浙江省绍兴市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙06执复117号 复议申请人：金伟康，男，汉族，1969年11月1日出生，住绍兴市越城区。 申请执行人：徐国炎，男，汉族，1972年3月9日出生，住绍兴市。 被执行人：绍兴中海建设工程有限公司。住所地:绍兴市柯桥区王坛镇新华村。 法定代表人:阮国灿。 被执行人:绍兴和畅房地产开发有限公司。住所地：绍兴市鲁迅西路**。 法定代表人：徐锃钥。 被执行人：绍兴塔山市场开发有限公司。住。住所地：绍兴市环城东路**/div> 法定代表人：杨晟。 第三人：浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司新城支行，住所地：，住所地：绍兴市越城区人民东路**（**）v> 负责人：王胜华，该行行长。 复议申请人金伟康因申请执行人徐国炎与被执行人绍兴中海建设工程有限公司（以下简称中海公司）、绍兴和畅房地产开发有限公司（以下简称和畅公司）、绍兴塔山市场开发有限公司（以下简称塔山公司）金融借款合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602执异69号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 绍兴市越城区人民法院查明，被执行人和畅公司名下原登记有坐落绍兴市越城区解放南路675号、权证号为绍房权证府山字第Ａ××2号的房产，根据该房产证记载:411室建筑面积为89.42平方米，设计用途为办公用房；地下室建筑面积2；地下室建筑面积2915用途为地下室（车位）；房产证附记中记载有阁楼建筑面积262.03平方米。411室的对应的国有土地使用权证号为绍市国用（2007）第17827号，证载使用权面积为36.75平方米；地下室车库对应的；地下室车库对应的国有土地使用权证号为绍市国用（2007）第**1198.11平方米；使用权类型均为出让。根据绍房他证绍市字第Ｋ××2号他项权证记载，上述房地产的抵押权人为中国工商银行股份有限公司绍兴分行（以下简称工商银行），抵押金额为2308万元。 另查明，原告工商银行与被告中海公司、和畅公司、塔山公司金融借款合同纠纷一案，该院经审理于2015年6月9日作出（2015）绍越商初字第760号民事判决书，判令：一、被告中海公司应于本判决生效之日起十日内归还给原告工商银行借款本金1490万元，并支付该款自2014年11月21日起至款项付清之日止的利息（按中国人民银行有关规定和合同约定计算）；二、原告工商银行就上述第一项债权对他项权证号为绍房他证绍市字第Ｋ××2号项下抵押物经拍卖或者变卖后所得款项在债权数额2308万元范围内享有优先受偿权；三、被告塔山公司对上述第一项债务在最高额1800万元范围内承担连带清偿责任。该判决生效后，因各被告未自觉履行，根据原告申请，该院于2015年9月21日立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第3141号。执行中，因债权转让，该院于2020年6月13日作出（2015）绍越执民字第3141-1号执行裁定书，裁定变更徐国炎为本案申请执行人。 又查明，被执行人和畅公司名下另登记有坐落绍兴市越城区××路××号××室、权证号为绍房权证府山字第Ａ××3号、建筑面积为1365.23平方米的房产及该房产所对应的权证号为绍市国用（2007）第17825号、使用权面积为561.11平方米的国有土地使用权。根据绍房绍市他字第Ｋ××6号他项权证记载，该房地产的抵押权人为瑞丰银行。原告瑞丰银行诉被告和畅公司、杨晟、曹静金融借款合同纠纷一案，该院经审理于2016年9月23日作出（2016）浙0602民初4601号民事判决书，判令：一、被告和畅公司应归还给原告瑞丰银行借款本金人民币2751万元，并支付自2014年10月21日起至款项付清之日止的利息（按中国人民银行有关规定及合同约定计算），于本判决生效之日起十日内履行；二、原告就其享有的上述第一项债权，对绍房绍市他字第Ｋ××6号他项权证项下的抵押物经折价、或拍卖、变卖所得价款在2751万元的范围内享有优先受偿权；三、被告杨晟、曹静对被告和畅公司上述第一项债务中经物的担保实现后未能受偿的部分承担连带清偿责任；四、驳回原告瑞丰银行的其他诉讼请求。该判决生效后，因被告未自觉履行，根据原告方申请，本院于2016年11月4日立案执行，执行案号为（2016）浙0602执5437号。 在上述两案执行过程中，该院已向各被执行人发出执行通知，但其均未履行。