江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1960号上诉人（原审第三人）：宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行，住所地：宜春市袁州区袁山中路**，统一社会信用代码：91360902MA35K4BG86。负责人：王全忠，行长。委托代理人：龙娜，江西利元律师事务所律师，执业证号13609201911157728。被上诉人（原审原告）：邓海燕，女，汉族，1978年5月6日出生，无业，住宜春市袁州区。被上诉人（原审被告）：易昌胜，男，汉族，1964年9月28日出生，住宜春市袁州区。上诉人宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行（以下简称农商银行袁州支行）因与被上诉人邓海燕、易昌胜第三人撤销之诉、所有权确认纠纷（立案案由|：所有权确认纠纷）一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2020）赣0902民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人农商银行袁州支行上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回邓海燕的全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由邓海燕承担。事实与理由：一审判决混淆了不动产物权的权利属性与基础，将物权与合同债权混为一谈，导致适用法律错误，侵害了农商银行袁州支行的合法权益，依法应当予以改判。1、邓海燕与易昌胜之间仅有房屋买卖合同关系，在房屋未办理过户登记的情况下，邓海燕仅享有要求易昌胜过户案涉房屋的债权请求权。2、一审法院仅以邓海燕缴纳了房款并占用了案涉房屋便认定房屋的登记状态与真实权利状态不相符，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状况不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”农商银行袁州支行认为，根据该解释之规定，要认定邓海燕为不动产物权的真实权利人，其前提条件必须要求邓海燕曾经可以完整地享有案涉房产的物权，只是因为某种原因没有将案涉房屋登记在自己名下，但是从庭审可知，本案中，邓海燕缴纳房款后，案涉房屋从来没有登记在邓海燕名下，且易昌胜也从来没有配合或者协助邓海燕享有完整的物权。3、在案涉房屋登记在易昌胜名下的情况下，易昌胜抵押案涉房屋并不构成无权处分，由此导致邓海燕不能取得案涉房屋所有权的，只能认定易昌胜违约。4、易昌胜将房屋出卖给邓海燕之后又抵押给农商银行袁州支行的行为，类似于实践中的“一房二卖”，根据物权优先于债权的原理，房屋权属应当归于进行了权利登记的人享有。5、邓海燕对于案涉房屋被抵押登记存在过错，依法应当承担对其不利的后果。本案中，诉争案涉房屋作为江西特种机电股份有限公司的集资房，其本身要求只有公司员工才可以参与集资，在此种情况下，邓海燕仍违反公司规定，借名买房，直接导致案涉房屋迟迟难以过户，其风险邓海燕应当早已预料。在房屋不能过户且登记在易昌胜名下时，农商银行袁州支行自然对房屋产权登记情况产生信赖利益而直接出借款项给易昌胜并用案涉房屋抵押担保。被上诉人邓海燕辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应当维持原判。被上诉人易昌胜未到庭参加庭审，也未提交书面答辩意见。邓海燕向一审法院起诉请求：1、依法确认宜春市宜阳南路5层1-501室（不动产权证号：5-20080163）为邓海燕所有，并判令易昌胜协助邓海燕将案涉房屋1-501室变更登记至邓海燕名下。2、依法撤销袁州区人民法院（2015）袁民二初字第1097号民事判决书，确认易昌胜将宜春市宜阳南路5层1-501室抵押给第三人宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行的行为无效。3、本案诉讼费由易昌胜承担。一审法院认定事实如下：2005年，江西特种机电股份有限公司集资建房，公司规定只有公司职员才能参与集资建房。案外人张萍为江西特种机电股份有限公司职工，邓海燕与张萍为朋友关系，邓海燕与张萍协商，邓海燕借张萍的名义参与集资建房，邓海燕支付给张萍每平方米20元转让款，集资款由邓海燕支付。2005年12月18日，易昌胜为甲方，张萍为乙方签订了《联合建房协议书》，约定：“为了联合建房能顺利按时进行，在筹建时间由甲方负责集资，办理各项手续、建房、施工。经甲乙双方同意协商如下：一、联合建房价格，全部按建筑面积计算费用。二、第五单元第四层总面积为135.88平方米，每平方米单价为700元，共计人民币95116元。三、柴棚间每平方米400元，车库每平方米660元。四、水电开户费按实际费用。五、付款方式：自签订协议之日起预付定金20000元，第三层楼面完工后付款30000元，第五层楼面完工后付款30000元，余款在甲方验收交付新房时，2006年8月底一次性付清。如未付清房款，乙方无权使用新房。（注：手续交付完全才付清余款）”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，邓海燕在2006年至2008年间分六次向易昌胜支付购房款（含购买柴棚间款）105000元。易昌胜向邓海燕出具了收据。