甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初2311号原告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村****楼。法定代表人：渠晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃中天律师事务所律师。被告：武进雷，男，1980年7月13日出生，汉族，兰州市城关区。委托诉讼代理人：庚春雷，甘肃英之剑律师事务所律师。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告武进雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司委托诉讼代理人徐晨露，被告武进雷及其委托诉讼代理人庚春雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的商品房买卖合同及其相关附件，判令被告协助办理注销合同登记备案手续；2、依法判令被告支付违约金159,307.50元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：其公司与被告签订商品房买卖合同后，被告购买其公司开发建设的J80001002幢1单元2201室住宅房屋一套。被告通过银行按揭贷款方式支付的购房款由其公司提供了保证担保。后因被告未依约归还银行贷款，其公司作为保证人清偿了被告的银行贷款本息共计794,122.97元。依合同约定其公司可以解除商品房买卖合同并请求被告支付违约金。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告武进雷辩称，其与原告签订商品房买卖合同后，约定由其购买原告开发建设的J80001002幢1单元2201室住宅房屋一套。其通过银行按揭贷款及从原告处借款的方式付清了全部购房款。因原告逾期两年半未交房并经催告后仍未交房，致其至今仍租房而造成重大财产损失，原告履行合同的行为构成违约，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审时当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：1、商品房买卖合同、公证书、借款协议。原告拟证明双方对延期交房进行了约定，其公司未向被告交付房屋符合合同约定。被告从其公司借款是为了履行双方签订的商品房买卖合同，双方意思表真实，故借款合同合法有效，被告应依约履行归还借款的义务。其公司可以选择解除商品房买卖合同并要求被告支付违约金。被告对该组证据的真实性无异议。但质证认为借款合同的履行与否与本案无关，合同约定的解除条件系格式合同，因原告在合同中未特别提示，故对被告不发生法律效力。本院认为，该组证据因双方对真实性、合法性无异议，且与本案待证事实被告就借款合同义务未适当履行是否构成对商品房买卖合同的义务之违反具有关联性，本院予以采信。2、民事诉状、（2016）甘0102民初6292号民事调解书、执行案件受理通知书、强制执行通知书。原告拟证明因被告未履行归还借款的义务，虽业经人民法院审理调解结案后仍未自觉履行清偿义务。进入强制执行程序后，被告仍未归还其公司借款，故其公司可以拒绝交付房屋。被告对该组证据的真实性无异议，但质证认为该组证据证明了双方间的借款关系与房屋买卖无关。本院认为，该组证据因双方对真实性、合法性无异议，与本案待证事实被告未归还所借原告款项的行为，是否系原告拒绝交付房屋的解约条件具有关联性，本院予以采信。3、个人贷款还款凭证、建设银行个人贷款结清证明。原告拟证明被告迟延支付购房款709天，原告代被告归还了银行按揭贷款，故可以拒交房屋。被告对该组证据的真实性无异议，质证认为与本案无关。本院认为，该组证据因被告确认其真实性，故符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原告是否代被告归还了按揭房款具有关联性，本院予以采信。对被告武进雷提交的证据，本院认定如下：商品房买卖合同、公证书、房屋登记电子信息查询证明、买卖房屋重要事项告知书及收款收据、建设银行个人贷款对账单。被告拟证明其委托买房的行为合法，其与原告间存在买卖关系，且商品房买卖合同已进行了合同登记备案，购房款其已通过自筹、借贷的方式全部付清，原告拒绝交付房屋构成违约。原告对该组证据的真实性无异议。但质证认为双方约定了如被告违约，其公司可以延期交房。在合同履行过程中，被告存在未归还借款及贷款的根本违约行为。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原、被告双方权利义务的确认、哪一方构成违约等具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月2日被告向原告交付购房定金10000元，拟购买原告开发的商品房。2015年5月20日，原、被告签订商品房买卖合同1份、附件4份（其中附件四的名称为合同补充协议）、附录3份、具结书。双方约定：被告（以下称买受人）购买原告（以下称出卖人）开发建设的坐落于兰州市城关区××街道××道××幢××单元××室住宅房屋一套，建筑面积148.54平方米，套内建筑面积112.67平方米，分摊建筑面积35.87平方米。每平方米售价7149.92元，总购房款1062000元。