江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2472号上诉人（原审原告，反诉被告）：淮安市清河区城北供销合作社，住所地淮安市淮海西路**。法定代表人：王锦生，该社主任。委托诉讼代理人：王名海、杨芸萁（实习），江苏引航律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：索小明，男，1971年4月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：葛华林，淮安市清江浦区大华法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告，反诉第三人）：张正勇，男，1969年2月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。上诉人淮安市清河区城北供销合作社（以下简称城北供销社）因与上诉人张正勇、索小明房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初6905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城北供销社上诉请求：1、增判张正勇、索小明支付城北供销社租金191219.79元，并以2154151.79元为基数支付逾期付款利息。2、驳回张正勇、索小明一审全部反诉请求。3、本案一、二审诉讼费用由张正勇、索小明负担。事实与理由：一、一审判决没有全部支持城北供销社房屋租金的诉讼请求错误。根据生效判决，城北供销社与淮安新在水一方大酒店自2004年12月8日形成不定期租赁关系，双方之间的租赁关系于2014年12月8日终止。但之后淮安新在水一方大酒店的名义经营者索小明和实际经营者张正勇拒不返还租赁房屋，城北供销社多次通过诉讼方式要求归还，但索小明、张正勇仍然一直拒绝，直至2017年11月10日房屋被拆除。根据2003年7月31日，城北供销社与淮安市清河区在水一方大酒店签订的《补充协议（一）》，张正勇、索小明应按照每年32.5万元的标准支付租金。因此，案涉租金应按照32.5万元/年的标准从2011年6月1日计算至房屋被拆除之日即2017年11月10日，而一审法院按照32万元/年的标准计算至拆迁公告发布之日即2017年7月19日不当。二、索小明主张装潢补偿与经营损失没有任何依据。1、索小明主张所谓房屋的补偿款没有任何依据。涉案房屋产权、土地使用权均系城北供销社所有，城北供销社对于扩建房屋无需举证，一审法院以现有证据不能真实反映自建房的实际建设情况为由，判决城北供销社与索小明各半所有，属于举证责任分配不当，认定事实和证据采信错误。2、索小明主张装潢补偿款也没有依据。涉案房屋在2000年租赁给淮安市清河区在水一方大酒店之前已经有装潢存在。双方签订的租赁协议约定，租赁终止后，装潢不得拆除，归城北供销社所有。退一步讲，即便酒店在经营中存在简单装潢，租赁结束后装潢归属城北供销社。索小明和张正勇也没有举出证据证明曾经装潢，因此索小明主张装潢款没有依据。3、索小明主张的经营损失（停业停产补助）也没有事实依据。城北供销社与淮安新在水一方大酒店之间的租赁关系已经于2014年12月8日终止，索小明在一审庭审中称淮安新在水一方大酒店在2011年便停业，事实上，淮安新在水一方大酒店因经营不善在2015年3月之后彻底停业。上述事实说明，在2017年7月拆迁时，城北供销社与淮安新在水一方大酒店之间的租赁关系已经终止，酒店没有实际经营不存在任何经营损失。张正勇、索小明上诉请求：1、撤销一审判决第一项有关张正勇的内容，驳回城北供销社对张正勇的起诉；2、改判索小明减少承担租金1706624元；3、改判城北供销社增加支付补偿款466272元；4、由城北供销社承担二审诉讼费用，并由索小明和城北供销社合理承担一审本反诉诉讼费用。事实与理由：1、张正勇虽在其他案中陈述案涉酒店系其实际经营，索小明亦出具的情况说明中亦载明张正勇的身份，但城北供销社完全不认可索小明书面证言的真实性，现有生效法律文书已认定张正勇并非涉案房屋租赁合同关系的一方当事人，故张正勇不是本案一审适格被告。2、城北供销社以同一事实和理由对张正勇提起相同的诉讼请求，曾被前案裁定驳回起诉或者判决驳回诉讼请求，但其并未提起上诉或者被驳回上诉。