河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5135号 上诉人（原审原告）：王德龙，男，1989年9月23日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 被上诉人（原审被告）：廊坊市银厦商业管理有限公司，住所地廊坊市广阳区八大街峰尚中心**。 法定代表人：董景财，该公司经理。 委托诉讼代理人：尤婕，河北乾翔律师事务所律师。 上诉人王德龙因与被上诉人廊坊市银厦商业管理有限公司（以下简称银厦公司）之间租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院作出（2019）冀1003民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王德龙，被上诉人银厦公司委托诉讼代理人尤婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王德龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉求。主要事实和理由：（一）我与开发商签订的房屋买卖合同价格为220101元，后来又补交了面积差款，总房价为221636.16元，而不是委托经营合同标注的268146元。（二）被上诉人没有任何转账记录证明已支付我方收益，没有证据证明我方前三年收益已经从价款中扣除，故被上诉人应支付我前 —2— 三年租金收益39894.5元。（三）被上诉人应按照签订合同时的宣传资料按照年9%支付我方第四年收益17952元。（四）被上诉人应支付我公摊面积收益并支付违约金10000元。 被上诉人银厦公司辩称，一审事实清楚，证据充分，应予维持。主要理由如下：（一）委托经营合同依法生效，对双方均具有约束力，220101元是房屋总价格扣除前三年收益后得到的价格。上诉人称我公司应按照该价格再支付其前三年租金收益是缺乏诚信的表现，一审中我方已提交了证据，能够相互印证房屋价格的构成和计算方式。（二）上诉人所称的宣传材料为要约邀请，而非要约，应以双方最终签订的委托经营合同为准。对第四年回报收益如何结算问题，在双方签订的委托经营合同中已清晰详尽的约定了双方对收益的分配方式，到期后我方已通知对方办理相关手续后领取，但对方迟迟不去办理，我方无违约行为，不应承担违约责任。（三）上诉人已将商铺委托我方经营，双方也约定了收益如何分配的期限、金额、方式，上诉人主张的公摊面积的收益问题无事实和法律依据。 原审原告王德龙向一审法院起诉请求：1、请求被告支付原告前三年收益39894.5元。2、请求被告支付第四年既定收益17952元（计算方法总房款221636.16元*9%*90%）3、请求被告支付违约金1万元。4.诉讼产生费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年11月3日，原告与卖方河北富桥房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定原告所购河北富桥房地产开发有限公司商品房6-4196号房建筑面积暂定18.64平方米，单价为11808元/平方米，共计220101元。同日，原告与被告签订了《万向城商铺委托经营合同书》，约定万向城商业办公区第6-4196号商铺总价款为268416元。该合同第六条中第（1）中约定该商铺前三年每年 —3— 汇报收益率分别为第一年5%，第二年6%，第三年7%，当年年回报收益（含税）=总价款*当年回报收益率。在《万向城商铺委托经营合同》第六条第（2）中约定，前三年（2014年10月1日-2017年9月30日）的经营回报收益在购房总价中扣除。第六条（3）约定，第4-15年甲方（原告）全权委托乙方（被告）经营管理,双方按照90%和10%进行分配，双方各自承担相关税费。 2014年4月26日，原告与案外人河北富桥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以220101元（18.640平方米*11808元/平方米）的价格购买万向城商业办公区第8001幢6单元4层4196号房。原告交款后，河北富桥房地产开发有限公司将商品房买卖合同原件及购房发票收走。2017年12月12日，原告与河北富桥房地产开发有限公司签订《面积差补充协议》，原告依约补交了面积差相应房款，结算后房屋总价为221636.16（实测面积18.77平方米）元整。 原告主张第四年的既定收益按照回报收益率为9%计算，提交签署协议签万向城销售宣传材料为依据。被告称按照合同约定第4-15年应当以收入的一九分成与原告进行分配。经被告方计算，涉案商铺2017年10月1日至2018年9月30日的经营收益为9306.7元，按照一九分成仅认可8370.61元。被告已于2018年11月3日已经向国家税务局廊坊市广阳区分局开具证明，请求受理原告租金收益金额开票事宜。 原告称被告并未计算应是业主所有的公摊面积部分的租金收益，属于违约，据此主张被告支付违约金1万元。 上述事实有，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、《万向城商铺委托经营合同书》、确权资料收集登记表、面积差补充协议、银行还款流水、宣传单、财务数据、网页搜索 —4— 万向城照片、证明及庭审笔录可证。 一审法院认为，原告与案外人河北富桥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《面积差补充协议》和原告与被告签订的《万向城商铺委托经营合同书》告均是签订合同各方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立的条件，故对以上合同效力本院予以确认。本案中，原告依与案外人河北富桥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房款主张被告应按221636元的标准支付前三年的收益。对原告的上述主张，本院认为，《商品房买卖合同》签订的相对方是河北富桥房地产开发有限公司，本案是原告与被告的租赁合同纠纷，上述《商品房买卖合同》不是发生在本案原、被告之间，对被告没有约束力。原、被告之间的纠纷应按照对双方均有约束力的《万向城商铺委托经营合同书》解决。