受该院委托，绍兴上虞中意房地产评估咨询有限公司于2019年6月19日向该院出具了编号为虞中意房估（2019）字第ＳＦ031号《房地产估价报告》。该报告记载的估价对象为和畅公司名下位于××路××号××室及阁楼房地产；评估时地下室共设有53个停车位，地面地坪漆；在2019年，地面地坪漆值时点，解放南路675号411房产评估值为756672元，地下室评估值为76813，地下室评估值为7681315元9元。2019年7月2日，该院作出（2016）浙0602执5437号之一执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人和畅公司名下位于××路××号××的房地产；二、拍卖被执行人和畅公司名下位于××路××号××室××楼的房地产｛以绍兴上虞中意房地产评估咨询有限公司于2019年6月19日出具的虞中意房估（2019）字第ＳＦ031号《房地产估价报告》为准｝。以清偿债务。2019年8月13日，该院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布了“位于绍兴市越城区××路××号××室（含阁楼）、地下室（车位）房地产（含、地下室装饰装修）”的《网络司法拍卖公告》（以下简称网拍公告），定于2019年9月13日10时起至2019年9月14日10时止（延时除外）在该平台上进行公开拍卖活动，公告记载的拍卖标的为：位于绍兴市越城区××路××号××室（含阁楼）、地下室（车位）房地产（含、地下室装饰装修）。该房屋结构为钢混结构，房屋总层数为4层，房产证号：绍房权证府山字第Ａ××2号，411室所在楼层第4层，证载建筑面积89.42平方米，附记阁楼建筑面积262.03平方米，证载地下室建筑面积2915.11平方米；411室的土地使用权证号绍市国用（2007）第17827号，证载使用权面积为36.75平方米，使用权类型：出让，用途：办公用地；地下室的土地使用权证号绍；地下室的土地使用权证号绍市国用（2007）第**.11平方米，使用权类型：出让，用途：商业用地；起拍价：6682646元，保证金：67万元，增价幅度：20000元。网拍公告第六条中特别提醒：标的物以实物现状为准，该院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。在上述拍卖公告所附的《网络司法拍卖须知》（以下简称网拍须知）中，该院就有关的网上拍卖事宜进一步敬告各位竞买人，要求竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容。网拍须知第九条中记载：本次拍卖是经法经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。网拍须知第十条中记载：拍卖成交后，买受人应在2019年10月8日前缴纳余款。网拍须知第十一条中记载：买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。2019年9月14日，金陈华、金伟康、陈三妹联合报名参与该次网络司法拍卖活动，并缴纳了保证金67万元，同时委托陈三妹参与竞价。2019年9月14日10时35分18秒，上述拍卖标的物经多轮竞拍后，由金陈华、金伟康、陈三妹以8602646元的最高价竞得。2019年9月18日，异议人金伟康作为购买方联系人向该院提交了书面申请1份，以该次拍卖所涉地下室中的人防工程属于国防资产，任何单位与个人都不得买卖，开发商或物业公司无权出售为由，请求：1、撤销或作废上述网络司法拍卖活动，退还竞买人保证金；2、在该请求最终结果完结前顺延交尾款日期。具体理由如下：1、此地下室是人防工程，或与人防工程在一起不可分割，评估报告显示2019年6月6日对估价对象进行了现场查勘，但没有提及有“人防工程”的内容，隐瞒信息，误导了购买人判断。现提供6张现场关于人防设施的照片加以说明。2、市人防工程登记的解放南路675号惠风和畅地下室的人防工程建筑面积是2570平方，拍卖公告介绍证载地下室建筑面积是2915.11平方，据此推断有权证部分是345.11平方与地下室的土地使用证（2007第17826号）证载使用权面积1198.11平方不符，信息失实也影响购买人判断。异议人随上述申请书一并提交的6张拍卖标的物地下室现场照片中明确显示：在标的物现场门柱、墙壁等醒目位置张贴有“防空地下室”、“战时出入口”、“防化值班室”、“临战封堵”等相关人防标识。因金陈华、金伟康、陈三妹未在网拍公告限定的期限内付清拍卖余款，2019年10月17日，该院执行人员通过12368短信平台向陈三妹发出催告短信，限其在2019年10月21日前付清余款，否则该院将认定其悔拍，并裁定重新拍卖。