广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1715号 上诉人（一审被告）：来宾市宾河食品有限责任公司，住所地：来宾市凤翔路河南工业园**标准厂房**第**。 法定代表人：何金霈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何基建，该公司董事长。 被上诉人（一审原告）：广西来宾工业投资集团有限公司，地址，地址：来宾市兴宾区荣和路**产业投资大厦div> 法定代表人：陈前平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董萍，该公司员工。 一审第三人：来宾市工业区管理委员会，住所，住所地：来宾市荣和路**div> 法定代表人：骆平原，管委会主任。 委托诉讼代理人：罗勇，单位职工。 委托诉讼代理人：骆建平，单位职工。 一审第三人：广西和盛易家新材料有限公司，住所，住所地：来宾市河南工业园区标准厂房**D1-2、D1-7div> 法定代表人：石伟华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦良达，该公司员工。 一审第三人：广西惠森普光合新材料有限公司，住所，住所地：来宾市河南工业园标准厂房****div> 法定代表人：莫其惠，该公司总经理。 上诉人来宾市宾河食品有限责任公司（以下简称“宾河公司”）因与被上诉人广西来宾工业投资集团有限公司（以下简称“工投公司”）、一审第三人来宾市工业区管理委员会（以下简称“工管委”）、广西和盛易家新材料有限公司（以下简称“和盛易家公司”）、广西惠森普光合新材料有限公司（以下简称“惠森普公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宾河公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回工投公司的诉讼请求；3.本案诉讼费用由工投公司负担。事实和理由：宾河公司与工投公司所签订的租赁合同是双务合同，双方均有履行的义务。根据涉案《标准厂房租赁合同》约定，工投公司负有先行履行义务，宾河公司的义务为后履行义务。工投公司未能向宾河公司提供“优美、整洁、安全、有序”的租赁环境，于2014年在距离上诉人的食品厂不到15米的地方，把标准厂房的C1-5栋租赁给污染严重的第三人广西惠森普光合新材料有限公司，又于2016年把该厂房的另一部分出租给污染严重的第三人广西和盛易家新材料有限公司，且工投公司均没有按照规定要求以上两家污染企业办理环保审批手续。上诉人受到污染后，多次向工投公司反映，要求整改污染企业或者投迁，但被工投公司不予处理，致使宾河公司于2016年7月被迫全面停产。工投公司违约在先，宾河公司拒交租金是依法行使“后履行抗辩权”，并未违约，不需要承担违约责任。一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，予以改判。 被上诉人工投公司辩称，一、涉案租赁合同第9条的“为创造”是倡议条款，并不代表出租人的任何承诺，也并非出租人的义务，宾河公司故意不列举完全整个条款，意图扭曲该条款本质意思，是恶意逃避支付租金义务的行为。此外，“优美、整洁、安全、有序”并无特别的标准，宾河公司不能以其开办食品厂的要求来要求出租方；二、根据合同可知宾河公司支付租金的义务从2014年9月1日起即要开始履行，但宾河公司从一开始就没有按时支付租金，直至2015年1月19日才开始第一次支付1.3万元，之后也再无支付任何一笔租金，宾河公司的行为已构成根本性违约，工投公司有权解除合同，并要求宾河公司承担违约责任。 一审第三人工管委述称，一、这是房屋租赁合同纠纷案，宾河公司确实租用工投公司的厂房，确实欠缴租金，此案与工管委没有什么联系。二、宾河公司的民事上诉状第3页“由于工投公司没有按照规定要求以上两家污染企业办理环保审批手续”工管委不认可，在租赁合同条款有明文规定，企业经营生产要符合国家有关安全、环境保护要求和相关法律规定。