湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂9004民初3732号 原告：王文华，男，1989年6月12日出生，汉族，云南省昭通市人，住云南省昭通市盐津县。 委托诉讼代理人：张鼎，湖北龙田律师事务所律师。 被告：刘德顺，男，1964年11月2日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。 委托诉讼代理人：陈江明，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。 被告：李爱红，女，1973年5月17日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。 被告：陈凤祥，男，1970年6月28日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。 原告王文华与被告刘德顺、李爱红、陈凤祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王文华及其委托诉讼代理人张鼎、被告刘德顺及其委托诉讼代理人陈江明到庭参加诉讼，被告李爱红、陈凤祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告王文华向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘德顺返还原告王文华购房款和房屋装修费用143500元，并同时承担违约金（以133500元为基数，从2018年2月26日按同期银行贷款利率计算至实际履行债务之日止）；2、判令被告李爱红、陈凤祥为上述债务承担连带责任；3、判令三被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月，原告王文华因购买房屋，与被告李爱红口头约定，被告李爱红将位于仙桃市××镇××小区××单元××号房屋出卖给原告王文华，并约定原告王文华向被告李爱红支付购房款128000元，和房屋的电线、水管费用5500元，共计133500元。2018年2月26日，原告王文华向被告李爱红汇付了133500元，同时被告李爱红向原告王文华出具《收条》一张，收条载明收款人系被告李爱红及被告陈凤祥，并同时注明“此房为被告刘德顺转让”。原告王文华支付该购房款后，对该房屋铺设电路、安装排水管道，后原告王文华通过人民法院了解，该房屋已于2017年4月28日被仙桃市人民法院查封，后已经执行抵偿给仙桃市第五建筑工程有限公司，原告王文华根本无法搬入该房屋居住，也无法办理房屋产权变更登记。原告王文华认为，涉案房屋系出卖前就已经被仙桃市人民法院查封，根据相关法律规定，该房屋系绝对不能买卖的，这是基本常识，根据上一次起诉的开庭笔录，被告刘德顺自认系委托被告李爱红、陈凤祥出售该抵押房屋，被告李爱红、陈凤祥明知代理事项违法仍然实施代理行为，应当与被告刘德顺共同承担连带责任。现原告王文华为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告王文华全部诉讼请求。 被告刘德顺辩称：1、被告刘德顺的房屋被回收，房子交被告李爱红、陈凤祥处理，被告刘德顺无房转让，也无权委托被告李爱红、陈凤祥销售房屋，原告王文华诉讼不实；2、授权委托书是被告刘德顺在2020年5月书写的，不是在2018年卖房时写的，2018年卖房的事被告刘德顺没参与，也不知情，更没收取房款，授权委托书是被告刘德顺受被告李爱红、陈凤祥哄骗写的，不符合客观事实，是一份无效的证明；3、被告刘德顺不是房屋买卖合同纠纷一案诉讼的适格主体，请求驳回原告王文华对被告刘德顺的全部诉讼请求。 被告李爱红、陈凤祥未到庭故未答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。对双方当事人所提交的证据，认定如下：原告王文华所提交的证据一、二、三，客观、真实，能证明原告王文华向被告李爱红、陈凤祥支付购房款128000元和房屋电线、水管费用5500元的事实，本院依法予以采信；原告王文华所提交的证据四供货单据、发票各一份，能证明原告王文华应装修房屋花费10000元的事实，本院依法予以采信；原告王文华所提交的证据五本院民事判决书、执行裁定书复印件各一份，能证明本院于2017年4月28日作出（2017）鄂9004执24号执行裁定：对涉案房屋予以了查封及本院于2019年10月10日作出（2018）鄂9004执恢148号之一执行裁定书：将涉案房屋以流拍价137703.60元的价格抵偿给仙桃市第五建筑工程有限公司的事实，本院依法予以采信；原告王文华所提交的证据六庭审笔录、民事裁定书各一份，被告刘德顺虽在2020年5月29日的庭审中作为证人自认涉案房屋系被告刘德顺委托被告陈凤祥代为出售，但从庭审查明的事实来看，涉案房屋的购房款实际由被告李爱红、陈凤祥收取，被告刘德顺并未收取涉案房款，故购房合同的相对人应为购房款的实际收取人即被告李爱红、陈凤祥，对该证据的证明目的本院依法不予采信。