包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0207民初2403号 原告：广东中奥物业管理有限公司包头分公司，住所地内蒙古自治区包头国家稀土高新技术产业开发区三江尊园小区**楼****物业办公室。统一社会信用代码9115029155548079X8。 负责人：陈霖，总经理。 委托诉讼代理人：艾杰，男，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：王燕，女，该公司客服主管。 被告：樊俊华，男，1978年10月2日出生，住内蒙古自治区包头市。 原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业包头分公司）与被告樊俊华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人艾杰、王燕，被告樊俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中奥物业包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费8610.07元、违约金276.53元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月1日，原告与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《物业委托服务合同》，合同期限为3年，业主缴费时间为每年的9月1日之前全额预付全年物业服务费。逾期交纳从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五支付违约金。被告系和发紫薇园小区*号房屋业主，房屋面积*㎡，自2017年1月1日欠缴物业服务费，其中2017年1月1日至2017年9月30日的物业管理费为1845.01元，2017年10月1日至2020年9月30日的物业管理费为6765.06元，产生违约金276.53元（按违约金921.76元的30%收取）。经原告多次催收，但被告拒绝缴纳，故诉至法院。 被告樊俊华辩称，被告没有与中奥物业包头分公司签订过物业服务合同。楼道内消防烟感器不工作、手提灭火器检验期仍停留在2017年4月，存在安全隐患。小区内经常停放大货车，电梯广告收入也一直没有公布。被告之前曾向物业公司反映过烟感器和大货车停放问题，时任物业公司经理也承诺进行整改，但一直没有效果。 本院经审理认定事实如下：和发紫薇园小区系包头市和发房地产开发有限责任公司开发建设，2015年7月1日，该公司与中奥物业包头分公司签订了《和发紫薇园前期物业服务合同》，该合同约定：选聘中奥物业包头分公司为和发紫薇园小区提供前期物业管理服务，住宅物业服务收费标准为1.80元/㎡/月，物业服务费按12个月为一周期计收，物业买受人或使用人应在每个周期开始之日起30日内按时交纳，未按时交纳物业服务费用，按欠交金额每日3‰的标准支付逾期付款违约金。合同期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止。合同还对其他事项进行了约定。2017年10月1日，中奥物业包头分公司与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《和发紫薇园项目物业委托服务合同》，合同约定：“委托服务期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日止。住宅物业服务费标准为1.65元/月/㎡，业主、物业使用人须自2017年起，每年9月1日之前全额预付当年全年的物业服务费。若逾期支付，应自逾期之日起每日按逾期费用万分之五的标准支付违约金。”上述合同签订后，中奥物业包头分公司向和发紫薇园小区提供了物业服务。樊俊华系和发紫薇园小区*号房屋业主，房屋建筑面积为*㎡，于*年收房，2017年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费经催收未交纳。樊俊华未付物业服务费的原因为：1.中奥物业包头分公司没有与业主单独签订物业服务合同；2.单元楼道内的手持灭火器没有按期检验，烟感器未处于通电工作状态；3.小区内停放有大货车。樊俊华对其抗辩主张提交了所拍摄的手持灭火器照片。中奥物业包头分公司认可樊俊华所在单元楼道内的手持灭火器未按时检验，称此种灭火器应当每年检验一次，主张该手持灭火器虽未按时检验，但压力符合要求，处于可正常使用状态。中奥物业包头分公司否认楼道烟感器未工作，主张对于停放的大货车已在职责范围内进行了管理疏导，并无其他强制管理的能力。 本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中包头市和发房地产开发有限责任公司与中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园前期物业服务合同》，以及和发紫薇园小区业主委员会与中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园项目物业委托服务合同》是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，樊俊华关于中奥物业包头分公司未与其签订物业服务合同的抗辩主张本院不予支持。按照物业服务合同的约定，中奥物业包头分公司应当按照消防设施操作规程和保养规范的要求，由具备资质的维保单位对手持灭火器进行定期检验后，方能确保消防设施符合使用需要，但中奥物业包头分公司并未按期对手持灭火器进行检验，不能认定其已经完全履行了物业服务合同义务，本院对中奥物业包头分公司主张的2018年4月起的物业服务费酌情减免10%。樊俊华其他拒付物业服务费的抗辩主张，所作陈述不能证实中奥物业包头分公司在相关方面存在严重服务瑕疵，且物业服务义务的履行存在持续动态性的特点，一些问题的存在与相应业主的支持与配合亦相关，故本院不予支持。中奥物业包头分公司应在今后的服务中对业主反映的问题加以改进，提高服务水平和能力。樊俊华作为接受物业服务的业主，在核减10%的比例后，应给付物业服务费7749.06元（2017年1月1日至2020年9月30日期间）。中奥物业包头分公司关于违约金的主张，因物业服务存在瑕疵，且樊俊华并非恶意欠交物业服务费，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告樊俊华于本判决生效之日起十日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司2017年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7749.06元； 二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担3元，被告樊俊华负担22元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。