贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6140号上诉人（原审被告）：梁伊，女，汉族，1992年3月31日出生，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李正梅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁永刚，男，汉族，1963年12月29日出生，住贵州省遵义市红花岗区。系梁伊父亲。被上诉人（原审原告）：浣沙苑小区业主委员会，住所地：遵义市红花岗区外环路浣沙苑商住小区**。负责人：谭礼刚。上诉人梁伊因与被上诉人浣沙苑小区业主委员会（以下简称“浣沙苑业委会”）排除妨害纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初6655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人梁伊委托诉讼代理人李正梅、梁永刚，被上诉人浣沙苑业委会负责人谭礼刚到庭接受询问，本案现已审理终结。梁伊上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判；2．一、二审诉讼费由浣沙苑业委会承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。我与遵义昊昌房地产开发有限公司于2007年4月11日签订的《商品房买卖合同》所购买的房屋合同附件房产平面测绘图反映出该房屋的位置与出租给文明审的案涉房屋一致，我依据商品房买卖合同对该房屋享有处分、使用、收益权，有权出租房屋并收取租金，一审判决我排除妨害并支付租金给浣沙苑业委会错误。如浣沙苑业委会认为该房屋归全体业主共有，应向房开公司主张权利。浣沙苑业委会不具有主体资格，不享有诉讼权利。提起诉讼系重大事项，根据《物业管理条例》第十五条规定，业委会提起本案诉讼应获得业主大会授权，但浣沙苑业委会并未提供相应证据，故其不具有诉讼主体资格。一审判决第三项超过诉讼请求范围，违反“不告不理”的原则。浣沙苑业委会辩称，业委会提起诉讼经过业主授权，已向一审法院提交了授权书，我们现在由自己对小区进行物业管理，所以起诉梁伊请求排除妨害。浣沙苑业委会向一审法院起诉请求：1．判令梁伊排除值班室、消防通道及浣沙苑业委会所属设施的妨碍，面积为80㎡，使用权归还浣沙苑业委会；2.判令梁伊从2019年4月其至立案之日止支付租金27000元给浣沙苑业委会；3．本案诉讼费由梁伊承担。一审法院认定事实：浣沙苑业委会是位于遵义市红花岗区外环路浣沙苑商住小区依法成立的业主委员会。谭礼刚、杨学良等系原业委会主任、副主任等业委会成员。2020年6月10日，经小区业主授权在新业主委员成立之前由原业委会主任谭礼刚代为管理过渡期、代行小区业主权利人员。该小区位于遵义市红花岗区外环路路边，邻近路边是两层营业房，从第三层平台开始为住宅楼，小区依据与外环路距离远近分为A、B两幢，其中靠近外环路的为B幢，靠后的为A幢。小区入口为楼幢一侧的消防通道，在B幢消防通道对面临近外环路有一间几十平米的房间，根据浣沙苑业委会提交的从遵义市建筑业服务中心调取的外环路浣沙苑竣工总平面图显示，该房间标准为“值班室”。而梁伊主张该房间为其购买的B幢附一层一号房。该房现由梁伊出租给第三人文明生作商用，租赁期限为3年，从2019年4月1日至2022年3月31日，房租为一年一付，租金费用为25000元，梁伊已实际收取租金。同时沿着该“值班室”向后进深依次标注为“泵房、垃圾池、物管办”。对标注为“泵房”的房间为后居委会加封顶，且现由梁伊父亲梁永刚锁门保管。对标准为“物管办”的房间现由保安室的保安人员堆放杂物，未上锁。临近该“物管办”另有一间新加盖的小房，由居委会加盖，现由居委会上锁保管。消防通道中间位置分隔A、B幢处有步行楼梯上到三层住宅房平台，该步行楼梯一侧即为地下停车场，梁伊主张该地下停车场权利人为其自己，故梁伊在对停车场以及消防通道的停车进行收费。该步行楼梯下狭部分空间由梁伊更改成保安值岗亭，保安在里面对停车场及消防通道停车车辆收费管理。从步行楼梯上到三层住宅平台靠步行楼梯旁有一间小房，现为梁永刚上锁保管，该房间内堆放有杂物。案外人梁永刚认为该房间为住宅部分的值班室，浣沙苑业委会认为应为全体业主共有，要求梁伊返还。另查，该小区现没有物业服务管理公司服务管理。浣沙苑业委会主张标注为“值班室”、消防通道、分隔A、B幢步行楼梯的保安值岗亭、三层住宅平台的小房为全体业主共有，现被梁伊占有、经营、使用，故诉请排妨碍。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》确立的建筑物区分所有权制度，业主对住宅、经营性用房等专用部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；”的规定，对前述浣沙苑业委会主张的在浣沙苑竣工总平面图中标注为“值班室”的房间，应认定为全体业主共有的设备功能房，关于梁伊提交的商品房买卖合同、统一销售不动产发票，不能确定其购买的营业房为该房间，也与浣沙苑业委会从遵义市建筑业物管服务中心调取的竣工总平面图载明内容不一致，故对梁伊的抗辩意见原审法院不予采纳。同理，浣沙苑业委会主张的消防通道部分、分隔A、B幢步行楼梯的保安值岗亭也应属于全体业主共有部分，梁伊的占有使用以及允许车辆停车并收费的行为侵害了浣沙苑业委会的合法权益，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”、第十五条第一款第（一）、（二）、（四）、（五）项“承担侵权责任的方式主要有（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（四）返还财产；（五）恢复原状，以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”的规定，对浣沙苑业委会主张梁伊排除妨碍、返还财产的请求，于法有据，原审法院予以支持。