加为共同被告。本院经审查，为查明案件事实，依法于2019年3月7日向恩施市金泰广场（项目）开发有限公司、中百仓储超市有限公司、中百仓储恩施购物广场有限公司、恩施市恩泰实业有限责任公司送达民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书、参加诉讼通知书、告知合议庭组成人员通知书及开庭传票后，本院于2019年3月28日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人陈文状，被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司的委托代理人李锦平，被告中百仓储超市有限公司、中百仓储恩施购物广场有限公司、中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场的共同委托诉讼代理人余学军、林玲，被告恩施市恩泰实业有限责任公司的委托诉讼代理人袁红江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告1支付原告物业服务费：自2008年12月1日至2018年5月1日期间的物业服务费824855元（地下一层面积6083平方（地下**面积6083平方米×13个月）；2018年5月1日之后的物业服务费，按6083平方米×1.20元／平方米／月的标准据实支付。被告2、4在以下范围内与被告1承担连带责任：（一）地下一层租赁面积4965）地下**租赁面积49652月1日至2012年5月1日期间的物业服务费，即4965.4平方米×1.20元／平方米／月×41个月=244297.68元；（二）地下一层租赁面积6084）地下**租赁面积6084平方米自2012年5月1日至2018年5月1日期间的物业服务费0元／平方米／月×72个月=525571元；（三）地下一层租赁面积6083）地下**租赁面积6083平方米自2018年5月1日至不再使用金泰广场地下**的物业服务费0元／平方米／月的标准据实支付。二、判令被告3向原告支付物业服务费：自2016年7月1日起算至2018年5月1日期间的物业服务费44030元（地下二层租赁面积1667（地下**租赁面积1667方米／月×22月）；2018年5月1日之后的物业服务费按地下二层租赁面积1667.8平方米×1.20元／平方米／月的标准据实支付。被告4、5对被告3的前述责任承担连带责任。三、各被告共同承担本案诉讼费。其事实及理由：位于湖北省恩施市东风大道**处的“金泰广场”商住小区，由被告1恩施市金泰广场（项目）开发有限公司与被告5恩施市恩泰实业有限责任公司联合开发。金泰广场地下一层归被告1所有和管理，金泰广场地下二层归被告5所有和管理。2007年8月15日，被告1与武汉中百连锁仓储超市有限公司（被告2中百仓储超市有限公司的前身）签订《房屋租赁合同》，将金泰广场地下一层中约5400平方米（具体面积以实测为主）租赁给后者作超市经营场所。租期15年，自2018年12月1日起租。2012年4月25日，被告2中百仓储超市有限公司与被告1签订《恩施中百仓储舞阳坝购物广场﹤房租租赁合同﹥的补充协议》，增加租赁金泰广场地下一层中1117.6平方米。双方在补充协议中明确：原武汉中百连锁仓储超市有限公司对外签订的各类合同、合作协议等法律文书，均由中百仓储超市有限公司依法承继和延续。至此，金泰广场地下一层整层（实测面积为6083平方米，此次增加的租赁面积为1117.6平方米，自2008年12月1日租赁的面积应为4965.4平方米）为被告2租赁使用。2017年1月24日，被告5恩施市恩泰实业有限责任公司与被告3中百仓储恩施购物广场有限公司签订《租赁协议》，将金泰广场地下二层（地下二层总建筑面积同地下（地下**总建筑面积同地下**租给被告3，实际租赁期自2016年7月1日起算。双方在租赁协议中约定：物业费由乙方（中百仓储恩施购物广场有限公司）自行承担。被告2中百仓储超市有限公司系被告3中百仓储恩施购物广场有限公司的唯一股东，被告4中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场系被告3成立的分公司。前述金泰广场地下一层整层6083平方米及地下二层1667.8平方米由被告4实际使用，作超市经营场所。2007年5月10日，被告1恩施市金泰广场（项目）开发有限公司（甲方）与恩施市申隆物业管理有限公司（乙方）签订《金泰广场水映华庭前期物业管理委托书》，委托后者进行金泰广场（含涉案物业，即金泰广场负一层商场、负二层车库）、水映华庭物业项目的前期物业管理与服务。约定委托管理期间自2007年5月8日到金泰广场、水映华庭小区业主委员会成立并聘选出物业管理单位为止。乙方在受托期间收取业主的物业管理费外，甲方每月补助伍万元，按月支付。