内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1595号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杜某，现住鄂尔多斯市； 委托诉讼代理人：梁某，内蒙古智武律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某，内蒙古智武律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司。 法定代表人：李某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾某，内蒙古赫扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶某，内蒙古赫扬律师事务所律师。 上诉人杜某因与被上诉人鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司（以下简称筠泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人杜某的委托诉讼代理人梁某、杨某，被上诉人鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贾某、陶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜某上诉请求：依法撤销原判，并发回重审或改判驳回被上诉人筠泰公司原审全部诉讼请求，支持上诉人杜某原审全部反诉请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的本意是通过银行按揭贷款的方式购买房屋，而被上诉人通过《补充协议》的格式条款加重上诉人责任、排除上诉人主要权利，该条款应属无效条款。本案中，办理银行按揭贷款事宜由被上诉人具体办理，上诉人只承担提交贷款资料和缴纳费用的责任，上诉人已按被上诉人要求准备了银行按揭贷款资料，并向被上诉人缴纳了相关费用，至今未能办理按揭贷款的原因不在于上诉人，上诉人不存在违约情形。被上诉人未在签订合同时对《补充协议》第二条第三款进行合理提醒，该条款加重了上诉人的责任、排除了上诉人的主要权利，该条款违反了《中华人民共和国合同法》第四十条规定，应属无效。二、无法办理银行按揭贷款非因上诉人，其有权行使解除权。首先，被上诉人在收取上诉人的贷款资料及费用后，从未告知上诉人不能办理贷款，更未退还资料及费用，仅通过律师函告知上诉人因其未依照《商品房买卖合同》约定办理贷款，要求上诉人一次性付款，该律师函内容歪曲事实，上诉人完全具备办理按揭贷款条件，被上诉人不能就案涉房屋办理按揭贷款，上诉人依法享有解除权。另外，通过查询被上诉人的企业信用信息，被上诉人司法案件高达202起、限制高消费16起，曾被两次纳入失信被执行人，行政处罚5次，银行对被上诉人保证能力丧失信心是不能办理按揭贷款的原因，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，上诉人以担保贷款方式付款，因被上诉人的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，上诉人可以请求解除合同和赔偿损失。其次，即便被上诉人对于无法办理按揭贷款没有责任，其也未举证证明无法办理按揭贷款的责任在于上诉人，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于上诉人与被上诉人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，上诉人可以请求解除合同，被上诉人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还上诉人。无论无法办理按揭贷款是否是被上诉人的责任，在其无法证明上诉人对无法办理贷款存在过错的情况下，上诉人有权行使解除权。三、本案上诉人通过按揭贷款购买房屋的合同目的不能实现，依法应当解除《商品房买卖合同》。四、被上诉人开发的案涉房屋在本案起诉之前不具备交付条件，上诉人有权拒绝付款，不存在迟延付款的违约情形。案涉房屋未取得竣工验收备案表，不具备交付条件，合同中也未对房屋交付、支付房款的先后顺序进行约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，上诉人有权拒绝付款，不应承担迟延付款的违约责任。 鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司辩称，不同意杜某的上诉请求，原判认定事实清楚、适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。理由为：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，不存在合同条款无效的情形，该合同真实有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，结合本案合同约定，杜某诉请解除《商品房买卖合同》的主张已过一年的除斥期间，其享有的解除权已于2012年10月2日消灭。三、合同补充协议第二条第一款明确约定被上诉人协助上诉人办理按揭贷款，被上诉人配合上诉人办理贷款不负有主要义务，应属于附随义务。