山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终12063号上诉人（原审被告）：刘泽鹰，男，1960年2月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭勋博，山东保君律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛启辰，山东保君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东华东园林建设集团有限公司，住所地聊城市。法定代表人：虞秋玉，总经理。委托诉讼代理人：赵健鹏，北京大成（济南）律师事务所律师。上诉人刘泽鹰因与被上诉人山东华东园林建设集团有限公司（以下简称华东园林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人刘泽鹰及其委托诉讼代理人牛启辰、被上诉人华东园林公司的委托诉讼代理人赵健鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘泽鹰上诉请求：1.依法撤销济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初1598号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。绿地地产（济南）有限公司（以下简称“绿地地产”）中央广场项目D4地块（三标段）景观绿化工程（以下简称“绿化工程”）实际施工人是管国彬、耿斌、胡道金，三人之间是合伙关系，三人借用被上诉人的资质承接了绿化工程。首先，2016年8月1日，胡道金、耿斌、管国彬、邢友刚都在绿地地产售楼处，当时管国彬给上诉人简单介绍了其与胡道金、耿斌之间是合伙关系，共同承接了绿化工程，涉案房屋之前是以邢友刚的名义办的购房手续。在胡道金、耿斌、管国彬三人在场见证的情况下，邢友刚向绿地地产出具了“承诺书”、“绿地集团定单（合同）更名申请表以及流转单”，同意将涉案房产变更到上诉人名下，整个过程胡道金、耿斌、管国彬三人并未表示任何异议。而且无论是“承诺书”还是“绿地集团定单（合同）更名申请表以及流转单”都能够确定邢友刚是三人共同指定而非被上诉人指定的涉案房屋代持人。其次，2016年8月18日胡道金与上诉人电话沟通过程中，胡道金认可其与耿斌、管国彬是合伙关系，三人共同承接了绿化工程。胡道金亦认可上诉人将涉案房屋48万元房款打给管国彬，而后其会向管国彬进行追索。另外，在2016年8月10日上诉人将购房款48万元打到管国彬账户后，胡道金也给上诉人发了一个自己的账户，让上诉人将款项支付至这个账户，该情况也能说明三人合伙承接了绿化工程，三人是实际施工人。第三，一审中被上诉人向法院提交了其与绿地地产签订的《施工合同》、以工程款抵房款的《补充协议》、被上诉人给绿地地产转账的《记账凭证》以及邢友刚出具的情况说明，对此，上诉人认为：其一，无论是《施工合同》还是《补充协议》，在建筑行业内必须要以被上诉人的名义和绿地地产签订，因为绿化工程的承接主体需要相应园林绿化资质，而胡道金、耿斌、管国彬作为自然人不可能具备资质，他们只能挂靠被上诉人的资质承揽绿化工程。也就是说，单纯从《施工合同》、《补充协议》并不能确定被上诉人就是绿化工程的实际施工人。其二，以房抵工程款同时冲抵销售额是绿地地产惯用的手段。被上诉人于2016年7月27日向绿地地产转账946324元就是这种情况。这种操作模式架构是绿地地产向被上诉人转账946324元，财务记账为“工程款支付”，而后被上诉人再将该款项转回绿地地产，财务记账为“购房款支付”，最终的结果就是名义上双方结清了工程款，同时绿地地产提高了销售额。其三，该《记账凭证》上所显示的946324元也非《补充协议》中所载明的施工合同总价20%的合同额即1180758.92元（5903794元×20%）。