福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6808号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州市仓山区西城饭店,住所,住所地福建省福州市仓山区金山榕城广场**楼div> 经营者：吴志奇，男，1977年3月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）与被上诉人福州市仓山区西城饭店（以下简称“西城饭店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：变更一审判决第三项为：西城饭店经营者吴志奇按照67333.2元/月标准向国有房产公司支付自2018年1月29日起至判决第二项中房屋实际交还国有房产公司之日止的房屋占有使用费。事实和理由：一、一审法院认定国有房产公司未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，出具解除合同通知两年余才提起本案诉讼，属事实认定不清。实际上，国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间的租赁关系通知后，采取了上门通知、电话通知、委托签发律师函等积极方式要求西城饭店移交房产或参与公开招租。2019年9月国有房产公司提交立案材料，经诉前调解，2020年1月8日本案正式立案，国有房产公司不存在疏于管理情形。二、本案应查清的重要事实为租赁房产市场租金价值的租金收益，一审法院未采纳国有房产公司所提交的鉴定报告，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，也没有以其他方式查清国有房产公司所遭受的损失，认定基本事实不清。三、一审法院认为国有房产公司应对疏于管理所扩大损失承担责任，故按合同约定标准计算房屋占有使用费，属于逻辑混淆、适用法律错误。1.如前所述，国有房产公司不存在疏于管理的情形；2.国有房产公司的损失等价于西城饭店继续占用租赁房产的获益，并不存在扩大损失的情形；3.房屋占用费增多的原因是西城饭店继续占用期间的延长，与国有房产公司诉讼先后时间并无因果关系。一审法院按照涉讼租赁合同约定的租金价格计算房屋占用费，使得租赁合同解除后的法律后果与租赁合同存续期间的法律效果没有任何区别，不足以弥补损失，违反公平原则。四、一审法院认定西城饭店已按照合同约定租金标准支付2018年1月至2019年12月的费用403992元，国有房产公司无法认可。综上，恳请二审法院支持国有房产公司请求。 西城饭店辩称：1.国有房产公司与西城饭店仅签订两年期限租赁合同，至今没有续签合同，对西城饭店的稳定经营造成了很大的负面伤害。2.西城饭店一直缴纳租金到2019年12月份，应当给予合理的腾退时间，不能按照国有房产公司主张的标准计算占有使用费。3.受新冠疫情影响，租金也应考虑给予一定的减免。故，西城饭店不同意国有房产公司的上诉主张及事实和理由。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.确认国有房产公司与西城饭店之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令西城饭店立即腾空搬离坐落于福州市仓山区××广场××号楼××层××单元房产，并返还予国有房产公司；3.判令西城饭店按67333.2元／月标准向国有房产公司支付自2018年1月1日起至西城饭店实际搬离之日止的房屋占用费（暂计至2019年8月为1346664元）；4.确认国有房产公司有权不予退还西城饭店交付的租赁押金；5.判令西城饭店赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费44966元；6.判令本案诉讼费用全部由西城饭店承担。 一审法院认定事实：2010年7月13日，西城饭店与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：西城饭店向国有房产公司承租坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积共计561.11㎡）；租赁期限24个月，自2010年5月10日起至2012年5月9日止，租赁期间届满，西城饭店如需继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，西城饭店享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；第一年每月租金16833元，第二年租金无递增；西城饭店应于每月5日前向国有房产公司一次性支付本月租金；西城饭店应于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金50499元，租赁期满，西城饭店无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还西城饭店；西城饭店迟延支付租金的，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求西城饭店按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。合同约定的租赁期间届满后，西城饭店继续使用前述租赁房产并按前述合同约定的月租金标准支付了截至2019年12月的费用。2017年12月20日，国有房产公司向西城饭店出具通知，告知：自通知函发出之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予西城饭店。2018年1月23日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向西城饭店出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月20日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自西城饭店收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但西城饭店至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，西城饭店应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求西城饭店腾空租赁房产并追究西城饭店应承担的其他法律责任等。2018年1月23日，国有房产公司通过ＥＭＳ专递形式向西城饭店所租赁的涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（邮件联系电话亦为西城饭店签订合同时所留存的电话），后该邮件由署名为“张自馨”的人员签收。2019年7月31日，国有房产公司再次委托福建名仕律师事务所律师向西城饭店出具律师函，函告上述律师函内内容，并于2019年8月2日通过ＥＭＳ专递形式将函件邮寄至西城饭店所租赁的涉讼租赁房产所在地（邮件联系电话为西城饭店签订合同时所留存的电话）。2019年8月3日，邮件由西城饭店前台工作人员签收。2018年5月15日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，评定：福州市仓山区××广场××层××＃××、××、××、××、××、××店面在评估基准日2018年5月1日的租金单价分别为120元／㎡.月、180元／㎡.月、120元／㎡.月、120元／㎡.月、100元／㎡.