安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初4082号 原告:陈良,男,汉族,1995年9月15日出生,户籍地安徽省寿县，经常居住地上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：吕胜蛟，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘冰，北京市京师律师事务所实习律师。 被告:寿县锦天置业有限公司,住所地安徽省淮南市寿县寿春镇大顺路与东津大道交叉口寿州农贸大市场**126,统一社会信用代码91340422MA2NK86780。 法定代表人:李正山,该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹超，安徽滨阳律师事务所律师。 第三人:徽商银行股份有限公司寿县支行,,住所地安徽省淮南市寿县寿春镇城南新区明珠大道中段北侧统一社会信用代码91341521063623096B。 法定代表人:沈维法,该行行长。 原告陈良诉被告寿县锦天置业有限公司（以下简称锦天公司）及第三人徽商银行股份有限公司寿县支行（以下简称徽商银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理，陈良的委托诉讼代理人吕胜蛟、刘冰，锦天公司的委托诉讼代理人邹超到庭参加了诉讼，第三人徽商银行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈良向本院提出诉讼请求，请求判令：1、依法解除陈良、锦天公司于2017年9月18日签订《商品房买卖合同(预售)》;2、依法解除涉案商品房担保贷款合同;3、锦天公司返还原告已经支付的购房款和购房贷款213274.5元及利息79663.07元，当庭变更为（该购房款及贷款暂计算至2020年8月，后续增加的购房款及贷款数额另行计算至合同解除时止）;4、锦天公司赔偿因合同解除给陈良造成的损失20万元；5、锦天公司支付逾期交房违约金7819.23元；6、由锦天公司承担本案诉讼费。 事实与理由：陈良购买由锦天公司开发建设的位于寿县城南新区,陈良与锦天公司于2017年9月18日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）。合同约定锦天公司应当于2019年5月31日向陈良交付该商品房,但锦天公司一直未通知陈良收房。后陈良通过物业及朋友得知该房屋已经修建完成部分业主已经收房。陈良通过物业查看所购商品房情况,发现该商品房与购买时约定不符。合同第三条载明涉案房屋预测面积共118.77平方米,其中套内面积96.72平方米,分摊共有建筑面积22.05平方米，陈良购买房屋时宣传手册《置业计划书》中标明了其所购房屋的户型Ａ3,约117平方米四室两厅一卫，但房屋的实际户型三室两厅一卫,面积约为109.485平方米,其中套内面积94.467平方米。本合同第十五条第（一）项约定“双方签订合同后,出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件,涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的,出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的,买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……”,综上，锦天公司超过交付期限迟迟未向陈良交付商品房且该商品房结构户型、面积等与合同明显不符，现依据《合同法》第九十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、第二十三条、第二十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法（2009修正）》第二十七条的规定,锦天公司的行为构成根本违约，陈良特具状起诉，要求判如所请。 锦天公司辩称：1、陈良诉称锦天公司未在《商品房买卖合同(预售)》(以下简称合同)约定的期限交房不是事实，依据合同第十一条约定，锦天公司应在2019年5月30日前向陈良交付该商品房，锦天公司已于2019年5月28日通过邮政快递按陈良提供的地址和联系电话向其送达交付通知书。根据合同补充协议第1条第3项规定，如买受人为多人的，出卖人向其中任何一人进行联系或发出任一种方式的通知的，即视为向买受人全体发出通知，陈良即使通过其他业主知道房屋开始交付，锦天公司也不构成违约；同时合同第5条第2项规定，陈良即使未收到交交付通知书的，以本合同约定的交付日届满之日为办理交付手续的时间，因此陈良是明确知道交付具体时间的，根据合同补充协议第2条第2项的规定，买受人应按出卖人通知时间办理交房手续，因买受人逾期造成房屋未能按时交付执行，出卖人就此不承担延期交房责任，本案中陈良故意延误交付时间，责任在陈良。2、本案中涉案房屋合同预测建筑面积118.77㎡，套内建筑面积96.72㎡，公摊面积22.05㎡，房屋建成后，经寿县测绘队实际侧量涉案房屋套内面积96.900㎡，公摊面积为22.047㎡，产权面积为118.95㎡，其误差比在正负3%以内，符合法定的误差要求。3、锦天公司所开发的锦天·楚都御花园项目完全按照政府批准建筑施工方案的图纸施工，未在施工过程中或合同签订后对施工设计图或规划进行变更，2019年5月24日涉案楼房已经通过竣工验收并已交付使用，锦天公司不存在违约。