广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3735号上诉人（原审原告）：叶小玲，女，1976年9月26日出生，汉族，住湖北省英山县**********。公民身份号码：422************024。委托诉讼代理人：麦子健，广东君高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄柏安，男，1983年4月30日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区********************。公民身份号码：440************310。上诉人叶小玲因与被上诉人黄柏安租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶小玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判黄柏安向叶小玲支付2019年7月至9月的租金16200元、6月至9月的水电费8915元、违约金54000元及没收黄柏安的保证金10000元；2.黄柏安承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、2019年6月的水电费用黄柏安尚未支付，一审认定事实错误。黄柏安2019年6月20日支付的12740元，仅是2019年6月的租金及5月的水电费，黄柏安提供的证据二已对该费用的具体收费项目进行明确列明，一审法院没有对该证据的内容进行审查，导致认定事实错误。二、一审认定叶小玲从2019年6月30日起拒绝黄柏安继续租赁涉案厂房，是认定事实不清。叶小玲没有更换涉案厂房门锁，黄柏安提供的图片不足以证明厂房是由叶小玲上锁。曹凤霞的证言也没有说是叶小玲上锁。根据黄柏安在一审庭审陈述，若双方达成了可以转租的协议，则双方之间的租赁关系，不因黄柏安搬厂影响，叶小玲仍然可以向黄柏安主张租金。因此，叶小玲没有必要对厂房上锁，黄柏安主张叶小玲上锁缺乏合理性。三、黄柏安违约，依约应向叶小玲支付违约金及没收黄柏安的保证金。黄柏安至今没有支付2019年7月至9月的租金及6月至9月的水电费，已构成违约。双方的租赁合同至今仍没有达成一致解除的意思表示，黄柏安2019年6月搬离后，没有向叶小玲提出解除合同，也没有办理交接手续，经叶小玲多次催收拒不恢复，叶小玲为减轻损失才将涉案厂房另租第三人。黄柏安虽没有向叶小玲提出解除合同的书面文件，但其行为已表明，不履行合同。故本案应认定黄柏安先行违约，导致合同履行不能。黄柏安辩称，黄柏安租赁涉案厂房380个平米，叶小玲要求黄柏安赔偿15万没有道理。叶小玲于6月份就把涉案厂房门锁了。按照涉案厂房中的东西，是由黄柏安添附，叶小玲不让黄柏安拆，缺乏依据。叶小玲向一审法院起诉请求：1.黄柏安立即支付叶小玲拖欠的房租及水电费50867.4元；2.黄柏安支付叶小玲违约金54000元；3.叶小玲有权没收黄柏安的保证金10000元；4.本案诉讼费用由黄柏安负担。一审法院判决：驳回叶小玲的全部诉讼请求。一审案件受理费2597.36元，减半收取1298.68元，由叶小玲负担。二审中，叶小玲提交如下证据：1.叶小玲委托管理涉案厂房的管理员刘丽娟与黄柏安的通话记录；2.刘丽娟与黄柏安的合作伙伴另一黄姓老板的微信聊天记录。该两份证据用以证明，叶小玲一直向黄柏安催收2019年7月至9月租金、6月至9月水电费。本院组织双方当事人对前述证据进行了证据交换和质证。黄柏安对叶小玲提供的前述证据不予确认。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对叶小玲的上诉请求范围进行审查。一、关于黄柏安是否欠付叶小玲6月水电费的问题叶小玲上诉认为2019年6月1日收据中显示的水电费为黄柏安2019年5月使用涉案厂房期间的水电费，黄柏安尚欠叶小玲2019年6月水电费未支付。黄柏安提交的银行流水能够证明黄柏安于2019年6月20日向叶小玲支付了房租及水电费12740元，该金额与2019年6月1日的收据金额相一致，能够证明黄柏安已经支付了该收据所载金额。