城北供销社对张正勇提起诉讼，属于重复起诉，明显违背了“一事不再理”原则。3、索小明支付租金义务的诉讼时效为一年。淮安新在水一方大酒店于2014年12月8日注销，生效判决认定双方租赁关系于2014年12月8日终止，但城北供销社没有证据证明其在酒店注销登记前、注销后向该酒店或投资人主张过案涉租金。城北供销社的主张已经超过诉讼时效。即使索小明应支付城北供销社相应的租金，但至少自2011年6月至2016年9月的租金已超过诉讼时效，故应改判减少租金1706624元。4、案涉酒店于2013年3月4日就缴销发票和注销税务登记，故自2013年3月4日，至迟于2014年12月8日起，索小明因不能实现合同目的，就不应再支付租金。故至少自2015年3月起，索小明便不再按此前标准支付租金。在不考虑重复起诉和超过诉讼时效的情形下，索小明无需承担该部分租金762992元。5、一审法院仅支持自建房补偿466272元不当，应当全额支付该项费用，请求二审法院增判城北供销社支付自建房补偿466272元。原告城北供销社向一审法院起诉请求：1、两被告支付2011年6月1日至2017年11月10日期间的房屋租金2154181.79元，并以2154181.79元为基数支付利息（2017年11月11日起至2019年8月19日，利息按银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、被告承担本案诉讼费。反诉原告索小明向一审法院反诉请求：1、城北供销社返还索小明在淮安新在水一方大酒店的征收补偿款3054887元及利息357421元（从2018年2月14日起至2019年8月19日止），并支付索小明从2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2、城北供销社承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2000年8月6日，城北供销社（甲方）与淮安市清河区在水一方大酒店（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方提供北京北路和淮海西路交界处门朝西北向的二层楼房租赁给乙方经营使用，租赁期限为15年，年租金为25万元，从第四年开始递增，每年递增1万元，满28万元不再递增，以后均按28万元缴纳；年租金分两次交清，11月8日前和5月18日前各交一半，协议对双方的权利和义务以及违约责任分别作出约定，并约定协议自2000年11月18日起生效，张正勇在协议尾部签字。2001年2月28日，淮安市清河区在水一方大酒店在涉案房屋内核准登记，经济性质为集体所有制，法定代表人为张正勇。2006年11月16日企业被吊销营业执照，但未办理注销登记，工商登记资料载明股东有张正勇、沙桂友、王伟、徐宝成、刘红、朱会祥、王连喜、骆鼎声。2003年7月31日，城北供销社（甲方）与淮安市清河区在水一方大酒店（乙方）签订《补充协议（一）》，约定由甲方对酒店进行加层改造，并调增租金。2003年12月15日，淮安市清河区新在水一方大酒店经工商登记设立，经济性质为个体工商户，经营者为刘红。2003年11月30日，城北供销社（甲方）与淮安市清河区新在水一方大酒店（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方提供北京北路和淮海西路交界处门朝西北向的二层楼房租赁给乙方经营使用，租赁期限为15年，年租金为25万元，从第四年开始递增，每年递增1万元，满28万元不再递增，以后均按28万元缴纳；年租金分两次交清，11月18日前和5月18日前各交一半，并约定协议从2003年11月18日起生效，合同其他内容同城北供销社与淮安市清河区在水一方大酒店于2000年8月6日所签租赁协议。2004年10月14日，淮安市清河区新在水一方大酒店办理注销登记。2004年12月8日，该地点又成立了淮安新在水一方大酒店，经济性质为个人独资企业，投资人为索小明。2014年12月8日淮安新在水一方大酒店注销登记。2011年9月2日，城北供销社发出一份《通知》，载明：“张正勇承租户：根据市政府征收调查通告精神（淮征调字2011第011号），你租用我单位房屋在政府征收范围内，做好准备工作，并在接到本通知一个月后停止经营，请予配合和支持。”