江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初3016号原告（执行案外人）：黄秀英，女，1959年6月24日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。原告（执行案外人）：张燕（系黄秀英之女），女，1982年12月29日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江苏省南京市浦口区。原告（执行案外人）：张宗辉（系黄秀英之子），男，1984年10月5日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。原告（执行案外人）：张宗慧（系黄秀英之子），男，1986年6月13日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省上饶市广信区。被告（申请执行人）：付春生，男，1960年2月7日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县冰溪镇舒家棚**，现住江西省玉山县。被告（申请执行人）：李成辉，男，1963年2月28日出生，汉族，江西省玉山县人，，家住江西省玉山县委托诉讼代理人：吴义火，系江西都册律师事务所律师。第三人（被执行人）：吕心郎，男，1979年3月1日出生，汉族，浙江省苍南县人，，家住浙江省苍南县巴艚镇新街**现住江西省玉山县。第三人林小红（系吕心郎之妻），女，1974年11月20日出生，汉族，浙江省仓南县人，家，家住浙江省仓南县巴艚镇新街**住江西省玉山县。原告黄秀英、张燕、张宗辉、张宗慧诉被告付春生、李成辉及第三人吕心郎案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审中发现本案的处理结果可能与林小红有利害关系，故依法追加林小红为本案第三人，再次公开开庭进行了审理。原告张宗辉，原告黄秀英、张燕、张宗慧的委托诉讼代理人张宗辉到庭参加诉讼，被告付春生及被告李成辉的委托诉讼代理人吴义火、第三人吕心郎到庭参加诉讼，第三人林小红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告黄秀英、张燕、张宗辉、张宗慧向本院提出诉讼请求：1.请求解除对江西省玉山县冰溪镇工业园区清林路西侧2单元301号房屋的查封；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：张小云与原告黄秀英夫妇是位于江西省玉山县【房权证玉山县字第**（1／2、2／2）号，地号（2012）第**】的产权人，现张小云已病故，我们是江西省玉山县共有人。2012年7月6日，张小云与第三人吕心郎签订房屋买卖协议，向第三人吕心郎购买江西省玉山县，并支付了当时的市场价款170000元，第三人吕心郎出具了相应的收款收据。购房后，我们多次要求第三人吕心郎协助办理房屋过户手续，第三人吕心郎以各种理由推脱，造成我们未能办理过户手续，后我们去相关部门要求办理相关手续时，得知案涉房产已经因第三人吕心郎与被告李成辉民间借贷一案及第三人吕心郎、林小红、案外人上饶市厚余印务有限公司与被告付春生民间借贷一案被玉山县人民法院查封。我们向玉山县人民法院提出书面执行异议后，玉山县人民法院于2020年7月17日作出执行裁定，驳回我们的异议请求。我们认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，玉山县人民法院作出的赣11**执异18号执行裁定错误，应当立即解除对上述案涉房屋的查封措施，理由：1.我们在玉山县人民法院查封前己于2012年7月6日支付了全部价款17万元，向第三人吕心郎、林小红购买了案涉房屋，签订了房屋购买协议。2.我们自购买案涉房屋后，对案涉房屋进行简单装修并居住使用，并且每月按时缴纳水费、电费等，且于2017年8月签订租房协议对外出租，在玉山县人民法院查封前已实际占有了案涉房屋。3.我们未办理过户手续不存在过错，双方签订的购房合同真实有效，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，受法律保护。由于第三人吕心郎因种种原因没有配合我们办理过户手续，现案涉房屋己被玉山县人民法院查封，亦无法办理过户手续，案涉房屋未办理过户手续系第三人吕心郎、林小红不配合导致，我们没有过错。4.被告付春生对第三人吕心郎案涉房屋已经出售给原告是知晓的。