广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1780号上诉人（原审原告）：苏建雄，男，1971年4月18日出生，汉族，住广东省四会市*******。委托诉讼代理人：赖海健（系苏建雄的妻子），住广东省四会市****。被上诉人（原审原告）：四会市鼎城房地产开发有限公司。住所地广东省四会市龙甫镇冲垌工业区。法定代表人：邝海辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌云志，张驰，均系广东广大律师事务所律师。上诉人苏建雄因与被上诉人四会市鼎城房地产开发有限公司（以下简称鼎城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四会市人民法院(2020)粤1284民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏建雄及其委托诉讼代理人赖海健、被上诉人鼎城公司的委托诉讼代理人张弛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏建雄上诉请求：1.鼎城公司清还苏建雄多交购房款25670.07元，滞纳金63956.97元；2.鼎城公司清还办理《房地产权证》违约金2331.71元，延期办理《房地产权证》违约金258202.45元；3.鼎城公司补偿多交房产契税770.07元，滞纳金1822.86元；4.取消四会市金凯盛物业管理公司要收房屋2017年10月1日至2020年2月29日所产生的物业管理费；5.鼎城公司赔偿苏建雄因房屋面积差异而导致向银行多贷款2567007元，及多支付贷款利息11367.55元；6.鼎城公司承担一、二审诉讼费。苏建雄于二审庭审中变更第4项上诉请求：物业管理费由鼎城公司承担。事实和理由：(一)房屋面积差异。1.苏建雄与鼎城公司于2015年6月16日签订《商品房买卖合同》。苏建雄于2016年12月24日收到鼎城公司商品楼房屋。鼎城公司于2017年7月通知苏建雄到售楼部签名办理房产相关证件，同时要求苏建雄须签署一份《说明》，其内容为：该房屋的测量建筑面积、套内面积分别是141.12平方米、112.65平方米与买卖合同建筑面积、套内面积分别是145.94平方米、115.21平方米有一定差异，要求买受人同意放弃对该房屋差异部分面积的补偿。苏建雄不同意并拒绝签名。2019年12月5日，售楼部再次通知苏建雄办理《房地产权证》，同时要求苏建雄签署另外一份《说明》，其内容为：该房屋的测量建筑面积、套内面积分别是141.12平方米、112.65平方米与买卖合同建筑面积、套内面积分别是145.94平方米、115.21平方米有一定差异，对于因房屋面积差异引起的任何纠纷，通过与买受人协商或通过法律途径解决。该份《说明》苏建雄于2020年1月15日已签名。鼎城公司的律师以尚未办理《房地产权证》为由，对2020年1月15日已签名的《说明》面积否认准确性。但鼎城公司已协助金凯盛誉城誉海湾10栋03房户型部分业主办理《不动产权证》，其中，703业主已于2018年5月16日登记发证、1003主业已于2019年1月15日登记发证，鼎城公司清楚知道10栋03房户型的面积已确定，也开出《说明》对于因房屋面积差异引起的任何纠纷，通过与买受人协商或通过法律途径解决，但鼎城公司的律师仍然否认《说明》的面积准确性。2.实际上测量建筑面积141.12平方米与买卖合同建筑面积145.94平方米相差482平方米，正是因为鼎城公司没有按图纸施工，导致了10栋03户型房屋《商品房买卖合同》与《不动产权证》登记建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积均不相符(房产查档证明佐证)。可见《商品房买卖合同》第五条是霸王条款。(二)鼎城公司没有按《商品房买卖合同》要求协助苏建雄办理《不动产权证》。据了解《说明》是给房产局归档，如果不签《说明》就办理不了《不动产权证》。如鼎城公司依然否认该《说明》的真实性，建议法院查证。(三)因房屋面积差异，造成苏建雄多交房产契税770.07元。一审法院让苏建雄向税务机关申请退还，但经了解，如果交税超过三年就退不了。(四)取消四会市金凯盛物业管理公司要收房屋2017年10月1日至2020年2月29日所产生的物业管理费。苏建雄于2016年12月24日收楼以后分别在2016年12月24日交物业管理费788.10元、2017年8月27日交物业管理费1576.20元，按照《商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》面积145.94平方米，以收费标准1.80元/平方米收取。2017年7月鼎城公司明知房屋面积有差异，也没有与四会市金凯盛物业管理公司沟通对接。