山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初2577号   原告（反诉被告）：闫某，1974年6月29日生，汉族，现住山西省晋城市。   被告（反诉原告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司，住所地：晋城市城区。   负责人：朱海东，任公司经理。   委托诉讼代理人：赵某、王某，该公司员工。   原告闫某诉被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司（以下简称红星美凯龙晋城分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告红星美凯龙晋城分公司向本院提起反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫某，被告（反诉原告）红星美凯龙晋城分公司的委托代理人赵某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告闫某诉称，2020年1月20日，原告与案外人程某签订店面转让协议把位于被告处的柯尚木门店面以45万元转让与原告经营，即日就与被告有过口头告知，被告也予以认可。因为行业惯例是合同每年一签所以商场表示在6月底再续签合同，杨兵总经理告知程某把原来的营业执照注销。证人程某证词可以作证。原告装修上材料也是赵经理（赵某）通过物业的，因适逢传统节日春节，于是原告计划开年后营业的。但是过年后又遇到新冠疫情，一直到3月份才开始营业，柯尚木门是武汉的厂家又是重灾区，原告一直在和被告沟通能否等武汉复工再开始营业，但是被告坚持要让原告营业，4月份商场下达房租催款通知书要求缴纳1到3月份房租，原告也在通知书上有过请求，房租分批缴纳。先缴纳5000到一万元。剩余款项分批或者有签订单扣除，但是商场态度非常强硬，必须一次性缴纳，并在4月25号对营业场所停电致使原告不能营业，停电后原告就该事项积极与商场沟通，但是商场方面坚决不同意，期间原告也和商场方面进行沟通希望能缓和分批缴纳，5月3日原告和商场的宁经理进行过沟通，开始时同意原告的方案，到了6号左右原告过来准备缴费被告又不愿意了，说必须全部缴清，要不就撤场，原告没有同意、后在5月14日原告家里有事，也没有时间过多的来沟通，听商场的同事说已经把这个地方租出去了，这期间有过电话沟通商场还是说不租给原告，原告的意见是投资这么多钱原告不会放弃。但是商场方面一直不予理睬。7月13日更是对原告的店面进行强制拆除，原告在没有办法的前提下对商场发出声明书，表明原告的立场，原告投资这么大没有营业几天，原告肯定要继续经营，如果商场非要拆除就必须赔偿原告的财产损失，原告有声明并有照片为证。7月14日原告母亲去世，商场在原告不在场和不认可的情况下对原告的店面进行强拆，致使投资数十万元的店面荡然无存，只剩下装修部分。原告在办完家里事后到店面才发现，原告及时报警，北街派出所出警对情况进行了解，建议原告到法院处理。故请求：1、确认原、被告之间的租赁关系；2、返还原告位于被告处的财产含已装修部分，并赔偿财产损失16.5万元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。   被告红星美凯龙晋城分公司辩称，原告所述情况与基本事实不符。原告闫某从始至终未缴纳过任何一期的费用，其始终在拖延和欺骗商场，被告为了防止损失扩大化，原、被告双方商讨了撤场事宜，原告亦同意撤场，并答应最晚于2020年7月23日搬空展位。但到期后，原告又反悔，不愿意撤场，并扬言不会主动撤场。被告在此情况下请专业的人员将其货品搬离至了商场仓库内。根据双方合同约定，被告的搬离行为有充分的依据，被告也已履行了必要的程序义务，不存在任何过错，产生的损失应当由原告自行承担。另，原告也无证据证明其货品价格，其次货品并没有完全毁损灭失，原告按原价列明货品价格要求赔偿损失有失公平，且原告已搬离一部分货品，应当剔除这部分价值，剩余的货品原告亦可以搬走后继续使用，故不存在损失一说。即便存在损失，也应当考虑双方过错程度，剔除未形成附合部分和可移动部分、扣除折旧费用的前提下进行评判。不能一刀切要求被告全额承担，否则有失公平，也于法无据。   反诉原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司诉称，2020年1月20日，反诉被告与案外人程某签署了《店面转让协议》，由反诉被告受让了程某在反诉原告处柯尚品牌的店面。同时，根据该协议的内容，自2020年1月21日起，由反诉被告代程某履行与反诉原告之间的租赁合同，因此双方之间的权利义务继续依照租赁合同中约定的内容履行，根据约定，该展位的截止日期为2020年6月30日，租金、市场推广费和管理费（以下统称租赁费用）合计每月每平方米55元。根据合同约定，反诉被告应当支付租金、违约金、逾期占用费。但反诉被告未支付过任何一期费用，续租也没达成一致意见。无奈双方协商撤场，反诉被告同意撤场。双方商定最晚于2020年7月23日搬空展位，但撤场日到期后，反诉被告出尔反尔。