福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6279号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省润佳商业经营管理有限公司，住所地福建省福州市马尾区罗星街道罗星西路**（原罗星路西北侧）罗星商务广场（中环广场）4层01电影院-05(自贸试验区内)。 法定代表人：郑祖芳，执行董事。 委托诉讼代理人：黄诚浩，福建知望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟麦娟，福建知望律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林永勇，男，1992年7月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福建省润佳商业经营管理有限公司(以下简称“润佳公司”)、上诉人林永勇因租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2020）闽0105民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润佳公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法改判；2.判令林永勇向润佳公司支付2019年2月28日至2019年8月11日的房屋租金77760元（14400元/月×5个月+14400元/月÷30天×12天）；3.判令林永勇向润佳公司支付2019年2月28日至2019年8月11日的物业服务费34560元（6400元/月×5个月+6400元/月÷30天×12天）。事实和理由：一审判决第一项适用法律错误，《中环自贸广场租赁合同》解除日期应为2019年8月12日，林永勇应向润佳公司支付2019年2月28日至2019年8月11日的房屋租金及物业服务费。一、林永勇不享有约定或法定合同解除权，润佳公司才享有合同解除权。在此情况下，一审法院却判决2019年2月28日即林永勇向润佳公司发出《解约函》，以自己行为表示不履行合同的日期作为合同解除日期，适用法律错误。林永勇租赁案涉商铺从事餐饮经营活动，其作为商业投资者应对有关商业风险有所预见，经营亏损系其自身经营不善所致，其主张解除合同没有事实依据，亦不符合合同约定及法律法规的相关规定，不享有租赁合同的解除权，一审判决亦确认了“林永勇在2019年2月28日发出《解约函》主张解约缺乏依据，林永勇不享有解除租赁合同的权利”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，在林永勇不履行合同义务构成违约的情况下，润佳公司既可以选择要求林永勇继续履行合同，也可以选择行使合同解除权，选择权在润佳公司，且在林永勇以自己行为表示不愿意继续履行租赁合同后，润佳公司也在积极进行商铺招商，故润佳公司于2019年8月12日才提出解除租赁合同并无过错。一审法院判决合同解除日期为2019年2月28日的理由是，林永勇已经以自己行为表明不履行义务，润佳公司应采取解除合同等措施防止损失扩大，依此推论，房屋租赁合同中，只要违约方明确表示不愿意履行合同，守约方就必须同意解除合同，且租赁合同解除之日为违约方违约之日，这将导致守约方合法权益无法得到保障，依法签订并成立的合同对违约方无任何约束力。二、适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条应有一定条件限制，如一方违约，合同解除后，守约方应采取适当措施避免损失扩大，而不应完全从字面上生搬硬套。如果在合同履行期间给守约方设置过于苛刻的条件，将显失公平，给守约方造成巨大损失，且损失无处主张赔偿。如在本案中，一审法院判决林永勇承担的违约成本仅是资金占用利息的损失，但在林永勇违约之日至润佳公司找到新承租人之日期间，润佳公司的店铺空置成本远不止于此。 林永勇辩称，林永勇对一审判决第一项确认润佳公司与林永勇签订的《中环自贸广场租赁合同》于2019年2月28日解除无异议，但不认同一审法院认定林永勇于2019年2月28日解除合同系违法解除，应当认定林永勇在对方根本违约的情况下解除合同的行为系依法行使法定解除权。 林永勇上诉请求：撤销一审判决，依法驳回润佳公司的诉讼请求，支持林永勇的反诉请求。事实和理由：林永勇对一审法院第一项判决结果无异议，但不认同一审法院认定林永勇于2019年2月28日解除合同的情形系违法解除，应当认定林永勇系依法行使法定解除权；对于一审法院其他项判决，林永勇均不认同。一、本案系因润佳公司根本违约导致林永勇合同目的不能实现，林永勇不得不行使法定解除权保障自身权益不被继续侵害。