广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初9532号原告（反诉被告）：李艳，女，1979年4月4日出生，汉族，住四川省绵阳市培城区***************，公民身份号码511************942。委托诉讼代理人：黄庆华，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣驰，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市银湖城投资有限公司，住所地清远市清城区********恒大银湖城工程综合楼10。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人：汪思奇，该公司员工。原告（反诉被告）李艳与被告（反诉原告）清远市银湖城投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李欣驰、被告委托诉讼代理人汪思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还房款411400.27元；2.判令被告向原告支付占用资金利息6595.93元（利息以411400.27元为基数，自2020年3月12日起按全国银行间同业拆借中心2020年7月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算至房款及利息付清之日止，暂计至2020年8月11日为411400.27元×3.85%÷365日×152日=6595.93元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为清远恒大银湖城楼盘的开发商，2018年1月27日，原告对被告出售的清远恒大银湖城167幢1303单元有购买意愿，并与被告签订《清远银湖城商品房认购书》（编号2520192）。2018年1月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：草稿合同），双方约定所购单元总价款为1168267元，付款方式为分5期付款：首期房款116827元在2018年1月29日前支付，二期房款116827元于2018年7月27日前支付，三期房款175240元于2019年1月27日前支付，四期房款350480元于2019年7月27日前支付，五期房款408893元于2020年1月27日前支付。合同签订后，原告在2018年1月29日向被告支付116827元房款（含2018年1月27日支付的10000元诚意金），在2018年7月28日向被告支付116827元房款，在2019年6月14日向被告支付175240元房款、2418元违约金，在2020年1月20日向被告支付10000元房款，合计已付房款418894元、违约金2418元，尚欠未付房款749373元。因原告经济困难及受疫情影响无法按期付款，被告在2020年2月24日向原告发出《关于解除的通知书》解除了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同关系。双方的房屋买卖合同关系自2020年2月24日解除，依据《商品房买卖合同（预售）》第八条第一款第1项第（2）小项的约定，被告应在合同解除之日15日内（即2020年3月11日前）在扣减按照累计应付款1%即7493.73元（未付房款749373元×1%）的违约金后，被告应退还已付房款411400.27元（已付房款418894元-7493.73元）。被告在合同解除之日15日内扣减违约金后，应当在2020年3月11日前及时向原告退还剩余已付房款。原告曾多次到被告处要求被告在扣减违约金后退还剩余已付房款，在2019年4月4日、2019年6月7日向被告提出书面退款申请，但被告仍一直不回复，拒绝退款。在合同解除后，被告非法占有原告剩余已付房款，被告拒不退还剩余已付房款的行为构成不当得利。为保护原告的合法民事权益不受侵权，特向法院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告清远市银湖城投资有限公司辩称，1.原告逾期付款超过180天，应承担违约责任，合同已于2020年3月8日解除。2.原告违约在先，应按照双方签订的买卖合同附件四的约定，按照已付房款50%的标准支付违约金，原告无权要求被告支付资金占用利息。反诉原告清远市银湖城投资有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金209447元；2.判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉原、被告于2018年1月29日签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定反诉被告购买反诉原告开发建设的位于清远市清城区恒大银湖城167号楼1303号房，合同总价为1168267元。付款方式为分期付款，反诉被告应于2018年1月29日前支付首期房款116827元，于2018年7月27日前支付房款116827元，于2019年1月27日前支付房款175240元，于2019年7月27日前支付楼款350480元，余款408890元于2020年1月27日前支付。合同签订后，反诉被告于2018年1月29日向反诉原告支付了首期房款116827元(包括定金10000元)，于2018年7月28日支付房款116827元，于2019年6月14日支付房款175240元，于2020年1月20日支付房款10000元，剩余房款749373元一直未支付，其中应于2019年7月27日支付的第四期购房款因逾期支付超180天，根据《商品房买卖合同(预售)》约定，反诉原告于2020年3月8日通知反诉被告解除《商品房买卖合同(预售)》，双方一致同意解除[经（2020）粤1802民初9532号民事判决书确认]。2020年8月13日，反诉被告无正当理由向清远市清城区人民法院提起诉讼，要求反诉原告返还购房款411400.27元，根据《商品房买卖合同》附件四第（二）条“在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”的约定，反诉原告有权要求反诉被告支付无理由解除合同违约金209447元。