江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3073号上诉人（原审被告）：江苏禧润奥丽特置业有限公司，住所地淮安市淮阴区珠江路北侧、新长铁路南侧。法定代表人：芮声福，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙开建，江苏淮海潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨，江苏淮海潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙玉霞，女，1966年10月19日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：王海盟，江苏铭彦律师事务所律师。上诉人江苏禧润奥丽特置业有限公司（以下至判决主文前简称禧润公司）因与被上诉人孙玉霞商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初3264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禧润公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案合同未约定逾期办证的解除条款，被上诉人不能以此为由解除合同，一审判决解除合同违反了双方合同约定。2.被上诉人购买本案房屋的目的是投资，被上诉人已经委托淮安大宁百货有限公司运营涉案商铺，不存在合同目的无法实现。且涉案房屋2018年10月31日已经验收合格，符合办证条件，被上诉人缴纳维修基金后就可以办证，不存在无法办证情形，根据省高院判决裁判观点，在难以确定是否无法办证的情况下，不应解除合同。3.上诉人开发的房屋已全部销售完毕，且该项目处于亏损状态，一旦进入执行程序，被上诉人将面临自己执行自己房屋的窘境，不利于被上诉人的权益保护。孙玉霞辩称：1.合同条款的效力为法院依职权审查范围，一审认定双方合同第十五条是无效条款理由充分。2.涉案房屋至今没有办理产权证是不需要证明的事实，上诉人一直强调其可以办理产权证，但未能提供证据证明。3.一审判决支持被上诉人解除合同请求，被上诉人虽未上诉，但对于交付房屋事实持有异议，上诉人与案涉楼盘的管理方存在利害关系，双方签订的房屋交接手续不能作为认定房屋交付的证据。4.一审中被上诉人未对诉请进行变更，只对事实及理由进行补充，被上诉人一审增加诉讼理由并不违反法定程序。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审维持原判。孙玉霞向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，禧润公司返还孙玉霞购房款149500元并支付违约金（以75500元为基数，自2014年11月17日起按照年利率6%计算至2015年6月26日止；以119500元为基数，自2015年6月27日按照年利率6%计算至2018年7月31日；以149500元为基数，自2018年8月1日起按照年利率6%计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.诉讼费由禧润公司负担。一审法院经审理确认以下事实：2014年11月17日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定孙玉霞购买禧润公司开发的淮阴区环球轻纺博览城商业一期XX区XXXX号商业用房，总金额149500元。约定孙玉霞在合同签订同时支付人民币75500元作为首付款，余款74000元通过向银行申请按揭贷款支付，孙玉霞须在合同签订当日起15天办毕按揭手续。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。孙玉霞于当日交纳了首付款75500元，于2015年6月26日交纳44000元，余款30000元于2018年7月31日交纳，禧润公司亦向孙玉霞开具了发票。但此后涉案房屋因禧润公司原因至今未能办理产权证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。双方签订商品房买卖合同后，孙玉霞按约履行支付房款义务，禧润公司即应当按合同约定期限向孙玉霞交付符合约定交房条件的房屋，但房屋因禧润公司原因至今未能办理产权证，致使孙玉霞购买房屋的目的无法实现，禧润公司已经构成根本违约，故对于孙玉霞要求解除合同并由禧润公司退还购房款及承担违约金的请求本院予以准许；对于解除合同后禧润公司应当承担的违约金，双方合同中虽有约定，但约定的违约金明显低于实际损失，根据相关司法解释的规定，应以违约造成的损失确定违约金的数额，故孙玉霞要求按已付房款利息损失计算违约金不违反法律及相关司法解释的规定，应当予以准许。