云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初3860号原告（反诉被告）：陆某，男，1979年9月15日生，壮族，住文山市。原告（反诉被告）：杨某，女，1981年8月13日生，汉族，住文山市。二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：李玉超。被告（反诉原告）：李某丽，女，1964年6月17日生，彝族，住文山市。被告（反诉原告）：张某文，男，1961年12月23日生，汉族，住文山市。二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：靳华明。第三人：王某，男，1956年9月15日生，壮族，住文山市。第三人：任某华，女，1956年5月11日生，汉族，住文山市。原告（反诉被告）陆某、杨某与被告（反诉原告）李某丽、张某文、第三人王某、任某华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序于2020年8月25日、2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆某及委托诉讼代理人李玉超、被告（反诉原告）李某丽、张某文及委托诉讼代理人靳华明、第三人王某、任某华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆某、杨某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告双方于2015年7月22日签订的《房屋买卖合同》;2.判决由被告将其现在居住使用的位于文山市房屋返还给原告,并支付房屋租金15万元（自2015年12月至2020年7月,每年租金3万元）;4.判令被告向原告支付违约金20万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告陆某与原告杨某系夫妻关系,被告李某丽与被告张某文系夫妻关系。2015年7月22日,原、被告双方签订《房屋买卖合同》,约定原告将位于文山市房屋（房屋产权证号:**××**,建筑面积为205平方米）出售（转让）给被告,双方商定房屋转让总价格为826000元,被告于2015年7月6日交付订金（定金）1万元,约定2015年7月23日付清49万元,共交付首付款50万元,尾款326000元在2016年11月30日前付清。原告保证将该房产顺利过户给被告后,被告在合同约定的时间内将尾款付给原告,过户费由被告承担,如有违约，违约方应承担违约责任并赔偿损失,支付违约费20万元。合同签订后,被告没有按照约定将购房首付款50万元付清,也没有按照约定时间将尾款支付给原告,而原告却已经按照约定将房屋交付给被告使用至今。综上所述,被告未按照合同约定履行义务,合同签订至今,未付清首付款和尾款的行为,已经构成了根本性违约,双方的合同目的不能实现,依法应当予以解除。为此特提起诉讼,请求人民法院依法判决。李某丽、张某文辩称：（一）被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据,依法不应当得到支持。被答辩人所述纯属颠倒是非黑白、避重就轻,不符合事实。事实是答辩人已按《房屋买卖合同》约定于2017年7月23日向被答辩人支付了50万元的首付款,履行了约定的义务,但是被答辩人至今仍未按合同约定将房屋过户给答辩人。(二)答辩人与被答辩人签署的《房屋买卖合同》合法有效，不应当解除。2015年7月22日被答辩人陆某、杨某及第三人王某、任某华与答辩人签订的《房屋买卖合同》(以下简称“合同”)系合同各方的真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,系合法有效的合同,应当受到法律的保护,合同当事人应按合同约定如实履行各自的义务。(三)被答辩人无权要求答辩人支付租金及违约金。合同签订后,答辩人已按合同约定于2015年7月23日前将50万元首付款支付给被答辩人,但是被答辩人却未按合同约定在2015年11月将房屋及房屋的相关权属证书交付给答辩人,在答辩人的再三催促下,被答辩人拖到2015年12月才将房屋交付答辩人。被答辩人与答辩人在合同中明确约定了在被答辩人将房产顺利过户给答辩人后,答辩人在合同约定的时间内将尾款付给被答辩人。但是被答辩人至今一直未将房屋过户给答辩人,故支付尾款的条件未成就,被答辩人无权要求答辩人支付尾款。