河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初21819号原告岳广兆，男，汉族，1971年10月23日出生，住河南省平顶山市湛河区。委托代理人冯月荣、张蒙，河南纾解通律师事务所律师。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，住所地郑州市金水区金水路**。负责人陈彦。委托代理人王文豪，河南修谨律师事务所律师。委托代理人王非凡，系公司员工被告河南奥兰房地产开发有限公司，住，住所地沈丘县商务中心县城东环路南段/div>法定代表人高伟成。第三人河南省澳兰机械设备制造有限公司，住，住所地沈丘县槐店镇沙南产业聚集区/div>法定代表人高伟成。原告岳广兆诉被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行、河南奥兰房地产开发有限公司、第三人河南省澳兰机械设备制造有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳广兆及其委托代理人冯月荣、被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行委托代理人王文豪到庭参加诉讼，被告河南奥兰房地产开发有限公司、第三人河南省澳兰机械设备制造有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，贵院因中国工商银行股份有限公司郑州金水支行与河南奥兰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，将登记在河南奥兰房地产开发有限公司名下的位于河南省沈丘县奥兰未来城1幢2单元2405号房产查封(以下简称涉案房产)。原告认为该涉案房产虽登记在河南奥兰房地产开发有限公司名下，但实际产权人为原告。2015年10月10日，被告河南奥兰房地产开发有限公司(以下简称奥兰地产公司)与奥兰机械设备制造有限公司(以下简称奥兰机械设备公司)、河南首创投资担保有限公司(以下简称河南首创公司)达成以房抵债协议，约定将由被告奥兰地产公司开发的沈丘县奥兰未来城商铺及住宅折抵给河南首创公司来清偿奥兰机械设备公司所欠债务。2015年因首创公司欠原告债务，便将涉案房屋折抵给原告，原告与被告奥兰地产公司也签订了相应的商品房买卖合同，被告奥兰地产公司为原告出具了相应收据，之后原告便开始使用该房屋，但因被告奥兰地产公司的原因一直未办理过户登记，后原告得知自己购买并长期使用的房屋被贵院查封后，向贵院提出了执行异议，贵院经审查后驳回了原告的异议，但涉案房屋实际产权人确为原告，被告奥兰地产公司以房抵债涉及房屋众多，且时间久远，如对涉案房屋采取执行措施，必然引起社会秩序混乱。故而提出诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1.请求法院解除查封登记在被告河南奥兰房地产开发有限公司名下的位于河南省沈丘县奥兰未来城1幢2单元2405号房产，停止执行该房产;2、请求法院依法确认河南省沈丘县奥兰未来城1幢2单元2405号房产归原告所有;3、请求法院判令被告河南奥兰房地产开发有限公司配合将位于河南省沈丘县槐店镇沙南产业集省沈丘县奥兰未来城1幢2单元2405号房产(价值405909元)依法过户给原告，并配合原告办理过户登记;4、本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、请求解除对登记在被告河南奥兰房地产开发有限公司名下的位于河南省沈丘县奥兰未来城1幢2单元2405号的房产查封，不得对该房产采取执行措施；2、请求法院依法确认河南省沈丘县奥兰未来城1幢2单元2405号房产归原告所有（价值405909元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行辩称：一、答辩人申请查封诉争房产具有事实及法律依据。答辩人因与第三人河南奥兰房地产开发有限公司（以下简称奥兰房地产）等金融借款担保合同纠纷一案，于2019年3月申请诉讼保全，对奥兰房地产位于奥兰未来城的房屋予以查封。答辩人于2019年7月依据生效法律文书向法院申请执行，执行案号为（2019）豫0105执16164号。答辩人对该房产的执行具有事实与法律依据。二、被答辩人主张对该房产享有所有权缺乏事实及法律依据。（一）涉案房产登记在奥兰房地产名下，系该公司可强制执行的财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”诉争房屋登记在奥兰房地产名下，即该房屋的权利人是奥兰房地产，属于奥兰房地产可强制执行的财产。（二）被答辩人系涉案不动产权利人的证据不足本案应依据《规定》第二十九条对被答辩人所举的证据进行审查。1、被答辩人没有签订合法有效的书面买卖合同《规定》第二十九条第一款应审查：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。被答辩人提供的《商品房买卖合同》，该合同没有签订日期，至今没有在房产管理部门进行登记备案，与常理不符，该合同不是合法有效的买卖合同。2、被答辩人对于该房屋用于居住举证不力。《规定》第二十九条第二款规定：“所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋”，从被答辩人举证不能看出该房屋系用于居住。3、被答辩人向奥兰房地产支付房屋价款的证据不足。《规定》第二十九条第三款应审查：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案被答辩人提交的证明付款的证据仅有奥兰房地产出具的收据，没有银行转款凭证、取款凭证、没有购房发票。被答辩人向奥兰房地产支付房屋价款的证据不足。4、被答辩人未办理不动产过户登记存在过错。被答辩人称购房合同签订于2015年10月，距2019年3月查封已有三年多时间，奥兰公司于2017年已经取得房屋备案证书，讼争房屋为1号楼2单元2405，而1号楼多房屋早已经于2018、2019年取得产权证书。在开发商奥兰房地产于2017年已经具备办理产权手续条件、讼争房屋已经具备办证条件的情况下，被答辩人至今没有向奥兰房地产主张要求办理合同备案，更没有要求办理房屋过户，与常理不符。即使是因奥兰房地产经营原因未能给被答辩人办理房屋过户，被答辩人作为购房者也可通过诉讼方式将涉案房屋过户至其名下。但被答辩人一直怠于行使其权利，对于未办理房屋过户登记存在过错。综上，涉案房产属于奥兰房地产所有，是奥兰房地产的可执行财产，被答辩人提供的证据不能证明其是涉案不动产的权利人，请求法院驳回被答辩人的诉请。被告河南奥兰房地产开发有限公司未答辩。