湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0381民初2283号原告（反诉被告）：丹江口市宏博物业管理有限公司，住所地湖北省丹江口市环城南路景泓花园**，统一社会信用代码：91420381082313712H。法定代表人：王亚飞，该公司经理。委托诉讼代理人：陈琳，湖北宏义律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：杨长江，该公司股东。代理权限：代为和解、调解、上诉、代为承认、放弃诉讼请求等特别授权。被告（反诉原告）：张玉贵，男，1984年6月17日出生，汉族，住湖北省丹江口市。原告（反诉被告）丹江口市宏博物业管理有限公司诉被告张玉贵（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，于2020年8月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）张玉贵于2020年9月18日进行了答辩，同时提起反诉，本院依法合并进行了审理。原告（反诉被告）丹江口市宏博物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨长江、陈琳，被告（反诉原告）张玉贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丹江口市宏博物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2016年1月1日至2020年12月31日拖欠的物业费3941元[（0.6元/㎡×101.13㎡×60），垃圾处理费每年每户300元（每户每月5元）]；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月1日，原告与开发企业老河口市兴发房地产开发有限公司丹江分公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了由原告对“景泓花园”进行前期物业管理。2013年12月4日，开发企业将张玉贵购买的6号楼3单元301室房屋交付给张玉贵，之后双方于2013年12月14日签订了《物业管理协议书》，该协议书中明确约定“张玉贵系该小区6号楼3单元301室业主，房屋建筑面积101.13平方米，物业费按建筑面积计算，每平方米0.6元/月，公共水电费公摊每年350元/户，违约金按拖欠物业费金额日千分之五收取”，张玉贵于2014年12月14日也曾按合同如数向原告交纳了2014年全年物业费，于2015年2月3日再次交纳了2015年全年物业费，但是自2015年12月31日之后，张玉贵无故停缴物业服务费，经原告多次催要，张玉贵以各种理由搪塞，不予交纳，截至原告起诉之日，张玉贵未采取任何行动。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。被告（反诉原告）张玉贵答辩并进行了反诉。被告（反诉原告）张玉贵辩称，1.请法庭调查：景鸿花园小区建设项目全面验收时间，按照《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条：建设单位应国家规定，向业主和前期物业公司交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。首先建设项目应取得竣工验收合格，取得城乡规划、消防环保等主管部门出具的书面认可或者准许使用文件，并且经建设行政主管部门的备案等；建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人，应当承担前期物业服务费用；在《物业管理服务协议书》第一章第六条有约定：“自本物业竣工验收之日起，合同生效。”未竣工验收前，物业公司不应该让被告承担物业费，请法庭支持并调查。2.《物业服务协议书》第五章第三条：物业管理企业可采取停水、停电、停气措施进行催缴物业费，其违反《湖北省物业管理条例》第三十七条第二款规定，应改正并重新签订合同。3.宏博物业公司违反《湖北省物业服务和管理条例》第三十八条第四、第五款规定。请法庭调查：物业公司自2013年12月份至今，业主交纳物业费、公共水电分摊费、住宅专项维修资金的使用、物业共用部分、共用设施设备经营所得收益、支出情况、物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况。因为宏博物业公司至今没有在小区显目位置公示公开过。还有就是物业公司向环卫部门交纳卫生费用清单证明。4.宏博物业公司多年来服务质量未达到物业服务协议的约定，存在只收费不服务或减少服务的违约事实。①小区车辆乱停乱放，无人管理。消防通道长期违法停车，且消防通道标示标线缺失，消防设备设施维护管理缺失，消防部门检查消防管道多次无水，消防箱至今无水带，没有维护记录。楼梯口长期停放电动车、生活杂物，电线私接乱拉，没有人员管理，存在严重的安全隐患。②未经业主同意，未召开业主大会，把办公用房改为商业性宾馆，物业存在责任。③小区安保管理不足。门卫经常不在岗，未按照物业登记要求，实施24小时站岗服务。外来人员随意出入，未登记。门卫处收快递经常丢失。重点区域无监控，巡查不足。④小区楼宇对讲维护不到位，损坏严重，没有及时维修。⑤小区公共照明设施损坏严重，无人及时维修，影响居民生活。⑥小区狗患严重扰民，粪便影响卫生，物业管理人员未及时处理。⑦小区公共卫生环境差，日常清洁卫生频率间隔时间长，特别是小区一些沟边、墙角、通道等。⑧位于6号楼一层车棚，每逢下雨就进水，通道雨水横流，车棚就像集水坑，可以在里面洗手。本人多次与物业公司沟通无果，使得雨天进出车棚不便，对人身安全造成危险，车棚财物受损。物业公司应对本人造成的损失与不便进行赔偿。综上所述，①本人请求法庭对原告所提出的物业费、公摊水电费调查核算，对于原告的违约责任，被告应减少物业费。②本人请求法庭支持被告与原告解除物业服务协议。③原告应赔偿被告车棚进水的各项损失1000元。被告（反诉原告）张玉贵反诉请求：1.请求判令解除丹江口市宏博物业管理有限公司与张玉贵20**年12月14日签订的物业管理服务合同；2.判令丹江口市宏博物业管理有限公司赔偿张玉贵6号楼一层17号车棚泡水造成的损失财物500元，赔偿自2017年至今2020年雨天车棚及通道雨水横流给原告造成出行安全不便损失3年每年100元，共计800元损失。