江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8288号上诉人（原审原告）：南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会，住所地南京市溧水区洪蓝街道西旺大队部。法定代表人：钱义涛，南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：徐子轩，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：颜小军，男，1975年10月28日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉代理人：杨宝，江苏全衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜自龙，男，1940年12月26日出生，汉族，住南京市溧水区。上诉人南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会因与上诉人颜小军、被上诉人颜自龙物权确认纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会委托诉讼代理人、上诉人颜小军及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被上诉人颜自龙经法院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会（以下简称西旺社区）上诉请求：撤销一审判决，依法改判颜小军、颜自龙向其支付赔偿损失52万元。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.案外人颜自华（已故）原系西旺社区集体组织成员，生前享有“五保”待遇，2013年征地拆迁时，为照顾颜自华，被上诉人将案涉被拆房屋以颜自华名义予以拆迁，并约定分得的安置房在其去世后归社区所有。2.颜自华在未征得社区同意的情况下，将安置房让予被上诉人，侵害了上诉人的权益。3.关于损失的计算，上诉人系根据询价而来，现被上诉人已取得房屋，其应承担52万元的折价。颜小军辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由。1.关于安置房的来源，颜自华生前在西旺社区工作十多年，期间，社区未给付劳动报酬，又因其无宅基地，社区为其提供14平米的住房，后其自行维修建造直到拆迁，其取得的拆迁利益系其正常取得，与社区无关。2.西旺社区提供的《承诺书》并非案外人颜自华亲自书写及签名，不符合证据的三性。退一步讲，即使该《承诺书》是真实意思表示，但其效力已被颜自华之后的《公证遗嘱》效力所取代，故《承诺书》无法达到社区的证明目的。3.上诉人颜小军系颜自华的侄儿，对颜自华尽到了生养死葬义务，西旺社区并未完全尽到该义务，颜小军依据上述遗嘱，并办理了安置房的产权变更，其取得该房产合法有效。4.西旺社区要求上诉人及颜自龙返还52万元无事实和法律依据。颜自龙未到庭答辩。颜小军上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回西旺社区一审的全部诉讼请求。事实和理由同上述答辩意见。西旺社区辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由。事实和理由同前上诉意见。一审法院认定事实：颜自龙与案外人颜自华系兄弟关系，颜小军系颜自龙的儿子、颜自华的侄子，三人均为西旺社区的集体经济组织成员。颜自华生前未婚且无儿无女，曾享受分散五保待遇（每月800元左右），并居住在西××社区××区××西××社区××自然村的房屋内。2013年颜自华居住的列入拆迁范围，同年7月12日颜自华以自己的名义与原洪蓝镇人民政府（现更名为洪蓝街道）签订了“溧水县征地房屋拆迁补偿安置协议”，协议中确认了以下事实：颜自华居住的房屋合法建筑面积为14.88平方米；拆迁补偿款总额为73707元（其中房屋补偿款为30043元、装修补偿费为4464元、搬家费2000元、第一年过渡费7200元、搬迁奖励费30000元）；根据政策颜自华可以申购60平方米面积的拆迁安置房，申购价款141000元（其中由房屋补偿款及装修补偿款合计34507元支付，剩余106493元根据政策由文旅公司支付）；如实际购买的拆迁安置房建筑面积超过可申购建筑面积10平方米以内的，超出面积按2350元／平方米计算。当日即签订拆迁协议的当天，颜自华还向西旺社区出具了一份承诺，承诺载明以下内容：“我叫颜自华是西旺村村民，现享受“五保户”待遇，区文旅集团征地拆迁我享受托底政策，分得最小户型（60平米）住房**，归我居住。待我去世之后，该住房归村委会所有。”2015年8月颜自华取消了分散五保待遇，选择享受失地进保的社会保险待遇。2017年拆迁安置房交付，颜自华分到了位于溧水区房屋（毛坯，以下简称402室房屋）一套，房屋建筑面积64.29平方米。安置房交付后，颜自华进行了装修后即入住该房屋。2019年10月16日，颜自华办理了案涉房屋权属登记，同时还按照税务部门认定的计税金额144724.76元为标准，支付了契税710.17元。2019年10月22日，颜自华在公证处立下了遗嘱一份，内容为：位于南京市溧水区的不动产在我去世后遗留给我的侄子颜小军一人所有，不作为颜小军与其配偶的夫妻共同财产。2020年1月21日，颜自华因病去世。