河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5814号上诉人（原审原告、反诉被告）：汤清进，男，汉族，1976年7月7日出生，住所地南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：杨波，河南子午律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：王凤娟，女，汉族，1981年8月9日出生，住所地南阳市卧龙区，与汤清进为夫妻关系。委托诉讼代理人：杨波，河南子午律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南阳市华业房地产开发有限责任公司，住所地南阳市八一路**，统一社会信用代码：91411300737442006R。法定代表人：王丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏家申，系该公司员工。委托诉讼代理人：王**，河南金色世纪律师事务所律师。上诉人汤清进、王凤娟因与被上诉人南阳市华业房地产开发有限责任公司（以下简称“华业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初5667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人汤清进、王凤娟及其委托诉讼代理人杨波，被上诉人华业公司的委托诉讼代理人王**、魏家申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤清进、王凤娟向本院上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人一审诉请，驳回被上诉人反诉请求。事实与理由：一、一审适用法律不当。一审判决认为上诉人未提交受胁迫的证据，但上诉人上诉请求还有显失公平，原审仅适用胁迫不能成立驳回上诉人请求，明显适用法律错误。二、原审认定事实错误。原审认为王凤娟能代表汤清进签字，双方多次协商，款项也打到汤清进账户，相关凭证交付给被上诉人，以此证明退房是汤清进的意思表示错误。华业公司答辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分。1、被答辩人违约在先，《承诺书》约定的解除条件已经成就。2、《退房申请》是被答辩人夫妻的真实意思表示，案涉房屋的所有手续和钥匙已经归还答辩人，答辩人按照约定已经将补偿款支付给汤清进，汤清进也接受了退款，《退房申请》双方已经实际履行，《商品房认购合同》已经解除。二、一审判决适用法律正确，上诉人的上诉理由与事实不符。汤清进、王凤娟向一审法院诉讼请求：1、依法撤销王凤娟2020年8月4日交付给华业公司的退房申请。2、依法确认汤清进、王凤娟2013年4月23日签订的商品房认购合同有效，并继续履行；为华业翡翠园第2幢2单元3××1号房产办理房产证书及按揭手续。3、本案诉讼费用由华业公司负担。华业公司反诉请求：确认华业公司与汤清进2013年4月23日签订的编号为FCY-2012-0001-188的商品房认购合同已经解除；2、汤清进、王凤娟返还多支付的94930元。3、反诉、本诉案件受理费由汤清进、王凤娟承担。一审法院查明事实：汤清进、王凤娟系夫妻关系。2013年4月23日汤清进、王凤娟与华业公司签订两份《商品房认购合同》，认购华业公司开发的位于南阳市××号华业翡翠苑商品房两套，其中以汤清进名义与华业公司签订了编号为FCY-2012-0001-188《商品房认购合同》及《合同补充协议》，认购其中的第2幢2单元3××1号（现编号为2幢1单元3××1号），《商品房认购合同》第六条约定：“认购人按下列第3种方式按期付款：银行按揭，买受人于2013年4月23日做银行按揭，首付款为253000元，余款为360000元做银行按揭。”《商品房认购合同》附件四《合同补充协议》第五条约定：“认购人必须在签订本合同后3日内将办理银行按揭贷款所须的相关材料送交给出卖人并签订银行贷款合同，若因认购人原因（认购人及相关人员未能提供按揭所须的相关证件、材料，或提供按揭所须的相关证件、材料有瑕疵的，或在规定的时间内未能到场签订贷款合同，或认购人资信原因），使按揭贷款不能在签约后及时拨放或拒绝办理贷款，或拒绝贷足按揭额度，则认购人应在出卖人通知后3日内将因此而产生的尾款付清。