浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7894号 上诉人（原审原告）包霞芳，女，1958年9月16日出生，汉族，住建德市。 上诉人（原审原告）包爱娟，女，1962年4月8日出生，汉族，住建德市。 上诉人（原审原告）包雪芳，女，1964年2月6日出生，汉族，住建德市。 上诉人（原审原告）包建委，男，1968年1月2日出生，汉族，住建德市。 上诉人（原审被告）施永强，男，1962年12月19日出生，汉族，住建德市。 委托代理人周秋德，浙江杭星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）曹菊姣，女，1937年10月16日出生，汉族，住建德市。 上诉人包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委、施永强因与被上诉人曹菊姣确认合同无效纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2019）浙0182民初5141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：曹菊姣与包理琦于1957年2月27日登记结婚，婚后生育四名子女，分别为包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委。1962年，包理琦响应当时“下放支农”政策回到建德市乾潭镇施家村。1962年，包理琦、曹菊姣夫妇在施家村对面自然村建造了泥木结构的平房三间及猪栏房两间。2000年3月21日，包理琦去世。2007年7月30日，施永强的妻子郭凤珠代理施永强与曹菊姣在中证人施某见证下签订《卖屋契约》一份，约定“立契约人曹菊姣坐落在施家村对面自然村施永强屋前、泥木结构平屋三间猪栏屋二间（因未办理土地使用证平方面积见土管所档案）东靠阮小伍空基至本户墙脚，南靠阮小伍门口出路至本户墙脚，西至本户门口路，北靠施永强门口路至墙脚，该房屋所有权及土地使用权一并让售给施永强所有及使用，经双方协商让售价为人民币贰万伍仟陆佰元整，款项一次性当场付清不另立收据，双方签字后生效……”。协议签订后，施永强已经将25600元款项支付给曹菊姣，曹菊姣腾空房屋后将房屋钥匙交付给施永强。2019年，包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委得知案涉房屋列入征迁范围，包霞芳、于2019年12月17日起诉请求确认施永强与曹菊姣2007年7月30日签订的《卖屋契约》无效。另查明，施永强是建德市乾潭镇施家村村民，案涉《卖屋契约》的中证人施某是施家村会计。 原审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋系包理琦、曹菊姣夫妇于1962年建造，建造行为发生于包理琦、曹菊姣的婚姻关系存续期间；建房时包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委或未成年或未出生。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，案涉房屋在包理琦在世时应属包理琦、曹菊姣等人的共同财产。包理琦去世后，属于包理琦的部分属于包理琦的遗产，鉴于包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委以及曹菊姣未举证证明包理琦生前立有遗嘱，故包理琦的遗产应按法定继承处理，即应由作为包理琦第一顺序法定继承人的曹菊姣以及包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委等人继承；因此，案涉房屋在出售给施永强之前属曹菊姣与包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案中，案涉房屋共有人曹菊姣在未经其他继承人同意的情况下，将案涉房屋售卖给施永强，构成无权处分。但是，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。而且施永强、曹菊姣之间订立的《卖屋契约》，出自双方当事人的真实意思表示，施永强、曹菊姣系同一集体经济组织成员，该《卖屋契约》并不违反法律、法规禁止性规定；虽然施永强在购买案涉房屋是已经拥有一处宅基地，违反了“一户一宅”的规定；但是“一户一宅”是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖的合同效力性规范，违反“一户一宅”规定并不影响房屋买卖合同的效力，故施永强、曹菊姣签订的《卖屋契约》合法有效。包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委的诉讼请求缺乏法律依据，经原审法院释明，包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委仍坚持该诉讼请求，原审法院予以驳回。施永强关于案涉《卖屋契约》合法有效的抗辩意见，原审法院予以采纳。施永强提出的案涉房屋原属曹菊姣一人所有的辩解，与原审法院查明的事实不符，原审法院不予采纳。曹菊姣经原审法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，原审法院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委的诉讼请求。案件受理费80元，由包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委负担。 宣判后，包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委、施永强不服，向本院提起上诉。包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委上诉称：一、一审法院认定部分事实不清，应依法予以纠正。首先，案涉的施家村对面25号房屋，系上诉人父亲在1962年以其和妻子、女儿即曹菊姣、包霞芳、包爱娟的名义在施家村对面自然村建造，应属于包霞芳、包爱娟与曹菊姣及包理琦的家庭共有财产，而不单只是曹菊姣和丈夫包理琦的夫妻共同财产。