陈良所称的置业计划书是锦天公司的前期宣传品，并非锦天公司的施工设计文件，置业计划书中的A3户型是锦天公司早期宣传手册中的意向，2017年8月经政府批准的锦天·楚都御花园修建性详细规划暨建筑施工方案中，A3户型设计与置业计划书的房屋结构图基本一致，2017年9月18日锦天公司与陈良签订的合同中，该公司也已经履行了告知义务，陈良也知道其所购买房屋以合同约定为准。双方签订的补充协议第6条第6项明确约定，本合同一经签订，双方（包括销售人员或者其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各类口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而终止或失效，对双方均不具有约束力。综上所述，陈良的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。 第三人徽商银行未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明以下事实：2017年9月18日出卖人锦天公司与买受人陈良签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于寿县城南新区西南侧、编号为46950.92的地块的建设使用权。……2.在上述地块上建设的商品房项目核准名称为锦天·楚都御花园，……第三条商品房基本情况1.该商品房的规划用途为住宅。……3.该商品房为第一条规定项目中的4＃单元4层404号。……4.该商品房的预测面积由锦天公司提供，其预测建筑面积共118.77平方米，其中套内建筑面积96.72平方米，分摊共有建筑面积22.05平方米。该商品房产权面积测绘机构为寿县房地产测绘队。……第六条计价方式与付款出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6583.51元，总价款为781923元。第七条付款方式及期限……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年9月18日前支付首期房价款161923元，占全部房价款的20%。余款62万元向银行申请贷款支付。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第3项所列条件：3.该商品房经验收合格；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……第五章面积差异处理方式第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4方式处理。……4.双方自行约定：（1）建筑面积面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。……第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。…… 当日，出卖人锦天公司与买受人陈良又签订了附件十一补充协议，约定：第一条关于通知的补充约定1、买受人确认本合同一经签订，买受人名称不得变更，同时本合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均为准确有效。本合同有效期内，如买受人的通信地址、电话等发生变更，买受人应在变更后立即书面通知出卖人，经出卖人正式签收确认后，变更方为有效。如因本合同中买受人通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知出卖人，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的，出卖人通知应视为已合法有效送达买受人，未能实际送达的责任及由此引起的有关损失，全部由买受人自行承担，出卖人就此不承担任何责任。2、除本合同及本补充协议另有约定外，出卖人给买受人的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用邮寄快递或者在房屋出售所在地的相关报纸，……，均视为出卖人已履行了合同中法定和约定相关的通知义务。文件送达的时间为：以邮寄快递方式发出的，寄出后第五日为送达日（拒收、代收、代签均视为送达）；……第二条关于房屋交付的补充约定……2、买受人应按照出卖人通知时间办理交房手续，因买受人逾期造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房的责任。……第六条其他条款……6、本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各类口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力。…… 另查明，上述合同签订后，陈良于2017年9月8日向锦天公司交首付款161923元，余款62万元陈良向徽商银行申请贷款，截止2020年8月，陈良已向银行偿还相应贷款本息。 再查明，锦天·楚都御花园4#楼于2019年5月24日竣工并验收合格。 上述事实，由双方当事人的陈述、锦天公司的营业执照复印件、法人身份证复印件、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同（预售）》复印件、工程竣工验收报告复印件、贷款记录打印件等证据在卷佐证，足以认定。 本案双方争议焦点：陈良要求解除与锦天公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有事实和法律依据。 