湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2514号 上诉人（原审被告）：宜章大汉城镇建设有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇民主西路大汉风情商业街****。 法定代表人：邹明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴志文，男，1999年6月10日出生，汉族，住湖南省宜章县。 委托诉讼代理人：韩琪，广东百勤律师事务所律师。 上诉人宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）与被上诉人吴志文房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2020）湘1022民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 大汉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴志文的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由吴志文负担。事实与理由：1.宜章大汉风情商业街于2014年4月奠基动工，案涉房屋于2014年11月20日竣工并通过了《分部工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件，大汉公司当即将案涉房屋与一楼、负一楼的门面一起全部交付给所有业主。业主收房后至2019年底，除了有66位商铺业主于2017年11月20日向大汉公司提出过《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》中的要求外，其他三百多位业主均未就逾期交房的事宜向大汉公司提出过任何主张，故大汉公司不存在违约交房的行为，也不应承担违约交房责任。2.一审按银行贷款年利率6.75%上浮30%作为本案违约金计算标准，无事实和法律依据，与其他同类型的案件相矛盾。一审依据合同法解释（二）第二十九条规定，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量并作出裁决,但一审却以吴志文按揭贷款年利率6.75%作为认定违约金依据，没有按同时期同地段的商铺租金作为认定违约依据。大汉公司同类型的依据商铺租金损失确定违约金的案件，早在2019年7月25日郴州市中级人民法院作出的（2019）湘10民终2260号判决书，已经将租金上浮30%作为违约金，而且与本案同批次的判决中，就有四个案件是依据租金损失作为违约金的依据。如果判决大汉公司承担逾期交房违约责任，则请求二审法院依据租金上浮30%作为违约金的标准进行改判。3.吴志文的起诉已超过诉讼时效期间。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房期间为2016年1月31日，而大汉风情商业街1至10栋楼房在2017年4月20日就已验收合格。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，吴志文应当在上述两个时间起点之后的三年内向大汉公司主张权利，而本案立案的时间为2020年7月，吴志文的起诉明显超过诉讼时效期间。 吴志文辩称：1.大汉公司主张其在2016年1月31日之前已将案涉房屋交付给吴志文，与事实不符。案涉房屋在2017年4月20日才竣工验收合格，达到合同约定的交付条件，且大汉公司未提交证据证明其已履行房屋交付义务，故大汉公司构成违约，应承担违约责任。2.大汉公司存在持续违约行为，吴志文在本案中向大汉公司起诉主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2017年4月20日起算，吴志文于2017年11月20日向大汉公司提出要求支付延期交房违约金的请求，属于权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效依法中断，吴志文的起诉并未超过法定诉讼时效期间。 吴志文向一审法院起诉请求：判令大汉公司支付吴志文2016年3月29日至2017年4月20日期间的逾期交付宜章大汉风情商业街7幢1层105号商铺的违约金313432.2元（1615630元×0.0005×388天）。 一审法院认定事实：大汉公司系经核准登记的有限责任公司，公司成立于2012年11月12日，经营范围为：城镇建设，房地产开发与经营，建筑材料、装饰材料销售。宜章大汉风情商业街是大汉公司开发建设的项目。 2016年3月29日，吴志文与大汉公司签订《商品房买卖合同》，约定，吴志文购买大汉公司开发的宜章大汉风情商业街7幢1层105号房作商铺，该商铺建筑面积共93.62平方米，总房价款为1615630元。签订合同当日一次性付清。关于交房期限，该合同第十条约定，出卖人（大汉公司）应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定交付标准的商品房，交付给买受人（吴志文）使用。庭审中，对于合同约定的交房期限为“2016年1月31日前”与双方认可的合同签订日期为2016年3月29日不符合逻辑的问题，大汉公司称系工作人员失误造成，吴志文买的是现房。关于房屋交接及违约责任，该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人（大汉公司）应当书面通知买受人（吴志文）办理交付手续；买受人（吴志文）应在书面通知送达之日起七天内对该房屋进行验收并与出卖人（大汉公司）办理交接手续；双方进行验收交接时，出卖人（大汉公司）应当出示合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人（大汉公司）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人（吴志文）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人（大汉公司）承担。