西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2020)陕0104民初9329号原告：李树宁，女，汉族，1964年2月4日出生，西安邮政国际互换局退休职工，住西安市莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安酷爱休闲娱乐有限公司，住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0091。法定代表人：兀林，该公司经理。委托诉讼代理人：赵林霞，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨俊宁，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。原告李树宁与被告西安酷爱休闲娱乐有限公司(以下简称西安块)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，本案适用简易程序，由审判员苏亦南独任审判，公开开庭进行了审理。原告李树宁与被告西安酷爱委托诉讼代理人赵林霞、杨俊宁到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告李树宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年10月至2019年12月、以28元/月/平方米计算的7.2平方米房屋租赁费及违约金人民币628元；2、判令被告支付原告2020年1月至2020年9月、以30.8元/月/平方米计算的7.2平方米房屋租赁费及违约金人民币2072.35元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系XX城XX层XX商铺业主，2017年8月12日，原告与部分XX城XX层业主分别与被告签订了XX城XX广场租赁合同，租期10年，自2017年1月1日至2027年12月31日。2019年8月，被告以各种理由及原因拖欠原告租赁费，原告与其他业主多次向被告主张租赁费未果，故原告诉至法院，望判如所请。此外，要求与被告解除涉诉商铺房屋租赁合同，解除时间为2020年10月1日。被告西安酷爱公司辩称，同意解除合同，但我方认为合同解除的时间是2019年10月23日，有证据提交。我方认为原告主张的自2019年10月23日之后租赁费都不应予以清偿。原告诉请中的第一项房屋租赁费请求过高。涉诉商铺面积7.12平方米，根据双方约定每平方米28元租金，一个月的租赁费是人民币199.36元，截止到2019年10月23日一共是23天，总计人民币152.84元。对于原告其他的诉请，请求法院予以驳回。原告提交证据为：1、西安市房权证莲湖区字第1100108012IV-82-1-1F179-1号房屋产权证，证明原告本案诉讼主体适格。2、XX城XX广场租赁合同，证明原、被告租赁关系成立。被告对原告上述证据当庭质证意见为原告当庭没有提交证据原件，被告对上述证据真实性不予认可，待原告提交证据原件以后再予以质证。2020年10月22日，原告到庭向本院提交上述证据原件，经与原件核对无异，本院将上述证据原件退还原告。被告对法院核实原告证据原件认可属实，其他坚持庭审意见。3、共计六笔银行转账流水：2017年8月31日汇款598.08元、2018年2月26日汇款598.08元、2018年8月31日汇款598.08元、2018年11月27日汇款598.08元、2019年2月27日汇款598.08元、2019年8月25日汇款598.08元，证明被告三个月向原告结算一次房租，被告自2019年8月25日后再未向原告支付租赁费，原告主张的就是自此之后的房屋租赁费，及自2020年1月以后未付的按照每平方米30.8元计算的房屋租金，原告还主张了被告逾期付款违约金，违约金计算办法依约为未付租金的3%。被告对该组证据中2019年8月25日之前支付给原告的租金均认可，2019年8月25日被告所付原告租金依合同第四条第4.1项约定为自2019年9月25日到11月25日的三个月租金，原告诉讼请求截止时间是2019年12月，但被告已于2019年10月23日已经停业，双方当日已经解除了租赁合同关系，因为业主将门堵死，被告无法经营，故被告认为并不拖欠原告租金，请求法院驳回原告诉讼请求。被告提交证据为：1、被告营业执照，证明被告的企业信息、被告法定代表人身份证复印、法定代表人证明书证明，证明原告企业信息和被告企业法定代表人身份。