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，我们在玉山县人民法院查封前己经支付全部价款购买案涉房屋，并实际占用案涉房屋，未办理相应的过户手续，非我们的过错，为此，请求法院依法解除对上述案涉房产的查封措施。四原告为了证明其诉讼请求成立，向本院提交了1.所有权人为第三人吕心郎、林小红的（玉）房权证玉山县字第**房屋所有权证；2.转让方为吕心郎、林小红，受让方为张小云、黄秀英，双方于2012年7月6日签订的转让房屋所有权证号为玉山县字第××号、建筑面积为129.08㎡的房屋转让协议书；3.收款人为吕心郎、收款时间为2012年7月6日、收款金额为170000元的第0343681号收款收据；4.证人严某出具的证明；5.原告张宗辉与承租人吴清奎于2017年7月20日签订的租赁案涉房屋的租房合同、吴清奎向原告张宗辉支付房屋租金的微信转账记录以证明其诉讼请求成立。被告付春生辩称：我对四原告起诉所主张的案件事实没有异议，案涉房产是我介绍黄秀英、张小云夫妇向第三人吕心郎购买的，案涉房产已经交付，该房产现已不是吕心郎本人的财产，所以我当时就向法院申请中止执行该房产。被告付春生未向本院提交证据。被告李成辉辩称：1.根据物权法等相关法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，当事人是否享有该不动产，应以不动产登记簿登记为准。本案中，案涉房产登记的不动产权利人为第三人吕心郎，故被告李成辉有权对第三人吕心郎、林小红所有的案涉房产申请继续有效执行；2.本案中，原告黄秀英及其丈夫张小云于2012年期间与第三人吕心郎签订的房屋转让协议不真实，转让价款明显低于当年同地段房屋销售价格，为不合理低价转让，双方存在恶意串通可能，转让协议明显损害第三人吕心郎、林小红的其他债权人合法权益，依法应认定为无效或将之撤销；3.四原告现有证据尚不足以证实其于2012年开始就对案涉房产支付合理对价且一直呈合法占有状态，也不足以证实其对案涉房产享有足以阻却执行的实体权利。其与第三人吕心郎、林小红之间是否存在代租委托等利害关系让人产生合理的怀疑，故四原告应对其购买入住后进行缴纳水电、物业等实际居住并控制占有房屋的系列事实进一步举证，否则应承担举证不能的法律后果；4.退一步讲，即使原告黄秀英与其丈夫张小云同第三人吕心郎、林小红存在房屋买卖事实，但根据双方转让协议约定，案涉房产应在合同生效后5年内完成过户手续，在此期间因不存在房管登记部门的行政不作为行为及其他不可抗力因素，原告完全有能力通过一切救济手段实现其对房屋的产权变更登记，但其拒不履行合同义务导致未能办理过户手续，主观上存在过错，不适用善意取得制度。被告李成辉未向本院提交证据。第三人吕心郎述称，我是上饶市厚余印务有限公司的董事长。上饶市厚余印务有限公司是在2009年入住江西省玉山县工业园区的，当时建造了厂房还有住宅，因为是工业用地，房屋不能对外销售。2012年，经政府批准我夫妇将住宅房屋的用地转为商住用地后，住宅，住宅可以对外销售，张小云与原告黄秀英夫妇向我夫妇购买了案涉房屋。当时，我夫妇刚取得案涉房屋的房产证，为了避免交纳较高的房产税，双方约定先交付案涉房屋，房产过户登记待后。因当时土地使用权证和房屋所有权证是分开办理的，且土地使用权证只有大证，后来国家将土地使用权证和房屋所有权证合并为不动产权证，而我夫妇将土地抵押给银行贷款了，贷款尚未还清，土地使用权证无法释放，故不能为四原告办理房屋过户手续。第三人吕心郎向本院提交了房他证玉山县字第××号他项权证复印件一份,以证明案涉房屋的土地因抵押贷款而办理了他项权证，抵押给贷款银行的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人所提交的证据，本院认定事实如下：张小云（已故）与原告黄秀英系夫妻关系，原告张燕、张宗辉、张宗慧系原告黄秀英与张小云的子女；第三人吕心郎、林小红系夫妻关系，第三人吕心郎系上饶市厚余印务有限公司执行董事。2009年上饶市厚余印务有限公司作为招商引资企业入住江西省玉山县工业园区，第三人吕心郎、林小红共同取得了江西省玉山县冰溪镇工业园区清林路西侧的国有土地使用权，第三人吕心郎在建设上饶市厚余印务有限公司的厂房时建设了部分住宅。2012年，第三人吕心郎所建设的部分住宅用地转为商住用地后，与第三人林小红一起于2012年4月27日办理了玉山县冰溪镇工业园区清林路西侧2单元301号建筑面积为129.08㎡房屋的房屋产权登记手续，领取了证号为（玉）房房权证玉山县字第**房屋所有权证。