江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0682民初6640号原告（反诉被告）：方中洪，男，1970年3月26日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：陈金根，上海天璇律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：郁仁付，男，1962年11月25日出生，汉族，住靖江市。被告（反诉原告）：许秀瑜，男，1954年11月6日出生，汉族，住如皋市。两被告共同委托诉讼代理人：林纪芳，江苏信义诚律师事务所律师，特别授权。两被告共同委托诉讼代理人：赵媛，江苏信义诚律师事务所实习律师，一般代理。原告方中洪诉被告郁仁付、许秀瑜确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方中洪向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《厂房转让合同》无效；2.判令被告立即退还原告购房款50万元，并承担该款自2019年9月1日至实际归还之日止按银行同期贷款利率所计算的利息损失；3.两被告承担因购买该厂房而支付的中介费损失2万元；4.两被告承担本案的受理费、保全费。事实和理由：被告通过中介发布厂房出售信息后，原告与被告间签订了《厂房转让合同》，并向被告支付了50万元定金，向中介支付了2万元中介费。因被告未取得该厂房完整的使用权和处分权，将土地使用权与厂房进行分离处分，且该厂房未取得相关权证或规划、建设许可手续，也没有通过消防验收，属于不能投入使用的违章建筑。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告郁仁付、许秀瑜辩称，1.原、被告所签订的《厂房转让合同》合法有效。首先，签订合同的双方主体符合法律规定，因为双方均为完全民事行为能力人，且在合同签订之前，反诉被告及其家人、朋友对所购厂房进行多次考察，经反诉被告深思熟虑后最终确定购买。案涉合同系双方真实意思的表示，合同整体内容不违反国家强制性法律规定。其次，案涉厂房所在的土地是由人民政府统一规划的工业用地，该土地上的所有建设都是在人民政府统一安排下进行的建设，尽管厂房的建设没有政府的相关批准手续，也正是基于该宗土地是承租后使用的工业用地，因此不属于违章建筑，不适用《城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定，更不能依据该条款认为该宗土地未取得相关权属证明就不得转让。案涉厂房的出售也符合当地政府的政策性总体规定。再次，原告认为被告通过欺骗方式将厂房出售给原告，但没有提供相应证据予以佐证。2.原告要求返还已给付的50万元定金的请求应当予以驳回。首先，根据双方所签合同的约定：“乙方如不能按照协议履行付款义务，则定金人民币500000元整，甲方不予退还。”其次，根据《担保法》第八十九条之规定，因原告不履行合同约定，故其无权要求被告返还50万元定金。审理中，郁仁付、许秀瑜提起反诉，请求1.反诉被告赔偿反诉原告各项损失合计60万元；2.反诉的诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2019年7月初，反诉被告及其妻子、朋友到案涉厂房所在地经过考察了解后，通过靖江市梦之家房产信息服务部作为中介，双方于2019年8月31日签订《厂房转让合同》，在该合同中，明确载明土地租赁面积、厂房、办公室及辅房以协议签订的现状为准，同时对转让价格及其履行期限、厂房及设施的交接、新建门卫及围墙费用的承担、违约责任等进行了约定。合同签订后，反诉原告即着手建好了新门卫、筑好了厂区南面的一堵围墙，处理掉了企业原有设备并清理平整好企业内部的场地。反诉被告在支付50万元定金后，反诉原告即将与陈万军签订的《厂房转让协议》原件交给了反诉被告，反诉被告便按照自己的设计对反诉原告原有办公楼进行了改造。