天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3457号上诉人（原审原告）:秦媛，女，1979年3月4日出生，汉族，住天津市滨海新区上诉人（原审被告）：王**东，男，1970年3月4日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人秦媛、上诉人王**东因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初6998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。秦媛上诉请求：1.请求依法改判一审判决第二项,支持秦媛一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由王**东承担。事实和理由：秦媛与王**东之间签有《验房情况说明》,明确记载：1、出租房内的水剩余82.5立方米,依据国家标准水费4.9元每立方米,故王**东应归还秦媛水费404元；2、电表余额252.16元；3、燃气表显示气量4737,王**东向秦媛交房时读数为0。依据燃气公司收费标准2.5元每立方米,且秦媛交纳燃气费100元,故王**东应返还秦媛煤气费100元。综上,秦媛在一审时提供了房屋《验房情况说明》写有明确数额,也提交了水、电、煤气的缴费票据,证据充分。一审法院以原告没有提供证据驳回原告的诉讼请求属认定事实不清,请求二审法院依法改判,支持秦媛诉讼请求。王**东辩称，秦媛提出的退还水费490元，电费300元、燃气费100元，均为一审原告在租房期间购买的全部费用。不仅《验房情况说明》中载明的剩余数额不符，更严重超出实际应退款数额，属无理要求。2015年4月24日双方签订合同交付房屋时，水、电表均有一定的余量。那么秦媛提出对水电等余量暂不结清，在退租时也给留出一定余量。燃气表在秦媛租房的时候刚刚更换，初始读数就是零，2020年3月4日秦媛在退房的时候交付房屋时，双方对水电、燃气剩余度数均进行了确认，并约定到水电售卖单位对租房初期的水电余量进行核对后，依据事实退还相关费用。但一审原告至今没有主动配合核对相关费用，罔顾其在租房期间也要使用水电气的事实，反而在一审法院驳回其主张后，再次主张退还其租期间租房期间购买了全部水电费，燃气费用，属于无理要求，显失公平。王**东上诉请求：1、撤销一审判决,并依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由秦媛承担。事实和理由：一审判决事实不清、证据不足。具体如下:一审法院没有就王**东与秦媛争议焦点进行归纳,未围绕争议焦点(既房屋押金如何约定,王**东是否同意秦媛无责解除合同)进行质证调查,仅通过《验房情况说明》就作出王**东同意秦媛无责解除房产租赁合同的认定是错误的。秦媛单方提出解除合同后,王**东明确告知秦媛系违约解除,房屋押金冲抵违约金不予退还,秦媛并未提出异议,并于3月4日进行了房屋交付,签订了《验房情况说明》。《验房情况说明》目的是对房屋结构和主要设备交付情况及对双方未尽事宜的说明,不能认定为王**东同意秦媛无责解除合同的证明,其未尽事宜中并未明确房屋押金及物业费事项,秦媛在交付房屋时亦从未提及房屋押金事宜。故一审法院仅通过《验房情况说明》就作出王**东同意秦媛无责解除合同的认定是错误的。一审法院认定王**东所提抗辩理由中秦媛延误灯具安装时间,未清理室内张贴广告及悬挂的logo等造成其继续出租困难,秦媛未及时变更工商登记营业地址等抗辩意见均与本案无关系错误的。因为押金属于一种履约担保,即出租人担心在租赁过程中承租人损坏其房屋和家具家电,或者因为某些原因无法按时交纳租金或提前解除合同,而要求承租人交付一定现金,以保证租赁合同正常履行。故房租到期后,出租人有权就押金扣除承租人对家具家电等设施损坏以及对其延误出租造成的损失。如房屋租赁双方一旦解除合同即退还押金而不论其出租人是否受到损失,出租人受到损失还需另行起诉,这不仅使押金失去了存在价值,无法对双方进行权利的保障,亦浪费了双方时间及大量司法资源。秦媛辩称，不同意对方上诉请求，《验房情况说明》就视为王**东已经认可合同解除。秦媛向一审法院起诉请求：1、判令王**东退还秦媛房屋押金3300元，剩余物业费560元，车位管理费100元，剩余水费490元，剩余电费300元，剩余燃气费100元，共计4850元；2、诉讼费由王**东承担。一审法院认定事实：秦媛与王**东于2019年4月24日签订《房产租赁合同》，约定秦媛承租王**东所有的坐落于开发区顺达街泰达时代9-2-301号房产，租赁期间自2019年5月4日起至2021年5月3日止，月租金3300元，当日秦媛依约向王**东支付3个月的租金9900元及押金3300元，秦媛承租房屋后，自行预付了水、电、燃气费用并缴纳了物业费3370.92元、及物业费（1年）。2020年3月4日，秦媛、王**东双方签署《验房情况说明》一份，双方确认于当日终止合同，并且对交房验收情况进行了记载，其中确认电表余额252.16元，水表读数82.5立方米，燃气表余量4737，并约定待双方到相关售卖单位确认后协商解决退还余款，同时约定2020年3月5日上午完成房屋内灯具的安装恢复。此后，因王**东未退还秦媛上述款项，故成讼。