润佳公司根本违约的原因系其无法解决林永勇餐厅漏烟问题，无法给作为承租人的林永勇提供其应享有的最基本的经营环境。一审法院在漏烟问题上事实认定不清，一审判决认定“即使因管道漏烟对其经营产生影响，但林永勇在2018年11月1日的《撤场申请书》中载明‘近三个月才修补好燃烟管道’，说明管道漏烟问题固然在一定时间影响其经营，但也得到一定程度的解决”显然不准确，润佳公司虽曾修补好管道，但一个月不到管道又开始漏烟，有2018年11月20日林永勇与商场管理人员廖文胜谈话录音佐证。漏烟问题从2018年6月开始至2019年2月28日林永勇解约始终未得到妥善解决，致使林永勇无法实现合同目的。林永勇根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，于2019年2月28日向润佳公司发出《解约函》通知其解除《租赁合同》系依法行使法定解除权，应予支持。二、一审法院在漏烟问题上对润佳公司定责过于轻微。该漏烟问题中烟雾是隔壁炭火烧烤店的烧炭房经商场主排烟管泄漏至林永勇餐厅，燃烧木炭产生的一氧化碳有毒且气味难闻，漏烟持续了数月，对餐厅经营产生巨大打击，从林永勇二审提交的网页截图可看出，营业额同比下滑了85%，漏烟问题导致林永勇合同目的不能实现，润佳公司已构成根本违约，一审法院认定润佳公司承担10%的责任显失公平，润佳公司应承担全部责任。三、一审法院对“工作请示单”内容认定事实不清。第一，“工作请示单”中的优惠系因漏烟问题而由润佳公司给予林永勇的补偿，润佳公司并未附加条件，应认为该优惠举措是润佳公司对其根本违约行为的一种补救措施，润佳公司无权收回。若润佳公司收回优惠，意味着润佳公司放弃对其根本违约行为的补救，已经根本违反《租赁合同》第十八条，构成根本违约。第二，润佳公司出具的“工作请示单”没有林永勇签字，说明林永勇对其优惠政策有异议。结合林永勇与廖文胜对话录音，双方实际协商的优惠政策为“2018年7-10月租金七折，免除2018年11月-2019年2月租金，免除2018年8-10月及2019年1-2月物管，2018年11-12月物管七折”，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条，林永勇完全履行了双方实际协商优惠政策的义务，润佳公司接收并开具相关票据。且从2018年11月至2019年2月28日林永勇解约长达四个月期间，润佳公司未对林永勇履行其缴款义务表示异议，应当认定双方实际协商的优惠政策已存在事实合同关系。第三，即使否定双方实际协商的优惠内容而按润佳公司出具的“工作请示单”执行，其中“乙方不再享受以上租金、物业服务费的减免优惠政策，恢复原合同执行”的意思是乙方未支付的费用不享受减免优惠政策并将该费用恢复原合同费用执行，并非将工作请示单中所有优惠政策恢复原合同执行。即便润佳公司认为林永勇2019年1-2月尚有部分费用未结清而将该项费用恢复原合同费用执行，林永勇预交给润佳公司的履约保证金41600元也足以抵扣，林永勇已履行支付款项义务且林永勇撤场时亦与润佳公司协商不收回履约保证金，双方之间再无其他争议，而一年后润佳公司却提起诉讼要求林永勇支付巨额费用，违背诚实信用原则。若林永勇未与润佳公司达成实际协商优惠政策，不会履行全部款项缴纳义务且未要求润佳公司返还履约保证金；若林永勇与润佳公司达成的是“工作请示单”的优惠政策，林永勇不可能在履行了绝大部分款项缴纳义务后却冒着违约风险留下极小一部分款项不予缴纳。四、润佳公司应对林永勇为履行《租赁合同》所支出的相关费用进行赔偿并支付违约金。林永勇在签订《租赁合同》前后即为经营餐厅而支出加盟费48000元、燃气入户改造支出21500元、对租赁房屋进行装饰装修支出费用150000元，前述共计219500元。因润佳公司根本违约导致《租赁合同》无法继续履行，林永勇所支出的相关费用亦无法通过经营餐厅进行弥补，故应由润佳公司赔偿。林永勇在签订《租赁合同》后缴纳保证金共计41600元，润佳公司尚未将该保证金返还林永勇，按照《租赁合同》第22.8约定，润佳公司应双倍返还保证金即向林永勇支付83200元。五、双方签订的《租赁合同》系润佳公司长期、大量使用的租赁合同，其中较多条款均系为了重复使用而预先拟定且在订立合同时未与承租人协商的条款，对该类条款应认定为格式条款，润佳公司并未以任何形式提请林永勇注意这些条款，其中排除林永勇主要权利、加重其义务的条款应被认定为无效。案涉合同第二十二条关于违约责任的条款中多为此类条款，应属无效。且润佳公司在本案中原诉请金额为八十余万元，恶意隐瞒林永勇已支付款项、扩大诉请金额，极不诚信，严重侵害林永勇合法权益，已涉嫌虚假诉讼及恶意诉讼。润佳公司不仅对林永勇提起诉讼，还对多个撤场商户提起诉讼并要求支付巨额费用，其中不乏已撤场两年有余的商铺。润佳公司作为商场管理者，未对商场进行有效的推广宣传，其不作为是导致商场毫无人气的根本原因，现众多商铺巨亏撤铺，润佳公司却利用其制定合同的优势地位对各商铺提起诉讼，极其恶劣。 