北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13234号上诉人（原审被告、反诉原告）：孔青青，女，1982年8月14日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：方**，北京市天拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟春燕，女，1965年3月5日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：周留侠，北京市京师律师事务所律师。上诉人孔青青因与被上诉人孟春燕房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初80076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孔青青及其委托诉讼代理人方**，被上诉人孟春燕之委托诉讼代理人周留侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔青青上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由孟春燕承担。事实和理由：一审法院判决认定事实有误，适用法律错误，判决理由错误且与判决结果互相矛盾。本案租赁房屋为朝阳区集体用地，系在农村宅基地上建设的房屋，孟春燕作为城市居民购买农村自建房屋本身是违法行为。孟春燕与北京市朝阳区高碑店乡半壁店村签订的《合作联建协议书》是虚假合同，合同中的一方并不是孟春燕本人，签名也是事后修改过的。因孟春燕提供虚假的《合作联建协议书》，故孟春燕与孔青青签订的《房屋租赁合同》无效，孟春燕的行为系欺诈行为，应承担合同无效的全部责任。一审法院对于合同无效的责任分担缺乏事实依据。因北京疫情及装修评估导致孔青青迟延交付房屋，孔青青不应承担占用房屋费用，房屋装修评估残值应依法由孟春燕向孔青青全额支付。孟春燕辩称：同意一审判决，不同意孔青青的上诉请求及理由。孟春燕向一审法院起诉请求：1.解除孟春燕和孔青青签订的《房屋租赁合同》；2.孔青青支付孟春燕欠付的房屋租金58978元（自2020年2月1日至实际腾退之日即2020年5月20日）；3.孔青青支付孟春燕违约金195700元；4.孔青青支付孟春燕一个月的免租期租金15833元。孔青青向一审法院反诉请求：1.确认孟春燕和孔青青签订的《房屋租赁合同》无效；2.孟春燕赔偿孔青青装修残值111398元、新租赁房屋重新装修费用25万元、搬家费用4000元。一审法院认定事实：2014年7月30日，孟春燕作为乙方，北京柯隆迪实业公司作为甲方签订《合作联建协议书》，约定由甲方投入集体所有的部分建设土地使用权，由乙方投入资金进行合作联建，并将乙方所投资的合作资金专项用于西店重点村的新农村市政配套建设。甲乙双方约定，鉴于该等土地为甲方集体所有的土地，且列入西店新农村的统一规划，故此乙方需严格根据甲方制定的西店新农村建设标准，就该等土地上的房屋进行建设。甲方依据本协议的约定将该等土地交付给乙方后，由乙方与甲方指定的施工单位另行签署《施工合同》，并承担全部建设费用。甲乙双方约定，乙方建成房屋后有权根据自身的经营需要决定自行使用部分房屋或将其中的全部或部分房屋出租给第三方或与第三方合作，如乙方出租部分房屋或与第三方合作的，由此产生的全部收益均归乙方所有。上述协议书签订后，孟春燕建设了北京市朝阳区高碑店西店×号房屋（以下简称涉案房屋）。2016年1月2日，孟春燕作为甲方，孔青青作为乙方签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，该房屋建筑面积314平方米，该房屋用途经营茶叶销售和办公，出租方提供承租方的房屋使用期限暂定为10年，年租金为19万元，每两年为一个递增周期，第一个周期从第三年计算，递增率为3%；第二个递增周期递增率仍为3%。合同签订当日，乙方应向甲方支付2016年2月1日至2017年1月30日合计12个月租金19万元。乙方擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。上述《房屋租赁合同》签订后，孟春燕将涉案房屋交付给孔青青使用，孔青青向孟春燕支付了至2020年1月31日的租金。孟春燕称孔青青违反合同约定将涉案房屋出租给案外人李瑾，并提交房屋租赁合同、视频等在案佐证。孔青青于2020年5月20日搬出涉案房屋。孔青青称其搬出涉案房屋另行租赁房屋支出重新装修费用25万元、搬家费4000元，并要求孟春燕进行赔偿。经孔青青申请，法院依法委托北京大展资产评估有限公司对涉案房屋内的装修现值进行评估，评估结论为，涉案房屋的装修现值价值为111398元。