广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2471号上诉人（原审原告，反诉被告）：赵玉英，女，1977年9月30日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**********，公民身份号码：210************660。上诉人（原审原告，反诉被告）：杨锋，男，1976年11月18日出生，汉族，住重庆市万州区*********，公民身份号码：512************313。两上诉人共同委托诉讼代理人：马芳萍，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡礼儒，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：珠海市中怡物业管理发展有限公司，住所地：广东省珠海市*******石油大厦二楼E区，统一社会信用代码：914**********249XA。法定代表人：万贵华，董事长。委托诉讼代理人：邓美莲，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玲，广东海鸥律师事务所实习律师。上诉人赵玉英、杨锋因与被上诉人珠海市中怡物业管理发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初11228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵玉英和杨锋上诉请求：一、撤销原审判决，改判：1、确认双方于2014年7月签订的《租赁合同》及2017年7月14日签署的《补充协议》无效；2、判令中怡公司返还赵玉英和杨锋2014年10月1日至2019年6月30日租金共计435000元，返还租赁押金40000元；3、判令中怡公司赔偿赵玉英和杨锋装修现值损失934992.8元；4、判令中怡公司就其5年来因怠于履行管理维修义务导致顶棚漏水、下水道污水倒灌，致使赵玉英和杨锋不能正常经营的损失以及排除该等妨害所花费的费用（酌情赔偿30万元）。以上各项上诉请求共计1709992.8元。二、中怡公司承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一、原审判决据以认定案涉租赁合同有效的理由是案涉租赁合同约定的租赁场地不包括消防通道。然而原审判决该认定与租赁合同及其补充协议的约定租赁范围明显不符，更与赵玉英和杨锋举证证明的事实以及案涉租赁现场具体情况完全背离。1、合同约定租赁范围包括石油大厦正面一楼左侧后面及路口门面两个部分，而作为案涉餐厅主要营业面积和核心商业功能的“路口门面”系消防通道违建而成，因此租赁合同依法应认定无效。原审判决认定案涉《租赁合同》的租赁范围仅为具有产权证的套内面积而不包括消防通道不但毫无依据，而且与合同约定发生严重冲突，依法应予纠正。原审判决认定合同约定“即文义上涉案租赁场地仅包含具有产权证的套内面积，而并未将消防通道部分的面积涵盖于其中。”这是错误的。（1）珠海市*******石油大厦的产权证并不存在。房产登记中心的登记信息显示，石油大厦第一层为商业、第二层为办公，产权证（权证号：粤房地证字第**）登记坐落为“珠海市*******石油大厦第1、2层”。至本案一审庭审辩论结束，中怡公司并未提交过105号产权证，事实上该产权证并不存在，系中怡公司虚构的权证号和地址。原审判决并未查明珠海市*******石油大厦的产权证号及面积范围，因此无法得出“文义上涉案租赁场地仅包含具有产权证的套内面积，而并未将消防通道部分的面积涵盖于其中”的结论。（2）即便105号产权证存在，也只能解决石油大厦正面一楼左侧后面非违法搭建部分的合法性问题，而合同约定的“路口门面”究竟所指何处，是否违建，原审法院未予认定。“路口门面”应该是可以用于商业经营的商铺，根据案涉现场可知，案涉消防通道是石油大厦正面一楼左侧后面唯一通向街道的通道。而且，“谷歌地图”及“百度街景”均证明早在2003年该消防通道已经被违建成“L”型构筑物，赵玉英和杨锋承租前消防通道口为“玛莉娇兰”美容养生会所的正门面。因此，“路口门面”即指向消防通道无疑。2、《补充协议》进一步证明合同约定之“路口门面”即消防通道。2017年7月14日《补充协议》包含三个核心条款：第一条约定租赁范围调整：明确石油大厦西面消防楼梯至马路的范围为消防通道，赵玉英和杨锋需要退回该部分占用面积，由中怡公司进行清拆施工恢复消防通道功能，“该消防通道不得摆放任何物品、不得搭建上盖建筑物，原通道路口门面仅做广告招牌使用……”。该条款中表述的“原通道路口门面”进一步证明《租赁合同》第一条约定的“路口门面”即包含了该消防通道，而《补充协议》签署后原通道路口门面从出租状态调整为仅做广告招牌使用。