江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8604号上诉人（原审原告）：李根贵，男，1970年11月25日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。上诉人（原审原告）：童玉琴，女，1973年9月4日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：石向生，江苏和嘉律师事务所律师,共同代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：张柏林，男，1966年4月1日出生，汉族，住江苏省张家港市。被上诉人（原审被告）：常秀红，女，1986年1月17日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：毛洁，江苏崇简律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。上诉人李根贵、童玉琴因与被上诉人张柏林、常秀红房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。李根贵、童玉琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李根贵、童玉琴的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由张柏林、常秀红承担。事实和理由：1.本案系李根贵、童玉琴与张柏林、常秀红之间的房屋买卖纠纷。一审时既没有第三人申请参加诉讼，一审也没有依法追加第三人参加诉讼。因此一审处理的还仅仅是李根贵、童玉琴与张柏林、常秀红之间的房屋买卖纠纷事宜。2.因为张家港金辉装饰工程有限公司（以下简称金辉公司）未能及时支付李根贵工程款，后金辉公司同意以物抵债即将涉案房屋折抵工程款给李根贵。李根贵未能履行以物抵债协议的其他义务，只是金辉公司和李根贵之间的事情，与童玉琴和张柏林均无关。故只有在金辉公司与李根贵之间存在工程款结算关系，金辉公司与童玉琴之间并无任何关系。虽然张柏林系金辉公司法定代表人，但李根贵与张柏林之间就工程款结算并无直接关系。3.李根贵自愿将房屋所有权登记在李根贵、童玉琴名下，涉案房屋系李根贵、童玉琴共有，童玉琴依法享有一半的所有权，一审的错误判决剥夺了童玉琴的合法权利。4.李根贵、童玉琴提供的证据已经证明以物抵债协议是李根贵与金辉公司订立的。李根贵、童玉琴与开发商之间订立的是一手房买卖合同。后李根贵、童玉琴与张柏林、常秀红之间订立了二手房买卖合同。三份协议或合同的当事人和法律关系均不相同，且无关联，一审将几个合同关系一并处理并无事实与法律依据。5.虽然金辉公司一审时提交了部分材料，但金辉公司并不是案件当事人，而且张柏林系金辉公司法定代表人兼股东，一审依据金辉公司提交的材料判决驳回李根贵、童玉琴的全部诉讼请求违反法律规定。6.2016年1月16日的以房抵债协议并没有约定如李根贵没有支付剩余款项则房屋返还给张柏林、常秀红。在签署了以房抵债协议以后，李根贵和金辉公司已经实际履行了以房抵债协议。在订立协议之前，李根贵的工程款已经全部抵消完毕，一审要求李根贵与金辉公司的工程款结算另行主张错误。张柏林、常秀红辩称，服从一审判决。李根贵、童玉琴向一审法院起诉请求：1.判令张柏林、常秀红立即归还李根贵、童玉琴房款1137920元并赔偿李根贵、童玉琴利息损失(支付以1137920元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年5月26日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至(全部清偿/实际履行完毕之日止的利息，以上利息现合并暂计至2019年12月31日，为24万元。)；2.案件受理费、保全费、保全保险费均由张柏林、常秀红承担。一审法院认定事实：2016年1月16日，甲方金辉公司与乙方李根贵达成协议，约定甲方将大成广场B座813室房屋卖给乙方，甲方在2014年-2015年期间应付乙方的工程款全额抵大成广场B座813室的房款，但房款超出工程款部分的50%乙方必须在2015年底付甲方法人代表张柏林名下，超出额剩余的50%作为2016年度的再合作工程预留款，2016年底多退少补。按国家规定的工程价款的10%作为工程保修金且一年内不计息除外。在此期间所有工程用的货物、人工费等乙方均以市场价为计算标准，高出市场价的甲方审定后可予以扣除。房屋价格以江苏大成房地产开发有限公司的凭证为准。2016年1月18日，金辉公司向江苏大成房地产开发有限公司出具购房款项确认书，内容为金辉公司承接大成广场项目工程款购买大成广场公寓B813室（产权面积66.27平方米，总价1159920元）该房由金辉公司委托李根贵购买，上述购房款项由金辉公司统一支付予大成房地产开发有限公司。2016年1月19日，江苏大成房地产开发有限公司开具给李根贵大成广场B813室房款总额为1159920元的发票。2016年3月2日，李根贵缴纳房屋买卖契税，契税计算的依据房款为1159920元。2016年3月3日，江苏大成房地产开发有限公司的交房流转单上登记B813室的业主为李根贵，房款是否付清项目里为“是”（抵工程款）。2016年3月3日，李根贵、童玉琴登记领取案涉房屋大成广场B座813室的产权证。2016年5月25日，李根贵、童玉琴与张柏林、常秀红达成存量房买卖契约，李根贵、童玉琴将案涉房屋大成广场B座813室过户给张柏林、常秀红，合同价款为1159920元。2016年5月30日，张柏林、常秀红领取了案涉房屋的产权证。