黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6309号上诉人(原审被告)：吴吉勋，男，汉族，1951年2月3日出生，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区顺水街**。法定代表人：姜晓东，职务总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人吴吉勋因与被上诉人哈尔滨市香开物业管理有限责任公司（以下简香开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴吉勋上诉请求：1.撤销（2020）里0110民初111号判决，所欠物业费(2011年至2019年7月）应依据吴吉勋与香开物业公司双方协商(2000年3月至2010年12月）按标准收取，即346.51×0.3×12=1247.4元，18.45×1.49×12=389.88元。合计1637.3元(每年)，8年半合计费13917.05元物业费；2.判令2011年-2019年7月吴吉勋暂不交物业费的理由合理，因香开物业公司对我家放弃服务，判令香开物业公司诉讼时效过期；3.判令香开物业公司因在2017年11月至2018年11月拒绝生活垃圾外运的费用每月100元/月×12个月共1200元从物业费中扣回；4.判令撤销(2020）黑0110民初111号2001年4月至2001年12月所欠物业的判决；5.判令香开物业公司承担吴吉勋更换往三楼以上楼层二次加压供水管道的费用2000元；6.判令吴吉勋前后出入门的台阶及防水坡常年损坏多次维修费用5000元，香开物业公司应赔偿1000元；7.判令香开物业公司因计算失误多收吴吉勋包烧费，并从物业费中扣回；8.判令因小区消防设施不合格造成吴吉勋2018年所签的租赁合同无法履行，房子闲置半年多，香开物业公司应赔偿吴吉勋5000元；9.判令吴吉勋2010年做防水一次造价2000元，2016年所做屋面防水造价20000元，两项香开物业公司应当给予吴吉勋赔偿5000元；10．撤销(2020)里0110民初111号判决认定香开物业公司履行了物业服务义务，只能说履行了部分义务；11.判令一审受理费由香开物业公司承担，上诉费由香开物业公司承担；12.综合以上判令请求，最终吴吉勋请求法庭判令，吴吉勋与香开物业公司互不欠账。事实和理由:一、吴吉勋与香开物业虽然签订了“维修管理费用协议书”,约定按建筑面积0.6元/平方米.月收取物业费，但后来吴吉勋因小区环境差及配套设施不完善(其中消火栓无枪无带无水)等问题并未同意上述协议内容，香开物业公司承认物业服务瑕疵。经双方协商同意其中346.51m按每月0.30元/平方米，其中48.45平方米按每月0.45元/平方米收取即:346.51x0.30x12=1247.40元年48.45×1.49×0.45×12-389.88元年并且一直交到2010年12月底为止。当时吴吉勋与香开物业公司约定等消火栓系统完善后吴吉勋同意按每月0.60元/平方米收费，一直到此案发回重审香开物业公司还说消火栓设备处在申报维修中，见(2020）黑0110民初111号民事判决书。既然法院不同意香开物业公司涨价行为，2011年至2019年7月的物业费应按2010年底之前双方商定标准计算收取，（见证据1、历年物业费列表)这种情况不只吴吉勋一家,3号门市及4号门市都是这样收取的，都没执行协议中的标准。二、暂时不交物业费的理由与应判诉讼时效过期:1.2003年我家女儿准备开办幼儿园，就完善消火栓设备的事宜与物业交涉,香开物业公司承诺在2年内消火栓系统达到合格,可至今2020年8月5日重审开庭辩论时，香开物业公司还在说消防设备正在申报维修中（见判决书)20来年时间还未完善；2.2010年9月份吴吉勋做屋顶防水花费2000多元，与香开物业公司交涉在物业中给予补偿未果(3号门市及6号门市做防水时都补偿过）；3.小区卫生、道路、绿化、防水坡管理越来越差，电子门不好用、下水管道经常堵塞、上水管路多年不修漏水严重。因此吴吉勋2011年以后（2010年以前都按时交物业费，见历年物业费列表）开始不交物业费，为以后通过法律手段在物业费中得到赔偿。香开物业公司在小区2010年以前由于小区的设施都是新的，只收一下垃圾及自来水供水简单的服务，物业服务还没显露出瑕疵。2011年以后，由于建筑和公共系统逐年老化需要维修的时候，比如房屋漏水、下水道经常返水、小区的道路绿化带需要修护，香开物业公司没有积极去做而是无所作为。我们业主也只能是暂缓交物业费，事后从物业费中扣回我们的损失。吴吉勋与香开物业公司既然签订了协议就形成了买卖关系。香开物业公司既然不能提供合同里商定的服务,就应该减少收费，让服务质量与收费标准统一。一审判决是合理的,我们暂时不交物业费也是无奈之举，造成这样的结果是香开物业公司错误在先。向法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，香开物业公司自知理亏所以2015年香开物业公司起诉一批业主时并没有我家。吴吉勋也没有主张过他的权利。另外法院判物业诉讼时效过期有先例为证（见证据2报纸证据)。三、香开物业公司服务差是大家公认的事实，一审法官已经去过我们小区实地考察过,垃圾满地，居民多次上访，媒体也多次报道恶劣到最基本的服务都不做。2017年11月我的租户给我挂电话说物业连生活垃圾也不给运了，门口垃圾臭气熏天,没办法我只好答应租户ABC英语学校李校长自己找人运生活垃圾，每月100元共12个月1200元，费用从我的租金中扣除（见证据3）这笔费用香开物业公司应该赔偿。