湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终774号上诉人（原审原告）：湖北中凯基础工程有限公司，住所地：武汉市汉**湘口街晨曦路**。法定代表人：张凯，该公司总经理。委托代理人：朱志勇，湖北平渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：李婷，湖北平渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：廖长生，男，1941年7月10日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区，委托代理人：倪子燕，湖北若磐律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：张小芬，湖北若磐律师事务所律师，代理权限为一般授权。原审被告：湖北国龙木业有限公司，住，住所地：湖北省鄂州市葛店经济技术开发区/div>法定代表人：张坚，该公司董事长。原告湖北中凯基础工程有限公司（以下简称中凯公司）诉被告廖长生、湖北国龙木业有限公司（以下简称国龙公司）返还原物纠纷一案，经鄂州市华容区人民法院（以下简称一审法院）审理作出（2020）鄂0703民初231号民事判决。中凯公司、廖长生不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人中凯公司的委托代理人朱志勇、李婷与上诉人廖长生的委托代理人张小芬到庭参加诉讼。国龙公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2007年11月6日，湖南省长沙市岳麓区人民法院在执行申请执行人中国农业银行湖南省分行营业部与被执行人国龙公司等借款合同纠纷一案中，查封了国龙公司位于湖北省××店开发区××号工业区的房屋（权证号：鄂葛开房第**，面积2028平方米，下称097号房屋）及所占土地（权证号97-2-23，面积14371.7平方米）。2018年12月11日，中凯公司通过淘宝网司法拍卖平台竟得国龙公司上述房产（占有的土地使用权）及国龙公司厂区内土地使用权（权证号：97-2-32，面积11349.4平方米）等。上述房屋所有权、国有土地使用权已转移至中凯公司名下。2013年11月5日，国龙公司将097号房屋及相应土地使用权租赁给廖长生，双方签订了《房屋维修及租赁协议》（下称租赁协议），主要内容如下：本次修缮及水电配套等，由乙方（廖长生）自行维修并承担该费用，乙方可自用也可以出租，收益部分作为对乙方的相应补偿；乙方租赁使用期限为十五年，自2013年11月5日起至2028年11月5日止，乙方每年支付甲方（国龙公司）租赁管理费22,000.00元（币种：人民币，下同），于合同签订同时乙方一次性支付给甲方。乙方应及时向甲方支付新一年租赁管理费方可获得继续租赁资格。在协议履行期间，因乙方经营困难需终止合同时，或甲方原有土地及房屋设立的银行抵押原因造成的法院裁决，甲方需在法院裁决前告知法院本协议内容，双方免责。但应于合同终止前3个月书面通知双方。因上述原因出现提前终止合同时，无论时间长短，乙方已向甲方支付的当年租赁管理费不予退还等。2019年3月26日，国龙公司致函廖长生，告知其案涉房地产已被拍卖，故双方租赁合同依约终止并要求廖长生尽快完成腾退清场事宜。廖长生接到该终止合同的函件后一直未予腾退，并要求继续支付2020年的租金22,000.00元，国龙公司拒绝继续接受该租金。原审另查明，国龙公司于2009年2月24日被工商行政管理部门吊销企业法人营业执照。一审法院认为，国龙公司与廖长生于2013年11月5日签订的租赁协议系双方当事人之间的真实意志，合法有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；②房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，案涉房地产在出租前既设定了抵押权，又被人民法院依法查封，且租赁双方对租赁物在协议履行期间因抵押权被法院依法裁决拍卖至合同终止等情形均作出了明确约定，故原告中凯公司要求确认上述租赁合同已终止，并要求廖长生立即从相关房地产中腾退处理的诉讼请求符合合同约定及相关法律规定，予以支持。中凯公司要求被告支付案涉房地产占用费的诉讼请求证据不足，不予支持。国龙公司已约履行了终止合同并拒绝继续出租的主体责任，且未实施阻碍原告取得案涉房地产的不良行为，故中凯公司对国龙公司的诉请缺乏法律依据，不予支持。被告廖长生关于合同应继续履行的辩称不符合合同约定及相关法律规定，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、国龙公司与廖长生于2013年11月5日签订的租赁协议于2019年3月19日终止。二、廖长生于本判决生效之日起十日内将房屋及土地腾退给中凯公司并恢复原状。三、驳回中凯公司的其他诉讼请求。案件受理费42,355.00元，由廖长生负担38,800.00元，中凯公司负担3,555.00元。