贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民终810号 上诉人（原审原告）：黄成华，男，1950年11月15日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。 上诉人（原审原告）：黄成国，男，1953年11月21日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张志辉，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：安顺山城房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市经济开发区西水路岚桥花园****。统一社会信用代码：915204007143950402。 法定代表人：郭成勇。 委托诉讼代理人：袁诚坚，北京德恒（温州）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：郑小文，北京德恒（温州）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：郭成勇，男，1964年9月18日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。 被上诉人（原审被告）：安顺农村商业银行股份有限公司华西支行，住，住所地：贵州省安顺市西秀区农业委员会种子综合大楼**一社会信用代码：91520400MA6DMO1POU。 负责人：罗泽，系该支行行长。 委托诉讼代理人：张丽。 委托诉讼代理人：文敏，贵州辞衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：安顺市新科新型墙材有限公司，住，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区土桥村黔公路旁）。统一社会信用代码：915204006839591138。 法定代表人：郭成勇。 上诉人黄成华、黄成国因与被上诉人安顺山城房地产开发有限公司（以下简称山城公司）、郭成勇、安顺农村商业银行股份有限公司华西支行（以下简称安顺农商行华西支行）、安顺市新科新型墙材有限公司（以下简称新科公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初4381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年9月24日公开开庭进行了审理。上诉人黄成华、黄成国及委托诉讼代理人张志辉，被上诉人山城公司委托诉讼代理人袁诚坚、郑小文，被上诉人郭成勇，被上诉人安顺农商行华西支行委托诉讼代理人张丽、文敏，被上诉人新科公司法定代表人郭成勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄成华、黄成国上诉请求：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初4381号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定上诉人在长达十多年的时间内怠于行使自己的权利的事实是错误的。首先，一审判决已查明上诉人与原安顺兰城房地产开发有限公司（以下简称兰城公司，现名安顺山城房地产开发有限公司）于2001年8月17日签订《商品房预售合同》，购买了山城公司开发的坐落于安顺市住房房屋（房屋建筑面积：34.7434、345、260㎡）。2002年1月10日正式签订《商品房买卖合同》，约定二上诉人购买兰城公司位于安顺市。购房款支付方式为：二上诉人与中国工商银行塔山支行签订个人购房借款合同，担保人为兰城公司，首付款为50%，即人民币198531元，其余款项提供十年按揭贷款及人民币197000元。2002年3月，山城公司将房屋交付给上诉人使用至今。上诉人于2010年2月才还清中国工商银行塔山支行的按揭贷款。按常理上诉人办理银行按揭贷款时，上诉人购买的案涉商铺就作为上诉人所有的财产办理银行按揭贷款的抵押物，且在银行的按揭贷款合同对此也予以约定，因此上诉人一直认为案涉商铺已经登记在上诉人的名下，但因为银行的按揭贷款未归还完毕，导致无法办理案涉商铺的房屋产权证。