沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初10652号原告：陈侨建，男，1972年1月11日出生，住址委托代理人：吴玲、王聪，系辽宁均秉晟律师事务所律师。被告：天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司，住所地沈阳经济技术开发区法定代表人：胡朝晖，系该公司董事长。委托代理人：王长滨、马洪扬，系该公司员工。被告：沈阳然泰汽车销售服务有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁**法定代表人：王永军，系该公司经理。委托代理人：李单单、王华峰，系天津允公律师事务所律师。原告陈侨建诉被告天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司、沈阳然泰汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法由审判员陈巍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈侨建的委托代理人王聪，被告天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司的委托代理人王长滨，被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司的委托代理人李单单、王华峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈侨建诉称，2018年4月1日，原告与被告天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司签订《商铺租赁协议书》，约定原告将其所有的位于沈阳市铁西区、5门商铺出租给被告天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司用于汽车展示使用，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日止。2018年8月16日，二被告与原告签订《商铺租赁协议书》权利义务概括转移协议书，因被告天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司的自身原因，将其在《商铺租赁协议书》中所有权利义务概括转移给被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司。2019年12月2日，被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司在双方尚未就解除合同及违约金数额达成一致意见的情况下，从该商铺搬离，租金支付至2019年11月30日。现根据《商铺租赁协议书》及《商铺租赁协议书》权利义务概括转移协议书的约定，原告要求二被告承担相应的责任，请求法院判令被告天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司给付原告2019年12月1日至2020年7月31日期间的租金309610元；要求被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司给付原告违约金218420元；3、履约保证金10万元不予退还；4、被告承担本案一切诉讼费用。被告天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司辩称，一、我公司已经将《商铺租赁协议书》的权利义务概括转移给被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司。根据法律规定，权利义务概括转移的效力在被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司继受了我公司的权利和义务后，我公司退出了商铺租赁协议关系。原告要求我公司继续履行原租赁协议、替代新承租方给付租金缺乏事实及法律依据；二、原告无权主张我公司承担租金给付义务。《商铺租赁协议书》权利义务概括转移协议书签订后，被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司使用了案涉房屋，并支付了承租期间内的租金。2019年12月，被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司提出与原告协商提前解除租赁协议，并以10万元保证金承担违约责任，不构成没有履行协议的弃租行为，即确认弃租应以沈阳然泰汽车销售服务有限公司根本没有履行转让协议的事实为准。原告主张我公司应替代新承租方给付租金，与三方一致同意权利义务概括转移的意思表示不符。根据《商铺租赁协议书》权利义务概括转移协议书第三天约定，沈阳然泰汽车销售服务有限公司逾期交付租金超过三十日仍未缴纳的，原告有权解除本协议，沈阳然泰汽车销售服务有限公司应承担因此造成的一切损失，本案纠纷属于原告与沈阳然泰汽车销售服务有限公司之间解除或履行协议纠纷，因此原告无权主张我公司承担租金给付义务。此外原告主张的给付租金、违约金及保证金不退构成了重复性补偿请求，与原告的实际损失不符，违反了法律强制性规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司辩称，1、针对原告的第一项诉讼请求，根据三方签订的权利义务转移协议书第二条的约定，如果然泰公司超期一周交纳租金，则此三方协议书作废，根据该条约定，然泰公司已经退出了涉案的租赁关系，涉案房屋的租赁关系又回转至原告与被告一之间，因此原告向被告一主张该项租金我方无异议；针对原告的第二项诉请，由于涉案的租赁关系已经转移至原告与被告一之间，且原告在本案中又向被告一主张了2019年12月1日开始的租金，因此，至少在2020年7月31日之前，原告与被告一之间的租赁关系是处于应当履行的过程中的，在此之后如发生承租方单方解除合同的行为，则该承租方只能是被告一，违约责任也应该由被告一来承担，因此，原告无权根据第二项诉请向我方主张违约金；针对原告的第三项诉请，虽然原告当庭澄清该10万元履约保证金指的是其收取的被告一的履约保证金，但我方认为，履约保证金不是定金，原告无权直接予以没收，同时履约保证金是为了担保承租方在承租合同不能履行时给原告带来的损失进行弥补。原告通过第一项诉请已经主张了2020年7月30日之前的租金，又通过第二项诉请，主张了合同项下的违约损失，除此之外，原告无权再向两被告提出其他的诉请，也没有产生其他的损失。因此，原告要求履约保证金10万元不应予退还的请求不应得到支持，且该项诉请既不属于确认之诉也不属于形成之诉，不应当得到法庭的支持；针对原告的第四项诉请，由于我方已经退出了涉案房屋的租赁关系，2019年12月1日之后，租金的支付及租赁关系项下纠纷的解决，均应当由原告与被告一之间进行，因此，该项诉讼费用应该由原告与被告一予以承担，综上，恳请法庭能够驳回原告针对我方的全部诉讼请求并判决原告承担本案相应的诉讼费用。经审理查明，2018年4月1日，原告陈侨建（甲方）与被告天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司（乙方）签订《商铺租赁协议书》，约定原告将其所有的位于沈阳市铁西区、5门商铺出租给被告天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司用于汽车展示使用，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日止。2018年6月1日至2019年5月31日的年租金未436840元；2019年6月1日至2020年5月31日的年租金为458682元；2020年6月1日至2021年5月31日的年租金为481616元。租金半年预付一次，每年5月1日前预付当年6月1日至11月30日的租金，每年11月1日前预付当年12月1日至次年5月31日期间的租金。乙方还需向甲方缴纳履约保证金100000元。