西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初2153号原告: 中国工商银行股份有限公司西安北大街支行，住所地西安市莲湖区。代表人：刘宏社，该支行行长。委托诉讼代理人：郭清岭，男，1963年1月19日出生，汉族，系该行职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李红，女，1966年10月10日出生，汉族，系该行职工，住西安市莲湖区。被告：郝三乔，男，1992年1月12日出生，汉族，住陕西省商南县。原告中国工商银行股份有限公司西安北大街支行（以下简称工行北大街支行）与被告郝三乔金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员吉鹏飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告工行北大街支行委托诉讼代理人郭清岭、李红到庭参加了诉讼。被告郝三乔经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。原告工行北大街支行向本院提出诉讼请求：1、被告归还原告贷款本金803123.16元，利息24865.93元，合计： 827989.09元（此数据截止2019年12月15日，2019年12月15日至本息结清之日的利息、罚息、复息按《个人购房借款合同》约定计算）；2、原告对被告位于西安市莲湖区XX路XX园XX号XX幢XX单元XX层XX号房产享有优先受偿权；3、本案诉讼费、公告费等由上述被告承担。事实和理由：原告中国工商银行股份有限公司西安北大街支行与被告郝三乔于2017年12月15日在西安签订了《个人借款/担保合同》、《西安市房地产抵押合同》，合同中约定：借款人向贷款人借款人民币捌拾贰万元整，借款期限360个月，被告郝三乔愿以其名下的位于西安市莲湖区XX路XX园XX号XX幢XX单元XX层XX号房产作为其上述借款的抵押担保,并办理了抵押登记手续，登记号：市房预抵字20180181XXXX号。合同签订后，原告如约于2017年12月15日向被告发放个人一手住房贷款捌拾贰万元，期限360个月。被告郝三乔自2019年1月15日起开始违约，不按时还款，至今已连续违约6期，累计违约13期未还款，经贷款人多次催要未果。据《个人借款/担保合同》第十四条第14.1项、第14.2项的约定：“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”原告于2019年10月28日向被告郝三乔发出《提前还款函》，宣布贷款提前到期，要求被告郝三乔2019年11月15日前归还全部积欠贷款本息,2019年12月10前还清所有剩余贷款本息。但被告至起诉之日尚未履行上述还款义务，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼,请求法院判如所请。被告郝三乔未到庭答辩。原告工行北大街支行围绕诉讼请求，向本院提交了：《个人购房借款/担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、中国工商银行个人借款凭证、提前还款函、自营历史明细列表等证据。本院在庭审中进行了核对、审查。对原告提交的上述证据，形式要件合法，与本案具有关联性，故本院对真实性、证明目的予以确认。根据原告工行北大街支行提交的证据，并结合庭审查明，本院认定事实如下：2017年12月15日，原告工行北大街支行与被告郝三乔签订编号北大街支行2017一手贷1192号《个人购房借款/担保合同》。合同约定被告郝三乔向原告工行北大街支行贷款820000元，贷款期限为360个月，贷款期限为2017年12月15日至2047年12月15日，贷款利息自实际放款日起计算。本合同项下贷款用于购买坐落于西安市莲湖区XX路XX园XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋（房屋预抵押登记号：市房预抵字20180181XXXX号）。合同第四十三条约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。合同第四十四条约定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按A处理，A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计算；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及第4.1条款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。合同第四十五条约定，贷款发放或继续发放的前提条件是A，A、本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。合同第四十七条约定，经协商一致，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。借款人自愿选择每月15日为还款日。合同第二十七条保证期间约定，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同第十四条违约及违约责任约定，14.1发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。《个人购房借款/担保合同》有被告郝三乔在借款人处签字、盖章，原告工行北大街支行在贷款人处盖章确认。同日，原告工行北大街支行与被告郝三乔还签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，甲方（抵押人）郝三乔，乙方（抵押权人）工行北大街支行，抵押房产位于西安市莲湖区XX路XX园XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋。该合同第二条约定，本合同所对应主合同为《个人购房借款/担保合同》，合同编号北大街支行2017年一手贷1192号，借款金额为（大写）捌拾贰万元，贷款期限为360个月，自2017年12月15日至2047年12月15日。第三条约定，本抵押合同所担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。第四条约定，本合同项下抵押物的抵押期限从本合同生效之日起至本合同所对应的主合同诉讼时效届满后两年止。第九条约定，主合同履行期限届满，甲方未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。上述合同签订后，原告工行北大街支行于2017年12月15日向被告郝三乔发放借款820000元。2018年1月26日，原告工行北大街支行与被告郝三乔办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，编号：市房预抵字20180181XXXX号，合同登记号Y1718XXXX，房屋抵押权人：中国工商银行股份有限公司西安北大街支行，抵押权力范围：兰园X幢X单元XX层XXXXX号房。截至2019年12月15日，被告郝三乔已累计6次以上逾期未按合同约定还款，共计拖欠原告工行北大街支行借款本金803123.16元、利息24865.93元。本院认为，原告工行北大街支行与被告郝三乔签订《个人购房借款/担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方应当按合同约定履行义务。原告工行北大街支行已按照合同约定履行了发放贷款的义务，被告郝三乔应按照合同约定按期还本付息，被告郝三乔在取得借款后至今未按合同约定履行还款义务，其行为构成违约，因此原告工行北大街支行要求被告郝三乔偿还截止2019年12月15日的贷款本金803123.16元、利息24865.93元（2019年12月16日至本息结清之日的利息、罚息、复息按《个人购房借款合同》约定计算），事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。关于原告工行北大街支行诉请对位于西安市莲湖区XX路XX园XX号XX幢XX单元XX层XX号房产享有优先受偿权，原告工行北大街支行和被告郝三乔于2018年1月26日办理了涉案房屋的预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。因该房产至今未办理房屋产权证书，致使无法办理他项权证，责任不在原告，原告享有该房屋的优先受偿权，故原告工行北大街支行对被告郝三乔提供的抵押物西安市莲湖区XX路XX园XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋拍卖、变卖所得价款应享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郝三乔于本判决生效十日内支付原告中国工商银行股份有限公司西安北大街支行截止2019年12月15日的借款本金803123.16元、利息24865.93元（2019年12月16日至本息结清之日的利息、罚息、复息按《个人购房借款合同》约定计算）；三、被告郝三乔不能履行上述债务时，原告中国工商银行股份有限公司西安北大街支行有权对位于西安市莲湖区XX路XX园XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋（房屋预抵押登记号：市房预抵字20180181 XXXX号）折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费12080元，公告费600元，均由被告郝三乔承担（原告均已预交，被告在执行本判决时一并支付予原告）。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员      吉鹏飞                      二〇二〇年十一月二十四日 书    记    员      张  乐1