湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终2654号 上诉人（原审原告）：郑华文，男，1970年8月25日出生，汉族，湖南省新田县人，住湖南省新田县。 委托诉讼代理人：郑军，湖南超创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢忠冬，男，1969年2月15日出生，汉族，湖南省新田县人，住湖南省新田县。 委托诉讼代理人：郑玄，湖南火龙联合律师事务所律师（特别授权）。 被上诉人（原审第三人）：谢申翠，女，1949年7月14日，汉族，湖南省新田县人，住湖南省新田县。 委托诉讼代理人：谢红梅（系谢申翠之女），女，1975年3月20日出生，汉族，湖南省新田县人，住湖南省新田县（特别授权）。 被上诉人（原审第三人）：谢红梅，女，1975年3月20日出生，汉族，湖南省新田县人，住湖南省新田县。 上诉人郑华文因与被上诉人谢忠冬、原审第三人谢申翠、谢红梅买卖合同纠纷一案，不服湖南省蓝山县人民法院（2020）湘1127民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郑华文上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、改判支持上诉人原审的全部诉讼请求；三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决程序错误；二、一审判决认定上诉人与谢松和、谢忠冬签订《房屋转让协议》无效，是错误的；三、一审判决认定上诉人与谢忠冬签订《房屋转让补充协议》无效，是错误的；四、一审判决程序错误，一审法院并未告知原告有第三人参加庭审，也没有给原告答辩期限，程序违法。 被上诉人谢忠冬辩称，一、新田法院于2008年发起的集资合作建房项目违反国家政策及相关规定而终止，答辩人曾几次通过第三人谢红梅告知被答辩人亲戚并通知上诉人退钱；二、丰源华府在建成后抽房号是两第三人向答辩人授权后由答辩人在公证员面前抽的，被答辩人无资格参加抽签，被答辩人称其参与了抽签房号是虚假的；三、两第三人对答辩人与被答辩人之间签订的2017年的房屋转让补充协议根本不知情，如果第三人知情答辩人与被答辩人签订该套房的补充协议，第三人不至于给他人缴纳房款；四、两第三人参加诉讼庭审征求被答辩人意见时，被答辩人同意当即开庭，且根据审判规则的相关规定，第三人要求参加诉讼是参与双方当事人的本诉，不存在给予答辩期的规定。 被上诉人谢红梅、谢申翠辩称：一审判决2008年4月8日郑华文与谢松和、谢忠冬签订的《房产转让协议》合同无效，事实清楚，适用法律正确；二、一审判决2017年2月15日郑华文与谢忠冬签订的《房产转让补充协议》合同无效，事实清楚，适用法律正确；三、上诉人认为，1、2008年新田法院发起的集资合作建房项目违反国家政策及相关法律规定新田法院终止实施的情况他不知情，介绍人王彦平也未告知，与事实不符；2、丰源华府小区房号系与谢忠冬共同抽中，二答辩人对2017年的《房产转让补充协议》是知情的，亦与事实不符；3、第三人参加诉讼，上诉人郑华文在一审庭审中并未表明有异议，也未向法庭申请需要答辩期的情况下，继续开庭，并且对第三人的诉请均当庭进行了口头答辩以及质证认证。庭审程序合法，有庭审录播予以证实。 郑华文向一审法院起诉请求：一、依法确认原、被告签订的《房产转让协议》、《房屋转让补充协议》合法有效；二、判令被告全面履行上述协议约定的义务，并协助原告办理不动产转让房屋合同的签订及其过户等手续；三、判令被告向原告支付违约金2万元；四、本案诉讼费用由被告承担。 第三人谢申翠、谢红梅向一审法院起诉请求：1、请求确认本诉中2008年4月8日谢松和、谢忠冬与郑华文签订的《房产转让协议》无效；2、请求确认本诉中2017年2月15日郑华文与谢忠冬签订的《房屋转让补充协议》无效；3、本案诉讼费用由本诉原、被告承担。 一审法院认定事实：被告之父谢松和（又名谢松鹤）系新田县人民法院退休干警。2008年1月24日新田县人民法院为解决干警住房困难问题下发了《关于在龙泉大道新院址联合购地、组团开发建住房的通知》，在法院干警发起了集资合作建房项目，并规定全院干警均可报名，但每个干警只集一套住房并不得以任何方式转让建房指标。谢松和在2008年1月28日前按新田县人民法院规定向法院指定账户交付16000元。 经他人介绍（介绍人系新田县人民法院工作人员），原、被告及其父亲谢松和于2008年4月8日签订了《房产转让协议》，协议约定：被告将新田县人民法院以其职工名义获取的组团开发所建房屋转让给原告，转让费4000元。当日，原告支付给谢松鹤原来已支付的购地集资款16000元和4000元转让费。在申请用地过程中，新田县自然资源局（原告新田县国土资源局）根据中华人民共和国国务院国发【2007】24号和中华人民共和国建设部、监察部、国土资源部的建住房【2006】196号等相关文件规定，对该项目的用地手续不予审批。