广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4997号 原告：陈光能，男，1966年12月25日出生，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：李勇燕，广西桂金剑律师事务所律师。 被告：玉林市长祥商贸有限公司，住所地：广西玉林市胜利路金旺里**广播电视局宿舍****，统一社会信用代码：91450900310136747C。 法定代表人：王国强，执行董事。 被告：广西东明电器有限公司，住所地：，住所地：广西玉林市胜利路金旺里**广播电视局宿舍****信用代码：91450900589825469K。 法定代表人：吴贡先，执行董事。 被告：吴贡先，男，1955年10月29日出生，汉族，系广西东明电器有限公司执行董事，公民身份证住址：广西玉林市玉州区，现住玉林市。 以上三被告委托诉讼代理人：邹云，广西典圣律师事务所律师。 被告：王国强，男，1958年4月2日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告陈光能与被告玉林市长祥商贸有限公司（以下简称：长祥商贸公司）、广 西东明电器有限公司（以下简称：东明电器公司）、吴贡先、王国强合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告长祥商贸公司、东明电器公司、吴贡先提出管辖权异议申请，因申请已超过答辩期，本院对管辖权异议申请不予审查。原告陈光能及其委托诉讼代理人李勇燕，被告玉林市长祥商贸有限公司和被告广西东明电器有限公司及被告吴贡先的委托诉讼代理人邹云，被告王国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈光能向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《【东明大厦】使用权转让合同》与《物业委托经营管理合同》；二、判令被告玉林市长祥商贸有限公司返还【东明大厦】第一层115号商铺使用权的转让款100000元，并支付利息给原告（利息计算方式：以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起计至还清之日止）；三、判令被告玉林市长祥商贸有限公司支付拖欠的租金给原告，暂计至2020年7月30日为31583元，以后按实际产生计算；四、判令被告玉林市长祥商贸有限公司支付逾期支付租金的违约金给原告（违约金以31583元为基数，按日利率万分之三计算，从2019年1月1日起至2020年7月30日约为5448元，以后按实际产生计算）；五、判令被告广西东明电器有限公司、王国强、吴贡先对前述第二、三、四项诉讼请求的债务承担连带责任；六、本案受理费由四被告承担。事实与理由：被告长祥商贸公司开发了位于玉林市玉州区】（推广名：东明国际）项目。2017年4月30日，被告长祥商贸公司与原告签订《【东明大厦】使用权转让合同》，合同约定：长祥商贸公司将东明大厦的第1层115号商铺的使用权转让给原告，转让总价款为100000元，转让期限为2017年4月30日至2031年8月30日；商铺由被告长祥商贸公司和被告东明电器公司予以统一返租和统一经营管理，并支付返租租金给原告。同日，原告向被告长祥商贸公司支付了共100000元转让款后，与被告长祥商贸公司和被告东明电器公司签订《物业委托经营管理合同》。该合同约定：原告于2017年4月30日起将东明大厦第1层115号商铺委托给被告长祥商贸公司 统一经营管理，返租期为五年，按季度支付返租租金。合同第五条约定，如果被告长祥商贸公司逾期支付租金的时间超过30个工作日的，自应付租金时间次日起至实际全额支付应付租金之日止，需按日支付逾期应付租金万分之叁的违约金，如逾期超过六个月的，原告可以单方解除合同。按《委托经营管理合同》约定，截至2020年7月30日长祥商贸公司应付租金62250元，被告只支付30667元，截至2020年7月30日被告尚欠原告租金31583元。被告东明电器公司、吴贡先作为保证人在《物业委托经营管理合同》上签字，对被告长祥商贸公司因违约产生的返租租金、回购原告物业回购款及其违约金、利息以及赔偿款等义务承担连带保证责任，保证期限为2017年4月30日起至2031年8月30日止。上述两个合同生效后，被告长祥商贸公司并未依约给付返租租金。被告长祥商贸公司的行为已构成根本违约，双方转让商铺使用权并进行返租的合同目的无法实现，原告有权单方解除前述两个合同并要求被告长祥商贸公司退还商铺转让费100000元，支付欠付商铺返租租金、租金利息与违约金。由于被告长祥商贸公司是一人有限公司，被告王国强是该公司股东，应对公司债务承担连带责任。被告东明电器公司和吴贡先作为担保人应负连带担保责任。