福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终2959号 上诉人(原审被告)：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：黄强中，董事长。 委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡艺平,福建闽隆律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：柯佳辰，男，1992年6月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市余杭区，现住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈卉（系柯佳辰之母亲），女，户籍所在地浙江省杭州市余杭区，现住福建省福州市晋安区。 上诉人漳州招商房地产有限公司因与被上诉人柯佳辰商品房销售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 漳州招商房地产有限公司上诉请求：撤销一审第一项判决，改判驳回柯佳辰的一审诉讼请求；一、二审案件受理费均由柯佳辰负担。事实和理由：1.漳州招商房地产有限公司于2016年12月9日将涉案房屋交付柯佳辰，于2017年9月25日完成办理房屋初始预登记。在此期间，柯佳辰拥有涉案房屋的全部权益，且柯佳辰并未出售涉案房产，漳州招商房地产有限公司已完全履行了《商品房预售合同》中的全部义务，并不给柯佳辰带来任何实际损失。根据损益相抵及公平原则，一审判决漳州招商房地产有限公司给付逾期办证违约金有失公平。2.柯佳辰采用抵押贷款按揭的方式购买涉案房屋，一审按全部购房款计算判决给付逾期办证违约金，明显错误。且逾期办证计算日期应截至2017年9月27日，不应是2017年10月25日。 柯佳辰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。漳州招商房地产有限公司上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。 柯佳辰向一审法院起诉请求：一、判令漳州招商房地产有限公司偿付其迟延为柯佳辰办理房屋权属证书所产生的违约金19199元。自2017年2月14日起至漳州招商房地产有限公司于2017年9月27日办理房屋初始登记，计226天，违约金按849497元（所交款）元*0.01%日计。二、本案诉讼费由漳州招商房地产有限公司承担。庭审中，柯佳辰变更第一项诉讼请求为判令漳州招商房地产有限公司偿付其迟延为柯佳辰办理房屋权属证书所产生的违约金（自2017年2月14日起至漳州招商房地产有限公司于2017年10月25日办理房屋初始登记止）。 一审法院认定事实：柯佳辰与漳州招商房地产有限公司于2014年11月7日签订一份编号为35068208001006037的《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定柯佳辰向漳州招商房地产有限公司购买漳州开发区南滨大道9号招商卡达凯斯T9幢1805室商品房一套，建筑面积85.100平方米，总房价为849497元整。《商品房买卖合同》第六条约定付款方式及期限为：“合同签订当日交付首期款259497元，其余房款590000元由买受人在合同签订之日起30日内办理完毕按揭贷款，并将按揭贷款转入出卖人指定账户。《商品房买卖合同》第八条约定，漳州招商房地产有限公司应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付陈卉使用。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六合同补充协议第13条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。合同签订后，柯佳辰依约支付了购房款共计849497元。漳州招商房地产有限公司于2016年12月13日将房屋交付柯佳辰。本案讼争房屋的初始登记受理时间为2017年10月25日。柯佳辰于2018年1月30日取得房屋权属证书，柯佳辰于2020年3月12日向一审法院申请立案。 一审法院认为，柯佳辰与漳州招商房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力强制性规定，属合法有效。本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该条款里面的“商品房交付使用”即为“商品房实际交付日”，故漳州招商房地产有限公司应在商品房交付使用日即2016年12月13日的次日起90日内即2017年3月13日前办理房屋初始预登记，但其于2017年10月25日才履行上述义务，已影响柯佳辰取得房屋权属证书，构成违约，柯佳辰主张本案逾期办证的起算点计算有误，应从2017年3月14日起算。关于漳州招商房地产有限公司辩解柯佳辰主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效的问题，柯佳辰于2020年3月12日向龙海市人民法院申请立案。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第一款规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定漳州招商房地产有限公司应当在商品房交付使用后90日内，提交办理产权登记所需的资料，协助柯佳辰办理产权登记，故柯佳辰向漳州招商房地产有限公司主张违约金的诉讼时效应从2017年3月14日起算，漳州招商房地产有限公司又持续违约至2017年10月25日，柯佳辰于2020年3月12日申请立案，故本案柯佳辰主张涉案违约金未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金的截止时间，根据《商品房买卖合同》第十四条有关约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构办理权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”和附件六补充协议第14条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。本案中，漳州招商房地产有限公司于2017年10月25日已办理房屋初始预登记，故漳州招商房地产有限公司应承担逾期办证的违约责任截止日期应为2017年10月24日，共225天。本案逾期办证违约金为19114元（849497元×0.0001×225天≈19114元）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决：一、漳州招商房地产有限公司应于判决生效之日起十日内向柯佳辰支付逾期办证违约金19114元；二、驳回柯佳辰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理279.9元，减半收取计140元，由柯佳辰负担1元，漳州招商房地产有限公司负担139元。 二审审理过程中，漳州招商房地产有限公司提交《不动产登记信息查询结果证明》，欲证明本案讼争房屋的的初始登记受理时间应该为2017年9月27日，柯佳辰不予质证。本院依法对该证据的合法性、真实性、关联性予以确认，对于漳州招商房地产有限公司以该证据欲证明的事项，本院将通过双方的争议焦点分析进行认定。对一审查明认定的事实，除漳州招商房地产有限公司对“本案讼争房屋的初始登记受理时间为2017年10月25日”有异议外，双方当事人对一审查明认定的其他事实均没有异议，对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。 本案的争议焦点：漳州招商房地产有限公司主张的讼争房屋逾期办证的违约责任应截至2017年9月27日能否成立？ 本院认为，柯佳辰与漳州招商房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。附件六：《合同补充协议》第13条约定：“……出卖人负责在买受人办理房产证的过程中提供必要的协助。……”。漳州招商房地产有限公司在二审中主张诉争房屋的国有建设用地使用权/房屋所有权（总确权）受理时间为2017年9月27日，但漳州招商房地产有限公司未提供相应证据证明其有按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人柯佳辰或已提供了必要的协助，故漳州招商房地产有限公司构成违约，依法应承担违约责任。柯佳辰诉求漳州招商房地产有限公司承担逾期办证违约责任的主张有事实和法律依据，应予支持。漳州招商房地产有限公司上诉认为其已完全履行了《商品房预售合同》中的全部义务的主张与查明的事实不符，不予支持。漳州招商房地产有限公司以在交付涉案房屋至涉案房屋完成初始预登记期间，柯佳辰拥有涉案房屋的全部权益，并未出售涉案房产，并不给柯佳辰带来实际损失等上诉主张，作为抗辩支付逾期办证违约金的理由均不能成立，均不予支持。柯佳辰按合同约定支付了涉案房屋的全部购房款，一审按全部购房款计算判决给付逾期办证违约金有事实依据。 综上所述，漳州招商房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费278元，由漳州招商房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周志梅 审 判 员 方**勇 审 判 员 郭昭容 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 林志杰 书 记 员 林丽煌 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。