苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4784号 原告：胡雅婷，女，1992年9月23日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：刘颖恒，国浩律师（苏州）事务所律师。 委托诉讼代理人：艾燕美，国浩律师（苏州）事务所实习律师。 被告：唐成，男，1995年10月6日出生，汉族，住四川省大英县。 被告：吴龙飞，男，1995年8月15日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：梁岳伟（系上述两被告共同委托），北京市隆安（苏州）律师事务所律师。 原告胡雅婷与被告唐成、吴龙飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告胡雅婷的委托诉讼代理人刘颖恒、艾燕美，被告唐成、吴龙飞的共同委托诉讼代理人梁岳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡雅婷向本院提出诉讼请求：1.请求确认自2020年8月31日起解除原、被告于2019年4月1日签署的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告向原告返还40000元(其中押金10000元，转让费30000元)及赔偿利息损失(自2020年9月1日起以40000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日)；3.请求判令被告向原告支付违约金60000元；4.请求判令本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：请求判令被告赔偿原告因解除涉案合同所遭受的损失12044元。事实和理由：2019年4月1日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，就原告承租被告坐落在吴中西路的一楼房屋事宜进行了约定；租赁期限为2019年5月1日至2020年12月31日，月租金1万元，转让费3万元，押金1万元。根据租赁合同第六条第2款规定，租赁期内房屋及附属设施如非原告的过失或错误使用而受到损坏的，被告有修缮的责任并承担相关的费用。租赁合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了押金及转让费，并将租金支付至2020年8月31日。自2019年9月起房屋持续漏水，经原告多次沟通，被告仍未修复。原告于2020年8月10日再次委托律师向被告发送律师函，要求被告修复房屋，同时明确“如被告未按照律师函限定期限修复，原告将自2020年8月31日起解除租赁合同，要求被告返还押金、转让费及未到期租金，并追究被告违约责任”，但被告仍置若罔闻。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，被告理应按照租赁合同约定及有关法律规定履行房屋修缮义务，被告不履行修缮义务，经原告多次催告仍未履行；且因被告不履行房屋修缮义务致使原告将房屋用于经营儿童绘画培训的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(二)、(三)、(四)项的规定，原告有权解除合同，要求被告返还押金、转让费并承担利息损失和违约责任。原告特具状诉诸贵院，望依法裁决。 被告唐成、吴龙飞辩称，一、案涉房屋租赁合同的实质是承租权转让关系。转让费3万元根据常识和交易习惯是将房屋的承租权转让给第三方，由第三方和房东成立租赁合同关系，房屋租赁合同中虽约定了租金，首期租金两个月是被告与原房东租赁合同的剩余期限已支付的租金，在该租期过后，原、被告的转租合同关系已经消灭，剩余期限应由原告直接向房东支付租金，事实上原告的后续租金也是直接向房东支付的，与房东形成了新的租赁合同关系，故原告的第一项诉讼请求不应支持。根据商业习惯，转让费的意义在于被告将房屋承租权转让给原告，原告实际上也取得了承租权，实现了支付转让费的目的，被告向原告收取1万元押金后，之前被告交纳给房东的押金相应权利一并转让给了原告，故原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。二、即使原、被告之间系转租关系，被告也无需承担违约责任。