2014年12月6日，恩施市申隆物业管理有限公司与恩施市麒瑞物业服务有限责任公司（本案原告）签订前期物业服务合同转让协议，将前述物业管理服务合同的权利义务一并转让给后者，约定协议签订前前者（申隆物业）未收取到位的物业服务费由后者（麒瑞物业）收取。恩施市金泰广场小区业主委员会成立后，选定恩施市麒瑞物业服务有限责任公司（本案原告）为金泰广场小区的物业管理服务公司。双方于2016年7月10日签订《物业管理服务合同》，约定物业管理服务费标准为：商铺1.20元／平方米／月。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交费用的3‰收滞纳金。另，恩施市普通商住小区前期物业服务费标准也为1.20元／平方米／月。自2008年12月1日起，就金泰广场地下一层、地下二层，各被告无论作为、地下**业使用人，均未支付物业服务费。原告多次口头及书面催收，各被告未实际履行。原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、被告中百仓储恩施购物广场有限公司恩舞阳购物广场工商注册信息。证明被告中百仓储恩施购物广场有限公司恩舞阳购物广场是租赁房屋的实际使用人。证据二、2007年5月10签订的金泰广场水映华庭前期物业管理委托书。证据三、2014年12月6日签订的金泰广场水映华庭前期物业服务合同转让协议。证据二与证据三证明金泰广场的前期物业管理服务始于2007年5月10日，自2014年12月6日由原告继续承接。根据转让协议，转让方此前未收到的物业服务费由原告收取。证据四、2016年7月10日签订的物业管理服务合同。证明被告作为物业承租人（物业使用人）应当按照合同约定标准（商铺1.20元/平方米）按时足额交纳物业服务费。证据五、租赁面积图纸。证明租赁面积组成情况：负一楼6083平方米（2008年12月1日至2012年5月1日期间的租赁面积为4965.4平方米；2012年5月1日后扩大至整层6083平方米）、负二楼租赁面积1067.8平方米。证据六、2017年6月2日催缴物业管理费用公函及送达照片2张，证明原告向被告催收物业服务费，主张权利。证据七、关于普通住宅小区前期物业收费标准的通知。证明恩施市普通住宅前期物业服务收费标准为1.20元/平方米，原告参照这一标准要求被告支付其商业部分的前期物业服务费。证据八、2007年8月15日恩施市金泰广场（项目）开发有限公司与武汉中百连锁仓储超市有限公司（后变更为中百仓储超市有限公司，即被告2）所签房屋租赁合同。证明自2008年12月1日起，被告2实际租赁被告1开发的金泰广场地下一层中4965.4（6083一1117.6）平方米，该物业租赁面积持续至2012年5月1日，被告作为房屋所有权人有交纳物业服务费的义务，承租人即被告2、4在此期间对4965.4平方米范围内的物业服务费承担连带责任。证据九、2012年4月25日恩施市金泰广场（项目）开发有限公司与中百仓储超市有限公司所签订《恩施中百仓储舞阳坝购物广场《房屋租赁合同》的补充协议》。证明租赁面积扩大至地下负一层整层，增加面积1117.6平方米，实际租赁总面积为6083平方米，被告1作为房屋所有权人有交纳物业服务费的义务，被告2、4自此对6083平方米的物业服务费用承担连带责任。证据十、2017年1月24日恩施市恩泰实业有限责任公司与中百仓储恩施购物广场有限公司签订《租赁协议》及《租赁补充协议》。证明被告3自2016年7月1日起租赁被告5金泰广场地下负二层1067.8平方米，双方约定相应的物业服务费由承租人即被告3承担，根据司法解释，被告5对此承担连带责任。被告1恩施市金泰广场（项目）开发有限公司辩称，原告所述被告所有的物业，被告1已分别于2007年8月15日、2012年4月25日租赁给被告2，物业服务费应当由被告2承担。被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司向本院提交了2007年8月15日与武汉中百连锁仓储超市有限公司签订的《房屋租赁合同》及与中百仓储超市有限公司于2012年4月25日签订的《恩施中百仓储舞阳坝购物广场（房屋租赁合同）的补充协议》。证明双方在合同中约定了承租方在租赁期内应当承担经营所发生的一切费用，包括水、电、清洁费等全部承担；补充协议证明在原合同的基础上，增加租赁面积，其他约定依主合同，且已实际交付使用。虽然房屋消防没有验收，但被告2、3、4已实际在使用。被告5恩施市恩泰实业有限责任公司辩称，1、2017年1月24日与购物广场（被告3）签订房屋租赁协议，约定了房屋使用面积及标准、租期，双方签订合同时一次性支付2017年租金，水、电、物业费由被告3承担；2、原告起诉属实。被告恩施市恩泰实业有限责任公司提供了其于2017年1月24日与被告中百仓储恩施购物广场有限公司签订的《租赁协议》。证明约定了物业管理费用由被告中百仓储恩施购物广场有限公司承担的事实。