福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6410号 上诉人（原审被告）：陈巧评，男，1991年1月1日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：陈燕云，福建丛语律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈世涌，福建丛语律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庄云英，女，1976年9月4日出生，汉族，身份证住址福建省福清市，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：俞开足，福建闽江律师事务所律师。 上诉人陈巧评因与被上诉人庄云英房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈巧评上诉请求：撤销一审第一、二项判决，改判陈巧评无需向庄云英支付租金65819.4元及违约金、物业费2040.4元。事实和理由：一审认定双方租赁合同于2018年3月8日解除正确，但其余认定均存在错误。一、本案合同解除过错在于庄云英，陈巧评无需支付所谓拖欠的租金、违约金等。2018年1月租金陈巧评已全部支付，部分通过转账，部分通过与汽车修理费相互抵扣；因庄云英到店吵闹、驱赶客人、到处造谣等致使陈巧评不能使用、收益租赁物，陈巧评为维权而拒付2月租金；2018年3月3日前陈巧评已无法经营，故未支付3月8日前的租金。2018年3月8日，庄云英未履行解除合同前置程序就单方面霸占店内物品，强行收回店面解除合同，其私力救济行为已构成重大违约。二、一审认定庄云英具有转租权错误。一审依据（2016）闽0104民初2144号判决来认定04、05、06号商铺权利人，认定事实错误。该生效判决书只能认定该案租赁合同中诉争店铺从2013年8月1日至2016年7月31日属于商铺权利人，但不能以此推定本案租赁合同中诉争店铺2016年8月1日至今仍属于该案中的商铺权利人。庄云英仍应提供产权证原件核对并由真正权利人向法庭确认第一道租赁合同的真实性，否则庄云英是否具有转租权的事实仍认定不清。三、即使陈巧评需要支付所谓拖欠的租金，也应与押金相互抵扣。庄云英基于处分权自愿放弃押金选择月利率2%的违约金，押金60000元仍为陈巧评所有，该押金应首先抵扣所谓拖欠的租金，抵扣后陈巧评不存在拖欠租金等问题，一审在计算时未予扣除有误。四、一审认定违约金为月利率2%过高且缺乏依据。首先，陈巧评不存在违约，构成违约的是庄云英；其次，2018年2月适逢春节，陈巧评晚一天支付租金，庄云英便到店干扰，强行收回店铺，占有店内物品私自处分，导致陈巧评无法经营，无任何收入。押金抵付后足以弥补所谓拖欠租金，庄云英并无损失，其要求按月利率2%支付违约金不仅过高，亦无依据。 庄云英辩称，一、在本案房屋租赁合同履行过程，庄云英严格遵守合同约定，不存在违约，是陈巧评根本违约导致合同解除。1.陈巧评至今都未付清2018年1月房租，不存在其所称用修理费抵扣租金的情况。2.庄云英从未驱赶陈巧评的客人，也无任何造谣行为。在庄云英向陈巧评催讨房屋租金的微信聊天记录中，陈巧评也从未提过庄云英存在前述行为，陈巧评只是在为拒付租金找借口。3.因陈巧评2018年1-3月拖欠支付租金，庄云英才去陈巧评店里催讨，见催讨无果，就随手拿走店铺其中一扇门的一把钥匙，以表示对陈巧评违约行为的愤怒。案涉店铺不只一扇门，一扇门也不止一把钥匙，庄云英拿走钥匙不影响陈巧评继续使用店铺，即使没有钥匙陈巧评还可以换锁继续使用店铺。二、一审认定庄云英具有转租权完全正确。首先，(2016)闽0104民初2144号一案诉讼过程中，陈巧评及其代理人均见过案涉房屋的产权证书原件，陈巧评对案涉房屋产权人情况完全知晓。其次，如果存在物权变动，必然存在物业交接，可能还存在新物权所有人重新与承租人签订租赁合同等情况，但本案陈巧评承租期间根本不存在前述情形。陈巧评要求庄云英提供房屋产权证原件及通知产权人到庭于法无据。三、陈巧评主张用押金抵扣拖欠租金于法无据。陈巧评与庄云英签订的《店铺租赁合同》第五条、第九条明确约定，押金不能用来抵扣店租，只有陈巧评不存在违约行为的情况下才能退还押金。如果陈巧评拖欠租金超过15天，庄云英有权收回店铺并没收押金。本案中，在庄云英起诉时，陈巧评拖欠租金已达一年多，构成根本违约，根据双方约定，庄云英有权没收押金，陈巧评无权要求退还押金或者用押金抵扣租金。四、一审认定违约金按月利率2%计算正当合理。1.违约金具有一定惩罚性，通过要求陈巧评承担2%逾期付款金惩罚其严重逾期支付租金的行为，是合理必要的。2.春节不能作为逾期支付租金的理由，按月利率2%计算逾期付款违约金有利于督促陈巧评及时支付租金。