湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2481号上诉人（原审被告）：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。法定代表人：欧小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳维荣，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李志梅，女，1990年5月12日出生，汉族，住湖南省郴州市安仁县。委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李御兰，湖南星河律师事务所律师。上诉人湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）因与被上诉人李志梅商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。裕湘置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判裕湘置业公司不需向李志梅支付逾期交房违约金；2.本案一、二审诉讼费由李志梅负担。事实与理由：一审法院认定案涉房屋具备交付条件的时间为2019年9月12日错误。1.一审法院已生效（2019）湘1002民初4701号民事判决已认定案涉房屋竣工验收符合交房条件时间为2019年8月2日。2.一审法院依据郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》的时间为2019年9月12日，明显错误。《监督单位的质量评价》并非《建设工程竣工验收报告》的组成部分，而是《建设工程质量监督报告》的组成部分之一。该报告共3页，其中第2页《工程基本情况》记录了工程开工时间为2014年9月12日，竣工验收时间为2019年8月2日。其第3页《监督单位的质量评价》所列各项执行情况、检测情况、试验情况、核查意见、整改情况、竣工验收情况、监督意见等均为验收当日由建设单位资料员依据质量监督工程师提供的模版完成填写提交。其9月12日所签日期只是质监站领导内部签核确认时间，是对《建设工程竣工验收报告》和《建设工程质量监督报告》所载明的验收时间的认可，而非实际验收通过时间。裕湘置业公司实际于2019年8月2日提交由建设、勘察、设计、施工、监理单位共同参与的《裕湘小区1号栋工程竣工验收报告》，质监部门也指派专人到现场参与验收监督，并提交《建设工程质量监督报告》，足以证明案涉房屋竣工验收并具备交房条件的时间为2019年8月2日。综上，请求支持上诉请求。李志梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李志梅向一审法院起诉请求：1.判令裕湘置业公司支付违约金14760元（违约金以交房款316525元为基础，按日利率0.05%计算，从2019年3月1日暂计至2019年9月12日）；2.本案诉讼费用由裕湘置业公司承担。一审法院认定事实：一、李志梅（买受人）于2018年3月31日与裕湘公司（出卖人）签订了合同编号为201601201703《郴州市商品房买卖合同》，约定李志梅购买裕湘公司开发建设的位于湖南省郴州市××路××小区××栋××层××号房，建筑面积54.48平方米，房屋总金额316525元整。合同第六条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按购房款总额的金额10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行的，应先按本合同规定的应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第九条约定：出卖人应当在2019年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权顺延交楼时间直至买受人按约定支付完购房款及违约金、维修基金、契税时止；（3）施工期间，不可预见的客观因素影响（天气等自然灾害因素）。合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通告等方式）买受人办理房屋交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，李志梅作为乙方，裕湘公司作为甲方，双方签订《借款协议》，由乙方购买甲方开发的裕湘公馆山商品房，因李志梅资金短缺，向裕湘公司申请借款人民币50000元整。还款方式为：乙方于项目通知交房日前一次性归还人民币50000元。李志梅另缴纳涉案房屋首付款16525元，剩余购房款250000元向银行申请按揭贷款，合计支付购房款316525元。李志梅与裕湘公司尚未办理涉案房屋的收房手续。三、2019年8月2日，建设单位被告裕湘公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组同意对裕湘小区1#栋竣工验收，出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》为“工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕”。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。李志梅、裕湘公司自愿签订《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于涉案房屋是否具备交付条件、裕湘公司是否构成逾期交房的问题，本院评析如下：（一）关于涉案房屋是否具备交付条件，双方约定的交房条件为“该商品房经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。”，郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备双方合同约定的交付条件。裕湘公司称2019年8月2日即具备交房条件，不符合双方的约定，不予支持。（二）裕湘公司是否构成逾期交房。根据合同该约定，裕湘公司应在2019年2月28日前按照合同约定将涉案房屋交付李志梅使用，但案涉房屋直到2019年9月12日才达到交房条件，实属违约，裕湘公司应承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金的计算，裕湘公司逾期交房已超过90天，李志梅根据合同第十条的约定，选择与裕湘公司继续履行合同、支付逾期交房违约金，故裕湘公司应按合同约定自2019年3月1日起至2019年9月12日止按日向李志梅支付已付房屋价款万分之二的违约金。李志梅要求按日利率0.05%计算逾期交房违约金的诉讼请求，没有法律和事实依据，不予支持。裕湘公司应支付李志梅2019年3月1日至2019年9月12日期间的逾期交房违约金12344.48元（即316525元×195天×0.0002）。至于裕湘有限公司与李志梅签署的《借款协议》，属两个不同法律关系的合同，与本案没有关联性，裕湘公司可另行起诉主张民事权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告李志梅逾期交房违约金12344.48元；二、驳回原告李志梅的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取计85元，保全费170元，合计255元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为案涉商品房具备交付条件的时间应如何确定。案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。该合同第九条对案涉房屋交付期限及条件约定：“裕湘置业公司应当在2019年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同所约定的商品房交付买受人：该商品房经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。”案涉商品房虽于2019年8月2日进行竣工验收，但郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》认为工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕。故一审判决认定案涉商品房至2019年9月12日质监部门作出评价结论后才具备双方合同约定的交付条件，并无不当。裕湘置业公司上诉认为2019年8月2日即具备交房条件，逾期交房违约金应计算至2019年8月2日的理由不能成立，不予支持。综上，裕湘置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109元，由上诉人湖南裕湘投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年十一月二十三日法官助理黄晓宇法官助理李言琦法官助理李佳颖书记员聂莎莉书记员陈峰书记员瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。