浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初2248号 原告：邬攀杰，男，1991年5月30日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：刘姝呈，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周红初，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司，住所地舟山市定海区临城街道定沈路**港航国际大厦****。 法定代表人：吴方辉，系总经理。 委托诉讼代理人：胡森，男，系公司职工。 委托诉讼代理人：李福风，男，系公司职工。 第三人：中国建设银行股份有限公司舟山分公司，住所地舟，住所地舟山市定海区人民中路**v> 负责人：章奇，系行长。 委托诉讼代理人：张佩佩，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙菁雄，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 原告邬攀杰诉被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司（以下简称新诚瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理。经被告申请，本院依法追加中国建设银行股份有限公司舟山分公司（以下简称建设银行）作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邬攀杰及其委托诉讼代理人周红初、被告新诚瑞丰公司的委托诉讼代理人胡森参加了两次庭审，原告委托诉讼代理人刘姝呈参加了第一次庭审，第三人建设银行的委托诉讼代理人张佩佩、孙菁雄参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告邬攀杰向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令解除原被告签订的编号为2018预010293的《舟山商品房买卖合同(预售)》；2.请求法院判令解除香颂湾6幢1单元1101房屋备案；3.请求判令被告立即返还原告购房款1730000元,并支付起诉之日起至款项清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息,利随本清。 事实与理由：2018年6月10日，原被告签订了《舟山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于香颂湾6幢1单元1101号房屋，并约定了房屋的总价款为1730000元，单价为17934.9元，建筑面积为96.46平方米。同时，被告向原告承诺恒大旗下所有楼盘住宅实施无理由退房。2018年6月10日，原告按约交付了首付款52万元，被告出具了收条。原告另通过银行贷款向被告委托支付了121万元购房款。后原告向被告提出退房申请，但被告均以各种理由推脱。故原告诉至法院。 被告新诚瑞丰公司辩称，一、原告主张无理由退房，无事实和法律依据。原告仅凭恒大地产集团的“无理由退房公示”文件，且其并未签署无理由退房协议书，不符合无理由退房的条件；原被告签订购房合同后，被告一直在积极的履行自己的义务，并无违约行为，合同可以继续履行，故购房合同并无法定解除的事由；二、原告系按揭贷款购房，原被告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并就案涉房屋办理了抵押预告登记，在借款合同没有解除或履行完毕并撤销抵押预告登记的前提下，即便法院判决解除，案涉房屋也无法返还至交易前的状态。原告要求解除购房合同并办理退房，应当先与第三人解除案涉房产的抵押预告登记，在该条件具备的前提下，要求退房的目的才能够实现；三、在抵押预告登记没有撤销的前提下，网签备案亦无法撤销。综上，原告主张解除购房合同及退房条件不成立，应驳回原告的诉讼请求。 第三人建设银行诉称并述称，一、若原被告签订的《舟山商品房买卖合同（预售）》解除，则判令原被告向本行连带清偿借款本金877107.98元（暂计至2020年10月15日）以及按合同约定利率计算至实际清偿之日止的利息（含罚息、复息）；二、若原被告商品房买卖合同解除，则依法判令原告及被告连带赔偿本行为实现债权支付的律师代理费16400元；三、依法确认本行对原告名下位于定海区××街道××幢××室的房产及土地使用权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、本案诉讼费用由原被告承担。 针对第三人的诉称，原告辩称，原告购买涉案房产确有通过第三人贷款121万元，并且该款项汇入被告账户。若原被告商品房买卖合同解除，应由被告向原告返还购房款，原告再向建设银行履行还本付息的责任。至于律师费16400元，是由于被告拒不履行退房原因导致的本案诉讼，应由被告承担。诉讼费金额由法院依法判决。 针对第三人的诉称，被告辩称，本被告不是原告与第三人借款担保合同的相对方，如果法院判决解除商品房买卖合同，相应的偿还义务应由原告承担。即便法院判决解除合同，被告方并无过错，律师费应由原告承担。若借款担保合同并无律师费的约定，则不应由原被告承担。另，涉案房产上的抵押预告登记，属于债权性质，第三人无优先受偿权。诉讼费应由原告承担。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院审理认定事实如下：2018年6月10日，原告与被告新城瑞丰公司签订了合同编号为2018预0102293《舟山商品房买卖合同（预售）》及《室内委托装修合同》，合同约定，原告购买被告开发的舟山香颂湾楼盘6幢1单元1101号房屋，建筑面积96.46平方米，其中套内建筑面积为77.16平方米。商品房每平方米17934.9元，总价款173万元。原告于2018年6月12日前支付首期房款52万元，余款121万元须在2018年6月16日前办理完毕（银行按揭，公积金贷款、组合贷款）申请手续。被告应在2020年6月30前交付房屋。原告按约支付了首付款52万元。被告于2018年6月10日向原告开具收据。 2018年6月12日，原、被告及第三人签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告向第三人建设银行贷款121万元用于购买舟山香颂湾楼盘6幢1单元1101号房屋，贷款期限为360个月，自2018年7月9日至2048年7月9日，贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮15%，利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。还款方式为等额本息，在合同签订时的贷款利率水平上下，每1个月归还本息金额为人民币6973.08元。对借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同的基准利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。贷款人与借款人的借款关系解除，借款人应当立即返还其所欠贷款人贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。被告作为阶段性保证人自合同项下贷款发放之日起至原告取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以第三人建设银行为抵押权人的他项权证期间，为原告全部应付款项承担连带保证责任。原告以其涉案房产向第三人建设银行提供抵押担保。合同签订后，第三人建设银行于2018年7月11日向原告指定的被告账户发放了贷款121万元。