广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初2258号 原告：中国工商银行股份有限公司扶绥县支行，住所地广西扶绥县新宁镇南密路**。统一社会信用代码 91451421899653404M。 负责人：韦军，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄**坚，男，中国工商银行股份有限公司扶绥县支行客户经理。 委托诉讼代理人：王超玲，男，中国工商银行股份有限公司扶绥县支行客户经理部主任。 被告：黄庆伟，男，1988年1月27日出生，壮族，农民，住广西扶绥县，现住广西扶绥县。 被告：扶绥县碧园房地产开发有限公司，，住所地广西扶绥县新宁镇双拥路统一社会信用代码91451421569060307K。 法定代表人：陈卫宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：滕海珍，女，扶绥县碧园房地产开发有限公司财务经理。 委托诉讼代理人：梁贵，广西进安律师事务所执业律师。 原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行（以下简称工行扶绥县支行）诉被告黄庆伟、扶绥县碧园房地产开发有限公司（以下简称碧园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告工行扶绥县支行委托诉讼代 2 理人黄**坚、王超玲，被告碧园公司委托诉讼代理人滕海珍、梁贵到庭参加诉讼，被告黄庆伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 工行扶绥县支行向本院提出诉讼请求：1．解除黄庆伟、碧园公司与工行扶绥县支行签订的《个人购房借款/担保合同》，黄庆伟立即偿还房贷贷款本金116514.44元，利息2299.60元，未结息31.90元，合计118845.94元（利息暂计至2020年8月3日，以后按合同约定计至贷款实际还清日）；碧园公司对上述货款本息承担连带偿还责任；2．确认工行扶绥县支行与黄庆伟、碧园公司签订的《个人购房借款/担保合同》中抵押条款合法有效，工行扶绥县支行有权依法处分抵押物并从中优先受偿上述贷款。事实和理由：2014年1月，黄庆伟以购买住房资金不足为由，向工行扶绥县支行申请借款251000元，黄庆伟、碧园公司、工行扶绥县支行三方于2014年2月17日共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》【编号A：〔按〕字〔祟〕行〔扶绥〕支行〔2014〕年〔0034〕号】，约定黄庆伟向工行扶绥县支行借款251000元，贷款年利率为6.55%，借款期限为10年，从2014年3月19日至2024年3月19日止，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。黄庆伟以所购买的位于扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼①号楼B单元1B1102号房作抵押向工行扶绥县支行提供抵押担保。合同签订后，双方当事人到扶绥县房地产管理所办理了抵押权预告登记手续，碧园公司作为贷款保证人与工行扶绥县支行签订了《个人购房借款/担保合同》，对借款人的借款承担阶段性保证责任。 2014年3月19日，工行扶绥县支行依约发放贷款251000元，履行了借款合同相关义务。贷款发放后，借款人黄庆伟从2014年12月19日开始不按合同约定还款，截至2020年8月3日，已连续违约5期，累计违约已达54期，积欠本金8862.86元，利息2299.6元，未结息31.90元，合计11194.36元。期间虽经多次催收，黄庆伟仍未能履行还款义务。根据借款合同约定，如连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息，工行扶绥县支行有权宣布贷款提前到期，解除合同，收回全部贷款。基于以上 3 事实，工行扶绥县支行认为，黄庆伟不按约定偿还借款，已严重违反了借款合同约定，应依法承担违约责任。碧园公司作为借款的保证人应对未转为正式抵押的借款承担连带清偿责任。工行扶绥县支行有权依据《个人购房借款/担保合同》第十条、第十四条和第二十一条的约定，要求黄庆伟提前清偿全部贷款本息及其他费用，并提前处分抵押物就以上债权优先受偿。为维护自身的权益，请求法院依法判决支持工行扶绥县支行的诉讼请求。 黄庆伟未作答辩。 碧园公司辩称，对工行扶绥县支行的诉请与本案的事实没有异议，但碧园公司承担责任是在黄庆伟不能足额偿还银行的部分承担连带责任，本案诉讼费由黄庆伟承担。 工行扶绥县支行围绕诉讼请求在举证期间向法庭提交了如下证据：证据1．黄庆伟身份证复印件、户籍证明及碧园公司营业执照复印件，证明黄庆伟、碧园公司主体适格；证据2．《个人购房借款/担保合同》，证明工行扶绥县支行与黄庆伟、碧园公司借款合同关系、权利义务及违约责任等；证据3．借款凭证，证明工行扶绥县支行已按合同约定履行放款义务；证据4．贷款借据详细信息查询单，证明黄庆伟、碧园公司连续违约2期，累计违约15期；证据5．房屋预告登记证明，证明工行扶绥县支行与黄庆伟、碧园公司已办理合法的抵押权预告登记。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。黄庆伟经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼又不提出答辩，视为其已放弃答辩和举证、质证的权利。同时，碧园公司对上述证据亦无异议，工行扶绥县支行提交的证据来源合法，客观真实，并且与本案有直接的关联性，能够证实本案的事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月17日，工行扶绥县支行作为贷款人，黄庆伟作为借款人及抵押人，碧园公司作为保证人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》【编号A：〔按〕字〔祟〕行〔扶绥〕支行〔2014〕年〔0034〕号】。该合同约定的主要内容为：一、工行扶绥县支行向黄庆伟发放贷款251000元，用于购买扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼①号楼B单元1B1102号房，贷款 4 期限为10年（从实际放款日即2014年3月19日至2024年3月19日止），贷款按借款人的授权发放至碧园公司2102122009300056570的账号；二、贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（年利率6.55%），之后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率；三、借款人应从贷款发放的次月起开始还款，最后一期还款日为到期日，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，由借款人授权贷款人于每期还款日从借款人指定的还款账户（户名黄庆伟，账号：62×××79）中划收；四、借款人未按合同约定偿还贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定，贷款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同，同时可要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；五、黄庆伟自愿以扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼①号楼Ｂ单元1Ｂ1102号房产向工行扶绥县支行提供抵押担保，抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；六、碧园公司自愿向工行扶绥县支行提供阶段性连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，时间至扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼①号楼Ｂ单元1Ｂ1102号房产正式抵押登记手续办理完毕并收到房屋他项权证书止。 