另两个核心条款则约定的是中怡公司因上述调整对赵玉英和杨锋的补偿：第二条约定中怡公司将租赁价格从20000元调整为10000元（其中2000元作为中怡公司在赵玉英和杨锋店内的消费额度当年度有效，实际为8000元每月）；第三条则约定补偿赵玉英和杨锋现金20万元。《补充协议》内容进一步证明《租赁合同》第一条约定的“路口门面”即整个消防通道；从该协议约定恢复消防通道功能由中怡公司负责清拆施工和费用，且不但减租50%，而且还补偿赵玉英和杨锋20万元，足可见上述租赁范围的调整系中怡公司单方变更的原因，原租赁场地包含全部消防通道。3、案涉现场作为不可动摇的物证，可确凿地证明租赁范围包含全部消防通道，而且是《租赁合同》约定用于商业用途的核心价值所在。原审组织腾退时法官曾现场查勘，并认定租赁场地“由部分具有产权证的套内面积及部分属消防通道的面积组成，两部分具有统一装修风格、同时摆放有经营餐饮业用的桌椅等物品，确实不可分割地组成了涉案租赁商铺的实际使用面积。”以《租赁合同》第一条约定珠海市***************左侧后面及路口门面“按现状”交付、用于商业用途的约定，结合“百度街景”及《谷歌地图》记载的租赁场地当时的现状；以《租赁合同》第五条约定：“承租方不得改变该物业原有及现有的结构及外观，承租方因因经营需要进行装修，需征得出租方的同意，并由承租方负责一切费用”结合原审现场查勘所见消防通道与套内面积统一装修风格不可分割地组成商铺的实际使用面积的事实。以上两组互相印证的事实已经足可证明，案涉《租赁合同》的租赁范围包含消防通道（即合同所载“路口门面”），对消防通道予以装修用于商业经营是合同双方的真实意思表示，且租赁合同也已经据此得到实际履行。中怡公司陈述消防通道和厨房（通道）上的搭建物之前就有，后来赵玉英和杨锋进行了装修还做了防水处理，赵玉英和杨锋陈述装修是在中怡公司监管之下完成。结合本案纠纷之前双方从未有争议的事实，足可印证租赁合同约定范围以及装修并用于餐馆经营的范围在本案纠纷之前双方并无争议的事实。二、本案为特定物、固定租金租赁合同，面积约定不具有重要意义，更不具有据此推定租赁范围的法律意义。原审判决以《租赁合同》约定建筑面积220平方米与实际面积不符为理由，反推租赁范围不包含消防通道，逻辑错误。1、案涉《租赁合同》对场地范围表述非常清晰，且双方“按现状”交付后经装修并经营使用五年无争议，因此属于固定租金、特定租赁物交付的情形，租赁范围应以实际交付的场地为准，而不应以合同面积约定与实际不符作为推定租赁范围的依据。出租人交付特定租赁物后，无权以租赁合同约定面积与交付面积不符为由，主张已交付之特定租赁物不属于出租范围。同理，人民法院亦不应以合同约定面积与实际面积是否相符来认定固定租金、特定物租赁中的租赁范围。2、赵玉英和杨锋2014年9月办理个体工商户营业执照时提交的餐厅示意图租赁范围包含消防通道。《珠海市吉大“重庆红”餐厅（示意图）》是赵玉英和杨锋的母亲2014年亲手所画并提交于珠海市工商局拱北分局备案，足可证明案涉《租赁合同》的租赁范围包含消防通道，且消防通道即案涉餐厅的门面。3、中怡公司据以否认《租赁合同》租赁范围不包含消防通道的证据明显不足，原审判决采信中怡公司该抗辩意见没有事实依据。中怡公司主张租赁面积不包含消防通道，并无证据予以支持。相反，赵玉英和杨锋提交的系列证据所证明的事实几乎锁定了租赁范围包含了消防通道的事实，至少已经具有高度盖然性。三、中怡公司并未提出没收赵玉英和杨锋租赁押金的反诉请求，原审判决判令没收赵玉英和杨锋押金4万元超出当事人诉请。原审判决赵玉英和杨锋承担2017年9月租金10000元没有事实依据，恳请二审法院依法予以纠正。1、没收4万元租赁押金的判决超出反诉请求且明显不符合情理。恳请二审法院依法予以纠正，并改判支持赵玉英和杨锋诉请返还租赁押金4万元。首先，中怡公司的反诉并无没收赵玉英和杨锋押金4万元的请求，且其在庭审中主张在赵玉英和杨锋交清租金及租赁场地后才具有退还条件。因此在赵玉英和杨锋已经配合腾退并承担相应租金之后，原审判决没收租赁押金显属错误，恳请二审法院依法改判并支持赵玉英和杨锋返还租赁押金的请求。赵玉英和杨锋除了2019年6、7月因租赁纠纷导致租金未交之外，不存在任何违约行为。原审法院既然已经综合考虑到赵玉英和杨锋租赁期内并无经常性拖欠租金管理费的违约情形，2019年6、7月租金确实是在产生纠纷认为租赁合同无效之后才欠付租金，不存在主观恶意；租赁场地存在地下水倒灌可能性确实较高，必然对赵玉英和杨锋的实际经营产生困扰，中怡公司应承担一定责任；合同到期后赵玉英和杨锋并无恶意继续占用场地，且中怡公司自身亦配有场地钥匙，赵玉英和杨锋亦积极配合法院进行场地交接，原审法院已经判令赵玉英和杨锋承担30000元租金的情况下，却判令没收赵玉英和杨锋4万元租赁押金明显不合情理。