江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8069号上诉人（原审原告）：潘嘉松，男，1973年3月27日生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：苏伟元，常熟市琴川法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：徐平，男，1962年9月4日生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：金欢，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿国平，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。上诉人潘嘉松、徐平因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2020)苏0581民初5391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，由审判员杨兵独任审理本案。本案现已审理终结。潘嘉松上诉请求：1.撤销常熟市人民法院(2020)苏0581民初5391号民事判决书，查清事实后重新认定事实，并依法改判或者将本案发回重审。2.涉诉一二审费用全部由徐平承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。二、二审判决适用法律不当。1.徐平至今实际占有案涉租赁房屋。2.判决脱离了公平公正原则和审慎原则。三、诉讼程序有误。1.没有对徐平租赁房屋注册公司的数量进行审查。2.没有对徐平租赁房屋后的转租行为进行审查。3.对徐平违反诚信诉讼作出处罚。徐平答辩称，潘嘉松的上诉理由不能成立。潘嘉松是知晓徐平2018年5月份搬离涉案房屋，徐平应当支付租金的期限是2018年1月21日至2018年5月16日，潘嘉松至今仍拖欠徐平贷款及其他费用。潘嘉松在一审和二审中均认可租金抵扣贷款，徐平也认可2018年1月21日至2018年5月16日租金抵扣贷款，徐平不存在拖欠租金，并不存在违约行为。如果二审认为徐平存在违约情形，对于利息部分，应当参照潘嘉松起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定。另本案所涉的房屋租赁合同。已于2016年12月31日届满，那么本案所涉的租金实际为苏州融誉智业营销策划有限公司的占有使用费。该公司于2018年5月16日搬离，搬离时和徐平进行了交接手续。潘嘉松主张的租金应当计算至2018年5月16日为止。徐平上诉请求：1.请求二审法院撤销(2020)苏0581民初5391号民事判决书，依法改判；2.请求判令潘嘉松承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院未能查明事实，判决徐平支付潘嘉松一年的租金及逾期支付租金的违约金没有事实与法律依据。1.徐平与潘嘉松之间的不定期租赁关系于2018年年初已经解除。徐平租赁涉案房屋的目的是为给徐平的公司办公使用，徐平于2018年3月7日购买了国际服装城1幢B2005室，有了自己的办公场所，不再需要租赁涉案房屋，并已于2018年5月搬迁至新办公室。按照原合同的规定，每年的1月30日前要支付本年度的租金，按照常理，徐平不准备继续租用的话肯定会在潘嘉松催讨租金时告知，可从侧面反映潘嘉松是知晓徐平不再继续租赁涉案房屋的事实。2.2018年年初，徐平多次告知潘嘉松将自行购买商务办公场所，计划于5月份搬离，潘嘉松也同意。且徐平与潘嘉松双方达成了出售涉案房屋的一致意见。2018年2月7日，徐平与潘嘉松与有意向购买的三位买家在天惠商务广场A幢4楼徐平的办公室进行商谈。协商过程中潘嘉松也知晓徐平将于2018年5月搬离，且因为知晓徐平要搬离不再继续租赁涉案房屋，所以同意出售涉案房屋，对此也没有提出过任何异议。故徐平认为双方的不定期租赁关系已经解除。3.徐平向一审法院提供的证据可看出徐平确实在2018年5月15日就搬离了涉案房屋。徐平是涉案房屋的共有人，不存在要将钥匙归还给潘嘉松的情形。