浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3747号 上诉人（原审被告）：宁波三立甬恒置业有限公司。住所地：象山县爵溪街道巨鹰路**楼。 法定代表人：王艳杰，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：薛辰奕，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷鹤，上海市锦天城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李琴，女，1988年11月20日出生，汉族，住宁海县。 被上诉人（原审原告）：丁裕峰，男，1987年7月18日出生，汉族，住宁海县。 俩被上诉人委托诉讼代理人：胡世勇，浙江天职正律师事务所律师。 上诉人宁波三立甬恒置业有限公司（以下简称三立公司）因与被上诉人李琴、丁裕峰商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2020）浙0225民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法独任审理了本案。本案现已审理终结。 三立公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清,适用法律错误,逾期交房违约金的计算应适用合同约定的逾期交房违约金上限——房屋总价的2%,即逾期交房违约金为18060元。1.一审判决忽视了三立公司已于2018年6月6日将涉案房屋钥匙交于李琴、丁裕峰这一重要事实，该事实将直接影响因三立公司逾期交房违约行为所造成的李琴、丁裕峰损失的认定。2.一审判决适用法律错误,《补充协议内容(二)》第七条第3项关于逾期交房违约金上限的规定不符合格式条款无效的条件,该条款应为合法有效,本案三立公司逾期交房违约金计算时应当适用房屋总价2%的上限；二、一审判决适用法律错误,《补充协议内容》第十二条第2项并未免除三立公司的按时办证义务,并非无效格式条款。三立公司已在2020年7月10日履行了办证义务，不存在逾期办证行为不应承担逾期办证责任。1.《补充协议内容》第十二条第2项并非无效格式条款。2.办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日,三立公司实际交楼日期为2020年4月10日,三立公司应在此后三个月内，即2020年7月10日前办理房产证。三立公司已于2020年7月10日履行了办证义务,不应承担逾期办证违约责任。3.2020年4月7日竣工验收日前实际无法办理房屋产权证,该日前,李琴、丁裕峰没有逾期办证的损失,三立公司不应赔偿。 李琴、丁裕峰辩称：一、2018年6月6日交钥匙的时间作为交房的时间没有法律和事实依据。1.三立公司在一审以及上诉状第4页均承认交房时间是2020年4月10日，而约定交房时间是2018年5月30日，明显已经逾期。2.三立公司在一审提供的告示也确认房屋钥匙交付的时间不是房屋正式交付的时间。2018年6月6日交钥匙时涉案房屋并未取得商品房买卖合同约定的建设工程竣工验收备案证明，不具备交付条件，所以房屋逾期违约金应当计算至2020年4月10日（至少也应该计算至2020年4月7日取得竣工验收备案之日）；二、交房违约金2%的条款属于无效的格式条款；三、三立公司应当承担逾期办证的违约责任；四、新冠疫情与三立公司逾期交房无关。 李琴、丁裕峰向一审法院起诉请求：一、三立公司立即向李琴、丁裕峰交付象山县海上华府18、19地块14幢2单元1901号房屋的土地、房屋权属证书；二、三立公司支付李琴、丁裕峰自2018年5月31日到2020年4月7日（工程验收备案通过日）期间逾期交房违约金61223.4元（903000×0.1‰×678天）；三、三立公司支付李琴、丁裕峰自2018年9月1日到2020年4月27日期间逾期交付房屋权属证书的违约金54631.5元（903000×0.1‰×605天），2020年4月28日之后逾期交付房屋权属证书的违约金按照每日万分之一的标准计算至实际交付之日止，违约金总额暂计算为115854.9元。一审审理中，李琴、丁裕峰增加诉讼请求：确认《补充协议（二）》第七条第3项为无效免责格式条款。 一审法院审理认定事实：2017年11月15日，李琴、丁裕峰、三立公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李琴、丁裕峰向三立公司购买象山县××幢××号房屋，合同约定建筑面积为110.16平方米，房款为903000元。