重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0106民初14485号 原告：重庆鸿鲸市场管理有限公司，住所地重庆市渝中区长滨路****负****，统一社会信用代码91500103MA5UJUQC2N。 法定代表人：陈露，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：文忻，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘发双，重庆索通律师事务所律师。 被告：重庆誉多商务信息咨询有限公司，住所地重，住所地重庆市巴**东城大道**附**信用代码915001060548301068。 法定代表人：蔡东科，该公司经理。 委托诉讼代理人：李中检，重庆中钦国彦律师事务所律师。 第三人：任攀，男，1990年9月16日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告重庆鸿鲸市场管理有限公司（以下简称鸿鲸公司）与被告重庆誉多商务信息咨询有限公司（以下简称誉多公司）、第三人任攀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿鲸公司的委托诉讼代理人文忻、刘发双，被告誉多公司的委托诉讼代理人李中检、第三人任攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿鲸公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告违约金788400元；2.判决确认被告向原告支付的保证金40000元不予退还；3.本案诉讼费由被告承担，要求被告迳付原告。事实及理由：原被告双方于2017年7月7日签署租赁合同，约定原告将位于重庆市沙坪坝区某路XXX号某大厦一层租赁给被告使用，面积为438平方米，租赁期限为2017年9月10日至2022年9月9日，租金每月100元/平方米，合同期租金总额2628000元。合同约定，被告在租赁期间，未经原告书面同意不得转租、转让房屋，否则原告有权不予退还被告已支付的保证金；同时，合同一方未能履行合同条款，违约方应向守约方赔偿违约金，赔偿的金额为合同期内租金总额的30%。2019年5月1日起，被告未经原告书面同意，将房屋转租给第三人持续使用至2020年5月13日。原告认为：双方签署的租赁合同合法有效，双方应当受租赁合同约束，而被告未经原告书面同意将租赁房屋转租给第三人使用的行为已构成违约，根据租赁合同约定，原告有权要求被告承担相应的违约责任。故根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条的有关规定，特请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告誉多公司辩称，在双方租赁合同履行过程中，被告并未违约，违约的是原告，该事实已经由沙坪坝区人民法院和重庆市第一中级人民法院判决确认，法院判决案涉租赁合同于2019年7月10日解除，故原告要求被告支付违约金及要求不退还被告支付的保证金无事实及法律依据。关于保证金40000元已经法院判决处理，原告如认为不应当返还，依法应当通过审判监督程序处理，而不应当再次起诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，第三人不清楚原告与被告之前诉讼的情况，也不清楚原告与被告之间的租赁合同是何时解除的，原、被告之间的争议与第三人无关。 经本院审理查明，2017年7月7日，原告鸿鲸公司（甲方）与誉多公司（乙方）签订租赁合同，约定鸿鲸公司将位于重庆市沙坪坝区某路XXX号第一层438平方米租给誉多公司。合同第一条租赁期限、租金和费用、支付方式及保证金约定：1、租赁期限：自2017年9月10日至2022年9月9日止，共五年，租赁期满后甲方有权收回房屋，另行安排。在同等条件下乙方享有优先承租权，甲方同时享有调整租金的权利。2、租金数额：每月100元/平方米，合计每月租金43800元，年租金525600元，合同期租金总额为2628000元。3、递增方式：第三年起逐年递增5%。4、其他费用：乙方应按时交纳物业管理费2.8元/平方米，水电费按实际使用计算，每月收取。5、支付方式：租金和费用半年支付。提前十天支付下一半年租金。6、甲方交房屋时收乙方保证金四万元。如乙方无违约行为，退租时退还保证金，保证金不计息，退还时间最长不超过90天。