吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终605号 上诉人（一审被告反诉原告）：临江市鸭绿江大酒店，住所地：吉林省临江市正阳路**楼。 经营者：孙业萍，女，1969年5月9日出生，汉族，现住吉林省临江市新市街。 委托诉讼代理人：孙中梁，吉林靖吉律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：临江市水库移民服务中心，住所地：吉林省临江市正阳路**。 法定代表人：周玉学，该中心主任。 委托诉讼代理人：任平，临江市建国街道法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王玉涛，男，汉族，1986年10月6日生，住吉林省临江市新市街新市三委**，临江市水库移民服务中心综合科负责人。 上诉人临江市鸭绿江大酒店（以下简称鸭绿江大酒店）因与被上诉人临江市水库移民服务中心（以下简称水库移民中心）租赁合同纠纷一案，不服吉林省临江市人民法院（2020）吉0681民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人鸭绿江大酒店的委托诉讼代理人孙中梁、被上诉人水库移民中心的委托诉讼代理人任平、王玉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸭绿江大酒店上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判支持鸭绿江大酒店原审反诉请求；三、依法改判水库移民中心负担一、二审案件受理费。事实和理由：一、水库移民中心的解除权已经丧失和消灭。本案水库移民中心诉求解除合同的基础法律事实是鸭绿江大酒店从2017年、2018年、2019年、2020年累计拖欠房屋租金的违约事实，该拖欠租金的事实一直处于持续状态，水库移民中心也一直没有催告交纳，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款作出了“法律没有规定或者当事人没有约定……，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定。从法理角度明确了合同解除权的除斥期间为一年。最高法院在合同法第九十五条规定的基础上做出司法解释，明确了合同解除权行使的除斥期间为一年。“法律没有规定或者当事人没有约定……，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，鸭绿江大酒店拖欠房屋租金的事实发生在2017年，水库移民中心应当在该事实发生之日起就知道解除权已经发生了，因为该合同约定“每年年末前必须结清租金”，鸭绿江大酒店在这个时候就已经违约了，按照合同约定，解除权产生、发生或者形成了。民法总则对解除权除斥期间的概念进行了梳理。民法总则第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撒销权、解除权等权利消灭”。这一规定明确了：1.既可以由法律规定，也可以由当事人约定解除权产生（发生或者形成）的条件，一旦法定或者约定的条件成就,解除权就产生和形成了；2.解除权形成后，解除权的存续期间就是除斥期间，不能适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定；3.存续期间届满，解除权就消灭，不再受人民法院保护和救济。在司法实务中一般类推适用民法总则关于撤销权的除斥期间和最高法院对房屋买卖合同解除权的除斥期间做出的解释——民法总则第一百五十二条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人设有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人设有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，水库移民中心没有按照法律规定和当事人之间的约定行使解除诉争租赁合同的权利，该项权利已经丧失和消灭。二、原审判决解除合同违反法律规定。本案事实能够证明几年来鸭绿江大酒店累计拖欠租金的根本原因是由于双方就酒店改造装修款存在争议，一直协商未果。特别是2019年年末“新冠”疫情爆发以来，酒店被迫关闭，本就举步维艰，又是雪上加霜，职工的工资、社保、银行贷款的多重压力，以致酒店濒临破产。