江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏01行初248号 原告方玉英，女，1936年2月2日生，汉族，住南京市江宁区。 委托代理人李世凯（系原告方玉英次子），男，1960年2月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托代理人张慧娟（系原告方玉英大儿媳），女，1956年5月10日生，汉族，住南京市江宁区。 被告南京市江宁区人民政府，住所地南京市江宁区上元大街**。 法定代表人严应骏，南京市江宁区人民政府区长。 委托代理人康亮。 委托代理人刘绪军，江苏宪德律师事务所律师。 被告南京市人民政府，住，住所地南京市玄武区北京东路**/div> 法定代表人韩立明，南京市人民政府市长。 委托代理人陈宇、钱隺。 原告方玉英不服被告南京市江宁区人民政府（以下简称江宁区政府）作出的房屋征收补偿决定及被告南京市人民政府（以下简称市政府）作出的行政复议决定，向本院提起行政诉讼。本院于2020年6月2日立案后，于2020年6月8日向两被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月4日公开开庭审理了本案。原告方玉英的委托代理人李世凯、张慧娟，被告江宁区政府的委托代理人康亮、刘绪军，被告市政府的委托代理人陈宇、钱隺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告江宁区政府于2020年1月3日作出江宁府征补字［2020］第2号《南京市江宁区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称2号《征收补偿决定书》），决定对方玉英位于南京市江宁区魏正义家，东至周广涛家，北至陈杰家，南至周行英家）的房屋（以下简称涉案房屋）进行征收补偿。 方玉英不服2号《征收补偿决定书》，向市政府申请行政复议。市政府于2020年5月18日作出〔2020〕宁行复第76号《行政复议决定书》（以下简称76号《复议决定书》），决定维持江宁区政府作出的2号《征收补偿决定书》。 原告方玉英诉称，一、江宁区政府征收行为不实，程序违规。1.案涉征收决定的征收目的是为了改善集镇居民居住环境，但是江宁区政府作出的案涉征收补偿决定对原告的房屋的性质、面积认定有误，以棚改名义低价征收，违背征收目的。2.江宁区政府在征收活动中，征收的前置法律文件、选定评估机构等过程中违反法定程序。二、江宁区政府作出的案涉房屋征收补偿决定存在错误。1.原告房屋位于私有土地上，应依据物权法和土地管理法的相关规定进行征收并进行补偿安置，江宁区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行征收，适用法律错误。2.案涉征收补偿决定依据已经过了时效的评估报告，对原告房屋的性质、面积、价值、装修成新率等级等认定有误，遗漏了67.92平方米房屋的面积，遗漏了对原告私有土地价值的补偿。3.江宁区政府存在断水断电等违法征收行为，给原告造成了较大经济损失，应予赔偿。4.产权调换区域违规。原告曾明确向原南京市江宁区征收管理办公室(以下简称原江宁区征收办)工作人员表明选择回原地回迁安置，但江宁区政府以异地产权调换代替原地安置，违背原告的意愿。5.江宁区政府在行政复议程序中提交的相关征收政策文件存在虚假内容，违法违规。三、市政府作出的76号《复议决定书》中对选定评估机构、协商、产权调换等内容认定事实错误，维持江宁区政府作出的案涉征收补偿决定不当。综上，请求法院:1.撤销江宁区政府作出的2号《征收补偿决定书》；2.撤销市政府作出的76号《复议决定书》；3.本案诉讼费由两被告承担。 原告方玉英向本院提交了以下证据、依据，证据有： 1.2号《征收补偿决定书》，用以证明案涉补偿决定不合理、不公平公正，选定评估机构程序不合法，房屋征收程序违规，房屋评估报告估价错误，适用法律错误。 2.76号《复议决定书》，用以证明市政府作出的复议决定认定事实不清，遗漏原告在行政复议申请前提交的材料。 3.行政复议申请书，用以证明原告对2号《征收补偿决定书》提出行政复议申请。 4.补充行政复议内容和资料及附件，附件包括原江宁区征收办于2017年6月14日向方玉英户作出的《告知书》，2017年8月23日江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司（以下简称象仁公司）作出的《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》《附属物单项明细测算表》《江宁集镇棚户区改造房屋征收补偿补助资金统计表》2张、土地房产所有证2张、江宁县土地房产人口申请登记表2张、照片21张，用以证明：1.原告在行政复议听证会之前将前述材料送交复议机构，但市政府只字未提；2.原告对江宁区政府提交的复议材料多处提出质疑；3.江宁区政府征收行为违法违规，给原告造成经济损失；4.《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》不具有法律效力；5.