广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3266号上诉人（原审原告）：梁少敏，男，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：黄庆华，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市瑞能物业管理有限公司，住所地：清远市人民三路**瑞隆广场办公楼**。法定代表人：韦富，经理。委托诉讼代理人：李雪辉，广东平正信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗正安，广东亨信律师事务所律师。原审被告：清远市瑞益市场管理有限公司，，住所地：清远市人民三路**瑞隆广场**楼****法定代表人：邓均锡，经理。委托诉讼代理人：李雪辉，广东平正信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗正安，广东亨信律师事务所律师。上诉人梁少敏因与被上诉人清远市瑞能物业管理有限公司、原审被告清远市瑞益市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人梁少敏上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判被上诉人清远市瑞能物业管理有限公司向上诉人梁少敏支付租金80676元及其逾期支付租金的利息5649元（上诉人主张2016年10月1日至2018年11月30日期间拖欠的80676元租金逾期支付租金的利息，自2018年12月1日起，按年利率6%计至被上诉人付清租金及利息之日止，暂计至2020年1月31日，共426日，80676元×6%/365日×426日=5649元）；不服上诉金额为：42099元（80676元+5649元-原审判决金额44266元=42099元）。2.案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审法院理解并适用诉讼时效法律规定错误，恳请二审法院查明后，依法改判支持上诉人的上诉请求。原审法院认为本案涉案商铺从2015年7月至2017年9月间的租金均超过诉讼时效是错误的。根据民法通则规定，2016年10月租金的诉讼时效（合同约定每月15日前支付月租金，诉讼时效起算点为2016年10月15日）期满之日应为2017年10月14日，而民法总则施行日期是2017年10月1日，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持，虽然2015年7月至2016年9月间的租金超过诉讼时效，但2016年10月至2017年9月间的租金的诉讼时效应当适用三年诉讼时效期间的规定，即对应月份租金诉讼时效到2019年10月14日至2020年9月30日。而在一审庭审过程中，被上诉人陈述双方于2018年11月曾经就租金支付交回商铺进行过协商。根据民法总则第一百九十五条之规定，2016年10月至2018年11月的租金的诉讼时效发生中断。上诉人主张的租金中，2016年10月至2018年11月的租金未过诉讼时效，被上诉人应当支付2016年10月至2018年11月拖欠的租金80676元。上诉人主张被上诉人应当支付逾期支付租金的利息5649元。被上诉人清远市瑞能物业管理有限公司答辩称：一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人全部上诉请求。上诉人未能举证证明诉讼时效中断，应承担举证不能的后果。原审被告清远市瑞益市场管理有限公司的答辩意见与被上诉人清远市瑞能物业管理有限公司的答辩意见一致。梁少敏向一审法院起诉请求：1.瑞能公司向梁少敏支付自2015年7月1日至2018年11月30日拖欠的租金117126元；2.瑞能公司向梁少敏支付逾期支付租金的利息，逾期利息按照所欠款项年利率6%计至清远市瑞能物业管理有限公司付清租金之日止，暂计至2020年1月31曰为13159元；3.瑞能公司向梁少敏支付自2018年12月1日起，至租赁物返还之日止的租金，暂计至2020年1月31日的租金为44226元；4.瑞益公司对上述第一、二、三项中的款项承担连带清偿责任；5.案件诉讼费、保全费由瑞能公司、清远市瑞益市场管理有限公司负担。一审法院认定事实：2013年12月1日，梁少敏（甲方）与瑞能公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其位于清远市人民三路31号瑞隆广场一号楼首层115号商铺出租给乙方经营；租赁期限暂定5年，每月租金为2430元，第四、五年在第一年的基础上上浮30%；从2013年12月1日起开始计算租金，乙方于每月的15号前支付月租金；续租与解约：1、乙方有意在租赁期届满后续租的，应提前90天书面通知甲方，甲方应在租赁期届满前是否同意续租进行书面答复，甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同。2、租赁期满后乙方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的优先租赁权，如乙方无意续租的，应在租赁期届满前90日内书面通知甲方；若乙方有违约行为的，是否续租由四方决定。3、甲方在租赁期满后收回商铺自己经营的，必须在第五年的第六个月前提出，第五年租期结束后，双方结合实际情况另行商议租金；违约责任：1、乙方违约向甲方支付租金的，乙方须补偿甲方相关损失，乙方逾期三十日未能支付租金的，则甲方有权单方终止乙方的承租权……。合同还就其他权利义务进行了约定。