广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2352号 上诉人（原审原告）：刘水平，男，1963年4月29日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：廖江剑，广西万大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂平市中联投资发展有限公司，住所广西桂平市人民西路金融投资大厦**。统一社会信用代码914508816902315930。 法定代表人：尹立鹏。 被上诉人（原审被告）：广西广澳置业投资有限公司，，住所广西南宁市青秀区朱槿路**东盟商务区韩国园区**楼**，统一社会信用代码91450100056014436Q。 法定代表人：冯健庆，总经理。 委托诉讼代理人：唐旭彬，广西贵诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃梦，广西贵诚律师事务所律师。 原审第三人：刘炳新，男，1957年6月16日出生，汉族，住广，住广西桂平市div> 原审第三人：陈瑞芬，女，1953年6月8日出生，汉族，住广，住广西桂平市div> 原审第三人：刘燕霞，女，1977年11月12日出生，汉族，住广，住广西桂平市div> 原审第三人：刘火新，男，1959年10月3日出生，汉族，住广，住广西桂平市div> 原审第三人：岑金清，女，1959年6月18日出生，汉族，住广，住广西桂平市div> 原审第三人：刘燕芳，女，1980年10月5日出生，汉族，住广，住广西桂平市div> 原审第三人：刘建新，男，1971年4月29日出生，汉族，住广，住广西桂平市div> 原审第三人：刘彩琼，女，1961年6月24日出生，汉族，住广，住广西桂平市div> 原审第三人：刘彩凤，女，1965年3月13日出生，汉族，住广，住广西桂平市div> 原审第三人：刘彩云，女，1967年11月13日出生，汉族，住广，住广西桂平市div> 原审第三人：刘凤兰，女，1969年10月8日出生，汉族，住广，住广西桂平市div> 上诉人刘水平因与被上诉人桂平市中联投资发展有限公司（以下简称中联公司）、广西广澳置业投资有限公司（以下简称广澳公司）、原审第三人刘炳新、陈瑞芬、刘燕霞、刘火新、岑金清、刘燕芳、刘建新、刘彩琼、刘彩凤、刘彩云、刘凤兰合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初1233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。经过阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。 刘水平上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决广澳公司、中联公司连带支付第2、3、4期回购款共1349885元给刘水平；3.判决广澳公司、中联公司连带支付违约金404965.5元给刘水平。事实和理由：一、刘水平与广澳公司、中联公司签订的《合作开发协议》明确约定广澳公司应于签订协议之日起半年内支付第2期回购款397110元、于签订协议之日起1年内支付回购款397110元、于签订协议之日起2年内支付回购款595665元给刘水平。合同还约定广澳公司逾期支付回购款的，应支付相当于未付回购款30%的违约金。双方签订的合同合法有效。合同签订之后，刘水平已经按照合同约定履行了义务，但广澳公司仅支付了第1期回购款，未按约定向刘水平支付第2、3、4期回购款，已经构成根本性违约，应按合同约定承担违约责任。中联公司作为合同担保人，应与广澳公司承担连带责任。二、广澳公司所征用刘水平户的第9号地块已经过桂平市丈量确认并公示，公示期间并无任何土地权属纠纷。涉案被征用的土地是由刘水平户独立承包的。刘炳新、刘燕霞等人虽然与刘水平是亲属关系，但刘炳新等人均有各自家庭户独立承包的土地，本案被征用的土地与刘炳新等人无关。