江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8264号上诉人（原审原告）：季宏军，男，1962年8月30日出生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：陈海霞，如东县民益法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：季登澄，男，1987年8月4日出生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：季宏军，男，1962年8月30日出生，汉族，住江苏省如东县，系季登澄的父亲。委托诉讼代理人：陈海霞，如东县民益法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：宁沪置业（昆山）有限公司，统一社会信用代码91320583694490701B，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路**。法定代表人：陈宏图，该公司总经理。委托诉讼代理人:严慰慰，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人:钱世云，江苏苏源律师事务所律师。上诉人季宏军、季登澄、宁沪置业（昆山）有限公司（以下简称宁沪公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初15404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。季宏军、季登澄上诉请求：撤销一审判决，依法改判宁沪公司承担全部违约责任，一、二审案件受理费由宁沪公司承担。事实和理由：1.一审已认定宁沪公司存在逾期交房的事实，并认定宁沪公司支付逾期交房违约金，但却不按合同计算实际违约天数。季宏军、季登澄主张的逾期交房违约金符合双方约定且不违反法律规定，于法有据。2.季宏军、季登澄已向一审如实陈述了相关事实经过，并递交了因出卖人所交房屋存在质量问题交房未果多次交涉沟通形成的多份书面证据。一审将2015年4月10日作为时间节点计算逾期交房违约金，忽略了季宏军、季登澄在庭审中明确告知的事实。2015年4月10日后，季宏军、季登澄无法进入涉案房屋，无法按2015年4月10日双方共同签署的《交房事宜》查看出卖人是否已按该《交房事宜》进行修整。2015年4月10日形成的《交房事宜》出卖人从未明确向买受人回绝从此不再修整，并约定由出卖人修整好交由买受人验收。买受人不是本地人，组织修整可能会引起不必要的支出，扩大损失。买受人不敢擅自维修，因为买受人维修后，出卖人可能以买受人擅自维修引发质量问题为由拒绝承认系因原来房屋存在质量问题。季宏军、季登澄迄今为止都没有涉案房屋的钥匙，进不去涉案房屋。3.涉案鉴定报告鉴定意见明确载明：涉案商品房不符合GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》，存在施工质量问题。宁沪公司作为出卖人应按约交付合格的房屋，多次协商因房屋质量问题引发的修整修复事宜形成的书面修整意见应视为对保修期限的中断延长，且应以最终修复好并交付质量合格的房屋为最终目标。4.因季宏军、季登澄在一审中未能充分合理表述自己的诉求，以致季宏军、季登澄的损失未能得到充分赔偿。因房屋质量问题，宁沪公司未能全面履行交付义务，致季宏军、季登澄未能入住，而实际发生的物业费是季宏军、季登澄的实际损失，应由宁沪公司赔偿。因房屋质量问题，宁沪公司未能全面履行交付义务，致季宏军、季登澄12次往返如东和昆山之间协调沟通所产生的必要的交通费、住宿费、误工损失等，暂按1000元一次，计12000元，应由宁沪公司赔偿。宁沪公司辩称，在双方签订的合同附件四第二项明确约定了视同交付条款，该条款的约定是因为商品房买卖合同标的物的特殊性，不动产固定不能移动，只能由买受人主动接受，出卖人没有办法强制买受人履行收房义务。如果买受人一直不收房，不动产在此期间发生的任何损坏、灭失等不利后果，由出卖人承担风险，对出卖人极为不公。宁沪公司已按约履行了通知义务，视为已交付房屋。