贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6724号上诉人(原审被告)：遵义御桦物业服务有限公司（原务川自治县御桦物业管理有限公司）。住所地：贵州省务川仡佬族苗族自治县都濡街道平天桥，统一社会信用代码：91520326MA6E5TX15N。法定代表人：徐志成，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓愈，贵州子尹（务川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉鸾，贵州子尹（务川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李江涛，男，1993年10月6日出生，苗族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。被上诉人（原审被告）:陈明，男，1974年12月30日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。上诉人遵义御桦物业服务有限公司(以下简称御桦物业公司)与被上诉人李江涛、陈明物业服务合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0326民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。御桦物业公司上诉请求：一、撤销贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0326民初1904号民事判决，改判上诉人不承担责任；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、李江涛门面内下水道排污不畅，系自身使用或者楼上业主使用导致，业主室内下水道的管理、疏通属于业主自身责任，公共的排污主管道没有发生堵塞，上诉人不存在违反物业管理合同约定的情形。一审判决上诉人承担责任证据不足，适用法律错误。上诉人已经尽到物业服务管理义务，发现问题后，上诉人积极配合被上诉人并找人打开公共的排污主管道，发现主管道并没有堵塞。李江涛门面内出现下水道堵塞问题不属于小区共用部位区域，不是上诉人履行物业管理服务的义务范围。小区业主私有部位需要维修、清洁、保养应由业主自行解决，业主将自身责任推卸给物业公司不符合《物业管理条例》规定。二、李江涛的财产损失与上诉人的物业管理服务不存在法律上的因果关系，李江涛的财产损失与被上诉人自身不作为导致。被上诉人未履行维修义务导致下水道堵塞产生财产损失应自行承担，上诉人无需承担责任。三、上诉人属于物业服务小微企业，所服务的小区属于移民安置小区，入住率低，收费标准低。如业主房屋下水道堵塞都由上诉人承担责任，上诉人将无法生存。李江涛、陈明二审未向本院提交书面答辩意见。李江涛向一审法院起诉请求：1.请求判令陈明、御桦物业公司负连带赔付李江涛经济失139017元，包括商品损失62145.98元、营业设施损失17849.07元、经营及租金损失53032.33元、评估费6000元；2.由陈明、御桦物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：陈明将位于务川自治县门面出租给申红卫经营皇家宝贝母婴生活馆，申红卫未经营后将该店转让给李江涛、吴红勇、罗丽娜三人合伙经营，三人在合伙中，吴红勇、罗丽娜先后退伙。申红卫在承租陈明店铺期间，就发生排水管不通畅，污水从卫生间浸出后淹了门面地板。在申红卫的租赁期满后，2019年3月26日，陈明与罗丽娜签订《租房合同协议》，协议约定门面租期三年，年租金58000元，按年在每年6月1日前付清；后因罗丽娜退伙，2019年4月10日，陈明与李江涛又签订《租房合同协议》，合同内容与前一份合同完全一致。在李江涛、吴红勇、罗丽娜从申红卫处接手店铺后，只更换了店铺内部分货柜；因李江涛、吴红勇、罗丽娜均知道申红卫承租期间排水管排水不畅，提出解决此问题，经双方协商由陈明出资2000元（从房租费中扣除）排水管问题，但李江涛、吴红勇、罗丽娜并未处理此事。双方约定的年房租费58000元，在扣除陈明为处理排水管的费用后，应支付房租费56000元，罗丽娜支付陈明房租18000元，李江涛于2019年6月5日通过转账支付陈明18000元，现尚欠房租费2万元。2019年11月，李江涛承租的店铺因排水管不畅被淹2次，经清理后李江涛又继续营业；2019年12月底，店铺又被淹，李江涛将店铺关闭，既未对店铺进行清扫，也未对店铺进行管理。2020年3月3日晚，李江涛店铺内水龙头脱落，致店铺再次被淹；经御桦物业公司的工作人员电话告知陈明，陈明从他人处（因李江涛将店铺钥匙交与店铺邻居保管）拿钥匙进入店铺，对店铺内的积水进行清扫。在审理过程中，李江涛申请对其损失进行评估，经遵义天诚价格评估咨询有限责任公司评估，作出如下评估意见：1.商品损失金额62145.95元；2.营业设施损失金额17849.07元，其中强化地板损失金额1800元；3.经营损失（纯利润）19200元（按每月4800元计算4个月）、房屋租金损失19333.33元（按年租金58000元计算4个月）；共计118528.35元。李江涛为此支付评估费6000元。