北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11144号上诉人（原审被告）：北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会，地址北京市大兴区旧宫镇南街四村。法定代表人：马文胜，主任。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：于琪，北京市三维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区团桂路**院**楼****。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：邢倩，北京道冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐鹰扬，北京道冲律师事务所实习律师。上诉人北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会（以下简称四村村委会）因与被上诉人北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称天宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。四村村委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回天宇物业公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由天宇物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。我村委会不存在故意拖欠物业费的主观故意，不应当支持其关于违约金的诉讼请求。2.天宇物业公司诉请物业费所依据的约定服务面积与实际服务面积存在误差，天宇物业公司要求我村委会按照约定服务面积支付物业管理费缺乏事实依据。3.物业服务未达到约定的三级标准，应依据其未尽职责情况酌情降低物业费支付，并扣减因此给我村委会造成的经济损失。天宇物业公司辩称，同意一审判决，不同意四村村委会的上诉请求。物业服务面积已经过人民法院调查核实，并被人民法院生效判决所确认。四村村委会仍以物业服务面积争议作为“借口”，显然不能成立。我公司按《物业管理合同》约定的面积为四村村委会提供了物业服务，而且达到了《物业管理合同》约定的三级标准，四村村委会应当全额支付物业费。天宇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令四村村委会向我公司支付2017年11月8日至2019年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费共计1153110.4元；2.判令四村村委会给付因未付2017年11月8日至2019年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费而产生的违约金852552.17元（以应付物业费数额，按日千分之三的百分之三十标准，自2017年10月25日计算至2020年7月24日）；3.本案诉讼费由四村村委会承担。一审法院认定事实：2013年11月7日，北京市大兴区旧宫镇政府（以下简称旧宫镇政府）与北京日月房地产开发有限公司（以下简称日月开发公司）签订备忘录，约定日月开发公司将五福堂北路一号院3、4、6号楼于2013年11月8日交付旧宫镇政府，旧宫镇政府指定四村村委会为房产所有人及物业使用人，日月开发公司实际交付住宅面积为20587.3平方米等。3、4、6号楼的施工单位仅移交楼体的地上部分，相关设备用房均在底下未做移交。2013年11月8日，天宇物业公司与四村村委会签订了物业管理合同，约定由天宇物业公司为四村村委会所有的北京市大兴区旧宫镇五福堂北路一号院3、4、6号楼提供物业服务，物业服务费为每平方米每月2元，公共照明费为每户每年200元，垃圾清运费为每户每年66元。四村村委会在收房当天预付一年的物业费，后续年度的物业费、供暖费及上述相关费用应当在首次缴费对应日的15日之前向天宇物业公司按年度依次交纳。四村村委会的房屋共计310户，建筑面积为20587.3平方米。一年度的物业费为494095.2元，公共照明费为62000元，生活垃圾清运费为20460元。四村村委会违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费及上述费用的，应当按日以未交物业费的千分之三的标准向天宇物业公司支付违约金。交纳第一年的物业费后，四村村委会以服务面积与实际不符、物业服务质量不达标为由，均未如约按时交纳物业费用。天宇物业公司多次提起诉讼维权。庭审中，天宇物业公司提交备忘录、四村村委会与天宇物业公司签订的物业管理合同、保洁服务合同、电梯日常维护保养合同、保安服务合同、聘用协议书、劳动合同书、报修任务单、照片等证据，证明双方存在物业服务合同关系，约定了服务面积、收费标准和违约金计算条款，并按照约定的服务标准为涉案小区提供了相应的物业服务。四村村委会对备忘录的真实性认可，但认为备忘录中的交房面积与实际交付面积不一致，应按照实际交付面积计算物业费。四村村委会另提交2018年4月至2020年3月期间拍摄的照片1954张、视频47个，证明天宇物业公司的服务质量不达标，存在消防设施长期损坏、清洁服务不到位、路面排水系统设施运行不良、绿化不达标、公共区域和共用部位未及时检查修缮等问题，天宇物业公司对四村村委会提交的上述证据不予认可。针对物业服务面积争议问题，北京市第二中级人民法院作出的（2018）京02民终2839号民事判决书、（2019）京02民终4417号民事判决均予以审查认定，根据法院前往北京市国土资源局大兴分局调取的北京市大兴区五福堂北路1号院3号楼、4号楼、6号楼的初始登记申请书及房屋登记表，3号楼房屋产权登记面积1410.83平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）94.38平方米；4号楼房屋产权登记面积9845.2平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）140.86平方米；6号楼房屋产权证登记面积为9789.43平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）222.92平方米；经核算，3、4、6号楼房屋产权登记面积（21045.46平方米）减去三栋楼的商业服务部分面积（458.16平方米），为双方约定的物业服务合同面积20587.3平方米，同时核算3、4、6号楼所有住户的建筑面积总和即为20587.3平方米。一审法院认为：天宇物业公司与四村村委会签订的物业管理合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自义务。上述合同中约定，物业服务费每平方米每月2元，公共照明费每户每年200元，垃圾清运费每户每年66元，四村村委会房屋共计310户，建筑面积20587.3平方米，一年度的物业相关收费包括，物业费494095.2元、公共照明费62000元、生活垃圾清运费20460元。根据法院的调查结果，北京市大兴区五福堂北路1号院3号楼、4号楼、6号楼的初始登记申请书及房屋登记表显示的房屋登记信息与合同中约定的物业服务建筑面积均为20587.3平方米，故对四村村委会提出的抗辩意见法院不予采信。四村村委会以天宇物业公司的物业服务存在瑕疵为由进行抗辩，但根据其提交的证据尚不足以证明天宇物业公司提供的物业服务和质量与合同约定存在明显差距，其拒交物业服务费的理由不充分，其主张应予以扣减费用的部分也未提交充分的证据予以证明，故法院对其辩称意见不予采信，四村村委会应当按照合同约定足额支付2017年11月8日至2019年11月7日期间的物业费988190.4元、公共照明费124000元、生活垃圾清运费40920元，以上共计1153110.4元。另法院认为，四村村委会抗辩的建筑面积问题已经经过法院生效判决作出认定，四村村委会仍不予认可并引发诉讼，系对司法资源的浪费，亦对天宇物业公司合法权益造成了损害。法院就天宇物业公司主张的违约金予以支持，就具体数额由法院根据双方合同约定、天宇物业公司的主张标准及欠费时间等酌情予以核算。据此，一审法院于2020年9月判决：一、北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会于判决生效后十日内支付北京天宇恒业物业管理有限公司2017年11月8日至2019年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费共计1153110.4元；二、北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会于判决生效后十日内支付北京天宇恒业物业管理有限公司因未付2017年11月8日至2019年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费而产生的违约金852552.17元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，四村村委会上诉对一审法院认定的物业服务面积提出异议。经查，对于双方诉争的物业服务面积，一审法院系根据法院调查的结果及相关生效判决作出的相应认定。本院经审查，该认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。四村村委会该项上诉意见缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。关于四村村委会上诉所提物业服务未达到约定的三级标准的意见，经查，因其提交的证据尚不足以证明天宇物业公司提供的物业服务和质量与合同约定存在明显差距，故本院对其该项上诉意见不予采信，对其拒交物业服务费及主张应予以扣减费用的请求亦不予支持。另查，一审法院根据本案的实际情况，并根据双方合同约定、天宇物业公司的主张标准及欠费时间，所确定额违约金亦并无不当，本院予以确认。综上所述，四村村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22846元，由北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 杜灵军审 判 员 王 琪二〇二〇年十一月二十六日法官助理 王若净书 记 员 张 爽