江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8019号上诉人（原审原告）:柏汉林，男，1970年7月15日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：高智萍，南京市栖霞区燕子矶法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）:吴华南，女，1974年4月18日生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）:王胜学，男，1971年9月17日生，汉族，户籍地江苏省南京市秦淮区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：吴成玉，江苏冠文律师事务所律师。上诉人柏汉林、吴华南、王胜学房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理,于2020年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人高智萍，上诉人王胜学及其与上诉人吴华南的共同委托诉讼代理人吴成玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏汉林上诉请求：依法改判，诉讼费用由吴华南、王胜学负担。事实与理由：一审对设施搬运费用、停业补偿费用、租金判决错误。柏汉林系设施搬运的实施主体，涉案房屋拆迁对其会造成停业损失，涉案房屋因拆迁无法正常经营。吴华南、王胜学辩称：（一）柏汉林主张设施搬运费用无法律依据。（二）其余意见同上诉意见。吴华南、王胜学上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回柏汉林全部诉讼请求。事实与理由：(一)一审错误支持空调、宽带补助费用。（二）一审判决支付停业补偿2万元无事实及法律依据。（三）吴华南、王胜学不应退还2019年8月6日前的租金。（四）吴华南、王胜学不应退还全部租金。柏汉林辩称：（一）双方当事人间存在不定期租赁合同关系。（二）一审判决吴华南、王胜学支付空调、宽带补助费用符合法律规定。（三）一审判决停业补偿2万元过低。柏汉林一审请求：1、请求吴华南、王胜学向其给付空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、装修补助费79679元、设施搬运费用72211元、停业补偿费用90264.5元（根据补偿协议中该项180529元÷2）及返还保证金10000元、租金15000元（5000元/月×10月×30%）；2、判令吴华南、王胜学承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：吴华南、王胜学系夫妻关系。2014年3月15日，柏汉林与案外人罗海晖、陈恩清签订《租赁协议》一份，协议主要内容为：甲方（出租人、房主）：罗海晖、乙方（承租人）：柏汉林、见证人（转租人）：陈恩清；甲方将位于本市和燕路400号02幢16号的房屋租给乙方使用；租期自2013年10月1日至2016年10月1日止；年租金为人民币肆万元整，租金支付方式为年付，每年到期前两个月，乙方必须一次性现金支付下一租赁年度的年租金。鉴于转租人陈恩清已向甲方支付租金至2014年9月30日，乙方将从现在起至2014年9月30日的租金支付给陈恩清，乙方应于2014年8月1日前支付下一租赁年度的年租金；签订本协议时，乙方应另付保证金现金人民币壹万元，在乙方无违约且未造成甲方损失等情况下，保证金将在合同终止时退还给乙方，否则折抵违约金或损失赔偿金；乙方不得擅自将房屋转租、转借给他人，否则合同终止，但乙方在租期内，经甲方书面签字同意可转租；因不可抗力导致合同终止，甲乙双方互不承担责任。如该房屋在上述租期内被拆迁，甲方应按具体的拆迁日期返还乙方其多收的租金外，鉴于乙方向转租人陈恩清支付了相关的转租费用，甲方还应承担剩余租期即房屋被拆之日至租赁期满之日有关转租费用的损失，计算方法为甲方承担的总损失=甲方认可的转租费用（人民币肆万元）÷3年×剩余时间（以年为单位），若该房屋在上述租赁期满后被拆迁，甲方不承担乙方的任何损失，所有拆迁补偿均由甲方享有，和乙方无关；甲、乙任一方若违约，需向对方支付违约金，违约金为年租金的25%，即人民币壹万元。当日，案外人罗海晖在《租赁协议》尾部书写收条，确认收到柏汉林保证金1万元。后在上述《租赁协议》租期内，罗海晖将案涉房屋出售给吴华南、王胜学，2017年1月21日，吴华南、王胜学登记结婚，2017年案涉房屋登记为吴华南、王胜学共同共有。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》及《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》，案涉房屋在征收范围内。