重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0240民初1161号原告：马世应，男，1953年11月04日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：邹代荣，（系马世应之妻），1954年3月19日出生，住重庆市石柱土家族自治县。被告：周普佑，男，1971年08月12日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。第三人：刘成玉，男，1965年5月8日出生，住重庆市石柱土家族自治县。第三人：马泽发，男，1964年11月16日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告马世应与被告周普佑、第三人刘成玉、马泽发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年6月30日和2020年10月30日两次公开开庭进行审理。原告马世应及其委托诉讼代理人马普泽、被告周普佑及其委托诉讼代理人刘志伟和第三人刘成玉、马泽发两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马世应向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告购房款50000.00元及利息（从2018年1月1日起按年利率百分之六计算至付清之日止）；2.被告支付原告违约金40000.00元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，马世应变更购房款金额为40000.00元。事实和理由：原告在2014年12月12日将位于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）龙沙镇街上的房屋一套及门面一间以200000.00元的房屋总价出售给周普佑，于当日签订了房屋买卖协议。在协议中明确了付款时间，至今被告只向原告支付150000.00元，还欠原告50000.00元，办理房产证需扣10000.00元，原告起诉要求被告支付40000.00元。请求法院支付原告诉讼请求。周普佑辩称，1.原、被告于2014年12月12日签订协议属实，原告将其位于石柱县龙沙镇街上的房屋一套出售给被告，签订协议后被告履行了主要义务，支付了部分购房款，但房屋从2015年开始出现严重质量问题，被告多次要求原告整改修复，原告推卸责任，导致房屋地基沉陷；2.2017年，原告诉称其不是房屋的权利人，并向被告出示第三人办理的规划许可证，后经协商，原告重新安排人来签订合同，并对房屋价格进行调整，导致被告与房屋许可证上登记的刘成玉重新签订合同，重新约定房屋价款为150000.00元，同时该房屋质量问题至今未解决，故原告诉称的合同是无效合同；3.原告与合伙人马泽发又将该房屋的楼上搭建部分与被告另外签订购房协议，但一并支付的购房款，被告已经支付的价款为：2014年12月12日支付40000.00元、2015年2月13日支付30000.00元、2015年3月7日支付10000.00元、2016年1月2日支付90000.00元、2017年1月24日支付10000.00元、2017年1月25日支付6000.00元，其中马泽发个人收取16000.00元，其余均由原告收取；4.根据被告履行的情况以及合同约定的价格，被告已经履行大部分义务，原告诉称的被告不支付购房款不实，同时基于原、被告签订的合同无效，不存在违约金问题；5.如果被告存在违约行为，被告未给原告造成任何损失，违约金不应得到支持，且违约金明显过高。综上，请求法院不支持原告诉讼请求。刘成玉述称，不认可签订过150000.00元的购房合同，该购房合同是假的，刘成玉本人未签订过该合同。马泽发述称，合同草稿可能是马泽发签字的，但正式合同马泽发没有签字，其余事实不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：对当事人无争议的事实，本院予以确认。2013年6月24日，刘成玉取得了位于石柱县龙沙镇油房社区油房组的乡村建设规划许可证，建设规模为建筑面积170㎡（5层）。之后，马世应与马泽发在该规划许可证的位置上修建6层楼的房屋。