江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0111民初4466号 原告（反诉被告）：南京润鸿商业管理有限公司，住所地在南京市浦口区星甸街道育才北路****。 法定代表人：邵瑾，总经理。 委托诉讼代理人：贾仲明、徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周瑶瑶，男，1992年10月26日出生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：唐国权，南京市浦口区永宁镇法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）南京润鸿商业管理有限公司（以下简称润鸿公司）与被告（反诉原告）周瑶瑶合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法由审判员黄维独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）润鸿公司的委托诉讼代理人徐劲浩、被告（反诉原告）周瑶瑶及其委托诉讼代理人唐国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润鸿公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告于2019年8月20日签订的《润鸿商管招商和运营委托管理合同》，被告立即清空商铺，停止妨害原告对商铺的招商和运营管理权利；2.判令被告支付违约金(自2020年6月13日起按302.31元/天的标准支付至商铺实际清空之日止)；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月30日，明发集团南京浦口房地产开发有限公司（以下简称明发公司）与被告签订《商品房认购协议》，约定被告认购明发公司开发建设的香山花园××室商品房，认购单价32138元/平方米，总房款1904498元。2019年8月20日，被告签订《签约信息确认单》，确认被告购买该房屋所享有的折扣计算方式，包括同意将认购的房屋包租给原告三年，三年租金直接折抵总房款的11%，认购房屋最终签约单价为25507.21元/平方米，签约总价1511557元。同日，明发公司与被告签订《商品房预售合同》，约定被告购买单价25507.21元/平方米，总房款1511557元。同日，原、被告签订《润鸿商管招商和运营委托管理合同》，约定被告将所购买的上述商铺委托给原告招商和运营管理，原告在委托期内全权负责该商铺的招商和运营管理，委托期限自2019年9月26日至2022年9月25日止，原告应于合同期内每年的次月15日前向被告支付年租金1000元。在本合同委托期内被告不得以任何理由干涉原告或原告选定的招商和运营者对该委托商铺的招商和运营管理事宜以及实际经营者的正常经营活动。如被告未按合同约定，以任何方式干预、侵犯原告或原告选定的招商和运营者行使对该委托商铺的招商和运营管理等权利的，被告应立即停止其行为，否则每日向原告支付购买该委托商铺合同总价款万分之二的违约金，造成原告或原告选定的招商和运营者以及实际经营者损失的，被告应根据实际损失进行赔偿。2020年6月13日，原告发现被告在未经允许的情况下，强行破门进入商铺，并将一些建筑装饰材料堆积在商铺内，严重影响原告对商铺的正常运营和招商管理。6月18日，原告向被告寄送《关于要求立即停止违约行为的通知函》，要求被告立即清空商铺，停止妨害原告对商铺的招商和运营管理权利，被告已于2020年6月19日签收，但一直未按约履行相应义务。7月1日，原告委托北京大成（南京）律师事务所寄送《关于要求立即停止妨害商铺招商和运营管理权利的律师函》，要求被告于2020年7月5日前立即停止上述行为，否则原告将依法律途径追究被告的违约及赔偿责任，但快递却被退回，被告至今也仍未停止上述行为。原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行各自的责任和义务。