湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初5547号原告：朱剑峰，男，1990年8月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨振方，武汉市蔡甸区城关法律服务所法律工作者。被告：武汉汉商人信置业有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道**。法定代表人：张晴，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡易，湖北清风源律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐乾圃，湖北清风源律师事务所律师。原告朱剑峰与被告武汉汉商人信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告朱剑峰的委托诉讼代理人杨振方、被告武汉汉商人信置业有限公司的委托诉讼代理人蔡易、徐乾圃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱剑峰向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告立即支付从2010年12月31日起至2017年5月24日期间逾期办证违约金（按日万分之一的标准）195,332.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年3月24日，案外人陶勤发与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定案外人出资购买被告开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信·汉商银座第F座的商铺（XXX商业号）房一间，并约定了相关的条款。2013年11月9日，案外人陶勤发与原告就涉案房屋达成买卖合意。同日，原告与被告就涉案房屋另行签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定原告出资购买被告开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信·汉商银座第F座的商铺（XXX商业号）房一间，并约定了相关的条款。被告在涉案商铺交付后一直未协助原告办理权属证书，也一直未向原告支付逾期办证的违约金。被告于2017年7月19日给原告邮寄一份函件，说明涉案商铺已于2017年5月24日取得不动产权权属证明。此后，原告多次向被告主张逾期办证违约金，但被告均未支付。2020年1月24日，因受新××炎疫情及疫情防控措施的影响，原告不能行使请求权，诉讼时效发生中止。2020年6月15日，原告向被告寄函一份，要求被告支付逾期办证的违约金，但被告仍未向原告支付。被告的行为严重的损害了原告的合法权益，依法应承担责任。基于以上事实，现原告提起诉讼，请求人民法院依法保护原告的合法权益。武汉汉商人信置业有限公司辩称，被告和原告另行签订《武汉市商品房买卖合同》仅是为了便于原告和案外人之间的交易。1.原告向被告主张逾期办证违约金，该主张属于金钱给付之诉，应当使用诉讼时效。现原告起诉已经超过诉讼时效，原告丧失胜诉权，原告的诉讼请求依法应予驳回；2.原告所述逾期办证违约金期间有误，合同约定逾期办证违约金起算时间应为涉案房屋交付使用之日起180日后开始计算；3.被告于2017年5月27日通知原告领取办证资料，至此，被告已经履行了合同约定的协助办证义务，被告的违约行为已经终止，所以诉讼时效应从2017年5月28日起；4.据原告自述，原告主张时间为2020年6月，本案立案时间为2020年9月，原告的起诉已经超过诉讼时效期间，且原告无证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形。综上，原告起诉无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2010年3月24日，案外人陶勤发（买受人）与被告（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告取得的位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角、编号为D04070091地块上开发建设的人信·汉商银座第F座1层XX号商业房（建筑面积26.13平方米），房屋总价为人民币877,506元；付款方式为一次性付款；被告应当在2010年12月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因被告的责任造成原告不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：因被告的原因导致原告不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按原告已付商品房价款的万分之一支付违约金；逾期达到180日，原告有权退房，被告应在原告提出退房要求后30日内将原告已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之一赔偿原告损失等条款。该合同附件六合同补充协议第四条交接与通知第4项约定：双方约定，除可采取上述信函方式寄送通知外，被告也可以通过在《长江日报》或《武汉晚报》或《武汉晨报》上刊登公告或通知的方式履行其通知义务。此后，案外人和原告及被告达成合意，于2013年11月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）另行签订《武汉市商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告取得的位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角、编号为D04070091地块上开发建设的人信·汉商银座第F座1层XXX号商业房（建筑面积26.13平方米），房屋总价为人民币877,506元；付款方式为一次性付款；被告应当在2010年12月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因被告的责任造成原告不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：因被告的原因导致原告不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按原告已付商品房价款的万分之一支付违约金；逾期达到180日，原告有权退房，被告应在原告提出退房要求后30日内将原告已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之一赔偿原告损失等条款。该合同附件六合同补充协议第四条交接与通知第4项约定：双方约定，除可采取上述信函方式寄送通知外，被告也可以通过在《长江日报》或《武汉晚报》或《武汉晨报》上刊登公告或通知的方式履行其通知义务。