吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初3493号 原告：通化市中盛物业服务有限公司。住所地：吉林省通化市光明路**。 法定代表人：冯丽，执行董事。 委托代理人：闫红亮，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。代理权限：代为参加诉讼、听证，代为签署、送达、接受法律文书之一般代理。 委托代理人：杨洪胜，男，1965年11月16日出生，现住吉林省通化市二道江区。代理权限：代为参加诉讼、听证，代为签署、送达、接受法律文书，代为承认、放弃变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或上诉之特别授权。 被告：于淼，女，1982年11月14日出生，现住吉林省通化市东昌区。 委托代理人：刘淑琴，女，1954年1月27日出生，现住吉林省通化市东昌区。代理权限：一般代理。 原告通化市中盛物业服务有限公司与被告于淼恢复原状纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告通化市中盛物业服务有限公司的法定代表人冯丽及委托代理人闫红亮、杨洪胜，被告于淼及其委托代理人刘淑琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 通化市中盛物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告立即停止侵占公共绿地的行为，并将波尔多小镇17号楼3单元102室花园中占用公共绿地面积约13.5平方米恢复原状；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系通化市波尔多小镇物业管理企业，被告系波尔多小镇X号楼X单元XXX室业主。原告在对该小区进行管理过程中发现，被告私自将该小区17号楼3单102室原有一楼花园外扩，侵占公共绿地面积。每次物业工作人员前去制止、劝阻都遭到业主无理埋怨对待，造成小区内业主人人效仿，情况越来越严重，影响极坏。原告认为，园区内的树木以及绿地不仅能美化坏境、净化空气，更能为全体业主提供一个舒适的居住环境。但是被告仅为一已私利，任意毁坏树木、侵占绿地的行为，严重损害了小区的公共利益，有悖公序良俗。原告作为物业服务企业，依据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。被告违反法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务管理及侵害全体业主利益的行为，物业管理企业有权依据《民法》《物权法》等相关法律规定，请求被告承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失的民事责任。综上所述，为维护全体业主的合法权益，原告作为该小区的物业管理企业依法向贵院提起诉讼。恳请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 于淼辩称，一、原告不具备起诉被告“恢复原状”的主体资格，根据《物权法》第七十三条“建筑区划内绿地，归业主共有”的规定，其“恢复原状”的绿地归业主所有，物业公司不具有其所有权，更没有相应的处置权和诉讼权，而被告是其拥有所有权的业主之一，如果原告的诉讼成立，则有被告起诉被告，自己起诉自己之笑话。物业公司与业主是雇佣关系，业主与业主之间的问题受业主大会和业主委员会主持下的调节与规范，物业公司的工作不能超越自身的身份，更不能主仆身份错位、越位。二、根据《通化市物业管理办法》第四条（三）街道办事处应当履行以下职责：1.组织业主召开首次业主大会会议，指导业主委员会换届工作；2.指导、协调物业服务企业、业主大会、业主委员会、社区居民委员会开展物业管理工作；3.对违反物业管理法律、法规的行为向有关部门报告；4.受理本辖区物业投诉，调解物业管理纠纷。（四）社区居民委员会在街道办事处的指导下，做好以下物业管理工作：1.监督、协助物业服务企业开展物业服务工作；2.监督、指导业主大会、业主委员会及业主开展自治管理活动；3.配合街道办事处组织召开首次业主大会会议和业主委员会换届工作；4.调解物业管理活动纠纷；5.劝阻违法拆改房屋和私自搭建建（构）筑物、损坏公共设施等行为，并向有关部门报告。社区居民委员会设置专职人员，具体负责物业管理工作，并接受物业行政主管部门的指导。根据上述法规，说明物业公司没有起诉的主体资格，如果我家属于占用绿地的行为也应该由业主委员会或街道社区提起诉讼。三、《通化市物业管理办法》第二十五条：物业服务企业应当向市物业行政主管部门指定的银行账户存储物业服务保证金。标准为物业服务项目6个月的物业服务费用。物业服务企业存储物业服务保证金后，市物业行政主管部门向物业服务企业出具物业服务保证金交纳证明。根据第二十五条我没有和物业公司签订合同，并且请物业公司提供交纳保证金的证据，如果物业公司不予配合，请求法院调取证据，如果物业公司没有交纳保证金，物业公司的行为就是违法的，物业公司和波尔多小镇的服务合同就是无效，物业公司就更没有起诉的资格。