贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初2760号原告：钟雪强，男，汉族，1977年2月1日生，住所地上海市浦东新区。被告：黎磊，男，土家族，1996年1月26日生，住所地湖北省恩施土家组苗族自治州鹤峰县。第三人：石增珍，女，侗族，1996年2月16日生，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县。原告钟雪强与被告黎磊、第三人石增珍房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告钟雪强到庭参加了诉讼。被告黎磊、第三人石增珍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟雪强向本院提出诉讼请求：判令《居住房屋租赁合同》解除，要求被告立即迁出租赁房屋，要求被告与第三人共同赔偿原告所欠房屋租金3,960元（2019年3月6日至4月11日）、装修免租期租金1,650元（免租天数15天×3,300元/月÷30天）、房屋再次出租前空档期租金6,600元（18年房屋出租月租2个月房租）、逾期支付租金的违约金18,200（逾期天数(53+38)天×200元/天）、中途擅自退租的违约金179,820元（提前退租天数3年零327天×提前退租天数的租金的1倍）、交通费1,000元（上海-贵阳往返机票1次）、住宿费600元（300元/夜/间×2夜）、误工费1,298元（按14278元/月÷22天×2天）、所欠水电费（按实结算）；诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示被告已迁出房屋并办理了交接手续、且水电费已结清，故放弃该两项诉请。事实与理由：2018年4月25日，原告与被告黎磊于贵阳市观山湖区金阳南路X号贵阳世纪城X组团（龙禧苑）X号楼X单元XX层X号房亲自签署了《居住房屋租赁合同》（合同编号：GYSJC10栋3904)。合同2-1条约定，房屋租赁期限自2018年3月6日起至2023年3月5日止（共计5年)。其中2018年3月6日至3月20日（共计15天）为装修免租期；合同3-1/3-2条约定，房屋租金为前2年（2018年3月6日至2020年3月5日）月度租金3,300元/月，第3年（2020年3月6日至2021年3月5日）月度租金3,630元/月，第4年（2021年3月6日至2022年3月5日）月度租金3,993元/月，第5年（2021年3月6日至2022年3月5日)（注：原文如此)月度租金4,392元/月；合同3-3条约定，被告应于每年3月/9月的5日前向原告支付下6个月的房屋租金，逾期支付的，按每逾期一日200元/日向原告支付违约金;合同10-3条(六）款约定，被告逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权书面通知被告解除合同并赔偿原告损失；合同12-6条约定，非合同约定的情况，被告中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的1倍向原告支付违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。原告于2019年3月19日通过微信联系被告，说明了已逾期支付当期租金15天的事实，被告反馈将马上联系其合作伙伴落实支付租金一事，但未果。后原告于2019年3月25日再次通过微信联系被告催讨租金，但原告（注：原文如此，根据上下文意理解应为被告）未与回复。原告当即又电话联系被告号码178XXXX6898，但手机处于停机状态，原告无奈，只得电话联系第三人号码151××××****，后经第三人联系，被告电话联系了原告，同时被告合作方也微信语音联系原告，告知原告其需要提前终止租赁合同，后原告与被告核实并经被告请求，原告出于善意的帮助，同意了给予被告三天时间妥善处理支付租金事宜的要求。至2019年3月30日，被告通过微信告知原告，不能再继续租赁上址房屋，但对于如何解决租及其它各项费用未能拿出合理方案。2019年3月31日，经原告再次询问，被告微信反馈已落实租金款项，可于4月4日前支付，原告出于宽容、与人方便、给人改正机会的心态，再次认可了被告延期支付租金的请求。至4月4日原告仍未收到租金，随即微信联系被告但其未予理睬，至4月5日凌晨，被告再次微信告知原告不能继续承租上述房屋，原告随即回复询问所欠租金、水电费、滞纳金、违约金如何解决、何时签署提前解约协议、何时可以交接房屋？但被告仍旧未能就前述询问等给出具体解决方案。后原告再次电话联系被告，被告反馈4月5日17点前会电话反馈原告结果，但直至4月6日下午仍未给予原告答复。经被告（注：原文如此，根据上下文意理解应为原告）再三催讨，并完全出于善意、最大限度的避免原被告双方损失的进一步扩大，原告通过微信与被告协商一致，于4月10日、11日向单位请假两天,购买机票专程赶往贵阳处理此事。被告一而再再而三的拖延，利用原告诚实、善良、乐于帮助他人、富有同情心的心理，始终不支付所欠租金，完全违背诚实守信的做人准则。截止原告起诉之日，被告仍未支付自2019年3月6日起所欠的房屋租金及其它各项费用。第三人为被告的共同承租人，应当承担连带赔偿责任。被告黎磊、第三人石增珍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据。根据当事人陈述及本院依法确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年4月25日，原告钟雪强作为出租人（甲方）、被告黎磊作为承租人（乙方）签订了《居住房屋租赁合同》一份，该合同首部乙方的其他承租人处载明“共1人，姓名和公民身份号码情况如下：姓名：石增珍公民身份号码：5226311996××××××××联系电话：151××******”。