云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0926民初987号 原告：樊菊花，女，1967年11月22日出生，汉族，云南省弥渡县人，住云南省大理白族自治州弥渡县。 被告：临沧腾发商贸有限公司，住所地：云南省临沧市耿马自治县孟定镇中缅街北侧（临沧边境经济合作区孟定片区）下城中石化加油站旁。 法定代表人：廖清宗，公司总经理。 被告：廖清宗，男，1965年7月8日出生，汉族，广西省蒙山县人，住广西省蒙山县。 原告樊菊花诉被告临沧腾发商贸有限公司、廖清宗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告樊菊花，被告廖清宗同时作为临沧腾发商贸有限公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊菊花向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方订立的四份《房屋出租合同》。2、判令被告共同支付2020年度应付房屋租金156000元。3、判令被告共同赔偿原告违约金30000元。 事实与理由：原告在耿马自治县。被告临沧腾发商贸有限公司因公司经营需要向原告樊菊花租赁该房屋，原告与被告临沧腾发商贸有限公司法定代表人廖清宗于2017年5月18日、6月1日、6月10日、9月18日签订四份《房屋出租合同》，约定廖清宗承租原告位于孟定镇中缅路下城中国石化旁的房屋。第一份合同租赁物为门面两间，第二份合同租赁物为门面三间、仓库四间，第三份合同租赁物为二楼标期7间，第四份合同租赁物为百吨电子秤一台、厂地、五间仓库、一个卫生间、一间客饭、一间住房，约定租期为五年。前两份合同租金支付时间为3月10日，后两份合同的租金支付时间为提前二个月支付，先付租金再使用房屋。违约责任为一方违约应赔偿对方违约金30000元。合同还约定了其他相关权利义务。 合同签订后，被告按约定支付了2017年租金，欠付2018年度租金25000元及2019年度租金。为此，原告于2019年向耿马自治县人民法院提起诉讼，要求被告共同支付原告租金及承担违约责任，案件在审理过程中经人民法院组织调解，双方达成协议：原告与被告临沧腾发商贸有限公司、廖清宗继续履行于2017年5月18日、6月1日、6月10日、9月18日签订的四份《房屋出租合同》，2019年至2022年度租金原告自愿按照每年156000元计算，其余的合同条款保持不变；被告临沧腾发商贸有限公司、廖清宗自愿支付樊菊花2018年度欠付的租金25000元，2019年度租金156000元，合计181000元，该款于2019年11月30日前支付49000元，剩余的132000元于2019年12月30日前付清。调解协议达成后，被告仍未按协议约定的期限支付房租，为此原告已向人民法院申请强制执行。如今，2020年度房屋租金的支付时间已过，被告仍然分文未付。被告未按合同约定支付租金的行为已构成违约，被告违约的行为给原告造成了较大的经济损失。合同解除后，被告应当赔偿原告损失，支付完租金及把房屋恢复原状后再搬离。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告临沧腾发商贸有限公司、廖清宗辩称，同意与原告解除合同，解除合同日期为2020年11月30日。同意支付欠付原告的租金，租金支付至2020年11月份，但不同意支付违约金。对2020年欠付租金的计算方式，5月18日签订的合同年租金为24000元，计算7个月租金为14000元×0.83%=11620元。6月1日签订的合同年租金为50400元，计算6个月租金为25200元×0.83%=209916元。6月10日签订的合同年租金为33600元，计算6个月的租金为16800元×0.83%=13944元。9月18日签订的合同年租金为80000元，计算3个月的租金为20000元×0.83%=16600元。2020年度租金共计63080元。 原告樊菊花为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： A1、《房屋出租合同》原件4份，欲证明二被告与原告签订房屋租赁合同的事实。 A2、《调解书》原件一份，欲证明房屋租赁合同涉及的2020年之前的租金纠纷已经过人民法院处理。 