河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9687号 上诉人（原审被告）：殷云，男，1974年11月25日出生，汉族，住石家庄市桥**。 被上诉人（原审原告）：石家庄市天平物业服务有限公司，住所地石家庄市桥**精英路**颐康小区办公楼北侧第一间。 法定代表人：徐秀云，董事长。 委托诉讼代理人：徐素云，女，1978年4月20日出生，汉族，住石家庄市新华区，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘建周，河北同骥律师事务所律师。 上诉人殷云因与被上诉人石家庄市天平物业服务有限公司 —2— （以下简称天平公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初3512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 殷云上诉请求：一、请求依法撤销（2020）冀0104民初3512号民事判决，依法改判上诉人不承担付款责任。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提供的物业服务合同中甲方系非法组织，不具有法律主体资格，其决定、决议、行为是非法和无效的，其行为非法，其签订的合同无效，对上诉人不具有约束力。在大合同无效的前提下，所签订的小合同系欺诈所签订的合同，也洗无效合同。其他业主在不知情的情况下支付物业费，并不能代表上诉人个人意思表示，上诉人知道被上诉人存在欺诈，不接受其服务不支付物业费系维护自己的合法权益。1、2019年4月份之前，颐康小区没有业主委员会，社区居委会主任刘艳可以证实，其已多次明确公开告知社区居民，实际上小区的首次业主大会在2019年8月23日召开，才开始了首届业主委员会选举，2019年11月28日石家庄市桥西区颐康小区第一届业委会才正式成立。2、该业委会所谓负责人甄富友不是颐康小区业主，无法在该业主委员会担任委员或负责人，其业委会成员资格不合法，其无权代表业主大会、业委会、业主和物业服务公司签订合同。住建部 —3— 《业主大会和业主委员会指导规则》、国务院《物业管理条例》、《石家庄市物业管理条例》均规定，只有业主才能参加业委会。3、程序违法，该业委会未按法定程序成立，没开业主大会、没选举、没授权，系非法组织，不具有法律主体资格，不受法律保护，其行为不具有合法有效性，该业委会签订的物业服务合同无效，对业主不具备约束力。二、天平物业不具备三级物业资质，住建局在2016年已经注销了天平物业的三级资质证书，证书编号：石房物字253。本物业服务合同签订时天平物业没有履约能力，所签合同无效。1、在2018年3月份之前，物业服务合同需要具备相应的资质才能从事物业服务，天平物业的三级资质证书在2016年已经被住建局注销，合同签订时天平物业没有履约能力。2、石家庄市住建局管网在2017年1月13日发布的石住建办[2016]386号公告指出，对135家物业服务企业资质予以注销，对6家物业服务企业撤销本案，其中予以注销资质的企业中第21家就是石家庄市天平物业服务有限公司，证书编号：石房物字253。并且在公告最后附的法律依据中明确指出，根据《石家庄市物业管理条例》第十九条，物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定，拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，特向贵院提起上诉，请求依法撤销一审判决并予以改判。 —4— 石家庄市天平物业服务有限公司答辩称，一、上诉人与被上诉人已经形成物业服务合同关系，上诉人应当缴纳各项费用。1、石家庄市桥西区友谊社区颐康小区业主委员会已经有效成立。《物业管理条例》第16条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的现人民政府房地产行政主管部门备案，由此可见业主委员会经业主大会选举产生后，应向房地产行政主管部门备案，此类备案不同于其他规定中的登记。公司社团法人的成立以登记为成立要件，而业主委员会的备案只是将成立时的相关文件备存于行政主管部门，以便行政主管部门对业主委员会进行监督和管理，业主委员会备案登记，属于备查性质的行政管理行为，不是行政许可，也不是行政确认行为，也不是对业主委员会的法律地位权利义务的确认或者否定。业主委员会的备案登记不会产生业主委员会取得经营或管理的资格和能力，比如对外签订合同的法律效果。