广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0126民初3078号 原告：陈海，男，汉族，1986年8月5日出生，住广东省韶关市浈江区。 委托诉讼代理人：蒋海兰、黄晓和，广西圆非律师事务所律师。 被告：广西宾阳县力沃房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区宾阳县商贸城东七支路****，统一社会信用代码914501265667595263。 诉讼代表人：广西广合律师事务所，广西宾阳县力沃房地产开发有限公司管理人。 管理人负责人：姚建军。 被告：广西宾阳县华晟房地产开发有限公司，住所地，住所地广西壮族自治区宾阳县商贸城东二支路****会信用代码91450126599813082H。 诉讼代表人：广西广合律师事务所，广西宾阳县华晟房地产开发有限公司管理人。 管理人负责人：姚建军。 委托诉讼代理人：王林志，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘新亮，广西广合律师事务所实习律师。 被告：陈孝先，男，1973年4月5日出生，汉族，住福建省长乐市。 被告：潘凤钗，女，1974年8月11日出生，汉族，住福建省长乐市。 原告陈海与被告广西宾阳县力沃房地产开发有限公司（以下简称“力沃公司”）、广西宾阳县华晟房地产开发有限公司(以下简称“华晟公司”）、陈孝先、潘凤钗民间借贷纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告陈海的委托诉讼代理人蒋海兰、黄晓和、被告力沃公司、华晟公司的管理人负责人姚建军及共同委托诉讼代理人王林志、刘新亮到庭参加诉讼。被告陈孝先、潘凤钗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈海向本院提出诉讼请求：1、判决被告力沃公司向原告偿还借款本金6354060.57元及利息2019567.55元（附本息计算表，利息计算至法院受理破产之日即2017年6月23日）；2、确认原告对南宁市宾阳县商铺（101至109）、二层商铺（201-209），14号楼一层商铺（101-107）、二层商铺（201-207），15号楼一层商铺（101-110）、二层商铺（201-210）拍卖、变卖、折价款在上述借款本息范围内享有优先受偿权；3、被告华晟公司、陈孝先、潘凤钗对第一项债务承担连带保证责任；4、四被告承担诉讼费、律师费等全部费用。事实与理由：2014年5月30日，原告与被告力沃公司签订三份商品房买卖合同，合同约定原告向被告力沃公司购买位于宾阳县商铺（201-209），14号楼一层商铺（101-107）、二层商铺（201-207），15号楼一层商铺（101-110）、二层商铺（201-210），总价款为2000万元。合同签订后，双方于当天为上述商品房办理了宾阳房预字第××号、宾阳房预字第2014017588号、宾阳房预字第××号房屋预告登记证明。原告于同日向被告力沃公司转账支付1000万元、现金支付110万元；2014年5月31日向被告力沃公司指定的法定代表人陈孝先转账支付550万元、2014年6月3日向陈孝先转账支付340万元，合计2000万元，被告力沃公司出具《收款收据》一份，证明收到原告2000万元购房款。2018年10月11日，原告向南宁仲裁委员会提出请求：1、请求裁决被告力沃公司于其破产程序终结前将位于宾阳县商铺（201-209），14号楼一层商铺（101-107）、二层商铺（201-207），15号楼一层商铺（101-110）、二层商铺（201-210）交付原告使用，并于交付使用后30日内将房屋登记机关办理不动产权登记要求出卖人提供的证件资料提交给原告；2、裁决被告向原告支付40万元违约金；3、仲裁费用由被告负担。2019年11月1日，南宁仲裁委员会作出《裁决书》，认定原告与被告存在非典型抵押担保借款关系，不存在商品房买卖合同关系，驳回原告的全部仲裁申请。该裁决书已生效。根据裁决书内容，原告与被告力沃公司存在借款及非典型抵押担保法律关系，被告力沃公司应当向原告承担还款及抵押担保责任。