由于出卖人（大汉公司）的原因，未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人（吴志文）使用，逾期超过90日后，买受人（吴志文）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（大汉公司）按日向买受人（吴志文）支付已付房价款万分之五的违约金。2016年5月9日，大汉公司向吴志文交付案涉商铺。2017年4月20日，案涉商铺经相关部门竣工验收合格。2017年11月20日，吴志文及其他业主联合向大汉公司提交《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，在报告“问题九”中，吴志文等业主以大汉公司未按期交房为由，要求大汉公司支付逾期交房违约金；11月20日，大汉公司签收该报告，并予以了回复。2017年12月26日，吴志文一次性付清了购房款。2018年10月28日，大汉公司为吴志文所购商铺办理了不动产权证。该商铺由吴志文自主经营。经查明，一审法院于2019年9月审理与本案同类型案件中，按揭购买商铺的其他业主向中国银行宜章支行按揭贷款的年利率为6.75%。 一审法院认为，吴志文与大汉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下： 一、吴志文的起诉是否超过法定诉讼时效期间。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。但权利人向义务人提出履行请求，义务人同意履行义务等情形的，可引起诉讼时效期间中断。诉讼时效期间中断情形终结起，诉讼时效期间重新计算。本案吴志文于2017年11月20日向大汉公司提交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，报告中要求大汉公司给付逾期交房违约金的请求，系权利人向义务人请求履行义务的行为，属于法律规定诉讼时效中断的情形。本案的诉讼时效起算时间应至此后重新计算。吴志文于2020年7月20日起诉，未超出三年的诉讼时效期间。大汉公司主张吴志文起诉超过诉讼时效，缺乏事实依据，不予采信。 认为案涉房屋在2014年11月已经通过了质量合格单项验收，达到了交房条件，并于2016年5月9日向吴志文交付了案涉房屋。一审法院认为，吴志文与大汉公司签订的《商品房买卖合同》系大汉公司提供的格式合同，大汉公司当庭承认因工作人员的失误造成该合同对交房期限约定为“2016年1月31日前”与事实不符，因此视为吴志文、大汉公司未对交房期限进行约定；吴志文购买的是现房，按一般人的交易习惯，于2016年3月29日签订《商品房买卖合同》之日即可办理交房手续；大汉公司在庭审中未对吴志文诉请逾期交房违约金起算点为2016年3月29日提出异议，且在答辩意见中仍采用该起算点调整违约金数额。故，一审法院对吴志文、大汉公司双方无异议的逾期交房违约金起算点为2016年3月29日予以认可，因此大汉公司应于2016年3月29日按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付吴志文使用。交付竣工验收合格的房屋，既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺及住宅房屋于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，以该时间为案涉房屋交付时间为妥。据此，大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日（2016年3月29日）至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。大汉公司抗辩称已对房产单项验收合格，但未提供证据证实，亦与合同约定的交房条件不一致，不予采信。二、大汉公司是否存在逾期交房的违约行为；如存在违约行为，逾期交房的期间应如何认定。吴志文认为大汉公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至交房之日止的违约责任。大汉公司认为案涉房屋在2014年11月已经通过了质量合格单项验收，达到了交房条件，并于2016年5月9日向吴志文交付了案涉房屋。一审法院认为，吴志文与大汉公司签订的《商品房买卖合同》系大汉公司提供的格式合同，大汉公司当庭承认因工作人员的失误造成该合同对交房期限约定为“2016年1月31日前”与事实不符，因此视为吴志文、大汉公司未对交房期限进行约定；吴志文购买的是现房，按一般人的交易习惯，于2016年3月29日签订《商品房买卖合同》之日即可办理交房手续；大汉公司在庭审中未对吴志文诉请逾期交房违约金起算点为2016年3月29日提出异议，且在答辩意见中仍采用该起算点调整违约金数额。故，一审法院对吴志文、大汉公司双方无异议的逾期交房违约金起算点为2016年3月29日予以认可，因此大汉公司应于2016年3月29日按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付吴志文使用。交付竣工验收合格的房屋，既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺及住宅房屋于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，以该时间为案涉房屋交付时间为妥。据此，大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日（2016年3月29日）至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。