江苏省扬州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏10行终33号 上诉人（原审原告）聂德云，男，1964年8月13日出生，汉族，住扬州市邗江区。 上诉人（原审原告）许金秀，女，1965年2月15日出生，汉族，住址同上。 共同委托代理人聂磊，性别：××，住址同上。 共同委托代理人王新亮，北京京平律师事务所律师。 上诉人（原审被告）江苏扬州维扬经济开发区管理委员会，住所地扬州市邗江区平山路**。 法定代表人张亚彤，该单位主任。 出庭行政机关负责人许平，副主任。 委托代理人李年之，该管委会工作人员。 委托代理人张开俊，国浩律师（南京）事务所律师。 原审第三人扬州市邗江区维扬经济开发区朱塘社区居民委员会，住所在扬州市邗江区平山北路。 法定代表人郭云宝，该单位负责人。 上诉人聂德云、许金秀、江苏维扬经济开发区管理委员会，第三人扬州市邗江区维扬经济开发区朱塘社区居民委员会因确认行政行为违法及行政赔偿案，不服扬州市江都区人民法院（2018）苏1012行初143号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决认定：坐落于扬州市××区××北路原扬州美迪制衣厂附近的涉案房屋由聂德云于1997年1月向朱塘村购买，为聂德云、许金秀的共同财产。按买卖协议约定，聂德云、许金秀购买房号分别为104(后变更为106)、204房屋各1套，该两套房屋楼上下相连，合计价款94100元。经聂德云、许金秀居住期间加建，至政府部门决定对该房屋征收时，两套房屋实测面积合计155.05平方米，拟按居住房屋进行补偿的建筑面积合计129.6平方米，附属房面积为25平方米。建设该房屋时所使用的土地性质为集体，聂德云、许金秀一直未能办理权属登记。2017年12月21日，扬州市邗江区拆迁管理办公室向江苏扬州维扬经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）、扬州市邗江区甘泉街道办事处（以下简称甘泉街道办事处）作出扬邗集拆字（2017)第12号《扬州市邗江区集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》批准了扬子江北路拓宽改造项目（宁启铁路至甘泉双塘路段）集体土地上房屋征收补偿方案，并于当日发布拆迁公告。该地块征收实施单位为维扬开发区管委会、甘泉街道办事处。2018年1月5日，邗江区人民政府发布《扬子江北路拓宽改造项目（宁启铁路至甘泉双塘路段）国有土地上房屋征收补偿方案》公告，聂德云、许金秀的上述房屋位于该工程项目的拆迁范围内。2018年1月31日，聂德云、许金秀的上述房屋被维扬开发区管委会拆除。案涉房屋周边扬州市“光辉岁月”小区新建商品房2018年销售均价为10067元/平方米，该小区国有出让土地65273平方米，土地出让金213116345元，容积率1.6。 原审法院认为：聂德云、许金秀向朱塘村购买的上述房屋，未办理建房手续,亦未经国有土地出让取得国有土地使用权，该房屋属于在集体土地上开发建造的成套住宅，为“小产权房”。聂德云、许金秀与原朱塘村就该房屋签订了买卖合同并支付购房款，在征收公告后聂德云、许金秀对该房屋进行了拆迁登记，故本案扬州市邗江区维扬经济开发区朱塘社区居民委员会（以下简称朱塘社区）对该房屋不享有拆迁利益，该房屋的拆迁利益应由聂德云、许金秀享有，开发区管委会与朱塘社区签订拆迁补偿协议不能作为开发区管委会拆除上述房屋的根据。开发区管委会在未履行对聂德云、许金秀补偿义务情况下将涉案房屋拆除，该行政行为违法，应赔偿聂德云、许金秀损失。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第一款规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。涉案房屋未办理用地手续，聂德云、许金秀既未取得该房屋集体土地使用权又未取得国有土地使用权，聂德云、许金秀要求按照国有土地房屋补偿标准予以赔偿，无法律依据，也与相关法律规定的精神相悖，原审不予支持。