恳请二审法院依法予以纠正。2、原审判决赵玉英和杨锋承担2017年9月租金10000元没有事实依据。首先，从赵玉英和杨锋与中怡公司财务朱兰英的微信聊天截图内容可见，并非中怡公司主动向赵玉英和杨锋催收2017年9月的租金，而是赵玉英和杨锋询问合同期间全部交租情况时，财务朱兰英陈述的事实，且9该月份租金和费用共计9684.25元，并非10000元。第二，从赵玉英和杨锋提交的赵玉英和杨锋与中怡公司周国祥的微信聊天截图内容可见，2017年9月案涉场地消防整改并未完成，不具备开业条件，因此直至2017年10月1日才开业。因此赵玉英和杨锋没有义务交纳9月份租金。第三，从微信截图证据2017年10月31日中怡公司财务朱兰英向赵玉英和杨锋催问9月份租金为何没有交时，赵玉英和杨锋回复“从十月份开始正常交租，九月份正在谈”，之后直至本案起诉前中怡公司均没有向赵玉英和杨锋催要过2019年7月份的租金。赵玉英和杨锋主张9月份因中怡公司未能如期完成消防通道改造而未能开业，且经过沟通中怡公司已经同意自2017年10月起交租具有高度盖然性，因此原审判决判令赵玉英和杨锋向中怡公司支付2017年9月份租金10000元与事实不符。四、原审判决结果导致合同双方的权利义务严重失衡，且有悖公序良俗。本案中，中怡公司利用消防通道违建而成的门面出租牟利具有重大过错在先，案涉租赁合同依法无效。然而原审判决认定案涉租赁合同合法有效，意味着中怡公司通过对消防通道违法搭建收取5年租金高达89万元，且没收赵玉英和杨锋4万元租赁押金，共获益达93万元，而赵玉英和杨锋虽有疏忽，但由于中怡公司的违法行为，加上案涉场地无法正常经营使用，导致数百万元的经济损失全部由赵玉英和杨锋一方承担，造成严重不公平。中怡公司答辩称：一、关于租赁场地、面积及消防通道。根据《租赁合同》第一条约定，涉案租赁场地及面积是指产权证的面积，一楼左侧后面约220平方米，并未将消防通道部分的面积涵盖于其中。“一楼左侧后面”并非“一楼前面或者左侧”，从中怡公司提供的其他一楼前面商铺租赁合同可佐证，一楼前面商铺租赁价格是赵玉英和杨锋租赁价格的两部，可见，赵玉英和杨锋说法完全不合常理。租赁场地“一楼左侧后面”面积约220平方米，消防通道面积也约200平方米，赵玉英和杨锋上诉称合同约定的租赁面积涵盖套内面积和消防通道面积与事实不符。“路口门面”是指路口进门处上面广告牌的位置，不是一楼面前商铺。当时也是基于保护赵玉英和杨锋使用广告牌位置权益才注明。赵玉英和杨锋在签订合同时也查看了现场，非常清楚。从《补充协议》的约定可以看出，正因赵玉英和杨锋违法搭建、摆放、占用消防通道，中怡公司为了使自己的物业合法合规，才作让步签订了该协议。二、关于租赁押金和违约金。赵玉英和杨锋在合同履行过程中存在多处违约，如拖欠租金、水电费，合同到期后继续占用不退场等。原审法院为了平衡赵玉英和杨锋的利益，在认定其违约同时，没有支持中怡公司反诉请求赵玉英和杨锋承担6万元违约赔偿责任。三、关于场地占用费。中怡公司反诉主张场地占用费合法合理，原审法院应当支持，但原审法院为了维护赵玉英和杨锋没有支持该反诉请求，租赁合同于2019年7月31日到期，中怡公司也早早通知赵玉英和杨锋退场，但直至2019年11月26日，在原审法院主持下，赵玉英和杨锋才退场。腾退时，中怡公司还听从法院劝解出资4万元接收了赵玉英和杨锋的物品。赵玉英和杨锋还申请法院查封、证据保全，要求中怡公司不得移动其物品。依照法律规定，租赁合同到期，承租人应当腾退，继续占用还查封保全，应当按租金标准支付占用费，原审法院未予支持，损害了中怡公司的权益，但中怡公司为了息事宁人，未上诉。四、关于周国祥的身份，此人仅是大厦的租客，不是中怡公司的员工，赵玉英和杨锋提交的微信聊天记录与本案无关。且微信聊天记录中未显示周国祥作出过承诺。五、关于詹雄武的身份，詹雄武在2017年1月1日前在中怡公司就职，于2017年1月1日离职，中怡公司一直由李明负责管理物业，其离职时未向中怡公司反映排污问题，也未向公司转交任何赵玉英和杨锋的材料。从微信聊天记录也看到，周国祥一直要赵玉英和杨锋找李明，但赵玉英和杨锋未找李明。六、关于赵玉英和杨锋主张的退租、赔偿损失。赵玉英和杨锋承租商铺经营饭店所做的投资均系自己应承担经营风险的行为，与出租人无关。租赁到期，按租赁合同约定退租或续租，赵玉英和杨锋将自己的投资作为损失转嫁给出租人，严重违反市场规律，损害正常交易秩序。对于租金，按对价原则，即使租赁合同无效，承租人也要支付使用费，何况租赁合同合法有效，赵玉英和杨锋一直正常使用至期满。赵玉英和杨锋向原审法院起诉请求：1.判令确认双方2014年7月《租赁合同》及2017年7月14日《补充协议》无效；2.判令中怡公司返还2014年10月1日至2019年5月31日租金共计430000元，返还租赁押金40000元；3.