贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初6761号原告：中国建设银行股份有限公司盘州支行，住所地，贵州省盘州市亦资街道胜境大道（金叶园），统一社会信用代码91520222914700134U。代表人：罗成建。委托诉讼代理人：朱星，贵州八辨律师事务所律师，执业证号15202201810018025。委托诉讼代理人：马春英，贵州八辨律师事务所实习律师，实习证号23082005220060。被告：林科珍，女，1974年5月1日出生，汉族，住贵州省盘州市。被告：盘州市光明房地产开发有限责任公司，住所地，贵州省盘州市翰林街道江源路，统一社会信用代码91520222697516938L。法定代表人：陆益，盘州市光明房地产开发有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：袁春花，女，1978年1月17日出生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：王昱丹，女，1977年1月1日出生，汉族，住贵州省盘州市。原告中国建设银行股份有限公司盘州支行（以下简称建行盘州支行）与被告林科珍、被告盘州市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告建行盘州支行的委托诉讼代理人朱星、马春英，被告林科珍，被告光明房开的委托诉讼代理人袁春花、王昱丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行盘州支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告林科珍于2018年1月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判决被告林科珍立即偿还原告本金237455.82元、利息（含罚息）0元（暂计算至2020年9月22日，之后的利息及罚息按合同约定计算至清偿之日止），本息合计237455.82元；3.判决被告光明房开对上述债务承担连带清偿责任；4.判决二被告向光明房开的保证金账户（户名：盘州市光明房地产开发有限责任公司，账号52×××03，开户行：建设银行盘州支行）补缴保证金42523.73元；5.判决被告林科珍以抵押房产（坐落于盘州市亦资街道江源路（蛾螂铺大桥旁）观月广场3单元11层3号的房屋）拍卖、变卖价款向原告优先清偿其所欠的上述债务；6.判决二被告支付原告因实现债权而需要支付的律师代理费14247.35元；7.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年1月8日，被告光明房开与原告建行盘州支行签订了《个人房屋销售贷款合作协议书》（以下《合作协议》）、《个人住房借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》），约定光明房开对每一购房人向建行盘州支行的借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及建行盘州支行为实现债权而发生的所有有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、处分抵押物费用等）。2018年1月3日，被告林科珍与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：520636136201220180881157，以下简称借款合同），借款合同约定：借款本金270000元，用于购买光明房开开发的坐落于盘州市（蛾螂铺大桥旁）观月广场3单元11层3号的房屋；借款期限180个月，自2018年1月3日至2033年1月3日；执行浮动利率，为中国人民银行人民币贷款基准利率水平上上浮9%，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款采用等额本息法，按月还本付息，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，采取委托扣款方式还款；担保方式为抵押加保证，借款人作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保；光明房开提供阶段性连带保证责任担保；借款人发生“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”、“借款人未履行对中国建设银行负有的其他到期债务或贷款人发现借款人有其他拖欠债务的行为的”、“借款人为本合同约的其他义务”等情形之一均构成违约；保证人出现“保证人向第三方提供超出其自身负担能力”、“保证人丧失或可能丧失保证能力的其他情形”、“抵押财产或质押财产（质押权利）被查封、扣押、冻结、扣划、留置、拍卖、行政机关检查或者全所争议”、“担保物价值减少”等情形之一，借款人未提供符合贷款人要求的新的担保的，均视为借款人违约。借款人出现任一违约情形的，贷款人均可行使“宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“解除与借款人的借贷关系”、“向借款人收取违约金”、“行使担保权利”、“要求借款人对本合同项下所有债务提供符合贷款人要求的新的担保”、“以法律手段追偿借款本息及由此产生的费用”等救济措施的一项或几项。原告与被告林科珍对被告林科珍提供的上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，原告作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。之后，原告依据约定将借款资金270000元一次性划入被告林科珍的账号，履行了贷款发放义务，但被告林科珍未按借款合同约定履行还款义务，如第18至35期没有按合同约定履行还款义务。截至2020年9月22日被告林科珍尚欠原告本金237455.82元、利息及罚息0元（暂算至2020年9月22日，之后的利息及罚息按合同约定计算至清偿之日止），合计237455.82元。因被告林科珍未按合同履行还款义务导致原告扣划被告光明房开提供质押担保的保证金用于还款，截至2020年9月1日，原告已从保证金账户扣划42523.73元。原告为实现合同权益，特委托贵州八辩律师事务所进行诉讼催收，需向贵州八辩律师事务所支付律师代理费14247.35元。