上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终12042号上诉人(原审被告)：上海闽天股权投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：程庆豪，董事长。上诉人(原审被告)：程庆豪，男，1971年10月26日出生，汉族，住福建省。两上诉人共同委托诉讼代理人：赵承嗣，上海市天寅律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘兵，上海市天寅律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海新景投资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：蔡建国，董事长。委托诉讼代理人：王**波，上海市尚伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雯，上海市尚伟律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：上海静安城市发展(集团)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：邢剑，董事长。委托诉讼代理人：余艾芳，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘菁，北京尚公(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：温州市智瑞物资有限公司，住所地浙江省温州市。法定代表人：陈志伟，董事长。委托诉讼代理人：王**波，上海市尚伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雯，上海市尚伟律师事务所律师。上诉人上海闽天股权投资管理有限公司(以下简称闽天投资公司)、程庆豪因与被上诉人上海新景投资有限公司(以下简称新景投资公司)、上海静安城市发展(集团)有限公司(以下简称静安城市公司)、温州市智瑞物资有限公司(以下简称温州智瑞公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初21365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闽天投资公司、程庆豪上诉请求：请求二审法院在查清本案事实的基础上，撤销一审判决并依法改判。事实和理由：被上诉人臆断上诉人将要在租赁场地开旅店，改变租赁场地用途。租赁场地因消防于2016年9月被查封，完全不是因为上诉人装修消防的原因。消防的查封是因不夜城商厦整栋楼的消防不过关，并非上诉人装修的问题。在2014年6月20日至2016年1月的19个月期间，由于上诉人经营情况不好，上诉人与被上诉人达成口头协议，仍按照原租金实际支付，没有按照合同约定上浮金额支付，故存在租赁差额人民币(以下币种均为人民币)252，054元。双方通过实际履行行为的合意已经对合同约定作出变更，并已经实际履行完毕。2016年7月13日，由于被上诉人的自身债务原因该系争租赁场地被温州鹿城法院查封，并公告明确要求“责令腾空、限期于2016年7月30日搬离”，当时上诉人正处于装修中，因此该租赁场地被司法查封并拍卖，在事实上上诉人已经无法使用。一审法院认定上诉人拖欠2016年7月13日之后租金的理由完全不成立。被上诉人完全知晓上诉人在8楼办公，但被上诉故意仍向该楼9楼寄出函件，并且已经证明该函件并非上诉人签收，因此上诉人没有收到该《解除函》。由于被上诉人的违约，造成上诉人实际无法使用租赁场地，上诉人不存在违约行为，租赁合同不应当解除，上诉人不应当承担违约责任。一审判决上诉人将租赁房产交付上海静安城市发展(集团)有限公司，该判决也是于法无据。新景投资公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。新景投资公司解除合同是符合了约定解除条件的。上诉人逾期支付房屋租金，逾期支付的租金额在一审判决当中已经列得非常清楚了。双方对于租金的数额在一审期间也进行过核对，上诉人所提的不应支付的抗辩并无证据予以支持，所以逾期支付租金是事实。上诉人使用房屋过程当中违规使用、违规装修，并且因此导致被消防查封。在此过程当中，新景投资公司、物业公司都多次向上诉人发出过要求整改的通知，但是上诉人并没有整改，直至被消防查封为止。合同基于上诉人违约而解除，被上诉人有权依合同约定没收上诉人保证金并由上诉人赔偿免租期损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。静安城市公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。温州智瑞公司答辩称，同意新景投资公司的意见。新景投资公司向一审法院起诉请求：1．