湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0524民初3827号原告：周其顺，男，1983年10月30日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。特别授权委托诉讼代理人：李华菊，湖南鎏芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗兆丰，湖南鎏芳律师事务所律师。被告：湖南湘儒房产中介有限公司（湘儒房产公司），住所地湖南省邵阳市隆回县桃洪镇资江北路**。法定代表人：杨翠连。被告：陈善生，男，1969年12月8日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。上述二被告特别授权委托诉讼代理人：蒋盛和，湖南志涛律师事务所律师。原告周其顺与被告湘儒房产公司、陈善生合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告周其顺及其特别授权委托诉讼代理人李华菊，被告湘儒房产公司的法定代表人杨翠连、陈善生及其特别授权委托诉讼代理人蒋盛和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周其顺向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告立即退还原告意向金两万元，该两万元意向金的资金占用费按年利率15.4%从2020年10月21日起计算至还清之日。事实和理由：原告与被告陈善生系朋友关系，被告陈善生是被告湘儒房产公司老检察院分店的老板。2020年10月20日，原告欲购买房屋遂向被告陈善生询问，当天，被告湘儒房产公司的法定代表人杨翠连、被告陈善生和原告一起去看了位于隆回县××路××号××村的出售房屋。被告告知原告房屋产权证上的独用土地面积为72平方米，并要求原告为表示购买的诚意支付两万元意向金。被告反复向原告强调该两万元意向金不是定金性质，若被告没有谈价成功不会双倍退还，原告不想购房也可以随时退还两万元钱。于是原告通过微信转账的方式转给被告陈善生两万元意向金。但因该房屋房产证上标注的独用土地面积与被告所说的面积不符，综合各种因素考虑，原告不想购买该房屋。故原告于2020年10月21日要求被告退还意向金两万元，被告却拒不退还。据此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告湘儒房产公司、陈善生辩称，原告所诉部分关键事实虚假。因原告需要买房，答辩人陈善生于2020年10月20日上午10点左右带原告一家三口去看了卖主肖吉华位于桃花新村的一栋房子，觉得满意。当天中午大概一点左右，原告又带姐姐周英去看了一次，周英也觉得可以，于是原告提出要直接与房主面谈价格。当天下午三点多钟，答辩人公司负责人杨翠连通知肖吉华老婆去与原告见了面，见面时即将手机中保存的房产证照片出示给原告，然后原告开始与肖吉华老婆谈价，肖吉华老婆提出最低要108万（包过户的税费在内），原告则只出价105万（包过户的税费及中介费在内），所以当场没有谈成。杨翠连在乘原告的车返回公司途中对原告讲，如果原告真的想买这个房子，就交2万元的意向金，由杨翠连按原告的这个价格条件去跟老板谈，如果谈下来了，就帮原告把意向金转为定金交给老板，如果没谈下来，就把意向金退还给原告。原告当时对杨翠连讲回家考虑一下，到了下午五点钟左右，原告又返回到二分店，对陈善生说考虑好了，只要房东愿意按105万元价格包过户费卖的话就决定买，并且通过微信转了2万元的意向金给陈善生（转款时间是5点18分）。随后陈善生通知杨翠连跟房东老板谈，将原告的2万元意向金也转给杨翠连（转款时间是5点21分，但杨翠连当时没有点收钱，要等与房主谈好之后再收钱），并将房产证照片转发给原告（时间是6点1分）。杨翠连就打电话与肖吉华谈，肖吉华讲他本人只要实际拿到95万元的房款即可，剩下的10万元用于办过户手续和付中介费，至于中介费能剩下多少他不管。