云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1736号上诉人（原审原告）：熊德武，男，1982年4月12日，汉族，楚雄市人,大学文化，小学教师，住楚雄市。上诉人（原审被告）：汪登贵，男，1946年4月8日生，汉族，楚雄市人,小学文化，住楚雄市开发区。被上诉人（原审被告）：何桂芝，女，1950年1月26日生，汉族，南华县人,小学文化，农民，住楚雄市开发区。汪登贵、何桂芝的共同委托诉讼代理人：陈磊，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人熊德武因上诉人汪登贵与被上诉人何桂芝房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初3690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭于2020年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人熊德武，上诉人汪登贵，汪登贵、何桂芝的共同委托代理人陈磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。熊德武上诉请求：撤销（2020）云2301民初3690号民事判决，改判汪登贵、何桂芝履行合同条款赔偿房屋水电改造费用9600元及房屋非法占用费、违约金5400元。事实与理由：双方通过房屋中介公司协商房屋买卖一事，熊德武了解相关事宜时，汪登贵、何桂芝称小区在改造水电，并称本单位职工无需交纳改造费用，如需交纳汪登贵、何桂芝自己负责。熊德武按约定支付购房款后询问交房手续时，汪登贵、何桂芝以让熊德武交清水电改造费用及交清尾款为由拒绝交房。经多次协商，双方才同意把符合交房条件的事项先办理，有分歧的问题请法院裁决才完成了交房手续。熊德武接收房屋后为不影响正常生活无奈交纳了9600元水电改造费，汪登贵、何桂芝隐瞒水电改造的事实，欺骗诱导熊德武并给熊德武造成损失。汪登贵、何桂芝辩称：认可一审判决认定的事实，请求驳回熊德武的上诉请求。汪登贵上诉请求：撤销（2020）云2301民初3690号民事判决第一项。事实与理由：汪登贵、何桂芝从未承诺过承担涉案房屋水电改造费，一审判决判令汪登贵、何桂芝承担一半的水电改造费系认定事实及适用法律错误。一审判决认定双方就产权变更后是否需要缴纳水电改造费未充分予以了解，在合同中未予以明确也属认定事实及适用法律错误。熊德武辩称：汪登贵夫妇隐瞒水电改造一事，应当承担水电改造费用。熊德武向一审法院起诉请求：1.由汪登贵、何桂芝履行合同条款赔偿房屋水电改造费用9600元、完成交房手续；2.由汪登贵、何桂芝赔偿违约金5400元;3.由汪登贵、何桂芝赔偿赔偿误工费1000元。一审法院认定事实：2019年10月初，经楚雄邦泰房地产经纪有限公司介绍，熊德武向汪登贵、何桂芝购买位于楚雄开发区公司）11幢1单元301室房屋，同月6日，熊德武（乙方）与汪登贵、何桂芝（甲方）、楚雄邦泰房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖经纪合同》，合同约定：“第一条：乙方通过丙方居间购买甲方楚雄市开发区公司）11幢1单元301室房屋一套（下简称该物业）产权面积79.82平方米（前述两项均以产权证明或相关正式法律文书上的记载为准）。房产证号：楚雄市房权证东瓜字第**，土地证号：楚囯用（2008）字第12**，产权状态：自持产权证。第二条：该物业之转让成交价格为人民币349000.00元整（大写人民币叁拾肆万玖仟元整），该成交价含该物业享有所属的设施及装修。第三条：该物业过户时所需的税、费最终的核定，以税费缴纳当日产权部门和税务机关、贷款银行按相关政策核算时为准，该税、费由乙方支付；在交易过程中如果遇国家税收调整税费增减与甲方无关。第四条：对该物业交易的时间约定：1.交易时间：甲、乙双方约定于2019年10月20日前到房屋所在地房产交易中心办理过户手续。2.签订本合同时，甲方自愿将该物业相关材料房屋所有权证，国有土地使用证，房屋共有权证交由丙方保管，用于办理产权转移手续及相关事宜。3.签订本合同时，乙方支付购房定金人民币贰万元整（小写：20000.00元整）该款可用于冲抵房款，对定金支付其中壹万元整交由丙方处信用保管并作为交房履约保证金，在交房后若甲方无欠费且房屋符合本合同交房要求则由丙方在交房当日将保证金直接交于甲方；如果有欠费且甲方未按时缴纳相关欠费，则丙方按收款方所开据的收据缴纳后将剩余交房保证金直接交予甲方，乙方不得以其他理由加于阻止。