广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初22339号原告：中山市日升物业出租有限公司，住所地广东省中山市石岐区***************卡，统一社会信用代码914************838。法定代表人：甘嘉仁，董事长。委托诉讼代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。被告：王彦荣，男，1982年2月11日出生，汉族，住甘肃省镇原县****************，公民身份号码622************716。原告中山市日升物业出租有限公司（以下简称日升公司）与被告王彦荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日升公司委托诉讼代理人封芳芝到庭参加诉讼。被告王彦荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日升公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2020年1月1日起至2020年8月31日期间的租金、房产附属设施折旧费合计24192元及违约金（以每月未付款总额为基数，按月利率2%从2020年1月6日起计算至清偿之日止）；2.被告向原告支付拖欠的电费（含用电服务费）851元；3.被告向原告支付律师费4800元。诉讼中，原告日升公司明确第2项诉讼请求：被告向原告支付2019年12月16日至2020年6月17日期间的电费851元。事实和理由：2018年9月8日，被告向原告承租位于中山市石岐区***********4*415之一单元物业作为商业使用，原、被告双方签订了房产租赁合同，合同约定租赁期限自2018年9月15日起至2020年8月31日止；合同第三条约定了月租金、房产附属设施折旧费的支付标准、支付期限；合同第十一条约定了被告逾期支付租金等费用的违约责任。本合同生效后，原告依约向被告交付了租赁物业供被告使用，但被告从2020年1月开始无故拖欠租金及房产附属设施折旧费、电费及服务费，之后经原告多次催款，被告均未履行付款义务。鉴此，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告王彦荣未到庭应诉，亦未提交答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.位于中山市石岐区********产的产权人系中山市人民政府石岐区办事处。2014年8月1日，中山市人民政府石岐区物业管理办公室出具房屋产权证明，证明石岐区办事处将上述整体物业出租给日升公司，租赁期由2014年5月16日至2035年5月15日，由日升公司对上述物业自行分租。2018年9月8日，日升公司作为甲方（出租方）与王彦荣作为乙方（承租方）签订房产租赁合同，约定：乙方向甲方承租中山市石岐区**************415之一单元、建筑面积约60平方米，作为商业用途；本合同项下的租赁房产由甲方按乙方拟承租的期限予以规划提供标准套内装饰装修供乙方使用，甲方提供的装饰装修不可拆卸；租赁期限2年，自2018年9月15日起至2020年8月31日止，甲方在2018年9月15日前将租赁房产依约交付给乙方，双方届时办理交接手续；2018年9月15日至2019年8月31日期间每月租金600元、房产附属设施折旧费2200元，合计2800元；2019年9月1日至2020年8月31日期间每月租金648元、房产附属设施折旧费2376元，合计3024元；乙方须于当月五日前支付给甲方；乙方于本合同签订当日向甲方支付保证金，保证金包括租赁保证金5600元、水电费保证金2800元，共计8400元；在租赁期届满或合法解除合同时，乙方没发生违约责任，缴清所有费用，办理相关退租手续，甲方将上述租赁保证金和水电费保证金不计息如数退回乙方；租赁期内，乙方不可主张提出用上述保证金抵扣其应支付的本合同项下的任何费用，否则视为乙方违约；乙方每月五日前向甲方交纳上月已由甲方为其垫付的电费；乙方未按本合同约定支付本合同项下任何一项费用并逾期10日后仍不支付的，甲方有权单方解除本合同；乙方如违反本合同逾期支付租金及其他费用的，按未付款总额每天3‰加收滞纳金；若乙方违反本合同达到可单方解除合同的条件甲方需提前解除合同的，甲方应书面通知乙方，甲方按乙方实际承租月数收取租金，保证金不予退还；甲方若经司法途径实现本合同项下的权利所产生的律师费、调查费等由乙方承担；因乙方原因导致本合同提前终止的，如本合同项下的租赁房产是带装修出租的，除本合同其他条款约定乙方应承担的违约责任外，乙方还需补偿甲方装修费，补偿标准为装饰装修价值按24个月进行分摊，未分摊部分由乙方补偿予甲方；凡发生地震、台风、暴雨、火灾等其他不可抗力的事件，其发生和后果不能防止或不能避免的不可抗力致任何一方不能履行合同时，遭受不可抗力的一方可由此而免除责任；合同还约定了其他事项。合同签订后，日升公司依约向王彦荣交付涉案租赁物，王彦荣依约向日升公司交纳了租赁保证金、水电费保证金合计8400元2.庭审中，日升公司称，王彦荣向其支付2019年12月前的租金、房产附属设施折旧费，王彦荣从2020年1月起拖欠租金及房产附属设施折旧费至今，日升公司通过发律师函等方式向王彦荣追讨欠款无果。