贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终755号上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**。负责人：何斌，该分公司经理。委托诉讼代理人：杨波，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：潘艳，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（一审被告）：谢锦力，男，1976年10月26日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人:王令雄，贵州麒翔律师事务所律师。一审第三人：贵州睿力房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路**睿力上城物业服务中心**/div>法定代表人：陈建国，该公司总经理。一审第三人：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司，住所地，住所地：贵州省铜仁市碧江区睿力新城特**iv>法定代表人：陈建国，该公司总经理。诉讼代表人：贵州驰铭律师事务所和铜仁同致联合会计师事务所，系贵州睿力集团铜仁房地产有限公司管理人。委托诉讼代理人：肖璐，贵州驰铭律师事务所律师。一审第三人：陈林，男，1959年1月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人谢锦力及一审第三人贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称睿力房开公司）、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称睿力铜仁公司）、陈林申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初1110号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初1110号民事判决，依法改判支持华融公司在一审中提出的全部诉讼请求。事实和理由：1.华融公司作为案涉房屋的抵押权人，依法享有优先受偿权，对此最高人民法院作出的(2017)最高法民终959号民事判决已予确认，一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审理本案属适用法律错误。2.谢锦力不属于案涉房屋的买受人，不能申请排除对案涉房屋的强制执行。谢锦力在一审中谢锦力自认案涉房屋系睿力房开公司用拖欠谢锦力的工程款抵偿给谢锦力的，谢锦力通过以房抵债的形式来达到实现金钱债权的目的，根据债权平等原则，谢锦力对案涉房屋的债权不应优先于华融公司对案涉房屋的债权，谢锦力未提交任何证据证明睿力房开公司用拖欠谢锦力的工程款抵偿案涉房屋购房款的真实性及抵扣金额，谢锦力依法不享有排除案涉房屋强制执行的权利。3.退一步讲，即便认定谢锦力系案涉房屋买受人，但因其没有履行合理注意义务，致使案涉房屋无法办理过户登记，谢锦力依法不具有申请案涉房屋终止强制执行的权利。谢锦力二审期间未作书面答辩。睿力房开公司、睿力铜仁公司、陈林二审期间未作陈述。华融公司向一审法院起诉请求：1.撤销贵阳市中级人民法院作出的（2019）黔01执异255号执行裁定书；2.继续执行贵阳市观山湖区房屋；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月2日，华融公司受让了招商银行贵阳有限公司贵阳分行的债权，与睿力房开公司签订《抵押协议》，并对案涉房屋办理抵押登记，抵押期限为2013年9月8日至2016年9月8日。华融公司诉睿力房开公司、睿力铜仁公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷一案，贵州省高级人民法院作出（2016）黔民初144号民事判决，判令：一、由睿力房开公司于判决生效之日起十日内偿还华融公司本金55070000元及债务重组收益（2016年5月13日以前的债务重组收益为5775897.05元；2016年5月14日后的债务重组收益以55070000元为基数，以20%的年利率计算至判决确定的履行期限届满之日止）；二、睿力铜仁公司、陈林对判决主文第一项所列债务承担连带清偿责任；睿力铜仁公司、陈林承担连带清偿责任后，有权向债务人睿力房开公司追偿；三、驳回华融公司的其他诉讼请求。华融贵州分公司不服上诉至最高人民法院，最高人民法院于2018年4月19日作出（2017）最高法民终959号民事判决，判决内容如下：一、维持贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第二项；二、撤销贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第三项；三、变更贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第一项为：由睿力房开公司于判决生效之日起十日内偿还华融公司本金55070000元及截至2017年8月23日债务重组收益5032908.16元，自2017年8月24日后的债务重组收益应以5507万元本金，按20%年利率标准计算至判决确定的履行期限届满之日止；四、华融公司在判决第三项确定的债权范围内对登记在［不动产登记证明：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号］项下21套房屋，以及登记在［不动产登记证明：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号］项下4套房屋有权优先受偿；五、驳回华融公司的其余诉讼请求。该院依据已发生法律效力的最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决及贵州省高级人民法院作出（2016）黔民初144号民事判决，依法受理华融公司与睿力房开公司、睿力铜仁公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷执行案件，执行案号为（2018）黔01执1050号。在执行过程中，该院作出2018黔01执1050号执行裁定书，于2018年12月4日查封了案涉睿力上城Ａ组团1幢1单元13层1号房屋，于2019年2月25日在涉案房屋处张贴（2018）黔01执1050号《公告》，拟对案涉房屋启动评估、拍卖程序。