广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初22708号原告：蔡亚玲，女，1979年8月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：马瑛，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡沅华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇绀现村委会佛陈路**美的花湾花园**商铺，统一社会信用代码91440606MA4UJC753E。法定代表人：麦泽年。委托诉讼代理人：冼豪，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雪谊，广东泽康律师事务所实习律师。原告蔡亚玲诉被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告蔡亚玲及其委托诉讼代理人胡沅华、被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司的委托诉讼代理人冼豪、唐雪谊到庭参加诉讼。本案已审理终结。蔡亚玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告蔡亚玲与被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司签订的《商品房认购书》；2.判令被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司向原告蔡亚玲双倍返还定金100000元；3.判令被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司向原告蔡亚玲返还首期款563289元；4.判令被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司向原告蔡亚玲支付损害赔偿金，以本金563289元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月17日计算至实际清偿之日止；5.判令被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年8月12日，原告蔡亚玲与被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司签到了《商品房认购书》，约定原告购买美的花湾花园项目的第17座1603，用途为住宅，建筑面积101.62平方米，房款原价为2204427元，成交房价为2033289元，原告以向银行借款方式付款，同时《商品房认购书》第四条约定：“自签订本认购书之日起3日内，买卖双方应签订正式的房地产买卖合同。买卖合同签订后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。”按照双方的约定，原告蔡亚玲已经在2019年8月12日向被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司支付了定金50000元，于2019年8月17日，原告蔡亚玲向被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司支付了首期款563289元。签订认购书后，原告蔡亚玲多次要求被告提供正式的具备商品房买卖全部条款合同版本，以便于协商签订正式的商品房买卖合同，但被告一直未与原告蔡亚玲签订正式的商品房买卖合同。原告认为，原告蔡亚玲已经按约支付了定金及房价首款，已履行了认购合同的义务，《商品房认购书》约定将来在一定的期限内订立正式的商品房买卖合同，因此，认购书属于预约合同，签订正式的商品房买卖合同属于本约合同。原告蔡亚玲多次要求被告提供正式的商品房买卖合同范本，以便于双方协商签订商品房买卖合同，但截止至起诉之日，被告仍未履行提供合同范本并协商签约的义务，已经构成违约，应当承担违约责任。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（现售）》、补充协议二。佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司辩称，原被告已签订《商品房买卖合同》（现售）及相关补充协议，该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效；且原告签订合同时已知晓未办理登记备案手续的原因是其在购买房屋时不符合佛山市的购房资格，需自行购买税单满一年符合佛山市购房资格才能办理备案登记手续，且现原告已符合佛山市的购房资格，被告亦已通知原告办理网签；原告要求解除合同原因是涉案商品房价格下降且原告的亲戚在被告处买的商品房单价比原告购买的低，亦多次要求被告降低房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2019年8月12日，原告蔡亚玲（买方）与被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司（卖方）签订《商品房认购书》约定，卖方自愿认购美的花湾花园项目第17座1603住宅，建筑面积101.62平方米，总价款按套计算为2204427元。签订认购书时买方支付定金50000元，签订认购书之日3日内，双方签订正式房地产买卖合同，合同签订后买方已付定金自动转为购房款的一部分，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。买方在签订本认购书前已认真阅读买方公示的商品房买合同文本及其补充协议、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》等相关限购政策，并同意按照该商品房买卖合同文本及其补充协议签订《商品房买卖合同》。如买卖双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款；如买卖双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，卖方已将物业另售他人，卖方双倍返还买方定金；如买方在约定时间内不前来签订《商品房买卖合同》，定金不予退还……；客户需于2019年8月18日前交钱首期款、办证费用、物业维修基金，并签署《商品房买卖合同》，方可以上述价格成交。预计交付日期为：2020年12月30日，具体以合同签订为准。其后，原告蔡亚玲、被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司签署美的花湾花园项目认购确认单，确认房款优惠后总价为2033289元。同日，原告蔡亚玲支付涉案购房款定金50000元。于2019年8月17日支付购房款563289元，被告均开具《收款收据》予以确认。2019年8月17日，原告蔡亚玲（买受人）与被告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定，商品房为美的花湾花园项目中的17座1603，预测面积为101.62平方米、套内面积为83.02平方米、价款按套计算为2033289元。