陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终8293号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙富平，男，1970年11月21日出生，汉族，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘顗，陕西惠民法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西云德现代农业发展有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人：谭锦，总经理。委托诉讼代理人：刘玲，女，1972年9月25日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李钰，女，1964年7月6日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人孙富平因与被上诉人陕西云德现代农业发展有限公司（以下简称云德公司）合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初1218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2016年5月30日，孙富平（乙方）与云德公司（甲方）签订《协议书》，其中约定：自交房之日起，之前所欠乙方的租金共为5.3万元；乙方同意在收房后放弃之前的违约金；甲方将商铺交给乙方，自双方签字之日起协议生效；本协议生效后，双方之前所签订的委托经营合同终止。该《协议书》上，孙富平签字并捺指纹，云德公司加盖其印章。同时查明，2013年5月30日，孙富平（乙方）与云德公司（甲方）签订《商铺认购合同》一份，约定乙方认购的商铺位于西安市未央区太华路延伸线由甲方开发的祥云市场项目5号楼1-9号，房屋编号为M5-1-9，建设面积为32平方米，每平方米11,875元，总价款38万元。甲方负责办理商铺的产权分割批复及验收合格手续，自本合同签订之日起3年内给乙方办理产权登记手续并取得产权证书。甲方如在本合同约定期限内未能为乙方办理产权登记手续，乙方退还所认购房产，甲方在约定期限到期后一个月内无条件退换乙方实际缴纳的全部款项，并支付给乙方实际缴纳认购款项总额的1%作为违约金。合同签订后，孙富平缴纳了购房款38万元。同日，孙富平与云德公司签订《商铺委托经营合同》一份，委托云德公司负责涉案商铺的招商租赁、运营管理并与第三方签署租赁合同，云德公司向孙富平给付租金。2016年，孙富平将云德公司诉至西安市未央区人民法院，请求判令：依法确认双方签订的《商铺认购合同》无效，并判令云德公司退还购房款38万元，且向其支付以中国人民银行同期贷款利率为准计算利息至实际给付之日止；本案诉讼费由云德公司承担。原审法院于2016年12月1日作出(2016)陕0112民初5654号民事判决书，其中载明：“关于云德公司要求孙富平返还租金以及解除合同的主张，与本案不是同一法律关系，且孙富平与云德公司签订委托经营合同，已经取得部分利益，孙富平要求云德公司支付利息的请求，于法无据，应予驳回。”“一、原告孙富平与被告陕西云德现代农业发展有限公司于2013年5月30日签订的《商铺认购合同》无效。二、被告陕西云德现代农业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告孙富平退还购房款38万元。三、原告孙富平于本判决生效后十日内向被告陕西云德现代农业发展有限公司返还祥云市场项目5号楼1-9号，房屋编号为M5-1-9的商铺。四、驳回原告其余诉讼请求。”审理中，孙富平称委托经营合同中约定每年租金3.8万元，三年租金共计11.4万元，2016年之前云德公司向其支付了6.1万元，剩余5.3万元云德公司未向其支付，云德公司对此不持异议。孙富平于2020年1月7日诉至原审法院称，2013年5月30日，其与云德公司签订了编号为M5-1-9的《商铺认购合同》（以下简称为《认购合同》）。该《认购合同》约定，其（乙方、买受方）出资购买云德公司（甲方、出卖方）开发的位于西安市未央区XX路XX线XX市场XX号楼XX号商铺一间，该商铺建筑面积32㎡，每平方米单价为11,875元，总价款为38万元。该《认购合同》第三条第一款约定，由云德公司负责办理涉案商铺产权分割批复及验收合格等手续，并自合同签订之日起3年内给其办理产权登记手续及产权证书。同时，该《认购合同》还就付款方式、双方权利、责任和义务、合同效力等分别进行了相应的约定。《认购合同》签订的当日，其根据云德公司的要求与其签订了编号为M5-1-9的《商铺委托经营合同》（以下简称为《经营合同》）。该《经营合同》约定，其将所认购的上述商铺的招商租赁、运营管理事宜全权委托给乙方经营，经营期限为3年，自2013年5月30日至2016年5月29日，每年租金为3.8万元。同时，该《经营合同》还就费用及支付方式、双方权利、责任和义务、合同的法律效力等内容进行了相应约定。上述《认购合同》终因云德公司的违约未能实际履行。