贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9398号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州城乡杰和房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**建设大厦****。法定代表人：林农，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶娟，北京市信利（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：耿慧强，男，1968年12月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：汪俊、高家棋（实习），贵州丰语畅律师事务所律师。原审被告：唐琳，女，1986年8月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市乌当区。原审第三人：贵州昱皓隆房地产经纪有限公司，，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黔江路**附**黔路开发区******法定代表人：伍靓静，该公司总经理。上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限公司（以下简称城乡杰和房开公司）因与被上诉人耿慧强、原审被告唐琳及原审第三人贵州昱皓隆房地产经纪有限公司（以下简称昱皓隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。城乡杰和房开公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，依法支持上诉人的反诉请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在联系不上被上诉人支付第一笔购房款的情况下，仍积极履行合同义务，于2019年5月8日办理了银行结清证明，履行了《贵阳市存量房屋买卖合同》第七条第1项约定的提前还贷的合同义务，一审法院对于被上诉人在上诉人办理提前还贷义务之后才支付第一笔购房款的违约事实置若罔闻，不但如此，还曲解合同约定提前还贷义务，以上诉人未按约于2019年3月31日前办理完结提前还贷为由，认定上诉人违约，认定事实严重错误；二、被上诉人不但违约延期支付第一笔购房款，而且在双方的房屋买卖符合过户条件后，在上诉人履行通知义务后，仍拒绝履行过户义务并支付购房尾款，严重违约，除依法应支付剩余购房尾款外，还应按照合同约定承担逾期付款违约责任；三、退一步讲，即便上诉人可能存在违约行为（事实上上诉人并无违约行为），根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第47条的规定，上诉人可能存在的违约行为或者说一审法院所严重错误认定的所谓违约行为，其所认定的违约程度也是显著轻微的，并不影响被上诉人合同目的实现，被上诉人在其存在违约在先并之后一再违约的情况下，提出解除合同，依法不应得到法律的支持。在此情况下，一审法院认定上诉人违约、作出解除合同并要求上诉人承担天价违约金的判决，严重背离九民会议纪要的规定及立法精神，严重背离基本的公平公正，也严重损害了上诉人的合法权益。补充事实：一审法院对事实认定错误，一审中被上诉人提交的加盖第三人公章的《材料说明》与事实不符且《材料说明》的来源及形式不具有合法性，该证据不具有证明力，应不予采信。二、2019.5.22，被上诉人支付了第一笔购房款118万元，是被上诉人对其约定解除权的放弃，被上诉人不办理过户登记且拒绝支付第二笔购房款的行为构成违约，应承担相应的违约责任。三、涉案的房屋已办理抵押注销登记，且房屋可以办理过户并可以交付给被上诉人，被上诉人在房产交易市场房屋降价后罔顾双方签订的合同，单方要求降价，并在上诉人拒绝其要求后恶意违约，要求解除合同返还购房款的行径违背了禁止反言的诚实信用原则，其毫无契约精神单方要求解除合同的诉讼请求破坏了交易市场的稳定性，亦不应得到支持，上诉人与被上诉人应继续履行房屋买卖合同。被上诉人耿慧强答辩称：1、被上诉人不构成违约，上诉人未按照合同约定的日期（2019年3月31日）到其贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用已属违约，应当承担违约责任。一审判决公正合法，请驳回上诉人的上诉请求。耿慧强向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与二被告签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》。2.判令二被告连带返还原告购房款1280000元，并按照合同约定的总价的20%承担违约金（按照合同成交总价1680000元计算20%的违约金为336000元）。3.判令二被告连带给付原告律师代理费5000元。4.本案诉讼费由被告承担。一审经审理查明：城乡杰和房开公司成立于1996年12月12日，经营范围包括房地产开发、销售等。