江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终7820号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王九庆，男，1961年6月26日生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱骊骅，女，1966年5月3日生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：孙永旺，北京大成（苏州）律师事务所律师。（代理前述二上诉人） 委托诉讼代理人：陆心蕊，北京大成（苏州）律师事务所实习律师。（代理前述二上诉人） 上诉人（原审原告、反诉被告）：钱才英，女，1964年1月5日生，汉族，住江苏省金坛市。 委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵云鹏，江苏孚佑律师事务所实习律师。 上诉人王九庆、朱骊骅因与上诉人钱才英房屋买卖合同纠纷一案，分别不服苏州工业园区人民法院（2019苏05**民初8149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王九庆、朱骊骅的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回原审法院重审。事实和理由：1、原审判决对于钱才英是否是案涉合同的相对人，胡妍、申俊在《房屋买卖居间合同》、限售备案申请书中签名的行为如何定性等确定当事人主体资格的事实认定不清。《房屋买卖居间合同》中明确约定胡妍为买受方，且其本人在落款处签名，因此钱才英并非合同当事人。《房屋买卖居间合同》签订后胡妍的丈夫申俊向我方支付了定金和首付款，双方办理备案手续时也是由申俊签名，因此合同的实际履行主体是胡妍和申俊。中介机构在向苏州工业园区规划建设委员会的情况说明中，能够反映合同双方是王九庆、朱骊骅和胡妍。对方因本案诉讼聘请律师和支付律师费用，均是由胡妍夫妇二人办理，也能够证明钱才英并非合同当事人。2、原审判决对于案涉合同的主体是否发生变更，以及变更是否是当事人真实意思的表示没有查明，野蛮剥夺了当事人自愿缔结合同的权利。钱才英在原审诉状中陈述其是委托女儿胡妍代为签订合同，后来又改称合同主体变更，明显前后矛盾。双方在苏州工业园区不动产交易大厅签订《补充协议》和《申请书》时，我方因长途劳顿未审查文件内容，未能发现中介机构和胡妍串通一气偷梁换柱的行为，对于买受人变更的事实并不知情，更未表示认可。《申请书》不但有钱才英签名，还有胡妍的丈夫申俊的签订，我方有合理的理由相信仍然是在和胡妍夫妇办理备案手续。3、胡妍夫妇串通中介机构实施欺诈行为，他们和其父母先后办理假离婚，并通过擅自变更买受人的方式操纵房屋买卖的过程，本质上属于违背公序良俗、扰乱市场秩序的炒房行为，应当进行打击和治理，其因此签订的房屋买卖合同也应当被认定为无效。4、我方在发现房产交易中心电脑系统中登记的买受人信息存在错误后，立即向中介发函要求重新备案，并向胡妍发函要求其继续履行合同。原审法院未查明我方积极履约的行为，反而违背客观事实认定我方违约，并判决我方支付违约金5万元，裁判结果存在明显的错误。 钱才英的上诉请求：撤销原审判决第五项、第六项，依法进行改判。事实和理由：原审判决不当行使自由裁量权，在上诉人王九庆、朱骊骅恶意违约，并给我方造成巨大损失的情况下，以极低的金额酌定违约金和律师费，违背了公平正义的原则，属于变相鼓励违约的行为。我方已经支付的购房款为80万元，截止到一审判决的日期，资金被占用的时间长达419天，无论是利息损失还是租金损失，损失金额均超过了20万元。双方约定的付款方式是银行按揭，由于王九庆、朱骊骅的违约行为我方需要一次性支付购房款，同样存在融资利息的损失，原审法院酌情支持违约金5万元明显偏低。另外双方在《房屋买卖居间合同》中明确约定有律师费损失，我方因本案诉讼合法支出律师费30万元，该金额符合《江苏省律师服务收费标准》的规定，原审法院仅支持律师费20万元缺乏法律依据，也损害了我方的合法权益。 钱才英针对王九庆、朱骊骅的上诉辩称：对方的上诉理由不能成立，依法应当予以驳回。钱才英和胡妍是母女关系，钱才英是实际的购房主体，对方对此是清楚和明知的。 王九庆、朱骊骅针对钱才英的上诉辩称：我方和钱才英之间不存在房屋买卖合同关系，其无权主张违约金和律师费。胡妍夫妇才是合同的当事人，也是构成违约的一方。 