河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0730民初1084号 原告（反诉被告）：葛军建，男，1974年5月30日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：李胜利，河北三兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北官厅主题房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市怀来县官厅镇水关村。 法定代表人：娄侃，执行董事。 委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张惠芸，上海市锦天城（北京）律师事务所实习律师。 被告：北京君诚智地房地产咨询有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**。 法定代表人：宋棋凯，总经理。 原告（反诉被告）葛军建与被告(反诉原告)河北官厅主题房地产开发有限公司（以下简称房开公司）、被告北京君诚智地房地产咨询有限公司（以下简称咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。葛军建及其诉讼代理人、房开公司委托代理人、咨询公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛军建向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与房开公司之间的商品房买卖合同；2.依法判决被告房开公司立即退还原告已付的全部首付款573021.20元；3.依法判决被告咨询公司立即退还原告服务费125000元；4.依法判决被告房开公司赔偿原告利息及房租损失共计30000元；5.依法判决被告承担违约金11460元；6.案件受理费由二被告依法承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求依法判决解除原告与房开公司之间的商品房买卖合同，并撤销原告与房开公司之间所签订的补充协议；将第5项诉讼请求变更为：由被告房开公司承担违约金57302.12元。事实和理由：被告咨询公司作为被告房开公司的销售代表，极力向原告夫妇2人推销被告房开公司开发的位于河北省怀来县官厅艺术小镇的房屋。原告提出是不是限购，担心没有购房资格，而被告咨询公司的工作人员向原告承诺他们有办法，只要按照他们的安排做一定能够实现。2018年1月23日，被告咨询公司代表房开公司和原告签订了官厅艺术小镇第A34座1层1号房屋的认购书，原告依约支付了认购款，并收取了原告夫妇两套房共计150000元的认购费。2018年1月31日，被告咨询公司代表房开公司和原告签订的《商品房买卖合同》，该合同约定建筑面积为85.44平方米，单价为16766.77元/每平方米，总价1432553元。原告共支付给房开公司首付款573021.20元。另原告按照要求交付给了按揭贷款所需的全部资料和原告夫妇2人共计两套房的贷款服务费100000元。被告咨询公司的工作人员办理了有关证明文件，骗取了建设主管部门的合同备案登记。咨询公司的工作人员安排原告于2018年3月6日前往河北银行怀来支行进行了按揭贷款的面签活动。面签之后，按照被告的意见，原告一直在等待银行放款，一直拖延到2020年3月份，被告咨询公司告诉原告贷款未能批下来，让原告付全款，原告无法接受。由于二被告的原因，致使至今按揭贷款也未能发放到位。被告房开公司据此迟迟不给原告办理房屋交付手续，不仅致使原告的合同目的无法实现，而且给原告造成了严重的经济损失。原告找被告方协商解除合同遭到了拒绝。原告认为被告咨询公司弄虚作假造成合同无法继续履行，是被告咨询公司的过错所致。被告咨询公司是被告房开公司的销售代表。房开公司应为咨询公司的销售行为负责。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 房开公司辩称，一、咨询公司与我公司之间系居间服务合同关系。我公司不应为咨询公司的行为承担任何法律责任；二、原告按揭贷款未发放到位，并非我公司原因导致，我公司并没有义务为原告办理相关房屋无贷款。此外，因原告未按合同约定支付全部购房款，我公司有权拒绝交付涉案房屋，且无需承担违约责任及损失；三、原告行为已构成违约，我公司同意解除与原告之间的《商品房买卖合同》。 房开公司提出反诉，诉讼请求为：1.请求人民法院依法判令被反诉人支付反诉人违约金85000元；2.反诉费由被反诉人承担。事实与理由:2018年1月23日，反诉人与被反诉人签订《官厅公共艺术小镇项目商品房认购书》（以下简称“认购书”）。根据认购书的约定，葛军建认购我公司开发的官厅公共艺术小镇项目中的A34幢01号房，并向我公司支付认购定金25万元，该认购定金自认购书终止后，抵作商品房价款。同日，我公司收到涉案房屋的认购定金25万元。2018年1月31日，我公司与葛军建签署《签约信息确认单》，确定葛军建以折扣单价为16766.77元/每平方米，总价款1432553元的价格购买涉案房屋，并确认葛军建以按揭付款的方式支付。其中首付款为582553元，贷款金额为85万元。同日我公司与葛军建签署《商品房买卖合同》，根据合同第六条约定，葛军建应于2018年1月31日前交付房屋首付款，剩余房款办理银行贷款。