广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终5289号上诉人（原审原告、反诉被告）：张红玉，女，汉族，1976年8月5日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：蔡耿乐，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高俊浩，男，汉族，1950年12月3日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘晓荣，广东天梭律师事务所律师。上诉人张红玉因与被上诉人高俊浩建筑物区分所有权纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初12429号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张红玉上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、确认高俊浩位于深圳市南山区房屋所圈占的区域属于业主共有区域；3、高俊浩赔偿张红玉装修损失50000元；4、高俊浩拆除深圳市南山区房屋圈围的围墙、栏杆，恢复原状；5、高俊浩承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实与适用法律错误，应予以改判。一、张红玉有权起诉要求确认涉案区域属于业主共有区域。本案中张红玉合法权益被侵害的事实有二，一为高俊浩在争议区域中种植花木破坏了张红玉房屋的外墙，二为高俊浩圈占小区业主共有区域并将张红玉房屋外墙圈进其中，且任由其在其所圈占的区域内种植的花木生长，破坏了张红玉房屋的外墙。依据《物权法》第八十三条的规定、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，张红玉作为自己合法权益被侵害的一方，有权向法院提起诉讼。然而一审法院却依据《物权法》第七十六条的规定，认为有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并驳回张红玉的第一项诉讼请求，属适用法律错误。二、争议区域并非属于高俊浩的专属区域，其圈围行为已构成侵权。根据《物权法》第七十三条的规定，涉案区域只有在被明示属于高俊浩个人所有的情况下，才不属于共有部分，而此规定中的“明示”至少应当为不动产权登记时有明确记载或开发商在出售时出售合同中有明确的约定。我国法律并不承认先占权，故高俊浩无论从何时开始使用涉案区域，都不能因其先占而取得该区域的所有权。高俊浩无法提供证据证明该房屋在不动产权登记时有明确记载，亦无法证明在开发商首次出售时，已在出售合同中明确约定争议区域为高俊浩房屋的专属区域。故此，争议区域不属于高俊浩的专属区域，应当属于小区全体业主所共有。三、高俊浩损坏张红玉房屋外墙证据确凿。张红玉向一审法院提供了照片证明高俊浩在争议区域种植的树木爬满张红玉房屋外墙、树根已深入张红玉房屋的墙根，并提供了外墙装修的《装饰装修工程合同》及付款明细。此外一审庭审中，高俊浩已确认了张红玉要求进入争议区域修缮房屋外墙，且张红玉系经小区物业管理公司通知高俊浩的事实，结合张红玉所提交照片，已充分证明高俊浩在其所圈占的区域种植花草，该花草损坏了张红玉房屋的墙体，给张红玉造成了损失。四、高俊浩破坏张红玉的生活设施，已严重影响了张红玉的生活。高俊浩以张红玉要圈占涉案区域为由，报复性拆除竹篱笆；当众将涉案外墙墙角处张红玉的入户光纤网线剪断，不让电信公司维修人员入内维修；公然破坏张红玉外墙上的监控摄像头；还报复性的在其房屋安装监控摄像头，对准张红玉家的客厅。高俊浩的上述行为使张红玉迫于无奈才向法院提起本案诉讼。高俊浩辩称，一、张红玉的一审诉讼及二审上诉系滥用诉权的行径，应当依法予以驳回。（一）张红玉在本案中主体不适格，理应驳回起诉。一审法院已经明确了张红玉提起的“建筑物区分所有权”纠纷是主体不适格，张红玉既不是涉案区域的业务，也不是管理人，本身无法对高俊浩所有的领土进行指控。（二）张红玉不仅不能提出任何证据证明涉案地块属于公共绿地，而且在张红玉、高俊浩双方都出示同一份证据，该证据恰恰证明了涉案区块属于高俊浩的个人物业的情况，张红玉仍坚持主张该区域是小区共有绿地，系错误的。（三）张红玉承认是自己曾经借用了高俊浩的院子实施了A18的外墙翻新，并且将A18外墙上有植物攀升的原因归咎到高俊浩的租客怠于修剪院子里草木，缺乏事实和法律依据。二、一审法院依职权调取了两份政府职能部门和涉案地块主管部门的答复函，均证明该涉案地块不涉及非法占用公共用地，充分证明了该地块从被开发商出售就属于高俊浩所购买的别墅物业所有，不存在任何个人非法占地行为。