四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川04民终830号 上诉人（原审原告、反诉被告）：攀枝花市金滩贸易有限责任公司，住所地四川省攀枝花市**密地桥南小沙坝，统一社会信用代码：91510400765054940K。 法定代表人：于本江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于宏伟，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104199410867960。 委托诉讼代理人：王华南，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201911125381。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：攀枝花市保华汽车修理厂，住所地四川省攀枝花市**马家田石化加油站对面，统一社会信用代码：91510402711829843J。 投资人：张东远，该厂经理。 委托诉讼代理人：陈茂康，四川环峰律师事务所律师，执业证号：15106201910155525。 上诉人攀枝花市金滩贸易有限责任公司（以下简称金滩公司）因与被上诉人攀枝花市保华汽车修理厂（以下简称保华汽修厂）租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 金滩公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金滩公司的诉讼请求；2.保华汽修厂承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定双方当事人在合同履行过程中对租金的支付方式变更为每月支付租金，与事实不符。根据《场地租赁合同》约定，租金的支付方式为按年支付，每年11月按时支付。2015年4月收取保华汽修厂租金是因为保华汽修厂找到金滩公司，表示其经营出现问题、无力支付租金，故金滩公司同意其先支付一部分。但不能因为保华汽修厂单方的说辞，就认定双方变更了租金的支付方式，保华汽修厂未按约按年支付租金，已然构成违约。2.一审判决认定金滩公司于2015年5月6日堵塞了保华汽修厂的大门，构成违约，造成保华汽修厂停止营业至今，与事实不符。一审中保华汽修厂申请出庭的三位证人与保华汽修厂有一定的利益关系，主观上均有一定的偏向性，且证人使用猜测性的争议，并不能确定堵门的人就是金滩公司一方，且证人证言对堵门的车辆、时间相互矛盾，证人证言不应当得到采信。并且证人自述，堵门的事情只有一两天，并没有长时间的持续，不可能因为一两天的堵门就使保华汽修厂停业至今。3.双方在合同中明确约定了租赁费用为6万元/年，虽然合同约定的租赁期限为2008年11月1日至2018年10月30日，但保华汽修厂并未提出解除合同，而是一直实际占有使用案涉场地至今，应当视为合同在继续履行，保华汽修厂应当按照合同约定的标准及支付时间支付租赁费用，保华汽修厂在反诉时也自认未支付租金，是其违约在先。因此，金滩公司主张2015年至今的租赁费用，于法有据。4.保华汽修厂作为承租人，未按时履行缴纳租金的义务，已构成根本违约，金滩公司有权解除租赁合同，合同解除后，金滩公司作为权利人有权要求保华汽修厂返还其占有的场地。本案本诉与反诉的诉求中均未提及对案涉场地的拆迁补偿的分配问题，根据不告不理的原则，法院不能因为案涉的厂房涉及到拆迁补偿，就否认金滩公司对案涉厂房享有的权利。即使涉及拆迁，租赁合同对补偿款的处分有明确约定，双方可以依照协议进行处理，与本案的处理无关。5.在双方的租赁合同中对违约责任由明确约定，保华汽修厂应当依约向金滩公司支付违约金。 保华汽修厂辩称：1.双方于2008年11月1日所签的《场地租赁合同》合法有效，保华汽修厂依照合同约定及双方约定支付租金至2015年4月，为合同守约方。合同签订后，保华汽修厂便支付了首年租金，之后每年按时支付租金直至2014年结束。2015年初东区政府通知乌东德水电站建设将征收租赁场地及保华汽修厂厂房，经协商，双方一致同意将租金支付方式变更为按月支付，保华汽修厂按月支付租金，金滩公司予以收取并出具了收据。2.2015年5月6日金滩公司将进出保华汽修厂的通道堵塞，导致保华汽修厂停业至今，致使合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。