江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0825民初2180号 原告：陈红，女，1968年9月22日出生，汉族，永丰县人，住永丰县，联系。 委托诉讼代理人：邓小龙（系原告丈夫），男，1962年8月21日出生，汉族，永丰县人，住永丰县，联系，特别授权。 被告：永丰县总工会，住所地永丰县行政中心**，统一社会信用代码133610250148295140。 负责人：张敏，系工会主席。 委托诉讼代理人：刘健，江西阳丰律师事务所律师，特别授权。 原告陈红与被告永丰县总工会租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈红委托诉讼代理人邓小龙，被告永丰县总工会委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈红向本院提出诉讼请求：1、请求被告退还原告已交2016-2017年租金32640元，并不追缴因原告不履行义务（2018年元月1日）后的所有租金。2、请求被告承担原告2016年接店时的转让费76000元。3、请求被告赔偿2006年租赁物修缮、改造费9600元、装修费98000元及经营期间所添置的空调、冰箱等设施55600元，合计163200元。4、以上三款总计271840元。5、请求被告允许转让租赁物。6、请求被告承担民事诉讼费。庭审中原告自愿撤回诉讼请求第5项。事实和理由：原告以法人身份于2006年3月14日与被告签订了一份房屋（附属楼）租赁两年期合同经营酒店，合同到期后于2008年3月5日又续签了两年，期间依合同附件被告对房屋进行了维修。2010年3月合同到期后，被告以该建筑需拆除重建为由未续签合同，只是口头承诺如未拆除原告可长期租赁乃至转让，租金仍以单位招待费抵扣。2011年11月1日前租金已抵扣了结，后因供水、房顶漏水等问题，丧失租赁物应有的性质用途，致使原告无法营业，损失较大。后四年间原告多次提请被告修缮未果，亦未提租金之事。2015年10月初通知原告结清招待费及商谈租金之事，经多次协商未果，同月被告就租金之事诉至法院。2016年元月经庭外调解，其同意减免部分租金并许诺修缮房顶漏水及恢复供水、续签合同、允许转让的前提下，原告一次性补交了清。结清后被告随之从法院撤诉。之后被告始终未履行口头协议，年底亦未提交租金之事。2017年底被告再次以同意房屋修缮、减免租金后续签合同并承诺允许转让等为前提，要求原告预交2016年元月-2017年12月31日两年租金，期间协商减免租金部分在日后租金中抵扣。原告在2018年元月通过工行一次性转账32640元（未开发票）。之后被告再次失信，于2019年10月因该租赁物需上交县里经营，被告要求就其单方终止合同进行协商，协商结果是被告放弃2018年之后所有租金，另补35000元作为赔偿。后告知未果，便又诉至法院欲追缴66640元租金。原告本欲庭外调解未当庭反诉，在调解不成的情况下法院于2019年11月29日判决原告欠2018年元月1日后租金30000元。原告于2014年12月7日因被告不履行合同义务及失信，致使原告无法经营又收取几万元的租金，造成经济及生活压力极大，突发精神分裂症。原告于2006年接店时，按永丰店面转让的交易习惯支付了76000元转让金，并取得被告同意下修缮了楼顶、门窗，改建了化粪池、排水沟，扩建无烟灶等设施。除被告出资外，原告承担了9600元的费用。之后对室内重新装修（装修费98000元），同事添置了立式空调3台，每台约5500元，计16500元；挂式空调3台，每台约3100元，计9300元；柴油灶一台18**元；冰柜、冰箱4只，每只约1500元，计6000元，以及音响、桌椅、锅碗等约22000元，总计55600元。为此原告依据合同法相关规定以及永丰店面交易习惯，要求被告赔偿原告诉讼请求之请。 被告永丰县总工会辩称，驳回原告的诉请，诉讼费由原告承担。一、关于原告第一项诉请，被告坚决不同意。原告拖欠被告从2015年10月1日到2019年11月1日期间的租金共计66640元，被告在2019年起诉原告时，被告向法庭陈述了该项请求并提交了相关证据，法院作出的（2019）赣0825民初2265号判决书中也确认了该事实。原告接到该判决书后，对此事实予以认可，未提出上诉。