广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2153号上诉人（原审原告）：陈必明，男，1990年11月29日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市*************，现住肇庆市端州区****************。上诉人（原审原告）：梁思宁，女，1990年3月5日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市**************，现住肇庆市端州区****************。被上诉人（原审被告）：端州区万达行房地产中介服务部，住所地肇庆市***********（G1幢）首层05商铺。经营者：梁志勇。上诉人陈必明、梁思宁因与被上诉人端州区万达行房地产中介服务部（以下简称万达行服务部）居间合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院作出的（2020）粤1202民初2769号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈必明、梁思宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈必明、梁思宁上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持陈必明、梁思宁的诉讼请求；2.一审、二审案件诉讼费用由万达行服务部承担。事实与理由：一、一审判决没有对我方提供的证据认定事实，导致作出错误判决。1.我方一审提交的证据对方均未表示异议，案涉合同由于万达行服务部提供错误信息而未能按约定履行，房屋完成贷款手续是我方与出卖人双方重新达成口头协议的结果，与万达行服务部无关。根据房地产交易流程，只有缴纳足够首付款，提供缴纳足够首付款流水资料才能办理相关贷款业务，在房产过户后，仅缴纳15万元首付款已无法进行贷款业务办理，案涉合同已无法依约定进行，为了减少损失，我方与出卖人重新达成协议，由我方多补7.4万元首付款，并承担办理贷款手续。案涉合同约定的其他业务如业主方缴纳交房保证金、中介方协助进行物业交接等无法依约进行，万达行服务部在这些流程上未尽到其义务，物业至今仍未完全完成交接。案涉合同无法依约履行后，万达行服务部未协调买卖双方变更协议，并不能理所当然认为完成贷款流程即认为案涉合同已实际履行完毕。一审未对合同内容详细审查，忽视居间人应在居间合同中提供真实信息、保证合同按约定履行的义务，未追究其缔约过失责任，是错误的。2.房源信息应作广义理解，包括交易信息，交易信息包括首期款信息。一审一方面确认我方补交了首期款，另一方面又认定万达行服务部提供了准确的房源信息，属于认定事实自相矛盾。一审未结合生活经验、具体购房流程认定事实，对合同第九条第三项的约定作了错误理解，错误认为贷款不足风险由我方承担。只有缴纳足够首期款，剩余不足部分才能向银行申请贷款。合同约定的贷款金额为53万元，只有合同约定确保我方有资格申请53万元贷款的前提下，我方才承担贷款不足的风险，万达行服务部提供虚假交易信息实质上剥夺了我方7.4万元向银行申请贷款的资格，仅能向银行申请贷款45.6万元。一审混淆了首付款和贷款的区别，我方补交的7.4万元是首付款而非承担贷款不足风险而补交给出卖人的款项。在无法依约办理53万元贷款情况下，不追究万达行服务部提供虚假信息的责任，判决我方承担贷款风险，违反合同约定的同时于法无据。二、一审判决有违诚实信用和公平原则，判决无法律依据且有法不依。1.根据合同法第四百二十四条以及第四百二十五条的规定，居间人应提供交易信息的义务而非委托人，委托人正是由于对相关专业信息不熟悉才需委托居间人。在我方提交的证据截图显示“15万元首期入住市中心”，对方作为专业机构且提供了错误房源信息，居间人应当具备对于居间信息进行合理审查的能力，一审错误将知悉交易信息义务的责任由我方承担，是不公平且违背法律规定的。另外，《肇庆市住房公积金贷款办理须知》于2019年9月1日，案涉合同签订时间为2019年12月5日，且该期间并无政策性调整，居间人有义务提供真实交易信息。2.我方作为善意的一方，合理信赖对方并不存在过错，其信赖利益应得到保护。根据民法总则第七条、合同法第四十一条的规定，诚实信用原则是民事活动普遍遵循的原则，具有法律约束力，一审无视对方提供虚假交易信息的事实，只会助长居间人消极甚至故意不审查居间信息真实性。3.我方诉讼请求有事实与法律依据，对方构成欺诈，抗辩不退还中介费无相关依据。