甘肃省天水市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）甘05行再3号二审上诉人（一审被告）：原天水市不动产登记管理局。原法定代表人臧某，该局局长。二审被上诉人（一审原告）：师某1，女，生于1981年2月6日，汉族，住甘肃省天水市。第三人：师某2（系师某1妹妹），女，生于1982年10月14日，汉族，住甘肃省天水市。第三人：徐某，男，生于1986年11月5日，汉族，住甘肃省天水市。第三人：闫某，男，生于1985年12月1日，汉族，住甘肃省天水市。二审上诉人天水市不动产登记管理局与二审被上诉人师某1，原审第三人师某2、徐某、闫某房屋转移登记行为违法一案，师某1于2013年5月14日向甘肃省天水市秦州区人民法院提起诉讼，天水市秦州区人民法院于2013年8月28日裁定本案中止审理，并于2016年12月16日恢复审理，变更被告为天水市不动产登记管理局。2016年12月30日，甘肃省天水市秦州区人民法院作出（2013）天秦行初字第5号行政判决，天水市不动产登记管理局不服，提出上诉。该判决被撤销，案件发回重审。甘肃省天水市秦州区人民法院立案后，于2017年9月2日作出（2017）甘0502行初5号行政判决，宣判后，天水市不动产登记管理局不服，提出上诉，本院于2017年12月11日作出（2017）甘05行终24号行政判决，该判决已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年7月16日作出（2020）甘05行监2号行政裁定，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘肃省天水市秦州区人民法院一审认定，原告与第三人师某2是同胞姐妹，第三人徐某、闫某是朋友关系，经朋友介绍与第三人师某2认识。1998年4月，原告购得天水市城市建设综合开发公司位于罗玉小区35-161号楼房一套，建筑面积70.92平方米，2002年11月12日办理了天房权证秦字第XX**房屋所有权证。2008年8月29日，原告在天水中天典当有限公司将该房屋抵押借款3万元，办理了抵押物他项权证。2009年6月26日至12月25日，原告受刑事处罚在临洮县看守所服刑期间，第三人师某2将原告的房屋以13万元出卖给第三人徐某、闫某，清偿了贷款。之后，第三人师某2在公安机关调取了师某1的户籍证明、张贴了自己的照片，于2009年8月21日从天水市房地产房管局的办证大厅窗口领出师某1的39882号房产证、在转移登记所需材料上签名为师某1，办理了该房屋转移过户登记给第三人徐某、闫某的手续。注销抵押登记和转移登记档案中，天水市房地产管理局各收存的一份师某1户籍证明，内容相同落款时间各为2009年8月10日和8月21日，户籍证明张贴师某2的照片，照片上加盖着“天水市公安局秦州分局七里墩派出所户口专用章”，该印章与户籍证明上的印章名称相同，印章字体大小、字体位置错位明显，不是同一印章。2009年9月25日，原告的天房房权证秦字第XX**屋所有权证被天水市房地产管理局注销，该局给徐某、闫某颁发了天房权房权证秦字第XX**所有权证。2009年11月19日，第三人徐某、闫某将该房屋又转让出卖给他人，办理了转移过户登记。原告刑满释放回天水后得知其房屋被出卖，即于2013年5月14日向天水市秦州区人民法院提起行政诉讼，请求确认天水市房地产管理局给徐某、闫某转移登记颁发的1011016430号房屋所有权证的行为违法。天水市秦州区人民法院认为，按照国务院《不动产登记暂行条例》，天水市不动产登记职责已调整由新组建的天水市不动产登记管理局实施，对房屋权利登记，是被告的法定职责。因第三人之间对本案争议的房屋协商买卖交易成功，天水市房地产管理局给徐某、闫某二人进行房产转移登记中，按照建设部《房屋登记办法》第七条、第三十二条、第三十三条规定，收集的材料齐全，对证据也进行了审查，处理程序合法，转移登记行为本应得到支持，但是，对证据的表面形式、用生活基本常识初步判断真伪，是证据审查的前提条件和必然要求，它与登记行为是形式审查还是实质审查并无必然的联系，本案第三人师某2提交的原告户籍证明，却由于登记人员认知能力和日常生活经验的疏忽，没有发现同一页户籍证明加盖的两个公章印迹字体大小、字体之间的位置距离明显不一致，没有尽到审慎审核细致辨别的义务，房屋转移登记没有合法的主体，天水市房地产管理局批准转移登记明显不当。物权交易保护善意取得，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人......”。