广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27403号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，统一社会信用代码：914***********011C。法定代表人：昌某1。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码：914********1320683。负责人：刘宏才。上列两原告共同委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：吴培斌，男，1995年12月11日出生，汉族，住广东省普宁市************，公民身份号码：445************254。委托诉讼代理人：张建国，广东高裕律师事务所律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告吴培斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月25日受理后，依法适用小额诉讼程序于同年11月3日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人姚丽芸，被告委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年6月-2019年2月期间的物业管理费10146.96元，滞纳金1550元（滞纳金以2018年1月9日前当月所欠物业管理费为基数，每日万分之三计算，自欠付当月起至付清日止，暂时计算至2020年9月，其后滞纳金另行计算）；2.被告向原告支付2014年12月8日-2016年12月4日期间所欠公摊水费148.05元，2014年12月8日至2018年12月31日期间所欠公摊电费993.46元；2015年11月11日-2016年7月11日期间所欠未过户的水费11.4元；2015年6月5日-2015年8月4日期间所欠未过户的电费22.32元(诉讼中，原告撤回该项请求)；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告彩生活公司与佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司签订《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》（以下简称《前期服务合同》），约定彩生活公司为位于佛山市**********的劲嘉·金棕榈园提供物业服务。后彩生活公司在佛山设立分公司，由分公司具体履行合同事宜。被告是涉讼金棕榈园业主。原告为被告提供物业管理服务，但被告拖欠物业服务费等费用，经多次催促仍拒绝履行付费义务。被告辩称,2017年9月15日前的物管费诉讼请求已经过了诉讼时效。2018年1月9日之后的物管费违反了前期物业合同约定的义务。合同中明确约定原告属于酬金制，该条款要求每三个月公布一次公共收益收支情况。原告并没有公布，侵犯了全体业主包括被告在内的权益。其次，违反了最高人民法院关于审理物业纠纷案件的司法解释第十条的规定，即业委会通知其解除之后，物业方不能再以存在事实劳动为由要求业主缴纳物业费，而本案与该情况事实和法律上是一致的。因此，2018年1月9日之后已经解除的合同状态的物业费是没有法律和事实依据的。被告提交的证据也体现了当时业委会发出公告让业主不需要缴纳物业费，理由是原告侵占公共收益，不交接所有的收益情况报表，及小区绿化、垃圾处理及消防设施、设备、监控系统并没有维护，并且占用了消防通道。因此，这些理由足以让被告对抗缴纳物业费的事实依据。对于滞纳金，原告没有请求的基础，合同在2018年1月9日已经解除。也就是说合同已经不存在，合同条款不应使用该滞纳金的约定，并且滞纳金按日万分之三过高，且是格式条款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼物业位于佛山市南海区**********************，建筑面积为141.26平方米,登记权利人为被告吴培斌，登记日期201*年*月20日。彩生活公司系案涉物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与涉讼小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉·金棕榈园小区提供前期物业管理服务，按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米1.6元;物业服务资金主要用于管理服务人员工资待遇、小区日常管理维护、法定税费、物业管理企业利润等方面；物业服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金等。另查明，涉讼小区于2017年9月召开业主大会，业主表决同意解聘彩生活公司。后彩生活公司与业主委员会就上述表决结果效力发生争议，佛山市南海区狮山镇横岗社区****民服务所于2017年10月18日公告称：需对投票结果公示期间业主提出的可疑问题进行进一步调查核实，在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。涉讼小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出案涉小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，确认前期物业服务合同于2018年1月9日解除,彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，判令彩生活公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出案涉小区；该判决于2018年12月30日生效。业主委员会于2019年1月31日向本院申请强制执行，2019年3月7日彩生活公司与业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续，本院作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书认定：案涉小区物业管理交接手续的办理客观上确实需要业主委员会与彩生活公司相互配合，且物业管理具有一定的特殊性，在业主委员会找到承接小区物业管理的物业公司之前，彩生活公司不宜直接退出小区的物业服务。业主委员会与彩生活公司对上述裁定书均未提出复议，该裁定书已发生法律效力。2019年2月26日《金棕榈园小区物业交接协调会会议纪要》记载：“彩生活公司退场和千秋物业公司配合小区业委会完成物业交接工作可同时进行，三方协商定于2019年3月1日早8：00进行交接”；小区业主委员会于2019年3月21日向彩生活佛山分公司出具《担保书》，载明：“贵公司已于2019年3月1日撤出本小区，但尚有公用水电表没有过户，为更好地完成交接，建议如下：1.彩生活公司清缴全部公用水费（至2019年2月28日止），3月底前完成水电过户手续等。彩生活佛山分公司于2019年5月17日向被告涉讼物业地址邮寄催缴涉案费用的律师函，该函因拒收被退回。本院认为，涉案《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。根据业主委员会《担保书》要求彩生活公司清缴小区公用费用至2019年2月28日止及本院生效执行裁定书认定双方延后交接存在客观原因的内容，本院认定《前期服务合同》到期后至2019年2月28日，彩生活公司事实上仍为案涉小区持续提供物业服务，被告作为小区业主之一已实际受领服务，应参照原《前期服务合同》约定的收费标准支付相应服务对价。业主应交纳的物业服务费用是维持整个小区物业管理基本运作的成本基础，按时足额交费是业主应尽的合同主要义务，被告举证未足以证明两原告存在不提供服务的同等违约行为或两原告存在违约行为造成被告专有部位的特定损失，其仅以彩生活公司存在瑕疵履行行为作为拒付基本物业服务费用的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。物业服务费按月支付，为继续性债权，各月产生的物业服务费分别计算诉讼时效期间,原告以涉讼物业地址向被告寄送律师函催收涉案费用，未有证据反映双方另行约定送达地址或被告通知变更联系方式，原告已经以恰当方式主张权利，诉讼时效中断，原告2019年5月17日寄送律师函，未超出请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间，被告辩称部分费用超出诉讼时效期间的主张本院不予采纳。涉讼物业于2017年6月20日办理权属人为被告的登记，无证据反映其前被告已接收使用物业，原告请求被告支付该部分物业服务费的主张本院不予支持。综上，被告应支付2017年6月20日至2019年2月（每月物业服务费按原告主张225.49元计算，其中2017年6月20日至2017年6月30日为82.68元）期间的物业管理费4592.48元予原告。原告主张上述欠费的逾期违约金，其中2017年6月至2017年12月管理费是原前期服务合同约定期限内应缴费用,被告未依约缴纳已构成违约,应以上述欠费期间各月管理费为基数，各期从当月11日起，均按日万分之三计至管理费实际清日止，各期违约金均以管理费基数为限。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告吴培斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费4592.48元予原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司；二、被告吴培斌应支付2017年6月至2017年12月管理费相应逾期违约金（2017年6月违约金以82.68元为基数，其余各月违约金以各月物业服务费225.49元为基数，各期从当月11日起，均按日万分之三计至物业服务费实际清日止，各期违约金均以各期物业服务费基数为限）予原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本项随上列第一项清；三、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额诉讼程序结案本院减半收取计25元（两原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  招伟妍二〇二〇年十一月二十五日书记员  关凯婕