江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10412号上诉人（原审被告）：王炜勋，男，1976年2月4日出生，汉族，住苏州。被上诉人（原审原告）：中新苏州和乔物业服务有限公司，统一社会信用代码913205947382993796，住所地苏州工业园区星州街**商业街****。法定代表人：傅华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王苏，该公司员工。委托诉讼代理人：潘振平，该公司员工。原审被告：王琴，女，1979年6月23日出生，汉族，住苏州。上诉人王炜勋因与被上诉人中新苏州和乔物业服务有限公司（以下简称和乔物业公司）、原审被告王琴物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初13684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王炜勋上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由和乔物业公司、王琴承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律不当。1.和乔物业公司所持物业合同无效，小区业委会选聘没有召开业主大会，私自与和乔物业公司签订合同无效。2.一审法院没有查明2013年之前以及2016年之后双方是否存在物业委托合同关系。3.和乔物业公司并未通过书面催缴的法定程序主张拖欠的物业费。4.和乔物业公司并未提供物业合同约定的物业服务或提供服务未达到约定的四级标准，具体包括：（1）楼道屋顶漏雨多年，楼道玻璃顶破碎未进行修复，（2）未对雨水口、落水管等进行任何处理，发生下雨时雨水倒灌现象，（3）未对建筑物外墙做任何清洗，未按规定清理排水明沟、地下管井，（4）小区地面防腐木、小区监控、儿童游乐区、小区路面等公共设施长期损坏无人维修，（5）小区楼道电瓶车随意停放无人管理，（6）供配电系统、弱电系统方面无维修保养、运行记录，小区电梯长时间损坏无人维修，（7）从未检查避雷接地系统，（8）未对小区进出车辆以及地下车库和地面停车进行管理，经常出现道路和消防通道堵塞，（9）环境卫生方面清洁不到位，小区道路存在明显生活垃圾和建筑垃圾，道路杂物乱堆，（10）园林绿化方面，小区草坪毁坏严重无人管理，未对树木病虫害进行喷药处理，围墙花草枯死，（11）安全防范方面，无进出车辆管理和访客登记，配备的单元刷卡门禁系统长期损坏未启用，有不明商贩入内，随意张贴小广告，大件物品搬出无登记，（12）消防方面，消防器材配置紊乱，无专人管理，无消防培训，（13）小区围墙铁护栏生锈，没有按规定4年油饰一次，楼梯间公用走廊的室内墙面没有按规定6年粉刷一次。一审法院对于王炜勋反映的问题是否属实没有审查。5.一审法院认为该小区的其他业主已缴纳物业服务费就表明和乔物业公司已提供相应物业服务，但和乔物业公司并未提交证据证明其他业主交费情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当承担相应违约责任。6.和乔物业公司提供的物业合同中并未约定违约金或滞纳金，且该合同已经过期，一审判决滞纳金没有合同依据。7.一审判决认定的物业费金额计算错误，经核算应为46535.192元。8.一审关于诉讼费负担的认定不当，和乔物业公司一审诉讼请求并未得到全部支持，故要求王炜勋承担全部诉讼费用不公平。二、一审法院程序违法。1.一审中王炜勋申请法院向政府相关部门、单位调取证据及现场勘查，一审法院未作回复。2.一审法院未依法向王琴送达开庭传票和法律文书。和乔物业公司辩称，一、案涉小区自交付以来一直由我公司提供物业服务，故王炜勋自2010年5月1日入住小区起就应当向我公司缴纳物业服务费。二、我公司计算物业管理费，是按照业主的建筑面积以及物业费单价，计算得出每月应交管理费后再根据业主欠费的月数，相乘得到业主的欠费本金金额，所以一审支持的物业费金额正确。三、我公司诉前已向王炜勋多次催收，包括寄送催缴函、律师函，符合法律规定的起诉程序。四、一审法院程序正当。请求二审法院维持一审判决。王琴未作陈述。和乔物业公司向一审法院起诉请求：1.王炜勋、王琴给付物业费46535.68元（2010年5月1日至2020年6月30日），并支付违约金人民币45296.76元整（按0.5‰每日计算，计算至2020年6月30日），两项合计人民币91832.44元；2.本案诉讼费用由王炜勋、王琴承担。一审法院认定事实：王炜勋、王琴系苏州工业园区城邦花园26幢802室业主，该房屋建筑面积为173.38平方米，房屋类型为住宅。城邦花园业主大会作为委托方与受托方授权城邦花园业主委员会（甲方）和乔物业公司（乙方）签订《苏州市物业管理委托合同》，约定物业名称：城邦花园；地址：苏州工业园区高和路**、星州街**；物业类型：住宅及商业。物业管理服务期限为3年，自2013年1月1日至2015年12月31日。