广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初27599号原告刘某某，男，某年某月某日出生，汉族，住址湖南省邵阳县。委托代理人曹某，广东某某律师事务所律师。被告李某，女，某年某月某日出生，汉族，身份证住址深圳市龙岗区。委托代理人沈某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人赵某某，广东某某律师事务所律师。被告陈某某，男，某年某月某日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。被告郑某某，女，某年某月某日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。共同委托代理人代某，北京市某某（深圳）律师事务所律师。共同委托代理人文某，北京市某某（深圳）律师事务所律师。原告刘某某诉被告李某、陈某某、郑某某合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘某某及其委托代理人曹某，被告李某及其委托代理人沈某某、赵某某，被告陈某某、郑某某共同委托代理人代某、文某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告李某向原告支付款项2203675元及利息（以2203675元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率自起诉之日计算至实际清偿之日止）；2.被告陈某某、郑某某对其中880000元向原告承担连带责任；3.本案诉讼费由被告承担。原告诉称事实与理由：原告与被告李某于2016年3月7日签订《共同购房协议》，约定双方共同出资购买位于深圳市龙岗区某某房产，双方各占50%的比例。后双方于2019年8月21日离婚，离婚协议约定由被告李某出售该房产，出售后资金各分一半，违约方需赔偿对方损失。2020年5月5日，原告、被告李某及被告陈某某签署《房屋买卖合同》，约定原告、被告李某以760万元价格出售上述房产，由被告李某代为收款，收到款项后两日内向原告支付售房款的50%。但被告李某收到上述款项后并未向原告支付约定款项。另，原告认为案涉房产的市场价格高出交易价格200万元，且该房产并未过户给《房屋买卖合同》约定买家被告陈某某，而是登记在被告郑某某名下，中间未得到原告的同意；故其认为三被告之间极可能存在私下串通，签署阴阳合同，损害原告合法权益的行为。现原告提出上述诉讼请求。被告李某辩称：1.原告称三被告私下串通，签署阴阳合同没有任何事实及法律依据。《房屋买卖合同》的签署过程原告全程参与，原告在该合同上签字说明其同意合同约定交易价格。因案涉房屋楼层低、学位被占用以及未满五年等原因导致房屋出售相对困难，市场价值亦偏低；最早于2019年年底在中介挂牌销售的价格为780万元，一直无人买，直到2020年5月，原告没有钱催促被告李某尽快卖房；房屋成交价760万元仅在挂牌价基础上便宜20万元，且该房屋交易时经过评估机构的评估，该房屋交易价格合理合法。关于买受人变更问题，被告陈某某与被告郑某某系夫妻关系，原告知悉该事实。合同签署后，买方被告陈某某决定由被告郑某某作为登记人，并由被告郑某某办理的资金监管手续；原告对此从未提出过异议。无论该房产登记在被告陈某某、被告郑某某两人名下，还是登记在其中任何一人名下，均属于该二人夫妻共同财产，不影响房屋买卖合同的履行和实现。被告李某作为房屋的登记人，签署同意确认书，变更买方为被告郑某某，不违反法律规定，也合乎情理，该行为未损害原告任何利益，被告李某的行为并无不当。2.原告与被告李某互负到期债务，被告李某主张抵销部分债务，同时，又由于原告恶意冻结了被告李某的售房款收款账户，使得被告李某根本无法正常使用银行账户。根据原告与被告李某在《离婚协议书》中的约定，原告应向被告李某支付其垫付的建设银行云贷1225790.09元，支付财产补偿款30万元；第一笔债务先于被告李某应当支付原告剩余50%售房款，第二笔债务则与其同时到期；被告李某享有法定抵销权，其多次主张抵销双方互负债务。在另案（2020）粤0307民初24021号案中，原告与被告李某离婚后财产纠纷一案，被告李某再次明确通知原告主张抵销；因此被告李某仅需向原告支付抵销后的剩余债务。