北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9643号上诉人（原审被告、反诉原告）：李志明，男，1970年1月5日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵连喜，男，1953年10月5日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人李志明因与被上诉人赵连喜土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志明上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或依法改判驳回赵连喜的诉讼请求，确认《合作协议》无效，赵连喜支付违约金97394.4元；3.一审案件受理费、反诉费及二审诉讼费由赵连喜承担。事实和理由：一、案件基本事实。2011年4月21日，李志明与赵连喜订立《合作协议》。协议约定，赵连喜以北京市房山区窑上乡辛庄村53亩非耕地出资，与李志明合作开办养殖场。期限自2011年5月1日起至2029年2月8日止。同时约定，赵连喜保证所出资场地按照法律法规能够用于合作项目的合作与开发；赵连喜保证其所出资场地（含现有地上建筑及其附属物）的合法性；赵连喜应该协调李志明能够在场地上建造房屋及其他营业设施，并负责协调所使用场地范围内的水、电、暖、路的畅通；如因上述原因导致合同无效的，应双倍赔偿李志明的经济损失。李志明每年支付地租费8万元，因为赵连喜不给办理执照手续，减掉2.5万元的地租费，第二年以后地租费都是5.5万元。合作期间，赵连喜不参与实际经营。合同订立后，李志明即在场地上开展养殖业经营，投资进行了场地平整、建设了彩钢棚并种植了红豆杉、樱桃树等经济树木。由于赵连喜长期不交租金，2012年4月3日，土地所有人北京市房山区琉璃河镇辛庄村村民委员会（以下简称辛庄村委会）为李志明设立的公司出具《保证书》，言明由于赵连喜不交租金，故于2012年3月30日解除了与赵连喜的合同，并将土地租给李志明设立的公司。同时承诺：确保承租场地上水、电、暖、路的畅通，保证李志明简易性建筑及基础设施的建设；保证其所出租场地（含现有地上建筑及其附属物）的合法性，确保能够提供办理营业执照、税务登记所需的一切手续。自愿承担由此所产生的一切后果。2014年9月25日李志明突然接到北京市国土资源局房山分局出具《责令改正国土资源违法行为通知书》，称：李志明所建地上物因在耕地上建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，责令改正。后由北京市房山区琉璃河镇人民政府（以下简称琉璃河镇政府）强制拆除。由于辛庄村委会保证李志明在承租场地简易性建筑及基础设施的建设合法性，保证其所出租场地（含现有地上建筑及其附属物）的合法性，琉璃河镇政府强制拆除给李志明造成了573476元的损失。为此，曾以李志明设立的公司为原告，诉至法院，经审理，人民法院判决辛庄村委会赔偿李志明经济损失324648元。二、一审判决存在的问题。（一）在双方所签《合作协议》中，明确土地性质为非耕地，且赵连喜保证李志明在案涉土地上建造房屋的合法性。而2014年9月25日，李志明接到北京市国土资源局房山分局的通知中，明确显示，案涉土地为耕地，并因此强制拆除了李志明所建羊圈。至此，赵连喜违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，改变土地使用用途的出租行为，应当认定为无效。（二）由于赵连喜的上述行为，导致李志明在2014年以后，无法依约使用土地，依法应当减少或免除李志明的付款义务。一审判决在赵连喜存在违法转租、合同相对人因此不能实现合同目的的前提下，要求李志明承担合同义务，显系错误。赵连喜违反法律规定，隐瞒土地性质，将农用地（耕地）以非耕地的名义转租给李志明，《合作协议》因违反法律规定应当确认为无效，赵连喜应当依法及双方约定支付相应违约金。三、一审判决认定双方之间的法律关系是错误的，一审判决是以土地承包经营权纠纷作为案由进行审理，而双方涉及的案件是土地租赁合同案件，案由有误所以导致法律适用出现问题，因为赵连喜与北京市房山区窑上乡人民政府（以下简称窑上乡政府）签订的合同就是非耕地租赁合同，根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，由于赵连喜为辛庄村集体经济组织以外的人员，依法应当经过法定的民主程序进行，而涉案的非耕地租赁合同没有任何民主程序的证据予以佐证，所以本案实际上是土地租赁合同的转租行为，而不是一审判决认定的土地承包经营权纠纷。