山东省曲阜市人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁0881行初163号原告刘雪萍，女，1989年2月12日出生，汉族，住曲阜市。原告王忠坤，男，1956年12月25日出生，汉族，住曲阜市。上列二原告委托代理人刘玉珠，曲阜圣明法律服务所法律工作者。被告曲阜市自然资源和规划局。法定代表人姜玉彬，职务：局长。出庭负责人徐刚强，职务：副局长。委托代理人孙祥雷，山东民桥律师事务所律师。第三人山东富邦盛世房地产开发有限公司。住所地济宁市洸河路**新闻大厦**。统一社会信用代码：9137080075176053K。法定代表人胡克春，董事长。第三人中国工商银行股份有限公司曲阜支行。住。住所地：曲阜市大同路南首一社会信用代码：9137088186947902XL。负责人王凯，行长。第三人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司。住。住所地：山东省济南市市中区经三路**一社会信用代码：91370000723264456R。法定代表人郜明，副总经理。委托代理人樊祥灿，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托代理人苏佳昳，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告刘雪萍、王忠坤不服被告曲阜市自然资源和规划局（下称曲阜资源局）行政登记行为，于2020年9月16日向本院分别提起行政诉讼。本院于2020年9月16日立案后，于法定期限内向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。因二原告所诉登记行为系被告曲阜资源局作出的同一行政行为，诉讼标的相同，当事人相同，本院依法组成合议庭，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条的规定，裁定将该两案合并审理，并于2020年11月3号公开开庭进行了审理。原告刘雪萍、王忠坤的委托代理人刘玉珠、被告曲阜资源局负责人徐刚强、委托代理人孙祥雷，第三人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司（下称华融公司）委托代理人樊祥灿到庭参加诉讼。第三人山东富邦盛世房地产开发有限公司（下称富邦公司）、中国工商银行股份有限公司曲阜支行（下称工商银行）未到庭。本案现已审理终结。曲阜市房地产交易登记中心（下称房产交易中心）于2011年4月12日作出“曲房建曲城字第××号”抵押登记，后变更为“曲房建曲城字第××号”抵押登记，抵押人为富邦公司，抵押权人为工商银行，抵押物为曲阜市富邦新都家园（下称富邦新都）31号楼、32号楼、33号楼、36号楼、37号楼、38号楼的部分房屋。因债权转让，经当事人申请，房产交易中心于2013年6月20日作出“曲房建曲城字第××号”抵押变更登记，上述抵押登记的抵押权人变更为华融公司。原告刘雪萍、王忠坤诉称，2011年4月12日之前，原告刘雪萍、王忠坤分别与第三人富邦公司签订了《商品房买卖合同》，分别购买了富邦新都房屋各一处，位于**楼。原告合法占有并居住至今，但富邦公司拒绝协助原告办理不动产证。现经查询得知，富邦公司将涉案房屋出售给原告、收取购房款实际交付房屋后，又将该房屋以在建工程办理了抵押，向工商银行借款，因债权转让又办理了抵押变更登记，抵押权人为华融公司，现他项权利证为曲房建曲城字第××号。综上，涉案房屋权属存在产权争议，被告办理抵押登记、抵押变更登记，违反了“权属存在争议的财产不得抵押”的相关法律禁止性规定，该抵押登记行为应予撤销。故诉至法院，请求依法撤销被告曲房建曲城字第××号《他项权利证书》，诉讼费用由被告承担。原告刘雪萍、王忠坤向本院提交了以下证据：1、抵押合同，他项权证书为：曲房他字××号；2、第三人山东富邦盛世房地产开发有限公司营业执照复印件一份；3、第三人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司企业登记信息复印件一份；4、曲阜市人民法院判决书：刘雪萍（2018）鲁0881民初1338号、王忠坤（2018）鲁0881民初1273号，用以证明购买在抵押登记之前。