广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8852号上诉人（原审原告）：汪某1，男，1979年2月19日出生，汉族，住湖南省衡山县*************，公民身份号码为430**************1。委托诉讼代理人：王魏，广东约克律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟明，广东约克律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贾某1，男，1974年3月15日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区****************，公民身份号码为512**************6。委托代理人：王琼，广东林德律师事务所律师。委托代理人：李士富，广东林德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐某1，女，1985年9月22日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区*******，公民身份号码为360***************。原审第三人：东莞市恒达房地产居间代理服务有限公司。住所地：广东省东莞市************************，统一社会信用代码为91441900MA********。法定代表人：黄某1。委托代理人：黄某2，该公司门店经理。上诉人汪某1、上诉人某1因与被上诉人徐某1、原审第三人东莞市恒达房地产居间代理服务有限公司（以下简称恒达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。汪某1起诉请求：1.贾某1、徐某1支付违约金人民币90万元；2.本案诉讼费用由贾某1、徐某1承担。原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条。判决如下：一、限贾某1于判决发生法律效力之日起五日内向汪某1支付违约金450000元；二、驳回汪某1的其他诉讼请求。原审案件受理费6400元、财产保全申请费5000元，汪某1已预交，由汪某1负担5700元，由贾某1负担5700元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初771号民事判决书。汪某1不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、改判贾某1、徐某1向汪某1支付违约金900000元。事实与理由如下：汪某1与贾某1签订的房屋买卖合同中，明确约定了20%总楼价的违约责任，该约定合法有效，贾某1、徐某1贪图高价，一房二卖，构成根本违约，因二者违约行为给汪某1造成的损失高达百万，在原审时贾某明确拒绝调整违约金，原审法院在此情况下仍然酌情调整，缺乏法律依据。针对汪某1的上诉，贾某1答辩称：贾某1完全没有参与徐某1与汪某1房屋买卖交易的任何一个环节，对案涉房屋被出售是完全不知情的；汪某1在贾某1明确表示拒绝追认后，立即购买了另外一套房产，已经以实际行动表明不再继续履行案涉合同；汪某1并没有提供任何证据证明其实际发生的损失，依法应当承担举证不能的后果，参考房价情况，汪某1并没有太大损失。针对汪某1的上诉，徐某1答辩称：徐某1出售案涉房屋的行为属于无权代理，且未经贾某1追认，案涉房地产买卖合同无效。汪某1在交易过程中存在严重过错，且汪某1在贾某1拒绝追认合同效力后，立即购买了另一套房产，已经以实际行动表明不再继续履行案涉合同，贾某1是在汪某1购买了房产后才将案涉房屋出卖给其他人，并不存在一房二卖的情况。至于损失，汪某1并没有任何证据证明其实际发生损失，依法应当承担举证不能的法律后果。针对汪某1的上诉，原审被告恒达公司未发表陈述意见。贾某1不服原审判决，提起上诉称：一、请求依法撤销原审判决第一项，改判贾某1不需要支付违约金450000元；二、本案一、二审诉讼费由汪某1承担。事实与理由如下：一、案涉房屋是贾某1的婚前财产，贾某1已经明确表示拒绝追认徐某1的无权代理行为，徐某1签署的《房地产买卖及居间合同》依法对贾某1不发生效力。