贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔民初81号原告（执行案外人）：郑继霞，女，1975年3月27日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告（执行案外人）：宋开华，男，1974年9月19日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。以上二原告共同委托诉讼代理人：万颂飚，贵州同舆律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：张雪滢，贵州同舆律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地:贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦******。负责人:黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。第三人（被执行人）:贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住。住所地:贵州省安顺市西秀区南华路**/div>法定代表人：阳正威。第三人:贵州省安顺中药厂有限公司。住。住所地:贵州省安顺市西秀新区头铺/div>法定代表人:阳正威，该公司董事长。第三人:安顺商厦有限责任公司。住。住所地:贵州省安顺市南华路**/div>法定代表人:阳正兴，该公司董事长。以上第三人共同委托诉讼代理人：杨超。以上第三人共同委托诉讼代理人：戴静。第三人：夏羽，女，1963年4月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。第三人:阳正威，男，1954年2月20日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。第三人:金礼惠，女，1957年12月7日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告郑继霞、宋开华与被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“长城公司”）、第三人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称“今旦公司”）、安顺商厦有限责任公司（以下简称“商厦公司”）、贵州省安顺中药厂有限公司（以下简称“中药厂公司”）、夏羽、阳正威、金礼惠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑继霞、宋开华委托诉讼代理人万颂飚、张雪滢，被告长城公司委托诉讼代理人黄强，第三人今旦公司、中药厂公司、商厦公司委托诉讼代理人杨超，到庭参加诉讼；阳正威、金礼惠、夏羽经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑继霞、宋开华向本院起诉请求：1.不得执行（2016）黔民初78号民事裁定、（2016）黔执保15-1号协助执行、（2017）黔执34号执行裁定和（2019）黔执恢2号协助执行对位于贵州省安顺市西秀区的查封；2.请求人民法院依法确认原告对位于贵州省安顺市西秀区享有所有权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、（2020）黔执异11号执行裁定书认定事实错误，依法应中止执行，不得执行对本案涉案商品房的查封。首先，涉案商品房买卖及签订《商品房买卖合同》均发生在查封之前，该住房系郑继霞、宋开华在安顺市区住房，已全额支付购房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条，对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。郑继霞、宋开华无住房，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，能够排除执行。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条应当系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定中但书的除外规定，郑继霞、宋开华已支付全部购房款，应当中止执行。二、郑继霞、宋开华已按照《商品房买卖合同》的约定履行付款义务，且已实际占有使用该商品房，应当认定其对该商品房享有所有权。首先，根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，郑继霞、宋开华系在今旦公司取得《商品房预售许可证》后签订买卖合同，合同形式及内容均符合《商品房销售管理办法》第十六条第二款关于商品房买卖合同应当具备的主要内容的规定，系双方真实意思的表示，不存在合同无效的法定情形。其次，郑继霞、宋开华已履行了付款义务，涉案商品房实际交付郑继霞、宋开华占有使用、实际管理至今，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，依法应当享有对本案涉案商品房的所有权。长城公司辩称，一、郑继霞、宋开华提交的《商品房初签协议》系在今旦公司未取得预售许可证的情况下签订的，应为无效协议；二、商品房买卖合同已经明确记载案涉房屋存在抵押，然郑继霞、宋开华执意购买存在抵押的房屋应承担相应不能过户等不利后果；三、郑继霞、宋开华未举证证明已实际支付购房款，其主张案涉房屋系团购房，但未提交完整的支付凭证予以佐证。今旦公司、中药厂公司、商夏公司述称，支持购房人的合法权益。阳正威、金礼惠、夏羽未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据当事人提交的证据及本院依法调取的证据，认定事实如下：（一）诉讼、查封及执行情况2016年4月25日，长城公司向本院提起诉讼，请求今旦公司偿还借款本金184300000元及利息、罚息、复利等，对抵押财产享有优先受偿权，商厦公司、中药厂公司、夏羽、阳正威、金礼惠承担连带保证责任。