广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民再48号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：金石梁，男，1974年8月31日出生，住广东省东莞市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：祝鸣，女，1977年10月27日出生，住湖北省武汉市江岸区。上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：古彩红，广东康邦律师事务所律师。上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：陈江杰，广东康邦律师事务所律师。再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇宝屯村北环路汽车博览中心**。统一社会信用代码：91441900694786529Y。法定代表人：伦加仔，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄美丹，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。再审申请人金石梁、祝鸣与再审被申请人东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2018)粤19民终11237号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年10月22日作出（2019）粤民申7823号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人金石梁、祝鸣委托代理人陈江杰律师与再审被申请人东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司（以下简称翡翠半岛公司）委托代理人黄美丹律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金石梁、祝鸣申请再审请求：一、撤销(2018)粤19民终11237号民事判决；二、改判翡翠半岛公司向金石梁、祝鸣支付逾期交房的违约金121242.61元及改判翡翠半岛公司向金石梁、祝鸣赔付物业管理费5835.31元；三、判令翡翠半岛公司对案涉房屋的渗水漏水等质量问题负责维修至房屋不再渗水漏水，并判决承担相应维修费用；四、一审、二审、再审费用由翡翠半岛公司承担。事实与理由：根据最高人民法院作出的（2015）民申字第1045号再审裁定意见以及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》意见，商品房交付使用必须同时满足两个条件，即商品房应经过竣工验收，且已经在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。本案中，涉案房屋虽然于2015年4月22日办理了五方验收，但直至2017年3月21日才办理工程竣工验收备案手续，故涉案房屋直至2017年3月21日才符合交付条件。二审判决认定涉案房屋于2015年4月22日已符合交付条件，翡翠半岛公司无需承担逾期交房违约责任，是错误的。金石梁、祝鸣等直至2017年11月24日才办理收楼手续，故2017年11月24日之前的物业管理费应由翡翠半岛公司承担。翡翠半岛公司答辩称：涉案房屋已于2015年4月22日验收合格，符合涉案《商品房买卖合同》约定交付条件。涉案房屋符合交付条件后，翡翠半岛公司依约通知金石梁、祝鸣办理收楼手续，但金石梁、祝鸣未依约办理收楼手续，翡翠半岛公司无需承担逾期交房的违约责任。请求驳回其再审申请。金石梁、祝鸣向东莞市第三人民法院起诉请求：1.翡翠半岛公司向金石梁、祝鸣支付逾期交房违约金121242.61元；2．翡翠半岛公司向金石梁、祝鸣赔付物业管理费5835.31元；3.对案涉房屋的渗水漏水等质量问题负责维修至房屋不再渗水、漏水，并承担相应的维修费；4．翡翠半岛公司承担本案的诉讼费。东莞市第三人民法院经审理查明：2016年1月29日，金石梁、祝鸣作为买受人，翡翠半岛公司作为出卖人，双方共同签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，买受人向出卖人购买位于东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园75号楼1302号预售商品房，总金额为1530841元。合同第六条约定付款方式及期限：签署本合同时，支付全部房价款的67%，计1030841元；剩余房款及房价款的33%，计500000元，由买受人申请银行按揭贷款（含住房公积金贷款）支付，并在签署本合同后30日内付入出卖人下述专用账户。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率），合同继续履行。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2．买受人迟延支付购房款及可能产生的迟延付款违约金或迟延交纳应缴税金、住宅专项维修资金及其他规费的。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；并约定在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定的交楼日期为交付使用日期，该商品房视为已由买受人验收并接收适用，该商品房的毁损、灭失的风险自该日起转由买受人承担。自该日起，买受人即应承担与该商品房相关的一切费用（包括但不限于物业管理费用等）。