A3、《国有土地使用证》《房屋所有权证》原件各一份，欲证明原告租赁给被告的土地和房子属于原告的合法财产。 经质证，被告临沧腾发商贸有限公司、廖清宗对原告提交的A1、A2、A3组证据均无异议。该三组证据来源合法，客观真实，能证明本案相关事实，本院予以采信。 被告临沧腾发商贸有限公司、廖清宗未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月18日，甲方樊菊花与乙方廖清宗共同签订《房屋出租合同》一份，合同约定：1、甲方将孟定镇中缅路下城中国石化旁产权属于甲方的门面两间出租给乙方使用。2、合同约定租期为五年，即2017年5月18日至2022年5月18日止。3、租金：2017年5月18日至2019年5月18日租金为每间1000元/月，租金每年24000元。2019年5月18日至2022年5月18日租金为每间1200元/月，第三年以后的租金每年28800元。租金定于每年3月10日前支付给甲方，以甲方开具的收据为证。4、乙方需向甲方支付2000元房屋押金，合同期满房屋及设备无损坏后由甲方退还乙方。5、违约责任，如有一方违反合同所规定条款，由违约方赔偿给守约方30000元。合同同时约定了其他相关权利义务。 2017年6月1日，甲方樊菊花与乙方廖清宗共同签订《房屋出租合同》一份，合同约定：1、甲方将孟定镇中缅路下城中国石化旁产权属于甲方的门面三间、仓库四间出租给乙方使用。2、合同约定租期为五年，即2017年6月1日至2022年6月1日止。3、租金：2017年6月1日至2019年6月1日租金为每间1000元/月，第一年租金为50400元。2019年6月1日至2022年6月1日门面租金为每间1200元/月，仓库每间300元/月，租金为57600元。4、乙方需向甲方支付2000元房屋押金，合同期满房屋、设备无损坏后由甲方退还乙方。 2017年6月10日，甲方樊菊花与乙方廖清宗共同签订《房屋出租合同》一份，合同约定：1、甲方将孟定镇中缅路下城中国石化旁产权属于甲方二楼标间7间出租给乙方使用。2、合同约定租期为五年，即2017年6月10日至2022年6月10日止。3、租金：2017年6月10日至2019年6月10日租金为每间400元/月，年租金为33600元。2019年6月10日至2022年6月10日租金为每间500元/月，年租金为42000元。4、乙方需向甲方支付3000元房屋押金，合同期满房屋、设备未损坏后由甲方退还乙方。 2017年9月18日，甲方樊菊花与乙方廖清宗共同签订《房屋出租合同》一份，合同约定：1、甲方将孟定镇中缅路下城中国石化旁产权属于甲方的电子秤一台、厂地、五间仓库、一个卫生间、一间客厅、一间住房出租给乙方使用。2、合同约定租期为五年，即2017年9月18日至2022年9月18日止。3、租金：2017年9月18日至2022年9月18日年租金为80000元。 双方于2017年6月1日、6月10日、9月18日签订的三份合同的其他权利义务与2017年5月18日签订的第一份合同相同。 原告依法取得涉案房屋及土地的产权证，土地证号为：耿国用（2009）第2-&tim**;×号，房屋所有权证号为：耿房权证（2009）字第000070**。合同签订后，原告按约定将租赁物交付被告使用，被告用于经营粤贵饭店。被告按约定支付了2017年度租金，因欠付2018年度租金25000元及2019年度租金，原告于2019年9月23日到本院起诉被告，本院于2019年11月10日作出（2019）云0926民初1228号《民事调解书》：一、原告樊菊花与被告临沧腾发商贸有限公司、廖清宗继续履行于2017年5月18日、6月1日、6月10日、9月18日签订的四份《房屋出租合同》；2019年至2022年年度租金原告自愿按照每年156000元计算，其余的合同条款保持不变；二、被告临沧腾发商贸有限公司、廖清宗自愿支付原告樊菊花2018年度欠付的房屋租金25000元，2019年度房屋租金156000元，合计181000元，该款于2019年11月30日前支付49000元，剩余的132000元于2019年12月31日前一次性支付；三、若被告临沧腾发商贸有限公司、廖清宗未按照上述第二项协议履行任何一期还款义务，则视为剩余债权全部到期，原告樊菊花要求一次性全部申请执行并要求被告临沧腾发商贸有限公司、廖清宗按合同约定承担30000元违约金。