甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初2918号原告(反诉被告):兰州格美酒店管理有限公司，住所地：甘肃省兰州市七里河区西津西路**兰州中心******。法定代表人：崔正旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔正晖，男，1976年4月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告（反诉原告）：关成根，男，1984年6月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：晏静，甘肃正天合律师事务所律师。原告（反诉被告）兰州格美酒店管理有限公司（以下简称:格美酒店）与被告（反诉原告）关成根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）格美酒店委托诉讼代理人崔正晖，被告（反诉原告）关成根及其委托诉讼代理人晏静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。格美酒店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告关成根向原告格美酒店返还购房款120万元；3.本案诉讼费由被告关成根承担。事实和理由：2018年5月4日，格美酒店与关成根签订了《房屋买卖协议》一份，约定关成根将位于兰州市七里河区西津西路16号兰州××幢××单元××号房（即“兰州ＳＯＨＯ”2710号房）出售给格美酒店，房屋总价款2361060元。之后，格美酒店按照协议约定陆续向关成根支付购房款共计120万元，该房屋未过户到原告名下，且原告对房屋不能完成过户没有过错。上述事实，有买卖协议及付款凭证等证据可以证明。2020年6月28日，兰州市七里河区人民法院通知我公司，因关成根欠他人款项未付，案件进入执行程序，七里河区人民法院将对关成根名下本案案涉房产进行拍卖处置，现七里河区人民法院已将该房屋进行强制执行拍卖。关成根已不能继续履行与我公司签订的《房屋买卖协议》，构成违约。原告为了维护自己的权益，诉至法院，请求判如所请。关成根辩称，本案房屋买卖合同无法继续履行的全部责任在于格美酒店。格美酒店未按照合同约定向我方支付购房款，应承担完全过错造成的全部损失。按照双方签订的买卖合同约定，格美酒店应向我方支付相当于约定定金35万元的赔偿金并承担由此给我方造成的全部损失，具体损失为：装修损失161208元、房屋租金损失21.6万元、我与案外人廖发红解除租赁合同向廖发红支付的违约金1.8万元及承担的诉讼费2620元、我向案外人王春娟支付的10万元违约金及承担的案件受理费、保全费4890元。关成根向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年5月4日签订的《房屋买卖协议》；2.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还位于兰州市七里河区西津西路16号兰州××幢××单元××号房屋一套；3.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付约定赔偿金35万元；4.判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）超过约定赔偿金35万元部分的损失152718元；5.本案反诉费用由格美酒店承担。事实及理由:2018年5月4日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，约定关成根将位于兰州市七里河区西津西路16号兰州××幢××单元××号，建筑面积为121.08平方米的房屋一套，以2361060元的价格出售给格美酒店作为酒店经营使用。我方在合同签订后于2018年10月5日将房屋交付格美酒店由其使用至今，格美酒店仅向我方支付购房款100万元（其中含定金35万元），后再未履行付款义务。期间，经我方多次催要后，其均明确表示资金链断裂而无法支付剩余房款。因我方最初将房屋出售的目的就是为了资金周转使用，但因格美酒店未及时支付剩余购房款，导致我方因资金周转不开，无法按期偿还第三人的借款而涉诉，并被强制执行，才导致如今该房屋进入法院强制执行拍卖还贷的程序。据此，格美酒店未付清房屋余款的违约行为已造成我方的合同目的不能实现。反诉原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。格美酒店对关成根的反诉辩称，第一，对于关成根要求法院依法解除原、被告于2018年5月4日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，由于关成根自身原因导致协议约定的房屋被七里河区人民法院查封并拍卖，已构成违约，协议已无法正常履行，我方也申请解除协议。第二，关成根要求我方向其返还位于兰州市七里河区西津西路16号兰州××幢××单元××号房屋的反诉请求，同样是由于关成根自身原因导致的，我方已于2020年7月2日将房屋钥匙交到七里河区人民法院，关成根此项要求没有依据，不能成立。第三，关于关成根要求我方向其支付约定赔偿金35万元的诉讼请求，协议第九条约定：若非不可抗力，双方房屋买卖所约定的流程应在两个月内完成，否则违约方向守约方支付相当于35万元的赔偿金。由于当时房屋开发商兰州东方友谊置业有限公司政策改变，不再同意双方约定的操作流程，也不再接受我方向兰州东方友谊置业有限公司直接支付购房款，造成合同无法按照协议约定的操作流程进行。在此情况下，双方均未达成明确约定，我方也已陆续向关成根支付了120万元购房款。综上，我方没有任何违约行为，不应承担违约赔偿金。第四，关于关成根要求我方赔偿其超过约定赔偿金35万元部分的损失152718元，协议第六条已有明确约定:在关成根撤销原网签购房协议之前产生的所有与该房产有关的任何法律纠纷及经济损失均由关成根承担，与格美酒店无关。故我方不应承担关成根的经济损失。本案经审理认定事实如下：2014年12月19日，关成根与兰州东方友谊置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，关成根按揭购买了该公司开发出售的位于兰州市七里河区××路××号××幢××单元××号房××，合同约定该公司应于2016年8月31日之前交房，交房后360日内办理产权登记备案手续。