四、2001年4月至2001年12月的物业费，吴吉勋已在2003年12月25日交物业费时补交（见证据4历年物业费列表)，2003年12月25日吴吉勋物业费只交了960元。因为吴吉勋这时候提出物业因消防无枪无带无水,影响门市对外出租以及服务标准不达标,物业费收取应降价处理,香开物业公司也同意吴吉勋的请求,降价从入户2000年3月执行，合并2000年3月至2003年12月底一起按商定标准计算3年的费用。2003年12月只需要960.00元就把2003年12月以前的物业费补齐了，这里就包括2000年4月至2000年12月的物业费，所以不欠物业费，香开物业公司在账上也查不到这笔费用（见证据4历年物业费列表）。五、往三楼以上楼层二次加压供水是从我家二楼棚内通过的，一二层门市是自来水公司的自然压力给水,二次加压供水是基础服务中明确规定应该是物业负责维修,可我家这趟加压供水管路因年久失修漏水严重多次协商无果。我们自己更换管路共花2000元,时间是2019年5月15日，物业应承担2000元，物业没履行服务义务，从物业费中扣回（见证据5手机微信付款图片，另附租户出具证据5A材料清单收据5B屋内漏水图片5C)。六、由于物业常疏于维修管理，地沟里的给排水漏水严重，水位升高,冬季冻胀幅度增大。门市房前后出入户台阶、防水坡都会被冻胀拱坏，吴吉勋多年来多次维修甚至重做。这属于文件中规定基础日常保养维护的项目，多次维修花费达到5000元，要求香开物业公司赔偿1000.元。七、在物业代收包烧费期间，吴吉勋7号门市建筑面积为482.82平方米,按系数1.49使用面积为324平方米，但是香开物业公司一直按394.96平方米收包烧费，多收70平方米的包烧费，这是香开物业公司的工作失误给吴吉勋造成的损失（见证据7包烧费历年收费明细表、房产证）。八、物业公司违反物业管理委托合同及消防法中对管理区域内共用消防设施维护管理的规定。消防法第二十八条规定任何个人、单位不得擅自停用消防设施，消防栓系统是小区公共设施中重要的系统，是保证小区业主生命安全的重要保障,但物业公司管理的小区长期处于无水状态,擅自停用消火栓设施,不按规定时间进行检测，致使小区处于重大安全隐患之中。2018年因消防检查不合格，导致至于与ABC英语学校签订的延期合同无法正常履行，房屋空置半年以上，给吴吉勋造成经济损失(见证据8、2018年11月至2020年11月合同证明材料)，请求法庭判香开物业公司在物业费中给予赔偿5000元。九、哈尔滨市物业服务费管理办法文件明确规定，基础服务是最基础的物业服务项目，是物业服务必须达到的标准。包括基础管理，屋面日常保养维护（屋顶面防水包括其中），化粪池清掏、单元电子门维护5个服务项目。我家由于物业长期不去屋面检查维护漏水严重,就在法院庭审辩论时香开物业公司还认为屋面漏水不是物业服务范围内的事情,与文件中基础服务的屋面日常保养维修不符,屋面就是建筑物四周的立面及屋顶面（统称屋面)。所以在与物业交涉无果香开物业公司错误在先，如果物业经常去屋顶检查，发现裂缝及时处理,不会发展到如此严重的地步。2010年因屋面漏水做防水造价2000元，与香开物业公司协商赔偿无果，后来2016年屋面漏水更严重了，简单维修已经不行了，只能大修（见证据9工程造价顶算、证据9A建筑防水工程合同、证据9B付款收据，造价20000.00元整)。香开物业公司在业主做防水时给予过赔偿，3号门市(王淑梅上诉状中证明)及6号门市都曾赔偿过。这足以证明香开物业公司承认屋面防水是物业应该做的工作，而我家多次与物业交涉未赔偿,这也是我家暂不交物业费的理由，这回终于等到有讲理的机会了。十、判决书认为香开物业公司履行了物业服务义务，我认为不对。物业公司最多是履行了部分义务，那么吴吉勋就应该缴纳部分物有所值的费用，一审认定50%缴纳非常正确的，实事求是。十一、吴吉勋认为法院审理费各付各的比较合理。十二、通过此案警示香开物业公司不认真做事，想不劳而获，在经济上必然要有损失,反观吴吉勋损失远比香开物业公司的人损失大得多，仅仅吴吉勋两年已签合同不能执行,以及半年房屋闲置的损失就有十几万。所以请求法院撤销一审判决,吴吉勋与香开物业公司互不欠费是最佳选择。综上所述，香开物业公司应赔偿金额:1.生活垃圾外运费:1200元；2.更换二次加压供水管路费:2000元；3.屋面防水维修费:5000元（吴吉勋花费22000.00元）；4.不能履行的出租合同费5000元（吴吉勋损失十几万）；5.出入前后门台阶、防水坡维修费1000元，合计14200元，烦请法院以事实为依据、法律为准绳，对一审判决予以撤销作出公正的裁决。香开物业公司辩称，坚持一审判决，一审认定事实清楚、证据充分，请求维持。香开物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴吉勋给付2001年4月至2001年12月、2011年至2019年7月物业服务费37756．52元；2.由吴吉勋承担诉讼费用。一审法院认定事实：香开物业公司在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，约定香开物业公司为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅系按房屋使用面积每平方米0．3元／月收取物业费，门市按房屋建筑面积每平方米0．6元／月收取物业费。2019年8月，香开物业公司撤出珠江小区，不再提供物业服务。吴吉勋系珠江小区业主，其房屋系门市，建筑面积482．82平方米，无使用面积。吴吉勋欠香开物业公司2001年4月至2001年12月、2011年至2019年7月的物业服务费。一审法院认为，香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。