广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初24890号原告：谢开正，男，1970年8月16日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区**********，公民身份号码440************338。被告：佛山市瑞弘物业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******一座1号，统一社会信用代码91440604MA4UN3WA0J。法定代表人：余某1。被告：佛山市智笙装饰工程有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******一座首层2号，统一社会信用代码91440604MA51M8Y218。法定代表人：刘某1。两被告共同委托诉讼代理人：尹庆球，广东卓领律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：房媛媛，广东卓领律师事务所律师。原告谢开正诉被告佛山市瑞弘物业有限公司（下简称瑞弘公司）、佛山市智笙装饰工程有限公司（下简称智笙公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，本案依法由审判员肖**适用简易程序，并于2020年9月7日公开开庭进行了审理。各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告瑞弘公司履行《物业使用权出让合同》中所约定的义务，判决被告瑞弘公司归还原告物业使用购买价款145236元。2、被告智笙公司履行《物业委托装修合同》中所约定的义务，判决被告智笙公司归还原告物业装修价款154764元。3、被告瑞弘公司支付逾期交付违约金1307.124元（即按合同约定交付到期日总额的万分之一计算）；4、被告智笙公司支付逾期交付违约金1392.876元（即按合同约定交付到期日总额的万分之一计算）；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年8月10日原告与被告瑞弘公司签订《物业使用权出让合同》，合同内容规定原告为乙方，被告瑞弘公司为甲方，甲方需要依照合同约定向乙方履行本合同的第五条第1条款及本合同第八条第3条款的承诺。如一方逾期未交付，乙方有权解除合同，甲方退还全部出让价款，并支付违约金。合同签订后，被告瑞弘公司未按照合同约定履行义务，在2020年5月1日止前交付该物业，导致原告严重经济损失。在2020年5月1日之前，原告还主动联系过被告瑞弘公司所谓的客服，得到的答复是还要再延期一年。2018年8月10日原告与被告瑞弘公司、被告智笙公司签订的《物业委托装修合同》，合同内容规定原告为甲方，被告瑞弘公司为丙方，被告智笙公司为乙方，乙方、丙方需要依照合同约定向甲方履行本合同的第三条及本合同第五条第1条款的承诺。如一方逾期未交付，甲方有权解除合同，乙方退还甲方全部装修价款，并支付违约金。合同签订后，被告瑞弘公司、被告智笙公司未按照合同约定履行义务，在2020年5月1日止前交付该物业，直接导致乙方严重经济损失。其导致本合同无法履行的主要责任由被告丙方、乙方所造成，原告于2020年5月2日到项目工地查看过，并没有发现该物业有在施工，甚至连基础都还没有开挖，基础模型都没有见到，还是空地一块。因此《物业委托装修合同》无法得到履行及实现，应该解除并退款，并应由被告瑞弘公司负全责协调被告智笙公司归还装修价款给甲方。原告与被告瑞弘公司在签约前是谈好是以总价300000元整一次性购买该物业使用权的。由被告瑞弘公司提供的《鄱阳城众创小镇物业使用权定金确认单》也可以得到证明。至于被告要分拆签合同，应由被告瑞弘公司向原告解释并承担责任。综上，被告的行为是严重的违约行为，严重损害了原告的合法权益，应承担违约责任。原告的诉讼请求既有事实证据又有法律依据理由充分，人民法院予以支持。被告瑞弘公司辩称：一、原告与被告瑞弘公司签订的《物业使用权出让合同》《物业委托装修合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力，双方应本着诚实信用原则继续履行合同。二、被告瑞弘公司因受疫情影响，整个工程进度减慢。为此，被告瑞弘公司积极联系原告，多次要求原告协商延迟交付的补偿事宜，但原告均不同意。被告瑞弘公司一直都恪守合同义务，尽最大努力履行合同。被告瑞弘公司为履行合同投入了大量的人力、物力、资金，且工程项目也相应取得建设工程规划许可证，如果任由原告解除合同，将造成被告瑞弘公司巨大经济损失，显然有悖于公平原则。三、原告主张违约金没有事实和法律依据，原告未举证证明其实际损失。退一步讲，假设法院认定被告瑞弘公司需支付违约金，原告主张的违约金过高，被告瑞弘公司请求法院予以调减。