杨翠连觉得这10万元交过户税费之后还可以有一点点钱剩余，可以成交，于是就告诉陈善生可以通知周其顺按105万元包过户费的条件成交，并且点收了陈善生转来的那2万元意向金（杨翠连收款的时间是6点51分）。陈善生就打电话通知原告已经谈成（通话的时间是6点53分），可以交定金了，并在得到周其顺的认可后（有通话录音）又回复了杨翠连，杨翠连就告诉肖吉华买方愿意买并同意交定金。肖吉华就叫杨翠连把定金转到他儿媳刘玲玲的账号里。为了避免把买主的名字写错，杨翠连就要陈善生打电话给原告把买房人的身份证拍照发过来，原告于当晚7点22分把他老婆罗友元的身份证照片发给了陈善生，陈善生随即转发给杨翠连。杨翠连就把原告的那2万元意向金作为定金转至肖吉华的儿媳刘玲玲建设银行账户（转账时间是7点37分），并且在转账汇款时备注了“代罗友元转购买肖吉华房屋定金”。肖吉华收到定金后，就到答辩人公司签具了定金合同（收条）。10月21日上午，原告说他不想买那个房子了，并且要求退还那2万元钱，答辩人告知其钱已经交给肖吉华了，并把肖吉华出具的定金收条和转账的依据给原告看。杨翠连也打了肖吉华的电话，希望他能够退还原告的定金，但肖吉华不肯退钱，说要按规矩办事，杨翠连也没有办法，只好要原告把定金收条拿回去（杨翠连当时拍了张照片保存）。以上事实表明：1、答辩人是根据原告的委托，并按原告提出的价格条件与房主肖吉华谈房屋交易的；2、答辩人是在肖吉华答应了原告提出的交易条件并且同意支付购房定金之后，才代为原告向肖吉华转交购房定金的；3、肖吉华已经实际收取答辩人转交的原告定金2万元并出具了定金收据；4、原告在答辩人向肖吉华代交定金之前，完全知晓肖吉华房屋的面积情况，不存在诉状所称的面积差异问题。二、原告的诉讼请求应当予以驳回。答辩人作为一家专业房产中介机构，接受买、卖双方的委托，遵照买、卖双方的意愿促成房产交易，合法合规。答辩人是在原告同意以105万元的总价（即包括所有费用在内）认购肖吉华的房屋后，才代为转交定金的，交定金之前得到了原告的确认，并无过错。肖吉华收到定金后，原告于第二天又反悔不购买，应当承担违约责任。其要求答辩人退还此款，没有事实依据和法律依据，应当不予支持。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告周其顺与被告陈善生系朋友关系，被告湘儒房产公司系自然人独资的从事房地产中介服务的有限责任公司，主要提供隆回县的二手房销售信息和订立房屋买卖合同的媒介服务，被告陈善生系被告湘儒房产公司员工兼二分店的店长。2020年上半年，案外人肖吉华将自己所有的坐落于隆回县××镇××路××号××自有的房屋委托被告湘儒房产公司挂牌出售，2020年10月20日这天上午，原告周其顺和妻子罗友元、小孩三人一起来到被告湘儒房产公司二分店找到被告陈善生，提出自己要在隆回县城购买房子，于是被告陈善生将案外人肖吉华的房屋介绍并推荐给原告周其顺，10时许被告陈善生带着原告周其顺及家人一起来到隆回县××镇××路××号看了案外人肖吉华的房子，原告周其顺当时觉得满意表示愿意购买，13时左右，原告周其顺又带了自己的姐姐周英一起去看了房子，周英也觉得可以购买。于是原告周其顺提出要直接与房主即案外人肖吉华直接谈购房价格，被告陈善生于是告诉被告湘儒房产公司的法定代表人杨翠连通知案外人肖吉华来与原告周其顺谈房屋价格，15时多，被告湘儒房产公司法定代表人杨翠连与原告周其顺见面后一起到案外人肖吉华处与其妻子协商房屋价格，肖吉华妻子最低出价1080000元（含过户的税费在内），原告周其顺只愿意出1050000元（含过户税费及被告湘儒房产公司的中介费在内）购买，肖吉华妻子没有同意，当时原告周其顺与肖吉华妻子没有谈成。接着被告湘儒房产公司法定代表人杨翠连坐原告周其顺的小车一起离开回公司时，杨翠连在车上向原告周其顺提出，如果原告周其顺确定一定要这套房子，可以先预交20000元的意向金，由被告湘儒房产公司按照原告周其顺提出的房屋价格出面与房屋出售人肖吉华去谈房屋价格，价格谈成了，原告周其顺交给被告湘儒房产公司的20000元就由公司将意向金转为购房定金交给房主，如果价格谈不下来，原告周其顺交的20000元全部退还，原告周其顺回答说回家后再考虑考虑。