安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初4064号 原告：程曦，女，1990年2月10日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：周昂，男，1990年11月22日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区，系原告程曦丈夫。 被告：宣城市民生物业服务有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区建材路南侧银通国际广场****，统一社会信用代码91341802686893420D。 法定代表人：周小飞，公司总经理。 委托诉讼代理人：王平，公司员工。 委托诉讼代理人：刘勇，公司员工。 被告：宣城市银桥房地产开发有限公司，住，住所地安徽省宣城市宣州区银桥湾小区**楼一社会信用代码91341800786518660R。 法定代表人：樊呈祥，公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗凤，公司员工。 原告程曦与被告宣城市民生物业服务有限公司（以下简称民生物业）、宣城市银桥房地产开发有限公司（以下简称银桥房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程曦的委托诉讼代理人周昂，被告民生物业的委托诉讼代理人王平、刘勇，银桥房产公司的委托诉讼代理人罗凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程曦向本院提出诉讼请求:1、判令被告赔偿原告各项损失17243.32元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉请标的额为19445.92元。事实与理由：2018年11月份，原告将自己所有的宣城市宣州区银桥湾小区63幢204室房屋装修后，出租给李磊使用。李磊在承租期间，分别于2019年1月21日、7月2日、8月28日三次发现因厨房外主管道堵塞返水进入室内，每次都及时通知了原告。原告第一次得知消息后，就立即找过被告一并要求处理，但其未能及时疏通管道，导致第二次、第三次主管道返水，致使原告家中地板、墙面、家具多次受水浸泡、长霉、无法入住。原告多次要求被告一处理，但被告一表示已经疏通，但却不能彻底解决主管道堵塞问题。在第三次主管道返水时，原告要求被告一重改管道，被告一不予理睬，故原告只能于2019年9月15日自己重改管道，并通知了被告一。原告于2020年4月9日下午在物业服务中心与被告一协商赔偿事宜，其物业经理表示，主管道堵塞原因为地基下沉压到主管道，已重新施工接好管道，赔偿事宜需上报公司后答复。4月9日之后，原告多次致电物业咨询赔偿事宜，被告一表示地基下沉压到主管道系工程质量问题，不承担任何赔偿事宜，应找被告二进行赔偿。原告与被告一间签订的《物业服务合同》第三条明确约定“按照安徽省工程建设地方标准《住宅物业服务标准》（DB34/5000-2003）A级物业服务标准执行，乙方必须保证小区公共设施设备的正常运行和使用，满足业主正常的生产经营和生活需求···”《住宅区服务物业标准》第7.4.5条：“物业服务企业应检查并及时清理共用污水管道、化粪池等部位，保持排水通畅”，但被告一未尽到妥善管理义务，应付主要责任。被告二作为开发单位，应根据《建筑工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”，故被告二应负次要责任。因被告一、被告二的原因致使原告家中因主管道堵塞返水，造成原告室内地板、墙面、家具受损，房客不能正常入住减免房租损失，改装管道支付费用、监工误工费等损失共计19445.92元。 银桥房产公司辩称，1、公司与原告间无房屋买卖合同关系，依据合同相对性，公司不应承担质量瑕疵担保责任。一般情形下，买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。本案中，原告系案涉房屋的二手房买受人，相对应的质量瑕疵担保责任应由二手房买卖合同的出卖人承担，且原告未举证证明案涉房屋产生的问题系房屋本身所固有，故公司作为开发商不应承担质量瑕疵担保责任。2、案涉房屋交付时质量合格，且两年保修期已过，原告要求公司承担保修或赔偿责任无事实和法律依据。原告主张主管道堵塞问题属于给排水管道工程范围，依据《建筑工程质量管理条例》第40条规定，建设工程实行质量保修制度，在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程最低保修期限为2年，自竣工验收合格之日起计算。案涉房屋已于2011年9月26日竣工，质量合格、符合国家规范。截止原告起诉时，案涉房屋所产生的问题早超过质保期，同时原告也没有提供任何证明房屋主管道堵塞属于工程质量问题，故原告要求公司承担保修或赔偿责任无事实和法律依据。综上，公司认为案涉房屋所产生的问题与公司无关，请求驳回原告对公司的起诉。 民生物业辩称，原告要求公司赔偿损失，无事实和法律依据，依法应予以驳回。1、原告下水道返水的原因不是主排污管堵塞造成，不属于公司服务范围内，公司不应承担赔偿责任。原告厨房内的下水管道属其专有，不属于公司服务范围，公司仅对小区内的共用污水管道、污水井进行管理。