浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5578号上诉人（原审被告）：温州经济技术开发区城建发展有限公司，住所地：温州经济技术开发区滨海园区明珠路**。法定代表人：朱骞。委托诉讼代理人：戴莎莎、包建海,浙江金道（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴明珠，男，汉族，1962年3月15日出生，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：木慧建、薛建胜，浙江时代商务律师事务所律师。上诉人温州经济技术开发区城建发展有限公司（以下简称城建公司）与被上诉人吴明珠因商品房预售合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城建公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：（1）以新防火规范验收本案房地产项目，系消防部门错误理解所致，出卖人不可预见，故不可归责于出卖人。后经政府部门多次协调才予以验收，一审判决认定由此导致验收迟延的风险应当由出卖人承担，是错误的。（2）“智慧工地”试运行期间，出卖人只能通过线上上传资料方可竣工验收备案。一审庭审中，出卖人从未陈述可线下办理，一审判决据此认定出卖人责任，是错误的。因推行“智慧工地”，全区所有建设工程验收均需通过“智慧工地”完成，客观上导致验收备案迟延，这是客观事实。（3）案涉房地产项目已划归温州经济技术开发区国有资产经营有限公司负责，故应由其承担违约责任。吴明珠辩称:（1）新防火规定实施在总平图出图之前，也在本案房屋买卖合同订立之前，不属于合同订立后消防政策的调整。（2）“智慧工地”试运行发生在合同约定的竣工验收之后，若出卖人按约定时间竣工验收，即不存在此困难。（3）合同第九条属格式条款，出卖人主张的两点免责理由均不属于合同约定的免责事由。（4）城建公司内部职能调整，不构成其主体责任不承担的理由。吴明珠向一审法院起诉请求：（1）支付逾期交房违约金173739元；（2）支付逾期交付权属证书违约金260609元。一审法院认定事实：2016年1月11日，吴明珠与城建公司签订《商品房买卖合同》，约定：商品房暂定名为金海嘉苑。商品房为预售商品房。预售许可证号为温房售许字（2015）第020号。购买商品房为第1-3幢1层109号房，建筑面积102.94㎡，其中，套内建筑面积91.21㎡，应分摊共有建筑面积11.73㎡。按建筑面积计算，该商品房单价为17580.96元/㎡，总金额1809784元。合同第九条约定，出卖人应当在2017年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用。第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。2.（1）按照本合同书第十条中第1款的约定承担违约责任。（2）出卖人逾期交房，买受人同意继续履行合同的，出卖人支付违约金不超过已交房款总额的10%；本合同及补充协议书中有特别约定的按照特别约定执行，如遇到本合同第九条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。第十六条“关于产权登记的约定”，出卖人承诺于2018年5月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，吴明珠按合同约定支付1809784元。2017年7月26日，涉案温州经济技术开发区金海园区人才公寓通过竣工验收。8月8日，城建公司向吴明珠交付房屋，并在金海嘉苑商铺交接表上签字确认。同年11月7日，涉案房屋通过竣工验收备案。2018年11月19日，城建公司向温州市自然资源和规划局办理了国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权证登记，初始登记权利人为城建公司，初始登记权证号为浙（2018）温州市不动产权第0119316号。2020年5月20日，涉案不动产权属证书变更登记至吴明珠名下，登记权证号为浙（2020）温州市不动产权第0044594号。一审法院认为，本案双方当事人于2016年1月11日签订的《商品房买卖合同》，真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应依法认定合同有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。争议焦点一，出卖人交付房屋是否满足合同约定的交房条件及逾期交房违约金计算起止日期。《商品房买卖合同》第九条约定交房条件之一为“取得建设工程竣工验收备案证明”，涉案商品房于2017年11月7日才完成竣工验收备案,故城建公司于2017年8月8日交付房屋时不符合合同约定。但是，房屋已于2017年7月26日竣工验收合格,符合法定交付条件。买受人在接收房屋时,未提出异议,并同意办理房屋交接手续。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,房屋转移占有之日视为房屋交付之日。因此,应当认定2017年8月8日为房屋交付时间,故逾期交房天数为69天，逾期交房违约金为62437.50元(69天×0.0005/天×1809784元)。城建公司称新消防规范于2015年1月1日正式实施，因出台新消防规范，导致第一次消防验收没有通过，根据合同第九条约定，“各级政府及其职能部门包括但不限于规划，环保、文物，铁路指挥部，水利，国防等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇重大技术问题，导致本项目不具备竣工交付条件的，予以延期”，以及第十条约定，如遇到上述情形，则被告不承担违约责任。据此，城建公司主张不应承担逾期交房违约责任。一审法院认为，新消防规范于2015年1月1日起已正式实施，而涉案房地产项目总平面图出图时间为2015年12月14日，双方签订合同时间为2016年1月11日，均在新规范正式实施之后。因此，因新消防规范导致消防验收不能通过的风险应由出卖人承担，城建公司该抗辩主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。争议焦点二，出卖人是否应承担逾期交付权属证书的违约责任及违约金计算起止日期。城建公司主张因前期消防、智慧工地等客观原因的调整，不应承担逾期交付权属证书的违约责任。一审法院认为，消防原因如前述。关于工程竣工验收备案需通过“智慧工地”完成的问题。城建公司未提供证据证实在“智慧工地”项目运行后不能通过线下进行工程竣工验收备案，且其亦陈述在试运行期间可以通过线下提交工程竣工验收材料；另外，合同约定交房日期为2017年5月31日前，若出卖人严格按合同履行，在“智慧工地”项目运行之前即可完成工程竣工验收备案，即使“智慧工地”项目运行后工程竣工验收备案均需通过“智慧工地”完成而导致延期办证，相应责任亦应由出卖人承担。城建公司主张根据温州滨海新城投资集团有限公司文件，逾期交付权属证书的责任不应由城建公司承担的抗辩理由。一审法院认为，城建公司系合同相对方，也是依法独立享有民事权利和承担民事义务的公司法人，故其该抗辩理由缺乏法律依据，亦不予采纳。合同约定出卖人于2018年5月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。本案中，出卖人于2018年11月19日办理所有权证初始登记，于2020年5月20日才将权属证书变更登记至买受人名下，故吴明珠逾期交付权属证书天数为720天，逾期办理权属证书违约金为260609元(720天×0.0002×1809784元/天)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、城建公司于本判决生效之日起十日内支付吴明珠逾期交房违约金62437.5元；二、城建公司于本判决生效之日起十日内支付吴明珠逾期交付权属证书违约金260609元；三、驳回吴明珠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7815元，减半收取3907.50元，由吴明珠负担838.50元，城建公司负担3072元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。二审中，双方对实际交房时间和办理权属登记时间均无异议，二审予以认定。案涉房地产项目总平图出图以及房屋买卖合同订立时间，均在新消防规范实施之后，不属于合同履行过程中发生的因不可归责于一方的事由。因此，城建公司主张应当依照合同第九条约定延期交付的上诉意见，不予采纳。“智慧工地”试运行发生在合同约定的交房时间之后，城建公司未在约定时间依法办理竣工验收备案，已构成违约，且无证据证明政府主管部门在“智慧工地”试运行前不予办理线下备案，故城建公司以“智慧工地”运行造成备案迟延的上诉理由不成立。案涉房地产项目虽经当地政府决定划归其他公司，但买受人请求出卖人城建公司承担合同违约责任，于法有据。经审查，一审判决有关违约金计算期间及标准均符合合同约定，二审予以确认。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。城建公司的上诉请求与理由不成立，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6145元，由上诉人温州经济技术开发区城建发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十一月二十五日法官助理 姜岳良代书记员 李**程