涉案房屋及土地合法；6.2017年11月23日给原告补偿表上申购安置房屋面积为315㎡，但2号《征收补偿决定书》仅认定270㎡。 5.2017年12月30日《房屋征收分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》； 6.2018年11月29日《房屋征收分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》《装饰装修单项明细测算表》2张、《附属物单项明细测算表》。 证据5—6共同用以证明：1.评估报告不规范不完整。评估报告在2018年11月才送给原告，被告江宁区政府拖延评估的时间，减损搬家奖励；2.2018年11月29日是复核后的评估报告，两次房屋评估报告都不公正不合理，遗漏对房屋所占土地、院落、空地的补偿，房屋的评估价格低于类似房屋房地产的市场价格；3.案涉房屋系砖木结构的民国祖房，评估价格过低；4.将原告独栋的成套房屋按照非成套老旧房屋计算，评估方法错误；5.对房屋的性质、面积、价值、装饰装修材料以及新率计算错误。 7.建筑物丈量数据汇总1张、面积表1张、表格1张，用以证明：1.公示的原告的房屋面积为317.08㎡，但2号《征收补偿决定书》只认可249.16㎡；2.原告的房屋的层高都在3.4米以上；3.原告在土地上有自建的简易房，前述房屋周边有墙体，顶部有瓦，层高都在2.4米以上，相应面积应予认定；4.案涉房屋有阁楼面积。 8.照片3张，用以证明：1.原告的房屋的设计、建筑、装修均是高品质，翻建房屋是用来养老和永久传承；2.城镇中低密度有院落房屋的实际价值远高于评估价值；3.原告房屋的区位是祖辈经商宝地，原告强烈要求原地回迁安置。 9．江宁集镇棚户区改造项目抽签选定评估机构公告，用以证明：1.抽签选定评估机构没有和被征收人协商；2.政府网站公告中称曾发放征求意见表，原告没有收到。 10．原告房屋翻建施工现场图片5页，用以证明：1.涉案房屋是钢筋混凝土现浇的框架结构独栋、低密度、房屋价值高于老旧房屋价值；2.新房棚改应按新房标准补偿，不能以棚户房的标准压低补偿。 11．案外人的盛江花苑安置房申购协议，用以证明：1.征补决定中产权调换的地点违规；2.盛江花苑2017年10月的安置房价格是5101元/㎡，案涉征补决定给原告的产权调换价格是10006元/㎡，显失公平；3.原告在征收调查表意愿上声明原地回迁。 12．南京市公安局江宁分局江宁派出所接处警工作登记表及短信截屏1页、照片2页，用以证明：1.房屋征收实施单位委托第三方盈利企业介入征收事务，对其行为后果要承担法律责任；2.第三方人员在原告私有房屋墙面及大门上用红色的油漆喷涂六个拆字，导致小偷光天化日之下入户盗窃。 13．南京市江宁区滨江新城江宁组团控制性详细规划SOF—16、19、20单元图则调整，用以证明：1.纬二路以北的地块，2017年9月网上公示调整为二类居住用地；2.二类居住用地建筑的高度标为60米；3.案涉征收项目并非为公共利益。 法律依据为：1.《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条、第四十八条； 2.《中华人民共和国物权法》第九条、第四十二条、第七十一条、第一百二十一条、第一百五十二条； 3.《国有土地房屋征收与补偿条例》第一至九条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十七条、第三十一条； 4.《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条； 5.《国有土地房屋征收评估办法》第十一条、第十三条、第十四条、第三十条； 6.《南京市国有土地房屋征收评估技术导则》第十七条、第十八条、第二十三条、第二十五条； 7.《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十九条、第五十六条； 8.《中华人民共和国政府信息公开条例》第五条、第十九条、第二十七条。 被告江宁区政府辩称，2017年7月27日，因江宁集镇棚户区改造需要，江宁区政府作出了江宁府征字（2017）第2号《南京市江宁区人民政府房屋征收决定》（以下简称2号征收决定），由南京市江宁区人民政府江宁街道办事处（以下简称江宁街道办）具体负责征收实施工作。涉案房屋位于南京市江宁区魏正义家，东至周广涛家，北至陈杰家，南至周行英家），属于2号征收决定征收红线范围内。涉案房屋由选定的评估机构象仁公司负责评估，评估程序及内容完全符合法律规定。依据《江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿实施方案》和象仁公司出具的评估报告，江宁街道办负责与原告进行商谈。由于原告认为补偿不能达到自己诉求，虽经过多轮协商，双方未能达成一致意见。为了保障原告的征收补偿选择权，2019年5月29日，江宁街道办邮寄送达了《关于对房屋征收补偿方式进行选择的通知》，告知原告方玉英可以选择货币补偿方式，也可以选择产权调换方式，如果原告未在收到通知之日起七日内以书面方式作出选择，则将对原告以产权调换的方式进行补偿。后方玉英未在收到通知之日起七日内作出选择。