综上，因反诉被告向法院提起诉讼要求反诉原告返还已支付的全部购房款，现反诉原告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，要求反诉被告支付违约金。反诉被告李艳对反诉原告清远市银湖城投资有限公司的反诉辩称，1.合同或合同条款的变更应与合同当事人的意思表示一致，双方对附件四的内容并无达成一致，若双方达成一致，应有反诉被告的签名和反诉原告的盖章。但反诉被告在签订合同前、后都没有看到附件四的内容，反诉原告也没有向反诉被告送达附件四。因此，反诉原告要求反诉被告按照附件四的约定承担违约责任无事实与法律依据。在签订《商品房买卖合同（预售）》时，反诉原告没有向反诉被告提供合同原件，可见双方没有就附件四达成合意。2.双方签订了补充协议（详见附件十一），即双方在签订预售合同时，以补充协议作为补充约定，不会单独更改条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月29日，原告李艳为买受人，被告清远市银湖城投资有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定“原告以1168267元的价格购买被告开发的位于清远市经济开发区银盏林场银中工区恒大银湖城167号楼13层03号房，上述购房款于2020年1月27日前分5期支付全部房款，于2018年1月29日前支付116827元，于2018年7月27日前支付116827元，于2019年1月2日前支付175240元，于2019年7月27日前支付350480元，于2020年1月27日支付408893元。买受人未按照约定时间付款逾期超过180日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。在原告向本院提供的合同附件一“房屋平面图”、附件六“关于装修及相关设备标准的约定”和附件十一“补充协议”上，均有被告的盖章和原告的签名及按捺指模。在被告向本院提供的合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”中，载明“在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”，该附件四并没有被告的盖章和原告的签名及按捺指模，原告否认收到合同附件四及双方并无就合同附件四的内容进行过协商。上述合同签订后至2020年1月20日，原告共向被告支付了房款418894元。2020年2月4日，被告向原告发出《关于解除的通知书》，认为依照双方签订的合同，被告未依约支付2019年7月27日期的应付房款340480元，且已逾期超过180天，故通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告应在收到通知书之日起7天内到清远恒大银湖城销售中心办理相关退款手续并协助原告办理注销合同备案的手续。2020年4月12日，本院对清远市银湖城投资有限公司诉请李艳支付逾期房款350480元及违约金案作出（2020）粤1802民初523号民事判决书，要该判决书查明，李艳确认于2020年3月8日收到《关于解除的通知书》，双方一致同意解除双方签订的《关于解除的通知书》及补充协议。2020年5月16日，该案发生法律效力。本院认为，原、被告原签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方对此均应恪守。原告在签订合同后支付418894元，此后应当继续按照合同约定履行付款义务支付余款，但原告以“经济困难及受疫情影响无法按期付款”为由，不如约履行付款义务，确实构成合同违约，应当向被告承担违约责任。本案中，关于适用何种条款的违约金是双方及本案争议所在。首先，合同约定“买受人未按照约定时间付款逾期超过180日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，而合同附件四载明“出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”，此两处确有矛盾之处，应择妥当合理之条款予以适用。其次，合同约定“补充协议中含有不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，而附件四载明的违约金计算方法和数额远较合同约定要高，且被告提供该合同附件四并没有原告的签名及按捺指模，在证据的证明力上存在瑕疵。所以，结合被告没有提供原告的违约行为所造成的损失已超过合同违约金的约定数额，本院认定附件四的违约金条款确实属于不合理加重买受人责任的情形，本案之违约金应当适用合同的违约金条款，即原告应按累计应付款1168267元的1%向被告支付违约金，为11682.67元（1168267元×1%），故该违约金与原告所主张的已付房款418894元相抵扣后，被告应向原告返还剩余已付房款407211.33元；对被告反诉要求原告按已付款418894元的50%支付违约金209447元的诉讼请求，本院不予支持。此外，由于本案的违约责任归于原告，原告没有请求资金占用期间损失的请求权基础，故对原告要求支付占用资金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市银湖城投资有限公司于本判决生效之日起5内向原告李艳返还购房款407211.33元；二、驳回原告李艳的其他诉讼请求；三、驳回被告清远市银湖城投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7570元，减半收取计3785元，由被告清远市银湖城投资有限公司负担3686元，由原告李艳负担99元；反诉受理费4442元，减半收取计2221元，由被告清远市银湖城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇二〇年十一月二十三日书记员  包良丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。