广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2746号上诉人（原审被告）：周银意，女，*********日出生，汉族，住广东省广州市白云区***********，公民身份号码440************529。委托诉讼代理人：林叔权，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈淼，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广东顺德科创管理集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****办事处*********居民委员*********，统一社会信用代码914***********708L。法定代表人：蒋力，总裁。委托诉讼代理人：胡丽丽，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明君，广东南天明律师事务所实习律师。原审第三人：福建省平潭全健生物科技有限公司，住所地福建省平潭*********，统一社会信用代码9*********。法定代表人：王卫飞，总经理。委托诉讼代理人：杨海玲，广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁利丹，广东融聚律师事务所律师。上诉人周银意因与被上诉人广东顺德科创管理集团有限公司（以下简称科创公司）、原审第三人福建省平潭全健生物科技有限公司（以下简称全健公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周银意上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案诉讼费由科创公司承担。事实和理由:一、原审法院认定周银意承担本案合同责任错误，周银意不应作为承担责任的主体。周银意受托签订案涉租赁合同，实际承租人是广东华富汇创生物科技有限公司（以下简称华富公司），且华富公司也以案涉房屋地址进行注册登记，华富公司才是实际承租人，合同的权利义务应由其承担。二、原审法院认定案涉房屋已经交付没有事实依据，且严重违反交易习惯，属于认定事实错误，事实上案涉房屋没有交付。1、原审法院以华富公司将租赁物地址作为公司住所地登记使用作为认定房屋交付的理由明显错误。根据案涉合同约定，案涉房屋的用途是经营食品添加剂研发、中试、应用、生成等，周银意只有实际占用房屋才能实现合同目的，仅仅以将房屋地址作为公司住所登记，不应视为周银意事实上占有了房屋。2、原审法院以第三人引荐周银意接替其承租人地位作为认定房屋已经交付的理由缺乏事实和法律依据。科创公司和全健公司的租赁关系已由双方协议解除，自签订解除协议起租赁合同的权利义务已经终止，不存在权利由周银意继承。案涉房屋未通过整体验收备案，未交付使用，全健公司除支付一万元保证金外未支付其他对价。解除合同未造成任何损失，解除合同不支付对价属于其双方权利，未损害其他人利益，与周银意没有关系，不能以此推定周银意接替全健公司的承租人地位。即使认定周银意接替承租人地位，本案也没有证据证明科创公司将房屋交付给全健公司及周银意使用。3、原审法院以周银意在本案起诉前对未交付问题未提出异议及收到欠费通知书和律师函未提出异议为由，认定房屋已交付，缺乏事实和法律证据。华富公司已对前述文件提出异议，不提异议不能推定房屋已交付。4、原审法院认定案涉房屋已经处于适租状态且已交付不符合日常交易习惯。案涉房屋于2018年12月19日通过竣工备案，在此之前不得交付使用，不处于适租状态。本案中，科创公司未提交证据证明其已交付钥匙、水电表抄表记录，签署交接文件等，在科创公司主张的交接时间到起诉过程中，也未向周银意主张过水电费，与日常交易习惯严重不符。依据证据规则，本案没有任何证据证明案涉房屋已经交付周银意或华富公司使用，原审法院认定交付的理由均为推定，且推定的事实基础也不成立科创公司辩称，周银意作为合同主体一方，应当承担支付租金以及相应的违约责任。案涉租赁物于合同签订时交付，原审法院认定事实清楚。周银意是由全健公司引荐接替承租人地位，科创公司的交付行为已经履行。周银意在签订合同并使用租赁物后，无正当理由拒付租金，违反合同约定，应当支付租金及承担违约责任。全健公司述称，全健公司与科创公司签订的合同已经协议解除，解除协议对权利义务明确，不存在原审法院认定由全健公司引荐周银意接替承租人权利义务的事实。案涉租赁合同与全健公司无关，周银意的上诉请求与全健公司无关。