为了保障被征收人的权益，南京市江宁区住房保障和房产局（以下简称江宁区房产局）在报请江宁区政府对原告方玉英作出征收补偿决定时提供南京市江宁区江宁街道盛江花苑海棠园7幢202室（建筑面积约60ｍ2）、盛江花苑海棠园8幢205室（建筑面积约为60ｍ2）、盛江花苑樱花园4幢302室（建筑面积约60ｍ2）和盛江花苑海棠园6幢302室（建筑面积约90ｍ2）作为原告方玉英的产权调换房。关于原告土地和房屋性质认定问题，原告所持有的类似土地房产所有证是历史产物，早已失效。原告房屋建筑面积是249.16㎡，附属设施是67.92㎡，系分开评估。综上，2号《征收补偿决定书》程序及内容均符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。 被告江宁区政府向本院提交了以下证据、依据。证据有： 1.2号《征收补偿决定书》、邮寄单及电子邮寄记录查询、张贴公示照片，用以证明江宁区政府于2020年1月3日作出征补决定并正常送达和公示。 2.2号征收决定、公告（2017年7月27日）； 3.《市政府关于南京市江宁区团控制性详细规划的批复》； 4.《关于宁桥南路以西、纬二路以南及宁桥南路以东部分地块征收的规划意见函》及附图； 5.《关于江宁街道新市镇建设项目地块征收的规划意见函》、勘测定界图； 6.江宁集镇棚户区改造项目房屋征收范围红线图； 7.江宁区房屋征迁补偿资金存款通知书； 8.《南京市江宁区江宁街道老集镇棚户区改造建设项目国有土地上房屋征收预评估（概算）结果报告（住宅部分）》（苏德道天诚房估字[2017]ZS007号）及附件（营业执照、房地产估价机构资质证书、评估师证件）； 9.江苏省社会稳定评估评审表； 10.江宁集镇棚户区改造涉及国有土地上房屋征收相关事宜协议书； 11.《江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿实施方案（征求意见稿）》《江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿实施方案》； 12.南京市中级人民法院（2017）苏01行初906号行政判决。 证据2—12共同用以证明：因江宁集镇棚户区改造需要，江宁区政府于2017年7月27日作出2号征收决定，在此之前，已做好了规划审批、勘测定界、资金储备、风险评估等基础工作，且已经南京市中级人民法院司法判决，目前该判决已经生效。 13.《关于协商选定江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收评估机构的通知》（2017年7月28日）； 14.江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收评估机构名录； 15.公告（2017年8月7日）； 16.江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡公司）的土地评估中介机构注册证书、营业执照、房地产估价机构资质证书；象仁公司的土地评估中介机构注册证书、营业执照、房地产估价机构备案证书、公司准予变更登记通知书； 17.公证书三份及照片11张。 证据13-17共同用以证明：江宁区政府按法定程序选定象仁公司、国衡公司作为评估机构。本次征收决定、征收公告、征收补偿实施方案、选定评估机构等都进行了公示，征收过程公正、合法。 18.建筑物丈量数据汇总表； 19.建筑物丈量分层平面布置图； 20.房屋及装饰装修丈量数据汇总表2页、附属物丈量数据汇总表1页； 21.房屋装饰装修照片9张； 22.2017年9月2日的《房屋征收分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》《装饰装修单项明细测算表》《附属物单项明细测算表》；2017年12月30日的《房屋征收分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》；2018年11月29日的《房屋征收分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》《装饰装修单项明细测算表》《附属物单项明细测算表》；评估师资格证。 23.送达回证、微信送达截屏、照片、快递单及邮政送达记录； 24.户口登记卡、身份证复印件； 25.沈家分户人口情况表； 26.江宁集镇棚户区改造项目大姚组等房屋丈量数据公示表； 27.江宁集镇棚户区改造房屋征收补偿补助资金统计表； 28.房屋征收补偿协商笔录及照片、光盘； 29.江宁集镇棚户区改造项目产权调换房评估价值说明及致估价委托人函、产权调换房评估价格明细表。 证据18-29共同用以证明：江宁区政府对被征收人此次房屋征收各项补偿标准合理合法，事实清楚，证据确凿，也与被征收人进行了充分协商，提供的产权调换房没有损害被征收人权益。 30.《关于对房屋征收补偿方式进行选择的通知》、快递单及邮寄记录，用以证明江宁区政府保障了被征收人方玉英的选择权。 被告江宁区政府向本院提交了以下法律依据： 1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十六条； 2.