贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初11754号原告：邓菊仙，女，1971年9月1日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：何丹，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许紫荻，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。被告：贵州惠华泰房地产置业有限公司，住所：贵州省贵阳市南明区文昌南路**文昌苑综合楼******。法定代表人：刘华，职务：执行董事。被告：贵州丰惠诚商业管理有限公司，住，住所：贵州省贵阳市南明区文昌南路**文昌苑综合楼******/div>法定代表人：蒋国华，职务：执行董事。被告：蒋国华，女，1964年2月17日生，汉族，住贵州，住贵州省贵阳市云岩区iv>三被告共同委托诉讼代理人：廖静，贵州朝华明鑫律师事务所律师。原告邓菊仙与被告贵州惠华泰房地产置业有限公司（以下简称：惠华泰公司）、贵州丰惠诚商业管理有限公司（以下简称：丰惠诚公司）、蒋国华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓菊仙的委托诉讼代理人何丹、被告惠华泰公司、丰惠诚公司、蒋国华的共同委托诉讼代理人廖静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓菊仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告惠华泰公司向原告返还购房款218206元，支付违约金4264元（按照已付购房款的2%计算），两项共计222470元；2、判令被告惠华泰公司以222470元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付原告资金占用费损失（从2020年1月1日计算至所有款项支付完毕之日止）；3、判令被告惠华泰公司、丰惠诚公司支付给的原告2018年12月的商铺收益21821元、支付2019年12月的商铺收益24003元，两项共计45824元；4、判令被告惠华泰公司、丰惠诚公司向原告支付商铺收益的违约金（以21821元为基数，按照2%／月从2019年1月1日计算至2019年12月31日、以45824元为基数，按照2%／月从2020年1月1日计算至支付完毕之日）；5、诉讼费、律师费由被告承担；6、判令蒋国华与惠华泰公司、丰惠诚公司对上述请求第3项、第4项、第5项承担连带支付责任，与被告惠华泰公司对上述诉请第1项、第2项承担连带责任。事实和理由：2015年12月28日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定被告将位于贵州省贵阳市南明区出售给原告，建筑面积11.15平方米，总价218206元；被告应当在合同签订后3年内为原告办理商铺的产权证书，被告逾期不能办理产权证书的，原告有权退房，且被告应当在30日内将原告已支付的房款退还给原告，并按照房价的1%赔偿原告；若4年未办理产权证书的，被告应按照原告已付房款的2%赔偿原告。合同签订后，原告按约支付了购房款218206元，但至今被告惠华泰公司未给原告办理产权证书。同日，原告（甲方）与被告丰惠诚公司（乙方）、惠华泰公司（丙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将涉案房屋委托丰惠诚公司经营管理，丰惠诚公司向原告支付商铺收益；若丰惠诚公司逾期未支付经营收益的，按照应付收益每月2%的标准向原告支付违约金；若逾期未支付商铺收益超过在个月的，原告有权要求惠华泰公司先行垫付商铺收益；《商铺委托经营管理合同》与《商铺买卖合同》互为一体，不可分拆使用。合同签订后，被告仅支付2015年12月、2016年12月、2017年12月的商铺收益，2018年12月、2019年12月的商铺收益至今未付。2019年5月19日，原、被告签订《补充协议》，约定被告应于2019年12月30日前一次性付清已经收取的原告支付的购房款218206元，支付违约金2182元，以及已使用未支付的商铺收益21821元，款项付清后双方签订的《商铺买卖合同》解除。但时至今日，被告惠华泰公司仍未向原告支付约定的款项。经查询，涉案商铺的实际产权人是被告蒋国华。被告惠华泰公司、丰惠诚公司、蒋国华辩称，同意退还购房款的前提是解除双方签订的商铺买卖合同；违约金应按补充协议约定的2182元确定；原告请求2%的违约金标准过高，请求法院予以调整；律师费请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年12月28日，原告（买受人）与被告惠华泰公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定原告购买位于贵州省贵阳市南明区；建筑面积11.15平方米；总价款218206元；《商铺买卖合同》签订后，出卖人向相关房产管理部门报批申请办理商铺产权分割手续，报产权登记机关备案。甲方承诺3年内为买受人办理所购的商铺产权证书；《商铺买卖合同》签订届满3年时，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，双方解除合同。