江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏08民终203号 上诉人（原审原告、案外人）：涟水兴达置业有限公司，统一社会信用代码91320826567842575L,住所地江苏省涟水县中渠南路南侧、涟州路西侧（新涟中花园13号楼13-15号商铺）。 法定代表人：赵烽，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴斌斌，浙江诚意律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：淮安市新安建筑工程有限公司，统一社会信用代码91320826753933163L,住所地江苏省涟水县涟城街道安东路**。 法定代表人：李兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱燕东，江苏捍华律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：淮安市中恒置业发展有限公司，统一社会信用代码9132082678992076X5，，住所地江苏省涟水县中恒国际新城****楼** 法定代表人：范丽娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。 原审第三人：李超然，男，1972年3月12日出生，汉族，住浙江省文成县。 原审第三人：张爱英，女，1954年4月2日出生，汉族，住浙江省文成县。 原审第三人：吴正旺，男，1969年3月4日出生，汉族，住浙江省文成县。 原审第三人：刘石平，男，1973年11月11日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 上诉人涟水兴达置业有限公司（以下至判决主文前简称兴达公司）因与被上诉人淮安市新安建筑工程有限公司（以下简称新安公司）、原审第三人淮安市中恒置业发展有限公司（以下简称中恒公司）、李超然、张爱英、吴正旺、刘石平案外人执行异议之诉一案，不服江苏省涟水县人民法院（以下简称涟水县法院）作出的（2018）苏0826民初6380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 兴达公司上诉请求：请求撤销原审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案案涉房屋在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封之前业主已经合法占有该不动产；3.上诉人通过以房抵债的方式已支付了全部价款；4.房屋未办理过户登记非因上诉人的原因。综上，根据规定，上诉人作为不动产买受人虽然没有办理权属登记，但已经享有了物权期待权，在此情况下，就案涉房屋，上诉人要求排除人民法院强制执行，应予以支持。 被上诉人新安公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。 原审第三人中恒公司同意上诉人主张。 原审第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平未发表意见。 原告兴达公司向一审法院提出诉讼请求：1.排除对涟水县中恒国际新城小区D21-S01、D27-104、D31-1S03、D31-1S05、D31-1S06、E01-101-201、E01-201-202室房屋的执行；2.被告新安公司承担案件受理费。 一审法院认定事实：新安公司诉中恒公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2015年7月9日立案受理，2015年12月5日作出（2015）涟民初字第01963号民事判决书，判决中恒公司向新安公司支付工程款、保证金、管理费合计8217437.86元。该判决生效后，因中恒公司没有履行，被告新安公司向一审法院申请执行，该院依法立案，执行案号为（2017）苏0826执132号。该院于2017年4月10日作出（2017）苏0826执132-1号执行裁定：查封中恒公司开发的位于涟水县中恒国际A13幢1503#、E04幢903#住宅及D09幢IS108、A01幢（IS01、IS02、IS03）、D26幢（101、102、103、104、105、106、107）、D32幢（IS101、IS102、IS103、IS104、IS105、IS106）、D31幢（IS106、IS107）、D33幢（101、102）、D34幢（-102、-103、-104、-105、-106、-107）、D35幢（101、102、103、104、105、106、107）商铺。对此，案外人兴达公司对执行涟水县中恒国际新城小区D21-S01、D27-104、D31-1S03、D31-1S05、D31-1S06、E01-101-201、E01-201-202室房屋提出执行异议。案外人兴达公司提出异议后，该院于2018年10月11日作出（2018）苏0826执异116号执行裁定：驳回案外人兴达公司的异议请求。兴达公司不服该裁定，向一审法院提起本案执行异议之诉。 一审另查明，案涉房屋情况如下：1.2015年5月5日，第三人刘石平与第三人中恒公司签订《商品房买卖合同》，第三人刘石平购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城小区D21幢S01室房屋，同日，第三人中恒公司向刘石平出具收据，载明：“收据入账日期：2015年5月5日；交款单位：刘石平；收款方式：转账，人民币（大写）：伍拾万零柒仟伍佰肆拾元整￥507540；收款事由：D21-S01房款（二层）”，并加盖中恒公司发票专用章。2.2015年11月18日，第三人李超然与第三人中恒公司签订《商品房买卖合同》，第三人李超然购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城小区D31幢1S03室、1S05室、1S06室；同日，第三人中恒公司向李超然出具收据三张，即收到李超然D31幢1S03室、1S05室、1S06室的房款分别为177954元、184002元、175434元，收款方式为转账。