江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2541号上诉人（原审被告、反诉原告）：李世贵，男，1963年3月23日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：杜磊，江苏韵合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪波，江苏韵合律师事务所律师被上诉人（原审原告、反诉被告）：扬州伟邦酒店管理有限公司，住所地扬州市邗江区邗江中路**501。法定代表人：耿彦香，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈雷，扬州擎天柱律师事务所律师。上诉人李世贵因与被上诉人扬州伟邦酒店管理有限公司（以下简称伟邦酒店）租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院(2020)苏1003民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李世贵上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回伟邦酒店的该项诉讼请求；改判支持李世贵要求继续履行《房屋租赁协议》的反诉请求；由伟邦酒店负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足，应予纠正。1.一审判决认定本案不属于重复起诉显属错误。伟邦酒店曾就解除案涉房屋协议向一审法院提起诉讼且一审法院已作出生效判决，现伟邦酒店再次提起本案诉讼，与前案当事人、诉讼标的、诉讼请求均一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，本案违反了“一事不再理”原则，构成重复起诉，一审法院不应再予受理。2.一审判决认定“公司经营困难、无法经营宾馆”证据不足。伟邦酒店未提供任何证据证明其存在公司营业困难、无法经营宾馆的事实，一审认定“2018年、2019年伟邦酒店账面反映均为亏损”的证据仅为伟邦酒店单方制作的资产负债表和利润表，在李世贵对该证据三性均不予认可的情形下，一审判决采信该证据，但对证据认定以及采纳理由未有任何表述。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条以及九十七条之规定，一审判决对该证据认定和采纳显属不当。应予纠正。同时，伟邦酒店经营用房与包含李世贵在内的几十位房东签订在同一大合同上，现伟邦酒店仅要求解除与李世贵的房屋租赁协议，恰巧说明伟邦酒店并非经营困难以及无法经营，而是有针对性的恶意违约。二、一审判决适用法律错误，应予纠正。一审判决以本案符合九民会纪要第四十八条规定的条件判决解除李世贵与伟邦酒店的房屋租赁协议适用法律错误。1.《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的权利义务，不得擅自变更或解除合同。合同严守是审判实践中应遵循的重要原则。2.九民会纪要第四十八条适用的原因是在合同陷入僵局等特定情形下，允许违约方通过起诉的方式由人民法院依法决定是否解除合同，而本案中不存在“合同僵局”。⑴在伟邦酒店提起本案诉讼前，伟邦酒店不存在长期拖欠租金的情形，更不存在导致伟邦酒店不能履行长期合同的情形。⑵伟邦酒店早已将案涉租赁房屋转租他人使用并收取租金，不存在租赁物被长期搁置、财产或资源被浪费的情形。⑶对九民会纪要第四十八条的理解与适用，最高人民法院指出“违约方请求解除合同往往是长期的房屋租赁合同，若不解除该房屋租赁合同，一方面导致案涉房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占用房屋的情形下承担租金损失”。