2015年初东区政府通知乌东德水电站建设将征收租赁场地及保华汽修厂厂房后，金滩公司向东区政府申报称保华汽修厂在租赁场地上所建的建筑物、构筑物及堡坎为其所建，导致东区政府错误将保华汽修厂所建的相关资产登记在金滩名下，保华汽修厂发现后，及时向东区政府申诉，东区政府才得以纠正错误登记（但至今，保华汽修厂所建堡坎仍错误登记在金滩公司名下，保华汽修厂仍就这一问题与东区政府不断交涉中，导致保华汽修厂迟迟无法签订拆迁补偿协议）。金滩公司于是向保华汽修厂提出把租赁场地与保华汽修厂资产合二为一，以一个补偿主体即金滩公司的名义向政府申请补偿（声称这样可以获得更高的赔偿），取得补偿款后再将属于保华汽修厂的份额支付给保华汽修厂，保华汽修厂断然拒绝后，金滩公司便将进出保华汽修厂的通道堵塞，驱逐保华汽修厂的员工，勒令保华汽修厂保安吴某交出大门钥匙，之后锁闭进出保华汽修厂修理车间的大门和保华汽修厂展厅大门。事发后，保华汽修厂考虑到双方的长期合作关系，希望与金滩公司和解，所以没有报警，请求沙坝社区村民委员会调解双方矛盾，金滩公司不予理睬，导致保华汽修厂停业至今。一审中经与保华汽修厂无利害关系的证人毛某、姚某、吴某出庭作证予以证实。二审中，保华汽修厂因申请缓交诉讼费，东区银江镇沙坝社区居民委员会出具证明再一次证明“金滩公司2015年堵塞进出保华汽修厂通道，导致保华汽修厂停业至今”这一事实，社区村民委员会为准国家机关，其出具的书证具有较高证明力，与证人证言能够印证，请求对“金滩公司无理堵塞保华汽修厂，导致其停业至今”这一事实予以认定。3.金滩公司堵塞通道，导致保华汽修厂停业至今，已构成根本违约。保华汽修厂不应支付2015年5月至今的租金和违约金。4.2018年12月15日东区政府发文通知进行拆迁补偿，案涉租赁场地和保华汽修厂的厂房都在拆迁的范围内，已进入政府拆迁补偿程序，且金滩公司已签订拆迁补偿协议，保华汽修厂也正在就拆迁补偿问题与政府进行谈判，待保华汽修厂与政府达成拆迁补偿协议，且政府最终完成拆迁工作后，案涉租赁土地和保华汽修厂的厂房最终将被政府征收，不存在金滩公司诉讼请求返还租赁场地的问题，《场地租赁合同》亦将自动终止，故请求驳回金滩公司解除合同，返还租赁场地的请求。 金滩公司向一审法院起诉请求：1.请求判令保华汽修厂向金滩公司支付租金300000元，违约金200000元，合计500000元；2.请求判令保华汽修厂返还金滩公司租赁场地，解除双方签订的《场地租赁合同》；3.本案诉讼费用由保华汽修厂承担。 保华汽修厂向一审法院反诉请求：请求判令金滩公司赔偿保华汽修厂的经济损失500000元，反诉的案件受理费用由金滩公司承担。 一审法院认定事实：2008年11月1日，金滩公司与保华汽修厂签订《场地租赁合同》，其主要内容为：金滩公司将位于本市东区小沙坝的自有用地租赁给保华汽修厂，其具体租赁地块附件标示（约1600平方米）；租赁期限10年，从2008年11月1日起至2018年10月30日止。租赁合同五年续签一次，其续签合同的条款、内容不变。租赁期限届满后，保华汽修厂有优先续租权，不受其他因素限制；保华汽修厂在租用期间该土地上新建、改建的生产、生活用房等构筑物属于保华汽修厂。金滩公司不收取任何费用；租赁费：每年为60000元整。按年支付。首付由保华汽修厂在合同生效后的当月一次性支付给金滩公司，以后的租赁费在每年的11月按时支付。金滩公司应出具租赁费收款凭据给保华汽修厂；金滩公司应为保华汽修厂提供生产、生活所需的水、电及道路畅通条件，水费按照国家供水单位收费标准，电费暂按目前金滩公司收费标准；保华汽修厂负责缴纳土地使用税及经营期间所产生的各种税费；金滩公司应为保华汽修厂提供生产经营所需的安定环境，负责协调保华汽修厂周边的租赁户及其他单位人员的各种关系。协调保华汽修厂处理好在生产经营过程中发生的各种事件；金滩公司必须保证出租场地的真实性、合法性，即该出租场地必须是符合国家法律法规有关土地管理规定，金滩公司具有该土地使用权及土地使用证，其上未设置任何其他权利，包括但不限于担保、租赁等一切有碍于保华汽修厂租赁的权利，否则，由此引发的租赁争议及给保华汽修厂造成的损失由金滩公司全部负责，并支付保华汽修厂违约金；遇国家规划建设需征用上述地块时，所获得的拆迁损失、搬迁损失、停产损失、员工劳务损失及其他机器设备、零部件、办公用品、用具等补偿、赔偿、损失费用，为保华汽修厂所有。