2015年12月18日，城北供销社起诉张正勇，要求张正勇支付涉案房屋的租金并要求张正勇返还涉案房屋，张正勇在该案中提起反诉，要求城北供销社向其支付因土地征用应补偿的相关费用和损失。后淮安市清河区人民法院于2016年6月12日裁定驳回城北供销社的起诉和张正勇的反诉。在该案审理过程中，张正勇在答辩状及反诉状中陈述其实际经营诉争酒店；索小明出具情况说明，载明张正勇系实际投资人、经营人，张正勇借用其身份证办理工商登记手续。2016年7月5日，城北供销社起诉淮安市清河区在水一方大酒店和张正勇，要求两被告给付租金并返还房屋。法院审理后认为，城北供销社系与淮安新在水一方大酒店形成租赁关系，驳回城北供销社诉讼请求。城北供销社不服该判决提起上诉，二审法院于2017年5月3日判决驳回上诉，维持原判。2017年6月2日，城北供销社起诉索小明、张正勇，主张解除其与淮安新在水一方大酒店的房屋租赁关系，并主张索小明、张正勇返还房屋。一审法院于2017年11月3日作出民事判决，确认城北供销社与淮安新在水一方大酒店之间的房屋租赁关系已于2014年12月8日终止，索小明、张正勇在判决生效后返还房屋。之后，张正勇提起上诉。上诉期间，因诉争房屋被拆除，二审法院于2018年5月31日作出二审判决，维持了一审判决中租赁关系终止的部分，撤销了一审判决中返还房屋部分。该判决载明“……涉案房屋的承租人发生过三次变更。2000年8月6日，淮安市清河区在水一方大酒店与城北供销社签订《房屋租赁协议》承租涉案房屋。2003年11月30日，淮安市清河区新在水一方大酒店与城北供销社签订《房屋租赁协议》，取代淮安市清河区在水一方大酒店成为涉案房屋的承租人；2004年10月14日，淮安市清河区新在水一方大酒店被注销。同年12月8日，淮安新在水一方大酒店注册成立，住，住所地与涉案房屋位置一致际上是从成立之日开始使用涉案房屋，虽未签订书面的房屋租赁合同，但城北供销社未提出异议，视为双方形成事实租赁关系……”2017年7月20日，淮安市清江浦区人民政府发出《房屋征收决定公告》，载明对在水一方项目（非住宅）地）地块划红线范围内的房屋和附属物实施征收收时间自2017年7月20日正式开始。2018年2月12日，城北供销社在《房屋征收补偿安置协议书》上盖章，协议书载明补偿款总额为57467843.24元。2018年2月13日、2018年8月6日，城北供销社分别收到补偿款1000万元，合计2000万元。另查，城北供销社收到涉案房屋租金的截止日期为2011年5月，交款人系淮安新在水一方大酒店。本案有争议的主要事实与证据如下：（一）关于诉争房屋的租金。城北供销社陈述：“2011年6月之前的租金是按照2000年8月6日签订的《房屋租赁协议》及后来的补充协议约定的标准缴纳。按照租赁协议及补充协议的约定，截止2011年7月30日，每年租金是32万元。2011年7月31日开始至2015年11月18日，租金就变成32.5万元每年，城北供销社本次诉讼按照每年32.5万元进行主张”。城北供销社提供了2010年3月至2010年12月期间多张房租费发票，载明每月房租金额26666元。被告张正勇、索小明质证称，该发票至多能证明月租金标准为26666元，而不存在城北供销社所称的递增。索小明陈述：“其于2011年9月2日收到城北供销社发出的通知后，经营到2011年10月3日左右就不再继续经营。因涉及拆迁补偿问题，其就和城北供销社协商，也没有达成一致，所以房屋就没有还给城北供销社。城北供销社曾表态，2011年10月之后房屋不再收取租金，一方面是因为房屋要拆迁，另一方面索小明也没有实际经营。”城北供销社陈述：“城北供销社无人表示不再收取租金。酒店一直经营到2015年2月。此前，城北供销社一直通过发函、在酒店门口张贴通知等多种方式，要求返还房屋及给付租金，但对方一直拖延，所以城北供销社于2015年12月起诉，一直诉讼至今。”（二）关于诉争房屋的拆迁补偿。索小明陈述其主张的补偿款项明细：1、评估报告中自建房部分。其中4号、5号、6号、7号、8号、10号房屋系索小明自建，总价值为932544元。2、评估报告中的装潢部分。