2000年3月21日，包理琦去世，属于包理琦的部分为其遗产，其生前既未立有遗嘱也未有遗赠抚养协议，其遗产应由其第一顺位继承人曹菊姣和包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委继承。其次，一审法院在审理过程中忽视了施永强在签订《卖屋契约》的过程中有明显恶意该一事实。2007年7月30日，曹菊姣在未征得包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委同意的情况下，私下与施永强签订了《卖屋契约》仅以25600元的低价处分了案涉的房产以及土地使用权，而施永强与曹菊姣一家原系多年邻居关系，施永强清楚知晓曹菊姣的家庭成员情况，其应当知道案涉房屋不是曹菊姣的个人财产。曹菊姣在原审答辩中亦称签订《卖屋契约》时，施永强的老婆和中证人施某叫其不要通知包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委到场，包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委知道的话肯定不会同意卖的。也未经村集体经济组织同意审查批准。因此可以推定施永强在签订《卖屋契约》的过程中存在明显的恶意。根据《中华人民共和国宪法》笫十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，损害国家、集体或第三人利益，违反法律、行政法规强制性规定。施永强和曹菊姣在明知房屋存在其他共有人的情况下，仍私下签署《卖屋契约》有明显恶意串通且损害了集体、第三人即包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委的合法利益，该《卖屋契约》应属无效合同。二、即便《卖屋契约》被认定为有效，但曹菊姣私下低价售卖房屋的行为，属于无权处分，且施永强不属于善意取得，不是善意第三人，包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委有权追回房屋。1、依据我国《物权法司法解释（一）》第18条第1款规定，不动产善意取得之善意时点是“依法完成不动产物权登记”完毕之时。也就是说无论无权处分人是否交付房屋或者受让人是否支付价款，受让人只要没有办理不动产变更登记，就不能善意取得该不动产。具体到本案，施家村对面25号房屋至今未办理产权变更登记，且根据包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委在一审中提交的三组“照片”可以证明，案涉房屋破败老旧，根本无法居住，屋内的大部分家具还是包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委小时候遗留的，施永强未实际占有该房产，更未对房屋有过任何修葺行为。施永强不适用善意取得制度，不能取得房屋的所有权，施家村对面25号房屋的权属仍属于包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委和曹菊姣共同共有。退一万步说，即便该《卖屋契约》被认定为有效，但案涉房屋的产权尚未变更并且涉及该房屋继承人的继承权，施永强应向包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委返还房屋。虽然案涉房屋已被违法拆除，但房屋的价值已转化为拆迁利益，仍然可以返还。综上，包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委请求撤销原审判决，改判确认施永强与曹菊姣2007年7月30日签订的《卖屋契约》无效。 上诉人施永强答辩称：一、一审判决认定农村房屋买卖合同合法有效正确。二、包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委在上诉状中陈述曹菊姣陈述是施永强的老婆和中证人施某叫其不要通知上诉人到场，与事实不符，案外人施永强老婆和中证人施某没有叫曹菊姣不要通知包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委，并且曹菊姣在搬家时是由其儿子和女儿协助搬离的。三、本案案涉房屋的出售价额在2007年07月30日时是高于当地市场价，不存在包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委所述的以不合理的低价转让的情况，该节陈述与事实不符。四、案涉房屋是由包理琦和曹菊姣建造，并且没有办理宅基地使用权证，包琦琦和曹菊姣基于建造原则取得房屋所有权。在建造房屋时包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委或未成年或未出生，无力支付建造款无案涉房屋的所有权。五、曹菊姣出售案涉的房屋属于有权处分，理由如下：从份额的角度分析，案涉房屋属于曹菊姣和包理琦所有，在包理琦去世后曹菊姣享有50%的份额和从包理奇处继承的10%的份额，结合在搬家至少其儿子包建委、包雪芳参与搬家对房屋的处置是知情并同意的，当时在场的其他村民谢昌全等也可证明，只是其因为是同村的不愿意当庭做证，但是法院有需要核实的其愿意配合会如实陈述。故曹菊姣的在决定出售时已经取得了三分之二以上的处理份额，应当合法有效属于有权处分。从日常生活经验法则推定的角度分析，在一审中包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委均认可对母亲尽到赡养义务平时对母亲也是照顾的，包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委均居住在本市，包霞芳居住在本镇，本案中的房屋出售时间是2007年07月30日，在2007年时曹菊姣就搬离了案涉房屋并将案涉房屋交付给施永强方占有使用至征用拆除，在长达13年的时间中包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委从来没有向施永强方提出房屋转让是没有经过同意的情况，现在本案案涉的房屋被征用情况下，包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委与曹姣菊恶意串通提出不知情有违常理与事实不符，违反诚实信用原则和公序良俗原则。 