综上，为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告陈光能对其诉称的意见在起诉时向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、长祥商贸公司《企业信用信息公示报告》一份，证明被告长祥商贸公司主体资格，该公司股东王国强，属一人有限公司；3、东明电器公司《企业信用信息公示报告》一份，证明东明电器公司的诉讼主体资格；4、编号为1-115号的《【东明大厦】使用权转让合同》，欲证明被告长祥商贸公司将其开发的东明大厦项目的第一层115号商铺使用权转让给原告，转让总价款100000元，并约定由原告返祖给被告；5、《物业委托经营管理合同》，欲证明2017年4月30日原告与被告长祥商贸公司签订物业委托管理合同，把合同约定的商铺由原告返租给被告，被告支付租金，东明电器公司承担连带担保责任，该合同约定双方权利和义 务；6、《收据》，证明原告按照《【东明大厦】使用权转让合同》的约定，支付商铺使用权转让款100000元给被告长祥商贸公司；7、《银行历史明细、返租统计表》，欲证明被告仅支付了租金30667元，已构成了根本违约；8、拨打电话记录，证明被告违约失信，原告没办法与被告联系、协商。 被告长祥商贸公司、东明电器公司、吴贡先辩称，1、法院对本案没有管辖权。本案当事人对有关争议的解决方式有明确的仲裁条款约定，法院不应受理。《【东明大厦】使用权转让合同》无诉讼管辖权的约定，《物业委托经营管理合同》有诉讼管辖权的约定，如有争议应交由玉林仲裁委仲裁。《物业委托经营管理合同》实质上就是《【东明大厦】使用权转让合同》的未尽事宜的补充协议，其争议交由玉林仲裁委仲裁的约定，对使用权转让合同具有约束力，本案不应由法院受理。2、原、被告签订的两份合同属于无效合同，自签订合同之日起即无效。长祥商贸公司不享有东明大厦的所有权，东明大厦是玉林市玉州区玉城街道东明社区东明经济联社（原东明村）的资产，长祥商贸公司不享有东明大厦的所有权。东明大厦的土地属于农村集体建设用地，不是国有土地。我国法律、法规禁止集体土地上建设的房屋销售，更别说是商铺使用权。《【东明大厦】使用权转让合同》所转让的是集体土地上建设的房屋使用权，严重违反国家法律的强制性规定，由于《房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的必须在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《土地管理法》里却明确规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此，商铺使用权转让合同违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第52条规定，长祥商贸公司与原告签订的《【东明大厦】使用权转让合同》违反法律的强制性规定而无效。长祥商贸公司与原告《物业委托经营管理合同》是基于《【东明大厦】使用权转让合同》的签订而签订，属于一份从合同。由于主合同无效，从合同当然无效。故原告与被告长祥商贸公司签订的《物业委托经营管理合同》亦属无效合同。3、因两合同无效，被告长祥商贸公司与原告基于合同无效所取得的财产应返还给对方，则 原告自签订合同后从长祥商贸公司处取得了30667元的租金亦应返还。基于双方互相返还的法律规定，在相互抵销的基础上长祥商贸公司仅返还69533元给原告。4、因两合同无效，东明电器公司无需承担任何民事责任。由于主合同及从合同均属无效，被告东明电器公司虽然在合同上签字承担担保责任，但由于合同无效则担保责任已经不成立，故本案中被告东明电器公司不应承担任何民事责任。5、假设合同有效且法院有管辖权，《【东明大厦】使用权转让合同》及《物业委托经营管理合同》也不应予以解除。因为被告长祥商贸公司与原告签订的《【东明大厦】使用权转让合同》的有关权利义务双方已履行完毕，原告已完全取得了合同标的物，原告诉求解除该合同并返还转让款既无不符合法律规定也无合同约定，法院也不应支持。同时，长祥商贸公司与原告签订的《物业委托经营管理合同》有关权利义务已履行过半，原告要求解除合同并继续支付租金无法律依据。6、不管合同是否有效，王国强、吴贡先均不应承担任何连带责任。长祥商贸公司和东明电器公司均属于有限责任公司，承担的是有限责任，根据《公司法》的规定，有限责任公司对外承担的责任仅限于公司的财产，而且公司享有的财产比较多，且财产权属明晰，不存在公司财产与股东个人财产混同等任何人格混同的情形，故不管合同是否有效，被告王国强、吴贡先不应承担何何连带责任。 被告王国强辩称，被告长祥商贸公司是自然人独资公司，实际投资人和股东是被告吴贡先，其是出于朋友情份应吴贡先的请求挂名该公司股东并进行工商登记，公司的经营管理及风险承担都是吴贡先，其也不参与公司的经营管理及利益分配，公司的营业执照、印章、账户全是吴贡先控制，其对签订《【东明大厦】使用权转让合同》完全不知情，合同上盖的私章也不是本人提供，一切都是吴贡先所为，其提供的《隐名股东协议》、玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4074号民事调解书、（2020）桂0902民初1710号民事判决书已充分证明其个人的财产与被告长祥商贸公司的财产没有任何关系，按《公司法》第六十三条规定，相关法律责任应由吴贡先与长祥商贸公司一起承担，其不应当承担连带责任。 被告长祥商贸公司、东明电器公司、吴贡先在法院指定的举证期限内没有提供证据。 