四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初1537号 原告：宜宾荣盛物业管理有限公司，住所：四川省宜宾市南溪区文化街**。 法定代表人：林天琼，职务：负责人。 委托诉讼代理人：李敏。 被告：吴大兵，男，汉族，1988年8月5日出生，住四川省宜宾市高县。 原告宜宾荣盛物业管理有限公司（以下简称：荣盛物业公司）与被告吴大兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣盛物业公司的委托诉讼代理人李敏，被告吴大兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费5200元及滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与被告签订了物业管理服务合同，合同约定由原告向被告位于南溪区××道××幢××楼××号房屋提供物业服务，根据被告同原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行了义务，依法依约对被告居住的小区实施了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年1月1日起，未按照物业管理服务合同缴纳物业管理费，经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告吴大兵辩称：我未缴纳物业费属实，原因有两方面，一方面是我的房屋质量有问题，就房屋开裂问题，我去找开发商处理时，开发商让我去找物管，物管当时也承认帮我们解决，但在修缮过程中不仅房屋开裂问题没有解决，反而胶水等四处洒落，把房屋弄脏，给我造成了损失；另一方面就是原告提供的物业服务质量不过关，具体表现如下：1、小区广场、过道等公共区域堆放有泡沫等易燃物，堆放位置本身有电线，存在严重的安全隐患，这些问题原告没有检查出来，我们自己发现后反映给原告，原告也不整改；2、小区楼道门禁形同虚设，经常有外来人员随意进进出出，导致我家大门曾被人撬过。前两年小区里面很少看到保安，保安都在茶馆喝茶未进行巡逻，直到疫情期间，小区的每栋楼才开始有保安；3、小孩在3号楼上面的绿化带玩耍时，耍得到处都是泡沫和垃圾，向保安反映后，至今也未清理。 原告荣盛物业公司为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 1、原告的营业执照复印件、被告身份证复印件，拟证明原、被告的主体资格适格；被告质证：对其三性均无异议。 2、前期物业管理服务协议，拟证明原被告双方形成物业服务合同关系，合同中对服务范围、收费标准、滞纳金标准等进行了明确约定。被告质证：对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告提供的物业服务不到位。 3、钻石城业主缴费通知、宜宾市南溪区罗龙法律服务所函各一张，拟证明被告从2017年1月1日至2020年12月31日欠缴物业费5200元，在2019年9月、10月原告多次以书面形式向被告催收所欠物业费，但被告未按照合同约定支付物业费。被告质证：对其真实性无异议，但对原告的催收方式有异议，家里经常有人，原告选择在门上张贴的方式不可取。 4、钻石城业主物业费欠费表，拟证明钻石城业主共计欠物业费2305315.9元，小区业主拒缴物业费的行为不仅造成物业服务企业运营经费不足和物业服务企业损失，还损害了其他正常交费业主的利益，更会加深业主与物业服务企业间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。被告质证：对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，首先，该欠费表未在小区进行公示。其次，该证据更证明原告提供的物业服务不完善造成大多数业主不缴费。 5、共用设施设备巡查签到表、电梯日常检查记录表、夜间进入人员登记表、装修人员进入登记表、门前五包责任牌、停车场标志、车辆摆放图片、下水道疏通图片、灭四害通知及图片、监控室监控摄像头图片、楼栋公示栏张贴了秩序维护员和清洁人员照片电话，以及禁止高空抛物等宣传图片、二十四小时值班电话照片各一份，拟证明原告已按照合同约定履行了自己的义务。被告质证：对其证明目的有异议，原告所做的工作都是形式上的，实际上未提供完善的物业服务。 被告为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据： 1、广场停车和地面电动车充电照片三张，拟证明充电设施存在安全隐患，原告管理不到位。原告质证：照片中的车辆均停放在规划的指定位置，地面充电桩是经过相关部门同意安装的公共设施，不存在相关隐患； 2、被告房屋开裂照片三张、房屋维修照片六张、两间卧室墙体渗水照片，拟证明房屋质量有问题，原告多次修缮仍没有彻底解决问题，且原告在修缮过程中给被告造成了损失。原告质证：房屋质量不是原、被告签订合同内约定的内容，与本案无关，该组证据也证明了原告已尽到了有关义务； 3、被告家大门关闭后存在缝隙及过道瓷砖脱落等照片，拟证明原告维修后没有解决实际问题。原告质证：原告进行的是物业服务工作，瓷砖脱落后需要经费修缮，而被告长达四年未交物业费，造成原告经营困难不能及时进行处理，故责任不在原告； 4、照片十张，拟证明住宅区附近存在占道经营现象且卫生环境差。原告质证：对于占道经营的问题，原告已经与周边的商铺签订了门前五包协议，并悬挂了责任牌，同时，原告对占道经营进行了劝导且向有关部门进行了反映。对于卫生问题，业主每天都有垃圾产生，原告的清洁工作不能保证每时每刻每个地方没有垃圾。综上，原告已尽到了管理义务。 本院经审理认定事实如下：被告吴大兵系四川省宜宾市南溪区南溪街道鑫宇钻石城1号楼1单元22层6号房屋业主。房屋建筑面积为90.28㎡。 2015年1月27日原告荣盛物业公司（合同甲方）与被告吴大兵（合同乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告为其提供物业服务。物管费按建筑面积计算，每月每平方米1.20元。协议约定：甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通管理等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据本协议按时向甲方交纳物业管理费和其他代缴费用；物业管理服务内容包括对房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理。安排清洁员工对公共部位进行清洁、定期消杀“四害”、清掏化粪池等。确保小区全天24小时门岗值班，重点部位每2小时巡查一次并做好相关记录；对来访人员实行询问-登记-核实-放行。禁止散发广告、推销产品和无身份证明等人员进入小区等；首期物业费从开发商通知交房之日起计算，预交一年物业管理服务费，尔后每季度交纳一次（每季度第一月10日前交纳）；物管费按建筑面积计算，每月每平方米1.2元；乙方违反本协议，不按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费，给甲方交纳公共能耗费及经营成本带来影响的，从逾期之日起乙方向甲方按逾期交纳物业服务费总额每日5%的滞纳金。 2020年9月，荣盛公司委托宜宾市南溪区罗龙法律服务所向吴大兵致函，要求其交纳2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费5200.32元，吴大兵至今仍未缴纳，原告遂诉至本院。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主（或业委会）订立，约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案原、被告签订物业服务合同后，双方均应当按照合同约定全面履行自已的义务。根据“谁主张谁举证”的证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。综合审查双方提交的证据，本院认为，荣盛物业公司按照合同约定履行了合同主要义务。只是原告在履行合同义务时，其提供的物业服务质量在某些环节、个别区域存在一定瑕疵，但被告不能以此为由，拒绝缴纳物业服务费。故对于原告主张被告支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持，根据前期物业管理服务协议的约定，本院依法确认5200元（90.28㎡×1.2元/月/㎡×48个月）。被告抗辩原告提供的物业服务不到位，虽不构成业主拒交物业服务费的法定事由，但能说明被告并非恶意拒交物业服务费，故原告要求被告支付滞纳金的请求，本院依法不予支持。关于被告抗辩的房屋质量问题，因与本案不属同一法律关系，本院在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴大兵在本判决生效后十日内支付原告宜宾荣盛物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费5200元； 二、驳回原告宜宾荣盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴大兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 （法律条文附后） 审判员 徐 珊 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 曾仕萍 附：法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不提擅自变更或者解除合同。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序、全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。