湖南省双牌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1123民初884号 原告：盘先全，男，1982年5月22日出生，瑶族，居民，住湖南省双牌县。 原告：吴利平（系原告盘先全之妻），女，1987年11月3日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。 被告：永州市日月地产投资有限公司，住所地：湖南省双牌县。 法定代表人：程志刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓雄。 原告盘先全、吴利平与被告永州市日月地产投资有限公司（以下简称日月地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘先全、吴利平、被告日月地产公司委托诉讼代理人邓雄到庭参加诉讼。被告日月地产公司法定代表人程志刚经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案在审理过程中，依职权追加吴利平为本案原告。本案现已审理终结。 盘先全、吴利平向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告7日内为原告办妥房屋产权证，并支付原告至今未取得房地产权证的违约金306953*0.0005*670天，共计102829元（违约金按照合同房屋总价款306953元的0.05%的标准计算，自2018年10月5日起暂计算至起诉之日止，后续违约金继续计算至被告向房地产登记机构办妥产权证并交付乙方之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月10日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告位于日月星河湾小区的6栋3单元612号房，该商品房买卖合同约定面积为148.72平方米，房款总金额为306953元，并于当日，原告交纳了首付款126953元；2013年11月13日办理了房产契税，之后2014年又按时办理了银行按揭18万元。被告于2014年4月29日向原告代收了房产证办证费用和公共维修基金，共计7892元；于2017年4月5日向原告交付了该商品房，截止收房日期，原告按照合同约定，在规定期限内缴纳了全部房款、抵押担保费、房产契税、维修基金、水电气开户费以及装修所缴纳的相关费用。根据双方《买卖合同》第十六条约定：甲方应当在房屋交付之日起360个工作日内为原告办理好产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。由于被告的原因，原告一直未取得房地产权证。根据合同第十七日条延期办理产权登记的违约责任第2项：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按照本合同第十六条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方从逾期之日起的第30日开始每日按照该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。根据合同约定，被告在没有任何法定依据或者不可抗力的缘由的情况下，至今未办妥房地产权证并交付给乙方，被告的行为明显构成违约，已损害了原告的权益，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 日月地产公司答辩称，1.原告没有办证是自己的原因造成的，商品房买卖合同补充协议第一条有约定；2.违约金赔偿金额过高，请求法院予以调整；3.由于政府房地产机构改革而导致无法办证；4.2018年黄山市公安局冻结不动产所有业务，不能办证；5.2020年的新冠肺炎疫情导致房产部门没有上班，不能办证；6.延期办证没有给原告造成损失和影响，原告一直住在该房子里。 原告盘先全、吴利平为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证明1.原告购买被告坐落在双牌县泷泊镇平阳路日月星河湾6#楼3单元612号住房一套，建筑面积148.72平方米，价款306953元；2.交房之日起360日内被告为原告办妥产权登记，并将房地产权证交付给原告；3.逾期办理产权证30日起按房屋总价款（306953元）每日0.05%支付违约金给原告； 证据二、收款收据一份，拟证明原告向被告交纳的委托被告办理房地产权证和房屋维修金的费用7892元； 证据三、湖南增值税普通发票一份，拟证明原告付完了所有的购房款306963元； 证据四、税收完税证明一份，拟证明原告已向国家税务机关缴纳了购房契税12278.52元。 被告日月地产公司对原告盘先全、吴利平提交的证据均无异议，也未向本院提交证据。 本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据均系书证，来源合法，被告也未提出异议，故本院对原告提交的证据均予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告盘先全、吴利平系夫妻。2013年9月10日，原告盘先全、吴利平（乙方）与被告日月地产公司（甲方）签订《日月星·河湾商品房买卖合同》，合同约定被告将位于双牌县泷泊镇平阳路日月星·河湾6#楼612号房售卖给原告，房屋总价款为306953元。合同约定付款方式为按揭贷款方式付款，首期款金额为126953元，剩余房款180000元，按照按揭方式付款。合同关于产权登记及逾期办证违约责任的约定：“乙方委托甲方办理房屋产权证，甲方应当在该商品房交付之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供当地房产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料，甲方应一次性如实告知乙方办理产权证登记需要乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定的时间或者上述约定的期限内为乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照相关规定，单方向房地产登记机构申请预购商品房转移登记。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第十六条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方自逾期之日的30日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到90日的，则乙方有权在该90日届满之日起半年内解除合同。”