四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初413号 原告（案外人):王岩，女，汉族，1963年8月27日生，住四平市。 委托代理人：张健，四平市铁西区三鑫法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人):周保明，男，汉族，1957年2月26日生，住四平市。 委托代理人：宫雁虹，女，汉族，1957年7月19日生，住四平市。 第三人（被执行人):宫雁丽，女，汉族，1964年2月4日生，住四平市铁**英雄街南河委**。身份证号：×××。 第三人（被执行人):王慧义，男，汉族，1963年6月16日生，住四平市铁**英雄街南河委**。身份证号：×××。 委托代理人：宫雁丽，女，汉族，1964年2月4日生，住四平市铁**英雄街南河委**。身份证号：×××。 原告王岩与被告周保明、第三人宫雁丽、王慧义案外人执行异议之诉一案，王岩于2019年8月26日诉至本院，本院于2019年9月29日作出（2019）吉0303民初1822号民事判决书。周保明不服该判决，上诉至四平市中级人民法院。四平市中级人民法院于2020年1月14日作出（2019）吉03民终1755号民事裁定书，裁定撤销原判并将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2020年6月29日、2020年10月19日公开开庭进行审理。第一次开庭审理时，原告王岩及委托代理人张健，被告周保明的委托代理人宫雁虹，第三人宫雁丽到庭参加诉讼，第三人王慧义未到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告王岩，被告周保明的委托代理人宫雁虹，第三人宫雁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王岩诉称：一、被告周保明诉第三人宫雁丽、王慧义民间借贷纠纷一案，在判决进入执行程序后，经债权人周保明申请，铁东区法院作出（2019）吉0303执异37号民事裁定书，并对案外人王岩合法取得的房屋进行了查封。因周保明要求执行涉诉房屋，致使原告合法取得的财产受到侵害。二、原告房屋合法取得。2017年1月18日，原告王岩与宫雁丽、王慧义共同签订了房屋买卖协议书，协议约定：王岩以20万元价款购买宫雁丽、王慧义坐落于四平市××区、面积69.02平方米的房屋；房屋价款除押金2万元外，按协议约定全部给付完毕。原告占有此房经装修后居住，后租赁他人。原告与宫雁丽、王慧义的房屋买卖行为符合《合同法》第130条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第132条：“标的物的所有权自标的物交付时起转移”的规定，应当按照《合同法》第4条的规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利”。该房屋系房屋征收拆迁安置的回迁房屋。原告与宫雁丽、王慧义交易时，房屋出卖人依据的是吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书（编号8），因当时房屋产权管理机关尚不能办理房屋产权证照（是个人行为所不及）。依据《物权法》第15条：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未经办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，原告房屋的取得符合《合同法》、《物权法》的规定，即：有书面合同、有价款的给付、有房屋的实际交付和取得，应当得到法律的保护。三、房屋查封错误，请求停止执行。房屋查封存在的问题：一是房屋产权证照与回迁安置协议属性不同。执行混淆了房屋产权证照与房屋回迁安置协议的区别。执行裁定书以“该房屋在法院查封时，仍登记在被执行人宫雁丽的名下”为由，驳回异议人的异议申请。但是，执行局说的执行时房屋登记在宫雁丽名下，指的是拆迁安置回迁协议书，不是房屋产权证照。回迁安置协议不具有房屋产权登记的属性；二是行为不同。拆迁安置回迁协议是合同，是双方合意行为。房屋产权证照是政府行政行为。