河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4561号 上诉人（原审被告）：王根起，男，1957年2月10日出生，汉族，住霸州市。 被上诉人（原审原告）：嘉驿缘物业服务霸州有限公司，住所地霸州市城区办北关村。 法定代表人：刘莹浩，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李敬阳，河北三杰律师事务所律师。 上诉人王根起因与被上诉人嘉驿缘物业服务霸州有限公司（以下简称嘉驿缘物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王根起上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在认定事实及适用法律方面均存在严重错误，二审应予以纠正。一、被上诉人提供的物业服务合同依法应属于无效合同。二、上诉人没有收到过物业费催收的书面通知，被上诉人起诉不符合索要物业费应当书面催收的前置程序，应予以驳回起诉。三、被上诉人未向上诉人提供符合约定或法定的物业服务，被上诉人存在根本违约的事实，无权要求上诉人支付物业费。有上诉人在一审中提供的大量的视频、照片足以证明，并且关于墙皮脱落无法维修、被上诉人根本无法履行小区公共部位的维护和保养义务的事实被上诉人本身也明确认可，而一审法院却仅以“被告提供的证据不能达到证明目的，本院不予采信”为由，未支持上诉人的抗辩理由，明显不负责任，完全不尊重事实。根据证据规则被上诉人应提供已经履行合同的相关证据，而本案中被上诉人未提供任何履行物业服务的证据。四、一审法院认定的公共照明费以及垃圾处理费没有合同及法律依据；五、本案完全是由于被上诉人违约行为造成，上诉人是行使正当的抗辩权，因此一审法院判决支持利息没有法律依据。综上所述，如继续履行物业服务合同会使小区的几百户上千户业主遭受重大的人身及财产威胁，现在已经有车辆被脱落墙皮砸坏，故此，基于一审法院存在以上诸多错误之处，并且存在明显不公，望二审法院从以人为本，保障人身安全的角度依法裁判。 嘉驿缘物业答辩称，我公司及业主委员会签订的物业合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，不存在认定合同无效的情形。被上诉人是依法成立并经房管局备案的物业服务公司，是由香槟花城业主大会决议经由业主委员会通过选聘方式确定的物业服务公司，选聘程序合法合规，被上诉人不存在根本违约的事实。上诉人所述的被上诉人不履行或不完全履行物业合同的现象，不属于物业服务企业不履行或不完全履行的重大瑕疵。因此，上诉人不缴纳物业费的理由不能成立，理应向被上诉人缴纳物业费及其他相关费用。 嘉驿缘物业向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告2019年4月1日至2020年3月31日拖欠的物业费1972.24元、公共照明费60元、垃圾处理费60元合计2092.24元，并按照每日千分之三支付逾期付款的违约滞纳金直至付清之日；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告王根启系香槟花城小区A05号楼1单元701室业主，建筑面积136.96平方米。2018年12月29日胜芳镇香槟花城业主委员会对香槟花城业主大会会议决议公示，会议表决通过：1、确定嘉驿缘物业服务霸州有限公司对香槟花城小区实施物业管理服务。2、通过与嘉驿缘物业服务霸州有限公司签署本小区服务合同。业主大会会议决定香槟花城小区业主委员会与嘉驿缘物业服务霸州有限公司签署本小区服务合同。2019年1月30日胜芳镇香槟花城业主委员会（委托方，甲方）与原告嘉驿缘物业（受委托方，乙方）签订《香槟花城物业委托合同》一份，通过招投标方式（或协议选聘方式），就甲方将香槟花城小区委托给乙方实行物业服务有关事宜协商订立本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任，并对物业委托形式、物业类型、物业服务内容、物业服务质量要求、物业服务期限、物业管理服务费用、双方权利义务、其他事项、合同变更、解除和终止的约定、违约责任等进行了约定。