广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初2259号 原告：中国工商银行股份有限公司扶绥县支行，住所地广西扶绥县新宁镇南密路**。统一社会信用代码91451421899653404M。 负责人：韦军，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄**坚，男，中国工商银行股份有限公司扶绥县支行客户经理。 委托诉讼代理人：王超玲，男，中国工商银行股份有限公司扶绥县支行客户经理部主任。 被告：黄忠富，男，1975年9月24日出生，壮族，住广西扶绥县。 被告：李义恒（曾用名：李义泽），女，1979年11月10日出生，壮族，住广西扶绥县。 被告：广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司，，住所地广西扶绥县新宁镇松江路**统一社会信用代码91451421662142382X。 法定代表人：何宁军，该公司总经理。 原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行（以下简称工行扶绥县支行）诉黄忠富、李义恒、广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司（以下简称中立扶绥分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序， -2- 于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告工行扶绥县支行的委托诉讼代理人黄**坚、王超玲到庭参加诉讼，被告黄忠富、李义恒及中立扶绥分公司的法定代表人何宁军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 工行扶绥县支行向本院提出诉讼请求：1．解除黄忠富、李义恒、中立扶绥分公司与工行扶绥县支行签订的《个人购房借款／担保合同》，黄忠富、李义恒立即偿还房贷贷款本金270000元，利息12967.65元，未结息117.13元，合计283084.78元（利息暂计至2020年7月15日，以后按合同约定计至贷款实际还清日）；中立扶绥分公司对上述贷款本息承担连带偿还责任；2．确认工行扶绥县支行与黄忠富、李义恒、中立扶绥分公司签订的《个人购房借款／担保合同》中抵押条款合法有效，工行扶绥县支行有权依法处分抵押物并从中优先受偿上述贷款。事实和理由：2016年9月，黄忠富、李义恒以购买住房资金不足为由，向工行扶绥县支行申请借款300000元，双方于2016年12月31日共同签订了一份合同编号为Ａ：〔按〕字〔祟〕行〔扶绥〕支行〔2016〕年〔0728〕号的《个人购房借款／担保合同》，约定黄忠富、李义恒向工行扶绥县支行借款人民币300000元，贷款年利率为4.9%，借款期限为25年，从2017年2月28日至2042年2月28日止，借款人按照按月等额本金还款法偿还贷款本息。黄忠富、李义恒以所购买的位于扶绥县向工行扶绥县支行提供抵押担保。合同签订后，双方当事人到扶绥县房地产管理所办理了抵押权预告登记手续，保证人为 -3- 中立扶绥分公司。 2017年2月28日，工行扶绥县支行依约发放贷款300000元，履行了借款合同相关义务。贷款发放后，借款人黄忠富从2017年10月15日开始不按合同约定还款，截至2020年7月15日，已连续违约12期，累计违约已达20期，积欠本金11000.00元，利息12967.65元，罚息117.13元，合计24084.78元。期间虽经多次催收，黄忠富还能零星履行还款义务，但不足以归还所欠的贷款本息。根据借款合同约定，如连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息，工行扶绥县支行有权宣布贷款提前到期，解除合同，收回全部贷款。基于以上事实，工行扶绥县支行认为，黄忠富不按约定偿还借款，已严重违反了借款合同约定，应依法承担违约责任；李义恒作为黄忠富的配偶，对婚姻关系存续期间的共同债务应当承担共同清偿责任；中立扶绥分公司作为借款的保证人应对未转为正式抵押的借款承担连带清偿责任。工行扶绥县支行有权依据《个人购房借款/担保合同》第十条、第十四条和第二十一条的约定，要求黄忠富、李义恒提前清偿全部贷款本息及其他费用，并提前处分抵押物就以上债权优先受偿。为维护自身的权益，请求法院依法判决支持诉讼请求。 黄忠富、李义恒、中立扶绥分公司均未作答辩。 工行扶绥县支行围绕诉讼请求在举证期间向法庭提交了如下证据：证据1．黄忠富、李义恒身份证复印件、户籍证明、婚姻证明及中立扶绥分公司营业执照复印件，证明黄忠富、李义恒、中立扶绥分公司主体适格；证据2．《个人购房借款/担保合同》，证明工行扶绥县支行与黄忠富、李义恒、中立扶绥分公司借款合同关系、权利义务及违约责任等；证据3．借款凭证，证明工行扶绥县支行已按合同约定履行放 -4- 款义务；证据4．贷款借据详细信息查询单，证明黄忠富、李义恒连续违约2期，累计违约15期；证据5．房屋预告登记证明，证明工行扶绥县支行与黄忠富、李义恒、中立扶绥分公司就涉案房产办理合法的抵押权预告登记。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。黄忠富、李义恒、中立扶绥分公司的法定代表人经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼又不提出答辩，视为其已放弃答辩和举证、质证的权利。工行扶绥县支行提交的证据来源合法，客观真实，并且与本案有直接的关联性，能够证实本案的事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月31日，工行扶绥县支行作为贷款人，黄忠富作为借款人，黄忠富与李义恒作为抵押人，中立扶绥分公司作为担保人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》【编号为A：〔按〕字〔祟〕行〔扶绥〕支行〔2016〕年〔0728〕号】。该合同约定的主要内容为：一、工行扶绥县支行向黄忠富发放贷款 300000元，用于购买扶绥县，贷款期限为25年（从实际放款日即2017年2月28日至2042年2月28日止），贷款按借款人的授权发放至中立扶绥分公司2102122029300049261的账号；二、贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（年利率4.9%），之后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率；三、借款人应从贷款发放的次月起开始还款，最后一期还款日为到期日，借款人按照按月等额本金还款法偿还贷款本息，由借款人授权贷款人于每期还款日从借款人指定的还款账户（户名黄忠富，账号：62×××46）中划 -5- 收；四、借款人未按合同约定偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利（罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定），贷款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同，同时可要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；五、黄忠富、李义恒自愿以扶绥县向工行扶绥县支行提供抵押担保，抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；六、中立扶绥分公司自愿向工行扶绥县支行提供阶段性连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，时间至扶绥县抵押登记手续办理完毕并收到房屋他项权证书止。 