陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民初93号 原告：白进岭，男，汉族，生于1952年11月25日，住陕西省岐山县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX 委托诉讼代理人:石永浩，陕西博仁律师事务所律师。 被告：陕西广汇建筑有限公司，住所地宝鸡市，统一社会信用代码91610303687955478K。 法定代表人：董广利，任公司董事长。 委托诉讼代理人：董超，该公司员工。 委托诉讼代理人：王建辉，陕西华维律师事务所律师。 第三人：陕西康泰置业有限公司，住所地岐山县蔡家坡火车站社区，工商注册号XXXXXXXXXXXXXXX。 法定代表人：蒋平，任公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋争见，该公司员工。 原告白进岭诉被告陕西广汇建筑有限公司（以下简称广汇公司）及第三人陕西康泰置业有限公司（以下简称康泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人石永浩，被告广汇公司的委托诉讼代理人董超、王建辉，第三人康泰公司的委托诉讼代理人蒋争见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白进岭向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告是康泰花园A幢3层304号房产所有权人；停止被告广汇公司向法院申请对该房屋的执行；2、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：一、原告与第三人康泰公司在2016年6月1日签订《商品房买卖合同》购买了位于岐山县XX镇XX路XX号XX花园XX幢XX层XX号，原告按照合同约定已经向第三人支付全部购房款170979元，2017年2月28日前，第三人已将该房屋交付给原告合法占有使用。2017年4月20日，因被告广汇公司申请执行对康泰公司开发房屋进行查封，申请人的房屋被无端查封。原告向宝鸡市中级人民法院提出执行异议被驳回，认定事实错误，适用法律错误。原告在法院查封前已经签订了合法有效的买卖合同，在查封前已支付全部价款，已经合法实际占有该不动产，善意取得该房产所有权，非因原告自身原因未办理过户登记，该房产属于原告居住且原告名下无其他用于居住的房屋，根据法律规定不得作为执行标的物。广汇公司的工程款是金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，请求依法支持原告的诉请，维护原告的合法权益。 被告广汇公司答辩称：1、本案房屋被告在查封时没有预售许可证，未作网签登记，查封是公告查封的。案涉房屋目前没有办理商品房预售登记，即使办理也是在查封之后。2、原告诉请确认案涉房屋归其所有不符合法律规定。房屋产权未办理的情况下，即使买卖合同合法有效，交付全款，买受人享有的仅是期待物权，不存在确认物权，只是阻却执行的问题。3、至于交付少部分房款的不符合执行异议的规定，不能阻却执行；交付大部分房款的应当结合其他证据再确定是否阻却执行。 第三人康泰公司答辩称：1、答辩人与原告于2011年3月4日签订《商品房买卖合同》之后，原告依约分2次向答辩人支付了购房款152091元，还有余款未付，天然气与大修基金未收。2、原告的诉求合理，请法院予以支持。 原告为支持自己的诉讼请求提交了如下证据: 第一组：商品房买卖合同，收款收据五份，证明原告与第三人签订购房合同合法有效，且原告已经足额交付购房款170979元，维修基金6466元，天然气安装费3700元，支持原告诉讼请求；三份收据盖的是康泰公司章子，两份收据共计给第三人交付156050元，第三份收据上也盖有康泰公司公章，2017年4月19日交款14929元。第四份收据是大修基金，第五份是天热气安装费收据，都是交给康泰公司。 第二组：房屋入住证，证明康泰公司让原告2019年3月28日入住； 第三组：宝鸡中院（2020）陕03执异28号民事裁定书。该裁定认定事实错误，适用法律不当。原告已经全额支付购房款并交付维修基金、天然气安装费。该裁定认定原告未足额交付购房款系错误。 被告广汇公司质证意见为，对购房合同的真实性无法确定。对康泰花园出具收据，说是以现金方式支付，但是未提交银行转账凭证，无法确定是否是真实交易。对于预售许可证真实性认可。 第三人康泰公司针对原告提交的证据发表质证意见为，对交款收据、合同真实性均认可。 被告广汇公司为支持其抗辩理由提交如下证据：（2016）陕03执异94号裁定书，2016年12月20日的听证笔录，证明当时保全的时候康泰花园还没有出售，共57套，26套房子只有8套交钱了，其他的首付款较少，后续补交的房款我们不认可。 原告针对被告广汇公司提交的证据发表质证意见为，执行裁定书是真实的，但是仅限于康泰公司及广汇公司，不认可关联性。庭审笔录，广汇公司与康泰公司的合同关系对于案涉实体权利人白进岭而言，应该以白进岭证据为准。对于物权，必须高度予以保护。 第三人康泰公司针对被告广汇公司提交的证据发表如下质证意见：对该裁定书和笔录的真实性认可。 第三人康泰公司未提交证据。 本院当庭组织各方当事人进行了证据交换和质证，对于原告提供的三组证据，广汇公司虽然不予认可，但康泰公司对该证据的真实性认可，本院予以确认。对于被告广汇公司提交的两组证据，对该证据的真实性，各方不持异议，本院予以确认。 依据上述证据及各方当事人的质证意见及陈述，本院查明事实如下：2016年6月1日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，该合同约定，第三人将其开发的位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋，以单价每平方米2380元，总金额170979元的价格出售给原告所有，支付方式为分期付款，该部分约定“买受人于2011年3月4日首次交付房款65000元，延期赔付11050元，于2016年5月29日交付二期房款8万元，交房七日内交房款14929元。”第三人分别于2016年6月1日开具5万元、106050元收据两张，2017年4月19日开具14929元收据一张。 2019年3月28日，原告交纳大修基金6466元，天然气出装费3700元，并由第三人开具房屋入住证明。 另查明，2012年2月23日第三人取得《商品房预售许可证》。2016年11月4日，本院查封了案涉房产。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，本案审查的重点问题是原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方的陈述及答辩意见，本院总结本案的争议焦点为：1、能否确认案涉房屋归原告所有；2、原告的证据能否阻却本案房屋的执行。 焦点一：能否确认案涉房屋归原告所有。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告虽与第三人签订 《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果。因此，原告主张案涉房屋系其所有的理由不能成立，本院不予支持。 焦点二：原告的理由能否阻却本案的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，本案中，案涉商品房属于登记在房地产开发企业名下的商品房，案涉房屋买卖合同签订于查封之前，本案原告在查封之前交付的房款超过总房款的50%，后也已经交付了合同约定的全部价款。原告购买案涉商品房的目的系用于居住，第三人为其开具了《房屋入住证明》，原告已缴纳了大修基金及天燃气初装费。故，原告的条件符合上述规定，其主张阻却本案执行，本院予以支持。 综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、对位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋不得执行； 二、驳回原告白进岭的其他诉讼请求。 案件受理费3719元，由原告白进岭负担1859.5元，被告陕西广汇建筑有限公司负担1859.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长 吴成君 审 判 员 孙亚峰 审 判 员 刘勇东 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 张 娜 书 记 员 杨芸嘉 1