福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5298号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邢亮，男，1959年11月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：关静，女，1964年9月18日出生，锡伯族，住福建省福州市鼓楼区。 上列俩上诉人共同委托诉讼代理人：吴美田，福建攻略律师事务所律师。 上列俩上诉人共同委托诉讼代理人：何莉，福建攻略律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张扬武，男，1988年7月28日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：郭承思，福建立恩律师事务所律师。 原审第三人：闽侯县南屿镇福友房产中介所，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道**三盛南香湖**楼**05店面。 经营者：郑友银。 委托诉讼代理人：林冠生，置业顾问。 委托诉讼代理人：苏瑾，交易经办。 上诉人邢亮、关静因与被上诉人张扬武、原审第三人闽侯县南屿镇福友房产中介所（以下简称福友中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邢亮、关静上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回张扬武一审诉讼请求并支持邢亮、关静一审反诉请求。事实与理由：一、一审判决超出了张扬武的诉讼请求范围，违反了民事诉讼“不告不理”原则，依照《最高人民法院关于适用的解释》第326条之规定，应发回重审。本案中，张扬武向一审法院提出的诉讼请求为“请求判令确认张扬武与邢亮、关静签订的《房屋买卖合同》于2020年4月17日解除”，而一审法院径行判决“解除张扬武与邢亮、关静于2020年3月25日签订的《福州市存量房屋买卖合同》”，一审法院判决直接将张扬武的确认之诉变为变更之诉，超出了张扬武的诉请范围。二、案涉《福州市存量房屋买卖合同》并未于2020年4月17日解除，一审判决在未对《福州市存量房屋买卖合同》是否于2020年4月17日解除、系以何种方式解除进行阐明的情况下，径行适用《合同法》第94条得出“张扬武请求确认其与邢亮签订的《福州市存量房屋买卖合同》于2020年4月17日解除，本院予以支持”的结论，该结论不但与其引用的《合同法》第94条相矛盾，同时也与庭审查明的事实不符。1.根据《合同法》第94条、第96条规定，本案中，张扬武主张《福州市存量房屋买卖合同》于2020年4月17日解除的事实依据是2020年4月16日邢亮向其发出的《关于房屋买卖合同未生效的函》，而该函中邢亮并未有解除合同的意思表示。2.一审法院既然查明“邢亮于2020年4月16日向张扬武发出《关于房屋买卖合同未生效的函》，明确表示另一产权共有人关静不同意出售案涉房屋，拒绝在授权委托书上签字确认，并且希望双方通过协商的方式处理纠纷，但张扬武在收到函件后未予以回复”，则意味着邢亮、关静并未与张扬武就案涉房屋纠纷的处理达成一致，在此种情况下即无法得出案涉《福州市存量房屋买卖合同》于2020年4月17日解除的结论。3.案涉《福州市存量房屋买卖合同》第十条约定了张扬武作为买受人可单方行使合同解除权的条件，但张扬武未依据双方合同约定以书面方式行使单方合同解除权。4.从张扬武的《变更诉讼请求申请书》可看出，张扬武主张确认合同解除的法律依据为《合同法》第93条规定，但在本案诉讼之前，张扬武始终未向邢亮、关静做出同意解除合同的意思表示，且双方也未就违约责任的承担及违约金额达成一致。