四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民再428号 再审申请人(一审原告、二审上诉人)：四川民众物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市凯东路凯南三巷**。 法定代表人：谢建明，总经理。 委托诉讼代理人：何云福，四川广略律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都友豪置业有限公司，，住所地四川省成都市武侯区武侯新城管委会武科东二路******** 法定代表人：朱世华，总经理。 委托诉讼代理人：刘广伟，公司工作人员。 再审申请人四川民众物业服务有限公司（以下简称民众物业）因与被申请人成都友豪置业有限公司（以下简称友豪置业）前期物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2018）川13民终1876号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月7日作出（2018)川民申6009号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人民众物业法定代表人谢建明及其委托诉讼代理人四川广略律师事务所律师何云福，被申请人友豪置业的委托诉讼代理人公司工作人员刘广伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民众物业申请再审称，1.二审法院计算物业费的标准错误。2.二审法院对商业部分的物业费计算的时间段和标准错误。3.车库的物业费应当计算。4.被申请人应当支付违约金200万元。二审判决存在明显“笔误”。综上，二审判决认定事实错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审，请求1.撤销四川省南充市中级人民法院（2018）川13民终1876号民事判决第二项、第三项并改判被申请人向再审申请人支付物业服务费5000366.83元(其中：1、住宅物业服务费1282536.O0元；2、商业物业服务费1569487.O0元；3、空置物业服务费713006.83元＋审计报告出现笔误少计算的9000元=722006.83元；4、车库物业服务费2103120.O0元；5、品迭成都友豪置业有限公司垫付676783.O0元后，剩余5000366．83元)，并自2016年1月1日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付滞纳金至款项付清之目止，并支付违约金200万元或发回重审。2.本案的一审、二审诉讼费、鉴定费由被申请人承担。 友豪置业辨称，1.友豪公司解除与民众物业的《前期物业管理服务合同》合法有据，其发出的《关于解除合同通知书》已于2017年1月14日产生法律效力，民众物业的第一项诉讼请求应依法驳回。2.民众物业是在2016年4月进驻项目提供物业服务的，因进驻资料均由民众物业保管，应当由民众公司承担证明责任。民众物业自始未举证，应当承担举证不能的不利后果。3.《前期物业管理服务合同》虽约定了“空置房、空关房”的物业管理公共服务费由友豪公司承担，但民众物业诉请的金额明显错误，不应支持。4.民众物业诉请计算错误的问题。计算依据并非仅仅是依照《收费标准的通知》，同时二审法院也结合了前期民众物业的物业服务质量，后期物业员工罢工等多种原因权衡后作出的计算标准，该计算并无错误，5.民众物业应支付友豪公司违约金l00万元，友豪公司的反诉请求依法应予支持。 民众物业向一审法院起诉请求：1.确认友豪置业解除双方2015年5月25日签订的“友豪·领秀城”一、二期《前期物业管理服务合同》的《关于解除合同通知》无效；判令友豪置业继续履行双方2015年5月25日签订的“友豪·领秀城”一、二期《前期物业管理服务合同》；2.判令友豪置业支付拖欠的物业管理费、违约金、滞纳金、代管费等款项共计11329058.57元；3.本案诉讼费用由友豪置业全部承担。一审法院认定事实：2015年5月25日，友豪置业为甲方，国家贰级资质的民众物业为乙方，双方签订两份《前期物业管理服务合同》，确定民众物业为友豪置业开发的友豪领秀城一期、二期前期物业服务企业。友豪领秀城一期委托管理期限自2015年6月29日起至业主委员会成立业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时；友豪领秀城二期委托管理期限自2017年11月30日起至业主委员会成立业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时。友豪领秀城一期《前期物业管理服务合同》约定：第三条…乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续…第十八条甲方的权利义务9、乙方从前期物业管理介入到物业交付使用前发生的物业管理服务费用，由甲方承担。第二十一条物业管理服务费1.本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费的相关规定；2.