河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4203号 上诉人（原审被告）：李陶然，男，1987年11月3日出生，汉族，住保定市竞秀区。 被上诉人（原审原告）：河北双维物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市桥**双维商务大厦**。 法定代表人：马建林，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘雯雯，河北秉航律师事务所律师。 上诉人李陶然因与被上诉人河北双维物业服务有限公司（以下简称双维物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 李陶然上诉请求：1.撤销河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初1357号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.被上诉人提供的《报社竞秀小区物业服务合同》为无效合同。《业主大会及业主委员会指导规则》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条明确规定了业主大会及业主委员会的选举程序。本案中，保定日报社竞秀小区业主委员会是少数保定日报社竞秀小区业主通过违法程序成立的，该业委会不能代表保定日报社竞秀小区全体业主，其与被上诉人签订的《报社竞秀小区物业服务合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，属于合同无效。2.一审法院判决上诉人支付物业费用的标准没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》五十六条的规定，被上诉人与保定日报社竞秀小区业主委员会签订的《报社竞秀小区物业服务合同》自始无效，该合同在没有经过保定日报社竞秀小区业主大会同意的情况下，违规上涨物业费用的条款也无效。且被上诉人为小区提供物业服务后，小区除平时卫生脏、乱、差之外，还发生过业主暂放在地下室角落的床丢失等情况。被上诉人作为物业服务单位不管不问，均是业主联系相关部门自行解决。故被上诉人并未完全按其所述提供物业服务。3.被上诉人代保定日报社竞秀小区业主委员会收取物业费，没有事实和法律依据。2018年1-3月份，上诉人没有接受过任何物业服务，小区的卫生等事项由本小区业主自发维持，被上诉人亦未进驻保定日报社竞秀小区提供物业服务。一审法院依据报社竞秀小区业主委员会出具的委托书判令被上诉人代收上诉人2018年1-3月份的物业费，没有事实和法律依据。 被上诉人双维物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人与被上诉人之间存在合法有效的物业服务合同关系，上诉人应当向被上诉人交纳相应物业服务费用。1.被上诉人作为物业服务企业，于2018年2月竞聘报社小区的物业服务企业。2018年3月该小区业委会召开业主大会并通过参会人员投票选举，被上诉人获得绝大多数业主支持，2018年3月29日被上诉人与该小区业委会签订《报社竞秀小区物业服务合同》，合同约定服务期限为2018年4月1日至2021年3月31日，物业费收费标准为0.7元／月／平。上诉人认为该合同无效于法无据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定，业委会并非选聘物业服务企业的主体，仅是业主大会的执行机构，即使上诉人认为业委会的成立不合法，也无法否认业主大会选聘物业服务企业的决议。根据一审时被上诉人提交的与小区大多数业主本人签订的《物业服务协议》及2018年度业主缴费率统计，均能体现出双过半业主认可、满意被上诉人在小区进行物业服务，且对收费标准也予以认可。故该《报社竞秀小区物业服务合同》可以反映小区绝大多数业主的真实意愿，对全体业主应当合法有效。上诉人作为单个业主，根据《物权法》、《物业管理条例》及相关法律法规规定，无权决定选聘和解聘物业服务企业的事项。2.被上诉人于2018年4月1日至今，一直按照合同约定为小区提供持续性的物业服务，上诉人作为小区业主之一，事实上享受并接受物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，即使被上诉人与上诉人之间并未签署物业服务合同，但被上诉人已经实际履行合同义务，故上诉人应当向被上诉人履行缴纳物业费的义务，同时因为小区业主享受的是同等的服务，上诉人也应当和其他业主缴纳同一标准的物业费。3.一审时被上诉人提交多项证据证明被上诉人在小区提供多项物业服务，且得到业主满意。上诉人提出的被上诉人服务不到位的情况在一审时并未提交任何证据，并且物业服务的好坏应当由大多数业主来认定才合理。事实是自被上诉人在小区服务以来，小区环境卫生、设施设备等各方面得到明显改善，缴费率才能达到近90%。上诉人作为业主之一，拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的合法权益，也侵害了其他缴纳物业费的业主的合法权益，属于恶意拖欠行为。