云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初5021号 原告：保山城投物业管理有限公司，住所地保山市隆阳区兰城街道保岫东路东段南侧（红花****商铺），统一社会信用代码：91530502072467080N。 法定代表人：范永明，执行董事。 委托诉讼代理人：吴建昊，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：赵宝柱，男，1968年12月8日生，白族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 原告保山城投物业管理有限公司（以下简称城投物业公司）与被告赵宝柱房屋租赁合同、物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告城投物业公司委托诉讼代理人吴建昊到庭参加诉讼。被告赵宝柱经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城投物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其租赁的保山市隆阳区房屋，腾出并交还给原告；2.判令被告向原告支付自2017年4月27日起至2019年12月31日止拖欠原告的租金20630.4元、垃圾清运费192元、物业管理服务费1732.95元、电梯运行公摊费2475.65元、二次加压费320元（共计25351元）；3.判令被告向原告支付自2020年1月1日起至其将前述房屋腾出并交还给原告之日止拖欠的租金、垃圾清运费、物业管理服务费、电梯运行公摊费、二次加压费（计算标准为：租金644.75元／月、垃圾清运费6元／月、物业管理服务费54.16元／月、电梯运行公摊费77.33元／月、二次加压费10元／月）；4.判令被告向原告支付自2017年4月27日起至前述第2、3项诉讼请求事中的款项全部付清之日止的逾期违约金（以前述第2、3项诉讼请求的全部款项为基数，每日按千分之三计算）；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月27日，被告与原告签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》，向原告租赁位于保山市隆阳区，租赁期限自2016年10月27日起至2019年10月26日止，租金为每月644.75元，同时双方签订了相应的《物业管理服务合同》，约定租金标准为5元／平方米／月，物业管理费为0.42元／建筑平方米／月，垃圾清理费运费6元／月／套，二次加压费10元／月／套，电梯运行费0.6元／建筑平方米／月。《云南省公共租赁住房租赁合同书》履行过程中，被告自2017年4月27日起，即开始拖欠房屋的租金、垃圾清运费、物业管理服务费等费用，经原告多次催款，被告均不予支付。2019年10月26日，《云南省公共租赁住房租赁合同书》到期后，原、被告双方并未继续签订该合同，而被告却一直强行侵占前述房屋至今，严重侵害了原告的合法权益。为此，为维护自身合法权益，原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。庭审中，原告将诉讼请求第二项“2019年12月31日”变更为“2019年10月26日”，租金变更为19342.50元、垃圾清运费变更为180元、电梯运行费变更为2321.10元、物业管理费变更为1624.80元、二次加压费变更为300元，总计费用变更为23768.40元。诉讼请求第三项中的时间变更为“2019年10月27日”，“租金”变更为“房屋占用费”，电梯运行公摊费变更为77.37元。 被告赵宝柱未应诉答辩。 原告向本院提交以下证据： 1.原告企业信用信息公示报告；隆阳区保障性住房追认授权委托书；被告身份证复印件。欲证实：原被告主体适格。 2.云南省公告租赁住房租赁合同书；物业管理服务合同；费用催收照片。欲证实：2016年10月27日，被告与原告签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》，向原告租赁位于保山市隆阳区房屋，房屋建筑面积为128.95㎡，租赁期限自2016年10月27日起至2019年10月26日止，租金为每月644.75元；同日，原被告签订了《物业管理服务合同》，约定租金标准为5元／平方米／月，物业管理费为0.42元／建筑平方米／月，电梯运行费为0.6元／建筑平方米／月，二次加压费为10元／月／套，垃圾清理费运费为6元／月／套；原告多次向被告催收租金、物业费等。 3.被告缴纳2016年10月27日至2017年4月26日费用的证据。欲证实，被告交纳费用的起止时间。 被告赵宝柱经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。 本院认为，原告提交的证据来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。 