科创公司向原审法院提出诉讼请求：1.确认科创公司与周银意于2018年6月27日签订的《租赁合同》在2018年11月1日正式解除；2.周银意立即偿还所欠科创公司租金332972.25元（计至2018年10月31日）、逾期欠租违约金1378505.12元（违约金暂计至2019年1月7日，此后违约金每天按欠租金额的2.5%计算至全部欠款清偿完毕之日止）、违约保证金189783.35元（三个月租金，扣除已缴纳的1万元保证金）；3.本案诉讼费由周银意承担。原审法院查明：2018年6月27日，科创公司与周银意签订《租赁合同》，约定科创公司将其位于佛山市顺德区*********佛山市************、4层（以下简称案涉租赁物）面积为4615平方米的租赁物出租给周银意，租赁期自2017年12月31日起至2022年12月31日止，租赁期为60个月，其中装修免租期为2017年12月31日起止2018年5月31日止；租赁物首年月租金单价为14.43元/平方米，每2个顺延年递增5%，即2017年12月31日起止2019年12月31日期间月租金单价为14.43元/平方米，每月应缴月租金总额为66594.45元；租金每月缴一次，先交租后使用，每月25日前缴纳下一月租金；本协议签署后7日内周银意需要向科创公司支付3个月租金作为租赁保证金，保证金不计息，当合同期满或终止时，如周银意没有违约，科创公司在合同期满或终止日起10天内退还保证金，如周银意在租赁期间存在违约行为，或因周银意责任导致科创公司受到损失，科创公司有权不退还保证金，并追究周银意违约责任；如周银意逾期7日（含）未支付该保证金的，科创公司有权解除合同；如周银意未能如期全额支付租金、管理费、水电费和其他费用，每逾期一天，按应付未付总额的2.5%加收违约金；水电设施按现有的容量交付给周银意使用；科创公司在履行完承租手续后，按现状将租赁物移交给周银意。后双方又签订《补充合同》，约定科创公司出租的案涉租赁物给周银意使用，同意作为成立广东华富汇创生物科技有限公司使用。案涉租赁物所在建筑物已经于2016年11月15日取得建设工程规划许可证。建设工程施工许可证显示案涉租赁物所在建筑物的施工合同工期为2017年3月5日至2017年11月30日，工程质量验收记录显示案涉租赁物所在建筑物的施工工程于2017年11月25日完工。案涉租赁物所在厂区的厂房一至四整体于2018年12月19日通过佛山市顺德区国土城建和水利局的竣工备案。2018年7月6日，广东华富汇创生物科技有限公司登记设立，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人及登记股东均为周银意，登记的住所地为案涉租赁物所在地址即佛山市顺德区*********佛山市************、4层。2018年7月27日，科创公司向周银意发出《欠费通知书》，载明周银意尚欠科创公司2018年6月1日至7月27日期间的应付租金199783.35元、租赁保证金171621.23元、滞纳金151502.37元。对于上述通知书，案外人张晓东于2018年8月7日进行了签收，原广东华富汇创生物科技有限公司在庭审中确认张晓东为其员工。2018年11月16日，科创公司发出上述《欠费通知书》催收无果后，再次向周银意送达《律师函》，称截止至2018年10月31日，周银意共拖欠租赁保证金189783.35元、租金332972.25元、物业管理费34612.50元，上述费用的延迟履约违约金111473.62元；并且告知周银意自2018年11月1日起，科创公司与周银意正式解除《租赁合同》。庭审中，周银意同意科创公司所主张的案涉合同于2018年11月1日解除。另查明，案涉租赁物在2018年6月27日出租给周银意之前，由全健公司承租，科创公司向原审法院提交了全健公司与科创公司签订的《租赁合同》原件，该合同内容与案涉《租赁合同》一致。同时科创公司向原审法院提交了由科创公司向全健公司开具的《收据》原件，显示科创公司于2017年12月28日收取了全健公司向其交付的租赁保证金10000元。原广东华富汇创生物科技有限公司为工商登记注册住所地为佛山市顺德区*********佛山市************、4层，故与科创公司签订《补充合同》，该《补充合同》的内容为科创公司同意案涉租赁物作为成立广东华富汇创生物科技有限公司使用。同时科创公司员工熊放与原广东华富汇创生物科技有限公司员工张晓东指称案涉《租赁合同》为“新租赁合同”。与科创公司员工熊放进行微信聊天的主体“全健恒通-廖云”、“张总全健恒通”，全健公司确认为廖云及张晓东都曾是其公司员工。