一审法院认为，秦媛、王**东之间签订的《房产租赁合同》、《补充合同》、《验房情况说明》均系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当受到上述合同的保护和约束。秦媛、王**东双方于2020年3月4日一致同意解除合同，故王**东应当将秦媛已经支付给其的租房押金以及其他超额预付的款项予以退还，其中包括押金3300元，物业费533.73元、车位管理费95元，共计3928.73元。王**东所提抗辩理由，首先在本案中证据显示双方系自愿解除合同，与是否存在不可抗力无关；其次王**东所提秦媛延误恢复灯具安装的时间，未清理室内张贴的广告及悬挂的Logo等造成继续出租困难，秦媛未及时变更工商登记营业地址等抗辩意见，均与本案诉争无关，双方可就以上争议协商解决，无法协商的，王**东可另行提起民事诉讼解决。秦媛主张的水费、电费、燃气费，因双方约定到相关部门核对数据后再行处理，且秦媛未提交有关双方核对的证据，现有证据无法证明应当退缴的数额，该部分诉讼请求，本案中无法支持，秦媛可在与王**东双方到相关部门核对后或者取得相关证据后另行提起民事诉讼处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、被告王**东于判决生效之日起十日内给付原告秦媛租房押金3300元，物业费533.73元、车位管理费95元，共计3928.73元；二、驳回原告秦媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告王**东负担，于判决生效之日起十日内给付原告。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。王**东提交证据一：客户日用电情况报表；证据二：自来水公司开具的证明，欲证明秦媛主张返还的电费、水费数额不对。因二审中双方就应退还的电费、水费数额已经达成一致，本院对该两份证据不再认证。王**东另提供2020年3月2日-3月4日其与秦媛的短信记录，欲证明其明确告知秦媛违约解除合同按约支付违约金，房屋押金不退，秦媛没有异议，已就押金冲抵违约金达成一致，于3月4日交付房屋。秦媛二审中，对该短信记录真实性不持异议，但认为双方签署的《验房情况说明》已表明王**东同意解除合同。本院认为，从秦媛、王**东签订的《验房情况说明》来看，仅能表明双方对解除合同、交接房屋达成一致，但并不体现王**东同意放弃主张秦媛解除合同的违约责任。王**东提交的短信记录进一步佐证其主张，本院予以认定。二审中，双方确认王**东应当退还电费107.88元，水费254.77元，秦媛表示燃气费退款不再主张。本院查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、双方合同解除系协商一致解除还是单方违约解除；二、王**东是否应当返还房屋押金以及应当返还的水费、电费、采暖费数额。关于双方合同解除认定问题。依照法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人有权行使法定解除权。新冠疫情的防控虽然对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故秦媛并无法定解除权。秦媛以因不可抗力致使不能实现合同目的为理由通知王**东解除后，王**东并不予以认可其解除理由，从秦媛、王**东签订的《验房情况说明》来看，仅能表明双方对解除合同、交接房屋达成一致，但王**东始终坚持认为秦媛系违约解除，不同意放弃主张秦媛解除合同的违约责任。故秦媛仍应承担解除合同的违约责任。一审法院认定双方协商一致解除有误，本院予以纠正。根据双方合同约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按房屋一个月的月租金向甲方支付违约金。”在秦媛提出解除时，王**东已经明确表示其违约解除，押金不予退还，故秦媛主张王**东返还押金3300元的主张不能成立，本院不予支持。一审判决王**东返还秦媛已经交纳的物业费、车位管理费，并无不当，本院予以维持。二审期间双方确认王**东应当退还电费107.88元，水费254.77元，秦媛表示燃气费退款不再主张。对此本院予以确认并相应改判。综上所述，王**东的上诉请求部分成立，本院予以支持。秦媛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初6998号民事判决；二、上诉人王**东于本判决生效之日起十日内给付上诉人秦媛物业费533.73元、车位管理费95元、电费107.88元，水费254.77元，共计991.38元；三、驳回上诉人王**东的其他上诉请求；四、驳回上诉人秦媛的其他上诉请求及原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人秦媛负担20元，由上诉人王**东负担5元；二审案件受理费75元，由上诉人秦媛负担51元，由上诉人王**东负担24元。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十一月二十三日法官助理姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……