昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初2261号原告:刘芎杉，男，汉族，1976年10月1日生，登记住址：昆明市呈贡县云铝路1号81栋1单元104室。委托诉讼代理人：周张悦，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被告:云南天骏房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市经开区经开路**昆明科技创新园**。法定代表人：彭飞。统一社会信用代码：9153010005941017P。委托诉讼代理人：尹荣峰，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周虹，云南睿信律师事务所实习律师，一般授权代理。被告:云南御春房地产营销管理有限公司，住所：昆，住所：昆明市经开区昌宏路隆格兰商住楼**C2商铺v>法定代表人：钟俊，职务：总经理。统一社会信用代码：91530100MA6K897RXA。委托诉讼代理人：尚渠，云南权显律师事务所律师，特别授权代理。被告:云南建邦房地产经纪有限公司，地址：昆明市西山区佳湖新城****。法定代表人：张建红。统一社会信用代码：91530112077610974T。原告刘芎杉与被告云南天骏房地产开发有限公司（以下简称天骏公司）、云南御春房地产营销管理有限公司（以下简称御春公司）、云南建邦房地产经纪有限公司（以下简称建邦公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人，被告天骏公司和御春公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告建邦公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘芎杉向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判令解除原告与被告一2017年3月5日签订的《御龙春晓城商品住宅团体认购协议》；2.请求人民法院判令被告一返还定金4万元，剩余首付款144021元，被告二对上述款项的返还承担连带责任；3.请求人民法院依法判令被告一返还团购费2.5万元，被告三对上述款项的返还承担连带责任；4.请求人民法院判令被告一承担违约金18902.1元；(诉讼请求2-4合计金额207923.1元)5.请求人民法院依法判令被告一、二、三承担本案的诉讼费、保全费、律师费。事实及理由：2017年3月5日。原告与被告一签订《御龙春晓城商品住宅团认购协议》，约定原告购买被告开发的御龙春晓城一期13栋11层11D号房屋。房屋总价524021元，面积138.63元，首付30%（包含2万元定金），被告应在2018年6月30日前交房，如认购方无法正常购买房屋，出让方需赔偿已交款项10%的违约金。《认购协议》签订后，原告依法向被告一委托的房地产代理销售机构被告二支付了2万元定金，144021元首付款，向被告一指定的房地产代理销售机构被告三支付了2.5万元团购费，但直至今日，被告一仍然无法按约交付房屋，被告一延迟交付房屋的行为严重侵害了原告的权益，原告特向贵院起诉。被告天骏公司答辩称：天骏公司从来没有与原告签订过合同，原告所持有的认购协议与天骏公司无关，虽然以天骏公司的名义所签，盖的公章却属于御春公司，天骏公司没有这一枚公章，也从来没有授权过给御春公司和建邦公司代理该房屋的销售，天骏公司的房产物业从来都是天骏自行销售，其他的什么建邦公司、御春公司自己销售的系无权代理和无权销售，我们向公安机关报案了，还把这个案子移交公安了，后来公安不受理才退回来，后来我们去御春公司，他们就自己出了情况说明，说明我们没有授权给他，我们没有这个公章，公章和授权都是他们自己弄的。被告御春公司答辩称：认购协议是否有效由法院进行审查，我们也同意解除认购协议，同意返还定金，我们认为合同跟我们没有关系，只需要单倍返还，团购费，违约金跟我们无关，不发表意见。被告建邦公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。原告针对其诉讼请求向本院提交了《御龙春晓商铺住宅团体协议书》、授权委托书复印件、银行转账凭证、收据；被告天骏公司针对其答辩意见向本院提交了（2017）云0114民初2537号民事判决书、御春公司出具的情况说明。本院认证如下：本院对上述证据的真实性及关联性均予以认定，至于能够证明的观点，本院于后评述。本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，御春公司（出让方）以被告天骏公司名义对外与原告刘芎杉（认购方）签订《商品住宅团体认购协议》一份，认购一期13栋11层11Ｄ号商品房，本案的《商品住宅团体认购协议》（合同编号20170305）约定：原告向被告天骏公司认购位于原呈贡××住宅地××面积为××住宅××套，原房价4500元／ｍ2，团购优惠价3780元／ｍ2，优惠后总房价524021元。房款首付30%，先付定金20000元，预计交房时间为2018年6月30日前交房（实际交房时间会公告通知）。如认购方在双方办理签订《商品房购销合同》时放弃所购已确认的房屋，出让方有权另售给其他购房人，并解除其购房确认资格，其所交给代理销售机构的团购费用25000元一律不予退还，出让方承诺在一周内无息退还其所交的购房款。协议第八条约定：“出让方预计于2017年6月30日前取得《商品房预售许可证》，并在5个工作日内通知认购方签订《商品房购销合同》。”协议尾部出让方为“云南天骏房地产开发有限公司”，并加盖了“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”，认购方为原告。同日，被告御春公司出具《收据》确认收到原告购买《御龙春晓城》定金20000元及房款144021，被告建邦公司出具《收据》确认收到原告购买《御龙春晓城》团购信息费25000元。本院认为，第一，关于原告与被告御春公司签订的盖有“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”的《御龙春晓城商品住宅团体认购协议》是否对天骏公司产生法律约束力的问题。本案中，被告天骏公司对该认购协议并不予以认可。对于该认购协议落款出让方处加盖的“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”印章，被告天骏公司认为系被告御春公司假冒其名义并私刻公章进行加盖。