江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2196号上诉人（原审被告）：于以云，女，1971年2月20日生，汉族，住靖江市江阴经济开发区。上诉人（原审被告）：张陈**，男，1971年12月16日生，汉族，住靖江市江阴经济开发区。二上诉人共同委托诉讼代理人：毛应红，江苏谦尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘沁沁，女，1989年10月25日生，汉族，住靖江市。被上诉人（原审原告）：卢凯楷，男，1989年6月15日生，汉族，住靖江市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑玉军，江苏百川通律师事务所律师。上诉人于以云、张陈**因与被上诉人刘沁沁、卢凯楷房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2020）苏1282民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。于以云、张陈**上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回刘沁沁、卢凯楷的诉讼请求，或者发回重审；2.刘沁沁、卢凯楷承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.靖江市隆升房地产中介服务部（以下简称隆升服务部）及双方当事人存在恶意违反房屋期限上市规定的情形。案涉房屋尚未领取房产证，张陈**于2020年5月12日缴纳契税。2017年8月23日泰州市住建局、物价局、国土局联合发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》。泰州市住建局对通知解读为，商品房入手未满2年不得上市交易，而满2年的凭证包括网签备案合同、契税发票、产权证。2017年10月30日，靖江市住建局、物价局、国土局也联合发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知也作出同样的规定。根据上述文件规定，案涉房屋契税发票系2020年5月12日开具，案涉房屋买卖合同签订于2020年6月6日，该房入手未满2年，不得上市交易。隆盛服务部恶意撮合双方当事人违反文件规定，违背诚实信用原则，损害公共利益，三方的违法故意十分明显。2.本案处理结果与隆盛服务部有法律上的利害关系，一审法院应当通知隆盛服务部参加本案诉讼，并列其诉讼地位为无独立请求权第三人。3.一审法院应当对双方当事人以及隆盛服务部违反诚实信用原则和违反公序良俗原则的恶意行为进行处理。案涉房屋买卖合同违反公序良俗，应认定为无效，且隆盛服务部存在恶意串通、使用软暴力胁迫和欺诈行为。刘沁沁、卢凯楷答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。刘沁沁、卢凯楷向一审法院起诉请求：于以云、张陈**双倍返还刘沁沁、卢凯楷购房定金100000元。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对刘沁沁、卢凯楷提供的《房屋买卖合同协议书》、2020年6月6日隆升服务部出具的金额为50000元的收款收据无异议，一审法院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认证如下：1.刘沁沁、卢凯楷提供的中介费收据、银行取款凭证以及于以云、张陈**提供的中介费以及不动产领取通知单收款收据、税收缴款书复印件与本案之间不存在关联性，不能作为本案定案依据。2.刘沁沁、卢凯楷提供的通话录音未有原始载体，该证据不能单独作为本案定案依据，需结合其他证据予以认定。3.于以云、张陈**提供的行车记录仪的录音资料，无法确定谈话相对人的身份，该证据不能单独作为本案定案依据，需结合其他证据予以认定。4.于以云、张陈**提供的政府相关部门的文件属于政府政策，不能单独作为本案定案依据，需结合其他证据予以认定。一审法院认定事实：2020年6月6日，双方当事人签订《房屋买卖合同协议书》1份，约定于以云、张陈**将其所有的位于靖江市房屋（建筑面积143.38㎡）出售给刘沁沁、卢凯楷，房屋成交总价为2028000元，刘沁沁、卢凯楷确保于以云、张陈**净得2000000元。关于付款方式等，合同约定：合同签订之日刘沁沁、卢凯楷支付于以云、张陈**定金50000元，在申请办理房屋产权过户前，于以云、张陈**毁约的，双倍返还刘沁沁、卢凯楷定金，刘沁沁、卢凯楷毁约的，无权要求于以云、张陈**返还定金，完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款；房屋未满二年，2020年5月12日满二年；刘沁沁、卢凯楷于2020年6月8日支付于以云、张陈**购房款750000元（含定金），同年9月30日前支付250000元，剩余房款满两年后贷款加现金支付；房款付清时于以云、张陈**将房屋交付刘沁沁、卢凯楷等。合同签订当天，刘沁沁、卢凯楷支付于以云、张陈**定金50000元。同日，隆升服务部向刘沁沁、卢凯楷出具收款收据1份，载明收到刘沁沁、卢凯楷交付的50000元定金。于以云、张陈**亦在该收款收据的备注栏中载明“已收现金伍万元整”。嗣后，于以云、张陈**不同意继续履行房屋买卖合同，致起讼争。一审法院认为，案涉房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照执行。于以云、张陈**辩称房屋未满二年不能上市交易，合同无效等，无法律依据，不予采信。一审中，于以云、张陈**明确拒绝继续履行房屋买卖合同，符合合同法规定的法定解除之情形。现刘沁沁、卢凯楷亦不要求于以云、张陈**继续履行房屋买卖合同，而要求其双倍返还定金，故确认双方之间的房屋买卖合同已于2020年7月4日于以云、张陈**收到一审法院邮寄的副本材料时解除。