河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5181号上诉人：（原审被告、反诉原告）：吴振振，男，汉族，1983年9月1日出生，住新郑市。委托诉讼代理人：李北京，河南欣成律师事务所律师。被上诉人：（原审原告、反诉被告）：蔡培萌，男，汉族，1986年10月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：贾宝贵，河南日诚律师事务所律师。上诉人吴振振与被上诉人蔡培萌租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初1588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴振振及委托诉讼代理人李北京与被上诉人蔡培萌委托诉讼代理人贾宝贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴振振上诉请求：1、撤销原审判决的第一、二、四项；2、驳回蔡培萌的诉讼请求。3、请求判令支持吴振振的反诉请求，确认本案《房屋租赁协议》已于2020年8月10日解除；4、判令蔡培萌承担本案一、二审相关诉讼费用。事实与理由：因为疫情，吴振振生意陷入困境，已无力经营商铺，在2020年3月就和蔡培萌母亲商量解除租赁合同事宜。吴振振向蔡培萌缴纳了相当于三个月的租金的押金63,180元，吴振振于2020年8月10日已搬离商铺，有不到三个月的租金未缴纳，押金超过所欠租金，二者相抵，不欠蔡培萌任何租金，蔡培萌还应返还多的押金。因为担心蔡培萌不返还押金，就经营到2020年8月10日，蔡培萌却为之付出惨重的代价。蔡培萌租金已支付到2020年至6月15号，按照一审判决，吴振振向蔡培萌缴纳的押金63,180元全部扣掉，还需吴振振支付6月至9月的租金84,240元。更为令人绝望的是，竟然判决蔡培萌按日百分之一自2020年6月18日向蔡培萌支付滞纳金，日百分之一，一个月就是30%，一个月的滞纳金是25,272元，一年就是365%，一年的滞纳金就是30多万，这让因疫情生意赔的一塌糊涂的蔡培萌到哪儿去找钱给吴振振呀。按该标准计算，至今天写上诉状之日2020年9月14日，滞纳金的金额为73,288.8元。也就是说，吴振振未向蔡培萌缴纳2020年6月到8月三个月房租63,180元，至2020年9月14日就要向蔡培萌支付22万多。吴振振是外人商人，蔡培萌是新乡本地的，难道就因为吴振振到新乡做了一年多的生意就应该倾家荡产吗?卫滨区法院就这样提升营商环境的吗?整个河南省，特别是河南的法院都在为营造良好的营商环境而努力，难道新乡的法院例外吗?《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审判决按日百分之一判决违约金，一年就是365%，30多万；两年就是730%,60万多,十年就是3650%,300多万,谁赔的起呀。新乡市卫滨区法院严重违反了上述规定，判决天价滞纳金,无底线、无上限,请求新乡中院公平判决，按照上述法律规定，滞纳金不超过所欠租金的30%,营造新乡良好的营商环境。蔡培萌答辩称：吴振振的上诉理由是在撒谎，是在用所谓悲情博同情，没有事实根据，不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，驳回吴振振的上诉。第一，吴振振作为杜珂伊人品牌鞋专卖在新乡开了至少五个专卖店，仅新乡市东方文化商业步行街就有两个杜珂伊人品牌专卖店，都正常营业，蔡培萌店铺只是吴振振杜珂伊人品牌鞋专卖店铺之一。吴振振在2019年5月18日就与蔡培萌签订了《房屋租赁合同》，约定：1、甲方（原告）将东方文化商业步行街6号楼1层108号店作为乙方（被告）经营杜珂伊人品牌专卖；2、租期三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止；3、押金63,180元，合同终止，乙方缴清租金等相关费用后，甲方无息退还押金。若乙方提前解除合同视为违约，押金不予退还；4、租金每月为21,060元。支付方式为季度支付，于每季度前20日支付下季度租金。