河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1940号 上诉人（原审被告）：李亚洲，男，1990年7月30日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：白志刚，河北名鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北帅旗房地产开发有限公司，地址河北省保定市高碑店市107国道东侧北大街**。 法定代表人：王瑞恒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田金良，河北三兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨松，男，1986年11月16日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：张志英，河北诚创律师事务所律师。 原审第三人：李立新，男，1985年1月3日出生，汉族，住河北省高碑店市。 原审第三人：吕甲涛，男，1982年3月21日出生，汉族，住河北省高碑店市。 上诉人李亚洲、河北帅旗房地产开发有限公司（以下简称帅旗公司）因与被上诉人杨松及原审第三人李立新、吕甲涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初3745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李亚洲上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判驳回杨松对我方的诉讼请求或将本案发回重审；上诉费用由杨松承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定上 2 诉人与杨松之间是房屋买卖关系属于认定事实不清。2017年4月3日上诉人用517300元（其中包括首付款251207元、李庆友收取转让费266093元）购买了李庆友拥有的高碑店市的签约权。后上诉人经与杨松协商将签约权以678895元的价格（其中包括首付款251207元、李庆友收取转让费266093元、上诉人收取转让费161595元）转让给了杨松，并协助杨松办理了更名手续。因转让签约权时案涉房产尚未取得房屋预售许可证，故协议未约定房屋单价、交房日期、房屋总价款及除首付款外其余购房款付款方式等主要条款。上述过程可以证实上诉人与杨松之间的交易是整体权利义务的转让，而非房屋买卖关系；2、一审法院认定上诉人与杨松之间的合同虽有效但应解除属于认定事实不清。上诉人与杨松之间所签的合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。在杨松支付全部转让费用、上诉人协助杨松完成更名手续后，双方已完成了全部合同义务，杨松取得签约权的目的已实现，故双方签订的合同已履行完毕，而已经履行完成的合同，杨松没有任意解除权。更名后产生的权利义务关系只产生于杨松和帅旗公司之间，与上诉人没有任何关联；3、一审法院认定杨松的合同目的不能实现应解除合同属于认定事实不清。上诉人与杨松之间权利义务整体转让的合同目的已经实现，不存在合同目的不能实现的情况。另，限购政策不必然导致杨松和帅旗公司之间的合同无法履行：一是杨松在高碑店市年社会保险后就具备了购房主体资格，而自杨松知道限购政策之日起至今已近三年。若杨松拒按规定交纳社保，则是其故意阻断合同履行的条件；二是针对高碑店市限购政策所遗留问题，购房者向许勤省长作了反映，河北省办公厅、保定市政府专门作出答复，允许购房者达到条件后再办理网签并责成房产开发企业协助购房者办理贷款手续。故此，合同可以履行，合同目的并非不能实现。二、一审判决适用法律不当。1、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第94条的规定解除了案涉合同，但该条款的内容并不符合杨松解除合同的法律依据；2、一审判 3 决应依据《中华人民共和国合同法》第8条的规定审判本案。三、一审判决程序违法。本案一审于2019年8月6日立案，一审法院采取简易程序进行了审理，并于2019年11月16日作出裁判，用时3个月零10天。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第161条的规定，一审判决程序违法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，应予改判或发回重审。 帅旗公司上诉请求：撤销一审民事判决第三项，依法改判驳回杨松对我方的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第161条的规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。本案一审于2019年8月6日立案，一审法院适用简易程序审理，但一审判决书中签署的时间为2019年11月26日，明显超过了简易程序的审理期限。