天津市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津02执复171号复议申请人（申请执行人）：张蕊，女，1987年1月13日出生，汉族，自由职业，住天津市津**。委托诉讼代理人：刘宝琛（张蕊之夫），自由职业，住天津市津**。委托诉讼代理人：张志琳，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被执行人：张梦雨，女，1991年8月30日出生，汉族，住天津市津**。被执行人：天津科诚房地产开发有限公司，住所地天津市津**辛庄创意产业园区津沽路**辛庄经济服务中心**。法定代表人：马永霞，总经理。被执行人：马永霞，女，1969年2月27日出生，汉族，住天津市津**。利害关系人：沈宗澎，男，1964年7月7日出生，汉族，住天津市津**。复议申请人张蕊不服天津市津南区人民法院（以下简称津南法院）作出的（2020）津0112执异113号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月18日举行了听证。张蕊及其委托诉讼代理人刘宝琛、张志琳，沈宗澎参加了听证。现已审查终结。津南法院在执行张蕊与张梦雨、天津科诚房地产开发有限公司（原名天津梦雨投资有限公司）等民间借贷纠纷一案中，沈宗澎对从津南法院拍卖的天津梦雨投资有限公司名下坐落天津市津南区辛庄镇津沽路与鑫怡路交口新濠广场3号楼-1-1601房产（以下称涉案房产）不服，向津南法院提出书面异议，请求撤销（2019）津0112执恢728号之三执行裁定。津南法院作出（2019）津0112执异42号执行裁定：驳回沈宗澎的异议请求。沈宗澎不服，向本院提出复议。本院作出（2020）津02执复82号执行裁定：一、撤销津南法院（2020）津0112执异42号执行裁定；二、发回津南法院重新审查。津南法院重新审查后作出（2020）津0112执异113号执行裁定。津南法院查明，张蕊与天津梦雨投资有限公司、张梦雨民间借贷纠纷一案，津南法院于2018年7月20日作出（2018）津0112民初1341号民事判决：一、天津梦雨投资有限公司于判决生效后7日内偿还张蕊借款本金人民币17371200元，借款利息2263360元。二、天津梦雨投资有限公司于判决生效后7日内给付张蕊以借款本金人民币17371200元为基数，自2016年10月1日至实际清偿之日止的逾期利息（按月息2%计算）。三、张梦雨对于上述款项承担连带给付责任。四、在抵押权实现时，张蕊有权在抵押登记金额的范围内对如下房屋的财产折价或者拍卖、变卖的所得价款优先受偿：天津梦雨投资有限公司名下坐落天津市津南区××镇××路××路××广场××,2号楼-2-1-底商3号建筑面积914.3平方米的房屋、天津市津南区××镇××路××路××广场××,2号楼-2-底商2号建筑面积149.37平方米的房屋、天津市津南区××镇××路××路××广场××,2号楼-2-底商1号建筑面积151.67平方米的房屋。五、驳回张蕊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费、保全费88449元，由二被告承担。在执行过程中，津南法院委托天津津港房地产咨询评估有限公司对涉案房产进行评估，该评估机构于2019年11月27日出具津港估司字［2019］第0050号房地产估价报告，该评估报告中天津市不动产登记簿查询证明载明土地用途为城镇住宅用地，在天津市规划和自然资源局津南分局调取的天津市房地产权证（其中含涉案房产）显示土地用途为商服用地。2020年3月3日，津南法院在第二次拍卖时对涉案房产的土地用途表述为商服用地，第二次拍卖的保留价与起拍价的依据仍为津港估司字［2019］第0050号房地产估价报告，与涉案房产的实际土地用途情况并不相符。买受人沈宗澎以3580000元最高价竞得涉案房产，并于2020年4月17日签订拍卖成交确认书。2020年5月6日，津南法院作出（2019）津0112执恢728号之三执行裁定：一、被执行人天津科诚房地产开发有限公司（原名天津梦雨投资有限公司）名下涉案房产的所有权归买受人沈宗澎所有。房屋成交价格为3580000元。该房屋所有权自裁定送达买受人沈宗澎时起转移。二、买受人沈宗澎可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2020年5月26日，沈宗澎对（2019）津0112执恢728号之三执行裁定书提出书面异议。津南法院认为，案件进入执行程序后，天津津港房地产咨询评估有限公司据以评估的天津市不动产登记簿查询证明与涉案房产天津市房地产权证（房地证津字第1××6号）中的“土地用途”不相符，对涉案房产进行第二次拍卖时，对土地用途表述为商服用地，但据以确定评估价及保留价的依据仍为津港估司字［2019］第0050号房地产估价报告。在执行（2019）津0112执恢728号案件过程中，对天津科诚房地产开发有限公司（原名天津梦雨投资有限公司）名下涉案房产进行评估、拍卖符合法律规定，但上述评估机构作出评估报告的天津市不动产登记簿查询证明中“土地用途”载明与实际不符。