季宏军、季登澄上诉提出的物业费问题，季宏军、季登澄在合同附件五签订了相关物业合同，该物业合同与房屋买卖合同是两个合同关系。根据物业合同的约定，季宏军、季登澄应承担相关物业费，物业公司也不会因为少数业主没有入住而减少安全、卫生等相关物业服务的内容。宁沪公司交付的房屋没有严重质量问题，不影响季宏军、季登澄使用，季宏军、季登澄拒收房屋没有合法依据，季宏军、季登澄不能据此拒绝缴纳相关物业费用。对于季宏军、季登澄提到的交通费、住宿费的问题，并非是季宏军、季登澄一审诉讼请求，不在二审的审理范围内。且根据合同法的相关规定，违约和损失不能重复计算，即使同时主张也不得超过实际发生的损失，季宏军、季登澄未提供证据证明自己实际发生的损失，其余答辩意见同宁沪公司的上诉状。宁沪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回季宏军、季登澄的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由季宏军、季登澄承担。事实和理由：1.涉案房屋已取得交付备案证书等相关证明文件，符合法定和约定的交房条件，且宁沪公司已按约履行了相关交房手续，一审认定宁沪公司承担逾期交房违约责任，适用法律错误。涉案房屋在2012年9月5日已取得交付使用备案证明书，根据双方签订的合同第八条、第十一条的规定，涉案房屋获得了相关备案证明书，宁沪公司履行了书面交房通知手续、出具了住宅质保书等证明文书，涉案房屋符合法定和约定交付条件。在一审查明的事实中，季宏军、季登澄在2012年9月15日前往售楼处办理入住手续，并数次验房。宁沪公司已按约履行了交房的合同义务，没有迟延交付的违约行为。2.季宏军、季登澄主张涉案房屋存在质量瑕疵而拒绝收房，要求宁沪公司承担逾期交付的违约责任，没有事实和法律依据。根据合同法的相关规定，标的物的普通质量问题，应通过出卖人履行维修义务解决。结合商品房在建设过程中的特殊性，商品房在交付时或多或少存在一些质量瑕疵，但这些质量瑕疵在不构成房屋的重大质量问题，也不严重影响购买人正常使用的情况下，只需出卖人通过履行保修义务进行维修即可，不影响商品房的正常交付。在商品房的交付中，对于购房者拒绝收房提出的质量问题是否能够成立，在相关司法解释中已经列明了房屋主体结构质量不合格与房屋质量问题严重影响正常居住使用两种法定情形。根据一审查明的事实及鉴定机构出具的鉴定报告可以看出，涉案房屋只有客厅推拉门、卧室二推拉窗不灵活，配件损坏、窗户密封胶表面不平、内墙、地坪找平层空鼓等一些微小质量瑕疵，且鉴定报告也明确这些问题非房屋主体结构安全的重大质量问题，不影响季宏军、季登澄的正常居住使用，只需简单修复即可。至于鉴定报告中提到的公共部位的问题，也是在正常使用过程中都会出现的问题，不会对季宏军、季登澄对涉案房屋的使用造成任何影响，与宁沪公司是否逾期交付涉案房屋无关。季宏军、季登澄辩称，1.宁沪公司逾期交房的事实成立，迄今为止季宏军、季登澄都没有涉案房屋的钥匙，进不了涉案房屋，宁沪公司在上诉状中所述的事实与本案实际情况严重不符。涉案房屋在2012年9月5日取得商品房交付使用备案证明书，2012年9月8日宁沪公司向季宏军、季登澄发出交付通知书的事实，季宏军、季登澄从没有否认过，但宁沪公司错误地认为发交房通知书即等于已交房。通知交房、组织验收、交付房屋不等同于已交房。2.季宏军、季登澄从未得以入住涉案房屋，在接到交房通知书进涉案房屋查验时即发现房屋存在多处质量问题，就直接拒收。双方交房未果，且宁沪公司不按合同约定交房，季宏军、季登澄有权拒收。3.双方多次以书面形式确定由卖方休整后组织双方验收后交房，卖方一直未修，更未组织双方验收交房。季宏军、季登澄在万般无奈之下于2014年4月28日向花桥经济开发区规划建设房产科（以下简称花桥房管科）投诉，花桥房管科的处理函件上也有载明。2015年4月10日签署的交房事宜，仍明确由卖方修整，符合要求验收。4.涉案房屋的钥匙至今仍在卖方掌控中，现实生活中已交房的标志是拿钥匙。宁沪公司的行为违反了合同的诚实信用原则，应承担逾期交房的违约责任。一审认定的该节事实完全正确，适用法律也正确，只是交房的实际逾期天数应计算至实际交房之日，而不只是计算至2015年4月10日。5.季宏军、季登澄有权因房屋质量问题拒绝收房，宁沪公司应按约履行合同义务。