河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8144号原告：新郑市弘盛物业管理有限公司，住所地河南省新郑市溱水路北段兴弘花园，统一社会信用代码：91410184786202164E。法定代表人：闫创亮，总经理。委托诉讼代理人：李广辉，河南天坤律师事务所律师。被告：韩彦彬，男，1982年5月27日出生，汉族，住河南省新郑市。原告新郑市弘盛物业管理有限公司与被告韩彦彬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告新郑市弘盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人李广辉，被告韩彦彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新郑市弘盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2017年8月1日至2019年12月31日拖欠的物业费3419元及违约金(以3419元为基数，按日利率万分之五计算至实际付清之日)；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是位于新郑市××路与创业路交叉口××小镇××楼××单元××室的业主，房屋面积为98.24平方米。原告新郑市弘盛物业管理有限公司于2017年8月1日起开始接管迷你花园小区(又名米兰小镇小区)，并提供物业管理服务。2017年10月24日，新郑市弘盛物业管理有限公司与河南浩创物业服务有限公司签订了《米兰小镇物业服务移交协议》，约定自2017年8月1日起由原告新郑市弘盛物业管理有限公司为米兰小镇提供物业服务与管理，原告新郑市弘盛物业管理有限公司按住宅1.2元/月/平方米向业主收取物业费。另外，河南浩创物业服务有限公司(原名“郑州兴邦伟业物业管理有限公司”)与被告韩彦彬于2014年8月2日签订的《前期物业服务协议》对前期物业服务标准，计算方式(住宅1.2元/月/平方米、商业2.2元/月/平方米)和违约责任(逾期交纳物业管理费用的按照日万分之五交纳)进行了约定。被告身为米兰小镇小区的业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时缴纳物业服务费用，被告2017年8月1日至2019年12月31日的物业费为3419元。经原告多次催要，被告拒绝缴纳，已经给原告带来了经济损失。故原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。韩彦彬辩称：1、郑州兴邦伟业物业管理有限公司（现河南浩创物业服务有限公司）与他签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律的强制性规定，依法成立并生效，是有效合同。该物业服务协议名为《前期物业服务协议》，实为物业公司与每个业主签订的《物业服务合同》，并不是法律意义上的建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。2、河南浩创物业服务有限公司与新郑市弘盛物业管理有限公司签订《米兰小镇物业服务移交协议》，将《前期物业服务协议》中的权利和义务一并转让给了新郑市弘盛物业管理有限公司，河南浩创物业服务管理有限公司签订以上协议并没有取得小区业主的同意，根据相关法律规定涉案的《米兰小镇物业服务移交协议》应系无效合同。3、新郑市弘盛物业管理有限公司与河南优康置业有限公司签订的《前期物业委托服务协议》也是无效的，协议上的内容对米兰小镇全体业主不具有任何的约束力，在业主××小镇时，河南优康置业有限公司并没有与物业服务企业签订前期物业服务合同，而是由新郑市兴邦伟业物业管理有限公司与全体业主签订了物业服务协议，为米兰小区提供物业服务。即涉案的米兰小镇没有前期物业服务合同。2019年11月19日新郑市弘盛物业管理有限公司与河南优康置业有限公司签订《前期物业委托服务协议》时，河南优康置业有限公司已经将米兰小镇的商品房全部销售给了业主，对米兰小镇的商品房已经不再享有任何的权利，其无权代表米兰小镇的全体业主对外签订合同，更无权与第三方签订任何形式的合同给米兰小镇的业主附加任何义务。