广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10184号上诉人（原审被告）：广东荔盈置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914************490。法定代表人：庄佳玲，该公司经理。委托诉讼代理人：熊建华，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：美心食品（广州）有限公司，住所地广东省广州市越秀区************，统一社会信用代码914**********713XL。法定代表人：梁贵基，该公司总经理。委托诉讼代理人：王薰南，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佩莹，广东智洋律师事务所实习律师。上诉人广东荔盈置业有限公司（以下简称荔盈公司）因与被上诉人美心食品（广州）有限公司（以下简称美心公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初3030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荔盈公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案一审、二审诉讼费由美心公司承担。事实和理由：一审判决认为荔盈公司未能举证证明涉案商铺至美心公司撤场前已达到计租标准，故而支持美心公司主张荔盈公司退还已交租金的诉请，显失公平。1.美心公司承租荔盈公司的商铺，缴纳租金是其应履行的合同义务，无需荔盈公司每个月发出书面催缴通知。美心公司对已实际发生的租赁行为要求返还租金，没有法律依据。2.合同是当事人之间的法律和约定，不能对第三人的行为加以约束，《星某国际广场物业租赁合同》中关于“如我司店铺附近商铺开业率不达90%，则装修免租期（如有）、租期、计租日相应顺延”的约定显然没有约束力，不能成为美心公司不交租金的理由。3.一审判决认定美心公司撤场的时间为2019年1月20日，但在判决内容上没有体现出来，请求二审予以更正。美心公司辩称，（一）涉案商铺是否达到计租条件，应以荔盈公司发出的书面通知为准。1.《关于的回复函》属合法有效的法律文件，是荔盈公司的真实意思表示。该函件明确当计租条件成就时，荔盈公司将书面通知美心公司。但本案中，荔盈公司从未向美心公司发出开始计租的通知文件，因此，截至合同被解除之时，涉案商铺的计租条件仍未成就，美心公司要求荔盈公司退还租金的诉请具有合法依据，应依法支持。2.在涉案商铺未符合约定的交租条件的情况下，美心公司无需支付租金。《星某国际广场物业租赁合同》第五条约定，如涉案商铺附近商铺开业率不达90%，则装修免租期、租期、计租日相应顺延。本案中，因涉案商铺所在商场一直不具备对外正常运营的商业条件，荔盈公司先后通过与美心公司签署《补充协议》及发送《关于的回复函》等形式，不断推迟美心公司的计租日，可见涉案商铺从2017年11月至合同解除之时均无法正常经营，因此，荔盈公司要求计收租金缺乏事实与法律依据。(二)一审判决已查明美心公司在2019年12月31日实际撤场的事实。涉案商铺的电费计费周期与美心公司实际撤场时间具有本质区别。一审判决所表述的是涉案商铺电费的实际计算周期，而非评述美心公司的实际撤场时间。同时一审判决亦从未认定美心公司的实际撤场时间为2019年1月20日，荔盈公司认为一审法院未在判决内容上体现撤场时间，是断章取义，不应得到支持。美心公司向一审法院起诉请求：1.确认美心公司与荔盈公司签署的《星某国际广场物业租赁合同》及《补充协议》已于2018年12月31日解除；2.荔盈公司双倍返还美心公司缴纳的履约保证金人民币96630元；3.荔盈公司退还美心公司预缴的租金共计32210元并支付相应利息（利息以32210元为基数，从2018年8月24日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至荔盈公司付清所有款项时止）；4.荔盈公司承担美心公司已支出的律师费12000元；5.荔盈公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月15日，佛山市南海区国土城建和水务局出具《首次登记确权清单》，确认涉案商铺不动产单元号为4406050070XXXXXXXXX008，建筑面积为111.98平方米，房屋性质为市场化商品房。荔盈公司（甲方）与美心公司（乙方）于2017年11月10日签订涉案租赁合同，编号为XGC-MDSJ-LDJ-23号，合同约定，美心公司承租荔盈公司位于佛山市南海区************星某国际广场负一层伦敦区B271号商铺。租赁期限为5年，从2017年12月31日起至2022年12月29日止。合同另约定如下：1.在乙方依照本合同约定缴纳相关履约保证金、首期租金以及向物业管理公司缴付管理费及水电费押金的前提下，甲方于2017年11月30日前将该物业交付给乙方使用。2.商场暂定于2017年12月31日开业（具体开业时间由甲方开业日前45天提前书面通知，以该通知时间为准）。3.若商场整体开业日迟于前述日期，则装修免租期、租期、计租日期相应顺延。