其次，上诉人2010年2月还清按揭贷款之后，曾多次要求山城公司办理房产证，并有山城公司出具给上诉人的承诺书为证。但山城公司未依法给上诉人办理房屋产权证，反而隐瞒事实，欺骗安顺农商行华西支行和房地产登记机关，将已经出卖给二上诉人的案涉商铺登记在自己名下，这一行为不仅侵害了上诉人对案涉商铺的权利，也欺骗了安顺农商行华西支行。上诉人并非怠于行使自己的权利，导致案涉商铺未办理至上诉人名下，而是根本不知道自己的权利被侵犯，同时山城公司采取欺诈行为向房产部门办理房产证的行为违反了《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》第三十六条的规定，故被上诉人取得的房屋权属证书应当收回或作废。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为案涉商铺已经办理房屋产权证且登记在山城公司名下，并为安顺农商行华西支行办理了不动产抵押登记，安顺农商行华西支行依法善意取得案涉房屋的抵押权，并享有优先受偿案涉商铺的权利。上诉人认为案涉商铺不适用善意取得的法律规定，一审判决适用善意取得制度认定安顺农商行华西支行取得案涉商铺的抵押权适用法律错误。1．案涉商铺虽然登记在山城公司的名下，但山城公司并非通过合法手段取得不动产所有权，而是其提供虚假的材料向房产部门申请办理的房屋产权证。一审中上诉人已向法庭出示了山城公司出具的《情况说明》，其内容显示山城公司在上诉人不知情的情况下，提供虚假的材料办理房屋产权证。根据《物权法》的相关法律规定，所有权属主权利，其项下的抵押权属从权利，主权利的取得行为本身违反法律强制性、禁止性规定，基于该违法的主权利办理的抵押行为必然应当认定为无效。2．安顺农商行华西支行主观上不构成抵押权的善意取得，新科公司向安顺农商行华西支行申请贷款的金额高达人民币500万元，不可能不对抵押物进行实地考察，且上诉人自2002年3月就开始占有使用案涉商铺，通常按照银行贷款的行业习惯及规章制度，在放款前应当对抵押物进行实地查看，了解抵押物的实际状态。本案中，安顺农商行华西支行在放款前，必然对抵押物进行实地考察，且在明知案涉商铺系他人使用而未向实际使用人了解情况，安顺农商行华西支行未尽到调查义务，不符合抵押权善意取得的主观要件。3．根据《物权法解释（一）》第二条的规定，上诉人有证据证明上诉人为案涉商铺的真实权利人，人民法院应当支持上诉人的确权请求。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院判如所请。 山城公司二审未作答辩。 郭成勇、新科公司答辩称：不应执行案涉房屋，上诉人在案涉执行的贷款发生之前七八年就已经购买案涉房屋，有第三方贷款佐证，符合排除执行的条件。当时为了临时解决资金问题，才将案涉房屋办成山城公司的产权，以向安顺农商行华西支行贷款，相关情况并未告知上诉人。 安顺农商行华西支行答辩称：上诉人于2015年2月便还清了工商银行塔山支行的按揭贷款，安顺农商行华西支行于2017年2月14日才办理的不动产抵押登记，上诉人早就具备请求山城公司办理房屋产权转移登记的条件，却怠于行使权利，对此具有一定过错，不符合排除执行的条件。 黄成华、黄成国向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认坐落于安顺市X路“岚桥花园”X栋X层X-19号房屋归原告黄成华、黄成国所有。2、本案诉讼费由被告安顺山城房地产开发有限公司承担。后二原告增加诉讼请求：请求人民法院判决停止执行贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402执172号执行裁定书。 一审法院认定事实：2001年8月17日，原告黄成华与兰城公司签订房屋预售合同，购买兰城公司开发的座落于虹××楼××单元××别××铺面、写字楼、住房房屋（房屋建筑面积：34.7434、345、260平方米出售给黄成华。2002年1月10日，兰城公司与黄成华、黄成国签订商品房买卖合同，二原告购买兰城公司位于安顺市，建筑面积395.531平方米，单价1000元每平方米，房屋价格为395530元，支付方式：办理银行按揭，首期付50%，即壹拾玖万捌仟伍佰叁拾壹元整，其余款项提供十年五成按揭，即壹拾玖万柒仟元整。二原告在2001年支付了房屋首付款。2002年2月9日，二原告与中国工商银行塔山支行签订个人购房借款合同，担保人为兰城公司，抵押人：黄成华、黄成国，抵押物地址：岚桥花园××号××写字楼，建筑面积：395.531㎡，抵押值：197000元，贷款期限十年。