壹万元整在办理过户当日由丙方支付给甲方。第五条：付款方式：银行按揭付款：①付款时间：产权过户当日，支首付款人民币（大写）壹拾万元整（小写：100000.00）。（含丙方支付的1000.00元）②尾款人民币（大写）贰拾叁万元整（小写：￥230000.00）在办理完成过户后，由乙方贷款支付给甲方，甲方应积极配合乙、丙办理贷款手续，放款之日余款由银行直接汇入甲方账户。签订本合同时，乙方承诺个人征信记录良好且符合银行按揭贷款相关要求，方能通过丙方办理银行贷款手续。若因乙方原因导致贷款未能正常办理或逾期放款，一切责任由乙方自行承担。第七条：该物业是以签约时之现状售予乙方，而乙方已检查或已授权代理人为自己检查该物业，故乙方不得借此拒绝交易。该物业及所属设施、装修甲方一起出售给乙方，在交付之前，甲方须结清一切有关之欠费（包括水电、煤气、物管等相关费用）该物业交接之后所产生的上述费用由乙方承担,如需办理改名等有关手续需要甲方出面的，甲方有义务帮助乙方。该物业在签订本合同时未开通之设施由乙方自行开通。第八条：交房时间约定：款清交房，即当日一起到物业管理公司结清相关费用后，交出钥匙视为甲方交房。如甲方逾期未交房，且没有另行约定交房时间的，甲方须按每日100元向乙方支付占用费，直至交房为止。……”熊德武、汪登贵在合同上签名，何桂芝签名由汪登贵代签，楚雄邦泰房地产经纪有限公司在合同上盖上印章。同日，熊德武向楚雄邦泰房地产经纪有限公司支付了20000元购房定金。2019年10月24日，熊德武与汪登贵、何桂芝签订《云南省二手房买卖合同》，约定，汪登贵、何桂芝向能德武出售位于楚雄市开发区，建筑面积共79.82平方米。房屋价款349000元，签订本合同时，买受人向出卖人支付首付款119000元，买受人以商业贷款方式申请个人住房抵押贷款230000元。买卖双方定于款清交房，房屋交付日以前发生的所有欠款及费用，如物业管理费、水、电燃气、有线电视、网络等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。买卖双方就该房屋所有权转移所发的税费由买方承担。自本合同签订之日起6日内，买卖双方到当地房产交易场所办理二手房买卖合同网上备案手续；自办理完成合同备案手续之日起60日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构办理该房屋所有权转移登记手续。同年11月1日，熊德武向汪登贵转账支付购房首付款99000元，汪登贵向熊德武出具了收据。同年11月4日，双方办理了产权变更登记手续。2020年1月6日，熊德武向中国工商银行股份有限公司楚雄北浦支行贷款230000元支付给汪登贵。后双方为水电改造费的承担发生分歧，未交接房屋。同年3月1日，双方签订房屋交接协议书，确认涉案房屋物管费、水费、电费己结清，煤气费、有线电视费、维修基金无。2020年6月28日，云南省第四公路桥梁工程有限公司“三供一业”改造工程项目部向紫云小区11幢1单元住房发“三供一业”改造告知书，告知“三供一业”改造工程逐步完工，本单元于6月28日至6月29日入户安装，对未交“三供一业”改造费用的住户，请及时到“三供一业”改造工程项目部办理缴费，以免断旧换新，供水并网后，停水的后果。能德武于2020年6月29日向云南省第四公路桥梁工程有限公司“三供一业”工作领导小组交纳了9600元改水、改电预收款。一审另查明，汪登贵系云南省第四公路桥梁工程有限公司退休职工，2019年10月10日，云南省第四公路桥梁工程有限公司“三供一业”改造工程项目部向紫云小区不符合国家规定的改造补助住户发出“三供一业”改造告知书，2019年10月，22日，云南省第四公路桥梁工程有限公司“三供一业”领导小组办公室向紫云小区发出通知，在通知中告知：“根据云南省财政厅关于印发《云南省省属国有企业职工家属区“三供一业”分离移交省级财政补助资金管理办法的通知》〈云财资【2017】144号及楚政办【2017】37号《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施意见的通知》等有关文件精神。此次属于补助范围改造居民户成员必须有1名或1名以上本单位的在册在岗职工或健在的离退休职工，主要国家职工住房的产权关系确定。未列入补助范围的住户，现将交费事项通如下：一、紫云小区供水、供电、物业维修改造约为681万元......二、供水、供电、物业维修改造每户均约13382元......