吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3885号上诉人（原审原告）：长春明宇锂电池科技有限公司，住所地高新区繁荣路**办公楼**。法定代表人：杨国强，总经理。委托诉讼代理人：张海波，该公司员工。被上诉人（原审被告）：长春名城医药中等职业学校，住所，住所地长春市二道区长吉南线**div>法定代表人：秦铁石，校长。上诉人长春明宇锂电池科技有限公司因与被上诉人长春名城医药中等职业学校房屋租赁合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。长春明宇公司一审诉称：1.判令解除明宇公司与名城职业学校于2017年签订的《办公楼租赁合同书》；2.判令名城职业学校支付明宇公司2018年4月1日至2019年9月15日期间租金1，068，333.00元；3.判令名城职业学校参照租金标准支付明宇公司自2019年9月16日至合同解除后实际搬出之日止的场地占用费；4.判令名城职业学校承担违反合同的违约金320，499.90元；5.本案诉讼费用由名城职业学校承担。事实与理由：2017年，明宇公司与名城职业学校签订了办公楼租赁合同，明宇公司将明宇公司办公楼及周边场地除去一楼最西侧一间办公室、一楼西侧车库及二楼东侧四个办公室出租给名城职业学校使用。合同约定第一年租金为人民币800，000.00元，第二年至第五年每年的租金为1，000，000.00元，租赁期限为五年，自2017年4月1日起至2022年03月31日止，水电费由名城职业学校方自理，租赁费用按半年交付。名城职业学校在2018年4月1日至2019年9月15日间共欠付明宇公司租金1，068，333.00元。根据合同约定名城职业学校欠交租金，明宇公司可每月追加所欠房租金10％的滞纳金。逾期60天仍不能交齐所欠租金，明宇公司有权处理名城职业学校的所有物品。由于名城职业学校不履行合同双方的约定，经明宇公司催缴后，未缴纳房屋租赁费用的行为已构成违约，为维护明宇公司的合法权益，诉至法院。长春名城职业学校一审辩称，一、明宇公司与名城职业学校签订的《办公楼租赁合同书》已于2019年9月12日协商解除。名城职业学校办学经营至2018年底时，由于经营问题部分租金未能及时向明宇公司支付。明宇公司经常采取锁门、停水断电等措施催收，这样直接导致名城职业学校招生困难、且部分学员因此退学，名城职业学校经营更加恶化、收入大幅减少，此种状态持续至2019年9月。名城职业学校拟申请破产清算，并告知明宇公司。如果申请破产清算，明宇公司将无法拿到欠付租金，明宇公司对此很焦急。经过双方协商，如名城职业学校能找到其他投资方继续承租涉案房产，明宇公司免除名城职业学校欠付租金并不再追究违约责任。经过多方寻找，案外人杨涛于2019年9月11日式收购名城职业学校。次日，名城职业学校带着杨涛前往明宇公司处办理续租合同事宜，明宇公司与名城职业学校签订《解除合同协议》，并同时与杨涛签订《房屋租赁合同》。二、明宇公司第2项和第4项请求，与事实不符，不应获得支持。1.在签订《解除合同协议》时，明宇公司按照之前的承诺并没有在该协议中要求关于支付欠付租金、违约金等内容，其已放弃了该项权利，依据已终止的合同再主张该两项请求于法无据；2.在明宇公司主张租金的期间内，名城职业学校已支付共计590，000.00元（2018年11月2日支付200，000.00元、2018年12月12日支付50，000.00元、2019年1月3日支付200，000.00元、2019年4月15日支付100，000.00元、2019年4月30日支付40，000.00元）；3.明宇公司主张的违约金为每月欠付房租的10%的滞纳金，高于与杨涛签订合同中约定的3%，并且远远高于中国人民银行同业拆借中心公布的贷款利率。如法院认为名城职业学校需承担违约责任，名城职业学校请求法院依法予以调减。三、明宇公司第3项请求不应获得支持。案外人杨涛收购名城职业学校后，其与明宇公司签订《房屋租赁合同》的目的是经营名城职业学校，并且在合同第一条中明确用于开办学校。签约后，杨涛按照合同约定支付一年租金，据此，名城职业学校有权继续使用涉案房产。综上，明宇公司的诉请与事实不符，望贵院在查明事实的基础上，依法驳回其诉讼请求。一审法院审理查明，2017年4月1日，明宇公司与名城职业学校签订《办公楼租赁合同书》一份，约定名城职业学校承租明宇公司办公楼及周边场地用于开办学校，租赁期限为五年，自2017年4月1日至2022年3月31日。合同第三条第3.1项约定：合同签订后名城职业学校支付明宇公司押金五万元，待合同期满后双方就各项结算清后合理返还。合同第四条约定：租赁费用按半年交付，合同起租日15日前支付上半年租金四十万元，10月1日前付清当年下半年租金四十万元整，第二年至第五年租金支付以此类推，乙方必须在每季度开始前15日内即交齐下季度房租，若乙方不能按合同约定日期支付给甲方租金，甲方有权单方面终止合同，并每月追加所欠房租金10%滞纳金……2019年9月12日，明宇公司（甲方）与名城职业学校（乙方）签订《解除合同协议》一份，约定因乙方经营不善，不能继续续租原办公楼，经双方友好协商，解除2017年4月1日签订的《办公楼租赁合同书》，原合同自本协议签订之日起解除。