被告王国强对其辩称的意见向本院提交的证据有：《隐名股东协议书》复印件一份及玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4074号民事调解书、（2020）桂0902民初1710号民事判决书，欲证明该《隐名股东协议书》是被告王国强与被告吴贡先所签订的，被告长祥商贸公司的一切人员调配，资金投入都是由被告吴贡先个人掌控的，被告长祥商贸公司的所有行为都是由被告吴贡先个人进行操作，被告王国强不得干预也从来没有参与过经营管理。 经开庭举证、质证，被告长祥商贸公司、东明电器公司、吴贡先对原告提供的证据1-3的三性无异议；对证据4的真实性、合法性有异议，认为该合同违反相关法律规定，属无效合同。假如合同有效，被告已经履行合同义务，合同已履行完毕；对证据5的真实性无异议，合法性和关联性有异议，《委托物业管理合同》上明确约定双方产生的纠纷应提交玉林市仲裁委员会处理，不应是属法院受案范围，且两个合同相互关联，如果使用权转让合同无效，委托物业管理合同无合；对证据6-7的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，如果合同无效就不产生返还租金；对证据8与本案无关。 被告王国强对原告陈光能在起诉时向本院提供的证据1-3的三性均无异议；对证据4-8有异议，其不清楚也没参与。 原告陈光能对被告王国强提供的证据1认为公司是否有隐名股东属于公司内部的事情，与本案原告无关，对外应承担承担责任；对（2019）桂0902民初4074号民事调解书没有异议但该调解书与本案无关；对（2020）桂0902民初1710号民事判决书无异议，但该判决书也明确王国强应对第三人的债务承担连带责任，其承担责任后可向吴贡先追偿。被告吴贡先作为被告长祥商贸公司的实际控制人，因为是一人有限责任公司，那么被告吴贡先应该承担民事责任，被告王国强不仅是被告长祥 商贸公司的负责人，且被告长祥商贸公司还给予被告王国强一定的报酬，被告王国强也要负责任。 被告长祥商贸公司、东明电器公司、吴贡先对被告王国强提供的证据《隐股东协议书》的三性由法院认定；对（2019）桂0902民初4074号《民事调解书》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，（2019）桂0902民初4074号案的性质与本案不同，与本案没有关联；对（2020）桂0902民初1710号民事判决书不知道是否生效，由法院认定，但判决书的判决结果与本案无关联。 本院结合原告和被告王国强的举证和质证意见，对各方当事人均无异议的证据予以确认，并作为定案的依据。对各方当事人提出异议的部分证据，因无相反证据予以佐证，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院对该证据亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及当事人的陈述分析，本院确认以下法律事实：被告长祥商贸公司为开发位于玉林市玉州区】（推广名：东明国际）项目，欲将东明大厦第一层的商铺使用权转让给他人，后进行统一经营管理和统一返租。原告陈光能了解此情况后，与被告长祥商贸公司协商一致后，自愿达成了协议。2017年4月30日，以被告长祥商贸公司为甲方，原告为乙方，双方签订《【东明大厦】使用权转让合同》，合同约定：由被告长祥商贸公司将位于玉林市玉州区使用权转让给原告；该商铺建筑面积为5.42㎡，物业使用权转让价款折合单价为18450.18元／㎡，商铺的总价款为100000元，项目经营期限为15年时间（即自2016年9月1日起至2031年8月30日止）；物业使用权终止期限与项目经营期限相一致；该商铺交由被告长祥商贸公司和被告东明电器公司予以统一经营管理和统一返租，并由被告长祥商贸公司支付返租租金给原告。同日，以原告为委托方，被告长祥商贸公司为受托方，双方又签订了《授权委托书》，该委托书约定：原告将其拥有的位于玉林市玉州区的使用权，依法委托被 告长祥商贸公司行使与之相关的经营、管理、收益等权利。在《【东明大厦】使用权转让合同》和《授权委托书》中，除有原告签名盖指印外，并加盖有被告长祥商贸公司的公章和被告王国强的个人私章，对上述合同书和委托书予以确认。合同签订后，原告按照合同的约定，向被告长祥商贸公司支付了商铺使用权转让款100000元。与此同时，以原告为甲方，被告长祥商贸公司为乙方，被告东明电器公司为丙方，经过协商一致后，三方达成了统一意见，并共同签订了一份《物业委托经营管理合同》。该合同约定内容：原告自2017年4月30日起取得位于玉林市玉州区的使用权，使用年限自2017年4月30日起至2031年8月30日止。在此期间，原告自愿将其享有使用权的商铺返租给被告长祥商贸公司，并委托给被告长祥商贸公司统一经营管理，被告东明电器公司自愿为被告长祥商贸公司履行该合同的义务向原告提供保证，保证范围包括：被告长祥商贸公司应付原告的返租租金、回购原告物业的回购款及其违约金、利息、赔偿。保证期限自2017年4月30日起至2031年8月30日止。自原告支付清该商铺使用权总价款之日起的次月开始计算返租时间，返租期为五年（从2017年4月30日起至2022年4月30日止）。被告长祥商贸公司按季度支付返租租金给原告，返租租金在每年的1月20日、4月20日、7月20日、10月20日前对上一季度的租金进行发放。