江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执复102号复议申请人（异议人、被执行人）：龚梦林，男，1962年11月16日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。复议申请人（异议人、被执行人）：孙玉红,女,1969年3月26日出生，汉族，住江西省景德镇市昌江区。复议申请人（异议人、被执行人）：萍乡市宏达房地产开发有限公司，住所地：江西省萍乡市上栗县上栗镇浏万东路。统一社会信用代码：913603220742827098。法定代表人:李小荣，该公司董事长。申请执行人：江西银行股份有限公司萍乡上栗支行,住所地：江西省萍乡市安源区建设中路**。统一社会信用代码：913603220839287862。法定代表人:杨启旺，该支行行长。委托代理人:黄栋、易淳，该支行员工。复议申请人龚梦林、孙玉红、萍乡市宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）因不服江西省萍乡市中级人民法院（以下简称萍乡中院）作出的（2020）赣03执异15号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。萍乡中院在执行申请执行人江西银行股份有限公司萍乡上栗支行（以下简称江西银行上栗支行）与被执行人龚梦林、孙玉红、宏达公司借款合同纠纷一案中，龚梦林、孙玉红、宏达公司对赣重德房估字（2020）第214号评估报告不服，向萍乡中院提出书面异议称：1.赣重房估字（2020）第214号评估报告评估方法简单单一，没有客观公平地对评估对象作出合理的估价，导致房产价格极低，与市场价值相违背。2.评估对象房产位于上栗县城中央位置，两大交通枢纽交汇处，是上栗县城商业中心，地，地理位置优越产属商业店铺，每平方米的价格应在3万元以上，而评估价格单价却只有10996元，显失公平。同时，该楼盘同一位置的商铺已经出售了一部分，出售价格也均在3-5万元以上。3.上栗县房管部门对萍青城市广场房产作出了销售备案价格，对该楼盘A区第三层商铺定价每平方米均在2万以上。4.案涉房产在2018年10月30日曾委托南昌万恒房地产评估咨询有限公司作出了万恒预评字（2018）VGPX10001号《评估报告》，评估结果也远高于该份评估结果。并且2018年评估时该楼盘尚未竣工，而现在该楼盘的扫尾工程已结束，且上栗房产市场价格也在稳步上升，但该评估报告却将评估对象人为降价评估，每平方米只有10996元，该评估报告完全违背了市场价值规定。5.本次评估程序不合法。按照法律及相关规定，当事人有选择评估机构的权利，但本次评估没有通知异议人参与选定评估机构，剥夺了当事人权利，导致该评估报告评估单价低，总价少，与实际价格不相符合。综上，请求撤销赣重房估字（2020）第214号评估报告，对案涉房产重新评估。萍乡中院查明，江西银行上栗支行与龚梦林、孙玉红、宏达公司借款合同纠纷一案，该院于2019年7月18日立案审理，案号（2019）赣03民初57号。在诉讼保全中，萍乡中院于2019年8月8日查封了龚梦林、孙玉红名下，不动产权证号为2016-0116的70套商铺，具体坐落为上栗县浏万东路萍青城市广场A区三楼商08号-77号。查封期限为三年，自2019年8月8日起至2022年8月7日止。2019年12月24日，萍乡中院作出（2019）赣03民初57号民事判决书，判令：一、被告龚梦林、孙玉红自本判决生效之日起十五日内偿还原告江西银行上栗支行借款本金16583333.4元及利息（利息计算如下：至2019年9月9日止利息为1972087.874元；自2019年9月10日起以16583333.4元借款本金为基数按年利率8.4525%的标准计算至清偿之日止）；二、被告宏达公司对上述第一项判决确定款项承担连带清偿责任；三、被告宏达公司在承担保证责任后，有权向被告龚梦林、孙玉红追偿；四、驳回原告江西银行上栗支行的其他诉讼请求。萍乡中院另查明，2020年4月13日，该案以（2020）赣03执59号立案执行。4月27日，江西银行上栗支行向萍乡中院申请拍卖案涉商铺。5月21日，萍乡中院作出（2020）赣03执59号选定评估机构通知书，通知双方当事人于6月2日上午10点30分到该院参与选定评估机构，该通知书于当日送达到江西银行上栗支行，于5月25日送达到龚梦林、孙玉红，于5月21日通过邮寄方式向宏达公司送达，于6月2日退回。