山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初5326号原告：曹修臻，男，1972年7月26日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：迟永红，山东盈康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林鹏，山东盈康律师事务所律师。被告：迟翠珍，女，1965年11月21日出生，汉族，住青岛市市**。被告：解建本，男，1950年5月24日出生，汉族，住即墨区。被告：解维宁，男，1981年9月19日出生，汉族，住即墨区。委托诉讼代理人：解建本，男，1950年5月24日出生，汉族，住即墨区，系被告解维宁父亲。原告曹修臻与被告迟翠珍、解建本、解维宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告曹修臻委托诉讼代理人迟永红，被告迟翠珍，被告解建本，被告解维宁委托诉讼代理人解建本到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹修臻向本院提出诉讼请求：1、判令三被告赔偿原告对涉案厂房已经形成的装饰装修损失、搬迁费损失、行车损失10万元，共暂计15万元，具体以评估为准。2、诉讼费由三被告承担。评估结论出具后，原告明确诉讼请求为：被告支付原告搬迁费64800元、装饰装修费23387元，鉴定费5000元。事实和理由：2018年5月1日，原告与被告2签订《房屋租赁合同》，原告承租位于即墨区环秀街道南叫村的厂房及场地等，租期为10年，原告如约履行义务。因三被告之间就租赁厂房发生争议，被告迟翠珍起诉《房屋租赁合同》无效，经即墨区人民法院审理判决原告与被告解建本签订的《房屋租赁合同》无效并限期搬离，因此导致原告机器设备等搬离、停业遭受经济损失，因此原告特诉至贵院，请求依法判如所请。被告迟翠珍辩称，原告的要求赔偿损失与我无关，原告没有与我签合同不是我把房子租给他的。对于原告主张的装修不清楚，2018年10月中旬才知道涉案房屋租给原告了，不同意赔偿原告装修损失，与迟翠珍无关。被告解建本辩称，解维宁欠我59万元，涉案房屋解维宁就给了我。我与原告签订的房屋租赁合同无效，我无过错，应该返还我应该得到的租金。我与迟翠珍2018年10月30日已经收了原告租金7.5万元。2018年4月份原告租房时正好干旱，我给原告打了井，共计花费1.5万元。我与原告商定以一半的厂房入股原告公司分红，厂房院子已经破损，每年原告应该给我2.5-3万元，因土地是我的50年，有村委出具的证明，赔偿也可以调解也可以我都同意。不同意原告诉讼请求，如果我赔原告15万元，行车不能带走，如果不赔15万元，原告可以带走。被告解维宁辩称，因为我欠我父亲钱，所以我将涉案房屋转给了我父亲，关于涉案房屋一切纠纷与我无关。经本院开庭审理查明，迟翠珍诉解维宁、解建本、曹修臻（2020）鲁0282民初353号房屋租赁合同一案，本院于2020年3月30日已作出民事判决，本案当事人均对（2020）鲁0282民初353号民事判决书中查明事实部分无异议，该案查明事实如下：（一）、2011年4月15日，被告解维宁（甲方）与原告迟翠珍（乙方）签订《合作协议》，约定：1.甲方提供土地、位于即墨页土地租赁合同书以及租赁土地平面图）。2.甲乙双方共同出资建厂房楼房，用于租赁，其中乙方出资肆拾万元整，用于厂房楼房建设。3.乙方出资后，由甲方负责联系施工单位，完成所有厂房楼房建设，超过费用乙方不再负担。4.厂房楼房建设完毕，由甲乙双方协商将厂房楼房用于出租，厂房楼房的出租合同由甲乙双方签字认可，其中乙方不可单方面同他人签订出租合同。5.合同期限自2011年4月至2060年12月31日止，厂房楼房租赁期间的租金收入由甲乙双方平均分配。如厂房楼房维修、改建、扩建等一切相关事宜，由甲乙双方各出资50%解决。6.租赁期间，如发生自然灾害，或不可抗力因素致厂房楼房受损，由甲乙双方共同出资维修。……。（二）、迟翠珍与解维宁在合作协议范围的土地上建的厂房楼房无建设工程规划许可证。（三）、2018年5月1日解建本与曹修臻签订《房屋租赁合同》，约定1.解建本将位于即墨区环秀街道南叫村的厂房、厂房附属的院子、及厂房西侧的二层楼部分房间以租赁的方式给曹修臻使用。曹修臻所租赁的厂房及场地用于机械、电器配套产品。2.租赁期限十年，自2018年5月1日至2028年4月30日。3.租赁面积为车间1000平方。4.租赁费为壹拾万元整。所租厂区院子面积无偿给曹修臻使用，租赁费前三年不变，每三年递增8%，第十年租赁费同第九年一样计算。租赁费为半年为周期支付，即签订合同生效日期算起六个自然月为一个周期，依次顺延缴费。5.租赁期间因曹修臻经营所发生的有关的税费由其承担。现租赁期间的土地使用税由解建本承担，后期因政府调整税费，增长部分由双方共同承担，各一半。解建本应该给曹修臻提供房屋所有权证明（确定所租赁厂房为解建本所有），解建本需给曹修臻提供工商注册所用的房屋证明。……7.租赁期间，曹修臻所承担的房屋其主体结构、墙体、门窗等的维护由解建本负责维修，办公区域如需改动装修由曹修臻出资装修。如曹修臻使用原因造成房屋损坏，由其负责修缮及赔偿。租赁期满后，曹修臻有优先续租权。……（四）、2018年5月1日，曹修臻向解建本支付租赁费50000元，解建本为曹修臻出具收据一份，载明“收租房款连租房定金在内半年款”。