福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5270号 上诉人（原审被告）：吴锡斌，男，1971年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：厦门德昌行物业服务有限公司，住所地厦门市思明区曾厝垵****A301。 法定代表人：田大军，执行董事兼总经理。 上诉人吴锡斌因与被上诉人厦门德昌行物业服务有限公司（下称德昌行物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初7804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人吴锡斌的上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、不存在合同关系：一审认定案涉《前期物业服务合同》有效，该认定事实不清，适用法律错误，上诉人并未与德昌行物业公司签订任何合同。因此一审原告不具备主体资格。二、合同造假、备案材料造假：德昌行物业公司成立于2013年8月19日，却在2010年8月就与厦门南隆房地产开发有限公司（下称南隆房地产公司）签订了前期物业服务合同，还盖了公章。关于备案材料，德昌行物业公司在报给厦门市发改委的物价备案材料中，南隆房地产公司与德昌行物业公司的前期物业服务合同存在明显的合同造假和欺骗政府的行为，存在恶意串通。应当判定合同无效并追究其法律责任，并没收其一切非法所得。三、德昌行物业公司于2010年8月在公司还未成立，且不具有物业服务企业资质的情况下与南隆房地产公司签订《前期物业服务合同》，违反合同效力性的强制性规定而无效。根据当时的法律规定，德昌行物业公司作为物业服务企业必须取得相应的资质，如无物业服务资质，德昌行物业公司不能开展物业服务，也无权向业主收取物业服务费。即使已收取，该收取的物业费也应当被确定为违法所得，依法予以没收。四、案涉合同未经招投标选定德昌行物业公司，根据《中华人民共和国招标投标法》第二十四条的强制性规定应为无效。五、2014年8月26日，南隆房地产公司与德昌行物业公司在《中标通知书》发出后并未签订物业服务合同，一审以2013年8月签订的《前期物业服务合同》作为本案定案依据，该认定事实错误。六、一审以厦门市建设与管理局、厦门市发展改革委分别对德昌行物业公司资格、收费标准进行备案，可以表明德昌行物业公司主体适格，收费有据，认定《前期物业服务合同》合法有效，该认定事实不清。《前期物业服务合同》未依法注明前期物业管理服务的等级标准和收费标准。根据《物业管理条例》规定，前期物业管理阶段的物业费标准应该是物价局批准的政府指导价，而根据《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》规定，物业服务按照服务项目分为五个等级，最高等级也就是物业服务五级的基础收费为0.6元/平方米/月，清洁卫生0.38元/平方米/月，维护秩序0.72元/平方米/月。一审认定以5.5元定物业管理费计算远超政府指导价，该价格无法律依据，不能作为本案的物业费收费标准。九、一审认定的案件事实与实际事实不符，也不完整，存在重大缺漏。补充：如果法院认为有实际服务，未取得物业服务资质的应当按1.06元/㎡计算，取得物业服务资质的按1.89元/㎡计算。综上所述，一审判决事实不清、适用法律错误，判决结果显失公正，请求二审法院查清事实，依法予以纠正。 被上诉人德昌行物业公司答辩称，一、德昌行物业公司与南隆房地产公司签订的《前期物业服务合同》真实有效，德昌行物业公司是适格的主体，可以依法向讼争小区业主主张物业服务费。二、德昌行物业公司在招投标程序上虽存在一定的瑕疵，但理应有相应的行政管理措施予以规范，不构成合同无效的法定情形。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。三、关于收费标准问题，德昌行物业公司已将讼争小区物业服务费收费标准在厦门市发展改革委网站上进行公示备案，其收费有据。四、另案判决有明显错误，且不适用本案，不应参考适用。综上，吴锡斌的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。 德昌行物业公司向一审法院法院起诉请求：吴锡斌立即支付自2013年9月至2019年9月尚欠的物业服务费85342.84元、公共维修金6206.46元、公摊电费11714.28元、公摊水费573.46元、二次供水水费2550.9元、及逾期付款违约金（月欠缴费用为基数，按每日千分之三计算，计至2019年9月30日。）。 原审查明，2013年8月20日，厦门南隆房地产开发有限公司（下称南隆房地产公司）与厦门盛世豪泰物业服务有限公司签订《解除合同协议书》，双方均同意从2013年8月21日起解除此前就厦门市思明区民族路当代.天境项目物业管理达成的《前期物业服务合同》。后，南隆开发公司通过非公开招标形式选聘德昌行物业公司为该小区的物业服务公司。2013年8月，南隆房地产公司与厦门德昌行物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由德昌行物业公司为上述小区提供物业服务。委托期限三年，自合同所及物业正式办理交房之日起算。物业服务费用标准为高层住宅5.5元/月·平方米，公共维修资金标准为住宅0.8元/月·平方米，停车位200元/月.个。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳合同约定相关费用的，德昌行物业公司有权以逾期未交的费用为基数，按日千分之三的标准收取违约，等等。2014年8月26日，厦门市建设与管理局对南隆房地产公司选聘德昌行物业公司作为物业公司而出具的《中标通知书》予以备案。 2015年9月11日，厦门市发展改革委作出2015[备]WY01018号《关于当代天境物业服务费备案信息公示》，将德昌行物业公司向市发改委告知备案的信息公示如下：住宅物业公共服务费5.5元/月·平方米（其中政府指导价部分为4.8元/月·平方米，增值服务市场调节价部分为0.7元/月·平方米）；日常专项维修资金标准为住宅0.4元/月·平方米，机动车车位物业服务费200元/月·个。《前期物业服务合同》签订后，德昌行物业公司为讼争小区提供物业服务至今，并代缴该小区的水电费。 另查明，厦门市思明区××路××号××室、建筑面积212.56平方米房屋属上述讼争小区，该房业主为吴锡斌。