广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15836号上诉人（原审原告、反诉被告）：熊宇，男，汉族，1993年12月28日出生，身份证住址：湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡君，女，汉族，1976年7月23日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。原审第三人：张磊，男，汉族，1984年7月18日出生，身份证住址：河南省新蔡县。原审第三人：深圳市祥居地产有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区龙岗街道五联社区百合山水别苑**楼111，统一社会信用代码：91440300312084629R。法定代表人：许晚霞。原审第三人：深圳农村商业银行股份有限公司龙岗支行，住所地：广东省深圳市龙岗区龙城街道中心城龙城建设路**，统一社会信用代码：91440300785257147B。负责人：李俊梅。原审第三人：深圳市五联将军帽房地产开发有限公司，，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道慢城****A型楼商铺101统一社会信用代码：91440300561528614F。法定代表人：庄小灿。上诉人熊宇因与被上诉人胡君、原审第三人张磊、深圳市祥居地产有限公司（以下简称祥居地产公司）、深圳农村商业银行股份有限公司龙岗支行（以下简称农商银行）、深圳市五联将军帽房地产开发有限公司（以下简称将军帽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初3685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。熊宇上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、改判胡君支付熊宇违约金269000元；3、胡君赔偿熊宇经济损失910792元（具体以法院调查或者评估数额为准）；4、本案诉讼费用由胡君承担。事实和理由：一、熊宇并没有在胡君违约后第二天就另行寻求购买房屋的义务。一审法院认定“原告第二天即得知被告不愿意继续履行合同，此时原告即负有及时的止损义务”“积极寻求购买其他房屋”，该认定严重加重了原告的义务。对方违约后，我方有权催促违约方继续履行合同，或有权利通过法律途径强制对方继续履行，且要求继续履行合同或解除合同是守约方的权利。二、在胡君拒不按照通知的2015年9月11日下午2点办理资金监管及申请按揭手续后，熊宇于当月即向一审法院提起诉讼，一直积极以法律维权。三、深圳市中级人民法院(2018）粤03民终19426号《民事裁定书》裁定本案发回重审后，熊宇已经变更诉请，尽到了止损的义务。四、按照一审判决，胡君因为违约获得了巨额利益，此类判决将助长违约和耍赖行为，有悖公平正义及诚实信用原则。胡君辩称，一、熊宇所提供的合同根据相关法律是不合法的，该房屋买卖合同是不能成立的，张磊是祥居地产公司的法定代表人，他在2015年6月18日是以承购的方式来签合同，张磊作为祥居地产公司的法定代表人，故意隐瞒身份，以自己的小孩要读书为由，自己做经纪公司的买家，哄骗我签了空白确认书，在我发现经纪公司没有实际的营业场所后，我向其提出了疑问，并通知中介公司要求终止合同，张磊却继续隐瞒身份，不给熊宇说明合同终止的真实情况，甚至在我不知情的情况下，用与我签订的合同与熊宇交易，合同已经违反合同法的相关规定，根据合同法第一百二十一条，应当由张磊承担责任。二、熊宇主张深圳房价暴涨的问题。这是有时间段的，2015年6月18日签订合同，6月19日我提出疑议，并未存在暴利的说法。三、熊宇提及的《履约催告》我没有收到，熊宇提交的快递单上的地址根本不是我的地址，并不能提交快递的签收回执就证明是我签收了。四、酌情减免向熊宇支付违约金的金额，因为张磊违规与我签合同，在我提出异议及不知情的情况下，与熊宇补签的，造成的损失应由张磊与熊宇协商解决。熊宇向一审法院起诉请求：1、解除熊宇、胡君之间的《房地产买卖合同》；2、胡君向熊宇支付违约金269000元；3、胡君赔偿熊宇经济损失100万元（具体以法院调查或评估数额为准）；4、本案诉讼费用由胡君承担。胡君反诉请求：1、张磊承担不履行合同的违约责任，向胡君支付违约金（从房地产买卖合同签订之日起计至熊宇起诉之日止，以134.5万元为基数，按日万分之五的标准计算）；2、确认《买方主体变更确认书》不成立。