确认新景投资公司与闽天投资公司于2012年6月20日就上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同于2016年10月21日解除；2．闽天投资公司支付新景投资公司自2016年6月20日起至合同解除日2016年10月21日止的房屋租金618，420元；3．闽天投资公司支付新景投资公司合同解除日2016年10月21日起至返还房屋之日占用期间的使用费(按月租金194，439元标准计付)；4．闽天投资公司支付新景投资公司逾期支付房屋租金618，420元之违约金(自2016年7月31日起算至实际付清为止，按日千分之五计算)；5．闽天投资公司支付新景投资公司解除合同之违约金2，678，590.80元，并确认闽天投资公司支付新景投资公司的租赁保证金666，800元不予退还；6．闽天投资公司将系争房屋返还给静安城市公司；7．闽天投资公司支付新景投资公司免租期房屋租金666，800元；8．程庆豪对前述诉讼请求中闽天投资公司应付义务承担连带担保责任；9．新景投资公司、程庆豪承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2012年6月20日，新景投资公司(出租方、甲方)受系争房屋产权人温州智瑞公司(企业原名称为温州市联景物资有限公司，2012年12月变更名称为温州智瑞公司)的委托与闽天投资公司(承租方、乙方)签订《上海市不夜城商厦九层房屋租赁合同》一份，双方约定，由甲方将温州市联景物资有限公司名下的系争房屋出租给乙方用作经营美食、网吧、游戏机商业用房，租期8年，自2012年6月20日起至2020年6月19日止；免租期自2012年6月20日起至同年10月19日结束；租金支付方式自2012年6月20日起至2014年6月19日期间月租金为166，700元，租金每两年递增一次，递增幅度为上一年度租金的8％，自2014年6月20日至2016年6月19日期间，系争房屋月租金为180，036元；自2016年6月20日起至2018年6月19日期间，系争房屋月租金为194，439元；自2018年6月20日起至2020年6月19日期间，系争房屋月租金为209，994元；每两个月支付一次租金，先付后用；首次租金支付时间为本合同签订之日，自第二个结算周期起，乙方应于每一结算周期起始日的20天前向甲方支付当期租金；乙方须于签订合同时向甲方支付相当于该房屋4个月租金的租赁保证金666，800元，该保证金不计利息，合同期满或合同按其规定提前终止时，若乙方已结清了全部租金及费用，且已按本合同约定将房屋归还甲方，甲方应在15日内将保证金无息退还乙方等；乙方所租赁的房屋装修图纸和改造方案需事先报经甲方审查，甲方有权进行监督和审查并及时提出改进意见，且有最终决定权，经甲方书面同意方可对租赁房屋进行装修和改造；乙方逾期支付租金、物业管理费等相关费用的，每逾期一日，则乙方需按所欠款项的千分之五／日支付违约金直至全部应付款项被付清为止；甲方有权在下列事件发生时，提前收回房屋：若乙方拖欠租金超过15天，且经甲方催告仍不清缴的；发生以上事件时，除甲方可解除合同外，乙方还应向甲方承担如下违约责任(同时适用)：①乙方交付的保证金不予退还；②按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期期间的租金；甲方系接受该房屋业主(温州联景物资有限公司)委托，以自己的名义与乙方签署本合同，并以自己的名义收取房屋租金并行使一切业主的权利，承担业主应承担的全部义务；双方还就房屋的使用及维修、转租等条款进行了约定。签约当日，新景投资公司按约将系争房屋交付给闽天投资公司租赁使用。后闽天投资公司支付新景投资公司租赁保证金666，800元。2012年6月18日，程庆豪出具书面担保书一份，自愿为闽天投资公司与新景投资公司的房屋租赁合同承担无条件不可撤销的担保连带责任。2016年5月起，闽天投资公司因经营需要，按住宿用房格局对系争房屋进行装修改建，隔出住宿房间、安装生活设施，为使改建后的居住房间通风，将系争房屋外墙固定玻璃擅自改造成推拉窗。2016年6月7日，新景投资公司以闽天投资公司该装修行为破坏了外墙玻璃的整体性及租赁物建筑结构为由，向闽天投资公司发出律师函，要求其停止一切违约违规装修行为，闽天投资公司未予纠正。2016年7月12日，系争房屋因原产权人温州智瑞公司的债务纠纷，被浙江温州市鹿城区人民法院依法查封，法院在系争房屋现场张贴公告，责令在该屋内人员于2016年7月30日前自行腾空迁出系争房屋，立即清场。同年8月23日，温州市鹿城区人民法院向闽天投资公司发出协助执行通知书，要求闽天投资公司协助冻结、提取新景投资公司所享有的系争房屋租金收益(总金额以73，717，389.33元)为限。冻结期间，禁止向新景投资公司支付租金等一切收益。2016年8月8日，系争房屋所在物业公司向闽天投资公司发出违规整改通知书。2016年9月2日，上海市静安区公安消防支队依法查封了系争房屋。2016年10月20日，新景投资公司向闽天投资公司发出解除系争房屋租赁合同通知。次日，闽天投资公司收到该解除合同通知。