张红玉向一审法院起诉请求：1、确认高俊浩位于深圳市南山区房屋所圈占的区域属于业主共有区域；2、高俊浩赔偿张红玉装修损失50000元；3、高俊浩拆除深圳市南山区房屋周围的围墙、栏杆，并恢复原状；4、高俊浩承担本案的全部诉讼费用。高俊浩向一审法院反诉请求：1、张红玉向高俊浩赔偿维修费损失5000元；2、张红玉承担本次纠纷的全部诉讼费。一审法院经审理查明：位于深圳市南山区低层住宅**房（Ａ18号房屋）于2017年8月3日登记至张红玉名下，登记建筑面积264.17平方米。位。位于深圳市南山XX山庄**低层住宅**房32号房屋）于2004年3月24日登记至高俊浩名下，登记建筑面积262.29平方米。张红玉与高俊浩提交的XX山庄二、三期规划总平面图显示，A18号房屋与A32号房屋门前均有一块区域,对应编号分别为290、278。张红玉提交的照片显示高俊浩将其所有的A32号房屋门前编号为278的区域（以下简称涉案区域）用栅栏围成花园，该花园与张红玉所有的A18号房屋的一侧外墙相邻。张红玉主张，编号为278的区域应为建筑规划内的绿地，属于全体小区业主共有，高俊浩的行为侵占了小区的公共区域。高俊浩对张红玉的主张不予认可，高俊浩表示，编号为278的区域确由高俊浩占有使用，但该区域是高俊浩购买房屋时由开发商统一交付业主的配套花园，高俊浩从购买A32号房屋至今对该区域不存在加建和扩建行为，小区联排或独栋别墅均有同样的配套花园，张红玉的房屋也配有同样的花园，即为编号为290的区域。高俊浩提交了A32号房屋原业主房产证、A18号房屋上一业主请求使用花园的信等用于证明，自小区成立以来，A32号房屋就有配套花园，大家对此均无异议，且房产证中用地面积与登记建筑面积存在差额说明编号为278的区域就是A32号房屋的配套花园。张红玉对上述证据的关联性均不予认可，表示并无登记机关对高俊浩所称的配套花园进行产权登记，上一业主等的认可并不代表高俊浩是争议区域的合法权利人。张红玉主张高俊浩在争议的区域种植植物，植物沿张红玉所有的A18号房屋的外墙攀爬导致张红玉房屋的外墙渗水，张红玉对房屋进行修缮，张红玉酌定就其中相邻的外墙部分要求高俊浩向其赔偿5万元。张红玉对此提交了照片、《装饰装修工程合同》、收据及转账凭证予以证明；高俊浩对上述证据的真实性不予认可，表示高俊浩并没有在张红玉的房屋附近种植任何植物，从张红玉提交的照片可以看出张红玉房屋墙角处有至少60厘米的瓷砖，另小区野生植物茂盛，每栋别墅周围均不同程度的有野生植物生长，张红玉所称的损失与高俊浩没有任何关系。高俊浩主张其与张红玉的房屋相邻处是有栅栏隔开的，但是张红玉对此进行了损坏，后高俊浩对全部栅栏进行了修复，高俊浩酌定就张红玉损坏部分要求张红玉向其赔偿5000元。高俊浩对此提交了照片、微信交易记录予以证明；张红玉对上述证据的关联性均不予认可，张红玉表示，张红玉并没有损坏高俊浩所称的围墙的行为。一审法院依法向深圳市规划和自然资源局南山管理局发出《协助调查函》，查询编号为278的区域的规划用途以及代表的含义；深圳市规划和自然资源局南山管理局回复称，XX山庄二期项目为原深圳市南油（集团）有限公司自批自建的项目，相关审批档案未移交我局，其现无法判断该编号所代表的含义。后一审法院依法向深圳市南油（集团）有限公司发函查询，该公司回复称其处无相关档案材料。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，张红玉单独起诉要求确认涉案区域属于业主共有区域，没有法律依据；高俊浩提交了证据证明涉案区域自其购买Ａ32号房起一直由其作为花园使用,张红玉主张涉案区域为业主公用绿地并要求高俊浩拆除周围的栅栏等，但张红玉对此亦并未提交证据证明，综上，对于张红玉要求确认高俊浩位于深圳市南山区房屋周围的围墙、栏杆，并恢复原状的诉求，一审法院均不予支持。张红玉与高俊浩均未提交充分证据证明各自主张的损害由对方造成，故对于张红玉要求高俊浩向装修损失50000元，以及高俊浩反诉要求张红玉向其赔偿维修费5000元的诉求，一审法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回张红玉的全部诉讼请求；二、驳回高俊浩的全部反诉请求。案件本诉受理费525元，由张红玉负担；反诉受理费25元，由高俊浩负担。本院二审查明，A32房产证中显示用地面积为270.3M2，登记建筑面积为262.29M2，两者差额为8.01M2。经本院二审现场查看，本案涉案争议区域为XX山庄二、三期规划总平面图中显示的编号为278的区域。该区域由栏杆圈围，从A32房尾部开始，沿着公路和人行通道，一直圈围到A18号房门口，包括A18号房一侧外墙到人行通道中间的区域，面积远远大于8.01M2。