上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9640号上诉人(原审原告)：顾云邦，男，1971年9月14日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：吴建利，上海吴建利律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴倍冰，上海吴建利律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海春风物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：申银康，执行董事。被上诉人(原审被告)：上海峥瑞广告有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：金希云，执行董事。上诉人顾云邦因与被上诉人上海春风物业管理有限公司(以下简称春风物业)、上海峥瑞广告有限公司(以下简称峥瑞公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初22292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顾云邦上诉请求：请求法院撤销(2019)沪0107民初22292号民事判决主文第二项、第三项，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人春风公司、被上诉人峥瑞公司并非上海市普陀区真南路XXX号一层房屋(以下简称系争房屋)的合法承租人，其无权转租系争房屋应该也是合同无效的一个重要理由。被上诉人春风公司、峥瑞公司是合同无效的过错方，理应全额返还上诉人支付的租金、保证金共计人民币(以下币种均为人民币)56万元。两被上诉人应共同返还上诉人租金42万元、保证金14万元。两被上诉人是从上海子御汽车服务有限公司(以下简称子御公司)转租的系争房屋。上诉人在承租系争房屋时，正是因两被上诉人向上诉人出示了这份有两被上诉人盖章的租赁合同，上诉人才与春风公司签订了租赁合同，才向峥瑞公司支付了租金、保证金。至于上诉人2017年12月25日出具的说明，是被两被上诉人欺骗、误导，对系争房屋的承租、转租的真实情况并不了解，在急于承租系争房屋的情况下，应两被上诉人要求而签名，并非其真实意思，也与本案事实不符，与相关法律规定不符，不能据此否定被上诉人峥瑞公司返还租金、保证金的义务。现上诉人按照两被上诉人占用资金总额56万元为本金，从系争房屋2018年6月12日被拆除后的2018年7月1日起，计算至实际支付日止，按照银行存款利率计算利息损失，显属合情、合理、合法，应该予以支持。春风物业、峥瑞公司均未作答辩。顾云邦向一审法院起诉请求：1．判令2017年9月28日春风物业与顾云邦签订的《租赁合同》系无效合同；2．春风物业、峥瑞公司返还顾云邦租金42万元、押金14万元，共计56万元；3．春风物业、峥瑞公司以上述56万元为本金，向顾云邦赔偿自2018年7月1日起至实际支付日止，按照中国人民银行同期存款利率计算利息损失；4．本案诉讼费由春风物业、峥瑞公司承担。一审法院认定事实：上海市不动产登记簿显示：《房屋状况及产权人信息》记载：房屋坐落：上海市真南路XXX号内地块(普陀区长征镇469街坊63丘)权利人上海阿尔莎长途客运有限公司，幢号、部位、房屋类型、建筑面积、房屋用途、竣工日期均为空白。2017年9月28日，春风物业作为出租方(甲方)与顾云邦作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁与乙方使用；面积约500平方米；该房屋租赁用途约定合法开废品回收、环保利用(甲方必须向乙方提供有效证件)；租赁期从2017年11月1日起至2019年11月1日止；房屋按半年度支付，首个半年度42万元，第二个半年度45万元，第三个半年度48万元，先付后用；租赁保证金14万元等。顾云邦于2017年9月27日向峥瑞公司(收款人为邵建波)支付20万元，于2017年10月11日向峥瑞公司(收款人为邵建波)支付36万元。2017年10月12日，春风物业法定代表人申银康向顾云邦出具《收条》，确认收到真南路XXX号房屋半年56万元。2017年10月25日，顾云邦向春风物业出具说明，“关于真南路XXX号房屋转借说明，原租借户邵建波租借申银康签订的真南路XXX号到10月25日结束，现由顾老板从2017年10月25日起租借。租借期间发生任何经济纠纷都与邵建波无关，由此房今后发生的任何经济纠纷均与前租户邵建波无关。”邵建波此处代表峥瑞公司。2018年6月8日，普陀区万**街道安全办、万**街道拆违办、万**派出所、万**城管中队、万**市场监督管理局、万**绿化市容管理所、万**街道房屋办事处联合向真南路XXX号居民发出《告知书》，该处存在私自搭建违法建筑，应于2018年6月11日之前自行整改，逾期不整改的，相关部门将按有关规定进行强制拆除。系争房屋后已拆除。一审法院另查，2017年4月21日，峥瑞公司(通过邵建波账户)向春风物业的法定代表人申银康转账20万元。2017年6月20日，春风物业作为甲方与峥瑞公司作为乙方签订《意向协议书》，约定甲方同意将系争房屋出租给乙方，乙方同意支付甲方订金20万元，甲方在一个月左右通知乙方来签订租赁合同，合同签完，甲方开进场通知书通知乙方进场，乙方订金抵扣为租赁场地费。2017年8月31日，春风物业向峥瑞公司出具《收条》，确认收到真南路XXX号房租6个月42万元。一审法院审理中，关于房屋的实际使用情况，峥瑞公司表示2017年10月25日之后的情况均不再了解。