本案中存在两次漏水，第一次发生在2019年10月份，原告在10月28日告知房东后，次日房东即联系修理人员修缮完成，第二次发生在2020年7月份，系屋顶防水层问题，加上连续降雨导致屋顶渗水沿墙体渗透至二楼并最终渗透至原告一楼，该部分漏水问题的修缮需待停雨后才能进行，原告函告被告于5日内修复事实上无法完成，8月初雨停后，房东即于8月12日雇佣修缮公司对此进行了修缮，并于8月18日完成，因此并无原告所述拖延修缮的情况。原告主张的违约金并没有合同依据，在没有合同依据的情况下，即使被告承担责任也应以原告的实际损失为限，在另案相邻权纠纷案件中，原告已向被告主张装修损失、财产损失、租金损失、转让费损失，在原告未明确违约金的具体计算依据的前提下，原告的诉讼请求与另案有重复。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求，原告胡雅婷依法提交了其与唐成签订的房屋租赁合同、微信聊天记录、付款凭证、照片、光盘视频、接处警信息公开表、律师函及邮寄送达记录、房屋交接单、装修合同及收据、企业信用信息公示报告、合伙协议书、徐洪芳与唐成签订的房屋租赁合同，被告唐成、吴龙飞依法提交了聊天记录、相邻关系纠纷案件庭审笔录、装修证明及收据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月26日，徐洪芳与唐成签订房屋租赁合同，约定徐洪芳将苏州市吴中西路建筑面积为170.25平方米的房屋出租给唐成，用于非创伤性美容理发服务，租赁期限自2017年11月17日至2020年11月16日。 2019年4月7日，唐成（出租方，甲方）与胡雅婷（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市吴中西路建筑面积170.25平方米房屋出租给乙方作为营业使用，租赁期20个月，自2019年5月1日起至2020年12月31日止，月租金12.6万元，首期付2个月，之后按每6个月结算一次，提前3天支付下次房租，同时约定押金1万元、转让费3万元。该合同第六条第2款约定，租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏的，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。该合同第十条补充条款由手写约定，“违约责任，租赁期间双方必须信守合约，若租赁期间乙方违反本合同须按年度金额向对方交纳本年度租金的50%作为违约金，交付给唐成，若租赁期间甲方（原房东）有意出售该房屋，则由出租方按年租金的50%作为违约金支付给承租方胡雅婷”。 胡雅婷支付了转让费3万元及押金1万元。 关于租金支付，胡雅婷陈述，租金及费用的支付一直是和吴龙飞对接的，从2019年7月1日开始至2020年8月31日止根据吴龙飞的要求直接付给了徐洪芳，支付后由吴龙飞或唐成出具收据，2020年7月、8月，因被告违约双方矛盾较大，没有出具收据，据此，其认为涉案房屋系唐成和吴龙飞共同出租。唐成、吴龙飞陈述，2019年5月、6月的租金由其收取，之后的租金由胡雅婷直接支付给徐洪芳，由唐成向胡雅婷出具收据，2020年7月、8月的租金有无支付其不清楚；吴龙飞出具收据是代唐成出具的，出租人是唐成。 根据微信记录，2019年10月28日，胡雅婷承租房屋内出现漏水情况。 胡雅婷提交了其与徐洪芳（微信名“无可挑剔”）的聊天记录，可以证明2020年7月、8月租金于2020年6月24日向徐洪芳支付，自2020年6月29日开始，胡雅婷频繁反映漏水情况，“房东，您看看这个三天两头漏水漏成这样”，徐洪芳“知道了，马上要去彻底修了”，胡雅婷“可我这个墙已经烂了”、“我这边是门头啊，里面烂了也就算了，这个人家一进来就看到了，墙都起皮了”，徐洪芳“暴雨，我也没办法”、“这二天找了一家专业防水公司马上要去弄了”。7月11日，徐洪芳“小胡，这二天漏水多吗”，胡雅婷“漏的哇，这边又新的在漏了”。7月15日，胡雅婷“今天电脑被淋坏了，电脑主板也烧掉了”。8月5日，徐洪芳“这二天我一直在修漏水”。 2020年7月19日，苏州市公安局姑苏分局友新派出所接报警，处警情况记载为：报警人胡雅婷称自己系吴中西路商铺一楼艺术店的负责人，现因二楼漏水至店内导致房屋部分区域渗水严重，室内物品受损，现与商铺出租人唐成发生纠纷，经民警工作，双方表示将于事后自行约定时间协商处理此事。 2020年8月10日，国浩律师（苏州）事务所受胡雅婷委托向吴龙飞、唐成发送律师函，告知接函后5日内修缮房屋（即：解决房屋漏水问题，并修复因漏水造成的房屋损坏），如未按照本函限定期限履行相应修缮义务，委托人将自2020年8月31日起解除租赁合同，要求返还押金、转让费及未到期租金，并追究违约责任。上述律师函分别于2020年8月12日、8月16日签收。 