合同第三条第6项约定：乙方在合同租赁期间，未经甲方书面同意，不得转租、转让房屋，擅自转租、转让，甲方有权终止合同，收回房屋另行安排，剩余租金和保证金不予退还。在租赁期满前30天乙方向甲方书面申请退租或续租事宜。如续租达成协议后，双方另行签订合同，如乙方未向甲方书面提出续租事宜，则视为乙方主动放弃租赁权。第四条第5项约定：根据双方约定，任何一方未能履行本合同条款，违约方应向守约方赔偿违约金，赔偿的金额为合同期内租金总额的30%。 合同签订后，原告将案涉租赁房屋交付给被告经营超市。2019年4月30日，誉多公司委托申雅琴与第三人任攀签订《摊位租赁合同》，将案涉房屋约10平方米转租给任攀经营小吃。合同约定租赁期限为2019年5月1日至2020年8月31日。租金从2019年5月1日至8月31日为10000元/月，2019年9月1日至2020年8月31日为10500元/月。合同签订后，任攀按约向誉多公司实际交纳了租金至2019年11月15日共计66750元。 2019年6月21日，沙坪坝区人民法院受理誉多公司与鸿鲸公司房屋租赁合同纠纷一案，誉多公司在该案中起诉请求鸿鲸公司赔偿誉多公司损失131834元，违约金150000元，解除双方之间于2017年7月7日签订的房屋租赁合同，退还誉多公司保证金40000元。2019年9月19日沙坪坝区人民法院作出（2019）渝0106民初15953号民事判决，判令：一、双方签订的租赁合同于2019年7月10日解除；二、鸿鲸公司退还誉多公司保证金40000元；三、鸿鲸公司支付誉多公司违约金150000元；四、驳回誉多公司其他诉讼请求。 鸿鲸公司不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，重庆市第一中级人民法院于2019年12月26日作出（2019）渝01民终10673号民事判决书：维持（2019）渝0106民初15953号民事判决的第一项、第二项；撤销（2019）渝0106民初15953号民事判决的第三项、第四项；由鸿鲸公司支付誉多公司违约金50000元；驳回誉多公司的其他诉讼请求。 另，誉多公司在收到一审判决后，于2019年11月1日向任攀邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，通知内容为：因誉多公司经营的誉华超市决定退租，另你方未按照合同约定按时支付租金，现我方根据实际情况以及合同约定决定解除与你方于2019年4月30日签订的“摊位租赁合同”。限你方在2019年11月15日前搬离。任攀称其收到了该通知，并于2019年11月15日与誉多公司办理了交接，将其摊位的原材料、调味品等搬离后将房屋退还誉多公司，对摊位内未搬离的冰箱、冰柜、桌子、板凳等物件，任攀称当时考虑没有地方堆放就不要了。誉多公司表示任攀确与其办理过房屋交接，在收到一审判决后，誉多公司与第三人任攀及时搬离了案涉房屋。本案庭审中，原告认可被告向原告支付房屋占用费至交付钥匙当天即2019年11月18日。 2020年5月13日，鸿鲸公司（甲方）与任攀（乙方）签订《调解协议》一份，载明：因场地实际权利人为甲方，为方便甲方管理场地，移交完成后，双方签署场地移交确认书。因本协议签署前，甲方对转租情况并不清楚，因此双方签署本调解协议，并不表明甲方同意誉多公司向乙方转租房屋的行为，誉多公司违反与甲方的协议转租行为，由甲方向誉多公司按照双方签署的协议另行解决。乙方应当在本协议签署后2日内，按照甲方要求完成场地移交并完善移交确认书的签署，否则乙方需对誉多公司的转租违约行为承担连带责任。补充：本协议签署时，2020年5月9日已将场地搬空，物品搬离场地的费用由甲方承担，乙方在甲方场地自行搬离物品，并承担搬离费。庭审中，第三人任攀称原告自行将商铺内的冰箱冰柜等搬离后，询问第三人是否还要上述物品，如果要就需要证明上述东西是属于任攀的，任攀就与原告签订了该份调解协议。 另查明，在2019年12月12日的誉多公司起诉鸿鲸公司房屋租赁合同纠纷案二审庭审笔录中，第5页记载：审判长问：现在是否已经搬走。誉多公司答：在11月18日搬走了，办了交接，钥匙已经交了。鸿鲸公司的代理人答：搬走了，具体时间不清楚。是誉多公司单方移交了钥匙。 庭审中，原告主张因被告违约转租的事实给被告造成了房屋占用损失、物业费损失、人工差旅费损失、设备办理非、仓储费、律师费等损失，另外被告还应当按照合同第四条第8项的约定向原告支付2000元/天的违约金，以上合计100万元。被告认为其将小部分面积分租给任攀的行为不属于转租，且原告主张的违约金过高。