天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初3922号原告：王金和，男，1961年3月7日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所地天津开发区翠园公寓**楼**。负责人：孙佩珍。委托诉讼代理人：李绍家，天津日昇律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司天津广厦支行，住，住所地天津市河**大沽路**/div>负责人：秦志远，行长。委托诉讼代理人：姚北辰，女，该公司职员。委托诉讼代理人：仉晓东，男，该公司职员。被告：胡洋，男，1984年10月6日出生，汉族，住天津市河**。被告：张淑玲，女，1958年6月17日出生，汉族，住天津市河**。原告王金和与被告天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称新发公司）、被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行（以下简称工行广厦支行）、被告胡洋、被告张淑玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王金和，被告新发公司的委托诉讼代理人李绍家，被告工行广厦支行的委托诉讼代理人姚北辰、仉晓东到庭参加诉讼。被告胡洋、被告张淑玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金和向本院提出诉讼请求：1.依法撤销胡占海在南开区××道××花园××幢××层××房屋的备案登记；2.依法撤销被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行在涉诉房屋上设定的抵押登记；3.本案诉讼费由四被告共同承担。事实和理由：原告于2002年9月13日与新发公司签订了购买位于天津市南开区××庄××道××花园××幢××层××房屋的购房合同，并交齐了全部房款，且一直居住至今。原告在申请办理房产证时发现，原告所购房屋在天津市南开区房地产管理局有胡占海名下抵押登记和房屋备案登记致使原告无法办理产权证，原告利益受到侵害。原告就胡占海抵押贷款一事，向中国银行业监督管理委员会天津监管局举报。天津监管局答复：经核查紫来花园Ｂ-×××为工行广厦支行发放的106笔不规范按揭贷款中的一笔。后来原告了解到胡占海并没有真实购买涉诉房屋，新发公司也没有向胡占海交付房屋。新发公司与胡占海之间签订的《天津市商品房买卖合同》不具有真实性，也没有确实履行，应当认定无效，而胡占海与被告工行广厦支行之间基于上述《天津市商品房买卖合同》而签署的《个人住房借款合同》也不具有真实性，也应当认定无效。因此，胡占海与被告工行广厦支行就涉诉房屋所设定的抵押权也无效，应当被依法撤销。原告为维护自身合法权益，故成讼。新发公司辩称，1999年新发公司为了融资需要借用了胡占海的身份证，以涉诉房屋为标的与被告签署了个人住房按揭贷款的购房合同，但是胡占海并未实际向新发公司交纳首付款，新发公司也没有向胡占海交付房屋。贷款下来后，由新发公司以胡占海的名义按月交还月供。2002年，本案原告与新发公司就涉诉房屋签订了正式的商品房买卖合同，原告向新发公司交纳了全部购房款，新发公司也向原告交付了房屋。但是由于当时资金紧张，新发公司并未及时偿还全部银行贷款，而是继续以胡占海名义交纳月供，以希望能继续用款。2004年新发公司因资金链断裂，无力继续以胡占海名义支付贷款月供。2009年被告工行广厦支行以借款合同欠款为由在河西区人民法院起诉了新发公司和胡占海，但由于胡占海无法送达，最后该案件被法院裁撤。本案原告所陈述的事实基本属实，对于原告的诉讼请求，被告新发公司听从法院判决。涉诉房屋紫来花园×幢×层××号，现在房号应该改为了×座×××号，两个房号是同一套房屋。工行广厦支行辩称，不同意原告诉讼请求。第一，因胡占海购买涉诉房屋向我行申请了贷款，我行发放了贷款，并在涉诉房屋上办理了抵押登记，抵押权合法有效，现贷款未清偿完毕，我行不同意撤销抵押登记。第二，原告购买涉诉房屋晚于胡占海在房屋上的备案登记以及我行的抵押登记，原告未发现涉诉房屋上存在他人权利，存在过错，现因后购买的房屋能够过户而无故撤销我行设立在前的抵押登记无法律依据。第三，我行与胡占海签订个人住房借款合同，目的是胡占海向我行借款，我行抵押权担保的是该笔债权，涉诉房屋是否实际交付给胡占海，与我行是否拥有抵押权以及个人住房借款合同的效力没有关系，即使该合同无效，因该合同取得的财产也应当予以返还。我行贷款已实际发放，在抵押权未涤除前，不应撤销抵押登记。第四，现胡占海已经去世，无法查明其签订合同时是否有贷款的真实意思表示，被告新发公司并非个人住房借款合同的当事方，不能仅凭新发公司的陈述就否认合同效力。同时，个人住房借款合同已经公证处公证，该合同具备强制执行效力，如果胡占海与新发公司签订的商品房买卖合同无效，那么合同自始无效，房屋归新发公司所有。新发公司为我行贷款的实际用款人，我行也有权在涉诉房屋上设立抵押权，在新发公司未清偿贷款时，也不能撤销我行抵押登记。