被告中百仓储超市有限公司、中百仓储恩施购物广场有限公司、中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场（三答辩人以下简称中百仓储）共同辩称，一、麒瑞公司（恩施市麒瑞物业服务有限责任公司的简称）起诉中百仓储主张物业服务费于法无据，应当予以驳回。1、根据我国《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主自负连带交纳责任。”之规定，本案中百仓储本非本案所述房屋的业主，且中百仓储与房屋业主没有约定中百仓储交纳物业服务费。因此，麒瑞公司起诉中百仓储并主张物业服务费缺乏事实及法律依据。2、中百仓储自2008年承租涉案房屋以来，与业主并未约定由中百仓储承担物业服务费。中百仓储超市有限公司与恩施市金泰广场（项目）开发有限公司签署的《租赁合同》第二十一约定“乙方（中百仓储）在租赁期间经营实际发生的水、电费、清洁费、治安费等一切公用事业费，由乙方向当地公用事业部门和政府管理部门交纳，交纳标准按有关部门的规定执行。”租赁合同第三十五条约定“乙方（中百仓储）保证按时足额向甲方支付本合同约定的租金。乙方经营实际发生的水、电、治安、环卫等费用由乙方自行承担。”上述约定明确排除了物业服务费由中百仓储承担。3、物业服务费的产生来源与业主基于对物业的持有并依据物业服务合同而产生的，该费用与物业（房屋）是否对外出租，及是否用于经营并无关联，换言之，物业服务费属于业主对物业持有的成本费用。而前述《租赁合同》第二十一、三十五条约定“水、电、环卫费等费用由中百仓储承担”是中百仓储基于自身经营，而实际产生的经营性费用，上述费用由中百仓储独立自行承担，且上述费用与物业服务费有本质区别，可见，中百仓储不应承担任何物业服务费。4、如前所述，物业服务费系业主持有物业的成本费用，对于该部分费用，业主可以在物业出租时约定由承租人承担，也可以通过提高租金标准，在租金收益中获取，总之该费用的承担必须由业主与物业使用人明确约定物业使用人承担，物业公司才能直接向物业使用人主张。5、中百仓储自2008年承租涉案房屋以来，物业公司从未向中百仓储主张过物业服务费，中百仓储也未实际交纳过任何物业服务费，由此可见，房租租赁期间的物业服务费并未约定由中百仓储承担。二、麒瑞公司主张具体诉讼请求缺乏事实依据。1、麒瑞公司自2014年才成立，其主张2008年至今的物业服务费缺乏事实逻辑。2、麒瑞公司基于《金泰广场、水映华庭前期物业管理合同转让协议》向中百仓储主张物业服务费于法无据。首先，中百仓储并非涉案房屋的业主，并无约定或合同约定承担物业服务费的义务。其次，上述装让协议属于对物业服务合同同中权利及义务的概括性转让，实际上对物业服务合同主体（物业公司）的变更，属于合同重要事项的变更，依据我国《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”第四十八条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”之规定，本案麒瑞公司于2014年将包括合同义务在内的相关事项，自行与恩施市申隆物业管理有限责任公司签署上述合同转让协议，其效力显然不能及于中百仓储。综上所述，麒瑞公司起诉中百仓储主张物业服务费并无事实及法律依据，且已严重超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回。被告中百仓储超市有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场共同向本院提交了以下证据：证据一、2007年8月15日恩施市金泰广场（项目）开发有限公司与武汉中百连锁仓储超市有限公司签订的《房屋租赁合同》。证明根据该《房屋租赁合同》第二十一条、第三十五条的约定，明确排除了物业服务费由中百仓储承担。证据二、恩施市麒瑞物业服务有限责任公司工商登记信息。证明恩施市麒瑞物业服务有限责任公司自2014年才成立，其主张2008年至今的物业服务费用缺乏基本事实逻辑。经质证，被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司、被告恩施市恩泰实业有限责任公司对原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司提供的证据无异议。被告中百仓储超市有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场对原告提供的证据一、证据七真实性无异议，但不应承担物业费；对证据二、三均有异议，认为其不是原告提供的证据二、三的合同主体方，无法核实其真实性，同时认为债权债务的转让应当由物业服务的业主、业委会同意，而不是两个物业公司来约定转让事宜；对证据四的证明目的有异议，认为其不是合同的主体方，并非房屋业主，不存在物业费用的交纳义务；对证据五有异议，认为原告提交的证据缺乏证据完整性，对其真实性无法发表意见；对证据六有异议，被告中百仓储超市有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司、被告恩施有限公司舞阳购物广场未收到原告送达的公函，2017年之前没有相应的材料证实，已超过诉讼时效；对证据八的真实性无异议，但该合同没有约定物业费用由被告中百仓储恩施购物广场有限公司承担；对证据九真实性无异议，但认为出租方未按协议约定执行，存在违约行为；对证据十真实性无异议，认为该合同是一份单独的合同，出租方、承租方与证据八不一致，且原告未提供证据证明该合同约定的辅助用房的面积和区域是否属于原告提供的区域。