河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初1871号原告：刘志深，男，汉族，1972年10月7日出生，住郑州市惠济区，委托代理人：钱超群，河南浩盈律师事务所律师被告：河南华彬房地产有限公司，住所地：新乡市平原路85号华彬阳光广场03层法定代表人：梁保平，董事长委托代理人：张在范，河南晋平律师事务所律师委托代理人：邢宝宝，该公司职员原告刘志深诉被告河南华彬房地产有限公司（以下简称华彬公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法由审判员李新伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告起诉后，被告虽提出了反诉，但因未依法缴纳诉讼费用，故本院仅对原告刘志深提出的本诉予以审理。本院于2020年9月22日公开开庭审理了本案，原告刘志深委托代理人钱超群，被告河南华彬房地产有限公司委托代理人张在范、邢宝宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘志深向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》。2.判令被告返还原告保证金30万元。3.判令被告返还原告垫付的房屋修缮费用512460元。4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于新乡市××大厦××层，建筑面积为3500平方米的房屋，用于开办电影院。被告应于2018年4月25日前将案涉房屋以现状交付原告。被告承诺自租赁房屋交付之日起六个月内为免租期，即2018年4月16日至2018年10月15日，免租期内原告负责场地改造、二次装修及办理营业相关手续等。免租期内，原告无需向被告交付租金。若原告装修期届满之日被告自持商业于2019年1月1日前，整体开业率不足50%，则装修免租期需相应延长，被告不收取租金。如由被告的遗留问题致使原告现租房屋发生修缮所产生的费用，由被告承担。现被告既不能按照合同约定提供符合标准的房屋，又远未达到合同约定50%的开业率，给原告造成了损失，原告无奈诉至法院，望判如所请。被告华彬公司辩称：1.双方签订的租赁合同在2019年10月17日已经解除，解除合同的原因是由于原告没有按照合同约定缴纳租金。2.原告要求返还30万保证金的请求不应得到支持，因原告违约导致合同解除，按照合同约定保证金不应予以返还。3.原告租赁期间不存在修缮房屋问题，其要求被告返还修缮费用我方不予认可。4.被告不存在提供房屋不符合约定标准的问题，且被告自持商业的开业率已经超过了50%，原告起诉不成立。原告向本院提交的证据有：第一组：1.《房屋租赁合同》1份；2.《不同意投入使用、营业决定书》2份；3.房屋图片4张。证明原被告之间存在租赁合同关系，因被告遗留问题使原告修缮房屋产生费用。第二组：1.2018年9月19日原告与孙文全签订的《工程合同》一份。2.2018年10月9日原告与孙文全签订的《工程合同》一份；3.2018年10月10日原告与孙文金签订的《安全责任细则确定书》一份。4.原告与孙文全签订的《施工安全责任协议书》一份。5.原告与孙文全签订的《工程验收清单》一份。6.《华彬商场通风工程结算单》一份。7.孙文全收条11分及于洪顺建设银行交易明细一份。证明原告因修缮房屋发生的费用为512460元。第三组：保证金支付凭证一份及国内支付业务付款回单3页，证明原告向被告交付30万元保证金及租金，且在合同解除后，被告应返还保证金。被告向本院提交的证据有：第一组：1.原被告双方签订的租赁合同一份，证明合同第二条约定被告将租赁物以现状交付原告。2.（2013）卫滨民二初字第114号和（2014）新中民五终字第154号民事判决各一份，证明被告依照租赁合同13.15之约定披露了案涉租赁物涉诉问题，向原告充分告知了租赁物的现状。3.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证【新公消安检字（2018）第0022号】一份，证明原告最终通过了二次消防验收。以上证据共同证明被告交付的标的物符合合同约定的标准。第二组：1.王仲民租赁合同及美都汇开业视频各一份，证明2019年1月1日前被告将华彬大厦1-3层租赁给王仲民开办美都汇百货，且美都汇百货在2019年1月1日前已开业。2.新乡市左右健身服务有限公司租赁合同、起诉书及照片四张，证明被告将华彬大厦地下一层出租给左右健身公司，且该公司在2018年10月份已经开业。上述证明共同证明2019年1月1日前被告自持商场开业率已超过50%。第三组：1.解除合同通知书及撤场通知书各一份；2.原被告双方签署的交接书、撤场说明、撤离物资清单及租赁场地设备状况确认书各一份；3.刘志深承诺函一份。以上证据共同证明被告已于2019年10月17日依法通知原告解除租赁合同，原告也认可合同解除并承诺互不追究。