贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6156号上诉人（原审原告）：刘云，男，1992年2月15日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：付登义，贵州止争律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泸州天路房地产投资有限公司，住所地：泸县牛滩镇街村。法定代表人：邓先贵（已故）。诉讼代表人：邓虎。委托诉讼代理人:王骥。被上诉人（原审第三人）：李和会，女，1974年7月13日出生，汉族，住仁怀市。委托诉讼代理人：林成亮，系李和会之夫。被上诉人（原审第三人）：林成亮，男，1968年11月1日出生，汉族，住仁怀市。委托诉讼代理人：刘志龙，贵州山一（绥阳）律师事务所律师。上诉人刘云与被上诉人泸州天路房地产投资有限公司（以下简称天路房地产公司）、李和会、林成亮确认合同有效纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘云上诉请求：请求撤销贵州省仁怀市人民法院(2020)黔0382民初2223号民事判决，并依法改判。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定2013年8月14日，天路房地产公司与李和会、林成亮签订《商品房买卖合同》实属错误。2019年10月下旬，天路房地产公司张贴可以办理房屋产权手续的告示，但李和会、林成亮一直未申请登记，其预告登记已经失效。即使法院认定该涉案房屋属于“一房二卖”，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上按以下顺序确定履行合同的买受人：1.已经办理房屋所有权转移登记的;2.均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；3.均未办理房屋所有权转移登记，也未实际合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。天路房地产公司辩称：商品房买卖合同先与李和会、林成亮签订的。李和会、林成亮也多次找过我公司要求办理产权过户。2019年10月下旬，我公司张贴办理产权的通知,李和会、林成亮也在积极准备办理。这时才查询到房屋已经卖给刘云。李和会、林成亮交的款是50万元，在刘云交款之前。存在公司员工和刘云恶意串通的情况。李和会、林成亮辩称，一、一审认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。根据一审查明的事实，2013年8月14日天路房地产公司与李和会、林成亮签订房屋买卖合同的事实清楚。二、2015年刘云购买房屋并装修入住，我方一直不了解房屋的情况，并且我方是办理了房屋预告登记的，就没有对房屋进行管理。根据交易习惯，购买房屋之前应该查询房屋的登记情况，刘云未尽到上述义务，其存在主观恶意的情况。三、2019年10月下旬，天路房地产公司张贴办理房屋产权的公示，李和会、林成亮找到公司办理产权手续，发现房屋已经出售给刘云，所以才没有办理过户登记，预告登记没有失效。即使认定房屋一房二卖，我方当事人已全款缴纳房款，并办理了备案登记，在积极要求取得房屋的所有权。刘云向一审法院起诉请求：1.刘云、天路房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》有效，帝茅公馆B栋30层4号的房屋属于刘云所有；2.天路房地产公司履行《商品房买卖合同》的内容，协助刘云办理位于仁怀市帝茅公馆B栋30层4号房（该房价值约400000元）的过户手续；3.由天路房地产公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2015年8月14日，刘云（作为买受人）与天路房地产公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，载明出卖人以400000元的价格将其修建于仁怀市中枢镇国酒大道一转盘处的帝茅公馆Ｂ栋30层4号住宅房（建筑面积167.75平方米、套内面积137.69平方米）一套卖给买受人，且买受人于2015年8月10日付款350000元、2015年8月14日付清余款50000元；出卖人应当在2012年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人。该《商品房买卖合同》尾部，天路房地产公司在出卖人处加盖公司公章，刘云在买受人处签名并捺印。关于刘云的付款情况，刘云提供了茅台农商银行电汇凭证2份、中国农业银行贵州分行卡卡转账凭条1份，以证明其通过银行转账的方式分别于2015年8月10日、8月14日向邓先贵（已故）账户转款150000元、200000元、50000元，天路房地产公司于2015年8月14日向刘云出具了400000元购房款《收据》。关于案涉房屋的占有、使用情况，天路房地产公司在合同签订后将房屋钥匙交付刘云，刘云于2018年6月对案涉房屋进行装修后居住使用至今，有贵州世邦物业管理公司出具的以刘云为业主收取装修保证金及物管费的缴费票据证明。2013年8月14日，天路房地产公司（作为出卖人）与李和会、林成亮（作为买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人以500000元的价格将其修建于中枢街道办事处国酒大道的帝茅公馆第1栋30层2单元30层2-30-4号房（建筑面积165.01平方米、套内面积138.90平方米）一套卖给买受人，买受人应当在2013年8月14日前支付全部房款，出卖人应当在2012年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人，该《商品房买卖合同》尾部，加盖了天路房地产公司已故法定代表人邓先贵的私人印章，无公司公章，买受人处有李和会的签名。