北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13575号上诉人（原审被告）：北京好家好房网络科技有限公司，住所地北京市通州区江米店街**院**楼**3602。法定代表人：侯志强。委托诉讼代理人：赵振中，北京权朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈红萍，女，1980年4月2日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上诉人北京好家好房网络科技有限公司（以下简称好家好房公司）因与被上诉人沈红萍居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初31422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人好家好房公司之委托诉讼代理人赵振中，被上诉人沈红萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好家好房公司上诉请求：1.请求一审判决第一项，改判好家好房公司不应退还沈红萍的居间服务费人民币六万元；2.由沈红萍承担一审、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院认定好家好房公司仅履行了组织买卖双方签订《房屋买卖合同》这一部分居间义务，属于认定事实错误。好家好房公司为沈红萍提供了找房、看房、核查业主身份信息、房屋信息、与业主协商房价、网签、交税、房屋交付等服务，并将房屋的所有权锁定给了沈红萍。2.沈红萍与卖方周某的《房屋买卖合同》已经成立，房屋也已经完成过户，好家好房公司已经促成双方合同成立，沈红萍要求退还居间费用，没有法律依据。3.一审法院以好家好房公司未对房屋抵押情况进行核查并予以提示属于认定事实错误。好家好房公司已经对房屋抵押情况进行了核查，并提示了沈红萍可能存在二次抵押情况，并带沈红萍去住建委核查。4.好家好房公司已根据其与沈红萍、周某三方《居间房屋合同》中所约定的内容，全面履行合同义务，并向沈红萍及时提示了相关风险，在履行过程中，未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人利益，没有任何违反合同及法律的行为。5.沈红萍自愿为周某支付抵押款，自愿继续履行合同，现合同已经履行完毕，合同目的已经实现，沈红萍无权要求好家好房公司退居间费用。沈红萍辩称，同意一审判决，不同意好家好房公司的上诉请求。事实和理由：1.好家好房公司作为专业房屋买卖居间机构，在提供服务过程中应当客观、真实、详尽的提供房源信息，但好家好房公司向沈红萍提供的房源存在重大瑕疵，导致沈红萍的财产损失，其没有尽到中介义务。2.沈红萍取得房屋所有权是依据现有法律规定，在房屋买卖合同纠纷案件中履行的是作为诉讼当事人的法定义务。3.沈红萍向周某支付房款，是基于对好家好房公司的信任和承诺，沈红萍在签订合同之时就支付了全部中介费用。在付款前，沈红萍一直强调房屋存在风险，在好家好房公司警告沈红萍不按约定付款将会导致违约的情况下，沈红萍才与好家好房公司、周某以及李晓明签署了四方合同，由此看出沈红萍的谨慎态度。4.《居间服务合同》是格式合同，其中第7条的约定属于免除己方责任，排除对方权利的格式条款。5.房屋增值与否是市场行为，与好家好房公司是否全面履行中介义务无关，不能免除其责任。沈红萍向一审法院起诉请求：请求判令好家好房公司退还沈红萍中介费80000元。一审法院认定事实：2016年8月3日，沈红萍及周某、丰某委托代理人李晓明在好家好房公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周某、丰某将北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）以580万元的价格出售给沈红萍；周某、丰某应当于2016年9月15日前向沈红萍交付该房屋，应当于2016年10月1日前办理民生银行在涉案房屋上设置的抵押权注销手续；沈红萍于2016年9月15日或网签当日支付首期购房款人民币310万元，该笔房款含已付定金；剩余购房款人民币270万元于办理过户当日直接支付给周某、丰某。同日，周某、沈红萍、好家好房公司签订《居间服务合同》，该合同第三条约定好家好房公司应提供如下服务：提供房屋买卖相关法律法规、政策、市场行情资讯；寻找、提供并发布房源、客源信息；协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；协助查看出卖人情况及房屋权属证书，实地查看房屋；协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容并签订正式合同；依据本合同的约定办理购房抵押贷款手续、房屋产权转移登记手续及附属设施交割并入住手续。上述合同签订后，沈红萍向好家好房公司支付居间服务费8万元，向周某、丰某支付涉案房屋定金10万元。2016年9月26日，沈红萍向周某、丰某支付首付款300万元。沈红萍提交房屋所有权人为周某的不动产所有权证，据此证明房屋买卖合同签订前涉案房屋存在两处抵押，但好家好房公司作为中介并未查明。沈红萍自述在房屋情况核验时，好家好房公司仅告知涉案房屋有一笔抵押，且好家好房公司仅履行了部分合同义务。好家好房公司未予认可，并称其协助完成了房屋核验、房屋网签、办理缴税、催促买房履行合同、通知过户等。另查一，因涉案房屋存在抵押权无法过户，2017年沈红萍将周某、丰某诉至法院，中国民生银行股份有限公司北京分行作为第三人参加了诉讼。