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的《指导意见》（一）第三条（二）项“疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”，《指导意见》（二）第5条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人设有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担造约责任的，人民法院不予支持”。本案鸭绿江大酒店所拖欠的租金既包括疫情前，也包括疫情中的租金，水库移民中心诉求的租金数额是累计数額，属于疫情或者疫情防控措施导致拖欠租金，就此水库移民中心请求解除本案租赁合同的，人民法院是不应该予以支持的。三、原审应就双方争议的“改造装修”事实予以审理。原审鸭绿江大酒店基于对租赁房屋进行装修的事实而提起的反诉，原审法院应当予以合并审理。本案案由为房屋租赁合同纠纷，鸭绿江大酒店反诉的请求权基础是在水库移民中心同意下，对租赁物进行改造装修所发生的改造装修要用如何给付和给付多少，而产生争议，且一直搁置设有解决。鸭绿江大酒店按照合同的约定，详见2009年2月1日双方经协商签订了诉争房屋的租赁合同，该合同履行至2013年12月2日双方在原合同的基础上经协商重新签订诉争房屋的租赁合同。该合同履行期限为2013年2月1目至2020年12月30日。合同履行至2015年12月2日双方又经协商签订补充协议。补充协议双方经协商对诉争房屋办公楼部分的供电线路及供热系统进行维修改造及费用承担予以了重新约定。水库移民中心同意鸭绿江大酒店用租赁费人民币18万元抵顶维修改造费用。鸭绿江大酒店按照约定履行了维修改造装修义务。由于该楼始建于1992年，供水、供电、供热系统及设施设备已经严重老化，仅仅按照约定维修改造办公接部分根本解决不了系统所存在的问题，鸭绿江大酒店边请示水库移民中心追加维修改造装修款，边施工。待施工完毕，经结算办公楼5-6楼、1-7楼的楼梯、窗体改造、楼体电气、供热、上下水、率库门、正门改造等，计工程造价3126179元。在鸭绿江大酒店对整个租赁房屋进行改造装修过程中，水库移民中心没有提出任何异议，改造装修后交付水库移民中心使用，其也没有提出任何异议，就此改造装修发生的工程款及所产生的争议，法院理应将水库移民中心的本诉和鸭绿江大酒店的反诉合并予以审理，以作出公证判决。综上所述，鸭绿江大酒店认为原审设有就水库移民中心解除权的消灭和疫情及疫情防控措施导致合同履行因难，合同履行没有到期仍旧能够实现合同目的予以综合考量，所做出的判决“于情、于理、于法”均有不当之处。为此，鸭绿江大酒店根据相关法律的规定，特具文上诉，恳请贵院依法支持鸭绿江大酒店的上诉请求。 水库移民中心答辩称，纵观上诉状，鸭绿江大酒店在上诉状中仍然重复在一审中的解除权丧失、一审判决违背关于疫情期间的有关法律规定，不应该解除合同，水库移民中心应当支付装修款等老调外，没有任何新的东西，更没有任何证据足以证明鸭绿江大酒店的上诉主张。首先，鸭绿江大酒店在上诉状中引用了《中华人民共和国合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款等法律规定，同时还引用了最高法院在合同法第九十五条规定的基础上做出司法解释以及民法总则第一百九十九条之规定，鸭绿江大酒店引用这些法律条款，无非是想说明水库移民中心的合同解除权已消失，鸭绿江大酒店的这一说法与事实不符，鸭绿江大酒店与水库移民中心自2015年12月2日签订租赁合同以来，从2017年至2019年就开始拖欠水库移民中心的承包租赁费，鸭绿江大酒店最后支付给水库移民中心的一笔房租费2万元是在2019年10月28日，所以合同的解除有效期应从鸭绿江大酒店支付给水库移民中心的最后一笔租赁费时算起，水库移民中心的解除权仍然在有效期内。其次，一审判决解除合同符合法律规定，鸭绿江大酒店拖欠水库移民中心的租金是不争的事实，在水库移民中心索要租金时鸭绿江大酒店从未提起过酒店改造装修款一事。事实是，鸭绿江大酒店与水库移民中心于2015年12月2日签订了一份补充协议，按协议约定，鸭绿江大酒店对水库移民中心的办公楼部分的供电线路及供热系统进行维修改造，费用由鸭绿江大酒店承担，共计18万元，共分6年，每年从水库移民中心的租金中减少租金3万元，这一协议双方履行时间至2020年12月30日，也不存在任何争议。