在（2019）云01民终2659号案件中，昆明市中级人民法院委托昆明锦康司法鉴定中心对认购协议上的印章真实性进行鉴定，但因缺少该枚印章的比对样本，不具备鉴定条件而无法得出结论。本院认为，首先，对于认购人即原告刘芎杉来说，其陈述认购协议系在被告天骏公司开发的御龙春晓城售楼部签订，认购协议中明确列明出让方为被告天骏公司，且在认购协议落款处，加盖了“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”，并于签订当时，按照售楼部工作人员的指示将购房款及定金汇入被告御春公司账户。之所以将定金汇入被告御春公司账户，原告解释称系因按照售楼部工作人员指示，且被告御春公司全称“云南御春房地产营销管理有限公司”其名称与案涉楼盘名称“御龙春晓城”相近，足以让原告产生合理信赖，相信被告御春公司系出让人天骏公司的授权收款人。对于原告的上述陈述，被告天骏公司虽然否认，但不能提交相反证据反驳。故本院认为，原告作为认购协议的认购方，对于所购标的物、出让方主体身份已经尽到了一个普通善良人的合理审慎审查义务。其次，对于天骏公司来说，存在以下几方面事实：第一，天骏公司法定代表人为史金花，监事为钟洪富，御春公司法定代表人为钟俊，股东为钟俊、赵俊伟。案外人史金花、钟俊、钟洪明一致陈述：史金花与钟洪富系夫妻。钟俊系钟洪富的儿子，系史金花的继子，钟俊与赵俊伟系表兄弟关系。钟洪明系钟洪富的弟弟。第二，案涉认购协议落款出让方处加盖的印章“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”曾在御春公司资料移交明细及其他合同中使用，御春公司对此予以认可。天骏公司监事钟洪富的弟弟钟洪明在该枚印章使用过程中签字确认“此章作为预留给天骏公司用，仅用于御龙春晓营销中心使用”。对于钟洪明的身份，其自认系听从钟洪富的指示为钟洪富干活。第三，御春公司与天骏公司签订过《委托授权协议》、御龙春晓营销费用结算明细，载明：天骏公司将案涉楼盘销售、签订认购协议等事宜委托给御春公司。虽然天骏公司对上述证据不予认可，且经鉴定上述证据落款处天骏公司印章与其公司工商备案印章不一致，但实践中不能排除一家公司使用工商备案印章之外印鉴的可能性。同时，对于在案多份证据“《委托授权协议》、御龙春晓营销费用结算明细、认购协议”中均出现天骏公司相关印章，虽然天骏公司主张系御春公司假冒其名义私刻印章使用，但基于天骏公司与御春公司主要管理人员之间的身份相关联的因素，天骏公司及御春公司均不能对于所谓“假冒行为”做出解释并提交证据证明，故对于天骏公司主张“御春公司假冒其名义”不能排除其他合理怀疑。综上，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，即使天骏公司认为系御春公司冒用其名义签订认购协议，但原告作为认购协议的认购方，在签订协议时已经对认购标的物、出让方主体身份尽到了合理审查义务，属于善意相对人，加之“认购协议出让方列明为天骏公司并加盖印章，天骏公司与御春公司管理者之间存在身份关联”等因素，原告有理由相信认购协议的相对人为天骏公司，故认购协议对天骏公司产生法律约束力，天骏公司应当承担认购协议约定的各项权利义务。第二，关于原告主张解除与被告天骏公司签订的《商品住宅团体认购协议》的问题。根据双方合同约定，被告天骏公司应当在2017年6月30日前取得《商品房预售许可证》，并在5个工作日内与原告签订商品房购销合同，但至今被告天骏公司均未履行该义务，双方合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”原告行使合同解除权符合法律规定，本院予以支持。第三，关于原告主张由被告天骏公司与被告御春公司连带返还购房款144021元、双倍返还定金40000元的问题。原告与被告天骏公司签订的《商品住宅团体认购协议》已经解除，被告天骏公司应当返还原告已经支付的购房款144021元。被告天骏公司的行为已构成违约，原告已交付定金人民币20000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”对于原告主张被告天骏公司双方倍返还定金人民币20000元，共计40000元的诉讼请求本院予以支持。由于御春公司并非双方合同相对人，双方合同中并未约定被告御春公司在合同中的权利义务，因此本院对原告要求被告御春公司对上述款项承担连带返还责任的诉讼请求不予支持。第四，关于原告主张由被告天骏公司与被告建邦公司连带返还团购费25000元的诉讼请求。原告与被告天骏公司签订的《商品住宅团体认购协议》第七条第2款约定：“如认购方在双方办理签订《商品房购销合同》时放弃所购已确认的房屋，出让方有权另售给其他购房人，并解除其购房确认资格，其所交给代理销售机构的团购费用25000元一律不予退还……。”原告与被告天骏公司签订的认购协议因被告天骏公司违约而解除，并非原告主动放弃，故被告天骏公司应当根据上述约定返还原告已经交纳的的团购费25000元，因上述约定确认被告建邦公司为代理销售机构，其收取款项的行为系代被告天骏公司所为，非合同相对方，故对原告要求被告建邦公司承担连带还款责任的诉讼请求，本院不予支持。第五，关于原告主张被告天骏公司向其承担违约金18902.1元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告已经主张了定金条款，其再根据违约金条款主张违约金缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘芎杉与被告云南天骏房地产开发有限公司于2017年3月5日签订的《商品住宅团体认购协议》（合同编号20170305）；二、被告云南天骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘芎杉双倍返还定金40000元、购房款144021元、团购费25000元，以上三项共计209021元；三、驳回原告刘芎杉的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4418元，由被告云南天骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  方铮铮人民陪审员  鲁云春人民陪审员  董继荣二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  何 凤