聂德云、许金秀要求其上述106号房屋按营业用房进行赔偿，因未提供合法产权登记手续和实际从事经营活动的依据，原审不予支持。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条第一款规定，国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。本案中，聂德云、许金秀未出具房屋产权证明，但开发区管委会自愿参照集体土地房屋补偿标准及房屋拆迁补偿评估表确定对该房屋的征收补偿数额，应予准许，原审认定具体赔偿数额为：1、对房屋赔偿。聂德云、许金秀在购买房屋时不是所在地集体经济组织成员，但聂德云、许金秀对该房屋及土地使用权均支付了对价，故该房屋被征收时，地，地上建筑物及土地部分的补偿利益均应支付给聂德云金秀。被拆迁房屋实测面积155.05平方米，拟按居住房屋进行补偿的建筑面积129.6平方米，根据评估表，市场评估价6152元/平方米，对房屋赔偿为797299元，对装修及附着物赔偿为61842元，对附属房屋(车库）的赔偿为13578元，以上合计为872719元。按货币补偿增加20%的标准，对房屋的赔偿为1047263元。2、搬迁补助费按10元/平方米计算为1551元（115.44平方米×10元平方米+39.61平方米×10元/平方米）。3、提前搬迁奖金60000元（30000元+30000元）。4、临时安置补助费7776元（89.99平方米×6个月×10元/平方米+39.61平方米×6个月×10元/平方米）。5、营业补助15844元（39.61平方米×400元/平方米），经营损失补助为79220元（39.61平方米×2000元/平方米），合计为95064元。6、房屋内物品损失。聂德云、许金秀未提供初步证据，开发区管委会亦未提供相关证据。对聂德云、许金秀主张的损失物品及价值：壁挂式空调3台计10500元，立式空调1台价值2000元，电视机2台计9000元，大床4张计4000元，电热器3台计3500元，洗衣机1台价值3000元，灶具1套价值1000元，微波炉1台价值1000元，冰柜2台合计7000元，以上物品损失合计41000元，原审酌情认定32800元。对聂德云、许金秀主张的其他生活用品，酌情认定损失20000元。7、固定设施移装费。认定拆除电话补助费416元，有线电视补助费300元，宽带网络补助费720元，计1436元。以上1-7项赔偿合计为1265890元。聂德云、许金秀要求赔偿其租房费用及房租损失，因上述补偿标准中无该项目，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项，《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项、第三十二条第一款、第三十六条第（八)项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第四十七条第三款之规定，原审判决确认开发区管委会于2018年1月31日对聂德云、许金秀位于扬州市××区××北路原扬州美迪制衣厂附近住宅及附属实施拆除的行政行为违法；二、开发区管委会赔偿聂德云、许金秀1265890元，于本判决生效之日起30日内给付；三、驳回聂德云、许金秀其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由开发区管委会负担。 上诉人聂德云、许金秀上诉称：一、原审判决对证据的认定错误，导致事实认定错误。二、原审认为案涉房屋未办理用地手续，聂德云、许金秀未取得房屋集体土地使用权，也未取得国有土地使用权，聂德云、许金秀要求按照国有土地房屋补偿标准予以赔偿，无法律依据，属于事实认定错误、适用法律错误。案涉房屋所在地块已经在2012年被征收为国有，涉案房屋已经纳入城市规划区，案涉房屋已经纳入城市规划区，聂德云、许金秀要求按照国有土地上房屋征收补偿标准进行赔偿，符合法律规定。三、聂德云、许金秀购买104号（后变更为106号）房屋时是按照商业用房的市场价格支付的房款，且当时一楼的建设也是按照营业用房建造的，聂德云、许金秀未能提供产权登记手续不是自身的过错导致，是历史原因造成。