在保证合同中上诉人与银行是权利义务主体，因上诉人未办理贷款，其与银行之间不存在法律关系，因此被上诉人的附随义务也不存在；而且，被上诉人原审提交的证据可以证明其已履行了附随义务，协助上诉人办理银行贷款，但因上诉人存在担保借款导致未能办理按揭贷款，并非被上诉人原因导致。四、案涉房屋具备交付条件，验收合格，已取得初始登记，合同应当继续履行。 鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请求杜某向筠泰公司支付剩余购房款1430000元；2.请求判令杜某向筠泰公司支付从签订合同之日起至起诉之日止的逾期付款违约金451308元（以未付购房款为基数，按照商品房买卖合同第七条违约责任第2款约定的每日万分之一计算）及从起诉之日至实际给付之日止的违约金，剩余房款及违约金共计1881308元；3.本案的诉讼费用由杜某承担。 杜某向一审法院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令解除杜某、筠泰公司签订的《商品房买卖合同》；2.请求人民法院依法判令鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司退还杜某购房款617081元；3.请求人民法院依法判令鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司支付杜某利息328446.85元（以10万元为基数，从2011年2月22日起至2011年3月9日，按人民银行同期贷款利率计算的利息248.89元，以617081元为基数，从2011年3月10日起至2020年5月15日，按人民银行贷款利率计算的利息328197.96元）；以及购房款617081元为基数，从2020年5月16日起至实际付清之日止，按人民银行贷款利率计算的利息；4.请求人民法院依法判令鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司支付杜某损失24472元及利息损失9137.32元（以17530元为基数，从2011年5月6日起至2020年5月15日，按人民银行同期贷款利率计算的利息9137.32元）以及从2020年5月15日起至实际赔偿之日止，按人民银行贷款利率计算的利息；5.本案本诉和反诉费用由鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2011年3月11日，双方签订编号为2010-0010464的《商品房买卖合同》，杜某购买了筠泰公司开发的的位××区房屋一套，建筑面积227.96平方米，单价8980元，总价2047080.8元，付款方式为首付款617081元，银行按揭贷款1430000元。《商品房买卖合同》第6条约定买受人按下列第3种方式按期付款即首付款617081元，银行按揭贷款1430000元，按揭贷款年限为20年。《商品房买卖合同》第7条第2款约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第2日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不小于第1项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第二条按揭贷款房付款第1款约定：“买受人应当于该买卖合同签订之后7日内出卖人指定的按揭贷款银行交符合按揭银行要求的完整的按揭资料及缴清相关费用。出卖人协助买受人办理相关贷款手续，相关责任及费用由买受人自行承担，出卖人不因协助承担责任。”第3款约定：“买受人承诺其已具备按揭贷款条件，无论何种原因导致买受人未能获得按揭贷款而造成迟延、不足额付款等违约情形，出卖人有权要求买受人在出卖人催告后7日内变更付款方式并继续履行买卖合同及本补充协议，否则视为买受人违约，买受人按买卖合同约定承担违约责任。”后杜某分别于2011年2月22日向筠泰公司支付购房款100000元，于2011年3月10日向筠泰公司支付购房款517081元。按照合同约定，剩余1430000元由筠泰公司协助杜某办理按揭贷款。2011年5月6日，筠泰公司向杜某收取了17530元办理贷款相关的费用。 2017年8月14日，赫扬律师事务所接受筠泰公司的委托，向杜某邮寄送达了《内蒙古赫扬律师事务所函》。该函中要求杜某于收到该函件之日起十日内，一次性向筠泰公司偿还剩余购房款143万元。2017年8月17日该邮件妥投。 杜某从2013年至2020年期间共计缴纳供暖费6942元，其中，2013年度至2018年度共计6280元，2018年度至2019年度为331元，2019年度至2020年度共计331元。 涉案房产至今未取得竣工验收备案表，但在2018年1月22日，鄂尔多斯市城乡建设委员会出具《鄂尔多斯市城乡建设委员会关于鄂尔多斯市君泰华府住宅小区9#-14#楼工程竣工验收和备案情况的函》（鄂建函2018-20），内容为：各有关单位：鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司开发建设的鄂尔多斯市君泰华府住宅小区9#-14#楼工程，具体建筑面积情况如下……由于该项目的技术资料缺失，市建设工程质量监督站未对工程质量进行评定，建设单位委托了第三方工程质量检测机构进行了检测，检测鉴定结果为工程质量合格，市建设工程质量监督站对检测鉴定内容审查后，认为该项目符合相关鉴定标准。