本案中根据答辩人提供的石家庄市桥西区友谊社区居民委员会于2008年2月25日出具的证明，可见石家庄市桥西区友谊社区以康小区业主委员会，其在友谊社区居委会的指导下，于2005年9月18日由全体业主民主选举产生，已经合法成立，虽然没有到桥西区住建局备案，但是这并不影响业主委员会的有效成立。2、未经备案的业主委员会签订的物业服务合同仍具有法律效力。业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，其行使权利的依据是基于全体业主的授权，应在授权范围内从事与 —5— 物业管理相关的活动，业主委员会签订物业服务合同的权利，来源于业主大会的授权，而不是房产管理部门的备案登记。本案中答辩人早在2002年以前经13家单位的聘请进驻该小区，开始在颐康小区为其职工宿舍提供物业服务，当时名称为石家庄市颐康宿舍物业管理委员会。2004年3月26日在该小区注册成立公司，当时的名称为石家庄市天平物业管理有限公司，2007年物权法实施以后，建设部要求物业管理企业改名为物业服务企业，所以改名为石家庄市天平物业服务有限公司。2005年9月18日，小区业主委员会成立后，业主委员会根据业主大会的决定与授权与天平物业公司签订物业服务合同，上面加盖有石家庄市桥西区友谊社区颐康小区业主委员会和石家庄市天平物业服务有限公司的公章，合同期限自2017年10月1日至2020年9月30日。以上物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立是合法有效的，对全体业主具有法律约束力，双方均应恪守履行。3、答辩人与业主签订的物业服务合同有效，天平物业除与颐康小区业主委员会签订物业服务合同以外，还与小区包括上诉人在内的180多户业主签订了物业服务合同，服务期限自2013年1月1日起至2018年1月1日，后于140户业主续签了物业服务合同，自2018年1月1日至2023年1月1日，石家庄华电鹿华供热有限公司每年与石家庄市天平物业服务有限公司签订《城市热力购销合同》，合同期限顺延至2019年9月1日， —6— 整个小区240户业主，每年有220户业主交纳物业费用，有225户业主交纳取暖费，所以即使没有业主委员会签订的物业服务合同，因与上诉人签订了单独的物业服务合同，所以天平物业与颐康小区业主及上诉人双方也已经形成了事实上的物业服务合同关系。二、答辩人与业主委员会签订的物业服务合同未经撤销之前依然有效。依据《物业管理条例》第19条第2款规定，法律授予了基层行政机关撤销违法的业主大会决定的权利，一旦业主认为业主大会或业主委员会的决定侵犯了其权益，可以到相关的基层行政机关反映，请求他们作出处理。就司法救济途径而言，依据中华人民共和国物权法第78条第2款、《物业管理条例》第12条第5款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条等规定，无论业主大会或业主委员会的决议在程序上还是内容上存在违法的情形，业主均可以提出撤销之诉。本案中天平物业在2002年已经入住该小区提供物业服务，至今没有任何业主向法院起诉要求撤销物业服务合同，所以天平物业与颐康小区业主委员会签订的合同至解除前仍然有效。三、即使未经业主大会决议而签订的物业服务合同，或物业企业无资质也并不必然导致物业合同物业服务合同无效。1、违反效力性强制性规定才能导致合同无效。中华人民共和国合同法第52条规定，关于违反效力强制性规定的合同才能导致无效进行了列举，在此不再陈述。2、物业缺乏资质只是违反了管理性强制性规定。 —7— 为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革，2016年2月6日李**总理签署了国务院关于修改部分行政法规的决定删去《物业管理条例》第33条第六条，取消了物业管理人员的资格。2017年1月12日国务院公布了第三批取消中央指定计划实施的行政许可的实际上的决定，共计取消了39项中央指定的实施的行政许可事项，第12项就是物业服务企业二级以下的资质认定，也就取消了三级物业资质的审批和核定。2018年3月19日，李**总理签署了《国务院关于修改部分行政法规的决定》，要求修改《物业管理条例》，将不再对物业管理企业的资质做要求。《住房城乡建设部关于废止的决定》已经于2018年2月12日第37次常务会议通过，并于2018年3月8日发布施行。所以2018年4月4日实施的《物业管理条例》也删去了物业具有相应资质的要求。综上，物业服务资质制度属于物业服务企业的“市场准入”资格的管理性强制性规定。