山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终1523号上诉人(原审被告)：张某，住大同市。委托诉讼代理人：杜某，山西儒风律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，山西儒风律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：王某，住大同市。上诉人张某因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某的委托诉讼代理人杜某、陈某，被上诉人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：1、撤销大同市平城区人民法院(2020)晋0213民初1883号判决第一、二、三、四项,依法改判张某不承担责任。2、本案一审、二审诉讼费用由王某承担。事实和理由：一、2019年3月15日-2020年3月14日的租金数额为88600元,张某已全额支付，《厚街商业商铺租赁合同》虽约定年租金为103375元,但双方已对租金数额进行了变更,且双方均认可,以实际行为变更了合同内容。二、2020年3月15日至今,张某也不欠付租金,更无违约行为,不应支付违约金。根据大同市御东新区建设项目管理公司《关于疫情防控期间商铺租金减免的通知》和山西省《关于加快促进服务员恢复稳定增长若干措施》规定,对承租国有资产类经营用房的服务类小微企业和个体工商户,上半年在免收2月、3月房租基础上再免除1个月租金,下半年减半征收房租。转租、分租国有房屋的,要确保免租惠及最终承租人。故王某应退还张某3个月租金。但王某拒绝退还租金,该笔未退还的租金折抵了顺延至6月15日的租金,双方成立了不定期租赁合同。7月份以后的租金,应减半收取。王某辩称，2018年8月4日到2019年3月11日的租金为半年，通过协商确实给予了一定优惠，2019年3月15日到2020年3月14日租期一年，按照合同约定是103375元，张某实付88600元。关于疫情减免二、三月份租金，我方已经有文件，但是张某一直拒绝续签合同导致减免不能实施。张某说拒绝退还租金，其实一审后我们就下达了通知，通知她腾房结算租金，但张某拒绝接受。王某向一审法院起诉请求：1、张某向王某支付截止2020年3月15日所欠租金14775元；2、张某向王某支付违约金6501元；3、张某立即将大同市平城区文慧东苑S2-3商铺交还给王某；4、若租赁物基础设施遭受损坏由张某足额进行赔偿；5、张某向王某支付从2020年3月15日至2020年5月28日占用租赁物租金21241.5元；6、张某向王某支付从2020年5月29日起按日1.4元／平米计算至租赁物交付至原告止的占有租赁物租金；7、张某负担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月16日，双方当事人签订了《厚街商业商铺租赁合同》，约定张某租赁王某位于大同市××区商铺，建筑面积202.3平方米，年租金为103375元；租金上打，即自合同签订之日起，被告将半年租金一次性付清，下一合同起始日前三十日内交纳一年租金；每逾期支付一日，须按当年租金的1‰支付违约金；租期自2018年8月16日至2020年3月15日止。合同签订后，王某将出租房屋交付张某使用。现租赁合同已到期，张某未撤离。张某承租后向王某交纳保证金10000元。截止2019年3月15日，张某已缴纳租金88600元。一审法院认为，双方当事人签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。考虑到疫情影响的客观现实，并综合疫情及疫情防控措施与张某履行合同出现困难之间的因果关系和原因力大小，本着公平和风险共担原则，应由双方当事人共同承担因疫情导致的经济损失，故应酌情对张某予以减免疫情期间租赁费用。王某主张违约金的理由不充足，一审法院酌情予以支持。一审法院判决：一、张某向王某支付截止2020年1月31日所欠租金12969元；二、张某向王某支付违约金4267元（以欠付租金12969元为基数，从2019年3月15日按月利率3％计算至2020年1月31日、从2020年4月1日按月利率3％计算至2020年5月14日的违约金为4267元）；三、张某于判决生效后十五日内将位于大同市××区商铺腾退给王某；四、张某于判决生效后十五日内支付王某2020年4月1日起至实际腾退案涉房屋租金（按日每平米1.4元、承租房屋建筑面积202.3平方米计算）；五、王某于判决生效后十五日内退还张某保证金10000元。