乙方无故拖欠租金，甲方应给与乙方7天的宽限期，从第8天开始，甲方有权向乙方每天按实欠金额的5%加收滞纳金。第七条违约责任：第1项任何业主不能以任何借口和形式单独解除合同；第3项乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约；甲方有权解除合同，没收乙方押金，并向甲方支付当年租金总和作为违约金，赔偿甲方实际损失；第6项乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋并没收押金：B未按期向甲方支付租金（向物业公司）缴纳物业管理费，拖欠日期累计达30天的。第八条免责条件：租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁无法修复使用，本合同自然终止，互不承担责任，甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方。合同签订后，双方按合同履行，蔡培萌并未有任何违约情况的发生。第二，疫情不是解除租赁合同的条件，疫情因素消除后，也没有阻碍吴振振正常经营的事实发生，也不是吴振振恶意违约的理由。按合同第八条免责条件：租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁无法修复使用，本合同自然终止，互不承担责任，甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方。由于新××，新乡市永乐物业管理有限公司对该步行街于2020年1月26日起至2020年3月10日止封闭管理，停止经营一个半月，参照该公司对自己步行街商铺的商户减免两个月租金的优惠政策，我在《催交租金通知书》中也主动为吴振振减免两个月租金，实际损失是蔡培萌承担，该公司也对吴振振减免了相应的管理费，影响经营的因素已消除，整个步行街及吴振振的杜珂伊人品牌专卖店也进入正常的经营，不存在合同约定的解除合同的条件，吴振振要求解除合同完全是恶意违约。第三，蔡培萌只同意减免第二季度两个月租金，从没有提出2020年4、5、6三个月只交半个月租金，也从没有协商同意解除租赁合同、更没有同意押金抵扣租金之事实，吴振振完全是在撒谎不讲诚信。第四，本案不是民间借贷纠纷，滞纳金日5%是双方约定的，一审中吴振振对此也没有提出任何异议，一审法院依职权经审查认为过高酌定为日1%没有违背法律规定，应予以维持。吴振振上诉提出，有违诚信原则。第五，关于吴振振2020年8月9日搬离店铺问题，一是合同未依法解除前其自己撤店是其自身经营行为，不等于解除租赁关系，和答辩人无关，不能免除其履行租赁合同的权利和义务；二是吴振振至今也未向蔡培萌移交钥匙和房屋，经蔡培萌多次查找未果，仍处于吴振振实际控制中，仍应按《租赁合同》的约定履行合同义务，缴纳租金。第六，在疫情因素消除，整个步行街及吴振振的杜珂伊人品牌专卖店都进入正常的经营的情况下，被答辩人恶意违约，依据《租赁合同》第三条、第七条之约定，押金不应退还，一审判决正确，吴振振请求没有合同依据和法律依据，应予驳回。综上所述，吴振振上诉无理，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回吴振振的上诉，维持原判。蔡培萌向一审法院起诉请求：要求吴振振支付2020年6月至9月租金84,240元及滞纳金（滞纳金按本金84,240元日5%从2020年6月18日计算至付清之日）；诉讼费由吴振振承担。吴振振向一审法院反诉请求：1、判令解除双方2019年5月28日签订的《房屋租赁协议》；2、判令蔡培萌退还房屋租赁押金24,570元，3、反诉费由蔡培萌承担。一审法院认定事实：2019年5月8日，蔡培萌（甲方）与吴振振（乙方）签订了《房屋租赁协议》，主要约定：第一条，甲方将东方文化商业步行街6号楼1层108号店作为乙方经营杜珂伊人品牌专卖；第二条，租期三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止；第三条，1、押金63,180元，合同终止，乙方缴清租金等相关费用后，甲方无息退还押金。若乙方提前解除合同视为违约，押金不予退还；2、租金每月为21,060元。