山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁民申8831号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：济宁龙灏置业有限公司，住所地山东省济宁市汶上县经济开发区。 法定代表人：吴万龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王明华，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，国浩律师（济南）事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：曹玉春，女，1975年3月25日出生，汉族，住山东省济宁市汶上县。 再审申请人济宁龙灏置业有限公司（以下简称龙灏公司）因与被申请人曹玉春房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市中级人民法院（2019）鲁08民终4807号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 龙灏公司申请再审称，请求撤销济宁市中级人民法院作出的(2019)鲁08民终4807号民事判决书，依法改判驳回被申请人的起诉或判决驳回其诉讼请求；一审、二审、再审案件受理费由被申请人承担。事实和理由：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款：有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；第二款：原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；第六款：原判决、裁定适用法律确有错误的，特申请再审。1.符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款，有新的证据，足以推翻原判决。按照(2019)鲁08民终4807号生效判决认定事实，案涉房屋认购协议书最初是抵押担保性质，虽从贾梅良、李惠更名为王宪秋，再从王宪秋更名为曹玉春，但仍不能改变其抵押担保性质，龙灏公司有权向曹玉春主张抗辩。2020年3月13日，济宁市中级人民法院作出(2019)鲁08民终4807号民事判决书第13-14页认定事实，“龙灏置业有限公司(吴万龙)自2013年11月17日至2014年5月21日共向贾梅良、李惠借款1504万元……龙灏置业有限公司自2013年12月17日至2019年5月29日共向贾梅良、李惠还款22644426元，其中包含贾梅良、李惠转让给案外人的债权，2015年1月分别向王宪秋…转让债权300万元…结合2019年6月25日贾梅良、李惠出具的保证书，能够证实龙灏公司、吴万龙向贾梅良、李惠出具过作为抵押担保的认购协议书和收据。”因此，房屋认购协议书最初是龙灏公司向贾梅良、李惠借款提供的抵押担保，借款本息早已清偿完毕。2015年1月贾梅良、李惠将其中300万元债权转让给王宪秋，同时也将相应抵押担保的房屋认购协议一并转让给王宪秋，在王宪秋要求下龙灏公司将认购协议的购房人更名为王宪秋。2017年8月21日，王宪秋又要求龙灏公司将一份房屋认购协议的购房人由王宪秋更名为曹玉春，故王宪秋与曹玉春之间法律关系应为合同权利义务的概括转让。虽然贾梅良、李惠与王宪秋签订有债权转让协议，王宪秋与曹玉春形式上签订有房屋买卖合同书，但根据《合同法》第八十二条规定的“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”，第八十九条规定的“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定”，上述协议均不能改变案涉房屋认购协议是抵押担保的性质，龙灏公司作为债务人有权以房屋认购协议是提供抵押担保而不是房屋买卖对曹玉春进行抗辩，且龙灏公司对王宪秋与曹玉春之间的房屋买卖合同从不知情，故原审法院认定龙灏公司与曹玉春之间为房屋买卖合同关系并判令交付房屋属于基本事实认定错误。