装修评估明细表中，在水一方酒店的附属设施总价款为1964492元，扣除民生药房、五金超市、西园数码、烟酒商行、朱桥甲鱼馆、11号房所涉价值342149元后，城北供销社应补偿1622343元。3、经营损失部分。按照征收协议，经营损失总价为1252604元，按总额的40%计算为501041.60元，现索小明主张50万元。索小明主张的经营损失是将补偿协议中的停产停业补助两个项目相加，因停业停产补助还包括农贸市场，故索小明认为在水一方酒店占其中40%较为合理。城北供销社对索小明陈述的相关项目补偿款金额的计算结果不持异议。关于自建房部分。城北供销社陈述：“在以前和本次诉讼中，城北供销社都曾经提供了2003年7月31日签订的补充协议，该协议是原告与淮安市清河区在水一方大酒店签订，其中约定由城北供销社负责加层改造，并增加租金。但是因时间较长，账册无法提供。”张正勇、索小明陈述：“城北供销社的陈述不属实。其所称的补充协议根本未履行，生效判决确认自2003年11月30日起，城北供销社与案外人刘红订立了新的租赁协议，如此短的时间无法完成改造。”张正勇又陈述其对诉争房屋的改造情况：“2000年其和他人一起筹办在水一方大酒店，从城北供销社租赁涉案房屋，并在城北供销社同意的情况下进行改造、新建房屋和装潢。2000年、2003年、2007年先后三次进行了改造。”本案审理过程中，一审法院依法进行调查，淮安市清江浦区房屋拆迁安置公司表示，停业停产补助系根据拆迁评估明细表中的相关房屋的货币补偿价格为基数，按营业用房不超过3%、非营业用房不超过1%的标准补偿。一审法院认为，诉争房屋产生了多次租赁关系。经生效民事判决认定，自2004年12月8日起，城北供销社与淮安新在水一方大酒店之间形成事实租赁关系。2014年12月8日淮安新在水一方大酒店注销登记，其权利义务由其投资人索小明承担。张正勇曾自认其实际经营诉争酒店，索小明亦曾证明张正勇系诉争酒店实际投资人，故张正勇应当承担淮安新在水一方大酒店的相关债务。城北供销社要求张正勇、索小明履行租金义务。关于租金标准。城北供销社提交的2010年3月至2010年12月期间发票，均载明每月租金为26666元，一审法院据此认定双方约定的月租金即为26666元。城北供销社主张，租金应按2000年8月6日的《房屋租赁协议》及其补充协议所确定的标准即每年32.5万元执行。一审法院认为，淮安新在水一方大酒店并非该协议当事人，该协议对淮安新在水一方大酒店并无约束力，故对城北供销社主张的每年32.5万元的租金标准，不予采信。淮安新在水一方大酒店支付租金至2011年5月，之后其并未支付租金、亦未返还房屋，因其继续占用房屋，故应继续履行支付租金义务。至2017年7月20日淮安市清江浦区人民政府发出《房屋征收决定公告》时，诉争房屋已不再产生经济效益，故将张正勇、索小明应支付租金的期限截止2017年7月19日，租金共计为1962962元[26666元×（73+19/31）]。索小明辩称城北供销社承诺2011年10月之后就不再收取租金，但并未举证，不予采信。对于张正勇关于城北供销社的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，一审法院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案租金系以按月方式分期收取，故张正勇、索小明应付租金的诉讼时效期间应自2017年7月19日之后计算一年。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。由此可见，至城北供销社于2019年7月18日提起本案诉讼时，其关于租金的诉讼时效期间并未届满。诉争房屋租金系按月支付，2011年5月之后，淮安新在水一方大酒店未缴纳租金，已构成违约。城北供销社主张自2017年11月11日开始按中国人民银行同期同类贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息，予以支持。索小明主张城北供销社支付征收补偿的相关款项3054887元。一审法院认为，关于自建房补偿部分。城北供销社与张正勇均陈述系自己投资兴建，但双方提供的证据未能证明实际建房的时间及相关款项来源。因该自建房系在城北供销社同意的情况下建成，而现有证据不能真实反映自建房的实际建设情况，一审法院认为张正勇、索小明应享有部分补偿款份额，酌情确定为466272元。