三、宾河公司民事上诉状第6页“以上事实说明工投公司未履行其义务违约在先，宾河公司拒缴租金只是依法行使‘后履行抗辩权’，不存在违约”，对此工管委不认可，该企业2013年9月入驻，合同规定免租金1年，2014年9月起计租，仅在2015年1月缴纳1.3万元租金，之后再无缴纳，宾河公司称在2016年7月被迫全面停产之前，工管委多次催缴租金，宾河公司都未按时履行，已违反合同约定，属于恶意欠租行为。也就是说，宾河公司在没有受到影响之前，一直存在先违约。 一审第三人和盛易家公司述称，一、和盛易家公司不应该作为本案第三人，也不应该承担本案的法律责任。宾河公司拖欠房款已是事实，和盛易家公司的业务已经外包给石黄松，石黄松应该为其行为负责，如果是因为和盛易家公司的承包商有过错，应该是起诉承包商；二、承包商承包的内容是二次加工产品，关于一审判决中所提供的证据材料里面说了石黄松是该项目的承包人，但询问笔录里面没有环境监察大队的盖章，只有几个人的签字，对其真实性不确认。 一审第三人惠森普公司未陈述意见。 被上诉人工投公司向一审法院起诉请求：1.判令宾河公司向工投公司支付从2014年9月1日起至交还租赁物之日止的租金（暂计至2019年2月28日）共计人民币407557元（详见附表）；2.判令宾河公司赔偿工投公司违约金122267元（按欠缴租金总额407557元的30％计算），上述两项共计529824元；3.判令宾河公司于判决生效之日起10日内将其租赁工投公司的来宾市河南工业园标准厂房一期C组团1-4栋第六层内的设备、物品搬迁完毕，并将其承租的厂房交付工投公司；4.本案受理费由宾河公司负担。诉讼过程中，工投公司增加诉讼请求：解除工投公司、宾河公司于2013年5月23日签订的《标准厂房租赁合同》。 一审法院认定事实：2012年9月17日，工投公司（甲方）与宾河公司（乙方）签订《标准厂房租赁合同》（编号：ＣＦ0047），约定：“第一条、租赁物的基本情况：1.1租赁物：甲方依据本协议约定向乙方提供的租赁物为甲方位于来宾市，建筑面积共2191.20㎡（以下简称“租赁物”，租赁物交付清单详见本协议附件一）；……第二条、关于租赁期限的约定：2.1租赁期：本协议租赁期为3个日历年，即从2013年9月1日起至2016年8月31日止。2013年6月1日至2013年8月31日为装修、调试期免收租金、管理费；第三条、关于租金、租赁保证金、管理费的约定：3.1租金按照乙方承租的租赁物建筑面积2191.20㎡计算，租金标准为按4元／㎡·月（租金不含管理费）；第一年免收租金，第二年收取一半（即2元／㎡·月），第三年起按4元／㎡·月执行；3.2租赁保证金：本协议的租赁保证金50000元，租赁保证金不计利息；……第四条、付款方式：4.1乙方应于本协议签订后5个工作日内，向甲方一次性支付全部租赁保证金……4.2甲乙双方同意采取先付款后使用的租赁原则，乙方按每3个月为一个支付周期向甲方交付租金，并在前一个支付周期届满前10日内向甲方支付下一期租金。第1至4缴费期（第一年）免收租金；第5至8缴费期（第二年）每期的租金为13147元；第9至12缴费（第三年）每期的租金为26294元，十二期共计157764元，甲方在收到租金后十个工作日内开具正规发票给乙方；4.3乙方逾期交纳租赁保证金、租金、管理费的，除应如数补交外，每延迟一天，按未交数额0.5％的比例向甲方支付违约金；……第五条、租赁物的交付。5.1甲方已于2013年6月1日将租赁物交付乙方，乙方已确认（见附件一）……第十四条、协议的中止及解除：14.1乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议，收回租赁物且不退还租赁保证金，造成其他损失的乙方还应承担相应的赔偿责任。……③欠缴各项费用达人民币10000元以上的；14.2在租赁期限内，如乙方欠交租金累计超过30日，在甲方向乙方送达催缴欠款的书面通知后，乙方在5个工作日内仍未付清所欠租金及违约金的，甲方有权暂停乙方使用租赁物及有关设施包括但不仅限于拉闸停电、断水，由此造成的一切损失由乙方自行承担；14.3如乙方累计欠交租金超过60日，在甲方向乙方送达催缴欠款的书面通知后，乙方在5个工作日内仍未付清所欠租金及违约金的，甲方有权解除协议且不退还租赁保证金……15.1本协议终止或解除后，乙方在30个工作日内将设备及物品搬迁完毕、将租赁物清扫干净，完成撤离工作并将符合正常使用状态后的租赁物交付给甲方，并按实际占用时间向甲方支付租金，否则视为乙方未履行交付租赁物的义务，乙方应按实际占用时间向甲方支付双倍于同期租金数额的违约金，如导致甲方其他损失的，乙方还应承担相应赔偿责任”，双方还就合同其他权利义务进行了约定。