经江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司、南京大陆土地房地产评估有限公司对案涉房屋评估，2019年7月9日，南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）与吴华南、王胜学就案涉房屋签订《补偿协议》一份，主要内容为“甲方（区征收办）、乙方（吴华南、王胜学）；根据宁栖府征字（2018）第11号南京市栖霞区人民政府作出红山路-和燕路快速化改造工程项目的《征收决定》，乙方房屋在征收范围内，经协议当事人协商一致，先就房屋征收补偿事宜，签订协议；甲方支付被征收房屋的货币补偿金额合计1805285元；甲方支付下列补助项目：（1项-3项搬迁补助费、临时安置补助费、管道煤气拆移补助费为0），4、固定电话拆移补助费310元（1部），5、有线电视拆移补助费400元（1户），6、空调拆装补助费400元（2台），7、宽带网拆除补助费500元（1端口），8、太阳能热水器拆装补助费200元（1台），9、电增容补助费280元（8千瓦），11、装修补助费79679元，12、提前搬家奖励费90264元，13、货币安置奖励费180529元（10项、14项至20项为0），上述合计352562元；甲方支付以下补偿费用：征收其他非住宅房屋的设施搬运费用72211元、征收营业用房的停业补偿费用180529元，上述合计252740元；乙方同意于2019年8月9日将被征收房屋搬迁完毕交由甲方”。因柏汉林以未获得拆迁利益为由拒不向吴华南、王胜学及区征收办返还案涉房屋，致吴华南、王胜学未能按《补偿协议》约定在2019年8月9日前向区征收办交付案涉房屋。2019年10月22日，区征收办以本案吴华南、王胜学为吴华南、王胜学、以本案柏汉林为第三人诉至一审法院，要求本案双方当事人将案涉房屋返还区征收办。2019年11月22日，一审法院作出民事判决书，判决该案的吴华南、王胜学、第三人（即柏汉林、吴华南、王胜学双方）将案涉房屋返还给区征收办。后，该案第三人即本案柏汉林不服上诉至南京市中级人民法院，在本案法庭辩论终结后，2020年5月19日，因区征收办的职能已由南京市栖霞区住房和建设局继受，南京市中级人民法院作出民事判决书，判决：吴华南、王胜学、柏汉林于本判决书生效之日十五日内将坐落于南京市栖霞区门面房腾空并交付南京市栖霞区住房和建设局。因未履行上述另案生效裁判文书确定的义务，2020年6月5日，南京市栖霞区住房和建设局至一审法院申请强制执行。庭审中，柏汉林为证明案涉房屋自2018年7月起租金调整为每月5000元，柏汉林按照该标准实际支付房租至2019年8月6日，举证了2019年5月6日、2019年6月6日、2019年7月6日的微信转账给王胜学各5000元的截图；吴华南、王胜学质证对房租支付至2019年8月6日无异议，对收到柏汉林举证的支付3笔租金无异议，吴华南、王胜学称：“2015年吴华南、王胜学买过房子以后，柏汉林租金就直接付给吴华南、王胜学。一开始年租金4万元，后来涨到年租金5万元，具体何时涨价吴华南、王胜学记不清楚了。2018年7月，因柏汉林长时间未支付租金，王胜学去案涉房屋催要，发现案涉房屋有几名女同志经营足疗，她们答复是从柏汉林手中转租来的，并且每月支付柏汉林5000元。当时因柏汉林欠付租金王胜学要求实际经营足疗店的女同志直接将5000元支付给王胜学，其支付给王胜学一个月的房租5000元。柏汉林知晓后指责那几个女的，之后就是柏汉林按照每个月5000元转给王胜学，具体应该是那几个女的将钱付给柏汉林，柏汉林再付给吴华南、王胜学。吴华南、王胜学认为柏汉林存在转租行为”。为此吴华南、王胜学举证了照片拟证明至2020年5月4日，案涉房屋尚有人居住，系柏汉林转租，吴华南、王胜学不知晓次承租人名字，吴华南、王胜学还举证了前述案件本院的庭审笔录，在笔录中柏汉林自述有案外人居住并放了东西。柏汉林反驳其并未转租，安排让人居住系为了看管房屋，也是为了督促吴华南、王胜学尽快与柏汉林就拆迁赔偿达成一致意见。一审法院认为：本案中案涉《租赁协议》租期届满双方当事人之间形成不定期租赁合同。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府作出征收决定，案涉房屋属于政府征收范围内，此时双方之间的不定期租赁合同即应当终止履行。吴华南、王胜学主张柏汉林在租期内擅自转租构成违约，因现有证据尚不能证明该事实，故一审法院对吴华南、王胜学的该主张不予采信。就柏汉林主张的空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元，因吴华南、王胜学系在柏汉林的租期内购买案涉房屋，吴华南、王胜学未能举证证明其购买的案涉房屋包含了上述空调及宽带网，故一审法院对柏汉林的该两项主张予以支持。