《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条、二十一条、二十三条、二十八条、二十九条、三十七条。 被告市政府辩称，一、案涉房屋坐落于江宁区魏正义家，东至周广涛家，北至陈杰家，南至周行英家），经江宁区政府测量公示，涉案房屋合法建筑面积为砖混217.04㎡，砖木32.12㎡，共计249.16㎡。2017年7月27日，江宁区政府为实施江宁集镇棚户区改造项目作出2号征收决定，涉案房屋在本次征收红线范围内。被征收人因不服2号征收决定向南京市中级人民法院提起诉讼，2019年1月30日，南京市中级人民法院作出（2017）苏Ｏｌ行初906号行政判决书，认定江宁区政府作出的2号征收决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。2017年7月28日，原江宁区征收办发布《关于协商选定江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收评估机构的通知》并将征收评估机构名录作为附件公示，通知被征收人在公布的房屋征收评估机构名录中协商选定两家机构。因被征收人在规定时间内未能协商选定评估机构，原江宁区征收办于同年8月7日，经江宁公证处现场公证，抽签选定象仁公司、国衡公司为评估机构，并对此发布《公告》。2017年8月22日，象仁公司作出《南京市国有土地上住宅房屋征收估价补偿金额分户汇总表（分户初步估价结果表）（沈家组）》并公示。2017年9月2日，象仁公司就涉案房屋出具了《房屋征收分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表》《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》。因前次未入室勘察，原告提出异议后，象仁公司于2017年12月30日重新作出《房屋征收分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表》，期间经多次沟通，江宁征收办于2018年11月17日将上述评估材料正式送达原告。后因原告对评估价值有异议申请复核，象仁公司调整房屋评估总价值及室内装饰装修等价格后，于2018年11月29日再次作出《房屋征收分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表》，江宁区政府将复核后的评估材料向原告送达。期间江宁街道办多次就房屋补偿问题与原告进行协商，双方未就补偿安置事宜达成一致意见。2019年5月29日，江宁街道办向原告邮寄《关于对房屋征收补偿方式进行选择的通知》，通知原告可以选择货币补偿也可以选择房屋产权调换，要求原告在七日内书面对征收补偿方式进行选择，否则将以产权调换的方式对其进行补偿。原告在指定期间内未进行明确选择。2019年12月18日，江宁区房产局向江宁区政府请示下达征收补偿决定，江宁区政府收到报请材料后，于2020年1月3日作出2号《征收补偿决定书》，2020年1月17日，江宁区政府将2号《征收补偿决定书》公示并向原告邮寄送达。 二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十一条第一款的规定，江宁区政府负责其行政区域内的房屋征收与补偿工作，负有依法作出房屋征收补偿决定的职责。原江宁区征收办就协商选定房屋征收评估机构通知被征收人，因被征收人未能在规定时间内协商一致，原江宁区征收办决定以抽签的方式选定评估机构。2017年8月7日，经公证，原江宁区征收办通过抽签方式随机选定象仁公司、国衡公司为本案所涉征收项目的评估公司，江宁区征收办选定评估机构的程序符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款的规定。象仁公司出具分户评估报告后，因首次评估未入户勘查，原告提出异议后，象仁公司对原告房屋重新作出评估。正式送达后原告对房屋评估价格有异议提出复核，复核后象仁公司再次出具分户评估报告等材料，并由江宁区征收办向原告送达。该评估报告的送达和复核程序符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条及《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条、第二十三条的规定。原江宁区征收办依法向原告送达涉案房屋的评估报告等材料，就具体补偿事宜多次与原告协商未果。而后江宁区政府邮寄《关于对房屋征收补偿方式进行选择的通知》，通知原告可以选择货币补偿也可以选择房屋产权调换，要求原告在规定期限内书面对征收补偿方式进行选择，否则将以产权调换的方式对其进行补偿，已保障其选择权。经江宁区房产局报请后，江宁区政府按照征收补偿实施方案作出2号《征收补偿决定》，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款、第二十六条的规定，程序合法、内容适当。 三、复议决定程序及内容合法。市政府认真核实了相关证据的真实性、合法性和关联性，根据相关法律规定，作出行政复议决定，认定事实清楚，适用法律正确。市政府于2020年2月24日受理原告的行政复议申请并于次日向江宁区政府邮寄行政复议提出答复通知书。