吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉24民初429号 原告：中国银行股份有限公司延边分行，住所地吉林省延吉市人民路**。 法定代表人：崔耕，行长。 委托诉讼代理人：谭宝臣，该行职员。 委托诉讼代理人：李钟学，吉林孚达律师事务所律师。 被告：李爽，男，1979年11月11日出生，汉族，住吉林省和龙市民惠街前进社区**。 被告：魏翠竹，女，1972年12月18日出生，汉族，，住吉林省延吉市朝阳街丹景阳委** 李爽、魏翠竹共同委托诉讼代理人：赵升俊，吉林檀君律师事务所律师。 被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住，住所地吉林省延吉市朝阳街友谊路**/div> 法定代表人：孙作魁，该公司经理。 诉讼代表人：吉林达公伟业律师事务所，该企业管理人。 委托诉讼代理人：金小婷，吉林达公伟业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路颖超，吉林达公伟业律师事务所律师。 第三人：许永春，男，1943年7月11日生，朝鲜族，原延边医院退休医生，住吉林省延吉市公新河畔花园**楼****。 委托诉讼代理人：吴英顺（许永春的妻子），女，1946年1月27日出生，朝鲜族，退休医生，住吉林，住吉林省延吉市河畔花园**楼****iv> 委托诉讼代理人：金刚山，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司延边分行（以下简称中行延边分行）诉被告李爽、魏翠竹、延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航公司）、第三人许永春金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行延边分行的委托诉讼代理人谭宝臣、李钟学，被告李爽、魏翠竹及其委托诉讼代理人赵升俊，被告宇航公司的委托诉讼代理人金小婷，第三人许永春的委托诉讼代理人吴英顺、金刚山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中行延边分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李爽及被告2魏翠竹还原告贷款本金148,248.35元，偿还截止2018年3月20日止的利息6,917.09元，罚息754.69元，三项合计为155,920.13元，并判令被告承担其还清原告贷款结清为止的利息及罚息。2.判令解除原告中国银行股份有限公司延边分行与被告李爽签订的《个人购房借款与担保合同》，其抵押按揭贷款房屋抵押及担保合同部分继续有效。3.判令第三被告承担连带担保责任。4.判令《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》有效。并判令原告对抵押担保物享有优先受偿权。5.判令三被告承担本案的诉讼费用及其他相关费用。事实与理由：2007年12月10日，被告从原告处贷款22万元人民币，双方被告从签订了《个人购房借款与担保合同》，月利率为5.546‰（详见合同书）,逾期贷款罚息利率为本合同第八条规定的按中国人民银行规定的逾期利率50%计收利息。贷款期限为20年，还款方式为等额本息还款法，月还款额1660.56元。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告却违约，偿还至2016年12月20日就拒不偿还我行贷款。共偿还134,923.50元，其中偿还本金71,751.65元，利息62,973.74元，罚息198.11元。从2016年12月20日拖欠我行贷款后至今没有偿还我行贷款，虽经原告多次催收，但三个被告均拒绝履行偿还义务。无奈，原告依据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉求，以维护原告的合法权益。 李爽、魏翠竹辩称，一、本案中刑事案件，应先刑后民。2007年12月10日被告从来没有到原告处贷款22万元。本案是原告和开发商为了自己的利益，诈骗国家银行贷款案件，银行工作人员为了非法目的，违规操作，让被告在空白纸上签字，也敢放贷。二、原告的诉讼请求解除借款合同，主张抵押和担保，我们同意这一主张。三、本案的抵押的房屋归李爽、魏翠竹所有。因为我们是2007年11月6日与开发商签订“商品房买卖合同，2007年10月4日在延吉市房产办理了抵押登记。抵押登记期限至2027年12月5日止，宇航公司与该房无关，应立即腾出房屋。 宇航公司辩称，宇航公司法定代表人及其工作人员至今没有向管理人移交财务账本和财产，2017年10月末延边州法院受宇航公司破产清算案件，债务成立利息计算至法院受理公司破产清算案件为止。 第三人许永春述称：一、涉案房屋的实际购房人为许永春,而不是李爽。许永春作为实际购房人从案外人马德亮处买到涉案房屋后,与马德亮一同前往延吉市宇航房地产开发有限公司(以下简称宇航公司)办理购房人变更手续，并将房屋维修基金、契税、印花税、两证办理费16071元及2011年交付房屋第一年的物业管理费2823元交付于宇航公司后,宇航公司向许永春出具了盖有其公司公章的《房屋维修基金、契税、印花税、两证办理费收据》及《2011年物业费收据》，并在交款人处标注:许永春(原马德亮)。以上事实证明许永春与宇航公司之间形成了房屋买卖合同关系，且该合同真实、有效。许永春自2011年装修入住涉案房屋已近10年。以李爽为购房人形成的《商品房买卖合同》至今已13年，但李爽至今从未向许永春主张其对涉案房屋的权利，这非常不符合常理。且《商品房买卖合同》第六条约定付款方式及期限为:买受人按揭贷款方式按期付款,即购房人应该办理按揭贷款。但李爽自认《商品房买卖合同》根本没有履行，自己不知道与中行延边分行之间有借款合同的事实,也从未偿还过任何一期按揭贷款,更没有支付购房首付款。这些事实证明李爽不是真实的购房人,其与宇航公司之间不存在真实的房屋买卖合意,他们之间形成的《商品房买卖合同》仅仅是为了获得银行贷款而形成,该合同不具有真实性合法性，是虚假购房合同。二、中行延边分行的预购商品房抵押预告登记备案对案涉房屋不能享有优先受偿权。