黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4321号上诉人（原审被告）：杜永超，男，1976年2月21日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：贾兴华，黑龙江鼎铎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：左桂荣，女，1964年8月23日出生，汉族，哈尔滨大世界商城退休职工，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：钟东，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵勇，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人杜永超与被上诉人左桂荣房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初3195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜永超上诉请求：撤销(2019)黑0102民初3195号民事判决，驳回左桂荣一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，且违反法定程序。1.一审判决违反不告不理原则，已超出左桂荣在一审中的诉讼请求。双方所签订协议系双方真实意思表示，左桂荣并无证据证明其在受胁迫的情况下签署了该协议，因此该协议并非可撤销协议，同时左桂荣一审诉讼请求并没有要求对该协议予以撤销，一审判决撤销左桂荣与李敏于2014年4月3日签订的协议已超出诉讼请求。2.本案中杜永超并不存在违约行为，双方解除合同起因在于左桂荣无法履行还贷义务。根据协议约定，左桂荣履行还款义务在先，而杜永超履行过户义务在后，因此一审判决认定杜永超未将买卖合买卖房屋的相关手续的名称变更为左桂荣的名下，致使合同目的无法实现的是错误的。3.一审法院并未依法定程序向杜永超下发开庭通知，致使杜永超未到庭参与庭审。左桂荣辩称：1.一审判决并未违反不告不理原则，左桂荣放弃争议房屋已支付费用的求偿权，是因其受胁迫所为，并非是真实意思表示。2014年4月3日，左桂荣、郭志伟与李敏约定协商解决此事，但李敏以其与郭志伟之间的另一套房屋产权过户，胁迫左桂荣放弃争议房屋已支付费用的求偿权。左桂荣就该协议效力已向黑龙江省高级人民法院申请再审，该院（2017）黑民申2162号裁定书认为协议有悖常理，该协议的效力已被否定，左桂荣认为该协议具有法定可撤销性已获支持，因此一审判决撤销该协议并不违反不告不理原则。2.杜永超的根本违约行为导致合同解除。左桂荣与杜永超签订卖房协议后，按约定履行了支付首付款、更名手续费、办理入户的各项费用及按期偿还按揭贷款的合同义务。左桂荣支付按揭贷款几个月后，向开发商咨询如何办理三联单更名手续，开发商答复左桂荣即使支付全款，也无法办理三联单更名手续，该事实由一审法院到案涉房屋开发商处调查并核实，一审法院已经将其记录在卷，杜永超承诺办理三联单更名的手续根本无法实现，是杜永超根本违约导致合同解除。3.杜永超未参与庭审是其个人原因，一审法院程序合法。一审中，杜永超的配偶进入法庭准备代理其陈述或答辩，因其无法提交合法的委托代理手续导致缺席。由此可知，一审法院已经依法通知当事人庭审的时间、地点等，杜永超无法到庭，并且未向法庭提出变更时间的请求，虽委托配偶代理但未履行合法手续，导致未能参加庭审，应由杜永超本人承担后果，一审法院程序合法。左桂荣向一审法院起诉请求：1.解除左桂荣与杜永超签订的《买房协议》；2.杜永超返还左桂荣已付的购房款15万元、左桂荣支付的贷款本金及利息42950．02元、契税20248．92元、住房专项维修基金4272．52元、天然气初装费2800元、产权登记费160元、代办费50元，合计220481.46元，及按同期银行贷款利率支付截至2019年8月12日的利息82131．08元，以上共计302612.54元；3.杜永超赔偿左桂荣装修损失费1万元。一审法院认定事实：左桂荣代理人郭志伟与杜永超的代理人李敏就杜永超对仅持有商品房买卖合同及交款三联单凭证，未办理产权登记手续的位于哈尔滨市××郁金××小区××楼××单元××室房屋，达成口头买卖协议。2012年8月14日，李敏收取郭志伟交付购房款6万元；2012年12月5日，李敏收取左桂荣定金9万元。2012年12月25日，杜永超为左桂荣出具了由李敏代为办理出售本案房产的授权委托书。同日，郭志伟以左桂荣代理人身份与杜永超签订了《卖房协议》，双方约定：1.杜永超愿将其位于哈尔滨市道里区郁金台小区的房屋3号楼1单元1802号，建筑面积134平方米，以1050000元（其中贷款930000元）出售给左桂荣，首付12万元；2.本合同签订后，该房屋的贷款本息由左桂荣负责按期还款；3.左桂荣应尽快还清贷款，在左桂荣还清贷款后杜永超负责办理三联单更名手续，更名费用由杜永超负责；4.杜永超负责为左桂荣办理入住手续，但费用由左桂荣负责；5.左桂荣必须按期还房贷，连续两个月没按期还银行房贷，杜永超有权将房屋自行处理或出售他人，定金不予退还；6.左桂荣在没付清房款之前不得买卖或抵押；7.所有手续和还款卡已全部交给左桂荣。协议签订后，左桂荣取得争议房产的钥匙，并于2013年1月31日与案外人哈尔滨麻雀装饰工程设计有限公司（以下简称：麻雀公司）签订《住宅室内装饰装修合同》，同日，左桂荣向麻雀公司交纳1万元定金。左桂荣在取得诉涉房屋后，先后缴纳水费100元、垃圾清运费400元、契税20248.92元、住房专项维修基金4272.52元、产权证登记费160元、代办费50元、天然气初装费2800元、电费200元、物业费2883.95元、电梯费708元，合计31823.39元。