广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初10622号原告：王润芹，女，1956年4月19日出生，汉族，户籍住所地清远市清城区**********************，公民身份号码650************328。原告：王惠，女，1983年12月15日出生，汉族，户籍住所地清远市清城区**********************，公民身份号码659************222。被告：清远市银湖城投资有限公司，住所地清远市清城区********恒大银湖城工程综合楼10。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人：汪思奇，该公司员工。原告王润芹、王惠与被告清远市银湖城投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王润芹、王惠、被告委托诉讼代理人汪思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王润芹、王惠向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付64015元违约金给原告（违约金从2016年6月30日计算至今，实际计算至被告交付房屋为止）；2.被告向原告支付房屋租赁费用52386元（房屋租赁费用从2016年6月30日之后暂计算至今，实际计算至被告交付房屋之日）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：“出卖人是清远市银湖城投资有限公司，买受人是王润芹、王惠，买受人所购商品房是清远市经济开发区银盏林场银中工区金碧大道001号恒大银湖城四十五号楼1层01号。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。2016年7月，原告进入上述合同中约定的商品房，发现该商品房不存在合同附件一“房屋平面图”中约定的花园，设计图中花园的位置实际建设成了天井且存在严重的质量问题，上述房屋经原告验收未合格，因此，原告拒绝对问题房屋进行收楼。原告就此问题多次找被告协商解决，被告最终答应给原告进行房屋修缮。之后，原告再次去查看房屋情况，发现房屋被被告当作库房使用，且天井依然存在严重的漏雨情况，房屋地面存在严重积水。原告遂继续找被告协商解决房屋存在的质量问题。2019年，原告向清远市住建局反映上述情况后，被告立即派工人对房屋进行维修。然而截至今日，被告仍未通知原告进行收楼。综上所述，至今，被告延期交楼已超过4年，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条等法律规定，特向人民法院提起诉讼,请依法判决。原告提供如下证据：1.身份证、企业信息，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2.商品房买卖合同，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，根据约定，被告应于2016年6月30日前交付经验收合格的房屋，如超180天未交付房屋，原告有权要求被告依约支付违约金；3.照片，拟证明涉案房屋存在质量问题，合同中约定的花园实际上是天井；4.情况说明，拟证明原告自述至今为止的情况；5.租赁合同，拟证明因被告无法交付房屋，原告要租屋居住。被告清远市银湖城投资有限公司辩称，一、被告已按时向原告送达了收楼通知书，原告也已收到被告送达的通知，原告在无任何证据证明涉案房屋存在质量问题的情况下，无正当理由拒绝收楼，根据《商品房买卖合同》约定视为原告已收楼，被告不存在逾期交楼行为，不应承担逾期交楼违约责任。根据原、被告于2015年3月28日签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2016年6月30日前向原告交付经验收合格的房屋。根据合同附件四第四条的约定:“商品房经验收合格是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。”上述三项验收合格凭证，被告分别于2016年5月26日、2016年4月24日、2016年4月14日取得，此时涉案商品房已经具备合同约定的交付条件。2016年6月，被告按照原告在合同中预留的地址向原告邮寄送达了《收楼通知书》，同时也电话通知原告收楼，原告根据被告的通知来到涉案房屋现场，并对涉案房屋进行查验，查验房屋后无正当理由拒绝收楼。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。”被告已经按照合同约定时间通知原告收楼，根据《商品房买卖合同》第十一条及附件四第七条第3款约定，视为原告已收楼，被告不应承担逾期交楼违约责任。二、退一步讲，案涉房屋即使存在质量瑕疵问题，被告承担的应为维保修义务，而不是逾期交楼责任。涉案房屋已于2016年6月14日经验收合格，符合合同约定交付条件。根据合同第十六条约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保障书》承诺的内容承担相应的保修责任。