本物业管理公共服务费、住宅由业主按建筑面积，多层住宅0.95元/月/㎡，电梯住宅1.5元/月/㎡向乙方交纳；非住宅（商业铺面）由业主按建筑面积3元/月/㎡向乙方交纳；3.本物业管理公共服务费每月/季/半年/交纳一次，每次交纳时间为交费周期末10日内交纳下周期费用；4.空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由甲方按建筑面积按照本条第二款全额交纳；5.本物业管理公共服务费标准的调整，按国家物价部门调整；9.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第（2）条处理；……（2）从逾期之日起应交物业管理费的千分之5交纳滞纳金。第二十二条车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：（1）露天车位；（2）车库：车位管理服务费按每月每个60元向车位所有人收取；第二十九条甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付壹佰万元的违约金；对对方造成的经济损失高于违约金的，对超过部分还应给予赔偿。第三十二条本合同自生效之日起30天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接手续。双方还对委托管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。2015年6月29日，民众物业进驻友豪领秀城一期项目，进行物业管理早期介入。2016年4月底开始，友豪领秀城房屋建筑相继完成竣工验收备案。当月起，双方即组织人员陆续对物业进行了交接。2016年4月28日、4月29日、5月5日，民众物业分五次向友豪置业银行账户汇入资金2280612.96元。2016年8月28日，西充县发展和改革局、西充县房地产管理局出台《关于规范全县保障性住房物业管理服务及住房前期物业管理服务收费标准（试行）的通知》（以下简称《通知》），规定贰级物业服务企业多层住宅物业管理费收费标准为0.65元/月·平方米，高层住宅为1.15元/月·平方米，自2016年9月1日起执行。2016年12月底，民众物业与其在友豪领秀城物业工作的员工发生劳动争议，后逐步发展为员工集体辞职、罢工事件。2017年1月13日，友豪置业向民众物业发出《关于解除合同通知书》，解除双方签订的两份《前期物业管理服务合同》，之后民众物业未再向友豪置业提供物业管理服务。按照《前期物业管理服务合同》第二十一条第4款约定，友豪置业承担空置房屋、空关房屋的物业管理公共服务费。经一审法院委托四川德邦会计师事务所有限公司进行了司法鉴定，确认从2015年6月起到2016年12月止友豪置业应付民众物业的物业管理费合计为2171831.67元（不包含商业），其中2016年4月起到2016年12月应付物业管理费为713006.83元。友豪置业在友豪领秀城项目规划建设了地下车位，在民众物业提供物业管理服务期间，地下车位未投入使用。民众物业主张友豪置业为安抚业主情绪，主动承担友豪领秀城一期从交房之日起至2015年12月31日期间的物业服务费，对该事实友豪置业予以否认，民众物业未提供证据证实。民众物业还主张友豪置业在售房时，通过发放优惠券等形式，对业主物业管理费进行优惠，该费用应由友豪置业承担。对该事实，友豪置业表示存在发放优惠券的行为，但具体优惠金额无法统计，应由民众物业提交友豪置业签字盖章的优惠券方能统计。民众物业未能提供相关证据，致该部分费用无法计算。友豪置业辩称，在民众物业提供物业服务期间，友豪置业承担了应由民众物业负担的相关费用，应当抵扣。一审法院判决：一、友豪置业于判决生效之日起十五日内向民众物业支付空置房物业服务费347153.91元，并自2016年10月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率支付滞纳金至款项付清之日止；二、驳回民众物业的其他诉讼请求。案件受理费89774元，鉴定费32577元，合计122351元，由民众物业负担100000元，友豪置业负担22351元。 民众物业不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判支持民众物业全部一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用及鉴定费由友豪置业承担。二审法院认定事实：一审法院委托四川德邦会计师事务所有限公司作出的评估报告，对于案涉楼盘一期一区的空置、空关房屋物业费从2016年1月至2016年3月评估为236268.57元，对于案涉楼盘一期二区的空置、空关房屋物业费从2016年1月至2016年3月评估为187406.85元。民众物业提供地下室建渣清运表拟证明地下室在2016年投入了使用故应当交纳物管费。民众物业还提交编号为4641、4642、4508、4518、4588的公证书，拟证明2015年6月30日起案涉楼盘已陆续交房、友豪置业对案涉小区业主的回复中自认对一期交房业主物业费收取延迟至2016年1月1日等。