江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏01民终7080号 上诉人（原审被告）：贾小刚，男，1979年12月8日出生，汉族，无业，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：徐军阳，江苏苏南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦富强，江苏苏南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谷雨，男，1986年4月23日出生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：许奕平，江苏钟山明镜律师事务所律师。 原审被告：李艳灵，女，1980年6月11日出生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。 原审被告：贾某1，女，2005年12月7日出生，汉族，南京市江宁区秣陵初级中学学生，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。 原审被告：贾某2，男，2017年9月6日出生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。 上诉人贾小刚因与被上诉人谷雨、原审被告李艳灵、贾某1、贾某2迁让纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初3541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。上诉人贾小刚的委托诉讼代理人秦富强、被上诉人谷雨的委托诉讼代理人许奕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾小刚上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。事实与理由：一审法院查明案件不清，认定事实错误。南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）系案外人贾大红实际所有，上诉人并非房屋的管理控制人，仅是听从贾大红的安排看守房屋，不应承担案涉房屋的占用费。2012年9月28日贾大红从佘小康处以58万元的价格购买案涉房屋，因案涉房屋为拆迁安置房，无法办理房屋产权登记，房屋权属一直处于不稳定的状态中。贾大红购买房屋后，为防止“一房数卖”情形的发生，便指派上诉人看守房屋。房屋中的生活物品，包括家电、家具等，均是贾大红所有。上诉人不是房屋所有人，也不是房屋实际控制人。在得知被上诉人诉至法院后，上诉人即与贾大红联系，告知其不再看守房屋，退还钥匙并将自己所有的物品从案涉房屋中搬离。贾大红称案涉房屋是其购买所得，坚持要求上诉人继续看守房屋，并称其已经就案涉房屋的所有权问题诉请法院处理，上诉人应贾大红要求返回案涉房屋，继续看守房屋。综上所述，上诉人认为上诉人并非案涉房屋的占有人，不享有管理控制案涉房屋的权利，一审事实认定错误，请求二审依法改判。 谷雨辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，案涉房屋系被上诉人谷雨依法取得，并办理产权登记。上诉人所称案涉房屋系案外人贾大红实际所有，无事实和法律依据。上诉人所称其受贾大红的安排，看守房屋，无合法依据，其目前确实仍然居住在案涉房屋内，应承担迁让责任及房屋相应费用。 李艳灵、贾某1、贾某2未答辩。 谷雨向一审法院起诉请求：1.贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2立即迁出南京市江宁区房屋并将该房屋腾空交付谷雨；2.贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2按照2500元／月标准向谷雨支付自2018年11月16日至房屋腾空交付之日的占用费；3.贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年8月14日，韩小龙（甲方）与谷雨（乙方）、畅昇公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：甲方将坐落于南京市江宁区房屋出售给乙方，价款1800000元；甲方应在乙方领取产权证后90天内腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；违约方应承担违约金50000元。当日，韩小龙、王学洋、谷雨又依据上述合同签订《补充协议》，约定王学洋担保承诺韩小龙名下此套房屋交接无任何纠纷，一旦出现问题，由王学洋全权承担责任。2018年11月19日，谷雨取得案涉房屋不动产权证。2019年4月，谷雨因案涉房屋未交付诉至南京市江宁区人民法院，要求韩小龙、王学洋交付案涉房屋并且承担逾期交房违约金。（2019）苏0115民初8235号民事判决书认定：谷雨主张韩小龙、王学洋最迟应于2019年2月17日向其交付案涉房屋，但韩小龙、王学洋至今仍未能腾空并向其交付案涉房屋，韩小龙、王学洋对此予以认可；谷雨主张现案涉房屋的实际占用人为韩小龙、王学洋，韩小龙、王学洋对此不予认可，谷雨未能提供相应证据材料予以证实。