判令中怡公司赔偿赵玉英、杨锋装修现值损失934992.8元；4.判令中怡公司就其5年来因怠于履行管理维修义务导致顶棚漏水、下水道污水倒灌，致使赵玉英、杨锋不能正常经营的损失以及排除该等妨害所花费的费用（酌情赔偿30万元）；5.判令中怡公司依法承担本案诉讼费、财产保全费。以上各项诉讼请求共计1709992.8元。赵玉英和杨锋于一审庭审中变更第3项诉讼请求为：判令中怡公司赔偿赵玉英、杨锋装修现值损失894992.8元。原审法院认定事实：2014年7月，中怡公司（出租方）与赵玉英、杨锋（承租方）签订《租赁合同》，约定出租方向承租方按现状出租位于珠海市***************左侧后面及路口门面，建筑面积约220平方米。合同第二条约定租赁期限自2014年8月1日至2019年7月31日。合同第三条约定每月租金2万元、押金4万元，承租方逾期付款达30天则视为违约，出租方有权收回物业不退回押金。合同第五条约定：“……合同终止或租赁期限满承租方不继续使用，在出租方要求下，承租方必须于恢复或补偿恢复费用给出租方，否则出租方自行恢复工程，费用由承租方负责，出租方未要求时，任何装修不得改变，租赁期间，承租方应保持该物业及内部设备的质量完好。”第八条约定：“双方必须遵守合同条款，任何一方根本性违反合约都将给予相等于三个月租金的赔偿额给另一方。”中怡公司的代表周国祥和赵玉英、杨锋于合同上签名、按捺，中怡公司于合同上盖章。2014年7月26日，赵玉英向中怡公司转账支付押金4万元。2017年7月14日，中怡公司（出租方）与赵玉英、杨锋（承租方）签订《补充协议》，载明：“出租方（甲方）：珠海市中怡物业管理发展有限公司。代表人：周国祥。承租方（乙方）：赵玉英、杨锋。甲乙双方2014年7月签署中怡物业（2014）租字第003号《租赁合同》。鉴于石油大厦消防通道安全整改问题，甲乙双方经友好协商，对原《租赁合同》作出如下补充协议：一、石油大厦西面消防楼梯至马路的过道为石油大厦消防通道，乙方需退出占用石油大厦消防通道的经营使用，由甲方负责清拆。该消防通道不得摆放任何物品、不得搭建上盖建筑物，原通道路口门面仅作广告招牌使用，该消防通道必须保持每日24小时畅通，以符合国家有关消防条例的规定。二、原《租赁合同》第三条第1款修改为：从2017年9月1日至2019年7月31日，每月租金共人民币1万元，其中2000元作为甲方的消费额度使用，该消费额度在当年内有效。三、在本合同签订后乙方安排停业至2017年8月31日，这期间甲方负责安排消防通道的清理、整改，乙方应自行安排办理消防通道摆放物品，若乙方物品尚未搬离，甲方可自行处置，这期间乙方租金甲方予以减免。甲方支付人民币20万元作为补偿……”中怡公司的代表周国祥和赵玉英于协议上签名、按捺，中怡公司于协议上盖章。2019年5月27日，中怡公司于涉案租赁场所张贴《通知》，通知，载明：“1.由于我司所属该场地关联消防安全若干要求以及我司需该场地作为职工食堂使用。现以书面形式正式向你通知：1、双方所签订的合同期满后将不再续租；2.合同届满时请结清所有场地租赁费及水、电、管理费用；3.根据租赁合同第五条、第六条约定，请你于2019年7月31日止自行撤离并保持场地原貌交还我司。”2019年7月12日，赵玉英、杨锋委托广东正大新土地房地产与资产评估有限公司对涉案租赁场地的设备及装修作出《资产评估报告》（广正资报字〔2019〕第045Z号）。《房地产权证》（粤房地证字第C8579443号）显示，中怡公司为珠海市*******石油大厦第1、2层（使用权面积1769.37平方米、共用面积3408.72平方米）的产权人。此外，赵玉英、杨锋提交了《维修申请》，其中打印体载明：“1.本店由于一德餐厅、善缘素食、优仕会餐厅下水道堵塞严重，导致本店下水道堵塞漏水、渗水严重，污水已倒灌入店内，气味恶臭，家具及设备被污水浸泡，客人入店闻见恶臭转身就走，生意严重受损，设备、家具也严重受损。2.走廊、厨房、大厅、办公室漏水严重，已造成一定的经济损失及无法营业。以上问题造成本店无法正常经营，恳请中怡物业公司老总及老板尽快维修，以便本店餐厅恢复正常营业。万分感谢！2016年5月9日。”以上申请下方手写体载明：“已收阅。詹雄武。2016年5月9日。”此外，原告提交了《减免租申请》，其中打印体载明：“1.本店由于一德餐厅、善缘素食、优仕会餐厅下水道堵塞严重，导致本店下水道堵塞漏水、渗水严重，污水已倒灌入店内，气味恶臭，家具及设备被污水浸泡，客人入店闻见恶臭转身就走，生意严重受损，设备、家具也严重受损。2.走廊、厨房、大厅、办公室漏水严重，已造成一定的经济损失及无法营业。以上问题数十次向公司反映及递交申请数次，没有得到根本解决。现店内污水横流，气味恶臭，生意跌入低谷，亏损严重，完全无法正常经营。（1）望尊敬的中怡物业公司及老板给予减免租的优惠。（2）同时尽快维修，好让本店继续正常经营。”