大汉公司抗辩称已对房产单项验收合格，但未提供证据证实，亦与合同约定的交房条件不一致，不予采信。 作出裁决。当事人三、三、本案逾期交房违约金的计算标准。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人 四、约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合 五、同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。 六、本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房的违 已交房价款按日计算的万分之五，违约金为808元/日（1615630元×5÷10000）。大汉公司抗辩称可以根据当时同地段普遍签订《合同补充协议》的约定，租金不高于40元/平方米/月的基础上上浮30%计算损失作为违约金，但未提供证据证实，因此对大汉公司的抗辩意见不予采信。吴志文系全款购买的房屋，依据系列案件查明同期在中国银行宜章支行按揭贷款年利率为6.75%，日利息为298.78元（6.75%÷365天×1615630元），吴志文未提供证据证明除利息之外其他损失，故《商品房买卖合同》中约定的违约金过分高于吴志文的实际损失，一审法院对大汉公司提出的违约金过高予以调整的诉请予以支持，并将违约金调整为利息损失的130%计（即年利率8.78%），违约金为150791元（1615630元×8.78%÷365天×388天），吴志文请求大汉公司支付逾期交房违约金313432.2元，予以支持150791元，超出部分不予支持。案经调解未果。七、约金为已交房价款按日计算的万分之五，违约金为808元/日（1615630元×5÷10000）。大汉公司抗辩称可以根据当时同地段普遍签订《合同补充协议》的约定，租金不高于40元/平方米/月的基础上上浮30%计算损失作为违约金，但未提供证据证实，因此对大汉公司的抗辩意见不予采信。吴志文系全款购买的房屋，依据系列案件查明同期在中国银行宜章支行按揭贷款年利率为6.75%，日利息为298.78元（6.75%÷365天×1615630元），吴志文未提供证据证明除利息之外其他损失，故《商品房买卖合同》中约定的违约金过分高于吴志文的实际损失，一审法院对大汉公司提出的违约金过高予以调整的诉请予以支持，并将违约金调整为利息损失的130%计（即年利率8.78%），违约金为150791元（1615630元×8.78%÷365天×388天），吴志文请求大汉公司支付逾期交房违约金313432.2元，予以支持150791元，超出部分不予支持。案经调解未果。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第五项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于＜适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起十日内向吴志文支付逾期交房违约金150791元；二、驳回吴志文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6002元，减半收取计3001元，由被告宜章大汉城镇建设有限公司负担1444元，由原告吴志文负担1557元。” 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点为：一、起诉是否超过诉讼时效期间；二、大汉公司应否承担逾期交房违约责任；三、逾期交房违约金如何计算。 关于焦点一。逾期交房系持续违约行为，诉讼时效自实际交房之日起计算。因大汉公司至今未履行符合合同约定的交房手续，一审法院认定以房屋验收合格时间2017年4月20日作为交房时间，故诉讼时效期间应当自吴志文知道或者应当知道2017年4月20日为房屋验收合格之日起计算。显然吴志文在一审诉讼过程中才能知道2017年4月20日系案涉房屋验收合格之日，故其起诉并未超过诉讼时效期间。 关于焦点二。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”大汉公司承认因工作人员的失误造成该合同对案涉《商品房买卖合同》约定交房期限为“2016年1月31日前”不符合事实，因此视为吴志文、大汉公司未约定交房期限，吴志文购买的是现房，按交易习惯，2016年3月29日签订《商品房买卖合同》之日即可办理交房手续。故，一审法院认定本案应交房时间为2016年3月29日并无不当。大汉公司上诉主张案涉楼房于2014年11月20日竣工并通过《分部工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件，与合同约定和法律规定不符，不予支持。案涉房屋于2017年4月20日竣工验收，一审法院认定该时间为案涉房屋实际交付时间并无不当。故大汉公司应承担从2016年3月29日起至2017年4月20日期间的逾期交房违约责任。 关于焦点三。案涉《商品房买卖合同》约定逾期交房的违约金为已交房价款按日计算的万分之五，违约金为808元/日（1615630元×5÷10000），约定过高，一审法院根据大汉公司的请求对违约金计算标准予以调整，并酌情按购房款利息损失的130%计（即年利率8.78%），认定违约金为150791元（1615630元×8.78%÷365天×388天），处理并无不当，本院予以确认。 综上所述，大汉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3316元，由上诉人宜章大汉城镇建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢末钢 审判员  张九香 审判员  廖 军 二〇二〇年十一月二十日 法官助理孙宝乐 法官助理李言琦 法官助理李佳颖 书记员唐旭超 书记员聂莎莉 书记员瞿殷婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。