吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0221民初1355号原告：中国建设银行股份有限公司永吉支行，住所地吉林省永吉县口前镇亿帝宫日用品商行综合楼****。负责人：王冬梅，行长。委托诉讼代理人：谢沅序，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴婉莹，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。被告：刘艳，女，1961年2月22日出生，汉族，自由职业，住吉林省长春市宽城区。被告：吉林百桥房地产开发有限公司，，住所地吉林省永吉县岔路河镇镇内2委3-1-3-135-1法定代表人：王春会，该公司经理。委托诉讼代理人：郭野，该公司职员。原告中国建设银行股份有限公司永吉支行（以下简称建设银行永吉支行）与被告刘艳、吉林百桥房地产开发有限公司（以下简称百桥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行永吉支行的委托诉讼代理人谢沅序、柴婉莹、被告百桥公司的委托诉讼代理人郭野到庭参加诉讼，被告刘艳经传票传唤无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行永吉支行向本院提出诉讼请求：1.要求解除建设银行永吉支行与刘艳于2015年1月5日签订的合同编号为：220020107-011-201405257《个人住房（商业用房）借款合同》；2.要求刘艳偿还借款本金及利息、罚息共计24212.57元（其中借款本金23963.41元及利息221.09元、罚息28.07元，计算至2020年6月12日止）及2020年6月13日至实际给付之日止的利息、罚息，按合同约定标准计算；3.建设银行永吉支行有权对坐落于吉林省永吉县岔路河镇隆泰温泉生态城16号楼2单元401室房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内优先受偿；4.要求百桥公司对上述请求承担连带保证责任；5.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：建设银行永吉支行与刘艳于2015年1月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》：220020107-011-201405257，约定：建设银行永吉支行向刘艳提供贷款人民币150000元，借款期限为72个月（自2015年1月5日至2021年1月5日），还款方式为等额本息还款法。贷款利率按月支付，当前利率水平下，贷款执行利率为6.765%，贷款利率为本合同约定基准利率水平上浮10％，刘艳应按期足额还款，如违约，建设银行永吉支行有权解除合同，并宣布贷款立即到期，并要求刘艳立即偿还借款本息及实现债权的费用。同时，刘艳以坐落于吉林省永吉县岔路河镇隆泰温泉生态城16号楼2单元401室房屋提供抵押担保，并办理了预告登记。当债务到期债权人不予偿还时百桥公司为其债务承担连带保证责任。现刘艳未按合同约定履行还款义务，故诉至贵院，请求依法支持建设银行永吉支行的诉讼请求。刘艳未作答辩。百桥公司辩称，对贷款事实无异议。1.百桥公司的连带责任应在建设银行永吉支行解除与刘艳签订的借款合同时一并解除，自解除之日起不再承担连带责任；2.建设银行永吉支行主张的贷款余额、利息、罚息应符合法律规定和合同约定，利息与罚息不应包括复利；3.百桥公司已承担的保证责任（即建设银行永吉支行在保证金扣划的34833.38元）应予扣除，承担保证责任后，可以向刘艳追偿；4.刘艳承担本案诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的能够依法证明其诉讼请求及抗辩主张的证据（建设银行永吉支行提交的：1.身份信息、企业信息各一份；2.中国建设银行个人住房借款申请书一份；3.商品房买卖合同一份；4.中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同一份；5.个人贷款支付委托书、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书各一份；6.房屋预告登记证明一份；7.贷款账户基本信息一份。百桥公司提交的：建设银行永吉支行扣划百桥公司保证金回单三份），本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月5日，建设银行永吉支行与刘艳签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同编号为220020107-011-201405257，对借款的相关事项作出了如下约定：1.借款用途为个人住房购置贷款，借款金额150000元，借款期限72个月（即2015年1月5日至2021年1月5日），还款方式为按月等额本息还款；2.借款利率为浮动利率，以借款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，如借款人未按合同约定偿还贷款，罚息利率为贷款利率基础上加收50%。据此确定的利率以借款凭证的记载为准，即借款年利率为5.39%（年利率4.9%上浮10%），逾期罚息年利率为8.085%（年利率5.39%上浮50%）；3.