中华人民共和国广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初3524号原告：林喜乐，男，1969年9月15日生，汉族，住阳江市江城区********，公民身份号码：440************912。委托代理人：冯欣漫，广东尚思律师事务所律师。委托代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。被告：阳江市辉亚置业发展有限公司。住所地：中华人民共和国广东省阳江市******。法定代表人：庞耀辉(PANGYAOHUI)，该公司总经理。委托诉讼代理人：李金成，该公司员工。被告：庞耀辉(PANGYAOHUI)，男，国籍美利坚合众国，中华人民共和国住所地：广东省阳江市江城区***************，美国护照号码:****。原告林喜乐诉被告阳江市辉亚置业发展有限公司（以下简称辉亚公司）、庞耀辉确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院依原告的申请依法追加庞耀辉为本案的共同被告。原告林喜乐的委托诉讼代理人冯欣漫、被告辉亚公司的委托诉讼代理人李金成到庭参加了诉讼，被告庞耀辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林喜乐向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告辉亚公司、庞耀辉于2016年9月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年9月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于加州花园A区1幢1、2层02号铺，商铺建筑面积为218.07平方米，总价款为1962630元，被告应当在2017年9月30日前向原告交付该房屋。合同签订后，原告向被告支付了首期款。上述合同签订之后，被告至今未办理网签等确权登记手续，也未将涉案商品房交付给原告使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”、《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原被告双方于2016年9月12日签订的《商品房买卖合同》仅约定商品房的房号、价格、付款时间等内容，但对有关配套基础设施和公共设施的交付承诺和权益、违约责任等主要内容并没有约定，故该《商品房买卖合同》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应该具备的主要内容，应认定为商品房预约合同。原告认为，本案的《商品房买卖合同》属于商品房预约合同，是被告对原告所做的承诺，而非正式的商品房预售行为。该《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规和行政法规的禁止性规定，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，该合同合法有效。原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辉亚公司答辩称：对原告的第一项诉讼请求无异议，当时签订的买卖合同是双方的真实意思表示，被告从来没有对商品房买卖合同否认其的真实性，故合同合法有效。对原告诉讼请求第二项有异议：诉讼费应由原告自行承担。被告庞耀辉没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提交证据。经审理查明：被告辉亚公司为有限责任公司（外国自然人独资），法定代表人及唯一股东是庞耀辉，经营范围是商住楼开发、销售；物业服务等。2016年9月12日，原告林喜乐（买受人）与被告辉亚公司（出卖人）、被告庞耀辉（保证人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为20160912（A1铺02），内容为：出卖人以出让方式取得坐落于阳江市江城区*******块的建设用地使用权，该地块【国有土地使用证号】为阳府国用（2011）第10247号，土地使用权面积为14490平方米；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为加州花园A区，建设工程规划许可证号为建字第441********0177号；该商品房为上述规定项目中的1幢1、2层02号铺，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9000元，总价款为1962630元；贷款方式付款：买受人应当在2016年9月13日前支付该首期房价款1312630元，余款650000元向贷款机构申请贷款支付；该商品房交付时应当符合工程验收合格的条件；出卖人应当自本合同正式网签之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；等等内容。原告林喜乐在买受人一栏签名确认，被告辉亚公司在出卖人一栏盖章确认，被告庞耀辉在保证人一栏签名确认。签订上述合同后，原告于2016年9月13日向冯家柏转账658420元。同日，被告辉亚公司出具《收据》一份给原告收执。《收据》载明：兹收到林喜乐交来购加州花园A区A102铺首期款1312630元。被告辉亚公司在上述收据上加盖财务专用章。原告主张涉案的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规和行政法规的禁止性规定，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同合法有效。为此，原告诉至本院，请求如诉称。庭审中，原告向本院提交阳江市江城区人民法院于2018年12月26日作出的（2018）粤1702民初2566号和（2018）粤1702民初2567号民事判决书，拟证明冯家柏是被告辉亚公司的会计，冯家柏的账户是被告辉亚公司指定的收款账户，李金成是被告辉亚公司的办公室主任。庭审中，原告还称合同约定房款1962630元，双方在签订合同后，实际按优惠价1308420元交易，分两期支付，第一期658420元，第二期65万元，原告已付清第一期房款658420元。被告辉亚公司对原告主张的涉案合同合法有效无异议，对原告提供的上述《收据》的真实性无异议，称上述购房款支付情况属实；被告还称因承建商未依约投入资金，其公司资金不足，致使涉案楼盘自2016年年底停工至今，涉案楼盘未竣工，亦未领取预售许可证。又查明，原告未能向本院提供证据证明被告对涉案《商品房买卖合同》的合法有效提出异议。以上事实，有原告林喜乐提供的《商品房买卖合同》、《收据》、银行转账凭证、（2018）粤1702民初2566号民事判决书、（2018）粤1702民初2567号民事判决书、不动产登记资料查询结果等证据及庭审笔录证明，本院经综合分析，予以认定。本院认为，本案案由是确认合同效力纠纷。原告林喜乐于2016年9月13日与被告辉亚公司、庞耀辉在平等、自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，合同约定了商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付期限、逾期交付等主要内容，签订合同后，原告向被告辉亚公司支付了购房首期款658420元，被告辉亚公司亦向原告出具了《收据》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，原告与被告辉亚公司构成商品房买卖合同关系。原告与被告辉亚公司、庞耀辉所签订的上述合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告请求确认涉案《商品房买卖合同》有合法有效，本院予以支持。至于被告辉亚公司、庞耀辉是否依约履行合同，不影响审涉案合同的效力，也不属于本案审理的范围。两被告对本案合同效力没有提出异议，因原、被告双方没有就合同效力问题产生纠纷，原告提起本案诉讼请求确认合同效力，属于滥用诉权，存在浪费司法资源情形，故本院确定本案受理费由原告负担。被告庞耀辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五百三十八条之规定，判决如下：确认原告林喜乐与被告阳江市辉亚置业发展有限公司、庞耀辉(PANGYAOHUI)于2016年9月13日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：20160912（A1铺02）]有效。本案受理费22463元（原告已预交），由原告林喜乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 梁    胜    光人民陪审员 李智人民陪审员何认好二〇二〇年十一月三日法官 助理 姜        虹书 记 员 邹    婷    婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五百三十八条不服第一审人民法院判决、裁定的上诉期，对在中华人民共和国领域内有住所的当事人，适用民事诉讼法第一百六十四条规定的期限；对在中华人民共和国领域内没有住所的当事人，适用民事诉讼法第二百六十九条规定的期限。当事人的上诉期均已届满没有上诉的，第一审人民法院的判决、裁定即发生法律效力。