由此可见，针对长期的房屋租赁合同支持违约方解除合同适用的情形是承租方长期不使用租赁房屋导致房屋长期闲置、承租人长期收不到租金这一情形，但本案并不存在这一情形。如前所述，案涉租赁房屋一直由伟邦酒店占有使用，后被其转租他人收取租金收益，根本不存在房屋长期被闲置的情形。⑷与伟邦酒店签订租赁协议的出租户有数十户，但其他出租户的房屋租赁协议仍在履行，更没有陷入“合同僵局”，进一步说明李世贵与伟邦酒店的房屋租赁协议的履行没有陷入“合同僵局”。3.九民会纪要第四十八条规定，违约方起诉解除合同必须满足下列三个条件：违约方不存在恶意违约情形、违约方继续履行合同对其显失公平、守约方拒绝履行合同违反诚实信用原则。但在本案中，上述三个条件并不能成立。故不能适用。⑴本案中，伟邦酒店提起解除案涉租赁协议显属恶意。首先，伟邦酒店是在被另案判决驳回其要求解除案涉房屋租赁协议诉求后再次提起本案诉讼，同时本案租赁协议大合同中出租户有数十户，而伟邦酒店仅针对李世贵不断起诉，由此可见伟邦酒店行为属于恶意提起诉讼，属恶意违约。其次，案涉租赁房屋原本系李世贵自行开设宾馆的经营用房，伟邦酒店在承租后对租赁房屋进行了大量的拆改，租赁房屋已非签订租赁协议时房屋，已给李世贵造成大量经济损失。伟邦酒店未将案涉房屋用于宾馆经营系其自身行为所致，其要求解除租赁协议显属伟邦酒店认为继续履行对其经济上不合理而故意违约，足见其主观恶意。⑵继续履行案涉房屋租赁协议不存在显示公平的情形。如上所述，伟邦酒店继续履行房屋租赁协议并无困难，因其已将所租赁房屋转租他人收取租金，早已收益，故继续履行租赁协议不存在障碍，更不存在显失公平。⑶李世贵拒绝履行合同不违反诚实信用原则。案涉房屋是李世贵用于经营宾馆，后基于与伟邦酒店签订了十五年的房屋租赁协议才将自己经营多年的宾馆关闭而租给伟邦酒店使用，且伟邦酒店接收房屋后对案涉房屋进行了大量的拆改，早已面目全非，李世贵收回案涉房屋已无法继续用于开设宾馆，客观上给李世贵造成了重大经济损失，同时房屋还存在转租他人的问题，李世贵收回房屋存在困难和障碍，故李世贵拒绝解除案涉房屋租赁协议完全合理合法，不违反诚实信用原则。伟邦酒店辩称，1.伟邦酒店于2019年9月12日提起的诉讼解除理由与本次不同，故并未违反一事不再理的诉讼原则。2.伟邦酒店经营困难的实际情况，除资产负债表之外还有其他房东的情况说明，证明截止到目前为止伟邦酒店仍然拖欠之前的房租。三楼作为整体租赁的一部分，伟邦酒店并未实际使用，三楼所有的房东，截止目前除李世贵外，其余房东因伟邦酒店经营困难无力支付租金已全部解除合同。3.一审法院根据最高院的会议纪要解除合同是因伟邦酒店不存在恶意违约，三楼所有的房东考虑到伟邦酒店经营困难已同意解除合同，目前仅剩李世贵。4.李世贵除三楼的房屋之外，四楼416、418也是租给伟邦酒店的，如伟邦酒店恶意违约，可以要求解除四楼的租赁合同，但伟邦酒店并未要求。伟邦酒店要求解除与李世贵三楼的租赁合同确实是经营困难，无力偿还高额租金。伟邦酒店向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除与李世贵之间的《房屋租赁协议》；2.判令李世贵承担本案的诉讼费。李世贵向一审法院提出反诉请求：1.请求判令伟邦酒店继续履行2015年10月28日所签订的房屋租赁协议；2.请求判令伟邦酒店立即支付所拖欠的租金76885元（截止2020年6月）及利息1440元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月1日起至实际归还之日止，暂计算至2020年6月底），合计78330元；3.反诉费用由伟邦酒店承担。一审法院认定事实：2015年10月28日由赵伟以个人名义与李世贵等数人共同签订一份租赁协议。由赵伟租赁扬州市邗江路光大商务大厦3-6层及一楼大厅部分，所租房屋的用途主体为宾馆酒店，租赁期限为15年。协议还对租金、定金和双方的权利义务等事项进行了约定。上述协议签订后，伟邦酒店于2015年12月7日注册成立，法定代表人为赵伟。租赁物光大商务大厦3-6层中除第3层以外，4-6层由伟邦酒店开设宾馆所用。