江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2940号上诉人（原审原告）：张俊华，男，1976年9月24日生，××族，住东台市。上诉人（原审原告）：储兰梅，女，1976年10月10日生，××族，住东台市。两上诉人共同委托诉讼代理人：陆昌东，海安市南莫法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：南通达海华德房地产有限公司，住所地南通市苏通科技产业园江成路****楼。法定代表人：姚富新,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，江苏维业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南通拓顺房地产营销策划有限公司，住所，住所地南通市崇川区尚德城邦****div>法定代表人：黄生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘媛，北京炜衡（上海）律师事务所律师。上诉人张俊华、储兰梅与被上诉人南通达海华德房地产有限公司（以下简称达海公司）、南通拓顺房地产营销策划有限公司（以下简称拓顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张俊华、储兰梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判达海公司及拓顺公司退还我方购房款102015元；本案诉讼费由对方承担。事实和理由：一审认定事实不清。1.案涉102015元是购房意向金而非购房服务费。李娜是达海公司的置业顾问，其带领我方缴纳102015元，且认筹协议书中所载“××#××意向金102015元”也是其所写。虽然是由拓顺公司开的收据，但当时我方并不清楚拓顺公司与达海公司的关系，事实上二者系委托代理关系，拓顺公司出具收据应是代表达海公司，法律后果亦应由达海公司承担。虽然我方与拓顺公司签订过协议书，但我方没有按要求缴纳服务费12万元，该协议实际未履行，我方缴纳的102015元与12万元数额不一致，并非购房服务费。我方与其他住户情况明显不同，102015元明确是购房意向金。2.达海公司与拓顺公司之间签订委托销售代理合同，结合购房服务协议书内容来看，两公司实际是相互串通以协议书的形式，变相抬高房价进行销售，扰乱了房地产市场调控秩序，案涉购房服务协议书应为无效，拓顺公司收取服务费是巧立名目。3.一审法院表述我方实际支付总金额是852953元错误，我方支付的是902593元，一审法院未计算车位费。我方实际上并没有享受任何优惠。达海公司辩称：张俊华、储兰梅的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。1.张俊华、储兰梅明知102015元是购房服务费。根据一审其提交的相关证据，该102015元是分四次刷给拓顺公司，所签订的认筹协议书以及服务费协议均是与拓顺公司之间发生，其二人作为完全民事行为能力人，应当知道签订协议的对象，交易的主体应为非常明确。2.张俊华、储兰梅称李娜为我公司的工作人员没有事实根据。据了解李娜并非我公司工作人员，置业顾问是为业主提供购房等服务的人员。3.目前案涉小区支付服务费的业主达到486户，到目前为止只剩下13户业主没有根据开发区调解委员会的调解协议书签订协议，其他的业主均在政府部门组织下签订了调解协议并已经履行。张俊华、储兰梅以违反《商品房销售管理办法》的规定主张无效，但判断合同的效力应当以法律和行政法规的规定进行认定，同时通过案件检索，无论是上海还是江苏法院等类似的案件，服务费案件均认定为有效。拓顺公司辩称：请求驳回张俊华、储兰梅的上诉，维持原判。1.张俊华、储兰梅通过pos机刷卡的对象是我公司，金额、日期与我公司的服务费协议一致，其二人在收到我公司出具的服务费收据后两年多来从没有提过异议，应视为已经清楚和明知上述费用是向我公司交纳的服务费。2.张俊华、储兰梅最终和达海公司签署了购房协议，说明通过我公司多次的带看，最后成交了房屋买卖。3.关于本案的优惠问题，相关的优惠幅度以及服务的内容，均在双方签署的服务费协议中予以体现。该服务费协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，张俊华、储兰梅对购房的总金额、享受优惠后应付的总金额、应当缴纳的服务费金额清楚明确。4.本案当中一共有四百多户签署了政府组织协调下的和解协议，但该和解协议不应当视为达海公司及我公司在法律上应当退费的依据。张俊华、储兰梅向一审法院起诉请求：判令达海公司、拓顺公司退还购房款102015元，并自2018年4月28日起以102015元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息损失至退还时止。一审法院认定事实：2017年11月3日，达海公司与拓顺公司签订委托销售代理合同，达海公司委托拓顺公司销售南通××国际中心二期住宅××#、××#、××#楼及车位。