反诉原告为反诉被告于2019年9月8日办理了土地租用权转让的部分手续，反诉被告自己也以反诉原告的企业地址申请办理了南通美慧塑业有限公司。但此后反诉被告没有信守合同按约付款。基于反诉被告的起诉，反诉原告一直未能使用自己出售给反诉被告的房屋，直到2020年8月30日才将房屋整体出租给了江苏科益紧固件制造有限公司，年租金为456000元。反诉被告方中洪辩称，案涉合同因违反强制性法律规定而无效，合同无效的过错方是反诉原告，所有损失应当由反诉原告承担。本院经审理查明认定事实如下：2019年8月31日，原告方中洪作为买受人（乙方）与被告郁仁付、许秀瑜作为出卖人（甲方）签订《厂房转让合同》，载明：“根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实守信的原则就乙方向甲方购买标准厂房和使用配套场地达成如下协议，以资共同遵守。一、交易标的的基本情况1、乙方购买甲方坐落在江苏省南通市如皋区（县）宁通居委会七组的厂房，江苏跃升船舶配件有限公司地块：面积90.5×79=7149.5㎡，合计10.72亩（附图）2、此标的包含设备和设施如下：（1）现有厂房约3400㎡，行车两台，办公楼九间两层及现有装修。上述交易标的的范围，土地面积以本协议的现状为准（土地租赁面积），厂房、办公室及辅房以协议签订时现状为准。二、厂房价格和其他费用1、甲方将上述标的全部转让给乙方，合计人民币4600000元整，大写肆佰陆拾万元整（不含税价）。2、该厂房土地使用费用按政府统一标准计算，从2020年起由乙方支付。三、付款方式、期限及交付期1、合同签订后立即付定金人民币500000元整，大写伍拾万元整。2、于2019年9月30日前，乙方支付甲方人民币2000000元整，大写贰佰万元整。3、于2019年10月30日前，乙方支付甲方人民币1800000元整，大写壹佰捌拾万元整。4、甲方于2020年6月30日前将本厂与政府土地租赁使用权转到乙方公司名下后，乙方在7个工作日内将余款人民币300000元整，大写叁拾万元整，一次性支付给甲方。四、其他约定1、甲乙双方交付厂房时，应对公司的水电进行确认，厂房交付前的水电费由甲方支付。甲方必须在本协议生效后，15天内交付厂房，把机器设备,物品等动产撤离，把厂房钥匙交给乙方，完成厂房交付。2、甲方应积极协助乙方办理营业执照、立项、环评等相关生产手续，若乙方生产加工无法在本厂房办理立项及环评的，或者乙方无法与政府签订土地租用协议（过户），此合同终止，甲方应将所收全部款项，在7个工作日内无息退还乙方。五、甲方的权利义务1、甲方应保证对上述土地使用权及厂房所有权的完整，没有抵押和担保情形。2、甲方必须处理好该土地上的所有社会矛盾（特别是该土地四址）。3、在过渡期内保证厂区安全及厂区设备、设施完好，新建门卫、部分围墙，并做好厂区厂房设备设施的交接准备工作，新建厂房及围墙费用由甲方承担。4、签订合同转让前，甲方所有一切债权债务以及隐形债务、借款、担保、信托支付等均有甲方承担。在土地租赁手续及房屋所有权转让后的债权债务均由乙方承担，以工商变更为准。如有第三方主张该厂房权益的，签订本合同所造成的一切经济损失由甲方承担，违约金为购房全款的20%，乙方可以据此解除合同。5、合同签订后，甲方提供甲方与江苏跃升船舶配件有限公司的转让协议原件和江苏跃升船舶配件有限公司与政府的土地租赁协议（包括土地范围）原件及该厂房建造的所有手续。6、甲方并用江苏界河密封件有限公司厂房和上海兆文纺织品有限公司的厂房作担保，时间一年。一年内如有第三方主张该厂房权益的，由甲方所有上述厂房的所有权进行赔偿。六、乙方权利和义务1、按期支付转让费用。2、在甲方配合下，及时办理土地租赁权变更手续且费用由乙方承担。3、乙方购买该厂房后，乙方有权出租或出售该厂房，甲方应协助乙方。七、违约责任1、甲方转让的标的如存在本协议条款五中的任何一个情形，甲方除退还乙方已付的全额购房款外，并承担本协议转让总金额的20%违约责任。2、甲方如不能按期办理政府与乙方的土地租赁交接手续，每延迟一天，甲方应向乙方承担本次转让金额的万分之一违约金。