广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15980号原告：杨文权，男，1987年3月22日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市，委托诉讼代理人：杨英保，广东比格律师事务所律师。被告：吴佐玲，男，1963年5月7日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，原告杨文权与被告吴佐玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理并公开开庭进行审理。原告杨文权的委托诉讼代理人杨英保及被告吴佐玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文权向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告退回保证金36000元；2、判令被告向原告赔偿损失311518元；3、判令被告向原告支付可得利益损失18万元；4、判令被告支付诉讼费及保险费1000元。事实和理由：原告与被告于2019年5月21日签订了《商业铺位租赁合同书》，约定原告承租被告位于广州市白云区金沙街沙凤村（复建房）栋4号（沙凤一路177号107商铺）商铺，该商铺面积共250平方米。原告于2019年5月22日支付了租赁保证金36000元，原告的合伙人（杨华生）于2019年5月22日向被告转账支付了商铺转让费76000元。原告承租商铺后开设了陈记自助海鲜煲仔粥，为经营该餐饮店原告进行了装修、购置了设备、聘请了员工。2020年4月30日，原告收到广州市沙凤物业管理有限公司发出的《收回商铺通知函》告知原告案涉商铺的租赁期限于2020年4月30日届满，要求被告于2020年5月10日17:00之前腾退及向该公司交回案涉商铺。原告多次要求被告处理，均未果。2020年5月10日，原告向该公司交回了案涉商铺，该公司出具了《收回商铺证明》。2020年5月10日，原告出售店内可移动设备及物品收入24304元。原告与被告的租赁期未届满，案涉商铺即被第三人收回，被告构成根本违约，被告的违约行为给原告造成了经济损失213518元。原告多次要求被告退回租赁保证金及赔偿经济损失，均未果。请贵院判如所请。被告吴佐玲辩称，不同意原告的诉请。一、原被告签订《商业铺位租赁合同书》后，原告多次以资金紧张、周转不开为由，推迟支付租金或未足额支付租金，且自2020年1月之后的租金并未支付，其行为已构成违约。被告多次与原告协商解约赔付问题，但原告拒绝协商。因原告长期存在拖欠租金的违约行为，导致被告未能投标成功，后相关人员于2020年4月30日通知收回涉案商铺。涉案商铺于2020年5月10日被强制收回。二、原告已于2020年3月9日、2020年3月11日与赵淑芬（现涉案商铺承租人）分别签订了《营业执照使用协议书》和《商铺转租协议书》，原告已将涉案商铺转租给赵淑芬。现原告主张称因涉案商铺被收回导致其需遣散员工及装修损失等纯属子虚乌有。三、在原告经营期间，被告多次去原告商铺发现其营业期间并无多个工作人员，其签订的员工劳动合同可能系2020年5月后补签的。四、涉案商铺系原告向上一手承租人夏翠祥承租，后原告通过农行转账给被告76000元，其中40000元作为转让金，另外36000元作为租赁保证金。被告只是代为收取转让金及租赁保证金。被告收到上述款项后于当日全额支付给涉案商铺上一手承租人夏翠祥。原告要求被告返还上述款项于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的商业铺位租赁合同书、收据、中国农业银行卡交易明细清单、收回商铺通知函、收回商铺证明、营业执照、照片、劳动合同、委托合同、发票、合作经营协议、收据、商铺转租协议书、经营执照使用协议书、证照转用合同书、证明书、租金缴交情况汇总表及微信转账截图、复函及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商业铺位租赁合同书》，约定：一、甲方将沙凤新村（复建房）E栋（以下简称涉案商铺）商场铺位出租给乙方，面积250平方米。租期自2019年5月22日至2022年5月21日。月租金18000元。月租金每年递增10%计算。乙方自签订合同日起，交两个月租赁保证金36000元。合同期满甲方将该款无息退回给乙方。乙方须在每月5日前交纳当月租金。若乙方迟交一天租金加收5%滞纳金。三、乙方在经营期内必须向甲方交纳相应的物业管理费（含治安费、垃圾费）等，水电费一律按商业用途计费。同年5月22日，被告出具《收据》，称收到原告支付的租赁押金36000元。同日，原告通过合伙人杨华生的账户向被告转账76000元。同日，原告（乙方）与夏翠祥（甲方）、被告（见证人）签订《证照转用合同书》，约定甲方将营业执照、税务登记证及食品许可证随同铺面转给杨文权使用至2019年9月止。自5月22日起所有费用由杨文权承担。乙方每月支付甲方500元误工费，否则有权收回本人证件。乙方交纳10000元保证金给甲方存放在房东吴佐玲手中。2020年7月2日，夏翠祥出具《证明书》，证实其为广州市白云区金沙洲沙凤一路复建房****铺原淼一鑫餐饮店法人，并于2019年5月22日将上述店铺转让给杨文权，转账金额为76000元，包含本人原缴交保证金36000元，实际收到吴佐玲代收杨文权转让金额40000元。2020年3月9日，杨华生（转租方，甲方）与赵淑芬（承租方，乙方）签订《商铺转租协议书》，约定：一、甲方同意将位于广州市白云区金沙街沙凤一路号商铺转租给乙方使用，建筑面积350平方米。二、商铺转租给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有商铺租赁合同中所规定的条款，且要定期缴纳租金给甲方。三、转租后商铺原有的装修、装饰，乙方可享有新的装修和修改商铺的权利，但店里原有餐饮设备和餐具、台凳等所有权归甲方，乙方只能由使用权。合同期满所有设备和餐具应适当计折旧费给甲方。四、乙方必须在每月1-3号前向甲方支付租金26000元。