中华人民共和国上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪民终456号上诉人(一审原告、案外人)：黄德慧(SUMITRAWIDJAJA)，男，1942年8月16日出生。委托诉讼代理人：刘球光，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人(一审被告、申请执行人)：中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司，住所地上海市静安区。负责人：张载明，总经理。委托诉讼代理人：檀永红，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玲，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人(一审被告、被执行人)：上海金马房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：邓恩信，董事长。上诉人黄德慧因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司(以下简称信达公司)、上海金马房地产有限公司(以下简称金马公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)(2018)沪01民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄德慧的委托诉讼代理人刘球光、被上诉人信达公司的委托诉讼代理人檀永红到庭参加诉讼。被上诉人金马公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄德慧上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：第一，一审法院对上海市浦东新区向城路XXX号B座3A室房产(以下简称系争房产)房款交付的事实认定错误。相关合同、承诺书、其他文件等证据已能证明金马公司确认收到黄德慧房款。首先，《上海市外销商品房出售合同》记载“双方确认在签订本合同前，即年月日乙方已向甲方支付了购买该房屋的全部房价款美元227,889元。甲方已向乙方出具了发票/收据”，说明合同签订前全额付款并开具发票的合理性。其次，金马公司出具的《承诺书》记载“我司若超过上述期限仍无法撤销抵押，则需在30天内将已收房款退还给您”，表明金马公司已收到房款。再次，金马公司出具的《证明》，对外告知其在为黄德慧办理产证，一般情况下都是先付款后办证，证明房款已支付。最后，系争房产一直由黄德慧占有并收取租金，若房款没有结清，金马公司不会放任此种状态。还有，黄德慧一次购买13套房产，按常理房款必然是一起支付的，其他12套房产中部分已经过户，部分经法院调解确认房款全部付清，系争房产也必然已经支付。第二，一审法院认定黄德慧对系争房产未办理过户存在过错，属认定不当。房产购买时存在抵押属正常情况，因金马公司承诺办理产证才没有及时诉讼，是金马公司没有涤除抵押又没有按承诺履行导致系争房产未办理过户，使黄德慧利益受损。第三，一审法院认定黄德慧既未主动涤除抵押，又未协商退房亦有过错，不能成立。在已经付清房款的情况下，要求购房者再次支付钱款来涤除抵押；在房价持续上涨且金马公司返还购房款存疑的情况下，要求购房者退房，有悖正常逻辑和情理。综上，一审法院认定黄德慧没有付清房款，存在过错，进而导致法律适用错误，最终形成一审法院的错误判决，应予撤销。被上诉人信达公司辩称，黄德慧的上诉理由不成立，一审判决应予维持。理由如下：第一，黄德慧的情况不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。第二，黄德慧对系争房产的占有没有证据证明。第三，从1999年订立购房合同，到2016年查封系争房产，黄德慧在此期间都未向金马公司以及抵押权人主张过权利。被上诉人金马公司未提供答辩意见。黄德慧向一审法院起诉请求，停止对系争房产的执行，解除查封。一审法院认定以下事实：首先，系争房产购买及相关情况。1999年1月18日，黄德慧与金马公司就系争房产订立《上海市外销商品房出售合同》，房屋价款为227,889美元。之后，就系争房产金马公司向黄德慧出具《承诺书》一份，承诺于2000年3月31日前，办妥撤销抵押的手续，若超过期限无法撤销抵押，30日内退还房款。2002年1月21日，上海市第二中级人民法院作出(2002)沪二中民二(民)初第8号、第9号民事调解书，确认黄德慧与金马公司，就凯旋门大厦12层E室、20层E室订立的《上海市外销商品房出售合同》予以解除，房款返还。其次，系争房产执行情况。1998年4月28日，原上海市公证处出具了编号为(98)申证经字第1312号、第1313号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，记载上海浦东发展银行外高桥支行与金马公司订立的编号980021《上海浦东发展银行短期贷款合同》及《房地产抵押合同》，最高限额为375万美元。