山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初4351号原告：楼利娟，女，1951年11月24日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：宫辉，山东闻远律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔超颖，山东闻远律师事务所律师。被告：乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司，住所地乳山市胜利街**。负责人：尹刚，总经理。被告：乳山金鼎房地产开发有限公司，，住所地乳山市胜利街**法定代表人：尹刚，总经理。上述二被告委托诉讼代理人：丛珊，公司职工。原告楼利娟与被告乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司、乳山金鼎房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楼利娟之委托诉讼代理人宫辉、崔超颖，被告乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司（以下简称银滩分公司）、乳山金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）委托诉讼代理人丛珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楼利娟向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告银滩分公司签订的金鼎深蓝小城房产认购书；2、要求二被告连带返还原告已付购房款20万元及利息（利息自2015年4月1日起按照中国人民银行两项贷款息率计算至上述款项实际支付之日）；3、要求二被告赔偿原告损失10万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月29日，原告与被告银滩分公司签订认购书，认购位于乳山银滩金鼎深蓝小城12号楼2单元3层305房产一套。原告于2015年3月31日支付了共20万元的房款，但被告迟迟未交付房屋。后被告私自将涉案房屋出售给他人，致使双方之间的买卖合同无法继承履行。故起诉要求判准以上诉讼请求。二被告辩称，不同意原告诉讼请求。我方确实与原告在2015年签订认购书，期间我方多次要求原告签订购房合同，并且在2018年1月28日向原告送达了交房通知书，其中催签合同条款，原告迟迟没有履行，所以我方于2018年3月28日，向其发送认购书解除通知，被告认为双方的认购书已经解除，根据解除合同的违约条款，跟客户签订了客户退款申请表，约定退款159975元，退款原因是客户个人的原因。另外，4万元作为违约金，实际原告交款数额不到20万元，且是分多次付款。本院经审理认定事实如下：2015年3月29日，原告与被告银滩分公司签订了《金鼎.深蓝小城房产认购书》，约定由原告购买认购位于乳山银滩金鼎深蓝小城12号楼2单元3层305房产一套，面积38.8平方米，房产总价款199975元。认购书关于定金交纳方式约定：购房人签订《房产认购书》时交纳定金10000元，尚欠定金90000元，必须在三日内付清，共计应支付定金100000元；认购书关于付款方式约定：购房人自签订本《房产认购书》之日起七日内付清全部房款，备注：房款人民币199975元于2015年3月31日前付清；双方认购书条件约定：2、购房人在交足定金后七日内交足首付款或全部房款，并签订《商品房买卖合同》，双方另行约定的除外。3、购房人逾期未交足首付款或全部房款的，视为放弃本《认购书》约定之房产的认购，开发企业有权另行出售此房产，购房人所交定金不予退还。4、购房人必须将购房款汇入上述指定账户（认购书记载的银滩分公司的账户），并注明购房人的姓名、楼号和房号，以加盖金鼎公司财务专用章的收据为唯一有效收据，否则产生的一切后果由购房人自己承担，与开发企业无关。关于涉案房款支付情况。原告提交了中国工商银行交易明细两份（支付款项13万元）、与被告公司职工聊天记录一份、被告公司职工提交的退房款申请表照片一份及视频光盘一张，拟证实原告已付房款20万元。经质证，被告认为原告上述证据不能证实其付款20万元。对此被告提交收款收据（第三联，收款单位记账）五张及原告交还的收款收据（第二联，付款单位记账）三份，拟证实原告付房款199760元。经质证，原告对被告提交编号为0005906（收款金额10000元）、0005910（收款金额20000元）、0005920（收款金额70000元）三张收据（收款单位记账联）的真实性没有异议，对于2016年1月12日出具的编号为0003386收据和2015年6月13日出具的编号为0005605收据总数99760元，不予认可，原告称自2015年3月31日将所有房款交清，交款总数为20万元，对于被告所开具的收据不知情；对于被告提交的编号分别是0005910、0003386、0005906（付款单位记账联）收据是原告退还给被告的收款收据。被告为证实其主张提交《金鼎深蓝小城交房通知书》及快递面单，拟证实2018年1月26日，被告向原告发送了交房通知书，通知原告到被告售楼处签订商品房买卖合同，并同时办理交房手续；提交《金鼎深蓝小城认购书》解除通知及快递面单，拟证实原告拒不履行房产认购书关于签订商品房买卖合同的约定，且经被告多次催告后仍不履行，2018年3月23日，被告向原告送达解除通知书，通知书明确载明双方签订的认购书解除；提交《购房合同解除协议》及《客户退款申请表》，拟证实经协议一致双方就《认购书》解除的后续处理事项订立协议，原告明确退房原因系个人原因应承担违约金，扣除违约金4万元后剩余房款退还原告，2019年8月12月退款申请表，拟证实被告明确通知原告退款需履行的相应在前置义务，原告已知悉；提交微信聊天记录截图，拟证实被告工作人员协助原告手续补办，即收款收据登报挂失，并明确告知原告，挂失后即可进行退款流程，但原告多次拒绝履行。