2007年7月13日，易昌胜为案涉房屋办理了编号为ＹＣ6090907国有土地使用权分割转让许可证，土地使用权面积为20.6平方米，房屋坐落于宜春市袁州区天桥旁西侧）1-501室，土地使用权人为邓海燕。2008年3月10日，易昌胜为案涉房屋办理了房屋权属证，产权证号为宜房字第**，房屋所有权人登记为易昌胜。易昌胜办证后，并没有将房屋权属证已办妥一事告知邓海燕。邓海燕于2007年对案涉房屋进行了装修，并自2007年起居住在案涉房屋至今。邓海燕缴清购房款后，多次向易昌胜提出办理房屋权属证，易昌胜以种种理由推诿，邓海燕觉得土地使用权登记在其名下，不会出事，晚点办证也无所谓，故也没有着急去要求易昌胜尽快办证。2013年10月16日，易昌胜向第三人农商银行袁州支行申请贷款，易昌胜以包括案涉房屋在内的四套住房抵押贷款，与第三人宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行签订了《个人借款合同》和《个人借款最高额抵押合同》。第三人农商银行袁州支行在对抵押物进行评估时，并没有进行实地考察，没有到案涉房屋室内进行查看、丈量。2017年邓海燕从邻居那得知邻居的房子被易昌胜抵押贷款了，邓海燕怀疑自己的房子存在同样的问题，邓海燕到宜春市房管局查询后方知易昌胜已将案涉房屋抵押贷款了。2020年1月邓海燕诉至法院，要求确认案涉房屋为其所有。该院在开庭审理中，第三人农商银行袁州支行向法庭提交了该院于2016年3月作出的（2015）袁民二初字第1097号民事判决书，1097号案件的原告为本案第三人农商银行袁州支行，案件的被告为本案的被告，判决第三人农商银行袁州支行与被告签订的《个人借款最高额抵押合同》有效，第三人农商银行袁州支行对被告担保的抵押物所折价款或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿的权利。该判决现已生效。因邓海燕不知道诉讼一事，未参加案件审判，邓海燕因此变更诉讼请求要求撤销（2015）袁民二初字第1097号民事判决书中关于被告与第三人农商银行袁州支行关于案涉房屋抵押合同有效的判决，判决被告与第三人宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行关于案涉房屋的抵押合同无效。一审法院认为，易昌胜与张萍签订的《联合建房协议书》，实为房屋买卖合同。该合同系合约方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。邓海燕借名买房，易昌胜及张萍均同意，邓海燕与易昌胜之间的房屋买卖行为合法有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定；“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案案涉房屋登记所有权人为易昌胜，但邓海燕已向易昌胜缴清了所有购房款，并自2007年居住至今，且易昌胜已于2007年7月为涉案房屋办理了土地使用权证，登记使用权人为邓海燕，房屋所有权证虽然没有登记在邓海燕名下，但并不是邓海燕本人原因导致，邓海燕为案涉房屋的真实权利人，故邓海燕要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉请，理由成立，该院予以支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”。《中华人民共和国银行业监督管理法》第二十一条规定；“银行业金融机构的审慎经营规则，由法律、行政法规规定，也可以由国务院银行业监督管理机构依照法律、行政法规制定。前款规定的审慎经营规则，包括风险管理、内部控制、资本充足率、资产质量、损失准备金、风险集中、关联交易、资产流动性等内容。银行业金融机构应当严格遵守审慎经营规则。”。遵守内部控制和风险管理措施，是银行遵守审慎经营规则这一法定义务的表现。在当前的金融市场下，银行在交易中获取贷款人、抵押人和抵押物等方面的信息具有优势地位，审查抵押物的实际所有人是否同意抵押所需的手段并没有超出银行的能力范围。本案案涉房屋在2007年就已经办理了编号为ＹＣ6090907国有土地使用权分割转让许可证，土地使用权人为邓海燕，邓海燕自2007年在案涉房屋居住至今。第三人农商银行袁州支行在为易昌胜办理抵押贷款手续时，未到办证部门去调查，也未到案涉房屋室内去查看，第三人农商银行袁州支行对易昌胜提供的抵押物即案涉房屋未严格按照操作规程核实抵押物的实际所有人，未尽审查义务，存在重大过失。易昌胜明知案涉房屋已卖给邓海燕，其本人无权处分案涉房屋，易昌胜仍欺骗第三人农商银行袁州支行，将案涉房屋抵押给第三人农商银行袁州支行。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中易昌胜将案涉房屋抵押给第三人农商银行袁州支行，并未告知邓海燕，邓海燕知道后也未追认，且易昌胜至今未取得处分权，第三人农商银行袁州支行未尽审查义务，存在重大过失，不属善意取得，故易昌胜将案涉房屋抵押给第三人农商银行袁州支行的行为无效。邓海燕要求确认易昌胜将位于宜春市袁州区（房房产证号为宜房字第**抵押给第三人农商银行袁州支行的行为无效的诉讼请求，理由充分，该院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”。