索小明主张的超出部分，不予支持。关于装修补偿款。一审法院认为，诉争酒店上多次产生租赁关系，淮安新在水一方大酒店承租房屋时，并未与城北供销社关于装修问题达成书面约定，按常理应认定城北供销社认可淮安新在水一方大酒店对装修享有权益，现索小明主张城北供销社向其支付装修补偿款1622343元，予以支持。关于经营损失（即停业停产补助）。一审法院认为，张正勇、索小明租赁诉争房屋用于酒店经营，其享有因经营产生的相关权益。在经营期间，诉争房屋拆迁而产生停业停产补助，索小明主张其中的50万元部分，按其实际使用房屋的价值比例计算，亦属合理，予以支持。综上，索小明应得的补偿款为2588615元（466272元+1622343元+50万元）。张正勇在2015年的诉讼中便开始主张城北供销社向其支付拆迁补偿款，城北供销社在实际领取补偿款后应及时支付于承租方，其并未付款，已构成违约；索小明主张城北供销社支付2588615元补偿款，予以支持；其主张的超出部分，不予支持。索小明主张城北供销社支付逾期付款利息，于法有据；考虑城北供销社应有必要时间准备付款，酌情认定城北供销社应自2018年3月1日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；索小明主张的超出部分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决：一、被告张正勇、索小明于判决生效后三日内支付原告城北供销社租金1962962元，并以1962962元为基数支付逾期付款利息（2017年11月11日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；2019年8月20日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至全部款项清偿为止）；二、反诉被告城北供销社于判决生效后三日内支付反诉原告索小明补偿款2588615元，并以2588615元为基数支付逾期付款利息（2018年3月1日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；2019年8月20日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至全部款项清偿为止）；三、驳回原告城北供销社的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告索小明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24033元，原告城北供销社社负担1566元；被告张正勇、索小明负担22467元；公告费300元，由被告索小明负担；反诉案件受理费17049元，反诉原告索小明负担3295元，反诉被告城北供销社负担13754元。二审中当事人均未提交新证据。二审经审理除确认一审法院查明的案件事实外，另查明：2003年7月31日，城北供销社（甲方）与淮安市清河区在水一方大酒店（乙方）签订《补充协议（一）》，其内容为：“一、本协议为2000年8月6日主协议之第一补充协议。二、甲方负责承担三层主体加层改造投资，工程由乙方组织设计、规划、施工，并负责质量、安全等工程责任，工程造价的审核由甲方委托清河区审计局审计，审计费用由乙方负责，审计后的总造价不得超过40万元。其他辅助设施的投资由乙方负责，且产权在租赁期结束后归甲方所有。三、加层改造投资工程款支付方法：工程组织、协调由乙方负责，甲方参与监督检查、工程款支付分二期到位；主体完工后，经双方及相关部门初验合格后，由乙方先从甲方暂借工程款20万元，工程竣工验收合格；经审计后多退少补，结清业务，并需提供正式投资结算发票。四、甲方一楼西侧彩钢棚下一大两小房屋，三楼原办公区于施工前交付乙方。五、因甲方追加三层加层层改造投资租赁面积，在主合同租赁不调整的情况，一是对三层主体加层改造投资部分，按审计后的投资总价在工程竣工交付三个月后，即从2003年12月1日到2005年11月30日止分24个月均摊其投资总价作为上交甲方的追加资金（具体增加租赁数额待投资审计总价确定后另签补充协议）；二是对追加投资及增加面积的租金作适当调整，即从2003年7月31日至2007年7月30日，每年追加支付甲方租金3.5万元。