江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2085号上诉人（原审被告）：吉安金诚房地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区安宁路万福花园北面，统一社会信用代码91360802794756247T。法定代表人：甘重明，执行董事。委托诉讼代理人：宋德均，江西奋翼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周有娣，女，1989年10月20日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：孙素娟，吉安市君合法律服务所法律工作者。上诉人吉安金诚房地产开发有限公司（以下除判决主文外均简称金诚公司）因与被上诉人周有娣商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初1971号，向本院提出上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金诚公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实、适用法律错误。1.周有娣与金诚公司于2017年3月签订的《商品房买卖合同》系房管局提供的旧版《商品房买卖合同》，该合同签订的时间在新版合同实施前，旧版《商品房买卖合同》中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件，“验收合格”系示范文本中的第一种交付条件，我市使用旧版《商品房买卖合同》签订的合同均选择第一种“验收合格”作为交房标准，故当时允许选择“验收合格”作为交房条件。2.“验收合格”的认定标准是国务院《建设工程质量管理条例》规定的竣工验收合格，即勘察、设计、建设、施工、监理五方主体验收作为验收合格的标准，具体判决时通常采用五方主体验收后政府建筑工程质量监督站出具《工程质量监督报告》作为验收合格的依据。当事人约定的“验收合格”应依据国务院《建设工程质量管理条例》规定的五方主体“竣工验收合格”，如果交付条件以备案为标准，备案前工程要经过工程质量、规划、消防、人防等部门验收合格，而规划、消防、环保等部门的验收属综合验收范畴，实际上等同示范文本的第二种交房方式。此外，规划、消防、环保等部门履行的是监督权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，不属于验收范畴。3.根据我市商品房开发过程，从取得《工程质量监督报告》到验收备案一般是2-3年，从备案到能够办理不动产登记通常需要1年，依据生效判决对应的交房条件，根本不可能在交房90日内能够达到办证的条件，因此，我市所有《商品房买卖合同》对办证期限都重新进行了约定。4.法律、行政法规没有规定完成建设工程竣工验收备案登记才能将房屋交付使用。5.涉案合同于2017年签订，原审法院适用合同签订3年后才颁布的《江西高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称《指引》）规定，认定涉案《商品房买卖合同》违反了3年后颁布的《指引》而无效，违反了法不溯及既往原则。二、一审法院对合同约定的交房条件、期限认定错误，据此认定上诉人承担逾期交房违约责任错误。1.《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。《合同补充协议》第三条关于商品房交付的补充说明约定，双方同意：买受人所购房交付条件仅为按国务院《建设工程质量管理条例》规定的验收合格，其他条件不作为交房条件。验收合格日期为吉安市建筑工程质量监督站出具《工程质量监督报告》日期，合同第八条约定交付期限为对应上述交付条件的交付日期。双方同意出卖人在商品房验收合格后两年内办理竣工验收备案手续。一审判决以补充合同中约定的交房条件实际使交房期限变成了不确定性、且补充协议中关于交房条件的约定系免除金诚公司逾期交房违约责任的格式条款为由，认定该条系无效条款，事实认定错误。2.补充合同关于验收合格的约定与国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定一致。3.以《工程质量监督报告》日期作为验收合格日期在当时是对购房户的保护。五方主体验收合格后，政府建筑工程质量监督部门出具《工程质量监督报告》是政府权威部门对五方主体验收合格的确认文件，相较五方主体验收更有权威性。4.以《工程质量监督报告》日期作为验收合格日期不会使实际交房期限变成不确定，也不是免除上诉人逾期交房违约责任的条款。5.上诉人已按合同约定的标准按期交房，且小区已有1000多户业主按合同约定交房标准收房。三、一审判决认定上诉人逾期办证缺乏事实和法律依据。一审法院认定办证时间不确定，缺乏依据。《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当在商品房竣工验收备案后360个工作日内，将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。补充合同第三条约定了验收备案日期，结合《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房竣工验收备案后360个工作日内办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资产报产权登记机关备案，该时间明确。具体到本案，双方约定取得《工程质量监督报告》日期应在2017年12月31日前，备案日期在合格后两年即2019年12月31日前，自该日起算360个工作日是2021年6月4日，故出卖人应在2021年6月4日前将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定的上诉人办证期限尚未届满，上诉人没有违约行为，不应承担逾期办证违约责任。被上诉人周有娣答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1.涉案房屋交房时不符合交房条件，没有取得《工程质量监督报告》，也没有取得建设工程竣工验收备案登记。