山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终962号上诉人(原审原告)：中国工商银行股份有限公司大同御河南路支行，住所地大同市御河南路御馨花都**商铺。负责人：李晓敏，职务：行长。委托诉讼代理人：赵海燕，女，1986年10月5日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：梁二女，女，1978年10月7日出生，汉族，该公司职工。被上诉人(原审被告)：高峰，男，1985年2月5日出生，汉族，住址：大同市。委托诉讼代理人：李晨遥，山西晨遥律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大同市天力房地产开发有限责任公司，住所地：大同，住所地：大同市东关御河南路**法定代表人：高万才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晨遥，山西晨遥律师事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司大同御河南路支行因与被上诉人高峰、大同市天力房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国工商银行股份有限公司大同御河南路支行的委托诉讼代理人梁二女、赵海燕，被上诉人高峰、大同市天力房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李晨遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司大同御河南路支行上诉请求：1.依法撤销大同市平城区人民法院(2020)晋0213民初514号判决中第四项内容，改判上诉人对被上诉人一提供的抵押物(大同市城区御河西岸华岳路北侧“上河时代广场”B09号1-2层商铺)享有优先受偿权。2.本案一、二审诉讼费用由上述二被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在取得案涉房屋抵押权预告登记证明后，即可排他性的对抗他人对案涉房屋的处分，有权对房屋行使优先受偿杈。二、一审判决有违市场规律和商业惯例。若按一审判决，在购房人取得房屋所有权证之前，一旦出现购房人违约不归还按揭贷款,银行则只能以普通债权人身份向开发商、购房人要求还款,贷款债权无物权保障。从银行自身利益出发，势必倾向于延缓按揭贷款放款时间，待购房人取得房屋所有权证之后再行放款，将严重影响房地产开发商的资金成本和资金安排，而开发商的资金成本增加必然导致其向购房人转嫁此成本，将对房地产市场造成不利影响。高峰辩称，驳回上诉，维持原判。大同市天力房地产开发有限责任公司辩称，驳回上诉，维持原判。中国工商银行股份有限公司大同御河南路支行向一审法院起诉请求：1.判令被告连带清偿原告贷款本金1682607.09元及积欠利息65707.18元（截止2019年7月4日），本息合计1748314.27元，以及从2019年7月4日起至贷款还清为止的全部利息；2.请求判令被告大同市天力房地产开发有限责任公司对第一项诉讼请求项下全部债务承担连带保证责任。并由被告大同市天力房地产开发有限责任公司对第一项诉讼请求项下全部债务承担质押担保责任；3.判令原告对抵押房屋享有优先受偿权；4.本案诉讼费用及原告为实现本债权支付的所有费用由二被告承担。一审法院认定事实：2013年12月23日，原告中国工商银行股份有限公司大同御河南路支行与被告高峰、大同市天力房地产开发有限责任公司共同签订了《个人购房借款／担保合同》（编号为晋字大同行御河南路支行2013年149号）。该合同约定：原告向被告提供个人购置住房贷款2800000元，期限120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，当期执行利率7.5325％。还款方式为按月等额本息还款；借款人未按约定偿还的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。该合同还约定，高峰作为抵押人，自愿向原告提供抵押担保，抵押物为大同市平城区御河西岸“上河时代广场”商住小区B09号1-2层商铺（中华人民共和国房屋他项权证同房预抵字第04876号），担保的范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。该合同同时约定，大同市天力房地产开发有限责任公司在正式抵押登记手续未办理完毕且贷款人未收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。大同市天力房地产开发有限责任公司盖章且其法定代表人高万才在《个人购房借款／担保合同》上签字予以认可。上述抵押物已于2013年12月16日办理了抵押权预告登记手续，至今尚未办理抵押权登记。2013年12月23日，原告与大同市天力房地产开发有限责任公司签订了保证金质押合同，合同约定：大同市天力房地产开发有限责任公司所担保的主债权为原告依据其与高峰于2013年12月23日签订的主合同而享有的对债务人的债权。质押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失、质物保管费用以及实现质权的费用。同意以其在原告设立的保证金账户（保证金账号：×××）中280000元的保证金为高峰上述贷款提供质押担保。2013年12月23日，原告依约履行了放贷义务，但被告高峰未按时偿还贷款本息，至2019年7月，拖欠原告的本息合计1748314.27元。一审法院认为，被告高峰为购房而向作为金融机构的原告借贷，双方形成金融借款合同关系。原告依约向被告高峰发放了贷款，但被告高峰未能履约偿还，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告按照合同约定诉求被告高峰还本付息，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持；被告高峰以其所购房屋提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续，鉴于合同约定被告大同市天力房地产开发有限责任公司在正式抵押登记手续未办理完毕前对上述债务承担连带保证责任，而该房产至今尚未办理抵押权登记，故原告诉求被告大同市天力房地产开发有限责任公司对上述全部债务承担连带清偿责任；因该房产仅办理了抵押权预告登记手续，预告权利登记人不享有预告抵押登记房屋的优先受偿权，故对原告相关诉求，一审法院不予支持；被告大同市天力房地产开发有限责任公司与原告签订质押合同，并将保证金280000元特定化后，以在原告处开设保证金账户的方式移交给原告作为债权的担保，符合质押的构成要件，双方形成质押关系。原告诉求被告大同市天力房地产开发有限责任公司对上述全部债务承担质押担保责任，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十五条之规定，判决：一、被告高峰于判决生效后十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大同御河南路支行贷款本金1682607.09元，并支付利息65707.18元（暂计至2019年7月4日），利随本清；二、被告大同市天力房地产开发有限责任公司对上述债务承担清偿连带责任；三、原告对被告大同市天力房地产开发有限责任公司在原告处开立的保证金账户（保证金账号：×××）中280000元的保证金享有质权。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司大同御河南路支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10267元（减半收取），由被告高峰负担；被告大同市天力房地产开发有限责任公司按照判决主文第二、三项确定的责任对案件受理费承担义务。本院二审期间，当事人未提交新证据，当事人对一审查明的事实均无异议。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案争议焦点为：上诉人所主张的对抵押物享有优先受偿权是否应当支持？本院认为，上诉人作为案涉房屋（大同市平城区御河西岸“上河时代广场”商住小区B09号1-2层商铺）抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权。上诉人现仍未就案涉房屋进行抵押权本登记，故其要求对案涉房屋享有优先受偿权没有法律依据，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，中国工商银行股份有限公司大同御河南路支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20535元，由中国工商银行股份有限公司大同御河南路支行负担。本判决为终审判决。审判长 屈胜肖审判员 齐立波审判员 苗建萍二〇二〇年十一月二十七日书记员 李 丽