季宏军、季登澄作为买房人，属于弱势一方，作为开发商未能按约按时交付质量合格的房屋，违约在先。昆山市商品房购销合同由宁沪公司提供，其出具的是格式合同，如该格式合同中出现相互冲突的条款，应选择对季宏军、季登澄有利的条款，作出不利于开发商的解释，其余答辩意见同季宏军、季登澄上诉状中的事实与理由部分。季宏军、季登澄向一审法院起诉请求：1.判令宁沪公司立即交房；2.判令宁沪公司按合同约定，进行违约赔付：自2012年9月8日起至实际交房日期止，宁沪公司按日向季宏军、季登澄支付已交房款的万分之二违约金，暂定35万元整；3.判令宁沪公司担负本案全部诉讼费用和律师代理费用；4.判令商品房有质量问题至今未修复的立即修复，修复后报质监部门验收后出具书面验收合格证明书，季宏军、季登澄参与验收；5.判令宁沪公司因施工质量问题未修复好，季宏军、季登澄拒绝缴纳收房前的物业管理费。一审审理过程中，季宏军、季登澄明确其诉讼请求为：1.要求宁沪公司在将涉案房屋存在的质量问题修复完毕后将涉案房屋交付给季宏军、季登澄；2.判令宁沪公司支付季宏军、季登澄逾期交房违约金（计算方式：自2012年9月8日起至实际交房日期止按已交房款的万分之二违约金暂定为350000元；3.本案诉讼费用由宁沪公司承担。一审法院认定事实：2011年1月19日，季宏军、季登澄与宁沪公司签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：20111002347）一份，约定由季宏军、季登澄购买宁沪公司开发的昆山市花桥镇同城虹桥公馆4号楼1603室房屋，建筑面积79.05平方米，总价694454元。合同第六条“付款方式及期限”约定：一次性付款，签约当日已支付694454元。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2012年9月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订当日，季宏军、季登澄向宁沪公司支付房款693576元。宁沪公司向季宏军、季登澄开具了金额为693576元的江苏增值税普通发票。一审另查明：2012年9月5日，涉案房屋取得昆山市住房和城乡建设局核发的交付使用备案证书。2012年9月8日，宁沪公司向季宏军、季登澄发出交房通知书，通知季宏军、季登澄于2012年9月15日携带本通知书及相关资料至售楼处办理入住手续。后季宏军、季登澄前后数次前往涉案房屋进行查验，并以书面形式向宁沪公司提出房屋存在质量问题，双方为此形成多份书面材料，具体如下：2013年6月21日，季宏军、季登澄提出的房屋质量问题有进户门反面门套线一边没门套线条、客厅移门中间料碰撞不好开、客厅外窗有一移动轮跳动开启不自由、房间电话下面墙面空鼓等共10项问题。2013年9月27日，季宏军与宁沪公司人员书面确认：1603#室内问题工程部安排于2013年9月30号维修结束交业主，一楼大厅天棚乳胶漆、16楼通天棚墙面乳胶漆工程部安排于2013年10月10日维修结束满足质量验收要求。2013年10月12日，宁沪公司人员确认季宏军根据约定于2013年10月12日来过工程部处理1603室的事情及公共部位情况。当日，季宏军与宁沪公司签订一份《备忘录》，内容如下：“1、根据2013年9月27日在同城物业公司约定，于国庆节后即2013年10月10号来同城付门更改费5000元；2、1603室内问题根据前期提交的十条，于2013年9月30号修补结束交业主验收。3、1楼公共部分天棚不平整，涂料严重涂刷不均匀，墙面砖空鼓等问题，16楼电梯走廊同样问题。根据约定，2013年10月12号1603业主来同城验收情况：2、3基本没修补，就是在原基础上刷了一遍涂料，墙面砖空鼓没维修，1603室内、地面、窗角不平未整修。请同城虹桥公馆工程部拿出把事情做好符合规范要求的决定落实好维修竣工时间，交业主验收。”2014年1月16日，季宏军出具一份《同城虹桥公馆四#楼1603室交房事宜》，内容如下：“同城虹桥公馆四号楼1603室于2012年9月份进入移交业主时期，交房中业主查出问题以书面形式交同城工程部，同城工程部答应最后修复时间为2013年11月30号，在这期间作为业主我来过几次，发现均未修复。