3、乙方如不能按照协议履行付款义务，则定金人民币500000元整，大写伍拾万元整，甲方不予退还，并要求乙方每延迟一天，一方应向甲方承担给付的万分之一的违约金。4、此厂房买卖成交后，甲、乙双方凭原手续去如皋市人民政府办理土地租赁变更手续。若以后出现其他事宜，双方需报有关部门处理，中介方应积极配合。八、本协议经签字成立后，当日必须向中介方支付中介费，甲方面议元，乙方面议元。九、甲乙双方任一一方违约的，中介方概不退还中介费。十、本合同一式三份，三方签字后具有法律效力。十一、甲、以双方在合同期内，若一方或双方违约及约到重大分歧，可先协商解决。若协商后仍无法达成一致，可向南通市如皋区人民法院提起诉讼。十二、本合同未尽事项，由甲、乙双方另行协商解决，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致以补充协议为准。”原告方中洪于当日向被告郁仁付汇款50万元，被告郁仁付出具收条一份，载明：“收到方中洪购买如皋市宁通居7组原跃升船舶公司地块厂房定金伍拾万元整”。原告方中洪于当日向案涉厂房转让的中介靖江市梦之家房产信息服务部（以下简称梦之家服务部）转账2万元，梦之家服务部于当日出具收据交原告方中洪收执，载明：“方中洪购买宁通居委会七组厂房中介费贰万元”，并向被告郁仁付出具收条一份，载明：“今收郁仁付出售厂房中介费伍万元”。另查，上述《厂房转让合同》载明的厂房及办公楼，系被告郁仁付、许秀瑜从案外人江苏跃升船舶配件有限公司（以下简称跃升公司，其法定代表人为陈万军）处受让而来，2019年9月10日，跃升公司向如皋市宁通社区提交申请报告，其内容为：“申请报告事由关于土地使用权一事本人陈万军于2006年9月在招商引资的基础上，与江安镇政府在租用了（10.72）亩土地，具体界址和面积以政府红线图为准，并成立了江苏跃升船舶有限公司，感谢政府给本人提供了良好的经营环境和大力支持。现由于本人在生产经营过程中出现了问题，经营不善，导致该企业在2016年9月倒闭，为了不让国家和政府蒙受损失，本人准备把土地租用权转让给郁仁付或成立的新企业名下，以便为政府再创辉煌，具体要求政府和该企业重新签订协议，望政府有关领导及部门批准为感！”如皋市宁通社区在申请报告上批准单位处加盖公章。2019年9月24日，南通美慧塑业有限公司登记成立，其法定代表人为方中洪，住所地为南通市如皋市，即案涉不动产所在地址。据被告郁仁付提供的其与原告方中洪的微信聊天记录显示，原告方中洪于2019年9月28日将上述公司的营业执照邮寄给被告郁仁付，后因双方就合同履行产生分歧，原告方中洪于2019年10月22日在微信中回复被告郁仁付“收到。我们准备过来。到时通知你”。此后，案涉《厂房转让合同》未继续履行，原告方中洪遂诉至本院，本院受理后，经审理认为郁仁付、许秀瑜作为案涉不动产的出卖人，未能取得国有土地使用权证、规划许可证及施工许可证，其出卖的不动产的认定及处理，涉及国家政策性问题，属于国家有关行政机关的职权范围，此类不动产买卖不属于人民法院受理民事案件的范围，故作出（2019）苏0682民初9404号民事裁定，驳回原告方中洪的起诉。方中洪不服上述裁定，提起上诉，南通市中级人民法院经审理，作出（2020）苏06民终1409号民事裁定，撤销本院作出的（2019）苏0682民初9404号民事裁定并指令本院审理。关于反诉原告主张的损失，其在庭审中提交相应票据并明确包含以下组成部分：1.中介费5万，提供靖江市梦之家房产信息服务部于2019年8月31日出具的收条；2.自来水安装费6600元，提供葛市自来水厂于2019年9月6日出具的收据，票据上记载的交款单位为江苏跃升；3.自来水费453.56元，提供如皋市葛市自来水厂于2019年10月30日开具的发票，发票上记载的购买方为许秀瑜；4.电动门安装费1万，提供南通百祥门业有限公司于2019年9月28日出具的收据，收据中载明的交款单位为靖江富源郁仁付；5.建门卫及砌围墙费用109960元，提供唐吉华制作的跃升公司零星工程费用清单；6.