若逾期未办理，按合同第七条承担违约责任。”汤清进、王凤娟于同日向华业公司支付首付款253000元，华业公司出具收到首付款253000元收据1张。2014年4月29日，在按揭手续没有办理和未交清相关费用情况下，汤清进、王凤娟申请提前领取该房屋的钥匙时，汤清进本人向华业公司出具的《承诺书》第3条约定：“若因本人个人资料和条件或其他原因不能办理银行按揭手续的，本人承诺在接到南阳市华业房地产开发有限责任公司书面通知之日起转为一次性付款，且承诺人保证在20日内付清除首付外的剩余房款及其他相关费用。本人若不按此承诺履行，南阳市华业房地产开发有限责任公司有权解除《商品房认购合同》，并将《商品房认购合同》所载明之房屋收回，南阳市华业房地产开发有限责任公司退还承诺人已交购房款项，但不承担其他任何责任和费用（包括已经装修所发生的费用）。”第5条约定：“本人承诺在接到南阳市华业房地产开发有限责任公司通知之日起七日内与其签订正式《商品房买卖合同》或银行《按揭贷款合同》（含提供办理按揭所需齐备资料），签订之日起原本人与其签订的《商品房认购合同》作废，双方的合同权利义务互不追究。通知后逾期不签《按揭贷款合同》视为承诺人放弃购房权利，本人保证在10日内腾出该房屋。”同日汤清进、王凤娟向华业公司交纳维修基金9913元、室内采暖安装费19187元、天然气初装费2800元、有线电视初装费240元，华业公司给出具收据。2020年7月12日，华业公司在小区公告栏张贴办理按揭贷款的《告知书》，通知按揭贷款购房户携带相关资料到售房部办理银行按揭贷款手续，汤清进、王凤娟从业主微信群得知告知书内容。以王凤娟名义认购的2801室办理了按揭贷款，以汤清进名义认购的3001室未能办理按揭贷款，华业公司通知3001室剩余房款一次性付款。从2020年7月6日至8月4日华业公司与汤清进夫妻二人协商交款或退房事宜，2020年8月4日王凤娟在华业公司售房部以汤清进名义签订《退房申请》，称由于个人违约原因向华业公司申请办理退房，于签订申请之日起10日将所有房屋钥匙交予华业公司，同时将《商品房认购合同书》及交纳各项费用收据的原件交还给华业公司，华业公司于2020年8月13日将汤清进已交纳的首付款、各项费用及折算房屋装修费合计380070元通过转账支付到汤清进在广发银行股份有限公司开立的账户内。一审法院认为，一、关于《退房申请》是否可撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据查明的事实，汤清进夫妻购买房产时在华业公司预留的是王凤娟的电话，在协商退房过程中，华业公司先后多次与王凤娟电话协商，汤清进本人也与华业公司工作人员电话沟通，2020年8月1日夫妻二人共同到华业公司办公室直接协商，2020年8月3日王凤娟与华业公司工作人员的通话录音文字中也显示王凤娟告诉汤清进退房的事情，且华业公司退还的380070元直接转账到汤清进银行卡内，因此退房申请汤清进明知，也是其本人真实意思表示。至于王凤娟主张王凤娟受到华业公司胁迫才签订《退房申请》，首先，其并未提供受到胁迫的证据；其次，根据汤清进、王凤娟提交的王凤娟与华业公司工作人员通话录音文字内容，王凤娟承认拖延办理付款的原因在自己，提出如果退房希望能多得到补偿，故汤清进、王凤娟称受到胁迫才签订《退房申请》的理由不能成立，要求解除《退房申请》的请求，一审不予支持。二、关于《商品房认购合同》的效力及汤清进要求办理房产证及按揭手续的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，第一，汤清进与华业公司签订的《商品房认购合同》附件四《合同补充协议》、汤清进给华业公司出具的《承诺书》约定，若因本人个人资料和条件或其他原因不能办理银行按揭手续的，在接到华业公司通知之日起转为一次性付款，并保证在20日内付清除首付外的剩余房款及其他相关费用，否则华业公司有权解除《商品房认购合同》，并将《商品房认购合同》所载明之房屋收回。第二，汤清进同时购买华业公司两套商品房，其中一套2801号正常办理按揭，3××1号无法办理按揭，华业公司要求汤清进3××1号房由按揭转为一次性付款，汤清进因经济原因没有付款。第三，汤清进向华业公司出具《退房申请》，又将《商品房认购合同》及收据的原件交还给华业公司，且收到了华业公司退还的购房各项费用。