该合同约定甲方将其名下所有的坐落于贵州省贵阳市观山湖区金阳南路贵阳世纪城X组团（龙禧苑）X号X号房屋出租给乙方使用，租赁期限共五年，从2018年3月6日至2023年3与5日止，其中2018年3月6日至2018年3月20日为装修免租期。前两年的月租金为3300元／月，自第三年起每年在上一年度月份基础上上浮10%。其中合同第3-3条载明“乙方应于【每年03月／09月05日前】向甲方支付该房屋【下6个月】的月租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付200元／日的违约金。”第10-3条第（六）项载明“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。……（六）乙方逾期不支付租金累计超过1月的；”第12-6条载明“租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，乙方还应负责赔偿。”合同还约定了其他权利义务。原、被告双方分别在该合同尾部甲乙双方签章处签名，第三人石增珍未在该合同上签名。上述合同履行期间，根据双方合同约定的租金支付时限，被告应于2018年9月5日前向原告支付2018年下半年的房租，但根据原告提供的微信聊天记录显示，直至2018年10月29日原告方收到此次租金。因被告未及时支付之后的房租，原告于2019年3月19日向被告催收，随后双方进行了多次沟通。同年4月5日，被告表示无力支付租金，决定不再续租，原告当即询问被告如何解决水电费、滞纳金、违约金事宜，原告在交谈中表示按合同第3-3条、10-3条、12-6条处理，双方就合同解除之后的事项未能达成一致意见。2019年4月11日，原告于8时5分从上海虹桥机场乘坐飞机至贵阳，花去机票费用638元。次日，原告与被告协商后就案涉承租房屋的交还进行了交接处理，双方签订房屋交接书一份，载明案涉房屋已由被告交还给原告，同时水电费用已结清，同日，原告向本院递交诉状。2019年4月13日21时20分，原告乘机返回上海，购买机票花费610元。原告在贵阳期间，花去住宿费用205元、出租车费用40元。庭审中，原告在向本院提交了手机截屏一份，以证实其在2018年的工资情况。本院认为，案涉《居住房屋租赁合同》系原、被告双方自愿签订，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，对双方当事人具有约束力。原告将房屋提供给被告使用，被告应当按照约定及时支付租金。按照合同约定，被告应于2019年3月5日前支付下6个月的租金，但经原告多次催收，被告在2019年4月5日表示无力支付，遂决定不再租用原告房屋，表示了提前解除双方租赁合同的意思表示，其行为构成违约，理应承担相应的违约责任。双方在2019年4月12日完成房屋交还的交接，事实上以实际行动解除了案涉租赁合同，故原告再行请求解除该合同已无实际意义，此项诉请，本院不再另行支持。从2019年3月6日至2019年4月11日期间，被告仍然占有和使用案涉房屋，故应当支付该期间的租金3,960元。双方约定租赁期限为5年，原告为此给予了被告15天的免租期，现被告租赁房屋一年后便提前解除合同，其应当补齐15天的租金，即1,650元。关于违约金的问题，双方在合同中约定了逾期支付租金的违约金为200元/天，而房屋每天租金约110元左右。另外双方约定擅自退租的违约金为提前退租天数的租金的1倍，现原告所主张的违约金已经实际超过正常履行合同所应支付的租金，而原告在收到被告退回的房屋后也并未一直闲置，而是将之另行出租，故其实际损失并未如其所述那么高，有违公平原则，本院酌情按2018年一年租金的30%调整，即被告应付11,880元违约金。原告收回房屋后，不能立即将房屋租出，会造成一定租金损失，原告要求按两个月计算，即6,600元，属合理范围，本院予以支持。关于原告主张的交通费、住宿费，根据原告提供的证据显示，系为处理租赁事宜发生的实际费用，属实际损失，被告应当赔偿。原告向本院提交了行程单和登机牌，以证实机票费用共计1,248元，出租车费40元，交通费共计1,288元，原告主张1,000元，本院从其自愿。住宿费按照发票金额予以支持，即205元。关于误工费，原告并未向本院提交其所在单位出具的薪酬情况，仅向本院提交了一份手机截屏，无法证实其工资情况，且也无法证实其请假二天被用人单位扣罚薪金，故其要求被告赔偿误工费之诉请不予支持。虽然双方在合同首部列有第三人石增珍的身份信息并注明为乙方其他承租人，但石增珍并未在合同上签名确认，根据合同相对性原则，石增珍非该合同的相对方，同时原告的证据也不能证实石增珍实际履行了合同义务，故对于原告要求第三人石增珍与被告共同向其承担诉请各项给付义务之主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、被告黎磊于本判决生效之日起三日内向原告钟雪强支付欠付租金3,960元、免租期租金1,650元和租金损失6,600元，共计12,210元；三、被告黎磊于本判决生效之日起三日内向原告钟雪强支付违约金11,880元；三、被告黎磊于本判决生效之日起三日内赔偿原告钟雪强交通费、住宿费共计1,000元；四、驳回原告钟雪强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,496元减半收取计2,248元（原告预交2,248元），由原告钟雪强负担1,982元，被告黎磊负担266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李 丽二〇二〇年十一月十一日书记员 陈宇巍