云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异454号案外人：雍金见，男，汉族，1968年6月27日生，住云南省曲靖市陆良县。申请执行人：云南长丰房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市彩云北路新亚洲体育城星宇园**。法定代表人：崔恩滨，该公司董事长。委托代理人：李鸣、刘莹，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：裘贤妹，女，汉族，1966年8月31日生，，住浙江省临安市本院在执行申请执行人雍金见与被执行人云南长丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，案外人雍金见对本院执行位于昆明市房屋提出书面异议，请求中止（2020）云0111执3806号执行案件的强制执行程序，确认雍金见与裘贤妹的租赁权，并带租赁权拍卖涉案房屋，保护案外人的租赁权。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人雍金见称，2014年10月1日，雍金见与裘贤妹签订《房屋租赁协议》，裘贤妹将星宇国小区******房屋出租给案外人，租金每月25000元，租期为20年。法院受理的申请执行人云南长丰房地产开发有限公司申请执行裘贤妹房屋买卖合同纠纷一案，并于2019年7月30日作出的（2019）云0111民初2458号判决书已发生法律效力。由于裘贤妹未能自动履行（2019）云0111民初2458号判决书确定的付款义务，云南长丰房地产开发有限公司于2020年4月7日向法院申请执行，本案执行标的.00元及利息，位于昆，位于昆明市房屋腾退权利人。外人与裘贤妹存在租赁权，根据相关的法律规定，应当中止（2020）云0111执3806号执行案件的强制执行程序，并确认案外人与裘贤妹的租赁权。申请执行人云南长丰房地产开发有限公司辩称，案外人雍金见不是适格的异议申请人。雍金见提交的《物业钥匙收条》时间是2014年10月11日，在《房屋租赁协议》签订后的第10天。证明案外人将房屋交给房屋经纪公司出租，雍金见不是实际承租人，不是适格的异议申请人。案外人提供的《房屋租赁协议》不具有真实性、合法性。在执行过程中，被执行人裘贤妹一直处于下落不明的状态。案外人提交的《房屋租赁协议》系案外人与被执行人签署，无法判断《房屋租赁协议》中出租方签字是否为被执行人亲笔签署，《房屋租赁协议》的真实性和合法性无法判断，也无法排除被执行人与案外人串通的可能。而且，该租赁期长达20年，无租金单价递增约定，且一次性“付清”巨额租金，不符合住宅租赁市场的基本特点，不具有合理性。如可以一次性支付50万元租金，在当时房价情况下采用购买方式更为合理。案外人提交的《物业钥匙收条》不能证明涉案房屋由案外人合法占有。案外人提交的《物业钥匙收条》中，没有被执行人裘贤妹签字，不能作为涉案房屋已由案外人合法占有的证据。裘贤妹系出租人，昆明讯驰房地产经纪有限公司星宇园一店出具收条只能收取裘贤妹的钥匙，不能证明裘贤妹将房屋钥匙交付给案外人雍金见。更为奇怪的是，在案外人与被执行人签署的《房屋租赁协议》中无昆明讯驰房地产经纪有限公司星宇园一店的印章，也即案外人与被执行人之间的租赁关系并非经过昆明讯驰房地产经纪有限公司星宇园一店的居间服务订立。那么，昆明讯驰房地产经纪有限公司星宇园一店在《物业钥匙收条》中盖章的行为与本案没有关联性，更无证明力。案外人提交的《收条》无法证明案外人已向被执行人支付了全部租金，更无法证明《房屋租赁协议》已实际履行。被执行人裘贤妹下落不明的情况下无法判断《收条》的真实性。在案外人与被执行人存在如此大额的交易情况下，案外人还应当提交支付全部租金的银行流水或筹集该笔资金的银行取款流水，否则，无法证实案外人确实向被执行人支付了全部租金。根据《房屋租赁协议》租期自2014年10月1日开始，协议约定租金已经“付清”，但收条的落款时间是2015年1月10日，从时间上看《收条》是虚假的。经申请执行人核实，昆明市讯驰房地产经纪有限公司星宇园店的成立时间为2018年8月28日，昆明市讯驰房地产经纪有限公司星宇园一店成立时间为2018年10月15日。因此，昆明市讯驰房地产经纪有限公司星宇园一店不可能在2014年10月11日接受涉案房屋钥匙。案外人提交的《物业钥匙收条》不真实，存在被执行人裘贤妹与案外人恶意串通妨碍执行的重大嫌疑。本案案外人的异议申请不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定。本案中，申请执行人并非涉案房屋的受让人，而是涉案房屋的所有权人。