湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3438号上诉人（原审被告）：彭志祥，男，汉族，1973年4月27日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：姜慧，湖南毅凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨丽霞，女，汉族，1985年12月17日出生，住岳阳市岳阳楼区。法定代理人：杨龙辉，系杨丽霞父亲，汉族，1959年7月24日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：冯伏剑，湖南云盟律师事务所律师。上诉人彭志祥因与被上诉人杨丽霞确认合同无效纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭志祥上诉请求：撤销一审判决，改判彭志祥与杨丽霞签订的《出租合同书》有效，驳回杨丽霞的全部诉讼请求，并由杨丽霞承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、精神三级残疾的评定标准与认定限制民事行为能力人是两个不同的概念，××人并不等同于无或限制民事行为能力人，非仅法定程序确认其行为能力之前，其所实施的民事行为能力是有效的。一审将精神三级残疾评定标准作为认定本案的事实是错误的。二、杨丽霞在租赁期间通过个人银行账户向彭志祥转租赁押金10万元和支付租金4.2万元，以个人名义办理工商营业执照，从事餐饮、收款结算等重要工作，杨丽霞实施上述的种种民事行为，应认定其是可以清楚辨认自己行为能力的人，一审以杨丽霞系精神三级残疾人为由，认定其属于不能完全辨认自己行为的××人，属于适用法律错误。综上，请求支持彭志祥的上诉请求。杨丽霞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回彭志祥的上诉，维持原判。杨丽霞向一审起诉请求：1、确认杨丽霞与彭志祥之间签订的酒店出租合同书无效；2、退还押金100000元；3、退还2020年1月21日至2020年2月15日的租金11667元；4、由彭志祥自行承担2020年4月3日以后租赁物的费用。一审法院认定的事实：杨丽霞与彭志祥于2019年9月12日签订了一份酒店出租合同书，约定：彭志祥将位于岳阳市岳阳楼区××路××社区××号××号××栋完整的酒店出租给杨丽霞，租赁期间自2019年10月1日至2022年9月30日止；月租金14000元；杨丽霞向彭志祥支付押金100000元，如杨丽霞租期未满2年中途退场，则彭志祥不退押金；房租每季度支付一次。合同签订后，杨丽霞向彭志祥交纳了100000元押金及租金63000元租金。2020年1月28日，杨丽霞接到岳阳市市场监督管理局岳阳楼区分局的通知，要求暂停一切赈酒业务，已承接的一律取消或延后。2020年3月26日，岳阳市突发公共卫生事件应急指挥部下发通告，餐饮行业恢复营业。2020年4月3日，杨丽霞找到彭志祥，表示不想租彭志祥的酒店了。2020年5月27日，杨丽霞将承租房返还给了彭志祥。另查明，杨丽霞系精神三级残疾人。精神三级残疾的评定标准为：适应行为中度障碍，生活上不能完全自理，可以与人进行简单交流堂表达自己的情感；能独立从事简单劳动，能学习新事物，但学习能力明显比一般人差；被动参与社会活动，偶尔能主动参与社交活动；需要环境提供部分的支持，即所需要的支持服务是经常性的、短时间的需求，部分生活需由他人照料。杨丽霞的父亲杨龙辉系其法定代理人，杨龙辉明确表示不认可杨丽霞与彭志祥签订的酒店出租合同书。一审法院认为，杨丽霞系精神三级残疾人，属于不能完全辨认自己行为的××人，是限制民事行为能力人，其与彭志祥签订的酒店出租合同书，需经其法定代理人追认，而其法定代理人杨龙辉明确表示不予认可，因此该酒店出租合同书为无效合同。杨丽霞要求彭志祥退还押金100000元，退还2020年1月21日至2020年2月15日的租金11667元，彭志祥抗辩称杨丽霞按照合同约定的标准还欠交租金，彭志祥的此抗辩应视为彭志祥要求杨丽霞按照合同标准支付租金，虽然出租合同书为无效合同，但杨丽霞占有使用租赁物至2020年5月27日，除2020年1月28日至2020年3月18日，由于新冠疫情的原因，杨丽霞应岳阳市市场监督管理局岳阳楼区分局的要求暂停营业外，其余时间租赁物是可以正常使用的，因此在可以正常使用期间，杨丽霞应按照租金标准支付占用费。