安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1303号 上诉人（原审被告）：淮南市土地储备中心（曾用名：淮南市土地储备开发中心），住所地淮南市田家庵区洞山中路中建大厦**，统一社会信用代码123404007998250885。 法定代表人：谢冬梅，该中心主任。 委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽从法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：顾华，女，1977年2月3日出生，汉族，淮南供电公司力达电气安装总公司后勤事务员，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人(原审被告):安徽金九龙房地产开发（集团）有限公司，住所地安徽省淮南市经济技术开发区水厂南路，统一社会信用代码91340400150250910J。 法定代表人：赵怀建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庞红新，安徽竞合律师事务所律师。 上诉人淮南市土地储备中心（以下简称：土储中心）因与被上诉人顾华、被上诉人安徽金九龙房地产开发（集团）有限公司(以下简称:金九龙公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人土储中心的委托诉讼代理人潘龙敏、被上诉人顾华、被上诉人金九龙公司的委托诉讼代理人庞红新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 土储中心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顾华的诉讼请求。事实与理由：一、《调解书》的当事人系顾华与金九龙公司，土储中心与顾华之间无合同关系。《调解书》上的签字人“胡道友”是金九龙公司的工作人员，其行为不能代表土储中心的行为。“淮南市经济适用房龙兴园项目征地拆迁办公室”也不是土储中心组建，所以，案涉《调解书》的合同当事人不是土储中心。二、土储中心与顾华之间形成的是《行政裁决书》的关系。案涉“龙兴园项目”的主体是淮南市房地产管理局，房管局在拆迁事宜上委托土储中心担任名义上的项目拆迁人，项目启动后，因顾华在拆迁事宜上未能与房管局达成一致意见，2013年土储中心以拆迁人名义向房管局提交了行政裁决申请，房管局也于2013年10月22日做出了《行政裁决书》，该《行政裁决书》对顾华和土储中心均有法律约束力，但案涉的《调解书》对土储中心而言并没有成立。三、一审法院要求土储中心承担“停业损失费56531.8元”以及“违约金453361.6元”无事实和法律依据。按照生效的《行政裁决书》内容，顾华不享有“停业损失费56531.8元”，且无论是依据《调解书》还是《行政裁决书》，双方均没有约定所谓的“违约金”。一审法院一方面认定顾华主张“违约金”没有事实和法律依据，另一方面主动将“违约金”调整为“损失”并作出判决，违背了“不告不理”的原则。综上，土储中心虽是案涉项目的拆迁人，但土储中心并没有与顾华形成“调解书”的合同关系，一审法院认定事实错误，且按照《行政裁决书》的裁决内容，即使土储中心不能交付房屋，土储中心承担的责任也是按照《行政裁决书》的内容承担。现一审法院将顾华未主张损失的诉求擅自变更违约金的判决，明显违背了“不告不理”的原则，为此，请求二审人民法院依法撤销一审判决，改判驳回顾华一审诉讼请求。 顾华辩称，一审法院认定土储中心为拆迁主体，事实清楚，土储中心拆了我的房子就应该补偿我，我的房子2013年被拆，至今7年了，我没有得到任何补偿，一审法院的判决金额并不能补偿我的损失。 