安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3267号 上诉人（原审被告）：程浩，男，1969年3月12日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：徐骏，江苏冠文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅杰，江苏冠文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽凤阳京都物流产业园有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县板桥镇硅工业园区，统一社会信用代码91341126060801563K。 诉讼代表人：安徽凤阳京都物流产业园有限公司管理人。 负责人：宫鉴，管理人组长。 委托诉讼代理人：侯朝阳，安徽知秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李俊成，安徽知秋（凤阳）律师事务所律师。 上诉人程浩因与被上诉人安徽凤阳京都物流产业园有限公司（以下简称京都物流公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2020）皖1126民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 程浩上诉请求：1.撤销（2020）皖1126民初3514号民事判决，改判驳回京都物流公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由京都物流公司承担。事实和理由：1.在房屋交易过程，其按约定于2016年3月22日支付了25室、27室房屋的首付款，共计54万元，京都物流公司于2016年6月交付了房屋，但京都物流公司不能办理房产证，其未在2017年1月25日前支付房屋尾款，是行使不安抗辩权，不构成违约；2.自2017年开始，京都物流公司负责人连茂桃陆续向其借款，并以公司提供连带担保，现43万借款均已到期，将借款本金和利息用于抵销未付房款，其实际支付房款近104万元，而案涉房价款总价为107万元，结合房屋价值降低，其已支付完全部房款；3.其在合同履行中不存在违约行为，不符合双方约定的解除条件，且京都物流公司因长期未行使解除权，解除权早已消灭，此外，其已履行完毕合同义务，管理人无权解除合同；4.一审判决未处理清楚合同解除后果，因其也有给付行为，应在审理过程中向其释明可以提出返还请求，并在判决中表述返还相应购房款及赔偿装修损失，而不是仅判令其返还房屋。 京都物流公司辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2.双方买卖合同约定了购房款的支付方式及解除合同的条件，程浩仅履行两套房屋的首付款，尾款至今未付，已经构成根本违约，符合合同解除条件，至于连茂桃向程浩借款，并由京都物流公司担保用于公司经营，系程浩与连茂桃之间的民间借贷关系，与本案房屋买卖合同不是同一法律关系，不能错误理解为将借款叠加视为支付购房款，京都物流公司已经由法院裁定破产，并指定管理人，管理人在履职过程中依法行使解除合同的权利有相应的法律依据；3.京都物流公司已经进入清算破产程序，不能对任何债权人进行单独清偿，法院也不能对任何当事人做出给付的判决，程浩对购房款的返还有自由处分的权利，并于2020年8月26日向管理人申报了债权，对该购房款的债权金额，管理人将依法进行审核确认，一审法院不做处理正确。 京都物流公司向一审法院起诉请求：1.判决解除京都物流公司与程浩签订的两份《凤阳县商品房预售合同》；2.判决程浩立即搬出京都物流产业园3幢25室、27室。 一审法院认定事实：2016年3月22日，京都物流公司与程浩签订了两份《凤阳县商品房预售合同》【商品房预售许可证号：（2015）房预售证第020号，国有土地使用权证号为：凤国用2015第0069号，土地用途为商服】，双方在合同中约定，程浩购买京都物流公司开发的安徽凤阳京都物流产业园3幢25、27室两套商铺，3幢25室总价款为689518元，3幢27室总价款为380482元。双方在附件“付款方式和付款期限”中约定，付款采用非贷款方式，在2016年3月22日程浩分别付两套房的首付款各270000元，2017年1月25日前分别付清3幢25室购房尾款419518元、3幢27室购房尾款110482元。 两份合同第七条均约定，乙方（程浩，下同）若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（京都物流公司，下同）支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择该条约定的第贰种方案追究乙方责任。该条第贰种方案内容为：甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的百分之一，甲方有权在乙方支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。乙方应当在十日内结清。 合同签订后，程浩仅分别支付了两套商铺的首付款各270000元，购房尾款均未付。2016年6月起，程浩开始占有、使用上述涉案两套商铺并进行了装修。另查明：2020年4月24日，凤阳县人民法院作出（2020）皖1126破申1号之一民事裁定书，裁定受理了代红伍对京都物流公司的破产清算申请。当日作出（2020）皖1126破1号决定书，指定安徽知伙律师事务所担任京都物流公司管理人。 一审法院认为，京都物流公司与程浩之间的商品房预售合同关系成立，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。程浩未按合同约定的付款方式、付款期限支付涉案两套商铺购房尾款，构成合同违约，京都物流公司可依法行使约定的合同解除权。另依《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。综上，对京都物流公司相关诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，判决：一、解除安徽凤阳京都物流产业园有限公司与程浩签订的安徽凤阳京都物流产业园3幢25室、3幢27室《商品房预售合同》；二、程浩于本判决生效后五日内向安徽凤阳京都物流产业园有限公司返还安徽凤阳京都物流产业园3幢25室、3幢27室两套商铺。案件受理费7007元，减半收取3503.50元，由程浩负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。程浩提供的企业信用公示信息及京都物流公司提供的债权申报表对本案事实认定不产生影响，本院对上述证据不作认定。 二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，程浩与京都物流公司于2016年3月22日签订的两份《凤阳县商品房预售合同》，约定在签订合同当日分别付两套房的首付款各270000元，2017年1月25日前分别付清3幢25室购房尾款419518元、3幢27室购房尾款110482元。但程浩于合同签订后仅分别支付了两套商铺的首付款各270000元，购房尾款均未支付，双方也未办理过户登记手续。程浩称其向京都物流公司的负责人连茂桃出借了借款，京都物流公司承担担保责任，其以该借款债权抵充支付房款，应认定其已支付完全部房款。但程浩所主张的其与连茂桃之间的民间借贷关系与本案商品房买卖合同关系非同一法律关系，在程浩与连茂桃民间借贷关系中，京都物流公司仅为担保人，承担的是保证责任，根据本案在案证据，对于程浩所述借款不能明确认定系京都物流公司对程浩所负债务；程浩所称的借款数额与其首付款数额之和也未达到双方约定的购房款总额；程浩、连茂桃以及京都物流公司三方之间并未就以借款冲抵购房款达成过合意，京都物流公司既不予认可也未向程浩出具过购房款收据；现有证据不能证明程浩、连茂桃以及京都物流公司之间存在债务履行期届满后达成了以借款抵购房款协议，以及程浩已经结算支付了全部房款。此外，债权人行使破产抵销权抵销的债权应以申报、确认为前提，而程浩于本案中主张用于抵销购房款的借款债权并未经过管理人审查和最终确认，其关于抵销的主张无事实和法律依据。故应认定程浩与京都物流公司双方均未履行完毕案涉两份《凤阳县商品房预售合同》。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，一审法院于2020年4月24日作出裁定，受理案外人对京都物流公司的破产清算申请后，京都物流公司管理人有权解除与程浩签订的两份《凤阳县商品房预售合同》。原审判决解除两份合同并无不当，应予维持。人民法院应围绕当事人的诉讼请求进行审理并作为判决，至于程浩对其在合同解除情况下应享有权益是否主张以及如何主张，是其对自身权益的处置，不存在需要进行释明的问题，程浩于本案中就其相关返还的主张并未提出反诉，原审法院未进行处理正确。程浩在合同解除的情况下对案涉房屋继续占有无合同和法律依据，原审判决予以返还并无不当，应予维持。 综上，上诉人程浩的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7007元，由上诉人程浩负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；