3.2015年5月27日，第三人吴正旺与第三人中恒公司签订《商品房买卖合同》，第三人吴正旺购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城小区D27幢104室房屋；同日，第三人中恒公司向吴正旺出具收据，载明：“收据入账日期：2015年5月27日；交款单位：吴正旺；收款方式：转账，人民币（大写）：陆拾万肆仟贰佰元整￥604200收款事由：D27-104房款”，并加盖中恒公司发票专用章。4.2015年6月16日，第三人张爱英与第三人中恒公司签订《商品房买卖合同》，第三人张爱英购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城小区E01幢102室房屋。2015年10月21日，第三人张爱英与第三人中恒公司签订《商品房买卖合同》，第三人张爱英购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城小区E01幢101室房屋。2015年10月21日，第三人中恒公司向张爱英出具收条两张，分别收到E01-102房款922600元、E01-101房款936960元，收款方式为转账。 该案一审审理过程中，原告提供了其与第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平代持委托书，即：原告委托第三人李超然代为持有中恒公司开发的涟水县中恒国际新城小区D31幢1S03室、1S05室、1S06室房产，委托第三人张爱英代为持有中恒公司开发的涟水县中恒国际新城小区E01-101室、E01-102室、E01-103室房产、委托第三人刘石平代为持有中恒公司开发的涟水县中恒国际新城小区D21-S01室房产，委托第三人吴正旺代为持有中恒公司开发的涟水县中恒国际新城小区D27-104室房产。第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平均认为系其接受原告的委托，与第三人中恒公司签订的案涉《商品房买卖合同》。关于购房款的支付，原告兴达公司陈述系使用原告兴达公司与第三人中恒公司之间的往来账冲抵的，并提供“中恒与兴达债权债务确认表”（合计10653386元）、“涟水兴达置业有限公司代中恒付工程款”（工程款9400982元，利息3456998元，本息合计12857980元），对此被告不予认可，原告亦未能提供在案涉房屋被查封前其与第三人中恒公司存在签订书面以房抵债协议的证据。 2015年12月10日，第三人李超然与第三人中恒公司签订《商品房售后返租合同》，约定：原告将中恒国际D31-1S06室等商业返租给第三人中恒公司；返租租金标准：第三人中恒公司支付给李超然的售后返租租金为原告购买该房屋时双方约定总价的税后0.83%/月；返租租金的支付方式：李超然交清购房首付款后，第三人中恒公司将本合同约定的返租期限内的返租租金逐笔支付给李超然。第三人中恒公司还分别于2015年5月21日与刘石平签订《商品房售后返租合同》，于2015年7月10日与吴正旺签订《商品房售后返租合同》，于2015年6月18日、10月28日与张爱英签订《商品房售后返租合同》，将案涉房屋返租给中恒公司，合同约定的主要内容同上。 第三人中恒公司分别向第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平出具房屋交付及租金支付通知单，通知主要内容为：李超然、张爱英、吴正旺、刘石平购买的涟水县中恒国际新城房屋已经交付使用。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应房屋的钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息三分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日内支付。 本案争议焦点为：案外人兴达公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据上述司法解释规定，案外人兴达公司在诉讼中请求法院排除对涟水县中恒国际新城小区D31幢1S06室等房产的执行，并解除对案涉房屋的查封措施，应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，虽然第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平均认可其受原告兴达公司委托与第三人中恒公司签订了房屋买卖合同，但第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平未办理案涉房屋的所有权登记手续，故原告兴达公司及第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平均不享有案涉房屋的所有权。 关于案外人兴达公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人兴达公司主张排除对案涉房屋的执行，应当举证证实其已经具备上述第十七条所列条件。虽然在案涉房屋被该院查封前，第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平与中恒公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房售后返租合同》，第三人中恒公司也向李超然、张爱英、吴正旺、刘石平出具了收到购房款的《收据》、《房屋交付及租金支付通知单》等材料，但其并未提供充分证据证明案外人兴达公司已全部支付了案涉房屋的购房款。理由如下： 1.案外人兴达公司主张其与被执行人中恒公司通过“以房抵债”形式支付购房款，但未能提供在案涉房屋被查封前其与第三人中恒公司存在签订书面以房抵债协议的证据，且被执行人中恒公司向第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平出具的房款收据中，收款方式均为转账，与原告兴达公司主张的“以房抵债”形式支付购房款不一致，亦不能证明案外人兴达公司与被执行人中恒公司存在“以房抵债”的合意。 2.