中华人民共和国 山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2779号 上诉人（原审被告）：烟台南山置业发展有限公司，住所地中华人民共和国山东省烟台市莱山区港城东大街世纪大厦B座。 法定代表人：韩延卫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王吉玉，男。 委托诉讼代理人：于越，男。 被上诉人（原审原告）：冯世龙（英文名ＦＡＮＧｓｅｅｌｅｏｎｇ），男，1956年9月17日出生，美利坚合众国国籍，住美利坚合众国××惠洛克××号。 委托诉讼代理人：潘海涛，天津则立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡会信，天津则立律师事务所律师。 上诉人烟台南山置业发展有限公司（以下简称南山公司）因与被上诉人冯世龙商品房销售合同纠纷一案，不服中华人民共和国山东省烟台市中级人民法院(2020)鲁06民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南山公司的委托诉讼代理人王吉玉、于越，被上诉人冯世龙的委托诉讼代理人潘海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南山公司上诉请求：1.撤销烟台市中级人民法院(2020)鲁06民初47号民事判决第一、第二项；发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由冯世龙承担。事实和理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，不应解除。冯世龙购买的房屋具备办理产权登记证书的条件，但因冯世龙是美国籍，不动产登记机构要求冯世龙提供相关的证明材料，冯世龙无法提供，导致无法办理产权登记证书，其责任应由冯世龙自行承担，不应解除双方签订的《商品房买卖合同》。2.即使解除双方签订的《商品房买卖合同》，也不应按照原价退还房屋，应按照现在的市场价值退还。无法办理产权登记证书的责任是冯世龙及国家政策造成的，冯世龙是外国籍，其购买房屋时应该知道办理产权登记证对外籍人士有限制，但冯世龙仍然购买，无法办理产权证书的责任在冯世龙。即使法院最终认定应退还该房屋，也应按照该房屋现在的市场价值退还，南山公司在一审时申请对该房屋现在的市场价值进行评估，但一审法院未对该房屋的市场价值进行评估，而是判决按照购买时的价格退还购房款错误。 冯世龙辩称，1.合同有效与合同解除没有必然联系，符合解除条件应当解除合同。2.南山公司存在隐瞒事实和后期开发过程不合法行为，如高尔夫球场因不合法被拆除导致房屋没有升值，给冯世龙造成很大的损失，冯世龙对装修等损失未提起上诉，南山公司明知冯世龙没有购房资格而出售房屋。 冯世龙向一审法院起诉请求：1.判令解除冯世龙、南山公司于2010年12月13日签订的烟台市莱山区南山马山寨海景豪庭1号公寓式酒店2单元1304号房的《商品房买卖合同》，同时判令南山公司返还购房款1,235,929元，赔偿冯世龙损失人民币100,000元，在南山公司返还购房款及赔偿损失后，冯世龙将该房屋返还南山公司；2.本案诉讼费由南山公司承担。 一审法院认定事实：冯世龙系美国籍人。冯世龙、南山公司于2010年12月13日签订了编号为高预字第101211200002号的《商品房买卖合同》，载明：卖方为烟台南山置业发展有限公司，买方冯世龙，国籍为美国。买方购买南山•马山寨海景豪庭项目中的1号公寓式酒店2单元第13层1304号房，总房价为1,235,929元，付款期限为买方于2012年12月11日前付清，交付期限为卖方应于2012年6月30日前依照相关规定将商品房交付买方使用。第十五条关于产权登记的约定中明确卖方应按规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，如因卖方责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意下列方式处理：买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起30日内将买方已付房价款退还买方，并按已付房价款的2%赔偿买方损失……。 2010年12月11日，冯世龙向南山公司付款两笔，共计1,235,929元。南山公司将涉案房屋交付冯世龙，冯世龙主张涉案房屋已进行了装修，提供电汇凭证，用以证明支出装修费用278,000元。 庭审中冯世龙、南山公司双方均认可涉案房屋属于酒店式公寓，且涉案房屋尚未办理产权登记手续。 