另外，《补充协议》在2015年4月10日就已经签订，而《记账凭证》中被上诉人在一年后的2017年7月27日才给绿地地产支付购房款，在时间逻辑上也存在问题。同时，《记账凭证》付款用途仅显示“XXXX号楼XXXX单元”，也不能和涉案房屋房号严格对应。其四，《施工合同》、《补充协议》的签订主体是被上诉人、绿地地产（济南）有限公司，而《转账凭证》中946324元的收款主体却是绿地集团山东置业有限公司，两个公司是独立的法人。显然，该信息也能够充分证明，《记账凭证》根本无法证明被上诉人支付了涉案房屋的购房款。其五，邢友刚出具的情况说明在证据类型上属于证人证言，根据新《民诉证据》的规定，其应当出庭作证，否则该情况说明不应作为证据采信。综上，上诉人认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，管国彬、耿斌、胡道金作为绿化工程的实际施工人，三人有权享有要求绿地地产支付工程款以及对涉案房屋进行处分的权利。二、一审法院判决证据不足。邢友刚不可能是被上诉人的代持人，而是管国彬、邢友刚、胡道金三人共同商定后，指定持有涉案房屋的代持人。首先，判决书第二页一审法院认定“经被上诉人指定，涉案房屋由案外人邢友刚持有”，上诉人认为，一审法院该项认定明显证据不足。因为绿化工程的实际施工人本来就是管国彬、耿斌、胡道金三人，三人本来对涉案房屋就享有处分的权利（这项权利是工程款转换而来），三人本来就可以共同协商由邢友刚代持这项权利。而在外表程序尤其是和绿地地产之间以房抵工程款的《补充协议》或其他材料中又必须以被上诉人的名义进行，所以这就决定了邢友刚根本不是所谓的被上诉人指定的代持人，一审法院仅看到外表，而未看到本质。其次，作为绿化施工企业的被上诉人以及作为全国知名房产企业的绿地地产，在处理邢友刚代持涉案房屋事宜上必然有严格的程序制度规定，以及对应的书面材料，尤其是诸如被上诉人出具的授权委托书或者承诺书等材料，这些书面材料应该是被上诉人向绿地地产出具以说明真实情况的。但在一审庭审中关于被上诉人与邢友刚之间的关系，仅有被上诉人的陈述，而没有其他证据。加之该陈述是有利于被上诉人的陈述，根据《民诉证据》的规定，显然一审法院的认定证据不足。第三，被上诉人为何让邢友刚代持，双方的关系等存在太多疑点，这些疑点的解决关系到案件的事实认定，更关系到案件判决的公平正义。综上，上诉人认为，如果一审法院仅依据《施工合同》、《补充协议》、《绿地集团定单（合同）更名申请表以及流转单》等表面的材料就认定邢友刚是被上诉人的代持人，则很容易陷入“对案件审理未达究竟”的误区，一审判决证据不足，上诉人恳请二审法院继续查明。三、一审法院适用法律错误。管国彬构成表见代理，上诉人有理由相信管国彬可以代表耿斌、胡道金处分涉案房屋，无论是被上诉人还是胡道金、耿斌均无权再此要求上诉人支付购房款。首先，作为绿化工程的实际施工人，胡道金、耿斌、管国彬三人均有权享有涉案房屋处分权、收益权。该情况决定了三人中的任何一人均有基础条件作为代理人对涉案房屋进行买卖。其次，上诉人是通过房屋中介“济南亿天房地产经纪有限公司”打听到了涉案房屋的存在，而后通过中介联系到了管国彬。三方于2016年4月11日签订了《定金协议》，上诉人向中介支付了佣金，向管国彬支付了购房定金。在签订《定金协议》时，管国彬向上诉人透露涉案房屋属于绿地地产的抵工程款房，还有一些手续没办理，待办理完手续后再至绿地地产办理更名手续，上诉人有理由相信管国彬的陈述。第三，2016年8月1日，胡道金、耿斌、管国彬同时到绿地地产售楼处，涉案房屋从邢友刚变更至上诉人名下，胡道金、耿斌没有任何异议，上诉人有理由相信三人是合伙关系，有理由相信邢友刚可以处分房屋，有理由相信可以将房款支付给管国彬。