本案证据已经证实万达行服务部提供了虚假的交易信息，依据合同法第四百二十五条的规定，居间人提供真实有效的交易信息是居间合同成立的基础，也是居间人请求支付报酬的必要条件，如果仅要求居间人提供小部分真实信息就可轻易获取居间费，而将审核居间信息是否真实的责任转嫁给委托方，有违公平。故只要证实居间人提供虚假信息，依照上述法律规定，我方诉求即可获支持。居间人的欺诈行为不应被得到保护，消费者权益保护法更是对欺诈行为规定了惩罚性赔偿。《侵害消费者权益行为处罚办法》第十三条以及第十五条对处罚予以了规定。因此在对方实行欺诈行为的情况下，其对交易所作的部分工作已经丧失意义，合同亦未存在约定分割按步骤给予居间费用的情况，对方的抗辩没有事实和法律依据。本案标的虽不大，但背后价值已超过金钱本身，请求二审法院依法改判支持我方诉讼请求。庭审中补充以下事实与理由：对方造成我方的损失，损失包含办理贷款的时间和精力，多付的7.4万元造成我方的经济压力，对方隐瞒首付款的实际金额影响了我的自主选择权。万达行服务部未到庭参与诉讼，未向本院提交书面答辩意见。陈必明、梁思宁向一审法院请求：1.判决万达行服务部返还购房中介费1万元及利息给陈必明、梁思宁，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中5000元自2019年12月5日计至万达行服务部还清日止，剩下5000元自2020年3月19日计至万达行服务部还清日止；2.万达行服务部承担本次所有诉讼费用。一审法院认定事实：（1）2019年12月5日梁思宁与案外第三方杨文娣、梁海英、万达行服务部作为经纪方签订一份《房地产买卖合同》，约定梁思宁向案外第三方杨文娣、梁海英购买其位于肇庆市星湖大道湖景丽苑小区*1*（G2幢）610房，总价款68万元，定金3万元、首期12万元，尾款贷款53万元。其中买方义务中，买方向银行按揭贷款的，买方需保证自己的银行信用良好，并承诺以家庭为单位（包括小额贷款、消费贷款、房屋抵押贷款等只要产生存在银行每月有月供记录的贷款）是第1次贷款。买卖双方到银行申请贷款，签协议，收到银行审批同意贷款的答复后才办理房产过户手续及抵押登记手续（抵押登记手续应当在买方领取新房产证三个工作日内办理，否则视为逾期支付房款），如银行批准的贷款额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方应当30日内以现金补足支付卖方。其中申请贷款时间按③贷款方式为公积金的，买方领取新的房产证当天起60天内向公积金管理中心申请贷款。而经纪的权利义务约定：基于买卖双方之信任委托经纪方全权代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时己经为双方提供的中介服务，并己促成本合同的签订，买卖双方同意在签订本合同当日内经纪方支付中介代理费（具体以《佣金确认书》为准）。除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该中介服务费不予退还。如买卖双方逾期支付中介代理费或信贷服务佣金的，每逾期一天，应按支付费用的1%向经纪方支付违约金，直至全部支付完毕之日止。经纪方负责协助跟进有关买卖过户等手续，直到该买卖手续完成及物业交接完毕为止。同日，陈必明与万达行服务部签订一份《佣金确认书》内容为：基于买方信任并独家委托经纪方全权代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时为买方提供的中介服务和咨询服务，买方同意合同生效当日向经纪方支付中介服务佣金1万元，已付中介费5000元余下5000元在过户当天支付给经纪方。（2）合同签订当天，陈必明、梁思宁向案外第三方杨文娣、梁海英交付了3万元，2020年3月18日又向案外第三方交付了12万元，同时，陈必明、梁思宁也于2019年12月5日和2020年3月19日分两次共向万达行服务部支付了中介费佣金共1万元。其后在万达行服务部协助下，陈必明、梁思宁向公积金贷款20万元、商业贷款25.6万元，剩下7.4万元陈必明、梁思宁另行筹集交付了给案外第三方杨文娣、梁海英。而案外第三方也将其所有的位于肇庆市星湖大道湖景丽苑小区*1*（G2幢）610房过户至陈必明、梁思宁名下，办理了粤（2020）肇庆市不动产权第0008112号产权证。（3）之后，陈必明、梁思宁认为居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。万达行服务部作为居间人签订合同时，为达成交易故意隐瞒涉案物业首付款比例，增加了陈必明、梁思宁的经济负担压力构成违约，所收取陈必明、梁思宁方的一万元中介费构成不当得利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定返还不当得利。