云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终1005号上诉人（原审原告）：崔金亮，男，1980年4月4日生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：林平，云南博凡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨楠，云南博凡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：兰树，男，1967年8月3日生，汉族，住云南省玉溪市澄江市。委托诉讼代理人：张黎黎，云南十上律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人崔金亮因与被上诉人兰树房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省澄江市人民法院（2020）云0422民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔金亮上诉请求：撤销原判第三项，改判由兰树一次性支付装修补偿款178189.22元，其他建筑物、构筑物、附属物补偿款39760.65元，搬家补助费13379.20元，住房用作经营性用房补偿款304225.20元，共计535554.17元。事实和理由：一、原判对装修补偿款的分配计算不当。1.时间计算错误。根据《房屋租赁合同》租期为十年，其搬离时间为2019年11月中旬，实际使用房屋的时间为6年11个月。一审法院在计算装修补偿款赔偿时，没有考虑378036.96元装修补偿款系鉴定后该房屋装修的剩余价值，一审法院过于草率的将6年11个月租赁使用时间认定为合同履行近7年，按年限比例3：7折算装修补偿款，严重侵害了其的合法权益。2.适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，对装修损失的认定是有约定从约定，无约定按公平原则分担。本案中装修补偿款378036.96元为已形成附合的装修装饰物，应根据《房屋租赁合同》第十条第1项的约定分配，但该约定内容因涉及全部拆迁赔偿费用、建房费用等因素，现已无法考证，应视为无约定，按法律规定，依法应按公平原则分担。因此，应有178189.22元装修补偿款归其所有。二、住房用作经营性用房补偿款分配不当。1.一审法院在计算住房用作经营性用房补偿款以双重扣减方式进行计算，即扣除了三年的预期租金收入和补偿给其的装修补偿款。特别是装修补偿款与住房用作经营性用房补偿款的性质明显冲突，再次进行扣减没有任何事实和法律依据。2.住房用作经营性用房的补偿款主要是为了弥补被征迁户的经营性用房损失。本案中，其作为承租人在征迁中配合兰树将全套合法经营手续交付征地拆迁指挥部，使兰树100%的领取了住房用作经营性用房补偿款，其有权分配该部分补偿款。首先，兰树的经营性损失为租金经营损失，根据双方签订的《房屋租赁合同》兰树的预期租金经营损失为3年1个月即55500元，并无被征迁房屋的其他经营性损失。其次，经营性用房补助金系根据其的经营时间、经营规模、预期盈利等方面进行的综合性计算，其中主要的补偿对象是其经营的“澄江县金星宾馆”。一审法院判决的69225.70元金额根本无法弥补其的经营性损失，也违反了公平原则。若无其配合兰树交付了全套合法经营手续，兰树能领取的住房用作经营性用房补偿款只为对应标准的40%。因此，其应获取的住房用作经营性用房补偿款为60%即304225.2元更为合理。综上，一审判决适用法律错误，违反公平原则，恳请二审法院依法改判以维护其的合法权益。兰树辩称，一、关于装修补偿款。首先，根据双方租赁合同第五条的约定每年租金人民币18000元整，结合第六条第2项已明确由被答辩人装修，合同期满依附于房屋的装修归答辩人所有，可以看出租金低是基于房屋交给被答辩人进行装修，装修费已含在十年的租金里面。如果涉案房屋不遇政府拆迁再过三年，答辩人就可以收回房屋，装修也全部归答辩人所有，答辩人可另行处置房屋的租赁问题。何况七年来涉案房屋一直是被答辩人经营使用，经营收益均归被答辩人所有。其次，根据双方签订的租房合同第十条其他约定事项的约定，可以看出如果遇政府拆迁双方有约定即装修费“按金额分别分配”，“按金额分配”的意思是指剩余租期内扣减本包含在租金里的那部分装修款后剩余年限里的装修费用，而且前提是装修需达到中档装修。