同年5月14日，上海国际信托投资公司浦东分公司经上海市不动产登记机关核准在系争房产上设定抵押权，债权数额为150万美元。1999年7月28日，原上海市公证处出具(99)沪证执字第03号执行证书，被执行人为金马公司，被执行财产为金马公司名下坐落于上海天目中路XXX号凯旋门大厦的22套房产、向城路XXX号爵士大厦的12套房产(系争房产不在清单内)、虹枫路XXX弄XXX号金桥酒店公寓82套房产。执行金额为本金375万美元、利息及逾期利息等。一中院依据上述执行证书，以(1999)沪一中执字第74号立案执行。2000年5月25日，一中院作出(1999)沪一中执字第74号裁定，中止执行。同年9月1日，该案以(2000)沪一中执字第1240号恢复执行。2001年1月21日，一中院作出(2000)沪一中执字第1240号裁定，中止执行。2016年5月19日，一中院以(2000)沪一中执字第1240号裁定查封金马公司名下包括系争房产在内的多处房产。再次，相关债权转让情况。2018年3月22日，上海浦东发展银行股份有限公司上海分行将其对金马公司基于上述执行证书项下的剩余债权等相关权利转让给信达公司，一中院作出(2018)沪01执异25号裁定，变更(2000)沪一中执字第1240号执行案件的申请执行人为信达公司。最后，涉系争房产纠纷情况。2018年8月6日，黄德慧就一中院查封拟拍卖执行系争房产提出执行异议，一中院于同年8月21日作出(2018)沪01执异93号执行裁定，驳回黄德慧异议请求。黄德慧不服，遂形成执行异议之诉。一审法院认为：首先，黄德慧提供的购房发票仅为复印件，且开票日期早于房屋买卖合同签订日期，不符合商品房买卖交易习惯，也没有转账记录等佐证，本人对此也未作合理解释，故不能认定黄德慧支付系争房产对应房款的真实性。其次，黄德慧购房时，系争房产已经设定抵押，法律明确规定在没有涤除抵押权的情况下不能办理过户，黄德慧对此未尽到合理注意义务。且自签订房屋买卖合同至系争房产被查封，黄德慧不积极主张权利，也未涤除抵押或与金马公司协商退房。故不能认定黄德慧对不能办理系争房产的过户登记没有过错。据此，一审法院作出(2018)沪01民初1310号民事判决，驳回黄德慧的全部诉讼请求。二审期间，上诉人黄德慧向本院提交两组证据：第一组证据是借记卡明细清单，证明李玲将收取的系争房产租金汇入黄德慧名下尾号1082的借记卡账户；第二组证据是收款人为李玲的租金凭证，证明金马房产服务(上海)有限公司将租金支付给李玲，两组证据互相印证证明系争房产一直由黄德慧占有使用。被上诉人信达公司质证认为，对两组证据的真实性不予认可；且两组证据均未指向系争房产，关联性不予认可。本院认证认为，李玲与尾号1082的借记卡账户的长期频繁资金往来，不能得出与租金凭证一一对应的判断；且租金凭证记载租金收转是从2018年10月16日开始，之前的租金情况缺料，对上述两组证据本院不予采信。二审查明情况与一审法院查明一致。本院认为，黄德慧以自己作为系争房产购房人，享有物权期待权为由，要求排除对该房产的查封。此主张是否应予支持涉及以下问题：关于购房款支付问题。鉴于购房发票系复印件，且在购房合同签订前开具，也没有对应的转账记录等佐证，一审法院没有认可黄德慧支付房款的事实并无不当。至于黄德慧二审陈述是先付款后开具发票再订立合同，但若已支付房款，购房合同中却不载明付款日期，存在疑问。黄德慧以一并购买的其他房产已经付清房款，金马公司认可其占有系争房产并收取租金，证明房款已支付的合理性，此皆为推定，并非已支付房款的直接证据。况且何时交接后实际占有房产，何时且如何获取租金，水电煤等支付情况都没有明确充分依据证明，故本院对一审法院就该节事实的认定予以认可。关于未办理过户是否系黄德慧自身原因的问题。自1999年订立购房合同，至2016年系争房产被查封，若如黄德慧所言，同一批购买的13套房产中，10套是通过和金马公司协商督促，才办理了过户；2套是提出诉讼，解除购房合同返还了购房款。而对系争房产却迟迟没有采取积极措施，最终没有办理过户登记，难言非黄德慧自身原因导致。另外，即便认可二审中黄德慧提供的李玲代收系争房产租金及转账等材料，相关租金收取也是从2018年10月开始，对于购房后系争房产如何交付，2016年查封之前已实际占有使用系争房产等情况，黄德慧并没有提供充分证据证明。综上，黄德慧的上诉请求不能成立。一审法院认定黄德慧就系争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币67,800元、公告费人民币500元，由上诉人黄德慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 余冬爱审 判 员 杜治平审 判 员 陈 克二〇二〇年十一月二十七日法官助理 李俪雯书 记 员 颜丹青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……