3.逾期付款违约金利率可参照民间借贷关于约定利率的规定，按月利率2%计算利息的约定受到法律保护，本案双方约定的逾期付款违约金利率不低于月利率2%，一审按月利率2%计算违约金完全合理合法，不存在过高问题。 陈巧评向一审法院起诉请求：1.判令陈巧评立即向庄云英支付坐落于福州市仓山区××街道××道××港头河北侧××城××号楼连接体1层04、05、06号店铺2018年1月1日至2018年4月30日的房租134800元及逾期付款违约金49168元（按月利率2%标准自2018年1月1日起暂计至2019年9月5日为49168元，后续应计至陈巧评还清款项之日止）；2.判令陈巧评支付上述店铺物业管理费3614元、水费2674元、电费14553元；3.判令陈巧评承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：坐落于福州市仓山区××街道××道××＃楼××层××商铺的原稿登记权利人为案外人陈宇轩、翁小兵，05商铺的预告登记权利人为案外人陈碧珠、陈文勇，06商铺的预告登记权利人为案外人陈凯祥，07商铺登记的权利人为案外人陈妹妹、严南昕，08商铺登记的权利人为案外人陈妹妹、严北昕。2016年8月1日，庄云英分别与04、05、06、07、08商铺权利人签订《商铺租赁合同》，约定由庄云英承租上述商铺，租期自2016年8月1日至2021年7月30日，租赁期间庄云英有权转租，租赁期间水电费及物业管理费由庄云英自行按时缴纳等。2016年8月1日，庄云英与陈巧评签订《店铺租赁合同》，约定：庄云英将前述04-08商铺（共5间店面）出租予陈巧评，租期自2016年8月1日至2019年7月31日；2016年8月1日至2017年7月31日的租金为每间每月12000元，2017年8月1日至2018年7月31日的租金为每间每月13200元，2018年8月1日至2019年7月31日的租金为每间每月14520元；租金按每个月缴纳，陈巧评应于每月5日前缴纳房租，陈巧评每逾期一天，每间每天各扣200元，若陈巧评拒绝交纳，可从押金中扣收；陈巧评应于签订合同时向庄云英支付店铺押金100000元，押金不抵扣店租，合同期满停租，陈巧评交还店铺并经庄云英确认陈巧评无违约行为后，庄云英向陈巧评无息退还押金；租赁期间的物业管理费由陈巧评自行向物业管理公司交纳，水电费由陈巧评自行交纳；租赁期间，陈巧评有下列情形之一的，庄云英有权终止合同，并收回店铺及没收押金：……（3）拖欠房租15天以上的……等。合同签订后，庄云英与陈巧评于2017年下半年协商一致将所租赁店铺变更为04、05、06三间商铺，租赁押金亦变更为60000元。陈巧评向庄云英支付了截至2017年12月的租金及2018年1月的部分租金23600元。2018年3月8日，庄云英从店铺内陈巧评的工作人员手中取走店铺一串钥匙，后庄云英就店铺租赁事宜同陈巧评沟通协商。2018年3月20日，庄云英向陈巧评发送要求陈巧评与其签订解除合同协议内容的短信。 一审法院认为，04、05、06、07、08号商铺权利人情况有生效文书确认，庄云英亦提供有其与相应权利人所签订商铺租赁合同原件供核对，可证实其已与04、05、06、07、08号商铺权利人签订相应商铺租赁合同并约定其于租赁期间享有转租权。后庄云英与陈巧评经平等自愿协商，将前述商铺转租予陈巧评并签订店铺租赁合同，所约定租赁期间亦在庄云英与商铺权利人所签订租赁合同约定的租赁期间内，无违反法律、行政法规强制性规定情形，庄云英与陈巧评所签订店铺租赁合同应合法有效，双方均应按约履行。后，双方经协商将租赁商铺变更为04、05、06号三间，并递减押金至60000元，亦属双方平等自愿达成，合法有效。陈巧评抗辩庄云英无权转租，其与庄云英所签订店铺租赁合同无效，于法无据，一审法院不予采纳。合同签订后，陈巧评按约支付了截至2017年12月的租金，但至2018年1月却仅支付部分租金，后2018年1月的剩余租金及后续租金均未再支付，存在违约，庄云英于陈巧评逾期已超过15天的2018年3月8日至店铺内取走店面一串钥匙，后短信要求签订解除合同协议，属以其实际行为行使合同解除权，符合双方所签订店铺租赁合同中有关陈巧评拖欠房租15天以上，庄云英有权终止合同的约定。庄云英将店铺转租予陈巧评使用后，店铺房门钥匙作为陈巧评行使使用权的媒介，应视为日常转移使用权的凭证，现庄云英径自至店铺取走钥匙，已以其实际行为表明解除合同的意思表示，且当时店铺由陈巧评正常经营使用，庄云英从陈巧评所聘请工作人员手上取走钥匙之解除合同的意思表示已通过其阻断陈巧评正常经营的行为实际到达陈巧评，后陈巧评亦确认该情况，故一审法院认定本案双方所签订店铺租赁合同于2018年3月8日已解除。庄云英主张店面尚有其余钥匙可以使用，店铺出入不受影响，未举证证实，一审法院不予采纳。