四、《2020最新物权法》第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第八十一条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。五、被告从未以任何方式收到过关于占用绿道和整改的通知，因此也没有过任何签字或者拒签行为。六、物业公司起诉被告“恢复原状”的行为，是极其任性、蛮横的“选择性起诉”，毫无公平、公正可言。被告是今年（即2020年5月）最后一个为了小区绿地整齐美观，才与邻里间绿地取直，根本不是原告所言“被告领头侵占”。七、原告要求“恢复原状”的概念模糊，被告不知道“恢复原状”中的“原状”是指什么时间的“原状”，是2019年还是指入住时，还有原状的标准是什么?八、原告在历年工作中，有很多让业主不满意的地方，现在本小区正在按相关规定酝酿召开业主大会，选举业主委员会，并招聘新的物业公司，对于这样轻服务、重收费，蛮横管理，主仆不分，甚至凌驾于主人之上，只因业主在业主群对物业公司的不作为提出意见就怀恨在心，针对被告以莫须有的罪名进行起诉，主仆关系颠倒的物业公司，必将遭到全体业主的辞退，也必将被市场淘汰，原告的诉讼请求理应被驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交《前期物业服务合同》，欲证明：原告负责波尔多小镇的物业服务，其中规定公共绿化的养护和管理是原告前期物业管理服务内容，合同有效期自2017年9月30日起到2022年9月30日止，本合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业的签订的物业合同生效时本合同自动终止，目前该小区并未成立业主委员会、业主大会，并未有其他物业管理企业入驻，原告与中盛签订的物业合同在有效期内，原告是本案的适格主体。被告质证认为无异议，但我们从来没见过这份合同，我们转了好几个物业了，不知道原告的物业公司，现在正在成立业主委员会。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，吉林中盛置业有限公司与通化市中盛物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》对被告具有约束力。2.原告提交《整改通知书》、照片5张，欲证明原告于2020年5月12日向被告下达整改通知书，被告拒签。被告质证认为没收到过通知书，起诉时才看到。我们有问过物业公司的田平经理，他说16号楼的业主已经侵占绿地4、5年了，物业起诉被驳回，物业公司拿业主没办法，所以他说你们做你们的，我做我的物业工作，我拿着物业的工资。我们不是第一家圈占，还有很多其他业主圈占公共区域，我不是领头圈占，我们只是和其他业主取直才做的改变。照片情况属实。是17号楼的业主找到我们的，一家出一个人代表，大家说把栅栏整体改，因为栅栏已经坏了，栅栏很短，有人通过栅栏跨进去，我家经常丢东西。17号楼后面是空地，经常有人在栅栏外和绿地上小便，还有其他垃圾，或者穿过栅栏毁坏东西，我们向物业反映很多次，希望物业清理，当时物业不管。绿地没有美化环境，而且环境很差。本院认为，原告提交的《整改通知书》中没有被告签字，亦没有其他证据佐证其向被告送达了该通知书，故该证明目的本院不予采信。被告对照片无异议，本院予以采信。3.被告提交视频11段、照片15张，欲证明其他业主侵占绿地情况。原告质证认为与本案没有关联，其他业主侵占绿地不是被告侵占绿地的法定理由。2019年我们起诉侵占绿地的业主，要求法院调解，当时法院调解后没有业主整改。被告可以换高栅栏，但是不能侵占绿地，我们这两年一直在找相关部门。本院认为，本案涉及系被告是否存在侵占公共绿地及恢复原状问题，被告提交的该组证据与本案争议焦点无关，不予评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，吉林中盛置业有限公司（甲方）与通化市中盛物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对中盛波尔多小镇提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2017年9月30日起至2022年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告系该小区X号楼X单元XXX室业主，其购买房屋时附赠房屋后花园一处的使用权。被告将该花园原有部分栏杆拆除，占用部分园区公用绿地，长度未变，将花园宽度扩大至边石处。经组织双方共同参加现场勘验，原告主张被告占用绿地的宽度为1.7米，被告自认其占用绿地的宽度为0.3米。 另查明，2012年9月30日，被告签收了原告向其送达的业主临时规约。《中盛波尔多小镇临时管理规约》写明：第四章小区绿化管理1.小区的绿化综合管理工作由物业公司负责和实施。2.小区内的各种植被、草坪、花卉及绿化设施是美化小区的绿色景观，业主有责任和义务保持区内绿化完好，维护和管理的义务。3.业主不得在树木上晾晒衣物和绑扎铁丝、绳索。