按照《万向城商铺委托经营合同书》约定的前三年（2014年10月1日至2017年9月30日）回报收益，第一年的回报收益268416元*5%=13420.8元，第二年的回报收益268416元*6%=16104.96元，第三年的回报收益268416元*7%=18789.12元，三年合计48314.88元。且在《万向城商铺委托经营合同》第六条第（2）中约定，前三年（2014年10月1日-2017年9月30日）的经营回报收益在购房总价中扣除，即220101元。且原告于2013年11月3日与案外人河北富桥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》约定商铺价款为220101元，同日，原、被告签订的《万向城商铺委托经营合同书》对涉案商铺价款约定为268416元。同日签订的合同对同一商铺约定了不同的价格，恰好印证了前三年收益已在总购房款扣除这一事实。故对于被告称前三年的收益已经在总购房款中扣除的答辩，本院予以采信。故对于原告起诉要求被告支付前 —5— 三年收益的诉讼请求，本院不予支持。 对于第四年的回报收益，《万向城商铺委托经营合同》第六条第1款第（4）项中约定为第4-15年甲方（本案原告）全权委托乙方（本案被告）经营管理，乙方在经营管理过程中所获收益，双方按甲方90%、乙方10%进行分配。按上述约定，原告依据万向城销售宣传单主张此项目预期收益风险等级等于银行存款，且应该保持逐年稳定增长，最低保障应该在6%-9%，故主张第四年收益17952元即按回报收益率为9%计算，为其主观预测，没有事实及法律依据。但因被告同意支付8370.61元，故对于原告的第二项诉讼请求，本院仅支持8370.61元。 对于原告的第三项诉讼请求，本院认为，原、被告双方签订的《万向城商铺委托经营合同》中并未约定公摊面积的返租金要向原告分配的条款，原告诉称被告并未对其分配公摊面积租金收益的行为属于违约这一主张没有事实依据。对于原告起诉要求被告支付违约金1万元的诉讼请求，事实不清，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告廊坊市银厦商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王德龙第四年的既定收益8370.61元。二、驳回原告王德龙的其他诉讼请求。 本院二审庭审过程中，上诉人王德龙提交证据一：微信截图，证明当初富桥房地产开发商宣传商铺统一规划、统一招商、统一运营管理、统一营销推广、统一服务管理，因我方签订《商品房买卖合同》时被上诉人也在场，所以被上诉人和开发商是关联公司，也应履行要约。证据二：廊坊市工商行政管理局投诉回复函复印件，补充证明房屋价款是220101元，被上诉 —6— 人在回复函中称因其是一般纳税人，所以要求开具专用增值税票完全符合税法，此说法违背《委托经营合同》第六条第（6款），补充证明应支付我方1万元违约金。证据三：（2018）冀1003民初107号判决书复印件，证明在2017年1月至2017年8月被上诉人的四楼商铺出租金额为2.5元/天/平米，所以我方诉求合理。被上诉人发表质证意见称，对证据一无法证实账号的主体是富桥公司，另本案是租赁合同纠纷，主体为王德龙与银厦公司，与富桥公司无关。针对其所述二者为关联公司，为要约行为，均没有提交任何证据，也与本案无关联性。对证据二，根据该回复函，可以证实银厦公司完全按照《委托经营合同》的约定履行合同义务，合同第六条双方权利义务中均明确记载王德龙领取收益需要首先凭税务局认可的发票到银厦公司领取，另我公司在一审期间也已经提交第四年回报收益到期时通知王德龙向税务局办理开票事宜的证明，所以本证据能够证明我公司没有任何违约行为。对证据三，该证据与本案无关联性，涉案商铺与该判决书中商铺不一致，租金没有参考性，根据双方签订的《委托经营合同》如果王德龙对我方提交的当年回报收益有异议，可以委托会计师事务所对其所持商铺产生的收益真实性予以审计，详见第六条第（3）款，故王德龙在补充上诉意见中认可第四年收益，所以应当按照此约定 二审庭审中，上诉人王德龙述称，和我一样与被上诉人签订委托经营合同的共有800至1000户，《委托经营合同》和《商品房买卖补充协议》是同一天签订的，两份合同就商铺写的价格不一样，我注意到了，但被上诉人工作人员回答没有影响，我最早是在2018年10月底向对方主张租金，但要的是2017年至2018年即第四年的租金，前三年的租金我认为应按照合同约定从2017年12月22日起算。 —7— 本院认为，根据双方诉辨内容，本案主要争议焦点是上诉人上诉要求被上诉人应支付其前三年租金收益39894.5元、第四年收益17952元、公摊面积收益并支付违约金10000元是否应予支持问题。首先，对于《经营委托合同》和《房屋买卖合同》关于涉案店铺价格不同的问题，被上诉人银厦公司已经进行了合理说明，268416元扣除按照委托经营合同标注的三年收益率计算方式所得收益后恰好是即220101元。根据《经营委托合同》第六条约定，王德龙自本合同约定委托经营期限开始日起一次性向银厦公司收取该店铺委托经营期前三年（2014年10月1日至2017年9月30日）经营回报收益（购房总价中扣除），如按王德龙主张涉案店铺实际总价为220101元，则2014年10月1日银厦公司此时就应通过从总房价中扣除的方式支付王德龙前三年租金，王德龙亦应先主张前三年未扣除租金，再主张第四年租金，但一、二审中王德龙均未提交证据证明其就前三年租金在起诉前主张过，反而述称自己最早向银厦公司主张租金时间为2018年10月底，恰好是第四年租金到期日，其述称在签订合同时就发现了两份合同总房价不同，在对方工作人员回答没有影响后，其当时就不再提出异议，亦不符合一般常理。其次，《经营委托合同》第二条中，双方约定王德龙同意在本合同有效期内涉及该商铺经营管理的一切事项全部委托给银厦公司处理，并同意银厦公司以银厦公司名义从事该商铺经营管理的一切活动，并约定了第四年经营所得收益的分配方式，故上诉人王德龙以银厦公司经营管理商铺时转租价格远高于委托价格和公摊面积亦有收入为由，要求银厦公司按收益率9%计算租金价格和另行支付公摊面积经营收入，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确， —8— 上诉人王德龙上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1286元，由上诉人王德龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 王传民 书 记 员 邓雪娇