广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5010号上诉人（原审原告、反诉被告）：汤惠工，男，1951年1月29日出生，汉族，住北京市东城区****。委托诉讼代理人：张继涛，广东凡登律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭嘉欣，广东凡登律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邹凤铃（CHAU,FUNGLING），女，1964年5月14日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市*******俱乐部C区3号房屋。被上诉人（原审被告）：林社权（LAM,SHIAKUEN），男，1959年1月20日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市*******俱乐部C区3号房屋。上列两被上诉人共同的委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德（江门）律师事务所律师。上诉人汤惠工因与被上诉人邹凤铃（CHAU,FUNGLING）、林社权（LAM,SHIAKUEN）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初29228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤惠工上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项并改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、汤惠工在签订合同时并不知道房屋有白蚁蚁患，虽然其察看了房屋并签订合同，但不影响其撤销权的行使。1.合同约定：“买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。”该条款的前提是其对涉案房屋的知悉，白蚁蚁患在其察看房屋时并未发现，因此也无法对该问题提出异议。因此其在合同中表示不持异议的范围不包括白蚁蚁患；2.合同约定：“该物业之情况以及所提交的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。”涉案房屋的情况决定成交价格及汤惠工是否购买，邹凤铃未在合同中披露涉案房屋有白蚁蚁患，应对此承担责任。二、汤惠工并不愿意购买有白蚁蚁患的房屋。白蚁危害大，不仅破坏房屋，还要花费很多时间及费用。在涉案房屋的交易价格无明显优势的情况下，正常购房人都不愿意购买有白蚁蚁患的房屋。汤惠工认为房屋没有白蚁蚁患而签订合同，但在发现白蚁后马上与邹凤铃协商撤销合同，诉讼中邹凤铃表示可以降价出售，但汤惠工坚持不接受有白蚁蚁患的房屋，表明其并不愿意购买有白蚁蚁患的房屋。虽然汤惠工未就白蚁问题询问邹凤铃，不代表其不在意白蚁问题。《人民司法案例》刊登的关于“凶宅”“白蚁”的案例，购房人均没有询问房屋有无相关问题，但法院并不会以购房人没有主动询问就否认对购房意愿的影响。三、一审法院认为白蚁蚁患隐蔽性强，邹凤铃、林社权也同样不易发现，实际上邹凤铃在签订合同前已清楚知道房屋有白蚁蚁患。基于诚实信用原则，其有主动披露的义务，且该义务不以汤惠工询问为前提。但其并未主动披露，构成欺诈，同时汤惠工错误地将受到白蚁严重侵害的房屋当成没有白蚁的正常房屋，构成重大误解，其有权撤销合同。四、白蚁问题不会使大量房屋买卖合同的效力处于不确定状态，是否能撤销合同，还要看卖方在签订合同前是否明知房屋内有白蚁，却不告知买方从而构成欺诈，或当买方对房屋状况的误解达到重大程度从而构成重大误解，买方才有权撤销合同，否则买方只能要求卖方承担房屋质量瑕疵担保责任。邹凤铃、林社权辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、本案不构成重大误解，签订合同前汤惠工两次前往实地勘察查验，已对房屋进行了解，签订合同是其真实意思表示。汤惠工强调其是想购买没有白蚁的房屋，如其陈述的是事实，其属于动机错误，不能因其动机错误来认定重大误解；二、合同约定汤惠工负有全面检查并清楚了解物业情况的义务。