经质证，原告对交房通知及解除通知的真实性没有异议，但是原告在2018年2月-3月份因病住院，并不清楚快递内容及信息，并且被告提交的两组证据不符合法定解除规定，原告已按约履行自己交付房款的义务，主要义务已经履行完毕；对购房解除协议真实性没有异议，但现在属于法定解除，因为签署的解除协议，因被告未按时在60日内退款而法定解除；对退款申请表真实性没有异议，但是也可以证实原告方支付款项情况，申请之后实际退款159975元是原告为达成调解的目的做出的妥协，并不是实际房款20万元真实意思表示；对微信聊天记录的真实性没有异议。原告为证实其损失情况提交乳山市自然资源局出具的不动产登记信息及商品房买卖合同（该合同登记信息时间为2019年8月14日，房屋总价款30万元），经质证，被告认为该购房合同与本案无关，因为根据不动产登记信息，登记时间为2019年8月14日，双方已经解除了认购书，所以与本案无关。2018年3月23日被告已经通过解除通知书解除了与原告的认购书，其次，客户退款申请表是在2019年8月12日签订的，无论如何都与本案无关。上述事实，有原、被告陈述及原、被告提交的相关证据等在案为据。本院认为，本案的争执焦点是：一、原告与被告银滩分公司于2015年3月29日签订的《金鼎.深蓝小城房产认购书》是否已解除的问题？二、原告与被告银滩分公司签订《购房合同解除协议》的效力问题？三、原告主张房款返还数额及损失问题？现就上述争执焦点问题分别评判如下：一、原告与被告银滩分公司双方于2015年3月29日签订的《金鼎深蓝小城房产认购书》是否已解除的问题。首先，原告与被告银滩分公司签订的涉案认购书系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应按认购书约定履行各自的义务。从原、被告提交的交付房款的收据及相关证据看，原告提供银行流水能够证明原告支付款项为13万元，其余款项未提供证据予以证明，而被告提交的收款收据五份显示原告交付房款的数额为199760元，而从认购书及《客户退款申请表》显示原告已付房款199975元，《购房合同解除协议》显示原告已交房款199975元，综上，本院认定，原告已按认购书约定支付房款199975元。其次，原告对2018年1月26日通过快递送达给原告的《金鼎深蓝小城交房通知书》及2018年3月23日的房屋认购书解除通知书真实性没有异议，本院予以确认，可以作为本案的定案依据。原告在收到被告的解除认购书通知后未在规定三个月时间内提出异议，解除通知书即发生解除涉案认购书的效力，从原告、被告银滩分公司签订的《购房合同解除协议》及《客户退款申请表》亦看出涉案房产认购书已经双方协议解除，原告以其因病住院不知交房通知及解除通知的内容作为抗辩理由不当，本院不予采信。综上认定，原告与被告银滩分公司于2015年3月29日签订的《金鼎深蓝小城房产认购书》已于2018年6月23日解除。二、原告与被告银滩分公司签订《购房合同解除协议》的效力问题。本院认为，《购房合同解除协议》是原、被告在自愿平等的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，应认定有效合同。该解除协议实为在认购书解除后对双方责任及返还房款的约定。从双方提交的《客户退款申请表》可以看出，导致涉案认购书解除原因在于原告，且该申请表亦说明，被告履行退款义务时，原告应将被告出具的收款收据交还被告，因原告未予退还相关收款收据或履行其他约定，导致解除协议未履行，故原告以《购房合同解除协议》被告未在约定时间履行致解除协议法定解除之抗辩理由不当，本院不予支持。三、原告主张房款返还数额及损失问题？前述《购房合同解除协议》为有效协议，虽《客户退款申请表》约定原告应将被告出具的收款收据返还被告，但并不影响被告银滩分公司按解除协议约定向原告返还房款159975元。对原告主张利息问题，本案导致涉案认购书解除原因在于原告，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张损失问题，涉案房屋在原告与被告银滩分公司解除认购书后，与他人签订了商品房买卖合同，并不存在一房二卖的问题及被告银滩分公司违约的问题，故原告要求被告赔偿损失之诉讼请求，本院不予支持。被告银滩分公司系被告金鼎公司分支机构，属于民事诉讼法规定的民事主体中其他组织范围，故被告银滩分公司是适格的民事主体；《民法总则》第一百零四条规定，非法人组织的财产不足以清偿债务的，其出资人或设立人承担无限责任，据此被告金鼎公司对被告银滩分公司所负债务应当与银滩分公司共同承担。综上所述，涉案认购书已解除，二被告应当按解除协议约定返还原告房款159975元。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：一、被告乳山金鼎房地产开发有限公司、乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司于本判决生效之日起十日内返还原告楼利娟购房款159975元；二、驳回原告楼利娟要求二被告支付购房款利息、赔偿损失10万元及多诉部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元，由原告楼利娟负担1150元，被告乳山金鼎房地产开发有限公司银滩分公司、乳山金鼎房地产开发有限公司负担1750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  周炳东二〇二〇年十一月二十五日书记员  董 梁