贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终811号上诉人（原审原告）：黄成华，男，1950年11月15日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。上诉人（原审原告）：黄成国，男，1953年11月21日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张志辉，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：安顺山城房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市经济开发区西水路岚桥花园D幢107号。统一社会信用代码：915204007143950402。法定代表人：郭成勇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁诚坚，北京德恒（温州）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：郑小文，北京德恒（温州）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李友正，男，1962年2月22日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。上诉人黄成华、黄成国因与被上诉人安顺山城房地产开发有限公司（以下简称山城公司）、李友正案外人执行异议之诉一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年9月24日公开开庭进行了审理。上诉人黄成华、黄成国及委托诉讼代理人张志辉，被上诉人山城公司委托诉讼代理人袁诚坚、郑小文，被上诉人李友正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄成华、黄成国上诉请求：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初4382号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定上诉人在长达十多年的时间内怠于行使自己的权利是错误的。首先，一审判决已查明上诉人与被上诉人山城公司于2001年8月17日签订了商品房预售合同，购买了山城公司坐落于安顺市虹山西路“岚桥花园”X栋X单元X层17号铺面（后房号改为X栋X单元X层117号），并于2002年1月10日正式签订《商品房买卖合同》。上诉人按合同约定支付50%房款后，剩余50%向工商银行安顺分行塔山支行按揭贷款113000元。2002年3月，山城公司将房屋交付给上诉人使用至今，上诉人于2010年2月才还清银行按揭贷款。按常理上诉人办理银行按揭贷款时，上诉人购买的案涉商铺就作为上诉人所有的财产办理按揭贷款抵押，按揭贷款合同也对此明确约定。因此上诉人认为案涉商铺已经登记在上诉人的名下，但因为银行的按揭贷款未归还完毕，导致无法办理案涉商铺的房屋产权证。其次，上诉人2010年2月还清按揭贷款之后，曾多次要求山城公司办理房产证，并有山城公司出具给上诉人的承诺书为证。但山城公司未依法给上诉人办理房屋产权证，反而隐瞒事实，欺骗被上诉人李友正和房地产登记机关，将已经出卖给上诉人的案涉商铺登记在自己名下，这一行为侵害了上诉人的权利，也欺骗了被上诉人李友正。上诉人并非怠于行使自己的权利，导致案涉商铺未办理至上诉人名下，而是根本不知道自己的权利被侵犯，同时山城公司采取欺诈行为向房产部门办理房产证的行为违反了《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》第三十六条的规定，故被上诉人取得的房屋权属证书应当收回或作废。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为案涉商铺已经办理房屋产权证且登记在山城公司名下，并为被上诉人李友正办理了不动产抵押登记，被上诉人李友正依法善意取得案涉房屋的抵押权，并享有优先受偿权。上诉人认为案涉商铺不适用善意取得的法律规定，一审判决适用法律错误。1．案涉商铺虽然登记在山城公司的名下，但山城公司并非通过合法手段取得不动产所有权，而是其提供虚假的材料向房产部门申请办理的房屋产权证。一审中上诉人已向法庭出示了山城公司出具的《情况说明》，其内容显示山城公司在上诉人不知情的情况下，提供虚假材料办理房屋产权证。根据《物权法》等相关法律规定，所有权属主权利，其项下的抵押权属从权利，主权利的取得行为本身违反法律强制性、禁止性规定，基于该违法的主权利办理的抵押应认定无效。2．被上诉人李友正主观上不构成抵押权的善意取得。山城公司向李友正的借款高达1000万元，案涉商铺的价值远远达不到1000万元，但李友正在上述借款项下仅办理了案涉商铺抵押权登记的情况下将借款轻易出借。李友正应当对抵押物的真实权利状态进行考察，了解抵押物的状态后，再考虑抵押物的实际价值可否抵偿借款。同时，根据山城公司的法定代表人郭成勇的陈述，被上诉人李友正明知二上诉人在使用案涉商铺，山城公司并非案涉商铺的真实权利人，仍办理案涉商铺的抵押登记，未尽到注意义务，其主观并不构成抵押权的善意取得，反而有恶意串通之嫌。