江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初4222号 原告：赵雅薇，女，1994年5月29日生，汉族，住江苏省高邮市经济开发区。 委托诉讼代理人：石家玉、王倩莹，江苏朗华律师事务所律师。 被告：南京明发高区置业有限公司，住所地在南京高新技术产业开发区****。 法定代表人：黄焕明，董事长。 委托诉讼代理人：李海冬，女，1988年9月29日出生，汉族，住吉林省梨树县，系单位员工。 委托诉讼代理人：陈晗，女，1984年11月10日出生，汉族，住南京市浦口区，系单位员工。 被告：上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，住所地在，住所地在南京市中山东路**v> 负责人：刘永平，行长。 委托诉讼代理人：施乔、戴费洋，江苏泰和律师事务所律师。 原告赵雅薇与被告南京明发高区置业有限公司（以下简称明发置业）、上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年7月14日立案受理后,依法由审判员黄维独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵雅薇及其委托诉讼代理人石家玉、王倩莹、被告明发置业的委托诉讼代理人李海冬、陈晗、被告浦发银行的委托诉讼代理人戴费洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵雅薇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告明发置业签订的《南京市商品房预售合同》；2.判令解除原告与被告浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》和《南京市房地产抵押合同》；3.判令被告明发置业返还房款435449元，中介费30000元并支付利息（自2018年2月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；4.判令被告明发置业赔偿原告已偿还贷款金额75058.89元（暂计算至起诉之日）及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；5.判令被告明发置业向被告浦发银行返还判决生效之日起尚余的贷款本息；6.判令被告明发置业支付违约定金20000元；7.判令被告承担诉讼费。事实及理由：2018年2月初，原告接到案涉项目的推销电话称被告正在出售4.8米挑高型公寓，因原告有购房自主需求，便前往明发银河城售楼处了解详情。销售人员带领原告参观了两层居家住宅类样板间（三室两厅、两卫生间、两厨）后，原告有了购买意向。2月9日，原告到售楼处准备签约，但被告称必须由原告先在空白的《商品房预售合同》上签字后才能统一由公司填写合同内容并加盖公章。出于对被告的信任，原告在空白合同上签字并将合同交给被告，同日，原告向被告明发置业支付定金20000元、中介团购费30000元、房款155449元，后又陆续支付房款260000元，截止5月26日，合计支付首付款435449元。2018年12月24日，原告与被告浦发银行签订《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》，约定贷款金额430000元。后被告浦发银行发放贷款430000元至被告明发置业账户，原告自2019年1月1日起逐月向被告浦发银行归还贷款本息至今（每月1号还款4800.92元）。2019年12月，原告发现有部分业主反映涉案房屋无法满足宣传时所称居住目的、被告涉嫌虚假宣传，才知道房屋性质是商业办公用房，并非宣传时所称的挑高公寓房。按照南京市现有的政策法规，该房屋无法实现正常居住的功能，也无法配备上水、下水设施、厨房等。原告要求退房遭拒。根据南京市规划局等部门2017年3月8日发布的《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，现我市对商业办公等非住宅类建筑规划管理有如下规定：一、商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或卫生间应当集中设置；二、房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层…。被告作为专业的房地产开发公司，对房屋性质、政府政策要求、办公房屋和住宅房屋的区别均是明知的。被告不仅未向原告提示房屋性质，而是隐瞒以及误导。明知涉案房屋只能作办公用途，却以两层住宅类样板间向原告宣传推销；明知政策规定不得利用层高加建隔层，却向原告告知买房后可参照样板间进行加建隔层装修设计。此外，根据南京市规划和自然资源局出台的宁规划资源规[2020]2号文件，第十二条明确规定：“规划核准图、建筑施工图中未明确标注为卫生间、厨房等功能用房的建筑单元，禁止安装上下水管道及用水计量设备。”按照该规定，原告购买的房屋将无法安装上下水管道及用水计量设备，原告无法实现购买房屋实际居住的目的。最后，同时期同地段项目办公房屋的平均单价仅为8000元/平方米，涉案房屋平均单价为13445元/平方米，该售价与同时期公寓住宅类价格基本持平。