贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初15017号原告：张兰芝，女，1938年01月08日出生，侗族，住凯里市。原告：刘伯川，男，1938年02月06日出生，侗族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：潘浩，男，贵州财团律师事务所律师。被告：锦屏县开源房地产开发有限公司，住所地贵州省锦屏县开源大楼**，统一社会信用代码91522628745708425J。法定代表人：曾晓春，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗宗军，男，1972年04月10日出生，汉族，住施秉县，系公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：龙胜燕，女，1985年07月25日出生，苗族，住锦屏县，系公司员工。原告刘伯川、张兰芝诉被告锦屏县开源房地产开发有限公司（以下简称开源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘伯川、张兰芝的委托诉讼代理人潘浩，被告开源公司的委托诉讼代理人罗宗军、龙胜燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伯川、张兰芝向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即交付办理凯里市X路X号X小区X栋X单元X号房转移登记的有关文书；2.判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金,其中：2017年7月18日至2020年10月9日期间的违约金24780元，2020年10月10日至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日期间的违约金以已支付购房款为限，按万分之0.5每日计算；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设位于凯里市，房屋总价款为420000元。被告承诺在2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方约定被告不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日内，被告按原告已会房价款的0.01%承担违约责任，但对于约定期限超过30日后，且买受人不退房的，被告应当承担的违约责任并没有明确约定。上述合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告未能在2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约对于被告逾期超过30日未能交付办理商品房转移登记的有关文书且原告不退房的情形，合同没有约定违约金。结合原、被告的履约情况，请求人民法院以原告缴纳的购房本金为基数，按日万分之0.5计算使其办证违约责任。为维护原告的合法权益，特诉诸法院。被告开源公司辩称：1、被告尚未取得商品房所有权初始登记，原告主张的第一项诉讼请求，没有事实依据，请求法院依法驳回原告的起诉。2、根据《商品房买卖合同》约定，原告不享有其主张的诉讼请求权利，因双方对不退房的违约金没有约定。原告诉求违约金违背了合同的客观事实，属于认定事实错误的行为。3、被告迟延交付办理商品房转移登记有关文书并非被告原因造成，是因业主委员会对被告的规划验收施工验收进行阻挠，使得被告不能按照验收部门的要求进行及时整改。4、被告按照合同约定向原告交付了房屋因凯里市水务局到2017年9月才对本项目的市政排污管道进行施工，造成了被告不能按期进行环保验收，属不可抗力因素，应当免除被告的违约责任。综上，原告主张无事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明：2017年5月18日，原告刘伯川、张兰芝作为买受人、被告开源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，其中约定：1.买受人购买出卖人开发建设位于凯里市，总价款为420000元。2.出卖人承诺于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。3.出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行活期存款利率支付利息。合同签订后，原告已履行支付购房款的义务，被告也将房屋交付给了原告使用。事后，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，双方因此发生纠纷。截至法庭辩论终结时，被告尚未取得涉诉房屋的《竣工验收备案表》，亦未完成商品房所有权初始登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，本院对其合法有效性予以确认。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。关于交付办理商品房转移登记有关文书的问题。因国家实行不动产统一登记制度后，办理不动产初始登记是办理房屋转移登记的前提条件。因涉案房屋尚未取得竣工验收备案表，不具备初始登记条件。且被告的义务仅为向产权部门提交申请办理商品房初始登记资料，并非代替原告办理转移登记，故原告该项诉请，不予支持。关于支付违约金的问题。被告没有按照合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，显然已构成违约。虽然对于被告逾期超过30日未能交付办理商品房转移登记的有关文书且原告不退房的情形，合同没有约定被告的违约责任，但被告的违约行为致使原告不能在预期内对自己购买的房屋享有和行使更加充分的权利，原告的相应权益受损是不争的事实。被告提出的免责事由，均发生在合同约定的有关文书交付期限届满后，甚至超过前述期限两三年之久，即便事实成立，也不能因此免责。由于原告未能举证证明因被告的违约行为造成的实际损失情况，本院综合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，原告主张的违约金计付标准调整为日利率万分之零点五符合实际。故被告应当以房屋总价款420000元为基数，按照日利率万分之零点五向原告支付2016年12月31日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金，原、被告于2017年5月18日签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９0日；……”故违约金应当从2017年8月17日起计算至2020年10月9日，共计1149天，即违约金为24129元（420000元×0.5?/天×1149天），超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告锦屏县开源房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告刘伯川、张兰芝支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金24129元；2020年10月10日至被告向原告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金，以420000元为基数，按照日利率万分之零点五计算。二、驳回原告刘伯川、张兰芝的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取209.75元，由被告锦屏县开源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  吴腾英二〇二〇年十一月六日法官助理张耀元书记员潘冬梅