润佳公司辩称，一、林永勇不享有法定或约定的合同解除权。根据林永勇一审提交的《撤场申请书》所记载内容，林永勇称其申请撤场的理由是商场管理不善、人流不断下降导致其门店经营困难、亏损严重。根据林永勇一审提交的《解约函》所记载内容，林永勇提出其主张终止租赁合同是因店铺关闭，并未指出关店原因，但结合其提交的《撤场申请书》进行推断，其单方关店原因系认为商场人流量下滑问题，但商场人流量少并不产生合同约定或法定解除权。另外，根据租赁合同第18.5条，应由润佳公司负责维修的设备问题由润佳公司维修，但并未约定设备存在问题时林永勇享有合同解除权，且设备问题可能在一定期间内对生产经营产生一定影响障碍，但并不必然导致合同目的无法实现。且林永勇餐厅内的烟管系其自行安装，根据合同约定，若其自行安装设备发生故障，应由其自行维修。二、一审法院判决润佳公司对林永勇租金负担10%责任，并未定责过轻。根据合同约定，润佳公司本无义务对林永勇自行安装设备进行维修，但出于扶持林永勇商业经营的目的，不仅积极安排人员进行维修和处理，且林永勇还得到了一段期间内租金及物业费减免的优惠，在此情况下，一审法院判决润佳公司对林永勇的租金负担10%，系对润佳公司定责过重。三、一审法院对“工作请示单”内容认定事实清楚。1.林永勇经营困难，商场给与其租金及物业优惠并不是义务，但林永勇对此反而认为是润佳公司对违约行为的补救，违反诚实信用原则。2.林永勇将“工作请示单”在一审中作为证据提交，系其对该证据无异议。现其在二审中对该证据提出异议，无事实和法律依据，其主张的实际协商优惠政策也无任何证据证明。润佳公司有权决定权利何时行使，且对于林永勇未如约履行的付款义务，润佳公司一直在积极催缴，不存在林永勇所说的实际协商的优惠政策。3.“工作请示单”的相关优惠以林永勇正常履行合同为前提，但林永勇关闭商铺自行终止租赁合同关系，依约应恢复原租赁合同的执行。4.关于履约保证金，根据合同约定，是否用履约保证金抵扣租金及物业费的决定权在于润佳公司，而非林永勇，且在林永勇违约情况下，润佳公司有权没收保证金。林永勇本就无权要求润佳公司返还保证金，且林永勇也未履行全部款项缴纳义务。四、林永勇主张润佳公司向其赔偿加盟费、燃气入户改造费、装饰装修费等诉请，无事实和法律依据，不应得到支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，双方租赁合同第24.3条已对合同终止情况下对装修的处理作出约定，该约定不违反法律规定，林永勇自行选择撤铺退出经营，该装修投入及加盟费系其经营的成本投入，风险应由其自行承担。五、《租赁合同》不存在格式条款。该合同虽系润佳公司所提供，但仅是示范合同，润佳公司与林永勇之间系平等租赁关系。《租赁合同》的每一条款均系双方协商一致达成的，在签订合同前，承租方亦有权对合同的任何条款提出异议或者变更。为吸引商家入驻，润佳公司在租赁合同中给予商家期限不等优惠政策，商家却一言不合就自行撤场，处于弱势地位的是润佳公司。 润佳公司向一审法院起诉请求：1、判令解除润佳公司与林永勇签订的《中环自贸广场租赁合同》；2、判令林永勇向润佳公司支付免租装修期租金人民币28800元；3、判令林永勇向润佳公司支付免租营业期租金人民币57600元；4、判令林永勇向润佳公司支付拖欠的2018年5月15日至2019年8月12日房屋租金人民币215520元，及逾期支付房屋租金的违约金人民币113688元（违约金以每月人民币14400元为基数，按日千分之一，自2018年4月21日起计算，暂计至起诉之日为人民币113688元，实际计至款项全部还清之日止）；5、判令林永勇向润佳公司支付房屋占有使用费人民币238176元（以人民币28800元每月为基数，自2019年8月13日起算，暂计至起诉之日为人民币238176元，实际计至林永勇将涉案房屋腾空并实际交还润佳公司之日止）；6、判令林永勇向润佳公司支付拖欠的2018年1月15日起至2019年8月12日止的物业服务费135680元；及逾期支付物业服务费的违约金人民币71315元（违约金以每月人民币6400元为基数，按日千分之一，自2017年12月21日起计算，暂计至起诉之日为人民币71315元，实际计至款项全部还清之日止）；7、判令林永勇承担本案全部诉讼费。以上各项费用共计人民币860779元。