案涉楼盘一期一区电梯类总面积100285.04平方米，多层类总面积39245.28平方米；案涉楼盘一期二区电梯类总面积30227.35平方米，多层类总面积34521.6平方米。二审中，民众物业申请二审法院向友豪置业调取由其实际控制的2016年12月31日前的全部物业资料、收费财务资料、保证金退还资料、优惠券资料等，并申请对集体辞职书、集体声明书上辞职人员签名的笔迹进行同一性比对。2018年7月19日，友豪置业、民众物业以及社区代表、筹备组代表对民众物业提供物业服务期间的档案资料进行了移交。其他事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，第一，友豪置业作为签订《前期物业管理服务合同》的合同一方当事人，在条件成就时，能够解除该合同。民众物业员工集体辞职、罢工，使其失去继续履行合同能力是事实，民众物业于2017年元月撤出了案涉项目，再未履行管理义务，物业服务处于停滞状态，友豪置业于2017年1月13日向民众物业发出《关于解除合同通知书》，行使解除权合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，友豪置业系行使法定解除权，对民众物业认为友豪置业违法解除案涉合同、应当支付200万元违约金的主张不予支持。第二，关于民众物业记取物业费的起算时间及2016年1月1日前的物业费金额问题。双方约定友豪领秀城一期委托管理期限自2015年6月29日起，并认可友豪置业与业主签订的合同约定第一批交房时间为2015年6月29日，第二批房源交付时间为2015年10月30日。虽然2016年4月底开始，友豪领秀城房屋建筑才相继完成竣工验收备案，但延迟的责任在友豪置业，且从2015年6月30日起，业主陆续入住，民众物业从此时起已进场提供物业服务，故友豪置业应当从2015年6月30日起支付前期物业管理费。民众物业提供的两份公证书公证显示，友豪置业自认对一期交房业主物业费收取延迟至2016年1月1日，对业主的物业费也是从此日起收取。结合两份公证书公证的内容，结合友豪置业因逾期交房及房屋质量等问题，作出从2016年1月1日起向业主收取物业费的承诺，此前的物业费应当由友豪置业向民众物业支付。一审法院根据民众物业系贰级服务企业，按照当时适用的《通知》规定的收费标准确定多层住宅物业管理费为0.65元/月·平方米，高层住宅为1.15元/月·平方米并无不当。案涉楼盘一期一区电梯类总面积100285.04平方米，多层类总面积39245.28平方米，计算2015年7月-12月的物业费；案涉楼盘一期二区电梯类总面积30227.35平方米，多层类总面积34521.6平方米，计算2015年11月-12月的物业费。截止2015年12月31日友豪置业向民众物业支付物业费总计959425元。第三，关于空置、空关房物业费起算时间、类型及金额的问题。关于起算时间。因友豪置业应分别从2015年7月1日、2015年11月1日起支付前期物业费，空置、空关房的物业费也应当从这两个时间点起算。因2016年1月1日前包括空置、空关房在内的所有物业费已由友豪置业承担，故根据评估报告的结论，2016年1月至2016年3月空置、空关房屋物业费，案涉楼盘一期一区为236268.57元，案涉楼盘一期二区为187406.85元，总计423675元也应当由友豪置业承担。关于地下车库应否计算空置、空关房物业服务费的问题。根据《前期物业管理服务合同》第二十一条空置、空关房物业服务费只针对小区住宅和商业用房，第二十二条车位的收费中并不涉及空置、空关物业费的约定；民众物业虽然提供证据证明2016年地下车库作为建渣运输的通道使用，但该使用并非地下车库独立作为车库的功能使用，故一审法院未计算地下车库空置、空关费用并无不当。关于一审法院商业部分空置、空关费酌定减半的问题。因一审查明民众物业对商业并未提供符合合同约定的服务，友豪置业认为根本不应当支付商业部分的物业费，故一审法院酌情调整并无不当，应当予以维持。第四，关于装修保证金的退还等问题。其一，关于装修保证金，因民众物业早已退场并完成了相关物业资料的交接，案涉小区物业方面事项由友豪置业全面接手，民众物业住所地未在物业所在地西充，民众物业自撤出后也未在西充从事其他项目的经营，一审法院为妥善处理后续事宜，判决该款继续由友豪置业监管并退还给业主并无不当。其二，关于民众物业主张的优惠物业费，虽然民众物业申请法院向友豪置业调取2016年12月31日前的全部物业资料、收费财务资料、保证金退还资料、优惠券资料等，但民众物业并未举证证明友豪置业持有相关资料，且在2018年7月19日友豪置业、民众物业以及社区代表、筹备组代表对民众物业提供物业服务期间的档案资料进行了移交，故对民众物业调取相关资料的申请未予准许。因民众物业未举证证明优惠物业费的具体情况，对其主张友豪置业支付其优惠物业费的上诉请求不予支持。其三，关于滞纳金的问题，因合同约定过高，友豪置业申请调减，一审法院酌情调整为按中国人民银行同期贷款基准利率支付并无不当。其四，一审法院认定友豪置业垫资的费用，系本应由民众物业支付但未支付，一审法院在友豪置业主张抵扣时，在本案中一并抵扣处理并无不当。综上，品迭后友豪置业应向民众物业支付物业服务费共计347153.91元+959425元+423675元=1730254元（取整）。