广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初9142号原告：杨剑峰，男，1974年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：卢泰乐，男，1980年5月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：卢泰生，男，1974年8月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。被告：佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂桂洲大道中**之一。法定代表人：何永丰。委托诉讼代理人：易学超，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗健，广东华璟律师事务所律师。原告杨剑峰、卢泰乐、卢泰生诉被告佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司（以下简称新粤丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序,于2020年6月17日、2020年10月26日公开开庭审理，三原告的委托诉讼代理人郑秀琴及被告新粤丰公司的委托诉讼代理人易学超、罗健到庭参加了两次诉讼，三原告的委托诉讼代理人黄昌宏到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告杨剑峰、卢泰乐、卢泰生向本院提出诉讼请求：一、被告向三原告赔偿租金损失（以三原告与被告签订的《委托经营协议书》约定的月租金6268元为标准，从2017年5月1日起计算至新翼银座大楼取得一次消防验收合格证之日止，暂计至起诉之日的租金损失为68948元）；二、被告向三原告赔偿物业费损失（按每平米每月36元为标准，自2017年5月1日起计算至新翼银座大楼取得一次消防验收合格证之日止，暂计至起诉之日的物业费损失为40104元）；三、被告向三原告支付上述租金损失及物业费损失的利息（以租金损失与物业费损失之和作为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；四、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告是佛山市顺德区新翼银座小区的开发商，三原告向被告购买了该小区的商铺，并与被告新粤丰公司、案外人佛山市拓信物业管理服务有限公司（以下简称拓信公司）签订了《委托经营合同》，该合同约定三原告将所购的商铺交由拓信公司管理并进行统一经营，拓信公司每月向三原告支付租金6268元。合同签订后，被告提供虚假的材料为案涉商铺办理了房地产权登记，三原告在2017年5月1日前均获得了固定的租金回报。《委托经营合同》到期后，双方未再续签合同，案涉商铺一直处于空置状态。新翼银座小区于2017年12月聘请广州虹宇物业管理有限公司（以下简称虹宇公司）为小区提供物业服务，虹宇公司在招商引入商家时发现新翼银座大楼没有通过一次消防验收，三原告所购的商铺处于不适租状态。三原告购买案涉商铺的目的就是用于投资，在签订《商品房买卖合同》前，被告即承诺与三原告签订期限为6年的返租协议，在签订合同之后又为案涉商铺办理了产权登记，被告的上述行为让三原告有理由相信其交付的商铺是合法合规的。三原告认为，从新翼银座大楼被发现一次消防验收不合格之日到消防整改后验收合格并获得合格证期间，三原告所购的商铺存在质量问题，属于重大质量瑕疵，导致案涉商铺不能被用以出租。三原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，三原告变更其第一项、第二项诉讼请求主张的损失计算的起始时间为2018年4月2日，理由为：三原告认可在2018年4月2日消防部门对新翼银座大楼进行消防检查并认定不合格之前，被告对新翼银座大楼进行的竣工消防备案有效，案涉商铺自2018年4月2日起处于不适租状态。三原告还补充认为，案涉商铺在2018年4月2日被消防部门认定为消防不合格，因此，被告交付的商铺不符合合同约定的使用目的，违反了《商品房买卖合同》第三条、第十九条的规定，给三原告造成了巨大的损失，三原告原本可按照《商品房买卖合同》第十一条的规定主张解除合同，但三原告在发现被告的违约行为时已实际接受了商铺且案涉商铺的产权已登记在三原告名下，因此，三原告只能请求被告赔偿损失。