（五）、2018年10月30日，曹修臻向迟翠珍支付租金5万元。迟翠珍为曹修臻出具收据一份，载明“今收到南叫厂房租金伍万元50000正，2018年10月30日至2019年4月30日。”（六）、另查，本院审理的（2018）鲁0282民初7106号案件迟翠珍诉被告解维宁、第三人解建本合伙协议纠纷一案，本院判决解维宁、解建本共同支付迟翠珍房屋出租收益72500元。后解维宁、解建本不服提出上诉，2018年12月5日，青岛中院作出（2018）鲁02民终9103号判决书，认定迟翠珍系与解维宁存在合伙关系，解建本代解维宁收取租金系代理行为，解建本不应承担给付义务，因此判决由解维宁支付迟翠珍合伙房屋出租收益72500元。（七）、庭审中，解建本提交解维宁为其出具的转让声明一份，欲证明涉案房屋所有权、使用权、出租权及该房屋相应的所有权均归解建本。原告质证称，对该证据的真实性不予认可，解建本与解维宁与原告系合伙关系，在原告未同意的情况下，解维宁无权将合伙经营的厂房转让给解建本。本案庭审过程中，被告解建本、解维宁称原告曹修臻的装修是经过被告解建本、解维宁同意的，被告解建本、解维宁同意已形成附合的装饰装修物折价赔偿给原告曹修臻。原告曹修臻申请评估已形成附合的装饰装修物的现值以及对设备、货物及办公用品物品搬迁费，本院依法委托了山东华信价格评估有限公司进行评估，山东华信价格评估有限公司作出了山东华信价评字【2020】第02087号价格评估结论书，结论为：1、对机器设备、货物及办公用品、物品等的搬迁费用进行鉴定为64800元；2、对已形成附合的装饰装修物的现值进行鉴定为23387元。原告曹修臻于2020年8月22日前搬离涉案房屋。被告迟翠珍提交了一份收据和收条，证明原告曹修臻没有通过被告迟翠珍直接给被告解建本2.1万元用于维修房屋，给被告迟翠珍2.9万元，让被告迟翠珍出具了5万元的收据。原告曹修臻对真实性无法确认，但是认为迟翠珍作为房主之一应该承担房屋维修义务，至于迟翠珍与解维宁、解建本因合伙关系如何承担费用问题与原告无关。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的（2020）鲁0282民初353号民事判决书、房屋租赁合同等，以及山东华信价格评估有限公司出具的山东华信价评字【2020】第02087号价格评估结论书在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告未能提交建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据。原告曹修臻与被告解建本签订的房屋租赁合同无效。关于原告曹修臻主张三被告支付搬迁费64800元、装饰装修费23387元的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”1、装饰装修费。被告迟翠珍认为没有和原告曹修臻签订租赁合同，不同意支付装饰装修损失，但被告迟翠珍2018年10月30日收取了原告曹修臻的房屋占有使用费并出具了收据，视为对租赁关系的追认。被告解建本、解维宁称原告曹修臻的装修是经过其同意的，并同意已形成附合的装饰装修物折价赔偿给原告曹修臻。被告解维宁与被告迟翠珍之间存在合伙关系，现没有证据证明迟翠珍与解维宁的合伙关系解散，解建本的行为应认定为被告解维宁的代理行为。根据评估结论书，被告解维宁与被告迟翠珍作为原告曹修臻的合同相对方，应支付原告装饰装修费损失23387元。2、搬迁费。原被告之间的房屋租赁合同无效，双方均有过错，按照原被告双方各50%的过错，被告解维宁与被告迟翠珍应支付原告曹修臻搬迁费损失32400元（64800元×50%）。至于被告迟翠珍所提及的修缮房屋费用，系被告迟翠珍与被告解维宁之间合伙协议纠纷，与本案非同一法律关系。关于鉴定费。因双方之间的合同无效，双方均有过错，原告曹修臻为评估搬迁费和装饰装修损失支付的评估费5000元，由被告迟翠珍、被告解维宁负担3163元，原告曹修臻负担1837元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、被告迟翠珍、解维宁于本判决生效之日起十日内支付原告曹修臻搬迁费损失32400元；二、被告迟翠珍、解维宁于本判决生效之日起十日内支付原告曹修臻装饰装修费损失23387元；三、评估费5000元（原告曹修臻预缴），由原告曹修臻负担1837元，由被告迟翠珍、解维宁负担3163元，被告迟翠珍、解维宁于本判决生效之日起十日内支付给原告曹修臻；四、驳回原告曹修臻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元（原告预缴），由原告曹修臻负担1195元，由被告迟翠珍、解维宁负担2105元。原告曹修臻已预交3300元，本院退回2105元。被告迟翠珍、解维宁应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费人民币2105元，拒不交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李林娟审判员  刘平平审判员  王彬彬二〇二〇年十一月十七日书记员  王 迪附相关法条：1、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”