谢锦力遂提出执行异议，该院于2019年4月18日作出（2019）黔01执异255号执行裁定书，裁定：中止对位于贵阳市观山湖区房屋的执行。华融公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉。2011年11月8日，谢锦力与睿力房开公司签订一份《商品房买卖合同》约定谢锦力购买睿力上城A1栋1单元13层1号房屋，建筑面积139.66平方米，购房价款共计701861元，付款方式为一次性付清。同日睿力房开公司开具收款收据，确认收到谢锦力支付的购房款701862元，及维修基金14037元，契税等费用共计11621元。并于2016年4月28日开具购房款发票。睿力房开公司向该院提交的《对外商品房房款台账》显示，谢锦力购买房屋房号为A1-1-13-1，建筑面积139.66，总房价738801元，折后房价701862元，维修基金14037元。台账后附收款收据记账联显示，睿力房开公司2011年12月22日出具收款收据确认收到谢锦力701862元，维修基金14037元。谢锦力出具借据，载明今借到715899元，借款用途说明：购买谢锦力A1-1-13-1房款及大修基金。2012年3月26日、3月27日，谢锦力向贵州正鼎物业服务有限责任公司预收水电公摊费、物管费。贵州正鼎物业服务有限责任公司向谢锦力开具收据及发票。2016年3月30日谢锦力向睿力上城物业服务中心缴纳物管费及车位管理费，由睿力上城物业服务中心向其出具收款收据。一审法院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，谢锦力作为案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。谢锦力向该院提交了其与睿力房开公司于签订的《商品房买卖合同》，该合同明确约定谢锦力购买睿力上城A1栋1单元13层1号房屋，购房价款共计701862元。虽然谢锦力对其支付案涉房屋购房款的事实未能提供相应银行转账记录进行佐证，但睿力房开公司开具的购房款收据载明的房号及购房款金额能够与合同约定相对应，且睿力房开公司向谢锦力开具了销售不动产统一发票。结合睿力房开公司提交的《对外商品房房款台账》内容，该台账记载的购房人、房号、总房价均与合同及收据内容一致。故可以认定谢锦力已在案涉房屋被法院查封前与睿力房开公司签订了有效的《商品房买卖合同》，且合同已实际履行。关于房屋占有使用情况，根据该院查明的事实，2012年3月26日、3月27日，贵州正鼎物业服务有限责任公司向谢锦力开具了预收水电公摊费、物管费收据及发票，2016年3月30日，睿力上城物业服务中心向谢锦利开具物管费、车位管理费收款收据。可以证明谢锦力取得房屋后缴纳物管费及其他相关费用的事实。因此，该院确认，谢锦力已在案涉房屋被查封前实际占有使用案涉房屋。由于2013年9月睿力房开公司将案涉房屋办理抵押登记，该房屋不具备办理产权过户的条件。现有证据亦不能证明谢锦力对于案涉房屋未能办理过户登记存在过错。综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，谢锦力对案涉房屋享有的实体权利符合上述规定的条件，足以排除法院强制执行。华融公司主张其作为案涉房屋的抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权，对此本院认为，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时该条也规定了但书情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，足以排除强制执行的条件，该条规定即为第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，即房屋买受人符合上述二十八条规定条件的，可以排除享有担保物权优先受偿权申请执行人的强制执行。故华融公司该主张不能成立，不予支持。华融公司提出继续执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，依法予以驳回。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决：驳回华融公司的诉讼请求。案件受理费60元，由华融公司负担。二审期间，因案件审理需要，本院依职权到贵阳市不动产登记中心调取了《谢锦力的不动产登记查询结果》，该《谢锦力的不动产登记查询结果》显示除案涉房屋外，在贵阳市区谢锦力名下无其他房产。谢锦力对该证据认可，华融公司对该证据认可。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，除案涉房屋（登记在睿力房开公司名下）外，在贵阳市区谢锦力名下无其他房产。本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，谢锦力与睿力房开公司在案涉房屋被人民法院查封之前七年就已签订《商品房买卖合同》，对于案涉房屋购房款的支付，虽然谢锦力未提交睿力房开公司拖欠其工程款的相关工程资料，但是睿力房开公司在2011年11月8日出具的《收款收据》中明确收到谢锦力支付的案涉房屋全部购房款，睿力房开公司的《对外商品房房款台账》也显示谢锦力购买案涉房屋并支付全部购房款及房屋维修基金、税金的事实，且睿力房开公司于2016年4月28日就案涉房屋向谢锦力开具了销售不动产统一发票，前述证据能够证实谢锦力已支付案涉房屋的全部价款的事实，同时除案涉房屋外，在贵阳市区谢锦力名下无其他房产，故谢锦力对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，华融公司在本案中提出上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。此外，一审判决根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审理本案属适用法律错误，但依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，一审判决对本案处理结果正确，本院予以维持。综上所述，华融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10818元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵传毅审判员  罗 二审判员  干秋晗二〇二〇年十一月四日法官助理李文权书记员陈雁