后新景投资公司以闽天投资公司拖欠房屋租金致根本违约为由，起诉来院。一审法院另查明，2016年12月19日，温州市鹿城区人民法院依法作出(2015)温鹿执民字第383号之四执行裁定书，裁定原登记于温州智瑞公司名下的系争房屋产权归竞买人静安城市公司所有，该财产权自裁定书送达竞买人静安城市公司时起转移。2018年9月14日，系争房屋产权登记至静安城市公司名下。一审法院审理中，温州市鹿城区人民法院向法院出具情况说明，确认2016年7月12日，该法院执行员至系争房屋现场查封系权利查封，并未对被执行人及系争房屋实际使用人采取强制搬离措施。在权利查封期间，闽天投资公司未向该院缴纳过租金。截止一审判决之日，系争房屋仍由闽天投资公司实际占有使用。一审法院审理中，经双方对账，闽天投资公司与新景投资公司确认，如按合同约定的双方租金结算周期自2012年10月20日起至2016年10月19日止，闽天投资公司应付新景投资公司租金为8，432，620元，实际已付租金为7，814，200元，积欠租金应为618，420元。但同时，双方对租金的支付方式意见不一。新景投资公司认为，由于闽天投资公司在涉案合同履行的过程中，每期支付的租金金额并不完全一致，以及支付时间亦未对应二月一次的支付周期，故闽天投资公司是滚动支付，即后一期支付的款项补足前一期积欠的。以此累计，闽天投资公司在2016年8月9日最后一笔支付完36万元后，刚刚才结清2016年6月19日前的租金，尚欠的租金积欠期为2016年6月20日起至2016年10月19日止，其中2016年6月20日至2016年8月19日积欠229，542元，2016年8月20日至2016年10月19日应付388，878元。闽天投资公司认为，租金的支付其是严格按合同约定，二个月一付，对应支付的，先付后用，并已全部支付完毕，没有结欠。之所以出现上述618，420元结欠租金，是因为新景投资公司没有扣除以下无需支付的三笔款项：1．自2014年6月20日至2016年1月19日止，共计19个月的上浮租金253，384元，13，336元／月；2.2015年期间，新景投资公司同意变更为每三个月付一次，每次优惠5万元，每次付45万元，优惠了两次，应扣除10万元，且这节减免事实，新景投资公司已在(2016)沪0106民初25457案件中于2017年9月22日的询问笔录中予以确认；3．因系争房屋于2016年7月12日被温州市鹿城区人民法院实体查封，闽天投资公司无法占有使用房屋，故自2016年7月13日至2016年10月19日期间(三个月零七天)的租金不应支付，租金按每月194，439元计算，应扣除194，439元×3月＋194，439元／30天×7=628，686元，共计应扣除982，070元。对此，新景投资公司表示，关于第一项减免，系是对合同内容的变更，因闽天投资公司并未证据证明事先得到新景投资公司的确认，新景投资公司不予认可。关于第三项减免，温州鹿城区法院查封，只是权利查封，公告要求闽天投资公司自行腾空，没有采取强制措施，故并未影响闽天投资公司实际控制房屋，闽天投资公司仍在继续占有使用系争房屋，故该期间的租金不能减免。关于第二项减免，对法院处理的(2016)沪0106民初25457案件于2017年9月22日询问笔录中新景投资公司所作陈述的真实性无异议，但根据2016年6月20日《不夜城九楼经营现状协调会议纪要》双方达成的意见，明确该10万元的租金减免必须在闽天投资公司于2016年6月30日前履行停止装修工程及付清所欠的所有房屋租金义务为前提条件的，但实际上闽天投资公司并没有在该期限内完成上述工作，故10万元不再减免。关于合同约定的违约金支付比例，闽天投资公司认为违约金计算标准过高，要求予以调低至日万分之一。一审法院认为，新景投资公司与闽天投资公司签订的系争房屋租赁合同，属双方真实意思表示，并未违反法律法规的相关规定，应属有效。合同签约后，双方应按约全面履行合同义务。新景投资公司按约将系争房屋交付给闽天投资公司租赁使用，闽天投资公司理应按约支付新景投资公司房屋租金。审理中，闽天投资公司称，截止2016年10月20日应抵扣三项减免支付的租金金额共计982，070元后，闵天投资公司不再欠付的租金。对此，新景投资公司不予认可。法院认为，由于闵天投资公司未就租赁期间新景投资公司同意其自2014年6月20日起至2016年1月19日期间的租金不予上浮提供相应证据，以及2016年7月12日起至同年10月19日系争房屋被法院司法权利查封期间，闵天投资公司并无证据证明其无法正常使用该房屋，故闵天投资公司以此为由拒付房屋租金，依据不足，法院难以采信。关于租金减免10万元的事实，新景投资公司在前案(2016)沪0106民初25457案件审理中的2016年9月22日询问笔录中予以承认，故该款应在闽天投资公司应付新景投资公司租金618，420元中予以扣减，现闽天投资公司尚欠新景投资公司自2016年6月20日起至2016年10月21日止的房屋租金为518，420元。闽天投资公司迟延履行合同约定的支付租金之主要义务，构成根本违约，新景投资公司享有合同解除权，双方合同自闽天投资公司2016年10月21日收到解除通知之日解除。