福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初2952号 原告：郑秀芳，女，1951年4月6日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张春兰，福建瑞权律师事务所律师。 被告：江道坦，男，1944年2月7日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：梁艳秀，女，1964年10月24日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：王世鹏、冉秀红，福建坤海律师事务所律师。 第三人：福建骊特担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥中路**黎明大厦**。 法定代表人：廖志英，董事长。 委托诉讼代理人：王宇国、林慧雯，公司员工。 原告郑秀芳与被告江道坦、梁艳秀、第三人福建骊特担保有限公司（以下简称骊特公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告郑秀芳的委托诉讼代理人张春兰、被告江道坦、被告梁艳秀的委托诉讼代理人王世鹏、冉秀红、第三人骊特公司的委托诉讼代理人王宇国、林慧雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑秀芳向本院提出诉讼请求：1.确认被告江道坦与被告梁艳秀于2019年8月28日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效；2.被告江道坦、梁艳秀协助原告办理福州市仓山区××街道巷××路××号××＃××楼××单元××＃××幢××＃××＃××连接体）22附属间变更登记手续，恢复原状；3.本案诉讼费、财产保全费、公告费等费用由被告共同承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：确认被告江道坦与被告梁艳秀于2019年8月28日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》、《存量房买卖合同》（编号：×××37）无效。事实和理由：原告与被告江道坦系夫妻关系，双方于XXXX年XX月XX日登记结婚。坐落于福州市仓山区××街道巷××路××号××＃××楼××单元××＃××幢××＃××＃××连接体）22附属间（房屋所有权证：榕房权证Ｃ字第0××4号）系1992年4月30日拆迁安置所得，虽登记在被告江道坦一人名下，但属于夫妻共同财产。被告江道坦长期在外厮混，双方分居已久，感情淡薄，夫妻关系名存实亡。在原告不知情的情况下，被告江道坦于2019年8月28日将夫妻共同财产即上述房屋以明显低于市场价（市场价约3000000元，交易价格为300000元）出售给被告梁艳秀，并在第三人骊特公司处签订了《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，同时签订《存量房买卖合同》（编号：×××37）价格2000000元，两被告恶意串通以明显低于市场价的价格转让原告共有的财产，严重损害了原告的合法权益。 被告江道坦辩称，1.我自己的房子，原告都不让我住，我还留着房子做什么，所以我就低价把房子卖掉，一拿出去就有人要；2019年7月我和原告商量说我要搬回去住，原告说不然房子拿去卖，我说可以，原告说过十来天再答复我，之后，原告说我搬回去是绝对不可能的，所以我就卖掉房子；2.我2000000元把房子卖给梁艳秀，我不认识梁艳秀，不可能串通。 被告梁艳秀辩称，一、根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。讼争房产系江道坦祖上遗留房产在与原告结婚前继承，应属于江道坦个人婚前财产，该婚前财产婚后发生拆迁所得安置房仍为其个人财产，江道坦对讼争房产依法享有完全自主处分权，其与被告梁艳秀双方在自愿平等协商下就买卖讼争房产达成一致，原告主张江道坦与被告梁艳秀恶意串通毫无根据。二、退一步讲，即便讼争房产是江道坦与原告的夫妻共同财产，被告梁艳秀也可以根据《物权法》第106条之规定善意取得讼争房产所有权。理由如下：第一，讼争房产的产权在买卖发生时仅登记于江道坦一人名下，拆迁安置协议等文件也均为江道坦一人签署，依照登记公示主义，被告梁艳秀有充分理由相信其购买的房屋是江道坦个人财产，其买卖该房屋时已经尽到合理审查义务，主观系善意；第二，双方交易价2000000元合理，并不显著低于市场普遍价，被告梁艳秀已经足额支付价款给江道坦并由江道坦出具《收据》对此进行确认；第三，讼争房屋产权已经变更登记至被告梁艳秀名下。综上，被告梁艳秀已经善意取得讼争房产所有权，根据物权优先于债权的原则，法院应当依法优先保护被告梁艳秀合法取得的物权，至于原告是否受有损失，都应向江道坦另行主张，与被告梁艳秀无关，原告诉请无依据，应当予以驳回。 第三人骊特公司述称，被告江道坦与梁艳秀双方于2019年8月28日于我司以成交价2000000元签订讼争房产的《存量房买卖合同》及相关附属协议。讼争房产于2019年8月30日完成挂牌网签手续（所谓挂牌网签是指出卖人委托居间人根据福州市不动产登记与交易中心给出的政府指导价为参考将所出卖的房屋在福州市不动产交易登记中心网签系统中公示后，打印过户用的收件合同），《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》中第四条约定的不动产成交价为300000元，该成交价仅为讼争房产的网签申报价格，仅供交易过户登记使用。实际成交价为《存量房买卖合同》中约定的成交价为2000000元。另，签订合同当日，被告江道坦提供讼争房产的《不动产权证书》于我司监管，《不动产权证书》［闽（2019）福州市不动产权第9××4号］上明确共有情况是单独所有。