江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4455号上诉人（原审被告）：陈明渊，男，1989年10月26日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：杨真，江苏海辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李云丽，女，1986年12月4日生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：周正军，男，1987年2月10日生，汉族，住淮安市淮安区。原告第三人：无锡优房房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320202669621255M，住所地无锡市梁溪区清扬路****。法定代表人：倪松，该公司经理。委托诉讼代理人：曹雷，该公司员工。上诉人陈明渊因与被上诉人李云丽、原审第三人无锡优房房产经纪有限公司（以下简称优房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初12132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈明渊上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回李云丽的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由李云丽承担。事实和理由：一、陈明渊未披露抵押合同不构成违约，且抵押登记已经解除，不存在合同履行上的障碍，陈明渊无需承担任何损失。1、案涉房屋在买卖合同签订时没有设置抵押权。陈明渊只是于2018年5月8日签订了抵押合同，没有办理抵押登记，抵押登记是在办到房产证之后才办理的，如果中介能准确预测陈明渊的办证时间，尽快过户，顺利交易，也就不会发生抵押登记的事，故签订房屋买卖合同时没有必要披露抵押合同情况。2、抵押权目前已经涂除。房屋设立抵押的违约情形主要是导致无法办理过户，而本案中陈明渊已经注销了抵押登记，房屋买卖合同具备继续履行的条件，但事实上李云丽没有足够的资金，也没有办理贷款，根本没有任何能力继续履行合同，其要求解除合同，应自行承担法律后果。二、李云丽不具备购房资格，与中介优房公司恶意串通骗取陈明渊的财产。1、李云丽在无锡首次缴纳社保的时间为2017年12月，至签订房屋买卖合同时尚未在无锡缴纳社保满2年，尚无购房资格，签约时也未披露该情况，违反合同第八条的承诺，李云丽才是违约方，主观上的违约构成欺诈。2、李云丽明知自己无购房资格，与中介恶意串通，寻找过户时间较慢的目标房源，签约后利用陈明渊对房屋办证快慢的不了解，刻意制造陈明渊违约，在自身无购房资格无法过户的情况下多次要求过户，也不支付任何款项，并以诉讼为诈骗工具，企图掠夺陈明渊的财产。3、优房公司并未促成交易，李云丽却向其预付中介费，目的是为了收买中介作伪证。李云丽辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、抵押问题由法院依法认定。但是抵押的解除是在一审开庭之后，是陈明渊违约在先。2、关于购房资格，陈明渊的房产证办到之后，李云丽需办理银行贷款，到2019年11月份前后李云丽已具有购房资格。3、中介费的支付有收据，不存在串通。优房公司述称：1、陈明渊办好房产证后予以隐瞒，后优房公司查到房产证已经办好，约双方商谈下一步流程，陈明渊才说房屋已经设定抵押，有债务90万元必须归还，相当于变相要求涨价8万多元，一审中提供了录音证据。抵押的解除是在一审起诉之后。2、关于购房资格，同意李云丽的答辩意见。3、中介费的收取有合同约定，有收据，金额也符合国家标准。而且事情发生之后，优房公司多次组织双方协商，到陈明渊家里也跑过好几趟，就想把事情早点解决。李云丽向一审法院起诉请求：1、解除双方于2019年5月2日签订的房屋买卖合同，陈明渊赔偿李云丽22.2万元。2、判令陈明渊返还李云丽定金2万元。3、判令陈明渊赔偿李云丽中介费1.8万元。4、本案的诉讼费用、评估费由陈明渊承担。一审法院认定事实：2019年5月2日，李云丽和陈明渊在优房公司签订了房屋买卖合同，合同约定陈明渊以96.6万元（含土地出让金15万元）的价格将坐落在无锡市梁溪区龙塘家园xx号xx室房屋出让给李云丽，合同签订后，李云丽按约给付陈明渊定金2万元，李云丽支付中介费1.8万元。合同约定了违约责任：任何一方拒绝履行合同等，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，同时承担中介方应收取的佣金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同履行过程中，优房公司陈述，因陈明渊想要涨价，且陈明渊一直拒绝提供房屋产权证等相关材料，而办贷款是必须要陈明渊提供房屋产权证、身份证等一些材料，因此合同无法履行。同时，案涉房屋存在被抵押的情况，而陈明渊一直隐瞒。陈明渊陈述，案涉房屋是由于其要借款，所以抵押给案外人金于沨。李云丽因为社保未交满两年，不具备购房资格，因此违约的是李云丽。另查明：案涉房屋抵押给案外人金于沨，期限为2018年5月8日至2020年5月7日，在本案审理过程中，陈明渊去除了该抵押权。另外，李云丽社保缴纳的起始时间为2017年12月。诉讼中，李云丽还提交了相关录音证据，陈明渊提交了其阿姨和中介的微信聊天记录，但双方均不认可对方提交的证据。关于案涉房屋的估价，一审法院委托了无锡正大土地房地产估价咨询有限公司进行了评估，结论为案涉房屋在2020年5月18日的市场价值为118.8万元（含土地出让金）。关于中介费，优房公司认可收到李云丽中介费1.8万元。一审法院认为：房屋买卖合同系李云丽与陈明渊的真实意思表示，依法成立、有效，双方应当严格按照合同履行义务。诉讼中，双方一致同意解除该合同，一审法院予以确认。