湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0407民初1117号原告：杨臣南，男，1973年6月9日出生，汉族，住衡阳县。委托诉讼代理人：邹伟军，湖南溥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金星，湖南衡州律师事务所律师。被告：华耀城（衡阳）有限公司。住所地衡阳市石鼓区石鼓路**人防办人防酒店**。法定代表人：杨贤辉。委托诉讼代理人：张兴东，男，1978年7月5日出生，汉族，住湖南省安仁县。原告杨臣南与被告华耀城（衡阳）有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨臣南委托诉讼代理人王金星、被告华耀城（衡阳）有限公司委托诉讼代理人张兴东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨臣南向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付满足使用功能要求的房屋（衡阳华耀城商贸物流城五金机电交易中心Ｍ6地块第四部分72栋108房）；2、被告向原告支付逾期交房违约金138364.28元（暂按购房款的万分之三计算至2020年8月31日，后段违约金继续计算至清偿日止）；3、被告承担本案受理费。事实和理由：2018年12月6日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于衡阳市石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳××栋××房屋，总价款为756089元，交房时间为2018年12月31日前，逾期交付房屋，按每日万分之三计算全部购房款的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但被告未按约定向原告交付房屋，同时原告购买的房屋与他人房屋未进行有效隔离，不符合交付条件。故原告提起诉讼。被告答辩，1、涉案房屋已于2019年12月31日完成竣工验收备案，被告于2020年3月7日向原告送达收房通知，原告以其房屋未与相邻的115房隔断为由拒收房屋，而被告未隔断115号与108号房屋是按原告与115号业主的申请而为的；2、被告延期交付房屋是受恶劣天气影响和政府投资项目惜香路工程影响所致，根据原、被告补充协议第1-1条，交付期限予以相应顺延；3、原告未按规定缴纳物业维修资金，被告不得交房；4、原、被告在合同中约定的违约金计算标准过高，应适当降低违约金，事实上，原告亦未将房屋租赁出去。经审理查明，2018年12月6日原、被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，其主要内容为：1、原告购买被告位于衡阳华耀城商贸物流城五金机电交易中心M6地块第四部分72#108室（商品房平面图见附件），建筑总层为地上3层，建筑面积为123.45平方米，总价款为人民币756089元；2、原告应当在2018年11月6日全额支付购房款给被告，被告应在2018年12月31日向原告交付商品房；3、办理交付手续前，原告有权对商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为原告查验和办理交付手续的前提条件；4、逾期60日交付房屋，原告有权选择解除合同或继续履行合同。原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付全部房款万分之三的违约金；5、如遭遇不可抗力的特殊原因，需要延期交房，被告在不可抗力发生之日起60日内告知原告，或因国家法律、法规、政策改变等导致工期延误的，被告可据实予以延期；6、双方签订合同后，被告按照法定程序变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，应当在变更确立之日起十日内以书面通知原告，被告在规定期限内未通知原告的，原告有权解除合同。合同签订当日，原告依约向被告支付全部房款756089元。而被告因未完成五金机电交易中心工程竣工验收备案，在2018年12月31日未向原告交付房屋。2019年12月31日被告完成了五金机电交易中心工程竣工验收备案。2020年3月17日，被告通过其物业专项维修资金信息管理系统向原告发出《衡阳市物业专项维修资金交存通知书》，要求原告交存物业专项维修资金7407元。原告未交存物业专项维修资金，而是到购买的房屋现场进行查验，发现其108号房（铺面）与相邻（背靠背）115号铺面未做隔断，增加了一个通道，遂向被告提出异议，要求被告按其购买房屋时的设计隔断108号与115号房屋。被告以通道是按照业主双方要求建设为由，一直未隔断108号与115号房屋通道，酿成纠纷，原告诉至本院。