三、导致案涉《福州市存量房屋买卖合同》无法继续履行的过错在张扬武，一审法院对于案涉《福州市存量房屋买卖合同》无法继续履行的事实认定不清，进而作出判令邢亮、关静向张扬武支付违约金及律师费的错误判决。1.邢亮、关静在张扬武要求的履约期限内作出继续履行合同的意思表示且将该意思表示通知张扬武。2020年4月11日张扬武向邢亮、关静发出《告知函》，要求邢亮、关静于2020年4月23日之前履行合同，2020年4月22日、4月23日邢亮、关静按照张扬武《告知函》留存的电话，以发送短信方式通知张扬武继续履行合同，邢亮、关静的回复符合张扬武《告知函》要求的答复方式，应认定张扬武已接收到邢亮、关静履约的意思表示。2.在张扬武向邢亮、关静发出的《告知函》中，张扬武将福友中介员工苏瑾指定为接收邢亮、关静履约意思的联络人，邢亮、关静于2020年4月22日、4月23日以短信的方式通知苏瑾继续履行合同，2020年4月23日苏瑾回复邢亮、关静于当日下午2点30分到银行办理首付款及按揭，故应认定张扬武同意于2020年4月23日下午2点30分到银行继续履行合同。3.福友中介负有传达、督促、协助及通知邢亮、关静与张扬武履行合同的义务，邢亮在2020年4月21日获得关静的授权并于2020年4月22日将其提供给福友中介，福友中介公司员工苏瑾2020年4月23日通知邢亮、关静继续履行合同，应视为福友中介已将邢亮、关静履行合同的意思表示传达张扬武且张扬武也做出继续履行合同的意思表示。邢亮、关静、张扬武及福友中介签订《居间服务合同》的同时还签订了《房屋交易服务合同》，该《房屋交易服务合同》第一条、第三条明确约定“丙方应根据本合同尽职尽责地为甲、乙双方办理贷款、过户手续提供服务，包括但不限于协助收集资料、联络督促和及时通知。甲、乙双方应按照丙方通知的时间和地点到场办理贷款审批、权属过户等相关手续”。2020年4月11日张扬武发给邢亮、关静的《告知函》以及2020年4月19日福友中介向邢亮、关静发出的《告知函》，张扬武及福友中介均要求邢亮、关静于2020年4月23日之前履行合同，该2020年4月23日的时间节点系三方在履行合同中共同确定的，邢亮在2020年4月21日获得关静的授权，并于2020年4月22日将关静的授权文件及同意继续履约的函一起邮寄给福友中介，福友中介员工苏瑾于2020年4月23日通知邢亮、关静继续履行合同。可见，邢亮、关静在张扬武及福友中介限定的期限内作出积极履行合同的意思表示，一审法院不顾这个基本事实，错误的认定关静不同意出售案涉房屋，进而判决邢亮、关静构成违约，这显然与事实不符，也有失公允。4.张扬武在合同具备履行条件且可以继续履行的情况下，拒绝前往银行办理首付款及按揭手续，且在其发出的《告知函》给予的合同履行期限内向法院提起诉讼，致使案涉《福州市存量房屋买卖合同》无法继续履行。5.一审法院仅截取了邢亮签署《福州市存量房屋买卖合同》未取得关静同意的部分事实，无视福友中介的房屋交易服务身份，从而认定导致合同无法继续履行的过错方在邢亮、关静，系事实认定不清。四、如前所述，导致案涉《福州市存量房屋买卖合同》无法继续履行的过错在张扬武，邢亮、关静一审反诉张扬武支付违约金及律师费应获得支持。五、依照一审法院的裁判逻辑，导致案涉《福州市存量房屋买卖合同》无法继续履行的原因在于邢亮未能在约定期限内提供关静签名的委托其代为出售房屋的授权文件，在此种情况下，又判令没有合同义务的关静承担邢亮与张扬武合同约定的违约责任，显然缺乏法律依据。 张扬武辩称，一、张扬武的一审诉讼请求“请求确认张扬武与邢亮、关静签订的《房屋买卖合同》于2020年4月17日解除。”本身就包含有解除合同的意思，一审判决并没有超出诉请范围。二、邢亮、关静与张扬武双方之间签订《福州市存量房屋买卖合同》已经于2020年4月17日解除。1.双方签订房屋买卖合同之后，邢亮又找了买家，不想将房屋卖给张扬武了。