二审法院判决：一、撤销四川省西充县人民法院（2017）川1325民初833号民事判决第二项；二、变更四川省西充县人民法院（2017）川1325民初833号民事判决第一项为友豪置业于本判决生效之日起十五日内向民众物业支付物业服务费1730254元，并自2016年10月11日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付滞纳金至款项付清之日止；三、驳回民众物业的其他诉讼请求。一审案件受理费89774元，鉴定费32577元，合计122351元，由民众物业负担100000元，友豪置业负担22351元；二审案件受理费89774元，由民众物业负担71819元，友豪置业负担17955元。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 再审审理中，双方对民众物业提供物业服务的起始时间存在争议，再审申请人民众物业主张是2015年6月30日；被申请人友豪置业主张是2016年4月。本院认为，友豪置业与业主签订的合同约定第一批交房时间为2015年6月29日，第二批房源交付时间为2015年10月30日。本案二审庭审中，友豪置业认可按其与业主签订合同约定的时间通知业主交房，并认可从2015年6月30日起业主陆续入住。业主入住的事实证明存在物业管理和服务，虽然友豪置业在本院再审庭审中不认可民众物业从2015年6月30日起提供物业服务，以其开发的友豪领秀城房屋建筑从2016年4月底开始才相继完成竣工验收备案为由，主张民众物业提供物业服务的时间为2016年4月底，但并未提供证据证明2015年6月30日起业主陆续入住后，提供物业服务系其他企业而非民众物业。同时，双方签订的案涉物业服务合同约定，友豪领秀城一期委托管理期限自2015年6月29日起。故二审法院认为从2015年6月30日起，业主陆续入住，民众物业从此时起已进场提供物业服务，并无不当。本院对民众物业的该项主张予以支持 双方均未提交新的证据，对一、二审查明的其他事实予以确认。 本院再审认为，本案的争议焦点为：一、计算物业费的时段和标准。二、商业房部分物业费计算的时间段和标准。三、车库物业费的认定。四、违约金的认定。 一、关于计算物业费的时段和标准问题。对民众物业提供物业服务的起始时间根据上述认定为2015年6月30日，故二审法院认为民众物业从2015年7月1日起收取物业费，并无不当，本院予以支持。4641号、4588号公证文书的内容证明友豪置业自认对一期交房业主物业费收取延迟至2016年1月1日，并从此日起收取。故二审法院认为友豪置业因逾期交房和房屋质量等问题，承诺从2016年1月1日起向业主收取物业费，此前的物业费应当由友豪置业向民众物业支付，亦无不当。西充县发展和改革局、西充县房地产管理局于2016年8月28日出台的《通知》，规定贰级物业服务企业多层住宅物业管理费收费新标准，自2016年9月1日起执行。二审法院按照2016年9月1日起执行的新标准计算2015年7月至12月由民众物业收取的物业费，显属不当，本院应当予以纠正。《通知》规定的新的收费标准执行之前，民众物业收取2015年7月至12月的物业费，按照双方签订的《前期物业管理服务合同》第二十一条约定的收费标准，多层住宅0.95元/月/㎡，电梯住宅1.5元/月/㎡。但是，根据一审法院查明民众物业在商业物业管理中确实存在管理不到位，未提供符合合同约定物业服务的事实，综合同一物业公司对同一楼盘提供的物业服务不会差别很大的常理，依据公平原则，对案涉《前期物业管理服务合同》第二十一条约定，多层住宅0.95元/月/㎡，电梯住宅1.5元/月/㎡的收费标准，酌情调低15%。案涉楼盘一期一区电梯类总面积100285.04平方米，计算2015年7月-12月的物业费：100285.04平方米×1.275元/月·平方米×6月=767180.55元；多层类总面积39245.28平方米，计算2015年7月-12月的物业费：39245.28平方米×0.81元/月·平方米×6月=190732.06元；案涉楼盘一期二区电梯类总面积30227.35平方米，计算2015年11月-12月的物业费：30227.35平方米×1.275元/月·平方米×2月=77079.74元，多层类总面积34521.6平方米×0.81元/月·平方米×2月=55924.99元。上述总计1090917.34元。二审法院少计算131492.34元。 二、关于商业房部分物业费计算时间段和标准问题。民众物业主张商业房部分物业费与住宅房物业费的记取时间一致，应从2015年7月1日起收取，收费标准应当按双方约定标准3元/月/㎡计算，已出售的商业房面积和已收取62864元不能重复扣除。友豪置业主张民众物业未向商业物业提供服务，不应当向民众物业支付商业房部分的物业费。本院认为，本案一审查明民众物业在商业物业管理中确实存在管理不到位、未提供符合合同约定的服务的情形。友豪置业主张民众物业未向商业物业提供服务，但不能提供证据予以佐证，一审法院酌情调整，符合权利义务一致和公平原则，二审法院予以维持，并无不当。已出售的商业房，应当由商业房业主支付相应的物业费，已出售的商业房面积理应扣除，已收取62864元也应扣除。