回迁协议是四平市凯达房屋拆迁有限公司与被拆迁人签订的合同，体现的是当事人对拆迁回迁的合意；房屋产权证照是房屋产权登记机关颁发的证书，体现的是政府行为，起到产权的明示作用。所以，因为属性不同、作用不同、效力不同而不能混淆，这是查封错误的直接原因。四、依据《物权法》第15条规定，原告的房屋买卖有效。房屋回迁安置协议是合同，不是不动产的物权登记，由于双方签订了房屋买卖合同，此合同已经改变了原房屋回迁人享有的权利，权利依据合同发生转换，即后一个合同取代了前一个合同。五、房屋买卖协议形成并完成交易在前，民间借款的判决在后。对已经出卖的无照房屋，申请执行人已经失去了申请的权利，故应当解除查封，维护合同的法律效力。六、如果认定宫雁丽对房屋没有处分权，无权对房屋进行买卖，那么，在房屋买卖存异的情况下，周保明则无权要求法院对案外人所购买的尚存争议的房屋申请执行。七、如果认为房屋存在继承纠纷，那么，一是案外人（房屋买受人）在房屋购买时，凭借的是房屋拆迁回迁安置协议，协议的被拆迁人是宫雁丽，尚不具备合法产权房屋的法律特征，是协议对协议的转让。执行局不应当执行协议书，因为协议不是房屋；二是，本案是原告提起的案外人执行异议之诉，不是财产继承纠纷。如果就继承问题审理，必须由享有继承权的人提起诉讼。在此案中，原告、被告均不是财产继承权人，申请执行人周保明只是宫家的姑爷，不享有财产继承权，因此无权提出。鉴于周保明无权提出继承请求又没有享有继承权的人全部参加诉讼的情况下，不能对财产继承进行审理。综上，原告购买房屋属于善意取得，应当受到法律的保护。在庭审前变更诉请如下：1、停止对原告（案外人）王岩合法购买的××区的执行；2、依据《合同法》、《物权法》依法确认原告王岩与宫雁丽、王慧义房屋买卖合同有效；3、一、二审、重审诉讼费由被告承担。庭审中，增加诉请：确认铁西区海银帝景小区H-G1-3单元21层A032109房屋归原告王岩所有。 周保明辩称：事情的起因是宫雁丽欠我家20万不还，找她也不还，因此诉讼到铁东法院，铁东法院判我们胜诉了，因此铁东法院执行了本案涉诉房屋，宫雁丽私自和开发商签订了回迁合同，私立遗嘱，因而，房子在宫雁丽名下。宫雁丽说房子在起诉之前卖掉我并不知情，至于法院查封对错与否，与我无关，我就想要回自己的20万。 第三人宫雁丽述称：第一，这个房子是买卖在先，宫雁虹起诉在后，房子是先卖的，是正常的交易，双方签字，符合房屋买卖合同，买卖房屋的钱我没有拿，给我哥哥宫某。宫某是拿低保人员，当年低保费收入是200多点，宫某本人身体残疾，身体不好，多次住院，都是我来照顾我哥。第二，卖房子的时候宫雁虹没有起诉，所以买卖成立，现在，房子被铁东法院查封，当时买卖的时候只有合同没有房屋产权证，对没有房屋产权证的房子进行查封是不正确的。这个房子当时我母亲健在时，我们姐三个和我母亲共同研究写在我的名下，其原因是我姐宫雁虹在沈阳有两处住房，四平有一处住房，写宫雁虹名字宫雁虹不同意，因为要上税；宫某是低保人员不能写他的名字；我名下没有产权，所以写宫雁丽名字。宫某多次住院可能将上述卖房的钱花的差不多了。 第三人王慧义经合法传唤未能到庭，无意见。 根据原告诉请及被告答辩，本庭总结本案争议焦点：第一，第三人宫雁丽、王慧义与原告王岩签订的《房屋买卖协议书》是否有效？第二，原告王岩要求停止对涉诉房屋的执行是否有事实及法律依据？ 开庭审理时，王岩为证实自己的主张，向本院提供如下证据： 1、宫雁丽、王慧义与原告王岩之间的房屋买卖协议，证明房屋买卖合同有效。该份合同内容价款明确，房屋坐落明确，这个协议本身符合法律规定。 2、收条两份，中国建设银行交易明细，证明房款已经交付。 3、房屋产权调换协议书，证明依据产权调换协议书有权卖涉诉房屋。 4、户型确认书一份、回迁安置费用结算清单，证明已经实际入住。 5、房屋装修费用，证明原告装修的房子。 6、证人宫某证言：“我母亲生前在我家找到了我们几个（宫雁虹、宫雁丽、宫某）商量诉争房子的事情，房子最开始我们商量的是宫雁虹代理办理产权调换，宫雁虹说自己有多处房产，不想交税因而并未代理。后来让宫雁丽代理办理了产权调换。我身体不好。去开发商那里签回迁协议是宫雁虹、宫雁丽一起去的。我母亲商量完房子四年后即2015年去世了。宫雁丽卖完房子把房款给我了，但是还差两万。” 周保明对于证据1表示：王岩与宫雁丽、王慧义是同学关系。涉诉房屋未完成继承，买卖应该经过所有继承人的同意，我并不知道卖房子这个事情。