根据《指引》第二条规定，“经验收合格”是指商品房经过建设工程竣工验收备案登记（不是上诉人指的五方主体验收合格），合格约定的交付条件高于该标准的，以合同为准，合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。2.我国消防法第十条第三款规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。消防验收合格是建筑工程验收合格的一项内容。3.上诉人的交房不符合程序，上诉人要求被上诉人先交钱后验房，周有娣收到通知后去收房，被要求先支付物业费、燃气费等各项费用，再领取钥匙去验房，上诉人没有出示相关证明材料两证一书，业主们联名提交了书面拒收理由，上诉人没有作出解释，故被上诉人没有收房。2019年6月，物业通知被上诉人窗户保修期到期了，要求业主配合验视，经现场查验存在漏水及其他质量问题，被上诉人按要求填写了维修单，上诉人称处理好后会通知业主再来验视，至今没有消息。4.上诉人应承担延期交房责任。二、一审判决关于上诉人承担逾期交房违约金、逾期办证违约金的计算方法正确。1.合同约定的违约金过低，《合同补充协议》约定的双方权利义务不对等，原审法院根据《指引》相关规定处理，有法可依。2.上诉人的主要义务是交付房屋及办证产权证，其主张房屋交付使用后才办产权证缺乏依据，按照合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日办理产权证，或者竣工验收备案后360个工作日办理产权证，但两年多没有办证，原审判决上诉人承担逾期办证违约金正确。被上诉人周有娣向一审法院起诉请求：一、判令被告将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、和土地使用证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，办理产权证；二、增加逾期办证违约金的计算标准，按已交总房款的1%支付未在规定期限内办理产权登记手续的违约金5649元；三、案件诉讼费用由被告承担。2020年6月16日，周有娣变更其诉请为：一、判令被告支付从违约之日（2018年1月1日）到实际竣工验收备案之日的逾期交房违约金5051元（暂计到2020年6月14日，564939元×0.01%×894天=5051元）；二、判令被告将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、和土地使用证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，办理产权证；三、请求判令被告支付从违约之日（2018年4月14日）到实际办理产权登记之日的违约金57530元（暂计到2020年6月14日，564939元×4.7%×26/12年=57530元），并依法调高逾期办证违约金的计算标准，以总购房款为本金，按银行同期贷款利率（年化基准利率4.7%）作为利率，计算至办理产权登记手续之日为止；四、案件诉讼费用由被告承担。庭审中，周有娣撤回其第二项诉讼请求。一审法院认定事实如下：2017年3月24日，原告周有娣与被告吉安金诚房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（备案合同编号：20170302650），双方对买卖房屋的权利义务做了详细约定，其中：原告购买的房屋位于吉安市吉州区房屋，建筑面积119.5平方米，房款总额564939元，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除合同约定的特殊情况外，出卖人未按规定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当在商品房竣工验收备案后360个工作日内，将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关后备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证的，双方同意：出卖人按已付房价款的万分之零点一向买受人支付违约金；出卖人继续负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证的一切费用全部由买受人自理。同时，原、被告还签订了一份《合同补充协议》，其中第三条关于商品房交付的补充说明约定：（1）双方同意：买受人所购商品房交付条件仅为按国务院《建设工程质量管理条例》规定的验收合格，其他条件不作为交房条件。验收合格日期为吉安市建筑工程质量监督站出具《工程质量监督报告》日期，合同第八条约定交付的期限为对应上述交付条件的交付期限。双方同意出卖人在商品房验收合格后两年内办理竣工验收备案手续；（5）房屋符合合同约定的交付使用条件，出卖人可以向买受人发出房屋交付使用通知书，但买受人未收到房屋交付使用通知书，不影响房屋在合同约定交接之日产生房屋交付使用的法律效力。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款564939元。2017年12月29日，被告取得了原告所在楼栋的吉安市建筑工程质量（安全）监督站出具的《工程质量监督报告》，2020年7月7日，被告取得《庐陵新区建设工程竣工验收备案表》。原告已于2018年1月14日收房。一审法院认为：根据双方当事人的诉辩，归纳本案争议焦点为：一、是否逾期交房的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，该约定即视为2017年12月31日是开发商最后交房的期限。而《合同补充协议》第三条所约定的，双方同意，买受人所购房屋交付条件仅为按国务院《建设工程质量管理条例》规定的验收合格，其他条件不作为交房条件。双方同意出卖人在商品房验收合格后两年内办理竣工验收备案手续。原审法院认为，双方在补充合同中约定的交房条件，实际使交房期限变成了不确定性，能否取得《工程质量监督报告》取决于被告自身，若开发商怠于履行自己的义务，无故拖延取得《工程质量监督报告》，则收房时间始终处于不确定状态，故补充协议中关于交房条件的约定系被告免除其逾期交房违约责任的格式条款，应认定为无效条款。根据《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知规定》（以下简称“《指引》”）第2点规定，“经验收合格”应当系指商品房经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，合同约定的交付条件高于该标准的，以合同为准，合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。