第五，涉诉房屋一房二卖的行为是新发公司导致的，因此我行不同意承担本案诉讼费用。胡洋未到庭应诉，但其向本院寄交书面意见称，其已了解案情，同意原告诉求。张淑玲未作答辩。本院经审理认定事实如下：紫来花园系新发公司根据天津市危改计划开发建设的商品房。2002年9月15日，原告王金和与被告新发公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定王金和向新发公司购买坐落天津市南开区××庄××道××花园××幢××层××号商品房，价款473000元，其中首期已付323000元，其余150000元贷款支付。房屋交付方式为现房交付。该合同签订后，新发公司即将涉诉房屋交付王金和，王金和居住使用涉诉房屋至今。被告新发公司向原告出具的收据显示，原告王金和已于2002年9月13日支付了购房款323000元。2019年9月，案外人天津市协合房地产开发公司因诉讼在天津市第二中级人民法院申请强制执行新发公司的财产，天津市第二中级人民法院向王金和发出协助执行通知书，冻结了新发公司对王金和的到期债权150000元，即紫来花园×幢×××房屋尾款，要求未经该院许可不得支付。后因王金和发现涉诉房屋在房管部门备案有以胡占海名义与新发公司签订的买卖合同，以及工行广厦支行的抵押权登记，无法办理房屋所有权转移手续，故诉至本院。另查，被告工行广厦支行于1999年3月23日与“胡占海”签订《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》，借款合同约定工行广厦支行向胡占海发放个人住房贷款487000元，用于胡占海购买天津市南开区××庄××道××花园××幢××层××房屋，贷款期限15年，但该合同将贷款期限写为自1999年3月29日起至1999年3月28日止。抵押合同约定“胡占海”以紫来花园×幢×层××房屋作为抵押物，用以担保上述借款合同的履行。1999年4月1日，工行广厦支行作为南开区万德庄西湖道紫来花园Ｂ-×××房屋的抵押权人，在南开区房管局进行了抵押权登记。工行广厦支行表示胡占海自2016年起未再偿还贷款，其分别于2016年和2018年两次起诉胡占海偿还借款，均因其不能提供胡占海真实身份信息被天津市河西区人民法院裁定驳回起诉。又查，胡占海已于本案成讼前死亡，其法定继承人为其配偶张淑玲与其子胡洋。庭审中，新发公司表示其是借用胡占海的身份向工行广厦支行申请贷款，所获贷款由新发公司实际使用和偿还，后因资金链断裂无法继续向工行广厦支行偿还贷款，新发公司并未实际收取胡占海购房款，亦未向胡占海交付过涉诉房屋。本院认为，王金和与新发公司签订了房屋买卖合同并交付了合同约定的款项,新发公司亦将房屋实际交付,王金和居住至今,王金和有权要求新发公司为其办理房屋所有权转移登记。现因新发公司与胡占海就涉诉房屋签订了买卖合同并在房管部门进行了备案，导致王金和无法办理所有权转移登记，新发公司当庭表示其与胡占海所签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，且未实际履行，胡占海之继承人亦未对此提出异议，故该份房屋买卖合同的备案登记应予撤销。对于工行广厦支行在涉诉房屋上设立的抵押权登记，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定可以看出,交付全部或者大部分款项的房屋买受人的权利优先于承包人对工程价款的优先受偿权,而承包人的优先受偿权又优先于抵押权。本案中,王金和交付了全部款项并实际占有房屋,在王金和的权利与工行广厦支行的权利并存且发生冲突的情况下,依法应优先保护王金和的权利。因此,对王金和要求撤销房屋上的抵押权登记的请求,本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、撤销被告天津开发区新发房地产开发有限公司与胡占海就天津市南开区××庄××道××花园××幢××层××（Ｂ座704号）房屋所签订的《天津市商品房买卖合同》在房地产管理部门的备案登记，被告天津开发区新发房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告王金和办理撤销备案登记手续；二、撤销中国工商银行股份有限公司天津广厦支行在天津市南开区××庄××道××花园××座××号××房屋上设立的抵押权登记，被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行于本判决生效后十五日内协助原告王金和办理撤销抵押权登记手续。案件受理费80元，由被告天津开发区新发房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告王金和。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 娜人民陪审员  刘砚芝人民陪审员  王海忠二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  范 蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。