河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初4636号原告:河南绿捷物业服务有限公司，统一社会信用代码91411082558308469N，住所地长葛市铁东路北段东侧。法定代表人:崔权营，该公司执行董事。委托代理人：张丽鹏，河南七星灿律师事务所律师。被告:孙淑珍,女,汉族，1977年12月20日生，大学文化，教师，现住长葛市。委托代理人：马海涛，河南祜亚律师事务所律师。原告河南绿捷物业服务有限公司与被告孙淑珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告河南绿捷物业服务有限公司的委托代理人张丽鹏、被告孙淑珍的委托代理人马海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南绿捷物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2019年8月1日至2020年7月31日物业费2434.53元，生活垃圾处理费84元,共计2508.53元,并赔偿资金占用期间利息损失112.73元（自2019年8月20日暂计至2020年9月30日，以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率另计至清偿之日止);2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月31日，原告与长葛市瑞景新城业主委员会签订《瑞景新城业主委员会绿捷物业服务公司2019年度物业服务合同》,约定由原告为瑞景新城小区业主提供物业服务，物业服务收费选择多费制，收费项目包括:物业费、电梯公摊电费、家用水电费、公摊电费、生活垃圾处理费、车库或车位照明、维护费等项目;收费价格:物业费,高层1.18元/平方，多层0.7元/平方;生活垃圾处理费每户84元/年。公共部位公摊电费108元/年;地下车位(库）照明、卫生费240元/年;1期车库100元/年;储藏室照明、维护费:1期每月0.2/㎡,2期每月0.35/㎡;而经核实:被告系该小区第14幢1单元5层西户（0105002)号，房屋建筑面积为171.93㎡;被告作为该小区高层楼住户,应依法依约按时向原告交纳各项物业服务费用。经多次催收,除部分相关物业费用交纳外,目前被告仍未交费项目及金额明细为2019年8月1日至2020年7月31日物业费2434.53元，生活垃圾处理费84元,共计2508.53元。综上所述，依据《物业管理条例》第十五条第（三)项、第三十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条规定,原告“绿捷物业公司”作为“长葛市瑞景新城业主委员会”选聘的物业服务企业与该业主委员会签订的物业服务合同,对长葛市瑞景新城小区的全体业主具有约束力。原告依约提供了物业服务,被告作为该小区业主，应依约交纳相应物业费、生活垃圾处理费等物业服务相关费用，而其长期拖欠的行为，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，被告应承担继续履行支付物业服务费用，并赔偿原告资金占用期间利息损失的违约责任。请法院查明事实,依法支持原告的诉讼请求。被告孙淑珍辩称：1、原告的权利来源及依据系2019年度物业合同，该合同未经业委会表决同意，系无效的民事法律行为；2、合同的相对方业主委员会系非法人组织，其权利的来源是业主的授权，但在物业服务合同签订中提高物业费用价格，侵害了业主的共同权利；3、原告在提供物业服务中，经常断水、断电，水电费用极高，最为恶劣的是在2020年疫情期间，未经业主委员会及街道办事处同意，擅自撤离小区，小区面临疫情感染，公共生命受到威胁，不交物业费行使的是抗辩权；4、就原告与业委会签订的物业合同，由于未经业主同意侵害了业主利益，孙淑珍已经提起了业主撤销权诉讼，并于网上立案。原告河南绿捷物业服务有限公司向本院提交的证据材料有：一、2019年3月31日，《瑞景新城业主委员会绿捷物业服务公司于2019年度物业服务合同》一份，共8页，证明2019年3月31日，原告与长葛市瑞景新城业主委员会签订《瑞景新城业主委员会绿捷物业服务公司2019年度物业服务合同》,约定由原告为瑞景新城小区业主提供物业服务，物业服务收费选择多费制，收费项目包括:物业费、电梯公摊电费、家用水电费、公摊电费、生活垃圾处理费、车库或车位照明、维护费等项目;收费价格:物业费,高层1.18元/平方，多层0.7元/平方;生活垃圾处理费每户84元/年。公共部位公摊电费108元/年;地下车位(库）照明、卫生费240元/年;1期车库100元/年;储藏室照明、维护费:1期每月0.2/㎡,2期每月0.35/㎡，被告作为业主接受物业服务，应依据物业服务合同约定交纳相关物业费用。二、《商品房买卖合同》（摘要）及附件身份证复印件一份，共4页，证明被告系该小区第14幢1单元5层西户（0105002)号，房屋建筑面积为171.93㎡，被告每年应交纳物业费为171.93㎡×12个月共计2434.53元，生活垃圾处理费84元,共计2508.53元。