第3层后由伟邦酒店法定代表人耿彦香以个人名义出租给宦国斌用于艺术培训，出租给杜海燕用于蛋糕房等等。2018年和2019年伟邦酒店账面反映均为亏损，伟邦酒店2019年9月12日向一审法院提起诉讼，要求解除与李世贵之间的房屋租赁协议。伟邦酒店按照租赁协议的约定，尚欠李世贵上述房屋租金：1、2018年10月29日至2019年10月27日，应增加部分416.38平方米（房屋面积）×0.1元（两年上涨0.1元/平方米）×360天（一年按360天算）为14989元；2、2019年11月1日至2020年1月31日，应增加部分416.38×0.2（上涨0.02元/平方米）×90天为7494元；3、2020年2月1日至6月底，应付租金416.38×1.3元/平方×150天为81194元。扣除李世贵已付租金20094元，2020年6月24日又支付6698元后，伟邦酒店尚欠李世贵房屋租金76885元。一审法院认为：2015年10月28日由赵伟以个人名义与李世贵等数人共同签订一份租赁协议，公司设立后赵伟系伟邦酒店的法定代表人，且伟邦酒店对上述合同予以确认，因此伟邦酒店与李世贵之间存在邗江中路309号光大商务大厦的三楼315、316、317、318、319室房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同有效。上述房屋租赁期间，因伟邦酒店违约，且该公司经营困难，并已将上述租赁物转租他人，目前无法经营宾馆，无法实现租赁合同的目的，伟邦酒店因违约提出解除合同，符合最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定的条件，应予支持。至于伟邦酒店租赁的光大商务大厦4至6层房屋，因4至6层房屋的产权人并非李世贵，因此并不存在恶意违约。伟邦酒店2019年9月12日向一审法院起诉要求解除与李世贵之间的房屋租赁协议，是以提起诉讼的方式通知李世贵解除租赁合同，本次诉讼中诉的理由也与前次不同，并不违反“一事不再理”的原则。李世贵反诉要求伟邦酒店支付拖欠的租金和增加的租金，因涉及新冠××疫情，依据公平原则，在双方协商不成的情况下应当予以适当调整。2020年2月1日以后的租金仍按1.2元/平方计算，伟邦酒店截止2020年6月30日实欠李世贵房屋租金70639元，同时按照租赁协议约定，房租应每半年支付一次，对伟邦酒店反诉主张的租金利息1440元，应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和第二百二十六条的规定，判决：一、2015年10月28日由赵伟以个人名义与李世贵之间签订的租赁协议于本判决生效后解除，扬州伟邦酒店管理有限公司应于该判决生效后十日内将上述租赁房屋（邗江中路309号光大商务大厦的三楼315、316、317、318、319室房屋）退还给李世贵。二、扬州伟邦酒店管理有限公司截止2020年6月30日实欠李世贵房屋租金70639元及利息1440元，合计72079元，应于该判决生效后两个月内履行。三、驳回伟邦酒店、李世贵的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取40元，反诉案件受理费减半收取962.9元，合计1002.9元，由扬州伟邦酒店管理有限公司负担。二审中，围绕各自的诉讼请求，双方当事人均提交了新证据。本院组织双方当事人进行了质证。李世贵提交：1.邗江西山宾馆特种行业许可证（副本原件）、卫生许可证（复印件）、工商信息基本资料截图、邗上派出所情况说明（复印件）、西山宾馆经营时房间照片一组截图，该组证据证明案涉租赁合同签订前，案涉房屋由李世贵自行经营宾馆，现伟邦酒店要求解除租赁合同，李世贵回收房屋后无法继续用于开设宾馆，给李世贵造成重大经济损失，故李世贵拒绝解除案涉房屋租赁协议不违反诚实信用原则。2.李世贵自行拍摄的租赁房屋照片打印件4张，证明案涉租赁房屋目前仍由他人占有使用，如判决双方租赁合同解除，伟邦酒店无法按照原状向李世贵交付。