四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初8193号 原告：四川新宝地房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都街道将军东街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女。 被告：张攀，男，1990年9月21日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。 原告四川新宝地房地产开发有限公司（以下简称新宝地公司）与被告张攀商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法由审判员王立国适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理，原告新宝地公司委托诉讼代理人王海霞、被告张攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新宝地公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认新宝地公司与张攀签订的标的物位于成都市新都区××街道××栋××单元××层××号房屋的《商品房买卖合同》及《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》已解除；2.张攀向新宝地公司支付违约金262943.1元；3.张攀协助新宝地公司到房产管理部门注销商品房买卖合同备案登记，撤销预告登记手续；4.张攀立即从涉案房屋中腾出并向新宝地公司返还房屋；5.张攀向新宝地公司支付房屋使用费168721.822元（截止2020年8月20日），并从2020年8月11日起至实际腾退之日止，按照合同约定支付房屋使用费；6.由张攀承担本案的诉讼费。事实与理由：张攀于2017年10月21日与新宝地公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，以按揭方式购买新宝地公司开发的位于新都区××街道××栋××单元××层××号房屋，总价款876477元。张攀在中国银行办理房屋按揭贷款，贷款金额570000元。合同签订后，新宝地公司依约办理了合同备案、预告登记，并于2019年8月1日向张攀交付房屋。根据合同约定，在房屋产权证办理完毕之前，张攀未按银行贷款合同偿还贷款，导致新宝地公司承担了保证责任的，新宝地公司有权单方解除合同，张攀应当协助到房产管理部门办理解除合同相关手续，并支付违约金，因张攀连续逾期偿还银行贷款，银行在催告无效的情况下，要求新宝地公司承担保证责任。新宝地公司多次发函要求张攀履约，并告知其违约的法律后果，但张攀始终置之不理。迫于无奈，新宝地公司向银行承担了保证责任，代张攀偿还按揭贷款559212.05元。依照合同约定，新宝地公司于2020年5月22日向张攀邮寄了解除通知书，新宝地公司有权要求张攀按合同总额的30%支付违约金262943.1元。因张攀原因导致合同解除，按照合同约定，张攀有义务腾退房屋，并按合同总房款的每日万分之五支付房屋使用费。 张攀辩称，同意解除合同，并支付违约金，但是新宝地公司诉请的违约金过高；不能接受新宝地公司诉请的房屋占有使用费；如果新宝地公司同意调低违约金，愿意配合新宝地公司办理涉案房屋备案登记注销等手续。 本院经审理认定事实如下：2017年10月21日，新宝地公司与张攀签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》，约定由张攀以房屋总价款876477元购买新宝地公司开发的位于成都市新都区××街道××村××幢××单元××层××号。合同第十八条交付时间和手续约定：“（一）出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；……。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前10日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件材料买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。（四）交接程序。买卖双方同意按下列流程办理该商品房的交接手续：1.核实买受人身份。出卖人在向买受人交付该商品房时，核验买受人身份；买受人本人因故不能亲自到场而委托他人代为办理的，出卖人核验买受人的书面委托、代理人的身份证明。2.查验房屋状况。买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不以缴纳相关税费或者签署物业服务契约作为买受人查验和办理交接手续的前提条件。买受人自行或委托第三方查验该商品房时，出卖人予以配合，并与买受人或其委托的第三方对房屋查验情况予以书面记录。3.确认房屋建筑面积及相关费用结算。出卖人与买受人依据本合同第十四条的约定确认房屋建筑面积，并结算实测面积差异产生的费用。4.办理房屋占有、使用的交接手续。出卖人与买受人办理完毕前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡等，双方签署房屋交接单等资料，完成该商品房的交接手续。该商品房为住宅的，出卖人按买受人购买的套数发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收结果表》；《住宅使用说明书》除对合理使用住宅有提示外，设施、设备的生产厂家另有说明书的，一并附上。（五）修复。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量瑕疵、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.层面、墙面、、地面渗漏或开裂等60日内；2.管道堵塞，60日内；3.门窗翘裂、五金件损坏，60日内；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用，60日内。”第三十六条送达约定：“出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起5日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应的法律责任。”