因本案情况复杂，市政府于2020年4月20日作出延期审理通知书，将行政复议审理期限延长至2020年5月23日。后于2020年5月18日作出76号《复议决定书》，并于2020年5月22日、5月23日分别邮寄给江宁区政府与原告。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告市政府向本院提交了以下证据、依据。证据有： 1.行政复议申请书; 2.2号《征收补偿决定书》。 证据1-2共同用以证明原告于2020年2月24日向市政府提出行政复议申请及相应的事实和理由。 3.行政复议受理通知书； 4.行政复议提出答复通知书及邮寄单。 证据3-4共同用以证明市政府依法受理原告复议申请并于法定期限内要求江宁区政府作出答复。 5.延期审理通知书及送达回证； 6.76号《复议决定书》； 7.邮寄单。 证据5-7共同用以证明市政府依法对原告的行政复议申请予以审查，并在法定期限内作出复议决定，履行了相关的职责，认定事实清楚，程序合法，内容适当，并在法定期限内向原告邮寄了76号《复议决定书》。 被告市政府向本院提交了以下法律依据： 1.《中华人民共和国行政复议法》第十七条、第二十三条第一款、第二十八条第一款第一项、第三十一条第一款； 2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》征补条例第十九条、第二十条第一款，第二十五条第一款，第二十六条。 3.《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条、第二十三条。 经庭审质证，对原告方玉英提交的证据，被告江宁区政府对证据1-3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据4中的《补充行政复议内容》、附件中的告知书的真实性没有异议；对证据4附件中的《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》《附属物单项明细测算表》《江宁集镇棚户区改造房屋征收补偿补助资金统计表》2张、土地房产所有证、照片及证据8、证据10-13的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据5、6、证据7中的《建筑物丈量数据汇总表》、面积表、证据9的真实性、合法性、关联性予以认可。被告市政府对原告方玉英提交的证据质证意见同被告江宁区政府。 对被告江宁区政府提交的证据，原告方玉英对1、3-5、7、9、13-17、26-30真实性，合法性、关联性及证明目的均不予认可。对证据2、12、21的真实性、合法性、关联性均予以认可，证明目的不予认可，认为实际征收程序与公告不符，征收决定调研不充分，有漏项和瑕疵。对证据6、10、11的真实性予以认可，合法性、关联性及证明目的不予认可。对证据8、18-20、22、23的真实性、关联性予以认可，合法性及证明目的不予认可。对证据24、25的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告市政府对全部证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。 对被告市政府提交的证据，原告对证据1-5、7的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据6的真实性、关联性予以认可，合法性不予认可。被告江宁区政府对全部证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院对上述证据认证如下：原告方玉英提交的证据11-13、被告江宁区政府提交的证据3-10、证据11中的《江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿实施方案（征求意见稿）》与本案审查的基础法律关系无关，本院不予采纳。被告江宁区政府提交的证据22中的2017年9月2日的《房屋征收分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》《装饰装修单项明细测算表》《附属物单项明细测算表》，原告质证认为未曾收到，被告江宁区政府亦未提交前述材料送达的相关证据，本院对该组材料亦不予采纳。原告方玉英、被告江宁区政府提交的其他证据、被告市政府提交的证据来源合法，形式真实，与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案事实的证据，本院均予以确认。 经审理查明，2017年7月27日，因江宁集镇棚户区改造需要，被告江宁区政府作出2号征收决定，并在被征收范围内予以张贴公告，确定的征收实施单位为江宁街道办事处。原告方玉英的涉案房屋在2号征收决定的被征收范围内。 2017年7月28日，原江宁区征收办向涉案项目被征收人作出《关于协商选定江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收评估机构的通知》，并将《江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收评估机构名录》作为附件一并在被征收范围内予以张贴公示。