合同第九条约定出卖人应于2018年5月30日前交付建设工程竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋。第十条约定若出卖人逾期交付不超过180日，或逾期交付超过180日但买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人应于2018年8月31日前取得土地、房屋初始登记权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，并约定若出卖人未能按约交付权属证书超过90日且买受人选择不退房的，则出卖人应自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。该合同附件一为房屋平面图，二为应分摊的共有建筑说明，三为其他物业买卖、赠与、租赁协议书，四为装饰、设备标准，五为有关预告登记的约定，六为保修责任主要条款，七为业主临时管理规约、前期物业服务合同（由物业公司另行提供），八为“补充协议内容”，附件八补充协议内容第十二条第2项约定，“买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。” 李琴、丁裕峰、三立公司在该《商品房买卖合同》之外另有签订《补充协议（二）（不备案）》一份，该协议第七条系有关出卖人逾期交房违约责任的约定，第1、2项约定同《商品房买卖合同》第十条的内容，第2项明确，若出卖人未按约交付房屋逾期超过180天且买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。但第3项约定，“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。” 《商品房买卖合同》及《补充协议（二）（不备案）》签订后，李琴、丁裕峰按约支付首付款并办理了银行按揭贷款手续，三立公司至2020年4月7日完成案涉项目竣工验收备案，并于2020年4月9日通知李琴、丁裕峰于2020年4月10日前往办理交房手续。三立公司另于2020年7月6日取得案涉房屋不动产权登记凭证，并于2020年7月10日通知李琴、丁裕峰等各业主提交不动产权过户所需材料、缴纳过户所需费用。 案件审理过程中，一审法院向象山县不动产登记窗口询问，得到回复称每套房屋登记于开发商名下的初始权证现简化为不动产权登记凭证。 另查明，李琴、丁裕峰于2018年6月6日取得案涉房屋钥匙。 一审法院认为：李琴、丁裕峰、三立公司签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第十二条第2项约定，“如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。”该条文属于免除三立公司按时办证义务的无效格式条款，三立公司仍应按合同第十六条之约定承担逾期办证违约责任。李琴、丁裕峰、三立公司另行签订的《补充协议（二）（不备案）》第七条第3项关于出卖人逾期交房的约定，“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”该内容与《补充协议（二）（不备案）》第七条第2项以及《商品房买卖合同》第十条之约定相互矛盾，且排除、限制了李琴、丁裕峰主张逾期交房违约金的主要权利，免除了三立公司逾期交房200天后的逾期交房违约责任，也属于无效格式条款，三立公司应按合同第十条以及《补充协议（二）（不备案）》第七条第2项之约定承担逾期交房违约责任。李琴、丁裕峰虽于2018年6月6日取得案涉房屋钥匙，但李琴、丁裕峰、三立公司双方一致确认案涉项目完成竣工验收备案后才具备正式交付条件，在此之前的交付均为不符合合同约定的交付，对此亦予以确认，三立公司自认正式交房时间为2020年4月10日，而李琴、丁裕峰主张逾期交房违约金计算至2020年4月7日，对李琴、丁裕峰主张予以照准，则逾期交房违约金为61223.4元[903000元×0.1‰×678天（2018年5月31日—2020年4月7日）]。李琴、丁裕峰主张三立公司支付以903000元为基数按日万分之一计算至实际交付权证之日止的逾期交付权证违约金，符合合同第十六条之约定，予以支持，结合合同约定，交付的为案涉房屋初始登记权属证书，且李琴、丁裕峰收到该权属证书后委托三立公司办理权证转移登记手续，又结合查明事实，不动产初始权属证书现已简化为不动产权登记凭证，三立公司取得案涉房屋的不动产权登记凭证后已于2020年7月10日通知李琴、丁裕峰交付过户材料及过户费用，故一审法院确认逾期交付权证违约金计算至该时间点止，关于起算时间，依照合同约定应为2018年8月31日，李琴、丁裕峰主张自2018年9月1日起算，予以照准，则逾期交付权证违约金为61313.7元[903000元×0.1‰×679天（2018年9月1日—2020年7月10日）]。