2012年，第三人谢红梅受其父亲谢松和委托将该情况通知介绍人并由介绍人告知原告，并提出解除合同的意愿，原告未置可否。 2014年新田县人民法院闲置土地经新田县委县政府的处置，对新田县人民法院在职和离退休的干警给予了优惠购房政策，并按政策规定单位职工每户可按优惠价购买一套房。2016年该项目用地手续被政府审批后，新田县人民法院出台了《新田县人民法院干警组团建房章程》，决定法院组团建房采取由建房人员统一交开发商建房、按照新办法（2014）116号文件规定，向开发商优惠购房的方式进行。之后，永州市凯源房地产开发有限公司依法摘牌取得了新田县人民法院组团建房用地的整体开发权，楼盘名称为丰源华府。2016年8月27日谢松和去世，此时该房尚未交付。 2017年2月15日，在第三人谢申翠、谢红梅不知情的情况下，原、被告签订《房屋转让补充协议》，协议约定：就新田县人民法院给予单位职工按优惠价所购买的一套指标房转让一事达成协议，被告将其父亲谢松鹤所享有的一套指标房转让给本案原告，并在原转让费4000元的基础上，原告同意再一次性支付给被告建房指标转让费100000元，对于以后组团统一缴款等一切事务概由原告负责交纳，属于分给原告名下的一套房屋，概由原告永久居住管理（即关于该房屋的所有权利义务都归原告享受和承担）；如一方毁约，需支付对方违约金为该套房屋总价格的两倍。当日，原告向被告支付房屋指标转让费100000元及被告已支付的建房款110000元。2018年6月16日，原告向文进军的银行账号交纳购房款35000元、2019年9月16日交纳购房款31815元，以上共计296815元（包括转让费104000元、土地出让金16000元、购房款176815元）。同时，第三人谢红梅于2016年11月25日对谢松鹤名下的房产向文进军的银行账号交纳购房款100000元（2016年11月28日开具票据），于2019年9月3日交纳购房款31815元，共计交纳购房款131815元。 交房时，被告通过抽签方式抽中一单元1103号房屋，2020年1月7日永州市凯源房地产开发有限公司与第三人谢申翠就该房屋签订商品房买卖合同。原、被告为此房屋归属问题产生纠纷，原告向法院提起诉讼，永州市中级人民法院指定法院管辖。 一审法院认为，一、原、被告签订的《房产转让协议》是无效合同，其理由如下：1、2008年1月24日新田县人民法院为解决干警住房困难问题发起了集资合作建房项目时规定不得以任何方式转让建房指标，《房产转让协议》违反这个规定；2、新田县自然资源局（原告新田县国土资源局）根据中华人民共和国国务院国发【2007】24号和中华人民共和国建设部、监察部、国土资源部的建住房【2006】196号等相关文件规定，对该项目的用地手续不予审批，说明此时的《房产转让协议》已无存在的事实基础，正所谓皮之不存、毛将焉附。3、在新田县自然资源局对该项目的用地手续不予审批后，第三人谢红梅受其父亲谢松和委托并通过介绍人通知原告解除合同的事项和意愿。4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的”，本案所涉的房产仅为指标房屋，依法不得转让；5、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，对于本案所涉房产的买卖违反了国家法律的强制性规定。（六）在起诉前被告尚未取得房屋所有权。 二、原、被告签订的《房屋转让补充协议》是无效合同，其理由如下：1、谢松和去世后，本案被告无权单独处分属于谢松和享有的指标房的权属归属问题，因为谢松和的继承人除本案被告外还包括本案的第三人，应当征得第三人同意；2、且该补充协议签订后，未经其他权利人追认，无处分权的被告订立合同后亦未取得完全的处分权；3、第三人对于该指标房的处置不知情，其理由是第三人谢红梅、谢申翠同时也为谢松和名下的指标房交纳了134815元房款；4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的”，本案所涉的房产仅为指标房屋，依法不得转让；5、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案所涉房产的买卖违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定的强制性规定。（六）在起诉前被告尚未取得房屋所有权。 三、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告谢忠冬取得原告的购房款应当返还给原告，由于法律规定只是予以返还，说明不存在利息的计算问题，本案原告亦无权要求被告办理房屋过户手续。同时，由于原、被告所签订的合同是无效合同，因此双方当事人均不存违约的情况。