江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0734民初1187号原告（反诉被告）：寻乌县华汉房地产中介服务有限公司，住所地寻乌县东江源大道花旗中央**，统一社会信用代码：91360734MA35M9KY7K，法定代表人：刘宁波。被告：林文荣，男，1984年4月21日出生，汉族，居民，住寻乌县。被告（反诉原告）：张运娥，女，1960年6月7日出生，汉族，居民，住寻乌县。被告（反诉原告）：林峰，男，1959年9月3日出生，汉族，居民，住寻乌县。两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：林文荣，男，系被告张运娥、林峰之子。原告（反诉被告）寻乌县华汉房地产中介服务有限公司（下称“华汉房地产中介公司”）诉被告林文荣、被告（反诉原告）张运娥、林峰居间合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华汉房地产中介公司到庭参加诉讼，被告林文荣同时是被告（反诉原告）张运娥、林峰的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告华汉房地产中介公司提出诉讼请求：要求被告支付违约金定金人民币50000元中的50%给原告，共计人民币25000元。审理过程中，原告增加两项诉讼请求：一、被告向原告支付中介费10300元；二、诉讼费由被告方承担。事实与理由：2020年6月27日，被告通过原告公司卖一块地块，有国有建设用地使用权，不动产证号：赣（2019）寻乌县不动产权第××号，使用权人：林峰、张运娥，给买房杨培根。因林峰当时没在寻乌，由林峰的儿子林文荣签字，和张运娥签字。双方签署了不动产买卖居间合同。因买方杨培根在约定第二期付款时间2020年7月16日之日止无法按时交付款项，属买方中途违约，按合同约定购买地皮定金伍万元整不退还，且合同第九条约定卖方所得的违约定金人民币伍万元整中的50%给中介方，共计人民币贰万伍仟元整。该笔款项经原告向被告多次催收，被告以各种理由未支付分文给原告，故原告提起诉讼，请求法院判如所请。本诉被告林文荣提交答辩状称：一、华汉房地产中介公司在其诉请中认为答辩人林文荣应支付违约金定金50%没有任何法律依据。诉讼主体不适格，答辩人认为法院应当驳回其起诉。根据本案原告提交的诉状和证据材料，均未能显示答辩人林文荣与华汉房地产中介公司存在直接的法律关系，答辩人亦非居间合同的当事人，答辩人林文荣仅作为合同卖方林峰的代理人，代其签署合同。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。答辩人的代理行为应由林峰自行承担，故原告起诉答辩人，将答辩人列为被告，没有证据支撑，法院应依法予以驳回起诉。二、原告华汉房地产中介公司所提供的《不动产买卖居间合同》系霸王条款，由原告单方面指定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式条款，属于无效条款。合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据交易惯例，买卖双方在签订正式合同后还需办理后续贷款、过户、房屋交接等诸多事宜，均需要居间方的协助和陪同，华汉房地产中介公司为谋取不正当利益，未尽居间服务义务，在买方杨培根逾期违约的情况，不仅未催促违约方履行合同付款义务，而为获得定金50%，恶意毁坏答辩人声誉，让买方放弃购买。整个合同过程，原告根本未提供任何实质的居间服务。居间合同系原告提供的格式合同，约定由被告在承担中介费的基础上再加乙方违约赔偿金的50%实为加重责任，根据合同法规定，该条款无效。综上，原告诉请违反法律法规，不符合客观事实，恳请法院在查明事实基础上，依法审理公正判决，以维护答辩人合法权益，维护正常经济秩序。本诉被告张运娥、林峰提交答辩状称：一、定金系由《担保法》及其最高法院司法解释专门规定，不允许与定金合同无关的第三方（房屋中介方）凭借一份霸王条款，擅自剥夺守约方的合法权益。根据担保法规定，债务人不履行约定债务的，无权要求返还定金，杨培根的伍万元定金系对守约方林峰、张运娥的补偿，答辩人与原告签订的是居间服务合同，而定金是典型的有名合同，法律已设有规范并赋予名称的合同，当事人不能擅自变更，原告只能依据居间服务协议获得居间服务费，不能获得其他非法利益，更何况原告未提供任何协助义务，中介方凭借格式条款剥夺了守约方合法权益。