淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5543号原告：淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路**淮安书城商务大厦**，统一社会信用代码：91320802MA1MW8WD54。负责人：孙尔兵，职务总经理。委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。被告：李静文，女，汉族，1994年4月5日出生，住淮安市。委托诉讼代理人：李大兵（系被告父亲），男，汉族，1974年1月2日出生，住淮安市清江浦区。原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司（以下简称：花漾城分公司）与被告李静文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月18日公开开庭进行审理。原告花漾城分公司委托诉讼代理人张前，被告李静文委托诉讼代理人李大兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花漾城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付花漾城B1-46号商铺租金33146.53元、管理费7978.82元、迟延支付滞纳金29138.64元、水费91.8元、电费3050元，共计73405.79元（租金、管理费及迟延支付滞纳金从2019年12月28日起计算至被告向原告返还商铺之日，暂计算至2020年7月19日）；2、判令被告将其经营的餐饮店的注册经营地址进行注销或变更；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将花漾城B1-46号商铺出租给乙方经营餐饮店。该餐饮店的注册经营地址是淮安市花漾城B1-46号。租赁期限自2019年6月28日起至2020年6月27日止，租金4939元/月，管理费1189元/月，乙方迟延支付租金、管理费等费用，应按未交纳部分每天加付0.5%的滞纳金，乙方欠缴租金、管理费等费用超过1个月仍未支付，在甲方发出催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除合同，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额的违约金。自2019年12月28日起至2020年6月20日止，被告一直未缴纳其应付的租金、管理费等费用。原告多次向被告催要均无果，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持诉请。被告李静文辩称：对双方签订的租用商铺没有异议，但原告主张的费用我不认可。我方租金按时缴纳，但是因经营场所存在问题，我方无法经营。2020年1月我方发律师函给原告，如果原告不调整，我方就经营到1月28日，后来遇到疫情我方无法进场和退场。2月20号左右的时候原告通知被告进场经营，但只能做外卖，不给做堂食。因为现场不符合经营的条件我方到2020年5月28日就撤场了。2020年7月19日原告通知我方搬物品，当天我方就将物品搬走了。庭审中，原、被告对双方之间存在房屋租赁关系以及房屋租赁关系已经解除没有异议，原告花漾城分公司为证明被告李静文欠付租金的数额，提供：1、2019年6月14日双方签订的租赁合同一份，证明租赁期间为2019年6月28日至2020年6月27日期间，租金4939元每月，管理费1189元每月；2、被告于2020年7月18日出具的书面材料一份，证明2020年7月19日被告向原告返还了涉案商铺。被告李静文质证：对上述证据真实性无异议。被告李静文为证明原告管理不善导致其无法正常经营，原告同意在疫情期间免租一个月，另外二个月减半，提供：1、照片12张，证明2019年7月以后，相邻的商铺一直存在关闭或装修状态，因原告管理不善且混乱导致我方无法正常经营；2、微信群聊天记录一组，证明商户对原告管理提出意见，原告同意在疫情期间免租一个月，另外二个月减半；3、我方与原告楼层经理高峰的微信聊天记录一份，证明原告同意我方做到2020年5月28日就撤场；4、律师函一份；证明因原告管理不善，导致我方无法正常经营，要求原告进行整改的；5、票据3张，证明我方第一期交了四个月的租金，一个季度的管理费，除此之外，还交了二个月的费用，但票据没有带来。原告花漾城公司质证：对证据1的真实性不表异议，但照片是我方一期商场内负一至三楼部分空铺的情况，并非被告称的其所经营的楼层存在近90%闭店情况的证据，如果情况存在其根本不会签订租赁合同；对证据2的真实性不表异议，但属于商户内部交流群，讨论的有关疫情减免政策与原告实际发布执行的政策不符；对证据3的真实性不表异议，因被告提前解约，需要提前六个月书面提出并按合同约定支付三个月租金、管理费作为违约金，微信记录并未看出高峰同意其于5月28日退场；对证据4的真实性不表异议，但该函中明确要求原告不得擅自解约，但被告既不愿意支付到期应付的租金及管理费，也不愿意支付因提前解约产生的违约金。根据原告举证和陈述，结合本院认证，对下列事实本院予以确认：2019年6月15日，原告花漾城分公司（甲方）与被告李静文（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容：合同期间2019年6月28日至2020年6月27日；设施位置：淮安市师专路花漾城，开店铺号B1-46，租赁面积39.63平方米，水表1块，电表1块；营业开始时间：2019年7月28日；内装期间：店铺交付日起30日内；营业内容：休闲小吃；营业范围：泡馍、馄饨；保证金：总额18384元（履约保证金相当于三个月的租金及物业管理费）总额6128元（履行合同保证金相当于一个月的租金及物业管理费）；预付方式：押一付三；租金：第一年（月租金4939元）第一年：月最低保证租金按照4.1元/日*租赁面积*30.4；管理费：第一年：管理费30元/月/平方米，管理费1189元/月，年总额14268元；预付方式：押一付三；乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约的请求，但是，应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金（根据上一年度的平均月租金计算）；乙方在返还后10日内，应将其以该开店铺位为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案。