兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初1439号 原告：兰州新区房地产开发有限公司。 法定代表人：路养锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：安雄杰，甘肃诺典律师事务所律师。 被告：王臣斌，男。 被告：王烁，女。 二被告共同委托诉讼代理人：杨军兰。 第三人：宁录寿，男。 委托诉讼代理人：宁明超（宁录寿儿子），男。 第三人：冯志剑，男。 原告兰州新区房地产开发有限公司（以下简称“新区公司”）与被告王臣斌、王烁、第三人宁录寿、冯志剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新区公司委托诉讼代理人安雄杰，被告王臣斌、王烁共同委托诉讼代理人杨军兰，第三人宁录寿委托诉讼代理人宁明超、第三人冯志剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新区公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除该公司与王臣斌签订的《保障房二期C区项目房屋租赁合同》；2．判令王臣斌支付的履约保证金42,679元抵作违约金不予退还；3．本案诉讼费用由王臣斌、王烁承担。事实和理由：2017年10月21日，新区公司与王臣斌签订了《保障房二期C区项目房屋租赁合同》，约定新区公司将位于兰州新区保障房二期C区13#-1-101房屋出租给王臣斌经营餐饮，租期为3年，自2017年12月25日至2020年12月24日，同时约定承租房屋未经新区公司书面同意不得转租。2017年12月27日，王臣斌与宁录寿签订《店面出租协议》，2019年7月18日，王烁与冯志剑签订《合作协议》，二人将涉案房屋在新区公司不知情的情况下转租给宁录寿、冯志剑，该行为构成违约，符和合同约定的解除条件。综上，新区公司为维护自身合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。 王臣斌、王烁辩称，新区公司所述不属实，王臣斌、王烁不同意解除涉案租赁合同。1．王臣斌与新区公司签订租赁合同时，因房屋面积过大，新区公司允许王臣斌进行分割，王臣斌遂按照市场情况分割房屋。2017年12月27日，王臣斌与宁录寿签订《店面出租协议》。2019年7月18日，王烁与冯志剑签订《合作协议》。后王臣斌按照新区公司的要求装修房屋进行经营，新区公司对于分割经营形式是知晓的，故该公司起诉解除租赁合同于法无据；2．新区公司收取第三年房租并出具增值税发票的行为视为该公司默认双方继续履行合同，故新区公司的主张没有事实依据；3．新区公司默认承租户转租商铺，相关铺面可以看到承租户出租与转租的张贴信息，新区公司要求解除该公司与王臣斌签订的格式合同与事实不符；4．就涉案房屋的前期装修王臣斌投资了很多钱。2018年至2019年保障房二期C区入住率低，生意惨淡。2019年底至2020年6月因疫情影响导致损失惨重，再无能力承担损失。综上，新区公司应考虑王臣斌的现实情况，继续履行合同直至合同期限届满。 宁录寿述称，王臣斌以39元/m2承租，又以60元/m2转租，从中抽取了百分之三十的利润。其对新区公司的诉讼请求没有意见，根据承租事实希望与新区公司直接订租赁合同。 冯志剑述称，其从王烁处承租的房屋在2019年的时候每平方米上涨房租10元，其想和城投公司续签，王臣斌、王烁就断水断电。对于新区公司主张解除合同没有意见，但是如果新区公司与王臣斌解除合同，因为其与王烁签订的合同没有到期，其需要和新区公司续签合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对新区公司与王臣斌、王烁均提交的《保障房二期项目房屋租赁合同》《合作协议》（二份），新区公司提交的《保障房二期C区项目房屋租赁合同补充协议》《保障房二期C区项目租赁租期变更补充协议》，王臣斌、王烁提交的增值税发票，上列证据因双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对王臣斌、王烁提交的有异议的证据，本院认定如下：微信聊天记录截屏、照片（9张）、《保障房二期C区项目租金到期告知单》，证明新区公司口头允许各商户自行出租转让商铺，商户在新区公司项目负责人所在的微信群内直接转发转租信息。新区公司质证认为微信聊天记录不能证明允许王臣斌转租涉案房屋，照片与本案没有关联性，《保障房二期C区项目租金到期告知单》因无新区公司签章确认，对真实性及关联性不予认可。本院认为微信群系商户联络群，新区公司的工作人员亦在该微信群中，对该证据的证明力予以认定。对于王臣斌、王烁提交的照片，能够与微信聊天记录相互印证，故对证明力亦予以认定。对于《保障房二期C区项目租金到期告知单》，虽未经新区公司签章，但结合王臣斌已缴纳第三期租金的实际情况，对该证据的证明力予以认定。 本院经审理认定事实如下：王臣斌与王烁系夫妻关系。2017年10月21日，兰州新区城投地产置业有限公司（以下简称“城投公司”）作为甲方与王臣斌（乙方）签订《保障房二期项目房屋租赁合同》。主要约定甲方将兰州新区保障房二期C区13#-1-101房屋，建筑面积暂估346.78m2出租给乙方；本合同签订之日，乙方一次性缴纳租金42,679元作为履约保证金；第八条：变更及续租……2．租赁期间，禁止乙方私自转租。乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的书面同意，付清所有费用办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方；第十一条：合同终止与解除……3．因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并收回房屋……5．有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按本条第3款规定执行……5）乙方擅自转租、分租、转接或互换；合同并对房屋的移交、房屋的使用、房屋交还等内容做了明确约定。