湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初5145号 原告：易丹，女，汉族，1993年10月20日出生，住四川省成都市高新区羊场仁和街**。 委托诉讼代理人：占静（特别授权），湖北大纲律师事务所律师。 被告：湖南迦南美地置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区锦溪北路**。 法定代表人：杨文杰。 委托诉讼代理人：汤文（特别授权），男，土家族，1989年12月25日出生，湖南迦南美地置业有限公司工作人员。 被告：中国银行股份有限公司怀化市铁北支行，，住所地湖南省怀化市鹤城区铁北北路** 负责人：陈志勇。 委托诉讼代理人：谭文彪，男，土家族，1965年2月24日出生，系中国银行股份有限公司怀化分行工作人员。 原告易丹与被告湖南迦南美地置业有限公司（以下简称迦南美地公司）、中国银行股份有限公司怀化市铁北支行（以下简称中行铁北支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人占静、被告迦南美地公司委托诉讼代理人汤文、被告中行铁北支行陈志勇及委托诉讼代理人谭文彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审查，本案应系商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷。 原告易丹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告同迦南美地公司之间的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告同中国银行签订的《个人一手住房住房贷款合同》并终止原告按月支付被告中国银行按揭款；3、判令迦南美地公司返还原告已支付首付款236250及利息；（利息计算：以首付款为基数，参照同期银行存款利息，从2018年8月24日计至实际还款之日）；4、判令被告迦南美地公司返还原告购房贷款550000元及银行贷款利息（利息从2018年8月24日起计至返还之日止）；5、判令迦南美地公司返还物业专项维修资金13029元；6、判令迦南美地公司赔偿契税损失10721.59元；7、判令迦南美地公司承担原告对银行的违约责任；8、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月23日，原告就购买位于湖南省怀化市鹤城区顺天北大道怀化碧桂园2期18栋104号事宜与迦南美地公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋面积为132.95平方米（其中套内建筑面积112.58平方米,公共部位和公共房屋分摊建筑面积20.37平方米，花园面积0平方米，该物业的最终实测面积以产权登记面积为准）。每平方米5913.88元，总房价为786250元，首付款为236250元，支付办证税费10721.59元，专项维修资金13029元，余款550000元通过银行贷款方式按揭360期付清，还款方式为等额本金。 2018年9月21日，原告与中国银行股份有限公司怀化市铁北区支行签订了《个人购房担保借款合同》，被告中国银行将原告购房贷款55万元一次性转至被告公司账户（中国银汉怀化分行账号：6054********），原告于2018年11月11日第一次偿还贷款。 2020年6月13日上午10点31分，原告收到迦南美地公司电邮，附件标题为《已到期应缴楼款通知书》，内容记载“现该合同约定的阁下需支付的第超标楼款房价款人民币23587.51元的付款期限已（分别）于2020年5月30日届满，而阁下未能按时支付，上述房价款共计人民币23587.51元。截至2020年6月13日，按合同约定共产生预期缴纳楼款违约金0.00元”。邮件正文部分告知“有任何疑问同销售顾问易洁联系，电话15074******。”当天11点11分，易丹便与销售顾问易洁通过微信取得联系，易洁表示对面积超标的细节并不知情，需要同上级沟通过后再做答复。6月14日下午12:14分易洁通过微信回复表示有《面积补差协议》存在，之后相约6月19日见面处理退房事宜。6月19日，易洁出示了《面积补差协议》，协议列明“经市房地产测量部门测量，乙方购买的该商品房建筑面积实测141.36平方米（其中套内建筑面积为112.5800平方米）花园面积实测为×平方米，与合同约定的建筑面积增加8.41平方米（其中套内建筑面积减少0.0000平方米），与合同约定的花园面积减少×平方米，故双方约定：（乙方应向甲方补交）房价款人民币贰万叁仟伍佰捌拾柒元五角壹分元整（￥23587.51元），经上述多退少补后乙方实际应支付的该商品房的房价款总额为人民币￥809837.51元”。