山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0702民初4979号 原告：李实美，女，汉族，1986年5月23日出生，榆次区居民，住榆次区。 被告：晋中市华晟物业有限公司（以下简称“华晟公司”），地址：晋中市榆次区汇通路**。 法定代表人：陈美善，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田宇平，山西鼎正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕志勇，男，汉族，1975年5月10日出生，住榆次区，该公司职工。 原告李实美与被告华晟公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李实美、被告华晟公司的委托诉讼代理人田宇平、吕志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决物业禁止收停车管理费480元每年；2、请求判决物业退还去年所收费用480元；3、请求判决物业退还所交上诉费用。后原告将诉讼请求变更为：1、请求确认《物业管理服务协议》第四条第四项和《机动车停车管理服务协议》第五条第一项无效；2、退还两年车辆放服务费960元；3、不得限制车辆的自由通行；4、禁止收取机动车停车管理服务费；5、诉讼费由被告承担。 事实与理由：由于该小区没有地下停车位，原告认为被告收取停车管理费不合理。原告与被告所签协议实属于业主的无奈选择，具有一定的强制性。原告当时已经将购房款交清，交房时物业要求签协议后才能拿钥匙看房，因此签订了协议。另外，同属于被告的其他小区就不交纳该项费用，因此被告收取车辆管理费于法无据。原告为维护其合法权益故诉至法院，望判如所请。 被告辩称，晟博苑小区是在2018年交付使用的经济适用房，小区的露天停车场建设是经过规划部门核准的，停车费也是按照物价局文件的指导价格收取的。原告要求认定物业管理和停车管理协议部分条款无效没有事实和法律依据。原告所述的其限制原告车辆的自由通行不是事实。关于原告主张禁止收取停车服务费有违政府部门的相关规定以及双方签订的协议，因此不应得到支持。 本院经审理认定的事实如下：原告系晟博苑小区1号楼2单元502户的业主，房屋建筑面积为101.26㎡，该房屋的户主为原告与樊丽君，原告与樊丽君系夫妻关系。 2018年12月29日，被告（甲方）与原告的丈夫樊丽君（乙方）签订《晟博苑业主服务手册签约型》，该手册包含《业主规约》、《物业管理服务协议》、《装饰装修管理协议》、《机动车停车管理服务协议》、《消防安全责任书》、《电梯使用管理规定》、《承诺书》七个部分。其中《物业管理服务协议》约定：被告对晟博苑小区共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业管理服务的内容按照晋中市城区住宅物业服务等级四级标准执行。双方还约定了物业的基本情况和物业管理区域，物业构成明细、物业管理服务质量、物业管理服务费用等内容，其中露天地上车辆停放服务费为40元/月/车位。《机动车停车管理服务协议》约定：为了维护小区内交通秩序，切实加强对小区内车辆停放管理，明确各自的权利、义务，原告的丈夫作为车辆存放方、被告作为停车管理方达成协议。车主姓名为樊丽君，车辆为白色大众。被告应负责停车位维修及管理工作，保证停车位正常运行，有权按照本协议收取露天地上车辆停放服务费。车辆停放方应遵守本小区制定的《车辆管理规定》，按时缴纳车辆停放服务费，接受被告的管理和服务。露天地上车辆停放服务费为40元/月/车位。被告收取的露天地上车辆停放服务费不是车辆的管理费，是指场地维护费和管理服务费（含场地使用、清洁卫生等费用）及设备维护费。 2019年9月12日，被告向樊丽君、李实美出具收据载明：收到樊丽君缴纳的2019年10月1日至2020年9月30日的车辆停放服务费480元。 晟博苑小区所属工程为榆次区安居住宅合作社承建的榆次区城镇宿舍棚户区改造工程，2011年4月7日取得的证号为建字第2011-10号建设工程规划许可证，载明：该项目位于新建路西侧，建设规模为32244.46平方米。