合同签订后，2017年2月27日，扶绥县不动产登记局受理权利人工行扶绥县支行、义务人黄忠富及李义恒就扶绥县预购商品房抵押权预告登记申请，但并没有办理房产抵押权预告登记，至今也没有办理房产抵押权登记。2017年2月28日，工行扶绥县支行按约定将300000元发放至中立扶绥分公司的2102122029300049261账号，由黄忠富在个人借款凭证上签名确认。贷款发放后，黄忠富、李义恒从2017年10月15日开始不按合同约定还款，根据工行扶绥县支行提供的个人贷款借据基本信息表及明细 -6- 列表显示，截止2020年7月15日，黄忠富、李义恒已连续12期、累计20期未按时足额归还借款本息，尚欠工行扶绥县支行贷款本金270000元（其中到期的贷款本金为11000元）、利息12967.65元，罚息117.13元。 另查明，黄忠富与李义恒于2006年12月13日办理结婚登记手续，涉案借款是黄忠富与李义恒婚姻持续期间，桂（2017）扶绥县第0000342号不动产登记证明显示，扶绥县的权利人是黄忠富、李义恒。 再查明，工行扶绥县支行于2020年11月18日向本院提出财产保全的申请，请求对黄忠富名下位于扶绥县进行查封。本院经审查，于2020年11月24日作出（2020）桂1421民初2259号民事裁定，裁定查封黄忠富上述房产，查封期限为三年。为此，工行扶绥县支行支付诉讼保全申请费1935元。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告工行扶绥县支行与被告黄忠富、李义恒、被告中立扶绥分公司签订的《个人购房借款/担保合同》，在无相反证据予以反驳的情况下，应认定为当事人的真实意思表示；其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，各方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，各方当事人约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以要求借款人立即偿还尚欠的款项及利息，并解除合同。原告工行扶绥县支行已按约定足额向被告黄忠富发放贷款，而截止本案诉讼时止，被告黄忠富已连续12期、累计20期未按合同约定足额归还借款本息 -7- ，其行为已构成违约，解除合同的条件成就，故原告工行扶绥县支行要求解除合同、宣布借款立即到期的诉讼请求，符合借款合同的约定，本院予以支持。借款合同解除后，被告黄忠富应偿还截止于2020年7月15日尚欠原告工行扶绥县支行的借款本金270000元、利息12967.65元，罚息117.13元，2020年7月15日起之后的利息应按照双方借款合同的约定计算至判决确定履行之日止。涉案合同贷款，发生于被告黄忠富与被告李义恒婚姻持续期间，且贷款用于夫妻购买共同房产，涉案贷款属于被告黄忠富与被告李义恒夫妻共同债务，故原告工行扶绥县支行要求被告黄忠富、李义恒共同偿还涉案债务的诉讼请求本院予以支持。 关于原告工行扶绥县支行对预告抵押房屋主张优先权的问题。本案中，原告工行扶绥县支行提供的证据仅有申请预购商品房抵押权预告登记，并不能证明已实质设立了房屋抵押权预告登记的事实，况且设立了房屋抵押权预告登记，并未获得现实的抵押权，而仅是就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，其享有的仅是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告工行扶绥县支行对被告黄忠富、李义恒位于扶绥县在办理抵押登记前不享有优先受偿权，原告工行扶绥县支行关于其有权依法处分抵押涉案房屋并从中优先受偿权的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告中立扶绥分公司如何承担责任的问题。涉案的《个人购房借款/担保合同》约定被告中立扶绥分公司对涉案债务承担的是阶段性连带责任保证，即涉案抵押物在办理正式抵押登记手续并收到房屋他项权证书后方能免除其保证人的担保责任 -8- 。截止本案庭审结束时止，涉案债务的抵押物尚未办理房屋他项权证书，故被告中立扶绥分公司作为保证人，仍应对涉案债务承担保证责任。同时涉案抵押物尚未办理正式抵押登记手续，原告工行扶绥县支行对抵押物不享有优先受偿的权利，则被告中立扶绥分公司应就合同约定的担保范围承担全部的连带清偿责任。被告中立扶绥分公司承担保证责任后，有权向被告黄忠富、李义恒追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行与被告黄忠富、李义恒、广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司签订的《个人购房借款/担保合同》【编号A：〔按〕字〔祟〕行〔扶绥〕支行〔2016〕年〔0728〕号】； 二、被告黄忠富、李义恒在本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行购房贷款本金270000元； 三、被告黄忠富、李义恒在本判决生效后十日内共同给付原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行购房截止2020年7月15日的利息12967.65元，罚息117.13元； 四、被告黄忠富、李义恒自2020年7月16日起至本判决确定履行之日止，按所签订的《个人购房借款/担保合同》中约定的利率共同给付原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支 -9- 行借款利息、罚息及复利； 五、被告广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司对被告黄忠富、李义恒所负的上述债务向原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行承担连带清偿责任，被告广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司承担保证责任后，有权向被告黄忠富、李义恒追偿； 六、驳回原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行的其他诉讼请求。 本案案件受理费2773元，诉讼保全费1935元，共计4708元，原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行已预交，案件受理费、诉讼保全费共计4708元由被告黄忠富、李义恒、广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 潘扬标 -10- 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 兰 燕 书 记 员 何慧清 -11- 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。 第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。 借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 -12- 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第二十条连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。 -13- 连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二） 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。