赵连喜辩称：同意一审判决。一、《非耕地租赁合同》是1999年2月8日在北京市房山区签订的，签订的时候是乡、村和赵连喜三方签订的，合同明文规定是非耕地，签完合同之后赵连喜和规划局作规划，盖房都是允许的，规划证写着两年之内想建什么就建什么，两年之后必须先报告等着审批再建。签协议时，赵连喜把这些手续都给了李志明，如果李志明需要再建其他地上物则需要再行申报等待审批。因赵连喜一直身体不好，想让李志明自己经营。李志明实际经营之后希望直接和辛庄村委会签订合同，想从合同里把赵连喜挤走，李志明办的事情赵连喜不知道，赵连喜不跟辛庄村委会把事情交代清楚，辛庄村委会也不会同意把土地租给李志明，辛庄村委会同意赵连喜才能转租给李志明。二、赵连喜不应该去承担李志明的责任。因为李志明跟辛庄村委会的事情赵连喜均不知情，再有，赵连喜是100块钱一亩承包的，但李志明是1000块钱一亩承包的，李志明有没有将承包费交给村里赵连喜不知情。李志明拿不到地，就不给赵连喜钱了，李志明是完全的违约。赵连喜向一审法院起诉请求：1.判令李志明、赵连喜之间的土地承包经营权出租合同解除；2.判令李志明以每日150.68元（一年5.5万元，除以365天）的租金标准支付赵连喜自2016年11月9日起至判决生效之日止的租金；3.判令本案诉讼费由李志明承担。李志明一审反诉请求：1.依法确认双方所签合同无效；2.赵连喜支付违约金97394.4元；3.一审反诉费由赵连喜承担。一审法院认定事实：1999年2月8日，赵连喜、第三人姚长林与窑上乡政府签署《非耕地租赁合同》，出租方为窑上乡政府（甲方，下同），承租方为赵连喜、姚长林（乙方，下同）。合同约定：甲方将所属境内辛庄村非耕地（位于长韩路西侧，鲍庄村南，邻河北省涿州市原苗圃地，东至桃树林、西至南北田间道、南至大柳树路北、北至东西田间道，以下简称涉案土地）总计53亩租赁给乙方。乙方承租53亩非耕地，投资30万元用于养殖业，并依法独立承担民事责任和经济责任。租赁期限为30年，自1999年2月8日始至2029年2月8日止。租金为每年每亩100元。从1999年2月8日至2002年2月8日交租金7000元，从2000年2月8日起至2029年租金每年为5300元整，租金一年一交。租赁期间，乙方不得随意将标的转租他人，不得随意改变经营项目。合同由三方签字或盖章确认，土地所属农村集体组织窑上乡辛庄村代表张亮亦在合同上签字。2011年4月21日，甲方赵连喜与乙方李志明就涉案土地签订《合作协议》，约定：“一、合作项目：辛庄村大型养殖场；二、经营地址：北京市房山区窑上乡辛庄村的53亩非耕地（位于长韩路西侧、鲍庄村南，邻河北省涿州市原苗圃地：东至桃树林、西至南北田间道、南至大柳树路北、北至东西田间道）注：同甲方与北京市房山区窑上乡人民政府于一九九九年二月八日所签订的非耕地租赁合同。三、合同期限：合同期自2011年5月1日起至2029年2月8日止。四、甲方以北京市房山区窑上乡辛庄村的53亩非耕地……出资，折算该养殖场10%的股份；乙方预计在三年内在该场地投资300至500万元，折算总股份的90%。五、甲方的权利义务：（一）在合作期限内，甲方保证所出资场地按照法律法规能够用于合作项目的合作与开发；本协议达成后场地内现有地上物全部归乙方所有，由乙方使用和处分。（二）甲方应当保证其所出资场地（含现有地上建筑及其附属物）的合法性，保证能够依法提供办理营业执照所必须的有关手续。（三）甲方应当协调乙方能够在该场地上建造房屋及其他营业设施，并保证其合法性；并负责协调所使用场地范围内的水、电、暖、路的畅通。（四）在本合同存续期间，因地上物建造及乙方经营而出现问题的，甲方应当积极出面协调配合……六、乙方的权利和义务：（一）该养殖场保证每年向甲方支付公司对外运筹费用8万元，该费用每两年支付一次，在签订本合同的同时支付5万元。其余费用于次年的2月8日前给付甲方。（二）乙方全面负责养殖场的日常经营。（三）因生产经营活动所产生的税费，由乙方负责缴纳。（四）合作期间，甲方不参与实际经营。乙方应合法经营，并自行承担因违法经营所造成的一切后果，并依法双倍赔偿由此给甲方造成的损失。（五）在办理各种手续过程中，如需甲方配合的，乙方有权要求甲方予以配合，甲方应当积极配合。七、合同的变更、解除及续签事宜：……（三）在合同履行期内，如遇国家对经营场地征用、拆迁的，因地上物所得补偿费用全部的30%归甲方所有，70%归乙方所有；其他补偿全部归乙方所有。