黑龙江省佳木斯市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黑08行终119号上诉人（原审被告）佳木斯市不动产登记中心，住所地黑龙江省佳木斯市政府**楼**。法定代表人付礼鹏，佳木斯市不动产登记中心主任。委托代理人秦阳，黑龙江百程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张雪峰，男，1970年8月4日出生，汉族，无业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司，住，住所地黑龙江省佳木斯市前进区升平路北段/div>法定代表人齐敏，董事长。原审第三人北京长富投资基金（有限合伙），住，住所地北京市西城区月坛北街**月坛大厦A509/div>执行事务合伙人李仁华，执行事务合伙人委派代表。原审第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行，住，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区黄河路**/div>负责人艾民，行长。上诉人佳木斯市不动产登记中心因与被上诉人张雪峰及原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司、北京长富投资基金（有限合伙）、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行在建工程抵押权登记一案，不服佳木斯市郊区人民法院（2020）黑0811行初14号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定，2013年8月28日，原告张雪峰与第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司签订《商品房认购书》，约定将第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司开发建设的位于佳木斯市郊区江南雅居小区19号楼（N）1单元402室、面积为130.37平方米的房屋以人民币391110元卖给原告张雪峰。原告于当日将购房款交给第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司，第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司为原告出具了收据。原告于当日还交纳了天然气初装费、燃气报警器费、电费、水费、物业费、电梯费、垃圾处理费等，并实际入住至今。2013年12月16日被告依据第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行申请，将原告实际入户的房屋（产籍号：1-0199-052-010402）在内的277套房屋办理了在建工程抵押，并颁发了201313801号在建工程抵押权证，抵押人佳木斯巍宇房地产开发有限公司，抵押权人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行。原告于2020年1月得知其所购买并已实际入住的房屋已被被告办理了在建工程抵押登记后，于2020年4月26日向本院提起行政诉讼。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据该规定，2013年8月28日，原告张雪峰与第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司签订《商品房认购书》，约定将第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司开发建设的位于佳木斯市郊区江南雅居小区19号楼（N）1单元402室、面积为130.37平方米的房屋以人民币391110元卖给原告张雪峰。原告张雪峰于当日将购房款交给第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司，第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司为原告出具了收据。双方已经实际履行了协议中约定的内容，原告于当日还交纳了天然气初装费、燃气报警器费、电费、水费、物业费、电梯费、垃圾处理费等各项费用，实际取得和占有该案涉房屋至今，该商品房认购书具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。该合同是原告及第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司的真实意思表示，应认定合法有效。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。根据该规定，第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司将案涉房屋于2013年12月16日抵押给第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行，并在被告处办理了在建工程抵押登记，取得了在建工程抵押证。原告对此不服，有权提起行政诉讼。第三人北京长富投资基金（有限合伙）关于原告在本案中不具备行政诉讼主体资格的辩解理由不符合法律规定，本院不予采纳。2016年7月26日佳木斯市机构编制委员会下发《关于组建佳木斯市不动产登记中心的通知》佳编[2016]104号文件中，明确“将原土地、房屋、林地、草原等不动产登记职责进行整合，组建佳木斯市不动产登记中心”，自此，原佳木斯市不动产登记管理局的职责由被告佳木斯市不动产登记中心承继，故对被告辩解称其不是本案适格被告的主张不予采纳。《房屋登记办法》第十九条规定，在建工程抵押登记，房屋登记机构应当实地查看。根据该规定，原佳木斯市不动产登记管理局受理第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司和第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行在建工程抵押权登记申请后，没有对涉案原告的房屋进行实地查看，而作出被诉行政行为，属程序违法。