为此，云德公司（甲方）和其（乙方）于2016年5月30日再次签订了《协议书》。该《协议书》约定，云德公司自交房之日起欠其租金5.3万元，而且约定了支付期限。该《协议书》再次因为云德公司的违约行为至今未能实际履行。其就同一事实及请求曾提起诉讼，但后因自身原因撤回了该案起诉。为维护其合法权益，现诉至法院，请求判令：1、云德公司支付尚欠其租金人民币5.3万元整；2、本案诉讼费由云德公司承担。云德公司辩称，孙富平与其签订的商铺认购合同，已经被未央区人民法院（2016）陕0112民初5654号判决书确认无效，判令其返还购房款，孙富平返还基于房屋取得的收益，租金属于孙富平取得的收益，其欠付的租金不应该继续支付，已经支付的租金6.1万元应该予以返还，其提出反诉，请求判令：1、孙富平返还给其公司商铺租金收益6.1万元；2、由孙富平承担本案诉讼费。孙富平辩称，反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回云德公司的诉讼请求，反诉费由云德公司承担。其是依照合同的约定请求云德公司支付房屋占有使用费，该费用是双方根据当时的市场价格进行的明确约定。2016年5月30日签订的协议书约定云德公司应于协议签订后三年内分三次付清租金，由于此前提起的诉讼与合同约定的付款期限尚未到期，因此其自愿撤回起诉，并非放弃涉案房屋的租金和本案的诉讼请求。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方在签订协议书时，虽然约定云德公司自交房之日欠孙富平租金5.3万元，但因该协议书系基于双方签订的《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》而签订的，原审法院(2016)陕0112民初5654号民事判决书确认《商铺认购合同》无效，判决云德公司退还孙富平购房款38万元，孙富平返还云德公司商铺，并将云德公司已支付孙富平租金6.1万元，作为孙富平主张购房款38万元利息的诉讼请求予以处理，且孙富平主张的租金5.3万元为涉案商铺所产生的收益，故孙富平的诉讼请求、云德公司的反诉请求，无事实和法律依据，均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告孙富平的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告陕西云德现代农业发展有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费1,125元（原告已预交），由原告负担；反诉案件反诉费1,325元（被告已预交），由被告负担。宣判后，孙富平不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初1218号民事判决，并改判云德公司支付其租金人民币53,000元；2、一、二审诉讼费由云德公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足，望二审法院依法查明并改判。其与云德公司签订的经营合同尽管违反国家强制性法律、法规的效力性规定，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”。故，该《经营合同》是独立于双方此前签订的《认购合同》而存在的另一权利义务的表现形式，因此不应将涉案53,000元租金作为此前《认购合同》无效的收益。二、原审法院适用法律错误，应予纠正。云德公司辩称，(2016)陕0112民初5654号民事判决书已确认《商铺认购合同》无效，合同无效是自始无效，基于无效合同取得的收益应当返还。孙富平要求其公司支付租金无法律依据，已支付的6.1万元，应予返还。经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，双方之间签订的《经营合同》是基于孙富平购买了涉案商铺，孙富平主张的云德公司自交房之日欠孙富平租金5.3万元，是基于其涉案商铺的租赁收益。而(2016)陕0112民初5654号民事判决书确认《商铺认购合同》无效，判决云德公司退还孙富平购房款38万元，孙富平返还云德公司商铺，并将云德公司已支付孙富平租金6.1万元，作为孙富平主张购房款38万元利息的诉讼请求予以处理。合同无效是自始无效，即从签订合同之时无效，合同无效，则孙富平自始对涉案房屋不享有物权及使用收益权，《经营合同》的效力亦应认定无效。孙富平依该合同主张的5.3万元已无法律依据，原审法院不予支持正确，应予维持。云德公司已支付孙富平租金6.1万元，生效判决已作为孙富平主张购房款38万元利息的诉讼请求予以处理，云德公司反诉请求返还，原审判决驳回云德公司的反诉亦无不当，应予维持。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,125元，由上诉人孙富平负担。本判决为终审判决。 审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○二○年十一月二十四日 书 记 员  陈   歆-