湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3220号上诉人（原审被告）：陈杰卓，男，1990年8月7日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈善理（陈杰卓之父），住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李岳君，男，1969年5月11日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李岳荣（系李岳君的哥哥），住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：隋政，湖南湘北律师事务所律师。原审第三人：湖南省岳阳市岳阳楼区三眼桥街道李家冲社区居民委员会，住所地岳阳市岳阳楼区求索东路**。法定代表人：袁志勇，主任。上诉人陈杰卓因与被上诉人李岳君、原审第三人湖南省岳阳市岳阳楼区三眼桥街道李家冲社区居民委员会（以下简称“李家冲社区”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初3796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈杰卓及其委托诉讼代理人陈善理、何化，被上诉人李岳君的委托诉讼代理人李岳荣、隋政，原审第三人的法定代表人袁志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈杰卓上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决逻辑混乱、适用法律错误，程序违法。1、一审判决中一方面认定租赁合同合法有效，一方面又适用《最高人民法院关于》第五条中关于租赁合同无效的裁判依据，明显适用法律错误。2、本案属于复杂案件，与其他5案合并审理，并延期开庭，应适用普通程序。一审法院适用简易程序，独任审理不当。3、一审法院剥夺了上诉人就装修损失进行申请鉴定的权利。二、一审判决认定事实不清，上诉人依法享有优先承租权，有继续租赁的权利。1、上诉人与被上诉人之前口头约定，门面可由上诉人租赁多年，基于该承诺，上诉人进行了大量的投资，现因被上诉人及第三人的原因导致门面无法继续租赁，被上诉人应承担违约赔偿责任。2、合同有两份，内容不一致，李岳君的合同中在租赁期限后面附加了内容：“租赁期间保证不会征收”，足以证实双方约定的是长期租赁。3、上诉人作为前任租户拥有法定的优先承租权，应驳回被上诉人要求收回门面的诉求。三、一审判决要求上诉人支付房屋占用费错误。上诉人暂未交租金是因为被上诉人违约要解除合同，造成了上诉人重大经济损失，上诉人行使不安抗辩权。四、被上诉人在一审法院判决后的第二、三天晚上把上诉人的物品搬出并换锁未告知，应予赔偿。李岳君辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人恶意占有门面，被上诉人搬离物件合法合理合情。李岳君向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告陈杰卓签订的《门面租赁协议》，由被告腾空并交还门面给原告；2、被告按合同约定的租金标准支付自2019年10月2日起至实际交还门面之日止的逾期腾房占有使用费；3、判决由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：由被告腾空并交还门面给原告。一审法院认定事实：2018年5月6日，原告李岳君与被告陈杰卓签订《门面租赁协议》，约定：1、原告出租给被告经营门面的具体位置为岳阳市外国语学校地段白杨坡路临街的第6号门面，上下共两层；2、门面租金为2200元/月，由被告以季度上交一次，定每季度6号前按期支付给原告，如被告拖欠一个月以上，原告有权终止合同；3、被告向原告支付门面押金人民币30000元，协议终止后由原告当日将押金退还，押金不计利息；4、租赁期限为2017年10月1日至2019年10月1日止，协议到期后，被告必须将门面内的家具，经营设施、货物全部搬走，向原告办理门面移交手续；5、被告在经营期间所有的装饰装修必经原告同意后方可执行。协议到期后，被告所投入的装饰装修及设备，其费用均由被告自负，原告不予补偿，直接收回。合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，原告向被告交付了租赁门面，被告实际向原告交付了10000元押金。2019年8月9日，第三人李家冲社区向被告发出通知：“岳阳市外国语学校临街七个门面产权现归李家冲社区所有，因该处资产拟于近期进行公开拍卖处置，特通知七个门面现在的各租赁户于下周一（8月12日）上午8:30到社区二楼会议室办理租赁交接手续。”被告陈杰卓一直经营案涉门面，未按第三人要求办理租赁门面的交接手续。被告已按合同约定支付了租期内的租金。合同到期后，原告要求被告交还租赁门面，并于2019年11月15日向其发出了移交门面的通知，但被告一直占用门面未将其返还给原告，也未向原告支付租金。另查明，本案的门面租赁合同系原告李岳君委托其哥哥李岳荣所签订。一审法院认为：本案中,原告李岳君与被告陈杰卓签订的《门面租赁合同》系原告委托其哥哥李岳荣签订的，该合同对原告发生效力，李岳君是本案适格的原告。