钱才英向一审法院起诉请求：1、依法确认双方就苏州工业园区和众街215号和风雅致花园5幢401室房屋、99幢C035室车位签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》（合同编号0000207）合法有效；2、依法判令两原审被告继续履行《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，并协助办理将苏州工业园区和众街215号和风雅致花园5幢401室房屋、99幢C035室车位产权登记在钱才英名下的过户手续；3、依法判令两原审被告腾空并交付苏州工业园区和众街215号和风雅致花园5幢401室房屋、99幢C035室车位；4、依法判令两原审被告支付迟延履行违约金暂计1818元（计算方式以房屋总价909万元为基数，每日按0.02%为标准，自2019年7月6日计算至原审被告实际配合办理之日）；5、依法判令两原审被告向支付律师费损失300000元。本案诉讼费用由王九庆、朱骊骅承担。 王九庆、朱骊骅向一审法院反诉请求：1、依法确认2019年6月28日双方签订的《补充协议》无效；2、依法撤销双方就买卖和风雅致花园5幢401室房屋以及99幢C035室车位而实施的出售挂牌备案的民事法律行为。本案反诉费用由钱才英承担。 原审法院经审理查明：苏州工业园区和众街215号和风雅致花园5幢401室房屋，建筑面积145.87平方米，登记所有权人为王九庆、朱骊骅；苏州工业园区和众街215号和风雅致花园99幢C035地下车位，建筑面积为28.68平方米，登记所有权人为王九庆、朱骊骅。 2019年4月6日，朱骊骅、王九庆（出售方、甲方）与钱才英的女儿胡妍（买受方、乙方）通过苏州泰森房地产经纪有限公司（以下简称泰森房产、居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将其所有的位于苏州工业园区和众街215号和风雅致花园5幢401室房屋出售给乙方，房屋建筑面积约定145平方米，有自持车位，车位号为99幢C035。该房屋成交价为909万元。就房款支付，双方约定乙方于2019年4月6日前支付甲方定金人民币40万元，于2019年4月18日前支付甲方首付款40万元，剩余款项，乙方于办理资金托管当日将房款人民币251万元存入政府管理部门指定的资金托管账户，乙方委托丙方办理人民币576万元商业贷款。另，乙方于交房前支付甲方房款人民币2万元。合同第四条约定，甲乙双方同意授权丙方或丙方指定的其他第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、网签、资金托管等产权过户手续，甲乙双方须在2019年7月5日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管，如乙方需办理贷款的，应在办理资金托管手续后7日内提供贷款所需的全部材料。甲方承诺于拿到全款时腾空房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方，甲方承诺于网签过户前办理完毕户口迁移手续。合同第六条第二项约定，甲乙双方应按本合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效地书面证明材料，并及时支付各项税费。未按本合同约定办理视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.02%作为迟延履行违约金。逾期30日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。第五项约定，本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。双方合同第七条第六项补充约定：此房价包含地下车位一个，车位编号99幢C035。该合同由朱骊骅、王九庆委托案外人王玮签订。合同落款甲方处签有朱骊骅、王九庆名字并有代理人王玮签名，胡妍在乙方处签名。 胡妍前夫申俊通过中国建设银行于2019年4月6日、同年4月17日分别向朱骊骅账户转款40万元、40万元，合计80万元。王玮分别于2019年4月7日、2019年4月19日向申俊出具收款收据，确认收到上述款项合计80万元。 