综上所述，被告林科珍拒不履行偿还借款本息义务，已构成严重违约，原告有权解除与被告林科珍的借款合同，要求其立即清偿借款本息及相关费用；同时，被告林科珍作为抵押人，依法应以其抵押房产拍卖、变卖价款优先清偿所担保的债务，光明房开作为保证金质押担保人应以保证金对上述债务承担担保责任，作为连带责任保证人，应对上述债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。林科珍辩称，从目前的情况看，被告林科珍并没有欠原告的逾期借款本息，因为原告已从光明房开的保证金账户扣划了相应的款项用于偿还。现因没有提前还款的能力，故不同意解除合同，同意按照合同约定按月继续履行还款义务。光明房开辩称，对于合同是否解除、被告林科珍是否应提前偿还借款等由法院审理后依法作出判决。虽然光明房开为被告林科珍的贷款提供担保，但光明房开的保证金账户中尚有足够的保证金，且被告林科珍已用其购买的房屋进行抵押担保，原告应先就该物的担保实现债权，光明房开仅应对该物的担保以外的债权承担保证责任。本院经审理认定事实如下：2015年1月8日，被告光明房开与原告建行盘州支行签订《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房借款最高额保证合同》，约定光明房开对每一购房人向建行盘州支行的借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及建行盘州支行为实现债权而发生的所有有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、处分抵押物费用等）。保证期间为建行盘州支行与借款人签订借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。在保证期间内，当债务人未按主合同约定履行债务时，无论建行盘州支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行盘州支行均有权直接要求光明房开在其保证范围内承担保证责任。2018年1月3日，被告林科珍与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告林科珍向原告借款270000元，用于购买光明房开开发的坐落于盘州市（蛾螂铺大桥旁）观月广场3单元11层3号的房屋；借款期限180个月，自2018年1月3日至2033年1月3日；还款方式为按月等额本息还款；担保方式为抵押加保证，借款人作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保；借款人发生“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”构成违约；借款人出现任一违约情形的，贷款人均可行使“宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“解除与借款人的借贷关系”、“向借款人收取违约金”、“行使担保权利”、“要求借款人对本合同项下所有债务提供符合贷款人要求的新的担保”、“以法律手段追偿借款本息及由此产生的费用”等救济措施的一项或几项。上述合同签订后，原告与被告林科珍对被告林科珍用于抵押的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，原告依约定向被告林科珍发放了贷款270000元。在原告起诉之前，被告林科珍存在多次逾期还款的行为，但原告已多次从光明房开的保证金账户扣划款项用于偿还，截至庭审之日，被告林科珍没有逾期未还的借款本息。原告委托贵州八辩律师事务所指派律师代为提起诉讼，原告自认截至庭审之日法律服务费尚未实际支出。上述事实有《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房借款最高额保证合同》、个人住房（商业用房）贷款申请审批表、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押权预告登记书、个人贷款还款计划表、个人贷款对账单、个人贷款还款凭证、《委托代理协议》、《个人不良贷款及信用卡不良贷款批量司法催收律师代理服务合作协议》以及原被告的陈述在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点是：原告与被告林科珍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否应予解除。原告与被告林科珍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，原告已按合同约定履行发放贷款给被告梅金艳的义务，被告梅金艳应依约履行还款义务。从被告林科珍的还款记录看，在原告发放贷款后，被告林科珍存在多次逾期还款的情形。根据双方的约定，当借款人出现逾期还款的行为时，原告有权要求解除合同并要求借款人提前偿还借款本金。但在本案中，对于被告林科珍逾期未还的借款本息，原告已多次从保证人即被告光明房开的保证金账户扣划款项用于偿还。截至原告起诉之日乃至庭审之日，被告林科珍并未尚欠原告逾期的借款本息。就目前的情况看，虽然被告林科珍确实存在逾期还款的行为，但原告向被告林科珍发放贷款后收回贷款本金以及获得相应利息的合同目的是能够实现的。在被告林科珍逾期还款时，原告并未及时行使合同解除权，而是多次通过从被告光明房开的保证金账户扣划款项用于偿还被告林科珍逾期的贷款本息的方式收回贷款，该行为表面原告同意按照此种方式继续履行合同，现原告主张解除合同与其接受按照上述方式收回贷款本息的行为相互矛盾。且被告林科珍在庭审中也陈述，其愿意继续按照合同约定履行还款义务，即被告林科珍也有继续履行合同的意向。基于上述情形，被告林科珍的行为不足以达到原告享有合同解除权的条件，故对原告主张解除其与被告林科珍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请，不予支持。原告诉请的其他事项是以解除合同为前提，在该诉请未得到支持的情况下，对于原告的其他诉讼请求，也不应予以支持。值得一提的是，虽然在本案中未支持原告诉请，但被告林科珍作为借款人，应严格按照合同约定积极履行还款义务。如今后被告林科珍仍然不吸取教训，还出现逾期还款的情形，不影响原告再次主张解除合同和要求其提前还款的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司盘州支行的诉请请求。案件受理费2857元，由原告中国建设银行股份有限公司盘州支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 余 华二〇二〇年十一月十八日书记员 张忠能