合同第十三条第五款约定：因乙方原因导致本协议解除的或乙方擅自终止履行本协议的，乙方应当向甲方承担相当于合同解除或终止当年年租金50%的违约金，履约保证金不予退还，不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。该协议签订后，被告天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司支付了半年的租金、履约保证金100000元。2018年6月27日，被告天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司（甲方）与被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司（乙方）签订《商铺租赁协议书》，约定甲方将位于沈阳市铁西区、5门商铺出租给乙方作汽车展示使用，租赁期限自2018年7月1日至2021年5月31日。2018年7月1日至2019年5月31日的年租金为400437元；2019年6月1日至2020年5月31日的年租金为458682元；2020年6月1日至2021年5月31日的年租金481616元。租金半年预付一次，首期2018年7月1日至2018年11月30日租金182017元于本协议签订之日支付，每年11月1日前预付当年12月1日至次年5月31日期间的租金，每年5月1日前预付当年6月1日至11月30日期间的租金。协议签订后，沈阳然泰汽车销售服务有限公司向天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司缴纳了100000元履约保证金。2018年8月16日，二被告与原告签订《商铺租赁协议书》权利义务概括转移协议书，因被告天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司的自身原因，将其在《商铺租赁协议书》中所有权利义务概括转移给被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司。沈阳然泰汽车销售服务有限公司于此权利义务概括转移协议书签订之日需按照原《商铺租赁协议书》约定按时支付给陈侨建租金，如超期一周租金未到陈侨建账户，则此协议书作废，天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司立即按照原租赁协议约定支付给陈侨建租金并按原协议约定给付逾期支付租金的利息。如果沈阳然泰汽车销售服务有限公司租赁期间弃租，陈侨建将按照原租赁协议约定的租金向天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司追缴未收取的租金。协议另约定，如果沈阳然泰汽车销售服务有限公司逾期交付租金，每逾期一日，沈阳然泰汽车销售服务有限公司应向陈侨建支付未付租金百分之一的利息，沈阳然泰汽车销售服务有限公司逾期交付租金超过三十日仍未缴纳的，陈侨建有权解除本协议，沈阳然泰汽车销售服务有限公司承担因此造成陈侨建的一切损失。截止至本协议签订之日，天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司向陈侨建交付的履约保证金，陈侨建不再予以返退，由沈阳然泰汽车销售服务有限公司负责与天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司进行结算。水费、电费、物业费、采暖费等所有费用如有陈欠或剩余，由沈阳然泰汽车销售服务有限公司与天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司自行结算，陈侨建概不负责。另查明，原告自述被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司于2019年10月提出不再承租案涉房屋，双方于2019年12月2日交接房屋钥匙。被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司交纳租金至2019年11月30日。上述事实，有原、被告双方的陈述、《商铺租赁协议书》、《商铺租赁协议书》权利义务概括转移协议书等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《权利义务概括转移协议书》系三方的真实意思表示，其内容不违反我国相关法律法规的强制性规定，本院予以确认。合同签订后，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司承租原告所有的房屋，即应向原告交纳租金。关于被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司主张该协议因其逾期支付租金而作废的问题，因被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司于2019年10月提前告知原告不再承租案涉房屋，此后双方就违约金问题一直在进行协商，虽最终未达成一致意见，但原告已明确知晓被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司不再承租房屋的情况，且双方于2019年12月2日对房屋进行了交接，本案不应适用《权利义务概括转移协议书》第二条关于协议作废的约定，故对于被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司的该项抗辩意见，本院不予确认。关于原告主张的2019年12月1日至2020年7月31日的租金问题，因被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司于2019年10月提前通知原告不再承租案涉房屋，并于2019年12月2日搬离房屋，原告于2019年12月2日收回被告退回的钥匙，故双方的租赁关系事实上已于2019年11月30日解除，因被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司的租金支付至2019年11月30日，故对于原告主张被告支付2019年11月30日之后的租金的请求，本院不予确认。关于原告主张的违约金的问题，被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司在租赁期限内提前解除租赁关系构成违约，应承担违约责任，本院认为违约金的性质应以补偿为主，以惩罚为辅，原告主张的违约金数额过高，本院酌情按照当年租金20%的标准计算违约金，即被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司给付原告陈侨建违约金91736元。关于原告主张的履约保证金不予退还的问题，因《权利义务概括转移协议书》明确约定至该协议签订之日，天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司向陈侨建交付的履约保证金，陈侨建不再予以返退，由沈阳然泰汽车销售服务有限公司负责与天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司进行结算，故对于原告的该项请求，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告陈侨建违约金91736元；二、原告陈侨建收取的天津汽车工业销售集团沈阳东北有限公司支付的履约保证金100000元不予退还；三、驳回原告陈侨建的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4540元，由原告陈侨建承担3494元，由被告沈阳然泰汽车销售服务有限公司承担1046元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  陈巍二〇二〇年十一月十七日法官助理胡沙莉书记员梁艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。