物业公司依然按照《商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》面积145.94平方米收取2017年8月27日当时也向物业管理费1576.20元，导致多收取苏建雄的物业管理费。因苏建雄之后没有交物业管理费，于2020年1月14日收到四会市金凯盛物业管理公司的《律师函》，但四会市金凯盛物业管理公司对之前多收管理费只字不提，更没有重新签订物业管理合同。(五)鼎城公司因房屋面积差异而导致苏建雄向银行多贷25670.07元，多支付贷款利息13567.55元。（六）2020年5月28日第一次开庭以及本次诉讼费由鼎城公司负担。综合上述，请二审法院支持苏建雄的上诉请求。鼎城公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回苏建雄的上诉请求。1.苏建雄于2015年6月16日购买鼎城公司开发的房屋，该房屋于2016年12月份交付给苏建雄，鼎城公司于2017年7年取得楼房的大确权，且具备了办证条件，同时于当月通知苏建雄携带材料办理房产证，由于房屋的测绘报告显示苏建雄购买的房屋可能存在面积误差，在鼎城公司第一次通知苏建雄时候也告知了该面积误差可能存在的事实，而苏建雄要求立即对该面积误差进行补偿，双方就补偿事宜无法达成一致，因此苏建雄拒绝配合鼎城公司提交办证资料，导致苏建雄的房产证迟迟无法办理，直到2020年1年在鼎城公司重新通知苏建雄后，苏建雄才配合签署了办证申请书及提交了房屋购买契税发票等办证文件，目前苏建雄房屋办证资料已提交，尚未办理房产证；2.房屋面积差的补偿问题，根据双方签订的合同约定，该房屋面积差补偿应当在办理房产证后根据合同约定与登记面积有差异的进行多退少补，因此目前苏建雄主张的面积差异尚未确定，鼎城公司多次告知其待房产证办证后愿意补偿；3.关于迟延办理房产证违约金的问题，鼎城公司明确房产证的办证义务是属于双方义务，即鼎城公司应当具备办证条件，而苏建雄也应当配合鼎城公司提交相关办证资料，鼎城公司已于2017年7月份具备了办证条件，也履行了通知义务，因为苏建雄的原因拒不配合办理的，所以鼎城公司无需承担赔偿责任；4.关于多交房产契税，鼎城公司并不是收费机关，苏建雄可自行向税务机关申请退费；5.关于物业管理费问题，物业管理公司与鼎城公司是两个独立的法人主体，关于合同相对性原则，上述争议苏建雄应当另外向物业公司主张；6.关于多支付的贷款金额和贷款利息，由于目前面积差尚未明确，因此苏建雄应当在房产证办理后另行主张，多支付的贷款利息没有计算依据，应不予以支持。苏建雄向一审法院起诉请求：1.判令鼎城公司清还苏建雄多交的购房款25670.07元，2015年8月13日至2020年2月29日滞纳金63956.97元；2.判令鼎城公司清还办理《房地产权证》违约金2331.71元，延期办理《房地产权证》违约金258198.46元；3.判令鼎城公司补偿多交房产税770.07元，2015年11月24日至2020年2月29日滞纳金1798.65元；4.判令取消四会市金凯盛物业管理有限公司要收取房屋2017年10月1日至办理好《房地产权证》为止所产生的物业管理费；5.本案诉讼费由鼎城公司承担。一审庭审中，苏建雄增加诉讼请求：因房屋面积差异导致贷款多了10000多元，按照银行利息来计算20年，多支付的13955.2元利息由鼎城公司赔付。一审法院认定事实：2015年6月16日，苏建雄（买受人）与鼎城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：第一条，苏建雄向鼎城公司购买位于广东省四会市*******金凯盛•誉城誉海湾10栋1503房的商品房。第三条，该商品房合同约定建筑面积共145.94㎡，其中套内建筑面积115.21㎡。第四条，该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价6746.27元/㎡，总金额777238元。第五条，面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定），本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第六条，付款方式及期限，买受人应于2015年6月16日向出卖人支付首期房款237238元，余下房款540000元由买受人在本合同签订后7日内向银行办理按揭贷款。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》中附件四合同补充协议又约定：第六条关于产权办理第2款，“合同”第十五条所述的“出卖人的责任”是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由出卖人提供的相关资料。