原告及被告恩施市恩泰实业有限责任公司对被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司提供的证据的真实性及证明目的均无异议；被告中百仓储超市有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司恩舞阳购物广场对被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司提供的证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司提供的合同第二十一条、三十五条并没有约定物业费用由被告中百仓储恩施购物广场有限公司承担，实际上明确排除了物业费用由中百仓储恩施购物广场有限公司承担的事实。原告对被告中百仓储超市有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场提供的证据一、证据二的真实性无异议，但认为证据一第三十五条约定的涉及治安、环卫属于物业费的范畴，同时认为前物业公司将收取前物业费的权利转让给了原告，债权的转让不需要债务人的同意。被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司对被告中百仓储超市有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场提供的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为《房屋租赁合同》第二十一条、第三十五条的列举的费用由承租人承担已包含了物业服务费用，承租人实际使用物业就应当承担物业费；认为证据二与该公司无关。被告恩施市恩泰实业有限责任公司对被告中百仓储超市有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场提供的证据均无异议。原告及被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司对被告恩施市恩泰实业有限责任公司提供的证据的真实性、关联性、合法性均无异议。被告中百仓储超市有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场对被告恩施市恩泰实业有限责任公司提供的证据的质证意见与对原告证据十的质证意见一致，说明了物业服务费应当要明确约定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷。对当事人有异议的证据和事实，本院结合当事人的陈述，经审查确认的其他证据综合予以认定，本院认定事实如下：位于湖北省恩施市东风大道256号的“金泰广场”系恩施市金泰广场（项目）开发有限公司与恩施市恩泰实业有限责任公司联合开发，其中负一层属恩施市金泰广场（项目）开发有限公司所有、负二层属恩施市恩泰实业有限责任公司所有，2007年8月15日（甲方）恩施市金泰广场（项目）开发有限公司与（乙方）武汉中百连锁仓储超市有限公司（后变更为中百仓储超市有限公司）签订《房屋租赁合同》，将金泰广场地下一层中约5400平方米（具体面积以实测为准）租赁给武汉中百连锁仓储超市有限公司作超市经营，租赁期限15年，自2008年12月1日起租。双方在合同中约定了租赁的期限、租金标准及支付方式，该租赁合同第二十一条约定：甲方交付出租房屋后，乙方在租赁期间实际发生的水电费、清洁费用、治安费等一切公用事业费，由乙方向当地公用事业部门和政府管理部门交纳，交纳标准按有关部门的规定执行；第三十五条约定：乙方保证按时足额向甲方支付本合同约定的租金，乙方经营实际发生的水、电、治安、环卫等费用由乙方自行承担。2012年4月25日，被告中百仓储超市有限公司与恩施市金泰广场（项目）开发有限公司签订《恩施中百仓储舞阳坝购物广场（房屋租赁合同）的补充协议》约定增加租赁负一层面积1117.6平方米，增加面积的租金标准按原合同第4年租金标准、递增幅度、租金支付方式、消防及交房标准按照《房屋租赁合同》确定的条款执行。