湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3754号上诉人（原审原告）：方新良，男，汉族，1979年10月5日出生，湖南省岳阳县人，岳阳县。上诉人（原审原告）：李水连，女，汉族，1978年3月7日出生，湖南省岳阳县人，住岳阳县。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘律宏、高少博，湖南岳州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段**管理服务中心办公楼**。法定代表人：冯杨辉，总经理。委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。上诉人方新良、李水连因与被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司（以下简称“东升公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。方新良、李水连上诉请求：撤销一审判决，改判支持方新良、李水连的诉讼请求，并由东升公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、东升公司交付的房屋不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，构成实质违约，一审判决对该事实的认定错误。1、东升公司在合同的约定期限内，未按照合同第十条约定的条件完成基础设施设备的建设，截止2019年5月31日，路灯、部分电梯过道灯、各大厅灯、体建设施、小区门禁、通气等基础设施并未完成，应依约承担违约责任；2、东升公司在约定的交付房屋期限内，未按照合同第九条约定向方新良、李水连出示商品房验收合格备案的证明文件和房屋测绘报告。二、东升公司未按照《商品房买卖合同》交付经竣工验收合格、取得消防验收合同的商品房，违反法定的交房条件，不构成有效交付，一审判决适用法律不准确，认定双方已经通过实际行动变更了合同约定的交付条件，明显违反《建筑法》、《消防法》的相关规定。三、《商品房买卖合同》第十条第一款第二项约定“出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房”的条款，明显加重了方新良、李水连所要承担的相关义务，同时也免除了东升公司的违约责任，属无效格式条款。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持方新良、李水连的上诉请求。东升公司答辩称：一、部分被答辩人存在逾期付款的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四之规定，答辩人可不承担相应的违约责任。二、部分被答辩人已经交房入住又主张违约责任，明显无任何事实、法律及合同依据。首先，答辩人在合同约定的交付日之前已完成“五方”验收，并于2019年10月14日取得竣工验收备案，甚至在2019年11月8日已经办理了房屋产权总证，所以答辩人开发的房屋在约定的期限内达到了交房标准，也于2018年12月20日通知了全体业主收房，依约不应当承担相应的违约责任，被答辩人诉请无事实依据；其次，已收房的被答辩人与答辩人签署了《交房验收单》，根据双方合同第十一条第三款的约定，应视为案涉商品房符合交付条件，被答辩人诉请无合同及法律依据。三、就算答辩人存在部分违约行为，本案所涉违约金也应当根据以下标准予以调整。1、存在逾期付款的被答辩人，应根据实际逾期付款天数核减答辩人承担的违约责任；2、已经办理房屋交付手续并实际占有、使用房屋的被答辩人，答辩人不应再支付违约金；3、违约金截止时间最多计算至2019年10月14日；4、根据《商品房买卖合同》第十条的规定，答辩人享有180天整改交房免责期。四、被答辩人诉称的格式条款无效，没有事实和法律依据。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。方新良、李水连在一审提出的诉讼请求：1、判令东升公司向方新良、李水连支付逾期交房违约金12811.79元；2、由东升公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2017年2月24日，方新良、李水连与东升公司签订了《商品房买卖合同》一份。约定，方新良、李水连购买东升公司开发的位于岳阳市经济开发区××路××栋××号商品房，建筑面积98.32平方米，单价为4540.32元／平方米，购房总金额为446404元。方新良、李水连应于2017年2月24日前支付房款226404元，余款220000元向岳阳市住房公积金管理中心申请贷款支付。方新良、李水连未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：1、方新良、李水连逾期付款在60日内，方新良、李水连按日计算向东升公司支付逾期应付款万分之一的违约金。2、逾期超过60日后，东升公司有权解除合同。东升公司解除合同的，应当书面通知方新良、李水连。方新良、李水连应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向东升公司支付违约金，同时，东升公司退还方新良、李水连已付全部房款（含已付贷款部分）。东升公司不解除合同的，方新良、李水连按日计算向东升公司支付逾期应付款万分之一的违约金。商品房交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，由东升公司在180天内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房。东升公司应当在2018年12月31日前向方新良、李水连交付商品房。商品房达到约定的交付条件后，东升公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达方新良、李水连。方新良、李水连未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，东升公司应当出示满足的证明文件。东升公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，方新良、李水连有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由东升公司承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，东升公司未按照约定的时间将商品房交付方新良、李水连的，按照逾期时间，分别处理（1、2项不作累加）：1、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，东升公司按日计算向方新良、李水连支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过60日后，方新良、李水连有权解除合同。方新良、李水连解除合同的，应当书面通知东升公司。东升公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还方新良、李水连已付全部房款（含已付贷款部分），并自方新良、李水连付款之日起，按照4.9%计算给付利息。