至于2020年1月28日至2020年3月18日的占用费，由于新冠疫情属于不可抗力，该段时间租赁物不能正常使用的原因不能归责于杨丽霞、彭志祥双方，该段时间的占用费应由双方共同承担，即彭志祥应自行承担11900元（14000元÷30天×51天÷2）。因此，杨丽霞从租赁之日至实际返还房屋之日止应承担的占用费为98233元（14000元×7个月＋14000元÷30天＋26天-11900元），杨丽霞实交费用163000元，彭志祥还应退还杨丽霞64767元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：一、杨丽霞与彭志祥于2019年9月12日签订的酒店出租合同书无效；二、由彭志祥在判决生效后十日内退还杨丽霞人民币64767元；三、驳回杨丽霞的其他诉讼请求；如未按期履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理；本案一审案件受理费减半收取1267元，由杨丽霞承担532元，由彭志祥承担735元。二审期间，彭志祥提交了一份“两张微信截图”证据，拟证明杨丽霞与邓正华系合伙关系，邓正华向彭志祥交纳租金得到杨丽霞的认可，杨丽霞具有沟通能力，能够从事与其精神状况相适应的民事活动。杨丽霞质证称，对该证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。本院认证认为，该证据与本案没有关联性，不予采信。经审理查明：彭志祥同意二审对合同效力、租金收取及押金应否退还一并处理。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于案涉《酒店出租合同书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，区分、认定自然人是否具有民事行为能力或限制民事行为能力的标准界线是年龄，年满18周岁的自然人为成年人，具有完全民事行为能力，不能辨认或者不能完全辨认自己行为能力行为的成年人，其利害关系人或有关组织认为该成年人丧失民事行为能力或其民事行为能力受限，应向人民法院提出申请，经法定程序予以认定。本案中，杨丽霞系成年人，虽然其持有精神叁级残疾人证，但从“其与彭志祥签订《酒店出租合同书》、向彭志祥支付押金及租金、聘请员工、管理、经营数月及收支结算”等行为上看，没有证据证明杨丽霞的上述民事行为系在其不能完全辨认自己行为的状态下做出，也没有证据证明彭志祥存在将租赁物出租给杨丽霞时知道杨丽霞系精神残疾人、彭志祥诱骗杨丽霞签订租赁合同的事实，且杨丽霞是否为限制民事行为能力人应经法定程序予以认定，故应认定杨丽霞与彭志祥签订的《酒店出租合同书》合法有效，一审认定该合同无效不当，应予纠正。二、关于押金10万元是否应予退还的问题。2020年4月3日，在杨丽霞告知彭志祥不想再租其酒店时，彭志祥已知悉杨丽霞系精神残疾人。2020年5月27日，杨丽霞将租赁物退还给彭志祥时，彭志祥予以接受，并已将租赁物转租他人。从杨丽霞提出不再租赁，到彭志祥接受租赁物，双方在该过程中应有协商，根据本案的事实，考虑杨丽霞确有精神残疾的事实，可视双方已于2020年5月27日协商一致解除了《酒店出租合同书》，杨丽霞可不承担提前终止租赁合同的违约责任，故彭志祥收受杨丽霞的10万元押金应予退还。三、关于彭志祥应收租金数额的认定问题。经审查，一审计算杨丽霞应付租金时间至2020年5月27日，由双方各分担2020年1月28日至2020年3月18日新冠疫情期间一半的租金，共认定杨丽霞从租赁之日起至实际返还之日止应向彭志祥支付租金98233元，并无不妥，本院予以确认。杨丽霞已向彭志祥交纳租金63000元，加上押金10万元，共计163000元，减去应付彭志祥98233元的租金，彭志祥还应向杨丽霞退还64767元。综上，上诉人彭志祥的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决确认杨丽霞与彭志祥于2019年9月12日签订的《酒店出租合同书》无效不当，应予撤销。根据《中华人民共和国民法总则》第十七条、第二十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3264号民事判决第二项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3264号民事判决第一项、第三项；三、驳回杨丽霞的其他诉讼请求。本案一审案件受理费的处理按一审判决执行；二审案件受理费1419元，由杨丽霞负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 余立根审判员 王欣辉二〇二〇年十一月三十日书记员 荣晴瑶