支付方式为季度支付，于每季度前20日支付下季度租金（即2019年6月10日支付下季度租金），3、乙方无故拖欠租金，甲方应给与乙方7天的宽限期，从第8天开始，甲方有权向乙方每天按实欠金额的5%加收滞纳金；第七条违约责任：3、乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约。甲方有权解除合同，没收乙方押金，并向甲方支付当年租金总和作为违约金，赔偿甲方实际损失。6、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋并没收押金。B未按期向甲方支付租金（向物业公司）缴纳物业管理费，拖欠日期累计达30天的。第八条免责条件：租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁无法修复使用，本合同自然终止，互不承担责任，甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方。在合同履行过程中，吴振振于2019年12月10日按约定缴纳了2020年1-3月的租金63,180元。由于新××，新乡市永乐物业管理有限公司对该步行街于2020年1月26日起至2020年3月10日止封闭管理，停止经营一个半月，公司对步行街商铺商户提出减免两个月租金及一个月管理费的优惠政策。蔡培萌与吴振振多次协商减免缴纳租赁费未果，随于2020年6月25日，向吴振振送达了《催交租金通知书》，比照物业公司对商户减免两个月租金的办法，也对吴振振减免了两个月租金，吴振振需缴纳下欠6月份租金及第三季度7-9月的租金共计84,240元，因吴振振拒绝缴纳产生纠纷诉至法院。另查明，东方文化商业步行街2020年3月10日复工经营，现处于正常经营中，与吴振振销售杜珂伊人同一品牌商品的该步行街7号楼102B店铺正常经营中。一审法院认为，《房屋租赁协议》是双方平等自愿签订的，合法有效，对双方均有约束力，应共同遵守，蔡培萌已按协议约定将所租店铺交予被告使用，吴振振应按约定缴纳租金。蔡培萌在协议履行中及疫情前后没有违约行为，而且主动全部承担了疫情期间两个月的经营损失，符合国家有关政策应给予正面肯定。对蔡培萌要求吴振振支付2020年6月至9月租金84,240元及滞纳金（滞纳金按本金84,240元日5%从2020年6月18日计算至付清之日）的请求，法院予以支持，但滞纳金按本金日5%计算的约定明显过高，法院酌定为滞纳金按本金日1%计算为妥。关于吴振振反诉请求解除《房屋租赁协议》，押金抵扣租金并退还剩余房屋租赁押金24,570元。法院认为，在蔡培萌没有违约，又主动承担疫情期间两个月房租损失，疫情影响经营的因素已经消除，东方文化步行街店铺及吴振振已正常经营，在蔡培萌已起诉追偿租赁费的情况下，吴振振提出反诉解除《房屋租赁协议》返还押金以对抗蔡培萌要求吴振振履行合同义务的诉讼请求，有悖诚实信用原则，不利于社会经济及协议履行的稳定性，鉴于吴振振反诉时已将租赁房屋腾出不再使用，为防止纠纷和损失的进一步扩大，对吴振振反诉请求解除《房屋租赁协议》，法院予以支持；对吴振振其他反诉请求，因违反《房屋租赁协议》约定，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、吴振振于本判决生效后十日内支付蔡培萌2020年6月至9月租金84,240元及滞纳金（以84,240元为基数，从2020年6月18日计算至付清之日止，按日1%计算）；二、吴振振在租赁房屋实际交付给蔡培萌后，准予解除双方签订的《房屋租赁协议》；三、驳回蔡培萌的其他诉讼请求；四、驳回吴振振的其他诉讼请求。如未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,906元、反诉费207元，由吴振振承担。二审中，蔡培萌提交1、关于东方文化商业步行街6#108商铺钥匙情况说明。证明吴振振在正常经营中撤店是其经营行为，和正常履行租赁合同无关，和房东蔡培萌无关；吴振振并未将所租商铺和钥匙交给房东蔡培萌，其仍在租赁中实际占有控制所租房屋并拒绝交换房主；蔡培萌多次打听房屋情况及钥匙下落，直到2020年10月14日，物业公司人员及经理才说明情况。