被告未经原告允许，强行破门进入商铺，并将一些建筑装饰材料堆积在商铺内，已严重违反合同的约定，并严重影响了原告对商铺的正常运营和招商管理。为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告周瑶瑶辩称，原、被告没有签订任何居间协议，被告与明发公司签订购房协议，应当享受明发公司的优惠政策，与原告没有任何关联性。原、被告于2019年8月20日签订的《润鸿商管招商和运营委托管理合同》显失公平，且是在被告不知情的情况下签订，请求法院依法撤销该合同。 反诉原告周瑶瑶向本院提出反诉请求：1.要求撤销双方签订的《润鸿商管招商和运营委托管理合同》；2.判令反诉被告支付占用使用费48178.3元；3.判令反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2019年8月20日，反诉原告与反诉被告签订《润鸿商管招商和运营委托管理合同》，约定反诉被告每年向反诉原告支付租金1000元，该租金明显过低、显失公平，故提出反诉，请求判如所请。 反诉被告润鸿公司反诉辩称，1.反诉原告不享有合同的撤销权，无权要求撤销《润鸿商管招商和运营委托管理合同》。明发公司和反诉被告在2018年1月1日签订销售代理合同，约定明发公司委托反诉被告为案涉项目的销售代理机构，明发公司同意反诉被告在审批的成交底均价基础上溢价销售，溢价部分采用提升售价后抵扣的方式获得商铺的三年经营权，三年经营权收益归反诉被告所有，相关招商费用、免租期由反诉被告自理。明发公司于2018年12月12日出具授权委托书，授权反诉被告对香山花园商铺进行销售、招商和运营。反诉原告与明发公司签订的《商品房认购协议》，约定房屋认购单价是32138元／平方米，总房款1904498元。由于反诉原告与明发公司签订了《签约信息确认单》，同意将认购房屋反包租给反诉被告三年，三年租金直接折抵总房款的11%，所以商品房预售合同所约定最终签约单价从32138元／平方米优惠到了25507.2元／平方米，签约总价最终为1511557元。该签约信息确认单所约定的内容，明发公司和反诉原告都已经实际履行。在反诉原告自愿享有购房优惠并同意将认购房屋返租给反诉被告的基础上，反诉原告与反诉被告才签订招商和运营委托管理合同，约定反诉原告将所购买商铺委托给反诉被告招商和运营管理，期限为2019年9月26日至2022年9月25日，反诉被告在委托期限内全权负责该商铺的招商和运营管理，反诉原告不得以任何理由进行干涉，并且因为反诉原告已经享受了200000元的购房优惠，反诉原告同意在三年的委托期限内反诉被告每年只需支付租金1000元，委托期限内的其余租金收益均是归反诉被告享有。上述招商和运营委托管理合同是建立在平等自愿基础之上的，合法有效，该合同性质实际上是一份租赁合同，相关的租金收益已通过房价折让方式支付给了反诉原告，不存在显失公平、重大误解等情形，反诉被告在该合同期限内也不存在任何其他违约情形，反诉原告依法不享有合同撤销权。2.反诉原告母亲熊五龙和反诉被告签订的房屋租赁合同，约定熊五龙承租反诉被告位于南京市浦口区××的房屋，该份租赁合同签订时间远远早于反诉原告认购案涉房屋时间，熊五龙的承租行为和本案没有任何的关联。因为熊五龙欠缴租金，反诉被告已向法院另案提起诉讼，该案已调解结案，双方同意解除租赁合同，熊五龙支付欠付租金。反诉原告陈述因为熊五龙与反诉被告的租赁合同解除，所以反诉原告有权强行侵占案涉的商铺，没有任何事实和法律依据。3.反诉原告将所购房屋返租给反诉被告，并同意将三年的租金直接折抵11%的购房款，反诉被告按约只需向反诉原告每年支付租金1000元，无需再另行支付其他费用，并且根据明发公司与反诉被告签订的销售代理合同，反诉被告已经将反诉原告享有的200000元购房优惠支付给了明发公司，所以反诉被告按约有权享有案涉商铺在委托期限内的租金收益，反诉原告要求反诉被告支付占有使用费48178.3元没有事实和法律依据。 