合同约定的张攀的地址为四川省成都市新都区××；联系电话：137××××8560。之后，张攀未在此地居住，但其变更地址后未通知新宝地公司。 补充协议第二条第二款关于银行、公积金按揭付款方式的约定第五项约定：“在不动产权证书办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到相关部门办理有关解除合同的手续。……”补充协议第七条双方同意本合同第十八条补充如下第六款约定：“买受人已办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按购房款总额的每天万分之五向出卖人支付房屋使用费，除此之外，买受人还应缴纳上述期间内因使用或占有该商品房所产生的水电费、水电公摊费、物业管理费等所有相关费用。买受人应于本合同解除之日起30天内办妥退房手续并将房屋腾空退还给出卖人。买受人造成房屋损坏的，应当赔偿出卖人损失。如买受人对房屋进行装修的，买受人应予以恢复原状，并承担相应费用。如出卖人要求按现状收回房屋的，则该商品房的装修部分买受人不得拆除，出卖人对此不作任何补偿。”第十三条其他约定：“1、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视为买受人所提供的身份证地址为通讯地址，且该地址同时为人民法院诉讼的送达地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。……5、买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项。出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由买受人承担，双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款”。 张攀以支付首付款306477元，并向中国银行股份有限公司成都开发西区支行按揭贷款570000元的方式，共计向新宝地公司支付876477元购房款。 2017年12月14日，中国银行成都开发西区支行向张攀发放贷款570000元，张攀于2018年1月10日开始归还贷款。 2018年10月26日，新宝地公司为张攀办理了涉案房屋预告登记（川（2018）新都区不动产证明第xxxxxx号）。2019年8月1日，张攀接收涉案房屋。 2019年5月31日，中国银行成都开发西区支行作出《开发西区支行个人逾期贷款催收通知书》，并向新宝地公司送达了该通知书。2019年9月11日，中国银行成都开发西区支行再次作出《开发西区支行个人逾期贷款催收通知书》，并向新宝地公司送达了该通知书，内容：张攀（以下简称借款人）与我行签订了《个人借款合同》。按照该合同约定，我行于2017年12月14日向借款人发放住房按揭贷款570000元。截止2019年9月11日，该笔贷款又逾期93天，共拖欠我行贷款本息人民币16510.52元，且经我行催收后借款人仍未归还逾期欠款。按照合同约定，贵公司为借款人在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担阶段性连带保证责任，请贵公司收到本函后督促借款人还款或向我行直接承担连带保证责任。否则我行将依据合同及法律采取有关措施维护自身权利。 2019年5月31日，中国银行成都开发西区支行作出《履行担保责任及债务提前到期通知书》，并向新宝地公司送达了该通知书。2019年9月11日，中国银行成都开发西区支行再次作出《履行担保责任及债务提前到期通知书》，并向新宝地公司送达了该通知书，内容：借款人张攀，于2017年12月14日在我行申请了“恒大上林苑x-x-x-x”的住房按揭贷款，贷款金额为570000元。贵公司为借款人在我行的上述贷款提供阶段性连带责任保证，合同编号为2017年开房第1418号。从2019年1月至2019年今，现仍又出现4期欠款，共计本息16510.52元。剩余未到期贷款本金520125元，结清利息预计8000元。按照借款合同约定，我行现宣布该笔贷款项下未到期债务全部提前到期，要求贵公司向我行承担保证责任，归还该笔贷款所欠全部贷款本息、结清该笔贷款项下的全部债务。具体归还本息以实际还款日归还金额为准。因借款人无力还款，由于该笔贷款尚未办妥有效的抵押登记（仅办理抵押权预告登记），按照我行与贵公司签订的“担保合作协议”等相关合同约定，请贵公司立即按本通知履行担保责任。否则，我行保留依照相关法律和合同约定采取相应措施的权利。 2019年4月15日，新宝地公司向张攀邮寄（邮寄地址：合同约定地址）送达《催款通知书》、《律师函》。其中通知书的主要内容是：现我司收到中国银行股份有限公司成都开发西区支行的履行担保责任即债务提前到期通知书通知，称阁下已连续3期未能按借款合同约定支付贷款本息，构成严重违约。有鉴于此，我司现特致函：请阁下务必于本通知发出后5日内向银行偿还贷款本息。若因阁下逾期还贷导致我司承担担保责任的，我司将严格按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，通过法律途径追究阁下的责任，届时，您将可能额外承担诉讼费用等支出。 律师函的主要内容是：您与委托人（新宝地公司）签订的合同约定，您以按揭付款方式购买了委托人x高层x-x号商品房。合同同时约定，在您所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，您未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致委托人承担了担保责任的，委托人有权单方解除合同，收回该商品房，您所交的全部款项不予退还。同时您必须在委托人履行其保证责任后30天内，协同委托人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。……为了避免您承担更严重的违约责任，请您在收到本函后5日内，到您办理按揭贷款业务的银行履行归还贷款的义务，……。 次日，张攀签收（代签收）。 2020年5月22日，新宝地公司向张攀邮寄（邮寄地址：合同约定地址）送达《关于解除的通知》，主要内容是：……现因您逾期支付银行按揭款超过5期，您所办理按揭贷款业务银行已于2019年5月31日向我司提出承担连带担保责任的要求，我公司于2019年4月12日委托四川致高律师事务所向您发送了清缴银行欠款的函件，但迄今为止您仍未清缴欠款。