《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》，仅能证明中行延边分行在延吉市房地产交易中心进行了相关预抵押登记备案，但该备案并未发生实质性的抵押登记的法律效果。”系争房产上设立的抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据我国《物权法》第二十条的规定，预告登记后,未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是对将来发生抵押权变动的请求权。因此，中行延边分行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权,并非对系争房屋享有现实的抵押权。本案中的预购商品房抵押预告登记,主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现,并非直接导致抵押权的设立。在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前,中行延边分行主张房屋优先受偿权依据不足。故，中行延边分行的对第三人许永春实际购买并占有使用至今的案涉房屋不能享有优先受偿权。 中行延边分行围绕诉讼请求依法提交了《营业执照复印件》《个人购房借款与担保合同》《借款借据》《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》《贷款申请、审批表》、李爽、魏翠竹的身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、宇航公司企业的营业执照及组织机构代码证，李爽、魏翠竹、宇航公司之间的房屋买卖合同及首付款交付凭证、《按揭基本情况表》、贷款已还款明细清单、《声明书》等证据。许永春提交了身份证复印件一份，结婚证及案外人吴英顺身份证复印件和房屋买卖合同一份、房屋预销售契约收据各1份、房屋交接合同一份、装修申请表一份、河畔花园住宅装修协议一份、物业费交款收据17份。电费缴费收据5份等证据。本院组织当事人进行了质证，许永春提交的证据系证明其购买房屋并实际居住的事实，涉及房屋买卖关系的认定，与本案法律关系不同，故不予评价。李爽、魏翠竹主张其签字时合同和借款凭借、贷款申请审批表等是空白的，并主张其没有偿还过贷款是开发商还的。李爽、魏翠竹对中行延边分行提供的其他证据的真实性未提出异议。虽李爽、魏翠竹对中行延边分行提供的部分证据有异议，但未提供反驳证据来推翻原告提供的证据，故本院对其有异议的主张不予采纳。宇航公司对中行延边分行提供的证据真实性未提出异议，本院对原告提供的证据予以采信。 本院认定如下事实：李爽、魏翠竹系夫妻关系。2007年11月6日，李爽作为买受人与出卖人宇航公司签订《商品房买卖合同》。合同约定“一、项目建设依据：位于延吉市梨花路公新街西，编号为09-03-05的土地上建设的商品房河畔花园（工委小区），建设工程规划许可证号为Y2005013，施工许可证号为212401200706050101。二、商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为延吉市房产管理局，商品房预售许可证号为2007191。三、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为河畔花园（工委小区）第1号幢5单元1802号房，该商品房产权登记建筑面积共108.02平方米。四、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房总金额（人民币）叁拾肆万零贰佰陆拾叁元整。五、付款方式及期限：买受人按揭贷款方式按期付款。六、交付期限：出卖人应当在2008年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2007年11月5日，该商品房购房首付款120263元以李爽名义通过中行延边分行现金存款的方式向宇航公司支付，宇航公司向李爽出具收据。 2007年12月3日，李爽向中行延边分行申请借款，“交易信息”栏中房屋信息登记为延吉市梨花路南、公新街以西工委小区（河畔花园）第1号幢5单元1802号房，申请人及共有人声明处分别由李爽与魏翠竹签名。2007年12月4日，中行延边分行同意李爽的申请。 2007年12月10日，李爽作为借款人（甲方）与中行延边分行（乙方）签订的合同编号为2007422020000100152《个人购房借款与担保合同》，宇航公司（丙方）作为该合同的保证人。合同约定：“一、贷款及用款：乙方根据甲方的申请，同意向甲方发放购房抵押贷款，贷款金额为220000元（大写：贰拾叁万元整）；贷款期限自2007年12月10日至2027年12月10日，从贷款发放之日(《借款借据》载明的借款日期)起，共计240个月。二、利息计算方法及还款方式：月利率为5.546‰；乙方有权就逾期贷款部分按中国人民银行规定计收利息，利率按本合同约定利率上浮50%执行；还款方式为等额本息还款法，甲方在贷款发放次月起逐月还款，还款总月数为240个月，每月还款日为20日（如遇国家规定节假日则顺延）。三、贷款抵押担保及相关约定：商品房预售合同（或房地产证）编号为2007191，房产地址为延吉市梨花路南公新街西，楼宇名称、座别及房号为工委小区（河畔花园）第1号幢5单元1802号房，建筑面积108.02平方米，购房总价为340263元；甲方在本合同项下的抵押物之抵押权设定并登记或备案完毕之日，应将《商品房预售合同》和他项权证（或抵押备案证明材料）原件交乙方执管，直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止；甲方及丙方应协助乙方或乙方委托的机构办理抵押备案或抵押登记手续，在抵押期间内甲方已按期或提前归还贷款本息后，乙方应出具书面证明协助甲方办理抵押登记/备案的撤销手续，并将已由乙方执管的他项权证（或抵押备案证明材料）原件交还甲方。四、贷款的保证担保：本合同由丙方为甲方在本合同项下提供连带责任保证。若甲方不能向乙方偿还贷款本息或因甲方违约被乙方要求提前清偿贷款本息和费用时，丙方将承担连带清偿责任。