辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初5344号原告：大连和家物业管理有限公司，住所地：庄河市城关街道海云天小区2—**。统一社会信用代码：91210283687058371J法定代表人：钟德一，系该公司经理。委托诉讼代理人：王丹丹，女，1987年10月22日出生，汉族，系该公司职工，住庄河市。被告：李广文，男，1980年8月14日出生，汉族，住庄河市。原告大连和家物业管理有限公司与被告李广文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连和家物业管理有限公司的委托诉讼代理人王丹丹、被告李广文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连和家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付2015年10月8日至2019年10月7日所欠原告的物业管理费4156元及滞纳金4189元，共计8345元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：被告系庄河市海云天小区12号楼5单元301室的物主，住宅面积80.59平方米、厦子5.98平方米。2018年5月20日，庄河市海云天二期小区业主委员会与原告签订物业管理委托合同，约定该小区的物业服务由原告提供，物业管理服务费住宅、仓房、地上车库按建筑面积每平方米每月1元、电梯费每年每户200元收取。逾期交纳物业费按日0.3%交纳滞纳金。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告拖欠2015年10月8日至2019年10月7日物业管理服务费共计4156元。原告多次对被告进行催缴无果，故向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：原告起诉2015年8月10日至2019年10月7日期间物业费，有一部分已过两年诉讼时效。对原告要求的物业费及滞纳金提出抗诉。物业公司管理不善，存在漏洞，我的车辆在小区停放被砸，垃圾清理不及时，公共设施损坏不及时维修，楼道卫生清理不干净，服务不到位，达不到二星物业服务标准。本院经审理认定事实如下：被告系庄河市海云天小区二期12号楼5单元301室业主，房屋建筑面积80.59平方米，厦子面积5.98平方米。2010年10月9日，大连百汇房地产开发有限公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由大连和家物业管理有限公司即原告向该小区提供物业服务。物业服务费按乙方所占住宅、厦子、车库的建筑面积每月每平方米1元，公建每月每平方米1.8元计算，电梯费每年每户收取200元。物业管理费收取方式可分半年缴或年缴。逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。该协议还约定：大连百汇房地产开发有限公司现委托大连和家物业管理有限公司对世纪海云天居住小区实施前期物业管理。本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理服务企业签订的《物业管理委托协议》生效之日终止。2018年5月20日，庄河市海云天二期小区业主委员会与原告签订《大连市物业管理委托合同》，合同约定原告的服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护、养护和管理；房屋共用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理；附属配套建筑物和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生；协助公安部门维护社区秩序；与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运的管理等。委托管理期限为三年，自2018年5月20日起至2021年5月19日止。物业费的收费方式为：住宅房屋、仓库、地上车库，按建筑面积每月每平方米1元收取；公建按建筑面积每月每平方米1.8元收取，地下车库按每处每年300元收取。付费时间：每年10月7日起收取下一年度物业费服务费。原告对案涉小区进行了物业服务。经催要，被告拖欠2015年10月8日至2019年10月7日物业费合计4155.36元，其中2015年10月8日至2016年10月7日物业服务费1038.84元［（住宅80.59平方米+厦子5.98平方米）×1元×12个月］、2016年10月8日至2017年10月7日物业服务费1038.84元、2017年10月8日至2018年10月7日物业服务费1038.84元、2018年10月8日至2019年10月7日物业服务费1038.84元，以上物业费合计4155.36元。现原告诉至本院要求被告交纳所欠物业费4156元，并承担滞纳金4189元，诉讼费用由被告负担。另查：原告因物业服务合同纠纷曾于2018年9月5日起诉被告李广文，于2018年11月6日向本院撤诉。本院作出（2018）辽0283民初6540号民事裁定书，准许原告撤诉。本院认为，大连百汇房地产开发有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》、庄河市海云天二期小区业主委员会与原告签订《大连市物业管理委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。关于被告辩解已过诉讼时效问题，物业费用的诉讼时效适用一般诉讼时效，即物业费用从合同约定的交费之日起计算。物业公司提出催交物业费的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案原告已在服务区域内张贴催交物业费公告，被告称未看到公告或未接到通知，不影响诉讼时效中断。故本案未过诉讼时效，对被告的辩解理由本院不予采纳。关于被告辩解物业公司管理不善车辆被砸问题，依据《物业管理条例》第四十七条，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全范围工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。对第三人侵权案件，业主可直接向侵权人主张权利，不能以此作为不交纳物业费的理由，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。关于被告辩解垃圾清理不及时，公共设施损坏不及时维修，楼道卫生清理不干净，达不到二星物业服务标准等物业服务不到位问题，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业企业提供的服务。原告在物业管理服务过程中，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，清理乱停乱放、清除堵塞消防通道各种杂物，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。原告应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。被告作为业主，不能因原告个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，且这种方式没有法律依据。业主也应对物业服务工作给予必要的理解和支持，应及时交纳物业费用,遇到问题与物业公司积极沟通,形成物业与业主良性互动的局面,共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。对被告提出物业服务中存在的问题，希望原告予以重视，提升整体服务意识，妥善处理与业主关系，并及时检验和完善工作中的不足，争取给业主提供高质量的服务。对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，为缓解双方的矛盾，促进原告重视物业服务质量，免去滞纳金为宜，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李广文于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告大连和家物业管理有限公司2015年10月8日至2019年10月7日物业费合计4155.36元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  崔明霞二〇二〇年十一月二十六日书记员  于 歌