其欠缴该房2013年9月至2019年9月产生的物业服务费85342.84元、房屋公维金6206.46元、车位服务费23800元，2014年9月至2019年9月产生的二次供水水费2550.90元，2013年7月至2019年9月产生的公摊电费11714.28元，2013年9月至2019年9月产生的公摊水费573.46元。 还查明，德昌行物业公司与同一小区业主许建辉物业服务合同纠纷的（2018）闽0203民初6855号案已发生法律效力。该案德昌行物业公司诉求许建辉支付物业服务等费用。许建辉则提出德昌行物业公司主体不适格，无权收取物业服务费等抗辩意见。案经一审法院审理后认为《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，程序上虽存在瑕疵，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，仍属有效的合同，应予履行。但德昌行物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故判令许建辉应支付部分物业费（扣出超过诉讼时效期间的费用）、公维金及其违约金等。 原审认为，德昌行物业公司与南隆开发公司与签订的《前期物业服务合同》，程序上虽存在瑕疵，但主体仍适格，内容不违反效力性强制规定，为有效合同。该合同对所有业主，包括吴锡斌均有拘束力。且，《前期物业服务合同》相关收费内容业经厦门市发展改革委员会备案公示，德昌行物业公司亦在签约后提供物业服务至今，吴锡斌作为业主已接受该物业服务，当然亦应履行付费之义务。关于诉讼时效问题。本案诉前调解受理于2020年4月3日，从当日至2017年4月4日三年期间的物业服务等其他费用（除房屋公共维修金外）之主张，并未超过诉讼时效期间，一审法院予以保护，其余期间的费用主张则不予保护。则该期间的物业服务费为35072.4元（212.56平方米×5.5元/平方米/月×30个月），车位服务费为6000元（30个月×200元/月），二次供水水费为1124.5元、公摊电费为4479.03元、公摊水费为214.57元。关于房屋公共维修金。该费用是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，而房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。房屋公共维修金涉及小区全体业主的公共利益，不适用诉讼时效的相关规定。吴锡斌仍应支付房屋公共维修金6206.46元。关于违约金。生效的（2018）闽0203民初6855号案已认定德昌行物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，且该院目前在审理德昌行物业公司与同一小区其他业主的物业服务合同纠纷案中，已认定德昌行物业公司提供的物业服务瑕疵仍存在，故德昌行物业公司诉请由吴锡斌支付违约金，依据不足。综上，德昌行物业公司的诉求，一审法院在前述查明欠费的范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴锡斌于本判决生效之日起十日内向厦门德昌行物业服务有限公司支付物业服务费35072.4元、房屋公共维修金6206.46元、车位服务费6000元、二次供水水费1124.5元、公摊电费4479.03元、公摊水费214.57元；二、驳回厦门德昌行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，案涉同一小区的柯钦与德昌行物业公司物业服务合同纠纷案【案号为厦门市中级人民法院（2020）闽02民终3145号】已经发生法律效力。该案认定：德昌行物业公司自2013年8月19日登记成立，其于2016年7月12日取得厦门市建设局许可的三级《物业服务企业资质证书》，有效期自2016年7月12日起至2017年2月26日止。柯钦于原审所提交的厦门市行政管理部门颁发的《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价汇总表》载明，服务等级为一级的企业，其基础服务收费标准为0.2元/㎡/月、清洁卫生为0.13元/㎡/月、秩序维护为0.24元/㎡/月，公共部位、共用设施设备运行维护费用为0.49元/㎡/月，合计为1.06元/㎡/月；服务等级为三级的企业，其基础服务收费标准为0.4元/㎡/月、清洁卫生为0.25元/㎡/月、秩序维护为0.48元/㎡/月，公共部位、共用设施设备运行维护费用为0.85元/㎡/月，合计为1.98元/㎡/月。 2014年2月17日，吴锡斌与南隆开发公司签订《商品房买卖合同》，由吴锡斌向南隆开发公司购买厦门市思明区××路××号××室即讼争小区A幢21层03单元，建筑面积为212.56平方米。 本院认为，关于德昌行物业公司的主体问题及与南隆房地产公司签订的《前期物业服务合同》的效力问题，本院同意一审判决的意见，不再赘述。案涉前期物业服务合同虽然签订于2013年8月份，但德昌行物业公司成立于2013年8月19日，且无物业服务资质，故吴锡斌主张其收费标准应按照行政部门颁发的等级标准及收费指导价收取，有事实依据，本院予以采纳。德昌行物业公司于2016年7月12日取得三级物业服务企业资质，有效期至2017年2月26日，其他时间因无资质证明，其仅能以一级物业服务企业的收费标准收取物业服务费用，本案的物业服务费用应予相应调整。原审认定物业费用以5.5元/平方米/月计算，没有事实依据。德昌行物业公司可收取物业费期间为2017年4月4日至2019年9月，共30个月，按一级资质收取，则吴锡斌应缴纳的物业费应调整为（212.56平方米×1.06元/㎡/月×30个月）=6759.41元。德昌行物业公司其他关于物业费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，吴锡斌的部分上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初7804号民事判决第一项为：“一、吴锡斌于本判决生效之日起十日内向厦门德昌行物业服务有限公司支付物业服务费6759.41元、房屋公共维修金6206.46元、车位服务费6000元、二次供水水费1124.5元、公摊电费4479.03元、公摊水费214.57元；”； 二、驳回厦门德昌行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案二审案件受理费678元，由被上诉人厦门德昌行物业服务有限公司负担508元，由吴锡斌负担170元。一审案件受理费按原审判决执行。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。