同时，根据合同第十六条约定“买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费并赔偿买受人损失”，至今已过去4年之久，原告未进行任何鉴定，也无其他任何证据证明涉案房屋存在主体质量或严重影响正常居住使用的情形，可以合理推断为涉案房屋不存在该条约定的情形。三、涉案房屋已办理了以原告为所有权人的不动产权证，原告于2018年7月4日领取了不动产权证，被告已履行完《商品房买卖合同》约定的全部义务。原告现以涉案房屋因长时间无人居住、管理的自然损耗造成的相关问题，认定为被告交付房屋时存在的质量问题，不合理。自原告购买涉案房屋后至今4年有余，房屋内部均无人居住、管理、维护，房屋也属于商品，根据自然属性，房屋存在自然损耗属于正常现象。但原告不能将自然耗损造成的不利后果要求被告承担。四、原告要求被告承担逾期交楼违约责任的诉请已过诉讼时效，请求法院驳回原告诉讼请求。原告在起诉状中确认于2016年7月去查验了涉案房屋，单方面认为房屋存在质量瑕疵，拒绝收楼，因此，原告自2016年7月起就知道自身权利受到损害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”在诉讼时效期间（2016年6月30日起至2019年6月29日止）未发生任何诉讼时效中止、中断的情形。因此，2019年6月29日后，原告向被告主张逾期交楼的诉请已过诉讼时效，请求人民法院依法予以驳回。综上所述，被告已经按照合同约定完成了交楼义务，且原告的诉请已过诉讼时效，原告要求被告既要承担逾期交楼违约金，又要承担其租房损失，没有事实及法律依据，请法院依法予以驳回，诉讼费用由原告承担。被告提供如下证据：1.竣工验收记录、消防验收意见书、特种设备使用登记证，拟证明在合同约定的交楼日期前，涉案房屋已具备交付条件；2.快递单，拟证明被告已于2016年6月30日向原告发出收楼通知书。本院经审理认定事实如下：2015年3月28日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定“原告购买被告开发的位于清远市经济开发区银盏林场银中工区金碧大道001号恒大银湖城四十五号楼1层01号，建筑面积为69.63平方米，套内面积51.75平方米，房价415952元。被告应当在2016年6月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，由于原告原因未能按期交付的，自合同约定交房日期之日起，视为原告同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付原告。原告在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从被告书面通知原告办理房屋交接手续之日起，视为被告已经交付房屋。但原告接收房屋的，不视为被告所应当承担的保修义务予以免除，被告仍应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修”。在合同附件一“房屋平面图”上显示，该商品房西北角有一处标示为“花园”。2016年5月26日，涉案房屋所在的恒大银湖城45号楼住宅经有关部门竣工验收。庭审中，原告述称在收到被告发出的收楼通知书后，认为涉案房屋存在质量问题不予收楼，确认已领取了涉案房屋的产权证。2020年10月20日庭审后，本院工作人员组织原、被告双方到涉案房屋进行勘查，发现房屋平面图上为“花园”的对应位置的实际情况是四面皆为墙，上装有玻璃顶，玻璃顶是被告在原告不予收楼提出异议后加装的。经现场对玻璃顶进行倒水试验发现，玻璃顶靠西墙体有一处渗漏水现象，原告所认为的房屋质量问题所指就是此处漏水点。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守。签订合同后，涉案房屋已经竣工验收合格，而依合同约定的涉案房屋交付条件“商品房经验收合格”，涉案房屋交付条件已符合约定，且原告在庭审中已承认收到被告发出的收楼通知书及已领取了涉案房屋的产权证，故可认定被告已履行合同约定的房屋交付义务，涉案房屋已交付给原告。至于原告主张的房屋质量问题，被告已在原告对房屋平面图上的“花园”提出异议后加装了玻璃顶，虽然玻璃顶有一处渗漏水现象，但此并非属于合同约定的“房屋地基基础和主体结构存在质量问题”及“严重影响正常居住使用”等得以拒绝收楼之情形，亦并非原告得以要求主张逾期交楼违约金之情形，原、被告双方应就该玻璃顶的渗漏水现象进行平和、理性的协商，故原告要求被告支付逾期交楼违约金及房屋租赁费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王润芹、王惠的诉讼请求。案件受理费2510元，减半收取计1255元，由原告王润芹、王惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇二〇年十一月十六日书记员  包良丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。