双维物业公司与业委会签订合同时还不知业委会并未进行过备案，根据物业管理条例的规定，业委会是由业主大会选举产生，产生之后才需去政府部门备案，备案并不是业委会成立的先决条件，即使业委会在签订合同时其主体身份存在瑕疵，根据法律规定也应当属于无权代理人以被代理人的名义订立的合同，其合同效力待定，但在合同签署后，小区业主有近90%向双维物业公司交纳了物业服务费用，有双过半的业主与双维物业公司又签署了物业服务协议，进一步明确了双方的权利义务，这足以构成法律意义上的追认，因此双维物业公司与业委会签署的日报社竞秀小区服务合同，合法有效，对全体业主都具有约束力。4.被上诉人收取2018年1月-3月的物业费合法。一审时被上诉人提交的证据包括业委会签的合同及委托书，能够证明业委会将此部分费用交于被上诉人进行催缴。因为被上诉人进驻小区之前，小区属于业委会自治，相关垃圾清运、卫生打扫均是业委会组织人员负责，收取物业费的标准也是同此前的标准，合法合理，大多数业主也认可业委会所做的工作。 双维物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李陶然向双维物业公司支付物业管理费969元及违约金700元，共计1669元；2、判令李陶然承担全部诉讼费用。一审庭审中，双维物业公司变更诉讼请求，将969元变更为3057元，欠费时间变更为自2018年1月1日至2020年12月31日。 一审法院认定事实：2018年3月29日，保定日报社竞秀小区业主委员会作为甲方与河北双维物业服务有限公司作为乙方签订《报社竞秀小区物业服务合同》。第三条约定：“经过竞聘，由甲方组织召开业主大会投票选择，甲方聘用乙方为报社竞秀小区提供物业服务。双方在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本合同。”第五条约定：“1、物业管理服务费：按建筑面积0.7元/㎡/月。可每季度、半年、年度收取。合同期内如遇下列情形，乙方有权调整物业费：①政府物价部门调整；②保定市物业收费普通上涨而调整……业主或物业使用人交纳的物业服务费由乙方收取，水费、电费由乙方代收代缴，逾期缴费的，自享受服务满一个月之日起乙方可向业主或物业使用人按每天千分之三的滞纳金进行收取。”第八条约定：“本合同服务期限叁年，自2018年4月1日至2021年3月31日止。”第十三条第一款约定：“2018年1-3月份的物业费由甲方委托乙方负责收取，催缴款项交乙方抵扣已收取的2018年全年车位服务费，不足抵款时双方再议。”2018年4月1日，报社竞秀小区业主委员会出具委托书，内容为：“现由报社竞秀小区业主委员会委托河北双维物业服务有限公司收取报社竞秀小区业主及住户应交未交的物业费等各项费用。”合同签订后，双维物业公司按照合同的约定，自2018年4月1日起为报社竞秀小区提供物业服务。2018年1-3月按照每平方米0.5元的标准，2018年4月1日之后按照每平方米0.7元的标准收取。另查明，李陶然是报社竞秀小区1-4-202室的业主，房屋建筑面积为124.12平方米，在报社竞秀小区居住，从2018年开始未交过物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，保定日报社竞秀小区业主委员会与河北双维物业服务有限公司于2018年3月29日签订了《报社竞秀小区物业服务合同》，且河北双维物业服务有限公司按照合同约定，为小区提供了物业服务，李陶然虽未与河北双维物业服务有限公司签订物业服务合同，但李陶然作为保定日报社竞秀小区业主且在小区居住，事实上接受了河北双维物业服务有限公司提供的物业服务，其与河北双维物业服务有限公司形成事实上的物业服务合同关系，一审法院予以认定。根据公平原则和权利义务相一致的原则，被告李陶然应参照《报社竞秀小区物业服务合同》的规定，按时交纳物业费。李陶然提出保定日报社竞秀小区业主委员会成立程序是否符合相关法律规定，所签物业服务合同无效的抗辩，上述抗辩理由与本案不属于同一法律关系，一审法院不予采信，李陶然提出调取证据的申请，一审法院亦不予支持。《报社竞秀小区物业服务合同》约定物业费可每季度、半年、年度收取，一审法院酌定物业费按季度收取。其中，2018年1-3月物业费由河北双维物业服务有限公司代收，按照0.5元/月/平方米建筑面积计算为186.18元（0.5元/月/平方米×3个月×124.12平方米=186.18元）。自2018年4月1日起至河北双维物业服务有限公司起诉时已实际提供物业服务的整季度之日止，即2020年3月31日，物业费按照0.7元/月/平方米建筑面积计算为2085.22元（0.7元/月/平方米×24个月×124.12平方米=2085.22元），以上共计2271.4元。河北双维物业服务有限公司要求李陶然给付违约金700元，河北双维物业服务有限公司与李陶然存在事实上的物业服务合同关系，双方未对物业费何时支付以及逾期支付应承担违约责任作出约定，故对于河北双维物业服务有限公司要求支付违约金700元的主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条的规定，判决：“一、被告李陶然自本判决生效之日起十日内给付原告河北双维物业服务有限公司物业服务费2271.4元；二、驳回原告河北双维物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李陶然负担。” 本院二审期间，李陶然提交以下证据：证据一：视频U盘，保定市竞秀区住建局物管科张科长及新市场街道办事处马主任的明确答复，证明日报社竞秀小区没有成立过合法的业主委员会，街道办通知了假业委会的相关人员不得再以业委会的名义活动及使用私刻的印章，且合同上的甲方业委会未备案，不具有主体资格，业主委员会成立不合法。