浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5583号上诉人（原审被告）：温州万盛置业开发有限公司。住所地：温州市瓯海区梧田街道前牌路**第**。法定代表人：李建新，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡君，女，汉族，1990年2月11日出生，住温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：陈召赞，男，汉族，1975年11月10日出生，住乐清市。被上诉人（原审原告）：徐雪芬，女，汉族，1978年1月14日出生，住乐清市。上列二被上诉人委托诉讼代理人：潘光飞，浙江汉桥律师事务所律师。上诉人温州万盛置业开发有限公司（以下简称万盛公司）与被上诉人陈召赞、徐雪芬因商品房预售合同纠纷一案，不服乐清市人民法院（2020）浙0382民初5755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万盛公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：（1）没有证据证明万盛公司实际收到诉争的30万元款项，一审判决以预定协议书、收据及对账单认定已支付30万元购房款，依据不足，故应按购房款1160200元计算违约金。（2）合同履行中，因恶劣天气、期中期末考试、中高考以及疫情防控等不可抗力因素，造成逾期天数178天应予扣减。（3）出卖人已通过各种方式通知买受人于2020年1月20日前接收房屋。乐清市质监站出具的《工程质量监督报告》证明2020年1月14日房屋已竣工验收合格，满足合同约定的交房条件，后因疫情防控，导致竣工验收备案于2020年3月31日才完成。（4）2020年6月15日，售楼人员通过微信公众号告知购房人办理权属登记，故逾期办证违约金应截至2020年6月15日。（5）本案房屋逾期交房与逾期办证造成的损失，远低于一审判决认定的违约金总额；同时，在合同约定的办证期限届满时，房屋尚未竣工验收，故两项违约金存在重复计算，加重了出卖人负担，应当依法予以调减。陈召赞、徐雪芬辩称:一审判决正确，应予维持。一审判决未将保全申请费列入诉讼费用负担，明显不当，应予纠正。陈召赞、徐雪芬向一审法院起诉请求：（1）支付延期交房违约金53297元（自2019年4月1日起至2020年3月31日止以1460200元为基数按日万分之一计算）；（2）支付延期交付不动产权属证书违约金（自2019年7月1日起以1460200元为基数按日万分之一计算至2020年6月27日）。一审法院认定事实：2018年3月23日，徐雪芬（乙方）与万盛公司（甲方）订立《西锦园商品房预定协议书》，约定：乙方认购西锦园2号楼1601室商品房，建筑面积137.41㎡，单价11730元/㎡，总金额1611819元；乙方同意签订本协议时支付定金50000元，作为订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后已付定金转为房价款；乙方于2018年4月1日前至甲方售楼处付清首付款并签订《商品房买卖合同》及其补充协议；另价格优惠说明为：本预定协议约定的价格为原价，在签定《商品房买卖合同》时折算乙方具备条件能获得的优惠后，最终确定《商品房买卖合同》总价为1490000元，合同签约价1190000元，贷款770000元，剩余房款为首付款，开票金额为1190000元，不开票金额为300000元；本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份。当日，徐雪芬支付定金50000元。2018年3月30日，陈召赞、徐雪芬与万盛公司签订《商品房买卖合同》，约定：1.购买商品房为西锦园第2幢1601号预售商品房，建筑面积137.41㎡，单价8660.21元/㎡，房款总金额1190000元。2.买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款420000元，剩余全部房款按银行或公积金管理中心设定的贷款条件向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清。3.出卖人应当在2019年3月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；（2）县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。4.出卖人如逾期交房的，逾期不超过120日，自约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。6.出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人逾期未交付的，自约定日期至实际交付权属证书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同订立当日，陈召赞、徐雪芬支付购房款370000元。此外，陈召赞、徐雪芬向案外人李啸支付300000元（即对应预定协议书中不开票部分），万盛公司向其出具款项内容为“西锦园2#1601购房款”并盖有“万盛公司西锦园财务专用章”的收据一份。之后，双方协商变更银行抵押贷款为一次性支付购房尾款。万盛公司开具金额合计1160200元的增值税普通发票。因万盛公司未能按期交付涉案商品房及不动产权证书，引发本案诉讼。另查明：西锦园项目于2020年1月14日竣工验收合格，2020年3月31日办理竣工验收备案登记。万盛公司通知业主于2020年1月19日-20日办理入户交房手续。受新冠肺炎疫情影响及防控需要，乐清市人民政府规定全市各类企业不得早于2020年2月17日24时复工复产。2020年2月22日，乐清市各类企业（除负面清单行业外）开始复工复产。2020年6月30日，陈召赞、徐雪芬取得商品房不动产权证书。一审法院认为，本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按合同约定履行义务。万盛公司违反合同约定，未按期交付符合条件的商品房及不动产权初始登记证明，应承担违约责任。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案商品房买卖合同明确约定了逾期交房和逾期交付不动产权证书的违约责任和违约金计算方法，万盛公司已构成逾期交房和逾期交付不动产权证书双重违约，故买受人请求分别支付违约金，应予支持。