湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2828民初1081号原告：湖北立派建设工程有限公司，住所地湖北省恩施市施州大道**。法定代表人：张万，该公司执行董事。被告：李锋锐，男，1980年2月27日出生，土家族，鹤峰县下坪乡人民政府副乡长，户籍地湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人（一般代理）：邱德平，湖北立鹤律师事务所律师。原告湖北立派建设工程有限公司（以下简称“立派公司”）与被告李锋锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告立派公司法定代表人张万、被告李锋锐及其委托诉讼代理人邱德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立派公司向本院提出如下诉讼请求：判决李锋锐给立派公司退回房屋租金200000元。事实和理由：我公司与李锋锐于2017年12月3日签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租李锋锐位于鹤峰县××镇××（县城满山红大道）一栋九层的房屋，租金为每年200000元。我公司准备将该房屋装修作为宾馆使用，但在装修过程中，发现该房屋不能满足消防要求。按照合同约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前二个月提出书面申请，我公司于2018年3月6日写了一份书面退租申请给李锋锐，但李锋锐在收到书面退租申请后，一直以各种理由推脱，不给我公司实质性的答复，也不退回租金，故诉至法院。李锋锐辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方都应继续诚信履行合同；二、消防达标是立派公司的义务，不是我的义务，我没有违约行为，立派公司不能任意解除合同；三、双方约定终止合同签订前，《房屋租赁合同》仍然有效，双方至今未签订终止合同，我一直在履行合同义务。本院经审理认定如下事实：李锋锐家庭成员在鹤峰县××镇容美村××（××镇满山红大道富家湾斜对面）建有一栋毛坯楼房，通水电，内外粗粉刷完工，除地上一楼安装卷闸门外，未安装其他门窗，亦未进行其他装修。李锋锐（甲方）经家庭成员授权将该房屋出租给立派公司（乙方）用于商业经营，于2017年12月3日签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、租赁期限为10年，自2017年12月1日至2028年2月28日止（2017年12月1日至2018年2月28日为三个月装修期，免租费），租赁期间乙方不得以任何理由任意调整租金、退租或不租，乙方转租必须通过甲方同意；2、租金为每年200000元，乙方每年3月1日一次性支付当年租金；3、装修费用乙方自理，退租时，甲方不承担乙方已装修费用。4、乙方具有拖欠租金累计达十天或消防安全不达标等情形的，甲方有权终止合同并收回房屋，由此给甲方造成的损失，由乙方赔偿；5、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前二个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；6、本合同在履行中发生争议由甲、乙双方协商解决，协商不成，由甲方所在地法院管辖。该合同签订后，立派公司按约给李锋锐支付了第一年租金200000元，并对房屋进行了外墙细粉刷，在负一楼挖掘、硬化了电梯井，砖砌了办公室隔墙。2018年3月6日，立派公司法定代表人张万通过微信给李锋锐发送电子文件《房屋退租申请》，主要内容为：租赁之初，我公司拟将该房装修后经营宾馆，但在装修过程中发现，消防条件达不到宾馆要求；按照消防要求，六层以上宾馆必须具备双通道，且必须有双水源，若没有双水源，必须修建120立方米的消防水池；为解决双通道问题，我公司拟承租隔壁房屋，把两家通道连通，但经与隔壁业主沟通后了解到，隔壁房屋是集体土地，不能做商业用途；为解决消防水池问题，我公司设法联系到屋后土地的权利人胡国军，拟受让其土地修建消防水池和停车场，但其一直不同意转让土地。虽然我公司前期装修已经花费两万多元，但也只能被迫中止装修。我公司决定退租该房，敬请贵方考虑我公司的实际情况，予以答复。李锋锐约十分钟后回复“有时间联系，开会”。之后，张万多次联系李锋锐。2018年3月19日，张万问：“上次看房子的那个有回应了吗？”李锋锐回复，“暂没，都想办法转出去才行。”张万告知，“外脚手架我们准备先拆除，因为每天百把块钱的租金受不了。”李锋锐回复，“好”。2018年4月13日，张万问：“房子的事有进展吗？”李锋锐回复“有几班看，还没定”。2018年8月10日，张万问：“我们的租金大概什么时候退给我们，公司硬是没有周转资金玩不转了。”李锋锐回复，“都要一起想办法租出去哟，我也很艰难。”上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、《房屋退租申请》、微信聊天记录及记录在卷的当事人陈述等证据予以证实。本院认为，立派公司与李锋锐签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，属合法有效的长期租赁合同，双方当事人均应按约履行各自义务，不得擅自解除合同。立派公司诉请退还租金并称其于2018年3月6日提前二个月发送解除合同通知，应视为其要求本院确认双方合同自2018年5月6日解除。综合立派公司诉讼主张和李锋锐抗辩理由，本案争议焦点归纳为：1、立派公司诉请解除合同本院应否支持及合同何时解除？2、李锋锐应否退还租金及退还的数额如何确定？一、关于合同解除及时间问题。立派公司主张其因该房屋不能满足消防要求而不得以退租，但承租前其应当对该房屋状态是否满足承租用途作充分了解，其承租后才发现的使用障碍并非李锋锐过错导致，故立派公司不能以此为由对双方签订的合同行使法定的任意解除权。