江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7445号上诉人（原审原告）：张键，男，1977年11月5日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审原告）：应俊舫，女，1977年2月8日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张键，暨本案上诉人。被上诉人（原审被告）：江苏九西建设发展有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里箭塘村。法定代表人：李进港，该公司董事长。委托诉讼代理人：李永生，江苏振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹辉，江苏振泽律师事务所律师。上诉人张键因与被上诉人江苏九西建设发展有限公司（以下简称九西公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初14523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张键、应俊舫上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判九西公司退还209760.55元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的《商品房预售合同》明确是一般住宅，而九西公司交付的部分面积为车库（标高-5.1米，相关设计规划也是配套及车库）。车库面积22.41平方米，合同销售单价13822.43元/平方米，对应车库销售总价309760.65元。而开发商在售的车库成交价在80000-100000元之间。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《住宅设计规范》GB50096-2011均不支持九西公司的相关论据。二、一审法院认定事实错误。1、上诉人和被上诉人签订的《商品房预售合同》包括负一层地下室，被上诉人却违规将配套设施即处于地下室下的负二层车库作为一般住宅卖给上诉人，并计算在房屋总面积中。2、规划许可证上明确标注负3.2米处地下室为一般住宅，负5.1米处为配套设施，一审法院对此进行了确认，然而判决书中却只字不提。国家建设部《住宅设计规范》明确规定地下室作为住宅应该具备采光、通风、防潮等功能，负二层的车库显然不符合要求。三、一审判决错误。1、一审法院认定《商品房预售合同》中约定面积和测绘面积一致，不存在面积缺少，明显在偷换概念，上诉人诉求是被上诉人不应将公共配套设施即负二层车库当成一般住宅出卖给上诉人，和测绘面积是否准确无关。2、规划许可证上已经明确标注车库属于配套设施，一审法院认为负二层车库是本案房屋不可分割的一部分，视同一般住宅，无视建筑法规对“住宅”和“配套设施”的规定。3、一审法院只字不提实际建筑和施工平面图是不一致的事实，施工平面图只标注了一个区域，而实际建筑物有负一层地下室和负二层车库两个区域。4、一审法院认定合同的户型平面图中标注了楼梯，就视同上诉人在签订合同时对负二层的认可错误，上诉人作为一般消费者不能从户型平面图上看出来还有负二层，且计入了房屋总面积之中。5、一审法官开了四次庭，并且到现场勘验，判决书却只字不提对上诉人有利的证据和现场勘验情况。四、被上诉人恶意欺诈上诉人。1、被上诉人明知将配套设施区域计入房屋总面积卖给了上诉人，所以在签订合同时故意划掉格式合同中对面积差双倍赔偿的条款。2、被上诉人为掩盖其违法性，通过房产和规划管理部门，使得不明真相的其他购房者可以顺利办理到所谓合法的产权证，用房产证的合法性来掩盖其违法性欺诈性。九西公司辩称：1、原审法院认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。本案当中争议的车库区域不是公共区域，不属于配套设施，而是商品房不可分割的一部分。上诉人与被上诉人陆续签订了《商品房预售合同》、《商品房预售合同的补充协议》、《面积差异结算确认单》等一系列相关的协议，在上述协议当中，双方对诉争区域的面积记录、涉案房屋总面积以及涉案房屋的户型图，分层平面图，计价面积，单价等，均约定明确，不存在上诉人在原审当中诉称的被上诉人的欺诈的情形，也不存在上诉人有重大误解的情形。被上诉人交付给上诉人的商品房房屋的户型尺寸等，空间状态与预售合同约定一致，不存在违反法律法规强制性规定的情形。2、一审法院在庭审过程当中，向江宁区不动产登记部门进行了调查核实，涉案房屋的登记建筑与商品房预售合同约定的面积吻合，不存在面积缺少。3、二审中，上诉人仍然认为依据建设工程规划许可证，诉争区域的规划为车库，不应当计入计价面积，这是上诉人对规划用途与合同约定用途的错误理解，规划部门登记的用途为建筑的规划用途，预售合同当中约定的商品房设计用途是指整套房屋的整体用途，并非规划用途，也不能对商品房拆分为部分进行适用。预售合同就整套商品房约定的用途与规划部门登记的整套商品房各分项的用途不具有统一性，不能根据分项的规划用途来否定预售合同对整套商品房约定的用途。张键、应俊舫向一审法院起诉请求：1.