重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8549号原告：周清秀，女，1968年7月31日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：蓝代斌，重庆智敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：何思源，重庆智敏律师事务所实习律师。被告：重庆尚谷房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）金桥镇金灵庙**，统一社会信用代码91500110059867370R。法定代表人：敖昭必。原告周清秀与被告重庆尚谷房地产开发有限公司（以下简称“尚谷公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告周清秀的委托诉讼代理人蓝代斌、何思源到庭参加诉讼。被告尚谷公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周清秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告将重庆市万盛区黑山镇八角小城(瑞午·中国院子)X幢X-吊X-X号(现新门牌为X幢X单元X-X号)房屋产权登记至原告名下；2、判令被告支付逾期交房违约金2184.2元(245416元*0.01%*89天=2184.2元)；3、判令被告以245416元为基数自2019年9月27日起至讼争房屋产权办理至原告名下之日止按日万分之一向原告支付逾期办证违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月22日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于重庆市万盛区黑山镇八角小城(瑞午·中国院子)X幢X-吊X-X号房屋，成交价245416元，并于2019年4月30日前交付房屋、于交房后60日内办理房星产权登记手续，该份合同未进行备案登记手续。2019年7月28日，被告向原告交付了房屋。为办理产权登记手续，双方于2019年7月30日另行补签了编号为CQ-213-02730263的《重庆市商品房买卖合同》，该份合同约定的内容与2018年签订的合同内容约定一致，房屋交付后，被告至今未办理讼争房屋的产权登记手续，后黑山镇因为管理的需要将购买房屋的门牌改为X幢X单元X-X号。原告认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告按照合同约定支付了全部购房款及税费，履行完毕合同约定的义务，被告逾期交房及逾期办理产权证的行为构成违约，应当按照合同约定向原告相应的违约责任。原告为维护其合法权益，特起诉来院，望判如所请被告尚谷公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：周清秀系具有完全民事行为能力的自然人。尚谷公司系依法成立的有限责任公司，系能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（贰级）、物业管理等。2018年9月22日，周清秀与尚谷公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，周清秀（乙方）购买由尚谷公司（甲方）开发建设的位于重庆市綦江区（原万盛区）黑山八角小镇瑞午上谷院X幢X单元吊X-X号（现门牌号为X幢X单元X-X号）的商品房1套；房屋建筑面积51.45平方米；房屋总成交金额为245416元。该合同第二条载明：“本商品房销售依据。甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）[2015]预字第（027）号。”该合同第七条载明：“……属预售商品房的，甲方应当在2019年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”该合同第九条载明：“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。该合同第十一条载明：“关于办理产权登记的约定。……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”合同签订当日，周清秀向被告尚谷公司支付合同约定的购房款245416元并缴纳了相关契税、大修基金等费用，尚谷公司向周清秀出具相应收据。另查明，涉案房屋抵押登记在案外人重庆市交通融资担保有限公司名下。截止法庭调查结束前，涉案房屋仍处于抵押状态中，尚谷公司未取得土地房屋登记机构出具的涉案房屋产权登记受理单。涉案房屋已实际交付周清秀使用，周清秀自述实际接收房屋的时间为2019年7月28日。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求为要求被告支付逾期办理房屋产权证登记的违约金的时间为2019年9月27日至2020年10月13日。本院认为，周清秀与尚谷公司于2018年9月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。关于周清秀要求尚谷公司将案涉房屋产权登记在其名下的问题。周清秀已按合同约定履行了支付全部购房款及相关税费的义务，尚谷公司已将房屋实际交付周清秀使用，已符合合同约定办理房屋产权证的条件。尚谷公司应在合同约定的期限内为周清秀所购房屋向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但因尚谷公司将涉案房屋抵押给案外人且至今仍未解押，导致该房屋的产权登记产生障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，尚谷公司负有向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的义务，属于履行非金钱债务。由于涉案房屋目前仍处于抵押状态中，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在该情形未消灭之前，涉案房屋无法办理不动产权属登记手续，故周清秀主张尚谷公司立即办理房屋产权证并交付房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋客观上无法办理权属登记系尚谷公司的过错所致，尚谷公司应积极解决其他纠纷，消除对涉案房屋产权登记的障碍，使周清秀的权利得到实现。关于周清秀要求尚谷公司支付逾期交房违约金的问题。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条的约定，属预售商品房的，尚谷公司应当在2019年4月30日前将房屋交房周清秀使用。根据交易习惯，开发商掌握有办理商品房交付手续的资料，尚谷公司未向本院提供，应承担举证不利的法律后果；现周清秀主张的实际接收房屋时间为2019年7月28日，晚于合同约定的房屋交付时间，故本院确认涉案房屋实际交付使用之日为2019年7月28日。尚谷公司迟延交房，已经构成违约。尚谷公司逾期交房89天，应当按合同约定向周清秀支付逾期交房违约金2184.2元（245416元×万分之一/天×89天）。关于周清秀要求尚谷公司支付逾期未办理房屋产权证违约金的问题。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十一条的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现涉案房屋实际交付使用之日为2019年7月28日，尚谷公司应于2019年9月27日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但至今未取得，已经构成违约。截至2020年10月13日，尚谷公司逾期办理房屋产权证382天，应当按合同约定向周清秀支付逾期办理不动产权证书违约金9374.89元（245416元×万分之一/天×382天）。据此，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、《不动产登记暂行条例》第二十二条（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆尚谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周清秀支付逾期交房违约金2184.2元；二、被告重庆尚谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周清秀支付截至2020年10月13日的逾期办理不动产权证书违约金9374.89元；三、驳回原告周清秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计25元，由被告重庆尚谷房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，限被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。本判决为终审判决。审判员  黄雄二〇二〇年十一月二日书记员  任薇