云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初5327号原告：邱芬，女，汉族，云南省宣威市人，现住文山市。被告：文山市华宸涛景房地产经纪有限公司，住所地：文山市。法定代表人：王春，总经理。原告邱芬与被告文山市华宸涛景房地产经纪有限公司（以下简称华宸公司）房地产居间合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告邱芬，被告华宸公司的法定代表人王春，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房居间服务费11000元，并按年利率5.6%支付利息1026元;2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年2月19日,被告华宸公司将案外人陈智所购文山市佛寿街片区壹期1栋3单元2604号房屋介绍给原告邱芬，2019年3月1日原告根据被告提供的协议文本与被告及案外人陈智签订《购房协议》，协议约定原告购买文山和鑫房地产开发有限公司开发的文山市老城区房屋（建筑面积132.21平方米），房屋单价为4180元／平方米，房屋总价款人民币（以下币种同）55.2万元（含转让费103123元），居间服务费11000元（即房屋总价2%）。原告并在协议约定期限内于2019年2月19日将购房定金20000元（后转为转让费）及居间服务费11000元支付给了被告华宸公司，分别于2019年3月3日支付转让费83000元，于2019年3月14日支付房屋首付款179800元给了案外人陈智。于2019年3月14日案外人陈智将其与文山和鑫房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》中的佛寿街片区壹期1栋3单元2604号房屋更名转让给了原告邱芬。原告在履行了《购房协议》所有约定的全部义务后，文山和鑫房地产开发有限公司迟迟拒绝与原告签订《商品房购销合同》。后经原告了解，文山市老城区佛寿街片区项目属于棚户区改造回迁安置项目，被告所介绍的文山市佛寿街片区壹期1栋3单元2604号房屋早在2015年12月16日已被定为案外人金林及陈文兰的回迁安置房,并且文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室与被征收人金林、陈文兰签订了《文山市棚户区佛寿街片区回迁安置协议书》。已被认定的回迁安置房,并不具备买卖条件，为此原告邱芬与案外人陈智在经文山市人民法院民事调解下于2019年10月30日解除了签订的《购房协议》，案外人陈智并在《文山市人民法院民事调解书》约定的时间内退还了原告所向其支付的转让费103000元。被告未落实清楚该房屋的权属真实情况就将该房源介绍给原告，导致原告购房目的无法实现，原告多次找被告协商要求其退还原告11000元居间服务费，但被告一直拒不退还。被告将不具备买卖条件的房源介绍给原告，导致原告购房目的无法达成，给原告造成了巨大经济损失后拒不退还居间服务费用，此行为已严重侵害了原告的合法权益。首先被告作为房屋中介不但负有提供与订立合同有关的真实情况的重大义务，而且负有一定程度的积极调查义务，被告是从事营业性居间服务的专门机构，而不是民事上的一般居间人，原告是因为相信被告在房地产居间活动中具有高于普通人的专业知识和辨别能力，能为原告提供真实、准确的信息，所以才委托其提供居间服务。其次原告支付了11000元（总房款2%）的居间费给被告，被告与民事上的一般居间人不同，其所收取的报酬较高，因而应承担的法律义务就较重，房地产居间服务内容广泛,除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外,还包括促成网签合同、协助买卖双方办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务,中介公司在完成全部服务内容后,收取居间服务费才符合公平、合理的原则。综上所述,原告认为被告将于2015年12月16日已定为回迁安置房的房源介绍给原告,房屋不具备买卖条件，导致被告购房目的无法实现。被告以虚假房源收取原告11000元居间服费,却拒不退还该房居间服务费用,此行为已严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大经济损失，对原告的生活造成严重影响,被告应承担相应的退款赔偿责任。为此,原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼,请求判令如前所请,以维权益。原告邱芬针对其诉请，提交了以下证据：1.购房协议、居间服务费收据，证明（1）2019年3月1日原告、被告及案外人陈智签订《购房协议》。（2）原告于2019年2月19日将购房定金20000元（后转为转让费）及居间服务费11000元支付给了被告；2.收据两份及银行存款回单、商品房认购协议，证明（1）原告在《购房协议》约定期限内分别于2019年3月3日支付转让费83000元，于2019年3月14日支付房屋首付款179800元给案外人陈智。（2）案外人陈智将其与文山和鑫房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》中的佛寿街片区壹期1栋3单元2604号房屋更名转让给原告；3.