被告新粤丰公司答辩称，三原告的诉讼主张缺乏事实依据，请驳回三原告的全部诉讼请求，理由如下：第一，被告已经依照《商品房买卖合同》的约定向三原告交付了合格的商铺，被告不存在任何违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交房标准为商品房已取得竣工验收备案表、具备约定的装饰设备标准，被告已依约取得了案涉建筑工程的竣工验收备案表，也提供了符合约定标准的装饰与设备，并按照该合同第十五条的约定为商铺办理了产权登记，三原告以违约之诉提起本案诉讼，但其一直不能明确说明被告违反了合同的哪一项约定以及该违约行为所对应的违约责任。第二，新翼银座大楼已经按照竣工当时的消防法规及相关政策进行了消防设计备案、竣工验收备案，依法可以进行商业使用。佛山市顺德区住房城乡建设和水利局对魏鹏程所作的回复与客观事实严重不符，新翼银座大楼地下一层规划为车库，，地上**规划为住宅（公寓）只有首至三层规划为商铺，用于商铺的建筑总面积为7884.48平方米，未达成10000平方米，根据《建设工程消防监督管理规定（2009年版）》第十三条的规定，包括三原告商铺在内的新翼银座商场不属于法定必须经过消防验收并需取得验收合格证的建设工程。该法第二十五条、第二十六条、第二十八条规定，对不属于必须要进行消防验收的建设工程，消防管理部门在接收消防验收备案后只实施抽查，只要没被消防部门列为被抽查对象，则消防管理部门出具的备案凭证即为消防验收已通过的证明。被告开发建设的新翼银座商场被消防管理部门确认为无需抽查的工程，被告进行了相应的备案登记后即已依法完成义务，竣工验收备案表上亦记载被告已提交了“公安消防部门出具的认可、准许使用文件”，顺住建信复[2019]414号《关于魏鹏程反映事项的答复》援用的是2019年4月23日新修订的《中华人民共和国消防法》第九条、第十三条的规定，明显违背法不溯及既往原则，且该局在2019年6月才负责顺德区消防安全监督检查与建设工程消防验收工作，对发生在此之前的建设工程消防验收情况及相关法律法规没有充分了解。佛山市顺德区住房城乡建设和水利局于2020年4月15日作出的顺住建消验字[2020]0076号《建设工程消防验收合格意见书》是对案涉建筑物进行的系统消防验收（即二次消防验收）而非对建筑的基建工程进行的验收，该意见书亦可佐证新翼银座大楼通过了一次消防验收。第三，即使被告向三原告交付商铺时，案涉建筑物未通过一次消防验收，该事实也没有给三原告造成任何损失。被告向三原告交付商铺的同时，与三原告签订了《委托经营协议》，三原告在2011年4月30日至2017年4月30日期间收取了高额的租金，若三原告认为因商铺所在的建筑物未通过一次消防验收而致使案涉商铺不适租，并导致商铺租赁合同无效的话，则三原告应当向案外人拓信公司返还其收取的租金，但三原告一方面认定与拓信公司的合同有效，另一方面又认定其与案外人味可道美食坊签订的租赁合同无效，要求被告赔偿返租合同终止后的租金损失，这显然是自相矛盾的。事实上，新翼银座大楼的不少商铺一直在持续营业，三原告杨剑峰、卢泰乐、卢泰生与案外人味可道美食坊签订的房屋租赁合同约定的租期至2025年届满，三原告作为出租人应当向承租人请求支付租金。第四，三原告作为案涉商铺的所有权人，理应承担相应的物业管理费。案涉物业现由案外人虹宇公司提供物业管理服务，服务期限为2017年12月25日至2020年12月24日，三原告作为案涉商铺的业主享受了案外人虹宇公司提供的物业管理服务，却要求被告承担物业费，该主张于法无据。第五，三原告请求被告赔偿租金损失、物业费损失的基础不成立，被告更无须支付上述款项的利息。双方为证明各自的诉讼主张，分别向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对当事人确认其真实性的证据，本院予以确认并在下文中详述证据与本案的关联性以及证据所证明的内容；对当事人不确认其真实性的证据，本院结合双方的意见及其他证据，认定如下：1.对三原告提交的新翼银座大楼的销售宣传图册，经质证，本院认为，三原告提交的宣传册上记载的楼盘地址、外观等与新翼银座大楼相符，三原告提交该证据拟证明被告在销售该商品房时宣传将新翼银座大楼首至三层规划为商场，三原告所购的商铺用于商业用途，被告亦对规划情况予以确认，本院对宣传图册的真实性、关联性及合法性予以确认；2.对三原告提交的《关于魏鹏程反映事项的答复》复印件以及《佛山市顺德区城乡建设和水利局政府信息公开申请答复书》，经质证，本院认为，经本院向佛山市顺备区城乡建设和水利局函询，该局确认上述两份文件为该局作出的文件，本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以确认；3.