北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11203号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴成惠，女，1981年2月5日出生，蒙古族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨志洪，女，1969年3月24日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人戴成惠因与被上诉人杨志洪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10880号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，由审判员李淼进行独任审理。上诉人戴成惠，被上诉人杨志洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戴成惠上诉请求：1.撤销一审判决中第三、四、五项判决，将本案发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由杨志洪承担。事实与理由：1.本案判决前后矛盾，既然法院认定卫生间有漏水事实，导致卫生间无法使用，故给予戴成惠租金每月300元减免，也就是法院认定杨志洪违约在先，因为杨志洪违约，导致之后双方的矛盾激化，最终诉诸法院，因此就无法认定戴成惠存在违约行为。2.本案中涉及的小区，户型有大三居，三室两厅两卫，有小三居三室两厅一卫，最主要区别就是卫生间数量。其中大三居租金7000-7500元，小三居5800-6300元。戴成惠之所以租住杨志洪的大三居，就是考虑的三代人居住，为了生活方便，但因为杨志洪故意隐瞒卫生间漏水，客卫无法使用的事实，给戴成惠一家生活带来极大的不便，并且导致很大家庭矛盾。因此，杨志洪违约在先，该房屋需要减免的租金不能按其面积进行核算，而应该按使用功能，戴成惠考虑到房屋面积因素，因此要求退还每月1000元租金，且应该承担其他相应违约责任。3.杨志洪所提卫生间于6月中下旬维修完成，但至今物业也没有对维修效果进行检测，戴成惠考虑到再次漏水可能给楼下造成损失，该卫生间依然处于闲置状态，不存在卫生间正常使用的结论。4.戴成惠租住该房屋，支付了中介费用，支付了搬家费用及拆装费用，因为杨志洪的违约，戴成惠如果换房，将再次产生上述费用。基于此，杨志洪必须赔偿戴成惠的上述损失，并支付精神损失费。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持戴成惠的上诉请求。杨志洪辩称：同意一审判决，不同意戴成惠的上诉请求和理由。杨志洪向一审法院起诉请求：1.依法判决杨志洪与戴成惠之间的租赁合同于2020年3月12日解除，戴成惠将房屋恢复原状并腾退给杨志洪；2.依法判决戴成惠支付2020年3月28日至实际腾退之日止的租金及违约金7500元；3.本案诉讼费用全部由戴成惠承担。戴成惠向一审法院提出反诉请求：1.依法判决杨志洪退还房租6000元（按实际使用功能及面积计算），赔偿戴成惠再次搬家的搬家费3000元，中介服务费4000元，精神损失费5000元；2.本案诉讼费用全部由杨志洪承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年9月28日，杨志洪（出租人）与戴成惠（承租人）签署《北京市住房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定将坐落于北京市通州区玉桥东里某屋（以下简称涉案房屋），建筑面积138.82平方米的房屋出租给戴成惠使用，租期自2019年9月30日至2020年9月29日，共计12个月。租金标准为每月7500元，总计90000元。各期租金支付日期和金额为：第一期：2019年9月28日支付定金5000元，第二期：2019年10月5日前支付6个月租金45000元及押金余款2500元，共计47500元，第三期：2020年2月28日支付租金45000元。押金：人民币7500元。其中，第九条合同解除……（三）出租人有下列情形之一的，承租人有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的；2.出租人无权出租房屋或出租房屋违反国家和本市相关法律法规强制性规定的；3.