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，判决：一、原告郑华文与被告谢忠冬及谢松和签订的《房产转让协议》无效；二、原告郑华文与被告谢忠冬签订的《房屋转让补充协议》无效；三、限被告谢忠冬、第三人谢申翠于本判决生效之日起十日内将其取得原告的购房款及指标转让费230000元等费用（包括转让费104000元、土地出让金16000元、购房款110000元）返还给原告郑华文；四、由被告谢忠冬及第三人谢红梅、谢申翠协助原告郑华文将原告郑华文交付的66815元购房款退回给原告郑华文；五、驳回原告郑华文的其他诉讼请求。案件受理费300元，依法减半收取150元，由原告郑华文和被告谢忠冬各承担75元。 二审期间，上诉人郑华文向本院提交了一份转账明细表，拟证明上诉人在2020年4月13日分两笔转给谢忠冬9万元。 被上诉人质证认为，对该转账事实不否认，但这份转账明细表不能作为二审认定事实的依据，根据民事诉讼证据规则，这个证据在一审就客观存在了，上诉人在一审未举证。因此，不能作为二审新证据。 本院认证认为，双方当事人对该事实都认可，应予以采信。 本院二审查明的其他事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。 二审另查明，上诉人已支付被上诉人转让费、购地集资款、二次转让费、购房款共计386815元。 本院认为，本案争执的焦点：《房产转让协议》和《房产转让补充协议》是否有效？现评析如下： 本案实际上是房屋内部定购指标转让纠纷，实质是出售人对其内部定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。2016年新田县人民法院干警组团建房，该项目用地手续被政府审批后，新田县人民法院出台了《新田县人民法院干警组团建房章程》，决定法院组团建房采取由建房人员统一交开发商建房、按照新办法（2014）116号文件规定，向开发商优惠购房的方式进行。故上诉人郑华文与被上诉人谢忠冬于2008年4月8日签订的《房产转让协议》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定。当日，上诉人郑华文支付给谢松和购地集资款16000元和转让费4000元。双方签订协议时谢松和与被上诉人谢忠冬同时在协议上签名，该合同合法有效，双方当事人应按合同履行义务。虽然新田县人民法院在集资合作建房时规定不得以任何方式转让建房指标，但这对上诉人郑华文不具有约束力。 虽然，在申请用地过程中，新田县自然资源局（原告新田县国土资源局）根据中华人民共和国国务院国发【2007】24号和中华人民共和国建设部、监察部、国土资源部的建住房【2006】196号等相关文件规定，对该项目的用地手续不予审批。但是，2014年新田县人民法院闲置土地经新田县委县政府的处置，对新田县人民法院在职和离退休的干警给予了优惠购房政策，并按政策规定单位职工每户可按优惠价购买一套房。2016年该项目用地手续被政府审批后，2017年2月15日，上诉人郑华文与被上诉人谢忠冬签订了《房产转让补充协议》。协议约定：就新田县人民法院给予单位职工按优惠价所购买的一套指标房转让一事达成协议，被上诉人谢忠冬将其父亲谢松鹤所享有的一套指标房转让给本案上诉人郑华文，并在原转让费4000元的基础上，上诉人郑华文同意再一次性支付给被上诉人谢忠冬建房指标转让费100000元，对于以后组团统一缴款等一切事务概由上诉人郑华文负责交纳，属于分给上诉人郑华文名下的一套房屋，概由上诉人郑华文永久居住管理（即关于该房屋的所有权利义务都归上诉人郑华文享受和承担）；如一方毁约，需支付对方违约金为该套房屋总价格的两倍。上诉人郑华文与被上诉人谢忠冬签订的转让补充协议是对《房产转让协议》行为的继续和认可。并且，上诉人郑华文在签订补充协议当日就已经支付房屋指标转让费100000元及购房款110000元。上诉人郑华文于2018年6月16日缴纳购房款35000元，2019年9月16日缴纳购房款31815元，2020年4月13日分两笔转给被上诉人谢忠冬9万元，前后缴纳购房款及转让费共计386815元。因此，双方当事人签订的《房产转让协议》和《房产转让补充协议》合法有效。 综上，上诉人郑华文上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省蓝山县人民法院（2020）湘1127民初807号民事判决； 二、双方当事人签订的《房产转让协议》、《房屋转让补充协议》合法有效； 三、限被上诉人在本判决送达之日起三十日内履行上述协议约定的义务，并协助上诉人郑华文签订转让房屋合同及办理房屋不动产权证等手续； 四、驳回上诉人郑华文的其他诉讼请求； 五、驳回原审第三人谢申翠、谢红梅的诉讼请求。 一、二审案件受理费450元，由被上诉人谢忠冬负担。 本判决为终审判决。 审判长  李振湘 审判员  李秋云 审判员  万竹婷 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  杨 能 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。