当年委托经营收益不受影响；若发生前条约定的情形买受人未选择退房解除合同，则在《商铺买卖合同》签订届满4年时，因出卖人的责任导致买受人仍不能取得产权证书的，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失，双方解除合同。当年委托经营收益不受影响。同日，原告（甲方）与丰惠诚公司（乙方）、惠华泰公司（丙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将其购买的前述商铺委托给乙方经营管理；委托经营管理期限5年，自2015年12月28日起至2020年12月27日止；甲方收益依照委托经营期限结合相应的递增幅度计算，第一年收益额为17456元，乙方支付时间为2015年12月，第二年收益额为17456元，乙方支付时间为2016年12月，第三年收益额为19639元，乙方支付时间为2017年12月，第四年收益额为21821元，乙方支付时间为2018年12月，第五年收益额为24003元，乙方支付时间为2019年12月；委托经营期间，如乙方逾期支付甲方收益，则按照应支付收益每月百分之二的标准向甲方支付违约金，如乙方逾期三个月以上仍未支付收益，则甲方有权解除本合同，并要求乙方支付拖欠的收益额；如乙方逾期支付甲方收益连续超过三个月，则甲方有权要求丙方先行垫付乙方拖欠甲方的经营收益。惠华泰公司并向原告出具一张《收款收据》，载明：收到商铺款218206元，备注扣除第一年收益17456元，实付200750元。2019年5月19日，原告（乙方）与惠华泰公司（甲方）又签订一份《补充协议》，约定：1、甲方应于2018年12月28日为乙方办理不动产权证，由于甲方未能办理产权证，按合同约定甲方应向乙方支付违约金2182元，购房款218206元及未支付已使用的商铺收益21821元，合计金额242209元，款项计算至2019年12月30日止，甲方应于2019年12月30日前一次性付清；2、待甲方付清乙方款项后，原甲、乙双方签订的《商铺买卖协议》自行失效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告惠华泰公司因双方签订的《商铺买卖合同》未能实现合同目的，经协商后又签订了《补充协议》，约定惠华泰公司退还原告购房款并支付违约金。该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照协议约定的内容行使权利和承担义务。现原告请求惠华泰公司退还购房款218206元，本院予以支持；原告请求惠华泰公司支付违约金4264元，本院根据双方协议约定，在2182元范围内予以支持，被告辩称违约金应按照协议约定的标准确定，本院予以采纳；原告请求惠华泰公司支付资金占用损失，本院以购房款218206元为基数、按照2020年1月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.15%的标准、从惠华泰公司逾期付款次日即2020年1月1日起予以支持；原告请求惠华泰公司支付商铺收益45824元，本院根据协议约定，在21821元范围内予以支持；原告请求惠华泰公司按照2%/月的标准支付逾期支付商铺收益的违约金，本院以21821元为基数、按照2020年1月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.15%的标准、从惠华泰公司逾期付款次日即2020年1月1日起予以支持，被告辩称2%/月的违约金标准过高，请求调整的意见成立，本院予以采纳；原告请求惠华泰公司承担律师费，因双方未对律师费的承担进行约定，该请求无事实依据，本院不予支持，被告不承担律师费的意见成立，本院予以采纳。原告请求丰惠诚公司支付商铺收益及逾期违约金，因该请求是基于《商铺委托经营管理合同》约定的权利义务关系，与本案审理的商品房销售合同纠纷不属同一法律关系，本案中不予处理，原告可另诉解决。原告请求被告蒋国华承担连带支付责任，因蒋国华不是《商铺买卖合同》和《补充协议》的合同相对人，原告与惠华泰公司在上述合同、协议中约定的权利及义务对蒋国华不产生法律效力，原告的该请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：贵州惠华泰房地产置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付邓菊仙购房款218206元及资金占用损失（资金占用损失按照年利率4.15%的标准计算，从2020年1月1日计算至该债务清偿之日止）；贵州惠华泰房地产置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付邓菊仙逾期办证违约金2182元；贵州惠华泰房地产置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付邓菊仙商铺收益金21821元及逾期违约金（逾期违约金按照年利率4.15%的标准计算，从2020年1月1日计算至该债务清偿之日止）；驳回邓菊仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2792元，由贵州惠华泰房地产置业有限公司负担2513元，邓菊仙负担279元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  谢相鹏二〇二〇年十一月十日书记员  简 溢