故双方对《商品房认购合同》的解除条件有约定，汤清进出具《退房申请》前又经过协商，且汤清进退还认购合同和收费收据原件及收取退房款的行为均表明《商品房认购合同》已经解除。对华业公司的确认认购合同解除的反诉请求一审予以支持。由于合同已经解除，且办理按揭手续是购房人与按揭银行之间的业务，故汤清进要求确认商品房认购合同有效及办理房产证、按揭手续的请求，一审不予支持。三、关于华业公司反诉要求汤清进返还多支付的装修款94930元的问题。虽然汤清进在《承诺书》中有如果解除认购合同华业公司退还承诺人已交购房款项，但不承担其他任何责任和费用（包括已经装修所发生的费用）的约定，但是《退房申请》是双方在协商基础上签订，对汤清进房屋装修费折算94930元是华业公司的真实意思表示并且已经实际履行，故对华业公司的该项反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条的规定，判决如下：一、汤请进与华业公司2013年4月23日签订的编号为FCY-2012-0001-188的《商品房认购合同》自2020年8月4日解除；二、驳回汤清进、王凤娟的诉讼请求;三、驳回华业公司的其他反诉请求。本案案件受理费200元，减半收取计100元，由汤清进、王凤娟负担；反诉费1087元，由华业公司负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，本院经审理对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案二审争议焦点为：1.双方当事人签订的商品房认购合同是否有效，是否已经解除。2.被上诉人是否应当为上诉人办理房产证书及按揭贷款手续。针对上述争议问题，本院评述如下：一、关于认购合同效力及是否应当解除问题。双方当事人签订的认购合同书系双方真实意思表示，内容不违反我国法律法规的效力性强制性规定，且上诉人已支付首付款，故该认购合同合法有效。该认购合同书是否应解除。首先，汤清进在2014年4月29日与华业公司签订《承诺书》，保证若因个人原因未能办理按揭的，应一次性付清房款等相关费用，若未能按承诺履行的，华业公司有权解除认购合同并收回房屋。其次，在2020年7月12日华业公司通知办理按揭时，以汤清进名义认购的3001室未能办理按揭，2020年8月4日王凤娟以汤清进名义向华业公司提交的《退房申请》中载明，系“因个人违约原因向华业公司申请退房”，表明其申请退房系其在与华业公司协商过程中，对于一次性交清房款或退房作出了退房的选择，无证据证明其受到胁迫而作出意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，上诉人应当对其是否处于危困状态，在出具退房申请时是否缺乏判断力，以及退房退款是否明显利益失衡等事实提供证据加以证明。华业公司于2020年7月12日通知业主办理按揭，汤清进、王凤娟亦收到该通知，且已经办理了另一套房产的按揭手续，其未办理3××1号房的按揭贷款，又未付清全款，华业公司可依约解除认购合同并回收房屋。且汤清进已经接受华业公司的退房款，表明双方当事人以履行合同的行为解除了原合同。上诉人所称的“显失公平”表现为南阳同地段房价上涨，与购房价相差巨大，但市场变化系商业风险，上诉人签订承诺书并作出退房退款决定时即应考虑到市场因素，其选择退房退款视为其自愿放弃涨价利益。且王凤娟作为完全行为能力人，其应当知晓《退房申请》上载明内容的意义，故其依据显失公平撤销退房申请的理由不符合《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定的“显失公平”的适用条件，对其该项上诉理由，本院不予采信。二、关于被上诉人是否应当为上诉人办理房产证书及按揭贷款手续问题。因本案房屋认购合同已依约解除，故华业公司无需为上诉人的3××1号房屋办理产权证书。至于按揭贷款问题，开发商在办理按揭贷款中仅为辅助义务，是否能办成按揭手续需经银行按照规定进行审核。上诉人夫妻同时购买两套房屋，一套已经办理按揭，而另一套未能办理按揭，其无证据证明未能办成按揭贷款的原因在于开发商。故其该项上诉理由本院亦不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人汤清进、王凤娟负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年十一月二十四日法官助理王秋争书记员尚志向