沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0113民初8026号原告：袁建明，男，汉族，住址辽宁省建昌县建昌镇光明街**楼****。委托诉讼代理人：戚亚坤、孙海鸥(实习)，均系辽宁卓政律师事务所律师。被告：傅勤业，男，汉族，住址沈阳市皇姑区淮河街**124。被告：佟悦，女，住沈，住沈阳市大**div>原告袁建明与被告傅勤业、佟悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁建明及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告傅勤业、佟悦经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，现本案已审理终结。原告袁建明向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与二被告签订的房屋买卖合同。2，判令二被告返还购房款40万元及利息（以40万元为本金，从2020年9月2日计至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；3、判令二被告返还定金2万元及利息（以2万元为本金，从2020年7月9日计算至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）4、判令二被告向原告支付违约金暂计10,000元(以102万元为基数，从2020年9月2日开始至法院判决解除合同之日止，按日0.1%计付。5、判令二被告支付居间服务费4500元，律师费18,000元。6、本案诉讼费、保全费、保函费由二被告承担。事实与理由：二被告原系夫妻关系，2020年7月9日，被告佟悦代理被告袁建明与原告签订房屋买卖合同，约定购买位于沈北新区道义北大街，总价102万元，定金2万元，首付40万元，贷款60万元。合同签订后，原告按约支付被告2万元定金，于2020年9月2日支付40万元给被告傅勤业用于偿还剩余贷款。贷款偿还后，被告于2020年9月8日办理了房屋抵押权注销登记，双方准备办过户手续时，原告才得知涉案房屋存在司法查封，无法办理产权登记。二被告故意隐瞒存在司法查封的事实，买卖合同无法继续履行，原告的购房目的不能实现。多次协商无结果，原告特提起诉讼。被告傅勤业答辩称，涉案房产是当时无力偿还贷款而出售的，是我允许被告佟悦对外出售的，她代我签订的合同，房产100万元，家具2万元，共102万元，2万元定金原告给付被告佟悦了，原告又给付我方40万元的贷款，中介是原告找的，解抵押后，中介才告知涉案房产有查封，故中介对此具有过错，不应把责任都让我方承担。被告佟悦未出庭且未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月9日，原告袁建明与被告佟悦、原告找的第三方中介机构签订了《房屋买卖合同书》，被告佟悦代表被告傅勤业出售其位于沈阳市沈北新区产，交易价102万元，约定付款方式为签订合同当日，原告支付定金2万元，在支付第一笔购房款时该定金直接转为购房款。解贷当日原告支付40万元，贷款60万元，中介费4500元，如有一方违约，中介费由违约方承担。该合同还载明“二、4、甲方（被告傅勤业）承诺该房屋不存在抵押、租借、司法保全、司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利，如因此产生纠纷，由甲方承担由此引发的全部赔偿责任，并赔偿乙方遭受的经济损失。八、违约责任2、甲方不按约定办理产权过户或不按约定按时交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的0.1%计算。逾期超过15天，乙方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，如解除合同，甲方应将乙方的已付款和利息一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中双方已发生的必要费用。7、如因甲方或乙方违约，造成法律诉讼的，违约方除须承担本合同约定的违约责任外，还应赔偿困诉讼产生的一切相关费用…。”该合同还约定了其它内容。该合同签订后，原告袁建明依约交付了定金2万元，被告佟悦代表被告傅勤业出具了定金收条，原告袁建明向中介方支付了中介费4500元。2020年9月2日，原告袁建明、被告傅勤业、中介方共同办理被告傅勤业涉案房产的提前偿还银行贷款手续，原告袁建明通过银行转账方式支付被告傅勤业购房首付款40万元，被告傅勤业为原告袁建明出具收条一份。2020年9月8日，相关部门办理了涉案房产的注销抵押权登记手续，双方拟办理涉案房产的产权过户手续，中介方告知原告袁建明、被告傅勤业涉案房产已被另案司法查封，无法办理产权过户。双方经协商未成，原告袁建明诉至本院，原告袁建明委托律师代理诉讼，支付律师代理费18,000元。在诉讼过程中，原告申请财产保全，支付诉讼财产保全责任保险费900元。另查，被告佟悦与被告傅勤业曾为夫妻关系，在原告袁建明购房前，被告佟悦与被告傅勤业已离婚，涉案房产登记在被告傅勤业名下。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩并对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告佟悦经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告、被告傅勤业提供的证据，结合查证的事实依法裁判。依法成立的合同对各方当事人具有法律约束力。本案中，各方当事人签订的《房屋买卖合同书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应恪守履行。结合当事人提交的证据材料、当事人陈述，可证被告傅勤业在履约过程中，以实际行为进行了后续履约，应视为被告傅勤业对被告佟悦签订合同收取定金行为的追认，该房产买卖合同合法有效。又被告傅勤业出售的房产存在被另案司法查封的情形，被告傅勤业违反承诺的约定，又未能及时处理解除司法查封，致使涉案房产无法正常过户交易，原告袁建明购房的合同目的无法正常实现，被告傅勤业的行为已构成严重违约，原告袁建明主张解除涉案房屋买卖合同具有事实及法律依据，本院予以支持。因被告傅勤业违约，依合同约定合同解除后，被告傅勤业应返还原告已付款并给付利息，故原告主张被告傅勤业返还该2万元及以该2万元为基数，从2020年7月9日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息，具有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张被告傅勤业返还该40万元及以该40万元为基数，从2020年9月2日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息，具有事实及法律依据，本院亦予以支持。虽被告佟悦实际签约并已收取2万元，但被告傅勤业为涉案房产的产权人，又其对被告佟悦的行为进行了追认，应依法认定被告傅勤业为该房产买卖的售房人，被告佟悦的签约收款行为属代表代理，该行为的法律后果依法由被代理人承担。被告佟悦未取到后续40万元，未参与后续房产交易，故原告主张被告佟悦返还已付购房款及利息，承担违约赔偿责任，缺少必要的事实及法律依据，本院无法支持。被告傅勤业抗辩被告佟悦收取的2万元为家具款，与合同约定不符，且未提供充足的证据证明，本院不予采信。关于违约金，原告主张以购房总价102万元为基数，从2020年9月2日起至合同解除之日止，按每日0.1%计算给付违约金，现被告未按约定办理产权过户已超过15天，按照合同约定，原告有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，在解除合同时被告将已付款和利息一并返还并承担此次交易中双方已发生的必要费用，在原告已主张解除合同的情况下，其无权再要求被告给付违约金。涉案合同虽明确约定违约方承担中介费，但中介方在履约过程中未完全尽到中介服务义务，未及时查证涉案房产的查封情况且未及时告知交易方，对此具有过错，结合各方过错，本院酌定被告傅勤业给付原告中介费2300元，超出部分，本院不予支持。涉案合同因诉讼产生的费用，原告主张被告傅勤业给付诉讼财产保全责任保险费900元、律师费18,000元具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告袁建明与被告傅勤业于2020年7月9日签订的《房屋买卖合同书》解除；二、被告傅勤业于本判决生效后五日内给付原告袁建明2万元及利息（以2万元为基数，从2020年7月9日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告傅勤业于本判决生效后五日内给付原告袁建明40万元及利息（以40万元为基数，从2020年9月2日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告傅勤业于本判决生效后五日内给付原告袁建明中介费2300元、诉讼财产保全责任保险费900元、律师费18000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告袁建明的其他诉讼请求。案件受理费8088元，减半收取4044元，由被告傅勤业承担，财产保全费2770元，由被告傅勤业承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  肖鲁峰二〇二〇年十一月二十七日法官助理葛德强书记员徐波本判决涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。