安置协议书、回迁房缴款通知单、关于因房源信息错误导致无法履约的补充解决方案及退款承诺、证明，证明原告所购房源在2015年12月16日已被定为案外人金林、陈文兰的回迁安置房；4.民事调解书，证明原告所购房源为回迁安置房的事实及原告邱芬与案外人陈智在经文山市人民法院民事调解下于2019年10月30日解除签订的《购房协议》。经质证，被告对原告提交的1、2证据无异议；证据3、4与本案无关。被告华宸公司答辩称，一、首先被告是一家具有“中介”资质的公司。二、原告起诉的主体和诉求事项不合理，并具有矛盾性，原告到底是诉求原告与被告及陈智三者间签订的协议书无效还是解除协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:不能实现合同目的才能解除合同，并且是基于有效合同不能实现时合同目的才能解除，只有原、被告及卖方陈智三者间签订的协议解除，原告才有资格提起原诉求。三、被告王春已成功介绍促成原告与陈智达成房屋转让协议，该协议并未涉及被告与开发商的关系，只涉及原、被告双方与陈智的关系，原告将被告与开发商捆绑担责无理无据，王春代表中介公司已尽了应尽的(有限的)义务和责任，至于原告的合同目的达没达到，除了原告诉请事项不对和自己的原因引起外，要承担责任也是原告与陈智协议约定的陈智的责任义务，与被告公司王春无关。四、被告介绍给原告所购房屋的公司是一家具有五证齐全的有资质的房地产开发公司。五、只要上述几个条件真实合法，被告介绍原告购买就合法有效。六、原告称被告欺骗原告购买回迁户的房一说不成立，因为当时购买时共有60多家，交易当时被告及所有与和鑫公司购房人也不知情，开发商是否一房多卖，只要开发商是正规合法公司，常规来讲，老百姓是没法并无权调查开发商是否违规违法事情，中介公司也如此，只有政府相关单位比如:公、检、法及审计单位才有权调查开发商。何况被告及被告的胞哥王**华也各自购买了一套佛寿街的房（与本案一起的），所以原告述被告欺骗无依无据。七、被告成功介绍原告购买该房并且原告也与陈智、和鑫公司先后签订了房屋转让协议、认购协议并且支付了首付款，被告也尽了自己的法定有限义务和责任。至于原告称被告要承担将原告本案房进行交房、备案登记，这是开发商应尽的责任和义务，不能转嫁为被告的责任和义务，至于办理过户、户籍调查等手续那是二手房办理程序不符合本案房办理程序，本案属于一手房。关于中介公司办理一手房买卖只要附合2个要素就合法:1.中介公司有资质，2.介绍本案房的建设单位具有合法性，陈智也是合法自然人，本案佛寿街项目也真实存在就可。原告在起诉状中也自己提到，与陈智及开发商签订的协议没实现合同目的，没实现也只能追究陈智与开发商的责任和义务，也与作为法定有限责任及义务(原告诉状中提到的提供房产信息，斡旋交涉，促成买卖双方订立合同)的被告没有任何关系。八、至于开发商是否是一房多卖那是开发商的事，不属于被告的责任。开发商要将本案房多卖，是因为开发商与当地政府关于纠结于拆迁款不到位问题和政府的某些政策未落实问题引起的，在房地产监管这块如果要追究责任，只能追究开发商与政府。拆迁户不交尾款开发商又卖出实际上也不称之为一房多卖，因为拆迁户（本案）也没有将该套房进行备案登记，该套房产权并不属于拆迁户，原告与拆迁户均有共同竞争该套房的机会和权利，而原告放弃争取购买本案房的机会而采取要求陈智及开发商退款的途经维权，并不是原告没有购买该房的机会而未达到合同目的，原告单方面要求开发商退款，原告完全有机会和权利起诉开发商继续履行合同争取购买该房而达到合同目的，原告没实现合同目的是因原告变相违约（找借口退钱）引起的，与被告无关。九、原告当时也与被告公司员工刘兴跃一起到现场看房的（本案房），原告系完全民事行为能力人，对当时购房的风险是认知、认可的，对购买该房负有不可推卸的风险责任承担的责任，原告明知风险存在却依然与陈智、和鑫公司签订商品房转让协议及认购协议，并且原告还交了首付款给开发商，根据合同法第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中原告支付给被告的中介费就证明了原告属于自愿买卖。所以，原告要求的合同备案、交房等所有义务包括风险的存在在原告同意下，被告也将对原告履行的义务全部转让给了陈智与和鑫公司，原告也应该起诉陈智与和鑫公司（开发商）才对，因为是和鑫公司与政府的问题导致购房风险发生与被告无关，被告也花了大量的人力、物力和时间，并且尽了自己的全部有限义务和责任。十、被告作为一家合法的中介公司，只要介绍的房屋真实存在，开发商是正规合法公司，被告就无责，该房是已建好的现房，真实存在的，原告也亲自到房内看过只是没有收尾交房而已，并不是事实上没有该房存在、或者该房没有合法的开发商开发、或者该房在本案中没有建或者该项目本身就不存在的虚假房源。而是真实存在的现房。至于是不是一房多卖，备不备案，交不交房，那是原告同意被告将责任及义务转让给陈智、开发商后由陈智、开发商承担义务和责任，与被告无关，被告也尽了作为居间方应尽的有限责任及义务。十一、被告并未与原告签订任何协议约定被告的责任及承担任何风险。被告作为居间方来说，被告的责任和义务仅为介绍原告购买并且促成原告与陈智签订认购协议、协助双方办理收据、合同变更手续止就已终止完成。