根据2019年9月11日的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第66、71条之规定，原告有权请求参照法律关于担保物权的规定对案涉商铺享有优先受偿权。根据2014年5月30日双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第3.2条及2015年2月9日双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条，双方约定的月息为5.5%，现原告自愿按起诉时一年期贷款市场报价利率四倍并根据被告还款情况计算利息，详见本息计算表。2014年5月31日，被告华晟公司、陈孝先、潘凤钗分别出具《履约保证函》，2020年7月22日，被告陈孝先再次出具《履约保证函》，为上述《商品房买卖合同》及补充协议项下的债务提供连带保证责任。综上，为了维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。 被告力沃公司辩称，原告请求偿还借款本金及利息依据不充分。原告请求确认有优先受偿权不符合法律规定，即使按仲裁裁决书认定是一种非典型抵押担保借款关系，但法律界并没有这种说法。非典型担保应使物权明确转移，本案并无物权的转移，只是预告登记，不符合非典型担保的构成要件，原告不享有优先受偿权。保证期限已过，华晟公司对该笔债务不承担连带担保责任。该笔债务并未约定借款的起止时间，无债务履行届满之日，应为不定期的借贷。诉讼费及律师费由法庭确认。 被告陈孝先、潘凤钗未做任何答辩，亦未提供任何证据。 本案的争议焦点：1、原告与力沃公司之间是否存在借贷关系？2、原告请求对案涉商铺享有优先权是否符合法律规定？3、华晟公司是否应当承担本案责任？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告力沃公司、华晟公司对原告提供的证据1、2、4、5、6的真实性均无异议，对其中部分证据的合法性或关联性有异议。经审核，本院认为原告的证据1、2、4、5、6均未违反有关法律法规的强制性规定，且与认定本案案件事实、法律关系有关，本院确认其合法性、关联性。2、被告力沃公司、华晟公司对原告提供的证据3的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为原告陈海支付的本金并非2000万元，而是1890万元。本院认为，被告力沃公司、华晟公司对原告提供的证据5-《裁决书》的真实性、合法性无异议，根据该份《裁决书》查明的事实，原告陈海已向被告力沃公司支付了2000万元，因被告没有其他足以反驳的证据，本院对裁决书认定的该项事实予以确认。3、被告力沃公司、华晟公司对原告提供的证据9中的第一份保证函的真实性无异议，但认为期限已过，对其余保证函，认为与被告力沃公司、华晟公司无关，不予质证。本院认为，对第一份涉及华晟公司的《履约保证函》，因被告华晟公司对其真实性无异议，本院予以确认；对第二、第三份涉及陈孝先、潘凤钗的《履约保证函》，因被告陈孝先、潘凤钗未到庭，视为放弃质证的权利，经审核，本院确认该两份《履约保证函》的三性。4、原告陈海对被告力沃公司、华晟公司提供的证据1、2、3的真实性均无异议，对证明目的有异议。本院认为，原告对于证明目的的异议涉及本案的争议焦点，本院将在下文中结合案情分析认定。 根据上述确认的证据并结合当事人陈述，本院经审理查明：2014年5月30日，原告陈海与被告力沃公司签订了三份《商品房买卖合同》，分别约定原告向被告力沃公司购买位于宾阳县商铺（201-209），14号楼一层商铺（101-107）、二层商铺（201-207），15号楼一层商铺（101-110）、二层商铺（201-210）共计52套商铺，总价款为2000万元。签订合同当日，原告向被告力沃公司转账支付了1000万元、现金支付110万元，双方并于当日为上述商品房办理了预告登记手续，原告取得了编号分别为：宾阳房预字第××号、宾阳房预字第××号、宾阳房预字第××号的房屋预告登记证明。2014年5月30日，原告与被告力沃公司签订一份《商品房买卖合同补充协议》（编号：20140530），约定原告将其余购房款890万元转入被告力沃公司指定的陈孝先的账户；第3.2条约定“本协议签订之日起2个月内（在2014年7月31日前），若甲方擅自解除合同，甲方应按合同金额的11%支付违约金。