山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初7836号 原告：青岛山海韵物业管理有限公司，住所地青岛市市**费县路****。 法定代表人：王海兵，总经理。 委托诉讼代理人：朱永，山东汉通律师事务所律师。 被告：赵璐，女，1970年8月8日出生，汉族，住青岛市市**。 原告青岛山海韵物业管理有限公司诉被告赵璐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛山海韵物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱永，被告赵璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 青岛山海韵物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令赵璐给付2017年4月1日至2020年3月31日所拖欠的物业管理费2973.3元；2.请求判令赵璐承担本案全部诉讼费用。庭审后，因赵璐自行缴纳了2019年的物业费，青岛山海韵物业管理有限公司将诉讼请求第一项变更为判令赵璐给付2017年4月1日至2018年12月31日所拖欠的物业管理费1734.4元。事实与理由：赵璐系青岛山海韵物业管理有限公司所管理的青岛市南区琴岛山庄业主，住青岛市**户，2013年12月25日，青岛山海韵物业管理有限公司与青岛市市南区琴岛山花园小区业主委员会签订物业管理委托合同，对赵璐居住的小区进行物业管理，管理期限自2014年1月1日至2016年12月31日。合同约定2014年1月至2014年12月每平方米按0.60元每月、2015年1月至2015年12月每平方米按0.75元每月、2016年1月至2016年12月按每平方米0.80元每月计算。2017年1月至2018年12月期间，琴岛山庄小区进行业主委员会换届选举工作，因与上届业主委员会交接工作不顺利，直至2018年年底换届选举工作才进行完毕，选出了新一届业主委员会并与青岛山海韵物业管理有限公司续签了2019年物业管理委托合同，合同约定按每平方米0.80元计算。合同生效后青岛山海韵物业管理有限公司依约为赵璐提供了完善的物业管理服务，但赵璐并未依约向青岛山海韵物业管理有限公司缴纳物业管理费，2017年1月至2018年12月期间，虽因换届选举工作，青岛山海韵物业管理有限公司未与赵璐签订物业管理委托合同，但青岛山海韵物业管理有限公司一直未停止为赵璐提供正常的物业管理服务，物业服务工作有序进行，并得到了大多数业主的认可和新一届业主委员会的追认，该小区所在的红岛路社区也提供了物业服务正常进行的证明。自2017年4月1日起至2018年12月31日赵璐共拖欠的物业管理费1734.4元，青岛山海韵物业管理有限公司多次对其书面及上门催缴，均无效果。故诉至法院。 赵璐辩称，同意缴纳2019年物业费，但物业公司拒收。2017年4月1日至2018年12月31日期间，物业公司没有签订物业服务合同，不是琴岛山庄聘请的合法物业，很混乱，所以赵璐拒绝缴纳该期间的物业费。街道办事处开具的证明只能证明物业赖着不走，并不能证明物业的内部实质服务。只要物业出示合法服务合同，马上依法缴纳物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下： 一、青岛山海韵物业管理有限公司提交2013年12月25日琴岛山庄业主委员会（委托方、甲方）与青岛山海韵物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《琴岛山庄物业服务委托合同》，合同约定：甲方将琴岛山庄委托于乙方实行前期物业管理，物业座落位置青岛市市南区，委托服务期限为三年，自2014年1月1日0时起至2016年12月31日24时止，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、走廊通道等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明；物业范围内的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括院落、围墙、室外上下水管道；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、物业档案与竣工验收资料；协助组织开展社区文化娱乐活动等；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等；本物业的管理服务收费标准为2014年1月1日至2014年12月31日物业服务费住宅物业按建筑面积每平方米0.6元/月；按季度收费；2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费住宅物业按建筑面积每平方米0.75元/月；按季度收费；2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费住宅物业按建筑面积每平方米0.8元/月；按季度收费。