关于违约金计算基数。30万元虽为不开票金额，但其性质仍为购房款，万盛公司亦认可收款收据上印章的真实性，却辩称未收到该笔款项，有违诚信。万盛公司内部财务管理问题，并不影响买受人实际支付购房款数额的认定，故应以1460200元作为违约金计算基数。商品房买卖合同订立时间为2018年3月30日，合同订立时，出卖人未将此前已发生的可能影响工期的情形告知买受人并协商顺延交付日期，却在发生纠纷时主张在逾期交房天数中予以扣减，毫无依据，不予支持。根据合同约定，若遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起15日内告知买受人方可对交房日期作顺延处理。万盛公司提供的证据不足以证明存在因大风大雨等恶劣天气以及期末考、中高考期间施工管控确实造成停工并因此导致逾期交房的事实，且未履行告知义务。因此，万盛公司主张因恶劣天气、期末考、中高考等影响工期应当扣除的辩称意见，不予支持。考虑商品房买卖合同履行的延续性，万盛公司虽构成逾期交房，但结合新冠肺炎疫情对企业停工停产的实质性影响，一审法院确定疫情防控期间即2020年1月31日至2月22日共23天可在逾期交房天数中作扣除处理。2020年3月31日，房屋办理竣工验收备案登记，自此符合约定交付条件，故逾期交房违约金应从2019年4月1日起计算至2020年3月31日止，并扣除疫情防控影响23天，确定逾期交房天数为343天。关于违约金计算标准。合同约定按日万分之一计算违约金。万盛公司主张按实际损失予以调低。一审法院认为，商品房买卖合同系出卖人提供的格式条款，在出卖人自身违约的情况下要求调减违约金计算标准，有违诚实信用；并且，万盛公司提出的租金损失标准亦缺乏相应证据，故对其该抗辩理由，不予采纳。买受人请求按合同约定计算违约金，予以支持。因此，逾期交房违约金为1460200元×0.01%/天×343天=50084.86元。逾期交付不动产权证书违约金，根据合同约定应从2019年6月30日开始计算，现买受人主张从2019年7月1日起算，属其对自己民事权利的合理处分。万盛公司主张从2020年4月21日开始计算违约金缺乏事实与法律依据，不予采纳。此外，万盛公司主张逾期交付不动产权证书违约金计算截止日期为2020年6月12日，因无法提供证据证明其于2020年6月12日已通知买受人自行办理不动产权转移登记的事实，故根据买受人取得不动产权属证书的时间以及合理期限，对买受人主张的违约金计算时间截至2020年6月27日的请求，予以支持。考虑新冠肺炎疫情对办理不动产权证书的影响，一审法院认定疫情防控期间的23天不计算逾期交付不动产权属证书违约金。因此，逾期交付不动产权属证书违约金为1460200元×0.01%/天×340天=49646.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、万盛公司应支付陈召赞、徐雪芬逾期交房违约金50084.86元；二、万盛公司应支付陈召赞、徐雪芬逾期交付不动产权证书违约金49646.80元。上述两项合计99731.66元，本判决生效后十日内交一审法院民事审判一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回陈召赞、徐雪芬其他诉讼请求。案件受理费2293元，减半收取1146.50元，由万盛公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，合同约定万盛公司应于2019年3月31日前将通过竣工验收合格并备案的房屋交付买受人。案涉商品房项目于2020年3月31日才办理竣工验收备案登记，万盛公司通知买受人于2020年1月19日至20日办理交房手续，不符合交房条件，故不发生通知交房的法律效力，万盛公司主张逾期交房违约金截至2020年1月20日的上诉理由，本院不予采纳。一审判决认定逾期交房违约金计算至符合交付条件之日即2020年3月31日，并无不当。万盛公司以合同履行期间存在台风等恶劣天气，以及中高考影响合同履行期限等不可抗力因素为由，主张扣减违约天数的上述意见，本院不予采纳。因新冠病毒疫情导致履行迟延，一审法院酌定扣减违约天数23天，符合当地疫情防控实际，亦于法有据，二审予以确认。陈召赞、徐雪芬于2020年6月30日取得商品房不动产权证书。万盛公司称其于2020年6月15日通过微信公众号告知购房人办理权属登记，但未提供相应证据，即便属实，一审判决结合办理权属证书的合理期限酌定计算至2020年6月27日，并相应扣减23天疫情防控天数，亦无不当。合同是立约双方意思自治的表现形式。依法成立的合同，应当遵守履行，不履行合同一方按约承担违约责任，是民法自愿原则与诚信原则的重要体现。本案合同同时约定了逾期交房和逾期交付权属证书的违约责任，万盛公司未履行上述义务，属两项不同的违约行为，应分别承担违约责任。万盛公司主张违约金高于实际损失的上述理由，不符合同法及相关司法解释有关违约金调减的规定。一审判决按已付购房款日万分之一计算违约金，于法有据。2018年8月30日合同订立当日，万盛公司向徐雪芬出具款项内容为“西锦园2#1601购房款”的收据，并盖有“万盛公司西锦园财务专用章”。一审判决认定属购房款，并无不当。万盛公司主张一审判决认定的已付购房款数额及据此计算违约金错误的上诉理由，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，二审应予维持。万盛公司上诉请求及理由不成立，本院予以驳回。需要指出的是，根据《诉讼费用交纳办法》第六条、第十条规定，人民法院诉讼费用包括当事人申请保全措施的申请费。诉讼费用负担应当根据该办法第二十九条之规定予以确定。本案一审判决未将保全措施申请费一并列入诉讼费用负担，明显不当。但是，根据该办法第四十三条规定，当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉；当事人单独对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核。陈召赞、徐雪芬主张在本案二审中予以纠正的请求，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2293元，由上诉人温州万盛置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十一月二十五日法官助理 姜岳良代书记员 李**程