2018年6月5日，廖云通过微信向科创公司员工熊放发送过周银意的身份证照片，并且指称为“新法人代表”、“华富汇创”，并且张晓东亦与科创公司员工熊放沟通案涉《租赁合同》及《补充合同》的签订及交接事宜。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，科创公司、周银意之间签订的《厂房场地租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力强制性规定，依法应认定为有效，双方应依约履行己方合同义务。其中周银意所抗辩其为广东华富汇创生物科技有限公司签订《租赁合同》，非本案适格被告的问题，由于是周银意本人所签订的《租赁合同》及《补充合同》，且上述合同签订时广东华富汇创生物科技有限公司尚未成立，即使案涉租赁物最后是给广东华富汇创生物科技有限公司，而周银意作为广东华富汇创生物科技有限公司的唯一股东及法定代表人，根据相关法律规定，科创公司有权选择合同相对人即周银意或广东华富汇创生物科技有限公司承担案涉合同责任，现科创公司主张周银意承担本案合同责任，理据充分，原审法院予以支持，周银意关于其主体不适格的抗辩意见不成立，原审法院不予采信。一、关于案涉合同是否解除及解除的时间问题。由于科创公司起诉主张案涉于2018年6月27日签订的《租赁合同》于2018年11月1日解除，而周银意庭审中亦明确同意上述合同于2018年11月1日解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原审法院确认案涉科创公司与周银意在2018年6月27日签订的《租赁合同》于2018年11月1日解除。二、关于案涉租赁物是否交付的问题。根据查明的事实，原审法院认定案涉租赁物已经向周银意交付，理由如下：1.周银意以其名义向科创公司承租的案涉租赁物，已经根据周银意的要求用作成立广东华富汇创生物科技有限公司使用，并将该公司住所地登记在案涉租赁物地址；2.廖云、张晓东曾是全健公司的员工，亦以其名义为周银意沟通处理案涉《租赁合同》及《补充合同》签订、交接等事宜，在微信沟通中均指称案涉《租赁合同》为“新租赁合同”，即是说有相对的“旧租赁合同”，而科创公司与全健公司签订的《租赁合同》内容与案涉《租赁合同》完全一致，故原审法院认为“旧租赁合同”指向全健公司与科创公司所签订的《租赁合同》。基于全健公司与科创公司所签订的《租赁合同》已经以《解除租赁合同协议书》的形式解除，而《解除租赁合同协议书》显示全健公司解除合同的无任何“代价”，该情形与一般商事交易形式不符，且案涉《租赁合同》明确约定租赁期“自2017年12月31日起至2022年12月31日止”，装修免租期为“2017年12月31日起至2018年5月31日止”，而案涉《租赁合同》于2018年6月27日签订，租赁期及免租期的起算时间明显早于合同签订日期，而租赁期及免租期的起算时间与周银意的合同权利具有重大关系，周银意却对此未提出异议，亦有悖常理。综上，科创公司陈述的全健公司引荐周银意接替其承租人的地位，更符合证据所呈现的“客观真实”；3.无论是全健公司与科创公司签订的《租赁合同》，还是周银意与科创公司签订的案涉《租赁合同》，均约定的租赁物交付为“乙方（即全健公司或周银意）应于/年/月/日前与甲方（即科创公司）办理场地移交手续。若超过移交日三日内乙方仍不接收的，视为租赁物已移交”、“在履行完承租手续后，按现状将租赁物移交给乙方”，如案涉租赁物未能按时交付，而上述合同签订后至本案起诉前未有任何证据显示全健公司及周银意对于租赁物的交付提出过异议，这亦有悖常理，且在科创公司向周银意发出《欠费通知书》及《律师函》后，周银意亦未能提供证据证实其有对此提出异议，故科创公司主张案涉租赁物在签订合同时已经处于适租状态及已经交付，更符合常情常理，原审法院予以采信。综上，原审法院认定案涉租赁物在案涉《租赁合同》签订时已经向周银意交付。科创公司可根据案涉《租赁合同》的约定向周银意收取租金。案涉《租赁合同》约定2018年6月至2018年10月的租金按每月总额66594.45元缴纳，并按先交租后使用的方式于每月25日前缴纳下一月租金，周银意未能按期支付上述租金，显属违约，科创公司主张周银意向其支付2018年6月至2018年10月的租金合计332972.25元（66594.45元/月×5个月），理据充分，原审法院予以支持。