物业管理服务费由乙方按建筑面积，（高层）每平米1.2元/月、多层每平米0.9元/月、底商每平米1.5元/月按年预缴费乡业主收取，水、电费抄表计费，按月收取。垃圾处理费、公共照明费，按月实际发生的费用每户平均分摊向业主收取。2019年4月1日原告与胜芳镇香槟花城业主委员会签订香槟花城签订《香槟花城物业服务委托合同》，合同约定物业服务内容、委托管理服务事项、物业服务质量要求、服务质量标准、委托物业管理服务期限自2019年4月1日起至2024年3月31日止，物业服务期限为五年；合同期满，根据业主大会表决结果决定是否续签。物业管理服务费按建筑面积收取多层每平米0.9元/月；高层每平米1.2月/月；底商每平米1.2月/月；垃圾处理费每月5元，公共照明费用每月5元；物业费、垃圾处理费、公共照明费按年度预缴；按年度预交物业服务费、每年对应日前10天为下一年度缴费日期。追缴拖欠的全额物业费、公共照明费、垃圾处理费、水费、电费逾期不交纳按日加收千分之三滞纳金。车辆出入采取影像识别系统维护保养费，由乙方按年另向业主预收。及双方责任、权利、义务及其他事项、合同变更、解除和终止的约定、违约责任、附则等内容。原告自2019年1月1日入驻香槟花城小区提供物业服务，协议签订后，原告继续为香槟花城小区提供物业服务。被告未向原告交纳2019年4月1日至2020年3月31日物业费1972.24元（136.96平方米*1.2元*12个月），公共照明费60元（5元*12个月）、垃圾处理费60元（5元*12个月），合计2092.24元，至今未付。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与业主委员会签订的物业委托合同和物业服务委托合同，系合同双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，该合同效力及于小区全体业主，原被告双方均应当履行合同义务。原告为包括被告在内的香槟花城业主提供了物业管理服务，被告应及时向原告交纳物业管理费及相关费用。被告提出的未交物业费的抗辩理由：1、被告主张原告应该向业主提供在霸州市备案的服务手续。原告系依法成立的物业服务公司，由香槟花城业主委员会通过选聘方式确定并签订了物业服务合同，该合同合法有效，被告主张的服务项目委托书及备案的服务手续并非物业服务合同成立的要件。2、被告主张小区住户私搭乱建，物业应该管但是没有管，电梯维修维保需要记录，电梯坏了让被告自己修，单元的台阶坏了一年了至今没有维修，物业费涨到1.3元，以前是1元，前两天防火通道随便卸沙子和砖，消防通道不能占用，垃圾到处都是，车辆门禁任意收费，蓄水池已经漏水了，但是一年多没有修，水资源浪费，4月5日原告砍伐树木，原告有三个月的试用期，试用期满后没有找业主签字等，均属于物业合同履行的范畴，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”该法条系对物业服务企业的不履行物业服务合同或者履行物业服务合同有重大瑕疵等违约行为的救济措施的规定，被告的上述主张不属于物业服务企业不履行或者不完全履行的重大瑕疵，且被告未提供其不交纳物业费理由成立的证据，故被告拒交物业费的理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告作为业主，应及时向原告交纳物业管理费及相关费用，且被告未交物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。故原告要求被告支付物业费等费用的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。被告在原告催要物业费后仍拖欠物业费的行为显属不当，依法应当承担相应的法律责任。原告主张按每日千分之三计算逾期违约金，因原告主张的违约金过分高于其损失，故一审法院酌定违约金按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告王根启于本判决生效之日起十日内支付原告嘉驿缘物业服务霸州有限公司物业费1972.24元、公共照明费60元、垃圾处理费60元，合计2092.24元；二、被告王根启于本判决生效之日起十日内支付原告嘉驿缘物业服务霸州有限公司利息（以2092.24元为基数，自2019年4月1日至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）。