交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使承租人无法正常使用的；4.不缴纳应当由出租人承担的各项费用，致使承租人无法正常使用房屋的；（四）承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除本合同，收回房屋：1.……承租人若在2019年10月5日之前没有支付给出租人，人民币47500元，出租人于2019年10月6日收回房屋，同时承租人所支付的人民币5000元定金不予退还，同时承租人承担违约责任。2.……承租人若在2020年2月28日前没有支付给出租人45000元，出租人于2020年2月29日收回房屋，同时承租人所支付的人民币5000元定金不予退还，同时承租人承担违约责任。3.欠缴各类费用达1000元人民币的……第十条违约责任（一）出租人有第九条第（三）项约定情形的，应按月租金的100%向承租人支付违约金。承租人有第九条第（四）项约定情形的，应按月租金的100%向承租人支付违约金，出租人可要求承租人将房屋恢复原状并赔偿相应损失……。该合同还约定了其他内容。合同签订后，双方开始履行合同。杨志洪向戴成惠交付了涉案房屋，戴成惠向杨志洪支付押金7500元及租金45000元。后杨志洪分别于2020年2月28日、2020年3月1日、2020年3月6日通过微信向戴成惠催交房租，戴成惠未向杨志洪支付房租。2020年3月7日，杨志洪通过微信聊天要求戴成惠搬离房屋并承担相应的违约责任。戴成惠称其不是拖欠房租，延期支付的原因是因为卫生间漏水，不认可自己违约。另查，2019年10月12日，戴成惠告知杨志洪房屋存在漏水情况，后杨志洪与戴成惠层就房屋漏水事宜进行多次沟通。2019年11月6日起杨志洪亦多次就漏水问题进行过报修，并于2020年3月10日通过APP提交报修单，根据杨志洪与相关人员的聊天记录显示2020年6月中旬左右房屋漏水问题维修完毕。关于涉案房屋客卫的面积，根据杨志洪提交的房屋平面图显示面积为3.9平方米，戴成惠对该面积予以认可。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，杨志洪与戴成惠签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照约定履行各自的合同义务。关于合同解除问题，按照合同约定，戴成惠应当于2020年2月28日前支付房租45000元，因戴成惠未按期交纳，杨志洪于2020年3月7日通过微信聊天通知戴成惠搬离房屋并承担相应的违约责任，且于2020年3月11日向一审法院递交起诉状，诉求解除合同，故杨志洪诉求的双方租赁合同于2020年3月12日解除，戴成惠将房屋腾退给杨志洪的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于房屋租金问题，根据双方提交的证据，一审法院认定涉案房屋存在客卫漏水的事实，因涉案房屋有两个卫生间，且双方均认可客卫面积为3.9平方米，客卫漏水并未根本上影响涉案房屋的整体使用，但亦未达到预期的使用效果，给戴成惠带来一定的不便，故一审法院认定杨志洪交付的涉案房屋在租赁期间内出现一定瑕疵，考虑杨志洪存在积极报修的事实，结合房屋具体情况，漏水客卫的面积及使用功能等因素考量，根据公平原则，一审法院对2019年10月12日至2020年3月11日的房屋租金酌情调整为每月7200元。因合同解除后，戴成惠继续占有使用租赁房屋，故杨志洪要求戴成惠按照原租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，因客卫漏水问题已经于2020年6月中下旬得以维修完毕，一审法院对2020年3月12日至2020年6月20日期间的房屋使用费按照每月7200元计算，2020年6月21日起至实际腾退之日止的房屋使用费按照每月7500元计算。因双方均认可7500元押金抵扣戴成惠欠付租金，对此一审法院不持异议，对冲抵后不足部分的房屋使用费，戴成惠予以补足。戴成惠已支付的客卫漏水期间的房租，应予酌减部分共计1690元（2019年10月12日至2020年3月11日的房屋租金1500元、2020年3月12日至2020年3月30日的房屋使用费190元），杨志洪本应予以退还，但戴成惠仍欠付杨志洪占有使用费，故应退还的酌减部分房租在欠付使用费中予以冲抵为宜。