天平物业即便没有三级资质，也不影响合同的效力，且天平物业自始至终都没有收到吊销物业资质的行政性处罚性文件。所以，所谓的注销资质只是国家为了简政放权发布取消三级资质命令，所以不影响物业服务合同的效力。3、签订程序瑕疵不影响合同效力。4、物业合同无效仅限于以下两种情形。四、上诉人应当按照物业服务合同约定物业费标准向答辩人支付物业费。石家庄市天平物业服务有限公司在签订协议后，已经依约向小区业主提供了物业服务，具体包 —8— 括综合管理房屋及共用设施设备的维护管理，公共秩序的维护，保洁服务绿化管理、装饰装修、管理服务、停车管理服务等内容。上诉人作为小区业主，2015年以前一直正常缴纳物业费，且在2019年度以前的取暖费也正常向答辩人交纳，说明上诉人认可答辩人并接受了物业服务，并且每年有220户以上的业主正常交纳物业费，故上诉人应当按照业服务合同约定物业费标准向答辩人支付物业费。 石家庄市天平物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费1567元、交通费100元、律师费200元及其相应的利息353.5元等共计2220.5元；2、本案的诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告诉称，2013年4月2日，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：聘用原告为你提供物业管理服务，物业费用每月每平方米0.45元，每半年交一次，委托管理期限为2013年1月1日起至2018年1月1日止，后续签至2023年1月1日止。原告已经依约履行了自己的合同义务，提供了物业服务、供暖保障服务，但被告迄今为止仍欠2015年至今年9月份，共4年9个月的物业费1567元未付，经多次催告仍未偿还，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。为证明其主张，原告向本院提交物业服务合同、《关于改造供热设施的设备的通知》、居委会证明复 —9— 印件、《热力购销合同》、《关于催告欠款律师函》、《委托代理合同》等证据予以证实。被告辩称，原告提供的物业服务合同中甲方系非法组织，不具备法律主体资格，其决定、决议、行为是非法和无效的，其行为非法，其签订的合同无效，对被告不具有约束力。2019年4月份之前，颐康小区没有业主委员会，社区居委会刘艳可以证实，其已经对此明确告知社区居民，实际上社区的第一次业主大会在2019年8月23日召开，才开始了首届业委会的选举，2019年11月28日石家庄市颐康小区第一届业委会才正式成立。该业委会所谓负责人不是颐康小区业主，无法在该业委会担任委员或者负责人，其业委会资格不合法，其无权代表业主大会、业委会、业主和物业服务公司签订合同。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、国务院《物业管理条例》、《石家庄市物业管理条例》均规定，只有业主才能参加业委会。程序违法：该业委会未按法定程序成立，没开业主大会、没选举、没授权，系非法组织，不具有法律主体资格，不受法律保护，其行为不具有合法有效性，该业委会签订的物业服务合同无效，对业主不具备约束力。中华人民共和国住房和城乡建设部为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主合法权益，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》等法律法规的规定，2019年12月1日印发《业主大会和业主委员会指导规则》2010年1月1日生效。其中规定，业主大会召开要在街道办指导下经过筹备组、召开大会、公开选举、公 —10— 示、登记、备案等法定程序，规定业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会由业主大会依法选举产生，业主大会的筹备、召开，业委会成员的选举，业委会成员的认定都有严格的规定和程序。该业委会没有相应的构成部分，没有筹备组、没有业主大会、没有确定业主身份、没有签到、没有统计专有部分面积和建筑物总面积，没有统计实际人数、没有投票、没有投票人数和有效票数、没有议事规则、没有管理规约、没有业主委员会选举和备案资料、以及没有公示、备案等程序和证明，是非法和无效的，请法院查证。未经备案：该业主委员会没有经过住建主管部门备案，系非法组织，不具有法律主体资格，不受法律保护，不具有合法主体资格，其行为不具有合法有效性，该业委会签订的物业服务合同无效，对业主不具备约束力。