江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4384号上诉人（原审原告）：陈志明，男，1977年12月17日生，汉族，住全南县。委托诉讼代理人：袁利明，江西南芳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：全南县荣鑫商务实业有限公司。住所地：江西省赣州市全南县第二工业园。法定代表人：陈优明，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：陈优明，男，1962年8月16日生，汉族，住全南县。被上诉人（原审被告）：温治平，男，1958年9月26日生，汉族，住全南县。被上诉人（原审被告）：雷志辉，男，1977年9月20日生，汉族，住全南县。共同委托诉讼代理人：沈坤勇，全南县城厢法律服务所法律工作者。原审第三人：黄建东，男，1972年5月23日生，汉族，住全南县。上诉人陈志明与被上诉人全南县荣鑫商务实业有限公司（简称荣鑫公司）、陈优明、温治平、雷志辉及原审第三人黄建东房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服江西省全南县人民法院（2020）赣0729民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈志明上诉请求：撤销一审判决,改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人已经网上签约的20x7号商品房买卖合同依法有效，依据全南县住房和城乡建设局出具的证明显示,经查询《赣州市房地产信息平台》网签系统,案涉的聚龙国际广场项目x#-x2房屋系统显示为已签约状态,该房屋信息于2014年8月9日签约在上诉人名下，并且具有签约合同编号20x7。从上述情况可以看出,当时上诉人与被上诉人就相关房屋买卖已经达成合意,且双方已经签订了《商品房买卖合同》,否则双方不会办理网签,也不会有签约合同编号。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定:“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立”。本案中，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》在签订后，一直由被上诉人保存未提供给上诉人,因此根据上述法律规定,其无正当理由拒不提供相关材料,应当承担不利后果,可以推定双方《商品房买卖合同》真实存在。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。而上诉人与被上诉人的聚龙国际广场项目部于2014年4月19日也签订了《聚龙国际广场商品房定购书》一份,双方已经就相关购房条款达成一致,该《定购书》可以认定为双方签订的《商品房买卖合同》,因此，原审法院认为双方未签订房屋买卖合同的理由不成立。此外,本案中被上诉人本身也认可其向第三人黄建东以房抵债的事实,第三人黄建东也提供了聚龙工程款清单、证明、工程款预借凭条等，证实被上诉人向其以房抵债及其又将房屋给上诉人，及上诉人已将相关款项支付给其的事实。因此，本案中可以证实各方就相关以房抵债事项已经达成了合意,且不违反法律的强制性规定,依法有效。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。因此，本案中被上诉人主张存在的部分瑕疵不影响双方合同本身效力,上诉人已经网上签约的20x7号商品房买卖合同依法有效。二、本案房屋买卖合同的履行不存在任何障碍。案涉房屋所在的聚龙国际广场项目目前已经竣工验收,案涉房屋已经符合办理完税证明及商品房权属证书的条件。虽然案涉房屋系第三人黄建东以该项目部所欠工程款折抵所得,且工程款预借凭条上只有该项目合伙人之一温治平一人签字,但这也不影响相关凭证及法律关系的效力。因为温治平本身作为项目的合伙人,其有权处置项目的资产,其对外出具的相关凭证具有法律效力,至于其是否取得内部其他合伙人的同意或认可与第三人黄建平及上诉人无关,被上诉人不得以此主张商品房买卖合同无效。因此，在本案中商品房买卖合同的履行不存在任何障碍,被上诉人有义务为上诉人办理完税证明及商品房权属证书。综上,恳请法院在查明相关事实的基础上,依法支持上诉人的全部上诉请求。荣鑫公司、陈优明、温治平、雷志辉答辩称，一、涉案房屋属签约性质,不具备商品房买卖合同备案成立要件。1、涉案房屋签约行为属上诉人以承购方身份向荣鑫公司提出购房意向,本身属合同要约性质,公司在网络信息登记平台上对上诉人作了签约登记,是对承购方的欲购房签约登记,不是商品房买卖合同备案登记行为,该网络信息登记平台对任何公司录入的签约登记均会自动生成合同编号。2、根据《商品房预售管理办法》第十条，开发企业应当与承购方签订商品房预售合同。自2014年8月9日公司就上诉人购房意向作了签约登记后,上诉人至今都未与荣鑫公司签订买卖合同,不具备《商品房预售管理办法》就商品房买卖合同备案登记要件。3、荣鑫公司与上诉人就商品房交易行为，既未签订买卖预售合同,也未收到上诉人向公司支付的签约时应付定金或购房款,更没有提供需要办理预售登记备案的个人资料。二、上诉人与第三人约定行为对荣鑫公司没有法律约束力。上诉人主张涉案房屋是基于第三人黄建东在2014年5月28日与项目部协议约定内容后,上诉人直接付款给黄建东后属于两人私下自行交易取得。然黄建东与荣鑫公司的施工行为，如今仍未进行结算,荣鑫公司对上诉人取得方式并未给予认可。作为黄建东与荣鑫公司项目部达成的协议,黄建东享有的是债权,不是房屋所有权,对上诉人与黄建东私下交易属另一法律关系行为。