2020年4月9日，原本约定双方以及中介方一起去建设银行城南支行办理首付款监管手续。但是当天邢亮、关静不到场，到场后借故抢回本已交由福友中介保管的产权证。张扬武于2020年4月11日发函给邢亮、关静，希望其及时履行合同义务，但是邢亮、关静充耳不闻。2.2020年4月16日，邢亮在与张扬武的通话中，明确表示不出售房屋，并于当日向张扬武寄送《关于房屋买卖合同未生效的函》，明确告知该合同未生效，拒绝履行该合同。3.张扬武于2020年4月17日收到邢亮、关静寄送的函件。张扬武收到该函件后，即与邢亮通电话，邢亮再次明确告知无法出售，此时邢亮、关静已经明确表达了解除合同的意思，张扬武在电话中回复不履行合同要承担违约金27万。因此，从双方当时的通话录音情况来看，完全可以得出双方已经同意解除合同，只是对于合同解除后的违约责任的承担问题未达成一致。三、退一步讲，如果法院认为合同并未于2020年4月17日解除。那么由于邢亮、关静未依照合同约定提供委托书且明确表示拒绝将案涉房屋出售给张扬武，张扬武依法、依约均有权解除合同。自张扬武向法院起诉且邢亮、关静收到法院寄送的民事起诉状之日起，合同解除。1.合同约定2020年3月28日前提供委托书，邢亮、关静并没有提供，超过15日。依照合同第十条违约责任第2点之约定，张扬武有权解除合同。2.2020年4月16日，邢亮在与张扬武的通话中，明确表示不卖，并于当日向张扬武寄送《关于房屋买卖合同未生效的函》，明确告知该合同未生效，明确拒绝履行该合同。依照《中华人民共和国合同法》第94条、合同第10条违约责任第2点之约定，张扬武也有权解除合同。四、邢亮明确拒绝履行《福州市存量房屋买卖合同》，是合同解除的过错方。邢亮、关静所谓的于2020年4月22日、23日通过短信通知张扬武继续履行合同的主张，完全是邢亮既不想卖房又想推卸责任的伎俩。1.合同第十三条约定，本合同项下的所有通知、文件、资料应当以书面形式做出并用快递方式寄出。邢亮对此知晓，2020年4月16日邢亮就是以快递的形式向张扬武寄送《关于房屋买卖合同未生效的函》。该短信通知的方式不符合合同约定，不产生通知的效力。2.2020年4月17日，张扬武与邢亮通电话，邢亮明确拒绝出售房屋，双方确定解除合同。其后，张扬武为了避免邢亮骚扰，就将邢亮的电话列入黑名单。邢亮为了推卸责任，故意不按照合同约定的通知方式，改以短信通知方式，导致张扬武并不知悉邢亮、关静所发送的短信的内容，该短信的内容对张扬武不产生任何法律效力。退一步讲，假设张扬武有收到并知悉邢亮、关静所发送的短信内容的前提下，由于双方之间签订的合同已经于2020年4月17日解除，该短信充其量也只是邢亮、关静发出的新要约，如果没有张扬武的承诺，双方之间不发生新的合同权利义务。3.再退一步讲，由于邢亮、关静之前迟迟不提供关静的授权委托书、还抢回产权证、多次明确表态不将房子卖给张扬武并正式发函给张扬武。在此情况下，即便张扬武有收到并知悉邢亮、关静发的信息，也无法让张扬武相信邢亮、关静确有诚意继续履行合同。反过来说，如果邢亮、关静愿意继续履行合同，也应正式发函向张扬武表明其意思，最少也应打电话给张扬武，并与张扬武协商。但是，邢亮、关静只是临时发个短信，还擅自将之前商定的经办银行改为鼓楼支行。4.张扬武以本人名义在2020年4月11日向邢亮、关静发出《告知函》，明确要求邢亮、关静于三日内与本人或者居间方员工苏瑾联系，这里张扬武对居间方员工苏瑾的授权仅限于三日内，且授权的事务是协商办理购房款监管及贷款审批手续。但邢亮、关静并未及时联系，而是于2020年4月16日电话告知张扬武其不再履行合同，该份告知函所发出的要求邢亮、关静履约的意思表示已经由邢亮、关静拒绝，其关于4月23日之前履行合同的意思表示自然无法达成一致。5.福友中介于2020年4月19日向邢亮、关静发出的《告知函》，是在对于邢亮、关静与张扬武之间的《福州市存量房屋买卖合同》已经解除的情况不了解的情形下作出的意思表示。