云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初5328号原告：王显荣，女，壮族，云南省砚山县人，现住文山市。原告：王艳山，男，彝族，云南省砚山县人，现住文山市。被告：文山市华宸涛景房地产经纪有限公司，住所地：文山市。法定代表人：王春，总经理。原告王显荣、王艳山与被告文山市华宸涛景房地产经纪有限公司（以下简称华宸公司）房地产居间合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告王显荣、王艳山，被告华宸公司的法定代表人王春，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王显荣、王艳山向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告购房居间服务费8000元，利息620元;2.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月3日,被告将文山市幸福里一期1栋2单元1405室（原购房者即转让方刘光雄，于2019年2月经被告介绍购买的房源）介绍给原告,原告于当日与被告和转让方签订了《购房协议》，并向被告支付了该房居间服务费8000元，并于2019年3月3日、3月4日及4月30日分三次将购房首付款（包含购房定金和转让费）共计256000元支付给转让方刘光雄。2019年4月30日,被告带领原告到文山市售楼部与文山和鑫房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》并开具首付款收据，文山和鑫房地产开发有限公司承诺于2019年5月31日前签订《商品房购销合同》。原告在履行了《购房协议》所约定的全部己方义务后，文山和鑫房地产开发有限公司迟迟未与原告签订《商品房购销合同》，文山和鑫房地产开发有限公司实际根本无法履行交付义务，导致原告购房目的无法实现。2019年6月27日,原告向文山市拆迁办和文山市房管局了解并确认自己所购买的文山市幸福里一期1栋2单元1405室是回迁房，通过多种途径联系到了回迁户户主,确认自己所购买的商品房在2016年8月已被定为回迁安置房。文山和鑫房地产开发有限公司由于无法继续与原告签订《商品房购销合同》，导致原告购房目的无法实现，于2019年6月27日将购房首付款退还给原告。原购房者即转让方刘光雄由于无法实现原告的购房目的，经协商于2019年12月22日退还了部分转让费（62000元）给原告。被告未将该房源真实情况告知原告，并收取原告8000元居间服务费，负有提供与订立合同有关的真实情况的责任，房地产居间服务内容广泛,除了提供房产信息、为提供的房产做权籍调查（即向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等）、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外,还包括促成网签合同、协助买卖双方办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务,中介公司在完成全部服务内容后,收取居间服务费才符合公平、合理的原则。但被告未将该房源真实情况告知原告，且将不具备买卖条件的房源介绍给原告，导致原告购房目的无法达成，给原告造成了经济损失后还拒绝退还居间服务费，此行为已严重侵害了原告的合法权益。介于开发商和转让方都无法实现原告的购房目的，并已将购房首付款和部分转让费退还给原告，文山市华宸涛景房地产经纪有限公司作为专业的房屋买卖中介机构，在审查房源信息时，未能做到谨慎审核义务，从而导致原告购房目的无法实现，被告不能因为其过错行为而获利，故应将居间服务费退还给原告。综上所述,原告认为被告未将该房源真实情况告知原告，并将已定为回迁安置房,不具备房屋买卖条件的房源介绍给原告,导致原告支付了8000元的居间服务费,却无法实现原告的购房目的，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，对原告的生活造成了严重影响,被告应承担相应的退款赔偿责任。