二、原告华汉房地产中介公司为自己的利益不正当地阻止买方履行合同付款，导致不动产交易双方无法成交。根据合同法规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件不成就。原告凭借格式条款恶意逃避中介服务义务，在购买方违约时，不仅未催促违约方履行合同付款义务，反而为己私利获取定金违约金，恶意贬损答辩人的声誉让买方放弃购买。原告为自己的利益不正当阻止买卖双方交易，违反法律规定的诚实守信原则，故原告应收取定金违约金的约定无效。三、原告华汉房地产中介公司所提供的《不动产买卖合同纠纷》系霸王条款，由原告单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同，限制消费者权利，严重侵害群众利益，属于无效条款。原告未尽居间服务义务，为一己私利让买方放弃购买。对居间人而言，为委托方提供签订合同的机会，帮助委托方寻找上家或下家，并促成交易成功是其主要义务，履行这一义务也是居间人获取报酬的前提。而原告根本未用心提供居间服务，导致交易失败，何来获取报酬。值得注意的是合同系原告提供的格式合同，约定由被告在承担中介费的基础上再加乙方违约赔偿金的50%实为加重其责任，属于无效条款。若任由如此霸王条款横行，则普通消费者合法权益将无从保障，故恳请法院依法制止霸王条款继续坑害消费者。综上，原告请求支付违约金定金50%没有法律依据，不符合客观事实，恳请法院查明事实，依法判决。反诉原告张运娥、林峰提出诉讼请求：一、判令被反诉人立即归还不动产登记证；二、被反诉人赔偿反诉人经济损失10500元（其中补办不动产登记证书费用200元）及因非法扣留不动产登记证书导致无法转售地皮的经济损失10300元；按月利率1%计算，即利息损失为1030000×0.01=10300；暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；三、反诉诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月27日，反诉人与被反诉人签订一份不动产买卖居间合同，并约定华汉房地产中介公司提供不动产买卖合同的媒介服务，委托人支付10300元报酬。在整个居间服务合同期，华汉房地产中介公司未尽居间方应尽的协助和陪同义务，为谋取不正当利益，在买方杨培根逾期违约的情况，不仅未催促违约方履行合同付款义务，反而为一己私利希望获得定金50%，恶意贬损反诉人的声誉，散播不利信息，从而让买方放弃购买地皮。华汉房地产中介公司未提供任何实质的居间服务，亦未处理买方放弃购买事宜。买方违约，被反诉人索要50%定金未果非法扣留反诉人不动产登记证书，最终导致不动产交易失败。根据物权法规定，被反诉人无正当理由扣留反诉人不动产登记证，应当返还，反诉人因其扣留行为导致无法再次转售地皮，由此产生的经济损失应予以赔偿。综上，被反诉人非法扣留林峰不动产证的行为违反了相关法律规定，故特此提起反诉，请求依法判决。反诉被告华汉房地产中介公司辩称：反诉原告所说的损失没有依据，不是事实。本院经审理认定事实如下：2020年6月27日，林峰、张运娥通过华汉房地产中介公司出售其共同所有的位于寻乌县城北上寨安置区的一宗地块［不动产权证号为赣（2019）寻乌县不动产权第××号］给案外人杨培根，三方签订了《不动产买卖居间合同》。林峰委托其子林文荣办理合同签订事宜，林文荣作为林峰代理人与张运娥在合同甲方（卖方）处签字捺印，杨培根在乙方（买方）处签字捺印，华汉房地产中介公司在中介方处盖有公章，该合同载明：甲方自愿将合法拥有的坐落在寻乌县城北上寨安置区地皮出售给乙方，宗地面积为60平方米，详见赣（2019）寻乌县不动产权证字第××号；本合同签订之日乙方应付给甲方伍万元作为购地皮定金，该款在地皮交易成功后，自动转为购地皮款，第二期付款时间为甲乙双方约定2020年7月16日之前该地皮不动产证过户前付款柒拾捌万元整给甲方，第三期付款时间在乙方做好该房屋准建的五层半的主体后三日内付清尾款贰拾万元整；本合同签订成立后，甲乙双方无论成交或者违约都必须支付中介费，中介费用为甲方10300元整，乙方10300元整，中介费在过户当日支付给中介方；买卖双方签订本合同后，若乙方中途违约，购地皮定金不退换，若甲方违约，甲方无条件退还定金并赔偿定金一倍的违约金给乙方，甲方所得的违约金，乙方所得的违约赔偿金应支付50%给中介方......。合同签订后当日，杨培根向林峰、张运娥支付了5万元定金，由林文荣、张运娥向杨培根出具收据一张。