广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初7564号原告：东莞市世一实业投资有限公司，住所地广东省东莞市清溪镇厦坭村致力街同胜金谷光电创业园A01。法定代表人：刘双喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯银丰，广东蓝沃律师事务所律师。被告：黄镇兴，男，1967年7月8日出生，汉族，住广东省普宁市。原告东莞市世一实业投资有限公司诉被告黄镇兴租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市世一实业投资有限公司的委托诉讼代理人冯银丰，被告黄镇兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市世一实业投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告双方签订的《租赁合同书》，并判令被告限期向原告返还租赁物；二、请求判令被告向原告支付拖欠的租金及水电费暂计算至2020年6月份共计为165309元，后续租金按8400元月的标准，自2020年7月1日计至租赁物返还之日止。明细如下：⑴2019年8月租金及水电费用合计为25400元；⑵2019年9月租金及水电费用合计为24829元；⑶2019年10月租金及水电费用合计为28140元；⑷2019年11月租金及水电费用合计为28140元；⑸2019年12月至2020年6月租金58800元（每月按8400元的标准计）；⑹后续租金按8400元的标准计算至租赁物返还之日止。三、请求判令被告向原告支付违约金185897.89元（暂计），明细如下：⑴违约金以25400元，自2019年8月6日起，按照每日0.5%的标准计算至款项付清之日止，现暂计算至起诉之日为42291元；⑵违约金以24829元，自2019年9月6日起，按照每日0.5%的标准计算至款项付清之日止，现暂计算至起诉之日为37491.79元；⑶违约金以28140元，自2019年8月6日起，按照每日0.5%的标准计算至款项付清之日止，现暂计算至起诉之日为38270.4元；⑷违约金以28140元，自2019年8月6日起，按照每日0.5%的标准计算至款项付清之日止，现暂计算至起诉之日为33908.7元；⑸违约金以8400元，自2019年12月6日起，按照每日0.5%的标准计算至款项付清之日止，现暂计算至起诉之日为8862元；⑹违约金以8400元，自2020年1月6日起，按照每日0.5%的标准计算至款项付清之日止，现暂计算至起诉之日为7560元；⑺违约金以8400元，自2020年2月6日起，按照每日0.5%的标准计算至款项付清之日止，现暂计算至起诉之日为6258元；⑻违约金以8400元，自2020年3月6日起，按照每日0.5%的标准计算至款项付清之日止，现暂计算至起诉之日为5040元；⑼违约金以8400元，自2020年4月6日起，按照每日0.5%的标准计算至款项付清之日止，现暂计算至起诉之日为3738元；⑽违约金以8400元，自2020年5月6日起，按照每日0.5%的标准计算至款项付清之日止，现暂计算至起诉之日为2478元；⑾违约金以8400元，自2020年6月6日起，按照每日0.5%的标准计算至款项付清之日止，现暂计算至起诉之日为1176元；⑿后续违约金以8400元为基数，分别自逾期之日的次日起，按照每日0.5%的标准计算至款项付清之日止；四、请求判令原告有权没收被告交付的押金77520元；五、请求判令被告向原告支付违约金84420元。六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月4日，原告将其位于广州市增城区新塘镇沙浦青怡路2号A402、A503厂房出租给被告。双方就租赁的有关事宜签订了《租赁合同书》。合同对租金、租赁期限，逾期支付租金将需支付违约金等方面作了约定。2019年2月，被告因扩大经营，又承租了原告位于广州市增城区新塘镇沙浦青怡路2号A504厂房。起初，被告尚能按时向原告支付租金及水电费，但自2019年8月份开始，被告便开始拖欠原告的租金及水电费未付。原告经多次向被告催收，无果。据此，原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告黄镇兴辩称：对于原告主张的2019年8、9月份的租金和水电费没有意见，但是自2019年10月份即国庆后被告发现厂房被锁门和停电，因此不同意支付10月份以后的租金和水电费；也不同意支付违约金，押金应尽量给被告减免减免。被告同意解除涉案两份租赁合同书。另外厂房内的设备及材料应退还给被告。本院经审理认定事实如下：位于广州市增城区新塘镇沙浦青怡路**的厂房、宿舍等两座房屋的产权人为卢维芳，该厂房共5层，总面积为5540.35平方米；宿舍共6层，面积为2012.69平方米。