湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民初84号原告：湖北江陵农村商业银行股份有限公司，住所地湖北省江陵县郝穴镇荆洪路**。法定代表人：王俊治，该公司董事长。原告：湖北监利农村商业银行股份有限公司，住，住所地湖北省监利县容城镇江城路**/div>法定代表人：杨诗涛，该公司董事长。原告：湖北石首农村商业银行股份有限公司，住所，住所地湖北省石首市中山街**div>法定代表人：许帮成，该公司董事长。原告：湖北公安农村商业银行股份有限公司，住所地，住所地湖北省公安县斗湖堤镇荆江大堤**iv>法定代表人：黄琛，该公司董事长。原告：湖北洪湖农村商业银行股份有限公司，住所地湖北，住所地湖北省洪湖市宏伟北路**>法定代表人：杨刚，该公司董事长。上述五原告委托诉讼代理人：梅平，湖北昭信律师事务所律师。被告：石首市正大房地产开发有限公司，住所地石首，住所地石首市绣林太平坊大道**>法定代表人：徐永平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汤凡，湖北荆安律师事务所律师。被告：武汉乾洲实业有限公司，住所地武汉市，住所地武汉市武昌区和平大道**绿地国际金融城A04地块第******房法定代表人：刘敬锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建平，湖北金楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈巧婵，湖北金楚律师事务所律师。被告：徐永平,男，1966年12月25日出生，汉族，住湖北省石首市。被告：赵玉珍，女，1970年4月9日出生，汉族，住湖北省石首市。原告湖北江陵农村商业银行股份有限公司（以下简称江陵农商行）、湖北监利农村商业银行股份有限公司（以下简称监利农商行）、湖北石首农村商业银行股份有限公司（以下简称石首农商行）、湖北公安农村商业银行股份有限公司（以下简称公安农商行）、湖北洪湖农村商业银行股份有限公司（以下简称洪湖农商行）与被告石首市正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）、武汉乾洲实业有限公司、徐永平、赵玉珍金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行的诉讼代理人梅平，被告正大房产公司法定代表人及被告徐永平，被告正大房产公司的诉讼代理人汤凡，被告武汉乾洲实业有限公司的诉讼代理人李建平到庭参加诉讼，被告赵玉珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告石首市正大房地产开发有限公司偿还原告借款本金8540万元，利息7637007.57元，并从2020年7月1日起至本金偿还之日止利息和罚息按照年利率9.18%计算；2.判令石首市正大房地产开发有限公司承担抵押责任，原告对抵押物拍卖款、变卖款享有优先受偿权；3.依法判令被告武汉乾洲实业有限公司、徐永平、赵玉珍对被告石首市正大房地产开发有限公司上述债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：被告正大房产公司因经营需要，向原告申请借款，江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行与正大房产公司于2014年7月14日签订《固定资产社团（银团）借款合同》，合同约定借款本金8700万元，期限60个月，年利率7.2%，并约定相应违约责任和宣布提前到期条款。2016年8月江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行与抵押人正大房产公司签订《抵押合同》，合同约定抵押人正大房产公司自愿用其所有的江陵县楚江大道的不动产为被告正大房产公司上述借款承担抵押担保责任，并办理了抵押登记。被告武汉乾洲实业有限公司、徐永平、赵玉珍分别与原告江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行签订《保证合同》，被告武汉乾洲实业有限公司、徐永平、赵玉珍自愿为正大房产公司贷款提供连带保证。合同签订后，原告按约定支付了8700万元贷款，2020年6月，被告发生了合同约定的提前到期情况，原告于2020年6月28日宣布合同到期。被告除支付部分利息外，截止2020年6月30日剩余本金8540万元和利息7637007.57元没有归还。被告违约行为损害了原告合法权益，依据《合同法》、《担保法》相关规定，原告提起诉讼请求法院依法判决。正大房产公司辩称，借款事实存在，但正大房产公司并非恶意拖欠借款。2013年1月，江陵农商行通过招商引资将正大房产公司引进江陵投资，正大房产公司购置其不良资产置换地用于房产开发，一期开发建设面积36000平米，其中酒店20000平米。由于2016年房地产市场低迷及项目周边环境差未进行二期开发，正大房产公司转向投资酒店并于2017年元月正式营业，目前酒店经营正常，能保证银行借款的利息支付。同时，正大房产公司与武汉乾洲实业有限公司双方合作开发二期工程，因投资不到位等因素引发诉讼，导致二期工程至今未开工，又影响正大房产公司与其他企业合作，今年又逢新冠疫情，导致企业经营更加困难。且正大房产公司的所有资产均抵押在原告处，要启动二期建设没有资产进行融资。