合同附件的房屋交割物质清单，都是合同约定交付的标的，而对于清单的项目，汤惠工也负有全面检查和了解的义务，其签订合同的前提是已经确认房屋及物资的现状，如因其未能正确获取相关信息而违反合同其应承担相应后果；三、本案不构成欺诈，汤惠工重视白蚁蚁患但在勘查及签订合同时没有进行了解，邹凤铃、林社权亦不负有关于白蚁问题的告知义务；四、汤惠工认为邹凤铃、林社权的告知义务是源于诚实信用原则，以该原则成为告知义务的界线会使告知义务漫无边际。汤惠工签订合同前已确认房屋现状，邹凤铃、林社权并不知道房屋有白蚁，无论是汤惠工两次实地勘察还是和白蚁防治公司、法院去实地勘察都没有看到白蚁活体，只是清洁工人告诉邹凤铃、林社权，汤惠工也在物业公司的提醒下做好房屋的白蚁防治工作，故不存在邹凤铃、林社权对白蚁蚁患故意隐瞒的情况；五、在法院勘察之前，邹凤铃、林社权没有对房屋进行改变，因此对一审勘验笔录中汤惠工称房屋现状与当时存在较大差异的陈述不予确认。汤惠工向一审法院起诉请求：1.撤销汤惠工与邹凤铃、中山市三乡镇雅原房地产中介服务部（以下简称雅原中介）于2019年9月25日签订的房地产买卖合同及关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万）支付方式的补充协议；2.撤销汤惠工与邹凤铃于2019年9月25日签订的广东省房地产买卖合同；3.邹凤铃向汤惠工返还定金50万元及购房款216万元，并支付占用款项期间的利息（利息计算方法：以266万元为基数从2019年9月26日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还款项之日止，暂计至起诉之日止利息为21808.36元）；4.邹凤铃向汤惠工赔偿房地产代理手续费25000元；5.林社权对邹凤铃的上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，汤惠工变更其上述第三项诉讼请求为：邹凤铃向汤惠工返还定金50万元及购房款216万元，并支付占用款项期间的利息（利息计算方法：以266万元为基数，从2019年9月26日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际返还款项之日止）。邹凤铃向一审法院提出反诉请求：1.解除汤惠工与邹凤铃、雅原中介于2019年9月25日签订的房地产买卖合同、关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万）支付方式的补充协议；2.解除汤惠工与邹凤铃于2019年9月25日签订的广东省房地产买卖合同；3.汤惠工向邹凤铃支付的定金50万元归邹凤铃所有；4.汤惠工支付邹凤铃的租房租金、押金损失累计13500元（自2019年11月15日起至2020年1月15日止）。一审法院认定事实：位于广东省中山市*******俱乐部C区3号物业登记的权利人为邹凤铃。2019年9月25日，汤惠工（买方）与邹凤铃（卖方）及雅原中介签订一份房地产买卖合同，约定：1.邹凤铃将上述房屋以880万元的价格转让给汤惠工，定金为50万元，汤惠工在签订合同时支付，第二期房款216万元汤惠工应于双方在当地国土部门办理网上上传资料核税完成并将房产证和土地证正本交由中介方监管后的当天支付，第三期房款604万元双方在过户前共同在商定的银行做资金监管，最迟不晚于10月30日前做资金监管，并在2019年10月30日前到国土部门办理过户手续，余款10万元由双方签字确认房屋交割完成当日支付。2.邹凤铃应保证合同所载的物业情况以及所提交的全部资料真实、合法、准确、完整，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违背诚实信用行为或因卖方导致该物业无法过户或与第三方产生纠纷，由邹凤铃赔偿汤惠工及中介方的全部损失。3.该物业以现状按套出售给汤惠工，汤惠工已全部检查并清楚了解该物业的所有情况而无异议，附带现有的装修、全部空调、全部灯饰、热水器系统和庭院全部绿植，含部分可移动的家私电器（以附件“房屋交割物资清单”为准）。4.成交价不以国土局测绘面积的变动而改变，汤惠工已实地察看该物业，并对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可。5.如汤惠工支付定金后反悔不买，属汤惠工违约，已付定金由邹凤铃没收，如邹凤铃收取定金后反悔不卖给汤惠工，属邹凤铃违约，应在违约之日起三日内双倍返还定金给汤惠工。6.汤惠工同意向雅原中介支付代理手续费5万元。合同还约定了其他条款。