以上申请下方手写体载明：“已提交集团董事会，维修期间集团领导按租户申请与租户商讨解决。詹雄武。2016年10月15日。”中怡公司质证对以上两份证据的三性均不予认可，表明其并不知情。赵玉英、杨锋还提交了《通知》（复印件），载明：“各物业租赁户：由于我司詹雄武先生已于2017年1月1日离职，自收到此通知之日起，凡是与珠海市中怡物业管理发展有限公司的有关事项请与黄方或张伟河联系。”中怡公司于上述通知中盖章。中怡公司质证认可该通知三性。赵玉英、杨锋提交了一份声称为其与中怡公司财务人员的微信聊天记录。其中显示“中怡物业-兰英”问“9月份的租金和费用没有转吗？”赵玉英、杨锋回复：“从十月开始正常交租金了，九月份在谈。”其后“中怡物业-兰英”称“前面的只有2017年9月的租金和费用9684.25元没有交，其他的有交。中怡公司质证认可以上微信聊天记录的真实性。中怡公司提交了三份《珠海市****收费通知单》，其中载明“珠海市吉大重庆红餐厅”2017年9月3日抄报的欠费总额21685.7元、2019年6月3日抄报的欠费总额23233.69元、2019年7月3日抄报欠费总额22478.19元。赵玉英、杨锋质证对以上证据的三性不予认可，称并未收到以上收费通知。2019年11月26日，经原审法院协调，双方到涉案商铺现场进行交接。在原审法院的见证下，中怡公司打开了涉案商铺大门，现场可见摆放有经营用桌椅、厨房设备、办公用品等物品。赵玉英、杨锋确认当日涉案商铺内情况和其于2019年7月31日离开商铺时一样。赵玉英、杨锋表明只取走收银机、电脑等物品，桌椅设备等其他物品均自愿由中怡公司处理。赵玉英、杨锋委托诉讼代理人于庭审中陈述，其向中怡公司支付了押金4万元、租金合计86万元，确认在2017年9月、2019年6月和7月未支付租金。中怡公司曾口头承诺租赁期限为十年。赵玉英、杨锋在对消防通道进行装修时经过了中怡公司的同意，是在中怡公司的监督下完成的。双方都有涉案商铺的钥匙，赵玉英、杨锋手上的钥匙在2019年8月1日并未归还给中怡公司。因中怡公司要求赵玉英、杨锋在撤离时保持商铺原状，因此赵玉英、杨锋在撤离时并未搬走可移动资产。2017年消防通道改造造成涉案商铺于2019年7月1日至2017年9月31日停业。中怡公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，双方租赁合同中约定的租赁场地220平方米是指一楼左侧后面的套内面积184.76平方米以及公摊过道、水电、大堂房面积，并不包括涉案消防通道的位置，消防通道位置为160平方米。消防通道和厨房位置的铁皮房之前搭建有简易雨棚，后来赵玉英、杨锋进行了装修，消防通道系赵玉英、杨锋一直违法占用的面积。在赵玉英、杨锋装修消防通道时中怡公司有阻止，但中怡公司说装修是为了好看而并非为经营。赵玉英、杨锋之后在经营过程中才慢慢占用的。其后因消防检查要求必须及时清理消防通道，以及该商铺的二楼承租方也要求消防通道能够正常使用，否则不再承租。中怡公司在无奈的情况下，迫于整改以及其他租客的压力所以才与原告达成补充协议，想尽快解决消防整改的问题。中怡公司不清楚涉案商铺是否存在下水道倒灌等情况，詹雄武并未向公司提交所赵玉英、杨锋的申请。就涉案商铺中怡公司从来都没有换锁。原审法院认为，在本案的审理过程中，双方已在原审法院的主持下于2019年11月26日完成了涉案租赁场地的交接，中怡公司主张赵玉英、杨锋腾退涉案租赁场地已无基础，故原审法院对中怡公司该主张予以驳回。此外，结合本案证据和当事人的诉辩意见，原审法院对本案的争议焦点主要分析如下：第一，关于2014年7月《租赁合同》的效力问题。首先，从合同条款看，双方在《租赁合同》第一条中明文约定涉案租赁场地为“珠海市***************左侧后面及路口门面”，即文义上涉案租赁场地仅包含具有产权证的套内面积，而并未将消防通道部分的面积涵盖于其中。赵玉英、杨锋主张双方实际就租赁消防通道部分违建面积达成一致协议并无书面依据。其次，在案件审理过程中，原审法院在双方均到场的情况下前往涉案租赁场地查看，现场见涉案租赁场地的门面设置于消防通道处，场地内部由部分具有产权证的套内面积及部分属消防通道的面积组成；两部分具有统一装修风格、同时摆放有经营餐饮业用的桌椅等物品，确实不可分割地组成了涉案租赁商铺的实际使用面积。而其中套内面积部分与中怡公司所作出的陈述较为相符，如加上消防通道面积后明显远超合同中约定的220平方米，即赵玉英、杨锋主张合同约定的租赁面积涵盖了套内面积和消防通道面积明显与事实不符。再者，《租赁合同》第一条中明确载明涉案场地系“按原状”出租。根据双方于庭审中的陈述，涉案消防通道上的搭建物的确在双方签署《租赁合同》前已存在。赵玉英、杨锋作为承租方，在签署租赁合同前必然曾到现场实地考察，即当时必然清楚了解涉案场地的情况，对于消防通道上搭建物的存在予以包容和认可，甚至抱有日后可侥幸使用的心理。