广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9021号上诉人（原审被告）：唐江艳，女，1981年1月28日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区***************，公民身份号码为430************。被上诉人（原审原告）：广东中海物业服务有限公司，住所地：东莞市东城区****************，统一社会信用代码：914***********59。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：朱祥梅，女，1994年5月28日出生，汉族，住江西省赣州市赣县***********，公民身份号码为360************，系该公司员工。上诉人唐江艳因与被上诉人广东中海物业服务有限公司（以下简称中海公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中海公司原审诉讼请求：1.判令唐江艳立即向中海公司支付拖欠中海公司的广东省东莞市南城中信森林湖兰溪谷9栋2单元402房，自2013年9月至2020年2月份的物业管理费35432.53元；2.判令唐江艳向中海公司支付广东省东莞市南城中信森林湖兰溪谷9栋2单元402房，自2013年9月至2020年2月止的违约金35432.53元（违约金每日按欠费金额的0.1%计算，自2013年9月11日暂计至2020年2月29日，其中房屋物业服务费本金共35432.53元，违约金共计41905.21元，如违约金超过本金，则违约金以本金为限）。以上第1、2项费用共计人民币70865.06元；3.本案诉讼费、财产保全费、律师费、因追索欠款的交通费由唐江艳承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、唐江艳应于判决发生法律效力之日起五日内向中海公司支付2013年9月至2020年2月期间的物业管理费35432.53元；二、唐江艳应于判决发生法律效力之日起五日内向中海公司支付违约金，违约金以每月应交纳的物业管理费（2013年9月应交纳物业管理费为179.62元，其余每月应缴纳物业管理费457.83元）为基数，从当月11日起分段计算：按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）分段计算至实际清偿之日止，以欠付的物业管理费本金为限；三、驳回中海公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费785.82元，由唐江艳负担392.91元，中海公司负担392.91元，中海公司已预交。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12937号民事判决书。唐江艳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回中海公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由中海公司承担。事实与理由：一审法院不顾东莞市住房和城乡建设局于2020年1月16日出具的《信访事项处理意见书》的核查情况和处理意见，将施工错误认定为质量瑕疵，进而根据兰溪谷《交付通知书》第四条第二款规定认定唐江艳要先接收房屋，并据此认定唐江艳已接收房屋是错误的。入户门未按图施工，导致子母扇装错方向是严重的施工错误，不是平常的质量瑕疵。小区数百樘入户门子母扇装反方向未按图施工，是较大施工质量事故，门窗分部验收时不可能通过，工程项目验收合格证实是在相关验收中工作人员失职渎职的情况下颁发的。根据《广东省住房和城乡建设厅关于全面推行住宅工程质量分户验收工作的通知》【粤建质函（2010）402号】第二条规定，政府部门有权撤回竣工验收合格证，重新组织竣工验收，并对相关企业进行处罚。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质【2009】291号）第五条规定，物业公司应当派人参与分户验收。中海公司在分户验收过程中未发现数百樘入户门子母扇装反方向的错误，让该项目房屋通过分户验收，中海公司作为质量事件的关联方，应承担责任。唐江艳自验房时已提出入户门子母扇装错方向，要求整改，但开发商及中海公司一直拖延未出整改方案。