所获得的保华汽修厂在租赁场地上建筑和改建的生产、生活用房及其他构筑物（钢结构除外）的赔偿、补偿损失费由金滩公司、保华汽修厂平均获得。保华汽修厂拆除的租赁地靠“厂房”（金滩公司宗地图标示）地块上的旧房屋估损100000元，由金滩公司所有。保华汽修厂的钢结构房屋由保华汽修厂所有并自行拆除。金滩公司应积极配合保华汽修厂处理拆迁损失赔偿事宜。因国家及其他人为不可抗的因素，合同自动解除。保华汽修厂不按时支付金滩公司租金的，除由保华汽修厂支付违约金外，金滩公司可要求保华汽修厂停业停产。并按年租金额的当年银行年定期存款利率支付给金滩公司租金损失；双方任意一方违反协议的，由违约方支付守约方200000元的违约金；合同还对其他相关事宜进行了约定。落款处有双方加盖的单位印章，以及金滩公司经办人于本山和保华汽修厂法定代表人张东远的签名。合同签订后，保华汽修厂在租赁的场地上为了生产、生活需进行新建和改建房屋。双方在履行合同过程中，经协商对地场地租金的支付时间进行了变更，变更为每月支付租金。保华汽修厂支付场地租金至2015年4月，交纳租金时间为2015年4月22日。2015年5月6日，因双方发生矛盾，金滩公司在进出保华汽修厂的大门口停放一辆小汽车，将进入保华汽修厂的通道进行堵塞，造成保华汽修厂停止营业至今。现涉案租赁场地需征用以及对建筑物进行拆迁补偿，保华汽修厂与拆迁单位未达成补偿协议。金滩公司起诉来院，请求判令上述诉讼请求。 另查明，2002年6月24日，攀枝花市国土局与攀枝花市林海物贸有限责任公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定攀枝花市国土局作为出让人将位于本市东区××平方米土地使用权出让给攀枝花市林海物贸有限责任公司，出让年期为50年。合同落款处有双方单位加盖的印章，攀枝花市林海物贸有限责任公司法定代表人（委托代理人）于本林签名。2003年6月26日，攀枝花市林海物贸有限责任公司与攀枝花市本林矿产品加工厂签订《攀枝花林海公司土地使用权变更给攀枝花市本林矿产品加工厂协议书》，约定攀枝花市林海物贸有限责任公司将密地桥南的土地使用权已办出让土地证变更给攀枝花市本林矿产品加工厂。2003年7月14日，攀枝花市国土局作出：攀国用（2003）第0××9号国有土地使用权证，载明土地使用权人为攀枝花市本林矿产品加工厂。2010年3月21日，攀枝花市国土局与攀枝花市本林矿产品加工厂签订《国有土地使用权出让补充协议》，其主要内容为经重新核定，土地面积增加2654.01平方米。2020年7月9日，攀枝花市本林矿产品加工厂出具《情况说明》，其主要内容为涉案租赁的土地由金滩公司出租给保华汽修厂，攀枝花市本林矿产品加工厂知晓并认可，委托金滩公司租赁土地。 一审法院认为，攀枝花市本林矿产品加工厂自愿将其拥有的国有土地使用权的土地委托金滩公司对外租赁，金滩公司享有对涉案土地对外的租赁权利。金滩公司与保华汽修厂签订的《场地租赁合同》，是双方真实意思的表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方理应遵循诚实信用原则，严格按照合同约定履行自己的义务。 关于本诉的处理意见，金滩公司与保华汽修厂在履行合同过程中，对租金的支付方式重新进行约定，即租金按月支付。保华汽修厂在2015年4月22日支付了当月租金。2015年5月6日，双方发生矛盾后，金滩公司采用堵塞大门的方式阻止保华汽修厂正常的经营，致使保华汽修厂停止经营活动。金滩公司的行为违反双方合同中“金滩公司应这保华汽修厂提供生产、生活所需的水、电及道路畅通条件”的约定，构成违约，依法应承担违约责任。金滩公司请求判令保华汽修厂支付租金300000元，违约金200000元，一审法院不予支持。 双方签订的《场地租赁合同》中约定的租赁期限至2018年10月30日，现已届满。根据《场地租赁合同》中约定：“租赁合同五年续签一次，其续签合同的条款、内容不变。租赁期限届满后，保华汽修厂有优先续租权，不受其他因素限制”、“遇国家规划建设需征用上述地块时，所获得的拆迁损失、搬迁损失、停产损失、员工劳务损失及其他机器设备、零部件、办公用品、用具等补偿、赔偿、损失费用，为保华汽修厂所有。所获得的保华汽修厂在租赁场地上建筑和改建的生产、生活用房及其他构筑物（钢结构除外）的赔偿、补偿损失费由金滩公司、保华汽修厂平均获得”，现涉案租赁的土地遇国家征用，双方应积极配合征用拆迁单位，作好拆迁补偿工作，按照合同约定处理拆迁补偿费用。