该通知要求全体被征收人在公布的房屋征收评估机构名录中协商一致选定两家评估机构，于2017年8月7日前将协商结果书面送达至涉案项目房屋征收工作现场指挥部。并告知，未在规定时间内送达协商结果的，将被视为弃权。如果协商一直不成，将以抽签的方式确定涉案项目的评估机构。江苏省南京市江宁公证处将该通知及评估机构名录张贴情况进行了保全证据公证。因被征收人在规定的时间内未能协商一致选择评估机构。2017年8月7日，原江宁区征收办在江苏省南京市江宁公证处公证人员主持下，通过抽签的方式确定了国衡公司和象仁公司为涉案项目的评估公司，并对此发布《公告》。 2017年12月30日，象仁公司出具编号：苏象仁房地征估字第[2017-20-04103]号《房屋征收分户估价报告》及《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》，评估报告中载明的涉案房屋面积为249.16平方米，评估方法为比较法，评估时点为2017年7月27日，给予方玉英的房屋补偿款为3024986元。前述材料于2018年11月17日送达原告方玉英。原告方玉英收到后申请复核评估，象仁公司于2018年11月29日重新出具《房屋征收分户估价报告》及《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》，评估报告中载明的涉案房屋面积为249.16平方米，评估方法为比较法，评估时点为2017年7月27日，给予方玉英的房屋补偿款为3033135元。同时，象仁公司出具《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》《装饰装修单项明细测算表》《附属物单项明细测算表》，载明的给予方玉英的室内装饰装修补偿款合计为187055元、附着物补偿合计75568元，共计262623元。后，前述材料通过案涉建筑门口张贴、邮寄的方式送达原告。 2019年5月29日，江宁街道办向方玉英邮寄《关于对房屋征收补偿方式进行选择的通知》，告知方玉英在收到该通知之日起七日内以书面方式对涉案房屋选择征收补偿方式，方玉英可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，如未能在期限内作出选择，则将向江宁区政府报请以产权调换方式对方玉英进行补偿。原告方玉英收到了该通知。 2020年1月3日，被告江宁区政府作出2号《征收补偿决定书》，决定：一、将南京市江宁区江宁街道盛江花苑海棠园7幢202室（建筑面积约60㎡）、盛江花苑海棠园8幢205室（建筑面积约60㎡）、盛江花苑樱花园4幢302室（建筑面积约60㎡）和盛江花苑海棠园6幢302室（建筑面积约90㎡）作为被征收人方玉英的产权调换房，评估价格为9681元/㎡。房屋面积按实际建筑面积的96%与被征收人方玉英结算，产权调换房款差价按实计算。二、被征收人方玉英在收到本决定书之日起十五日内与江宁街道办办理涉案房屋征收补偿手续，并将涉案房屋腾空交江宁街道办。2号《征收补偿决定书》中一并向方玉英告知了对2号征补决定不服的救济途径及相应法律后果。2020年1月17日，江宁区政府将2号《征收补偿决定书》公示并向原告邮寄送达。 原告方玉英不服被告江宁区政府作出的2号《征收补偿决定书》，于2020年2月24日向被告市政府提出行政复议申请，请求：1.撤销江宁区政府于2020年1月3日作出的2号《征收补偿决定书》；2.重新依法制定合法合理的房屋征收补偿方案。市政府收到方玉英的行政复议申请后，于2020年2月25日向方玉英作出行政复议受理通知书，受理了方玉英的行政复议申请。同日，市政府向江宁区政府作出行政复议提出答复通知书并邮寄送达。2020年4月20日，市政府作出延期审理通知书，以案情复杂为由，决定延期至2020年5月23日前作出行政复议决定，并向方玉英及江宁区政府送达。2020年5月18日，被告市政府作出76号《复议决定书》，认为：江宁区政府作出2号《征收补偿决定书》，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款、第二十六条的规定，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项之规定，决定维持江宁区政府作出的2号《征收补偿决定书》。后市政府向原告方玉英及被告江宁区政府邮寄送达了76号《复议决定书》。 另查明，案外人巴澄不服被告江宁区政府作出的2号征收决定，于2017年11月6日向本院提起诉讼，本院于2019年1月30日作出（2017）苏01行初906号行政判决，驳回巴澄的诉讼请求。巴澄不服该行政判决向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院受理后，于2020年6月29日作出（2019）苏行终728号行政判决，驳回上诉，维持原判。 再查明，2016年12月24日，江宁街道办、征收办、社区人员对案涉房屋进行丈量，形成《建筑物丈量数据汇总表》《建筑物丈量分层平面布置图》《房屋装饰装修丈量数据汇总表》《附属物丈量数据汇总表》并拍摄了房屋的部分照片，前述表格“被拆迁人”栏签写有“李世平代”字样。