2018年1月20日北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105民初6720号民事判决书，判决：一、沈红萍与周某、丰某继续履行双方于2016年8月3日签订的《北京市房屋买卖业务（签约文件综合本）》；二、沈红萍于本判决生效后十五日内，向中国民生银行股份有限公司北京分行清偿周某所欠的抵押贷款（具体金额以民生银行在涉案房屋上所设置抵押权对应的数额为准）……2018年2月23日，沈红萍向民生银行支付了3497257.59元用于解除涉案房屋上所设置的抵押。另查二，涉案房屋于2018年4月10日所有权变更至沈红萍名下。另查三，沈红萍曾以买卖合同纠纷为由诉至北京市朝阳区人民法院，要求判令周某、丰某返还沈红萍多付款项797257.59元，周某、丰某向沈红萍支付多付款项资金占用费（以797257元为基数，自2018年2月23日起至款项付清之日止，每增加一日按同期贷款利率标准计算），好房好家公司对由于审查过失导致沈红萍产生的经济损失797257.59元承担连带责任，好房好家公司退还中介费8万元，周某、丰某、好房好家公司承担诉讼费、财产保全费、律师费。北京市朝阳区人民法院于2019年5月13日作出（2018）京0105民初56767号民事判决书，认为：沈红萍与周某、丰某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应如约履行，沈红萍依约履行了房款给付义务，但周某、丰某未能如期办理房屋解押手续，现沈红萍代周某、丰某向中国民生银行股份有限公司北京分行清偿了周某所欠的抵押贷款，故对于沈红萍超出房款多支付的部分周某、丰某理应返还。对于沈红萍要求周某、丰某多付款项资金占用费的诉讼请求，沈红萍于2018年2月23日代周某偿还了抵押权对应的债务，故对沈红萍多支付款项的占用费周某、丰某理应支付，但沈红萍主张的计算标准证据不足，法院将按照中国人民银行同期存款利率的标准予以支持。对于沈红萍要求好家好房公司承担上述给付义务的连带责任，无法律依据，法院不予支持。对于沈红萍要求好家好房公司退还中介费的诉讼请求，系以沈红萍与好家好房公司间的《居间合同》为依据，双方就此成立了居间合同关系，而本案系房屋买卖合同纠纷，两者并非同一法律关系，故沈红萍的此项诉讼请求，法院在本案中不予处理。沈红萍主张律师费、财产保全费已在（2017）京0105民初6720号一案中进行了处理，现沈红萍再行主张属于一事不再理，法院依法不予支持。判决：一、周某、丰某于本判决生效之日起七日内向沈红萍返还多支付的购房款797257.59元；二、周某、丰某于本判决生效之日起七日内向沈红萍支付资金占用费（以797257.59元为基数，自2018年2月23日起至款项支付实际支付之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；三、驳回沈红萍的其他诉讼请求。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。当居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人应当按照合同约定的居间服务具体内容及完成标准履行居间服务义务。该案中，沈红萍与好家好房公司签订《居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。好家好房公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时，应尽到必要的、审慎的审查核实义务，特别是应当审查房源信息、产权是否存在瑕疵等。现因好家好房公司在合同履行过程中，未就该案涉案房屋存在的抵押情况进行详细核查并予以提示，违反合同主要义务，原告要求退还居间费用，于法有据，一审法院予以支持。鉴于好家好房公司已经按照合同约定履行了部分居间服务义务，提供了订立合同的居间服务并且组织了双方签订了《房屋买卖合同》等，沈红萍应支付该部分居间代理费，故对于好家好房公司应退还费用的数额，一审法院予以酌减。对于沈红萍要求赔偿经济损失等诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年8月作出判决：一、好家好房公司于判决生效后七日内退还沈红萍居间代理费六万元；二、驳回沈红萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。好家好房公司与沈红萍签订的《居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。好家好房公司作为专门从事居间活动的单位，开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人沈红萍的利益。其作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实房屋抵押情况、判断交易过程中的合理性等。本案中，好家好房公司虽进行了一定的调查、核实等行为，但未就涉案房屋是否存在二次抵押、抵押登记注销章是否系伪造等事宜进行充分调查核实，其提供的房源存在重大瑕疵，违反了《居间服务合同》的主要义务，沈红萍要求退还居间费，于法有据,应予支持。好家好房公司主张其已全面完成了居间服务合同义务，缺乏事实依据，本院不予支持。因在履行《居间服务合同》过程中，好家好房公司提供了找房、看房、核查业主身份信息、房屋信息、与业主协商房价、网签、交税、房屋交付等服务，完成了部分居间服务义务，根据公平原则，沈红萍应当支付部分居间费用。一审酌定好家好房公司应退还居间费用60000元，数额适当，本院予以维持。综上所述，好家好房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由北京好家好房网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  姜 君审 判 员  贾 旭二〇二〇年十一月二十五日法官助理  王慧君法官助理  李晓晴