一审法院认定事实：2015年6月18日，胡君（卖方）与张磊（买方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：胡君将其名下龙岗区龙城街道承翰陶源花园2栋A座2202的房产（尚未办理房地产证书）转让给张磊，合同成交价为1345000元（不含税费），合同生效后三日内买方交付定金30000元，定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所签订的协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具的，不影响定金的生效；买方须于2015年9月15日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款（银行评估的首付三成）支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方提供相关资料并签署相关文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；买方按照约定将房款一次性支付至双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同申请办理递件过户；涉案房产处于抵押状态，卖方须于签署合同之日起7日内（含当日）委托赎楼；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：因签约时物业产权处于抵押状态，且房地产证还未办出，胡君应及时办理产权证，首期款应在合同约定时间内做相关按揭或除定金以外的全部购房款交于银行监管；双方均要遵守合约，若违约经双方协商或赔付房价的百分之二十作为违约金；经双方协商，交楼押金暂不押，胡君承诺到房屋交付时物业所产生的一切费用（含物业费、水、电、燃气费等）由胡君支付。合同签订的同时，胡君签署了《地址确认书（卖方）》和《买方主体变更确认书》。《买方主体变更确认书》载明：卖方为胡君，原买方为张磊，新买方为熊宇。该确认书的主要内容为：卖方与原买方通过祥居地产公司居间撮合成交承翰陶源花园2栋A座2202房产，签署了买卖合同及有关居间的承诺书或协议。现各方协商一致就买卖、居间关系变更如下：（一）新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中的全部权利、义务，包括但不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等。（二）协议签署前原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回。原买方自本协议签署后自动退出原买卖合同关系，甲方和居间方不对乙方已履行义务部分负返还责任。（三）因买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务，如新买方不能履行的，需按原合同的约定承担违约责任。（四）原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。熊宇、胡君及张磊均在该确认书签名。经查，该确认书中，除熊宇、胡君及张磊的姓名、身份证号码及成交的物业名称外，其余内容均为打印内容。胡君陈述：其签署的确认书为空白文件，其不知道新买方为熊宇，也没有与熊宇见面，其在该确认书中签名是因为当时张磊称房屋可能会过户到其妻子名下，是为了过户需要。熊宇陈述：熊宇系在合同签订当日胡君签署了《主体变更确认书》后，补签的该份文件。因当时房价上涨很快，为了尽快购买房屋，熊宇委托张磊寻找房源及直接与业主签订房屋买卖合同，因此才由张磊先与胡君签订合同，而不是直接由熊宇与胡君签订合同。原一审庭审时熊宇提交了一份加盖了祥居地产公司财务专用章的收款收据，显示2015年6月19日祥居地产公司收取了熊宇以现金方式支付的购买涉案房屋的托管定金30000元。熊宇称，因胡君拒绝受领，该3万元定金至今仍托管在祥居地产公司，祥居地产公司称待判决后再退还给熊宇。胡君称，熊宇及祥居地产公司均未通知胡君领取该3万元定金，签订合同后，胡君曾要求张磊支付定金并交付合同原件，但张磊既未支付定金，也未交付合同原件，胡君认为合同已自然解除。原一审庭审时熊宇还提交了张磊与胡君之间的短信往来记录。记录显示，胡君在合同签订后的第二天即2015年6月19日向张磊发送短信称因其配偶不同意，不能继续卖房，也不收取定金。张磊多次回复称已经准备好了30000元定金，要求胡君收取定金。但胡君一直拒绝。此后张磊向胡君发出履约催告函，要求胡君受领定金，要求胡君办理好房地产证书，要求胡君配合办理资金监管及按揭贷款手续。胡君否认接收到上述短信内容。熊宇又提供了2015年9月8日熊宇、张磊向胡君邮寄履约催告函的邮件。胡君亦否认收到该邮件。涉案房屋由胡君于2013年8月5日向开发商将军帽公司购买。2016年1月13日涉案房屋办理了房地产证书，登记的产权人为胡君，该房屋已抵押给第三人农商银行。