现原告重复提及此事，毫无事实依据，被告坚决不予认可，2018年1月1日后的租金同样按上述判决执行。二、原告的转让费76000元，是原告与其他人的交易行为，与本案被告无关。另外，双方签订的房屋租赁合同也未约定转让费的事情。三、关于原告诉请第三项，被告均不予认可，该费用理应由原告自行承担。根据租赁合同第七条第一、二款约定，该费用明确约定是由原告自行承担。至于原告另外自行添置购买的空调、冰箱，是原告个人财产，毋庸置疑该费用肯定是其本人支付，而不能转嫁给被告承担。四、涉案房屋属于国有资产，被告只是代为行使职权。双方的租赁合同已经终止，原告无权要求转让该房屋而谋取非法利益。 原告陈红围绕诉讼请求依法提交的证据有： 证据1、2006年合同及2006合同附件（原件），证明2008年合同附件已经遗失，但性质与2006合同附件一致，被告应承担相应的费用； 证据2、2008年合同及押金条复印件，证明双方签订过租赁合同，对租期等事项进行了约定。押金之前是2000元，到期之后就没有签订书面的合同了，押金追加到了4740元； 证据3、2009年房屋修缮款1300元记账联(原件)，证明在合同租赁期间内进行过维修，期满之后就没有进行过维修； 证据4、加固照片，证明租赁物是危房，被告不与原告签订合同； 证据5、2012年漏水照片及录像、水费流水账（原件），证明租赁物存在漏水、自来水停用，已经不符合租赁物原有的性质； 证据6、2011年11月1日前租金发票（原件），证明租金是按照被告的通知进行缴纳，而不是合同上约定的时间缴纳； 证据7、2012年-2015年3516元、8392元餐费（原件），证明这段期间内被告一直没有通知原告结算招待费及提出缴纳租金的事； 证据8、2016年元月付租发票（原件），证明当时与被告协调后补交2015年12月31日前租金； 证据9、2016年-2017年转账32640元发票（原件），证明2016年-2017年两年租金全部缴纳完毕； 证据10、（2015）永民初字第1064号民事裁定书（原件），证明2015年之前的租金已经全部结清； 证据11、（2019）赣0825民初2265号民事判决书（原件），证明2019年之前还欠被告租金情况； 证据12、转让金收条（原件），证明按照永丰交易习惯当初原告接手店面缴纳了转让费； 证据13、2006年11月19日9600元收条（原件），证明自己为维修支出的情况； 证据14、疾病证明及用药发票（原件），证明承租期间因为租赁纠纷造成原告精神压力极大，猝发精神疾病； 证据15、添置物部分照片，证明添置物情况。 被告永丰县总工会质证认为，对证据1、2、3、4、6、7、8、9、10的关联性有异议；对证据11的三性无异议；对证据5、12、13、14、15的三性有异议。 本院认证认为，对证据1、10、11的三性予以确认；对证据2中2008年合同的三性予以确认。至于押金条，已在（2019）赣0825民初2265号民事判决书作出认定，且原告未在本案中对押金问题提起诉讼，故在本案中不作认定；对证据3、6、7、8、9、12、13的真实性，本院予以确认，但对这些费用是否应由被告退还、承担或赔偿，需结合其他证据予以考量；对证据4、5、14、15，无法确认与本案具有关联性，不予认定。 被告永丰县总工会提交的证据有：（2019）赣0825民初2265号民事判决书，证明双方的租赁关系已经终止，而且双方的纠纷及诉求在该判决书上已经做出了处理，原告认可该判决书的三性，没有提出任何异议，也没有上诉，押金4740元已在该判决书中做出处理冲减了租金，至于原告提出的其他诉求没有任何事实依据。 原告陈红质证无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2006年3月15日，原告陈红（承租人、乙方）与被告永丰县总工会（出租人、甲方）就附属楼房屋租赁签订《房屋租赁合同》。同年9月11日，双方签订《合同附件》。2008年5月3日，原告陈红（承租人、乙方）与被告永丰县总工会（出租人、甲方）就附属楼房屋租赁再次签订《房屋租赁合同》，约定：第二条租赁期贰年。从2008年3月16日至2010年3月15日。第三条租金每月1360元，一年16320元，两年合计（大写）：叁万贰仟陆佰肆拾元整。