为防止损失扩大化，反诉原告只能请专业人员将其货品搬离至了商场仓库内，截至目前，反诉被告依然没有将代其保管的货品搬离。综上，请求：1、确认反诉原告与反诉被告之间的租赁关系已解除；2、判令反诉被告立即支付反诉原告欠付的租金、市场推广费及管理费合计68927.32元；3、反诉被告支付逾期支付租金、市场推广费及管理费的违约金9925.53元（计算至合同终止之日即2020年6月30日）；4、反诉被告立即支付反诉原告逾期腾房占有使用费9761.13元（自2020年7月1日起计至实际腾房之日即2020年7月23日）；5、反诉被告立即支付反诉原告保管费用共计12843.6元（自2020年7月24日起暂计至2020年8月23日，应计至实际搬离之日）；6、本案诉讼费用由反诉被告承担。   反诉被告闫某辩称，租金市场推广费和管理费有问题，原告接手的合同期内有两个月的优惠期，反诉被告也认可，逾期违约金是因为反诉原告停电造成的，反诉被告不应当承担，逾期腾房占有使用费认可，保管费用不认可。因为反诉原告2020年4月25日停电后造成原告不能营业，刚才被告所称的合同只是他们单方的霸王条款，反诉被告也不是一分钱都没有缴纳。2020年1月属于优惠过的，视为缴纳过，当时我也与反诉原告的领导说过先交1万元，反诉原告不同意，非要一次性交，在协商无果的情况下反诉原告单方采取了断电行动，而租赁合同约定的解除条件并没有写可以采取断电行动，对于损失金额不予认可。反诉被告这里有当时转让的协议和明细，总计45万元，除去31500元的物品可以搬走，其他均不同程度损坏，更有甚者遗失。优惠期两个月还有疫情期间商场统一规定减免了一个月，因此从1月到6月被告实际只需要交3个月的租金就可以了。   经审理查明，原告闫某与案外人程某于2020年1月20日签订了《店面转让协议书》，由程某将红星美凯龙晋城泽州商场（本案被告处）2楼柯尚木门店面转让于闫某经营。次日起原告闫某开始经营该店面。由原告闫某继续履行案外人程某与被告红星美凯龙晋城分公司之间签订的《展位租赁和管理服务合同》。该合同约定，柯尚木门展位的建筑面积为233.52平方米。承租方应于每一付款周期前的30日前支付下一期租金、市场推广费和管理费，付款周期为三个月。租赁期和服务期限为2018年12月19日至2020年6月30日止。租金每月每平方米22元、市场推广费每月每平方米16.5元、管理费每月每平方米16.5元，合计55元每月每平方米。专用条款9.1约定，若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。   由原告闫某开始经营柯尚木门店面后，原告未向被告红星美凯龙交纳租金、市场推广费、管理费。2020年1月23日开始，被告商场过春节放假。之后因受新冠肺炎疫情影响，按照疫情防控措施的要求，被告商场于2020年3月8日开门营业。原告所经营的柯尚木门也于同日开门营业。因原告闫某未向被告交纳第一季度以及第二季度的租金、市场推广费、管理费，被告于2020年4月15日向原告致《租金催缴通知函》：根据双方的租赁合同约定，贵方应当按照付款周期按时支付租金、市场推广费和管理费。但截至2020年6月30日，贵方拖欠租金共计41111.43元、空调费欠款共计5721.24元、质保金欠款共计18000元，经我司多次口头催要，贵方始终未予以支付。据此，我司特正式通知贵方：1、请贵方于2020年4月16日前一次性将所欠租金、市场推广费、管理费、质保金和空调费款项交至我司财务部。如贵方未能在2020年4月16日前缴清，则我司将于2020年4月17日开始对贵方使用展位采取停电整顿、限制经营等相关措施，并按照《租赁合同》相关条款的约定，要求贵方每日按未付款金额的千分之三承担违约金……当日，原告闫某回复称受疫情影响，经营困难，品牌产地是武汉，客户下单有顾虑，店面现不适合继续经营，希望商场把店面转租或者暂缓交房租。后因原告闫某未按照函件要求交付各项费用，被告于2020年4月25日对原告经营展位采取了停电措施。合同到期后，因原告未交纳各项费用，双方也无续租的合意，双方于2020年7月中旬协商原告撤场事宜，被告要求原告交纳租金后将货品搬离商场，原告表示家里有事，同意于2020年7月23日之前搬离。至2020年7月23日，原告未进行搬离。之后被告公司强制将原告处的货品搬离，并将其装修拆除后，连同店内物品统一存放于库房内。   庭审中，原告主张被告在2020年1月份和6月份为免租期，被告主张2020年1月份的免租费用已给原店面承租人程某享受，2020年6月份因原告违约不享有免租。被告表示因新冠疫情商场统一给租户免除了一个月的租金。   本案在审理过程中，原告闫某于2020年11月7日将其店内物品及装修从被告库房内搬离，并提供了一份清单证明被告将其部分物品损坏和丢失，主张被告进行赔偿。被告认可确实有部分物品丢失和损坏，但对原告主张赔偿的费用不认可。   本院认为，反诉原告请求确认与反诉被告闫某之间的租赁关系已解除，因双方的租赁合同于2020年6月30日到期，到期后，双方均无继续建立租赁关系的合意，且事实上原告也未继续租赁被告的展位，现反诉被告已将物品和装修从反诉原告处搬离，故反诉原告该项请求，本院予以确认。   