经审理查明，2019年7月30日，周瑶瑶（乙方）与明发公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定乙方认购甲方开发建设的香山花园项目下的商品房，乙方同意支付定金50000元认购工程编号为××室的商品房，建筑面积59.26平方米。房屋单价为32138元／平方米，总房款为1904498元。《明发香山郡签约信息确认单》，载明××室认购单价为32138元／平方米，认购总价为1904498元，签约单价为25507.21元／平方米，签约总价为1511557元，折扣计算包括三年包租返11%等。周瑶瑶在该签约信息确认单上签名。2019年8月20日，周瑶瑶（乙方）与明发公司（甲方）签订《南京市商品房现售合同》，约定甲方出售给乙方的商品房坐落于南京市浦口区××，建筑面积59.26平方米，单价为25507.21元／平方米，总价款为1511557元。当日，周瑶瑶（甲方）与润鸿公司（乙方）签订《润鸿商管招商和运营委托管理合同》，约定：甲方委托乙方进行招商和运营管理的商铺位于南京市××，面积59.26平方米。招商和运营管理委托期限为三年，自2019年9月26日至2022年9月25日截止，该商铺三年租金共计3000元，其中第一年租金共计1000元，第二年租金共计1000元，第三年租金共计1000元。在本合同约定的招商和运营管理委托期内甲方不得以任何理由干涉乙方或乙方选定的招商和运营者对该委托商铺的招商和运营管理事宜以及实际经营者的正常经营活动。如甲方未按合同约定，以任何方式干预、侵犯乙方或乙方选定的招商和运营者行使对该委托商铺的招商和运营管理等本合同权利的，甲方应立即停止其行为，否则影响一日向乙方支付甲方购买该委托商铺合同总价款万分之二的违约金，造成乙方或乙方选定的招商和运营者以及实际经营者损失的，甲方应根据实际损失进行赔偿。 另查明，2018年12月1日，润鸿公司与明发公司签订《销售代理合同》，约定明发公司委托润鸿公司为明发香山郡项目的销售代理机构。明发公司同意润鸿公司在审批的成交底均价基础上溢价销售，溢价部份采用提升售价后抵扣的方式获得商铺的三年经营权。三年经营权收益归润鸿公司所有，相关招商费用、经营户装补、免租期由润鸿公司自理。2018年12月12日，明发公司向润鸿公司出具《授权委托书》，载明“明发公司委托润鸿公司进行香山花园商铺（推广名为明发香山郡）的销售、招商和运营，此委托授权作为润鸿公司对香山花园商铺（推广名为明发香山郡）的销售、招商和运营的合法证明。” 周瑶瑶的母亲熊五龙与润鸿公司之间存在房屋租赁合同关系，后双方发生纠纷，润鸿公司诉至本院，经本院组织调解，双方同意解除租赁合同，周瑶瑶母亲支付润鸿公司欠付的租金，本院于2020年6月18日出具民事调解书。在该案的审理过程中，周瑶瑶于2020年6月13日进入涉案房屋，将熊五龙店内经营的建材堆放在涉案房屋中。润鸿公司分别于2020年6月16日和2020年6月30日向周瑶瑶发函，要求周瑶瑶清空商铺，排除对润鸿公司招商和运营委托商铺的妨碍。 庭审中，周瑶瑶陈述，明发香山郡签约信息确认单是周瑶瑶签名，但签名时里面的内容是空白的，系润鸿公司事后所填写，签约信息确认单没有明发公司经办人签字或者盖章，不能作为周瑶瑶与明发公司签订的房屋买卖合同的组成部分，签约信息确认单与润鸿公司没有关联。周瑶瑶与明发公司签订的购房协议中没有关于优惠政策的约定，润鸿公司与明发公司的约定不能约束周瑶瑶。周瑶瑶确实于6月13日进入店铺并堆放一些建材，但得到了润鸿公司的允许。周瑶瑶现仍在占有涉案房屋。 庭审中，润鸿公司陈述公司未允许周瑶瑶进入涉案商铺。双方签订招商和运营委托管理合同是基于周瑶瑶自愿享受购房优惠，并同意将认购房屋返租给润鸿公司经营，不存在周瑶瑶所陈述的其在空白的签约信息确认单上签字情形。周瑶瑶与明发公司签订认购协议时候约定的单价是32138元/平方米，当天周瑶瑶签字的认购确认单和缴费申请单上认购单价也是32138元/平方米，2019年8月25日，周瑶瑶交纳房款当天，缴款申请单上写的单价变成了25507.21元，最终缴费价格和之前认购缴费单上填写价格是不一样的，最终填写的是优惠后的价格，所以周瑶瑶对于三年包租返11%，把房屋返租给润鸿公司一事是明知的。