2020年6月2日，仅申请执行人到场参与选定评估机构，被执行人均未到场，萍乡中院通过摇号确定江西重德房地产资产评估规划测绘咨询有限责任公司（以下简称重德评估公司）对案涉商铺进行评估。6月2日，萍乡中院向江西银行上栗支行送达评估机构摇号结果告知函。6月9日，通过微信告知宏达公司李小荣、龚梦林，萍乡中院将于2020年6月11日组织重德评估公司对70套商铺进行现场勘察、清点、评估，请到现场参与评估工作。6月11日，萍乡中院向宏达公司邮寄送达评估机构摇号结果告知函（退回）。6月30日，萍乡中院收到重德评估公司作出的赣重德房估字（2020）第214号评估报告。7月3日，萍乡中院向龚梦林、孙玉红邮寄送达赣重德房估字（2020）第214号评估报告。2020年7月10日，宏达公司、龚梦林、孙玉红向萍乡中院提交评估报告异议书（即本案异议申请书）。7月13日，萍乡中院向重德评估公司送达三被执行人提交的评估报告异议书。2020年7月14日，重德评估公司针对该异议进行了回函，认为此次评估，严格按照《房地产估价规范》的要求，遵循了必要的评估程序，且评估方法选择适当，测算过程准确无误，得出的评估结果是公正、客观、合理的，不存在低估或高估估价对象市场价值的情况。该回函已于7月22日向三异议人邮寄送达。萍乡中院再查明，（2019）赣03民初57号案件审理过程中，该院曾三次向宏达公司邮寄送达传票、举证通知书、判决书，邮寄地址均为萍乡市上栗县宏达房地产开发有限公司浏万东路，签收对象分别为本人、刘芳、李慎生。萍乡中院在执行（2019）赣03执106号孙建明与宏达公司、李小荣合同纠纷一案中，宏达公司全权委托李慎生作为诉讼代理人，李慎生向该院提交的送达地址确认书上的邮寄地址为萍乡市上栗县宏达房地产开发有限公司，收件人为李慎生。（2020）赣03执59号执行过程中，该院曾三次向宏达公司邮寄送达执行通知书、选定评估机构通知书、评估机构摇号结果告知函，邮寄地址均为萍乡市上栗县宏达房地产开发有限公司浏万东路，三次邮寄均被退回。萍乡中院认为，本案的争议焦点是：1.龚梦林、孙玉红、宏达公司对赣重德房估字（2020）第214号评估报告的评估方法和评估价格提出的异议请求是否属于执行异议审查的范围；2.本案选定评估机构的程序是否违法，是否应重新评估。关于评估方法和评估价格问题。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”龚梦林、孙玉红、宏达公司针对本次评估方法和价格提出的异议，实质是对评估报告的参照标准、计算方法或评估结果提出异议，依照上述司法解释规定，应由评估机构予以书面说明，现评估机构已对该异议作出书面说明。三异议人主张的评估方法和评估价格的异议不属于执行异议的审查范围，萍乡中院不予审查。关于评估程序是否严重违法，是否应重新评估的问题。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条规定，采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。本案中，萍乡中院已于2020年5月25日将选定评估机构通知书送达到龚梦林、孙玉红。并于2020年5月21日按照（2019）赣03执106号孙建明与宏达公司、李小荣合同纠纷一案中，宏达公司提供的送达地址确认书的地址，向宏达公司邮寄送达选定评估机构通知书，因无法联系收件人导致邮件被退回。在萍乡中院确定选取评估机构的时间即2020年6月2日，仅有申请执行人江西银行上栗支行代表到场，龚梦林、孙玉红、宏达公司均未到场，因此，即使宏达公司能够到场参与选定评估机构，因龚梦林、孙玉红并未到场，故双方当事人也不可能通过协商来确定评估机构，在此情况下，该院通过全国法院询价评估系统随机摇号确定评估机构并不违反法律规定。且龚梦林、孙玉红、宏达公司在收到评估报告后，现已通过提出异议的方式，对评估报告发表意见。因此，龚梦林、孙玉红、宏达公司提出的本次评估没有通知其参与选定评估机构，评估程序违法应予重新评估的异议理由不能成立，萍乡中院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回龚梦林、孙玉红、宏达房公司的异议请求。复议申请人龚梦林、孙玉红、宏达公司向本院申请复议称：1.赣重房估字(2020)第214号评估报告评估方法简单单一，没有客观公平地对评估对象作出合理的估价，导致房产价格极低，与市场价值相违背。2.