广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5819号上诉人（原审原告）：尹希廉，男，1977年12月16日出生，汉族，住湖南省邵阳市XXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：黄青莲，女，1978年8月20日出生，住广东省中山市************************，系上诉人尹希廉的配偶。委托诉讼代理人：唐丽斌，广东国融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市半岛房地产发展有限公司，住所地广东省中山市****委镇安区，统一社会信用代码914***********407T。法定代表人：陈锐强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王旗，广东保信律师事务所律师委托诉讼代理人：罗海梅，广东保信律师事务所律师。上诉人尹希廉因与被上诉人中山市半岛房地产发展有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初16192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。尹希廉上诉请求：1.撤销一审判决；2.半岛公司向尹希廉赔偿多付的19000元购买车位款项；3.半岛公司向尹希廉赔偿因解决纠纷产生的律师费损失3000元。事实与理由：一、港盈轩VIP会员协议是独立的合同，尹希廉有权据此主张半岛公司承担违约责任。一审法院对港盈轩VIP会员协议与认购书、商品房买卖合同的关系认定、适用法律法规存在错误，依法应予改判。尹希廉的请求权依据是半岛公司未按港盈轩VIP会员协议的约定，履行给予按“公开发售价格”扣减2万元的优惠，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担赔偿损失的违约责任。双方签署的认购书、商品房买卖合同并不能取代VIP会议协议，尹希廉可以依据港盈轩VIP会员协议主张半岛公司承担违约责任。一审法院以港盈轩VIP会员协议约定双方正式签署认购书后，双方按认购书执行，并认定该协议书终止，尹希廉无权依据该协议追究半岛公司违约责任存在适用法律错误的情况，应予改判。二、中山市市*监督管理局在行政处罚决定书中已认定半岛公司存在价格欺诈。这足以证明认购书、商品房买卖合同上约定的价格是半岛公司虚构的原价价格，并非尹希廉的真实意愿。故双方签署认购书、商品房买卖合同、支付余款的行为也不能推定双方已就车位价格协商一致。尹希廉在开盘当天，在半岛公司的误导下基于错误的认识签订了认购书。其后，尹希廉发现半岛公司虚构原价价格的行为，当即拨打12345消费者权益保护热线进行投诉举报，并向相关政府部门进行投诉举报。因投诉举报需要较长的时间处理，尹希廉为了减少损失才按认购书约定付清了余款，签署买卖合同，但并未就半岛公司虚构原价的行为表示认可。后尹希廉继续向中山市市*监督管理局投诉举报、多次与半岛公司协商处理虚构原价的问题，并就该纠纷委托律师出具律师函向半岛公司主张权利。由此可见，双方并未就变更车位价格问题达成一致。尹希廉是一名普通的消费者，在买卖双方地位悬殊、信息不对等的情况下，尹希廉避免扩大损失，保护自己的利益，先签署房屋买卖合同、支付剩余款项后，再寻求维权途径，符合一名普通消费者的一般思维。据此，不能以尹希廉签署买卖合同、支付剩余款项，推定双方已对车位价格协商一致。三、尹希廉已提供充分的证据证明认购书上的原价价格为半岛公司虚构，应当以开盘价作为车位价格计算各项优惠的基础价，一审法院存在查明事实错误的情形，依法应予改判。从文义上解释，开盘就是指项目对外集中公开发售，公开发售价格与开盘价格的文义更接近，因此现场标示的开盘价格更接近VIP会员协议中约定的公开发售价格，应当以开盘价格认定为公开发售价格。根据《商品房销售明码标价规定》，应当以公示价格低的开盘价格来确定协议中的公开发售价格。若以原价价格认定VIP会员协议中的公开发售价格，相当于变相鼓励开发商虚构原价价格，抬高销售价格等违反价格法规定的行为，侵害消费者的合法权益。对于半岛公司在公开销售现场公示两个价格的行为，中山市市*监督管理局已经作出认定，其公布的原价价格为虚构，故应当以开盘价格认定为VIP会员协议约定的公开发售价格，而非半岛公司虚构的原价价格。半岛公司答辩称：一、案涉港盈轩VIP会员协议在2019年5月26日终止，案涉车位价款计算依据是港盈轩项目认购书及中山市商品房买卖合同。案涉港盈轩VIP会员协议第四条第2款约定，双方签署港盈轩项目认购书后按认购书条款执行，协议终止。