2018年7月11日，涉案房屋办理了浙（2018）舟山市不动产证明第0010823号抵押预告登记，预告登记权利人为第三人建设银行，债权数额为121万元。截止2020年11月20日，原告向第三人归还贷款本金333990.58元，尚欠本金876009.42元，利息1233.73元。第三人支付律师代理费16400元。 2020年8月19日，恒大地产集团有限公司向原告出具一份《无理由退房承诺书》，为践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，保障购房者的权益，恒大地产集团向原告承诺其所购买的恒大属下公司开发的香颂湾楼盘6幢一单元1101号房，若原告已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并无无任何违约行为，则自原告签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。被告向恒大地产开发的涉案楼盘小区的部分买受人出具过无理由退房承诺书，部分业主也与被告签署了无理由退房协议书。本案，原被告均未提供无理由退房协议书。 以上事实，有原告提供的《舟山商品房买卖合同（预售）》、《室内委托装修合同》、收据、《无理由退房承诺书》、银行转账凭证，被告提供的舟山市智慧房产信息管理平台的截图证明，原告与第三人建设银行签订的借款担保合同，第三人建设银行提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、不动产登记证明、贷款支付凭证、贷款对账单、委托代理协议、律师代理费发票及原被告、第三人陈述等证据予以证实。 本院认为：原告与被告签订的《舟山商品房买卖合同（预售）》与《室内委托装修合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定依法成立并已生效。根据恒大地产集团有限公司向原告出具的《无理由退房承诺书》，恒大地产集团有限公司承诺原告所购置的涉案房屋在签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。该承诺应系单方法律行为，无需对方的认可。且从承诺的实质意义考量，恒大集团推出无理由退房决定旨在体现企业诚信，并使住宅与其他商品一样享受“包退”服务，这是赋予买受人的权利，也是企业的社会责任。被告所开发的涉案楼盘系恒大地产集团有限公司楼盘的一部分，亦应适用于上述承诺，虽然原、被告之间未签订无理由退房协议书，但被告应当向原告出示《无理由退房协议》以期能够让购房者了解“无理由退房”的情形，被告未提供证据证明其已经尽到向原告出具释明无理由退房协议的相关证据。故对被告抗辩原告不适用无理由退房的条件，不同意退房的抗辩意见本院不予采纳。且本案在审理过程中，被告已自愿向原告补出了一份《无理由退房承诺书》，也可印证其同意原告无理由退房的意思表示。故对原告要求解除与被告签订的《舟山商品房买卖合同（预售）》及《室内委托装修合同》的诉请，本院予以支持。依照法律规定，合同自通知到达对方时解除。本案合同解除之日为被告新诚瑞丰公司收到起诉状副本之日，即2020年7月31日。合同解除后，被告新诚瑞丰公司应当向原告返还其已经支付的购房款，并赔偿原告损失。因双方的解除协议未约定退回房款的时间，事后也未达成补充协议，原告可要求被告新诚瑞丰公司在合理期限内履行。本案合同解除之日为2020年7月31日，故本院酌定被告应自2020年8月15日起返还购房款，并支付相应利息，利息标准应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 另，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。根据该解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案原被告签订的商品房买卖合同的解除，致使原、被告及第三人签订的借款合同的目的已无法实现，失去了继续履行的基础和必要，且第三人明确同意并提出在本案中一并解除其与原被告签订的借款合同，故对原告及第三人提出的要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的主张，本院亦予支持。合同解除之日同为2020年7月31日。商品房担保借款合同解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还担保权人和买受人。故本案被告新诚瑞丰公司应当向原告返还首付款52万元及相应利息（以52万元本金为基数，自2020年8月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。同时，被告还应向原告返还截止2020年11月20日原告已向第三人建设银行清偿的贷款本金333990.58元。另被告应向第三人建设银行返还自2020年11月20日起尚未清偿的贷款本金876009.42元、利息1233.73元（计算至2020年11月20日）及相应利息(按合同约定的利息)。至于第三人建设银行主张的律师代理费16400元，根据原被告及第三人的合同约定，律师费由借款人承担，已有借款合同明确约定，且经审查尚属合理，故律师费16400元应由原告承担。原告与第三人签订借款合同时，以涉案房屋作为抵押担保，并就此进行了抵押权预告登记。现涉案商品房买卖合同及借款合同均已解除，故对第三人请求对涉案商品房拍卖或变卖所得价款在尚未归还的贷款范围内享有优先受偿的权利，于法有据，本院予以支持。在涉案房产抵押登记注销后，原告应配合被告办理不动产备案登记撤销事宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告邬攀杰与被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司于2018年6月10日签订的《舟山商品房买卖合同（预售）》及《室内委托装修合同》于2020年7月31日解除； 二、被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邬攀杰返还购房款合计520000元，并支付从2020年8月15日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的损失； 三、确认原告邬攀杰、被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司舟山分公司共同签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2020年7月31日解除； 四、被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邬攀杰返还购房贷款本金333990.58元； 五、被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司舟山分公司偿还截至2020年11月20日尚欠的购房贷款本金876009.42元、利息1233.73元及自2020年11月21日起按合同约定计算的利息，第三人中国建设银行股份有限公司舟山分公司在尚未偿还的上述贷款本息范围内对舟山香颂湾楼盘6幢一单元1101号房屋享有优先受偿权； 六、被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司于抵押预告登记注销后十日内办理舟山香颂湾6幢1单元1101室不动产撤销备案登记，原告邬攀杰予以协助配合； 七、驳回原告邬攀杰的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取10185元，由被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  王超女 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  徐瑞霞