重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终7207号上诉人（原审原告）：吴仕芝，女，1981年11月4日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人（原审被告）：方艳，女，1975年6月12日出生，汉族，住重庆市渝**。上诉人吴仕芝与上诉人方艳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初13606号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴仕芝、方艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴仕芝上诉请求：改判《租房合同》于2020年3月21日解除。事实及理由：受新冠疫情影响，吴仕芝与方艳于2020年1月就租金减免及退租事宜进行协议，但未达成一致。后方艳于2020年3月21日询问吴仕芝是否确定退租，若确定退租则将房屋重新出租，吴仕芝明确回复让对方重新出租，后双方约定于2020年5月5日交接房屋。新冠疫情属于不可抗力，合同约定如遇拆迁或其他不可抗力等情形，合同自然终止。考虑到疫情对双方的影响，吴仕芝未要求对方退还押金，房屋内相关设施也未拆除。方艳辩称：吴仕芝提交的营业执照上明确规定不得从事住宿经营，但吴仕芝经营的是民宿，属于非法经营，本案系虚假诉讼。租赁房屋的性质是住宅，不具备商用资格，吴仕芝的公司是否倒闭，与租赁合同是否解除无关系。吴仕芝单方要求解除合同构成违约，应承担违约责任，即再支付违约金18000元，按合同解除时间结清租金、物管费等相关费用，并且完成房屋交接手续后，合同才能解除。吴仕芝对租赁房屋进行了改动及损坏，卫生间有渗水，应负责对房屋恢复原状或赔偿20000元。方艳上诉请求：1.判决吴仕芝结清拖欠的八个月租金24000元，物管费1489元；2.判决吴仕芝按照合同约定支付违约金18000元，并在完善房屋交接手续后才能解除合同；3.判决吴仕芝对房屋恢复原状或作相关赔偿；4.本案一、二审诉讼费用由吴仕芝承担。事实及理由：1.吴仕芝经营的民宿属于非法经营，本案系虚假诉讼。租赁房屋性质是住宅，不具备商用资格，吴仕芝经营的公司是否倒闭，与本案租赁合同是否解除无关系。2.方艳在一审中提交的证据能够证明吴仕芝开办的民宿还在继续经营，其在一审中提出吴仕芝结清拖欠租金和物管费的请求，与本案密切相关，应与本案一并审理。3.一审判决认定吴仕芝单方解除合同构成违约，但未判决承担违约责任，有失公允。吴仕芝必须先承担违约责任并结清租金、物管费等费用，合同才能解除。4.吴仕芝对租赁房屋进行了改动及损坏，卫生间亦有渗水，应负责对房屋恢复原状或作赔偿。吴仕芝辩称：承租房屋时，方艳清楚吴仕芝使用房屋的用途。吴仕芝并未改动房屋，仅是对墙面进行了重新刷漆，厨房灶台也未拆除，方艳仅需拆掉板子即能恢复原状，厕所亦仅是安装了镜子和洗漱台。双方在2020年3月21日就合同是否继续履行进行了协商，且约定于2020年5月5日对房屋进行交接。吴仕芝向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告接收该房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年8月9日，方艳（甲方，出租人）与吴仕芝（乙方，承租人）签订了《租房合同》，双方约定：甲方将重庆市XX区XX路XX号XX大厦XX房（以下简称案涉房屋）租赁给乙方。一、租赁期为叁年，即2019年8月10日至2022年8月9日止，在租赁期内，如遇拆迁或其他不可抗力等特殊情况发生，合同自然终止，乙方必须无条件搬出，甲方退还乙方未租住时间的房租和押金。二、租赁费第一年为3000元/月，第二年租金为3100元/月，第三年租金为3150元/月，合同签订之日乙方即预付一季度租金8000元。乙方给甲方缴纳6000元押金，乙方在租赁期满后，如不再续租，甲方将押金退还给乙方。三、水电费，物管费，清洁费等由租房产生的一切费用，都由乙方负责缴纳，租房期间发生的各项维修费用由乙方负责承担，如乙方在上述费用问题方面发生纠纷，均与甲方无关。1.租赁期内乙方预期未交纳水、电、物管费等相关费用超过三个月，甲方有权解除合同；如乙方未按时缴纳租金，逾期15天，甲方有权解除合同，押金不退。2.租赁期内，如甲乙两方单方面提前解除合同，应当向对方支付半年租金作为违约金，甲方不退还租金。…合同还约定了双方的其他权利和义务。随后，吴仕芝接收该房屋用于民宿经营。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。2020年2月3日，吴仕芝通过微信向方艳提出因受新冠疫情影响，先是要求免房租，后要求解除租赁合同并退还剩余租金及押金。