本合同自动解除。”后李志明、赵连喜约定的辛庄村大型养殖场并未设立，李志明于2012年3月2日成立自然人独资有限责任公司北京华兴东港苗木种植有限公司（以下简称华兴东港公司）在涉案土地上经营。《合作协议》履行过程中，李志明曾向赵连喜交纳相关费用，赵连喜向李志明出具了收据，其中2012年4月20日交纳土地租金的编号为0082323的收据记载了以下内容：“经协商每年租金从捌万元减到二万伍仟元正以后租金每年伍万伍仟元正。因为办照没出任何手续，大队涨了地租由李志明交”。2011年10月1日，辛庄村委会出具《保证书》1份，载明：“我方所有场地五十三亩出租给李志明以承租方式流转经营。该场地具体位置为：北京市房山区窑上乡辛庄村。场地东至桃树林，南至大柳树路北，西至南北田间道，北至东西田间道。承租期限自1999年2月8日起至2029年2月8日止。租赁费计算标准：原合同租金为每亩100元整，现经双方协商自2011年10月1日起调整至每亩1000元整，按整个场地计算共计年租金5.3万元，第一个三年租期内按上述标准支付租金，自第二个三年起，每隔三年在前一个三年租金标准的基础上递增10%”。2011年11月20日，辛庄村委会出具《证明》1份，载明：“由于赵连喜租赁的我村委会南53亩非耕地未按约定上交地租，2011年8月李志明在租地内砌围墙时，遭到村民抢砖行为，十多万砖后经镇派出所协调处理：抢砖是由赵连喜未交地租引起，造成李志明在砌围墙时遭村民抢砖，损失砖款壹万玖仟元，此部分费用应由辛庄村村委会承担。考虑到村委会由实际性困难，后经我村委会与李志明多次协商，壹万玖仟元砖款由李志明代为村委会支付。自此，地租租赁费每年53000元由李志明按合同约定支付，53亩非耕地租赁方属李志明。”2012年4月3日，辛庄村委会出具《保证书》1份，载明：“……鉴于承租土地上，先前存在的承租方为姚长林和赵连喜的合同，因承租方长期拖欠租金，该合同由辛庄村委会于2012年3月30日向姚长林和赵连喜解除并终止履行。因此，从2012年3月30日至2029年2月8日辛庄村委会将上述土地及地上物出租于华兴公司，辛庄村委会保证华兴公司对承租土地及地上物经营使用的合法性。”2018年6月26日，北京市石景山区人民法院做出（2016）京0107民初5369号民事判决书，确认《合作协议》实质上系赵连喜将涉案土地承包经营权出租给李志明，辛庄村委会对转租行为予以认可，姚长林对《合作协议》进行了追认，李志明应当向赵连喜交纳对外运筹费5.5万元/年，其中2014年4月21日至2016年4月20日的对外运筹费应于2014年2月8日前支付，判令李志明支付赵连喜2014年4月21日至2016年11月8日期间的对外运筹费并赔偿利息损失，驳回了赵连喜解除《合作协议》的诉讼请求。赵连喜不服提起上诉，北京市第一中级人民法院以（2018）京01民终7047号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。在该案一审诉讼中，李志明认可2012年4月3日的《保证书》仅是辛庄村委会向其作出的承诺；姚长林明确表示不主张权利，其将根据案件结果确定是否向赵连喜主张双方内部因合伙关系而产生的权利义务。华兴东港公司以辛庄村委会违反2012年4月3日的《保证书》约定给其造成损失为由诉至北京市房山区人民法院，2018年1月24日，北京市房山区人民法院作出（2017）京0111民初336号民事判决书，判令辛庄村委会赔偿华兴东港公司损失324648元。辛庄村委会不服提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2018）京02民终2876号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。李志明未支付2016年11月9日之后的租金，赵连喜向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年12月11日向李志明送达起诉书等诉讼材料。一审法院审理中，经一审法院联系姚长林，通知其到庭参加诉讼或者提交书面意见，姚长林未予回应。涉案土地现由李志明占有使用。2019年6月18日，华兴东港公司以土地租赁合同纠纷为由将辛庄村委会诉至北京市房山区人民法院，目前本案正在审理中。