江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1135号上诉人（原审被告）：陇南市森美商贸有限责任公司，住所地甘肃省陇南市武都区城关北山东路，统一社会信用代码91621202789645278D。法定代表人：陈良福，总经理。委托诉讼代理人：罗胜龙，江西论研律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：抚州市宇恒房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市抚临路农贸市场**，统一社会信用代码913610035918227509。法定代表人：何少伟，董事长。委托诉讼代理人：罗明华，江西深抚律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人陇南市森美商贸有限责任公司（以下简称“森美公司”）因与被上诉人抚州市宇恒房地产开发有限公司（以下简称“宇恒公司”）租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。森美公司上诉请求：1.依法改判：（1）被上诉人减免上诉人在抚州市政府对抚临路封闭维修时间（2019年5月4日至2019年10月1日，五个月）期间的租金，共计：265972.5元人民币。（2）被上诉人减免上诉人在2020年新冠××疫情期间3个月的租金，共计：159583.5元人民币；2.一审、二审诉讼费用由宇恒公司承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人违约事实不清，适用法律错误。上诉人已按与被上诉人2018年4月26日签订的《抚州市抚临菜场第二层物业经营权租赁合同》约定向被上诉人交付了押金、第一笔租金159583.3元（自2018年10月26日至2019年1月25日），及第二笔租金159583.3元（自2019年1月26日至2019年4月25日），只是在抚州市政府对抚临路封闭维修导致上诉人无法经营这一不可抗拒的客观事实存在时，上诉人与被上诉人就抚临路封闭维修期间租金减免问题协商期间未达成一致及出现新冠××疫情期间上诉人暂停向被上诉人支付租金，不应构成上诉人违约事实。《合同法》第一百一十七条，不可抗力因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。根据上述规定，抚临路封闭维修是抚州市政府决定及新冠××疫情发生，均属于不可抗拒的客观事实，应该免除上诉人在此期间的租金支付义务，抚州市政府对抚临路封闭维修这一客观事实，一审法院也给予了肯定，但是一审法院却认定上诉人暂停支付租金而构成违约，且仅减少了一个月的租金，属于认定事实不清，适用法律错误。二、一审法院在认定减免新冠××疫情期间的租金方面存在适用法律错误。国家发展改革委网站上公布的八部委联合印发的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》已明确，对出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月的房屋租金。江西省发展改革委等8家单位印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案》的通知也明确提出，在江西省已出台对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营的企业和个体工商户1个月房租免收、2个月租金减半的基础上，对服务业小微企业和个体工商户，再免收一个月租金，确保落实国家对服务业小微企业和个体工商户免收3个月租金要求。一审法院在审理本案时仅适用抚州市相关政策，属于适用法律错误，应改判被上诉人减免上诉人在新冠××疫情期间的房屋租金3个月。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人宇恒公司辩称，1.抚临路修路确实有这个情况，但是修路并不会导致没办法营业，也不会影响到行人或者电动车的通行，修路只是机动车没办法开过去，对周边居民的消费和通行不会产生根本的影响；2.关于新冠疫情期间的租金减免问题，按照政府的相关规定处理。宇恒公司向一审法院起诉请求：1、依法判决森美公司支付拖欠租金人民币63.83万元及逾期支付租金违约金人民币31915元；2、依法解除双方签订的《抚州市抚临菜市场第二层物业经营权租赁合同》，责令森美公司立即清场退出承租物；3、本案诉讼费由森美公司承担。一审法院认定事实：宇恒公司(甲方)将抚州市抚临菜场第二层物业经营权以拍卖的形式转让给森美公司(乙方)，为此，双方于2018年4月26日签订《抚州市抚临菜场第二层物业经营权租赁合同》，合同主要内容如下：一、甲方将位于抚州市抚临路与玉茗大道交叉路口的抚临菜场第二层，建筑面积2300平方米出租给乙方。二、租赁期限为15年，自2018年4月26日至2033年10月25日(6个月装修时间为2018年4月26日至2018年10月25日，该期间不计算租金)。三、租金和租金交纳期及条件：1、2018年10月26日至2021年10月25日，3年的租金为191.5万元，租金每三年递增5％。十五年租金总和为人民币10581584元。乙方缴纳租金的方式为：以转账形式每季度缴纳。乙方须一次性缴纳三个月的租金，第一季度即2018年10月26日至2019年1月25日，租金共计：159583.3元。今后须提前七日缴纳下一个季度的租金。2、合同签署之日七日内，乙方即应交纳15万元作为租赁押金并交纳50万元装修保证金(装修保证金超市开业七日内无息一次性返还)。合同终止，乙方交清租金及水电费等相关费用及验收无异后，甲方即可退还乙方甲金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。四、水电、管理、……。六、甲乙双方职责：1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，且每天加收滞纳金为实欠租金金额的5％。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金……。合同签订后，双方均依约履行。至2019年4月26日后，森美公司以抚临路封闭维修及新冠××疫情暴发影响租赁物经营为由未缴纳租金。另查明，本案涉案租赁物所在地抚临路自2019年5月4日至2019年10月1日封闭维修。2020年7月16日，森美公司支付了一个月租金53194.5元给宇恒公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。宇恒公司、森美公司之间签订的《抚州市抚临菜场第二层物业经营权租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，森美公司拖欠租金超过30天属实，虽有市政府对抚临路封闭维修影响租赁物经营的客观原因，但并不能形成森美公司不缴纳租金的法定条件，合同对此也未有约定，且森美公司拖欠租金一年余，森美公司的行为构成违约，应承担违约责任。