水库移民中心根据新冠疫情期间的省、市有关文件规定，为鸭绿江大酒店上报了减免租金的申请，经批准同意后，于2020年6月11日与鸭绿江大酒店签订了租金减免协议书，为鸭绿江大酒店减免了2020年2月1日至2020年4月30日期间的一半的租金16200元，着实为鸭绿江大酒店减轻了负担，严格执行了有关规定。鸭绿江大酒店所欠的租赁费大部分是发生在疫情之前，鸭绿江大酒店经营困难与疫情关系不大。最后，一审之所以没有对鸭绿江大酒店请求的装修费进行合并审理，其原因是不同的法律关系，不能合并审理，在审理之前已告知鸭绿江大酒店。鸭绿江大酒店在2015年12月2日与水库移民中心签订的租赁合同中第五条约定：“在不影响房屋结构和使用安全的前提下，乙方根据经营需要及消防要求对现有结构进行改造时，须经甲方同意并报行业主管部门批准后方可进行，费用由乙方承担。未经许可擅自改造所造成的后果由乙方自行承担”。水库移民中心与鸭绿江大酒店在2015年12月2日签订的补充协议就充分证明了水库移民中心要装修的办公室18万元经费都得经过请示、批准后方可实施，鸭绿江大酒店装修的300多万工程怎么可能事先不做好预算，不经过批准就能施工呢？鸭绿江大酒店在一审和上诉状中自己都承认她是在边请示边施工，未在批准的情况下施工的。因此，根据合同的约定，装修费应由鸭绿江大酒店自己承担，与水库移民中心无关。综上所述，基于以上事实和理由，一审认定事实清楚、属实，适用法律正确，恳请二审依法驳回上诉，维持原判。 水库移民中心向一审法院起诉请求：一、请求从起诉日起，解除双方间的租赁合同。二、请求鸭绿江大酒店自判决生效日起7日内搬出。三、请求鸭绿江大酒店支付租金三十四万四千一百六十六元六角七分（￥：344,166.67元）。事实与理由：水库移民中心与鸭绿江大酒店于2015年12月2日签订房屋租赁合同，双方自签订起一直依约履行至2016年底，2017年鸭绿江大酒店仅支付100,000.00元租金。至起诉日止，鸭绿江大酒店尚欠租金三十四万四千一百六十六元六角七分。依据双方租赁合同第三条第一项约定，现因鸭绿江大酒店拖欠租金，水库移民中心请求解除合同。依据《合同法》《民事诉讼法》相关法律规定，水库移民中心向法院提起诉讼，恳请法院支持水库移民中心的主张。 鸭绿江大酒店向一审法院提出反诉请求，一、请求法院判令水库移民中心继续履行合同；二、水库移民中心延长一年的租赁期；三、水库移民中心免除一年租金。事实与理由：鸭绿江大酒店与水库移民中心协商一致，于2009年2月1日签订了诉争房屋的租赁合同，该合同履行至2013年12月2日双方在原合同的基础上经协商重新签订诉争房屋的租赁合同。该合同履行期限为2013年2月1日至2020年12月30日，合同履行至2015年12月2日双方又经协商签订补充协议。补充协议双方经协商对诉争房屋办公楼部分的供电线路及供热系统进行维修改造及费用承担予以了重新约定，水库移民中心同意鸭绿江大酒店用租赁费人民币18万元抵顶维修改造费用，鸭绿江大酒店按照约定履行了维修改造装修义务。由于该楼始建于1992年，供水、供电、供热系统及设施设备已经严重老化，仅仅按照约定改造办公楼部分根本解决不了各系统所存在的问题，鸭绿江大酒店边请示追加维修改造装修款，边施工。待施工完毕后，经结算办公楼5-6楼、1-7楼的楼梯、窗体改造、楼梯电气、上下水、供热、车库门、大门改造等，总计工程造价3,126,179.00元。2019年年末“新冠”疫情爆发以来，酒店被迫关闭，本就举步艰难，又是雪上加霜，职工的工资、社保、银行贷款的多重压力，以致酒店濒临破产，根据最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题《指导意见》（一）（二）的规定，本案属于疫情或疫情防控措施导致合同履行困难的，鸭绿江大酒店属于承租政府部门房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业，请求水库移民中心按照国家有关政策免除一定期限内的租金，人民法院应该支持。 一审法院认定事实：水库移民服务中心原名为临江市移民办公室，系事业单位法人。2009年2月1日，临江市移民办公室与鸭绿江大酒店经理孙业萍双方就租赁鸭绿江大酒店1-3楼的客房、餐厅及附属设备、设施等事宜签订租赁合同，约定租金为每年人民币140,000.00元，合同限期自2009年2月1日起至2015年1月30日止（合同已废止）。