物业费标准：多层：1.8元/月·平方米；小高层/高层：2.20元/月平方米；别墅、15幢楼：3.20元/月·平方米；商业：4.50元/月·平方米等，双方约定因乙方对小区地下人防车位承担保洁照明维护工作，业主如需使用该地下车位，自车位交付之日起应向乙方支付RMB30元/月/个的管理费，鉴于上述管理费用仅为小区地下人防车位的保洁照明维护费用，故该管理费的收取不构成乙方有义务负责所停车辆及其中财务的保安，乙方不对车辆的损毁及财务安全承担任何责任，但应积极配合业主向相关责任方索赔。同时，业主对该车位的使用应符合相关法律法规政策的规定或调整。合同第十条约定，物业服务费按月计算：业主或物业使用人应按以下方式向乙方交纳物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用(√千分之三，万分之五)乙方在此同意并确认，无论业主是否实际居住使用，业主自办理入住手续后即应当按本合同约定的标准和期限全额支付物业服务费。在每年1月、7月的1日前向乙方交纳包括本年在内的半年的物业服务费。和乔物业公司多次向王炜勋、王琴发出催缴通知函及律师函。王炜勋、王琴表示未收到过。王炜勋、王琴提供252张照片，是其跨5、6年所拍摄的。以证实和乔物业公司未提供物业服务即委托合同约定的四级服务。王炜勋、王琴陈述，物业费交过，因为后来和乔物业公司不提供物业服务所以不交了，小区没有业委会无法反映问题，没有保洁、保安，有缴纳车位管理费，不交车位管理费不能进到车库。以上事实，有房产证、苏州市物业管理委托合同、律师函、催缴通知函、照片及当事人庭审中的陈述等证据材料予以佐证。一审法院认为，和乔物业公司与业主大会授权的业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效，该协议对业主具有约束力。王炜勋、王琴虽抗辩和乔物业公司未提供物业服务，但该小区的其他业主已缴纳物业服务费，且王炜勋、王琴缴纳车位管理费，表明和乔物业公司已提供相应的物业服务,王炜勋、王琴作为业主理应缴纳相应的物业服务费。至于王炜勋、王琴提出的物业服务缺陷问题，王炜勋、王琴仅提供照片，且王炜勋、王琴未就其主张的物业服务缺陷向该小区业主委员会及业主大会反映，且提出的部分事宜并非物业服务的范围，此外即使和乔物业公司在物业管理服务中存在瑕疵导致王炜勋、王琴损失，王炜勋、王琴亦可通过其他途径主张权利，王炜勋、王琴据此长期不缴纳物业费有滥用权利之嫌，故对王炜勋、王琴的抗辩意见一审法院不予采信。综上，王炜勋、王琴应依约定缴纳物业费，王炜勋、王琴确认欠费事实，故一审法院认定王炜勋、王琴支付和乔物业公司拖欠物业费46535.68元。关于和乔物业公司主张的违约金，和乔物业公司提供的物业服务合同中足以证实双方对物业费支付时间及逾期付款违约金存在约定，和乔物业公司要求违约金的诉讼请求应予以支持，但和乔物业公司主张的每日万分之五的滞纳金标准过高，一审法院酌定王炜勋、王琴向和乔物业公司支付自每年物业服务期满之日起计算至2020年6月30日的违约金14892元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、王炜勋、王琴于判决生效之日起十日内支付中新苏州和乔物业服务有限公司物业服务费46535.68元、违约金14892元，合计61427.68元。二、驳回中新苏州和乔物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4880元，由王炜勋、王琴负担3000元，由中新苏州和乔物业服务有限公司负担1880元。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审经审理查明，和乔物业公司一审中提交城邦花园业主委员会（甲方）与和乔物业公司（乙方）签订《苏州市物业管理委托合同》两份，其中一份委托服务期限自2009年10月1日至2012年12月31日，一份委托服务期限自2013年1月1日至2015年12月31日，其余条款约定相同。两份合同第二十五条第二款均约定，本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。王炜勋二审中认为其没有看到上述合同的原件，同意由法院对合同的真实性依法认定。后和乔物业公司向本院提交了两份合同的原件，本院核对后对两份合同真实性予以确认。二审另查明，王琴一审中对本案提出管辖权异议，一审法院裁定驳回后按照案涉房屋地址向王炜勋邮寄送达裁定书，后王琴不服提起上诉，本院二审维持了一审裁定。二审中，王炜勋认可王琴是其妻子，但王琴父母身体不好，王琴需要两边走，不是一直居住在城邦花园案涉房屋内；王炜勋收到了一审法院开庭传票及一审判决书，相关诉讼情况不是及时转告给王琴。二审又查明，王炜勋向一审法院申请调取2010年-2019年期间如下证据：和乔物业公司、城邦花园业委会、社区有关城邦花园物业服务内容、质量的书面材料；苏州市消防支队、苏州市公安局110指挥中心、寒山闻钟、12345便民服务热线处有关城邦花园消防通道堵塞、随意停车等物业服务书面材料；其他关联案件开庭笔录并现场勘查、调查城邦花园物业服务情况，询问业委会成员物业服务质量。