17时左右，原告周其顺再次来到被告湘儒房产公司二分店找到被告陈善生，表示只要房屋的所有费用全包括在内的话1050000元就决定要买这套房子，并在17时18分22秒通过手机微信转账20000元给被告陈善生，被告陈善生于17时18分28秒领取后将情况告诉了被告湘儒房产公司的法定代表人杨翠连并将20000元钱转给了杨翠连，杨翠连当时没有在手机微信中接收这笔钱，由杨翠连跟案外人肖吉华协商洽谈房屋价格，协商过程中，18时，杨翠连将案外人肖吉华的房屋产权证的内容全部用手机拍照后通过微信发给了被告陈善生，被告陈善生随即将杨翠连发来的图片转发给了原告周其顺，之后，杨翠连经过与案外人肖吉华协商洽谈后，案外人肖吉华同意按原告周其顺的购买价格1050000元出让房屋，于是杨翠连将情况告诉了被告陈善生，18时51分，杨翠连才在手机微信中接收了被告陈善生转来的20000元，18时53分，被告陈善生打电话给原告周其顺，告诉原告周其顺房屋价格已按照原告周其顺愿意购买的价格讲好，原告周其顺所交20000元将转为“定金”支付给案外人肖吉华，但是被告陈善生没有将“定金”的性质告知原告周其顺，原告周其顺在电话中对被告陈善生告知自己将意向金转为“定金”没有提出异议，只是表明房屋价格1050000元须包括房屋以及其他所有费用，最后要求被告陈善生按1048000元成交，被告陈善生表示同意。被告陈善生于是接着将情况又回复告知了杨翠连，杨翠连就通知了案外人肖吉华原告周其顺同意按谈成的价格购买其房屋，可以交“定金”，案外人肖吉华要求将“定金”转账至其儿媳妇刘玲玲的银行账户中，为避免把原告周其顺的名字写错，杨翠连要求被告陈善生通知原告周其顺提供自己的身份证信息，原告周其顺于19时22分将自己妻子罗友元的身份证信息转发至被告陈善生的手机微信，被告陈善生随即将罗友元的身份证信息转给杨翠连，19时26分，被告陈善生电话通知原告周其顺2020年10月22日上午正式签订房屋买卖合同，原告周其顺对此没有提出异议并表示同意，于是杨翠连于将20000元转账至案外人肖吉华指定的刘玲玲在中国建设银行的银行账户，转账汇款时，杨翠连备注了“代罗友元转购买肖吉华房屋定金”的内容。19时37分，案外人肖吉华收到杨翠连转账的定金后，来到被告湘儒房产公司签订了由被告湘儒房产公司打印的《定金合同》，其中关于定金的合同条款内容有，定金总额为人民币20000元，签订正式《房地产买卖合同》时约在2020年10月25日前，逾期按违约处理，定金在卖方收到杨翠连代买方付款定金时《定金合同》立即生效，买卖双方必须遵守约定，按约定时间签订《房地产买卖合同》，如卖方违约双倍退还定金40000元（含已支付的20000元）给买方，如买方违约，该购房定金20000元自动转为违约金，概不退回，不管谁违约所产生的违约金分一半给中介方作为劳务报酬，委托合同继续履行。合同签名确认落款处仅有卖方签字栏及联系方式，中介方一栏为被告湘儒房产公司，没有买方签字一栏。案外人肖吉华签订《定金合同》后，杨翠连随即将《定金合同》和转账结果通过手机微信转发给了被告陈善生，但被告陈善生当时没有将代交定金及已与案外人肖吉华签订《定金合同》的情况告诉原告周其顺。2020年10月21日早上7时许，原告周其顺打电话给被告陈善生，表示不愿购买案外人肖吉华的房屋，要求退还已交的20000元，上午9时19分，被告陈善生才将20000元杨翠连发到自己手机微信的截图发给原告周其顺，并告知按照合同约定已不能要求卖房人退回，原告周其顺认为不是定金，是意向金，交钱时承诺可以退，自己本人并没有与卖房人订立什么定金合同，被告陈善生告知自己的是交“订金”而不是“定金”，于是找到被告湘儒房产公司要求退款，被告湘儒房产公司认为20000元已经作为定金交给案外人肖吉华，原告周其顺不要房子应当作为违约金不能返还，且案外人肖吉华认为应当按合同约定不能返还，且不愿意返还。另查明，原告周其顺系在隆回县城桃洪镇从事经营家用电器的经销商。