徐平搬离后徐平与潘嘉松均想出售涉案房屋，所以涉案房屋的钥匙交给了中介，潘嘉松也至中介处拿过钥匙看房，证明潘嘉松也在积极卖房。4.涉案房屋是徐平与潘嘉松共同共有的，且房屋尚有贷款未还清，该房屋的还贷方式是通过徐平银行卡支付，潘嘉松再将一半的贷款金额支付给徐平，但2016年1月至2017年2月期间、2018年1月起至今潘嘉松没有支付另一半的贷款金额给徐平，徐平通知潘嘉松要求支付，如果不支付将要折抵租金，但潘嘉松至今未支付，故徐平将2018年1月至2018年5月期间涉案房屋的占有使用费抵扣潘嘉松拖欠的贷款。但潘嘉松拖欠的租金远不止这5个月的租金，故徐平认为并未拖欠租金，不存在逾期支付租金的情形。潘嘉松答辩称，徐平上诉请求以及事实与理由不能成立，要求驳回徐平的上诉请求。潘嘉松向一审法院起诉请求：1.判令徐平支付租金30万元及计算至2020年4月30日的违约金14.4万元;2.诉讼费由徐平承担。一审法院认定事实：2009年12月23日,潘嘉松、徐平共同与苏州天惠置业有限公司签订编号为Y2009022587、Y2009022595、Y2009022598、Y2009022606的《常熟市商品房买卖合同》共四份,约定潘嘉松、徐平向苏州天惠置业有限公司购买位于珠海路33号天惠商务广场A幢401、402、410和411的房屋（以下称案涉房屋）,房屋规划用途为商业,商业面积分别为88.34平方米、88.34平方米、82.82平方米、82.82平方米,共计342.32平方米。2014年1月21日，潘嘉松与徐平签订《房屋租赁合同》，由徐平向潘嘉松租赁案涉房屋的一半产权（建筑面积171.16平方米）用于营销策划公司的经营。约定：租赁期2014年1月1日至2016年12月31日，2014年租金7万元、2015年租金8万元、2016年租金9万元，一年一付，均于每年的1月30日前支付，如有拖欠，按日计算年租金的千分之一为违约金；租赁期满，如出租方的房屋需要继续出租，承租方有优先承租权，但须提前一个月另订租赁合同。后徐平租用案涉房屋并于每年的1月20日左右支付当年租金。合同到期后，徐平继续使用案涉房屋并支付了2017年的房屋租金9万元。又查明：营销策划公司于2013年5月24日成立，法定代表人为徐平，原住所地为珠海路**天惠商务广场**402，2018年12月25日住所地变更为常熟市国际装饰城**B2005。庭审中徐平表示，双方租赁关系已于2018年初解除，因为其于2018年初就告知潘嘉松不再租赁涉案房屋，营销策划公司于2018年3月7日购买了常熟市国际装饰城1幢B2005房屋，并于2018年5月15日从案涉房屋搬迁至常熟市国际装饰城1幢B2005房屋营业，为此，徐平提供了编号为20180002629《商品房买卖合同》、电费发票、搬迁合同及搬运费发票。同时，申请曹振良、王某,4出庭作证。曹振良表示：其与徐平是中学同学，2018年1月，其与打算买案涉房屋，与潘嘉松、徐平一起谈过价格，潘嘉松是同意出售案涉房屋的，但后来因价格不合适没有谈成。证人王某,4表示：其是营销策划公司的主办会计，徐平是其老板。2018年初，其几次听见公司的晏会计电话通知潘嘉松，公司在2018年5月要搬走了，目前潘嘉松还欠徐平16万多的案涉房屋贷款。以上事实，由《常熟市商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、证人证言等以及庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为：潘嘉松、徐平双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日届期满，此后徐平继续使用案涉房屋,潘嘉松继续收取租金,双方形成不定期租赁关系。徐平主张其于2018年初通过会计电话通知潘嘉松解除租赁关系，且已于2018年5月15日前搬离,因徐平否认，且徐平申请出庭的证人均与其有利害关系，所作的证言依法亦不能作为认定案件事实的依据,故一审法院对其抗辩主张难以采信。但案涉房屋系潘嘉松与徐平共同购买，双方关系应属密切，徐平租赁案涉房屋作为其所设立的营销策划公司办公场所之目的，潘嘉松应当明知。营销策划公司于2018年3月另行购置办公用房，徐平继续租用案涉房屋实无必要，营销策划公司搬离案涉房屋至新场所办公符合常理。