2018年7月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于广州市增城区新塘镇沙浦青怡路2号A栋第4、5层A402、A503的厂房出租给乙方，租期4年，自2018年7月4日至2022年7月3日止，免租期为2018年7月4日至2018年7月31日，自2018年8月1日为起租日；租金每月21840元，电费1.25元/度，水费5元/立方；签订本合同时，乙方需支付65520元作为保证金；如果乙方未按时交清各项租赁费用，须向甲方支付滞纳金，按每日0.5%累计收取，同时甲方有权采取停电或其他措施，乙方如果拖欠租金20天以上（20天至30天期间），甲方有权拒退租赁保证金，解除合同，并收回房屋，甲方有权扣留和处置乙方等额有价设备等动产、不动产物品，乙方需结清欠缴的各项费用、滞纳金及违约金后方可搬走；如果拖欠租金30天以上，视为乙方已经自动放弃租赁物使用权，租赁物内的所有设备和物品，均视为丢弃，由甲方处理，甲方可关闭工厂大门、将租赁物场地内的物品搬离，不负任何责任；乙方违约或合同期内提前终止合同，乙方交付的租赁保证金不予退还，并向甲方赔偿2个月的总租金费用作为违约金；合同期内，乙方由于各种原因恶意退租、逃跑的，甲方不予退还租赁保证金，乙方除了结清员工工资与甲方的各类费用以外还必须向甲方支付3个月的租金作为违约金；等。2019年2月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订第二份《租赁合同书》，约定甲方将将位于广州市增城区新塘镇沙浦青怡路2号A栋第5层A504的厂房出租给乙方，租期一年，自2019年2月17日至2020年2月16日止，自2019年3月1日为起租日，租金每月4000元，保证金12000元；其他内容与第一份《租赁合同书》一致；并手写“备注：2019年4月1日至2020年2月16日宿舍二楼每月2300元”等内容。2019年8月至2020年1月，原告的工作人员通过微信和被告的堂妹黄丽玲、被告的堂弟黄周城沟通交租事宜，具体如下：1、2019年8月至2019年10月，原告的工作人员通过微信向被告的堂妹黄丽玲催租，2019年8月19日，被告支付了2019年6月份的租金；2019年9月10日，黄丽玲向原告发信息表示“宿舍10月份开始不租了”，原告“你厂里现在还有在生产吧”，黄丽玲“有”；2019年9月22日、26日，被告支付了2019年8月、9月A502厂房租金；2019年9月24日，原告告知被告将采取停电措施；2019年10月3日，黄丽玲“能否先帮把电通开，而且5楼办公室的，没有欠缺费用，也把电停了，这样混一起不好吧”，原告回复“不管是4楼还是5楼都一样的，这次租金没缴电是不会开的”，黄丽玲“能否在跟你们股东沟通，五楼办公室下午先开通电，毕竟办公室那块没有拖欠租金，这样也被停电，真说不过去啊”，原告“这个真没办法股东不同意”“这个他们不同意的，你还是想办法看租金怎么安排吧”等；2019年10月11日，被告支付了2019年7月份的租金。2、2019年8月至2019年11月，原告的工作人员通过微信向被告的堂弟黄周城催租，黄周城答复称还没收到钱等；2019年11月29日，黄周城发信息给原告“张总，沟通了很久，他们都不愿意继续做下去，我真的尽力了”，原告“那你打算怎么处理”，黄周城“你就按照工厂倒闭处理，机器设备什么都给你们锁在工厂里”，原告“你是这样想的吗”，黄周城“我是想继续做下去的，但他们都不愿意做了，那我也没办法”、“押金跟设备也够抵你租金”、“他们说了三个月没付，押金也够还，还有机器设备在工厂里”、“你那边10月底就锁了门”，原告“合同期没到你到哪都不可能退押金的”，黄周城“那要看是什么情况下，如果企业倒闭了，也是没办法的，问题是你那边也锁了工厂一个多月”等；2019年11月30日，原告“黄总昨天说的这个事情你那边应该好好再考虑考虑，看最好该怎么处理，真的到时候公司去起诉对你那边也不好”；2019年12月2日，原告“厂里面的东西是你的该怎么处理是你的事，然而差公司的，这4个月租金你肯定要安排还啊”，黄周城“其实也才三个月，你那边锁了一个多月，还有押金你也要减吧，大家把事情完美处理一下”，原告“押金你就不要说了，这是不可能的”、“那肯定是差的租金要补上来啊”，黄周城“那就设备他们自己处理，租金减掉押金，欠的补给你”等。上述事实由原告提交的两份《租赁合同书》原件，微信聊天记录，本院调取的《不动产登记查册表》等予以证明，双方当事人对此无异议，本院予以确认。庭询中，关于本案事实，双方当事人另作出如下举证及陈述：为证明原告享有出租权限，原告主张是其公司的法定代表人刘双喜从刘华权处承租了位于广州市增城区新塘镇沙浦青怡路2号的厂房4楼、5楼和宿舍5楼、6楼；后宿舍变更为2楼、3楼，而刘华权是向产权人卢维芳承租；原告出租给被告是A402、A502、A503，合同误写为504，为此原告提交了刘双喜与刘华权的租赁合同到庭。被告确认承租了三间厂房以及2楼的宿舍，但实际上租赁物是没有编号的。原告另提交现场照片到庭，拟证明被告至今仍占用厂房未交还。双方确认被告承租的402、503房是自2019年8月起租金未支付，502房是自2019年10月的租金未支付。被告并陈述，其并非不交租金，只是因为经营困难，拖欠租金而已，且双方一直在沟通。原告称，为了减少损失，自2019年12月开始原告将被告的设备及办公用品集中放在503厂房内，占地面积大概500平方米，因被告从来没有向原告交接，故原告按照每月8400元的标准计付租金。被告称其2019年10月已经撤离，之后再没有去过现场，且当时已经锁了们，被告进不去现场，无法进行交接。关于停电和锁门问题。