合同约定被告长祥商贸公司向原告支付返租租金标准如下：1、自2017年5月1日起至2018年4月30日止，年租金为18000元（即每3个月支付返租租金4500元）；2、自2018年5月1日起至2019年4月30日止，年租金为19000元（即每3个月支付返租租金4750元）；3、自2019年5月1日起至2020年4月30日止，年租金20000元（即每3个月支付返租租金5000元）；4、自2020年5月1日其至2021年4月30日止，年租金为21000元（即每3个月支付返租租金5250元）；5、自2021年5月1日起至2022年4月30日止，年租金为22000元（即每3个月支付返租租金5500元）。如果被告长祥商贸公司逾期支付租金的时间超过30个工作日的，应自支付返租租金时间次日起至 实际全额应付租金之日止，按逾期应付租金日万分之三支付违约金给原告；如逾期超过六个月的，原告可以单方解除合同。被告东明电器公司作为保证人，在《物业委托经营管理合同》中对被告长祥商贸公司因违约产生的返租租金、回购原告物业回购款及其违约金、利息、赔偿等义务，作了承担连带责任的保证。该《物业委托经营管理合同》除有原告签名盖指印外，还盖有被告长祥商贸公司的公章和被告王国强的个人私章，盖有被告东明电器公司的公章和被告吴贡先的个人私章，对该合同予以了确认。三方约定，因执行协议产生的争议，由三方协商解决，如协商未果，任何一方有权将争议提请玉林仲裁委员会仲裁。上述合同生效后，原告依照合同履行了义务，支付完商铺使用权的转让款100000元给被告长祥商贸公司，并将商铺使用权交由被告长祥商贸公司统一经营管理。但是，被告长祥商贸公司却没有按照合同的内容，认真地全面履行该合同约定的义务，仅从2017年5月1日至2019年3月25日支付返租租金共30667元给原告，之后被告长祥商贸公司再没有支付返租租金给原告。后原告多次找被告协议，但一直无法联系。被告长祥商贸公司的行为已构成违约行为，致使双方签订《【东明大厦】商铺使用权转让合同》中的返租租金的目的无法实现。由于被告长祥商贸公司共支付30667元的返租租金相当于支付到2018年12月31日（2017年5月1日至2018年4月30日租金18000元；2018年5月1日至2018年12月31日租金12667元），截止于本院立案之日（即2020年8月28日）止，已有20个月没有支付返租租金（合计33333元）给原告［其中：1、自2019年1月1日起至2019年4月30日止（4个月），应返租租金为19000÷12×4≈6333元；2、自2019年5月1日起至2020年4月30日止（12个月），应返租租金为20000元；3、自2020年5月1日起至2020年8月28日止（4个月），应返租租金为21000÷12×4=7000元；上述1-3项合计33333元］。 另查明，被告王国强与被告吴贡先是相识多年的好朋友，双方于1978年期间开始相互认识，1981年期间双方同在原玉林地区拖拉机厂工作。由于被告吴贡先某方 面的原因，不便出面担任玉林市长祥商贸有限公司的股东，后经被告王国强与被告吴贡先双方商定，由被告吴贡先向玉林市长祥商贸有限公司投资，投入金额为公司注册资本，被告王国强并不实际出资，被告王国强作为显名股东登记于公司章程、股东名册或其他工商登记材料之中。为此，被告王国强与被告吴贡先双方于2016年6月24日签订了一份《隐名股东协议书》。该协议书的内容载明：“隐名股东协议书。隐名股东（实际股东，以下简称甲方）：吴贡先，身份证号码：4525011955××××××××；联系方式：135××××8836。显名股东（名义股东，以下简称乙方）：王国强，身份证号码4525011958××××××××；联系方式：139××××8163。甲出资成立：玉林市长祥商贸有限公司，公司性质为：自然人独资公司的注册资本为人民币伍仟万元，公司地址为：玉林市，公司地址为双方为多年交情的朋友，由于甲方某方面的原因，不便出面担任玉林市长祥商贸有限公司的股东，甲、乙双方约定，甲方向玉林市长祥商贸有限公司投资，甲方实投入金额为公司注册资本，乙方并不实际出资，乙方作为名义股东登记于公司章程、股东名册或其他工商登记材料之中。为明确甲、乙双方在公司中的权利义务，保障双方的合法权益，以及避免口后不必要的纠纷，经甲、乙双方充分友好协商，兹签订本隐名股东协议书，具体内容如下：一、以乙方名义出资的伍仟万元全部由甲方实际出资，甲方的出资方式为现金。甲方出资于2016年6月24口全部到位，并经会计师事务所验资证明，公司成立后甲方不得抽回资金，逃避风险和责任。二、经双方协商确定，乙方为公司工商登记的法定代表人。三、公司及管理层必须守法经营。甲方享有完全的公司管理参与权、股息和公司其他股份财产权益，并承担投资和其他法律风险，乙方不享有公司管理参与权，也不享有股息以及其他股份财产权益的分配，不承担投资和其他法律风险。四、乙方作为显名股东作如下承诺：未经甲方的书面同意不能单方面转让、出质股权。若乙方未经甲方书面同意单方面转让、出质股权，则乙方应当向甲方返还资产，赔偿损失。五、甲、乙双方的利益分配方式：甲方享受公司股 东权益，乙方不享受公司股东权益。六、若公司与第三人发生纠纷时，由甲方承担实际股东的责任，乙方不承担股东的实际责任。七、乙方应积极配合办理公司登记设立及其他的法定相关手续，履行相应的义务。