昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初1683号原告：云南中置信房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530121676565722B，住所地：云南省昆明市呈贡区置信广场，法定代表人叶海华。委托诉讼代理人：李强、郭帅明，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被告：王毅，男，1972年10月17日生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告云南中置信房地产开发有限公司（以下简称：中置信公司）与被告王毅商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，因被告王毅下落不明，依法于2020年6月16日通过公告方式向其送达了民事诉状副本、应诉及举证通知书、开庭传票，并依法组成合议庭于2020年9月11日在本院第四法庭公开开庭进行审理。原告中置信公司的委托诉讼代理人郭帅明到庭参加诉讼。被告王毅经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中置信公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》；二、判令被告退还原告房屋，并支付原告自2018年11月28日起至退还房屋之日止，每天按总房款的万分之二计算的违约金；三、判令由被告承担本案诉讼费、律师费18213.5元。事实和理由：被告于2017年4月向原告购买原告开发的位于昆明市呈贡区，面积159.61平方米，总价1462028元。双方于2017年4月28日签订《商品房购销合同》并办理登记备案，被告向原告支付732028元首付款，剩余的730000元由被告向银行贷款后支付给原告。被告因自身原因未能成功办理贷款，原告多次催促被告支付剩余房款，被告至今仍未支付原告剩余购房款。因原告后期无法联系上被告，现根据双方签订的《商品房购销合同》的补充协议第十二条的约定请求解除合同并要求被告支付违约金。原告中置信公司向本院提交《商品房购销合同》及补充协议、商品房买卖合同登记备案表、收款收据、催款通知书、承诺书、特殊事项申请表、律师费发票及银行转账记录、诉讼费收据及诉讼费预缴通知单各一份，欲证明：2017年4月28日，原、被告签订《商品房购销合同》及补充协议，被告购买置信银河广场A座1809号房屋，总房款1462028元，被告于当日支付732028元，剩余730000元将由被告向银行贷款支付。原告于2017年4月30日将上述合同向房管局备案登记。被告办理贷款失败后，一直未支付原告剩余房款。2017年的11月16日，被告王毅因急需装修，向原告写了付款承诺并开始装修使用涉案房屋至今。以及原告为进行本案诉讼所支付的律师代理费及诉讼费。上述证据真实合法，与本案有关联性，本院予以采信。被告王毅经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期限内未向本院提交任何书面答辩意见，在举证期限内未提交任何证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证及辩论的权利。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告中置信公司与被告王毅签订《商品房购销合同》，约定：被告王毅（乙方）购买原告中置信公司（甲方）开发的位于云南省昆明市呈贡新城吴家营片西部，昆明置信广场II，第A座幢第18层1809号房，属钢混结构，规划设计用途为办公用房。该商品房套内建筑面积为108.45平方米，单价为每平方米13481.12元，总金额1462028元。乙方的付款方式为：买受人首期支付购房总价款的50.01%，金额732028元，付款日期为2017年4月28日。剩余价款730000元，向昆明市呈贡区农村信用合作联社贷款支付。甲方应于2017年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付乙方。乙方逾期付款的违约责任为：除双方另有约定外，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日90日内，乙方每天按总房款的万分之一向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期90日后，乙方每日按总房款的万分之二向甲方支付违约金，合同继续履行。合同补充协议约定：乙方应当在交付首付款之日起五日内向银行提交全部符合贷款要求的申请资料。乙方因不能通过贷款银行放贷审查、不能与贷款银行签订商品房担保贷款合同、不能足额取得银行贷款等原因导致乙方在合同约定的期限内不能按时支付房价款的，乙方应承担补充协议第十二条对合同第八条修改的义务，即：无论选择一次性付款、分期付款还是银行按揭贷款，乙方未按合同约定支付房款，每逾期一日应按总房价的万分之二向甲方支付违约金。逾期超过90日仍未支付应付房款的，甲方还有权选择解除合同。补充协议第十六条，对合同解除的补充，非甲方之原因，导致合同无法继续履行或解除的，乙方按总房款的15%向甲方支付违约金，乙方还应承担包括但不限于甲方因行使合同解除权或其他权利而支付的公证费、律师费、诉讼费以及因房屋买卖合同解除双方所发生的所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税、交易手续费等的一切税费。