2、被告KTV被90多名业主围堵照片，证明2019年10月26日、27日业主违反租赁合同义务，阻碍被告正常营业，租赁合同无法继续履行。4、业主代表书面材料复印件，证明原告通知2019年10月23日解除租赁合同，业主同意于2019年10月23日解除租赁合同，且原告无权主张2019年10月223日之后的租金。4、业主堵门、拆除楼梯、破坏场所照片，证明业主破坏被告经营场所造成被告严重损失无法继续经营，原告存在违约行为。原告当庭表示对上述被告提交证据不予质证。上述证据有原件核对，本院对证据真实性予以确认。经审理查明，2009年8月27日，西安市房屋管理局做出西安市房权证莲湖区字第1100108012Ⅳ-82-1-1F179～1号房产证，证载丘号82、坐落于西安市莲湖区XX大街XX号XX幢XX号XX层7.12平方米商业商铺房屋所有权人为原告李树宁。2017年8月1日，原告作为甲方即出租方与承租方乙方被告西安酷爱即签订《商铺委托租赁合同》。双方约定甲方将位于西安市XX大街XX号XX层总面积4353.29㎡、业主房号负一层179个人面积7.12㎡出租给被告，租期10年，为2017年1月1日至2027年12月31日。甲方现状交付租赁物业、电梯、中央空调正常运行，双方交接后租赁物业的消防安全、保安、卫生等工作由乙方自行负责承担等。本合同履行届满或解除时，乙方不得以其投入的装修、装饰、设施设备等冲减其所欠甲方的任何费用；该物业的设施设备以本协议附件记载为准，双方同意该附件作为甲方向乙方交付该物业和本合同终止时乙方向甲方返还该物业验收依据，返还时应完好无损。合同签订当日生效，且乙方须向甲方支付第一、二期2017/1/1-2017/6/30租金人民币1196.16元，和第三期2017/7/1-2017/9/30租金598.08元，合同签订生效。不打款属违约。约定内容明确为：甲方同意乙方按照合同签订后7个工作日付2017年1-6月、8月1日付2017年7-9月一季度房租，以此类推，每三个月为一期，后全部按照合同4.3条约定履行。但该合同上并无4.3条款。租金及递增幅度，乙方向甲方支付的租金，但不包括经营期间的水、电、气等能源费用、使用电梯所产生的维护保养费等费用及政府有关部门按规定所收取的各项费用，该部分费用由乙方承担。合同租赁期内，自2017年1月1日开始，至西安市地铁六号线试运营日止，地铁修建期间租金为28元/米/月，西安市地铁六号线试运营之日起，以政府发布的试运营通告日期为准，租金标准调整为45元/米/月，试运营日期在当月15日以前的，租金从当月1日起调整为45元/米/月，开通运营日期在当月15日以前的，租金从当月1日起调整为45元/米/月，开通日期在当月15日以后的，租金从次月1日起调整为45元/米/月，乙方确认：业主收取的上述租金均为税后所得，即业主租赁所得应纳税所得额全部由乙方承担交纳。租金递增计算，租金每三年递增一次，每次递增10%，递增时按照当时执行的租金标准作为基价，即地铁修建期间租金标准为28元/米/月，地铁试运营后租金标准调整为45元/米/月。租金支付方式为：租赁期间租金按照每3个月为一期支付，从第四个租金开始往后每月租金应提前30日缴纳下一期，采用先付后用方式。甲方权利和义务：乙方自觉支付租金，若有拖延乙方承担不利后果，甲方可申请支付令、乙方无抗辩权，甲方按照本合同约定督促乙方支付租金。本合同履行届满或解除时，乙方应自行缴清本合同履行期间所发生的应由乙方负担的一切费用，乙方必须清理完毕所有的债权债务，因退场问题给业主造成损失的，由乙方承担赔偿责任。乙方应合理的使用甲方提供的租赁物业及其配套设备、设施，如乙方使用不当造成设施、设备损失，由乙方承担赔偿责任。租赁物业的统一规范装修，相关使用手续及装修费用由乙方办理。履约期间乙方不以任何理由冲抵应当支付的租金、物业管理费及其他应付的费用。乙方需要使用二部自动扶梯和需要使用货梯时，须向物业管理部门申请备案并与其他使用方按比例分摊承担支付每年的维保费及年检费。合同解除的情形有乙方不按约定交纳租金和物业费用，租金拖欠达7天，水电气及物业费拖欠达7天时等。此外，双方还约定本合同生效后如果发生本合同约定以及法律规定的解除合同事由，有权解除合同的一方，应以书面形式通知对方解除本合同。乙方应于本合同终止三日内，将商品及其他财产全部撤离物业，乙方装修或者改造与物业有关的设施全部无偿归甲方所有，可移动的设施除外，若乙方未及时履行此义务，视为乙方违约，甲方有权自行办理商品的撤离或拆除有关设备，因此而产生的费用及设施、物品毁损、灭失的风险由乙方承担。本合同终止前，乙方应将合同期间所发生的费用全部付清。若乙方欠缴任何费用，甲方有权从乙方交付的合同履行保证金中扣除。