山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终9859号 上诉人（一审被告）：山东博辰优品网络科技有限公司，住所地山东省青岛市崂山区海尔路。 法定代表人：薛文强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙翔，北京市盈科(青岛)律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：青岛特顿建筑工程配套有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道长城南路**首创国际商务中心**楼****。 法定代表人：丁艳美，董事长。 委托诉讼代理人：郑振，山东天颐临律师事务所律师。 上诉人山东博辰优品网络科技有限公司（以下简称博辰优品公司）因与被上诉人青岛特顿建筑工程配套有限公司（以下简称特顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初4076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 博辰优品公司向本院提出上诉请求：1.改判博辰优品公司不承担支付给特顿公司1万元的义务，或发回一审法院重新审理；2.判令特顿公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判令博辰优品公司承担向特顿公司支付1万元于法无据、与事实不符。博辰优品公司解除与特顿公司之间的房屋租赁合同，系特顿公司提供的涉案房屋空调不制热，博辰优品公司租赁涉案房屋之时系青岛最寒冷的2019年1、2月份，由于特顿公司没有提供功能完备及附属设施完好的房屋给博辰优品公司使用，博辰优品公司依据《房屋租赁合同》第八条“违约的处理”“1.甲方违约的处理”“(1)甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用的……逾期10天仍不履行乙方有权终止合同。甲方应按上述规定支付违约金，若乙方实际损失超过违约金的，甲方应据实赔偿。”与特顿公司解除了《房屋租赁合同》，这一事实一审法院亦在判决书中予以认可。但因博辰优品公司为了员工取暖采购了大量的制暖设备，员工依然频频感冒，最后以集体离职相威胁强烈要求博辰优品公司搬离涉案房屋另行寻找办公场地，博辰优品公司在将近年关的时候，艰难的找到新的办公场所，支付了高额的租赁费用及搬家费用，并搬离涉案房屋。如此导致的博辰优品公司的损失，远远超过一审法院判决的金额，一审法院在认可特顿公司存在违约这一事实的情况下依然违背事实判令博辰优品公司承担上述违约金，于法无据，博辰优品公司恳请青岛市中级人民法院判如所请。 特顿公司上诉并答辩称，1、(2019)鲁0214民初4076号判决书少判决博辰优品公司赔偿特顿公司约71000元；2、诉讼费依法判决博辰优品公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误：其一、合同解除时间及违约责任界定；其二、特顿公司主张的租金与违约金是否有法可依。首先，合同解除的时间。一审中特顿公司已经提交了对方2019年2月21日出具的房屋租赁解除说明原件。该证据本身足以证明系对方原因单方提出的合同解除，并且提出了赔偿方案。该因特顿公司不同意，故主张继续履行诉至法院。然一审认定双方合同解除时间为2019年2月28日，其理由为特顿公司收到以上通知后于2019年2月23日在对方公司处张贴通知系未直接送达明显不合理，故认为特顿公司未以合理的方式提出异议致涉案合同解除，其后果是对方不必办理交接即产生了实际的交还租赁物效果。特顿公司认为异议的张贴是在双方已经产生纠纷下的前提下，最简单直接的通知方式，因对方此时仍正常办公且法律并不禁止该方式。另外，特顿公司在2019年4月2日通过网上立案主张继续履行，且由于对方始终未将租赁物交还博辰优品公司，为避免损失扩大诉讼过程中特顿公司又于2019年5月30日发出了解除通知，对方拒收。故特顿公司已经通过张贴、诉讼、邮寄等合理方式主张权利并依法通知合同解除，其解除时间为2019年6月1日，故一审认定事实明显错误。其次，违约责任界定问题。按照一审观点，对方来去自由，不受合同约束。合同约定的租金为半年一付，先付后用。然一审以双方微信中涉及的空调问题，认为特顿公司未证其已尽维修义务，故违反合同约定。特顿公司认为，单纯凭借微信记录不能够证明空调是否存在故障及故障是人为使用不当导致，还是空调本身原因所致及故障的持续性，该举证责任是对方。另外，假设双方互有违约，也要分清根本违约与履约瑕疵、及违约先后、抗辩权等。假设，依据一审观点导致合同解除，那么对方出具的房屋租赁解除说明中为什么不注明原因而自愿赔偿，然仅在庭审中抗辩空调温度问题，该才明显与常理不符。故一审认定违约问题错误，特顿公司不存在违约行为。再次，特顿公司主张的租金与违约金是否有法可依。一审中的微信记录已经证明对方早在2018年11月15日已经入住，当庭证人证言也印证入住时间，且仅缴纳了1万元押金，至今未再缴纳任何费用。对方在房屋租赁解除说明中自愿承担的解约费用非合同约定，故特顿公司起诉法院主张合同之责。