不准在绿化地带堆放垃圾、乱扔杂物，不得向花草树木泼洒污水和有害物质。4.业主不得任意攀折和损坏花草树木及剥削树皮，并教育小孩不摘花、不踏草、不损坏花卉、绿篱。5.业主不得在绿化带周边及草坪内燃放烟花爆竹，由此引起的一切后果由责任人承担。6.业主不得任意在公共场地种植农作物和其他东西。7.业主车辆严禁碾压绿化带和草坪，违章者造价赔偿。8.业主不得在绿地内挖土移花。9.业主不得摘取植被标识牌，违者视偷窃行为，并视其情节轻重赔偿20-50元。第二十七章违约责任1.物业管理公司乃代表全体业主管理本物业，任何违反本规约及其它规定，均被视为损害全体业主利益的行为，管理公司有权制止，并要求限期改正，逾期不改的，管理公司将采取必要的措施包括但不限于停止该单元之服务，或限制该违约业主使用本物业的设备、公用设施，或建议其它权利受损的业主通过法律途径解决。2.业主违反本规约的条款，须就所引起的损失承担责任并赔付一切有关费用。3.业主拒绝、阻挠物业公司对房屋本体公用设施和物业范围内的公共场所、公用设施的检查、维修、养护以及其它正常合理活动，导致财产损失应负赔偿责任。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告诉讼主体是否适格?2.原告诉讼请求有无事实及法律依据? 根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”第四十九条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”第五十条“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。”的规定，吉林中盛置业有限公司与通化市中盛物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效,对原、被告有约束力,原、被告即应依照合同约定履行义务，被告应依照法律、法规及合同约定对原告的物业管理行为予以配合。关于被告主张的原告不是本案适格的诉讼主体。根据法律规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业管理和服务的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持，且双方当事人基于物业服务合同形成了相应的民事法律关系,物业服务合同及临时管理规约对业主占用绿地等涉及物业管理内容的事项作出了相关约定,业主实施了违反合同约定的行为,物业公司作为原告提起诉讼符合法律规定,故原告是本案适格的诉讼主体。 本案中,被告侵占公共绿地的行为违反了法律规定，亦违反了《中盛波尔多小镇临时管理规约》之约定,被告作为业主,未经有关部门批准,擅自将花园外围栏杆拆除并外扩,影响了小区整体规划及外观,侵占了公共绿地,侵害了其他业主的合法权益，于法于理应予以纠正。被告主张在花园扩建时,物业经理告知其可以像其他业主一样扩建花园，但其并未对该项主张提供充足的证据予以证明,且原告不予认可,故对于被告的该项主张,本院不予支持。被告关于扩建花园是为了使小区环境更加美观，反而提升了小区环境的主张,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。原告要求被告恢复原状，拆除侵占公共绿地部位的栏杆,将花园栏杆恢复至原位，并恢复原种植绿篱的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。 关于恢复原状的具体情况，双方庭审中未达成一致。关于栏杆的原始位置，原告主张应为边石向内1.7米处，被告主张系边石向内0.3米处。结合现场勘查情况及双方提交的照片，被告及其整栋楼一楼业主一致将自家花园的原有栏杆拆除并将花园向外扩至边石处，每户间相邻的栏杆位置不变，即花园长度未变，宽度扩大，边石与原栏杆之间的区域原系种植有绿篱。关于花园宽度扩大的具体米数，根据现场勘查发现，每户间相邻共用的白色栏杆系交房时原有的栏杆，被告花园每侧现有栏杆为三组，自窗户向外的第二组栏杆与第三组栏杆交接处可以明显看出原本的横向栏杆与竖向栏杆的交接痕迹及卡扣，即原本花园横向栏杆的位置即位于此，经测量此处距边石距离为1.7米，即自窗户向外的两组栏杆以内的范围为被告家花园的原有宽度范围，故被告应将其花园栏杆恢复至边石向内1.7米处。 居住小区的良好环境需要每一位业主的自觉维护,只有大家相互尊重体谅,自觉遵守规则,生活才能更加安宁和谐。被告主张的原告物业服务不到位等问题，不属于本案审理范围，双方可私下协商或另案解决。 综上，依照上述法律规定，判决如下： 被告于淼于本判决生效之日起立即停止侵占公共绿地的行为并于十日内将位于通化市东昌区波尔多小镇17号楼3单元102室花园其占用的园区公共绿地位置恢复原状（栏杆恢复至自边石向内1.7米处位置并种植绿篱）。 案件受理费100元，由被告于淼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 审判员  刘一博 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  张晓岩