被告对案涉办公房的定价不仅违背了市场规律也致使原告相信被告所出售的房屋是公寓类住宅。综上所述，原告购房目的是自己居住，被告利用原告对商品房性质认识水平的欠缺，进行误导性宣传，使原告误认为案涉房屋可以长期用于居住。被告违约行为导致原告合同目的无法实现，严重侵犯原告的合法权益。现诉至法院，请求判如所请。 被告明发置业辩称，1.涉案合同是双方真实意思表示，合法有效，原告已支付全部房款，涉案房屋已达交付标准且被告已履行交付手续，合同已基本履行完毕，原告逾期拿房应承担违约责任，被告保留追诉权利。2.原告在签约前已知晓房屋规划用途为办公性质，被告在销售案场公示国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证及商品房买卖合同范本，上述材料明确载明房屋的性质。原告购房所签署的商品房认购协议、购记发票等均明确载明房屋规划用途为办公，原告对此系明知，且购买房屋属重大消费，原告理应尽到审慎义务,原告陈述购房前不清楚房屋的办公性质，显然不合常理。3.原告未举证证明其购房目的用于居住及所购房屋无法居住。涉案房屋具备居住功能，原告以无法实现合同目的为由解除合同于法无据。4.涉案合同不符合合同解除条件，原告无权要求返还购房款。5.中介费不是被告收取，被告不是返还主体。6.关于违约定金，由于原告支付的定金已转化为购房款，根据法律规定，对于房款、利息及定金不能同时主张。7.原告与被告浦发银行的借款合同的履行、解除、款项退还均与明发置业无关，原告应向浦发银行主张，无权要求明发置业承担责任。 被告浦发银行辩称，原告与被告明发置业的纠纷不能影响原告与被告浦发银行间签订的《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》，原告无权以案涉理由要求解除原告与明发置业及浦发银行的合同。浦发银行已实际放款，履行了合同义务，原告应承担还款责任，明发置业也应根据合同约定承担连带担保责任。 经审理查明，2018年，赵雅薇（乙方）与明发置业（甲方）签订《商品房认购协议》，约定：乙方认购甲方开发建设的悠天地商务中心项目××室商品房，规划用途办公，建筑面积60.31平方米，房屋单价16750元/平方米，总房款为1010193元。双方于2018年2月16日前签订《预售合同》。 2018年6月6日，双方签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市浦口区××方。该商品房规划用途为办公，土地用途为商服用地，商务办。建筑面积60.31平方米，单价14350元／平方米，总价款865449元。双方还签订《合同补充协议》约定：双方的权利义务，仅以本合同及本补充协议约定为准。甲方在签署本合同及本补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准，甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任。上述合同签订后，原告支付了全部购房款（含定金20000元）。 2018年12月24日，赵雅薇（借款人）、浦发银行（贷款人）、明发置业（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款用途为购买上述房屋。贷款金额430000元，贷款期限自2018年12月24日起至2028年12月24日止。同日，赵雅薇（抵押人，甲方）、浦发银行（抵押权人，乙方）、明发置业（担保人，丙方）签订《南京市房地产抵押合同》，约定：本合同所对应担保的主债权合同为《个人购房担保借款合同》，以上借款合计430000元。甲方将上述房屋抵押给乙方。丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任。浦发银行已发放借款430000元，载止2020年9月，赵雅薇已偿还贷款99063.49元。 另查明，涉案房屋所在项目于2016年12月取得建设工程规划许可证。 庭审中，赵雅薇提供了下列证据： 1.明发银河城宣传彩页，拟证明被告明发置业向原告提供的宣传资料中以图示方式明确标明有卧室、卫生间、厨房、客厅等且对房屋层高4.8米可推荐装修加层为两层样式做出文案宣传，宣传页还有全家居住、隔层、双钥匙等关键字眼，对自己订立合同有重大影响，被告以住宅装修样式引导自己，导致其认购房屋，该宣传资料应当视为要约。经质证，被告明发置业表示广告宣传均是代理销售公司所为，宣传页与样板房均展示不同的装修风格仅供原告参考，涉案房屋具备居住功能，不属于虚假宣传。被告浦发银行表示未参与，不了解情况。 2.明发银河城在“新南京楼市资讯”、“买房呗”、“1024家在南京”等微信公众号上的宣传文案。拟证明被告明发置业以双钥匙公寓、全家双层户型、微型别墅户型等进行宣传，宣传中未提及办公用房的性质。该宣传是面向社会对不特定公众发放，已构成要约且被告的行为属于虚假宣传。经质证，被告明发置业表示对证据的三性不认可，质证意见上述证据1的意见。被告浦发银行表示未参与，不了解情况。 3.样板间图片及视频，拟证明被告明发置业公布的样板间是按可居住的酒店式公寓布置，包含两种户型，一种是两层的双钥匙户型，一种是微型别墅户型，样板间有客厅、厨房、卧室、卫生间等居住设置，被告以样板间进行虚假宣传，导致原告因对房屋性质产生误解而签订合同，所购房屋无法实现居住的合同目的。