根据徐平提供的证据，一审法院确认营销策划公司已于2018年5月搬离案涉房屋，双方之间的租赁关系已实际解除。因案涉房屋系双方共有，徐平没有向潘嘉松返还属双方共有的房屋和钥匙的义务，但其应与潘嘉松及时办理解除租赁关系和进行租金结算的书面手续,现徐平没有直接证据证明其已通知潘嘉松解除租赁关系的主张，应承担不利的法律后果。虽然潘嘉松否认徐平通知其解除租赁关系，但潘嘉松与徐平系案涉房屋共同所有人，对案涉房屋亦有共同管理、维护的义务，其应当知晓营销策划公司搬离案涉房屋这一属于租赁事项中的重大事实。同时，租赁合同约定租金“先付后用”，2014年至2017年的4年间，徐平均于每年的1月20日左右（早于约定日期）向潘嘉松支付当年的租金，已形成惯例。徐平未于2018年1月支付当年租金，潘嘉松应当及时向徐平主张。但潘嘉松迟至3年后才向徐平主张权利，明显有扩大损失之故意，对于扩大损失的部分应当自行承担。综上，一审法院认为，潘嘉松与徐平对本案纠纷的发生均有过错。通过对本案案情的综合分析，并结合日常生活经验，，对双方租赁关系的解除时间以营销策划公司住所地变更登记之月即2018年12月作为解除合同日期较为合理故徐平应参照上一年度的租金支付标准向潘嘉松支付2018年度的租金9万元及相应逾期付款违约金。因合同约定违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院确定违约金应当以未付9万元为基数,按年利率百分之二十四计算。对潘嘉松的其余主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐平向原告潘嘉松支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金9万元以及逾期支付租金的违约金(以9万元为基数,自2018年1月31日起按年利率百分之二十四计算至实际给付之日止)，于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××67）。二、驳回原告潘嘉松的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3980元，由原告潘嘉松负担1900元，被告徐平负担2080元（原告预交的诉讼费2080元由被告支付在本判决生效之日起十日内向其直接支付，一审法院不再退还）。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘嘉松提交：1、常熟市永盛物业管理有限公司提供的证明，该证明称天汇商务广场A幢四楼食品徐平到潘嘉松的四套房屋的使用情况，没有发生异常。市场有各类人要进出，符合商务办公的正常使用特征，2、一组工商登记材料和房屋租赁合同。徐平质证认为，1、常熟市永盛物业管理有限公司提供的证明，真实性存异议的。证明目的笼统、模糊。是不是有人办公也没有明确，而且确实是实际上已经没人办公了，空关着。原来的装修因为没有拆除，所以看上去表就像办公室一样。2、工商登记上去调取的工商登记上面的租赁合同，有的是潘嘉松的朋友，有的是徐平的朋友，他们都是用来借用公司的地址进行注册登记的。但实际上并没有交付房屋给他们进行租赁和经营。实际的情况就是这事。借名登记一下。没有出租也没有交付房屋。徐平提交2018年5月3日苏州融誉智业营销策划有限公司办理公司新址固定电话的材料，证明公司是在2018年5月已经搬离涉案房屋，以及2018年5月办理员工餐厅的银行回单证明，证明5月份就已在新买的办公用地进行经营。潘嘉松方质证认为，没有关联性，也不予认可。徐平还提交：天惠商务广场物业公司出具的证明，该证明称，天惠商务广场A幢401，402，410，411办公用房，在徐平下属的公司苏州融誉智业营销策划有限公司以及名下的海纳川、驰誉、网络科技等公司于2018年5月16日搬迁后至今，房屋一直空关，水电关闭，但存在尚有少量损耗费用分摊。另搬迁后空置物业费需由业主徐平及潘嘉松承担。上述费用另表计算。2、A幢401、402、410、411水电费物业费未结算明细。涉案房屋在2018年5月16日搬离后除了合理耗损外没有发生水电费度数，可以看出徐平经营的公司搬离后涉案房屋确实没有被使用。3、办公用房现状照片。2018年5月16日搬离至今一直空置，无人管理，里面一些装修因为老化而破损。