广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初3350号 原告：农红丽，女，1984年11月3日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：梁彬，广西齐川（田阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾薪羽，广西齐川律师事务所律师。 被告：百色广安房地产开发有限公司，住所地百色市右江区大旺路******。 法定代表人：韦程开，该公司董事长。 被告：广西百色开发投资集团有限公司，住所，住所地百色市右江区大旺路******div> 法定代表人：谌宏军，该公司副董事长、总裁。 上列被告共同委托诉讼代理人：满文勇，广西思贝律师事务所律师。 原告农红丽与被告百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）、广西百色开发投资集团有限公司（以下简称百投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农红丽及其委托诉讼代理人曾薪羽,被告广安公司及被告百投公司的共同委托诉讼代理人满文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农红丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告广安公司承担违约责任向原告支付违约金32408.47元（自2018年1月18日起计算至2020年7月27日止）；2、判令被告百投公司作为公司股东在未履行或未全面履行出资义务的本息范围内承担连带责任；3、判令被告百投公司对不能证明被告广安公司财产独立于股东自己财产的，应对原告承担支付违约金32408.47元的连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月26日，原告与被告广安公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告广安公司将位于百色市迎龙区出售给原告，单价为每平方米3860.45元，房屋总价为352266元。合同签订后，原告依合同约定足额缴纳房款及相关契 2 税等费用，该《商品房买卖合同（预售）》于2015年7月7日在百色市房屋交易管理中心登记备案，被告广安公司于2016年1月27日向原告交付使用该房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。根据双方约定，被告广安公司应当自2016年1月27日房屋交付原告使用后起720日内（即2018年1月18日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，转移不动产所有权致原告取得不动产权证，但被告广安公司未能在合同约定的期限内履行合同义务，原告至2020年7月28日才取得不动产权证，被告广安公司已构成违约，应依照合同约定按日向原告支付已付房款万分之一的违约金32408.47元［从2018年1月18日至2020年7月27日，共921天，为32408.47元（352266元×922天×0.0001）］。被告广安公司注册资本为5000万元，股东为被告百投公司，在被告广安公司不足以清偿合同债务时，被告百投公司应当在未履行或未全面履行出资义务的本息范围内对广安公司的债务承担连带责任。被告广安公司独资股东为被告百投公司，被告广安公司为一人公司，被告广安公司的财产不能独立于百投公司财产的，被告百投公司应当对被告广安公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告对其陈述事实在举证期限内向本院提供的证据有：1、广安公司企业信用信息公示报告，证明广安公司工商注册登记情况；2、百投公司企业信用信息公示报告，证明百投公司工商注册登记情况；3、《商品房买卖合同》，证明广安公司未依照合同约定履行义务致使原告未能在约定的期限内取得不动产权证书构成违约的事实；4、商品房买卖合同登记备案证明，证明双方签订的商品房买卖合同已在百色市房屋登记管理中心登记备案的事实；5、销售不动产统一发票、税收缴款书，证明原告已按合同约定向被告广安公司履行支付全部房款等合同义务的事实；6、公告、泰安公寓二期A区入伙通知书、房屋验收交接单，证明被告广安公司未按合同约定交付房屋，延期至2016年1月27日向原告交付房屋的事实；7、不动产权证书，证明原告于2020年7月28日才取得不动产权证，被告广安公司已构成违约的事实；8、广安公司电脑咨询单，证明被告百投公司作为一人公司被告广安公司独资股东，在未足额出资5000万的本息范围内承担补充赔偿责任，在股东资产与公司资产发生混同时对被告广安公司的债务承担连带责任；9、百投公司电脑咨询单，证明公司工商登记信息；10、房屋建筑工程和市政基础设施 3 工程竣工验收备案表，证明广安公司至2018年5月4日才完成竣工验收合格并登记备案，合同约定的办证期限届满，被告广安公司既未经竣工验收合格登记备案，也未完成首次登记，未能依据合同约定办理不动产过户变更登记的过错在被告广安公司；11、桂（2019）百色市不动产权第××号不动产权证书，证明被告广安公司于2019年10月29日完成首次登记，在完成首次登记前无法向原告转移不动产权过错在广安公司的事实。 