基于建筑面积已经超过合同约定面积的3%的事实，易丹当即表示要解除合同并送达了《解除合同通知书》（2020年6月19日），易洁的领导许富卓代表公司签字。同日，原告以电子邮件的方式向来函邮箱送达《解除合同通知书》。次日，即6月20日，原告以邮件的方式向送达《解除合同通知书》做出了解除合同的意思表示。之后迦南美地公司未将已交付款项返还给原告。使得原告权益受到严重侵害，特诉至贵院，望诉如所请。 被告迦南美地公司辩称，1、原告诉请解除合同，根据双方签订补充合同第三条规定，如果出现误差原告应当在知晓误差30日内向被告出示解除合同的通知。2.原告诉求第四项异议，首先当时银行放款是2018年的10月8号放款的，所以即便是返还利息，也不能也不应该是从2018年的8月24号开始，应该是2018年的10月8号起算。再者根据双方签订的商品房买卖合同第九条面积确认及差异处理的约定，买受人解除合同的，出卖人在买受人提出解除合同之日起30日内，将买受人已付款给买受人并按照中国人民银行同期同类定期存款基准利率，因此即便是要解除合同要退还相关款项，那利息也是应当要按照合同约定的存款利息计算，而不是按照原告诉讼请求的贷款利息计算。3、物业维修基金和契税，收受主体并不是被告，而是政府相关主管部门收取的，因此这个费用的退还，即便是判令解除合同，相关费用的退还主体，也不是被告，但退还的相关程序，被告可以配合办理。 被告中行铁北支行辩称，被告中行铁北支行不存在任何违约行为，已按时发放贷款，至于原告与被告迦南美地公司之间的矛盾希望能够友好协商，妥善解决，如果原告与被告迦南美地解除商品房预售合同，贷款合同也就失去了基础事实，我们将配合办理还款相关程序。如原告要提前解除贷款合同，按照合同约定原告应承担一个月的利息作为补偿金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无争议的证据予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《合同解除通知书》，拟证明原告通过当场送达、邮寄送达、电子邮件送达的方式向被告迦南美地公司送达了《合同解除通知书》。经审查核实，原告已通过上述三种方式向迦南美地公司送达了《合同解除通知书》，本院予以采信。对于原告提交的其与被告迦南美地公司销售人员易洁的微信聊天记录，该记录客观、真实，本院予以采信。 根据当事人陈述和采信的证据，本院认定的事实：原告与被告迦南美地公司于2018年8月23日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告迦南美地公司开发的怀化碧桂园二期南地块项目中的第18幢104号房。房屋建筑面积132.95平方米，其中套内建筑面积112.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.37平方米。该商品房单价为每平方米5913.88元，总金额786250元。首付款（含定金）236250元于合同签订当日支付。剩余房款550000元采用银行按揭贷款方式支付。产权登记面积与合同约定的面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，原告有权解除合同。原告应在被告迦南美地公司面积差异的通知到达补充协议记载的原告通讯地址之日起30日内书面通知被告迦南美地公司解除合同。否则视为原告接受该商品房面积变更并同意双方按约定的单价进行多退少补。原告解除合同的，被告迦南美地公司在原告提出解除合同之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按中国人民银行同期同类定期存款基准利率分给利息。合同签订后，原告依约向被告迦南美地公司支付首付款236250元。为购买案涉房屋，2018年9月21日原告与被告中国银行铁北支行签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：原告向被告中国银行铁北支行贷款550000元，贷款期限360个月，如原告要提前解除贷款合同，按照合同约定原告应承担一个月的利息作为补偿金。签订合同后，被告中国银行铁北支行于2018年10月8日向原告放款550000元。2020年6月13日，原告收到被告迦南美地公司的《已到期应缴楼款通知书》。经与被告迦南美地公司销售人员联系，原告于6月19日取得了《面积补差协议》。协议记载：“经市房地产测量部门测量，乙方购买的该商品房建筑面积实测141.36平方米（其中套内建筑面积为112.58平方米）花园面积实测为×平方米，与合同约定的建筑面积增加8.41平方米（其中套内建筑面积减少0平方米），与合同约定的花园面积减少×平方米，故双方约定：（乙方应向甲方补交）房价款人民币贰万叁仟伍佰捌拾柒元五角壹分元整（￥23587.51元），经上述多退少补后乙方实际应支付的该商品房的房价款总额为人民币￥809837.51元”。