森美公司租赁宇恒公司的租赁物后，经装修装饰，开设抚州市美莲百货超市，抚临路封闭维修确实给森美公司的经营造成较大影响，根据公平原则，抚临路封闭维修期间2019年5月4日至2019年10月1日，森美公司的租金应适当予以减免，一审法院酌情减免租金一个月，即租金53194.5元(191.5万元÷3年÷12个月)。2020年1月24日因新冠××疫情防控需要，江西省人民政府启动了重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月12日江西省重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应。国家出台了相关政策，在疫情期间相关行业税费、租金等予以缓交、减免，抚州市人民政府也出台相关政策，在疫情2-3月期间，国有企业相关出租的租赁物每月减免半个月租金，故本案原告应免除被告因疫情期间租金一个月即53194.5元。森美公司还应给付宇恒公司自2019年4月26日至2020年5月25日拖欠的租金478744.5元(638328元－53194.5元－53194.5元－53194.5元)，支付违约金23937.23元(478744.5元×5％)。关于宇恒公司的诉讼请求2，依法解除双方签订的《抚州市抚临菜市场第二层物业经营权租赁合同》，责令森美公司立即清场退出承租物。一审法院认为，本案涉案租赁物租期较长(15年，自2018年4月26日至2033年10月25日)，森美公司在获得租赁物后，为经营超市，前期投入较大，如果现在解除租赁合同，森美公司必定会造成较大损失，现森美公司强列愿望继续租赁经营，并积极筹措资金来缴纳租金，故本案租赁合同不解除为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、陇南市森美商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付抚州市宇恒房地产开发有限公司拖欠的租金478744.5元，支付违约金23937.23元；二、驳回抚州市宇恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10502元，减半收取5251元，由陇南市森美商贸有限责任公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人森美公司向本院提交了以下证据：一、抚临路封闭修路新闻，证明因道路封闭维修，超市无法正常开业，造成较大的经营压力；二、八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，证明国家有政策应当对经营有困难的小微企业，免除3个月的房屋租金；三、收据，证明诉讼期间森美公司交纳租金的情况。被上诉人宇恒公司发表质证意见：1.证据一，修路是事实，但是修路不会影响上诉人经营；2.关于八部委的指导意见，这个意见对本案不适用，疫情期间减免租金的问题有国务院和市政府的文件规定，2月份减半个月，3月份减半个月。八部委的文件有规定适用的是小微企业和经营确有困难的企业；3.收据的真实性确认，收到了收据上的租金。被上诉人宇恒公司对上诉人森美公司提交的三份证据的真实性均不持异议，本院予以确认。森美公司、宇恒公司对对一审认定的事实均无异议，二审对一审认定的事实予以确认。二审另查明，森美公司于2020年9月8日向宇恒公司交纳106400元租金。2020年7月17日，经江西省政府同意，江西省发展改革委等8家单位印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案》，第二条：实施房屋租金减免，（一）在我省已出台对承租国有房屋(包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋)用于经营的企业和个体工商户1个月房租免收、2个月租金减半的基础上，对服务业小微企业和个体工商户，再免收1个月租金,确保落实国家对服务业小微企业和个体工商户免收3个月租金要求。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。本案一方当事人不同意调解，调解不成。本案二审的争议焦点为：上诉人森美公司请求减免8个月的租金有无事实和法律依据。本院认为，案涉租赁店铺所在地抚临路自2019年5月4日至2019年10月1日期间封闭维修，根据当事人提交的现场施工的照片可以看出，抚临路段的修路工程确实给居民出行和沿街店铺的营业带来一定影响，但并没有导致案涉店面完全无法营业，一审基于公平原则，酌情免除森美公司在抚临路段修路期间一个月的租金，并无不当。森美公司要求修路期间5个月的租金全部予以减免，依据不足，二审不予支持。2020年初全国爆发新型冠状病毒××疫情，江西省于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，该重大突发公共卫生事件属于不可抗力。宇恒公司系国有企业，森美公司租用国有房屋，可参照政府部门关于应对新冠××疫情的政策规定，减免3个月的租金。综上，2019年4月26日至2020年5月25日期间的租金，因修路原因减免1个月租金，因新冠疫情原因享受政策减免3个月租金，森美公司于2020年7月支付租金53194.5元，于9月支付租金106400元，森美公司还应当向宇恒公司支付租金265966.5元（638328元-53194.5元-53194.5元×3-53194.5元-106400元）。关于违约金的金额，双方当事人对一审认定的违约金均未提起上诉，故二审不予调整。综上所述，上诉人森美公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但处理不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初2970号民事判决；二、陇南市森美商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向抚州市宇恒房地产开发有限公司支付拖欠的租金265966.5元，支付违约金23937.23元；三、驳回抚州市宇恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10502元，减半收取5251元，由陇南市森美商贸有限责任公司负担2271.5，由抚州市宇恒房地产开发有限公司负担2979.5元。二审案件受理费6088元，由陇南市森美商贸有限责任公司负担4059元，由抚州市宇恒房地产开发有限公司负担2029元。本判决为终审判决。审判长  范宣审判员  彭珺审判员  王琳二〇二〇年十一月二十五日法官助理高忠明书记员余文渊