被告广安公司答辩称，农红丽未能在涉案房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证并非出卖人原因导致，广安公司不应支付逾期办证违约金。根据《不动产登记暂行条列》第十六条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定，本案原告未能取得房地产权属证书并非广安公司的责任导致。原告也未能提供证据证明案涉房地产权属证书未能在合同约定的期限内办理是由于广安公司原因造成，故原告诉请广安公司支付违约金，证据不足，原告应承担举证不能的法律后果。综上，请求依法驳回原告的诉请。 被告广安公司对其辩解向本院提供证据材料有：1、房屋首次登记证书，证明涉案房屋已满足办理不动产权属转移登记的条件，广安公司已履行了协助办理房屋权属登记的义务；2、百色市不动产登记中心服务指南；3、商品房买卖合同；证据2-3均证明办理涉案房屋权属转移登记需要原告及被告共同申请方可办理，被告协助办理涉案房屋权属登记表现形式为提供不动产首次登记证书。 被告百投公司答辩称，1、百投公司已全面履行出资义务，原告主张百投公司承担连带责任缺乏事实和法律依据。首先，根据百投公司《2018年度审计报告》、《2019年度审计报告》中“实收资本”显示，百投公司已实缴投资金额50000000元，已按《公司法》规定，完成了出资义务，不存在未履行出资或者抽逃出资的情形。其次，在注册资本认缴制度下，股东依法享有期限利益。即便百投公司未进行实缴，根据《九民纪要》第6点的规定，除开广安公司非作为被执行人的案件，人民法院穷尽执行措施无财产可供执行，已具备破产原因不申请破产的或者在公司债务产生后，公司股东（大）会决议或者以其他方式延长股东出资期限的情形，不应该适用股东出资加速到期，即原告不能以不清偿到期债务为由，主张百投在未履行或未全面履行出资义务的本息范围内承担连带责任。2、百投公司与广安公司财产相互独立，不存在财产混同。首先，百投公司与广安公司都是通过有线责任原则成立的在法律上相互独立的法人实体，应相互不承担法律责任。广安公司作为独立的法人实体，有权对外独立签订合同，百投公司虽为其股东，双方严格依法设立，股权关系明确，财务状况清晰，无任何违法违规行为，百投公司无需为广安公司债务承担连带责任。其次，百投公司作为广安公司的股东，在经营管理过程中，严格坚持资本维 4 持原则、资本不变原则以及财产分离原则。广安公司的投资、经营、预算决算、亏损弥补、个人分红等各项经营环节均由广安公司自行管理控制，无论从形式还是实质上，百投公司与广安公司财务完全独立。再者，百投公司虽为广安公司唯一股东，但并无对该公司的财产绝对支配权，无权支配公司财产，也无权将公司财产转化为股东个人财产，故百投公司与广安公司不存在财产混同的情形，请求驳回原告的诉讼请求。 被告百投公司对其辩解向本院提供证据材料有：1、百色广安房地产开发有限公司2018年度审计报告及财务报表；2、百色广安房地产开发有限公司2019年度审计报告及财务报表。上述证据证明被告百投公司已全面履行出资义务，百投公司与广安公司财产相互独立，不存在财产混同。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告广安公司、百投公司对原告提供证据1-11的真实性无异议，原告对被告广安公司提供的证据1-3的真实性无异议，原告对被告百投公司提供的证据1-2的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月26日，由原告为买受人，被告广安公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告广安公司将其开发建设位于百色市迎龙区出售给原告，建筑面积为91.25平方米，单价为每平方米3860.45元，房屋总价为352266元。买受人采取贷款方式付款，出卖人应当在2016年1月1日向买受人交付商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率6.3%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。