2020年7月9日，润佳公司当庭变更诉讼请求为：1、确认润佳公司与林永勇签订的《中环自贸广场租赁合同》于2019年8月13日解除；2、判令林永勇向润佳公司支付免租装修期租金人民币28800元；3、判令林永勇向润佳公司支付免租营业期租金人民币57600元；4、判令林永勇向润佳公司支付拖欠的2018年6月租金7200元；2018年7月租金2160元；2018年8、9、10月租金12960元；2018年11月至2019年8月12日租金135174元，及逾期支付房屋租金的违约金（违约金以欠金额为基数，按日千分之一，分别从欠付之日起计算，暂计至2020年6月30日为人民币77479.2元，实际计至款项全部还清之日止）；5、判令林永勇向润佳公司支付拖欠的2018年8月至2018年10月物业服务费19200元；2018年11、12月物业服务费3840元，2019年1月至2019年8月12日物业服务费47277元，及逾期支付物业服务费的违约金（违约金以欠金额为基数，按日千分之一，分别从欠付之日起计算，暂计至2020年6月30日为人民币34963.2元，实际计至款项全部还清之日止）；6、判令林永勇承担本案全部诉讼费。以上各项费用共计人民币430576.4元。 林永勇向一审法院提出反诉请求：1、确认诉争双方签订的《中环自贸广场租赁合同》已于2019年2月28日解除；2、判令润佳公司向林永勇支付装饰装修、加盟费等损失共计219500元；3、判令润佳公司按照合同约定支付双倍履约保证金83200元；(前述二项共计302700元)；4、本案诉讼费均由润佳公司承担。 一审法院认定事实:2017年11月15日，润佳公司与林永勇进行租赁场地交接验收，林永勇于当日接收了租赁场所。11月25日，润佳公司（甲方，出租方）与林永勇（乙方，承租方，林永勇租赁该场所的经营品牌为“巴啦嘴肉蟹煲”，工商登记名为“福州市马尾区金汇餐厅”）签订了《租赁合同》，序言部分约定乙方承租润成中环广场四层407号商铺。序言第三条对合同相关词语进行定义和解释，其中：进场日指甲方移交、乙方进入该房屋之日。装修期指自进场日起算的一定期间。等等。合同正文第一条约定该房屋的套内建筑面积为160平方米。第二条约定租赁期限为60个月，自进场日开始计算。第三条约定了装修期：3.1装修免租期为进场日起算60日。第四条约定租金标准和支付：双方约定，乙方采用以下第1种租金标准：4.1固定租金标准及租金支付方式。4.1.1该房屋的租金按计租面积计付，每月每平方米90元。乙方自进场日开始承担该房屋的租金。自2017年12月1日至2019年11月30日在月租金标准基础上递增百分之0，即每月租金为14400元。自2019年12月1日至2020年11月30日在上一交租期租金基础上递增6%，月租金为15264元。4.1.3约定，本合同项下首期租金应于本合同签订之日起5个工作日内支付，租金期间为2018年6月1日至6月30日，应交租金为14400元。4.1.4约定，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给与乙方6个月的租金优惠，即装修免租期自2017年12月1日至2018年1月31日乙方需支付的租金为0元；经营免租期自2018年2月1日至5月31日乙方需支付的租金为0元。4.3约定，无论乙方选择何种租金标准及租金在恢复方式，乙方均不得因商业广场内的共同设施设备通过该房屋或有公用通道穿越该房屋等任何原因向甲方、物业服务公司主张减免租金或物业服务费等任何款项。第六条约定，本合同签署当日，乙方应当支付甲方人民币28800元相当于两个月租金作为履约保证金；同时向物业服务公司支付12800元相当于两个月的物业服务费······甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在7日内补足保证金。但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。10.2约定，每月物业服务费=物业服务费*计租面积，每平方米为40元。18.5约定，如商业广场内各种甲方提供及应由甲方承担维修义务的设施、设备出现故障，甲方或物业服务公司应在接到乙方维修通知3日内进行维修，如该故障直接影响到乙方经营，甲方或物业服务公司应当争取在接到乙方维修通知1日内维修完成。22.4约定，乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金······经甲方书面催告后30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟缴纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。22.7约定，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同详细之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约并不免除。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给与乙方装修期的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年内首期之后其他个月租金标准与装修期的乘积相应计算并补交装修期的租金。