八、如由于乙方的债务纠纷，导致其名下的公司股权被他人通过司法途径强制处分，乙方必须对由此给甲方造成的所有直接和可预见的间接损失承担全部赔偿责任。九、乙方对此协议负有保密义务，除经甲方同意外，乙方不能向任何第三方泄路本协议的任何内容，否则应承担由此造成甲方损失的赔偿责任。十、乙方不得利用显名股东身份谋取私利，不得在本地区自营或为他人经营与本公司同类业务或者从事侵占公司财产和损害本公司利益的活动。十一、乙方担任公司名义股东的期限为贰年，期限届满时，经协商同意确需延期的，再行延期，并办理延期手续。期限届满不再续期的，工商登记材料必须变更相应股东及法定代表人登记。十二、甲方为感谢乙方的大力支持，自愿从公司成立之日起，每年支付叁万元人民币给乙方，且对确因公司经营出现的问题造成乙方损失的给予赔偿。十三、双方必须诚实信用地履行本协议约定，如发生违反本协议书中第三、六、十、十二条约定的行为，视为根本违约，双方有解除协议的权利。十四、因执行本协议而发生的争议，双方可协商解决，协商不能解决的，可向协议签订地人民法院提起诉讼。十五、本协议的修改、补充须经双方协商并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。十六、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等的法律效力。甲方：吴贡先，日期：2016.6.24日；乙方：王国强，日期：2016.6.24日”。被告吴贡先与被告王国强均在《隐名股东协议书》书上签名盖指印，对该协议书予以了确认。之后，被告王国强自2016年6月24日起至，便担任被告长祥商贸公司法定代表人和股东（发起人）至今。综上，被告吴贡先作为被告长祥商贸公司的隐名股东，却享有完全的公司管理参与权、享有股东权益（即股息和公司其他股份财产权益）的分配，承担投资和其他法律风险；而被告王国强作为被告长祥商贸公司的显明股东，却不享有公司管理参与权，不享有股权利益（即股息以及其他股份财产权益）的分配，不承担投资和其他法律风 险。而被告长祥商贸公司与第三人发生纠纷时，均由被告吴贡先承担实际股东的责任，被告王国强不承担股东的实际责任。由此可见，被告长祥商贸公司的实际掌控人是被告吴贡先，且本院作出的（2020）桂0902民初1710号民事判决书也可以证实吴贡先是长祥商贸公司的实际投资人与实际股东。 被告长祥商贸公司是经玉林市市场监督管理局核准登记，于2014年6月12日成立的企业，法定代表人或者股东（发起人）：王国强；企业类型：有限责任公司（自然人独资）；注册资金：5000万元；经营范围：自行车、摩托车、机电产品、农业机械、装潢材料、日用百货、家具、非食用化工产品（除危险化学品）、家用电器、手机、电子产品、农副产品批发、零售；房屋、铺面租赁；对文化娱乐、餐饮、商业投资等。被告东明电器公司是经玉林市市场监督管理局核准登记，于2012年2月9日成立的企业，法定代表人：吴贡先；股东（发起人）：吴贡先、玉林市东明家电销售中心；企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股）；注册资金：2000万元；经营范围：家用电器、日用百货（除危险品）、机电产品、装潢材料（除危险化学品）、手机、电脑、农副产品批发、零售；手机及电脑安装、维修；普通货物运输。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 根据原告陈光能的诉称意见，被告长祥商贸公司、被告东明电器公司、被告吴贡先和被告王国强的辩称意见，以及本案的证据进行分析，本案争议焦点是：1、该案是否属法院受理范围、是否有管辖权？2、原告陈光能与被告长祥商贸公司于2017年4月30日所签订的《【东明大厦】使用权转让合同》，以及原告陈光能与被告长祥商贸公司、东明电器公司2017年4月30日所签订的《物业委托经营管理合同》是否合法有效，应否解除？3、被告长祥商贸公司应否返还使用权转让款100000元以及应否支付利息给原告陈光能，利息如何计算？4、被告长祥商贸公司应否支付返租租金给原告陈光能，如何计算返租租金？5、被告长祥商贸公司应否赔偿逾期支付租金的违约金给原告陈光能，违约金如何计算？6、被告东明电器公司、吴贡先、王国强对被告长祥商贸公司偿还原告陈光能的债务应否承担连带责任？ 综合原告陈光能的诉称意见，被告长祥商贸公司、东明电器公司、吴贡先和被告王国强的辩称意见，结合本案的基本事实，本院综合评判如下： 一、该案是否属法院受理范围，是否有管辖权的问题。 本院认为，虽然《物业委托经营管理合同》中对发生争议的处理方式选择提请玉林仲裁委员会仲裁，但该合同的签订主要是依据《【东明大厦】使用权转让合同》而制定，《物业委托经营管理合同》实际相当于《【东明大厦】使用权转让合同》的从合同，在主合同未对争议解除方式进行明确约定时，依照主合同吸收从合同的原则，原告将两个合同一并诉讼，符合法律规定，也有利于纠纷的一次性解决。且被告长祥商贸公司、东明电器公司、吴贡先在开庭时才提出管辖权异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，被告超过答辩期提出管辖权异议的，法院不再对管辖权异议进行审查，且被告应诉答辩，视为受诉法院有管辖权，人民法院应当继续审理。