武汉乾洲实业有限公司辩称，保证合同无效，武汉乾洲实业有限公司不承担担保责任。1、保证合同的双方主体，一方是武汉乾洲实业有限公司，一方是江陵农商行，而不是五个原告，武汉乾洲实业有限公司只与江陵农商行存在担保的法律关系；2、保证合同从程序上违反了法律强制性规定，没有经过武汉乾洲实业有限公司股东会或董事会决议，导致巨额担保合同，属于无效合同；3、根据庭前调取的证据，原告应当与债务人已经就担保债权进行了协商处理，因为抵押的不动产被解除，目前是否还差欠款或者差欠多少，武汉乾洲实业有限公司不清楚。徐永平辩称，自己作为涉案贷款的保证人，应当承担保证责任，对此无异议。赵玉珍未到庭，亦未提交书面答辩。原告江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行为证明其诉讼请求，向本院提交下列证据：证据一、贷款展期和下降利率的申请书，证明：被告正大房产公司向原告江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行申请借款的事实。证据二、《固定资产社团（银团）借款合同》，证明：被告正大房产公司与原告江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行签订书面借款合同，并约定借款具体条款。证据三、房产证复印件，证明：被告正大房产公司是抵押物所有人。证据四、《抵押合同》，证明：被告正大房产公司自愿为其借款提供抵押担保。证据五、《保证合同》，证明：被告武汉乾洲实业有限公司、徐永平、赵玉珍自愿为此贷款承担连带保证责任。证据六、他项权证，证明：抵押物办理了抵押登记。证据七、借款凭证，证明：原告按约定发放借款。证据八、贷款还款明细，证明：被告正大房产公司贷款偿还情况。证据九、贷款提前到期通知书，证明：原告已宣布贷款提前到期。证据十、被告正大房产公司印鉴、执照交接清单，证明：被告武汉乾洲实业有限公司实际控制被告正大房产公司。证据十一、内部帐BGL账户明细清单二份，转账凭证二份，证明：被告武汉乾洲实业有限公司为其实际控制正大房产公司贷款，在2018年7月20日向原告偿还贷款利息5000000元，2018年7月23日偿还贷款利息4653219.56元。证据十二、荆州市中级人民法院（2020）鄂10民初30号判决书，证明：武汉乾洲实业有限公司与正大房产公司诉讼中承认曾经实际控制正大房产公司并为其贷款支付利息。证据十三、借款展期协议，证明：武汉乾洲实业有限公司在正大房产公司贷款展期时愿意继续承担保证责任。被告正大房产公司、徐永平向本院提交武汉乾洲实业有限公司出具的《授权委托书》、《房地产开发项目合作协议书》，证明涉案《保证合同》上阎好鸣签名是武汉乾洲实业有限公司的授权。被告武汉乾洲实业有限公司在庭前向本院提交调取证据申请书，请求法院调取抵押人正大房产公司已经转让的抵押财产详细情况。根据武汉乾洲实业有限公司申请，本院依法向江陵县不动产登记中心调取了《不动产产权登记表》标记的58套解除抵押房屋对应的《申请书》、《告知函》及《委托办理不动产产权抵押注销登记的函》。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。1、对原告提交的证据，被告正大房产公司、徐永平、赵玉珍均无异议。被告武汉乾洲实业有限公司的质证意见：对原告提交的证据三、四、六、七无异议；对证据一，即两份申请书的时间是2018年6月26日，但借款合同的时间是2014年，该申请书与本案无关；对证据二的真实性请法院核实；对证据五《保证合同》上的签章无异议，但在法定代表人或授权代表人处签名的是公司业务经理，公司没有书面授权其签名；对证据八公司不知情；对证据九的真实性请法院核实，对其关联性有异议；对证据十、十一、十二、十三的合法性有异议，不能达到证明目的。2、对被告正大房产公司提交的证据，原告无异议。武汉乾洲实业有限公司质证意见：其真实性请法院核实，但与本案无关联性。3、本院调取的《不动产产权登记表》标记的58套解除抵押房屋对应的《申请书》、《告知函》及《委托办理不动产产权抵押注销登记的函》，被告武汉乾洲实业有限公司对其真实性无异议，但认为《委托办理不动产产权抵押注销登记的函》载明时间是2018年1月3日，解除抵押的58套房屋有这个时间点之前的也有之后的，时间上无法与委托函对应。对处置的不动产没有异议，但是处置的价格与实际价格是否相符提出异议。原告对其真实性无异议，但认为以上证据与本案无关，因原告与武汉乾洲实业有限公司签订的保证合同第6条有明确约定，无论原告是否放弃、减少抵押物，均不影响武汉乾洲实业有限公司的保证责任。被告正大房产公司、徐永平对其均无异议。双方当事人均无异议的上述证据本院予以确认并在卷佐证，对上述其他证据本院经审查认为，均符合证据“三性”要求，予以确认，但证据能否达到证明目的，需要结合本案其他证据进行综合评判。经审理查明：2014年7月14日，江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行与正大房产公司签订一份《固定资产社团（银团）借款合同》，约定：借款金额为人民币8700万元，借款期限为60个月，年利率为7.2％，借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款）在约定利率基础上加收50%罚息，按月结息，结息日为每月的20日。