福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6059号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘景瑜，女，1961年1月23日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄**彬，福建航嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建英迈软件有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五凤街道软件大道****楼****。 法定代表人：彭小卫。 原审被告：福建三福拍卖有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**天骜大厦第****/div> 法定代表人：刘景瑜。 原审被告：福建三安康医疗咨询有限公司，住所地福，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**天骜大厦第****v> 法定代表人：刘景瑜。 原审被告：福州三安达贸易有限公司，住所地福建省福州市，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**天骜大厦第****iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：施桦。 三原审被告共同委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。 三原审被告共同委托诉讼代理人：黄**彬，福建航嘉律师事务所律师。 原审被告：福建兴东方工程管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥东路善化坊**房屋**A9style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：郑建榕。 上诉人刘景瑜因与被上诉人福建英迈软件有限公司（以下简称英迈公司）、原审被告福建三福拍卖有限公司（以下简称三福公司）、福建三安康医疗咨询有限公司（以下简称三安康公司）、福州三安达贸易有限公司（以下简称三安达公司）、福建兴东方工程管理有限公司（以下简称兴东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 刘景瑜上诉请求：1.改判支持刘景瑜的全部反诉请求；2.改判一审判决第一项为“刘景瑜向英迈公司返还2019年9月17日-12月31日的租金50001.75元”，或发回重审；3.改判一审部分诉讼费由英迈公司承担。事实和理由：一、四公司及刘景瑜于2019年9月16日起搬入诉争房屋办公，即使存在多收取房租的情况，也应从2019年9月16日开始计算刘景瑜多收取的房租，即50001.75元[45000元（2019年9月16日至2019年10月15日止）+45900元×2.5月（2019年10月16日至2019年12月31日止）×313m2/1000m2]，一审判决从2019年9月1日开始计算，明显有误。二、足额按期缴纳租金是《房屋租赁合同》约定的英迈公司的义务，英迈公司与刘景瑜协商第一个月租金减免5000元，不能说明刘景瑜明确放弃该部分租金。三、一审判决未对英迈公司租金滞纳金作出认定，属认定事实不清。英迈公司除经常无故拖欠租金外，甚至在约定的缴纳租金时间2019年8月15日、9月15日、10月15日分文未付。依据案涉《房屋租赁合同》第十条约定，以未付租金额为基数按日1%为标准计算滞纳金，从2018年11月15日计至2020年4月15日止已产生滞纳金112111.99元。英迈公司在一审中明确表示延迟支付租金滞纳金标准过高，请求适当减少，可见英迈公司对承担延迟支付租金滞纳金并无异议。四、刘景瑜未违约转租。刘景瑜是在英迈公司要求退租部分承租面积，并自行腾空自己正在使用的办公室优先给刘景瑜使用的前提下，刘景瑜才于2019年9月16日搬入讼争房产，实际使用办公房屋面积仅198m2【110m2（三福公司、三安达公司）+85m2（兴东方公司）】，并对11楼整层1000m2供电系统进行改造，每个房间加装电表，对卫生间、走廊地面进行瓷砖铺设，对包括英迈公司使用的110m2在内的右侧228m2办公室进行装修，及安装空调。为此，刘景瑜支付费用3万多元。除三福公司、三安达公司所在办公房屋外（面积110m2），其他房产已于2020年5月31日全部腾空。