甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初316号原告：阎翼龙，男，1982年7月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：马元涛，甘肃并欣律师事务所律师。被告：刘淑芳，女，1981年10月19日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告阎翼龙与被告刘淑芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，适用简易程序审理本案,民事判决书送达后,原告阎翼龙不服,提起上诉,经甘肃省兰州市中级人民法院二审审理后,裁定:撤销原判,发回重审。我院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阎翼龙及其委托诉讼代理人马元涛、被告刘淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本次诉讼中，针对被告刘淑芳在原一审中提出的反诉请求，本院确定：本案被告提出的反诉，反诉主体增加了第三人，反诉后的诉讼主体与本诉不同，而反诉的目的是吞并本诉，反诉请求不能针对本诉当事人之外的第三人，据此被告提出的反诉不符合法律规定，本院不予合并审理；由于本案审理的是房屋使用权纠纷，并不涉及审理原告与第三人之间的租赁关系，也不涉及第三人办理过户的问题，据此，合议庭当庭告知被告：一、被告刘淑芳提出的反诉不与本案本诉合并审理；反诉案件受理费50元退还反诉原告刘淑芳；二、刘淑芳的反诉请求可另行提起诉讼；三、第三人兰州建投资产经营有限公司没有必要参加本案诉讼。原告阎翼龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年9月18日签订的《房屋出卖协议》；2、判令被告立即腾退房屋；3、判令被告按每月1500元的标准支付自2015年5月至2017年12月的房屋租金48500元，并按1500元（随行就市）的标准支付租金，直至被告将涉案房屋归腾退原告为止；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告阎翼龙系阎新华（已去世）独子，阎新华生前获得兰州建投资产经营有限公司公房租赁资格，房产坐落于兰州市城关区××。2010年阎新华去世，2014年9月18日，阎翼龙与被告刘淑芳签订协议，将涉案房产70%产权卖给被告刘淑芳，被告刘淑芳2015年5月入住至今，使用两年半时间。因该房系租赁公房，只有承租权，原告并无产权，即便是70%的产权原告也不享有，而且出租方明确不得买卖，只能承租。原告遂向被告刘淑芳提出腾退房屋，但被告刘淑芳置之不理。就本案情况，转让所谓产权及承租权根本无法实现，无法实现合同目的，根据合同法关于解除权的规定，依法享有解除权。本案房产属于不能够正常买卖的房产，不管70%的使用权，还是70%的产权，原告都不享有，原告仅可自己承租，资产仅有承租权，买卖亦无法实现过户，原告多次给被告讲道理，但被告不予理睬，原告无奈，依法行使解除权，如因过错给被告造成的损失，愿意依法赔偿，望判如所请。被告刘淑芳辩称：1、双方签订的转让协议合法有效，且原告签订转让协议的目的是为了收取转让费，被告是为了取得涉案房屋的使用权，被告已经向原告支付房屋转让款，且居住涉案房屋至今，双方签订转让协议的目的均已实现，不存在合同目的无法实现的情景;2、涉案房屋系城投公司直管公房，依法可以办理公房使用权过户手续，原、被告双方签订转让协议的目的也可以实现，不存在任何障碍，因此，原告要求解除协议及腾退房屋的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回;3、涉案房屋的租金一直由被告向建投公司交纳，原告无权收取涉案房屋的租金，且涉案房屋已经出售交付给被告，与原告无关,原被告双方关于转让协议项下交付房屋及交付房屋转让款的的主合同义务已经履行完毕，故原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，应当驳回。原告围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：阎新华户口、门艳户口、阎新华火化证、兰州市城关区白银路法庭城法民白（1983）87号民事调解书、兰州市城关区白银路法庭城民白（1984）58号民事调解书、原告阎翼龙与被告刘淑芳2014年9月18日签订的协议、兰州建投资产经营有限公司自管公房租赁证、民事诉状、兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初8733号民事裁定书、阎翼龙父亲阎新华所在单位兰州丰业商贸有限公司盐场蔬菜分公司证明。