4、米兰小镇物业服务长期存在问题。兴邦物业在合同履行期间，存在不履行、不完全履行物业服务合同约定和相关法律规定的义务。例如维护、维修义务履行不到位：电梯经常性出现故障，摄像头损坏较多，卫生环境脏乱差，未建设充电棚，小区楼门禁系统、每户对讲门铃至今不能用，信报箱一直不向业主移交，消防设备缺40套，污水泵损坏3台长期不能用，地下车库道闸长期不能用，车库成开放式车库，储藏室长期不能正常使用，对大部分业主墙体开裂共性问题承诺解决，而不解决。管理义务履行不到位：小区毁绿侵占问题突出，公共区域被一楼业主非法占用，物业听之任之，物业滥用职权让临街饭店在小区内部安装冷库压缩机，开挖污水沉淀池以及大型排烟设施，对部分业主改变房屋用途，开办旅馆，却不制止和治理，车辆乱停乱放，保安人数配备不够，存在安全隐患，物业人员服务态度恶劣。其他侵害业主共有共享权益问题：公用房改成华信餐厅，毁绿建设茶楼、建设房屋搞经营，配电设施用房对外租赁盈利，承接楼道广告进行创收并据为己有，二次增压收费不透明，不公示，擅自提高水费标准等。对业主要求其“继续履行责任义务，对反映的问题采取补救措施等”诉求置之不理，最终以暗箱操作、私下交易方式，违反法律规定将物业进行整体转包，一跑了之。综上，原告依据与浩创公司签订的无效协议向他主张权利，没有任何的事实和法律依据。他也不是想赖掉物业费，拒交物业费，是基于浩创物业严重违约，弘盛非法入驻和强迫交易，迫于无奈采取的自我保护措施，如果法院以原告与被告之间存在事实上的物业服务关系，判决被告承担支付物业管理费，则《物业管理条例》、最高人民法院的司法解释、合同法的相关规定也就形同虚设。因此，希望人民法院在查明本案基本事实的基础上，依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2013年5月，新郑市正弘房地产开发有限公司开发建设了位于新郑市××路东侧、创业路南侧××碧水蓝天××小镇小区。2014年11月13日，新郑市正弘房地产开发有限公司变更名称为河南优康置业有限公司。韩彦彬系位于新郑市××路与创业路交叉口××小镇（又名迷你花园小区）2号楼1单元1402室的业主，房屋面积为98.24平方米。2014年8月2日，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（甲方，2017年4月24日更名为“河南浩创物业服务有限公司”）与韩彦彬签订了《前期物业服务协议》，主要约定：1、郑州兴邦伟业物业管理有限公司对包括韩彦彬在内的所有业主所在的米兰小镇小区进行管理与服务，并按照住宅1.2元/月/平方米的标准向业主收取物业费用；2、物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，乙方应在每半年的最后一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费。乙方不按协议约定缴纳相关物业费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五缴纳违约金。双方在《前期物业服务协议》中还约定了其他的权利和义务。2017年10月24日，新郑市弘盛物业管理有限公司（甲方）与河南浩创物业服务有限公司（乙方）签订了《米兰小镇物业服务移交协议》，主要约定：甲乙双方经友好协商一致，决定自2017年8月1日起，乙方正式将迷你花园小区(又名米兰小镇小区)物业管理工作移交给甲方，由甲方按照《物业管理手册》指定的服务内容进行服务和管理。现双方就物业移交的具体工作达成如下协议，双方均应共同遵照执行，具体约定如下：1、甲、乙双方确定最终正式的移交日期为2017年8月1日，自该日起，由甲方为迷你花园小区业主提供物业服务和管理；2、乙方应向甲方移交迷你花园业主档案名单清册及迷你花园设备档案及图纸档案等物业资料；3、乙方应于甲方正式接管之前将2017年8月1日以前物业管理工作中所发生的一切费用(包括但不限于人工、维修、合同、水电等)及遗留的所有债务结清，若因乙方未及时结清所产生的一切纠纷由乙方自行解决，与甲方无关；4、自2017年8月1日起，乙方物业人员未经甲方同意严禁擅自进入迷你花园小区断业主用水，不得干扰业主正常生活，严禁向业主收取任何费用；5、自2017年8月1日起至2020年7月31日止，甲方收取的所属期为2017年7月31日前的物业费，按照收取的总费用，甲方占总金额的70％，乙方占30％进行分配。