刘炳新等人于2019年9月至11月向广澳公司、中联公司提出分配涉案回购款没有事实和法律依据。一审法院认定刘水平承认按17份人分配过土地权益没有事实根据。刘炳新在一审中也承认其家庭户被广澳公司征用的承包地回购款也没有分配给其他人，证明各承包户的权益不是按照17份人分配的事实。因此，在未经有关部门的认定或者法院的判决情况下，中联公司、广澳公司仅仅因没有法律关系的刘炳新等人提出异议就不向刘水平支付回购款理由不成立，广澳公司构成了违约，应按照合同约定承担责任。三、刘水平与中联公司、广澳公司签订的《合作开发协议》为合作开发合同，没有违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，合同约定的内容也不违法法律、法规效力性的禁止性规定，并且，涉案土地的建设已经取得政府和相关建设部门的审批许可，并且已经建成30层高的楼房，因此，一审法院认定《合作开发协议》属于无效合同错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 广澳公司辩称，刘水平与刘炳新等原审第三人之间关于征地款、补偿款如何分配的争议由来已久，其家庭户每次征地补偿时均发生争议。2019年9月，原审第三人向广澳公司提交书面意见，要求广澳公司不能将涉案回购款全部支付给刘水平，而是按照17人份分配，将原审第三人的份额支付给原审第三人。原审第三人还向广澳公司提交了相关材料。从原审第三人提交的证据看，实施家庭联产承包责任制时，刘祝林户17人共分得承包地18.35亩，而本案刘水平户被征用土地面积达2.291亩，已经超过家庭联产承包责任制时刘祝林户每人应分得的田亩数。且原审第三人提交的书面已经经过了大起村民委员会的盖章确认。刘水平与刘炳新等人的纠纷发生之后，经村委会多次组织调解，也未能达成一致意见。因此，广澳公司、中联公司具有充分理由暂停向刘水平支付回购款，广澳公司暂停支付回购款也符合协议第七条第二款的约定。在刘水平提起本案诉讼之前，广澳公司提出将回购款支付至刘水平和原审第三人建立的共管账户，但刘水平和原审第三人均不同意。广澳公司要求将回购款支付给村委会代管，但村委会也不敢接收。即本案中，广澳公司自始至终均不存在拒不支付回购款的主观故意，不构成违约行为，不应承担违约责任。 中联公司未提出答辩意见。 刘彩云、刘彩琼、刘彩凤、刘建新述称，刘水平的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘炳新、陈瑞芬、刘燕霞、刘火新、、岑金清、刘燕芳、刘凤兰均未提出陈述意见。 刘水平向一审法院起诉请求：1.广澳公司、中联公司连带责任支付第2期、第3期、第4期回购款共计1349885元给刘水平；2.广澳公司、中联公司连带责任支付违约金404965.5元给刘水平。 一审法院认定事实：广澳公司是中联公司的股东，2019年4月15日广澳公司（甲方）与刘水平（乙方）、中联公司（丙方担保人）签订《合作开发协议》，约定：甲乙双方合作开发乙方生产队在桂平市地块（以下简称9号地块）的三产用地。合作方式：1、甲方提供资金和管理，乙方所在生产队提供将9号地块的三产用地，乙方根据其在该三产用地所占股份，享有本次合作开发额项目的相应权益。2、乙方自愿选择通过以下方式获取本次合作开发的权益：（1）在签订本协议时，乙方书面承诺放弃其认购合作开发地块商品房的资格及相关权益，双方按照征地丈量面积还付购房面积的方式进行结算，即1亩征地丈量面积还付173.334平方米购房面积的标准，对乙方还付购房面积进行确认后，由甲方按照5000元／平方米的价格向乙方进行回购。乙方不再享有认购合作开发地块商品房的资格及相关权益，合作开发该地块所建成的商品房的所有权益由甲方享有，与乙方无关。（2）经桂平市政府征地办、大起村委及甲乙双方共同确认：乙方被征地丈量面积为1527.34平方米，可还付购房面积为397.11平方米，按照回购价格标准，可折算为回购款1985550元。回购款由甲方在两年内分4期支付给乙方，甲方同意在支付首期回购款的同时，按照每亩21739元的标准先给乙方一次性支付过渡补偿费，金额为49804.05元（2.291亩）。