葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1403民初2136号原告（申请执行人）：金某，男，1961年5月9日生，汉族，住葫芦岛连山区。委托诉讼代理人：徐奉勤，辽宁山盟律师事务所律师。被告（案外人）：辽宁辽建门窗幕墙有限公司，住所地葫芦岛北港工业区。法定代表人：黄文勋，系公司总经理。委托诉讼代理人：王征，北京市里仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷艳明，男，该公司会计，住兴城市。被告（被执行人）：葫芦岛长发九方置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙湾大街**楼银龙大厦8屋**。法定代表人：徐步，系公司总经理。原告金某与被告辽宁辽建门窗幕墙有限公司、葫芦岛长发九方置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金某及其委托诉讼代理人徐奉勤，被告辽宁辽建门窗幕墙有限公司的委托诉讼代理人王征、谷艳明到庭参加诉讼，被告葫芦岛长发九方置业有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金某向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销(2020)辽1403执异19号《执行裁定书》。2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：执行裁定程序错误应当撤销裁定，依法判决强制执行争议房屋。被告辽建门窗公司提交书面申请提出异议，应当履行听证程序查清涉案房屋权属实事后，依法裁定。而本案中执行局未履行听证程序，剥夺原告听证的抗辩权利，必然导致裁定结果错误；执行阶段书面审理作出裁定过程中，未对辽宁门窗公司提交的证据材料认真核实，认定事实错误。其一，2016年2月1日，原告即与长发九方公司签订正式的《商品房买卖合同》购茨齐路46号-14(4#)1单元1501号房屋，并于2017年1月即已经办理入住并进行房屋装修实际占有涉案房屋。一年多后辽建门窗公司与长发九方公司签订《印象江南认购书》仅为意向书，期中第三条明确约定，应当支付房款并《商品房买卖合同》，房屋可另行出售无需通知。未实际履行，无法认定存在房屋买卖关系。其二、辽建门窗公司于2018年3月6日就已经对房屋查封提出异议，未提供任何入住手续和缴纳物业费凭证，而2020年5月12日再次提出执行异议，所提交的《印象江南物业管理服务协议》合同签订时间被修改并无北京盛世物业务服有限公司葫芦岛分公司公章。《机打收据》开票时间均为2018年11月23日，都是在第一次提出异议后补办，客户名称也与辽建门窗公司不符。裁定时均没有依法核实确定，以虚假材料作出裁定明显违法。其三，案涉房屋已经过装修具有居住功能，与裁定查明的清水房，未装修，不具备入住条件明显不符。其四、进户门钥匙等均在原告手中，房屋正居住使用，即被裁定认定其已接收、控制、占有涉案房屋足可以证实作出裁定时未予核实房屋实际情况；原告所提交的《商品房买卖合同》能证实购房时间在辽建门窗公司之前，自2017年1月实际占有使用房屋至今，(2017)辽1403民初1505号判决未认定买卖合同无效。现在证据无法证实辽建门窗已取得涉案的所有权。综上，请求法院依法查清本案事实，正确适用法律规定，依法判决，保护原告合法权益不受非法侵害。被告辽宁辽建门窗幕墙有限公司（以下简称“辽建门窗公司”）辩称，答辩人对案涉房屋享有物权期待权。案涉房屋系答辩人自葫芦岛长发九方置业有限公司(以下简称“长发九方公司”)处购买并占有、使用至今。2017年3月27日，答辩人与长发九方公司就答辩人向其购买葫芦岛市龙港区茨齐路46号印象江南小区4-1-1501号房屋(上述房屋现房号变更为茨齐路46-14号楼1单元1501号)签订了《印象江南认购书》。同日，答辩人与长发九方公司经协商，一致确认：长发九方公司因该印象江南小区门窗制作安装工程而欠付答辩人的498,482.00元工程款转化为答辩人向其购买案涉房屋应付的购房款。答辩人与长发九方公司就前述498,482.00元工程欠款的债权债务关系终止，并就案涉房屋建立商品房买卖合同关系。随后，长发九方公司向答辩人出具了案涉房屋的购房款收据等相关手续，2017年4月1日，答辩人缴纳了案涉房屋的物业费、装修押金等费用，并办理了案涉房屋的全部入住手续，开始占有、使用案涉房屋。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”答辩人与长发九方公司签订案涉《印象江南认购书》后，长发九方公司已按该认购协议约定向答辩人收受了全部购房款，并协助答辩人办理了房屋入住手续，而案涉《印象江南认购书》体现了案涉房屋的具体座落位置、面积及房屋总价款等，具备了商品房买卖合同的主要内容。因此，依照上述规定，案涉《印象江南认购书》应认定为合法有效的商品房买卖合同。答辩人与长发九方公司签订案涉《印象江南认购书》后一直在催促长发九方公司办理房屋过户手续，但由于案涉房屋被长发九方公司抵押给盛京银行，导致始终未能办理过户。目前，答辩人就上述案涉房屋已与长发九方公司签订了书面的买卖合同，答辩人已支付了全部购房款，在贵院查封案涉房屋前一直持续控制、占有着案涉房屋，案涉房屋在贵院查封前未完成过户系因长发九方公司单方问题导致，答辩人对此并无过错。因此，答辩人对案涉房屋享有物权期待权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定，贵院应中止对案涉房屋的执行，贵院作出的(2020)辽1403执异19号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确；原告起诉状所述内容明显与事实不符、于法无据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条等相关规定，人民法院审理执行异议案件系以书面审查为原则，听证为例外。听证系以查明案件事实为目的，贵院在案涉房屋执行异议程序中曾于2020年5月26日组织原告及答辩人共同到案涉房屋配合法院进行调查、询问。答辩人认为该“调查、询问”系更直接、有效的“听证”。在该次询问中，针对贵院所提“是否办理入住”的问题，原告在当场曾明确表示其无法办理案涉房屋入住。此后，贵院又要求原告提交了贵院(2017)辽1403民初1505号案卷材料(该案系原告凭其诉状所述的《商品房买卖合同》起诉要求确认案涉房屋归其所有的诉讼)，并从盛世物业服务有限公司调取了案涉房屋的《印象江南业主收房流转书》。