四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1510号 上诉人（原审原告）：王泽梅，女，汉族，1981年11月11日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：李大宝，国浩律师（重庆）事务所律师。 委托诉讼代理人：罗丹，国浩律师（重庆）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州鑫玥房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区华阳街道办事处，统一社会信用代码：915105020541422074。 法定代表人：陈强，执行董事。 委托诉讼代理人：何永忠，四川结贤律师事务所律师。 上诉人王泽梅因与被上诉人泸州鑫玥房地产开发有限公司（以下简称鑫玥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初1615号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王泽梅上诉请求：一、撤销泸州市江阳区人民法院作出的（2020）川0502民初1615号民事判决书，依法改判支持王泽梅一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由鑫玥公司承担。事实与理由：一、一审法院在查明事实时遗漏了《设计图-负二层地下车库平面图》在合同约定区域内明确载明“防火二分区，停车位28个”这一重要事实，导致未对该区域的规划设计存在变更进行认定，属于重要案件事实遗漏；二、一审法院认定双方合同约定的买卖标的物系一定范围内的停车位、合同约定的面积是建筑面积，属于认定事实错误。上诉人实际购买的是合同附件划线区域内整个地块范围内的专用使用面积，法院错误的认定该事实导致错误认为合同具备可以继续履行的条件；三、一审法院认为合同签订时，负一楼、负二楼的规划设计图尚未正式审批，属于事实认定错误。且被上诉人在签订合同后，对已完成的规划设计进行变更应当告知上诉人，上诉人有权选择是否继续履行合同，但一审法院将该规划变更认定为应当预见的商业风险，无事实和法律依据；四、被上诉人鑫玥公司无论签订合同时还是在签订合同后对规划进行变更，一直未对上诉人履行告知义务。鑫玥公司恶意隐瞒对合同约定区域的规划图纸，无权处分该区域内公共面积的行为，已经构成严重的欺诈行为，上诉人订立合同的真实目的已无法实现，有权解除合同；五、如果依照一审法院认定合同约定面积为建筑面积及停车位的单价通常以使用面积大小确定价格的观点，会导致上诉人购买该区域的单价严重超出市场水平这一违背常理的现象产生，严重违背公平原则。且鑫玥公司可以隐瞒该区域公摊系数过高的事实，有违诚实信用原则；六、鑫玥公司在合同履行过程中存在诸多违约行为，已经构成根本违约，上诉人有权解除合同，并要求鑫玥公司退还已付房款并按照《房屋买卖协议》的约定承担违约责任。 被上诉人鑫玥公司辩称：双方签订合同时该项目工程的规划设计图已经完成且通过审批。庭审查明负一层设计时间为2013年5月，负二楼设计图时间为2014年7月，房屋设计图经规划局审核的时间为2014年9月3日。双方签订《房屋买卖协议》的时间是2014年7月22日，一审法院认为合同签订时负一楼、负二楼的规划设计图尚未正式审批，是正确的；从双方于2014年7月22日签订的《房屋买卖协议》看，协议约定王泽梅购买的房屋坐落于泸州市江阳区××道××段××路××号××号小区××号楼××梯××单元××楼××楼的全部房屋。合同中约定王泽梅使用前，鑫玥公司负责按照双方确定的图纸进行分界隔墙。这只是王泽梅想通过购买产权停车位后使用图纸范围的面积，要求上诉人提供隔墙服务，但是王泽梅不能认为鑫玥公司是出售图纸范围的全部房屋；3、合同约定的负一层（面积约485平方米）、负二层（面积约500平方米）是专有使用面积（套内面积）还是建筑面积，在庭审中王泽梅已经明确是购买建筑面积，而不是按照套内面积和停车位个数购买。基于一审法院查明的事实，王泽梅于2014年7月提出购买酒城1号小区5号楼一梯三户一单元下面的停车位，王泽梅与鑫玥公司签订《房屋买卖协议》时，当时房屋主体才完工，停车位只有设计图，没有通过规划局审核，停车位未开始建设。双方在《房屋买卖协议》第七条其他约定第1款中约定：正式网签合同与本协议不一致的，双方均无条件按照本协议内容履行”。因此上诉人不能以停车位个数发生变化、防火分区设置变化等提出解除合同。作为大宗交易，王泽梅在购买前进行了多方考察，上诉人在签订《房屋买卖协议》时已经知道自己能够承包车库施工，自己在施工过程中对购买车库的情况、位置，环境变化都十分清楚，鑫玥公司未进行隐瞒。 王泽梅向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除王泽梅与鑫玥公司签订的《房屋买卖协议》；2、判决鑫玥公司返还王泽梅购房款3627661元；3、判决鑫玥公司支付王泽梅违约金96000元；4、案件受理费由鑫玥公司承担。 