江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2205号上诉人（原审原告）：乐晓琳，女，1972年11月5日生，汉族，住江苏省徐州市。上诉人（原审原告）：庄相动，男，1967年8月15日生，汉族，住山东省平邑县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：花品德，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州市祥云房地产开发有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码9132120457544063XY，住所地江苏省泰州市姜堰区淤溪镇溪村人民南路西侧。法定代表人：王继霖，职务不详。被上诉人（原审被告）：泰州市祥云房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321202703970695X，住所地江苏省泰州市春晖路******。法定代表人：王阿居，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：江苏祥云建设集团有限公司，统一社会信用代码913212021419405490，住所地江苏，住所地江苏省泰州市春晖路**>法定代表人：王继霖，该公司董事长兼总经理。被上诉人（原审被告）：上海璟懿房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91310117MA1J27M22Y，住所地上海市松，住所地上海市松江区泖港镇中厍路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张尉，该公司执行董事。上诉人乐晓琳、庄相动因与被上诉人泰州市祥云房地产开发有限公司姜堰分公司（以下简称祥云姜堰分公司）、泰州市祥云房地产开发有限公司（以下简称泰州祥云公司）、江苏祥云建设集团有限公司（以下祥云建设公司）、上海璟懿房地产营销策划有限公司（以下简称璟懿公司）商品房销售合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初1064号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐晓琳、庄相动上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或依法改判。二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、本案事实不清、争议较大、案情较复杂，不适用简易程序。故一审法院存在程序违法。二、一审法院认定的基本事实不清。2017年12月20日，上诉人庄相动与被上诉人祥云姜堰分公司签订《商品房买卖合同》一份，编号GF-2000-0171，合同备案号2017034267，网上备案时间2017-09-3015:00:22。1.被上诉人祥云姜堰分公司、被上诉人泰州祥云公司违反该《商品房买卖合同》第八条交付期限和第十一条交接的规定，构成根本违约，上诉人庄相动作为买受人，有权按照合同约定解除该《商品房买卖合同》。合同第八条约定“出卖人在2018年12月31日前将符合该商品房取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用”。第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。截至上诉之日，上诉人未收到作为出卖人的被上诉人祥云姜堰分公司、被上诉人泰州祥云公司提交的符合本合同第八条和第十一条约定的证明文件，亦未办理符合约定的交接手续。被上诉人已经逾期18个月，且经上诉人多次催告至今尚未完成房屋交付，构成根本违约，故上诉人有权解除《商品房买卖合同》。一审法院遗漏了对该事实的认定，应当发回重审。2.因被上诉人祥云姜堰分公司、被上诉人泰州祥云公司的原因，该房屋至今无法办理产权登记，构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。上诉人庄相动与被上诉人祥云姜堰分公司、被上诉人泰州祥云公司之间签订的《商品房买卖合同》第十五条有关产权登记的日期未做明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。《商品房买卖合同》中约定的交付日期为2018年12月31日，故因被上诉人的原因，房屋权属证书未在2019年3月31日之前办理完成的，即视为被上诉人祥云姜堰分公司、被上诉人泰州祥云公司违约。截至上诉之日，房屋权属登记仍未办理，且上诉人有新证据证明目前系因被上诉人祥云姜堰分公司、被上诉人泰州祥云公司的原因仍无法办理产权登记，故上诉人庄相动有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条解除该《商品房买卖合同》。