广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24636号原告：余展聪，男，1993年11月20日出生，汉族，住*************公民身份号码************。原告：李雪红，女，1958年1月9日出生，汉族，住*************公民身份号码************。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*************，统一社会信用代码91440605MA4UU2XM0H。负责人：饶日辉。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码9144*****8121259XF。法定代表人：游某1。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原告余展聪、李雪红与佛山市溢汇盛酒店管理有限公司（以下简称溢汇盛酒店公司）、被告佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人蒋剑明、两被告的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告溢汇盛酒店公司签订的《物业租赁合同》；2.被告溢汇盛酒店公司立即向原告返还租赁物业；3.两被告立即向原告支付从2020年1月1日起至2020年9月30日止的租金24209元（2625元/月×7个月+2917元/月×2个月）、从2020年10月1日起至被告实际交付场地予原告之日止按2917元/月计付租金；4.两被告向原告支付违约金（以合同约定每月租金2917元从场地实际交还给原告之日起至合同约定租赁期届满之日止）；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年12月4日，原告与被告溢汇盛酒店公司签订《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》和《补充协议》，《物业使用权转让合同》约定：原告向佛山市溢汇盛投资有限公司（下称溢汇盛投资公司）受让物业使用权。租赁物业位于佛山市南海区**********************，建筑面积40平方米，合同转让期限至2049年5月21日。2016年12月4日，原告与被告溢汇盛酒店公司签订《物业租赁合同》，双方约定：租赁物业位于佛山市南海区**********************，建筑面积40平方米，租赁期自2017年9月1日起至2021年8月31日，租赁期限内总租金金额为115500元，2017年9月1日至2018年8月31日每月租金为1750元，2018年9月1日至2019年8月31日每月租金为2333元，2019年9月1日至2020年8月31日每月租金为2625元，2020年9月1日至2021年8月31日每月租金为2917元，被告溢汇盛酒店公司应在每月5日前向原告支付租金。协议签订后，原告依约交付了场地，被告溢汇盛酒店公司只支付了2017年10月至2019年12月的租金。从2020年1月至今，被告溢汇盛酒店公司未支付任何租金。被告溢汇盛酒店公司逾期支付租金已经超过60天，原告有权依据《物业租赁合同》第八条约定单方解除合同，并有权要求乙方全额支付合同约定的租金。因此，被告溢汇盛酒店公司应退还租赁场地，并支付剩余月份租金2625×7+2917×12=53379元。被告溢汇盛酒店公司是被告三溢同利公司的全资子公司，被告三溢同利公司不能证明其资产与被告溢汇盛酒店公司的资产相互独立、没有混同，故两被告应对《物业租赁合同》的义务承担连带责任。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉请。两被告辩称，两被告不同意原告的所有诉讼请求。原告和被告签订的《物业租赁合同》，既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不存在法律规定和合同约定的解除合同的情形范围，上述合同均是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，被告请求法院依法驳回原告的所有诉请。一、涉案物业的由来。涉案物业所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日，被告三溢同利公司通过佛山市南海区****************，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方”即被告三溢同利公司，负责在涉案土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日，溢汇盛投资公司与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（被告三溢同利公司）”权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉案物业项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的民事判决书（【2017】粤06民终11390号）予以确认。二、涉案物业因客观原因导致无法对外出租，溢汇盛酒店公司并非恶意拖欠支付租金，因此，即使法院认为涉案《物业租赁合同》应予解除，原告也不应要求溢汇盛酒店公司支付违约金，并且自该合同解除之日起，溢汇盛酒店公司对涉案物业便不再享有任何承租使用管理权，在溢汇盛酒店对涉案物业不再享有任何收益的情况下，原告要求溢汇盛酒店公司全额支付涉案合同剩余租金总额，无疑是不公平、不合理，溢汇盛公司认为不应当支持原告该请求。原告向溢汇盛投资公司接收涉案物业后，然后再按涉案《物业租赁合同》约定将该物业交付给溢汇盛酒店公司，溢汇盛酒店公司据此每月支付租金给原告。由于新冠肺炎疫情原因，经济环境受到重创，物业租赁市场低迷，自2020年2月起，涉案单元的出租率不理想，因此，自2020年2月起至今，溢汇盛酒店公司才无法继续向上述原告支付2020年2月1日起至今期间的租金，但确实并非恶意拖欠。因此，即使法院认为涉案《物业租赁合同》应予解除，自该合同解除之日起，溢汇盛酒店公司对涉案物业不再享有任何承租使用管理权，在溢汇盛酒店对涉案物业不再享有任何收益的情况下，原告要求溢汇盛酒店公司全额支付涉案合同剩余租金总额，无疑是不公平、不合理，溢汇盛公司认为不应当支持原告该请求。三、原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉案物业的由来”所述，自2014年9月28日起，涉案土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉案土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉案项目、涉案物业已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢同利公司是溢汇盛酒店公司的出资人，但是溢汇盛酒店公司并非是三溢同利公司的子公司或者分公司，双方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。