2012年7月6日，第三人吕心郎、林小红夫妇与张小云、原告黄秀英夫妇签订了房屋转让协议，将江西省玉山县冰溪镇工业园区清林路西侧2单元301号房屋以时价170000元转让给张小云、原告黄秀英夫妇，双方约定“该房屋转让价格为17万元整，大写壹拾柒万元整；双方一致同意购房款由乙方（黄秀英、张小云）在甲方（吕心郎、林小红）向乙方交付房屋全部钥匙和房产证同时由乙方付清；房屋交付乙方后，甲方应当在5年内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下……”，张小云、原告黄秀英夫妇向第三人吕心郎、林小红交付了购房款170000元后，第三人吕心郎、林小红向张小云、原告黄秀英夫妇出具了收取“张小云第二单元301总价款壹拾柒万元”的№0343681号收款收据，并将案涉房屋的房屋所有权证及该房屋的钥匙交付给了张小云、原告黄秀英夫妇，张小云、原告黄秀英夫妇即对该案涉房屋进行了管理使用，并于2017年8月出租给吴清奎居住使用至今。被告李成辉与第三人吕心郎民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月25日作出（2018）赣1123民初3323号民事调解书，因第三人吕心郎未履行生效调解书确定的义务，被告李成辉向本院申请强制执行，本院于2019年10月8日立案执行，并于2019年10月8日作出（2019）赣1123执1559号执行裁定，查封了登记在第三人吕心郎、林小红名下的江西省玉山县冰溪镇工业园区清林路西侧土地一宗【产权证号：玉国用（2012）300号，面积1108.66㎡】。被告付春生与第三人吕心郎、林小红及被执行人上饶市厚余印务有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月15日作出（2019）赣1123民初2075号民事调解书，因第三人吕心郎、林小红及被执行人上饶市厚余印务有限公司未履行生效调解书确定的义务，被告付春生向本院申请强制执行，本院于2020年4月27日立案执行，并于2020年4月30日作出（2020）赣1123执640号执行裁定，查封了第三人吕心郎、林小红已出卖给张小云、原告黄秀英夫妇，但未办理产权过户登记的产权证号为玉房权房权证玉山县字第**西省玉山县冰溪镇工业园区清林路西侧2单元301号房屋。本院认为，作为执行案件案外人对执行标的提出的执行异议成立的条件是其对该执行标的享有所有权或者其他足以阻却执行标的转让、交付的实体权利。本案中，原告黄秀英与其丈夫、原告张燕、张宗辉、张宗慧之父张小云于2012年7月6日以人民币170000元的价格购买第三人吕心郎、林小红的所有权证号为（玉）房权证玉山县字第××的玉山县冰溪镇工业园区清林路西侧2单元301号房屋，双方签订了“房屋转让协议书”，原告黄秀英与其丈夫张小云按约向第三人吕心郎、林小红支付了购房款，第三人吕心郎、林小红按约将案涉房屋交付给了原告黄秀英及其丈夫张小云，原告黄秀英、张小云夫妇对案涉房屋进行了管理使用，张小云去世后，原告张燕、张宗辉、张宗慧因继承而继续对该房屋行使权利。原告与第三人吕心郎、林小红未能办理案涉房屋产权过户登记的原因是第三人吕心郎、林小红将案涉房屋的土地使用权用于抵押贷款，导致土地使用权证未能释出，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，张小云、原告黄秀英夫妇已向第三人吕心郎、林小红交付了案涉房屋的价款，并实际占有、使用了案涉房屋，第三人吕心郎、林小红因抵押贷款导致土地使用权证无法释放，致使原告与第三人不能办理房屋产权过户登记，其双方未办理案涉房屋产权过户登记并非买受人自身的原因，四原告的执行异议成立，故本院对四原告要求不得执行该涉案房屋的诉讼请求予以支持。被告李成辉辩称张小云、原告黄秀英夫妇向第三人吕心郎、林小红夫妇以人民币170000元购买案涉房屋不是合理的对价，存在损害第三人吕心郎、林小红的其他债权人合法权益的可能,但未提交相关的证据证明；四.原告提交的原告张宗辉与吴清奎的房屋租赁合同及吴清奎向原告张宗辉支付房租的微信转账记录证实了四原告对案涉房屋已经实际占用，被告李成辉的抗辩意见不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：对江西省玉山县冰溪镇工业园区清林路西侧2单元301号房屋（产权证号为：玉房权证玉山县字第**）不得执行；案件受理费5,866元，由被告付春生、李成辉各负担2,933元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  占晓华审 判 员  吴 红人民陪审员  廖财旺二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  邱金陵