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，本案应当裁定驳回曹玉春的起诉；龙灏公司有证据证明认购协议“曹玉春”的签字并非曹玉春本人所签，进一步印证该认购协议是提供的担保并非房屋买卖王宪秋因涉嫌非法吸收公众存款罪被(2019)鲁0830刑初570号刑事判决判处有期徒刑五年，本案曹玉春与王宪秋的房屋买卖合同实际是虚假通谋意思表示订立，真实法律关系为民间借贷，为此曹玉春从未提供其向王宪秋转款的银行流水，仅是提供王宪秋出具的收条。房屋认购协议是王宪秋给曹玉春提供的抵押担保，通过房屋中介签订合同正是为规避法律规定。曹玉春在一审起诉状中自认其于2017年8月21日与申请人龙灏公司签订了案涉认购协议书。但经对比曹玉春在《隆兴华府认购协议书》、《客户更名申请单》签名与其在2019年7月2日9时00分至10时00分汶上县人民法院《民事诉讼审理笔录(第一次)》签名明显不是同一人所签，而是由王宪秋代签。所以，曹玉春并没有前往龙灏公司亲自签订认购协议书，这也就表明曹玉春实际并没有购买房屋的意思表示，而是接受的王宪秋提供的抵押担保。2.符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二款，具体理由如下：首先，案涉房屋已另行出售给案外人陈登银且实际交付，原审判决实际履行不能。原一审法院仅以在汶上县住房保障中心新建商品房网上备案系统无合同备案为由认定房屋没有出售，但龙灏公司早已将案涉房屋出售并实际交付给案外人陈登银，陈登银已接收房屋并进行装修入住。在目前曹玉春申请执行过程中，陈登银亦作为实际权利人已提出执行异议，故原审法院认定该事实缺乏证据证明。另外，龙灏公司在当地有大量民间借贷、房屋买卖合同纠纷案件都涉及用房屋认购协议及收据作为借款的抵押担保案件。原两审法院未查明王宪秋与曹玉春、龙灏公司各方之间的法律关系性质以及具体款项往来，仅以认购协议与收据认定构成房屋买卖合同关系并判令交付房屋明显缺乏证据证明。3.符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六款，具体理由如下：首先，原审法院未依法追加王宪秋为第三人参加诉讼，程序违法，法律适用错误。本案并非简单的房屋买卖合同关系，房屋认购协议最初是民间借贷法律关系中的担保措施。王宪秋作为龙灏公司借贷的债权受让人，案涉房屋是从“王宪秋”更名为“曹玉春”，故依据《民事诉讼法》第五十六条之规定，原审法院依职权应追加王宪秋为第三人参加诉讼便于查明事实。只有王宪秋对相关借贷债权、房屋认购协议的性质等情况予以说明，原审法院才能做出正确判决；其次，原审法院未依法追加案外人陈登银为第三人参加诉讼，亦是程序违法，法律适用错误。因龙灏公司与曹玉春之间确实没有房屋买卖合同关系，所以龙灏公司已将房屋另行出售给案外人陈登银，陈登银已经支付完毕全部房款，并且实际接收房屋进行装修入住。因此，原审案件处理结必然与陈登银有法律上的利害关系，并且直接决定该判决是否可履行，故原审法院也应当依据《民事诉讼法》第五十六条之规定通知陈登银作为第三人参加诉讼；最后，房屋认购协议只是预约合同，在未签订本约合同前提下原两审法院径行判令龙灏公司交付房屋法律适用错误。房屋认购协议只是对房屋位置、单价及付款方式进行约定，且其中第三条第2款明确约定需另行签订《济宁市商品房预售合同》，故认购协议书仅为预约合同。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，且不说龙灏公司签订协议是为提供抵押担保不是出售，不应承担违约责任。假设龙灏公司有出售的意思表示，鉴于认购协议为预约合同，其法律性质决定合同且的只能是签订本约，即正式的商品房买卖合同，而正式的商品房买卖合同的合同目的才是取得商品房物权，且龙灏公司未收取购房款，故曹玉春只能主张预约合同的违约责任，在不签订正式的房屋买卖合同下不能直接主张交付房屋。综上，申请人有新证据足以推翻原判决，且原审法院认定的基本事实缺乏证据证明，未依法追加第三人，程序违法，法律适用错误，最终导致判决错误，特此请求贵院依法撤销原两审判决，支持申请人的再审请求。 曹玉春提交意见称，请依法驳回龙灏公司的再审申请。龙灏公司无事实和法律依据,本案的事实是,2017年8月,曹玉春通过鲁房中介公司介绍购买隆兴华府的商品房,中介公司介绍的房源位于隆兴华府小区15号楼2单元1102室,系龙灏公司开发的楼盘,开发商给王宪秋的抵账房,王宪秋通过中介挂牌转让。