贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5311号上诉人（原审原告）：遵义三得益房地产经纪有限公司，住所贵州省遵义市汇川区广州路香樟印象小区******，统一社会信用代码：91520303322186979W(1-1)。法定代表人：王维波，总经理。委托诉讼代理人：王丹。被上诉人（原审被告）：蔡英，女，汉族，1968年5月10日生，遵义市人，，住贵州省遵义市汇川区被上诉人（原审被告）：张群刚，男，汉族，1964年3月3日生，遵义市人，，住贵州省遵义市汇川区上诉人遵义三得益房地产经纪有限公司（以下简称三得益公司）与被上诉人蔡英、张群刚居间合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人三得益公司上诉请求：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初1714号民事判决；二、判令蔡英、张群刚立即支付违约金26000元；三、一二审诉讼费由蔡英、张群刚承担。事实与理由：一、蔡英、张群刚要求调整违约金依据不足，而三得益公司在本案中因蔡英、张群刚违约造成的损失是一种无形损失，比如门面开支、水电、员工工资、58同城安居客广告宣传等，此类损失无法估算。二、一审法院滥用自由裁量权，大幅降低违约成本达90%以上，对三得益公司显失公平，违背了诚信原则。综上，特提起上诉。被上诉人蔡英、张群刚共同辩称：一、三得益公司并未提交证据证明其所受损失。根据遵义房产中介习惯，房产中介将获得的房源信息对外发布，同时委托人亦可以将自己的房产信息委托其他房产中介或媒体发布，最终完成中介活动获得报酬，获得房源信息并对外发布是中介机构完成中介获得的根本基础，但三得益公司在获得蔡英、张群刚的房源信息后，诱骗蔡英、张群刚与其签订限时销售合同，该合同对蔡英、张群刚并不公平，将蔡英、张群刚困在合同陷阱中，且三得益公司在合同中并未提供任何保证。三得益公司所称的损失仅限于多发布一条房源信息而已，合同签订后，三得益公司并未向蔡英、张群刚提供过任何服务，甚至没有打过一次电话，三得益公司称其受到的损失不属实。二、三得益公司采取诱骗方式与蔡英、张群刚签订设置陷阱的合同，目的在于获得违约金，其诉求不应得到法律支持。通过中国裁判文书网查询，三得益公司在2017年至2020年期间，以相同理由提起四十多起请求支付违约金的诉讼，属典型的碰瓷行为和滥用诉权行为。三得益公司作为房产中介机构，应当用自身专业知识、诚心诚意、高水平为委托人提供服务以获得报酬，但其设置陷阱诱骗委托人，蔡英、张群刚有理由怀疑其动机不纯。三、一审判决的部分认定，对蔡英、张群刚不公平。一审认定张群刚对该合同进行追认不当。蔡英、张群刚于2019年8月30日电话通知三得益公司，告知其不会履行合同，因为该合同显失公平，属霸王合同，且限制了蔡英、张群刚对房屋处分的权利。2019年9月，蔡英、张群刚将案涉房屋自行出售给案外人，足以表明张群刚并未对该合同进行追认。综上，请求驳回上诉，维持原判。上诉人三得益公司向一审法院起诉请求：一、要求解除三得益公司与蔡英、张群刚签订的《三得益地产限时销售合同》；二、蔡英、张群刚按照《三得益地产限时限时合同》履行合同违约义务支付4%违约金26000元；三、蔡英、张群刚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：三得益公司是一家从事房地产经纪业务的企业。2019年8月5日，蔡英、张群刚（共同作为甲方）与三得益公司（乙方）签订《三得益地产限时销售合同》，合同约定甲方将其所有的位于遵义市汇川区方限时销售，合同第二条约定“有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售：1.交易净收价格：（大写）陆拾伍万元（小写）650000元，此售价包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生之一切费用（包括维修基金、煤气管道、有线电视初装费等）”，合同第三条约定“限时销售（独家委托）期限：签订合同之日起至2019年11月30日，上述期限内，双方不得提前终止或借出合同。若一方解除或者终止的，赔偿4%违约金”，合同还约定了其他权利义务。蔡英在合同尾部甲方处签字捺印，蔡英代张群刚在甲方共有人处签字。三得益房公司在乙方处盖章。合同签订后，三得益公司在微信朋友圈、58同城网络发布房屋销售信息。2019年8月30日，张群刚要求解除双方签订的《三得益地产限时销售合同》，三得益公司遂起诉至法院。另查明，蔡英、张群刚已于2019年9月将案涉房屋出售给案外人令狐琪琦并办理了过户登记。庭审中，三得益公司出示其工作人员与张群刚的通话录音，内容大概为，三得益公司工作人员问：你们位于遵义市汇川区要出售哈？张群刚答：嗯。问：这个你是知情的啥？答：嗯。问：你和蔡英是夫妻关系？答：嗯。问：因为你本人没有到场，由蔡英帮忙代签，这个你都是同意的哈？答：嗯。问：还有价格你们净收是650000元，答：嗯。