重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0110民初7896号原告：曹秋霞，女，汉族，1991年6月28日出生，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：谢春，女，汉族，1985年12月21日出生，住重庆市綦江区。被告：杨国华，男，汉族，1969年7月20日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。原告曹秋霞诉被告杨国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法由审判员陈仁伟适用简易程序，法官助理钟雨尧协助办理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告曹秋霞及其委托诉讼代理人谢春，被告杨国华及其委托诉讼代理人喻祯洪、杜长坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹秋霞向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就綦江区古南镇的门面签署的租房协议已于2020年7月26日解除；2.判令被告退还保证金8000元（捌仟元整）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年4月7日，被告杨国华将其位于綦江区古南镇的门面出租给原告曹秋霞用于经营“耍家猪脚”，由被告提供合同范本，双方签订了《租房协议》，协议大致如下：1、租期：2020年5月1日起至2025年4月30日止；2、租金：每月7200元（大写柒仟贰佰元整）；3、租金交纳方式：先交后做，三个月交一次，每三个月届满前10天内交付下三个月租金到甲方微信上，所收租金不开正式发票。如乙方逾期未交付租金，除应补足所欠租金外，乙方向甲方支付违约金300元/天；4、保证金8000元（大写捌仟元整），协议期满，乙方所产生的所有费用结清后，并保证房屋内垃圾清除、烟道封闭、管道通畅，且乙方未违约，甲方将保证金无息返还乙方；5、在租期内，乙方因业务经营困难，无需甲方同意，在不影响甲方租金的情况下，乙方可将门面转让、转租，转让费由乙方收取，与甲方无关；6、甲乙双方共同遵守本协议，如有违约，违约方应向守约方支付违约金50000（大写伍万元），并承担律师代理，民事诉讼等所有费用。合同签订后，原告当场缴纳了三个月的租金21600元（贰万壹仟陆佰元整）和保证金8000元（捌仟元整）。原告投资13万元经营“耍家猪脚”以来，受疫情影响，门店一直处于严重亏损状态，为及时止损，原告于2020年7月7日，微信联系被告协商门面退租事宜，被告提议只能按合同将门面转租，无法提供其他解决方式。原告于2020年7月7日在綦江在线、门面大门、城区张贴栏等地方张贴门面转让或出租公告，期间咨询门面转让或出租的人极少，且门面因没水没气没厕所，门面一直转让或出租不成。7月19日，原告通知被告，请求协商解决门面退租的事情，原告愿意以不退押金8000元的方式，提前解除合同，将门面还给被告，被告不同意，要求按合同继续履行。后经多次协商，仍未能达成退租协议。原告投资经营“耍家猪脚”以来，生意一直不好，无力继续经营下去，2020年7月25日，原告关门结束经营，将门面的经营设备全部搬离，将门面恢复空置状态，并结清了物管、水电费，同时继续张贴门面出租公告，并告知被告，请求退租。被告不同意，依旧要求按合同履行。2020年7月26日，原告在微信上正式通知被告退租。后双方个又经多次协商，仍无法达成和解。为了尽快结束合同权利义务的不明确状态，减少原、被告双方的损失，维护自身合法权益，秉着疫情期间风险共担，公平正义的原则，特诉至法院，请求法院依法查明事实，作出公正判决。庭审中，原告曹秋霞当庭变更第一项诉讼请求为请求法院判决解除案涉租赁合同。被告杨国华辩称，原告的诉讼请求无相关的事实与法律依据，原告在租期未到期及无约定或法定解除条件的情况下起诉解除双方所签订的租房协议，原告的解除理由不成立，属于违约解除，原告的通知对此不产生合同解除效力。原告在无约定解除或法定解除的条件下提出解除双方所签订的《租房协议》，其行为已构成违约。综上所述，原告在无约定解除或法定解除的条件下提出解除双方所签订的《租房协议》，其行为已构成违约，且原告的解除理由不成立，属于违约解除，原告的通知不产生合同解除效力。因原告已构成违约，故保证金也不应当予以退还，因此，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。如果曹秋霞愿意承担违约责任，被告同意解决合同，要求原告尽快交还门面，以减少损失。经审理查明，2020年4月7日，原告曹秋霞（合同乙方）与被告杨国华（合同甲方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将位于綦江区古南镇的门面租给乙方使用，门面租赁期限为2020年5月1日至2025年4月30日止，租金按7200元/月支付，先交后做，三个月交一次，每三个月届满前10天内交付下三个月租金到甲方微信上，所收租金不开正式发票，如乙方逾期未交付租金，除应补足所欠租金外，乙方向甲方支付违约金300元/天，保证金8000元，协议期满，乙方所产生的所有费用结清后，并保证房屋内的垃圾清除、烟道封闭、管道通畅，且乙方未违约，甲方将保证金无息返还乙方，甲乙双方共同遵守本协议，如有违约，违约方应向守约方支付违约金50000元（大写：伍万元），并承担律师代理，民事诉讼等所有费用，双方还就其他权利义务进行了约定，并在协议上签名捺印。合同签订当天，曹秋霞向杨国华支付保证金8000元，并开始在该门面经营“耍家猪脚”。2020年7月7日，曹秋霞联系杨国华妻子，陈述其因经营困难，表示不再租赁该门面，要求解除合同，杨国华妻子表示不同意解除合同，要求曹秋霞将案涉门面转租，双方未达成合意，对此曹秋霞在庭审中举示了其与杨国华妻子的聊天记录，杨国华对此质证认为该聊天记录证实其并不同意解除合同，要求曹秋霞按约支付租金。2020年7月25日，曹秋霞搬离案涉门面，并在门面门口及网络上发布了转租广告，但是一直没有将该房屋转租出去，也没有将钥匙交还杨国华。2020年10月15日，曹秋霞将案涉房屋及其钥匙交还杨国华，杨国华认可自2020年10月15日起双方签订的租赁合同已经解除。杨国华已就案涉租赁合同解除另案起诉曹秋霞承担违约责任。上述事实，有原、被告双方的陈述、《房屋出租合同》、微信聊天记录、房屋产权证、门面出租广告照片、等证据证实，并经庭审质证和本院审查，予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行义务并享有权利。合同的解除应当符合合同约定或法律规定的解除条件，否则为违约解除，应承担相应违约责任。本案中，曹秋霞与杨国华所签订的《房屋出租合同》，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。曹秋霞在租赁期届满前提出不再租赁该房屋，而要求解除终止合同，其解除合同即不符合合同约定，也不符合法律规定，其行为已属违约，依法应当承担相应的违约责任（另案解决）。案涉租赁房屋已于2020年10月15日由原告曹秋霞退还被告杨国华，而杨国华也接收了该门面及钥匙，并认可双方合同的解除，至此双方签订的租房协议事实上已于2020年10月15日解除。对已经解除的合同本院无需再予判决解除，因此对于曹秋霞要求判决解除案涉租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。对于保证金是否退还问题，保证金是保证金给付方对履行合同义务的担保。曹秋霞解除本案合同是违约解除，依法应承担相应的违约责任，且杨国华对此已提起诉讼，本院对曹秋霞的该请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告曹秋霞的诉讼请求。本案案件受理费减半收取计25元，由原告曹秋霞负担（已纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 陈仁伟二〇二〇年十一月十八日法官助理 钟雨尧书 记 员 罗艺鑫