该《告知函》并未得到张扬武的授权，完全是福友中介的个人行为，与张扬武无关。 福友中介述称，在购房合同签订后就已经发生第一次强抢房产证的事情。后来邢亮明确表示不卖房了。张扬武认为如果不卖房，就要走法律程序，中介为了挽回单子，在4月19日未与张扬武协商的情况下发函给邢亮，事后与张扬武电话联系关于函件的事情，张扬武明确表示没有必要了，其已委托律师提起诉讼。 张扬武向一审法院起诉请求：1.请求判令确认张扬武与邢亮、关静签订的《房屋买卖合同》于2020年4月17日解除。2.请求判令邢亮、关静共同向张扬武支付违约金270400元。3.请求判令邢亮、关静共同赔偿张扬武支付的律师代理费10000元。4、本案诉讼费（包括案件受理费、财产保全费、财产保全保险费、公告费）由邢亮、关静共同承担。 邢亮、关静向一审法院反诉请求：1.判令解除邢亮、关静与张扬武于2020年3月25日签订的编号为100005173331《福州市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。2.判令张扬武向告邢亮、关静支付违约金人民币270400元。3.判令张扬武支付邢亮、关静为主张权利所产生的律师费人民币10000元。4.本案反诉费用由张扬武承担。 一审法院认定事实：经审理查明，2020年3月25日，经第三人福友中介居间介绍，邢亮、关静与张扬武达成了买卖房屋意向，并由邢亮本人、并以其配偶关静代理人的身份与张扬武、第三人福友中介签订了《福州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《居间服务合同》《房屋交易服务合同》。《福州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称合同）约定：邢亮、关静将位于××镇××道××号××＃楼××单元商品房××0元出售给张扬武。买受人张扬武于签订本合同当日将第一笔定金5000元以理房通监管方式支付。买受人（张扬武）于2020年4月8日之前将第一笔购房款270000元以银行监管方式支付。出售人邢亮、关静与买受人张扬武双方于2020年4月8日之前共同前往贷款机构办理贷款手续，拟贷款金额为1070000元整。合同第十条违约责任第2款约定，出售人若出现下列情形之一的，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格。出售人出现上述根本违约情形之一的，出售人应在违约行为发生之日起十五日内以相当于房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。第5款约定：违约方除依本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方向其主张权利所产生的合理费用，包括但不限于交通费、住宿费、律师费、保全费、公告费等费用。合同第十五条第（二）补充条款约定：已知悉签订本合同时上述房产的产权人（出售人）关静未到场，由共有人邢亮作为代理人代为签署上述合同，买受人知悉并同意签订。共有人应于2020年3月28日之前提供符合条件由产权人本人签署委托其代为出售上述房产的《授权委托书》或提供委托其代为出售上述房产的委托《公证书》。合同还对其他事项做了约定。合同签订后，张扬武依照约定支付了5000元定金。但因邢亮未及时提交共有产权人关静的授权委托书或提供委托其代为出售上述房产的委托公证文书。2020年4月9日，第三人福友中介联系张扬武及邢亮到中国建设银行办理270000元购房款的监管手续，并办理贷款事宜。邢亮到场后，并未拿出共同产权人关静亲笔签名的授权委托书，亦未提供委托其代为出售上述房产的委托公证文书，并借故取回原已交给第三人福友中介保管的房产证。