2007年7月31日至2011年7月30日每年追加支付甲方租金4万元，2011年7月31日至2015年11月18日每年追加支付甲方租金4.5万元（付款方式与主协议同步）。六、本协议经双方签字后生效，如有违约，应承担对方相应的经济损失和有关法律责任。七、乙方应积极配合甲方做好招商引资项目的申报工作。”张正勇、索小明认为，上述补充协议未实际履行。本院认为，2000年8月6日，城北供销社与淮安市清河区在水一方大酒店签订《房屋租赁协议》，后于2003年7月31日签订《补充协议（一）》。淮安市清河区在水一方大酒店更名为淮安市清河区新在水一方大酒店前，于2003年11月30日与城北供销社签订《房屋租赁协议》，但在淮安市清河区新在水一方大酒店于2004年12月8日变更为淮安新在水一方大酒店后，未再签订书面协议。从查明的事实来看，《房屋租赁协议》中所约定的年租金封项金额为28万元，与淮安新在水一方大酒店支付的年租金32万元不符，根据淮安新在水一方大酒店在2010年3月至2010年12月期间支付的月租金标准26666元，说明淮安新在水一方大酒店系按照《补充协议（一）》约定支付租金。本案二审争议焦点如下：1、张正勇是否是本案适格被告。2、城北供销社的起诉是否属于重复起诉。3、城北供销社主张的房屋租金请求是否超过诉讼时效。4、城北供销社主张的房屋租金数额如何认定。5、索小明主张的自建房屋补偿费、装潢费、经营损失如何认定。本院认为，关于张正勇是否是本案适格被告的问题。张正勇认为，由于城北供销社在其他案件中不认可案涉酒店系张正勇实际经营，现有生效法律文书已认定张正勇并非涉案房屋租赁合同关系的一方当事人，故张正勇不是本案适格被告。本院认为，根据查明的事实，淮安新在水一方大酒店于2014年12月8日注销后，城北供销社于2015年12月18日起诉张正勇要求支付涉案房屋的租金以及返还涉案房屋。在该案审理过程中，张正勇在答辩状及反诉状中陈述其实际经营诉争酒店，索小明出具的情况说明也载明张正勇系实际投资人，张正勇虽然对前述陈述不予认可，但并未举证证明其此前已将房屋返还给城北供销社，因案涉酒店属于个人独资企业，故张正勇依法应当承担淮安新在水一方大酒店的相关债务，张正勇作为本案被告主体适格。故对张正勇的该项上诉理由，不予采纳。关于城北供销社的起诉是否属于重复起诉的问题。张正勇认为，城北供销社以同一事实和理由对张正勇提起相同的诉讼请求，并被法院裁定驳回起诉或者判决驳回诉讼请求，其再行起诉，属于重复起诉，明显违背了一事不再理原则。经查，城北供销社确实在2015年12月18日、2016年7月5日、2017年6月2日先后三次向清江浦区人民法院提起诉讼，但前述三次诉讼并未对城北供销社主张的租金作出实体判决或者驳回城北供销社要求租金的请求，城北供销社提起本案诉讼，并不属于重复起诉。故对张正勇的该项上诉理由，不予采纳。关于城北供销社主张的房屋租金是否超过诉讼时效的问题。本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。案涉《房屋租赁协议》所涉租金按年计算，每半年支付一次，案涉房屋自2017年7月20日起被征收，张正勇、索小明应付租金的诉讼时效期间应自2017年7月19日之后计算一年。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。根据上述规定，至城北供销社2019年7月18日提起本案诉讼时，其关于租金的诉讼时效期间并未届满。同时，虽然城北供销社提起本案诉讼时间为2019年7月18日，但根据查明的事实，城北供销社在淮安新在水一方大酒店于2014年12月8日注销后，于2015年12月18日就起诉张正勇要求支付租金，故从城北供销社首次起诉时开始，本案诉讼时效已经中断，故对张正勇、索小明关于城北供销社起诉超过诉讼时效的主张，不予采纳。关于城北供销社主张的房屋租金数额如何认定的问题。对于租金支付标准。城北供销社认为，应当按照32.5万元/年的标准计算。本院认为，2003年7月31日，城北供销社与淮安市清河区在水一方大酒店签订《补充协议（一）》约定，2007年7月31日至2011年7月30日每年追加支付甲方租金4万元，2011年7月31日至2015年11月18日每年追加支付甲方租金4.5万元。