第七条租赁房屋的维修：1、租赁期间，乙方需要装修、改建经营场所设施或增加新的经营项目，需事先取得甲方书面同意，并以维护甲方房屋整体结构和楼房容貌整洁为前提，由此造成的费用由乙方自负。2、租赁期间，乙方所使用房屋的供水、排水、卫生间、化粪池、管道的疏通维修和厨房、、地面线路、卷窗门、窗户玻璃等设施的新安装和维修，均由乙方自行负责，并承担其费用，甲方不负担其开支。第八条租赁期满后，房屋设施应保持完好无损归还甲方，若属自然损耗，乙方不承担责任，若属人为损坏则由乙方负责修复。否则，扣除相当的保证金。租赁合同期满后，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：乙方在签订合同后所安装和装置的设施，在租赁期满后，可动资产乙方可搬走，不动资产不得损坏，并归甲方所有，甲方不予乙方任何补偿；甲方原有资产设施，若有损坏、污垢要恢复原状，否则，扣除相当的保证金。原告称双方同时签订过与2006年合同附件内容性质一样的合同附件，但合同附件原件已遗失，原告未能提交到庭。 合同约定的租赁期限到期后，双方未再签订书面合同。2019年11月29日，本院就永丰县总工会诉陈红房屋租赁合同纠纷一案，作出（2019）赣0825民初2265号民事判决，判决：一、解除永丰县总工会与陈红于2008年5月3日签订的《房屋租赁合同》，陈红在本判决生效后一个月内腾出房屋交还永丰县总工会。二、陈红在本判决生效后十日内支付尚欠永丰县总工会2019年11月1日前的租金30000元整及2019年11月1日之后的租金（按1360元/月计算至退还租赁物之日止）。三、驳回永丰县总工会的其他诉讼请求。双方当事人在上诉期限内均未提出上诉，该判决已进入强制执行程序。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告与被告于2008年5月3日签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿平等协商签订，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效。在《房屋租赁合同》约定的租期到期后，原、被告双方未再续签租赁合同，而原告则继续使用该房屋，被告也未提出异议，双方已形成不定期租赁合同关系，原合同约定继续生效。后在生效裁判中判决解除双方之间的租赁合同。本案原告的诉讼请求能否得到支持，关键在于被告永丰县总工会在合同履行过程中是否存在违约。 首先，原告诉讼请求第1项“请求被告退还原告已交2016-2017年租金32640元，并不追缴因原告不履行义务（2018年元月1日）后的所有租金”，该项诉请实质已经本院（2019）赣0825民初2265号民事判决作出裁判。如不服该判决，原告陈红应在上诉期限内提出上诉，但其未提出上诉，现该判决已生效并已进入强制执行程序，原告提出该项诉请，本院不予支持。 其次，根据“谁主张、谁举证”的原则，原告其他诉讼请求要想得到支持，应提供证据予以证实，也即需证明被告永丰县总工会在合同履行过程中存在违约。但根据原告的举证情况，不足以证实被告永丰县总工会存在违约。另外，租赁合同中对转让费未作出约定，合同第七条已明确约定修缮改建、装修费用由原告自行负责，合同第八条对经营期间所添置的空调、冰箱等设施的处理也有明确约定。原告提出2008年时双方也签订过与2006年合同附件内容性质一样的合同附件，其对相关费用的承担作出了约定，但原告未能提供2008年的合同附件到庭予以证实，应承担举证不能的法律后果。 综上，在不存在违约及合同未约定被告退还、承担、赔偿相关费用的情况下，原告的诉请证据不足，理由不充分，没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款的规定，判决如下： 驳回原告陈红的诉讼请求。 案件受理费5378元，减半收取计2689元（原告已预交），由原告陈红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  孙清武 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  龙 燕 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。