河北省邯郸市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀04执异276号 案外人：周明慧，女，1966年5月15日出生，台湾地区居民。 委托诉讼代理人：冯旭，上海众华律师事务所律师。 申请执行人：李菊霞，女，1958年5月7日出生，汉族，住河北省武安市。 委托诉讼代理人：温改增，河北中原律师事务所律师。 被执行人：上海金轩大邸房地产项目开发有限公司，住所地：上海市四平路**。 法定代表人：方培林，该公司董事长。 被执行人：方培林，男，1953年10月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。 被执行人：朱国志，男，1968年3月31日出生，汉族，住上海市虹口区。 在本院执行李菊霞与上海金轩大邸房地产项目开发有限公司（以下简称金轩公司）、方培林、朱国志民间借贷纠纷一案中，案外人周明慧对本院执行的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人周明慧称，金轩公司与周明慧于2007年6月22日签署《上海市商品房预售合同》，将位于上海市虹口区车位出售给周明慧，售价为8.8万元。周明慧于2007年7月9日通过银行转账方式完成上述款项的支付，后金轩公司一直未给其办理过户手续，但是上述车位一直由周明慧实际占用、使用与收益。近日，案外人发现上述车位被列入邯郸市中级人民法院（2020）冀04执1号拍卖公告中被执行人金轩公司的财产，并即将被执行拍卖，因上述车位系周明慧支付合理对价所购得，应属于周明慧的合法财产，故此提出执行异议，请求法院取消对上述车位的拍卖决定。 为证明其主张，周明慧提交了《上海市商品房预售合同》、车位付款明细、银行取款凭条及付款凭证、物业公司出具的车位管理费收据、上海信义房屋中介咨询有限公司出具的证明、钟某出具的情况说明等材料的复印件作为证据材料。 申请执行人李菊霞称，争议的地下车位属于被执行人金轩公司名下登记预售的不动产，案外人并未获得不动产登记或预登记，在法律上该车位仍属于被执行人所有，因此法院执行案涉车位合理合法，案外人主张停止执行的理由不成立。1、案外人在法院查封前未签订合法有效的书面买卖合同，其提交的与金轩公司签订的《上海市商品房预售合同》违法无效。物权法第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库首先应当满足业主的需要”，根据2004年8月19日上海市人大常委会制定的《上海市住宅物业管理规定》第61条、62条规定，物业管理区域内，机动车车位数量少于房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个车位，停车位不得转让给物业管理区域外的单位和个人。本案中物业管理区域规划房屋1010套，车位车库524个，案外人不是物业管理区域的业主，不符合购买车位的条件，且购买多个车位也不符合规定，案外人所签合同违法，不是合法有效的合同，无权依据该合同主张对案涉车位的物权权利；2、案外人并未提供合法有效的支付车位款的证明。购买不动产，收款单位应当出具上海市房地产销售统一发票并加盖金轩公司发票专用章，但案外人仅仅提供了其向李文刚转款的证明和收据，并未提供金轩公司收到车位款的证明，也未提供上海市房地产销售统一发票；3、未能办理车位不动产登记的责任在案外人。首先其不符合购买车位的条件，买卖合同无效无法备案登记，其次其未向金轩公司支付案涉车位款、未依法取得上海市房地产销售统一发票，不符合登记条件，最后其向李文刚支付费用是借贷行为，买卖车位合同并非双方的真实意思表示，金轩公司也不认可双方是买卖关系，因此合同违法，无法获得正式销售发票，无法获得不动产登记，这些后果都是案外人规避法律、投资不谨慎造成的。综上所述，案外人的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，法院应当驳回其异议请求，对涉案车位继续执行。 本院查明，李菊霞与金轩公司、方培林、朱国志民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月16日作出（2019）冀04民初233号民事判决，判决的主要内容为：一、被告金轩公司于本判决生效之日起十五日内向原告李菊霞偿还以下借款及实际提供借款之日至借款偿还完毕为止的利息：2012年3月22日的300万元借款本息、2012年3月26日的200万元借款本息、2012年5月9日的500万元借款本息、2012年6月8日的500万元借款本息、2013年3月27日的300万元借款本息、2013年3月22日的400万元借款本息。