甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终1310号上诉人（原审被告）：白银阳明科技商贸有限公司，住所地甘肃省白银市白银区。法定代表人：路发明，该公司总经理。上诉人（原审被告）：白银居然之家商业管理有限公司，住所地甘肃省白银市白银区。法定代表人：孟静，该公司总经理。上诉人（原审被告）：甘肃美银酒店管理有限公司，住所地甘肃省白银市白银区。法定代表人：刘军亮，该公司总经理。三上诉人共同委托诉讼代理人：尚知良，系上述三公司员工。被上诉人（原审原告）：雒守杰，男，生于1991年10月15日，汉族，住甘肃省靖远县。委托诉讼代理人：雒遵栋（系雒守杰父亲），男，生于1960年4月15日，汉族，住甘肃省靖远县。上诉人白银阳明科技商贸有限公司、白银居然之家商业管理有限公司、甘肃美银酒店管理有限公司因与被上诉人雒守杰房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省白银市白银区人民法院（2020）甘0402民初2439号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人白银阳明科技商贸有限公司、白银居然之家商业管理有限公司、甘肃美银酒店管理有限公司委托诉讼代理人尚知良，被上诉人雒守杰委托诉讼代理人雒遵栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人白银阳明科技商贸有限公司、白银居然之家商业管理有限公司、甘肃美银酒店管理有限公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项，上诉人不予向雒守杰返还服务费90000元。二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：我们对一审判决其他判项都予以认可，我们愿意解除合同，并返还购房款及定金，但是，我公司从未收取过被上诉人雒守杰交来的服务费90000元，也就无法返还。上诉人并不知晓此事，也未向被上诉人出具过任何收据。此90000元是被上诉人雒守杰交与他人的服务费，属自愿行为，我公司财务也无此项收入记录，故我公司不应承担返还服务费90000元的责任。被上诉人雒守杰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。我是在阳明公司的售房部将购房款223796元及90000元的服务费都交给一个姓范的经理了，当时他说90000元只收现金不刷卡，我就去银行取了90000元现金给他。姓范的就给我开了一张223796元的购房收据，第二天才给我开了90000元的服务费收据，公章是内蒙古华住房地产经纪有限公司财务专用章。我问姓范的票据为什么不一致，他说一回事，都具有法律效力。雒守杰向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原告与被告阳明公司之间的《房屋买卖合同》；2.请求依法判令解除原告与被告居然之家公司之间的《委托经营管理合同》；3.请求依法判令被告阳明公司向原告双倍返还定金20000元，返还购房款313796元，并给付赔偿金323796元；4.请求依法判令被告居然之家公司、美银酒店对上述义务承担连带责任；5.本案全部诉讼费用由各被告承担。事实和理由：原告与被告阳明公司就商品房买卖事宜达成一致，原告决定购买该公司出售的位于白银市白银区长春路586号居然之家白银阳明广场×××号共六间商铺。经原告与被告阳明公司、居然之家公司协商，以原告委托居然之家公司经营管理商铺的方式，在将委托经营收益金折抵部分房款后确立了房屋价格。后原告于2020年1月2日向被告给付了购房定金10000元，于2020年1月3日按照被告安排以转账方式通过被告美银酒店账户支付购房款313796元，并由被告阳明公司向原告出具了部分收据，双方于当日签订《房屋买卖合同》，对双方权利义务作出了约定。后经原告了解，合同所涉房屋在双方签订合同之前已被抵押，根本无法实现合同目的。原告认为被告阳明公司、居然之家公司、美银酒店恶意串通，损害原告合法权益。现原告多次与被告协商解决未果，故依法起诉，望判如所请。一审法院认定事实如下：2020年1月3日，原告从被告阳明公司购买位于白银市白银区长春路586号居然之家白银阳明广场×××号共六间商铺，并签订六份《房屋买卖合同》，出卖人为被告阳明公司，买受人为原告雒守杰。