2017年1月24日，被告恩施市恩泰实业有限责任公司与被告中百仓储恩施购物广场有限公司签订《租赁协议》约定恩施市恩泰实业有限责任公司将金泰广场地下二层局部范围1067.8平方米出租级被告中百仓储恩施购物广场有限公司作为辅助用房使用，双方在合同中约定了租赁的期限、租金标准及支付方式，同时约定水、电、物业费用由中百仓储恩施购物广场有限公司承担。武汉中百连锁仓储超市有限公司、被告中百仓储超市有限公司、被告中百仓储恩施购物广场有限公司租赁上述地下一层、地下二层后，由被告中百仓、地下**后场有限公司舞阳坝购物广场实际经营超市。2007年5月10日，被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司与恩施市申隆物业管理有限公司签订《金泰广场、水映华庭前期物业管理委托书》，约定被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司将金泰广场1#、2#、3#楼和步行街、商铺、广场以及负一层商场、负二层车库等委托给恩施市申隆物业管理有限公司管理，委托管理期限从2007年5月8日到金泰广场小区业主委员会成立并聘选出物业管理单位为止，协议第四条委托物业管理费用约定：甲方委托乙方进行物业管理，其委托管理费用除了乙方在受托期间收取业主的物业管理费外，甲方每月补助伍万元整人民币，由甲方按月支付。2014年12月6日，恩施市申隆物业管理有限公司与原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司签订《金泰广场、水映华庭前期物业服务合同》转让协议，将《金泰广场、水映华庭前期物业服务合同》所约定的权利义务整体转让给原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司、恩施市申隆物业管理有限公司原未收取到位的物业服务费用由原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司收取等相关条款。金泰广场业委会成立后，于2016年7月10日与原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司签订了《物业管理服务合同》，约定将恩施市东风大道256号金泰广场1#楼、2#楼、3#楼、4#楼商住是委托给原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司实施物业管理服务，委托期限为5年，自2016年7月10日起至2021年7月9日0时止，同时约定了物业管理费收取标准（多层住宅0.6元/㎡/月、高层住宅0.8元/㎡/月、商铺1.2元/㎡/月）及其他相关事宜。2017年6月2日，原告将《催缴物业管理费用公函》送达被告中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场办公室。本院认为，本案争议的焦点如下：一、原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司起诉请求支付2008年12月1日起的物业费用是否超过诉讼时效；二、本案物业服务费用责任承担主体的确定；三、2016年7月10日之前的物业服务费用，原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司是否有权主张；四、原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司主张物业服务费用计算标准及方式是否合理；五、对原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司主张2018年5月1日之后的物业服务费用是否支持。对上述争议的焦点，本院逐项评述如下：一、关于原告起诉要求被告支付物业服务费用是否超过诉讼时效的意见：原告于2007年5月10日与恩施市申隆物业管理有限公司签订的《金泰广场、水映华庭前期物业管理委托书》、原告于2014年12月6日与恩施市申隆物业管理有限公司签订《金泰广场、水映华庭前期物业服务合同转让协议》，原告于2016年7月10日与恩施市金泰广场小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，该三份证据系原告起诉要求支付2008年12月1日至2018年5月1日期间的物业管理费用的依据，根据该三份证据可以看出其中2008年12月1日至2014年12月6日期间的物业管理费用，属于恩施市申隆物业管理有限公司与原告之间的债权转让部分，2014年12月7日至2016年7月10日期间，系原告自行履行金泰广场前期物业服务，2016年7月11日至2018年5月1日期间的物业管理费用，属于原告基于与恩施市金泰广场小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》自行管理金泰广场所产生的物业管理服务费用。