原告未举证证明其实际损失，综合合同的履行情况、原告的预期利益，违约金应予以调整为以物业使用权转让款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告智笙公司辩称：一、原告与被告智笙公司签订的《物业委托装修合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力，双方应本着诚实信用原则继续履行合同。二、《物业委托装修合同》未约定被告智笙公司逾期完成装修的，原告可要求返还装修款；相反，《物业委托装修合同》第五条约定“由于乙方除根据本合同的约定受甲方委托对该物业进行装修外，还受该项目其他业主的委托对该项目的物业进行批量装修，因此，本合同一生效乙方即需开始准备装修的相关工作，故甲、乙双方一致同意：甲方在该物业交付给乙方装修前擅自解除本合同、取消对乙方的装修委托的，甲方应向乙方支付装修费用总额50%的违约金（从已收取的装修费用中扣除）；甲方在该物业交付给乙方装修后擅自解除本合同、取消对乙方的装修委托的，则不论乙方对该物业实际完成了多少工程量的装修，甲方仍应向乙方支付本合同约定的装修费总额作为乙方的装修投入和违约金”。在该物业尚未交付给被告智笙公司装修前，被告智笙公司已为履行合同投入了大量的人力、物力、资金的情况下，原告解除合同的，被告智笙公司无须返还装修款。三、原告主张违约金没有事实和法律依据。案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。退一步讲，假设法院认定被告智笙公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告智笙公司请求法院予以调减。原告未举证证明其实际损失，综合合同的履行情况、原告的预期利益等，违约金应予以调整为以物业使用权转让款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份信息、两被告工商登记信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《物业使用权出让合同》《物业使用权出让合同补充协议（一）》《物业委托装修合同》。证明原、被告合同关系及合同的具体约定。3、鄱阳城•众创小镇物业使用权定金确认单、收款收据6张。证明原告向两被告付款的情况。4、律师见证书、律师见证费收据。证明双方签约经律师见证，原告支付见证费800元。5、被告客服沟通微信截屏一份。证明原告与被告沟通如何解决纠纷，但双方协商未果，被告一直没有给原告满意的答案。根据被告客服的说法，物业要2020年8月1日前才能交付，且只是被告的一个口头说法。6、图片2张。证明物业销售时的沙盘，原告购买的物业是B栋21层14单元。原告2020年5月1日前往现场参观，物业还是一片草地，没有施工的迹象。诉讼中，被告瑞弘公司提交以下证据：1、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书、地块二规划图、公示图及项目总规划图。证明涉案物业所在地块依法取得相应的建设工程规划许可证等。原、被告之间签订的《物业使用权出让合同》合法有效，被告为履行合同义务投入了大量人力、物力、资金。2、补充协议。证明因疫情及政府规划原因，工程迟延交付，被告多次表达希望原告继续履行合同并给予补偿款，且绝大多数业主也与被告签署该补充协议，同意延迟交付。诉讼中，被告智笙公司未提交证据。本院认证：原告提交的证据1-5，两被告对真实性均无异议，本院经审查对该几组证据的真实性予以确认；证据6没有原始载体，本院对真实性不予确认。被告瑞弘公司提交的证据1，原告对真实性无异议，本院经审查对该组证据的真实性予以确认；证据2与本案无关，本院对关联性不予确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2018年8月10日，原告（受让方，乙方）与被告瑞弘公司（出让方，甲方）签订《物业使用权出让合同》，约定：第一条物业基本情况：1.项目名称：鄱阳城·众创小镇。2.项目地址：佛山市禅城区*******鄱阳城。3.甲方将该项目B栋21层14单元的使用权出让给乙方，具体范围见物业位置《户型平面图》。4.该物业建筑面积37.24平方米。5.该物业土地使用权性质为集体建设用地（商服用途）。第二条物业用途：1.乙方受让的该物业为商服用途，未经甲方同意改变用途的，属违约行为。第三条出让期限：1.该物业使用权的出让期限从本合同项下的物业交付给乙方之日起算满20年之日止，期满后甲方赠与乙方免费使用该物业5年（以上期限均在甲方取得的该项目地块及地上建筑物经营使用权期限内）。2.乙方应在上述赠与期限届满当日将该物业的使用权归还给甲方。在上述约定的最终使用期限届满后，若甲方继续合法拥有该项目土地使用权及物业所有权的，且甲方继续出让该物业的，在同等条件下乙方有优先受让权，具体受让条件届时另行商议。第四条物业使用权出让价款及付款方式、付款期限：(一）本物业使用权出让价款的总金额（由物业使用权出让期内的使用权出让费、综合运营管理费两部分组成，按套计价，下同）为145236元,其中包括：1.