2019年10月23日，金陈华、金伟康、陈三妹向该院转账支付拍卖款500万元。2019年10月31日，金伟康向该院提交书面报告，内容为：本人拍卖的被执行人和畅公司名下位于××路××号××室××楼的房地产，现本人自愿悔拍，请依法处置。此后，该院将500万元拍卖款退还给竞买人，但保证金未予退还。2019年10月31日，该院作出（2016）浙0602执5437号之三执行裁定书，裁定明确记载：买受人金陈华、金伟康、陈三妹以8602646元的最高价竞得拍卖标的物后未在拍卖公告期限内支付余款。据此，该院依法裁定：重新拍卖被执行人绍兴和畅房地产开发有限公司名下位于××路××号××室××楼的房地产｛以绍兴上虞中意房地产评估咨询有限公司出具的虞中意房估（2019）字第ＳＦ031号房地产估价报告为准｝。以清偿债务。2019年11月4日，该院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布了“位于绍兴市越城区××路××号××室（含阁楼）、地下室（车位）房地产（含室内固定、地下室）”的重新拍卖公告，定于2019年12月5日10时起至2019年12月6日10时止（延时除外）在该平台上进行公开拍卖活动。 2019年11月29日，绍兴市人民防空办公室向该院发函，主要内容为：我办近期接到群众反映并从司法拍卖网上获悉贵院将于2019年12月5日至6日在阿里巴巴司法拍卖网络平台上对位于绍兴市越城区××路××号××室等进行司法拍卖，现我办通过查阅相关人防审批资料，确认××路××号××楼，此地下室内建有2570平方米的防空地下室。《中华人民共和国人民防空法》规定，人民防空工程不得买卖，请贵院慎重处之。在随函所附的绍兴市人民防空办公室结建项目人防专项审查意见（审查函字第66号）中记载：建设项目为惠风和畅，建设单位为和畅公司，审查意见中记载了“该项目应建防空地下室建筑面积2570平方米，实建防空地下室建筑面积2570平方米”等16项内容，在审核意见中则记载“根据施工图审查意见回复单，该项目已符合六级防空地下室设计规范（人员掩蔽），请按规定办理相关手续，并严格按已审施工图和联系单施工”。收到上述函件及资料后，该院于2019年11月30日作出（2016）浙0602执5437号之二执行裁定书，以涉案房地产出现权属争议为由，裁定中止拍卖涉案房地产，在中止执行的情形消失后，该院继续执行。此后，该院于2020年1月8日就涉案房地产的相关情况函询绍兴市自然资源和规划局越城分局，要求该局回复以下问题：发放和畅公司名下位于××路××号××室××楼的房地产权证是否符合相关人防要求，或与相关法律法规相抵触。若房地产权证及后续他项权证办理合法有效，我院将维护抵押权人的权益，继续启动拍卖程序；若该权证办理不符合相关人防要求或与相关法律法规相抵触，请将变化情况告知我院。该局于2020年2月21日向本院《复函》如下：1、该房产于2007年12月登记发证（房产证号：Ａ××2），登记情况为:411室89.42平方米、地下室（车库）2915.11平方、地下室阁楼262.03平方米；并分别办理相应土地证:411室含阁楼（土地证号:绍市国用2007第**）和地下室车库（土地证号:绍市国用:绍市国用2007第**查城建档案证实，该建设项目地下室2915.11平方米中，包含防空地下室建筑面积2570平方米，属人民防空工程。该防空地下室由投资人建设，平时作为车库。3、《中华人民共和国人民防空法》规定:人民防空工程包含保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室；人民防空是国防的组成部分；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《中华民共和国国防法》规定：国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金，划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产；国防资产归国家所有。综上，《中华人民共和国人民防空法》和《中华人民共和国国防法》未规定人民防空工程的产权归属，也未明确“人民防空工程不得买卖”，鉴于此，建议你院在法律法规上慎重确定人民防空工程的产权归属后，再予依法处置该不动产。届时，我局将按生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。鉴于绍兴市自然资源和规划局越城分局的回函意见，2020年4月7日，该院函复绍兴市人民防空办公室，内容为：贵单位于2019年11月29日来函已收悉。