江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1581号原告：周波，男，1994年2月8日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：汪正宏，系九江市浔阳区甘棠法律服务所法律工作者，特别授权。被告：九江欧亚美房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区庐山北路西侧（原沙河乡农贸市场旁），统一社会信用代码：91360421096621185X。法定代表人：魏志斌。委托诉讼代理人：徐小毛（系该公司员工），男，1967年8月19日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区，一般授权。原告周波与被告九江欧亚美房地产开发有限公司（以下简称欧亚美公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪正宏、被告欧亚美公司的委托诉讼代理人徐小毛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周波向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金46656元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年4月17日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买了被告开发的位于江州财富广场的B1104号商品房，该房屋总价款为532349元，原告首付107349元，其余房款通过银行按揭贷款的方式支付给了被告。合同约定被告应于2018年4月28日前向原告交付该商品房。但是被告并未按合同约定如期交房，原告最终于2019年6月8日到被告物业公司办理相关交房手续。根据双方签订的购房合同第8条和第9条的规定，被告逾期交房406天，原告要求被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金，但是被告拒绝向原告支付逾期交房违约金。原告为维护自己合法权益，故诉至法院。被告欧亚美公司辩称，原告所称合同违约是事实，逾期交房是事实，刚开始签订合同时对该行业不熟悉，因为涉及规划等多个部门才能进行验收，开发商无法在开工2年内将相关证件办下来，希望原告能够理解被告无法按时将产权证办理下来。原告的最终目的是为了拿到产权证，我公司同意拿车位抵违约金，一个车位作价5.2万元，原告起诉的金额待法院判决金额确定后在车位的价格上多退少补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据1、商品房买卖合同（预售）复印件一份（出示原件），证据2、江州财富广场客户购房缴费单复印件一份、收据复印件（出示原件）一份，证据3、物业公司开具的收款收据复印件一份，证据4、开发商所发的交房短信截屏打印件以及被告对所有业主发的交房短信及被告在小区张贴的交房通知书复印件。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月17日，原告周波与被告欧亚美公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201702614），约定原告购买被告欧亚美公司开发的位于九江市柴桑区房屋，预测建筑面积123.51平方米。双方约定买受人于2017年4月14日前缴纳房款107349元，剩余房款人民币425000元采用商业贷款方式支付，交房时间2018年4月28日前；双方并约定了商品房交付条件和交付手续，对交付期限及出卖人逾期交房违约责任进行了明确约定，《商品房买卖合同（预售）》第八条交付期限，双方对交付期限及出卖人逾期交房的违约责任约定如下：“出卖人应当在2018年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.国家法律法规及政策发生重大变化引起的延期；因政府行为、地质条件、文物保护、重大技术障碍等非出卖人所能控制的原因导致的延期，且出卖人在该等原因发生之日起30日内书面通知买受人的。如遇上述两种情况，出卖人不承担违约责任；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金…。”合同签订后，原告按照约定向被告欧亚美公司支付了购房首付款107349元及剩余425000元，被告欧亚美公司向原告开具了收据。原告周波于2019年6月8日支付了物业费。被告欧亚美公司于2019年11月1日向原告发送短信，短信载明：“【九江欧亚美房产】尊敬的各位业主您好，本公司现已具备交房条件。通知您于下周一至周五（上午9点至中午11点30，下午2点至下午5点）带好本人有效证件来本公司物业办理物业交房手续…”。被告欧亚美公司于2019年11月1日张贴交房通知书，通知书载明：“尊敬的江州财富广场业主：您好，您购买的江州财富广场B栋住宅楼已竣工验收合格，已具备交房条件，现定于2019年11月1日正式办理交房手续，交房期限为2019年11月1日至2019年11月20日…九江欧亚美房地产开发有限公司2019年11月1日”。本院认为，原告周波与被告欧亚美公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法具有法律效力。原告已按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告即应按合同约定的条件和时间履行交付房屋的义务，因被告向原告发送短信通知原告的交房时间为2019年11月4日，且原告诉状及庭审中确认被告实际交房时间为2019年6月8日，故本院认定被告逾期交付房屋的时间为2019年6月8日，被告已构成违约，应当按照合同约定承担逾期履行的违约责任。关于原告诉请被告支付违约金的认定和处理问题，原告诉请判决被告欧亚美公司向原告支付违约金，按照日万分之二自2018年4月29日起计算至2019年6月8日共计46656元；原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定了逾期交付的违约责任，除不可抗力外，逾期超过90日后，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；现本案被告逾期交房405天已超过90日，且被告未按约交房并非不可抗力的原因造成，因而原告要求被告承担逾期违约金，被告应当依约自合同约定交付期限（2018年4月28日）的次日起按照房屋总价款（532349元）日万分之二的计算标准支付逾期履行违约金43120元，故本院对原告该项诉讼请求予以支持43120元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告九江欧亚美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周波支付逾期交房违约金43120元；二、驳回原告周波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费967元，由被告九江欧亚美房地产开发有限公司负担894元，原告周波负担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  万新成审判员  聂腾飞审判员  胡 菲二〇二〇年十一月二十三日法官助理赵晴书记员高放