广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11219号原告（反诉被告）：东莞市荟翠大润福超市有限公司，住所地：广东省东莞市********************。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：黎文伟，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭冬香，广东泰旭律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：东莞市影食汇影城有限公司，住所地：广东省东莞市********************。法定代表人：游某1。被告（反诉原告）：东莞市正吉实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市*****************。法定代表人：游某1。两被告共同委托诉讼代理人：许志劲，广东展创律师事务所律师。原告东莞市荟翠大润福超市有限公司（以下简称荟翠公司）与被告东莞市影食汇影城有限公司（以下简称影食汇公司）、东莞市正吉实业投资有限公司（以下简称正吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，受理了两被告提出的反诉，本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告荟翠公司的委托诉讼代理人黎文伟，被告影食汇公司的法定代表人游某1，被告正吉公司的法定代表人游某1，两被告的共同委托诉讼代理人许志劲到庭参加诉讼。本案经调解不成，现已审理终结。原告荟翠公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年8月2日签订的《租赁合同》；2.影食汇公司支付原告租金，按54000元/月的标准，自2020年2月起计算至房屋实际返还之日止；3.影食汇公司支付原告水电费49443.67元和电梯维保费10800元；4.影食汇公司支付原告租金和水电费的违约金（以实际拖欠款项为基数，按日利率3‰，自逾期之日起计算至款项付清之日止）；5.原告没收被告已交纳的162000元租赁保证金；6.影食汇公司支付原告2017年8月1日至2018年7月31日免租期间的租金648000元；7.正吉公司对影食汇公司上述债务承担连带清偿责任；8.两被告在解除合同之日起十五日内搬离租赁房屋并恢复租赁物原貌；9.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2017年8月2日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将位于东莞市*******兴工业区建筑物三羊大厦3F租赁给被告经营电影院使用。被告未按合同约定履行相应的金钱支付义务，拖欠租金、水电费、电梯维保费等。根据《租赁合同》第十六条约定，若被告逾期交款的，原告有权根据合同约定计收租金和电费的违约金，逾期满30天未支付租金或水电费的，原告有权解除合同、没收租赁保证金，并计收免租期内的租金。上述款项原告通过各种方式催告被告履行，被告仍拒不履行。为维护自身合法权益，原告特起诉，望判如所请。被告影食汇公司、正吉公司辩称，1.因新冠肺炎疫情影响，按照广东省电影局通知，被告从2020年1月27日起暂停电影院放映活动，属于不可抗力因素，被告缴纳租金及水电费的义务都应当中止，被告停止缴纳租金的行为不构成违约，原告要求解除合同，被告支付免租期租金、租金、水电费及违约金，均没有依据。2.租赁合同约定的电费1.10元/度，超过最高峰电费0.67元/度，为此被告多次要求原告退还多收取的电费，系属原告违约。3.租赁合同约定的租金已经包括了电梯使用费、管理费及保养费等，原告要求被告支付电梯保养费没有依据。4.签订合同时影食汇公司尚未注册成立，所以才由正吉公司与原告签订租赁合同，合同实际相对方为影食汇公司，本案与正吉公司无关。被告影食汇公司、正吉公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还电费71721.50元；2.本案诉讼费用由原告负担。事实和理由：案涉租赁合同约定电费为1.10元/度，但被告向供电局、物价管理局了解到，被告用电为错峰用电，最高峰电费为0.67元/度，原告多收取电费的行为违反了电力法的规定，应返还2018年8月至2019年8月期间多收取的电费71721.50元。原告在被告并未违约的情况下要求解除合同，并于2020年5月19日以被告不按时交租为由停电，给被告造成装饰装修、员工遣散、设备损坏、放映设备无法在其他地方使用以及在2020年7月20日以后无法按照国家电影局的通知恢复营业等损失，被告保留追究的权利。原告荟翠公司辩称，租赁合同约定的电费为1.10元/度，被告从2018年8月起一直按照约定正常缴纳，按照诚实信用原则，被告无权主张返还部分电费。被告也未提交证据证明电费应按照0.67元/度收取。请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定以下事实：一、合同签订2017年8月2日，原告荟翠公司与被告正吉公司签订《租赁合同》，荟翠公司为甲方、出租方，正吉公司为乙方、承租方，约定：1.乙方向甲方承租东莞市*******兴工业区建筑物三羊大厦3F用于开办电影院及文娱娱乐、餐饮等延伸产品、配套经营，建筑面积为2000平方米，附属场地包括一层至三层的外墙面张贴广告位，楼顶广告位，门前场地或门前广场，公共区域、标准场地停车位；2.