2016年1月16日，李根贵与金辉公司达成案涉房屋协议后，除了协议所涉抵扣的李根贵的工程款外，李根贵未支付给金辉公司其他款项，也未承接金辉公司任何工程。2016年5月25日，李根贵、童玉琴与张柏林、常秀红达成存量房买卖契约后，除诉状中提及的22000元外，张柏林、常秀红未支付其他款项给李根贵、童玉琴。另，张柏林系金辉公司的法定代表人。一审审理中，双方对案涉房产转让是否为真实的买卖等存在争议。李根贵、童玉琴认为案涉房产是其出售给张柏林、常秀红，而张柏林、常秀红则认为案涉房产是当时金辉公司与李根贵、童玉琴结算工程款转让给李根贵、童玉琴，后由于李根贵、童玉琴未能做相应的工程或支付相应的款项案涉房产又转回给金辉公司，登记在金辉公司法定代表人名下。一审法院认为：涉房产原是金辉公司从案外人处抵扣工程款所得，并由金辉公司委托李根贵直接办理了相应的手续。根据金辉公司与李根贵20**年1月16日达成的协议，金辉公司确有以案涉房产抵扣李根贵的工程款的意思表示，并要求此后两年李根贵支付相应的款项或做工程的工程款作为剩余房款予以抵扣，且约定款项支付给金辉公司法定代表人，即张柏林。但是在签订协议后，除上述已抵扣的工程款外，李根贵未再支付任何款项给金辉公司或抵扣任何工程款。2016年3月3日，李根贵、童玉琴将案涉房产的产权证领取至其名下，2016年5月25日，根据过户需要，双方签订了案涉房屋的转让协议，由李根贵、童玉琴过户给张柏林、常秀红，金辉公司对过户给张柏林、常秀红的情况予以认可。金辉公司从案外人处抵扣工程款案而折抵的房款为1159920元，与李根贵、童玉琴过户给张柏林、常秀红的协议中约定数额一致，结合案涉房产的产权证领取及过户经过、款项的履行情况等，符合张柏林、常秀红抗辩所称李根贵、童玉琴未能按约定支付或抵扣给金辉公司剩余款项，李根贵、童玉琴将案涉房产返还给金辉公司并登记在该公司的法定代表人及其时任配偶名下。至于李根贵与金辉公司的工程款结算情况，其可以依据相应证据另行主张。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回李根贵、童玉琴的诉讼请求。案件受理费17202元，由李根贵、童玉琴负担。二审中，李根贵、童玉琴提供外包工承包合同复印件一份，证明2016年1月16日涉案协议签订后，李根贵为金辉公司施工了其他工程。张柏林、常秀红质证表示，认可该合同的真实性，但该工程的工程款在一审中已进行了核对确认。二审中，李根贵、童玉琴陈述：1.2016年5月25日签订存量房买卖契约时约定，签了协议以后张柏林、常秀红一个月付清购房款，但过完户后，李根贵因为其他事情被判刑，后童玉琴向张柏林催要房款，张柏林分两次各1万元一共付了2万元（张柏林银行转账给童玉琴）；2.李根贵于2018年刑满释放后，找张柏林要钱，张柏林通过微信转账给李根贵2千元，后来就再也没付钱；3.2016年春节后到李根贵入狱（2016年5月27日）之前，李根贵给金辉公司做了三个装修新项目，签订了书面协议，约定的工程款共计10万元左右，两个项目做完了，一个没做完，但是没有实际支付工程款。张柏林、常秀红陈述：1.李根贵所述的张柏林通过微信转账给李根贵20**元属实，是在李根贵出狱后才进行的转账。李根贵、童玉琴所述的22000元转账支付的是结欠李根贵的工程款，因为2016年5月25日双方签订存量房买卖契约之后，李根贵一方将涉案房屋过户至张柏林等人名下，工程款没有结算完毕，故张柏林支付了李根贵相应工程款，但后来核实，张柏林一方实际已超付工程款。2.双方对工程款金额一直无法确认，房屋重新转回张柏林名下，是因为李根贵马上面临判刑，事实上无法履行之前签订的以房抵工程款的协议，之后李根贵将涉案房屋返还给张柏林，涉及到的工程款，双方协商以后另行处理。二审另查明，涉案存量房买卖契约约定，契约生效之日起30天内一次性支付购房款，出卖方应于2016年5月27日前腾空房屋，该合同未约定逾期交房和逾期付款违约责任。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，李根贵、童玉琴因涉案房屋买卖事宜诉至法院，本案二审的争议焦点是涉案存量房买卖契约是否是双方的真实意思表示。对此，本院认为，根据涉案2016年1月16日的协议可知，金辉公司与李根贵达成了以涉案房屋抵扣金辉公司结欠李根贵工程款的合意，并由李根贵支付相应的款项或做工程的工程款抵扣剩余房款，且约定款项支付给金辉公司法定代表人张柏林。在签订上述协议后，李根贵未按照约定向金辉公司或张柏林支付剩余房款。2016年3月3日，李根贵、童玉琴取得了涉案房屋的产权登记，后又于2016年5月25日与张柏林、常秀红签订存量房买卖契约，并将涉案房屋过户至张柏林、常秀红名下，金辉公司对上述过户情况予以认可。金辉公司从案外人处抵扣工程款折抵的涉案房屋的房款金额与涉案存量房买卖契约中约定的房屋价款一致，结合涉案存量房买卖契约的其他内容、涉案房屋的产权登记及过户情况、2016年1月16日协议的履行情况、李根贵与童玉琴之间的关系等，一审采纳张柏林、常秀红关于李根贵、童玉琴未能按约支付或抵扣给金辉公司剩余款项，李根贵、童玉琴将涉案房屋返还给金辉公司并登记在金辉公司法定代表人张柏林及其时任配偶常秀红名下的抗辩意见并无不当。李根贵与金辉公司的工程款结算事宜，可由双方另行处理。综上所述，李根贵、童玉琴的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17202元，由上诉人李根贵、童玉琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年十一月十日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。