金九龙公司辩称，金九龙公司并不是案涉房屋的拆迁主体，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 顾华向一审法院起诉请求：1、依法解除顾华与土储中心签订的《房屋拆迁补偿调解书》;2、判决土储中心赔偿顾华房屋补偿款995360元(8000元×124.42平方米)、返还顾华给付的差价款307080元、赔偿顾华安置费254020.8元(3735.6元×34个月×2,自2016年12月24日计算至2019年9月24日,后续安置费计算至判决生效之日),以上合计1556460.8元；3、本案的诉讼费由土储中心承担。2020年5月7日，顾华申请将原第2项诉讼请求变更为：（1）请求依法判决土储中心赔偿顾华房屋补偿款995360元（8000元/平方×124.42平方米）；（2）支付顾华差价款307080元；（3）支付顾华两次搬迁费用1244.2元；（4）支付顾华安置费共计380725.2元，后续安置费用计算至土储中心将安置费支付完毕之日止；2013年12月24日至2016年12月23日，共计36个月的安置费134373.6元（3732.6元×36个月），2016年12月24日至2019年9月23日，共计33个月的2倍安置费246351.6元（3732.6元×33个月×2）；（5）停业损失等费用56531.8元；（6）判令土储中心支付违约金656937.6元（995360元×33×0.02，违约金以本金995360元按月息2%计算自2016年12月24日计算至2019年9月23日，共计33个月，后续违约金计算至土储中心将房屋补偿款支付完毕之日止）。以上合计2397878.8元。 一审法院查明事实：2007年3月23日，甲方淮南市房地产管理局与乙方金九龙公司签订一份《龙兴园小区经济适用房项目合同协议书》，约定由乙方开发建设淮南市经济适用住房项目龙兴园小区（工程地点：田东路南侧、一水厂东侧、二十三中操场围墙北侧），甲方全程参与项目的管理。合同第二条约定：……3、地上建筑物的拆迁，费用由乙方支付。以上费用作为龙兴园小区成本项目的组成部分。另约定乙方根据甲方批准的《准购证》办理预（销）售手续，工程竣工验收合格后，乙方及时办理销售结算、房屋交接手续。 淮南市土地储备开发中心（现更名为淮南市土地储备中心）取得淮南市房地产管理局发放的拆许字（2007）第14号《房屋拆迁许可证》后于2007年8月1日发布《淮南市土地储备开发中心龙兴园项目城市房屋拆迁补偿安置方案》，方案对拆迁范围、方式、期限、拆迁补偿对象、对被拆迁房屋的认定、拆迁补偿安置办法、奖励措施等均进行了详细的规定。其中第二条约定拆迁方式为本中心自行组织拆迁。第三条约定本中心对持有合法房屋产权凭证的被拆迁人给予补偿或安置。……安置方案附件一办公、生产经营性用房的的拆迁补偿方案中规定沿街商业性用房可以选择产权调换或货币补偿，要求货币补偿的，按每平方米建筑面积2000元给予补偿。 顾华所有的坐落于田家庵区房屋（建筑面积为124.42平方米，房地产权证号：房地产淮田字第××号）处在涉案龙兴园项目拆迁范围内，顾华与土储中心就拆迁安置产权调换方案分歧较大未能达成协议，土储中心遂向淮南市房地产管理局申请行政裁决。淮南市房地产管理局于2013年10月22日作出如下裁决：一、土储中心给予顾华在门面房（1-2／11Ｆ，期房），建筑面积159.79㎡；顾华向土储中心支付产权调换差价款248479元【房地产市场评估价格为1012211元（单价6335元／㎡）-被拆迁房屋市场价值763732元（估价时点2012年12月10日）】，最终差价以房地产测绘机构测绘的建筑面积乘以安置房评估单价扣除被拆迁房屋评估价格后的金额为准。二、土储中心向顾华支付搬迁补助费1244.2元（5元／㎡／次×124.42㎡×2次），每月支付临时安置补助费3732.6元（30元／㎡×124.42㎡）。临时过渡期不超过24个月，周转房由顾华自行解决。三、土储中心支付安置房时，给予顾华增发4个月临时安置补助费计14930.4元，并与顾华结清产权调换差价款和补助费。四、顾华自本裁决书送达之日起20日内腾空拆迁范围内的房屋，交付土储中心拆除。…… 上述行政裁决书送达后，2013年12月24日，拆迁人土储中心与被拆迁人顾华经调解人淮南市调解达成一致意见，签订一份《房屋拆迁补偿调解书》，调解协议如下：一、拆迁人向被拆迁人提供安置房位于间商铺（上下层两层，期房），暂定建筑面积175.6㎡。