在得知案涉房屋建筑面积已经超过合同约定面积的3%后，原告于收到协议当日向被告迦南美地公司客户关系部工作人员许富卓送达了《解除合同通知书》，许富卓在通知书上签字确认。同日，原告以电子邮件的方式向被告迦南美地公司送达了《解除合同通知书》，并于次日以邮件的方式进行了送达。 另查明，原告于2018年9月21日已支付案涉房屋契税10721.59元、物业专项维修资金13029元。截止2020年11月11日，原告已向被告中国银行铁北支行偿还贷款本金38194.5元、利息62603.12元。现未到期贷款本金金额为511805.5元。 本院认为：原告与被告迦南美地公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按约履行各自的义务。由于被告迦南美地公司交付的案涉房屋的建筑面积超出合同约定房屋建筑面积的3%，现原告主张解除双方签订的商品房买卖合同符合合同的约定买受人解除合同的条件，对原告主张解除与被告迦南美地公司签订的《商品房买卖合同》的诉求，予以支持。鉴于原告与被告迦南美地公司签订的合同予以解除，原告与被告中行铁北支行签订的借款合同没有继续履行的必要和实际意义。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五套第二款“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告迦南美地公司应当将首付房款和购房款分别返还原告和中行铁北支行。关于购房款的利息及原告解除贷款合同承担违约责任的问题。被告迦南美地公司交付房屋的建筑面积超出合同约定面积的3%系导致原告解除合同的根本原因，原告并无违约行为，且原告一直按照其与被告中行铁北支行的借款合同偿还银行贷款，故被告迦南美地公司应按照原告偿还银行贷款的利率标准赔偿原告支付的银行贷款的利息。截至2020年11月11日，原告共偿还中行铁北支行贷款本金38194.5元、利息62603.12元。商品房买卖合同中双方对利息进行约定，被告迦南美地公司应支付原告的首付款236250元的利息，利息从2018年8月24起计算，按照银行同期同类定期存款利率赔偿原告损失。按照贷款合同的约定，原告提前解除贷款合同，原告应承担一个月的利息作为补偿金。本案中，原告解除被告中行铁北支行的贷款合同系因被告迦南美地公司的违约行为所引起，故对该补偿金（2020年12月应付利息2339.38元）应由被告迦南美地公司承担。 关于赔偿原告支付的办证契税及返还物业专项维修资金的问题。《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税。”本案中，案涉房屋未办理房屋权属变更登记，原告可自行到税务部门办理退税。另原告向怀化市物业专项维修资金管理中心交纳的物业专项维修资金亦可以到相关部门办理退费。被告迦南美地公司应对原告办理上述退税、费予以协助配合。因被告迦南美地公司的违约行为未造成原告退税、费不能的损失，故对原告要求被告迦南美地公司赔偿办证契税损失及返还物业专项维修资金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下： 一、解除原告易丹与被告湖南迦南美地置业有限公司于2018年8月23日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告易丹与被告中国银行股份有限公司怀化市铁北支行于2018年9月21日签订的《个人一手住房贷款合同》； 三、被告湖南迦南美地置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告易丹首付购房款236250元及利息（利息以236250元为本金，按照银行同期同类定期存款利率计算，从2018年8月24日起至给付之日止）； 四、被告湖南迦南美地置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告易丹已还银行贷款本金38194.5元及利息62603.12元； 五、被告湖南迦南美地置业有限公司于本判决生效后10日内返还被告中国银行股份有限公司怀化市铁北支行贷款本金511805.5元； 六、被告湖南迦南美地置业有限公司于本判决生效后10日内支付被告中国银行股份有限公司怀化市铁北支行补偿金2339.38元； 七、驳回原告易丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11900元，依法减半收取5950元，由被告迦南美地置业有限公司负担5753元，原告易丹负担197元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张磊 二〇二〇年十一月十七日 代理书记员  欧洁