五、一审部分诉讼费应由英迈公司承担。一审判决驳回了英迈公司关于刘景瑜承担90000元违约金的诉讼请求，但判决全部诉讼费都由刘景瑜承担，诉讼费分配不合理。 英迈公司辩称，一、一审判决适用法律正确，认定事实清楚。2019年8月15日，英迈公司提出退租部分面积，双方已就此达成一致意见。2019年9月16日刘景瑜搬到11层，2019年9月17日开始装修。由于刘景瑜未核算清楚英迈公司的实际使用面积，双方曾协商等刘景瑜装修完毕后，再核算英迈公司的租金。英迈公司延迟支付租金并不是恶意延迟，而是双方初步达成一致意见。在双方未协商订立补充协议的情况下，刘景瑜将部分面积转租，已构成违约。二、一审判决认定刘景瑜同意减免第一个月5000元租金，是正确的。三、英迈公司在一审中提出的滞纳金过高，只是一个答辩意见，并不是认可愿意支付滞纳金。四、2020年10月15日刘景瑜已搬离讼争房屋。 三福公司、三安康公司、三安达公司对刘景瑜的上诉请求及事由无异议。 兴东方公司未陈述意见。 英迈公司向一审法院起诉请求：1.判令刘景瑜向英迈公司支付擅自转租的违约金90000元；2.判令刘景瑜向英迈公司退还因按全部租赁面积多收取2019年9-12月的租金共计57185.1元（按合同约定的当月租金标准＊313／1000平方米）；3.判令三福公司、三安康公司、三安达公司、兴东方公司立即搬离并腾空退还位于福州市ＸＸ区××路××号××大厦××楼的英迈公司承租的办公场所；4.本案诉讼费由刘景瑜、三福公司、三安康公司、三安达公司、兴东方公司承担。 刘景瑜向一审法院反诉请求：1.判令英迈公司向刘景瑜支付违约金28170元（按90000元÷1000m2×313m2计）。2.判令英迈公司向刘景瑜支付租金5000元及逾期缴纳租金的滞纳金19960.1元（按未付租金额为基数以日1%为标准，从2018年11月15日计至2020年4月15日止滞纳金为112111.99元，扣除已经支付的滞纳金92151.89元，其中5000元相应的滞纳金从2018年11月15日暂计至2020年4月15日，计至实际付款日止）；3.判令英迈公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年10月15日，英迈公司与刘景瑜签订一份《房屋租赁合同》，约定刘景瑜将其所有的位于福州市ＸＸ区××路××号××大厦××楼的房屋全部租给原告英迈公司作为办公场所。租赁期限三年，自2018年10月11日起至2021年10月10日止，按月交付房屋租金。第一年每月租金为人民币45000元整，第二年起每年以上一年的租金为基数递增2%租金，即第二年每月租金为人民币45900元整，第三年每月租金为人民币46818元。刘景瑜同意英迈公司有转租权。后因英迈公司存在拖欠房租的情况，2019年8月，英迈公司与刘景瑜双方协商终止部分租赁面积313㎡，但双方并未就此达成一致意见，亦未签订相应补充协议。2019年9月16日起，刘景瑜自行将诉争屋面积中的228㎡转租给其经营或关联的三福公司、三安康公司、三安达公司，将其中85㎡转租给兴东方公司。英迈公司于2019年10月10日分别向刘景瑜及兴东方公司发函,称“其与刘景瑜双方协商未果，英迈公司决定仍按原合同履行，贵方于2019年9月16日搬至福州市ＸＸ区××路××号××大厦××楼办公。请尽快签订租赁合同并交纳租金。”另查明，英迈公司按所承租的11层全部面积向刘景瑜支付了每月租金。另查明，证人黄某出庭作证，证明英迈公司与刘景瑜协商签订案涉租赁合同时，刘景瑜曾同意第一个月租金减免5000元。另查，兴东方公司已于2020年5月31日腾空搬离福州市ＸＸ区××路××号××大厦××楼总面积为85㎡的房屋。 一审法院认为，英迈公司与刘景瑜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行自己的义务。刘景瑜在双方就退租部分面积协商未达成一致意见及未解除双方租赁合同的情况下，擅自转租英迈公司所承租房屋的部分面积，应就其转租部分面积向英迈公司返还多收取的2019年9-12月的租金57185.1元【（45000元＋45900元×3）×313㎡／1000㎡）】并承担相应违约责任。故刘景瑜反诉英迈公司支付退租违约金，一审法院不予支持。基于刘景瑜转租而至今还使用诉争屋部分面积的三福公司、三安康公司、三安达公司应腾空搬离诉争屋。因双方租赁合同并未解除，故英迈公司诉请刘景瑜承担违约金90000元，无事实及合同依据，一审法院不予支持。刘景瑜诉请英迈公司支付拖欠的租金5000元，一审法院认为，结合证人黄某证言及刘景瑜从未向英迈公司催讨过该5000元租金的情况，一审法院不予支持。