另查明，御桦物业公司与务川自治县洪渡河建设投资有限公司签订物业管理服务合同，为李江涛承租门面所在的小区提供物业服务。陈明与邻居“汪记餐馆”为解决排水管不畅问题，另行铺设下水管道。一审法院认为，李江涛与陈明系租赁法律关系，与御桦物业公司系物业服务合同法律关系，双方争议焦点有三：陈明与御桦物业公司是否应承担合同违约责任；二、李江涛的损失金额。关于焦点一，陈明与御桦物业公司是否应承担合同违约责任。李江涛、吴红勇、罗丽娜三人合伙经营申红卫转让的店铺，在承租房屋时已明知该店铺排水不畅，经与陈明协商处理该问题，陈明已支付2000元给李江涛解决排水管问题，但李江涛并未进行处理，致后来因排水管店铺又被淹三次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，双方对租赁物维修已达成协议，李江涛未按协议履行义务，陈明已尽到合同义务，故不承担违约责任。御桦物业公司与务川自治县洪渡河建设投资有限公司签订物业管理服务合同，为李江涛承租门面所在的小区提供物业服务。李江涛承租陈明店铺，系房屋的实际使用人，御桦物业公司应为其提供物业服务。李江涛因排水管不畅，致使李江涛铺面被淹，御桦物业公司未按合同约定保证共用设施设备运行正常。根据《最高人民法院》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，对李江涛主张御桦物业公司赔偿损失的诉请，予以支持。对御桦物业公司辩解污水管倒流，已尽到管理、维护责任，因其提供的证据系对“小兰婚纱楼”店铺前的维修，不能证明对李江涛承租的店铺进行管理和维护，故对其辩解不予采纳。关于焦点二，李江涛的损失金额。李江涛经营的店铺共经历五次水淹，包括店铺转让前一次，2019年11月2次，2019年12月1次，2020年3月4日一次。李江涛在2019年12月底，店铺被淹后，李江涛既未对店铺进行清扫，也未对店铺进行管理。结合李江涛的店铺管理其损失计算如下：1.商品损失，评估金额为62145.95元，因李江涛在2019年11月被淹后均在正常营业，其商业损失是2019年12月底和2020年3月3日两次造成，由于李江涛在2019年底被淹后对店铺未进行管理，扩大了损失，且2020年3月3日系水龙头脱落，水流量比2019年12月底的明显要多，综合几方面因素，对其商品损失按20%计算，即12429.19（62145.95元×20%）；2.营业设施损失，评估金额为17849.07元，其中强化地板损失金额1800元。强化地板经五次水浸，按10%计算，即180元；对强化地板外的其他营业设施，按20%计算，即3209.81元[（17849.07元-1800元）×20%]；营业设施损失计算为3389.81元；3.经营损失，评估机构按每月4800元，计算4个月，（纯利润）共19200元。由于李江涛在2019年底被淹后对店铺未进行管理，如积极进行管理在短时间内足以恢复经营，酌情按一个月恢复经营，即经营损失为4800元；4.房屋租金损失，在评估机构的评估意见中，经营损失系纯利润，房屋租金已包含在经营成本中，故对其房屋租金损失不再计算。5.评估费6000元，根据李江涛申请评估的项目和支持的金额，评估费按15%计算，即900元；上列损失共计21519元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十条、第一百零七条，《最高人民法院》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、务川自治县御桦物业管理有限公司赔偿李江涛经济损失21519元；二、驳回李江涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1750元，李江涛负担1480元，务川自治县御桦物业管理有限公司负担270元。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：御桦物业公司是否应承担责任。根据御桦物业公司与务川自治县洪渡河建设投资有限公司签订物业管理服务合同，御桦物业公司为李江涛承租门面所在的小区提供物业服务，御桦物业公司提供物业服务的内容包括房屋共用部位、共用设施的日常管理等事项。李江涛因其承租的门面房排水管不畅，致使门面被淹，御桦物业公司虽然履行了检查义务，但并未实际解决问题，李江涛承租的门面被淹与御桦物业公司的物业管理不到位存在因果关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，李江涛有权请求御桦物业公司承担赔偿责任。但因李江涛经营的门面被水淹后，放任不管，导致损失扩大，其扩大的损失应自行承担。一审酌情认定御桦物业公司承担李江涛门面商品损失与营业设施损失20%责任，并支持一个月的营业损失符合本案的客观实际，公平合理。御桦物业公司上诉主张不应承担责任的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，御桦物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由遵义御桦物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年十一月三十日法官助理杨恩高书记员冯滢