三、为减轻各住户经济负担及感谢各住户对此项工作的配合和支持，“三供一”领导小组会议研究决定：于2019年11月30日以前预交供水、供电改造费9600元的住户，可免收物业改造费3817元（由公司承担）......”一审法院归纳的争议焦点为：1、房屋水电改造费是否由汪登贵、何桂芝承担？2、汪登贵、何桂芝是否应承担违约金5400元？3、汪登贵、何桂芝是否应承担误工费1000元？关于房屋水电改造费是否由汪登贵、何桂芝承担的问题。一审判决认为，依法成立并生效的合同对合同双方当事人有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务；双方签订的《房屋买卖经纪合同》《云南省二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。双方在《房屋买卖经纪合同》中虽然约定在交房之前，汪登贵、何桂芝须结清一切有关欠费，但因汪登贵系云南省第四公路桥梁工程有限公司退休职工，属国有企业离退休职工符合改造补助范围，不需承担改造费，故水电改造费不属于汪登贵在交房前应结清的费用。但本案涉案房屋的“三供一业”改造系在双方签订《房屋买卖经纪合同》之前，双方在签订合同前已知道“三供一业”改造，但双方对产权变更后是否需缴纳改造费未充分予以了解，在合同中亦未予以明确，在汪登贵、何桂芝将涉案房屋出售给熊德武后则需缴纳水、电改造费9600元，根据本案的实际情况,按照公平原则，水电改造费由双方各承担50%为宜。关于汪登贵、何桂芝是否应承担违约金5400元的问题。一审法院认为，双方在《房屋买卖经纪合同》中约定款清交房，如逾期未交房，且没有另行约定交房时间的，汪登贵、何桂芝须按每日100元支付占用费。在《云南省二手房买卖合同》中约定了款清交房，但对逾期交房的违约责任未约定。本案因双方在合同中未明确水电改造费的承担，致双方无法按期履行合同，双方对房屋交接又另行达成交接协议书，在协议书中明确买方认为卖方的交付行为完全符合合同规定的交付时间、条件及标准，能德武同意接受。该协议为双方对交房时间的另行约定，现熊德武以汪登贵、何桂芝违反《房屋买卖经纪合同》约定要求按每日100元支付违约金的请求理据不充分，不予支持。关于汪登贵、何桂芝是否应承担误工费1000元的问题。因能德武提交的证据不能证实其为了解决与纠纷造成误工损失，故对该项主张不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、由汪登贵、何桂芝于判决生效后五日内支付熊德武水电改造费4800元；二、驳回熊德武的其他诉讼请求。一审案件受理费316元，减半收取158元，由熊德武负担121元（已付），由汪登贵、何桂芝负担37元（未交，于判决生效之日后五日内付清，款交楚雄市人民法院）。二审中，双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对一审判决认定事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：房屋水电改造费用如何承担、违约责任如何认定。本院认为：双方当事人认为所签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，合同内容合法有效，双方应依约履行。熊德武一审以汪登贵、何桂芝、楚雄邦泰房地产经纪有限公司为被告提起诉讼（后熊德武撤回了对楚雄邦泰房地产经纪有限公司的起诉），一审庭审中，各方均认可协商签订合同时已知悉涉案房屋将进行水电改造。熊德武与汪登贵夫妇对水电改造所产生的费用并未在合同中约定如何承担，以致双方均不能证明各自的诉讼主张，一审判决根据实际情况及“公平原则”判令双方各自承担50%的责任并无不当。合同履行过程中，双方于2020年3月1日办理房屋交接手续，并签订《房屋交接协议书》，该协议并未约定逾期交房的违约责任，且二审中双方均认可交房时除对水电改造费意见不一致外并无其他争议，故可认定双方对变更逾期交房行为的认可，熊德武要求汪登贵夫妇承担违约责任的上诉请求不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。熊德武、汪登贵的上诉请求及理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。熊德武交纳的上诉费55元由其自行承担，汪登贵交纳的上诉费50元由其自行承担。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 蒋文娟审判员 蔡建华二〇二〇年十一月二十六日书记员 山 岚