证据二：受案回执，被上诉人提供的日报社竞秀小区物业合同上的甲方印章为私自刻制，已有业主报案并受理。证明目的：业委会私刻印章。证据三：业主证明及物业通知。证明目的：部分业主是在胁迫和不知情的情况下签署的物业服务协议。证据四：原合法物业收费标准。证明目的：合法的物业费为0.5元每平米每月，被上诉人诉求0.7元每平米每月无法律依据。证据五：小区环境和业主证明的照片。证明目的：小区脏乱差。双维物业公司质证称，针对证据一：对真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，对该视频中的人员身份无法确认，视频里的内容也是说竞秀小区业委会成立后没有去备案，根据物业管理条例规定，业委会自选举产生之日起3日之内应当去政府部门办理备案手续，但此处的备案并非行政许可行为，而只是将相关成立文件备存于行政主管部门，便于对其活动进行管理和监督，业委会是否备案对其主体资格的成立及对外签订合同的法律效果并不产生实质性影响。对证据二：真实性无异议，关联性、证明目的有异议，该受案回执仅仅证明业主进行过报案，派出所也已受理，但现在并没有做出任何的结果，因此与本案无关联性。对证据三：对真实性无异议，关联性有异议，该通知正是证明被上诉人作为小区的物业服务企业，正常的受业委会的委托对车位进行管理。对证据四：与本案无关联性，这是顶峰物业公司的收费标准。对证据五：对真实性、合法性、关联性均有异议，照片不显示拍摄时间、、地点只是选取了小区的某一局部照片，不能证明物业服务的整体性，还有老旧小区改造施工中的照片，这正是业委会及物业多方申请才达成老旧小区改造。双维物业公司提交以下证据：一张光盘，内容是小区业主在2018年向我方交纳物业费的收据，达到了89%，小区业主有178户，与双维物业公司签署物业服务协议及业主管理规约的占小区总户数的69.5%，面积为68%。证明目的：在双维物业公司与业委会签署协议后，在双维物业公司服务期限内，小区的业主缴费率达到双过半，与双维物业公司签署个人名义上的合同的也有双过半。李陶然质证称，对证据的真实性、合法性不认可，很多业主交物业费是被胁迫的，证据视频看不清。本院认为,上诉人提交的证据一、三因无法核实所涉人员的身份，不能实现其证明目的，本院不予采信。证据二所涉案件尚无定论，无法证明其证明目的，本院不予采信。证据四与本案合同相对人不具关联性，与本案不是同一法律关系，本院不予采信。证据五无法证明拍摄地点和拍摄时间，本院不予采信。被上诉人提交的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院所查明的其他事实与一审无异。 本院认为，关于涉案物业服务合同的效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该条中的“强制性规定”指的是法律、行政法规的效力性强制性规定。《业主大会及业主委员会指导规则》是中华人民共和国住房和城乡建设部颁布实施的，不属于法律、行政法规的范畴,且其内容多为管理性的规范，非效力性强制性规定。故对上诉人依据《业主大会及业主委员会指导规则》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条的规定认为涉案物业服务合同无效的主张本院不予支持。李陶然称双维物业公司私刻印章、伪造合同无事实依据,本院不予支持。 关于李陶然应否向双维物业公司支付物业费用，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，保定日报社竞秀小区业主委员会与双维物业公司签订了《报社竞秀小区物业服务合同》，双维物业公司亦为小区提供了物业服务。李陶然作为保定日报社竞秀小区业主且在小区居住，接受了双维物业公司提供的物业服务，与其形成事实上的物业服务合同关系。且双维物业公司提交的证据显示，已签署物业服务协议的业主统计表、2018年收费率的统计及业主缴费的收据，可证实小区大多数业主均认可双维物业公司的服务及收费标准，李陶然虽有异议，但未提交足以反驳的证据。故一审法院判令李陶然按照《报社竞秀小区物业服务合同》向双维物业公司支付物业费用并无不当。 李陶然称双维物业公司提供的服务不达标，但其所提交的证据不足以证实双维物业公司存在不履行约定义务或履行约定义务存在重大瑕疵的情形，且即使双维物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以根据物业合同的约定，通过要求双维物业公司限期整改、终止合同等方式维护自己的合法权益，或者依据法律规定要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于2018年1-3月份的物业费，《报社竞秀小区物业服务合同》第十三条载明保定日报社竞秀小区业主委员会委托双维物业公司收取2018年1-3月的物业费,交双维物业公司抵扣已收取的2018年全年车位服务费,不足抵款时双方再议。保定日报社竞秀小区业委会亦向双维物业公司出具了委托书。故一审法院判令李陶然向双维物业公司支付2018年1-3月份的物业费并无不当。 综上所述，上诉人李陶然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李陶然负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 牛育红 审 判 员 宋 平 审 判 员 马 媛 二〇二〇年十一月十日 法官助理 张全翰 书 记 员 颜靖涵