被告孙淑珍向本院提交的证据材料有：1、孙淑珍2017年、2018年度物业费收据，证明此前瑞景新城小区物业费用标准，现物业费用标准大为提高；2、瑞景新城业主委员会2020年1月18日通知，证明个别业主委员会委员已开始以业主委员会名义酝酿物业费涨价的事实；3、视频光盘1份及“今日头条报道”1份，证明绿捷物业公司在2020年二次撤离小区，经常停水停电的事实；4、以孙淑珍为原告，瑞景新城业主委员会为被告、绿捷公司为第三人提出的业主撤销权纠纷网上立案截图及诉状，证明孙淑珍现已提出业主撤销权纠纷诉讼，本案应中止审理。经审理，本院认定案件事实如下：原告河南绿捷物业服务有限公司系长葛市科瑞置业有限公司开发长葛市瑞景新城小区时指定的物业服务企业，同时也是之后长葛市瑞景新城业主委员会选聘的物业管理公司。2019年3月31日，原告与长葛市瑞景新城业主委员会签订《瑞景新城业主委员会绿捷物业服务公司2019年度物业服务合同》,约定由原告公司为瑞景新城小区业主提供物业服务。物业服务收费选择多费制，收费项目包括：物业费、电梯公摊电费、家用水电费、公摊电费、生活垃圾处理费、车库或车位照明、维护费等项目;收费价格:物业费,高层1.18元/平方米，多层0.7元/平方米;生活垃圾处理费每户84元/年。公共部位公摊电费108元/年;地下车位(库）照明、卫生费240元/年;1期车库100元/年;储藏室照明、维护费:1期每月0.2/平方米,2期每月0.35/平方米;经核实:本案被告孙淑珍系长葛市瑞景新城小区第14幢1单元5层西户（0105002)号高层楼住户,房屋建筑面积为171.93平方米;经原告多次催收,目前被告仍未交费项目及金额为2019年8月1日至2020年7月31日物业费2434.53元，生活垃圾处理费84元,共计2508.53元。在上述合同履行过程中，由于开发商长葛市科瑞置业有限公司不再补贴原告的运营费用，部分业主长期拖欠物业费，造成原告方负债经营，原告方经营中拖欠保安、保洁等员工工资、无法向电业公司垫付电费、外包垃圾清运费长时间拖欠，客观上造成合同期内发生保安、保洁员工怠工三天，小区垃圾有三天未及时清运、小区大范围停电两天等现象，后在长葛市建设路街道办事处等协调下，及时复工、并恢复供电、恢复垃圾清运。本院认为：物业服务费用是物业服务企业提供物业服务的基本保障，是业主获得物业服务权利的前提条件。长葛市瑞景新城业主委员会选聘原告并与原告签订的物业服务合同,符合法律和行政法规规定，合法有效，依法对原告及包括被告在内的长葛市瑞景新城小区的全体业主和物业使用人具有法律约束力。原告依约提供了物业服务,被告作为该小区业主，享有物业服务权利的同时，应依约交纳相应物业费、生活垃圾处理费等物业服务费用，而被告长期拖欠物业服务费用交纳的行为，已构成违约，应依法承担交纳相关物业费用的违约责任。原告向被告孙淑珍主张物业服务合同约定范围内的物业服务相关费用诉请，本院予以支持；本案中被告并无证据证明诉争物业服务合同约定的小区物业服务收费项目或价格不合理，或未经业主委员会表决同意，损害业主的共同权利事实存在，其主张原告擅自提高物业费用价格，与事实不符。业主委员会内部表决事项，属业主委员会内部自治事务，不影响其对外签订物业服务合同的法律效力，故被告提出涉案物业服务合同无效或应予撤销的抗辩理由，不符合合同无效或可撤销的法定条件，依法不能成立，该抗辩理由本院不予采信；同时，被告提出原告在提供物业服务过程中，经常断水、断电，擅自撤离等情况与事实不符，或与被告无直接关联，本院不予采信。原告物业服务短时间迟滞与小区部分业主长期拖欠物业费存在一定因果关系，也是客观事实，但该物业服务瑕疵，并不改变原告方长期提供物业服务的基本事实，双方因此而产生的纷争，被告完全可以通过适当方式向被告提出合理诉求，双方也可通过业主委员会或当地街道办事处协调，也可通过向物业服务监督机关等投诉等方式处理解决。而原告方据此作为抗辩拒付物业服务费，客观上影响小区整体物业服务利益实现，与其争议诉求的目的背道而驰，做法欠妥，应予纠正。被告该抗辩理由，本院不予支持。本案诉讼中法庭多次为原、被告双方做调解工作，但由于本案被告方将其对长葛市瑞景新城业主委员会的不满，直接迁怒于本案原告，造成双方矛盾一时难以化解。所以，被告方对本案纠纷的发生，存在一定过错，鉴于原告方在提供物业管理服务过程中确有瑕疵或不足，且该服务缺陷结果的发生，与被告等部分业主长期违约之间，存在一定因果关系等状况，故对于原告主张的物业服务费用资金占用期间利息损失的诉求，本院亦不予支持。关于被告方主张其另案主张涉案物业服务合同撤销权，请求诉讼中止的问题，因被告方在本案诉讼过程中，基于本案同一答辩抗辩事由，重复起诉，以图影响本案审理的诉讼行为，不应得以支持，中止本案诉讼的理由，不符合诉讼中止的法定条件，其请求本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第一百二十一条，《物业管理条例》第十五条、第三十四条、第四十一条，第六十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、限被告孙淑珍于本判决生效之日起七日内给付原告2019年8月1日至2020年7月31日物业费2434.53元，生活垃圾处理费84元,共计2508.53元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于许昌市中级人民法院。审判员 ：李百山二〇二〇年十一月十一日书记员 ： 李 爽