为此,原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼,请求判令如前所请,以维权益。原告王显荣、王艳山针对其诉请，提交了以下证据：1.购房协议、中介费收据（手写）、中介费转账记录及持卡人存根，证明原告于2019年3月3日向被告支付房屋介绍费8000元；2.委托书及提成协议、房源明细表，证明（1）文山和鑫房地产开发有限公司与文山市华宸涛景房地产经纪有限公司王**华有利益关系。（2）原告所购买的商品房为回迁安置房；3.收款收据、收款记录及转账记录、商品房认购协议、收据及付款转账记录，证明原告向原购房者即转让方支付购房首付款（包括定金和转让费)256000元，2019年12月22日原购房者即转让方退还转让费转账记录，2019年4月30日与文山和鑫房地产开发有限公司签订商品房认购协议、开具首付款收据，2019年6月27日文山和鑫房地产公司退还首付款转账记录；4.文山市棚户区佛寿街片区回迁安置协议书、文山市国有土地上房屋征收与补偿协议书、回迁房缴款通知单、证明，证明原告购买的房源已于2016年8月1日定为回迁安置房。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议；证据2与本案无关，不认可证明观点；证据3的真实性无异议，退款是原告的权利；证据4与本案无关。被告华宸公司答辩称，一、首先被告是一家具有“中介”资质的公司。二、原告起诉的主体和诉求事顶不合理，并具有矛盾性，原告到底是诉求原告与被告及刘光雄三者间签订的协议书无效还是解除协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:不能实现合同目的才能解除合同，并且是基于有效合同不能实现时合同目的才能解除，只有原、被告及卖方刘光雄三者间签订的协议解除，原告才有资格提起原诉求。三、被告已成功介绍促成原告与刘光雄达成房屋转让协议，该协议并未涉及华宸公司与开发商的关系，只涉及原、被告双方与刘光雄的关系，原告将被告与开发商捆绑担责无理无据，王春代表中介公司已尽了应尽的(有限的)义务和责任，至于原告的合同目的达没达到，除了原告诉请事项不对和自己的原因引起外，要承担责任也是原告与刘光雄协议约定的刘光雄的责任义务，与被告公司王春无关。四、被告介绍给原告所购房屋的公司是一家具有五证齐全的有资质的房地产开发公司。五、只要上述几个条件真实合法，被告介绍原告购买就合法有效。六、原告称被告欺骗原告购买回迁户的房一说不成立，因为当时购买时共有60多家，交易当时被告及所有与和鑫公司购房人也不知情是否开发商是不是一房多卖，只要开发商是正规合法公司，常规来讲，老百姓是没法并无权调查开发商是否违规违法事情，中介公司也如此，只有政府相关单位比如:公、检、法及审计单位才有权调查开发商。何况被告及被告的胞哥王**华也各自购买了一套佛寿街的房（与本案一起的），所以原告述被告欺骗无依无据。七、被告成功介绍原告购买该房并且原告也与刘光雄、和鑫公司先后签订了房屋转让协议、认购协议并且支付了首付款，被告也尽了自己的法定有限义务和责任。至于原告称被告要承担将原告本案房进行交房、备案登记，这是开发商应尽的责任和义务，不能转嫁为被告的责任和义务，至于办理过户、户籍调查等手续那是二手房办理程序不符合本案房办理程序，本案属于一手房。关于中介公司办理一手房买卖只要附合2个要素就合法:一是中介公司有资质，二是介绍本案房的建设单位具有合法性，刘光雄也是合法自然人，本案佛寿街项目也真实存在就可。原告在起诉状中也自己提到，与刘光雄及开发商签订的协议没实现合同目的，没实现也只能追究刘光雄与开发商的责任和义务，也与作为法定有限责任及义务(原告诉状中提到的提供房产信息，斡旋交涉，促成买卖双方订立合同)的被告没有任何关系。八、至于开发商是否是一房多卖那是开发商的事，不属于被告的责任。开发商要将本案房多卖，是因为开发商与当地政府关于纠结于拆迁款不到位问题和政府的某些政策未落实问题引起的，在房地产监管这块如果要追究责任，只能追究开发商与政府。