2019年9月12日，明宇公司与杨涛签订《房屋租赁合同》一份，约定杨涛承租明宇公司办公楼及周边场地用于办学使用，租赁期限为五年，自2019年9月15日至2024年10月6日。该租赁场地与明宇公司于2017年4月1日出租给名城职业学校的场地系同一租赁场地。另查明，2018年11月2日，名城职业学校法定代表人秦铁石通过其民生银行账户向明宇公司法定代表人杨国强转款200，000.00元；2018年12月12日，名城职业学校法定代表人秦铁石通过其民生银行账户向明宇公司法定代表人杨国强转款50，000.00元；2019年1月3日，名城职业学校法定代表人秦铁石通过其民生银行账户向明宇公司法定代表人杨国强转款200，000.00元；2019年4月15日，名城职业学校法定代表人秦铁石通过其民生银行账户向明宇公司法定代表人杨国强转款100，000.00元；2019年4月30日，名城职业学校法定代表人秦铁石通过其民生银行账户向明宇公司法定代表人杨国强转款40，000.00元。一审法院认为，结合双方的诉辩意见及已查明的案件事实，对明宇公司的各项诉请综合评判如下：一、关于明宇公司诉请解除《办公楼租赁合同书》，并要求名城职业学校支付2019年9月16日至实际搬出之日的场地占用费的问题：本院认为，明宇公司与名城职业学校于2019年9月12日签订了《解除合同协议》，协商解除了《办公楼租赁合同书》，明宇公司亦于当日将租赁场地出租给案外人杨涛使用，明宇公司诉请要求与名城职业学校解除《办公楼租赁合同书》，并要求名城职业学校支付场地占用费已无事实基础，本院不予支持。二、关于明宇公司要求名城职业学校给付租金1，068，333.00元的问题：名城职业学校已举证证实在明宇公司主张的租金租期内支付了租金590，000.00元，明宇公司并无异议。另，名城职业学校自认截止合同解除之日扣除已交付的押金，尚欠明宇公司租金818，333.00元，明宇公司对此未明确意见，在本院询问并释明其核对最后欠付租金金额后，明宇公司未在本院限定期限内反馈意见，视为其对欠付租金金额818，333.00元的认可，故本院对名城职业学校实际欠付明宇公司租金金额为818，333.00元予以认定。关于名城职业学校辩称明宇公司承诺免除欠付租金，不追究其违约责任的意见，因未向本院提交证据予以证实，本院不予认可。三、关于明宇公司要求名城职业学校支付违约金320，499.90元的问题：本院认为，明宇公司与名城职业学校已于2019年9月12日协商解除了租赁合同关系，名城职业学校应及时清偿欠付租金，逾期未清偿的，应承担违约责任，故明宇公司主张违约金具有事实根据，本院予以支持，违约金应自2019年9月12日起计算。关于违约金计算标准，明宇公司以双方签订的《办公楼租赁合同书》第四条约定的每月所欠房屋租金10%的滞纳金标准计算违约金明显过高，且名城职业学校向本院提出下调请求，明宇公司亦未提交其他证据证实名城职业学校欠付租金给其带来的实际损失达到双方约定的违约金标准，故本院对该违约金予以调整，酌情按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：一、被告长春名城医药中等职业学校于本判决生效之日立即给付原告长春明宇锂电池科技有限公司租金818，333.00元及违约金（以818，333.00元为基数，自2019年9月12日起计算至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回原告长春明宇锂电池科技有限公司其他诉讼请求。长春明宇锂电池科技有限公司二审上诉称：1.请求依法撤销长春新区人民法院法院作出的（2020）吉0193民初543号民事判决或发回重审，改判长春名城医药中等职业学校支付房屋租赁费用1018333元及违约金；2.本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定2018年4月1日至2019年9月15日年度已付租金59万中中包含2017年4月1日至2018年3月31日年度中欠付租金20万元，故长春名城医药中等职业学校欠付租金1018333元。长春名城医药中等职业学校二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，双方之间就案涉争议房屋2018年至2019年度应付租金1458333元均无异议，且2018年11月2日至2019年4月30日累计支付租金59万元亦无异议。据此扣除案涉争议房屋租赁押金5万元，一审认定长春名城医药中等职业学校欠付2018年至2019年度租金818333元事实清楚，二审予以确认。长春明宇锂电池科技有限公司辩称长春名城医药中等职业学校2018年至2019年度给付的59万租金中包含上2017年至2018年度欠付租金20万元，但除单方陈述外无其他证据予以佐证，故其该项抗辩本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人长春明宇锂电池科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年十一月三十日书记员  张佳楠