租赁期限自2017年8月1日起至2032年2月28日止，2017年8月1日至2018年1月31日的6个月为免租期，2018年8月1日开始计付租金，房屋租赁保证金为162000元；3.租金为27元/平方米，此后每三年租金递增8%，每月15日前支付下月租金；乙方逾期支付租金，甲方有权按照逾期支付租金的日利率3‰的标准计收违约金；逾期满30日的，甲方有权解除合同并没收租金保证金和水电费押金，并计收免租期内的租金；4.水电费由甲方代收代缴，电费为1.10元/度，水费为4.50元/立方，每月5日前缴纳上月水电费；5.租赁房屋包括影院配备建有独立的消防疏散通道，至少两台一楼通向三楼的直升电梯，乙方使用的两台电梯由乙方管理维护；6.本合同无论因何种原因终止，乙方应于合同终止之日起15日内搬离租赁房屋；7.乙方逾期支付任何款项的，甲方有权要求乙方支付违约金，违约金以实际拖欠款项为基数，按日利率10‰，自逾期之日起计算至款项付清之日止；逾期满30日的，甲方有权解除合同并没收租赁保证金和水电费押金，并计收免租期内的租金。二、租赁物来源为证明租赁物来源，原告提交了《物业租赁合同补充协议》、《物业租赁合同》、建设工程规划许可证。《物业租赁合同补充协议》记载的甲方、出租人为东莞兆都实业投资有限公司（以下简称兆都公司），乙方、承租人为王君良，双方约定从2020年1月1日起终止甲乙双方于2016年9月5日签订的物业租赁合同，由乙方直接与该物业的实际所有人东莞市豪城房地产开发有限公司（以下简称豪城公司）签订租赁合同。《物业租赁合同》记载的甲方、出租人为豪城公司，乙方、承租人为荟翠公司，丙方、中间人为兆都公司，约定乙方向甲方承租位于东莞市*******兴工业区三羊大厦1F、2F、3F的场地，租赁期限从2020年1月1日起至2035年12月31日止。建设工程规划许可证显示的编号为建字第2014-25-1001号，建设单位为豪城公司，建设项目名称为三羊大厦、三羊公馆1、2号商业住宅楼，建设位置为东莞市横沥康乐东兴工业区。三、合同履行租赁合同签订后，正吉公司向原告支付了租赁保证金162000元，原告将租赁物交付被告。2018年4月19日，被告影食汇公司登记成立，登记住所为案涉租赁物的**，主营电影放映等。各方当事人一致确认截至庭审辩论终结前，案涉租赁物由影食汇公司实际占有、使用。1.租金2020年2月起的租金被告未支付，同年5月原告因被告逾期支付租金而停止租赁物的供电。2020年9月22日庭审时，本院询问原告，有无对租赁物恢复供电，原告表示需庭后核实；庭后，原告书面回复称，已于2020年9月23日恢复向租赁物供电，被告对该书面回复未提出异议。原告主张被告欠付租金构成违约，要求解除合同等。被告表示不同意解除合同，并主张2020年2月起影院因新冠肺炎疫情停止营业，构成不可抗力，租金应停止计付，被告并未违约，且原告停止供电的行为导致被告在2020年7月20日相关部门通知电影院可以恢复营业后也无法开业。被告提交了广东省电影局2020年1月27日《关于严格落实暂停省内电影放映活动有关工作要求的通知》，通知要求全省继续暂停电影院、农村公益电影、点播影院等面向公众的放映活动，恢复放映的具体时间，按照省委省政府统一部署，另行通知。2020年7月16日，国家电影局发出《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，通知低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。2.水电费原告提交物业服务综合费用交费通知单、现金支出证明单，证明被告未足额支付2019年8月至2020年2月期间的水电费。以上通知单记载的水电费收费项目包括电费1、电费2、一楼广告电费、水费、电力管理电力设备维护折旧费；其中电费1、电费2、一楼广告电费的计费标准在2019年8月为1.10元/度，2019年9月起为0.67元/度；2019年8月无电力管理电力设备维护折旧费，从2019年9月起有该项费用，计费标准为0.43元/度；每月电力管理电力设备维护折旧费的计费度数为电费1、电费2与一楼广告电费的计费度数之和。由此可见，上述期间的电费实际上全部按照1.10元/月的标准，根据用电度数计费。被告认可通知单记载的用电度数，对水费无异议，但主张电费计费标准应为0.67元/月，按该标准已足额支付了水电费，还要求原告退还2018年8月至2019年8月期间多收取的电费。正吉公司提交2019年9月21日《东莞市荟翠大润福超市投资有限公司的函》及快递单，证明已就电费问题向原告提出异议。庭后，原告提交水费明细、电费明细，明确被告尚欠上述期间的电费41022.07元未付，水费已足额支付。本院根据当事人认可的用电度数、水费，以及双方主张的电费计费标准，统计相关数据如下表，该表中金额单位为元：计费期间电费水费水电费度数原告主张金额被告主张金额金额被告已付总额原告主张总额差额2019年8月2355025905.0015778.50265.5015809.0026170.5010361.502019年9月1948121429.1013052.27207.0014817.7521636.106818.352019年10月2276625042.6015253.22400.5015653.7225443.109789.382019年11月1441615857.609658.721390.5011049.2217248.106198.882019年12月946610412.606342.22436.506778.7210849.104070.382020年1月至2月80488852.805392.1699.005168.228951.803783.58合计107499.7065477.09279969276.63110298.7041022.073.