拆迁户不交尾款开发商又卖出实际上也不称之为一房多卖，因为拆迁户（本案）也没有将该套房进行备案登记，该套房产权并不属于拆迁户，原告与拆迁户均有共同竞争该套房的机会和权利，而原告放弃争取购买本案房的机会而采取要求刘光雄及开发商退款的途经维权，并不是原告没有购买该房的机会而未达到合同目的，原告单方面要求开发商退款，原告完全有机会和权利起诉开发商继续履行合同争取购买该房而达到合同目的，原告没实现合同目的是因原告变相违约（找借口退钱）引起的，与被告无关。九、原告当时也与被告员工高进卫一起到现场看房的（本案房），原告系完全民事行为能力人，对当时购房的风险是认知、认可的，对购买该房负有不可推卸的风险责任承担的责任，原告明知风险存在却依然与刘光雄、和鑫公司签订商品房转让协议及认购协议，并且原告还交了首付款给开发商，根据合同法第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中原告支付给被告的中介费就证明了原告属于自愿买卖。所以，原告要求的合同备案、交房等所有义务包括风险的存在在原告同意下：被告也将对原告履行的义务全部转让给了刘光雄与和鑫公司，原告也应该起诉刘光雄和和鑫公司（开发商）才对，因为是和鑫公司与政府的问题导致购房风险发生与被告无关，被告也花了大量的人力、物力和及时间并且尽了自己的全部有限义务和责任。十、被告作为一家合法的中介公司，只要介绍的房屋真实存在，开发商是正规合法公司，被告就无责，该房是已建好的现房，真实存在的，原告也亲自到房内看过只是没有收尾交房而已，并不是事实上没有该房存在、或者该房没有合法的开发商开发、或者该房在本案中没有建或者该项目本身就不存在的虚假房源。而是真实存在的现房。至于是不是一房多卖，备不备案，交不交房，那是原告同意被告将责任及义务转让给刘光雄、开发商后由刘光雄、开发商承担义务和责任，与被告无关，被告也尽了作为居间方应尽的有限责任及义务。十一、被告并未与原告签订任何协议约定被告的责任及承担任何风险。被告作为居间方来说，被告的责任和义务仅为介绍原告购买并且促成原告与刘光雄签订认购协议、协助双方办理收据、合同变更手续止就已终止完成。原告与刘光雄、和鑫公司签订了认购协议，不管和鑫公司是不是一房多卖，原告的合同目的是否实现，原告都应该追究刘光雄、和鑫公司来行使赔偿责任包括中介费，而不是混淆视听把责任推到华宸公司身上，作为中介行业(经纪人或者经纪公司)，它的权利和义务是局限性的，就是介绍买卖双方促成合谈签订转让协议、认购协议或者购房协议止，仅此而已。本案被告已尽到了全部应尽的责任及义务。十二、被告收取的中介费被告已依法上缴税率并开具了发票，并且按40%提成给了员工，被告收取原告2%以后的服务费并未超出收费标准，正常合理收费不超4%均为合法合理，文山只能收取2%左右，昆明是3%。所以望法院根据居间方的责任、义务的有限性合法合理分析、划分，实事求是判决，驳回原告的一切诉讼请求。被告华宸公司针对其答辩，提交了以下证据：1.收据、协议，证明（1）原告自愿与刘光雄、和鑫公司分别签订房屋转让协议、认购协议并交了首付款。原告作为有完全民事行为能力人就应该认知风险的存在。被告的责任及义务己转让给了刘光雄与和鑫公司。被告与案外人刘光雄也到开发商和鑫公司处将本案房成功更名到王显荣名下。（2）证明被告已成功介绍原告与刘光雄、和鑫公司交涉并促成原告与刘光雄、和鑫公司签订房屋转让协议、认购协议即成功购买，被告尽了自己的义务和责任；2.营业执照，证明被告作为居间方的合法性；3.判决书，证明本案原告也可在拆迁户未登记备案本案房前公平竞争获得该房屋，达到合同目的，原告达不到合同目的是因为原告诉和鑫公司的诉求事项不对。原告应该诉请要房而不应该诉请退款；4.收据，证明被告不是欺骗隐瞒原告购买本案房；5.工商注册登记，证明和鑫公司是一家有资质的房地产开发公司；6.购房协议，证明被告王春也成功介绍促成原告与刘光雄达成房屋转让协议，该协议并未涉及华宸公司与开发商的关系，只涉及原、被告双方与刘光雄的关糸，原告将华宸公司与开发商捆绑担责无理无据，王春代表中介公司已尽了应尽的(有限的)义务和责任，至于原告的合同目的达没达到，除了原告诉请事项不对和自己的原因引起外，要承担责任也是原告与刘光雄协议约定的刘光雄的责任义务，与华宸公司王春无关；7.