苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初5236号 原告：孙长松，男，1990年2月10日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：樊琪，江苏茵之杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕茵，江苏茵之杰律师事务所律师。 被告：江苏中明实业发展有限公司，住所地江苏省苏州市城北西路**。 法定代表人：王卫兵，经理。 委托诉讼代理人：徐华，江苏石湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩红霞，江苏石湖律师事务所律师。 原告孙长松与被告江苏中明实业发展有限公司（以下简称中明公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月28日公开开庭审理了本案。原告孙长松的委托诉讼代理人吕茵、被告中明公司的委托诉讼代理人韩红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙长松向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金16487.17元。事实和理由：原、被告于2018年11月2日签订《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商姑苏合同20XXXX86)，根据合同约定：原告购买被告开发的位于苏州市姑苏区房屋，房屋总价款为425255元，付款方式为贷款，房屋交付时间为2019年12月31日前。合同第二十条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同………买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付了首付款合计233255元(含已付定金20000元)，并成功办理贷款支付了剩余房款。2020年1月9日，被告隐瞒其未取得商品房交付使用通知书的事实，向原告发出交房告知书，1月17日，原告来到被告处办理交房手续，并支付房屋面积差价款2671元，房屋实际总价款为427926元。在办理交房手续过程中，原告要求被告出示商品房交付使用通知书时，被告宣称已办理所有法定交房手续，但商品房交付使用通知书原件由其员工保管目前无法出示，使原告在受欺骗的情况下签署了《延迟交房赔偿抵扣协议》。原告刚刚办完手续，便发现同样被被告欺骗的已办理交房手续的其他业主向住建局核实，发现被告并未取得商品房交付通知书，便前来维权，原告立即加入维权，要求撤销已签署的《延迟交房赔偿抵扣协议》，但被告予以拒绝，原告当即授权委托维权的业主代表陆元璋进行报警处理，业主代表拨打了110进行求助。之后维权业主先后向12345、政风热线、信访部门投诉举报了被告的违法违规行为。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告中明公司辩称，双方已经签订延期交房赔偿抵扣协议，并且实际履行完毕，原告无权再主张逾期交房违约金。如果认定被告迟延交房，应扣除受疫情影响的时间。原告主张的违约金标准计算过高。 本院经审理认定事实如下：2018年11月2日，中明公司（出卖人）与孙长松（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定出卖人中明公司将坐落于苏州市城北西路X号X幢的商品房出售给孙长松，该商品房的用途为非住宅，建筑面积为42.99平方米，房屋价款为425255元。付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付合同价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付。合同第十六条房屋交付条件约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。合同第十七条房屋交付时间约定，出卖人定于2019年12月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称的交房日期包括装修工程施工周期；合同第十八条房屋交付程序、标志约定，出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续，买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接，验收交接时，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅下列资料：1、房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料；2、该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房为非住宅的，出卖人应当提供《非住宅商品房质量保证书》和《非住宅商品房使用说明书》，验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，在验收交接时，出卖人不出示本合同第十六条、本条约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。合同第二十条逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：(本条第1款和第2款不作累加处理)1、逾期在60日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起15日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，孙长松以自有资金及贷款向中明公司支付全额房款。 