第四，从2016年4月份上诉人通过中介联系到管国彬至上诉人收到被上诉人起诉状期间，上诉人从不知道被上诉人的存在，就邢友刚将涉案房屋变更至自上诉人名下以及上诉人将款项支付给管国彬事宜，被上诉人自己从来没有找过上诉人，也没有委托其所谓的代持人邢友刚找过上诉人。第五，上诉人已将购房款项支付给管国彬，且已经缴纳契税、印花税，涉案房屋已登记至上诉人名下。综上，在上诉人购房的整个过程中，上诉人有充分理由相信管国彬可以代表胡道金、耿斌处分涉案房屋，上诉人始终是善意且没有过失，涉案房屋已经办理产权登记至上诉人名下，被上诉人无权要求上诉人支付购房款。综上，上诉人认为，被上诉人并非涉案房屋的出卖人，不具备要求上诉人支付购房款的基础条件，真实情况乃是胡道金、耿斌、管国彬三人内部存在矛盾，胡道金或者耿斌借被上诉人的名义起诉上诉人已达占有购房款的目的。一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求贵院依法查清事实，作出公正裁决，维护上诉人合法权益。华东园林公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人为签订合同的施工人，应当享有结算收取报酬的权利，至于如何分账，实际施工形式与本案无关。二、在一审中，邢友刚已在一审法院的要求下出庭，也明确表示了涉案房屋就是代被上诉人所持有；三、在一审中被上诉人提供的电话录音中，华东园林公司的胡道金从未表示同意将购房款转入管国彬名下账户，只是在上诉人称已转给管国彬的情况下过问一下。四、上诉人在上诉状中也明确表示了知道绿地地产以房抵债的惯例，也明知财务走帐应当是提高销售额的目的，另外，补充协议约定的工程价款总价20%，118万元的金额与两套房屋的差价则是因为抵偿更多的房屋，将大量减少现金的支付，故未抵偿更多的房屋。华东园林公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付购房款48万元整；2.判令被告自2016年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期利息；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月，绿地集团山东置业有限公司将位于济南市槐荫区XXXX号楼XXXX室房屋抵给华东园林公司用以抵扣工程款，经华东园林公司指定，上述房屋由案外人邢友刚代为持有。2018年8月1日，经华东园林公司授意，邢友刚与刘泽鹰填写了《绿地集团定单（合同）更名申请流转单》，流转单载明“房屋坐落：卢浮四地块D-1513室。是否网签：否。签约时间：2016.7.29。签约总价：483162。原客户：邢友刚。现客户：刘泽鹰。原客户与现客户之间关系：抵房。已付款情况：全款。”流转单中刘泽鹰的名字是其本人签写。流转单下方是绿地集团山东置业有限公司内部各级领导的审核签字。2019年5月23日，上述房屋登记至刘泽鹰名下。审理过程中，华东园林公司提交录音一份，录音内容为华东园林公司人员向刘泽鹰索要48万元购房款，刘泽鹰未否认，只是称款项已经给了“管老板”，即案外人管国彬。对该录音，刘泽鹰称记不清录音里说的谁和谁的事情。华东园林公司进一步解释称，公司曾与管国彬联系过，管国彬不认可收到了该48万元。一审法院认为，本案争议的焦点是刘泽鹰是否应当向华东园林公司支付购房款。涉案的XXXX号楼XXXX室房屋是绿地集团山东置业有限公司抵给华东园林公司，由邢友刚代持。后经流转，该房屋转移至刘泽鹰名下并办理产权登记。庭审中刘泽鹰陈述其与华东园林公司无任何关系，所以不存在以房抵债的情形。刘泽鹰获得该房产，应当支付相应对价，但刘泽鹰未向一审法院提供证据证明其已向绿地集团山东置业有限公司或者邢友刚支付购房款。刘泽鹰辩称已将48万购房款支付给案外人管国彬，但是既未举证证明款项确已实际支付，亦未证明管国彬有权利收取本案的购房款。