2019年6月28日，钱才英（乙方）与王九庆（甲方）通过泰森房产（丙方）签订补充协议，约定甲、乙、丙三方于2019年4月6日签订的苏州市工业园区和众街215号和风雅致花园5幢401室《房屋买卖（居间）合同》合同编号0000207，三方签订补充协议：1、原协议第三条第二点资金托管部分，首付款贰佰伍拾壹万元整加上贷款伍佰柒拾陆万元整总计捌佰贰拾柒万元整，现更改为首付款贰陌陆拾捌万伍仟元整加上贷款陆佰贰拾伍万元整总计捌佰玖拾叁万伍仟元整。另车位网签价格壹拾叁万伍仟元整。保证甲方实际成交价款玖佰零玖万元整总价不变化。原协议第三条第一点，定金部分加上首付部分计捌拾万元整，甲方应于拿到房屋全款玖佰零柒万元当日将捌拾万元整打入乙方指定账户。凡房屋买卖居间合同约定与本补充协议约定相抵触，以协议约定为准。本协议自签字盖章生效，即成为原协议不可分割组成部分。王九庆在甲方处签名，钱才英在乙方处签名。 另，根据加盖有苏州工业园区税务局第一税务所印章的钱才英的个人所得税交费明细显示，其自2018年3月15日至2019年8月，连续缴纳个人所得税。根据苏州工业园区国土环保局出具的不动产登记信息查询结果证明，显示钱才英截止至2020年4月30日，未查到在苏州市（姑苏区工业园区）有登记有效的住宅类房屋所有权登记信息。 钱才英还向本院提交了聘请律师合同及律师费发票、转账凭证，主张律师费30万元。该聘请律师合同甲方载明为胡妍、钱才英。 原审法院调取苏府【2016】150号《市政府印发关于进一步加强全市房地产调控的意见的通知》，明确：“…非本市户籍居民家庭申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上非本市户籍居民家族出售新建商品住房和二手住房…本意见自2016年10月4日起实施。 2019年5月11日，苏州市人民政府发布苏府【2019】38号《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充通知》，明确对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。 以上事实，由当事人提交的《房屋买卖（居间）合同》、补充协议、不动产登记信息簿、户口本、户口本、离婚证、人个所得税明细清单、不动产登记信息查询结果证明、律师代理合同、律师费发票、苏府【2016】150号、苏府【2019】38号文件及当事人庭是陈述予以证实。 钱才英针对其本诉主张及反诉答辩意见，还向原审法院提交证据，朱骊骅、王九庆质证如下： 证据1、居间方与王九庆的微信聊天记录截屏打印件，2019年7月2日，中介向王九庆发送微信：“王总，我再跟您确定一下，是希望客户补偿100万对吧，不是170万，然后中如果可以，就正常往后的手续，如果客户这边不同意，您这边暂停后续手续”，王九庆回复：“对的”。中介回复：“好的，我来和客户沟通一下，不过王总，咱们这样的话是违反合同约定，如果客户要求强制执行，我们是存在违约行为的”，王九庆回复：“不存在，没有公证的委托和房主两人的签字，何来违约一说”。2019年7月3日，王九庆向中介发微信：“现在你在什么地方，我们面谈一下”、“回话了吗”，中介回复：“客户那边还没回复，现在态度都有点模棱两可，反正您这边是确定了的，要么给100万吧，要吗就是合同终止，对吗？”，王九庆回复：“你约吧”，中介表示：“王总，客户今天要去送审，购房资格审核，需要产证，您这边能否提供一下，客户还是想要房子的”，王九庆回复：“谈好再说”，中介表示：“客户这也没时间，是她目前去房管局，现在也到了送审的阶段了，客户还是想先按合同走”，王九庆表示：“谈好再说，按我上午谈的100万补偿”，中介表示：“王总，刚刚客户回复说100万这边确定没法给，这个条件他们不同意”，王九庆表示：“再谈，先撤回备案再说，那天备案不符合我的真实意愿”…中介表示：“王总，买方的送审已经通过了，而且你和你夫人也到房管局作了部分预审手续，希望你和你夫人配合办理网签和资金托管手续”，王九庆回复：“那是他的事，重新签订补充协议，不能啥好事都让他沾，必须补偿，否则让他告我去，现在我们只讨论补偿一部分市场差价，其它一律都不谈不做”。证明两原审被告通过居间方明确要求原告加价100万，否则就不再配合原告办理后续资金托管的过户手续。 证据2，加盖有苏州工业园区国土环保局不动产登记查询专用章的申请备案书，申请书载明的卖出方为王九庆、朱骊骅，买进方为钱才英，在申请书落款处，朱骊骅在卖出方上签名，钱才英、申俊在买进方处签名。证明双方共同前往苏州工业园区不动产登记中心办理该房屋买卖的备案，一是证明两原审被告明知买受方是原审原告，同时在备案申请书上签字确认。二是证明原审原告符合苏州市的购房资格。