以上费用为年度分配，于每年12月份双方对账进行分配，打入乙方对公账户。2020年8月1日之后收取的2017年7月31日之前的物业费不再向乙方进行分配。2017年8月1日以后的物业费归甲方所有(以上物业费均包含车位管理费)。乙方承诺业主减免的物业费用，此费用从乙方应分得的物业管理费中扣除，2017年8月1日后减免的费用由乙方承担；6、甲方代乙方收取未交房屋的天然气初装费、有线电视初装费等相关配套费，业主交房时由甲方代收后以季度为周期将所代收费用转交于乙方；7、自2017年8月1日起，原由乙方使用的迷你花园的两所物业用房交由甲方使用，(位置:3号楼前宿舍楼，5号楼附近餐厅伙房)乙方应于2017年12月31日前搬迁完毕，如未在2017年12月31日搬迁完毕，甲方从2018年1月1日起按照10元/平方米收取该房屋租金，乙方应在2017年8月1日起按时支付水电费、物业费等相关费用。甲方于次月5日前提供水电相关费用数据，乙方10日前支付给甲方对公账户(水电抄表计算，物业费按照居民1.2元/平方米收取)；8、截至2017年8月1日前1＃楼电梯长期损坏，导致1＃楼业主长期拖欠物业费、车位管理费等相关费用，严重影响后期服务工作。经专业人员排查电梯主板及相关配件损坏，预计维修费两万伍仟元，乙方应在2017年10月15日前将电梯维修完毕正常使用并交由甲方管理使用(包含14台电梯轿厢顶的恢复)，如乙方未能在双方规定的时间内电梯维修到位，由甲方自行维修，所产生的费用由乙方全部承担；9、2017年8月1日起交接所缺失的相应消防物品，乙方应在2017年9月30日前将所缺失物品配备齐全并交由甲方管理使用。监控共计69个探头其中损坏30个，污水泵损坏3台，乙方应于2017年9月30日前维修完毕由甲方进行验收，验收合格后双方签字确认，交由甲方使用。如乙方未能在双方规定的时间内维修到位，由甲方自行维修，所产生的费用由乙方全部承担；10、关于工程遗留问题，乙方提供维修负责人联系方式，甲方以书面整改通知单交由乙方，由乙方负责维修，维修时间按相关规定由甲方以书面形式通知乙方进行限期维修。如未在规定时间维修到位，由甲方自行维修，所产生的费用由乙方全部承担，双方交接后小区大型设施设备损坏、过质保期后，乙方不负责维修；37套未交房屋由甲乙双方共同验收，存在工程遗留问题的房屋，由乙方维修到位后甲方接收；11、乙方将2017年8月1日之前预收的原属2017年8月1日之后的物业费、车位管理费等款项由浩创财务一次性转至甲方对公账户，并提供明细表；12、2017年8月1日前由乙方所收取的装修垃圾清运费按正式验收通知单为准。2017年7月31日未完成验收手续的房屋，由乙方所收取的装修垃圾清运费全部转交至甲方对公账户。在后期甲方服务期间，如存在业主装修保证金及垃圾清运费与交接明细不符，存在质疑的，由甲方以书面形式告知乙方，由乙方解决落实，发生费用由乙方承担。2017年7月31日前收取业主装修保证金由乙方一次性转交甲方，甲方负责对业主验收及退还保证金事项；13、浩创迷你港湾项目使用迷你花园地下水泵产生费用按照水泵15千瓦计算，每日工作8个小时，每天120度×30天，合计每月用电金额2016元整，甲方建议乙方停用地下井用水；14、业主2017年8月1日之前所预存水费，乙方一并移交转至甲方账户，对于之前浩创垫付水费，由甲方代收后按季度结算给乙方。《米兰小镇物业服务移交协议》签订后，新郑市弘盛物业管理有限公司即入驻米兰小镇小区，开始对该小区进行物业管理和服务，但新郑市弘盛物业管理有限公司及河南浩创物业服务有限公司均没有以公告的形式告知包括韩彦彬在内的全体业主知悉这一事实。