贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14833号 原告：毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：915205020699157783，住贵州省毕节市七星关区翠西社区居民委员会办公楼。 法定代表人：黄荣，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：聂杨俊，男，汉族，1987年1月3日出生，住所地：贵州省毕节市。 被告：马怀文，男，汉族，1942年12月7日出生，住所地：贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司(以下简称:翠西物业)与被告马怀文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告翠西物业的委托诉讼代理人聂杨俊、被告马怀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告（翠西苑T4-2-16-4号房业主）立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币1028元，欠费明细如下：从2017年12月23起至2018年7月31日，7个月零8天的物业服务费，每月109元（建筑面积91.09平方×1.2元/月）合计为；791元，违约金237元，共计1028元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为草海大道翠西苑T4-2-16-4号房业主。原告和翠西苑房开商毕节市天厦房地产开发有限公司下属毕节天和物业管理有限公司于2016年12月1日签订了物业服务合同，并于2017年5月15日与毕节市天厦房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定住房物业费单价为每月每平方1.2元（建筑平方米为91.09平方米），逾期未按时缴纳物业费按每日千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2017年12月23日起至今没缴纳物业费，截止2018年7月31日，欠费月数7个月零8天，每月金额109元，据此，被告欠缴物业费791元，同时为减轻被告负担，违约金部分按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定的不超过百分之三十请求237元，多余部分原告自愿放弃。综上，各项请求金额合计1028元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告的台法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的台法权益。 被告答辩称：答辩人于2016年12月24日从毕节市天和物业管理有限公司（以下简称天和公司）拿到住宅钥匙，并于当天预先缴纳了一年的物业费1312元及垃圾运费364元，至此与天和公司构成了物业服务合同关系，答辩人2017年3月起对住宅开始装修，同年7月入住。后于2018年11月11日缴纳了2018年至2019年的物业费1202元。答辩人作为业主之一与天和公司之间存有如收费不合理、服务和管理不到位等诸多纠纷尚待解决。综上本案原告的诉讼主体不适格，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九至规定，请你院驳回原告的起诉。 为支持其诉讼请求，原告提交证据材料如下：证据一、前期物业服务合同，证明我公司经过相关部门许可与毕节天厦房地产开发公司签订的前期物业服务合同。被告质证意见:我没有见过这合同，我是和天和物业签订合同，我从2017年7月入住就一直交物业费到2019年8月，原告不是适格的主体。证据二、证明，证明毕节市天夏房地产开发有限公司向我公司出具证据，证明我公司服务起止日期。被告质证意见:与我无关，我已经交了费用，这是他们两个公司的事情。证据三、协议书，证明我公司是经过合理合法的程序进入翠西苑小区进行服务。被告质证意见:我没有听说过，与被告没有因果关系，我是天和物业签的合同，直到现在都是天和物业在管理。证据四、移交清单，证明我公司开始服务日期与交接日期。被告质证意见:这也与我无关，这是他们两个公司的合同。证据五、电梯维保合同，证明我公司与电梯维保公司签订了维保合同，对涉案小区的电梯进行维护、保养。被告质证意见:是原告和天和公司的关系，他们的纠纷原告应和天和公司协商，与我无关。证据六、请示报告，证明因为翠西苑安全隐患较大，我公司安装安全设施的请示。被告质证意见:与被告没有因果关系。证据七、照片，证明我公司对小区的日常服务照片。被告质证意见:与被告没有因果关系。证据八、缴纳公共区域电费，证明我公司履行落实相关费用缴纳。被告质证意见:与被告没有因果关系。 被告依法向本院提交证据如下：证据一、收据，证明我一直交物业费的，是交给天和物业公司，没有和原告签订物业合同，原告主体不适格，天和公司是房开公司前期委托的物业公司，我2016年12月拿到钥匙预交一年的物业费，2017年7月开始入住。原告质证意见:这是被告交到天和物业的费用，与我公司无关。证据二、收据，证明2018年我交了2018年8月到2019年8月的物业费。被告质证意见:我们主张的是2017年12月23日到2018年7月31日的物业费。 本院经综合审查原告证据后认定，原告所举证据符合有效证据三性，能证明本案相关事实,本院予以确认并在卷佐证。被告所举证据仅能证明被告向毕节市天和物业管理有限公司缴纳了2016年12月24日至2017年12月24日物管费1312.00元，2018年8月1日至2019年8月1日的物管费1202.00元。2017年12月25日至2018年7月31日物管费未予缴纳，不能证明被告向原告缴纳2017年12月25日至2018年7月31日的物管费。 本院经审理查明，2016年12月1日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司签订物业服务合同，在毕节市物业服务管理工作后，2017年5月15日，毕节市天厦房地产开发有限公司与原告翠西物业签订《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，合同约定，住房部分物业费按照1.2元／月·㎡标准收取，合同期限暂定2年，合同期限为至2018年7月31日终止。被告居住在毕节市七星关区，房屋建筑面积为91.09㎡。被告马怀文已向毕节市天和物业管理有限公司缴纳2016年12月24日至2017年12月24日物管费1312.00元，2018年8月1日至2019年8月1日的物管费1202.00元。2017年12月25日至2018年7月31日物管费未予缴纳。毕节市天厦房地产开发有限公司系天厦·翠西苑建设单位。 上述事实，有原、被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，毕节市天厦房地产开发有限公司作为天厦·翠西苑建设单位，在毕节市物业服务管理工作后，其于2017年5月15日与原告翠西物业签订的《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，对被告具有法律上约束力。故被告应当按照《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》约定的1.2元／月·㎡的标准向原告缴纳物管费。经庭审查明，被告2017年12月25日至2018年7月30日物业费未予缴纳，经核算，被告应缴纳的物业费为91.09平方米×1.2元每月每平方米×12个月÷365天×215天＝772.64元。 对于原告要求被告支付违约金的请求，因《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》未作约定，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告马怀文于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司物业费772.64元； 二、驳回毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由被告马怀文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴浩然 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  林 琳