其中，安置面积124.42㎡，双方当事人不结算房屋产权调换的差价；被拆迁人支付超安置面积51.18㎡的差价款307080元（51.18㎡×6000元／㎡）。二、拆迁人支付两次搬迁费计1244.2元、过渡期为36个月的临时安置费134373.6元（每月安置费3732.6元）、安置房交付后4个月的临时安置费14930.4元、其他费用56531.8元（指停业损失补偿等一切费用）。周转房由被拆迁人自行解决。三、综上所计，被拆迁人向拆迁人支付差价款100000元。安置房面积确定最终以市房地产测绘机构测绘面积为准。测绘面积与暂定安置面积之差由双方当事人按6000元／㎡计算找补差价款，差价款在安置房交付的同时一次结清。超期安置，自逾期安置之月起，拆迁人给予被拆迁人按每月临时安置费标准增付100%的临时安置费。四、被拆迁人自本调解书生效之日起15日内腾空房屋交付拆迁人。五、安置房产权证由拆迁人负责办理，被拆迁人协助配合；办理新产权证所产生的费用由拆迁人支付。本调解书自双方当事人签字、盖章之日起生效。本调解书一式四份，拆迁人二份，被拆迁人一份、市房屋征管办备案一份。拆迁人处加盖淮南市经济适用房龙兴园项目征地拆迁安置办公室印章、代表胡道友签字，被拆迁人顾华签字按手印，调解人代表王瑜军、赵英签字。土储中心表示王瑜军是房管局的，赵英不清楚。金九龙公司表示王瑜军、赵英均是房管局的人。顾华的调解书原件丢失后，其持调解书复印件到龙兴园小区办公室补盖的淮南市经济适用房龙兴园项目征地拆迁安置办公室章。上述调解书签订后，顾华依约将房屋钥匙及房产证上交。金九龙公司分别于2015年9月7日、2016年1月30日给顾华开具两张收据，金额合计89582.4元，收款事由龙兴园小区拆迁还原房款，金九龙公司加盖财务专用章。金九龙公司庭审中称该款是用其应代房管局付给顾华的24个月临时安置补助费抵付的。 金九龙公司于2017年9月1日已经完成承建龙兴园小区任务，并通知业主办理交房手续。因拟安置给顾华的龙兴园小区商铺无法办理房产证，顾华不同意接收房屋，双方产生纠纷，顾华遂起诉至法院。 另查明：刘明星的工作证正面显示：姓名刘明星，单位淮南市土地储备开发中心并加盖淮南市经济适用房龙兴园项目征地拆迁安置办公室章。工作证反面是通讯录，包含牛方银、刘明星、胡道友、陈多敬等人的电话联系方式。2007年6月24日会议纪要显示：议题龙兴园项目拆迁工作会议，主持人牛方银，参加人员胡道友、陈多敬、朱正新、武学斌、江浩、张义保。从会议纪要内容来看，牛方银在会议上讲其代表的是城投公司、陈书记代表舜耕镇、胡书记代表金九龙集团。 2012年7月18日中共淮南市委办公室关于龙兴园项目74户拆迁安置问题专题会议纪要（第13号）显示参会单位、人员有金九龙公司赵淮建、胡道友。 再查明：（2018）皖0403民初1271号民事判决书查明淮南市洛河华赛冷饮食品厂（以下简称：华赛食品厂）的房屋在龙兴园项目拆迁范围之内，该厂与土储中心达成《房屋征收补偿协议》，后土储中心未按期交房，华赛食品厂提起诉讼，该案审理过程中，华赛食品厂对该案产权置换房屋的市场销售价格申请评估，经评估华赛食品厂位于商业门面房建成于2016年10月左右，于价值时点2016年11月的市场价值为单价6209元／㎡。法院判决系以该单价计算的门面房补偿款。 一审法院认为，本案的争议焦点一是土储中心是否是本案适格被告即土储中心是否是《房屋拆迁补偿调解书》的协议相对方；二是顾华诉请解除《房屋拆迁补偿调解书》是否有事实和法律依据；三是顾华主张的房屋补偿款、差价款、搬迁费用、安置费、停业损失、违约金等是否能够支持。 关于争议焦点一，从《房屋拆迁补偿调解书》内容来看，调解书列明的拆迁人是“淮南市土地储备开发中心”，拆迁人处加盖的公章是“淮南市经济适用房龙兴园项目征地拆迁安置办公室”，代表签字是胡道友，从金九龙公司提交的刘明星工作证背面的通讯录及2007年6月24日会议纪要显示，虽然胡道友是金九龙公司的工作人员，但同时也是负责龙兴园项目征地拆迁安置办公室的工作人员，从上述签字盖章能够认定胡道友代表的是龙兴园项目拆迁安置办公室；另一方面龙兴园项目城市房屋拆迁补偿安置方案公布的拆迁人是土储中心，顾华与土储中心就房屋拆迁安置方案达不成一致意见，土储中心作为拆迁人向淮南市房地产管理局申请行政裁决，裁决书送达后，顾华称土储中心的工作人员通知其就房屋拆迁安置进行调解，后双方达成涉案房屋拆迁补偿调解书；此外，涉案调解书是在调解人淮南市的主持下达成的，庭审中，对于调解人代表签字王瑜军、赵英的身份，土储中心表示王瑜军是房管局的，赵英不清楚。