24.3约定，乙方按约定向甲方交还该房屋时······届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设备设施、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置。28.17约定，本合同自双方盖章（乙方为自然人的，乙方应采用签字方式确认）之日起生效。当日，双方签字盖章。 合同签订后，林永勇按照合同约定分别支付了2个月的租金保证金（计28800元）和物业服务费保证金（12800元）并分别预支各一个月的租金14400元和物业服务费6400元。同时，店铺在2018年2月底完成装修并对外营业。2018年6月开始，林永勇经营店铺开始发生管道漏烟情况，7月该情况进一步严重。期间，林永勇在6月支付租金7200元，7月支付12240元，8-10月分别支付10080元。物业费方面，林永勇支付至2018年7月，8-10月未支付物业费，11-12月支付了8960元，之后的物业费未再支付。 另查，2018年11月1日，林永勇以金汇餐厅名义向润佳公司提出《撤场申请书》，以商场招商不利撤铺严重，要求减免租金，同时，以管道漏烟不能解决造成客户流失，经营下滑等为由提出撤场。2018年11月22日，润佳公司为此提出优惠举措，其内部工作请示单显示：2018年8月-10月租金七折、免除2018年8月-10月物管，免除2018年11月-2019年2月租金。上述物业费、水电费等乙方需按原合同的约定按时足额缴纳，若乙方未按上述约定履行，则视为乙方违约，乙方不再享受以上租金、物业服务费的减免优惠政策，恢复原合同的执行，且甲方有权要求乙方补缴免租经营期内的租金和物管。2019年1月27日，双方签订《确认书》，因讼争店铺铺设电缆等工程条件问题，双方确定经营免租期从2018年2月1日至6月15日，即在原有约定4个月经营免租期基础上增加15天的免租期。2019年2月28日，林永勇以金汇餐厅名义向润佳公司提出《解约函》，告知因餐厅关闭，同日终止双方租赁合同。2019年8月12日，润佳公司向林永勇发出《解约函》，告知因林永勇未缴纳租金等费用构成根本违约为由解除双方租赁合同关系。 一审法院认为，关于讼争租赁合同的解除时间问题，《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2018年11月1日，由于商铺撤场严重，加之管道漏烟给林永勇经营造成影响，林永勇以金汇餐厅的名义第一次提出撤场。但是，双方经协商后，特别是在润佳公司提出有关租金和物业费优惠举措后，林永勇继续经营，至2019年2月28日最终向润佳公司发出《解约函》。该《解约函》本质上系林永勇主张解除租赁合同的真实意思表示。但是，依据《合同法》第九十三条和第九十四条的规定，合同解除分为约定解除和法定解除，林永勇在《解约函》中仅提出因商铺关闭而主张终止租赁合同及其权利义务，并未指出关闭原因。依据租赁合同18.5条的约定，存在设备问题由润佳公司进行维修，但并未明确该项情况下林永勇享有解除合同的权利。因此，林永勇以管道漏烟影响经营进而无法实现合同目的主张解除合同缺乏合同和法律依据。退一步讲，即使因管道漏烟对其经营产生影响，但林永勇在2018年11月1日的《撤场申请书》中载明“近三个月才修补好漏烟管道”，说明管道漏烟问题固然一定时间影响其经营，但也得到一定程度的解决。因此，润佳公司未妥善解决漏烟问题，存在一定过错，但不足以证明润佳公司存在根本违约，林永勇在2019年2月28日发出《解约函》主张解约缺乏依据，林永勇不享有解除租赁合同的权利。但是，客观上，林永勇已经关闭商铺，本质上属于以自己的行为表明不履行合同义务，润佳公司依法享有解除租赁合同的权利。而润佳公司在明知林永勇关闭商铺的情况下，应当避免双方损失继续扩大，及时对林永勇的行为作出回应，包括解除租赁合同。反之，无证据证明润佳公司及时采取措施，而是直至2019年8月12日才提出解除租赁合同，显然是对合同权利行使的懈怠且过分扩大双方损失。对润佳公司主张以2019年8月12日作为合同解除时间的意见不予采纳，一审法院认定双方租赁合同在2019年2月28日解除。 关于免租装修期租金和免租营业期租金问题，依据租赁合同第22.7条的约定，润佳公司给与林永勇免租装修期是建立在林永勇妥善履行租赁合同的前提下，但正如上文所述，林永勇自行关闭商铺不履行合同，导致租赁合同提前终止，过错在于林永勇。因此，林永勇应当补足免租装修期的租金损失即28800元（14400元/约*2个月）。对于免租营业期租金，该项目系润佳公司给与林永勇的租金优惠，但双方在租赁合同中并未约定在林永勇未妥善履行合同情况下其应当补足免租营业期租金，润佳公司该项主张缺乏合同依据，一审法院不予支持，林永勇无需负担该项租金。 