一审法院认定事实如下：2014年7月22日，王泽梅与鑫玥公司签订《房屋买卖协议》，《房屋买卖协议》甲方为鑫玥公司，乙方为王泽梅，主要内容有：一、房屋基本情况：坐落于泸州市江阳区××道××段××路××号××号小区××号楼××梯××单元××层××平方米）、负二层（面积约500平方米），附图双方签字为准。二、房屋产权：所有房屋产权均为停车位产权；三、交付时间：甲方按照国家验收标准程序办理“两证”完毕后交付乙方后，乙方方可进行使用；乙方使用前甲方负责按照双方确定的图纸分界隔墙。四、房屋价款：房屋总价款480万元；五、付款方式：……；六、违约责任：本协议自双方签字或盖章之日生效，双方共同遵守。如有违约，违约方按照本协议总价款的20%向守约方支付违约金。七、其他约定：……2、……办理“两证”时，甲方同意按照乙方要求将前述房屋分割成多个车位产权证，并给予乙方必要的时间确定各产权人名称（书面提交甲方）；……6、甲方根据施工进度及主管部门要求及时申报办理“两证”交付乙方。《房屋买卖协议》附图为一楼平面图，附图上标注：5＃楼，－1Ｆ约480㎡，－，2Ｆ约498㎡，双方在选定区域界线上盖章和捺手印。 2014年7月24日，王泽梅向鑫玥公司支付购房款900000元。2018年12月13日，王泽梅向鑫玥公司支付购房款2,727,661元。 2015年10月14日泸州市住房和城乡建设局向鑫玥公司颁发《商品房预售许可证》，《商品房预售许可证》上载明：项目名称：酒城1号1号地下车库；预售总建筑面积43708.36平方米，其中：车库42093.76平方米；仓储944.36平方米，不可售（负2层118、11号）；配套设施670.24平方米，不可售（负1层）960号。 据2013年5月《设计图—地下车库A平面图》记载：负一楼范围设计车位有3个，标注为：双车位190、单车位191、单车位192；2014年7月《设计图—负二层地下车库平面图》显示：负二楼范围划定车位有5个：单车位42、单车位43、单车位44、单车位45、单车位46；泸州市城乡规划管理局在上述设计图上分别审核签署“已核”意见并加盖泸州市城乡规划管理局技术审查专用章。 据2016年12月《竣工图—地下车库A平面图》显示：负一楼范围划定车位有4个，标注为：双车位190、单车位191、单车位192、非机动车位1001；2016年12月《竣工图—负二层地下车库平面图》显示：负二楼范围划定车位有2个：单车位48、单车位49，并标注该范围为防火二分区。 2017年9月14日，鑫玥公司取得坐落于江阳区××路××号××号××号××号××号××号××号××号的不动产登记。根据不动产登记机构《不动产权利及其他事项登记信息》记载，负二层：048号建筑面积262.07㎡（专有建筑面积12㎡、分摊建筑面积250.07㎡）、049号建筑面积262.07㎡（专有建筑面积12㎡、分摊建筑面积250.07㎡）；负一层：190号建筑面积49.1㎡（专有建筑面积26.4㎡、分摊建筑面积22.7㎡）、191号建筑面积24.55㎡（专有建筑面积13.2㎡、分摊建筑面积11.35㎡）192号建筑面积24.55㎡（专有建筑面积13.2㎡、分摊建筑面积11.35㎡）、1001号建筑面积729.74㎡（专有建筑面积392.35㎡、分摊建筑面积337.39㎡）。 上述负一层4个车位建筑面积共计827.94㎡（专有建筑面积445.15㎡、分摊建筑面积382.79㎡），负二层2个车位建筑面积共计524.14㎡（专有建筑面积24㎡、分摊建筑面积500.14㎡）。所有车位规划用途均为车库，房屋性质均为市场化商品房。 同时查明：王泽梅曾于2019年12月16日就同一事实向一审法院起诉鑫玥公司房屋买卖合同纠纷一案，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。该案审理中，王泽梅于2020年3月25日变更诉讼请求为撤销双方签订的房屋买卖合同，2020年4月10日提出撤诉申请，自愿撤回起诉，一审法院于2020年4月16日作出准予撤诉的裁定。 一审法院认为：本案争议的焦点在于继续履行合同能否实现合同的目的。从审理查明的事实看，双方合同约定买卖的标的物系一定范围内的停车位，产权性质为停车位产权。双方自愿根据当时一楼平面图确定了停车位购买的范围、价款、交付时间、违约责任等商品房买卖合同所必要的主要内容。王泽梅按照约定，向鑫玥公司支付了部分购房款。鑫玥公司已取得商品房预售许可证，所销售的车库已竣工验收并取得了初始登记。现有证据表明，在双方合同约定的购买范围内所有停车位均取得初始登记，用途均为车位并确定了每一个停车位的专有建筑面积和分摊建筑面积。鑫玥公司在庭审辩论终结时，没有作出对双方合同约定的购买范围内停车位不全部交付的意思表示，合同具备可以继续履行的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案既不存在因不可抗力致使不能实现合同目的情形，也没有当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的情况，现王泽梅所举证据不能证明其要求解除合同的主张。 