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷，根据双方的上述内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.、张红玉是否有权提起本案诉讼;2、本案争议区域是属于高俊浩个人所有还是属于业主共有区域；3、高俊浩是否需赔偿张红玉主张的装修损失5万元。关于本案二审的第一个争议焦点，《物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理公约。业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约。要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，张红玉作为涉案物业的业主，认为高俊浩在A区32号房屋周围建造围栏的行为，侵害了自己的合法权益，向人民法院提起诉讼，符合物权法的以上规定。关于本案二审的第二个争议焦点，本院认为，《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。高俊浩主张涉案争议区域系其专属区域，系房产证中用地面积与登记建筑面积的差额，但上述面积差额仅为8.01M2，而根据本院二审的现场查明，本案涉案争议的面积远远大于上述差额，高俊浩的该项主张不能证明其围栏区域属于其自有，故对其的该项主张，本院不予采信。高俊浩另主张大家，包括A18上一个业主对于该区域是A32房屋的配套花园并无异议，本院认为，首先，高俊浩的该项主张没有事实依据，其次，即便如此，亦不能据此认定小区业主对其行为的认可，更不能据此认定本案争议区域属高俊浩个人所有。涉案争议区域是否属于高俊浩自己专有，应由政府部门在发放房产证时认定。一审法院向政府部门和深圳市南油（集团）有限公司函询涉案房产的相关问题，但未查到相关档案资料，故高俊浩如果认为其在A区32号房屋周边搭建围栏的区域属于其个人专有，应自行举证证明，否则，应推定其搭建围栏的区域为属于全体业主共有。高俊浩未能提供证据证明该争议区域属于其个人专有，故争议区域应推定属于《物权法》第七十三条规定的业主共有的绿地。《物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己的合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，业主或者其他行为违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：……（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。本案中，高俊浩将涉案争议区域圈围成自己的花园，系侵占公共场地或其他共有部分，损害了作为共有权利人张红玉的合法权益，故张红玉要求高俊浩拆除32号房屋搭建的围墙、栏杆，恢复原状，与法无悖，本院予以支持。关于本案二审的第三个争议焦点，本院认为，张红玉未提交充分证据证明其主张的损害是由对方圈建围栏造成的，故对张红玉要求高俊浩赔偿装修损失50000元的诉求，本院不予支持。综上，张红玉的上诉理由部分成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初12429号民事判决第二项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初12429号民事判决第一项；三、高俊浩应于本判决生效之日起十日内自行拆除深圳市南山区房屋圈围的围墙、栏杆，恢复原状；逾期张红玉可申请强制执行，强制拆除的费用由高俊浩负担。四、驳回张红玉的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费525元（张红玉已预交525元），由张红玉负担325元，由高俊浩负担200元；反诉受理费25元，由高俊浩负担。张红玉多预交的200元由一审法院予以退还，高俊浩应负担的200元应于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳，逾期未交纳的，一审法院强制执行。二审案件受理费1000元，由张红玉负担500元，由高俊浩负担500元。高俊浩应于本判决生效之日起七日内将其应当承担的500元案件受理费迳付张红玉，逾期张红玉可申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年十一月二十七日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。