判决书二份，证明原告要求王春退中介费无理无据，原告的诉求是不应得到支持的，就连刘光雄收的款都不应退还给原告。经质证，原告对被告对证据1真实性、合法性无异议，不认可证明观点，原告选择中介的目的是规避风险，但是被告却未尽到义务；证据2、5无异议；证据3、4、7与本案无关；证据6真实性无异议，需要说明的是刘光雄承认房屋是回迁房，已退回我们的转让费62000元。本院对原、被告提交的证据分析认证如下：原告提交的证据1、3、4能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信；证据2与本案不具有关联性，不作为本案依据予以采信。被告提交的证据1、2、5、6能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信；证据3、4、7与本案不具有关联性，不作为本案依据予以采信。经审理，本院查明本案法律事实如下：经被告华宸公司提供房源信息，刘光雄、王显荣、华宸公司2019年3月3日签订《购房协议》，约定，刘光雄将其认购的文山市幸福里一期1栋2单元1405号房屋转让给王显荣，总价款526000元（含转让费75364元），签订协议时，王显荣支付刘光雄购房定金20000元，2019年3月5日，刘光雄将购房原始资料交给王显荣的同时，王显荣支付刘光雄房款186000元，2019年5月1日刘光雄更名给王显荣的同时王显荣支付房款50000元，中介费8000元由王显荣签订协议时支付给华宸公司。当日，王显荣支付了定金20000元，中介费8000元。2019年3月4日王显荣向刘光雄支付房款186000元。2019年4月30日王艳山、王显荣与刘光雄到文山和鑫房地产开发有限公司完成更名，即由刘光雄认购的文山和鑫房地产开发有限公司开发的文山市老城区佛寿街片区的“文山.佛寿街文化商业街区壹期”项目第1栋2单元14层1405号房屋转由王艳山认购，当日王艳山就该套房屋与文山和鑫房地产开发有限公司签订编号为20190430001《商品房认购协议》，并将刘光雄向文山和鑫房地产开发有限公司交纳房款180254元的收据更名为王艳山。另查明，2019年6月27日，王艳山与文山和鑫房地产开发有限公司解除编号为20190430001《商品房认购协议》，文山和鑫房地产开发有限公司已退还王艳山房款180254元。2019年12月22日，王显荣与刘光雄解除《购房协议》，刘光雄退还王显荣转让费62000元。综合原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：原告主张被告返还居间服务费8000元及支付利息620元是否依据。本院认为，刘光雄、王显荣、华宸公司2019年3月3日签订的《购房协议》中就华宸公司与王显荣约定，由华宸公司提供房源信息，促使刘光雄与王显荣签订购房协议，王显荣支付中介费8000元，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，约定有效，本院予以确认。华宸公司作为中介方，已按合同约定提供了房源信息，并协助合同当事方完成更名，即原告就本案所涉房屋与开发商签订了《商品房认购协议》，进一步明确了原告所认购房屋的状况，华宸公司已履行完合同义务，原告能否取得房屋，实现合同目的，应依其与开发商签订的《商品房认购协议》的约定主张权利，现原告与开发商已协商解除该协议，是对其权利的处分，法律后果应自行承担。原告诉称，华宸公司提供房源时，隐瞒房屋为回迁房，至原告购房目的不能实现，未提交证据证明，本院不予采信。原告诉讼请求无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回王显荣、王艳山的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由王显荣、王艳山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  赵俊斌二〇二〇年十一月二十五日书记员  杨文娟