现我公司已经按约向您按揭贷款银行履行了连带保证责任，根据贵我双方签订的合同，我公司有权解除合同并由您承担合同约定的违约责任。因此，根据合同法及相关法律法规的规定我公司今特致函贵方：自本通知到达贵方后，贵我双方于2017年10月21日所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我公司有权向他人销售x幢x单元x层x号商品房。请您收到本通知后5日内来我公司办理合同解除的善后事宜。 2020年5月28日，张攀签收。 另查明，中国银行成都开发西区支行向新宝地公司出具《代偿证明》，内容：张攀（借款人）与我行签订了《个人借款合同》。按照该合同约定，我行于2017年12月14日向借款人发放住房按揭贷款570000元。因客户在还款过程中未曾按《贷款合同》约定归还贷款，造成贷款长期拖欠。贵公司分别于2019年9月、2020年3月二次进行拖欠部分代偿，2020年5月已代为结清逾期所有拖欠本息。三次代偿本金、利息、罚息共计人民币559212.05元。 以上事实有四川省商品房买卖合同（预售）、成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议，不动产登记证明，恒大上林苑准予入住通知书、收楼物品领用登记表，张攀的个人一手住房贷款合同、新线借记卡历史交易明细清单，开发西区支行个人逾期贷款催收通知书、履行担保责任及债务提前到期通知书，催款通知书、律师函、快递单及查询记录，关于解除商品房买卖合同的通知、代偿证明、快递单及查询记录，关于退房款和房屋交接单、顺丰速运客户存根及到庭当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，新宝地公司与张攀签订的商品房买卖合同及补充协议，不违背法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。合同签订后，张攀未按合同约定履行归还其向银行按揭贷款的义务，致使放款银行要求新宝地公司承担连带清偿责任，提前收回了贷款。新宝地公司分别于2019年9月、2020年3月二次进行拖欠部分代偿，2020年5月代为结清逾期所有所欠本息，三次代偿本息共计559212.05元，新宝地公司按约履行了连带担保责任。 一、关于新宝地公司诉请的确认新宝地公司与张攀签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》已解除，张攀腾退并返还案涉房屋的主张。本院认为，因张攀未能按时按期归还银行贷款，导致放款银行要求其提前清偿贷款，致使新宝地公司非因自身原因承担并履行了连带清偿责任，因此，张攀的上述行为违反了其与新宝地公司的合同约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，并按照双方签订的补充协议第二条第二款第五项的约定，新宝地公司享有合同解除权，并有权解除合同。因张攀于2020年5月28日收到新宝地公司向其邮寄送达的《关于解除的通知》，故新宝地公司与张攀签订的商品房买卖合同、补充协议已经于2020年5月28日解除。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，以及双方签订的补充协议第十三条第五款约定，合同解除后，新宝地公司有权要求张攀腾退并返还案涉房屋。 二、关于新宝地公司诉请张攀协助新宝地公司到房屋管理部门办理备案登记注销、撤销预告登记手续的主张。本院认为，双方签订的合同解除后，新宝地公司的本项诉请符合合同法第九十七条的规定及双方签订的补充协议第十三条第五款约定，本院予以支持。 三、关于新宝地公司诉请张攀向新宝地公司支付总房款30%的违约金，共计262943.1元的主张。本院认为，本案中，新宝地公司系守约方，张攀系违约方，因张攀的违约行为致使双方签订的商品房买卖合同及其补充协议解除，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，合同当事人可以约定违约方赔偿损失，并约定违约金的计算方法。本案中，新宝地公司按照双方签订的补充协议第二条第二款第五项约定主张违约金，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案中，考虑到新宝地公司已于2019年8月1日将房屋交付给张攀，张攀已经占有使用该房屋，新宝地公司分别于2019年9月、2020年3月、2020年5月代张攀偿还了银行贷款本息；张攀自认自己构成违约，愿意解除合同，并配合新宝地公司办理解除合同后的相关事宜等情形，按照公平原则和诚实信用原则，以及适当惩戒违约方的立法目的，在张攀请求调整违约金的情况下，酌情将违约金调整为总购房款876477元的20%即175294.4元。 四、关于新宝地公司诉请张攀应向新宝地公司支付房屋使用费的主张。本院认为，针对房屋使用费，本院已在新宝地公司主张的违约金中予以考量，张攀所承担的违约金已经含括房屋占有使用所产生的费用。对本项诉请，本院不予支持。 需要说明的是，新宝地公司在扣除该违约金、已代偿的银行贷款本息后，应将剩余购房款退还给张攀。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认四川新宝地房地产开发有限公司与张攀签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》已于2020年5月28日解除； 二、张攀于本判决生效之日起七日内向四川新宝地房地产开发有限公司支付违约金175294.4元； 三、张攀于本判决生效之日起七日内将位于成都市新都区××街道××村××栋××单元××层××号房屋腾退，并将房屋返还给四川新宝地房地产开发有限公司； 四、张攀于本判决生效之日起十日内协助四川新宝地房地产开发有限公司办理合同备案登记注销、撤销预告登记手续； 五、驳回四川新宝地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3887.49元（已因适用简易程序减半收取），由四川新宝地房地产开发有限公司负担1519.49元，由张攀负担2368元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王立国 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  沈欣瑶