贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终719号上诉人（原审原告）：赵铮，男。上诉人（原审被告）：安顺瑞立房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北航路古艺明园**1跃****。法定代表人：赵束，董事长。上诉人赵铮因与上诉人安顺瑞立房地产开发有限公司（以下简称“瑞立房开”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初5819号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月13日公开开庭进行了审理，上诉人赵铮、上诉人瑞立房开的委托诉讼代理人屈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵铮上诉请求：一、依法撤销（2019）黔0402民初5819号民事判决书第一项，改判被上诉人支付上诉人2017年4月1日起至2019年10月25日止的逾期办证违约金25796.1元；二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方在《商品房买卖合同》中约定的办证逾期违约金不存在过分高于造成的损失的情况。首先，被上诉人没有举证其主张的“违约金在过分高于造成的损失”的证据。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照己付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在《商品房买卖合同》中约定办证逾期需按日支付己付房价款万分之一的违约金,约定的违约金低于按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。瑞立房开答辩：逾期办证是有政府的原因造成的，是不可抗力因素。一审判决后，我们已经向其他当事人进行了赔付。四通费的问题在收取时说明了是四通开户费，目前对方的相关四通都是开通的。瑞立房开上诉请求：一、请求贵院撤销贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2019)黔0402民初5819号民事判决,依法,改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案的一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中一审法院认定上诉人代为收取被上诉人“四通费”缺乏合法依据的事实认定错误。首先,上诉人代为收取的“四通费”系被上诉人自行应当承担的四通开户费,而非房屋基础配套设施和公共设施的建设安装费用。该“四通费”的性质在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第十四条第(四)项已经很明确为开户费,并不是一审判决中认定的配套设施建设安装费。其次,在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第十四条第(四)项中明确被上诉人委托上诉人代为向相关单位缴纳的费用为(1)专项维修资金;(5)水、电开户费。(6)有线电视、燃气开户费。且合同皆明确采用划横线的方式显注地对被上诉人进行提示。上诉人代为收取后已将该费用缴纳给该相关单位,该单位也将水、电、有线电视、燃气进行开户给被上诉人使用,现被上诉人已实际享受到该“四通”的服务。再次,一审法院在判决书中引用的不论是贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款还是贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于有关问题询问的答复》,该条例及答复中所指的供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等等皆是指配套基础设施和公共设施的建设安装费用。并不是上诉人代为收取的开户费用。综上,一审法院在认定事实上混淆本案涉及的“四通费”的开户费与敷设到户及配套基础设施和公共设施的建设安装费用,将二者混为同一理解,因此错误地认定了上诉人代为收取的“四通费”的开户费缺乏法律依据,从而作出由上诉人退还代为收取的“四通费”及支付资金占用损失的判决错误。二、一审法院作出上诉人逾期办证承担违约金责任的判决事实认定错误。上诉人未在《商品房买卖合同》中约定的期限办证系由于安顺市规划局对上诉人开发的“中铁御岭小区”进行规划调整,以政府行为导致上诉人开发的中铁御岭小区房屋不能及时办理不动产登记证,并非上诉人的个人行为不进行办理而违约，因此,不应该将上诉人不能预知和不能控制的政府行为导致不能办证原因归于上诉人,且政府的调规行为是持续性行为,上诉人不能按合同期限协助被上诉人办证的责任不在于上诉人,故上诉人不应当对此承担违约责任。在一审判决中未充分考虑上诉人未能办证的客观原因,忽视政府行为导致不能办证的事实认定错误,因此判决由上诉人承担违约责任有失公平。赵铮答辩：关于政府原因导致不能办证，这个不是不可抗力，瑞立房开提供的文件落款日期在我们签订合同之前，房开公司可以预见并把这个问题考虑进去再签合同的。房开收取四通费的说法不成立，相关国家的规定已经明确说明取消了相关配套费用。2017年年底，我们跟房开进行交涉时请了电视台的记者一同前往，瑞立房开的人员在面对电视台记者的时候作出承诺，关于逾期办证的问题会按照合同履行。原审原告赵铮向一审法院起诉请求：1、判令被告按照商品房买卖合同第八章第二十二条规定将原告购买的位于安顺市开发区房屋所有权证书不动产登记证（原房产权证）交付给原告。2、请求法院判令被告按照原告购房款总额259046元为基数,按照购房合同第八章第二十二条第三款相关责任约定的日万分之一支付原告从2017年3月31日起至2019年10月9日（923天）期间的违约金23909.9元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房屋不动产登记证（原房产证）之日止。