证明：阎新华与阎翼龙的独生父子关系；刘淑芳的住址；阎翼龙父亲阎新华死亡的事实；阎翼龙父母离婚；阎翼龙由母亲王涵抚养；阎翼龙从1984年6月开始，即阎翼龙2岁起，由父亲阎新华抚养；双方买卖的70%产权，该房属于廉租公房，只有承租权，无法实现产权买卖目的；涉案房屋属于承租性质，买卖产权的目的根本无法实现；原告经起诉后，人民法院认为应当解除合同，因为无法实现合同订立之目的，原告据此进一步提起解除之诉；阎翼龙系阎新华独生子。被告质证认为：真实性无异议，合法性关联性无异议，证明目的有异议，原告证明房屋是原告的，是原告诚心想给我卖，这些材料出售房屋时我都看过。租赁证最终办理在阎翼龙名下。被告当庭出示了下列证据:转让协议、通知、安置房（公房）交房通知书、入伙费用明细单、居民精神文明建设公约、收据、入伙费用、安置房交付确认单、公房租赁证、收据（公房租金缴费）、城投公司自管公房管理规定、兰州瑞景公司自管公房使用权过房流程、城投公司自管公房使用权过户协议书、甘肃玉榕律师事务所律师见证书、户籍证明、社区证明、无房证明。证明：我向物业公司交纳了各项费用，2014年8月29日配合原告在元森房地产公司办理入住手续，随后开始装修房屋并居住至今；公房租金一直由我交纳，租赁证由我持有，我是涉案公房实际居住人和承租人；涉案房屋系城投公司自管公房，根据规定可以办理公房使用权过户手续，我符合公房使用权过户手续规定条件。原告质证认为：转让协议真实性无异议，我方认为转让目的无法实现，第三页阎新华签字不是阎新华本人签字，是我签的阎新华名字；其余证据与本案诉讼请求无关，城投公司的先例买卖的是使用权，本案涉及的是买卖70%的产权。据此，到庭当事人对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性，合法性、关联性及证明目的，结合审理案件查明的事实，综合判断认定本案基本事实。依据各方当事人提供的证据，本院认定如下事实：原告阎翼龙之父阎新华原在位于兰州市城关区××路××号有公租房一间，建筑面积13.03平方米，该房屋系阎新华生前租赁其单位兰州丰业商贸有限公司的住房。2006年10月18日，兰州市城市基础设施建设投资公司因拆迁该房屋与阎新华签订《租赁住宅房屋拆迁安置协议》。双方约定：该公司拆迁阎新华租赁的13.03平方米的平房一间，安置还建的房屋位于咬家沟住宅小区12号楼502室，系2户型，套内建筑面积47.82平方米，房屋产权归兰州市城市基础设施建设投资公司，同时双方另行签订租赁协议。阎新华被拆迁房屋的货币补偿金额为92055.60元，其6.63㎡自建房以货币方式一次予以补偿2301元。双方还约定了安置房屋差价结算方式及其他事宜。协议签订后，阎新华将被拆迁的房屋交付拆除。2010年1月16日，阎新华去世，按照兰州建投资产经营有限公司自管公房的相关管理规定,其子阎翼龙作为直系亲属可申请办理更名手续后继续租赁涉案房屋。2014年9月8日，兰州建投资产经营有限公司与兰州市元森房地产开发有限公司约定:由元森公司代为履行上述安置协议项下安置房的交付义务，后元森公司与阎翼龙办理了安置房入住手续。2014年9月15日，兰州建投资产经营有限公司授权的经营管理者兰州瑞景资产经营有限公司给原告阎翼龙发放《公有房屋租赁证》，该证内容包括：《承租人须知》、租赁证有效期截止2016年12月31日、《公有住房租赁协议》、《公有住房租赁协议补充条款》、《兰州瑞景公司自管公房使用权过户流程（试行）》、《房屋租金核定、租金收缴记载》，原告以阎新华（阎翼龙）的名义签订了租赁协议。2017年11月10日，兰州建投资产经营有限公司给阎新华发放《自管公房租赁证》，该证内容包括：《承租人须知》、租赁证有效期截止2019年12月31日、《兰州建投资产经营有限公司自管公房管理规定（试行）》、《兰州建投资产经营有限公司自管公房租赁协议》，原告阎翼龙在承租人处签署了自己的名字。上述两份《承租人须知》第四条均为：“承租人只能在租赁协议范围内使用房屋，未经出租人（或管理人）许可，不得将租赁房屋及其租赁证等转移给其子女或家庭成员，更不得转移给他人。承租人对所租赁房屋无任何处置权。”同时，在管理规定及租赁协议中均明确承租人对租赁房屋有使用权，该使用权承租人无权转让、无权处置。上述两份租赁证中的租赁协议均为出租人制作的格式合同。