其次,参照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好住房价格工作意见的通知》第七条规定，禁止商品房预售人将购买的预售商品房再行转让。为此，两人交易合法性和法律效力及关联性仍有待确定。三、上诉人一审主张确认之诉，没有事实及法律依据。1、荣鑫公司作为商品房销售主体，迄今从未与上诉人签订买卖合同或是协议,更没有收取上诉人支付的购房款,虽已网上签约但未得以实际履行。如上诉人所述双方已签订商品房屋买卖合同的事实,上诉人自身就会存留用以一审时证明确定买卖事实,更不至于在多年后方才提起确认之诉。2、在买卖行为有效性并未确定和买卖合同已经实施备案登记前提下,上诉人要求对网上备案合同编号20x7号的商品房买卖合同有效性进行确认，没有事实依据,应不予支持。黄建东答辩称，没有意见。陈志明向一审法院提出诉讼请求：1、要求确认原告已网上备案的合同编号为20x7号的商品房买卖合同有效；2、要求被告荣鑫公司尽快给原告办理已网上备案的合同编号为20x7号的完税凭证和商品房权属证书，被告陈优明、温治平、雷志辉承担连带责任。一审法院认定事实：聚龙国际广场项目系被告荣鑫公司开发建设，被告陈优明、温治平、雷志辉三人合伙经营的项目。第三人黄建东承建了该项目的部分标段工程，双方约定用购房抵所欠工程款。工程完工后，该项目部欠黄建东工程款，黄建东于2014年5月28日出具一份“聚龙国际广场项目工程款预借凭条”，该凭条载明：今借到聚龙国际广场项目部529359元，按施工合同用购房抵工程款。该凭条注明：1、本工程抵款的房屋房号为x#-x2，购房户名陈志明，为一次性付款抵我公司的工程款。2、本工程抵款购房户现付现金20000元，欠509359元由本人负责收回。如要按揭，除收取正常的办证办贷费用外，余款待银行按揭贷款办好后从公司退回；如按揭贷款批不下来，则由本人自行负责收回，此款抵工程款的金额不变。3、本预借凭条是本人与项目部的实际结算凭证。本人签名后生效。借款人黄建东。温治平于2014年5月30日在该凭证条上用手写注明“已抵8套抵工程款”。2020年4月15日，第三人黄建东出具一份证明称，陈志明已将该预借凭条中的509359元给付本人。经一审法院到住建等相关部门查询，《赣州市房地产信息平台》网签系统显示，全南县荣鑫商务实业有限公司“聚龙国际广场”项目1#-1802住宅建筑面积为115.57平方米，该系统显示为已签约未正式备案状态，该房屋信息于2014年8月9日签约在陈志明名下，签约单价4580.42元，签约合同编号20x7。但该系统未显示有网上备案的“商品房买卖合同”。2020年5月8日，原告诉至法院请求：1、确认已网上备案合同编号为20x7号的商品房买卖合同有效；2、被告荣鑫公司尽快给原告办理已网上备案的合同编号为20x7号的完税凭证和商品房权属证书，被告陈优明、温治平、雷志辉承担连带责任。一审法院认为，1、关于合同效力问题。本案所涉聚龙国际广场项目1#-1802号房屋，系被告荣鑫公司开发建设，陈优明、温治平、雷志辉三人合伙经营的项目，据《赣州市房地产信息平台》网签系统显示，该项房屋为已签约未正式备案状态，即该房屋信息虽签约在原告陈志明名下，但双方未正式签订商品房买卖合同，未正式备案。原告起诉称该房屋已由被告荣鑫公司进行网上备案，但提供的证据不能证实，对此难以认定。故原告起诉要求法院确认已网上备案的合同编号为20x7号的商品房买卖合同有效，缺乏事实依据，不予支持。2、关于办证问题。聚龙国际广场项目系被告陈优明、温治平、雷志辉三人合伙经营的项目，该项目虽然已经竣工验收，但本案所涉房屋系第三人黄建东以该项目部所欠其工程款折抵所得，而原告所提供的工程款预借凭条上只有该项目合伙人之一温治平一人签字，没有经得其他合伙人签字同意或者认可，在没有房屋买卖合同且合同效力不确定的情况下，不具备办证的条件。故原告起诉要求被告荣鑫公司尽快给其办理已网上备案的合同编号为20x7号的完税凭证和商品房权属证书，被告陈优明、温治平、雷志辉承担连带责任，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回原告陈志明要求确认已网上备案的合同编号为20x7号的商品房买卖合同有效的诉讼请求；二、驳回原告陈志明要求被告全南县荣鑫商务实业有限公司给其办理已网上备案的合同编号为20x7号的完税凭证和商品房权属证书的诉讼请求；三、驳回原告陈志明要求被告陈优明、温治平、雷志辉承担连带责任的诉讼请求。案件受理费4446元，由原告陈志明负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”；第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。本案中，上诉人主张确认商品房买卖合同有效，并未提交相应的商品房买卖合同，仅以预登记的信息不能据此认定成立了房屋买卖合同关系，且一审法院查询结果亦未显示有网上备案的商品房买卖合同。因此，上诉人请求确认商品房买卖合同有效并请求履行，没有相应的合同及履行的依据，本院不予以支持。上诉人主张与荣鑫公司签订了《聚龙国际广场商品房定购书》，但其中房屋与抵债房屋并不一致。本案当事人之间达成了以房抵债协议，但是由于荣鑫公司不履行，致使以房抵债协议目的不能实现的，上诉人有权请求其债务相对人履行旧债务。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8893元，由上诉人陈志明负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月三十日法官助理廖勤勤代理书记员  姚冰霞