唐琳系城乡杰和房开公司员工。昱皓隆公司成立于2018年6月11日，经营范围包括房地产经纪、中介等。2019年1月23日，城乡杰和房开公司出具《委托书》，委托公司员工唐琳办理江南苑Ｃ13栋1单元3-4＋1层1号房签订合同相关手续。同日，城乡杰和房开公司、耿慧强、昱皓隆公司共同签订《房屋买卖业务文件（合订本）》。其中，城乡杰和房开公司作为甲方（出售方）与耿慧强作为乙方（购买方）共同签订《贵阳市存量房屋买卖合同》，主要约定甲乙双方交易房屋坐落于小河区苑）Ｃ13栋1单元3-4＋1层1号。房屋所有权人为城乡杰和房开公司，房产证号为筑房权证小河字第**。该房屋已设定抵押，抵押权人为贵阳银行。甲方双方通过昱皓隆公司居间介绍成交。房屋交易价款及家电家具、装修装饰、配套设施设备等作价共计1680000元。具体付款方式（1）定金，乙方应在签订合同当日支付定金100000元。（2）尾款，乙方于2019年2月28日前将第一笔购房款1180000元支付给甲方，乙方于过户当日将第二笔购房款400000元支付给甲方。关于房屋交易具体事宜的约定1、还款解押该房屋目前有抵押，甲方应在2019年3月31日之前到贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。权属转移登记甲乙双方同意，在符合过户条件后，甲乙双方须在拿到产权证10个工作日内（约定具体的时间或条件）亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续。房屋的交付甲方收齐房款（物业交割保证金除外）3日内将房屋交付给乙方。违约责任乙方未按约定时间付款的，按逾期时间，分别承担违约责任自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交总价的千分之五向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交总价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。逾期办理房屋其他交易事宜的违约责任甲乙双方任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价千分之五的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交总价20%的违约金。守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。该合同该对其他相关权利义务进行了约定。甲方签章处备注了“贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司”字样，唐琳在委托代理人处签字。耿慧强在乙方签章处签字。上述合同的《补充协议》约定房价1680000元包含房子245.34平方米和车库33.1平方米，车库税费按照税务局规定各自承担，并约定三月三十一号前提交房屋的银行注销抵押申请资料，违约责任以主体合同为主。卖方处有林农、唐琳签字，并备注有“贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司”字样，耿慧强在买方处签字捺印。耿慧强当日即向城乡杰和房开公司支付购房定金100000元。同日，城乡杰和房开公司作为甲方（出售方）、耿慧强作为乙方（购买方）、昱皓隆公司作为丙方（经纪方）共同签订《居间服务合同》，主要约定甲乙双方已在丙方的居间服务下就坐落于小河区苑）Ｃ13栋1单元3-4＋1层1号房屋，签订了《贵阳市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），甲乙双方签订买卖合同时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付合同约定的佣金。基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订买卖合同，乙方（购买方）应在合同签订当日向丙方支付佣金42840元。甲乙双方应积极配合丙方的居间服务，按照丙方要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及其他资料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付佣金，甲方双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。各方不得擅自单方解除或变更本合同，本合同另有约定的除外。乙方或甲方违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权按合同约定的佣金标准收取服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。耿慧强在乙方（购买方）处签字捺印，甲方（出售方）处备注了“贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司”字样，唐琳在甲方委托代理人处签字，昱皓隆公司在丙方（经纪方）处加盖了合同专用章。