广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初2886号原告：古梦委托诉讼代理人：刘楷俊，委托诉讼代理人：吴健生，被告：深圳华邦源资源管理有限公司，法定代表人：苏振与。委托诉讼代理人：杨正华、张微，被告：苏振与，委托诉讼代理人：杨正华，委托诉讼代理人：岳力第三人：深圳市博来美电子有限公司，法定代表人：叶秀萍。第三人：叶秀萍，上列原告古梦（下称原告）诉被告深圳华邦源资源管理有限公司（下称华邦源公司）、苏振与及第三人深圳市博来美电子有限公司（下称博来美公司）、叶秀萍合同纠纷一案，本院于2020年03月04日立案后，依法由审判员黄爱裕适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人吴健生，被告华邦源公司、苏振与委托诉讼代理人杨正华到庭参加了诉讼，第三人博来美公司、叶秀萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决确认被告华邦源公司2018年6月1日起转租深圳市龙XXX号（XX产业园）B栋2-7层、C栋2-17层给XXX公司深圳分公司的行为是贯彻落实原告古梦、被告苏振与、叶秀萍于2017年3月16日签订的《龙华大浪园区盈亏分配协议》第五条约定的结果。2、判决确认被告华邦源公司2018年6月1日起转租深圳市XXX号（XX产业园）C栋1层给深圳塑形餐饮管理有限公司的行为是贯彻落实原告古梦、被告苏振与、叶秀萍于2017年3月16日签订的《龙华大浪园区盈亏分配协议》第五条约定的结果。3、判决被告华邦源公司、苏振与立即将已经收取的转租毛利润即租金收支差额移交第三人博来美公司管理。（暂计至2019年11月30日为5498988.94元，余按实际收支情况另计）。4、判决被告华邦源公司立即将上述转租项目的财务账簿、财务报表、收支凭证等与项目财务、账务有关的原始资料悉数移交第三人博来美公司管理。5、判决被告华邦源公司、苏振与共同担负本案受理费50224元、保全费5000元、担保费6000元。6、判决被告华邦源公司、被告苏振与立即向原告支付已收取的转租收益1814666.35元（暂计至2019年11月30日，余按实际收支情况另计）。原告起诉的事实与理由：2016年冬，原告、被告苏振与、叶秀萍共同筹划承租深圳市XXX号（XX发产业园）B栋2-7层、C栋整栋，用于转租谋利的事宜。2016年底，原告、被告苏振与、第三人叶秀萍安排被告苏振与为签约代表，以第三人叶秀萍任法定代表人的第三人博来美公司的名义，与深圳中科育成园区运营管理有限公司订立房屋租赁合同，承租上述XX产业园B栋2-7层(建筑面积约为14014.86平方米），租赁期限自2017年1月1日起至2028年12月31日止，租金自2017年6月16日起计，租金标准为：第一个租赁年度租金按45元/平方米/月计算，自2019年1月1日起计算租赁递增，逐年递增5%。双方还约定：1、乙方应于2017年2月1日前交付首期租金（自2017年6月16日起至2017年6月30日止的租金）315334.35元，此后逐月交租；2、甲方收取租金，应向乙方开具税务发票。2017年3月10日，原告古梦、被告苏振与、第三人叶秀萍安排被告苏振与为签约代表，以被告苏振与任法定代表人的被告华邦源公司的名义，与深圳市万达裕实业发展有限公司订立房屋租赁合同，承租上述XX产业园C栋整栋（建筑面积约为15300平方米），租赁期限自2017年4月1日起至2029年8月31日止，租金自2017年9月1日起计，租金标准为：第一个租赁年度租金按26元/平方米/月计算，此后逐年递增3%。双方还约定：1、租金发票税费各负一半；2、物业管理费按中科院标准执行；3、房屋木体维修基金按政府规定标准收取；4、首期租金397800元于2017年8月31日前交付；5、乙方应于每月的5日前向甲方交付租金和物业管理费；6、在签订本合同后三日内乙方应向甲方交纳相当于三个月租金的租赁保证金1193400元。2017年3月4日，原告、被告苏振与、第三人叶秀萍安排被告苏振与为签约代表，以第三人叶秀萍任法定代表人的第三人博来美公司的名义，与北京赛普力量教育科技有限公司深圳分公司订立房屋租赁合同，将上述深圳市龙华大浪华宁路117号（XX产业园）B栋2-7层（建筑面积约14014.86平方米）、C栋2-15层（建筑面积约11900平方米）转租给后者。