一审法院根据双方所签订的租赁合同约定的内容，判决被答辩人享有剩余三年租期的装修费正确。即使按被答辩人提出的因租房合同第十条涉及全部拆迁赔偿费用、建房费用等因素已无法考证，答辩人同意按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对装修费按公平原则分担。一审法院也在充分考虑了双方的利益，根据公平原则，结合实际情况，作出了公平合理的判决。再次，上述规定中第（四）项“剩余租期内”的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，也并非被答辩人主张的房屋装修的所有剩余价值不在剩余租期内计算。最后，根据该司法解释，合同履行期届满，出租人取得附合装饰、装修物无需补偿。因此，一审法院判决被答辩人享有剩余三年租期的装修费，并无不当。二、关于住房用作经营性用房补偿款的问题。首先，从“抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目海口片区集体土地上房屋搬迁补偿安置方案”第十项“搬迁补偿内容”第（六）项的内容来看，经营性损失补偿是用于补偿房屋，而不是补偿营业执照。其次，根据住宅用作经营性用房的补偿标准是根据住宅的位置范围、面积等来作出相应的补偿，而非是对被答辩人的经营作出的补偿。众所周知经营是有风险的，被答辩人在剩余的两年租期内是营利还是亏损并不确定，怎么能不投入任何成本，只享有政府补偿的现成的经营性损失呢？相反，答辩人作为涉诉房屋的房东，若不遇政府拆迁，剩余三年的房租能正常收取，三年后租赁期届满，附属于房屋上的所有装修均归其所有，其还可以将房屋以高价出租给被答辩人或其他人，由此可知谁在损失、谁的损失更大。另，租赁合同中并未对若遇政府拆迁，答辩人应就给被答辩人造成的住房用作经营性用房经营性损失进行补偿或赔偿作出约定，且答辩人在与政府谈拆迁补偿及提交相关材料时，答辩人也未用过被答辩人的相关营业执照。一审中被答辩人还将营业执照等材料的原件作为证据提交法庭，恰好证明被答辩人从未配合过答辩人提交付过任何材料，故住房用作经营性用房补偿款被答辩人无权领取。一审法院判决在扣除答辩人的租金损失及装修费损失情况下，支持给被答辩人20%的住房用作经营性用房补偿款已充分考虑了被答辩人的权益。三、从拆迁补偿协议第二条第六项可以看出，过渡安置费包括搬家补助费和临时安置补助费，故搬家补助费应当是补偿给答辩人的，并非是给被答辩人的。其他建筑物、构筑物、附属物中仅有简易棚和太阳能、油烟净化器是被答辩人安装，其余均为答辩人安装，特别是水管改造及电网改造、动力电安装是答辩人建盖好房屋交付给被答辩人使用前就已经改造和安装好的。因此，答辩人认为一审判决搬家费补助费13379.20元及其他建筑物、构筑物、附属物补偿款39760.65元归被答辩人不合理，但基于节约司法资源及诉讼成本而未上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。崔金亮向一审法院起诉请求：1.判令兰树退还2019年11月16日至2020年12月31日的房租20250元，并支付自2019年11月16日起至款项全部支付完毕的资金占用费（资金占用费按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算）；2.判令兰树赔偿1028684.46元，其中房屋装修赔偿378036.96元，其他建筑物、构筑物、附属物赔偿143605.50元，经营性损失赔偿507042元。诉讼过程中，崔金亮增加诉讼请求：判令解除双方签订的《房屋租房合同》，并将第三项诉讼请求变更为：判令兰树赔偿1042063.66元，其中房屋装修赔偿378036.96元，其他建筑物、构筑物、附属物赔偿143605.50元，经营性损失赔偿507042元，搬家补助费13379.20元。一审法院认定事实：2012年8月，兰树作为甲方与乙方崔金亮签订了《房屋租赁合同》，合同约定了以下主要内容：“一、房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1.甲方出租给乙方的房屋位于热水塘村12号；2.出租房屋面积共680平方米，建筑面积98；……四、租赁期限、用途：1.