广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4945号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司，住所地广东省佛山市三水区*********************、202室，统一社会信用代码914************398。负责人：阮玉美，总经理。委托诉讼代理人：黄秋霞，女，公司员工。委托诉讼代理人：林素冰，女，公司员工。被告：彭贵州，男，1980年12月16日出生，汉族，住广东省佛山市*********，公民身份号码************。被告：陈芳，女，1987年7月2日出生，汉族，住湖南省祁东县**********，公民身份号码************。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司与被告彭贵州、陈芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序于2020年10月30日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人林素冰、黄秋霞，被告彭贵州到庭参加了诉讼，被告陈芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的物业管理费3348.12元、公用水电费分摊900.29元；2．判令被告向原告支付因拖欠物业管理费产生的违约金1360.33元（以每月所欠物业管理费257.49元为基数，分别从欠费次月1日起，每逾期一日按1‰标准计算至实际缴清欠款日止，暂计算至起诉日）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过招投标对三水时代城廊桥花园提供物业服务，并在三水国土城建和水务局、物价局备案。被告于2015年7月11日购买该社区4座207号房，同时与原告签订《前期物业服务协议》，2015年11月27日办理收楼手续。但被告自2016年12月1日起拖欠物业管理费及公共分摊水电费。根据双方签订的协议约定，物业管理服务费标准为：高层住宅2.2元/月/平方米，公用水电公摊费按政府规定分摊。被告在每月10日前按月交纳当月费用，如在当月最后一天止仍未交纳的，每逾期一日按欠费总额的1‰收取违约金。案涉房产的建筑面积为117.04为平方米，每月的管理费为257.49元，被告拖欠的2016年12月1日至2020年7月31日期间的物业管理费为3348.12元、2016年12月1日至2020年7月31日期间的公共分摊水电费为900.29元。为保护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。原告在诉讼中主要提供以下证据：1.原告的营业执照复印件、两被告的身份证复印件、两被告的人口信息查询表，证明原、被告的诉讼主体资格以及原告提供物业服务的合法性。2.《欠费明细表》，证明两被告具体的欠费情况。3.《法律函》(催费通知)、邮寄《法律函》的ems详情单，证明原告曾向两被告催费。4.《商品房买卖合同》、《入伙通知书》、《“时代廊桥花园”收楼确认书》，证明两被告系房屋业主且其已收楼。5.《前期物业服务协议》、《前期物业管理服务合同》、物业管理服务收费备案表复印件，证明原告与两被告签订协议，就物业管理费收费标准、违约责任等作了约定；时代廊桥花园房产商委托原告进行物业管理。6.《时代廊桥花（四期）公共用水、用电分摊费用明细表》、公共用电分摊费用的发票，证明公摊费用计收的标准与依据，并且原告已将分摊明细及收费标准等情况进行公示；两被告拖欠案涉房屋应该分摊的水电费。7.不动产登记信息查询资料，证明案涉房屋的产权人为两被告。8.管理费代用券2张、时代廊桥花园认购书、商品房认购书，证明两被告只能用9267元的物业管理费代用券，另一张代用券无效。被告彭贵州辩称，1.对《法律函》不予认可，答辩人没有收到。2.答辩人交了两张管理费代用券，可以抵扣5年的物业费，从收楼的时候开始计算。2015年11月份收楼。3.2017年9月份（含9月）前水电费不予认可，已过诉讼时效。4.滞纳金没有依据，原告未经答辩人的授权从答辩人账户上扣取1540元费用，应该返还给答辩人。原告诉请的水电费没有依据。5.原告存在水电分摊费暗箱操作，侵犯业主利益，在2019年2月，业主检查到原告自盈的停车场偷水电，原告自盈广告箱偷业主的电，该费用也由业主公摊。事情被业主发现后，原告公摊水电费大幅下降50%，原告提供的欠费明细数据可以证实。原告违规分摊的水电费业主不应该承担。被告彭贵州在诉讼中提供证据如下：物业费代用券2张、收据2张、发票联2张，证明被告有两张物业费代用卷金额总计15446元。原告对该两张物业券已经出具了收据，金额总计为15446元，该数额足可以抵扣从被告收楼之日起五年内的物业管理费。经审查，对于原告提供的证据，对于证据1，本院依法确认其三性。对于证据3，为原件，对其真实性，本院予以确认。对于证据4，被告对其无异议，本院依法确认其三性。对于证据5，《前期物业服务协议》、《前期物业管理服务合同》为原件，且其能与物业管理服务收费备案表相互印证，对于证据5的真实性，本院予以确认。对于证据6，原告计算相关分摊电费有电费发票佐证，被告也没有证实原告违反法律法规等规定计收分摊费，对于其中有关电费分摊，本院确认其真实性，由于原告没有相应水费发票证实产生公用水费的事实，对于水费分摊的计算，本院不予确认其真实性。对于证据7，为原件，本院依法确认其真实性；对于证据8，其中的管理费代用券，本院确认其真实性，时代廊桥花园认购书、商品房认购书为复印件，且被告彭贵州对其真实性不予确认，本院对其真实性不予确认。对于证据2，本院在下文说理部分详细陈述。经审查，对于被告提供的证据，有原件佐证，本院确认其真实性。