3、请求法院判令被告按照国家相关规定退还原告四通费4618元及资金占用利息（资金占用利息以人民币4618元为基数，按年利率4.75%的标准，从2016年12月30日起计算至实际退还之日止）。4、判令被告承担本案诉讼费用。一审查明的事实：2015年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市开发区房屋，所购商品房建筑面积为101.19㎡，套内建筑面积为81.35㎡，房屋总价为259046元。合同第十二条约定：本项目内相关设施、设备的交付时间及使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖／达到／；4、燃气：2016年8月31日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户;6、有线电视:交付时线路敷设到户;7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下例第（2）种方式处理：（1）以上设施中第3、4项未按时达到条件的，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付／元的违约金；第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付／元的违约金；第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付／元的违约金。（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的百分之一；第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，原告通过支付首付款人民币59046元及向银行贷款人民币200000元的方式依约向被告支付了购房款共计人民币259046元，后经验收，该房屋实际总房价为人民币258219，原告从被告处退取了已付的房款827元，原告实际向被告支付购房款人民币258219元，原告另交付了被告维修基金人民币7083元，于2016年12月30日交付被告水、电、燃气、有线电视四通费人民币4618元。该房屋于2016年12月31日交付。因被告未按约定期限办理所购房屋的产权证亦未按约将产权证交付给原告，且原告交付了上述四通费，故现原告诉致本院，并提出如前诉请。同时查明：被告开发的开发区迎宾大道“中铁御岭”小区5栋、6栋尚未办理现房备案，还不能办理产权登记。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2)项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当及时履行合同约定的义务。被告未履行上述义务，已构成违约，依法应向原告承担违约责任。被告提出因为原告购买的中铁小区由于安顺市规划局调整规划导致无法办理产权证及因安顺市规划局对中铁御岭小区进行调整，由于政务行为导致不能办理房产证的辩称意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，故对被告该辩称意见本院不予采纳。本案中，根据双方合同约定“出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”违约金的起算应从2017年4月1日起开始计算支付。在审理过程中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合被告违约的程度及本地的经济发展、物价、收入等实际情况，本院酌定被告支付原告自2017年4月1日起至2019年10月18日（即起诉之日）止的逾期办证违约金4000元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张；关于原告诉请的被告按照国家相关规定退还原告四通费4618元及资金占用利息，在双方签订的《商品房买卖合同》第十二条中约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间及使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖/达到/；4、燃气：2016年8月31日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户;6、有线电视:交付时线路敷设到户;7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”，被告在收取原告的购房款后，另行收取了水、电、燃气、有线电视“四通费”人民币4618元，按照合同的约定和双方当事人的陈述，被告收取的“四通费”实质为房屋达到交房条件时供水、供电、有钱电视、燃气等配套设施的建设安装费用，根据双方当事人合同约定及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月作出的《关于有关问题询问的答复》指出，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取收取，故原告请求退还已缴纳的“四通费”4618元有事实和法律依据，依法应予支持。对原告主张的“四通费”资金占用损失问题，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》作为行业条例，被告作为房地产开发企业应该熟知该条例，结合2014年4月17日贵州省人民代表大会法制委员会作出的上述《关于有关问题询问的答复》，被告明知该费用在不能收取的情况下向购房者另行收取，收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即从2016年12月30日起计算至实际退还之日止，被告辩称的不退还原告“四通费”的理由不能成立，本院不予采纳。