山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终3018号 上诉人（原审原告）：王军，男，1976年9月1日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 被上诉人（原审被告）：山东恒基舜宇房地产开发有限公司，住所地：菏泽市牡丹区牡丹北路**。 法定代表人：察可波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘慧婷，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。 上诉人王军因与被上诉人山东恒基舜宇房地产开发有限公司（以下简称恒基舜宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2020）鲁1702民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王军上诉请求：1.撤销原审判决；2.确认免除、减轻被上诉人自身违约责任条款无效；3.改判被上诉人支付延迟办理产权登记违约金109,129.82元；4.判决被上诉人支付延迟交房损失7700元。事实和理由：一、一审判决事实不清。1、房屋钥匙交付时间是2015年5月5日，而不是4月20日，开发商通知上诉人验房时，因为入户门质量不合格，上诉人没有收房。开发商更换入户门后，上诉人缴纳各项费用共计17,949元，被上诉人将房屋钥匙交给上诉人。2、合同约定开发商是“代为办理”产权登记，而不是“代为报备”。根据《补充协议》第五条4项之“取得是指产权证书办理完毕”内容，双方明确约定开发商代为办理产权证书，通知上诉人领取，开发商还向上诉人两次收取“登记费”。事实上，其他业主产权证书也是开发商代为办理，然后通知领取。3、本案未超过诉讼时效，一个合同中，可能存在多项履行内容，把一个合同中的多个履行内容拆分成若干诉的标的，分别确定不同的诉讼时效错误。况且，法律规定诉讼时效是从知道或者应当知道之日起计算，一审法院没有判断上诉人何时知道，截至目前合同尚未履行完毕，未超过诉讼时效。4、开发商恶意违约。开发商利用其优势地位，强行将其迟延履行的违约金定为“0”，又将法律规定的办理登记的90天定为“450天”，买受人毫无议价空间。上诉人因为此事和空置房屋物业费等问题与其发生过争议，在大多数业主领取到产权证书的情况下，其故意不给上诉人办理产权证书，也从未通知上诉人协助办证。二、一审判决适用法律错误。对于免除、减轻责任条款是否有效，应当根据《合同法》、《商品房买卖合同解释》规定，由法官根据职业素养判断，而不是要求上诉人提交开发商认可其存在恶意的证据。 恒基舜宇公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 王军向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方订立的《商品房买卖合同》中免除被告违约责任条款无效；2.判令被告支付原告延迟办理产权登记违约金109129.82元；3.判令被告支付原告延期交房损失7700元；4.责令被告一个月内完成房屋产权登记；5.诉讼费和原告维权费用由被告承担。事实和理由：2012年7月9日，双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的龙田府邸小区9#504室房屋。原告通过交首付款和银行按揭贷款向被告结清了房款，在被告提供的不可更改条款的合同中，第七条载明：“出卖人于2014年12月31日前，在房屋竣工验收合格后，交付买受人使用”，第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。因合同是被告单方拟定，且不可协商，合同中被告免除了自身的延迟交房和延迟产权登记的所有责任。2015年5月5日，原告向被告缴纳了包括契税、公共维修基金、登记费、天然气开户费、有线电视开户费、暖气开户费、太阳能工本费、物业费、装修垃圾清运费等共计17949元之后，被告将房屋钥匙交给原告。因被告承诺代为办理产权登记，2017年8月28日原告按照被告要求提交了不动产登记信息查询证明等材料。但是，被告至今没有为原告办理房屋产权登记。后经原告了解，房屋所在的龙田府邸9#楼的竣工日期为2015年7月30日，而不是被告承诺的2014年12月31日前。期间，因房屋无法居住，原告在它处租房居住一年。原告认为：被告故意提供不可协商之合同，加重购买人合同责任，免除自身基本责任的条款，违反了公平原则，该不公平条款应为无效条款，被告延迟交房，延迟产权登记属于违约行为，被告应当承担违约责任。因被告延迟交房，造成原告损失，被告应当承担赔偿责任。被告在收取原告契税、公共维修基金、登记费后承诺代为办理产权登记，应继续履行。 一审法院经审理查明事实如下：2012年7月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》二份，原告购买被告开发建设的龙田府邸9-11#1单元05004号房及9幢01单元-2038储藏室，原告按合同约定支付了购房款401156元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将竣工验收合格的商品房交付买受人。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30天内将买受人已付款退还买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当与出卖人就争议事项另行签订补充协议。2015年1月23日，涉案楼房竣工验收备案。2015年4月20日，原告签署收房声明，并与物业公司签订《前期物业服务协议》等入住手续。2017年3月20日，菏泽市国土资源局给被告出具了涉案商品房权利证书，2017年9月4日，被告代原告缴纳了契税、印花税，2017年9月6日，被告代原告缴纳了住宅专项维修基金，2017年12月4日，被告代原告缴纳了不动产登记费。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，为有效合同。