双方未能达成一致意见。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，方艳与吴仕芝签订的《租房合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致吴仕芝不能使用案涉房屋。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故吴仕芝单方解除合同构成违约行为，应当承担违约责任。虽然吴仕芝不享有法定和约定的合同解除权，但在合同履行期限届满之前，吴仕芝明确表示也以自己的行为表明不履行合同主要债务，故一审法院对吴仕芝要求判决解除租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，吴仕芝理应将案涉房屋腾空交还给方艳。至于方艳要求吴仕芝结清拖欠的租金和物管费，因系吴仕芝提起的诉，在本案不能一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：“一、原告吴仕芝与被告方艳于2019年8月9日签订的《租房合同》于本判决生效之日立即解除；二、原告吴仕芝于本判决生效之日立即从所承租的重庆市XX区XX路XX号XX大厦XX房屋搬迁，将该房屋交还给被告方艳。本案受理费减半收取40元，由被告方艳负担。”本案二审期间，吴仕芝向本院提交了其与方艳的微信聊天记录，拟证明经双方协商《租房合同》已于2020年3月21日解除，且双方于2020年5月5日交接房屋。方艳经质证后对该证据的真实性予以认可，但不认可对方的证明目的，认为吴仕芝仅是于2020年3月21日告知其不再承租，因吴仕芝提交的虚假营业执照，双方在5月**并未接房。因方艳对吴仕芝提交的微信聊天记录真实性予以认可，故本院对该证据的真实性、合法性予以认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，吴仕芝与方艳于2019年8月9日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案中，虽然在合同履行期间，因新冠疫情的影响，吴仕芝在一定时间内不能使用案涉房屋，但该影响仅是暂时的，疫情结束后吴仕芝仍能继续使用案涉房屋，故新冠疫情并不必然导致合同目的不能实现，吴仕芝不能因此享有法定的合同解除权。根据双方的微信聊天记录，虽然吴仕芝于2020年3月21日向方艳明确表示不再承租，而方艳亦随即回复“确定不租，我就挂出去了。”但是从双方后续的微信聊天记录来看，双方对于违约金、损失赔偿及房屋交接等问题一直存在争议，并未达成一致意见，并且双方在事实上亦未完成房屋交接。而认定合同协商解除的前提是双方对合同解除后果等问题均已达成一致意见，故本案不能仅以方艳2020年3月21日的微信回复片段内容即认定合同于2020年3月21日经双方协商解除。因此，吴仕芝关于合同于2020年3月21日解除的上诉理由不能成立。虽然吴仕芝无法定合同解除权，合同亦未协商解除，但因在合同履行期限届满之前，吴仕芝明确表示同时也以自己的行为表明不履行合同主要债务，合同履行已进入僵局，为避免社会资源浪费，造成更大损失，一审法院结合本案实际情况，判决解除双方签订的《租房合同》，并无不当，本院予以确认。合同解除后，吴仕芝应将案涉房屋腾空交还与方艳。本案中，吴仕芝在无法定解除权的情况下单方提出解除合同，其行为构成违约，理应承担相应的违约责任。但因方艳在本案一审中并未提出反诉，故其要求吴仕芝支付违约金、租金、物管费、恢复原状及损害赔偿等上诉请求，属于新的诉讼请求，不属于本案二审审理范围，本院依法不作审查，方艳对此可另案诉讼主张。方艳上诉认为案涉房屋非商用性质，吴仕芝提交的营业执照亦明确规定不得从事住宿经营，吴仕芝属于非法经营，本案系虚假诉讼。对此本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订《租房合同》的目的仅是一方使用房屋，另一方收取租金，房屋的使用性质及吴仕芝是否属于非法经营，都不影响双方对合同目的的实现，并且合同中并未就房屋不能用于经营作出特别约定，方艳亦未提供证据证明其在合同履行过程中对此提出过任何异议，故方艳的这一上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，吴仕芝、方艳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人吴仕芝负担80元；由方艳负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 苏致礼审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇二〇年十一月二十五日法官助理 李茜希书 记 员 陈 涛