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，本案万达行服务部提供房源信息给陈必明、梁思宁，并促成了陈必明、梁思宁与案外第三方杨文娣、梁海英签订房屋买卖合同、支付房款及办理了房屋过户等手续，陈必明、梁思宁也为此支付了约定的居间中介佣金给万达行服务部，双方的居间合同已履行完毕。至于陈必明、梁思宁认为万达行服务部作为居间人签订合同时，故意隐瞒涉案物业首付款比例，增加了陈必明、梁思宁的经济负担压力构成违约的行为，应退回1万元中介费给陈必明、梁思宁的请求，由于房屋买卖的法律、法规及具体贷款的政策性规定，属于国家向社会公开的规范性文件，交易的买卖方必须清楚和按规定执行，本案争议的首期贷款比例，属于政策性调整规定，陈必明、梁思宁作为购买方交易前必须清楚明白，并不是万达行服务部作居间人能够故意隐瞒的情形，万达行服务部准确提供了房源信息，并促成陈必明、梁思宁与第三方进行交易，完成其居间义务，且双方合同中也明确贷款政策性的风险，贷款不足部分陈必明、梁思宁有义务补充款项给出卖方的，因此，陈必明、梁思宁认为万达行服务部提供政策性信息不准确造成其经济负担压力加大是违约行为的理据不成立，其要求万达行服务部退回1万元中介费及支付利息的请求理据不充分，该院不予支持，综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回陈必明、梁思宁的全部诉讼请求。本案案件受理费25元（陈必明、梁思宁已预交）由陈必明、梁思宁承担。二审中，陈必明、梁思宁向本院提交一份粤省事办理贷款的截图，拟证明案涉房屋的贷款手续自行办理，案涉合同没有依约履行。万达行服务部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院视为其放弃举证、质证的诉讼权利。陈必明、梁思宁提交的该份证据仅为预约截图，难以证明其主张的事实，故本院对该证据不予采纳。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是居间费用1万元应否退还给陈必明、梁思宁。上述争议焦点关键在于万达行服务部在履行居间合同过程中是否存在过错以及过错程度的大小。本案系涉及房地产的居间合同纠纷，万达行服务部作为专业的房地产中介机构，应当对房屋买卖的法律、法规及具体贷款的政策性规定有足够的了解，应及时告知委托人，并向委托人提供准确的房源信息。本案中，万达行服务部以首期款15万元作为广告，案涉房屋买卖合同中对此亦作了约定，而首期款比例影响买受人的自主选择，没有证据证明在整个房屋买卖履行过程中，万达行服务部就楼龄与首期款比例等贷款政策性规定的信息告知陈必明、梁思宁，其行为存在过错。而陈必明、梁思宁作为房屋交易的买受人，也应主动了解有关贷款政策性的规定，并向中介机构或有关部门进行咨询与核实，故陈必明、梁思宁对多付的7.4万元首期款也应负责任。另外，万达行服务部已经提供了房源信息给陈必明、梁思宁，并促成了陈必明、梁思宁与案外人杨文娣、梁海英签订房屋买卖合同、支付房款及办理了房屋过户等手续，万达行服务部应就此居间服务获得报酬。本案中没有证据显示万达行服务部存在故意隐瞒的情形，故陈必明、梁思宁请求全部退回服务费，没有依据，不应支持。但因万达行服务部的过错确实导致陈必明、梁思宁比合同约定多支付首期款，因此，本院酌定案涉交易服务费由双方当事人各负一半责任，万达行服务部应向陈必明、梁思宁退还一半居间服务费即5000元。该款项作为陈必明、梁思宁在居间合同中的损失赔偿，不应再计付利息，故对陈必明、梁思宁主张的按中国人民银行同期同类贷款利息计算，不予支持。对于陈必明、梁思宁所称的至今尚未完成物业的交接手续等问题，其可与案外人、万达行服务部继续协商解决，若有损失的可另行主张。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，陈必明、梁思宁的上诉请求部分成立，应予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初2769号民事判决；二、端州区万达行房地产中介服务部应在本判决发生法律效力之日起七日内向陈必明、梁思宁返还居间服务费5000元；三、驳回陈必明、梁思宁其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元（陈必明、梁思宁已预交），合计75元，由陈必明、梁思宁负担37.5元，端州区万达行服务部负担37.5元。诉讼费用由当事人迳付，法院不另作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年十一月十日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