3.据上诉人收集的新证据证明，案涉商品房己经被抵押给别人了。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任：(一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，被上诉人祥云姜堰分公司、被上诉人泰州祥云公司未经上诉人同意，亦未通知上诉人的情况下，将案涉商品房抵押，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，故上诉人有权解除《商品房买卖合同》，并要求被上诉人赔偿损失。被上诉人璟懿公司作为购房款的收款方，且前期购房所有活动均是由被上诉人璟懿公司的人员全程操办，对《商品房买卖合同》的订立起了关键作用，与本案有直接利害关系，理应与被上诉人祥云姜堰分公司、被上诉人泰州祥云公司承担连带责任。祥云姜堰分公司、泰州祥云公司、祥云建设公司、璟懿公司均未提交书面答辩意见。乐晓琳、庄相动向一审法院起诉请求：1.解除庄相动与被告祥云姜堰分公司、泰州祥云公司签订的关于祥云北海公寓1幢2单元303室《商品房买卖合同》；2.祥云姜堰分公司、泰州祥云公司返还乐晓琳、庄相动已付购房款338888元；3.祥云姜堰分公司、泰州祥云公司承担以338888元为基数，自2017年12月21日至2020年1月20日期间的资金占用利息84722元（338888元×1%×25个月）；4.祥云姜堰分公司、泰州祥云公司承担以338888元为基数，自2020年1月21日起按月息1%计算至实际清偿之日止的利息；5.祥云建设公司、璟懿公司对2、3、4项债务承担连带清偿责任；6.祥云姜堰分公司、泰州祥云公司、祥云建设公司、璟懿公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：庄相动与乐晓琳系夫妻，祥云姜堰公司系泰州祥云公司分公司。2017年12月12日，乐晓琳（乙方）与祥云姜堰公司（甲方）签订《祥云北海商品房订购协议》一份，约定乙方预订甲方开发的祥云北海商品房1号楼2单元303室房屋，建筑面积122.55平方米，单价4293元/平方米，价格526228元，储藏室或阁楼面积10.55平方米，单价1200元/平方米，价格12660元，总价538888元；乙方已缴纳定金5万元，作为双方签订《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方缴纳的定金直接转为房价款；乙方须于本认购协议签订之日起15日内，即2017年12月27日支付首付款338888元（含定金），剩余房款20万元，由甲方指定银行办理按揭手续；具体单价、面积、总价以所签订《商品房买卖合同》为准，等。2017年12月20日，庄相动与祥云姜堰公司签订《商品房买卖合同》一份，编号GF-2000-0171，合同备案号2017034267，网上备案时间2017-09-3015:00:22，合同载明出卖人为被告泰州祥云公司，买受人庄相动，买受人所购商品房基本情况载明工程坐落祥云北海公寓1幢2单元303室，该商品房合同约定建筑面积122.55平方米，其中套内建筑面积116.4225平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.1275平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米3280元，共401964元，储藏室为1号楼109号，面积约为10.55平方米为12660元，本合同总价款414624元。购买人于2017年12月20日付款214624元，余款20万元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，等。被告祥云姜堰公司在出卖人处盖章，原告庄相动在买受人处签名捺印。乐晓琳、庄相动已缴纳购房款338888元（含定金5万元）。庭审中，乐晓琳、庄相动陈述，2018年12月31日开发商打电话通知拿房，乐晓琳、庄相动认为案涉房屋无法贷款及办理房产证，故未接电话。一审法院认为,乐晓琳、庄相动与祥云姜堰公司签订的《祥云北海商品房订购协议》、《商品房买卖合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。乐晓琳、庄相动向祥云姜堰公司购买其开发的祥云北海公寓1幢2单元303室房屋，先后签订《祥云北海商品房订购协议》、《商品房买卖合同》，合同约定的商品房单价虽与预购协议中约定的单价不一致，但预购协议及合同均明确载明具体单价、面积、总价以所签订的《商品房买卖合同》为准。案涉《商品房买卖合同》已于2017年9月30日在泰州市姜堰区房地产管理处备案，合同备案号为2017034267，庭审中，乐晓琳、庄相动陈述开发商曾于2018年12月31日通知其收房，其拒绝接听开发商的电话，现乐晓琳、庄相动以合同约定的价格及计算方法与协议约定不一致、合同与先前签订的协议内容出现重大变化，祥云姜堰分公司、泰州祥云公司未按期交房等理由，主张祥云姜堰分公司、泰州祥云公司违约，要求解除与祥云姜堰公司签订的《商品房买卖合同》，无事实和法律依据，不予支持。