贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初5058号 原告:梁明艳，女，1992年2月10日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被告：王家红，男，1985年4月15日出生，贵州省织金县人，住桐梓县。 被告：蔡艳，女，1987年10月25日出生，汉族，贵州省毕节市人，户籍地：毕节市，现住桐梓县。 被告：贵州友缘房产经纪有限公司，住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇溱溪南路三叉路口。 法定代表人：王洪，总经理。 第三人：中国建设银行股份有限公司桐梓支行，营业场所：贵州省遵义市桐梓县海校街道武胜路10号。 负责人：王雪林，行长。 委托诉讼代理人：张睿睿。 原告梁明艳与被告王家红、蔡艳、贵州友缘房产经纪有限公司（以下简称“友缘房产经纪公司”）及第三人中国建设银行股份有限公司桐梓支行（以下简称“建行桐梓支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁明艳，被告蔡艳，被告友缘房产经纪公司的法定代表人王洪，第三人建行桐梓支行的委托诉讼代理人张睿睿到庭参加了诉讼，被告王家红经本院依法传唤无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告梁明艳向本院提出诉讼请求：一、请判决确认原告与被告王家红、蔡艳签订的位于桐梓县房屋买卖合同合法有效；二、判决准予原告行使涤除权，支付第三人或者向人民法院提存按揭贷款206398元，被告王家红和蔡艳偿还所欠贷款的全部利息和滞纳金；三、请判令被告王家红、蔡艳将位于桐梓县房屋过户登记到原告梁明艳名下；四、诉讼费用由被告王家红、蔡艳共同承担。庭审过程中，原告将第二项诉讼请求中按揭贷款的金额变更为204674元。事实及理由：经被告友缘房产经纪公司介绍，2018年4月14日，原告与被告王家红、蔡艳签订住房买卖合同。被告王家红、蔡艳将位于桐梓县住房一套出售给原告，合同总价款为600000元整。2018年4月14日，原告交付房屋定金100000元给被告王家红、蔡艳。2018年6月7日，原告支付购房款247270元给被告王家红、蔡艳后，二被告将房屋和相关资料交付给了原告。原告依合同约定，每月转账1716元给被告王家红、蔡艳，由其二人偿还给第三人建行桐梓支行。原告已经转了28个月，一共48048元。被告王家红、蔡艳不履行偿还按揭贷款义务，导致第三人建行桐梓支行多次上门贴催款通知单，还告知说要采取查封、拍卖等强制措施。被告友缘房产经纪公司消极履行中介义务，造成原告诸多不便和损失。原告认为，合同虽然约定：“待甲方《不动产权登记证书》满两年时，一次性归还甲方在建设银行的剩余贷款金额，甲方无条件全权配合乙方一起到房管部门办理该房屋的产权过户手续和按揭贷款的相关事宜。”，但被告王家红、蔡艳不偿还建行桐梓支行按揭贷款义务的行为，严重影响到原告的居住权和涤除权，使原告对交易安全产生担忧。原告为此诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告王家红未到庭应诉答辩，亦未举证。 被告蔡艳辩称，合同是在友缘房产经纪公司签订的，我也愿意配合原告过户。关于诉讼费部分我不愿意承担，请求让被告王家红承担，因为每个月的按揭款都是原告转给被告王家红的，我没有收到，是王家红没有按照合同约定履行还款义务。 被告友缘房产经纪公司辩称，没有什么意见，我们中介也多次出面进行过调解，也和原告的朋友去建设银行申请提前还款，都是因为被告王家红多次拒绝出面造成现状。 第三人建行桐梓支行述称，没有意见，房屋还款金额以我们系统里登记的为准。贷款本金还欠221668.28元。因王家红有几次逾期，利息现在无法计算。 本院经审理认定事实如下：被告友缘房产经纪公司是从事二手房买卖、租赁等业务的有限责任公司。被告王家红、蔡艳系坐落于桐梓县的所有权人。2018年6月7日，王家红、蔡艳作为甲方，梁明艳作为乙方，友缘房产经纪公司作为丙方，签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将桐梓县娄山关镇娄山北路马鞍山一期Ａ区2栋X单元XX层X号房屋出售给乙方，价格为600000元。