云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初1903号原告：丽江市古城区兴家房产经纪有限公司。住所：云南省丽江市古城区祥和丽城太和西路**盟川苑小区**。法定代表人：胡明军，男，汉族，1988年8月4日生，住址，住址云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县div>委托代理人（特别授权代理）：刘振菲，云南义合律师事务所律师。被告：刘文文，男，1990年10月10日出生，汉族，住云，住云南省丽江市永胜县div>原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司诉被告刘文文居间合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理，原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司法定代表人胡明军及其委托代理人刘振菲、被告刘文文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付违约金100000元；2、本案诉讼费用由二被告承担。在庭审中，原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司将第一项诉讼请求变更为“判令被告立即向原告支付违约金120000元”。事实与理由：原告是一家依法登记的房产经纪有限公司，经营范围包括房屋买卖交易，房地产中介服务。2019年11月至2020年8月间，原告按照与委托人罗解秀的协议约定，通过微信朋友圈以及网络平台向社会发布位于丽江市古城区的独家房源销售信息，被告通过其表弟聂维了解到原告公布的房源，并与原告取得联系，表达出购房的意愿，原告因此多次带被告前往吉祥百味坊19幢实地查看，介绍相关房产信息，并代被告与房产所有人协商房价以及税费的承担问题。在原告的努力下，被告与房产所有人罗解秀即将达成买卖协议，但这时，双方却突然同时与原告断绝了联系，经原告多方打听，才发现双方绕过原告，私下签订房屋买卖协议，并已完成房产登记信息的变更。被告的行为严重损失原告的合法权益，原告因此诉至人民法院，请求依法支持原告诉请。被告刘文文辩称：1、原告诉被告没有事实依据。①原告有欺诈之嫌。被告有购房的意愿，在百味坊19幢看到张贴房源的联系电话，才知道是原告的电话。时间是2020年6月底至7月初。经与原告接触，被告对该房作了初步了解，但原告对该房提出的售价显失价格与价值在原则，事后才发现，原告是采取向房东压价，向购房者抬价，从中牟取暴利的行为，被告便再也没有和原告联系。②原告提出虚假证人，不诚实。被告没有原告诉状中的所谓表弟“聂维”。③原告没有代被告协商房价与税收事项。事实是：被告中止与原告联系后，时间到了今年的11月初，在和朋友肖伟一起吃饭时，谈及想购其公司开发的庆云路百味坊19幢房屋意愿时，是肖伟帮忙与19幢房屋的房东罗解秀、彭长福联系的，也是肖伟帮忙担保并协商的，后被告提出要详细看房，罗解秀告诉原告提供钥匙看的房。在开发商与古城区占友房产公司见证代钟丽的见证下，今年8月17日，被告与房东罗解秀、彭长福签订购房合同。所以，原告诉称是在原告努力下达成的买卖协议是不真实的、虚假陈述，不应采信。之前原告两次带被告看房是事实，其中有罗解秀的委托。2、被告与罗解秀、彭长福购房交易成功，与原告没有直接的关系，故不应当承担原告提出的中介费用和诉讼费。①被告看到张贴的19幢房屋源的电话，接通后才知道是中介原告的电话，发现原告有欺诈之嫌后就没有再联系进一步的事实，况且，原、被告之间也没有任何协议和承诺。②促成被告和房东交易的是该房屋开发公司肖伟。所以，原告应向房屋的卖方提取中介费的要求，而且被告在买房时，房东已申明买方没有中介费的问题。3、请求古城区人民法院查明事实真相，判令驳回原告的两项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司向本院提交了如下证据：证据1：营业执照、法定代表人身份证，拟证明原告的主体身份情况。证据2：身份证、不动产证书、房地产销售委托确认书、微信截图，拟证明罗解秀、彭长福委托原告出售二人所有的房屋，并以签署确认书的形式明确委托销售房屋的价格以及双方的权利义务。证据3：聚E起便民服务香格里拉站微信截图、丽江读本截图、永胜今日信息、邑元今日信息、微信截图，拟证明原告在接受罗解秀、彭长福委托后，原告垫付费用，通过多个平台、多种渠道，持续为罗解秀、彭长福宣传售房信息。证据4：微信截图、图片、视频，拟证明原告多次带被告及被告的家人前往吉祥百味坊看房，并代被告向罗解秀协商买房相关事宜。证据5：房地产登记信息、云南省二手房买卖合同、税收发票及完税证明，拟证明被告与罗解秀、彭长福私下完成了交易。证据6：丽房联盟自律公约，拟证明丽江房屋中介市场买卖收费标准。经审查：对被告刘文文质证无异的证据1、6组本院予以确认。证据2中的《身份证》是案外人罗解秀、彭长福的身份信息，本院予以确认。证据2中的不动产证书、房地产销售委托确认书、微信截图及证据3、4、5，被告质证虽不予认可，但其真实性、合法性本院予以确认，证明力综合全案予以评判。被告刘文文当庭向本院提交了如下证据：①房屋买卖合同，拟证明房子的价格，房子的担保人是肖伟，是通过肖伟介绍买的房子，担保也是他担保，这片房产是肖伟开发的，原告应该也认识。②电话记录，拟证明我跟肖伟是非常好的朋友，经常联系，通过电话号码证明肖伟的真实性。③银行流水，拟证明这个跟我的房屋买卖合同完全成为一个完整的证据链。④历史转账记录，拟证明当时买房子的时候原房东说跟中介签了合同也把房子租出去开餐厅，这些问题我说清楚我只是跟你买房子，单独给你3万元处理这些租房、中介的问题，是在房子成交了之后单独转的。