云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初5109号原告：昭通市家泰物业管理有限公司（统一社会信用代码证：9153060068368157XR），住所地：云南省昭通市昭阳区龙泉办事处馨逸街新天地**内**。法定代表人：杨秀华，该公司总经理。委托代理人：张帮俄，云南长鸣律师事务所律师（特别授权）。被告：祁云波，女，1975年3月23日出生，彝族，云南省镇雄县人，高中文化，居民，户籍地云南省昭通市镇雄县，现住昭通市昭阳区。委托代理人:罗银彦,云南昭商律师事务所律师（特别授权）。原告昭通市家泰物业管理有限公司诉被告祁云波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法由审判员张森泓适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告昭通市家泰物业管理有限公司委托代理人张帮俄，被告祁云波的委托代理人罗银彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昭通市家泰物业管理有限公司向本院提出下列诉讼请求：1、被告给付所欠2016年至2019年的物业管理服务费合计11466.24元；2、本案诉讼费由被告承担。2014年10月，原告与昭通市业主委员会签订了《钻石苑小区2014年物业管理委托服务合同协议方案》，双方约定了由原告为钻石苑小区提供物业服务，小区业主按照合同约定给付物业服务管理费及其他费用。合同到期后，原告又与昭通市业主委员会续签了物业管理服务合同，约定了仍由原告为钻石苑小区提供物业服务，小区业主按照合同约定给付物业服务管理费及其他费用。原告自签订合同后，按照约定为该小区提供了物业服务，但被告系钻石苑小区1栋2单元1103室（面积为184平方米）的业主，自2016年度起至2019年度均未给付物业服务管理费，合计欠付11466.24元。原告已多次通知被告缴纳物业管理费，但被告至今未履行缴费义务，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告祁云波辩称，对于原告提出的物管费的计算没有异议，但是原告方并没有尽到物管合同约定的管理责任，主要表现为原告违规改造消防通道、及疏散通道，改建为车位，影响小区的安全；将小区的绿化场所改造为车位，影响了小区的环境，并且认为存在安全隐患；违规修建了停车桩、停车锁、影响出行安全；原告允许他人张贴各种小广告，有些内容低级庸俗，影响小区文化；原告方在小区电线老化后，依然不进行更换；原告以威胁、恐吓的方式催要物管费，属于违法行为；小区多次发生偷盗事件，原告方未进行处理；原告方将公共路面绿化带改造为停车场后，违规向他人出售，出租；合同中约定租金约定返还业主40%，但至今一直没有进行返还；因此，依据物业管理合同第十九条第一款第七项规定，原告管理不到位，严重失职，业主有权停交物管费，因此请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告昭通市家泰物业管理有限公司针对其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：1、原告营业执照、法定代表人身份证明（各1份）、法人身份证（复印件1份），证明原告的主体资格。2、钻石苑小区2014年物业管理委托服务合同协议方案（）1份、钻石苑小区物业管理服务合同（2份）、补充协议（1份），证明原告于钻石苑小区业主委员会签订的合同情况。3、车辆管理协议（1份）、非机动车停放管理规定（1份）、关于钻石苑小区墙面裂缝渗水的情况反映（1份）、项目部卫生检查表（2份）、电梯日常检查和使用状况记录（1份）、排污管道检查记录表（1份）、照片（打印件2张）、保安交接班记录表（2页）、安全紧急通知（1份）、昭通市昭阳区消防救援大队责令立即改正通知书（1份）、登记整改消防通道签字统计表（加盖公章的复印件2页）、改电表到户意见签字登记表（2页）、业主反映问题记录表（1本），照片（打印件7张），证明原告按照合同约定提供了物业服务的事实。4、2014年-2017年车位费登记（复印件一本17页）、2019年返还地面车位明细表（一本共28页）、公示（1份），证明我方返还费用的情况，并进行了公示。经质证，被告祁云波对原告提交的第1、2组证据没有异议。