该六份《房屋买卖合同》均约定房屋单价为每平方米5895.01元，每间房屋总价款为38966元；付款方式及期限：买受人在签订本合同时，一次性付清全部房款；交付条件与期限：出卖人应当在2020年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经备案合格的房屋交付买受人使用，鉴于买受人需将该房屋委托第三方管理经营，故出卖人不再向买受人进行形式上的交付，自双方签订本合同，且买受人按照约定支付了全部购房款时即视为向买受人交付该房屋之日；合同第十二条约定：与该房屋有关的包括但不限于土地使用权及在建工程上是否存在他项权利等情况，出卖人已如实告知买受人，买受人对此已明确知悉，并不予追究出卖人的相应责任。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记的，由出卖人承担相应责任；第十三条：出卖人应当在该房屋交付使用后720个工作日内，协助买受人办理该房屋权属证书；办理不动产证书税、费按国家规定各自承担。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得不动产权属证书的，双方同意下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30个工作日内将买受人已付款退还给买受人，同时按已付款1%赔偿买受人损失。同日，原告与被告居然之家公司就六套商铺签订六份《委托经营管理合同》，原告将从阳明公司购买的上述六间商铺委托居然之家公司进行经营管理，委托方为原告（甲方），受托方为居然之家公司（乙方），合同约定：本合同委托期限为十年，委托期限自甲方交清全部房款次月1日开始，即2020年2月1日至2030年1月31日，收益金自2020年2月1日起计算。合同同时约定收益金支付方式及时间、双方权利义务、违约责任等。上述合同签订后，2020年1月2日原告向被告阳明公司交付购房定金10000元，2020年1月3日原告通过美银酒店账户分别向阳明公司支付涉案商铺购房款100000元、100000元、23796元，向阳明公司售房部缴纳服务费90000元，共计323796元。另查明，位于白银市白银区长春路**居然之家白银阳明广场第**房产共办理了三份房产证，房产所有权人为阳明公司。上述房产于2016年5月5日抵押给了甘肃银行股份有限公司白银银光路支行，于2016年6月13日抵押给上海浦东发展银行股份有限公司兰州金城支行，于2018年11月28日被白银市中级人民法院查封。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、原告与被告阳明公司、居然之家公司签订的《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》是否应当解除；2、被告是否应当承担赔偿责任。第一，原告与被告阳明公司、居然之家公司签订的《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》是否应当解除。本案中，涉案房产在原被告签订《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》前已经进行抵押并被法院查封，且抵押、查封的状态持续至今。双方《房屋买卖合同》第十二条虽然规定：“与该房屋有关的包括但不限于土地使用权及在建工程上是否存在他项权利等情况，出卖人已如实告知买受人，买受人对此已明确知悉，并不予追究出卖人的相应责任”，但该约定并未明确涉案房产已经存在的他项权利，阳明公司亦没有证据证明双方在签订《房屋买卖合同》时已向原告告知涉案房产被抵押或查封的事实。双方《房屋买卖合同》第十二条同时约定“因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记的，由出卖人承担相应责任。”综上，阳明公司在商铺买卖过程中，并未如实告知涉案房产被抵押或查封的真实情况，因涉案房产被抵押或查封，造成该房屋不能办理产权登记，阳明公司有违诚实信用原则，应当承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，涉案房产被抵押或查封，致使该房屋不能办理产权登记，原告的合同目的不能实现，故原告与阳明公司签订的《房屋买卖合同》依法应当予以解除。原告与被告居然之家公司签订的《委托经营管理合同》以《房屋买卖合同》为基础，二者存在相互依存的关联关系，《房屋买卖合同》被解除后，《委托经营管理合同》约定的权利义务即丧失了存在的前提和基础，理应一并予以解除。故对原告提出解除其与被告阳明公司、居然之家公司签订的《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第二、关于被告是否应当承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告向被告阳明公司已支付定金10000元，购房款223796元以及向阳明公司委托的房屋销售部门缴纳的服务费90000元，共计323796元，在双方《房屋买卖合同》解除后，被告阳明公司依法应当予以返还。