济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4439号原告：山东智信物业管理有限公司，住所地济南历下区泉城路**齐鲁国际大厦D8-04-03。法定代表人：杜吉华，总经理。委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。被告：苗旺，男，汉族，1994年8月30日出生，住济南市。原告山东智信物业管理有限公司(以下简称智信物业公司)与被告苗旺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告智信物业公司委托诉讼代理人吕合强、被告苗旺到庭参加了诉讼。依法转为简易程序后，公开开庭进行了审理，原告智信物业公司委托诉讼代理人曲俊国、被告苗旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。智信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业费2431.35元，支付自拖欠之日起的滞纳金2068.95元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是大尧风华盛景花园小区的物业服务公司，被告的房屋是该小区3号楼2单元1103室，房屋建筑面积93.98平方米。被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业费用。自2018年8月2日至2019年8月31日，累计欠费2431.35元，滞纳金2068.95元。被告不交纳物业费的行为损害了小区其他业主的利益，更损害了物业公司的合法权益。为此起诉，请贵院查清事实，依法判如所请。苗旺辩称，一、答辩人拒绝交纳物业费是在智信物业提供的物业服务存在重大瑕疵，答辩人数次与之沟通及投诉无果的情况下无奈做出的选择。1.山东智信物业管理有限公司先行违约，提供的物业服务存在重大瑕疵，根据智信物业与答辩人签订的《前期物业服务合同》，智信物业应当按照合同第二条的约定提供优质的物业服务，但是自合同签订之日起，智信物业提供的物业服务即存在重大瑕疵。(1)根据第二条第五项“房屋共用部位的维护和管理”的约定，智信物业的服务存在重大瑕疵。所谓共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、楼梯间、走廊通道、电梯井等。在共用部位的维护和管理方面，智信物业的服务存在重大瑕疵，楼道杂物堆积，电动车乱停乱放，楼道墙面潮湿导致墙面剥落、青苔滋生，地，地下室墙体渗水等情况比比皆是信物业却是无人问津，甚至在业主咨询时推卸责任。(2)根据第二条第七项“房屋共用设施及其运行的维护和管理”的约定，智信物业的服务存在重大瑕疵所谓共用设施是指非市政道路及路灯、化粪池、自行车棚、垃圾箱(房)、庭院灯、非经营性停车场、共用设施设备使用的房屋等。在共用设施及其运行的维护和管理方面，智信物业的服务存在重大瑕疵，庭院灯破损，垃圾堆积，车辆乱停乱放，绿化带污水横流等情况时常发生，智信物业却视而不见、见而不管，并且以不在服务范围内为由搪塞业主。(3)根据第二条第九项“公共绿地、花木、走筑小品的养护与管理”、第十项“公共环境卫生管理”的约定，智信物业的服务存在重大瑕疵。智信物业对小区内的公共绿地管理严重失职，绿化地带荒草遍地，无人清理，即使进行局部修建，修剪后的杂草也是从不清理，日益堆积，导致绿化面积逐渐减少，剩余的部分也是杂草丛生。智信物业对小区内的公共卫生管理方面严重失职，小区内时常可见到处乱扔的水瓶、塑料袋等各种垃圾，导致整体环境恶化，让人看见后心生不悦。(4)根据第二条第十二项“维护社区公共秩序”的约定，智信物业的服务存在重大瑕疵，协议约定，维护社区公共秩序，包括:安全监控、值班、巡视、消防。智信物业在提供物业服务期间，小区监控时常存在损坏后长期未修理，门口无人值守，外来人员随意进出小区，消防通道被车辆堵住等情况经常出现，且小区的消防设备长期无人严格检查，只是随意填写应对。2、答辩人及其他业主多次与智信物业沟通或投诉，智信物业均搪塞了事，从来没有正面应对解决问题。根据《前期物业服务合同》第三条第一款第五项的规定，智信物业应建立回访制度，要有回访记录，对回访中发现的问题预约整改。但是智信物业的服务出现问题后，答辩人及其他小区业主多次与智信物业沟通，智信物业均置之不理，不闻不问，至于约定中的回访更是无从谈起。答辩人及小区业主在无奈之下，数次向相关单位投诉，但问题始终没得到解决。小区业主无奈之下，想要组织业主委员会，但社区始终没有批准业主们对成立业主委员会的申请。3.答辩人自签订《前期物业服务合同》至2018年8月前，一直按时交纳物业服务费用，但因为对智信物业的服务严重不满，通过种种方式均没能解决问题，迫于无奈才做出拒绝支付物业费的选择。答辩人与智信物业在2017年8月3日签订《前期物业服务合同》后，一直按时缴纳物业管理费，但是智信物业的服务与合同约定严重不符，给答辩人的生活造成了很大困扰，答辩人多次与物业进行沟通，试图通过沟通的方式解决问题，但是均未能有效解决，且智信物业的推诿态度严重伤害了答辩人等业主对智信物业的信心。在通过向相关单位投诉未果以及成立业主委员会更换物业公司的申请被拒绝之后，万般无奈之下，才作做了拒绝支付物业费的选择。二、智信物业违约在先，其提供的物业服务与合同约定严重不符，根据法律对“先履行抗辩权”的规定，智信物业要求答辩人支付滞纳金的请求与法不合，智信物业提供的物业服务存在重大瑕疵，严重与合同约定不符，属于先行违约，根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”的规定，即“互负义务的双方，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”智信物业的行为违约在先，答辩人无奈之下拒绝支付物业服务费的行为符合不安抗辩权的规定，智信物业要求答辩人支付滞纳金的请求与法不合。