对被告新粤丰公司提交的《竣工验收备案表》《建设工程消防设计备案受理凭证》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，经质证，本院认为，上述证据来源于行政部门管理的档案资料，三原告未提供相反证据予以反驳，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认；4.对被告新粤丰公司提交的新翼银座商场在2018年6月、2019年3月以及2019年6月期间的营业照片，被告新粤丰公司拟证明新翼银座大楼的商铺一直可以正常经营，经质证，三原告对该证据不予确认但又不能提供相反的证据予以反驳，本院对该组证据的真实性、关联性及合法性予以确认。5.对被告新粤丰公司提交的录音文件，被告拟证明新翼银座大楼业委会成员及个别业主均承认新翼银座大楼商铺从未因为消防问题而结束营业，经质证，本院认为，上述录音文件无法确认说话人的身份，被告新粤丰公司亦未申请上述人员作为证人出庭接受询问，本院对该录音文件不予采信。经审理，根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：一、关于新翼银座大楼的建设情况被告新粤丰公司经有关部门批准，于2009年开始对位于佛山市顺德区容桂街道红星社区居委会桂洲大道中61号地块进行开发建设，工程名称为“新汇商务中心”。2009年3月20日，佛山市顺德区公安消防大队出具《关于同意佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司顺德新汇商务中心建设工程消防设计的审核意见》，其中记载新粤丰公司拟建的顺德新汇商务中心建筑高为41.5米，地上1，地上**，地下**积20929.2平方米，首至三层作为商铺使用，4-12层作为住宅使用。该大队提出的第十七条意见为“工程完工后报我队验收，验收合格方可投入使用。”2010年4月27日，新粤丰公司根据《建设工程消防监督管理规定》通过互联网对新汇商务中心工程消防设计进行备案，《建设工程消防设计备案受理凭证》记载该工程未被确定为抽查对象。同年10月19日，被告对新汇商务中心工程竣工验收进行消防备案，并取得《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》（备案号为440000WYS100063060），该受理凭证记载该工程未被确定为抽查对象。2011年6月28日，被告新粤丰公司对新汇商务中心申请竣工验收备案，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等均在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中的竣工验收意见处加具“同意验收，合格”的内容。该备案表中“工程竣工验收备案文件目录”部分记载建设单位提交的文件包括“规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件”等（此文件即为2010年10月19日取得建设工程竣工消防备案管理凭证），备案意见记载为：“该工程的竣工验收备案文件于2016年6月28日收讫，文件齐全、有效。根据《建设工程质量管理条例》，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》核查，予以工程备案。”二、原告杨剑峰、卢泰乐、卢泰生与被告签订的合同及合同的履行情况新粤丰公司在就新翼银座大楼的商铺租售进行广告宣传时，其宣传画册中标注有如下内容：“主题式商场，引领顺德新潮流，参考广州、深圳主流商圈案例，项目按照高级商场要求配置，安装中央空调、扶手电梯、垂直观光电梯等，高档外观全面提升物业价值”。2010年9月25日，三原告与被告新粤丰公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：甲方（新粤丰公司）以出让方式取得位于佛山市顺德区容桂街道红星社区居委会桂洲大道中61号地块的土地使用权，并已经过批准在上述地块上建设商品房，经佛山市顺德区地名管理部门批准命名为新翼银座大楼(即上述的新汇商务中心)；乙方向甲方所购的商品房为该项目的XXX号商铺。合同第三条约定乙方所购商品房的用途为商业。合同第九条约定，甲方应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给乙方使用。合同第十条约定甲方除本合同第九条规定的特殊情况下，如未按本合同规定的期限将该商品房交付给乙方使用的，逾期不超过90天，甲方自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90天后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金。