关于润佳公司主张的林永勇拖欠的租金及违约金问题，其中：1、2018年6月拖欠租金。润佳公司主张的7200元租金性质按照双方意见系在合同原约定免租营业期租金4个月基础上增加的15天期限，对此，双方在《确认书》中明确载明系因工程条件承诺问题，由林永勇自行采购安装，润佳公司给与增加15天的免租营业期租金。该项约定系双方真实意思表示，且相关工程条件已经执行，该免租营业期租金与4个月的免租营业期租金在设立初衷上存在差异，润佳公司无权要求林永勇补缴，其该项费用主张不予支持。2、2018年7月-2019年2月拖欠租金数额。按照林永勇提供的工作请示单中关于租金优惠内容，林永勇享受2018年8月-10月的租金七折及11月至2019年2月租金免除的优惠，但是，相关优惠是建立在林永勇正常履行合同情况下。而林永勇关闭商铺自行终止租赁合同关系，按照该优惠约定，林永勇应当恢复原租赁合同执行，即林永勇应当补足2018年8月至2019年2月的租金合计70560元（4320元*3个月+14400元/月*4个月）。另外，关于2018年7月拖欠2160元租金的问题，林永勇主张系润佳公司给与优惠，尽管润佳公司予以否认，但林永勇在支付了该月12240元租金后，润佳公司并未提出异议，之后8-10月的租金按照双方优惠约定进行执行，林永勇该辩解意见具有合理性，一审法院予以采纳，林永勇无需补缴该月2160元。3、2019年3月至8月12日的租金问题。如上文所述，润佳公司懈怠行使权利且自行扩大损失，一审法院已认定双方合同在2019年2月28日解除，故该时间段的租金损失一审法院不予支持。综上，林永勇应支付的租金为70560元。由于润佳公司未妥善处理漏烟问题，对林永勇的经营及选择提前终止租赁合同产生影响，润佳公司具有一定过错，对林永勇租金负担应承担10%的责任。故，林永勇应支付润佳公司拖欠的租金63504元。关于逾期支付租金违约金问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。润佳公司主张按照日千分之一计算逾期违约金过高，一审法院酌情予以调整月1.5%计算。对润佳公司主张从欠付之日起算违约金的意见，一审法院认为，林永勇支付租金系基于租赁合同约定及润佳公司给与的优惠政策进行，并不存在拖欠的主观故意。在2019年2月28日起提出终止租赁合同后，润佳公司未及时处理，存在懈怠及扩大损失的事实，直至2019年8月12日才提出“解除”的主张，双方对合同履行及租金、物业费优惠才产生争议。故，一审法院认定应当从2019年8月13日起算逾期违约金。 关于物业费及违约金问题，林永勇已支付物业费至2018年7月，但未支付8-10月物业费，11-12月支付了8960元，之后的物业费未再支付。尽管相关物业费的减免是润佳公司给与的优惠，但是，正如上文所述，相关租金及物业费优惠是建立在林永勇正常履行合同情况下。在林永勇关闭商铺终止租赁合同关系情况下，林永勇应当恢复原租赁合同执行。故，林永勇应当补足相关物业费，包括2018年8月-10月和2019年1月-2月的物业费32000元（6400元/月*5），2018年11月-12月的物业费3840元，以上合计35840元。因润佳公司应承担10%的过错责任，林永勇实际应付物业费32256元。关于逾期违约金，润佳公司主张按照日千分之一计算过高，一审法院酌情调整为按照月1.5%计算，并自2019年8月13日起算。 关于履约保证金问题，依据租赁合同第六条的约定，履约保证金可用于抵扣林永勇拖欠的租金、物业费、违约金等费用，那么在林永勇拖欠租金未支付情况下，该笔款项可直接用于抵扣有关费用。但润佳公司主张依据租赁合同第22.7条约定直接没收履约保证金，一审法院认为，润佳公司该项主张缺乏法律依据，尽管林永勇违约终止租赁合同，但润佳公司主张其承担逾期违约金是林永勇违约责任负担的表现，润佳公司以此再行主张没收履约保证金显然是加重了林永勇的违约负担，超出了违约金用于弥补守约方损失的本质要求，也不符合履约保证金的合同价值。因此，在润佳公司已经主张违约金情况下，林永勇已支付的履约保证金可直接用于抵扣相应租金、物业费或违约金等欠款，林永勇反诉要求润佳公司双倍返还履约保证金缺乏事实和法律依据。 关于装修及加盟费损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方租赁合同第24.3条已经约定了合同终止情况下对装修的处理，该约定并不违反法律规定。林永勇系自行选择撤铺退出经营，该装修投入，以及加盟费均系其经营的成本投入，风险应由其自行承担，林永勇要求润佳公司赔偿其装修损失、加盟费损失缺乏合同依据，一审法院依法不予支持。