广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8907号上诉人（原审被告）：佛山铂晟置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：江秋榕，系公司员工。被上诉人（原审原告）：广州市金岳置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：黄文辉。委托诉讼代理人：习江玲，广东习法律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晓明，广东习法律师事务所律师。上诉人佛山铂晟置业有限公司（以下简称铂晟公司）因与被上诉人广州市金岳置业有限公司佛山分公司（以下简称金岳置业佛山分公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初9206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铂晟公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.一、二审的诉讼费由金岳置业佛山分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定逾期付款的违约金起算点错误。根据《销售代理合同》第8.7条约定“上述服务费用支付以甲乙双方确认之服务费结算账目金额支付，乙方需出具合法完税发票给甲方”，该约定赋予了铂晟公司同时履行抗辩权，在铂晟公司付款的同时，至少金岳置业佛山分公司应当提供有效的发票。金岳置业佛山分公司提供发票开具时间2020年1月9日，但未能提供由铂晟公司签收的凭证，故铂晟公司逾期付款的时间不应早于2020年1月9日。一审法院认定铂晟公司应于2017年7月30日前向金岳置业佛山分公司支付涉案服务费，属于认定事实错误。二、一审法院认定逾期付款的违约金过高。“按照中国人民银行的最新规定，目前借款人未按合同约定日期还款的借款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”一审法院直接认定利率上浮50%，明显过高，二审法院应当予以适当调整。三、按照《销售代理合同》8.6条约定“在服务阶段，甲方在每个自然月的5日之前，将上一月已提交的成功销售房屋的服务费清单及已售房源的回款明细清单予以确认，甲方应在15号之前将应结服务费支付给乙方。”从该条款可以看出，提供服务清单确认明细是金岳置业佛山分公司的职责，铂晟公司会根据金岳置业佛山分公司的提供的清单予以确认。从金岳置业佛山分公司提供的《未来城项目易居2019年9月佣金发放明细表》及《未来城项目易居2019年9月佣金结算汇总表》，并且一审法庭上金岳置业佛山分公司已确认该明细是由其提供，所以起算点不应早于2019年9月15日。因铂晟公司合作代理机构不单单金岳置业佛山分公司一家，所以，每个代理机构自行跟进所销售代理业主签约，回款进度。金岳置业佛山分公司没有及时履行合同约定及时提供确认表，铂晟公司享有履行抗辩权，所以，对于金岳置业佛山分公司延迟履行义务，而认定铂晟公司违约，有违公正。金岳置业佛山分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决，驳回铂晟公司的诉讼请求。根据合同第11.3条约定，合同服务期到期后，铂晟公司应在三十日内将金岳置业佛山分公司已实现成功销售房屋的全部服务费用支付给金岳置业佛山分公司。双方约定的服务期已于2017年6月30日届满，铂晟公司也在2017年6月30日之前与购房客户签订《商品房买卖合同》并收取客户支付的房款，因此，铂晟公司应在2017年7月30日前向金岳置业佛山分公司支付服务费288479元。铂晟公司逾期支付服务费，金岳置业佛山分公司有权要求铂晟公司自逾期之日起，以拖欠金额为基数，按银行同期贷款利率上浮50%标准支付逾期付款违约金。金岳置业佛山分公司向一审法院提出诉讼请求：一、铂晟公司向金岳置业佛山分公司支付服务费本金288479元及逾期付款的违约金（以288479元为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮50%的标准自2017年7月31日计至2019年8月19日；2019年8月20日至实际清偿之日止的违约金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）；二、本案诉讼费3084元、保全费2143元、保全担保费1000元由铂晟公司承担。一审法院认定事实：2016年6月1日，铂晟公司（甲方、发包方）与金岳置业佛山分公司（乙方、承包方）签订《销售代理合同（1.0）》，主要约定：“第一章、总则定义。本合同下列词语释义如下：……成功销售：代销房屋的成功销售以套为基本单位。定制阶段：购房者签署《定向开发合同》，并甲方收取购房者20%房款，则该套房屋即视为乙方成功销售；预售阶段：购房者签署《商品房买卖合同》，并甲方收取购房者30%房款，则该套房屋即视为乙方成功销售，乙方可依本合同的约定同甲方就成功销售的房屋进行款项结算……第二章、合同正文。第一条、委托事项。甲方委托乙方策划及销售由甲方开发的该项目如下：名称：绿地未来城。