湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1191号原告（反诉被告）：常德美居建材广场管理有限责任公司，住所地常德市武陵区芷兰街道办事处柳菱社区常德大道**。法定代表人：贺云笛，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：覃玲，湖南博集律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：李宏宇，男，住湖南省常德市武陵区。被告（反诉原告）：李雯，女，住海南省三亚市。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：蒋晶，特别授权代理。原告（反诉被告）常德美居建材广场管理有限责任公司（以下简称美居公司）与被告（反诉原告）李宏宇、李雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刘国英担任审判长，与周思进、彭爱华组成合议庭，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。美居公司的委托诉讼代理人覃玲，李宏宇及二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人蒋晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美居公司向本院提出诉讼请求：1.李宏宇、李雯向美居公司支付美居建材广场4楼410号2019年7月1日至2020年3月31日的租金21657元、至2020年4月15日的逾期滞纳金2445元、中央空调电费1044元，共计25146元，上述租金21657元及中央空调电费1044元自2020年4月16日起至全部清偿之日的资金占用利息按年利率6%的标准另计，逾期滞纳金以21657元为基数自2020年4月16日起至全部清偿之日的利息按每日千分之五另计；2.李宏宇、李雯承担本案的全部诉讼费、保全费、保全担保费。李宏宇、李雯向本院提出反诉请求：1.确认李宏宇、李雯与美居公司之间签订的《美居建材广场入市经营合同》已解除；2.美居公司立即返还李宏宇、李雯商铺押金12750元；3.美居公司赔偿因水管爆裂造成李宏宇、李雯的物品经济损失共计71318元，及自2019年12月4日起到实际赔偿之日止按年利率6%计算资金占用利息；4.美居公司承担本案的诉讼费等费用。李宏宇、李雯辩称，1.美居公司起诉的金额没有事实和法律依据，2019年7月1日起因美居公司的违约行为导致李宏宇、李雯的门店无法正常经营，故从2019年7月1日至2019年11月30日期间的租金应予以减免；又因合同已于2019年11月30日解除，美居公司无权要求李宏宇、李雯给付此后的租金等各项费用；2.美居公司应当承担李宏宇、李雯的各项经济损失。美居公司辩称，1.合同解除不能以李宏宇、李雯提供的微信通知为准，双方并未约定李宏宇、李雯享有单方解除权，李宏宇、李雯的单方解除不具有法律效力；2.李宏宇、李雯诉称押金金额与实际不符，且根据合同约定，美居公司不应向李宏宇、李雯返还押金；3.李宏宇、李雯的经济损失应根据鉴定结果予以确定。经审理查明，本院确认案件事实如下：2018年10月15日，美居公司（甲方）与李宏宇、李雯（乙方）签订了《美居建材广场入市经营合同》，将位于常德市常德××道××号××广场××楼××号商铺出租给李宏宇、李雯。合同第三条约定“订立合同时，乙方必须向甲方缴纳保证金，该保证金作为乙方履行本合同约定内容的担保，其担保范围包括合同违约金、损害赔偿金等…乙方向甲方交纳保证金共计人民币12750元…在合同期内，因乙方违约给甲方造成损失，甲方可用该保证金抵扣，不足部分须当时补足…合同期满后，经甲方确认乙方无违约行为、或虽有违约行为但双方已处理完毕，且所销售商品无售后质量问题及经济纠纷时，甲方将乙方所支付的保证金在合同期满后壹年内，无息返还给乙方。”第四条约定“甲方同意将位于常德市常德××道××号××广场××楼××号共1间，面积73.08㎡（含营业公摊面积）交于乙方用于松岩铜门经营。”第五条约定“合同有效期为2年，自2018年10月15日起至2020年10月14日止。”第六条约定“租金及费用标准：2018年10月15日至2018年12月31日按照32.177元／平方米／月向乙方收取（其中代收租金20元／平方米／月，市场管理费12.177元／平方米／月，水电等其他费用另行代收），以后每年在前年租金及费用的基础上递增7%以上幅度（无特殊情况或补充协议按7%增长）…以后租金及费用每6个月交纳一次（于首次交纳租金及费用使用期限届满前10日交纳），先交租金及费用然后使用。”