第3款，若因出卖人原因导致买受人不能按合同约定时间取得《房地产权证》的，买受人不退房；若延期在100日以内的，每延期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；若延期超过100日的，出卖人按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，直至买受人取得《房地产权证》。若因买受人自身原因导致无法在约定的时间内取得《房地产权证》的，出卖人不作任何补偿，不承担任何责任等内容。苏建雄于2016年12月24日已确认收楼，鼎城公司亦于2017年7月11日取得包含苏建雄房屋在内的商品房确权登记。2019年12月5日，鼎城公司向苏建雄发出一份《通知书》，内容为：苏建雄所购买的四会市*******金凯盛•誉城誉海湾10栋1503号房早已符合办理产权证的条件，我司曾于2017年12月份通知苏建雄前来配合办理办证手续，至今未果。为确保苏建雄购买的房屋能够尽快办理产权证书，现我司再次书面通知苏建雄在本通知书寄出之日起5日内携带业主本人有效身份证原件、办证房屋的商品房买卖合同原件、契税纳税证明到鼎城公司处办理相关办证手续。苏建雄于2020年1月3日签收上述《通知书》。2020年1月15日，苏建雄在《四会市不动产登记申请表》上填写相关信息，并签署了一份《说明》，内容为：四会市自然资源局：兹有鼎城公司坐落于四会市******金凯盛•誉城誉海湾10栋1503房，于2015年6月16日以预测建筑面积145.94㎡、预测套内面积115.21㎡、房产售出总价为777238元，业主姓名：苏建雄，身份证号码：441************114；经不动产确权实测，该房屋的实测建筑面积为141.12㎡、实测套内面积为112.65㎡。现说明如下：1.已经了解上述房屋面积的实际差异情况，同意按实测建筑面积为141.12㎡、实测套内面积为112.65㎡办证；2.对于因房屋面积差异引起的任何纠纷，通过与买受人协商或通过法律途径解决，与贵局无关。鼎城公司在出卖人处签章确认。后鼎城公司已经将有关申请资料交四会市自然资源局，办理不动产权证书，现尚未发证。2020年1月9日，鼎城公司委托广东安驰律师事务所向苏建雄发出《律师函》，催促苏建雄缴纳2017年10月1日至2019年10月31日按面积141.12㎡计算的物业管理费6350.4元及滞纳金7430.3元。鼎城公司在2017年根据四会市国土资源局的测绘报告，告知苏建雄其所购房屋测绘面积与合同订明面积存在差异，双方曾协商解决面积差异补偿问题，但未果。鼎城公司称办证机构要求买卖双方出具一份书面说明，因苏建雄不同意签署，故办证事项一再拖延。苏建雄自2017年10月后未再缴纳相关物业管理费。一审法院认为，苏建雄与鼎城公司自愿签订《商品房买卖合同》，约定苏建雄向鼎城公司购买位于广东省四会市*******金凯盛•誉城誉海湾10栋1503号房屋，合同内容真实合法，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同第三条约定该商品房建筑面积为145.94㎡、套内建筑面积为115.21㎡，现苏建雄根据其签署的日期为2020年1月15日的《说明》，认为该房屋的实测建筑面积为141.12㎡、实测套内面积为112.65㎡，主张房屋面积存在差异，要求鼎城公司根据合同面积差异处理约定进行补偿。根据苏建雄与鼎城公司双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，该商品房属预售，按套出售，不适用本条约定。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”及《商品房销售管理办法》第二十条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人”，按上述规定及苏建雄与鼎城公司签订的合同第五条：“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”的约定，苏建雄房屋套内建筑面积应以产权登记面积为准，目前苏建雄房屋的不动产权证尚未核发，苏建雄仅凭一份《说明》便主张鼎城公司补偿房屋面积差价，不符合合同约定及法律规定，苏建雄请求鼎城公司退还因面积差异产生的多交房款及滞纳金证据不充分，理由不成立，该院不予支持。苏建雄应待不动产权登记证书核发后再按照登记的实际的产权登记面积向鼎城公司主张面积差异处理。另苏建雄主张鼎城公司补偿多交房产税770.07元，是否多交房产税也应以不动产权登记面积核算，同时鼎城公司并非税收单位，苏建雄也应待不动产登记核实面积后，根据多交税额向税务机关申请退还。苏建雄的上述主张于法无据，该院也不予支持。