双方约定：1、租赁期限自2017年5月1日至2025年4月3日；2、2017年6月1口起计租金；3、2019年5月1日之前的租金按47元/平方米/月计算，此后每两年递增10%;4、甲交付房屋时，乙方应交纳首月租金1217998.42元，同时间交纳相当于三个月租金数额的租赁保证金3653995.26元。2017年6月15日，原告、被告苏振与、第三人叶秀萍安排第三人叶秀萍为签约代表，以第三人博来美公司的名义，与XXX深圳分公司订立房屋租赁合同，将上述深圳市XXX号（XX产业园）C栋16-17层（建筑面积约1300平方米）转租给后者。双方约定：1、租赁期限自2017年7月1日至2025年4月30日；2、2017年7月1日起计租金；3、2019年5月1日之前的租金按47元/平方米/月计算，此后每两年递增10%;4、乙方应在2017年6月20日之前交纳首月租金61100元，同时交纳相当于三个月租金数额的租赁保证金183300元。2017年8月25日，原告古梦、被告苏振与、第三人叶秀萍安排被告苏振与为签约代表，以第三人叶秀萍任法定代表人的第三人博来美公司的名义，与深圳塑形饮管理有限公司订立房屋租赁合同，将上述深圳市XXX号（XX产业园）C栋1层（建筑面积约790平方米）转租给后者。双方约定：1、租赁期限自2017年6月1日至2025年4月30日；2、2017年6月1日起计租金；3、2019年5月1日之前的租金按47元/平方米/月计算，此后每两年递增10%;4、乙方应于2017年6月20日之前交纳首月租金37130元，同时交纳相当于三个月租金数额的租赁保证金111390元。为运作上述项目，原告古梦和第三人叶秀萍投入了资金，被告苏振与没有投入资金。2017年3月16日，原告古梦（乙方）和第三人叶秀萍（甲方）、被告苏振与（丙方）签订了《龙华大浪园区盈亏分配协议》，内容如下：经过三方努力，顺利将龙华大浪华宁路117号B栋2-7层、C栋整栋的产业园正常运营。经甲、乙、丙三方协商，园区经营盈亏比例及分配如下：一、甲方占分配比例为37%,负责财务及账务管理工作，业务协作及配合等；二、乙方占分配比例为33%，负责信息传递及园区协作管理等工作；三、丙方占分配比例为30%，负责园区运营管理、新业务对接、日常工作发排等工作；四、每季度5号前，进行上季度盈亏报表红利进行分配；五、三方一致同意实体运营公司由：深圳华邦源资源管理有限公司;本项目房屋收支费用由：深圳市博来美电子有限公司负责账务管理，属独立核算项目，与该公司（博来美）其他业务无关。在以上及以后工作中，望各负其责，努力做到最好。六、本协议一式三份，甲乙丙各执一份。经过一段时间的过渡，第三人博来美公司将其与XXX深圳分公司、深圳塑形餐饮管理有限公司分别订立的房屋租赁合同的甲方当事人均变更为被告华邦源公司，落实了《龙华大浪园区盈亏分配协议》第五条“三方一致同意实体运营由：深圳华邦源资源管理有限公司”的约定。但是，被告华邦源公司自2018年5月5日开始行使项目实体运营权后，拒不履行《龙华大浪园区盈亏分配协议》第五条“本项目房屋收支费用由：深圳市博来美电子有限公司负责账务管理，属独立核算项目，与该公司（博来美）其他业务无关”的约定，致使第三人博来美公司无法践行《龙华地大浪园区盈亏分配协议》第四条“每季度5号前，进行上季度盈亏报表红利进行分配”的约定。计至2019年11月30日，被告华邦源公司已收取而未移交第三人博来美公司管理的房屋转租毛利润即租金收支差额为5489112.86元。被告华邦源公司的所作所为，其实质是对原告古梦投资收益的无理截留，甚至是非法侵占，严重损害原告古梦的合法权益。故诉至法院，望判如所请。被告华邦源公司答辩称，一、原告的起诉没有任何事实依据和法律依据，其所主张与提供的证据明显不符。二、本案的被告华邦源公司并不是适格的被告，根据原告与被告苏振与以及案外人签署的分配协议，该份协议是原告与被告苏振与和案外人叶秀萍三方之间所签署的协议，该份协议并未得到被告华邦源公司签字与认可。且从被告华邦源公司向被告苏振与所了解该份协议的签署，三方并没有实际履行，该份协议与本案的案涉没有任何的关联。综上，请求法庭予以驳回原告对被告华邦源公司的全部诉讼请求。被告苏振与答辩称，原告的起诉没有事实依据和法律依据，原告与被告苏振与以及第三人叶秀萍签署的分配协议，其中分配协议是2017年3月16日签署，本案的原告作为案涉物业B栋2-7层的出租人中科育成公司的法定代表人，实际上该份协议的签署最开始签署的目的是为了整个园区，各方良性正常的运营所导致，但实际上该份协议签署以后，就协议中各方所约定的义务以及协议中所约定的内容，各方并没有实际履行，该份协议与本案原告所起诉没有任何直接关联性。