华东园林公司作为涉案房屋原实际权利人向刘泽鹰主张购房款，有事实和法律依据，一审法院予以支持。华东园林公司主张购房款48万元，未超出流转单中房屋签约总价，亦与录音中的房款相对应，一审法院予以采信。关于逾期利息，华东园林公司主张自2016年8月1日起按银行同期贷款利率计算逾期利息，但现有证据不能证明双方约定了付款时间，故对逾期利息，一审法院调整为自本案立案之日（2020年3月11日）起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款实际付清之日止。综上，判决：一、刘泽鹰于判决生效之日起十日内向山东华东园林建设集团有限公司支付购房款48万元；二、刘泽鹰向山东华东园林建设集团有限公司支付上述款项的逾期利息（以48万元为基数，自2020年3月11日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止），同上述款项一并付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取4250元，由刘泽鹰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘泽鹰提供如下证据：证据1、刘泽鹰与管国彬通话录音文字整理材料以及光盘；证据2、管国彬与胡道金微信聊天记录；证据3、管国彬、胡道金、耿彬三人《合作协议书》。证据1到3欲证明管国彬、胡道金、耿彬三人是绿地地产绿化工程实际施工人，涉案房屋实际权利人。证据4、2016.4.11管国彬、刘泽鹰、济南亿天房地产经纪有限公司签订的《定金协议》；证据5、2016.4.11的管国彬向刘泽鹰出具的《房屋买卖定金收条》；证据6、2016.4.11济南亿天房地产经纪有限公司向刘泽鹰出具的《佣金确认单》。证据4到6欲证明刘泽鹰通过房产中介知晓涉案房产信息，并联系上了管国彬，刘泽鹰有充分理由相信管国彬就是涉案房屋的实际权利人，其有权处分涉案房屋。证据7、2016.8.1邢友刚、刘泽鹰向绿地集团出具的涉案房屋的《承诺书》；证据8、2016.8.1邢友刚向绿地集团出具的涉案房屋“绿地集团定单（合同）更名申请表”、“绿地集团定单（合同）更名申请流转单”；证据7-8均为复印件，原件保留在绿地集团，欲证明作为涉案房屋的实际权利人管国彬、耿彬、胡道金于2016.8.1共同见证并同意将涉案房屋过户至刘泽鹰名下。证据9、2016.8.10刘泽鹰给管国彬两张转账单；证据10、2016.8.10刘泽鹰与绿地集团签订的《济南市商品房买卖合同》；证据11、涉案房屋增值税普通发票、完税证明；证据12、房屋结算及进户凭证；证据13、房产证。证据9到13欲证明刘泽鹰已经将购房款支付给了实际权利人管国彬、耿彬、胡道金，且已经办理了房产证，刘泽鹰无义务向华东园林公司支付购房款。证据14、2016年5月19日收到条一份（复印件），欲证明管国彬向胡道金支付51万余元，管国彬、胡道金、耿彬三人是中央广场绿化工程实际施工人。经质证，华东园林公司发表如下质证意见：1、关于证据1，华东园林公司主张该证据中的通话人是否是管国彬需回去核实；该通话时间为2020年11月3日，系在一审判决做出之后，管国彬作为本案件的利益相关人，其也清楚的认可邢友刚为涉案房屋的代持人，是代华东园林公司所持。涉案录音中涉及的三个人与被上诉人收回工程款、购房款没有关系。2、华东园林公司对证据2的真实性无异议；对于证据3，华东园林公司主张该证据系复印件，无法核实其真实性。华东园林公司认可胡道金和管国彬确实是参与了中央广场的建设工作，但主张涉案施工合同是被上诉人与绿地集团签署的，管国彬、胡道金等人实际上是为被上诉人进行服务的，至于收到购房款之后的利润分配问题与上诉人无关。3、华东园林公司对证据4、5、6真实性无异议，认可其确实曾经委托管国彬处理上述两套房屋，但是在现场已明确，对方也认可款项的实际应当支付给被上诉人。