第七条约定“甲方的权利和义务：（一）按合同约定向乙方收取经营区域经营管理费及租金和其他相关费用…（四）合同期内，甲方负责公用部分水电等设施设备维护安装等…”第八条约定“乙方的权利与义务：…（三）乙方在经营过程中须按合同约定的时间、数额，向甲方足额支付相关费用…”第九条约定“乙方经营过程中发生的电费由乙方自行承担。中央空调电费根据双方合同约定面积分摊后由乙方承担，乙方收到甲方空调电费通知单后5日内交纳。”第十一条约定“甲方不履行约定的管理职责或没有履行合同约定的维修义务，致使乙方受到损害的，应当承担相应的赔偿责任。”第十三条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相应责任：（一）乙方逾期支付合同约定的各项费用或租金，按应付金额千分之五／天计算滞纳金；逾期10天以上未支付的（无论数额多少），甲方有权拒绝给乙方使用的供电用户卡充值或停止供电（切断电源），无条件收回乙方的经营区域并另行出租，所有乙方装修甲方不予补偿，并且已经收取的保证金不予退还…”备注“2019年1月1日至2019年12月31日租金单价为34.429元／㎡；2020年1月1日至2020年12月31日租金单价为36.839元／㎡。”该合同所列甲方经办负责人为谭辉，系美居公司员工。乙方代表为李雯，与李宏宇系夫妻关系。该合同签订后，双方均按照合同约定进行了履行。2019年7月22日-23日间，美居建材广场4楼公共走道区域发生水管爆裂事故，李宏宇、李雯所租x号商铺中的财产因该事故的发生遭到损毁。事故发生后，双方就赔偿事宜并未达成一致。2019年11月30日，李宏宇、李雯的员工通过微信通知美居公司员工，李宏宇、李雯将于2019年12月1日退场。2019年12月4日，李雯通过微信通知谭辉其已于2019年12月1日退场。因李宏宇、李雯于2019年7月起未按约定交纳租金，美居公司诉至本院，诉如前请。因李宏宇、李雯认为美居公司在水管爆裂事故发生后未及时处理，赔偿其经济损失，且双方合同已于2019年11月30日解除，故提起反诉，诉如前请。在案件审理过程中，经李宏宇、李雯申请，本院委托中联资产评估集团湖南华信有限公司对李宏宇、李雯店面因漏水导致的财产损失进行评估，并于2020年7月31日作出《资产评估报告》（中联湘资评报字[2020]第x号），评估结论为李宏宇、李雯店面的门窗功能测试体验箱、展厅采暖地板财产损失价值为9516元。以上事实有《美居建材广场入市经营合同》、微信聊天记录、《资产评估报告》、照片、电费清单、证人证言、到庭当事人的陈述及辩解等证据予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，双方当事人缔结之房屋租赁合同合法有效，非因法定事由并经法定程序终止，双方当事人均应全面、如实履行。综合双方当事人的诉辩主张，本院对争议焦点评判如下：1.本案中的《美居建材广场入市经营合同》于何时解除？本案中，李宏宇、李雯称美居公司存在违反合同第七条和第十一条约定的违约行为，并因其违约行为导致李宏宇、李雯不能实现本合同之目的，故李宏宇、李雯依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定取得法定解除权，并于2019年11月30日通知美居公司解除合同。据已查明的事实显示，美居公司在合同履行过程中违反了合同第七条和第十一条，因其对公用部分水电设施没有尽到管理职责致使李宏宇、李雯的经营活动受到影响，商铺内财产遭到损害。但是，该违约行为尚未导致案涉租赁房屋不能使用，即美居公司的违约行为并未导致本合同目的不能实现，故李宏宇、李雯不能因美居公司的违约行为取得法定解除权。因李宏宇、李雯已于2019年12月1日搬离该租赁房屋，以其实际行为表明不愿继续履行租赁合同，且美居公司于庭审过程中也明确要求案涉合同于2020年3月31日解除，故本院认定双方已就解除合同达成合意，本案中的《美居建材广场入市经营合同》于2020年3月31日解除。2.李宏宇、李雯是否应承担向美居公司交纳租金及各项费用的违约责任？美居公司称李宏宇、李雯于2019年7月起未按时交纳租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。