一审法院未按规定将案件变更为普通程序，违反法律规定，依法应当将案件发回重审。二、案涉房屋是李亚洲从上诉人处购买后又转卖给了被上诉人杨松，则本案存在两个房屋买卖关系，一个是上诉人与李亚洲之间的房屋买卖合同关系，一个是杨松与李亚洲之间的房屋买卖合同关系。现杨松向法院提起诉讼，要求解除其与李亚洲签订的商品房买卖协议，并未涉及上诉人与李亚洲之间的房屋买卖合同关系。法院若认为杨松与李亚洲之间的合同具备解除条件，合同解除后应由杨松与李亚洲之间相互返还，即杨松将房屋返还给李亚洲，李亚洲将收取杨松的678895元购房款退还给杨松。一审法院判决上诉人返还杨松购房款251207元明显没有任何依据，严重违反法律规定。综上，一审判决程序违法，认定事实不清，适用法律错误，应予改判。 针对李亚洲的上诉，帅旗公司辩称，同我方上诉意见。 针对帅旗公司的上诉，李亚洲辩称，帅旗公司与杨松之间已形成了新的购房合同，双方应依据合同履行。限购政策并非不可抗力，合同能够履行。 针对李亚洲、帅旗公司的上诉，杨松辩称，一、帅旗公司的上诉请求缺乏事实依据，一审判决认定事实清楚。1、一审法 4 院程序合法，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十三条、第一百五十七条、第一百六十条、第一百六十一条以及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十四条的规定；2、虽案涉房屋系由李亚洲购买，但251207元的首付款确已交到了帅旗公司，帅旗公司为我方出具了收款收据。帅旗公司并没有与我方重新签订商品房买卖合同，我方购买案涉房屋时亦不知该房五证不全。2019年8月，帅旗公司通知我方办理房屋贷款，但由于高碑店市的限购政策已于2017年5月27日出台并执行，我方已属于限购人员，不能贷款购买房屋，导致合同目的已不能实现。二、上诉人帅旗公司至今仅出具了收到购房款的收据，一直未与我方签订商品房买卖合同。至于李亚洲与帅旗公司在我方与李亚洲签订买房协议时是否签订了购房合同，我方并不知情。依据合同相对性原则，我方只能要求解除我方与李亚洲之间的房屋买卖协议，人民法院应根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定进行审理。三、针对上诉人李亚洲的上诉，答辩如下：根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产证是拥有房屋所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分，而期房正属没有房屋产权证的范围。上诉人李亚洲至今未提交预售合同、发票、借款合同等资料，亦未出具授权委托书，故从法律的角度来看，期房的转让并不是房屋的转让，而是预购合同的转让。转让期房需具备以下条件：1、具备权益转让条件。预购房须在预购人与房地产开发企业签订商品房预售合同并在房地产管理机关进行预售登记后方可进行转让。虽法律未对预售认购协议签订后的转让作出禁止性规定，但实际上已排除了签订认购协议后就转让期房的合法性。2、征得开发商同意。预购人未付清商品房预售合同所约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；已付清商品房预售合同所约定的总价款的，预购人无须征得房地产开发企业的同意，但其应将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。3、 5 转让合同与登记。转让预售房的应当签订书面合同，并在合同签订后15日内进行预售变更登记。4、权益转让的法律后果。预售房转让后，受让人取得原商品房预售合同所约定的预购人（房屋买受人）的一切权利。因期房即预售商品房，故预售商品房转让的前提条件有：1、开发商与买受人所签订的商品房买卖合同在有效期内；2、商品房预售合同已经生效并办理了预售登记或交易手续、交清了相关的税费；3、预售的房屋尚未实际交付；4、转让行为符合当地有关法律法规及政策。只要符合了上述四项条件，就可以办理预售转让手续。因上诉人李亚洲至今未向我方提供预售合同，亦未为我方办理房屋权属转让手续，故我方的合同目的不能实现，符合合同解除的相关法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李亚洲、帅旗公司的上诉缺乏事实与法律依据，应予驳回。 针对李亚洲、帅旗公司的上诉，李立新述称，我方同意上诉人李亚洲的上诉及答辩意见。 针对李亚洲、帅旗公司的上诉，吕甲涛述称，我方同意上诉人李亚洲的上诉及答辩意见。 杨松向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告李亚洲签订的房屋买卖协议；2、判令被告帅旗公司返还原告交付的购房首付款251207元；3、判令被告李亚洲返还原告交付的差价款428793元，第三人李立新、吕甲涛对差价款承担连带返还责任；4、诉讼费用由被告及第三人承担。 