广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12624号原告：陈金权，男，1994年10月3日出生，汉族，住广东省吴川市******99*。委托诉讼代理人：黄燕婷，广东盈达律师事务所律师。被告：徐才茂，男，1996年12月25日出生，汉族，住广东省遂溪县**********。委托诉讼代理人：唐金雪，广东林和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林徐谡，广东林和律师事务所律师。第三人：佛山宜安居辉煌房地产服务有限公司（原佛山市南海区*****务部），住所地：广东省佛山市南海区*********。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：欧阳安奇，男，系该公司员工。原告陈金权与被告徐才茂、第三人佛山宜安居辉煌房地产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄燕婷、被告的委托诉讼代理人唐金雪和林徐谡、第三人的委托诉讼代理人欧阳安奇到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解但未达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2020年4月8日签订的《存量房买卖合同》于2020年5月12日解除；2.被告立即向原告返还定金10万元；3.被告立即支付违约金152000元；4.被告向原告支付律师代理费35000元；5.本案受理费由被告负担。事实和理由：2020年4月8日，在第三人的居间服务下，被告与原告签订《存量房买卖合同》，约定：被告将其名下房地产权证号粤（2018）佛南不动产权第*********号、位于佛山市南海区*************4******（以下简称涉讼房屋）出售给原告；房屋总价152万元；由于被告的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与案外人产生纠纷，由被告承担全部责任，赔偿原告及第三人的全部损失；被告不能按本合同约定将该房地产出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金为本合同第一条第*款约定该房地产成交价的10%，并退回原告已支付给被告的全部费用；任何一方自本合同签订合同之日起如有违约行为，构成根本违约的，守约方可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等。经三方沟通一致，原告以现金方式于2020年4月8日向被告支付了定金2万元；2020年4月9日，原告通过手机银行向被告指定银行账号转账支付了定金5万元，以上支付有被告出具的收款收据为凭；2020年5月11日，原告通过手机银行向被告指定银行账号转账支付了定金尾款*万元。2020年5月11日，原告与被告双方到佛山市南海区大沥国土城建和水务局（国土）办理房屋抵押权登记手续，登记资料受理后，受理部门告知房屋因为存在房屋买卖的网签记录而无法办理抵押权登记。原告因此才得知在被告早已把房屋出售给案外人。被告故意隐瞒了重大事实，恶意欺诈，在与原告签订《存量房买卖合同》之前，已经就该房屋与他人签订了房屋买卖合同，原告根本不可能推进网签、过户等交易环节、不可能获得该房屋的所有权，被告已经构成根本违约。2020年5月12日，原告向佛山市公安局南海分局报案，佛山市公安局南海分局对被告进行了扣留并作了问话笔录，最终指引原告提起民事诉讼处理本案纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款等规定及涉讼合同约定，被告应当向原告返还定金、支付违约金、支付律师费，并负担本案受理费，故起诉，请求判如所请。被告辩称，被告同意解约。虽然双方在2020年5月11日办理网签手续没有成功，但被告没有收到解约的通知，后续被告还继续沟通，银行不同意转押，所以合同还未解除，应通过诉讼解除。被告同意返还定金10万元给原告，律师费过高且无证据证明已实际支付。违约金过高，定金只有10万元，原告没有实际损失，以3万元左右为宜。第三人述称，对原告起诉无异议。诉讼中，双方当事人围绕诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据的质证和质证。原告提交的《广东省佛山市存量房买卖合同》（买受人：湛伟冰）、南海政务通微信公众号截图、办件详情截图、查询过程录像及光盘，被告虽然未确认其真实性，但也未举证推翻，且被告在庭审中也确认涉讼房屋在前存在案外人湛伟冰的网签记录的事实，与该举证基本一致，故本院确认其真实性；被告提交的《民事起诉状》、《委托他人以他人名义购房协议》是其在另案诉讼中当事人提交的材料，本院综合认定；其他证据，因相对方对其真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋登记权利人为被告，权利证号为粤（2018）佛南不动产权第*********号，于2018年12月14日办理抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司佛山分行。