赵璐认为证据与其无关，其不清楚。本院认为，该份合同有双方签名盖章，对其真实性予以认可。 二、青岛山海韵物业管理有限公司提交2019年1月2日青岛市市南区琴岛山庄业主委员会（委托方、甲方）与青岛山海韵物业管理有限公司（受托方、乙方）签订的《物业服务合同》，合同约定：甲方将琴岛山庄委托于乙方实行物业管理，物业座落位置青岛市市南区，委托管理期限为三年，自2019年1月1日0时起至2021年12月31日24时止，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：车辆管理系统，共用的上下水管道、落水管、共用照明、；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、池、井；公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括物业管理用房；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，多层0.8元/㎡·月。赵璐认为证据与其无关，其不清楚。本院认为，该份合同有双方签名盖章，对其真实性予以认可。 三、青岛山海韵物业管理有限公司提交2019年10月15日青岛市市南区八大关街道红岛路社区居民委员会出具的证明，载明：2017年1月1日至2018年12月31日期间，琴岛山庄小区的物业管理及服务一直由青岛山海韵物业有限公司提供，期间物业管理及服务有序、正常。赵璐认为该证明只能证明物业赖着不走，但并不能证明提供了物业服务，该证据是外部观察表述，无法证明物业的内部实质服务，更无法证明物业服务的合法性，社区居委会不具备法人资质，是群众自治组织，无法评判物业每日的工作情况，如此用章不合法。对此本院认为，青岛市市南区八大关街道红岛路社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其出具的证明具有较大的证明力，对证据载明的内容本院予以采信。 四、赵璐系青岛市市南区4号楼3单元201户业主，房屋建筑面积103.24平方米。该房屋2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1734.4元（103.24平方米×0.8元/月×21个月），赵璐未予交纳。赵璐认可其系涉案房屋业主以及房屋的建筑面积数，但认为欠费单据与其无关，其不清楚。本院对上述欠费事实予以认定。 五、青岛山海韵物业管理有限公司提交律师函、物业费催收通告各一份，证明向赵璐催收未果。赵璐认为证据与其无关，其不清楚。本院认定，青岛山海韵物业管理有限公司履行了书面催收义务。 本案其他情况：庭审结束后，赵璐提交琴岛山庄业主委员会盖章的证据一宗，包括会议决议、通知、公告、致红岛路社区居委会的信、致市南区行政执法局的信、业委会换届申请书、与青岛新业物业管理服务有限公司签订的《物业服务委托合同》等，证明2017年至2018年青岛山海韵物业管理有限公司不是琴岛山庄聘请的合法物业。对此本院认为，赵璐为反驳前述红岛路社区居民委员会出具的证明，提交了该宗证据，但该宗证据均系青岛市市南区琴岛山庄小区业主委员会出具，庭审中赵璐亦自认该期间小区比较混乱，存在两个业主委员会，因此本院认为，相比较而言红岛路社区居民委员会出具的证据证明力更大，因此对赵璐补交的该组证据不予采纳。 本院认为，青岛山海韵物业管理有限公司与赵璐所在的小区业主委员会2013年和2019年签订的二份物业合同，内容合法有效。该合同对赵璐所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。 关于2016年物业合同到期，2017年至2018年期间没有续签物业合同问题。本院认为，红岛路社区居民委员会证明该期间青岛山海韵物业管理有限公司实际上为琴岛山庄小区提供了物业服务，期间的物业管理及服务有序、正常。因此双方形成事实上的物业合同法律关系，对双方具有约束力。 青岛山海韵物业管理有限公司依合同约定为赵璐所在的小区提供了相关的物业服务，履行了合同义务，赵璐作为该小区内物业业主应及时缴纳相关物业费用。因此，对青岛山海韵物业管理有限公司主张赵璐支付2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1734.4元的诉讼请求，本院予以支持。 案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第六条规定，判决如下： 赵璐于本判决生效之日起十日内支付青岛山海韵物业管理有限公司2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1734.4元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由赵璐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 肖文 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 刘珊 书 记 员 石玮