原告拿出2017年3月16日被告苏振与以及第三人叶秀萍所签署的没有实际履行的分配协议来起诉被告华邦源公司、苏振与，所起诉的事实没有直接证据显示也实际不存在，请求法庭在现有的证据上驳回原告的全部诉讼请求。第三人博来美公司、叶秀萍未向本院答辩及提交证据材料。经审理查明如下事实：一、2016年年底，深圳市中科育成运行管理有限公司（下称中科育成公司）与深圳市万达裕实业发展有限公司（下称万达裕公司）签订租赁合同，中科育成公司承租XX产业园B栋及A栋7-12楼；2017年1月1日，博来美公司与中科育成公司订立房屋租赁合同，承租了XX产业园B栋2层至7层物业，租赁期限自2017年1月1日至2028年12月31日，被告苏振与作为第三人博来美公司代表在租赁合同中签字；2017年3月10日，被告华邦源公司与万达裕公司签订房屋租赁合同，承租了XX产业园C栋物业，租赁期限自2017年4月1日至2029年8月31日。同日，被告华邦源公司将XX产业园C栋物业转租给第三人博来美公司并签订《合约》，第三人博来美公司将该物业月租金及税金合计407745元汇入被告华邦源公司指定账户，由华邦源公司代为缴纳给万达裕公司。二、为更好对外出租，原告、被告苏振与及第三人叶秀萍决定整合资源，共同经营。经第三方推介，XXX深圳分公司（下称赛普公司）需要承租XX产业园B栋及C栋物业。经原告、被告苏振与及第三人叶秀萍共同努力，三方拿下该业务。2017年3月6日，第三人博来美公司与赛普公司签订《房屋租赁合同》约定：赛普公司承租XX产业园B栋2-7层（共14014.86平米）、C栋（2-15层，共11900平米），月租金为47元/平米，租赁期限自2017年5月1日至2025年4月30日止，免租期为2017年3月1日至2017年5月30日。2017年6月15日，第三人博来美公司与赛普公司签订《房地产租赁合同》约定：赛普公司承租XX产业园C栋（16-17层，共1300平米），月租金为47元/平米，租赁期限自2017年7月1日至2025年4月30日止，免租期为2017年6月15日至2017年6月30日。2017年8月25日，第三人博来美公司与深圳塑形餐饮管理有限公司（下称塑形公司）签订《房地产租赁合同》约定：塑形公司承租XX产业园C栋第1层，面积为790平米，月租金为47元/平米，租赁期限自2017年6月1日至2025年4月30日止。三、2017年3月16日，原告（乙方）、被告苏振与（丙方）、第三人叶秀萍（甲方）签订《龙华大浪园区盈亏分配协议》载明:经过三方努力，顺利将龙华大浪华宁路117号B栋2-7层、C栋整栋的产业园正常运营，经甲、乙、丙三方协商，园区经营盈亏比例及分配如下：甲方占分配比例为37%，负责财务及账务管理工作，业务协作及配合等；乙方占分配比例为33%，负责信息传递及园区协作管理等工作；丙方占分配比例为30%，负责园区运营管理等工作；三方一致同意实体运营公司为被告华邦源公司，第三人博来美公司负责账务管理，属独立核算项目，与博来美公司其他业务无关。四、2018年5月5日，第三人博来美公司（甲方）、赛普公司（乙方）、被告华邦源公司（丙方）签订《房屋租赁合同主体变更补充协议》载明，甲乙双方于2017年3月6日及6月15日分别签署了XX产业园C栋2至15层（11900平米）和16-17层（1300平米）物业的房屋租赁合同及补充协议，现甲、乙、丙三方就该租赁物业的合同概括转移事宜达成如下一致协议：三方一致同意租赁物业的原房屋租赁合同及补充协议项下的出租方由甲方变更为丙方，出租方全部权利与义务均由丙方承接及行使，乙丙之间关于该租赁物业的交易条件及权利义务仍按照原房屋租赁合同及补充协议条款执行；2018年6月1日后租赁物业的租金及物业管理费由丙方收取；乙方向甲方交纳的11900平米和1300平米的租赁保证金分别为1677900元、183300元，由甲方退回乙方。甲方向丙方交纳的租赁保证金1193400元由丙方退回甲方。前述保证金退还后，由乙方按原合同约定的金额标准向丙方另行缴纳租赁保证金。五、2018年5月10日，第三人博来美公司（甲方）、塑形公司（乙方）、被告华邦源公司（丙方）签订《房屋租赁合同主体变更补充协议》载明，甲乙双方于2017年6月1日签署了XX产业园C栋1层（790平米）物业的房屋租赁合同及补充协议，现甲、乙、丙三方就该租赁物业的合同概括转移事宜达成如下一致协议：三方一致同意租赁物业的原房屋租赁合同及补充协议项下的出租方由甲方变更为丙方，出租方全部权利与义务均由丙方承接及行使，乙丙之间关于该租赁物业的交易条件及权利义务仍按照原房屋租赁合同及补充协议条款执行；2018年6月1日后租赁物业的租金及物业管理费由丙方收取；乙方向甲方交纳的790平米的租赁保证金111390元，由甲方直接退还给丙方。