苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2415号 原告：苏州工业园区海亚斯人力资源开发有限公司姑苏区分公司，住所地江苏省苏州市姑苏区东环路****。 负责人：苏峰，经理。 委托诉讼代理人：任海燕，江苏苏诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅晔清，江苏苏诚律师事务所律师。 被告：苏州市中新城小商品市场，住，住所地江苏省苏州市东环路**/div> 投资人：宋江跃，总经理。 被告：宋江跃，男，1958年8月11日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：陈超林（代理以上两被告），北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：朱庆茂，男，1950年8月10日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：卢朝辉，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 原告苏州工业园区海亚斯人力资源开发有限公司姑苏区分公司（以下简称海亚斯公司）与被告苏州市中新城小商品市场（以下简称中新城市场）、宋江跃、朱庆茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年8月21日、9月28日、10月21日公开开庭审理。被告中新城市场及宋江跃的委托诉讼代理人陈超林、被告朱庆茂的委托诉讼代理人卢朝辉到庭参加三次庭审，原告海亚斯公司的委托诉讼代理人任海燕到庭参加第一、二次庭审，原告海亚斯公司的委托诉讼代理人傅晔清到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。 原告海亚斯公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令三被告连带赔偿损失713152元（含租金200000元、装修费413152元、营运损失费100000元）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2008年开始租赁被告中新城市场的房屋用于办公，房租均为一年一交。2019年6月之前，原告共租有相邻两处朝南房屋两间(二楼，大房间38000元/年，小房间20000元/年)、摊位(柜台)一处(一楼)。因所租赁的房屋漏水，2019年5月，原告为改善办公条件，将二楼相邻位置长期闲置的面积300余平方米的房屋租下，经与被告中新城市场商定，年租金20万元，可长期租赁，但形式上租金仍一年一交，双方同意由原告装修后用于办公室使用。依照被告中新城市场要求的支付形式，原告分两次于5月30日、6月11日将租金20万元支付给中新城市场。原告于2019年7月至11月底期间对新租房屋进行了装修，经一段时间开窗散气后于2020年春节前夕搬入办公设备，并准备于2020年正月初五正式入驻办公。2020年2月，在符合复工要求的情况下，被告中新城市场强行将原告办公场所加锁、断水断电以拒绝原告办公，致使原告无法经营。2020年3月20日，被告中新城市场通知原告可以恢复办公，但原告恢复办公不足10天，3月28日，被告中新城市场即发出通知，单方要求原告于2020年4月18日前全部搬离，并威胁将委派所谓“第三方”暴力处理。被告中新城市场亦于2020年3月20日私自将原告租赁的位于一楼的市场摊位提前收回，改为保安值班点自行使用。原告事后得知，中新城市场的投资人于2019年12月18日由朱庆茂正式变更登记为宋江跃。且新旧投资人于2016年便达成房屋暨经营权转让协议，并于当年交付了大部分转让款，被告朱庆茂也于2019年5、6月份向当地街道办确认将中新城市场转让后改做他用。宋江跃购得经营权后，根据其规划，欲将原告所租赁房屋收回改作他用，以收取更多租金。但自2019年6月至2020年2月期间，被告宋江跃、朱庆茂均未将变更投资人，以及欲于2019年4月收回租赁房屋改造后收取更高租金的打算告知原告，导致原告花费的20万元租金及大笔装修费用无法达到使用目的。原告认为，三被告共同隐瞒变更投资人及意欲“升级改造”事宜，在明知无法将房屋长期租赁给原告的前提下，告知原告可长期租赁并仍按原租赁方式一年一交，致使原告花费大量资金就新租赁房屋进行装修，导致原告装修、房租、误工、搬迁以及业务等遭受巨大损失，其理应赔偿。 