陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终3466号上诉人（原审被告）：乔捷，男，汉族，1989年7月6日出生，陕西省榆林市榆阳区人，现住地榆林市。被上诉人（原审原告）：榆林市绿源物业有限公司，住所地榆林市榆阳区火车站对面（普惠大楼**），统一社会信用代码：916********449。法定代表人:李瑜，系该公司**。委托诉讼代理人:谢磊，男，汉族，1988年11月24日出生，现住榆林市榆阳区南郊延寿路**，系该公司员工，身份证号码：6127*********。上诉人乔捷因与被上诉人榆林市绿源物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省榆阳区人民法院（2020）陕0802民初3055号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人乔捷，被上诉人榆林市绿源物业有限公司的委托诉讼代理人谢磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乔捷上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，被上诉人出具2019年1月27日与业委会补签的物业合同为无效合同。业委会主任与第三方签订合同应提前召开全体业主大会，在征得多数业主同意并授权，才具有代理权与第三方签约。补签物业服务合同没有召开全体业主大会，也没有征得多数业主同意，更没有全体业主授权，没有代理权与第三方签约，所签合同无效。委会主任李加垚被提起公诉，犯罪之人，没有权利代表广大业主与第三方签约，签约合同不受法律保护。第二，被上诉人跟绿源小区业委会所签订物业服务合同于2016年已经到期，因被上诉人合同服务期内，不按照合同规定服务，小区管理混乱，业委会、业主多次清退被上诉人，被上诉人未履行合同，到期拒不搬离绿源小区，且与进驻的飞翔物业公司对抗，加剧小区混乱，卫生、安保敷衍了事，造成小区停水、断电、车辆拥堵，严重影响业主生活及生命财产安全，被上诉人的行为不能构成服务，根本得不到业主的认可，所以上诉人不应该承担2017、2018年度的相关费用。第三，被上诉人自物业服务以来，巧立名目、欺骗业主，变相收费，非法加收采暖费用，擅自加收车辆管理费用，应要求被上诉人清退2016年前非法收取所得，并按照法律规定承担相应利息。第四，二审应查明被上诉人提供的补签合同的有效性、被上诉人提供的物业费数额的有效性；绿源小区附近派出所频繁接到绿源小区的案件皆因被上诉人所致；被上诉人未给小区提供物业服务。榆林市绿源物业有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律，应当予以维持。被上诉人与上诉人所在小区业主委员会补签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应当为有效合同，对于小区的业主具有约束力，被上诉人按约提供了服务，上诉人作为小区业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费。榆林市绿源物业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求被告立即向原告支付拖欠的物业服务费合计3786元；2、本案诉讼费用由被告承担。在审理中原告明确第一项诉讼请求为：1、请求被告支付拖欠的2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2572元、电梯运行费714元、垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费440元，合计3786元。一审法院认定事实：被告乔捷系榆林市高新区绿源小区4号楼7单元301室的房主，该房屋建筑面积119.06平方米。2019年1月27日，原告榆林市绿源物业有限公司与榆林市高新区绿源小区业主委员会补签2016年度、2017年度、2018年度的物业服务合同，约定服务期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，相关费用的收费标准分别为：2016年物业管理费收费标准为1.05元/㎡/月，2017年、2018年物业管理收费标准为0.9元/㎡/月，电梯运行费一层免收，二层0.23元/平方米/月起步，每增加一层加0.02元；垃圾费为30元/年/户，2016年公用设施、水电等公摊费为130（含）平方米以上每户每年270元,2017年、2018年公用设施、水电等公摊费为130（含）平方米以上每户每年240元。合同还约定了其他事项。被告拖欠原告2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2572元、电梯运行费714元、垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费440元，合计3786元。一审法院认为，榆林市高新区绿源小区业主委员会委托原告榆林市绿源物业有限公司对该住宅小区进行物业管理，并于2019年1月27日补签的2016年度、2017年度、2018年度的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对该小区业主均具有约束力。原告按约提供了物业服务，被告乔捷作为该小区业主，应当按照合同约定的收费标准支付物业费等费用。被告拖欠物业费等各项费用，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。