贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初15377号原告：余某某，女，汉族，1976年12月24日出生，住凯里市博南新区。委托诉讼代理人（特别授权）：陆璐，贵州兄弟律师事务所律师。被告：凯里市鸿云房地产开发有限责任公司。住所地：凯里经济开发区凯开大道南侧鸭塘中学西侧新峰家居广场内，统一社会信用代码：91522620736644490A。法定代表人：曹小良。委托诉讼代理人：刘羽莎，贵州黔信律师事务所律师。原告余某某诉被告凯里市鸿云房地产开发有限责任公司（以下简称：鸿云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余某某及其委托诉讼代理人陆璐、被告鸿云公司的委托诉讼代理人刘羽莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余某某向本院请求判决：1、被告鸿云公司立即为原告位于凯里经济开发区共计27套房屋办理房权证；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由为：原告与被告于2011年11月30日签订《借款协议》，约定原告出借150万元给被告；2012年7月19日又签订《借款协议》，约定原告出借200万元给被告；2012年10月31日又签订《借款协议》，约定原告出借450万元给被告；2012年12月13日又签订《借款协议》，约定原告出借40.6万元给被告。2016年9月10日，被告鸿云公司与原告签订《协议书》，约定截止2016年6月10日被告共欠原告借款本金840.6万元，利息613.8097万元，本息合计14544097元，被告同意用其位于凯里市建筑面积共计503.45平方米，价值138.02万元以及二期商铺23号楼负一层1至7号、10至16号，一层2至7号、10至16号共计27个门面1983.09平方米共计13536597.20元冲抵向原告的借款本金及利息。考虑到被告目前经营状况，原告同意原承诺的利息3%降低至按月息1.5%计算向原告支付利息，所抵商铺金额为14544094元，所计差额部分原告不再补给被告，被告不得以任何理由向原告索要，被告同意门面按总价80%优惠后再70%折扣给原告优惠，自协议签订之日起该27个门面由乙方自行招商管理或自行经营，原告对此有租赁及管理权，被告不得有任何异议。协议签订后，双方同意以4300元／平方米的单价，总价8527287元为原告办理备案登记，且被告所有借款的借据一直有效，被告并同意继续按1.5%的借款利率支付给原告。协议被告由周红云加盖鸿云公司公章。一期213、214、215号商铺双方已将产权办理至原告名下，但协议涉及的二期23号楼27个门面双方仅网签，未办理备案登记。2017年5月5日，贵阳浙江海宁皮革城有限公司（以下简称：浙江海宁公司）作为甲方、周红云作为乙方、罗某某作为丙方，三方签订《股权收购协议》，协议约定周红云将其持有的鸿云公司100%股权及瑞腾公司98.97%股权，罗某某将其持有的瑞腾公司1.03%股权转让给浙江海宁公司，转让总价款41828万元，用于归还银行贷款28000万元和对外债务8674.67万元。最终甲方直接支付乙丙方的股权转让款为5153.33万元。协议还将鸿云公司、瑞腾公司开发的房产中未售资产、对外债务及担保情况进行了罗列，但原告的涉案债务及其与鸿云公司抵债协议所约定的商铺并未被罗列其中。后原告向被告要求对涉案抵债商铺进行备案登记未果后提起诉讼请求，请求判令涉案27个商铺的产权归其所有，该案经凯里市法院（2020）黔2601民初7456号《民事判决书》以应按民间借贷起诉的理由驳回。原告又以借款合同提起诉讼，（2020）黔2601民初8737号已生效的《民事判决书》对上述事实作出认定，认定在原告与被告四次签订《借款协议》属实，并认定涉案27个商铺被告已交付给原告进行招租、管理使用至今，应视为原告与被告之间的借贷关系已用房产价值冲抵完毕，至于双方在抵债协议履行过程中所致纠纷属于另一法律关系。根据生效判决的认定，涉案27个房屋系原告所有且已进行了网签，但原告多次找到被告办理房产证，被告均以各种理由拒绝，被告已构成逾期办证的违约行为，应立即为原告办理上述涉案房屋的房产证并向原告支付逾期办证违约金，原告保留追索违约金的权利。原告为维护自己的合法权益，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告鸿云公司辩称：余某某原系我公司股东并任账务总监，与原法定代表人周红云系夫妻关系，对本案诉请的27套房屋并未实际支付实际价款，没有产生实际交易，所以双方没有法律关系，被告无需为原告27套房屋办理产权证。经审理查明：原告余某某与案外人周红云原系夫妻，双方于2012年7月9日离婚，周红云原系鸿云公司的法人暨100%股权股东。2011年11月30日，余某某与鸿云公司签订《借款协议》，约定鸿云公司向余某某借款150万元用于公司经营活动，借期13个月，自2011年11月30日至2012年12月30日，月息3%。同日被告周红云向余某某出具其手写的借条一张，并加盖鸿云公司公章。