伟邦酒店质证认为，对证据1，如李世贵能提供原件的情况下对真实性及合法性无异议，但该组证据与本案无关。该组证据仅能证明案涉房屋出租前系李世贵用于开设宾馆，但李世贵选择将房屋出租给伟邦酒店享受租金。对证据2，真实性、合法性认可，关联性不予认可。案涉房屋的租赁合同均已到期，承租人可随时腾让，双方的租赁合同也并未约定按原状交付。该照片可以进一步证明伟邦酒店并未实际使用案涉房屋，因经营困难已转租给第三方。伟邦酒店提交：1.押金分配表，证明李世贵出租给伟邦酒店的押金为12439元。2.装修损失清单，证明四楼房屋被法院拍卖系因李世贵的对外债务导致，现伟邦酒店无法使用四楼房屋。3.品牌许可费。上述三项费用基于四楼房屋被法院拍卖致伟邦酒店无法使用，伟邦酒店请求将三项费用从租金中抵扣。4.出租人耿彦香、承租人李燕红的房屋租赁转租合同一份、李燕红同意与李世贵签订租房协议说明一份；5.出租人耿彦香、承租人杜海艳的租房协议一份、杜海艳同意与李世贵签订租房协议说明一份；6.出租人耿彦香、承租人宦国彬的房屋租赁转租合同一份、宦国彬同意与李世贵签订租房协议说明一份。证据4-6共同证明伟邦酒店因经营困难无力承担租金已将房屋转租，现租赁期已届满，可以履行交付义务。李世贵质证认为：对证据1真实性无法确认。四楼的房屋非李世贵所有，相应的权利不应由李世贵享有。对证据2、证据3不予认可，与本案并无关联。对证据4-6真实性、关联性不予认可，且协议日期有一处有涂改痕迹。伟邦酒店是否将案涉房屋转租与本案无关，如伟邦酒店存在转租，因其收取的租金利益，说明伟邦酒店不存在经营困难的情况。2020年11月3日，本院组织双方当事人进行了现场勘验，并对杜海艳、李燕红形成谈话笔录。对该两份谈话笔录，李世贵质证认为，真实性无异议，1.可以证明案涉房屋由伟邦酒店转租他人使用并收取租金，且使用方对房屋进行了装修投资。如租赁协议解除，案涉房屋无法返还给李世贵，必致双方矛盾进一步加剧；2.从谈话笔录可以看出承租人愿意继续承租，伟邦酒店不愿意续签。因此，伟邦酒店主张的经营困难才转租的事实并不存在。在目前房屋使用方租赁协议仍在履行、租金可以收取的情况下，伟邦酒店主张解除租赁协议不符合关于违约方解除合同的相关规定，并违反基本的诚实信用原则。伟邦酒店质证认为，真实性、合法性无异议。1.可以证明租赁期届满后未续签，案涉租赁物伟邦酒店可以随时交付；2.明确杜海艳、李燕红租赁协议的真实性；3.谈话笔录中，李燕红陈述曾打电话给李世贵想签订合同，李世贵的回答是在诉讼，无法肯定能收回房屋，无法承诺签合同。这句话可以证实李世贵也是有解除合同并与李燕红续约的情况。杜海艳也提到与谁签订合同并不重要。4.进行装修投资的承租人，是其个人行为，不影响伟邦酒店返还房屋。5.伟邦酒店是收取了承租人的租金，但结合伟邦酒店提供的其他证据，可以证实伟邦酒店仍拖欠其他房东的租金。经审理查明，一审判决认定事实中，因伟邦酒店提供的2018年、2019年利润表及资产负债表系其单方制作，且李世贵对该证据真实性未予认可，故一审判决认定“2018年和2019年伟邦酒店账面反映均为亏损”不当。一审判决认定事实其他部分正确，本院予以确认。另查明：1.案涉租赁物扬州市邗江路光大商务大厦3层，除李世贵所有的315、316、317、318、319室房屋外，其他出租人均与伟邦酒店解除了租赁关系，目前三楼经营业态包含宾馆、足疗店、培训中心、猫咪咖啡馆、蛋糕房等。2.2017年9月30日，杜海艳与耿彦香签订租房协议，由杜海燕租赁319室经营蛋糕房，租赁期为2017年9月30日至2019年9月30日，租赁面积为101.3㎡，租金为每年4万元。杜海艳陈述：租期届满后想要续租，但耿彦香以房子要归还原房东为由未与其续签；目前其仍占有使用房屋，按原租金标准按月向伟邦酒店缴纳租金；愿意与李世贵签订租赁合同继续租赁该房屋。3.李燕红与耿彦香签订房屋租赁转租合同，由李燕红租赁315-316室（实际为315半间、317半间）经营猫咪咖啡馆，租赁期为2017年11月20日至2019年11月19日，租金为每年4万元。