因此，本院对被告提出的抗辩意见不予以采纳。 二、关于原告陈光能与被告长祥商贸公司于2017年4月30日所签订的《【东明大厦】使用权转让合同》，以及原告陈光能与被告长祥商贸公司、东明电器公司2017年4月30日所签订的《物业委托经营管理合同》是否合法有效，应否解除的问题。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；依法成立的合同，受法律保护；对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告陈光能与被告长祥商贸公司之间所签订的《【东明大厦】使用权转让合同》和《授权委托书》，以及原告陈光能与被告长祥商贸公司、被告东明电器公司之间所签订的《物业委托经营管理合同》都是在平等、自愿、诚实守信的原则签订的合同，是各方当事人的真实意思表示，并没有损害国家、集体和社会公共利益，没有损害他人的合法权益，符合法律规定。虽然，被告长祥商贸公司、东明电器公司、吴贡先以【东明大厦】的原业主是东明村，且在建设商铺时未取得相应的建设规划许可，双方签订的《【东明大厦】使用权转让合同》无效为 由提出抗辩，但其未能向本院提供相应的证据证明，本院对此抗辩理由不予采信。原告与被告长祥商贸公司之间所签订的《【东明大厦】使用权转让合同》，以及原告与被告长祥商贸公司、被告东明电器公司之间所签订的《物业委托经营管理合同》，均成立合法有效。因此，各方当事人应当按照合同约定的内容，认真履行各自的义务。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，付清了商铺使用权的转让款100000元给被告长祥商贸公司，并按合同约定将商铺使用权交由被告长祥商贸公司统一经营管理。但是，被告长祥商贸公司却没有按照合同约定的内容，认真地全面履行该合同的义务，在履行合同过程中，仅支付了2017年5月1日至2018年12月31日的返租租金给原告，自2019年1月1日起至今，被告长祥商贸公司再没有支付返租租金给原告，致使双方签订的《【东明大厦】商铺使用权转让合同》所约定的返租租金的目的无法实现；而被告东明电器公司作为保证人，在履行《物业委托经营管理合同》中对被告长祥商贸公司履行返租租金等事宜没有尽到保证责任，致使各方在签订《物业委托经营管理合同》中约定的返租租金的目的无法实现。被告长祥商贸公司、东明电器公司的行为均构成了违约行为，亦有悖于诚实信用原则，应承担民事责任。根据合同的约定，如逾期超过六个月的，原告可以单方解除合同。现原告主张解除与被告长祥商贸公司之间于2017年4月30日所签订的《【东明大厦】使用权转让合同》，以及解除与被告长祥商贸公司、被告东明电器公司之间于2017年4月30日所签订的《物业委托经营管理合同》，事实清楚、证据充分，故对原告这一主张，本院依法予以支持。因此，原告与被告长祥商贸公司之间于2017年4月30日所签订的《【东明大厦】使用权转让合同》，以及与被告长祥商贸公司、被告东明电器公司之间于2017年4月30日所签订的《物业委托经营管理合同》，自本院立案之日起（即2020年8月28日）解除。 三、关于被告长祥商贸公司应否返还使用权转让款100000元以及应否支付利息给原告陈光能，利息如何计算的问题。 本院认为，《【东明大厦】使用权转让合同》是原告陈光能与被告长祥商贸公司之间在平等、自愿、诚实信用原则的基础上签订的合同，该合同成立合法有效，双方当事人应当按照合同约定的内容，认真履行各自的义务。根据该合同的约定，被告长 祥商贸公司以总价款100000元将位于玉林市玉州区使用权转让给原告，项目经营期限为15年时间。后由原告将该商铺交由被告长祥商贸公司予以统一经营管理和统一返租，被告长祥商贸公司在前五年的返租期限中，每3个月支付一次返租租金给原告。但是，被告长祥商贸公司在履行合同过程中，未能按照该合同的约定，按时支付返租租金给原告，在支付了2017年5月1日至2018年12月31日的返租租金给原告后，自2019年1月1日起至本院立案之日止（即2020年8月28日），被告长祥商贸公司再没有支付返租租金给原告，被告长祥商贸公司的行为已经构成了违约行为，导致双方所签订的《【东明大厦】使用权转让合同》再无法履行，被告长祥商贸公司对此应承担本案全部民事责任。在原告与被告长祥商贸公司签订的《【东明大厦】使用权转让合同》被依法解除后，原告要求被告长祥商贸公司返还商铺使用权转让款合情合理，本院依法予以支持。但原告要求被告长祥商贸公司返还商铺使用权转让款100000元欠妥，应予纠正。依照公平原则，被告长祥商贸公司在返还租金的同时，原告的商铺使用权的时间和转让款亦应相应扣减。由于商铺使用权转让款为100000元，使用年限为15年计算，所以商铺使用权的转让款平均每年折为6666元（即100000元÷15年≈6666元），商铺使用权的转让款平均每月折为555元（即6666元÷12个月≈555元）。截止于本院立案之日止（即2020年8月28日），原告应得的返租租金时间为三年四月（即合计40个月），即被告长祥商贸公司使用讼争商铺的使用权期限为40个月，计至本院立案之日止的商铺使用权转让款折为22200元（即555元×40个月＝22200元），被告长祥商贸公司应返还返转让款77800元给原告（即100000元－22200元＝77800元）。