广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初22764号原告：曹姗姗，女，汉族，1988年9月23日出生，住湖南省益阳市资阳区***************，公民身份号码：430************548。委托诉讼代理人：陈庚华，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪曼钦，广东红棉律师事务所实习律师。被告：郭雪华，女，汉族，1990年11月14日出生，住广东省东莞市**************，公民身份号码：441************008。第三人：东莞市汇佳地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福社区**************。法定代表人：张某1。原告曹姗姗诉被告郭雪华、第三人东莞市汇佳地产顾问有限公司（以下简称汇佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理，原告曹姗姗本人及其委托诉讼代理人陈庚华、倪曼钦，被告郭雪华本人，第三人汇佳公司的法定代表人张某1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹姗姗向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付违约金340000元；二、被告退还原告定金20000元；三、被告赔偿原告向第三人支付的居间服务费5000元；四、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年7月8日，原告与被告经第三人提供的居间服务就东莞市南城区******骏·朗晴居2单元210房屋的买卖事宜签订了《房地产买卖合同》，原告当天向被告支付了购房定金20000元。根据双方约定，被告应在合同签订后预约办理房屋查档手续，查档确认房屋没有查封等问题后，原告再向被告支付剩余定金80000元。2020年7月15日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进深圳市房地产市*平稳健康发展的通知》，引发东莞市房价出现大幅度上涨。2020年7月16日，被告突然以自己身体不适及家人反对为由表示不愿意继续出售房屋，并表示愿意退还定金及赔偿原告5000元中介费、1000元喝茶费。此后，原告本着友好协商的态度就房屋交易相关问题与被告进行协商，希望继续履行《房地产买卖合同》，以避免自身损失进一步扩大，但被告却反口以自己需要居住及原告逾期支付剩余定金系原告违约等理由拒绝。2020年8月3日，因被告在2020年8月2日及此前数次明确表态不愿意继续出售房屋，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，向被告发微信及短信解除了《房地产买卖合同》。综上，原告认为，被告在签订《房地产买卖合同》及双方对交易手续办理进行明确约定后，又明确表示不继续卖房，已构成根本违约。被告的行为严重违反了诚实信用原则，严重损害了原告的利益。被告郭雪华辩称，一、被告并未违约，原告无权解除合同，现案涉房屋买卖合同并未解除，应当继续履行。1、被告并未明确表示不卖，且是原告违约在先，被告仅是提出能否协商不卖的想法，被告后续一直提出继续履行合同，但原告不予理会，原告单方解除合同条件不成立。2020年7月16日，被告鉴于身体不适及原告未支付剩余80000元定金等原因，心情思想出现斗争，才提出可能卖不了房子，看能否与原告协商，但双方一直未达成一致意见，至此被告本意未明确不卖，被告直至今日一直都愿意继续履行。后原告提出面谈，因被告本人刚做完手术身体没有恢复不方便面谈。后于2020年7月18日，被告约原告面谈，被告本意是想约谈关于定金，违约金支付及后续合同履行的问题，但原告不予理会，充分说明双方就合同履行问题在商谈的过程中，被告并未明确一定不卖。后双方未面谈协商，而原告即发微信表示解除合同，对此被告不太理解。2、被告买卖房屋未满足过户条件前提出协商不卖，并未对本案房屋买卖合同的履行造成影响，也未造成原告的损失。2017年4月10日发布的《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》【东府办[2017]46号】第二条规定“交易转让自本通知施行之日起在本市行政区域内购买住房的（含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可上市交易”。被告购买本案房屋出证的时间是2018年10月16日，按上述东莞市住房限购政策规定，本案房屋在2020年10月16日方才满足过户条件，被告提出协商可能不卖并未耽误合同的履行，对原告及合同的履行并未造成任何实际影响。综上，被告认为原告单方解除合同不符合法律规定，被告无需支付违约金。