因被告未按期履行调解书约定的义务，原告已向本院申请强制执行。 2020年度的租金至今被告未支付。原告共计收到被告支付四份合同押金8000元，双方同意用押金抵扣租金。 原、被告双方同意解除本案四份《房屋出租合同》，并将2020年11月30日作为解除合同日期。房屋不存在损坏情况。 本案争议焦点：2020年度租金是多少？被告是否应该支付违约金？ 针对本案，结合本案争议焦点，本院做如下评析： 本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。原告樊菊花与被告廖清宗共同签订《房屋出租合同》四份，原告将其所有的房屋出租给被告廖清宗，该合同的签订系双方真实意思表示，不违反法律或行政法规规定，合法有效。在履行合同及处理租金争议纠纷过程中，被告临沧腾发商贸有限公司加入到合同中，与被告廖清宗共同履行合同，廖清宗与被告临沧腾发商贸有限公司应共同作为合同相对方。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”原告与被告廖清宗、临沧腾发商贸有限公司均同意解除《房屋出租合同》，且将2020年11月30日作为合同解除日期，本案合同系双方自愿解除，本院予以确认，对原告的第一项诉讼请求本院予以支持。 对合同解除后权利义务的处理问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，因被告尚欠原告2020年度租金，对被告已实际使用房屋期间的租金应当向原告支付。根据双方于2019年11月10日达成的调解协议，对《房屋出租合同》约定的租金进行了变更，房屋租金应当以变更后的合同作为计算依据，即四份《房屋出租合同》年租金为156000元。因年租金156000元未区分四份合同所占的份额，被告主张按原合同所占比例计算符合实际情况，本院予以支持。原合同约定的租金共计28800元+57600元+42000元+80000元=208400元，变更后的租金占原合同租金74.86%。四份合同自约定2020年租金起算之日起计算到2020年11月30日的租金分别为：2017年5月18日签订的合同，租金计算7个月为28800元×74.86%÷12月×7月=12576元。2017年6月1日签订的合同，租金计算6个月为57600元×74.86%÷12月×6月=21560元。2017年6月10日签订的合同，租金计算6个月为42000元×74.86%÷12月×6月=15721元。2017年9月18日签订的合同，租金计算3个月为80000元×74.86%÷12月×3月=14972元。故2020年租金共计64829元，扣减押金8000元后，还应当承担56829元，该款应当由被告廖清宗及临沧腾发商贸有限公司共同支付。 对原告主张的违约金30000元是否应予以支持的问题，本院于2019年11月10日作出的（2019）云0926民初1228号《民事调解书》已对违约金进行过处理，以及双方自愿解除本案合同，违约金本院不予支持。对原告要求被告支付完房屋租金及恢复房屋原状后才能搬离房屋，及对原告进行赔偿的意见，被告按合同约定支付房屋租金与解除合同后互相返还财产系两个不同的法律关系，不能互为条件，且经本院释明法律关系，原告未提出及增加明确的诉讼请求，其意见本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方订立的四份《房屋出租合同》，解除日期为2020年11月30日。 二、由被告临沧腾发商贸有限公司、廖清宗共同于本判决发生法律效力后十日内支付原告樊菊花房屋租金56829元。 三、驳回原告樊菊花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4020元，原告樊菊花承担2799元，被告临沧腾发商贸有限公司、廖清宗共同承担1221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的期限届满后法律规定的期限向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  杨健华 人民陪审员  赵如全 人民陪审员  肖智生 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  徐发香