湖南省江**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初1577号原告：蒋团晓，男，1976年1月23日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，住湖南省江**瑶族自治县。原告：姚兰，女，1980年11月20日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，住湖南省江**瑶族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：盘枫，江**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。被告：江**瑶族自治县六月香置业有限公司，住所地：湖南省永州市江**瑶族自治县沱江镇经济开发区金牛大道南侧。统一社会信用代码：91431129587031999Q。法定代表人：旭君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾昭国，湖南苍松律师事务所律师。原告蒋团晓、姚兰与被告江**瑶族自治县六月香置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋团晓、姚兰的委托诉讼代理人盘枫，被告江**瑶族自治县六月香置业有限公司的委托诉讼代理人曾昭国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋团晓、姚兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金39905.32元；2.判令被告向原告支付逾期产权备案和预告登记违约金3458元；3.判令被告在本案判决生效之日起15日内在小区内安装单元门禁、公共区域视频监控系统及垃圾中转站，并保障小区单元电梯双座正常运行；4.判令被告在本案判决生效之日起10日内对原告房屋内外墙的渗透水等问题进行防水处理和修缮；5.本案案件受理费等各项费用由被告承担。事实理由：2016年2月20日，原被告签订了《商品房买卖合同》，原告通过支付房屋首付款和银行按揭贷款方式支付了房款345855元，购得了“江**国际农贸港”小区xxxxx号商品房。因被告的合同约定交房时间是2017年5月1日，但未在约定期限内按时交房。且该商品房至今未经江**县质监部门验收合格，至今未合法依规将商品房交付给原告，双方更未签署《房屋交接单》，被告也未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故收房时间应以原告自认收房时间为准，现原告自认确定为2020年6月30日，故被告违约时间从2017年5月2日起至2020年6月30日止，逾期交房1154天，依照《商品房买卖合同》第九条第2款约定内容，被告按日应向原告支付已付房款345855元的万分之一的违约金计39905.32元（34.58元×1154天）。因被告未依照《商品房买卖合同》第十五条约定内容，现原告以真实的合同约定交房时间2017年5月2日起至2020年6月30日止，明显未在540个工作日为原告办理产权备案和预告登记手续，故被告应承担原告已付房款345855元的l%即3458元违约金。因被告未依照《商品房买卖合同》第十三条、第十四条约定内容，至今未在小区安装单元门禁、公共区域视频监控系统及垃圾中转站。同时小区单元的电梯约定是双座电梯，目前却是单座运行，直接给原告及小区业主们带来了极大的生活不便和安全隐患，被告理应按照合同约定将上述设备安装并保障到位。若被告未在指定期限内进行上述设备安装或未保障到位的，被告依法应接受所提供的商品房存在瑕疵的现状，承担折价抵扣房款的责任，初拟定应支付每户6000元。现原告的房屋存在着众多房间内外墙面渗透水等问题，依照《商品房买卖合同》第十六条约定内容，被告应承担保修责任，及时进行防水处理和修缮。上述问题双方协商未果，根据我国《合同法》及最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，特起诉至贵院，请求法院判如所请！被告江**瑶族自治县六月香置业有限公司辩称：1、延期交房事实存在，但是文明县城创建、高考等停工72天，应当顺延。2、极端天气影响施工243天，也应当顺延。3、原告在2018年5月领取钥匙，那么交房时间应当以2018年5月为准。4、原告房屋早进行了产权报备和预售登记，不存在违约。5、原告的房屋并不存在质量问题，也没有渗水。6、原告要求在小区内安装门禁和监控系统以及垃圾中转站条件还不成熟，电梯早已安装正常使用。综上所述，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年2月20日，原告与被告江**瑶族自治县六月香置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买的被告位于江**瑶族自治县沱江镇经济开发区金牛大道旁（冷链物流园）xxxxxxx号商品房，总金额345855元。2.出卖人应当在2017年5月1日前，将经江**瑶族自治县质监站验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3.关于交房和逾期交房的违约责任的约定。（1）因遭遇不可抗力（人力不可抗拒的自然灾害、政府行为以及出卖人所不能控制的其他原因），且出卖人在该行为发生之日起15日内告知买受人，出卖人据实予以延期；……（2）出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人书面解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。