2012年12月20日至2013年5月20日，左桂荣为杜永超的按揭贷款向中国工商银行哈尔滨房信支行支付了贷款本息合计42950.02元。左桂荣得知购买的房屋办不了更名过户手续，遂向杜永超提出退房、退款的要求，杜永超拒绝退房、退款。自2013年5月20日起左桂荣停止为杜永超偿还贷款本息。同年7月，杜永超将该房屋收回。2014年4月3日，李敏以不签订《协议》就不予配合郭志伟办理另外房屋更名过户手续为条件，胁迫左桂荣的代理人郭志伟与其签订《协议》，主要约定：因左桂荣无力偿还购买郁金台小区C栋1单元1802室剩余房款，根据买卖合同所定，无力偿还或者不按期还此房贷款两个月，李敏有权利收回此房；此房左桂荣所付给杜永超的首付（其中包括：首付房款和所交的一切费用）作为补偿杜永超的损失和精神上损失；左桂荣手中任何有关此房屋一切手续作废。另查明，该诉涉房屋不具备办理三联单及商品房买卖合同的更名手续。一审法院认为，左桂荣与杜永超之间买卖合同关系成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，杜永超收取左桂荣交付的购房款后，未将买卖房屋的相关手续的名称变更为左桂荣的名下，致使合同的目的无法实现，且左桂荣提出终止履行购买房屋合同后，杜永超将左桂荣购买的房屋收回，杜永超的行为应视为双方协商一致解除合同，故对于左桂荣要求解除其与杜永超签订的《卖房协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。虽然，左桂荣在与杜永超的代理人李敏签订的《协议》放弃已支付的各项费用，但该约定明显有悖生活常理，系李敏以不签订《协议》就不予配合郭志伟办理另外房屋更名过户手续为条件，迫使左桂荣代理人郭志伟与其签订，左桂荣亦表示该《协议》违背其真实意思表示，且《协议》于2014年4月3日签订至左桂荣于2014年12月18日向一审法院起诉时未超过一年的除斥期间，故一审法院对左桂荣与李敏签订的《协议》予以撤销。《卖房协议》解除及《协议》被撤销后，尚未履行的终止履行，杜永超应将收取左桂荣的购房款15万元及代偿还的房屋贷款本息42950.02元返还左桂荣，一审法院予以支持。契税、住房专项维修基金、天然气初装费、装修保证金、产权登记费、代办费是依附于争议房产实际发生的费用，现争议的房产已被杜永超收回占有，杜永超负有返还的义务，故对于左桂荣要求杜永超返还其契税20248.92元、住房专项维修基金4272.52元、天然气初装费2800元、产权登记费160元、代办费50元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于左桂荣要求杜永超给付其装修损失费1万元的诉讼请求，亦符合法律规定，一审法院予以支持。对于左桂荣要求杜永超按同期银行贷款利率支付截至2019年8月12日的利息82131.08元的诉讼请求，因双方对此无明确约定，一审法院不予支持。判决：一、解除原告左桂荣与被告杜永超于2012年12月25日签订的《卖房协议》；二、撤销原告左桂荣与李敏于2014年4月3日签订的《协议》；三、被告杜永超于判决生效之日起十日内返还原告左桂荣交付的购房款15万元、贷款本金及利息42950．02元、契税20248．92元、住房专项维修基金4272.52元、天然气初装费2800元、产权登记费160元、代办费50元，合计220481．46元；四、被告杜永超于判决生效之日起十日内给付原告左桂荣支付的装修费用1万元；五、驳回原告左桂荣其他诉讼请求。本院二审期间，杜永超举示证据如下：证据一、不动产权证书。意在证明：本案诉争房产可办理相应的不动产登记证明，因此如本案左桂荣依约履行双方的买卖合同，则买卖合同的最终交易目的可实现。左桂荣对杜永超举示的证据质证意见为：对真实性无异议，但与本案无关联。该房产证的房屋是道里区埃德蒙顿路副21-3号一单元18号层2号，而案涉房屋是道里区郁金台小区房屋3号楼一单元1802号，无法证实两个房屋处于同一小区。同时另外与本案无关的房屋能办理更名过户，不代表本案房屋就能够办理更名过户。该证据无法证明本案的事实，不能作为证据使用。左桂荣未举示新证据。本院认证意见：左桂荣对杜永超举示证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。该证据不能证明与案涉房屋为同一房产，且该不动产权证的房屋所有权人为杜永超，而本案指不能办理三联单更名手续，与该证据无关联性，故本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2012年杜永超将案涉房屋卖予左桂荣时，杜永未办理产权登记手续，仅持有商品房买卖合同及交款三联单凭证。其与左桂荣所签订的合同性质为合同权利义务概括转移，只有房屋开发公司对此予以确认才能产生针对案涉房屋左桂荣与房屋开发公司形成直接合同关系。双方约定贷款本息由左桂荣负责按期还款，在左桂荣还清贷款后杜永超负责办理三联单更名手续，左桂荣连续两个月没按期还银行房贷，杜永超有权将房屋自行处理或出售他人，定金不予退还。在左桂荣得知房屋开发公司对此不予认可，即三联单不能办理更名过户手续时，停止向银行偿还贷款，系履行不安抗辩权。在左桂荣提出终止履行购买合同，杜永超将案涉房屋收回的情形下，一审判决案涉卖房协议解除、杜永超返还左桂荣相关费用并无不当。左桂荣与李敏于2014年4月3日签订的协议约定左桂荣放弃前述钱款等内容与日常交易习惯相悖，亦有违公平原则，且左国荣在提起诉讼时要求返还其所交款项亦是撤销案涉协议的意思表示，一审对此一并判决撤销并无不当。一审法院按照法律规定的送达程序向杜永超送达开庭传票，程序合法。综上所述，杜永超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5017元，由杜永超负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇二〇年十一月四日法官助理张智慧书记员于文娟