经审理查明：2016年10月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》（以下简称《公租房租赁合同》），双方约定由被告向原告租赁位于保山市隆阳区房屋，租赁期限自2016年10月27日起至2019年10月26日止，租金为每月644.75元。同时，原、被告双方签订《物业管理服务合同》（以下简称《物管合同》），《物管合同》第十六条约定乙方应当缴纳的费用为房屋租金、物业管理费、电梯运行公摊费、二次加压费和生活垃圾清运费共五项，具体为：案涉房屋租金7737元／年（以建筑面积128.95平方米按5元／平方米／月标准计算）；物业管理费649.90元／年（以建筑面积128.95平方米按0.42元／建筑平方米／月标准计算）；电梯运行费928.44元／年（以建筑面积128.95平方米按0.6元／平方米／月标准计算）；二次加压费120元／年（以10元／套／月标准计算）；垃圾清理费运费72元／年（以6元／月／套标准计算）。《物管合同》同时约定“合同期限及乙方需支付的总费用。本合同有效期限为叁年，自2016年10月27日起至2019年10月26日止，乙方应向甲方缴纳叁年的租金、物业管理费、电梯运行公摊费、二次加压费、生活垃圾清运费，共计28521元；乙方在签订合同当日缴纳半年的租金、物业管理费、电梯运行公摊费、二次加压费、生活垃圾清运费，共计4754元，剩余的费用共计23767元人民币，乙方应当于每年的10月27日前向甲方缴纳当年的费用，直到乙方缴清为止。”《物管合同》第五章约定违约责任“乙方违反本合同，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的责任。乙方逾期三个月不向甲方缴纳费用的，甲方有权依据水、电公司的授权对乙方停水停电，并从逾期之日起按应缴费总额的3‰按日收取滞纳金。” 原、被告签订《公租房租赁合同》和《物管合同》后，被告按合同约定于2016年10月27日向原告缴纳租金、物业管理服务费等费用4755元。之后，被告未按约定交纳案涉房屋的租金、垃圾清运费、物业管理服务费等费用，原告多次向被告催交费用，被告均未支付。截止2019年10月26日止，被告拖欠租金19342.50元、垃圾清运费180元、电梯运行费2321.10元、物业管理费1624.80元、二次加压费300元，共计23768.40元。2019年10月26日，原、被告双方签订的《公租房租赁合同》到期后，原、被告双方未重新签订房屋租赁合同或物业管理合同，案涉房屋至今由被告管理使用。故原告向本院提出诉讼，要求1、判令被告将其租赁的保山市隆阳区房屋，腾出并交还给原告；2.判令被告向原告支付自2017年4月27日起至2019年10月26日止，被告拖欠的租金19342.50元、垃圾清运费180元、电梯运行费2321.10元、物业管理费1624.80元、二次加压费300元，共计23768.40元；3.判令被告向原告支付自2019年10月27日起至其将前述房屋腾出并交还给原告之日止拖欠的房屋占用费、垃圾清运费、物业管理服务费、电梯运行费、二次加压费（计算标准为：房屋占用费644.75元／月、垃圾清运费6元／月、物业管理服务费54.16元／月、电梯运行费77.37元／月、二次加压费10元／月）；4.判令被告向原告支付自2017年4月27日起至前述第2、3项诉讼请求中的款项全部付清之日止的逾期违约金（以前述第2、3项诉讼请求的全部款项为基数，每日按千分之三计算）。 另查明，《公租房租赁合同》期满后，原告首次向被告催交各项费用的时间为2019年11月20日。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，本案系房屋租赁合同及物业服务合同纠纷，原、被告双方签订的《公租房租赁合同》和《物管合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。原告已按合同约定将案涉房屋交付给被告管理使用，且提供相应的物业管理服务。被告亦应按合同约定履行交费等相应义务。根据原告的诉讼请求及查明的事实，本院对原告的诉讼请求确定如下： 关于原告要求被告将案涉出租房腾出并交还给原告的诉讼请求，本院认为，根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，案涉房屋在原、被告签订的《公租房租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未继续签订书面合同，根据法律规定，案涉房屋的租赁应视为不定期租赁，出租人可以随时解除合同，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。同时，根据合同法的规定，出租人解除合同时应当给予承租人合理期限，故本院确定在本判决生效之日起三十日内，将案涉房屋腾空并交付给原告。 关于原告要求被告支付自2017年4月27日起至2019年10月26日止，被告拖欠的租金、垃圾清运费、电梯运行费、物业管理费及二次加压费的诉讼请求，本院认为，根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金…”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付…”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…”的规定，原、被告签订的《公租房租赁合同》《物管合同》对租金、物管费等费用交付标准、金额、方式及期限均进行明确约定，被告应当按约定履行交纳费用的义务。