违约责任：如甲方不按协议履行相应义务，甲方自愿全线停工，乙方有权监督阻止甲方停工至付清当期应付的回购款和违约金止，违约责任及后果均由甲方承担。甲方逾期支付回购款的，支付相当于未付回购款的30%的违约金。因乙方原因（包括但不限于逾期交付土地导致项目施工受阻、停工等）导致项目无法正常开展的，视为乙方严重违约，造成的损失由乙方负责赔偿。特别约定：第2、若甲方支付首期款后，乙方与其他被征地户就征地丈量面积、回购款金额发生争议的，甲方有权暂停支付剩余款且不承担任何责任，待乙方就争议处理清楚后再恢复支付。中联公司作为担保方在协议上盖章确认。刘水平与广澳公司签订协议时尚未取得土地使用证，也未知其三产用地的土地具体位置。中联公司于2019年9月19日办理了包括涉案9号地块的国有土地使用证，证号：桂（2019）桂平市不动产权第0023153号。广澳公司称涉案的三产用地包含在已办土地证的9号地块内。双方签订协议后，广澳公司支付了第一期回购款595665元以及过渡补偿费金额为49804.05元给刘水平。第三人刘建新等获悉广澳公司与刘水平签订了本案协议并已经支付第一期回购款后，即向广澳公司提出异议，认为广澳公司与刘水平签订的涉案三产用地转商品房回购款属于第三人与刘水平共有，应按照分田地时的17个人人口数分配涉案回购款，从而阻止广澳公司继续履行支付回购款给刘水平。广澳公司根据浔政发【2017】15号《桂平市人民政府关于印发桂平市城区规划范围内城市建设项目征收集体土地和房屋补偿安置的暂行规定的通知》与刘水平签订涉案合作开发协议。该通知关于三产用地第二十三条：为了解决城市规划范围内被征地农民的生产生活出路，根据城市建设规划合理布局，按征地面积的10%安排三产用地（包含地块四周道路50%的公摊）给被征地的村（居）民小组（队）用于开发建设经营，以经营收益作为被征地农民生活保障资金来源。市政府在项目取得的用地批文范围内安排三产用地。第二十四条：对各个生产队所有纳入征地范围的土地按10%的比例安排三产用地给各个村（居）民小组（队）。第二十六条：三产用地权属按政府的安排分别属村（居）民小组（队）集体共同所有，并集中统一管理使用，不得拆分作村（居）民宅基地等使用，个人只有股份权，按占股参与三产用地的开发经营和领取收益。刘水平与刘炳新（妻子陈瑞芬）、刘燕霞、刘火新（妻子岑金清）、刘燕芳、刘建新、刘彩琼、刘彩凤、刘彩云、刘凤兰属于同胞兄弟姐妹关系，其父母为刘祝林、张群英。分田地时其家庭人口17人，包含刘火新的儿子刘锋，刘水平的姐妹刘海燕，该两人与刘祝林、张群英现均已去世。刘祝林分家时将其大家庭田地分为4份，根据刘水平提供的纳税（农户）登记簿反映登记在其户名下田地面积为1.84亩。第三人提供的广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂行终1285号行政判决书，拟证实在1285号行政案件审理查明第四页另查明：案外人叶志新征用土地所办土地证范围内有一幅面积约323.81平方米的水田在落实承包责任制时由刘祝林（刘水平父亲）户承包，后由刘水平户经营。2016年叶志新在该证土地范围内进行建设时，刘水平认为叶志新的建设侵占了其户分家后承包的水田，于2016年11月10日向桂平市国土资源局递交《控告书》，桂平市国土资源局于2016年12月26日作出答复称：涉案用地为拆迁安置项目用地，已办理国有土地使用证，根据调查了解，刘水平父亲刘祝林反映，其户被征用地名为“沙冒”，面积323.81平方米所得征地款按照刘祝林9个子女，17个人口来分配。第三人还提供大起村委会证明，拟证实第一、第二次桂平糖厂征地所得补偿款是按照17人分配本案涉案被征用土地，第三次叶志新征用沙冒片土地所得土地补偿款也是按照17人分配，刘水平均无异议，现第四次中联公司征地所得补偿款以及其他权益也应按照17人分配，不应由谁耕种谁收益。庭审中，经法院释明，如案涉合同效力问题，是否变更诉讼请求，刘水平表示不变更。 