新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4003民初1614号   原告：杨素军，男，1960年7月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   委托诉讼代理人：孙志勇，新疆奎屯垦区奎泉法律服务所法律工作者。   被告：奎屯源翔工贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市独克公路（312国道以北，217国道西）。   法定代表人：高为传，该公司经理。   委托诉讼代理人：沈建平，新疆弘桥律师事务所律师。   原告杨素军与被告奎屯源翔工贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告杨素军及其委托诉讼代理人孙志勇、被告奎屯源翔工贸有限公司的法定代表人高为传及其委托诉讼代理人沈建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨素军向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠2018年11月1日至2020年10月31日租赁费合计46,000元及利息5213元。事实与理由：2017年9月19日，原告与被告自愿签订了一份租赁合同，合同约定被告每年向原告支付租赁费23,000元，并约定每年10月30日前交清第二年租金，现被告拖欠2018年的租金至今未付，为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼。   被告奎屯源翔工贸有限公司辩称，我公司与原告所签订的房屋租赁合同因违反相关法律规定应认定为无效合同，原告不能因无效合同向我主张权利。我公司与原告签订的租赁合同包括房屋和场地，每年租金为23,000元，但事实上原告对租赁合同中所涉及的场地没有使用权和出租权。我公司在2018年1月就与奎屯市国土资源管理局签订了临时用地合同书，我公司每年向奎屯市国土资源局缴纳场地使用管理费10,800元，我公司在2018年、2019年共计缴纳21,600元。即使我公司要向原告支付租金，也应将我公司向国土资源局缴纳的部分予以扣除。未支付剩余租金是因为原告不同意我公司提出的扣款要求，拒收租金，故原告在本案中不应向我公司主张利息。   本院经审理认定事实如下：1999年1月26日原告杨素军与尤超岚签订房屋转让合同，原告杨素军从尤超岚处购买涉案房屋。同时，尤超岚将涉案房屋新疆维吾尔自治区建设用地许可证交给原告，建设用地许可证上载明：“建设用地单位（户主）：尤超岚、批准日期：92年5月14日、建设项目或用途：住宅、批准用地面积：33.3×7=233.1平方米，有效日期：1992年5月14日至1994年5月14日，发证机关盖章：乌苏县土地管理局”。   2011年11月1日原告与被告签订场地租赁合同，租赁合同约定“……1、甲方租赁给乙方使用的场地面积为贰仟平方米，地址在奎屯市独克公路零公里；2、租赁期限自2011年12月1日始至2017年12月1日止。……甲方：杨素军乙方：奎屯源翔工贸有限公司（盖章）”。该租赁合同内容包括位于场地上的五间房屋。2011年至2017年的租赁费被告已全部付清。   2017年9月19日原告与被告签订租赁合同，合同约定：“经双方协商，约定有关租房事宜如下：一、甲方将位于217国道与312国道交汇处的5间出租房给乙方使用；二、经甲、乙双方商定，租期为10年且租金不变，年租金23,000元，租金按年缴纳，合同期满后，在合同约定的租期内乙方不得中途解约，如解约应支付剩余租期内的所有租金，甲方也不得中途解约，如解约应支付乙方在本合同内所付的全部金额，另房前场地由乙方使用。三、本合同于2017年11月1日执行。租金一年一付，乙方应于每年10月30日前交清第二年的租金，如不能如期交付租金，甲方有权扣留乙方在甲方房屋及院内的财产以抵偿租金，并按年租金百分之一收取违约金。……甲方：杨素军乙方：奎屯源翔工贸有限公司（盖章）”。2017年9月17日，原告给被告出具一张收条，内容为：“今收到高为传房租金（现金）2017年至2018年11月1日租金23,000元，及场地在内”。   2018年1月1日被告与奎屯市国土资源局签订临时用地合同书，合同书约定“……一、按照城市总体规划要求，本着支持自治区重点建设项目的原则，我局同意提供位于312国道以北、217国道以西、铁路专用线以南，面积1500平方米土地，作为临时用地。其位置与四至范围如本合同临时用地红线所示为准。….三、按照有关规定，临时使用国有土地的单位（个人）需缴纳相应费用，该宗临时用地管理费的收取标准为7.2元/年·平方米，共计10,800元。……甲方：奎屯市国土资源局乙方：奎屯源翔工贸有限公司”。2018年5月25日被告向奎屯市国土资源局支付10,800元临时用地管理费。2019年8月1日被告向奎屯市国土资源局支付10,800元临时用地管理费。   上述事实，有原、被告的当庭陈述，新疆维吾尔自治区建设用地许可证，房屋转让合同书，租赁合同，收据，临时用地合同书，新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书等经过法庭质证的证据在卷佐证。   本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。本案中原告购买的房屋是在临时建设用地上建造的临时建筑，该临时建设用地许可证在1994年就已到期，原告未办理相关续期手续，涉案房屋属于超过批准期限的临时建筑，原告将超过批准期限的临时建筑租赁给被告，应确认原、被告签订的租赁合同无效。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原、被告签订的租赁合同无效，但被告实际占有使用了原告的房屋，被告应当向原告支付房屋占有使用费。原、被告签订的租赁合同约定年租金23,000元，租赁合同虽然约定租赁物是房屋，但从被告给原告出具的收条以及原、被告之前签订的租赁合同可以看出，租赁物包括房屋及场地两部分，原告仅有权收取房屋的占有使用费，场地部分的使用费原告无权收取。现被告已就场地部分与奎屯市国土资源局签订临时用地合同书并每年向奎屯市国土资源局缴纳临时用地管理费，临时用地管理费实际是场地的使用费，该笔费用应当从原、被告约定的租金中扣除，故原告要求被告支付房屋占有使用费24,400元（2018年11月1日至2020年10月31日租金46,000元－两年临时用地管理费21,600元），本院予以支持，超过部分本院不予支持。被告未向原告支付租金的原因是被告已向奎屯市国土资源局缴纳了土地使用费，双方就是否扣减问题无法达成一致，而并非是被告不向原告支付租金。且原、被告签订的租赁合同无效，对于合同的无效，原告存在过错，原告依据无效的合同主张租金产生的利息损失，本院不予支持。被告关于租赁合同无效的辩解意见，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：   一、确认原告杨素军与被告奎屯源翔工贸有限公司于2017年9月19日签订的租赁合同无效；   二、被告奎屯源翔工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告杨素军支付房屋占有使用费24,400元；   三、驳回原告杨素军的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1080元，减半收取计540元，由原告杨素军负担300元，被告奎屯源翔工贸有限公司负担240元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对该当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。   审  判  员   王 玉   二 O 二 O 年 十 一 月 二 十 七 日   书  记  员   赵甜甜