福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初3572号 原告：莆田妈祖工艺城股份有限公司，住福建省莆田市荔城区黄石镇塘头，统一社会信用代码91350300777518204B。 法定代表人:柯玲。 委托诉讼代理人：林舟，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师，特别代理。 委托诉讼代理人：李萍，福建联合信实（莆田）律师事务所实习律师。 被告：詹碧琼，女，1955年5月10日出生，汉族,住福建省莆田市城厢区。 被告：王霞，女，1978年6月26日出生，汉族,住福建省莆田市城厢区。 莆田妈祖工艺城股份有限公司诉詹碧琼、王霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案。依法由审判员刘忠生适用简易程序公开开庭进行了审理。莆田妈祖工艺城股份有限公司的委托诉讼代理人林舟、李萍，王霞到庭参加诉讼。詹碧琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莆田妈祖工艺城股份有限公司向本院提出诉讼请求:依法判决确认莆田妈祖工艺城股份有限公司与詹碧琼于2013年12月29日签订的《店铺租赁合同》于2020年4月10日解除；判令詹碧琼、王霞将莆田工艺美术城木雕区××幢店铺腾空并返还莆田妈祖工艺城股份有限公司；判令詹碧琼、王霞向莆田妈祖工艺城股份有限公司支付租金132853.5元；依法判令詹碧琼、王霞向莆田妈祖工艺城股份有限公司支付以原年租金158141元为基数计算自2020年4月10日至实际返还房屋的占用使用费；依法判令詹碧琼、王霞向莆田妈祖工艺城股份有限公司支付以应付未付金额为基数自应付未付之日起至实际付清之日止按日万分之四计算的违约金（其中2018年12月31日至2019年6月30日以1071元为基数，2019年7月1日至2019年12月31日以80141.5元，2020年1月1日起至2020年8月18日以132853.5元为基数，2020年8月18日之后按132853.5元为基数继续计算）；依法判令詹碧琼、王霞向莆田妈祖工艺城股份有限公司支付6-95、96号店铺自2019年1月1日至实际返还房屋的每月1591元计算的物业费；本案诉讼费用由詹碧琼、王霞承担。事实与理由：2013年12月29日，莆田妈祖工艺城股份有限公司、詹碧琼签订《店铺租金合同》，合同约定詹碧琼、王霞向莆田妈祖工艺城股份有限公司承租坐落于莆田工艺美术城木雕区××幢的店铺，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日，租金为每年158141元，租金收取方式可按每半年度收取（每年底12月31日前支付次年上半年度租金，于每年度6月30日前支付下半年度租金），若未按时足额支付租金，应自逾期之日起按应付金额每日万分之四支付违约金。同时约定租赁期限产生的物业费等由詹碧琼、王霞自行承担。合同签订后，莆田妈祖工艺城股份有限公司按约将房屋交付詹碧琼、王霞，2016年12月31日合同到期后，双方没有续签书面合同，但詹碧琼、王霞继续使用并支付2017年全年租金、2018年全年租金、2019年部分租金，租赁期转为不定期。根据合同约定，詹碧琼、王霞应于2018年12月31日前支付2019年上半年度租金79070.5元，于2019年6月30日于前支付2019年下半年度79070.5元，于2019年12月31日前支付2020年上半年度租金79070.5元，同时应支付物业费。但詹碧琼、王霞仅于2019年7月12日向莆田妈祖工艺城股份有限公司支付租金78000元后，至今一直无故拖欠租金、物业费等。租赁期满后转为不定期合同以及严重违约行为，莆田妈祖工艺城股份有限公司遂于2020年4月10日向詹碧琼、王霞发出律师函解除租赁合同并要求支付尚欠店铺租金、房屋占有使用费、物业费等，但詹碧琼、王霞仍置之不理。截止起诉之日，詹碧琼、王霞尚欠租金132853.5元、房屋占有使用费56290元、违约金18218.7元及物业费31820元，经多次催讨，仍不缴纳。 王霞辩称:《店铺租金合同》是莆田妈祖工艺城股份有限公司与詹碧琼签订的，与本人无关，本人不是适格的被告。2019年下半年租金的支付时间是经过与莆田妈祖工艺城股份有限公司的领导协商后，其同意拖延到年底支付，詹碧琼只是在2019年12月30日前未按时支付，之后接着因为发生疫情而不是故意违约。