一、关于原告诉请确认《商品房买卖合同》中免除被告违约责任条款无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条合同无效、合同部分条款无效的规定，原告应当就存在无效情形提供相关证据，但其未有证据提交，该诉请一审法院不予支持。二、关于原告诉请被告支付延迟办理产权登记违约金，根据合同约定，被告应于原告办理入住手续后的450日内，将应由其提供的办理权属登记资料报备，原告于2015年4月20日入住，被告应在2016年7月14日前履行报备义务，而从被告提交的权利人为“山东恒基舜宇房地产开发有限公司”的龙田府邸9号楼05004室、9号楼-2038储藏室不动产权证来看，该权利证书制作于2017年3月20日，该时间应视为被告已履行报备义务的时间点，其违约期间为2016年7月15日至2017年3月19日，原告要求支付违约金，应予支持。由于双方对产权登记资料报备逾期违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，即按年利率4.35%加收逾期利息30%。被告辩称原告主张违约金已超过诉讼时效，一审法院认为，原告要求被告承担合同违约责任请求权是债权请求权，应适用普通诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，原告2020年1月19日立案，三年诉讼时效起自2017年1月20日，2017年1月20日之前的违约金，原告的诉请主张已超过诉讼时效期间，2017年1月20日至2017年3月19日期间的违约金，被告应予支付。三、关于原告诉请被告支付延期交房损失7700元，根据合同约定，被告应当在2014年12月31日前交付涉案房屋，而实际交付时间为2015年4月20日，逾期112天，根据《中华人民共和国民法通则》二年诉讼时效的规定，原告的请求权于2017年4月20日期满，其于2020年1月19日提起诉讼，又未提交诉讼时效中止、中断的有关证据，因此，被告关于该诉请超过诉讼时效的辩称，一审法院予以采信，原告该项诉请，一审法院不予支持。四、关于原告诉请被告一个月内完成房屋产权登记，根据双方《商品房买卖合同》第十五条的约定：“产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证”，原告的该项诉请无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定,判决如下：一、被告山东恒基舜宇房地产开发有限公司支付原告王军违约金3729.10元（401156×4.35%×（1+30%）×60/365），限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告王军的其他诉讼请求。案件受理费2483元，减半收取1241.50元，由王军负担1191.50元，山东恒基舜宇房地产开发有限公司负担50元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与原审一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案合同违约责任条款是否有效；二、本案是否超过诉讼时效；三、一审认定的逾期报备及逾期交房违约金数额是否正确。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者是提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。具体本案而言，第一，双方《商品房买卖合同》第九条、第十五条约定的逾期交房及逾期报备的违约条款并非直接约定免除一方责任或加重对方责任，而是约定双方通过补充协议另行协商解决，不符合无效格式条款的构成要件，应认定为合法有效。第二，关于产权登记的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的适用前提是“除当事人有特殊约定外”，本案双方《商品房买卖合同》约定出卖人在商品房交付450日内将办证材料报备，应优先适用当事人约定，故应认定为合法有效。 关于争议焦点二。逾期报备及逾期交房违约金均为按“日”为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对该违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，每日产生的违约金请求权具有独立性，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即诉讼时效应当以每一个违约金请求权产生的日期单独计算。被上诉人提出诉讼时效抗辩，上诉人未提供证据证实其在起诉之日前向被上诉人主张过权利，违约金保护范围应为起诉之日前三年，即2017年1月20日前的违约金依法不予支持，一审法院对诉讼时效的认定正确，本院予以维持。 关于争议焦点三。第一，关于逾期交房违约金，上诉人主张实际交房的时间为2015年5月5日，未提供证据支持，且与其签署收房通知书的时间不符，退一步讲，即使上诉人的主张成立，上诉人的逾期交房违约金请求已超过诉讼时效，一审法院未予认定并无不当。第二，关于逾期报备违约金，被上诉人的义务是“代为办证”还是“代为报备”？双方《商品房销售合同》第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后450日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证”，双方签订的补充协议第4条仅是对适用违约责任的情形进行了进一步解释，未推翻先前的合同约定，由此可知，被上诉人的义务为“代为报备”即将由买受人提供的资料报产权登记机关备案，一审法院按照同一栋楼最早办理产权登记时间作为被上诉人履行代为报备义务时间，较为适宜，上诉人主张被上诉人应“代为办证”，没有事实依据，本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。王军的上诉请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1191.5元，由上诉人王军负担。 本判决为终审判决。 审判长  路凤娟 审判员  侯圣春 审判员  李 兴 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  邢 辉