原告诉请被告为其办理所购房屋的不动产权证书。因被告开发建设的“中铁御岭”项目的5栋、6栋房屋尚未申请办理商品房现房备案，目前不具备办理房屋所有权证或不动产权证的办证条件。故对原告此项诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：由被告安顺瑞立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告赵铮2017年4月1日起至2019年10月25日止的逾期办证违约金4000元；二、由被告安顺瑞立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告赵铮水、电、燃气、有线电视“四通费”人民币4618元，并以人民币4618元为基数，从2016年12月30日起按照中国人民银行公布的同期存款利率标准支付原告赵铮资金占用损失至该款项实际退还之日止；三、驳回原告的赵铮的其他诉讼请求。案件受理费人民币498元，减半收取人民币249元，由被告安顺瑞立房地产开发有限公司承担（此款原告赵铮已预交，由被告安顺瑞立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内直接支付给原告赵铮，原告不再向本院申请退取）。二审中上诉人赵铮提交了光碟一张，主要载明电视台采访瑞立房开员工关于逾期办证的事情，该工作人员表示按照合同约定处理。该证据因不属于二审新证据，二审不予审查。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是1、瑞立房开承担的逾期办证违约金标准如何确定；2、“四通费”是否应当退还。关于逾期办证违约金的问题。首先，瑞立房开确实存在逾期办理产权证给赵铮的情形。瑞立房开认为造成逾期办证是由于安顺市规划局调整规划的原因导致，属于不可抗力。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”显然，安顺市城乡规划局的安市规呈【2015】120号文件的作出时间是2015年9月25日，而本案当事人签订《商品房买卖合同》的时间也是2015年9月25日，即是说瑞立房开对于停工可能影响工期和交房、办理产权证等事宜是能够遇见且能够克服的。所以该事项并不构成不可抗力，上诉人瑞立房开的上诉理由不能成立。关于上诉人赵铮认为房屋产权证极具重要性，未能取得产权证对其影响极大，所以应当按照《商品房买卖合同》上约定的违约金计算标准来计算逾期办证违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中瑞立房开逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。是故，结合房开公司违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。即瑞立房开应当向赵铮支付的逾期办证违约金为2017年4月1日起至2019年10月9日的计算为259046元×0.15÷10000×921天=3579元。对于2019年10月25日以后至瑞立房开实际交付商品房不动产登记证前的逾期办证违约金，以259046元为基数，按照每日万分之零点一五计算支持。关于“四通费”是否应当退还的问题。当事人双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）项中约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳下列第（1）（5）（6）项费用，并在签订本合同之日起10日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后60日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（5）水、电开户费。（6）有线电视、燃气开户费。2016年12月30日瑞立房开收取了赵铮的“四通费”4618元。而该“四通费”所指向的具体项目应当是前述合同中约定的水、电开户费和有线电视、燃气开户费。水、电、有线电视、燃气的建设安装费用，应当包含在商品房价格中，且属于商品房交房时应具备的交房条件，瑞立房开也没有举证证明其具体向哪个部门另行代商品房买受人交纳了什么开通、开户费用，所以其认为不应当退还“四通费”的理由不能成立。综上，上诉人瑞立房开的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。上诉人赵铮的上诉理由部分成立，对成立部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初5819号民事判决第二、三项；二、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初5819号民事判决第一项；三、改判上诉人安顺瑞立房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付上诉人赵铮自2017年4月1日起至2019年10月9日的逾期办证违约金3579元，自2019年10月9日以后至上诉人安顺瑞立房地产开发有限公司实际交付商品房不动产登记证之日止的逾期办证违约金以259046元为基数，按照每日万分之零点一五计算。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费249元（已减半收取），由上诉人安顺瑞立房地产开发有限公司承担；二审案件受理费498元，由上诉人安顺瑞立房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 辜贤莉二〇二〇年十一月二十五日法官助理陈甜甜书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。