李宏宇、李雯辩称2019年7月22日-23日发生在公共走道的水管爆裂事故导致李宏宇、李雯无法正常使用租赁房屋，而美居公司并未对李宏宇、李雯租赁房屋内部进行维修及赔偿因该事故造成的财产损失，故李宏宇、李雯认为美居公司应当免除其2019年7月至11月的租金。经查，因双方在实际交易中并未严格按照合同租金条款约定日期履行，且李宏宇、李雯提出的抗辩事实属实，故本院认定美居公司无权要求李宏宇、李雯承担逾期支付租金的违约责任。美居公司提出的要求李宏宇、李雯给付逾期滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。但是，李宏宇、李雯并不能因此免除给付租金的义务。根据争议焦点1的结论，双方的租赁合同于2020年3月31日解除，故2019年7月1日至2020年3月31日双方仍处于合同履行期间,李宏宇、李雯应当按约定支付租金。因水管爆裂事故对李宏宇、李雯使用该租赁房屋从事经营活动造成一定影响，故本院酌定减免一个月租金，对于李宏宇、李雯要求减免2019年7月1日至2019年11月30日的租金，及因合同解除不再支付2019年12月1日至2020年3月31日的租金的辩解意见，本院部分采纳。关于中央空调电费，因水管爆裂事故的发生导致李宏宇、李雯7-8月间约一个月时间无法正常经营，且中央空调电费系基于双方交易习惯确定，故本院酌定李宏宇、李雯应当支付的中央空调费用为522元。综上，李宏宇、李雯应当向美居公司支付2019年7月1日至2020年3月31日的租金20657元（2019年度为34.429元*73.08平方米*5个月（扣除一个月租金），2020年度为36.839元*73.08平方米*3个月）、中央空调电费522元，及上述欠款的资金占用费（该资金占用费自2020年4月16日起按年利率6%计算至全部欠款清偿完毕之日止）。3.美居公司是否应向李宏宇、李雯返还商铺押金？根据合同约定，该商铺押金（保证金）为履约保证金，现本院认定李宏宇、李雯不应承担逾期支付租金的违约责任，故对于李宏宇、李雯要求美居公司退还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。4.美居公司应赔偿李宏宇、李雯因水管爆裂事故而造成的财产损失为多少？根据《资产评估报告》评估结论，李宏宇、李雯因漏水导致的财产损失价值为9516元。根据《美居建材广场入市经营合同》第十一条约定，美居公司应当向李宏宇、李雯赔偿财产损失9516元及资金占用费（该资金占用费自2019年12月4日起按年利率6%计算至实际赔偿完毕之日止）。综上所述，对于美居公司提出的诉讼请求，本院予以部分支持。对于李宏宇、李雯提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、常德美居建材广场管理有限责任公司与李宏宇、李雯于2018年10月15日签订的《美居建材广场入市经营合同》于2020年3月31日解除；二、李宏宇、李雯在本判决生效之日起五日内向常德美居建材广场管理有限责任公司支付租金及空调费共计21179元，及上述欠款的资金占用费（该资金占用费自2020年4月16日起按年利率6%计算至全部欠款清偿完毕之日止）；三、常德美居建材广场管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内向李宏宇、李雯返还保证金12750元；四、常德美居建材广场管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内向李宏宇、李雯赔偿财产损失9516元及资金占用费（该资金占用费自2019年12月4日起按年利率6%计算至实际赔偿完毕之日止）；五、驳回常德美居建材广场管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回李宏宇、李雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费428元，保全费320元，保全担保费200元，共计948元，由常德美居建材广场管理有限责任公司承担151元，李宏宇、李雯共同承担797元。反诉受理费1902元，减半收取951元，由常德美居建材广场管理有限责任公司承担267元，李宏宇、李雯共同承担684元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  刘国英人民陪审员  周思进人民陪审员  彭爱华二〇二〇年十一月二十六日法官助理吴佳颖书记员张思滢附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。