盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初2473号原告：广厦新城小区1、2期业主委员会，住所地：辽宁省盘锦市兴隆台广厦新城小区。负责人：李荣岑，该委员会主任。委托诉讼代理人：沈长春、曹雪，辽宁浩澜律师事务所律师。被告：盘锦广厦物业管理有限公司，住所地：辽宁省盘锦市广厦艺术街29-108。法定代表人：白巨洋，该公司经理。委托诉讼代理人：李岩，辽宁泰来律师事务所律师。原告广厦新城小区1、2期业主委员会诉被告盘锦广厦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告广厦新城小区1、2期业主委员会委托诉讼代理人沈长春、曹雪、被告盘锦广厦物业管理有限公司委托诉讼代理人李岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广厦新城小区1、2期业主委员（以下简称“业委会”）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告移交物业资料和财物，包括：（一）物业承接查验档案；（二）物业服务期间形成的有关物业及设施设备运行、保养、维修、改造的有关资料及物业服务档案；（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；（四）物业服务期间配置的固定设施设备；（五）在物业服务期间产生的业主信息资料；(六）清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据；(七）法律、法规规定的应当移交的其他资料；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：盘锦广厦新城（以下简称“广厦新城”）小区1、2期由被告盘锦新广厦房地产开发有限公司开发建设，共计1391户，总建筑面积约24万平方米。从2009年起，被告开始提供前期物业服务。2019年9月7日，广厦新城小区1、2期全部业主经首次业主大会成立了广厦新城小区1、2期业主委员会，并于2019年9月19日在渤海街道办事处登记备案。2019年12月4日，原告向被告告知本园区欲招标选聘物业，提醒其予以关注招标信息。2020年1月16日广厦新城小区业主大会通过招标的方式聘用了新的物业服务公司，签订了新的《物业服务合同》，广厦新城业主与被告的物业服务合同终止。业委会分别于2020年3月31日、2020年4月6日向被告送达离场通知，被告拒不撤离。2020年4月18日，在市政府、兴隆台区政府、兴隆台区公安分局、渤海街道办事处的监督下，被告才撤离广厦新城小区，新物业服务企业进入物业服务区域。按照《辽宁省物业管理条例》第五十三条的规定“业主大会决定自行管理或者选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止二十日前，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交下列资料和财物，办理完交接手续。”但被告至今仍未向原告移交任何资料和财物，致使广厦新城新物业进驻三个多月以来，难以正常开展工作。被告的行为已经违反了国家的相关法律、法规的规定，侵害了广厦新城全体业主的合法权益。庭审中原告提出相关财产和资料均在被告处，其中：（一）物业承接查验档案未移交；（二）物业服务期间形成的有关物业及设施设备运行、保养、维修、改造的有关资料及物业服务档案均未移交，设备已经移交；（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备已经移交，但是服务用房的相关资料没有移交；（四）物业服务期间配置的固定设施设备现由物业公司管理，我方希望确认交接手续；（五）在物业服务期间产生的业主信息资料未移交；(六）清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据未移交；(七）法律、法规规定的应当移交的其他资料，即被告服务期间利用业主共用部分经营获得收益的情况，包括地下停车位、墙面广告、物业用房、停车场等公用部分。被告盘锦广厦物业管理有限公司（以下简称“广厦物业”）提交书面答辩状并在庭审中辩称：原告主张的上述材料我方应当具有并应当交接，但并非我方拒不移交。首先，2020年4月18日在中恒物业及我方交接的过程中，由于不明身份人员强行闯入我方的办公区域，并肆意打砸毁坏我方的办公用品及公司牌匾，导致我方无法办理正常的交接手续，我方被迫于当天报警，市政府、兴隆台区政府、兴隆台区公安分局及渤海街道办事处基于上述原因也派相关领导到场维持秩序，原告诉状中也证实上述单位事发时在现场维持秩序这一客观事实。我方为避免事态扩大，同时为维护广厦新城小区社会稳定，无奈被迫先行离开办公区域，因此未能及时办理相关移交手续，并非我方的过错，并且在我方离开办公区域时，我方的办公用房已由中恒物业实际接收。其次，2020年4月20日在政府相关部门人员的陪同下，我方才得以返回办公区域预办理移交手续，但此时办公区域内大量物品丢失，包括我方办公室机箱硬盘两个，内含原告主张的所有信息资料及纸质版存档材料200余张也不翼而飞，我方于当日报警，经派出所调查硬盘被涉案当事人送回派出所，但纸质版相关档案材料未能找回。4月25日在广厦新城社区的通知下，硬盘并未直接返还给我方，而是由社区直接转交给中恒物业，并由我方与中恒物业公司办理了电脑、硬盘及物业用房的移交手续。另我方于2020年5月9日在社区主任陈艳丽的见证下，将未丢失物品包括设备设施钥匙50把、电梯检验报告、合格证、监督检验报告及电表、水表读数确认单等全部移交给中恒物业，在没有第三方的干预下顺利完成移交。综上，我方已经将原告主张的所有信息材料电子版全部移交给中恒物业，不存在我方恶意拖延拒交的情况。我方会随时关注派出所办案动态，希望纸质版档案材料能够及时找回，并早日移交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据1.