今天是2014年1月16号，作为业主我又来到同城关于交房和工程质量修复之事，现检察，一楼电梯大堂墙面砖空鼓未修（因空鼓率达到50%-60%）、天棚乳胶漆严重不平等事宜。现4#1603业主、同城工程部落实修整时间，保证业主安全移交业主，同时承担相应责任。”宁沪公司维修人员签字确认“三月底之前把4#一层大厅瓷砖空鼓修复”。物业人员签字确认“由物业监督”。2014年4月28日，季宏军、季登澄向花桥经济开发区规划建设局房产管理科发函投诉宁沪公司未修复房屋质量问题。宁沪公司于2014年5月7日作出书面答复，称：“符合图纸设计要求，无渗漏水等现象，误差符合规范要求，使用工程未受影响，符合交房条件”。2015年4月10日，季宏军、季登澄（房主方）与宁沪公司（业主方）共同签署一份《交房事宜》，内容如下：“现场复查后，一楼电梯厅墙面砖空鼓，天棚开裂不平整，16楼电梯厅墙面不平，天棚检修孔吊落开裂，有孔，房间窗移动不灵活，外墙幕墙胶开裂，老化，胶施工不平，内墙吊粉。一楼公共走到部位下水管部位漏水。请业主安排施工人员修整，符合要求报业主季宏军一起验收，请业主抓紧安排落实时间。”一审庭审中，季宏军称2015年4月10日之后，其就无法进入涉案房屋查看了。一审法院遂要求双方及时自行至涉案房屋内确认是否具备交房条件。后双方共同至涉案房屋内进行了查看。季宏军、季登澄书面回复一审法院称涉案房屋仍存在7处质量问题。宁沪公司则对此予以否认。因双方对涉案房屋是否存在质量问题以及是否需要修复存在争议，经一审法院释明，季宏军、季登澄申请对涉案房屋是否存在质量问题以及质量问题的修复方案进行司法鉴定。一审法院依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司开展此次鉴定。该公司于2020年4月9日出具鉴定报告。鉴定意见载明：不符合GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》，存在施工质量问题的有：1、客厅的推拉门、卧室二的推拉窗开关不灵活。推拉门的门框与门框之间空隙小，门框表面固定密封条的自攻螺丝有明显外露。门扇推拉过程中，门框与自攻螺丝之间有摩擦。卧室二的推拉窗卷帘配件损坏、掉落；2、1603室的所有窗框四周密封胶表面普遍凹凸不平、不顺直，伴有开裂现象；3、1603室的内墙面有多处空鼓现象；4、1603室的地坪找平层有多处空鼓现象；5、一楼电梯大堂的内墙饰面砖普遍有空鼓现象；6、二层物业办公区的卫生间隔墙外侧墙面涂料饰面层有泛黄脱落现象；一楼公共部位顶棚有2处涂料饰面层霉变、脱落。检查结果显示，一楼公共部位顶棚、二层卫生间隔墙外侧墙面涂料饰面层霉变、脱落，有明显渗漏现象。一楼公共部位的渗漏位置与二层卫生间位置对应。综上分析，一楼公共部位的顶棚渗漏问题与二层卫生间相应位置防水功能失效存在因果关系。修复方案如下：1603室室内部分：5.2.1内墙抹灰层空鼓。修复范围：1603室内墙面合计面积约5㎡。修复方法：铲除修复范围内的腻子层、抹灰层，按原标准恢复。5.2.2地坪找平层空鼓。修复范围：地面找平层合计面积约7㎡。修复方法：铲除修复范围内的地坪找平层，按原标准恢复。5.2.3窗户四周密封胶。修复范围：1603室内所有窗户。修复方法：铲除1603室所有窗框四周的密封胶，按原标准重新打胶。5.2.4推拉门。修复范围：客厅推拉门。修复方法：拆卸客厅推拉门门扇，拧除门框表面固定密封条的自攻螺丝，按原标准重新固定密封条、安装推拉门。5.2.5推拉窗。修复范围：卧室二推拉窗。修复方法：拆除卷帘配件损坏、掉落的窗扇，按原标准重新制作、安装。5.3公共区域部分。5.3.1墙面砖。修复范围：一楼电梯大堂所有墙面砖。修复方法：拆除修复范围内的墙面砖，按原设计标准重新采购、铺贴。5.3.2顶棚涂料饰面层。修复范围：一楼公共部位顶棚涂料饰面层合计面积约15㎡。修复方法：清除修复范围内的涂料饰面层至抹灰层，清理干净表面，按原标准重新恢复涂料饰面层。另，季宏军、季登澄为此次鉴定预交鉴定费25000元。对于该份鉴定报告，季宏军、季登澄表示认可。宁沪公司则认为鉴定报告所存在的质量问题仅体现目前房屋的实际情况，房屋自2012年9月8日起即满足交付使用条件，至今已七年半之久，已远远超过住宅质量保证书中规定的保修期限，现同意按鉴定报告中的修复方案将相关问题修复完毕。