且因莆田妈祖工艺城股份有限公司违法违规操作断电，有微信聊天记录和电力公司出具有关的电力明细表证明，造成店铺一直无法经营，詹碧琼不可能承担期间9个月该部分房租。且詹碧琼不同意解除合同，也因为投入装修花费巨大，租赁的房屋不应当这样被无偿收回，莆田妈祖工艺城股份有限公司断电造成詹碧琼订单损失、客户流失等巨大损失，詹碧琼也不同意莆田妈祖工艺城股份有限公司收取违约金。2020年因疫情造成经营困难，莆田妈祖工艺城股份有限公司应当减免一个半月租金。押金是7万元。 詹碧琼未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。莆田妈祖工艺城股份有限公司提供如下营业执照、户籍资料查询结果复印件、《店铺租金合同》、房屋所有权证、收款回单(10张）、莆田工艺美术城店铺租金催款通知单(2张）、催款函(2张）、催款函邮寄回执单、律师函、律师函邮寄单、EMS快递查询单、店铺招牌照片（四张）、收款收据、物业服务合同（2份）、物业公司出具的证明复印件各一份等证据，王霞在本院指定的举证期限内提供电费月明细及电费日明细复印件一份、微信聊天记录一份证据。经当事人陈述及庭审举证、质证、证据审查，本院对双方没有争议的证据，予以确认在卷佐证。对双方有异议的证据分析审核如下： 1、《店铺租金合同》系莆田妈祖工艺城股份有限公司与詹碧琼签订的，该租赁合同约定的内容只对合同签约双方产生法律效力，本院予以此确认。虽莆田妈祖工艺城股份有限公司提供的收款回单其中2019年7月11日、12日两笔租金的收款回单有王霞作为汇款人，但该两收款回单均注明用途十六品696房租，而且6-95、96幢的店铺实际使用人分别为有工商登记的起字号个体工商户莆田工艺美术城十六品古典家具商行和法人资格莆田十六品文化创意有限公司，王霞并非适格的诉讼主体，又莆田妈祖工艺城股份有限公司提供的2张催款通知单上及2019年11月22日的催款函上的签收人虽为王霞，但该催款对象均为詹碧琼，莆田妈祖工艺城股份有限公司亦无相关有效证据佐证以上代为汇款行为和代为签收行为系王霞已明确向莆田妈祖工艺城股份有限公司表示其变更为本案合同的义务人或主动加入合同债务。本院对该两收款回单和2张催款通知单（2019年1月5日、2020年1月6日）及2019年11月22日的催款函作以上确认。 2、王霞提供的电费月明细及电费日明细复印件一份、微信聊天记录一份，王霞以此欲证明莆田妈祖工艺城股份有限公司的经办人故意采取断电9个月，造成租赁物无法正常使用，因而不应当承担期间的物业费、租金、违约金及解除合同等责任。该证据中长时间无用电情况及微信聊天记录部分内容截屏，其中莆田妈祖工艺城股份有限公司领导陈述经办人会采取措施系在2019年6月6日以及经办人陈述逾期给予断水断电系在2019年5月16日，之后詹碧琼延迟于2019年7月11日、12日交纳2019年上半年租金78000元(尚不足1071元），莆田妈祖工艺城股份有限公司也无诉求对应2019年上半年期间的逾期支付租金的违约金，出租方并无合同约定，亦非供电部门，采取断电措施实质构成侵权行为，詹碧琼如认为断电侵权造成其经济损失,应当另行起诉，故对莆田妈祖工艺城股份有限公司诉求未缴租金1071元的违约金应予支持，对此节作以上确认。但是其余的2020年的7个月间多次无用电量情况是为何断电尔后又恢复供电，没有有效的其他证据证实，该微信聊天记录也没有相关内容予以佐证，与疫情发生后其本身停止经营也有关，不足以证明断电行为系由莆田妈祖工艺城股份有限公司的经办人实施,且能够正常经营的经济实体如长时间无电使用，而不向有关供电部门提出控告，与实际不相符，故其称系莆田妈祖工艺城股份有限公司实施断电的结论,依据不足,该证据的此节证明内容,本院不予采信。 3、王霞提供的微信聊天记录中是否可以证明双方达成延缓支付租金等的协议。其中虽然莆田妈祖工艺城股份有限公司领导2019年7月13日陈述下半年租金等先延缓，但双方没有对具体的延缓时间达成一致，又本案合同履行期间发生疫情，期间2020年1月24日起莆田市关于落实全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应，加强对人群密集场所和活动管制措施，至2020年3月19日起调整为三级应急响应，系不可抗力的原因。詹碧琼经办人王霞其以不可抗力原因要求免除疫情期间租金，该主张与因疫情影响不能履行合同之间存在直接的因果关系，应予采纳。2020年3月19日疫情管制逐步放开，过后的合同责任未获得莆田妈祖工艺城股份有限公司同意免除，2020年3月19日之后的租金等，詹碧琼应当予以承担。