于以云、张陈**辩称隆升服务部与刘沁沁、卢凯楷恶意串通、并胁迫其签订合同等，因刘沁沁、卢凯楷否认，于以云、张陈**所举证据亦不足以证明其主张，故对此节辩解意见不予采信。对于于以云、张陈**要求追加隆升服务部为本案第三人的请求亦不予支持。若于以云、张陈**认为隆升服务部收取中介费或相关材料不当，损害其权益，可依法另案主张。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因于以云、张陈**收取刘沁沁、卢凯楷定金后拒绝继续履行合同，现刘沁沁、卢凯楷根据双方合同约定要求于以云、张陈**双倍返还定金符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：张陈**、于以云于判决生效之日起十日内双倍返还刘沁沁、卢凯楷定金计100000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1150元，保全费1020元，合计2170元，由张陈**、于以云负担。二审中，于以云、张陈**提交了一份靖江市住建局信访处理意见书，信访人是于以云及其子陈鑫，用以证明靖江市住建局回避了房屋入手未满两年能否上市交易的问题。刘沁沁、卢凯楷质证认为，该证据与待证事实无关，不能作为定案依据。本院认证意见：于以云、张陈**提交的信访处理意见书是相关行政部门对其信访事项的答复意见，其内容与本案案情并无直接关联，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明：1.案涉房屋买卖合同第五条约定，甲乙双方同意于2022年5月16日前共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。补充条款第一条约定，此房总价为202.8万元，保证房东净得200万……；第三条约定，此房未满二年，甲方将此房交付乙方后，乙方可自行装修等相关事宜……；第三条约定，此房满二年后，甲方不得以任何理由拒绝或拖延不过户……。2.一审中，于以云向一审法院明确表示现在不同意出售案涉房屋，并陈述理由为以案涉合同的价格出售其是亏的。于以云的诉讼代理人随后补充理由称另外还因为案涉房屋至今尚未满2年。3.一审法院询问刘沁沁、卢凯楷是否行使对案涉合同的解除权，其二人的诉讼代理人表示行使解除权。本院认为，综合双方当事人二审中的诉辩意见，本案二审中争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同的效力应当如何认定；2.一审法院未同意追加隆升服务部为第三人，程序上是否存在不当。根据已查明事实并结合相关法律规定，本院分析如下：一、关于案涉合同的效力。1.二审中，双方均未主张案涉合同违法法律、行政法规的强制性规定，但于以云、张陈**认为案涉合同不符合相关行政部门关于购买商品住房未满两年不得上市交易的政策规定，违反《中华人民共和国民法总则》中关于民事法律行为不得违背公序良俗的规定，应属无效合同。针对该意见，首先，从案涉合同具体内容看，多处条款中存在“房屋未满两年”的表述，且约定过户期限为2022年5月16日，根据于以云、张陈**自述2020年5月12日缴纳契税的情况，届时办理案涉房屋的过户手续并无政策规定上的障碍。根据上述情况分析，双方在签订合同时应当对相关行政部门限制交易的政策规定均已知晓，且为此约定了合理的履行期限，案涉合同并非即时履行的合同，没有突破相关行政部门关于购买商品住房未满两年不得上市交易的政策规定。其次，相关行政部门制定的政策性文件，目的在于促进并保护当地房地产市场平稳、健康和有序发展，具有一定的宏观指导性，一定程度上体现了公序良俗的性质。但具体到本案，并无证据显示此次交易存在恶意炒房等非正常交易情形并且破坏了当地房地产市场的正常秩序，就个案而言不应认定此次交易违背公序良俗。第三，于以云、张陈**系案涉房屋出卖人，其二人在寻求交易机会前理应了解和掌握当地房地产交易政策，且通过案涉合同的签订，其二人亦应知晓了政策。在此情况下，其二人仍然签订了案涉合同，现却以合同违反政策、违背公序良俗为由主张合同无效并抗辩不应双倍返还定金，不但缺乏事实和法律依据，而且有违诚实信用原则。综合以上分析，案涉合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应当认定为合法有效。对于以云、张陈**主张案涉合同无效的意见不予采信。2.于以云、张陈**虽未主张撤销案涉合同，但其二人提出隆盛服务部存在胁迫、欺诈行为，隐含了案涉合同属于可撤销合同的意思表示。但根据现有证据，尚不足以证明于以云、张陈**系在受胁迫、欺诈情形下签订了案涉合同，其主张缺乏充分的事实依据，本院不予采信。二、关于一审程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。根据该条法律规定，无独立请求权第三人参加诉讼的前提条件是其与案件处理结果有法律上的利害关系。二审中，于以云、张陈**明确隆盛服务部系本案无独立请求权第三人。但本案系刘沁沁、卢凯楷以于以云、张陈**不履行房屋买卖合同为由主张双方返还定金，而隆盛服务部与双方当事人系居间关系，与双方当事人之间成立的买卖合同关系并非同一法律关系，且按合同约定隆盛服务部亦不负返还定金的义务，故本案无论是基础法律关系方面还是案件处理结果方面，均与隆盛服务部没有法律上的利害关系。一审法院未追加隆盛服务部为第三人并无不当。综上所述，上诉人于以云、张陈**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由于以云、张陈**负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  高 云审 判 员  李志霞审 判 员  李 霖二〇二〇年十一月十一日法官助理  刘 旭书 记 员  夏桂尧