三、智信物业提供的物业服务存在重大瑕疵，严重低于合同约定的服务标准，物业服务费的交纳标准应按照其实际提供的服务和合同约定进行同比例打折计算，根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供不低于合同约定的服务，否则应当承担相应责任。智信物业的服务存在严重瑕疵，其服务质量远远低于合同约定的水平，甚至达不到合同约定的一半，根据《合同法》第111条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，物业服务费的标准应当根据其实际服务情况同比例降低。综上所述，智信物业提供的物业服务存在严重瑕疵，违约在先，请求法院依法判决，以维护答辩人的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，智信物业公司根据《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，通过招标、投标方式等严格程序，被确定为山东大尧置业有限公司（以下简称大尧公司）开发风华盛景花园（G085）前期物业管理服务中标单位，并由大尧公司、山东安康建设项目管理有限公司联合向智信物业公司核发了济物招[2014]053号《中标通知书》，该中标通知书载明：项目名称：风华盛景花园（G085）前期物业服务；项目规模：总建筑面积78970平方米；中标单价为：高层住宅为2元/平方米/每月；商业用房为5元/平方米/每月。2014年11月5日，大尧公司与智信物业公司签订《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》，约定：大尧公司就选聘智信物业公司对风华盛景花园（G085）（物业管理区域名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。本合同期限自2014年11月5日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同中双方还对其它事项进行了约定。合同生效后，智信物业公司对风华盛景花园（G085）范围内的物业提供了服务。2014年11月18日，智信物业公司取得了由济南市住房保障和房产管理局核发的济前物备第2014088号《济南市前期物业管理备案证明》，载明：山东大尧置业有限公司将坐落于槐荫区兴福寺路，建筑面积78970平方米的风华盛景花园（G085）委托山东智信物业管理有限公司进行前期物业服务，经查符合相关规定，现予以备案。特此证明。2017年8月3日，大尧公司委托智信物业公司相关人员向购房人苗旺交付了其购买的位于大尧风华盛景花园3号楼2单元1103室，并由苗旺验收房屋后在“房屋验收交接单”上签名。2017年8月3日，智信物业公司（甲方）与苗旺（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同第四条约定：物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用）乙方按下列标准向甲方交纳：（一）产权人自房屋交付之日起按半年度交纳其物业服务费，以后每半年度交纳一次，并于每半年度的首月15日前交清下期物业服务费；（二）产权人自房屋交付之日起，住宅接建筑面积每月每平方米2.00元交纳。其中第一年按建筑面积，按照物业公司优惠价1.70元每月每平方米收取，自第二年度起恢复原价，按照建筑面积每月每平方米2.00元交纳。（四）因乙方原因空置房屋半年以上的（须提前到物业服务中心备案），经物业服务中心确认后，按相应年度物业服务费收费标准的70%收取，一旦业主进住，自进住之日起按相应年度的物业服务费收费标准收取；（五）乙方出租物业时物业服务费由乙方交纳。第六条，违约责任约定：（四）、乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳滞纳金，直至向人民法院起诉。合同还对其他事项进行了约定。智信物业公司在甲方签章处盖章，苗旺在乙方处签名、捺印。2017年8月3日，智信物业公司向苗旺送达了《大尧风华盛景智信物业临时管理规约》、《入住声明及承诺书》，并由苗旺在大尧公司出具的《入住声明及承诺书》上签名、捺印，该承诺书载明：本人为大尧风华盛景花园物业的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读并收到山东大尧置业有限公司的“大尧风华盛景花园临时管理规约，并完全理解其中各项内容；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规定；三、本人同意承担违反规定的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规定的行为承担连带责任；四、本人承诺，若承租人拖欠物业费，本人承担连带责任；五、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本规约承诺书并送交物业服务企业，物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效；六、本人已对该物业进行了验收，现正式声明入户，已收到《前期物业服务合同》、《房屋装饰装修服务协议》、《业主手册》及《临时管理规约》，并愿意遵守小区的有关物业管理规定，与管理处一起共同营造安宁、舒适、和谐优美的居家环境。”合同生效后，智信物业公司对苗旺提供了物业服务。苗旺按合同约定交纳物业费至2018年8月1日。苗旺自2018年8月2日开始拖欠物业费，截止2019年8月31日，累计拖欠物业费2431.35元，计算方法为：自2018年8月2日起至2019年8月31日止，2元/月/平方米×93.98平方米×12个月+2元/月/平方米×93.98平方米÷30天×29天＝2431.35元。苗旺拒绝交纳物业费的理由是，答辩状陈述的相关问题（详见答辩状内容）。