因此，姑且不论《租赁合同》中是否包含消防通道面积，双方在发生争议时赵玉英、杨锋把消防通道中存在以上搭建物的过错全部推卸于中怡公司一方，进而主张《租赁合同》无效，明显有违公平原则。综上，赵玉英、杨锋并未提交有效证据证明《租赁合同》中约定的租赁面积包括违建面积，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”赵玉英、杨锋没有完成其证明责任，应承担证据失权的不利后果，原审法院对于赵玉英、杨锋提出该《租赁合同》无效的主张不予支持。《租赁合同》合法有效，双方成立租赁合同关系，应依据合同的约定履行相应的合同义务。《租赁合同》已实际履行期限届满，赵玉英、杨锋主张中怡公司返还租金43万元以及赔偿装修现值损失894992.8元缺乏基础，原审法院不予支持。第二，关于2017年7月《补充协议》的效力问题。本案中双方均主张该协议无效，但原审法院认为，双方的主张均缺乏合理依据。一方面，该协议的内容并非针对消防通道部分面积的租赁使用，相反，是关于中怡公司对赵玉英、杨锋退出占用该部分面积所作出的经济补偿，其中补偿的方式和标准并未违反我国相关法律法规的规定，并不涉及合同无效的情形。另一方面，该协议的内容仅可见赵玉英、杨锋占用消防通道面积的事实，但并未能据此断然推定赵玉英、杨锋是根据《租赁合同》占用消防通道面积的，进而推翻《补充协议》、乃至《租赁合同》的效力。据此，原审法院认定《补充协议》系双方的真实意思表示，合同条款合法有效，双方应予以诚信履行。中怡公司在该协议中自愿对赵玉英、杨锋退出占用消防通道作出减租及补偿20万元，以上减租和补偿已履行完毕，现中怡公司反诉请求赵玉英、杨锋补交所减租金及返还补偿金无合法依据，原审法院不予支持。第三，关于赵玉英、杨锋欠付租金和水电管理费的问题。双方于庭审中对于赵玉英、杨锋未支付2017年9月、2019年6月和2019年7月租金及水电管理费的事实均予以认可，但对于未付原因存在争议。就2017年9月的租金，赵玉英、杨锋称因消防通道改造而导致租赁场地无法正常使用经营且中怡公司口头答应不收取该月租金，但其提交的证据亦未能证明以上事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，原审法院对于赵玉英、杨锋上述抗辩理由不予采纳。就2019年6月和7月的租金，赵玉英、杨锋声称因其已停业故未交纳。原审法院认为，作为承租方，依据合同约定按时、足额支付租金及水电管理费系其基本的合同义务，赵玉英、杨锋未如约支付租金确属违约行为，中怡公司主张赵玉英、杨锋支付欠付的租金和水电管理费有合理依据。但相关租金的计算标准应以《补充协议》中的约定按照每月1万元计算，即赵玉英、杨锋应向中怡公司支付欠付的租金3万元。至于水电管理费，中怡公司所提交的收费通知单系中怡公司自行制作，并未能有效证明相关水电费的实际金额。但考虑到租赁物业产生水电管理费乃必然之事，原审法院予以酌定为赵玉英、杨锋向中怡公司支付以上三个月的水电管理费4000元。第四，关于赵玉英、杨锋主张的押金和因下水道倒灌等问题引起的损失赔偿金以及中怡公司主张的违约金和逾期腾房使用费的问题。赵玉英、杨锋在合同履行过程中确实存在一定的违约情形，中怡公司主张没收赵玉英、杨锋支付的4万元押金有合同依据，原审法院予以支持。此外，综合考虑：其一，赵玉英、杨锋已承担了被没收押金的违约责任，足以弥补中怡公司的相应损失；其二，在长达五年的涉案合同履行期限中，赵玉英、杨锋在绝大部分时间中的履约态度均是良好的，并不存在经常性拖欠租金和管理费的情形，系双方发生争议纠纷才产生的欠付租金管理费的情形，可见赵玉英、杨锋并不存在较大的主观恶意；其三，根据赵玉英、杨锋提交的证据显示，租赁场地中存在下水道倒灌等问题的可能性确实较高，虽损失的金额未有有效的证据予以支持，但该情形必然对赵玉英、杨锋的实际经营过程产生一定的困扰，对此中怡公司作为出租方亦应承担一定的责任；其四，在合同期限届满后，赵玉英、杨锋并未恶意继续占有场地并自行撤离，且中怡公司自身亦配有涉案场地的钥匙、且赵玉英、杨锋在原审法院的主持下积极配合涉案场地的交接工作。综上，原审法院平衡双方的过错，对于双方主张的押金、损失赔偿、违约金和逾期腾房使用费的请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：—、赵玉英、杨锋于判决生效之日起十日内向中怡公司支付欠付的租金3万元；二、赵玉英、杨锋于判决生效之日起十日内向中怡公司支付欠付的水电管理费4000元；三、驳回赵玉英、杨锋全部诉讼请求；四、驳回中怡公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费24040元，由赵玉英、杨锋负担；一审反诉案件受理费6478元，由中怡公司负担3478元、赵玉英、杨锋负担3000元。