上述借款利息均按照同期中国人民银行五年期以上贷款利率的四倍（不得超过年利率24%）计算；二、被告方培林、朱国志对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回原告李菊霞的其他诉讼请求。该判决生效后，金轩公司、方培林、朱国志未履行生效法律文书确定的义务，李菊霞向本院申请执行，本院于2020年1月2日立案执行，执行案号为（2020）冀04执1号。在执行过程中，本院于2020年1月6日作出（2020）冀04执1号执行裁定，裁定查封、冻结、划拨被执行人金轩公司、方培林、朱国志银行存款人民币2200万元或查封、扣押其相应价值的财产、股权或扣留、提取其相应的收入；并据此于2020年1月8日向上海市虹口区自然资源确权登记事务中心送达该执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人金轩公司名下位于上海市虹口区（其中包括案涉303号车位）。本院于2020年6月13日作出（2020）冀04执1号拍卖公告，载明：本院拟对上述查封的180套车位（其中包括案涉303号车位）进行拍卖，当事人、利害关系人或案外人如有异议，请于公告张贴之日起七日内向本院提出异议。案外人周明慧为此提出书面异议，形成本案。 另查明，案外人周明慧的身份证载明其父亲是周志信（已故），母亲是周陈阿卿。周明慧的代理人提交的情况说明及车位付款明细显示，周明慧、周陈阿卿、周志信（已故）、周宏达、曾金章五人于2007年6月至8月期间，分二批向金轩公司购买了位于上海市虹口区地下车位共计61个，第一批共计46个车位，每个车位价格人民币88000元，46个车位价格为人民币4048000元；第二批共计15个车位，每个车位价格人民币90000元，15个车位价格为人民币1350000元。 周明慧作为买受人，金轩公司作为出卖人，双方签订了《上海市商品房预售合同》，约定周明慧向金轩公司购买上海市虹口区，价款为人民币8.8万元等内容，但是上述合同没有落款时间。周明慧于2007年7月5日通过中国银行向李文刚建设银行账户转款250万元，于2007年7月9日分别向李文刚建设银行账户转款504650元、943350元。金轩公司于2007年8月27日向周明慧出具了90万元的收据。上海齐佳物业管理有限公司于2018年5月10日、2018年10月31日、2019年8月22日、2019年12月22日、2020年6月23日开具五张金额分别为31132.08元的上海增值税普通发票，并备注为“台湾人55个车位”。 还查明，周明慧提交了上海信义房屋中介咨询有限公司和证人钟某出具的证明材料。上海信义房屋中介咨询有限公司于2020年7月23日出具材料，证明钟某于2004年11月2日至2017年11月30日在该公司任置业顾问一职，根据该公司交易记录，钟某是周明慧、周陈阿卿、周志信、周宏达、曾金章于2007年通过该公司居间购买金轩公司（上海市虹口区）的车位及商铺的经纪人。 证人钟某于2020年7月22日出具情况说明，载明其当时作为出卖人金轩公司与买受人周明慧、周陈阿卿、周志信、周宏达、曾金章的信义房产中介经纪人，周明慧等人于2007年分二批向金轩公司购买了61个地下车位，第一批共计46个车位，每个车位价格人民币88000元；第二批共计15个车位，每个车位价格人民币90000元。合同签好后，买受人除周明慧居住在上海外，其余四人都陆续返回台湾，金轩公司的法定代表人朱金轩代表金轩公司要求将款项支付给债权人李文刚账户，因此买受人就按照出卖人的要求将款项汇入李文刚账户，后开具金轩公司收据给周明慧，按合同约定付款后即将61个车位交付给周明慧。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人周明慧虽与被执行人金轩公司签订了《上海市商品房预售合同》，但该合同没有落款时间，周明慧提供的其向李文刚账户转款的凭证亦不能证明其向金轩公司支付案涉车位款的事实，且案涉车位至今仍登记在被执行人金轩公司名下，并未过户到周明慧名下，周明慧亦未能提交证据证明本案存在非因案外人自身原因未办理过户登记的情形，故案外人周明慧所提异议不符合上述法律规定的情形，不能排除本院对案涉车位的强制执行，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回周明慧的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 董果芳 审 判 员 张君磊 审 判 员 潘陈婴 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 杨娜娜 书 记 员 张潇方