双方所签《商品房买卖合同》自甲方退还购房款2000万元和付清应付违约金之日起提前解除。”第3.3条约定“在双方所签《商品房买卖合同》解除之日起10日内，甲方负责到宾阳县房产行政管理部门办理撤销上述物业的买卖合同备案或预告登记手续，乙方予以积极配合，若因乙方原因导致无法撤销上述物业的买卖合同备案或预告登记，逾期每日甲方应按合同总额的0.2%向乙方支付违约金。”签订上述补充协议后，原告分别于2014年5月31日、6月3日向陈孝先转账支付了550万元、340万元。原告合计向力沃公司支付2000万元，被告力沃公司于2014年6月出具《收款收据》一份，证明收到原告2000万元购房款。 另查明，2015年2月9日，原告陈海（乙方）与被告力沃公司（甲方）再签订一份《商品房买卖合同补充协议》（编号：20150203），约定：“一、因甲方在2015年2月3日提出单方解除合同，甲方应支付违约金957万元给乙方，甲方已支付违约金874.5万元，尚欠违约金82.5万元。甲方于2015年1月20日退给乙方购房款300万元和2015年1月29日退给乙方购房款200万元，共计500万元，甲方并承诺在2015年2月28日前退还剩余购房款1500万元并支付剩余违约金82.5万元给乙方。双方所签有关宾阳县宾州镇城东新区力沃广场8#楼、14#楼、15#楼的一、二层商铺的《商品房买卖合同》及补充协议（编号：20140530、20150203）自乙方收到上述应付款项之日起提前解除。”“三、若甲方在2015年2月28日前不退还剩余购房款1500万元，双方仍按上述《商品房买卖合同》及补充协议（编号：20140530、20150203）之约定继续履行。届时，甲方应按上述《商品房买卖合同》约定将宾阳县宾州镇城东新区力沃广场8#楼、14#楼、15#楼的一、二层商铺交付给乙方，上述3套商铺的所有权归乙方所有，同时，甲方已退还给乙方的购房款及已付给乙方的违约金全部归乙方所有。”自2014年7月14日至2015年6月11日，陈孝先通过其个人账户代力沃公司向陈海或卢秀权、梁梅还款共计1577万元，陈海对还款总额予以认可，但认为该1577万元既有归还本金也有利息。2014年5月31日，被告华晟公司向陈海出具一份《履约保证函》，对力沃公司与陈海于2014年5月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议项下的债务（陈海已付购房款2000万元及应收违约金、赔偿金和实现债权的费用，包括诉讼费用、差旅费、律师代理费等费用）提供连带责任保证担保，担保期限为两年（自主债务履行期限届满之日起算）。2014年5月31日，被告陈孝先、潘凤钗向陈海出具了与华晟公司出具的内容相同的《履约保证函》。2020年7月22日，被告陈孝先再次向陈海出具了《履约保证函》，对力沃公司与陈海签订的《商品房买卖合同》及补充协议项下的借款提供连带责任保证，保证范围与第一次出具的《履约保证函》相同，保证期间三年（自南宁仲裁委员作出《裁决书》生效之日起算）。 再查明，2018年10月11日，陈海向南宁仲裁委员会提出仲裁请求：1、请求裁决力沃公司于其破产程序终结前将位于宾阳县商铺（101-109）、二层商铺（201-209），14号楼一层商铺（101-107）、二层商铺（201-207），15号楼一层商铺（101-110）、二层商铺（201-210）交付陈海使用，并于交付使用后30日内将房屋登记机关办理不动产权登记要求出卖人提供的证件资料提交给陈海；2、裁决力沃公司向陈海支付40万元违约金；3、仲裁费用由力沃公司负担。南宁仲裁委员会于2019年11月1日作出（2018）南仲裁字921号裁决书，认为虽然双方表面上签订有《商品房买卖合同》，但实质上双方之间不存在商品房买卖合同关系，而是存在非典型抵押担保借款关系，驳回了陈海的全部仲裁申请，该裁决书已生效。 还查明，力沃公司成立于2010年12月9日，注册资金为5000万元，股东为谢国平、陈孝先，各占50％股份，法定代表人为谢国平，经营范围为房地产开发经营；2011年5月3日变更法定代表人为陈孝先，2015年4月27日变更股东为潘凤钗、陈孝先；2015年10月27日变更股东为广西福晟商贸有限公司和陈孝良；2015年11月27日变更法定代表人为陈琴弟。