被告中新城市场及宋江跃共同辩称，1、案涉《苏州市中新城小商品市场摊位租赁合同》中的合同主体为苏峰和中新城市场，与原告无关，因此海亚斯公司并非本案适格的原告。2、《苏州市中新城小商品市场摊位租赁合同》、《苏州市中新城小商品市场定金协议书》、《苏州市中新城小商品市场收费协议》中对于合同租赁期限和租金有明确约定，租赁期限为2019年6月10日至2020年6月9日，租金为10万元，原告称系长期租赁且年租金为20万元缺乏依据。3、受新冠疫情影响，苏州市政府对于中新城市场这类企业复工做出了严格限制，需要中新城市场进行备案登记通过后才能复工。中新城市场一直未备案通过，直至苏州市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年3月19日发布14号通告后，中新城市场才具备复工条件，故中新城市场通知所有商户自2020年3月20日起可以恢复办公。根据《苏州市中新城小商品市场摊位租赁合同》第十三条约定，因不可抗拒的原因造成不能经营的，中新城市场不承担责任，造成的损失自理，互不追究，因此苏峰无权要求中新城市场承担损失。4、苏峰称中新城市场要求其于2020年4月18日之前搬离清空一事并不存在。中新城市场结合与苏峰的租赁情况及自身消防整改事由，于2020年4月9日向苏峰发送《通知》一份，告知其中新城市场在租赁期限届满（2020年6月9日）后不会与其续约，并要求苏峰在租赁期满之后，于2020年6月15日前搬离清空。后中新城市场于2020年6月12日接收房屋，并询问苏峰的员工装修物品是否收回，苏峰的员工明确表示不再需要，让中新城市场直接处理掉。基于租赁合同已经履行完毕，中新城市场并不存在违约情形，结合《苏州市中新城小商品市场摊位租赁合同》第十一条约定，中新城市场有权要求苏峰搬离并清空房屋，并且不承担任何租金损失、装修损失，原告主张的运营损失也与中新城市场无关。 被告朱庆茂辩称，1、本案西房屋租赁合同纠纷，出租人是被告中新城市场，所以被告中新城市场是合同主债务人。被告中新城市场是个人独资企业，其有自己的名称，有独立的法律人格。被告朱庆茂作为个人独资企业的原投资人，不应当在本案中直接承担合同之债。2019年12月18日，被告中新城市场的投资人已经依法变更为被告宋江跃，本院争议发生在投资人变更之后，因此与被告朱庆茂无关。2、本案诉争的租赁合同已经到期自然终止，不存在因出租方单方违约而提前终止合同的情形。原告在本案中主张的各项损失，缺乏事实和法律依据，请法院驳回原告对被告朱庆茂的诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告海亚斯公司的负责人苏峰自2011年开始从被告中新城市场处租赁了位于苏州市个大房间及一个小房间，双方就两个房间自2011年开始签订租赁合同，租赁合同为一年一签，其中大房间最后一期租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，小房间最后一期租赁期限自2019年2月20日至2020年2月20日。 2019年6月11日，苏峰（乙方）与被告中新城市场（甲方）签订《苏州市中新城小商品市场摊位租赁合同》，约定苏峰从被告中新城市场处承租除上述两间房间外的第三间房（以下简称案涉房屋），该房间面积约为300平方米，租赁期限自2019年6月10日至2020年6月9日，年租金为10万元。该合同第十一条约定，甲方允许乙方对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修或改善他物前，乙方应当将装修方案的图纸，特别是顶部装修及电线线路的排放等，要绘制详细，还应报经甲方安全管理部门批准盖章同意后，方可施工。……租赁合同期满，乙方不得拆除租赁房屋的装修物品，以免损害市场的整体形象。该合同还对其他事项作了约定。同日，苏峰还与被告中新城市场签订《苏州市中新城小商品市场收费协议》，约定苏峰应就案涉房屋向被告中新城市场支付物业管理、消防维修、设施维护、广告及其它费用合计10万元每年。后原告海亚斯公司向被告中新城市场就案涉房屋支付了租金10万元及物业管理、消防维修、设施维护、广告及其它费用10万元，合计20万元。 2019年6月10日，原告海亚斯公司与案外人包海华就案涉房屋签订《装修工程合同》，约定由包海华对案涉房屋进行装修，装修期限自2019年6月20日至2019年12月1日，装修总价为413520元。 被告中新城市场称，2020年1月底开始，受新冠疫情影响，该市场处于停工状态。2020年3月19日，苏州市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布第14号通告，通知要求商贸服务行业（包括小商品市场类）全面复业。