立派公司提交的证据亦不足以证明其要求解除合同的情形符合《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定的应支持违约方解除长期租赁合同的情形，即同时满足：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本院亦不能据此规定支持立派公司主张。双方签订的《房屋租赁合同》对解除合同问题约定为，“租赁期间乙方不得以任何理由任意调整租金、退租或不租”，“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前二个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”“本合同在履行中发生争议由甲、乙双方协商解决，协商不成，由甲方所在地法院管辖”。对此，立派公司认为，其已提前二个月通知对方解除合同，对方一直未作实质性答复，二个月期满，合同解除；李锋锐认为，双方没有签订终止合同书，合同至今有效。双方对合同解除条款的理解有争议。综合合同有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则，该合同以上内容显然不应解释为允许任何一方任意解除合同，而应解释为：租赁期内解除合同属违约，如坚持解除合同，应通知对方，对方自收到解除合同通知之日起二个月内，应就是否同意协商解除合同作出答复，该二个月期间为犹豫期，该期间内合同仍然有效；接收通知方为出租方的，其在该期间内，可对寻找新承租方的可能性进行预判或寻找新承租方，考虑是否解除合同，并最终作出同意协商解除合同或不同意解除合同的决定，出租方不同意解除合同的，承租方应继续履行合同或依法诉请解除合同；接收通知方如答复同意协商解除合同，双方应就各自应承担的责任协商一致后签订终止合同书确定合同解除时间，如协商不成，合同亦解除，双方就各自应承担的责任通过诉讼途径解决。本院据以上解释，对本案中立派公司解除合同的请求是否应当得到支持作出认定。依常理，双方不应无限拖延协商期间，因合同对协商期间没有约定，本院酌情确定为一个月。关于收到解除合同通知、至犹豫期届满而不作明确答复的情况，合同亦未约定，按照诚实信用和公平原则，应视为接收通知方同意协商解除合同，应自犹豫期届满次日起开始计算协商期间。协商期间届满前如双方签订终止合同书，应按照终止合同书履行，协商不成则应认定自明确表示不再协商之日起或协商期间届满之次日起合同解除，违约方依法承担违约责任。据此，在立派公司任意解除合同属违约的前提下，根据合同已有约定，如李锋锐同意协商解除合同，合同最终亦应解除。庭审已查明，李锋锐于2018年3月6日收到立派公司发送的解除合同通知，于3月19日收到立派公司拆除脚手架、停止装修的告知，且表示无异议，但仍主张双方都要想办法把房屋租出去，表明李锋锐知晓合同已经不可能继续履行，但亦不愿立即开始协商解除合同。自2018年3月6日至2018年5月5日，李锋锐未就是否协商解除合同作出答复，应视为李锋锐同意自2018年5月6日起与立派公司协商解除合同，协商期开始计算。双方事实上未协商，应认定2018年6月6日起，合同解除。对李锋锐认为合同至今未解除的辩称意见，本院不予采纳。二、关于应否退还租金及退还数额问题。双方合同自2018年6月6日起解除，对于立派公司已付租金，扣除其应承担部分后，李锋锐应将多付部分退还立派公司。关于立派公司解除合同的违约责任，双方未约定，李锋锐辩称合同未解除，不同意就立派公司应承担的违约责任在本案中一并处理，因认定退还租金数额必然需扣除应付租金数额，包括因违约而应承担的租金数额，一并处理违约责任可减少当事人诉累，故本院就立派公司应承担的违约责任在本案中一并认定。依公平原则，立派公司违约应承担实际租赁期间2018年3月1日至6日的租金（200000元/365×6=3288元），还应按照合同租金标准承担装修期三个月、犹豫期两个月、协商期一个月的租金，因本案所涉合同为长期租赁合同，承租方任意解除合同造成出租方为履行长期合同预先付出的所有代价都将不再产生效能，并且出租方为此又需确定新承租人并按交易习惯为新承租人预留装修期，故立派公司还应按照合同租金标准承担合同解除后三个月合理期间的租金损失。双方在合同中已明确约定解除合同后出租方不承担装修费用，故装修费用不应从租金中扣除。综上计算，李锋锐应给立派公司退还的租金数额为200000元-3288元-（200000元/12×9）=46712元。关于案件受理费，立派公司虽未在诉讼请求中要求李锋锐承担，但亦未明确表示自愿承担全部费用，其作为部分胜诉、部分败诉方，应按其败诉金额承担案件受理费。据此并依照《诉讼费用交纳办法》计算，立派公司应承担案件受理费1666元，李锋锐应承担案件受理费484元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告湖北立派建设工程有限公司与被告李锋锐于2017年12月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月6日解除；二、被告李锋锐于本判决生效后十五日内给原告湖北立派建设工程有限公司退还租金46712元；三、驳回原告湖北立派建设工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告李锋锐负担484元，原告湖北立派建设工程有限公司负担1666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本二份，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑志青二〇二〇年十一月十九日书记员  崔 嫄附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。