贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5687号上诉人（原审原告）：吴吉庆，男，汉族，1990年8月6日生，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：王登芬，系吴吉庆母亲。被上诉人（原审被告）：黄博军，男，汉族，1987年6月29日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州良方律师事务所律师。上诉人吴吉庆因与被上诉人黄博军房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴吉庆上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人按照合同约定每日万分之五的利率，自2018年5月16日起，支付逾期办理过户登记的违约金直至房屋产权过户登记手续办理完毕之日止（截止2020年6月16日已产生约45959元）；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定被上诉人违约，并判决被上诉人履行协助办理房屋产权过户登记义务是正确的，但认定上诉人未受到实际经济损失，并调低了违约金，仅仅支持8000元违约金，与事实不符，有失公平。被上诉人违反合同约定，经多次催告，仍然拖延办理过户登记手续，时间长达两年，实为恶意违约。且在本案审理过程中也不能拿出房产证原件，据上诉人了解，被上诉人是将出卖与上诉人的房屋用于抵押贷款，故不能办理过户登记。被上诉人的此种行为，极不诚信，是擅自利用他人财产为自己谋利，严重侵犯了上诉人的权利，应当受到法律严厉制裁。由于被上诉人迟延办理房屋登记，致使上诉人无法全面使用房屋，不能用房屋贷款，也无法行使转让房屋等权利。被上诉人的违约行为对上诉人造成的损害是明显的，无须举证证明。一审判决违约金数额8000元，与合同约定计算方式计算出来的违约金差距太大，显失公平。黄博军辩称，一、我方随时可以协助上诉人办理产权过户登记；二、上诉人购房是用于经营，并非用于抵押贷款，双方合同签订后，我方将涉案房屋交付上诉人母亲经营，并未造成损失，一审法院判决违约金明显过高，请求法院予以调整。吴吉庆向一审法院起诉请求：1、判令黄博军履行房屋过户登记义务，将房屋过户登记到吴吉庆名下；2、判令黄博军支付违约金，违约金以已交房款120885元为基数，自2018年5月16日起按每日万分之五计算直至黄博军履行完毕过户登记义务之日止（截止2020年1月16日已产生约36554元）。3、诉讼费由黄博军承担。一审法院认定事实:黄博军（甲方）与吴吉庆（乙方）于2017年5月15日签订《门市买卖合同》，合同约定：一、甲方自愿将位于赤水市门市面积31.07平方米卖给乙方。二、房价每平方米5500.00元，合计人民币170885.00元，大写壹拾柒万零捌佰捌拾伍元整。三、乙方于2017年5月15日交购房款120885.00元。四、甲方协助乙方办理完门市过户手续后，乙方付清购房余款50000.00元。五、办理门市过户手续产生的所有税费由乙方自行承担。六、甲方承诺在一年内办理好门市过户手续，如因甲方原因未能在规定时间内完成该门市过户手续，甲方按照乙方己交房款金额的每天万分之五赔偿乙方。如乙方在甲方办理好该门市过户手续后，乙方未能在规定时间内付清剩余款项，甲方有权收回该门市并不退还乙方已交的购房款。双方经协商一致，可解除合同。若因任何一方原因提前解除合同，须赔偿对方违约金40000.00元。若因不可抗拒等原因，双方互不承担责任。七、本合同一式二份，甲乙双方签字后生效，甲乙双方各执一份，具有同等效力。黄博军与吴吉庆签字确认。合同签订当日，吴吉庆向黄博军支付房款120880.00元，黄博军向吴吉庆交付房屋。事后，黄博军未按约定为吴吉庆办理房屋产权过户登记手续，吴吉庆持诉称理由起诉来院。一审法院认为，吴吉庆、黄博军经过友好协商，自愿签订《门市买卖合同》，这是双方真实意思表示，内容和形式均未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，该合同对双方当事人均有约束力，双方应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，吴吉庆依约向黄博军支付了第一笔购房款，应认定吴吉庆履行了合同约定义务。但黄博军在收取房款交付房屋后未按约定的一年内（2017年5月15日至2018年5月15日）协助吴吉庆办理产权过户登记手续，且至本案庭审终结前黄博军仍未将房屋产权过户给吴吉庆，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，黄博军理应承担违约责任。现吴吉庆要求黄博军以已付房款120880.00元为基数，按每日万分之五的利率支付逾期办理过户登记的违约金。虽黄博军至今未按合同约定协助吴吉庆办理产权过户登记，但黄博军在签订合同后即将房屋交付吴吉庆，吴吉庆已使用房屋，并未给吴吉庆造成实际的经济损失。且吴吉庆亦未提供证据证明具体造成的损失。而黄博军对吴吉庆要求支付的违约金的计算标准及金额有异议，并要求予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，对吴吉庆要求黄博军支付的违约金，一审法院酌情调整为8000元。其超过诉求部分，一审法院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：第一、黄博军在本判决生效之日起十五日内协助吴吉庆办理房屋产权过户登记；二、黄博军在本判决生效之日起十日内支付吴吉庆逾期办理产权过户登记的违约金8000.00元；三、驳回吴吉庆的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费357.00元，由黄博军负担100.00元，吴吉庆负担257.00元。本院二审期间，上诉人提交产权证号为川（2020）泸州市不动产第0073800号，权利人为吴吉庆的产权证复印件一张。证明因被上诉人将房屋用于抵押贷款，不能为上诉人过户，上诉人不能用案涉房屋办理贷款回笼资金，导致上诉人今年才买房子，扩大上诉人损失。被上诉人认为该证据与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，吴吉庆与黄博军于2017年5月15日签订《门市买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，黄博军未按照双方约定在一年内协助吴吉庆办理案涉房屋的产权过户登记手续，应当向吴吉庆承担违约责任。根据双方合同约定，因黄博军原因未能在规定时间完成案涉房屋过户手续，黄博军应按吴吉庆已交房款金额的每天万分之五赔偿吴吉庆，按此标准计算相当于年利率18.25%，而银行计算逾期贷款利息为日万分之二点一，自2019年8月20日至今，一年期贷款市场报价利率最高为4.25%，该违约金的计算标准已远远超过上述利率，显然过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，现吴吉庆所举证据不足以证明黄博军的违约行为给其造成的损失，黄博军主张双方约定违约标准过高，应当予以调减成立。黄博军虽在二审中提交了案涉房屋的所有权证原件，并表示随时可协助吴吉庆办理产权转移手续，但至今未协助吴吉庆办理房屋转移登记，根据双方违约行为的情节、过错程度以及吴吉庆可获得的预期利益等因素，一审酌情调整为8000元不当，本院予以纠正。本院酌定黄博军应按照已付购房款的日万分之一点五的标准向吴吉庆支付逾期办理房屋产权过户的违约金至黄博军履行协助吴吉庆办理房屋产权过户时止。综上所述，吴吉庆的上诉理由部分成立，对成立部分应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：一、维持贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初309号民事判决第一项、第三项。二、变更贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初309号民事判决第二项为“黄博军自2018年5月16日起至实际协助吴吉庆办理房屋过户登记之日止，按日万分之一点五的标准向吴吉庆支付违约金。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取357元，二审案件受理费714元，共计1071元，由吴吉庆负担521元，黄博军负担550元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年十一月二十五日法官助理窦川书记员吴明英