2019年1月25日，昱皓隆公司向耿慧强出具收条，明确已收到案涉房屋佣金42840元，并承诺于2019年2月25日前退还22200元。2019年5月22日，耿慧强向唐琳账户转款1180000元用于支付购房款。城乡杰和房开公司认可收到耿慧强所交款项。耿慧强陈述，其原本于2019年2月28日按约到第三人处交款，但昱皓隆公司称因城乡杰和房开公司的原因，让暂时不要交纳款项，其后于2019年5月21日到昱皓隆公司询问是否可以交款，昱皓隆公司联系城乡杰和房开公司后，才告知耿慧强可以办理交款，遂于该月22日交款至唐琳账户。昱皓隆公司称，耿慧强的确于2019年2月28日来交过款，因此前唐琳曾联系昱皓隆公司，让昱皓隆公司协调告知耿慧强缓交款项，故口头告知耿慧强暂缓交纳，等候城乡杰和房开公司的通知。唐琳称，耿慧强知晓案涉房屋处在抵押状态，解抵押需要与银行对接清楚，但当时还未对接完毕，故让耿慧强缓交。城乡杰和房开公司称，耿慧强要求将款项转入贷款银行，公司就去和银行协调，故让耿慧强稍后付款，但之后就联系不上耿慧强了。城乡杰和房开公司提交贵阳银行股份有限公司花溪支行于2019年8月27日出具的《结清证明》，拟证明城乡杰和房开公司积极履行合同义务，办妥提前还贷手续。该《结清证明》载明抵押权人贵阳银行股份有限公司花溪支行，债务人贵州肖剑贸易有限责任公司，抵押人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，抵押物坐落于贵阳经济技术开发区苑）Ｃ24栋1层1号等38户，他项权证号黔（2018）经开区不动产证明第0012725号，贷款18000000元，借款本息已于2019年5月8日全部结清，同意办理抵押权注销。城乡杰和房开公司称，黔江路8号黔江路开发小区（江南苑）Ｃ24栋1层1号等38户包括了本案所涉房屋。耿慧强不认可，认为上述房屋与案涉房屋无实际关联，即便就是本案所涉房屋，结清时间也能印证城乡杰和房开公司违约。城乡杰和房开公司还提交了《贵州省不动产登记受理单》《不动产权证书》，拟证明注销抵押登记应由银行办理，但为加快办理进度，城乡杰和房开公司于2019年9月20日派人协助银行办理注销登记，9月20日提交注销抵押的资料和申请至经开区不动产登记站，9月21日抵押权注销，当天银行将产权证交给了城乡杰和房开公司，现案涉房屋具备过户条件。《贵州省不动产登记受理单》体现有以下内容业务名称为抵押权注销登记，受理编号为103-61-201918488，收件日期为2019年9月20日，申请人为城乡杰和房开发公司，不动产坐落为贵阳经济技术开发区黔江路8号黔江路开发小区（江南苑）Ｃ24栋1层1号，受理单申请人处有唐琳的签字捺印。《不动产权证书》载明小河区苑）Ｃ13栋1单元3-4＋1号房屋所有权人为城乡杰和房开公司，权证号为筑房房权证小河字第**。慧强认为，上述材料中载明的房屋坐落与案涉房屋坐落不一致。城乡杰和房开公司称，其于2019年10月10日向昱皓隆公司发送书面通知，因多次通知昱皓隆公司要求耿慧强尽快办理过户登记手续，耿慧强均不予配合，其通过书面形式再次通知昱皓隆公司。该《通知》载明由贵公司代理销售的我公司合法拥有位于贵阳市小河区房屋（买受人耿慧强），现已可以办理该套房屋不动产过户相关手续，在此之前已通知过贵公司前来我公司办理不动产过户相关手续，但至今还未来办理，现特以书信方式再次通知贵公司，请贵公司通知买受人并带上相关资料与我公司对接办理该套房屋不动产过户等相关手续。耿慧强提出，不清楚昱皓隆公司是否收到该通知，其并未接到昱皓隆公司的通知。就2019年3月31日之前到贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）的情况，城乡杰和房开公司未提交相应证据证明。2019年12月5日，耿慧强与贵州丰语畅律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师代理本案诉讼，产生律师费5000元。城乡杰和房开公司明确，案涉房屋现登记在其名下，未交付，抵押贷款涉及38套房屋，诉争房屋包含在该38户中，取回注销抵押登记后的房屋所有权证的时间，合同未约定，实际取回时间为2019年9月21日。耿慧强认为，按照合同约定,城乡杰和房开公司应在2019年3月31日前到贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准），其后唐琳又承诺在7月办理完毕过户，但均未按约履行及兑现承诺，故按照合同约定，逾期履行合同约定义务的，违约方应按日计算向守约方支付房屋成交总价千分之五的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交总价20%的违约金，守约方因维护自身权益或是追究违约方相关法律责任产生的一切费用由违约方承担，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等，故现诉至法院主张解除合同，并要求城乡杰和房开公司返还购房款，并支付违约金、律师费和诉讼费。本案中，昱皓隆公司出具《材料证明》，载明甲方城乡杰和房开公司，乙方耿慧强，丙方昱皓隆公司。一、甲、乙方于2019年1月23日签订位于小河区苑）Ｃ13栋1单元3-4＋1号房屋买卖合同，签订合同当日支付甲方定金100000元。