至于科创公司所主张的逾期付款违约金，科创公司主张按案涉《租赁合同》关于“每逾期一天，按应付未付总额的2.5%加收违约金”的约定计收，但周银意对此抗辩逾期付款违约金的计收标准过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，科创公司所主张的逾期付款违约金确实过高，应结合本案所涉合同的履行情况、周银意的过错程度以及科创公司预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以适当调整。由于科创公司、周银意双方均未提交相应证据证明科创公司的实际损失，原审法院酌定逾期付款违约金的计收标准为日利率万分之五。由于案涉《租赁合同》约定“每月25日前缴纳下一月租金”，故截止至2019年1月7日，周银意需要负担的逾期付款违约金为27570.10元（具体详见下附表），此后逾期付款违约金从2019年1月8日起以尚欠租金为基数按日万分之五继续计收至实际清偿完毕之日止。科创公司主张超过部分，理据不充分，原审法院不予支持。三、关于科创公司所主张的违约保证金的问题。由于案涉《租赁合同》约定“本协议签署后7日内周银意需要向科创公司支付3个月租金作为租赁保证金，保证金不计息，当合同期满或终止时，如周银意没有违约，科创公司在合同期满或终止日起10天内退还保证金，如周银意在租赁期间存在违约行为，或因周银意责任导致科创公司受到损失，科创公司有权不退还保证金，并追究周银意违约责任；如周银意逾期7日（含）未支付该保证金的，科创公司有权解除合同”，故，合同所约定的“违约保证金”属金钱担保，该违约保证金合同应为实践性合同，以交付为成立要件，故在案涉《租赁合同》已经解除的前提下，科创公司仍主张该违约保证金，理据不充分，原审法院不予支持。至于全健公司向科创公司缴纳的10000元违约保证金，因科创公司、周银意及全健公司未对此10000万元转为周银意向科创公司交付的违约保证金达成三方合意，故科创公司主张在本案中予以扣收，理据不充分，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认科创公司与周银意在2018年6月27日签订的《租赁合同》于2018年11月1日解除；二、周银意于判决生效之日起十日内向科创公司支付2018年6月至2018年10月租金合计332972.25元及逾期付款违约金（计算方式：截止至2019年1月7日为27570.10元，此后以尚欠租金为基数按日万分之五继续计算至实际清偿完毕之日止）；三、驳回科创公司其他诉讼请求。如果周银意未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为21911.34元，由科创公司负担15203.21元，由周银意负担6708.13元。二审期间，双方未向本院提交新的证据。经审查，原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.周银意应否承担案涉合同责任。2.案涉租赁房屋是否已交付。关于周银意应否承担案涉合同责任的问题。周银意上诉称其受托签订案涉租赁合同，实际承租人是华富公司，合同的权利义务应由华富公司承担。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，华富公司于2018年7月6日登记设立，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人及登记股东均为周银意，故周银意理应视为华富公司的发起人，科创公司作为案涉租赁合同的相对人，请求周银意承担合同责任，于法有据，原审法院判令周银意承担案涉合同责任，完全正确，本院予以维持。关于案涉租赁房屋是否已交付的问题。周银意上诉称原审法院认定案涉房屋已经交付没有事实依据，事实上案涉房屋没有交付。本院认为，案涉租赁物所在建筑物已经于2016年11月15日取得建设工程规划许可证，工程质量验收记录显示案涉租赁物所在建筑物的施工工程于2017年11月25日完工，故案涉租赁物于案涉合同签订前已具备出租交付使用的条件；华富公司于2018年7月6日成立并将案涉租赁物所在地址作为公司登记的住所地；周银意与全健公司在案涉合同签订后，长达近五个月，并未对案涉租赁物尚未交付主张行使权利不合常理，故原审法院认定案涉租赁物已交付并判令周银意向科创公司支付租金及逾期付款违约金，公允合理，本院予以维持。综上所述，周银意的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6708.13元，由上诉人周银意负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月十七日法官助理 彭振宇书 记 员 梁 理