认购确认单、缴费申请单、签约信息确认单上签字的置业顾问是檀佳佳，檀佳佳是明发公司当时在案场的置业顾问，也是负责和周瑶瑶进行购房对接的工作人员，所以并不是周瑶瑶所说的签约信息确认单上没有明发公司的任何确认。为此，润鸿公司提交缴款申请单两份、认购确认单一份。 经质证，周瑶瑶表示两份缴款申请单以及认购确认单上周瑶瑶签名均是其所签，但其不清楚为什么认购价格是32138元/平方米，而最终签约价格是25507.21元/平方米，当时谈的房屋价格就是1500000元。 案件审理过程中，周瑶瑶表示违约金超过法律规定，要求调整。 上述事实，有商品房认购协议、签约信息确认单、商品房现售合同、润鸿商管招商和运营委托管理合同、通知函、律师函、缴款申请单、认购确认单以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，润鸿公司与周瑶瑶签订的合同，约定周瑶瑶将涉案商铺委托润鸿公司进行招商和运营管理，在委托期内周瑶瑶不得以任何理由干涉润鸿公司或润鸿公司选定的招商和运营者对该委托商铺的招商和运营管理事宜以及实际经营者的正常经营活动，如周瑶瑶未按合同约定，以任何方式干预、侵犯润鸿公司或润鸿公司选定的招商和运营者行使对该委托商铺的招商和运营管理等本合同权利的，周瑶瑶应立即停止其行为，否则影响一日向润鸿公司支付周瑶瑶购买该委托商铺合同总价款万分之二的违约金，造成润鸿公司或润鸿公司选定的招商和运营者以及实际经营者损失的，周瑶瑶应根据实际损失进行赔偿。现周瑶瑶将建材堆放在涉案商铺内，妨碍了润鸿公司对商铺的招商和运营，构成违约。润鸿公司主张继续履行合同，周瑶瑶立即清空商铺，停止妨害，符合法律规定，本院予以支持。润鸿公司主张违约金，周瑶瑶表示违约金超过法律规定，要求调整。本院认为周瑶瑶未经允许强行占用涉案商铺，构成违约，应当承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的违约金明显过高，本院酌情调整为按40000元/年的标准计算。周瑶瑶辩称润鸿公司允许其进入涉案商铺，但并未提供任何证据，润鸿公司亦不予认可，本院对周瑶瑶的该项辩解不予采信。 周瑶瑶主张与润鸿公司签订的《润鸿商管招商和运营委托管理合同》显失公平，要求撤销该合同并支付占有使用费48178.3元，本院认为，签约信息确认单载明涉案房屋认购单价是32138元/平方米，周瑶瑶因享受了三年包租返11%等优惠，最后签约单价为25507.21元/平方米。润鸿公司根据其与明发公司的合同以及明发公司的授权，与周瑶瑶签订了《润鸿商管招商和运营委托管理合同》，虽然合同约定润鸿公司每年支付租金1000元，但周瑶瑶在购房时已因三年包租享受了返11%的优惠，故周瑶瑶主张上述合同显失公平，要求撤销该合同并要求支付占有使用费无事实和法律依据，本院不予支持。周瑶瑶陈述签约信息确认单上的内容是润鸿公司在其签字后填写，且无明发公司经办人签字或者盖章，故不能作为其与明发公司的合同的组成部分，本院认为，周瑶瑶未能提供证据证明其主张，润鸿公司指出签约信息确认单上的檀佳佳即是明发公司的工作人员，周瑶瑶对此亦无异议，故周瑶瑶主张对返租三年返11%不知情，与明发公司无相关约定，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、继续履行南京润鸿商业管理有限公司与周瑶瑶签订的《润鸿商管招商和运营委托管理合同》，周瑶瑶于本判决生效之日起十日内清空南京市浦口区××号商铺，并向南京润鸿商业管理有限公司支付违约金（计算方式：自2020年6月13日起至按40000元/年的标准支付至商铺实际清空之日止）。 二、驳回周瑶瑶的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1179元，已减半收取589.5元，由南京润鸿商业管理有限公司负担377.28元，周瑶瑶负担212.22元；反诉费502元，由周瑶瑶负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1179元，反诉费502元。 审 判 员  黄 维 二〇二〇年十一月十八日 法官助理  赵宝霞 书 记 员  陈梦梦