以现金方式付款，乙方在2018年4月14日支付定金100000元，于2018年6月7日前支付首付款（不含定金）247270元。截至2018年6月5日，甲方在建设银行的贷款252730元由乙方每月按时（06日前）直接（或转账给甲方）偿还给银行，待甲方《不动产权登记证书》下证后且满两年时乙方一次性归还甲方在建设银行的剩余贷款金额，甲方无条件全权配合乙方一起到房管部门办理该房屋的产权过户手续和按揭贷款的相关签字手续。该合同“甲方”处有王家红、蔡艳签名捺印，“乙方”处有梁明艳签名捺印，“丙方”处加盖了友缘房产经纪公司印章。该合同签订后，梁明艳于2018年6月7日向蔡艳账户支付247270元，王家红、蔡艳于同日向梁明艳出具《收条》一份，载明收到案涉房屋购房款247270元。因案涉房屋在第三人建行桐梓支行办有按揭贷款，至王家红、蔡艳与梁明艳签订合同时，尚欠建行桐梓支行贷款余额252730.63元。梁明艳陈述，其按照合同约定向王家红支付了28个月的按揭款，共计48048元，尚欠贷款余额为204674元。建行桐梓支行陈述，王家红的按揭款偿还至2020年10月，尚欠贷款本金为221668.28元。因王家红未按约偿还按揭贷款，建行桐梓支行于2020年6月11日在案涉房屋上张贴《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》，要求王家红履行还款义务。原告梁明艳因担心所购房屋被强制拍卖用于偿还贷款，遂以前述请求诉至本院，要求判如所请。 另查明，建行桐梓支行陈述，案涉房屋已抵押给该银行，并办理了抵押登记。经本院庭后与原告梁明艳电话联系，其陈述已于2020年11月12日偿还完王家红尚欠银行的按揭贷款本息，案涉房屋产权已于2020年11月16日变更登记到梁明艳名下。经本院与王家红电话联系，其认可自案涉房屋买卖合同签订后，梁明艳按每月1716元的标准共向其支付了28个月的房屋按揭贷款，案涉房屋尚欠的贷款本息已由梁明艳清偿完毕，案涉房屋已于2020年11月16日办理产权变更登记手续。 本院认为，2018年6月7日的《房屋买卖合同》上有各方当事人签字、捺印或盖章，足以认定其真实性。被告王家红、蔡艳系案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋享有处分权。虽然第三人建行桐梓支行陈述案涉房屋上设立了抵押权，但其未提交证据证明已办理了抵押登记，即便其陈述属实，依照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十四条“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”的规定来看，抵押权的存在并不影响房屋买卖合同的效力。故原被告三方于2018年6月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效。因原告梁明艳与被告王家红均认可所欠建行桐梓支行的按揭贷款已清偿完毕，且案涉房屋产权已变更登记到原告梁明艳名下，故原告的第二项、第三项诉讼请求已失去事实基础，本院对该两项请求不予支持。关于本案诉讼费的承担问题，因被告王家红认可原告自合同签订后每月按1716元的标准向其支付按揭款，其应当按月足额偿还银行按揭贷款，但从建行桐梓支行的陈述来看，王家红逾期还款的事实客观存在，并由此导致建行桐梓支行在案涉房屋处张贴《过期催款通知书》，从而引发本次诉讼。因此，王家红逾期偿还按揭贷款的行为是引发本次诉讼的直接原因，诉讼费应由其承担。 被告王家红经本院依法传唤无故未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告梁明艳与被告王家红、蔡艳、贵州友缘房产经纪有限公司于2018年6月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、驳回原告梁明艳的其他诉讼请求。 已减半收取的案件受理费2197元，由被告王家红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  吴玉梅 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  严思成