山西省万荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0822民初1820号 原告：黄建中，女，1952年5月26日出生，汉族，山西省万荣县居民。 委托诉讼代理人：董丽华，女，山西辰霄律师事务所律师。 被告：卫健康，男，1963年4月25日出生，汉族，山西省万荣县居民。 被告：王礼杰，男，1963年7月15日出生，汉族，山西省万荣县居民。 二被告共同委托诉讼代理人：李洁，女，山西双庆律师事务所律师。 原告黄建中与被告卫健康、王礼杰租赁合同纠纷一案，本院2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄建中向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的租赁合同；2.判令被告立即腾出承租原告的房屋，并不得损毁房屋状况；3.判令被告支付原告房租10225元（其余房租自2020年7月1日起算至腾房之日止），并承担违约金5000元；4.判令被告交纳所欠的水电费至腾房之日；5.被告承担诉讼费。事实与理由：2018年5月31日，原告将自己所有的位于万荣县五一西街梦沁园公寓二层、三层房屋租给二被告，二被告合伙做旅馆生意。合同约定每年6月1日前交纳次年房租，如不能按期交纳，原告有权解除协议，被告付违约金。2019年，二被告下欠原告租金2800元，2020年6月1日前，二被告没有交次年租金，至今拖欠。 被告卫健康、王礼杰共同辩称：合同约定租金是16800元，非19800元；没有约定6月1日前交租金，没有约定出租方有解除权，没有约定违约金。没有欠原告租金2800元。2020年房租未交是原告违约，被告所租宾馆的水电表是原告家的总表，原告丈夫陈江选（已亡故）当时约定，原告家水电费由被告垫付，到租期最后一年时再向被告返还。2014年、2016年总水管两次被进行了改造，陈江选再与被告约定，由被告垫付，最后一年结算。现已到最后一年租期，原告却推脱不予结算，此属原告违约。所租原告房屋2016年便开始漏雨，被告多次找原告维修，原告置之不理，造成宾馆经济损失严重，原告应予赔偿。另，合同成立以来，按照原告夫妇的要求，代收原告家其他租客的水电费，并多次替未交清水电费而与原告解除合同的租客垫付水电费，其承诺赔偿被告的损失，却至今未赔；陈江选在世时，曾欠被告房钱945元，应由原告负担。同意在账务结算完毕后与原告解除租赁合同。 原告为支持其主张，提交有下列证据:分别于2011年、2013年、2018年签订的三份租赁合同，证明租金、交租金期限、解除权、违约金等。 经质证，被告异议为：合同属实，但第二份合同已作废。第三份合同是原告与王礼杰所签，与卫健康没有关系。 被告为支持其主张，提交有下列证据:1.租赁合同，2.水管改造收据2份、收款人身份证复印件，3.水电费票据，4.陈江选房费记录，5.房屋漏雨受损照片。 经质证，原告异议为：1.被告只举证租赁合同的中一份，应以2018年协议为准，2.对水管改造收费的真实性有异议，不知道水管改造，3.水电费票据是被告手写，真实性有异议，即使真实，也约定的是由被告承担，4.不清楚陈江选的房费，系被告自己记录，不认可，5.不清楚照片是否是被告宾馆；被告2018年说过漏水的事，原告2019年已维修。 被告补充意见为：被告使用部分房屋，却承担所有水电费，不合理。照片拍了有一年时间，现在还是原样。2016年漏水的，原告2020年三四月才维修。 本院经审理认定事实如下：被告卫健康、王礼杰合伙经营宾馆租用原告房屋。 2011年5月11日，原告丈夫陈江选（已亡故）与被告卫健康、王礼杰签订租房协议，约定租期为2011年6月1日至2021年6月1日，年租金16800元；付款方式为一年付一次，先付款后使用；水电使用为原告提供帮助，费用被告自付；期满退房时，凡属所投资可移动物件由被告搬迁，建筑及固定装潢保持现状交给原告。 2013年元月1日，陈江选与卫健康签订租房协议，此协议被告称作废，原告称以2018年协议为准。 2018年5月31日，原告黄建中在陈江选去世后与被告王礼杰签订补充协议，除原来所租房外，另将后院的东房三间、车库一间租给被告，此年租金3000元，与原房租金合计每年19800元；租期至2021年5月31日止，每年6月1日前交次年房租，如被告不能按期交房租，原告同意延长5日，逾期仍不交，原告有权解除租赁合同。被告如不按期交租金，原告有权解除租房协议，被告应付5000元违约金。 被告以辩解的原告应付水电费等款为由，未付2020年5月起新年度的租赁费。 原告未举证证明二被告下欠上年度租金2800元，二被告亦否认还欠有上年度租金。被告未举证其与陈江选对水电费的负担有约定、陈江选欠其房费945元，原告对此亦不予认可。被告称原告未及时维修房屋的漏雨，要求赔偿经济损失，对维修时间双方均系口述，均未举证证明，被告对是否存在损失或损失程度未举证证明。 本院认为，原被告签订的租房合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。二被告系合伙关系，基于表见代理，合伙人之一与原告所签合同的效力及于全体合伙人有效，故2018年5月31日原告黄建中与被告王礼杰签订补充协议的效力，及于被告卫健康发生法律效力，原被告均应诚信履行。二被告2020年6月1日前应交次年度租金，其至今未交付租金的行为构成违约，原告请求解除租房协议，其情形符合合同约定，故予支持。合同解除后，被告应按约定的退房交付方式内容向原告交付房屋。 关于原告请求的房租问题，二被告否认尚欠原告上年度部分租金，原告亦未举证证明被告尚欠上年度租金2800元，原告应承担举证不力的不利法律后果，故对此请求不予支持；二被告对2020年6月1日应交的下年度租金，应按合同约定的19800元/年计算，计算至本判决生效确定的解除合同时间，如未按生效判决时间交还房屋，逾期占用期间参照19800元/年租金计算占用费，计至腾房交付。关于原告请求的违约金问题，合同法解释（二）第二十九条规定，违约金一般不应超过造成损失的百分之三十，违约金约定过高的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行、当事人过错、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则衡量裁决。原告没有举证给其造成的实际损失，其约定的违约金5000元与租金迟延给付造成的利息损失相较偏高，故予调整，被告支付原告违约金3000元。关于原告诉讼请求之四判令被告交纳所欠的水电费至腾房之日，此非已发生事实和产生的纠纷，请求不符合法律规定，故对此请求不予支持。 关于被告辩称的水电费问题、陈江选欠其房费945元问题、房屋漏雨的经济损失问题等，因原告未予认可，被告所举证据不能证明损失额及应由原告承担，其应承担举证不力的不利法律后果，且被告未提起反诉，故对其此请求不予考虑。 依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一，解除原告黄建中承继的亡夫陈江选与被告卫健康、王礼杰2011年5月11日签订的租房协议及原告黄建中与被告王礼杰2018年5月31日签订的租房补充协议； 二，被告卫健康、王礼杰在本判决生效后五日内按照租房合同约定的退房方式内容腾出所租原告黄建中房屋并交付原告黄建中； 三，被告卫健康、王礼杰在本判决生效后五日内给付原告黄建中房屋租金及合同解除后占用期间的占用费（均按19800元/年，从2020年6月1日起计算至腾出交付之日）； 四，被告卫健康、王礼杰在本判决生效后五日内给付原告黄建中违约金3000元； 五，驳回原告黄建中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费90元（原告已预交），由被告卫健康、王礼杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 员  杨   益   平 二〇二〇年十一月二十日 法官助理  谢晓菲 书记员薛桂荣