合同解除时，甲方有权要求乙方在7日内腾空房屋，并将房屋恢复原状。如乙方已对该房屋进行装修，乙方可以处置本人添附的但未与房屋相附的动产，其他装修无偿归甲方所有，但乙方在行使该权力时不得对该装修采取拆除、毁损等行为以致影响该房屋的正常使用。除甲方允许保留的装修（甲方无需补偿装修款）外，乙方应当在甲方发出腾退该房屋通知之日起7日内，将该房屋恢复至交付时原状。2017年4月28日，原告向被告交付购房首付款732028元。该房屋于2017年4月30日登记备案，合同登记号为：CG2017043009320。2017年11月14日，原告王毅向被告填写《特殊事项申请表》，申请内容为：“现有A栋1809、1810业主王毅，合同交付期2017年8月31日，现业主要申请进场装修，望签约部、销售部，给予确认款项是否结清，望工程部确认图纸是否无误，可否提前进场装修。”原告销售部2017年11月17日意见为：客户按揭资料已提交，但因签约室人员调动，可提前装修。工程部2017年11月17日就装修要求出具具体意见，物业经理于2017年11月17日签字同意按工程部意见装修。总经理徐晓敏也在上述申请书上签字。2017年11月16日，被告王毅向原告出具《承诺书》：“本人是置信银河广场A栋1809、1810的业主王毅，现因本人原因银行贷款一直未办理完成放款，现因我个人原因急需进场装修，我承诺，在接房以后出现未能付清购房款的情况，本人愿意及时支付剩余购房款并承担所有责任。若因此出现任何后果，将由我本人承担所有法律责任。”2018年11月28日，被告向原告《催款通知书》，告知被告尚剩730000元房款应在2018年11月31日前一次性付清，截止2018年11月28日，被告已累计300日未付尾款，根据被告签订的承诺书，按逾期一天支付未付款项的1%做违约金，该房违约金累计为219万元。如原告在该通知发出后7天内，仍未到原告处将尾款、违约金，原告将起诉被告。原告庭审中陈述，原告于2017年11月16日向被告交付本案涉诉房屋，现涉诉房屋一直由被告占有使用，但至今未向原告支付剩余尾款730000元，被告也未获得银行的贷款。原告为进行本案诉讼，支付律师代理费18213.5元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》补充协议约定：补充协议第十二条对合同第八条修改的义务，即：无论选择一次性付款、分期付款还是银行按揭贷款，被告未按合同约定支付房款，每逾期一日应按总房价的万分之二向原告支付违约金。逾期超过90日仍未支付应付房款的，原告还有权选择解除合同。双方在合同补充协议对解除合同的条件及违约责任进行了约定，原、被告双方也对补充协议进行签章确认，该约定对原、被告双方均有效。现被告王毅未按合同约定向原告支付房款，从原、被告双方2017年4月28日签订《商品房购销合同》及补充协议至今，被告逾期付款的时间已经远远超过90日，现原告起诉要求解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》的诉请符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持。由于涉案房屋已经交付被告占有使用至今，现双方的《商品房购销合同》已经解除，合同补充协议约定，合同解除时，原告有权要求被告在7日内腾空房屋，并将房屋恢复原状。故被告不应再继续占有使用本案诉争房屋，并负有退还原告房屋的义务。关于违约责任如何确定。因被告未按时支付房屋剩余房款，被告的行为已构成根本性违约，根据《商品房购销合同补充协议》约定：被告应当在交付首付款之日起五日内向银行提交全部符合贷款要求的申请资料。被告因不能通过贷款银行放贷审查、不能与贷款银行签订商品房担保贷款合同、不能足额取得银行贷款等原因导致被告在合同约定的期限内不能按时支付房价款的，被告因承担补充协议第十二条对合同第八条修改的义务，即：无论选择一次性付款、分期付款还是银行按揭贷款，被告未按合同约定支付房款，每逾期一日应按总房价的万分之二向原告支付违约金。现被告不能与贷款银行签订商品房担保贷款合同，也未向原告支付剩余尾款，被告的行为应构成违约，依法应承担违约责任。但原告并未举证证实其由于被告的违约行为造成原告损失的具体情况，因此本院综合双方当事人对于该合同的履行情况，以及原告主张的违约金情况，本院依法予以调整，应由被告承担35000元违约金较为适宜。由于原、被告双方补充协议约定，非原告的原因，导致合同无法继续履行或解除的，被告还应承担原告因行使合同解除权或其他权利而支付的律师费，本案中，原告为进行本案诉讼支付的律师代理费18213.5元符合相关规定，故对此费用，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、原告云南中置信房地产开发有限公司与被告王毅于2017年4月28日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：置信广场A-1809）于本判决生效之日解除；二、被告王毅于本判决生效之日起十日内将位于云南省昆明市退还原告云南中置信房地产开发有限公司；三、由王毅于本判决生效之日起十日内向原告云南中置信房地产开发有限公司支付违约金35000元、律师费18213.5元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19343元、公告费260元，由被告王毅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  刘春浩人民陪审员  代焱焱人民陪审员  赵 爽二〇二〇年十一月二十日书 记 员  樊 超