关于违约问题，由于陈明渊未将案涉房屋抵押给案外人金于沨这一重大事项告知李云丽，存在重大过错。同时，优房公司也明确由于陈明渊不配合提交相关资料，导致交易无法进行。陈明渊提出的李云丽购房资格的问题，经查，李云丽缴纳社保的起始时间为2017年12月，而本合同签订于2019年5月，案涉房屋的不动产证是2019年10月8日领取，再加上贷款的时间，因此，陈明渊抗辩李云丽没有购房资格，一审法院不予采信。陈明渊系违约方，应当承担赔偿责任。李云丽的损失为：房屋可预期价值118.8—96.6=22.2万元、中介费1.8万元。因此，李云丽要求获得赔偿22.2万元、返还定金2万元、赔偿中介费1.8万元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除李云丽、陈明渊于2019年5月2日签订的房屋买卖合同；二、陈明渊应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿李云丽22.2万元；三、陈明渊应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿李云丽中介费1.8万元；四、陈明渊应于判决发生法律效力之日起十日内退还李云丽房屋定金2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13460元、鉴定费11790元，两项合计25250元，由陈明渊负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：本案房屋买卖合同还约定，房屋建筑面积为125平方米，房屋只计总价，不论面积，土地出让金由陈明渊承担；三方签订本合同时，李云丽须向优房公司交纳佣金1.8万元。另，案涉房屋的不动产登记簿记载，房屋建筑面积为125平方米。二审中，陈明渊陈述，房屋抵押登记时间在2019年10月15日左右，抵押注销时间在2020年1月21日左右。同时，陈明渊补充提供两份录音，第一份是陈明渊和其母亲到李云丽家中的谈话录音，证明李云丽和其丈夫周正军也说中介误导了房屋办证时间，导致交易双方对交易形式的判断出现重大误解；第二份是陈明渊和优房公司原经办人赵崟的通话录音，证明陈明渊后来发现了合同签订上的问题，包括房屋的面积和约定买方不付首付款等不符合常理的交易方式，中介谎称可以通过垫资的方式解决，骗取陈明渊的信任，帮助李云丽隐瞒不具备购房资格以拖延时间刻意制造陈明渊违约。经质证，李云丽认为，中介经办人赵崟是说过办房产证和办贷款时间很短，大概一个月到两个月就能办下来，但是后来向其他中介公司了解到，办房产证和办银行贷款都要半年左右的时间，因为时间已经耽误，李云丽没有其他选择，而且考虑到案涉房屋比较便宜，所以房子肯定要买；对第二份录音不知情。优房公司认为，对第一份录音不知情，但是房屋出卖人的房产证办理时间长短和中介没有关系，所谓“快一点”是指配合的情况下，而办证过程中会涉及到很多事情，比如准备资料等；对第二份录音提到的阁楼面积，签订合同时尚无房产证，但合同上写清楚了房屋的性质、面积等，赵崟说的“价格卖不出其他房子的价格”，是指顶天立地的房子卖不出平常楼层的价格。本院认为：2019年5月2日李云丽与陈明渊签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。合同约定的房屋面积与不动产登记簿一致，且合同本身约定房屋的转让只计总价，不论面积，故并不存在面积差异问题。合同在履行过程中产生争议，李云丽于2019年11月底起诉要求解除合同，诉讼中陈明渊也表示同意解除合同，故对本案房屋买卖合同应当认定予以解除。关于合同解除的责任认定，本院评析如下：1、李云丽的购房资格问题。李云丽在无锡缴纳社保的起始时间为2017年12月，2年时间应至2019年11月届满，在2019年5月2日签订房屋买卖合同时确实尚未满足2年的条件，但案涉房屋的产权系于2019年10月8日登记至陈明渊名下，加上提交网签资料、贷款资料的合理时间，到该合同的后续履行步骤能够启动时，李云丽的购房资格障碍已经消除，不会对合同的履行造成根本性影响。2、陈明渊设置房屋抵押的问题。根据法律规定，不动产抵押权自登记时设立。陈明渊于2019年5月2日签订房屋买卖合同时尚未办理房产证，自然也未进行抵押登记，故其当时未将2018年5月8日与他人签订房屋抵押合同一事予以披露，确实并无任何不利影响。但陈明渊的过错在于，2019年10月8日办到房产证之后，不顾房屋已经出售的事实，仍然于2019年10月15日将房屋进行抵押登记设置了抵押权，从而根本性地影响房屋买卖合同的后续履行。为此，李云丽起诉要求解除合同，陈明渊在诉讼中也一再明确表示同意解除合同，那么评判违约过错应以此前的行为作为着眼点，此后陈明渊注销抵押登记的行为不能认为是对违约的消除和愿意继续履约的表现。关于中介费。根据合同法规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，优房公司提供的居间服务即为促成买卖双方订立合同，案涉房屋买卖合同也约定“在三方签订本合同时，李云丽须向优房公司交纳佣金1.8万元”，因此，李云丽向优房公司支付1.8万元中介费符合合同约定，陈明渊主张中介并未促成交易，李云丽不应预付中介费的上诉意见不能成立。综上，出卖人陈明渊在房屋买卖合同签订后又对房屋设置抵押权是导致合同无法继续履行的根本原因，陈明渊应当承担违约赔偿责任。李云丽主张的房屋差价损失和中介费损失，符合合同违约责任条款的内容，应予支持。至于优房公司是否错误预测了陈明渊办证时间的长短，与李云丽无关，不能作为考量李云丽在本案合同履行中有无过错的情节，更谈不上认定李云丽与优房公司恶意串通刻意制造陈明渊违约。综上所述，陈明渊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13460元，由陈明渊负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十一月二十三日书记员  蒋 懿