浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2618号 上诉人（原审被告，反诉原告）：陈昱辰，男，1992年8月10日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：陈正军，浙江中英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭陈明，浙江中英律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许仙林，男，1967年1月9日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：周兴，浙江鼎联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董何秋，浙江鼎联律师事务所律师。 原审第三人：任正忠，男，1973年12月9日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 原审第三人：浙江省台州市黄岩区××街道××村村民委员会。住所地：浙江省台州市黄岩区南城街道药山村。 法定代表人：许张辉，该村村民主任。 上诉人陈昱辰因与被上诉人许仙林及原审第三人任正忠、浙江省台州市黄岩区××街道××村村民委员会（以下简称药山村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院（2019）浙1003民初6213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈昱辰上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决在事实认定中存在严重疏漏，而疏漏之处恰恰对被上诉人极为有利，导致一审判决结果失实、不公。2017年9月，上诉人承租了被上诉人两间房屋，然后注册成立了优龙酒业公司。2019年5月，优龙酒业公司经营不到2年，上诉人收到了原审第三人药山村委会的书面通知函，告知上诉人承租的西边第一间是村委会留用并未出租给原审第三人任正忠，还要上诉人补交三年的房屋租金，否则就要收回房屋。因原审第三人药山村委会是房东业主，原审第三人任正忠是二房东，而被上诉人仅是三房东，在此情况下上诉人只能向被上诉人反映，要求他协调妥善处理。上诉人已支付前2年的租金，不可能再付；而第三年度的租金在“一房东”和“三房东”矛盾未解决之前，上诉人不知道如何支付，故也不可能支付！受此影响公司经营无法正常进行，2年租期期满后上诉人就搬离别处经营，原承租的房屋也被被上诉人锁住了大门。原审第三人药山村委会的函告件原件一审时也已提交，但一审判决竟一字未提错误。二、一审判决存在事实认定错误。1、一审判决认定上诉人陈昱辰2019年9月17日的租金未再支付，继续占有租赁物，该事实认定完全错误。2019年5月，上诉人收到原审第三人药山村委会的书面通知书后就不能再正常使用涉案租赁房屋（具体情况上面己有较详细阐述），故一审判决的相关认定有误。2、一审判决认定，租赁房屋系原审第三人药山村委会出租给原审第三人任正忠，原审第三人任正忠将该房屋转租给了许仙林，该事实认定也存在错误。原审第三人药山村委会出租给任正忠的房屋仅有4间，第五间即西边第一间系药山村委会自己留用。三、一审以药山村委会已明确表态许仙林有权出租案涉的二间房屋为由支持被上诉人的一审诉请，并驳回上诉人的反诉请求，理由是错误的，违背了药山村委会的真实意思。药山村委会的法定代表人许张辉在一审期间的陈述仅代表其个人意见，与药山村委会集体意见严重不符。药山村委会在2019年5月发给上诉人的通知函是集体意见。本案一审期间药山村委会出现了二种截然不同的意见，加上现又值村换届选举之际，一审法院本应慎之又慎，不能轻易下判！ 许仙林答辩称，原审判决事实认定正确。上诉人讲的所谓许仙林跟药山村委会的矛盾是不存在的。药山村委会在一审的中陈述很明确。请求驳回上诉，维持一审判决。 药山村委会述称，村里面会议纪要很清楚，这个属于上诉人与被上诉人的纠纷，村里不参与任何私人纠纷。药山村委会将房屋出租给许仙林，许仙林于2019年9月25日已经把欠村里的租金付清，村里跟许仙林的事情已经结束了。上诉人称许张辉代表个人，严重不符，是个人恩怨。上诉人持有的情况说明上的公章是私自挪用，情况说明交给黄岩区纪委了，已经立案了。原审判决事实认定正确。 原审第三人任正忠未作陈述。 