本院作以上确认。 本院对本案事实认定如下： 莆田妈祖工艺城股份有限公司与詹碧琼于2013年12月29日签订的《店铺租赁合同》约定詹碧琼因经营木雕工艺品向莆田妈祖工艺城股份有限公司租赁坐落于莆田工艺美术城木雕三区6-95、96幢的店铺，四层面积共计604.46平方米，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日，租金为每年158141元，租金收取方式可按每半年度收取，应于每年底12月31日前支付次年上半年度租金，于每年度6月30日前支付下半年度租金。若詹碧琼未按时足额支付租金，应自逾期之日起按应付金额每日万分之四支付违约金，逾期超过一个月，出租方有权解除合同。若租赁期满时再续租，詹碧琼应当在租赁期满前3个月内以书面形式提出申请，若未续租，应当在租赁期满前10日内做好清场腾退准备，且租赁期限产生的水电费、物业费等由詹碧琼自行承担。合同签订后，莆田妈祖工艺城股份有限公司按约将房屋交付詹碧琼。租赁期满后詹碧琼继续承租，双方未能补签书面合同，同时口头约定2017年起按时交纳租金的商户给予优惠：一次性缴纳半年度租金的给予优惠20%，一次性缴纳全年度租金的优惠36%。詹碧琼于2017年6月24日向莆田妈祖工艺城股份有限公司支付2017年全年度租金101210元。詹碧琼于2017年12月31日向莆田妈祖工艺城股份有限公司支付2018年全年度租金101210元。詹碧琼经莆田妈祖工艺城股份有限公司于2019年1月5日催款，于2019年7月12日向莆田妈祖工艺城股份有限公司支付2019年上年度租金78000元，詹碧琼于2019年8月9日向莆田妈祖工艺城股份有限公司支付2017年至2018年的物业费共计38184元，莆田妈祖工艺城股份有限公司于2019年11月22日催款时提出该78000元不符合优惠条件，之后于2020年1月6日再次催款通知单，并且以上三次催款均提出如逾期支付租金，其有权解除合同。詹碧琼支付租金至2019年上半年（尚不足1071元），支付物业费至2018年。因詹碧琼未交纳其余的租金等，莆田妈祖工艺城股份有限公司因此提起本案诉讼，詹碧琼不到庭参加诉讼，致双方无法达成调解。 本院认为，莆田妈祖工艺城股份有限公司与詹碧琼双方签订租赁合同，合同到期后，双方未能续签合同，詹碧琼继续使用莆田妈祖工艺城股份有限公司提供的租赁物并履行支付租金、物业费，双方业已形成不定期租赁合同法律关系，莆田妈祖工艺城股份有限公司作为出租方享有请求詹碧琼在承租期届满后自其主张解除合同之日起合理的期间内解除合同并清结租赁费的权利，詹碧琼迟延交付租赁物，逾期超过10日，莆田妈祖工艺城股份有限公司有权要求詹碧琼立即腾退并交还租赁物，理据充分，本院予以支持。王霞并非本案合同约定的义务人及适格的诉讼主体，莆田妈祖工艺城股份有限公司要求其承担责任，不予支持。因解除合同的诉讼请求得到支持，即使2019年1月29日催款函、2020年4月10日律师函为无效送达，但以自2020年1月6日双方确认有效送达日主张解除之日起合理期间内于2020年4月10日确定合同解除，符合法律相关规定，且在疫情三级响应过后，亦可以成立。因詹碧琼没有按照合同约定如期交付租赁物以至于詹碧琼继续占用，詹碧琼已构成违约并对占用期间损失承担赔偿责任，詹碧琼实际占用期间一并应承担占用费，莆田妈祖工艺城股份有限公司有权主张合同解除后直至交还租赁物止的租赁物占用费，要求詹碧琼支付占用费可以按照合同约定的租金标准计算并无违反法律的强制性规定，予以支持。根据最高人民法院相关审判指引，因2020年1月24日至2020年3月19日为疫情防控期间，期间的租金及产生的逾期付款违约责任可予以减免，该部分诉讼请求，不予支持。故依莆田妈祖工艺城股份有限公司的主张经核实：截至2020年4月尚欠租金113085.88元，物业费自2019年1月1日起至归还租赁物之日止以每月1591元标准计付，占用费自2020年5月1日起至归还租赁物之日止以年租金158141元标准计付。双方约定的合同期内逾期付款违约金按照该应付未付租金的每日0.04%计算的违约金，予以支持；合同解除后产生被占用损失已经以占用费进行赔偿，另其提出占用费一并以合同约定的利率计算违约金的方法并非本案合同意义上违约责任，但莆田妈祖工艺城股份有限公司该主张实质为逾期支付产生的利息损失，可以予以支持。詹碧琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。詹碧琼如认为断电造成其经济损失,应当另行起诉。