广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3906号 原告：北海市海城区星海名城（二期）小区业主委员会，住所地广西北海市海城区上海路中**星海名城******物业用房。 负责人：安学娟,职务：主任。 委托诉讼代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昆俊，广西宇盛律师事务所实习人员。 被告：苏崇艺，男，汉族，1990年2月15日出生，住广西北海市海城区。同为被告吴娇的委托诉讼代理人。 被告：吴娇，女，汉族，1991年12月20日出生，住广西北海市海城区。 原告北海市海城区星海名城（二期）小区业主委员会（以下简称“星海名城（二期）业主委员会”）诉被告苏崇艺、吴娇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告北海市海城区星海名城（二期）小区业 -2- 主委员会负责人安学娟及其委托诉讼代理人刘宁富、刘昆俊、被告苏崇艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星海名城（二期）业主委员会提出诉讼请求：一、判决被告支付2018年3月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2197.44元、电梯费840元、公用电费84元、公用水费56元及用水增压费420元给原告;二、判决被告返还垃圾处理费246.4元及水费1179.36元给原告。 事实与理由：2016年7月16日，原告依法成立。2017年7月31日，原告经北海市海城区住房和城乡规划建设局备案。2017年9月2日，星海名城（二期）小区业主大会召开，大会对星海名城（二期）小区业主大会议事规则（草案）、自主管理及续聘当前物业管理公司等事项进行了表决，大会根据表决结果授权原告对小区进行自主管理，北海市海城区上海中路社区居民委员会对大会投票及票数统计进行了现场监督。2018年2月27日，北海市海城区住房和城乡规划建设局向小区原物业公司送达了《关于做好物业服务交接的通知》，要求原物业公司于2018年3月1日前与原告完成交接手续。2018年3月1日，原告与小区原物业公司完成交接手续，正式自主管理小区，管理范围包括星海名城（二期）7-10幢及24-29幢等。2018年3月19日，原告在征求部分业主意见及参考的原物业公司收费标准、周边小区的收费标准的基础上，制定了《北海市星海名城（二期）住宅小区物业服务收费项目和标准（试行）》，规定：物业服务费0.9元/平方米、电梯维护费30元/月、水电公摊费5元/月、垃圾处理费8.8元/月、用水增压费15元/月（五楼以下用户不收取）等，收费项目及标准从2018年3月1日起执行。2018年3月27日，原告将该收费项目及标准向北海市海城区高德街道办事处备案。2019年3月14日，星海名城（二期）业主再次召开业主大会，大会对《小区业主大会议事规则（2018年修订）》《小区管理规约 -3- （草案）》《业主委员会自主管理的物业服务收费项目和标准》进行了表决，决议规定小区的物业服务收费项目和标准为：物业服务费0.9元/平方米·月、电梯维护费30元/户·月、水费（代供水公司收取）2.73元/立方米、公用电费3元/户·月、公用水费2元/户·月、垃圾处理费8.8元/户·月、用水增压费15元/户·月（1-4楼用户不收取）等，收费项目和标准从2019年3月22日起执行。自2018年3月1日起，原告根据业主大会的授权对星海名城（二期）小区进行自主管理，聘请了保安、保洁、财务等人员为小区业主提供了物业管理服务，为小区业主代缴了垃圾处理费及水费。被告是星海名城（二期）小区的业主，应当依据法律规定及业主大会决议缴纳物业服务费、电梯费等，并返还原告为其代缴的垃圾处理费及水费，但被告自2018年3月1日起就拒绝向原告支付物业服务费、电梯费等，也拒绝返还垃圾处理费、水费。为此原告提起诉讼。 被告苏崇艺、吴娇答辩称，不认可原告的诉讼请求以及起诉状所陈述的事实理由，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。理由如下：1、原告主体合法性的缺乏依据，业主委员会的成立应当依据全体业主选举而非备案，业主委员会备案不是其合法的依据。原告声称依法成立及备案是故意掩盖事实提供虚假材料获取住建部门备案，非法收费管理。被告也未与原告签订物业服务合同，双方没有形成物业服务合同关系，原告不具备诉讼主体资格。截止2017年9月2日，24-27幢已办理收房738户，被告在业主委员会成立前办理了收房。