吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2020）吉05民初119号原告(申请执行人)：高某，住吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：李某，吉林昱诚律师事务所律师。被告（案外人）：辉南县住房和城乡建设局。负责人：赵某委托诉讼代理人：张某，吉林荣华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，系辉南县住房和城乡建设局法制科负责人，住吉林省辉南县。被告（被执行人）：通化恒通房地产开发有限公司。法定代表人：辛某。原告高某与被告辉南县住房和城乡建设局（以下简称住建局）、通化恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人李某，被告住建局的委托诉讼代理人张某、陈某到庭参加诉讼，被告恒通公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。高某向本院提出诉讼请求：一、依法撤销吉林省通化市中级人民法院（2020）吉05执异80号执行裁定书，准许执行位于辉南县金宝秀苑小区二号楼一单元502号、602号，二号楼三单元201号、401号，三号楼一单元602号，三号楼二单元502号、602号，共计7户房屋（面积347.19平方米）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月6日住建局针对本院（2019）吉05民初6号民事裁定书中涉及的10户被查封房屋及2套车库向本院提出执行异议，本院做出（2020）吉05执异80号执行裁定书，中止对位于辉南县金宝秀苑小区二号楼一单元502号、602号，二号楼三单元201号、401号，三号楼一单元602号，三号楼二单元502号、602号，共计7户房屋的执行。高某认为（2020）吉05执异80号执行裁定书认定事实错误，适用法律不当，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定裁判本案。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”住建局虽然在法院查封前与恒通公司签订了《商品房买卖合同》，但其签订合同的时间是在恒通公司将上述7户房屋抵顶给原告之后，恒通公司用房屋抵顶欠原告的工程款在先，住建局购买房屋在后。住建局作为行政机关购买房屋后没有用于自行居住，虽然住建局在执行异议程序中辩称将购买的7户房屋用于辉南县城镇廉租住房实物配租使用，但经原告到现场核查，部分房屋仍处于无人居住状态，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，也不符合第二十八条的规定。无论适用哪条法律规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法原意仅保护买受人的居住权，住建局作为行政机关根本不存在居住权问题，住建局购买房屋的目的根本不是用于居住，住建局是为了化解金宝秀苑信访问题才与恒通公司签订的《商品房买卖合同》，因此法院不应支持住建局的异议请求。请求法院查明本案事实，依法支持原告的诉讼请求。住建局辩称，关于原告主张的本案诉争7户房屋在执异80号裁定中已做出明确认定，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当排除执行，而且不存在适用法律错误。恒通公司未到庭，未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院审理的原告高某与被告恒通公司、第三人辉南县住建局、通化市二建实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，高某向本院申请财产保全。本院于2019年5月5日作出（2019）吉05民初6号民事裁定书，并向相关单位送达了协助执行通知书，查封恒通公司名下多户房屋（包括本案案涉房屋）。2019年7月4日本院作出（2019）吉05民初6号民事判决书，判决恒通公司给付高某17,613,724.40元及利息。住建局在得知本院查封案涉房屋后向本院提出执行异议，本院作出（2020）吉05执异80号执行裁定书，裁定中止对位于辉南县金宝秀苑小区2号楼1单元502号、602号，2号楼3单元201号、401号，3号楼1单元602号，3号楼2单元502号、602号，共计7户房屋的执行。高某不服该执行裁定，向本案提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2015年8月19日，住建局与恒通公司签订了案涉**房屋的《商品房买卖合同》（预售）。2015年8月20日，住建局与恒通公司签订了《廉租住房购买合同》，合同约定：住建局购买房屋总建筑面积347.19平方米，总套数为7套（即本案案涉房屋），合同总价款1,014,953.00元。2015年8月21日，恒通公司出具委托书一份，载明“我公司与住建局签购廉租房回购合同共七套，共计人民币1,014,953.00元，我公司同意把此款转入辉南县第二建筑工程公司。”同日，住建局向辉南县第二建筑工程公司转账1,014,953.00元，恒通公司为住建局开具了7份销售不动产统一发票。住建局将案涉**房屋用于辉南县城镇廉租住房实物配租使用。经本院执行部门实地入户抽查，确有住户承租居住。因案涉楼房整体尚未竣工，无法办理产权过户登记。本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。”本案的关键是审查住建局享有的实体权利是否足以阻却执行措施。依据证据规则的相关规定，结合住建局提交的付款凭证、不动产发票、委托书及房屋租赁协议，能够体现当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形。即使住建局与恒通公司之间的买卖合同系事后补签，也因为法律规定合同订立的方式有口头形式、书面形式、推定形式等，不采取书面形式对买卖合同的效力没有影响。纵然双方补签合同，也是对房屋买卖行为的追认，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同客观真实。高某不能举证证明住建局支付的1,014,953.00元不是购房款，仅以2015年8月19日及2015年8月20日的合同形成时间真实性有异议为由申请鉴定，本院不予准许。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，住建局提交的房屋买卖合同、委托书、转账凭证、不动产发票、租赁合同，能够证明案涉房屋在查封前住建局已经按照合同约定向恒通公司支付了全部购房款，通过间接占有的方式实际占有案涉房产，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，对案涉房屋具有排除执行的实体权利。故对原告要求许可对案涉房屋继续执行的请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回高某的诉讼请求。案件受理费13,935.00元，由高某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 张丽晶审判员 赵慧颖审判员 杨海山 二〇二〇年十一月二十七日书记员 刘玉辉