顾云邦表示从2017年10月27日、28日左右接收房屋，但几日之后即收到交运集团终止合同的通知，之后房屋断水断电，一直无法经营废品回收，但因春风物业、峥瑞公司不肯退还已付租金、押金，顾云邦也不肯搬离房屋直至2018年6月系争房屋被拆除。顾云邦提供从上海交运巴士客运(集团)有限公司(以下简称交运公司)调取的交运公司作为出租方(甲方)与子御公司作为承租方(乙方)于2015年12月23日签订的《租赁合同》一份，该合同约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；面积为500平方米；租赁用途为汽车美容、汽车快修、汽车保养及相关产品的零售；租期自2016年8月1日起至2021年7月31日；年租金为60万元；保证金5万元等。顾云邦提供2016年12月26日交运公司向子御公司发出的《合同终止通知书》，证明交运公司于2016年12月31日终止交运公司与子御公司的合同。峥瑞公司表示该合同以及通知书的真实性均无法确认。顾云邦又提供从交运公司调取的子御公司作为出租方(甲方)与春风物业作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，该合同约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；面积为500平方米；租赁用途为汽车美容、汽车快修、汽车保养及相关产品的零售；租期自2017年7月1日起至2021年7月31日；租金首个半年度42万元，第二个半年度45万元，第三个半年度48万元，先付后用；租赁保证金14万元。峥瑞公司表示不认可该合同真实性，上面峥瑞公司的盖章系伪造。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋经行政管理部门查实存在私自搭建违法建筑的行为，并经相关部门强制拆除，故顾云邦与春风物业就系争房屋签订的《租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，春风物业作为出租方未能提供合法建设的房屋，不能在租赁期间保障系争房屋符合经营废品回收、环保利用的用途，也未能提供合同约定相应有效证件，存在过错，应当承担相应的责任。虽然顾云邦在租赁系争房屋过程中与峥瑞公司的邵建波多次接触，并向邵建波支付了56万元，然结合《租赁合同》内容、申银康出具的《收条》、顾云邦出具给春风物业的说明，根据合同相对性原则，春风物业是系争房屋出租方，该笔56万元应系出租方春风物业指示顾云邦向峥瑞公司支付，应视为春风物业所收取。至于顾云邦认为系争房屋的出租方实为春风物业、峥瑞公司的意见，缺乏合同与事实依据，法院难以采信。至于春风物业是否应当全部返还56万元，申银康出具的《收条》中将该笔56万元写作半年房租，然结合合同约定的第一个半年房租42万元、租赁保证金14万元的约定，可知该56万元应包含了半年的房租和租赁保证金，春风物业应当返还顾云邦租赁保证金14万元。房租部分，顾云邦虽表示从未实际使用系争房屋，却又因退款问题协商不妥，迟迟不愿返还系争房屋，应当支付实际占用房屋期间的费用，该部分费用在考虑租赁合同履行情况、房屋使用情况等因素后予以酌定为16万元，春风物业返还租金应当扣除该笔使用费。对顾云邦要求的利息损失，缺乏法律依据，法院不予支持。春风物业经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃其答辩权利，不影响本案的依法裁判。一审法院判决如下：一、上海春风物业管理有限公司与顾云邦于2017年9月28日就上海真南路XXX号一层房屋签订的《租赁合同》无效；二、上海春风物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还顾云邦租金人民币26万元和租赁保证金人民币14万元；三、对顾云邦的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，上诉人提供子御公司在一审法院另案起诉峥瑞公司的诉讼材料，以证明子御公司将房屋租赁给峥瑞公司及春风物业，峥瑞公司及春风物业将房屋转租给上诉人。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，顾云邦与春风物业就系争房屋签订的《租赁合同》应属无效。顾云邦作为承租人对签订合同也负有审慎义务，故上诉人主张其对合同无效无任何过错，本院难以采纳。上诉人支付了56万元，包含了半年的房租和租赁保证金，租赁保证金应当返还。上诉人虽表示从未实际使用系争房屋，却又因退款问题协商不妥，迟迟不愿返还系争房屋，应当支付实际占用房屋期间的费用。一审法院在考虑租赁合同履行情况、房屋使用情况等因素后予以酌定为16万元，该数额尚属合理，本院不再予以调整。至于峥瑞公司是否应当共同承担责任，一审法院结合《租赁合同》内容、申银康出具的《收条》、顾云邦出具给春风物业的说明，根据合同相对性原则，认定春风物业是系争房屋出租方，而非春风物业、峥瑞公司为出租方，该意见并无不当，可以维持。综上所述，上诉人顾云邦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，710元，由上诉人顾云邦负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  彭 辰审 判 员  成 皿二〇二〇年十一月二十七日法官助理  苗一路书 记 员  韩燕萍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……