虽然民众物业在商业物业管理中确实存在管理不到位，未提供符合合同约定的服务的情形，但是，为商业物业提供服务，亦应从2015年7月1日起收取物业费，综上，民众物业的该项主张本院予以部分支持，二审法院以2016年4月起计算商业房部分物业费不当，本院予以纠正，即商业房部分物业费为（总面积29833.58㎡－已出售并交付使用的领秀城咖啡、忘情水鱼头1153.5㎡）×1.5元/月·平方米×18个月（2015年7月至2016年12月）－已收取的62864元=711498.16元。原审法院少计算387181.08元。 三、关于车库物业费认定的问题。民众物业主张应当计算车库物业费；友豪置业主张不应当向其支付车库物业费。本院认为，本案一审已查明，友豪置业规划建设的地下车位在民众物业提供物业服务期间并未投入使用，民众物业二审中虽然提供证据证明2016年地下车库作为建渣运输的通道使用，但并不能证明车库已经正常投入使用并提供了管理和服务，也不能否定一审查明车库在其提供物业服务期间并未投入使用的事实。同时，双方签订的《前期物业管理服务合同》第二十二条约定，车库车位管理服务费按每月每个60元向车位所有人收取，对车位是否应当交纳空置、空关费并无约定；该合同仅针对小区住宅和商业物业约定了空置、空关房物业费。故，民众物业主张计算车库物业费无合同和事实依据，本院不予支持；对友豪置业的该项主张予以支持。 四、关于违约金认定的问题。民众物业主张友豪置业应当支付违约金200万元；友豪置业主张应支持其反诉请求，民众物业应支付违约金100万元。本院认为，民众物业在履行案涉《前期物业管理服务合同》过程中，与派驻项目员工发生矛盾，逐步发展为员工集体辞职、罢工事件，直至发生劳动争议纠纷。民众物业员工集体辞职后，民众物业失去了继续履行合同和提供物业服务的能力，于2017年元月撤出该项目，之后便未再履行管理职责，致使双方签订《前期物业管理服务合同》目的已不能实现。一、二审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，认为友豪置业于2017年1月13日向民众物业发出的《关于解除合同通知书》系行使法定解除权，合法有效，于法有据。并据此不支持民众物业要求友豪置业支付200万元违约金的主张，并无不当。对民众物业的该项主张，本院亦不予支持。经查，本案一审中，友豪置业公司于2017年4月21日提出反诉，后于2018年4月13日撤回反诉，一审法院裁定准许。友豪置业主张民众物业应支付违约金100万元的反诉请求，一审法院已经裁定准许其撤回。其再审审理中的该项主张，已经超出原审的范围。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款的规定，本院不予审理。 另，一审法院根据双方当庭陈述，认定物业服务费系每半年交纳一次，按约定交费时间为交纳周期末10日内。结合确定物业服务费计算的起始时间为2016年4月，决定友豪置业应自2016年10月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率承担欠付的物业服务费的滞纳金。二审法院纠正了一审法院认定的物业费收取起始时间，但对友豪置业承担滞纳金的起始时间未作变更不妥。本院支持二审法院认定的物业费收取时间，友豪置业承担滞纳金的起始时间应变更为2016年1月11日。 综上所述，民众物业申请再审的理由及主张部分成立，本院予以支持。一、二审判决认定及计算标准有所不当，本院予以纠正。友豪置业应向民众物业支付物业服务费应当为二审判决的金额加上少算的部分，即1730254元+131492.34元+387181.08元=2248927元（取整）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市中级人民法院（2018）川13民终1876号民事判决及四川省西充县人民法院（2017）川1325号民初833号民事判决； 二、成都友豪置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向四川民众物业服务有限公司支付物业服务费2248927元，并自2016年1月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付滞纳金，2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的贷款市场报价利率支付滞纳金。 三、驳回四川民众物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费89774元，鉴定费32577元，合计122351元，由四川民众物业服务有限公司负担97881元，成都友豪置业有限公司负担24470元；二审案件受理费89774元，由四川民众物业服务有限公司负担71820元，成都友豪置业有限公司负担17954元。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏图强 审 判 员 朱圣镖 审 判 员 谢 可 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 罗佳琴 书 记 员 罗佳琴