湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初8859号原告：长沙森太物业服务有限公司，住所湖南省宁乡市玉潭街道通益社区一环西路**。法定代表人：刘慈秀，系该公司董事长。委托诉讼代理人：岳巧琳，女，1998年5月18日出生，汉族，住，住湖南省公司法务。被告：李建平，男，1978年7月17日出生，汉族，居民，住，住湖南省安化县/div>被告：黄胭芝，女，1981年10月21日出生，汉族，居民，住，住湖南省安化县/div>被告黄胭芝委托诉讼代理人：李建平，男，1978年7月17日出生，汉族，住，住湖南省安化县被告黄胭芝丈夫。原告长沙森太物业服务有限公司（以下简称“森太物业”）与被告李建平、黄胭芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人岳巧琳、被告李建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙森太物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付物业费4794元，垃圾处理费197元，违约金600元，共计5591元；2．请求判令由被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原告通过参与湖南五福房地产开发有限公司公开招投标的方式获得为其开发的金洲国际城小区提供物业管理服务，2010年7月30日原告与湖南五福房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并于2020年8月1日正式入驻金洲国际城提供物业管理服务，因该小区前物业宁乡县金洲物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，将其自2011年11月18日起至2020年8月1日止的小区业主拖欠的物业费、垃圾处理费等债权全部转让给原告。被告系上述物业5-1028号的业主，物业面积124.98平方米，收费标准为1.2元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2017年12月1日至2020年7月1日的物业管理费4794元，垃圾处理费197元（收费标准为75元/年/户），违约金600元，但被告一直拒交费。被告李建平、黄胭芝辩称：1、小区物业交接未经过业主同意，答辩人不承认森太物业，且交接应当全部进行交接，包括服务和账目；2、小区大门没有安保，车辆可以随意进出；3、被答辩人的服务仅为卫生清扫；4、小区存在违章建筑，但是物业公司没有制止过；5、消防设备没有进行维修维护，消防栓没有水；6、很多业主存在房屋漏水问题，但是物业公司一直拖着不处理，拖过了五年保质期；7、消防通道被物业经理占用，改为了门面；8、小区垃圾长期不清理，卫生站没有门，气味比较严重，通风井长期堆积大量垃圾，物业没有进行过处理；9、小区绿化被业主占用种菜；10、小区业主占用过路通道及停车位办酒席；11、小区电动车、摩托车经常被盗，向物业反映没有处理，要求调取监控时物业说业主没有权利调取；12、小区管井没有防护栏，存在安全隐患；13、小区花园水池常年没有清理异味大且没有护栏存在安全隐患；14、答辩人家里楼板被楼上业主报复敲楼板，敲了几年，喊物业处理没有处理，报警后警察要求物业处理，楼上家里的入户门被别人砸坏，楼上认为是答辩人砸坏的，来家里闹事，物业经理叫楼上邻居砸答辩人天花板，答辩人首先没有报警，后面报警后警察也没有进行处理。答辩人车子被砸，是因为没有缴纳物业费被砸的，前几天物业保安队长还向答辩人的车子泼了脏水。本院认为，基于庭审查明的事实，被告李建平、黄胭芝系原告所服务的位于宁乡市金洲镇全民社区（金洲国际城）5栋1028室的所有权人，建筑面积124.98平方米。2011年11月11日，湖南五福房地产开发有限公司与宁乡县金洲物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》,合同约定由金洲物业管理有限公司向被告所在小区提供服务，约定小高层住宅1.2元/月/平方米，多层住宅0.7元/月/平方米，合同约定服务期限为2011年11月18日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效日止，本合同自动终止，该约定系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。2020年7月31日，金洲物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将截止至2020年8月1日前对被告所在小区业主拖欠的物业费、垃圾清理费、水电费等债权全部转让给原告，并在小区公告和宣传栏张贴了通知书，该债权转让行为合法有效，原告方合法取得债权，被告应向原告交纳物业费。原告入场后，对于两被告所欠物业费进行了书面催收，故本院对原告诉请两被告按合同约定的标准缴纳2017年12月1日至2020年7月31日止的物业费4794元予以支持。关于垃圾处理费，虽原告没有证据证实宁乡县金洲物业管理有限公司受宁乡市市容环境卫生维护中心的委托收取垃圾处理费并进行了代缴，但被告自愿交纳该费用，属于当事人对于诉讼请求的自愿承担，并无不当，故对于原告要求被告支付垃圾处理费197元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，宁乡县金洲物业管理有限公司在两被告所在小区提供服务期间，虽履行了主要的物业服务方面的义务，但仍然存在不尽如人意的地方，故对原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称自己楼板被楼上业主报复敲打楼板导致天花板损坏，与本案不属于同一法律关系，被告可通过其他法律途径维护其合法权益。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李建平、黄胭芝自本判决生效之日起五日内向原告长沙森太物业服务有限公司支付物业费4794元、垃圾处理费197元，共计4991元；二、驳回原告长沙森太物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告长沙森太物业服务有限公司负担5元，被告李建平、黄胭芝负担20元。本判决为终审判决。审判员  李慧芳二〇二〇年十一月二十四日书记员  廖 蓁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。