经审理查明：原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行诉被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、奥兰房地产公司、澳兰机械设备公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案，审理中，原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行申请财产保全，本院于2019年3月20日作出（2019）豫0105民初5500号民事裁定书，裁定：冻结被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司银行存款18828857.21元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2019年3月28日，本院向沈丘县房地产管理中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将奥兰房地产公司名下涉案房产予以查封，查封期限为三年，自2019年3月28日至2022年3月27日止。本院于2019年3月25日作出（2019）豫0105民初5500号民事判决书，判决如下：一、被告河南锐利特矿山机械有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款本金17941267.56元、利息1610867.73元（利息、罚息、复利暂计算至2019年3月20日，之后的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至贷款本息实际清偿之日止）；二、被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司承担保证责任后有权向被告河南锐利特矿山机械有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134773元，减半收取67386.5元，保全费5000元，由被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司负担。后被告郑州金昌洪杰机械有限公司不服该判决向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）豫01民终10658号民事裁定书，裁定如下：本案按郑州金昌洪杰机械有限公司自动撤回上诉处理。该裁定已于2019年6月12日发生法律效力。后案件进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执16164号。2015年10月10日，甲方河南首创投资担保有限公司、杨正帅，乙方河南澳兰机械设备制造有限公司，丙方河南奥兰房地产开发有限公司签订协议书，确认乙方尚欠甲方借款本息5000万元，由丙方以其开发的沈丘县奥兰未来城小区的商铺2054.72平方米、住宅8448.27平方米抵偿给甲方，代乙方清偿。甲方有权将抵债的房产处理给第三人（客户），甲方确定具体客户后，由丙方与客户签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件。金水区防范和处置非法集资工作领导小组办公室工作人员于2015年11月10日见证了河南首创投资担保有限公司对债权人以房抵债现场大会，其中岳广兆摇中河南奥兰房地产开发有限公司开发的沈丘县奥兰未来城1幢2单元2405号房屋。2015年12月18日，甲方岳广兆、马玉华、王爱萍（债权受让方）与乙方杨正帅（债权转让方）、丙方河南首创投资担保有限公司（原债权转让协议保证方）签订商品房充抵债务协议，载明甲方债权共计244440元，乙方、丙方以沈丘县奥兰未来城项目商品房充抵。经甲方选定，以沈丘县奥兰未来城1号楼24层05号房屋充抵债务405909元。马玉华向本院出具《情况说明》，载明，首创公司欠其87300元，此欠款用于充抵沈丘奥兰未来城一套商品房，经协商，岳广兆同意把这笔资金支付给其，岳广兆已于2013年8月15日以现金形式向其支付87300元，其同意将沈丘奥兰房产转让给岳广兆，此房产与其没有关系。王爱萍向本院出具《情况说明》，载明，首创公司欠其78570元，此欠款用于充抵沈丘奥兰未来城一套商品房，经协商，岳广兆同意把这笔资金支付给其，岳广兆已以现金形式向其支付78570元，其同意放弃沈丘奥兰房产购房合同的签订，此房产与其没有关系。岳广兆（××）与河南奥兰房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定内容如下：出卖人以每平方米3806元，总房款额为405909元将奥兰·未来城1幢2单元2405号房，建筑面积为106.65平方米，卖于××。××于签订合同当日一次性付清购房款。河南奥兰房地产开发有限公司于2015年12月25日向岳广兆出具了金额为405909元的收据，载明收款事由：奥兰未来城1-2-2405号房（该住宅系河南首创投资担保有限公司的抵债房屋，我公司未收取岳广兆款项，房款由岳广兆与河南首创投资担保有限公司结算）。2017年11月28日，奥兰房地产公司出具的收据显示：交款人：岳广兆，收款方式：刷卡，人民币：14246元，收款事由：1#-2-2405代收办证费用。同日，河南优居物业服务有限公司出具收据显示：交款人：岳广兆，收款方式：刷卡，人民币：2000元、7256元，收款事由分别为：1#-2-2405装修押金、1#-2-2405水电初装费：2500元物业费：1526元天然气初装费：2900元垃圾清运费：320元。2017年11月28日，案外人岳广兆与河南优居物业服务有限公司签订《物业服务合同》一份。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。郑州市金水区人民法院查封涉案房屋的时间为2019年3月28日。岳广兆通过河南首创投资担保有限公司对债权人以房抵债现场大会摇中涉案房屋，经过郑州市金水区防范和处置非法集资工作领导小组办公室工作人员现场见证。根据原告提交的证据，岳广兆通过以房抵债方式与河南奥兰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同、河南奥兰房地产开发有限公司出具收据、房屋交付时间为2015年-2017年，均早于法院查封时间。且岳广兆已向河南奥兰房地产开发有限公司支付了代办证费用14246元，未办理过户登记非因其自身原因所致。故本案符合前述法定情形，岳广兆对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张不得对该房产采取执行措施，本院予以支持。原告主张解除对该房屋的查封，其该项诉请不属于本案审理范围，本案不予处理。关于岳广兆的确权诉求，涉及不动产登记机构的行政管理权，可在排除强制执行后依法通过办理过户登记实现。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于河南省沈丘县省道S102南侧奥兰·未来城1号楼2单元2405号房产；二、驳回原告岳广兆的其他诉讼请求。案件受理费7389元，由被告河南奥兰房地产开发有限公司、第三人河南省澳兰机械设备制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张 艳人民陪审员  方爱梅人民陪审员  王彦霞二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  宋小乐