重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7003号上诉人（原审被告）：张建国，男，汉族，1979年9月9日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张定云（系张建国的妻子），女，汉族，1982年11月10日出生，住重庆市巴**。被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码911101171011953295。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：向海涛，重庆华栋律师事务所律师。上诉人张建国因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初8026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建国上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并赔偿上诉人的损失3753元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、均豪物业公司未按照《前期物业服务合同》约定的服务标准执行，未履行合同相关义务。且均豪物业公司自知未按约标准提供物业服务，自行降价，对业主宣传按1.8元/平方收取物业费。均豪物业公司应该按照该标准收取物业费。2、由于均豪物业公司未及时维修屋面和外墙解决漏水问题，导致上诉人居住环境受影响，产生一定的经济损失。均豪物业公司辩称，均豪物业提供的物业服务并不存在重大瑕疵，上诉人不能以均豪物业公司服务中的细小瑕疵否定整个服务质量，其不能以此拒交物业费。均豪物业公司向业主宣传按1.8元/平方收取物业费是为了能够留在小区提供物业服务而做的优惠活动，主要针对签字同意均豪物业公司留在小区服务且愿意交纳物业费的业主，且该活动有时间限制。上诉人并未向均豪物业公司交费，不符合该优惠活动的条件，不应该按照1.8元/平方标准交纳物业费。均豪物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张建国立即支付均豪物业公司2016年8月27日至2018年1月18日期间的物业管理费5742.33元；2、判令张建国支付因逾期缴纳物业管理费的违约金1722.7元（以欠付物业费的30%计算）；3、本案诉讼费由张建国承担。一审法院认定事实：张建国系南岸区某住宅的所有人，即南岸区恒基翔龙江畔小区业主，该住宅建筑面积为157.77平方米。2011年1月5日，重庆恒兆房地产有限公司（恒基翔龙江畔小区的开发商）与均豪物业公司签订《前期物业服务合同》，由均豪物业公司为恒基翔龙江畔小区提供物业管理服务，合同明确了物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，住宅按照2.16元/月/平方米（按建筑面积计算）的标准收取物业费；业主应于交房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行缴纳义务；乙方按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；合同期限至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主的相应损失；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。2011年1月8日，上述《前期物业服务合同》在重庆经济技术开发区土地房屋管理局进行备案。2012年10月29日，上述合同中的物业服务费收费标准在重庆市物价局进行备案。合同签订后，均豪物业公司一直为恒基翔龙江畔小区提供物业服务。2018年1月29日，均豪物业公司与恒基翔龙江畔业主委员会签订《物业交接协议》，约定交接时间从2018年2月1日至2月10日；按前期物业服务合同2.16元/平方的标准收取至2018年1月18日。2016年8月27日至2018年1月18日期间，张建国未向均豪物业公司交纳物业服务费，累计拖欠5713.8元。均豪物业公司通过在张建国住宅门前张贴催缴通知单，向张建国邮寄律师函的方式，向张建国催收了物业管理费。另查明，2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司名称表更为北京市均豪物业管理股份有限公司。上述事实，有名称变更通知、房屋登记信息查询证明、前期物业服务合同、前期物业管理服务合同备案证明、物业服务收费备案证明、服务工作单、照片、房屋维修联系单、物业交接协议、恒基祥龙江畔项目部催缴通知单、欠费催缴通知书及EMS快递单、律师函及EMS快递单，以及当事人在庭审中的陈述证实，足以认定。一审法院认为，均豪物业公司与重庆恒兆房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定,内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。该前期物业服务合同对恒基·翔龙江畔小区的全体业主包括张建国均具有约束力。均豪物业公司与张建国均应按照合同的约定履行自己的义务。关于均豪物业公司是否存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务问题。张建国举示的屋面漏水、外墙漏水的照片、小区卫生、绿化、公共区域的照片等，证明均豪物业公司在提供物业服务过程中存在公共设施设备维护、卫生绿化等方面的瑕疵，因物业服务系连续、常态服务，不可避免在某个时间段会有服务瑕疵，但并不能证明均豪物业公司怠于行使自己的物业服务职责，均豪物业公司提供的物业服务瑕疵程度尚未构成根本违约，不足以成为张建国拒交物业服务费的抗辩理由。故张建国以均豪物业公司服务未达到标准为由拒绝支付物业服务费，一审法院不予支持。均豪物业公司在2018年1月18日前为翔龙江畔小区提供物业服务，履行了合同约定的义务，并进行书面催收，张建国应当履行足额缴纳物业服务费的义务。在2016年8月27日至2018年1月18日期间，张建国应缴纳的物业服务费为5713.8元（2.16元／月﹒平方米×157.77平方米×16个月+2.16元／平方米×157.77平方米÷30天×23天≈5713.8元），而均豪物业公司主张的5742.33元，对于多出部分，均豪物业公司没有提供证据予以证明，一审法院不予支持。对均豪物业公司主张按欠付物业服务费的30%支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，根据本案均豪物业公司涉及多起诉讼中的情况，可认定其自身在物业服务过程中存在公共设施设备维护、卫生保洁不到位等情形，故对其主张张建国支付违约金1722.7元的诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告张建国于本判决生效后十日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司2016年8月27日至2018年1月18日期间的物业管理费5713.8元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张建国负担（该款原告已垫付，被告于本判决生效后十日内一并支付给原告）”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张建国提交损失统计表三张，拟证明由于均豪物业公司不及时维修墙面造成张建国损失3753元。均豪物业公司质证，对损失统计表的真实性和关联性不认可，该证据系上诉人单方制作，与本案无关；张建国提交小区环境照片8页，拟证明均豪物业公司未按照合同约定标准提供物业服务。均豪物业公司质证，不确定该照片是否系案涉小区，即使系案涉小区，因照片只是某个局部、某个时间点的状况，不能否定整个服务期间的服务质量；张建国提交满意度调查结果公告一份、回复函一份、请愿书一份、撤场通知书一份、撤场交接提醒通知书一份、情况说明一份，拟证明均豪物业公司未按约提供物业服务，存在遗失小区重要资料、未维修设施设备等问题。均豪物业公司质证，该组证据系复印件，不予认可；张建国提交光盘一张，拟证明均豪物业公司承诺按照1.8元/平米收取物业费。均豪物业公司质证，对光盘的真实性认可，达不到其证明目的。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，均豪物业公司在2018年1月18日以前一直持续为小区提供了物业服务，已实际履行物业服务合同中的主要义务，有权收取物业服务费和管理服务费。虽然张建国提供的证据证明均豪物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，但该瑕疵并非物业服务的重大缺失，尚不构成根本违约，故张建国拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立。关于均豪物业公司曾作出的降低标准收取物管费的承诺，系其为得到业主同意继续为小区提供物业服务而作出的单方意思表示，法律性质为要约邀请，因之后并未与小区业主达成合意，该要约邀请的内容不构成具有约束力的合同条款，不能成为本案中认定物管费标准的依据。一审按《前期物业服务合同》确定收费标准也并无不当，本院予以采纳。关于张建国提出要求均豪物业公司赔偿损失，因张建国一审中并未提起该项诉讼请求，不属于二审审理范围，可另案主张权利。综上所述，张建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张建国负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘用辉审 判 员 夏兴芸审 判 员 芦明玉二〇二〇年十一月二十六日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