辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初1531号原告（反诉被告）：祝礼，男，1981年11月23日出生，汉族，现住沈阳市铁**。法定代理人：宋薇，女，1979年5月3日出生，汉族，系原告母亲，住址沈阳市铁**。委托诉讼代理人：孙宇阳，系辽宁群诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：翁旭阳，系总经理。委托诉讼代理人：李铮，系辽宁恒生律师事务所律师。原告（反诉被告）祝礼与被告（反诉原告）沈阳业权置地房地产开发有限公司（以下简称“业权公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人孙宇阳、被告（反诉原告）业权公司委托诉讼代理人李铮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房屋所有权证书；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金19808元。事实和理由：原、被告于2012年10月23日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的沈阳市于洪区5门商品房。该房屋建筑面积165.62平方米，套内面积158.16平方米，分摊面积7.46平方米，房屋单价每平方米9785元，总价1620592元，双方约定房屋交付期限为2013年6月30日前，于交付后1095日办理房屋所有权权属证书，逾期办理，被告按日向原告支付已交付房款万分之零点一的违约金。合同签订后，原告按照约定交纳了房款，被告亦如约交付了房屋，但时至今日被告未能为原告办理房屋所有权证书，被告的上述行为属民事违约行为，除应承担继续履行的责任外，还应承担违约赔偿责任，故诉至法院，请依法判处。被告辩称，一、关于办证问题根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条及《补充协议》第五条的约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积差价款实行多退少补。且买受人根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，是出卖人交付房屋和办理房屋产权证的必要前提。如因面积差异导致的相关税费变化等问题，由买受人自行承担。本案中，被答辩人所购房屋产权登记面积大于合同约定面积，其未补齐面积差价款，答辩人对其享有先为履行抗辩权。二、关于逾期办证违约金问题。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，可见双方约定的初始登记（首次登记）的时间，而非产权证下发的时间，答辩人于2017年5月9日为案涉房屋办理了初始登记。被答辩人于2013年7月3日办理入住手续，约定的初始登记期限截止到2016年7月2日，被答辩人在起诉前从未向答辩人主张过逾期办证违约金，其该项请求已超过法定三年诉讼时效。综上，请法庭依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告给付所购房屋面积差价款53523.95元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月23日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区5门商品房，该房屋建筑面积165.62平方米，房屋单价每平方米9785元，总价1620592元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：（1）多退少补。反诉原告与反诉被告签订的《补充协议》第五条约定：当产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，以面积为计费依据的各项费用，在产权登记面积确定以前已经按合同约定面积计算并发生的，不再变更；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据，如因面积差异导致的相关税费变化等问题，买受人自行承担。上述合同签订后，原告如约交付了房屋。在办理房屋初始登记前，房产部门对案涉小区的房屋建筑面积进行了实地测量，确认涉案房屋的实际面积为171.09平方米，比约定面积大5.47平方米。由此产生面积差价款53523.95元（5.47平方米×9785元/平方米）。《中华人民共和国合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该条规定，原告有权提要求被告继续履行商品房买卖合同第五条的约定，补交面积差价款53523.95元。综上，恳请法庭查明事实，判如所请，维护反诉原告的合法权益。反诉被告辩称，一、主要争议焦点：原告等与开发公司案件的主要争议焦点为“前后门斗计入房屋办证面积后，原告是否应交纳相应面积的差价款”对此，双方《商品房买卖》约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的处理方式为多退少补。《补充协议》约定：当产权登记面积与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。1、原告有理由认为前后门斗不计入房屋建筑面积或属于赠送的附属设施。原告认为：该商品房为连体式别墅，双方签订合同时房屋大多已经建成，一层的前后门斗均已存在，沈阳业权置地房地产开发有限公司作为专业的房屋开发企业，应熟知商品房销售程序和测绘规范。其在与原告签订合同之前已委托沈阳市房产测绘中心依照其提供的不包括前门口斗的施工图纸对沈阳市房产测绘中心依照其提供的不包括前后门斗的施工图纸对房屋建筑面积进行了初步测绘，确定了销售面积，签订合同时将该图纸作为合同附图，并按照该面积收取了原告房款。另外，该房屋同时赠送了车库及前后两个门斗所对应的面积款不在其与其的房屋价款之内，也足以使原告确信该前后门斗不计入房屋建筑面积或属于赠送的附属设施。原告也正是基于上述原因和理解，才最终与沈阳业权置地房地产开发有限公司签订了合同。