物业使用权出让期内的使用权出让费为111720元；2.物业使用权出让期内的综合运营管理费为33516元（为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，乙方自愿接受并同意该项目在对外经营期间由甲方实行统筹经营的管理方式进行经营：即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等；此项综合运营管理费不含该物业的物业管理费）。(二）乙方同意选择以下第2种付款方式支付本物业使用权出让价款，具体支付金额及时间约定如下：2.分期付款。(1)首期款：55236元(含定金）,乙方应在2018年8月13日前支付；(2)第二期款：乙方应在2018年11月10日向甲方支付45000元;(3)第三期款：乙方应在2019年2月10日向甲方支付45000元。第五条物业的交付标准和期限：1.甲方约定在2020年5月1日（含当天）前将该物业交付给乙方使用，如因不可抗力因素导致甲方逾期交付的，甲方无需承担违约责任；如乙方未能按约定履行付款义务的，则该物业交付时间相应顺延至乙方履行完付款义务后30日内（上述各情形下，出让期限的起始日仍以2020年5月1日为准）。2.该物业的交付标准为毛坯交付，甲、乙双方均同意在签订本合同的同时，乙方与甲方指定的装修公司签订《委托装修合同》，约定装修的有关事宜。3.遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可将该物业的交付期按实际影响天数据实予以延期：a、不可抗力；b、火灾、水灾、地震等自然灾害、战争或其他事故；c、其他非甲方所能控制的延迟因素。第八条违约责任：3.甲方无故未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收出让价款每日万分之一的标准向乙方支付违约金，逾期超过90日的，乙方有权解除本合同；乙方解除合同的，甲方应无息退还全部已收的出让价款，并从应交付物业之日起按照本合同已收出让价款每日万分之一的标准向乙方支付违约金至合同解除之日止。同日，原告（乙方，受让方）与被告瑞弘公司(甲方，出让方)签订《物业使用权出让合同补充协议（一）》，约定：双方同意，在乙方没有违反《物业使用权出让合同》及《物业委托装修合同》的情况下，乙方自本物业实际交付之日起满10年后，可向甲方提出书面回购本物业使用权的申请；乙方可申请要求甲方按照《物业使用权出让合同》约定的出让价款总额及《物业委托装修合同》约定的装修费的总金额作为回购费用（回购费用必须扣除甲方在收取上述费用时所支付的法定税费），由甲方向乙方回购本物业使用权，乙方申请甲方回购时应满足如下全部条件，方可申请：……。2018年8月10日，原告（甲方，委托方）与被告智笙公司（乙方，受托方）、被告瑞弘公司（丙方，开发商）签订《物业委托装修合同》，约定：第一条装修的内容和标准：各方一致同意甲方委托乙方对该物业进行装修，并一致确认乙方按本合同附件《平层装修交付标准》的约定对该物业进行装修装饰。第二条装修的费用及支付：甲乙双方一致同意：甲方应向乙方支付的装修费为154764元，…...。装修费的具体付款方式如下：（1）装修费50000元，于2018年8月10日前支付；（2）装修费余款104764元，于2018年8月13日前支付。第三条装修的工期及交付：根据《物业使用权出让合同》的约定，丙方交付该物业给甲方的期限为2020年5月1日前。甲、乙、丙三方一致同意：乙方可在丙方交付该物业给甲方前，根据丙方的建设进度提前进场进行装修，并于2020年5月1日前将该物业的装修移交给甲方。第五条违约责任：1、甲方逾期支付装修费的，每逾期一天，甲方应按逾期应付款的万分之一向乙方计付违约金；乙方逾期完成装修的，每逾期一天，乙方应按甲方已付装修费的万分之一向甲方计付违约金。……2018年8月10日，被告智笙公司出具《收据》，确认收取原告支付的装修款50000元；2018年8月13日，被告智笙公司出具《收据》，确认收取原告支付的装修款104764元。以上合计154764元。2018年8月13日，被告瑞弘公司向原告出具《收据》，确认收取原告支付的物业使用权出让款55236元；2018年11月24日，被告瑞弘公司向原告出具《收据》，确认收取原告支付的物业使用权出让款45000元；2019年1月30日，被告瑞弘公司向原告出具《收据》，确认收取原告支付的综合运营管理费33516元及物业使用权出让款11484元。以上合计145236元。庭审中，原告陈述：1、原告诉讼请求第一、二项要求被告瑞弘公司、智笙公司履行合同中所约定的义务是指解除原告与被告瑞弘公司签订的《物业使用权出让合同》及解除原告与被告智笙公司签订的《物业委托装修合同》。2、原告诉讼请求第三、四项主张的违约金计算期间为2020年5月1日至2020年7月31日，即从应交付物业之日起计算90日。3、原告2020年5月1日前往涉案物业，现场还是一片草地，还没有开始建设。