黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑11民终695号上诉人（一审被告）：牡丹江市金世元服饰有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路新安街。法定代表人：张波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈江树，黑龙江国大律师事务所律师。委托诉讼代理人：高欣，黑龙江国大律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：北安市鑫宏大南京路地下商贸有限责任公司，住所地黑龙江省北安市南京路地下商业街四道街。法定代表人：韩庆林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李云生，黑龙江鼎圆晟律师事务所律师。上诉人牡丹江市金世元服饰有限公司（以下简称金世元服饰公司）因与被上诉人北安市鑫宏大南京路地下商贸有限责任公司（以下简称鑫宏大商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2020）黑1181民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人金世元服饰公司的委托诉讼代理人陈江树，被上诉人鑫宏大商贸公司的法定代表人韩庆林及其委托诉讼代理人李云生到庭参加询问。本案现已审理终结。金世元服饰公司上诉请求：撤销一审判决，改判金世元服饰公司向鑫宏大商贸公司支付租金等费用37,793元；一、二审诉讼费用由鑫宏大商贸公司负担。事实和理由：一审判决存在程序违法、认定事实错误以及适用法律错误的情形，依法应予撤销。一、一审判决第一项超出诉讼请求，程序违法。鑫宏大商贸公司起诉前，双方已实际于2020年5月3日解除商铺租赁协议。一审中，鑫宏大商贸公司的诉讼请求仅为要求金世元服饰公司向鑫宏大商贸公司支付租金等费用，一审法院应当仅在应付租金的范围内予以审查，而一审判决超出租金的诉讼请求，判令协议于2020年9月30日予以解除。二、因不可抗力，金世元服饰公司函告鑫宏大商贸公司解除协议，符合法定解除的条件，故案涉商铺租赁协议已经实际解除，最迟为2020年5月3日，一审判决认为金世元服饰公司解除协议没有法律依据，属于适用法律错误。1.2020年3月16日，金世元服饰公司函告鑫宏大商贸公司解除协议，符合法定条件，产生解除的法律效果。本案协议中的标的是商铺，合同目的是出租人出让房屋使用收益权而获取租金，承租人利用商铺经营而获取经营利润。协议签订后，基于新冠××疫情及新冠××疫情防控措施的影响，金世元服饰公司一直处于亏损状态，金世元服饰公司承租商铺获取收益的合同目的无法实现，金世元服饰公司有权解除合同。故2020年3月16日，金世元服饰公司函告鑫宏大商贸公司终止履行合同、解除协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项所规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的法定解除条件，产生解除合同的法律后果。2.协议的解除日期应当为2020年5月3日。金世元服饰公司函告鑫宏大商贸公司解除协议后，因疫情管控及道路运输不便，2020年5月3日，金世元服饰公司撤出商铺，鑫宏大商贸公司也实际接收退还的商铺并予以管理。对撤出商铺时间，一审中双方并没有异议，且金世元服饰公司在一审中举示的证明也可以证实，故双方解除协议的日期最迟应当为2020年5月3日。三、一审判决确定的租金等费用与实际不符，且在实际占用房屋期间的租金应当予以减免。1.双方协议已经实际于2020年5月3日完全终止履行，一审判决认定金世元服饰公司应支付租金等费用至2020年9月30日，与事实不符。2.受新冠××疫情的影响，案涉商铺停止经营的期间为2020年1月24日至2020年3月17日，对于在此期间的租金应当予以免除，免除的金额为60,449元（计算方法：年租金394,000元÷365天×56天）。因此，按照年租金除以12个月，每月租金为32,833元，金世元服饰公司实际租赁及占用商铺的期间为2020年1月1日至2020年5月3日，在此期间，产生的租金及占用费等合计为131,333元，扣除已经实际支付的30,000元、保证金2,500元及预存应返电费591元，免除疫情停止经营期间产生的60,449元，金世元服饰公司欠付的金额仅为37,793元。