日升公司主张王彦荣拖欠2019年12月16日至2020年6月17日期间的电费851元，其中2019年12月电费为152元、2020年1月电费为144元、同年2月电费为85元、同年3月电费为21元、同年4月电费为37元、同年5月电费为98元、同年6月电费为314元；并称市供电局在涉案物业安装了电表，日升公司每月按照电表抄表计算电费，日升公司每月将包含电费的缴费清单通过微信发送给王彦荣，王彦荣收到信息后未提出异议。日升公司提交的微信聊天截图显示，日升公司工作人员范晓燕向微信用户“415之一王彦荣150*****712”发送2020年1月至同年6月的费用账单。3.庭审中，日升公司称王彦荣至今仍继续使用涉案物业。经本院释明，日升公司不同意在本案中一并处理保证金，并明确表示不同意将保证金抵扣王彦荣拖欠的租金等费用。4.日升公司因本案纠纷委托广东雅商律师事务所代理，并产生律师费4800元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。日升公司将涉案租赁物转租给王彦荣，已得到租赁物产权人石岐区办事处的同意，本院认定日升公司对于涉案租赁物有合法转租权。日升公司与王彦荣签订的房产租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按法律规定和合同约定履行自己的义务。日升公司已依约将涉案租赁物交付给王彦荣使用，王彦荣亦应依约向日升公司履行支付租金的义务。日升公司主张王彦荣拖欠从2020年1月1日至2020年8月31日期间的租金、房产附属设施折旧费的事实，有房产租赁合同等证据证实，王彦荣未到庭提出抗辩，亦未提交证据证明其已履行支付租金义务，现未存在其他影响日升公司证据证明力的情形，本院予以认定，该款王彦荣应向日升公司支付。因日升公司不同意在本案中对保证金一并处理，故本院不予审查处理，双方可另循法律途径解决。关于尚欠租金及房产附属设施折旧费的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”以及《最高人民法院印发的通知》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，2020年1月底我国爆发的新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力。中山市于同年4月左右才逐步复工复产及同年5月9日中山市重大突发公共卫生事件调整为三级响应的形势，根据公平原则和不可抗力免责规则，因此导致合同一方无法履行合同的，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。本案中，王彦荣承租涉案物业用于商业，在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应后因疫情而致其难以正常经营，若继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，据此，本院酌情免除1个月租金及房产附属设施折旧费，王彦荣应支付2020年1月1日至2020年8月31日期间的租金、房产附属设施折旧费21168元（3024元/月×7个月）。关于违约金的问题。对于日升公司要求王彦荣支付逾期付款违约金，并主动调整为按月利率2%计算，虽然符合合同约定，但基于前述，本院免除王彦荣支付1个月租金、房产附属设施折旧费的履行义务，为便于计算，2020年1月至3月期间免除1个月的租金、故该期间房产附属设施折旧费尚欠款为6048元。故本院调整违约金计算方法为：以尚欠款6048元为基数，自2020年3月6日起；以每月欠款额3024元为基数，分别从2020年4月至2020年8月的6日起，均按照月利率1%计算至清偿之日止。关于电费的问题。日升公司主张要求王彦荣支付2019年12月16日至2020年6月17日期间的电费851元，未提供相应的电费发票予以证实，故本院对该诉求不予支持。关于律师费的问题。日升公司因王彦荣拖欠租金等费用起诉至法院解决，为此发生律师代理费4800元，故日升公司主张王彦荣支付其因起诉而发生的律师代理费4800元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以采纳。被告王彦荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告王彦荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市日升物业出租有限公司支付2020年1月1日至同年8月31日期间的租金、房产附属设施折旧费共计21168元及违约金（计算方法：以6048元为基数，自2020年3月6日起；以每月欠款额3024元为基数，分别从2020年4月至2020年8月的6日起；均按照月利率1%计算至清偿之日止）；二、被告王彦荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市日升物业出租有限公司支付律师代理费4800元；三、驳回原告中山市日升物业出租有限公司的其他诉讼请求。若被告未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取为300元（原告中山市日升物业出租有限公司已预交），由被告王彦荣负担（被告在本判决生效之日起七日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年十一月五日书记员  柯佩烨谭嘉怡