同时，原告于5月底向法院申请财产保全，之后冻结了被告李某的银行账户，240万元的剩余售房款被告李某根本无法动用，被告李某不存在任何违约行为。综上所述，《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不存在恶意串通，该合同合法有效，各方应当严格履行。被告李某主张与原告抵销互负债务，仅对剩余债务负有偿还责任，请求法院驳回原告无理诉求。被告陈某某、郑某某辩称：1.原告称被告李某与该两被告私下串通，签署阴阳合同，损害其利益，没有任何证据证明。该两被告自始至终都是通过房屋中介与被告李某沟通，从来都没有与被告李某私下沟通过，所以根本不存在私下沟通情形。另外，在微信小程序上，中介在朋友圈公开发布的关于案涉房产的出售价，也是由2020年2月底的780万，降到2020年4月底的760万，降价幅度只有2.5%，卖方最终与该两被告以760万成交。2.原告早就知晓买方是被告郑某某，最后签约、办理房贷过户等手续均是被告郑小某某办理，该两被告是合法夫妻关系，不存在通过买方主体变更损害原告合法权益的情形。2020年5月12日，负责案涉房屋买卖的中介，向原告微信发送过首期款转账的pos签购单，此时原告已经知晓，是被告郑某某，而不是由其丈夫被告陈某某提供首期款托管的事实。2020年5月19日，该中介又将资金托管账户的开户协议、开户回单及到账回单通过微信拍照方式发送给原告，甚至中介还将现场签约的视频发送给了原告，原告完全知晓房屋买方是由被告郑某某代表夫妻二人来购买的。原告对上述任何一个环节均未提出异议，以实际行动履行完合同。3.原告称案涉房产市场单价每平米52000元，是其主观猜测，不符合实际情况。首先，双方交易时案涉房产的市场价远未达到被答辩所称的每平米52000元，否则早就在2019年售出；其次，案涉房产属于大户型，楼层低，学位已经被占用，且该房产税费比较高。4.原告始终同意案涉房产以760万元出售。如果原告不同意该价格，按照常理应该先提出解除该合同，但其从未主张解除合同。交房当天，原告还指派他的侄儿前往现场配合交楼，把家具拿走。5.原告深陷多重借款纠纷，其要求该两被告承担连带责任，目的是通过恶意诉讼牟取不法利益，严重违背诚实信用原则。综上，请求法院驳回原告对该两被告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告刘某某与被告李某于2016年3月登记结婚，于2019年8月21日登记离婚，并签订《离婚协议》，约定双方婚后购买的登记在被告李某名下位于深圳市龙岗区房产属夫妻共同财产，出售后资金各分一半，房产在过户前必须按此协议各汇入男方女方名下账户百分之五十，如一方不按时执行追究其所有相关法律责任，并赔偿一切经济损失银行利息等。被告陈某某、郑某某系夫妻。2020年5月5日，原告与被告李某作为卖方与作为买方的被告陈某某在房产中介人员韩某某服务下签订《房地产买卖合同》，约定原告与被告李某以760万元将位于深圳市龙岗区房产出售给被告陈某某；在该《房地产买卖合同》落款处，手写约定：“刘某某是该物业的共同所有人，房款由房屋共同所有人刘某某、李某两人共同所有，暂让李某代收房款，收到房款后两天内同期百分之五十房款打入刘某某账户，如未同期百分之五十汇入合同证前，所造成一切经济损失由李某承担。”。当日，被告李某与被告陈某某、郑某某签订《卖方主体变更确认书》，三方协商一致同意案涉房产产权转移登记时将买方姓名写为被告郑某某。2020年5月12日，房产中介人员韩某某通过微信向被告刘某某发送房屋首期款、资金监管协议等照片，照片显示付款人为被告郑某某；被告刘某某问：“这是什么款？首付款？”，韩某某回答：“嗯”。2020年5月19日，被告刘某某问：“我要李某账户”，韩某某回答：“细看”，并发送被告郑某某的付款凭证。2020年5月20日晚，被告刘某某问：“某某支行，应该是郑某某的”，韩某某回答：“哪个支行属于她的隐私，我不方面问吧，关于房产交易过程及相关资料，你需要什么我都可以提供或您都可以过来现场看”，被告刘某某说：“不需要，谢谢”。2020年5月27日，原告刘某某向本院申请诉前财产保全，法院已冻结被告李某名下所收案涉房款的银行账户存款240万元。2020年6月，案涉房产转移登记至被告郑某某名下。