同日，正大房产公司与江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行签订一份《抵押合同》，约定：正大房产公司所担保的主合同为《固定资产社团（银团）借款合同》；抵押物为正大房产公司土地使用权和在建工程；抵押担保范围包括主合同下全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权。同日，徐永平、赵玉珍分别与江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行签订《保证合同》，均约定：担保的主合同为《固定资产社团（银团）借款合同》；保证方式为连带责任保证；保证期间为自主合同项下的借款期限届满之次日起两年，根据主合同约定宣布借款提前到期的，保证期间为银行方向借款人通知的还款之次日起两年。2016年8月正大房产公司与江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行又签订一份《抵押合同》，约定：正大房产公司所担保的主合同为《固定资产社团（银团）借款合同》；抵押物为正大房产公司不动产权，即不动产权证号：鄂（xxx）江陵县不动产权第xxx号（荆楚名居酒店）和鄂（xxx）江陵县不动产权第xxx号等115套房屋。合同签订后办理了不动产登记证明（鄂（xxx）江陵县不动产证明第xxx号）。2016年至2018年间经原告与被告正大房产公司协商同意解除鄂（xxx）江陵县不动产证明第xxx号不动产登记证明项下抵押物115套中的58套房屋的抵押权。江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行向正大房产公司发放借款共计8700万元，即于2014年8月8日发放借款5000万元，2014年8月22日发放借款600万元，2014年10月29日发放借款1000万元，2014年12月4日发放借款400万元，2014年12月26日发放借款700万元，2014年12月31日发放借款1000万元。正大房产公司还款本金共计160万元，即2016年11月18日分四笔还款70万元，2017年7月31日分三笔还款35万元，2017年9月13日分三笔还款55万元。2018年6月20日正大房产公司申请借款展期，正大房产公司又与江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行签订一份《借款展期协议》，约定展期后到期日为2020年8月7日、金额为8540万元。《借款展期协议》担保人栏有被告徐永平、赵玉珍的签名、被告武汉乾洲实业有限公司印章及业务经理阎好鸣签名。2018年8月6日武汉乾洲实业有限公司与江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行签订《保证合同》，约定：武汉乾洲实业有限公司担保的主合同为《固定资产社团（银团）借款合同》；保证方式为连带责任保证；保证期间为自主合同项下的借款期限届满之次日起三年，根据主合同约定宣布借款提前到期的，保证期间为银行方向借款人通知的还款之次日起三年；银行方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由主债务人提供还是由第三人提供，银行方有权要求武汉乾洲实业有限公司先承担保证责任，武汉乾洲实业有限公司承诺不因此而提出抗辩。银行方放弃、变更或丧失其他担保权益的，武汉乾洲实业有限公司的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行先后几次对正大房产公司的借款利率进行了调整，2015年6月30日利率下调为6.6％，2018年6月30日利率下调为6％，2019年6月30日对借款本金中的1400万元利率下调为4.9％。截止2020年6月30日，正大房产公司尚欠江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行借款本金8540万元、利息7637007.57元。根据调整后的利率及《固定资产社团（银团）借款合同》的约定确定罚息利率，即借款本金8540万元中的1400万元利息和罚息按利率6.37%计算、余下本金的利息和罚息按利率7.8%计算。本院认为，江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行与正大房产公司签订的《固定资产社团（银团）借款合同》、《抵押合同》及与徐永平、赵玉珍、武汉乾洲实业有限公司签订的《借款展期协议》、《保证合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，抵押财产也无《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定之情形,均被认定有效。各方当事人应当按照合同所约定的义务予以履行。本案的争议焦点为，江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行与武汉乾洲实业有限公司签订的《保证合同》效力及武汉乾洲实业有限公司是否承担担保责任的问题。经审查，江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行与正大房产公司签订的《借款展期协议》中担保人栏盖有武汉乾洲实业有限公司的印章和其业务经理阎好鸣的签名。