经质证，被告明发置业表示对证据的三性不认可，无法证明是涉案房屋，无法证明是涉案房屋的小区样板房。被告浦发银行表示未参与，不了解情况。 4.签约确认书、明发银河城销售优惠审批单，拟证明2018年2月9日，原告到被告明发置业开发的明发银河城项目签约，并在明发置业指示下交纳30000元团购购房款用于购房优惠，具体优惠为30000元团购费折抵1000元/平方米的优惠。经质证，被告明发置业表示对证据的三性不认可，明发置业没有签约确认单及销售优惠审批表，且仅从文字形式上看与明发置业也无任何关系。被告浦发银行表示未参与，不了解情况。 5.支付宝转账记录，拟证明原告向被告明发置业支付团购费30000元。经质证，被告明发置业表示原告向“媛”转帐30000元，收款人与明发置业无关，也无法证明款项性质为团购费。被告浦发银行表示未参与，不了解情况。 6.商品房预售许可证、建设工程规划许可证，拟证明涉案房屋用途性质为商业、办公，被告明发置业未取得“公寓”类的用途办公的许可。经质证，被告明发置业表示对真实性认可，房屋的规划用途为办公，与合同约定的相同，并且在案场公示，原告签约之初对房屋性质未提出任何异议。被告浦发银行表示未参与，不了解情况。 7.JGJ7-2006《办公建筑设计规范》，拟证明“公寓式办公楼”与“商务写字楼”是并列的两种办公建筑，其中公寓式是可以配置办公、卧室、厨房、厕所的，而商务是指单元办公平面组成的租赁办公建筑，未提及居住功能，两者差别很大。本案项目的建设工程规划许可建筑用途为商务办公楼，因此被告明发置业以公寓式办公楼偷换概念进行虚假宣传，原告有权解除合同。经质证，被告明发置业表示涉案项目属公寓式办公楼，以政府关于江北新区商办项目业主信访的回复里认定为准，原告意见无事实及法律依据。被告浦发银行表示未参与，不了解情况。 8.宁规字（2017）79号文件《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，该文件第2条规定：“房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中明确约定。对规划核实后擅自加层等行为，将严肃查处。2018年，原告与被告明发置业签订购房合同，被告明发置业在合同中未履行明示规划用途及告知使用义务，且在宣传及样板房中特别以加层的装修误导原告。虽然被告明发置业的规划许可时间早于该通知，但不能免除被告明发置业在销售时应当遵守该规定。经质证，被告明发置业表示该文件针对的是2017年3月8日以后取得规划的项目，但涉案项目是2016年取得规范许可，不适用该文件。被告浦发银行表示未参与，不了解情况。 9.宁规划资源规（2020）2号文件，该文件第12条规定：“规划核准图、建筑施工图中未明确标注为卫生间、厨房等功能用房的建筑单元，禁止安装上下水管道及用水计量设备。”按照该规定，原告购买的房屋将无法安装上下水管道及用水计量设备，无法实现居住的目的。经质证，被告明发置业表示该文件适用时间是2020年2月1日起，与本案无关，不适用涉案项目。被告浦发银行表示未参与，不了解情况。 庭审中，被告明发置业提供了下列证据： 1.案场公示材料、国有土地使用权证、建设工程规划许可证等五证、不利风险告知书，拟证明被告按规定在销售案场公示各项证件均明确载明规范用途为办公。经质证，原告表示对证据的三性不认可。被告浦发银行表示由法院依法认定。 2.宁规字（2017）79号文及江北新区管理委员会建设与交通局的信访回复，拟证明涉案房屋有居住功能，被告未虚假宣传。另涉案房屋在2016年12月取得规划许可，不受79号文约束。经质证，原告表示79号文件虽提及发布之日起取得规划许可证的项目要按本通知执行，但其并未确认通知出台前出现的擅自商改住，欺骗消费者进行虚假宣传的行为的合法性，不能作为原告擅自商改住违法销售行为的政策依据。信访回复的真实性无法确认，对其关联性、合法性均不认可。被告浦发银行表示由法院依法认定。 上述事实，有商品房认购协议、南京市商品房预售合同、收条、发票、付款凭证、广告宣传页、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、图片、视频资料、个人购房担保借款合同、南京市房地产抵押合同、以及原、被告当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。依法成立的合同，受法律保护。赵雅薇主张明发置业擅自变更规划、虚假宣传、延期交房，要求解除合同、返还财产、赔偿损失。本院认为，赵雅薇与明发置业签订的商品房认购协议及商品房预售合同中约定的涉案房屋规划用途均为办公。现赵雅薇主张明发置业擅自变更规划，欺诈、误导自己购房与事实不符，本院不予采信。赵雅薇主张解除《个人购房担保借款合同》和《南京市房地产抵押合同》。本院认为因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现涉案商品房买卖合同未解除，故该项诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告赵雅薇的全部诉讼请求。 本案受理费9406元，减半收取4703元，由原告赵雅薇承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9406元。 审判员  黄维 二〇二〇年十一月五日 书记员  焦颖