同时强调一下，就是在申请备案书里面也附上了当时签订的买卖合同以及付款记录，所以原审被告是明知购房人是原审原告。 朱骊骅、王九庆对证据1真实性认可，但我方要求补偿100万元的表述是因为发现买受方擅自变更为钱才英后才要求补偿的。就证据2真实性认可，但我方签字时上面的内容被中介盖掉了，且该申请书由申俊签字，我们并不知道有原审原告签字。 朱骊骅、王九庆针对本诉答辩意见及反诉诉请主张，向原审法院提交证据，钱才英质证如下： 证据1、苏州市人民政府的文件两份，在苏州工业园区购房有资格要求，胡妍在发现不符合购房资格后擅自变更买受人。 证据2、王九庆与中介人员的微信聊天记录截图2份打印件，证明办理备案后中介人员未将备案材料交给王九庆，且后来一直未提交，隐瞒了变更买受人的情况。 证据3、胡小青、钱才英的离婚协议、二人的户口登记信息，证明二人是为了买房假离婚，二人的户口还在一起。 证据4、2019年7月15日给胡妍发送的通知书及邮寄凭证，证明因胡妍擅自变更买受人，我方通知其限期更改并履行合同。 证据5、2019年7月15日给中介的通知及邮寄凭证，证明因胡妍擅自变更买受人，我方通知中介方限期更改并履行原合同。 证据6、22家公司的企业信息以及清单，证明胡妍夫妇、钱才英夫妇名下有22家公司，公司名下有上千个知识产权，离婚协议中未涉及到股权的分割以及知识产权的分割问题，仅仅是就各自名下的房屋产权转移到配偶名下，显然是假离婚，仅仅是为了虚构购房资格进行的假离婚行为，包括胡妍的离婚协议。 证据7、钱才英和胡小青的户籍信息和流动人口信息，主要是证明钱才英夫妇的户籍信息相同、户籍信息的地址相同、暂住信息也相同，表明他们在离婚以后仍然是住在一起，不符合感情破裂的正常情况，是假离婚。 证据8、交易中心调取的备案材料，分别是操作流程表、备案申请书、银行流水两张、胡妍夫妇的身份信息、离婚证书、户口本、钱才英夫妇的身份信息和离婚协议、王九庆夫妇的身份信息、涉案房屋房产信息、备案合同。这一组证据主要是证明在操作流程表中显示2019年6月6日，钱才英就以买受人的身份登记在操作系统中，这与钱才英在前次开庭陈述的在2019年6月28日签订补充协议以后进行了变更的说法是相矛盾的。也就是说胡妍夫妇、钱才英与中介是进行了串通对王九庆进行了欺诈行为，隐瞒了将钱才英作为买方进行登记的这一情况。然后第二点内容是证明在银行流水备案申请书上由胡妍夫妇的签名，就是胡妍的丈夫的签名，证明当时进行备案的时候是胡妍夫妇进行操作，我们并不知道是钱才英作为买受人进行登记，然后接下来证明的内容是还有一个是操作系统中显示钱才英作为买受方的备案已经自动撤销。 证据9、中介公司的情况说明。这一份说明是苏州工业园区规划建设委员会对中介公司进行调查以后，中介公司提供的一个说明，说明当中仍然是表明买卖双方是王九庆和胡妍，并没有涉及到钱才英。 钱才英对证据1真实性没有异议，但是对于证明内容不认可。首先胡妍当时是有购房资格的，再后来双方对合同履行的主体也进行了变更，原审原告也是有购房资格的。证据2微信聊天记录真实性没有异议，对其证明内容也不认可。因为当在房管局签完相应的备案材料以后，双方及中介方都是没有备案材料的，该备案材料也是在法院立案以后，原审原告申请去调查查到了相应的备案材料的，没有哪一方进行了相关的隐瞒。然后证据3协议真实性也没有异议但是该证据材料与本案没有直接的一个关系。证据4真实性没有异议，我们就是也收到了，但是其当时收到是在起诉以后了，对其证明内容不认可。因为变更买受人是双方之间进行了协商以后一致变更的，备案书以及补充协议可予以证明。证据5形式上的真实性也没有异议，但是中介有无没有收到我方不清楚。证据6真实性没有异议，但是该材料与本案关键事实没有关系，也不能证明朱骊骅、王九庆所要证明的证明目的，法律上并没有所谓的假离婚而且离婚与夫妻双方财产的分割，无论在民间或者在法院都是可以分别处理的，处理财产与离婚没有必然关系。对证据7的真实性没有异议，法律上不存在所谓的假离婚，证据8的真实性没有异议，但是对证明内容不认可。对证据9真实性没有异议，情况说明只是针对双方签订的合同做的文意上的说明，其并没有否认实际买受人为钱才英，而且按照事后双方履行合同的情况，王九庆、朱骊骅也明知钱才英系实际买受人，也认可并予以了配合。 诉讼过程中，王九庆、朱骊骅申请王玮出庭作证，王玮表示其系接受王九庆、朱骊骅的委托卖和风雅致的房屋，我就跟物业说了一下，之后中介开始跟我联系，有一家中介跟我打电话约谈签合同的事情，我去了之后见到了胡妍他们还有知道这个中介是泰森中介，这是双方第一次见面，总价909万，包括车位。