案涉商铺仅办理预告登记，未办理抵押权或所有权登记手续。 本院认为，根据南宁仲裁委员会作出的（2018）南仲裁字921号裁决书的认定，原告陈海与被告力沃公司虽然表面上签订有《商品房买卖合同》，但实质上双方之间不存在商品房买卖合同关系，而是存在非典型抵押担保借款关系。非典型抵押担保借款关系的含义，应理解为陈海与力沃公司之间签订商品房买卖合同的真实意思表示系以案涉52套商铺的买卖合同为借贷提供担保的法律关系。据此，本院认定，陈海与力沃公司之间存在借贷关系。 关于被告力沃公司尚欠原告陈海的借款金额问题。根据本案查明事实，原告向力沃公司出借了2000万元，被告力沃公司已归还了1577万元。原告主张已归还的1577万元既有归还本金也有归还利息，尚欠本息以其诉状主张金额为准，而被告力沃公司主张双方未约定借款利率及还款时间，已归还的1577万元全部为本金。本院认为，陈海与力沃公司签订的三份《商品房买卖合同》中均无利息、还款时间的约定，两份《商品房买卖合同补充协议》中仅有违约金的约定，无利息约定。原告以两份《商品房买卖合同补充协议》中的违约金约定来主张利息，但是原告并没有购买商品房的真实意思表示，且违约金的性质与利息的性质并不相同。综上，本院视为双方没有约定利息，对原告的利息主张不予支持。据此计算，被告力沃公司尚欠原告陈海借款本金2000万元-1577万元＝423万元，被告力沃公司理应向原告偿还。对原告超出423万元范围的本息主张，本院不予支持。 关于原告主张对案涉52套商铺拍卖、变卖或折价所得款项享有优先受偿权的问题。本院认为，陈海与力沃公司签订商品房买卖合同的真实意思表示系以案涉52套商铺的买卖合同为借贷提供担保的法律关系，进行预告登记实质上是为了保障债权的实现。预告登记的作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。但是，仅办理预告登记并未完成财产权利变动的公示，案涉商铺并未转让至陈海名下，未发生物权的转移。因此，本案未完全符合让与担保的构成要件，原告要求参照法律关于担保物权的规定对案涉商铺拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，本院不予支持。 关于被告华晟公司、陈孝先、潘凤钗的责任问题。本案借款未约定还款期限，属主债务履行期限不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百零六条之规定，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现原告提起本案诉讼，应视为保证期间从必要的准备时间到期后开始计算，则保证期间未超过两年，即华晟公司、陈孝先、潘凤钗于2014年5月31日出具的《履约保证函》均未超过保证期间。根据三份《履约保证函》的约定，华晟公司、陈孝先、潘凤钗对本案借款债务承担的是连带责任保证，依法应当对本案全部债务承担连带清偿责任，承担责任后，有权向被告力沃公司追偿。被告华晟公司关于保证期限已过的辩解没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于律师费，原告与被告力沃公司未约定律师费承担条款，且原告未提供证据证明其律师费支出情况，应承担举证不能的不利后果，其要求被告负担本案律师费没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西宾阳县力沃房地产开发有限公司向原告陈海归还借款本金4230000元； 二、被告广西宾阳县华晟房地产开发有限公司、陈孝先、潘凤钗对上述债务承担连带清偿责任，承担责任后，有权向被告广西宾阳县力沃房地产开发有限公司追偿； 三、驳回原告陈海的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费70415元，由原告陈海负担34844元，被告广西宾阳县力沃房地产开发有限公司、广西宾阳县华晟房地产开发有限公司、陈孝先、潘凤钗负担35571元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃韵宏 人民陪审员  屈丽萍 人民陪审员  孙志玲 二〇二〇年十一月十一日 法官 助理  吴进湖 书 记 员  王可贵