广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3073号 上诉人（原审原告）：谭翠莲，女，1943年6月4日，汉族，住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：龚泽锦，贲超（实习）广西九宇律师事务所律师。 被上诉人(原审被告）：桂林市市场开发服务中心，住所地桂林市自由路花桥街**。 法定代表人：魏强，主任。 委托诉讼代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 被上诉人(原审被告）：桂林兆通股份有限公司，住所地桂林市象山区天鹅塘巷南站市场，统一社会信用代码：91450300708765324P。 法定代表人：孙淑强，董事长。 委托诉讼代理人：陆庆增，广西艾登律师事务所律师。 原审被告：桂林国城房地产开发有限公司，住所地桂林市象山区凯风路****楼**，统一社会信用代码：91450300732236414G。 法定代表人：谭志军，执行董事。 上诉人谭翠莲因与被上诉人桂林市市场开发服务中心（以下简称市场开发中心）、被告桂林兆通股份有限公司（以下简称兆通公司），原审被告桂林国城房地产开发有限公司（以下简称国城房产公司）确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院(2020)桂0304民初314号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议廷，对本案进行了审理，现已审理终结。 谭翠莲的上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院(2020)桂0304民初314号民事判决，改判支持其诉请；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、国城公司股权和法定代表人变更登记的事项错误。2009年谭翠莲购买12间门面并办理产权登记的交易期间内，国城公司法定代表人是曾乔云，一审认定周姜廷是国城公司的法定代表人并持有100%股权与事实不符，是错误的。2、对谭翠莲购买公司房产的数量认定错误。谭翠莲2009年共向国城公司购买了门面12间，而一审仅表述为5间，与事实不符，且这种描述容易引发对国城公司为了逃避债务而将门面卖给谭翠莲的猜想。3、对事件发生的时间顺序描述不准确。2008年，被上诉人与国城公司签订《合作协议》，约定被上诉人出资30624937元，股权比例为51%、49%，但被上诉人仅出资了1650万元。2009年，谭翠莲购买了国城公司12间门面，且于当年在房产局办理了过户登记，取得房屋产权。2012年，被上诉人才与国城公司签订《补充协议》，将合作关系变更为产权买卖关系，该《补充协议》将上诉人谭翠莲己于2009年取得所有权的5间门面，约定归二被上诉人所有，损害了谭翠莲的所有权。是被上诉人在可供选择的《合作协议》中13354平方米门面中，主动选择了其中的3672.29平方米门面，其中包括了谭翠莲2009年已办理产权证的5间门面。从事件发生的时间上，谭翠莲不可能在2009年购买房产时，就知道被上诉人与国城公司会在2012、2014年签订《补充协议》和解除协议的行为发生。在叙述事实时，颠倒事情发生的顺序进行描述，以文学的手法引导负面的联想。二、一审判决适用法律错误。l、一审判决引用(2015)象民初字第2084号判决结果拒绝对被上诉人与国城公司签订的合同中损害谭翠莲权利的部分条款的效力进行判决，是错误的。2、一审判决排除上诉人的不动产物权没有法律依据。不动产登记机关颁发的不动产权证，是物权的合法凭证，未经法定程序撤销，其法律效力是既定的，一审判决未经法定程序，认定上诉人的物权无效，是错误的。3、—审判决认定兆通公司的合同债务权利优于上诉人的物权权利，是错误的。三、本案的基本事实和法律适用分析。1、谭翠莲对案涉门面享有完整的排他的不动产物权。2008年，国城公司与市场中心签订了《合作协议》，双方是合作经营管理关系。上诉人于2009年7月至12月与国城公司签订了12间门面的房屋买卖合同，在签订该12间门面买卖合同时，房屋产权在国城公司名下，系有权处分，并没有权利瑕疵，谭翠莲支付了相应价款，办理了不动产权过户及登记，合法取得了该不动产权。上诉人有权主张基于物权享有的占有、使用、收益和处分的权利。上诉人提出的诉讼请求于法有据。2、上诉人2009年购买12间门面，没有任何恶意，更未与国城公司“恶意串通”。一审法院认为，谭翠莲与国城公司的法定代表人周姜廷是母子关系，主观推断周姜廷是在利用自己的法定代表人和100%股权身份便利，将产权转移至自己母亲的名下是恶意逃债行为，该认定与事实和逻辑严重不符。3、被告向国城公司主张的合同债权效力不能够抵抗不动产权登记取得的物权效力。