⑤视频资料，拟证明肖伟帮我介绍，是肖伟促成、担保的。经审查：原告质证对证据①《房屋买卖合同》、③银行流水、④历史转账记录、⑤视频资料的真实性无异议，故对上述证据的真实性予以确认，对其证明内容将结合其他证据综合认证。证据②《电话记录》因原告未提交其他证据证明该电话号码系肖伟所有，对该组证据的关联性及证明力本院不予采信。原告向本院申请调查令，申请调取手机号码为199××××****的持有人身份情况，丽江电信公司向本院出具了《回函》一份。经审查：原告申请调取的手机号码199××××****已证实登记的持有人为刘文文，故本院予以采信。为查明案件事实，本院认法调取（2020）云0702民初1902号庭审笔录，并对案外人肖伟作了《询问笔录》，同时还责令案外人罗解秀、彭长福向本院提交了《罗解秀与刘文文交易房产经过的情况说明》。经审查，原告及被告刘文文质证对（2020）云0702民初1902号庭审笔录的真实性、合法性、关联性均认可，本院对该庭审笔录予以确认。原告质证对肖伟的询问笔录的真实性、合法性以及关联性予以认可，但对证明内容不予认可，对《罗解秀与刘文文交易房产经过的情况说明》的真实性和关联性不予认可。被告刘文文则对肖伟的询问笔录及《罗解秀与刘文文交易房产经过的情况说明》均无异议，故本院对上述两份证据的证明力综合其他证据予以评判。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：案外人（另案被告）罗解秀、彭长福原系丽江市古城区祥和丽城庆云路吉祥·百味坊**共同共有人。2019年11月8日，案外人罗解秀与原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司签署了《房地产销售委托确认书》，约定由案外人罗解秀将其位于古城区庆云路吉祥百味坊19号房产委托原告销售，委托售价为人民币700万元，委托方式为全权委托。《确认书》还对违约责任、委托期限等事项进行了约定。上述《房地产销售委托确认书》签订后，原告分别在聚E起便民服务香格里拉站、丽江读本、永胜今日信息、邑元今日信息以及微信朋友圈等多个平台发布了涉案房屋的售房信息。被告刘文文看到售房信息后，联系原告看房，原告陈述其带被告刘文文看房三次，而被告刘文文则只认可带看两次。双方未签订《看房确认书》，被告刘文文亦未交付过定金。原告确认未将案外人罗解秀、彭长福的相关信息告知过被告刘文文。后被告刘文文通过案外人肖伟介绍，联系案外人罗解秀，经协商一致后，案外人罗解秀、彭长福与被告刘文文及案外人李芳于2020年8月17日签订了《房屋买卖合同》，并以600万元的价格（不含税）进行交易，案外人肖伟作为担保人在上述协议上签字，后案外人罗解秀、彭长福将涉案房产变更至被告刘文文及案外人李芳名下。现原告认为在原告的努力下，被告刘文文与房产所有人罗解秀即将达成买卖协议时，与原告断绝了联系，双方绕过原告，私下签订房屋买卖协议，并已完成房产登记信息的变更，被告的行为严重损失原告的合法权益，应承担相应违约责任，并因此诉至本院，要求被告刘文文支付违约金12万元。本院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付对应报酬。本案的主要争议焦点为，被告刘文文绕开原告与案外人罗解秀、彭长福进行房产交易是否属于“跳单”行为。本案中，原、被告双方并未签订《看房确认书》，但居间合同属于诺成合同，并不以是否签订《看房确认书》为形式要件和成立要件。庭审中，被告刘文文看到原告发布的售房信息后，联系原告看房，原告陈述其带被告刘文文看房三次，而被告刘文文则只认可带看两次，故原、被告双方之间的居间合同关系成立并生效。原、被告双方之间的居间合同关系成立后，被告刘文文与案外人罗解秀、彭长福进行房产交易是否属于“跳单”违约行为？衡量买方是否“跳单”违约的关键，要看买方是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件，与他人进行房产交易。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的其他正当途径而获得同一房源信息，则买方有权选择其他正当途径与房屋原产权人建立房屋买卖合同关系，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人罗解秀、彭长福通过原告发布售房信息，被告刘文文通过原告发布的房源信息，也曾看过房屋，但经查明，原告虽有带被告刘文文看过涉案房产的情况，但其并未将案外人罗解秀的相关信息告知过被告刘文文，被告刘文文系通过案外人肖伟介绍，联系案外人罗解秀，并在案外人肖伟提供担保的情况下，促成了房屋买卖。在原告无其他证据证明被告刘文文存在“跳单”违约行为的情况下，本院对原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司要求被告刘文文承担违约责任的诉讼请求不予支持。庭审后，经本院询问，被告刘文文愿意向原告支付3000元的劳务费，根据当事人意思自治原则，本院予以确认，但本案原告的诉讼主张为违约金（经本院释明后，原告在不变更诉讼请求的情况下），该笔费用可待本判决生效后直接向原告支付。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取为1150元，由原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司承担。如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  李玉良二〇二〇年十一月二十五日书记员  和建英