2020年3月26日，沈宗澎以3580000元竞买拍卖房屋，2020年4月17日签订拍卖成交确认书，津南法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条，《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条规定作出（2019）津0112执恢728号之三执行裁定。现沈宗澎请求撤销该裁定的理由是对涉案房产评估报告中的土地用途、权属信息、以及附属设施有异议，认为拍卖房产的文字说明与房屋的实际情况存在严重失实和不符，津南法院认为沈宗澎请求撤销涉案房产的网络司法拍卖并撤销（2019）津0112执恢728号之三执行裁定异议理由成立，应予支持。关于沈宗澎申请返还3580000元竞拍款，并支付自2020年4月13日起至3580000元竞拍款返还之日所产生的利息（年息6%）的请求非执行行为或执行标的，并不属于执行异议审查范围，不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条第二项，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项之规定，裁定：一、撤销就涉案房产的网络司法拍卖；二、撤销2020年5月6日作出的（2019）津0112执恢728号之三执行裁定；三、驳回沈宗澎的其他异议请求。复议申请人张蕊向本院申请复议称，请求撤销津南法院(2020)津0112执异113号执行裁定并裁定驳回沈宗澎的全部异议请求。事实和理由如下：一、津南法院在执行(2019)津0112执恢728号案件中,对涉案房产进行的评估、拍卖符合法律规定。不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的可以撤销网络司法拍卖的情形。二、沈宗澎所提出的全部异议请求没有事实依据和法律依据,均不成立,应当予以全部驳回。1.依据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定,作为评估机构对涉案房屋进行评估时,必须客观的呈现涉案房屋的不动产登记簿所记载的信息。但是评估机构对涉案房屋进行估价时,凭借其专业性和严谨性并没有机械完全依赖于不动产登记簿所记载的信息,而是通过调取了涉案房屋所在的项目出让的情况,结合不动产登记簿明确记载的40年使用年限、房屋规划用途为非居住以及通过现场勘查涉案房屋的设计也是非居住等相关信息,综合分析和判断后得出的结论为按照非居住用途对涉案房屋进行估价的,所得出的估价结论为每平方米8223元,此估价结论与其评估机构对该地点3号楼1501的评估结论每平方米8239元是相符的。2.沈宗澎关于涉案房产无上水、无供电、无暖气、无消火栓,不具备使用条件的主张与事实不符。三、津南法院和评估机构无任何过错。1.评估机构是按照法律、司法解释的规定对涉案房产进行的评估,所得出的估价结论是经过其专业、严谨的调查和论述后得出的评估价值,张蕊提交的证据已经足以证实涉诉案房产的评估价值是与其实际情况和市场价值相符的。2.津南法院已经按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条的规定,依法履行了全部职责查明拍卖财产现状、权利负担等内容,按照法律、司法解释的规定对涉诉房产在拍卖前的法定期限内进行了如实的拍卖公告。四、网络司法拍卖不同于一般的买卖,其代表的是司法程序的严肃性和权威性。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条所规定的撤销情形是相当严苛的。沈宗澎主张适用该条规定,但没有证据证明此次评估拍卖存在可撤销的情形。涉案房产在拍卖公告、拍卖须知、成交确认书中均多次反复强调了参加竞拍的注意义务以及相应风险的承担。涉案房产自2020年5月6日即归沈宗澎所有,沈宗澎的购买目的已经实现。五、沈宗澎未能举证证明津南法院的执行行为存在可撤销的违法情形,应承担举证不能的后果,应驳回沈宗澎的执行异议申请。六、本次网络司法拍卖的执行款已经发还给了张蕊,对此次拍卖更应该慎重对待。利害关系人沈宗澎称，房产价值是由土地使用性质、房屋规划用途及配套设施等决定的。天津津港房地产咨询评估有限公司对涉案房产的评估价值是基于,有上下水、有供电、有消防等基础设施齐全能用的情况下做出的。这些设施是否能够使用,天津津港房地产咨询评估有限公司并没有认真核实验证。沈宗澎竞买完涉案房产后，发现房产有很多问题，水电消防栓都没有，津南法院的执行法官已经到现场看过，并已经确认，并且与该房地产的水电实际控制人进行过沟通，都没有解决。沈宗澎缴纳的3580000元涉案房产竞拍款没有发放,请法庭核实。即使已经发放也不影响津南法院作出的(2020)津0112执异113号执行裁定的合法性。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条的规定，对财产的状况未进行详细说明。涉案房产本身存在与书面文字严重失实，公告上注明是城镇住宅用地，第二次拍卖中，也是以城镇住宅用地公告的，但在2020年3月13日，公告做了修改，改变了土地的用途，表述为商服用地，距离拍卖时间只有十二天，违反了《最高人民法院关于司法拍卖若干问题的规定》第二十六条的规定，因为公告时间不足十五天。