关于苏建雄主张鼎城公司逾期办理《房地产权证》产生的违约金问题。根据附件四合同补充协议第六条关于产权办理第2、3点的约定：“合同”第十五条所述的“出卖人”的责任是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由出卖人提供的相关资料。若因买受人自身原因导致无法在约定的时间内取得《房地产权证》的，出卖人不作任何补偿，不承担任何责任。苏建雄于2016年12月确认收楼，鼎城公司于2017年7月办理了产权的初始登记，并于2017年12月及2019年12月均通知苏建雄携带相关资料配合办理办证手续，因房屋面积差异补偿问题，苏建雄与鼎城公司双方无法协商一致。办理产权证苏建雄须提供相应的资料。苏建雄称鼎城公司要求其签署一份有苏建雄同意放弃对该房屋差异部分面积的补偿内容的说明后，鼎城公司才予办理产权登记手续，苏建雄对此只提供一份无鼎城公司盖章、签名的照片以证明其所称情况，鼎城公司亦否认该说明的真实性，苏建雄所诉事实缺乏充分证据证明，该院不予认定。根据苏建雄签署的日期为2020年1月15日的《说明》，双方至2020年1月才办理办证手续，苏建雄不能举证证明迟延办证属于鼎城公司的责任，故苏建雄的上述请求理据不充分，该院不予支持。关于苏建雄主张鼎城公司退还其向四会市金凯盛物业管理有限公司多交的房屋物业管理费。本案鼎城公司与四会市金凯盛物业管理有限公司均为独立法人，无证据证明四会市金凯盛物业管理有限公司收取物业管理费的行为与鼎城公司有关，故该院对苏建雄此项请求不予支持。关于苏建雄主张因房屋面积差异而导致其向银行多支付的贷款利息。如前述可得，苏建雄可待不动产权登记证明办妥后再另循途径解决。综上，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条的规定，判决驳回苏建雄的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为3296元，由苏建雄负担。本院二审期间，苏建雄提交如下新证据：1.《不动产登记资料查询结果证明》，拟证明《商品房买卖合同》第五条是霸王条款。2.《不动产权证书》，拟证明四会市******金凯盛誉城海10栋703房、10栋1003房所登记的面积与《商品房买卖合同》第三条约定的建筑面积均不相符。3.《商品房买卖合同》《不动产权证书》，四会市******金凯盛誉城海10栋03户型没有按图纸施工，造成不动产权证书所登记的面积与合同约定的面不相符。4.关于《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条的解读，拟证明超过三年无法向税务机关申请退还多交的税额；5.个人住房贷款交易流水、还款计划表，拟证明鼎城公司造成业主损失。6.四会市自然资源局关于不动产权证的办理是否需要合同双方签订《情况说明》的复函，拟证明未能及时办理不动产权证，责任在于鼎城公司。7.《前期物业管理服务协议》，拟证明物业公司没有管理有效期，物业费按合同收费。经质证，鼎城公司认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对苏建雄的证明目的无法确认，该结果显示苏建雄购买的房屋面积为145.94平方米，与苏建雄主张的面积误差不符；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的无法确认，该证书恰恰证明了鼎城公司早已具备办证条件，即使是房屋存在面积误差的，根据合同约定也应当以具体的房产登记为准，而非参考其他人其他相同户型的登记面积；对证据3质证意见与第2点意见一致；对证据4的三性均不予确认，鼎城公司即使存在面积误差，其所办理的手续应当是换开发票，并非属于多收税款退款的程序，因此不应当适用该法条；对证据5的真实性、合法性予以确认，关联性和目的不予确认，意见与答辩意见一致；对证据6的三性均不予确认，苏建雄无法提交该证据的原件，因此无法确认其真实性，其次该说明与苏建雄在一审提交的证据（证据说明书）内容存在明显误差，其中苏建雄在一审提交的说明上写明因房屋面积差异引起的纠纷由双方协商解决，二审中提交的名称为梁伟健的说明，为买受人同意放弃补偿，因此两份说明存在明显出入，不应予以采纳，对四会市自然资源局于7月13日出具的复函的真实性、合法性予以确认，对证明目的不予确认，该复函载明的情况说明是因预测面积存在差异，有关部门要求对面积差异进行确认，从而确认是否足额缴纳相关税费，因此该份函件实际上是不涉及面积差补偿的问题，而苏建雄实际签署的说明也显示了双方就房屋面积差另行协商解决，因此根本不存在苏建雄称鼎城公司以不签署情况说明就不给办证的情形，8月3日的复函7栋2座3003房与本案没有关联关系；对证据7的真实性、合法性予以确认，对证明目的不予确认，意见与答辩意见一致。