根据该说明第2条内容，对方自认未到合同终止时间提前撤销租赁，愿支付全额押金等。特顿公司认为，除非特顿公司同意，否则以上说明内容不直接产生法律后果。根据合同约定2019年1月1日前对方就应该支付半年租金9万元，诉讼过程中为避免损失扩大特顿公司放弃继续履行主张而选择合同解除，故主张至2019年6月份的租金7.5万元。再根据合同约定拖欠租金一个月以上，特顿公司有权收回此出租房；对方应向特顿公司支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补损失的，还应另行据实赔偿。本案中特顿公司主张的3.6万元违约金，而实际损失大于该主张。其一，特顿公司系转租方，由于对方单方解约造成特顿公司继续缴纳租金并承担再次租赁前的风险。其二，本案系对方单方解约，合同计租前对方已经实际占有并使用租赁物近2个月时间，该免租期是建立在全部合同期内的免租期，对方单方解约对于该部分占用费，根据缔约责任亦应承担。故特顿公司依据合同主张的租金及总合同值的20%违约赔偿依法有据。最后，特顿公司起诉并未涉及2万元押金，对方也未提出反诉。一审庭审中，特顿公司已经说明对方支付的1万元押金因实际发生水电物业等费用已经扣除，故本案中不予主张。然一审判决变更了特顿公司的诉讼请求，且将特顿公司未主张的请求在认为部分中予以认定，损害了特顿公司利益。另外，特顿公司一审缴纳了公告费，一审判决漏判。综上，特顿公司认为，对方2019年2月21日出具的房屋租赁解除说明足以证明本案违约事实，涉案合同约定符合法律规定，特顿公司主张合法有据，二审应当查明事实，依法改判。 博辰优品公司二审未提交答辩意见。 特顿公司向一审法院起诉请求：1、依法判决博辰优品公司支付房租90000元并自2019年1月2日起支付违约金至实际履行完毕之日（以90000元为基数比照银行同期贷款利率4倍计算）；2、本案诉讼费由博辰优品公司承担。后特顿公司于2019年7月10日提交变更诉讼请求申请书，将第一项诉讼请求变更为：博辰优品公司支付房租75000元及违约金36000元。 博辰优品公司一审辩称，请依法驳回特顿公司的诉讼请求。 一审法院认定的事实：青岛信立伟业房地产开发有限公司与青岛北洋建筑设计有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，由青岛北洋建筑设计有限公司向前者购买青岛市城阳区《首创空港国际中心》5栋101户，建筑面积4962.72平方米。2015年，青岛北洋建筑设计有限公司与青岛银德安酒店管理有限公司签订《租赁合同》，约定青岛银德安酒店管理有限公司承租位于青岛市城阳区，面积为4960平方米，租赁期自2015年7月1日起至2024年6月30日止。2018年7月1日，青岛银德安酒店管理有限公司与特顿公司签订《租赁合同》，由特顿公司承租青岛市城阳区首创国际商务中心5号楼莫丽酒店精选酒店内，房屋面积548.78平方米，租赁期自2018年7月1日起至2020年6月30日止。2018年9月1日，青岛银德安酒店管理有限公司出具许可证明，载明同意特顿公司在租赁合同约定的范围内（城阳区长城南路6号，莫丽酒店二楼西区办公室面积560平方米）将相应或全部面积转租给其他合法的第三方公司。2018年11月1日，特顿公司（甲方）与博辰优品公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于青岛市城阳区莫丽酒店二楼西边办公区出租给乙方办公使用，建筑面积为560平方米，该房屋租赁期共12个月，自2019年1月1日起至2020年1月1日止，年租金为180000元，租金按半年交付，先付后用。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金20000元，待租赁期满乙方结清有关费用，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将押金退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒退押金。甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方按月租金0.5%向乙方支付违约金，逾期10天仍不履行，乙方有权终止合同，甲方应按上述规定支付违约金，若乙方实际损失超过违约金的，甲方应据实赔偿。乙方拖欠租金壹个月以上的，应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。承租前，甲方应将室内水、电及其它设施，完好交给乙方使用，乙方在租用期间，应正确使用水电及其它设施，如空调、电灯等其它电器使用不当发生故障应负责维修，出现意外后果自负。特顿公司在甲方处由代表人齐学辉签字并加盖公章确认，博辰优品公司在乙方处由代表人杨珊珊签字并加盖公章确认。当日，博辰优品公司向特顿公司支付10000元。 2019年1月7日，博辰优品公司就空调不制热联系特顿公司处理，特顿公司告称“让他们看看什么问题”。2019年2月21日，博辰优品公司向特顿公司出具房屋租赁解除说明，载明博辰优品公司向特顿公司支付以下费用：1、根据合同第二条第1项以及第三条第一项支付已使用租金30000元（15000元×2）；2、根据合同第六条且博辰优品公司未到合同终止时间提前撤销租赁支付全额押金赔偿20000元；3、根据合同第四条第3项支付使用场地期间的实际水费、电费、物业费，金额据实结算，其中物业费按照实际建筑面积核算，而非使用面积。