谭翠莲享有的是通过与国城公司交易依法取得的门面的不动产物权，而兆通公司向国城公司主张的是金钱给付的债权。从法理上来说，物权有优先于债权的效力，该物权是绝对权，而债权系相对权利。谭翠莲有权主张自己的合法权益，要求被上诉人返还侵占的案涉5间门面，以及占有该5间门面期间所取得的收益。若桂林市场服务中心与兆通公司认为国城公司对其有债务债权关系，或者违约行为，应当基于该关系向国城公司主张，而不是否认上诉人谭翠莲与国城公司在合法有效的情况下签订的《商品房买卖合同》效力，否认上诉人的合法物权请求权。综上，上诉人为维护自己的合法利益，提出上诉，请予以受理并依法判处。 兆通公司答辩称，首先，国城公司于2008年与市场中心签订《合作协议》，明确约定将涉案的五间门面出让给市场中心。协议签订后，市场中心也支付了1650万元，国城公司也将所对应的门面交付给市场中心占有、使用、管理至今，双方之间完成了门面买卖的全部手续。至于办理产权登记是国城公司的附随义务，不影响买卖合同的事实认定及合法有效性。其次，2009年，上诉人与国城公司签订多份购房合同，合同双方关系特殊，均与周姜廷或其家有关，合同约定的价款明显低于市场价，上诉人也未能提供相应的付款凭证，合同上购买人“谭翠莲”的签名是否为本人所签存疑，上诉人至本案起诉前均未向国城公司或兆通公司主张过任何权利，因此，可以得出上诉人并非门面的真实权利人的结论。第三，从目前查询到的相关判决来看，国城公司在2009年时，已有一系列的对外借款债务，周姜廷此时将公司财产登记到自己的母亲名下，实际上是周姜廷利用职务便利，利用公司独立法人地位恶意逃避债务的行为。一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律及实体处理是正确的，请求维持原判。 市场开发中心答辩称，同意兆通公司的答辩意见。 国城房产公司经合法传唤没有到廷参加诉讼，也没有进行答辩。 谭翠莲诉至一审法院，请求：1、依法确认三被告签订的《补充协议》、《市场开发服务中心门面清单》、《终止合作暨退还兆通1200万元协议》及被告兆通公司、市场中心签订的《协议书》、《通知》中涉及原告5间门面的条款为无效条款。2、依法判令被告市场开发中心、兆通公司停止占用原告的5间门面，将位于象山区，8栋1-2层16号5间门面返还给原告;3、依法判令被告市场开发中心、兆通公司将2019年12月31日前的门面收益740031.80元返还给原告；并按8809.9元／月支付2020年1月1日后至返还门面期间的租金；4、本案诉讼费等费用由被告承担。 原审法院经审理查明：被告国城房产公司于2001年12月24日成立，时任公司法定代表人周姜廷（曾用名周绍波）占有公司100%股权，至2014年7月8日，上述股权变更至曾桥云及现法定代表人谭志军名下。被告国城房产公司（甲方）与被告市场开发中心（乙方）于2008年11月27日签订《合作协议》，约定甲方将现有金地球农机汽配大市场1～25栋（除18栋外）未销售的门面共13354.97平方米,其中红色门面127间，绿色门面115间，商业门面作价，单层门面为6300元／平方米，双层门面为3650元／平方米，共计60048897.5元。甲方将上述门面的51%（具体门面分配图附后，乙方为红色门面）出让给乙方后，乙方将得到51%商业门面作为经营资产投入合作经营管理，甲方占该商业门面49%，该市场以双方市场商业门面合股经营，甲方占49%，乙方投入30624937元占51%，销售和经营盈亏按股份比例分配。双方另行成立经营公司对金地球农机汽配市场和合作项目进行经营管理，合作公司中甲方占股权49%，乙方占股权51%，法定代表人由乙方派人出任，盈亏按股份比例承担等内容。《合作协议》签订后，因被告市场开发中心资金不足，其与被告兆通公司协商后，被告兆通公司代被告市场开发中心支付了1200万元投入款。2012年12月30日，被告国城房产公司（甲方）与被告市场开发中心（乙方）就上述协议达成《补充协议》，内容如下：“一、门面分配。乙方截止2009年12月30日实际已付款1650万元，根据原合作协议门面作价及所占商业门面比例，确认甲、乙双方门面，其中乙方门面1、双层门面7＃1359.72平方米、8＃716.97平方米、17＃341.99平方米，共计2418.68平方米；2、单层门面20＃412.03平方米、21＃841.58平方米，共计1253.61平方米，所有门面共计16725924.5元，具体见门面清单；二、原租金收入分配。金地球市场服务公司所有租金截止2012年12月30日止，经财务清算后，原来租金收入和开支按原来协议投资比例分配到甲、乙双方；三、门面租金收入管理。为了更好的管理市场，国城房产公司与市场开发中心按双方分配完毕的门面各自收取租金和管理各自的门面，同时从2013年1月1日起，原来管理的门面分别移交给甲、乙双方管理，甲方的门面可以委托乙方管理，如果甲方委托乙方管理，管理费应另行签订协议；4、产权管理。