庭审中，被告瑞弘公司陈述：1、涉案物业现正在建设中，目前的建设阶段为建地下室。2、因2020年1月份春节放假，后因疫情拖延了施工时间，此外隔壁地块改变规划用途为湿地公园，导致被告建设的园区也要调整规划，相关的政府批复也延迟了，故被告未能按约定交付物业。另查明：位于佛山市禅城区**********侧的鄱阳城众创小镇（地块二）9#楼及地下室于2019年2月28日取得建设工程规划许可证，建设单位为佛山市禅城区*****鄱阳股份合作经济联合社。该工程项目于2019年3月28日取得建筑工程施工许可证。本院认为，本案系合同纠纷。案涉《物业使用权出让合同》及补充协议、《物业委托装修合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方应依约履行。关于原告主张的解除合同。《物业使用权出让合同》约定瑞弘公司应于2020年5月1日前向原告交付案涉房屋，但截止至本案起诉之日，瑞弘公司尚未向原告交付案涉房屋，且结合庭审查明事实，案涉“鄱阳城众创小镇”项目仅完成地下室的工程，地上工程尚未施工，瑞弘公司不但逾期交付超过90日，而且可以预见在合理的期间内其亦无法交付房屋。故原告依约有权解除《物业使用权出让合同》及补充协议。瑞弘公司主张因受到新冠疫情影响而无法按时交付房屋，无需解除合同，对此本院认为，2020年初爆发的新冠肺炎疫情可能对瑞弘公司施工进度产生一定影响，但结合前述查明，案涉工程仅完成地下室建设，可知瑞弘公司未能按时交付房屋并非新冠疫情造成，瑞弘公司该抗辩意见本院不予采信。另，原告与智笙公司就涉案物业签订的《物业委托装修合同》有赖于《物业使用权出让合同》的履行，现《物业使用权出让合同》已经解除，原告主张解除《物业委托装修合同》，合法有据，本院予以支持。至于上述合同的解除时间，原告在庭审前未向两被告送达解除合同的书面通知，则以庭审中原告明确主张解除合同之日为通知送达之日，本院确定原告与两被告签订的《物业使用权出让合同》及补充协议、《物业委托装修合同》于2020年9月7日解除。关于原告诉请返回物业使用权转让款及装修款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告与两被告之间签订的《物业使用权出让合同》及《物业委托装修合同》解除后，被告瑞弘公司应向原告返还收取的物业使用权转让款145236元，被告智笙公司应向原告返还收取的物业装修价款154764元，原告主张合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金。根据《物业使用权出让合同》第八条第3点的约定，原告解除合同的，被告瑞弘公司应无息退还全部已收的出让价款，并从应交付物业之日起按照本合同已收出让价款每日万分之一的标准向原告支付违约金至合同解除之日止。现《物业使用权出让合同》因被告瑞弘公司违约而解除，原告有权要求被告瑞弘公司自2020年5月1日起以145236元为本金，按日万分之一计算违约金至2020年9月7日，经核算，上述期间的违约金为1888.07元（145236元×130天×日万分之一），原告在本案中仅主张瑞弘公司支付违约金1307.12元，系对其权利的自由处分，本院予以确认。根据《物业委托装修合同》第三条、第五条的约定，被告智笙公司应于2020年5月1日前将涉案物业的装修移交给原告，被告智笙公司逾期完成装修的，每逾期一天按已付装修费的万分之一向原告支付违约金。现原告从被告智笙公司应交付装修之日也即2020年5月1日起以智笙公司收取的装修款154764元为本金，按日万分之一计算90天的违约金，合法有据，本院予以支持。经核算，被告智笙公司应向原告支付违约金1392.88元（154764元×90天×日万分之一）。原告主张合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、确认原告谢开正与被告佛山市瑞弘物业有限公司签订的《物业使用权出让合同》及《物业使用权出让合同补充协议（一）》于2020年9月7日解除；二、确认原告谢开正与被告佛山市智笙装饰工程有限公司、被告佛山市瑞弘物业有限公司签订的《物业委托装修合同》于2020年9月7日解除；三、被告佛山市瑞弘物业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告谢开正返还收取的物业使用权出让款145236元及违约金1307.12元；四、被告佛山市智笙装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告谢开正返还收取的装修款154764元及违约金1392.88元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2920元，由被告佛山市瑞弘物业有限公司负担1460元，被告佛山市智笙装饰工程有限公司负担1460元。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年十一月十七日书记员 梁茵琪