若乙方拒绝或延迟，则每逾期一日，应当按照过去一年间平均月租金的0.5%向甲方支付违约金；特别事项说明：免租期2019年6月28日至2019年7月27日为装修期，减免租金及物业费，共计1个月。合同签订后，原告花漾城分公司将涉案商铺交付被告使用，被告开店铺名称为“老米家泡馍”和“兰公子”。2020年1月15日，被告李静文委托江苏海越（淮安）律师事务所律师姜明月给原告发《律师函》，主要内容：……贵司的经营场所不间断存在离场关店、新店装修等问题，直接干扰影响委托人的正常秩序，导致营业额锐降……如此嘈杂不堪的环境，对委托人的经营造成影响有多严重，贵司很清楚却熟视无睹，不仅不能换位思考，反而向委托人发函催款，实在令业主寒心和失望……提出如下诉求：（一）贵司在没有和本人达成一致的情况下，不得擅自解约。希望贵公司在改善经营环境，确实以服务业主为先，为利私图在后。现要求贵公司在原有租金基础上制定减免租金方案。希望贵公司在接函七日内给出补救方案，给出减免租金方案的回复。2020年2月26日，原告花漾城分公司出具《关于新型冠状病毒疫情防控期间减免商户租金及物业费的通知》，载明：一、减免对象：符合减免条件的所有商户；二、减免条件：1、商户与我司签订正式《租赁合同》，无拖欠租金及物业费，违规转租等违反《租赁合同》的行为；2、商户在减免期间因疫情影响停业、未正常营业。三、减免标准及减免期间：符合减免条件的商户，我司对其免收减免期限内的租金及物业费，减免期间自2020年1月25日起至2020年2月29日止。2020年7月18日，被告李静文向原告提出申请：我为花漾城B1-46的商铺，根据商场要求三天内将铺内物品搬离，特申请2020年7月18日至2020年7月19日两天将铺内物品全部搬离，店铺归还给花漾城。2020年7月19日，被告李静文腾空并搬离涉案商铺，将商铺交还原告花漾城分公司，原告接收涉案商铺。截止庭审之日，被告李静文共计支付原告花漾城分公司2019年7月27日至2019年12月27日期间5个月租金24695元、管理费5945元、保证金6128元，合计36768元，之后未支付过租金及管理费等费用。庭审中，被告对欠缴水费91.8元表示认可，原告主张被告承担扩容电费3050元并提供电量统计表佐证，被告表示同意支付电费。原告花漾城分公司以被告李静文未交纳2019年12月28日至2020年7月19日期间的租金、管理费、迟延支付滞纳金、水费、电费为由，起诉至本院，引发本次诉讼。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订了《房屋租赁合同》，该两份合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告花漾城分公司应该将房屋交付给被告李静文使用，被告李静文应该按约交付租金及管理费。承租人应当按照约定的期限支付租金。按照合同约定，被告李静文应该于2019年12月28日支付下个季度三个月租金及管理费，但是被告李静文至今未交，其行为构成违约，被告李静文于2020年7月18日提出书面申请，并于19日腾空并交付涉案商铺给原告，原告接受涉案商铺，双方租赁关系终止。被告主张原告同意其于2020年5月18日撤场，证据不足，本院不予采信。因此，被告应支付原告2019年12月28日至2020年7月19日期间的租金32927元（4939元/月*6月20天）、管理费7927元（1189元/月*6月20天），合计40854元，原告主张超出部分，本院不予支持。原告花漾城分公司要求被告支付水费91.8元、电费3050元，并提供证据佐证，本院予以支持。原告出具的《通知》载明减免租金前提为不存在欠缴租金等违约行为，被告在疫情发生之前即存在逾期支付租金的情形，原告花漾城分公司即使存在管理不到位、经营场所不间断存在离场关店、新店装修等问题，但是并不能免除被告支付租金的义务且被告主张原告花漾城分公司存在干扰其经营的违约行为，证据不足，本院不予支持。双方合同约定：“乙方在返还后10日内，应将其以该开店铺位为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案。”被告李静文于2020年7月19日返还涉案商铺，其应于2020年7月29日前注销或变更注册地址或营业地址，但是被告李静文至今未变更，原告要求被告李静文将其经营的餐饮店的注册经营地址进行注销或变更，于约有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告李静文逾期支付租金以及变更注册地址，其行为构成违约，应该承担违约责任。原告要求被告以欠付的租金和管理费为标准，按照每日0.5%标准支付2019年12月28日至2020年7月19日期间的违约金，被告提出异议，认为该标准明显过高，应予以调整。对此可以欠付租金和管理费40854元为基数，按LPR四倍计算逾期付款滞纳金为3500元，原告花漾城分公司主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李静文于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司租金32927元，管理费7927元，水费91.8元，电费3050元，滞纳金3500元，合计47495.8元；二、被告李静文于本判决生效之日起十日内将其经营的餐饮店的注册经营地址或营业地址B1-46商铺进行注销或变更；三、驳回原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1692元，减半收取846元，由原告负担46元，被告李静文负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二〇年十一月五日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。