其中，房屋面积共计317.08平方米，砖混结构217.04平方米，砖木结构32.12平方米，简易结构42.55平方米，阳光房25.37平方米。同时，原告方玉英主张对案涉建筑的享有权利的依据分别为：1.李廼祥的土地房产所有证，载明基地陆厘；2.李廼祥、李杨氏、李宝盛的土地房产所有证，载明旱田贰分等、房产壹间、地基、地基肆厘厕所壹间。 庭审中，原告陈述，案涉土地房地产所有证上载明的权利人李廼祥的姐姐李秀英与李仁年育有一子李永奎，李永奎系原告张玉英的丈夫，前述证件系1950年颁发，之后未换发过新的权利证书；原告未收到协商选定评估机构的材料，也未看到相关通知；2018年11月24日复核评估时评估机构曾入户勘察；征收相关单位仅打过一次电话联系补偿事宜。 被告江宁区政府陈述，案涉征收补偿决定确定的产权调换房源位于江宁集镇，距离原告被征收的房屋两公里左右。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款、第二十六条的规定，被告江宁区政府负责其行政区域内的房屋征收与补偿工作，其确定的房屋征收部门与被征收人即本案原告在签约期限内达不成补偿协议，有权依法作出房屋征收补偿决定。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第八条第五项的规定，由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。本案中，被告江宁区政府因江宁集镇棚户区改造，改善集镇居民居住环境，提升城市综合品质的需要，实施涉案项目建设，符合公共利益的需要。案外人巴澄不服被告江宁区政府作出的2号征收决定，于2017年11月6日向本院提起诉讼，本院于2019年1月30日作出（2016）苏01行初906号行政判决，驳回巴澄的诉讼请求。巴澄不服该行政判决向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院受理后，于2020年6月29日作出（2019）苏行终728号行政判决，驳回上诉，维持原判。因此，2号征收决定的效力经两级法院的审理，予以确认。原告关于案涉征收决定前置程序效力的有关异议，不属于本案审查范围，本院不予理涉。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。”依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条的规定，确定评估机构应当遵循提出申请、公示、征求意见、协商不成的投票、摇号、抽签等方式确定、依法公证等程序。江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区评估机构的确定，由区人民政府参照本办法组织实施。本案中，2017年7月28日，原江宁区征收办向涉案项目被征收人作出《关于协商选定江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收评估机构的通知》，并将《江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收评估机构名录》作为附件一并在被征收范围内予以张贴公示。该通知要求全体被征收人在公布的房屋征收评估机构名录中协商一致选定两家评估机构，于2017年8月7日前将协商结果书面送达至涉案项目房屋征收工作现场指挥部。并告知，未在规定时间内送达协商结果的，将被视为弃权。如果协商一直不成，将以抽签的方式确定涉案项目的评估机构。江苏省南京市江宁公证处将该通知及评估机构名录张贴情况进行了证据保全公证。因被征收人在规定的时间内未能协商一致选择评估机构，2017年8月7日，江宁区征收办在江苏省南京市江宁公证处公证人员主持下，通过抽签的方式确定了国衡公司和象仁公司为涉案项目的评估公司。当日，原江宁区征收办将抽签结果向涉案项目被拆迁人进行公告。因此，涉案项目评估机构的选定符合上述规定。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的第一款规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。第二十一条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。”本案中，对原告房屋作出评估报告的象仁公司具有相应的评估资质，评估机构针于2017年12月30日对被征收房屋出具编号：苏象仁房地征估字第[2017-20-04103]号《房屋征收分户估价报告》及《南京市国有土地上住宅房屋征收评估补偿金额分户估价表》，原告于2018年11月17日收到后，认为评估报告不正确，不真实，申请复核评估。评估机构遂于2018年11月29日再次作出苏象仁房地征估字第[2017-20-04103]号《房屋征收分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收评估补偿金额分户估价表》，对评估报告予以修正同时作出《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》，前述材料通过现场粘贴、邮寄的方式向原告进行了送达，并拍摄了现场照片。