2019年11月19日，新郑市弘盛物业管理有限公司（甲方）与河南优康置业有限公司（乙方）签订了《前期物业委托服务协议》，主要约定：1、乙方委托甲方自2017年8月1日起对米兰小镇小区提供物业服务，甲方自2018年8月1日起正式进入米兰小镇小区，甲方按照《物业管理手册》对米兰小镇按照指定的服务内容进行服务和管理，2017年8月1日以后的物业费由甲方收取（包含车位管理费）；2、甲方自行与河南浩创物业服务有限公司办理小区业主档案名单清册等物业资料的移交，乙方予以协助；3、甲方按住宅1.2元/月/平方米、商业2.2元/月/平方米向业主收取物业费，乙方承诺给业主减免的相关物业费用由乙方全额承担；4、关于工程遗留问题，由乙方负责维修，乙方未维修到位，甲方可自行维修，所产生的费用由乙方全部承担；5、乙方已出售给业主的地下车位，由甲方向业主收取已出售车位管理费，乙方未出售的车位所对应的车位管理费由乙方承担，按月据实核算，由乙方按月支付给甲方；6、乙方要确保米兰小镇小区的消防设施完整，达到消防的有关要求并得到公安消防的验收许可。否则，有关消防事项和责任与甲方无关，均由乙方承担。2020年7月27日，新郑市弘盛物业管理有限公司向韩彦彬发出《物业费催收函》，主要内容为：自2017年8月1日至2019年12月31日期间，韩彦彬欠缴物业费总额为3419元，应于2020年7月31日前到米兰××小区物业办公室交纳。如逾期缴纳，新郑市弘盛物业管理有限公司将向韩彦彬追索欠缴的物业费及违约金，依法提起诉讼。后韩彦彬并没有按照原告的上述通知内容履行交纳物业费的义务，新郑市弘盛物业管理有限公司即于2020年10月22日向本院提起了诉讼。另查明：1、韩彦彬向本院提交的照片、微信聊天记录等拟证明新郑市弘盛物业管理有限公司在对米兰小镇小区管理与服务期间，存在小区绿地被损毁严重、管线私拉乱建、电梯间私自对外出租、楼内墙壁瓷砖脱落、车辆乱停乱放、地下室漏水、小区内乱搭乱建、物业用房对外出租牟利等侵害全体业主合法权益的现象。2、新郑市弘盛物业管理有限公司向本院提交的本院（2020）豫0184民初4983号民事判决书，拟证明新郑市弘盛物业管理有限公司在该案中对与本案韩彦彬同一小区的业主李改玲提起诉讼，并经本院判决确认李改玲应支付拖欠新郑市弘盛物业管理有限公司物业费的事实。上述事实，有原告向本院提交的商品房预售许可证、河南优康置业有限公司工商信息打印件、前期物业委托服务协议、生活垃圾清运合同、垃圾清运费用支付凭证、米兰小镇水费缴纳凭证、米兰小镇物业服务移交协议、前期物业服务协议、河南浩创物业服务有限公司工商信息打印件、物业费催收函、本院（2020）豫0184民初4983号民事判决书、照片，被告向本院提交的照片、微信聊天记录等证据与原、被告的当庭陈述相佐证。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（河南浩创物业服务有限公司）于2014年8月2日与韩彦彬签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效的合同，双方均应按照合同的约定履行其相应的义务。2017年10月24日，新郑市弘盛物业管理有限公司与河南浩创物业服务有限公司签订的《米兰小镇物业服务移交协议》约定,自2017年8月1日起，河南浩创物业服务有限公司正式将迷你花园小区(又名米兰小镇小区)物业管理工作移交给新郑市弘盛物业管理有限公司进行服务和管理，并于2019年11月19日得到了涉案小区的开发建设单位的追认。故本院确认新郑市弘盛物业管理有限公司与韩彦彬之间虽然没有签订书面的《前期物业服务协议》，但新郑市弘盛物业管理有限公司在与河南浩创物业服务有限公司签订《米兰小镇物业服务移交协议》后，其已经实际对被告韩彦彬所在的“米兰小镇”小区履行了相应物业管理服务的义务，被韩彦彬为该小区内的业主，享受了新郑市弘盛物业管理有限公司提供的物业管理服务，即应按照合同约定足额向新郑市弘盛物业管理有限公司交纳物业服务费用。