江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2418号上诉人（原审被告）：肖某，男，2009年10月23日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。法定代理人：康某（系肖某母亲），女，1981年8月22日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人（原审被告）：康某，女，1981年8月22日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审原告）：吉安凯旋物业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区迎宾大道**，统一社会信用代码91360800309163158X。法定代表人：汤希贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗文峰，该公司职工。委托诉讼代理人：孙素娟，吉安市君合法律服务所法律服务工作者。上诉人康某、肖某与被上诉人吉安凯旋物业有限公司（以下简称凯旋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2343号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康某、肖某的法定代理人康某、被上诉人凯旋物业公司的委托诉讼代理人罗文峰和孙素娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人康某、肖某上诉请求：1．凯旋物业公司按前期物业合同核算出来电梯、二次供水等转供电费用，再退还多收的电梯、二次供水等转供电费用（从2014年11月2日至2016年11月2日两年时间收取电梯、二次供水等转供电费用共计1888元）；2．撤销一审判决，依法改判康某、肖某不需要支付凯旋物业公司物业费；3．本案一、二审诉讼费用由凯旋物业公司承担。事实与理由：1．签订物业服务费价格为1.2元，电梯、二次供水等转供电费用应以分摊的形式收取。凯旋物业公司一次性收取了一年的电梯运行费584元，二次供水费360元，共计944元，凯旋物业公司应按前期物业合同核算出来电梯、二次供水等转供电费用，再退还多收的电梯、二次供水等转供电费用1888元（从2014年11月2日起至2016年11月2日止）；2．凯旋物业公司于2020年4月26日起诉，根据民法总则相关规定，从2016年11月1日至2017年4月26日物业服务费凯旋物业从未要求康某、肖某支付，已超过三年诉讼时效，不应该支付。3．依照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，凯旋物业公司必须取得中标资格或者经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准后，方可与建设单位订立前期物业合同。《吉安市物业管理服务项目招标中标通知书》（吉市物招中字2011第16号）显示凯旋中央城的前期物业中标公司为景江物业公司，并非凯旋物业公司，中标费用标准为0.76元每平方米每月。凯旋物业公司与华盛公司订立的前期物业服务合同，未经过吉安市房地产管理局物业管理科的招投标程序，也未取得物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门等相关部门批准。4．凯旋物业公司与华盛公司订立的《凯旋中央城前期物业服务合同》其约定的物业服务费为1.2元，超出凯旋物业公司按照《江西省物业管理服务收费办法》规定其资质等级允许收取的标准范围，超出比例为50%，实属暴利。凯旋物业公司明知自己仅有三级资质，仍然与建设单位签订物业费价格为1.2元（按一级资质收费）的前期物业合同，且强制要求业主一次性缴纳一年的物业服务费。5．凯旋物业公司与凯旋中央城业主委员会订立的两份《物业服务合同》，均未根据《江西省物业管理条例》第十五条和第十六条的规定召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，凯旋物业公司不是经业主大会选聘的物业服务企业，其签订的合同违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的相关规定。凯旋物业公司与凯旋中央城业主委员会订立的两份合同中其收费标准均为1.45元每平方米每月（含电梯运行费和二次供水费）。物业服务费与电梯运行费和二次供水费合计不应超过1.00元。凯旋物业公司与凯旋中央城业主委员会订立的两份合同中约定的收费标准明显超过市场价格，仅超出部分利润就到达17%。综上所述，凯旋物业公司违反相关法律和行政法规，未依法与凯旋中央城业主委员会订立《物业服务合同》，其2017年8月5日和2018年2月16日分别与凯旋中央城业主委员会订立的《物业服务合同》不应视为合法有效的合同。6．小区物业管理不善，凯旋物业公司缺乏为业主服务的意识，服务态度极度不端正，未按合同约定履行合同。物业服务内容主要为保洁、保安、绿化等琐碎事情，并无惊天动地之大事，不能以瑕疵之言取代物业公司的不作为、少作为和乱作为。被上诉人凯旋物业公司答辩称：1．凯旋物业公司已就2020赣08**民初4081号一案提起上诉，该案还未生效，不能作为定案依据。2.从2016年11月1日起，康某、肖某一直未交物业费，凯旋物业公司已发了催缴函和律师函，诉讼时效没有过。3．凯旋物业公司与华盛公司以及业委会签订的物业服务合同合法有效，应当按照该两份合同约定交纳物业服务费、二次供水、电梯运行费用。4．康某、肖某上诉认为凯旋物业公司服务不到位，但没有提交相应证据，凯旋物业公司依照合同约定履行了物业服务义务，康某、肖某理应按照合同约定交纳物业服务费。