签订合同时,被答辩人向答辩人保证除了其2014年9月1日将该房屋房产证放在农村信用社抵押贷款外该房屋房产证不再做其他任何抵押,但是被答辩人在上述抵押到期后,于2015年9月在未征得答辩人同意的情况下私自将房屋再次抵押给银行,且在贷款到期后私自与银行达成展期协议,因被答辩人未按时清偿信用社的贷款,使答辩人所购买的房屋处于可能随时被司法拍卖的风险之中,被答辩人的行为违背诚实信用原则,多次违反合同约定,严重侵害了答辩人的合法权益,扰乱了房屋买卖交易市场的秩序。答辩人与被答辩人签署的《房屋买卖合同》既然合法有效,那么合同各方均应按合同约定履行义务,被答辩人在履行合同中多次违反合同约定,无权要求解除合同,也无权要求答辩人支付租金及违约金。李某丽、张某文向本院提出反诉请求，1.判决反诉被告及第三人继续履行《房屋买卖合同》,并于一个月内配合反诉原告办理房屋过户手续；2.判决反诉被告及第三人向反诉原告支付违约金20万元；3.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年7月22日反诉原告与反诉被告及第三人签订《房屋买卖合同》(以下简称“合同”),合同约定:反诉被告及第三人自愿将坐落在普阳东路炬隆艺墅小区19幢-107号房屋卖给反诉原告;价格为82.6万元，反诉原告在2015年7月6日已交反诉被告订金(定金)1万元,2015年7月23日付清49万元,共交首付款50万元整,尾款32.6万元在2016年11月30日前付清。因反诉被告在2014年9月1日将该房屋房产证放在农村信用社抵押贷款20万元,故与反诉原告商定在一年内(即2016年11月30日前)付清尾款为32.6万元。反诉被告及第三人保证除此之外该房屋房产证不再做其他任何抵押;反诉被告及第三人在2015年11月将上述房屋交付给反诉原告,同时将该房屋占用范围内土地使用权(土地使用证)和房屋的相关权益随该房屋也一并转让,并承诺该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证该房屋不受他人合法追究,如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权属纠纷,由反诉被告及第三人承担全部责任;反诉被告及第三人保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。保证在该房屋过户时积极提供协助,若因反诉被告及第三人原因造成产权不能过户而产生的一切费用及法律后果由反诉被告承担。反诉被告及第三人保证将该房产顺利过户给反诉原告后,反诉原告在合同约定的时间内将尾款付给反诉被告。过户费由反诉原告承担,但反诉被告及第三人要配合反诉原告办理相关手续；如有违约,违约方应承担违约责任,并赔偿损失,支付违约费为20万元。2015年7月6日反诉原告以现金方式向反诉被告支付订金(定金)1万元。合同签订后,反诉原告于2015年7月23日向反诉被告及第三人支付购房款49万元,共支付购房首付款50万元。至此反诉原告已按合同约定履行相应的义务。但反诉被告及第三人并未按合同约定配合反诉原告办理过户手续,反诉原告曾多次找反诉被告及第三人协商办理过户的事宜,但反诉被告及第三人一直以各种理由推脱且不配合办理过户手续,后反诉原告发现,反诉被告及第三人在买卖合同载明的抵押合同到期后再次将房屋抵押给信用社,并在到期后办理了展期。期间,反诉原告多次找反诉被告协商,但是反诉被告及第三人拒绝协商解决。2019年11月,反诉原告因反诉被告及第三人严重违反合同约定向文山市人民法院提起诉讼,因涉及两个法律关系被法院驳回起诉。反诉被告及第三人不按合同约定配合反诉原告办理房屋过户登记已构成根本性违约,严重损害反诉原告的合法权益,应当承担违约责任。为维护反诉原告合法权益,反诉原告向人民法院提起诉讼。陆某、杨某针对反诉辩称，被告提起的反诉不能成立，我方并没有违约，是被告违约在先，被告没有在合同约定的期限内将合同尾款支付给原告，请法院驳回被告的反诉请求。王某、任某华述称，本案与我们无关，我们两个第三人不是房屋的所有权人，我们只是作为当时签订合同的证人，签订房屋买卖合同时，原、被告提出叫我老人在上面签字，我们就签了，原告诉请，被告的反诉与我方无关。陆某、杨某围绕本诉主张，依法提交以下证据：1.原告身份证复印件，证明两原告的身份自然情况，系本案适格的原告诉讼主体；2.房屋所有权证、土地使用证复印件，证明原告合法取得本案诉争坐落于文山市房屋所有权及城镇单一住宅用地使用权的事实；3.