2、开锁证明。证明因吴振振将6#108商铺撤店后，既不向房东交租金，又不向房东蔡培萌交钥匙和房屋，根据实际情况，为避免损失进一步扩大，2020年10月14日，在物业公司管理人员张耀华见证下，蔡培萌只好找开锁人员将6#108商铺们打开，准备再用。吴振振质证称对于情况说明和证明的真实性及证明目的不予认可，上述证据属于证人证言，蔡培萌未予提供证人的身份证明，证人也未出庭作证，事实上，7#号102B店铺，与吴振振无关，情况说明恰好证明2020年8月10日，吴振振将6#108商铺撤店并将钥匙交给了新乡市永乐物业管理公司商管员，根据吴振振在一审中提供的视频和向蔡培萌母亲的微信告知，可以证明，吴振振已经告知被上诉人撤店及钥匙交于物业公司的事实，蔡培萌提供的证明恰好证明案涉房屋最晚于2020年10月14日由蔡培萌接收，而吴振振于2020年8月10日已经明确告知蔡培萌接收房屋并向其交付，蔡培萌实际上是恶意拒绝接收和交付，其应当就扩大的损失自己承担责任。蔡培萌又称吴振振所述2020年8月10日撤店，并将钥匙交于物业人员，我方并不清楚，且在一审庭审时，我方在质证意见中也说的非常清楚，吴振振所说的2020年8月10日撤店，并不是解除租赁合同的意思表示，该情况说明也证明了这一点，吴振振拒绝将房屋即钥匙交给我方，蔡培萌多次询问房屋钥匙的下落，向物业公司经理王新军及有关人员打听，物业公司才在2020年10月14日给我方出具了情况说明，经理王新军和商管人员张耀华专门说明如有需要法庭可向二人打电话进行落实；关于开锁证明，因当时找不到钥匙，物业管理人员说将钥匙返还给了吴振振的业务员，让其自行向我方交付，故就找不到钥匙的下落，无奈为了减少损失才在物业公司商管人员张耀华（即吴振振所说的张经理）的见证下，才找开锁人员将锁打开，我方只认可真正的开锁时间即2020年10月14日，才是我方真正的接收房屋的时间。吴振振又质证称蔡培萌通过收到吴振振的微信告知，已明确知悉2020年8月10日吴振振向其交付房屋，蔡培萌所说的所谓吴振振的业务员并不属实，这个业务员从张耀华手中是否收取案涉房屋的钥匙与吴振振无关，吴振振向物业公司交付钥匙，并明确告知蔡培萌应当视为租赁房屋已实际交付。本院认为，蔡培萌提交的证据，经与证明人等联系，认可其内容的真实性，结合一审未确认吴振振辩解房屋的交付时间，予以采纳。二审经审理查明事实与原审认定一致。本院认为：关于应否支付2020年6—9月份租金及滞纳金的问题。双方多次协商减免缴纳租金未果，蔡培萌于2020年6月25日，向吴振振送达了催交租金通知，且比照对商户减免两个月租金的办法，要求吴振振缴纳下欠6月份及第三季度7-9月份的租金及滞纳金。根据租赁合同，第三条3、租金支付方式为季度支付，于每季度前20日支付下季度租金；4、如无故拖欠租金，给予7天的宽限期，从第8天始，每天按实欠金额的5%加收滞纳金之约定。蔡培萌主张2020年6—9月份的租金及滞纳金，有事实及法律依据，应予支持。因此吴振振上诉称应驳回蔡培萌2020年6—9月份租金及滞纳金的诉求缺乏依据，本院不予支持。关于租赁协议解除时间的确认是否有误的问题。吴振振上诉称其于2020年8月9日已撤店，但未能提交有效证据证明此时其已将房屋实际返还。且相反蔡培萌提交的证据，证明其于2020年10月14日才真正接收了房屋。按照民事诉讼证据规定之有关规定，吴振振应承担举证不能的法律后果，其上诉理由不足，本院不予采纳。关于3个月房屋押金应否退还的问题。依据租赁合同，第三条1、若吴振振提前解除合同视为违约，押金不予退还。第七条3、吴振振在蔡培萌没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为吴振振违约之约定。蔡培萌有权解除合同，没收吴振振押金。另在蔡培萌没有违约，疫情影响已经消除，吴振振正常经营，蔡培萌起诉追偿租赁费的情况下，吴振振反诉请求返还押金以对抗蔡培萌要求其履行合同义务的诉求，有悖诚实信用原则等。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,476元，由吴振振承担。本判决为终审判决。审判长  田泽华审判员  刘 辉审判员  温双双二〇二〇年十一月十九日书记员  姜雪云