被告曲阜资源局辩称，2011年4月12日富邦公司与抵押权人工商银行提交了房地产抵押登记申请书、土地证复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、最高额抵押合同、房地产贷款合同、房屋他项权利登记现场调查询问表等材料，我局依法为其办理了在建工程抵押登记手续。2013年6月20日，富邦公司、工商银行和华融公司提交了抵押权转移登记材料一宗，我局依法将抵押权变更登记到华融公司名下，他项权证号02000019。我局办理上述抵押登记、变更登记时，产权显示属于抵押人富邦公司所有，原告并未进行产权登记，在登记审查时，亦无第三人提出产权异议。上述登记申请材料符合法律规定，我局依法办理登记合法有据。相反，原告作为抵押物当事人知道或者应当知道以上产权的相关状况，但因自己的疏忽而产生纠纷，所以纠纷的发生，责任在原告，而不在于我登记机关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告曲阜资源局向本院提交了以下证据：1、房屋所有权抵押登记提交的申请材料一宗，分别为：土地证复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、最高额抵押合同、房地产贷款合同、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、授权委托书、身份证复印件、公司章程复印件、股东会决议、土地抵押证明、工程进度证明、询问表、房屋他项权利登记现场调查讯问表、机打照片、房地产抵押登记申请书等材料，用以证明抵押人提交的材料符合《房屋登记办法》第43条之规定，我局的登记合法有据;2、房屋所有权抵押变更登记申请材料一宗，分别为：各类房地产抵押权转移登记申请书、房地产最高额抵押权确定登记申请书、询问笔录、组织机构代码证、营业执照、金融许可证、证明、身份证、委托书、债权转让协议、在建工程抵押登记证明等材料，用以证明我局为抵押人办理抵押权变更登记合法有效;3、山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01执298号之八执行裁定书，用以证明该争议房屋已被涉案查封。第三人富邦公司未到庭，提交书面意见述称，我公司认可以上原告购买房屋的事实。我公司从外地聘请的销售代理公司代为售房，当时预售房产还没有网签备案制度，可能是营销公司和我公司财务未准确核实销控，造成混乱，导致售出的房屋又作了在建工程抵押登记。目前我公司正积极重组，争取早日还清各方债务。第三人工商银行未到庭，亦未提交书面意见。第三人华融公司述称，我公司在办理抵押时涉案房屋仍登记在富邦公司名下，并不存在产权不明或有争议的情况，抵押登记应为合法有效。权属有争议的财产不得抵押中的争议应当为客观已经发生的争议，而非潜在的可能要发生的争议，原告与第三人富邦公司就涉案房屋实际发生权属争议的时间为2018年原告提起民事诉讼之时，再此之前，争议并未实际发生，被告不可能知晓未来可能发生的争议也无法对其进行审查。本案涉案房屋的抵押权已经生效的判决书确认有效，华融公司对涉案房屋享有抵押权。即便原告与富邦公司签订的房屋买卖合同是真实的，由于原告并未办理物权登记，涉案房屋的所有权仍为富邦公司，房屋所有权并未发生变更。因此，原告仅对富邦公司享有债权，不能对抗华融公司的抵押权，原告无权要求解除抵押。第三人华融公司向本院提交了以下证据：1、山东Y15130011-9号抵押合同，用以证明华融公司与富邦公司签订了合法有效的抵押合同，富邦公司将涉案房产抵押给了华融公司；2、曲房建曲城字第××号在建工程抵押登记证明，用以证明华融公司依法对涉案房屋办理了抵押登记手续，享有合法抵押权；3、济南中级人民法院（2016）鲁01民初1206号判决书及山东省高院（2017）鲁民终947号判决书，用以证明华融公司对涉案房产的抵押权已经生效的判决书确认有效。经庭审质证，第三人富邦公司、第三人工商银行未到庭视为放弃质证权利。