房屋买卖合同复印件，证明2015年7月22日双方签订《房屋买卖合同》,约定被告于2015年7月23日付清首付款50万元,尾款32.6万元在2016年11月30日前付清。合同签订后被告未按照约定履行支付义务,已构成根本性违约,双方的合同目的无法实现,该合同应当予以解除。经质证，李某丽、张某文对陆某、杨某提交的第1组证据三性及证明观点均无异议。对第2组证据三性无异议，不认可证明观点，该房屋已于2015年7月22日签订房屋买卖合同，将该房屋出售给本诉被告，本诉被告才是房屋所有权人。对第3组证据三性无异议，不认可证明观点，该合同第五条明确约定，要在原告将房屋产权顺利过户给被告后，被告才履行支付房屋尾款32.6万元的义务，被告并没有违约行为；从该合同可以看出本案第三人王某、任某华系合同主体，应当承担相应合同义务，原告及第三人已经构成违约，应当承担违约责任。经质证，王某、任某华对陆某、杨某提交的第1、2组证据三性及证明观点均无异议。对第3组证据三性均无异议，原、被告签订合同时，被告提出第三人住在该房屋内也要在上面签字，所以第三人就签字了，该合同的履行与第三人无关。本院认为，陆某、杨某提交的第1至3组证据客观真实，与本案相关联，且能证明本案事实，本院予以采信；陆某、杨某关于李某丽、张某文构成根本性违约的证明观点，未提交相应的证据印证，不予采信。李某丽、张某文针对其辩解及反诉主张，提交以下证据：1.房屋买卖合同复印件，证明（1）该合同系合法有效的合同,应当继续履行；（2）合同的甲方(卖方)陆某、杨某、王某、任某华系本案适格的反诉被告;（3）反诉被告未按约定将涉案房屋产权变更登记到反诉原告的名下,已构成违约,应当承担违约责任；2.收据、收条复印各一份、农业银行取款凭条复印件两份、农业银行存款凭条、建设银行转账凭条、中国银行转账回单复印件各一份，证明（1）反诉原告李某丽于2015年7月6日支付反诉被告订金现金1万元,反诉被告杨某向反诉原告出具收条;2015年7月23日通过现金存款方式将10万元存入反诉被告任某华开设在农业银行的账号为24×××31的账户内,通过银行转账方式转账18万元到被反诉人杨某账号为62×××84的建行账户内,通过银行转账方式将21万元转账到被反诉人陆某卡号45×××88的中国银行账户内,反诉原告按合同约定共计支付反诉被告购房款50万元后,反诉被告于2015年7月23日向反诉原告出具收据的事实;（2）反诉原告已按合同约定履行付款义务,反诉原告无违约行为；3.房产证、土地证复印件，证明反诉原告与反诉被告买卖的房屋的基本情况即房屋产权证上登记的产权人为陆某、杨某,房产证号为文山县房权证文房字第**,土地证号为文国用（20**）第××号；4.个人循环借款合同、借款展期协议，证明（1）反诉被告在将房屋出售给反诉原告后,在反诉原告不知情的情况下于2015年12月4日以王某、任某华为借款人,陆某、杨某为担保人，用涉案房屋设定抵押向信用社借款,借款期限为三年。借款期限届满后,反诉被告又向信用社申请展期一年,展期至2019年10月4日;（2）因被告将涉案房屋用于抵押贷款而无法办理变更登记手续,反诉被告违约,应当承担违约责任；5.民事裁定书，证明（1）因反诉被告不按合同履行房屋产权变更登记的义务,反诉原告向人民法院起诉；（2）反诉被告将涉案的房屋用于抵押银行贷款的事实;（3）反诉原告起诉涉及两个法律关系而被裁定驳回起诉；6.微信聊天记录，证明（1）反诉原告一直要求反诉被告将涉案房屋的产权变更登记到反诉原告的名下,但反诉被告告知房屋已用于抵押贷款,待贷款偿清后办理过户手续,反诉原告要求反诉被告提供贷款的相关合同,被告一直推诿,并将反诉原告李某丽从反诉被告陆某的微信好友中拉黑无法联系的事实;（2）反诉被告存在严重违约行为的事实。经质证，陆某、杨某、王某、任某华对李某丽、张某文提交的第1组证据真实性无异议,对合法性、关联性有异议，因第三人对该转让的房屋没有处分权,其不是该房屋买卖合同的当事人主体,不享有该房屋买卖合同的权利义务。同时,本诉原告已经按照合同约定将房屋交付本诉被告使用,因此,不构成违约,本诉被告所列举的该组证据的待证观点不能成立。对第2组收据的真实性无异议,对合法性、关联性有异议,该收据内容不是陆某、杨某所书写,只是签名，同时也没有收到50万元的首付款;对收条的三性均无异议;对农业银行取款凭条2份的真实性、合法性无异议,对关联性有异议,因为本诉被告的取款行为与本案无关;对农业银行存款凭条1份三性均不予认可,因为该10万元现金是存入到第三人任某华的个人账户,同时从该证据上看不出是何人存入,因为第三人任某华一直以来都从事兽药经营业务,也不排除是存入的货款,第三人任某华并非是本案房屋买卖合同的权利义务主体,因此,本诉被告列举的该份证据的待证事实我们不予认可;对建设银行转账凭条和中国银行转账回单的证据三性无异议,但作为房屋出卖人陆某、杨某没有收到过本诉被告的50万元购房首付款。