对于金滩公司请求判令保华汽修厂返还租赁场地的请求，一审法院不予支持。 关于反诉的处理意见，保华汽修厂反诉请求判令金滩公司赔偿保华汽修厂的经济损失500000元，因保华汽修厂向法庭提交证据不足，不能证明因金滩公司违约造成自己的损失数额，反诉请求不能成立，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决:一、驳回攀枝花市金滩贸易有限责任公司的诉讼请求。二、驳回攀枝花市保华汽车修理厂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，由攀枝花市金滩贸易有限责任公司负担；反诉案件受理费4400元，由攀枝花市保华汽车修理厂负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 一、双方当事人是否协商变更为每月支付租金。一审中保华汽修厂辩称“根据《场地租赁合同》约定，租赁费为按年支付，支付时间为每年的十一月，因此金滩公司的起诉早已过了诉讼时效”。保华汽修厂提交的2015年3月10日、4月22日金滩公司向保华汽修厂出具的收到场地租金的收据各一张，收据中载明“2015年2～3月房租费12000元”“2015年4月份房租6000元”，金滩公司质证认为保华汽修厂未按约定按年交纳租金，已构成违约。本院认为，收据能证明双方当事人之间收付租金的事实，一审判决认定保华汽修厂支付租金至2015年4月并无不当。但综合双方当事人的陈述，不足以认定双方当事人协商变更为按月支付租金。 二、金滩公司是否于2015年5月6日堵塞场地通道，以及是否因此导致保华汽修厂停止营业至今。 二审中保华汽修厂提交《缓交诉讼费申请》一份，载明“攀枝花市中级人民法院：贵院受理的申请人攀枝花市保华汽车修理厂与攀枝花市金滩贸易有限责任公司租赁合同纠纷一案，申请人因2015年5月汽车修理厂被攀枝花市金滩贸易有限责任公司堵塞道路、锁闭进出厂大门后导致申请人修理厂停产停业至今。现申请人及投资人张东远已无任何经济收入，生活非常困难，暂无力支付上诉诉讼费。故申请贵院批准申请人缓交诉讼费为谢！申请人：攀枝花市保华汽车修理厂2020年8月20日”，攀枝花市东区银江镇沙坝社区村民委员会在《缓交诉讼费申请》的左下角空白位置签署“情况属实。”并加盖了印章。拟证明2015年5月金滩公司堵塞道路锁闭进出口大门导致保华汽修厂停产停业至今。 金滩公司质证意见为，证据与本案无关联，不能证明本案事实，保华汽修厂需要社区证明的是没有交诉讼费的能力，来源不合法，此内容是保华自己书写，没有其他证据证明，不能作为证据来证明本案金滩公司堵塞道路等事实。 本院审核认为，从《缓交诉讼费申请》形成过程和制作主体来看，《缓交诉讼费申请》的内容是保华汽修厂书写制作，攀枝花市东区银江镇沙坝社区村民委员会仅在空白处签署了“情况属实”的内容，作为证明保华汽修厂经济困难的申请材料使用。攀枝花市东区银江镇沙坝社区村民委员会的签字内容对保华汽修厂的待证事实缺乏关联，保华汽修厂的举证意见本院不予采纳。 一审中，保华汽修厂为证明2015年5月6日金滩公司用车辆堵塞保华汽修厂大门，申请三位证人出庭作证。证人毛某陈述“2015年5月份堵门的事我清楚，具体哪天不清楚，谁开车堵门不清楚，房东那边就是于本江因为租金问题开车堵门，堵了两天我们就没有去上班，后面放了栏杆堵着……面包车堵的……不确定堵门的是谁，听别人说是金滩贸易的人……中间有点时间差点租金发生纠纷，后面一月一交，后面没有交租金发生纠纷”。证人姚某陈述“2015年5月6日我和驾驶员开车去修理厂修车，堵车的人让不让我们进去。后面我们就走了，小车堵门，车牌记不清楚”。证人吴某陈述“是个小伙子开个长安车堵的，但不知道是谁……没有问他为什么堵门……不清楚是不是于本江喊人堵门……堵门是长安双排座斗斗车……堵门就是不认修理厂营业，修理厂和于本江发生矛盾，发生矛盾的原因不清楚，堵了两天，后面修理厂员工走了，就没有营业……我是最后一个走的。修理厂里面交给张东远的妹妹，外面大门钥匙交给了于老板，因为要做花卉生意”。三证人陈述内容中，堵门车辆不一，是谁堵门陈述不确定、不知道；证人毛某陈述堵门的原因是欠租金，而保华汽修厂陈述是因为征收补偿发生矛盾。综上，证人证言陈述不一，不足以证明金滩公司堵塞保华汽修厂大门导致保华汽修厂停产停业至今。 