本案中，阳明公司系涉案商铺的出卖人，居然之家公司又对涉案商铺经营管理，美银酒店收取购房款，三公司在涉案房屋买卖过程中，存在密切的关联交易关系，故居然之家公司、美银酒店依法应当对阳明公司返还购房款承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案在合同签订履行过程中，由于原告未按合同约定期限付清购房款，且在签订房屋买卖合同时对标的物状况及相关产权未尽谨慎审查义务，存在一定过错。故对原告要求被告阳明公司双倍返还定金及支付赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除雒守杰与白银阳明科技商贸有限公司2020年1月3日签订的六份《房屋买卖合同》；二、解除雒守杰与白银居然之家商业管理有限公司2020年1月3日签订的六份《委托经营管理合同》；三、白银阳明科技商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向雒守杰返还定金10000元、购房款223796元、服务费90000元，共计323796元；四、白银居然之家商业管理有限公司、甘肃美银酒店管理有限公司对上述债务承担连带返还责任；五、驳回雒守杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5188元，雒守杰负担2634元，白银阳明科技商贸有限公司负担2554元。本院二审期间，上诉人白银阳明科技商贸有限公司、白银居然之家商业管理有限公司、甘肃美银酒店管理有限公司为了证明自己的主张，向法庭提供证据：《【居然之家阳明广场】项目委托销售合同书》，拟证明白银阳明科技商贸有限公司将该公司【居然之家阳明广场】项目委托给内蒙古华住房地产经纪有限公司进行销售，双方签订的委托销售合同中并未约定每间房收取15000元服务费的事项。被上诉人雒守杰质证，这个合同我不清楚，我只知道内蒙古华住房地产经纪有限公司是给上诉人公司售房的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审认定的事实与一审一致。另查明，白银阳明科技商贸有限公司将该公司【居然之家阳明广场】项目委托给内蒙古华住房地产经纪有限公司进行销售，双方签订了《【居然之家阳明广场】项目委托销售合同书》。本院认为，上诉人白银阳明科技商贸有限公司、白银居然之家商业管理有限公司、甘肃美银酒店管理有限公司对一审判决的解除合同，返还购房款及定金的判项均无异议，仅对判令上诉人向雒守杰返还90000元服务费有异议。本案二审的争议焦点即上诉人应否向被上诉人返还服务费90000元的问题。依据被上诉人雒守杰一审向法庭提交的证据收据一份，明确载明：“今收到雒守杰交来服务费90000元，收款单位内蒙古华住房地产经纪有限公司。”该证据能够证明收费事项系服务费，收款人系内蒙古华住房地产经纪有限公司。且该笔服务费与房款收据分别出具，房款收据收款事由明确写明房款，故雒守杰系知晓该笔费用系交给内蒙古华住房地产经纪有限公司的服务费。依据合同相对性原则，雒守杰与上诉人之间形成的是买卖合同关系，故上诉人应承担返还房款的义务，而服务合同关系若有相关事实及证据可另案诉讼。综上所述，上诉人白银阳明科技商贸有限公司、白银居然之家商业管理有限公司、甘肃美银酒店管理有限公司的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持甘肃省白银市白银区人民法院（2020）甘0402民初2439号民事判决第一项、第二项；二、撤销甘肃省白银市白银区人民法院（2020）甘0402民初2439号民事判决第三项、第四项、第五项；三、变更甘肃省白银市白银区人民法院（2020）甘0402民初2439号民事判决第三项为：白银阳明科技商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向雒守杰返还定金10000元、购房款223796元，共计233796元；四、白银居然之家商业管理有限公司、甘肃美银酒店管理有限公司对上述债务承担连带返还责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回雒守杰的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5188元，雒守杰负担2634元，白银阳明科技商贸有限公司负担2554元；二审案件受理费2050元，由雒守杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 燕审 判 员  王承林审 判 员  魏晓忠二〇二〇年十一月四日法官助理  张 楠书 记 员  陈琴娜