双方争议较大，调解未果。 上述事实，有双方当事人的陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、摊位租赁合同、（2019）渝0106民初15953号民事判决书、调解协议，被告举示的（2019）渝0106民初15953号民事判决书、（2019）渝01民终10673号民事判决书、摊位租赁合同、解除租赁合同通知书、邮递回执、撤场现场照片、庭审笔录等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，原被告之间于2017年7月7日签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，属于有效合同。本案的争议焦点为被告是否存在违约行为以及违约责任，原告主张被告退还保证金40000元是否属于本案审理范围。 关于被告是否存在违约行为。根据租赁合同第三条第6项约定：乙方在合同租赁期间，未经甲方书面同意，不得转租、转让房屋，擅自转租、转让，甲方有权终止合同，收回房屋另行安排，剩余租金和保证金不予退还。在租赁期满前30天乙方向甲方书面申请退租或续租事宜。如续租达成协议后，双方另行签订合同，如乙方未向甲方书面提出续租事宜，则视为乙方主动放弃租赁权。第四条第5项约定：根据双方约定，任何一方未能履行本合同条款，违约方应向守约方赔偿违约金，赔偿的金额为合同期内租金总额的30%。本案中，被告未经原告同意，将案涉门面的一小部分转租给第三人任攀，违反了合同约定。 关于原告主张的违约损失：关于原告主张的被告未在房屋租赁合同解除时将案涉房屋交还原告产生的房屋占用费损失，因原告认可被告已经支付房屋占用费至交付钥匙当天即2019年11月18日，且在2019年12月12日的誉多公司起诉鸿鲸公司房屋租赁合同纠纷案二审庭审笔录中，鸿鲸公司的代理人也称搬走了，誉多公司单方移交了钥匙，具体时间不清楚。结合原告在庭审中举示的照片、视频等证据，可以认定，被告在2019年11月18日已将房屋腾空交付给原告。至于被告转租出去的小部分房屋面积，鉴于案涉房屋绝大部分面积均已腾空，且一审法院已经判决合同解除，被告已交还钥匙，原告应当及时交接房屋，如其认为转租部分未完全腾空，也应当及时采取止损措施，将其中的冰箱冰柜等及时搬出予以仓储。事实上，在2020年5月9日，原告也是采取了自行将上述设备搬离的方式解决该问题。故本院对原告主张的案涉房屋直至2020年5月13日才交还的意见不予采纳。关于原告主张的物管费、人工差旅费、设备搬离费、仓储费、律师费等损失，原告未举示充分的证据予以证明，本院在违约金中酌情予以考虑。关于违约金的确定，被告主张合同约定的违约金过高。因被告将案涉房屋的小部分面积转租给第三人任攀并未给原告造成直接损失，但被告因此获得了较高的转租收益，故本院结合转租的面积大小、转租面积位于整体门面所处的位置、转租收益、原告的间接损失等因素酌情确定由被告支付原告违约金30000元。 关于原告主张被告退还保证金40000元的诉讼请求。《最高人民法院关于使用的解释》第二百四十七条第一款规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前速的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。原告提出的该诉讼请求已经经过（2019）渝0106民初15953号、（2019）渝01民终10673号案件一审、二审处理，故不属于本案的审理范围。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于使用的解释》第二百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、由被告重庆誉多商务信息咨询有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆鸿鲸市场管理有限公司违约金30000元。 二、驳回原告重庆鸿鲸市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11684元，减半收取5842元（原告已预交），由被告重庆誉多商务信息咨询有限公司负担212元，原告重庆鸿鲸市场管理有限公司自行负担5630元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈泫华 二〇二〇年十一月二十二日 书记员  杨 美