综上所述，金世元服饰公司与鑫宏大商贸公司签订的协议，基于新冠××疫情的原因，已经在2020年5月3日实际解除并终止履行。一审法院判决程序违法、认定事实错误且适用法律错误，故向贵院依法提出如上请求。鑫宏大商贸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。金世元服饰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，二审法院应当依法驳回。鑫宏大商贸公司诉讼主张是依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，依法成立的合同受法律保护。”鑫宏大商贸公司与金世元服饰公司签订的租赁协议签字生效并予履行，应依法受到法律保护。一、金世元服饰公司第一项上诉理由不能成立。一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”做出变更合同的判决是实体问题，不是程序问题，不存在程序违法问题。由于金世元服饰公司不服一审判决，故双方未解除合同，协议租期为2020年1月1日至2020年12月31日，一审过程中金世元服饰公司对此无异议，事实成立，故协议应于2020年12月31日到期自行解除合同，商铺使用权归金世元服饰公司所有，金世元服饰公司应承担2020年1月1日至2020年12月31日全年租赁费用。根据一审判决2020年9月30日解除合同，鑫宏大商贸公司可对其租赁8个商铺出租，由于上诉期内无法出租故金世元服饰公司应履行原协议。二、金世元服饰公司第二项上诉理由不能成立。根据黑龙江省高级人民法院《关于审理涉新型冠状病毒××疫情民商事纠纷若干问题的指导意见（试行）》第14条规定：“用于营业的租赁房屋因疫情防控被政府责令关闭、不得营业的，此期间房屋空置产生的损失应由合同双方协商，并通过减免租金、延长租期、冲抵续租租金等形式解决，协商不一致的，应依据公平原则，根据案件具体情况，由双方当事人合理分担。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。”本案适用本款规定，不适用不可抗力法律规定及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定。这是最高人民法院和黑龙江省高级人民法院审理疫情期间民营房屋租赁最新规定。同时，北安市没有发生疫情，也没有疑似病例，只有政府防控措施，按照北安市人民政府防控新冠××疫情的各项要求商场虽然停业48天（1月28日至3月15日），3月16日管控解除商场恢复正常营业，包括金世元服饰公司在内所有商户均恢复正常营业，能够正常经营，以不可抗力为由解除合同既无事实根据又无法律依据，告知函属单方解除合同行为，没有法律效力。解除合同的法定条件一是双方协商，二是法院判决，方能解除合同。金世元服饰公司一是协商无果，二无法院判决，双方协议目前依然依法有效。金世元服饰公司称协议已实际解除，最迟2020年5月3日解除，事实是双方自2020年3月18日至2020年7月18日一直处于协商之中，人来人往4次，文来文往20余次，电话沟通10余次，2020年6月17日正式提出协商解除合同，其辩解自相矛盾，完全不成立。2020年3月30日伍恩东来北安市协商达成三点意见：一是继续经营，二是请求协助转租转兑，三是加大减免力度。协商后于2020年5月3日撤店，单方毁约，这是本案事实，充分证明协商的内容已经履行。2020年6月12日张洪梅代表金世元服饰公司再次来北安市协商，达成两点意见：一是请求协助转租转兑，二是年末算账。后又反悔，双方协商一直持续到2020年7月18日，2020年7月21日伍恩东最后一次来北安市协商提出给付165,000元解除合同，未达成协议，致使鑫宏大公司诉至法院。故2020年3月16日和2020年5月3日解除合同不是本案事实。本案发生发展经历三个阶段，第一阶段是金世元服饰公司按不可抗力告知，协商中鑫宏大商贸公司提出最高人民法院和黑龙江省高级人民法院指导意见认为以不可抗力解除合同不符合法律规定，金世元服饰公司开始打主体官司，将责任先是推给店长刘嫦娥，后又推给区域经理张洪梅，否认金世元服饰公司主体地位，一审法院开庭后又回到不可抗力主张上。在四个月协商沟通中一味强调疫情影响，有失金世元服饰公司企业文化内涵，其单方撤店，没有交接，电工查电字只是履行电工职责，公司并没有退还电费，也未退还经营保证金。