当时有一对夫妻过来，没有老太太，当时说买房的人是胡妍，没说要变更成她妈妈，之后没见过他们，中介也没跟我说要变更买房人的事情。 王九庆、朱骊骅对证人证言予以认可，钱才英对上述证人证言不予认可。 为查明案件事实，原审法院通知胡妍到院说明情况，胡妍表示，其系钱才英之女，这个房子去看了三、四次，也带我妈去看的，我妈也说可以，就跟中介约出来见面签合同，签合同的时候我妈不在，是我签的，当时不确定是以我的名义还是我妈的名义购买，到时候看情况，他说可以，因为当时确实是想以我妈名义买，但当时我不确定我妈贷款能不能办下来，如果贷款下不来，就全款以我的名义买，因为我没办法办房贷的，王玮当时说可以的。签完合同后没多久就确定以我妈来买了，因为我问了银行银行说可以的，我就跟中介说了，中介说可以，我不知道中介跟对方怎么沟通的，我还催对方过来办过户，他说他在加拿大，最后对方从加拿大过来办理备案的机票我们还补偿了6000元给他，备案的时候就是我妈去的，王九庆他们也在场，没有提任何异议，还签了补充协议，是在房管局签的。备案后三天他们就约我谈，让我补钱，补100万，说涨价了，我不同意没谈好，第二天他就去找中介，他让中介跟我说，他是讲信誉的，要不讲信誉，就把房子抵押了，他就回加拿大，我们一想就起诉了。 另，本案通知中介人员王元凯和朱晶晶到院说明情况。王元凯表示，这个房子在我们泰森房产挂的房源，我负责与房东这方联系，客户这边是朱晶晶负责接待处理。双方签订房屋买卖合同的时候我全程在场，合同当时是以胡妍名义签的，因为签合同的时候胡妍名下有两套房子，如果再买，需要全款，当时说如果要贷款，就以胡妍母亲的名义买，如果资金到们，就以胡妍的名义买，当时所有人都在场，王玮也就是王九庆的姐姐说没关系，意思是钱到位就行，具体的话我记不得了。签完合同后，出了新政说五年限售，当时约好2019年7月5日进行资金托管，因为政策变化，我跟王九庆协商让他提前回来，进行限售备案，时间是在6月28日，来的时候，我们去机场接的，原审原告还补了六千块机票钱，备案的时候他知道签备案的人是钱才英，因为在房管局的窗口双方要签字的，那个时候还签了补充协议，我还跟他解释了补充协议的内容，他自己也看了，他们还协商，最后才签字的。在备案前，我微信电话告知过王九庆他们备案人是钱才英的。备案手续办好后，差不多过了几天也就是7月1日、2日的时候钱才英的资格审查通过，我方微信告知王九庆办资金托管手续，他说先谈好价，王九庆是在29、30日左右说要客户加价100万，才同意办资金托管，他感觉房子卖便宜了，他说如果不加100万，就把房子抵押给别人，拿钱就走了，我们就把这个意思传达给了客户，客户当时愿意谈的，但对方开口就是100万。朱晶晶表示，其是泰森房产中介人员，胡妍找我买房，我就推荐了本案的房源，他们去看过两次，钱才英也去看过的，他们看中房子后就约房东见面谈，因为这个房源是王元凯开发的，所以签合同的事情是王元凯他们负责的。签补充协议的时候我是在场的，在房管局签的，因为这个房子是和车位打包出售的，但车位有产证，房管局要求需要拆分，所以才签了补充协议，签补充协议的时候已经确定购房人是钱才英了，王九庆他们当时对钱才英买房是没有异议的，因为都提前沟通过的。而且我们在去备案前需要在系统上传资料的，资料肯定要确定买房人。法庭向其出示了房管局调取的申请书，核实为何申俊在申请书上签名，其表示因为转账的时候房款是申俊转的，我们交材料的时候需要交流水，所以房管局要求申俊也要签字，确认钱是转了的。之后，钱才英的购房资格审核通过了，就约房东去办网签和资金托管，这个时候房东不配合了，因为当时王九庆是从国外飞回来的，审批到资金托管手续办理的时间很短，飞来飞去不值当，他回来后过了两三天就说要涨价。 原审法院认为：胡妍与王九庆、朱骊骅签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案争议焦点系王九庆、朱骊骅对于《房屋买卖（居间）合同》相对方变更为钱才英是否知晓并认可，本案合同相对方是否变更为钱才英与王九庆、朱骊骅。原审法院认为，根据庭审调查，双方均在《补充协议》上签字，且在房管部门办理备案审批手续时双方均在现场，作为出售方，对于买房人是谁，应当是知晓并确认的，若王九庆、朱骊骅对于购房人变更不予认可，其不应在补充协议上签名并配合钱才英办理相应的备案审批手续。故结合上述事实，应当认定王九庆、朱骊骅对于购房人变更为钱才英的事实确认，钱才英基于此，主张继续履行《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》，并同意支付剩余购房款，要求王九庆、朱骊骅协助办理涉案房屋及车位的产权变更登记手续有相应的事实和法律依据，原审法院依法予以支持。