颜小军负责料理了后世。2020年3月9日，颜小军凭借公证的遗嘱办理了案涉房屋的过户登记手续，将该房屋登记在了自己的名下，同时还按照税务部门认定的计税金额419840.03元为标准，支付了契税12595.2元。现该房屋由颜小军对外出租给他人使用。一审法院认为，案涉房屋属于拆迁安置房，是案外人颜自华根据拆迁政策，以西旺社区提供的房屋并以自己的名义进行拆迁申购而获得，该安置房屋虽然对外登记在颜自华名下，但从申购款项的来源看，在西旺社区与颜自华内部之间形成了共有关系。2019年10月22日，颜自华未征得共有人西旺社区的同意，以公证遗嘱的方式，单独对案涉房屋进行了处分，遗赠给了其侄子即颜小军。在颜小军接受遗赠后，又于2020年3月9日办理了案涉房屋的过户登记手续，将该房屋变更登记在了颜小军名下。现颜小军已成为案涉房屋的权利人，故对西旺社区主张案涉房屋归其所有并要求办理过户手续的主张，一审法院不予支持。但颜自华未征得共有权人西旺社区的同意，改变了曾经的承诺，并将双方共有的房屋单独进行处分，该行为已侵害了共有人西旺社区的合法权益，其作为共有权人有权就颜自华无权处分的部分请求赔偿损失。呈上，案涉房屋的取得，是基于拆迁协议的申购行为而获得。从拆迁协议可以看出，案涉房屋的申购款来源于两部分：一部分来源于被拆迁房屋的补偿款及装修补偿款合计34507元；另一部分来源于颜自华应享有的拆迁政策，即由文旅公司代为支付的106493元。在签订拆迁协议时，颜自华对西旺社区曾承诺在其去世后该房屋归村委会所有。但其未能兑现承诺，相反却把案涉房屋以遗嘱的形式遗赠给了颜小军。民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。本案中颜自华不但未能履行当初承诺的义务、兑现诺言，而且还将双方共有的房屋单独进行处分，侵害了共有人西旺社区的合法权益，应当承担民事责任，赔偿因此而遭受的损失。关于损失的认定，应综合考虑案涉房屋申购价款的来源以及房屋增值情况予以确认。根据查明的事实，案涉房屋申购价款为141000元，其中来源于被拆迁房屋的补偿款及装修补偿款合计34507元，应退还西旺社区。该部分占总申购价款的24.47%，所对应的案涉房屋的增值部分也应属于西旺社区的合理损失范围，应由颜自华予以赔偿。在2020年3月9日，颜小军办理过户登记手续时，税务部门认定了64.529平方米房屋计税金额419840.03元，折算成60平方米房屋的价格为391824.6元，酌情扣除5万元装修部分的价值后，相比当初申购的141000元的价格，案涉房屋价格增长了142.43%，可以计算出应赔偿西旺社区增值部分的损失为49148.32元（34507*142.43%）。综上，颜自华应返还并赔偿西旺社区的损失合计为83655.32（34507+49148.32）元。继承人继承遗产时应当以遗产的实际价值为限，清偿被继承人所欠的债务。本案中，颜小军继承了案外人颜自华的遗产，且案涉房屋的价值已超过颜自华所欠西旺社区的债务，故颜小军在继承了颜自华的案涉房屋后，应履行清偿上述债务的义务，并向西旺社区支付83655.32元。一审法院据此判决：一、颜小军自本判决生效之日起十日内一次性支付南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会83655.32元；二、驳回南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有户籍及常住人口登记信息、死亡证明、房产证、收据、《承诺书》、《遗嘱》及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。根据现有证据，本案中，案涉402室房屋的取得系基于案外人颜自华根据拆迁政策，以西旺社区提供的房屋并以自己的名义进行拆迁申购而获得，为此，颜自华向西旺社区出具承诺：待其去世后，该房屋归西旺社区所有。上诉人颜小军以该承诺书非其本人亲自书写及签名，不具证据的三性。本院认为，结合签订拆迁协议前后案外人颜自华的实际生活、居住及拆迁政策等情况，颜小军的该上诉意见，本院难以采信。一审法院以案外人颜自华在出具《承诺书》后，未经共有权人即西旺社区的同意，将402室房屋以遗嘱形式遗赠与其侄颜小军，侵害了西旺社区的权益，且因该房屋已过户至颜小军，为此，判决颜小军赔偿西旺社区的损失，并无不当。颜小军以该房屋系案外人颜自华的个人财产，该房屋的产权与西旺社区无关，颜自华有权处分该财产的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。一审法院结合402室房屋申购价、款项来源、房屋内装修、房屋增值、税务部门认定的计税金额，酌定颜小军在继承颜自华案涉房屋后，履行清偿83655.32元给西旺社区，并无不当，本院予以维持。西旺社区主张颜小军应按其市询价的52万元予以赔偿以及颜小军主张402室房屋系其合法取得，无需支付赔偿款的上诉意见，均依据不足，本院不予采信。综上，南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会、颜小军的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5446元，由南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会承担4500元、颜小军承担946元。本判决为终审判决。审判员  朱卫国二〇二〇年十一月三十日书记员  宋龙雯