位置：佛山市*******。总建筑面积：占地面积约为27万平方米，可售面积为70万平方米，委托销售面积70万平方米。第二条、委托方式。甲乙双方同意，乙方为甲方开发的该项目的市场策划和销售的服务提供商；委托期内，甲方以服务费的方式支付乙方相应销售佣金。第三条、开盘委托服务期限。甲方委托乙方策划及销售服务该项目的期限为自双方签订合同之日起算，代理期限为2016年6月1日至2016年11月30日止……第八条、服务费、顾问费及营销费用。（一）服务费用：乙方依照合同规定履行服务内容，甲方须就乙方提供的服务支付服务费用，服务费用条款如下:8.1①销售单价：甲方可根据市场情况随时进行价格调整。最终价格要以甲方签字盖章为准。②服务费金额结算：以成功销售房屋《定向开发合同》或《商品房买卖合同》金额为准。③业绩时间考核：以签订《认购书》时间为准。8.2服务费提取方式：客户签订《定向开发合同》或《商品房买卖合同》之后，甲方应向乙方支付佣金，佣金结算比例以甲方收取客户房款比例来结算……8.7上述服务费用支付以甲乙双方确认之服务费结算帐目金额支付，乙方需出具合法完税发票给甲方。8.8双方确认，对于已经成功销售确认的房屋购房者最终未能成功办理银行按揭贷款而致使该套的房屋买卖合同解除的，则该套房屋不计入乙方成功销售，甲方在该套房屋的退房月度结算中将该套房屋的服务费扣除……第十条、违约责任……10.2若甲方逾期未支付应付乙方之服务费用，则乙方有权自逾期之日起，除应收款外，以拖欠金额计算，每日按银行逾期贷款利率向甲方收取违约金……第十一条、合同解除和终止……11.3本合同服务期到期或提前解除后，甲方应在三十日内将乙方已实现成功销售房屋的全部服务费用支付乙方；同时，对于在服务费内或提前解除前已签署认购协议但未达到本合同约定的成功销售标准的房屋，在次月达到成功销售后，甲方应按照本合同的相应约定向乙方支付服务费用……”2018年12月6日，铂晟公司（甲方）与金岳置业佛山分公司（乙方）签订《绿地未来城·易居销售代理公司合作补充协议》，主要约定：“2016年6月1日，甲乙双方就绿地未来城项目确立了代理销售合作关系，并于2016年6月1日签订《销售代理合同（1.0）》，合同约定的代理期限为2016年6月1日至2016年11月30日，合计6个月。经双方协商一致，补充约定如下：一、原合同第三条中“代理期限为2016年6月1日至2016年11月30日止”修改为“代理期限为2016年6月1日至2017年6月30日”，其他条款按原合同执行。二、截止2018年12月6日按照原合同有关约定，乙方共代理成功销售绿地未来城项目住宅143.5套，销售总金额共计143473816元，总销售面积共计15395.18平方米，产生佣金金额1147792元，已支付佣金854273元。达到未支付条件而未支付佣金共288479元，未达到支付条件未支付佣金共5040元。三、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力……”。《未来城项目易居2019年9月佣金发放明细表》《未来城项目易居2019年9月佣金结算汇总表》显示，金岳置业佛山分公司诉请的服务费项下的房屋签约日期发生为2016年12月至2017年4月期间，铂晟公司称签约日期即商品房买卖合同的网签日期。2020年1月9日，金岳置业佛山分公司出具的发票显示经纪代理服务费*代理费288479元。金岳置业佛山分公司在诉讼中称：金岳置业佛山分公司诉请逾期付款违约金的依据为：①《销售代理合同（1.0）》第10.2条；②《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；③《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，关于罚息利率问题，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。关于金岳置业佛山分公司诉请的保全担保费，该费用系金岳置业佛山分公司实际损失，并无合同依据。铂晟公司在诉讼中称：对金岳置业佛山分公司诉请的服务费288479元无异议。一审法院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。金岳置业佛山分公司、铂晟公司签订的《销售代理合同（1.0）》、《绿地未来城·易居销售代理公司合作补充协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，金岳置业佛山分公司、铂晟公司均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于金岳置业佛山分公司诉请的服务费与违约金。金岳置业佛山分公司主张铂晟公司拖欠服务费288479元，铂晟公司对此无异议，一审法院予以确认。关于违约金。第一，涉案合同约定，客户签订《商品房买卖合同》之后，铂晟公司应向金岳置业佛山分公司支付佣金；合同服务期到期，铂晟公司应在三十日内向金岳置业佛山分公司支付已实现成功销售房屋的全部服务费；对于服务期内或提前解除前已签署认购协议但未达到合同约定的成功销售标准的房屋，在次月达到成功销售后，铂晟公司应按照合同约定向金岳置业佛山分公司支付服务费。