原告主张2017年9月2日召开业主大会表决对议事规则、自主管理和续聘前期物业管理公司等事项进行表决，但根据会议表决结果原告并未获得星海名城（二期）小区7-10幢及24-29幢的授权自主管理，会议表决事项对星海名城（二期）小区24-27幢业主不具备法律效力，原告做法违反了《物权法》第七十六的规定。原告擅自决定收费项目及标准违法了《广西物业管理条例》第十三条的规定，严重侵害了24-27幢业主的合法权益。业主对投票的真实性和开票程序和合法性。2、原告非法自主管理涉案小区、管理不到位，不负责，侵占 -4- 业主的共有财产，损害合法权益。被告对起诉状中的水费表示认同但不应向原告缴纳，其他费用不予认可。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 北海市海城区星海名城（二期）小区业主委员会于2017年7月31日在北海市海城区住房和城乡规划建设局备案。 2018年3月1日，北海市海城区星海名城（二期）小区业主委员会与小区原物业公司完成交接，由星海名城（二期）业主委员会为星海名城（二期）住宅提供物业服务。 2018年3月19日，原告星海名城（二期）业主委员会制定了《北海市星海名城（二期）住宅小区物业服务收费项目和标准（试行）》，规定：物业服务费0.9元/平方米、电梯维护费30元/月、水电公摊费5元/月、垃圾处理费8.8元/月、用水增压费15元/月（五楼以下用户不收取）、电动车充电费25元、小汽车地面停车费：70元/月，取消电梯运行、用水增压电费。本服务收费项目及标准从2018年3月1日起执行。 2019年3月21日，原告星海名城（二期）业主委员会制定了《北海市星海名城（二期）7-10栋、24-30栋住宅小区业主委员会自主管理物业服务收费项目和标准》，规定：物业服务费0.9元/平方米·月、电梯费（含电梯维护费、运行费等）30元/户·月、水费（代供水公司收取）2.73元/立方米、公用电费3元/户·月、公用水费2元/户·月、垃圾处理费8.8元/户·月、用水增压费（1-4楼用户不收取）15元/户·月。本服务收费项目及标准从2019年3月22日起执行。 座落于北海市星海名城24幢3单元806号房屋的登记权利人为苏崇艺、吴娇，其主张在业主委员会成立前已经办理了收房。 -5- 原告星海名城（二期）业主委员会主张被告苏崇艺、吴娇拖欠2018年3月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2197.44元、电梯费840元、公用电费84元、公用水费56元及用水增压费420元、垃圾处理费246.4元及水费1179.36元，共计5023.2元。被告对应付水费表示认可，其他费用不予认可。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及第八十一条第一款：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”规定，被告苏崇艺、吴娇是涉案小区业主，原告星海名城（二期）业主委员会自主管理星海名城（二期）7-10幢及24-30幢住宅以及执行《北海市星海名城（二期）7-10栋、24-30栋住宅小区业主委员会自主管理物业服务收费项目和标准》的决议对其具有约束力，原告已为涉案小区提供了物业服务，被告苏崇艺、吴娇应当向原告支付物业管理费及其他费用。原告要求被告苏崇艺、吴娇支付2018年3月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2197.44元、电梯费840元、公用电费84元、公用水费56元及用水增压费420元、垃圾处理费246.4元及水费1179.36元，共计5023.2元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款的规定，判决如下： 被告苏崇艺、吴娇支付给原告北海市海城区星海名城（二期）小区业主委员会2018年3月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2197.44元、电梯费840元、公用电费84元、公用水费56元及用水增压费420元、垃圾处理费246.4元及水费1179.36元，共计5023.2元。 -6- 案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏崇艺、吴娇负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  廖慧翔 二〇二〇年十一月三日 法 官 助 理 兼 书 记 员 施成兰