月、120元／㎡.月；评估报告使用有效期为一年，即评估报告基准日2018年5月1日至2019年5月1日……超过一年，需重新进行评估。另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。国有房产公司因本案诉讼聘请律师支出律师费44966元。国有房产公司庭审确认西城饭店已向其支付租赁押金33666元，其仅主张没收该已支付的租赁押金。 一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与西城饭店平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同所约定租赁期间届满后，西城饭店继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后，国有房产公司虽于2017年12月20日出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，但其所提供挂号信函收据无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已送达西城饭店，其所提供现场送达照片亦未体现拍摄日期，无法证实系于通知作出之日将该通知现场送达予西城饭店，其据此主张双方之间的后续不定期租赁合同已于2017年12月20日解除，依据不足，一审法院不予支持。2018年1月23日，国有房产公司委托律师出具律师函，函告双方租赁关系自西城饭店收到前述2017年12月20日作出的通知之日已解除，并要求西城饭店返还租赁房产、支付租金、房屋占有使用费等，对解除双方之间的不定期租赁合同予以了再次明确，后国有房产公司通过ＥＭＳ专递形式将该函件邮寄至涉讼租赁房产处并由署名为“张自馨”的人员签收，西城饭店虽庭审陈述该人员非其店内员工，但其庭审确认截至2018年12月15日店面一直由其使用，且邮件所填写联系方式亦为其于合同中所留存的联系方式，其抗辩未收到该邮件与日常邮件送达流程不符，一审法院不予采纳，考虑日常同城ＥＭＳ专递投递时间，一审法院认定该邮件自寄出之日起五日内已送达西城饭店，则本案双方的不定期租赁合同于2018年1月28日解除。西城饭店所提交其自行制作的房产现状移交确认书无国有房产公司盖章，其主张曾于2018年12月15日向国有房产公司提出解除合同亦无其他证据证实，其抗辩本案不定期租赁合同应于2018年12月15日解除，一审法院不予采纳。合同解除后，西城饭店应将租赁房产返还国有房产公司，国有房产公司诉请西城饭店腾空搬离涉讼租赁房产并向其返还，一审法院予以支持。西城饭店抗辩其自2018年12月15日后未再使用涉讼租赁房产，但未提交双方确认房产交接的相关材料予以证实，一审法院不予采纳，国有房产公司主张涉讼租赁房产自合同签订后至今仍由西城饭店管理使用，一审法院予以认可，国有房产公司诉请西城饭店支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费合理，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2018年5月15日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系并要求西城饭店于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未积极确保通知的有效送达，亦未在承租人西城饭店后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准16833元／月计算。国有房产公司确认西城饭店已支付截至2017年12月的租金，且国有房产公司所确认的西城饭店支付款项明细表体现西城饭店于2018年1月后已付款项634731元，已超过西城饭店所主张已按合同约定租金标准支付2018年1月至2019年12月的费用403992元，故一审法院对西城饭店所主张已按合同约定租金标准支付截至2019年12月的费用予以确认，国有房产公司庭审同意西城饭店所主张后续支付的费用抵扣为其应承担的房屋占有使用费，结合合同约定租期自2010年5月10日起计，租金亦自该日始计的情况，一审法院认定西城饭店自2020年1月10日起向国有房产公司支付房屋占有使用费。新冠疫情爆发后，政府所出台的租金减免政策系针对尚属于合法有效履行期内的租赁合同，而本案不定期租赁合同于该时已解除，西城饭店再行主张减免疫情爆发之后的租金，与政策不符，一审法院不予采纳。合同约定西城饭店应于每月5日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，西城饭店所提交租金支付凭证体现其存有逾期数月以上支付往月租金的情形，而其未举证证实国有房产公司对其逾期支付租金予以同意，国有房产公司诉请不予退还已收取的部分租赁押金33666元，符合合同约定，一审法院予以支持。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请西城饭店予以承担，一审法院不予支持。西城饭店系个体工商户，其前述债务应由其经营者吴志奇承担。综上，判决：一、福州市国有房产经营有限公司与福州市仓山区西城饭店之间的房屋租赁合同于2018年1月28日解除；二、福州市仓山区西城饭店经营者吴志奇于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元（建筑面积共计561.11㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司；三、福州市仓山区西城饭店经营者吴志奇按16833元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2020年1月10日起至判决第二项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；四、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金33666元无须退还福州市仓山区西城饭店及其经营者吴志奇；五、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17324元，由福州市国有房产经营有限公司负担12024元，福州市仓山区西城饭店经营者吴志奇负担5300元。福州市仓山区西城饭店经营者吴志奇负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 另查明，西城饭店已于2020年5月31日将涉讼租赁房产腾退返还国有房产公司。 本院认为，本案二审的争议焦点在于一审参照原合同约定租金标准计算占有使用费是否正确。本案合同虽于2018年1月28日解除，但西城饭店已按原合同约定租金标准支付完毕截止2019年12月的租金费用。从在案证据看，直至本案诉讼前，国有房产公司未对西城饭店的付款行为提出异议也未采取其他任何催收房屋的行为，即对西城饭店继续占有使用涉讼租赁房产持放任态度，一审认定国有房产公司疏于管理应对期间损失自负责任并无不当。考虑到西城饭店在一审诉讼过程中即已将涉讼租赁房产腾退返还给国有房产公司，再结合经营性用房需要合理腾退周期、疫情因素等，一审判决西城饭店参照原合同约定租金标准向国有房产公司支付占有使用费至返还涉讼租赁房产之时，判决合理，本院予以维持。 综上，国有房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17324元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