其后张扬武于同年4月11日发函给邢亮、关静，要邢亮、关静即日起三日内与福友中介员工苏瑾联系，并于同年4月23日前配合张扬武与中介方完成办理房产贷款审批手续。而邢亮则于2020年4月16日向张扬武发函，明确表明因其配偶关静不同意出售涉案房屋，希望与张扬武通过协商方式处理，但张扬武于次日收到该函件未予回复。同年4月19日福友中介向邢亮发出告知函，要求邢亮于同年4月23日前配合张扬武完成房产的银行贷款按揭手续，但张扬武并未到场，故引起纠纷。另查明，张扬武为本案支出律师费10000元。 一审法院认为，涉案房屋系邢亮与关静共同所有，邢亮在未得到共同所有人关静同意并签字确认的情形下与张扬武签订的《福州市存量房屋买卖合同》，违反了法律的规定，且邢亮自行于2020年4月16日向张扬武发出《关于房屋买卖合同未生效的函》，明确表示另一产权共有人关静不同意出售涉案房屋，拒绝在授权委托书上签字确认，并且希望双方通过协商的方式处理纠纷，但张扬武在收到函件后未予回复，致使双方签订的房屋买卖合同无法履行，故邢亮、关静已构成违约，故张扬武请求确认其与邢亮签订的《福州市存量房屋买卖合同》于2020年4月17日解除，一审法院予以支持。合同解除之后，邢亮、关静本应按双方签订的《福州市存量房屋买卖合同》第十条第3款的约定，支付张扬武房屋总价款1352000元的20％的违约金计人民币270400元，并按该合同第十条第5项的约定支付张扬武律师费10000元，鉴于该合同第十条第3款约定的违约金明显偏高，且邢亮、关静的违约行为，并未给张扬武造成相应的经济损失，为平衡双方当事人矛盾和利益，对其违约金可予以适当调整，故可酌定按5％的违约金支付张扬武，即计人民币67600元，同时支付张扬武律师费10000元。至于邢亮、关静反诉请求判令解除其与张扬武于2020年3月25日签订的《福州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，判令张扬武支付违约金270400元并支付律师费10000元，一审法院认为，因邢亮未能在双方当事人约定的期限内出示由另一产权共有人关静亲笔签名的授权委托书或提供委托其代为出售上述房产的委托公证文书，或者关静亲自到场签字的房屋买卖合同，故邢亮、关静系违约在先，因此，邢亮、关静的反诉请求，无事实法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除张扬武与邢亮、关静于2020年3月25日签订的《福州市存量房屋买卖合同》；二、邢亮、关静应于本判决生效之日起十日内向张扬武支付违约金67600元及律师费10000元，合计人民币77600元；三、驳回本诉原告张扬武其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邢亮、关静的反诉请求。 本院二审期间，邢亮、关静提交证据：退款通知信息、理房通官网截屏，共同证明张扬武通过理房通监管方式支付的案涉5000元定金已于2020年7月23日退回至张扬武。张扬武提交证据1.《结婚证》，证据2.《离婚证》，证据3.《产权证》，证据4.《张扬武与德佑中介林冠生微信聊天记录》，共同证明张扬武为降低本次购房的首付款、贷款利息及税费，实际上是要以妻子蔡某的名义购买并登记。证据5.张扬武与中介苏瑾微信聊天记录，证明双方约定于4月9日下午两点半办理手续。证据6.中介林完生、苏瑾、张扬武及蔡某4人微信群聊天记录、聊天图片，证明张扬武与蔡某事先已经与中介沟通要以蔡某名义买房并办理产权登记,蔡某于2020年4月9日下午2点11分就到达约定的银行。证据7.中国建设银行个人活期账户交易明细，证明张扬武已经于2020年4月8日准备好27万元并存入蔡某建行卡，用于支付首付款。证据8.