山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0811民初4067号原告：杨跟法，男，1962年2月28日出生，汉族，住嘉祥县。委托诉讼代理人：徐保新（特别授权），嘉祥明远法律服务所法律工作者。被告：山东富立置业有限公司，统一社会信用代码91370811550919476F，住所地济宁市经济开发区。法定代表人：孙景辉，董事长。委托诉讼代理人：高永（特别授权），山东宏易律师事务所律师。被告：山东赛德丽漆业集团有限公司，统一社会信用代码91370800749869568W，住所地嘉祥县万张街道杨屯村**。法定代表人：胡保文，董事长。委托诉讼代理人：梁连功（特别授权），男，1962年11月9日出生，汉族，住济宁市，山东赛德丽漆业集团有限公司经理。委托诉讼代理人：陈效峰，山东九一律师事务所律师。被告：刘凤环，女，1952年10月30日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：贾义军（特别授权），山东舜鸿律师事务所律师。原告杨跟法与被告山东富立置业有限公司（以下简称富立置业）、山东赛德丽漆业集团有限公司（以下简称赛德丽漆业）、刘凤环确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理，于2020年9月28日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭,原告杨跟法及其委托诉讼代理人徐保新，被告山东富立置业有限公司的委托诉讼代理人高永，被告山东赛德丽漆业集团有限公司的委托诉讼代理人梁连功、陈效峰，被告刘凤环的委托诉讼代理人贾义军到庭参加诉讼。第二次开庭,原告杨跟法及其委托诉讼代理人徐保新，被告山东富立置业有限公司的委托诉讼代理人高永，被告山东赛德丽漆业集团有限公司的委托诉讼代理人梁连功、陈效峰到庭参加诉讼，被告刘凤环经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨跟法向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告杨跟法与被告山东富立置业有限公司签订的“西城国际”一期7号楼东二单元2层202室房屋认购协议有效，并判决该房屋归原告杨跟法所有；2.依法确认被告刘凤环与山东富立置业有限公司签订的“西城国际”一期7号楼东二单元2层202室房屋认购协议无效，判令被告刘凤环立即将该房屋腾空，并立即返还给原告杨跟法；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月5日，被告富立置业与被告赛德丽漆业签订李庄社区（西城国际）外墙真石漆喷涂和涂料粉刷工程施工合同。工程验收后，被告富立置业以“西城国际”一期7号楼东二单元的共11套房抵付赛德丽漆业工程款。后赛德丽漆业将7号楼东二单元202室以抵付工程劳务费用的方式抵付给原告，并于2015年9月15日由原告杨跟法和被告富立置业签订了“房屋认购协议”，由被告富立置业向原告杨跟法出具了相关收款收据，且当天向原告交付了该房屋的房门钥匙。后来原告又和该小区其他业主一起自费安装了燃气管道，期间没有任何人对房屋的权属提出过任何异议，直到2019年4月份原告对该房屋进行装修时，被告刘凤环突然以该房系她出资购买为由，多次强行阻扰原告进行房屋装修，导致原告对该房屋的装修工作无法正常进行。为此原告曾多次报警，当地派出所出警后认为双方系经济纠纷，不予立案。2020年春节期间，一直在该房屋居住的原告回老家过年，由于疫情原因，直到3月26日，原告返回该房屋居住时，发现自己安装在该房门的密码锁被人偷偷换掉，自己在该房屋内生活用品等物品被人擅自搬出。原告报警后，经当地派出所再次调处，未果。故诉至法院，请求依法判处。富立置业辩称，山东富立置业有限公司欠赛德丽漆业工程款是事实，按赛德丽漆业的指示，富立置业与胡保文（赛德丽漆业法人）签订了《房屋认购协议》。富立置业作为涉案房屋的开发商，至今尚未取得商品房预售许可证明。涉案房屋认购协议，是作为富立置业支付工程款的一种担保，双方约定富立置业支付相应工程款，就解除该房屋认购协议。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。由于富立置业至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，依据上述法律规定，涉案房屋认购协议书应确认为无效。赛德丽漆业辩称，一、2015年9月15日，原告杨跟法与被告富立置业签订的《房屋认购协议》合法有效。有买卖合同、房款收据（工程款转房款），并房屋已交付装修费用，故原告为合法取得占有使用。二、根据原告的陈述和相关证据，被告刘凤环侵占毁损原告的房屋及其屋内财产构成严重侵权，涉嫌刑法第245条的非法侵入他人住宅和275条的故意毁坏财物犯罪。三、本案案由为合同纠纷，答辩人赛德丽漆业即不是原告与被告富立置业房屋买卖合同的当事人，也不是对原告房屋侵害的当事人，故答辩人不承担任何责任。刘凤环辩称，一、刘凤环在2013年5月28日与富立置业签订了《房屋认购协议》合法有效，该协议的签订日期在原告之前。二、刘凤环不是本案的适格被告，刘凤环早在2019年就将该房屋出售案外人（鲍鲁军），在该房屋居住的是鲍鲁军，因此，请依法驳回对刘凤环的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的《房屋认购协议》，被告刘凤环对其真实性有异议，并认为该合同约定的房屋为西城国际1期7号楼东单元2层202室，而刘凤环购买的房屋为7号楼东二单元2层202室，两者买的不是同一房屋。本院认为，原告的合同虽写明“西城国际一期7号楼东单元2层202室”，但是其合同编号为“A1—7—2--202”。