聂德云、许金秀实际在一楼从事工商经营活动，也是事实，法院应该按照营业用房的补偿标准对聂德云、许金秀实际用作经营的部分面积进行赔偿。四、原审对房屋的赔偿过低，明显不当；对房屋内物品损失的赔偿过低，明显不当；对租房费用及房租损失不予支持，明显错误。综上，原审判决主文的第二项、第三项错误，依法应该予以撤销，请求二审法院查明事实，支持聂德云、许金秀的上诉请求。 上诉人开发区管委会上诉称：一、原审认定事实错误，案涉房屋是聂德云向朱塘村购买的，支付价款94100元，根据案涉房屋的交易时间、当时的法律规定及后续的政策文件，聂德云购买房屋的行为是不合法的，其无法提供案涉房屋权属证明的原因在于其自身的行为违反了法律的强制性规定，属于违反国家土地管理法律的违法行为和无效的民事行为。聂德云、许金秀不可能根据一份无效的，违反法律强制性的规定的合同获得法律上承认的合法利益，因此，聂德云、许金秀不具有合法主体资格。二、原审法院按照国家赔偿法对聂德云、许金秀进行赔偿不符合法律规定。聂德云、许金秀对涉案房屋不具有合法的权益，如果聂德云、许金秀认为其权益受损，应该根据合同的相对性，向第三人朱塘社区追究民事责任，无权直接提起行政诉讼。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法驳回聂德云、许金秀的诉讼请求。 第三人朱塘社区未提出陈述意见。 二审期间，上诉人聂德云、许金秀提供《2018年12月70个大中城市二手住宅销售价格分类指数表》和《2019年12月70个大中城市二手住宅销售价格分类指数表》，证明案涉房屋的价值应当认定为13732元元/平方米。本院依职权调取了以下证据：1、落款时间为2018年1月5日，扬州市邗江区人民政府《扬子江北路扩宽改造项目（宁启铁路至甘泉双塘路段）国有土地上房屋征收补偿方案》；2、《扬子江北路拓宽改造工程拆迁项目宣传材料》。经质证，上诉人开发区管委会对聂德云、许金秀提供证据的真实性、关联性均不予认可，认为该份证据不能达到其证明目的。聂德云、许金秀对本院调取的证据1的真实性和关联性无异议；对本院调取的证据2的真实性不予认可。开发区管委会和第三人朱塘社区对本院调取证据的真实性、合法性和关联性均予以认可。本院认为，其一，一审期间各方当事人向原审法院提交的全部证据均已载入一审判决。原审法院对于各方当事人在一审期间提交的全部证据认证正确，本院对其认证结果依法予以确认。其二，上诉人提供的证据因与本案无关，本院不予认定。其三，本院调取的证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以认定。 二审期间，各方当事人对一审判决经审理查明的全部事实予以认可。本院认为，一审判决经审理查明的全部事实均有相应证据证实。因此，本院对一审判决经审理查明的全部事实均依法予以确认。 本案的争议焦点为：一、上诉人聂德云、许金秀是否具备起诉的主体资格；二、上诉人开发区管委会拆除涉案房屋的行为是否合法；三、原审认定的开发区管委会赔偿聂德云、许金秀的各项损失是否正确。 本院认为：首先，聂德云、许金秀具备起诉的主体资格。聂德云、许金秀向朱塘村购买案涉房屋，支付全部房款，并实际入住案涉房屋多年，作为房屋实际占用人，其应享有相应的合法利益。应为利害关系人，有权提起本案诉讼。 其次，开发区管委会对上案涉房屋没有履行相关的法定程序，即实施了拆除房屋的行为，属于程序违法。 最后，关于开发区管委会应该赔偿聂德云、许金秀的各项损失。因案涉房屋在被违法拆除时已被纳入扬子江北路扩宽改造项目拆迁范围内，且案涉房屋系违法拆除，故聂德云、许金秀所获得的赔偿金额，应不低于按照上述拆迁项目相应拆迁补偿安置方案所确定的补偿金额，并应酌情提高以体现对违法行为的惩罚。具体分析如下： 1、关于案涉房屋价值损失。关于房屋面积，上诉人聂德云、许金秀，开发区管委会均在原审庭审中认可按照《扬州市房屋拆迁补偿评估表》中确定的面积计算。本院认定案涉房屋面积为155.05平方米，其中，居住用房面积为129.6平方米，附属用房面积为25.45平方米。关于房屋单价。