现新景投资公司诉请确认双方租赁合同于2016年10月21日解除，并要求闽天投资公司支付合同解除之前欠付的租金，于法有据，法院予以支持。由于闽天投资公司在合同解除后一直实际占有系争房屋至今未予返还，故应当支付新景投资公司自租赁合同解除后至2016年12月19日新景投资公司丧失所有权之日止的房屋占有使用费，该占有使用费的标准法院酌定为每日6，480元。关于新景投资公司诉请要求闽天投资公司支付免租期租金666，800元，法院根据涉案租赁合同约定的租赁期限，并结合闽天投资公司实际履行的租赁期间，酌定闽天投资公司应当支付新景投资公司免租期租金为308，000元。新景投资公司要求没收系争房屋租赁保证金666，800元，符合双方合同约定闽天投资公司逾期支付租金应承担的违约责任方式，法院予以支持。因程庆豪为涉案租赁合同出具了担保书一份，承诺其本人自愿为闽天投资公司所签订的上海不夜城商厦九层房屋租赁协议承担无条件不可撤消的担保连带责任，故新景投资公司诉请要求担保人程庆豪对闽天投资公司应付债务承担连带担保责任，理由充分，法院予以支持。根据涉案合同约定，租金每二个月为一个支付周期，先付后用，提前20日支付当期租金，故闽天投资公司所欠的自2016年6月20日起至2016年8月19日的租金，应当于2016年5月30日为支付日，闵天投资公司欠付的自2016年8月20日起至2016年10月19日的租金，应当于2016年7月30日为支付日。现新景投资公司诉请闽天投资公司支付逾期支付房屋租金之违约金起算日从2016年7月31日起算，符合合同的约定，法院予以支持。闽天投资公司辩称，若法院判决合同解除，要求对违约金计算标准适当调低，法院结合本案查明的事实，酌情调整为日万分之五。本案中，静安城市公司依据2016年12月19日温州市鹿城区人民法院依法作出(2015)温鹿执民字第383号裁定书认定的其为系争房屋所有权人，有权要求实际占有人返还，诉请闽天投资公司将系争房屋返还给静安城市公司，该诉请符合法律规定，法院予以支持。审理中，静安城市公司称其于2016年12月19日通过司法拍卖方式取得系争房屋所有权时，闽天投资公司在系争房屋存在装修行为对其行使物权返还请求权造成障碍，要求对系争房屋恢复原状，该诉请属于另一法律关系，应另案主张。温州智瑞公司述称，涉案合同项下的债权由新景投资公司向闽天投资公司主张，符合合同约定，法院予以采信。新景投资公司要求没收保证金之诉请，其本质为主张合同解除违约金，现新景投资公司又依据合同约定主张解约违约金，应当与没收保证金之请求一并考量，且闽天投资公司就违约金比例过高，请求法院调低。法院认为没收保证金足以彰显违约责任，故对新景投资公司关于解约违约金的诉请不予支持。一审法院判决如下：一、上海新景投资有限公司与上海闽天股权投资管理有限公司于2012年6月20日就上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋签订的《上海不夜城商厦九层房屋租赁合同》于2016年10月21日解除；二、上海闽天股权投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司自2016年6月20日起至2016年10月21日止欠付的上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋租金518，420元；三、上海闽天股权投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司自2016年10月21日起至2016年12月19日止的上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋占有使用费(按每日6，480元标准计付)；四、上海闽天股权投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司逾期支付上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋租金518，420元的违约金(自2016年7月31日起算至实际清偿日止，以未付金额为本金，按每日万分之五计付)；五、上海闽天股权投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋免租期租金308，000元；六、确认上海新景投资有限公司没收上海闽天股权投资管理有限公司房屋租赁保证金666，800元；七、程庆豪对前述第二条、第三条、第四条、第五条判决主文中上海闽天股权投资管理有限公司对上海新景投资有限公司应付款项承担连带担保责任；八、上海闽天股权投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内迁出上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋，并将上址房屋返还给上海静安城市发展(集团)有限公司；九、上海新景投资有限公司要求上海闽天股权投资管理有限公司支付解除合同违约金2，678，590.80元之诉讼请求，不予支持。