原告主张，根据合同约定，被告欠租后其有权进行停电和其他措施，且原告仅是在2019年10月初即国庆期间停电，只停了503的电，停了三四天就开通了，原告也没有锁过门；被告陈述，2019年10月开始全部厂房停电，被告陆续支付了部分租金和水电费后原告就只恢复了5楼一间小办公室的电；国庆回来后被告发现锁门，直至2019年11月份被告撤离都没有开过门，双方在微信沟通时，被告就说用设备、押金抵扣欠租后双方解约。原告另陈述，关于2019年10月、11月的租金，被告未提出异议，仅因为没有收到钱为由未支付；被告至2019年11月底之前还在使用厂房。被告另陈述，其并非恶意退租，原告主张的违约金过高。原告另提交费用通知单到庭，拟证明2019年8月、9月、10月、11月的租金及水电费数额，其中2019年10月、11月的通知单中水电费为“0”。本院认为，本案所涉两份《租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，双方应恪守履行。作为承租方，被告负有按照合同约定交付所约定费用的义务，被告未能提供合法有效的证据予以证明其已经足额交纳，故本院采信原告主张，被告存在欠租行为且已经构成违约，应承担相应的支付义务及违约责任，现原告基于被告的欠租要求解除两份《租赁合同书》，被告亦同意解除合同，本院予以支持。对于原告主张租金及水电费问题。被告对原告主张的2019年8、9月份的租金及水电费无异议，故本院对原告主张的2019年8、9月的租金和水电费25400元、24829元予以支持。关于后续租金及水电费问题，本院认为：一、根据微信记录中的沟通内容可知，2019年9月10日，被告已经明确表示其自2019年10月份开始不再承租宿舍；2019年11月29日，被告亦明确表示不再承租厂房，设备及押金用于抵扣租金等。又根据《租赁合同书》的约定，被告欠租30天以上，视为自动放弃租赁物使用权，租赁物内物品均视为丢弃，由原告处理，原告可关闭工厂大门、将物品搬离、变卖，不负任何责任等，被告自2019年8月开始欠租，已超过合同约定的30天。故被告的上述行为已属单方弃租。对于被告未搬离的物品占用问题。如上文所述，再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，被告已单方弃租，其所留存的物品原告可自行处理，故不应再计算租金或占用费。二、对于被告抗辩的停电及锁门问题。根据微信记录的内容可知，涉案厂房应被采取了停电及锁门的措施。按照合同约定，在被告欠租的情况下原告可采取停电或其他措施，但在原告采取停电、锁门措施时，涉案合同已经达到了双方约定的解除条件，虽原告当时未要求解除，但停电及锁门确会导致被告无法使用涉案租赁物，故对该期间的租金可予以酌减。综上，被告应向原告支付2019年8月至11月的租金及水电费。如上文所述，2019年8月、9月的租金及水电费双方均无异议。而对于2019年10月、11月的租金数额问题，根据两份《租赁合同书》载明的租金为A402、A503的租金为每月21840元，A504的租金为每月4000元，宿舍的租金为每月2300元。被告自2019年10月开始不再承租宿舍，宿舍租金不应再计租，故被告应付的2019年10月、11月的租金应为每月25840元。又结合原告自2019年10月开始对涉案租赁物进行了停电、锁门，而对停电、锁门的期间，双方各执一词，在均未举证证据证明停电期间的情况下，本院酌定被告应付2019年10月、11月的租金数额减少支付一半，即每月计租12920元。经核算，被告应付2019年8月至11月的租金及水电费总计为76069元，对于原告主张的违约金、没收押金问题，根据合同约定，被告未交付，需按照所欠金额每日0.5%累计收取违约金，欠租30天以上，视为被告单方弃租，被告违约单方终止合同，其所交付的租赁保证金（押金）不予退还，并赔偿2个月的租金作为违约金；若被告恶意退租、逃跑的，被告应支付3个月的租金作为违约金。现被告已单方弃租，故原告主张要求按每天0.5%支付违约金，本院不予支持；原告主张要求没收押金77520元，本院予以支持。对于原告主张的84420元违约金问题，即三个月的租金作为违约金，被告抗辩其并非恶意退租，双方一直在沟通中，故认为原告主张的违约金过高。根据本案查明的事实，被告虽弃租违约，但并不属于恶意退租、逃跑的情形。且原告已没收被告支付的押金77520元作为违约金，亦未举证证明该违约金不足以弥补其损失。故本院结合合同履行情况、被告的过错程度以及原告的实际损失等酌定被告承担被没收押金的违约责任，原告主张要求被告另承担三个月的租金84420元作为违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告东莞市世一实业投资有限公司与被告黄镇兴于2018年7月4日、2019年2月17日签订的《租赁合同书》解除；被告黄镇兴在本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市世一实业投资有限公司支付租金76069元；原告东莞市世一实业投资有限公司收取被告黄镇兴的保证金（押金）77520元不予退还；四、驳回原告东莞市世一实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9427元，原告东莞市世一实业投资有限公司负担2171元，被告黄镇兴负担7256元。被告黄镇兴于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十一月二十五日书记员  李慧芳