如因本合同第八条合同解除情形、第九条转租限制情形而解除合同，则合同履行保证金不予退还。违约责任：乙方未按约定向甲方支付租金及其他应付款项，视为乙方违约，自逾期之日起至实际支付之日，乙方应向甲方支付所欠款项总额5‰/日的滞纳金；逾期付款超过7天时，甲方有权解除合同，收回租赁物，同时，保留追索租金的权利，并适用本合同第五条5.7款甲方有权直接申请支付令，乙方无抗辩权并承担相应损失。如乙方在履约期间出现违约情形，甲方有权扣除合同履行全部保证金，合同履约保证金扣除后，乙方应即时不足。特别约定：在合同期限内，乙方若在第四年时提前终止合同，即前三年乙方不得终止合同，甲方扣除履约保证金同时将前三年按平均的每年租金计算应补足给甲方。双方约定的违约金为甲方当月租金乘24个月。被告向原告支付租金情况为：2017年8月31日598.08元、2017年9月25日598.08元、2017年11月29日598.08元、2018年2月26日598.08元、2018年5月30日598.08元、2018年8月31日598.08元、2018年11月27日598.08元、2019年2月27日598.08元、2019年8月25日598.08元。被告主张涉诉合同于2019年10月26日解除，提交证据为照片一组，照片内容为围堵人群，有部分为XX城XX层。XX城XX层代表张蕊、马翠真、王亚平三人向该公司出具的文书，载明作为负一层代表三人一直与贵公司冯波经理就合同履行保证金、租金、违约金等事项始终达不成一致意见，鉴于目前情况，我代表三人正式通知贵公司请停止一切经营活动，双方询求法律途径解决目前所存在的一切问题，同时贵公司律师也在场，请于2019年10月24日开始执行。本院认为，原告提交证据及自认内容相互佐证，其与被告之间租赁关系自2017年1月1日始，前期均依约履行合同义务。被告提交转款凭证可见其向原告支付租金至2019年8月，与双方租赁合同约定的租金“甲方同意乙方按照合同签订后7个工作日付2017年1-6月、8月1日付2017年7-9月一季度房租，以此类推，每三个月为一期”相对应后，被告应继续向原告支付2019年10月至2019年12月、以28元/月/平方米计算的7.2平方米房屋租赁费604.8元及2020年1月至2020年9月、以30.8元/月/平方米计算的7.2平方米房屋租赁费1995.84元。至于违约金，双方约定以费率日5‰计算高于法定限额，违约金应参照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率、自2019年10月起每月1日以各笔租金逾期付款之日、以当月逾期租金为基数、分笔计至本案债务履行完毕之日止。至于合同解除时间，被告主张为2019年10月26日，但提交照片及XX城XX层业主代表书面文件中并无原告就合同解除一事委托了所谓业主代表或对业主代表予以授权，也无证据证明双方就该日约定为合同解除之日；依双方“本合同生效后如果发生本合同约定以及法律规定的解除合同事由，有权解除合同的一方，应以书面形式通知对方解除本合同”的约定，被告也无证据提交证明该日其向原告以书面方式通知解约事实存在，故本案租赁合同解除时间应以原告开庭审理时明确表示双方合同于2020年10月1日解除期日为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李树宁与被告西安酷爱休闲娱乐有限公司就房产证号为西安市房权证莲湖区字第1100108012IV-82-1-1F179-1号、位于XX城XX层XX商铺租赁关系于2020年10月1日解除；二、本判决生效后三日内，被告西安酷爱休闲娱乐有限公司清付原告李树宁2019年10月至2019年12月房屋租赁费人民币604.8元及违约金即以当月逾期租金201.6元为基数、自2019年10月起每月1日以各笔租金逾期付款之日、分笔计至本案债务履行完毕之日止；三、本判决生效后三日内，被告西安酷爱休闲娱乐有限公司清付原告李树宁2020年1月至2020年9月房屋租赁费人民币1995.84元及违约金即以当月逾期租金221.76元为基数、自2020年1月起每月1日以各笔租金逾期付款之日、分笔计至本案债务履行完毕之日止；四、驳回原告李树宁其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，原告李树宁已预付，由被告西安酷爱休闲娱乐有限公司悉数承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判   员     苏亦南 二〇二〇年十一月二十四日 书    记    员       赵 昕  1