福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0421民初730号 原告：曾清姬，女，1976年12月4日出生，汉族，住明溪县。 被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地福建省明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾****栋。统一社会信用代码：91350421597898393W。 法定代表人：邱连，公司董事长。 原告曾清姬与被告福建省旭城房产开发有限公司(以下简称旭城房产开发公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾清姬到庭参加诉讼，旭城房产开发公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾清姬向本院提出诉讼请求：1.判令旭城房产开发公司支付违约金人民币17666.7元（2019年4月5至2020年8月5日,以购房款293041.20元为基数，按年利率4.5%计算）；2.判令旭城房产开发公司支付房屋面积差价款5264.7元；3、判令旭城房产开发公司承担本案诉讼费用。事实和理由：曾清姬与旭城房产开发公司系商品房买卖合同关系。2014年3月20日，曾清姬、陈锦民（2015年7月2日，双方协议，该房屋由曾清姬所有）与旭城房产开发公司签署了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定曾清姬、陈锦民（即买受人）购买旭城房产开发公司（即出卖人）建造的明溪县××商品房××单元××号房屋，房价款为人民币293041.2元。2016年5月28日，旭城房产开发公司交付房屋。2019年4月4日，旭城房产开发公司向明溪县国土资源局、明溪县不动产登记中心办理了讼争房屋初始登记。由于旭城房产开发公司对有起诉逾期办证违约金的业主，拒不履行协助办理产权登记义务。2020年1月，曾清姬向明溪法院提起诉讼，请求判令旭城房产开发公司协助办理房屋产权登记。2020年8月5日，曾清姬通过法院强制执行取得诉争房屋不动产权登记证书。曾清姬认为，旭城房产开发公司拒不履行协助办理房屋产权登记的行为构成违约，应向其赔偿违约损失。旭城房产开发公司交付的房屋，其产权登记面积89.65ｍ2小于合同约定面积91.27ｍ2，还应根据合同约定向曾清姬退回房屋面积差价款。为维护其合法权益，故提出上述请求。 旭城房产开发公司未提交答辩意见。 曾清姬围绕诉讼请求依法提交了证据，鉴于旭城房产开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃对曾清姬诉称事实、证据的抗辩权和质证权。经本院审查，曾清姬提交的《商品房买卖合同》、《买卖合同备案信息表》、交房通知书、销售不动产统一发票、收据、《职工住房借款合同》、不动产权属登记证书、（2018）闽0421民初407号民事判决书、离婚协议符合证据真实、合法及与本案有关联的属性，对其证明力予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月20日，曾清姬、陈锦民（2015年7月2日，双方协议，该房屋由曾清姬所有。）与旭城房产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：旭城房产开发公司将位于明溪县××商品房××单元××号房屋出售给曾清姬、陈锦民，建筑面积91.27ｍ2，商品房单价3210元，房价款为293041.2元人民币（含2016年5月25日补交房款64.2元）。其中合同第五条约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3℅以内（含3℅）部分的房价款由出卖人返还买受人；第十四条第（二）款约定:“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。合同签订后，原告向旭城房产开发公司支付了全部购房款。旭城房产开发公司于2016年5月28日向曾清姬交房。2019年4月4日，旭城房产开发公司向明溪县国土资源局、明溪县不动产登记中心办理了讼争房屋的初始登记。因旭城房产开发公司未协助曾清姬办理房屋不动产权登记手续。2020年1月14日，曾清姬向明溪法院提起诉讼，请求判令旭城房产开发公司协助办理诉争房屋的不动产权登记手续，法院予以支持。通过法院强制执行，2020年8月5日，曾清姬取得了诉争房屋不动产权登记证书。产权登记房屋建筑面积89.65ｍ2。 本院认为，曾清姬与旭城房产开发公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。旭城房产开发公司在完成房屋所有权初始登记义务后，未及时协助曾清姬取得讼争商品房权属证书，其行为构成违约，应承担违约责任。关于违约损失计算标准问题，虽然《商品房买卖合同》第十四条中有约定逾期办证违约责任为零的条款，但该条款系提供格式条款一方旭城房产开发公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，该条款无效。该约定为零的条款无效后，当事人并未重新约定违约金，违约一方旭城房产开发公司应承担赔偿损失等违约责任，虽曾清姬起诉请求支付违约金并无合同依据，但该请求本质仍是主张违约责任，本院以其主张违约损失赔偿看待，以已付实际购房款总额293041.2元为基数，以曾清姬借款合同约定的住房公积金借款年利率4.5%为标准，计算逾期办证造成曾清姬的损失。关于面积差价款退还的主张，符合《商品房买卖合同》第五条的约定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾清姬支付逾期办证违约金17666.7元； 二、福建省旭城房产开发有限公司同时还应在本判决生效之日起十日内返还曾清姬房价款5264.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费373元，由福建省旭城房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  伊世杰 人民陪审员  温爱芬 人民陪审员  林 栎 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  熊小林 附：民事判决书适用相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。