2020年9月7日，唐成（甲方出租方）、胡雅婷（乙方承租方）签订书面房屋交接，载明：2020年9月7日星期一，甲乙双方因房屋漏水等质量问题解除租赁合同，对苏州吴中西路房屋进行交接，双方确认：1.房屋位于苏州吴中西路店面；2.乙方于2020年8月31日已经搬离该房屋，屋内乙方家具已经搬走，剩余瓷砖、马桶一个、玻璃门、电表、窗户两扇、嵌入式橱柜两个，以上物品均完好。 胡雅婷为证明其装修损失，提交2019年4月20日其与苏州恒杰装饰设计工程有限公司签订的房屋装修合同及报价单，该合同载明装修施工地点苏州吴中西路，工程价款58000元，开工日期2019年4月20日，竣工日期2019年5月30日。2019年5月28日，苏州恒杰装饰设计工程有限公司出具收据，收到装修工程款54200元。 本案受理的同时，本院立案受理了胡雅婷与徐洪芳、唐成、吴龙飞、刘利相邻关系纠纷案，在该案中胡雅婷要求赔偿因漏水给其造成的后期修复费用损失35633元。 本院认为，胡雅婷与唐成之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，唐成的出租方徐洪芳为明知且认可，该合同不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。在合同的履行过程中，因涉案房屋漏水等原因，双方在2020年9月7日通过书面交接确认涉案房屋已于2020年8月31日返还，至此，双方通过行为解除了房屋租赁合同，故胡雅婷要求确认房屋租赁合同于2020年8月31日解除的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。胡雅婷以吴龙飞收取租金及费用、出具收据为由，认为吴龙飞与唐成是共同出租人的观点，经审查，本院认为，唐成基于其与徐洪芳之间的租赁合同而取得涉案房屋的使用权，从而将涉案房屋转租于胡雅婷，无论基于使用权的取得或合同相对性原则，均无证据证明吴龙飞系共同出租人，而吴龙飞收取款项及出具收据的行为，应视为代理唐成的行为，因此，胡雅婷的上述观点，本院不予采纳。唐成关于书面交接系受胁迫而签署的抗辩意见，因未提交证据证明，本院不予采纳。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，唐成收取的押金1万元应当予以返还。关于房屋租赁合同中约定的转让费3万元，因双方既未签有转让协议，又无证据证明转让的具体内容，该转让费应视为对涉案房屋所处地理位置、环境等带来商业利益的期待，故本院根据实际租期，由唐成返还6000元（30000÷20×4）。鉴于房屋租赁合同的解除，胡雅婷要求赔偿自2020年9月1日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持，但应以16000元为基数。 胡雅婷与唐成的房屋租赁合同因漏水等原因而解除，唐成作为出租人，应当保证涉案房屋正常使用，因此，唐成具有过错，应当承担相应的违约责任。胡雅婷依据房屋租赁合同第十条约定要求支付违约金60000元，因该条款约定的是甲方出售该房屋的情形，不适用于本案，故对该诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。但因房屋漏水导致合同提前解除，胡雅婷据此主张装修损失，具有事实和法律依据，且与另案中主张的装修修复费用并非同一内容，不存在重复，故本院予以支持，鉴于涉案房屋已经返还，参考实际租赁使用期，本院酌定装修损失为10000元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告胡雅婷与被告唐成签订的房屋租赁合同于2020年8月31日解除。 二、被告唐成于本判决生效之日起十日内返还原告胡雅婷押金10000元、转让费6000元，并支付利息损失（以16000元为基数，自2020年9月1日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、被告唐成于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡雅婷装修损失10000元。 四、驳回原告胡雅婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2548元，减半收取1274元，由原告胡雅婷负担978元，被告唐成负担296元。被告唐成负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告胡雅婷。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 尤欣怡