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，李志明、赵连喜签订的《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并已经生效法律文书确认其性质及效力，《合作协议》合法有效，双方均应按约履行。李志明因欠付租金曾被赵连喜起诉，现李志明再次欠付赵连喜租金，经催告后在合理期限内仍未履行，现赵连喜诉请解除双方签订的《合作协议》，符合法律规定，一审法院予以支持，解除时间一审法院将以向李志明送达起诉书之日即2019年12月11日予以确认。协议解除前，即2016年11月9日至2019年12月11日，李志明应当依照约定的5.5万元/年即150.68元/天的标准向赵连喜支付租金（对外运筹费）；协议解除后，李志明继续占有使用涉案土地期间，李志明应当参照5.5万元/年即150.68元/天的标准向赵连喜支付占有使用费。李志明反诉请求确认《合作协议》无效，缺乏事实依据，一审法院不予支持。因法院已判决辛庄村委会赔偿华兴东港公司损失324648元，现李志明要求赵连喜就该损失承担赔偿责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。鉴于李志明正与辛庄村委会就涉案土地进行诉讼，故本案暂不就涉案土地的腾退问题进行处理，待相关案件审理终结后各方可以另行解决。因一审法院通知姚长林到庭参加诉讼或者提交书面意见未获回应，就其可能享有的权利姚长林可另行向赵连喜主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、确认赵连喜与李志明于2011年4月21日签订的《合作协议》自2019年12月11日起解除；二、李志明于判决生效后七日内向赵连喜支付2016年11月9日至2019年12月11日期间的租金共计169972.44元，并按150.68元/天的标准向赵连喜支付自2019年12月12日起至判决生效之日止的占有使用费；三、驳回李志明的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。根据当事人一审提交的证据，本院补充查明以下事实：2019年11月18日，北京市规划和自然资源委员会房山分局向李志明出具编号为京规自（房）催告字【2019】第3008号的《履行行政处罚决定催告书》，该催告书上载：“经查，你自2012年开始占用北京市房山区琉璃河镇辛庄村村南的集体土地建设房屋及硬化地面，用作北京华兴东港苗木种植有限公司的工人宿舍……经核查，该项目所占土地利用现状地类为：水浇地30509.36平方米，设施农用地2543.75平方米，有林地47.29平方米，旱地473.24平方米。在《房山区琉璃河镇土地利用总体规划》（2006—2020）中规划用途分区为一般农用地……”本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：本案处理的为李志明与赵连喜之间的合同关系，依据双方合同约定，李志明与赵连喜之间形成的为土地承包经营权出租合同纠纷，故一审判决认定的案由有误，本院予以纠正。在二审审理期间，双方的争议焦点为《合作协议》是否无效。李志明上诉主张《合作协议》无效的事由是涉案土地是耕地，《合作协议》的约定改变土地用途，故《合作协议》无效。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。在本案中，赵连喜等人与窑上乡政府于1999年2月8日就涉案土地签署《非耕地租赁合同》时，合同名称与合同内容均约定涉案土地的性质为“非耕地”。从生效法律文书记载的内容来看，涉案土地在《房山区琉璃河镇土地利用总体规划》（2006-2020）年中规划用途分区为一般农用地，其中包含设施农用地，而设施农用地可直接用于经营性养殖的畜禽舍。赵连喜与李志明签订的《合作协议》中约定涉案土地用于养殖，并在合同项下约定赵连喜保证涉案土地的合法性等。因此，在签订合同时，双方并不存在改变土地用途的意思表示，故李志明以《合作协议》的约定改变土地用途，故而无效的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，李志明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3699元，由李志明负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 君审 判 员  赵银豪审 判 员  王国才二〇二〇年十一月二十六日法官助理  洪 靓书 记 员  赵安琪