山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10065号 上诉人（原审被告）：王云志,男,1929年12月24日出生,汉族,住山东省青岛市市**。 法定代理人:王某（系王云志儿子），1956年11月7日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 上诉人（原审被告）：王某,男,1956年11月7日出生,汉族,住山东省青岛市。 委托诉讼代理人:王文贵,山东中苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人:章海洋,山东中苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕荣国,女,1945年8月21日出生,汉族,住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人:高飞，山东银启律师事务所律师。 上诉人王云志、王某因与被上诉人吕荣国房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王云志上诉请求：1.撤销(2019)鲁0203民初4268号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审事实认定不清，适用法律错误。一、被上诉人的诉讼主体不适格。青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民特498号民事判决，判决本案上诉人王云志为无民事行为能力人，并指定吕荣国、王某、王卓亚为上诉人的监护人。既然被上诉人是上诉人的法定监护人，被上诉人应先取消监护人身份后再对上诉人进行起诉。否则在一审中，被上诉人既是原告，也是被告的法定代理人，具有明显的矛盾冲突，诉讼主体不适格。一审并未查明该事实，诉讼程序明显违法。二、上诉人将涉案房屋出售给王某，均系各方真实意思表示，不存在任何虚假之意。为了给王云志的孙子筹备出国留学费用，上诉人原本打算将涉案房屋赠予给王某，但因赠予费用较高，故选择买卖方式将房屋过户给王某。当时，王某为了补偿被上诉人和王卓亚，出具欠条一份，约定补偿被上诉人30万元，由王某支付被上诉人子女各15万元；补偿王卓亚15万元，付款日期是10年内。房屋虽然过户给了王某，但实际上王云志与被上诉人已经对该房屋进行了分割，并没有损害被上诉人的合法权益，房屋买卖正是王云志与被上诉人、王某协商一致的结果。因此，正如一审法院认定的，涉案房屋过户给王某当日，被上诉人是知情并同意的。被上诉人因到期没拿到钱，才起诉要回房子。一审推定王云志与王某之间签订的房地产买卖协议属于虚假意思表示，应当认定无效，明显系主观臆断，与事实相悖。退一步讲，假如《房屋买卖契约》属于虚假意思表示，仅为方便贷款，涉案房屋贷款5年，在贷款还清时，王云志尚具有民事行为能力，被上诉人并未提出任何返还房屋的请求。由此足以证明，《房地产买卖契约》是各方真实意思表示，应当认定有效。三、38.5万元的房屋成交价格是王云志与被上诉人及王某共同商定的，不存在任何虚假之意，鉴于当事人之间的特殊身份关系，不能以市场价格来衡量该成交价格的高低。第一、王云志与王某是父子关系，不同于市场上一般的房屋买卖情形，不能以市场价格为标准来判断成交价格的高低，即便成交价格低于市场价格，也是情理之中，且被上诉人对于涉案房屋买卖一事是完全知情并同意的；第二、一审调取的出售信息系房屋的挂牌信息，并不能反映真实的房屋成交价格；第三、涉案房屋经过青岛市不动产登记中心办理过户手续，成交价格是经过青岛市不动产登记中心认证同意的，未低于市场指导价格，否则涉案房屋也不能办理相关的过户登记手续。因此，上诉人认为，在被上诉人知情的前提下，38.5万元的交易价格是买卖双方合意的结果，该交易价格真实有效，一审关于涉案房屋交易价格明显低于市场价格的事实认定，存在明显错误。四、本案中，《房地产买卖契约》的效力，不以王某是否及时支付对价为生效要件。王云志与王某签订的《房屋买卖契约》系各方真实意思表示，且在被上诉人的陪同下，办理了不动产过户手续，该契约当然真实有效。