一审法院认定事实：2017年4月3日，甲方（卖方）李亚洲与乙方（买方）杨松签订《房屋买卖协议书》，由李亚洲将其自帅旗公司处取得的坐落于高碑店市华林逸墅B-2-702室的房产出售给杨松，房屋建筑面积为107.33平方米，房屋首付款（全款）678895元，约定于办理房屋权属转让手续时一次性支付给李亚洲。中介服务方为高碑店市格悦房产经纪有限公司，合同约定收取房屋成交价的1%做为居间服务费，费用由甲乙双方各自承担，如甲乙双方因各自责任违约导致未能交易成功，则中介费从定金中扣除。合同签订后，原告于当日向高碑店市格悦 6 房产经纪有限公司股东吕甲涛支付约定房款678895元及居间服务费10000元，共计688895元。吕甲涛将其中678895元转付给被告李亚洲，10000元居间服务费由高碑店市格悦房产经纪有限公司收取。后李亚洲协助原告到帅旗公司处办理了购房更名手续，故帅旗公司为原告出具了收取251270元房款的收款收据，但原告未与帅旗公司重新签订房屋买卖合同。另查明，高碑店市格悦房产经纪有限公司2018年8月2日注销，公司股东为李立新、吕甲涛。帅旗公司系运城市泰森房地产开发有限公司出资成立的法人独资企业，运城市泰森房地产开发有限公司做为华林逸墅住宅小区项目一期工程2号楼的售房单位已于2018年12月27日办理了《商品房预售许可证》，证件号为高审批预售证（2018）第0069号。售房单位在销售时为规避“4”，将原规划的1、2、3、4号楼改为A、B、C、D号楼对外销售。上述事实，有房屋买卖协议书、首付款收据、中介费收据、银行转账凭证、户籍证明信、企业信用信息公示报告、商品房预售许可证、情况说明以及法庭审理笔录等证据证实，本院予以确认。 一审法院认为，原告与被告李亚洲签订的《房屋买卖协议书》的相关约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告依据此协议向被告李亚洲支付购房首付款678895元，现因限购政策影响，外地户籍的原告不能取得案涉房屋所有权，导致原告的合同目的不能实现，原告主张解除合同依法有据，应予支持。合同解除，因合同取得的款项应予返还，故实际收款人李亚洲及帅旗公司应分别承担返还已付购房款427688元、251207元的义务。第三人吕甲涛作为款项周转一方，在收款后已按约定将款项转付约定收款人，原告主张由第三人承担李亚洲取得的差价款部分的连带给付责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告杨松与被告李亚洲于2017年4月3日签订的《房屋买卖协议书》。二、被告李亚洲于本判决书生效后二十日内返还原告杨松购房款427688元。三、被告河北帅旗房地产开发有 7 限公司于本判决书生效后二十日内返还原告杨松购房款251207元。四、驳回原告杨松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元（已减半收取），由被告李亚洲负担3858元、被告帅旗公司负担1442元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，杨松与李亚洲签订《房屋买卖协议书》、杨松向李亚洲支付差价款、帅旗公司为杨松出具收款收据等行为可以表明杨松签订合同的目的是取得华林逸墅B-2-702房屋的所有权，但因案涉房屋在签订买卖协议时尚为未完全建设的预售商品房，且杨松与帅旗公司之间至今仍未签订正式的房屋买卖合同，在当地出台限购、限贷政策导致杨松已不符合购买房屋及贷款的政策要求的情形下，现杨松取得华林逸墅B-2-702房屋产权的合同目的已不能实现，一审法院据此支持杨松关于解除《房屋买卖协议书》并返还购房款的诉讼请求，有事实及法律依据。合同解除后，因合同取得的款项应予返还，故上诉人李亚洲应返还427688元，上诉人帅旗公司应返还251207元。上诉人李亚洲主张其与杨松之间的交易非房屋买卖关系，其协助办理更名后即合同已履行完毕，因该主张与《房屋买卖协议书》的约定内容及合同目的不符，对该主张，本院不予支持。上诉人帅旗公司主张其不应承担返还购房款的责任，但华林逸墅B-2-702房屋的首付款251207元已由帅旗公司收取且帅旗公司已为杨松出具了购房收据，在杨松已不能取得案涉房屋的情形下，帅旗公司应将其已收取的款项予以返还。关于一审诉讼程序，一审法院适用简易程序审理本案的过程中，各方当事人均未提出异议。虽一审法院未在立案之日起三个月内审结本案，程序上存在瑕疵，但该程序瑕疵并未影响诉讼双方依法行使诉讼权利，不足以对实体权利的认定产生实质性影响，故本案并不属于严重违反法定程序需发回重审的情形。 8 综上所述，李亚洲、河北帅旗房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人李亚洲预交的二审案件受理费10600元、上诉人河北帅旗房地产开发有限公司预交的二审案件受理费2884元，均由各自负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 康珍惠 审 判 员 万丙申 审 判 员 杨玉龙 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 董 丽 书 记 员 杨 旭