六、2019年2月1日，被告华邦源公司及第三人博来美公司向中科育成公司致函称：博来美公司与华邦源公司为战略伙伴关系，关于向贵司承租的XX科技园B栋2-7层的租赁房屋，后续楼宇管理及办公管理的主体实际为华邦源公司，望贵司将已缴纳的租赁保证金的主体变更为华邦源公司。七、原告为中科育成公司法定代表人，被告苏振与系被告华邦源公司法定代表人，第三人叶秀萍系第三人博来美公司法定代表人。以上事实有房屋租赁合同，盈亏分配协议，工作联系函，租赁合同主体变更补充协议及原、被告的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案属合伙协议纠纷。原告、被告苏振与及第三人叶秀萍签订的《盈亏分配协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，该协议实质上属于合伙协议。被告辩称《盈亏分配协议》并未实际履行，对此被告未提供证据证实该分配协议三方已解除，对其抗辩意见本院不予采信。该分配协议的内容、三方相互之间签订的转租合同、与赛普公司等签订的租赁合同和房屋租赁合同主体变更补充协议以及原、被告的陈述等证据可以相互印证，足以证实原告、被告苏振及第三人叶秀萍三方合伙经营龙华区XX路XX号XX产业园B栋2-7层及C栋物业对外出租事宜，也即对2017年3月6日、6月15日第三人博来美公司与赛普公司签订的《房屋租赁合同》（租赁物业为XX产业园B栋2-7层及C栋2-17层）以及2017年8月25日第三人博来美公司与塑形公司签订的《房地产租赁合同》（租赁物业为XX产业园C栋1层）三方共同享有合同权益，共负盈亏。2018年5月，博来美公司、华邦源公司分别与赛普公司、塑形公司三方签订的《主体变更补充协议》中明确载明2018年6月1日之后出租方变更为被告华邦源公司，租金也由华邦源收取，这与《盈亏分配协议》中“实体运营公司为华邦源公司”的约定是吻合的，故本院确认原告对2018年6月1日起被告华邦源公司与赛普公司就XX产业园B栋2-7层及C栋2-17层物业的租赁合同享有合同权益以及对2018年6月1日起被告华邦源公司与塑形公司就XX产业园C栋第1层物业的租赁合同享有合同权益。关于原告要求两被告将已收取的转租毛利润5498988.94元移交给第三人博来美公司管理的诉请。本院认为，原告未提供审计报告或结算单等证据证实三方合伙经营的毛利润金额，且因第三人博来美公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见，其是否愿意接管本院暂无法得知，故对原告该诉请本院不予支持。关于原告要求两被告立即将转租项目的财务账簿、财务报表、收支凭证等原始资料移交第三人博来美公司管理的诉请。本院认为，因第三人博来美公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见，其是否愿意接管本院暂无法得知，故对原告该诉请本院不予支持。关于原告要求两被告支付转租收益1814666.35元的诉请。本院认为，原告对该主张未提供审计报告或结算单等证据证实，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告古梦对2018年6月1日起被告深圳华邦源资源管理有限公司与北京赛普力量教育科技有限公司深圳分公司就龙华区XX路XX号XX产业园B栋2-7层及C栋2-17层物业的租赁合同享有合同权益；二、确认原告古梦对2018年6月1日起被告深圳华邦源资源管理有限公司与深圳塑形餐饮管理有限公司就龙华区XX路XX号XX产业园C栋第1层物业的租赁合同享有合同权益；三、驳回原告古梦的其他诉讼请求。案件受理费人民币62996元，由原告古梦负担人民币60000元，由被告深圳华邦源资源管理有限公司、苏振与负担人民币2996元；保全费5000元，由原告古梦负担人民币4762元，由被告深圳华邦源资源管理有限公司、苏振与负担人民币238元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄爱裕二〇二〇年十一月五日书记员  王诗琪书记员  刘佳欣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。