合同并约定，合同列明的买卖双方地址为双方确认的送达地址，双方相互送达的书面通知、文件或法院送达的与本合同相关的诉讼材料均以此送达地址为准，除合同另有约定外，以双方签收日或发出地邮戳日顺延七日为送达日，出卖人刊登公告的，以刊登日为送达日。买受人在签订合同后至申请办理房地产权证之前，若更改合同载明的地址和电话，应及时书面通知出卖人。否则，因此造成的损失及引起的责任概由买受人承担，仍视为出卖人履行了相关的通知义务。合同附件五第五条约定关于验收合格的补充（对合同第八条的补充）：本合同第八条第一款第1项所称的该商品房经验收合格是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格（以前述各方共同出具的建设工程竣工验收报告为准）。合同附件五第八条（对合同第十一条的补充）约定关于商品房交接的补充：1．在该商品房经验收合格的条件下，买受人除能够提供具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房的主体结构存在质量问题外，不得以其他理由拒绝接收该商品房，否则，自合同约定的交付日起，视为出卖人已履行交付义务。2.买受人办妥交接手续时，有权要求出卖人对该商品房确实存在的需要维修的项目进行维修，出卖人应当在买受人办妥交接手续后的合理期限内完成维修（具体期限自双方在交接验房时现场确认），但买受人不得因此追究出卖人逾期交房的责任或要求退房。附件五第十七条并约定：本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。合同签订后，金石梁、祝鸣在2016年1月29日支付了首期款1030841元，在2016年5月5日支付了尾款500000元。2016年10月14日，翡翠半岛公司通过EMS邮寄通知书的形式，告知金石梁、祝鸣于2016年10月31日前到物业服务中心办理收楼手续；2017年11月24日，翡翠半岛公司再次通过EMS向金石梁、祝鸣邮寄催告函。金石梁、祝鸣主张案涉房屋在2016年10月31日前未通过验收备案，未达到交房条件，并主张翡翠半岛公司构成逾期交房，由此产生物业费损失5835.31元。案涉《竣工验收备案证书》显示案涉商品房所在住宅楼验收日期是2015年4月22日，备案日期是2017年3月21日。一审认定以上事实的证据，有《商品房买卖合同》、销售收据、银行卡刷卡凭证、个人贷款支付凭证、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据、东莞建设网查验工程竣工验收备案信息的截图、工程竣工验收备案表、EMS邮单、通知书、催告函、建设工程消防验收意见书、《个人住房公职金借款及担保合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《竣工验收备案证书》、《收款收据》等证据以及一审庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，系合法有效之合同，对双方均具有法律约束力，各方均应依约履行。本案争议焦点为案涉房产在约定交付之日是否符合约定的交付条件，翡翠半岛公司是否存在逾期交房的违约行为。首先，从合同约定上看，案涉《商品房买卖合同》第八条明确约定出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：而案涉《商品房买卖合同》附件五第五条已明确约定关于验收合格的补充（对合同第八条的补充）：即商品房经验收合格是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格（以前述各方共同出具的建设工程竣工验收报告为准）；结合附件五第十七条的约定：本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准，则案涉商品房经验收合格，依约是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格（以前述各方共同出具的建设工程竣工验收报告为准）。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，房地产经验收合格就可交付使用，并不要求必须取得《竣工验收备案证书》才能交付使用，根据案涉《竣工验收备案证书》显示案涉商品房所在住宅楼在2015年4月22日已验收，验收结果合格，而证书本身未显示该项目有经二次验收，由此可印证验收当日即2015年4月22日，案涉商品房已符合交付条件；又因2016年10月14日，翡翠半岛公司通过EMS邮寄通知书的形式，告知金石梁、祝鸣于2016年10月31日前到物业服务中心办理收楼手续，结合金石梁、祝鸣未提交证据证明案涉商品房因存在其他问题尚未符合交付条件，故根据合同附件五第八条（对合同第十一条的补充）约定关于商品房交接的补充：“1.在该商品房经验收合格的条件下，买受人除能够提供具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房的主体结构存在质量问题外，不得以其他理由拒绝接收该商品房，否则，自合同约定的交付日起，视为出卖人已履行交付义务”，即应视为翡翠半岛公司已经于2016年10月31日交付了案涉商品房。本案中，翡翠半岛公司已依约履行了房屋交付义务，在此情形下，金石梁、祝鸣诉求翡翠半岛公司支付逾期交房违约金及物业管理费，缺乏依据，不予支持。另，金石梁、祝鸣主张案涉房屋存在渗水漏水等质量问题，但金石梁、祝鸣未对该主张提交相应证据予以证明，结合翡翠半岛公司对此不予确认，则金石梁、祝鸣对此应承担举证不能的不利后果，一审法院对金石梁、祝鸣该主张不予采信，对金石梁、祝鸣该项诉求不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决驳回金石梁、祝鸣全部诉讼请求。一审案件受理费1421元，由金石梁、祝鸣负担。