5．凯旋物业公司根据物业管理服务收费办法的规定收费，没有超过规定收取物业服务费。被上诉人凯旋物业公司向一审法院起诉请求：1．判令康某、肖某支付2016年11月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费4594元；2．案件受理费由康某、肖某负担。一审法院认定的事实：2015年10月28日，凯旋中央城小区的开发商江西华盛投资有限公司聘请凯旋物业公司为该小区提供前期物业服务，约定2015年10月28日至2017年10月27日期间的物业服务费收费标准为：高层住宅1.2元/平方米/月。2017年8月15日，凯旋中央城业主委员会与凯旋物业公司签订《物业服务合同》，约定2017年8月15日至2018年2月15日期间的物业服务费收费标准为：高层住宅28-30层按建筑面积1.68元/平方米/月收取（包括电梯运行费和二次供水费用）。2018年2月16日，凯旋中央城业主委员会与凯旋物业公司续签了《物业服务合同》，约定2018年2月16日起至2019年12月31日期间的物业服务收费标准为：高层住宅28-30层按建筑面积1.68元/平方米/月收取（包括电梯运行费和二次供水费用）。肖某、康某系凯旋中央城7幢2902室的业主，该房建筑面积78.2平方米。肖某、康某拖欠2016年11月1日至2017年8月14日期间的物业服务费891.5元（78.2平方米×1.2元／平方米／月×9.5个月），2017年8月15日至2019年6月30日期间的物业服务费2956元（78.2平方米×1.68元／平方米／月×22.5个月），共计3847.5元。一审法院认为：凯旋物业公司与凯旋中央城小区的开发商及凯旋中央城业主委员会签订的物业服务合同合法有效，康某、肖某系该小区内的业主，物业服务合同对其具有约束力。凯旋物业公司为凯旋中央城小区提供了物业管理服务，康某、肖某应当支付物业服务费，收费标准以合同约定为准。关于康某、肖某提出的小区架空层等公共区域被占用及公共收费款项分配的问题，可通过另案诉讼处理，康某、肖某不应以此为由拒交物业服务费。关于康某、肖某提出凯旋物业公司提供物业服务存在瑕疵的问题。考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，不应对物业服务企业过分苛求。本案中康某、肖某提供的相应证据不足以证实凯旋物业公司存在严重违约，亦不足以构成不交纳物业服务费的抗辩。但凯旋物业公司对康某、肖某提出的诸多问题亦应高度重视，妥善处理业主的相关意见建议，不断提高物业服务质量。同时，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。希望双方今后共同努力，共同营造一个和谐、宜居、有序的物业小区。综上所述，康某、肖某主张的物业服务费金额计算有误，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告肖某、康某支付原告吉安凯旋物业有限公司物业服务费3847.5元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告吉安凯旋物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告负担10元，被告肖某、康某负担15元。本院二审期间，康某、肖某围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：凯旋物业公司对康某、肖某提交的吉安市庐陵新区凯旋中央城业主委员会于2017年7月12日出具的《告知函》的真实性、合法性、关联性均持异议，认为《告知函》是业主委员会出具的，并且时间段也不是康某、肖某交纳物业费期间，《告知函》已被吉安市吉州区房管局撤销了。凯旋物业公司认为证人陈某的证言有一些不属实，不能达到康某、肖某的证明目的，且证人亲口承认了《告知函》没有通过业主大会表决出具的，所以《告知函》是无效的，不发生法律效力。本院认为，《告知函》出具后，吉安市庐陵新区凯旋中央城业主委员会仍与凯旋物业公司签订了物业服务合同，凯旋物业公司按合同约定为涉案小区提供了物业服务，故对该证据依法不予采信；证人陈某的证人证言并不能证实吉安市庐陵新区凯旋中央城业主委员会仍与凯旋物业公司签订的物业服务合同无效，故对该证据亦不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：康某、肖某上诉请求凯旋物业公司返还多收取的电梯费、二次供水费等费用，因其一审期间未提起反诉，该事项不属于本案的审理范围，其如认为凯旋物业公司多收取了相关费用可另行主张权利。康某、肖某上诉认为凯旋物业公司主张2016年11月1日至2017年4月26日期间的物业服务费已过诉讼时效，但其在一审期间对此并未提出抗辩，而是在二审期间提出相应的主张。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，故对康某、肖某的该项上诉理由依法不予采纳。凯旋物业公司与凯旋中央城小区的开发商及凯旋中央城业主委员会签订的物业服务合同合法有效，康某、肖某系该小区内的业主，物业服务合同对其具有约束力。凯旋物业公司为凯旋中央城小区提供了物业服务，康某、肖某应当按合同约定支付物业服务费。康某、肖某上诉认为凯旋物业公司未按合同约定提供物业服务，但未提供确凿的证据予以证实，理应承担举证不能的法律后果，故对其该项上诉理由亦不予采纳。综上，康某、肖某的上诉请求不成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人康某、肖某负担。本判决为终审判决。审判长  肖永兰审判员  李伟杰审判员  罗良华二〇二〇年十一月十日书记员  宋男茜