贾某1从未出具任何授权委托书、在合同的磋商中从未出现，没有收取过定金，合同签订后也没有补充授权或者追认徐某1的行为；汪某1聘请了专业的中介机构参与房屋买卖，自己也已经花了一年时间找房，可以合理推断其应当清楚代理他人出售房屋需要授权委托书，所以汪某1并非善意相对人，综上，徐某1的行为不能构成表见代理。二、原审法院判决违约金450000元明显过高，恳请二审法院予以调整。汪某1在一审过程中并没有提供充分的证据证明其损失金额是多少，相反，徐某1在一审时已经向法院提交与案涉房屋同一楼盘、面积、户型的房屋在第一次庭审前3日左右的交易价格，与涉案合同约定价格基本持平，足以证明汪某1实际并没有产生太大的损失。针对贾某1的上诉，徐某1未发表答辩意见。针对贾某1的上诉，原审被告恒达公司发表陈述意见称，案涉房产销售过程中，在汪某1之前还有一个客户来看过房，贾某1曾经与该客户有过交流，贾某1称卖方事宜全权交给徐海燕负责。二审中，上诉人汪某1、贾某1，被上诉人徐某1、原审被告恒达公司均未提交新证据。本院查明如下事实：一、案涉房屋的销售情况：案涉房屋系贾某1婚前财产，2019年10月，徐某1委托恒达公司销售案涉房屋，2019年11月9日，徐某1作为贾某1代理人与汪某1在恒达公司签订《房地产买卖及居间合同》，签订合同时贾某1并不在场，合同约定：案涉房屋转让价格为450万元，如果双方任何一方造成实质性毁约的，守约方有权要求违约方承担定金责任或支付等额于该物业总楼价20%的违约金（定金和违约金责任，守约方可以选择适用）。当天徐某1收取定金2万元。2019年11月16日，徐某1通知恒达公司和汪某1，以贾某1父亲过世不宜卖屋为由，不同意继续履行合同，随后徐某1想退回定金给汪某1，汪某1拒绝。2020年1月8日，贾某1将案涉房屋另行销售给旁人，销售价格高于其与汪某1约定的成交价。二、贾某1知情并参与案涉房屋销售过程的情况：恒达公司的员工刘某1与徐某12019年10月期间通过微信多次商谈客户看房、客户出价的细节，徐某1也多次表示要和贾某1商量。其中2019年10月20日的聊天记录显示，徐某1、贾某1与客户前往恒达公司洽谈，其中徐某1的聊天记录显示：“我和我先生谈谈”，“我先生呢？”，刘某1答：“在门口这里抽烟”。恒达公司二审申请证人刘某1出庭作证，刘某1陈述称，自己是恒达公司的员工，负责和徐某1接洽案涉房屋的销售事宜，在汪某1之前还有一个客户有意向购买，该客户与恒达另一个员工李某1曾在案涉房屋中见到过贾某1，该客户曾和徐某1、贾某1于2019年10月20日一同前往恒达公司，洽谈购房事宜，当时刘某1也在场。该客户最后没有谈成，在该客户后汪某1有意向买房，并最终签订购房协议，在汪某1买房期间，贾某1没有出现过。贾某1确认上述前往恒达公司的事实，但称自己只是帮忙带小孩，对徐某1卖房的事情不知情，更没有参与洽谈购房的事情。恒达公司则称贾某1全程参与了洽谈，并表示由徐某1全权负责卖房事宜。对贾某1、汪某1、恒达公司有争议的事实，本院认定如下：恒达公司刘某1的证人证言和其微信聊天记录相互印证，可以证明案涉房屋在恒达公司放盘期间，在汪某1之前，曾有一个客户有意向购买，2019年10月20日，贾某1、徐某1和该客户一同前往恒达公司。恒达公司称贾某1是和徐某1一起与客户洽谈购房事宜；贾某1则称其在恒达公司是替徐某1看孩子，不清楚也未参与卖方洽谈事宜；相较两者主张，贾某1明显有违常理，恒达公司的更为可信，本院采纳恒达公司主张，并据此认定，贾某1曾和恒达公司接洽过，对徐某1卖房是知晓并同意的。原审法院认定贾某1对徐某1卖房不知情，事实认定有误，本院予以纠正。三、贾某1、徐某1关于违约金是否过高、是否需要调整的陈述：一审中法院第一次询问对汪某1主张20%的购房款作为违约责任，贾、徐有何意见。贾某1本人称：“我不知情，我的个人财产不应受到损害，徐某1与第三人的行为与我无关”；徐某1代理人称：“没有依据”。第二次询问贾、徐二人，如果法院不支持两人的抗辩理由，是否需要主张调整违约金，徐某1代理人回答：“主张调整，具体由法院酌定”，贾某1本人回答：“坚持第一次庭审意见，案涉房屋是我的婚前财产，……我没有责任，徐某1和原告、第三人背着我搞这个事情有责任，我不主张调整违约金，法院该怎么判就怎么判，我要保持我自己的权利”。二审中，贾某1认为汪某1并未遭受损失，要求调减违约金。四、汪某1因合同不能继续履行而遭受的损失：汪某1主张其因为贾某1违约的损失包括：2019年12月汪某1购买的房屋成交价高于案涉房屋约50万，因而导致需要多付贷款利息约8万；案涉房屋系满五唯一房，后购房屋不符合满五唯一的要求，所以要额外交契税杂费约5万元；案涉房屋豪华装修带家具家电，后购房屋是毛坯房，装修损失100万元；案涉房屋带两个车位，后购房屋不自带车位，所以要多支出车位费50万元；案涉房屋需要交中介费3万元（尚未支付），后购房屋已经交付中介费6万元，两者共计9万元。