另查，张磊原为祥居地产公司法定代表人。2016年5月25日该公司法定代表人变更为案外人谢华基。原一审时，熊宇另提供了张磊出具的情况说明，主要内容为：2015年6月18日熊宇委托张磊向胡君购买涉案房屋，并代其签订了房地产买卖合同。当天，熊宇、张磊及胡君又签署了买方主体变更确认书，后熊宇委托张磊或与张磊一起多次要求给付胡君定金3万元，但胡君拒绝受领。张磊与熊宇之间属于委托代理关系，张磊在房地产合同中的权利义务已全部转让给了熊宇。再查，熊宇在起诉时即在该院（2015）深龙法民三初字第1625号案件中提出的诉讼请求是：1、解除熊宇、胡君之间的房地产买卖合同；2、胡君赔偿熊宇违约金269000元；3、案件受理费、保全费、公告费、鉴定费等由胡君承担。在该案审理过程中，熊宇变更诉讼请求为：1、胡君继续履行《房地产买卖合同》；2、胡君受领熊宇的定金30000元；3、胡君将涉案房屋交付给熊宇；4、胡君协助将军帽公司办理涉案房屋的房地产证书并缴纳相关税费；5、胡君协助熊宇办理第二部分房款中373500元的银行资金监管手续及941500元的按揭贷款手续；6、胡君自行筹资还清尚欠农商银行的贷款剩余本息；7、胡君协助农商银行注销涉案房屋的抵押登记并将房地产证书原件交予祥居地产公司托管；8、胡君协助熊宇签署涉案房屋的《深圳市二手房买卖合同》，并协助熊宇申请减免相关税费及办理递件过户手续，递件回执由祥居地产公司托管；9、胡君协助熊宇办理涉案房屋的电话、煤气、有限电视、宽频网络等的过户手续；10、胡君支付熊宇迟延履行违约金（以1345000元为基数，按照每日万分之五，从2015年9月12日起至胡君履行合同全部义务之日止，暂计至起诉日为10000元）；11、本案的受理费、保全费、公告费、鉴定费由胡君承担。在该案件中，胡君提出反诉请求：1、确认胡君与熊宇、张磊于2015年6月18日签订的《买方主体变更确认书》无效；2、张磊履行2015年6月18日双方签订的房地产买卖合同，张磊从2015年6月22日起至实际履行之日止向胡君以1345000元为基数按每日万分之五支付违约金；3、诉讼费用由熊宇及张磊承担。在该案审理过程中，胡君亦变更反诉请求为：1、确认胡君与熊宇、张磊于2015年6月18日签订的《买方主体变更确认书》无效；2、解除胡君与张磊于2015年6月18日签订的《房地产买卖合同》，张磊从2015年6月22日起至实际履行之日止向胡君以1345000元为基数按每日万分之五支付违约金；3、熊宇与张磊承担本案所有的诉讼费用。在本案审理过程中，熊宇再次变更诉讼请求为：1、解除熊宇、胡君之间的《房地产买卖合同》；2、胡君向熊宇支付违约金269000元；3、胡君赔偿熊宇经济损失100万元（具体以法院调查或评估数额为准）；4、本案诉讼费用由胡君承担。胡君亦变更其反诉请求为：1、张磊承担不履行合同的违约责任，向胡君支付违约金（从房地产买卖合同签订之日起计至熊宇起诉之日止，以134.5万元为基数，按日万分之五的标准计算）；2、确认《买方主体变更确认书》不成立。双方确认出售的涉案房屋为毛坯状态。本案审理过程中，虽经该院释明，熊宇仍坚持申请对涉案房屋的价值进行评估。该院委托深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋（毛坯状态）在2019年4月24日（本案中熊宇申请变更诉讼请求之日）的市场价值进行了评估，评估结果为2255792元。熊宇为此支付评估费8100元。关于涉案房屋买卖合同未继续履行的原因，熊宇陈述：熊宇于2015年6月19日交付了3万元定金，托管在祥居地产公司，当天多次通知胡君受领，胡君拒不受领。另熊宇通知胡君于2015年9月11日下午2点在中国银行深圳龙岗支行办理资金监管及申请按揭手续，胡君也拒不配合。熊宇还通知胡君办理涉案交易房屋的权属证书，胡君也拒不配合。胡君陈述是因为张磊未将买卖合同原件交给胡君，也未向胡君支付定金。一审法院认为，胡君与张磊在平等自愿、协商一致的基础上签订《房地产买卖合同》后，同时又签署了《买方主体变更确认书》，同意变更买方为熊宇。《房地产买卖合同》约定的内容经过了胡君的认可，而《买方主体变更确认书》明确约定新买方即熊宇完全继受并履行房地产买卖合同中买方的全部权利、义务，因此，不论是由张磊还是熊宇来购买涉案房屋，胡君的合同权利均不受影响，买方变更不会损害胡君的利益。胡君辩称其签署的《买方主体变更确认书》为空白文件，其不知道新买方为熊宇，也没有与熊宇见面，《买方主体变更确认书》不成立。该院认为，胡君签订《房地产买卖合同》的同时又签署《买方主体变更确认书》，即表明胡君同意买方主体变更为他人，也认可《房地产买卖合同》中买方张磊的权利义务全部转让给新买方。因由熊宇来履行《房地产买卖合同》不会对胡君的合同权利义务产生影响，胡君与张磊、熊宇也不存在亲属等特殊关系或利害关系，亦无证据证明胡君得知买方变更为熊宇后明确表示反对，故涉案《房地产买卖合同》和《买方主体变更确认书》均为合法有效。