现被告未按约定交纳费用，原告有权要求被告支付所拖欠的费用。关于支付的金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有义务提交证据证实，如举证不能则承担不利后果。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交证据及答辩，其应承担不利后果。原告提交的证据能证实其主张，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付自2019年10月27日起至其将案涉房屋腾出并交还给原告之日止拖欠的房屋占用费、垃圾清运费、物业管理服务费、二次加压费的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《公租房租赁合同》《物管合同》虽已到期，但被告仍对案涉房屋进行管理使用，其仍享受原告提供的物业管理服务，被告应承担相应交费义务。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付自2017年4月27日起至前述第2、3项诉讼请求中的款项全部付清之日止以第2、3项诉讼请求的全部款项为基数按每日以千分之三计算逾期违约金的诉讼请求，本院认为，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，因被告未按约定支付相关费用，其行为已构成违约，应承担违约责任。因原、被告双方在《物管合同》中对违约责任进行约定，故对原告主张合同期内的违约金及计算违约金的标准，本院予以支持。但因原、被告对交纳费用的方式进行约定，即每年的10月27日前由被告向原告交纳当年的相关费用，故对违约金起算的时间，应当分阶段进行计算，即租期第一年下半年费用的违约时间，因合同对第一年下半年的交费时间未进行约定，故本院确定第一年下半年交费违约时间自2017年10月28日起计算；租期第二年违约时间自2017年10月28日起计算；租期第三年违约时间自2018年10月28日起计算。关于合同期满后的违约金，因双方当事人未重新签订合同，对交费相关事项未进行约定。被告在合同期满后一直对案涉房屋进行管理使用，且未交纳相关费用。原告向被告多次催交，但被告未履行交费义务，故被告未交费的行为对原告造成的损失即为利息的损失，本院针对原告的诉讼请求，支持自原告首次向被告主张权利之日的次日起，即自2019年11月21日起按同期银行贷款利率计算。 被告赵宝柱经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《物业管理条例》第二条、第四十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告赵宝柱于判决生效后三十日内腾空位于保山市隆阳区的公租房，并将其交还给原告保山城投物业管理有限公司； 二、由被告赵宝柱于判决生效后三十日内一次性向原告保山城投物业管理有限公司支付自2017年4月27日起至2019年10月26日止，被告拖欠的租金19342.50元、垃圾清运费180元、电梯运行费2321.10元、物业管理费1624.80元、二次加压费300元，共计23768.40元； 三、由被告赵宝柱于判决生效后三十日内一次性向原告保山城投物业管理有限公司支付自2019年10月27日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费、垃圾清运费、物业服务费、电梯运行公摊费、二次加压费（计算标准为：房屋占用费644.75元／月、垃圾清运费6元／月、物业管理服务费54.16元／月、电梯运行费77.37元／月、二次加压费10元／月）； 四、由被告赵宝柱于判决生效后三十日内一次性向原告保山城投物业管理有限公司分别支付以下各阶段的违约金，即以拖欠费用14261.04元（2016年下半年和2017年全年各项费用）为基数，按每日千分之三计算自2017年10月28日起至付清14261.04元之日止的违约金；以拖欠费用9507.36元为基数，按每日千分之三计算自2018年10月28日起至付清9507.36元之日止的违约金；以拖欠上述第三项的各项费用为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算自2019年11月21日起至上述第三项的各项费用之日止的违约金； 五、驳回原告保山城投物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费434元，减半征收217元，由被告赵宝柱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  杨幸丽 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  李婷婷