江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0103民初1825号 原告（反诉被告）：南昌市恒发物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区渊明路**，统一社会信用代码：9136010026179702X5。 法定代表人：胡志辉，该公司总经理。 委托代理人：刘省辉，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201110843101。 委托代理人：乐武辉，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601202010185509。 被告（反诉原告）：谢杰民，男，1968年2月4日生，汉族，住江西省抚州市宜黄县。 委托代理人：邓振诫，江西国风律师事务所律师，执业证号：13601200610651588。 委托代理人：周龙花，江西国风律师事务所律师，执业证号：13601200311110061。 原告（反诉被告）南昌市恒发物业管理有限公司与被告（反诉原告）谢杰民租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌市恒发物业管理有限公司委托代理人乐武辉到庭参加诉讼，被告谢杰民委托代理人邓振诫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）南昌市恒发物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴房屋租金1938774.19元、物业管理费86296.3元（自2018年2月1日起计算至2019年8月9日合同解除之日止）。2、判令被告赔偿原告逾期支付租金损失107843.03元（自欠付之日2018年2月1日起按银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年12月26日，实际至被告付清欠付租金之日止）以及逾期支付物业管理费的滞纳金113419.35元（自逾期之日2018年2月1日起按日千分之三计算，暂计算至2019年12月26日，实际至被告付清欠付物业管理费之日止），共计221262.38元。3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2017年1月1日，原告受主管单位南昌市西湖区住房保障和房产管理局委托，对包含案涉西湖区幸福之苑小区配套幼儿园房屋在内的西湖区2012年幸福之苑保障性住房公建部分房屋进行对外出租及物业管理。2017年4月14日，被告通过原告公开拍租程序取得了案涉房屋五年的租赁权，并于2017年4月21日与原告签订《租赁合同》，约定：租赁期自2017年5月1日起至2022年10月31日止，装修期6个月不计租金。租金每月106000元，物业管理费2元/平方等，并对违约责任等作出具体约定。合同签订后，原告按约交付房屋，被告仅支付3个月租金、押金、物业管理费、消防保证金，自2018年2月起，未按合同约定支付租金及物业费。其后，因被告经营不善，无力继续承租房屋，双方于2019年8月6日签订协议书，解除双方租赁合同及物业管理公约，对合同解除前租赁纠纷，双方同意通过诉讼解决。原告拒付租金行为已严重违反合同约定，故诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）谢杰民就本诉请求，答辩如下：1、被告谢杰民通过公开竞标取得案涉房屋租赁权，招标公告中已明确仅用作幼儿园或教育机构使用。双方虽于2017年4月21日签订房屋租赁合同，但案涉房屋直至2019年4月12日才完成消防验收，导致被告无法办理二次消防验收及办理经营执照。造成被告无法正常使用案涉房屋，无法达到合同目的。因出租人交付房屋不符合交付条件或合同约定用途，出租人无权要求支付租金，更无权要求逾期支付租金损失。2、被告并未与原告签订物业服务合同，原告也没有提供物业服务，无权要求被告支付物业服务费。 被告（反诉原告）谢杰民向本院提出如下反诉请求：1、判令南昌市恒发物业管理有限公司返还谢杰民房屋租赁押金318000元、房屋租金318000元、消防保证金300000元，消防罚款30000元。2、判令南昌市恒发物业管理有限公司赔偿谢杰民经营损失1902432.88元、房屋装修折旧损失562739.44元、设备折旧损失等各项损失72422.58元，共计2537594.9元；3、诉讼费用由南昌市恒发物业管理有限公司承担。 