提供时，案涉评估报告中选用了比较法的评估方法、并以案涉征收决定作出时的2017年7月27日为价值时点进评估。综上，上述分评估报告可以作为对原告涉案房屋进行征收补偿的依据。2号《征收补偿决定书》据此确定相应的补偿金额，具有事实依据。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一、二款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。本案中，江宁街道办向原告邮寄了《关于对房屋征收补偿方式进行选择的通知》，告知原告在收到该通知之日起七日内以书面方式选择征收补偿方式，如未能在期限内作出选择，则将向江宁区政府报请以产权调换方式对原告进行补偿，原告签收后，并未在规定的期限内以书面方式选择补偿方式，因此，江宁区政府在2号《征收补偿决定书》中确定了以产权调换的方式对原告进行征收补偿，并明确了用于产权调换的房屋具体位置、面积等，已充分保障了原告对房屋征收补偿方式的选择权，并无不当。原告可在与征收部门结清房屋差价后，取得该产权调换房屋。同时，江宁区政府依据案涉征收补偿实施方案的规定等确定的标准，给予被征收人搬迁补助费、临时安置费等，并无不当。 《中华人民共和国行政复议法》第十三条第一款规定：“对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。”原告对江宁区政府作出的2号《征收补偿决定书》不服，向市政府申请复议，市政府具有对原告提出的行政复议申请进行处理的法定职责。 《中华人民共和国行政复议法》第三十一条第一款规定：“行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。”本案中，被告市政府收到原告的《行政复议申请书》后，于2020年2月25日向原告作出行政复议受理通知书，受理了原告的行政复议申请。次日，市政府向江宁区政府作出行政复议提出答复通知书，要求江宁区政府提交相关材料，并于同日向江宁区政府邮寄送达。2020年4月20日，市政府作出延期审理通知书，将行政复议决定延期至2020年5月23日前作出，并向原告及江宁区政府送达。2020年5月18日，被告市政府作出76号《复议决定书》，于2020年5月22日、23日分别向原告及被告江宁区政府邮寄送达。市政府作出行政复议决定的程序符合法律规定。原告关于行政复议程序的异议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 原告提出，其房屋所占土地系私有土地，应对土地进行补偿，案涉征收补偿决定遗漏土地价值补偿。同时，案涉征收补偿决定遗漏了67.92平方米的房屋面积未予补偿。本院经审查认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”而原告主张权利的案涉房屋位于2号征收决定范围内，故原告主张案涉房屋所占土地为私有，缺乏法律依据。同时，原告主张权利的案涉房屋因历史原因，未办理房屋的初始登记，在2016年江宁街道等单位组织的建筑物丈量工作中形成的建筑物丈量数据汇总表中载明，案涉房屋面积为砖混结构217.04平方米，砖木结构32.12平方米，简易结构42.55平方米，阳光房25.37平方米，共计317.08平方米，并由原告的近亲属签字确认。前述数据系依据案涉建设2016年的现状实际测量得出，且经过原告近亲属签字确认，故前述数据可以作为认定原告案涉房屋面积的相关依据。被告江宁区政府依据评估机构评估的评估报告，认定砖混结构和砖木结构面积共计249.16平方米为房屋面积进行补偿，简易结构及阳光房面积共计67.92平方米作为附属物进行补偿，行为并不违反相关规定。由此，原告的前述主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 原告还提出，案涉补偿决定确定的产权调换区域不符合原地安置的要求，存在违规。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款规定：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”本案中，被告江宁区政府作出案涉征收补偿决定中确定的产权调换房源位于江宁集镇，且江宁区政府陈述与原告被征收的房屋距离在两公里内，并不违反“改建地段或者就近地段”的要求。 综上，2号《征收补偿决定书》、76号《复议决定书》认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。原告主张撤销案涉征收补偿决定、复议决定等的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告方玉英的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告方玉英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  刘苏文 审判员  李丹丹 审判员  王攀峰 二〇二〇年十一月二十六日  书记员  韩卓君