结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认如下事实：原告通过招投标对三水时代城廊桥花园提供物业服务，并在三水国土城建和水务局、物价局备案。两被告于2015年7月11日购买该社区4座207号房，同时与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理服务费标准为：住宅2.2元/月/平方米，公用水电公摊费按物价部门规定按实向两被告另行分摊。被告在每月10日前按月交纳当月费用，如在当月最后一天止仍未交纳的，每逾期一日按欠费总额的1‰收取违约金。两被告于2015年11月27日办理收楼手续。案涉房产的建筑面积为117.04平方米，每月的管理费为257.49元。两被告在购买案涉房屋时，取得由开发商佛山市三水裕华房地产发展有限公司出具的管理费代用券两张，其中一张金额为9267元，另一张金额为6179元，金额共计为15446元。原告向被告彭贵州出具了收取上述两张管理费代用券的收据。上述两张管理费代用券均注明楼盘及房屋为：时代廊桥花园四期4座207。庭后原告向本院说明：被告在庭审中出示的，由原告开具的两张金额分别为1544.52元、20元的两张发票联，分别是原告于2016年6月16日向被告彭贵州开具的收取案涉房屋2016年1月至6月份所产生的物业管理费1544.52元的发票、原告于2016年8月16日向被告彭贵州开具的收取案涉小区门禁IC卡的工本费用20元的发票。两被告拖欠原告2017年9月1日至2020年7月31日期间的公共分摊电费669.94元。另查明，原告于2020年8月27日向本院提交起诉状。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”本案中，《前期物业服务协议》、《前期物业管理服务合同》均约定由原告对时代廊桥花园四期提供前期物业管理服务，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本院两被告是否拖欠原告物业管理费的问题，本院认为，首先，被告彭贵州在购买案涉房屋后收到了两张由开发商出具的金额共计为15446元的管理费代用券，用于抵扣案涉房屋的物业管理费，且原告已经开具了收到该两张物业管理费代用券的收据，该收据中均具体明确了上述两张管理费代用券的金额，表明原告认可开发商赠送给业主的该两张管理费代用券，因此，该两张管理费代用券对原告产生法律效力。原告提出只认可金额为9267元的管理费代用券，不认可金额为6179元的管理费代用券，并解释为6179元的管理费代用券上注明的金额大小写不一样，且与时代廊桥花园认购书中已经约定由开发商赠送9267元的物业管理费金额不符合的意见，本院认为，即便时代廊桥花园认购书中约定了赠送的物业管理费是9267元，但并不能否认之后开发商以实际行动变更了原来认购书的约定，实际向被告赠送了15446元的管理费的事实，且原告也实际向被告彭贵州出具了两张物业管理费代用券的收据，并在收据中认可了代用券的金额，对于原告提出的上述意见，本院不予采信。其次，虽然金额为6179元管理费代用券中的金额大小写不一样，但按常理，应以大写的金额即6179元为准，且原告在收据中也注明了该代用券的赠送价值为6179元，因此，本院确认该代用券的金额为6179元。再次，原告向本庭说明被告出具的金额为1544.52元的发票联是被告方缴纳2016年1至6月份的物业管理费，被告对案涉房屋在收楼之后产生的2015年12月的物业管理费已经交清，本案管理费代用券从2016年7月开始抵扣。综上，本院确认两被告已经缴纳了从收楼后即2015年12月份至2016年6月份期间的物业管理费，从2016年7月份至2020年7月份期间的物业管理费共计应为12617.01元（257.49元/月×49个月），抵扣上述两张代用券的金额15446元后，尚余2828.99元可以继续抵扣，因此，原告主张两被告支付截止2020年7月31日期间的物业管理费3348.12元以及相应的违约金无据，本院不予支持。关于两被告是否拖欠原告小区有关公摊费用的问题，本院认为，两被告作为佛山市三水区************************屋的业主，两被告依约享受原告提供的物业管理服务，两被告应履行支付物业相关费用的义务。原告提供了公共用电分摊费用明细表、欠费明细、电费发票等证实了案涉房屋需要分摊的电费，且两被告没有证据证实原告分摊电费违反法律、行政法规等有关规定，本案的管理费代用券仅能抵扣物业管理费，并不能抵扣公摊水电费等费用，本院认定两被告支付原告从2017年9月*日至2020年*月31日期间的公摊电费合计669.94元。由于公摊电费参照协议约定物业管理费缴纳的时间，即为每月10日前缴纳当月应交费用，对于2016年12月*日至2017年8月31日期间的公摊电费，每月欠费的诉讼时效应从当月的11日起算，本案中邮寄《法律函》的ems详情单无法查询签收情况，而原告于2020年8月27日向本院起诉，因此，上述期间的公摊电费诉讼时效已经超出了法律规定的3年期间，原告主张上述期间的公摊电费，没有法律依据，本院不予支持。由于原告没有提供证据证实公摊水费产生的事实，原告诉请的公摊水费无依据，本院不予支持。原告主张的公摊电费的违约金没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告彭贵州、陈芳应于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司支付2017年9月1日至2020年7月31日期间的公用分摊电费669.94元；二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由原告广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司负担20元，被告彭贵州、陈芳负担5元。本判决为终审判决。审 判 员 卢秀丽二〇二〇年十一月十三日法官助理 谢秋红书 记 员 梁浩然