新郑市弘盛物业管理有限公司向本院提交的证据能够证实韩彦彬自2017年8月1日起至2019年12月31日期间拖欠应交纳的物业服务费共计应为3419元的事实，且原告主张的物业收费标准并未违反上述《前期物业服务协议》的约定，故本院对该事实依法应予以认定，对新郑市弘盛物业管理有限公司要求韩彦彬支付2017年8月1日至2019年12月31日拖欠物业费3419元的诉讼请求，应依法予以支持为宜；关于新郑市弘盛物业管理有限公司主张韩彦彬按照日万分之五支付逾期付款违约金的问题，韩彦彬与河南浩创物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》中虽然约定有“乙方不按协议约定缴纳相关物业费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五缴纳违约金”，但根据韩彦彬向本院提交的证据能够证实新郑市弘盛物业管理有限公司在对韩彦彬所在的小区进行管理与服务时确实存在一定的瑕疵,导致韩彦彬依此为由拒绝交纳物业服务费用,新郑市弘盛物业管理有限公司对此应承担相应的责任，故对新郑市弘盛物业管理有限公司的该项诉讼请求依法不予支持为宜。关于韩彦彬辩称涉案的《米兰小镇物业服务移交协议》系无效协议的问题，河南浩创物业服务管理有限公司(原名“郑州兴邦伟业物业管理有限公司”)于2017年10月24日与新郑市弘盛物业管理有限公司签订的《米兰小镇物业服务移交协议》中，约定其将与韩彦彬于2014年8月2日签订的《前期物业服务协议》中的权利和义务一并转让给了新郑市弘盛物业管理有限公司享有与承担，并得到了建设单位河南优康置业有限公司的追认，该《米兰小镇物业服务移交协议》的双方系河南浩创物业服务有限公司与新郑市弘盛物业管理有限公司，韩彦彬在本案中主张该协议为无效协议没有事实和法律依据，对韩彦彬的该项辩称依法不予支持；对于韩彦彬在庭审中所述的新郑市弘盛物业管理有限公司在对米兰小镇小区管理与服务期间，存在小区绿地严重损毁、小区内私搭乱建等侵害全体业主合法权益的问题，《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。因此，韩彦彬可依据《中华人民共和国物权法》规定行使诉讼权利，以维护自己的合法权益；对于韩彦彬在庭审中所述的新郑市弘盛物业管理有限公司在对米兰小镇小区管理与服务期间，存在楼内墙壁瓷砖脱落、地下室漏水等侵害全体业主合法权益的问题，新郑市弘盛物业管理有限公司与河南优康置业有限公司签订的《前期物业委托服务协议》中“关于工程遗留问题”约定“由乙方负责维修，乙方未维修到位，甲方可自行维修，所产生的费用由乙方全部承担”。因此，如业主认为楼内墙壁瓷砖脱落、地下室漏水等问题系施工质量存在的问题或者工程遗留的问题，受害人均可凭相关证据向侵权责任主体主张相应的权利。同时，新郑市弘盛物业管理有限公司作为物业服务与管理单位，对于受害人的主张应予以一定的协助，以便能够共同的解决争议；对于韩彦彬在庭审中所述新郑市弘盛物业管理有限公司在管理与服务过程中存在的其他服务不到位的问题，本院认为，本案新郑市弘盛物业管理有限公司作为涉案小区的物业服务公司,应当按照诚实信用的原则,尽心尽责地履行物业服务义务,不断提升物业服务品质,从而赢得业主的理解、认同和支持。新郑市弘盛物业管理有限公司对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境,从而赢得全体小区业主的信任。同时，新郑市弘盛物业管理有限公司作为物业服务企业,是以业主交纳的物业服务费维持日常运转,进而提供相应服务的,若业主均不交纳物业服务费,将导致物业服务企业无法及时运转并无法提供相应的服务,最后利益受损的亦是业主自身。因此，原、被告今后只要相互理解,相互配合，才能够使双方和谐相处,共同把小区打造成业主安居乐业的家园，从而达到双方共赢的目的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条，并参照《物业管理条例》第四十五条及《郑州市城市供水管理条例》第四十八条之规定，判决如下：一、被告韩彦彬应于本判决生效后十日内支付原告新郑市弘盛物业管理有限公司2017年8月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费共计3419元。二、驳回原告新郑市弘盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告韩彦彬负担。本判决为终审判决。审判员  赵西璞二〇二〇年十一月二十七日书记员  梁 艳