湖南省江**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初1216号原告：熊庆军，男，1963年9月24日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，居民，住湖南省江**瑶族自治县。原告：唐小丽，女，1967年9月16日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，居民，住湖南省江**瑶族自治县。两原告共同委托诉讼代理人：盘枫，江**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。被告：江**瑶族自治县六月香置业有限公司，住所地：湖南省永州市江**瑶族自治县沱江镇经济开发区金牛大道南侧，统一社会信用代码：91431129587031999Q。法定代表人：旭君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾昭国，湖南苍松律师事务所律师。原告熊庆军、唐小丽与被告江**瑶族自治县六月香置业有限公司（以下简称六月香公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐小丽及其原告熊庆军、唐小丽委托诉讼代理人盘枫，被告六月香公司委托诉讼代理人曾昭国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊庆军、唐小丽向本院提出诉讼请求：1．判令被告六月香公司向原告支付逾期交房违约金38832.74元；2．判令被告向原告支付逾期产权备案和预告登记违约金4118.9元；3．判令被告在本案判决生效之日起15日内在小区内安装单元门禁、公共区域视频监控系统及垃圾中转站，并保障小区单元电梯双座正常运行；4．判令被告在本案判决生效之日起10日内对原告房屋内外墙的渗透水等问题进行防水处理和修缮；5．案件受理费等各项费用由被告承担。事实和理由：2017年3月30日，原告与被告六月香公司签订了《商品房买卖合同》，原告支付房款411890元，购得了“江**国际农贸港”小区第2栋12层1204号商品房。因被告故意将同一栋楼层约定交房时间2017年10月30日推后至2018年5月31日前，且该商品房至今未验收合格，至今未将商品房交付给原告，双方更未签署《房屋交接单》，被告也未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现原告自认确定为2020年6月1日，故被告违约时间从2017年10月31日起至2020年6月1日止，逾期交房943天，依照合同第九条第2款约定内容，被告按日应向原告支付已付房款411890元的万分之一的违约金计38832.74元。因被告未依照合同第十五条约定交房时间2017年10月31日起至2020年6月1日止，在540个工作日为原告办理产权备案和预告登记手续，故被告应承担原告已付房款411890元的1%即4118.9元违约金。因被告未依照合同第十三条、第十四条约定，在小区安装单元门禁、公共区域视频监控系统及垃圾中转站，同时小区单元的电梯约定是双座电梯，目前却是单座运行，直接给原告及小区业主们带来了极大的生活不便和安全隐患，被告理应按照合同约定将上述设备安装并保障到位。现原告的房屋存在着众多房间内外墙面渗透水等问题，依照合同第十六条约定，被告应承担保修责任，及时进行防水处理和修缮。上述问题双方协商未果，特向法院提起诉讼。被告六月香公司辩称：延期交房的事实存在，但是被告延期交房主要存在县政府要求被告停工72天、2015年至2017年极端天气243天无法施工，上述共计315天应抵扣交房时间；2018年7月份已通知原告熊庆军、唐小丽收房，但熊庆军、唐小丽迟迟不收房，责任在熊庆军、唐小丽；被告并没有违背商品房买卖合同第十五条的约定，在商品房交付后的第540个工作日内办理相关的产权登记，不应当赔付违约金；原告请求在小区内安装相关的设备，按照合同的约定，该安装的必须安装，但是现在条件还不够成熟；原告主张房屋渗水等问题，要求被告进行处理是站不住脚的，因为该房屋不存在质量跟渗水问题。综上，请求人民法院依法判决。经审理查明，2017年3月30日，原告熊庆军、唐小丽与被告六月香公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：熊庆军、唐小丽购买六月香公司位于江**瑶族自治县沱江镇经济开发区金牛大道旁（冷链物流园）第2栋12层1204号商品房，总价款411890元（含按揭贷款300000元）；六月香公司应当在2018年5月31日前，将经江**瑶族自治县质监站验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给熊庆军、唐小丽使用，但因自然灾害、政府行为和六月香公司不能控制的其他原因，且六月香公司在上述行为发生之日起15日内告知熊庆军、唐小丽的，六月香公司可据实延期交房时间；六月香公司逾期交房超过60日后，熊庆军、唐小丽要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，六月香公司按日向熊庆军、唐小丽支付已付房款万分之一的违约金；小区垃圾中转站在商品房交付时达到使用条件，单元门禁在商品房交付后30日内达到使用条件，公共区域视频监控系统在交付使用后90日内达到使用标准；六月香公司应当在商品房交付后540个工作日内，将办理权属登记需由六月香公司提供的资料报产权登记机关备案，熊庆军、唐小丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，六月香公司按已付房价款的1%向熊庆军、唐小丽支付违约金；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，六月香公司应当履行保修义务等。合同签订当天，熊庆军、唐小丽给付六月香公司购房首付款111890元，于2017年5月26日给付六月香公司按揭贷款300000元，共计411890元，至此，熊庆军、唐小丽付清了六月香公司全部购房款。熊庆军于2019年11月2日到六月香公司领取了2栋1204号房屋钥匙，但熊庆军以房屋渗水不符合质量要求为由，又将房屋钥匙退还给六月香公司。