合同第十九条约定乙方的房屋仅作商业使用，甲方不得擅自改变与商品房有关联的公共设施、公共部位的使用性质。除上述约定之外，《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务作出了约定。同一天，三原告又与拓信公司、新粤丰公司签订《委托经营管理协议书》一份，该协议书约定：乙方（杨剑峰、卢泰乐、卢泰生）将自己拥有合法产权的新翼银座XXX号商铺委托给甲方（拓信公司）统一经营管理，该物业将于2011年4月30日交付使用，委托期限自2011年5月1日起至2017年4月30日止，甲方于2011年5月10日前一次性向乙方支付75217元作为首年的回报，从2012年5月1日起甲方每月向乙方支付6268元；委托期限到期后，若乙方不再委托该物业的经营，甲方应在委托期限届满之日起十日内将该委托物业交还给乙方。上述合同签订后，三原告依约支付了购买商铺的价款，拓信公司根据《委托经营协议》的约定，自2011年5月1日（合同约定的交付商品房的次日）起向三原告支付商铺收益款。三原告所购的商铺于2011年12月19日取得不动产权登记，所有权人为原告杨剑峰、卢泰乐、卢泰生。《委托经营协议》于2017年4月30日到期，拓信公司及新粤丰公司没有与三原告续签合同，拓信公司于2017年5月1日将商铺返还给了三原告。三原告于2017年5月1日向拓信公司发出一份《告知书》，内容为：杨剑峰、卢泰乐、卢泰生作为新翼银座XXX号商铺的业主，已将该商铺出租给味可道美食坊作商业使用，商铺租赁期限共8年，自2017年5月1日起至2025年4月30日止；商铺租赁期间，商场物业管理费由业主交纳。另外，新翼银座大楼自交付之日起至2017年11月14日期间，由拓信公司提供物业服务。自2017年11月15日起，新翼银座大楼由虹宇公司提供物业服务，物业服务期限至2020年12月24日止，三原告每月按每平方米（商铺建筑面积）36元（含公共水电分摊及中央空调费）的标准支付物业管理费。被告新粤丰公司提交的照片可证明味可道美食坊在2019年6月仍在经营。三、新翼银座大楼的消防问题三原告向本院提起诉讼后，为查明新翼银座大楼首至三层建筑工程（含消防设施）的消防问题，本院向佛山市顺德区消防救援大队发函征询，该队复函内容如下：（一）2010年10月19日，新粤丰公司经互联网备案了“新汇商务中心”建设工程的竣工验收消防备案，使用性质为住宅（首至三层的实际用途是商场，被告却申报为住宅）；2011年7月13日被列入虚假备案予以删除（在删除虚假备案之前，新粤丰公司以上述虚假备案的材料于2011年6月18日完成了竣工验收备案）。之后，新粤丰公司又先后四次在互联网对该工程的设计和竣工验收进行了备案，均被列入虚假备案：1.新粤丰公司于2011年8月1日备案了消防设计，抽中，使用性质为办公、其他公众聚集场所；2.新粤丰公司于2011年10月10日备案了消防设计，未抽中，使用性质为办公（该设计备案的使用性质仅申报了办公，却没有包括商场）；3.新粤丰公司于2011年11月7日备案了竣工验收，抽中，使用性质为其它公众聚集场所；4.新粤丰公司于2011年11月29日备案了竣工验收，抽中，使用性质为其它公众聚集场所。（二）2011年12月7日，新粤丰公司通过互联网再次备案了新汇商务中心的消防验收，抽中，该大队出具了《建设工程竣工验收消防违法通知书》（顺公消验查[2012]第0001号），即消防备案不合格。（三）2013年12月31日，新粤丰公司申报了修改设计方案的新翼银座大楼建设工程的消防设计备案，该大队于2014年7月14日出具了顺公消审（2013）第0309号《建设工程消防设计审核意见书》，意见书记载新粤丰公司申报的设计内容为：本工程高为41.5米，地上12，地上**，地下**为21312.72平方米，修改设计方案后，1-3层为商场、4层以上为酒店式公寓，地下室作为，地下室作为停车场……审核意见书认为该工程消防设计合格>在2016年至2018年期间，消防部门多次对新翼银座大楼的消防进行检查，发现如下问题：（一）2016年5月16日，佛山市公安消防支队顺德区大队对新翼银座大楼进行消防监督检查，发现该场所存在下列火灾隐患：1.商场部分(裙楼)未按要求设置封闭楼梯间，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第5.5.12条的规定。2.商场部分（裙楼）火灾自动报警系统停用，违反《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定。该大队作出顺公消重字（2016）第0004号《重大火灾隐患整改通知书》，责令被告于2017年5月20日前改正，被告已改正了上述违法行为。