本院二审期间，上诉人提交民事调解书一份，以证明就物业费问题，上诉人与案外人已经达成了调解，与被上诉人无关。新景投资公司、温州智瑞公司认为，上诉人与案外人虽达成调解，但始终并未付款，其行为违反合同约定。新景投资公司为此提交审理笔录以及限制消费令一份。上诉人表示因诉讼保全行为，上诉人才无法履行该调解书。新景投资公司提交情况说明一份，以证明上诉人装修违规，被消防查封，查封后上诉人仍有多人聚集留宿。上诉人认为，物业公司为被上诉人一方聘请，其证言不足信，被消防查封系因被上诉人存在消防隐患，整栋大厦此后均被查封，新景投资公司的上述证据并不能证明其主张的目的。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，新景投资公司与闽天投资公司签订的租赁合同合法有效，双方应当恪守。闽天投资公司作为承租人，其义务在于交付租金。闽天投资公司表示，存在租金减免以及查封等各项事由，因此其并未欠付租金。而就租金不予上浮一节，新景投资公司予以否认，闽天投资公司并未提供相应证据，对此抗辩一审法院不予采信，并无不当。2016年7月12日系争房屋被法院司法权利查封，闽天投资公司称其无法正常使用场地，但相关法院只是权利查封，闽天投资公司也无证据证明其无法正常使用该房屋，况且此后闽天投资公司仍支付了部分欠租，故对此抗辩一审法院不予采信，也无不当。2016年9月2日上海市静安区公安消防支队依法查封了系争房屋，对闽天投资公司正常使用系争房屋产生影响。但截止2016年9月2日，闽天投资公司也未足额按约支付租金，一审法院认定其迟延履行合同约定的支付租金义务，构成根本违约，新景投资公司享有合同解除权，该认定并无不当。新景投资公司2016年10月21日行使合同解除权解除合同，租赁合同因闽天投资公司违约解除，闽天投资公司应当承担相应的违约责任，一审法院对违约责任的处理尚属合理，可以维持。至于上海市静安区公安消防支队查封系争房屋的缘由，双方各执一词，均认为系对方原因造成，本院结合双方陈述以及提交的相关证据确认，对于系争房屋被上海市静安区公安消防支队查封双方均有过错，故此后的租金以及使用费应当酌情减少，具体数额由本院酌定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初21365号民事判决第一项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项；二、变更上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初21365号民事判决第二项为“上海闽天股权投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司自2016年6月20日起至2016年10月21日止欠付的上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋租金人民币367，886.58元”；三、变更上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初21365号民事判决第三项为“上海闽天股权投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司自2016年10月21日起至2016年12月19日止的上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋占有使用费(按每日人民币3，240元标准计付)”；四、变更上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初21365号民事判决第四项为“上海闽天股权投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海新景投资有限公司逾期支付上海市静安区天目西路XXX号不夜城商厦九层房屋租金人民币367，886.58元的违约金(自2016年7月31日起算至实际清偿日止，以未付金额为本金，按每日万分之五计付)”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币48，759.70元，由上海闽天股权投资管理有限公司负担人民币11，091.90元，其余人民币37，667.80元，由上海新景投资有限公司负担。诉讼保全费人民币5，000元，由上海闽天股权投资管理有限公司负担。二审案件受理费人民币48，759.70元，由上海闽天股权投资管理有限公司负担人民币42，759.70元，由上海新景投资有限公司负担人民币6，000元。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  成 皿审 判 员  徐 江二〇二〇年十一月二十七日法官助理  苗一路书 记 员  李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……