但是因为该房屋不具备抵押登记条件故实际未办理抵押登记，兰城公司为该笔借款提供了保证。2010年3月12日，中国工商银行塔山支行出具个人贷款结清证明，证实黄成华申请的贷款金额为197000元，原贷款期限为96个月的购置商用房贷款已于2010年2月9日贷款本息全部结清。2002年10月10日，兰城公司更名为山城公司。2002年6月25日，黄成华、黄成国与安顺市山城物业管理有限公司签订物业管理服务合同，管理岚桥花园X幢X层写字楼X-19号铺面，委托管理期限为20年，自2002年6月30日起到2022年6月30日止。2002年至今，黄成华、黄成国用上述房屋进行经营酒店或租赁他人用于经营，并交纳相关税费。山城公司将岚桥花园X幢X层X-19号铺面上写字楼房屋产权办理在其公司名下（现产权证房屋坐落为：开发区X路岚桥花园X幢X层X号）。2015年2月5日，新科公司与安顺农商行华西支行签订流动资金额度借款合同，借款额度伍佰万元，借款期限为2015年2月5日至2017年2月5日，郭成勇、山城公司与安顺农商行华西支行签订最高额保证合同，为新科公司提供最高额保证。同日，山城公司与安顺农商行华西支行签订最高额抵押合同，用其名下的位于安顺市开发区商业用房（权证号：安市房权证开发字第××号，建筑面积：57.72㎡）、X幢X层203号商业用房（权证号：安市房权证开发字第××号，建筑面积：462.34㎡）、X幢层103号商业用房（权证号：安市房权证开发字第××号，建筑面积：46.46㎡）、X幢X层105号商业用房（权证号：安市房权证开发字第××号，建筑面积：39.01㎡）、X幢X层107号商业用房（权证号：安市房权证开发字第××号，建筑面积：46.56㎡）、X幢X层105号商业用房（权证号：安市房权证开发字第××号，建筑面积：40.67㎡）作抵押，为安市不动产证明第××号。2017年2月4日，新科公司、山城公司、郭成勇与安顺农商行华西支行签订借款展期协议书，展期金额为人民币伍佰万元，展期12个月，展期后，借款到期日为2018年2月4日。因债务到期，债务人新科公司不能按约还本付息，安顺农商行华西支行、新科公司、郭成勇、山城公司于2018年5月18日就上述债务在贵州省安顺市求实公证处进行公证，贵州省安顺市求实公证处于2018年5月24日作出具有强制执行效力的债权文书公证书【（2018）黔安顺求实证经字第195号】。2019年1月17日，贵州省安顺市西秀区人民法院作出（2019）黔0402执172号执行裁定，裁定查封、扣押、冻结、划拨被执行人新科公司、郭成勇、山城公司名下相应执行标的额的银行存款及资产。原告提出执行异议，被（2019）黔0402执异76号执行裁定驳回原告的异议申请，并在2019年7月31日送达原告，原告不服遂提出上述请求。同时查明，原告在2015年12月8日知道被告山城公司将其所购的房屋抵押向银行借款，被告山城公司向原告出具了《承诺书》，内容为“我公司由于受市场影响，周转资金困难，用你们购买我公司开发的岚桥花园X栋X楼约400㎡商业用房向银行贷款，本公司郑重承诺因我公司用你们的房屋产权证贷款给你们造成的一切责任及经济损失由公司承担。”原告起诉后，被告山城公司还向二原告承诺审理中一定撤销该两次产权的抵押手续，重新将争议的产权证过户到二原告名下。 一审法院认为，原告黄成华、黄成国与兰城公司签订《商品房买卖合同》，购买位于安顺市，并按照合同约定支付购房款，从2002年使用至今，但上述房产的房屋产权信息未登记在原告名下。后被告山城公司用于抵押并向安顺农商行华西支行借款。法院在执行中，查封的安顺市开发区虹山西路岚桥花园X幢X层203号商业用房（权证号：安市房权证开发字第××号，建筑面积：462.34㎡），登记在被告山城公司的名下，上述房屋抵押给被告安顺农商行华西支行，并在房屋管理登记部门办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了物权的善意取得制度，第三款规定“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”抵押权属于“其他物权”，同样适用善意取得制度。我国物权法规定不动产物权变动采取登记要件主义，不动产登记具有公信力，对不动产物权的善意取得要件为第一，债权人是善意的；第二，已经进行不动产抵押登记。