李燕红陈述：租期届满后想要续租，但耿彦香以房子要归还原房东为由未与其续签；目前其仍占有使用房屋，按原租金标准按月向伟邦酒店缴纳租金；愿意与李世贵签订租赁合同继续租赁该房屋。4.2018年3月2日，宦国斌与耿彦香签订房屋转租租赁合同，由宦国斌租赁316、317、318室（实为315半间、317半间、316、318），租赁期限12年，自2018年4月起。租赁面积226㎡，租金每年8万元。该租赁合同备注，租赁期2018年4月1日以后至第五年涨至1.12元/㎡，至第九年涨至1.2元/㎡。伟邦酒店陈述，该租赁合同已解除，现场查看情况为宦国斌目前租用三层其他业主房屋经营培训机构，但仍实际占用315室半间。二审争议焦点：1.伟邦酒店提起本案诉讼是否构成重复起诉？2.如不构成重复起诉，则伟邦酒店在本案中主张解除与李世贵之间的房屋租赁合同是否能够成立？关于争议焦点一，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定:当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉,同时符合下列条件的,构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的,裁定不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉,但法律、司法解释另有规定的除外。本案与一审法院受理的（2019）苏1003民初7933号案件相较，虽案件当事人相同，但（2019）苏1003民初7933号案件中伟邦酒店是以李世贵出租的邗江中路309号三楼315室至319室五间及四楼416、418两间中，416室被法院拍卖以及租金过高为由主张解除租赁合同并要求李世贵赔偿其相应损失，而本案伟邦酒店系以经营困难为由，以违约方的身份主张解除与李世贵之间案涉租赁合同。两案在诉讼标的、主张解除案涉租赁合同的事实和理由方面均不一致，故本案的起诉不构成重复起诉。关于争议焦点二，本院认为，本案中，伟邦酒店主张解除与李世贵的房屋租赁合同能够成立。理由如下:首先，伟邦酒店与李世贵签订的租赁合同约定的租金标准为2017年10月28日租金为1.2元/㎡/天，到2019年10月28日变为1.3元/㎡/天，到2021年10月28日变为1.4元/㎡/天。按照416.38㎡房屋面积，李世贵所有的315至319五间房屋2018年的年租金应为182374元，而耿彦香将李世贵的房屋转租给案外人宦国斌、杜海艳、李燕红，五间房屋2018年左右收取的租金为16万元/年。因此，从现有证据来看，伟邦酒店将房屋转租，并未因转租房屋获利。且根据伟邦酒店与李世贵签订的租赁合同，租赁价格标准仍将上涨。其次，自2020年新冠××疫情爆发，受疫情影响，伟邦酒店所处的酒店行业确实面临经营困难的状况。在此情形下，因伟邦酒店转租李世贵的房屋并未获利，如继续履行与李世贵的租赁合同，将导致其经营更为艰难。根据现场勘验的情况，截止目前，就扬州市邗江路光大商务大厦3层的房屋，伟邦酒店与除李世贵外的其他业主均已解除了租赁关系，且目前3层存在多种经营业态。在此情形下，3层房屋目前不再适合整体利用，而案涉房屋实际承租人杜海艳、李燕红均表示愿意直接与李世贵签订租赁合同，故本院对伟邦酒店要求解除与李世贵之间租赁合同的的主张予以支持。对李世贵在二审期间提出的伟邦酒店解除租赁合同造成其实际损失等主张，因李世贵在一审期间未对此提出反诉，故二审不予理涉，李世贵可另行主张。综上，李世贵的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2005元，由上诉人李世贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 孙建瑢审 判 员 韩 冰二〇二〇年十一月二十七日法官助理 葛盈盈书 记 员 施亚芹