综上所述，本次网络司法拍卖存在多处无可争辩的违规违法事实,张蕊不顾本次拍卖中的诸多违法事实,执意诉争,浪费司法资源。涉案房产查明事实后将重新拍卖,由于张蕊也是竞买人之一,拍卖价格不论高低张蕊都是最大的受益人并没有损失。请求法院驳回张蕊的全部复议请求,维持津南法院(2020）津0112执异113号执行裁定。听证中，张蕊提交以下证据：证据1.津港估字（2019）第0050号房地产评估报告。证明上述评估报告对涉诉房屋是按照非居住商业用途进行评估的，且明确标注了使用年限就是40年，评估结论符合涉诉房屋商业用地非居住商用房的性质。涉诉房屋的房屋价值、使用年限及用途均与实际相符，标注的附属设施也是客观存在的，不存在任何失实。证据2.津南法院于2020年1月23日发布的第一次拍卖公告和拍卖须知。证明津南法院按照规定发布了拍卖公告和拍卖须知，对标的物进行了客观真实的描述即非居住。竞买人作为完全民事行为能力人在参加竞买前应当亲自实地察看标的物，慎重决定是否参加竞买，一旦参加竞买，相关责任应自行承担。证据3.津南法院于2020年3月3日发布的第二次拍卖公告和拍卖须知。证明沈宗澎作为完全民事行为能力人，在决定参加竞买之前已经了解或者应当了解了拍卖标的物的实物现状、已知或未知的瑕疵。此次拍卖公告已经表明拍卖标的物的土地用途是商服用地，在竞拍过程中，沈宗澎出价13次，最终以358万元的价格成交，说明沈宗澎认可拍卖标的物的房屋价值与市场价值是相符合的，也说明沈宗澎对拍卖标的物的现状是完全认可的。证据4.拍卖成交确认书。证明2020年4月17日，沈宗澎以签署拍卖成交确认书的形式再次确认其对拍卖过程及拍卖标的物的认可，并将拍卖成交价款全部缴入法院指定账户。进一步证明沈宗澎对此拍卖自起拍开始至拍卖成交的全过程是完全认可的，是不存在任何可撤销情形的。证据5.津南法院（2019）津0112执恢728号之三执行裁定书和送达回证。证明沈宗澎于2020年5月6日取得涉案房产的所有权，此次拍卖程序已经完成。证据6.新濠广场3号楼-1-301、401、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501房屋的天津市不动产登记簿查询证明和房地产估价报告。证明涉诉房产的评估报告记载的内容与法院委托的鉴定机构对新濠广场3号楼其他同户型进行评估的评估报告记载内容是一致的，评估结论的房屋单价也是一致的，是符合市场价值的，不存在任何失实的地方。沈宗澎对上述证据的证明目的均不认可，并将津南法院的两次拍卖公告作为证据提交，认为津南法院在第二次（2020年3月3日）拍卖公告中的标注的土地用途是城镇居民住宅，在2020年3月13日对第二次拍卖公告做了修改，标注土地用途是商服用地，且第二次公告距离拍卖不到十五天，违反相关法律规定。张蕊认为，第二次拍卖公告的时间是2020年3月3日发布的，拍卖时间是2020年3月25日，符合拍卖前十五天的相关规定，不认可沈宗澎的证明目的。本院经审查查明，津南法院在第一次拍卖流拍后，于2020年3月3日进行第二次拍卖公告时，对诉争房产的土地用途标注为城镇住宅用地，在2020年3月13日对涉案房产信息进行了更新，土地用途为商服用地。2020年4月30日，张蕊将拍卖款从津南法院领走。本院经审查查明的其他事实与津南法院查明的事实一致,本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项、第六项规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。天津津港房地产资讯评估有限公司接受津南法院的委托对涉案房产进行评估，根据天津市不动产登记薄查询证明评估报告对土地的用途表述为城镇住宅用地。津南法院对涉案房产进行第一次拍卖时对土地的用途也表述为城镇住宅用地。虽然第二次拍卖期间对土地用途进行了更新，表述为商服用地,但是两次拍卖的依据均为天津津港房地产资讯评估有限公司津港估字（2019）第0050号房地产评估报告，且对更新信息的原因未做任何说明，系对财产基本信息认定有误，津南法院认为拍卖涉案房产的文字说明与房屋的实际情况存在严重失实和不符，故作出撤销（2019）津0112执恢728号之三的执行裁定，并无不当。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条第一款规定，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。津南法院在第一次拍卖流拍后，于2020年3月3日进行第二次拍卖公告时，土地用途表述为城镇住宅用地。2020年3月13日对涉案房地产信息进行了更新，土地用途表述为商服用地，距离拍卖时间2020年3月25日10时至2020年3月26日10时，不足十五天，不符合上述法律规定。综上，津南法院作出的（2020）津0112执异113号执行裁定正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人张蕊的复议申请，维持天津市津南区人民法院（2020）津0112执异113号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长 崔 军审判员 王广利审判员 李会芝二〇二〇年十一月二十七日书记员 李珊珊