本案第三人师某2利用原告被限制人身自由后证件各项手续存放在其家中的便利条件，冒充原告协商出卖房产、偿还抵押贷款、办理过户转移登记手续、交付房屋，且双方协商的交易价格与市场价格大体相当、基本合理，其实施的一系列行为，足以使徐某、闫某产生信赖并认为师某2就是房屋权利人师某1并与之交易，在办理了该房屋转移登记之后，徐某、闫某又将房屋出卖给他人亦办理了转移登记手续，为了维护产权交易的稳定性，原告请求确认天水市房地产管理局给徐某、闫某转移登记行为违法的事实和理由成立，应予支持。被告的辩解理由没有合法根据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第七十四条第二款第（一）项、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，判决：确认天水市房地产管理局给徐某、闫某转移登记颁发的1011016430号房屋所有权证的行为违法。案件受理费50元，由被告负担。宣判后，天水市不动产登记管理局不服，向本院提出上诉称，一审法院认定事实不准确，确认天水市房地产管理局房屋登记行为违法与事实不符。天水市房地产管理局依法履行职责，登记过程符合法律规定，依据法律规定，房管部门只对申请人提交的材料具有“形式审查”的义务，并且师某2的违法行为一审法院刻意回避第三人师某2伪造文件的行为，明显认定事实不清。请求：依法撤销（2017）甘0502行初5号行政判决，并改判天水市房地产管理局作出的天房权证秦字第XXXX号房屋登记行为合法，驳回原告诉讼请求。本案二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院二审认为，天水市房地产管理局将师某1所有的天水市××区房一套在给徐某、闫某二人转移登记过程中，按照建设部《房屋登记办法》的相关规定，由当事人提交了办理转移登记依法应当提交的相关材料，其办理转移登记的程序合法。但其在对材料的审查过程中，对师某2提交的师某1户籍证明为虚假材料的情况下，在形式上对户籍证明上的两个印章是否一致未尽到审慎审查的义务，从而造成了错误的房屋转移登记行为。原判确认该转移登记行政行为违法正确。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所持上诉理由经查不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条，第八十九条第一款（一）项，第一百零二条之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天水市不动产登记管理局承担。本院二审判决生效后，经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决存在错误，决定对本案进行再审。本院再审经审查认为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定:“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，本案中天水市房地产管理局给徐某、闫某颁发天房权证房权证秦字第XX**有权证行为发生于2009年，而《天水市人民政府关于在天水市城区内实施不动产统一登记的通知》（天政办发[2016]123号）规定，自2016年10月13日起，我市城区范围内的不动产登记工作统一由天水市国土资源局（天水市不动产登记管理事务局）组织实施，业务由所属的市不动产登记管理中心负责办理。原审判决“确认天水市房地产管理局给徐某、闫某转移登记颁发的1011016430号房屋所有权证的行为违法”，但天水市房地产管理局不是本案的诉讼主体，未参加诉讼，未行使答辩权，原审判决的行政行为违法主体与本案的诉讼主体不相符，综上，原一、二审判决应予以撤销并发回重审。自2014年7月1日起天水市行政案件已实行交叉管辖，秦州区人民法院管辖的本地行政机关为被告的行政案件，由麦积区人民法院审理，故本案应由麦积区人民法院审理。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第四项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条的规定，裁定如下：一、撤销本院（2017）甘05行终24号行政判决及甘肃省天水市秦州区人民法院（2017）甘0502行初5号行政判决；二、指定由甘肃省天水市麦积区人民法院审理本案。审 判 长 袁润花审 判 员 宋一泓审 判 员 赵 冰二〇二〇年十一月二十五日法官助理 张 静书 记 员 甄 勇法条链接：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十九条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。