2020年1月9日，中明公司向孙长松邮寄交房通知书，通知孙长松于2020年1月16日正式办理交房手续，为尽量减少交房现场的拥挤和混乱，中明公司安排孙长松于2020年1月17日前去办理入户手续。2020年1月17日，孙长松至中明公司办理了交房手续，支付了专项维修基金、税费、房屋面积差价等款项，其中房屋面积差价补交房款2671元。同日，中明公司与孙长松签订《延迟交房赔偿抵扣协议》一份，约定：孙长松购买中明公司开发的苏州市城北西路X号X幢，根据购房合同约定于2019年12月31日交房，现中明公司迟延交房15天至2020年1月16日正式交房，中明公司按合同约定赔偿孙长松迟延交房违约金1913.65元，从中明公司应收款项中进行相应抵扣。孙长松、中明公司认可相应款项已经抵扣孙长松应支付的各项费用。 另查明，2019年12月31日，包括涉案房屋在内的建设施工工程竣工验收合格。2020年3月10日，中明公司申请报送工程竣工验收备案文件，申请备案，苏州市住房和城乡建设局予以同意。2020年3月25日，中明公司取得商品房交付使用通知书。 因中明公司向孙长松及其他业主交付房屋时，未出示商品房交付使用通知书，2020年1月18日，业主陆元璋等10余人曾向公安报警称该房屋不具备交付条件。 审理中，孙长松陈述，2020年1月17日交房当日，中明公司的工作人员表示已经取得商品房交付使用通知书，因员工在外地不能出示，所以就同意收房，后经其他业主向政府部门咨询，才得知当日中明公司不具备交房条件。 中明公司陈述，2019年12月31日，建设工程竣工验收合格，房屋已经具备交付条件。竣工验收后因需要向主管部门申请等原因，不能立即取得商品房交付使用通知书，后因爆发新冠××疫情致使其于2020年3月25日才取得商品房交付使用通知书。中明公司提供苏州市姑苏区白洋湾街道应对新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部向中明公司发送回执函，该函载明，审核通过了中明公司于2020年2月23日提交的企业复工备案材料，中明公司符合复工条件，予以备案。 以上事实，有《苏州市商品房买卖合同》、收据、收款收据、入户通知书、缴费明细表、迟延交房赔偿抵扣协议、业主向12345及苏州市住房城乡建设局投诉的回复、苏州市商品房交付使用备案公示、接处警工作登记表、录音及视频光盘、入户手续流转单、物业办理通知单、回执函及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，孙长松与中明公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行各自的义务。合同签订后，孙长松按约向中明公司支付购房款，中明公司应按约向孙长松交付房屋，双方约定中明公司应在2019年12月31日向孙长松交付房屋，中明公司迟延交付房屋，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，中明公司应在取得商品房交付使用通知书后向购买人交付符合合同约定的房屋，虽然中明公司于2020年1月17日将案涉房屋交给孙长松，孙长松也办理了收房手续，但当时中明公司未取得商品房交付使用通知书，并不具备交付房屋的条件，中明公司该行为违反合同的约定及行政监管部门的要求，其主张2020年1月17日已经交付房屋的意见，本院不予采纳。中明公司于2020年3月25日取得商品房交付使用通知书，鉴于此前房屋已经实际交付，该日期应认定为房屋交付之日。 中明公司主张应从逾期时间中扣除受疫情影响的时间，本院认为，双方约定的房屋交付日期为2019年12月31日，疫情爆发时中明公司的逾期违约处于持续状态，该违约行为并非疫情导致，该主张本院不予采纳。本院判决的李娜起诉中明实业要求解除房屋买卖合同的案件中未认定中明公司逾期超过60日，但业主主张解除合同与主张逾期违约考虑的因素并不相同，该案主要虑及中明公司违约主观恶意较小，不适宜解除合同，并不能因该判决而认定应免除中明应承担的逾期交房责任。 中明公司主张违约金约定标准过高，本院认为，双方约定按照房款的日万分之五折合年利率18.25%，明显过高，中明公司该主张本院予以采纳。中明公司迟延交付房屋必然导致购房者对房屋占有、使用、收益等各项权能的损失，孙长松未对其具体损失的金额进行举证，本院综合考虑孙长松可能遭受的损失、合同履行情况、中明公司的违约过错程度等因素，并虑及孙长松已实际占有房屋，酌情调整逾期交房违约金按照日万分之二计算。 关于迟延交房赔偿抵扣协议的认定，本院认为，出示商品房交付使用通知书是中明公司的合同义务，也是行政管理部门的强制性要求，中明公司在2020年1月17日将房屋交给孙长松时，未出示商品房交付使用通知书，结合孙长松的陈述及其他业主于2020年1月18日即报警的事实分析，孙长松主张系在不知情的情况下签订的迟延交房赔偿抵扣协议，应予以采信，不应认定孙长松签署迟延交房赔偿抵扣协议有免除中明公司赔偿责任的意思表示，中明公司以该协议为由主张不承担2020年1月17日之后的赔偿责任，本院不予采纳。但是，自2020年1月1日至1月16日期间的违约金，双方已达成一致且中明公司已经实际支付，本院不再调整。 综上，本院认定中明公司应赔偿孙长松逾期交房违约金，自2020年1月17日至3月25日以已付房款427926元为基数按照日万分之二计算为5820元，孙长松超出该金额的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告江苏中明实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告孙长松逾期交房违约金5820元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费212元，减半收取106元，由原告孙长松负担69元，被告江苏中明实业发展有限公司负担37元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。 本判决为终审判决。 审判员  宁晓鹏 二〇二〇年十一月二日 书记员  陈丽华