并且，原告提供的证据不能举证证明该两家企业法人存在“混同”的事实，也未能提供两被告应承担连带责任的法律依据。涉案合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛酒店公司，涉案租金是由是溢汇盛酒店公司作为承租人支付给原告，三溢同利公司并非涉案合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司对涉案租赁合同的义务承担任何义务。综上所述，因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：溢东广场1座已于2018年10月15日办理竣工验收手续，并于同月31日办妥竣工验收备案手续，涉案物业是佛山市南海区**************座******。2016年12月4日，原告（乙方）与案外人溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》，约定：乙方向甲方承租涉案物业；租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日；甲方应当在2018年8月31日前将涉案物业交付乙方使用。上述《物业使用权转让合同》所附《物业交付标准》第14-19项明细如下：序号装修项目名称材料品牌备注14衣柜、沙发、茶几宜家或不低于标注品牌151.5×2米的床、床垫，一个床头柜宜家或不低于标注品牌16折叠工作台（又是餐桌）宜家或不低于标注品牌17空调美的/志高或不低于标注品牌18电视海尔或不低于标注品牌19冰箱樱花或不低于标注品牌同日，原告（甲方）与被告溢汇盛酒店公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将涉案物业出租予乙方用于商业经营；租赁期限为3年，从甲方向乙方交付租赁物业之日起算；租赁期限内总租金金额为115500元；乙方自2017年9月1日起按月支付租金，并于每月5日前将当月租金支付至甲方指定的银行账户；其中2017年9月1日至2018年8月31日每月租金1750元，2018年9月1日至2019年8月31日每月租金2333元，2019年9月1日至2020年8月31日每月租金2625元，2020年9月1日至2021年8月31日每月租金2917元；甲方应于2018年8月31日将物业按现状交付给乙方；乙方无故逾期支付租金，应向甲方支付逾期违约金，甲方每天按乙方应付但未付租金总额的1‰计算收取违约金；乙方逾期交租金超过60日，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方全额支付合同约定的租金；合同解除、终止的，乙方应向甲方返还租赁物业，乙方返还的租赁物业有非自然损耗的损坏或灭失情形的，乙方应当修复、赔偿。从2017年9月1日开始，被告溢汇盛酒店公司按《物业租赁合同》约定的租金标准向原告支付涉案物业的租金至2020年1月31日，此后租金未再支付。2020年9月23日，两原告提起本案诉讼，两被告于2020年9月29日收到本案起诉状副本。诉讼中，两被告陈述如法院判令其返还租赁物，其可安排返还，另涉案物业硬装已按合同标准完工，软装尚未配置。另查明，案外人溢汇盛投资公司、被告溢汇盛酒店公司均为一人公司，股东均为被告三溢同利公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷。两原告与被告溢汇盛酒店公司签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，不得擅自解除或变更合同。本案中，被告溢汇盛酒店公司从2020年2月1日欠付租金至今，且未能提供支付租金欠款的方案，根据《物业租赁合同》的约定，原告有单方解除合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，本院确认《物业租赁合同》于2020年9月29日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现《物业租赁合同》已经解除，原告诉请被告溢汇盛酒店公司返还涉案物业，本院予以支持，并判令被告溢汇盛酒店公司将涉案物业返还予原告。因被告溢汇盛酒店公司从2020年2月1日开始欠付租金，至庭审辩论终结时仍未将涉案物业返还予原告，故根据合同约定，被告溢汇盛酒店公司应支付2020年2月1日至2020年9月29日止的租金22194元（2625×7+2917÷30×29），并从2020年9月30日起至实际将涉案物业返还原告之日止按2917元/月的标准继续计付占有使用费予原告。因原告已在本案诉请被告溢汇盛酒店公司返还涉讼房屋，故在本院判令被告溢汇盛酒店公司返还涉案物业且被告溢汇盛酒店公司在合同约定的租期内已实际返还的情况下，返还涉案物业之后剩余租期内的租金，基于损益相抵原则，被告溢汇盛酒店公司依法无需再支付。因此，本院对原告诉请被告溢汇盛酒店公司支付其返还涉案物业之后剩余租期内的租金作为违约金的诉请不再予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛酒店公司是三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故两原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛酒店公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告余展聪、李雪红与被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司于2016年12月4日签订的《物业租赁合同》于2020年9月29日解除；被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还前述《物业租赁合同》项下位于佛山市南海区**********************物业予原告余展聪、李雪红；被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月1日至2020年9月29日止的租金22194元予原告余展聪、李雪红，并应从2020年9月30日起至实际履行上述第二项确定的义务之日止，按2917元/月的标准继续计付租金予原告余展聪、李雪红；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司在上述第三项所负债务向原告余展聪、李雪红承担连带清偿责任；驳回原告余展聪、李雪红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1550元（两原告已预交），由两被告连带负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。两原告预交的案件受理费1550元，在本判决发生法律效力后，经两原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二〇年十月三十日书记员 孙王成欣