房屋租赁期共十年，自2013年1月1日至2023年1月1日……；五、租金及支付方式：1.该房屋每年租金为18000元，租金总额为18万元……六、房屋修缮与使用：……2.……装修由乙方出资，达到中档装修……合同期满，依附于房屋的装修归甲方所有；……十、其他约定事项：1.因甲方属毛坯房，由乙方出资装修，在合同期内，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，乙方享有拆迁赔偿和补助优惠，拆迁赔偿费按建房费用、装修费用按金额分别分配……”合同签订后，兰树将房屋交付崔金亮使用，崔金亮对房屋进行了装修，用于经营宾馆，并按约向兰树支付房屋租金至2020年12月31日。2019年10月30日，澄江县人民政府启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目，本案涉诉房屋位于该棚户改造区内。2019年11月30日，兰树与澄江县海口镇人民政府签订了编号为30108029的抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目集体土地上房屋《补偿安置协议书》，该协议约定：被征迁房屋共1栋，坐落于海口镇人民政府海口；澂集用（1999）第1570号，实测面积96.97㎡，证载人及房屋持有人均为兰树，房屋经认定确权建筑面积为668.96㎡；在征迁补偿金额中，房屋装修补偿金额378036.96元、其他建筑物、构筑物、附属物补偿金额143605.50元、经营性用房补偿金额507042元、搬家补助金额13379.20元。装修补偿金额中包含兰树烤棚的乳胶漆补偿2965.60元、铁门补偿700.20元、铝合金窗66元、灶台瓷砖496.62元、室外瓷砖（600×600）855.54元、室外瓷砖（150×250）11522.40元、墙砖264.96元，及崔金亮认可兰树进行装修并仍存在的一楼卷帘门补偿2951.20元、一楼两道铝合金窗户以及不锈钢防盗条补偿1020元、816元，合计21658.52元。上述款项已由兰树领取。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，崔金亮与兰树签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护，双方均应按合同约定严格履行自己的义务。澄江县启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目后，本案涉诉房屋在拆迁范围内，该房屋现已拆除，本案合同已无法继续履行，故对崔金亮提出解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，应予以支持。2019年11月30日，兰树与澄江县海口镇人民政府签订《补偿安置协议书》，依据该补偿协议，签订协议后兰树便应将房屋移交给澄江县海口镇政府，签订协议日为经营截止日，以此为起点计算出剩余租期为1年零31天，兰树应将剩余租期的租金退还给崔金亮。崔金亮现已经支付兰树至2020年12月31日的租金，剩余的租金为19528元（18000÷365×31+18000），兰树应向崔金亮退还租金19528元。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因不可归责于双方的政府征迁事由致使合同解除，双方在签订合同时已明确该房屋为毛坯房，并约定由崔金亮对房屋进行装修，在签订合同时双方均考虑到此问题故约定房租10年无上涨，现双方已履行合同近7年，对于装修部分的补偿金额378036.96元，扣除兰树原有烤棚以及装修并存留的一楼卷帘门、铝合金窗户及不锈钢防盗条的补偿款21658.52元后余356378.44元，剩余3年的装修补偿款由崔金亮享有106913.53元（356378.44元÷10年×3年）。对崔金亮主张的经营性用房补助金额，被征迁房屋认定为经营性用房才能获得经营性用房补助金这部分补偿款。经营性用房的认定条件包含：1.在2019年3月7日澄江县人民政府《关于启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目的通告》及2019年4月2日澄江县人民政府《关于启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目的补充通告》前有实际经营行为，至今仍在经营的；2.