（二）2018年4月2日，佛山市顺德区公安局容桂派出所对新翼银座大楼进行消防监督检查，发现发下问题：1.未制定消防安全制度；2.未组织消防安全教育培训、消防演练；3.疏散指示标志未保持完好有效；4.未对建筑消防设施定期进行维修保养；5.停用消防自动报警系统。该所据此向虹宇公司出具了（2018）第C153号《责令整改通知书》。同一天，该所还对味可道美食坊的经营场所进行检查，发现以下问题：1.占用疏散通道；2.未对建设消防设施定期进行维修保养；3.使用可燃物（彩钢板）进行防火分隔，遮挡防火卷帘。该所据此向味可道美食坊发出编号为（2018）第C154号《责令改正通知书》。（三）容桂派出所于2018年5月3日、2018年7月6日又两次对新翼银座大楼进行消防监督检查，发现室内消防栓无水或水压过低、灭火器过期、消防自动报警系统停用等问题，并分别向虹宇公司发出《责令改正通知书》。（四）2019年5月11日，佛山市公安局消防支队顺德区大队作出顺应急（消）行罚决字（2019）0020号行政处罚决定书，记载：违法行为人是佛山市隆洋百货有限公司（地址：新翼（地址：新翼银座大楼**年5月8日未经消防安全检查擅自投入使用、营业，即该公司对公众聚集场所投入使用、营业前没有取得消防行政许可，该行为违反了《中华人民共和国消防安全法》第十五条第二款之规定，依法给予该公司责令停产停业，并处罚款30000元的处罚。虹宇公司收到消防部门发出的整改通知后，于2019年2月13日申报了新翼银座大楼地下室、首至三层建设工程的局部验收消防备案，该大队出具了顺公消验查[2019]第0080号《建设工程消防验收意见书》，认定该局部建筑工程竣工消防验收不合格。自2019年5月1日起，行政消防许可或备案的职能由佛山市顺德区住房城乡建设和水利局行使，该局于2019年10月30日对虹宇公司的经理魏鹏程作出顺信建信复（2019）414号《关于魏鹏程反映事项的答复》，该答复载明：“新翼银座大楼”报监报建工程名称为“新汇商务中心”，作为建设单位的佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司为该工程土建及消防设施消防验收的责任主体之一，该工程土建及消防设施一次消防验收不合格。2020年4月15日，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局对被告新粤丰公司申报的新翼银座大楼首至三层建设工程及首至三层公共部分室内装修工程作出顺住建消验字（2020）0076号《建设工程消防验收合格意见书》，记载：新翼银座大楼首至三层总建设面积为7884.48平方米，公共部分室内装修面积为2909.75平方米，使用性质为公共走道。根据国家工程建设消防技术标准、《建设工程消防验收评定规则》《建设工程消防设计审核意见书》和《佛山市顺德区建设工程消防技术审查合格书》，经审查资料、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程为消防验收合格。根据佛山市顺德区消防救援大队在本院审理的（2020）粤0606民初19660、19665号案件中作出的复函，“一次消防”通常是指土建工程（含消防设施）的消防设计和消防验收。“二次消防”指的是内部装修工程的消防设计和消防验收。另外，《建设工程消防监督管理规定》于2009年4月30日以中华人民共和国公安部令第106号发布，并自2009年5月1日起施行。该规定第八条规定建设单位承担下列消防设计、施工的质量责任：（一）依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设施竣工验收备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。……（五）依法应当经消防设计审核、消防验收的建设工程，未经审核或审核不合格的，不得组织施工；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十三条规定对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（三）建设总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）……。第二十六条规定公安机关消防机构收到消防设计、竣工验收备案后，应当出具备案凭证，并通过消防设计和竣工验收备案受理系统中预设的抽查程序，随机确定抽查对象；被抽查到的建设单位应当在收到备案凭证之日起5日内按照备案项目向公安机关消防机构提供材料。