河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初2444号原告：河南东方置地有限公司，住所地：洛阳经济开发区镇北路**管委会办公楼**。法定代表人：王莉萍，总经理。委托代理人：韩柯，北京市博人律师事务所洛阳分所律师，特别授权。被告：王荣伟，男，汉族，1972年9月17日生，住洛阳市洛龙区。第三人：霍宏森，男，汉族，1964年2月5日生，住洛阳市洛龙区。第三人：梁香菊，女，汉族，1964年5月15日生，住洛阳市洛龙区。原告河南东方置地有限公司与被告王荣伟、第三人霍宏森、梁香菊执行异议之诉一案，原告不服本院（2020）豫0311执异53号执行裁定书，提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告河南东方置地有限公司委托代理人韩柯、被告王荣伟到庭参加诉讼，第三人霍宏森、梁香菊经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告河南东方置地有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令立即终止执行河南东方置地有限公司名下位于洛阳市××区××路××房产；2、本案诉讼费由王荣伟承担。事实及理由：2012年11月26日原告和第三人签订编号：YSO174889的《商品房预售合同》，约定原告向被告出售位于洛龙区××路××房产，第三人与建设银行签订《个人住房借款合同》，原告为该借款提供担保，合同签订后第三人没有按照合同约定履行还款义务，导致原告向建设银行代偿120481元，原告将第三人起诉到洛龙法院要求解除《商品房预售合同》，洛龙法院出具（2018）豫0311民初652号民事判决书，解除了双方签订的《商品房预售合同》，返还房产给原告。原告是执行房产物权人，根据《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。根据洛阳市不动产登记中心出具的《房屋记载表》显示执行房产物权登记在原告名下，原告是执行房产的物权人，洛龙法院不能将原告名下财产进行执行。根据物债区分原则，不动产物权变动=有权处分+买卖合同+登记模式，双方签订房产买卖合同只是负担行为，房产过户登记是处分行为，签订房产买卖行为是负担行为并不导致物权变动，导致物权变动是处分行为即登记行为，目前原告和第三人签订的《商品房预售合同》，只是处于负担行为阶段，双方并没有办理房产过户登记行为，所以原告仍是执行房产物权人。洛龙法院之所以能够查封该房产，是因为双方签订的《商品房预售合同》，要在不动产登记中心进行合同备案登记，该合同备案登记是行政管理需要，并不发生物权变动。预告登记行为不导致物权发生变动，根据《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。根据《物权法条文理解与适用》第103页得知，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记不产生物权效力。洛龙法院出具的（2020）豫0311执异53号裁定书，适用《关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题规定》第26条错误，因为被执行房产的物权人一直登记在原告名下，执行房产物权从来没有登记在第三人霍宏森、梁香菊名下，第三人霍宏森、梁香菊对执行房产只享有债权没有物权，洛龙法院只能执行霍宏森、梁香菊两人已经交纳的房款部分，而不能执行整个房产，因为两人不享有所有权。综上，洛龙法院执行原告名下财产，没有法律依据，原告与第三人签订的《商品房预售合同》，已经被洛龙法院撤销，原告提出执行异议有事实和法律依据，望贵院查明事实保护原告合法权利不受损失，支持原告诉讼请求！被告王荣伟辩称:一、洛龙区人民法院出具的（2015）洛龙法执第495号、496号；（2016）豫0311执842号、978号、1517号、1518号裁定书已经发生法律效力及（2020）豫0311执异53号裁定书确认和查明的事实，适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第26条是非常正确的，因为案涉房产已经登记在第三人霍宏森、梁香菊名下，并且已在银行办理了按揭手续，案涉房产已经完全属于第三人霍宏森、梁香菊所有。并非原告所解释的该案涉房产物权没有转移和不发生法律效力。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定了对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查的三项内容。其第26条第1款规定，金钱债权执行中，案外人根据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效的法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。贵院于2018年5月3日作出（2018）豫0311民初652号民事判决书，系在案涉房产被查封（查封日期2015年6月12日）之后作出，以该生效民事判决书对抗案涉金钱债权的执行，应不予支持。三、河南东方置地有限公司作为出卖人，将案涉房产出卖给被执行人霍宏森，虽未办理相应产权转移登记手续，但河南东方置地有限公司对案涉房屋已经不再享有所有权，其在此情况下对被执行人基于合同约定负有为被执行人在具备条件的时候办理房屋产权转移登记手续的义务。四、河南东方置地有限公司虽对被执行人享有追偿权及对案涉商品房预售合同的单方解除权，但以上权利属性仍属于合同债权，法律虽不会干涉当事人解除合同的权利，但当法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，该查封就具有排他的法律效力。