反诉原告要求反诉被告支付其欠付的租金、市场推广费及管理费。双方租赁关系存续的时间为2020年1月21日-2020年6月30日，其中2020年1月23日-2020年3月7日期间，反诉原告商场受新冠肺炎疫情影响及根据防控措施的要求，未开门营业。根据其统一为租户免除一个月租金的政策，又考虑反诉被告所经营的柯尚木门产地为武汉，受疫情影响比一般商户更大，故本院酌情为原告减免一个半月的租金、市场推广费及管理费。同时因反诉被告闫某承继了原来程某和反诉原告之间的合同，故其也应当享受反诉原告在2020年1月份的免租政策。故2020年1月份的租金、市场推广费及管理费即不再计算。另因反诉原告于2020年4月25日对反诉被告采取了停电措施，不再提供物业管理服务，故从2020年4月25日起不予计算物业管理费，因此反诉被告应向原告交纳的租金、市场推广费及管理费为12843.6元×3.5个月-16.5元×233.52㎡÷30天×6天-16.5元×233.52㎡×2个月=36475.82元。   反诉原告要求反诉被告支付逾期腾房占有使用费9761.13元，反诉被告同意支付该部分费用，故本院予以支持。   反诉原告要求反诉被告支付逾期支付租金、市场推广费及管理费的违约金9925.53元，原告所依据的条款为合同专用条款9.1条。本院认为，反诉被告未按合同约定支付各项费用，双方约定的违约金的计算方法为按未付款金额每日千分之三计算，而反诉原告的损失仅为利息损失，双方之间的约定远超反诉原告的实际损失。本案中，反诉被告主张因商场于2020年3月8日才开门营业，且柯尚木门产地为武汉的原因，顾客在下单时有所顾虑，故营业受到了较大的影响，请求缓交房租。本院认为，反诉被告所主张的理由较为客观，符合实际情况，因此其违约的主观过错较小，有不可抗力因素。在计算违约金时，酌情参考全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算利息，对反诉被告较为公平。计算后，本院酌情判定为1000元。   反诉原告要求反诉被告支付从2020年7月24日起至实际搬离之日的保管费，暂计算至2020年8月23日为12843.6元。双方约定反诉被告于2020年7月23日之前搬离，因其未遵守约定，最后由反诉原告强制搬离，故反诉被告应当支付占用期间的保管费。反诉被告闫某于2020年11月7日从反诉原告处搬离，距离2020年7月24日之间有近三个半月的时间，参考反诉原告处租金每平方米每月22元、酌情以50平方米计算，则保管费计算为22×50×3.5=3850元。   以上反诉被告总计应支付反诉原告36475.82元+9761.13元+1000元+3850元=51086.95元。   原告闫某从被告处搬离后，于2020年11月10日向本院提供了“柯尚木门核对清单”，主张被告赔偿其财产损失，包括丢失的物品和损坏的物品，丢失的物品有：门头、酒柜左右两侧护墙板及右侧护墙板、茶台后面镂空背景护墙板、床头背景墙、三层实木地板（约85.3平米）。除去丢失的装修材料，其余为家具漆面、线条门板等有损坏需补漆或修复或赔偿。关于该修复以及赔偿的费用，因原告闫某未按约自行拆除，被告无奈才强制拆除，无论是谁负责拆除均会有所损伤，因此应减轻被告的责任，故修复和赔偿费用（无法修复的物品）本院酌情认定为2000元，由原告闫某自行修复。关于丢失的部分，参考市面价值并考虑折旧后，本院酌定木地板为8000元，其余部分酌定为10000元，以上共计20000元。和反诉被告应付反诉原告的费用两相折抵后，反诉被告还应付反诉原告31086.95元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   确认反诉原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司与反诉被告闫某之间的租赁关系解除。   反诉被告闫某于本判决生效后十日内支付上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司租金、物业管理费、市场推广费以及逾期腾房占有使用费、保管费、违约金等共计31086.95元。   驳回原告闫某的其他诉讼请求。   驳回反诉原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司的其他反诉请求。   如果未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费3600元，减半收取计1800元，由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司负担200元，原告闫某负担1600元。   反诉案件受理费1165元，由反诉被告闫某负担365元，反诉原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司晋城分公司负担800元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 王和平     二〇二〇年十一月二十七日   法官助理 卢 娜   书 记 员 叶玉如