被告对原告提交的证据质证意见为：对第一组证据1的真实性无异议，但认为该合同在2019年10月17日已经解除。对证据2不否认其真实性，但不认可其证明目的，认为依据合同约定原告有办理二次消防的义务，该两份决定书只能证明原告在办理二次消防过程中有不合规、需要整改之处，且原告最后通过了二次消防验收，其对租赁房屋的使用根本未受影响。该两份决定书不能证明被告有违约行为。对第一组证据3及第二组所有证据的真实性、关联性均不认可，认为其不能证明原告对租赁房屋进行了修缮，更不能证明其为修缮房屋支付了费用。对第三组证据的真实性均无异议，承认其确实收到原告缴纳的保证金与租金，但同时认为原告没有按照合同约定交付租金，构成了根本违约。原告对被告提交的证据质证意见为：对第一组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为现状交付应为符合租赁营业条件的房屋，但因被告遗留问题致使房屋发生修缮，其费用应由被告承担并予以返还。对第二组证据的证明目的有异议，认为美都汇卖场、左右健身公司等商业与原告电影院之间的电梯是断开的，造成被告自持商业开业率实际上未达到50%的效果。对第三组证据，认为原告虽有互不追责的意思表示，但合同解除后，被告拒不返还履约保证金没有事实及法律依据。本院对原被告双方提交的证据效力认定如下：对原告提交的第一组证据1的真实性、关联性予以确认，对其提交的第一组证据2的真实性予以确认，但因该证据属于办理二次消防的内容，而办理二次消防又属于原告的合同义务，故本院对该证据的关联性及证明目的不予确认。对原告提供的第二组证据，因其无法明确显示与租赁房屋的修缮有关，故对其证明力亦不予认定。对原告提交的第三组证据，因原被告双方一致认可其真实性，故本院亦对其证明力予以确认。对被告提交的所有证据，因原告均未否认其真实性，故本院确认其证明力。依据上述有效证据及庭审情况，本院认定如下事实：2018年4月16日，原被告双方签订《房屋租赁合同》。该合同第一条关于租赁房屋位置、面积及用途约定，被告将位于新乡市平原路38号华彬大厦6层，合计建筑面积约3500平方米的房屋租赁给原告开办电影院。第二条关于租赁标的之交付时间约定，双方认同，被告应于2018年4月25日前将租赁标的物以现状交付原告。第三条关于免租期第一款约定，被告承诺自租赁房屋交付之日起六个月内为免租期，即2018年4月16日至2018年10月15日，原告免租期内无需向被告交付租金，但水、电、燃气、空调等费用由原告自行承担。第二款约定，原告应自费自行办理营业执照、消防等与经营有关的一切手续，并自行承担一切后果。第三款约定，若装修免租期届满之日被告自持商场及其子公司持有的物业于2019年1月1日前整体开业率不足百分之五十（自持商业开业率计算公式为：自持商业中已开业套内建筑面积＋原告承租套内建筑面积／被告自持商业总套内建筑面积），则装修免租期需相应延长，被告不收取租金。第四条关于租赁期限约定，租赁期限为十二年。自2018年4月16日起至2030年4月15日至。第五条关于租金的计算、支付方式及时间约定，房屋自2018年10月16日起为租金起算日。租金支付方式为银行转账、每半年支付一次租金。租金支付标准为第一年至第三年，租金为人民币120万／年。原告第一次支付房屋租赁费用的日期为：2018年4月16日，以后每年的3月16日前和9月16日前向被告支付下一个半年的租赁费。第七条关于合同保证金的支付及返还约定，原告于《房屋租赁合同》正式签订之日起2日内向被告支付人民币30万元作为保证金。在租赁期内，合同保证金的数额保持不变，本合同到期终止或提前终止，若原告对被告没有违约行为，则被告应于合同终止或提前终止后的三个月内将保证金无息退还给原告。合同第十四条关于违约责任第四款约定，租赁期内，原告有下列行为之一的，被告有权提前终止本合同。被告以传真或信函等书面方式通知原告，自通知到达原告之日起，本合同即自动终止。1、原告欠付租金及设施设备使用费超过20天的。第五款约定，因原告原因导致本合同提前解除，应按上一年度应计全年租金总额赔偿被告，且被告有权不予退还合同保证金。第八款约定，如有被告的遗留问题致使原告现租赁房屋发生修缮所产生的费用，经被告认可后由被告承担。合同签订后，原告于2018年4月17日向被告交付保证金30万元。被告按照合同约定将租赁房屋交付给原告。2018年4月15日、4月17日、2019年6月28日及7月17日，原告向被告分别缴纳租金5万元、55万、92000元、5万元。由于原告未按合同约定缴纳租金，被告于2019年10月17日向原告送达《解除租赁合同通知书》，以原告违反租赁合同第十四条约定为由通知其解除租赁合同。2019年12月16日，被告又向原告送达《撤场通知书》，要求原告在接到通知后15日内退出租赁房屋。2019年12月31日，原告刘志深向被告出具承诺函一份。在承诺函中，原告认可案涉租赁合同已于2019年10月17日解除，并表示合同解除后双方互不追责，其应于合同解除后15日内返还租赁房屋，但同时申请延期至2020年2月16日再返还占用的房屋，并承诺于2019年12月31日前补齐欠付的2019年11月、12月场地占用费20万元，于2020年2月16日止无条件终止经营，妥善处理完会员问题及其与经营相关的一切善后问题，并于15日内按约定安全、有序撤离占用场地。