陈良认为锦天公司逾期交房超过90日，涉案房屋建筑面积实测与合同载明的预测面积误差比绝对值超出3%，且涉案房屋与陈良所购买房屋的户型不符合，综上，锦天公司已违约，依据合同约定，陈良有权解除合同。 陈良举出以下证据：1、涉案房屋内外部情况视频光盘，证明锦天公司交付的涉案房屋不符合合同约定的内部结构和面积。 锦天公司的质证意见：该视频的拍摄的时间、、地点不详不能达到陈良的证明目的，锦天公司是按照政府批准的图纸严格施工，其向陈良交付的房屋符合合同约定。 该视频未反映所拍摄房屋的具体地点及门牌号，本院对该组证据的真实性不予认定。 2、房屋实测图复印件，证明涉案房屋面积不符合合同约定，达到法律规定的合同解除的条件。 锦天公司的质证意见：对该证据的真实性、关联性以及合法性均有异议，测量人员没有提供相关资质，根据双方合同的约定，应由双方认可的寿县测绘队进行测绘。 本院认为该份房屋实侧图为复印件，无出具该图的相关机构、测量人员的资质信息，也未标明所测图纸是否为涉案房屋，对此本院对该证据的真实性、合法性以及关联性均不予认定。 3、新闻报道视频、宣传视频、置业计划书复印件、沙盘图照片，证明锦天公司上述宣传对涉案房屋价格的确定有重大影响，构成要约，该公司交付涉案房屋时违反宣传时的约定，构成根本违约。 锦天公司的质证意见：该新闻报道视频中所报道的相关情况锦天公司已经进行了改进，小区内的庭院围栏、院墙都已拉起，安防门也已安装完毕，健身房还有没有建成是事实。对宣传视频、置业计划书复印件、沙盘图照片真实性无异议，A3户型是锦天公司当时宣传的，该公司所建设的房屋与图形一致，沙盘图照片和宣传视频是锦天公司宣传时所用，但在合同的补充协议中已经进行了说明，上述宣传品的内容已经被双方签订的合同所取代，不具备法律约束力。 本院对新闻报道视频、宣传视频、置业计划书复印件、沙盘图照片的真实性予以认定，对于新闻报道视频，本院认为其主要是对锦天公司在涉案小区后期的配套设施中存在问题的相关情况的报道，并不是针对涉案房屋的具体问题的报道，与本案无关联性。 4、分户验收记录表复印件，证明锦天公司提供的房屋验收合格的相关证明文件不符合规定,陈良有权不予接收房屋。 锦天公司质证意见：对该组证据的真实性无异议，是锦天公司张贴，表示房屋已经经过验收合格再张贴的，说明锦天公司履行了告知义务。 本院对分户验收记录表的真实性、合法性以及关联性予以认定，可以看出分户验收记录表上的时间早于工程竣工验收报告中的竣工验收时间。 5、物业服务公司证明复印件，证明涉案房屋水电燃气仍在施工阶段，锦天公司无法向陈良交付涉案房屋。 锦天公司质证意见：此证据为复印件，对真实性有异议，与本案无关联性，涉案小区的房屋分三期建设，该证明所指的不是涉案房屋，不能证明涉案房屋未安装水电燃气配套设施，也不能证明现在未安装完毕。 本院对该证明的真实性及关联性不予认定。 6、通话录音光盘，证明陈良已经对锦天公司提出解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。 锦天公司质证意见：对该证据的真实性、合法性以及关联性均有异议，通话具体时间不清楚，通话的相对人不清楚，不能证明该相对人是锦天公司的工作人员，且陈良提出解除合同的方式不符合合同约定，根据合同法第十二条规定，应当以书面形式解除合同。 本院对该通话录音的真实性不予认可。 7、安居客APP网上打印件，证明与双方合同中约定的房屋单价结合，房价上涨，锦天公司的违约行为对陈良造成的损失。 锦天公司质证意见：该组证据仅仅是价格评估走向，并不代表现在房价的客观真实性，另在涉案房屋所在小区的相邻地段房屋均价还是6500元/㎡。 本院对该组证据的关联性不予认定。 锦天公司认为依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，该公司不存在违约行为，应驳回陈良的诉讼请求。 锦天公司举出以下证据：1、设计规划方案总图复印件及涉案四层平面图复印件（施工图）、竣工图复印件，证明锦天公司依据政府部门批准的设计规划图施工，与陈良主张的A3户型一致，没有规划、计划变更的情况。 陈良质证意见：对竣工图的三性及证明目的均不认可，该证据不是在举证期限内举证，不予认可，竣工图只是单方面的证明竣工完毕，不能说明涉案房屋的实际面积。对涉案四层平面图的证明目的，合法性及关联性不予认可。对设计规划方案总图真实性、合法性认可，证明目的不认可，该证据中的A3户型与置业计划书中的一致，但是，与涉案房屋实际结构不同，涉案房屋南向主卧一（西边房）实测南北长3660而施工图和置业计划书显示为3900，东西长实测为3355，而施工图和置业计划书显示为3600，主卧二（东边房）实测南北长3410，而施工图和置业计划书显示为3900，北面书房（陈良购买是为居住使用，按照置业计划书所宣传的用途购买）实测与施工图和置业计划书中严重不符，不能满足居住使用，房屋其他部分面积均缩小。 本院对设计规划方案总图复印件及涉案四层平面图复印件（施工图）、竣工图复印件的真实性、合法性以及关联性予以认定。 2、房地产测绘成果报告复印件，证明依据合同第三条约定由寿县房地产测绘队对涉案房屋进行测绘；涉案房屋404室套内面积为96.9平方米，公摊面积22.047平方米，产权面积118.95平方米，合同预测建筑面积118.77平方米，套内建筑面积96.72平方米，公摊面积22.05平方米，误差比在正负3%以内。 陈良质证意见：对该组证据的合法性、真实性、关联性及证明目的不予认可，测绘报告所测绘的房屋与涉案房屋并非同一房屋，涉案房屋是4单元404室，测绘报告仅仅显示4号楼，没有显示单元，所以不能说明测绘房屋与涉案房屋为同一房屋。 