其他本案当事人对于各方提交的证据的真实性均无异议，本院对于上列证据的真实性予以认定。经审理查明，第三人富邦公司开发了曲阜市富邦新都小区，并出售了小区内房屋。2011年1月11日，原告刘雪萍全款购买富邦新都小区31号楼1单元801室房屋。2011年1月7日，原告王忠坤全款购买富邦新都小区30号楼1单元802室房屋。以上房屋均已付清全部房款，实际交付原告使用。2011年3月30日，富邦公司与工商银行签订房地产借款合同及最高额抵押合同，富邦公司以在建工程富邦新都31号楼、32号楼、33号楼、36号楼、37号楼、38号楼的部分房屋抵押借款，并于2011年4月12日在房产交易中心办理抵押登记，抵押权人为工商银行，他项权利证为“曲房建曲城字第××号”，后变更为“曲房建曲城字第××号”。2013年6月14日，第三人工商银行、华融公司、富邦公司签订债权转让协议，工商银行将富邦新都三期项目开发贷款剩余债权全部转让给华融公司，并于6月20日在房产交易中心办理抵押权变更登记，将上述抵押权变更登记到华融公司名下，他项权利证为“曲房建曲城字第××号”。2020年9月16日，原告刘雪萍、王忠坤分别诉至本院，要求撤销被告作出的“曲房建曲城字第××号”他项权利证书。另查明，因机构调整，房产交易中心的房地产登记职能并入曲阜市不动产登记中心，曲阜市不动产登记中心是隶属于被告曲阜资源局的事业单位。本院认为，本案争议的焦点问题是涉案抵押登记是否合法、原告是否有权请求撤销。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产……。”《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产……。”《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，“下列财产不得设定抵押：（一）权属有争议的财产……。”本案中，富邦公司已于2011年4月前已将涉案房屋出售给二原告、收取了购房款并于其后实际交付房屋，二原告已经入住至今；2011年4月12日，富邦公司在房产交易中心承诺涉案在建工程抵押的房屋未签订任何商品房销（预）售合同，办理了在建工程抵押登记，可见涉案房屋抵押时权属存有客观争议。2013年6月20日，工商银行、华融公司、富邦公司在房产交易中心办理抵押权变更登记时，涉案房屋的权属争议依然存在。因此，富邦公司未如实告知已将涉案房屋出售，致使房产交易中心为存在权属争议的房屋办理了抵押登记、变更登记，违反了前述“权属存有争议的财产不得抵押”的法律规定，侵犯了二原告的权益。二原告支付了全部房款并已合法占有房屋，有权要求撤销涉及其房屋的抵押登记行为。第三人华融公司抗辩涉案房产的抵押权已经济南市中级人民法院（2016）鲁01民初1206号和山东省高级人民法院（2017）鲁民终947号判决确认，本院认为，上述判决涉及抵押的判项仅是对抵押物经依法登记后抵押权人对其他债权人享有对抗效力的评价，即抵押物经依法登记后抵押权人对抵押物的变价享有优先受偿权，不是对抵押登记行政行为进行的评价，因此，华融公司的抗辩与本案不是同一法律关系，对其主张本院不予支持。综上，富邦公司在办理在建工程抵押登记之前，已将该房屋预售给二原告、收取了购房款并于其后实际交付房屋，由此证明涉案房屋在办理抵押登记时已存有权属争议，办理抵押登记侵害了原告的合法权益。因此，富邦公司未如实告知已将涉案房屋出售，致使房产交易中心作出他项权抵押变更登记，认定事实不清，适用法律、法规错误，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决如下：撤销曲阜市房地产交易登记中心于2013年6月20日作出的“曲房建曲城字第××号”他项权登记中对抵押明细表列明的31-1-801（刘雪萍）、31-1-802（王忠坤）房屋的抵押登记。案件受理费50元，由被告曲阜市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  王 波审 判 员  孔维波人民陪审员  孔洪涛二〇二〇年十一月十三日书 记 员  郑铄权