一审又查明：对于季宏军、季登澄按合同第九条约定主张的已交付房价款每日万分之二的违约金，宁沪公司认为违约金过高，数额远超季宏军、季登澄实际遭受的损失，季宏军、季登澄也未提供相关证据证明，请求法院予以调整。季宏军、季登澄则认为其从2011年1月19日签订合同至今这么多年，房屋因质量问题没有交付，造成房款的利息损失和房屋使用价值的损失，还有来回解决这件事的交通费和误工费损失，前前后后有证据的有12次。现因双方就房屋质量及逾期交房违约金事宜协商未果，为此，引起纠纷。以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、江苏增值税普通发票、交付使用备案证书、交房通知书、书面说明、备忘录、投诉交办函、书面答复、照片、鉴定报告、鉴定费发票以及当事人的陈述予以证实。一审法院认为：双方签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点在于：宁沪公司是否存在逾期交房的违约行为以及应承担违约责任。一审法院认为，合同明确约定宁沪公司向季宏军、季登澄交付房屋的期限为2012年9月8日前。宁沪公司实际于2012年9月8日向季宏军、季登澄发出交房通知书，通知季宏军、季登澄于2012年9月15日前来办理交房手续，后因季宏军、季登澄提出房屋存在多处质量问题而未办理交房手续。根据双方2013年至2015年期间就房屋质量问题及维修验收事宜形成的多份书面材料以及本案依法委托的第三方鉴定机构出具的鉴定报告，能够认定涉案房屋及公共部位确实存在多处质量问题，宁沪公司未能及时修复导致房屋未能按约完成交付，宁沪公司理应就此向季宏军、季登澄承担逾期交房的违约责任，向季宏军、季登澄支付逾期交房违约金。季宏军、季登澄主张的逾期交房违约金为合同约定的已交付房价款每日万分之二，按此自合同约定的交房期限次日2012年9月9日计算至法庭辩论终结之日2020年4月20日为385628元（693576元*每日万分之二*2780日），宁沪公司对此提出了违约金过高的抗辩。一审法院认为，合同约定的逾期交房违约金计算标准并未高于房屋总价每日万分之三，并无明显过高的情形，一审法院对该计算标准予以认定。关于宁沪公司应向季宏军、季登澄支付的逾期交房违约金数额，一审法院认为，虽然涉案房屋及公共部位确实存在质量问题未被修复，但双方之间形成的最后一份书面材料即2015年4月10日的《交房事宜》中所载的质量问题大部分为涉案房屋所在楼栋的公共部位的问题，属涉案房屋内部问题的仅有“房间窗移动不灵活，外墙幕墙胶开裂、老化、胶施工不平、内墙掉粉”。根据鉴定报告可知，房屋本身存在的质量问题并非房屋主体结构不合格或其他影响主体结构安全的重大质量问题，修复方案并不复杂，所需的修复费用也有限。故季宏军、季登澄在宁沪公司数次未按约修复房屋质量问题后即应当知晓宁沪公司已表明不再履行修复义务的意愿，为避免损失进一步扩大，季宏军、季登澄可自行对房屋进行修复。此时，季宏军、季登澄的实际损失仅有截至修复完毕之日产生的房屋租金损失及修复费用损失。但季宏军、季登澄在2012年至今长达近8年的时间里均未采取适当措施防止损失扩大，任由逾期交房违约金持续计算至385628元，季宏军、季登澄对损失的扩大存在较大过错，就扩大损失的部分应当自行承担责任。综合考虑前述情形，一审法院依法合理认定宁沪公司应承担的逾期交房违约金应自2012年9月9日计算至签订2015年4月10日《交房事宜》后180日（该180日为季宏军、季登澄应当预见宁沪公司不再履行修复义务并自行采取减损措施的合理期限）即2015年10月7日，为155777.2元（693576元*每日万分之二*1123天）。关于季宏军、季登澄要求宁沪公司在将涉案房屋存在的质量问题修复完毕后交付给其的诉请，一审法院认为，宁沪公司明确表示同意按鉴定报告确定的修复方案对涉案房屋及公共部位存在的质量问题进行修复，故一审法院对季宏军、季登澄的该项诉请予以支持。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、宁沪置业（昆山）有限公司支付季宏军、季登澄逾期交房违约金155777.2元，于判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入季宏军、季登澄指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号3220198643605151526047828）。