对第3组证据的三性均无异议，转让的房屋产权所有人和使用人是陆某和杨某,并无第三人。对第4组证据的三性不予认可,与本案无关联性,本案审理的是房屋买卖合同,而这组证据是第三人与金融机构之间的金融借款合同,同时该组证据来源不合法,这是第三人的个人隐私,而本诉被告获取的程序违法,应以非法证据予以排除,因为没有银行的印鉴和具体出处,属于复印件,证据形式不合法。这个已经涉嫌侵犯公民个人信息罪,第三人将保留向公安机关请求追究刑事责任的权利。对第5组证据的真实性、合法性无异议,与本案无关,不认可其待证事实。对第6组证据的三性不予认可,这不符合民事诉讼证据的基本要件和形式。本院认为，李某丽、张某文提交的第1至6组证据客观真实，与本案相关联，且能证明本案事实，予以采信。王某、任某华未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某、任某华系夫妻关系,陆某、杨某系夫妻关系,陆某系王某、任某华之子。2015年7月22日,陆某、杨某、王某、任某华（甲方）与李某丽、张某文（乙方）签订了《房屋买卖合同》,约定“甲方自愿将位于文山市房屋卖给乙方，房屋建筑面积为205平方米,甲乙双方商定房屋总价格为82.6万元,乙方在2015年7月6日已交甲方订金（定金）1万元,2015年7月23日付清49万元,共交首付款50万元,尾款32.6万元在2016年11月30日前付清。因甲方在2014年9月1日将该房屋房产证放在农村信用社抵押贷款20万元,双方商定在2016年11月30日前付清尾款32.6万元,甲方保证除此之外该房屋房产证不再做其他任何抵押。甲方于2015年11月将上述房屋交付给乙方,同时将该房屋占用范围内土地使用权（土地使用证）和房屋的相关权益随该房屋也一并转让,并承诺该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证该房屋不受他人合法追究,如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由甲方承担全部责任。卖方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。保证在该房屋过户时积极提供帮助,若因甲方原因造成产权不能过户而产生的一切费用和法律后果由甲方承担。甲方保证将该房产顺利过户给乙方后,乙方在合同约定的时间内将尾款付给甲方。过户费由乙方承担,但甲方要配合买方办理相关手续。如有违约,违约方应承担违约责任,并赔偿损失,支付违约费20万元。”2015年7月6日,李某丽、张某文以现金的方式向杨某支付订金1万元。合同签订后,李某丽于2015年7月23日向陆某账户转入21万元、向杨某账户转入18万元、存入任某华账户10万，以上共计支付购房款50万元。2015年7月23日，陆某、杨某在载明收到购房首付款50万元的收据上签名按手印，并交李某丽、张某文收持。陆某、杨某已将案涉房屋交付李某丽、张某文居住至今。签订上述《房屋买卖合同》时，陆某、杨某、王某、任某华已将案涉房屋抵押于文山市农村信用合作联社(以下简称信用社)办理贷款。2015年12月4日，王某、任某华作为共同借款人与信用社签订《个人环借款合同》，向信用社借款50万元,借款期限自2015年12月4日起至2018年12月4日,用案涉房屋为该笔借款50万元提供抵押担保,并办理了抵押物登记。2018年12月4日,王某、任某华与信用社签订《借款展期协议》，陆某、杨某作为担保人在该协议上签字，协议原借款金额50万元，已归还2万元，展期金额48万元，展期至2019年10月4日。截止2019年11月30日,王某、任某华欠信用社借款本金48万元,利息7070元,本息合计487070元。本院于2019年11月6日受理了李某丽、张某文诉与陆某、杨某、王某、任某华、第三人信用社房屋买卖合同纠纷一案，李某丽、张某文诉请法院判令其代该案被告结清被告尚欠信用社截止2019年11月4日贷款本息共计482700元，解除对案涉房屋的抵押登记，由陆某、杨某立即将该房屋的产权变更登记到李某丽、张某文名下等。本院审理后认为该案属于两个法律关系应分案处理，于2019年12月12日作出(2019)云2601民初5224号民事裁定书，驳回李某丽、张某文的起诉。