上诉人施永强上诉称：一、一审认定“案涉房屋在包理琦在世时应属包理琦、曹菊姣等人的共同财产”的认定错误。案涉房屋应属包理琦、曹菊姣所有。1、案涉房屋没有办理宅基地使用权，应根据谁建造谁享有的物权原则，由包理琦、曹姣菊原始权得案涉房屋所有权。案涉房屋系包理琦、曹菊姣夫妇于1962年建造，建造行为发生于包理琦、曹菊姣的婚姻关系存续期间；建房时包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委或未成年或未出生，对于建造没有出资不享有房屋的财产权。原审法院认为案涉房屋应属包理琦、曹菊姣等人的共同财产认定错误应予纠正。2、一审法院认定：“案涉房屋在包理琦在世时应属包理琦、曹菊姣等人的共同财产”中的“等人”表述不明确有歧义，对施永强的权利义务产生影响。一审既然认定包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委没有出资，其对建造的房屋没有所有权。二、原审认为“案涉房屋共有人曹菊姣在未经其他继承人同意的情况下，将案涉房屋售卖给施永强，构成无权处分”的认定错误，曹菊姣为有权处分。1、案涉房屋为曹菊姣、包理琦所有，两人各占50%的所有权，在包理琦去世后，包理琦第一顺序继承人为曹菊姣、包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委继承，曹菊姣享有三分之二的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”的规定，曹菊姣享有三分之二的份额，有权对案涉房屋进行处分。2、本案《卖屋契约》对包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委、曹菊姣有约束力。首先曹菊姣认可《卖屋契约》是其本人签字，且在出售房屋、交付房产后即搬离了案涉房屋，在撤离房屋时由其儿子包建委协助搬离。在原审庭审过程中包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委均认可每年都对曹菊姣进赡养义务，且各赡养义务人均在建德市本地生活。曹菊姣出售房屋长达13年之久，各被上诉人认为不知情有违常理。上述事实表明，曹菊姣的出售行为包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委是知情的，在长达13年的时间内没有提出异议，对于曹菊姣的出售行为是认可的、知情的这解释才合理。其次，施永强在购买案涉房屋后一直使用至今，在长达13年之久，包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委一直对出售给施永强房屋的事实是知道并认可的，在案涉房屋被征用后才提出异议。表明对于案涉房屋已经出售包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委是明知的，现在被征用才提出异议有违诚信和公序良俗。综上，施永强请求撤销原审认为“案涉房屋在包理琦在世时应属包理琦、曹菊姣等人的共同财产”的认定及“案涉房屋共有人曹菊姣在未经其他继承人同意的情况下，将案涉房屋房屋售卖给施永强，构成无权处分”的认定。 上诉人包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委答辩称：施永强的上诉的事实与理由不能成立。一、案涉房屋系农村建房，应以建房时家庭成员为房屋共有人。1962年建房家庭成员父亲包理琦、母亲曹菊姣、长女包霞芳、二女儿包爱娟，该房应归四人共有。2000年3月，父亲去世，包理琦房产份额为遗产，由曹菊姣和包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委继承，即涉案房屋归曹菊姣及包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委所有。二、2007年7月30日曹菊姣未征得包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委同意，擅自与施永强签订《卖屋契约》，将涉案房屋所有权及土地使用权一并售给施永强构成无权处分。农村房屋宅基地使用权买卖，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第3款：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条：依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖转让地上建筑物、附着物等使土地使用权转移的，必须向县级以上地区人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。依据上述法律规定，涉案《卖屋契约》虽有施某在场，但未经村委会同意，没有签字盖章，未依法办理变更手续，对房屋宅基地使用权的转让违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款恶意串通、损害国家、集体或第三人利益。（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，因此该《卖屋契约》是无效的。一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定是错误的。该司法解释适用范围是商事交易行为，本案房屋买卖是传统合同法范围，并不能适用该司法解释第3条规定。司法解释不是有效的法律规定，一审直接适用司法解释突破了合同法规定，破坏了农村房屋市场秩序。三、施永强与曹菊姣家相邻，施永强和包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委从小一起长大。施永强和施某明知涉案房屋是曹菊姣与包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委共有，在签订《卖屋契约》时要求曹菊姣不要通知包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委。