虽然案外人兴达公司提供的“中恒与兴达债权债务确认表”、“涟水兴达置业有限公司代中恒付工程款”显示，其为中恒公司代付工程款等款项，但被告新安公司不予认可，兴达公司不能证明其对中恒公司享有合法有效到期的债权。 3.案外人兴达公司委托第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平代持的房屋（含E01号楼103号房价款922600元）的总价款为4431290元，而兴达公司主张的对中恒公司享有的债权在1000万元以上。即使案外人兴达公司对被执行人中恒公司享有到期债权，亦与其主张以房抵债的房屋价款差距较大，缺乏合理性。 综上，案外人兴达公司提供的证据尚不能证明其向被执行人中恒公司实际支付了全部房款，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。据此,涟水县法院于2019年9月13日作出（2018）苏0826民初6380号民事判决：驳回原告兴达公司全部的诉讼请求。案件受理费34800元，由兴达公司负担。 二审经审理，确认原审法院查明的事实。 二审另查明，涟水县法院在执行新安公司与中恒公司建设工程施工合同纠纷案件另案中【该案执行依据为（2015）涟民初字第03108号民事判决书】，于2017年9月6日向涟水县住建局送达（2017）苏0826执2437-3号执行裁定书、协助执行通知书，要求该局查封案涉的中恒公司开发的中恒国际新城小区D21-S01、D27-104、D31-1S03、D31-1S05、D31-1S06室房屋，查封期限为三年。于2020年1月8日向涟水县住建局送达（2017）苏0826执2437号执行裁定书、协助执行通知书，要求该局查封上述五套房屋，查封期限为三年。于2020年10月30日向涟水县住建局送达（2017）苏0826执2437-4号执行裁定书、协助执行通知书，要求该局查封案涉的中恒公司开发的中恒国际新城小区D21-S01、D27-104、D31-1S05、D31-1S06室四套房屋，查封期限为三年。 再查明，涟水县法院于2017年9月28日向涟水县住建局送达（2017）苏0826执132-2号执行裁定书、协助执行通知书，要求该局协助查封中恒公司所有的登记在张爱英名下的E01幢101、102、103室，查封期限三年，查封期限自2017年9月28日起至2020年9月27日止，目前该查封已经逾期。在二审期间，兴达公司向本院出具《涉案房产房号说明》：张爱英代持的涉案房产：签署购房合同编号为：第E01号楼101号和102号，因开发商经房产序号的整编，兴达公司在一审起诉状中所称的涉案房产E01-101-201、E01-201-202室，其中E01-101-201室系指第E01号楼101室中的第一层和第二层；其中E01-201-202室系指第E01号楼102室中的第一层和第二层。第E01号楼101号和第E01号楼102号与E01-101-201室和E01-201-202室系相对应的房产楼号。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的主张实体权利，请求排除执行法院对执行标的强制执行而引起的诉讼。对于案涉中恒国际新城小区E01-101-201、E01-201-202室房屋，涟水县法院的查封措施已经于2020年9月27日到期，而涟水县法院对该两套房屋未采取续封措施，故对这两套房屋，涟水县法院已失去处置权，兴达公司要求排除执行已无事实基础。对此两套房屋，本案将另行裁定。 本案争议焦点为：案外人兴达公司对案涉D21-S01、D27-104、D31-1S03、D31-1S05、D31-1S06五套房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据该规定，案外人兴达公司应当就其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案涉房屋尚未登记在被执行人中恒公司名下，但由于案外人兴达公司系房屋一般买受人，且上述司法解释系人民法院审查执行异议和复议案件适用的规定，故对案外人兴达公司的诉讼请求可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审理。 关于兴达公司有无在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。本案中，虽然上诉人兴达公司提供了其与第三人李超然、吴正旺、刘石平之间签订的代持委托书，委托第三人李超然、吴正旺、刘石平代为持有案涉五套房屋，但因上诉人一审提供的《商品房买卖合同》显示案涉房屋买受人为李超然、吴正旺、刘石平，案外人兴达公司非案涉房屋的买受人。故上诉人称其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，无事实依据。 关于兴达公司有无支付案涉房屋价款问题。兴达公司一审提供的中恒公司开具的收据显示案涉房款交款人为李超然、吴正旺、刘石平，而非兴达公司，另外，由于李超然、吴正旺、刘石平未向法院提供其向中恒公司支付案涉房屋购房款及兴达公司代其支付购房款的证据材料，且上诉人亦未向法院提供其同意用对中恒公司享有的债权代第三人支付案涉房屋购房款的证据。故上诉人兴达公司称其已支付了案涉房屋的全部价款证据不足，本院不予采纳。 综上所述，兴达公司对于D21-S01、D27-104、D31-1S03、D31-1S05、D31-1S06五套房屋的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。兴达公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持“江苏省涟水县人民法院（2018）苏0826民初6380号民事判决中关于驳回原告涟水兴达置业有限公司全部诉讼请求中涉D21-S01、D27-104、D31-1S03、D31-1S05、D31-1S06五套房屋的诉讼请求”的部分。 二审案件受理费19642元，由上诉人涟水兴达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  董国华 审判员  刘群英 审判员  黄春丽 二〇二〇年十一月三十日 书记员  王 霄