湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0527民初1143号原告：湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司，统一社会信用代码91430527320599200X，住所地湖南省绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园小区。负责人：付翠莲，系该分公司副总经理。委托诉讼代理人：黄友，湖南同湘律师事务所律师。被告：蒋从云，男，1990年5月25日出生，汉族，居民，户籍地湖南省耒阳市。原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司与被告蒋从云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司的特别授权委托诉讼代理人黄友到庭参加诉讼，被告蒋从云经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费6416.44元及违约金2255.1元（违约金按日万分之五暂计算至2020年9月14日，具体金额应计算至全部债务清偿之日止），共计8671.54元；在庭审中，原告将物业服务费变更为5856.37元，违约金从2020年3月14日签订物业服务合同之日起以所欠物业费为基数按日万分之五计算至物业服务费付清之日止；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园一期第7-1-0401号房业主。被告收房时即与原告签订《前期物业服务协议》，聘请原告提供物业服务，收费标准为每月每平方米1.2元。2018年1月19日，被告所属的绥宁县大汉汉园业主委员会与原告签订《物业服务合同》，聘请原告为被告所在的大汉汉园（一期）提供物业服务，收费标准为每月每平方米1.1元。2020年1月19日，被告所属的绥宁县大汉汉园业主委员会与原告继续签订《物业服务合同》，继续聘请原告为被告所在的大汉汉园（一期）提供物业服务，收费标准为每月每平方米1.1元。原告为被告提供物业服务以来，兢兢业业，根据协议约定提供了优质的服务，但被告却无故拖欠物业服务费。截至2020年9月14日，被告已拖欠物业服务费5856.37元。经原告多次催缴，被告均置之不理，至今未缴纳拖欠的物业服务费。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告蒋从云未予答辩。本院经审理认定，被告蒋从云系绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园一期第7栋1单元3A层3A01号房业主，该住房建筑面积137.28平方米。2015年2月13日，被告与绥宁大汉城镇建设有限公司签订《商品房买卖合同》后，与湖南大汉公元物业管理有限公司绥宁分公司签订《前期物业服务协议》，约定由该分公司对被告所在小区范围内全部物业提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房每月每平方米1.2元，空置物业（指未使用、未出租、未装修）按标准的90%收取；业主和物业使用人应于交房时一次性预交一年的物业服务费用；业主、物业使用人入住后，物业服务费用按年预交（即下年度前一个月30日前交纳下年度物业服务费用）；如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时终止。2018年1月19日，被告所在小区的绥宁县大汉汉园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定由原告为被告所在的大汉汉园(一期)小区提供物业服务，合同期间为2年，自2018年2月1日起至2020年1月31日止。物业管理服务费（不包括房屋共用部位公用设施设备大中修、更新、改造的费用）根据不同物业类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，住宅按1.1元/月.平方米，商业一层按1.7元/月.平方米，二、三层按1.5元/月.平方米收取。2020年3月14日，被告所在小区的绥宁县大汉汉园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定由原告继续为被告所在的大汉汉园(一期)小区提供物业服务，合同期间为3年，自2020年2月1日起至2023年1月31日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅按1.1元/月/平方米、空置房（未装修）按1.1元/月/平方米9折收取；该物业合同第二十一条、第二十六条约定，业主应当按时足额缴纳物业服务费，物业服务费按季度缴纳，业主应不晚于次季度首月的15日前缴纳本季度物业费（例：如2019年1月3日的物业费缴纳时间应不晚于2019年4月15日），逾期乙方有权向业主收取违约金，违约金从逾期之日起按每日千分之三的标准计算。被告购房后尚未装修居住，亦未交纳2017年2月1日开始至今的物业服务费，截至2020年7月31日止，共欠物业服务费5856.37元，其中2017年2月1日至2018年1月31日期间的物业服务费1779.15元（137.28㎡×1.2元/㎡×12个月×90%），2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3125.87元（137.28㎡×1.1元/㎡×23个月×90%）,2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费407.72元（137.28㎡×1.1元/㎡×3个月×90%），2020年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费407.72元（137.28㎡×1.1元/㎡×3个月×90%），2020年7月1日至2020年7月31日期间的物业服务费135.91元（137.28㎡×1.1元/㎡×1个月×90%）。经原告催收未果，故酿成纠纷。另查明，湖南大汉公元物业管理有限公司绥宁分公司于2015年7月28日更名为湖南大汉大物业管理有限公司绥宁分公司，又于2019年7月5日更名为湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》以及原告与绥宁县大汉汉园业主委员会签订的《物业服务合同》的内容不违反法律规定，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约全面履行。《前期物业服务协议》和2020年3月14日签订的《物业服务合同》对物业服务费的支付约定了履行期限及逾期未付的违约金，2018年1月19日签订的《物业服务合同》虽然没有约定物业服务费的履行期限及逾期未付的违约金，但在双方继续签订的《物业服务合同》第二十一条就之前所欠付的物业服务费的支付方式和期限进行了补充约定，双方应按约定履行义务。原告向被告所在小区提供了物业管理服务，被告应按合同约定支付物业服务费用，被告至今未付清物业服务费用，已构成违约，其依法应承担继续履行支付物业服务费用的义务，故原告要求被告按照约定支付物业服务费5856.37的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。《物业服务合同》中约定的逾期违约金计算标准为按每日千分之三计算，但原告仅要求被告按《前期物业服务协议》中约定的日万分之五的标准支付违约金，系原告对其权益进行处分，本院予以支持。原告要求被告自2017年2月1日起至2019年12月31日止所欠付的物业服务费4905.02元的违约金从2020年3月14日起支付至物业服务费付清为止的诉求，符合法律规定，本院予以支持；但2020年1月1日后所欠付的物业服务费，应按照合同约定，自下个季度首月的16日起计算，超出部分不予支持。被告蒋从云经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告蒋从云在本判决生效后3日内支付原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司物业服务费5856.37元及违约金（违约金自2020年3月14日起以4905.02元为基数按日万分之五计算至该笔物业服务费付清为止；自2020年4月16日起以407.72元为基数按日万分之五计算至该笔物业服务费付清为止；自2020年7月16日起以407.72元为基数按日万分之五计算至该笔物业服务费付清为止；自2020年10月16日起以135.91元为基数按日万分之五计算至该笔物业服务费付清为止）；二、驳回原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述第一项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告蒋从云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  龙妍妃二〇二〇年十一月十八日书记员  刘雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。