李某丽、张某文提起上诉，文山州中级人民法院受理后于2020年2月27日作出（2020）云26民终303号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。现上述信用社借款已还清。经李某丽、张某文向陆某、杨某催办案涉房屋过户手续，陆某、杨某未协助办理。庭审中，李某丽、张某文要求继续履行《房屋买卖合同》，同意支付房屋尾款32.6万元。位于文山市房屋所有权人系陆某、杨某，房屋所有权证号：文山县房房权证文房字第**土地使用权证号：文国用（2011）第××号。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.本案的房屋买卖合同是否合法有效？第三人是否是合同的履行主体？2.原、被告履行合同中是否存在违约情形？原告的本诉及被告的反诉是否应当得到支持？本院认为，针对第1个争议焦点，陆某、杨某与李某丽、张某文签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。王某、任某华虽然在《房屋买卖合同》签名，但实际履行该合同主体系案涉房屋的产权所有人陆某、杨某，故王某、任某华不是《房屋买卖合同》的履行主体，在本案中不承担民事责任。针对第2个争议焦点，根据本案各方当事人提交的证据及陈述，能相互印证李某丽、张某文已按合同约定向陆某、杨某支付房屋首付款50万元。根据《房屋买卖合同》约定“尾款32.6万元在2016年11月30日前付清，陆某、杨某保证将该房产顺利过户给李某丽、张某文后，李某丽、张某文在合同约定的时间内将尾款付给陆某、杨某”，陆某、杨某在此期间将案涉房屋另行办理抵押贷款，且未将该事宜告知李某丽、张某文及取得李某丽、张某文同意，导致案涉房屋未能在2016年11月30日前办理过户手续，陆某、杨某未按合同约定履行过户义务，构成根本性违约。李某丽、张某文未支付房屋尾款32.6万元，未违反合同约定。李某丽、张某文主张与陆某、杨某继续履行《房屋买卖合同》,陆某、杨某于一个月内配合李某丽、张某文办理房屋过户手续的诉讼请求，合法有据，予以支持。李某丽、张某文同意支付陆某、杨某购房款326000元，本院予以确认。关于李某丽、张某文主张陆某、杨某支付违约金20万元的问题。本案《房屋买卖合同》约定“如有违约,违约方应承担违约责任,并赔偿损失,支付违约费20万元”，陆某、杨某认为违约金过高，要求法院调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，陆某、杨某已将案涉房屋交付李某丽、张某文居住，已履行合同的部分义务，陆某、杨某未办理案涉房屋的过户手续给李某丽、张某文带来一定损失，李某丽、张某文并未提供造成损失的依据，约定的违约金是否高于或者低于实际损失无法确定，鉴于违约金的性质是以补偿损失为主，惩罚为辅，根据公平原则和诚实信用原则，陆某、杨某确有违约事实存在的情况，综合考虑本案的履行情况及双方约定违约金的基础之上，本院酌情予以调整为由陆某、杨某向李某丽、张某文支付违约金5万元较为适宜。陆某、杨某主张解除本案《房屋买卖合同》及李某丽、张重支付租金15万元、违约金20万元的诉讼请求，陆某、杨某提交的证据不能证明李某丽、张某文未按约定支付首付款及尾款，李某丽、张某文是否构成违约的情形，对陆某、杨某的诉讼请求主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：一、陆某、杨某与李某丽、张某文于2015年7月22日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、陆某、杨某于本判决生效之日起三十日内配合李某丽、张某文办理文山市房屋产权变更登记手续［房屋所有权证号：文山县房权房权证文房字第**地使用权证号：文国用（2011）第××号］;三、李某丽、张某文于文山市房屋产权变更登记手续办理完毕当天支付陆某、杨某购房款326000元；四、陆某、杨某于本判决生效之日起三十日内支付李某丽、张某文违约金50000元；五、驳回陆某、杨某的诉讼请求；六、驳回李某丽、张某文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15380元，减半收取计7690元，由陆某、杨某负担。反诉费14030元，减半收取计7015元，由陆某、杨某负担6280元，李某丽、张某文负担735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  温录波审判员  曹春园审判员  刘胜娟二〇二〇年十一月二十七日书记员  刘祖英