对第3组的车辆管理协议、非机动车停放管理规定及照片、关于钻石苑小区墙面裂缝渗水的情况反映、项目部卫生检查表、电梯日常检查和使用状况记录、排污管道检查记录表、保安交接班记录表、安全紧急通知、业主反映问题记录表、为小区业主提供物业服务的图片的三性不予认可，完全是原告单方面制作的，没有任何签字及盖章，地上车位不止78个，有100多个，物管公司承诺支付40%的公共区域服务费并没有兑现；电梯运行经常有问题，电梯内张贴的小广告原告也没有处理；保安也没有尽到安全管理的义务，允许其他人员随意进入小区，且小区内多次发生盗窃时间；小区业主多次反映房屋漏水等问题，但是原告都没有进行妥善处理；安全紧急通知相反能够证明原告管理不到位，2019年7月17日小区业主家的玻璃门破碎导致楼下停放的小车被砸中，给业主导致了损失；消防整改通知书对三性没有异议，但是不能够达到原告的证明目的，反而能够证明原告占用消防、疏散通道至今并未整改；登记整改消防通道签字统计表是复印件不符合证据要求三性不予认可，至今也没有整改；改电表到户意见签字登记表对三性没有异议，但是改电表到户至今都没有整改；绿化养护照片对真实性没有异议，但是不能够达到原告的证明目的，原告并没有经常对绿化进行维护，反而把绿化带的大部分改造为停车位，严重影响了小区的绿化环境；规划停车位图片的真实性没有异议，但是对原告的证明目的有异议，该停车位系改造绿化带建造的；清理水管及排污照片真实性没有异议，原告多年都没有进行污水管道的清查，只是偶尔进行一次清查，无法证明其进行过常规管理。对第4组中车位费登记是复印件三性不予认可；对2019年返还地面车位明细表只有部分业主返还了车位费，我方从来没有收到过原告返还的费用，对其证明目的不予认可；公示系原告单方制作三性不予认可，其提取40%的收益费并没有返还业主。被告祁云波针对其答辩理由向本院提交以下证据：照片（打印件25张），证明原告的物业服务不到位，严重失职，违规占用消防、绿化通道，设置停车桩、停车锁等造成安全隐患，小区内车辆停放混乱，小区内张贴小广告，电路老化，原告管理严重失职，未按照合同约定履行义务。经质证，原告对被告祁云波提交的证据认为，结合补充协议，业主会明确同意让原告将小区小型树移栽大型树保留并要求规划小区非机动车停放位置，原告系履行合同约定；消防通道停放的车辆均是小区内业主的车辆，且是临时停放；小区内张贴的广告均是经过业主委员的同意才植入的，原告并不存在违反合同约定的事实；其他图片并不能够如实反映出小区内的客观情况。总之上述拍摄图片，具有临时性、瞬时性特征，不能够客观反映图片所摄的客观真实性，不能够达到被告的证明目的。通过庭审及当事人的举证质证，本院认为原告昭通市家泰物业管理有限公司提交的第1、2组证据，被告无异议，本院依法予以采信；第3组中的消防整改通知书、改电表到户意见签字登记表、绿化养护照片、规划停车位图片、清理水管及排污照片，第4组证据中的2019年返还地面车位明细表，被告对真实性无异议，并结合庭审，能够证明原告在钻石苑小区实施物业服务行为；其余证据因被告不予认可，并且无法查证其真实性，不具有证明力，本院依法不予采信。被告提交的证据因具有瞬时性，被告也未提供其他证据予以佐证，对其证明目的本院依法不予采信。本案争议的焦点，待本院结合案情综合认定。通过庭审，本院确认如下法律事实：被告祁云波系昭通市1栋2单元1103室（面积为184平方米）的业主。2014年10月，原告昭通市家泰物业管理有限公司与昭通市业主委员会签订了《钻石苑小区2014年物业管理委托服务合同协议方案》约定：“由原告为钻石苑小区提供物业服务，服务期限为2014年10月28日至2017年10月28日。…物业管理费每户每月按平方0.80元收取（不含电梯运行费和二次加压费和生活垃圾费）。电梯运行费2-5楼每月每平方0.18元，6-9楼每月每平方0.33元,10-13楼每月每平方0.43元,14-18楼每月每平方0.48元。二次水泵加压费每户每月8元收取，生活垃圾清理费每户每月11元收取（替环卫所代收）。…关于地上与地下车辆管理规定由车位使用人和物业管理公司单独协议，地面车位60%用于物业管理有限公司管理费用，40%取给业主用于小区公益事项，由业主委员会专人开设银行账户，并成立专人管理，提取的40%由家泰物业管理公司按季度分批打入银行账户…”。2018年1月26日，原告昭通市家泰物业管理有限公司与昭通市业主委员会再次签订了《钻石苑小区物业管理服务合同》约定：“由原告为钻石苑小区提供物业服务，服务期限为2017年10月28日至2018年10月28日。…物业管理费每户每月按平方0.80元收取（不含电梯运行费和二次加压费和生活垃圾费）。电梯运行费2-5楼每月每平方0.16元，6-9楼每月每平方0.31元,10-13楼每月每平方0.41元,14-18楼每月每平方0.46元。二次水泵加压费每户每月8元收取，生活垃圾清理费每户每月11元收取（替环卫所代收）。…关于地上与地下车辆管理规定由车位使用人和物业管理公司单独协议，地面车位60%用于物业管理有限公司管理费用，提取的40%的车辆管理费定为本小区福利发放费，回馈于广大业主，从物业收费之日起，在前两个月内缴纳物业费的业主，由物管公司每户现金发放该业主300元的小区福利费（注：此福利从2014年10月28日至2017年10月28日，共三年40%的金额为161580元返回给广大业主），剩余的款项滚入下一年由业主委员会会议决定进行开支，由业主委员会监督执行…”。