根据城北供销社提交的2010年3月至2010年12月期间的发票均载明每月租金为26666元，即每年租金为319992元（26666元/月12月），该数额与《补充协议（一）》约定的“2007年7月31日至2011年7月30日”期间每年租金32万元能够吻合，说明淮安新在水一方大酒店事实上系按照《补充协议（一）》约定标准支付租金。虽然淮安市清河区在水一方大酒店先后发生两次更名，但在酒店名称变更为淮安新在水一方大酒店后，未再与城北供销社签订协议，而淮安新在水一方大酒店系按照《补充协议（一）》约定实际履行，故从2011年7月31日起，淮安新在水一方大酒店应当按照每年32.5万元的标准支付租金，城北供销社的上诉理由成立，本院予以支持。对于支付时间。城北供销社认为，一审法院从2011年6月1日起算租金正确，但租金计算截止期限应为2017年11月10日，一审法院以2017年7月19日作为截止期限不当。本院认为，2017年7月20日，淮安市清江浦区人民政府发出《房屋征收决定公告》，载明对在水一方项目地块划红线范围内的房屋和附属物实施征收，征收时间自2017年7月20日正式开始。即从2017年7月20日开始，争议房屋已不再产生经济效益，一审法院将2017年7月19日作为计算租金的截止期限，并无不当。城北供销社要求以案涉房屋实际拆除之日即2017年11月10日作为计算租金的截止期限，与事实不符，不予采纳。张正勇、索小明虽然以案涉酒店在2014年12月8日注销登记、不再产生经济效益为由拒不支付后期租金，但因城北供销社与酒店形成不定期租赁合同关系，承租人在终止租赁关系时应当将房屋交付给出租人，在房屋未交付之前，案涉房屋仍然处于承租人控制之下，承租人是否产生收益不构成其拒付租金的理由，一审法院计算租金至2017年7月19日，并无不当。但是，需要说明的是，案涉在水一方大酒店在2014年12月8日注销登记，生效判决已经认定，在水一方大酒店与城北供销社签订的《房屋租赁协议》已于2014年12月8日终止，故对于2014年12月8日之前的租金1144792元[320000元÷12月×2月+325000元÷12月×（40月+8天÷30日）]，承租人应当予以支付。对于2014年12月9日至2017年7月19日的租金，由于案涉酒店已经注销，难以产生收益，且该房屋面临拆迁，城北供销社亦在2011年9月2日书面通知承租人做好停止经营准备，索小明在2014年12月8日注销案涉酒店后，因要求城北供销社支付相关补偿未果致其长期占用该房屋直至拆除，索小明拒不返还房屋的行为确属不当，但从法院判决来看，城北供销社理应向承租人给予相应补偿，索小明实际占用房屋也事出有因，故对于2014年12月9日至2017年7月19日的租金848611元[325000元÷12月×（31月+10日÷30日）]，应当由双方按照过错分担。综合该房屋的实际经营情况、当事人过错情况等因素，本院认定张正勇、索小明应支付租金509166元（848611元×60%）。关于索小明主张的自建房屋补偿费、装潢费、经营损失如何认定的问题。对于自建房屋补偿费466272元。索小明认为，由于案涉房屋设立的酒店系个人经营，财务不够健全，城北供销社虽然有完整健全的财务凭证，但未提供任何自建房的财务支付凭证，一审法院仅判决支持索小明主张的932544元中50%的费用不当。城北供销社认为，案涉房屋系城北供销社所有，自建房当然也系城北供销社建造，一审法院以现有证据不能真实反映自建房的实际建设情况为由，判决城北供销社与索小明各半所有，举证责任分配错误。本院认为，城北供销社于2000年8月6日签订的《房屋租赁协议》约定，承租人可以在出租人提供的场所根据经营需要建设房屋。2003年7月31日，城北供销社与淮安市清河区在水一方大酒店签订的《补充协议（一）》约定，“城北供销社负责三层主体加层改造投资，其他辅助设施的投资由乙方负责，且产权在租赁期结束后归甲方所有”。根据上述约定，张正勇、索小明主张的自建房屋三层主体系城北供销社投资，即使张正勇、索小明对于辅助设施有投资，但在租赁期结束后产权归城北供销社所有。由于案涉房屋系城北供销社所有，张正勇、索小明欲主张房屋系其建造，应由其承担举证责任，一审法院让城北供销社对此进行举证，属于举证责任分配错误。