3．根据《物权法解释（一）》第二条的规定，上诉人有证据证明其为案涉商铺的真实权利人，人民法院应当支持上诉人的确权请求。三、一审法院执行法官不顾上诉人已经提出的执行异议之诉，在本案尚未审结完毕的情况下就将案涉商铺抵偿给被上诉人李友正，适用法律错误，程序违法。请贵院监督一审执行程序，并撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402执764号之二执行裁定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院判如所请。李友正二审答辩称：上诉人的诉请及事实和理由依法均不能成立，其证据虚假，依法不能排除执行，请求人民法院依法驳回上诉，维持原判。山城公司二审未作答辩。黄成华、黄成国向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认坐落于安顺市“岚桥花园”X栋X单元X层17号铺面（即：X栋X单元X层117号）归原告黄成华、黄成国所有。2、本案诉讼费由被告安顺山城房地产开发有限公司承担。后原告增加诉讼请求：请求人民法院判决停止执行贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402执764号执行裁定书。一审法院认定事实：2001年8月17日，原告黄成华与兰城公司签订房屋预售合同，兰城公司自愿将座落于虹××楼××单元××别××铺面、写字楼、住房房屋（房屋建筑面积：34.7434、345、260平方米出售给黄成华。2002年1月10日，兰城公司与黄成华、黄成国签订商品房买卖合同，购买兰城公司位于安顺市X路X号地块上岚桥花园第X幢X单元17号铺面，建筑面积33.491平方米，房屋价格为226135元，支付方式：办理银行按揭，首期付50%，即壹拾壹万叁仟壹百叁拾伍元正，其余款项提供十年五成按揭，即壹拾壹万叁仟元正。2001年8月8日，黄成华支付17号铺面购房款人民币20000元，2001年8月10日，黄成华支付17号铺面购房款120000元。2002年2月9日，原告与中国工商银行贵州省安顺分行塔山支行签订个人购房借款合同，担保人兰城公司，抵押人：黄成华、黄成国，抵押物地址：岚桥××××铺面，建筑面积：33.491㎡，抵押值：113000元，贷款期限八年。2010年3月12日，中国工商银行贵州省安顺分行塔山支行出具个人贷款结清证明，证实黄成华申请的贷款金额为113000.00元、贷款期限为96个月的购置商用房贷款已于2010年2月9日贷款本息全部结清。2002年6月25日，黄成华、黄成国与安顺市山城物业管理有限公司签订物业管理服务合同，管理岚桥花园X幢X层写字楼X-19号铺面，委托管理期限为20年，自2002年6月30日起到2022年6月30日止。2002年至今，黄成华、黄成国用上述房屋进行经营酒店或租赁他人用于经营，并交纳相关税费。安顺市房屋产权管理处于2019年3月29日出具的安顺市房屋产权管理处房屋交易信息表（抵押权），显示山城公司将其名下的坐落于开发区X路岚桥花园X幢X层117号商铺抵押给李友正。2019年2月11日，我院作出（2019）黔0402民特6号民事裁定书，裁定如下：准许对被申请人山城公司名下的20套房屋（清单附后）进行拍卖、变卖。申请人李友正有权就拍卖、变卖担保财产所得的价款在本案债权本金人民币10000000元、利息12000000元范围内优先受偿。抵押物清单中包含有坐落于开发区X路岚桥花园X幢X层117号商铺（产权证号：安市房权证开发字第××号，建筑面积：34.49㎡）。2019年4月11日，我院作出（2019）黔0402执764号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨被执行人山城公司名下相应执行标的额的银行存款及资产。2019年5月5日，我院作出（2019）黔0402执764号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人山城公司所有的：1、西秀区X路X厂兰东公寓X幢X层201号［权证号：安市房权证西秀字第××号］；2、………；6、开发区X路岚桥花园X幢X层117号［权证号：安市房权证开发字第××号］；7、……。原告提出执行异议，被（2019）黔0402执异75号执行裁定书驳回原告的异议申请，并在2019年7月31日送达原告，原告不服遂提出上述请求。同时查明，安顺兰城房地产开发有限公司于2002年10月10日变更名称为安顺山城房地产开发有限公司。2019年9月5日，我院作出（2019）黔0402执764号之二执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人山城公司所有的：1、西秀区X路X厂兰东公寓X幢X层201号［权证号：安市房权证西秀字第××号］；2、………；6、开发区X路岚桥花园X幢X层117号［权证号：安市房权证开发字第××号］；7、……；20、开发区X路岚桥花园X幢X层11号［权证号：安市房权证开发字第××号］，作价人民币9766836元，扣除该案的执行费人民币89400元后交付申请执行人李友正，抵偿被执行人债务人民币9677436元。