4、华东园林公司对证据7、8的真实性无异议，但主张房屋的实际权利人并非为管国彬、胡道金、耿彬。5、华东园林公司对证据9两份转帐单的真实性无异议，但是该两笔转账款式与实际购房款不符。6、华东园林公司对证据10、11、12、13的真实性无异议，但主张上述证据只能证明刘泽鹰给管国彬付过款，且所开具的发票、支付凭证以及后续办理的房产证均是因为在以房抵债时绿地公司已经收到了购房款而开具的相关证明，而不是因为上诉人支付了款项。7、对证据14，华东园林公司主张该证据系复印件，真实性无法核实，且对证明目的不予认可。庭审中，刘泽鹰申请证人管国彬出庭作证。管国彬主张绿地地产绿化工程是由管国彬、耿彬、胡道金共同施工。绿地集团用两套房屋抵顶工程款，涉案房屋系其中一套。管国彬、耿彬与胡道金拟在售房平台上将该抵顶的两套房屋出售，后由管国彬通过中介将两套房屋出售给了刘泽鹰，并收取了刘泽鹰房屋80万元。2016年8月1日邢友刚与刘泽鹰签订更名手续时，管国彬在场，胡道金与耿彬亦无异议，并具体负责更名事宜。管国彬对刘泽鹰二审中提交的《定金协议》、《房屋买卖定金收条》、《合作协议书》等均无异议，认可涉案房屋系由其出售给刘泽鹰，并已收取购房款。经质证，刘泽鹰对管国彬的证人证言无异议，主张通过管国彬的证言可知涉案房屋与华东园林公司无关，刘泽鹰已经支付房款并办理过户登记手续，华东园林公司要求刘泽鹰支付购房款无依据。华东园林公司主张管国彬、耿彬与胡道金三人之间的纠纷与本案无关，不影响华东园林公司主张房款，刘泽鹰将房屋交付给管国彬侵害了华东园林公司的合法权益。经审查，华东园林公司对刘泽鹰提交的证据2.4-13的真实性无异议，本院予以确认。关于证据1.3.14，华东园林公司虽对其真实性无法确定，但上述证据的内容与管国彬的陈述能够相互作证，且证人管国彬出庭作证，接受各方当事人的质询，故本院对证据1.3.14予以确认，并对管国彬的证言予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为刘泽鹰是否应向华东园林公司支付购房款。根据刘泽鹰在二审中提交的证据可知，刘泽鹰系通过中介公司从管国彬处购买涉案房屋，并已经向管国彬支付全额购房款。华东园林公司对管国彬已经收取购房款无异议，但主张刘泽鹰应向其支付购房款，不应向管国彬支付。本院认为，第一、刘泽鹰与管国彬签订房屋买卖合同，亦根据该房屋买卖合同的约定，由涉案房屋的原代持人邢友刚与刘泽鹰办理了房屋更名手续，刘泽鹰有理由相信管国彬有权出售涉案房屋，其向管国彬支付购房款符合涉案房屋买卖合同的约定。第二、华东园林公司庭审中明确认可其与管国彬在绿地中央广场D4段绿化工程中存在合作关系，涉案房屋系上述工程抵顶工程款而来，且华东园林公司认可其委托管国彬对外出售涉案房屋。刘泽鹰已经向管国彬支付购房款，华东园林公司虽主张未收到管国彬交付的购房款，但此系管国彬与华东园林公司之间的关系，与本案不是同一法律关系。涉案房屋的购房款如何处理，华东园林公司可根据其与管国彬之间的约定另行主张权利，其主张刘泽鹰向其支付购房款的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，刘泽鹰的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初1598号民事判决；二、驳回被上诉人山东华东园林建设集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费4250元、二审案件受理费8500元，均由被上诉人山东华东园林建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年十一月二十三日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