对于证据2表示：房屋价格过低。未经过我同意。对于证据3表示：宫雁丽签合同不符合法律规定，我不知情。对于证据4表示：我不知情，是宫雁丽签的。对于证据5、6表示无异议。第三人宫雁丽对于原告提供的上述证据均无异议。 周保明为证实自己的主张，向本院提供如下证据： 1、遗嘱一份，我母亲立的遗嘱，证明涉诉房屋共同使用。 原告王岩对该份证据表示：这不是财产继承遗嘱，是使用权，不是继承权。第三人宫雁丽对于该份证据表示：我母亲立遗嘱的事情我不知道。 本院依职权调取证据一份：刘淑（素）芝与宫雁丽之间的赠与书。对该份证据，王岩表示无异议，宫雁丽表示无异议，被告周保明未发表意见。 经审理查明：宫雁虹、宫某、宫雁丽的父亲即宫作生生前与刘素（淑）芝生前系夫妻关系，育有子女三名，即本案被告周保明代理人宫雁虹，其弟弟宫某、其妹妹宫雁丽。周保明与宫雁虹系夫妻关系，宫雁丽与王慧义系夫妻关系。宫作生于2007年12月1日去世。刘素（淑）芝于2015年2月6日去世。 2011年6月，宫雁丽与四平市海银房地产开发有限公司签订《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》将即原坐落于××街，面积58平方米的房屋（产籍卡号：85/3-306）原地回迁，后宫雁丽作为被拆迁人与拆迁人四平市海银房地产开发有限公司签订了《（21-1#二期）地棚户区改造安置房屋自行选择户型确认书》，被拆迁人宫雁丽选择回迁房源的楼栋、楼层情况为H-G1号楼3单元21层A032109号房屋，建筑面积为69.02平方米，即本案诉争房屋。 2017年1月18日，王岩与宫雁丽、王慧义签订了《房屋买卖协议书》。协议书约定宫雁丽、王慧义以20万元价款将坐落于四平市××区、建筑面积69.02平方米房屋出卖给王岩，签订协议书当日，王岩交给宫雁丽1万元，宫雁丽于当日写下收条：“今收到王岩交来房款定金壹万元整”。2017年4月25日，王岩又通过中国建设银行转账给宫雁丽（卡号：×××）人民币17万元，房屋价款除余款2万元外，王岩按房屋买卖协议书的约定在2017年5月1日前将购房款给付宫雁丽、王慧义。宫雁丽将该房屋交付于王岩，王岩对该房屋进行装修后使用至今。 2017年4月27日，王岩与宫雁丽、王慧义签订了《补充协议书》，双方对房屋买卖协议补充如下：“1、在可以办理房屋产权证时，甲方应当配合乙方到房屋产权处办理。2、为保证甲方的配合，对购房价款中的2万元做为甲方的抵押金。3、在甲方配合乙方办理完产权过户后，乙方将2万元交给甲方。4、甲方如不配合办理房照，乙方将此款作为诉讼费用。5、此协议一式二份，各执一份。” 另查明，周保明与宫雁丽、王慧义民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月27日受理，于2017年9月30日作出（2017）吉0303民初421号民事判决书，宫雁丽不服，上诉于四平市中级人民法院，四平市中级人民法院于2017年12月22日作出（2017)吉03民终1832号民事判决书,进入执行程序后，本院2019年3月27日作出（2018)吉0303执329-6执行裁定书，对该诉争房屋进行了查封。对此查封王岩提出了执行异议，2019年8月2日，本院作出（2019）吉0303执异37号执行裁定书，以“该房在本院查封时,仍登记在被执行人宫雁丽名下”为由，驳回王岩的执行异议申请。 认定上述事实的证据有：四平市铁东区人民法院2018吉03**执329-6号执行裁定书、房屋买卖协议书及补充协议书、收条、2017年4月25日建设银行转款凭证、吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书、棚户区（铁西21-1#）地回迁安置费用结算清单、（21-1#二期）地棚户区改造安置房屋自行选择户型确认书、王岩装修诉争房屋费用凭证等。 根据确认的案件事实及举证、质证的情况，针对双方争议的焦点，本院综合评判如下： 一、原告王岩与第三人宫雁丽、王慧义于2017年1月18日签订的《房屋买卖协议书》有效。 本院认为：根据第三人宫雁丽及被告周保明代理人宫雁虹庭审中的陈述和证人宫某的证词，能够认定由第三人宫雁丽代办回迁手续是刘素（淑）芝、宫雁虹、宫某、宫雁丽四人共同商议的结果，宫雁虹、宫雁丽、宫某对由宫雁丽代办回迁手续是明知且认可的。