2013年5月23日，第三人工管委（甲方）与宾河公司（乙方）签订《年产1000吨酱油、豆瓣酱项目投资协议书》，约定：“一、项目名称：年产1000吨酱油、豆瓣酱项目；二、项目投资规模、预期经济效益：项目总投资金额400万元，其中固定资产投资300万元，流动资金100万元。投产后年预计实现产值600万元，实现利税36万元，需用工30人；．．．．．．四、项目选址：位于河南工业园区**标准厂房**团1-4第**；．．．．．．六、标准厂房购买方式：（一）如乙方购买标准厂房，厂房第一层出让价格为1900元／平方米，每增加一个楼层出让价格下浮10％。（二）如乙方购买整栋标准厂房以上，出让款可通过银行按揭支付，按揭期最迟长期限为五年，首付款不得少于出让价总额的30％，一次性付清全部购房款的按出让价再优惠5％。（三）乙方在租赁期每提前一年购买厂房的，优惠一个月租金，以此类推．．．．．．七、租赁期限：租期为三年．．．．．．如乙方在投资期前三年内购买标准厂房的，前期所支付的租赁费用冲抵标准厂房的购房款项．．．．．．九、优惠政策：项目享受国家、自治区及来宾市制订的《来宾市人民政府关于印发来宾市招商引资工作方案的通知》（来政发［2012］33号）的有关投资优惠政策；．．．．．．十一、本协议如与来宾市人民政府审批通过的标准厂房使用管理办法有冲突，则由双方友好协商解决；．．．．．．”双方还就合同其他权利义务进行了约定。2014年7月7日，工投公司（甲方）与一审第三人工管委（乙方）签订《来宾市工业区河南工业园标准厂房集中区委托管理协议书》，约定甲方将来宾市工业区河南工业园标准厂房的资产全权委托乙方经营管理，乙方负责标准厂房内厂房、宿舍楼、门面的管理、租赁、经营及维护，管理期限为五年，从2014年6月1日至2019年5月31日，双方还就合同其他权利义务就行了约定。租赁合同签订后，宾河公司仅于2015年1月19日向工投公司支付租金13147元，尚欠租赁期内租金共计144617元。从2017年10月1日起，河南工业园区管理委员会委托来宾市兴园资产管理有限公司（以下简称兴园公司）对来宾市河南工业园标准厂房进行管理，兴园公司负责管理并收取该片厂房租金等费用。2016年3月至2019年4月间，工投公司及兴园公司屡次向宾河公司发出缴纳租金的通知。2016年8月，宾河公司向工管委提出要购买所承租的第六层厂房，工管委对此复函称：“原关于标准厂房相关优惠政策（来政发［2012］33号）文件效力截止至2015年12月31日，新的关于购买标准厂房的政策未出台，无法确定价格及相关事宜。且你公司提出只购买一层标准厂房，没有先例，待新的关于购买标准厂房的政策出台后再研究。”宾河公司经营酱油酿造、销售等业务，2014年12月23日取得食品生产许可证，同年12月27日举行开业仪式，开始生产、销售宾河牌酱油，厂址位于来宾市。第三人惠森普公司主要经营水性胶和光合网格布等产品的生产、销售，厂址位于来宾市，2014年12月公司在未办理环评审批手续的情况下开工投产。2016年8月，宾河公司以受到周边厂房排放物污染影响及工投公司断水断电为由全面停止生产，并占用厂房至今未复产。第三人和盛易家公司经营改性土生态材料、软瓷、改性无机粉、复合建筑饰面片材的研发、制造、销售等，案外人石黄松以广西福美新材料公司名义承包和盛易家公司成品加工项目，加工地点位于河南工业园区Ｃ1-5栋厂房三楼，与惠森普公司同在一栋厂房。2016年10月17日至19日来宾市环境监察支队在调查中发现石黄松在项目未经批准的情况下开工建设且加工产品过程中对周边排放大量粉尘，对其进行了询问并制作调查询问笔录，石黄松陈述其于2016年6月份开始生产，主要生产设备为条石切割机，切割机采用半敞开式方法收集粉尘，效果不好，导致粉尘无组织排放。2017年4月27日，来宾市环境保护局作出来环罚字［2017］7号行政处罚决定书，以第三人惠森普公司在未依法报批建设项目环境影响评价文件的情况下擅自开工建设并投产，存在违反环境影响评价制度环境违法行为为由，对其处以罚款人民币60000元的行政处罚，在来宾市环境监察支队制作的调查询问笔录中，惠森普公司经理莫祖兴陈述公司生产过程中无组织排放有机废气，厂房后面30米有个酱油厂（原告宾河公司）。