乐晓琳、庄相动还述称《商品房买卖合同》与祥云姜堰分公司、泰州祥云公司向主管部门网上备案合同的合同备案号、编号等有区别，备案中无买受人签字、无法办理房产证、因祥云姜堰分公司、泰州祥云公司原因无法办理贷款等意见，因其未举证，一审法院不予采纳。乐晓琳、庄相动的其余诉讼请求亦无事实和法律依据，亦不予支持。祥云姜堰分公司、泰州祥云公司、祥云建设公司、璟懿公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对乐晓琳、庄相动诉讼请求答辩及对证据质证、举证等的诉讼权利，依法应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回庄相动、乐晓琳的诉讼请求。一审案件受理费7654元,减半收取计3827元，由庄相动、乐晓琳负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据如下：１.备案号为2017034267的《商品房买卖合同》网上备案证明，证明被上诉人泰州祥云公司作为出卖人存在欺诈行为。上诉人与被上诉人祥云公司之间的《商品房买卖合同》中所写的合同备案号为2017034267，而泰州市姜堰区不动产登记中心按照该备案号查询的买受人为魏爱东、韩玉琳，与《商品房买卖合同》不一致；２.备案号为2017036833的《商品房买卖合同》网上备案证明，证明被上诉人祥云公司作为出卖人存在欺诈行为。该备案中的买受人虽系上诉人庄相动，但房屋座落系“祥云北海公寓1幢1单元303室”，与双方签订的《商品房买卖合同》中所载明的“祥云北海公寓1幢2单元303室不一致”，即便被上诉人达到办理产权登记的条件，亦不能按照《商品房买卖合同》的约定为上诉人办理不动产登记。故被上诉人存在欺诈行为。３.姜国用（2012）第3257号不动产登记簿查询记录，证明被上诉人泰州祥云公司开发的祥云北海公寓所属土地于2014年11月5日已被抵押给中国建设银行股份有限公司泰州新区支行的事实，截至2020年9月28日仍未办理解押手续，导致案涉房屋无法办理不动产登记，被上诉人泰州祥云公司作为出卖人，构成根本违约；4.姜堰区淤溪镇人民政府于2020年9月6日发布的《公告》一份，证明祥云北海公寓在发布公告之前无法办理不动产登记的另一个原因系一直未通过竣工备案；5.泰州市姜堰区不动产登记中心出具的《商品房及业主共有部分首次登记提交材料清单》，证明被上诉人泰州祥云公司作为出卖人构成根本违约。办理不动产登记需提供《商品房及业主共有部分首次登记提交材料清单》中所列的材料，但截至2020年9月28日，被上诉人未向泰州市姜堰区不动产登记中心提供上述材料，致使无法完成不动产登记。祥云姜堰分公司未提交书面答辩意见。祥云姜堰分公司、泰州祥云公司、祥云建设公司、璟懿公司未发表质证意见。本院认定如下：对上诉人提交证据１、２《商品房买卖合同》网上备案证明的真实性予以确认，但不能据此认定被上诉人实施欺诈行为，使上诉人违背真实意思表示签订案涉《商品房买卖合同》；对证据３真实性予以确认，但缺乏证据证明与案涉不动产之间的关联性；证据４《公告》未提交原件，无法确认其真实性；证据５为材料清单打印件，无法达到上诉人的证明目的。一审查明的事实有商品房订购协议、商品房买卖合同、收据及当事人陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，上诉人乐晓琳、庄相动与被上诉人祥云姜堰公司签订的案涉《商品房订购协议》、《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按约履行。上诉人向被上诉人祥云姜堰公司支付购房款338888元后，未再支付剩余款项，也未积极通过办理银行按揭货款的方式支付尾款。在被上诉人于合同约定的交房时间通知上诉人收房时，上诉人又明确拒绝接收房屋，且在拒绝接收房屋时并无充分证据证明被上诉人存在根本违约情形。可见，上诉人以自己的行为表明不再继续履行合同义务。现上诉人以被上诉人存在欺诈、无法办理房产证为由诉请解除案涉《商品房买卖合同》，但所举证据不足以证明被上诉人实施欺诈行为，使上诉人违背真实意思表示签订案涉《商品房买卖合同》；上诉人称无法办理房产权属登记，因上诉人拒绝接收房屋，致合同没有继续履行，上诉人该主张于法无据。故，上诉人要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人乐晓琳、庄相动的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7654元，由上诉人乐晓琳、庄相动负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年十一月二十五日书记员  吴泓萱