《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。根据上述规定，第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司申请办理在建工程抵押登记时，向被告提交案涉房屋为未出售房产的股东会决议的证明材料，该证明材料证明了该工程并非为在建工程，被告依据该证明材料作出的在建工程抵押登记行为，属认定事实不清，证据不足。同时，第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司与兴业银行股份有限公司哈尔滨分行签订的抵押合同中，没有载明《国有土地使用权证》及已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等内容，故被告作出的在建工程抵押登记亦属于认定事实不清，证据不足。《房屋登记办法》第十一条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实性情况或提供虚假材料申请房屋登记。第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行提供的材料与事实不符，不符合法律规定。据此，第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行申请办理的在建工程抵押登记涉及原告购买房产的部分不构成善意取得。由于被告提供的实地查看单上仅有一名被告的工作人员签名，且查看的房屋中并无原告购买并居住的房屋，故被告称在办理本案涉房屋在建工程抵押过程中已进行了实地查看的辩解理由不成立，本院不予支持。被告提供的抵押登记档案中的《房屋测绘报告》明确载明“建成年份2011”，被告对已经于2011年建成的房屋于2013年12月16日办理在建工程抵押不符合法律规定。原告入住时间为2013年8月28日，早于被告办理在建工程抵押。原告之诉，事实清楚、证据充分，应予支持。第三人北京长富投资基金（有限合伙）请求驳回原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，被告在办理本案涉房屋在建工程抵押登记过程中，未尽到合理审慎的审查义务，错误将已经卖给原告并实际入住的房屋办理了在建工程抵押登记，该登记行为违反法定程序，且认定事实的主要证据不足，应予撤销。第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行、佳木斯巍宇房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不利后果。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第七十条第（一）项、（三）项之规定，缺席判决撤销被告佳木斯市不动产登记中心于2013年12月16日为第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行颁发的佳房建郊字第201313801号在建工程抵押权证中涉及原告购买房屋江南雅居19栋（N）1单元402室、面积130.37平方米、产籍号为1-0199-052-010402的抵押登记行为。上诉人佳木斯市不动产登记中心上诉称：原审判决认定事实证据不足、适用法律错误。一、被上诉人实际取得和占有案涉房屋证据不足。被上诉人不能证明案涉房屋商品房买卖合同已经成立并实际履行、不能证明已实际支付了案涉房屋购房款项和已经实际取得案涉房屋。被上诉人举示的江南雅居代收费综合表、物业收费表、供热费收据属非正规财务凭证，不具有真实性、合法性，不能证明被上诉人于2013年8月28日已经实际居住占有该案涉房屋，即不能证明于2013年12月16日抵押登记前已经实际居住占有该案涉房屋。上诉人仅有一份正规财务凭证为于2017年6月9日交纳电费的电力销售发票。二、原佳木斯市不动产登记管理局办理对案涉房屋进行了实地查看。原佳木斯市不动产登记管理局的实地查看单注明对产籍号1-0199-052-010101在建工程进行了实地查看，即对被上诉人购买的位于佳木斯市郊区江南雅居19号楼（N）1单元402室进行了实地查看。结合原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司在申请办理抵押登记时提交的未出售的股东会决议，能够证明案涉房屋属于在建工程，并未有人进户入住。实地查看单足以证实原佳木斯市不动产登记管理局工作人员已对包含位于佳木斯市郊区江南雅居1单元402室的19号楼（N）进行了实地查看。三、上诉人为原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司办理抵押登记行为认定事实清楚。原佳木斯市不动产登记管理局依据2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第六十条之规定，审查原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司提供的以下材料即可：申请在建工程抵押登记证明材料中是否具备登记申请书、申请人的身份证明、抵押合同、主债权合同、建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书及建设工程规划许可证。抵押合同应当载明事项不是2008年7月1日后办理抵押登记审查必备要件，不是认定19号楼（N）是否属于在建工程的唯一证据。原佳木斯市不动产登记管理局依据原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司提交的借款合同、抵押合同、建设用地批准书、备案登记说明、建设工程规划许可证及案涉房屋为未出售的股东会决议等证明材料以及19号楼（N）未竣工验收及实地查看19号楼（N）属于在建工程的实际情况，予以办理在建工程抵押登记，属认定事实清楚。四、19号楼（N）未竣工已建成部分办理在建工程抵押登记符合法律规定。案涉在建工程抵押登记是对未竣工验收的已建成的工程部分进行的，《房屋测绘报告》载明抵押部分建成于2011年，并不代表2013年12月16日办理在建工程抵押时19号楼（N）已经竣工验收。依据原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司提交的证明材料及实地查看情况，19号楼（N）未竣工已建成部分办理在建工程抵押登记符合法律规定。