第一，尽管涉案房屋在2012年被征收为国有土地，但是因聂德云、许金秀未取得国有土地使用权，案涉房屋至今并未取得任何权属证书，聂德云、许金秀也并非原朱塘村集体经济组织成员，因此对聂德云、许金秀要求按照国有土地上房屋补偿标准予以赔偿，本院不予支持。第二，考虑到案涉房屋开发的背景，综合参考案涉房屋所占用土地的性质变化情况、周边小区的房屋价格、案涉房屋的市场评估价等因素，并结合开发区管委会违法强制拆除的因素，本院酌情以7382.4元/平方米作为计算案涉房屋合法面积价值损失的每平方米平均价格。第三，《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第二十条规定，被拆迁人对住宅房屋全部选择货币补偿的，按照货币补偿的金额增加20%的补偿款。江苏扬州维扬经济开发区拆迁管理办公室与朱塘社区签订的两份《扬州市市区集体土地上房屋拆迁补偿协议书》（以下简称《拆迁补偿协议书》）也明确载明：如选择全货币补偿，可按照被拆迁房屋合法面积货币补偿价值增补20%。聂德云、许金秀在二审中明确表示选择货币化赔偿的方式，故两人有权在货币补偿的金额增加获得20%的款项。综上，案涉房屋价值损失共计970337元（129.6平方米×7382.4元/平方米+25.45平方米×533.5元/平方米），聂德云、许金秀应获得案涉房屋价值赔偿1161689元（129.6平方米×7382元/平方米×120%+13578元）。 2、关于装修部分损失。两份《拆迁补偿协议书》均约定，拆迁人按照被拆迁住宅房屋选择项货币补偿的合法面积房屋装修价值，增加20%补偿给乙方，数额分别为6723.2元、2382.8元。基于有利于受害人的原则，本院对该部分补偿予以认定。参考《扬州市房屋拆迁补偿评估表》，故装饰装修及定附着物补偿部分的损失为70948元（45528元+16314元+6723.2元+2382.8元）。 3、关于搬迁补助费、提前搬迁奖金、临时安置补助费、营业补助和固定设施移装费。根据《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》，参照两份《拆迁补偿协议书》中约定的补偿内容，本院确定搬迁补助费为1551元、提前搬迁奖金为60000元、临时安置补助费为7776元、营业补助为15844元，固定设施移装费为4596元。 4、关于房屋内物品损失。开发区管委会主张案涉房屋在拆除时已经基本清空，无有价值的物品，但是未能提供照片、视频等证据予以佐证，无第三方在场见证，聂德云和许金秀也不认可开发区管委会的主张，故对开发区管委会的该项主张，本院不予采信。原审酌定为该部分损失为52800元，并无不当，本院予以维持。 5、其他赔偿费用。《拆迁补偿协议书》约定“会办经营损失补助79220元”。基于有利于受害人的原则，本院对该部分补偿予以认定。 上述各项费用合计1454424元。虽然原审判决酌定1265890元的金额欠妥，但属于有关赔偿金额的裁量尺度认识与把握的分歧，本院综合全案情节予以调整。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但裁量结果不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销扬州市江都区人民法院作出的（2018）苏1012行初143号行政判决； 二、上诉人开发区管委会在本判决送达之日起十五日内给付上诉人聂德云、许金秀赔偿金1454424元； 三、驳回上诉人聂德云、许金秀的其他诉讼请求，驳回上诉人开发区管委会的诉讼请求。 本判决为终审判决。 审判长  徐沐阳 审判员  王岚林 审判员  吕 露 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  张欣蕊 文书附页： （2020）苏10行终33号案件适用法律条文： 1、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：……；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；……。