且本合同履行不存在任何障碍，仍可以继续履行，被告直至今日一直都愿意继续履行。二、原告未按合同约定支付定金80000元，原告已构成违约，且原告承认自己违约，原告应按合同约定向被告支付340000元违约金。即便解除合同，被告才有权解除合同。案涉合同于2020年7月8日签订，按照合同第三条【交易定金】的约定，原告应于合同生效之后七日内（即2020年7月14日前）再向被告支付定金80000元。但直至今日，原告仍未向被告支付80000元定金，已逾期超过60天，按照合同第十条的约定，被告有权解除合同，要求原告按成交价百分之二十的标准支付违约金。三、原告请求违约金340000元没有事实和法律依据，请求法院结合合同履行情况及损失填平、公平公正的原则依法判决。1、本案不适用合同法第十一条【卖方违约责任】条款，本案不存在卖方逾期履行超过60天的情形，不能适用成交价百分之二十的违约金。合同法第十一条【卖方违约责任】如卖方逾期履行超过60天，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金额承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后，被告不存在逾期履行合同的行为，本案不存在卖方逾期履行超过60日的情形，原告请求按上述“逾期超过60日”的条款请求违约金缺少事实和合同依据。2、原告请求的违约金340000元远远超过其实际损失，请求法院依据损失填平、公平公正原则调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。合同签订后，原告仅向被告支付了20000元定金，其他购房款均未支付，如原告有损失，其直接损失也限于20000元相应的利息。故原告主张的违约金过高，超过其损失的百分之三十，依法不应予以支持。且本合同本可以继续履行，现不能继续履行的根本原因在于原告不同意继续履行，被告从未明确不履行，直至现在也同意继续履行。3、原告起诉状中陈述，深圳发布住房政策引起东莞市房价上涨与本案无任何关系，直至今日案涉房屋也仅是略有涨价，并无大涨。被告之所以在2020年7月16日提出可能不卖，最主要原因是在于原告未按合同约定在2020年7月14日前支付定金80000元，原告已构成违约，与深圳政策无关，与房价上涨更无关系。同时，据安居客平台查询，现同小区同面积的房源挂盘出售价从1580000元至2000000元不等，因不同楼层方位而价格不同，挂盘出售价集中在1800000元居多，而真实成交价一般略低于挂盘出售价。案涉房屋2楼属于低层，售价较其他楼层低些，因此即便案涉房屋有涨幅，截止到目前涨幅预计也就只有约十万元左右，更何况7、8月份时房价涨幅更应小于100000元。综上所述，原告解除合同不成立，合同仍有效应继续履行，被告并未违约无需支付违约金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，判决合同应当继续履行，并判决原告向被告支付逾期支付定金的违约金。第三人汇佳公司辩称，对原告的诉请没有异议。经审理查明：2020年7月8日，原告曹姗姗作为买方与被告郭雪华作为卖方签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告曹姗姗购买被告郭雪华名下位于东莞市南城区******骏朗晴居2单元210号房，该房屋建筑面积约为48.98平方米，房地产证号为**54518，购房款（即转让成交价）为1700000元；第三条约定买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金20000元，在本合同生效之后柒日内（含当日）再向卖方支付定金80000元；第四条约定买方须于2020年10月31日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款410000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2020年7月31日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；第六条约定该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起柒日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，而在备注中，原、被告对该条款补充约定卖方查档后柒日内向银行申请提前还款，买方同意拿首期款410000元给卖方赎楼；第十条约定如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过60日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；第十一条约定如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过60日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2020年7月8日，原告向被告支付了合同约定的购房定金20000元。