事实及理由：2017年4月，谢杰民通过招拍挂程序取得了南昌市西湖区住房保障和房产管理局位于南昌市西湖区幸福之苑小区配套幼儿园五年租赁权，并于2017年4月21日与被反诉人签订《房屋租赁合同》，合同对租赁房屋面积、租赁期限、租金等进行约定。同时，按合同约定反诉人谢杰民需向被反诉人南昌市恒发物业管理有限公司交纳房屋押金318000元及消防保证金300000元。反诉人也按合同约定交付租金318000元后开始装修，但被反诉人交付的房屋不具备应有的交付使用条件，导致反诉人承租的房屋无法正常按时装修、无法通过消防验收，更不能办理经营许可证，违规招收学生后，于2018年5月8日还被消防勒令停业并罚款3万元。反诉人多次找被反诉人要求对房屋质量问题进行维修处理、对通往幼儿园的规划道路进行疏通人为路障及办理综合验收，直至2019年4月12日通过一次消防验收，至今未完成验收备案。后西湖区政府对辖区内幼儿园进行征收，反诉人经营的幼儿园在征收范围内，西湖区教体局具体负责征收事宜，经委托评估，其中硬件装修评估净值为2466716元。经与被告诉人协商，双方解除合同并签订协议书，约定西湖区幼儿园支付评估金额及幼儿园自来水安装服务费2484604.87元给反诉人，被反诉人先支付70万元给反诉人，剩余款项待反诉人与被反诉人的租赁合同纠纷解决后支付。为配合西湖区教体局顺利收购，被反诉人将房屋办理消防验收后，反诉人于2019年11月15日才办理二次消防验收。反诉人认为，案涉房屋至今尚不符合交付条件，根据合同约定，至2019年8月被反诉人无权要求反诉人交付租金。因被反诉人将未验收的建筑物违法交付给反诉人装修并使用，给反诉人造成近400万元损失，故提起反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）南昌市恒发物业管理有限公司就反诉请求，答辩如下：1、案涉房屋系经合法审批建设并经竣工验收合格的房屋，谢杰民已充分知悉房屋性质、面积、现状和用途及周边环境，完全认同案涉房屋状况，愿意竞拍租赁案涉房屋。原告已履行交付义务，被告称房屋不符合交付条件与事实不符。2、案涉房屋交付后至合同解除，一直由被告使用，消防处罚未影响被告对案涉房屋的使用。3、房屋装修已由答辩人回收，主张损失无事实法律依据，根据合同约定，拖欠房租超过30天，房屋押金不予退还。被告主张的经营损失系其自身经营成本，并非合同损失，被告主张的损失无事实法律依据。 原告（反诉被告）南昌市恒发物业管理有限公司，就本诉提交如下证据： 第一组证据：1、被告营养执照复印件；2、被告谢杰民身份证复印件。 证明目的：证明原被告主体身份信息情况，诉讼主体合格。 第二组证据：3、《房屋委托管理合同》；4、《物业管理服务合同》 证明目的：证明原告受主管单位南昌市西湖区住房保障和房屋管理局委托对包含案涉西湖区幸福之苑小区配套幼儿园房屋在内的西湖区2012年幸福之苑保障性住房公建部分房屋进行对外出租及物业管理。 第三组证据：5、拍租公告；6、委托书及身份证复印件；7、拍租会入场登记表及竞租人登记表；8、拍卖笔录；9、拍卖成交确认书；10、《房屋租赁合同》；11、《综合性保障住房物业管理公约》 证明目的：1、被告系通过原告公开拍租程序取得了案涉房屋五年的租赁权，并于2017年4月21日与原告签订了《房屋租赁合同》，合同真实合法有效。 2、合同约定房屋每月租金为106000元，物业管理费为2元/平方，被告应在合同签订之日向原告支付三个月的租金，从第四个月起，租金由被告在每月30日前一次性向出租方支付三个月的租金，该房屋前三年按月租不变，第四年租金逐年按5%递增。同时还约定被告应于合同签订之日向原告支付房屋租赁押金及消费保证金，且明确了被告在租赁期间若违反了合同约定，拖欠房租、水电费超过30天的，原告有权终止合同收回房屋，所收取的押金不予退还，且被告应赔偿相应的损失包括租赁剩余期待的租金； 3、根据被告签署的《物业管理公约》约定，非住宅物业服务费每平方米2元/月，若被告不按时交纳物业服务费的，按每日千分之三收取滞纳金。 第四组证据：12、大额入账单四份、小额入账单一份、收据一份；13、房屋租金及物业服务费催缴通知书三份及送达照片。 证明目的：证明被告仅依约向原告支付了三个月租金318000元、押金318000元、物业费14154.42元、消防押金300000元。自2018年2月起，被告就未按照合同约定支付相应的租金及物业管理费，经原告多次催告，被告仍未履行支付义务。 