以上事实，有原告周其顺提交的双方当事人的公司登记及身份户籍资料，原告周其顺手机微信转账记录，被告陈善生的手机微信号信息，原告周其顺陈述，案外人肖吉华的房屋产权证；被告湘儒房产公司、陈善生提交的被告湘儒房产公司的法定代表人杨翠连的陈述，原告周其顺与被告陈善生在案外人肖吉华处看房的照片，原告周其顺与被告陈善生的手机电话通话详单，原告周其顺与被告陈善生的手机电话通话录音光盘，原告周其顺与被告陈善生的手机微信聊天记录，被告陈善生与被告湘儒房产公司法定代表人杨翠连的手机微信聊天记录，案外人肖吉华的房屋产权证，中国建设银行转账电子回单，《定金合同》，法庭笔录在卷佐证，经庭审质证后双方均无异议且能相互印证的内容，予以确认。原告周其顺对被告湘儒房产公司、陈善生提交的证据提出异议的内容并无足以反驳的证据予以证明，对原告周其顺提出的质证意见，本院不予采纳。本院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵守诚实信用的原则。本案争议的焦点是，一、原告周其顺与被告湘儒房产公司之间的法律关系应如何认定，二、被告湘儒房产公司代原告周其顺与案外人肖吉华签订的《定金合同》是否合法有效成立。被告湘儒房产公司系主要提供房地产市场的二手房交易信息和订立房地产买卖合同机会的服务机构，根据本案查明的事实，原告周其顺作为委托人通过被告湘儒房产公司的员工同时也是自己要好朋友即被告陈善生的推荐和介绍，同时在实地上门查看后，看中了挂牌在被告湘儒房产公司的案外人肖吉华的一套住房并想购买，在自己本人不能与房主谈妥购房价格时，通过以先交意向金的方式委托被告湘儒房产公司促进自己与案外人肖吉华达成合意，被告湘儒房产公司经过尽力与案外人肖吉华协商后按照原告周其顺的要求谈好了房屋价格，且被告陈善生将意向金将转为定金的情况通过电话告知了原告周其顺，原告周其顺对将意向金转为定金并没有提出异议，之后由被告湘儒房产公司依照约定代原告周其顺交付了签约和购房定金给案外人肖吉华，并准备了房屋买卖合同，虽然原告周其顺与被告湘儒房产公司没有订立书面的居间合同，但是根据双方当事人之间的行为事实可以认定符合居间合同的特征，故原告周其顺与被告湘儒房产公司之间系真实有效的居间合同关系，同时口头合同的形式符合法律的规定。在居间合同中，居间人的忠实和尽力义务是居间合同产生法律效力的表现之一，被告湘儒房产公司的法定代表人杨翠连和员工被告陈善生为促成原告周其顺与案外人肖吉华签订房屋买卖合同均尽到了忠实和尽力的义务，虽然被告陈善生没有将意向金转为定金后原告周其顺如违约的后果以及代原告周其顺已签订定金合同的情况及时告知原告周其顺，但这并不影响原告周其顺为自己违约须承担定金罚则的责任。同时被告湘儒房产公司在征得原告周其顺同意于2020年10月22日正式与案外人肖吉华签订房屋买卖合同后才将收取的意向金转为签约和购房定金并实际支付给案外人肖吉华，同时根据原告周其顺提供了自己妻子罗又兰的身份证信息，以罗又兰的名义代原告周其顺与肖吉华订立了定金合同，没有违反法律的强制性规定，故被告湘儒房产公司代原告周其顺与案外人肖吉华订立的定金合同合法有效成立，而最终导致房屋买卖合同没能签订还是原告周其顺不愿意购买所致，被告湘儒房产公司仅是按照居间合同的约定提供订立合同的机会，定金实际已由案外人肖吉华收取，原告周其顺原交给被告湘儒房产公司的20000元意向金性质就已根本性转变为与案外人肖吉华于2020年10月22日签订房屋买卖合同的签约和购房定金，支付定金或收取定金的当事人如任何一方不愿正式签订合同、购买或出让房屋，均属违约行为，所交的定金应适用定金罚则，被告湘儒房产公司、陈善生的答辩事实和理由均成立，本院予以采纳，故原告周其顺要求被告湘儒房产公司、陈善生返还意向金的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决如下：驳回原告周其顺的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告周其顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  彭少文二〇二〇年十一月十九日法官助理尹彩琼代理书记员  陈杰伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。