由于被告长祥商贸公司自2019年1月1日起再没有支付返租租金给原告，导致双方所签订的《【东明大厦】使用权转让合同》再无法继续履行，被告长祥商贸公司的行为构成了违约行为，原告要求被告长祥商 没有违反法律法规强制性的规定，本院依法准许。但根据《中国人民银行公告［2019］第15号》的有关规定，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9点30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。本院确认自2019年8月20日起以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。故本案逾期返还商铺使用权转让款的利息计算方式：以77800元为基数，自2020年8月28日起至返还清商铺使用权转让款之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、关于被告长祥商贸公司应否支付返租租金给原告陈光能，返租租金如何计算？ 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告按照合同的约定，认真地履行了义务，而被告长祥商贸公司却没有按照合同的约定，很好地履行义务，致使双方所签订的《【东明大厦】使用权转让合同》再无法继续履行，被告长祥商贸公司对此应承担全部民事责任，支付返租租金给原告陈光能。故原告要求被告长祥商贸公司支付返租租金合情合理，本院依法予以支持。截止于本院立案之日（即2020年8月28日）止，被告长祥商贸公司已有20个月没有支付返租租金合计33333元给原告［其中：1、自2019年1月1日起至2019年4月30日止（4个月），应返租租金为19000÷12×4=6333元；2、自2019年5月1日起至2020年4月30日止（12个月），应返租租金为20000元）；3、自2020年5月1日起至2020年8月28日止（4个月），应返租租金为21000÷12×4=7000元）；上述1-3项合计33333元］。故被告长祥商贸公司应支付返租租金33333元给原告陈光能。 五、关于被告长祥商贸是否应当支付逾期返租租金的违约金，违约金如何计算的问题。 本院认为，原告陈光能与被告长祥商贸公司、东明电器公司在签订《物业委托经营管理合同》的违约条款中明确约定如果被告（乙方）长祥商贸公司逾期支付租金的时间超过30个工作日的，自应付租金时间次日起至实际全额支付应付租金之日止，需按日向原告（甲方）支付逾期应付租金万分之叁的违约金，如逾期超过六个月的，原告可以单方解除合同。由于被告长祥商贸公司自2019年1月1日起再没有支付返租租金给原告，导致双方所签订的《【东明大厦】使用权转让合同》再无法继续履行，被告长祥商贸公司的行为构成了违约，原告要求被告长祥商贸公司在支付返租租金的同时，支付逾期返租租金违约金合情合理，本院依法予以支持。由于被告长祥商贸公司已经支付清2018年12月31日前应返租的租金给原告，虽然之前也存在不按时付租的情况，但最终2018年12月31日前的租金已全部付清，按约定每季度支付一次，所以本案计算逾期支付返租租金的违约金的时间，酌情应从2019年4月1日起，按照《物业委托经营管理合同》的约定，逾期支付返租租金按应付租金日万分之三计算。2019年1月1日至3月31日，此时所欠的返租租金为4750元；2019年4月1日至6月30日，应支付返租租金为4916元（1583＋1666.6×2）；2019年7月1日至9月30日，应支付返租租金为5000元；2019年10月1日至12月31日，应支付返租租金为5000元；2020年1月1日至2020年3月31日，应支付反租租金为5000元；2020年4月1日至8月28日，应支付返租租金8667元（5000÷3+5250÷3×4）；而2019年1月1日至2020年8月28日，此时所欠的返租租金为33333元。因此，本案中，逾期支付返租租金的违约金计算方式为：1、以返租租金4750为基数，自2019年4月1日起至2019年6月30日止；2、以返租租金9666元为基数，自2019年7月1日起至2019年9月30日止；3、以返租租金14666元为基数，自2019年10月1日起至2019年12月31日止；4、以返租租金19666元为基数，自2020年1月1日起至2020年3月31日止；5、以24666元为基数，自2020年4月1日 起至2020年8月28日止；6、以33333元为基数，从2020年9月1日起至支付清返租租金之日止；均按日万分之三计算。 六、关于被告东明电器公司、吴贡先、王国强对被告长祥商贸公司偿还原告陈光能的债务应否承担连带责任的问题。 本院认为，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其担保范围内承担保证责任。本案中，被告东明电器公司自愿为被告长祥商贸公司在履行《物业委托经营管理合同》义务中向原告提供保证，保证范围包括：被告长祥商贸公司应付原告的返租租金、回购原告物业的回购款及其违约金、利息、赔偿；保证期限为2017年4月30日起至2031年8月30日止。