甲、乙双方签订该协议后，分两期开始办理门面产权。一期1000万左右门面房产权在双方签字后甲方开始办理房产权，二期650万左右门面产权争取在2014年年底前办理完毕。5、原合作协议如有争议，以现补充协议为准。”2014年7月29日，被告兆通公司（甲方）与市场开发中心（乙方）签订《协议书》，内容如下：“甲方向银行贷款1200万元代乙方支付给国城公司，贷款利息应由乙方支付给甲方，但乙方一直未支付，甲方承担了贷款本金及利息，特签订本协议约定：一、自2014年8月1日起，至退完1200万元本金及利息给甲方之日止，国城公司交由乙方经营管理的门面租金归甲方所有，并由甲方直接收取租金，以弥补甲方代乙方支付1200万元的银行贷款及利息；二、在甲方收取门面租金期间，门面出租的合同仍由乙方直接与租户签订，甲方不参与合同的签订事宜，甲方直接收取的租金由甲方出具税务发票。”2014年8月1日，被告市场开发中心发出《通知》，通知各承租人租金由被告兆通公司收取。2014年12月10日，国城房产公司（甲方）、市场开发中心（乙方）、兆通股份公司（丙方）三方签订《终止合作暨退还兆通1200万元协议》，内容如下：“1、本协议生效之日起，甲、乙双方自愿解除双方于2008年11月27日签订的《合作协议》及2012年12月30日签订的《补充协议》，并终止合作事宜；2、原甲、乙双方成立的金地球市场服务公司，在本协议生效后的二十个工作日内，双方共同完成财物清算和公司注销工作；3、乙方原支付给甲方的1350万元购房款，甲方按如下时间分期退还给乙方和丙方：Ａ、丙方支付给甲方的1200万元，甲方承诺分期退还给丙方……Ｂ、剩余的150万元在协议签订后6个月由甲方退还给乙方；4、合作期间由乙方购买经营管理的门面仍由乙方经营管理，在本协议生效之日起甲方退了多少款项给丙方或乙方，则乙方退还相应款项的门面给甲方，款项未退前仍由乙方管理使用，甲方无权干涉。”2009年7月6日及12月7日，被告国城房产公司与原告谭翠莲就涉及本案的位于桂林市象山区间门面签订《商品房买卖合同》，合同约定单价为1750元／平方米及1632元／平方米，约定在合同签订之日一次性付款，并约定分别于2009年8月31日及12月31日前交付门面。以上门面于2009年7月23日及12月21日办理了产权人为原告谭翠莲的房屋产权证书。另查明，原告谭翠莲与国城房产公司原法定代表人周姜廷（周绍波）系母子关系。又查明，（2015）象民初字第2084号案件已发生法律效力，该判决书判决国城房产公司退还兆通公司1030万元及利息，被告国城房产公司至今仍欠被告兆通公司上千万元未予支付。 原审法院经审理认为：一、关于是否重复起诉问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十二条规定，裁定不予受理、驳回起诉的案件，原告再次起诉，符合起诉条件且不属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，人民法院应当受理。一审法院于2019年12月28日作出的（2019）桂0304民初2308号民事裁定书，以原告提供的证据不能证实其对涉案的五间门面享有不动产物权，不能证实其与本案有利害关系为由，驳回了原告的起诉。本案中，原告的房屋产权证书及通过房屋档案查询可知，涉案门面已登记在原告名下，故原告的起诉应予受理。二、关于原告提出的诉请1确认三被告签订的《补充协议》、《市场开发服务中心门面清单》、《终止合作暨退还兆通1200万元协议》及被告兆通公司、市场中心签订的《协议书》、《通知》中涉及原告5间门面的条款为无效条款。一审法院于2015年11月19日作出的（2015）象民初字第2084号民事判决书已经发生法律效力，该判决书已认定被告国城房产公司与被告市场开发中心签订的《合作协议》、《补充协议》，及三被告签订的《终止合作暨退还兆通1200万元协议》为合法有效协议，并以此为依据作出了被告国城房产公司退还兆通公司购房款1030万元及利息的判决。原告要求确认无效条款的《市场开发服务中心门面清单》、《协议书》亦是根据以上协议作出的，故原告的诉请1已被生效判决认定为有效协议，本案不再处理。二、原告能否要求被告返还门面及收益问题。原告是房屋产权证书上的所有权人，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告如系合法取得涉案门面的物权，当然可以排斥被告的占有、使用、收益权，反之则不能向被告主张上述权利。不动产登记机构在进行物权变动登记之时，对当事人提交的物权变动证明材料是否符合法定形式进行审查，即形式审查权。不能对物权变动原因行为的真实性、合法性予以审查评价，故不能仅凭物权登记人身份就可以排斥他人合法权益。