关于该院执行的被执行人和畅公司名下位于××路××号××室××楼的房地产，来函指出“根据《中华人民共和国人民防空法》规定，人民防空工程不得买卖，请贵院慎重处之”。为此该院函询绍兴市自然资源和规划局越城区国土资源分局，该局查明该房产于2007年12月登记发证【房产权证号为绍房权证府山字第Ａ××2号、土地权证号为绍市国用（2007）第17826、17827号】。另经城建档案核实，该建筑项目地下室2915.11平方米中，包含防空地下室建筑面积2570平方米，属人民防空工程。该防空地下室由投资人建设，平时作为车库。该局认为，《中华人民共和国人民防空法》和《中华人民共和国国防法》未规定人民防空工程的产权归属，也未明确“人民防空工程不得买卖”。据此建议我院“慎重确定人民防空工程的产权归属后，再予依法处置该不动产”。届时，该局将按生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。综上，该院认为，人防工程的权属存在争议。但本案中，根据《中华人民共和国物权法》物权公示原则，上述标的已经办理登记，权属属于被执行人。故该院拟继续依法处置上述不动产。 2020年4月10日，该院在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上再次发布了“位于绍兴市越城区××路××号××室（含阁楼）、地下室（车位）房地产（含室内固定、地下室）”的重新拍卖公告，定于2020年5月11日10时起至2020年5月12日10时止（延时除外）在该平台上进行关于上述标的物的公开拍卖活动。2020年5月12日10时许，该次拍卖以6682646元的起拍价成交。在买受人于规定时间内缴纳拍卖余款后，该院于2020年5月20日作出（2016）浙0602执5437号之三执行裁定书，确认涉案房地产的所有权归买受人所有。上述执行裁定书已于2020年5月21日送达买受人并发生法律效力。买受人现已领取了登记于其名下的关于涉案房地产的浙（2020）绍兴市不动产权第0××5号不动产权证，附记中记载“阁楼262.03平方米。地下室车库土地面积1198.11。地下室车库土地面积1198别为：1、主房，规划用途办公，建筑面积89.42平方米；2、附房，规划用途地下室（车库），建筑面积2915.11平方米。 还查明，2020年7月2日，金陈华、金伟康、陈三妹向本院出具书面情况说明，确认三人在竞买涉案房地产时所缴纳保证金67万元是金伟康一人出资，退款应退给金伟康，其他两人不主张任何权利。 绍兴市越城区人民法院认为，本案存在以下争议焦点：一是在2019年8月13日本院发布“位于绍兴市越城区××路××号××室（含阁楼）、地下室（车位）房地产（含室内固定、地下室）”网络拍卖公告时，涉案房地产中所包含的2570平方米人防工程是否属于被执行人和畅公司所有，能否作为本案拍卖标的物。二是在该人防工程可以作为本案拍卖标的物的情况下，该院在网拍公告中未对该人防工程的情况进行说明，是否足以成为买受人可以提出异议申请撤销该次网络司法拍卖的法定事由。对此，该院评议如下：第一，在网拍公告发布时，涉案房地产中所包含的2570平方米人防工程归属被执行人和畅公司所有，可以作为本案拍卖标的物，具体理由如下：1、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，在网拍公告发布时，被执行人和畅公司已在不动产登记机构办理了关于涉案房地产的不动产物权登记手续，房产证所载的2915.11平方米地下室（车位）产权面积中明确包含了本案所争议的2570平方米人防工程面积，因此，该人防工程依法应认定为归属和畅公司所有。2、该院（2015）绍越商初字第760号生效民事判决书，明确判令“原告工商银行就上述第一项债权对他项权证号为绍房他证绍市字第Ｋ××2号项下抵押物经拍卖或者变卖后所得款项在债权数额2308万元范围内享有优先受偿权。”该判决系该院（2015）绍越执民字第3141号案件的执行依据，而包括2570平方米人防工程在内的涉案房地产即绍房他证绍市字第Ｋ××2号他项权证项下的抵押物。在被执行人未自觉履行的情况下，该院在执行中对抵押物进行拍卖、变卖以清偿债务，系执行上述生效判决所确定的判项内容。3、在执行过程中，该院就涉案房地产的相关问题已专门函询了该不动产的登记机构绍兴市自然资源和规划局越城分局，该局在回函中明确说明了涉案房地产的产权登记情况，并答复本院：《中华人民共和国人民防空法》和《中华人民共和国国防法》未规定人民防空工程的产权归属，也未明确“人民防空工程不得买卖”。而在异议人悔拍之后，该院又裁定对涉案房地产进行重新拍卖。