云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初5605号原告：邓道灿，男，1990年2月10日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。原告：邓国能，男，1964年12月11日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住址同上。被告：朱家兰，女，1974年7月20日出生，汉族，云南省盐津县人，住云南省昭通市盐津县。被告：罗秋平，男，45岁，汉族，云南省昭通市盐津县人，住云南省昭通市盐津县。原告邓国能、邓道灿与被告朱家兰、罗秋平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法由审判员王燕适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告邓道灿、邓国能到庭参加了诉讼，被告朱家兰、罗秋平经本院传票传唤未到庭应应诉，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告邓道灿、邓国能向本院提出下列诉讼请求：一、请求人民法院判令二被告向原告支付房屋租金共计20528.63元（自2018年11月13日起至2019年11月13日止12个月租金11600元；自2019年11月13日起至2020年8月13日止9个月8703元；自2020年8月13日起至2020年8月20日止7天225.63元），诉讼标的为20528.63元。二、二被告将昭阳区房屋内物品搬离后将房屋腾退给原告。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告邓国能系昭阳区佳园路**附**房屋所有权人，于2008年12月11日取得不动产权属证书，因年老，遂将房屋交由儿子邓道灿进行管理使用。2016年4月14日，被告朱家兰、罗秋平向原告租赁位于昭阳区房屋用于住宿，被告朱家兰于当日与原告签订了《租赁协议书》，合同约定：租赁期限为2016年11月14日起至2019年11月13日止，房屋年租金为11600元整，押金为1000元，采取先付租金后使用的原则，在使用前1个月内一次性付清。并确定协议提前解除或者终止的，乙方未能在约定期限内及时办理移交手续的，甲方有权直接接受收回出租房屋并清理出乙方财物等，由此引起的一切后果由乙方承担。同时约定，因该协议产生的纠纷由房屋所在地人民法院管辖。合同期限届满后，被告继续管理、使用该房屋，截止2020年8月20日止，被告没有将房屋内的财产腾退并将钥匙交给原告，同时拒不交付租金。综上所述，原、被告之间存在合法有效的合同关系，被告拒不按照合同向原告支付租金的行为已严重违约，且严重侵害了原告的合法权益。为此，原告为维护其合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告全部诉请。被告朱家兰、罗秋平未进行答辩。原告邓道灿、邓国能针对其诉讼请求向本院提交了下列证据材料：一、二原告《身份证》复印件各1份，证明原告的主体资格及基本身份信息。二、《房屋权属证书》原件1份，证明昭阳区佳园路32号附1号房屋为原告邓国能所有。三、《租赁合同》原件1份，证明合同约定租赁期限为2016年11月14日起至2019年11月13日止，房屋年租金为11600元整，押金为1000元，采取先付租金后使用的原则，在使用前1个月内一次性付清；并确定协议提前解除或者终止的，乙方未能在约定期限内及时办理移交手续的，甲方有权直接接受所出租房屋并清理出乙方财物等，由此引起的一切后果由乙方承担。同时约定，因该协议产生的纠纷由房屋所在地人民法院管辖。四、《短信聊天记录》19页（当庭提交手机一部），证明合同期限届满后，被告继续管理、使用该房屋，截止2020年8月20日止，被告没有将该房屋内的财产腾退并将钥匙交给原告，同时拒不交付租金。被告朱家兰、罗秋平未到庭应诉，视为自愿放弃对上述证据材料进行质证的权利。被告朱家兰、罗秋平未向本院提交证据材料。根据庭审举证、质证，本院认为，二原告提交的第一组证据《身份证》能够证明原告邓道灿、邓国能的基本身份信息及其诉讼主体资格，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据《房屋权属证书》系原件，能够证明昭阳区凤凰街道办事处学庄社区居民委员会七组120号房屋所有权人系邓国能的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第三组证据《租房协议书》系原件，能够证明2016年11月15日，原告邓道灿与被告朱家兰签订《租房协议书》，原告邓道灿将坐落于昭阳区房屋租赁给被告朱家兰，租赁期限为2016年11月14日起至2019年11月13日止，年租金为11600元，押金1000元及双方就权利义务等进行了约定的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第四组证据《短信聊天记录》，二原告提供了手机核对，能够证明二原告多次向被告罗秋平、朱家兰催收房租，但被告罗秋平、朱家兰均未给付的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。经审理查明：原告邓国能系昭阳区佳园路**附**房屋产权所有人，其年老，遂将该房屋交由儿子原告邓道灿进行管理使用。2016年11月15日，原告邓道灿与被告朱家兰签订了《租赁协议书》，约定甲方（邓道灿）将昭阳区佳园路32号附1号房屋四楼租赁给乙方（朱家兰）使用，租赁期限自2016年11月14日起至2019年11月13日，房屋年租金为11600元，押金1000元，采取先付租金后使用的原则，在使用前1个月内一次性付清。合同签订后，该房屋由被告罗秋平管理使用。合同期满后，被告罗秋平、朱家兰继续使用该房屋，双方未续签合同。被告罗秋平、朱家兰自2018年11月13日起至今未给付二原告房租费，二原告多次向被告朱家兰、罗秋平催收未果，遂于2020年8月26日起诉来院，请求：一、请求人民法院判令二被告向原告支付房屋租金共计20528.63元（自2018年11月13日起至2019年11月13日止12个月租金11600元；自2019年11月13日起至2020年8月13日止9个月8703元；自2020年8月13日起至2020年8月20日止7天225.63元），诉讼标的为20528.63元。二、二被告将昭阳区房屋内物品搬离后将房屋腾退给原告。三、本案诉讼费由被告承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告邓国能与被告朱家兰签订的《租房协议书》是原、被告双方的真实意思表示，是双方自愿签订，对双方均具有法律约束力。现二原告依据合同约定向被告朱家兰提供了出租房屋，被告朱家兰则应按合同约定向二原告履行支付租金的义务。同时，二原告提交的《短信聊天记录》可以证明，被告罗秋平是租赁房屋的实际使用人，故被告罗秋平应承担支付房租的连带责任。对于房屋租金，根据《租房协议书》约定年租金为11600元，2019年11月13日租赁合同到期后，二被告继续承租房屋，原、被告未续签合同，视为继续履行原合同，二被告至今未腾退房屋，应当向二原告支付房屋租金。因此，对于二原告要求二被告支付房屋租金并腾退房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。关于房租的计算，被告罗秋平、朱家兰自2018年11月13日起至今未给付二原告房租费，签订《租赁协议书》时，双方约定房屋年租金为11600元，经计算，二被告应当支付给二原告的房屋租金为：2018年11月13日至2019年11月12日一年租金为11600元；2019年11月13日至2020年8月20日9个月零8天，二原告主张了9个月零7天，这是二原告对其民事权利的处分，本院依法予以支持，故租金计算为：[（11600元÷12个月）×9个月]+[（11600元÷365天）×7天]=8922.47元。故二被告应当支付给二原告的房租共计：11600元+8922.47元=20522.47元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”，及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、由被告朱家兰、罗秋平自本判决生效之日起七日内向原告邓道灿、邓国能支付房屋租赁费20522.47元。二、由被告朱家兰、罗秋平自本判决书生效之日起七日内将昭阳区房屋内物品搬离，将房屋腾退房屋给原告邓道灿、邓国能。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至全款付清之日止。案件受理费313元，减半收取156.5元，由被告朱家兰、罗秋平共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  王燕二〇二〇年十一月二十日法官助理杨显花书记员李霄