被告中新城市场称根据第14号通告要求，苏州市中新城小商品市场于2020年3月20日复业。 另查明：苏峰系原告海亚斯公司的负责人，原告海亚斯公司称案涉租赁合同均系其委托负责人苏峰代为签订，所租赁的案涉系由原告海亚斯公司用于经营使用。中新城市场系于2003年7月18日设立的个人独资企业，初始投资人为被告朱庆茂。2019年12月18日，中新城市场的投资人由被告朱庆茂变更为被告宋江跃。 还查明：2020年3月28日，被告中新城市场向苏州市中新城小商品市场内的各租户发布《通知》：“尊敬的各位租户：本公司于2020年3月19日接消防、街道部门通知，要求本公司于2020年4月20日前完成消防整改、消除安全隐患。结合原租户的实际情况，经市场管理层研究、决定，现发布如下通知：本市场于2020年4月20日开始进行全面升级改造，升级改造范围为市场一楼、二楼，请一楼、二楼租户于2020年4月18日之前将摊位内所有货物搬离清空。凡拒不将摊位内货物搬离清空者，由市场委派第三方统一清空、仓储，由此产生的一切费用（包括但不限于务工费、仓储费）由其自身承担。特此通知，望各租户遵守通知内容。”对此，原告海亚斯公司称，案涉房屋的租赁期限是于2020年6月9日届满，但被告中新城市场要求2020年4月18日之前就清空搬离，系违约提前解除合同。被告中新城市场则称，该份通知并非针对案涉房屋，而是针对原告承租的另外两处租赁期限已经届满的房屋（即前述的大房间和小房间），对于涉案房屋，被告中新城市场单独向苏峰发送了另一份通知。 2020年4月9日，被告中新城市场向原告海亚斯公司在苏州市中新城小商品市场的经营地邮寄《通知》一份，邮寄签收记录显示为“同事代收”。该《通知》载明：“苏峰租户：你向本市场租赁的海亚斯人力资源商铺于2020年6月9日到期，本公司于2020年3月19日接有关部门通知，要求本市场于2020年6月30日前完成消防整改、消除安全隐患。结合你们的实际情况，经市场管理层研究、决定，现发布如下通知：本市场于2020年4月20日开始进行全面升级改造，升级改造范围为市场一楼、二楼，你们可继续营业，本公司将不与你们续约，请贵租户合同到期后，于2020年6月15日之前将商铺内所有物品搬离清空。凡拒不将商铺内物品搬离清空者，由市场委派第三方统一清空、仓储，由此产生的一切费用（包括但不限于务工费、仓储费）由你们自身承担。特此通知，望你们遵守通知内容。”2020年4月10日，被告中新城市场的工作人员将该《通知》拍照通过手机短信发送给苏峰。被告中新城市场称该份《通知》系针对案涉房屋发出。 2020年6月3日，原告海亚斯公司的员工张丽洁向被告宋江跃的侄子宋骏雄（系被告中新城市场负责人之一）发送手机短信称：“宋老板你好，我们楼上人力资源钥匙已经还给小于了，房子算交给你们了。”被告中新城市场称该钥匙即案涉房屋的钥匙。原告海亚斯公司则称，该钥匙系其承租的另一处大房间的钥匙，案涉房屋没有钥匙，其于2020年4月份从案涉房屋搬离后并未将案涉房屋上锁，原告海亚斯公司的工作人员严振嘉于2020年三月底四月初就口头告知宋骏雄不租案涉房屋了，会通过诉讼解决双方就案涉房屋的纠纷。 2020年6月12日，被告中新城市场的工作人员于卫东向严振嘉（原告海亚斯公司称严振嘉系苏峰的助理）发送了三张案涉房屋的照片，并询问：“严总，确定这些都不要了吗？确定不要了我们找人清理了。”严振嘉回复：“于总，那个东西都不要了，然后你该处理处理吧。”被告中新城市场称原告海亚斯公司于2020年6月3日将案涉房屋返还给其，其于2020年6月12日正式收房，并基于市场整体改造需要，已于2020年7月将案涉房屋内的装修全部拆除。 被告中新城市场向本院递交书面情况说明称，对于2020年3月20日复业前的租金，其自愿向原告海亚斯公司减免2020年2月的租金及2020年3月1日至2020年3月20日期间一半的租金，同时退还原告支付的2020年6月3日至2020年6月9日期间6天的租金，上述合计同意在本案中退还原告海亚斯公司25000元租金。 本案的争议焦点为：一、原告海亚斯公司是否系本案适格的原告；二、原告海亚斯公司就案涉房屋是否与被告中新城市场达成长期租赁的合意以及所谓长期租赁的具体期限；三、被告海亚斯公司搬离并返还案涉房屋的时间。 对于争议焦点一，本院认为，原告海亚斯公司授权其负责人苏峰代理其与被告中新城市场就案涉房屋签订的《苏州市中新城小商品市场摊位租赁合同》依法成立有效，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，故原告海亚斯公司系案涉房屋的实际承租人及本案的适格原告。 