安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖16民终3719号 上诉人（原审原告）：史少武，男，1990年12月26日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审被告）：涡阳县七度置业有限公司，住所地安徽省涡阳县站前东路北侧。 法定代表人：王颍洲，总经理。 委托诉讼代理人：吴增鑫，安徽乐行律师事务所律师。 上诉人史少武因与被上诉人涡阳县七度置业有限公司（以下简称七度公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初4198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 史少武上诉请求：1.请求二审法院撤销或改判(2020)皖1621民初4198号涡阳县人民法院民事判决,即判决被上诉人支付给上诉人75110元违金；2.请求二审法院判令被上诉人支付给上诉人2020年7月14日至实际交房之日的违约金(违约金按日计算由被上诉人向上诉人支付房价款的万分之二计算违约金)；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上事实和理由：一审判决违背合同意思自治原则滥用《合同法》14条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法解释二)第29条的的规定是错误的。上诉人从被上诉人处购买七彩世界欢乐城的房屋一套,双方约定了房截型、房号、房款及交房时间,约定于2017年12月31日前交付房屋,止到一审判决的2020年7月14日法院立案之日被上诉人已逾期交房925天,且时至今日该房屋仍然达不到交房条件。双方签订的《商品房买卖合同》是由被上诉人提供的格式合同,且该合同经涡阳县商品房网上签约备案。该合同是双方的真实意思表示,是契约精神和诚实信用原则的的高度体现,合同的内容应受法律保护,不受任何单位和个人的非法干预。本应由上诉人与被上诉人共同遵守的合同条款,被上诉人用“实际损失”为租金的形式,又以安据徽正诚房地产土地评估测绘有限作出《房地产估价报告》作为依要求核减违约金,本应严格适用的《合同法》114条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法解释二》第29条被任意滥用。上诉人认为“实际损失”不等同于租金,实际损失直接体现还应包括购房款的利息获得,但无论如何对于实际损失的举证责任应由被上诉人承担。当实际损失无法确定时,理应按合同损约定由双方履行权利义务。综上所述,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 七度公司辩称，根据合同法和最高法关于商品房买卖合同第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，该条明确约定，有约定的违约金，进行核减。并非适用上诉人所称的第十七条。民法保护的损失是直接纯粹的经济损失，现案涉房屋不符合交付条件，无法通知上诉人收房，对于上诉人而言，其损失应是不能收房而导致的租房损失；上诉人缴纳购房款是应履行的合同义务，如不缴纳购房款也就没有主张逾期交房违约金的权利基础。上诉人并非要求解除合同，只是因政策原因无法通知收房，房屋是要交付上诉人。虽案涉房屋不符合交房条件，但该栋楼已有多家收房入住，本小区已有十余栋楼已经综合查验备案，入住业主人数较多，按照相关司法解释的规定，答辩人评估的是同地段同类型房屋租金，且有亳州地区整体房租均价作为辅证，答辩人认为评估房屋租金金额并不低。在本案中，答辩人提出要求核减租金并提供相应证据予以支持。根据双方签订的合同约定，案涉房屋交付方式为：房屋验收合格，案涉房屋工程质量已竣工验收，双方可协商收房，如上诉人不同意协商收房，答辩人认为后期的违约金不应当计算。 史少武一审诉讼请求：1.判令七度公司继续履行合同约定的交房义务。2.判令七度公司因逾期交房而向史少武支付违约金人民币65768.76元(全部违约金请计至实际交付房屋之日止)；3.本案的诉讼费用由七度公司承担。 一审法院认定事实：史少武于2016年11月10日从七度公司处购买安徽省涡阳县乐行路北侧、涡阜路东侧七彩世界•欢乐城第2幢3204号房屋，房屋面积110.73平方米，房屋总价款为405980元，史少武按约支付了房屋的全部购房款。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付为2017年12月31日前，第九条约定如不能按期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，至实际交付之日止。至史少武起诉之日，案涉房屋仍未取得综合查验备案，也未交付。 2020年3月27日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出《房地产估价报告》，对安徽省涡阳县乐行路北侧、涡阜路东侧七彩世界•欢乐城小区住宅用房租金评估，评估结果为月租金9元/㎡。 一审法院认为：依法生效的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的两份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，两份合同合法有效。对史少武主张七度公司支付违约金的诉讼请求，一审认为，七度公司在合同约定的期限内未按照要求交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。七度公司答辩称，要求核减违约金，违约金应以同地段同类型房屋租金每平9元/月的130％的标准计算。根据《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。本案中，七度公司提供《房地产评估报告》证明史少武损失标准，涉案房屋月租金为9元/㎡，该评估报告在实体上客观公正，程序上不存在违法行为，评估机构具备资质，一审对此评估报告予以采信。按照双方当事人房屋买卖合同中约定的违约金计算标准，七度公司应负担史少武每日违约金81.2元（总房款405980元×0.0002），按照《房地产评估报告》评估结论，七度公司应负担史少武每日损失为33.22元（110.73㎡×9元/㎡÷30天）；两者对比，合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高，一审予以调整降低，调整标准为参照评估报告结论计算史少武因七度公司违约造成的损失上浮30%，计算天数为925天（2018年1月1日至本案受理之日2020年7月14日），即39947元（33.22元/天×925天×130%）。对七度公司辩称的应扣除疫情期间32天的违约金，一审认为，该重大突发公共卫生事件发生在七度公司违约行为产生之后，且七度公司主张按照租金损失赔偿违约金，故一级响应期间不影响违约金的赔付，该期间内案涉房屋也未达到交付条件，故对该意见不予采纳。综上，对史少武的诉讼请求一审予以部分支持。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、涡阳县七度置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付史少武2020年7月14日之前的房屋违约金39947元；二、驳回史少武的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1444元，减半收取722元，由史少武负担322.5元，七度公司负担399.5元。 二审中，双方当事人提供的证据均同一审，质证意见均同一审。一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审调整逾期交房违约金标准及计算违约金起止日期是否符合法律规定。 七度公司一审提出双方合同约定违约金过高，并提供安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具的《房地产估价报告》，确定案涉房屋市场月租金为9元/㎡（不含物业费）。依据《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。虽双方合同约定有逾期交房违约金计算标准，但通过按照合同约定计算的违约金数额与案涉房屋评估租金进行对比，一审认定双方合同约定违约金过高并予以调整并不违反法律规定，应予维持。 因案涉房屋现今仍不符合交付条件，实际交付日期不确定，一审判决将史少武本次诉讼主张逾期交房违约金截止至其提起诉讼之日即2020年7月14日不违反法律规定，对于七度公司在2020年7月14日后仍存在逾期交房的情形，史少武可依法向七度公司主张相应违约责任。 综上，史少武的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1444元，由史少武负担。 本判决为终审判决。 审判长 怀 峰 审判员 沙启峰 审判员 黄战营 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理高辛冉 书记员李宋培