第四十二条规定建设单位在申请消防设计审核、消防验收时，提供虚假材料的，公安机关消防机构不予受理或者不予许可并处警告。第四十六条规定建设工程经消防设计、竣工验收检查不合格的，公安机关消防机构应当函告同级住房和城乡建设行政主管部门。《建设工程消防监督管理规定》于2012年7月17日修订，修订后的内容于2012年11月1日起施行。该规定于2020年6月1日起废止。（四）三原告与被告因本案不动产使用产生的其他纠纷杨剑峰、卢泰乐、卢泰生于2020年3月19日将新粤丰公司诉至本院，请求新粤丰公司赔偿因阻止三原告使用新翼银座大楼的中央空调而造成三原告的商铺不能正常使用所产生的租金额差价损失，本院立案号为（2020）粤0606民初6742号，本院经审理后判决新粤丰公司向杨剑峰、卢泰乐、卢泰生赔偿2017年5月1日至2020年4月12日期间的损失14160元。该判决尚未发生法律效力。本院认为，三原告主张被告向其交付的商铺在2020年4月15日前并没有通过一次消防验收，导致三原告的商铺不能作为商业使用，被告的行为违反了《商品房买卖合同》的约定，应当承担违约责任，被告则主张《商品房买卖合同》中并没有约定消防验收是房屋交付的条件，且被告于2010年10月19日对新翼银座进行了建设工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象，根据《建设工程消防监督管理规定（2009）》的规定，可视为新翼银座大楼已在完成备案后即通过了消防验收合格，被告不存在违约行为。因此，本案的争议焦点如下：一、新翼银座大楼首至三层建筑于何时通过土建工程（含消防设施）即一次消防的验收；二、消防验收是否是开发商向买受人交付房屋的必要条件；三、三原告是否因被告交付的商铺未能过一次消防验收而产生损失。本院分述如下：一、新翼银座大楼建设工程于何时通过土建工程（含消防设施）验收的问题根据佛山市顺德区消防救援大队对本院的复函可知，被告新粤丰公司在开发新翼银座大楼时，其申报的该建设工程的消防设计中包括了将首层至三层规划为商铺、四层及以上规划为酒店公寓的内容，即新翼银座大楼的主要用途是商业使用，但被告新粤丰公司在2010年10月19日进行建设工程竣工验收消防备案时却将该建筑的使用功能申报为“住宅”，《建设工程消防监督管理规定》（2009）第三十二条规定“省级公安机关消防机构应当在互联网上设立消防和竣工验收受理备案系统，……统一确定消防设计与竣工验收备案预设程序和抽查比例，……对设有人员密集场所的建设工程的抽查比例不应低于50%”，但该规定中并没有对作为住宅使用的建设工程的抽查比例做出强制规定，而新翼银座大楼首层至三层为商场，属于设有人员密集场所的建设工程，消防竣工验收的抽查比例不应低于50%，被告新粤丰公司故意以“住宅”进行申报，显然是想规避该行政法规中规定的强制抽查比例的要求，从而实现其规避消防检查的企图。虽然新粤丰公司的上述虚假备案未被确定为抽查对象，自其取得备案凭证之日可视为新翼银座大楼的消防竣工验收已完成，但消防部门也于2011年7月11日将上述备案作为虚假备案予以删除，即从消防部门删除该备案之日起可视为新粤丰公司从未就新翼银座大楼的建设工程竣工验收进行消防备案。被告新粤丰公司对此是明知的，因为被告新粤丰公司又先后四次对新翼银座大楼进行了消防设计和消防验收备案，亦均被消防部门列为虚假备案。2012年，新粤丰公司再次进行竣工验收消防备案后被系统抽中，列为抽查对象，但经消防部门检查后不合格。在整改过程中，被告新粤丰公司仅在2013年进行了消防设计变更的备案，但一直未再对新翼银座大楼进行竣工验收消防备案。综上所述，被告新粤丰公司明知2010年10月19日的备案被作为虚假备案删除而仍辩称新翼银座楼已自该备案之日起通过消防验收，被告的答辩违背诚实信用原则，与事实相悖，本院不予采信。本院确认新翼银座大楼首层至三层的土建（含消防设施）及室内公共部分装修于2020年4月15日通过消防验收检查。二、被告是否按约定向三原告交付了符合合同约定的使用目的商铺三原告与被告签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，是有效合同，双方当事人应按合同履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定的交付商铺的时间为2011年4月30日，但被告新粤丰公司于2011年6月18日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，三原告自2011年5月1日起收取拓信公司支付的案涉商铺的收益，其并未就被告在交付商铺时未按约定取得工程竣工验收提出异议，三原告仅主张被告交付的商铺不能用于商业使用目的而构成违约，因此，本院在下文中仅针对三原告提出的诉讼主张予以分析。