2013年9月，李和会、林成亮在仁怀市预告登记。刘云主张该买卖合同关系并不真实，一是该合同无公司印章，并要求一审法院审查买受人李和会签名的真实性；二是其在2015年购房是现房交易，在其入住该房前后近5年里李和会、林成亮从未找过自己，自己也是在去年年底找天路房地产公司办证时才得知该房网签给了李和会、林成亮，不符合常理。对此，李和会、林成亮陈述其与天路房地产公司约定于2013年底交房，后多次找公司要求交房，但因公司工作人员更换频繁未果，至今收到法院传票才得知该房被卖，此前未找过刘云。天路房地产公司陈述其对刘云和李和会、林成亮隐瞒了“一房二卖”的情况。对于李和会、林成亮的付款情况，其提供付款凭证5张，以证明其于2013年9月23日通过银行转账的方式向天路房地产公司汇款390000元，通过中国信合转款支付两笔24000元、两笔30000元，于2013年5月左右支付定金2000元，合计500000元。天路房地产公司对付款情况无异议。刘云提出异议，认为以上转款依据不能证明李和会、林成亮已付清房款，理由为：（一）房屋信息查询表显示李和会、林成亮名下有帝茅公馆的住宅3套及门面2个，汇款金额（390000元）与其购房合同约定房款（500000元）金额不符，且此笔汇款在凭证附加信息及用途栏注明为房贷，不能证明此款是支付案涉房屋价款；（二）从李和会、林成亮提供的2013年9月23日中国信合回单联显示的转款时间、流水号和金额来看，仅转款24000元、30000元两笔，且不能证明收款方为天路房地产公司；（三）李和会、林成亮主张在2013年5月左右付给天路房地产公司购房定金2000元，但无据佐证。对于天路房地产公司就案涉房屋先后与李和会、林成亮和刘云签订购房合同的情况，天路房地产公司陈述是公司内部管理混乱导致“一房二卖”，其认可与李和会、林成亮和刘云存在买卖合同关系，但提出是公司财务人员王英在明知该房已出卖给李和会、林成亮的情形下仍为私利将该房卖给刘云，公司愿意偿还刘云购房款后将该房交付李和会、林成亮。李和会、林成亮主张是刘云给予公司财务人员王英好处费6万元，双方恶意串通买卖案涉房屋，刘云低于市场价购得案涉房屋，损害了其利益。2019年10月下旬，天路房地产公司在帝茅公馆的物管办、电梯间张贴可以办理房屋产权手续的告示，后刘云和李和会、林成亮分别找天路房地产公司要求办证，天路房地产公司未予提供办证资料，刘云遂向一审法院提起诉讼。本案审理中，刘云于2020年5月9日向一审法院申请对案涉房屋进行财产保全，一审法院于2020年5月10日作出（2020）黔0382民初2223号民事裁定书，对天路房地产公司位于仁怀市房屋予以查封，期限为三年。一审法院认为，刘云与天路房地产公司签订的《商品房买卖合同》，具备所售房屋位置、房号、面积、价款等条款，并由天路房地产公司加盖公司印章，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。李和会、林成亮以刘云与天路房地产公司财务人员王英恶意串通低价购房为由主张该合同无效，虽然刘云与天路房地产公司签订合同时间在后且房价低于天路房地产公司所提交的其与李和会、林成亮合同约定的房价，但刘云向公司法定代表人邓先贵支付购房款400000元并实际占有使用房屋至今，李和会、林成亮从未向其主张过权利，刘云并不知道天路房地产公司与李和会、林成亮对案涉房屋存在买卖合同，且李和会、林成亮在本案中亦未提交足以证明案涉合同系刘云与天路房地产公司恶意串通签订的有关证据，故一审法院对李和会、林成亮的辩解意见不予采信。现刘云诉请天路房地产公司履行协助办理房产证义务，虽其于2015年起实际占有案涉房产，但李和会、林成亮于2013年就案涉房屋在房屋管理部门办理了预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，刘云的权利不能对抗李和会、林成亮的权利，故对刘云要求天路房地产公司履行协助办理房产证义务的诉请，一审法院不支持。对于刘云要求明确其对案涉房产具有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋未完成不动产权属登记，刘云诉请确认其为案涉房屋所有权人的主张不能成立，一审法院不予支持。综上所述，刘云的部分诉请成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《诉讼费用交纳办法》第十三条第（二）项之规定，判决：一、刘云与泸州天路房地产投资有限公司于2015年8月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回刘云的其余诉讼请求。案件受理费3650元（已减半收取），退回刘云36**元，由泸州天路房地产投资有限公司负担30元，本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据审理查明的事实，李和会、林成亮于2013年对案涉房屋在房屋管理部门办理了预告登记。2019年10月下旬，天路房地产公司在帝茅公馆的物管办、电梯间张贴可以办理房屋产权手续的告示，刘云和李和会、林成亮分别找天路房地产公司要求办证，应视为双方均主张申请不动产登记，且案涉房屋经查现势状态仍为预告登记，不存在刘云上诉称有预告登记失效的情形。故刘云的权利不能对抗李和会、林成亮对案涉房屋享有预告登记的权利，一审对刘云要求天路房地产公司履行协助办理房产证义务的诉请不予支持，并无不当，本院予以确认。刘云请求案涉房屋属其所有，因案涉房屋未完成不动产权属登记，该主张一审不予支持正确，本院予以确认。综上所述，刘云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由7300元负担。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  李玉振审判员  唐 妍二〇二〇年十一月二十七日法官助理陶晓梅书记员黎雪梅