同日，瑞益公司出具担保书作为该《租赁合同》的附件二，主要内容为瑞益公司对瑞能公司在该《租赁合同》中所负的义务及职责提供担保，若瑞能公司未能按时履行合同义务，由其承担偿还责任。上述租赁合同签订后，瑞能公司在租赁期内向梁少敏支付至2015年6月的租金，2015年7月之后的租金没有再向梁少敏支付。庭审中，梁少敏陈述，通过现场或电话有向瑞能公司催收过租金，并认为租赁期届满后，涉案房屋一直由瑞能公司使用。对此，瑞能公司认为，合同期满后，涉案商铺已经空置，已通知梁少敏办理接收，双方于2018年11月曾经就租金支付交回商铺进行过协商。上述双方陈述，均未提供证据。另，一审法院对涉案商铺经现场勘验，该商铺处于空置状态。一审法院认为，梁少敏、瑞能公司双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。梁少敏依约将租赁房屋交付给瑞能公司使用，瑞能公司作为承租人应按照合同约定及时支付租金给梁少敏。根据本案查明事实，瑞能公司从2015年7月开始未按约定向梁少敏支付租金，其行为已构成违约。现双方争议的焦点，一是梁少敏主张的部分租金是否已超过诉讼时效期间；二是逾期支付租金的利息计算；三是租赁期满后，双方是否存在续租问题；四是瑞益公司对瑞能公司所拖欠的租金及利息是否承担连带清偿责任。一、关于是否超过诉讼时效期间问题。瑞能公司从2015年7月开始拖欠梁少敏租金，应适用一年诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”梁少敏并未提供其向瑞能公司催收租金的证据，不存在诉讼时效中断情形，本案梁少敏提起诉讼的时间为2020年2月，因此从2015年7月至2017年9月间的租金，已超过一年诉讼时效期间。梁少敏主张该期间的租金，一审法院不予支持。瑞能公司对诉讼时效的抗辩理由，一审法院予采纳。据此，一审法院确认瑞能公司应向梁少敏支付自2017年10月至租金租赁期满（即2018年11月）的租金共44226元（3159元×14个月）。二、关于逾期支付租金的利息计算。根据合同约定，支付租金为每月的15日前支付月租金，瑞能公司未按约定时间支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。因双方并未明确约定逾期支付租金的计算标准，现梁少敏主张逾期付款按年利率6%计算，符合法律规定，一审法院予以支持。结合上述确认的未付租金及梁少敏的诉请，逾期付款的利息从2018年12月1日起以44226元为基数计算至付清租金之日止。三、关于租赁期满后，双方是否存在续租问题。双方约定的租赁期间为五年即至2018年11月30日，合同的续租与解约条款中明确约定，是否续租应提前90日书面通知，续租应重新签订租赁合同，但双方在租赁期届满前或届满后均无书面通知对方。结合双方没有再签订租赁合同及涉案房屋现处于空置状态的情况，一审法院确认租赁期届满后，双方并不存在续租事实，双方的租赁关系从2018年11月30日时终止。梁少敏认为涉案房屋租赁期满后一直由瑞能公司使用而主张瑞能公司支付自2018年12月1日起至租赁房屋返还之日止的租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该诉讼请求，一审法院不予支持。四、关于瑞益公司对瑞能公司所拖欠的租金及利息是否承担连带清偿责任问题。从瑞益公司出具的担保书的内容来看，该担保为一般保证。根据《中华人民共和国担保法》第二十五条规定，保证期间为主债务履行届满之日起六个月。本案中，瑞能公司在租赁期期间拖欠梁少敏租金，但梁少敏并未在保证期间向瑞能公司主张债权及向瑞益公司主张保证责任，因此，作为保证人的瑞益公司应免除保证责任。瑞益公司的抗辩意见，一审法院予以采纳。梁少敏请求瑞益公司对拖欠的租金及利息的债务承担连带清偿责任的请求，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、清远市瑞能物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向梁少敏支付租金44226元及其利息（利息以44226元为基数，从2018年12月1日起按年利率6%计算至付清该租金之日止）；二、驳回梁少敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1895元，梁少敏负担1280元、清远市瑞能物业管理有限公司负担615元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人梁少敏主张的2015年7月至2017年9月间租金是否超过诉讼时效。关于上诉人梁少敏主张的2015年7月至2017年9月间租金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。而《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，故在2017年10月1日之前，上诉人主张的租金诉讼时效应为一年，在2017年10月1日未满一年诉讼时效的，可按适用三年诉讼时效的规定。上诉人未能提供其在诉讼时效期间向被上诉人催收租金的证据，本案不存在诉讼时效中断情形，一审法院据此认定上诉人主张2017年9月之前的租金已超过法定的诉讼时效正确，本院予以认同。综上所述，上诉人梁少敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费852元，由上诉人梁少敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十一月二十三日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。