在该次拍卖成交后，不动产登记部门已配合买受人办理了登记于其个人名下的不动产权证，由此可以进一步印证涉案房地产所包含的人防工程可以作为本案拍卖标的物。第二，该院在网拍公告中虽未对人防工程情况进行说明，但本案中并不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条所规定的“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”等情形，异议人提出异议请求撤销该次网络司法拍卖，缺乏依据，该院不予支持，具体理由如下：1、《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。事实上，在城市民用建筑所附属的地下空间中需修建防空地下室，这既是法律对建设开发单位的明文规定，也已成为社会公众所周知的常识。本案所涉拍卖标的物中包含有2915.11平方米的地下室，异议人作为正常理性的市场交易主体，在参与竞拍前理应对于该地下室内是否包含人防工程的情况给予更多的调查和关注。同时，该院对于该次拍卖是经法定的公告期和展示期后举行的，在网拍公告第六条中，该院已特别提醒竞买人：“标的物以实物现状为准，该院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”在网拍须知第九条中则进一步敬告竞买人：“拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。而在异议人于2019年9月18日向该院提交的要求撤销拍卖、退回保证金的书面报告中就明确记载了“市人防工程登记的解放南路675号惠风和畅地下室的人防工程建筑面积是2570平方米”，该报告所附的标的物现场照片中也清楚地显示在该地下室内醒目位置已经设置了“防空地下室”、“战时出入口”等各类人防标志。据此，该院虽未在网拍公告中对于涉案房地产中包含2570平方米人防工程的情况予以说明，但并不足以致使买受人产生重大误解。对于涉案房地产中包含人防工程的相关情况，竞买人完全可以通过拍前现场看样所知悉，并可自行咨询人防职能部门。因此，异议人一旦作出竞买决定，就应认定为其对于该现状完全了解，并予以接受。2、涉案房地产产权证上虽未注明人防工程，但其中明确记载2915.11平方米房产规划用途为“地下室（车位）”，网;地下室附评估报告中亦明确记载“地下室共设有53个停车位&rdq;地下室共设有53个停车位&rdquo地下室须作为车位使用，也应有清晰的了解和认识。对于人防工程，买受人在行使所有权时确会遭受一定之限制，但该限制条件既不会导致涉案房地产无法过户，也不会对该人防工程平时作为车位使用造成明显影响，该院对涉案房地产的重新拍卖结果也足以证实竞买人仍可以实现其购买目的。3、异议人在2019年9月18日以涉案房地产存在人防工程为由向该院提交了要求撤销该次拍卖、退回保证金的申请报告。但此后，异议人又于2019年10月31日向该院提交了书面报告，确认其对于该次司法拍卖自愿悔拍，请求该院对于拍卖标的物依法进行处置。该悔拍报告系异议人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。在该院据此认定包括异议人在内的买受人悔拍，并作出重新拍卖裁定之后，异议人再次基于同一事实提出执行异议，要求撤销前次司法拍卖活动，亦无法律依据。综上，该院于2019年9月13日10时起至2019年9月14日10时35分18秒止在阿里巴巴网络司法拍卖平台上所进行的“位于绍兴市越城区××路××号××室（含阁楼）、地下室（车位）房地产（含室内固定、地下室）”的网络司法拍卖活动，并不存在可以撤销拍卖之法定情形，异议人作为买受人未在拍卖公告确定的期限内缴清拍卖余款，经该院催告后仍未缴清，且提交了书面的悔拍报告，该院据此裁定重新拍卖涉案房地产，并不予退还拍卖保证金，该执行行为符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条之规定，异议人所提执行异议，缺乏依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定驳回金伟康的异议。 复议申请人金伟康申请复议称,一、绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602执异69号执行裁定认为不予退还拍卖保证金符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条之规定，异议人所提执行异议缺乏依据，是偏面错误的违法行为；二、绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602执异69号执行裁定认为涉案房产产权证上虽未注明人防工程，但其中明确记载2915.11平方米房产规划用途为地下室（车位），网拍公告所附评估报告中亦明确记载地下室共设53个停车位。