此后，原告（委托人）与被告（受托人）签订《委托经营管理协议书》，约定原告委托被告对原告所购商铺进行经营管理，委托期限自本协议书签订之日起至2026年2月28日止，租金起算日自2014年1月1日起开始计算租金，协议还对其它权利义务进行了约定。协议签订后，原告已领取了自2014年1月1日起的租金。2016年5月26日，被告向原告开具了《销售不动产统一网络发票》，该发票记载原告支付的购房款为842,055元。被告于2017年5月27日在武汉晨报上刊登《公告》一份，该公告内容为：“尊敬的人信汉商银座F座业主：我司已于2017年5月24日取得F栋不动产权属证明，至此，该楼宇已达到办理不动产权证书条件。请您于即日起前往人信汉商银座项目客服部领取办证资料”。2017年7月19日，被告向原告发函一份，该函件载明：“您所购买的人信·汉商银座F座商铺已于2017年5月24日取得不动产权属证明，至此，该楼宇已取得办理不动产权证书条件。我司于2017年5月27日在武汉晨报上刊发公告，请您即日起前往人信·汉商银座项目客服部领取办证相关资料，办理领取手续需由购房人本人携带购房合同原件、身份证原件、缴款凭证原件（发票或收据）于每周一至周五上午9:00-上午12:00到上述地点办理”。2020年6月15日，原告委托诉讼代理人杨振方出具了《关于要求贵公司支付违约金的函》，该函件载明：“我们与贵公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定由我们出资购买位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信·汉商的商铺一套。由于贵公司的原因，时至今日，交铺之日至办证之日的违约金一直未付。我们也多次在主张。为此，我们再一次要求贵公司支付延期交铺及延期办证的违约金。现去函一份，我们要求贵公司支付：从购买的商铺交付之日至办证之日的违约金。请贵公司在3日内予以答复并支付。逾期答复，我们将提起诉讼，一切后果由贵公司承担”。该函件于2020年6月16日由被告公司员工签收。另查明，位于武汉市汉阳区汉阳大道**人信·汉商银座**项目于2016年11月23日完成竣工验收，于2017年5月24日取得办理不动产权属证明。再查明，2020年1月24日，针对新型冠状病毒××疫情防控形势，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月8日零时，武汉市解除离汉离鄂通道管制措施。2020年6月12日，武汉市新冠××疫情防控指挥部颁布《武汉市新冠××疫情防控指挥部通告（第23号）》，该通知载明：“6月13日零时起，湖北省新冠××疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应……”。又查明，原告就本案诉请于2020年6月22日向本院申请诉前调解，经本院特邀调解员组织双方调解，双方当事人未能达成一致调解意见。本案经本院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为：案外人作为买受人就涉案房屋与被告签订《武汉市商品房买卖合同》后，案外人与原、被告三方达成合意，由原告和被告就涉案房屋另行签订《武汉市商品房买卖合同》，应视为案外人将合同约定的权利义务概况转让给原告，该概况转让行为系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照双方签订的《武汉市商品房买卖合同》合同约定履行合同义务。本院综合原、被告双方在庭审中的举证、质证、法庭陈述等内容，归纳本案的争议焦点为：一、被告应当承担的逾期办证违约金的期间问题；二、原告主张被告应当支付逾期办证违约金的是否应当适用诉讼时效的规定以及诉讼时效是否已经届满的问题。关于第一项争议焦点，根据《武汉市商品房买卖合同》约定，被告应当在2010年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，故2011年1月1日应系涉案房屋交付使用之日。根据《武汉市商品房买卖合同》约定，因被告的原因导致原告不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按原告已付商品房价款的万分之一支付违约金，即如果因被告的原因导致涉案房屋在2011年6月29日前无法办理权属证书的，被告应当承担合同约定的违约责任。而涉案房屋所在的人信·汉商银座F栋项目因被告的原因于2017年5月24日才取得不动产权属证明，被告应当承担逾期办证的违约责任，其承担违约责任的起算时间应为2011年6月30日。因被告按合同附件六的约定于2017年5月27日在武汉晨报上刊登办理不动产权属证书的公告，至此，被告已经履行了合同约定的协助原告办理权属登记的义务，因此，被告承担逾期办证违约责任的期间为自2011年6月30日起至2017年5月28日。关于第二项争议焦点，因被告对原告的诉讼主张提出了诉讼时效的抗辩，本案应当审查原告的诉讼主张是否超过了诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，原告主张的逾期办证违约金不属于法律另有规定的情况，应当适用三年诉讼时效期间的规定。因双方当事人在合同中约定了逾期办证违约金以每日为单位累计计算违约金金额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用三年的诉讼时效。2020年初，因武汉市突发新型冠状病毒××疫情，湖北省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，并于2020年6月13日起湖北省新冠××疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应，在此期间，全市居民的出行均受到严格管控，原告实际无法行使请求权，故原告主张因新冠××疫情及疫情防控措施的影响导致诉讼时效中止的主张，本院予以支持。根据合同约定，原告自2011年6月30日起即知道权利受到损害，故原告主张逾期办证违约金的诉讼时效最早应当自2011年6月30日起开始计算，而被告逾期办证的违约行为一直持续至2017年5月28日，故于2020年1月24日起回溯三年即自2017年1月24日起至2017年5月28日的违约金的诉讼时效于2020年1月24日中止。中止时效的原因于2020年6月13日消除后，原告实际于2020年6月22日向本院申请诉前调解要求被告履行义务，故该期间内的逾期办证违约金的诉讼时效并未届满，本院应当支持。关于原告认为诉讼时效发生中断的主张，因原告未提交证据予以证明，本院不予支持。综上，被告应当以实际支付的购房款842,055元为基数，按日万分之一的标准向原告支付自2017年1月24日起至2017年5月28日共计125天的逾期办证违约金10,525.7元（842,055元×0.0001×125天）。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱剑峰支付自2017年1月24日起至2017年5月28日的逾期办证违约金10,525.7元；二、驳回原告朱剑峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,103元（原告已预交），由被告武汉汉商人信置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王朝阳二〇二〇年十一月六日书记员  刘 朝