一审法院查明的基本事实无误，本院予以确认。本院另查明，鼎城公司述称第一次于2017年7月通过电话方式通知苏建雄前往售楼处办理办证事宜，另外第二次于2017年12月通过书面方式通知苏建雄办证，苏建雄确认于2017年7月收到鼎城公司通知，但认为鼎城公司是以需要签署放弃补偿的说明为办证条件，而不确认于2017年12月收到鼎城公司的书面通知。因鼎城公司并无举证证实第一次通知的内容及第二次已实际通知，故本院对鼎城公司上述两次通知行为的效力不予确认。本案认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据查明事实并结合本案当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：鼎城公司应否向苏建雄作出赔偿及具体的赔偿数额为多少。对于苏建雄提出因房屋面积差要求鼎城公司退赔相应购房款及税费、银行贷款及贷款利息的问题。根据案涉合同第五条“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”的约定，案涉房屋的面积应以产权登记面积为准，而案涉房屋的不动产权证尚未核发，苏建雄请求鼎城公司退赔房款及滞纳金理据不充分，应待案涉房屋产权证核发后，再依法解决；而对于房产税的问题，亦应待案涉房屋产权证核发后，再依法解决；另外对于银行贷款问题，因苏建雄作为贷款方，本案争议并不会减损其款项的数额，故其主张要求鼎城公司赔偿多贷款项数额并无依据，而对于因多贷款款项产生的利息问题，亦应待案涉房屋产权证核发后，再依法解决。故一审法院不予支持苏建雄上诉请求的处理正确，本院予以维持。对于苏建雄要求鼎城公司退还多交物业费的问题。苏建雄作为案涉房屋的权属人，其与案涉小区的物业公司之间形成物业服务合同关系，苏建雄收楼后应按照物业服务合同交付物业费，而鼎城公司并非案涉小区的物业公司，苏建雄主张要求鼎城公司退还物业费并无依据，一审法院不予支持其该主张处理正确，本院予以维持。对于苏建雄要求鼎城公司承担逾期办证的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定、案涉合同第十五条及补充协议第六条的约定，鼎城公司有义务在案涉房屋交付使用后90日内，协助苏建雄办理案涉房屋的产权证，而鼎城公司并无举证证实于2017年7月第一次通知的具体内容及2017年12月第二次已实际通知，故本院对鼎城公司上述两次通知行为的效力不予确认，而苏建雄于2020年1月3日签收鼎城公司通知苏建雄办证的《通知书》，且后续鼎城公司已经将有关申请办证资料递交办证部门，故应认定鼎城公司履行办证的义务时间应为2020年1月3日。而双方确认苏建雄于2016年12月24日收楼，故鼎城公司逾期办证的期间应为2017年3月25日至2020年1月3日共计1015日。一审法院认定鼎城公司不存在逾期办证的违约行为不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，虽然案涉合同补充协议约定逾期办证超过100日的按已付房价款的万分之二支付违约金，但按照该计算标准每月的违约金为4663.5元，共计为157731元，现苏建雄并无证据证实其具体损失，且又无证据证实在长达近三年的时间内主动提出要求鼎城公司履行办证义务，其对长时间未能办证造成的损失负有一定的责任，而根据上述标准计算的违约金数额为总房价的20.3%，故上述标准作为逾期办证的违约金明显过高，而鼎城公司提出无需承担违约责任的抗辩应视包括对违约金过高的抗辩，故本院根据本案实际对该违约金标准予以调整为每日按已付房价款的万分之一计付，该违约金共计为78865.5元。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:一、撤销四会市人民法院（2020）粤1284民初1502号民事判决；二、四会市鼎城房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向苏建雄支付违约金78865.5元；三、驳回苏建雄的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3296元，由四会市鼎城房地产开发有限公司负担737元、苏建雄负担2559元；二审案件受理费6591元，由四会市鼎城房地产开发有限公司负担1474元、苏建雄负担5117元。上述一、二审诉讼费均由苏建雄预付，四会市鼎城房地产开发有限公司应负担部分在本判决发生法律效力之日起十日内径付给苏建雄。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 陈卓杰审 判 员 苏振业二〇二〇年十一月十八日法官助理 肖荣健书 记 员 陆贤妍