以上共计损失约300万元。上述主张汪某1未提交证据证明。贾某1、徐某1称，从签订合同到贾某1不同意卖房再到汪某1自行购房，均发生在2019年11月至12月，从徐某1提交的“安居客”发布的厚街海逸豪庭与案涉房屋类似的别墅价格可见，该时段房价并未上涨，足以证明汪某1的损失并不大。对贾某1、汪某1、恒达公司有争议的事实，本院认定如下：汪某1在2019年12月另行购置房屋，该房屋与案涉房屋均在厚街，地段相近，但不在一个小区，房屋情况存在较大差异。2019年11月至12月，案涉房屋所在的厚街海逸豪庭房价涨幅不大。以上事实，有二审证人证言；一审汪某1提交的《房地产买卖及居间合同》、恒达公司、徐某1提交的微信聊天记录；各方当事人一审二审期间的陈述等附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、案涉合同的效力；二、违约责任的认定。关于焦点一。虽然在与汪某1签订购房合同的过程中，贾某1未曾出现过，也未曾出具正式的委托书，但判断徐某1的行为属于有权代理还是无权代理，要综合徐某1的身份、以及整个购房流程贾某1的行为来判断。案涉房屋从放盘到签订购房合同，仅耗时一个多月，虽然主要是由徐某1与中介接洽，但贾某1作为房屋产权人，也是积极参与到购房过程中的，其与中介公司、有意向购房的客户都曾洽谈过，可以认定贾某1对妻子徐某1的卖房行为是知晓并同意的，是其授权徐某1销售案涉房屋，徐某1的行为应认定为有权代理，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条的规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的法律行为，对被代理人发生法律效力”，徐某1在贾某1委托的权限内，以贾某1的名义实施的销售行为，对贾某1发生法律效力。原审法院认为徐某1属于无权代理中的表见代理，认定有误，本院予以纠正；对合同效力的认定无误，本院予以维持。关于焦点二，案涉合同真实合法有效，对双方均具有约束力，贾某1拒绝按照约定履行卖房义务，构成根本违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。汪某1根据约定，可选择适用违约金条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”本案一审过程中，法院在释明是否需要调减违约金时，徐某1表示需要调减，贾某1则认为案涉合同无效，自己无需支付违约金，亦不需要调整违约金。汪某1上诉认为，贾某1自行放弃了调减违约金的请求，法院不得再行调减违约金。对此本院认为，本案当事人提出了请求调减违约金的请求，理由如下：首先，贾某1在一审过程中未聘请律师，在结合前后语境的情况下，其本人关于“不调整违约金”的陈述，是基于“不需要承担任何赔偿责任”的前提。其次，贾某1和徐某1既为夫妻、又为委托人和代理人，汪某1在本案中起诉要求贾某1和徐某1共同承担违约赔偿责任，法院在判断被诉违约方是否提出调减要求时，应当综合徐、贾二人的陈述来考虑，现徐某1作为被诉违约方之一，明确表示要求调整违约金。综上，一审调减违约金并未违反法律规定。至于调整金额：一是现有证据无法认定汪某1因违约遭受的损失，汪某1主张的另行购房多出的开销没有证据证明，而且另行购置的房屋与案涉房屋存在较多差异，不能直接将多出的费用认定为损失；二是从双方订立合同到贾某1违约到汪某1另行购房，前后时间间隔不长，在此期间房价涨幅不大；三是贾某1称父亲去世不宜卖房，但随后以较高价格将房屋售卖，其过错非常明显。基于上述考虑，本院认为原审法院调减违约金为45万元，并无显失公平或有违诚信之处，本院对其处理结果予以维持。综上所述，原审判决认定事实部分有误，适用法律部分有误，但裁判结果正确，故对汪勇全、贾平的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费20850元，由汪某1承担12800元（汪某1已预交），由贾某1承担8050（贾某1已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年十一月九日书记员  张冠杰