如迟延超过3个月，乙方有权书面通知甲方终止该租赁合同，并要求甲方返还履约保证金及退还乙方已付的所有款项，并赔偿应迟延开业而导致的乙方损失，包括但不限于装修费、设备费、人员遣散费、律师费。4.该物业租金按每平方米145元计算，每月租金为16105元。乙方需于本合同签订当日向甲方交纳2017年12月31日起至2018年3月30日止的开业优惠期租金16105元。自2018年3月31日起，每月租金按月支付，乙方必须在每月10日前支付当月租金。5.在合同签订之次日起7个工作日内，乙方须向甲方交纳该物业的履约保证金48315元，履约保证金用以保证乙方依法经营、按时开业、按时交纳租金及物业管理费等费用。6.租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方解除合同，除按本合同约定承担违约责任外，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方相应的损失。如因甲方原因导致提前终止或解除合同的，甲方无息返还乙方所交双倍的履约保证金。如因乙方原因导致提前终止或解除合同的，乙方所交履约保证金不予退还，同时仍应向甲方支付已使用期内所欠的应缴费用。7.甲方出现下列行为之一的，视为甲方严重违约，乙方有权提前终止或解除合同，甲方应双倍返还乙方已支付的履约保证金、退还乙方预付的费用，并赔偿因此给乙方造成的实际损失，行为:因甲方原因造成乙方已经开业但期间无法营业达30天的。2017年11月29日，美心公司陈某焯签收涉案商铺。2017年12月29日，美心公司转账支付荔盈公司64420元。同日，荔盈公司出具收据，确认收到美心公司履约保证金48315元。2018年3月21日，荔盈公司出具发票，确认收到美心公司租赁费16105元。2018年4月23日，双方当事人签订租赁合同补充协议，协议约定双方协商一致，甲方同意在原合同已有免租期的基础上再次给予乙方3个月免租期作为扶持乙方经营的优惠政策，即相应免租期自2018年3月31日起至2018年6月30日止。乙方应自2018年7月1日起按原合同约定的标准向甲方按月支付应缴租金。另约定,如乙方在上述免租期内未按原合同约定的时间正常营业，亦或其他违反原合同及管理公约约定，甲方有权随时解除本补充协议第一条给予的优惠政策，乙方应自甲方解除通知送达之日起10日内向甲方补交相应租金。2018年5月17日，美心公司转账支付荔盈公司32210元。2018年8月24日，美心公司向荔盈公司发出美心西饼星某城店免租函，函件所称：由2018年7月1日起至今，项目开业率仍不达90%，根据2017年11月10日签订的租赁合同约定，享有相应顺延免租金，由2018年3月至今，4月、5月已交租金32210元，但因处免租期，申请退回该已支付租金。2018年9月21日，荔盈公司复函所称：根据合同，同意给予涉案物业增加免租期，拟从2018年7月1日起至2018年10月31日止，之后再视情况而定，如未达到计租条件则免租期再延。已交纳的租金因已开票据故不作退还，此费用待商场满足计租条件后用作抵扣应付租金。当商场达到计租条件时，我司将以书面形式通知并将提前邀请对商场开业状况进行考察。2018年12月26日，美心公司向荔盈公司发出撤场函认为周边经营环境受商场变化影响非常严重，除美心公司商铺外已全部结业，营商气氛与商场开业时十分不吻合，该因素导致美心公司营业额持续下降，决定于2018年12月31日撤场。该函件于同年12月27日由荔盈公司签收。另查明，涉案商铺2017年12月1日至31日电费为222元、2018年1月1日至31日电费为2387元、2018年11月21日至12月20日电费为1986元、2018年12月21日至2019年1月20日电费为280元。一审法院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。美心公司与荔盈公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。对于合同解除问题。美心公司于2018年12月26日向荔盈公司发出通知，告知其于同年12月31日撤场，该函件荔盈公司已于12月27日签收。庭审中荔盈公司认为双方于2019年3月才交付涉案商铺，理由为美心公司于2019年3月还在向其支付2019年1月份电费。经审查，该2019年1月的电费起计时间从2018年12月21日起计算至2019年1月20日，美心公司陈述其于2018年12月31日撤场，尚在上述电费月份期间经营10天，而该期间电费情况参照荔盈公司举证电费明细的上月电费产生情况，故对该陈述一审法院予以采信。虽该时荔盈公司并未同意接收涉案商铺，但美心公司已实际于12月31日撤场，故涉案合同于该时已实际解除，一审法院对此予以确认。涉案合同实际解除是否能当然产生解除之法律后果，在于美心公司是否享有合同约定的单方解除权，对此一审法院分析如下：美心公司主张因荔盈公司违约，其享有合同单方解除权。经一审法院审查，涉案合同约定美心公司享有单方解除权的适用情形在于“甲方商场延迟开业超过三个月或是甲方原因造成乙方已经开业但期间无法营业达30天的，或是甲方违反合同任何条款，并在乙方书面通知后30日内仍未纠正的”等三种情形。