湖南省浏阳市人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0181执异216号异议人（案外人）郭某，女。委托代理人范磊，湖南首选律师事务所律师。申请执行人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行。负责人曾祥林，该行行长。委托代理人周松，男。委托代理人康艳，女。被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司。法定代表人周某某。委托代理人周辉，女。被执行人周某某，男。被执行人尤某某，男。被执行人曾某某，男。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行与被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、尤某某、曾某某金融借款、担保合同纠纷一案中，案外人郭某于2020年11月9日向本院提出异议，请求对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期房屋中止执行。本院受理该案后，于2020年11月20日依法组成由审判员张建良担任审判长，与人民陪审员黎菊平、何映玲参加的合议庭，公开进行了听证。异议人郭某的委托代理人范磊，申请执行人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的委托代理人周松、康艳，浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司的委托代理人周辉到庭参加了听证，本案现已审查终结。异议人郭某称,法院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行与被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、尤某某、曾某某金融借款、担保合同纠纷一案中，查封了位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期房屋。异议人所有的位于浏阳市才常路房屋，因政府征收该房屋，异议人于2011年8月17日选择以产权调换的方式与浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》。2013年11月18日，双方签订《征收安置产权调换房确认书》，选定项目一期房屋为异议人的征收安置产权调换房屋。尔后，项目地块由浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）摘牌竞得并进行开发建设。根据土地挂牌条件，鸿宇公司应提供项目土地上被征收人成套住房产权调换房源。因项目开发建设进展十分缓慢，直至2018年6月8日异议人才收到安置房屋。因鸿宇公司融资将在建工程作抵押向农业银行浏阳市支行借款4亿元，双方发生纠纷，上述房屋被法院查封，不能办理产权登记。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，异议人对征收安置产权调换房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于申请执行人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行所享有的担保物权。故请求法院：1、依法确认位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期房屋属于异议人的征收安置产权调换房屋，应给予办理不动产产权登记手续。2、确认异议人对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于申请执行人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行所享有的担保物权。3、中止针对浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期房屋的一切执行行为。申请执行人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行辩称，浏阳市人民法院执行的是湖南省高院（2016）湘民初28号生效判决，该判决已经明确我行对执行标的享有抵押权和优先受偿权。异议人对执行标的不享有排除强制执行的权益，请求法院驳回异议人的异议申请。被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某述称，异议人所称属实，请求法院依法裁决。经审查查明，湖南省高级人民法院在审理原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行与被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、尤某某、曾某某金融借款、担保合同纠纷一案中，依据该院作出的（2016）湘民初28-1号民事裁定于2016年12月5日向浏阳市不动产登记中心送达（2016）湘执保61号协助执行通知书，协助执行事项如下：一、查封浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司名下的“鸿宇城”项目一期在建工程下列房产。二、查封浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司名下的上述房产项下的国有土地使用权22727平方米（总面积为31775平方米，查封面积为22727平方米）。查封期限为三年，自2016年12月6日起至2019年12月5日止。2016年12月23日，湖南省高级人民法院作出（2016）湘民初28号民事判决，判决书的主要内容是：一、被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起七日内偿还原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金人民币39800万元及2016年11月21日前所欠利息、罚息和复利共计38671408.75元，2016年11月22日起至本息实际付清之日止按中国人民银行同期同档次基准利率*130%*130%计收逾期罚息，同时按中国人民银行同期同档次基准利率*130%*130%计收复利；二、由被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起七日内支付原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行为实现债权所发生的保全费5000元；三、原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行有权对浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司位于浏阳市北正南路已抵押登记的国有土地使用权和已办理抵押登记的房屋（建筑面积为131617.81平方米）享有抵押权，可在本判决第一、二项确定的债权范围内优先受偿；四、被告周某某、曾某某、尤某某对本判决第一、二项确定的被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司应承担的债务承担连带清偿责任，被告周某某、曾某某、尤某某承担保证责任后，有权向浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2174450元，由被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、曾某某、尤某某共同负担。