2020年4月8日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将涉讼房屋以总价152万元售予乙方；定金10万元在签订合同当天支付给甲方；甲方应在收到定金后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭；乙方应在签订银行按揭文件后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；乙方应在签订合同时授权丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年106万元的银行按揭贷款；甲乙双方同意自银行经审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理首次交易的递件回执当天，乙方将首期楼款36万元支付给甲方；楼价余款106万元由贷款银行直接支付给甲方；交易过户手续需在2020年9月30日前完成；任何一方在签订合同之日起如构成根本违约，届时违约方应按成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等；任何一方行使合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知另外两方，合同自通知到达另外两方的时候解除。2020年4月8日，被告向原告出具《收款收据》，确认收到原告支付的购房定金7万元。原告于同日向被告支付现金2万元，于次日向被告转账5万元。2020年5月11日，原告又向被告转账支付了购房定金3万元。同日，原、被告还签订《抵押借款合同》，约定：被告向原告借款40万元，被告愿意将其名下的涉讼房屋抵押给原告，抵押期限1个月，借款期满被告一次性返还借款给原告。之后，原告向被告转账270000元，原、被告还一起到佛山市南海区******办理申报房地产一般抵押权首次登记手续，但因涉讼房屋已经存在案外人湛伟冰与被告之间的存量房买卖合同网签记录，故被告知不能办理抵押登记和权属转移登记手续。2020年5月12日，原告以受到被告诱骗为由向佛山市公安局南海分局报案，该局于同日出具《不予立案通知书》，以被告没有犯罪事实，不需要追究刑事责任为由不予立案。另查，2020年5月19日，原告与广东盈达律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托该所指派律师代理本案一审诉讼、二审诉讼和执行，原告需向该所支付律师费35000元。截止到开庭时止，原告尚未支出该律师费。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。经审查，原告、被告与第三人签订的《存量房买卖合同》既包含原、被告买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含第三人基于为原、被告买卖涉讼房屋提供居间服务而建立的居间合同权利义务约定，为混合合同。现原、被告因履行该合同项下买卖涉讼房屋的权利义务约定产生纠纷并致本案诉讼，故本院仅就此进行审查。经审查，《存量房买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是原、被告的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。当事人应当按合同约定严格履行。根据原告诉讼请求、被告的抗辩意见和第三人的意见，结合本院采信的证据，本院对本案分析如下：一，关于解约时间的认定。原告、被告和第三人在庭审中均确认在2020年5月11日原告得知涉讼房屋不能抵押给原告的情况下，已要求被告返还款项，并于次日以受到被告诱骗为由报警求助，公安机关也已找被告制作询问笔录。原告已通过自己的行为向被告明确作出了终止交易的意思表示，故本院确认《存量房买卖合同》于2020年5月11日解除。二，关于原告请求返还定金10万元的处理。因本案所涉买卖交易已经终止，原告诉请被告返还定金10万元合理合法，被告在答辩中也同意返还，故本院判令被告向原告返还定金10万元。三，关于原告请求被告支付违约金152000元的问题。在本案中，原、被告双方未能完成涉讼房屋买卖交易的原因在于被告在签约前已与案外人签订了买卖合同并进行了网签备案，过错在于被告，被告构成根本违约。根据《存量房买卖合同》的约定，被告应当按成交价的10%向原告支付违约金152000元。被告辩称原告的损失不及152000元，请求本院调整至3万元，但未提交证据支持该项主张，且被告就涉讼房屋在前已与案外人签订《存量房买卖合同》并办理网签的情况下，仍然与原告签订《存量房买卖合同》，主观过错十分明显，故本院对其抗辩意见不予采纳。四，关于原告请求被告赔偿律师35000元问题。虽然原告与广东盈达律师事务所签订的《委托代理合同》约定原告委托律师参加诉讼，需要支付律师费35000元，但原告尚未向广东盈达律师事务所支付律师费，原告的律师费损失尚未发生，故在本案中，本院对原告的律师费损失的主张不予支持。原告可在律师费损失实际产生后另行向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告陈金权与被告徐才茂、第三人佛山宜安居辉煌房地产服务有限公司在2020年4月8日签订的《存量房买卖合同》项下关于买卖位于佛山市南海区*************4*****房的权利义务约定于2020年5月**日解除；二、被告徐才茂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈金权返还定金100000元；三、被告徐才茂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈金权支付违约金152000元；四、驳回原告陈金权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计10081.5元（原告已预交10081.5元），由原告负担281.5元，被告负担9800元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交但不应当负担的受理费9800元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年十一月十三日本件与原本核对一致书记员许晓璇