经曹玉春、中介公司和王宪秋三方协商,该房屋总价960000元,由王宪秋负责开发商改名至曹玉春名下后,再支付房款给王宪秋,2017年8月18日,王宪秋与曹玉春到龙灏公司的售楼处将该房屋改名至曹玉春名下,龙灏公司与曹玉春签订了认购协议书,出具了总房款为1219178元的房款收据,确定房号、建筑面积、单价,以及储藏室房号、单价、面积等,并约定等通知再行签订商品房销售合同。后该楼盘的其他业主陆续上房,曹玉春多次到申请人售楼处问询,但被告工作人员迟迟未予答复,以致成讼,汶上县人民法院、济宁市中级人民法院两审审结。龙灏公司现提出的申诉理由不能成立。1.龙灏公司提出的申请事由(一)即有新的证据足以推翻原判决,但其没有新证据,龙灏公司提出的案外人贾梅良、李惠等,曹玉春不认识,不清楚这二人与龙灏公司什么关系,更不知道他们与龙灏公司或者王宪秋的经济关系，曹玉春既没必要也无从知道。曹玉春只是基于对开发商的信任,从龙灏公司处签订了购房协议就认为购买房屋不存在其他问题了。2.龙灏公司提出的认购协议中“曹玉春”的签名不是曹玉春本人所签,这个理由实在滑稽,曹玉春亲自到龙灏公司的售楼处签合同才放心,曹玉春之前不认识王宪秋,是通过中介公司买的房子,龙灏公司陈述不是曹玉春本人所签的说法不成立。3.龙灏公司申请事由(二)即涉案房屋已出售给案外人陈登银且实际交付,明显是故意做虚假陈述。曹玉春自签订房屋买卖合同后,每天关注着该楼盘的建设情况,有许多业主上房了,龙灏公司还不通知曹玉春上房,才提起的诉讼,曹玉春三天两头的去看房子,该房屋从未有人装修,包括现在汶上县人民法院强制执行时,该房屋还是毛坯房,龙灏公司提出房屋出售给陈登银并装修入住,真是黑白颠倒的欺骗上级法院。陈登银无论是否真的与龙灏公司存在房屋买卖事实,该房屋合同是2018年8月29日签订,曹玉春的合同是2017年8月18日签订,曹玉春的权益也应在先保护,汶上县人民法院(2020)鲁0830民初3357号民事判决,已依法驳回了陈登银的执行异议之诉。4.龙灏公司申请事由(三)提出应追加王宪秋为第三人的理由不能成立。曹玉春通过中介公司买的龙灏公司的抵账房,龙灏公司也与曹玉春签订买卖合同,出具收款收据,之后和王宪秋就没有什么关系了,假设龙灏公司与王宪秋存在什么民间借贷等纠纷,龙灏公司与王宪秋另行决算即可。 龙灏公司开发的隆兴华府小区存在大量的社会问题,有抵工程款的、有抵材料款的,入驻后两年多都不能办理网签备案的等等,这都是龙灏公司不诚信经营导致的后果,龙灏公司不顾事实,一再利用法律的手段,侵害曹玉春的合法权益,请高级人民法院依法查明事实,驳回再审申请。 本院经审查认为，龙灏公司提交了涉案认购协议书、收据主张是为案外人贾梅良、李惠的借款进行抵押担保，但案外人贾梅良、李惠不是本案当事人，龙灏公司没有提供证据证明案涉认购协议书和收据系借款抵押担保，二审法院认定事实清楚，并无不当。并且即使存在龙灏公司曾经将案涉房产作为借款担保的情形，在其允许债权人将房屋转让出售，并与曹玉春签订商品房认购协议时，该法律行为在性质上已经成为商品房交易的协议。龙灏公司主张认购协议中“曹玉春”的签名不是本人所签，但根据本案证据不足以支持上述主张。龙灏公司再审期间提交了收据等证据证明涉案房屋已经由案外人陈登银实际入住并使用，对于龙灏公司与陈登银合同效力及履行问题，属于案外人陈登银和曹玉春履行房屋买卖合同的顺位争议，超出了本案审理范围，权利人可以根据事实和法律规定另寻救济。对于房屋是否应予以交付的问题，虽然双方签订的是商品房认购协议，但龙灏公司按照其与曹玉春签订的认购协议约定的价款向曹玉春出具了收款收据，应视为龙灏公司认可案外人王宪秋收取的资金为涉案房款，可认定龙灏公司已经足额收取了涉案房屋的购房款，曹玉春已经履行完毕支付购房款的房屋买卖合同义务，所以曹玉春与龙灏公司之间成立了商品房买卖合同，基于曹玉春支付房款义务已经履行完毕，龙灏公司应该交付房屋。 综上，龙灏公司申请再审理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回济宁龙灏置业有限公司的再审申请。 审 判 长 陈东强 审 判 员 张 磊 审 判 员 陈 浩 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 刘小玉 书 记 员 马抒祺