广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初18108号原告：欧福建，男，1986年8月9日出生，汉族，住广东省鹤山市******************，公民身份号码440************051。委托诉讼代理人：吴岳烽，广东万林律师事务所律师。被告：佛山市鹏盛百货商场有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇龙峰大道**ABCD首层**。法定代表人：杨光。被告：杨光，男，1978年3月5日出生，汉族，住江西省丰城市**************，公民身份号码362************536。第三人：佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司，，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇龙峰大道**法定代表人：黄链初。委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦莹，广东海迪森律师事务所律师。原告欧福建与被告佛山市鹏盛百货商场有限公司（以下简称鹏盛公司）、杨光、第三人佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司（以下简称世基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，先后于2020年8月27日、2020年9月18日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审中，原告欧福建的委托诉讼代理人吴岳烽、第三人委托诉讼代理人陈锦莹到庭参加诉讼，被告鹏盛公司、杨光经本院合法传唤没有到庭。第二次庭审中，原告欧福建的委托诉讼代理人吴岳烽、被告杨光（同时系鹏盛公司的法定代表人）、第三人委托诉讼代理人陈锦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧福建向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告鹏盛公司于2017年6月17日签订的《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》于2019年11月1日解除；2.判令二被告共同向原告返还佛山市顺德区龙江镇龙峰大道51号鹏盛百货门口商铺合同保证金32000元、水电周转金6200元及逾期还款利息970元（以38200元为本金，从2019年11月1日起按全国银行同行业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月1日为970元，即38200元×4.35%/365天×213天=970元）；3.判令二被告共同支付原告赔偿金76400元【（32000元+6200元）×2=76400元】；4.判令二被告共同赔偿原告装修损失106667元【200000元/5年/12个月×剩余租期32个月（2019年11月1日至2022年6月20日）=106667元】；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年6月17日，原告与被告鹏盛公司签订《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》，约定被告鹏盛公司将位于佛山市顺德区龙江镇龙峰大道51号鹏盛百货门口商铺出租给原告作经营手机使用，该商铺的建筑面积为76平方米，租赁期限从本合同签订之日起至2022年6月20日止。合同书第七条约定，本合同生效之日起3日内原告向被告鹏盛公司缴纳合同保证金32000元，水电周转金6200元，总计38200元。第二十六条约定，如被告鹏盛公司单方面终止合同，被告鹏盛公司除如数退还原告所支付的合同保证金外，还须支付合同保证金、水电周转金总额二倍的赔偿金。第三十九条附件三约定，被告鹏盛公司是毛坯交铺给原告，天花、地、地砖装修风格要跟商场的风格一样因被告杨光自2015年2月起拖欠第三人世基公司的商铺租金，2016年，第三人世基公司对被告杨光提起诉讼，要求解除租赁合同并要求被告杨光支付租金等，后经佛山市顺德区人民法院审理【(2016)粤0606民初9040号】，判决确认第三人世基公司与被告杨光所签订的租赁合同解除，被告杨光需向第三人世基公司交还商铺。2019年11月1日，第三人世基公司及被告杨光向原告发出通知要求交还案涉商铺。原告认为，被告鹏盛公司的根本违约行为致使双方签订的《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》于2019年11月1日解除。根据《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》第二十六条的约定，被告鹏盛公司应立即向原告返还商铺合同保证金32000元、水电周转金6200元；同时，原告为经营投入商铺装修费用200000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条的规定，被告鹏盛公司应予赔偿（计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值）。