除前述争议事实外，本院二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案二审争议的焦点是：1.金滩公司请求判令保华汽修厂支付租金30万元、违约金20万元的诉讼请求应否得到支持。2.金滩公司关于解除《场地租赁合同》，判令保华汽修厂返还租赁场地的诉讼请求应否得到支持。 本院认为，一、关于解除合同和返还租赁场地的诉讼请求。本案《场地租赁合同》约定2018年10月30日租赁期限届满，租赁合同五年续签一次，其续签合同的条款、内容不变。从合同履行的情况看，在合同履行过程中，保华汽修厂仅支付租金至2015年4月，双方当事人也未续签合同。一审中，金滩公司起诉称多次要求保华汽修厂交还租赁场地；保华汽修厂辩称租赁期限届满后，合同自然终止了，不存在解除合同。综合合同履行的情况和双方当事人陈述，合同双方都没有在租赁期满后续租的意思表示，不适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定。本案《场地租赁合同》期满后，合同已经终止，对金滩公司关于解除合同的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，2018年10月30日租赁期限届满后，保华汽修厂就应当向金滩公司返还租赁场地，金滩公司关于返还租赁场地的诉讼请求，符合约定和法律规定，本院予以支持。 二、关于租金和违约金。1.《场地租赁合同》中约定租金每年11月支付，一审中保华汽修厂提出了诉讼时效抗辩。金滩公司虽诉称2015年保华汽修厂欠租后，金滩公司一直在催要租金，且保华汽修厂提出待征收补偿后再支付租金，但保华汽修厂对金滩公司的陈述并未认可，金滩公司也未提供证据证明。因此，保华汽修厂提出的诉讼时效抗辩成立。2014年11月保华汽修厂应支付2014年11月～2015年10月的租金，但仅支付了部分租金；2015年11月保华汽修厂应支付2015年11月～2016年10月的租金；2016年11月份保华汽修厂应支付2016年11月～2017年10月的租金，前述三期租金因超过诉讼时效期间，本院不予支持。保华汽修厂按约定应向金滩公司支付2017年11月至2018年10月的租金6万元。2018年10月30日租赁期限届满后，保华汽修厂继续占用场地并非基于合同的约定，金滩公司在本案中主张租赁期限届满后，继续计算租金至2020年4月，其主张缺乏合同依据，本院不予支持。2.本案《场地租赁合同》约定任意一方违反协议的，由违约方支付守约方20万元的违约金。金滩公司依据该约定请求判令保华汽修厂支付违约金20万元。保华汽修厂辩称违约金过高，请求法院予以调减。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案中金滩公司未提交损失的证据，保华汽修厂未按期支付租金会给金滩公司造成资金利息损失，本院酌情确定保华汽修厂应向金滩公司支付违约金12000元。 综上所述，金滩公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初792号民事判决第二项“二、驳回攀枝花市保华汽车修理厂的反诉请求”； 二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初792号民事判决第一项“一、驳回攀枝花市金滩贸易有限责任公司的诉讼请求”； 三、攀枝花市保华汽车修理厂于本判决生效后30日内向攀枝花市金滩贸易有限责任公司返还租赁场地； 四、攀枝花市保华汽车修理厂于本判决生效后10日内向攀枝花市金滩贸易有限责任公司支付租金60000元、违约金12000元； 五、驳回攀枝花市金滩贸易有限责任公司的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费8800元，由攀枝花市金滩贸易有限责任公司负担7532元，由攀枝花市保华汽车修理厂负担1268元；一审反诉案件受理费4400元，由攀枝花市保华汽车修理厂负担。二审案件受理8800元，由攀枝花市金滩贸易有限责任公司负担7532元，由攀枝花市保华汽车修理厂负担1268元。 本判决为终审判决。 审 判 长  鲜 林 审 判 员  冯明钢 审 判 员  刘 立 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理  许 那 书 记 员  何雅婷