诉讼过程中，宾河公司就本公司位于河南工业园一期标准厂房Ｃ1-4栋六楼原料罐中的原料是否存在惠森普公司及和盛易家公司排放物残留、是否影响原料质量进行司法鉴定，但相关鉴定机构以不具备该项目的检测能力为由终止鉴定。另外，宾河公司还欲就以目前生产厂房周边环境状况是否具备恢复生产的条件进行司法鉴定，相关部门亦答复称无法对此进行鉴定。另查明，工投公司原名广西来宾市工业投资有限责任公司，2014年12月25日更名为广西来宾工业投资集团有限公司；宾河公司原名来宾市鸿何农业有限责任公司，2015年1月16日更名为来宾市宾河食品有限责任公司；第三人和盛易家原名来宾市福美生态材料有限公司，2016年9月1日更名为广西和盛易家新材料有限公司。 一审法院认为，工投公司、宾河公司签订的《标准厂房租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则须承担相应违约责任。以下围绕庭审归纳的几个争议焦点进行阐述：第一，关于本案法律关系性质的问题。本案系工投公司、宾河公司在履行房屋租赁合同过程中引起的纠纷，双方间为房屋租赁合同法律关系，宾河公司主张与工投公司间系招商引资法律关系，与本案案情不符，应不予采纳。第二、关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求．．．．．．”，根据庭审查明的事实，2016年3月至2019年4月间，工投公司及其受托人兴园公司屡次向宾河公司发出缴纳租金的通知，符合法定的诉讼时效中断的情形，此外，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”，根据新法优于旧法的原则，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项关于“延付或者拒付房租的诉讼时效为1年”的规定已被变更，应适用《中华人民共和国民法总则》中关于三年诉讼时效期间规定。宾河公司关于2018年5月4日前的房租已经超过了1年的诉讼时效的辩解，没有事实和法律依据，应不予采信。第三、关于双方履行合同情况及违约责任的承担问题。涉案租赁合同签订后，宾河公司仅向工投公司支付一期租金，其余租金至今未付，已构成根本违约。宾河公司主张工投公司在其投产之后把宾河公司对面的厂房租赁给了污染严重的惠森普公司及和盛易家公司，该两家企业进驻后未办理环保审批手续便投产，向宾河公司的酱油原料发酵罐及厂区排放出大量有毒有害粉尘和有毒有害气体，导致其于2016年8月被迫全面停产，造成巨额经济损失，拒交租金系属于行使“后履行抗辩权”。对此，工投公司对工业园区的管理主要在于租金的收取、通水通电、安保等方面，职责是为园区内的企业提供一个正常、有序的生产环境，工业园区内的企业未经环评投产进而产生污染，应由相关行政主管部门依法进行处罚、整改，而非工投公司的管理职能与合同义务范畴，工投公司将宾河公司对面的厂房租赁给第三人惠森普公司及和盛易家公司，与宾河公司原料受污染并无必然的因果关系，宾河公司如认为其合法权益受侵害，可另行提前侵权之诉或通过其他合法途径予以解决，其上述抗辩理由，证据不足，理由不充分，应不予采纳。综上所述，宾河公司已构成根本违约，且其是否具备复产条件目前仍处于不明朗的状态，合同难以继续履行，工投公司诉请解除双方签订的《标准厂房租赁合同》，理由充分，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失解除”。因宾河公司于2016年8月停产后一直占用厂房至今，故涉案租赁合同解除后，宾河公司仍应向工投公司支付尚欠的从2014年9月1日起至交还租赁物之日止的租金（暂计至2019年2月28日）共计407557元，此外，工投公司诉请宾河公司支付违约金122267元（按欠缴租金总额407557元的30％计算），未超出法律规定，应予以支持，上述两项共计529824元。