黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终1204号上诉人（一审被告）：万荣顺，男，1958年5月23日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：孙大伟，佳木斯市郊区政安法律服务所法律服务工作者。被上诉人（一审原告）：王洪波，女，1973年1月4日出生，汉族，住佳木斯市郊区。上诉人万荣顺因与被上诉人王洪波房屋买卖合同纠纷一案，不服佳木斯市郊区人民法院（2020）黑0811民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万荣顺上诉请求：1、撤销郊区人民法院（2020）黑0811民初642号民事判决，发回重审或依法改判；2、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案原、被告签订的房屋买卖合同是无效合同。王洪波与万荣顺签订房屋买卖合同时，王洪波没有获得房屋产权证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定:未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，该规定是关于法律效力的强制性规定。一审法院认定王洪波与万荣顺房屋买卖合同有效，没有法律依据。2、一审判决认定被告违约错误。无效的房屋买卖合同买卖双方不存在违约，即使合同有效，万荣顺也不构成违约。万荣顺担心王洪波日后不能为自己办理产权过户手续是合理怀疑，万荣顺在向王洪波支付5万元购房款后，不再继续向王洪波支付购房款是在行使不安抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定。3、郊区人民法院(2019）黑0811民初1026号案件，原告王洪波因无法提供房屋产权证而撤诉。4、本案原被告签订买卖合同，原告出卖的房屋为原告采取违法手段欺骗所得。赵作喜没有住房，也不存在赵作喜向王洪波出卖房屋。郊区人民法院(2019）黑0811民初1528号民事判决，是在被告赵作喜没有出庭，原告王洪波欺骗法官的情况下进行的虚假诉讼。王洪波辩称，1、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项规定是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，双方签订的房屋买卖合同合法有效。郊区人民法院（2019）黑0811民初1528号民事判决已经认定，王洪波与赵作喜签订的房屋买卖合同合法有效。2、本案不适用不安抗辩权。（2019）黑0811民初1026号民事裁定书与本案没有关联性。4、上诉人为本案的违约人，应承担全部违约责任。王洪波向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方签定的房屋买卖合同；2、判令被告补偿原告因此造成的经济损失四万余元（自2015年6月至被告将房屋交付给原告期间的房租费用）；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年9月，赵作喜位于佳木斯市郊区长青乡五一村一处面积52.94平方米房屋被佳木斯市郊区棚改和保障房建设指挥部拆迁，赵作喜签订了房屋拆迁安置补偿协议。2012年3月6日，赵作喜将该房屋出售给王洪波，双方签订房屋买卖合同，房屋价款85000元，合同约定王洪波交付房款的同时，赵作喜将房屋动迁协议交给王洪波，并协助其办理相关过户手续。2014年9月23日，佳木斯市郊区棚改和保障房建设指挥部为王洪波安置动迁房屋，佳木斯市××小区××单元××室3室，建筑面积75.07平方米，王洪波缴纳了增加面积等费用18810.5元，并办理了入户。2015年6月6日，王洪波与万荣顺签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出卖给万荣顺，约定价款195000元，约定房款在三年内（2018年6月30日）陆续付清。合同另约定，若万荣顺违约则应赔偿王洪波因此产生的一切相关费用及损失，并且无条件将此房完好无损地返还给王洪波（包括室内装修完好）。2015年6月30日，王洪波将房屋交付万荣顺，万荣顺至今仅给付王洪波房款50000元，并以王洪波不是房屋权利人为由，拒绝给付剩余房款。王洪波于2019年8月23日以赵作喜为被告向本院提起诉讼，要求确认其与赵作喜的房屋买卖合同有效。本院于2019年11月25日作出（2019）黑0811民初1528号民事判决书，确认赵作喜与王洪波于2012年3月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效。2020年3月23日，王洪波书面向万荣顺送达了《解除合同通知书》，告知法院已确认王洪波与赵作喜的房屋买卖合同有效，限其在15日之内支付剩余房款，逾期则自动解除合同。庭审中，双方均同意解除合同，并一致确认万荣顺占用房屋期间的租金为每年7000元，万荣顺每年缴纳供热费2000元应抵扣租金。一审法院认为，王洪波与万荣顺2015年6月6日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同约定，严格履行自身义务。本院生效的判决已经确认王洪波与赵作喜之间关于案涉房屋的买卖合同有效，王洪波依法有权处置案涉房屋，故万荣顺关于王洪波不是案涉房屋权利人的抗辩观点，本院不予支持。万荣顺在合同约定的2018年6月30日前，没有交付全部购房款，在王洪波已书面告知万荣顺法院生效判决确认王洪波与赵作喜之间的房屋买卖合同有效后，万荣顺仍拒绝交付剩余房款，构成违约，故对王洪波主张解除双方买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，万荣顺应将房屋交付王洪波，王洪波应将其收取的50000元房款返还万荣顺。万荣顺2015年6月30日使用房屋至2020年6月30日，5年应给付王洪波租金35000元（7000元×5年），扣除万荣顺交纳的5年供热费10000元（2000元×5年），万荣顺应给付王洪波25000元。自2020年7月1日至万荣顺搬出房屋之日的租金，按每年7000元计算。关于万荣顺主张的装修损失，因双方在合同中已约定，万荣顺违约，应无条件将此房完好无损地返还给王洪波，包括室内装修完好，且万荣顺未能提供有效的证据证实其装修价款，其在本院限定的期间内，未向本院提交书面的鉴定申请，视为放弃权利，故本院对万荣顺主张王洪波给付其装修款50000元的观点，不予支持。判决：1、解除王洪波与万荣顺2015年6月6日签订的房屋买卖合同；2、万荣顺给付王洪波2015年6月30日至2020年6月30日使用房屋的租金25000元，并按照每年7000元租金标准给付自2020年7月1日起至万荣顺将房屋交付王洪波之日止的租金；3、万荣顺于本判决生效后30日内将位于佳木斯市郊区嘉禾西城小区T栋四单元203室房屋退还给王洪波，王洪波于万荣顺交付房屋之日返还万荣顺购房款50000元。二审期间双方当事人均未提供新证据，本院经审理对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是否合法有效。上诉人主张签订房屋买卖合同时，被上诉人没有获得房屋产权证。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定:未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。该规定是关于法律效力的强制性规定，因此双方签订的房屋买卖合同是无效的。本院经审查认为，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让是法律对房屋出卖人的强制性要求,是管理性的,其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方即买受人,因此该项规定属于管理性规范而非效力性规范,不应作为认定合同效力的依据。本案双方当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，上诉人主张双方签订的房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立。上诉人应按照合同的约定履行义务，上诉人在没有确切证据的情况下，中止按合同约定履行义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的行使不安抗辩权的情形，应当承担违约责任。郊区人民法院（2019）黑0811民初1528号民事判决已经认定，王洪波与赵作喜签订的房屋买卖合同合法有效。上诉人主张王洪波与赵作喜签订的房屋买卖合同是虚假的、王洪波起诉赵作喜是虚假诉讼，但是上诉人没有提交证据证明自己的主张，故本院不予支持。综上所述，万荣顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人万荣顺负担。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  李伊佳审判员  彭景丰二〇二〇年十一月十六日书记员  付丽丽