孟春燕对评估明细表中第9、10、23、24、34、39、52、53、55项不认可，认为9、10项中的窗帘是可以拆走的，刷白是孟春燕当时在交房的时候就有，第23、24项卫生间的洗手池和镜子也是在交房的时候就有的；第34项刷白是孟春燕交房的时候就有，第52、53、55项卫生间的镜子和洗手池、刷白都是孟春燕留下的。孔青青称在装修的过程中需要重新刷白，孟春燕仅是简单的刷，不适用于孔青青的经营，孟春燕留下的洗手池和镜子都进行了更换，窗帘是根据窗户的尺寸定做的，无法重复使用。经询，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，孟春燕表示如果法院认为合同无效，其同意将房屋租金调整为房屋使用费。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故孟春燕和孔青青就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故孟春燕主张孔青青支付孟春燕房屋使用费的诉讼请求法院予以支持，具体使用费的数额由法院参照双方约定的租金标准及孔青青实际占用涉案房屋的时间予以确定。因合同无效，故双方关于违约金的约定亦属无效，孟春燕要求孔青青支付违约金的诉讼请求法院难以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案房屋因未取得建设工程规划许可证而导致就该房屋签订的《房屋租赁合同》无效，孟春燕作为出租人对涉案房屋的产权情况应当明知，并应当在孔青青承租时予以告知。现有证据不足以证明孟春燕履行了充分的告知义务，就合同无效存在过错。同时，孔青青作为承租人，在承租涉案房屋时应当主动核查产权情况，其对合同无效亦有过错，故就合同无效导致的损失，孟春燕和孔青青应各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现孟春燕表示不同意对装修进行利用，故孟春燕和孔青青应当各自按照其过错分担现值损失。关于孔青青主张的重新装修的费用并非合同无效所导致的直接必然损失，法院难以支持。关于搬家费，无法律及事实依据，法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，一审法院于2020年8月20日判决：一、孔青青于判决生效后七日内支付孟春燕房屋使用费七万四千八百一十一元；二、孟春燕于判决生效后七日内赔偿孔青青房屋装修损失五万五千六百九十九元；三、驳回孟春燕的其他诉讼请求；四、驳回孔青青的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5350元，由孟春燕负担3884元（已交纳），由孔青青负担1466元（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3387元，由孔青青负担2840元（已交纳），由孟春燕负担547元（于判决生效后七日内交纳）。评估费20000元，由孟春燕负担10000元（于判决生效后七日内直接支付给孔青青），由孔青青负担10000元（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：依据当事人诉辩意见及本院查明事实可知，本案二审争议焦点为：孟春燕和孔青青对合同无效的责任分担问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，孟春燕和孔青青就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。就涉案房屋的产权情况，孟春燕未履行对孔青青的告知义务，孔青青亦未审慎进行核查，双方对合同无效均有过错。孔青青以孟春燕提供虚假的《合作联建协议书》为由主张孟春燕应承担合同无效的全部责任，因其未提供充分证据予以证明，故而本院不予支持。一审法院结合双方的过错情况、房屋使用及装修状况，参照双方约定的租金标准及孔青青实际占用涉案房屋的时间等确定的孔青青支付孟春燕的房屋使用费数额以及孟春燕赔偿孔青青的房屋装修损失数额，并无不当，本院予以确认。孔青青主张其不应承担因疫情原因及装修评估导致占用房屋费用的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，孔青青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8737元，由孔青青负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽审 判 员 玄明虎审 判 员 沈 放二〇二〇年十一月二十七日法官助理 李延昭法官助理 陈亢睿书 记 员 任 宇