陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终3332号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩菊，女，1986年2月23日出生，汉族，住榆林市横山区。委托诉讼代理人：张换霞，陕西纳智律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：榆林市伟创置业有限公司，住所地：陕西省榆林市绥德县。法定代表人：刘军伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：乔小飞，陕西格道律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐治雄，陕西格道律师事务所律师。上诉人韩菊因与上诉人榆林市伟创置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服榆林市横山区人民法院（2020）陕0803民初577号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。上诉人韩菊上诉请求：1.依法撤销榆林市横山区人民法院（2020）陕0803民初577号民事判决第三项，并将第三项改判为，榆林市伟创置业有限公司立即赔偿韩菊损失及违约金30000元；2.本案的诉讼费用由上诉人榆林市伟创置业有限公司承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。一审法院认为“上诉人韩菊办理按揭贷款存在违约情形，未按约定向上诉人榆林市伟创置业有限公司提供银行按揭贷款手续，至银行贷款不能实现，在催告后仍未提交或支付剩余房款”错误。事实是上诉人韩菊按照约定将办理按揭贷款所需材料交付给上诉人榆林市伟创置业有限公司，但榆林市伟创置业有限公司未能与指定银行协商好办理贷款的合作事宜，导致按揭贷款未能办理，上诉人韩菊不存在违约行为。上诉人榆林市伟创置业有限公司还存在一房二卖、房屋建筑面积与实际不符、延期交房的违约行为，应承担违约责任。上诉人榆林市伟创置业有限公司上诉请求：1.依法撤销榆林市横山区人民法院（2020）陕0803民初577号民事判决第一项，韩菊与榆林市伟创置业有限公司于2013年11月15日签订的编号为YL（2013）年（304）号商品房买卖合同予以解除的内容，改判上诉人榆林市伟创置业有限公司与上诉人韩菊2013年11月15日签订的编号为YL（2013）年（304）号商品房买卖合同于2017年11月30日予以解除；2.依法撤销该判决第二项内容，改判上诉人榆林市伟创置业有限公司不承担返还责任；3.依法撤销该判决第四项内容，改判支持上诉人榆林市伟创置业有限公司的一审诉讼请求；4.判令本案的全部诉讼费用由上诉人韩菊承担。事实与理由：一、一审法院未确定编号为YL（2013）年（304）号商品房买卖合同解除的具体时间，造成对榆林市伟创置业有限公司违约责任的错误认定。榆林市伟创置业有限公司依法解除商品房买卖合同，将该商品房卖与案外人的行为，不构成一房二卖，上诉人韩菊无权以此主张违约责任。二、一审法院认定违约责任错误，上诉人韩菊既不提交按揭资料办理按揭贷款，亦不履行剩余购房款的支付义务，是致使本案《商品房买卖合同》目的不能实现的主要原因，其行为已经构成违约。上诉人榆林市伟创置业有限公司依法行使先履行抗辩权，有权拒绝交付该商品房，该行为不构成违约。韩菊起诉请求：1.依法解除韩菊与榆林市伟创置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令榆林市伟创置业有限公司立即返还韩菊购房款250730元；3.依法判令榆林市伟创置业有限公司立即赔偿韩菊损失及违约金30000元；4.本案的诉讼费由榆林市伟创置业有限公司承担。榆林市伟创置业有限公司提起反诉请求：1.依法确认榆林市伟创置业有限公司与韩菊2013年11月15日签订的编号为YL（2013）年（304）号《商品房买卖合同》解除；2.判令韩菊赔偿榆林市伟创置业有限公司房屋出售差价损失72310元，以及未按期支付房款58万元的逾期付款违约金209943元（从2013年11月22日起至2017年11月30日止按照年利率9%计算）以上两项共计人民币282253元；3.由韩菊承担本案的反诉案件受理费用。一审法院查明：2013年11月15日，韩菊与榆林市伟创置业有限公司签订编号为YL（2013）年（304）号的商品房买卖合同，榆林市伟创置业有限公司将其在建的位于横山区西南新区伟业新天地4幢2单元20层2002号房屋壹套、房屋建筑面积137.15平方米、总价款830730元卖给韩菊。双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二款（2）“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款有出卖人承担，产权归买受人”，第六条第三款“买受人须于签署本合同时付清总房款的30%计人民币贰拾伍万零柒佰叁拾元，同时提供办理按揭贷款所需的个人资料，并按出卖人要求时间配合办理按揭手续;余款人民币伍拾万元整银行贷款付清，贷款额以银行审批为准，如有差额应于银行最终审批之日七日内补足。”