在该证（附件）规划要求一栏载明，严格按照总平面图建设，办理消防审核手续，按规定配置停车位不少于180个并配建绿化设施。 2014年5月13日晋中市物价局、晋中市住房保障和城乡建设管理局发布的市价管字[2014]47号《关于晋中市住宅物业管理区域车辆停放服务收费指导价格的通知》中规定，住宅物业管理区域规划配建的停车场（库、位）车辆停放服务收费标准由物业服务企业与业主或车位使用人根据指导价格及有关规定，在服务合同中具体约定服务内容和服务收费价格等事项。其中机动车露天停车位的最高收费标准为40元/月/车位。 庭审中原告申请的证人方某1出庭作证的证言证明：其系晟博苑小区的住户，晟博苑小区对外称是经济适用房，但实际按商品房出售。2018年12月开发商通知交房时其与物业公司签订的相关协议，当时如果不签订就不能办理相关手续。协议是开发商让签的，因其是回迁户，如果不能半年内购房就不能领取补贴，所以必须签协议。后来交房时又签订了补充协议，其不清楚是和谁签的，其中有一条是关于停车费的条款。被告是2019入住小区开始提供物业服务的，提供的服务包括门卫、保洁等。小区外的车辆登记信息后每小时收费1元，由保安收取，业主的停车费直接交给物业，物业将业主的车辆信息录入就可以进入小区。小区共有308户但停车位只有94个。 原告申请的证人田某出庭作证的证言证明：涉案协议是开发商要求业主签订的，不签协议就不能办理后续的手续。物业在小区的两栋楼中间划了2条白线，当时称停车位数量为180个左右，实际数量不到100个。停车费都是交给物业，一年交一次。 原告申请的证人麻某、王某、方某2出庭作证的证言与田某的证言一致。 原告对证人的证言质证认为，小区建设停车场是经过政府相关部门批准的，建设停车场及相关设施也投入了资金。业主与其签订的协议都是出于真实意思表示，不存在被迫的情形。 庭审中原告陈述，其入住晟博苑小区后由被告为小区提供物业服务。2020年9月30日晚因交费问题双方发生争执，被告限制其人身自由并威胁其。其认为其缴纳了停车费但回到小区没有车位，被告不应收取费用。同样由被告提供服务的迎宾小区就不收取停车费。被告称，原告陈述的事实都不能说明双方签订的协议无效，其收取停车费合理合法有依据，原告的诉讼请求不应支持。 上述事实有原告提供的晟博苑业主服务手册签约型包括业主规约、物业管理服务协议、装饰装修管理协议、机动车停车管理服务协议、消防安全责任书、电梯使用管理规定、承诺书、收费收据等证据在卷佐证，上述证据经被告质证无异议，但认为上述协议均系双方真实意思表示。被告向本院提供建设工程规划许可证及附件、晋中市物价局、晋中市住房保障和城乡建设管理局发布的市价管字[2014]47号文件，经原告质证不认可。上述证据经本院审查予以采信。 本院认为，被告具备物业管理的合法资质，原告与被告签订的《物业服务管理协议》、《机动车停车管理服务协议》等一系列协议系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均有拘束力。原告认为该协议系被迫签订，但未提供证据证明，且该协议已经签订近两年，原告亦未提出过该协议系强制签订，故该协议有效。双方在协议中约定了车辆管理、停放、收费标准等内容，被告也实际提供了对地上停车位、车辆的进出、停放等管理服务，被告按照政府的指导价格向业主收取停车管理费并无不当。停车管理确实属于物业管理的范围，但原告所述的车位数量不足的问题不属于小区管理不当，本案晟博苑小区属于经济适用房小区，前期未规划停车场，现小区已经规划为停车位的部分属于公共区域，权利归属于小区全体业主，小区现有的停车位均供业主使用，被告作为物业公司并未私自占用。而未规划停车位的部分被告也无权擅自划立车位。基于上述理由，本院对原告的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告李实美的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告李实美负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  曹瑞峰 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  李鸿虹