问：你同意的哈？答：嗯。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”之规定，本案系蔡英、张群刚委托三得益公司发布销售房屋信息，并为蔡英、张群刚寻找潜在适格买家，最终买卖合同的订立需由蔡英、张群刚与买家签订，实为三得益公司为蔡英、张群刚提供订立合同机会和服务，故本案为居间合同纠纷。三得益公司与蔡英、张群刚签订《三得益地产限时销售合同》，虽然张群刚的签名是由蔡英代签，三得益公司出示的录音证据不足以证明张群刚明确表示授权蔡英代签该份合同，但从张群刚在2019年8月30日要求解除该合同来看，张群刚已认可蔡英代为其签字的行为，已对该合同进行追认，该份合同对张群刚具有约束力，双方均应恪守。《三得益地产限时销售合同》虽然由三得益公司拟定，但是蔡英、张群刚并非与三得益公司没有协商的可能，该合同并非格式合同的范围。三得益公司要求解除双方签订的《三得益地产限时销售合同》，因该合同约定履行期限为2019年8月5日至2019年11月30日，目前合同履行期限已届满，无须解除。蔡英、张群刚在2019年9月自行将房屋出售给案外人，在履行期间明确表示不再履行合同，且以行为表明不履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，三得益公司要求蔡英、张群刚承担违约责任，原审法院予以支持。三得益公司主张按照合同约定“若一方解除或者终止的，赔偿4%违约金”，结合三得益公司主张26000元违约金，该4%为委托交易价格的4%，原告认为该违约金过高，要求减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，三得益公司未提交证据证明因蔡英、张群刚违约造成损失，对蔡英、张群刚要求减少违约金的意见予以采纳，结合本案实际情况，原审法院酌情支持违约金2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条之规定，判决：一、蔡英、张群刚于本判决生效后三日内支付遵义三得益房地产经纪有限公司违约金2000元；二、驳回遵义三得益房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费230元（已依法减半收取），由遵义三得益房地产经纪有限公司负担180元，由蔡英、张群刚负担50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院在二审中查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：一、《三得益地产限时销售合同》对张群刚是否具有约束力；二、蔡英、张群刚应向三得益公司支付的违约金如何确定。针对争议焦点一，蔡英与张群刚系夫妻关系，2019年8月5日，蔡英以蔡英、张群刚作为共同甲方与三得益公司签订《三得益地产限时销售合同》，虽然该合同系蔡英代张群刚签字，但根据三得益公司提交的通话录音，该合同是张群刚委托蔡英代签，故该合同对张群刚具有约束力。针对争议焦点二，根据蔡英、张群刚与三得益公司签订的《三得益地产限时销售合同》第三条“限时销售（独家委托）期限：签订合同之日起至2019年11月30日，上述期限内，双方不得提前终止或解除合同。若一方解除或者终止的，赔偿4%违约金”之约定，如蔡英、张群刚在限时销售期限内终止或解除合同，应当承担违约责任。本案中，张群刚于2019年8月30日电话通知三得益公司解除合同，且蔡英、张群刚已于2019年9月将案涉房屋出售给案外人并办理过户登记，其行为已构成违约，按合同约定应向三得益公司支付房屋价格4%的违约金。蔡英、张群刚在庭审中以违约金明显过高为由请求法院予以调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人请求人民法院对违约金适当减少的前提是违约金过分高于造成的损失，致使双方权益严重失衡。因此，应当结合双方的履约情况及给三得益公司造成的损失判断双方约定的违约金是否应予减少。首先，根据查明的事实，双方签订《三得益地产限时销售合同》后，三得益公司仅在微信朋友圈、58同城通过网络发布了房屋销售信息，三得益公司并未提供证据证明因蔡英、张群刚违约给其造成的损失情况；其次，根据双方签订的《三得益地产限时销售合同》约定，蔡英、张群刚应向三得益公司支付的违约金为26000元，而在三得益公司并未因蔡英、张群刚违约遭受实际损失，亦未提供证据证明损失的情况下，该违约金确实过高，应予以调整。一审法院结合本案案情及双方履约情况，判令蔡英、张群刚向三得益公司支付2000元违约金并无不当。综上所述，上诉人三得益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人遵义三得益房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁晶晶审判员  梁华勇审判员  胡晓波二〇二〇年十一月十二日书记员  肖 逸