关于违约问题，因客卫漏水不影响涉案房屋的整体使用，故一审法院认定杨志洪不构成根本违约，戴成惠不能以此为由拒绝交纳房租，故戴成惠未按期支付租金的行为违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任。根据双方租赁合同第十条，戴成惠应按月租金的100%向杨志洪支付违约金，因一审法院将客卫漏水期间月租金酌情调整，故该违约金亦调整为7200元。关于戴成惠主张的搬家费、中介服务费、精神损失费，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认戴成惠与杨志洪于2019年9月28日签订的《北京市住房租赁合同》于2020年3月12日解除；二、戴成惠将坐落于北京市通州区玉桥东里某房屋腾退给杨志洪，于一审判决生效之日起十日内执行清；三、戴成惠给付杨志洪2020年3月31日至2020年6月20日的房屋使用费10250元（已扣除押金7500元及酌减的1690元），于一审判决生效之日起七日内执行清；四、戴成惠给付杨志洪2020年6月21日至实际腾退之日止的房屋使用费（按每月7500元标准进行计算），于一审判决生效之日起七日内执行清；五、戴成惠给付杨志洪违约金7200元，于一审判决生效之日起七日内执行清；六、驳回杨志洪的其他诉讼请求；七、驳回戴成惠的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，戴成惠向法庭递交一组微信聊天记录，证明案涉房屋在租赁给戴成惠之前就存在漏水情况，但是杨志洪没有如实告知，而且物业只接受业主的报修。杨志洪当庭发表质证意见，表示对上述微信聊天证据的真实性认可。杨志洪向法庭递交如下证据：证据一，戴成惠的朋友圈截图，以此证明戴成惠在朋友圈非常活跃，存在恶意不接电话拖延时间的行为；证据二，与楼下住户、楼管等人微信聊天记录截图，证明发现问题后杨志洪第一时间就积极联系楼管，解决问题。戴成惠发表质证意见，表示对上述证据的真实性认可，但证明目的不认可。本院认为，双方当事人对对方提交的证据的真实性均表示认可，本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。戴成惠与杨志洪签订的《北京市住房租赁合同》（以下简称租赁合同）系当事人双方的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，戴成惠与杨志洪均认可租赁合同于2020年3月12日解除，本院对此不持异议。本案争议焦点为：戴成惠应否向杨志洪支付房屋使用费及违约金。戴成惠主张杨志洪没有如实告知房屋存在漏水情况，致使卫生间漏水无法正常使用，杨志洪违约在先，因此戴成惠不应该承担相应的房屋使用费。杨志洪称在此之前并不存在卫生间漏水的情况，并且在得知漏水后，已积极联系相关部门予以处理，戴成惠占用房屋却不支付房租的行为构成违约，应承担相应的房屋使用费及违约金。对此，本院分析如下：首先，戴成惠主张杨志洪在其租赁案涉房屋之前就知道存在漏水的情形，但对该项主张并未提出证据予以佐证，本院难以采信。其次，案涉房租在戴成惠入住之后虽存在卫生间漏水的情况，但从戴成惠一直在该房屋居住的事实看，漏水问题并不影响房屋的整体使用，且杨志洪亦积极配合维修，故杨志洪并未不构成违约。对戴成惠该项上诉意见，本院不予采信。第三，双方签署的租赁合同中对各期租金的支付日期、金额以及合同解除的相关情形进行了明确的约定，双方均应依照合同约定履行。杨志洪向戴成惠交付了涉案房屋，戴成惠未如期向杨志洪支付第三期租金45000元，根据租赁合同约定“承租人若在2020年2月28日前没有支付给出租人45000元，出租人于2020年2月29日收回房屋，同时承租人所支付的人民币5000元定金不予退还，同时承租人承担违约责任”，故戴成惠理应承担相应的违约责任，并支付房屋占有使用期间的使用费。鉴于案涉房屋确存在漏水问题，一审法院对维修期间的房屋使用费予以酌减并无不当，本院予以维持。关于戴成惠主张的搬家费、中介服务费、精神损失费，证据不足，于法无据，本院亦不予以支持。综上，戴成惠的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费649元，由戴成惠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十一月三十日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