综上，判决：一、确认福建省润佳商业经营管理有限公司与林永勇签订的《中环自贸广场租赁合同》于2019年2月28日解除；二、林永勇应于本判决生效之日起十五日内支付福建省润佳商业经营管理有限公司免租装修期租金28800元；三、林永勇应于本判决生效之日起十五日内支付福建省润佳商业经营管理有限公司拖欠的租金34704元（已扣除林永勇支付的租金履约保证金28800元），并以34704元为基数，按照月1.5%计算自2019年8月13日至实际偿还之日止的逾期违约金；四、林永勇应于本判决生效之日起十五日内支付福建省润佳商业经营管理有限公司拖欠的物业费19856元（已扣除林永勇支付的物业费履约保证金12800元），并以19856元为基数，按照月1.5%计算自2019年8月13日至实际偿还之日止的逾期违约金；五、驳回福建省润佳商业经营管理有限公司其他诉讼请求；七、驳回林永勇其他诉讼请求。本诉案件受理费12407.7元，减半收取6203.85元，由福建省润佳商业经营管理有限公司负担4512.85元，由林永勇承担1691元。反诉案件受理费2920.25元由林永勇自行负担。 二审中，林永勇向本院提交了如下证据:证据一网页截图（漏烟前后营业额对比），证明管道漏烟对林永勇餐厅营业额造成巨大影响，管道漏烟直接影响林永勇餐厅经营，使林永勇无法实现合同目的；证据二照片（商场空置情况），证明商场人流量低、店面大面积空置，在商铺撤场后，润佳公司存在懈怠招商的行为，故意放任损失扩大。润佳公司质证称，对证据一的三性均有异议，该证据仅系网页截图，真实性无法确认，且即使为真，林永勇美团网订单下降，也系其经营不善所致，与设备漏烟无关，美团网订单系线上订单，无论设备漏烟与否，都不会影响线上订单，且美团网订单量仅是林永勇经营的一小部分，无法反映林永勇店铺经营状况全貌。对证据二的三性均有异议，照片原始来源无法确认，真实性无法确认，即便是2020年8-9月拍摄，今年受到疫情影响，人流量少，也无法证明2018年和2019年的情况，因此无法证明商场的人流及店面情况，反而可以证明林永勇撤铺并非因漏烟问题，进一步印证林永勇无合同解除权。本院经审查认为，林永勇提供的上述证据无法证明其所主张的证明对象，不予采纳。另，林永勇申请证人唐某出庭作证，证明其2018年3月开始在林永勇店里上班时店里收益挺好的，一个月有15-16万收益，后来因为漏烟问题比较严重，客人越来越少，林永勇和商场领导反映后，到2018年9月-10月商场有维修过一次，不过没几天又开始漏烟了，从2018年7月后生意开始下滑，客人都不愿意来店里吃饭了。润佳公司经质证认为，证人证言不属于新证据，不应采纳。唐某陈述2018年7月开始业绩在逐步下滑，但没有证据佐证，证人证言可信度较低。唐某称除了现场客人消费还有美团饿了么订单，根据林永勇二审提交证据，网上订单业绩也在下滑，可以说明业绩下滑是因为林永勇经营不善所致，虽然漏烟情况对林永勇经营有一定影响，但并不会必然导致合同无法继续履行，林永勇不享有合同的解除权。本院经审查认为，唐某的证言不足以证明管道漏烟与客流量减少的关联性，不予采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，关于案涉租赁合同解除时间的认定问题。从本案已查明的事实来看，2018年11月1日，林永勇以商铺招商不利撤铺严重，管道漏烟给经营造成影响等，第一次提出撤场。之后，双方经协商，特别是在润佳公司提出有关租金和物业费优惠举措后，林永勇继续经营。至2019年2月28日，林永勇以其名下金汇餐厅关闭为由，向润佳公司发出《解约函》，主张终止双方的租赁合同。从上述情况分析，管道漏烟不是林永勇提出解除或终止合同的唯一原因或根本原因。且依据租赁合同18.5条的约定，存在设备问题由润佳公司进行维修，但并未明确该项情况下林永勇享有解除或终止合同的权利。因此，林永勇以管道漏烟影响经营进而无法实现合同目的为由主张其享有法定合同解除权，其有权于2019年2月28日解除或终止合同，缺乏合同和法律依据。故林永勇在2019年2月28日发出《解约函》不能产生解除或终止租赁合同的法律效果。一审法院以润佳公司在明知林永勇关闭商铺的情况下，应当避免双方损失继续扩大，及时对林永勇的行为作出回应，包括解除租赁合同等为由认定双方租赁合同在2019年2月28日解除，依据不足，本院予以纠正。案涉租赁合同的解除时间应以润佳公司以林永勇未缴纳租金等费用构成根本违约为由向林永勇发出《解约函》的时间为准，即双方的租赁合同于2019年8月12日解除。 关于租金、物业管理费及违约金的认定问题。1.一审法院关于2018年6月、7月租金的认定正确，林永勇无需补缴6月、7月租金。2.关于2018年8月至2019年2月租金和物业管理费。从林永勇一审提供的其与“廖总”的录音及《工作请示单》来看，虽然《工作请示单》载明系因林永勇经营困难申请租金和物业管理费优惠，但在“廖总”与林永勇的录音中，可以认定“廖总”是基于林永勇经营的“巴啦嘴肉蟹煲”存在管道漏烟问题给予补偿且希望林永勇继续履行合同两个方面的因素给予的优惠，“廖总”最终同意给予林永勇的优惠与《工作请示单》的内容基本一致，故可以认定《工作请示单》的优惠实质上既包含有对之前管道漏烟问题对林永勇经营损失的补偿，也包含有林永勇继续按约履行合同给予的优惠。