2020年1月20日，江**瑶族自治县住房和城乡建设局对被告开发的2栋、3栋商品房进行了竣工验收备案。被告至今未按约定安装单元门禁、公共区域视频监控系统及提供小区垃圾中转站。另查明，江**瑶族自治县气象局对极端天气情况统计：2016年1月至12月暴雨9天、大风日4天、连阴雨日130天，共计143天；2017年1月至6月暴雨1天、连阴雨日57天，共计58天。上述事实，有原告熊庆军、唐小丽和被告六月香公司的陈述，熊庆军、唐小丽提交的《商品房买卖合同》、收据、抵押担保借款合同、发票、专用收据、照片、钥匙领取登记表照片，六月香公司提交的湖南省建筑工程竣工验收备案证、极端天气情况统计表（2015年7月至2017年6月）等证据，本院予以确认并在卷佐证，足以认定。熊庆军、唐小丽提交的六月香公司与刘源签订的《商品房买卖合同》、红网信息与本案无关联，不予认定；熊庆军、唐小丽提交的本院（2019）湘1129民初2231号民事判决书，拟证明被告没有在15天告知原告因自然灾害、政府行为造成停工为由，不予扣减停工天数，因自然灾害、政府行为系众所周知的事实，造成停工的事实确已发生，故应当计入延期交房天数，所以熊庆军、唐小丽提供该证据，不能达到原告的证明目的；熊庆军、唐小丽提交的六月香公司致2、3栋业主的一封信，因是少数购房户在竣工验收备案后仍未领取钥匙收房的情况下发出的通知，该证据不能达到原告的证明目的，不予认定；六月香公司提交的施工期间停工统计说明，对高考期间予以认定，其他无具体时间，不予认定；六月香公司提交的2、3栋住宅通知收房表，无原告签名，不予认定。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原告熊庆军、唐小丽与被告六月香公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依约履行自己的义务，熊庆军、唐小丽已依约履行了自己的义务，但六月香公司因存在逾期交房，从而引发争议，现就本案双方争议的焦点评析如下：一、原告熊庆军、唐小丽收房的时间如何确定，即逾期交房的违约金应计算至何时的问题。案涉商品房买卖合同约定，被告应当按约定在2018年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告未按约定交房，构成违约。自2017年3月30日签订案涉合同之日起，至2018年5月31日止，从六月香公司提交的现有证据看，期间灾害性天气（暴雨）造成停工为1天，政府行为（高考）造成停工为3天，合计停工4天，故按照案涉合同约定，该4天依约可延期交房，即本案交房时间可延期至2018年6月4日，自2018年6月5日，可计算六月香公司逾期交房起算时间。本案中，熊庆军、唐小丽在2019年11月2日领取了2栋1204号房屋钥匙，虽然熊庆军、唐小丽以房屋渗水为由，又将钥匙退还给六月香公司，但案涉合同没有房屋渗水可拒绝收房的约定条款，且该房不存在质量缺陷，因此，熊庆军、唐小丽拒绝收房，证据不足，于法无据，本院应当依法认定熊庆军、唐小丽于2019年11月2日收房。故案涉逾期交房违约金计算的终止时间为2019年11月2日止。综上，按照案涉合同的约定，六月香公司应当给付熊庆军、唐小丽逾期交房违约金为21212.34元（411890元/天×0.1‰×515天）。熊庆军、唐小丽要求六月香公司给付逾期交房违约金38832.74元的诉讼请求，其超出21212.34元的部分，证据不足，本院不予支持。二、关于逾期办证违约金的问题。因双方签订的合同约定六月香公司应当在商品房交付后540个工作日内，将办理权属登记需由六月香公司提供的资料报产权登记机关备案，但熊庆军、唐小丽未提供相关证据证明六月香公司未将办理权属登记的资料提供给产权登记机关备案，因此熊庆军、唐小丽要求六月香公司为熊庆军、唐小丽办理不动产权证，并支付违约金4118.9元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。三、关于小区公共配套设施运行的问题。六月香公司未按合同约定的时间安装提供单元门禁、公共区域视频监控系统、小区垃圾中转站正常使用运行，属违约行为，熊庆军、唐小丽要求在小区内安装单元门禁、公共区域视频监控系统及垃圾中转站的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。因合同未约定小区单元须安装运行双座电梯，故对熊庆军、唐小丽要求保障小区单元电梯双座正常运行的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。四、关于房屋保修问题。案涉合同约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，六月香公司应当履行保修义务。虽然熊庆军、唐小丽提供了房屋内墙渗透水照片，但其未提供证据证明是因房屋质量问题而产生渗透水现象，也没有提供证据证明房屋内墙渗水属保修范围和保修期内，熊庆军、唐小丽提供的证据不充分，故对熊庆军、唐小丽要求对房屋内外墙的渗透水等问题进行防水处理和修缮的诉讼请求，本院不予支持。如原告发现有新的证据，可另行主张权利或提起诉讼。六月香公司辩称已于2018年7月份通知熊庆军、唐小丽收房，因六月香公司未提供相关证据佐证，无事实依据，对该辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告江**瑶族自治县六月香置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告熊庆军、唐小丽逾期交房违约金21212.34元；二、限被告江**瑶族自治县六月香置业有限公司在本判决生效之日起三十日内在小区内安装单元门禁、公共区域视频监控系统及设置垃圾中转站；三、驳回原告熊庆军、唐小丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费437元，由原告熊庆军、唐小丽负担221元，被告江**瑶族自治县六月香置业有限公司负担216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审判员  何智勇二〇二〇年十一月四日书记员  唐随缘附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。