第五组证据：14、《协议书》一份 证明目的：被告因经营不善，无力继续承租房屋，与原告达成协议，该协议约定：原被告一致同意解除双方于2017年4月21日签订的《房屋租赁合同》及《物业管理公约》，合同解除日为2019年8月9日，就解除合同前相关租赁合同纠纷事宜，原被告一致同意通过人民法院诉讼解决。 第六组证据：15、被告逾期支付租金计算表，物业管理费滞纳金计算表。 证明目的：证明原告诉请中被告应承担的逾期支付租金损失及物业管理费滞纳金的数额计算情况。 原告（反诉被告）南昌市恒发物业管理有限公司就反诉提交如下证据： 1、幼儿园建设工程规划许可证；2、工程质量竣工验收记录；3、工程竣工验收报告；4、南昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书（洪公消验字（2019）第0124号）；5、竞买承诺书；6、艾伯尔幼儿园收款收据。 证明目的：案涉房屋系合法审批建设竣工验收合格的房屋，并经南昌市公安消防支队消防验收合格；2反诉原告在竞买承诺书中承诺，其已知悉案涉房屋的性质、面积、现状和用途以及周边环境，愿意竞拍该房产；3、反诉原告承租案涉房屋后，用于开设艾伯尔幼儿园，该幼儿园已经实际经营招收学生。 被告（反诉原告）谢杰民本诉、反诉共同提交如下证据： 证据一：1、建设工程消防验收意见书一份、消防罚款交款凭证一份。 证明目的：1、案涉的租赁房屋至2019年4月12日才通过消防验收，至今未办理综合验收备案，不具备交付条件，被反诉人无权要求交付房屋租金。 2、因案涉租赁房屋未经验收不能正常使用，由此给反诉人造成的损失，被反诉人应予以赔偿。 3、因被反诉人交付房屋未验收导致租赁房屋消防罚款3万元应由被反诉人承担。 证据二：资产评估报告一份、反诉人与被反诉人于2019年8月6日签订的协议、南昌市西湖区人民政府办公室抄告单各一份。 证明目的：反诉人房屋装修花费3029455.44元、征收补偿2466716元，给反诉人造成的实际损失562739.44元。 证据三：反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》、消防保证金、南昌市建设工程消防验收意见书、房屋租赁押金、月租金收据、江西省增值税发票两份、反诉人与被反诉人签订的解除协议。 证明目的：反诉人支付消防保证金30万元、房屋押金31.8万元、缴纳房租及物业费332154.42元应当予以返还。拍卖交易费353914.92元、室内环境净化治理费12000元、消防检测费1020.5元、消防设计费18120元、幼儿园室内外设计费57250元（详见支出明细二）。 证据四：费用明细一份及票据、室内环境治理服务合同一份、消防检测委托合同、装修消防设计图纸设计合同、幼儿园室内外装修消防设计合同各一份。 证明目的：反诉人支出的拍卖交易费353914.92元、室内环境净化治理费12000元、消防检测费1020.5元、消防设计费18120元、幼儿园室内外设计费57250元（详见支出明细二）。 证据五：反诉人从2017年6月至2019年8月所支付的各项费用凭证。 证明目的：反诉人开办的幼儿园经营期间经营支出为1963431.04元。 本院经审理，认定事实如下，2017年1月1日，南昌市西湖区住房保障和房产管理局与原告南昌市恒发物业管理有限公司签订《房屋委托管理合同》一份，约定南昌市西湖区住房保障和房产管理局，就西湖区2012年幸福之苑保障性住房公建部分（含幼儿园、店面）的对外出租和日常管理，委托原告进行管理。其中幼儿园房屋建筑面积为2359.07平方米，店面建筑面积为2096.28平方米。委托管理权限包括委托房屋报请区政府公共资源交易平台进行统一拍租，并在竞拍成功后，以出租人身份与竞拍承租人签订《房屋租赁合同》；履行出租人义务及行使相关权利；对委托房屋进行日常管理和维护，以及监督承租人依法依规使用房屋。同日，双方签订《物业管理服务委托合同》，约定原告为西湖区2012年幸福之苑保障房小区（含幼儿园）提供物业管理服务。 上述合同签订后，原告南昌市恒发物业管理有限公司通过江西省鑫源拍卖有限公司对外发布招租公告，对包括诉争地址在内的三处租赁权进行网上公开拍租，被告谢杰民遂委托熊秋根代其参与竞拍。2017年4月14日，被告谢杰民通过公开拍租，取得“南昌市西湖区幸福之苑（教育机构）”五年租赁权，面积共约2357.09m2。 2017年4月21日，原告南昌市恒发物业管理有限公司与被告谢杰民签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、原告自愿将坐落于南昌市西湖区幸福之苑配套幼儿园（教育机构），建筑面积2359.07m2出租被告使用，物业管理费2元/m2(需与物业公司另行签订物业管理合约)。