业主委员会的备案是行政确认行为，即对业委会的合法性进行审查审核，住建主管部门对业委会的备案不同于一般的告知性备案，告知性备案对外不产生法律效力，住建主管部门的备案行为对外产生法律效力：这种备案行为是住建主管部门对业委会的依法成立，是否具备主体资格的等一系列事实的确认，未备案即不合法。该业委会未办理备案手续就无法在公安机关刻制公章，该业委会公章没有在公安机关备案，该合同上的甲方印章无效，故本案的物业服务合同无效。依据：《物业管理条例》第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街 —11— 道办事处、乡镇人民政府备案”业委会未办理备案手续，就无法在公安局办理印章刻制手续。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》建房【2019】274号第三十三条：业主委员会的应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。第三十四条：业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。“业主委员会”未办理备案，没有住建主管部门的证明手续，公安机关是不能给予未备案的业委会办理印章刻制手续的，印章没有在公安机关备案，该业委会哪来的业主委员会印章，故该物业服务合同无效。根据民政部、公安部颁布施行的《民办非企业单位印章管理规定》第四条：印章的管理和缴销：第（一）款：民办非企业单位的印章经登记管理机关、公安机关备案后，方可启用；第（八）款：民办非企业单位非法刻制印章的，由公安机关处以500元以下罚款或警告，并收缴其非法刻制的印章之规定，该业委会私自刻制印章，未经公安机关备案即使用，属于非法刻制印章行为，用来签订合同的行为违法，签订的合同无效，请法庭查证。综上所述，该业委会未按法定程序成立，该业委会没有在主管部门备案，系非法组织，该业委会所用印章不是公安机关备案、就刻制，其行为非法、无效，甄富友不是小区业主，不是业委会成员，因此该物业服务合同无效，对业主不具备约束力。天平物业不具备三级物业 —12— 资质，住建局在2016年已经注销了天平物业的三级资质证书，证书标号：石房物字253。本物业合同签订时天平物业没有履约能力，所签合同无效。天平物业住所地为精英路**颐康小区办公楼北侧第一间，我们是在小区居住了二十多年的居民，每天都在小区生活，在我们小区没有这样的办公楼和物业公司。在2018年3月份之前，物业服务公司需要具备相应的资质才能从事物业服务，天平物业的三级资质在2016年已经被住建局注销，合同签订时天平物业没有履约能力。石家庄市住建局官网在2017年1月13日发布公告《石家庄市住房和城乡建设局关于注销物业服务企业资质的公告》石住建办【2016】368号，公告指出，对135家物业服务企业资质予以注销，对6家物业服务企业撤销本案，其中予以注销资质的企业中第21家就是石家庄市天平物业服务有限公司，证书编号：石房物字××号。并且在公告最后附的法律依据中明确指出：根据《石家庄市物业管理条例》第十九条，物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定。拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。该业委会和天平物业签订的所谓物业服务合同，业主没见过，无法证实其真实性，系拼凑、伪造，业主不知情、不认可、不接受，该合同无效。该合同没有原件，第1至8页之间不具备关联性和唯一性，合同内容不具备关联性，互相拼凑，不能证实为同一份合同。该合同没有签订日期，该合同据第5页第十二条“甲方应于2007年12月30日按 —13— 有关规定向乙方提供能够直接使用的物业管理用房”判断，该合同应签订于2007年12月30日之前。又据第7页第二十四条“本合同期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止”判断该合同应签订于2017年10月1日之前。时间跨度长达13年，违背常理，不合逻辑，明显自相矛盾，并且每届业主大会和业主委员会任期才五年，该合同各页码之间作假，系拼凑，伪造，不能证实合同的真实性。综上所诉，恳请法院查清事实，依法驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。