北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2806号上诉人（原审被告、反诉原告）：李国启，男，1961年6月19日出生，汉族，北京市运输公司外事运输厂退休工人，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王连华，北京市国典律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐金艳，北京市国典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市通州区玉桥社区事处社区服务中心，住所地北京市通州区玉桥北里**。法定代表人：翁咏梅，主任。委托诉讼代理人：申艳，河北润谦律师事务所律师。上诉人李国启因与被上诉人北京市通州区玉桥社区事处社区服务中心（以下简称玉桥社区）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0112民初21691号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李国启之委托诉讼代理人王连华、唐金艳，被上诉人玉桥社区之委托诉讼代理人申艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国启上诉请求：1.请求撤销一审判决，查清事实依法改判驳回玉桥社区的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由玉桥社区承担。事实与理由：首先，本案定性为房屋租赁合同纠纷，但是根据双方签订的《房屋使用协议》没有出租赁关系特征，李国启认为双方的法律关系应认定为行政指导关系而非租赁关系。其次，一审法院既然定性为租赁合同关系，应当为围绕着玉桥社区的是否为合法权利人为焦点进行审查，玉桥社区是否对涉案房屋享有使用、占有、处分、收益的权利。而根据玉桥社区提供一份1999年通州住房合作社与玉桥社区签订的《协议书》认定玉桥社区为合法权利人，明显错误。李国启认为通州住房合作社与玉桥社区签订的《协议书》也应属无效。通州区住房合作社并不是涉案房屋所有权人，根据我国的《物权法》规定，涉案小区经过已经商品化，对于小区内公共设施及公共面积应属于全体业主所有。目前该小区并未成立业主委员会，作为基层组织不依法指导小区业主成立业主委员会对公共设施进行管理，反而利用行政手段与民争利。李国启认为玉桥社区根本没有合法的权源，玉桥社区不是适格的原告，其腾退房屋的诉求理应予以驳回。另外，一审法院依据认定涉案房屋未取得建设工程规划许可证从而认为涉案《房屋使用协议》归于无效，假设涉案未取得建设工程规划许可证致《房屋使用协议》无效，那么玉桥社区与通州区住房合作社签订的《协议书》也应认定无效，所以玉桥社区根本没有合法权源，要求上诉腾退房屋交纳租金既无事实依据也无法律依据。再有，李国启并未举证涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院也未向规划部门查证，草率认定合同了无效也是错误的，违反证据规则。上诉期间李国启经向规划部门核实，涉案房屋拥有建设工程规划许可证，一审以涉案房屋未取得建设工程规划许可证为由认定涉案《房屋使用协议》归于无效，更是明显错误的。李国启在涉案房屋合法注册胡姐小吃店，服务周边居民早餐供应，李国启向法院提出反诉要求玉桥社区赔偿因违法拆迁造成的经济损失33万元，一审法院认为在《房屋使用协议》无效的前提下，李国启的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。李国启认为玉桥社区并非涉案房屋的权利人无权对涉案房屋进行拆除，其拆除行为也违反法定程序，另外涉案房屋在租赁期内，玉桥社区16号通知腾退、17号强行拆除涉案房屋，没有听取李国启的陈述与申辩，致使李国启没有及时处理经营场所的财产造成巨大损失，另外玉桥社区在没有任何手续的前提下野蛮拆除，对经营场所内物品也未做物品清单，其行为严重违反法定程序，其违法行为也理应得到法律的纠正，玉桥社区损失于情于理也应得到法律的支持。综上，玉桥社区并非涉案房屋的权利人，涉案房屋也取得了建设工程规划许可证，为此，一审法院认定事实不清适用法律错误，请求二审法院查明事实公正裁决。玉桥社区答辩称，由于历史原因，玉桥社区没有取得产权，但根据相关协议我方取得了管理权和使用权，是适格主体，李国启主张的损失是不存在的。根据双方协议，乙方在使用期间不得将房屋转租转借他人或与他人共同经营，委托他人经营，不得改变房屋的结构、用途。李国启在租赁房屋后用于经营或自住，违背了合同约定，相应损失应由其个人承担。装饰装修对玉桥社区毫无用处，收回车棚后不但不能受益，还要花钱去拆除。车棚应体现社会公益性质，为全体社区居民谋福利，但现在变成了个别人的专属福利，玉桥社区在到期后收回车棚也是为了更好的造福广大社区居民，让居民停车更方便。李国启称玉桥社区将车棚转租他人，实际情况是玉桥社区与第三方签订了物业管理服务合同，每年向外支付大笔费用，对车棚进行维修改造升级。综上，同意一审判决，不同意李国启的上诉请求。玉桥社区向一审法院起诉请求：1.判令李国启立即将北京市玉桥南里6号楼北9间车棚立即腾退给玉桥社区；2.判令李国启向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月300元计算；3.诉讼费用由李国启承担。李国启提出如下反诉请求：1.判令玉桥社区向李国启支付赔偿金33万元；2.本案反诉费用由玉桥社区承担。一审法院认定事实：社区服务中心、李国启于2017年2月6日签订《房屋使用协议》，协议约定社区服务中心将其所属的北京市通州区玉桥南里6号楼北的9间车棚、6间门卫室及商店提供给李国启使用，使用期限为2017年1月1日至2017年12月31日。李国启每月向社区服务中心缴纳房屋维修使用费1930元。合同期满后双方未再续签。2017年12月17日，社区服务中心的上级单位北京市通州区玉桥社区事处将涉案6间门卫室及商店收回并拆除。上述《房屋使用协议》于2017年12月31日终止，李国启至今仍占用上述9间车棚未腾退。在本案一审审理过程中，社区服务中心承认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。另查，1999年5月，北京市通州区住宅合作社将涉案车棚交与北京市通州区玉桥社区事处进行管理，后北京市通州区玉桥社区事处授权本案玉桥社区服务中心进行管理。管理期限为1999年6月1日至2004年5月31日。