至于上诉人是否支付购房款，是作为债权人的王云志或被上诉人是否行使债权请求权的问题，并不影响买卖契约成立的效力。综上，王云志认为，一审在认定被上诉人知情并同意过户的情况下，仍认为王云志与王某之间不存在真正的买卖房屋意思表示，属于事实认定错误。 王某上诉请求：1.撤销(2019)鲁0203民初4268号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审事实认定不清，适用法律错误。一、涉案房屋通过买卖的方式完成析产，均系各方真实意思表示，不存在任何虚假之意。本案中，将涉案房屋以买卖的方式过户给王某，是王某与被上诉人、王云志共同协商的结果。王某为了补偿被上诉人和王卓亚，出具欠条一份，约定补偿被上诉人30万元，由上诉人支付被上诉人子女各15万元；补偿王卓亚15万元，10年内付清，该欠条一直由被上诉人保管。结合该情况可以得出，涉案房屋买卖除了为王某之子出国留学筹措资金外，实则已经对该房屋进行了析产分割。因此，正如一审认定的，涉案房屋过户给王某当日，被上诉人是知情并同意的，并不存在被上诉人在诉状中所称的未征得其同意的情况下，王云志与王某恶意串通损害被上诉人合法权益的行为。被上诉人自认因到期没拿到钱，因此起诉要回房子。一审以王云志处置涉案房屋是基于王某为孩子出国留学贷款之用，进而推断王某与王云志之间签订的房地产买卖协议属于虚假意思表示，应当认定无效，明显系主观臆断，与事实相悖。退一步讲，假如《房屋买卖契约》属于虚假意思表示，仅为方便贷款，涉案房屋贷款5年，在贷款还清时，王云志尚具有民事行为能力，被上诉人并未提出任何返还房屋的请求。由此足以证明，《房地产买卖契约》是各方真实意思表示，应当认定有效。二、涉案房屋成交价格系上诉人与被上诉人及王云志共同商定，不存在任何虚假之意，鉴于当事人之间的特殊身份关系，不能以市场价格来衡量该成交价格的高低。一审法院认定38.5万元的交易价格明显低于市场价格，缺乏合理性，理由如下：第一、一审法院忽略涉案房屋买卖双方系父子的特殊关系，不同市场上一般的房屋买卖的情形，且被上诉人对于涉案房屋买卖一事是完全知情的；第二、一审法院调取的出售信息系房屋的挂牌信息，并不能够直接反馈真实的成交价格；第三、涉案房屋经过青岛市不动产登记中心办理过户手续，成交价格是经过青岛市不动产登记中心认证同意的，未低于市场指导价格，否则涉案房屋也不能办理相关的过户登记手续。因此，王某认为，在被上诉人知情的前提下，38.5万的交易价格是买卖双方合意的结果，也没有损害任何第三人的合法权益，该交易价格真实有效，一审关于涉案房屋交易价格明显低于市场价格的事实认定，存在明显错误。三、本案中，《房地产买卖契约》的效力，不以上诉人是否及时支付对价为生效要件。王某与王云志签订的《房屋买卖契约》系各方真实意思表示，且在被上诉人的陪同下，办理了不动产过户手续，该契约真实有效。至于王某是否支付购房款，何时支付房款，并不影响《房屋买卖契约》的效力。即使王某并未支付或未及时支付购房款，也只是作为债权人的王云志及被上诉人是否行使债权请求权的问题，并不影响买卖契约成立的效力。四、被上诉人不是适格的诉讼主体。依据青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民特498号民事判决，王云志为无民事行为能力人，并指定吕荣国、王某、王卓亚为王云志的监护人。在被上诉人吕荣国未申请变更、撤销其监护人资格的情况下，其作为王云志的监护人，应当列为本案王云志的法定代理人，如此，被上诉人的诉讼主体存在明显的利益冲突，在本案中既是原告，也是被告，诉讼主体不适格。一审并未查明该事实，诉讼程序明显违法。上诉人认为，“法乃公正与善良之术”，对社会具有高度的警示及教育意义。本案中，被上诉人以未征得其同意为由起诉王某与王云志恶意串通损害其合法权益，一审在认定被上诉人知情并同意的情况下，仍认为王某与王云志之间不存在真正的买卖房屋意思表示，认定买卖契约无效，实属事实认定错误，这不仅违背了诚实信用和意思自治原则，也不利于弘扬中华民族传统美德，树立良好正确的价值观。 吕荣国辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、双方买卖合同并非真实意思表示，这一点上诉人在一审庭审中予以认可且其作出了明确的阐述“2007年王某的儿子要出国留学没有费用···王云志、原告、王某、王立敏、钱大广一起到交易中心办理了房屋过户手续。”