清杂挖机费用1800元，提供两张工程机械施工签证单；7.整理场地运输费1440元，提供一张收据；8.土地使用费253737元，提供人民政府出具的《关于2019年企业结算清收的通知》，载明的通知对象为鑫迈船舶（跃升）；9.租金损失456000元，提供许秀瑜与案外人江苏科益紧固件制造有限公司签订的《租房协议》，载明年租金为456000元。审理中，经原告申请并提供担保，本院依法作出裁定，冻结两被告银行账户并查封了案涉不动产中的九间两层办公室。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《厂房转让合同》是否应被确认无效？2.原告支付的定金及中介费应否由被告偿付？3.反诉原告主张的各项损失是否应由反诉被告赔偿？关于争点1，案涉《厂房转让合同》应为无效。我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案《厂房转让合同》中涉及的厂房及办公楼，均系未取得建设工程规划许可证情况下建设而成，被告方未提供证据证明案涉不动产具有合法的产权证明，此种买卖行为损害社会公共利益，应认定为无效。关于争点2，我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，对于《厂房转让合同》被认定无效，原、被告均有过错，原告的过错在于未能切实履行合同审查义务，对如此重大的买卖合同，在未确定标的物的合法权属之前就签订买卖合同，其对于被告的合理损失，负有相应的赔偿责任，具体赔偿方式在反诉部分予以处理。因合同被认定无效，故原告已付定金50万元，被告应予返还。关于原告支付的中介费，因其自身具有过错，由其自负。关于原告主张的利息损失，亦不应予以支持。关于争点3，反诉原告主张的合理损失，应由双方根据各自的过错予以分担。1.对于中介费5万元，因反诉原告自身具有过错，由其自负；2.对于自来水安装费、自来水费、电动门安装费，因其与本案关联性存疑，本院难以认定；3.对于建门卫及砌围墙费用、清杂挖机费用、整理场地运输费，因反诉原告提供的证据的真实性存疑，本院难以认定；4.对于土地使用费，因原告提供的仅为“通知”，不能等同于反诉原告实际存在该项损失，故本院不予认定；5.对于租金损失，首先反诉原告对案涉合同被确认无效具有过错，其次反诉原告并未举证证明已将案涉不动产交付反诉被告即反诉被告并未实际占有案涉不动产。但考虑到反诉被告的过错程度，且反诉被告已就案涉不动产所在地申领营业执照，其行为客观上影响了反诉原告对于案涉不动产的使用和处分，故本院酌情由反诉被告赔偿反诉原告5万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告方中洪与被告郁仁付、许秀瑜签订的《厂房转让合同》无效；二、被告郁仁付、许秀瑜返还原告方中洪定金50万元；三、反诉被告方中洪赔偿反诉原告郁仁付、许秀瑜5万元；综合以上第二、三项，由被告郁仁付、许秀瑜于本判决生效后十日内给付原告方中洪45万元。四、驳回本诉原告方中洪其他诉讼请求。五、驳回反诉原告郁仁付、许秀瑜其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4500元，诉讼保全费3020元，合计7520元，由本诉原告方中洪负担1000元，由本诉被告郁仁付、许秀瑜负担6520元；反诉案件受理费4900元，由反诉原告郁仁付、许秀瑜负担4500元，由反诉被告方中洪负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交本诉上诉案件受理费9000元，反诉上诉案件受理费9800元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：详见上诉费缴纳通知单，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 陈思航二〇二〇年十一月十七日法官助理 许 燕书 记 员 平正磊