评估对象房产位于上栗县城中央位置，两大交通枢纽交汇处，是上栗县城商业中心，地，地理位置优越产属商业店铺，每平方米的价格应在3万元以上，而评估价格单价却只有10996元，显失公平。同时，该楼盘同一位置的商铺已经出售了一部分，出售价格也均在3-5万元以上。3.上栗县房管部门对萍青城市广场房产作出了销售备案价格，对该楼盘A区第三层商铺定价每平方米均在2万以上。4.案涉房产在2018年10月30日曾委托南昌万恒房地产评估咨询有限公司作出了万恒预评字（2018)）VGPX10001号《评估报告》，评估结果也远高于该份评估结果。并且2018年评估时该楼盘尚未竣工，而现在该楼盘的扫尾工程已结束，且上栗房产市场价格也在稳步上升，但该评估报告却将评估对象人为降价评估，每平方米只有10996元，该评估报告完全违背了市场价值规定。综上，萍乡中院（2020）赣03执异15号执行裁定认定事实和适用法律错误，请求撤销并对案涉房产重新评估。本院查明，该案在诉讼保全期间，萍乡中院于2019年7月18日作出（2019）赣03民初57号民事裁定，冻结被申请人龚梦林、孙玉红、宏达公司的账户资金及银行存款18331295.21元或查封、扣押相应的其他财产。同年8月8日该院预查封了龚梦林、孙玉红名下，不动产权证号为2016-0116的70套商铺。重德评估公司于2020年6月22日出具的赣重德房估字（2020）第214号《涉执房地产处置司法评估报告》对70套商铺的评估总价为2431.7658万元。因被执行人宏达公司、龚梦林、孙玉红向萍乡中院提交评估报告异议书，2020年7月14日，重德评估公司出具了《关于房地产估价报告赣重德房估字（2020）第214号估价结果异议回复函》，该函反映，在京东拍卖上，评估对象位置相同的物业，萍青城市广场A区商铺三层93号、94号，建筑面积105.85平方米（93号50.99m2、94号54.86m2），房屋用途及土地性质为商业，拍卖单价为7756元/m2，且流拍，结束时间2020年5月31日。同样95号、96号、97号、98号商铺拍卖单价为7756元/m2，均在2020年5月31日流拍。本院对萍乡中院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被执行人对评估报告的评估方法和评估结果提出的异议请求是否属于执行异议、复议审查的范畴。从上述查明的事实可知，重德评估公司作出《涉执房地产处置司法评估报告》对70套商铺的评估中，基本信息未有错误，未超出或遗漏评估的商铺，未有证据认定评估机构或评估人员不具备房地产评估资质，亦无证据认定评估程序严重违法。现被执行人龚梦林、孙玉红、宏达公司所提出的执行异议和复议，均是认为对70套商铺的评估价格过低，违背了市场价值。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，该异议和复议不属于参照民事诉讼法第二百二十五条规定的审查范畴。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”复议申请人龚梦林、孙玉红、宏达公司针对本次评估方法和价格提出的异议，实质是对评估报告的参照标准、计算方法或评估结果提出异议，依照上述司法解释规定，应由评估机构予以书面说明，现评估机构重德评估公司出具了《关于房地产估价报告赣重德房估字（2020）第214号估价结果异议回复函》。如果复议申请人龚梦林、孙玉红、宏达公司仍坚持认为评估价格过低，违背了市场价值，其可向萍乡中院书面请求对《涉执房地产处置司法评估报告》交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令重德评估公司予以补正。复议申请人龚梦林、孙玉红、宏达公司主张的评估方法和评估价格的异议不属于执行异议的审查范围，萍乡中院对被执行人龚梦林、孙玉红、宏达公司的异议不予审查，并无不当。综上，复议申请人龚梦林、孙玉红、宏达公司的复议请求及理由缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。萍乡中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回龚梦林、孙玉红、萍乡市宏达房地产开发有限公司的复议申请，维持江西省萍乡市中级人民法院（2020）赣03执异15号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年十一月二十三日法官助理李斌书记员朱学斌