二、双方签订合同时的交易价格明显低于市场价格，这一点在一审时的法院调取的参考资料显示2007年8月的同一小区每平方米市场价值是7619元和6888元，而双方交易价格为3528元，且双方的合同并未实际履行，因被上诉人与王云志一直居住在涉案房屋内，王某也没有实际交付房款，故一审认定双方买卖合同属于虚假的意思表示是正确的。三、被上诉人与王云志再婚时被上诉人45周岁，王某34周岁，两人并没有形成抚养关系，且被上诉人育有一子一女，被上诉人与王某对于各自享有的重大财产处分均会比较慎重，上诉人未提供合理解释被上诉人以明显低于市场价格出售给王某的原因，因此一审认定双方之间不存在真正的房屋买卖意思表示，认定双方的买卖契约无效是正确的。四、王某在上诉状中最后陈述是对的，法乃公正与善良之术，对社会具有高度的警示及教育意义，上诉人应当充分理解这句话的意义，一审认定已经彰显了法的庄严及公平正义。 吕荣国向一审法院起诉请求：1.请求判决确认王云志、王某于2007年8月7日签订的《房地产买卖契约》无效;2.诉讼费用由王云志、王某承担。 一审法院认定事实：王云志系王某、王卓亚生父。吕荣国与王云志于1991年5月结婚，双方均系再婚，吕荣国再婚前育有一子一女。涉案青岛市市北区福州北路118号2栋0503户房屋系吕荣国与王云志的夫妻共同财产，房地产权证载明的权利人为王云志，建筑面积109.13平方米。2007年，王某为儿子出国留学筹措费用，欲在银行贷款35万元，与吕荣国和王云志商定用涉案房屋办理抵押。同年8月1日，吕荣国与王云志在公证处签署声明，同意王某将涉案房屋向银行抵押。后因王云志年龄过高该笔贷款未能办理。2007年8月7日，王云志与王某签订房地产买卖契约，约定王云志以38.5万元的价格将涉案房屋出售给王某，房款于签约当日全额一次付清。次日，涉案房屋过户登记至王某名下。涉案房屋现由吕荣国与王云志居住。2019年3月31日，法院作出（2018）鲁0203民特498号民事判决，判决王云志为无民事行为能力人，并指定吕荣国、王某、王卓亚为王云志的监护人。关于王云志、王某办理涉案房屋过户时吕荣国是否在场的问题。王某申请证人钱某（系王卓亚丈夫）出庭作证，钱某到庭陈述称：王云志与王某签订过房屋买卖合同，我开车拉着到交易中心去的，吕荣国提着包拿着房产证去的交易中心，开始说是赠与给王某，吕荣国与王云志同意赠与，因为赠与费用高、买卖省费用，就办理房屋买卖，到了交易中心窗口，一说房子是王云志自己的，吕荣国不用签字，我就跟吕荣国一起坐在旁边了。王某认为证人证言能证明房产过户时吕荣国在场并知情。吕荣国质证认为证人系王卓亚的丈夫，与王某、王云志有直接的利害关系，对真实性及证明事项不予认可。法院认为，虽然钱某系王卓亚丈夫与王某、王云志有利害关系，但钱某陈述了相关的事实细节，考虑到吕荣国同意将涉案房屋给王某办理抵押贷款显示双方家庭关系比较融洽，对于未能办理该次贷款后第7天办理涉案房屋过户手续事宜，王某、王云志没有理由不告知吕荣国，综合以上分析，可以认定涉案房屋过户给王某当日吕荣国是知情并同意的。法院就王某是否支付了合同约定的38.5万元房款的问题询问了王某，王某称：我当时开了好几家药房，手头上有现金，有了现金就给老人还钱，用了四、五年时间还的，还到35万元的时候王云志说就还到这吧，不用我还了，就将欠条给我了，欠条上记着我每次还款的钱数，欠条当场就撕掉了。法院认为，根据王某陈述可以认定其并未按合同约定于合同签订当日支付房款，对于此后偿还房款的事实除王某本人陈述外，没有其他证据证明，因此王某关于已经支付35万元房款的主张不能成立。关于涉案房屋于2007年8月的市场价格问题。法院调取了2007年8月17日《半岛都市报》两版，刊登了房产经纪公司对涉案房屋所在小区两处房屋的出售信息，其中一处房屋信息为：105平方米11/27F豪装双气80万；另一处房屋信息为：16F90平方米62万。法院认为，以上信息显示两处房屋每平方米单价分别为7619元和6888元，据此可以估算涉案房屋于签订合同时的市场价格不低于每平方米6000元。王某、王云志签订涉案房屋买卖合同的房屋单价为每平方米3528元，该成交价格明显低于当时的市场价格。 