江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2603号上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安宝玛仕皮革制品有限公司，住所地淮安市洪泽区经济开发区东九街东侧、砚马路南侧。法定代表人：岳爱芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：严荣新，江苏润知律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪泽灵平机械制造有限公司，住所地淮安市洪泽区经济开发区砚马北路北侧、328省道西侧。法定代表人：于永华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘如今，江苏泗州律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐洪坤，该公司员工。上诉人淮安宝玛仕皮革制品有限公司（以下简称宝玛仕公司）因与被上诉人洪泽灵平机械制造有限公司（以下简称灵平公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2020）苏0813民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝玛仕公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人要求解除2016年8月10日双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，支持上诉人主张被上诉人赔偿427939.98元损失的请求；由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1.双方合同有明确约定，被上诉人应该负有先履行合同约定的义务，但被上诉人没有履行先行变更开票名称的义务，其违约在先；2.双方合同主要目的并非完全是收取租金，还应该是要求上诉人为其维修厂房，上诉人在合同签订后也花费了约36万元进行维修整治；3.被上诉人2018年10月17日发送的《告知函》不能理解为正常的催告行为，其在10月12日就对上诉人采取停电的措施，对上诉人也造成了一定财产损失，先行断电的行为是被上诉人单方解除合同的违约行为，使合同目的无法实现。被上诉人灵平公司答辩称，一审法院判决认定上诉人因违反先付后用原则和合同约定，致被上诉人不能实现合同目的，故被上诉人享有合同解除权，上诉人无权使用后履行抗辩权，上诉人关于合同目的是维修房屋的主张无事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。灵平公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年8月10日签订的租赁合同已于2018年11月20日解除；2.判令宝玛仕公司支付2019年1月1日到搬迁完毕之日的场地占用费；3.判令宝玛仕公司将租赁物恢复原状并返还租赁物；4.判令宝玛仕公司支付本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月18日，灵平公司作为出租方即甲方，李印波（宝玛仕公司法定代表人岳爱芹的丈夫、公司股东）作为承租方即乙方，签订了《厂房租赁合同》，约定灵平公司将厂房及办公楼等设施租赁给李印波，租赁期限自2013年3月18日至2015年3月18日，年租金为18万元，按季度缴纳，每季度头一个月的18日前缴纳完毕。2015年3月18日，灵平公司与李印波续签《租赁合同》，租赁期限自2015年3月18日至2017年3月18日，年租金为20万元，按季度缴纳，每季度头一个月的18日前缴纳完毕，另就其他事项进行了约定。2016年8月10日，灵平公司作为出租方即甲方，宝玛仕公司（李印波）作为承租方即乙方，签订了《租赁合同》，约定灵平公司将办公楼及厂房等设施租赁给宝玛仕公司使用，租期自2016年9月1日至2021年8月31日止，每年租金20万元（不含租赁税），第一年度（2016年度）租金在12月20日前付清，以后四年均在年初支付（先付后用）。第四条第一款第5项规定:合同签订后，甲方协助乙方将变压器电费开票名称变更，但资产性质不变。合同还约定，合同期满后依法负责恢复原样。必须保证标的物无损坏使用安全，厂区无积物、杂物、有害物质，否则由乙方负责清理，造成经济、法律后果，由乙方全权负责。合同第五条双方还做了特别约定：1、因标的物现由乙方在租赁使用，本合同签订生效后，原合同自行作废，作废前依法须付清2016年8月31日前租金。2、依法负责对现有的钢结构厂房进行维修和保养，必须达到原良好状况。3、如乙方不能将钢结构厂房恢复到原有状况，本合同不生效，甲方有权保留按原合同约定诉求权利。在合同履行过程中，双方因变压器电费开票名称变更和租金交付问题产生矛盾。灵平公司曾于2017年5月12日到供电部门申请将变压器电费开票名称变更至宝玛仕公司名下，后因宝玛仕公司未能交付租金，变更手续最终未予办理。