双方约定在2019年2月28前支付首付款1180000元给甲方，甲方未收款，回复乙方等候通知。二、在2019年3月31日甲方未提供房屋注销资料给丙方办理过户相关手续。三、乙方在5月接到打款通知并于5月22日完成第二笔付款1180000元，支付当日甲方代理人告知乙方将在7月份办理完毕过户手续。四、乙方在8月份找到丙方咨询过户一事，并表明8月底如不能完成房屋过户将不会购买此房，要求甲方退还本金，并追究违约责任。五、丙方在此期间多次询问甲方办理进度，但因甲方原因一直未能按时办理完成。昱皓隆公司在该《材料证明》上加盖了公章，法定代表人伍靓静签字确认。以上事实，有当事人陈述、身份证、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、委托书、《房屋买卖业务文件》《收条》、银行转款凭证、《材料证明》《委托代理合同》、律师费发票《结清证明》、短信记录、收据、《贵州省不动产登记受理单》《房产证》、通知等与本案相关联的证据及庭审笔录在卷予以佐证。一审判决认为：公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。耿慧强与城乡杰和房开公司签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》及耿慧强、城乡杰和房开公司、昱皓隆公司共同签订的《居间服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行义务。结合庭审查明情况及各方发表意见，归纳本案的争议焦点为：一、案涉合同履行中是否存在违约情形？二、若存在违约情形，违约责任应如何承担？关于焦点一。《贵阳市存量房屋买卖合同》约定：双方交易坐落于小河区苑）Ｃ13栋1单元3-4＋1层1号的房屋已设定抵押，房屋交易价款共计1680000元。耿慧强应在签订合同当日支付定金100000元，于2019年2月28日前支付第一笔购房款1180000元，于过户当日支付第二笔购房款400000元。城乡杰和房开公司应在2019年3月31日之前到贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。上述合同《补充协议》亦约定城乡杰和房开公司应于3月31日前提交房屋的银行注销抵押申请资料。就耿慧强是否按约付款的情况，耿慧强与中介方昱皓隆公司提交证据可证明，非因归责于耿慧强的原因导致耿慧强在2019年2月28日未支付购房款1180000元，而系按照城乡杰和房开公司要求在2019年5月22日予以支付。就城乡杰和房开公司是否按约在2019年3月31日之前到贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，城乡杰和房开公司未提交充分证据证明，结合中介方昱皓隆公司出具的《材料说明》，本案合同履行中，耿慧强未违约，城乡杰和房开公司存在违约行为。关于焦点二。《贵阳市存量房屋买卖合同》约定逾期办理房屋其他交易事宜的违约责任：双方任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价千分之五的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交总价20%的违约金。守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。上述合同《补充协议》亦约定，违约责任以主体合同为主。耿慧强诉请解除案涉《贵阳市存量房屋买卖合同》，要求城乡杰和房开公司返还购房款1280000元和按合同成交总价1680000元计算20%支付违约金336000元及支付律师费5000元，结合城乡杰和房开公司存在的违约情形及上述合同约定，予以支持。耿慧强主张唐琳承担连带责任，结合本案查明事实，唐琳系城乡杰和房开公司员工，其行为是代表公司的职务行为，责任应由城乡杰和房开公司承担，故不予支持。基于前述事由，对城乡杰和房开公司提出的全部反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、解除原告耿慧强与被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于2019年1月23日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》；二、被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告耿慧强购房款1280000元及支付违约金336000元；三、被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告耿慧强律师费5000元；四、驳回原告耿慧强的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9435元（已减半收取），由本诉被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担。