同日，三方签订一份关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万）支付方式的补充协议，约定双方在当地国土部门办理网上上传资料核税完成，并将房产证和土地证正本交由中介方监管后的当天支付160万元，次日（最迟在两日内）支付56万元。2019年9月25日，汤惠工与邹凤铃签订一份广东省房地产买卖合同，约定的转让价款为550万元。诉讼中，双方均确认价款为550万元的合同是为办理过户手续而签订的，双方的权利义务以前述价款为880万元的合同为准。上述合同签订前后，汤惠工分多笔向邹凤铃支付了共计266万元，其中定金50万元，第二期购房款216万元，邹凤铃于2019年9月25日分别出具了金额为50万元的定金收据及金额为216万元的房款收据。汤惠工还向经纪方雅原中介支付了代理手续费25000元。又查，诉讼中，双方均确认在签订合同前，汤惠工曾两次到涉案房屋实地察看现场。汤惠工称房屋是否有白蚁隐患会对其购买房屋的意愿构成重大影响，但由于在察看房屋时未发现白蚁的痕迹，故未向邹凤铃、林社权询问了解房屋是否有白蚁隐患的情况，直到2019年10月8日到房屋测量尺寸时才发现白蚁隐患。邹凤铃、林社权确认在涉案房屋居住的过程中，清洁人员曾向邹凤铃、林社权反映过涉案房屋有白蚁的情况，邹凤铃、林社权每年也有聘请白蚁防治人员上门做白蚁防治，但由于汤惠工在察看房屋时未就白蚁的问题向邹凤铃、林社权询问了解，故邹凤铃、林社权未主动提及白蚁隐患的事。另外，邹凤铃、林社权确认涉案房屋为夫妻共同财产，如法院判决邹凤铃承担责任，林社权同意承担连带责任。再查，一审法院到上述涉案房屋现场勘察白蚁蚁患的情况，发现一楼多处木结构装修的地方确实受到白蚁的侵蚀，双方均确认二楼没有白蚁蚁患。一审法院认为，汤惠工与邹凤铃及雅原中介签订的房地产买卖合同及关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万）支付方式的补充协议是各方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。虽然汤惠工与邹凤铃就涉案房屋另行签订一份价款为550万元的广东省房地产买卖合同，但该合同仅作为办理过户时提交给房管部门之用，双方均确认各自的权利义务均以价款为880万元的房地产买卖合同为准，予以认定。汤惠工与邹凤铃、林社权对于汤惠工已向邹凤铃支付定金50万元、购房款216万元，以及向雅原中介支付代理手续费25000元的事实没有异议，予以认定。根据汤惠工与邹凤铃、林社权的诉辩意见，本案双方争议的焦点有二：一是汤惠工与邹凤铃签订的合同是否为可撤销合同；二是汤惠工不继续履行合同是否构成违约，应否承担违约责任。争议焦点一。汤惠工主张撤销合同的理由有两个，一是邹凤铃在出售房屋时未告知涉案房屋存在白蚁隐患的情况，构成欺诈；二是汤惠工的本意是购买没有白蚁的房屋，现在房屋有白蚁，汤惠工构成重大误解。对此，一审法院认为：首先，根据合同约定，汤惠工已实地察看了涉案房屋，已全部检查并了解房屋的所有情况而无异议，并对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、产权等情况均予认可，而且诉讼中双方均确认汤惠工在签订合同前曾两次实地察看房屋，当时并未对房屋的情况提出异议，现在签订合同并履行了部分合同义务后，汤惠工又对房屋现状提出异议，不符合合同约定。其次，白蚁蚁患隐蔽性强，汤惠工在察看房屋时不易发现，邹凤铃、林社权也同样不易发现。汤惠工主张非常在意购买的房屋是否存在白蚁蚁患，房屋是否存在白蚁蚁患会对其购买意愿产生重大影响，但在两次实地察看房屋及签订合同时均未就白蚁问题向邹凤铃、林社权询问了解，明显不符合常理。即便邹凤铃、林社权确认每年都有请人做白蚁防治，也应该理解为常规的防治工作，在汤惠工未就白蚁问题向邹凤铃、林社权询问了解的情况下，邹凤铃、林社权未将白蚁蚁患这一不影响房屋主体结构安全及居住功能的信息主动告知汤惠工，不构成欺诈。再次，汤惠工主张其本意是购买没有白蚁的房屋，现在房屋有白蚁，汤惠工构成重大误解。对此，汤惠工未能举证证明其签订合同时内心的意思表示，其不能以事后的意思表示来判断是否构成重大误解。最后，现代房屋装修多有木结构的材料，白蚁蚁患问题较为常见，白蚁蚁患又是可治可控的，一般不会影响房屋的主体结构安全及居住功能，但是白蚁蚁患隐蔽性又很强，不易发现，故在房屋出卖人不存在故意隐瞒白蚁蚁患真实情况或故意提供虚假信息等欺诈行为的情况下，不宜仅以买受人事后发现房屋存在白蚁蚁患为由而判决撤销合同，否则将使大量房屋买卖合同的效力处于不确定的状态。