福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6599号 上诉人（原审被告）：林容，男，1983年9月8日出生，汉族，住福建省永泰县。 被上诉人（原审原告）：曾帅，男，1992年7月24日出生，汉族，住福建省浦城县。 上诉人林容因与被上诉人曾帅房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初3185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林容上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回曾帅的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决事实认定错误，偷换概念，逻辑推理混乱。一、案涉租赁合同约定，承租方所欠费用100元以上，出租方有权解除合同；根据双方口头协议和实际履行情况，承租方应于每月5日前缴纳水电费。曾帅尚欠林容水电费1038.2元，且未通知即自行搬离店面，构成严重违约在先。二、林容与孙丽（前任承租者）电话录音可证明曾帅主张的转让费53000元是设备转让费，与林容无关。1.林容仅同意店面转租，并未同意违反店面实际价值以外的转让费交易。案涉店面所处位置俗称外卖一条街，使用价值等同于仓库，林容也是在本案中才得知曾帅支付了设备转让费。2.2018年同类店面设备转让费仅10000元左右，曾帅支付给他人的转让费超出常规价值，与林容无关。3.设备设施是曾帅在使用，且曾帅搬离店面时已将设备设施全部搬走。综上，曾帅违约在先，林容有权行使合同解除权、同时履行抗辩权，没收房租押金9000元并追究其违约责任。 曾帅辩称，案涉店面位于学生街，原生意红火，在2018年租赁时一店难求，今年是受疫情影响加上大学未开学，所以比较冷清。况且案涉店面装修较好，属于堂食加外卖的经营模式，与外卖店不可同日而语，故转让费并未超过常规价值。曾帅一直依约向林容缴纳租金和水电费用，但林容未向村委会缴纳租金导致店面被强制收回，林容理应承担违约责任，退还曾帅租金、押金及赔偿全额损失78800元。 曾帅向一审法院起诉请求：1.判令林容归还半年租金16800元，押金9000元，并赔偿店面转让费53000元，合计78800元；2.本案诉讼费由林容承担。 一审法院认定事实：林容向闽侯县上街镇马保村民委员会承租马保5号三期安置房第24座第5号店面。2018年3月20日，林容将该店面转租给孙丽。2018年9月，孙丽退租，林容又将店面转租给曾帅，并签订《经营场所租赁合同》，落款时间仍为2018年3月20日。曾帅于2018年9月分两笔共向孙丽支付了转让费53000元。曾帅于2018年9月办理了经营场所为案涉店面的营业执照。林容（甲方）与曾帅（乙方）签订的《经营场所租赁合同》约定林容将前述房屋出租给曾帅，租赁期限自2018年3月20日至2023年3月9日，月租金2800元/月，年租金33600元/月，押金9000元整，房租6个月一交。合同备注：前三年月租金2800元/月，后两年月租增长10%，3080元整。承租方负责支付出租房的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、物业管理费等。合同签订后，曾帅向林容支付了押金9000元，林容将案涉店面交付给曾帅使用。曾帅已向林容支付租金至2020年9月20日。林容仅向闽侯县上街镇马保村民委员会支付租金至2020年3月，此后租金未再支付。2020年6月11日，闽侯县上街镇马保村民委员会发出《通知》，告知林容2020年3月10日至2021年3月9日的租金已超过三个月未缴纳，已违约，村委有权终止合同、没收押金。曾帅向林容支付水费至2020年1月9日，支付电费至2020年6月2日。诉讼中，林容于2020年8月20日向曾帅发出通知，告知曾帅因其未按期缴纳水费、电费，林容决定自曾帅搬离之日起自动解除合同（2020年7月23日），没收押金及其他相关费用。 一审法院认为，曾帅与林容之间签订的《经营场所租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，曾帅依约支付租金至2020年9月20日。林容将从闽侯县上街镇马保村民委员会租赁的店面转租给曾帅，应当保障曾帅正常使用案涉店面，但林容未依约向闽侯县上街镇马保村民委员会支付租金，导致曾帅不能正常使用案涉租赁店面，已构成违约。