双方对詹碧琼交纳合同履行保证金数额存在争议，又未提交相关证据，双方可以另案处理。据此，为维护正常经济秩序，保护合法租赁的正当权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认莆田妈祖工艺城股份有限公司与詹碧琼之间于2013年12月29日签订的《店铺租赁合同》于2020年4月10日解除； 二、詹碧琼应在判决生效之日起10日内腾空位于莆田工艺美术城木雕三区6-95、96幢的店铺租赁物并返还给莆田妈祖工艺城股份有限公司； 三、詹碧琼应在判决生效之日起五日内支付给莆田妈祖工艺城股份有限公司租金共计113085.88元及逾期付款违约金（其中，2019年6月30日以1071元为基数，2019年7月1日起至2019年12月30日以79070.5元为基数，2020年1月1日起按112016.5元为基数继续计算至实际付清之日止，以上均按日万分之四计算）； 四、詹碧琼应在判决生效之日起五日内支付给莆田妈祖工艺城股份有限公司物业费自2019年1月1日起至归还租赁物之日止以每月1591元标准计算； 五、詹碧琼应在判决生效之日起五日内支付给莆田妈祖工艺城股份有限公司占用费自2020年5月1日起至归还租赁物之日止以年租金158141元标准计算及其逾期付款利息自2020年5月1日起至归还租赁物之日止按日万分之四计算； 六、驳回莆田妈祖工艺城股份有限公司其他的诉讼请求。 如果詹碧琼未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4614元,减半收取2307元，由詹碧琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  刘忠生 二〇二〇年十一月一日 书记员  吴丽丽 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条，即“依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。” 第六十条，即“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第九十一条，即“有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。” 第九十三条，即“当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 第九十四条，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。” 第九十五条，即“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。” 第九十六条，即“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。” 第九十八条，即“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。” 第一百零七条，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第一百零八条，即“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。” 第一百一十三条第一款，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 第一百一十四条，即“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 第二百二十七条，即“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。” 第二百三十五条，即“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。” 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，即“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。” 第二十七条，即“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。” 第二十九条，即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”