一审法院认为，虽然吕荣国同意王云志将涉案房屋通过买卖的方式过户给王某，但该买卖合同并非双方真实意思表示，理由如下：1.王云志有如下陈述（王某认可）：“……王云志作为产权人因年龄过高不能抵押,最后商量用吕荣国与王云志的房子赠与给王某用于做抵押,赠与的费用很高,家里无法拿出这笔钱,又研究说用买卖方式将房屋给王某,因为买卖费用低,王云志、吕荣国、王某、王卓亚、王立敏、钱某一起到交易中心办理了房屋买卖过户手续……”根据以上陈述可以认定吕荣国、王云志办理过户的主要目的是为王某办理抵押贷款；2.王某因孩子出国留学需要通过贷款筹集资金，反映出王某家庭资金状况并不宽裕，此时王某再支出38.5万元购买涉案房屋不符合常理；3.王某没有支付涉案房屋的房款，涉案房屋也一直由吕荣国与王云志居住，可以认定吕荣国、王某、王云志各方均无履行买卖合同的意愿；4.吕荣国与王云志再婚时吕荣国45周岁，王某34周岁，两人并未形成抚养关系，且吕荣国育有一子一女，此种情形下吕荣国与王某对于各自享有的重大财产处分均会比较慎重，王某未提供证据合理解释吕荣国以明显低于市场价格出售给王某的原因。根据以上分析，法院认为王某、王云志之间不存在真正的买卖房屋意思表示，故王某、王云志之间签订的房地产买卖契约属于虚假意思表示，应当认定无效。王某、王云志对本案纠纷的产生均有责任，诉讼费用由三方均担。 一审判决：王云志与王某于2007年8月7日签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费500元，吕荣国负担166元，王云志、王某各负担167元。 本院二审期间，王云志提交2020年9月7日在医院王卓亚与被上诉人的通话录音一份，拟证明吕国荣自始至终同意涉案房屋的买卖与分割。吕荣国质证称，对真实性无法确认，与本案并无关联，而且上诉人当庭提交该证据，已超过举证期限。该证据明显是一审过后二审期间采取偷录的方式取得，其取得方法违法，可见其主观恶性。王某提交钱某与吕荣国之间的录音对话一份，拟证明吕荣国对房屋买卖自始至终是知情并同意，而且三方实际对该房屋作出了析产并分产，分家单在吕荣国处。吕荣国质证称，对真实性无法确认，与本案并无关联，而且上诉人当庭提交该证据，已超过举证期限，并非新证据。该证据系采取偷录的形式取得，其取得方法违法，不能作为证据使用。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系因房屋买卖产生的纠纷。二审争议焦点为：王某和王云志签订的《房地产买卖契约》是否应认定为无效。对此，本院认为，在涉案房屋《房地产买卖契约》签订和变更产权登记前，因王某儿子国外留学需用资金，王云志和吕荣国均同意以涉案房屋进行抵押贷款的方式为王某提供资金帮助，但因当时的房屋登记产权人王云志年龄过大，抵押贷款无法实现，后王云志和王某签订房屋买卖契约并将涉案房屋过户至王某名下，并办理了银行抵押贷款。但涉案房屋一直由王云志和吕荣国居住使用。王某也未能举示证据证明其已支付了涉案房屋的购房款。由此，一审认定吕荣国同意将涉案房屋通过买卖的方式过户给王某的目的系为了办理银行抵押贷款，而非真实的以取得房屋所有权为目的的房屋买卖关系，并无不妥。《民法总则》第四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。一审以王某、王云志签订的房地产买卖契约系虚假意思表示为由，认定涉案房屋《房地产买卖契约》无效并无不当。王某称王云志、吕荣国和王某在2007年已就涉案房屋进行了分家析产，但未能提交证据证明其主张，对此，本院不予采信。虽然吕荣国对房屋过户事宜知情，但不能由此认定吕荣国同意将涉案房屋出卖给王某，王某以吕荣国对房屋过户事宜知情为由，主张房屋买卖契约应认定为有效的理由不能成立，本院不予支持。因王云志的监护人并非吕荣国一人，吕荣国并未以王云志法定代理人的身份参与本案诉讼，吕荣国作为原告提起本案诉讼并不违反法律规定。 综上所述，王云志、王某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人王云志负担500元，由上诉人王某负担500元。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员于国英