2、装修期为六个月，装修期内不计租金。该房屋租赁期自2017年5月1日起至2022年10月31日止。每月租金为106000元，被告需在《房屋租赁合同》签订之日，一次性向出租方支付3个月的租金，从第4个月起，租金由被告在每月30日前一次性支付下月租金。前三年按月租金不变，第四年起，租金逐年按5%递增。3、合同签订之日，被告向原告支付三个月房屋租赁押金318000元，实收押金以收据金额为准。押金不得抵扣租金，待合同期满，被告清房并交还钥匙后，无欠水电费及其它违约行为，押金足额退还。4、合同签订之日，被告交纳30万元消防保证金，被告办理好消防合格证后，可要求原告退还。5、房屋仅作为幼儿园或教育机构用房使用。租赁期内，未征得原告同意，不得擅自改变用途。同时，合同中对双方违约责任等作出具体约定。同日，双方签订《综合性保障住房物业管理公约》，约定物业管理费为2元/m2,如不按时缴交物业服务费，按每日千分之三加收滞纳金，拖欠6个月的，按《物业管理条例》处理，另合同中谢杰民落款处加盖“江西有庆教育投资有限公司”公章。 上述合同签订后，被告谢杰民通过江西有庆教育投资有限公司，向原告支付2017年11月至2018年1月租金318000元、2017年11月至2018年1月物业费14154.42元、消防押金300000元、租赁押金318000元，原告开具相应收据后，双方办理房屋交接手续，被告谢杰民亦进场后，以江西有庆教育投资有限公司名义挂牌“艾伯尔国际幼儿园”（未办理注册登记），并对外招生。 2018年4月20日，南昌市公安消防支队在对艾伯尔幼儿园进行消防监督检查中，发现未经消防验收擅自投入使用，于2018年4月27日下发洪公（消）行罚决字（2018）0031号行政处罚决定书，责任停止使用并罚款30000元。2018年5月8日，被告谢杰民以江西有庆教育投资有限公司名义向南昌市公安消防支队缴纳罚款30000元。 2019年4月12日，南昌市公安消防支队出具洪公消验字（2019）第0124号建设工程消防验收意见书，对西湖区2012年公租房（廉租房）幼儿园建筑工程进行消防验收，意见为“一、综合评定该工程消防验收合格。” 2019年8月6日，原、被告就解除租赁合同、交还房屋、欠付租金等事宜签订《协议书》一份，约定：1、双方一致同意解除2017年4月21日签订的《房屋租赁合同》及《物业管理公约》，双方确认解除日为2019年8月9日。2、协议签订后，原告不再要求被告支付解除日以后的租金。解除前租金、物业费以及被告认为的房屋交付标准不合法等纠纷，一致同意通过诉讼解决。3、双方签订协议之日，被告退出幼儿园经营，并完成将该幼儿园房屋及已添附的硬件装修将付给原告。被告在幼儿园内其他可移动的相关设备设施教育器材、资料等被告自行处理。4、考虑到被告对租赁房进行了大量的硬件装修，且西湖区幼儿园同意回收硬件装修，故被告同意将上述幼儿园硬件装修交由原告进行回收，回收金额为西湖区幼儿园确定的评估公司对幼儿园作出的装修评估金额和自来水表安装服务费用，计2484604.87元。5、因双方租赁纠纷尚未经法院生效判决，原告收到幼儿园支付的回收款项后五日内，先行向被告支付上述回收款中的70万元，待双方租赁合同事宜经法院生效判决后，被告同意法院确定的租金、物业管理等金额从剩余支付的回收款项中抵扣（多退少补），若抵押后还剩余款项，由原告于生效判决下达后五个工作日内支付至被告。上述合同签订后，双方合同解除，原告也将回收款中70万元先行支付至被告，对合同解除前的租金、物业管理费诉诸法院，请求判决支持诉请。同时，被告谢杰民以诉争房屋不符合交付条件为由，提出反诉，请求判如所请。 另查明：江西有庆教育投资有限公司于2015年12月1日注册登记，法定代表人谢杰民（持股比例95%），经营范围为：教育投资、教育管理、企业形象设计、企业管理咨询等。于2017年底至2019年春季，对外挂牌“艾伯尔国际幼儿园”并进行对外招生。 上述事实，有原、被告的陈述、庭审笔录及双方所提交的证据所证实。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《物业管理公约》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效，双方应按约履行。合同在履约过程中，经双方协议解除，双方对此并无争议。现双方对合同履行期间，租赁场所是否具备交付条件发生争议，导致诉争。