同日，原告向第三人汇佳公司支付了居间服务费5000元。关于定金支付的问题。原告主张，根据双方约定，被告应在合同签订后预约办理房屋查档手续，查档确认房屋没有查封等问题后，原告再向被告支付剩余定金80000元。第三人汇佳公司对原告的主张予以确认。但被告不予确认原告所述的查档之后再支付剩余定金80000元。在原告、被告与第三人员工组成的微信群（即西平东骏朗晴居2-210交易群）中，在原告举证证据第17页第2张图，2020年7月9日，第三人员工王正香对被告说“明天早上8点20到房管局门口等你”，又对原告说“查出来没问题，准备转账80000过去”，原告称让把结果发过来，后被告突然说住院了；第18页第1张图，之后第三人员工王正香由此对原告说“不好意思，业主身体不舒服，改天去查，查好再转账过去，等我通知”；第23页第1张图，2020年7月6日，第三人员工闫利伟对被告说“签完合同先转给您20000元，然后产权人去查档，没问题，再补齐定金”，“你有没有要求多少定金，十万定金可以吗”，后被告说“可以”，“之后首期呢”，闫利伟回复“先2万定金，查完档补齐8万定金”；第23页第2张图片，2020年7月7日，第三人员工闫利伟对被告说“先给2万，查完档没问题补齐10万，备一张卡号收钱”，后被告回复好。被告抗辩称其并未特别留意中介说了什么，当时还没有签订合同，只是看房子。被告主张，原告在合同生效之后7日内未能向其支付定金80000元已构成违约。再，原告主张被告于2020年7月16日明确提出案涉房屋不卖了，被告构成根本违约。原告对此提供的微信记录反映，被告最早于2020年7月16日中午提出不愿继续出售房屋，依据是证据第23页第3张图，2020年7月16日上午10:56，被告对第三人员工王正香说“我那个房子可能卖不了了，家里人不让我卖”、“这个房子卖不了”；证据第19页第1张图，2020年7月16日11:40，第三人员工王正香在微信交易群发布消息称“现在是业主这边要违约……”；证据第12页第1张图，2020年7月16日11:46，被告对原告说“由于我很冲动，从我住院到出院，我家人一直说我，到现在我也没得出门。那个房子我家里人不让我卖，已经很严重的情况。我实在没有办法。你看我们签了合同也就10天，我们是什么事都还没有做的。你看看这边我把你定金退给你，中介可能不会给回你的了，然后把你给中介的5000，也给回你，另外再给1000元喝茶费你，可以吗……”，原告对此认为被告提出了不继续履行合同；证据第12页第4张图，2020年7月16日14:52，被告对原告说“不好意思，曹小姐，房子我真卖不了，我身体有问题，加上房子当时我家里人出了钱给我，他们死也不让我卖。卖不了了，不好意思”；证据第19页第3张图，2020年7月18日9:01，在交易群中，第三人员工王正香对原告说，“早上好，业主这边是确定不卖了……”；证据第20页第1张图，2020年7月18日10:25，在交易群中，被告说“我说过了，我卖不了，我都第一时间告诉你们……”；证据第14页第1-2张图，2020年8月2日，被告对原告说“这样子扯卖也没意思，我准备搬回去住”、“退你定金，我要回去住了”。原告再主张，由于协商不成，于2020年8月3日原告向被告明确提出解除合同。原告要求被告返还已支付的定金20000元，并支付按合同价款20%计算的违约金340000元，以及居间服务费损失5000元，而原告明确如上述违约金与居间服务费重复，则主张违约金。被告则认为上述信息是不明确的，是在协商当中，原告无权解除合同，被告明确不同意解除合同。且被告在答辩状中提出可能不卖案涉房屋与房价上涨无关，即便案涉房屋价格有涨幅，到目前涨幅预计只有100000元左右，更何况7、8月份时房屋涨幅应更少。上述事实，有原告提供的房地产买卖合同、不动产权证、收款收据、电子回单详情、转账详情、汇佳地产税费预算表、转账记录截图、收款收据、深圳市住房和建设局网站《关于进一步促进深圳市房地产市*平稳健康发展的通知》、原告与被告的微信聊天记录、被告微信号截图、西平东骏朗晴居2-210交易群微信聊天记录截图、王正香微信号截图、预约查档截图、被告与第三人员工王正香微信聊天记录、第三人员工闫利伟微信聊天记录、录屏视频光盘、微信聊天记录截图、微信聊天记录、短信记录，被告提供的通话详单、西平东骏朗晴居2-210交易群微信聊天记录、东莞市南城社区******检验报告、彩色多普勒超声扫描报告、东莞市人民医院检验报告单、门（急）诊病历、彩色超声检查报告单、住院诊断证明书、住院病案首页、入院记录、手术记录、出院记录、CR/DR急诊诊断报告、病理检查报告单、心电图报告、东莞市人民医院检验报告单、手机通话记录截图、微信聊天记录、房地产买卖合同、查询结果、机票图片等证据以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案的《房地产买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照执行。