合同签订前买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2019年8月17日前支付613289元占房款30%，余款1420000元向最终审批的银行机构申请贷款支付。并约定了逾期付款责任、商品房交付条件等内容。同时，该合同末尾备注了合同十二个附件名称，其中附件十二名称为“补充协议详见附页附件十二商品房买卖合同补充协议”。同日，原被告签订了合同附件十二《商品房买卖合同补充协议（一）》，该协议第七条约定，出卖人在销售房产时已明确就限额、限贷政策进行讲解并公示相关法律法规，签署本协议前，买受人已经对国家或地方相关限购、限贷、网签、备案政策进行了解，并清楚自身是否属于限购、限贷对象，并清楚如属于限购、限贷对象则可能造成无法取得贷款、办理备案登记、抵押预告登记、办理房屋产权登记等相关后果，买受人就此出具《购房声明》以证明其自身真实情况，并承担因限购、限贷导致合同无法履行的后果：买受人签署本协议，则视为买受人已接受该等后果并仍同意继续履行本合同及本协议，如后期买受人以限购、限贷为由要求解除合同的，买受人应按商品房总价的20%向出卖人支付违约金；买受人承诺，签署合同后不得以限购、限贷、不能办理网签或备案、不能办理不动产权证等以不能实现合同目的为由或者自身其它原因要求解除合同、确认合同无效、撤销合同、退房、索赔等，否则，买受人应以房款总价的百分之二十向出卖人支付违约金……。原被告签订《商品房买卖合同补充协议（二）》约定，在签订《商品房买卖合同》时，买受人已清楚并全面理解佛山市商品房住房限购、贷款政策的各项要求，并清楚知悉自身不符合商品房所在地政府的相关购买条件，在签订《商品房买卖合同》后需要排队等待一段时间再办理购房合同网签及相关备案手续，除非本协议另有约定，买受人同意不按《商品房买卖合同》第八章的约定办理《商品房买卖合同》的备案和该商品房的《房地产权证》，由此造成的法律后果由买受人自行承担。在签订《商品房买卖合同》时，买受人清晰自身不符合商品房所在地政府的相关购买条件，买受人不得以不能办理《商品房买卖合同》网签、备案等原因要求解除合同，否则买受人应按商品房总价款20%向出卖人支付违约金。买受人同意为尽快使买受人达到符合商品房所在地政府的相关购买条件，买受人自行在佛山市内符合办理社保/纳税手续的单位办妥社保参保或缴纳个税手续，并按时、不间断、足额缴纳社保费用：买受人应在签订《商品房买卖合同》当天将参保/纳税手续证明原件提交给出卖人，并在每月25日前将上月度参保/纳税手续证明原件提交给买受人。……出卖人在销售房产时已明确就限购、限贷政策进行讲解并现场公示相关政策法规，买受人明确知晓自身属于限购限贷政策范围，并自愿采取上述完善社保参保或缴纳个税手续确保尽快使自身达到符合商品房所在地政策的相关购买条件……。2020年6月3日，原告在微信中询问被告的工作人员，“我什么时候网签？这个月满一年了”，并说“应该月底就能查到税单”，被告工作人员回复，“你的那个税单可能要下个月才能打出来，下个月打出来就下个月”。2020年6月12日，原告委托北京市盈科（广州）律师事务所向被告发出《律师函》，其上载明：原告已按照双方签订的《商品房认购书》履行了支付定金、首期款的义务，但被告经原告多次要求提供正式的合同版本均未提供，且截止2020年6月3日仍未与原告签订正式的商品房买卖合同。并且以需要等网签才能提供合同为由拒绝提供合同文本。原告以被告未提供合同范本并协商签署商品房买卖合同的行为构成违约为由，要求1.解除原被告《商品房认购书》，解除之日为接收本函之日；2.被告收到本函三日内返还定金5万元；3.收到本函之日返还房价首款563289元及自2019年8月17日的利息损失。若被告未于前述期限内履行支付义务，原告将起诉至法院并请求被告双倍返还定金10万元、首期款563289元及利息等其它损失。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点在于：1.原告是否有权解除案涉的《商品房认购书》、《商品房买卖合同（现售）》及补充协议；2.原告要求被告退还首期、赔偿损失和双倍定金有无依据。一、案涉的《商品房认购书》是否应予以解除的认定。《商品房认购书》约定，签订认购书时买方支付定金50000元，签订认购书之日3日内，双方签订正式房地产买卖合同，合同签订后买方已付定金自动转为购房款的一部分，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。双方在2019年8月17日已签订《商品房买卖合同》，故《商品房认购书》已因履行完毕而终止，已不具备合同解除的需要和前提条件，故对原告该项主张，本院不予支持。案涉的《商品房买卖合同（现售）》是否应予以解除的认定。原告主张，其自身不具备购房资格，故以房产不能过户导致合同目的无法实现为由要求解除涉案合同。其后，原告在向本院提交的书面代理词中表示，是否能实现合同目的，应以执行阶段是否具备购房资格为履行合同依据，原告未取得购房资格，属于客观不能。现合同因不可归责双方的事由无法履行故要求解除；被告则不同意解除合同，要求双方继续履行涉案合同。对此，本院分析认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……。根据前述规定，因不可归责双方的事由解除合同，需要具备以下两要素：1.该事件必须是不可抗力事件，其包含的意思有：该不可抗力事件是在签订合同时双方无法预见，且以当事人的能力无法避免和克服的，并且也根本不可能克服的；2.该事件须造成当事人无法按合同规定的时间、地、地点行方式或履行标的进行履行的后果。本案中，原告庭审中确认，被告在其购房时已明确告知其涉案房产的限购政策，同时，《商品房买卖合同（现售）》及补充协议显示，原告清楚其存在符合限购政策的情况，但仍与被告达成了如下协议内容：原告通过完善社保参保或缴纳个税手续的方式使原告达到符合商品房所在地政策的购买条件，在此期间原被告均不得无故解除合同的合意。由此表明，原告不具备购房资格的事实在签订合同时原告已预见，且原告具备相应的解决方法；其次，合同履行过程中，原告微信聊天记录中亦提及“月底就能查到税单”，表明原告有按照合同约定通过完善社保参保或缴纳个税手续等方式使自身符合购房资格条件的，不具备购房资格的事由并非无法避免和克服的。综上所述，原告主张其不具备购房资格的事实并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定的事由，故原告请求单方解除涉案合同于法无据，本院不予支持。二、对原告返还首期款的请求，如前所述，原告并不具备单方解除涉案合同的权利，故其主张返还涉案合同首期款于法无据，本院不予支持；对原告赔偿损失的请求，原告未能举证因被告存在违约行为而产生损失，故对其该项主张本院不予支持。对原告双倍返还定金的请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，《商品房认购书》已约定定金为双方签订正式房地产买卖合同的担保，签订房地产买卖合同后定金转为购房款的一部分，而双方已于2019年8月17日签订《商品房买卖合同》，已实现定金所担保的债权，该定金已抵作商品房价款，定金已不复存在。故原告主张双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告蔡亚玲全部诉讼请求。本案受理费减半收取为5321.52元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄婉媚二〇二〇年十一月四日书记员  冯淑娴倪俊宇