二审期间，赵玉英、杨锋向本院提交了如下证据：1、珠海市规划局建筑许可证；2、房屋建筑面积测绘成果表（测绘编号：2004-5965）；3、房屋建筑面积测绘成果明细表（测绘编号：2004-5965）；4、珠海不动产登记情况查询结果（石油大厦第1、2层）（建筑面积为3228.19平方米）；5、珠海不动产登记情况查询结果（石油大厦第3、4、5层）（建筑面积为2242.74平方米）；6、案涉物业的平面图；7、重庆红餐厅示意图；8、珠海市市*******回复短信；9、珠海市香洲区消防救援大队《关于珠海市中怡物业管理发展有限公司负责管理的石油大厦存在违章搭建的函》；10、珠海市香洲区城市管理和综合执法局《关于石油大厦存在违章搭建的复函》；11、珠海市香洲区城市管理和综合执法局《责令改正违法行为通知书》。上述证据拟证明涉案租赁合同因绝大部分核心商业功能的面积为消防通道违建而成，应认定无效合同。中怡公司对上述证据1-6、8-11的真实性、合法性予以认可，对证明内容不认可，对证据7的真实性、合法性、关联性不予认可。本院对证据1-6、8-11予以采纳，鉴于证据7为赵玉英、杨锋单方制作，且中怡公司不予认可，故本院不予采纳。本院经审理查明，珠海市香洲区城市管理和综合执法局于2020年10月14日向中怡公司出具《责令改正违法行为通知书》[（2020）NO.0000228]，其上载明：“经查，你（单位）于2020年10月14日实施了下列行为：在吉大吉大路103号石油大厦一楼南面、西面搭建砖墙铁皮顶建筑物，已投入使用，违反了（涉嫌违反）了《珠海经济特区城乡规划条例》第七十五条第一款之规定。以上事实，有现场照片等为证。我局现依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和以下第2种法律、法规和规章的规定，责令你（单位）改正违法行为，改正内容和要求为于2020年10月18日前自行改正上述违法行为。”本院于2020年10月29日前往涉案建筑物现场勘查，查见在香洲区吉大路103号石油大厦一楼南面、西面确有搭建砖墙铁皮顶建筑物将内部围闭，一部分用作餐厅，一部分用作厨房。一审中，赵玉英和杨锋提交照片、《减免租申请》、《维修申请》，主张租赁期间，涉案租赁物的顶棚和下水道需要维修，赵玉英和杨锋提交了珠海卓易装饰设计工程有限公司出具的维修顶棚和疏通下水道费用收据共13张，主张2015年6月5日至2019年4月12日期间共计产生维修顶棚和疏通下水道费用61180元。原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见和提交的证据，本院对本案二审争议焦点分析认定如下：一、涉案《租赁合同》及《补充协议》的效力问题。《租赁合同》第一条约定，中怡公司把位于“珠海市***************左侧后面及路口门面”按现状租给赵玉英、杨锋作为商业使用，建筑面积约220平方米。中怡公司提交的石油大厦产权证记载石油大厦座落为吉大路103号，经原审法院和本院现场查勘，双方对租赁物位于石油大厦一楼均予以确认。因此，《租赁合同》约定的“吉大路105号石油大厦”为笔误，租赁物位于吉大路103号石油大厦一楼。中怡公司主张租赁范围仅包括一楼左侧后面的套内面积及过道、水电、大堂房的公摊面积，路口门面是指门口的广告牌位置，不包括涉案消防通道。赵玉英、杨锋主张涉案租赁合同是按签订合同时的现状租赁，包括一楼左侧后面部分和铁皮棚部分（消防通道），路口门面就是指涉案消防通道。对此，本院认为，首先，路口门面通常应当理解为可用于商业经营的空间，而非仅指门口的招牌位置，双方在签订《补充协议》时约定“原通道路口门面仅作广告招牌使用”，也佐证了路口门面是一个通道。其次，中怡公司认可在双方签订《租赁协议》时已存在简易雨棚，即铁皮棚并非赵玉英、杨锋擅自搭建，而是之后进行了装修，中怡公司主张消防通道是赵玉英、杨锋在经营过程中逐渐擅自占用的，但在多年的合同期限内，赵玉英和杨锋未经中怡公司允许，不可能占有和使用石油大厦一楼南面和西面搭建砖墙铁皮顶建筑物。结合双方的合同约定及在履约过程中双方的往来函件，本院认为，中怡公司将包括消防通道的铁皮棚部分租赁给赵玉英、杨锋的事实，应认定为涉案合同的租赁范围。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”二审期间，石油大厦一楼南面、西面搭建砖墙铁皮顶建筑物被珠海市香洲区城市管理和综合执法局认定为违章搭建并责令改正，故本案《租赁合同》及《补充协议》有关出租石油大厦一楼南面、西面搭建砖墙铁皮顶建筑物的合同内容无效。本院根据二审发生的新事实对原审判决予以改判。