2020年7月，原告刘某某以离婚后财产纠纷为由起诉被告李某，要求撤销两人于2019年8月21日签订的《离婚协议书》中关于财产方面的约定，并提出其他诉讼请求；被告李某提出反诉，要求原告刘某某依据《离婚协议书》向其一次性支付补偿款30万元，并要求原告刘某某向其承担建设银行云贷贷款，补偿其1225790.09元，被告李某还提出了其他反诉请求。2020年9月4日，本院作出（2020）粤0307民初24021号民事判决书，判决原告赔偿被告李某精神损害抚慰金2万元，驳回原告刘某某全部诉讼请求，驳回被告李某其他反诉请求。原告刘某某不服该判决，提起上诉。另查，案涉房屋交易价格760万元，被告郑某某已付清；其中，被告郑某某支付的定金20万元，原告与被告李某各得10万元；支付房屋贷款3726858.03元，再支付房屋“二押”贷款1225790.09元，以及支付赎楼贷款短期利息9082.48元，剩余房屋尾款2438269.4元进入被告李某银行账户。本院认为，首先，关于原告刘某某与被告李某办理离婚登记时签订的《离婚协议》关于财产方面的约定的法律效力问题。因原告另案起诉被告李某，要求撤销两人签订的《离婚协议书》中关于财产方面的约定，本院作出（2020）粤0307民初24021号民事判决书，判决驳回原告刘某某全部诉讼请求，现原告刘某某不服该判决，已提起上诉，该案尚处二审之中，该《离婚协议》中关于财产方面的约定是否有效应由二审法院作最终认定，故该《离婚协议》中关于财产方面的约定是否有效本案不予处理。因原告与被告李某签订的《离婚协议》中关于财产方面的约定是否有效尚有争议，需待法院生效判决确认其是否有效，故原告与被告李某在本案中均不得依照该《离婚协议》来主张财产权利，双方可待法院生效判决确认是否有效之后，再行主张权利。其次，关于案涉房产的交易问题。原告与被告李某、被告陈某某签订的《房地产买卖合同》中约定的交易价格760万元系三方真实意思表示，原告称三被告存在私下串通、签署阴阳合同以及损害其合法权益，没有任何证据证明，本院不予采信。虽然《卖方主体变更确认书》上并无原告签名，案涉房屋的购买主体从被告陈某某变更为被告郑某某，但从原告与房产中介人员韩某某的微信聊天记录可知，原告在被告郑某某支付定金时即已知晓案涉房屋款项的出资人为被告郑某某，原告在后续房产交易过程中亦知晓购房款出资人为被告郑某某，原告在房产交易完成前并未对此提出任何异议，房产中介人员韩某某亦告知过原告被告郑某某与被告陈某某系夫妻关系，且案涉房产无论登记在被告郑某某或被告陈某某名下均不影响原告任何利益；故案涉房产的交易合法有效。最后，关于原告的诉讼请求。原告第一项诉讼请求，原告要求被告李某向其支付2203675元及利息，其依据为按52000元每平方米计算房屋总价减去房屋按揭贷款后的一半房款；根据上述分析，案涉房屋交易合法有效，原告主张按52000元每平方米计算房屋总价没有事实及法律依据，本院不予支持。在《房地产买卖合同》落款处，原告与被告李某约定：“刘某某是该物业的共同所有人，房款由房屋共同所有人刘某某、李某两人共同所有，暂让李某代收房款，收到房款后两天内同期百分之五十房款打入刘某某账户，如未同期百分之五十汇入合同证前，所造成一切经济损失由李某承担。”；该约定未违反法律禁止性规定，合法有效，原告与被告李某应当依约履行。同时，因房屋本身所欠贷款以及因房产交易产生的赎楼费用系实现房屋交易目的产生的必要费用，应当由原告及被告李某共同承担。在本案中，案涉房产交易的剩余房屋尾款2438269.4元应当由被告李某按照上述约定向原告支付其中一半。被告李某收款银行账户被法院冻结240万元，造成其履行不能，原告主张的利息损失应由其自行承担。根据上述分析，被告李某应当向原告支付案涉房屋尾款1219134.7元（2438269.4元/2）。原告第二项诉讼请求，如前所述，案涉房产的交易合法有效，原告主张被告陈某某、被告郑某某对案涉房款中88万元向原告承担连带清偿责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起三日内向原告刘某某支付房屋尾款1219134.7元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13000元，由原告承担6400元，被告李某承担6600元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇二〇年十一月五日书记员  陈树秋