李琴、丁裕峰主张三立公司交付案涉房屋的权证，并明确为要求交付登记于李琴、丁裕峰名下的房屋权证，不符合合同约定，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、宁波三立甬恒置业有限公司支付李琴、丁裕峰象山县海上华府18、19地块14幢2-1901号房屋的逾期交房违约金61223.4元；二、宁波三立甬恒置业有限公司支付李琴、丁裕峰象山县海上华府18、19地块14幢2-1901号房屋的逾期交付权证违约金61313.7元。三、驳回李琴、丁裕峰的其他诉讼请求。上述一至二项均定于判决生效后五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2497元，减半收取1248.5元，由宁波三立甬恒置业有限公司负担。 二审中，李琴、丁裕峰未向本院提交新证据，三立公司向本院提交证据：一、物业费及维修基金收据和收楼物品领用登记表，拟证明2018年6月6日李琴、丁裕峰即取得了涉案房屋的钥匙、住宅质量保证书等材料，且自愿缴纳了一年的物业费，涉案房屋已完成交付；二、竣工验收证明一份，拟证明2018年6月6日交付房屋之前涉案房屋已经达到交付条件，涉案小区已经具备相应的竣工验收条件，只是因为案外人原因导致竣工验收备案延迟，三立公司主观上不存在过错。 李琴、丁裕峰经质证认为，三立公司提交的证据一、物业费收据和收楼物品领用登记表不是二审新证据，2018年6月6日李琴、丁裕峰的确在收楼物品领用登记表处签字，且领取了房屋钥匙，但并不能证明涉案房屋完成了交房。根据双方约定，涉案房屋在交付前应取得建设工程竣工验收备案证明，根据一审查明的事实，涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明取得的时间是2020年4月7日，由此也证明，2018年6月6日三立公司未完成交房；三立公司提交的证据二竣工验收证明与本案无关，三立公司陈述的应案外人原因导致涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明取得时间延迟与李琴、丁裕峰无关，且也是三立公司原因所致，不是涉案房屋延期交房的正当理由。 本院经审查认为，三立公司提交的证据不是新证据，且不能证明待证事实，本院不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：根据一审查明的事实，《补充协议（二）（不备案）》第七条第3项关于出卖人逾期交房的约定、《补充协议（二）（不备案）》第七条第2项与备案的《商品房买卖合同》相互矛盾，且排除、限制了李琴、丁裕峰的主要权利，免除了三立公司逾期交房、办证的责任，属于无效格式条款。李琴、丁裕峰虽于2018年6月6日取得涉案房屋钥匙，但双方一致确认案涉项目完成竣工验收备案后才具备正式交付条件。涉案房屋于2020年4月7日完成建设工程竣工验收备案，三立公司于2020年4月9日通知李琴、丁裕峰于2020年4月10日前往办理交房手续，李琴、丁裕峰主张逾期交房违约金计算至2020年4月7日，符合法律规定，本院予以支持。双方约定三立公司应于2018年8月31日前取得土地、房屋初始登记权属证书交付给买受人，但实际于2020年7月10日通知李琴、丁裕峰提交不动产过户所需材料、缴纳过户所需费用，李琴、丁裕峰主张逾期交付权证违约金自2018年9月1日起计算至2020年7月10日，符合法律规定，本院亦予以支持。一审法院计算的逾期交房违约金、逾期交付权证违约金,并无不当。三立公司上诉称《补充协议（二）（不备案）》第七条第3项、《补充协议（二）（不备案）》第七条第2项不属于无效格式条款，一审法院计算逾期交房违约金、逾期交付权证违约金错误，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人三立公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2497元，由上诉人宁波三立甬恒置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 吕伟东 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 汪学良 书 记 员 陆 琼