福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异269号 案外人：吴新华，男，1977年9月19日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：林美婷、林振豪，福建天翼律师事务所律师。 申请执行人：曾立毅，女，1987年4月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：傅剑平、吴亚楠，上海段和段(厦门)律师事务所律师。 被执行人：蔡丽美，女，1963年1月4日出生，汉族，住福建省平和县。 被执行人：江东全，女，1961年4月18日出生，汉族，住福建省平和县。 被执行人：平和县琯泉酒厂，住所地福建省平和县小溪镇工业路**，统一社会信用代码91350628X11800062G。 负责人：蔡丽美。 三被执行人共同委托诉讼代理人：林建明、王春梅，福建仁胜律师事务所律师。 本院在执行申请执行人曾立毅与被执行人蔡丽美、江东全、平和县琯泉酒厂民间借贷纠纷一案，案外人提出执行异议，申请解除对被执行人平和县琯泉酒厂名下位于平和县××道××镇××路××号××层房屋（土地使用权证号：平国用（2006）字第0××1号）的查封。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人吴新华称，思明法院在执行（2018）闽0203民初6669号民事判决书过程中，查封位于漳州市平和县××道××镇××村草鞋山用地及附着于该用地上的建筑物、构建物及其附属设施，并于2020年9月22日发出《公告》，要求被执行人平和县琯泉酒厂（以下简称琯泉酒厂）及其他实际使用人在2020年10月30日前腾空案涉房产。然而案外人已于2016年向琯泉酒厂购买了案涉房产的一层四间房屋，并花费了大量资金在一层四间房屋上加盖了三层房屋，其中部分房屋已装修完毕并实际居住、使用。案外人依法对案涉房产享有合法权益，应立即停止对案涉房产的强制执行。具体理由如下：一、案外人合法购买了案涉房产的一层四间房屋并支付了全部购房款。2016年12月，被执行人蔡丽美、江东全声称位于漳州市平和县××道××镇××房产为他们实际所有的房产，因平和县琯泉酒厂出现资金困难，其愿意将案涉房产中靠近案外人黄炳林房屋的一层两间房屋以90万元价格出售。彼时，案外人的女儿被诊断出患有Ｉ型糖尿病，目前的医疗技术尚无法治愈该疾病。为治疗女儿的疾病，案外人四处奔走，向亲戚、朋友借款以支付高昂的医疗费用。同时案外人也深深担忧病弱的女儿今后难以独自承受生活的重担，为避免女儿日后无所依傍，案外人决心为女儿购置房产。恰逢被执行人蔡丽美、江东全有转让房产的意向，为了给女儿未来的生活提供保障，案外人遂决定向被执行人购买案涉房产。在案外人与被执行人蔡丽美、江东全洽谈过程中，被执行人蔡丽美、江东全提出，因江东全曾向银行申请贷款无力偿还，其所有银行账号已被冻结，案外人须以现金方式一次性支付购房款。为筹齐购房款，案外人的妻子林明珠从银行账户支取了13万元。案外人的父母吴其麟、蔡梅花也从银行账户支取了40余万元交给案外人。此外，案外人的众多亲戚们体谅案外人的良苦用心，向案外人出借借款近30万元。在亲人的帮助下，案外人于2016年12月12日，向琯泉酒厂交付购房款90万元。当日，琯泉酒厂法定代表人蔡丽美向案外人出具《收条》一张，确认收到案外人支付的购房款并将房屋交付给案外人。2017年11月份左右，案外人拟在已购买的一层两间房屋上加盖房屋，因资金不足，案外人请求父亲吴其麟提供资金帮助。吴其麟告知案外人，自2015年5月16日起，被执行人蔡丽美、江东全、琯泉酒厂多次向吴其麟借款，截止至2017年11月份，被执行人蔡丽美、江东全、琯泉酒厂尚欠其借款合计60万元。吴其麟遂要求被执行人蔡丽美、江东全、琯泉酒厂偿还60万元借款。被执行人蔡丽美、江东全、琯泉酒厂表示无法清偿借款，但愿意将案涉房产一层的另外两间房屋作价90万元出售给案外人，吴其麟出借的60万元借款可用于抵销部分购房款，案外人需另行支付30万元购房款。后吴其麟、案外人同意被执行人蔡丽美、江东全、琯泉酒厂的方案。双方协商一致后，被执行人蔡丽美、江东全及琯泉酒厂向案外人交付了案涉房产的另外两间房屋。2018年上半年，案外人向被执行人蔡丽美、江东全、琯泉酒厂支付了10万元购房款。其后，在案外人的要求下，琯泉酒厂与案外人补签《转让协议书》一份，约定：琯泉酒厂将位于平和县山格镇新陂村与旧县交界处迎宾大道路段共4间厝作价180万元全部永久转让给案外人，对抵后案外人尚欠20万元。该四间（一层）房屋权属转让后，琯泉酒厂应及时将案涉一层四间房屋及相关手续办理完整全部移交给案外人执掌，案外人对该四间房屋享有占有、使用、转让、收益和处分等权利。此后，案外人陆续向被执行人蔡丽美、江东全、琯泉酒厂支付购房余款，在被执行人江东全去世后的第二天，即2020年7月11日，案外人还亲自向被执行人蔡丽美交付了余款2万元。至此，案外人与被执行人蔡丽美、江东全、琯泉酒厂的购房款已全部结清。琯泉酒厂将案涉一层四间房屋交付给案外人后，没有及时办理房屋的完整手续并向案外人移交。案外人多次催告琯泉酒厂尽快配合办理相关的权属登记手续，但琯泉酒厂以各种理由推脱，导致案外人至今仍未办理案涉房产的权属登记。二、案外人已对案涉房产进行加盖及装修，实际占有并使用案涉房产。