原审法院确定由梁伊返还侵占的浣沙苑业委会在消防通道入口处的营业房一间，返还消防通道的管理、使用权，拆除分隔A、B幢步行楼梯的保安值岗亭，恢复该处楼梯间原状。对浣沙苑业委会主张的三层住宅平台的小房、浣沙苑竣工总平面图标准为“泵房”的房间，因该房由案外人梁永刚占有上锁，权利妨碍人并非本案梁伊，故对浣沙苑业委会的该主张，原审法院不予支持。因前述认定由梁伊出租给第三人文明生做商用的房间为全体业主共有，故根据前述《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，梁伊除返还该房间外，还需向浣沙苑业委会返还收取的截止起诉之日租金27000元。第三人文明生经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”综上所述，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，判决：一、梁伊在本判决生效后十五日内向浣沙苑小区业主委员会返还消防通道入口处现由第三人文明生实际承租做商用的营业房一间和消防通道的管理、使用权；二、梁伊在本判决生效后十五日内向浣沙苑小区业主委员会返还因出租前述第一项确定的营业房收取的租金，截止浣沙苑小区业主委员会起诉之日为27000元；三、梁伊在本判决生效后十五日内拆除分隔A、B幢的步行楼梯处的保安值岗亭，并恢复楼梯间原状；四、驳回浣沙苑小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费240元（已减半收取），由梁伊承担。本院二审庭询中，浣沙苑业委会认可一审判决主文第三项所指A、B幢步行楼梯处的保安值岗亭在修建时取得了业委会同意。本案二审中双方一致认可案涉小区有77户住户。浣沙苑业委会认可梁伊与遵义昊昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》中约定的B幢附1号房屋即为本案诉争房屋。梁伊父亲梁永刚陈述其是案涉小区修建时的现场施工负责人，房开项目完工后梁永刚受房开公司委托设立物管企业为小区提供物业服务。关于案涉房屋使用情况，浣沙苑业委会陈述从2007年交房至今，多数时间都是出租给他人，空的时间很少不到一年；梁伊陈述出租给他人，有时是空的。本院二审中查明，浣沙苑业委会向一审法院提交的《授权书》有64名业主代表签名。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1．浣沙苑业委会是否有权提起本案诉讼；2．梁伊能否依据其与遵义昊昌房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》享有案涉房屋的占有处分权，一审判决梁伊向沙苑业委会支付27000元租金是否正确；3．一审判决梁伊拆除分隔A、B幢的步行楼梯处的保安值岗亭，并恢复楼梯间原状是否恰当。关于第一个争议焦点，梁伊主张浣沙苑业委会提起本案诉讼需经业主大会讨论同意，因未提供相应证据，故无权提起诉讼。本院认为，浣沙苑业委会依法成立，谭礼刚系原业委会主任，2020年6月10日，经小区业主授权在新业主委员成立之前由原业委会主任谭礼刚代为管理过渡期、代行小区业主权利，该授权书经多数业主签名，虽未载明授权起诉事项，但本案中浣沙苑业委会起诉主张共有物权并请求梁伊排除妨害对业主而言系获利行为，本院认为浣沙苑业委会有权代表业主提起诉讼，梁伊主张浣沙苑业委会无主体资格理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，梁伊提交其与遵义昊昌房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》载明其购买的房屋为B幢附一层一号房，浣沙苑业委会在本院中认可该房屋即为本案诉争房屋。结合该房屋此前一直由梁伊管理出租的实际情况，本院认为梁伊依据其与遵义昊昌房地产开发有限公司的合同关系享有案涉房屋管理占有使用权。浣沙苑业委会如认为该房屋系业主共有部分，遵义昊昌房地产开发有限公司无权处分，可另案主张权利。关于第三个争议焦点，浣沙苑业委会诉讼请求为排除妨害，一审判决梁伊拆除分隔A、B幢的步行楼梯处的保安值岗亭，并恢复楼梯间原状与浣沙苑业委会诉请的侵权责任方式不同，且经本院询问，浣沙苑业委会认可该保安值岗亭在修建时是得到了业委会的许可，故本院认为一审判决梁伊拆除该保安亭并恢复原状不当，本院予以纠正。一审判决梁伊向浣沙苑业委会返还案涉小区消防通道的管理、使用权，梁伊上诉未提出异议视为服从该部分判决，本院予以支持。综上所述，一审判决认定部分事实不清，判决内容超过诉讼请求，本院予以纠正。梁伊的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初6655号民事判决；二、梁伊向浣沙苑小区业主委员会返还案涉小区消防通道的管理、使用权；三、驳回浣沙苑小区业主委员会其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取240元，由浣沙苑小区业主委员会承担；二审案件受理费480元，由梁伊承担180元，由浣沙苑小区业主委员会承担300元。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  李玉振审判员  蔡一雷二〇二〇年十一月三十日法官助理赵凯书记员苟勇