另查明，合同签订后双方于2014年2月28日到扶绥县房产管理所办理了扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼①号楼Ｂ单元1Ｂ1102号房预购商品房抵押权预告登记，他项权证号为扶房预扶绥字第××号，但至今没有办理房产抵押权登记。同年3月19日，工行扶绥县支行按约定将251000元发放至碧园公司开设的2102122009300056570账号，由黄庆伟在个人借款凭证上签名确认。贷款发放后，黄庆伟从2014年12月19日开始不按合同约定还借款本息，根据工行扶绥县支行提供的个人贷款借据基本信息表及明细列表显示,截止2020年7月21日，黄庆伟已连续 5 5期、累计54期未按合同约定足额归还借款本息，黄庆伟尚欠工行扶绥县支行贷款本金116514.44元(其中到期的贷款本金为8862.86元)、利息2299.6元、罚息31.90元。 再查明，工行扶绥县支行于2020年11月18日向本院提出财产保全的申请，请求对黄庆伟名下位于扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼①号楼B单元1B1102号房进行查封。本院经审查，于2020年11月24日作出（2020）桂1421民初2258号民事裁定，裁定查封黄庆伟上述房产，查封期限为三年。为此，工行扶绥县支行支付诉讼保全申请费1114元。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告工行扶绥县支行与被告黄庆伟及被告碧园公司签订的《个人购房借款/担保合同》，在无相反证据予以反驳的情况下，应认定为当事人的真实意思表示；其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，各方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以要求借款人立即清偿还尚欠的款项及利息，并解除合同。原告工行扶绥县支行已按约定足额向被告黄庆伟发放贷款，而截止本案诉讼时止，被告黄庆伟已连续5期、累计54期未按合同约定足额归还借款本息，其行为已构成违约,解除合同的条件成就，原告工行扶绥县支行要求解除合同、宣布借款立即到期的诉讼请求，符合借款合同的约定，本院予以支持。借款合同解除后,被告黄庆伟应偿还截止于2020年7月21日尚欠原告工行扶绥县支行的借款本金116514.44元、利息2299.6元、罚息31.90元，而原告工行扶绥县支行主张截止于2020年8月3日被告黄庆伟尚欠借款本金116514.44元、利息2299.6元、罚息31.90元，并自愿从2020年8月4日起计往后的利息，是原告工行扶绥县支行对其自身权利的合法处分，本院予以确认。 关于原告工行扶绥县支行对预告抵押房屋主张优先权的问题。原告工行扶绥县支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，并未获得现实的抵押权,而仅是就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全,其享 6 有的仅是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分,并非对涉案房屋享有现实抵押权,故原告工行扶绥县支行对被告黄庆伟位于扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼①号楼B单元1B1102号房产在办理抵押登记前不享有优先受偿权，原告工行扶绥县支行关于其有权依法处分涉案房屋并从中优先受偿权的诉讼请求,没有事实和法律依据,本院不予支持。 关于被告碧园公司如何承担责任的问题。因被告碧园公司为保证人,自愿对借款合同项下的债务提供阶段性连带责任保证,保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告工行扶绥县支行核对无误、收执之日止,而截止本案庭审结束时止对抵押物未办理抵押登记,因此,原告工行扶绥县支行请求被告碧园公司对被告黄庆伟应清偿的借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求,本院予以支持。被告碧园公司承担保证责任后，有权向被告黄庆伟追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行与被告黄庆伟、扶绥县碧园房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》【编号A：〔按〕字〔祟〕行〔扶绥〕支行〔2014〕年〔0034〕号】； 二、被告黄庆伟在本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行借款本金116514.44元； 三、被告黄庆伟在本判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行截止2020年8月3日借款利息 2299.6元、罚息31.90元； 四、被告黄庆伟自2020年8月3日起至本判决确定的给付之日止，按所签订的《个人购房借款 7 /担保合同》中约定的利率给付原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行借款利息、罚息及复利； 五、被告扶绥县碧园房地产开发有限公司对被告黄庆伟所负的上述债务向原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行承担连带清偿责任,被告扶绥县碧园房地产开发有限公司承担保证责任后,有权向被告黄庆伟追偿; 六、驳回原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行的其他诉讼请求。 案件受理费1338元、诉讼保全费1114元，共计2452元，原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行已预交，案件受理费、诉讼保全费共计2452元由被告黄庆伟、扶绥县碧园房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员  潘扬标 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理  兰 燕 8 书记员何慧清 9 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。 第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。 借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 10 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第二十条连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。 连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 11