上述(2017)辽1403民初1505号案卷材料可以证明：原告与长发九方公司之间系民间借贷关系，并不存在房屋买卖合同关系。而贵院从盛世物业服务有限公司调取的案涉房屋《印象江南业主收房流转书》及答辩人提交的整套入住手续可以证明答辩人实际控制占有了案涉房屋。原告无任何证据证明其实际控制占有了案涉房屋，其诉状所述内容纯属主观臆造、刻意歪曲事实。此外，贵院系在2019年以(2019)辽1403民初260-1号民事裁定书预查封了案涉房屋。答辩人提交的《物业管理服务协议》、《物业费收据》等，无论材料上显示的日期是2017年还是2018年，其均在贵院查封案涉房屋之前，对本案待证事实“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”无任何影响。综上，答辩人认为，答辩人对葫芦岛市龙港区茨齐路印象江南小区46-14号楼1单元1501室房屋享有物权期待权，贵院应中止对案涉房屋的执行。原告诉请及理由既背离事实，亦没有任何法律依据，依法应予驳回。被告葫芦岛长发九方置业有限公司（以下简称“长发九方公司”）经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，2016年2月1日，被告长发九方公司向原告金某借款220万元，并签订《短期借款合同》，合同约定借款期限为一年，自2016年1月29日至2017年1月28日。同日，双方又签订了十份《商品房买卖合同》，被告长发九方公司将其开发的印象江南项目的4号楼1-1301号、1-1401号、1-1501号、1-1601号，以及7号楼3-201号、3-401号、3-501号、3-601号、3-402号、3-502号作为对上述借款的担保，并给原告开具了收款收据。2017年7月5日，原告诉被告长发九方公司所有权确认纠纷一案，原告要求确认印象江南7号楼3-501号的楼房归其所有，并要求被告长发九方公司协助原告办理相关过户手续，理由是被告长发九方公司向原告借款时以印象江南7号楼3-501号等十户房屋作为抵押借款220万元，被告未按约偿还借款本金及利息。在案件审理过程中，原告申请查封上述十户房产，2017年7月5日，本院作出（2017）辽1403民初1505-1514号民事裁定书，查封上述房产。2017年8月18日，原告以在起诉后案情发生变化为由申请撤回起诉，本院于2017年8月22日作出裁定，准予原告撤诉。2019年1月8日，原告诉被告长发九方公司民间借贷纠纷一案，原告诉请法院判令被告偿还2016年2月1日的借款220万元及利息。案件审理过程中，原告申请财产保全，本院依法作出（2019）辽1403民初260-1号民事裁定书，于2019年1月21日查封了被告开发位于龙港区房屋。2019年9月26日，本院作出（2019）辽1403民初260号民事判决书，判决被告于判决生效后十日内一次性偿还原告借款本金220元及相应的利息。本院执行过程中，案外人辽建门窗公司对龙港区茨齐路印象江南小区46-14号楼1单元1501室房产提出执行异议，本院审查后于2020年5月27日作出（2020）辽1403执异19号执行裁定书，中止对葫芦岛市龙港区茨齐路印象江南小区46-14号楼1单元1501室的执行。原告不服该裁定，故向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，被告长发九方公司因该印象江南小区门窗制作安装工程而欠付被告辽建门窗公司498,482.00元工程款，双方协商以房抵债。2017年3月27日，被告辽建门窗公司与被告长发九方公司签订了《印象江南认购书》，购买标的为该案涉房屋。同日，被告长发九方公司向被告辽建门窗公司出具了案涉房屋的购房款收据等相关手续。庭审中，被告辽建门窗公司提交了入住费用明细表、物业服务费收据、物业服务合同等相关证据用以证明其办理了全部入住手续。以上事实，有（2017）辽1403民初1505号民事裁定书、（2019）辽1403民初260号民事判决书、（2020）辽1403执异19号执行裁定书、印象江南认购书、购房款收据、物业费收据等及双方当事人陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，本案争议焦点在于：辽建门窗公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。已生效判决确认了金某对长发九方公司享有债权，金某可以依据生效判决对已经保全的房屋申请强制执行。辽建门窗公司作为案外人提出执行异议，应当就其享有足以排除强制执行的民事权益进行举证。辽建门窗公司认为其具有足以排除强制执行的民事权益依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认为其因长发九方公司原因未办理变更登记，且在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款，并提供印象江南认购书及交纳相关费用的证据予以证明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。因此，即使本案案涉房屋已交付辽建门窗公司，但案涉房产仍然登记在长发九方公司名下，并未办理抵顶房屋的所有权转移登记手续，物权变动并未完成，辽建门窗公司对长发九方公司仅享有债权请求权，其并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，辽建门窗公司与长发九方公司之间属于以房抵债法律关系，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生针对交易不动产的物权期待权，不享有足以排除强制执行的民事权益。被告葫芦岛长发九方置业有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自身权利的放弃，不影响本院依据已查明事实依法进行裁判。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：准许对葫芦岛市龙港区茨齐路印象江南小区46-14号楼1单元1501室房屋的执行。案件受理费100.00元，由被告（案外人）辽宁辽建门窗幕墙有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  陈志伟人民陪审员  华 萍人民陪审员  杨 柳二〇二〇年十一月十六日书 记 员  杨 欢