胡君主张熊宇、胡君的房屋买卖合同未成立、诉请确认《买方主体变更确认书》不成立，理由均不充分，该院不予支持。根据熊宇提供的证据，涉案《房地产买卖合同》和《买方主体变更确认书》签订后的第二天，胡君即向张磊表明不愿意继续履行合同，亦不愿意收取定金。张磊当即表示反对，坚持要求胡君收取定金。胡君在未与对方协商一致解除合同的情况下，明确表示拒绝继续履行合同，并拒绝收取定金、拒绝办理赎楼手续，构成根本违约。熊宇要求解除涉案《房地产买卖合同》，理由成立，该院予以支持。胡君认为张磊不支付定金，构成违约，反诉要求张磊承担违约责任。胡君的该诉请明显与事实不符，该院予以驳回。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如上所述，涉案合同系因胡君违约而解除，故熊宇有权要求胡君承担相应的违约责任。涉案合同约定，如胡君未按约履行，熊宇有权要求胡君以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如胡君逾期义务超过15日，熊宇可解除合同并选择要求胡君支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。关于违约金的金额，熊宇主张按照合同约定的成交价的20％的标准计算违约金，胡君主张其不构成违约，要求张磊承担违约责任。胡君的上述主张可视为其请求减少违约金金额。该院认为，合同签订后的第二天胡君即告知不愿意继续履行合同，此时涉案合同才刚进入履行阶段，熊宇为合同履行的准备成本尚较低，且熊宇得知胡君不愿意继续履行合同后亦负有相应的及时止损义务，也无证据证明熊宇的实际损失，另外，胡君此后亦未将房屋转让他人获得更大利益，综合考虑到上述情况，该院酌情调低合同约定的违约金，酌定胡君向熊宇支付违约金80700元。熊宇另主张胡君赔偿其经济损失，并申请对涉案房屋价值进行评估。该院认为，熊宇第二天即得知胡君不愿意继续履行合同，此时熊宇即负有及时的止损义务。但无证据证明此后熊宇即积极寻求购买其他房屋。反而，在2015年9月熊宇起诉胡君时提出解除合同、支付违约金的诉请，只是在案件审理过程中变更诉请要求继续履行合同，但仍要求胡君自行筹款归还涉案房屋项下的抵押贷款。现熊宇以涉案房屋在2019年4月24日的市场价值与合同约定价款的差价作为其经济损失的依据，理由明显不成立。因熊宇未提供充分证据证明因胡君违约导致熊宇实际经济损失超出了上述违约金数额，也无证据证明因胡君违约导致熊宇此后另行购买房屋且购房成本比较而言明显上升，故熊宇要求胡君赔偿其经济损失100万元，理由不充分，该院不予支持。案件审理过程中，虽经该院释明，熊宇仍坚持申请对涉案房屋的价值进行评估，但因评估结果与熊宇的诉请无必然因果关系，该院未采信该评估报告亦未支持熊宇要求胡君赔偿损失的诉请，故该评估费用应由熊宇自行承担。至于熊宇交付给祥居地产公司的定金3万元，因无证据证明祥居地产公司系涉案房地产买卖合同的一方或买卖双方所约定的第三方，熊宇向祥居地产公司支付3万元，不发生视为向胡君支付购房定金3万元的法律后果，该3万元应由熊宇与祥居地产公司另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除熊宇、胡君之间的《房地产买卖合同》；二、胡君于判决生效之日起五日内向熊宇支付违约金80700元；三、驳回熊宇的其他诉讼请求；四、驳回反诉熊宇胡君的全部反诉请求。本诉案件受理费12713元（熊宇已预交），由熊宇负担10806元，胡君负担1907元。反诉案件受理费1077元（胡君已预交），由胡君负担。财产保全费5000元（熊宇已预交），由熊宇负担2000元，胡君负担3000元。评估费8100元（熊宇已预交），由熊宇负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，经变更买方主体后，本案《房地产买卖合同》的买卖双方分别为熊宇和胡君，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当依约履行。合同签订的第二天，胡君即明确表示不履行该合同，其行为构成违约。一审法院考虑到胡君在签订合同第二天即明确告知卖方不愿意继续履行合同，且熊宇于2015年9月提起诉讼时是要求解除买卖合同，卖方有及时止损的义务，酌定违约金为80700元，该处理并无不当。综上，熊宇的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15418.13元，由熊宇负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年十一月四日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。