六、驳回王某的其余请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取481元，由张某负担。对一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院二审期间，张某提交收据4张，12345服务热线截图，和减免通知一份，欲证明其已交清2019年3月15日至2020年3月14日房屋租金，且政府要求对2020年3、4、5月租金予以减免，对2020年下半年租金减半收取。王某认可收据的真实性，但认为收据只能证明张某交纳了2019年3月15日至2020年3月14日租金88600元，不能证明租金已经按合同约定交齐，并提交租户刘志鹏的租金收据，欲证明房租存在分次缴纳租金的情况。王某对政府2020年疫情期间租金减免政策认可。本院对政府政策要求对2020年3、4、5月租金予以减免，对2020年下半年租金减半收取的事实予以确认。另，王某提交《商户腾退房屋验收单》，欲证明案涉房屋于2020年10月21日已退租，张某对此认可，本院对案涉房屋于2020年10月21日腾退的事实予以确认。本案在二审中的争议焦点为：1、张某是否欠付王某租金以及具体数额？2、王某主张的违约金是否成立？关于张某是否欠付王某租金以及具体数额的问题。本院认为，双方当事人签订的《厚街商业商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。张某诉称经双方协商房租优惠价为88600元，已全额支付租金并提交88600元收据证明。王某辩称，2019年3月15日到2020年3月14日是按照合同约定价收取租金，双方没有协商优惠价。本院认为，张某未能提供证据证明双方协商确定2019年3月15日到2020年3月14日房租实行优惠价，故对张某所持2019年3月15日到2020年3月14日的租金已交清的主张不予认可。依据双方认可的政府对疫情期间承租国有资产租金减免政策，承租国有资产类经营用房可减免2020年2、3、4月份房租，下半年减半征收房租。张某租赁王某房屋2019年3月15日到2020年3月14日的租金可减免一个半月，张某已给付88600元，欠1853元（103357元÷12月×10.5月-88600元），一审判决张某向王某支付截止2020年1月31日所欠租金12969元错误，本院予以纠正。2020年3月15日至2020年10月21日，双方未签订租赁合同，但张某实际占有使用租赁房屋，视为不定期租赁。应参照之前合同期内约定和政府在疫情期间减免租金的政策支付房屋租金。张某应支付王某2020年5、6月份的全额租金和2020年6月1日至2020年10月21日的减半租金。经本院核算，租金额为33037元（103375元÷12月×2月+103375元÷12月÷2×3.67月）。关于王某主张的违约金是否成立的问题。王某主张张某按合同约定的月利率3%支付从2019年3月15日至2020年5月14日的违约金6501元。本院认为，张某未按合同约定的时间和数额给付王某租金，构成违约，但合同约定每逾期支付一日，须按当年租金的1‰支付违约金过高，本院酌情按月利率2％对王某主张的违约金予以支持，并考虑疫情影响对2020年2、3、4月份疫情期间的违约金予以免除。经核算，张某应向王某支付违约金3121元（14775元×2％×10.5月+1853元×2％×0.5，相关减免租金政策实施前以欠付租金14775元为基数，从2019年3月15日按月利率2％计算至2020年1月31日；相关减免租金政策实施后以欠付租金1853元为基数从2020年5月1日按月利率2％计算至2020年5月14日）。综上所述，张某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初1883号民事判决；二、张某于本判决生效后十日内支付王某截止2020年1月31日所欠租金1853元；三、张某于本判决生效后十日内支付王某违约金3121元；四、张某于本判决生效后十日内支付王某2020年5月1日起至2020年10月21日实际腾退案涉房屋之日的租金33037元；五、王某于本判决生效后十日内退还张某保证金10000元。六、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取481元，由王某负担164元，由张某负担317元；二审案件受理费331元，由王某负担113元，由张某负担218元。本判决为终审判决。审判长 王艳宏审判员 马祖荡审判员 赵学姑二〇二〇年十一月二十五日书记员 孙 颖