而且，因被告鹏盛公司的根本违约行为造成原告重大经济损失，具体包括合理期间内的经营损失、原告另行寻找替代房屋周转期间所受损失、搬迁损失等，同时根据《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》第二十六条的约定，被告鹏盛公司应支付原告合同保证金、水电周转金总额二倍的赔偿金。另，被告杨光作为案涉商铺租赁合同的实际转租人，理应与被告鹏盛公司共同赔偿原告上述经济损失。原告多次找二被告协商赔偿事宜，被告均以各种理由拒绝支付。鹏盛公司未作答辩。杨光辩称，1.2017年6月17日签订的《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》属于无效合同。杨光与第三人世基公司于2014年6月23日签订的《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》已经于2020年4月27日被佛山市中级人民法院认定为无效，案号是（2020）粤06民终14557号,该合同对应的租赁物是E、F座首层和A、B、C、D、E、F座二层铺位，原告承租的案涉铺位位于E、F座首层，因此鹏盛公司与原告签订的合同也应属无效。因合同无效，故合同中关于违约责任的条款也应该属于无效，杨光不应承担违约责任；2.本案责任应由第三人承担。（2019）粤06民终14557号民事判决书中已经对第三人于2019年11月1日收回了该租赁物的事实作出认定，而本案纠纷是因为第三人未按照承诺，依照原来的租金与原告重新签订合同而致。若第三人按照杨光与原告签订的合同履行，则对于各方来说均是最有利的；3.杨光同意退还已经收取的押金。但是目前原告仍拖欠2019年10月的租金46200元（28600元+17600元）及水电费10000元，共计56200元，请求法院在裁判时予以抵扣。世基公司述称，原被告之间的租赁合同与第三人无关。第三人与被告之间的租赁合同关系已经两级法院判决认定无效。对于造成无效的过错责任，法院认定被告担责60%，第三人担责40%。即便被告对原告负有赔偿义务，也应由原被告自行处理，与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2014年6月23日，世基公司与杨光签订《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》一份，约定世基公司自愿将位于佛山市顺德区龙江镇商业街龙峰大道51号E、F座首层和A、B、C、D、E、F座二层铺位的室内使用权出租给杨光使用，承租使用面积分为出租面积和免费使用面积，出租面积实为房产证记载面积，免费使用面积实为未办理报建手续自行扩建部分的面积。合同签订后，世基公司将上述租赁物交付杨光使用。2017年6月17日，欧福建与鹏盛公司签订《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》一份，约定，鹏盛公司将位于佛山市顺德区龙江镇龙山龙峰大道51号鹏盛百货门口商铺（注：位于**首层电梯旁，属未办理规划及报建手续自行改建）出租给欧福建使用，该商铺建筑面积为76平方米，租赁期限从本合同签订之日起至2022年6月20日止；欧福建向鹏盛公司缴纳合同保证金32000元，水电周转金6200元，总计38200元；如鹏盛公司单方面终止合同，鹏盛公司除如数退还原告所支付的合同保证金外，还须支付合同保证金、水电周转金总额二倍的赔偿金；毛坯交铺，天花、地、地砖装修风格跟商场的风格一样间需留1.8米通道到收银台口等。次日，欧福建依据约定向鹏盛公司交纳保证金（押金）、水电周转金（水电押金）共计38200元。鹏盛公司交付上述约定商铺给欧福建用于经营手机店，欧福建在经营一段时间后又转租给他人用于经营服装。另查明，因杨光拖欠租金等，世基公司于2016年6月诉至本院，要求解除与杨光签订的上述租赁合同等。在该案中，杨光亦提出反诉。该案【一审案号：（2016）粤0606民初9040号，二审案号：（2019）粤06民终14557号】经两级法院审理终结，（2019）粤06民终14557号民事判决书于2020年5月16日已发生法律效力。在上述案件审理过程中，世基公司承认杨光已于2019年11月1日移交了包括本案所涉租赁商铺在内的全部租赁场地，该司并接手管理剩余的次承租人。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于原告与被告鹏盛公司签订房屋租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉被告鹏盛公司向原告出租的商铺系由电梯间私自改建，未办理相关规划报建等手续。根据上述规定，原告与被告鹏盛公司签订房屋租赁合同应为无效。关于原告主张合同保证金及水电周转金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此被告鹏盛公司收取原告合同保证金及水电周转金已无合同依据，应当返还予原告。