2014年9月18日，刘淑芳与阎翼龙签订了房屋转让合同，约定：1、阎翼龙出卖元森北时代紫藤园4号楼1单元506室的房屋使用权给刘淑芳；2、房屋销售总价为11万元人民币；3、合同生效后阎翼龙协助刘淑芳变更房屋租赁证姓名，以及提供房屋更名需要的所有资料；4、合同自双方签字之日起生效。合同签订后，被告刘淑芳认为其给原告阎翼龙的已付款为9万元，而原告阎翼龙在上次诉讼中不认可被告有付款，本次诉讼中认可被告支付的款项为4万元。同时，阎翼龙亦配合刘淑芳实际办理了涉案房屋的入住手续，刘淑芳为此向元森公司支付各类款项共计19393.7元。入住手续办理完毕后，刘淑芳实际接收了北新时代·紫藤园（5号院）4号楼1单元506室的房屋。之后，刘淑芳在其装修后的房屋居住至今，并以阎新华名义向兰州瑞景资产经营有限公司支付了2015年度、2016年度、2017年度的租金及相关费用。本院认为，根据本案审理查明的案件事实，首先，涉案房屋系原告自管公房，与兰州市直管公房存在一定的差异，而本案原告阎翼龙的相关权利来源于其父阎新华，根据当时的政策及安置办法，阎新华在房屋拆迁安置时选择了房屋安置，而其个人应得的70%货币补偿(其余30%补偿给单位)按照《租赁住宅房屋拆迁安置协议》第四条第1项、第七条第1项的约定分别为92055.60元及2301元；在阎新华去世后,根据履行《租赁住宅房屋拆迁安置协议》的实际情况，出租人认可了原告阎翼龙的相关签字并最终将安置房交付给了原告阎翼龙，即涉案房屋租赁合同相关权利义务的承担者应为原告阎翼龙；其次，根据两份租赁证的相关内容，原告阎翼龙对涉案房屋只有使用权，无处置权，从法律意义上而言原告阎翼龙对涉案房屋无处分权，而原告阎翼龙却向被告刘淑芳出卖所谓“70%的产权”，违反了与出租人之间的明确约定，其行为应为无权处分行为；再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但直至本案开庭之时出租人始终不认可原、被告签订的房屋转让合同，也未办理租赁证变更登记手续,并就涉案房屋另案提起诉讼,因此,原告至今尚未取得涉案房屋的处分权,其转让行为在事后也未得到出租人的追认。综上，原、被告签订的房屋转让合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，双方当事人应当依照上述法律规定返还所取得的财产，对合同无效后出现的相关损失根据双方当事人各自的过错责任分别承担。根据本案查明的案件事实，双方当事人在签订合同之时对涉案房产的性质均已明知，因此，双方当事人在签订、履行合同过程中有着同等的过错；目前，被告实际占有使用涉案房屋至今，被告应当按照上述法律规定向原告返还涉案房屋；同时，通过两次法庭审理可以确定，被告未能提供任何证据证实原告已收到转让款9万元，目前双方当事人都认可的被告转让款支出金额为4万元及其他费用19393.7元，对于上述款项原告亦应按照上述法律规定返还给被告。另被告未能按期交纳2018年度、2019年度的租金4938元（2469元×2年=4938元），同时,2019年12月31日租赁合同到期,参照出租人每月的收取租赁费的标准205.75元（2469元÷12元=205.75元），被告应按此标准支付2020年1月1日起至返还涉案房屋之日期间的使用费，对于双方当事人认为的其他损失本院确定由双方各自承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告阎翼龙与被告刘淑芳签订的房屋转让合同无效；二、被告刘淑芳于本判决生效后三十日内向原告阎翼龙返还涉案房屋〔北新时代·紫藤园（5号院）4号楼1单元506室〕；三、原告阎翼龙于本判决生效后三十日内向被告刘淑芳返还购房款4万元及其他费用19393.7元；四、被告刘淑芳于本判决生效后三十日内向原告支付2018年度、2019年度的房屋占用费4938元及从2020年1月1日开始至实际返还房屋期间的占用费（每月按205.75元计算）、并支付实际占用房屋期间产生的物业费、水、电、暖气、天然气等费用；五、驳回原告阎翼龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1013元，由原告阎翼龙负担506.5元，被告刘淑芳负担506.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王向阳人民陪审员  蔡玲华人民陪审员  张西洲二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  梁 婕