本案中，被告国城房产公司在2008年11月与被告市场开发中心签订《合作协议》，在2012年签订《补充协议》，三被告在2014年12月签订《终止合作暨退还兆通1200万元协议》，以上协议均对涉案门面进行了分配，由被告市场开发中心或兆通公司享有占有、使用、收益权，国城房产公司却违背协议，公司法定代表人亦即实际控制人周姜廷（曾用名周绍波）利用其身份便利，私下将涉案门面以远低于协议价的价格，以商品房买卖的形式将门面产权登记在其母亲谭翠莲名下，原告谭翠莲并未能拿出支付相应门面款的凭证，仅提供交款人为其丈夫周逸安的现金交款凭证，现金交款时间大部分在2008年，先付购房款后签《商品房买卖合同》与交易习惯及合同本身约定的在合同签订之日一次性付款不符，金额亦与《商品房买卖合同》不符，故该证据不能证明是原告谭翠莲购买涉案门面所交付的购房款，另《商品房买卖合同》于2009年7月6日及12月7日签订，并约定分别于2009年8月31日及12月31日前交付门面。然涉案门面多年来一直由被告市场开发中心及兆通公司占有、收取租金，原告谭翠莲在起诉前均未向被告市场开发中心或兆通公司主张返还门面或收益，这亦与购房人购买门面后即刻管理、即刻收租的通常行为严重不符。综合以上情形，可以确定被告国城房产公司将涉案门面产权变更至原告谭翠莲名下是恶意逃债行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效。（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益。”被告国城公司恶意串通原告谭翠莲损害被告市场开发中心及兆通公司利益，其所订立的《商品房买卖合同》属无效合同，故原告谭翠莲无权排斥被告市场开发中心、兆通公司依合法有效合同在涉案门面上享有的占有、使用、收益权，其要求被告市场开发中心、兆通公司返还门面及收益的诉请2、3，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告谭翠莲的诉讼请求。本案受理费11400元（原告已预交），由原告自行承担。 各方对一审认定的事实无异议的部分，本院予以确认。 本院认为：广西壮族自治区桂林市象山区人民法院于2015年11月19日作出的（2015）象民初字第2084号民事判决书已经确认国城房产公司与市场开发中心签订的《合作协议》、《补充协议》及国城房产公司与市场开发中心、兆通公司签订的《终止合作暨退还兆通1200万元协议》为合法有效协议，现谭翠莲又要求确认上述协议及其衍生的相关协议、通知涉及案涉5间门面的条款为无效条款，与生效判决确定的即定事实相背，本院不予支持。但谭翠莲通过与国城房产公司签订《商品房买卖合同》的方式，取得了包括案涉5间门面在内的12间门面的房屋所有权证，确是不争的事实。谭翠莲对案涉5间门面应当依法享有占有、使用、收益等权利，谭翠莲要求市场开发中心、兆通公司停止占用案涉5间门面并予退还，有事实和法律依据，本院予以支持。当然，谭翠莲在购买案涉5间门面时，与其儿子周姜廷在国城房产公司的任职不无关联性，但这并不影响谭翠莲与国城房产公司签订的《商品房买卖合同》的效力。现没有证据证实国城房产公司在出售案涉5间门面时，其公司财务状况存在恶化的情形，因而，国城房产公司将涉案5间门面产权变更至谭翠莲名下，属于正常的出售及产权过户行为，应与恶意逃债的不法行为无关。谭翠莲购买案涉5间门面后，疏于管理，未及时收取门面；而市场开发中心、兆通公司管理案涉5间门面的行为系基于其与国城房产公司之间存在债权债务关系的合同约定所为，市场开发中心、兆通公司管理收取的租金也只是冲抵国城房产公司所欠的债务，故谭翠莲要求的门面租金应向国城房产公司主张，与市场开发中心、兆通公司无关。 综上所述，一审法院对本案的事实认定不清，实体处理不当，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院(2020)桂0304民初314号民事判决； 二、由市场开发中心、兆通公司在收到本判决后十五天内停止占用谭翠莲的5间门面，将位于象山区，8栋1-2层16号5间门面返还给谭翠莲； 三、驳回谭翠莲的其他诉讼请求。 如义务人不履行本案生效判决确定的义务，权利人有权在判决确定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。义务人应从履行期限届满之日起，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟廷履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费11400元，由谭翠莲负担5700元，市场开发中心、兆通公司负担5700元；二审案件受理费11400元，由谭翠莲负担5700元，市场开发中心、兆通公司负担5700元。 本判决为终审判决。 审判长 张 鹏 审判员 徐 刚 审判员 唐国登 二〇二〇年十一月十六日 书记员 陆艳梅