对于争议焦点二，原告海亚斯公司称，原告自2008年开始就从被告中新城市场处租赁房屋，此前的租赁合同均是一年一签。中新城市场在转让给宋江跃前的租赁协议签订事宜是由案外人卢银根即被告朱庆茂的小舅子全权负责办理。2019年，原告欲承租案涉房屋用于改善办公环境，卢银根向原告口头承诺可长期租赁案涉房屋，但没有明确可租赁多久，原告因此才与被告中新城市场就案涉房屋签订了租赁合同。如非卢银根承诺原告可长期租赁，原告也不可能花每年20万元的租金租下该房屋，并花40多万元来装修该房屋。原告承租案涉房屋不足一年时，就收到被告中新城市场的强制搬离通知，原告租下该商铺后实际使用时间不足10天。后原告多方打听并委托律师查询被告中新城市场的工商档案，得知被告中新城市场的投资人于2019年12月18日已变更为被告宋江跃。被告朱庆茂与被告宋江跃早于2016年便就苏州市中新城小商品市场达成经营权转让协议，并于2016年当年交接了大部分转让款，双方实际转让价格为1.2亿元，工商档案中反映的转让价格并不真实，疑似避税所做的虚假协议。被告宋江跃接手后，计划将小商品市场改造成菜场，以此收取更高的租金，故其不愿意与我方续约，遂借消防改造为由赶走老租客。综上可知，被告朱庆茂隐瞒了已将苏州市中新城小商品市场转让的真实情况，欺骗原告签订了涉案租赁合同，造成原告损失惨重。 被告中新城市场及被告宋江跃称，我方与被告朱庆茂转让苏州市中新城小商品市场的时间与工商登记备案的内容一致。市场的装修改造并非我方个人意志，而是因市场年久失修，存在重大安全隐患，才被迫进行消防整改装修。是否将案涉房屋继续出租给原告，也要考虑市场环境、经营者的意愿等因素综合评定。由于市场装修改造的期限根本无法确定，截止现在也远远没有完工，我方无法就案涉房屋与原告达成续约的合意，故提出不再续约，这是实际情况。 被告朱庆茂称，我方于2016年与被告宋江跃还不认识，被告宋江跃也未在2016年支付过转让款。我方与被告宋江跃的转让协议是2019年12月达成的，原告的上述陈述不属实。关于案涉房屋的租赁期限，我方从来没有向原告承诺可以长期租赁。实际上，一年一签也是市场广大租户的一致要求。原告当时也希望一年一签，因为这样做完一年随时可以走，我们中新城市场反而希望签订的租赁期限长一些，这样租户稳定，租赁收益也有保障。案涉租赁合同签订很久后，被告中新城市场的投资人才发生变更。实际上，市场转让的事宜广大商户对此都是清楚的。我方与被告宋江跃为了保持市场稳定过渡，双方达成一致意见，对于租赁合同未到期的不得提前收回房屋，被告宋江跃按照约定在履行。我方在转让市场后很长一段时间都派人协助管理。因为新冠××疫情的影响，市场生意本来就不好，被告中新城市场也就借此机会进行装修改造，否则正常情况下被告中新城市场会同意续租。 本院认为，鉴于原告海亚斯公司未举证证明被告中新城市场确向其承诺可长期租赁案涉房屋，且双方对于长期租赁案涉房屋的具体期限及后续租金标准等关键内容均无明确约定，在被告中新城市场不同意续约的情况，被告中新城市场有权要求原告海亚斯公司于案涉租赁租赁期满后立即返还案涉房屋。原告称签订案涉租赁合同系被告朱庆茂故意隐瞒其已将中新城市场转让给被告宋江跃的情况下，欺骗其签订，但其并未提供充分的证据予以佐证，本院不予采信。 对于争议焦点三，原告海亚斯公司称被告中新城市场于2020年3月28日发布的《通知》系针对案涉房屋，即要求其于2020年4月18日之前将案涉房屋搬离清空，故其于2020年4月初就将办公设备从案涉房屋办理，并向被告中新城市场以口头方式明确表示案涉房屋不用了，但因案涉房屋内还有装修，未与被告中新城市场办理正式交接手续。被告中新城市场则称2020年3月28日发布的《通知》系针对租赁期限已到期的所有租户发出，包括原告海亚斯承租的除案涉房屋外的其他已到期的两间房屋，而对于案涉房屋，其将相应的《通知》于2020年4月9日、2020年4月10日送达给原告，其在该《通知》中系要求原告海亚斯公司于案涉房屋到期后于2020年6月15日前返还房屋，但原告海亚斯公司实际于2020年6月3日就将案涉房屋返还。本院认为，被告中新城市场于2020年4月9日、4月10日向原告海亚斯公司发出的《通知》明确载明“你向本市场租赁的海亚斯人力资源商铺于2020年6月9日到期”，表明该《通知》系针对案涉房屋发出，且该通知并未要求原告海亚斯公司在租赁期限届满前搬离，而是要求原告海亚斯公司于2020年6月15日之前搬离，并不存在要求原告海亚斯提前搬离的情况。原告海亚斯公司称其已于2020年4月初搬离案涉房屋并明确表示不再租赁，但未提供证据予以佐证，根原告海亚斯公司员工张丽洁于2020年6月3日向宋骏雄发送的短信内容，张丽洁称“我们楼上人力资源钥匙已经还给小于了，房子算交给你们了。”该短信内容表明原告海亚斯公司实际系于2020年6月3日将案涉房屋返还给被告中新城公司，被告中新城公司对此予以认可，本院予以确认。 对于原告主张的装修费用413152元，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。案涉租赁合同的租赁期限于2020年6月9日届满，原告海亚斯公司于2020年6月3日将案涉房屋返还给被告中新城公司是基于案涉房屋于2020年6月9即租赁期满，且被告中新城公司明确表示不续约并要求原告海亚斯公司租赁期满返还房屋的情况。租赁期满后，在案涉租赁合同并未约定在租赁期满出租人需补偿承租人附合装饰装修费用情况下，且被告中新城市场已将案涉房屋的装修予以拆除，并未对案涉房屋的装修予以利用的情况下，原告海亚斯不得要求被告中新城市场赔偿其投入的装修费用。原告海亚斯公司作为市场主体，应具备一定的商业风险控制意识，在其与被告中新城市场仅签订一年期租赁合同，且被告中新城市场并未就后续续租问题与其达成明确合意的情况下，其应当考虑到后续存在双方对于租赁期限及租金标准无法达成协议导致不能续约，或因市场经营模式转变等其他因素导致双方不能续约的可能，从而在对案涉房屋进行装修等投入时对于以上不确定因素应予以综合评估，否则，因其自身原因导致对租赁房屋投入的装修未尽其用产生的损失应由其自身承担。 对于原告海亚斯公司主张的营运损失100000元，原告海亚斯公司称2020年2月，在符合复工要求的情况下，被告中新城市场强行将原告的办公场所加锁、断水断电以拒绝原告办公，致使原告无法经营。2020年3月20日，被告中新城市场通知原告可以恢复办公，但原告恢复办公不足10天，3月28日，被告中新城市场即发出通知，单方要求原告于2020年4月18日前全部搬离，导致原告于2020年4月初就搬离，以上给其造成营运损失。本院认为，根据苏州市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布第14号通告内容，对于小商品市场类的商贸服务行业系于2020年3月20日复业。故被告中新城市场于2020年2月份对市场进行关停系基于疫情防控的需要，原告海亚斯公司因此造成的营运损失不应要求被告中新城市场承担。对于原告海亚斯公司称其被迫于2020年4月初就停止经营、搬离案涉房屋，根据前述认定意见，被告中新城市场并未要求其提前返还案涉房屋，其在租赁期限届满前，仍可使用案涉房屋正常经营，故原告海亚斯公司要求被告中新城公司赔偿其2020年4月之后的营运损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 对于原告海亚斯公司主张的租金损失200000元，本院认为，原告海亚斯公司自2019年6月10日接收案涉房屋后，持续占有并使用案涉房屋直至2020年6月3日。对于其可以正常使用案涉房屋期间产生的租金，其不得要求被告中新城市场予以返还。对于在疫情防控期间导致其不能使用案涉房屋产生的租金损失，其要求被告中新城市场全部承担缺乏依据，也不符合公平原则。现被告中新城市场考虑疫情防控期间导致市场关停以及原告海亚斯公司提前6天返还房屋的情况，自愿在本案中返还原告海亚斯租金25000元，本院予以确认。 对于原告海亚斯公司要求被告宋江跃、朱庆茂与被告中新城市场承担连带责任的请求，由于被告宋江跃、朱庆茂仅系被告中新城市场的现有投资人、原有投资人，其个人并非案涉租赁合同的相对方，且原告海亚斯并未举证证明其在本案中所主张的各项损失系被告宋江跃、朱庆茂个人原因造成，故其要求被告宋江跃、朱庆茂承担赔偿责任的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告苏州市中新城小商品市场于本判决生效之日起10日内向原告苏州工业园区海亚斯人力资源开发有限公司姑苏区分公司退还租金25000元； 二、驳回原告苏州工业园区海亚斯人力资源开发有限公司姑苏区分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10932元，减半收取5466元，由原告苏州工业园区海亚斯人力资源开发有限公司姑苏区分公司负担5274元，被告苏州市中新城小商品市场负担192元，被告应负担部分于本判决生效之日起10日内直接交付给原告苏州工业园区海亚斯人力资源开发有限公司姑苏区分公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  杨 昀