大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初7560号原告：朱宝军，男，汉族，1969年12月17日出生，住辽宁省大连市沙河口区。被告：刘宁，女，汉族，1969年9月24日出生，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：何振宁，辽宁双护律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，辽宁双护律师事务所律师。原告朱宝军与被告刘宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱宝军、被告刘宁及其委托诉讼代理人何振宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱宝军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期办理户口迁出的违约金（以购房款83万为基数，从2019年11月23日起开始计算，按合同约定的每逾期一天支付千分之一违约金至实际办妥户口迁出之日止，暂计至起诉日为234890元）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2019年8月18日签订房屋买卖合同，并办理了权属登记手续。合同签订后，原告如约支付了购房款，商品房也已实际过户给原告使用近一年，但被告方一直未按合同约定将原有户口迁出。原告认为，被告逾期不将户口迁出的行为是违约行为，该行为导致原告所属房屋下仍有被告方户口，以后孩子上学或再次出售等问题会给原告造成极大损失。因合同未约定违约金，原告根据房屋买卖合同相关规定请求按逾期1天支付1‰计算滞纳金，直至办妥迁出手续之日止。基于以上事实和理由，特提出如上诉求，望能判如所诉。刘宁辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、首先原、被告双方签订的《房屋买卖居间房屋合同》中并没有约定逾期迁移户口需要支付违约金，被告认为该笔违约金不应该得到支持。2、被告房屋中的户口迁移滞后是存在原因的，原、被告双方已经协商一致对《房屋买卖居间服务合同》中户口迁出时间进行了变更，案涉房屋中的户口是被告弟弟刘剑的户口，2019年11月末左右原告与被告及中介员工刘军共同赴大连市沙河口区兴工街派出所办理案涉房屋内刘剑户口迁出事宜，因刘剑正在营口市监狱服刑，户口迁出必须经其本人签字授权办理，后原告与被告同意将案涉房屋内刘剑户口迁出事宜延后至春节之前办理完毕（即2020年1月24日除夕前），于是被告与中介沟通，中介表示将替被告委托律师前往监狱办理委托迁移户口手续。但是中介公司于2019年12月携款消失，原告与被告都到派出所举报中介公司老板携款消失事宜，后原、被告约定尽快办理房屋内户口迁出手续事宜。2020年1月25日新冠疫情爆发，辽宁省监狱管理局发文通知2020年1月25日起启动全省监狱系统重大突发公共卫生一级响应，对监狱全面封闭管理，封闭管理期间各监狱暂停罪犯家属会见，被告无法会见弟弟及签署委托办理户口迁移手续，因本次疫情的不可抗力导致后续户口无法迁出。后原告起诉，被告委托律师与营口监狱说明特殊情况后，监狱表示只有委托律师才能会见办理，2020年10月26日，被告及时委托律师前往监狱会见刘剑及签署委托手续，并于当日将户口迁出完毕。本案双方已经达成合意将户口迁出事宜另行约定办理期限，但是由于疫情爆发产生不可抗力原告房屋中的刘剑户口直至2020年10月26日才迁出完毕。本案原告房屋中的刘剑户口滞后迁出对现有房屋的使用没有实质性影响，因户口滞后迁出给原告也未造成实际损失，并且案涉房屋内留存的系案外人刘剑的户口，能否迁出，何时迁出并非被告直接所能控制，原告主张违约金确实过高及不妥，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖居间服务合同》、被告提交了辽宁省监狱管理局文件、大连市中级法院（2018）辽02民终2368号民事判决书等证据在案为凭。上述证据材料经开庭质证和本院审查，形式合法，内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱宝军与刘宁及案外人大连泓源置业代理有限公司于2019年8月18日签署《房屋买卖居间房屋合同》，约定朱宝军购买刘宁所有的位于沙河口区房屋，建筑面积59.9平方米，房屋价款83万元，付款方式为贷款，支付定金5万元，首付款44万元，贷款34万元。双方在合同第6条约定，卖方需在取得全部房款时负责将房屋以签约现状交付给买方使用，交付之前卖方需将户口迁出并将全部费用结清；同时合同第12条约定，买卖双方未按照合同约定履行义务，每逾期一天，违约方需要守约方支付房款的1‰滞纳金，逾期超过10天，双方有权解除合同，由违约方按照合同约定承担违约责任，三方另有约定除外。朱宝军于2019年10月17日办理贷款，并于10月31日办理了房屋所有权属登记证明，11月22日支付了全部购房款，11月28日验房时发现其所购买的房屋有一人户口未迁出。后双方对于此事进行了多次协商，至2019年12月29日最后一次协商，双方同意将办理户口的时间延长三个月至2020年3月29日之前办理。刘宁于2020年10月26日将户口迁出完毕。朱宝军于2020年10月29日将户口迁入所购买的案涉房屋。本院认为，朱宝军与刘宁及案外人大连泓源置业代理有限公司签署的《房屋买卖居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《房屋买卖居间服务合同》第6条约定，交付之前，卖方须将户口迁出。案涉房屋交付之时，刘宁未将房屋内户口全部迁出，属于违约行为，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案在买卖合同继续履行的情况下，刘宁已经于2020年10月26日把户口由案涉房屋迁出完毕。在户口迁出事宜的协商中，双方均认可协商一致后将户口迁出的日期延长至2020年3月29日之前办理。由于双方约定的办理户口迁出期间正值新型冠状病毒××疫情发生，辽宁省监狱管理局对监狱实行全面封闭管理，封闭管理期间各监狱暂停服刑人员家属会见，客观上造成刘宁无法会见弟弟刘剑办理签署委托办理户口迁移手续，因本次疫情的不可抗力导致户口无法及时迁出。对于刘宁的关于迟延履行户口迁出义务的抗辩理由，本院予以支持。关于朱宝军要求刘宁向其支付逾期办理户口迁出的违约金的诉讼请求，双方合同第12条约定：“买卖双方未按照合同约定履行义务，每逾期一天，违约方需要守约方支付房款的1‰滞纳金，逾期超过10天，双方有权解除合同，由违约方按照合同约定承担违约责任，三方另有约定除外”。本院认为，三方签订的是房屋买卖居间合同，合同的主要义务为买方支付价款，卖方交付合同标的物，对于该买卖合同的主要义务，朱宝军支付了房屋的价款，刘宁交付房屋并配合朱宝军办理完毕房屋权属登记转移手续，双方对合同的主要义务均履行完毕，不存在违反合同主要义务的情形。双方合同第12条应理解为违反合同主要义务并导致解除合同应承担责任的约定，而并非关于违反未及时迁出户口应承担违约责任的约定。刘宁未及时迁出户口，虽然也属违约行为，但并非违反合同的主要义务，在其后采取了补救措施，履行完毕相关义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。现刘宁已经履行完毕户口迁出的义务，如朱宝军因此产生了其他损失，刘宁还应承担赔偿损失的违约责任。朱宝军要求刘宁承担违约金的诉讼请求应以造成朱宝军的其他损失为前提，现朱宝军未能举证其因为刘宁迟延履行户口迁出义务造成了其他损失，也未能举证造成了其律师费、误工费、交通费等损失，故对于朱宝军要求刘宁支付逾期办理户口迁出的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于刘宁认可赔偿朱宝军400元因此次合同履行产生的损失，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘宁于本判决生效之日起十日内向原告朱宝军支付赔偿金400元；二、驳回朱宝军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2412元（原告已预付），由原告负担2387元，被告负担25元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二〇年十一月十八日书记员  王志伟附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。