陈巧评逾期支付店铺租金，庄云英诉请陈巧评支付尚欠租金及违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。陈巧评虽抗辩2018年1月租金已用汽车修理费予以抵扣，2018年2月租金因庄云英切断店铺水电引发双方纠纷等致暂未缴纳，但均未举证证实，一审法院不予采纳。故陈巧评应按39600元/月租金标准向庄云英支付至合同解除之日止尚欠的租金65819.4元[39600元-23600元(2018年1月)+39600元(2018年2月)+39600元/月÷31天×8天(2018年3月)]。合同有关陈巧评每逾期一日支付租金，则按200元/日/间扣收费用的约定虽未明确表述为违约金，但该内容系就陈巧评违约后相应损失赔偿额的计算方法作出约定，符合我国合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，而庄云英于该基础上自愿调整为以月利率2%标准计付违约金，未超出法律所准许标准，一审法院予以认可，故陈巧评应以未支付租金为基数按月利率2%标准逐月分段向庄云英支付自其逾期支付租金之日（合同约定每月5日前支付租金，陈巧评未全额支付2018年1月租金，故逾期之日为2018年1月6日）起至款项实际付清之日止的违约金。涉讼店铺每月物业费903.6元，有所在物业管理单位出具的加盖有公章的明细表予以证实，合同亦约定租赁期间物业费由陈巧评予以交纳，现陈巧评未举证证实其已支付2018年1月至合同解除之日的物业费，且庄云英庭审表示陈巧评支付后其将代为交纳，故一审法院认定陈巧评应向庄云英支付前述期间的物业费2040.4元（903.6元×2+903.6元/月÷31天×8天）。庄云英所提供电费明细表及部分电费交费凭证均系物业管理单位出具，非负责供电管理的电业部门出具，其亦未举证证实涉讼店铺电费系由所在物业管理单位代收代缴且已缴纳，故其诉请陈巧评向其支付电费14553元，一审法院不予支持。庄云英未举证证实涉讼店铺水费欠缴情况，其诉请陈巧评向其支付水费2674元，一审法院不予支持。综上，判决：一、陈巧评于本判决生效之日起十日内向庄云英支付租金65819.4元及违约金（按月利率2%标准，从2018年1月6日起，按每月所欠缴租金，分别计算至缴清之日止）；二、陈巧评于本判决生效之日起十日内向庄云英支付物业费2040.4元；三、驳回庄云英的其他诉讼请求。案件受理费4370元，由庄云英负担2070元，陈巧评负担2300元。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于庄云英是否享有案涉店铺转租权的问题。2017年8月30日生效的（2016）闽0104民初2144号民事判决已经认定××城××楼连接体1层04、05、06商铺的预告登记权利人，庄云英在一审中亦提供有其与生效判决查明的相应权利人所签订的04、05、06商铺的《商铺租赁合同》原件、在二审中提供04、05、06商铺预告登记证原件供核对，04、05、06号商铺的权利人已在上述《商铺租赁合同》中约定庄云英享有转租权，故一审法院认定庄云英享有案涉店铺的转租权并无不当，予以维持。陈巧评关于庄云英不享有案涉店铺转租权的主张不能成立，不予采纳。 关于陈巧评是否违约的问题。根据案涉《店铺租赁合同》的约定，租金按月支付，陈巧评应于每月5日前缴纳房租。从2018年1月开始至庄云英于2018年3月解除合同，陈巧评仅向庄云英支付了2018年1月的部分租金23600元。此后租金均未支付，存在违约。陈巧评关于2018年1月租金部分通过汽车修理费抵扣、2月租金系因庄云英到店吵闹、驱赶客人、到处造谣等行为导致其不能使用租赁物等故予以拒绝支付，但其并未提供证据予以证明，不予采纳。陈巧评关于其不需支付租金、违约金的主张不能成立，不予支持。 关于陈巧评支付的押金能否与拖欠的租金相互抵扣的问题。根据案涉《店铺租赁合同》的约定，押金不能用来抵扣店租。虽然合同第四条第5点约定了若陈巧评逾期支付租金，每间每天各扣200元，若陈巧评拒纳，可以从押金里扣，但该条主要是对陈巧评逾期支付租金按何标准承担违约责任进行的约定，并不意味着陈巧评可以自行将押金用于抵扣拖欠的租金，故陈巧评关于押金能抵扣拖欠的租金的主张，缺乏依据，不予支持。 关于违约金的认定问题。根据案涉《店铺租赁合同》的约定，若陈巧评逾期支付租金，每间每天各扣200元。现庄云英在一审中自愿将该违约金调整为按月利率2%计算，一审法院予以认可，并无不当，陈巧评主张该违约金标准明显高于庄云英的损失，缺乏证据予以证明，不予采纳。 综上所述，陈巧评的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由陈巧评负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