二、宁沪置业（昆山）有限公司按南京东南建设工程安全鉴定有限公司为本案出具的鉴定报告确定的修复方案对位于昆山市花桥镇同城虹桥公馆4号楼1603室房屋内存在的质量问题进行修复，于判决生效后三十日内修复完毕，并于修复完毕后十日内将房屋交付给季宏军、季登澄。案件受理费6550元，鉴定费25000元，两项合计31550元，由季宏军、季登澄承担3134元，由宁沪置业（昆山）有限公司承担28416元。此款季宏军、季登澄已预交，一审法院不再退还，宁沪置业（昆山）有限公司承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给季宏军、季登澄。二审中，季宏军、季登澄提交季宏军、季登澄与宁沪公司专门负责房屋交涉的李锋经理的微信聊天记录，证明2019年2月14日和2019年6月30日季宏军、季登澄依然在跟宁沪公司沟通房屋质量问题的相关事实。宁沪公司质证表示，不认可该证据的真实性，与本案无关，不能达到季宏军、季登澄的证明目的。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，季宏军、季登澄以宁沪公司逾期交房为由诉至法院，本案二审的争议焦点是宁沪公司是否存在逾期交房的违约行为并因逾期交房向季宏军、季登澄承担违约责任。对此，本院认为，涉案商品房购销合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同约定，宁沪公司应于2012年9月8日前向季宏军、季登澄交付取得交付备案证书并符合合同约定的房屋。宁沪公司实际于2012年9月5日取得昆山市住房和城乡建设局核发的交付使用备案证书，并于2012年9月8日向季宏军、季登澄发送了交房通知书，要求季宏军、季登澄按时办理入住手续。季宏军、季登澄以涉案房屋存在质量问题为由没有办理交房手续，并多次与宁沪公司就涉案房屋的质量问题进行沟通。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，根据双方多次往来的书面材料及鉴定结论可知，涉案房屋确实存在质量瑕疵，但上述相关房屋质量瑕疵并非属于上述司法解释规定的房屋主体结构质量问题或严重影响其居住使用的质量问题，季宏军、季登澄也未提供充分证据证明涉案房屋存在主体结构质量问题或严重影响其居住使用的质量问题。就相关房屋质量瑕疵，如存在宁沪公司拒绝修复或修复不能情形，季宏军、季登澄可自行或委托他人维修，而非以房屋质量瑕疵为由拒收房屋导致损失扩大，该扩大损失应由季宏军、季登澄自行承担。一审认定宁沪公司存在逾期交房的违约行为并认定由宁沪公司承担逾期交房的违约责任不当。关于季宏军、季登澄要求宁沪公司在将涉案房屋存在的质量问题修复完毕后交付给其的诉请，本院认为，宁沪公司一审中明确同意按鉴定报告确定的修复方案对涉案房屋及公共部位存在的质量问题进行修复，本院对季宏军、季登澄的该项诉请予以支持。季宏军、季登澄上诉主张的物业费、交通费、住宿费、误工费等，因其一审诉请中不包括该部分费用，不属于二审审理范围，本院不予理涉。综上所述，季宏军、季登澄的上诉请求依据不足，应予驳回。宁沪公司的上诉请求成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初15404号民事判决第一项；二、维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初15404号民事判决第二项；三、驳回季宏军、季登澄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6550元，鉴定费25000元，合计31550元，由季宏军、季登澄承担6550元，由宁沪置业（昆山）有限公司承担25000元。二审案件受理费13100元，由季宏军、季登澄负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年十一月十七日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。