公司就原告提出的保修事项三次均及时跟进查看并予以疏通，查看结果均为共用管道、共用污水井畅通、无堵塞，经公司排查，返水原因为单元自用的厨房排水管道某部位堵塞，导致原告厨房下水道返水，此单元自用住房排水管道不属于物业服务范围以内，原因排查出来后，工作人员也及时向原告进行解释，但原告不接受工作人员的解释，并以不疏通管道就不缴纳物业费为由对公司进行回复，后经诉讼原告才缴纳物业费。2、原告要求公司对其家中厨房管道进行改造无事实依据，厨房管道是否改造属于原告自身的权益，公司无法为其改造。原告之后私自改造厨房下水管道，系为满足其生活需要且不影响楼上业主生活，就未进行阻止，原告改造管道后，厨房就未再次出现返水事件，同样原告楼上业主也未曾有过厨房返水事件，故属公司物业范围内的共用污水管道畅通无堵塞，如堵塞原告改造的排水管道，不可能排除成功，只会依旧返水，同样原告改造管道后，如排水井堵塞，原告楼上业主厨房排水管，应该也会出现返水事件，但楼上业主厨房管道、排水正常。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原被告双方所提交的证据均具备真实性及关联性，双方仅对证据的证明目的持不同意见，故对证据的目的将结合庭审查明的事实综合认定。 根据上述认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明如下事实：2018年7月7日，宣城市银桥湾小区业主大会、业主委员会（甲方）与宣城市民生物业服务有限公司（乙方）签订了物业服务合同，对物业服务范围、标准、服务期限、收费办法、权利义务等内容进行了明确约定。8月31日，原告从案外人处购买了位于银桥湾小区63幢204室房屋，并于11月31日将房屋出租给李磊使用，租期自2018年11月30日至2020年5月20日，租金为1500元/月。2020年5月20日，李磊出具证明：“···租住期间，共发生下水道回水3此，分别在2019年1月21日、2019年7月24日、2019年8月28日，期间在2019年1月21日发生回水后，本人找过物业处理，但未见成效，导致后期两次回水，后期物业表示没有办法处理。最终在2019年9月25日，房东经物业公司允许，并在物业公司授权下，房东自费更改下水管道后，回水问题得到解决···”。2020年6月2日，中证房地产评估造价集团有限公司收原告委托，出具《银桥湾63#204室因下水道反水致房屋装修损失工程造价鉴定报告》，报告载明：···房屋装修损失为15633.42元，原告为此支出评估费800元。另查明，单元共用管道呈竖状并与主公共管道相连接，其中一楼与二楼以上与主公共管道系分开连接，原告自行整改内容是将其原本连接单元共用管道竖管变更为直接将其下水管道连接至公共管道处，原告对其下水管道整改后，下水管道返水问题未再次出现。再查明，银桥湾小区于2011年9月26日竣工并验收合格。银桥房产公司作为该项目建设单位出具宣城市住宅质量保证书，载明“···四、在正常使用条件下，本套房屋保修范围和保修期限为（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年”。 本院认为：民生物业与宣城市银桥湾业主委员会所签订的物业服务合同真实有效，双方当事人应按合同约定全面履行自身义务。依据双方合同约定内容及法律所规定的物业服务范围，民生物业所提供的服务内容应限定于项目范围内公共部位及公共设施设备，对项目范围内业主专有、专用部分的设施、设备的维护及运营则应由业主个人负责。依据建住房[1998]213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条：“···共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管···”之规定，本案中，原告遭受损失系因其厨房下水管道与单元共用管道某处发生堵塞所致，该部分其他业主均未参与使用，应属原告专用部分，不属于住宅共用的上下水管道；同时，原告后期对原问题管道路线进行变更，将该部分管道直接连接至一楼公共管道处，返水问题则得以解决，该节事实可以证明应由物业负责维护的共用上下水管道未出现问题，故原告要求民生物业依据合同约定承担赔偿损失责任无事实及法律依据，本院不予认定。另案涉项目已于2011年9月26日竣工并经验收合格，项目范围内的相应管理职责也移交民生物业负责，且依据其出具的工程质量保证书，给排水管道的保修期为2年，该期限现已届满，原告亦未提交给排水管道存在质量问题的证据，故其要求银桥房产公司承担工程质量担保责任亦无法律依据，本院不予支持。综上，原告系案涉问题管道的专用人员，对该部分维修所支出的费用及因此造成的损失应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十一条、第八十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告程曦的诉讼请求。 本案受理费246元（已减半收取），由原告程曦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  张蓓 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理刘雪婷 书记员胡雅慧 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。