一审法院认为，冯世龙系外国自然人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条之规定，适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外民事诉讼程序的特别规定。冯世龙、南山公司诉争的《商品房买卖合同》中没有选择合同适用的法律，庭审中，冯世龙、南山公司也没有陈述已选择了合同适用的法律，本案双方的纠纷应适用中华人民共和国法律。 冯世龙、南山公司签订《商品房买卖合同》，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行。冯世龙、南山公司对合同中载明买方（本案冯世龙）系美国籍，涉案房屋系酒店式公寓，冯世龙依约支付房款、南山公司交付涉案房屋，涉案房屋至今未办理产权登记手续，且按照规定涉案房屋无法为冯世龙办理产权登记手续的事实均无异议，一审法院予以认定。冯世龙请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项之规定，应予支持。冯世龙、南山公司均主张涉案房屋无法办理产权登记的责任在对方。对此一审法院认为在房屋买卖合同签订及履行过程中，冯世龙国籍身份没有发生变化，且在合同买方信息处明确标注冯世龙为美国籍。南山公司作为房地产开发企业，对于相关房屋买卖规定及政策要求应当有明确的认识，且南山公司主张的“六部门的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》”系2006年颁布实施，不存在签订合同后发生重大的政策改变。一审法院认定涉案房屋不能办理产权登记的主要责任在南山公司。但冯世龙作为买房者也应了解相关规定，故冯世龙对涉案房屋不能办理产权登记应负次要责任。冯世龙请求南山公司退还房款并赔偿损失，主张按照《房屋买卖合同》第十五条要求南山公司按照购房款2%赔偿损失，提交电汇凭证，该证据不足以证明其就涉案房屋花费装修款278,000元；南山公司提交房屋价值鉴定申请，主张应按涉案房屋现在市场价值进行退还。对此一审法院认为，冯世龙、南山公司均认可涉案房屋现有价值低于签订合同时的价格，综合考虑冯世龙、南山公司双方责任及房屋现有的情况，一审法院判令南山公司退还冯世龙已付购房款，冯世龙将涉案房屋完好无损返还南山公司，冯世龙、南山公司其他主张均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条规定，一审判决：一、解除冯世龙（FANGseeleong）与烟台南山置业发展有限公司于2010年12月13日签订了编号为高预字第101211200002号的《商品房买卖合同》；二、冯世龙（FANGseeleong）于本判决生效之日起十日内将南山•马山寨海景豪庭项目中的1号公寓式酒店2单元第13层1304号房完好无损交付给烟台南山置业发展有限公司，烟台南山置业发展有限公司于冯世龙（FANGseeleong）交付涉案房屋起十日内向冯世龙（FANGseeleong）退还购房款1,235,929元；三、驳回冯世龙（FANGseeleong）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,823元，由冯世龙（FANGseeleong）负担1,265元，由烟台南山置业发展有限公司负担15,558元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。南山公司提交《商品房屋所有权证明》，证明案涉房屋的房屋用途是公寓式酒店，而非一审认定的酒店式公寓。冯世龙对该证据没有异议。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一审判决解除《商品房买卖合同》并判决南山公司返还1,235,929元购房款是否正确。 冯世龙系外国籍自然人，因相关规定原因无法办理房屋产权登记手续，一审判决解除《商品房买卖合同》正确。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因南山公司和冯世龙对合同解除均存在过错，一审法院综合考虑双方过错程度以及房屋现状，判令南山公司返还冯世龙已付购房款1,235,929元，冯世龙退还房屋，处理妥当。南山公司主张房屋差价由双方按照责任比例分担以及扣除房屋使用费，依据不足，本院依法不予支持。 综上所述，南山公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,823元，由烟台南山置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 磊 审 判 员  陈东强 审 判 员  陈 浩 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  刘小玉 书 记 员  马抒祺