原告称，本案所涉小区共有业主240户，其公司于2002年开始为该小区提供物业服务，2013年原告与本案所涉小区180户业主签订物业服务合同，其中原告与被告于2013年4月12日签订物业服务合同一份，被告认可该物业服务合同上签字为被告本人所签，约定服务期限为2013年1月1日至2018年1月1日。原告主张，该物业服务合同到期后，2018年与该小区140余户业主续签物业服务合同，同年小区有210户左右业主缴纳物业服务费。原告主张，其为本案所涉小区提供物业服务至2019年底。原告向本院提交不动产权利登记信息，显示石家庄市桥西区友谊大街精英路3号1栋2单元402号房屋，登记产权人为殷云，建筑面积为61.06平方米，被告认可其为该房屋产权人。原告提交的其与被告签订的物业服务合同显示，物业服务费收费标准为0.45元/平米/月。 —14— 一审法院认为，关于欠交物业服务费问题，参照《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。原告于2013年4月12日与被告本人签订物业服务合同，与被告所在小区180户业主签订了物业服务合同，该物业服务合同到期后，原告又与140余户业主续签了物业服务合同，原告实际上在本案所涉时间段内为被告所在小区提供物业服务，被告实际上享受了原告提供的物业服务，其与原告之间形成了物业服务合同关系。原告主张，被告欠付2015年1月至2019年9月期间物业费1567元，被告认可未向原告缴纳过该期间的物业服务费，故对于原告要求被告支付2015年1月至2019年9月期间物业费1567元物业服务费的主张，予以支持。关于原告要求被告支付交通费100元、律师费200元及其相应的利息353.5元的主张，原告与被告及本案所涉小区其他业主签订的物业服务合同中未约定违约责任，原告主张该几项费用，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告殷云于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄市天平物业服务有限公司2015年1月至2019年9月期间的物业服务费1567元；二、驳回原告石家庄市天平物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金 —15— 钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告殷云负担。 本院二审期间，殷云提供如下证据：1、颐康小区业主住户同意驱离天平物业名单，证明天平物业收取物业费不合法。2、手机视频，证明天平物业服务人员在小区内随意砸抢。经天平公司质证，证据1并非原件，对真实性、关联性、合法性均不认可。证据二视频显示的房屋是租给他人经营饭店，因对方拖欠房租从而产生争议，与本案没有关联性。本院查明其他事实同原审查明一致。 本院认为，2013年4月12日天平公司与殷云签订《物业服务合同》约定由天平公司为殷云提供物业管理服务，殷云认可该合同是其本人签订并承认向天平公司缴纳过物业费，同时也认可自其2010年搬入案涉小区天平公司即存在，结合天平公司原审提供的与案涉小区业主委员会以及其他业主签订的《物业服务合同》等证据，原审认定殷云实际享受了天平公司提供的物业服务，双方形成物业服务合同关系，并无不当。因殷云原审认可欠付2015年1月至2019年9月期间物业费1567元的事实，故原审判令殷云支付天平公司物业费1567元，亦无不当。殷云诉称原小区业主委员会系非法组织，该小区业主委员会与天平公司签订的《物业服务合同》系无效合同，在该合同 —16— 无效的情况下殷云与天平公司签订的《物业服务合同》系欺诈所签，也应是无效的，主张因天平公司存在欺诈，其不应支付物业费。但殷云未提供确实充分证据证实原小区业主委员会系非法组织，其诉称的欺诈也无相应证据证实，且欺诈仅是法定合同可撤销情形而非法定合同无效情形，殷云从未向法院诉请撤销其与天平公司签订的合同，故殷云主张其不应支付物业费，本院不予支持。殷云诉称天平公司已被注销三级资质证书，该公司无履约能力，所签合同无效之主张，因国家政策已取消物业服务企业二级及以下资质认定的审批，且修订后的《物业管理条例》亦无对物业服务企业资质的明确要求，本院亦不予支持。 综上所述，殷云的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元，由上诉人殷云负担。 本判决为终审判决。 —17— 审判长  刘清振 审判员  常晓丰 审判员  李 祥 二〇二〇年十一月三十日 书记员  王泽毅