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，甲方（新粤丰公司）应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给乙方（买受人）使用。从被告新粤丰公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载的事项来看，根据当地人民政府的规定，被告新粤丰公司在进行工程竣工验收备案时，还应当向行政主管部门提交经消防部门认可或准许使用该建设工程的文件，因此，消防验收亦属于约定的交房条件。本案中，被告新粤丰公司为取得工程竣工验收备案先对工程消防验收进行了虚假的备案，通过虚假备案取得消防部门出具的备案凭证，随后完成了新翼银座大楼工程竣工验收备案，被告新粤丰公司虽然取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，由于其提交的消防验收备案在之后被作为虚假备案予以删除，被告新粤丰公司并未实际完成行政主管部门要求的消防验收备案内容，且消防验收备案的工程用途为“住宅”，也不符合合同约定的房屋使用目的。被告新粤丰公司作为案涉建设工程的开发商、消防责任人，在明知其所开发的新翼银座大楼用于商业用途的情况下，为了达到逃避消防检查的目的，减少投资的成本，多次对案涉建设工程的消防设计及消防验收进行虚假备案，在其所作的虚假备案被删除、消防机构对案涉工程进行消防检查不合格之后，又违法将商场交付给使用人投入使用，其上述行为不仅违反了行政法规的规定，应当承担相应的行政责任，同时也欺骗了买受人，导致案涉商铺多年未能取得可进行商业使用的消防许可，被告新粤丰公司构成违约，且违约行为持续至2020年4月15日。三、原告杨剑峰、卢泰乐、卢泰生是否因所购商铺未通过一次消防验收而产生损失《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被告新粤丰公司履行合同义务不符合约定，即交付的标的物未通过合法办理竣工验收备案（消防）手续，且其违约行为持续到2020年4月15日止，原告主张其因此而产生租金损失，并请求赔偿该租金损失，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案讼争之标的物为商铺，从三原告收到商铺后与被告签订《委托经营管理协议书》（售后返租协议）和《委托经营管理协议书》期满后将该商铺出租给味可道美食坊作商业使用来看，三原告购买该商铺主要用于出租以获得租金收益，故本案三原告因被告违约造成的损失主要体现为租金收益损失。三原告自被告交付案涉商铺后一直到2017年5月1日止，将商铺出租给被告获得了租金收益，故该段时间三原告不存在利益损失；而2017年5月1日起，三原告又将案涉商铺出租给味可道美食坊作商业使用，且被告提供的证据反映承租方味可道美食坊在2019年6月仍在租用该商铺，本院作出的（2020）粤0606民初6742号民事判决书判决新粤丰公司向三原告赔偿案涉商铺在2017年5月1日至2020年4月12日的租金差价损失，亦可佐证原告可将商铺对外出租取得收益，即案涉商铺并未因新翼银座大楼在2020年4月15日前未通过一次消防验收而影响其对外出租的效力，三原告主张从案涉商铺在2018年4月2日被消防部门认定为消防不合格时起按每月6268元计算违约损失，理由不充分，本院不予支持。关于三原告主张被告赔偿物业费损失（按每平米每月36元为标准，自2017年5月1日起计算至新翼银座大楼取得一次消防验收合格证之日止）的问题，因案涉商铺一直处于出租状态，且物业管理费是三原告作为业主本应承担之费用，故三原告该项诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。关于三原告主张被告向三原告支付租金损失及物业费损失的利息（以租金损失与物业费损失之和作为计算基数）的问题，如上所述，三原告并未实际产生租金损失及物业费损失，故三原告主张计算租金损失和物业费损失的利息，理由不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回三原告杨剑峰、卢泰乐、卢泰生的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计为3267.52元（三原告已预交），由于本案系因被告佛山市顺德区顺德区新粤丰房地产投资有限公司违约而引发诉讼，诉讼费应由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯清华二〇二〇年十月三十日书记员  黄浩明