上述判决生效后，中国农业银行股份有限公司浏阳市支行向湖南省高级人民法院申请强制执行，该院立案执行，执行案号为(2017)湘执8号。2017年6月11日，湖南省高级人民法院作出(2017)湘执8-1号执行裁定，将该案指定衡阳县人民法院执行。2017年8月18日，衡阳县人民法院作出(2017)湘0421执545号执行裁定，查封被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任有限公司名下“鸿宇城”项目一期工程下列房产。2020年7月6日，湖南省高级人民法院作出(2020)湘执协26号执行裁定，（2016）湘民初28号民事判决书由湖南省浏阳市人民法院执行。本院于2020年7月24日立案执行，执行案号为（2020）湘0181执5619号。2020年7月29日，本院作出（2020）湘0181执5619号执行裁定，冻结、划拨被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、尤某某、曾某某银行存款456169941.5元（利息及申请执行费未计算在内）或者查封、扣押其价值相当的财产。2020年8月13日，本院向浏阳市不动产登记中心送达（2020）湘0181执5619号协助执行通知书，续查封被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任有限公司名下“鸿宇城”项目一期工程下列房产；查封期限为三年。2020年11月9日，案外人郭某向本院提出异议，请求对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期房屋中止执行。另查明，因浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目，需征收拆迁案外人郭某所有的位于浏阳市才常路房屋，2011年8月17日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室（房屋征收部门，简称甲方）与郭某（被征收人，简称乙方）签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》，协议主要内容是：被征收房屋座落于浏阳市才常路，登记面积75.65㎡，合法建筑面积为78.29㎡；乙方自愿选择产权调换方式，产权调换实行回迁安置，安置房位于本征收项目一期范围所建安置房，乙方自愿选择建筑面积约为127.72㎡的安置房，超面积37.69㎡，乙方同意按以下方式补交超面积购房款。2012年9月17日，上述项目地块由浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司摘牌竞得并进行开发建设。2013年11月18日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室出具编号为194《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目征收安置产权调换房确认书》，被征收人郭某楼栋与户型，面积127.72㎡，楼层选定。郭某在该确认书上签字。2017年11月21日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室发布《关于鸿宇城一期交房的公告》，选择住宅的被征收人于2017年11月29日办理交付手续，安置明细表载明房郭某。办理交付手续后，郭某于2018年6月8日向浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司缴纳物业维修资金10719元。以上事实，有异议人、申请执行人、被执行人陈述，民事判决书、执行通知书、执行裁定书、协助执行通知书、《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》、房产证、《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目征收安置产权调换房确认书》、《关于鸿宇城一期交房的公告》、物业专用维修资金票据、业主规约、照片等证据证明，经质证核实，足以认定。本院认为，湖南省高级人民法院在查封鸿宇城项目一期房屋之前，案外人郭某已与浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室签订了《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》，郭某通过产权调换方式实行回迁安置，安置房位于项目一期范围所建安置房。随后，郭某在浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室出具编号为197《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目征收安置产权调换房确认书》签字，确认安置房的楼栋与户型，面积127.72㎡，楼层选定。2017年11月21日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室发布《关于鸿宇城一期交房的公告》，安置明细表确认房归郭某，郭某通过征收程序已实际占有房屋，该房屋属于郭某的征收安置产权调换房屋。郭某要求办理不动产产权登记的申请，因超出执行异议的审查范围，本院不予支持。申请执行人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行对上述房享有抵押权，案外人郭某享有拆迁补偿安置权，其权利顺位可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定的内容及其精神予以确定。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者的权利。结合上述相关法律条文及司法解释规定可见，在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。参照上述权利顺位原则，郭某对房享有的拆迁补偿安置权优先于中国农业银行股份有限公司浏阳市支行享有的抵押权。郭某请求确认上述权利顺位，本院予以支持。郭某对房享有拆迁补偿安置权，其权益足以排除强制执行，其申请对上述房屋中止执行的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二项、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，裁定如下：1、郭某对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于中国农业银行股份有限公司浏阳市支行所享有的抵押权；2、对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期房屋中止执行；3、驳回郭某给与办理不动产产权登记的异议。如不服本裁定，异议人、当事人可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。(此页无正文)审 判 长  张建良人民陪审员  黎菊平人民陪审员  何映玲二〇二〇年十一月二十日书 记 员  李红俐附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。3、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。