在此期间，原告于2019年12月9日向被告补交租金10万元，并在出具承诺函后于2020年1月1日又向被告补交租金20万元。2020年3月16日，原被告双方共同签署物资清单一份，确认原告从租赁场地搬离物品的种类与数额。2020年3月30日，原告向被告出具撤场说明，其内容为：我方于2020年4月5日已将新乡市平原路38号华彬大厦租赁场地的所有物品、设备撤离完毕。2020年4月8日，双方共同签署交接书一份，内容为:我方中影星美影城于2020年4月8日将新乡市平原路38号华彬大厦租赁场地的钥匙壹把交付给河南华彬房地产有限公司。另查明，2018年6月16日，新乡市左右健身服务有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定将新乡市平原路38号华彬大厦负一层建筑面积为3500平方米的房屋出租给新乡市左右健身服务有限公司开办健身中心，该健身中心已于2018年10月22日开业。2018年7月21日，王仲民与被告签订《商场租赁合同》，约定将华彬大厦一、二、三层建筑面积为11000平方米的房屋出租给王仲民开办美都汇卖场，美都汇卖场已于2018年11月30日开业。本院认为：本案双方争议焦点有以下三个：一是原告要求解除《房屋租赁合同》应否得到支持；二是被告应否向原告返还30万保证金；三是被告应否返还原告垫付的房屋修缮费用512460元。本院现对其分别评析如下：一、关于原告要求解除《房屋租赁合同》应否得到支持的问题。首先，原告要求解除合同的前提必须是被告存在根本违约的行为，但从庭审查明的事实来看，被告并不存在违约行为。其一，原告不能证明被告交付的房屋不符合合同约定的标准，因为租赁合同第二条约定被告应于2018年4月25日前将租赁标的物以现状交付原告，原告是在充分了解租赁物现状的基础下才签订的租赁合同，且在合同订立后原告将租赁房屋用以开办电影院，占有使用租赁物直到2020年4月撤离完毕为止，期间从未出现过因房屋不符合约定标准而影响原告使用的问题，故对原告的该项主张本院不予采信。其二，依据被告提供的证据，再结合租赁合同第三条第三款约定的被告自持商业开业率的计算方式来看，截止到2019年1月1日，被告自持商业的开业率已明显超过了50%。故本案中，不能认定被告违约，亦不能认定原告享有合同解除权。其次，双方签订的《房屋租赁合同》事实上已于2019年10月17日解除。理由：第一，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。由于原告未依约缴纳租金，被告依据租赁合同第十四条约定有权解除合同，且被告已于2019年10月17日书面通知原告解除租赁合同，从而发生了合同解除的后果。第二，原告亦同意解除合同，其表现为：原告在其出具的承诺函中认可合同已于2019年10月17日解除，并承诺合同解除后双方互不追责，后其又于2020年4月8日完全撤出了租赁场地。综上，原告不享有解除合同的权利，且案涉租赁合同事实上已经解除，在原告明确认可合同解除效力的情况下，本院无需再判令解除租赁合同。二、关于被告是否应返还30万保证金的问题。本院认为原告该项诉请不予支持。第一，租赁合同第十四条第五款约定，因原告原因导致本合同提前解除，应按上一年度应计全年租金总额赔偿被告，且被告有权不予退还合同保证金。在本案中，导致合同解除的原因在原告，故其要求退还30万元保证金缺乏合同依据。第二，自2018年10月16日免租期届满到2020年4月份完全撤离租赁场地，原告实际占有租赁场地的时间近18个月，扣除疫情期间，原告实际使用被告租赁房屋的时间多于14个月，而原告向被告缴纳的租金尚不足110万元，加上其缴纳的保证金，尚不足140万元。按照租赁合同第五条约定的租金标准，第一年至第三年原告缴纳的租金应为人民币120万／年。这就是说，即使将原告交付的保证金全部冲抵租金，亦不足全部满足被告的租金债权，故在原告违约的情形下，判令被告返还保证金不符合公平原则。第三，原告在致被告的承诺函中，也承诺合同解除后双方互不追责，其中自然包含了不要求退还保证金的意思。原告在作出上述承诺后，又诉请被告退还保证金，有违诚信。三、关于被告应否返还原告垫付的房屋修缮费用512460元的问题。虽然租赁合同第十四条第八款约定，如有被告的遗留问题致使原告租赁房屋发生修缮所产生的费用，经被告认可后由被告承担。但原告提供的证据不足以证明其对租赁房屋进行了修缮，也不足以证明原告因修缮租赁房屋支出了512460元，故本院对原告该项诉请亦不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘志深的诉讼请求。案件受理费14812元，减半收取7406元，由原告刘志深负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  李新伟二〇二〇年十一月三日书记员  马翊晴