2018年5月4日，原、被告双方签订了《房屋买卖协议》一份，约定关成根将其所有的位于兰州市七里河区西津西路16号兰州××幢××单元××号房出售给格美酒店，该房屋建筑面积121.08平方米，房屋总价款2361060元，关成根尚未取得该房屋不动产权属证书，但已经办理了网签手续。协议还约定，双方经兰州中心同意，由格美酒店重新向兰州中心购买该房产，并由关成根申请撤销原网签购房协议。格美酒店在协议签订后向关成根支付定金35万元，关成根在收到定金后应立即还清该房屋的按揭贷款并敦促银行办理房产解押手续。关成根在撤销原网签购房协议之前产生的所有与该房产有关的，包括但不限于其对上述房产行使所有权的任何法律纠纷及经济损失均由关成根承担相应责任，与格美酒店无关。关成根确保上述房产在格美酒店购买后，拥有房产全部权利并不受任何第三方追索。开发商在收到格美酒店支付的全部购房款后，将关成根原来支付的全部购房款退还给关成根。若非不可抗力，上述流程应在两个月内完成，否则违约方应向守约方支付相当于约定定金35万元的赔偿金，并承担由此给对方造成的全部损失。协议签订后，关成根撤销原网签，由格美酒店向开发商支付全额购房款，开发商向关成根全额退款的协议内容未能实现。自协议签订后至2019年1月期间，关成根曾多次通过短信方式向格美酒店催要购房款，格美酒店曾于2018年10月19日短信表示房子不买了，要求关成根退款。格美酒店于2018年5月16日向关成根支付购房款35万元，于2018年10月9日向关成根支付购房款10万元，于2018年10月15日向关成根支付购房款35万元，于2018年10月30日向关成根支付购房款10万元，于2018年11月20日向关成根支付购房款10万元，于2019年7月25日向关成根支付购房款10万元，于2019年9月6日向关成根支付购房款10万元，上述付款共计120万元。2018年10月8日，关成根将案涉房屋交付给了格美酒店，格美酒店将该房屋进行了装饰装修，一直占有使用到2020年7月法院查封之日，该房产现处于查封状态。另查明，2018年8月1日，关成根和案外人万国秀作为原告（反诉被告），以房屋租赁合同纠纷将案外人廖发红（反诉原告）诉至本院，本院判决后，廖发红不服一审判决，上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院于2019年7月4日作出（2018）甘01民终3955号民事判决书，该判决书第四项规定：“关成根、万国秀于本判决生效之日起十五日内向廖发红支付违约金1.8万元”，关成根和万国秀承担了本案案件受理费2620元。2019年4月9日，案外人王春娟以民间借贷纠纷将关成根诉至本院，同年5月31日，本院作出（2019）甘0103民初1464号民事调解书，原、被告双方达成协议：关成根偿还王春娟借款60万元及利息10万元并承担案件受理费4890元。之后，因关成根未履行上述民事调解书约定的还款义务，王春娟向本院申请执行，在执行过程中，本院依法查封了关成根本案案涉房产。2020年5月27日，格美酒店以案外人身份就本院受理的王春娟与关成根民间借贷纠纷一案对执行财产拍卖提出书面异议，同年6月8日，本院作出（2020）甘0103执异15号执行裁定书，驳回了格美酒店的异议请求。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同是一种合意。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原、被告双方于2018年5月4日签订了《房屋买卖协议》，关成根将其位于兰州市七里河区西津西路16号兰州××幢××单元××号房出售给格美酒店，房屋总价款为2361060元。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同未对房屋买卖的付款时间、付款方式作出约定，合同签订后，格美酒店分七次陆续向关成根支付了购房款120万元，履行了部分合同义务。该房屋尚未过户到原告名下，因关成根欠他人款项未付，案件进入执行程序，七里河区人民法院对关成根名下本案案涉房产进行查封、拍卖处置，致使本案原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无法履行，原告合同目的不能实现，主要原因在于关成根，关成根应承担主要违约责任。格美酒店要求解除合同，要求关成根退还购房款120万元，关成根亦要求解除合同，本院予以支持。关成根辩称格美酒店应向其支付相当于约定定金35万元的赔偿金并承担由此给其造成的全部损失，包括装修损失161208元、房屋租金损失21.6万元、关成根与案外人廖发红解除租赁合同向廖发红支付的违约金1.8万元及承担的诉讼费2620元、关成根向案外人王春娟支付的10万元违约金及承担的案件受理费及保全费4890元。根据双方合同约定，格美酒店应在合同签订后向关成根支付购房定金35万元，关成根在收到定金后立即还清房产按揭贷款并办理解押手续，关成根确保该房产在格美酒店购买后不受任何第三方追索。格美酒店于2018年5月16日向关成根支付了购房款35万元，关成根至今尚未撤销银行对该房屋的抵押手续。房产过户流程没有完成，原、被告双方均有责任，并非任何一方违约造成，关成根要求格美酒店承担35万元赔偿金没有合同依据和法律依据。关成根抗辩的装修损失、房屋租金损失、违约金损失及诉讼费损失与本案无关，均是因其本人的原因在其他案件中应承担的履行义务，其没有理由将该义务的产生归责于格美酒店。关成根上述抗辩意见本院不予支持。关成根提起反诉，要求格美酒店向其返还位于兰州市七里河区西津西路16号兰州××幢××单元××号的房屋，赔偿其超过约定赔偿金35万元部分的损失152718元。因其诉讼时该房屋已经被七里河区人民法院司法查封，进入执行程序，该房产现在由法院实际管领控制，格美酒店没有交付义务。其主张的152718元损失亦没有事实依据和法律依据，本院对关成根的上述两项反诉主张不予支持。综上，酿成本案纠纷，主要责任在于本诉被告，应由本诉被告承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)兰州格美酒店管理有限公司与被告（反诉原告）关成根于2018年5月4日签订的《房屋买卖协议》；二、被告（反诉原告）关成根应于本判决生效之日起10日内退还原告(反诉被告)兰州格美酒店管理有限公司购房款120万元；三、驳回被告（反诉原告）关成根的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7800元、反诉案件受理费5450元，两项合计13250元，由被告（反诉原告）关成根负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  石丽萍二〇二〇年十一月二十五日书记员强小娥