贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6923号上诉人（原审被告）：贵州御尊房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇仙台路。统一社会信用代码：91520323MA6DP1E248。法定代表人：封霖，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：陈新超，男，1987年6月8日出生，汉族，住贵州省遵义县。委托诉讼代理人：李星玄，贵州严正律师事务所律师。上诉人贵州御尊房地产开发有限公司因与被上诉人陈新超商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州御尊房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判;2.由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、资金占用费没有法律依据；二、60000元赔偿款过高。被上诉人陈新超二审未答辩。陈新超向一审法院起诉请求：1．请求依法认定原、被告之间签订的《商铺认购合同》无效；2．请求依法判决被告向原告返还房款103,626.00元，并根据《商品房买卖合同解释》第九条之规定，支付双倍房款，共计207,252.00元；3．请求依法判决被告按照金额为103,626.00元，年利率为6%向原告支付资金占用费，利随本清；4．本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月24日，原告陈新超（乙方）与被告贵州御尊房地产开发有限公司（甲方）签订《商铺认购合同》。合同第三条约定原告认购了绥阳县洋川镇仙台路俊峰堡2幢1座1单元1层1-16号房，面积为29.83平方米。第四条约定商铺单价为每平方米6,815.00元，总金额为203,426.00元。第五条约定面积确认及面积差异处理。第六条约定付款方式为分期付款，并注明“今收到客户房款103,426.00元”。第七条约定乙方的违约责任。第八条约定了商铺交付时间为2018年12月30日。另约定面积设计变更、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等事项。同日，原、被告双方又签订了《商铺委托经营合同》，原告将房屋委托给被告经营管理。合同签订后原告方当日交付房款103,426.00元。原告陈新超认为被告贵州御尊房地产开发有限公司未取得预售许可证，双方的《商铺认购合同》应属无效，遂诉至一审法院。一审法院另查明：2020年8月3日，被告贵州御尊房地产开发有限公司办理了“俊峰堡项目”1号楼、3号楼、4号楼、5号楼商品房预售许可证，但截止2020年9月9日，该项目2幢尚未办理商品房预售许可证，经查询，未查询到2幢1座1单元1层1-16号房源。一审法院认为，原告陈新超与被告贵州御尊房地产开发有限公司签订了《商铺认购合同》。原、被告双方争议的焦点系该《商铺认购合同》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定，《商铺认购合同》中已经明确了原告所认购的商铺面积、单价、付款方式、签约时间及交房时间等事项，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的情形，且被告也收受购房款103,426.00元，该合同应认定为商品房买卖合同，故并不是被告所辩称的订购关系。由于被告贵州御尊房地产开发有限公司在原告起诉前，并未取得商品房预售许可证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，双方所签订的《商铺认购合同》违反法律规定，应属无效合同，对原告主张与被告之间签订的《商铺认购合同》无效的诉讼请求予以支持。对被告贵州御尊房地产开发有限公司主张该合同系订购合同，合同有效的答辩意见，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，认为合同无效是由于被告引起，原告请求被告返还房款103,626.00元，因原告实际支付103,426.00元，故本院依法支持退还103,426.00元。对于原告请求依法判决被告按照金额为103,626.00元，年利率为6%向原告支付资金占用费的主张，被告方应承担过错责任，应承担一定的违约责任，故对于原告要求按照年利率为6%支付资金占用费的主张予以支持。应以103,426.00元为基数，从2017年4月24日（原告付款之日）起至2020年9月14日止，共计1239天，资金占用费为103426.00×6%÷365×1239=21,064.90元。根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，被告并未实际取得商品房预售许可证明而签订认购合同预售房屋，应视为故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。但在签订《商铺认购合同》时，原告陈新超作为完全民事行为能力人也应对被告贵州御尊房地产开发有限公司是否取得预售许可证明予以审查，故原告主观也存在一定的过错。故对原告陈新超主张按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定要求被告支付已付购房款一倍房款的赔偿责任的诉讼请求予以部分支持。结合上述情形，被告贵州御尊房地产开发有限公司应赔偿原告60,000.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、原告陈新超与被告贵州御尊房地产开发有限公司于2017年4月24日所签订的《商铺认购合同》无效；二、由被告贵州御尊房地产开发有限公司退还原告陈新超购房款103,426.00元，限于本判决生效后十五日内付清；三、由被告贵州御尊房地产开发有限公司支付原告陈新超资金占用费21,064.90元、赔偿款60,000.00元，共计81,064.90元，限于本判决生效后十五日内付清；四、驳回原告陈新超的其他诉讼请求。案件受理费4,408.00元，减半收取2,204.00元，由原告陈新超负担209.00元，被告贵州御尊房地产开发有限公司负担1,995.00元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，贵州御尊房地产开发有限公司在陈新超起诉前，并未取得商品房预售许可证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，双方所签订的《商铺认购合同》违反法律规定，应属无效合同，陈新超请求依法判决贵州御尊房地产开发有限公司按照金额为103,626.00元，年利率为6%向陈新超支付资金占用费的主张，贵州御尊房地产开发有限公司方应承担过错责任，应承担一定的违约责任。一审判决贵州御尊房地产开发有限公司支付资金占用费并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，贵州御尊房地产开发有限公司并未实际取得商品房预售许可证明而签订认购合同预售房屋，应视为故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。但在签订《商铺认购合同》时，陈新超作为完全民事行为能力人也应对贵州御尊房地产开发有限公司是否取得预售许可证明予以审查，故陈新超主观也存在一定的过错。一审结合贵州御尊房地产开发有限公司、陈新超的过错程度，判令贵州御尊房地产开发有限公司应赔偿陈新超60,000.00元，公平合理，本院予以确认。综上所述，贵州御尊房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4408元，由上诉人贵州御尊房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十一月十一日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