尹希廉与半岛公司于2018年12月8日签署港盈轩VIP会员协议，于2019年5月26日签署港盈轩项目认购书，港盈轩VIP会员协议已经于2019年5月26日终止，港盈轩项目认购书及中山市商品房买卖合同系尹希廉与半岛公司双方协商一致的结果，亦是案涉车位价款计算依据。尹希廉并未否认港盈轩项目认购书及中山市商品房买卖合同的效力，双方均应按合同约定履行。二、港盈轩项目认购书及中山市商品房买卖合同对于案涉车位价款的约定清晰、明确、无歧义。案涉港盈轩VIP会员协议第二条约定“……即在公开发售当天享受公开发售价格基础上扣减楼价人民币20000元的优惠”。2019年5月26日案涉车位公开发售，尹希廉于当日向半岛公司提交了申请表，并签订认购书。认购书第二条载明了该车位的“该物业公开房价款”，对应申请表销售总价，认购书第二条载明的“该物业折后房价款”为该车位在抵减了20000元后的价格，对应申请表的折后认购总价。而认购书约定案涉车位公开价款为115000元，折后价款为90250元；商品房买卖合同第六条约定案涉车位金额为90250元，认购书、商品房买卖合同关于车位价格的约定与尹希廉实际支付约定金额一致，不存在尹希廉主张的多支付，尹希廉的诉讼请求无事实依据。三、行政主管部门对半岛公司作出的行政处罚是基于行政管理关系，与半岛公司和尹希廉之间的民事法律关系是两种不同的法律关系，尹希廉不能以此为由拒绝履行合同义务。半岛公司与尹希廉的民事合同关系中，半岛公司有自主定价的权利，尹希廉亦有选择不购买的权利。在一审庭审中，尹希廉清晰表示对认购书、商品房买卖合同中约定的价格认知清晰，不存在误解。虽然行政部门对半岛公司作出行政处罚，但该行政处罚不能作为尹希廉违反认购书、商品房买卖合同的理由。尹希廉于2020年6月19日向一审法院起诉请求：1.半岛公司向尹希廉赔偿多付的19000元购买车位款；2.半岛公司赔偿尹希廉因解决纠纷产生的律师费损失3000元。一审法院认定事实：2018年12月8日，尹希廉与半岛公司签订一份港盈轩VIP会员协议，约定：1.尹希廉向半岛公司缴纳5000元会费；2.尹希廉可以在半岛公司出售的港盈轩一、二期车位的时候可以在公开发售当天享受公开发售价格基础上扣减价款2万元的优惠（具体扣减办法以本协议或半岛公司的另行规定为准）；3.双方正式签署认购书后，双方按认购书条款执行，本协议自动终止。上述协议签订后，尹希廉于当天向半岛公司缴纳了会费5000元。2019年5月26日，尹希廉与半岛公司签订一份港盈轩项目认购书，约定：1.尹希廉认购半岛公司开发的位于港盈轩一、二期的128号车位；2.该物业公开价款为115000元，折后价款为90250元；3.尹希廉应于2019年6月3日前支付完毕所有价款90250元。认购书还约定了其他条款。2019年6月2日，尹希廉与半岛公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定由尹希廉购买半岛公司上述认购书约定的车位，价款为90250元。后尹希廉依约向半岛公司付清了购车位款项90250元。2020年6月19日，尹希廉诉至一审法院，提出前述诉讼请求。一审诉讼中，尹希廉与半岛公司均确认涉案车位的原价为115000元，开盘价为95000元。尹希廉认为按照双方签订的港盈轩VIP会员协议的约定，车位的价格应在95000的基础上再优惠20000元，然后再打95折，应为71250元。半岛公司则认为应在原价115000元的基础上优惠20000元，再打95折，应为90250元。另外，半岛公司称开盘发售当天，所有进场的客户均签订了港盈轩VIP会员协议，故按协议约定开盘价直接在原价115000元的基础上优惠了2万元，定为95000元。一审又查：2019年12月24日，中山市市*监督管理局对半岛公司作出行政处罚决定书，认定半岛公司在销售港盈轩一、二期车位过程中存在虚构原价的价格欺诈行为，对半岛公司行政处罚20万元。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。尹希廉与半岛公司签订的港盈轩VIP会员协议、认购书及商品房买卖合同均是双方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。尹希廉向半岛公司支付了购买车位款90250元，尹希廉与半岛公司均确认，一审法院予以认定。尹希廉与半岛公司均确认涉案车位的原价为115000元，开盘价为95000元，一审法院也予认定。现双方争议的为车位的实际销售价格问题。尹希廉认为按照双方签订的港盈轩VIP会员协议的约定，车位的价格应在95000的基础上再优惠20000元，然后再打95折，应为71250元。半岛公司则认为开盘价95000元已经按港盈轩VIP会员协议优惠了2万元，再打95折，应为90250元。对此，一审法院认为，对于港盈轩VIP会员协议约定的优惠2万元是在原价的基础上优惠2万元，还是在开盘价的基础上优惠2万元，双方存在不同的理解，双方也均未能提供证据证实自己的主张。