拓顺公司收取委托购房服务费，需按当地主管部门的要求办理好相关手续，并符合“房地产中介服务费监管通知”的要求。达海公司不干涉拓顺公司在本合同约定范围内的销售工作，但有权进行监督及指正。达海公司同意拓顺公司以溢价形式销售，溢价部分按6:4比例作为各自收入；溢价指销售成交价高出达海公司底价的部分为溢价部分。2018年4月24日，储兰梅与拓顺公司签订认筹协议书，该协议书载明仅代表储兰梅享有××国际中心开盘之日所售房源选房资格，一份认筹协议书仅限一套房源的认筹及开盘当日所选定房源的优惠政策，选房不成功的，可在开盘日七个工作日后，申请退款手续，不计利息。协议书注明××#××意向金102015元。同日，储兰梅与拓顺公司签订协议书一份，拓顺公司提供房屋咨询及相关服务，约定服务费12万元，享受优惠金额15万元，服务费不计入签约合同价，房号××幢××室，参与活动优惠后总付款金额903409元。储兰梅与开发商签署买卖协议后，拓顺公司提供的购房服务即告履行完毕。因储兰梅已享有购买指定房屋的拓顺公司服务及价格优惠，无权事后追索返还此服务费。同日，储兰梅向拓顺公司交纳102015元，并由拓顺公司开具收据。2018年5月4日，张俊华、储兰梅与达海公司签订商品房买卖合同，向达海公司购买南通××国际中心××幢××室房屋，总价750938元。张俊华、储兰梅于2018年4月27日支付购房款380938元，其余以贷款支付。一审另查明，2019年1月29日，南通经济技术开发区人民调解委员会对××国际中心部分业主代表与达海公司、拓顺公司就收取购房服务费事宜达成人民调解协议书，约定一次性支付××国际中心业主服务费20000元/户，达海公司为每户业主落实承担3年的物业费。业主与拓顺公司之间的协议解除，权利义务终止。业主不再向达海公司、拓顺公司提出任何要求或主张，相关购房服务费事宜一次性结束。张俊华、储兰梅未能与达海公司、拓顺公司达成协议，诉至一审法院请求处理。一审法院认为，案涉协议书及商品房买卖合同均系当事人真实的意思表示。根据储兰梅与拓顺公司的服务协议，在接受拓顺公司的购房优惠后，总付款金额为903409元。而实际支付的总金额为852953元（102015+750938）低于该服务协议的约定，表明其已享受了相关服务及购房优惠，才能以750938元的优惠价格与达海公司签订房屋买卖合同。鉴于拓顺公司已按约履行完毕购房优惠服务的相关义务，张俊华、储兰梅主张退还多收的购房款102015元，依据不足，不予支持。据此，一审判决：驳回张俊华、储兰梅的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，案涉102015元系张俊华、储兰梅向拓顺公司支付的服务费，而非购房意向金，张俊华、储兰梅主张达海公司及拓顺公司予以退还该102015元无事实和法律依据，本院不予支持。张俊华、储兰梅依据2018年4月24日与拓顺公司签订的认筹协议书中所载“××#××意向金102015元”，主张案涉款项性质为购房意向金的理由不能成立。首先，该协议书载明仅代表储兰梅享有××国际中心开盘之日所售房源选房资格，一份认筹协议书仅限一套房源的认筹及开盘当日所选定房源的优惠政策，选房不成功的，可在开盘日七个工作日后，申请退款手续，不计利息。其次，双方同日还签订了一份服务协议书，约定由拓顺公司提供房屋咨询及相关服务、服务费12万元、享受优惠金额15万元，参与活动优惠后总付款金额903409元、服务费不计入签约合同价、房号××幢××室、储兰梅与开发商签署买卖协议后拓顺公司提供的购房服务即告履行完毕等内容，储兰梅在该协议尾部手写“本人储兰梅对上述条款内容清楚明了并自愿参与”，说明该协议是双方当事人真实意思表示。第三，储兰梅已向拓顺公司缴纳102015元，拓顺公司向其开具了收据。第四，张俊华、储兰梅之后已与达海公司签订了商品房买卖合同，购买××幢××室房屋。综合上述事实，可见储兰梅对其支付102015元款项的性质、支付的对象、享受优惠后应付的总金额均清楚明确。储兰梅与拓顺公司签订的服务协议书不存在无效情形，双方之间的权利义务应按照协议约定予以确定。该协议载明参与活动优惠后总付款的金额为903409元，现其实际付款金额并没有超过该数额，说明张俊华、储兰梅已经享受到优惠。该协议还约定，储兰梅方与开发商签署买卖协议后，则拓顺公司提供的购房服务即告履行完毕。现张俊华、储兰梅与达海公司已经订立了购房协议，其与拓顺公司订立协议的合同目的已经实现。加之协议还约定，已享有购买指定房屋的服务及价格优惠，则无权事后追索返还该服务费。因此，张俊华、储兰梅要求拓顺公司返还102015元缺乏依据。达海公司并非该102015元款项的收取方，张俊华、储兰梅主张达海公司退还亦无依据。综上，张俊华、储兰梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由上诉人张俊华、储兰梅负担。本判决为终审判决。审判长 朱 艳审判员 杨 盛审判员 季建波二〇二〇年十一月三十日书记员 陈 宁