东莞市住房和城乡建设局于2020年1月16日作出了按竣工图纸要求恢复的处理意见，至今中海公司和开发商未进行整改，其行为已构成违约，损害唐江艳的权益。因此案涉物业由于尚需整改，至今未达到交付条件。一审认定案涉房屋已具备合同约定的商品房交付条件，属于事实认定错误。二、一审法院认定《物业交接表》有效，继而认定案涉房屋已交付给唐江艳，唐江艳已经实际占用该房屋，严重损害了唐江艳的合法利益。中海公司在一审提交的《物业交接表》并未得到唐江艳认可，不能作为认定唐江艳同意接受该房屋的证据。唐江艳在验房时发现入户门子母扇安装错误、空鼓等诸多问题需要整改，故唐江艳不同意接收房屋，没有在《物业交接表》签署“房屋已验收合格，同意收楼”的意见，且将问题记录在《业主验收发现问题记录表》并标明“仅看房”，在《售楼文件接收清单》中《物业交接表》一栏打叉，双方约定在房屋问题整改完毕验收合格后再办理物业交接手续，唐江艳要求退回钥匙给中海公司，但中海公司以物业服务处的人多又杂，钥匙易丢失为由，要求唐江艳拿走部分钥匙，只留一份给中海公司安排整改使用。《物业交接表》违背双方真实意思，存在欺骗，不能作为认定购房者同意收楼的证据。三、唐江艳签订《前期物业服务协议》的日期为买房当日而非通知验房当日，唐江艳与那些已实际使用房屋或具备使用条件但因自己的原因未使用房屋的业主存在根本区别。中海公司答辩称：原审法院认定案涉物业已经交付给唐江艳，中海公司与唐江艳已发生物业服务合同是正确的。唐江艳于2012年10月13日购买了中信森林湖兰溪谷9栋2单元402号房产，根据唐江艳与开发商签订的《商品房买卖合同》，唐江艳是案涉物业的产权人。唐江艳据开发商《交付通知书》于2013年5月5日前往现场办理收楼手续，查验房屋，签收《物业交接表》及房屋钥匙，当日与中海公司签订了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及《业主钥匙托管委托书》等文件表明唐江艳与中海公司已经建立了物业服务合同关系，且中海公司已按约为小区物业提供管理服务。根据《商品房住宅质量保证书》附件中的《东莞市房屋建筑工程基础设施工程竣工验收备案书》备案意见表明案涉物业已于开发商集中交付时间段2013年4月28日-5月6日前达到交付条件。唐江艳于2013年5月5日签收《物业交接表》及房屋钥匙，且查验所购买物业的行为，说明开发商已将案涉物业交付给唐江艳使用，唐江艳实际上实现对案涉物业的占有。对于所交付的房屋质量是否与唐江艳签订的《商品房买卖合同》约定房屋质量相符，以及交付后因房屋质量引发的整改、维修，是唐江艳与开发商之间的房屋买卖合同关系，与物业管理无关。在中海公司已按约提供物业服务情况下，唐江艳以未实际入住、房屋空置为由拒绝缴纳物业管理费，没有法律依据。另外，虽然唐江艳对《物业交接表》提出质疑，但该《物业交接表》上的签名确为唐江艳本人签名，且事实上唐江艳也签收了房屋钥匙和住户卡。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：唐江艳是否应向中海公司支付自2013年9月至2020年2月份的物业费及违约金。首先，案涉房屋已经验收合格，具备交付的条件。其次，开发商向唐江艳发出《交付通知书》后，唐江艳于2013年5月5日办理交付手续，唐江艳当天签收了《收楼文件接收清单》、《物业交接表》，并实际拿到了案涉房屋的钥匙和住户卡。且东莞市住房和城乡建设局出具的《信访事项处理意见书》中也确认案涉房屋验收合格的事实。在唐江艳没有提供证据证明其所反映的案涉房屋质量问题属于房屋主体结构质量不合格，继而影响案涉房屋交付使用的情况下，唐江艳不得以房屋存在质量瑕疵拒绝收楼。一审认定案涉房屋于2013年5月5日已交付给唐江艳使用，理据充分，本院予以维持。唐江艳所反映的案涉房屋质量问题，可另循法律途径解决。根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，中海公司已实际提供了物业服务，唐江艳应当缴交相应物业管理费。一审判决唐江艳向中海公司支付2013年9月至2020年2月期间的物业管理费及违约金，理据充分，本院予以维持。综上所述，唐江艳的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费685.81元，由唐江艳负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年十一月十七日书记员  赵雪然谢爱玲