五、甲方授权：甲方授权乙方，从甲方在乙方处开立的存款账户（账号为2202660********）内扣收本合同项下的到期贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用；乙方有权从该账户上直接划收甲方应付的贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用等内容，甲方（手押）：李爽，乙方（公章）中国银行股份有限公司延边分行，丙方（公章）：延吉市宇航房地产开发有限公司，签约日：2007年11月28日”。同日，中行延边分行根据李爽不可撤销授权将案涉借款付至宇航公司在中行延边分行开立的账户2202129380********中22万元，李爽在借款借据签字。至2018年3月20日止尚欠本金148,248.35元和利息6,917.09元、罚息754.69元。截至2017年10月12日尚欠利息4028.81元和罚息330.82元。 2007年12月4日，延吉市房地产交易中心出具《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》，载明抵押权人为中行延边分行，保证人为宇航公司，抵押人、借款人为李爽，房屋坐落工委河畔花园，房号5-1802（门牌：1C-1-32，产籍号：10-17-597，建筑面积：108.02平方米，房屋总价：340263元，借款金额：22万元），抵押期限自2007年12月5日至2027年12月5日。 2017年10月13日，本院受理宇航公司破产清算案件。 本院认为，关于案涉借款合同效力及李爽、魏翠竹应否承担清偿借款本息的民事责任问题。根据本案查明的事实，李爽对其签名的《个人一手房屋贷款申请、审批表》、案涉《个人购房借款与担保合同》《借款借据》《商品房买卖合同》等证据的真实性无异议，对案涉借款及抵押事实不持异议，应认定其知晓案涉借款及抵押合同的基本内容，其作为完全民事行为能力人应当预见其违反合同义务的法律后果，其作为借款人，应承担清偿借款本息的义务。魏翠竹作为其配偶，对夫妻共同债务应承担清偿义务。 关于中行延边分行提出的解除借款合同的主张。本案中，中行延边分行与李爽签订的借款合同，均是双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，中行延边分行依约履行了义务，李爽归还了部分借款本金，但未按照合同约定按时支付利息，已构成违约。根据合同约定，未按期还本付息的，贷款人有权宣布合同项下借款本金全部或部分立即提前到期，并要求立即归还部分或全部借款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，李爽逾期未付利息构成违约时，中行延边分行请求解除合同符合双方约定和法律规定。同时，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，中行延边分行在借款到期后请求李爽还本付息符合法律规定，应予支持。 关于宇航公司应否承担连带担保责任的问题。案涉《个人购房借款与担保合同》明确约定宇航公司为李爽在该合同项下提供连带责任保证。若李爽不能向中行延边分行偿还贷款本息或因李爽违约被中行延边分行要求提前清偿贷款本息和费用时，宇航公司将承担连带清偿责任。现李爽违约未能按期清偿借款本息，故宇航公司应对李爽所负债务承担连带清偿责任。但依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”规定，宇航公司承担利息的范围限于2017年10月13日本院受理宇航公司破产清算案件之前。 关于中行延边分行对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。系争房产上设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中行延边分行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对系争房屋享有现实的抵押权。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，中行延边分行行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。 李爽、魏翠竹未提供证据证明其主张在空白格式用纸签字以及未使用案涉款项的事实，且案涉借款22万元直接付至宇航公司是经李爽签字确认的，贷款发放后，如何使用属于借款人处分自己权利的行为，不能据此免除借款人还款义务责任，李爽、魏翠竹以其在空白格式用纸签字以及未使用案涉款项为由不承担责任的抗辩主张不成立，本院不予支持。李爽、魏翠竹主张本案应为刑事案件，先刑后民的原则，应中止审理，本院认为，刑事案件的处理结果，不影响本案的实体审理，故本院对其主张先刑后民的抗辩主张不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司延边分行与被告李爽签订的借款合同； 二、被告李爽、魏翠竹于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司延边分行贷款本金148,248.35元及截至2018年3月20日止的利息6,917.09元，罚息754.69元。自2018年3月21日起至贷款实际付清之日止的利息、罚息，按照借款合同约定的标准计算； 三、延吉市宇航房地产开发有限公司对借款本金148,248.35元及截至2017年10月12日的利息4028.81元和罚息330.82元承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司延边分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3419元，由李爽、魏翠竹、延吉市宇航房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 崔 玉 审判员 刘晓娟 审判员 秦承兰 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 裴夕红