因此，索小明主张分割自建房屋，于法无据，不予采纳。一审法院判决不当，本院予以纠正。本院对城北供销社的该项主张，予以采纳。对于装潢费1622343元。城北供销社认为，案涉房屋在2000年出租给酒店之前已经存在装潢，即使酒店经营期间进行了装潢，根据租赁协议约定，租赁关系终止后，装潢不得拆除归城北供销社所有。本院认为，案涉酒店与城北供销社形成不定期房屋租赁合同以后需要拆迁，双方在租赁合同中对拆迁时如何处理没有约定。从查明的事实来看，案涉房屋在2017年拆迁时，装修价值系根据拆迁时的装修现状确定，而装修现状系承租人多年经营投入形成，城北供销社所主张在2000年前的装潢对于拆迁价值几无影响。根据索小明提供的证据，其在经营期间，支付了相应的装修费用。评估报告中的装潢部分总价值为1964492元，索小明主张扣除与其无关的费用342149元后，城北供销社应支付装潢费1622343元，较为公平，符合实际。本院对城北供销社的该项上诉理由，不予采纳。对于经营损失50万元。城北供销社认为，城北供销社与淮安新在水一方大酒店的租赁关系已经于2014年12月8日终止。根据索小明的陈述，事实上，淮安新在水一方大酒店在2011年便歇业，2015年3月之后彻底停业，停业原因为经营不善，与拆迁没有任何关系。案涉房屋在2017年开始拆迁，拆迁补偿经营损失应归城北供销社所有，一审判决城北供销社补偿50万元没有事实依据。本院认为，城北供销社一方面主张张正勇、索小明支付2011年6月1日至2017年11月10日期间的租金，另一方面又主张其与案涉酒店的租赁关系于2014年12月8日终止。如双方租赁关系于2014年12月8日终止，其主张此后的租金显然前后矛盾。案涉酒店虽然于2014年12月8日终止，但张正勇、索小明作为该拆迁房屋的承租人，必然存在经营损失，根据征收补偿协议，城北供销社所有房屋因拆迁补偿经营损失共计1252604元，一审法院根据在水一方大酒店承租面积所占拆迁补偿经营损失比例，判决城北供销社支付经营损失50万元，亦无不当。综上所述，城北供销社、张正勇、索小明的上诉请求部分成立。一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项之规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初6905号民事判决；二、上诉人张正勇、索小明于本判决生效后十日内支付上诉人淮安市清河区城北供销合作社租金1653958元，并以1653958元为基数支付逾期付款利息（2017年11月11日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；2019年8月20日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至全部款项清偿为止）；三、上诉人淮安市清河区城北供销合作社于本判决生效后十日内支付上诉人索小明补偿款2122343元，并以2122343元为基数支付逾期付款利息（2018年3月1日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；2019年8月20日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至全部款项清偿为止）；四、驳回上诉人淮安市清河区城北供销合作社、张正勇、索小明的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费24033元，由淮安市清河区城北供销合作社负担5581元，由张正勇、索小明负担18452元；公告费300元，由索小明负担；反诉案件受理费17049元，由索小明负担5204元，由淮安市清河区城北供销合作社负担11845元。淮安市清河区城北供销合作社预缴的二审案件受理费24033元，由淮安市清河区城北供销合作社负担18452元，由张正勇、索小明负担5581元。张正勇、索小明预缴的二审案件受理费24183元，由淮安市清河区城北供销合作社负担8452元，由张正勇、索小明负担15731元。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二〇年十一月二十五日法官助理  朱 强书 记 员  孙 静