关于王泽梅主张鑫玥公司不能取得绝大部分房屋的机动车位产权，不能出卖给王泽梅的问题。双方签订合同时，负一楼、负二楼的规划设计图尚未正式审批，王泽梅应当预见自己这种交易方式可能存在的商业风险。因为指定区域房屋内的停车位数量，可能因各种原因出现增减，每个停车位专有建筑面积和分摊建筑面积也可能因防火分区设置变化、停车位个数增减等各种原因会出现较大差异等情况，均属于交易双方在签订合同时应当预见的风险。从本地停车位的交易习惯看，无论是开发商还是购房者，在停车位按个数进行交易时，通常是根据停车位使用功能是单车位还是双车位定价，也就是说根据车位的使用面积大小确定价格，不按建筑面积确定价格。无论是按照单个停车位计价销售还是其他计价方式销售停车位，在办理权属登记时，不动产登记部门颁发的权利证书上均按照国家相关规定记载停车位的建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等产权信息。王泽梅在合同中并没有对所购停车位的面积作出特殊约定，因此应认定为建筑面积。 王泽梅在订立合同时选择一定区域范围的车位购买，以建筑面积的方式确定总价而不以停车位个数来计价，有其动机和考虑，但这种动机和考虑，需要全部体现在双方签订合同中的相关条款的内容中，才能成为合同目的。合同中对停车位并没有区分是机动车停车位还是非机动车停车位，仅是竣工图上有相应标注，竣工图作区分，仅是功能性的区分；根据不动产登记部门权属登记均记载为车位，也没有作区分机动车与非机动车，说明权属上没有区别，符合双方合同的约定；政府相关部门颁发的商品房预售许可证上，王泽梅购买范围内的车位不属于限制鑫玥公司销售的车位范围。因此，王泽梅的上述主张，与查明的事实不符，一审法院不予支持。 综上所述，王泽梅提出的由于合同目的不能实现要求解除合同、鑫玥公司承担违约责任的主张，因所举证据不能证明其主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、驳回王泽梅的全部诉讼请求；二、案件受理费适用简易程序减半收取22,600元，由王泽梅负担。 二审期间，上诉人王泽梅向法庭提交了新的证据：1、《租赁合同》；2、《关于泸州市2013年第49批城市建设用地征收土地方案公告泸市政府地布（2014）31号》。拟证明2014年5月16日，泸州市人民政府对上诉人租赁工厂的土地进行征收，为了寻找新的仓库用地，2014年7月22日才与被上诉人签订《房屋买卖协议》，购买案涉区域作为工厂仓库。3、编号为XS121756的《商品房买卖合同》。拟证明以建筑面积计算单价时，应当明确套内和分摊面积，本案中《房屋买卖合同》中未明确约定，因此应当认定为专有使用面积。2018年案涉小区按照建筑面积计算的单价为1333.11元/㎡，与本案中车位按照建筑面积计算的单价差距过大。鑫玥公司质证认为，《租赁合同》系复印件，缺乏客观性；《关于泸州市2013年第49批城市建设用地征收土地方案公告泸市政府地布（2014）31号》，缺乏关联性；编号为XS121756的《商品房买卖合同》不能达到王泽梅的证明目的。 被上诉人鑫玥公司未向本院提交新证据。 本院认为，上诉人王泽梅提交的上述证据，与本案没有关联，缺乏证据的关联性，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，2014年7月22日鑫玥公司与王泽梅签订《房屋买卖协议》，协议签订时双方当事人具有完全民事行为能力，协议内容是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议内容合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。上述协议签订后，王泽梅向鑫玥公司支付了部分购房款，现双方合同约定范围内的车位已经竣工验收并完成初始登记，用途均为车位，确定了每一个停车位的专有建筑面积和分摊建筑面积，已经符合交房和办理转移登记的条件，故双方的协议具备可以继续履行的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案既不存在因不可抗力致使不能实现合同目的情形，也没有当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的情况，现王泽梅主张不能实现合同目的，没有事实基础和法律依据。王泽梅认为，鑫玥公司隐瞒规划，存在欺诈情形，本院认为，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，但不属于解除合同的情形。王泽梅以鑫玥公司隐瞒规划，存在欺诈情形，请求解除合同，本院不予支持。 综上所述，上诉人王泽梅的上诉理由不能成立。对其上诉请求，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费45200元，由上诉人王泽梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  李慧至 审判员  钟 洁 二〇二〇年十一月十八日 书记员  金 晶