该报告由寿县房地产测绘队于2019年4月1日出具，该报告载明：锦天·楚都御花园4#楼404号房屋的套内面积为96.9平方米，公摊面积22.047平方米，产权面积118.95平方米，结合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的涉案商品房产权面积测绘机构为寿县房地产测绘队，本院对房地产测绘成果报告[寿房测字（19030028）号]的真实性、关联性以及合法性均予以认定。 3、邮寄清单，证明锦天公司按照合同约定于2019年5月28日邮寄送达交房通知书，该公司没有违约行为。 陈良质证意见：对该组证据的真实性、合法性以及证明目的不予认可，收寄清单上盖的是发票专用章，不能证明该邮件已经邮寄，该邮件的单号在邮政官网查询显示为“无法查到该信息”，即使已经邮寄，也不能证明锦天公司向陈良邮寄的是交房通知书。 本院对邮寄清单的真实性、关联性予以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。案涉《商品房买卖合同（预售）》系双方自愿达成，合法有效。 本案中，锦天公司于2019年5月28日向陈良寄出邮件，该邮件中陈良的通讯号码与合同约定的一致。结合涉案房屋于2019年5月24日竣工并验收合格的时间节点，同时根据合同附件十一补充协议第2条的约定，该情形视为交房通知书送达陈良。即使陈良未收到交房通知书，按照合同第九条约定的商品房交付条件即“该商品房经验收合格”，及合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”按照以上约定，陈良也应当在交付日期届满之日到商品房所在地办理交付手续，本案中，陈良未提供有效证据证明其在合同约定的交付时间到该商品房所在地接收房屋及锦天公司拒绝向其交付涉案房屋的情况，故陈良未依合同约定办理交付手续，不属于锦天公司责任，锦天公司不应承担逾期交房的违约责任。 关于陈良诉称涉案房屋建筑实测面积与合同载明的预测面积误差比绝对值超过3%要求解除合同的请求，本院认为， 根据《商品房买卖合同》第三条第4项的约定，涉案房屋的产权面积测绘机构为寿县房地产测绘队，又根据《商品房买卖合同》第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4方式处理。……4.双方自行约定：（1）建筑面积面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。……依据合同约定，涉案房屋的面积确认和面积差异的处理均以建筑面积为依据，本案中寿县房地产测绘队的测绘结果为：涉案房屋的套内面积为96.9平方米，公摊面积22.047平方米，产权面积118.95平方米；陈良与锦天公司在合同中约定涉案房屋的预测建筑面积共118.77平方米，其中套内建筑面积96.72平方米，分摊共有建筑面积22.05平方米，可见合同约定的预测面积与产权面积有差异，但涉案房屋面积误差比绝对值在3%以内。因此，陈良主张涉案房屋建筑实测面积与合同载明的预测面积误差比绝对值超过3%，要求解除合同的请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于陈良认为锦天公司交付的涉案房屋与陈良购买房屋的房型不符，锦天公司的宣传手册《置业计划书》中表明的A3户型为四室两厅一卫，但房屋的实际户型为三室两厅一卫，可以看出涉案房屋与合同约定不符，无法满足陈良购买房屋的使用意图，锦天公司构成根本违约，经查，该《置业计划书》系锦天公司前期宣传册，双方合同附件十一补充协议第六条第6项中约定：“本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各类口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力。”该约定表明，锦天公司提供的宣传册和销售广告（包括宣传视频、置业计划书复印件、沙盘图照片）仅作为购房前参考，合同签订后，锦天公司即不受广告内容约束，双方权利义务要以正式签订的合同为准；因此，本案的宣传册和销售广告仅具有要约邀请的性质，不能视为合同内容。双方签订的《商品房买卖合同》是双方最终的真实意思表示，对双方均有约束力，故对陈良主张锦天公司交付的涉案房屋与其购买房屋的房型不符，锦天公司构成根本违约的意见，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。综上，陈良与锦天公司签订的签订《商品房买卖合同》合法有效，且并无上述法律规定的情形，不符合解除的条件，陈良要求解除与锦天公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。陈良请求解除涉案商品房担保贷款合同以及要求锦天公司返还原告已经支付的购房款、利息及损失的请求，亦不符合法律规定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回陈良的诉讼请求。 案件受理费8694元（已由陈良预交），减半收取4347元，由陈良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  花小红 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  杨 雪 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。