天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初30480号原告:天津嘉创物业服务有限公司，住所地天津空港经济区西五道**汇津广场**楼**。法定代表人：裴广群，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨**，天津大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，天津大有律师事务所律师。被告：胡浩，男，1985年11月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：宋珊，天津云川律师事务所律师。原告天津嘉创物业服务有限公司（以下简称嘉创公司）与被告胡浩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉创公司的委托诉讼代理人杨**、刘欣和被告委托诉讼代理人宋珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉创公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费5688元，违约金411元，共计6099元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：嘉创公司于2012年10月23日与天津滨海开元房地产开发有限公司（以下简称开元公司）签订《前期物业服务合同》，约定由嘉创公司对天津市滨海新区月荣轩进行前期物业管理，对此胡浩已经签署确认书。合同明确约定，高层住宅物业管理服务费为包干制，按建筑面积每月1.55元/平方米，以及配备电梯、消防等机电设施维护管理费用按建筑面积每月0.75元/平方米缴纳，逾期交纳物业管理费的按应交物业管理服务费金额的日万分之五比例交纳违约金。合同签订后，嘉创公司按约履行合同，被告应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业管理费，却未交纳，已构成违约。被告房屋面积为137.54平方米，2015年7月1日至2016年12月31日期间，被告共计拖欠原告物业费5688元以及逾期交纳违约金411元。在原告多次催收的情况下，被告仍拖欠不交。故，为维护原告合法权益，特起诉到贵院，望依法判如所请。被告胡浩辩称，1、原告的主张已过诉讼时效；2、原告提供的服务项目和质量未达到合同约定标准，未完全履行合同约定及法律规定的维修、养护、管理和维护义务，原告存在违约行为；3、原告未按照法律规定向被告公示案涉小区的共有使用部分收益情况、停车费收支分配及车位处分情况，也未将业主共有部分的收益向业主返还，原告的行为违反合同约定和法律规定，未返还部分的收益应从物业费中扣除；4、原告存在提高物业收费标准的违规收费情况，对于违规收费部分应向被告进行退还或在欠付的物业费中进行抵扣。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉创公司具有物业服务企业二级资质。2012年10月23日，开元公司与嘉创公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，开元公司将月荣轩委托嘉创公司进行前期管理物业服务，合同自2012年10月23日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。该合同另对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等条款均进行了约定，关于物业管理服务费用，约定采取包干制，按建筑面积计算，高层住宅每月每平方米1.55元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.75元的标准由业主交纳，交纳费用时间为每月10日前；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。天津开发区月荣轩业主大会（以下简称业主大会）成立后，于2016年9月5日向嘉创公司发出限期整改通知。2016年12月21日，业主大会与天津万科物业服务有限公司签订物业服务合同，嘉创公司于2016年12月31日从月荣轩撤出。经天津市国土资源和房屋管理局对物业服务企业信用等级考评，嘉创公司2015年度信用等级为AA级，良好企业，2016年度为AAA级，优秀企业。根据小区业主大会向嘉创公司送达的整改通知来看，嘉创公司存在未妥善履行合同义务的情形。另查，被告胡浩系涉诉月荣轩16-1-2301房屋业主，房屋建筑面积为137.54平方米，其拖欠2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业费。就胡浩拖欠的物业服务费嘉创公司通过EMS特快专递的方式向其进行了催收,被告于2017年10月26日签收。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，嘉创公司与开元公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律的规定，合法有效，对业主具有约束力，同时胡浩亦签订了确认书，对上述前期物业服务合同进行了确认。关于时效问题，被告于2017年10月26日签收了原告的催收函，原告于2020年10月20日向本院立案，根据《中华人民共和国民法总结》第一百八十八条、一百九十五条规定，原告诉请并未超过诉讼时效。综上，嘉创公司依约为月荣轩提供了物业服务，胡浩作为月荣轩的业主，应依约履行交纳物业服务费的义务。鉴于嘉创公司存在未妥善履行合同义务的情形，本着按质论价、质价相当的原则，本院酌情扣减基础物业服务费的10%，机电设施的运行、维护、管理费用不予扣减。故，胡浩应向嘉创公司交纳月荣轩16-1-2301房屋自2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费5310.42元[137.54平方米×18月×（0.75+1.55×0.9）元/平方米/月]，嘉创公司主张的超出部分，本院不予支持。关于嘉创公司要求胡浩支付违约金的诉讼请求，前期物业合同虽然约定业主逾期交纳物业服务费应交纳违约金，但嘉创公司在履行物业服务中存在未妥善履行合同义务的情形，被告并非无故拖欠物业服务费，故对于嘉创公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告胡浩给付原告天津嘉创物业服务有限公司物业服务费5310.42元；二、驳回原告天津嘉创物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务应于本判决书生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告天津嘉创物业服务有限公司负担5元，被告胡浩负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  田宝强二〇二〇年十一月十日书记员  田 甜附:法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《物业管理条例》第七条第（五）项：按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。