本案邓海燕因不知道诉讼，故而未参加（2015）袁民二初字第1097号案件的审判，现经审查易昌胜无权处分案涉房屋，第三人农商银行袁州支行未尽审查义务，存在重大过失，不属善意取得，易昌胜将案涉房屋抵押给第三人农商银行袁州支行的抵押行为无效。故对邓海燕要求撤销（2015）袁民二初字第1097号民事判决书中关于易昌胜与第三人农商银行袁州支行签订的《个人借款最高额抵押合同》中有关案涉房屋的抵押合同有效，第三人农商银行袁州支行对易昌胜担保的抵押物（案涉房屋）折价款或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿的权利的判决，理由充分，该院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第四十四条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定判决如下：一、邓海燕对坐落于宜春市袁州区天桥旁西侧）1-501室享有所有权。被告易昌胜在本判决生效之日起3个月内协助邓海燕将产权证号证号为宜房字第**、于宜春市袁州区天桥旁西侧）1-501室房屋变更登记至邓海燕名下。二、被告易昌胜将产权证号为证号为宜房字第**、宜春市袁州区天桥旁西侧）1-501室抵押给第三人宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行的抵押行为无效。三、撤销（2015）袁民二初字第1097号民事判决书中关于被告易昌胜将产权证号为宜证号为宜房字第**、春市袁州区天桥旁西侧）1-501室房屋抵押给第三人宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行的抵押行为有效以及第三人宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行对上述房屋折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的判决。本案受理费7300元，由被告易昌胜、第三人宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行负担。二审期间，双方未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，因本案一审审理过程中，作为本案上诉人的农商银行袁州支行参与诉讼，邓海燕才知道案涉房产已经抵押给农商银行袁州支行并已经过生效法律文书确认了抵押合同和优先受偿权，故邓海燕变更了诉讼请求，请求撤销一审法院关于易昌胜与农商银行袁州支行抵押合同有效的判决，故本案的案由应同时适用第三人撤销之诉和所有权确认纠纷案由。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。现邓海燕请求确认其为案涉房产的真实权利人，故本案二审的争议焦点在于邓海燕是否实际取得了案涉房产的所有权问题。关于案涉房屋的所有权问题，邓海燕借张萍的名义购买易昌胜建造的房屋，并在2006年至2008年间分六次向易昌胜支付购房款（含购买柴棚间款）105000元。而易昌胜向邓海燕出具了收据。2007年7月13日，易昌胜为案涉房屋办理了编号为ＹＣ6090907国有土地使用权分割转让许可证，土地使用权面积为20.6平方米，房屋坐落于宜春市袁州区天桥旁西侧）1-501室，土地使用权人为邓海燕。邓海燕于2007年对案涉房屋进行了装修，并自2007年起居住在案涉房屋至今，虽然易昌胜于2008年3月10日将案涉房产登记于自己名下，但其从未对该房屋的所有权提出异议，按照法律规定和现实状态，邓海燕取得了案涉房产的所有权。一审法院判决确认邓海燕对案涉房产享有所有权并判令易昌胜协助办理登记手续并无不当。关于农商银行袁州支行与易昌胜的抵押合同效力问题，因邓海燕为案涉房屋的真实权利人，故关于该房产的处分，应取得邓海燕的授权委托或者事后追认，现邓海燕不认可易昌胜与农商银行袁州支行之间的抵押合同，故该抵押合同无效，一审法院（2015）袁民二初字第1097号原生效判决确认农商银行袁州支行对易昌胜名下用于提供担保的本案所涉房产所折价款或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权不当，应予撤销。对于农商银行袁州支行提出的邓海燕借名买房对案涉房屋登记在易昌胜名下存在过错，应当承担不利后果主张。相比起已经取得土地使用权人身份且实际占有、使用案涉房产的邓海燕而言，农商银行袁州支行明知案涉房产为公司集资房且处于不能过户的状态下，在借名参与集资建房普遍存在的情况下，对于登记在“开发商”名下的房子的真实权利状态负有更高的审查义务，邓海燕仅能要求易昌胜协助办理过户，对比易昌胜而言处于弱势地位，而农商银行袁州支行作为放贷方，其占据主动的优势地位，其可以要求易昌胜根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”的规定提供相应的申请贷款资料，且作为放贷方应实地调查核实该房屋的真实状态，故以承担不利后果而言，农商银行袁州支行在抵押合同无效这一后果中，其过错更大，故其主张邓海燕承担不利后果的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行的上诉理由不能成立，其诉讼请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行承担。本判决为终审判决。审判长  周晟审判员  郭琳审判员  龙琴二〇二〇年十一月二十六日法官助理范春根书记员韩醒