反诉案件受理费5480元（已减半收取），由反诉原告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人城乡杰和房开公司提交如下证据：第一份证据为材料说明，拟证明一审中被上诉人提交的材料证明的事实与实际情况不符，该材料证明应不予采纳，其次违约方是被上诉人。原审第三人昱皓隆公司质证意见为：我公司在本案中是第三人，也是涉案合同中介公司，我确实出具过两份说明材料，一审判决书中提到的那份说明材料是之前给耿慧强出具的，对真实情况的描述有不完整的地方，这一份是我在一审庭审结束之后一审判决作出前向城乡杰和房开公司出具的，该材料是对整个纠纷产生过程的完整的描述。被上诉人耿慧强的质证意见为：对证明内容不认可，不真实的地方在于暂缓支付第一笔款项的理由是不真实，与一审陈述不一致，不应当采纳。城乡杰和房开公司提交的第二份证据为抵押合同，系结清证明补充证据，拟证明上诉人积极履行合同。被上诉人耿慧强的质证意见为：真实性无异议，关联性有异议，达不到证明目的，双方约定的是3月31号要办理完结贷款手续。原审被告唐琳、原审第三人昱皓隆公司无意见。二审审理中,上诉人城乡杰和房开公司主张：根据《贵阳市存量房屋买卖合同》的约定，耿慧强应当在2019年2月28日前支付第一笔购房款118万元，因耿慧强要求将此笔款项支付到涉案房屋的抵押权人指定账户，后双方就该笔款项的支付时间作了变更，直至2019年5月22日，耿慧强才支付了第一笔购房款，应视为耿慧强对合同约定解除权的放弃。现案涉房屋已经具备过户条件，耿慧强未按照合同约定支付第二笔款房款40万元及配合办理房屋过户登记手续构成违约。被上诉人耿慧强主张：根据案涉合同约定，城乡杰和房开公司应当在2019年3月31号前完成提前还贷手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证，然后双方在2019年4月10号办理过户，而城乡杰和房开公司是在2019年5月8日才完成结清银行贷款，其行为已经构成违约，同时城乡杰和房开公司承诺2019年7月可以办理房屋过户登记手续，但直至2019年8月底仍然没能办理产权证过户登记手续，因此城乡杰和房开公司构成违约，根据合同约定，耿慧强享有合同解除权，故其不履行支付剩余房屋及配合办理房屋过户登记手续不属于违约行为。本案查明的其余事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。针对上诉人的上诉请求以及依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：是否存在违约情形以及如何认定违约方应当承担的违约责任。案涉《贵阳市存量房屋买卖合同》约定,城乡杰和房开公司应于2019年3月31日之前到其贷款机构办理完成提前还贷手续、承担相关费用,并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。而其实际结清银行贷款时间为2019年5月8日,超出了合同约定期限。城乡杰和房开公司主张耿慧强亦未按合同约定时间支付第一笔购房款，应视为耿慧强对合同解除权的放弃，但经庭审调查，耿慧强未按合同约定时间支付购房款系基于双方的协商，故耿慧强并未存在违约行为，城乡杰和房开公司提出耿慧强逾期支付购房款构成放弃合同解除权的主张，本院不予支持。因城乡杰和房开公司未能按照合同约定完成提前还贷义务，导致耿慧强未能按照预期办理涉案房屋的过户登记手续。办理权属转移登记期限是购房者选择购房的重要考量因素,双方就涉案房屋交易事宜已做明确约定,但城乡杰和房开公司未能按照合同约定完成提前还贷义务是导致违约因素,而该因素系城乡杰和房开公司完全可以主观控制的范围,但城乡杰和房开公司未能在合同约定的时间前积极履行其义务，故存在违约行为。关于上诉人提出违约金过高的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”是否降低违约金需要综合全案进行考量,是否超过损失的百分之三十亦只是其中的一个衡量因素。本案中合同约定违约金为房屋成交总价的20%，耿慧强已支付的购房款共计128万,本院结合耿慧强的实际损失以及合同履行情况、双方过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整为按耿慧强已支付购房款的20%计算违约金。故城乡杰和房开公司应当承担违约金为256000元。综上所述，上诉人城乡杰和房开公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4号民事判决第二项为：被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告耿慧强购房款1280000元及支付违约金256000元；四、驳回耿慧强的其余诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费10960元，由上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担10460元，由被上诉人耿慧强负担500元。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十一月三十日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