金石梁、祝鸣不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判翡翠半岛公司支付金石梁、祝鸣逾期交房的违约金121242.61元、翡翠半岛公司向金石梁、祝鸣赔付物业管理费5835.31元；2.请求法院判令翡翠半岛公司对案涉房屋渗水、漏水等质量问题负责维修至房屋不再渗水、漏水，并判决其承担相应的维修费用；3.本案一、二审诉讼费用由翡翠半岛公司承担。二审期间，双方当事人均没有新证据提交。经二审审理，对一审法院查明的事实，二审法院予以确认。二审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应就上诉人金石梁、祝鸣上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。关于逾期交房违约金的问题。案涉的《商品房买卖合同》及相关附件明确约定，出卖人应当在2016年10月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；该商品房经验收合格是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格；在商品房达到交付使用条件后，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，该通知书规定的交楼日期为交付使用的时间，该商品房视为已由买受人验收并接收使用，自该日起买受人即应承担与该商品房相关的一切费用（包括但不限于物业管理费用等）；在该商品房经验收合格的条件下，买受人除能够提供有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房的主体结构存在质量问题外，不得以其它理由拒绝接收该商品房，否则，自合同约定的交付日起，视为出卖人已履行交付义务。案涉的商品房已于2015年4月22日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，符合合同约定的交付条件。翡翠半岛公司已于合同约定的交付期限届满前（2016年10月31日前）通知收楼。虽然案涉的商品房最终备案时间在2017年3月21日，但从东莞市住房和城乡建设局出具的备案证书看，案涉工程合格，验收日期亦为2015年4月22日。现没有证据表明案涉工程经验收合格后主体结构存在质量问题，根据双方的约定，翡翠半岛公司已依约在期限内履行了交付义务，在此情形下，金石梁、祝鸣请求翡翠半岛公司支付逾期违约金，依据不充分。关于物业管理费问题，由于金石梁、祝鸣在本案中没有提交证据证明其有就案涉的商品房缴纳过物业管理费，且其委托诉讼代理人在向二审法院提交的代理词中亦明确了金石梁、祝鸣至今未缴纳物业管理费，故金石梁、祝鸣在本案中要求翡翠半岛公司赔付其物业管理费，没有事实依据。至于维修费用问题，因金石梁、祝鸣在本案一、二审中均没有提交证据证明其该点主张，一审认为对此应由金石梁、祝鸣承担举证不能的不利后果不支持该诉求亦无不当。综上所述，二审法院认为金石梁、祝鸣的上诉请求不成立，依法应予以驳回。一审判决处理结果并无不当，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2842元，由金石梁、祝鸣负担（已预交）。本院再审查明，原一审、二审查明的基本事实属实，再审依法予以确认。本院再审认为，再审申请人金石梁、祝鸣与再审被申请人翡翠半岛公司房屋买卖合同纠纷一案，发生法律效力的判决是二审判决，现由广东省高级人民法院指令本院再审，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，应按照第二审程序审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款的规定，结合双方当事人的诉辩主张，本案再审争议焦点是：金石梁、祝鸣主张翡翠半岛公司应承担逾期交房违约责任能否成立。案涉合同约定的应交房时间为2016年10月31日前，以竣工验收合格作为交房标准。《竣工验收备案证书》显示涉案房屋所在楼盘验收日期是2015年4月22日，备案日期是2017年3月21日。原一审已查明在合同约定的交房时间内翡翠半岛公司已向金石梁、祝鸣发出收楼通知，也就是本案基本事实，包括合同签订、合同约定的履行条件成就等事实均发生在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》确定的交房标准之前，案涉楼盘实际上已经走完了竣工验收通知交付等流程，虽然业主主张案涉楼盘有质量问题，但并未能提供有效证据予以证明，在此情况下再重新确定交房标准对翡翠半岛公司及已按合同约定接收房屋的业主均有失公平。而且根据《中华人民共和国建筑法》（2011年版）第六十一条，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”，即建筑工程竣工经验收合格后可以交付使用，案涉合同约定的交付使用标准并未违反法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款及上述援引法律条文的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院(2018)粤19民终11237号民事判决。本案一审案件受理费1421元，由金石梁、祝鸣负担。二审案件受理费2842元，由金石梁、祝鸣负担（金石梁、祝鸣已预交）。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 陈加雄审判员 杨 浩二〇二〇年十一月四日书记员 陈佩君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。第四百零七条第一款人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。