。天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初4164号原告：杨佳友，男，1986年10月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：天津宁河海航置业投资开发有限公司，住所地天津市宁河区宁河现代产业区海航东路。法定代表人：王菲，总经理。委托诉讼代理人：张宏骉，该公司员工。原告杨佳友与被告天津宁河海航置业投资开发有限公司（以下简称海航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨佳友、被告海航公司委托诉讼代理人张宏骉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨佳友向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付延期交房利息45891.82元及违约金17610.72元，二者合计63502.54元;2．判令被告支付房屋面积差价款7756.91元;3.由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更房屋面积差价款为7757元。事实和理由：2016年10月19日，原被告在被告处签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的航瑞雅庭17-1-502房屋，并于2018年5月31日前交付，但直到2015年6月30日，被告才通知收房，收房时告知原告可以获得利息及违约金，但是一直未能支付。收房后原告到被告处办理房屋面积差额退费事项，购买时购房合同上房屋面积为138.49平方米，而售房时房屋实际面积为137.27平方米，差额面积为1.22平方米，被告应退回原告7756.91元，原告在办理该项时，被告不予支付，故起诉至法院请求依法判决。天津宁河海航置业投资开发有限公司辩称，按照约定及交付日期，逾期天数为395天。根据停工令文件，由于不可抗力造成228天免责，实际逾期天数是167天，已付款利息计算方式为总房款×4.35%÷365天×167天，违约金为880536元÷1/10000×167天。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了商品房买卖合同及补充协议。被告对原告的证据予以认可。被告提交了津建质安总【2017】75号文件《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》、津建质安总【2017】73号文件《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》、美丽天津一号工程【2016】27号文件《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，津建工程（2018）81号《市建委关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》文件，入住通知书、快递底联证明业主知道收房时间。情况说明，证明项目现场确实收到施工令影响。原告对被告的停工令证据证明目的不认可，认为主体已经完工，其他证据没有意见。对于原告提交的买卖合同及补充协议及被告提交的入住通知书、快递底联，双方当事人均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：津建质安总【2017】75号《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》文件、津建质安总【2017】73号《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》文件、美丽天津一号工程【2016】27号《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》文件，津建工程（2018）81号《市建委关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》文件，上述文件为政府文件，本院予以采纳。监理情况说明中提及的文件，其中部分文件被告未提交相应的文本，无法确定情况说明的真实性,故该证据本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2016年10月19日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于天津市宁河区××村××号××商品房××，房屋价款880536元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（被告）于2018年5月31日前，将符合上述条件的商品房，交付乙方（原告）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理。第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任。第3条约定内容为：如逾期超过90日，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知之日起90天内退还全部已付款，并每日按乙方已付房款的万分之一向乙方支付违约金，支付上限不超过总房款的2%，乙方因办理退房手续产生的税费损失均由甲方承担。经双方协商继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方应每日按乙方已交房价款的万分之一向乙方支付违约金，支付上限亦不超过总房款的2%。《补充协议》第1条约定，合同中所称不可抗力是指：1．自然灾害，2．执行国家或天津市有关法律、法规、政策、政府规章等强制性文件的行为，3．政府相关职能部门职务履行迟延原因，4．其他影响合同义务履行的甲、乙双方不能预见、不能克服、不能避免的情形。《补充协议》第5.2约定，乙方（原告）未按甲方（被告）《商品房交付通知书（入住通知书）》规定时间如期交接房屋，即视为乙方已经认可所购房产符合双方约定的交付标准并同意交接房屋。《补充协议》第8.2约定，如甲方已如期发出或乙方已经领取《商品房交付通知书（入住通知书）》，而乙方在甲方通知的交付期限内仍未接受商品房，则视为甲方已将本合同项下的商品房交付乙方，甲方在《商品房交付通知书（入住通知书）》通知交付的最后一日的次日即为交付日，自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由乙方承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）全部由乙方负担。合同签订后，被告未能在合同约定的期限内交付房屋。被告向原告发出了入住通知书，通知原告于2019年6月30日收房。美丽天津一号工程指挥部于2016年11月12日，发出美丽天津一号工程（2016）27号文件《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，载明，2016年11月15日至12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工，可允许特许施工的除外。2017年8月29日，天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）73号文件《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》，载明：按照美丽天津一号工程指挥部9号文件要求，8月25日至9月10日期间，全市所有建筑工地停止土石方作业，停止混凝土搅拌作业，全面停止使用道路移动机械。2017年9月4日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）75号文件《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》，载明：从2017年10月至2018年3月份，全市建成区内建设工程将停止土石方作业、水泥搅拌及浇筑施工。2018年3月5日，天津市城乡建设委员会发出津建工程（2018）81号文件《市建委关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》，载明：2018年3月16日开始，全市在施建设项目要全面复工。2020年11月9日，原被告签订商品房买卖合同补充协议，其中约定原告补交房屋差价款-7757元。本院认为，原、被告所签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告作为房屋的买受方依约履行了支付购房款的义务，被告作为房屋的出卖方没有按合同约定的期限向原告履行交付商品房的义务。本案争议焦点为：1．被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，是否承担逾期交房的违约责任；2．被告应该向原告支付的违约金数额；3.被告应该支付原告的房屋面积差价款。原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条及补充协议第1条的约定，执行法律、法规和政府规章等强制性文件商品房逾期交付的，属不可抗力，可据实予以延期。在本案诉争房屋所在的项目施工过程中，美丽天津一号工程指挥部于2016年11月12日发出了《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》、天津市建设工程质量安全监督管理总队于2017年8月29日发布了《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》、2017年9月4日发布的《关于建议不加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》。上述通知均系政府部门发出的强制性文件，文件均要求在规定时间内，停止在建施工工地的一切土石方等作业，而案涉房屋所在的主体和配套工程均涉及到土石方等作业，被告为落实政府部门的限期停工要求，分别于2016年11月15日至12月31日停工46天、2017年8月25日至9月10日停工17天、2017年10月1日至2018年3月16日停工165天，共计228天。由上述停工引发的逾期交房，被告可予以免责。经核算，自原告和被告签订房屋买卖合同之日起,被告受不可抗力影响而停工天数共计228天，该时间段内的停工是被告事先不能预判和掌控的，属于被告免责的合理时间。被告应交付时间为2018年5月31日，实际通知原告收房时间为2019年6月30日，被告超出合同约定的交房时间为395天，扣除受停工令影响的免责天数，被告不可免责的逾期交房天数为167天，故海航公司应该承担相应的违约责任。关于原告的损失问题，根据合同约定，已付房款利息应为880536元×4.35%÷365×167天＝17525.08元，被告逾期交房超过90天，应当支付逾期交房违约金，逾期交房违约金为880536×1/10000×167＝14704.95元。原告主张面积差价款7757元，因双方有相应的合同约定，本院对原告的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津宁河海航置业投资开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告杨佳友支付已付房款利息17525.08元，逾期交房违约金14704.95元，共计32230.03元；二、被告天津宁河海航置业投资开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告杨佳友支付房屋面积差价款7757元；三、驳回原告杨佳友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取791元，被告天津宁河海航置业投资开发有限公司负担395元，原告杨佳友负担396元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  单建杰二〇二〇年十一月二十日法官助理魏彦凯书记员魏少颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。