王臣斌接收涉案房屋后进行了分割。2017年12月27日，王臣斌（甲方）与宁录寿（乙方）签订《合作协议》，双方主要约定被承包的店铺为13-1-102门店；承包期限为三年，从2017年12月27日至2020年12月26日。2019年7月18日，王臣斌妻子王烁（甲方）与冯志剑（乙方）签订《合作协议》，双方主要约定被承包的店铺为彩虹城C区13-1-104门店；承包期限为三年，从2019年8月18日至2020年8月17日。 2018年7月28日，新区公司（甲方）与王臣斌（乙方）又签订《保障房二期C区项目房屋租赁合同补充协议》，双方约定对《保障房二期项目房屋租赁合同》第二条：租期、第三条：租金、履约保证金、物业管理费、其他费及缴纳方式（含租金明细表）进行修改。2020年4月24日，新区公司（甲方）与王臣斌（乙方）再签订《保障房二期C区项目租赁租期变更补充协议》，“第二条租期”修改为：租期共3年2.5个月，即自2018年5月1日零时起，至2021年7月15日24时止；房屋交付时间即起租时间2018年3月1日（以双方签订房屋验收交接单为准）；“第三条租金、履约保证经、物业管理费、其他费及缴纳方式（含租金明细表）”修改为：1层建筑面积约372.53m2，起步租金39元/m2。2018年3月1日至2018年4月30日（优惠期包含装修期）租金3,725元。2018年5月1日至2019年4月30日（第一期）租金174,344元。2019年5月1日至2020年4月30日（第二期）租金174,344元。2020年5月1日至2021年4月30日（第三期）租金174,344元。2020年5月26日，新区公司以王臣斌、王烁未经同意转租涉案房屋为由诉至本院处理。庭审中，新区公司称城投公司系该公司的子公司，涉案房屋最初由新区公司委托城投公司出租，现该公司已经收回租赁权力。新区公司在2020年3月核查营业执照时发现王臣斌存在转租现象。 另查明，2020年4月1日，新区公司向王臣斌出具《保障房二期C区项目租金到期告知单》，载明：“您租赁我公司13-1-101商铺租金于2020年4月30日到期，请您按时缴纳2020年5月1日至2021年4月30日租赁期间的租金计145,287元……”。2020年4月24日，新区公司向王臣斌出具增值税发票，载明收取保障房二期C区商铺租赁费128,337元。备注：兰州新区保障房二期C区项目31-102-1铺享受优惠政策减免租金82,329元，应收210,666元，实收128,337元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，城投公司与王臣斌签订的《保障房二期项目房屋租赁合同》、新区公司与王臣斌签订的《保障房二期C区项目房屋租赁合同补充协议》《保障房二期C区项目租赁租期变更补充协议》，均系合同双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认，双方均应遵照履行。 第一、关于新区公司主张解除合同的诉请。本案中，新区公司对王臣斌分割租赁房屋并对外转租的事实不持异议，新区公司称，该公司在2020年3月核查营业执照时发现王臣斌存在转租现象，因其行为违反了租赁合同中关于房屋未经书面同意不得转租的约定，据此，该公司有权解除房屋租赁合同。庭审查明，涉案《保障房二期项目房屋租赁合同》中虽约定：“租赁期间，禁止乙方私自转租。乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的书面同意”“有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按本条第3款规定执行……5）乙方擅自转租、分租、转接或互换”，但王臣斌于2017年12月已将部分涉案房屋转租给宁录寿使用，2019年又将部分房屋转租给冯志剑，宁录寿对涉案房屋进行了长达二年之久的经营使用，结合王烁提交的“c区商户”微信聊天群中新区公司工作人员窦正明亦在群内的事实，新区公司对此长期不知晓明显有悖常理。虽然房屋租赁合同约定王臣斌未经新区公司书面同意不得转租，但是新区公司行使合同解除权也应遵循《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，而新区公司在王臣斌转租事实发生两年之后，以王臣斌转租房屋未经该公司同意为由，主张解除租赁合同明显超过了上述规定的六个月异议期。综上，在王臣斌实际转租经营的此前两年期间新区公司并没有尽到提醒、管理、责令整改义务，同时，新区公司已经收取了王臣斌缴纳的第三期租金，目前涉案租赁合同尚在履行期内，本着公平合理的原则，亦为维护市场稳定交易秩序，对于新区公司主张解除合同的诉讼请求不予支持。 第二、关于新区公司主张不予退还王臣斌支付的履约保证金42,679元抵作违约金的请求。本案中，王臣斌擅自转租涉案房屋的行为系违约行为，根据《保障房二期C区项目房屋租赁合同》第十一条约定：“因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并收回房屋”，涉案合同虽因超过异议期继续履行未予解除，但王臣斌就其违约行为应承担相应责任，故新区公司主张保证金42,679元抵作违约金不予退还具有事实依据，应予以支持。 综上所述，新区公司的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、兰州新区房地产开发有限公司收取王臣斌的履约保证金42,679元抵作违约金不予退还； 二、驳回兰州新区房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 已减半收取的案件受理费433元，由兰州新区房地产开发有限公司负担100元，王臣斌、王烁负担333元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员  刘 锋 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