2018年10月11日，原告昭通市家泰物业管理有限公司与昭通市业主委员会又签订了《钻石苑小区物业管理服务合同》约定：“由原告为钻石苑小区提供物业服务，服务期限为2018年10月28日至2020年10月28日。…物业管理费每户每月按平方0.80元收取（不含电梯运行费和二次加压费和生活垃圾费）。电梯运行费2-5楼每月每平方0.16元，6-9楼每月每平方0.31元,10-13楼每月每平方0.36元,14-18楼每月每平方0.41元。二次水泵加压费每户每月8元收取，生活垃圾清理费每户每月11元收取（替环卫所代收）。…关于地上与地下车辆管理规定由车位使用人和物业管理公司单独协议，地面车位60%用于物业管理有限公司管理费用，提取的40%的车辆管理费定为本小区福利发放费，回馈于广大业主，从物业收费之日起，在前两个月内缴纳物业费的业主，由物管公司每户现金发放该业主300元的小区福利费（注：此福利从2017年前40%的余额为76780元，2018年提取59904元，合计136684元返回给广大业主），剩余的款项滚入下一年由业主委员会会议决定进行开支，由业主委员会监督执行…”。同日，原告昭通市家泰物业管理有限公司与昭通市业主委员会又签订了《钻石苑物业管理服务合同补充协议》约定：“1、要求规划小区非机动停放位置，停放地点改造，物业办公室一块地重新规划，把原小型绿化移栽，大型树保留，设栏杆，地面贴花钻，新建一个不影响环境的非机动车停放区域…3、主动协调相关部门并配合业主委员会处理小区房屋渗水问题。4、所有植入小区广告，需业主委员会及成员通过认可方可进入”。原告自签订合同后，按照约定为该小区提供了物业服务，被告祁云波自2015年10月28起至2019年10月27日止未缴纳物业管理费。原告昭通市家泰物业管理有限公司向被告祁云波催要物业管理费无果，诉至本院。本院认为，原告昭通市家泰物业管理有限公司是取得物业服务资质的物业服务公司。原告与被告居住的昭通市业主委员会签订的《钻石苑小区物业管理服务合同》及补充协议的内容不违反法律规定；且该协议是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方真实意思的表示，对原、被告双方均有约束力，原、被告双方均应当按照合同约定充分履行自己的义务。原告现在该小区履行了物业服务的行为，被告理应向原告支付相应的物管费（含二次加压费、生活垃圾费、电梯运行费）。被告祁云波所主张的原告进行改造绿化通道的行为并未违反原告与小区业主委员会的合同约定；及原告应向的业主发放小区福利费，而本案被告祁云波因一直未交纳物管费（合同约定的给付条件的从物业收费之日起前两个月内缴纳物业费的业主），故未领到小区福利费，并不违反原告与小区业主委员会的合同约定；被告祁云波主张原告的物业服务严重失职，未按照合同约定履行义务，但并未提供充足的证据予以佐证，其应承担举证不能的法律后果，并且其以原告提供的物业服务不到位，不尽职为由不缴纳相关费用于法无据；故原告昭通市家泰物业管理有限公司要求被告祁云波支付所欠物业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持，根据合同约定，被告祁云波位于钻石苑小区1栋2单元1103室（面积为184平方米），自2015年10月28起至2019年10月27日止未交纳的物业管理费应计算为：（184㎡×0.8元／㎡／月＋8元＋11元＋184㎡×0.43元／㎡／月）×12月×2年＋（184㎡×0.8元／㎡／月＋8元＋11元＋184㎡×0.41元／㎡／月）×12月＋（184㎡×0.8元／㎡／月＋8元＋11元＋184㎡×0.36元／㎡／月）×12月＝11576.64元；但因原告在进行小区物管服务时也存在一些不足，被告祁云波只需实际交纳90%的物业服务管理费即11576.64元×90%＝10419元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《关于适用的解释》第九十条判决如下：一、由被告祁云波于本判决生效之日起30日内支付原告昭通市家泰物业管理有限公司自2015年10月28日起至2019年10月27日止的物业管理费10419元；二、驳回原告昭通市家泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项到期之日起至全款付清之日止。案件受理费87元，减半收取43.5元，由原告昭通市家泰物业管理有限公司负担4.5元，被告祁云波负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  张森泓二〇二〇年十一月四日书记员  宋攀艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”