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案诉争房屋回迁前所涉拆迁安置补偿协议书中载明被拆迁人为宫雁丽且户型确认书及回迁后房屋手续均由宫雁丽办理，故原告王岩在签订房屋买卖协议时有理由相信第三人宫雁丽对诉争房屋（即坐落于四平市××区、建筑面积69.02平方米的房屋）有处分权。原告王岩购买诉争房屋时已尽到基本审慎核查义务，且已按照《房屋买卖协议书》约定交付了18万元房款后并实际占有使用涉诉房屋至今。被告周保明提出房屋价格低于市场价格，但未提出证据予以证明，对被告周保明的该项辩解，本院不予支持。综上，应认定原告王岩与第三人宫雁丽、王慧义于2017年1月18日签订的《房屋买卖协议书》有效。 二、驳回原告王岩关于本案的其他诉讼请求。 本院认为：（一）驳回原告王岩对诉争房屋要求确权的诉讼请求。关于本案动迁房屋（即原坐落于××街，面积58平方米的房屋，产籍卡号：85/3-306），应系刘素（淑）芝与其夫宫作生二人生前夫妻共同财产，由于宫作生去世时并未对动迁房屋进行处置，因而，在刘素（淑）芝去世后，宫雁虹、宫雁丽、宫某在诉争房屋并未完成继承时，对诉争房屋属于共同共有。依据《物权法》第九十七条之规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”庭审中被告周保明代理人宫雁虹明确表示对出售诉争房屋不知情，且对出售诉争房屋的行为不予以追认。由于共同共有人之一宫雁虹明确表示不同意出卖诉争房屋，故，宫雁丽、王慧义与王岩签订《房屋买卖协议书》出售涉诉房屋的行为应属无权处分。虽然宫雁丽、王慧义与王岩签订的《房屋买卖协议书》有效，但该处分行为因出卖人宫雁丽、王慧义未取得所有权或者处分权未能使该房屋所有权发生转移，不能发生物权变动之效果，故王岩对诉争房屋亦不享有物权期待权。因出卖人宫雁丽、王慧义未取得所有权或者处分权致使房屋所有权不能发生转移，买受人王岩可另行告诉。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”、第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”之规定，物权的取得以登记为生效要件。故，原告王岩在涉诉房屋未办理过户登记、对涉诉房屋不享有物权的情况下，其要求确认房屋所有权的请求无法得到支持。（二）驳回原告王岩要求停止执行涉诉房屋的诉讼请求。案外人在执行过程中提出异议，对执行标的是否应停止执行的关键是案外人对执行标的是否享有所有权或者其他足以阻却执行的实体权利。本案中，由于宫雁丽、王慧义出卖诉争房屋的处分行为未得到宫雁虹的追认，因而王岩对诉争房屋并不享有物权期待权及物权本身。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”，王岩与宫雁丽、王慧义于2017年4月27日签订的《补充协议书》中明确王岩预留2万元房款为宫雁丽、王慧义配合办理过户的抵押金，且在2018年8月份能够办理产权登记过户手续时，王岩可按照该《补充协议书》第4点：“甲方不配合办理房照，乙方将此款作为诉讼费用”的约定通过诉讼办理产权登记。两次庭审中，王岩并无证据证明其向宫雁丽、王慧义积极主张过涉诉房屋登记过户的权利，对其未能实现诉争房屋过户登记在自身方面亦存在一定过错。原告王岩对诉争房屋（即坐落于四平市××区、建筑面积69.02平方米的房屋）的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项的规定，不能排除执行。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告王岩与第三人宫雁丽、王慧义于2017年1月18日签订的《房屋买卖协议书》有效。 二、驳回原告王岩关于本案的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告周保明负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。 审 判 长  吕大军 审 判 员  王文卓 人民陪审员  雷 雨 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  杜利娜