买受人应在合同签订时支付购房总价款的32%，即322050元，再于2015年6月20日前支付总房价款的69.68%，即740000元，该款项以银行按揭贷款支付。出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付房屋。如买受人有任何违约行为，出卖人可以据实际情况延期交房。如逾期交房在90日内，自本合同规定的应交付房屋的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行;逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。双方还约定了其他事宜。上述合同签订当日，双方又因购房首付款事宜签订了借款协议1份。双方约定：由出卖人给买受人出借购房首付款322,050元中的215,845元，借款期限一年，买受人分三次还清。如买受人在还款期限内清偿了该笔借款，则不支付借款利息。如买受人未依约归还借款，每日按借款总额万分之十支付违约金。双方还约定了其他事宜。鉴于买受人选择了首付款之外的剩余购房款以银行按揭贷款方式支付，出卖人对买受人购买案涉房屋的贷款行为提供保证担保，故双方在商品房买卖合同附件四即补充协议中约定：如买受人逾期归还银行按揭贷款，致使出卖人须承担保证责任，而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的商品房买卖合同。如出卖人选择解除与买受人之间的商品房买卖合同，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总价款的15%支付违约金。如商品房买卖合同解除或终止，买受人同意由出卖人将借款协议项下的借款及违约金等直接从已付购房款中扣除。双方还约定了其他事宜。上述合同成立当日，原告以自有资金向被告支付购房首付款96,205元，被告出借原告购房首付款215,845元。被告向原告支付预告登记费80元、抵押权预告登记费80元，权证印花税10元。原告出借给被告的购房首付款215,845元并未划转到被告账户中，原告将被告交付的购房定金10,000元转为购房首付款。2015年8月，被告获得中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称建行省分行）的按揭贷款740,000元，该款项作为被告的购房款支付给原告。被告自2015年8月始，依其与建行省分行的借款合同按月还本付息。2017年7月，被告因经营困难，再未归还按揭贷款，构成逾期。原告实际归还的按揭贷款本息100,923元，其中本金24,883.12元，利息76,039.88元。又查明，因被告所借原告购房首付款215,848元逾期未还，酿成纠纷后出借人碧桂园公司将借款人武进雷诉至本院，该案业经本院审理于2016年12月13日作出（2016）甘0102民初6292号民事调解书。该调解书主文为：“被告武进雷拖欠原告兰州碧桂园房地产开发有限公司楼款违约金7548元（2015年6月20日至2015年7月24日），借款215845元及违约金53421.5元（暂计算至2016年9月8日），合计276814.5元。被告武进雷于2016年12月31日前向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司支付一半，即138407.25元；于2017年1月26日前向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司支付剩余一半，即138407.25元。案件受理费5452元，减半收取2726元，由被告武进雷负担。”该调解书发生法律效力后，第一笔债务履行期限届至，武进雷未向碧桂园公司清偿该笔债务，碧桂园公司以被告未归还借款为由未向武进雷交付案涉商品房。之后，碧桂园公司向本院申请强制执行。本院立案后强制执行期间，武进雷与碧桂园公司商议能否先交付房屋，然后将该房屋出租或出售后的所得款项用以归还银行按揭贷款和碧桂园公司的借款，碧桂园公司拒绝了武进雷的要求。至本案诉讼时武进雷仍未履行调解书确定的义务。另查明，因被告自2017年7月始再未归还建行省分行的按揭贷款本息，原告作为被告贷款的保证人，于2019年9月20日替被告归还了建行省分行的贷款本金715,116.88元，利息71,274.80元，罚息7731.29元，总计本息794,122.97元。本院认为，本案争议焦点：1、原、被告履行商品房买卖合同哪一方构成违约，商品房买卖合同及其附件能否解除；2、被告应否向原告支付违约金。一、原、被告履行商品房买卖合同哪一方构成违约，商品房买卖合同及其附件能否解除就原、被告履行商品房买卖合同哪一方构成违约而言。首先，原告履行商品房买卖合同是否构成违约。合同法第六十一条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本条规定了合同履行的原则，即按照合同约定的履行义务并且要遵守诚实信用原则。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。即该合同依法成立，双方应按照合同规定的标的、质量、数量、履行期限等内容完成自己应尽的义务。依案涉合同第八条“买受人有任何违约行为，出卖人可据实延期交房”的内容判断，双方的意思表示是指买卖合同中约定的买受人义务的违反而言，即当被告违反了买卖合同应尽的义务的情况下，原告方可迟延交房而不构成对被告违约。