广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初38144号原告：深圳市懿美城实业有限责任公司，住所地深圳市宝安区新安街道创业二路与公园路交汇处中洲华府**0949，统一社会信用代码91440300MA5DQAEP0B。法定代表人孙晓常，总经理。委托代理人李梓妍，广东港联律师事务所律师。委托代理人黄国景，广东港联律师事务所律师。被告：雷金萍，女，1970年7月19日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被告：张菊珍，女，1969年4月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。被告：周坚，男，1968年5月12日出生，汉族，身份证住址浙江省嘉兴市南湖区。被告：罗倩娜，女，1996年12月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告周坚、罗倩娜共同委托代理人郭冠群，广东智阔律师事务所律师。原告深圳市懿美城实业有限责任公司与被告雷金萍、张菊珍、周坚、罗倩娜房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李梓妍，被告周坚、罗倩娜共同委托代理人郭冠群到庭参加诉讼。被告雷金萍、张菊珍经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、原告与深圳市黛雅蒂美容有限公司（以下简称黛雅蒂公司）签订的《商铺租赁合同》于2018年11月7日解除。2、四被告即时支付2018年7月1日至2018年11月7日期间租金443,301元及2018年11月8日至2018年11月30日期间房屋占用费用80,283元,两项共计523,584元。3、四被告即时支付2018年3月2日至2018年11月30日期间管理费182,597.6元、水电费26,133.3元。4、四被告按照租赁保证金总额支付合同解除违约金314,150.4元。5、四被告即时支付逾期支付租赁保证金利息48,588.6元（以应付款314,150.4元为基数，按月利率2%自2018年3月20日计算至2018年11月7日）。6、四被告即时支付逾期支付租金、管理费、水电费利息158,668元（以应付款732,314.9元为基数，按月利率2%自2018年12月1日计算至付清为止，现暂计算至起诉之日）。7、被告承担本案诉讼费。以上各项暂计1,253,721.9元本案基本情况2018年3月20日，原告作为出租人（甲方）与深圳市黛雅蒂美容有限公司（以下简称“黛雅蒂公司”）作为承租人（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于深圳市中州购物中心ＩＢｅａｕｔｙ懿美城Ａ区房屋出租给乙方作经营场地使用，房屋建筑面积共581.76平方米，租赁期限自2018年3月20日起至2023年9月30日止。2018年3月20日起至2018年9月30日每月租金180元／平方米，合计为104716.8元／月；从2018年10月1日起至2020年9月30日止，每月租金194.4元／平方米，合计为113094.14元／月；从2020年10月1日起至2022年9月30日止，每月租金209.95元／平方米，合计为122140.51元／月；以上租金甲方可直接从商铺每月总营业收入中扣除，甲方应于每月10号前结算乙方营业收入。综合管理费35元／月／㎡，合计20361.6元／月。乙方向甲方交纳租金保证金314150.4元。乙方应于每月10号前缴清租金和管理费。租赁期内乙方违反本合同规定，未征得甲方书面同意提前解除合同的，甲方有权按租赁保证金总额收取违约金，乙方超过七天不交租金或约定缴纳的其他费用，除仍应补交欠费外，每逾期一日，按所欠费用的1%向甲方支付违约金。上述合同签订后，黛雅蒂公司并未向原告缴纳租金保证金。原告提交了确认函、收费通知单等证据证明黛雅蒂公司2018年3月至11月产生的水电费、垃圾处理费、排污费、本体维修基金等费用共计为26,133.3元，被告周坚、罗倩娜对收费通知单真实性予以认可，但主张2018年10月30日后的费用不应由被告支付。原告因黛雅蒂公司自2018年7月开始逾期支付租金等费用，于2018年10月17日向黛雅蒂公司发送《催费及终止合同书》，通知黛雅蒂公司于2018年10月19日前付清租金等各项费用948,949元，于2018年10月30日前将承租商铺里的财物全部撤离，逾期不办理，原告将自行处置商铺里的物品。2018年10月23日，原告再次向黛雅蒂公司发送《催费及终止合同通知书》，称经双方沟通，出于对黛雅蒂公司资金周转困难考虑，原告将缴费时间延迟至2018年11月30日，逾期将收回商铺。2018年11月30日，原告第三次向黛雅蒂公司发送《催费及终止合同通知书》，通知黛雅蒂公司于2018年11月30日22:00前付清租金等费用合计1,075,991.51元，否则原告将终止合同并于明天早上10点锁门。原告确认其公司于2018年12月1日实际控制涉案房屋，并已将涉案商铺的物品制作清单后入仓库存放。