原告与陈智、和鑫公司签订了认购协议，不管和鑫公司是不是一房多卖，原告的合同目的是否实现，原告都应该追究陈智、和鑫公司来行使赔偿责任包括中介费，而不是混淆视听把责任推到被告身上，作为中介行业(经纪人或者经纪公司)，它的权利和义务是局限性的，就是介绍买卖双方促成合谈签订转让协议、认购协议或者购房协议止，仅此而已。本案被告已尽到了全部应尽的责任及义务。十二、被告收取的中介费被告已依法上缴税率并开具了发票，并且按40%提成给了员工，被告收取原告2%以后的服务费并未超出收费标准，正常合理收费不超4%均为合法合理，文山只能收取2%左右，昆明是3%。所以望法院根据居间方的责任、义务的有限性合法合理分析、划分，实事求是判决，驳回原告的一切诉讼请求。被告华宸公司针对其答辩，提交了以下证据：1.收据、协议，证明（1）原告自愿与陈智、和鑫公司分别签订房屋转让协议、认购协议并交了首付款，原告作为有完全民事行为能力人就应该认知风险的存在。被告的责任及义务己转让给了陈智与和鑫公司。被告与案外人陈智也到开发商和鑫公司处将本案房成功更名到邱芬名下。（2）证明被告已成功介绍原告与陈智、和鑫公司交涉并促成原告与陈智、和鑫公司签订房屋转让协议、认购协议，即成功购买，被告尽了自己的义务和责任；2.营业执照，证明被告作为居间方的合法性；3.判决书，证明本案原告也可在拆迁户未登记备案本案房前公平竞争获得该房屋，达到合同目的，原告达不到合同目的是因为原告诉和鑫公司的诉求事项不对。原告应该诉请要房而不应该诉请退款；4.收据，证明被告不是欺骗隐瞒原告购买本案房；5.工商注册登记，证明和鑫公司是一家有资质的房地产开发公司；6.购房协议，证明被告王春也成功介绍促成原告与陈智达成房屋转让协议，该协议并未涉及被告与开发商的关系，只涉及原、被告双方与陈智的关系，原告将被告与开发商捆绑担责无理无据，王春代表中介公司已尽了应尽的(有限的)义务和责任，至于原告的合同目的达没达到，除了原告诉请事项不对和自己的原因引起外，要承担责任也是原告与陈智协议约定的陈智的责任义务，与被告公司王春无关；7.判决书二份，证明原告要求王春退中介费无理无据，原告的诉求是不应得到支持的，就连陈智收的款都不应退还给原告。经质证，原告对被告对证据1、2无异议；证据3、4、5、7与本案无关；证据6真实性无异议。本院对原、被告提交的证据分析认证如下：原告提交的证据1、2能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信；证据3、4与本案不具有关联性，不作为本案依据予以采信。被告提交的证据1、2、5、6能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信；证据3、4、7与本案不具有关联性，不作为本案依据予以采信。经审理，本院查明本案法律事实如下：经被告华宸公司提供房源信息，陈智、邱芬、华宸公司2019年3月1日签订《购房协议》，约定，陈智将其认购的文山市佛寿街幸福里一期1栋3单元2604号房屋转让给邱芬，房屋价款按4180元/㎡，含转让费103123元，签订协议时，邱分支付陈智购房定金20000元，2019年3月1日前陈智将购房原始资料交给邱芬的同时，邱芬支付陈智转让费103123元，2019年5月1日前陈智更名给邱芬的同时邱芬支付陈智已交付给开发商的本金179806元，中介费11000元由邱芬支付给华宸公司。2019年2月19日，邱芬支付了定金20000元，中介费11000元。2019年3月1日邱芬向陈智支付房款83210元。2019年2月2日，邱芬、陈智到文山和鑫房地产开发有限公司完成更名，即由陈智认购的文山和鑫房地产开发有限公司开发的文山市老城区佛寿街片区的“文山.佛寿街文化商业街区壹期”项目第1栋3单元26层2604号房屋转由邱芬认购，当日邱芬就该套房屋与文山和鑫房地产开发有限公司签订编号为20190202004《商品房认购协议》。另查明，2019年10月30日，邱芬、陈智达成调解协议，邱芬与陈智自愿解除2019年3月1日签订的《购房协议》，陈智退还邱芬转让款103000元。综合原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：原告主张被告返还居间服务费11000元及支付利息1026元是否有依据。本院认为，陈智、邱芬、华宸公司2019年3月1日签订的《购房协议》中就华宸公司与邱芬约定，由华宸公司提供房源信息，促使陈智与邱芬签订购房协议，邱芬支付中介费11000元，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，约定有效，本院予以确认。华宸公司作为中介方，已按合同约定提供了房源信息，并协助合同当事方完成更名，即原告就本案所涉房屋与开发商签订了《商品房认购协议》，进一步明确了原告所认购房屋的状况，华宸公司已履行完合同义务，原告能否取得房屋，实现合同目的，应依其与开发商签订的《商品房认购协议》的约定主张权利。原告诉称，华宸公司提供房源时，隐瞒房屋为回迁房，致原告购房目的不能实现，未提交证据证明，本院不予采信。原告诉讼请求无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回邱芬的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由邱芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  赵俊斌二〇二〇年十一月二十五日书记员  杨文娟