本案被告安顺农商行华西支行借款给被告新科公司时该房屋登记在山城公司的名下，被告安顺农商行华西支行对该房屋登记产生合理信赖并办理了抵押登记，该抵押登记符合上述善意取得的条件，被告安顺农商行华西支行对上述房屋享有抵押权，并有优先受偿的权利。二原告虽然在2001年就购买了房屋，但是在长达十多年的时间内，对所购买的房屋一直怠于要求被告山城公司办理过户登记，其在2015年9月就知道被告山城公司将案涉房屋抵押借款，而被告山城公司及安顺农商行华西支行是在2017年2月14日办理的房屋抵押登记手续，原告怠于行使自己的权利才导致该房屋产权办理在被告山城公司的名下并用于抵押贷款，原告有一定的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予执行，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，（2019）黔0402执172号执行裁定查封安顺市开发区虹山西路岚桥花园X幢X层203号商业用房（权证号：安市房权证开发字第××号，建筑面积：462.34㎡）的执行行为并无不当。原告要求确认上述房屋归其所有及停止对上述裁定书的执行没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：驳回原告黄成华、黄成国的诉讼请求。本案受理费人民币100元，由原告黄成国、黄成华承担。 二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。 本院经审查，对一审查明的事实予以确认。 本案二审的争议焦点为：上诉人对案涉执行标的物是否享有所有权，能否排除强制执行。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，案涉执行标的物为不动产，其所有权的取得及变更，除法律另有规定外应经登记发生法律效力。山城公司作为开发商，因合法建造的事实行为取得案涉执行标的物的所有权。上诉人向山城公司购买房屋，需经变更登记才取得房屋的所有权，其与山城公司签订合同并支付价款的行为只产生了对山城公司的债权请求权，不产生物权的效力，即上诉人对案涉执行标的物只享有物权期待权，不享有所有权，其该项诉请没有法律依据，本院不予支持。山城公司作为案涉执行标的物的所有权人，其办理所有权登记及抵押登记的行为均不属于无权处分。山城公司将已出售给上诉人的房屋登记在自己名下并办理抵押登记用于贷款，在无证据证明其提供虚假材料申请登记的情况下，仅涉及违反其与上诉人之间合同的违约问题，不涉及无权处分及抵押权善意取得的问题。一审法院对此适用法律错误，本院依法予以纠正。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”案涉房屋系登记在被执行人山城公司名下的不动产，上诉人购买案涉房屋并非用于居住，故在农商行华西支行作为申请执行人对案涉执行标的物享有抵押权的情况下，上诉人请求排除执行依法不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案虽符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）至第（三）项规定的情形，但不符合第（四）规定的情形。从本案的证据来看，上诉人于2010年还清银行的按揭贷款，此时其应当知道案涉房屋尚未登记在其名下，但其未及时要求山城公司办理过户登记。山城公司于2013年办理了案涉房屋的所有权登记，则此时客观上已经具备办理过户登记的条件；上诉人提交的山城公司于2015年12月8日向上诉人出具的承诺书表明，上诉人此时已经知道山城公司利用其购买的案涉商铺向银行的贷款进行抵押的事实，即上诉人知道其购买的案涉商铺被登记在山城公司名下，且当案涉商铺被第三人主张抵押权后其权利存在重大风险；上诉人未及时积极主张权利存在重大过错，应认定系因其自身原因导致未及时办理过户登记。故上诉人对案涉执行标的物享有的权利不能排除强制执行。 综上，上诉人黄成华、黄成国的上诉请求不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人黄成华、黄成国负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖美娟 审判员  洪 云 审判员  陈雯贞 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  熊心怡