广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初18070号原告：欧福建，男，1986年8月9日出生，汉族，住广东省鹤山市******************，公民身份号码440************051。委托诉讼代理人：吴岳烽，广东万林律师事务所律师。被告：杨光，男，1978年3月5日出生，汉族，住江西省丰城市**************，公民身份号码362************536。第三人：佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇龙峰大道**。法定代表人：黄链初。委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦莹，广东海迪森律师事务所律师。原告欧福建与被告杨光、第三人佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司（以下简称世基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，先后于2020年8月27日、2020年9月18日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审中，原告欧福建的委托诉讼代理人吴岳烽、第三人委托诉讼代理人陈锦莹到庭参加诉讼，被告杨光经本院合法传唤没有到庭。第二次庭审中，原告欧福建的委托诉讼代理人吴岳烽、被告杨光、第三人委托诉讼代理人陈锦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧福建向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场于2016年1月12日签订的《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》于2019年11月1日解除；2.判令被告向原告返还佛山市顺德区龙江镇龙峰大道51号鹏盛百货A151商铺合同保证金52000元、水电周转金8000元及逾期还款利息1523元（利息以60000元为本金，从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月1日为1523元，即60000元×4.35%/365天×213天=1523元）；3.判令被告支付原告赔偿金120000元【（52000元+8000元）×2倍=120000元】；4.判令被告赔偿原告装修损失173333元【650000元/5年/12个月×剩余租期16个月（2019年11月1日至2021年3月1日）×0.2666%=173333元】；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月12日，被告以顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场名义与原告签订《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》，约定顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场将位于佛山市顺德区龙江镇龙峰大道51号鹏盛百货A151商铺出租给原告作经营手机使用，该商铺的建筑面积为255平方米，租赁期限从本合同签订之日起至2021年3月1日止。合同书第七条约定，本合同生效之日起3日内原告向顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场缴纳合同保证金52000元，水电周转金8000元，总计60000元。第二十六条约定，如顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场单方面终止合同，顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场除如数退还原告所支付的合同保证金外，还须支付合同保证金、水电周转金总额二倍的赔偿金。第三十九条附件三约定，顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场毛坯交铺给原告。经查，顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场为被告杨光开办的个体工商户，已于2016年08月29日注销。因被告杨光自2015年2月起拖欠第三人世基公司的商铺租金，2016年第三人世基公司对被告杨光提起诉讼，主张解除租赁合同并要求被告杨光支付租金等。第三人世基公司及被告杨光于2019年11月1日向原告发出通知要求将案涉商铺交还。原告认为，被告的根本违约行为致使双方签订的《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》于2019年11月1日解除。根据《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》第二十六条约定，顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场应立即向原告返还商铺合同保证金52000元、水电周转金8000元；同时，原告为经营投入商铺装修费用65万元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条的规定，顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场应赔偿原告装修费用损失（计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值）。而且，因顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场的根本违约行为造成原告重大经济损失，具体包括合理期间内的经营损失、原告另行寻找替代房屋周转期间所受损失、搬迁损失等，同时根据《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》第二十六条约定，顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场应支付原告合同保证金、水电周转金总额二倍的赔偿金。另，顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场已注销，被告杨光作为该商场经营者以及案涉商铺租赁合同的实际转租人，理应赔偿原告上述经济损失。杨光辩称，1.原、被告于2016年1月12日签订的《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》依法属于无效合同。被告与第三人世基公司于2014年12月13日签订的《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》已经于2020年4月27日被佛山市中级人民法院认定为无效，案号是（2020）粤06民终14557号，该合同对应的租赁物是A座10C号铺位及其前面的楼梯位，而原告承租的铺位正是上述铺位，因此被告与原告签订的合同也应为无效。因合同无效，故合同中约定的违约责任条款也应属无效，被告不应因此承担违约责任；2.本案责任应由第三人承担。（2019）粤06民终14557号民事判决书已经对第三人于2019年11月1日收回了该租赁物的事实作出认定，而本案纠纷是因为第三人未按照承诺，依照原来的租金与原告重新签订合同，若第三人按照被告与原告签订的合同履行，则对于各方来说均是最有利的；3.被告同意退还已经收取的押金。但是目前原告仍拖欠被告2019年10月的租金46200元（28600元+17600元）及水电费10000元，共计56200元，请求法院在裁判时予以抵扣。世基公司述称，原被告之间的租赁合同与第三人无关。第三人与被告之间的租赁合同关系已经两级法院终审认定无效，对于造成无效的过错责任，法院认定被告担责60%，第三人担责40%。即便被告对原告负有赔偿义务，也应由原被告处理，与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2014年12月13日，世基公司与杨光签订《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》一份，约定世基公司自愿将位于佛山市顺德区龙江镇商业街龙峰大道51号A座10C铺位的室内和该铺位前面的楼梯使用权出租给杨光使用。