餐饮服务业必备环保备案、食品经营许可证、营业执照、消防安全检查合格证，住宿服务业必备环保备案、营业执照、消防安全检查合格证（或消防安全审批手续齐备）、卫生许可证、特种行业许可证。因此经营性用房补助金是需同时具备崔金亮提交的相关证照、兰树自有房屋在征迁范围内才能获得该部分的补偿款，故崔金亮有权分配该部分补偿款。对于分配的比例，因崔金亮与兰树签订了10年的租赁合同，在租赁房屋的第7年遇政府征迁致合同解除，双方均因合同的解除受到损失，在考虑双方的分配比例时，应充分考虑双方的实际损失与可预期收益。兰树因合同无法继续履行有房屋租金损失，而崔金亮无法再进行经营、取得预期的收益，根据合同法的公平原则，考虑到本案崔金亮承租房屋后所进行的各项经济投入及在合同解除后另寻场地进行经营需要一定的时间，兰树因房屋被认定为经营性用房可在安置地置换商业面积，因此经营性用房补助金507042元，结合本案实际情况，扣减兰树剩余3年租金预期收入54000元以及上述装修部分损失106913.53元后，剩余346128.47元，支持由崔金亮享有20%即69225.7元、兰树享有80%即276902.77元。对于崔金亮要求支付搬家补偿费的诉讼请求，现由于不可归责于双方的事由致使合同解除，实际使用房屋的主体才存在搬家的问题，应以房屋的实际使用人作为搬家费补偿对象，本案涉诉房屋的实际使用人为崔金亮，搬家补助13379.20元应由崔金亮享有。对于崔金亮主张的其他建筑物、构筑物、附属物赔偿金额，双方均认可其中有线电视移机、土围墙、无梁跳板、化粪池、砖围墙、钢筋混泥土制件、砖灶、成树均为兰树添置，故此以上各项的赔偿款24082.60元，应由兰树享有；对于钢架彩板瓦棚、油烟分离器、太阳能、油烟净化器，双方均认为是崔金亮添置，故此以上各项赔偿款29651.4元由崔金亮享有；对于双方存在的争议的室外水泥地坪以及初种树木，双方均主张由其进行添置，但均未提交证据予以证实，鉴于本案涉诉房屋现已拆除，故此根据公平原则，对于以上各项赔偿款3106.5元，由双方各自享有1553.25元；对于双方存在争议的宽带上网移机、水管改造、电网改造、动力电，因双方签订的合同中已明确崔金亮承租的房屋为毛坯房，崔金亮承租房屋后将房屋装修用于经营宾馆，且在庭审中崔金亮对于各项添置已做说明，故此，结合本案在案证据以及庭审查明的案件事实，认定以上各项由崔金亮承租房屋后进行添置，故此赔偿款4300元，由崔金亮享有；对于双方存在争议的石挡墙，崔金亮并未提交证据证实石挡墙系由其进行修建，应承担举证不能的法律后果，故对于该部分主张，不予支持；对于双方存在争议的水池，结合一审法院调取的房屋测绘记录表、装饰装修记录表以及分户计算表，测绘记录表中载明了房屋平面测绘数据以及水池等附属设施的测量数据，测绘表共记录了3个水池测量数据，庭审中，崔金亮陈述其修建了养鱼池、楼顶泳池，兰树对此认可并提出其烤棚也有一个水池。结合水池测绘数据、房屋平面测量数据以及崔金亮的当庭陈述，其中体积为2.34m3的水池以及体积为8.3m3的水池，与崔金亮的陈述以及房屋平面测量数据相吻合，经计算两个水池体积为10.64m3，故该补偿款4256元（10.64m3×400元），应当由崔令亮享有，剩余补偿款96元即烤棚水池的补偿款由兰树享有。对于崔金亮主张的资金占用费，兰树未向崔金亮退还剩余租金系因双方对于补偿款的分配未能达成一致意见所致，并非兰树一方的原因所致，故对于该部分诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：“一、原告崔金亮与被告兰树签订的《租房合同》解除；二、由被告兰树于本判决生效后十五日内一次性返还原告崔金亮房屋剩余租金19528元；三、由被告兰树于本判决生效后十五日内一次性支付原告崔金亮装修补偿款106913.53元、构筑物、附属物补偿款39760.65元、搬家补助费13379.20元、住房用作经营性用房补偿款69225.7元，共计229279.08元；四、驳回原告崔金亮的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人未提交证据，且对一审认定的案件事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人对一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》及由兰树返还崔金亮租金19528元均无异议，应予以确认。