一审法院判决：一、解除孙玉霞与禧润公司之间于2014年11月17日签订的《商品房买卖合同》；二、禧润公司于判决生效后十日内退还孙玉霞已付购房款149500元及违约金（以75500元为基数，自2014年11月18日起按照年利率6%计算至2015年6月26日止；以119500元为基数，自2015年6月27日按照年利率6%计算至2018年7月31日；以149500元为基数，自2018年8月1日起按照年利率6%计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回孙玉霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3290元，减半收取1645元，由禧润公司负担。二审中，上诉人提供如下证据：1.涉案房屋不动产初始登记证明单，证明涉案房屋已经符合办证条件，合同目的可以实现。2.江苏省高院（2019）苏民申1696号民事裁定书，该案案情与本案相似，该裁定书认为如果办理房屋产权证只是存在障碍并非无法办理情况下，不能解除合同。被上诉人发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议，不认可上诉方的证明目的，从上诉内容来看，上诉人是2020年9月才进行产权初始登记，截止目前，上诉人仍然没有取得办理房屋产权证所需要的大证，故上诉人至今没有按照合同约定为被上诉人办理产权证是客观事实，此前的生效判决也认定房屋产权无法办理责任在上诉人。对证据2真实性无异议，但是与本案无关联，对于本案的审理无参考意义。本院认证意见：证据1经本院核实，淮安市自然资源和规划局不动产登记中心对此予以确认，故本院对该证据真实性亦予以确认。对证据2真实性予以确认。二审中，本院依职权至淮安市自然资源和规划局不动产登记中心就涉案办证事实进行调查并形成调查笔录一份，该中心称上诉人二审提供的不动产初始登记证明单就是大证原件，涉案房屋购房者已经可以办理产权证，购房者需携带身份证、结婚证等身份证明材料以及开发商提供的不动产登记申请书、委托书等就可以办理产权证。该中心是于2020年9月22日受理的上诉人办证事宜。上诉人对本院调查笔录的质证意见为：对调查笔录真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明涉案房屋已经可以办理产权证。被上诉人对本院调查笔录的质证意见为：对调查笔录真实性无异议，可以反映因上诉人原因导致直至2020年9月22日才为涉案房屋办理大证，已经超过了合同约定的办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，被上诉人仍有权解除合同。本院经审理确认一审法院查明的事实。二审另查明，二审中被上诉人明确其解除合同的依据为：1.《商品房买卖合同》第八、九条约定，上诉人没有按照约定向被上诉人交付房屋，被上诉人有权解除合同。2.《商品房买卖合同》第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，上诉人没有在约定期限内为被上诉人办理房屋产权证，至今逾期办理已经超过五年。本院认为，第一，关于涉案《商品房买卖合同》第十五条的效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持，而涉案《商品房买卖合同》第十五条约定在因开发商原因逾期办证的情况下，购房者仅享有主张逾期办证违约金的权利，剥夺了被上诉人在因开发商原因逾期办证情况下的合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条中关于购房者仅能主张逾期办证违约金的部分应为无效。第二，对于涉案合同应否解除。首先，对于被上诉人能否以逾期交房为由解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据上述司法解释规定，被上诉人在逾期交房情况下的合同解除权应受除斥期间的限制，涉案《商品房买卖合同》中明确约定交房时间为2015年12月31日，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，而被上诉人迟至2020年才提起诉讼请求解除涉案合同，明显超过了一年除斥期间。第三，对于被上诉人能否以逾期办证为由解除合同。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的法理基础来看，该合同解除情形应属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项法定解除情形，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的情况下，守约方依法享有法定解除权。而本案中上诉人虽然存在一定的迟延履行情形，但根据二审举证情况来看，涉案房屋的产权证已经能够办理，并不存在合同目的无法实现的情形，现被上诉人要求解除合同并无事实及法律依据。综上所述，因二审出现新证据，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初3264号民事判决；二、驳回孙玉霞的诉讼请求。一审案件受理费案件受理费3290元，减半收取1645元，由被上诉人孙玉霞负担。二审案件受理费3290元，由上诉人江苏禧润奥丽特置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  蒋其举审 判 员  孙 艳二〇二〇年十一月二十六日法官助理  潘华乐书 记 员  赵晓文