关于合同保证金及水电周转金的利息。被告杨光与第三人世基公司之间的房屋租赁合同纠纷，经两级法院二审终审，最终认定相关房屋租赁合同无效，而终审判决于2020年5月16日才发生法律效力。而且，也未有证据证明在此期间原告有向被告鹏盛公司等移交商铺，因此不管是基于终审法院尚未对合同效力作出认定的角度，或是基于便于管理次承租人，如继续履行杨光可直接向世基公司移交相关保证金的角度等，被告鹏盛公司未在2019年11月1日前退还保证金等应属合理。因此，原告请求相关保证金等的利息可从终审判决发生法律效力次日即2020年5月17日起算。关于原告主张二倍合同保证金及水电周转金的违约赔偿。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。根据上述规定，当事人关于违约责任的约定对当事人没有约束力，因此原告基于其与被告鹏盛公司的约定要求上述违约赔偿于法无据。关于原告主张装修损失问题。其一，关于装修费用的核定。本案中，原告虽然提交了装修工程合同、转账记录、收据等，但合同、收据、转账记录的时间、金额并不能相应对应，而且，原告也自认其经营多家店铺，且多家店铺均系该装修公司装修，本案提交转账记录未必是用于支付本案所涉店铺的装修款。因此，仅从原告提交的相关证据，不足于证实原告为案涉店铺实际支付的装修款的金额。鉴于原告不申请评估，而且由于原告后来又转租，无法确认最终承租人有否进行重新翻修。因此，本院结合一般逻辑推理和日常生活经验，酌定按每平方米1000元计装修费用为76000元（76平方米×1000元/平方米）。其二，关于应计装修损失的金额。如上所述，无证据证明原告有与被告鹏盛公司或其他人办理移交手续，而且第三人也同意接手管理剩余次承租人，因此，从理论上讲，在终审法院确认合同无效前原告均可使用承租商铺，因此应计赔偿装修损失可以2020年5月16日为基准日，按装修5年期折旧，在扣除合理的装修期间后，本院酌定余25个月的折旧期，则计装修损失为31667元（76000÷60×25）。其三，关于当事人过错应如何认定。本案中，被告鹏盛公司向原告出租案涉商铺时，第三人世基公司已经向本院提起诉讼要求解除租赁合同，杨光当时也以租赁物无报建等为由提出合同无效的抗辩。可见，被告鹏盛公司明知或应知案涉租赁物无报建手续，且已经涉讼，随时有可能被收回的情况下，仍与原告签订房屋租赁合同，因此被告鹏盛公司应对本案合同无效负有主要过错，原告在承租时未对相关租赁物的权属规划等进行谨慎审查，也应负有一定过错，本院根据当事人的过错程度，酌定原告与被告鹏盛公司的过错比例为2：8。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故根据当事人的过错责任比例，被告鹏盛公司应赔偿原告装修损失25333.6元（31667×80%）。综上所述，原告与被告鹏盛公司之间的房屋租赁合同关系应为无效。被告鹏盛公司应返还原告交纳合同保证金32000元，水电周转金6200元，总计38200元。故对原告要求被告鹏盛公司返还上述38200元的请求，本院予以支持。但其请求利息可从2020年5月17日起算。被告杨光在本案中同意退还已经收取的押金，应视为债的加入，该承诺对其具有约束力，故对原告要求被告杨光承担共同返还责任的请求，本院予以支持。如上所述，被告鹏盛公司应赔偿原告装修损失25333.6元，故对原告要求被告鹏盛公司赔偿装修损失的请求，本院在上述金额范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。被告鹏盛公司为有限责任公司，目前未有证据证明其公司财产与股东个人财产存在混同或存在其他应由股东对公司债务承担责任的情形，故原告要求被告杨光承担赔偿装修损失责任，其理据不足，本院在本案中不予支持。被告杨光辩称，原告仍有拖欠部分租金（实为占有使用费）等未付，因未提交相关证据，且原告对相关金额也未予认可，故被告方可另案向原告主张，本院在本案中不作处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市鹏盛百货商场有限公司、杨光应于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告欧福建返还合同保证金及水电周转金共计38200元并支付利息（以38200元为计算本金，自2020年5月17日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告佛山市鹏盛百货商场有限公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告欧福建赔偿装修损失25333.6元；三、驳回原告欧福建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4788.67元，由被告佛山市鹏盛百货商场有限公司负担1369元，原告欧福建负担3419.67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 邢 早二〇二〇年十一月六日书记员 黎晓彤书记员 罗 瑜