一审认为，中联公司因开发房地产需要用地，征用了刘水平所在的桂平市西山镇大起村第九生产队的土地，包含登记在刘水平名下的2.291亩，中联公司的股东广澳公司根据浔政发【2017】15号《桂平市人民政府关于印发桂平市城区规划范围内城市建设项目征收集体土地和房屋补偿安置的暂行规定的通知》的相关规定与刘水平签订了《合作开发协议》，协议约定开发刘水平生产队在9号地块的三产用地。根据该政府文件理解，三产用地是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。三产用地的性质是集体所有土地，可以通过出租或合建开发等方式获取收益。刘水平签订协议时其所在生产队并未取得三产用地集体土地证，中联公司也未办理该地块的国有土地使用证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。”可见，现行法律严格限制集体土地用于非农业建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自用。就本案而言，即使要合作开发三产用地建设也应以集体组织名义签订合作开发协议，刘水平作为被征地的农民仅享有农村集体组织成员应得的收益。刘水平与广澳公司坚称其双方签订的涉案协议是以上述政府文件通知为依据，但该政府文件通知第二十三条、第二十四条、第二十六条规定，三产用地权属按政府的安排分别属村（居）民小组（队）集体共同所有，并集中统一管理使用，不得拆分作村（居）民宅基地等使用，个人只有股份权，按占股参与三产用地的开发经营和领取收益。至今刘水平和广澳公司均没有提供证据证明第九生产队与中联公司签订了三产用地合作建设的协议，刘水平也仅就其被征用的土地在集体三产用地内享有股份权并领取相关收益，从双方签订的协议看，名为广澳公司回购还付开发9号地块的商品房回购款给刘水平，实为刘水平自行将其占集体三产用地份额转让给广澳公司开发。再者，刘水平主张被征用土地2.291亩到底是属于其个人承包还是与第三人共同承包，刘水平与第三人之间内部对涉案三产用地份额权属存有争议，因此刘水平以其个人名义与广澳公司签订合作开发协议无效。因无效的合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。现中联公司已经取得涉案9号地块的土地使用权，刘水平表示即使存在合同效力问题也不变更诉讼请求，其与第三人之间又存在对涉案三产用地份额权属争议，故本案对案涉《合作开发协议》认定无效后的财产返还及折价补偿问题不予处理。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,判决:驳回刘水平的诉讼请求。 二审中，刘水平提交以下证据：1.桂平市出具的两份证明，拟证明涉案被征收的土地属于刘水平家庭户耕种管理，涉案的回购款及补偿款应由刘水平享有的事实；2.农业税任务征收清册，拟证明涉案被征收土地自1990年开始一直由刘水平家庭户耕种的事实。本院认为，本案审查范围为刘水平与广澳公司之间的合同纠纷关系，刘水平与原审第三人之间的回购款如何分配问题不属于本案审查范围，因此，上述证据与本案不具有关联性，本院不予确认。 经审理查明，一审查明的基本法律事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.刘水平与广澳公司、中联公司签订的《合作开发协议》是否合法有效；2.广澳公司应否继续向刘水平支付回购款及是否应承担违约责任。 关于第一个争议焦点。刘水平与广澳公司签订的《合作开发协议》虽然涉及征用刘水平耕种的集体土地问题，但该合同并非土地买卖合同，广澳公司是因使用了刘水平的三产用地而给予刘水平补偿，而非征用刘水平户的集体土地而支付补偿。根据桂平市人民政府的文件规定，农民的三产用地是可以公开引进外部资金进行合作开发建设的，涉案刘水平户的三产用地也是集中统一开发管理使用，并不是拆分给刘水平个人，刘水平所在的生产队集体对刘水平与广澳公司签订合同也未提出异议。虽然签订合同时刘水平所在的集体就涉案土地未依法取得土地使用证，但签订合同之后，中联公司已经依法办理了涉案土地的国有土地使用证，取得土地方式为出让。即证明原属于刘水平管理使用的集体土地已经通过征收方式变成了国有土地，并由人民政府将土地使用权出让给中联公司。