2014年4月2日，重庆佳维建设工程质量检测有限公司受马泽发委托对刘成玉、赖顺凡、刘金成、谭明华联建房结构安全性出具鉴定报告：综合评定刘成玉、赖顺凡、刘金成、谭明华联建房现阶段安全性等级定为Asu级（安全性符合本标准对Asu级的要求，不影响整体承载，可能有极少数一般构件应采取措施）。2014年12月12日，马世应与周普佑签订《房屋买卖协议》，约定：原告将位于石柱县龙沙镇玉龙街农贸市场第五楼房屋一套（面积约130平方米）及门面一间以200000.00元的房屋总价出售给被告，被告分期付款，签订合同时支付40000.00元，于2015年12月12日前付60000.00元，2016年12月前再付60000.00元，余款在2017年12月前付清，被告暂扣10000.00元作为原告办理房屋户主房产证的保证金，该房产证办好后被告付清该保证金10000.00元。另协议第六条约定：本合同签订后，如一方违反本合同条款，须付对方违约金40000.00元。2015年3月4日，马世应与马泽发作为甲方，与周普佑作为乙方签订《购房协议》，约定：甲方将位于石柱县龙沙镇玉龙街农贸市场右边（滨河小区）处周普佑自己购买的房屋顶楼（六楼）的盖瓦楼层卖给乙方……共计人民币伍万贰仟元（52000元）的价格出售给乙方，主体结构不能改变。其中第4条约定付款方式为：甲方交房时，由乙方通过现金和转账方式支付给甲方购房款。购房款分三次付清，第一次支付一万元，第二次于2015年上半年之内付清总购房款的一半，余下三年付清。协议签订后，周普佑入住该处房屋的五楼和六楼。二、对当事人有争议的事实，本院进行认定。1.刘成玉与周普佑签订的《房屋转卖协议》的认定。周普佑辩称原告安排刘成玉与周普佑对涉案房屋买卖重新签订合同，并对房屋价格调整为150000.00元，原告现主张依据的《房屋买卖协议》无效，并提交《房屋转卖协议》及其草稿为证。马世应质证认为《房屋转卖协议》上马世应的签名非本人签字，对《房屋转卖协议》的真实性不认可；刘成玉质证认为其本人未签订过该份《房屋转卖协议》，《房屋转卖协议》是假的；马泽发质证认为《房屋转卖协议》的正式文本其没有签字，草稿有可能是其起草签字的。本院认为，原告和第三人均对周普佑举示的《房屋转卖协议》的真实性不认可，质证认为未在该协议上签字，则周普佑应继续承担证明《房屋转卖协议》真实的责任，庭审中，周普佑明确表示不对《房屋转卖协议》申请鉴定，则本院碍难认定《房屋转卖协议》的真实性，《房屋转卖协议》不能作为本案有效证据予以采信。2.马世应收取周普佑购房款的数额。马世应主张周普佑仅支付购房款150000.00元；周普佑辩称已支付购房款为2014年12月12日支付40000.00元、2015年2月13日支付30000.00元、2015年3月7日支付10000.00元、2016年1月2日支付90000.00元、2017年1月24日支付10000.00元、2017年1月25日支付6000.00元，其中马泽发个人收取16000.00元，其余均由原告收取，并提交相应7份收条或领条为证。马世应质证对2014年12月12日收款40000.00元、2015年2月13日收款30000.00元、2017年1月24日收款10000.00元认可，本院予以确认；马世应质证认为周普佑在2015年3月7日和2017年1月25日分别支付给马泽发的10000.00元和6000.00元是马泽发收取的房款，不应计入马世应的房款中，本院经审查该两份领条，均由马泽发出具，没有其他证据证明该两笔款项系周普佑支付给马世应的房款，则马世应的该项质证意见本院予以采纳，周普佑支付给马泽发的16000.00元不应计入马世应的房款中；马世应质证认为2016年1月2日周普佑实际支付20000.00元，收条上清楚表示合计收到90000.00元，包含2014年12月12日收款40000.00元和2015年2月13日收款30000.00元，对2017年7月26日收条认可，认为该证据能够证明马世应实际收到周普佑150000.00元购房款；本院经审查，2016年1月2日收条载明：“今收到周普佑购买马世应房屋款合计小写￥90000.00（大写玖万元整）收款人：邹代荣”，2017年7月26日收条载明：“今收到周普佑交来购房款壹拾伍万元整.