故被告在补充条款中关于双方同意出卖人在商品房验收合格后两年内办理竣工验收备案手续的约定，违反《指引》规定，依法不予采纳。故交房时间应认定为在2018年1月1日之前。因被告未达到交付商品房所要求的条件，买受人有权拒绝接收房屋。但原告已于2018年1月14日收房，结合双方签订的合同内容及其他业主出具的拒绝收房通知书等实际情况，应认定为购买人明知或者应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接受房屋，逾期交房时间截止到原告收房之日。二、关于逾期交房违约金是否过低应予调整的问题。合同中约定逾期交房违约金为已交付房价的日万分之零点一，而《合同补充协议》对于买受人迟延支付房款约定的违约金为按日万分之五计算。该约定加重了购房人的违约责任，而减轻了出卖人的逾期交房的违约责任。显然，双方的权利义务严重不对等。根据《指引》规定，逾期交房违金约定在每日万分之一至万分之三，低于或者高于该标准的当事人可以请求调整。故原告主张约定的违约金过低请求调整为按已付购房款的日万分之一计算，依法予以支持。故被告逾期交房应支付的违约金为564939元×0.0001×14天=790.91元。三、是否逾期办证的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当在商品房竣工验收备案后360个工作日内，将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证的，双方约定，出卖人按已付房价款的万分之零点一向买受人支付违约金；出卖人继续负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证的一切费用全部由买受人自理。同理，该条款使买受人办理产权证的时间成为不确定性，按前述第一条分析，案涉房产约定的交房日期为2017年12月31日之前，加上90天的约定期限，交房时间应当在2018年4月1日前，逾期视为交房违约。至今，被告未提供证据证明其已将办证资料报产权登记机关，被告的行为已构成违约，被告应支付从2018年4月1日起至被告实际将办证资料报产权机关之日止的逾期办证违约金，原告诉请从2018年4月14日起计算逾期办证违约金，依法予以照准。四、关于逾期办证违约金是否过低应予调整的问题。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，…，如因出卖人的原因致使买受人无法办证，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，即无论被告违约时间多长，被告赔付的违约金是固定的，即金额为56.49元。纵观原、被告所签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方所约定的权利和义务是不对等的，在违约责任方面，出卖人提供的格式条款存在免除其责任，加重买受人责任，排除买受人的权利之情形，根据法律规定该条款无效。现原告诉请要求以已付购房款为基数，按年化基准利率4.7%计算违约金，结合近年来本地商品房涨幅情况及为保持案涉小区逾期办证违约金计算标准的一致性，依法调整本案逾期办证违约金为以已付购房款为基数，按日万分之0.5计算。截止2020年5月30日，本案逾期办证违约金为564939元×0.005%×777天=21947.88元，并计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告吉安金诚房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告周有娣从2018年1月1日至2018年1月14日的逾期交房违约金790.91元；二、被告吉安金诚房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告周有娣逾期办证违约金21947.88元（暂计算至2020年5月30日，此后的逾期交房违约金自2020年5月31日起以房屋总价款564939元为基数按每日万分之0.5计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）。案件受理费682元，由原告负担435元，被告负担247元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人金诚公司向本院提交以下证据：一、1.2016年1月5日吉安市城市规划管理处下发的《关于吉安南大道两侧建设项目沿街景观按统一景观、绿化设计要求实施的通知》；2.2017年1月达观学府项目景观、绿化设计；3.2019年4月4日吉安市园林绿化管理处出具的《吉安市中心城区工程建设项目附属绿化工程设计审核通知书》；证明：2016年1月5日，吉安市城市规划管理处下文要求对吉安南大道南北两侧各20米绿化景观带统一设计，要求达观学府项目按统一的景观、绿化设计实施建设，但一直没有作出统一的设计，金诚公司只能自行委托达观学府项目（含吉安南大道南北两侧各20米绿化景观带）景观、绿化工程，设计公司于2017年1月作出设计图纸。直至2019年4月，吉安南大道南北两侧各20米绿化景观带仍然没有作出统一的景观、绿化设计，政府取消统一的景观、绿化设计，统一的景观、绿化设计才通过达观学府项目绿化工程设计。审核通过日期距离设计报送日期长达两年多，致使绿化工程延迟两年。因政府对道路绿化规划设计原因，导致绿化工程延期两年多，致使备案延迟两年。二、1.《中共中央办公厅国务院办公厅关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》一份；2.《住房和城乡建设部办公厅关于配合做好建设工程消防设计审查验收职责划转及行政编制核增工作的通知》一份；3.《住房和城乡建设部应急管理部关于做好移交建设工程消防设计审查验收职责的通知》一份；4.《江西省住房和城乡建设厅、江西省应急管理厅、江西省消防救援总队关于做好移交建设工程消防设计审查验收职责的通知》一份；5.建设工程消防验收意见书（吉市住建消验字[2019]第037号）一份；证明：达观学府消防工程于2018年底已经完成，但因消防验收机构职责划转，直到2019年6月28日才验收。