许仙林向一审法院起诉请求：1、确认案涉租赁合同无效；2、被告立即腾退位于台州市黄岩区××街道××村村口（Ｇ104国道北侧辅道、物流园区门口西侧自东往西第四、五间）的两间房屋给原告；3、判令被告向原告支付自2019年9月18日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按年租金52800元的标准计算；4、判令被告向原告赔偿两个月的房屋空置费8800元（按年租金52800元的标准进行计算）；5、由被告承担本案的诉讼费用。 陈昱辰向一审法院反诉请求：1、判令许仙林返还陈昱辰已支付的位于台州市黄岩区××街道××村村口（Ｇ104国道北侧辅道、物流园区门口西侧自东往西第五间）一间房屋的租赁费用52800元；2、反诉案件受理费由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2017年9月，原告许仙林与被告陈昱辰签订《房屋租赁合同》一份，约定许仙林将位于台州市黄岩区南城街道药山村口（G104国道北侧铺道、物流园区门口西侧自东往西第四、第五）的两间房屋出租给陈昱辰，用于商业经营，房屋租赁期为一年，自2017年9月18日起至2018年9月17日止，年租金52800元，一次性付清，租赁期满，许仙林有权收回出租房屋，陈昱辰应如期交还。如陈昱辰要求续租，必须在租赁期满前二个月内通知许仙林，经许仙林同意后，重新签订租赁合同，该合同还对其他事项作了约定。被告陈昱辰根据合同约定的租金标准支付至2019年9月17日。此后，被告陈昱辰未再支付，但继续占有上述租赁物。另查明，案涉租赁房屋系第三人药山村委会出租给第三人任正忠，第三人任正忠将该房屋转租给了原告许仙林，该房屋未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，本案的租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故双方间的租赁合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本诉原告要求确认合同无效及返还案涉租赁房屋的诉请符合法律规定，予以支持。原告要求被告支付自2019年9月18日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按年租金52800元的标准计算，原审法院认为，考虑租赁期间的新冠疫情影响，酌情扣减两个月的房租，原告有权自2019年11月18日起主张房屋占有使用费。原告要求赔偿两个月的房屋空置费的诉求缺乏依据，不予支持。关于反诉原告的诉请，其要求返还其中一间已支付的房租费52800元，理由为该房屋反诉被告无权出租，原审法院认为，药山村委会已明确表态许仙林有权出租案涉的两间房屋，反诉原告占有使用了反诉被告提供的租赁房屋，应按合同约定支付，反诉原告的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告许仙林与被告陈昱辰间的《房屋租赁合同》无效。二、被告陈昱辰于本判决发生法律效力之日起十日内腾退位于台州市黄岩区××街道××村村口（Ｇ104国道北侧辅道、物流园区门口西侧幢自东往西第四、第五间）两间房屋并返还给原告许仙林。三、被告陈昱辰于本判决发生法律效力之日起十日内参照原租赁合同的年租金标准52800元支付给原告许仙林房屋占有使用费，自2019年11月18日起计算至实际腾房之日止。四、驳回原告许仙林的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告陈昱辰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费247元，由原告许仙林负担123.50元，由被告陈昱辰负担123.50元。反诉案件受理费560元，由反诉原告陈昱辰负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，故双方之间的租赁合同无效。租赁合同确认无效后，双方因此取得的财产应当予以返还。本案争议的是被上诉人许仙林是否有权收取房屋占有使用费。经审理查明，涉案房屋为原审第三人药山村委会所有，药山村委会在一、二审中明确其仅与许仙林发生租赁关系，并同意许仙林的转租行为。本案中，上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议，被上诉人是租赁合同的相对方，系出租人，且药山村委会已明确许仙林有权出租案涉的两间房屋的情况下，上诉人在租赁期满后继续占有使用涉案房屋，应当向被上诉人支付房屋占有使用费。 综上所述，陈昱辰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费683.50元，由上诉人陈昱辰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年十一月二十四日 代书记员 郑 艳