涉案房屋一直未办理房屋所有权证书，并且，涉案房屋的商品房购销合同已经由官渡区人民法院（2019）云0111民初2458号民事判决书解除判令解除备案登记，因此，涉案房屋的所有权人一直是申请执行人，未发生过变更，不存在上述第三十条规定的受让人。本案争议的核心焦点在于案外人对被执行人的债权能否对抗申请执行人的物权，根据物权优先于债权的基本原则，案外人的异议申请不应得到支持。综上，案外人提交的证据不具有真实性、合法性，人民法院应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定要求案外人补齐相关材料，对案外人的主张严格审查，包括但不限于案外人提交支付租金的银行转账或取款流水以查实案外人是否已经实际支付租金，对昆明讯驰房地产经纪有限公司星宇园一店进行调查以查明为何出具公司设立之前的收条，责令案外人提交缴纳物业管理费、水电费的银行流水、微信支付宝付款记录以查明案外人是否实际占有使用该房屋。案外人的债权不能对抗申请执行人的物权，应当裁定驳回案外人的申请。被执行人裘贤妹未进行答辩。本院查明，本院审理的云南长丰房地产开发有限公司与裘贤妹商品房销售合同纠纷一案，在审理过程中，云南长丰房地产开发有限公司向本院申请财产保全，本院于2019年4月4日作出（2019）云0111民初2458号民事裁定书，裁定“查封裘贤妹名下坐落于昆明市官渡区房屋（合同登记号：ＫＭ2012112065412）。”本院于2019年4月16日向昆明市房屋交易产权管理处送达上述民事裁定书及协助执行通知书，查封了该房屋。本院于2019年7月30日作出（2019）云0111民初2458号民事判决书，判决“一、解除原告云南长丰房地产开发有限公司与被告裘贤妹签订的商品房购销合同及合同补充协议；二、被告裘贤妹于本判决生效后10日内协助原告到商品房购销合同备案管理部门办理撤销合同登记备案的手续；三、被告裘贤妹于本判决生效后30日内将昆明市房退还原告云南长丰房地产开发有限公司；四、被告裘贤妹于本判决生效后10日内赔偿原告实现债权的费用诉讼财产保全责任保险保费6177.80元；五、若上述房屋因被查封或其他原因导致事实上或法律上无法返还给原告时，被告裘贤妹应在10日内赔偿原告代还贷款等共计814423.85元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年1月11日起算至付清止）；六、驳回原告的其他诉讼请求。”上述民事判决书已发生法律效力，因裘贤妹到期未履行生效判决确定的义务，云南长丰房地产开发有限公司遂向本院申请强制执行，申请事项“请求人民法院采取强制措施解除星宇园3-16幢1单元104号房屋的商品房买卖合同登记备案；请求人民法院采取强制措施腾空星宇园3-16幢1单元104号房屋。”本院已立案执行，在执行过程中，作出公告要求裘贤妹及相关人员腾出涉案房屋。现案外人向本院提交了一份《房屋租赁协议》、《物业钥匙收条》、《收条》一份，欲证明裘贤妹与雍金见签订《房屋租赁协议》，约定裘贤妹将星宇园16栋1单元104室房屋出租给雍金见，每年租金25000元，租期从2014年10月1日至2034年10月1日止，先付20年租金50万元。2015年1月10日，裘贤妹出具《收条》载明收到租金50万元。昆明讯驰房地产经纪有限公司星宇一店出具《物业钥匙收条》载明“兹收到雍金见昆明市星宇园小区16幢1单元104号房钥匙壹把。”本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案外人向本院提交的《房屋租赁协议》约定的租赁期限为20年，一次性支付20年租金50万元，这些约定不符合租赁市场的常理。且大额支付租金只有一份《收条》，没有提交其他的银行流水或转账凭证等证据材料佐证，本院对支付租金的事项无法确认。案外人提交的《物业钥匙收条》中载明的内容与案外人主张的租赁事实内容是矛盾的，案外人雍金见作为承租人应是收到租赁房屋的钥匙，记载的事项却是雍金见交付钥匙。故案外人向本院提交的证据不能证明案外人与被执行人裘贤妹之间的租赁合同法律关系，案外人，案外人雍金见不是昆明市房屋的承租权利人。执行依据（2019）云0111民初2458号民事判决书判令裘贤妹将昆明市房退还云南长丰房地产开发有限公司，本院要求相关人员腾空涉案房屋系行为执行，案外人雍金见的权利不能排除本院的执行行为。综上，案外人提出的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人雍金见的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审判长  贾孟书审判员  王恒刚审判员  马 军二〇二〇年十一月二十七日书记员  李亚玲