2013年2月1日双方就租赁事宜继续签订租赁合同，约定租金为每年160,000.00元整，合同有效期自2013年2月1日起至2020年12月30日（合同已废止）。 2015年11月1日鸭绿江大酒店向临江市移民办公室提交减免房屋租赁费的申请，写明“临江市鸭绿江大酒店自2009年至2015年承租贵单位综合楼1-3层，附属楼1-2层及原楼7个车库，每年房租费16万元整，承租以来，能按合同约定交纳房租及各项税费。由于该综合楼始建于1992年，楼内供水、供电、供热等设施均已老化，经常出现漏水、漏电等现象。防火、防盗、隔音等硬件设施都已出现问题，特别是门窗密封功能明显下降，给该楼房的使用带来诸多安全隐患，消防部门检查指出存在多处的消防隐患，防火防盗急需改建，1-7楼的水电门窗也需改建，供热、制冷、热水、上下水、车库等均需改建。进行这些整体改建需要一大块资金，由于近几年经济比较萧条，酒店经营收入明显下降，我们无力承担这巨大改建费用（改建费用附后）。因此特申请减免房屋租赁费用，用于该楼房的分期逐步改造”。 2015年12月2日，临江市移民办公室（甲方）与鸭绿江大酒店经理孙业萍（乙方）双方协商达成如下租用协议：一、租用范围，租赁范围包括1.移民办综合楼主楼1-3层楼及附属楼1-2层的客房、餐厅及附属设备、设施。2.后院的1、3、4、8号车库及场地和附属设施，由乙方使用，5、6、7号车库由甲方使用。合同期内甲方需要用以上设施及场地必须经乙方同意之后，方可使用。二、乙方的租赁期限，自2015年2月1日至2020年12月30日至。三、租金的交纳时间及方法，1.每年年末前，乙方必须结清租金，如拖欠租金，将视为乙方自动终止合同，甲方重新发包。2.租金每年为人民币壹拾叁万元整（含餐厅附属设备、设施，客房附属设备、设施）。四、乙方负担的费用，租用期间乙方承担综合楼1-3楼及7个车库的房屋租赁税、电费、取暖费、卫生费，整座楼及车库的水费等一切税费。五、在不影响房屋结构和使用安全的前提下，乙方根据经营需要及消防要求对现有结构进行改造时，须经甲方同意并报行业主管部门批准后方可进行，费用由乙方承担，未经许可擅自改造所造成的后果由乙方自行承担。六、乙方应守法经营，照章纳税，如在酒店的经营上出现违法违纪均由乙方负责。七、乙方负责所租综合楼1-3层及附属1-2层的安全，完成消防部门所提出的整改要求，教育员工做好防火防盗工作，要有必要的消防器材，出现火灾等一切责任事故均由乙方负责。八、合同期满，装修及固定不动产不允许乙方拆除、破坏或带走。九、房屋租赁期内，甲方不准擅自自行解除合同，如有特殊情况必须解除合同时需经乙方同意后方可解除。乙方如在租赁期内解除合同，需经甲方同意并提前6个月通知甲方。十、甲、乙双方必须严格履行合同中的所有事项，如不履行所造成的损失由对方包赔一切经济损失。十一、本合同自双方签字之日起生效，2013年2月1日签订的合同同时废止。十二、本合同一式两份，甲乙双方各留存一份，自双方签字之日起生效。 2015年12月2日临江市移民办公室（甲方）与鸭绿江大酒店经营者孙业萍（乙方）签订补充协议，由于现办公楼始建于1992年，部分供电线路已老化，存在着火灾隐患且供热系统不合理，冬季室内温度偏低，影响工作人员正常办公，因此，经双方共同协商，就租金及维修相关事宜在原协议的基础上达成补充协议如下：一、甲方对办公楼部分供电线路及供热系统进行维修改造，维修改造费用由乙方承担。二、甲方自2015年至2020年，共6年，每年从乙方租金中减收租金3万元，共计18万元，用于维修改造，三、减收租金后，乙方每年需向甲方交纳租金壹拾叁万元整（¥130,000.00元）至2020年止。四、乙方同意提前一次性支付维修改造资金壹拾捌万元整（¥180,000.00元）且免收利息。五、其他事项按甲乙双方2013年12月1日签订的租赁合同执行。六、本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效，至2020年终止。庭审中双方均认可上述补充协议第五条中的“2013年12月1日”为笔误，应为“2015年12月2日”。 