被告周坚、罗倩娜对通知书、EMS邮寄单的真实性均予以认可，但抗辩称根据原告2018年10月17日的通知书，合同终止时间为2018年10月30日，原告于2018年10月30日前已控制了涉案铺位及里面的财产，超过2018年10月底的任何费用均与被告无关，被告愿意支付2018年10月底以前的管理费、水电费。另查，原告及案外人孙晓穗一致确认孙晓穗系受原告指派与案外人深圳市中阳正置投资有限公司于2017年4月1日签署《房屋租赁合同》，原告因此取得对涉案房屋的出租权。涉案房屋的产权人系案外人深圳市方洲投资有限公司，其公司确认与深圳市中阳正置投资有限公司系关联公司，认可深圳市中阳正置投资有限公司将上述房产出租给孙晓穗。孙晓穗与深圳市中阳正置投资有限公司因房屋租赁合同纠纷由中国国际经济贸易仲裁委员会进行仲裁，中国国际经济贸易仲裁委员会于2019年3月7日作出[2019]中国贸仲京（深）裁字第0025号裁决书，裁决孙晓穗与深圳市中阳正置投资有限公司于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月7日解除。又查，黛雅蒂公司成立于2017年12月26日，已于2019年5月5日注销，公司注销前股东三人：周坚持股6%，认缴出资额6万元；张菊珍持股47%，认缴出资额47万元；雷金萍持股47%，认缴出资额47万元。黛雅蒂公司的企业档案显示，2019年3月6日，其公司决定解散公司，由周坚担任清算组负责人、罗倩娜为清算组成员。2019年5月5日，黛雅蒂公司发布清算报告，内容载明：公司于2019年3月8日在《南方都市报》A11.07版刊登清算公告，期间无债权人申报，清算开始日的财产构成为：货币资产0.1元、无实物资产、无其他资产。核定公司无债务、无债权。公司债务已清算完毕。投资人保证企业债务已清偿完毕，所报清算备案材料准确真实，并承担由此产生的一切法律责任。清算报告上投资人处由被告周坚、雷金萍、张菊珍签名确认，周坚、罗倩娜在清算组成员处签名确认。判决结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与黛雅蒂公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。第一，原告主张黛雅蒂公司自2018年7月份开始未交租金、自2018年3月2日开始未缴纳水电费、管理费等费用，被告雷金萍、张菊珍未到庭应诉亦未提交书面的答辩意见，视为放弃答辩、举证、质证的权利，被告周坚、罗倩娜仅抗辩称不应支付2018年10月30日之后的租金及费用，且四被告未提交证据证明黛雅蒂公司缴纳租金、水电费、管理费的情况，本院对于原告的主张予以采纳，认定黛雅蒂公司自2018年7月份开始未交租金、自2018年3月2日开始未缴纳水电费、管理费等费用。关于被告周坚、罗倩娜抗辩称不应缴纳2018年10月份之后的费用，本院认为，原告于2018年10月17日通知黛雅蒂公司限期缴费并于2018年10月30日搬离，黛雅蒂公司收到原告的上述通知书后并未如期搬离，而原告于2018年10月23日再次通知黛雅蒂公司并在通知中称“经双方沟通，出于对黛雅蒂公司资金周转困难考虑将缴费时间延迟至2018年11月30日，逾期将终止合同”，该次通知的时间系在2018年10月30日前，黛雅蒂公司收到该份通知后如对上述通知书中所载内容有异议或确定于2018年10月30日前搬离应及时向原告回复，但黛雅蒂公司并未在2018年10月30日前搬离涉案房屋，亦未对原告的上述催费通知书予以回复，各被告应承担由此产生的不利后果，被告周坚、罗倩娜的上述抗辩意见本院不予采纳。另因孙晓穗与深圳市中阳正置投资有限公司的房屋租赁合同被认定于2018年11月7日解除，故原告与黛雅蒂公司的《房屋租赁合同》应于2018年11月7日自然终止，原告诉求解除本院不予支持。故自2018年11月7日至原告实际收回涉案房屋之日即2018年12月1日期间双方的《房屋租赁合同》应属无效，黛雅蒂公司应支付该期间的房屋占有使用费。依据双方约定的租金标准核算，黛雅蒂公司应支付2018年7月1日至2018年11月7日期间的租金及2018年11月8日至2018年11月30日期间的房屋占有使用费共计为540,338.68元（104,716.8×3个月+113,094.14×2个月）,原告主张的2018年7月1日至2018年11月30日期间的租金及房屋占有使用费为523,584元，基于原告对自身权利的处分，本院予以确认。依据双方约定的管理费标准及水电费收费通知单进行核算，黛雅蒂公司应支付2018年3月2日至2018年11月30日期间的管理费为181,896.96元（20,361.6×8个月+20,361.6元÷30天×28天）、水电费为26,133.3元。第二、黛雅蒂公司逾期缴纳租金、水电费、管理费的，应支付上述所欠费用的违约金，但双方在合同中约定的每日1%的比率过高，且逾期缴纳费用所产生的损失可参照资金占用期间的利息损失，原告亦未提交证据证明其损失情况，故本院酌定黛雅蒂公司应支付的违约金以731,614.3元（26,133.3+181,896.96+523,584）为基数，按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自2018年12月1日起计至实际偿清之日止。