同时钱才英基于诉请，要求王九庆、朱骊骅履行房屋、车位的交付义务，符合双方合同约定，原审法院对此亦予以支持。因王九庆、朱骊骅未及时履行合同，钱才英主张二人承担迟延履行的违约金，原审法院结合钱才英实际损失，酌情认定王九庆、朱骊骅支付违约金50000元。至于钱才英主张的律师费，原审法院结合本案诉请认定、案件实际情况并参照《江苏省律师服务收费标准》，酌情支持20万元。就王九庆、朱骊骅抗辩称，本案双方合同基于钱才英与中介方存在恶意串通、欺诈，故应当认定无效。原审法院认为，未有证据证实中介与钱才英存在恶意串通、欺诈的情形，其所述及相关举证不符合法律规定的合同无效或可撤销的情形，故王九庆、朱骊骅主张合同无效无相应的事实和法律依据，而钱才英就其购房资格问题向原审法院提交了相应的社保交缴纪录及无房证明，符合当时苏州市购房政策，故原审法院对其抗辩不予采信。承上所述，原审法院对王九庆、朱骊骅的反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决： 一、依法确认双方就苏州工业园区和众街215号和风雅致花园5幢401室房屋、99幢C035室车位签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》合法有效； 二、钱才英于本判决生效之日起七日内支付王九庆、朱骊骅剩余购房款8290000元； 三、王九庆、朱骊骅自收到钱才英上述第二项款项后七日内协助钱才英将苏州工业园区和风雅致花园5幢401室房屋、99幢C035室车位过户至钱才英名下； 四、王九庆、朱骊骅自收到钱才英上述第二项款项后七日内将苏州工业园区和风雅致花园5幢401室房屋、99幢C035室车位腾空并交付钱才英； 五、王九庆、朱骊骅于本判决生效之日起七日内支付钱才英违约金50000元； 六、王九庆、朱骊骅于本判决生效之日起七日内支付钱才英律师费20万元； 七、驳回钱才英的其余诉讼请求； 八、驳回王九庆、朱骊骅的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费75430元，保全费5000元，合计80430元，由王九庆、朱骊骅负担，该款项已由钱才英预交，由王九庆、朱骊骅于本判决生效之日起十五日内支付钱才英。反诉案件受理费减半收取37715元，由王九庆、朱骊骅负担。 二审查明事实与原审查明的事实一致。 本院认为：双方当事人签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案的《房屋买卖（居间）合同》虽然是由王九庆、朱骊骅和胡妍所签订,但是根据双方于2019年6月28日签订的《补充协议》、《申请备案书》，以及中介人员王元凯、朱晶晶的证人证言等证据，双方当事人就涉案房屋的买受人变更为钱才英是明知和认可的，属于当事人协商一致变更了合同的约定。上诉人王九庆、朱骊骅主张其既不知情，也未明确表示认可，因缺乏合法、有效的证据证明，且其陈述不符合常理，本院依法不予采信。上诉人王九庆、朱骊骅单方要求增加房屋价款,并拒绝履行合同义务的行为构成违约，依法应当承担违约责任。上诉人钱才英在本案中主张继续履行合同，并要求王九庆、朱骊骅承担违约责任合法有据，其诉请依法应当得到支持。王九庆、朱骊骅二审主张《房屋买卖（居间）合同》应当被认定为无效，并无事实和法律依据，本院依法予以驳回。双方当事人约定的违约金明显过高，原审法院综合考虑当事人实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益等综合因素，酌情判决上诉人王九庆、朱骊骅支付违约金5万元，并赔偿上诉人钱才英律师费20万元并无明显不当，二审依法不作调整。王九庆、朱骊骅及钱才英的上诉主张依据尚不充分，二审依法予以驳回。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费118195元，由上诉人王九庆、朱骊骅负担113145元，由上诉人钱才英负担5050元。 本判决为终审判决。 审判长  祁锋 审判员  赵东 审判员  周红 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  孙贞 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。