施某也说涉案房屋名字是曹菊姣，不用告诉包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委，私下签订了《卖屋契约》明显恶意串通，损害包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委的合法权益，违反《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的规定，应认定无效。四、2016年“三改一迁”行动开始整治农村一户多宅，施家村对涉案房屋权属进行调查，施永强与曹菊姣签订的《卖屋契约》未经村委会同意盖章，没有法律效力。认定房屋宅基地使用权不属于施永强仍然归曹菊姣户所有。因房屋破旧，影响村容村貌，村委会出资对房屋外立面进行了修缮。五、2018年国家开始实行农村不动产确权登记，施永强凭《卖屋契约》到村委会要求确权登记，村委会告知施永强提供房屋权属登记档案，还有涉案房屋共有人签字并经过公正的三方旧房调剂协议才能进行确权登记。施永强至今未向包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委提出房屋过户变更手续，故本案房屋宅基地使用权仍然属于曹菊姣及包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委所有。《卖屋契约》应属无效。综上，请求支持包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委的上诉请求。 被上诉人曹菊姣未作答辩。 上诉人包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委在二审期间提供如下证据：1、旧房调剂协议、卖屋契约各1份，欲证明涉案《卖屋契约》是无效的；2、证明一份，欲证明案涉房屋是建房时家庭成员为包理琦、母亲曹菊姣、长女包霞芳、二女儿包爱娟，该房应归包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委与父母共有；3、一户一档表格1份，欲证明施永强在本村已经有宅基地，其没有资格再购买涉案房屋；4、视频1份，欲证明涉案房屋施永强购买之后未实际占有。 上诉人施永强的质证意见为：以上证据均不属于新证据，证据1的真实性和关联性有异议，该两份证据与本案没有关联性；证据2系证人证言，证人未出庭作证，对三性均有异议，证明说房屋是经过审批建造的，但案涉房屋并没有经过审批建造；证据3的真实性没有异议，但无法达到包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委的证明目的；证据4视频想证明外立面现状，包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委说是村里维修不是事实，外立面是施永强维修的，房屋拆除是施永强和镇里达成的协议，由镇里拆除，这和包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委的证明目的不一致。 上诉人施永强与被上诉人曹菊姣无新证据提供。 本院的认证意见为：包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委提供的证据1与本案不具有关联性，本院不予确认；证据2系证人证言，根据民事诉讼证据规则，证人应当出庭作证，故本院不予确认；对证据3、4的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案中，并无证据证明包理琦、曹菊姣夫妇于1962年建造案涉房屋时已履行了相关审批手续和产权登记，应视为家庭共同财产。2000年包理琦去世后，因发生遗产继承，案涉房屋在出售给施永强之前属曹菊姣与包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委共有。2007年曹菊姣与施永强签订的《卖屋契约》涉及包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委的利益虽未经包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委授权，但基于曹菊姣与包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委间的母子女身份，及通常情形下家庭利益的一致性，造成了足以使协议相对方客观上有充分理由相信曹菊姣具有协商处置房屋事宜的代理权表征，在此情况下，已直接发生代理的法律效果，上诉人包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委须对曹菊姣的缔约行为承担授权人的民事责任。且包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委在案涉《卖屋契约》签订后十余年里均未提出异议，有违常理，因此包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委以该《卖屋契约》未经其同意为由，主张曹菊姣无权代理其签订该《卖屋契约》，该《卖屋契约》对其没有约束力，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于曹菊姣无权代理行为产生的后果，应由行为人曹菊姣承担相应的责任。施永强于2007年向曹菊姣购买案涉房屋，属于同一村民集体经济组织成员间的宅基地流转行为，并不违反法律、法规禁止性规定。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不对之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委负担40元，上诉人施永强负担40元。包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委、施永强于本判决生效之日起十五日内来本院退费。 本判决为终审判决。 审判长  李国标 审判员  韩圣超 审判员  周志军 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  徐亚萍