苗旺还提交了在济南市物业管理协会网站上下载的《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》，以及在济南市行政审批服务局查询的《济南市前期物业管理资料备案证明存根》济前物备第2020019号，证明风华盛景花园（G086）备案物业服务企业为山东浩辉物业管理有限公司。并提供大尧风华盛景小区内拍摄照片及微信聊天截图一宗，证明智信物业公司物业服务不到位。另查明，智信物业公司提交物业服务日志、车辆人员出入登记表等，证明尽到了物业服务义务。并提交“催费通知单”拍照影印件1份，证明于2019年9月25日通过向苗旺房门张贴“催费通知单”的方式向苗旺催交物业服务费，但苗旺至今仍未交纳拖欠的物业服务费2431.35元。智信物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：济物招2014053号中标通知书、2014年11月18日济南市住房保障和住房管理局出具的济前物备第2014088号备案证明、山东大尧置业有限公司与原告签订的风华盛景花园（G085）前期物业服务合同，2017年8月3日原告与被告苗旺签订的前期物业服务合同、临时管理规约、入住声明及承诺书、房屋验收交接单，工作日志、来访车辆服务登记表，2019年9月25日催费通知单。苗旺围绕着答辩意见提交如下证据：风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告网页打印件一份、济前物备第2020019号济南市前期物业管理资料备案证明存根一份，认为智信物业公司服务不到位的安全方面、卫生方面、消防方面、物业服务方面等照片打印件及微信截图各一宗。本院组织当事人对原、被告提交的上述证据进行了证据质证。经本院审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。本院认为，中华人民共和国国务院公布的《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”结合本案，2014年11月5日，大尧公司通过招投标方式选聘了智信物业公司为风华盛景花园（G085）物业服务企业，并向智信物业公司发放了《中标通知书》；并且智信物业公司取得了由济南市住房保障和房产管理局核发的济前物备第2014088号《济南市前期物业管理备案证明》。因此，智信物业公司在风华盛景花园（G085）小区进行物业服务，符合上述法律规定，物业服务合同合法有效。被告提交的在济南市物业管理协会网站上下载的《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》，以及在济南市行政审批服务局查询的《济南市前期物业管理资料备案证明存根》济前物备第2020019号，应是《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》及备案材料，与本案不是同一个地块小区，对本案不具有证明效力。大尧公司与智信物业公司签订《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》、智信物业公司与苗旺签订《前期物业服务合同》、以及苗旺阅读《大尧风华盛景智信物业临时管理规约》后签名的《入住声明及承诺书》，应是双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”苗旺作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用；物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在一般瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，苗旺未交纳自2018年8月2日起至2019年8月31日止的物业费2431.35元，此期间其仍然接受着物业服务，事实清楚；而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。庭审中苗旺提供照片一宗及微信聊天记录，以证明原告在物业服务过程中未达到其合同约定的标准，且对于原告主张物业费收取标准、缺乏物业部门的认定依据为由，拒交物业服务费。本院认为，被告提交的照片能够证明智信物业公司确实存在服务不周到、不及时的瑕疵问题，但该瑕疵属于一般的服务瑕疵，并不影响物业服务企业收取物业费；被告的其他辩称理由不成立，本院不予支持。而对于物业费收取标准问题，原告向本院提交的济物招[2014]053号中标通知书中已明确载明其中标单价高层住宅：2元/平方米/每月，中标单位为山东智信物业管理有限公司，且已经济南市住房保障和房产管理局备案，符合法律规定，故被告的抗辩于法无据，本院不予采纳。因此，苗旺应依法向智信物业公司支付物业费。智信物业公司要求苗旺交纳物业服务费2431.35元，合法有据，本院予以支持。关于智信物业公司要求苗旺支付违约金2068.95元的诉讼请求，本院认为，虽然智信物业公司提交了物业服务的相关证据，但提交的证据不能证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务，本院从苗旺提交的物业服务瑕疵证据内容看，可以证明智信物业公司的物业服务确实存在服务不周到、不及时的瑕疵问题，对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处；故智信物业公司要求苗旺支付违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告苗旺于本判决生效之日起十日内支付原告山东智信物业管理有限公司物业服务费2431.35元；二、驳回原告山东智信物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由山东智信物业管理有限公司负担10元；由被告苗旺负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇二〇年十一月十一日书记员 张涵琦