根据购房合同附件五第三条的约定，葛军建应与主合同签署当日支付首付购房款582553元，其余款85万元由葛军建申请银行按揭贷款支付；且无论何种原因，葛军建未获得银行贷款的，葛军建应于我公司书面通知送达之日起5日内将应付房款一次性支付我公司，如葛军建未能一次性支付应付房价款的，我公司有权与葛军建解除主合同及补充协议等一切有关法律文件，并葛军建应按应付房价款的10%向我公司支付违约金，故我公司同意葛军建提出的解除双方之间的商品房买卖合同关系的本诉请求。2020年3月23日，我公司向葛军建发出催告函，要求葛军建与本函送达日起5日内将剩余应付房款850000元一次性支付，若逾期未付清剩余房款，我公司将追究葛军建相应的违约责任。葛军建于2020年3月25日签收该函件。截至今日，葛军建未能将涉案房屋剩余85万元房款支付给我公司已构成违约。综上所述，我公司为维护自身的合法权益，就本案提出反诉，请求法院支持我公司的诉讼请求，并驳回葛军建的全部本诉请求。 葛军建对房开公司的反诉辩称，我对反诉的请求和理由均不认可，请依法驳回。理由如下，我于2020年5月8日才收到所谓的补充协议，房开公司于3月份发出催告函，并要求按补充协议约定支付违约金，很显然是没有依据的。2018年3月6日或按照房开公司的安排前往银行完成的面签，甚至到了2020年5月份，我都与银行交涉，希望发放贷款，银行最终没能放贷的责任不能由我承担。如果解除合同，因房价上涨，房开公司已经受益，再主张违约金没有道理。并我方对房开公司提供的补充协议内容不清楚，且补充协议每页并没有我方签字确认，故从公平角度，也不能作为定案的依据。 北京君诚智地房地产咨询有限公司辩称，原告葛军建是具有行为能力人，我公司只收取了电商服务费，包括邢娟的服务费共计15万元。因客户有过逾期，并曾办理过假离婚证来骗取贷款，所以贷款不能批复。我们的服务是发生在购房合同之前，一旦客户购房成功，服务即结束。因为客户已经享受了优惠，并我公司各种费用也已经发出，所以我公司坚持不予退还。 本院经审理认定事实如下：对于葛军建与咨询公司签订购房优惠服务说明书，向咨询公司交纳费75000元及葛军建与房开公司签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、葛军建向房开公司支付购房款共计582553元等事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。 本院认为，2016年12月，怀来县人民政府制定《怀来县人民政府关于规范房地产市场秩序的实施意见》，对在怀来县购买商品房条件予以规定。本案中，房开公司、咨询公司未向本院提供邢娟符合购房条件的证据。且葛军建诉称其为取得购房资格及合同备案，其伪造了离婚状况。故本院认为，虽然葛军建与咨询公司签订购房优惠服务说明书及葛军建与房开公司签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同》真实，但葛军建通过伪造离婚状况取得购房资格等行为违反了诚实信用、公序良俗原则，故葛军建与咨询公司签订《购房优惠服务说明书》、葛军建与房开公司签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同》（包括附件五即补充协议）无效。按照法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对葛军建要求咨询公司返还服务费75000元的诉讼请求，本院予以支持；同时对葛军建要求房开公司退还房款573021.20元的诉讼请求，本院予以支持。对于葛军建诉称的其还向咨询公司支付办理证件、贷款费用50000元的事实，咨询公司不予认可，且葛军建提供的证据也不能其向咨询公司支付了此费用，对此事实，本院不予确认。故对葛军建要求咨询公司返还此笔服务费50000元的诉讼请求，本院不予支持。对于葛军建要求房开公司赔偿利息及房租损失的诉讼请求及房开公司要求葛军建支付违约金的诉讼请求，因双方当事人房屋买卖过程中均存在过错，对上述请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）葛军建与被告北京君诚智地房地产咨询有限公司签订《购房优惠服务说明书》无效，北京君诚智地房地产咨询有限公司于本判决书生效后10日内退还葛军建服务费75000元； 二、原告（反诉被告）葛军建与被告（反诉原告）河北官厅主题房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》无效，河北官厅主题房地产开发有限公司于本判决书生效后10日内退还葛军建房款573021.20元； 三、驳回葛军建（反诉被告）的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）河北官厅主题房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5597元，葛军建负担1043元，北京君诚智地房地产咨询有限公司负担837元，河北官厅主题房地产开发有限公司负担3717元；反诉案件受理费963元，由河北官厅主题房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  李玉冬 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  付 宁 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——