涉案合同的其他内容，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于赵玉英、杨锋请求中怡公司返还已付租金及赔偿装饰装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然石油大厦一楼南面、西面搭建砖墙铁皮顶建筑物被认定为违章搭建物，但赵玉英和杨锋在合同租赁期间占有和使用了这些建筑物，作为就餐区的一部分和厨房。根据《租赁合同》及《补充协议》的文义和履行合同的事实，双方在签订和履行合同时是将此部分建筑物与石油大厦正面一楼左侧后面（合法建筑物）一并租赁的，经赵玉英和杨锋接手并装修之后，合法建筑物与违章搭建物事实上是一体的，占用部分消防通道设置的一部分就餐区扩大了赵玉英和杨锋所开餐厅的营业面积，厨房亦是餐厅不可缺少的组成部分。况且，涉案合同租赁期限已经届满，赵玉英和杨锋实际利用这些搭建物经营了餐厅。故赵玉英和杨锋应当就此支付租金及房屋占有使用费，其请求中怡公司返还2014年10月1日至2019年5月31日的租金，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。根据《租赁合同》第五条的约定，承租方因经营需要进行装修，需征得出租方同意，由承租方负责一切费用，合同终止或租赁期满承租方不继续使用，在出租方要求下，承租方必须恢复或补偿恢复费用给出租方。可见，根据合同约定，赵玉英和杨锋的装修费用由其自己负担，在合同租赁期已届满且装饰装修已用于赵玉英和杨锋经营活动的情况下，赵玉英和杨锋要求中怡公司赔偿装修损失，与合同约定不符，本院不予支持。三、关于赵玉英和杨锋欠付租金及水电管理费问题。如前所述，虽然涉案合同部分无效，但赵玉英和杨锋应当支付租金及房屋占有使用费。赵玉英和杨锋未支付2017年9月、2019年6月和7月租金、水电管理费，其主张2017年9月因消防通道改造导致租赁场地无法正常使用，但未提交证据予以证明，原审法院根据《补充协议》约定的租金标准，认定赵玉英和杨锋应当支付上述三个月的租金，适用法律正确。至于水电费用，原审法院根据本案具体情况，酌定上述三个月水电管理费4000元，实体处理恰当，本院予以维持。四、关于赵玉英和杨锋主张返还押金及因维修顶棚、疏通下水道等造成的损失赔偿问题。《租赁合同》第三条约定，押金4万元合同期满后不计息退回承租方，承租方逾期交租达30天则视为违约，出租方有权收回物业不退回押金。本案中，赵玉英和杨锋未依约及时交租，构成违约，原审法院据此驳回赵玉英和杨锋请求返还押金4万元的诉讼请求，并无不当。中怡公司关于没收押金的主张仅需提出抗辩，无需提出诉请，故赵玉英和杨锋主张原审法院关于押金的处理超出了中怡公司反诉请求不能成立，本院不予采纳。因涉案合同一部分租赁物（石油大厦一楼南面、西面搭建砖墙铁皮顶建筑物）存在顶棚需维修、下水道需疏通的问题，合同履行期间，这些问题确实给赵玉英和杨锋经营餐厅造成一定影响，赵玉英和杨锋提交的照片、函件、维修收据等可以证明其因此支出61180元费用，该损失应由中怡公司承担，本院据此对原审判决予以改判。综上所述，本院认为，赵玉英和杨锋的上诉理由部分成立，本院对有理部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但本院根据二审发生的新事实对原审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条第一款第二项规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初11228号民事判决第一、二、四项；二、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初11228号民事判决第三项；三、赵玉英和杨锋与珠海市中怡物业管理发展有限公司于2014年7月签订的《租赁合同》及2017年7月14日签订的《补充协议》有关出租石油大厦一楼南面、西面搭建砖墙铁皮顶建筑物的内容无效；四、珠海市中怡物业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内向赵玉英和杨锋赔偿维修顶棚和疏通下水道的费用61180元；五、驳回赵玉英和杨锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24040元，由赵玉英和杨锋负担23078元，珠海市中怡物业管理发展有限公司负担962元；反诉案件受理费6478元，由珠海市中怡物业管理发展有限公司负担3478元，赵玉英和杨锋负担3000元。二审案件受理费20190元，由赵玉英和杨锋负担19382元，珠海市中怡物业管理发展有限公司负担808元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十一月二日书记员  高培翔