4.小区垃圾中转站在商品房交付时达到使用条件，单元门禁在商品房交付后30日内达到使用条件，公共区域视频监控系统在交付使用后90日内达到使用标准。5.出卖人应当在商品房交付后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。6.在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务等。合同签订后原告付清了全部房价款，原告于2018年5月8日到被告处领取了房屋钥匙。被告至今未按约定安装单元门禁、公共区域视频监控系统及提供小区垃圾中转站。另查明，江**瑶族自治县气象局对极端天气情况统计：2016年1月至12月暴雨9天、大风日数4天、连阴雨日130天，共计143天；2017年1月至6月暴雨1天、连阴雨日57天，共计58天。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、收据、发票、专用收据、照片、钥匙领取登记表照片，被告提交的极端天气情况统计表(2015年7月至2017年6月)等证据，本院予以确认并在卷佐证，足以认定。原告提交的本院（2019）湘1129民初2231号民事判决书，拟证明被告没有在15天告知原告因自然灾害、政府行为造成停工为由，不予扣减停工天数，因自然灾害、政府行为系众所周知的事实，造成停工的事实确已发生，故应当计入延期交房天数，所以原告提供该证据，不能达到原告的证明目的。被告方致2、3栋业主的一封信，因是在少数购房户在竣工验收备案后仍未领取钥匙收房的情况下发出的通知，该证据不能达到原告的证明目的，不予认定；被告提交的施工期间停工统计说明，对高考期间予以认定，其他无具体时间，不予认定。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。双方当事人争议的焦点问题为：1.原告收房的时间如何确定，即逾期交房的违约金应计算至何时的问题。原告蒋团晓、姚兰与被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按约定付清了全部购房款，被告应当按约定在2017年5月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告未按约定交房，构成违约。本案中，蒋团晓于2018年5月8日在钥匙领取登记表上签名并领取了房屋钥匙，并对房屋进行了装修，已实际控制占有了房屋，应视为房屋已交付使用。因此逾期交房的违约金应计算至蒋团晓收房之日即2018年5月8日止。2.被告可以据实延期的情况如何确定。由于《商品房买卖合同》约定：遭遇不可抗力（人力不可抗拒的自然灾害、政府行为以及被告所不能控制的其他原因），被告可据实予以延期。本院认为暴雨、大风均属于人力不可抗拒的自然灾害，每年高考（每年6月6日至8日）期间属于政府行为，可以扣减交房日期予以延期。被告按照约定从合同签订日2016年2月20至2017年5月1日应交房期间，其中2016年暴雨9天，大风2天，高考3天，共14天，属于合同约定的可以延期交房的时间。被告逾期交房违约时间为2017年5月2日至2018年5月8日=372天-14天=358天，被告应付逾期交房违约金为345855元×日1/10000×358天=12381.6元。因双方签订的合同约定出卖人应当在商品房交付后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但原告未提供相关证据证明出卖人未将办理权属登记的资料提供给产权登记机关备案，因此原告要求被告为原告办理不动产权证，并支付违约金3458元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。被告未按合同约定的时间提供安装单元门禁、公共区域视频监控系统、小区垃圾中转站正常使用运行，属违约行为，原告要求在小区内安装单元门禁、公共区域视频监控系统及垃圾中转站的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。因合同未约定小区单元须安装运行双座电梯，故对原告要求保障小区单元电梯双座正常运行的诉讼请求，本院不予支持。因合同约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，虽然原告提供了房屋内墙渗透水照片，但其未提供证据证明是因房屋质量问题而导致渗透水，也没有提供证据证明房屋内墙渗水属保修范围和保修期内，原告提供的证据不充分，故对原告要求对房屋内外墙的渗透水等问题进行防水处理和修缮的诉讼请求，本院不予支持。如原告发现有新的证据，可另行主张权利或提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告江**瑶族自治县六月香置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告蒋团晓、姚兰逾期交房违约金12381.6元；二、限被告江**瑶族自治县六月香置业有限公司在本判决生效之日起三十日内在小区内安装单元门禁、公共区域视频监控系统及设置垃圾中转站；三、驳回原告蒋团晓、姚兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费884元，减半收取442元，由原告蒋团晓、姚兰负担300元，被告江**瑶族自治县六月香置业有限公司负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审判员  陈正二〇二〇年十一月五日法官助理何雪辉书记员郑然附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。