三、挂号信邮寄清单一份，证明上诉人于2018年1月4日向周有娣送达了收房通知书。被上诉人周有娣质证后，对证据一的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的异议，其主张的绿化景观是小区外的，不是指小区内，与商品房的交付没有关联性；对证据二的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议，根据通知内容，消防部门职责机构编制是在2019年6月1日两个月的时间发生变动，编制的变化不代表不履行政府职能，而且合同是2017年签订的，编制发生变动在2019年，与本案无直接关系；对证据三的真实性无异议，但该证据仅能证明邮寄的时间，周有娣没有签收到。本院对上诉人金诚公司所举证据的真实性、合法性予以采信。金诚公司于2020年3月16日递交《庐陵新区建设工程竣工验收备案表》，其中勘察、设计、施工、监理及建设单位签字盖章时间为2020年3月18日，吉安市庐陵新区管理委员会加盖工程竣工验收备案章的时间为2020年7月7日。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案争议焦点为：1.上诉人金诚公司是否逾期交房；应如何承担违约责任；2.上诉人金诚公司是否构成逾期办证，违约责任应如何认定。关于争议焦点一。周有娣与金诚公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各方义务。该合同第八条交付期限中约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。金诚公司二审中提交一份挂号信邮寄清单拟证明其于2018年1月4日通知周有娣收房，但未举证证明该通知是否到达周有娣以及到达时间，故金诚公司主张以2018年1月4日作为其交房时间缺乏事实依据。一审法院通过查明周有娣于2018年1月14日签收《钥匙及其他认领确认书》，据此确认周有娣的收房时间为2018年1月14日，该认定并无不当。金诚公司在合同约定交房的时间之后通知周有娣收房、且周有娣实际收房时间晚于合同约定的交房时间，一审法院认定金诚公司的交房行为构成逾期，应承担违约责任，认定正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求赔偿损失的，人民法院不予支持。根据该条款的规定，并结合我国合同法关于违约金的其他规定可知，合同一方当事人依法有权主张增加或减少违约金；违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，且以补偿为主，以惩罚为辅。本案中，金诚公司逾期交房，系违约方，依法应承担支付违约金的责任。《商品房买卖合同》中约定出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点一违约金，该逾期交房违约金标准经折算远低于同期一年期定期存款利率，明显过低，无法补偿买受人的损失，依法应予适当调高，否则将对该类违约行为无法起到民事制裁的法律效果。在周有娣未能提供证据以证明其损失的情况下，本院综合考虑涉案房产竣工验收合格日期、金诚公司的逾期时间较短以及为均衡双方之利益等情况，确定按已付房款日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房的违约金，即564939元×0.00005×14天=395.46元。关于争议焦点二。周有娣与金诚公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中载明，出卖人在商品房交付使用后90天内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时，该条明确因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的相关违约责任，双方同意按第3项处理，即：出卖人应当在商品房竣工验收备案后360个工作日内，将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证的，双方同意，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；出卖人继续负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证的一切费用全部由买受人自理。该项条款系双方同意选择的处理方式条款，该条款进一步明确了买受人取得房地产权属证书的期限为“商品房竣工验收备案后360个工作日内”，同时明确了金诚公司在该规定期限内不能办证的情况下的违约责任。取得竣工验收备案是商品房办理房屋产权证书的必要条件，双方约定商品房竣工验收备案后360个工作日内办证并未免除金诚公司承担逾期办证的违约责任，金诚公司于2020年3月16日递交《庐陵新区建设工程竣工验收备案表》，备案时间为2020年7月7日，故原审法院以该条款使买受人办理产权证的时间成为不确定性，事实认定错误。金诚公司于2020年7月7日完成商品房竣工验收备案，现在仍处于金诚公司履行办证义务的过程中，原审法院认定金诚公司逾期办证，应承担逾期办证违约责任，事实认定错误。综上，金诚公司的上诉请求和理由部分有事实和法律依据，本院依法予以支持。原审判决事实认定部分错误，适用法律部分错误，处理欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初1971号民事判决第二项；二、变更吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初1971号民事判决第一项为：上诉人吉安金诚房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告周有娣逾期交房违约金395.46元；三、驳回被上诉人周有娣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费682元，二审案件受理费1039元，共计1721元，由上诉人吉安金诚房地产开发有限公司负担344元，被上诉人周有娣负担1377元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  刘 静审判员  胡 婧二〇二〇年十一月二十五日书记员  罗 莎