2019年11月14日，北京市通州区住宅合作社将涉案车棚的管理使用权永久交给北京市通州区玉桥社区事处。上述事实，有《房屋使用协议》、《协议书》、《证明》、双方当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区向李国启出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋使用协议》应为无效，李国启继续使用涉案房屋没有法律依据，应当将涉案房屋腾退给玉桥社区，并应给付玉桥社区合理的占有使用费。《房屋使用协议》中所涉6间商店及门卫室已经拆除，玉桥社区社区服务中心要求李国启给付9间车棚的占有使用费，具有事实依据，其要求按照每月300元计算，并无不妥。对于玉桥社区社区服务中心要求李国启支付其房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，因涉案《房屋使用协议》归于无效，而合同无效的原因为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，对此社区服务中心并无异议，故其应当承担一定的过错责任。社区服务中心主张李国启向社区服务中心支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月300元计算，一审法院酌定李国启给付社区服务中心该房屋占有使用费，按每月150元计算。李国启答辩称，社区服务中心的诉讼主体不适格，一审法院认为，北京市通州区住宅合作社已将涉案车棚的管理使用权永久交给通州区玉桥社区事处。社区服务中心作为北京市通州区玉桥社区事处的下级单位，被授权对涉案车棚管理使用，其作为出租人与李国启签订租赁协议并无不妥，现社区服务中心作为原告起诉至一审法院，其诉讼主体地位并无不妥，故对李国启的答辩不予采纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于李国启反诉社区服务中心支付赔偿金33万元的诉讼请求，一审法院认为，因涉案《房屋使用协议》对装修问题并未作约定，李国启也未提供证据证明其装修经过原告同意，故一审法院不予采纳。且在涉案《房屋使用协议》无效的前提下，李国启的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决：一、确认玉桥社区与李国启于2017年2月6日签订的《房屋使用协议》无效；二、李国启于一审判决生效之日起十五日内将北京市通州区玉桥南里6号楼北的9间车棚腾退给玉桥社区；三、李国启于一审判决生效之日起十五日内向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月150元计算；四、驳回玉桥社区的其他诉讼请求；五、驳回李国启的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李国启向本院提交了建设工程规划许可证的存根及蓝图，证明涉案车棚均有建设工程规划许可，一审查明有误。玉桥社区发表质证意见称，不属于二审新证据，建设单位是玉桥南里，针对车棚不明确，是否涉案车棚证实不了，证明目的不认可。本院依法补充查明以下事实：1999年5月31日，通州区住宅合作社作为甲方与乙方通州区玉桥社区事处签订了《协议书》，约定为了方便住户，便于小区管理，就玉桥南里一、二期自行车棚一事，经甲乙双方协商达成如下协议：一、甲方将玉桥南里一、二期小区建的自行车棚7个交玉桥社区事处管理（玉桥南里4号楼至21号楼之间）；二、自行车棚产权归甲方，由乙方负责维修及管理；三、甲方要求乙方在管理使用过程中，不得改变自行车棚的使用性质，否则引起的其它问题，甲方不负任何责任；四、现有的自行车棚租主，是否继续租用由乙方负责与车棚租主协商；五、自行车棚管理期限五年，自1999年6月1日至2004年5月31日止。2019年11月14日，通州区住宅合作社出具《证明》，载明“通州区住宅合作社与通州区玉桥社区事处于1999年5月31日签订的协议书于2004年5月31日到期后，甲方已将位于通州区玉桥南里一、二期小区建的7个自行车棚的管理使用权永久交给乙方。”2019年11月，北京市通州区玉桥社区事处出具《证明》，载明“玉桥社区隶属玉桥社区事处下属事业单位，其主要职责和任务是负责对街道办事处的服务性用房（包括车棚子）的管理。”李国启提交的玉桥南里建设工程规划许可证——（93）通规建字368号显示：建设单位为通县房地产管理局，发件日期93年11月8日，建设位置为玉桥南里，建设项目为自行车棚，建设规模为594.4m2。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于玉桥社区的主体资格。根据《协议书》、通州区住宅合作社《证明》及玉桥社区事处《证明》等显示，玉桥社区系涉案房屋管理方，且涉案《房屋使用协议》系由玉桥社区与李国启签订，故本院认为玉桥社区有权提起本案诉讼主张相关权利。李国启上诉主张玉桥社区并非本案适格原告，缺乏依据，本院不予采信。关于双方之间的关系问题，根据《房屋使用协议》的约定，玉桥社区的主要义务是将涉案房屋交由李国启使用，李国启的主要义务是向玉桥社区缴纳相关费用，双方之间的关系符合租赁合同关系的一般特征，一审法院认定双方由此产生的纠纷为租赁合同纠纷并无不当。李国启上诉主张双方之间应为行政指导关系，缺乏依据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区称涉案房屋未取得规划许可，李国启提交的车棚规划位置与涉案房屋无法对应，本院对该份证据的关联性和证明目的不予确认。一审法院据此认定涉案《房屋使用协议》无效，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，李国启无权再占有涉案房屋，一审法院判决李国启向玉桥社区腾退涉案房屋，并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院考虑到玉桥社区对合同无效的过错责任，根据本案实际情况酌定李国启给付玉桥社区2018年1月1日至实际腾房之日李国启尚未支付的房屋占有使用费，玉桥社区亦未就此提出异议，故本院予以维持。李国启主张玉桥社区给付赔偿金的诉求，于法无据，一审法院不予支持其请求并无不当，本院予以维持。综上，李国启的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李国启负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年十一月二十日法官助理  王亚楠法官助理  张倩倩书 记 员  赵婷婷