河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初2948号原告：金富成，男，1973年6月23日出生，回族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李杰，河南驿城律师事务所律师。被告：河南春泰置业有限公司。住所地：乐山路北段路西纬二路北。统一社会信用代码：91411700690562018D。法定代表人：武亚飞，董事长。委托诉讼代理人：吴俊峰，男，1971年12月13日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系公司员工。原告金富成与被告河南春泰置业有限公司（以下简称春泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告金富成的委托诉讼代理人李杰，被告春泰公司的委托诉讼代理人吴俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金富成诉称，根据原、被告双方于2016年3月22日签订的商品房买卖合同第八条约定：“被告应当于2015年12月31日前将该房屋交付原告”；第十五条约定：“被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案。如因被告责任原告不能在规定期限内取得房地产权登记证书的，双方同意按照下列第3项处理：原告同意给予180工作日顺延期以配合被告和政府部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时被告未达到产权登记，被告按已付房款的万分之一向原告支付逾期费”。综上所述，原被告多次协商未果，因此成诉。故请求依法判令：1、被告向原告交付房屋且协助原告办理房产过户手续；2、被告支付违约金暂定11万元（违约金指逾期办理房产证的违约金，面积128.4平方米，每日按万分之二，从合同约定办理房产证逾期日至实际办理房产证为止）。诉讼中，原告明确不再请求被告履行交房义务。被告春泰公司辩称，1、现在诉争房屋正在抵押状态，无法办理房产证。涉案的房屋现在没有竣工验收，但是入住了。2、本次诉讼是原告与第三方河南省天中地能源有限公司的经济纠纷转嫁而来，虽然被告与原告签订了售房合同，但是由于第三方未完成中央空调的安装责任，致使被告无法完成合同约定的责任和义务。请求法庭依法追加第三方河南省天中地能源有限公司，并驳回原告的诉讼请求。经审理查明,因被告春泰公司与案外人河南省天中地能源有限公司（以下简称天中地能源公司）存在债务纠纷，天中地能源公司又与原告金富成存在债务纠纷，2016年3月21日，天中地能源公司向原告出具《房屋出售证明》一份，载明“兹证明清华园住宅小区抵作我公司空调工程款的住宅其中两套：①1号楼1层东1单元南户，面积136.4平方，按每平方4866，共计663722.00元。②1号楼东3单元1层东户，面积112.37平方，按每平方4866，共计546792.00元。两套房屋共计1210514.00元出售给金富成，房屋所有权归金富成所有。特此证明”。2016年3月22日，原告金富成（乙方）与天中地能源公司（甲方）签订《房屋转让协议》一份，载明“一、甲方同意将河南春泰置业有限公司的清华园住宅区抵给甲方的空调工程款的住宅（见附件），其中两套①1号楼1层东1单元南户，面积136.4平方，②1号楼东3单元1层东户，面积112.37平方，以4800/㎡的价格，总价1210514.00元转让给乙方。房屋所有权归乙方所有，用于抵减甲方欠乙方的借款（即抵减1210514.00元）。二、鉴于该两套房产处于银行抵押状态，甲方承诺三年后一个月内该房屋解押，并协助乙方办理房产手续。三、如三年后一个月内该房产不能解押，甲方承诺继续清偿该笔欠款，并赔偿乙方2%/月的经济损失（从签订合同之日算起）等条款”。2016年3月22日，原告金富成（乙方）与被告春泰公司（甲方）签订《协议》一份，载明“甲方：河南春泰置业有限公司。乙方：金富成。丙方：河南天中地能源有限公司。经三方友好协商达成如下协议：甲方同意将甲方抵给丙方（空调工程款）的清华园住宅小区住宅[见附件]的其中两套：1、一号楼东一单元一层南户，面积128.4平方米。2、一号楼东三单元一层东户，面积109.92平方米，以4800元/平方米的价格，总价1143939元整（大写：壹佰壹拾肆万叁仟玖佰叁拾玖元整）转让给乙方，房屋所有权归乙方所有，按2013年7月24日双方签订房源价格表总价款1210514.00元整（大写：壹佰贰拾壹万零伍佰壹拾肆元整）用于冲抵丙方欠乙方的借款。一、鉴于甲方该两套房产处于银行抵押状态，甲方承诺三年后一个月内该房屋解押，并协助乙方办理房产手续。二、未尽事宜，甲乙双方协商解决。三、本协议一式两份，甲乙双方各持一份”。该协议的甲方一栏处除显示加盖有春泰公司印章外，还显示有武亚飞签名。乙方一栏中显示有原告金富成签字并捺印。2016年3月22日，原告金富成（××）与被告春泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、××购买的商品房位于驻马店市××城区××路与××路交叉口西北角，现定名清华园，第1幢东1单元110号房。该商品房的用途为住宅。2、该商品房合同约定建筑面积为128.4平方米。3、单价为4800元/㎡。总金额为616320元。4、××于2016年3月22日前一次性付清总房款616320元。5、出卖人应当在2015年12月31日前将具备验收合格的商品房交付××使用。6、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的万分之一向××支付逾期费等条款。2016年3月23日，被告春泰公司向原告出具收据一份，载明“交款单位为金富成，金额为616320元，收款事由为110号房款”。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告称诉争房屋原告已实际占有并进行了装修。另查明，原告提起诉讼时，被告春泰公司已取得诉争房屋的商品房预售许可证。本案诉争房屋现仍处于银行抵押状态。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据材料及原、被告双方的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告春泰公司以以物抵债的方式将本案诉争房屋出售给原告金富成，双方并签订了商品房买卖合同。因原告金富成与天中地能源公司签订的《房屋转让协议》及原告金富成与被告春泰公司签订的《协议》中均对以房抵债的内容作了详细约定，且原告金富成与被告春泰公司对上述协议均予以认可；同时被告春泰公司在原告购买房屋时也未提出异议并向原告出具了房款收据，故原、被告之间的商品房预售合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。同时被告向原告出具房款收据的行为应视为原告已向被告履行了支付购房款义务。关于原告请求被告协助原告办理房产过户手续问题，因本案诉争房屋现仍处于银行抵押状态，不具备办理房产证的前提条件，故原告该项请求，本院不予支持。商品房买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的万分之一向××支付逾期费”，该违约金约定的标准过低，经综合考量，本院酌定逾期办证违约金数额为616.32元，原告请求被告按每日万分之二支付违约金（从合同约定办理房产证逾期日至实际办理房产证为止），不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告河南春泰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告金富成支付逾期办证违约金616.32元。二、驳回原告金富成的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，财产保全费3601元，以上共计6101元，由原告负担6051元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  殷红建人民陪审员  王 明人民陪审员  张学娟二〇二〇年十一月十三日书 记 员  宋冬阳