本案中，涉案商场于2017年12月31日正常开业，即便如庭审中举证所显示涉案商铺附近商铺开业率不达90%，根据合同约定美心公司也不因此而享有单方解除权，美心公司所享有的是免租期的顺延，对于该免租期问题，荔盈公司亦按合同约定给予顺延。对美心公司另行主张称依合同约定“甲方原因造成乙方已经开业但期间无法营业达30天的”而享有解除权，经审查，美心公司该意思表示是认为因涉案商铺商场经营不善未能达到开业率而导致其商铺无法持续经营而属该条情形约定的违约行为。对于美心公司提出因缺乏经营环境而导致本案合同目的无法实现的问题，一审法院认为，美心公司作为法人经营主体，对于租赁价格及相应的租赁经营风险应予以充分认知并具理性判断，其基于此在平等自愿的原则下通过协商一致与荔盈公司签订的《物业租赁合同》，该合同关于商铺租赁各项事宜的约定均是双方的真实意思表示，且双方自签约后合同已实际履行。涉案合同并未约定荔盈公司负有保证美心公司经营盈利的义务，现因美心公司经营期间无法盈利而单方提前终止合同是转嫁自身经营风险之举，有违诚信原则。故而，美心公司为违约方并无合同解除权，即使其于该时已实际撤场属实，也仅属于其单方放弃权利的表现，并不必然产生解除合同的后果，故对美心公司主张享有单方解除权以及请求双倍返还保证金，一审法院不予以支持。对于美心公司主张的返还其预交租金32210元。经查明，美心公司于2018年5月17日向荔盈公司支付了2018年4月及5月的租金共计32210元。根据荔盈公司2018年9月21日的复函可知，荔盈公司因商铺开业率未达合同约定标准，故而同意美心公司免租期顺延至2018年10月31日，另该复函中明确此后如仍未达到计租条件则免租期再延。对于何时达到计租条件，以荔盈公司书面形式通知为准。本案中，荔盈公司并未能举证证明涉案商铺至美心公司撤场前已达到计租标准，故而美心公司主张该已交租金返还，一审法院予以支持。对于该租金的利息，该租金原为用以抵扣已达计租保证时的租金。在未达租金标准前美心公司提前终止合同为违约方，故该利息请求，一审法院不予以支持。经一审法院释明，荔盈公司因合同解除而要求抵扣美心公司未能支付的2017年12月及2018年10月到2019年1月的欠付租金。但经一审法院审查，2017年12月份租金，美心公司已于2017年12月29日与保证金一并交纳，而2018年10月至2019年3月期间的租金是否应予交纳已经上文述及，此处不复赘述，故而对荔盈公司的该抵扣主张，一审法院不予以支持。若荔盈公司认为因美心公司违约而造成其其他损失，可按合同约定另行主张。对于美心公司主张的律师费，因美心公司为违约方，故该主张一审法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第二项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条之规定，判决：一、确认美心公司与荔盈公司于2017年11月10日签订的《星某国际广场物业租赁合同》于2018年12月31日解除；二、荔盈公司于判决生效之日起十日内返还租金32210元予美心公司；三、驳回美心公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1558.4元，由美心公司负担1199.97元，荔盈公司负担358.43元并于判决生效之日起七日内向一审法院予以交纳，逾期未能交纳的，一审法院依法予以强制执行。对于美心公司多预交的6218.05元，判决生效后经其申请，一审法院予以退回。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项提起上诉，本院对一审判决第一项予以维持。根据荔盈公司的上诉意见及美心公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：荔盈公司应否向美心公司返还预交租金32210元。本案中，荔盈公司上诉主张涉案《租赁合同》关于“如我司店铺附近商铺开业率不达90%，则装修免租期（如有）、租期、计租日相应顺延”的约定不能对第三人的行为加以约束，因此该条款对双方没有约束力。美心公司实际使用涉案商铺，其要求荔盈公司返还租金缺乏事实依据。经审查，涉案《租赁合同》关于“如我司店铺附近商铺开业率不达90%，则装修免租期（如有）、租期、计租日相应顺延”的约定是双方真实意思表示，双方应依约履行合同条款。从荔盈公司2018年9月21日回复美心公司的函件可知，截至函件出具之时，涉案商铺计租条件尚未成就，且荔盈公司明确当商场达到计租条件时，荔盈公司将以书面形式通知美心公司。但截至美心公司撤场之时，荔盈公司尚未书面通知美心公司涉案商铺开始计租，亦未能举证证明涉案商铺计租条件已成就。据此，一审判决认定涉案商铺计租条件尚未成就，并判决荔盈公司向美心公司返还预交租金32210元，处理正确，本院予以维持。荔盈公司的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，荔盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费605.25元，由上诉人广东荔盈置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十一月二十九日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