文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初5928号原告：青岛港盛物业管理有限公司，住所地平度市李园街道办事处人民路**，统一社会信用代码91370283579797193P。法定代表人：陈华文，总经理。委托诉讼代理人：杨萍、吕珊，山东道安（平度）律师事务所律师。被告：张维朋，男，汉族，1988年2月16日生，住平度市。原告青岛港盛物业管理有限公司（港盛物业公司）与被告张维朋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港盛物业公司的委托诉讼代理人吕珊、被告张维朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港盛物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付物业费3171.13元；二、判令被告向原告支付违约金663.83元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月10日，原被告签订物业管理服务协议一份，合同签订后，原告依照合同约定提供了物业服务，被告拒不交纳物业费，至今拖欠原告2018年1月份-2020年6月份的物业费共计3171.13元，根据合同约定，被告构成违约，应承担违约金663.83元。请求判如所请。被告张维朋辩称，自2017年1月10日向原告支付一年物业费，在这一年时间内被告未享受到物业公司提供的物业服务，物业对公共区域的管理完全达不到前期物业管理服务协议的要求，给业主的居住造成了非常大的不便影响。被告与原告签订的服务协议载明小区属封闭小区，物业承诺社区采取全封闭管理，地，地下停车库人车分流店式入户大堂，专业管家式服务，提供高标准全天候服务，在居住过程中，小区完全开放式，跟物业多次协商，物业一直没有解决，协议中承诺及时向业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，物业的承诺事项完全没有做到，因此我拒绝交纳高额物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。原告港盛物业公司向本院提交如下证据：证据一、《前期物业管理服务协议》复印件一份，证明2017年1月10日原被告签订该协议，根据约定物业服务费1.58元每平方每月，如业主违反协议约定，应交纳违约金，按未付款的万分之五交纳，从逾期之日按日计算。证据二、物业费催缴单复印件10份，证明原告向被告履行了催缴物业费的义务。被告对证据一、证据二的真实性无异议，本院予以采信。被告张维朋向本院提交如下证据：证据一、青岛市商品住宅使用手册，证明小区封闭管理，证据二、照片，证明小区由封闭式管理改为开放式管理，物业费收取参照周边小区，而不是根据物业服务标准；证据三、视频光盘一份，证明2017年12月23日物业公司将胜利路停车场出口偷打钢钉，损害业主进出停车场，公共区域风机噪音扰民，证据三、电话录音一份，证明物业以开发商延期交房支付违约金为由加收物业费。原告质证意见：证据一真实性无异议，但对证明事项有异议，该份证据是由青岛佳龙腾置业有限公司提供，属于置业开发商给予业主的宣传手册，该份证据3-4页落款为青岛佳龙腾置业有限公司，与原告无关；证据二的真实性无异议，从该证据看出原被告签订的物业费收取的价格1.58元每平方相吻合，其次从该证据看出因为开发商延迟交房，开发商对物业费优惠2年（2016年6月6日-2018年6月5日），优惠后价格1.18元每平方，原告本次起诉是按照以上价格向被告主张物业费；证据三真实性无法核实，风机视频无法证明被告的主张；证据四录音一（7分钟）从该录音中反映出原告已明确告知被告窗户等房屋质量问题属于开发商施工方的责任，物业负责通知施工方维修，房屋窗户质量等问题与物业无关，被告不能以此为由长期不交纳物业费，录音二（3分钟）该录音中看出原告通知被告交纳物业费及询问不交纳物业费的理由；针对被告反映的AB区物业费不统一，原告方已明确告知不属于同一小区；原被告双方签订的前期物业管理服务协议第四条约定物业费1.58元每平方每月，并有被告的签字，被告一直主张物业费1.18元原告已经明确告知属于开发商延期交房给业主优惠补贴两年的价格。本院经审理确认事实如下：2017年1月10日，原告港盛物业公司（乙方）与被告张维朋（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：乙方为甲方提供位于平度市户物业服务，该楼房建筑面积70.46平方米。甲方的权利义务。;乙方的权利义务。甲方交纳物业费用时间：物业费的交纳采取预付制，前期物业管理期间，物业费为1.58元每平方米每月（其中：1.18元物业费，0.4元为电梯及公共区域照明费）。物业费用按季度交纳，每年第一季度第一个月内履行完毕交纳义务。依次类推。违约责任：1、乙方违反协议，未按本协议约定提供本协议服务内容，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2、甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。3、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准或者时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并有权从逾期之日起按日向甲方收取逾期应付未付款万分之五的违约金，直至实际支付完毕日止。合同还约定了其他事项。合同签订后，乙方开始物业服务。原告自2018年1月至-2020年6月份的物业费3170.7元（其中，2018年1月至-2018年6月物业服务费按1.18元每平方每月，之后物业服务费按1.58元每平方每月），至今没有交纳。另查明，开发商因延迟交房，开发商对物业费优惠2年（2016年6月6日-2018年6月5日），期间价格按1.18元每平方每月。本院认为，2017年1月10日，原告港盛物业公司与被告张维朋签订《前期物业管理服务协议》，是原、被告双方真实意思表示，不违背法律和行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原告主张要求被告给付2018年1月起至2020年6月的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持；其主张违约金663.83元，因原告在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，因此原告该主张不予支持。被告辩称，自2017年1月10日向原告支付一年物业费，在这一年时间内被告未享受到物业公司提供的物业服务，物业对公共区域的管理完全达不到前期物业管理服务协议的要求，给业主的居住造成了非常大的不便影响。被告与原告签订的服务协议载明小区属封闭小区，物业承诺社区采取全封闭管理，地，地下停车库人车分流店式入户大堂，专业管家式服务，提供高标准全天候服务，在居住过程中，小区完全开放式，跟物业多次协商，物业一直没有解决，协议中承诺及时向业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，物业的承诺事项完全没有做到等。根据合同约定，原告违反协议，未按本协议约定提供本协议服务内容，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。对此被告应当根据该约定可另行主张权利。故被告以原告未尽到物业服务义务等为由拒不交纳物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：被告张维朋给付原告青岛港盛物业管理有限公司自2018年1月起至2020年6月期间的物业服务费3170.7元，于本判决生效后十日内付清。驳回原告青岛港盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张维朋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘文军人民陪审员  刘焕阁人民陪审员  纪省令            本件与原件核对无异                  申请执行期限为履      行期届满二年内提出      二○二○年十一月二十三日书记员程雪红附：平度市人民法院帐户信息：户名：平度市人民法院开户行：青岛农商银行平度李园支行账号：98206205000087800012956打款时请注明案号及审判长姓名