电梯维保费原告主张被告尚欠2019年7月至2020年6月期间的电梯维保费10800元未付，该费用每3个月为2700元。被告则主张原告从未将电梯交予被告管理，亦从未要求被告支付电梯维保费。原告还主张其已垫付2020年1月至3月的电梯维保费，并提交收款收据为证。收据盖“广东宏大电梯有限公司财务专用章”，日期为2020年1月5日，内容为“今收到东莞市大润福超市有限公司交来1至3月份电梯维保费4050元”。原告提交的2019年3月费用凭证显示，该月费用包括租金54000元、水费193.50元、电费8965元、二季度电梯维保费2700元，合计65858.50元；被告于2019年4月7日向原告转账支付65858.50元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告荟翠公司与被告正吉公司签订《租赁合同》，约定将案涉租赁物出租给正吉公司使用。虽然案涉租赁物实际由被告影食汇公司占有、使用，但租赁合同约定的承租人为正吉公司，故合同相关权利、义务应由正吉公司享有、承受。正吉公司未依约交付2020年2月起的租金，原告主张正吉公司违约，并据此要求解除合同。对此，本院分析如下：案涉租赁物实际由影食汇公司占有、使用，影食汇公司主要经营电影放映等，被告提交的广东省电影局2020年1月27日《关于严格落实暂停省内电影放映活动有关工作要求的通知》显示，全省电影院的放映活动因新冠肺炎疫情防控需要而暂停，综合考虑本案情况，以上已构成被告违约的阻却事由，故对原告关于解除合同、返还租赁物、没收租赁保证金、支付免租期期间的租金及未付租金违约金的诉请，本院不予支持。虽然本案存在阻却被告违约的事由，但是本案租赁物为用于经营的非国有房屋，且由原告承租自案外人豪城公司，故本院对原告要求正吉公司支付2020年2月至2020年4月、10月的租金216000元（27元/平方米・月×2000平方米×4个月）的诉请，予以支持。原告停止向租赁物供电的行为不当，应当承担不利后果，正吉公司无需支付2020年5月至9月期间的租金。截至本案庭审辩论终结前，2020年11月起的租金的支付期限尚未届至，本案不予处理。关于电费，租赁合同约定按照1.10元/度的标准计收电费，正吉公司作为商事主体，签订合同时应当对该标准善尽核实之责，在合同无明确约定电费仅为电价，不包括其他项目的情况下，正吉公司关于按照供电部门电价，原告多收取了电费的主张，本院不予采纳，对原告要求正吉公司支付电费差额41022.07元的诉请，本院予以支持，对两被告要求原告退还电费差额的反诉请求不予支持。从双方当事人提交的证据可以看出，正吉公司在履行合同过程中向原告提出了计费标准的异议，原告坚持合同约定的标准的同时，对计费项目进行了修改，正吉公司则从提出异议之后按照0.67元/度的标准支付了电费。据此，本院认为，租赁合同关于电费计费项目的约定不明确，正吉公司的行为不构成支付电费方面的违约，本院对原告要求正吉公司支付电费违约金的诉请不予支持。至于电梯维保费，租赁合同约定正吉公司负责维护2台电梯，该公司于2019年4月7日向原告转账支付65858.50元中包括了二季度电梯维保费2700元，故本院对原告关于正吉公司应按照2700元/季度的标准支付电梯维保费的主张予以采纳。原告在本案中要求正吉公司支付电梯维保费的期间为2019年7月至2020年6月，其中2020年2月至9月期间案涉电影院并未经营，原告提交的电梯维保费收据记载的数额与正吉公司应支付的数额不一致，无证据证明电影院未营业期间亦需按照正常经营期间的标准进行电梯维保，同时原告亦应对停止供电行为承担不利后果，故本院仅支持2019年7月至2020年1月期间的电梯维保费6300元（2700元/季度÷3个月×7个月）。原告要求影食汇公司承担合同责任，于法无据，本院不予支持。正吉公司未欠付水费，原告相应的水费及违约金诉请，本院不予支持。原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市正吉实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市荟翠大润福超市有限公司支付租金216000元；二、被告东莞市正吉实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市荟翠大润福超市有限公司支付电费差额41022.07元；三、被告东莞市正吉实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市荟翠大润福超市有限公司支付电梯维保费6300元；四、驳回原告东莞市荟翠大润福超市有限公司对被告东莞市影食汇影城有限公司的诉讼请求；五、驳回原告东莞市荟翠大润福超市有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告东莞市影食汇影城有限公司、东莞市正吉实业投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7972元（原告已预交），由被告东莞市正吉实业投资有限公司负担1695元，原告东莞市荟翠大润福超市有限公司负担6277元；反诉受理费797元，由被告东莞市影食汇影城有限公司、东莞市正吉实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 程 露二〇二〇年十一月十三日书记员 黄慧乐欧翠缘附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。