2020年6月11日，水库移民服务中心（甲方）与鸭绿江大酒店（乙方）签订租金减免协议书，协议书写明“为深入贯彻落实《白山市人民政府关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业共渡难关若干措施的通知》（白山政办发｛2020｝3号）中（八）减免房租政策要求，根据《吉林省财政厅关于落实省政府疫情防控阻击战中适度减免中小企业租金政策有关工作事项的通知》（吉财资｛2020｝87号）《白山市财政局关于落实市政府疫情防控阻击战中适度减免中小微企业租金政策实施细则的通知》白山财国资【2020】23号等文件的要求，在原租赁合同的基础上，依据公平原则，经甲乙双方平等自愿，协商一致，达成如下减免协议：……租金减免，根据受疫情影响程度和原租金实际情况，甲方同意将2020年2月1日起至2020年4月30日止，租金免除一半，免除租金共计人民币16,200.00元，调整后2020年应支付的租金共计人民币113,800.00元。合同期内其余年份及条款按原合同执行……”。约定减免的16,200.00元租金包含在诉讼请求344,166.67元内。庭审中水库移民服务中心、鸭绿江大酒店均认可至2020年5月30日临江市鸭绿江大酒店共计欠付租金344,166.67元，其中2017年欠付租金30,000.00元，2018年欠付租金130,000.00元，2019年欠付租金130,000.00元，2020年1月至5月份欠付租金54,166.67元。 临江市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年2月5日发布临防发【2020】19号关于暂停临江市辖区内餐饮业的通告，“根据临江市突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应要求，为有效切断新型冠状病毒感染的肺炎疫情传播途径，决定从2020年2月5日18时起，暂停临江市辖区内所有餐饮行业，包括酒店、饭店、火锅店、快餐（早餐）店、酒吧、咖啡屋、蛋糕店、烧烤店、茶座、西餐厅、冰激凌店、外卖配送、水吧和现压水果饮品店等餐饮服务业，包括农村承办群众性聚餐宴席，禁止任何单位和个人举办任何形式的聚餐活动。” 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。水库移民中心与鸭绿江大酒店签订的房屋租赁协议是双方真实的意思表示，不违反法律规定，对双方均有法律约束力，双方应按合同约定履行自己的义务。水库移民中心依约交付了租赁房屋，鸭绿江大酒店就应当依约按时全额交付租金，故水库移民中心要求鸭绿江大酒店支付欠付租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方在租赁合同中约定“每年年末前临江市鸭绿江大酒店必须结清租金，如拖欠租金，将视为临江市鸭绿江大酒店自动终止合同，水库移民服务中心重新发包”，该条款应视为双方在协议中约定了合同解除条件，因交纳租金为鸭绿江大酒店主要义务，现鸭绿江大酒店拖欠房租，已构成违约，故水库移民中心要求解除房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《租赁合同》解除后，鸭绿江大酒店应将占用房产、设备等返还给水库移民中心。鸭绿江大酒店迁离房屋应给予合理的期限，一审法院酌定为十五日。 鸭绿江大酒店辩称拖欠房租系与水库移民中心就房屋改造款的抵顶未达成一致意见而导致的，但其提交的减免房租申请只能证明申请减免房屋租赁费用，用于该楼房的分期逐步改造，而双方于2015年12月2日签订的《补充协议》恰好是针对鸭绿江大酒店申请就租金及维修相关事宜作出的补充协议，双方约定自2015年至2020年每年减少租金30,000.00元，6年共计180,000.00元用于维修改造，鸭绿江大酒店并未提交充分证据证明水库移民中心同意用房租（已经拖欠部分）抵顶维修改造款而导致拖欠房租，故对其该项辩称不予采纳。至于鸭绿江大酒店辩称拖欠房租与新冠肺炎疫情有关，因临江市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组在2020年2月5日发布临防发【2020】19号通知时，鸭绿江大酒店已经拖欠了两整年的租赁费用，已经构成违约，故对其该项辩称不予采纳。 关于租金减免问题，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内租金的，人民法院应予支持”，鸭绿江大酒店要求对受新冠肺炎疫情影响期间房租予以适当减少的诉讼请求，予以支持。水库移民中心与鸭绿江大酒店于2020年6月11日签订的《租金减免协议书》，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，对双方均有约束力，但结合相关政策及最高人民法院指导意见，综合考虑疫情对酒店、餐饮行业的影响程度，一审法院认定双方签订的《租金减免协议书》减免的数额较少，酌定将2020年2月、3月、4月、5月剩余租金全部减免，共计43,333.33元（130,000.00元/年÷12月×4月），鸭绿江大酒店要求减免半年房租的诉讼请求，不予支持。