判令九西公司返还面积款309759.98元；2.判令九西公司支付恶意欺诈赔偿款309759.98元。一审法院认定事实：2015年8月11日，张键、应俊舫（乙方）与九西公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：一、甲方向乙方预售南京市江宁区谷里街道牛首大道121号瑞安翠湖山居林里组团11幢101含上下跃室商品房，该房号为工程暂定编号。该商品房所在楼幢的总平面位置见附件1总平面图，套型及分层平面位置图见附件2。该商品房设计用途为一般住宅，层高3.1米（与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注）。该商品房建筑面积为238.47平方米，计入上述共有共用分摊面积的建筑部位见附件3。……四、该商品房以建筑面积计价，单价为13822.43元，总价款为3296236元。……。六、甲方应于2016年12月31日前向乙方交付该商品房。合同另对房屋交付和接收手续、合同备案和权属登记手续等进行了约定，附件2套型及分层平面位置图附带了销售合同签约图。合同签订后，双方履行了缴纳房款和交付房屋的义务。2017年4月8日，双方办理了面积差异结算。另查明，九西公司取得了案涉楼盘项目的建设工程规划许可证、商品房预售许可证。案件审理中，一审法院向不动产登记部门调查核实，案涉房屋登记建筑面积237.98平方米，诉争区域面积为22.41平方米，已在房产分层分户平面图中记载。上述事实，有《南京市商品房预售合同》及补充协议、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、面积差异结算确认单、不动产转移登记联系单、不动产登记资料查询结果证明、房产分层分户平面图及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：张键、应俊舫与九西公司签订的《商品房预售合同》及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于双方争议的区域是否应返还面积款并赔偿问题。第一、《商品房预售合同》约定商品房建筑面积为238.47平方米，九西公司实际交付的案涉房屋在房产部门的测绘面积和登记建筑面积为237.98平方米，双方办理面积差异结算，不存在张键、应俊舫主张的面积缺少。第二、张键、应俊舫主张诉争区域在规划中属于配套停车场或其他辅助设施，不属于一般住宅，不应计入房屋总面积，但诉争区域属封闭空间，是案涉房屋不可分割的部分，也符合设计图纸，同时也取得了商品房预售许可证，《商品房预售合同》中设计用途一般住宅为房屋整体用途，房屋某一区域的位置及用途不能否定房屋的整体用途，并未违反《商品房预售合同》中一般住宅的约定。第三、《商品房预售合同》附件中附带了户型分布图，且备注了诉争区域为车库并标注了楼梯，张键、应俊舫也签字确认，九西公司不存在隐瞒或欺诈。第四、张键、应俊舫主张九西公司存在欺诈，未提供充分证据证明。综上，张键、应俊舫的主张，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：驳回张键、应俊舫的诉讼请求。一审案件受理费9995元，由张键、应俊舫负担。二审中，当事人没有提交新的证据。对一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：地下车库区域的面积是否应计入案涉房屋的建筑面积（销售面积）。本案中，上诉人张键、应俊舫与被上诉人九西公司签订的《商品房预售合同》及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《商品房预售合同》对案涉房屋的相关约定明确具体，合同附件中包括户型分布图，其上载有诉争区域并标明了楼梯，上诉人张键、应俊舫对此签字确认，其虽主张九西公司存在欺诈行为，但提供证据不足以证明，本院对该上诉意见不予采纳。上诉人张键、应俊舫主张诉争地下车库区域在规划中属于配套设施，不是一般住宅，不应计入房屋总面积，但诉争区域与户型分布图相符，与建设工程规划许可证载明的建筑用途为配建停车场（库）相符，且已经房产登记部门测绘，并与相应的地上建筑作为住宅整体供张键、应俊舫单独使用，是案涉房屋的组成部分，且《商品房预售合同》约定，商品房以建筑面积计价，与上诉人张键、应俊舫根据《住宅设计规范》主张套内使用面积不应包括配套设施车库并非同一概念，故其主张被上诉人九西公司将车库面积计算到一般住宅里违反法律规定的上诉理由不能成立，本院不予支持。《商品房预售合同》中约定的设计用途为一般住宅系房屋整体用途，房屋某一区域所在的位置及用途不能否定房屋的整体用途，且案涉房屋亦取得了商品房预售许可，故上诉人张键、应俊舫关于诉争区域违反《商品房预售合同》中一般住宅约定的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，张键、应俊舫的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4446元，由张键、应俊舫负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年十一月二十七日法官助理滕文欣书记员朱亚芳