沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初10641号原告：李丹，女，满族，1979年12月30日出生，住址沈阳市铁**。公民身份号码：2112821979********。委托代理人：付连伟，男，汉族，1968年9月11日出生，住址沈阳市铁**。公民身份号码：2101061968********。原告：付连伟，男，汉族，1968年9月11日出生，住址沈阳市铁**。公民身份号码：2101061968********。被告：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁**北二中路**。法定代表人：赵钰琛，系该公司董事长。委托代理人：赵庆波、王大可，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。原告李丹、付连伟诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙嘉楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丹的委托代理人付连伟、原告付连伟，被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托代理人王大可、赵庆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丹、付连伟诉称，原、被告于2012年4月19日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区房屋,房屋总价款795，636元，房屋实际交付时间为2012年11月2日，交付使用后第360个工作日即截止到2015年11月2日，由于被告出卖人的责任，一直不能出示竣工验收合格备案证明造成原告不能取得房产权属证书，被告对此不做出任何有效明确答复并以各种理由拖延推委，造成房屋不能买卖、变现、抵押贷款等法律行为，已经严重影响了原告的生活，故请求人民法院依法判令：1、被告给付原告2017年1月5日开始截止到2020年6月5日的逾期办理产权登记违约金198，113元（按照房款总额日万分之二计算)；2、被告承担本案诉讼费。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司辩称，1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；2、双方就违约责任有明确约定，该约定符合合同法第107条规定，不存在合同法所规定的格式条款无效的情形也不存在显失公平的法律规定条件，且主张显失公平应当在合同订立之日起一年内提出撤销，因此对双方具有约束力，同时今年以来铁西法院做出的对被告不利的判决与2019年之前由贵院和沈阳市中级人民法院审理的结果截然不同，有关生效判决驳回原告诉求，尊重的就是双方合同约定并且事实依据是被告一直在履行协助办证义务，而今年以来判决不同结果的原因是首批原告依据合同第12条认为被告不能协助办理产权证，也就是该房屋无法办理，在此种情况下承办法院要求被告作出承诺在合理期限之内办理房证而免责，当时我方提出的承诺是基于区政府与被告之间的争议即将解决，在多年以前被告已经递交材料，合理合法的备案，故此承诺至2019年12月中旬办理完毕初始登记，但因疫情原因及区政府截止到2020年3月才为被告出具了六年以前就应出具的合法文件，才导致2020年6月4日被告为所有业主协助办理完毕的初始登记，而在初始登记取得之前贵院做出了对被告不利的判决，二审法院维持该结果，也是基于二审判决期间被告尚未取得初始登记批复（首次登记），为此基于现在已经能够办证的事实，说明被告不存在所开发的房屋不能办证的法律事实，因此应当回归到双方合同约定中来，因为继续履行合同也是法定的承担违约责任方式，该种约定不违反法律，现在仍然按照对被告不利的生效判决延续同类案件的判决结果，既违背合同约定事实，也不符合法律规定，同时也违背生效判决对被告已经形成了有利的判决结果，根据原告起诉状的时间显示，原告是于2020年8月17日向法院提交诉状，即使我方承担责任，以该日向前推3年为2017年8月17日，而我方已经于2020年6月4日办理完毕了房屋产权初始登记，故我方不应承担此期间外的任何责任。经审理查明，2012年4月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积125.10平方米，总价795636元。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由出卖人继续协助买受人办理产权证。合同签订后，原告交付购房款795，636元。原告于2012年11月2日办理入住。现案涉房屋于2020年6月4日完成初始登记。上述事实，有各方当事人当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、维修基金专用收据、物业费发票、入住通知单、购房发票及房屋所有权证，被告提交的商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、入伙通知书、承诺书、业主临时公约、业主临时管理规约、前期物业管理服务协议，住宅小区竣工综合验收备案书、关于沈阳国际纺织服装城住宅（景星花园）验收意见、辽宁省建设工程规划核实合格证、防空地下室竣工验收备案表、建设工程竣工档案初验合格证、工程质量监督报告、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告向原告交付商品房的时间为2012年11月2日。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。现原告要求被告给付2017年1月5日到2020年6月5日止的违约金，被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩，但因其违约行为一直在持续状态，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，原告的主张的违约金计算期限应从立案之日起追溯3年，即从2017年8月17日起至2020年6月4日止。关于被告辩称原、被告签订的合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理；原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。本院认为，被告因未按时提供产权登记资料是导致房屋初始登记批复延期取得及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任。关于违约金的数额，因本案双方签订的合同没有约定违约金，原告主张按日万分之二计付，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本院酌情调整为按照同期银行贷款基准利率的百分之一百三十计收逾期贷款利息，但因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故违约金计算标准应自2017年8月17日起至2019年8月19日，以原告已付购房款795，636元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年6月4日，以原告已付购房款795，636元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告李丹、付连伟逾期办理房屋权属登记备案违约金，自2017年8月17日起至2019年8月19日，以795,636元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年6月4日，以795,636元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，262元，减半收取2，131元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。（原告已预交，被告直接给付原告）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  孙嘉楠二〇二〇年十一月十一日法官助理张迪书记员慕卓航本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。