二、上述房屋的所有权自本裁定送达给申请执行人李友正时转移，申请执行人可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。一审法院认为，本院作出的（2019）黔0402执异75号执行裁定书中审理查明案涉房屋经本案所有当事人共同到现场确认，均无异议，故本院认定案涉房屋安顺市与开发区X路）岚桥花园X幢X层117号是同一个商铺。庭审中原、被告双方也达成上述一致意见。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”故原告在提出案外人执行异议之诉时，可以一并要求法院确认案涉房屋所有权。但是否有充分的理由，可根据证据及案件事实认定。对被告李友正认为原告诉求主体错误，因为原告是诉讼中变更的诉讼主体，且本院也予以准许。原告在起诉时不知道被告山城公司对其诉请的态度，故将其列为被告并无不当。本院在执行中，查封的开发区X路）岚桥花园X幢X层117号（产权证号：安市房权证开发字第××号，建筑面积：34.49㎡），登记在被告山城公司的名下，上述房屋抵押给被告李友正，并在安顺市房屋产权部门办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了物权的善意取得制度，第三款规定“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”抵押权属于“其他物权”，同样适用善意取得制度。我国物权法规定不动产物权变动采取登记要件主义，不动产登记具有公信力，对不动产物权的善意取得要件为：第一，债权人是善意的；第二，已经进行不动产抵押登记。本案被告李友正借款给被告山城公司时该房屋登记在山城公司的名下，被告李友正对该房屋登记产生合理信赖并办理了抵押登记，该抵押登记符合上述善意取得的条件，被告李友正对上述房屋享有抵押权，并有优先受偿的权利。二原告虽然在2001年就购买了房屋，但是在长达十多年的时间内，对所购房屋一直怠于要求被告山城公司办理过户登记，其在2015年9月就知道被告山城公司将原告购买的部分房屋抵押向银行借款，原告还不采取救济途径，原告怠于行使自己权利才导致该房屋产权办理在被告山城公司的名下并被山城公司用于抵押贷款，原告有一定的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，被告李友正对案涉房屋办理了抵押登记，并依法享有优先受偿权，故本院（2019）黔0402执172号执行裁定书查封开发区X路）岚桥花园X幢X层117号［权证号：安市房权证开发字第××号］房屋的执行行为并无不当。原告要求确认上述房屋归其所有及停止对上述裁定书的执行没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：驳回原告黄成华、黄成国的诉讼请求。本案受理费人民币100元，由原告黄成华、黄成国承担。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：上诉人对案涉执行标的物是否享有所有权，能否排除强制执行。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，案涉执行标的物为不动产，其所有权的取得及变更，除法律另有规定外应经登记发生法律效力。山城公司作为开发商，因合法建造的事实行为取得案涉执行标的物的所有权。上诉人向山城公司购买房屋，需经变更登记才取得房屋的所有权，其与山城公司签订合同并支付价款的行为只产生了对山城公司的债权请求权，不产生物权的效力，即上诉人对案涉执行标的物不享有所有权，其该项诉请没有法律依据，本院不予支持。山城公司作为案涉执行标的物的所有权人，其办理所有权登记及抵押登记的行为均不属于无权处分。山城公司将已出售给上诉人的房屋登记在自己名下并办理抵押登记用于贷款，在无证据证明其提供虚假材料申请登记的情况下，仅涉及违反其与上诉人之间合同的违约问题，不涉及无权处分及抵押权善意取得的问题。一审法院对此适用法律错误，本院依法予以纠正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”案涉房屋系登记在被执行人山城公司名下的不动产，上诉人购买案涉房屋并非用于居住，故在李友正对案涉执行标的物享有抵押权的情况下，上诉人请求排除执行依法不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案虽符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）至第（三）项规定的情形，但不符合第（四）规定的情形。从本案的证据来看，上诉人于2010年还清银行的按揭贷款，此时其应当知道案涉房屋尚未登记在其名下，但其未及时要求山城公司办理过户登记。山城公司于2013年办理了案涉房屋的所有权登记，则此时客观上已经具备办理过户登记的条件，上诉人未及时积极主张权利存在重大过错，应认定系因其自身原因导致未及时办理过户登记。故二上诉人对案涉执行标的物享有的权利不能排除强制执行。综上，上诉人黄成华、黄成国的上诉请求不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄成华、黄成国负担。本判决为终审判决。审判长  廖美娟审判员  洪 云审判员  陈雯贞二〇二〇年十一月二十五日书记员  熊心怡