江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0111民初3995号 原告：杨延安，男，1979年10月17日出生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人:李伟根，江苏君勋律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张自宣，江苏君勋律师事务所实习律师。 被告：汤秋明，男，1981年7月12日出生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：汤红萍，女，1979年8月2日出生，汉族，住址同上，系被告姐姐。 原告杨延安与被告汤秋明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法由审判员黄维独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨延安及委托诉讼代理人李伟根、张自宣到庭参加诉讼，被告汤秋明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨延安向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金351125元并支付利息（以301193元为基数，自2020年4月1日起按月息1%计算至实际给付之日止；以49932元为基数，自2020年5月2日起按月息1%计算至实际给付之日止）；2.判令被告支付租赁房屋空置损失759353元；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2017年1月17日，原、被告签订《千钧房地产经纪有限公司房屋租赁经纪合同》，约定：原告将位于浦口区××07、××08、××09、××10、××11、××12室房屋出租给被告作办公用房。租期72个月，自2017年5月1日起至2023年4月30日止。年租金1377510元，前二年不变，后四年逐年递增5%；租金半年一付，每年的5月1日及11月1日各支付一次。被告交押金100000元，承担相应使用费用。被告拖欠租金累计10日以上的，原告有权终止合同并收回房屋。合同签订后，双方依约履行。2019年11月18日，被告迟延支付租金，向原告出具说明，承诺应于2019年10月31日前应付租金延至2020年3月31日支付，每月15日前按月息1%支付迟延履行利息，后续租金按约支付。经原告多次催要，被告已支付422000元，余款301193元未付。另，被告要求终止租赁，双方已于2020年5月13日办理房屋退还交接，但被告未支付2020年5月1日起至退房期间租金49932元。被告欠付租金，原告有权依约主张欠款及逾期利息，且被告终止合同，原告有权主张房屋闲置损失。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告汤秋明提交书面答辩意见，表示公司经营受疫情影响，要求减免2020年1月至3月的租金。 经审理查明，2017年1月17日，杨延安（甲方）与汤秋明（乙方）签订《千钧房地产经纪有限公司房屋租赁经纪合同》，约定：甲方将位于浦口区××房屋出租给乙方使用。建筑面积1887平方米。乙方租赁该房屋作为办公使用。租期72个月，自2017年5月1日起至2023年4月30日止。年租金为1377510元，租金半年一付。押金100000元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保。租赁期满，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金。乙方拖欠租金累计10日以上的，甲方有权终止合同并收回房屋。补充条款：1.2017年1月至4月30日为甲方提供给乙方的免租期，免租期内同样履行本合同所有条款。2.物业费乙方从2017年1月1日开始缴纳。3.租期6年，前两年价格不变，后四年价格逐年递增5%。4.乙方对此房进行装修改动，甲方知情并认可。5.付房租日期：每年房租分两次付，5月1日前付一次，11月1日前付一次。6.第一年每平米每天2元。 合同签订后，杨延安将涉案房屋交付汤秋明使用。2019年11月18日，汤秋明出具《关于延期支付承租业主杨延安租金的情况说明》，载明：1.原定于2019年10月31日支付房租延期至2020年3月31日支付。2乙方为答谢甲方对公司的支持，将此延期款项列入资金运营成本，并承担甲方房租总额月息1%的财务成本，并约定月息7232元，于每月15日打入对方指定账户。3.同时乙方承诺承租业主房屋后续租金按合同约定期限支付。汤秋明已于2020年5月25日、27日、28日、30日、6月5日、16日分别支付租金100000元、100000元、100000元、100000元、20000元、2000元，合计422000元。2020年5月13日，双方办理房屋退还交接。 2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，因应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，南京市发布第6号通告，其中第6条规定：“严控公共场所。小区内非涉及居民生活必须的公共场所一律关闭”。 庭审中，杨延安陈述，汤秋明一直拖欠租金，其多次找汤秋明协商，后汤秋明将涉案房屋退还。但其没有免除汤秋明的违约责任。 以上事实，有原告的当庭陈述，不动产权证、租赁合同、情况说明、微信记录、房屋移交说明等证据在卷证实。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。原告主张支付租金351125元，被告主张因疫情影响减免2020年1月至3月的租金，本院认为根据被告出具的情况说明及房屋已于2020年5月13日交还的事实，被告应向原告支付2019年11月1日至2020年5月12日的租金。由于双方在合同履行过程中，因政府及有关部门为新型冠状病毒感染疫情防控而采取行政措施，直接导致被告无法正常使用涉案房屋，该情况属于当事人不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，本院酌定原告就涉案房屋应免除被告疫情防控期间二个月租金即241064.25元。根据合同约定的租金标准，被告应当向原告支付2019年11月1日至2020年4月30日租金482128.5元，2020年5月1日至12日租金49930.02元，合计532058.52元，现原告自认被告已支付422000元，故被告还应向原告支付租金110058.52元。 原告主张利息（以301193元为基数，自2020年4月1日按月息1%标准计算至实际给付之日止；以49932元为基数，自2020年5月2日起按月息1%标准计算至实际给付之日止），本院认为被告承诺2020年3月1日支付租金，逾期按月息1%的标准支付利息。被告应当向原告支付2019年11月1日至2020年4月30日租金482128.5元，2020年5月1日至12日租金49930.02元，现被告于2020年5月25日、27日、28日、30日、6月5日、16日分别支付租金100000元、100000元、100000元、100000元、20000元、2000元，合计422000元。因此，应当以482128.5元为基数，自2020年4月1日起计付利息至2020年5月24日；以382128.5元为基数，自2020年5月25日起计付利息至5月26日；以282128.5元为基数，支付2020年5月27日利息；以182128.5元为基数，自2020年5月28日起计付利息至5月29日；以162128.5元为基数，自2020年5月30日起计付息至6月4日；以142128.5元为基数，自2020年6月5日起计付利息至6月15日；以140128.5元为基数，自2020年6月16日起计付利息至实际给付之日止；以49930.02元为基数，自2020年5月13日起计付利息至实际给付之日止，以上利息标准均为月息1%。 原告主张房屋空置损失，本院认为因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，被告拖欠租金，且被告在租期届满前将房屋退还原告，实际上已解除合同，因此被告对因此产生的房屋空置损失确实存在过错。被告未举证证明原告已免除其违约责任，亦未举证证明原告房屋尚不处于空置状态，故被告应当赔偿原告该项损失，本院结合本案的实际情况，参照租金标准，综合酌定被告赔偿原告3个月的房屋空置损失379676.19元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告汤秋明于本判决生效之日起三日内支付原告杨延安租金110058.52元及利息（以482128.5元为基数，自2020年4月1日起计付利息至2020年5月24日；以382128.5元为基数，自2020年5月25日起计付利息至5月26日；以282128.5元为基数，支付2020年5月27日利息；以182128.5元为基数，自2020年5月28日起计付利息至5月29日；以162128.5元为基数，自2020年5月30日起计付息至6月4日；以142128.5元为基数，自2020年6月5日起计付利息至6月15日；以140128.5元为基数，自2020年6月16日起计付利息至实际给付之日止；以49930.02元为基数，自2020年5月13日起计付利息至实际给付之日止，利息标准均为月息1%）。 二、被告汤秋明于本判决生效之日起三日内支付原告杨延安房屋闲置损失379676.19元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14794元，由原告杨延安负担8284.64元，被告汤秋明负担6509.36元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14794元。 审判员  黄维 二〇二〇年十一月十三日 书记员  焦颖