渭南市临渭区人民法院执行裁定书                       （2020）陕0502执异105号    案外人：张某某，男，1986年XX月XX日出生，汉族，住渭南市临渭区，陕西唐联电力设计咨询有限公司职工，设计员。申请执行人：胡渭均，男，1964年3月27日出生，汉族，党员，住渭南市临渭区，渭南市临渭区药材公司下岗职工胡渭均，男，1964年3月27日出生，汉族，党员，住渭南市临渭区，渭南市临渭区药材公司下岗职工。被执行人：陕西银基房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省渭南市临渭区。法定代表人：李玉岭，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈洪，男，1960年10月10日出生，汉族，住渭南市临渭区，陕西银基房地产开发有限责任公司经理，与陕西银基房地产开发有限责任公司法定代表人李玉玲系夫妻关系陈洪，男，1960年10月10日出生，汉族，住渭南市临渭区，陕西银基房地产开发有限责任公司经理，与陕西银基房地产开发有限责任公司法定代表人李玉玲系夫妻关系。本院在执行胡渭均与陕西银基房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，案外人张某某2020年10月12日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月21日组织各方当事人进行听证。案外人张某某、申请执行人胡渭均均到庭参加听证，被执行人陕西银基房地产开发有限责任公司法定代表人李玉岭未到庭，指派其委托诉讼代理人陈洪到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人张某某称，渭南市临渭区人民法院在执行胡渭均与陕西银基房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，案号（2019）陕0502执187号，于2020年9月24日查封了属于本人所有的位于渭南市XX路XX段XX小区XX号房屋一套，案外人已于2018年4月购买该涉案房屋，2018年6月装修，于2018年10月入住。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提出书面执行异议，请求立即中止依据（2019）陕0502执187号裁定书，对案外人所有的位于渭南市XX路XX段XX小区XX号房产的执行。案外人张某某提供的证据有：收款收据6份、购电卡、燃气充值卡及购气折子、钥匙、结算业务申请书。证明上述涉案房屋已经由案外人2018年4月25日购买，已付首付房款249040元，交了3万元现金，剩余首付房款219040元系转账，该房屋没有签订商品房买卖合同，也未进行备案登记，目前已装修入住，陕西银基房地科开发有限责任公司于2018年6月9日给案外人交付购电卡、房屋钥匙。申请执行人胡渭均称，案外人的异议不能成立，应驳回案外人的异议请求。2018年10月10日胡渭均在临渭区法院立案时，涉案房屋均为毛坯房，2018年11月16日发现1804号房屋正在装修，墙面均未刷白，胡渭均立即告诉自称为张某某父亲的人，此房已在房管所备案登记在胡渭均名下不能装修，要求其停止装修，自称为张某某父亲的人告诉胡渭均该房只有收款收据没有购房合同。申请执行人胡渭均提供录音两张、1804号房装修时的照片、手机录音，时间为2018年11月16日。证明案外人张某某所述2018年6月装修，10月入住并不属实。被执行人陕西银基房地产开发有限责任公司对案外人异议请求予以认可，并提供借款协议。本院查明，2018年11月19日，本院作出（2018）陕0502民初5822号民事判决书，判决被告陕西银基房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告胡渭均清偿借款本金600000元及逾期利息。该判决于2018年12月6日生效。因陕西银基房地产开发有限责任公司未履行还款义务，胡渭均向本院申请执行。执行中，本院于2019年5月25日作出（2019）陕0502执187号执行裁定书，裁定“查封、扣押被执行人陕西银基房地产开发有限责任公司名下750000元的财产”。2019年6月19日，本院据此裁定向渭南市房地产交易所发出执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人陕西银基房地产开发有限责任公司名下位于渭南市临渭区XX小区XX号XX楼XX号（合同编号YS0018722）、1804号（合同编号YS0018724）、2504号（合同编号YS0018725）的房产过户、交易手续。该案于2019年9月18日终结本次执行程序。2020年10月12日，案外人张某某向本院提出书面执行异议，请求立即中止依据（2019）陕0502执187号裁定书，对案外人所有的位于渭南市XX路XX段XX小区XX号房产的执行。又查，2018年4月25日，陕西银基房地产开发有限责任公司向案外人张某某出具收款收据两份并加盖有陕西银基房地产开发有限责任公司财务专用章，内容为今收到张某某（1号楼1804号房）购房款248960元、代收费用80元；2018年6月9日，陕西银基房地产开发有限责任公司向案外人张某某出具收款收据四份并加盖有陕西银基房地产开发有限责任公司财务专用章，内容为今收到张某某装修押金2000元、垃圾清运费400元、电费186元、物业费414元。再查，案外人张某某持有上述涉案1804号房屋钥匙、燃气充值卡及购气折子、购电卡，该房目前已装修入住。本院认为，当事人争议焦点是涉案房产的权属问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因案外人张某某对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条规定进行审查。根据案外人张某某提供证据可以认定，案外人张某某所购涉案不动产系被执行人陕西银基房地产开发有限责任公司所开发建造，该涉案房屋截止目前仍无相关登记备案手续，案外人张某某虽持有上述案涉1804号房屋钥匙、燃气充值卡及购气折子、购电卡，且已装修入住。但案外人张某某并无证据证明其与被执行人陕西银基房地产开发有限责任公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其所提执行异议与上述法律规定不相符合。现案外人张某某针对本院查封上述涉案房屋的执行措施提出书面执行异议，其所提执行异议并不足以排除本院查封上述涉案房屋的执行措施。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人张某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  审  判  长        苏继军审  判  员        张  鹏     审  判  员        刘晓静 二〇二〇年十月二十二日 法 官助 理       丁秦龙书  记  员       张  丹 1