以上事实，由和乔物业公司提交的《苏州市物业管理委托合同》、王琴的管辖异议申请、王炜勋的调查取证申请书以及当事人二审调查笔录予以佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：本案二审各方争议焦点在于：一、和乔物业公司向王炜勋、王琴主张2010年5月1日至2020年6月30日期间的物业费是否有合同依据，是否经过法定程序；二、王炜勋、王琴能否以物业服务质量不符合约定为由拒交物业费；三、一审认定的物业费金额是否正确，和乔物业公司主张逾期付款违约金有无依据；四、一审法院是否存在程序不当；五、一审判决的诉讼费负担认定是否妥当。对于争议焦点一，王炜勋上诉认为业委会选聘物业未经合法程序，私自签订的物业管理服务合同无效，不能约束业主，且和乔物业公司主张2013年之前及2015年之后的物业费没有合同依据，和乔物业公司没有对物业费依法催缴。对此，本院认为，和乔物业公司为证明自己在案涉小区城邦花园提供物业管理服务，提交了与小区业委会签订的物业管理委托合同两份，可以证明其在2009年10月1日至2015年12月31日期间与城邦花园业委会存在书面物业管理合同关系。而根据合同约定，在服务期限届满后，如果业委会没有明确表示续聘或解聘，也没有选聘新的物业管理企业，合同可以自动延续，和乔物业公司继续提供物业管理服务。王炜勋并无证据证明和乔物业公司已经撤场或案涉小区由其他物业公司提供物业管理服务，一审法院认定和乔物业公司实际为案涉小区提供物业管理服务并无不当。王炜勋对两份物业管理委托合同效力有异议，可以另行主张权利，但即便上述合同被确认无效或撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，王炜勋作为业主，在接受和乔物业公司提供的物业服务期间也应承担物业费的支付义务。对于催缴问题，和乔物业公司一审中提供了律师函、通知函、邮寄凭证等材料以证明向王炜勋、王琴催缴物业费的情况，但王炜勋否认收到上述材料。但和乔物业公司提起本案诉讼,一审法院依法送达了相关诉讼材料，王炜勋、王琴对和乔物业公司索要物业费的诉求应当已经知悉，至今仍未予缴纳，故和乔物业公司要求王炜勋、王琴支付物业费，理由充分、于法有据,应予支持。对于争议焦点二，王炜勋认为和乔物业公司的物业管理服务未达到合同约定标准，并提交照片佐证，但物业管理服务涉及到小区相关房屋及其配套设施、场地的维修、养护、管理及维护小区环境卫生与秩序等多项内容，有关管理和服务具有琐碎性和重复性的特征，是一个动态、长期的过程。王炜勋提供的证据尚不足以证明和乔物业公司履行合同存在重大瑕疵，其王炜勋认为物业管理存在的问题可通过与和乔物业公司、小区业委会沟通协商解决，其以此为由拒绝交纳物业费并无依据，也损害了其他按时缴费业主的正当权利，不利于整个小区的正常物业管理和长远发展。对于争议焦点三，王炜勋二审中认可其所住房屋属于小高层，根据合同约定，物业费收费标准为2.2元/月/平方米，案涉房屋面积为173.38平方米，故每月应缴纳物业费381.44元（四舍五入），和乔物业公司主张2010年5月1日至2020年6月30日期间的物业费于法有据，应予支持，该期间物业费合计为46535.68元（381.44元*122个月）。一审法院关于欠付物业费计算并无不当，应予维持。对于逾期支付违约金，物业管理委托合同中明确约定了业主缴纳物业费的时间，逾期交纳的，和乔物业公司可以从逾期之日起按应缴费用每日千分之三收取，该条应当视为对逾期支付违约金的约定。一审法院考虑王炜勋逾期支付情况及给和乔物业公司造成的利息损失，已经对违约金计算标准予以调低，酌定王炜勋支付违约金14892元在合理范围内，本院不予调整。对于争议焦点四，首先，关于申请一审法院调取证据问题，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。从王炜勋的申请看，其要求调取的证据并不属于当事人因客观原因不能自行收集的证据，一审法院未予准许并无不当。其次，关于王琴的诉讼权利，一审法院通过EMS法院专递向王琴送达开庭传票、一审判决书，虽然邮寄凭证上仅载明了王炜勋的姓名，但王炜勋是王琴的配偶，系与王琴共同居住的成年家属，王炜勋认可收到一审送达的诉讼材料，且王琴在一审中提出过管辖权异议，应视为王琴对本案诉讼情况知情并主张过诉讼权利。故一审法院向王琴送达诉讼材料的程序并无不当。对于争议焦点五，本案系王炜勋、王琴未按时交纳物业管理费引发的纠纷，一审法院认定诉讼费用全部由违约方负担并无不当。综上，上诉人王炜勋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理1933元，由上诉人王炜勋负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年十一月三十日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。