2016年5月3日，本院根据长城公司的财产保全申请，作出（2016）黔民初78号民事裁定书，查封、扣押、冻结今旦公司、商厦公司、安顺中药厂、阳正威、金礼惠、夏羽名下245248686.64元等值资产。同日，本院作出（2016）黔执保15-1号《协助执行通知书》，对案涉房屋等进行查封。2016年10月17日，本院作出（2016）黔民初78号民事调解书，确认：截止2016年4月19日，今旦公司尚欠长城公司重组债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.30元；2016年4月20日到本息付清之日止的逾期罚息以所欠本金金额为基数，复利以应支付而未付的利息金额为基数，均按年利率18.2%计算；长城公司对今旦公司位于安顺市西秀区项目即（安市房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机关登记为准）在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。2017年4月28日，本院依据长城公司的申请，作出（2017）黔执34号执行裁定书，查封、拍卖、变卖被执行人今旦公司位于安顺市西秀区项目即安市房建西秀字第Ｊ1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机关登记为准）。因案涉房屋被本院强制执行，郑继霞、宋开华向本院提交申请，主张案涉房屋系其购买并合法占有，请求中止对案涉房屋的执行。本院于2020年5月29日作出（2020）黔执异13号执行裁定书，裁定驳回郑继霞、宋开华的异议请求。郑继霞、宋开华收到该裁定书后，遂向本院提起案外人执行异议之诉。（二）案外人购房情况2013年4月3日，梁萍、张举华与今旦公司签订《商品房买卖初签协议》，约定：梁萍、张举华等为享受今旦公司的促销优惠方案，团购丰景华府项目一期Ｂ3幢、Ｂ6幢18套房屋及Ｂ3幢负一层车位，其中Ｂ3幢1至4层共计16套，Ｂ6共计两套，面积约2310平方米；住宅**起购价为3000元每平方米，共计2310平方米＊3000元＝693000元；买受人应在协议签订之日支付定金300万元（收款单位：今旦公司，账号：23×××34）。协议尾部出卖人处盖有今旦公司公章。今旦公司于2013年4月3日向张举华出具《收据》，载明：收到张举华购房定金300万元。张举华于2013年4月7日向今旦公司银行账号23×××34转账300万元。梁萍于2014年6月4日向今旦公司银行账号23×××34转账475万元。今旦公司于2014年6月4日向梁平出具《收据》，载明：收到梁萍购房款475万元。梁萍、张举华共计向今旦公司支付775万元。在前述梁萍、张举华与今旦公司签订的《商品房买卖初签协议》框架下，2014年10月9日，郑继霞、宋开华与今旦公司签订《商品房买卖合同》，约定：以总价344730元（单价3594.31元每平）购买丰景华府B3幢2单元6层3号房屋，建筑面积114.91平方米。今旦公司向郑继霞、宋开华出具购房款、维修基金、四通费《收据》等。今旦公司向郑继霞、宋开华移交案涉房屋的《商品住宅使用说明书》《商品住宅质量保证书》，载明的案涉房屋交付使用时间为2014年9月30日。另证书上购房人处存在涂改，由“梁萍”改为“郑继霞”。2018年7月8日，安顺万和物业管理有限公司向郑继霞出具《收据》，载明：收到郑继霞B3-6-3房屋物业费（2014.10.1-2018.12.31）5034元。同日，宋开华与物业公司签订《装修管理协议书》，对案涉房屋进行装修。2020年7月29日，安顺市西秀区东关办事处出具《证明》，载明：郑继霞现居住在丰景华府B3栋603室。今旦公司认可收到购房人的购房款。2020年10月21日，安顺市自然资源局、安顺市自然资源局经济技术开发区分局分别出具的《贵州省不动产登记查询结果》，显示郑继霞、宋开华名下在安顺市西秀区住房。（三）案涉房屋预售、抵押及担保情况今旦公司于2011年12月23日取得西秀区黄果树大街H2地块丰景华府A2-A5#、B1、B2、B7楼《商品房预售许可证》，于2013年4月8日取得A6、A7、B3、B4、B4、B6栋《商品房预售许可证》，于2013年8月28日取得A8、A9栋《商品房预售许可证》。2013年6月27日，长城公司与今旦公司、商厦公司签订《抵押合同》，约定：依据长城公司与今旦公司等于2013年6月27日签订的（编号：中长资（筑）合字［2013］52号）《债务重组协议》，长城公司受让安顺市商业银行对今旦公司等的债权9100万元，今旦公司、商厦公司将位于安顺市西秀新区平方米及位于安顺市南华路6号安顺新大十字“安顺商厦”778.65平方米商业用房抵押担保。2013年6月28日，依据上述《抵押合同》办理了（安市房建西秀字第Ｊ1300023号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为4100万元，在建工程坐落于安顺市西秀区。2013年9月17日，长城公司与今旦公司、商厦公司签订（中长资（筑）和字［2013］70号）《抵押合同》，约定：依据长城公司与今旦公司等签订的（编号：中长资（筑）合字［2013］79号）《债务重组协议》，主债务重组本金数额为22000万元（受让安顺市商业银行对今旦公司的12900万元，加2013年6月27日受让的9100万元），今旦公司、商厦公司将其位于安顺市西秀新区平方米，及商厦公司位于安顺市南华路6号安顺新大十字“安顺商厦”商业用房778.65平方米提供抵押。2013年9月29日，依据上述《抵押合同》办理了（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为17000万元，在建工程坐落于西秀区。自此，（安市房建西秀字第Ｊ1300023号）《在建工程抵押登记证明》被注销，合并登记为（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》。