金九龙公司表示王瑜军、赵英均是房管局的人。从土储公司、金九龙公司上述所述能够确认调解人是淮南市房地产管理局下设部门，调解人代表的是政府单位，具有公信力。土储中心辩称其只是名义上的拆迁人，系受房管局的委托。庭审中询问土储中心对于受房管局委托是否有证据，土储中心表示庭后提交委托书，但一直未提供，故本院对上述意见不予采信。综上，顾华作为被拆迁人有理由相信《房屋拆迁补偿调解书》上拆迁人处加盖的“淮南市经济适用房龙兴园项目征地拆迁安置办公室”及胡道友签字代表的是土储中心，土储中心系《房屋拆迁补偿调解书》的协议相对方。 关于争议焦点二，按照《房屋拆迁补偿调解书》第五条规定，拆迁人负责办理安置房产权证。经审理查明，顾华的被拆迁房屋系有房产证的，且依照调解书约定将房屋交付土储中心，而拟安置给顾华的房屋没有房产证且截止开庭之日仍不具备办理房产证的条件，顾华至今无法取得拟安置房屋的产权证，拆迁人土储中心系违约，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”土储中心未给顾华办理房产证，导致顾华不能取得安置房屋的所有产权，导致调解书的目的不能实现，故顾华请求解除《房屋拆迁补偿调解书》符合上述法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点三，（1）关于房屋补偿款995360元（8000元/平方米×124.42平方米），按照《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款规定“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”因房屋产权调换未果导致《房屋拆迁补偿调解书》解除后，顾华有权要求土储中心以货币补偿方式进行安置，但顾华主张按照8000元/平方米计算没有依据，本院询问顾华是否对主张的房屋补偿款计算单价申请评估，顾华明确不申请评估。关于货币补偿单价，安置方案规定沿街商业性用房按照2000元/㎡进行补偿，但该规定是2007年公布的，综合本案案情，考虑房地产市场价格上涨情况及本案系因拆迁人土储中心违约导致无法进行房屋产权调换引起的纠纷，适用上述安置方案规定的补偿单价明显违背公平原则，故本院参照同属龙兴园拆迁范围的华赛食品厂门面房安置补偿单价6209元/㎡【案号：（2018）皖0403民初1271号】予以支持，经计算，房屋补偿款为772523.78元（6209元/㎡×124.42㎡）。（2）关于顾华主张土储中心支付其差价款307080元，顾华并未提交证据证明其已支付给土储中心房屋差价款307080元，故该项诉请没有事实和法律依据，本院不予以支持。（3）关于两次搬迁费用1244.2元，根据《淮南市国有土地上房屋征收补偿标准》第四条第（一）、（四）规定，被征收人选择期房产权调换的，按5元/㎡的标准增付一次搬迁费。经审理查明，行政裁决书和房屋拆迁补偿调解书计算的两次搬迁费用均是1244.2元（5元/㎡/次×124.42㎡×2次），但前提是按照期房产权调换安置，而本案顾华请求货币补偿，故只能支持一次搬迁费即622.1元。（4）关于安置费380725.2元【2013年12月24日至2016年12月23日，共计36个月的安置费134373.6元（3732.6元×36个月），2016年12月24日至2019年9月23日，共计33个月的2倍安置费246351.6元（3732.6元×33个月×2）】，后续安置费用计算至安置费支付完毕之日止。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，调解书解除后，约定的安置费尚未履行的终止履行，另安置方案中关于商铺按照货币补偿方式安置没有规定临时安置费，同时亦没有相应法律依据，故本院对顾华主张的上述安置费不予以支持。