以上事实，有经过庭审质证的下列证据予以证实：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、收据及转账凭证、《衡阳市物业专项维修资金交存通知书》、华耀城商贸物流城五金机电交易中心72#108号与115号现场照片、视频、115号房屋业主杨雨山的申请书以及双方庭审中陈述。本院认为，原、被告于2018年12月6日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，是在平等、自愿、协商一致的基础上签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，对双方当事人有约束力，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。原告履行了支付购房款义务。本案双方当事人争议焦点为：1、原告拒绝受领被告交付的房屋是否合法；2、本案是否存在可以顺延交房期限事由；3、合同约定的违约金是否过高，是否应当适当减少。关于原告拒收被告交付的房屋是否合法：2020年3月17日，被告通过网络向原告发出《物业专项维修资金交存通知书》，原告获知此信息后，依据双方签订的《商品房买卖合同》到房屋现场查验，发现房屋与双方约定的交付条件不符，即向被告提出整改意见，要求被告依合同约定隔断108号房屋与115号房屋通道，但被告至今仍未按照合同约定完善标的物存在的108号房与115号房无隔断问题。被告答辩中提出“原告与115号房屋买受人杨雨山共同向其申请将两间房屋连通”，被告只提交了115号房屋业主杨雨山的申请书，该申请书系杨雨山于2019年8月25日向被告提出的，其主要内容是要求被告增加72栋115号与108号隔断、115号增加楼梯、卫生间与排水，楼顶增加一个天窗。该申请书不能证明108号房屋与115号房屋间的通道是应原告的要求形成的。故原告拒收不符合合同约定的标的物合法。关于本案是否存在可以顺延交房期限事由：被告在诉讼中提交了衡阳市气象局关于衡阳市2018年至2020年4月降水证明和衡阳市石鼓区华耀城项目指挥部2018年4月1日“关于全力配合惜香路建设的函”，以证明其可以顺延交房期限。本院认为，衡阳市气象局的降水证明无出证人的签名，形式上不符合证据要求，同时，其证明内容也只能证明衡阳市近三年自然降雨情况，而不能证明在合同履行期间发生了合同约定的不可抗力事由。而华耀城项目指挥部“关于全力配合惜香路建设的函”，落款时间为2018年4月1日，早于2018年12月6日双方当事人签订合同时存在，被告应当预见惜香路建设对合同标的物交付的影响。故惜香路建设亦不能成为被告延期交房的事由。而被告提出因原告未缴纳物业维修资金，被告可不交房的答辩意见有悖双方当事人《商品房买卖合同》中约定的“被告不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为原告查验和办理交付手续的前提条件”，故本案不存在被告可以顺延交房期限的事由。关于合同约定的违约金是否过高，是否应当适当减少：本院认为，被告延期交付合同标的物已超过60天，且交付的标的物不符合合同约定的要求，依据双方签订的合同，被告应按日支付全部购房款万分之三的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”诉讼过程中，原、被告均没有就延期交付房屋给原告造成的损失提出证据。本院根据违约金兼具补偿性、惩罚性的双重属性，并结合中国人民银行公布的一年期贷款利率，在超出一年贷款利率30%部分适当减少双方约定的违约金计算标准。本院确定违约金计算标准为“按每日万分之二计算全部购房款违约金”。综上，被告在原告全面履行合同约定的义务后未按约定的时间和标准履行交付合同标的物义务，应承担继续履行和支付违约金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后十五日内按照2018年12月6日与原告杨臣南签订的《商品房买卖合同》约定的标准向原告杨臣南交付衡阳华耀城商贸物流城五金机电交易中心M6地块第四部分72#108号房屋。二、被告华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后十五日内，以购房款756089元为基数，按每日万分之二向原告杨臣南支付自2019年1月1日至上述第一项房屋交付之日的违约金。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨臣南的其他诉讼请求。案件受理费1534元，由被告华耀城（衡阳）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  黄山平二〇二〇年十一月二十日法官助理何琴书记员陈谕霆附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。