关于曾帅搬离店面的时间，曾帅主张其于2020年7月23日搬离案涉店面，林容于2020年8月20日向曾帅发出的通知中亦载明搬离之日为2020年7月23日，故对曾帅主张其于2020年7月23日搬离案涉店面的主张，一审法院予以采信。关于林容与曾帅之间的租赁合同是否解除问题，虽然诉请解除合同或确认合同解除均属积极诉求，林容与曾帅均未提出解除合同或确认合同解除，但曾帅因林容违约而搬离案涉店面，双方之间已无继续履行合同的可能，林容应向曾帅退还押金以及2020年7月24日之后曾帅多预交的租金，该两项金额为14329元（9000元+5329元）。关于曾帅主张的店面转让费。房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值等多种不同性质的费用集合体。曾帅为承租该店面支出转让费53000元，因林容违约导致曾帅提前搬离案涉房屋，给曾帅造成的损失应予赔偿。结合本案的剩余租期、林容的违约行为等，一审法院酌定该笔费用为33000元。关于林容主张曾帅尚欠的水电费。合同约定案涉店面的水费、电费、物业费等均由曾帅承担，但并未约定支付时间，双方确认曾帅已向林容支付水费至2020年1月9日，支付电费至2020年6月2日，曾帅应向林容付清其搬离案涉店面前尚欠的水、电费。由于双方未能确认该项金额，应由双方另行结算。综上，判决：一、林容应于本判决生效之日起十五日内退还曾帅押金9000元以及多预交的租金5329元；二、林容应于本判决生效之日起十五日内赔偿曾帅店面转让费损失33000元；三、驳回曾帅其他诉讼请求。案件受理费1770元，减半收取计885元，由曾帅负担353元，由林容负担532元。 二审中，林容向本院提交如下证据：A1.2020年9月8日与孙丽的电话录音，证明转让费53000是设备转让费；A2.微信聊天记录，证明水电费的缴纳时间是每月5日；A3.照片，证明案涉店面经营惨淡。曾帅质证认为，录音真实性无异议，转让费53000元是复合费用，包含装修、设备、商业价值等；电费是月初交，水费是年底交；照片是疫情期间拍摄，原来生意挺好的。本院审查认为，电话录音对话内容能够证明店面转让费性质以及同期店面转让费行情，该证据与本案基本案件事实相关，予以采纳；微信聊天记录、照片，与争议事实不具备关联性，不予采纳。 根据在案证据，本院对一审查明事实予以确认。另查明，在林容与孙丽的电话通话中，林容表示按孙丽向曾帅转让时的行情店面转让费仅需10000元左右；孙丽未予认可，陈述其系将设备、设施、装修等一并转让给曾帅，但确认曾帅支付的店面转让费明显高于店面实际价值。 本院认为，林容与曾帅签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行。林容主张曾帅拖欠水费构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。曾帅依约向林容交纳租金、电费，案涉店面却因林容欠租无法正常使用导致合同无法继续履行，林容构成根本违约，应当向曾帅承担违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一审判决林容退还曾帅押金以及多预交的租金5329元正确，本院予以维持。关于店面转让费，如一审所述，次承租人向承租人转租店面时支付店面转让费是客观形成的商业习惯，属于林容应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中租期尚未过半，林容已收取曾帅预付租金却未向村委会交付租金，过错明显，但考虑到曾帅给付的转让费高于店面实际价值且曾帅已处分设备设施，一审判决林容赔偿33000元过高，本院酌情调整为20000元。 综上所述，林容的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初3185号民事判决第一项、第三项； 二、变更福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初3185号民事判决第二项为：林容应于本判决生效之日起十五日内赔偿曾帅店面转让费损失20000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1770元，减半收取计885元，由曾帅负担496元，由林容负担389元；二审案件受理费1770元，由曾帅负担991元，由林容负担779元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