安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1282民初4729号 原告：张某，男，1980年7月28日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告：李某，女，1980年6月28日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 被告：安徽筑美置业有限公司。住所地：安徽省界首市东升路西侧。统一社会信用代码9134128235517273368-E。 法定代表人：丁敬山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张庆，安徽法卫律师事务所律师。 原告张某、李某诉被告安徽筑美置5业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某、李某及被告安徽筑美置业有限公司的委托诉讼代理人张庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告因其未能按约定期限办理商品房房屋所有权转移登记，支付违约金12万元（5000元/月×24月）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由:二原告系夫妻关系。2016年3月1日,原告与被告签订了商品房买卖合同（预售）,合同编号为201603010089。原告购买的商品房属于3号楼。该合同对商品房价款、合同备案、房屋登记等均作出了明确约定。原告履行了自己的义务，但被告未能按约定履行自己的义务，存在逾期交房及未能按约定期限办理商品房的房屋所有权转移登记的事实。2018年5月3日，经双方协商，被告向原告出具一份“关于枫语墅1#、2#、3#、4#延期交房的承诺”，该承诺书载明：关于房产证的办理中：1、承诺在业主配合的情况下于2018年6月30日起至2018年9月30日止逐步的按顺序，将每一位业主的房产证交于业主。2、如2018年9月30日不能将房产证办至业主手中将按每户5000元/月赔偿。逾期后，被告仍未按承诺办理。为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼。 被告辩称，双方当事人对于交房时间另行进行约定，应当从另行约定之日起延长120天计算逾期办证违约金。原告方在诉状中诉称的延期交房承诺书，并非是被告的意思表示，而且原告方应提供原件予以佐证。同时，该承诺书不符合法律规定，属于无效的民事行为，不应以此作为支持原告一方诉讼请求的依据。原告方要求按每月5000元支付违约金，明显高于双方合同的约定，而且按照最高院的相关规定，该违约金主张数额超出当事人合同约定30%以上，如果原告方能够拿出证据证明承诺是合法有效的，被告方也依据合同法的规定请求人民法院对该明显偏高的违约金依法予以调整。 本院经审理认定如下事实：原告张某、李某于2016年3月1日与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定原告购买被告开发的枫语墅3幢14层1404号房，总价款为534500元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2016年3月1日前支付首期房价款114500元，占全部房价款的20%。余款420000元向中国建设银行股份有限公司界首支行、徽商银行股份有限公司阜阳界首支行申请贷款支付。合同第十一条交接时间和手续约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.65%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部房价款。 2018年5月3日，被告作出《关于筑美枫语墅1#、2#、3#、4#延期交房的承诺》：“一、关于违约金的赔偿、解决处理办法：1.2018年4月30日作为一个违约赔偿时间节点，于2018年5月12日前，将2017年12月30日—2018年4月30日的违约金，汇到涉及每户的业主手中。2.2018年6月30日前，必须交房且如期将2018年5月1日—交房日的违约金汇到每一位涉及的业主账户内。3.如2018年6月30日不能做到达到交房条件交房，逾期第一个月按每户5000元/月的赔偿给每一位业主。每再延期一个月翻倍赔偿。二、关于赠送面积的修筑问题的承诺：1.承诺与2018年6月30日交房日起至2018年9月30日止逐步按顺序将该面积补齐，且逐步交到每一户业主。2.如2018年9月30日止不能将赠送面积交于业主手中将按每户5000元/月赔偿业主。三、关于房产证的办理中：1、承诺在业主配合的情况下与2018年6月30日起至2018年9月30日止逐步的按顺序，将每一位业主的房产证交于业主。例如通知业主到服务大厅签字、采像，不及时到场视为业主不配合，如该户逾期，不予赔偿。2.如2018年9月30日不能将房产证办至业主手中将按每户5000元/月赔偿。四、关于交房标准的承诺：1.交户标准严格按照与业主签订的（商品房买卖合同）约定的标准交房，做到水通、电通、路通、消防设备、门窗工程、电梯工程完善、绿化工程。五、关于工程质量问题的承诺：1.承诺严格按照国家相关要求及质量的规定。2.对赠送面积的质量，严格做到质量合格，不漏、不断、不位移。”。被告在该承诺上盖章，并由其法定代表人丁敬山签字。 原告于2018年7月20日取得涉案房屋，但至今仍未取得涉案房屋的不动产权证书。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告应当按照合同约定各自履行相应的义务。 被告虽将案涉房屋交付给原告，但原告至今未能取得产权证书。被告并未提供证据证明已按照约定向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故存在违约行为。关于被告辩称的未按时为原告办理房屋权属证书是因原告提供的材料达不到被告协助其办理房屋权属证书的意见，被告没有提供相应证据证明该房屋未按时办理房屋权属证书是原告的原因所导致，故被告的该辩称意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应继续履行合同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记并承担违约责任。 《关于筑美枫语墅1#、2#、3#、4#延期交房的承诺》系安徽筑美置业有限公司与1#-—4#楼的业主就延期交房办证等事宜所作出的承诺。安徽筑美置业有限公司认为该承诺是在相关部门的压力下出具的，并非被告的真实意思表示，但并未向本院提供证据证明其主张，故本院对被告的该意见不予采信。安徽筑美置业有限公司在作出承诺后，又将该承诺发放给业主，该承诺已具有合同效力，故本院对该承诺的效力予以认定。 关于原告要求被告按承诺支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，被告认为违约金的计算标准过高，请求法院予以调整。本院认为，双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期办证的违约金为全部房价款的日万分之一，而被告于2018年5月3日作出的承诺中逾期办证的违约金为每月5000元。经核算，被告所承诺的违约金超过《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期办证违约金的3倍多，从公平角度考虑，该违约金显系过高。本院认为，逾期办证违约金标准按合同约定的全部房价款的日万分之一的双倍计算对合同双方更为公平合理。因此本院将逾期办证的违约金调整为按全部房价款的日万分之二计算。原告的实际收房时间为2018年7月20日，虽然被告承诺于2018年9月30日将房产证办至业主手中，但亦应考虑到被告为原告办理房屋所有权证书的流程和期限。根据《商品房买卖合同》第二十条被告应自收房之日起120日内为原告办理房屋所有权证书的约定，该120日应为被告为原告办理房屋所有权证书的合理期限，该期限应予扣除。故计算违约金的起始时间应为2018年11月17日。故被告应支付原告逾期办证违约金73119.60元[534500元×0.02%×684天（自2018年11月17日计算至2020年9月30日）]。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽筑美置业有限公司继续履行合同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记； 二、被告安徽筑美置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张某、李某逾期办证违约金73119.60元； 三、驳回原告张某、李某的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1350元（已减半收取），由原告张某、李某承担527元，被告安徽筑美置业有限公司承担823元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  董大丽 二〇二〇年十一月三日 书记员  刘艳艳