2、本案争议的实质为原告购买商品房的合同约定面积和初始备案登记（即办理房屋所有权证）面积差的利益归属问题，而该矛盾系因沈阳业权置地房地产开发有限公司违反合同约定或自身果实造成，与原告无关后果理应由其承担。沈阳业权置地房地产开发有限公司在申请房屋预收面积测绘时没有按照规划和设计提供房屋附图，导致沈阳市房产测绘中心在进行产权登记实测时因前后门斗的存在而增加了办证面积。双方在签订合同过程中，沈阳业权置地房地产开发有限公司没有按照规划设计向原告展示合同附图，在销售过程中也没有向原告明示争议门斗是否计入建筑面积和收取房款项故而造成上述矛盾和本案纠纷的过错完全在于沈阳业权置地房地产开发有限公司，原告不存在任何过错。即使在原告没有充分证据证明争议门斗属于赠送面积的情况下，亦不能免除因沈阳业权置地房地产开发有限公司果实行为而需要其承担的后果和责任，更不能在原告没有任何过错的情况下，将因其失误而造成的风险和损失转嫁给原告。所以尽管沈阳业权置地房地产开发有限公司需要按照新的测绘面积为申请人办理房证，但仍无权要求原告补交面积差价款。沈阳市于洪区人民法院在审理张永胜和杜静诉沈阳业权置地房地产开发有限公司的案件中采纳了上述观点，判决在原告不需要交纳房屋差价款的情况下，沈阳业权置地房地产开发有限公司需要按照实测面积为原告办证。沈阳市中级人民法院在对上述两个案件进行二审时亦采纳了上述观点，调解结案时仅明确原告需要交纳维修基金和相应契税等，并未要求原告补交房款，综上，请法院驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月23日，原告与业权公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告从业权公司处购买位于沈阳市于洪区5门商品房，建筑面积为165.62平方米，单价为9785元，总房款为1620592元。合同第八条约定的交付时间为2013年6月30日。合同第十五条约定，业权公司应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由业权公司提供的资料报产权登记机关备案。如因业权公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，业权公司向原告每日支付已付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行。2013年7月3日，业权公司将案涉房屋向原告交付使用。原告向业权公司交付了全部房款。沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为171.09平方米。2017年5月9日，业权公司取得案涉房屋的产权备案登记。另查，双方签订的《补充协议》第五条约定：当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。……本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律规定，未损害第三人权益，该合同及协议合法有效，双方均应依约履行。具体到本案，关于原告主张办理房证的问题。案涉房屋具备办理产权登记的条件，业权公司应当协助原告办理产权登记。关于逾期办证违约金的问题。业权公司应当自原告接收房屋（2013年7月3日）后1095日内办理案涉房屋的产权备案登记，上述日期为2016年7月2日，但业权公司于2017年5月9日才办理备案登记，超过了上述期限，构成违约，应当承担违约责任，违约期间为2016年7月2日至2017年5月9日，但上述请求部分超过了诉讼时效，依法仅保护自原告起诉之日向前计算3年，即2017年1月9日至2020年1月9日，故业权公司应当向原告支付2017年1月9日至2017年5月9日间的违约金。经计算为：1944.71元（1620592元×120天×0.00001）。原告请求中多出部分的违约金，本院不予支持。关于业权公司反诉请求原告补交面积差价款的问题。双方签订的《补充协议》第五条约定“当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。……”。因商品房买卖合同中约定的房屋面积仅是预测的面积。在实际交付房屋的过程当中，会出现预测面积与实际交付面积存在差异的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。合同有约定的按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：“（二）面积误差比绝对值超3%，买受人请求解除合同、返还购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”具体到本案，买卖合同约定的面积为165.62平方米平方米，后经沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为171.09平方米，两者相差5.47平方米，超过合同约定的3%，依约应当由原告补交，经计算为53523.95元（5.47平方米×9785元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告祝礼赔偿逾期办理房屋所有权证违约金1944.71元；二、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告祝礼办理位于沈阳市于洪区3门的产权登记证书；三、反诉被告祝礼于本判决发生法律效力之日起15日内向反诉原告沈阳业权置地房地产开发有限公司支付面积差价款53523.95元；四、驳回原告祝礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296元，由被告沈阳业权置地房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费569元，由反诉被告祝礼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王洪达人民陪审员  李欣原人民陪审员  王延玲二〇二〇年十一月九日书 记 员  马晓明