故原告主张被告东明电器公司对被告长祥商贸公司的债务承担偿还连带责任，事实清楚，证据充分，对原告的这一主张，本院依法予以支持。因此，被告东明电器公司应对被告长祥商贸公司偿还原告的债务承担连带责任。被告长祥商贸公司是经玉林市市场监督管理局核准登记，于2014年6月12日成立的企业，法定代表人或者股东（发起人）是被告王国强，企业类型为有限责任公司（自然人独资），由被告王国强个人独资，该公司为一人有限责任公司，而被告王国强作为被告长祥商贸公司股东（发起人），未能提供相关证据，证实公司财产独立于被告王国强自己的财产。根据《公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”。因此，被告王国强对被告长祥商贸公司偿还原告债务承担连带责任；被告东明电器公司亦是经玉林市市场监督管理局核准登记，于2012年2月9日成立的企业，法定代表人是被告吴贡先，股东有吴贡先、玉林市东明家电销售中心，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），并非一人有限责任公司，只有在原告能证明公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，股东才对公司债务承担连带责任。因此，被告吴贡先对被告东明电器公司的债 务不承担连带责任。此外，从《隐名股东协议书》可知，被告长祥商贸公司是由被告吴贡先个人独资，被告吴贡先作为隐名股东，完全掌握了被告长祥商贸公司的《营业执照》、印章、账户等证件，该公司的经营管理、策划、执行等一切权利均属于被告吴贡先所有，即被告吴贡先完全享有的被告长祥商贸公司中的经营管理权、股息和公司其他股份财产权益，完全享有公司股东权益，并承担投资和其他法律风险，在被告长祥商贸公司与第三人发生纠纷时，由被告吴贡先承担实际股东的责任。而被王国强作为显名股东，应当与隐名股东吴贡先一起对公司债务承担连带责任。故原告主张被告吴贡先、王国强对被告长祥商贸公司偿还其的债务承担连带责任，事实清楚，证据充分，对原告的这一主张，本院依法予以支持。被告王国强辩称，其与被告吴贡先签订有一份《隐名股东协议书》，双方约定其是被告长祥商贸公司显名股东，而被告吴贡先是隐名股东；其不享有公司管理参与权，也不享有股息以及其他股份财产权益的分配，不承担投资和其他法律风险，而被告吴贡先享有完全的公司管理参与权、股息和公司其他股份财产权益，并承担投资和其他法律风险，享受公司股东权益，在被告长祥商贸公司与第三人发生纠纷时，由被告吴贡先承担实际股东的责任，被告王国强不承担股东的实际责任；因此，其对被告长祥商贸公司在本案中的债务不应承担偿还连带责任。本院认为，根据合同相对应的原则，被告王国强与被告吴贡先所签订的《隐名股东协议书》，仅局限于被告王国强和被告吴贡先二人在处理被告长祥商贸公司内部事宜，不能对抗于第三人（即本案的原告），本案除被告吴贡先承担连带责任外，被告王国强也应承担连带责任。因此，被告王国强辩称其对被告长祥商贸公司的债务不应承担连带责任，所提供的证据不足以证明自己的主张，亦与事实和法律法规不符，本院依法不予采纳。故被告王国强、东明电器公司、吴贡先对被告长祥商贸公司偿还原告陈光能的债务应承担连带责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下 ： 一、原告陈光能与被告玉林市长祥商贸有限公司于2017年4月30日所签订的编号1-115号《【东明大厦】使用权转让合同》于2020年8月28日解除；原告陈光能与被告玉林市长祥商贸有限公司、被告广西东明电器有限公司于2017年4月30日所签订的编号1-115号《物业委托经营管理合同》于2020年8月28日解除； 二、被告玉林市长祥商贸有限公司返还商铺使用权转让款77800元及利息给原告陈光能（利息计算方式：以77800元为基数，自2020年8月28日起至返还清商铺使用权转让款之日止，按全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、被告玉林市长祥商贸有限公司支付返租租金33333元给原告陈光能； 四、被告玉林市长祥商贸有限公司支付逾期返租租金的违约金给原告陈光能（违约金计算方式为：1、以返租租金4750为基数，自2019年4月1日起至2019年6月30日止；2、以返租租金9666元为基数，自2019年7月1日起至2019年9月30日止；3、以返租租金14666元为基数，自2019年10月1日起至2019年12月31日止；4、以返租租金19666元为基数，自2020年1月1日起至2020年3月31日止；5、以返还租金24666元为基数，自2020年4月1日起至2020年8月28日止；6、以返还租金33333元为基数，从2020年9月1日起至付清返租租金之日止；以上均按日万分之三计算）； 五、被告广西东明电器有限公司、被告吴贡先和被告王国强对上述第二、三、四项判决承担连带责任； 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案受理费3041元，减半收取即1521元，由被告玉林市长祥商贸有限公司、广西东明电器有限公司、吴贡先、王国强负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  陈礼婷