该项目于2009年9月开工建设，2013年6月已全部入住，已办理了施工许可证，依据《鄂尔多斯市人民政府关于推进城市（镇）规划区国有土地上房屋产权登记集中治理的实施意见》鄂府发（2016）126号，同意先行办理房屋产权登记。现涉案房产已取得了初始登记。 一审法院认为，杜某与筠泰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，各方均应遵守履行。根据双方的诉辩意见，对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于案涉《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。《商品房买卖合同》中约定付款方式为按揭贷款，但该合同的补充协议第二条第3款中明确约定“无论何种原因导致买受人未能获得按揭贷款而造成迟延、不足额付款等违约情形，出卖人有权要求买受人在出卖人催告后7日内变更付款方式并继续履行买卖合同及本补充协议，否则视为买受人违约，买受人按买卖合同约定承担违约责任”。此后筠泰公司曾于2017年8月14日向杜某邮寄律师函，变更付款方式为一次性支付剩余购房款。但杜某收到该律师函后仍未履行交纳剩余购房款的义务，已构成违约，现筠泰公司依据合同约定主张交付剩余购房款143万元，于法有据，法院予以支持。对于杜某提出补充协议第二条第3款系格式条款，应为无效条款的主张，法院认为，《商品房买卖合同》诉争条款确系筠泰公司为节约时间成本而预先拟定并反复使用的格式条款，但其系对因未能办理按揭贷款而明确的后续救济、弥补措施所作的约定。现杜某并未提供证据证明诉争条款的签订违背其真实意愿，亦未提供证据证明诉争条款存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的有关格式条款无效的情形。再次，杜某作为具有完全民事行为能力的消费者，在签订《商品房买卖合同》及补充协议，作出高额消费行为时，应尽到细致和审慎的注意。退一步讲，按照该条款约定，筠泰公司虽单方出具律师函，要求杜某一次性支付剩余购房款，排除了买受人即杜某选择与协商的可能性，但庭审过程中筠泰公司表示，若杜某符合贷款条件，同意杜某以按揭贷款的方式支付余款，解决了杜某不能一次性支付剩余购房款的问题，故涉案合同已不存在继续履行的障碍。但杜某仍坚持解除涉案合同，于法无据，法院不予支持。对于杜某提出不能办理银行按揭贷款是由于银行对筠泰公司保证能力丧失信心，以及筠泰公司不作为造成的，过错在于筠泰公司的主张。法院认为，法院审理的涉及筠泰公司的追偿权纠纷类型案件中，君泰华府小区的业主均能办理个人购房贷款，并未存在杜某所述情形。杜某办理按揭贷款也并非筠泰公司的合同义务，筠泰公司已按照合同约定向工商银行申请了按揭贷款，杜某以现有证据无法证明系归责于筠泰公司的原因而未能办理银行按揭贷款，故其主张法院不予支持。对于杜某提出涉案房产不具备交付条件，杜某拒绝付款是行使同时履行抗辩权的主张。法院认为，在双方签订的商品房买卖合同及补充协议中已经明确约定了付款方式及时间，该约定并非以房屋的交付为前提，合同约定的房屋交付与支付购房款也并非同时履行，故本案不符合合同法关于同时履行抗辩权的规定。杜某可就此另行提起诉讼主张权利。二、关于逾期付款违约责任的问题。杜某逾期付款的行为应按合同约定承担违约责任。双方约定以银行按揭贷款的方式支付剩余购房款，但并未约定办理银行按揭贷款的具体期限，故对筠泰公司主张从签订合同之日起计算逾期付款违约金的意见不予支持。关于逾期付款的违约责任，按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，应自杜某收到律师函的第11日即2017年8月28日起至实际给付之日止，按日向筠泰公司支付应付款万分之一的违约金。经计算，截至2020年4月27日止逾期付款违约金数额为139425元（143万＊0.01％＊975天），筠泰公司诉请超过的部分法院不予支持。三、关于杜某已缴纳的办理按揭贷款费用、供暖费的问题。由于涉案房屋至今未能办理按揭贷款，故杜某已缴纳的17530元按揭贷款资料费用应当返还。关于违约金，筠泰公司向杜某发送律师函并告知杜某一次性支付尾款之日，即应向杜某返还而未返还，故筠泰公司应向杜某支付自2017年8月17日起至2020年7月10日止的违约金。筠泰公司诉请违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日以后为全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）计算，不违反法律规定，法院予以支持。经计算，违约金数额为2418元（17530元＊4.75％／365＊1060天）。关于供暖费，由于工程质量监督机构及建设行政主管部门均出具函说明因涉案工程技术资质不齐全而无法办理相关手续，但经检测机构进行检测，工程质量为合格，同意办理产权证登记，说明该小区未取得竣工验收备案表的原因并非质量问题，而是因技术资料缺失，故虽然建设部门未出具竣工验收备案表，但其作出的函可证实房屋符合竣工验收的条件，房屋验收合格，只是未办理备案，故截止2018年1月22日前，筠泰公司的房屋不符合交付条件，杜某亦未接收，故在此之前产生的物业费、供暖费不应由杜某负担，1月22日后房屋符合交付条件，此后的相关费用应由杜某自行承担。杜某已经缴纳的，筠泰公司理应偿还。