宾河公司在合同解除后应在合理期限内腾清所租赁厂房，将其返还工投公司，根据双方在租赁合同中的约定：“协议终止或解除后，乙方在30个工作日内将设备及物品搬迁完毕，将租赁物清扫干净，完成撤离工作并将符合正常使用状态后的租赁物交付给甲方”，工投公司诉请宾河公司在本判决生效后十日内腾房，时间过短，依据约定及本案案情延长至三十个工作日。另外，宾河公司按照与第三人工管委签订的《年产1000吨酱油、豆瓣酱项目投资协议书》中购买标准厂房的相关约定，主张工投公司及一审第三人工管委违约导致其无法履行合同，根据《年产1000吨酱油、豆瓣酱项目投资协议书》中第九条、第十一条的规定，该协议书中关于购买标准厂房的约定受到政府有关政策的约束和影响，而第三人工管委已明确答复宾河公司原关于标准厂房相关优惠政策（来政发［2012］33号）文件效力截止至2015年12月31日，在新的关于购买标准厂房的政策出台前无法按照协议书的约定履行，故宾河公司抗辩理由不成立，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、解除广西来宾工业投资集团有限公司与来宾市宾河食品有限责任公司于2012年9月17日签订的《标准厂房租赁合同》；二、来宾市宾河食品有限责任公司向广西来宾工业投资集团有限公司支付租金407557元（从2014年9月1日起至交还租赁物之日止的租金，现暂计至2019年2月28日）；三、来宾市宾河食品有限责任公司向广西来宾工业投资集团有限公司支付违约金122267元；四、来宾市宾河食品有限责任公司于本判决生效后三十个工作日内将来宾市内的设备、物品搬离，将所承租厂房返还广西来宾工业投资集团有限公司；五、驳回广西来宾工业投资集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9098元，由来宾市宾河食品有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提供新证据。 经审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，2012年9月17日，工投公司与宾河公司签订《标准厂房租赁合同》，工投公司将位于来宾市出租给宾河公司，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。 合同签订后，工投公司将租赁的厂房交给宾河公司使用，宾河公司亦对租赁的厂房进行了管理使用，按合同约定，宾河公司理应向工投公司支付租金。至2019年2月28日尚欠租金额为407557元，宾河公司对该租金金额无异议。据此，工投公司诉请宾河公司支付金407557元，证据充分，一审法院判决宾河公司向工投公司支付租金407557元正确，本院予以维持。根据《标准厂房租赁合同》约定，逾期交纳租金，每日按未交数额的0.5%支付违约金，工投公司诉请宾河公司按欠缴租金总额的30%支付违约金为122267元，没有超出双方在合同中的约定，亦未违反法律规定，一审法院判决宾河公司向工投公司支付违约金122267元正确，本院予以维持。 宾河公司上诉提出因工投公司违约租赁临近厂房给污染严重的惠森普公司、和盛易家公司，导致其生产受污染严重影响，2016年7月被迫停产，从而行使“后履行抗辩权”不交纳租金。本院认为，宾河公司与工投公司之间为租赁关系，宾河公司使用了租赁的厂房，理应按合同约定交纳租金。如惠森普公司、和盛易家公司存在排放污染物，且宾河公司受污染影响遭受经济损失，宾河公司可以通过侵权诉讼等方式解决，不能以此对抗租金的交纳。宾河公司该上诉请求，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人宾河公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9098元，由上诉人来宾市宾河食品有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  侯永魁 审 判 员  黄月秀 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理  王 震 书 记 员  杨沁飏 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；