综上，原佳木斯市不动产登记管理局在办理案涉房屋在建工程抵押登记过程中，被上诉人并未实际入住案涉房屋，原佳木斯市不动产登记管理局已尽到合理审慎的审查义务，办理案涉在建工程抵押登记行为符合法定程序，认定事实正确，证据充分，应予维持。请求二审法院：1.撤销佳木斯市郊区人民法院(2020)黑0811行初14号行政判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。被上诉人张雪峰未提出答辩意见。原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司、北京长富投资基金（有限合伙）及兴业银行股份有限公司哈尔滨分行均未提出陈述意见。经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司、原审第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行于2013年12月13日向原佳木斯市不动产登记管理局申请办理佳木斯市郊区江南雅居小区共13栋楼房的在建工程抵押权登记，被上诉人张雪峰购买的案涉房屋位于上述13栋楼房中的19号楼（N）。佳木斯巍宇房地产开发有限公司办理案涉抵押登记时提供的抵押合同中没有载明国有土地使用权证及已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等内容；提供的一份股东会决议中载明该股东会议题为关于研究江南雅居在建工程贷款事宜。原佳木斯市不动产登记管理局在办理案涉抵押登记时出具的实地查看单中仅有一名工作人员签名，该实地查看单中查看意见一栏只列有上述13栋楼房的产籍号，未记载案涉房屋是否有人居住等实地查看内容。再查明，2016年7月26日佳木斯市机构编制委员会下发《关于组建佳木斯市不动产登记中心的通知》（佳编[2016]104号），该通知载明：“将原土地、房屋、林地、草原等不动产登记职责进行整合，组建佳木斯市不动产登记中心”，自此，原佳木斯市不动产登记管理局的职责由被告佳木斯市不动产登记中心承接。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。根据上述规定，原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司于2013年8月28日与被上诉人张雪峰签定商品房认购书，将案涉房屋出卖给被上诉人并为其出具了购房款收据。该商品房认购书具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。被上诉人购房后交纳了物业费、水电费等各项费用，并实际入住至今。被上诉人与原佳木斯市不动产登记管理局将该房屋办理在建工程抵押登记的行为有利害关系，被上诉人具备本案原告主体资格，有权提起行政诉讼。《房屋登记办法》第十一条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实性情况或提供虚假材料申请房屋登记。第十九条规定，在建工程抵押登记，房屋登记机构应当实地查看。《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。根据上述规定，原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司于2013年8月28日将案涉房屋出卖给被上诉人张雪峰。原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司和原审第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行于2013年12月13日向原佳木斯市不动产登记管理局申请办理包含案涉房屋在内的13栋楼房的在建工程抵押登记，案涉房屋位于这13栋楼房中的19号楼（N）。原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司隐瞒已将案涉房屋出卖给被上诉人张雪峰的事实，并向原佳木斯市不动产登记管理局提交关于研究江南雅居在建工程贷款事宜的股东会决议一份，用以证明包含案涉房屋在内的13栋楼房为在建工程。但该在建工程房屋抵押登记档案中的《房屋测绘报告》中载明，上述13栋楼房中的19号楼（N）的建成年份为2011年。佳木斯巍宇房地产开发有限公司与兴业银行股份有限公司哈尔滨分行提供的抵押合同中未载明国有土地使用权证及已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等内容。在上述情况下，原佳木斯市不动产登记管理局将案涉已建成房屋为原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司和原审第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行办理了在建工程抵押登记，并为兴业银行股份有限公司哈尔滨分行颁发佳房建郊字第201313801号在建工程抵押权证，属事实不清，证据不足。另外，原佳木斯市不动产登记管理局办理该在建工程抵押登记的实地查看单中查看意见一栏只罗列了13栋楼房的产籍号，未明确记载涉案房屋是否有人居住等相关实地查看情况，且该实地查看单中仅有一名工作人员签名，不能证明原佳木斯市不动产登记管理局办理该在建工程抵押登记时实际履行了实地查看义务。二审中上诉人也未提供其他证据证明其对案涉房屋进行了实地查看。原佳木斯市不动产登记管理局在为原审第三人佳木斯巍宇房地产开发有限公司和原审第三人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行办理案涉在建工程抵押登记过程中，未到实地进行查看，属程序违法。综上，原佳木斯市不动产登记管理局在办理包含案涉房屋在内的在建工程抵押登记过程中，认定事实不清、证据不足、违反法定程序，应予撤销。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。上诉人的上诉请求和理由与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佳木斯市不动产登记中心负担。本判决为终审判决。审判长  石广玉审判员  肖宇峰审判员  卢伟艳二〇二〇年十一月二十五日书记员  柴 源