西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初9461号原告：西安市某某物业服务有限公司，住所地西安市雁塔区大门北侧。法定代表人：汪某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘莉芳，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑞，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：刘某，女，1987年6月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陈某，男，1987年4月3日出生，汉族，住西安市莲湖区，系刘某的丈夫。被告：魏某，男，1982年10月24日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告西安市某某物业服务有限公司（以下简称某某物业）与被告刘某、魏某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告某某物业的委托诉讼代理人陈瑞，被告刘某的委托诉讼代理人陈某，被告魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告魏某支付原告拖欠的物业费44811.12元、垃圾费6204.72元、电梯费2895.60元，违约金11075.43元，共计64986.87元；2.判令被告刘某对前述拖欠的费用向原告承担连带责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由:被告刘某购买“某某里·生活广场”商铺一套，房号为15B10202。原告为“某某里·生活广场”提供物业服务。截止目前被告已拖欠2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业费、垃圾费、电梯费以及违约金共计64986.87元。期间经原告多次催要，被告至今仍未交纳。综上，二被告不仅违反了《物业管理条例》的规定未按时交纳物业管理费，同时违反了《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》的有关约定，构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告刘某辩称，并未与原告签订物业服务协议，且商品房买卖合同约定的物业服务期限已在2019年12月31日到期。涉案的商铺开发商“先租后卖”，在其购买前已经出租给魏某，魏某所欠的物业费和自己无关，不同意承担连带责任。被告魏某辩称，认可没有支付2018年7月1日至2020年6月30日的物业费、垃圾费、电梯费的事实，不缴纳的原因是商铺存在烟道跑烟、消防管道漏水的问题，多次向原告反映后至今尚未解决，影响到自己美容院的经营。如果原告能将这两个问题解决，愿意向原告支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月6日，刘某与陕西中都房地产开发有限公司（下称中都地产）签订《商品房买卖合同》（合同备案登记号：X17108438），由刘某购买该公司开发的位于本市莲湖区XX村XX广场XX号楼XX某XX号的商铺，建筑面积287.25平方米。合同附件十约定：“一、出卖人依法选聘的物业前期服务企业为西安市某某物业服务有限公司；二、物业服务时间从2016年1月1日到2019年12月31日；三、物业服务费为6.5元／月／平方米，水费、垃圾费按照市政商业标准收取，电费1.32元／度，电梯费首层0.10元／月·平方米、2-5层0.42元／月·平方米”。在此之前，中都地产已于2016年8月3日将该商铺出租给魏某，并签订了《租赁合同》。合同约定，“作为房屋承租人，乙方应当自交付日起向甲方或者甲方指定的物业公司支付物业管理费等相关费用，具体标准为：物业服务费为6.5元／月平方米，水费、垃圾费0.9元／月／平方米，电梯费0.42元／月／平方米；物业费按季度支付，乙方应当在每个自然月季度最后一个月的25日前一次性支付；如甲方指定第三方单位作为该房屋所在建筑物的物业管理公司，则乙方应与该物业公司另行签订物业服务协议，费用原则上与本协议一致”。合同签订当日，中都地产与魏某办理了房屋交接手续。魏某装修后在该商铺经营“心灵家园”美容馆。2017年12月27日，刘某与中都地产、魏某签订了《金色悦城集中商业房屋租赁合同补充协议》，约定魏某与中都地产签订的《租赁合同》的出租方主体变更为刘某，原租赁合同中出租方的权利义务由刘某享有和承担，与中都地产再无关系。此后，魏某开始向刘某交纳租金。2018年6月30日，原告某某物业与中都地产签订《前期物业服务合同》，约定由某某物业为莲湖区XX村XX广场”提供物业服务，包括物业共用部位、共用设施的维修、养护、管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通，公共区域的绿化养护、公共秩序维护、安全防范、装饰装修管理服务、物业档案资料，还包括物业专用部分自用部位、自用设备损坏时，业主可以向某某物业报修，报修的，相关费用由业主、物业使用人确认后，应予维修；按以下标准交纳物业服务费：商业6.5元／月／平方米，电梯费首层0.10元／月／平方米、2-5层0.42元／月／平方米；物业服务费用按季度预交，业主或者物业使用人应在季度最后一个月的25日前交纳，逾期交纳的，每逾期一日按照欠费总额的万分之五支付违约金；合同期限为1.5年，自2018年7月1日至2019年12月31日，但是合同到期后未出现合同期内小区全体业主与新的物业企业签订物业服务合同，且某某物业同意继续履行，未经专有部分占建筑物总面积过半数、业主人数过半的业主同意，形成解聘或者续聘的决议的，合同继续有效。某某物业进场后，多次向魏某经营的美容馆送达过催交物业费的书面通知，魏某拒绝签收。审理中，某某物业表示对于烟道跑烟的问题，已在五层楼顶安装了吹风机，对消防管道漏水的问题，也进行了处理。魏某不予认可，认为问题并未彻底解决，在天气变冷后仍有可能滴水。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”，被告刘某在与中都地产签订涉案商铺的商品房买卖合同时，已在合同中约定由原告某某物业提供前期物业服务，因此，某某物业进场前与中都地产签订的《前期物业服务合同》对刘某具有拘束力。刘某提出物业服务合同已于2019年12月31日到期，但《前期物业服务合同》对合同到期后的处理进行了约定。按照约定，因未出现小区全体业主与新的物业企业签订物业服务合同，且未经专有部分占建筑物总面积过半数、业主人数过半的业主同意形成解聘或者续聘的决议，合同继续有效。因二被告均未举证证明出现合同约定的除外情形，该合同继续有效，仍具有拘束力。被告魏某虽未与某某物业签订物业服务协议，但其作为涉案商铺的承租人和实际使用人，是物业服务的直接接受对象和直接受益人，按照权利义务相一致的原则，其负有支付物业费的义务。在某某物业多次向其店面送达书面催交通知，魏某以管道滴水等原因拒绝支付，且拖欠至今，明显不当。因魏某认可拖欠2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费44811.12元、垃圾费6204.72元和电梯费2895.60元，故对原告某某物业要求魏某支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持，合计53911.44元。刘某虽不直接占有、使用涉案商铺，但按照《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，刘某仍应与魏某承担连带责任，故某某物业要求刘某承担责任的请求，本院亦予以支持。关于违约金。虽然《前期物业合同》对逾期支付租金的违约金进行了约定，但考虑到某某物业对涉案商铺管道和烟道修缮上存在的瑕疵，本院兼顾公平原则，酌情将违约金调整为2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，被告魏某向原告西安市某某物业服务有限公司支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业费44811.12元、垃圾费6204.72元、电梯费2895.60元和违约金2000元，合计55911.44元；二、被告刘某对上述债务向原告西安市某某物业服务有限公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元,由被告刘某、魏某负担（原告已预交，二被告在支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    员    周  强  二〇二〇年十一月三十日                        书    记    员    孙  曦 1