云南省宾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2924民初1695号原告：云南同元印象置业有限公司。住所地：宾川县金牛镇金叶路南金城印象****。法定代表人：邹海雄，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：环海钊，云南星震（宾川）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李丽，女，1976年10月19日生，汉族，云南省宾川县人，，住宾川县代理权限为特别授权代理。被告：杨**，男，1989年11月5日生，汉族，云南省宾川县人，，住宾川县原告云南同元印象置业有限公司与被告杨**商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人环海钊、李丽，被告杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议。二、请求判令合同解除后，在7日内被告返还房屋并无条件配合原告办理《商品房购销合同》及合同补充协议解除备案手续。三、请法院判令被告实际应承担原告各项损失593625.62元。【被告承担原告因解除原被告双方的合同及本案的发生所产生的一切损失费用共计2465410.62元，（1、销售税款147907.72元，增值税104861.90元，城建税5243.10元，教育费附加3145.86元，地方教育费附加2097.24，土地增值税31458.57元，印花税1101.05元；2、支付销售费用（佣金）66063元；3、违约金：176168元；4、二手房交易税费：279446.49元；5、代偿借款本息：1795825.41元。）原告按照原价下浮15%的价格回收被告房屋，计价1871785元。两项抵扣余额593625.62元】四、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年8月5日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》及其合同补充协议，约定被告向原告购买由原告开发建设的金城印象一期17幢第1-5层17-02号房，合同中明确约定由被告向原告首期支付购房总价款的20.08%，金额442100元，其余价款1760000元向银行贷款后向原告支付。同时，原被告双方还约定如合同所指房屋在未办理完产权证之前，因被告原因不能如期按时偿还银行按揭贷款及利息而导致原告承担担保责任代为偿还时，则原告有权收回被告所购房屋并将其所有权出售，所获款项用于清算在此交易过程中产生的一切费用及银行欠款，待清算完毕，余款部分由原告返还被告，不足部分原告有权对被告进行全额追偿。如被告未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款，造成原告直接或间接经济损失的，被告应承担赔偿责任。2019年3月8日，由于被告已超过连续三个月未按时足额偿还贷款本息，富滇银行股份有限公司大理宾川支行向原告发出代偿通知，要求原告承担阶段性担保保证责任，并起诉，被告向原告支付首付442100元，其余价款1760000元向银行贷款，共计支付房款2202100元，原告因解除原被告双方的合同及本案的发生所产生的一切费用共计2465410.62元，（1、销售税款147907.72元，增值税104861.90元，城建税5243.10元，教育费附加3145.86元，地方教育费附加2097.24，土地增值税31458.57元，印花税1101.05元；2、支付销售费用（佣金）66063元；3、违约金：176168元；4、二手房交易税费：279446.49元；5、代偿借款本息：1795825.41元。）原告按照原价下浮15%的价格回收被告房屋，计价1871785元，故请法院判令确认被告实际应承担原告各项损失593625.62元。综上所述，原告认为，合法的购房合同关系受法律保护，因被告未向富滇银行股份有限公司大理宾川支行按时履行还款义务，导致原告被富滇银行股份有限公司大理宾川支行要求承担担保责任，根据原、被告双方签订的补充协议，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告承担原告相应的经济损失。原告约定如因合同发生争议，双方协商不成依法向商品房所在地人民法院提起诉讼，为维护自己的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告杨**辩称，我方不同意原告的要求。我要求调解处理，在15天之内处理。原告对其主张向本院提供了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件三份三页。2、商品房购销合同及合同补充协议2份17页。3、云南同元印象置业有限公司缴税情况明细表、税收完税证明、云南省地方税务局电子缴款凭证5份5页。4、金城印象一期项目全程营销代理合同、中国建设银行单位客户专用回单、销售代理佣金预支申请、云南增值税普通发票4份16页。5、国家税务总局宾川县税务局商业二手房交易过户税费1份1页。6、宾川县人民法院（2020）云2924民初316号判决书、代偿证明、云南同元印象置业有限公司代偿杨**借款本息明细表。被告杨**未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提供的第5组证据系计算说明书，该说明书无出证机关证明，故不予采信。原告提供的其他证据来源合法，内容真实，证明内容与本案待证事实具有关联性，证据间相互印证部分确认为有效证据，并对本案事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原被告于2017年8月5日签订《商品房购销合同》，约定被告向原告购买商品房一套，双方约定房款为2202100元。2017年8月6日，原被告签订了合同补充协议，其中合同第一条三款中约定：“如合同所指房屋在未办理完产权证之前，因乙方（被告）原因不能如期按时偿还银行按揭贷款及利息而导致甲方（原告）承担担保责任代为还款时，则甲方有权收回乙方所购房屋并将其所有权出售，所获款项用于清算在此交易过程中产生的一切费用及银行欠款，待清算完毕，余额部分甲方退还乙方，不足部分甲方有权对乙方进行全额追偿。”2017年8月10日，被告向中国农业银行股份有限公司宾川县支行的贷款176万元，被告母亲杨应秀承诺共同还款。