经计算，筠泰公司应偿还杜某供暖费6299元（2017年至2018年共计6280元；2018年1月1日至2018年1月21日19元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，原审判决如下：一、杜某支付鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司购房款143万及违约金139425元；二、杜某支付鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司违约金（以143万元为基数，从2020年4月28日起至实际给付之日止，按日万分之一计算）；三、鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司偿还杜某供暖费6299元及按揭贷款费用17530元、违约金2418元；四、驳回鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回杜某其他反诉请求；上述一、三项核减后由杜某支付鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司购房款143万元及违约金113178元。上述给付的履行期限为判决生效之日起10日内。 本院二审期间，双方当事人均未向法庭提供新的证据。 本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人杜某与被上诉人筠泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为真实有效合同，双方应按合同约定依法履行各自义务。 关于被上诉人筠泰公司要求上诉人杜某向其支付剩余购房款及承担违约责任的主张能否成立的问题。案涉《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第二条“按揭贷款房付款”第3款约定：“买受人承诺其已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致买受人未能获得按揭贷款而造成迟延付款、不足额付款等违约情形，出卖人有权要求买受人在出卖人催告后7日内变更付款方式并继续履行买卖合同及本补充协议，否则视为买受人付款违约，买受人按买卖合同约定承担违约责任。”结合本案实际情况，在上诉人杜某未能获批按揭贷款以支付剩余购房款的情形下，筠泰公司作为出卖人有权要求买受人杜某在其催告后7日内变更付款方式，但上述补充协议并未明确约定将剩余购房款支付方式直接变更为一次性付款，双方对此应可再行协商，故而上诉人杜某在收到被上诉人筠泰公司要求其一次性支付剩余购房款的律师函后未按函件内容支付相关款项尚不能认定构成违约；同时，被上诉人筠泰公司亦未提供有效证据证明案涉房屋按揭贷款未能办理成功系上诉人杜某一方原因所致。综合以上，被上诉人筠泰公司要求上诉人杜某向其支付剩余购房款及承担违约责任的主张不能成立，本院不予支持。 关于案涉《商品房买卖合同》应否解除的问题。本案中尚无证据证实被上诉人筠泰公司存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之合同法定解除的任一情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”结合本案具体情况，首先，上诉人杜某未提供有效证据证明银行对被上诉人筠泰公司保证能力丧失信心或其他归责于筠泰公司一方的原因导致其未能成功办理按揭贷款；另外，本案至今未能办理按揭贷款并不当然导致《商品房买卖合同》不能继续履行，即不属于前法后段规定的解除合同的条件。故而上诉人杜某要求解除案涉《商品房买卖合同》的主张不能成立，随之，其要求被上诉人筠泰公司返还已付购房款、支付利息的主张亦不能成立。至于原审认定由被上诉人筠泰公司向上诉人杜某偿还案涉供暖费6299元及按揭贷款费用17530元、违约金2418元，被上诉人筠泰公司对此未提出上诉，本院予以维持。 综上所述，杜某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初1782号民事判决； 二、被上诉人鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人杜某偿还供暖费6299元及按揭贷款费用17530元、违约金2418元； 三、驳回被上诉人鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司原审全部诉讼请求； 四、驳回上诉人杜某原审其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17661.69元，由上诉人杜某负担6613.69元，被上诉人鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司负担11048元；二审案件受理费28527.69元，由上诉人杜某负担6795.69元，被上诉人鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司负担21732元。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌宁 审 判 员 金海 审 判 员 苏晨 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 刘敏 书 记 员 徐洁 本案援引法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。