三、金世元服饰公司第三项上诉理由不成立。由于本案不适用不可抗力解除合同法定条件，因此必须按原协议执行。综上所述，二审法院应当依据鑫宏大公司诉讼请求判决：1.按照年租金除以12个月，每月租金为32,833元，已交30,000元，保证金2,500元，预存电费591元，394,000元-32,833元-30,000元-2,500元-591元=328,076元；2.一审及二审诉讼费用均由金世元服饰公司负担；3.撤店时将商铺恢复原样，将装修物自行拆除运走。鑫宏大商贸公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令金世元服饰公司给付鑫宏大商贸公司商铺租金等费用331,167元。其中商铺租金377,763元、管理与服务费81,924元、保险费948元，合计460,635元，鑫宏大商贸公司给金世元服饰公司优惠免交66,635元后，金世元服饰公司尚应给付鑫宏大商贸公司上述费用合计394,000元。协议签订后，金世元服饰公司给付了鑫宏大商贸公司30,000元，因疫情原因鑫宏大商贸公司给金世元服饰公司减免一个月费用32,833元，现金世元服饰公司仍欠鑫宏大商贸公司商铺租金等费用合计331,167元；2.诉讼费用由金世元服饰公司负担。一审法院认定事实:金世元服饰公司自2013年起租用鑫宏大商贸公司多个商铺用于经营中老年女性服装，每年年底续签下一年度租赁协议。2019年11月21日，金世元服饰公司驻北安店店长刘嫦娥代表金世元服饰公司与鑫宏大商贸公司签订2020年度的商铺租赁协议，协议约定金世元服饰公司租赁鑫宏大商贸公司92-99号8间商铺，套内建筑面积共189.64平方米，2020年租金为377,763元，管理与服务费81,924元，保险费948元，合计460,635元，费用优惠66,635元，应交费用合计394,000元。租金按季度交纳，提前一个月交纳下一季度租金。租期为2020年1月1日至2020年12月31日。协议签订后，金世元服饰公司于2019年11月21日交付租金19,052元及保险费948元，又于2020年1月19日交付租金10,000元。2020年1月24日，地下商业街因春节放假，后因新冠××疫情，地下商业街停止营业，至2020年3月16日经北安市人民政府批准地下商业街重新开始营业，因疫情原因鑫宏大商贸公司同意为金世元服饰公司减免一个月费用32,833元。2020年3月16日，金世元服饰公司通过邮寄方式向鑫宏大商贸公司发送告知函1份，称受新冠××疫情影响，该店铺严重亏损，申请将92-99号商铺转租给第三人，将于开业后正式撤出承租商铺，不再续租。鑫宏大商贸公司接到告知函后，双方开始进行协商，但并未达成一致意见。2020年5月3日金世元服饰公司正式撤店，双方未办理交接手续。后因双方就商铺租赁事宜继续磋商未果，故鑫宏大商贸公司诉至法院，诉请金世元服饰公司给付商铺租金等费用合计331,167元，并承担本案诉讼费用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，鑫宏大商贸公司与金世元服饰公司之间签订的商铺租赁协议系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，应属有效合同。当事人应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。关于金世元服饰公司辩称，已通过邮寄向鑫宏大商贸公司发送告知函的方式解除合同的主张，因协议中并未约定解除合同的条件，亦不存在法定解除的情形，且无其他证据证实，故金世元服饰公司向鑫宏大商贸公司发送的告知函系其单方法律行为，并不能产生解除合同的法律后果，对金世元服饰公司主张双方已解除合同的抗辩，本院不予支持。协议签订后，鑫宏大商贸公司已将出租商铺交予金世元服饰公司，按照协议约定金世元服饰公司应当提前一个月交纳下一季度的租金，而金世元服饰公司只给付部分租金及保险费30,000元后，所欠租金及相关费用至今未交付，已构成违约。现鑫宏大商贸公司据此要求金世元服饰公司支付所欠商铺租金及相关费用，符合双方协议约定以及法律规定，本院依法予以支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，鑫宏大商贸公司因疫情原因为金世元服饰公司减免一个月费用32,833元，本院予以支持。