对于2008年12月1日至2014年12月6日期间的物业管理费用，鉴于该部分物业管理费用系恩施市申隆物业管理有限公司与原告之间的债权转让行为，该费用诉讼时效的起算点应为2014年12月6日，截止时间为2016年12月5日，故2008年12月1日至2014年12月6日期间的物业管理费用，原告应在2016年12月5日前起诉主张，鉴于原告起诉时间为2018年1月9日，所以原告起诉的该部分物业管理服务费用本院不予支持（2008年12月1日至2012年5月1日期间的地下一层使用面积为4965.4平方米，物业服务费用为4965.4*41个月*1.2元/平方米=244297.68元，2012年5月2日至2014年12月6日期间的地下一层使用面积为6083平方米，物业服务费用为6083*31个月*1.2元/平方米=226287.6元）。对于原告起诉主张的2014年12月7日至2016年7月10日期间的物业服务费用，该部分费用属于原告自行管理所形成的前期物业服务费用，其诉讼时效起算点应自前期物业终结之日，即2016年7月10日开始计算，截止时间为2018年7月10日，故原告于2018年1月9日起诉要求支付2014年12月7日至2016年7月10日期间的物业管理费用未超过诉讼时效。二、关于本案物业服务费用承担主体的确定：《物业管理服务条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，根据该条规定，物业使用人承担交纳物业服务费用责任的前提条件为业主与物业使用人已在合同中明确约定由物业使用人交纳物业服务费用。根据原告提交的恩施市恩泰实业有限责任公司与中百仓储恩施购物广场有限公司于2017年1月24日签订的《租赁协议》第四条约定，金泰广场地下二层物业管理费用由实际使用人中百仓储恩施购物广场有限公司承担，恩泰实业有限责任公司应就原告诉请中的金泰广场地下二层产生的物业管理费用承担连带交纳责任。对于金泰广场地下一层的物业管理费用承担主体的确定，根据2007年8月15日，由恩施市金泰广场（项目）开发有限公司与武汉中百连锁仓储超市有限公司（后变更为中百仓储超市有限公司）签订的《房屋租赁合同》，该合同中并未出现双方对物业管理服务费用承担主体的约定，故金泰广场地下一层的物业管理费用应由业主恩施市金泰广场（项目）开发有限公司承担，其实际使用人中百仓储超市有限公司是否承担责任，在本案中不予处理。对于被告中百仓储恩施购物广场有限公司舞阳坝购物广场在本案中是否承担连带责任，因该被告并非合同相对方，在本案中不属适格被告，不予承担责任。三、对于2016年7月10日之前的前期物业服务费用，原告是否有权主张的意见：根据2014年12月6日原告与恩施市申隆物业管理有限公司签订《金泰广场、水映华庭前期物业服务合同转让协议》，该份协议内容系恩施市申隆物业管理有限公司将其享有的前期物业债权转让给原告，而债权转让无需债务人同意，仅需通知债务人即可，而原告入驻金泰广场的行为可以视为向小区业主及实际使用人履行了通知义务，所以原告有权就该部分前期物业管理费用进行起诉主张。四、原告起诉的物业服务费用计算标准及方式是否合理的意见：根据原告起诉计算的物业服务费用，其参考的标准系合同约定标准，且该标准符合国家相关政策标准，故原告诉请标准及方式合理合法。五、对于原告主张由被告支付2018年5月1日之后的物业管理服务费用的意见：因原告起诉时该部分费用尚未实际发生，故原告起诉主张的该部分费用在本案中不宜处理，待该部分物业服务费用实际发生后，原告可另行主张。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司自本判决生效后三日内支付原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司自2014年12月7日至2018年5月1日期间的物业服务费用354269.72元（824855元-2008年12月1日至2012年5月1日期间的物业管理费用244297.68元-2012年5月2日至2014年12月6日期间的物业服务费226287.6元）；二、被告中百仓储恩施购物广场有限公司自本判决生效后三日内支付原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司自2016年7月1日至2018年5月1日期间的物业服务费用44030元，被告恩施市恩泰实业有限责任公司承担连带责任；三、驳回原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费12488元，由被告恩施市金泰广场（项目）开发有限公司、中百仓储恩施购物广场有限公司、恩施市恩泰实业有限责任公司共同承担5724.5元，原告恩施市麒瑞物业服务有限责任公司承担6763.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  金增春人民陪审员  王清国人民陪审员  贺全银二〇二〇年十一月十九日书 记 员  刘 丹