现对双方争议问题，本院认定如下： 一、关于标的物是否符合交付条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，即出租人的主给付义务是使承租人在租赁期间内能够对于租赁物达到合同目的的使用和收益。具体到本案，首先，自原告对外招租公告及双方租赁合同中，均已明确租赁物用作“小区配套幼儿园”，幼儿园作为特殊经营场所，应经公安消防验收合格后，方可投入使用。原告虽然已将房屋完全交付至被告，但建设工程的消防验收，直至2019年4月才验收完成，必然对被告经营幼儿园产生影响，故案涉房屋确实存在交付瑕疵。其次，如前所述，原告交付的租赁物虽然存在瑕疵，但被告在交付并取得租赁物直至双方解除合同期间，一直实际占有并使用租赁物，且也对外招生、办学。如因原告交付瑕疵，导致无法实现合同目的，被告完全可寻求救济途径解决，而非使用房屋的同时，又以租赁物不完全符合交付条件为由拒付租金。故对被告实际使用期间的租金、物业费，仍应由被告谢杰民承担。但考虑双方解除合同，并非被告单方违约导致，故对原告主张利息、滞纳金的损失，本院不予支持。同时，对被告谢杰民已缴纳的押金318000元、消防保证金300000元，理应退还。 二、关于被告损失及责任承担问题。 双方合同解除后，对因合同产生的各项损失，应根据各自的过错承担相应的责任。 首先，对已形成附合的装饰装修物在剩余租赁期内的残值损失问题。根据《最高人民法院》第十一条，合同解除时装饰装修物处理之规定，当事人事前有约定或事后达成合意的，按双方协议结果处理。本案中，对装修物在剩余租赁期内的残值损失部分，双方已在解除合同的《协议书》中确认回收，并进行评估确定补偿金额，故对原告继续主张装修折旧损失562739.44元的主张，于法无据，本院不予支持。 其次，对于消防罚款及拍卖交易损失问题。案涉房屋解除租赁关系，确系因承租人与出租人双方原因导致，承租人和出租人理应当按照各自过错承担。被告谢杰民作为承租方，未尽注意义务审核房屋是否进行建设工程消防验收，且未经消防部门审核同意即擅自使用，其对所造成的损失应承担主要责任；而原告在明知被告用于经营小区配套幼儿园的情况下，将存在消防瑕疵的房屋交至被告使用，直至2019年建设工程消防验收才通过，必然对被告经营造成影响，其对本案租赁合同最终解除及谢杰民的损失负有次要责任。综上，对于损失范围，本院确定为：消防罚款30000元、拍卖交易费损失则应根据剩余租赁年限予以确认，即241841.86元（拍卖交易费353914.92元÷租期60个月×剩余租期41个月=241841.86元），以上合计271841.86元。该损失根据双方的过错由原告承担其中的40%，即108736.74元，其余损失由被告谢杰民自行负担。 最后，对于被告谢杰民主张的经营损失、设备折旧损失等，系其自主经营行为，经营风险及必要开支，应由其自行承担。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）谢杰民于本判决生效后十日内，支付原告（反诉被告）南昌市恒发物业管理有限公司租金1938774.19元、物业管理费86296.3元。 二、原告（反诉被告）南昌市恒发物业管理有限公司于本判决生效后十日，退还被告（反诉原告）谢杰民房屋押金318000元、消防保证金300000元。 三、原告（反诉被告）南昌市恒发物业管理有限公司于本判决生效后十日，赔付被告（反诉原告）谢杰民各项损失108736.74元。 四、上述三项相抵，被告（反诉原告）谢杰民还需支付原告（反诉被告）南昌市恒发物业管理有限公司1298333.75元。 五、驳回原告（反诉被告）南昌市恒发物业管理有限公司其它诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）谢杰民其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告预缴的案件受理费24770元，由原告南昌市恒发物业管理有限公司承担2480元，被告谢杰民承担22290元；本案由被告谢杰民预交的反诉受理费17414元，由原告南昌市恒发物业管理有限公司承担3480元，被告谢杰民承担13934元。以上相抵，被告谢杰民还需支付原告18810元，限随上述款项一并偿付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  马 超 人民陪审员  熊小辉 人民陪审员  涂国平 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  万 鸣