（5）关于停业损失等费用56531.8元，依据《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”故土储中心应当对顾华的停业损失予以补偿，关于支付标准，双方签订的《房屋拆迁补偿调解书》约定金额为56531.8元，庭审中土储中心亦未提出反对意见，故顾华按照该数额主张符合事实情况且不违反法律规定，本院予以支持。（6）关于违约金656937.6元（995360元×33×0.02，违约金以本金995360元按月息2%计算自2016年12月24日计算至2019年9月23日，共计33个月，后续违约金计算至被告将房屋补偿款支付完毕之日止），依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。顾华依约将房屋交付土储中心拆迁，但土储中心未按约交付符合约定条件的安置房屋，系违约，应当赔偿顾华的损失，但顾华主张的违约金计算标准没有约定或法律依据，本院不予以采纳。按照调解书约定的房屋产权调换方式，顾华应取得的临时安置费应当认定为损失，按照调解书约定的临时安置费标准计算至判决解除调解书之日即2020年7月14日止顾华应获得临时安置费453361.6元（2013年12月24日至2016年12月23日，共计36个月的安置费134373.6元（3732.6元×36个月），2016年12月24日至2020年7月14日，共计42.73个月的2倍安置费318988元（3732.6元×42.73个月×2）），故本院将违约金数额调整为453361.6元。 一审法院据此判决：一、立即解除原告顾华与被告淮南市土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿调解书》；二、被告淮南市土地储备中心于本判决生效之日起十五日内支付原告顾华房屋补偿款772523.78元、搬迁费622.1元、停业损失等费用56531.8元、违约金453361.6元，合计1283039.28元；三、驳回原告顾华的其他诉讼请求。本案案件受理费25983元，由原告顾华负担12080元，被告淮南市土地储备中心负担13903元。 二审中土储中心向本院提交了两份淮南市不动产查档证明，证明与案涉房屋同类的房屋能办理房产证。顾华质证认为，当时定的2016年交房，对方只讲现在能办房产证，但当时我去打听是不能办理房产证的，现在几年过去了，我不打算要房子了。金九龙公司质证认为，证据真实性无异议，但据我公司了解，现在是办不了房产证的。本院对该两份查档证明的真实性予以确认，该两份证明未显示房产证办证时间。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，土储中心在上诉状中认为其与顾华之间仅是依据《行政裁决书》形成的关系，而非基于《房屋拆迁补偿调解书》形成的合同关系，但龙兴园项目城市房屋拆迁补偿安置方案公布的拆迁人是土储中心，土储中心称是市房管局在拆迁事宜上委托其担任名义上的项目拆迁人，但并没有提供证据证明。根据相关证据和一审查明的事实，可以认定土储中心是《房屋拆迁补偿调解书》的协议相对方。关于停业损失费，《房屋拆迁补偿调解书》约定金额为56531.8元，一审判决支持顾华该项诉请并无不当。关于违约金，土储中心未向顾华交付约定条件的安置房屋，给顾华造成了损失，一审法院以顾华的损失数额确定违约金数额并无不当。 综上所述，淮南市土地储备中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15231元，由上诉人淮南市土地储备中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  陶春雨 审判员  岳文超 审判员  代 奇 二〇二〇年十一月四日 法官助理朱启凡 书记员巫祖悦 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。