因此，在法院对被执行人就案涉房屋所享有的相应财产权益依法查封后，虽经法定程序与被执行人解除商品房预售合同，但并不意味着河南东方置地有限公司在双方合同解除后对案涉房产享有排他性的物权权益。河南东方置地有限公司作为合同相对方，所享有的仍系基于其与被执行人商品房预售合同解除后所产生的相应债权权益，该种债权请求权与申请执行人基于生效法律文书对被执行人所享有的债权相比较，并不具备优先性。综上，河南东方置地有限公司的诉讼权利并不能排除对案涉房产的执行，其诉讼请求无法律依据，依法应予驳回。第三人霍宏森、梁香菊未到庭亦未向本院提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人提交的证据在卷佐证。根据当事人提交的证据和陈述，本院认定事实如下：王荣伟诉霍宏森民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）洛龙民初字第1614号民事调解书，调解内容为：一、被告霍宏森于2015年6月23日前偿还原告王荣伟借款本金15万元及利息（利息从2015年5月5日起按照月息2分计算至实际支付之日止）；二、案件受理费1650元，保全费1420元，由霍宏森承担。该调解书生效后，因霍宏森未履行生效法律文书确定的义务，王荣伟作为申请执行人向本院申请强制执行，该案在诉讼阶段，王荣伟申请了诉讼保全，本院于2015年6月12日查封了霍宏森名下位于河南省××××以北，滨河以南东方今典观澜住宅小区7幢1-1502房产。根据洛阳市不动产登记中心出具的查档证明显示，前述房产登记权利人为霍宏森，义务人为河南东方置地有限公司，预告登记证号为洛房预市字第00140401号，共有人为梁香菊，抵押权人为中国建设银行股份有限公司洛阳分行，债权数额为420000元。在执行过程中，原告河南东方置地有限公司不服提出执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）豫0311执异53号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。另查明，原告河南东方置地有限公司诉被告霍宏森、梁香菊商品房预售合同、追偿权纠纷一案，本院于2018年5月3日作出(2018)豫0311民初652号民事判决书，判决：一、解除原告河南东方置地有限公司与被告霍宏森、梁香菊于2012年11月26日签订的编号为YS0174889的《商品房预售合同》；二、被告霍宏森、梁香菊于本判决生效后十日内将已预售的位于洛阳市洛龙区洛宜南路以北、滨河南路以南东方今典观澜小区第7幢1单元1-1502号房屋一套返还给原告河南东方置地有限公司；三、被告霍宏森、梁香菊于本判决生效后十日内共同支付原告河南东方置地有限公司代偿款本息人民币120481元；四、被告霍宏森、梁香菊于本判决生效后十日内共同支付原告河南东方置地有限公司律师代理费人民币15000元、保全担保费人民币965元；五、驳回原告的其他诉讼请求。本院认为，案外人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定:对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。能够产生排除效力的实体权利主要包括四类,即所有权、物权期待权、特殊的担保物权和租赁权及用益物权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神,登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买的标的物虽然并不拥有所有权,仅享有物的登记请求权或者交付请求权,但与一般债权仅是向相对人的请求权不同,法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权、甚至是抵押权执行的效力,该种权利即为物权期待权。对于签订买卖合同的买受人,在已经履行合同部分义务的情况下,虽然尚未取得合同标的物的所有权,但赋予其类似所有权人的地位,其物权的期待权具有排除执行等物权效力。霍宏森在合同签订后通过现金或转账和银行按揭贷款方式支付了购房款,应视为其与河南东方置地有限公司的商品房买卖合同关系成立。根据洛阳市不动产登记中心出具的预告登记情况记载表显示，涉案房屋登记权利人为霍宏森，义务人为河南东方置地有限公司,共有人为梁香菊，该预告登记具有对外的公示效力,霍宏森对于涉案的房产也享有相应的财产权利,当霍宏森成为被执行人时,涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。关于河南东方置地有限公司能否依据查封后的生效法律文书阻却执行的问题。河南东方置地有限公司以霍宏森、梁香菊违约,商品房买卖合同的目的不能实现为由,向本院起诉请求解除案涉房屋的商品房买卖合同,获得了相应的生效判决书,要求排除执行。但本院作出解除商品房买卖合同判决书的时间系在涉案房产被查封之后,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持”的规定,依法不能对抗人民法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定,河南东方置地有限公司已为被执行人霍宏森偿还的按揭贷款部分,应当从拍卖房产的变价款中优先支付给河南东方置地有限公司。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告河南东方置地有限公司的诉讼请求。本案诉讼费13800元，由原告河南东方置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长 李 雪审判员 李改飞审判员 李 培二〇二〇年十一月二十七日书记员 杨 曼