第三，关于原告主张的合同解除违约金，本院认为，因孙晓穗与深圳市中阳正置投资有限公司的房屋租赁合同被认定于2018年11月7日解除，故原告与黛雅蒂公司的《房屋租赁合同》已于2018年11月7日终止，而原告于通知书中给予黛雅蒂公司终止合同的宽限时间至2018年11月30日，而在此宽限期限届至前，因原告的原因，双方的合同已提前终止，自2018年11月8日至11月30日期间的合同因原告已无处分权应属无效，故原告诉求合同解除违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。第四，关于原告主张的租赁保证金的利息。本院认为，租赁保证金属于合同一方将其金钱以保证金形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保方式，实质属于金钱非特定化的债权质。根据物权法的相关规定，质权人有权收取质押财产的孳息，但收取的孳息扣除质权人收取孳息的费用后，所剩余额应用来偿付主债权的利息或本金，质权人不应因质押财产而获取多余的利益，且该种金钱性质的质押应以实际交付为生效条件，现黛雅蒂公司未能实际交付租赁保证金，故双方约定的金钱质押担保并未实际生效，故原告主张黛雅蒂公司支付逾期支付租赁保证金的利息没有事实和法律依据，本院不予支持。第五，黛雅蒂公司已于2019年5月5日注销。根据黛雅蒂公司的企业档案查询资料，2019年5月5日黛雅蒂公司发布清算报告，报告中载明的通知方式为“公司于2019年3月8日在《南方都市报》A11.07版刊登清算公告，期间无债权人申报”，根据公司法及相关司法解释的规定，清算组对于已知的债权人必须直接书面通知，而不能简单以公告方式代替；对于未知的债权人或者因地址变化无法直接通知的债权人方可采取公告的方式予以通知。被告周坚、罗倩娜作为清算组成员未提交证据证明已依法定程序书面通知了原告，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定，原告诉求被告周坚、罗倩娜对黛雅蒂公司的上述债务承担连带赔偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。另，黛雅蒂公司清算报告中载明“公司无债务、公司无债权”，三位股东周坚、雷金萍、张菊珍在投资人处签名确认，而根据本案查明的上述事实，黛雅蒂公司的债务并未清偿完毕，故黛雅蒂公司清算报告存在虚假的情况，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条、第二十条，股东周坚、雷金萍、张菊珍存在以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记的情形，且三位投资人在清算报告中承诺“投资人保证企业债务已清偿完毕，所报清算备案材料准确真实，并承担由此产生的一切法律责任”，故原告诉求被告周坚、雷金萍、张菊珍对黛雅蒂公司对原告的债务承担连带赔偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、第八十七条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第十九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周坚、雷金萍、张菊珍、罗倩娜应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市懿美城实业有限责任公司2018年7月1日至2018年11月30日期间租金及房屋占用费用共计523,584元；二、被告周坚、雷金萍、张菊珍、罗倩娜应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市懿美城实业有限责任公司2018年3月2日至2018年11月30日期间管理费181,896.96元、水电费26,133.3元。三、被告周坚、雷金萍、张菊珍、罗倩娜应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市懿美城实业有限责任公司逾期支付租金、管理费、水电费利息以731,614.3元为基数，以731,614.3元为基数，按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自2018年12月1日起计至实际偿清之日止。四、驳回原告深圳市懿美城实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,083元，由原告深圳市懿美城实业有限责任公司承担4,686元，被告周坚、雷金萍、张菊珍、罗倩娜承担11,397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 韩  超  宇人民陪审员 周  涛  平人民陪审员 凌  丽  娜二〇二〇年十一月六日书 记 员 张晶晶(兼)书 记 员 蓝  蔓  舒