2017年6月宝玛仕公司才将2016年8月31日前的租金付清。灵平公司多次向宝玛仕催缴租金并告知如不交付租金将予以停电，宝玛仕公司未能按灵平公司要求交付租金。灵平公司于2018年10月12日下午将变压器报停。2018年10月17日，灵平公司向宝玛仕公司、岳爱琴、李印波分别发送了《告知函》，告知变压器报停原因，要求宝玛仕公司抓紧交齐租金，便于复电。如宝玛仕公司不续租，也尽快商讨终止合同、恢复场地等事宜。2018年11月19日，灵平公司又向宝玛仕发出《终止合同告知函》，以宝玛仕公司存在没有按合同约定支付租金、对厂房场地进行合理使用等违约行为为由，决定自发函截止之日起与宝玛仕提前终止合同，要求宝玛仕支付所欠租金与违约金，恢复租赁原貌、清除污染物并清场搬出。宝玛仕公司于2018年11月20日收到该函件。2018年12月20日，宝玛仕公司向灵平公司发出《通知函》，要求灵平公司在三日内协助将变压器电费开票名称变更到宝玛仕公司名下并复电。同时要求灵平公司承担电费税收抵扣及停电所造成的经济损失。2018年12月29日灵平公司向宝玛仕公司发出《回复函》，指出在2017年5月8日至2017年5月22日期间积极办理变压器电费开票名称过户，因宝玛仕公司租金迟迟不到位导致变压器过户失败并停电，责任由宝玛仕公司自负。同时要求宝玛仕公司及时交清所欠租金，否则起诉。后宝玛仕公司在灵平公司起诉后，于2019年1月31日向灵平公司交付了2018年的租金20万元。目前，租赁物在宝玛仕公司占有使用中。一审另查明，2015年12月24日，案外人洪泽茂顺电光源制造有限公司（以下简称茂顺公司）与淮安佳烨新材料科技有限公司（以下简称佳烨公司）签订《厂房、办公楼租赁合同》，双方约定茂顺公司将其办公楼、厂房及配套设施用房出租给佳烨公司用于皮革加工经营，年租金15万元。2018年9月5日，茂顺公司与佳烨公司开始协商解除租赁合同，要求佳烨公司在2018年9月30日前交还租赁物，佳烨公司人员虽撤离租赁场地，但未有交付租赁物。2018年11月6日，茂顺公司再次去租赁场地催促佳烨公司搬离时，发现租赁物被淮安佳明工贸有限公司（以下简称佳明公司，自然人独资，李印波为法定代表人）实际占用。佳明公司不予交付并报警，经公安机关调查询问，租赁房屋系佳烨公司租给佳明公司。茂顺公司知晓后不同意转租。在多次催告佳烨公司、佳明公司搬离未果的情况下诉至一审法院。一审法院判决限期搬离。佳烨公司、佳明公司不服，上诉至淮安市中院，中院于2019年3月13日作出判决，驳回上诉，维持原判。一审法院于2019年10月16日执行完毕。一审再查明，2018年10月15日，佳烨公司（甲方）与宝玛仕公司（乙方）签订《协议书》，内容为：乙方生产需要使用甲方厂地及生产设备；电费由乙方负责缴纳;设备维护由乙方负责;乙方按每生产张皮以1.5元付给甲方做厂地、设备使用费;协议时间暂定2018年10月13日至2019年3月30日。2019年2月25日宝玛仕公司向佳烨公司支付20万元。经宝玛仕公司申请，一审法院依法委托淮安国信会计师事务所对灵平公司断电期间，宝玛仕公司的损失数额进行鉴定及灵平公司未能及时办理变压器电费发票过户手续，宝玛仕公司不能进行税收抵扣的数额进行鉴定。意见为：断电期间为2018年10月13日至2019年1月31日，宝玛仕公司损失金额为308637.93元；截止到合同终止之日即2018年11月20日，损失金额为129102.16元。宝玛仕公司不能进行税收抵扣的进项税额为33701.27元。一审法院审理认为：本案的争议焦点为，本诉部分：1灵平公司是否享有合同解除权？2、灵平公司要求宝玛仕公司支付场地占用费有无事实和法律依据？3、灵平公司要求宝玛仕公司将租赁物恢复原状并返还应否得到支持？反诉部分：1、灵平公司变压器电费开票名称未能实际变更有无过错？2、未能变更变压器电费开票名称所产生的损失是多少？3、灵平公司停电行为是否有过错？停电期间造成的损失是多少？对本诉部分。关于确认合同解除的诉讼请求。双方当事人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。宝玛仕公司作为承租人，其主要义务是支付租金。合同中其他条款并没有明确作为支付租金的附加条件。灵平公司在多次催缴并采取断电的情况下，宝玛仕公司仍逾期支付租金，构成根本违约，灵平公司依法享有合同解除权。灵平公司于2018年10月17日向宝玛仕公司等发送《告知函》催要租金，后于2018年11月19日以宝玛仕公司未按期支付租金等为由向宝玛仕公司发出了《终止合同告知函》。宝玛仕公司于2018年11月20日收到后未提出异议，也未在法律规定的期限内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故该合同已于2018年11月20日解除。灵平公司请求确认合同解除符合法律规定，予以支持。关于租赁场地占用费的诉讼请求。因合同已解除，宝玛仕公司提出要求继续履行合同并要求灵平公司协助办理变压器电费开票过户手续无事实和法律依据，不予支持。宝玛仕公司未能及时交还场地，并继续占用使用该场地，灵平公司要求宝玛仕公司给付2019年1月1日至宝玛仕公司搬迁完毕之日的场地占用费，符合法律规定，予以支持。关于租赁物恢复原状并返还的诉讼请求。