金世元服饰公司已于2020年5月3日撤店，至今未再营业，客观上已不能实际履行合同，为避免扩大损失，庭审后经本院释明，鑫宏大商贸公司同意于2020年9月30日解除双方签订的租赁合同，本院予以确认。双方对金世元服饰公司已交付的保险费984元、租金29,016元、保证金2,500元、电费预存款591元及8间商铺每月租金及费用为32,833元均无异议，本院予以确认。综上所述，鑫宏大商贸公司诉请合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条规定，判决：一、鑫宏大商贸公司与金世元服饰公司签订的商铺租赁《协议》于2020年9月30日予以解除；二、金世元服饰公司于本判决生效之日起十日内给付所欠鑫宏大商贸公司房屋租金及费用229,573元（32,833元×9个月-32,833元-30,000元-2,500元-591元）；三、驳回鑫宏大商贸公司其他诉讼请求。案件受理费6,253元，减半收取计3,126.5元，由鑫宏大商贸公司负担952.5元，金世元服饰公司负担2,174元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鑫宏大商贸公司向本院提交韩庆林与金世元服饰公司总经理张波、副总经理伍恩东的沟通信函13封，证明张波派伍恩东亲自去北安市解决问题，双方始终在协商，但是没有达成协议。张波与伍恩东的答复在一审卷宗微信聊天记录中有记载。金世元服饰公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该组证据发生在一审判决之前，不能作为二审新证据予以提交，且该组证据均是由鑫宏大商贸公司自行打印，无法提供证据证实金世元服饰公司收到或者确认过函件内容。且该组证据落款时间均是在2020年6月9日以后，与金世元服饰公司撤出租赁店铺已经相隔一个多月，在此期间鑫宏大商贸公司对于金世元服饰公司撤店没有提出任何异议，因此鑫宏大商贸公司对其不诚信行为应当自行承担扩大损失的责任。本院经认证认为，鑫宏大商贸公司提供的该组证据为打印件，未提供原件进行核对，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为鑫宏大商贸公司与金世元服饰公司于2019年11月21日签订的协议是否已经解除，何时解除以及金世元服饰公司应支付鑫宏大商贸公司租金数额的问题。关于协议是否已经解除，何时解除的问题。金世元服饰公司主张本案存在法定解除的情形，即《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的因不可抗力致使不能实现合同目的，并将本案签订合同的目的解释为出租人出让房屋使用收益权获取租金，承租人利用商铺经营获取经营利润，基于新冠××疫情及防控措施的影响，金世元服饰公司一直处于亏损状态，其承租商铺获取收益的合同目的无法实现。本院认为此观点仅为其一方利益做计算，并未依据公平原则考虑鑫宏大商贸公司的利益损失，不属于因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。其于2020年3月16日函告鑫宏大商贸公司及2020年5月3日撤店的行为，均系其单方行为，不能产生解除合同的法律后果。且撤店后金世元服饰公司与鑫宏大商贸公司一直通过打电话、发微信等形式就商铺租赁事宜进行协商，但双方并未达成合意，故鑫宏大商贸公司诉至法院。一审法院在审理期间基于金世元服饰公司已经撤店的现实考虑，为防止双方损失进一步扩大，以释明的方式将解除合同的日期确定为2020年9月30日，不构成程序违法。关于金世元服饰公司应支付鑫宏大商贸公司租金数额的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案金世元服饰公司上诉主张受新冠××疫情影响，案涉商铺停止经营期间租金应当全部予以免除，鑫宏大商贸公司并不认可。鑫宏大商贸公司已因疫情原因为金世元服饰公司减免一个月租金32,833元。一审法院判决金世元服饰公司给付鑫宏大商贸公司租金229,573元（32,833元×9个月-32,833元-30,000元-2,500元-591元）并无不当。综上所述，金世元服饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,136元，由牡丹江市金世元服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 凤审判员 张可秋审判员 张 岩二〇二〇年十一月三十日书记员 王春宇