关于装修补偿款的分配，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院应当按照下列情形分别处理：......（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”本案中，因不可归责于双方的政府征迁事由致使合同解除，对已经形成附合的装饰装修物，根据双方签订的《房屋出租合同》第六条第2项规定“……装修由乙方出资，达到中档装修，甲方不得干涉乙方使用的材料及品牌。……合同期满，依附于房屋的装修归甲方所有。”第十条第1项约定“因甲方属毛坯房，由乙方出资装修，在合同期限内，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，乙方享有拆迁赔偿和补助优惠。拆迁赔偿费按建房费用、装修费用按金额分别分配。”结合两个条文的约定能够反映涉案房屋租赁后系由崔金亮出资进行装修，租赁期满后与房屋形成附合的装修归兰树所有，但合同期内如遇拆迁崔金亮享有一定的装修补偿，现由于双方对“拆迁赔偿费按建房费用、装修费用按金额分别分配”理解不一，且涉及的建房费用等也无法查明，应视为无约定，对于已经形成附合的装饰装修物，应当按照公平原则进行分担，本院确定由崔金亮享有装修部分补偿款356378.44元的50%即178189.22元。一审对该部分装修补偿款的分配不当，应予纠正。至于住房用作经营性用房的补偿款，根据《抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目海口片区集体土地上房屋搬迁补偿安置方案》的要求，享受该项补偿须同时具备四个条件：1.在搬迁通告前有实际经营行为，至通告时仍在经营；2.持有法定必备的有效证照；3.在合法合规宅基地上建盖的建筑物或其它构筑物；4.在搬迁范围内符合住宅用作经营用房，经营性面积由镇（街道）、村（社区）、村（居）民小组三级组成的工作组认定。该补偿金额由土地或房屋产权人领取，有租赁关系的，经营补偿的分配由产权人与承租人协商解决。由此可知，住房用作经营性用房的补偿款性质指向的不仅是房主的出租收益损失还包括实际经营者的停业损失，且只有搬迁房屋被认定为经营性用房才能获得。因此，一审认定该项补偿的获得是双方一致配合的结果，并在此基础上确定由崔金亮享有20%、兰树享有补偿款的80%符合本案实际及利益平衡原则，应予维持。考虑该补偿款507042元系自2019年11月30日签订《补偿安置协议书》后按建筑物、构筑物面积进行计算，故崔金亮应享有住房用作经营性用房的补偿款的20%为101408.40元，一审扣减装修补偿款106913.53元及剩余三年租金54000元确有不当，亦应予纠正。至于兰树答辩中提出一审判决搬家补助费13379.20元及其他建筑物、构筑物、附属物补偿款39760.65元归崔金亮不合理，因其未提出上诉，本院不予审查。综上所述，崔金亮的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。一审处理部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省澄江市人民法院（2020）云0422民初612号民事判决第一、二项；二、撤销云南省澄江市人民法院（2020）云0422民初612号民事判决第三、四项；三、由兰树于本判决生效后十五日内一次性支付崔金亮装修补偿款178189.22元，构筑物、附属物补偿款39760.65元，搬家补助费13379.20元，住房用作经营性用房补偿款101408.40元，共计332737.47元；四、驳回崔金亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7181元，由崔金亮负担4900元，由兰树负担2281元。二审案件受理费5894元，由崔金亮负担2232元，由兰树负担3662元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴析咛二〇二〇年十一月十日书记员 王航宇