由于灵平公司所提供的证据不足以证明其在向宝玛仕公司交付租赁物时相关物品的“原状”，该恢复原状的请求难以支持，但要求宝玛仕公司返还租赁物的请求予以支持。对反诉部分。关于宝玛仕公司要求灵平公司给付未履行变压器开票名称变更造成的电费折扣损失的问题。双方在《租赁合同》中约定:合同签订后，甲方协助乙方将变压器电费开票名称变更，但资产性质不变。诉讼中，双方均以此条款作为抗辩理由。宝玛仕公司认为灵平公司未履行上述变更义务故不应缴纳租金，灵平公司认为，合同还约定，合同签订生效后，原合同自行作废，作废前依法须付清2016年8月31日前租金。宝玛仕公司不但没有按时缴纳2016年8月31日前欠缴的租金，而且2016年8月10日租赁合同项下的租金都没按期交付，故不应履行变更义务。一审法院认为，双方的抗辩事由均无依据，应按各自不履行合同的过错承担相应的责任。灵平公司未能按约定履行变压器电费开票名称变更义务具有过错，但宝玛仕公司在灵平公司已向供电部门申请变更的情况下仍未按约定交付租金，导致最终未能办理，应负主要责任。酌定灵平公司承担损失的30%（33701.27×30%=10110.38元）。其余损失由宝玛仕公司自行承担。关于宝玛仕公司要求灵平公司赔偿擅自停电造成的损失问题。在合同履行过程中，宝玛仕公司未能依约交付租金，但合同没有约定不依约交付租金就可以停电。因此，灵平公司的停电行为没有合同依据也缺乏法律依据。当然灵平公司的停电行为是因宝玛仕公司未依约交付租金且经多次催缴无果的情况下而为的。对此，宝玛仕公司应负主要责任。对灵平公司不认可宝玛仕公司与案外人佳烨公司存在租赁关系，向佳烨公司支付租金的抗辩，一审法院认为，佳烨公司租用茂顺公司办公楼、厂房及配套设施用房并于2018年10月15日与宝玛仕公司签订了《协议书》，从宝玛仕公司庭审中提供的供货单、入库单、购销合同、电费发票、对账单及一审法院与李印波、赵四方（佳烨法定代表人）的谈话笔录等证据看，可以推定宝玛仕公司在停电期间使用该场地及佳烨公司的机器设备从事皮革加工经营活动。至于佳烨公司与佳明公司是否存在租赁关系不影响宝玛仕公司实际使用场地并支付租金的事实。因此，对灵平公司的抗辩不予采纳。对停电给宝玛仕公司造成的损失，酌定灵平公司承担30%的赔偿责任，但该损失应算至合同终止之日（129102.16×30%=38730.65元）。合同终止后的损失由宝玛仕公司自负。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认灵平公司与宝玛仕公司于2016年8月10日签订的《租赁合同》于2018年11月20日解除；二、宝玛仕公司向灵平公司支付场地占用费（以年租金20万元为标准，从2019年1月1日起至实际返还之日止）；三、宝玛仕公司于判决生效后十五日内返还占用灵平公司的场所，搬出机器设备，并将污染物清除完毕；四、灵平公司于判决生效后十五日内赔偿宝玛仕公司未变更变压器电费开票名称所造成的损失10110.38元以及停电造成的损失38730.65元，两项损失合计48841.03元。五、驳回灵平公司和宝玛仕公司的其他诉讼请求。案件受理费5500元，保全费4690元，合计10190元，由宝玛仕公司负担。反诉费3860元，鉴定费15000元，合计18860元，由灵平公司负担5658元，宝玛仕公司负担13202元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，双方签订《租赁合同》将灵平公司所有的租赁标的物出租给宝玛仕公司使用，系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行。其中，维修厂房的义务仅是合同中的特别约定，并非涉案合同的主要义务与根本目的。上诉人宝玛仕公司未按合同约定履行支付租金的主要义务，且经被上诉人灵平公司多次催缴通知后仍未支付且影响办理变压器电费发票过户手续，其根本违约行为致使双方不能实现合同目的，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除之规定情形，涉案合同已于2018年11月20日解除。双方经调解未能达成一致意见，宝玛仕公司要求继续履行涉案合同的请求，本院无法支持。因宝玛仕公司未能依约履行支付租金义务，灵平公司在催缴未果后采取断电行为，双方均存在过错，一审法院根据双方过错程度，酌定灵平公司承担30%的赔偿责任，并无不当。经鉴定，一审法院认定宝玛仕公司截止到合同终止之日即2018年11月20日的损失数额为129102.16元，因不能进行税收抵扣的进项税额为33701.27元。二审中，双方当事人均未能提供证据推翻鉴定意见载明的宝玛仕公司因断电而造成的实际损失数额及不能进行税收抵扣的数额，故宝玛仕公司要求灵平公司赔偿427939.98元损失的主张，本院不予支持。综上所述，宝玛仕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9360元，由上诉人淮安宝玛仕皮革制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 于晓萍审 判 员 马玉宝二〇二〇年十一月二十六日法官助理 何 倩书 记 员 胡薇薇