事实与理由：一、被告未认真履行合同约定义务，且合同第五章第三条涉嫌违反法律规定，合同条款有悖公平公正、平等协商的契约精神。二、原告6号楼一层17号车棚，自2017年开始每逢雨天就有水从车棚通道流入我车棚，造成车棚财物多次损坏。车棚门也被泡到锈迹斑斑。由于车棚及通道雨水横流，对原告每天进出车棚造成严重的安全隐患与不便，且被告收取了车棚面积的物业费，就应该履行服务义务，采取措施。直到2020年9月18日开庭，被告都讲不知道情况，由此足以证明被告只知道收钱，不服务的违约事实。被告应承担给原告造成的损失800元，并且采取措施，杜绝以后水再次流入我的车棚里面。丹江口市宏博物业管理有限公司就张玉贵的反诉辩称，双方自愿签订物业管理服务协议，该协议真实合法有效，本诉原告按照协议履行了相关义务，因此不存在反诉原告要求解除物业服务合同的情形，不同意解除物业服务协议。物业公司服务的是小区全部业主，不能因一个人就解除合同，如果需要解除，必须由全部业主成立业主委员会，由业主委员会决定，而不是反诉原告一个人决定。双方就物业费及其他费用已有约定，物业公司履行了合同义务，不存在减少物业费的反诉请求。反诉原告的损失与物业公司无关也不是原告侵权在先，没有义务赔偿反诉原告损失，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年2月1日，丹江口市宏博物业管理有限公司与开发企业老河口市兴发房地产开发有限公司丹江分公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了由丹江口市宏博物业管理有限公司对“景泓花园”进行前期物业管理。2013年12月4日，开发企业将张玉贵购买的6号楼3单元301室房屋交付给张玉贵，2013年12月14日，丹江口市宏博物业管理有限公司与张玉贵签订了《物业管理协议书》，该协议书中明确约定“张玉贵系该小区6号楼3单元301室业主，房屋建筑面积101.13平方米，物业费按建筑面积计算，每平方米0.6元/月，公共水电费公摊每年350元/户，违约金按拖欠物业费金额日千分之五收取”，张玉贵于2014年12月14日按合同如数向丹江口市宏博物业管理有限公司交纳了2014年全年物业费，于2015年2月3日再次交纳了2015年全年物业费，但是自2015年12月31日之后，张玉贵无故停缴物业服务费，经丹江口市宏博物业管理有限公司多次催要，张玉贵以“丹江口市宏博物业管理有限公司只知道收钱，不服务，一楼车棚甬道进水，给张玉贵造成损失”等为由不予交纳，丹江口市宏博物业管理有限公司因此提起诉讼。张玉贵于2020年9月18日第一次庭审时进行了答辩，同时提起反诉。经释明，双方就各自的诉讼请求和事实理由，进行了证据补充，于2020年10月22日再次进行了审理。在诉讼过程中，丹江口市宏博物业管理有限公司自愿放弃要求张玉贵支付水电费公摊200元的诉讼请求，但将卫生费变更为每户每月5元共计300元。本案经本院主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，依法订立的合同应当履行。丹江口市宏博物业管理有限公司与张玉贵在平等自愿、协商一致的基础上签订了《物业管理协议书》，该协议合法有效，本院予以确认。丹江口市宏博物业管理有限公司提供了服务后，张玉贵有义务按约定支付服务费，张玉贵逾期不支付服务费，构成违约，故对丹江口市宏博物业管理有限公司要求张玉贵支付物业费的诉讼请求本院予以支持。虽然《物业服务协议书》第五章第三条：物业管理企业可采取停水、停电、停气措施进行催缴物业费，其违反《湖北省物业管理条例》第三十七条第二款规定，但不影响合同其他条款的法律效力。张玉贵拖欠物业费2016年1月1日至2020年12月31日拖欠的物业费3641元（0.6元/㎡×101.13㎡×60）有《物业管理协议书》、前期收费收据、《催交物业费告知》等为证，本院予以确认。丹江口市宏博物业管理有限公司将卫生费变更为垃圾处理费，收费标准变更为每年每户300元，欠费期限由二年变更为五年，没有提供相关证据予以证实，本院按张玉贵欠卫生费72元（2016年、2017年，每年36元）认定。丹江口市宏博物业管理有限公司自愿放弃要求张玉贵支付水电费公摊200元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。张玉贵是所在小区业主之一，向所在小区物业服务公司主张解除合同，应通过业主委员会会议讨论决定，以业主委员会的名义要求解除《物业服务协议书》，更换物业服务企业，张玉贵个人以丹江口市宏博物业管理有限公司服务质量不达标，部分合同条款违法等原因，直接提起诉讼，本院不予支持。张玉贵所有的6号楼一层17号车棚因甬道进水导致室内物品受损，使用受到影响，张玉贵单方估算损失800元，无事实依据，且丹江口市宏博物业管理有限公司不予认可，并且甬道进水系施工质量原因导致，不属于物业服务质量原因导致，故对张玉贵的该项反诉请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张玉贵于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）丹江口市宏博物业管理有限公司物业服务费3713元[2016年1月1日至2020年12月31日的物业费3641元（0.6元/㎡×101.13㎡×60）+卫生费72元（2016年、2017年，每年36元）]；二、驳回原告（反诉被告）丹江口市宏博物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张玉贵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱之外的其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费100元，合计150元，减半收取75元，由被告（反诉原告）张玉贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  曹**强二〇二〇年十一月二日法官助理占展书记员刘江伟本案所适用的相关法律条款:1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《中华人民共和国物权法》第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。