邢亮、张扬武、中介三方谈话录音及翻译，证明邢亮于4月8日下午又将案涉房产委托给其他房产中介出售，4月9日中介及买家均按约定时间到场，卖家邢亮到场后以拍照为由夺回已交由中介保管的房产证，后又将该套房屋出售给第三人，并签订买卖合同。4月13日三方谈话中，邢亮多次提出解除合同，张扬武也明确表示同意。本院组织双方当事人进行了质证，对证据在下文进行综合评判。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。二审另查明，2020年4月2日，张扬武与蔡某办理离婚登记；4月9日，张扬武本人未到中国建设银行办理270000元购房款的监管手续，蔡某至中国建设银行并与邢亮交谈；张扬武曾与福友中介员工表示要由蔡某购买案涉房产并登记为产权人，但该事实未告知邢亮；邢亮未举证4月9日系因房屋买卖合同交易对象变更问题拿回交由中介保管的案涉房产产权证；4月17日张扬武与邢亮电话沟通录音张扬武未表示要求继续履行合同；邢亮对4月13日录音真实性提出异议，但仅提出录音不完整未提出录音不真实之处；无证据证明福友中介4月19日向邢亮发出的告知函经过张扬武同意；张扬武已收到返还的定金5000元。 本院认为，关于案涉合同解除时间问题，邢亮在2020年4月16日前与中介及张扬武本人沟通中，多次提出不愿意出卖案涉房产，于2020年4月16日向张扬武发出《关于房屋买卖合同未生效的函》，张扬武4月17日收到该函件，双方电话沟通时，张扬武要求邢亮承担27万违约责任并未要求继续履行合同，一审对“张扬武请求确认其与邢亮签订的《福州市存量房屋买卖合同》于2020年4月17日解除”予以支持，符合法律规定，判决主文未确定双方合同解除时间，本院予以纠正。福友中介4月19日向邢亮发出的告知函未经张扬武同意，不能代表张扬武真实意思表示，邢亮认为已经在收到该告知函后作出继续履行合同的意思表示，不存在违约行为，没有法律依据。 关于本案合同无法继续履行过错问题，本院认为邢亮及张扬武在履行案涉买卖合同时均存在过错，关静无过错。邢亮存在以下过错：1.邢亮未按照合同约定在2020年3月28日前取得关静同意出售案涉房产的授权委托书；2.邢亮在双方履行合同过程沟通不畅时未经各方协商一致自行取回交由中介机构保管的房屋产权证；3.邢亮4月13日、4月16日提出不履行案涉合同的理由不符合合同约定。张扬武在未告知邢亮变更合同交易主体并征得其同意的情况下，4月9日未按约定到中国建设银行办理27万元首付款的监管义务，存在过错。综合以上评判，邢亮对案涉房产交易合同无法继续履行应承担主要过错，张扬武对合同无法继续履行应承担次要过错，关静无过错。 关于违约金支付问题，一审法院结合合同违约金条款、合同履行情况以及合同解除导致的实际损失等因素，确定本案违约金为67600元，平衡了双方利益，结合邢亮、张扬武对合同无法履行均存在过错，本院依法认定邢亮应向张扬武支付违约金47320元以及律师费用7000元。 综上所述，邢亮、关静的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1817号民事判决； 二、张扬武与邢亮、关静于2020年3月25日签订的《福州市存量房屋买卖合同》于2020年4月17日解除； 三、邢亮应于本判决生效之日起十日内向张扬武支付违约金47320元及律师费7000元； 四、驳回张扬武一审其他诉讼请求； 五、驳回邢亮、关静一审其他反诉请求及二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16968元，因适用简易程序审结，依法减半收取计8484元，由邢亮负担1644元，由张扬武承担6840元。本案反诉费8484元，减半收取4242元，由邢亮负担。二审案件受理费7246元，由邢亮负担6724元，张扬武负担522元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 陈 奇 书 记 员 王 惠