河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4224号 上诉人（原审被告）：徐文花，女，1963年7月8日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：徐学新，山东鲁朋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：景秀娥，女，1972年3月2日出生，汉族，住天津市宝坻区。 委托诉讼代理人：张宏刚，河北育明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周爽，河北育明律师事务所律师。 原审第三人：香河云置业房地产经纪有限公司，住所地香河县新华大街西段**沿街商住楼商三A-049门市**。 法定代表人：刘树信，该公司总经理。 上诉人徐文花因与被上诉人景秀娥、原审第三人香河云置业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐文花上诉请求：撤销原判；发还重审或者改判驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由：原审判决解除合同没有任何法律规定和合法合理的证据予以证明。双方签订合同时已经为完全履行合同做了准备和预售了备选方案，合同并非是完全不可能继续履行。《存量房屋买卖合同》第12条规定，“房本下发后，甲方同意并认可乙方做按揭、产权转移手续时用别人的名字。”合同已经预设了可以以被上诉人本人名义办理过户手续，也可以用别人的名字办理，所以合同并不是完全不可履行。被上诉人解除合同目的是转嫁和逃避风险，应当属于被上诉人方的违约和过错，上诉人不存在任何过错，被上诉人存在重大过错。法律应当维护生效合同的法律效力，非因法定事由不得解除，否则，违约方应当依法承担违约责任。如果因为房价下降给特定当事人造成损失，根据公平原则，应由解除一方补偿另一方的损失，避免利益因合同解除而严重失衡。 景秀娥答辩称，上诉人与被上诉人双方签订涉案房屋买卖合同时，因涉案房屋产权证没有下发，当时约定在产权证下发时办理相应的过户手续，此后，被上诉人应上诉人的要求向案外人支付了购房首付款，后被上诉人再到当地房管部门询问办理过户登记事宜时，被告知因无法提供真实的转账和交易记录，涉案房屋无法过户登记。因限购政策造成涉案合同不能履行，双方均不应当承担违约责任，故一审法院判决解除涉案房屋买卖合同并由上诉人退还被上诉人全部购房款符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。 景秀娥向一审法院起诉请求：l、请求判决解除原、被告及第三人签订的《存量房屋买卖合同》，并判决被告退还原告购房款80万元；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：原告景秀娥与被告徐文花于2017年3月15日通过第三人云置业房地产公司签订《存量房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的坐落于香河县房屋，房屋成交价为1800000元；合同签订后，原告于2017年3月15日向被告徐文花支付现金20000元，2017年3月21日原告景秀娥向王德川账户转账780000元，原告共计向被告徐文花支付购房款800000元，尾款1000000元原告以按揭贷款方式支付。合同签订时，涉案房屋的产权证尚未下发。《存量房屋买卖合同》第八条权属转移登记：（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息，等等。另查，原告景秀娥系天津市户籍。坐落于香河县房屋，权证号为冀（2018）香河县不动产权第0024707号。2019年3月份，被告徐文花得知涉案房屋下发了不动产权证。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知（廊政办【2017】27号）出台，通知内容包括：实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策。实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建住房和二手住房。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见（廊政办【2017】61号），内容包括：从严调整住房限购措施。实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。本实施意见自印发之日起施行。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》（廊政办【2017】27号）同时废止。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、收款收条、银行电汇凭证、《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》、《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》、不动产产权情况表、微信聊天截图及原、被告、第三人当庭陈述等予以证实，一审法院依法予以确认。 一审法院认为，原告景秀娥、被告徐文花及第三人云置业房地产公司签订的存量房屋买卖合同，客观真实，合法有效，原、被告均应按存量房屋买卖合同约定全面履行自己的义务。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，从严调整住房限购措施。实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。本实施意见自印发之日起施行。原告景秀娥与被告徐文花于2017年3月15日签订《存量房屋买卖合同》，并不受限购政策的影响，原告于2017年3月15日向被告徐文花支付现金20000元，2017年3月21日原告景秀娥向王德川账户转账780000元，涉案房屋的不动产权证在2019年3月份被告知下发，原、被告双方办理过户手续时限购政策已经出台，因原、被告双方均无法提供真实的转账和交易记录，致使无法办理过户手续，合同不能继续履行，合同目的已无法实现。原告请求解除原、被告及第三人于2017年3月15日签订的存量房屋买卖合同，一审法院予以支持。本案系因原、被告双方无法提供原、被告之间的真实转账和交易记录，致使无法办理过户手续，导致合同目的无法实现，属于不可归责任于双方当事人的原因，原告不构成违约。被告徐文花在庭审中认可实际收到购房款800000元，原告请求被告徐文花返还购房款800000元，一审法院予以支持。被告徐文花的抗辩理由，缺乏相应的证据佐证，一审法院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定判决：一、解除原告景秀娥与被告徐文花及第三人香河云置业房地产经纪有限公司于2017年3月15日签订的《存量房屋买卖合同》。二、被告徐文花于本判决生效后十日内退还原告景秀娥购房款800000元。案件受理费减半收取5900元，保全费4570元，由被告徐文花负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为《存量房屋买卖合同》是否应予解除的问题。因合同签订于2017年3月15日，当时案涉房屋产权证尚未下发，故未办理产权变更登记。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，依据该文件规定，景秀娥不具备购房资格，故无法办理产权变更登记，合同不能完全履行，原审判令合同解除并无不当。虽双方签订的《存量房屋买卖合同》第12条规定，房本下发后，甲方(徐文花）同意并认可乙方（景秀娥）做按揭、产权转移手续时用别人的名字。因该规定只是一种授权性或有权选择性约定，并非必然性义务，且双方并未约定履行的特定主体，故上诉人徐文花称继续履行合同无事实和法律依据，本院不予支持。本案案涉合同的解除系因不可归责于双方当事人的事由解除，若因房价下调，造成损失，双方可依据具体情况酌情合理分担协商解决，也可另循法律途径解决。综上所述，徐文花的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人徐文花负担。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二〇年十一月九日 书记员  郝欣宇 ——