但根据港盈轩VIP会员协议的约定，双方正式签署认购书后，双方按认购书条款执行，本协议自动终止。而双方签订的认购书载明涉案车位的价款为90250元，随后双方签订的商品房买卖合同约定的价款也为90250元，尹希廉也已按90250元向半岛公司支付了购买款。因此，一审法院认定涉案车位的销售价款为90250元，尹希廉主张销售价款为71250元，要求半岛公司退还19000元的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。由于尹希廉要求半岛公司退还多支付的19000元的诉讼请求不能成立，故其要求半岛公司承担律师费损失3000元的诉讼请求也不能成立，一审法院也不予支持，予以驳回。此外，虽然中山市市*监督管理局认定半岛公司在销售港盈轩一、二期车位过程中存在虚构原价的价格欺诈行为，并对半岛公司作出了行政处罚，但行政部门对半岛公司的行政处罚行为并不能否定或推翻双方就涉案车位协商一致确定的价格，半岛公司价格违法的行为已由行政部门作出了行政处罚，与本案双方之间的民事法律关系属两个不同的法律关系。综上所述，尹希廉的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回尹希廉的全部诉讼请求。案件受理费276元，减半收取为138元（尹希廉已预交），由尹希廉自行承担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。二审另查明：尹希廉于诉讼期间述称，其于2019年5月26日即案涉车位销售当天已对现场公布的车位原价与开盘价存在疑虑。当时销售现场比较混乱，没有销售人员在现场进行价格解说。签订认购书时，尹希廉已经就案涉车位价格提出异议，但销售人员也没有进行明确回复。后来为了避免更大的损失，尹希廉就与半岛公司签订了案涉车位认购书和商品房买卖合同，并按认购书和商品房买卖合同的约定支付案涉车位款。但尹希廉自2019年5月30日就已开始通过12345热线向相关部门投诉举报半岛公司虚构原价的价格欺诈行为。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：半岛公司是否应当向尹希廉返还购车位款19000元及赔偿律师费3000元。对此，本院具体分析如下：尹希廉于本案中主张半岛公司在销售过程中故意提高了案涉车位的销售原价后进行打折，诱骗尹希廉签订认购书及商品房买卖合同，半岛公司为此受到了相应的行政处罚，故诉请半岛公司赔偿尹希廉多付的19000元。对此，本院分析认为，尹希廉与半岛公司签订的认购书、商品房买卖合同均约定车位的价格为90250元，案涉认购书上亦明确记载“该物业公开房价款为115000元”，即尹希廉对该价格是清楚知悉的，并没有产生错误认识。且根据本院查明的事实可知，尹希廉是在明知案涉车位销售原价虚高、其对销售价格存在异议的情况下，仍愿意按照合同价款90250元与半岛公司签订认购书及商品房买卖合同，并按合同约定向半岛公司支付购车位款90250元。尹希廉的上述行为可视为其已对合同中约定的车位价格为90250元予以确认。且尹希廉在本案诉讼中虽主张半岛公司虚构价格误导消费者的行为属于欺诈，但其明确表示不以半岛公司存在欺诈行为为由主张撤销认购书及商品房买卖合同，即尹希廉至今仍确认案涉认购书及商品房买卖合同有效，半岛公司虚构原价的行为对尹希廉购买案涉车位的意愿没有产生实质性影响，由此可以推定尹希廉对于案涉车位价格为90250元是接受并认可的，以90250元的价格购买案涉车位是其真实意思表示。故一审法院认定尹希廉与半岛公司签订的认购书及商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，并据此对尹希廉要求半岛公司返还购车位款19000元及赔偿律师费损失3000元的诉讼请求不予支持。该处理结果并无不妥，本院予以维持。至于半岛公司在销售案涉车位过程中存在虚构原价的价格欺诈行为而被中山市市*监督管理局作出相应的行政处罚的问题。本院认为，该种价格的确定方式一定程度上属于开发商在房屋销售中的营销手段，但该营销手段是否影响正常的市场秩序，半岛公司是否因此受到行政处罚，不能作为半岛公司违反案涉车位价格约定的理由，尹希廉主张半岛公司违约，未按照港盈轩VIP会员协议履行价格优惠承诺，半岛公司应为此承担违约责任的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人尹希廉的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人尹希廉负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年十一月六日法官助理  孙翠红书 记 员  郭燕婷