上述房产交易手续于2019年8月30日办结。之后第三人得知原告诉讼至仓山区人民法院，由法院就本案的确认合同无效纠纷依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.郑秀芳提交了结婚证、户主为郑秀芳的户口本、房屋所有权证、福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）、水电费支付凭证原件核对，本院对该证据的形式真实性予以确认。58同城网络截图并非讼争房屋，本院不予认定。2.梁艳秀提交了存量房买卖合同、存量房交易服务协议、不动产权证、税收完税证明、云保物业万春社区二区服务中心出具的收据、供用水合同、福州供电公司客户业务申请备查单、户主为江道坦的户口本原件核对，本院对该证据的形式真实性予以确认。梁艳秀未提交土地所有权状、拆迁安置补偿协议书、安置房计费预算单、安置房购买预算单原件核对，本院对该证据不予认定。梁艳秀提交的购房款、收据不足以证明其已实际支付了购房款。 本院经审理认定事实如下：郑秀芳与江道坦于1975年11月17日登记结婚。仓山区XX街道XX路XX号XX二区XX楼XX单元、XX幢（1#A1、1#A2连接体）22附属间于2006年9月8日产权登记在江道坦名下，该房屋系1992年4月30日拆迁安置受福州市仓山区房地产开发公司产业。2019年8月28日，江道坦与梁艳秀在骊特公司的居间介绍下签订一份《存量房买卖合同》，合同约定江道坦将讼争房屋以2000000元出售给梁艳秀。同日，江道坦与梁艳秀前往房屋产权登记机关办理过户登记手续，并签订一份《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，约定江道坦将讼争房屋以300000元出售给梁艳秀。讼争房屋于2019年8月30日产权变更登记至梁艳秀名下。讼争房屋过户前后始终由郑秀芳居住使用，水电费由郑秀芳缴纳。 另查明，梁艳秀出具《购房款》一张，记载“2019年8月28日付200000元、8月30日付300000元、9月2日付200000元、9月5日付300000元、9月9日付300000元、9月13日付200000元、9月16日付300000元、9月18日付100000元、9月20日付100000元，以上共付2000000元购房款”，江道坦在每笔金额的数字上加盖手印。江道坦出具《收据》一张，记载“兹收到梁艳秀购房款现金2000000元，立据人江道坦，2019.9.20”。 本院认为，本案的争议焦点为江道坦与梁艳秀是否恶意串通签订《存量房买卖合同》及《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，损害郑秀芳的利益。从江道坦与梁艳秀陈述的购买讼争房屋过程及付款过程中存在诸多疑点：首先，购买房产是公民日常生活中的重大交易行为，直接影响买受人的生活质量，买受人应慎之又慎，讼争房屋使用由郑秀芳居住使用，而梁艳秀在购买讼争房屋时未实际进入讼争房屋查看即与江道坦签订买卖合同，且同日即前往房屋产权登记机关办理过户登记手续，有违常理；其次，江道坦与梁艳秀均称在此次房产交易之前不认识对方，且梁艳秀出具的《购房款》记载签订合同当日仅“付200000元”，然而江道坦在存在购房款未能全部收取到位的风险的情况下仍配合梁艳秀于签订合同当日办理过户登记手续，与常理相悖；再次，江道坦与梁艳秀均称梁艳秀以现金方式分九次支付给江道坦，然对于现金的描述上，江道坦描述为一万元一叠，有银行的白色封条，梁艳秀描述为十万元一捆，一捆就是整个包装，绑带类似塑料编织袋材质，双方的描述存在矛盾，且梁艳秀提交的证据不足以证明其有大量的现金储备；最后，江道坦陈述取得现金购房款后用于偿还给朋友，尚余四十多万元，但其却拒绝告知偿还的朋友名字及目前余款的去向。综上分析，梁艳秀在未实地看房的情况下直接与江道坦签订房屋买卖合同，且其提交的证据不足以证明其已实际支付了购房款，应认定梁艳秀与江道坦存在恶意串通的行为。梁艳秀提交的证据无法证明讼争房屋系江道坦的个人婚前财产，江道坦在与郑秀芳婚姻关系存续期间取得讼争房屋的产权，应属于江道坦与郑秀芳的夫妻共同财产。梁艳秀与江道坦恶意串通签订的房屋买卖合同损害了郑秀芳的利益，应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，现郑秀芳诉请江道坦、梁艳秀将讼争房屋的权属登记恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。梁艳秀于法庭辩论结束后向本院提交案外人陈财子出具的书面证明及转账凭证，但仍无法证明梁艳秀的现金来源，故梁艳秀于法庭辩论结束后提交的证据与本案基本事实无关，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零二条第一款规定，判决如下： 一、确认被告江道坦与被告梁艳秀于2019年8月28日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》、《存量房买卖合同》（编号：×××37）无效； 二、被告江道坦、梁艳秀于本判决生效之日起十日内协助原告郑秀芳办理仓山区XX街道XX路X号XX二区1#XX楼XX单元、XX幢（1#A1、1#A2连接体）22附属间的变更登记手续，恢复至被告江道坦名下。 案件受理费22800元，由被告江道坦、梁艳秀各负担11400元。被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。财产保全费5000元，由被告江道坦、梁艳秀各负担2500元（该款已由原告代垫，被告应于履行判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零二条第一款当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”