2018年7月18日，武汉乾洲实业有限公司出具的《授权委托书》授权阎好鸣代表公司与正大房产公司签署《房地产开发项目合作协议书》，同日签订的《房地产开发项目合作协议书》第三条第5项约定，印章证照管理：……法定代表人变更及甲方（指正大房产公司）公章移交给乙方（指武汉乾洲实业有限公司）后，所发生的项目所需印章之外的任何包括但不限于对外借款融资、担保、抵押等行为责任，均由乙方承担，合作项目之内正常贷款（仅限目前向农商行贷款8540万元人民币，后期调整以调整金额为准）由乙、丙（指徐永平）双方共同承担。双方依据协议书履行了印鉴、证照的交接手续，且武汉乾洲实业有限公司于2018年7月20日、23日先后向原告偿还正大房产公司贷款利息5000000元、4653219.56元。2018年8月6日武汉乾洲实业有限公司与江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行签订的《保证合同》中保证人栏盖有武汉乾洲实业有限公司的印章和其业务经理阎好鸣的签名。武汉乾洲实业有限公司对其印章表示认可。上述事实证明，武汉乾洲实业有限公司与江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行签订《保证合同》是在双方签订了《借款展期协议》，且武汉乾洲实业有限公司明知本案所涉正大房产公司贷款、并偿还部分贷款利息的前提下签订的，是其真实意思的表示，业务经理阎好鸣的签名属授权范围内履职行为，《保证合同》合法有效，故武汉乾洲实业有限公司应当承担担保责任。武汉乾洲实业有限公司辩称业务经理阎好鸣未经书面授权，并主张保证合同无效，但未提交相关证据证实，本院不予采信。江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行向正大房产公司发放借款共计8700万元，截止2020年6月30日，正大房产公司共偿还借款本金160万元，尚欠江陵农商行、监利农商行、石首农商行、公安农商行、洪湖农商行借款本金8540万元、利息7637007.57元，并支付自2020年7月1日起至清偿完毕之日止的利息和罚息（以借款本金8540万元中的1400万元为基数按照年利率6.37%计算、余下本金7140万元为基数按照年利率7.8%计算）。原告要求对抵押物进行拍卖、变卖的款项享有优先受偿的请求正当，本院予以支持。原告与被告徐永平、赵玉珍、武汉乾洲实业有限公司签订的《保证合同》第六条（二）约定，银行方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由主债务人提供还是由第三人提供，银行方有权要求甲方先承担保证责任，甲方承诺不因此而提出抗辩。银行方放弃、变更或丧失其他担保权益的，甲方的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。本案虽然有抵押物被解除，但并不影响被告徐永平、赵玉珍、武汉乾洲实业有限公司承担保证责任，原告要求徐永平、赵玉珍、武汉乾洲实业有限公司对被告正大房产公司的债务承担连带清偿责任的请求，予以支持。被告徐永平、赵玉珍、武汉乾洲实业有限公司在承担连带清偿责任后，有权在承担连带责任的范围内向债务人正大房产公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告石首市正大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告湖北江陵农村商业银行股份有限公司、湖北监利农村商业银行股份有限公司、湖北石首农村商业银行股份有限公司、湖北公安农村商业银行股份有限公司、湖北洪湖农村商业银行股份有限公司借款本金8540万元及截止2020年6月30日的利息7637007.57元，并支付自2020年7月1日起至清偿完毕之日止的利息和罚息（以借款本金8540万元中的1400万元为基数按照年利率6.37%计算、余下本金7140万元为基数按照年利率7.8%计算）；二、原告湖北江陵农村商业银行股份有限公司、湖北监利农村商业银行股份有限公司、湖北石首农村商业银行股份有限公司、湖北公安农村商业银行股份有限公司、湖北洪湖农村商业银行股份有限公司对被告石首市正大房地产开发有限公司所有的抵押登记在鄂（xxx）江陵县不动产证明第xxx号不动产登记证明项下的不动产【产权证号为鄂（xxx）江陵县不动产权第xxx号（荆楚名居酒店）及产权证号为鄂（xxx）江陵县不动产权第xxx号等57套房屋】折价或拍卖、变卖所得价款在本判决第一项确定的债权范围内优先受偿；三、被告武汉乾洲实业有限公司、徐永平、赵玉珍对被告石首市正大房地产开发有限公司在本判决第一项所确定的债务范围内承担连带清偿责任；被告武汉乾洲实业有限公司、徐永平、赵玉珍在承担连带清偿责任后，有权在承担连带清偿责任的范围内向被告石首市正大房地产开发有限公司追偿；四、驳回原告湖北江陵农村商业银行股份有限公司、湖北监利农村商业银行股份有限公司、湖北石首农村商业银行股份有限公司、湖北公安农村商业银行股份有限公司、湖北洪湖农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506985元,由石首市正大房地产开发有限公司、武汉乾洲实业有限公司、徐永平、赵玉珍共同负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省高级人民法院。审判长  谢本宏审判员  杨志兰审判员  张心愿二〇二〇年十一月二十五日书记员  王昌宇