该条款并不包括双方间借款协议约定的被告义务之违反的情形。因借款协议中约定了被告违约后仅对原告承担支付违约金的义务，并未约定被告迟延归还原告借款，原告可迟延交付房屋。也就是说并未赋予原告对被告行使先履行抗辩的权利。因此，原告关于因被告逾期归还借款其有权拒绝交付房屋的理由本院不予采纳。原告于2016年12月31日前未向被告交房的行为对被告构成违约。其次，就被告履行商品房合同的行为是否构成违约而言。本院认为，被告为了履行商品房买卖合同支付购房款的义务，在自有资金不足以支付购房首付款的情况下，与原告签订借款协议，虽该协议有违政府对房地产市场管控的政策，但并不构成违反法律、行政法规效力性强制性规定，故双方签订的借款协议亦合法有效，对双方具有法律上的拘束力。此事实表明被告为履行商品房买卖合同完成了自己应尽的支付购房首付款的合同义务。同时，被告从建行省分行按揭贷款740,000元的事实亦表明被告完成了支付剩余购房款的合同义务。至此，被告履行了商品房买卖合同的主要义务，对原告并不构成违约。就商品房买卖合同及其附件能否解除而言。本院认为，《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在补充合同中约定了出卖人解除合同的条款。即在买受人未归还银行按揭贷款的情形下，出卖人可选择解除与买受人之间的商品房买卖合同。出卖人基于保证责任之承担代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金。依此项约定判断，被告自2017年7月始再未归还建行省分行的贷款本息，原告作为保证人于2019年9月20日履行了连带责任保证之还款义务，清偿了被告所欠建行省分行的贷款本息，双方借款合同因保证人的履行而终止，被告因而自此消灭了所欠建行省分行的债务。该事实的客观存在，意味着原告解除商品房买卖合同的条件已成就。又由于被告在原告履行保证义务对其取得追偿权后未主动履行清偿债务之义务，却向本院提起诉讼，请求继续履行商品房买卖合同及交付案涉房屋，致碧桂园公司亦以诉讼方式行使解除商品房买卖合同的约定解除权，而提起本案之诉。加之，本案在审理过程中被告表示仍无力归还原告代偿的按揭贷款债务，故在双方约定的解除合同的条件成就后，被告无力采取补救措施继续履行合同的情况下，原告主张解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，依双方约定的清算方式，原告不再向被告交付案涉房屋，被告不再向原告支付其代偿的建行省分行的贷款本金715,116.88元，原告所负返还被告购房首付款的债务，与被告归还原告借款本金及因代偿贷款利息及罚息的新增债务相抵，即322,050元（首付款）＋170元(登记费等)＋24,883.12(已还贷款本金)＋76,039.88元(已还贷款利息)－215,845元（被告的借款本金）－53，421.50（借款违约金）－2726元（案件受理费）－71,274.80元（原告代偿贷款利息）－7731.29元（代偿贷款罚息）=72,144.41元。由于被告所购案涉房屋售价已上涨，原告在与被告的借款纠纷一案中其利益已充分得到保护，故合同解除后，本院考虑到合同解除双方均负有责任，为衡平双方利益关系，原告应将72,144.41元退还被告为宜，即符合双方约定的清算条款，亦减轻双方讼累。二、被告应否向原告支付违约金本院认为，合同法第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告约定了被告如逾期未归还建行省分行的按揭贷款，原告代偿该贷款后，可以解除商品房买卖合同，被告应支付房屋总价款15%的违约金。原告依此项约定主张被告支付违约金159,307.50元的诉讼请求，因原告自2016年12月31日后未按合同约定向被告交付房屋的行为亦对被告构成违约，理应依约承担违约责任，支付相应的违约金，故双方均对对方构成违约的情形相抵后，被告不再支付原告该笔违约金。另，考虑到被告自2017年7月再未归还建行省分行的贷款且最终由原告代偿的事实，说明被告自身经济状况困难，履约能力欠佳，对商品房买卖合同无法继续履行负有主要责任，而原告在缔约伊始就明知被告无力支付大部分购房首付款，却违规以借款方式让被告足额交付了购房首付款，实则变相降低了首付款交付比例，从而促成交易的行为，对商品房买卖合同无法继续履行负有责任，基于此，原告主张被告支付违约金的诉讼请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告武进雷签订的商品房买卖合同及其相关附件；二、被告武进雷于判决生效后10日内协助原告兰州碧桂园房地产开发有限公司办理注销编号为2015预14078号的商品房买卖合同登记备案手续；三、驳回原告兰州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3486元，原告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担3386元，被告武进雷负担100元（于判决书生效生后10日内付清原告兰州碧桂园房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦人民陪审员  张西洲人民陪审员  张 霞二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  徐 萍