同时东升公司按照全部房价款的1%向方新良、李水连支付违约金。方新良、李水连要求继续履行合同的，合同继续履行，东升公司按日计算向方新良、李水连支付全部房价款万分之一的违约金。当天，双方还签订了一份《商品房买卖合同》补充协议。在补充协议第二条第九项约定，除《商品房买卖合同》规定的延期交付商品房的情形外，若出现下列情形之一的，东升公司也有权据实延期且不承担相应的违约责任：1、方新良、李水连延期交付按揭贷款资料、未配合东升公司办理按揭相关手续、未在约定时间内付清房款或未按时办理入伙手续，方新良、李水连延期缴纳相关税费。2、因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，或市政配套设施的批准与安装的延误（因东升公司过失除外）等导致东升公司延期交房的，或遇国家政策调整变化或政府行为导致东升公司延期交房，东升公司在发生之日起60日内通知方新良、李水连。3、交房通知无法送达的。4、发生对整个社会的工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件，致使本合同项目开发被迫停止的。5、出现其他非东升公司因素导致延迟交付房屋的情形。合同签订后，方新良、李水连于当日向东升公司交纳首付购房款226404元，于2017年7月24日交纳了剩余购房款220000元。2018年12月23日，东升公司向方新良、李水连方新良邮寄送达《入伙通知书》，通知二方新良、李水连于2018年12月31日起30日内收取商品房，但二方新良、李水连认为东升公司未出示合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，存在违约行为，故未按通知日期办理商品房交接手续。2019年5月17日双方签署《交房验收单》，其中在业主入伙说明栏中注明“本人于2019年5月17日在岳阳福丰达物业管理有限公司尚乐家园项目部的工作人员的陪同下，对尚乐家园3栋14层1403号房进行了现场验收，确认该物业符合实际使用居住条件，项目工作人员已明确告知本人该物业的房屋竣工验收备案手续未办理完毕，本人办理入伙收楼手续。”随后双方于当日办理了商品房交接手续。另查明，2019年4月29日尚东家园业主代表与东升公司进行协商，业主代表在向东升公司提交的《关于要求湖南和立东升集团有限公司尚东家园项目工程部解决问题第二次交谈》书面材料中第一条第三项中确认，尚东家园项目供水是2019年1月20日后才开通，天然气截止提交材料时仍未开通。2019年10月14日，尚东家园项目在建设部门办理了竣工验收备案登记。一审法院认为，方新良、李水连与东升公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定，履行自己的义务。方新良、李水连按约定交纳全部房款后，东升公司应按约定按时交付房屋。关于东升公司是否存在逾期交房的问题。合同约定的交房日期为2018年12月31日。根据本案查明的事实，至2019年4月29日止，尚东家园项目仍存在天然气未开通的情形，依照合同约定，应另加180天的整改期，故东升公司的交房日期可延期至2019年6月30日前。本案中东升公司实际交房日期为2019年5月17日，并未延期交房。双方约定：交付该商品房时，东升公司应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。东升公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，方新良、李水连有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由东升公司承担，故方新良、李水连有权在东升公司提供建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告前拒绝收取商品房。但根据本案查明的情况，方新良、李水连已于2019年5月17日收取商品房，该情形可视为双方已通过双方的实际行为变更了合同约定的交付条件，且方新良、李水连收房后即无租金损失，也无任何证据证实已交付房屋影响正常使用。故自2019年5月17日收房之日起东升公司不应向方新良、李水连承担逾期交房违约责任。方新良、李水连的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回方新良、李水连的全部诉讼请求。案件受理费120元，减半收取60元，由方新良、李水连负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、东升公司是否存在逾期交房的情形，东升公司交房的期限能否顺延180天后至2019年6月30日；二、方新良、李水连主张违约金的诉求应否予以支持？违约金的数额如何认定？关于焦点一，方新良、李水连与东升公司在《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2018年12月31日，虽然东升公司在2018年12月31日前向方新良、李水连发出入住通知书，要求方新良、李水连在2018年12月31日起30日内办理交房手续，但东升公司未在合同约定的交房日期前取得案涉商品房竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，业主有权拒收房屋，东升公司存在逾期交房的情形。方新良、李水连与东升公司在《商品房买卖合同》第十条第一款第二项约定，出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房，经审查，该约定内容填写在带下划线的空白处，属于双方经过协商约定的条款，系双方的真实意思表示，该约定应属有效条款，方新良、李水连上诉主张该约定系格式条款、无效条款的意见，理由不能成立，本院不予采纳。根据查明的事实，至2019年4月29日，尚东家园项目仍存在天然气未开通的情形，依据双方《商品房买卖合同》第十条的约定，可给予东升公司180天的整改期，东升公司的交房日期可以顺延180天后至2019年6月30日，对方新良、李水连上诉主张不应顺延180天的上诉意见，本院不予采纳。关于焦点二，虽然东升公司未按合同约定向方新良、李水连交付房屋，存在逾期交房的情形，但依据合同约定，东升公司可以顺延至2019年6月30日交房。根据查明的本案事实，方新良、李水连已于2019年5月17日和东升公司办理了商品房交接手续，双方还签署了《交房验收单》，方新良、李水连也同意按房屋当时现状办理入住收房手续，可见方新良、李水连在接受房屋时对房屋尚未办理竣工验收备案手续是明知的，其仍同意接受房屋，可视其放弃对东升公司逾期交房违约责任的承担，故一审判决驳回方新良、李水连向东升公司主张支付逾期交房违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。综上，方新良、李水连的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由方新良、李水连负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十一月二十日书记员  荣晴瑶