合同签订后，世基公司将上述租赁物交付杨光使用。顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场为杨光开办的个体工商户，于2016年8月29注销。2016年1月12日，杨光以顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场名义与欧福建签订《顺德区龙江鹏盛百货租赁合同书》，约定，顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场将位于佛山市顺德区龙江镇龙峰大道51号鹏盛百货A151商铺（实际上即为上述A座10C铺位的室内和该铺位前面的楼梯使用权，改建后成为一个完整的铺位）出租给欧福建，该商铺的建筑面积为255平方米，租赁期限从本合同签订之日起至2021年3月1日止；本合同生效之日起3日内欧福建向顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场缴纳合同保证金52000元，水电周转金8000元，总计60000元；如顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场单方面终止合同，顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场除如数退还欧福建所支付的合同保证金外，还须支付合同保证金、水电周转金总额二倍的赔偿金；顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场系毛坯交铺给欧福建。当日，欧福建依照合同约定向顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场交纳保证金、水电周转金（水电保证金）共计60000元。顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场此后交上述约定商铺给欧福建用于经营手机店。因杨光拖欠租金等，世基公司于2016年6月诉至本院，要求解除与杨光签订的上述租赁合同等。在该案中，杨光亦提出反诉。目前该案【一审案号：（2016）粤0606民初9040号，二审案号：（2019）粤06民终14557号】已经两级法院审理终结，（2019）粤06民终14557号民事判决书已于2020年5月16日发生法律效力。在上述案件审理过程中，世基公司承认杨光已于2019年11月1日移交了包括本案所涉租赁商铺在内的全部租赁场地，该司并接手管理包括欧福建在内的剩余的次承租人。并称欧福建直至2020年5月18日才搬离，目前该司已另案向欧福建主张占有使用费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于原告与顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场签订房屋租赁合同的效力。本案中，A座10C铺位虽属产权铺位，但案涉所谓A151商铺其实系在A座10C铺位的基础上进行了大面积的扩建，A座10C铺位大约只占到A151商铺面积的几分之一，由于世基公司既无扩建部分的规划报建手续，也无扩建部分和产权铺位作为一个整体进行规划报建的手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场签订的房屋租赁合同应为无效。关于原告主张合同保证金及水电周转金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场收取原告合同保证金及水电周转金已无合同依据，应当返还予原告。由于该商场已注销，该返还责任应由其原经营者即被告杨光承担。关于合同保证金及水电周转金的利息。被告杨光与第三人世基公司之间的房屋租赁合同纠纷，经两级法院二审审理终结，并最终认定相关房屋租赁合同无效，而终审判决于2020年5月16日才发生法律效力。而且，也未有证据证明在此期间原告有向被告等移交商铺，因此不管是基于终审法院尚未对合同效力作出认定的角度，或是基于便于管理次承租人，如继续履行杨光可直接向世基公司移交相关保证金的角度等，被告未在2019年11月1日前退还保证金等应属合理。因此，原告请求相关保证金等的利息可从终审判决生效次日即2020年5月17日起算。关于原告主张二倍保证金及水电周转金的违约赔偿。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。根据上述规定，当事人关于违约责任的约定对当事人没有约束力，因此原告基于其与顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场的约定要求被告支付二倍违约赔偿于法无据。关于原告主张装修损失问题。其一，关于装修费用的核定。本案中，原告虽然提交装修工程合同、转账记录、收据等，但合同、收据、转账记录的时间、金额并不能相应对应，而且，原告也自认其经营多家店铺，且多家店铺均系该装修公司装修，本案提交转账记录未必是用于支付本案所涉店铺的装修款。因此，仅从原告提交的相关证据，不足于证实原告为案涉店铺实际支付的装修款的金额。鉴于原告不申请评估，因此，本院结合一般逻辑推理和日常生活经验，酌定按每平方米1000元计装修费用为255000元（255平方米×1000元/平方米）。其二，关于应计装修损失的金额。如上所述，无证据证明原告有向被告或他人办理移交手续，而且第三人也同意接手管理剩余次承租人，事实上，第三人也确认原告直至2020年5月18日才搬离并返还租赁物，因此，不管是以认定合同无效的终审判决生效日期，或是原告实际搬离日期，计赔装修损失应以2020年5月为基准，按装修5年期折旧，则扣除合理的装修期间后，本院酌定余8个月的折旧期，则计装修损失为34000元（255000÷60×8）。其三，关于当事人过错应如何认定。本案中，顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场向原告出租案涉商铺时，被告明知或应知案涉租赁物无报建手续，仍与原告签订房屋租赁合同，因此顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场应对本案合同无效负有主要过错，原告在承租时未对相关租赁物的权属规划等进行谨慎审查，也应负有一定的过错，本院根据当事人的过错程度，酌定原告与顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场的过错比例为4：6。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故根据当事人的过错比例，被告应赔偿原告装修损失20400元（34000×60%）。综上所述，原告与顺德区龙江镇龙山鹏盛百货商场之间的房屋租赁合同关系应为无效。被告应返还原告交纳合同保证金52000元，水电周转金8000元，总计60000元，故对原告要求被告返还上述60000元的请求，本院予以支持。但其请求利息可从2020年5月17日起算。如上所述，被告应赔偿原告装修损失20400元，故对原告要求被告赔偿装修损失的请求，本院在上述金额范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。被告杨光辩称，原告仍有拖欠部分租金（实为占有使用费）等未付，因未提交相关证据，且原告对相关金额也未予认可，故被告可另案向原告主张，本院在本案中不作处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨光应于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告欧福建返还合同保证金及水电周转金共计60000元并支付利息（以60000元为计算本金，自2020年5月17日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告杨光应于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告欧福建赔偿装修损失20400元；三、驳回原告欧福建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4082元，由被告杨光负担924.86元，原告欧福建负担3157.14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 邢 早二〇二〇年十一月六日书记员 黎晓彤书记员 罗 瑜