渤海街道办事处颁发的2019年9月19日业委会登记备案证书、2019年11月4日盘锦市兴隆公证处公证书复印件各1份；2.2013年至2019年被告收取物业费的收款收据2份、2019年9月19日催缴物业费通知、9月20日小区主路改造方案1份、2020年1月19日通知业主公约1份（均为复印件）质证无异议，本院对上述证据和事实予以确认。对有争议的事实和证据认证如下：原告提交的证据3.2019年12月4日招投标选聘物业的通知函及向物业公司送达该通知函的图片1份（复印件）；证据4.2020年1月15日中标通知书1份（复印件）；5.2020年1月16日原告与新的物业服务企业签订广厦新城小区1、2期《物业服务合同》1份（复印件）；6.2020年3月31日公告、2020年4月6日、4月18日离场通知书1份（复印件）,被告质证有异议，认为证据3为复印件，同时无法证明被告已收到该通知函，没有被告公司相关人员在该函上予以确认；证据4为复印件，我方不发表质证意见；证据5与本案无关，且为复印件，我方不发表质证意见；证据6为复印件，同时上述证据均没有我公司相关人员签字来证明我方已经收到原告的离场通知书。本院认证：因上述证据3、6为复印件，且原告对被告的异议未进一步提供证据佐证，本院无法确定真实性；证据4、5，虽为复印件，但结合中恒物业实际服务的事实，作有效证据采信。被告提交的证据1.警情接收回执原件1份、2.2020年4月25日中恒物业公司交接收条原件1张、3.2020年5月8日至5月11日期间，社区主任陈艳丽见证，中恒物业对电表、水表读数、电梯交接材料及设备设施钥匙50把全部移交给中恒物业的电表、水表读数确认单、电梯交接材料，明细表及钥匙交接确认单各1份，证明除丢失的纸质档案未移交外，其余均已移交，并陈述被告与中恒物业所有的移交项目，包括4月18日、25日、5月8日及5月11日均有业委会成员现场监督。原告质证对真实性无异议，但认为不能证明被告履行了完全的交接义务，本院认证：上述证据材料均为原件，交接证明人为陈艳丽，陈艳丽是广厦新城社区主任，对被告报案和已经进行的交接予以认定。根据上述有效证据和当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2009年起，被告盘锦广厦物业管理有限公司为盘锦广厦新城小区1、2期提供前期物业服务。2019年9月7日，原告广厦新城小区1、2期业主委员会成立，并于2019年9月19日在渤海街道办事处登记备案。2020年1月16日，广厦新城小区业主大会聘用“中恒物业”为新的物业服务公司，签订了《物业服务合同》，广厦新城小区业主与被告广厦物业的物业服务合同终止。2020年4月18日，被告撤离交接过程中，因第三方人员强行闯入被告的物业办公区域导致未能办理正常的交接手续，后在市政府、兴隆台区政府、兴隆台区公安分局、渤海街道办事处的监督协调下，被告广厦物业撤离广厦新城小区，中恒物业公司进入小区物业服务区域。2020年4月20日，被告广厦物业返回物业办公区域，发现办公区域内包括办公室机箱硬盘两个及纸质版存档材料等物品丢失，被告于当日报警。2020年4月25日，在广厦新城社区的通知下，经公安机关找回的硬盘由社区直接转交给中恒物业公司，由其经理王南签收，并由被告与中恒物业公司办理了电脑、硬盘及物业用房、物业服务期间配置的固定设施设备的移交手续。硬盘中电子资料包括：1.物业承接查验档案；2.物业服务期间形成的有关物业及设施设备运行、保养、维修、改造的有关资料及物业服务档案；3.在物业服务期间产生的业主信息资料；4.清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据资料。2020年5月8、9、10日，在社区主任陈艳丽的见证下，被告与中恒物业再次进行交接，被告将服务用房、设备设施钥匙50把、电梯的检验报告、合格证、监督检验报告及电表、水表读数确认单等移交给中恒物业公司，接收人为中恒物业公司经理王南。另查，在上述被告撤离及交接中现场，均有原告方业委会成员在场。至庭审前，被告物业纸质档案丢失一案，公安机关仍在办理中，纸质档案未找回。本院认为：根据《辽宁省物业管理条例实施办法》第五十三条的规定，物业合同终止，物业服务企业应当向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交下列资料和财物，办理完交接手续：（一）物业承接查验档案；（二）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；（四）清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据；（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。本案被告在与终止物业服务合同，撤出小区物业服务时，应当向原告或在原告的监督确认下向中恒物业办理交接，被告当庭亦表示应当交接并同意移交全部资料。鉴于2020年4月18日，被告撤离时现场发生的实际状况，在其后的交接中，均有社区工作人员见证，被告与中恒物业就被告物业服务期间形成的全部电子版资料、物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、钥匙、水电表数据确认等进行的交接，符合交接履行的内容及正当程序性要求，且被告提出在撤出及交接中均有原告业委会成员在场，原告当庭并未否认，故本院从维护小区社会稳定及原告权利实现与被告义务履行的有效性出发，应视为被告已履行的交接有效，应认定被告已履行了部分的交接内容和义务。对于被告尚未移交的物业服务期间形成的纸质档案，被告提出该档案已丢失且公安机关立案处理中，现无法交接，对此，原告未提供证据证明纸质档案未丢失，现仍在被告处且拒不交接，故原告可待公安机关对纸质档案丢失一案终结、纸质档案去向确定后，要求被告移交。故原告的本次诉请，因被告已部分实质履行、未履行的部分发生情势变更而无法支持。综上，依照根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50.00元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  蔡文凤二〇二〇年十一月三日书记员  张 洁