黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4672号上诉人（原审被告）：李曼丽，女，1969年1月30日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨兴跃物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区汉广街********。法定代表人：奚亚珍，总经理。委托诉讼代理人：田雪松，黑龙江弘博律师事务所律师。上诉人李曼丽因与被上诉人哈尔滨兴跃物业管理有限公司（以下简称兴跃物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初18085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李曼丽上诉请求：1.撤销哈尔滨市南岗区人民法院(2019)黑0103民初18085号民事判决书;2.确认李曼丽与兴跃物业公司之间不存在物业服务合同;如果能够确认双方之间存在物业服务合同,则改判兴跃物业公司立即履行房屋维修义务并赔偿李曼丽损失20,000元,其他具体损失数额待鉴定后确定。3.本案全部诉讼费由兴跃物业公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据明显不足。首先，军乐园小区没有成立过业主大会,亦没有选举成立过业主委员会，兴跃物业公司不是经过合法成立的业主大会或者业主委员会依法选聘的，李曼丽与兴跃物业公司之间不存在物业服务合同关系，因此，李曼丽没有向兴跃物业公司缴纳物业费的义务。其次，兴跃物业公司未经过任何法定程序将按使用面积每平米0.80元的收费标准，改成按建筑面积每平方米0.80元收费，而后又擅自调整按每平方米0.95元收费，兴跃物业公司的物业收费标准不具有合法性，侵害了业主的权益。二、一审判决未支持李曼丽的反诉请求错误。李曼丽交纳物业费的前提是与兴跃物业公司之间存在物业服务合同关系，但兴跃物业公司未能提供合法有效的证据证明其是依法被选聘来的物业公司，因此，李曼丽与兴跃物业公司之间不存在物业服务合同关系。假如兴跃物业公司与李曼丽之间存在物业服务合同关系，那么兴跃物业公司亦应首先履行为李曼丽维修房屋的义务。李曼丽的反诉请求具体、明确，且合理、合法，一审法院应当予以支持。兴跃物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李曼丽的上诉请求。兴跃物业公司向一审法院起诉请求：判令李曼丽给付兴跃物业公司2017年9月30日至2019年10月1日的物业服务费用6,406.16元及利息（自2019年10月2日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：2015年5月20日，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会与兴跃物业公司签订《军乐园小区物业服务管理协议》，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会委托兴跃物业公司对军乐园小区进行物业管理，管理期限自2015年5月20日至2018年5月20日，协议第十四条确定住宅房屋与车库、商服用房由兴跃物业公司按建筑每月每平方米0.80元向业主或物业使用人收取。2018年5月20日，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会与兴跃物业公司签订《军乐园物业服务管理协议》，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会委托兴跃物业公司对军乐园小区进行物业管理，管理期限自2018年5月20日至2023年5月20日，协议第十三条确定，住宅房屋与车库商服用房由兴跃物业公司按建筑面积每月每平方米0.98元。由业主或房屋使用人向物业公司交纳。2018年9月26日，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会联合下发《关于调整军乐园小区物业服务费的通知》，通知军乐园小区业主对小区住宅、车库和商服用房的物业服务费用进行适当调整，由原来的建筑面积每平方米0.80元调整为0.95元，自2018年9月1日起执行。李曼丽系军乐园小区1栋4单元502室业主，未交纳2017年9月30日至2018年10月1日年度1栋4单元502室物业费2,237.09元、1号楼19号车库物业费293.95元、1号楼20号车库物业费396.58元，未交纳2018年9月30日至2019年10月1日年度1栋4单元502室物业费2,656.54元、1号楼19号车库物业费349.07元、1号楼20号车库物业费470.93元。另查明，军乐园小区大部分业主已交纳物业费，兴跃物业公司对小区2017年6月1日至2018年5月30日年度、2018年6月1日至2019年5月30日年度的收支情况进行了公示。一审法院认为，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会与兴跃物业公司分别于2015年5月20日、2018年5月20日签订的《军乐园小区物业服务管理协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定、不违背公序良俗，应认定合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”根据上述规定，沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会与兴跃物业公司签订的《军乐园小区物业服务管理协议》，对李曼丽具有约束力，李曼丽亦应按协议约定交纳物业费。李曼丽提出未与兴跃物业公司建立物业服务合同关系的主张，不予支持。本案系物业服务合同纠纷，就李曼丽提出沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会成立是否合法问题，不属于本案的审查范围，故李曼丽以此为由不交纳物业费，不予支持。关于物业费从原来的建筑面积每平方米0.80元调整为0.95元，沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会已确认，故李曼丽应按新标准交纳物业费。兴跃物业公司主张2017年9月30日至2019年10月1日的物业服务费用6,406.16元，予以支持。李曼丽提交的证据能证明兴跃物业公司在提供物业服务中存在瑕疵，故兴跃物业公司主张利息，不予支持。李曼丽于2019年12月31日向一审法院递交反诉状，诉讼请求主要有：1.确认双方之间不存在物业管理合同；2.如果法院确认双方之间存在物业管理合同，则李曼丽请求兴跃物业公司立即履行房屋维修义务并赔偿损失20,000元，其他损失待鉴定后确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定了起诉条件，条件之一为必须有具体的诉讼请求和事实、理由。本案李曼丽提出的反诉请求带有选择性，显然不明确，不符合反诉条件。李曼丽可在明确诉求后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、李曼丽于判决生效后七日内向兴跃物业公司支付2017年9月30日至2019年10月1日物业服务费用6,406.16元；二、驳回兴跃物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由李曼丽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李曼丽提供的证据，哈尔滨市南岗区七政街道办事处阳光社区居民委员会出具的《情况说明》，拟证明军乐园小区没有成立过业主委员会。本院认证意见为，该《情况说明》没有经办人签字，不符合单位出具证据的形式要件，且无法证明李曼丽拟证明的问题，本院对该证据不予采信。本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会与兴跃物业公司签订的《军乐园小区物业服务管理协议》合法有效，该协议依法对小区全体业主具有约束力。本案系物业服务合同纠纷，关于李曼丽提出的沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会成立是否合法问题，不属于本案的审查范围。兴跃物业公司依据协议约定为军乐园小区提供物业服务，依法享有按协议约定的收费标准收取物业服务费的权利，李曼丽作为小区业主应当履行向兴跃物业公司交纳物业服务费的义务。故一审判决李曼丽向兴跃物业公司支付2017年9月30日至2019年10月1日物业服务费6,406.16元符合法律规定。关于李曼丽提出的反诉请求，因其诉讼请求不明确、不具体，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，一审法院释明李曼丽可在明确诉求后另行主张权利并无不当。综上所述，李曼丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由李曼丽负担。本判决为终审判决。审判长  赵丹晖审判员  侯守东审判员  尹红杰()二〇二〇年十一月二十三日法官助理宛吟竹书记员李迪