4、苏州虞丰保安服务有限公司、苏州琴川汇文化传媒有限公司、苏州火车头文化传媒有限公司、苏州市房通通营销有限公司证明。5、苏州融誉智业营销策划有限公司有房啦好房销售分公司、苏州玖富房产经纪有限公司企业信用信息。6、苏州融誉智业营销策划有限公司、苏州海纳川文化传媒有限公司、常熟驰誉营销策划有限公司、苏州融誉网络科技有限公司证明，，称其为设立公司登记注册住所地而分别与徐平签订了《房屋租赁合同》且上述《房屋租赁合同》均在2017年12月31日前已到期。该四家公司的法定代表人及实际经营者均为徐平。为便于办公、节约公司经营成本。四家公司所使用的办公场所为同一地点，使用的办公设备是同一套，办公人员高度重合。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，不动产可以由以上两个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对其共有的不动产按照其份额享有所有权。共有人按照约定管理共有的不动产，没有约定或者约定不明确的，共有人都有管理的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。珠海路33号天惠商务广场A幢401、402、410和411的房屋，共计342.32平方米，为徐平、潘嘉松共有。2014年1月21日，潘嘉松与徐平签订《房屋租赁合同》，由徐平向潘嘉松租赁案涉房屋的一半产权（建筑面积171.16平方米）用于营销策划公司的经营。该房屋租赁合同中明确共有房屋双方份额分别为50%，未对共有房屋作实物分割，约定潘嘉松共有房屋中的50%份额交由徐平使用，徐平参照租金标准对潘嘉松予以补偿。因此潘嘉松与徐平签订的合同虽名为房屋租赁合同，但其约定的标的并不指向特定的租赁物，其实质内容是双方约定共有房屋由徐平管理，并对不动产用益物权作出约定。该约定期限届满后，双方未作出新的约定，徐平仍按照原约定支付潘嘉松用益物权收益。徐平作为共有不动产管理人，对共有财产用益物权的处分，负有向其他共有人明示通知的的义务。徐平未能充分证明其处分共有财产用益物权时，向潘嘉松作出明示通知，应承担不利后果。且从双方提交的以共有房屋为注册地的企业信用信息看，即便徐平称其开办的公司2008年5月份后不在涉案房屋内办公，徐平仍享有了共有不动产占有、使用、金钱收益以外的非物质利益。潘嘉松作为共有人，在徐平未于2018年1月支付当年物权收益时，理应关心原共有不动产管理约定是否继续履行，并应当及时向徐平主张权利。但潘嘉松迟至3年后才向徐平主张权利，一审认定潘嘉松明显有扩大损失之故意，对于扩大损失的部分应当自行承担，并无不当。一审通过对本案案情的综合分析，并结合日常生活经验，，对双方共有财产用益物权的约定的解除时间以营销策划公司住所地变更登记之月即2018年12月作为解除日期并无不当。潘嘉松、徐平就此所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。涉案合同虽名为房屋租赁合同，其实质内容是双方对按份共有的不动产用益物权的约定，内容不违反法律规定。约定的违约条款对双方有拘束力。一审认定徐平应参照上一年度的租金支付标准向潘嘉松支付2018年度的物权收益9万元并无不当。关于逾期付款违约金。双方在诉讼前对徐平应付潘嘉松物权收益金额存在争议，并未达成明确的债务抵销协议。徐平未提交潘嘉松应付债务依据，一审法院确定徐平应付潘嘉松2018年度的逾期付款违约金并无不当。一审判决以未付9万元为基数,按年利率百分之二十四计算违约金，不违反一审判决生效前的法律规定，并考虑徐平享有了共有不动产占有、使用、金钱收益以外的非物质利益等因素，故本院对逾期付款违约金不予调整。徐平就此所提上诉理由不予采纳。综上，上诉人潘嘉松、徐平上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11940元，由上诉人潘嘉松负担3980元、徐平负担7960元。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二〇年十一月二十七日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。