庭审过程中，出售方富立置业认可A1代表回迁区，7代表7号楼，2代表2单元，202代表2楼西户，并明确确认卖给原告的房屋坐落位置是西城国际7号楼东二单元2层202室，且富立置业交付的房屋也是上述房屋，以及原告协议附件二中的车库编号亦为:“7号楼东二单元20号车库”。综上，可以确认原告的《房屋认购协议》所涉及的房屋实际上是“7号楼东二单元2层202室”，协议是的“东单元”应系笔误。2.对于被告刘凤环提交的刘凤环在2013年5月28日与富立置业签订的《房屋认购协议》及收据，刘凤环认为其在上述时间购买了西城国际1期7号楼2单元202室的房产。原告杨跟法认为：第一，认购协议没有合同编号，没有骑缝章，没有合同附件，上面的空白部分系同一人书写。并且该协议最后一页，乙方应签字部分有无签名与山东法制报文章所查明的事实不符。在派出所处理时，乙方签字部分被告方向公安机关提供的合同上没有签字。因此，该协议不具备真实性、合法性。对收款收据有异议，西城国际房屋是每一套房对应一套储藏室或车库，作为合同附件一起向外销售，该收据只有房款，显然与客观事实不符。另外，被告还应当提供该笔房款是如何支付的相关证据。而原告支付购房款的来龙去脉相当清楚。如果将该认购协议与原告提供的认购协议相比较的话，原告提供的认购协议更具有证据的证明效力。被告富立置业认为，富立置业与刘凤环也签订了协议，但是该协议是富立置业向刘凤环借款，然后向刘凤环提供的一个担保。被告赛德丽漆业认为，第一，同意原告杨跟法的质证意见。第二，八民会议纪要第十五条，明确规定对于一房数卖要按照是否登记、是否合法占有等顺序来保护，本案中双方都没登记，但原告是合法交付已经占有装修使用，当然要保护原告的合法利益。第三，民间借贷司法解释第二十四条规定，对于借款以房屋担保的，真实意思是借款，当事人主张买卖合同不予支持，因此，刘凤环和富立置业的买卖合同不应受保护，真实意思是民间借贷。本院认为，庭审过程中，被告富立置业提交了农业银行流水及业务凭证，以证明2013年5月28日（即刘凤环所持协议的当天）以楚法臣（刘凤环丈夫）的名义打入富立置业法定代表人孙景辉名下332500元，2013年6月至2014年9月，每月还刘凤环利息1.75万元，共计还利息28万元的事实。被告刘凤环亦认可楚法臣系其丈夫，以及转账332500元及每月还刘凤环17500元的事实。故，从上述转款时间及每月的还款可以看出，被告刘凤环提交的房屋认购协议书及收据，名义上为房屋买卖关系，实际上是对双方民间借贷关系的担保。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山东富立置业有限公司原名称山东中世峰房地产开发有限公司，2015年10月份更名为山东富立置业有限公司。本案中的“西城国际”位于李庄社区。2019年5月23日，赛德丽漆业出具证明一份，载明：李庄社区7#楼东二单元202室原系山东赛德丽漆业集团有限公司房产（赛德丽承接李庄社区外墙工程施工所抵房产）。后因赛德丽欠杨跟法经理工程款，把此房产作价抵付给杨跟法经理。202室的处置权属于杨跟法经理，赛德丽无权干涉。2015年9月15日，原告杨跟法与山东中世峰房地产开发有限公司（富立置业）签订西城国际房屋认购协议，购得涉案房屋西城国际一期7号楼东二单元2层202室，价款235015元。杨跟法为该房屋进行装修改造，交纳物业费、有限电路开口费、水费燃气费等费用，实际占有该房屋。本院认为，1.关于本案原告杨跟法与山东中世峰房地产开发有限公司（富立置业）签订的房屋认购协议书，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，涉案房屋协议书的内容具备商品房买卖合同的主要内容且出卖人已经按照约定收受了购房款，应视为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案中，截至目前，涉案房屋尚未取得房屋预售许可证，不符合法律规定，故原告请求依法确认原告杨跟法与被告山东富立置业有限公司签订的“西城国际”一期7号楼东二单元2层202室房屋认购协议有效，本院不予支持。又因该房屋未能初始确权登记，因此，原告要求确认房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。2.关于被告刘凤环与山东富立置业有限公司签订的“西城国际”一期7号楼东二单元2层202室房屋认购协议，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”经本院审理查明，本案刘凤环与山东中世峰房地产开发有限公司（富立置业）签订的房屋认购协议实为双方之间民间借贷关系的担保，故，被告刘凤环与山东中世峰房地产开发有限公司（富立置业）签订的“西城国际”一期7号楼东二单元2层202室房屋认购协议无效。3.《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”本案中，刘凤环主张在2013年就接收了房屋，但没有提供依据，因此，该说法本院不予采信。原告杨跟法于2015年9月15日与山东世纪峰房地产有限公司签订房屋认购协议书，并对该房屋进行装修改造，交纳物业费、有限电路开口费、水费燃气费等费用，故，原告系该房屋的实际占有人。审理过程中，被告刘凤环述称又将该房屋卖给他人，但未提供任何证据证明房屋转卖事实。同时，又根据2019年7月30日山东法制报的报道与202室有争议的是刘某。故，本院对刘凤环转让房屋的说法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告刘凤环与山东富立置业有限公司签订的关于西城国际一期7号楼东二单元2层202室的《房屋认购协议》无效。二、被告刘凤环于本判决生效之日起十日内将西城国际一期7号楼东二单元2层202室腾空，并返还给原告杨跟法；三、驳回原告杨跟法的其他诉讼请求。案件受理费6428元，由原告杨跟法与被告刘凤环均担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  董志刚人民陪审员  张红艳人民陪审员  姜巧针二〇二〇年十一月四日书 记 员  田亚敏