综上，汤惠工请求撤销合同的诉讼请求，理据不充分，不予支持。争议焦点二。在双方签订的合同不符合撤销条件的情况下，汤惠工单方不继续履行合同义务，并且在诉讼中明确表示不同意继续履行合同，汤惠工的行为已构成违约。故对于邹凤铃要求解除合同的反诉请求，应予支持。由于汤惠工违约，应承担相应的违约责任，邹凤铃反诉要求没收汤惠工支付的定金50万元的诉讼请求，理据充分，应予支持。相反，对于汤惠工要求邹凤铃、林社权返还定金50万元的诉讼请求，不予支持，但对于汤惠工另行支付的购房款216万元，邹凤铃、林社权应返还给汤惠工。由于本案合同解除是由于汤惠工的违约行为造成，故对于汤惠工要求支付购房款利息以及要求邹凤铃、林社权赔偿代理手续费25000元的诉讼请求，不予支持。最后，由于邹凤铃、林社权尚未将房屋交付给汤惠工使用，邹凤铃、林社权另行租住房屋产生的租金不属于汤惠工违约所造成的必然损失，故对于邹凤铃、林社权要求汤惠工支付租金13500元的反诉请求，不予支持。综上，汤惠工的诉讼请求，理据不充分，应予驳回。邹凤铃的反诉请求部分合理，对其合理的诉讼请求，应予支持，对其不合理的反诉请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款的规定，判决：一、解除汤惠工与邹凤铃于2019年9月25日签订的房地产买卖合同及关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万）支付方式的补充协议中关于房地产买卖的内容；二、解除汤惠工与邹凤铃于2019年9月25日签订的广东省房地产买卖合同；三、汤惠工向邹凤铃支付的定金50万元由邹凤铃没收，归邹凤铃所有；四、邹凤铃、林社权于一审判决发生法律效力之日起三日内退还购房款216万元给汤惠工；五、驳回汤惠工的其他诉讼请求；六、驳回邹凤铃的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28454.47元，由汤惠工负担5454.47元，邹凤铃、林社权负担23000元。反诉案件受理费14094元，由汤惠工负担13000元，邹凤铃负担1094元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉港房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案中，因双方当事人均同意适用内地法律，故一审法院适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法正确，本院予以维持。围绕汤惠工的上诉请求，本案的争议焦点为邹凤铃、林社权出售涉案房屋时是否存在欺诈，汤惠工是否构成重大误解。汤惠工上诉主张邹凤铃、林社权出售涉案房屋时存在隐瞒白蚁蚁患的行为，且其误认涉案房屋没有白蚁而购买，构成重大误解，涉案合同为可撤销合同。首先，关于欺诈是否成立的问题，合同欺诈构成有四要件缺一不可，其中包括欺诈人是否具有欺诈的故意，即告知虚假事实或者隐瞒真实事实，本案并无证据证明汤惠工在察看房屋或签订合同过程中询问邹凤铃、林社权相关事宜时邹凤铃、林社权存在故意隐瞒或虚假告知案涉房屋不存在白蚁蚁患的事实，汤惠工在签订合同后提供的微信聊天记录、通话录音等证据亦不能证明邹凤铃、林社权在签订合同时存在故意隐瞒白蚁蚁患的事实，故汤惠工主张邹凤铃、林社权存在合同欺诈的主张不成立。关于是否构成重大误解的问题，重大误解是指签订合同时对合同内容产生错误的认识，即汤惠工主张其本意为购买没有白蚁蚁患的房屋应当在合同条款中体现出来，否则无从评价汤惠工是否存在误解的问题，而汤惠工与邹凤铃签订的房地产买卖合同约定汤惠工已全面检查并清楚了解涉案房屋的所有情况而无异议，且已实地察看，并对座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可，且未对房屋情况提出异议，亦未在合同条款中表达不愿购买存在白蚁蚁患房屋的意思，本案不存在重大误解的情形。故一审法院认定案涉房地产买卖合同不属于可撤销合同并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人汤惠工的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20600元（上诉人汤惠工已预交），由上诉人汤惠工负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇二〇年十一月十九日书记员  林烨颖