第八条“出卖人应当在2015年12月15日前，依照国家和地方人民政府的规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同签订后，韩菊于2013年11月15日前共计支付该房首付30%即250730元，剩余58万元购房款未付，亦未办理按揭。2016年底，榆林市伟创置业有限公司通知韩菊验收涉案房屋。榆林市伟创置业有限公司未按合同约定的期限向韩菊交付涉案房屋，所交付房屋面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%，构成违约。同时，韩菊选择下余购房款580000元用银行按揭方式支付，但未按约定向榆林市伟创置业有限公司提交银行按揭贷款手续，致银行按揭贷款不能实现，后在榆林市伟创置业有限公司短信、信件催告后仍未提交或支付剩余购房款，也存在违约行为。并于2018年9月21日将涉案房屋作价柒拾伍万捌仟肆佰贰拾元卖于第三人栾庭，榆林市伟创置业有限公司与栾庭所签合同载明房屋实际面积为145.85平方米。之后因双方协商未果，故韩菊诉至法院，提出前述诉请。同时，榆林市伟创置业有限公司提起反诉，主张因韩菊的在先违约行为致使合同解除给榆林市伟创置业有限公司造成了重大损失，提出前述反诉请求。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议焦点：本案在双方当事人均存在违约行为的情况下，合同是否应予解除，违约责任应如何承担的问题。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，系其真实的意思表示，应为有效合同，双方均应按约履行其义务。合同签订后，韩菊依约支付了涉案房屋30%的首付款，伟创置业未按合同约定的期限向韩菊交付涉案房屋，所交付房屋面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%，构成违约，故其应承担相应的违约责任。同时，韩菊选择下余购房款580000元用银行按揭方式支付，但未按约定向榆林市伟创置业有限公司提交银行按揭贷款手续，致银行按揭贷款不能实现，后在榆林市伟创置业有限公司短信、信件催告后仍未提交或支付剩余购房款，也存在违约行为。根据相关法律规定，买卖合同双方当事人应严格按照约定履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。本案涉案房屋现已另卖他人，继续履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“…导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”、第十四条“…面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，韩菊、榆林市伟创置业有限公司双方均有权提出解除该购房合同，且双方一致同意解除该合同，故对双方当事人的该项诉求应予支持，本案榆林市伟创置业有限公司应依法返还韩菊已付购房款250730元，但对双方的违约金及赔偿部分，纵观本案，双方未就办理按揭的时间做出明确具体的约定，结合当地近年经济低迷及涉案房屋实况与合同约定严重不符等的实际情况，无法判定双方违约的具体情形及责任大小，该院以双方实际损失为基础，结合合同履行情况，根据公平、诚实信用原则，视为涉案商品房买卖合同目的不能实现是双方的共同违约造成的，对各自的损失应自行承担，故对韩菊请求的赔偿部分及榆林市伟创置业有限公司在反诉中违约金的请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十四条之规定，判决：一、韩菊与榆林市伟创置业有限公司2013年11月15日签订的编号为YL（2013）年（304）商品房买卖合同予以解除。二、榆林市伟创置业有限公司于本判决生效后十日内返还韩菊已付购房款250730元；三、驳回韩菊的其他诉讼请求；四、驳回榆林市伟创置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5510元，反诉案件受理费5534元，均由榆林市伟创置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。上诉人榆林市伟创置业有限公司与上诉人韩菊签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按约履行。上诉人榆林市伟创置业有限公司未按合同约定期限交付房屋，并擅自将涉案房屋出卖给案外人，致使合同目的不能实现。上诉人韩菊未按约定提交银行按揭贷款手续，后经催告后仍未支付剩余购房款，亦存在违约行为。现双方均提出解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持正确。同时，一审法院结合当地经济状况及双方履约行为等实际情况，认定涉案商品房买卖合同目的不能实现是双方的违约共同造成的，判令双方当事人对各自的损失应自行承担责任，并无不当。综上，一审法院判决认定事实清楚，处理正确。双方当事人所持上诉理由均无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9670元，由上诉人韩菊承担550元，上诉人榆林市伟创置业有限公司承担9120元。本判决为终审判决。审 判 长 韩燕妮审 判 员 吴凤凤审 判 员 余晓梦二〇二〇年十一月二十三日法官助理 张 旭书 记 员 白婷婷