案件受理费50元减半收取25元由被告承担。 本院二审期间，本院二审期间，上诉人提交证据一、录音光盘两张；证据二、照片一组，共15张。被上诉人发表质证意见为，1、关于照片第5、15张照片的真实性无异议，对其关联性有异议。不能证明照片的拍摄时间，且不能证明两张照片所拍摄的情况就目前而言已经进行整改和恢复。第2-4张照片的真实性无异议，与本案无关联性，无法证明上诉人的证明目的。因为照片所体现的内容为小区业主的个人私人物品，物业催促要求业主进行清理和整改后，有所改善。第1、6、7-14张照片的真实性无异议，但是与本案无关联性。因为这几张照片所体现的现象在被上诉人入住香槟华城小区前，该现象就已经存在，被上诉人入住小区后已经对该现象进行整改。2、关于视频内容，雨水沟自我司入住前就这样，入住后对楼前后的雨水沟进行定期清理，维修此处的费用应属于公共维修基金，不在物业费支取范畴内。视频中关于物业人员的，我司第一时间作出了批评教育，现穿白衬衣的那位已经离职，况且我司要表明的是此视频断章取义，无法证明上诉人的证明目的。楼顶线路裸露问题，是电信部门安装设备导致，我司已经通知电信设备进行重新安装或维修，我司无法私自动。对上诉人提交证据真实性本院予以确认。被上诉人提交证据一、选聘物业公司表决结果公告；证据二、香槟花城业主大会会议决议公示；证据三、电梯保养合同；证据四、关于香槟花城小区树冠清理情况说明；证据五、水箱清洗消毒合同；证据六、照片一组，共2页，27张。证明物业公司已经将消防通道画上正规的黄色网格线，之前的停车线已经清理掉了；证据七、选聘嘉驿缘物业试服务业主决议公示和表决签字表、选聘嘉驿缘物业服务业主大会决议公示及业主大会表决签字表。上诉人发表质证意见为，1、对于证据一，真实性认可，但是不认可合法性。确实公告了，但是试用期为三个月，但是没有找我们签过字。2、对于证据二，确实贴了，但是真实性不认可，是业委会强行通过的，而且没有召开业主大会。3、对于证据三，物业起诉我的是2019年4月1日-2020年5月份的费用，该证据的时间是2020年的。应提交该时间段的证据。该证据与本案无关。4、对于证据四，确实清理了，但是补种树木问题，我目前没有看到。树伐了，但是没有补种。5、对于证据五，签订合同不见得就是真正清理，如果真正做到水箱清洁，生活用水中不可能出现活物。对水箱清洗消毒合同无异议，但是对是否进行了清洗消毒有异议。6、对于证据六，对于照片，该证据证明之前确实在消防通道处划分了车位。对照片真实性无异议。7、对于证据七，对于选聘嘉驿缘物业试服务业主决议公示和表决签字表、选聘嘉驿缘物业服务业主大会决议公示及业主大会表决签字表有异议，经过我们调查，普遍认为是北京金颐都物业公司进驻服务，且所有的签字几乎都是代签的，对签字的真实性持怀疑态度，正在落实。本院对被上诉人提交证据真实性予以确认。 本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，被上诉人与业委会签订委托合同和物业服务合同合法有效，该合同效力及于小区全体业主。上诉人与被上诉人均应按合同履行义务。被上诉人为上诉人及小区业主提供了物业服务，上诉人及小区业主应履行交纳物业费及相关费用之义务。被上诉人主张物业服务费及相关费用符合法律规定。上诉人主张合同无效没有事实和法律依据，该上诉理由不能成立。上诉人提供的被上诉人物业服务存在瑕疵的证据不足以证明被上诉人存在根本性违约，亦不能成为上诉人拒交物业服务费等相关费用的理据。一审判决上诉人支付被上诉人物业费、公共照明费、垃圾处理费及利息有事实基础，且符合法律规定。故上诉人的上诉理由均不能成立。综上所述，王根起的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王根起负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵洪亮 审 判 员 宋 强 审 判 员 田雪芹 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍 ——