江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7867号上诉人（原审被告）：吴国荣，男，1994年6月2日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈永剑，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：羿苏测，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：姜进，男，1967年12月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：俞竞鹃，江苏朗宁律师事务所律师。上诉人吴国荣因与被上诉人姜进房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初11731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴国荣上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回姜进的原审全部诉讼请求；2.姜进负担一审、二审案件受理费用。吴国荣另提出反诉请求：1.解除双方的房屋租赁合同；2.姜进赔偿吴国荣装修费用50000元；3.姜进返还吴国荣已交房租20000元；4.姜进负担反诉诉讼费。事实与理由：一审判决让吴国荣承担相应房租费用不当。案涉房屋所在大厦整体消防设备不达标，导致大厦内所有商铺无法通过消防验收，吴国荣无法正常经营，造成了装修与设备的损失。房屋租赁目的无法实现非因吴国荣缘故，故吴国荣对房租不应承担责任。姜进应赔偿吴国荣装修费，返还吴国荣已交房租。姜进辩称，吴国荣严重违约，且违约恶意非常明显。在一审期间，一审法院向吴国荣送达开庭传票时，吴国荣明确表示要求法院进行公告，以利用诉讼程序将2019年的诉讼一直拖延至今。姜进交付的房屋属于正常的使用状态，即便是在后期存在隐患，也并不影响租赁房屋的正常使用，没有对吴国荣的租赁房屋造成任何影响。姜进向一审法院起诉请求：1.解除姜进与吴国荣于2017年5月24日签订的《房屋租赁合同》，吴国荣立即迁出南京市珠江路688号卓越名座1-01幢106室商铺，并将该房屋交付给姜进；2.吴国荣向姜进支付房租及房屋占用费（截止2019年5月24日，所欠租金为71200元，自2019年5月25日起按每月3800元标准支付至房屋实际返还之日止）；3.吴国荣向姜进支付违约金（以71200元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2019年5月24日起计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2009年12月8日，姜进（乙方）与南京泰亨房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，乙方向甲方购买玄武区珠江路688号1-01幢106室房屋，建筑面积32.35平方米，单价59981.45元/平方米，总金额1940400元。姜进实际支付房款1930203.15元，并取得案涉房屋。2017年5月24日，出租方姜进（甲方）与承租方吴国荣（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将坐落于南京市珠江路688号卓越名座1-01幢106室商铺出租给乙方，商铺建筑面积共计32.35平方米，本合同租赁期为两年，自2017年6月1日起至2019年5月30日止，租金金额每年45600元。付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付12个月的房租，剩下的房租要提前一个月交。乙方应当于本合同签订同时，还应另行向甲方交纳相当于1个月的租金为押金。合同履行完毕后，乙方交清租金及水电、燃气、电话、物业相关费用后甲方即可退还乙方押金。本合同另外对双方的权利义务、违约责任作出约定。另合同上手写：乙方先付20000元，余款自本合同签订日起六十天内付清，逾期1%每天收取滞纳金。合同签订后，姜进将案涉房屋交付吴国荣使用，吴国荣支付20000元租金。一审法院认为：姜进、吴国荣签订的《房屋租赁合同》合法有效，系双方的真实意思表示。合同签订后，姜进向吴国荣交付案涉租赁房屋，吴国荣支付20000元租金，剩余租期内租金至今尚未支付。现合同已经到期，姜进有权要求吴国荣腾退案涉房屋并归还，对姜进要求吴国荣归还房屋的请求，一审法院予以支持。吴国荣未能按约支付租金，对姜进要求吴国荣支付未付租金及房屋占用费用的请求，一审法院予以支持。对于姜进主张违约金的请求，一审法院认为，双方约定合同签订后十日内未能付款的，按每日千分之一标准收取滞纳金，该违约金标准畸高，一审法院调整为中国人民银行同期同档利率，但是根据中国人民银行发布的2019年第15号公告，自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故自2019年8月20日起一审法院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、吴国荣于判决生效之日起十日内腾退并向姜进归还南京市珠江路688号卓越名座1-01幢106室房屋；二、吴国荣于判决生效之日起十日内给付姜进租金71200元及房屋占用费（自2019年5月25日起至房屋实际归还之日止，每月3800元标准计算）及违约金（以71200元为基数，自2019年5月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至租金还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支持）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2003元，公告费600元，共计2603元，由吴国荣负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。吴国荣提交南京公安消防支队玄武区大队2019年4月12日出具的《重大火灾隐患整改通知书》复印件一份、其在南京相关网站下载的2019年5月14日的一则新闻截图，以证明案涉房屋所在的卓越名座大厦消防存在火灾隐患，吴国荣因此无法正常营业，租赁目的无法实现，进而产生一定的损失。姜进质证认为，该整改通知书仅提出大厦存在消防隐患，但并没有对吴国荣的经营使用房屋造成任何影响，且该通知书于2019年出具，而双方租赁合同形成于2017年，之前的承租人一直正常使用，故吴国荣提交的证据无法达到其证明目的。本院认证：南京公安消防支队玄武区大队出具的《重大火灾隐患整改通知书》能够证明案涉房屋所在大厦存在消防隐患问题，但不足以证明双方租赁合同目的无法实现。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当按照约定支付租金。本案中，姜进、吴国荣于2017年5月24日签订《房屋租赁合同》，姜进将案涉房屋交付吴国荣租赁使用，吴国荣仅支付20000元租金，剩余租期内租金至今尚未支付，构成违约，应承担相应的违约责任。现合同已经到期，一审法院对于姜进要求吴国荣腾退并归还案涉房屋并按合同约定支付未付租金的诉讼请求予以支持，对于姜进主张违约金调整按照为中国人民银行同期同档利率及2019年8月20日以后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付，并无不当。吴国荣在一审中经一审法院依法送达开庭传票，不到庭参加诉讼，在二审中虽提交南京公安消防支队玄武区大队2019年4月12日出具的《重大火灾隐患整改通知书》复印件等证据，但不足以证明对其租赁使用案涉房屋造成合同目的无法实现的影响，故本院不予采纳。吴国荣上诉主张因案涉房屋消防问题致其无法正常使用，其合同目的无法实现，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，吴国荣未在一审中提起反诉，在二审中提出反诉请求。本院根据当事人自愿的原则就该反诉请求进行调解。因调解不成，本院不再予以处理，吴国荣可另行主张。综上所述，吴国荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2003元，由上诉人吴国荣负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二〇年十一月二十七日法官助理徐琨玉书记员汪海燕