就柏汉林主张的装修补助费79679元，柏汉林并未能举证证明其对案涉房屋进行了装修并形成了附合的不可拆卸的装饰装修，而《租赁协议》中基于柏汉林自案外人陈恩清处转租而花费的转租费造成的损失，其损失明确约定为在《租赁协议》的租期内（2013年10月1日至2016年10月1日）计算，即案涉房屋若于上述租期届满后拆迁，柏汉林基于转租费所致损失则无权主张，故一审法院对柏汉林的该项诉请不予支持。就柏汉林主张的设施搬运费用，因柏汉林至今拒不搬出，征收部门也已于2020年6月5日申请强制执行，即柏汉林至今尚未因设施搬运产生实际支出，故一审法院对柏汉林的该项诉请亦不予支持。至于柏汉林以《补偿协议》中给予被征收人二吴华南、王胜学因征收营业用房的停业补偿费用180529元为标准主张柏汉林应享有的停业补偿费90264.5元，考虑到柏汉林确因征收拆迁造成一定的停业损失，故一审法院酌定为2万元。就柏汉林主张二吴华南、王胜学退还保证金1万元，吴华南、王胜学认可该款项已收取且尚未退还，故一审法院对柏汉林的该诉请予以支持。就柏汉林主张二吴华南、王胜学退还租金1.5万元（5000元/月×10月×30%），因二吴华南、王胜学于2019年7月9日与征收部门签订了《补偿协议》，而柏汉林租金已付至2019年8月6日，故2019年7月9日至2019年8月6日的租金4667元（5000元/月÷30天×28天）吴华南、王胜学应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十六条之规定，一审判决：一、吴华南、王胜学于本判决生效之日起十日内支付给柏汉林空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、停业补偿费2万元，并退还给柏汉林保证金1万元及租金4667元。二、驳回柏汉林的其他诉讼请求。一审案件受理费5321元，减半收取2660.5元，保全费1860元，合计4520.5元，由柏汉林负担4020.5元，由吴华南、王胜学负担500元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。柏汉林二审陈述其已于2020年6月5日腾空涉案房屋，并将涉案房屋交给一审法院执行局。本院认为：本案中，双方当事人间系不定期租赁合同关系。根据相关法律规定，吴华南、王胜学有权随时解除合同；合同解除后，柏汉林应腾空、返还涉案房屋，除双方另向约定外，无权向吴华南、王胜学主张搬运费用。现涉案房屋已于2018年8月24日被政府征收，双方之间的不定期租赁合同关系因房屋征收已不再履行，故柏汉林向吴华南、王胜学主张设施搬运费用缺乏法律依据，依法应不予支持。合同终止履行后，吴华南、王胜学应返还柏汉林押金及剩余的租金。吴华南、王胜学如认为柏汉林迟延搬离的行为造成了其损失，可另行主张，但不能以此拒不返还押金。关于租金的返还，考虑到房屋征收期间对柏汉林正常使用涉案房屋可能产生的不便，本院对一审判决吴华南、王胜学返还柏汉林租金4667元，予以维持。关于停业补偿费，本院认为，双方当事人间系不定期租赁合同关系，且柏汉林存在吴华南、王胜学签订房屋征收补偿协议后，仍拒不迁出的情形，柏汉林不应再取得停业补偿费，本院对一审判决吴华南、王胜学支付停业补偿费2万元，予以改判。另，房屋征收部门就涉案房屋补助吴华南、王胜学空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元，说明涉案房屋内存在空调、宽带设施，因吴华南、王胜学未能举证证明其购买的案涉房屋包含了上述空调及宽带设施，故一审判决吴华南、王胜学向柏汉林支付上述费用，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人柏汉林的上诉请求不能成立、吴华南、王胜学的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初99号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初99号民事判决第一项为：吴华南、王胜学于本判决生效之日起十日内支付给柏汉林空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、并退还给柏汉林保证金1万元及租金4667元。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5321元，减半收取2660.5元，保全费1860元，合计4520.5元，由柏汉林负担4258.5元，由吴华南、王胜学负担262元。二审案件受理费5476元，由柏汉林负担5175元，吴华南、王胜学负担301元。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二〇年十一月三十日法官助理李晓龙书记员孙雪松