在该次借款期届满前即2012年7月1日，余某某与鸿云公司又签订《借款协议》，约定鸿云公司向余某某借款200万元用于公司经营，借款期限14个月即自2012年7月1日至2013年9月1日，月息3%。在此次借款期限届满前，余某某与鸿云公司于2012年10月31日又签订《借款协议》，约定鸿云公司向余某某借款450万元用于公司经营，借款期限6个月即自2012年11月1日至2013年5月1日，月息3%。同样在该次借款期限届满前，余某某与鸿云公司于2012年12月13日又签订《借款协议》，约定鸿云公司向余某某借款40.6万元，借款期限3年即自2012年12月13日至2015年12月13日，利息按13000元每月支付。2016年9月10日，鸿云公司（甲方）与余某某（乙方）签订《协议书》，协议约定：截至2016年6月10日甲方共欠乙方借款本金840.6万元、利息613.8097万元，本息合计14544097元，甲方同意用其位于凯里市号为：洽栋213、214、215号铺建筑面积共计503.45㎡、价值138.02万元及新峰国际家居建材二期23号楼负一层1至7号、10至16号，一层2至7号、10至16号共计27个门面1983.09㎡共计13536597.20元冲抵向乙方的借款本金及利息。考虑到甲方目前经营状况，乙方同意原承诺的利息3%降低至按月息1.5%计算向乙方支付利息，所抵商铺金额为14544094元，所计差额部分372700.20元乙方不再补给甲方，甲方不得以任何理由向乙方索要；甲方同意1932.38㎡门面按总价80%优惠后再70%折扣给予乙方优惠，自协议签订之日起该27个门面由乙方自行招商管理或自行经营，乙方对此有租赁及管理权，甲方不得有任何异议；协议签订后，双方同意以4300元／㎡的单价、总价8527287元为乙方办理备案登记，且甲方所有借款的借据一直有效，甲方并同时继续按1.5%的借款利率支付给乙方。协议甲方由周红云签名并加盖鸿云公司公章。协议确定的洽栋213、214、215号商铺双方已将产权办理至余某某名下，但协议涉及的新峰国际家居建材二期23号楼27个门面双方仅网签，未办理备案登记。2017年5月5日，贵阳浙江海宁皮革城有限公司作为甲方、周红云作为乙方、罗某某为丙方，三方签订《股权收购协议》，协议约定周红云将其持有的鸿云公司100%股权及瑞腾公司98.97%股权、罗某某将其持有的瑞腾公司1.03%股权转让给贵阳浙江海宁皮革城有限公司，转让总价款41828万元，用于归还银行贷款28000万元和对外债务8674.67万元，最终甲方直接支付给乙丙方的股权转让款为5153.33万元。协议还将鸿云公司、瑞腾公司开发的房产中未售资产、对外债务及担保情况进行了罗列，但余某某的涉案债务及其与鸿云公司抵债协议所约定的商铺并未被罗列其中。后余某某向被告要求对涉案抵债商铺进行备案登记未果后提起诉讼请求，请求判令涉案27个商铺的产权归其所有，并在诉前申请对涉案27个商铺进行财产保全，该案被本院驳回起诉。余某某又于2020年6月16日将鸿云公司、周红云作为被告提起本案诉讼。立案时案由为借款合同，庭审中原告增加诉讼请求为：要求被告周红云与被告鸿云公司连带偿还其涉案借款本息。本院于2020年8月14日作出（2020）黔2601民初8737号民事判决书，判决“驳回原告余某某的诉讼请求”。故原告随即向本院提起诉讼，要求被告为原告办理涉案27个商铺的产权证。另查明：涉案27个商铺的《商品房买卖合同》第二十二条第三款均约定：出卖人承诺于2017年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同时查明：涉案27个商铺仅进行了网签，没有备案。上述事实，有原告的起诉状、被告委托诉讼代理人的口头答辩意见以及本院采纳的原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查,足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告与被告签订的涉案27个商铺的《商品房买卖合同》，是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。而该合同明确约定了被告承诺于2017年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，而不是为原告办理涉案商铺的产权证。再则现我国办理产权证的政策发生了变化，房开公司不再为购房者代办房产权，而是房开公司给予购房者房屋的初始登记证，由购房者自行向税务机关交纳购房税款后，自行向不动产权局申请办理所购买房屋的产权证，即房开公司仅有给予购房者办产权证所需材料而已，是否要办证，什么时候办证均由购房者在收到房开公司给的办产权证材料后自行决定，故现原告要求被告为其办理涉案27个商铺的产权证，事实不清，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告余某某的诉讼请求。案件受理费已减半收取为30元，由原告余某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何婷婷二〇二〇年十一月二十七日法官助理石本媛书记员周榕