故原告主张由被告乔捷支付拖欠的2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2572元、电梯运行费714元、垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费440元，合计3786元的诉讼请求，因双方合同约定的收费标准未超出本市物价部门确定的公益性收费标准，对该项诉讼请求依法予以支持。被告乔捷辩称小区还有另一物业公司提供了物业服务且原告提供的物业服务并不完善,但在一审法院指定期间并提交相应的物业合同等证据佐证,被告乔捷对原告提交的物业合同有异议,但未提交证据证明该合同存在违法性的证据,予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：本判决生效后五日内，由被告乔捷支付原告榆林市绿源物业有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2572元、电梯运行费714元、垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费440元，合计3786元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告乔捷负担。二审中上诉人为支持其主张向法庭提交证据：第一组证据：榆林市飞翔物业服务有限公司出具的上诉人交纳水电费的票据两支，证明在同一时间有两家物业公司向绿源小区服务，上诉人接受了榆林市飞翔物业服务有限公司的服务，上诉人向小区业主委员会服务处购买水电，由榆林市飞翔物业服务有限公司出具票据。第二组证据：2013年交纳的取暖费票据，证明被上诉人多收了取暖费。第三组证据：通知两份，证明被上诉人发通知告知业主如果不与他们签订合同，就退出小区；小区业主委员会也发通知，告知业主被上诉人是非法物业公司，让业主不要交纳物业费。被上诉人质证认为，对上诉人提供的三组证据的真实性均无异议，对证明目的有异议，上诉人只能证明在榆林市飞翔物业服务有限公司购买水电，不能证明榆林市飞翔物业服务有限公司为其提供物业服务，因为售水售电并不是物业服务的范畴，只是代理出售。取暖费被上诉人是按照合同约定收取的，本案被上诉人主张的费用与取暖费无关。两份通知不能证明被上诉人退出小区。本院经庭审质证对上诉人提供的证据认定如下：因被上诉人对上诉人提供的三组证据的真实性均认可，故对真实性予以认定，但该证据不能证明由其他物业公司向上诉人提供物业服务以及被上诉人没有向上诉人提供物业服务，对证明目的不予认定。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，故本院予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点是案涉物业合同是否无效、被上诉人是否履行了合同义务的问题。上诉人上诉称2019年1月27日被上诉人与业主委员会补签的物业服务合同系无效合同。经审查，被上诉人提交的2017年、2018年的物业服务合同系在沙河路办事处的协调下，由李加垚代表榆林市高新区绿源小区业主委员会与被上诉人在2019年1月27日补签，且被上诉人还向绿源小区业主委员会赔偿了110万元的损失，可以证明补签合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。而李加垚的刑事案件是涉嫌职务侵占罪，并不能因此而否定补签合同的效力，而且李加垚作为绿源小区业委会主任在签订合同前是否经过业主大会授权，属于绿源小区业委会与各业主之间的法律关系，该法律关系并不属于本案审查范围，上诉人主张合同无效不能成立。上诉人上诉称被上诉人未按合同约定履行物业服务义务。经审查，关于上述物业服务合同是在上诉人所在小区业主与被上诉人发生矛盾后，在沙河路办事处的协调下签订，主要为了化解小区业主与物业公司的矛盾，被上诉人在合同履行中确实存在瑕疵，但并不属于合同法中的根本违约，上诉人不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，被上诉人作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为绿源小区提供更好的物业服务。但从上诉人提供的证据看，被上诉人从2016年开始一直未与绿源小区签订物业服务合同，之后也与业主发生了多次纠纷，被上诉人在此期间提供的物业服务确实存在不够到位之处。结合被上诉人实际提供的物业服务水平，本院按物业服务合同约定标准的90%酌情计算上诉人2017、2018年度物业服务费为2314.8元。至于电梯运险费714、垃圾费60元、公用设施设备水电公摊费440元属于上诉人的合同义务，理应全额缴纳。据此，乔捷的上诉请求部分合理，应予支持；一审判决认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销陕西省榆阳区人民法院（2020）陕0802民初3055号民事判决；二、本判决生效后五日内，由上诉人乔捷支付被上诉人榆林市绿源物业有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2314.8元、电梯运行费714元、垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费440元，合计3528.8元。三、驳回被上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人乔捷与被上诉人榆林市绿源物业有限公司各负担一半。本判决为终审判决。审判长 王 燕审判员 崔文静审判员 张彩莲二〇二〇年十一月三十日书记员 艾 聪