故谷雨要求韩小龙、王学洋交付案涉房屋，无事实依据，谷雨可依法，另案向案涉房屋实际占用人主张权利；韩小龙、王学洋未按约履行义务，应当承担违约责任，法院酌定房屋逾期交付违约金40000元。2019年1月4日，谷雨报警称自己购买案涉房屋后与原房主发生纠纷。2019年09月26日15时许，谷雨报警称因房屋归属问题与贾小刚发生纠纷。 一审审理中，贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2称案涉房屋系2012年9月28日贾大红从佘小康手中购买，佘小康从原房主韩小龙手中购买，贾大红购买该房屋后为防止一房数卖的情况发生，便指派贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2看守房屋，贾大红为房屋实际所有权人。 另查明，截至本案庭审结束，贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2一家仍居住于案涉房屋内。一审法院经向公开市场询价，案涉小区租金区间为1400-2500元不等，双方一致同意由法院按照该标准酌定租金。贾小刚与李艳灵系夫妻关系，贾某2、贾某1系二人的子女。 一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，谷雨系案涉房屋登记的所有权人，其对案涉房屋依法享有占有、使用、收益的权利。现贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2居住于案涉房屋内，侵害了谷雨的所有权，谷雨要求贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2迁出案涉房屋并腾空向其交付具有事实及法律依据，一审法院予以支持。贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2主张贾大红系案涉房屋实际所有权人，其未能举证证明，一审法院不予采信。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。谷雨与原房主约定2019年2月17日交付房屋，此后贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2一直居住于案涉房屋内，损害了谷雨的所有权，造成了谷雨的租金损失，现谷雨主张案涉房屋的占用费具有事实及法律依据，一审法院予以部分支持。案涉小区租金区间1400-2500元不等，结合案涉房屋的面积以及装修情况，一审法院酌定占用费标准为2000元／月。 一审法院据此判决：一、贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2于本判决发生法律效力之日起三十日内迁出南京市江宁区房屋并将房屋腾空交付谷雨；二、贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2于本判决发生法律效力之日起十日内支付前述房屋占用费（自2019年2月18日起，按2000元／月标准支付至其实际迁出之日）。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾小刚提交拆迁安置房屋买卖合同照片打印件，该合同系佘小康作为出卖方，贾大红作为买受方，佘小康将案涉房屋以58万元的价格出售给贾大红，时间为2012年9月28日，佘小康于当日收到58万元购房款。拟证明贾大红于2012年9月28日取得诉争房屋，上诉人贾小刚受贾大红指派，看守使用案涉房屋，避免出现非法售卖的情况，上诉人贾小刚不是诉争房屋的实际使用人。针对贾小刚提交的证据材料，谷雨认为该证据非原件，对真实性不予认可。即使存在该份合同，该份合同的出卖人佘小康也非当时房屋的产权人，当时的产权人应为韩小龙，该份合同的效力应属无效合同，被上诉人对此从不知情。该合同与被上诉人与韩小龙之间的合法的买卖合同无关，并不影响被上诉人购买涉案房屋的有效性。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 上述事实，有（2019）苏0115民初8235号民事判决书、接处警工作登记表、租金查询截图及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案二审争议焦点是上诉人贾小刚是否应当迁出诉争房屋，并将房屋交付被上诉人谷雨。贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2实际居住于案涉房屋内，贾小刚上诉主张其系受贾大红委托居住于案涉房屋内，但不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。案涉房屋登记在谷雨名下，应归其所有，贾小刚称案涉房屋的实际所有人为贾大红，缺乏事实和法律依据，本院不予认定。一审认定贾小刚、李艳灵、贾某1、贾某2居住于案涉房屋内，损害了谷雨的所有权，并根据案涉小区租金价格，结合案涉房屋的面积以及装修情况，酌定占用费标准为2000元／月，并无不当，本院予以维持。 综上，贾小刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由贾小刚负担。 本判决为终审判决。 审判员  丁钰 二〇二〇年十一月二十四日  法官助理汪萍萍 书记员宋龙雯