被告刘德顺所提交的证据聊天记录一份，能佐证被告李爱红、陈凤祥系购房合同相对人的事实，本院依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：仙桃市永利房地产开发有限公司为偿还下欠被告陈凤祥的借款1000000元及利息，向被告陈凤祥出具借条一张，承诺由被告陈凤祥代仙桃市永利房地产开发有限公司出售其开发的阳光小区2号楼房屋，所得款项用于偿还借款。2016年2月8日前，被告刘德顺向被告陈凤祥支付首付款30000元以购买仙桃市彭场镇阳光小区2栋2单元202室房屋一套。2016年2月15日后，被告刘德顺向被告陈凤祥支付水电开户费6000元，被告陈凤祥将购房合同及房屋钥匙交付被告刘德顺。2017年下半年，被告刘德顺与被告陈凤祥协商，要求解除房屋买卖合同，双方达成口头约定：待涉案房屋另行找到买主后，被告陈凤祥返还原告刘德顺购房款30000元、水电开户费6000元。2018年2月16日，被告陈凤祥告知被告刘德顺，已找到买主，被告刘德顺遂将购房合同及房屋钥匙交予被告陈凤祥。2018年2月26日，原告王文华向被告李爱红支付购房款128000元、水电开户费5500元，共计133500元。被告李爱红收到该购房款后，向被告刘德顺返还首付款30000元、水电开户费6000元，并向原告王文华交付房屋钥匙。原告王文华收取钥匙后，对涉案房屋铺设电路、安装排水管道，支付费用10000元。 另查明：2017年4月28日，在（2017）鄂9004执24号执行案中，本院作出（2017）鄂9004执24号执行裁定书，对涉案房屋予以查封。2019年10月10日，本院作出（2018）鄂9004执恢148号之一执行裁定书，将涉案房屋以流拍价137703.60元的价格抵偿给仙桃市第五建筑工程有限公司。被告陈凤祥与被告李爱红系夫妻关系。 本院认为，仙桃市永利房地产开发有限公司为偿还下欠被告陈凤祥的借款1000000元及利息，向被告陈凤祥出具借条一张，承诺由被告陈凤祥代仙桃市永利房地产开发有限公司出售其开发的阳光小区2号楼房屋，所得款项用于偿还借款。购房合同签订时，涉案房屋的所有权××虽为仙桃市永利房地产开发有限公司，但其实际已将涉案房屋的处分权转交给了被告陈凤祥，结合庭审查明的事实，购房款的支付方为原告王文华，实际收取方为被告李爱红、陈凤祥，故购房合同的相对人为原告王文华与被告李爱红、陈凤祥，对原告王文华诉状中所称的购房合同的相对人为被告刘德顺，被告李爱红、陈凤祥系被告刘德顺的代理人的陈述本院依法不予采纳，被告刘德顺在本案中不应承担民事责任。2019年10月10日，涉案房屋经本院执行以流拍价137703.60元抵偿给仙桃市第五建筑工程有限公司，执行裁定生效后，涉案房屋的所有权人由仙桃市永利房地产开发有限公司依法变更为仙桃市第五建筑工程有限公司，被告陈凤祥基于仙桃市永利房地产开发有限公司向其出具的借条而取得的处分权也随之消灭，故被告李爱红、陈凤祥处分涉案房屋的行为系无权处分，其处分行为也不可能取得仙桃市第五建筑工程有限公司的追认，故该购房合同系无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告李爱红、陈凤祥应返还原告王文华购房款128000元、水电开户费5500元。对原告王文华要求被告刘德顺、李爱红、陈凤祥支付房屋装修费用10000元的诉讼请求，本院仅支持被告李爱红、陈凤祥支付房屋装修费用10000元。对原告王文华要求以133500元为基数，从2018年2月26日起至实际清偿之日止按同期银行贷款利率计算违约金的诉讼请求，因原、被告双方之间的买卖合同系口头约定，未出具书面的购房合同，也未对违约责任进行约定，原告王文华也未举出相应证据证明其所遭受的实际损失，故对该违约金主张本院依法不予支持。被告李爱红、陈凤祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李爱红、陈凤祥于本判决生效之日起十日内返还原告王文华购房款128000元、水电开户费5500元，并赔偿原告王文华装修费用10000元，共计143500元； 二、驳回原告王文华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3170元，减半收取计1585元，由被告李爱红、陈凤祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审判员  周军 二〇二〇年十一月十九日 书记员  谢毅