至于该金额中除双方当事人已经确认的2019年6月租金5400元、5月电费5552.4元、5月水费65元之外的金额1380元，是否属涉案厂房2019年6月的固定电费，双方存在争议。叶小玲二审陈述涉案厂房的电费包括固定电费和实际使用电费，当月固定电费和实际使用电费均在下月支付；黄柏安陈述电费中包括固定电费和实际使用电费，当月固定电费当月支付，实际使用电费下月据实支付。根据叶小玲与黄柏安签订的《厂房租赁协议》第3条3.4“在合同租赁期内，电所收基本固定电费每月用方要支付23元/KVA，用60KVA，共计1380元。电费每月先预付后使用，电费押金预收一万元。用电分时段计价，高峰：115分/度，平段：75分/度，低谷45分/度。高平谷具体时段以电所为准；电价价格如有调整，以电所调整幅度进行加减”的约定，双方当事人书面协议约定黄柏安对涉案厂房的电费交付为每月先预付后使用。黄柏安陈述的水电费支付情况与前述协议约定能够相互印证，黄柏安陈述其已经支付了2019年6月的固定电费，较为可信。而现有的2019年5月1日及6月1日《收据》不足以证实黄柏安与叶小玲就“电费每月先预付后使用”的书面约定进行变更，除此之外，叶小玲也未能提交其他证据证明双方协议变更了电费的交付约定，加之叶小玲未能提交证据证明黄柏安2019年6月实际使用涉案厂房的水电的数量，黄柏安对叶小玲主张的水电欠费情况也不予确认，故此，叶小玲主张黄柏安欠付2019年6月水电费，依据不足，本院不予支持。二、关于叶小玲主张黄柏安违约行为，应由黄柏安支付违约金及叶小玲没收保证金的问题。叶小玲上诉主张黄柏安的违约行为包括：1.黄柏安欠付2019年7月至9月租金及6月至9月水电费；2.黄柏安于2019年6月搬离涉案厂房，既没有向叶小玲提出解除合同，也没有办理交接手续，并且叶小玲多次催收拒不回复，黄柏安以其行为表明不履行合同，构成先行违约导致合同不能履行。结合双方当事人一、二审陈述及提交的相关证据，具体分析如下：首先，叶小玲一审主张黄柏安欠付2019年5月至2020年3月租金及2019年4月至7月水电费合共83267.4元。黄柏安一审提交的证据足以证明其已经交纳了2019年5月至6月的租金以及2019年4月至5月的水电费。如前述分析，黄柏安并未欠付2019年6月水电费。其次，依据黄柏安提交的交费证据及当庭陈述，证实黄柏安交纳2019年5月至6月的租金时间确实存在一定迟延，该费用缴纳虽有迟延，但叶小玲收取该租金及水电费时未向黄柏安主张逾期支付违约金，也未向黄柏安提出解除涉案租赁合同，叶小玲该行为应视为双方协商一致认可了黄柏安该费用的延迟交付。第三，黄柏安于2019年6月30日已经搬出涉案厂房，双方均确认属实。黄柏安一审提交的证人证言、锁门图片、视频证明以及叶小玲二审提交的微信聊天记录中叶小玲所称的黄柏安合作伙伴提及的叶小玲于2019年6月30日锁门情况能够相互印证，黄柏安陈述叶小玲于2019年6月30日将涉案厂房进行锁门的陈述较为可信。在双方尚未解除涉案租赁合同，黄柏安仍对涉案厂房享有占有使用权利期间，叶小玲于2019年6月30日锁门并于2019年10月将涉案厂房自行出租他人，叶小玲上诉主张黄柏安应支付2019年7月至9月期间的租赁费及7月水电费，缺乏事实和法律依据。第四，如前述分析，黄柏安并未构成欠付租金及水电费的违约行为。同时，如叶小玲陈述黄柏安未提出解除合同的意思表示。在此情况下，仅凭黄柏安搬出涉案厂房的行为，不足以认定黄柏安构成先行违约导致合同目的不能实现。综上，叶小玲上诉主张黄柏安违约，黄柏安支付违约金及叶小玲没收保证金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，叶小玲上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2027.88元，由叶小玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 文 文审 判 员 梅 晓 凌审 判 员 甄 锦 源二〇二〇年十一月五日法官助理 欧阳群星书 记 员 梁 启 洪李静雯