湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2565号原告：胡鹏辉，女，汉族，1954年10月10日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨国斌，男,1954年5月14日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系原告胡鹏辉丈夫，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，系董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市永定区南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，系董事长。原告胡鹏辉与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告胡鹏辉的委托诉讼代理人杨国斌到庭参加了诉讼，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡鹏辉向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付自2018年7月22日到2020年8月21日期间下欠租金45096元，以及装修折旧款45096元；2.判令两被告立即支付租金违约金450.96元、装修折旧款违约金450.96元。事实和理由：2016年7月22日，原告与被告签订了房屋承包经营合同和房屋委托装修、酒店开办合同，原告将位于张家界大成山水国际大酒店（二期）第9层974号房屋出租给被告大成酒店公司经营。承租经营合同约定承包金标准每年22548元，于每年最后一日支付。被告应支付原告2018年7月22日至2020年7月22日承包金45096元，但被告未付款。依照合同约定，被告还应付原告违约金450.96元（45096元×1%）。房屋委托装修、酒店开办等费用合同约定，第三年和第四年共应付原告45096元。截至到2020年7月22日，被告应付原告45096元但未付款。根据合同约定，原告还应付450.96元违约金。原告特提起诉讼，望判如所请。被告山水置业公司、大成酒店公司未到庭答辩，但递交了书面答辩状辩称：（一）请求降低违约金，因出现新冠疫情，请求减免租金。1.自2018年7月23日起至2020年7月22日止,被告已经向原告付款6768元，原告少算已付金额6768元。2.被告对于投资收益合同到期后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未就投资收益达成续签协议。3.因出现××不可抗力因素，请求减免租金或调整租金支付标准，并请求放弃违约金或法院降低违约金标准。（二）本案所涉合同均未约定担保期限，且本案已过保证期间，担保人已实际免除担保责任。且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2016年7月22日，原告以225480元购买了被告山水置业公司销售的坐落于张家界大成山水国际大酒店的大成座第9层974号商品房一套。同日原告与被告大成酒店公司签订了一份《房屋承包经营合同》，约定：原告将购买的前述房屋委托被告大成酒店公司装修后对外统一经营管理，双方同意承包经营期限为三至五年，最长不超过5年。被告大成酒店公司按年向原告支付承包收益金，支付标准第一年、第二年为33822元／年，第三年至第五年为22548元／年，并于本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内一次性付清。被告如逾期3个月未向原告支付承包收益，除应付原告的承包经营收益之外，被告应另向原告支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金。（二）同日，原告与被告大成酒店公司签订《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》。合同约定：原告将购买的前述房屋以225480元委托被告大成酒店公司按五星级客房标准首次装修和更新改造、维护后，对外统一经营管理。委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。委托装修改造期限于原告与被告山水置业公司签订的《现房买卖合同》规定的全部房款和本合同第二条第二款约定的费用付清之日起开始计算。被告大成酒店公司按年向原告返还委托装修改造折旧款，返还标准第一年、第二年为33822元／年，第三年至第五年为22548元／年，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。（三）同日，原告与被告山水置业公司、被告大成酒店公司签订了《三方承诺合同》。合同约定：该房屋只办理网签登记，不办理产权登记，双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，被告山水置业公司按原价向原告支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计450960元。被告大成酒店公司承担连带担保责任。（四）原告于2019年1月17日向本院起诉要求两被告支付下欠的承包金和装修折旧金。本院作出（2019）湘0802民初277号《民事判决书》，判决被告大成酒店公司支付原告2018年7月22日之前的房屋租金64636元及逾期支付租金违约金646.36元，支付同期房屋装修折旧费67644元及逾期支付装修折旧费违约金676.44元，并驳回原告的其他诉讼请求。自2018年7月22日至2020年7月21日，被告大成酒店公司共向原告支付6768元。故自2018年7月22日至2020年7月21日，被告大成酒店公司共下欠原告房屋承包金和房屋委托装修改造款共计83424元（22548元／年×2×2年-6768元）。上述事实，有当事人陈述、《房屋承包经营合同》《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》《张家界市商品房现房买卖合同》、（2019）湘0802民初277号《民事判决书》、招商银行账户交易明细等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告胡鹏辉已经依约履行了支付购房款及房屋委托装修款的义务，并将房屋交给被告大成酒店公司经营。被告大成酒店公司未按照合同约定支付承包金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的承包金和装修改造折旧款，并承担违约责任。现原告要求被告大成酒店公司支付下欠的自2018年7月22日至2020年7月21日止下欠的房屋承包金、装修折旧款共计90192元，被告实际欠付83424元。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的租金3758元为宜，故被告大成酒店公司应支付欠付原告房屋承包金、委托装修改造款为79666元。被告大成酒店公司应支付原告违约金为796.66元（79666元×1%）。因该违约金未超过原告损失的30%，故本院对于两被告抗辩要求调减违约金的诉讼请求不予支持。至于原告胡鹏辉主张不应将2018年7月22日至2020年7月21日期间被告已付6768元计入本案已付款项，而应计入（2019）湘0802民初277号民事判决的兑现款，因原告没有提交该案进入执行后执行款到位情况，故本院对原告的该主张不予采纳，该6768元应当计入本案被告已付款项。原告胡鹏辉要求被告山水置业公司对承包金、委托装修改造款承担连带责任，因案涉合同并无相应约定，原告胡鹏辉的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡鹏辉支付自2018年7月22日至2020年8月21日止的承包金及委托装修折旧款共计79666元，违约金796.66元；二、驳回原告胡鹏辉其他的诉讼请求。案件受理费2077元，适用简易程序减半收取1039元，由原告胡鹏辉负担133元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担906元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇二〇年十一月二十五日书记员  赵李西附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。