如借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息的构成违约，借款人发生违约情形的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系；4.百桥公司为刘艳的该笔借款提供保证担保。借款担保的方式为抵押加阶段性连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明书文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。5.合同第十二条第五点第（四）项约定，保证人行使追偿权不应使贷款人利益受到任何损害，并同意合同项下债务的清偿优先于保证人代位权或追偿权的实现。6.抵押物为坐落于吉林省永吉县岔路河镇隆泰温泉生态城16号楼2单元401室、面积86.43平方米的房屋。2015年1月29日，建设银行永吉支行就本次贷款约定的抵押房屋办理了房屋预告登记，房屋预告登记权利证号为房预岔字第DJ00000460号。2015年2月2日，建设银行永吉支行向刘艳发放贷款150000元。贷款发放后，刘艳按月偿还借款本息至2019年6月，自2019年7月起刘艳一直未履行还款义务。至2020年6月12日止，刘艳尚欠建设银行永吉支行贷款本金23963.41元，利息221.09元、罚息28.07元。现已扣划百桥公司保证金34833.38元。建设银行永吉支行多次向刘艳催收贷款，但刘艳仍未按约定还款，故建设银行永吉支行起诉至本院。本院认为，建设银行永吉支行与刘艳签订合同编号为220020107-011-201405257的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，该合同自签订之日起成立并生效，双方应按照合同约定全面履行义务。建设银行永吉支行已经按合同约定如数向刘艳发放了贷款，刘艳应按时履行还款义务。现刘艳自2019年7月开始，未能按月偿还贷款本息，已构成违约。借款合同中明确约定了借款人违约后贷款人享有解除双方借贷关系的权利，以及借款人应承担的罚息计收标准，故对于建设银行永吉支行要求解除合同编号为220020107-011-201405257的《个人住房（商业用房）借款合同》，由刘艳立即偿还借款本金23963.41元，利息249.16元（利息计算至2020年6月12日，剩余利息自2020年6月13日计算至贷款还清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。百桥公司抗辩其连带责任应与合同一并解除，贷款利息与罚息不应包括复利的主张，不符合合同约定，亦无事实及法律依据，本院不予支持。因双方约定合同项下的债权清偿优于保证人的追偿权，故百桥公司的抗辩主张，即已扣划的百桥公司保证金34833.38元及后续承担连带保证责任的金额，有权向刘艳追偿，本院予以支持。关于建设银行永吉支行要求对涉案抵押的房产享有优先受偿权问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百八十条第一款第一项规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述法律规定，刘艳在与建设银行永吉支行签订的借款合同中，明确约定以其个人购买的坐落于吉林省永吉县岔路河镇隆泰温泉生态城16号楼2单元401室房屋为该笔贷款作抵押，但双方仅在永吉县房屋产权管理中心对抵押房产办理了房屋预告登记手续，并未办理正式的抵押登记，故抵押合同自签订时生效，而抵押权并未设立。涉案房屋设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，建设银行永吉支行在涉案房屋未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或者约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权，故建设银行永吉支行对涉案房屋不享有抵押权优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十条、第一百七十一条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司永吉支行与刘艳于2015年1月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为220020107-011-201405257；二、刘艳于本判决生效后立即偿还中国建设银行股份有限公司永吉支行借款本金23963.41元，利息249.16元（包括罚息，利息计算至2020年6月12日，以后利息按年利率8.085%计算至实际给付之日止）；三、吉林百桥房地产开发有限公司对本判决第二项内容向中国建设银行股份有限公司永吉支行承担连带保证责任，吉林百桥房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向刘艳追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司永吉支行的其他诉讼请求。如果刘艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元，由刘艳、吉林百桥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 袁 庆二〇二〇年十一月二十三日书记员 李晓明