双方在签订主合同的同时还签订了《附件二：本合同补充协议》，该补充协议第六条约定：“双方同意《买卖合同》第十六条增加如下条款：甲方应当在商品房交付使用后360日内，协助乙方向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准。若因乙方未能及时提供办理房地产权属证书的相关资料或未能及时签署《买卖申请审批表》或存在其他违约行为或乙方未能付清全部房款的，则甲方办证期限顺延。因政府政策、法规变化影响办证时间，则以政府部门最新规定为准。”该补充协议还约定本《补充协议》对《买卖合同》的修改、补充部分是甲、乙双方的真实意思表示，并愿意按本《补充协议》规定严格执行，自甲、乙双方签字后与买卖合同同时生效，均具同等法律效力。合同签订后，原告于2013年9月10日支付涉案商品房的首付款126953元，并于2014年5月9日办妥了银行按揭手续。涉案商品房于2017年4月5日交付给原告使用，但案涉房屋的不动产登记证书一直未能办理。 另查明：被告日月地产公司于2019年9月24日办妥了日月星河湾小区3-6#的商品房房地首次登记的不动产权证书。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，经归纳原、被告的诉称、辩称意见，本院对双方当事人的争议焦点评判如下： 焦点一、被告主张的逾期办证的理由是否能够免除被告方的违约责任。本院认为，原、被告在合同第十六条约定，被告需在房屋交付之日起360个工作日内为原告办妥产权登记手续，被告于2017年4月5日将房屋交付给原告，应当于2018年9月11日前办妥产权登记手续，但至今被告仍旧未按合同约定给原告办理好产权登记，已构成违约。被告主张的逾期办证并非被告主观故意，可免除被告方责任。被告主张的逾期办证第一个理由是因为原告未缴纳电费，所以未给原告办理产权登记，本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同中并未约定关于供电收费的相关事宜，被告不能以原告未缴纳电费为由，不履行合同所约定的义务，故对该答辩意见本院不予采纳。原告主张的第二个逾期办证的理由是因为2016年不动产登记中心的改制合并期间不受理商品房产权登记，但被告方并未提供相关证据证明不动产登记中心在合并改制期间不受理商品房产权登记的证据，经本院核查，被告方主张的理由并不是事实，故对该答辩意见本院不予采纳。原告主张的逾期办证的第三个理由是因为小区的房屋在2017年12月至2019年12月期间被黄山市公安局查封了。因被告所开发的小区并未办妥商品房房地首次登记，故黄山市公安局仅仅是对案涉小区在查封前没有卖出的房屋进行了预查封，预查封不影响商品房房地首次登记的不动产权证书的办理。而在商品房办理好房地首次登记的不动产权证书后，才能办理各套房屋的产权证。原告的房屋购买于2013年，黄山市公安局查封的房屋清单中并不包括原告所购买的6#3单元612号房。黄山市公安局的查封行为并不影响原告房屋产权证的办理，故黄山市公安局的查封行为不能成为逾期办证的理由。被告主张的第四个逾期办证的理由是因为受新冠肺炎疫情的影响，不动产登记中心在疫情期间不受理商品房产权登记的业务，但被告方未提供相关证据证明新冠肺炎期间不动产登记中心不受理商品房产权登记的证据，且经本院核查，被告主张的理由不成立，故对该答辩意见本院不予采纳。综上所述，被告方所主张的逾期办证理由不能免除被告方违约责任。 焦点二、关于逾期办证的违约金如何计算的问题。被告逾期为原告办理产权证构成违约，原告盘先全、吴利平要求被告按照商品房买卖合同的约定，从逾期之日的30日开始，每日按购房款306953元每日万分之五计算违约金。被告日月地产公司认为原告主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过高或过低时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。本案中，原、被告双方在诉讼中均未提供证据证实因被告逾期办理产权证的行为给其造成的实际损失情况，在这种情况下，逾期办理产权证导致购房人的损失实际上就是其已交购房款的利息损失，原告盘先全、吴利平在庭审中也提出逾期办证所造成的损失主要就是银行的利息损失。本案中，逾期办理产权证的时间超过一年，在2019年8月20日前，中国人民银行公布的贷款基准利率（一年以上为年利率4.75%），2019年8月20日至今，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率在年利率3.85%-4.25%间，而本案合同约定每日按购房款306953元每日万分之五计算违约金，折算为年利率18%，远高出购房人已交房款利息损失的30%，严重背离了违约金填补实际损失的功能。因此，根据前述法律规定，本案的违约金应予调整。依照前述法律规定确定的违约金调整计算规则，本案逾期办证的违约金应以原告已交付房价款306953元为基数，按中国人民银行公布的贷款基准利率（从2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率）*130%从2018年10月10日起计算至涉案房屋产权证办妥之日止。 焦点三、被告是否应当为原告办理产权证。原、被告在合同中约定了被告有为原告办理不动产权证的义务，原告方也已将办理产权的费用缴纳给被告，被告应当按合同约定为原告办理好涉案房屋的不动产权证书。 综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效后7日内为原告盘先全、吴利平办理××小区××＃××单元××号房屋的不动产权证书； 二、被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效后10日内支付原告盘先全、吴利平逾期办理产权证的违约金33493元（违约金暂计算至2020年8月20日，后续违约金以306953元为基数，从2020年8月21日起，按LPR×130%计算至不动产权证办妥之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2356元，减半收取计1178元，由永州市日月地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  唐浩 二〇二〇年十一月十一日 法官助理杨橄榄 书记员崔艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。