（原收条作废）收款人马世应”；则本院认为仅根据2016年1月2日收条的内容，碍难认定周普佑在2016年1月2日支付给马世应的房款是90000.00元还是20000.00元，但2017年7月26日的收条明确在2017年7月26日前出具的原收条作废，在无其他相反房款支付证据（转账凭证、证人证言等）推翻的情况下，截止至2017年7月26日，马世应实际收到周普佑支付150000.00元购房款的事实具有高度盖然性，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.《房屋买卖协议》的效力认定；2.原告主张的购房款及利息是否应该支持；3.被告是否存在违约行为，如果存在违约行为，《房屋买卖协议》约定的违约金是否过高。现评析如下：一、《房屋买卖协议》有效。原、被告达成的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不存在违反法律法规效力性强制性规定，本院依法认定该协议有效，对原、被告具有法律约束力。周普佑辩称，原告安排刘成玉与周普佑重新签订《房屋转卖协议》，对涉案房屋买卖重新进行约定，导致《房屋买卖协议》无效；但《房屋转卖协议》的真实性未得到确认，则周普佑的该项辩称意见本院不予采纳。二、原、被告应依照《房屋买卖协议》履行。原告已经按照《房屋买卖协议》的约定向被告交付涉案房屋，被告已经入住并向原告交付150000.00元购房款，则按照《房屋买卖协议》的付款约定，除被告暂扣10000.00元作为原告办理房屋户主房产证的保证金，余款40000.00元被告应在2017年12月前付清，现原告起诉要求被告支付购房款40000.00元，本院予以支持。被告辩称，涉案房屋从2015年开始出现严重质量问题，被告多次要求原告整改修复，原告推卸责任，导致房屋地基沉陷，并提交房屋照片。本院认为，被告申请房屋质量安全鉴定后又撤回，原告提交了重庆佳维建设工程质量检测有限公司对刘成玉、赖顺凡、刘金成、谭明华联建房结构安全性的鉴定报告，依据现有证据本院碍难判定涉案房屋是否存在质量安全问题、是否存在地基沉陷等房屋结构问题以及房屋墙壁裂痕是否与房屋本身修建质量有关，则被告的该项辩称意见，因证据不充分，本院碍难采纳。原告向被告主张未付房款的利息，本院认为依据《房屋买卖协议》内容，原、被告未约定逾期付款存在利息，原告也未举示其他充分证据证明原、被告补充约定的有逾期付款利息，则原告的该项主张无合同依据，本院碍难支持，但被告逾期付款行为可能造成原告存在损失，原告可以依据《房屋买卖协议》中违约金条款向被告主张违约金。三、违约金问题。本案中，依照《房屋买卖协议》约定，被告应在2017年12月前付清购房余款40000.00元，但至今未付，被告存在违约行为。依据《房屋买卖协议》第六条，违约方须承担违约金40000.00元，被告辩称，因房屋存在质量问题、重新签订的协议约定的房屋价款是150000.00元、被告已经付清购房款，《房屋买卖协议》无效，不存在违约金问题，如果被告存在违约行为，被告也未给原告造成任何损失，违约金不应得到支持，且违约金明显过高。本院认为，被告逾期付款，存在违约行为，原告可以依据《房屋买卖协议》第六条向被告主张违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人均未举示充分证据证明原告因被告逾期付款40000.00元造成的损失数额，庭审中原告明确其损失为被告未付购房款的资金占用损失，则《房屋买卖协议》第六条约定违约金40000.00元显然过分高于被告逾期至今未付购房款40000.00元造成的资金占用损失，本院依法对违约金适当减少。综合考虑被告逾期时间、未付款金额、违约主观过错、原告可能存在的资金占用损失以及涉案房屋出现墙体瑕疵等因素，本院酌定调整违约金数额为18480.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、周普佑于本判决生效后十日内支付马世应购房余款40000.00元；二、周普佑于本判决生效后十日内支付马世应违约金18480.00元；三、驳回马世应的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800.00元，由马世应负担484.20元，由周普佑负担1315.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  周凌云人民陪审员  谭金春人民陪审员  朱永兰二〇二〇年十一月二十日（院印）书 记 员  朱 邹