广东省英德市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤1881执异281号 异议人（案外人）：李路先，女，1973年1月26日出生，汉族，住广东省英德市。 委托代理人：莫秀芳，广东浈阳律师事务所律师。 申请执行人：广东英德农村商业银行股份有限公司（原英德市农村信用合作联社），所在地：英德市。 法定代表人：叶桂南，理事长。 被执行人：吴灵绒，女，汉族，1971年9月6日出生，浙江省宁海县人，住浙江省宁海县。 被执行人：唐克林，男，汉族，1977年4月11日出生，安徽省当涂县人，住安徽省当涂县。 被执行人：英德市英城林隆百货商行。所在地：英德市。 经营者：吴灵绒。 本院在执行申请执行人广东英德农村商业银行股份有限公司（原英德市农村信用合作联社）与被执行人吴灵绒、唐克林、英德市英城林隆百货商行金融借款合同纠纷一案中，案外人李路先向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人李路先称，一、异议申请人在涉案房屋被查封拍卖前已购买该房屋，付清购房款并装修经营管理至今，对该房屋没有办理产权过户登记没有任何过错，是涉案房屋真正的所有权人。异议申请人于2014年1月8日与被执行人吴灵绒签订《买卖楼房合同》，购买英德市大站镇广场路北侧东岸开发区第XX栋5-2-213.214.215.216号之XXX号房屋，建筑面积17.5㎡，房屋用途为车库。该房屋既是本案被拍卖的英德市大站镇广场路北侧东岸开发区第XX排24.25.26.27座XX房屋。合同约定“该套房的转让价为人民币柒万贰仟元，乙方一次性付房款柒万元正，余下贰千元等过户办证后一次性付清”。申请人于2014年1月13日通过银行汇款方式向吴灵绒支付了购房款柒万元，汇款附言为“此款作购买大站镇政府对面第XXXX车库，开发商业主请查收”。并于几日后接收房屋开始对该房屋进行装修，此后申请人一直使用管理该房屋，将其用于开设医馆。为了办理房产证，申请人又向中介人员支付了办证费10000元。但吴灵绒收取申请人房款后，就失去了联系，一直没有为申请人办理房产过户手续。2017年，英德市农村信用合作联社起诉吴灵绒、唐克林、英德市英城林隆百货商行金融借款合同纠纷一案时，涉案房屋与周边同时被贵院查封的房屋一样，均已由案外人购买取得并装修使用，贵院没有进行合理必要的调查，遗漏了与该案有重大利害关系的申请人作为第三人参加该诉讼。在该案执行阶段，贵院也已到过涉案房屋现场，附近业主已当面告知贵院第二排房屋已售罄，但贵院同样没有联系并告知申请人。贵院在申请人不知情的情况下将申请人房屋拍卖，受让人余镜华2020年9月8日擅自撬开涉案房屋房门强行清理申请人物品时，申请人才知道此事，并于同日立即向贵院执行局提供了申请人的购房合同并提出异议。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，贵院依法不应查封和拍卖该房屋。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，申请人已在法院查封前签订书面买卖协议，并实际履行了付清款大部分款项的合同义务，剩余两千元尾款，申请人愿意将该两千元尾款按照人民法院的要求交付执行。综上所述，异议申请人在查封前已依买卖关系取得本案房屋的所有权，实际占有、使用该房屋，愿意将剩余房尾款按照法院的要求交付执行，且异议申请人对未办理产权证并无过错。因此，特请求：1.请求撤销贵院（2018）粤1881执恢279号之三执行裁定书；2.请求贵院进行执行回转，将英德市大站镇广场路北侧XXX排24.25.26.27座XXX号房屋恢复到原有产权状态，将该房屋返还给异议申请人李路先。 本院审查查明，申请执行人广东英德农村商业银行股份有限公司（原英德市农村信用合作联社）与被执行人吴灵绒、唐克林、英德市英城林隆百货商行金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月9日作出的（2017）粤1881民初1562号民事判决书判决：一、被告吴灵绒欠原告英德市农村信用合作联社借款本金6480000元及利息（按照双方签订的借款合同约定的利率计算，从2016年7月21日起计至付清借款日止，其中从2016年7月21日起计至止的利息为人民币22135.16元），限在本判决生效之日起十日内付清。二、位于英德市大站镇XX周边XX大道东侧第**房屋（房地产权证号：粤房地权证英德字第××号）；；位于英德市大站镇印山中学周边的土地使用权【权证号英德国用（2010）第1284号】，作为被告吴灵绒、唐克共有的夫妻财产为借款设立了抵押，该抵押物在变现后原告英德市农村信用合作联社具有优先受偿权。三、被告唐克林、英德市英城林隆百货商行对被告吴灵绒的上述债务承担连带清偿责任。本案受理费29652.78元，由被告吴灵绒负担。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（2018）粤1881执648号案立案执行，该案以终结本次执行方式结案。后经当事人申请，本院以（2018）粤1881执恢279号案立案执行。本院于2019年10月30日作出（2018）粤1881执恢279号之三执行裁定书裁定移送拍卖被执行人吴灵绒所有的位于英德市大站镇广场路北侧东岸开发区第XX排24、25、26、27座XXX号【产权证号：0200XXX34】的房产。本院工作人员依法将相关文书送达给当事人后，于2020年1月6日至涉案标的物张贴公告，公告载明“……现责令与该房产有利害关系的人员（单位），包括但不限于：承租人、抵押权人、占有人、共有人等，在2020年1月13日前联系本院并提交相应材料。逾期的，视为放弃相应的权利，后果自负。如案外人对本院处置的执行标的有异议，必须在本公告发出之日起六十日内提出。……”。随后，本院于2020年3月2日将涉案标的物在淘宝网上公开挂网拍卖。现涉案标的物已由买受人于2020年4月5日通过竞价取得。本院于2020年4月14日作出（2020）粤1881执恢40号执行裁定书裁定涉案标的物的所有权及相应的其他权利归买受人所有，该房产的所有权及相应的其他权利均自本裁定送达时起转移。买受人于2020年4月15日签收执行裁定书，并已办理了涉案标的物的产权证。 另查明，异议人与被执行人吴灵绒于2014年1月8日签订《买卖楼房合同》，约定购买位于英德市大站镇广场路北侧东岸开发区第XX栋5-2-213.214.215.216号之XX号房屋，约定购房款72000元。异议人于2014年1月13日向被执行人吴灵绒支付购房款70000元。 本院认为，生效判决必须执行，被执行人吴灵绒不履行发生法律效力判决书确定的债务，本院依法裁定移送评估拍卖被执行人吴灵绒所有的位于英德市大站镇广场路XXX排24、25、26、27座XX号【产权证号：020XXX4】的房产，符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”本院于2020年4月15日作出（2020）粤1881执恢40号执行裁定书裁定涉案标的归买受人所有，所有权自裁定送达时转移。本案中，买受人于2020年4月15日签收执行裁定书，并持该执行裁定办理了产权过户登记手续，涉案标的所有权已转移给买受人,拍卖款亦已交付申请执行人,该执行标的的执行程序已经终结。异议人虽于2014年签订买卖合同，但其对执行标的提出异议的,应当在该执行标的执行程序终结前提出,现异议人提出执行异议已经超过了法律规定的期限,故异议人的异议理由不成立，依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人李路先的异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向清远市中级人民法院申请复议。 审判长  陈志和 审判员  万少坚 审判员  周新宇 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  邝楚怡