香开物业公司履行了物业服务义务，吴吉勋交纳了部分年份的物业费，故吴吉勋应继续依法交纳物业服务费用。本案争议的焦点为香开物业公司上调物业费收费标准是否有依据、吴吉勋应按什么标准交纳物业费、吴吉勋能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、香开物业公司上调物业费收费标准没有依据。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”香开物业公司与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定”。物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但香开物业公司并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故香开物业公司调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定：“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，吴吉勋有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，香开物业公司擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此吴吉勋有权拒绝交纳香开物业公司上调部分的物业费，吴吉勋抗辩有理，原审法院予以支持。二、吴吉勋交纳物业服务费标准的依据。按照香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定，门市按房屋建筑面积每平方米0．6元／月收取物业费，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元／月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故此后按建筑面积收取物业费，符合该规定。因此，吴吉勋应交纳2001年4月至2001年12月、2011年至2019年7月的物业费32445．5元（482．82平方米×0．6元×112月），香开物业公司诉请超出部分，原审法院不予支持。三、关于香开物业公司的服务质量问题。关于吴吉勋辩称的香开物业公司物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，吴吉勋已经举证证明物业公司存在严重的不作为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于吴吉勋的该项答辩意见，原审法院不予采纳。四、关于吴吉勋提出的诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。香开物业公司在2019年8月撤出案涉小区前，一直持续地履行物业服务合同，为案涉小区提供物业服务，吴吉勋欠缴物业费属于连续行为，故对吴吉勋的抗辩理由，原审法院不予支持。判决：一、吴吉勋于判决生效后立即给付香开物业公司物业费32445．5元（2001年4月至2001年12月、2011年至2019年7月）；二、驳回香开物业公司其他诉讼请求。案件受理费744元，由香开物业公司负担133元，由吴吉勋负担611元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，二审争议的主要焦点系：吴吉勋应按什么标准交纳物业费。香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》对物业服务企业和吴吉勋具有约束力，双方应按该协议约定履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该项法律规定赋予了业主在物业服务企业不履行或不完全履行合同义务的维权方式。本案中，吴吉勋提供的照片等证据虽能证明香开物业公司提供服务期间，该小区庭院存在公共环境脏乱等情形，但吴吉勋举示的证据不足以证明物业管理瑕疵长期存在。且《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》载明，香开物业公司对该小区庭院、道路、给排水、公共服务配套设施、房屋共用部位提供管理服务。香开物业公司按照协议约定履行了公共配套服务的主要义务，能够保障小区业主的正常居住、生活，香开物业公司管理能力、服务质量存在的瑕疵，尚不构成其拒不履行合同义务的法律情形，不能因此成为吴吉勋长期拒交物业费的理由。此外，香开物业公司提供管理服务期间，吴吉勋以及小区业主并没有依法行使业主权利，要求香开物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，吴吉勋以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。诉讼中香开物业公司未要求吴吉勋承担迟延交纳物业费给付利息的违约责任，已趋于公平合理。吴吉勋仍要求少交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于吴吉勋主张因香开物业公司未履行维修维护义务给其造成财产损失，吴吉勋可另行主张侵权赔偿责任。综上所述，吴吉勋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费503元，由吴吉勋负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  谢国丰审判员  王梦薇（）二〇二〇年十一月二十五日法官助理刘向坤书记员刘晶