涉案补充协议约定，委托代理期限自2016年6月1日至2017年6月30日。《未来城项目易居2019年9月佣金发放明细表》、《未来城项目易居2019年9月佣金结算汇总表》显示，金岳置业佛山分公司诉请的服务费项下的房屋签约日期发生为2016年12月至2017年4月期间，铂晟公司确认签约日期即商品房买卖合同的网签日期。根据上述事实可知，涉案服务费项下的委托代理销售行为均成功完成于双方约定的委托代理期限之内。故此，铂晟公司应于2017年7月30日前向金岳置业佛山分公司支付涉案服务费。铂晟公司抗辩支付服务费应以金岳置业佛山分公司先出具发票为前提，无合同依据，一审法院不予采纳。第二，涉案合同约定，若铂晟公司逾期未支付应付服务费用，则金岳置业佛山分公司有权自逾期之日起，以拖欠金额每日按银行逾期贷款利率的标准向铂晟公司收取违约金。本案中，铂晟公司未依约支付服务费的行为已构成违约，金岳置业佛山分公司有权向其主张违约金。故此，一审法院根据金岳置业佛山分公司诉请，确认铂晟公司应以288479元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，计付自2017年7月31日至2019年8月20日的违约金；2019年8月21日起至实际清偿之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算。关于金岳置业佛山分公司诉请的保全担保费。金岳置业佛山分公司未举证证明保全担保费的实际支出数额，即便该费用确已产生，但涉案合同并未约定该费用应由铂晟公司承担，故对金岳置业佛山分公司该项诉请，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、铂晟公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向金岳置业佛山分公司支付服务费288479元及违约金（以288479元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，自2017年7月31日计至2019年8月20日；2019年8月21日起至实际清偿之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）；二、驳回金岳置业佛山分公司的其他诉讼请求。如铂晟公司未按判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3084元，财产保全费2143元，合计5227元，均由铂晟公司负担。二审期间，铂晟公司、金岳置业佛山分公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：铂晟公司支付逾期付款违约金的起算点及计算标准的认定问题。其一，铂晟公司应自2017年7月31日起支付逾期付款违约金。铂晟公司确认尚欠金岳置业佛山分公司自2016年12月至2017年4月期间成功销售房屋的服务费288479元。《销售代理合同（1.0）》的约定，合同服务期到期后，铂晟公司应在三十日内将金岳置业佛山分公司已实现成功销售房屋的全部服务费支付给金岳置业佛山分公司。《绿地未来城·易居销售代理公司合作补充协议》约定，原销售合同委托销售代理期限修改自2016年6月1日至2017年6月30日，其他事项按原销售合同执行。故一审认定铂晟公司自2017年7月31日起以288479元为本金计算逾期付款违约金符合合同约定，本院予以维持。同时履行抗辩权的构成要件为，双方互负的债务具有对价关系，且债务为主给付义务。金岳置业佛山分公司的开票义务不属于销售代理合同的主给付义务，与铂晟承担的支付服务费的义务不具有对价关系，故铂晟公司依据《销售代理合同》第8.7条的约定内容，认为一审判决认定的逾期付款违约金起算点错误，缺乏理据，本院不予采纳。铂晟公司主张本案应依据《销售代理合同》第8.7条予以处理，但该约定针对的是在服务阶段，即涉案销售代理合同仍处于有效阶段，但本案涉案合同早已届满终止，故本院对铂晟公司该上诉理由不予采纳。其二，涉案销售代理合同约定，若铂晟公司逾期未支付应付服务费用，则金岳置业佛山分公司有权自逾期之日起，以拖欠金额每日按银行逾期贷款利率的标准向铂晟公司收取违约金。本案中，铂晟公司存在逾期付款的违约行为，故金岳置业佛山分公司有权要求铂晟公司支付违约金。一审认定铂晟公司以288479元为本金，自2017年7月31日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准及自2019年8月21日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计付违约金予金岳置业佛山分公司并无不当，本院予以维持。铂晟公司仅上诉称一审认定违约金标准过高，但未提供证据予以证明，故本院对其该理由不予采纳。综上，铂晟公司上诉请求不能成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5627元，由上诉人佛山铂晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月十八日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力