结合林永勇与“廖总”进行协商及《工作请示单》的时间均在2018年11月，故双方对2018年8月至2018年10月已经欠付的租金和物业管理费给予的优惠可以认定为对林永勇的补偿，一审法院认定该时间段减免的租金和免除的物业管理费，林永勇应当予以补缴不当，本院予以纠正。一审法院对2018年11月至2019年2月租金和物业管理费的认定正确，予以维持。即林永勇应当补足2018年11月至2019年2月的租金57600元（14400元/月×4个月），物业管理费16640元（6400元/月×2个月+2018年11月、12月的物业管理费3840元），由于润佳公司未妥善处理管道漏烟问题，对林永勇的经营产生了影响，一审法院酌定润佳公司对该部分租金和物业管理费应承担10%的责任，亦无不当，故林永勇应当向润佳公司支付2018年11月至2019年2月的租金51840元、物业管理费14976元。3.关于2019年3月至2019年8月12日的租金和物业管理费。鉴于润佳公司提供给林永勇经营的场所存在管道漏烟问题且润佳公司未妥善处理该问题是林永勇提前撤场的原因之一，虽然不足以证明润佳公司存在根本违约，但不影响对润佳公司在合同履行过程中存在违约事实的认定，结合林永勇于2019年2月28日发出《解约函》并在此之后撤场，润佳公司作为出租人亦有积极寻找新的租客，及时止损的义务，但润佳公司直至2018年8月12日才提出解除合同，对该部分损失润佳公司亦应承担责任，综合本案情况，本院酌定润佳公司、林永勇对该期间的租金和物业管理费各承担50%的责任。故林永勇应当向润佳公司支付2019年3月至2019年8月12日的租金38880元（14400元/月×5.4个月×50%），物业管理费17280元（6400元/月×5.4个月×50%）。综上，林永勇应当向润佳公司支付的租金合计为90720元（51840元+38880元），扣除林永勇支付的租金履约保证金28800元，林永勇还应向润佳公司支付租金61920元；林永勇应当向润佳公司支付的物业管理费合计为32256元（14976元+17280元），扣除林永勇支付的物业管理费履约保证金12800元，林永勇还应向润佳公司支付物业管理费19456元。一审法院对违约金计算的起止时间、计算标准的认定并无不当，本院予以维持。 关于装修及加盟费损失问题。林永勇系自行选择撤铺退出经营，其支出的装修费及加盟费均系其经营的成本投入，风险应由其自行承担，林永勇要求润佳公司赔偿其装修损失、加盟费损失缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当，予以维持。 关于双倍返还保证金的问题。案涉租赁合同系因林永勇未及时缴纳租金等费用而解除，林永勇主张润佳公司应向其双倍返还保证金83200元，缺乏依据，不予支持。 一审法院关于免租装修期租金的认定正确，本院予以维持。 综上所述，润佳公司、林永勇的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市马尾区人民法院（2020）闽0105民初925号民事判决第二项； 二、撤销福建省福州市马尾区人民法院（2020）闽0105民初925号民事判决第一、三、四、五、七项； 三、确认福建省润佳商业经营管理有限公司与林永勇签订的《中环自贸广场租赁合同》于2019年8月12日解除； 四、林永勇应于本判决生效之日起十五日内支付福建省润佳商业经营管理有限公司拖欠的租金61920元（已扣除林永勇支付的租金履约保证金28800元），并以61920元为基数，按照月1.5%计算自2019年8月13日至实际偿还之日止的逾期违约金； 五、林永勇应于本判决生效之日起十五日内支付福建省润佳商业经营管理有限公司拖欠的物业管理费19456元（已扣除林永勇支付的物业管理费履约保证金12800元），并以19456元为基数，按照月1.5%计算自2019年8月13日至实际偿还之日止的逾期违约金； 六、驳回福建省润佳商业经营管理有限公司一、二审其他诉讼请求； 七、驳回林永勇一、二审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费7758.6元，减半收取3879.3元，由福建省润佳商业经营管理有限公司负担2886.7元，由林永勇承担992.6元。反诉案件受理费2920.25元由林永勇负担。二审案件受理费10270.9元，由福建省润佳商业经营管理有限公司负担2000元，由林永勇负担8270.9元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