2014年12月3日，长城公司要求今旦公司追加抵押物，重新办理了（安市房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为17000万元，在建工程坐落于安顺市西秀区。自此，（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》被注销，合并登记为（安房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》。以上事实，有下列证据在卷予以佐证：案涉各方当事人的身份信息，3份《商品房预售许可证》，（中长资（筑）和字[2013]70号）《抵押合同》，（编号：中长资（筑）合字[2013]52号）《债务重组协议》，（安市房建西秀字第J1400044号）《在建工程抵押登记证明》（2016）黔执保15-1号《协助执行通知书》及附件，（2016）黔民初78号《民事调解书》，（2017）黔执34号《执行裁定书》，《商品房买卖合同》，房款、维修基金、物业费等《收据》，（2020）黔执异13号执行裁定书及送达回证，《贵州省不动产登记查询结果》等。结合各方诉辩，归纳本案争议焦点为:1.郑继霞、宋开华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.案涉房屋的权属问题。关于郑继霞、宋开华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，结合审理查明的事实可知，长城公司对案涉的房产办理了在建工程抵押登记，且已被生效判决就争议房屋享有优先受偿权，因此，案外人就争议标的是否享有前引法条规定的足以对抗抵押优先受偿权的例外情形，是本案需要讨论的核心问题。本院认为，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定可知，交付购买商品房的全部或者大部分款项的普通消费者对商品房的优先权优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，故普通购房消费者的优先权优先于抵押权。因此，普通购房消费者的优先权优先于抵押权，即为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的例外情形。若案外人对登记在房开公司名下的商品房提起执行异议之诉，应着重审查该案外人是否属于购房消费者。若其为购房消费者，再审查其是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行异议的条件，进而判断案外人诉请能否足以排除人民法院的强制执行。就本案而言，从郑继霞、宋开华对尚登记在今旦公司名下的商品房提起执行异议之诉，并主张案涉房屋系其购买的主要请求来看，郑继霞、宋开华属购房消费者，故应审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。以下本院分别论述：首先，关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件问题。本院认为，审理查明的事实可知，郑继霞、宋开华与今旦公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年10月9日，在2016年5月3日案涉房屋被人民法院查封之前。因此，郑继霞、宋开华的情形符合本要件；其次，关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要件问题。2020年10月21日，安顺市自然资源局、安顺市自然资源局经济技术开发区分局分别出具的《贵州省不动产登记查询结果》，显示郑继霞、宋开华名下在安顺市西秀区住房，案涉房屋郑继霞、宋开华的唯一住房，故郑继霞、宋开华的情形符合本要件；再次，关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的要件问题。本院认为，根据本院审理查明的案件事实看，梁萍、张举华依照《商品房买卖初签协议》的约定实际向今旦公司转账支付了775万元，郑继霞、宋开华与今旦公司签订《商品房买卖合同》，今旦公司向郑继霞、宋开华出具全款《收据》，并认可收到郑继霞、宋开华全部购房款，且郑继霞、宋开华已实际装修入住，故本院综合判断，郑继霞、宋开华已依据买卖合同的约定实际支付了购房款，故郑继霞、宋开华亦符合本要件事实。综上，郑继霞、宋开华提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，可以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。关于郑继霞、宋开华诉讼请求中要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。本院认为，由于郑继霞、宋开华系以买卖的方式获取案涉商品房，依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，物权变动应当进行登记方能发生物权变动的法律效力，现有的证据仅能反映郑继霞、宋开华购买了案涉房屋，支付了相应的对价，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的精神，但其实体权利仍属于债权，只能依照债权的优先顺位进行审查是否具备排除强制执行的民事权益，不满足物权法中已经登记的物权变动要件。因此，对郑继霞、宋开华的该项诉请本院不予支持。综上所述，郑继霞、宋开华的诉讼请求部分成立，本院就成立部分予以支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条、二十九条规定，判决如下：一、不得执行贵州省安顺市西秀区房屋；二、驳回郑继霞、宋开华的其余诉讼请求。案件受理费6470.95元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  范淑婷审判员  谭董新审判员  潘育跳二〇二〇年十一月二十六日法官助理王刘洋书记员陈雁