2017年下半年，案外人开始在案涉房产一层四间房屋的基础上加盖房屋，并最终加盖了三层房屋。2019年9月1日，案涉部分房产已重新装修完毕，安装了空调和家具用于居住。此外案外人还将案涉房产的一层一间房屋出租给案外人何振伟，用于车行的经营。在思明法院查封案涉房产前，案外人已实际占有并使用案涉房产。三、根据相关法律规定，应停止对案涉房产的执行并解除相应的查封措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，思明法院执行的是申请执行人曾立毅对被执行人蔡东美、江东全、琯泉酒厂的金钱债权，如前所述，案外人在法院查封案涉房产之前，已与琯泉酒厂签订合法有效的书面买卖合同，购买了案涉一层四间房屋、支付全部价款，并合法占有、使用案涉房产。且案涉房产未办理过户登记也并非案外人的原因，案外人已多次催告被执行人琯泉酒厂办理权属变更登记，但琯泉酒厂予以拒绝。综上，案外人对案涉房产享有合法权益，且该权利足以排除本案对案涉房产的执行，思明法院查封并拍卖、处置案涉房产将严重损害案外人的合法权益。因此，案外人特依照民事诉讼法等相关法律规定申请执行异议，请求思明法院停止对平和县琯泉酒厂名下位于漳州市平和县××道××镇××路××号××层房屋（土地使用权证号：平国用（2006）字第0××1号；以下统称案涉房产）的强制执行，并解除对案涉房产的查封。案外人提交户口簿、新型农村合作医疗门诊特殊病种审批表、信用社存款明细账、银行账户明细清单、《收条》、中国农业银行存折存取款明细、吴其麟2016年至2017年期间部分日记账、《预收款》（2018年2月10日）、《转让协议书》、共墙协议书、证明（9份）、采购材料清单（2份）、案涉房产照片、《店面租赁合同》、微信聊天记录、《证明》等证明其主张。 本院查明，原告曾立毅与被告蔡丽美、江东全、平和县琯泉酒厂民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月31日作出（2018）闽0203民初6669号民事判决书，判决：“一、蔡丽美、江东全于本判决生效之日起十日内偿还曾立毅借款本金350万元及利息（利息包括：1、截止至2016年6月10日的累计拖欠利息935000元；2、以300万元为基数，自2016年6月11日计算至实际还清之日止，利率按月利率1.5%计算；3、以50万元为基数，自2016年6月11日计算至实际还清之日止，利率按月利率2%计算；4、以801428元为基数，自2016年6月11日计算至实际还清之日止，利率按月利率1.5%计算）；二、蔡丽美、江东全于本判决生效之日起十日内支付曾立毅补偿金40万元；三、蔡丽美、江东全于本判决生效之日起十日内支付曾立毅律师代理费2万元；四、平和县琯泉酒厂对蔡丽美、江东全的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回曾立毅的其他诉讼请求。”该判决书于2019年1月30日发生法律效力。在本案审理期间，根据曾立毅申请，本院采取财产保全措施，于2018年4月25日冻结平和县琯泉酒厂名下位于平和县××道××镇新陂地段工业用地【平国用（2006）字第0××1号】。由于被告未履行生效法律文书确定的义务，曾立毅向本院申请强制执行，本院于2019年2月20日立案执行。 本案执行过程中，本院发出公告，责令平和县琯泉酒厂、平和县××道××镇新陂地段工业用地及附着于该用地上的建筑物、构筑物有其附属设施的其他实际使用人在2020年10月30日前腾空上述用地及附着于该用地上的建筑物、构筑物有其附属设施并交由本院处置。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。 另根据平国用（2006）字第0××1号国有土地使用证记载，漳州市平和县××道××镇新陂地段的土地使用者为平和县琯泉养猪场（后更名为平和县琯泉酒厂），用途系工业用地。 另查明，位于该用地地上的迎宾路1001、1001-1、1001-2、1045号房屋未办理建设工程规划许可、施工许可等手续。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对于案外人的异议，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，人民法院应当按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其是否为权利人。本案中，平国用（2006）字第0××1号国有土地使用证载明，案涉漳州市平和县××道××镇新陂地段的土地使用权人系被执行人平和县琯泉酒厂，故本院对平和县琯泉酒厂名下案涉用地及附着于该用地上的建筑物、构筑物有其附属设施采取执行措施，符合法律规定，并无不当。案外人吴新华以案涉用地上的迎宾路1001、1001-1、1001-2、1045号的四层房屋系其所有为由，阻却法院强制执行，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人吴新华的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 俞伟强 审 判 员 吕娜彬 二〇二〇年十一月二十五日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； ……