本案主要的争议焦点是：一、被告主张原告未能在合同生效之后7日内支付定金80000元构成违约是否具有事实和法律依据；二、原告主张被告拒绝履行合同是否具有事实和法律依据，如被告违约，违约责任应如何承担。本院对此评析如下：关于焦点一，首先，案涉的2020年7月8日《房地产买卖合同》约定在本合同生效之后7日内原告再向被告支付定金80000元，而原告确实并未向被告支付该定金。但是，根据微信记录显示，在案涉合同签订的前两天，即2020年7月6日、2020年7月7日，第三人员工闫利伟几次告知被告是先支付定金20000元，查完档没问题再补定金80000元，被告曾回复好。又，案涉合同签订之后，在原告、被告与第三人员工组成的微信群（即交易群）中，于2020年7月9日，第三人员工王正香通知被告第二天到房管局查档，查档没问题后转账定金给被告，但被告回复其住院了，故第三人员工王正香再通知原告因业主身体不舒服，改天去查，查好再转账过去，被告在群中也看到该信息而没有异议。由此可见，第三人通过微信通知的形式已经与原告、被告达成一致协议，被告在第三人通知后到房管局查档，查档没问题后原告转账定金80000元给被告，被告在微信记录中的回复表明其对上述变更约定并没有异议，故上述关于支付定金80000元的变更约定应对被告产生法律效力。另外，根据被告举证的病历资料，被告于2020年7月9日至2020年7月14日住院，而被告于2020年7月16日告知原告房屋不卖了。即被告在告知第三人住院后，一直没有通知第三人继续按照约定进行查档再补齐定金。因此，被告再抗辩原告未能在合同生效之后7日内支付定金80000元构成违约没有依据，本院对此不予采纳。关于焦点二，根据微信聊天记录反映，于2020年7月16日被告先通知第三人案涉房子不卖了，第三人再在交易群中告知原告业主要违约，然后原告私聊被告，双方发送多条信息进行交流，于2020年7月16日14:52，被告向原告发送的信息中，被告明确“房子我真卖不了”。被告在庭审中以其发送的信息不明确为由抗辩其没有提出不履行除合同与事实明显不符，本院对此不予采信。被告明确提出不卖房屋，已致使原告的购房目的无法实现，属于根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定以及案涉《房地产买卖合同》第十一条的约定，原告有权解除《房地产买卖合同》，原告据此要求被告返还已支付的定金20000元以及赔偿违约金的诉请依法有据，本院予以支持。再，关于违约金的问题，案涉《房地产买卖合同》第十一条约定如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过60日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。该合同条款明确了在被告根本性违约的情况下应承担的违约金的计算方法，被告已构成根本性违约，违背诚实信用原则，被告提出抗辩其应在逾期履行超过60天才适用该条合同条款没有依据，本院对此不予采纳。被告存在根本性违约，应向原告支付违约金，但是，本院考虑到原告仅向被告支付了定金20000元，被告向原告提出不卖房屋之时仅在签订合同之后8天，也确实距离其生病出院不久，被告也向原告提出其不拖原告的时间并希望原告能够体谅，故被告的过错程度应较低，又结合房屋当时市场涨价的情况考虑，本院酌情将被告应支付给原告的违约金调整为100000元。原告主张的超出部分，本院予以驳回。关于居间服务费，原告也明确其诉请的居间服务费5000元为实际损失，属于补偿性法定损害赔偿金，与违约金两者均具有对违约行为补偿性的功能，原则上不应并用，且被告应向原告支付的上述违约金，应填补了原告的居间服务费损失，而原告已明确两者重复的则主张违约金，故原告诉请的居间服务费，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告告郭雪华自本判决发生法律效力之日起七日内向原告曹姗姗支付违约金100000元；二、被告郭雪华自本判决发生法律效力之日起七日内向原告曹姗姗退还定金20000元；三、驳回原告曹姗姗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费3387.5元、财产保全费2345元，共计5732.5元（原告已预交），由原告曹姗姗负担3847.84元，由被告郭雪华负担1884.66元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  翟静文二〇二〇年十一月十六日书记员  陈思苏书记员  黄燕霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。