2020年7月22日，杨培根出具《放弃声明》，载明“因资金不足无法筹集二期款，自愿放弃购买涉案地皮，并放弃所支付的定金伍万元整，卖方有权再次出售该地皮”。后华汉房地产中介公司请求林文荣、张运娥、林峰支付中介费、违约金定金未果，扣留了涉案地块的不动产权证。2020年8月13日，华汉房地产中介公司向本院提起诉讼，张运娥、林峰提出反诉，本院依法对两案合并审理。另查明，林文荣与林峰系父子关系。上述事实，有起诉状、反诉状、营业执照、身份证、不动产买卖居间合同、不动产登记证、定金收据、放弃声明及开庭笔录等材料在案证实。本院认为，本案系居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告林文荣受托、本诉被告（反诉原告）张运娥与本诉原告（反诉被告）华汉房地产中介公司、案外人杨培根三方签订了《不动产买卖居间合同》，约定将林峰、张运娥所有的位于寻乌县城北上寨安置区的地皮出售给杨培根，三方签订的合同系其真实意思表示，且未违反法律规定，合同依法成立。根据合同法规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。华汉房地产中介公司向林峰、张运娥提供了订立合同的媒介服务，三方签订的合同为有效合同，应为履行了居间义务，委托人应支付相应的报酬，因林文荣受林峰委托办理合同签订事宜，林文荣在代理权限内实施的民事法律行为，对林峰发生效力，故因买卖居间合同产生的民事责任应由林峰承担，原告主张中介费10300元，有合同和法律依据，但该费用应由被告林峰、张运娥承担，对原告该诉求，本院予以部分支持。对原告要求被告支付违约金定金5万元的50%为25000元的诉讼请求，被告提出异议，称签订的买卖居间合同第九条为“格式条款”，由原告单方面制定，减免了自身责任，限制了被告权利。该条款约定“甲方所得的违约定金，乙方所得的违约赔偿金应支付50%给中介方”，本院认为，该项条款加重了被告负担，排除了被告对案外人杨培根因中途违约请求定金不予返还的权利，为无效条款，本院对被告的意见予以采纳，对原告关于支付定金的诉求不予支持。反诉部分，对反诉原告林峰、张运娥请求反诉被告华汉房地产中介公司归还不动产登记证书［不动产证号：赣（2019）寻乌县不动产权证字第××号］的诉讼请求，根据物权法规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，反诉原告作为不动产权登记证书的所有权人，有权依法请求反诉被告归还违法扣留的不动产权登记证书，对反诉原告该项诉求，本院予以支持；关于反诉原告请求的办理不动产权登记证书费用200元，因其未提供相关的票据予以佐证，且反诉原告可以依法行使物权请求权要求返还原物，故本院对该费用不予支持；对反诉原告主张反诉被告支付因非法扣留不动产登记证书导致无法转售地皮的经济损失10300元的诉讼请求，因反诉原告未能举证证明该项损失的存在，该请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四十条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、本诉被告张运娥、林峰自本判决生效之日起十日内向本诉原告寻乌县华汉房地产中介服务有限公司支付中介费10300元。二、反诉被告寻乌县华汉房地产中介服务有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告张运娥、林峰返还不动产登记证书［不动产证号：赣（2019）寻乌县不动产权证字第××号］。三、驳回本诉原告寻乌县华汉房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张运娥、林峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，反诉费31元，合计244元，由原告（反诉被告）寻乌县华汉房地产中介服务有限公司承担213元，由被告（反诉原告）张运娥、林峰承担31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  赖建春二〇二〇年十一月四日法官助理刘茜蘋书记员洪庆斌附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。2、《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。3、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。