五、乙方自签订合同日起交保证金52000元（双方协议可分两期交付），3月10日乙方承诺交第一期保证金18000云，11月前交第二期保证金34000元。租金按照4月、5月、6月每月3号前交租金18000元，7月和8月每月3号前交租金24000元，2020年9月1日起每月3号前交正常租金26000元。落款空白处由赵淑芬于2020年7月4日手写字样“本协议是我赵淑芬和杨文权及杨华生共同协议的，租借前是（陈记自助海鲜煲仔粥），地址：白云区金沙洲沙凤一路复建房****铺”。2020年4月30日，广州市沙凤物业管理有限公司向原告发出《收回商铺通知函》，称涉案商铺租赁期限于2020年4月30日届满，请于2020年5月10日前交还涉案商铺。同年5月10日，广州市沙凤物业管理有限公司出具《收回商铺证明》，证实涉案商铺已于2020年5月10日收回，已结清全部费用。庭审中，原告提交：1、银行个人明细对账单，拟证实原告因涉案商铺提前收回，赔偿工人遣散费共计46000元；2、《收款收据》、转账记录及照片，拟证实原告定做温控制冷养殖场支付15800元（其中转账7800元，现金支付8000元）；3、《收款收据》及照片，拟证实原告支付招牌LED发光字和换铝扣板共计12300元（支付宝转账4400元，现金支付7900元）；4、《销售清单》及转账记录、照片，拟证实原告订做厨房抽烟排风系统28500元（微信转账23343元，5157元现金支付）5、收据及照片，拟证实原告购买多功能环保炒菜炉支付4680元；6、《销售出货单》及转账凭证，拟证实原告购买冷柜支付6800元；7、收据及转账凭证、照片，拟证实原告支付墙壁广告设计背胶5960元；8、送货单及转账凭证，拟证实原告支付自助火锅台79**元；9、收据及转账凭证，拟证实原告支付火锅小炉头2485元；10、送货单及微信转账记录，拟证实原告购买环保节能蒸柜3995元；11、转账记录，拟证实原告支付餐饮微营销广告2898元；12、收据及转账记录，拟证实原告支付电子数字显示屏2000元；13、转账记录，拟证原告支付美团线上开店费8300元；14、收据及照片，拟证实原告支付门口砌砖倒水泥3000元及加装不锈钢护栏支付1200元；15、劳动合同及收据，拟证原告支付工人工资等费用；16、委托书及发票，拟证实原告支付律师费10000元。被告提交微信转账记录，拟证实原告存在拖欠租金情形。本院曾向广州市规划和自然资源局发函询问涉案商铺报建情况。2020年7月21日，广州市规划和自然资源局复函本院称，经查，该建筑查有穗规建证【2001】389号《建设工程规划许可证》，暂查无相关产权记录。庭后经核实，被告称涉案商铺系其从村里承租，由于时间久远，无法提供其与村里签订的租赁合同，租期大概自2014年3月底至2020年3月底。本院认为，原被告于2019年5月21日签订的《商业铺位租赁合同书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强行规定，该《商业铺位租赁合同书》合法有效，双方应恪守履行。鉴于涉案商铺已于2020年5月10日被收回，双方继续履行租赁合同的目的无法实现，现原告主张被告返还收取的租赁保证金36000元于法有据，本院予以支持。关于转让费40000元。因夏翠祥出具证明证实该费用由其实际收取，且该费用系原告向夏翠祥支付的转让费即顶手费，现原告主张被告返还转让费40000于法无据，本院不予支持。被告承租涉案商铺租期至2020年4月30日，而被告与原告签订《商业铺位租赁合同书》时约定的租期至2022年5月21日，因被告未如实向原告告知租期届满期限至2020年4月30日，导致涉案商铺被收回，双方无法继续履行租赁合同，责任在于被告，现原告主张被告承担赔偿损失的诉请，本院予以支持。关于赔偿数额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，则按照：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。经核实，原告投入已形成附合的有：招牌LED发光字和换铝扣板、定做厨房抽烟排风系统、墙壁广告设计背胶及数字显示屏、水泥和不锈钢护栏，其中招牌LED发光字和换铝扣板费用12300元、定做厨房抽烟排风系统费用28500元、墙壁广告设计背胶费用5960元、数字显示屏费用2000元、水泥和不锈钢护栏费用共计4200元，上述费用合计52960元。按装修残值损失计算为35790元（52960元-52960元×355天/1095天）。被告应向原告赔偿装修残值损失35790元。对于原告主张被告赔偿工人遣散费及其他费用，因该费用属于原告经营投入必要支出费用，且对于未形成附合的不动产原告可搬走重复利用，故对于原告主张赔偿工人遣散费及其他费用的损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于预期可得利益损失18万元。因该损失并未实际发生，且数额无法确定，原告该诉请亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费。该费用并非原告必要支出合理费用，且原被告双方并未对律师费进行约定，故原告该诉请本院亦不予支持。原告主张财产保全保单费用1000元。因该费用并非原告必要支出合理费用，且原告可以通过其他担保方式进行财产保全，如房产抵押等，故原告主张该费用由被告支付的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告吴佐玲向原告杨文权返还租赁保证金36000元；二、自本判决生效之日起五日内，被告吴佐玲向原告杨文权赔偿装修残值损失35790元；三、驳回原告杨文权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5042.7元，由原告杨文权负担3591.84元，由被告吴佐玲负担1450.86元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。保全费1767.59元，由原告杨文权负担1259元，由被告吴佐玲负担508.59元并于本判决生效之日起五日内向原告杨文权支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈春燕