签订合同后，原告依约向被告广安公司缴纳了房款及相关契税等费用，被告广安公司于2015年7月7日将该《商品房买卖合同（预售）》在百色市房屋交易管理中心进行登记备案，2015年12月11日，被告广安公司于向泰安二期Ａ区业主发出《公告》，说明泰安二期Ａ区5＃、6＃、11＃、12＃楼因天气、环境治理、中高考等原因导致工期延长，原定交房日期顺延至2016年1月25日，希望各业主予以理解和支持，2015年12月12日，被告广安公司向原告发出《泰安二期Ａ区入伙通知书》，通知原告于 5 2016年1月27日前来办理接房手续，2016年1月22日，涉案商品房项目竣工验收合格，2018年5月4日，被告广安公司将泰安公寓二期工程（5#、6#、11#、12#楼）的竣工验收备案文件提交百色市住房和城乡规划建设委员会并取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，2019年10月29日，被告广安公司取得涉案项目国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，权利人为被告广安公司，2020年7月28日，原告取得涉案商品房的不动产权证。 另查明，根据百色市不动产登记中心服务指南提示，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应提交以下材料：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书（含房屋所有权证及共有权证、国有土地使用证或不动产权证书）；4.《买卖合同》原件；5.相关税费缴纳凭证。 本院认为，原告与被告广安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，均应按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点为：1、涉案商品房的登记期限如何确定，被告广安公司是否存在逾期办证的违约行为，是否承担向原告支付逾期办证违约金责任；3、被告百投公司作为被告广安公司的股东，是否出资不足或财产混同，是否对广安公司债务承担连带责任。 关于焦点1、涉案商品房的登记期限及被告广安公司是否违约问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及合同第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”，被告广安公司负有协助原告办理房产登记手续义务，虽然合同约定取得该商品房的房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内，但根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向 6 工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”之规定，本案项目工程于2016年1月22日竣工验收合格，且涉案商品房于2016年1月27日交付原告，而被告广安公司于2018年5月4日才向百色市住房和城乡规划建设委员会提交泰安公寓二期工程（5#、6#、11#、12#楼）的竣工验收备案文件并取得竣工验收备案表，于2019年10月将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，于2019年10月29日取得涉案房屋不动产首次登记证，因被告广安公司未按上述规定及合同约定积极履行竣工验收备案和办理涉案房屋不动产首次登记证的义务，造成原告未在约定期限内完成涉案房屋产权登记，从交房到取得竣工验收备案表及涉案房屋不动产首次登记证的期间由被告广安公司承担，故本案商品房的房屋所有权证书取得的期限应视为在商品房交付之日起720日内，被告广安公司的行为致使原告于2020年7月28日才取得涉案商品房的不动产权证，已构成违约，应按合同约定承担向原告支付逾期办证违约金，原告要求被告广安公司向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金32408.47元（以房款总额352266元为基数，按日万分之一自2018年1月18日起计算至2020年7月27日止）的请求，于法有据，本院予以支持。被告广安公司提出原告未能在合同约定时间内取得不动产权证书并非广安公司原因造成的，其不应承担支付原告违约金责任的抗辩理由不充分，且于法无据，本院不予采信。 关于焦点2，被告百投公司是否对广安公司债务承担连带责任问题。本案为商品房预售合同纠纷，被告百投公司与原告不存在合同关系，非本案合同的当事人，被告百投公司虽作为被告广安公司的股东，但被告百投公司与被告广安公司是有独立的财产，能够独立承担民事责任的法人，且能证明其已经履行足额出资义务，公司的财产完全独立于广安公司的财产，故原告要求被告百投公司对被告广安公司的上述债务承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、由被告百色广安房地产开发有限公司向原告农红丽支付逾期办证违约金32408.47元； 二、驳回原告农红丽的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 7 案件受理费614元，减半收取计307元，由被告百色广安房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 梁家祥 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 罗美焕 书 记 员 赵丽娥