因此，异议人在参与竞买时对于该地下室须作为车位使用，也应有清晰的了解和认识。对于人防工程，买受人在行使所有权时确会受一定限制，但该限制不会导致涉案房地产无法过户，也不会对该人防工程平时作为车位使用造成明显影响。该理由和见解明显错误；三、绍兴市人防办2019年11月29日给绍兴市越城区人民法院的函、2020年2月21日绍兴市自然资源和规划局越城分局的复函，异议人提交的异议申请材料，都证实拍卖标的物地下室含2570平方米人防工程的事实。如果第一次拍卖公告前，越城法院没有实地查明人防工程的现状，只是通过评估报告和权证了解本次拍卖标的物。2019年11月30日作出的中止拍卖裁定，表明越城法院已经知道了该地下室含有人防工程2570平方米，并且也得到了有关部门的证实。根据《中华人民共和国人民防空法》第九条规定，人防工程是不能买卖的，请求法院依法退还申请人67万元拍卖保证金；四、绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602执异69号执行裁定认为的争议焦点，异议人认为该两个观点不是争议的焦点。执行法院本来就应该依法履行查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明，对该内容在拍卖公告中让所有竞买人知情；五、绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602执异69号执行裁定关于权证方面的评议失实，有违公平公正原则；六、复议申请人在拍下后才发现地下室有2570平方米属人防工程，但评估报告和拍卖公告、介绍图片及权证上都未标注或释明，直接影响了复议申请人对拍卖标的物的投资规划和回报。复议申请人于2019年9月18日向绍兴市越城区人民法院提出的申请，要求对该次拍卖予以撤销或作废处理，没有被许可。希望上级法院能对拍卖核实，最终对该次拍卖撤销或作为废拍，退还其67万元保证金。请求：1、撤销绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602执异69号执行裁定；2、退还复议申请人的拍卖保证金67万元。 经审查，本院认为，绍兴市越城区人民法院拍卖的位于××路××号××室××室（车位）及阁楼的房地产登记在被执行人和畅公司名下。绍兴市越城区人民法院（2015）绍越商初字第760号民事判决判令原告工商银行对他项权证号为绍房他证绍市字第Ｋ××2号项下抵押物经拍卖或者变卖后所得款项在债权数额2308万元范围内享有优先受偿权，包括人防工程在内的涉案房地产系绍房他证绍市字第Ｋ××2号他项权证项下的抵押物。地下室（车位）证载建筑面积291。地下室平方米，其中2570平方米虽属人防车位，被执行人和畅公司既领有产权证，又办理了抵押登记，应可以转让，只是受让人在使用人防车位设施时，要遵守人防法律法规及接受人防主管部门的管理。绍兴市越城区人民法院在拍卖公告中虽未对地下室（车位）中有部分属于人防车位特别说明，但在拍卖公告第六条中作了特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。在地下室（车位）现场内，醒目位置已经设置了“防空地下室”“战时出入口”等各类了人防标志。如果复议申请人在拍卖之前实地查看，就会对地下室（车位）中有部分属人防车位的情况有所了解。根据绍兴市越城区人民法院的拍卖公告，复议申请人应该责任自负。复议申请人已向绍兴市越城区人民法院提交了悔拍报告，绍兴市越城区人民法院对复议申请人金伟康等买受人的拍卖保证金不予退还，并无不当。绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602执异69号执行裁定驳回金伟康的异议请求正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人金伟康的复议申请，维持绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602执异69号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  魏晓法 审判员  杨子超 审判员  王常山 二〇二〇年十一月十九日 书记员  张 娟