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案系租赁合同纠纷，出租人对房屋是否拥有所有权并不影响合同的效力。故对于被告主张原告存在欺诈行为的答辩意见不予采纳。原告与被告签订的租赁合同已经于2019年10月1日到期，双方未就续租事宜达成一致，双方签订的租赁合同自合同到期之日终止，被告应当将门面返还给原告，故对于原告要求被告腾空返还门面的诉讼请求，本院依法予以支持。虽然本案在履行过程中存在第三人李家冲社区在原、被告的租赁合同到期前对租赁物主张权利的情形，但被告一直在案涉门面经营，被告未能证明第三人的行为导致其不能对租赁物进行使用、收益，被告实际上也按合同约定向原告交付了租期内的租金。合同到期后，被告仍占用案涉门面，应当向原告继续支付占用期间的房屋占用费。对于房屋占用费标准，可参照双方约定的租金标准（2200元／月）计算。被告向原告支付了押金10000元，为减少诉累，原告收取被告押金应当在被告返还诉争门面时退还给被告。至于被告向原告主张赔偿其装修、误工、设备等损失，因被告并未提起反诉，本案中不作处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第九十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于》第五条的规定，判决:一、被告陈杰卓将承租的位于岳阳市××学校××路××号门面腾空并返还给原告李岳君；二、被告陈杰卓按2200元／月的标准向原告李岳君支付自2019年10月2日起至返还门面之日止的房屋占用费；原告李岳君应退还被告陈杰卓交付的10000元押金，该押金可抵扣上述被告陈杰卓的应付款项；上述第一、二项，限于判决生效后十日内履行，如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。一审案件受理费减半收取100元，由被告陈杰卓负担。二审中，上诉人未向本院提交证据。被上诉人向本院提交了第六号门面物件登记明细表、参与搬离物件的人员签名和联系电话表、现场清理搬离物件情况照片以及易立平出庭所作证人证言，拟证明上诉人陈杰卓在租赁期届满后仍恶意占有门面，被上诉人经请示相关组织，在部分党员、居民代表、退伍军人、居民理事会等20余人参加下，经现场清点、登记造册、拍照记录，将6号门面内的物件搬离并存放在另一场所的行为是合法合情合理的。本院认为，被上诉人提供的证据与本案无关联性，本院不予采信。二审中李岳君自认其已于2020年7月27日将陈杰卓的物品搬离，并腾空了案涉门面。二审查明的其他事实与一审一致。另查明，一审程序并无不当。本院认为，本案的争议焦点为案涉的门面的租赁期限如何认定。上诉人主张其与被上诉人口头约定租赁期限多年，其对承租门面进行了大额投资，且其享有优先承租权，现因被上诉人的原因导致其无法继续承租，被上诉人应承担违约赔偿责任。本院认为，案涉门面的租期是固定且明确的，上诉人承租门面的期限届满，被上诉人无需承担违约责任。理由如下：首先，从合同约定的内容来看，双方签订的门面租赁协议第四条中约定：“李岳君租给陈杰卓门面经营使用期限为2017年10月1日至2019年10月1日止。”其次，从优先承租权的性质来看，我国目前的合同法及其司法解释中，并无优先承租权的相关规定，优先承租权并非法定的权利，而来源于合同的约定，属于约定的权利。双方在合同中并未约定优先承租权。且现有证据亦无法证实被上诉人收回门面后用于出租。再次，从谨慎注意义务来看，即使双方签订书面合同时口头约定了可长期租赁，但毕竟未载入到合同中，且“长期”在法律上亦是不确定的概念，上诉人在承租门面后投入时就应预估租赁合同到期后，无法续租的风险，谨慎地考量投入的风险。最后，从法律规定来看，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故上诉人应向被上诉人返还租赁物。因二审中，李岳君已自认其在一审判决后腾空案涉门面，故陈杰卓无需再承担腾空和返还门面的责任。至于上诉人主张被上诉人在一审法院判决后擅自将上诉人的物品搬离并更换案涉门面的锁，应赔偿其损失，不属于本案审理的范围，其可另行主张权利。综上，陈杰卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，亦即适用《最高人民法院关于》第五条错误，但处理结果并无不当。因二审期间发生了腾空门面的新事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第九十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初3796号民事判决第一项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初3796号民事判决第二项为由陈杰卓按2200元/月的标准向李岳君支付自2019年10月2日起至2020年7月26日之日止的房屋占用费；李岳君应退还陈杰卓交付的10000元押金，该押金可抵扣上述陈杰卓的应付款项；三、驳回李岳君的其他诉讼请求；上述第二项，限于本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。一审案件受理费减半收取100元，二审案件受理费100元，由陈杰卓负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年十一月十一日书记员 张周舟