因鸭绿江大酒店拖欠租金构成违约，已经达到双方约定解除合同的条件，故对鸭绿江大酒店要求延长一年租期的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”，故本案中属于鸭绿江大酒店的债务，应由鸭绿江大酒店与孙业萍共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）临江市水库移民服务中心与被告（反诉原告）临江市鸭绿江大酒店、孙业萍于2015年12月2日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）临江市鸭绿江大酒店、孙业萍于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）临江市水库移民服务中心返还依据上述《租赁合同》占用的房屋及设施、设备；三、被告（反诉原告）临江市鸭绿江大酒店、孙业萍于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告（反诉被告）临江市水库移民服务中心房屋租赁费人民币300,833.34元；四、驳回原告（反诉被告）临江市水库移民服务中心的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）临江市鸭绿江大酒店、孙业萍的其他诉讼请求。案件受理费3,231.00元，由原告（反诉被告）临江市水库移民服务中心承担407.00元，由被告（反诉原告）临江市鸭绿江大酒店、孙业萍负担2,824.00元。反诉费100.00元，由原告（反诉被告）临江市水库移民服务中心承担20.00元，由被告（反诉原告）临江市鸭绿江大酒店、孙业萍负担80.00元。” 本院二审期间，水库移民中心提交四份记账凭证，证明鸭绿江大酒店最后支付租金时间是2019年10月28日，鸭绿江大酒店答应年底之前结清租金并且双方没有提出装修费的问题。 鸭绿江大酒店质证认为，这四份证据本身没有异议，但对水库移民中心用此四份证据证明的问题有异议，该四份证据能够证明诉争拖欠租金发生在2017年，即此时水库移民中心就应当按照合同的约定行使解除权，该解除权为一年是除斥期间水库移民中心用该四份证据来证明除斥期间存在中断是没有法律依据的。 本院二审审理查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案属于二审案件，只围绕上诉人的上诉请求进行审理。鸭绿江大酒店的上诉请求：一、请求法院判令水库移民中心继续履行合同；二、水库移民中心延长一年的租赁期；三、水库移民中心免除一年租金。关于是否继续履行合同问题，双方签订的租赁协议约定，如鸭绿江大酒店未按约定交付租金，视为鸭绿江大酒店自动终止合同，该条款明确鸭绿江大酒店应当按约定期限履行交纳租金义务，鸭绿江大酒店未按约定交付租金，一审认定鸭绿江大酒店违约并赋予享有合同解除权，符合法律规定，本院对鸭绿江大酒店请求水库移民中心继续履行合同并延长一年的租赁期的上诉请求不予支持。关于鸭绿江大酒店请求水库移民中心免除一年租金问题。一审依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，并参照《白山市人民政府关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业共渡难关若干措施的通知》及临江市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组的文件精神，酌情免除了2020年2月、3月、4月、5月剩余租金计43,333.33元。鸭绿江大酒店请求免除一年租金的请求无事实和法律依据。 综上所述，鸭绿江大酒店的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,808.00元，由上诉人临江市鸭绿江大酒店负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  高明义 审判员  李 楠 审判员  李世为 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  杨 栋