原告为被告向中国农业银行股份有限公司宾川县支行的贷款176万元的本息提供了担保。同日，原告就商品房买卖向宾川县房地产交易中心进行了商品房买卖合同登记备案。此后，被告通过首付和向中国农业银行股份有限公司宾川县支行的贷款，向原告支付了约定的房款2202100元。此后，被告未按借款合同约定向中国农业银行股份有限公司宾川县支行偿还借款本息，中国农业银行股份有限公司宾川县支行向本院提出诉讼，2020年4月22日，经本院判决：一、解除原告中国农业银行股份有限公司宾川县支行与被告杨**、被告云南同元印象置业有限公司于2017年11月28日签订的合同编号为ABC（2017）5006-1的《个人购房担保借款合同》；二、由被告杨**、杨应秀于本判决生效后二个月内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司宾川县支行借款本金1647555.63元并支付截止到2019年2月24日的利息、罚息复利20525.41元，以及借款本金1647555.63元自2019年2月25日起至借款清偿之日止按合同编号为ABC（2017）5006-1的《个人购房担保借款合同》约定的计算标准分别计算的利息、罚息、复利。由被告云南同元印象置业有限公司对前述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司宾川县支行的其他诉讼请求。判决后，中国农业银行股份有限公司宾川县支行于2020年7月6日出具代偿证明载明：“原告代杨**向中国农业银行股份有限公司宾川县支行偿还贷款本金1685791.32元，利息、罚息、复利110034.09元。”另查明：原告对税务机关有纳税行为，2017年6月1日，原告与云南龙祺房地产经纪有限公司签订金城印象一期项目全程营销代理合同，其中双方约定：“2018年6月30日前，乙方(云南龙祺房地产经纪有限公司)如未完成销售额1.2亿元，未完成6000万的销售回款，乙方根据此阶段的实际销售回款按3%收到销售代理费用。”2018年4月24日，原告向云南龙祺房地产经纪有限公司支付代理服务佣金10万元及30万元。2020年8月25日，原告持诉称理由诉至本院。本院认为，关于是否应当解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的争议，原被告之间存在商品房买卖合同，原告已实际收到被告按约交付的商品房价款2202100.00元，在买受人应承担的全部债务已经按约履行完毕的情况下，在商品房销售合同主法律关系中，原被告之间的商品房买卖合同的权利义务已法定终止，商品房购销合同的主合同债权债务关系归于消灭。此后，原告在本案之外另一主法律关系即被告与中国农业银行股份有限公司宾川县支行的借款合同中，为被告向中国农业银行股份有限公司宾川县支行借款提供了保证，原告作为被告向银行贷款的保证人，在被告未向中国农业银行股份有限公司宾川县支行清偿贷款的情况下经本院判决原告履行保证人的连带清偿责任，原告向中国农业银行股份有限公司宾川县支行代被告履行了贷款清偿义务时，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，原告法定享有追偿权，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条中规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。”基于以上规定，原告作为保证人，在判决书中未予明确追偿权的情况下，只能按照承担责任的事实，另行提起追偿权诉讼。原告应当依照前述规定行使权利。原告要求本案主合同商品房买卖合同已实际履行完毕的情况下解除合同，原告强调原被告在补充协议第一条三款中约定：如合同所指房屋在未办理完产权证之前，因乙方(被告)原因不能如期按时偿还银行按揭贷款及利息而导致甲方(原告)承担担保责任代为还款时，则甲方有权收回乙方所购房屋并将其所有权出售，所获款项用于清算在此交易过程中产生的一切费用及银行欠款，待清算完毕，余额部分甲方退还乙方，不足部分甲方有权对乙方进行全额追偿的约定为双方约定解除合同的成就条件，原被告的前述约定不符合合同法鼓励交易、促进流通，创造财富的重要精神，也不符合我国税收法律的规定，也与法定追偿权的规定相悖，在双方约定的权利实现方式与法定权利实现方式不一致的情况下，当事人应当循法定权利实现方式即追偿权的规定实现权利，故对原告方要求依据补充协议中的约定解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉讼请求，本院不予支持。基于不支持原告方解除主合同及补充协议的诉讼请求，原告方的第二项诉讼请求无前提性基础，故对原告方请求判令合同解除后在7日内被告返还房屋并无条件配合原告办理《商品房购销合同》及合同补充协议解除备案手续的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应当承担原告各项损失费用2465410.62元的争议，本案在审理过程中，经本院向原告释明是否在本案中行使追偿权时，被告方陈述要求按起诉的诉讼请求主张权利，要求按立案案由商品房销售合同处理。本院尊重原告的诉讼意愿，不超过原告的诉讼请求进行裁判。本院重点审查被告在履行双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议时是否给原告造成了原告主张的各项损失费用2465410.62元,至本案法庭辩论终结前，原告提供的证据不足以证明被告因履行双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议给原告造成损失费2465410.62元，故原告要求被告赔偿履行《商品房购销合同》及合同补充协议不当造成的损失费2465410.62元的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。同时应当注意到，在本案中，原告不愿意以追偿权纠纷行使权利，故本院不超过当事人的诉讼意愿进行裁判。原告可另案行使追偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告云南同元印象置业有限公司的诉讼请求。案件受理费9736.00元，由原告云南同元印象置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  张贵春人民陪审员  辛汝山人民陪审员  鄢冬芩二〇二〇年十一月二十五日法官助理吴红熙书记员李娅