虽然英迈公司曾拖欠支付租金，但不属于根本违约的情形，双方曾对退租与否进行协商，且英迈公司现已按诉争房屋的全部面积付清租金，故刘景瑜要求英迈公司按照先扣滞纳金再抵租金的方式向其支付滞纳金，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘景瑜于本判决生效之日起十日内向福建英迈软件有限公司返还2019年9月-12月的租金57185.1元；二、福建三福拍卖有限公司、福建三安康医疗咨询有限公司、福州三安达贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空搬离福州市ＸＸ区××路××号××大厦××楼，将房屋交还福建英迈软件有限公司；三、驳回福建英迈软件有限公司的其他诉讼请求；四、驳回刘景瑜的反诉请求。 二审中，刘景瑜向本院提交如下证据：1.微信聊天记录、电表照片、2020年天骜大厦11层电表度数表，证明刘景瑜已将除三福公司、三安达公司办公区域以外的其他房产于2020年5月31日前腾空交还英迈公司的事实。2.视频光盘及截图，证明刘景瑜将剩余110平方米房产于2020年10月15日腾空交还英迈公司。英迈公司对证据1的真实性无异议，但认为该证据仅能证明就刘景瑜违约占用办公场地及应腾空事宜双方有过交流，并非占用办公场地的移交；对证据2，认可刘景瑜于2020年10月15日将其所占用的福州市ＸＸ区××路××号××大厦××楼办公场所全部退还。因英迈公司自认刘景瑜已于2020年将福州市ＸＸ区××路××号××大厦××楼办公场所全部退还英迈公司，本院对该事实予以确认。关于刘景瑜腾空时间是2020年的哪个具体日期，双方存在争议，因英迈公司在本案中主张的仅是2020年前多收取的租金，故上述争议事项不属于本案审查范围，本院对此不予审查。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据一审查明的事实，2019年9月16日起刘景瑜才将诉争屋面积中的228㎡转租给三福公司、三安康公司、三安达公司，将其中85㎡转租给兴东方公司。故英迈公司要求刘景瑜返还2019年9月1日至2019年9月15日期间收取的租金，缺乏依据，本院不予支持。刘景瑜关于其多收取的租金仅为50001.75元[45000元（2019年9月16日至2019年10月15日止）+45900元×2.5月（2019年10月16日至2019年12月31日止）×313m2/1000m2]的上诉主张，本院予以采纳。 证人黄某的证词可以证实，刘景瑜与英迈公司协商签订案涉租赁合同时，刘景瑜曾同意第一个月租金减免5000元。结合证人黄某证言及刘景瑜从未向英迈公司催讨过该5000元租金的情况，一审法院对刘景瑜要求英迈公司支付租金5000元及相应滞纳金的反诉请求不予支持，并无不当。 案涉租赁合同履行过程中，英迈公司对2019年7月15日-11月15日期间的部分租金的确存在逾期支付的情形，但考虑到在此期间双方曾对退租与否及退租面积事宜进行协商，且英迈公司现已按诉争房屋的全部面积付清租金，故一审法院对刘景瑜要求英迈公司向其支付滞纳金的反诉请求不予支持，较为合理，本院予以维持。 因英迈公司自认刘景瑜已于2020年将福州市ＸＸ区××路××号××大厦××楼办公场所全部退还英迈公司，故本院对一审判决第二项予以撤销。 综上，刘景瑜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初1306号第四项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初1306号第一、二、三项； 三、刘景瑜于本判决生效之日起十日内向福建英迈软件有限公司返还2019年9月16日至2019年12月31日止的租金50001.75元； 四、驳回福建英迈软件有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回刘景瑜的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费3243元，适用简易程序减半收取计1621.5元，由福建英迈软件有限公司负担1070.6元，由刘景瑜负担550.9元；反诉受理费1128.25元，适用简易程序减半收取计564.13元，由刘景瑜负担。二审案件受理费2506.3元，由福建英迈软件有限公司负担163.2元，由刘景瑜负担2343.1元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