宣判后，中凯公司、廖长生不服上述判决，分别向本院提出上诉。中凯公司上诉称：1、国龙公司与廖长生于2013年11月5日签订的租赁协议于2019年3月19日终止，廖长生应于判决生效之日起十日内将房地产退让给中凯公司，并恢复原状。廖长生理应支付从2019年3月20日起至腾退之日止的占用使用费，无偿占用没有事实和法律依据。2、依据华容区房屋土地租赁市场行情是27,000.00元/亩/年，该土地为21.58亩，每月占用费47,982.00元。3、中凯公司每年需缴纳相关房地产使用费，无偿占用与法无据。故请求对占用使用费标准进行鉴定或判决支持从2019年3月20日起至房屋腾退之日止按每月47,982.00元支付占用使用费。针对中凯公司的上诉所述的事实、理由及请求，廖长生辩称：1、其基于与国龙公司签订的租赁协议占用该房，签订协议时未在查封期间，也未办理抵押登记，根据买卖不破租赁的原则，租赁权应当得到保护。2、即使租赁至2019年3月19日终止，也应给予一个月以上的合理期限腾退房屋。且其花巨资对房屋进行修缮，是一种无因管理，相对人中凯公司应当给予补偿，双方应当相互抵消。3、即使支持房屋占用使用费，也应当按照原协议的租金标准计算。廖长生上诉称：原审认定案涉租赁物已被人民法院依法查封，与事实相违。事实是2007年11月6日，湖南省长沙市岳麓区人民法院查封了案涉房产，但查封期限只有六个月没有继续查封。故上诉人租赁时，该房产未被查封，也未设定抵押。由此导致判决错误。请求撤销原判，驳回诉讼请求。针对廖长生上诉所述的事实、理由及请求，中凯公司辩称：未查封及设定抵押的不符合事实。国龙公司未向本院提交答辩意见。在本案二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据上诉人上诉所称的事实、理由、请求及对方的答辩意见，本院归结本案的焦点问题为：一、本案争议的标的物在签订租赁协议时是否设定抵押及被司法查封。根据一审期间中凯公司提供的证据证实，该争议标的物自2007年11月始即被其他执行法院连续查封，在签订的租赁协议中明确载明了争议标的物处于设定抵押的状态中。廖长生在二审中亦未提交相关证据对其所主张的关于查封和抵押的事实主张予以证明，故本院对廖长生上诉所主张的“未查封未抵押”的事实不予认定。二、廖长生是否应当支付逾期占用期间的使用费，按何种标准支付使用费。廖长生与国龙公司签订的租赁协议合法有效，但在承租期间被国龙公司以“实现抵押权及法院查封和执行”的理由通知终止租赁合同并腾退租赁物，符合双方租赁协议的约定及相关法律规定。廖长生应当在协议解除的30日内交还房屋，其并未履行该义务是导致本案纠纷产生的过错方，依法应当承担相应的责任。即廖长生应当向中凯公司支付逾期占用期间的使用费。对于该费用的标准，结合本案占用的由来和期限及生产经营等实际，本院综合确定为自租赁协议解除之日起30日后起至实际腾退之日止参照原租赁协议所确定的标准计算，同时根据租赁协议的约定，终止合同需在终止前3个月书面通知对方，国龙公司书面通知日为2019年3月19日，即该租赁协议的终止日应当确定自2019年6月20日始。综上，本院对廖长生“驳回中凯公司诉讼请求，继续承租”的请求不予支持。对中凯公司关于“廖长生应当支付逾期占用费”的请求予以支持，对“占用场地使用费标准鉴定”的请求不予支持。一审法院认为中凯公司要求被告支付占用使用费的请求证据不足且不予支持的认定和处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、维持鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初231号民事判决中的第二项，即廖长生于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋及土地腾退给湖北中凯基础工程有限公司并恢复原状；二、撤销鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初231号民事判决中的第一、三项，即湖北国龙木业有限公司与廖长生于2013年11月5日签订的租赁协议于2019年3月19日终止。驳回湖北中凯基础工程有限公司的其他诉讼请求；三、湖北国龙木业有限公司与廖长生于2013年11月5日签订的租赁协议于2019年6月20日终止；四、廖长生自2019年7月21日起至实际腾退之日止，按年22,000.00元的标准向湖北中凯基础工程有限公司支付占用使用费；五、驳回湖北中凯基础工程有限公司及廖长生其他讼诉请求。如未按本判决指定的期限履行上述确定的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，承担相应的责任。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费11,957.00元，由湖北国龙木业有限公司负担5,978.00元，廖长生负担5,979.00元。本判决为终审判决。审判长  徐武港审判员  陈 林审判员  宋光亮二〇二〇年十一月二十五日法官助理严品书记员杨琛