文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初8104号原告：崔学聪，男，1946年5月2日出生，汉族，住址：平度市。委托诉讼代理人：孙秀红，平度东方法律服务所法律工作者。被告：陈风山，男，1930年11月21日出生，汉族，住址：平度市，（未到庭）被告：于秀娥，女，1930年7月27日出生，汉族，住址：平度市。（未到庭）被告：陈沛佩，女，1988年12月20日出生，汉族，住址：平度市同和办事处淄阳街****，现住青岛市市**。原告崔学聪与被告陈风山、于秀娥、陈沛佩、陶世万农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔学聪的委托诉讼代理人孙秀红、被告陈沛佩到庭参加诉讼，被告陈风山、于秀娥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔学聪向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与陈岩珉签订的卖房契约无效，涉案房屋及房屋安置费931540.25元归原告所有；2.依法判令原告返还被告购房款5000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1989年秋天，原告于平度市同和街道办事处崔家庄村103号自建房屋四间。1995年8月9日，原告与陈岩珉签订卖房契约，将涉案房屋出卖给陈岩珉。现陈岩珉已去世，房屋一直无人居住，按照有关法律规定，不是本村村民不具备购卖本村农村房屋的资格。为了维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法判决。陈沛佩辩称，1.原告诉求103号房屋归还原告，该房屋已拆迁，无法归还，原告的诉求不合理；2.涉案房屋买卖距今已有25年，原告受利益驱使，意图反悔违约，违背契约精神，其行为严重违反了诚实信用原则，且原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效已过；3.涉案房屋买卖契约签订于1995年，当时国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协商同意，农村房屋就可以买卖。且涉案房屋买卖契约取得了本村村民委员会批准和同意，契约上有村委负责人签字及村民委员会的公章。房屋买卖契约是双方当事人的真实意思表示，不违反当时法律法规的强制性规定；4、即使合同无效，也是原告违约，原告应赔偿我们损失，损失就是拆迁款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈风山系陈岩珉父亲，被告于秀娥系陈岩珉母亲，被告陈沛佩系陈岩珉女儿，陈岩珉买房时系非农业户口。1995年8月9日，原告与陈岩珉签订卖房契约，原告将位于平度市同和街道办事处崔家庄村103号的自建房屋时间出售给陈岩珉，陈岩珉支付价款5000元，原告将土地使用证交付给陈岩珉，同时，当年的村委负责人窦玉宝在卖房契约上签字并加盖平度市同和街道办事处崔家庄村村民委员会公章。现陈岩珉已去世，无遗嘱。2020年9月8日，平度市同和街道办事处崔家庄村村民委员会与被告陈沛佩签订《搬迁改造货币补偿协议》，确认涉案房屋的补偿款为719440元，房屋装修及附属物补偿费215874.65元，临时过渡补偿费12000元，搬迁补助费2000元，扣除被搬迁房屋宅基地的征地区片地价补偿费17774.4元，共计931540.25元，该款项已进入被告陈沛佩账户。被告陈沛佩已将涉案房屋腾房并经平度市同和街道办事处崔家庄村村民委员会验收合格，现涉案房屋已拆迁。本院认为，本案争议的焦点有三个：一是原告的起诉是否超过诉讼时效；二是原告与陈岩珉的卖房契约是否有效；三是若原告与陈岩珉签订的卖房契约无效，被告如何返还原告房屋及如何分配涉案房屋的增值部分。关于第一个焦点，原告起诉是否超过诉讼时效。原告请求法院对合同效力进行确认，属确认之诉。诉讼时效的规定仅适用于请求权，不适用于确认之诉，故本案原告起诉不受诉讼时效限制。关于第二个焦点：双方买卖的房屋是农村宅基地上房屋，因房屋买卖必然伴随宅基地使用权的转移，故涉案宅基地使用权的转移行为是否合法，影响本案卖房契约效力的认定。签订卖房契约时，陈岩珉系城镇非农业户口居民。根据1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”第四十六条第一款规定，“城镇非农业户口居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》规定“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中谋利或获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一。”城镇非农业户口居民取得宅基地，应当通过县级人民政府批准同意。陈岩珉1995年购买崔学聪所有的农村宅基地上房屋，没有经过县级人民政府批准，违反当时有效的法律禁止性规定。1999年5月6日实施的国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日，国务院办公厅发布了国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》指出，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”现行《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”至本案双方产生纠纷，法律法规仍然禁止农民集体所有的土地使用权非法向城镇非农业户口居民转移。原告与陈岩珉签订协议买卖农村宅基地上房屋的行为，违反缔约时的法律法规禁止性规定，亦为其后法律法规所禁止，故应当认定崔学聪与陈岩珉签订的房屋买卖协议书无效。关于第三个焦点，若原告与陈岩珉签订的卖房契约无效，被告如何返还原告房屋及如何分配涉案房屋的增值部分。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据相关法律规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。原告与陈岩珉签订卖房契约无效，陈岩珉应返还涉案房屋，原告应返还陈岩珉购房款5000元。因陈岩珉购买涉案房屋已二十多年，在特殊情形下原告反悔主张卖房契约无效，按照《中华人民共和国民法总则》第七条，“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”的原则，对涉案房屋的临时过渡补偿费12000元，搬迁补助费2000元，应属被告所有；涉案房屋补偿款719440元，房屋装修及附属物补偿费215874.65元，扣除被搬迁房屋宅基地的征地区片地价补偿费17774.4元，余款917540.25元，按照双方的过错责任及有关规定，由原告享有30%的利益，被告享有70%的利益为宜。现陈岩珉已去世，被告陈风山、于秀娥、陈沛佩作为陈岩珉的第一顺位继承人，对涉案房屋的权益拥有继承权。故原位于平度市同和街道办事处崔家庄村103号的房屋搬迁补偿款917540.25元（719440元+215874.65元-17774.4元），由原告享有275262.07元（917540.25元×30%），被告陈风山、于秀娥、陈沛佩享有656278.18元（917540.25元×70%+12000元+2000元）。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条、第四十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告崔学聪与陈岩珉签订的卖房契约无效；二、被告陈风山、于秀娥、陈沛佩付给原告房屋补偿款275262.07元，于判决生效后十日内履行；三、原告崔学聪返还被告陈风山、于秀娥、陈沛佩购房款5000元，于判决生效后十日内履行；四、驳回原告崔学聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13115元，减半收取6557.5元，保全费5000元，由原告崔学聪负担元8108.8元，由被告陈风山、于秀娥、陈沛佩负担3448.7元，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判员  徐培兴            本件与原件核对无异                  申请执行期限为履      行期届满二年内提出      二〇二〇年十一月二十六日书记员  孙玮瑶附：平度市人民法院帐户信息：户名：平度市人民法院开户行：青岛农商银行平度李园支行账号：98206205000087800012960。打款时请注明案号及审判长、法官助理姓名。