以上除第三项未核定金额外，合计支付费用50000元，扣除已支付定金10000元，仍需支付解约金额40000元。若双方无异议，博辰优品公司将于2019年3月1日前搬离且全额支付以上费用；特顿公司已收到该通知。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行。特顿公司与博辰优品公司于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》，均系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按照合同约定全面履行各自义务。博辰优品公司主张特顿公司并非涉案房屋权利人，属于无权处分，一审法院认为，特顿公司已将涉案房屋交付给博辰优品公司使用，博辰优品公司亦向特顿公司缴纳押金10000元，双方已形成事实租赁关系，故对博辰优品公司该主张不予采纳，博辰优品公司应按照合同约定向特顿公司支付租金。特顿公司主张涉案合同于2019年6月1日解除，但其2019年2月23日前已收到博辰优品公司发出的房屋租赁解除说明，理应积极与博辰优品公司协商，留意涉案房屋现状，特顿公司称“2019年5月份发现博辰优品公司已经搬走”明显不合常理，故对博辰优品公司于2019年2月28日搬走的主张，予以采信，博辰优品公司应支付特顿公司2019年1月1日至2019年2月28日期间租金30000元（15000元×2个月）。根据特顿公司与博辰优品公司之间的微信聊天记录及证人证言可以看出，因涉案房屋的空调不制热导致博辰优品公司在租赁期间无法正常使用，特顿公司理应向博辰优品公司提供功能完备及附属设施完好的房屋，特顿公司未提交证据证明已履行维修义务，故应认定特顿公司违反合同约定，博辰优品公司有权终止合同，博辰优品公司已于2018年2月向特顿公司出具房屋租赁解除说明，故依法确认涉案租赁合同于2019年2月28日解除；特顿公司违约在先，博辰优品公司拖欠租金的行为不构成违约，故对特顿公司要求博辰优品公司支付违约金的主张，不予支持，博辰优品公司出具房屋租赁解除说明同意赔偿特顿公司提前撤销租赁全额押金20000元，予以确认，扣除博辰优品公司已支付的10000元，博辰优品公司还应支付特顿公司10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、山东博辰优品网络科技有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛特顿建筑工程配套有限公司2019年1月1日至2019年2月28日期间租金30000元；二、山东博辰优品网络科技有限公司于判决生效之日起十日内赔偿青岛特顿建筑工程配套有限公司10000元；案件受理费2520元，由青岛特顿建筑工程配套有限公司负担1720元，由山东博辰优品网络科技有限公司负担800元。 经审理查明，本院二审查明的查事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，涉案房屋所在的本市地处秦淮以北，冬季室内需要进行采暖系日常生活中的常识，博辰优品公司主张房屋配套的设备不能正常供暖从而影响其对房屋的使用，该主张符合日常生活经验和常理常情。本案中，有证据证明涉案房屋供暖存在问题且双方就此进行过沟通，而特顿公司无证据证明其对此积极地适当地履行了维修的义务并已经维修至能够正常使用，故一审法院认定特顿公司存在违约行为，并无不当，本院对此予以维持。博辰优品公司于2019年2月向特顿公司送达了解除合同的通知，且其已经搬离涉案房屋，双方租赁关系实际已经解除，故一审法院据此认定双方租赁关系持续至2019年2月28日截止亦符合客观情况。特顿公司主张其虽收到博辰优品公司解除合同的通知，但对解除合同并不同意，而是要求继续履行合同，双方合同解除的时间以及租金的支付应当截止至其主张的2019年6月1日。但特顿公司作为出租人履行存在瑕疵构成违约在先，且博辰优品公司亦已搬离涉案房屋，故一审法院对特顿公司的该主张不予支持，并无不当。特顿公司未如约提供功能完备及附属设施完好的房屋，博辰优品公司就此对租金的支付享有抗辩权，特顿公司主张博辰优品公司支付逾期交纳租金的违约金理由不能成立，一审法院对此不予支持并无不当。至于一审判决博辰优品公司赔偿特顿公司1万元，系博辰优品公司对其提前解除合同作出的赔偿承诺，一审综合考虑特顿公司违约的程度以及提前解除合同对特顿公司的影响作出该项处理，是对双方利益的平衡，本院对此不予变动。综上，特顿公司、博辰优品公司的上诉理由均不成立，一审判决结果并无不当，依法可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审公告费470元，由山东博辰优品网络科技有限公司负担。二审案件受理费1625元，由青岛特顿建筑工程配套有限公司负担1575元，由山东博辰优品网络科技有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 徐鹏 书记员祁康