因此，刘水平与广澳公司签订的合同并非非法买卖土地合同，合同的内容不违反法律禁止性规定，应属于合法有效的合同。一审法院认定《合作开发协议》属于无效合同错误，本院依法予以纠正。 关于第二个争议焦点。首先，刘水平与广澳公司签订《合作开发协议》之后，已经按照合同约定将三产用地交由广澳公司管理使用，广澳公司应按照合同约定向刘水平支付回购款及过渡补偿费。虽然在广澳公司履行合同过程中，原审第三人刘建新等人向广澳公司提出异议，但是，刘建新等原审第三人并非《合作开发协议》的合同当事人，本案中，刘建新等人也未举出生效法律文书证明其对案涉的回购款及过渡补偿费享有份额。因此，根据合同相对性原理，广澳公司、中联公司应按照合同约定向刘水平支付回购款。根据《合作开发协议》第三条约定，广澳公司应在签订协议之日起半年内向刘水平支付20%回购款（397110元）；广澳公司应在签订协议之日起1年内向刘水平支付20%回购款（397110元）；广澳公司应在签订协议之日起2年内向刘水平支付30%回购款（595665元）。双方于2019年4月15日签订《合作开发协议》，至今广澳公司应向刘水平支付第2、3期回购款的条件已成就，广澳公司应向刘水平支付第2、3期回购款合计794220元。第4期回购款应在签订协议之后2年内即2021年4月15日前支付，目前虽未到达支付的最后期限，但鉴于双方已经发生纠纷，且广澳公司本案中明确表示愿意支付涉案的回购款，从减少当事人诉累角度考虑，本案中应判令广澳公司向刘水平支付第4期回购款595665元。广澳公司合计应向刘水平支付的回购款为1389885元，但本案一审、二审中刘水平均只请求广澳公司支付回购款1349885元，其主张的数额少于其应获得的数额，系刘水平对自身权益的合法处分，并不违反法律规定，本院予以准许，即按照刘水平的诉请判令广澳公司向刘水平支付回购款为1349885元。中联公司作为《合作开发协议》的担保人，因在《合作开发协议》中未对中联公司的保证方式或者份额进行约定，视为中联公司对广澳公司的合同债务承担连带保证责任，因此，中联公司应对广澳公司支付回购款义务承担连带支付责任。至于刘建新等原审第三人与刘水平之间关于三产用地回购款的分配问题，属于另一法律关系，不属于本案审查范围，刘建新等人可以另行主张权利。其次，对于广澳公司在履行《合作开发协议》是否存在违约问题。根据《合作开发协议》第七条第2款约定，若广澳公司支付首期款后，刘水平与其他被征地户就回购款金额发生争议的，广澳公司有权暂停支付剩余款项且不承担任何责任。本案中，刘建新等原审第三人与刘水平属于亲属关系，刘建新等人已经向广澳公司就回购款的支付提出了异议，并提供了初步的证据，即足以证明涉案的回购款分配存在争议。在刘水平应获得的回购款发生争议情况下，广澳公司暂停向刘水平支付回购款符合合同约定，并不构成违约。因此，刘水平请求广澳公司承担违约责任缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，刘水平的上诉请求部分成立；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初1233号民事判决； 二、广西广澳置业投资有限公司、桂平市中联投资发展有限公司连带向刘水平支付回购款1349885元； 三、驳回刘水平的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向广西壮族自治区桂平市人民法院或者被执行人财产所在地的基层人民法院申请执行。 一审案件受理费10296元，由刘水平负担5000元，由广西广澳置业投资有限公司负担5296元；二审案件受理费20592元，由刘水平负担10000元，由广西广澳置业投资有限公司负担10592元，刘水平多预交的10592元由本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  刘立技 审判员  陆志然 审判员  黄裕和 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  黄延肖