河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初10579号原告：臧明航，男，1990年8月22日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：任勇、甄杰（实习），河南亚洋律师事务所律师。被告：郑州健达房地产有限公司，住所郑州市洁云路**。统一社会信用代码：914101007126593138。法定代表人：贾长贵。委托诉讼代理人：习正乔，河南舒展律师事务所律师。原告臧明航与被告郑州健达房地产有限公司（以下简称健达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告臧明航的委托诉讼代理人，被告郑州健达房地产有限公司的委托诉讼代理人习正乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告臧明航向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金29,551.75元（暂计至2018年6月1日，后以总房款809,637元为基数，每日按万分之一为标准，至涉案房屋具备合同约定的交付条件并实际交房之日止）。2、判令被告向原告支付逾期报送房屋首次登记材料违约金29,551.75元（暂计至2018年8月1日，后以总房款809,637元为基数，每日按万分之一为标准，计算至涉案房屋权属首次登记资料实际报送受理之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：GX17003184527），原告购买被告开发的位于郑州高新技术开发区化工路××单元××房，房屋总价款809,637元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工本案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。被告于2017年9月10日向全体业主公开致信郑重承诺：保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿。另根据原被告签订的《商品房买卖合同》（附件四）第六条约定，被告应当在2017年7月31日将办理初始登记的资料报送至郑州市高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，若因被告原因未被受理的，被告需按日向原告支付总房款0.01%的违约金。原告完全、充分地履行了全部合同义务后，被告仍未能按照合同约定按时交付房屋及为原告办理房屋权属初始登记，被告上述行为严重损害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》相关规定诉至贵院，望判如所请。被告健达公司辩称：一、被答辩人第一项诉讼请求中的违约金（以下简称逾期交房违约金）计算有误。1、逾期交房违约金计算标准有误。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了逾期交房违约金的计算标准为已交付房款的日万分之0.1，而不是被答辩人主张的日万分之一的标准。2、逾期交房违约金计算期间有误。《商品房买卖合同》第九条明确约定了逾期交房违约金的计算期间为自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，答辩人在2018年4月20日向被答辩人送达了《移交房屋告知书》，将涉案房屋交付给被答辩人，被答辩人签字认可，被答辩人于2018年4月21日签订了《前期物业管理服务协议》及《房屋装饰装修管理服务协议》，涉案房屋已经于2018年4月20日实际交付给了被答辩人，因此，逾期交房违约金应当计算至2018年4月20日。3、答辩人已经实际支付逾期交房违约金2,251元，该部分应当予以扣除。2018年4月21日答辩人与被答辩人及物业公司三方签订了《违约金冲抵协议》，约定用逾期交房违约金冲抵一年的物业管理费及垃圾清运费，物业公司向被答辩人出具了收据，答辩人已经按照协议约定冲抵了物业费及垃圾清运费共计2,251元，应当从逾期交房违约金中扣除答辩人已经支付的2,251元；二、被答辩人第二项诉讼请求中的违约金（以下简称逾期办理初始登记违约金）应当依法予以驳回。1、《商品房买卖合同》附件四第六条约定，出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，但在合同履行过程中，《不动产登记暂行条例》实施，政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，报送资料及报送部门均已改变，合同中约定的产权初始登记自始不能履行，因此被答辩人要求支付逾期办理初始登记违约金的请求应当予以驳回。另外本案由于施工单位的原因造成迟延交房，且至今没有做竣工验收，且至今无法继续办理后续手续，并非答辩人主观不愿意办理，因一个违约行为要求答辩人既承担逾期交房违约金又承担逾期办理初始登记违约金，显失公平，因此被答辩人主张的逾期办理初始登记违约金的请求应当予以驳回。2、《商品买卖合同》约定：“出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要。”，该时间的计算是依据房屋交付使用后60日得出的时间，因为只有房屋交付之后才能办理产权的登记等后续手续，所以逾期交房与逾期办证是有关联的，逾期交房必然导致逾期办理初始登记，而案涉房屋的实际交付时间为2018年4月20日，即使计算逾期办理初始登记违约金的时间也应该是从2018年的6月21日起算，而不是从2017年8月1日。综上所述，逾期交房的违约金计算标准及计算期间均有误，应当按照每日万分之0.1的标准计算至2018年4月20日，扣除答辩人已经支付的部分，并驳回被答辩人其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2017年2月28日，臧明航作为买受人与健达公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：GX17003184527），购买健达公司开发的位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××房，总房款为809,637元，首付款243,637元，剩余房款566,000元通过商业贷款方式支付。健达公司应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人臧明航使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。健达公司如未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人健达公司按日向买受人臧明航支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人臧明航有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人健达公司按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。该合同附件四合同补充协议第六条约定，1、健达公司应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，健达公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2、出卖人健达公司取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人健达公司办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。2．上述合同签订后，原告臧明航向被告健达公司支付全部购房款，被告分别于2017年6月5日、2018年1月22日开具发票两张，显示收到原告交纳的西湖颐城（预收款）243,637元，西湖颐城（余额）566,000元。3.2017年9月10日，被告发布公告向全体业主承诺：“保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”。4.2018年4月20日，被告向原告发出《移交房屋告知书》，原告当庭认可其已接收房屋。但房屋初始登记尚未办理。被告称因开发商与施工单位之间关于工程款问题存在纠纷，因此施工单位至今没有办理竣工验收，导致报送登记材料不完善，因此无法办理首次登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，原告依约支付购房款809,367元，被告未能如期交房，构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告称2018年4月20日已发布交房通知，对此，原告亦认可该事实，故对于交房时间本院认定为2018年4月20日。对于违约金的计算依据，案涉合同中约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金”，因该项约定标准过低，不能弥补原告因不能正常使用该房屋所造成的损失，且被告于2017年9月10日发布的公告承诺“如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”，故本院酌定被告应当自逾期交房之次日起（2017年6月1日）按照总房款日万分之一的标准向原告支付违约金，即以总房款809,367元为基数，按照日万分之一的标准，计算自2017年6月1日至2018年4月20日期间的违约金为26,232元。对于原告要求被告支付逾期取得房屋所有权证违约金的主张，原告委托被告健达公司办理该商品房转移登记，被告应当按照案涉合同约定，在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，被告未如约履行义务，被告应承担违约责任。涉案合同中相关条款对开发商交付房屋后办理房屋产权初始登记、转移登记的时间做出限制，其目的是督促开发商企业尽快为买房人办理房屋产权证书。但申请房屋所有权初始登记、转移登记应当提交的材料包括房屋已竣工的证明材料，现涉案房屋未取得竣工备案表，导致健达公司未能按照合同约定时间交付房屋，该房屋并不具备房屋所有权初始登记、转移登记的条件，逾期交房必然导致逾期办理房屋产权初始登记、房屋产权转移登记，本院已支持原告要求被告承担逾期交房的违约责任，如因涉案小区因纠纷未进行竣工验收导致健达公司再次承担逾期办理产权初始登记、转移登记的违约责任，对开发商而言显失公平，且臧明航亦未因涉案房屋未进行权属初始登记以及产权转移登记产生实际损失。综合考虑本案实际情况，对原告臧明航主张健达公司支付逾期取得房屋所有权证违约金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告臧明航逾期交房违约金26,232元；二、驳回原告臧明航的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,278元，减半收取639元，由被告郑州健达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈书冉二〇二〇年十一月十二日书记员  赵 琪