广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28765号原告：中山市安逸物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区**************商铺，统一社会信用代码914420********5554。法定代表人：黄志佳，总经理。委托诉讼代理人：陈秋霞，广东洋三律师事务所律师。被告：董祖泉，男，1976年5月25日出生，汉族，住广东省中山市西区********瑞珅阁501房，现住广东省中山市东区*******朗晴假日园5期3幢2座1302房，公民身份号码440************217。原告中山市安逸物业管理有限公司（以下简称安逸物业公司）与被告董祖泉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安逸物业公司委托诉讼代理人陈秋霞、被告董祖泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安逸物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2012年7月1日至2019年12月30日期间的物业管理费7394.4元及滞纳金（以每月拖欠的物业管理费为基数，分别从2012年7月1日起按每日千分之一的标准计算至清偿之日止）。诉讼中，原告安逸物业公司变更诉讼请求为被告向原告支付2012年7月1日至2019年12月30日期间的物业管理费8532元[（物业服务费88.8元/月+梯灯费6元/月）×90个月]及滞纳金。事实和理由：2010年11月28日，原告与瑞安花园业主委员会签订物业服务合同，约定由原告就包含涉案物业在内的物业提供物业服务，被告每月应按其房屋的建筑面积每平方米0.7元向原告缴付物业服务费，每次收取物业服务费的时间为每月10日前；逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。签订合同后，2010年12月1日原告进驻瑞安花园进行物业管理工作。被告自2012年7月1日起至2019年12月30日拖欠物业管理费。原告多次催收，但被告置之不理。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告董祖泉辩称，1.原告物业管理不作为。小区绿化及基础设施维修保养不到位，有业主违规占用公共位置搭棚但原告未采取有效措施予以制止；被告楼下的物流公司经常晚上卸货，产生噪音，多次与原告反映无果；被告房子阳台楼上漏水、下水管堵塞，但原告一直没有帮被告处理好漏水、管道堵塞问题，导致被告阳台多年来无法使用；公共污水管道堵塞，严重影响居住生活；2.（1）根据物业管理条例第三十五条，在原告管理期间，涉案小区有业主被盗现金、摩托车等，小区业主财产安全受到损害，原告应依法承担相应的法律责任；（2）根据第五十六条，原告是否通过招投标的方式取得涉案小区的物业服务资格需要提交相关依据；（3）根据第五十七条，原告接管涉案小区后让业主将各自的交通工具停放在每栋楼的大堂内，经常导致大堂堵塞，甚至在半夜摩托车出入大堂产生噪音；被告的车停放在小区路边，被过往车辆刮花了三次，但原告均未对上述情况进行处理；（4）根据第五十九条，原告提交的物业服务合同约定物业服务期限从2010年12月1日至2013年11月30日，之后合同无效。业委会主任汪纯华于2013年出卖了涉案小区房屋，其没有资格代表瑞安花园签订物业服务合同，被告要求提供业委会成立的依据及业主的签名、原告2020年1月至今相关的物业管理资质；（5）根据第四十条，原告收取农信社管理费二十多万，但没有向小区业主公布管理费的去处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2010年11月28日，安逸物业公司作为乙方与瑞安花园业主委员会作为甲方签订物业服务合同，约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容，包括对房屋建筑共用部位的维修养护和管理、共用设施设备和相关场地的维修养护运行和管理、交通与车辆停放秩序的管理等；住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业服务费，商场按建筑面积每月每平方米1.5元收取；以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；服务期限自2010年12月1日至2013年11月30日止；合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同，一方提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。安逸物业公司、董祖泉确认涉案物业位于广东省中山市西区****瑞珅阁501房，建筑面积127平方米。按合同约定及庭审陈述意见，董祖泉每月应交物业服务费88.9元（127平方米×0.7元/月/平方米）；庭审中，安逸物业公司主张董祖泉每月应交物业服务费为88.8元。董祖泉办理案涉物业收楼手续后，自2012年7月1日至2019年12月30日期间未支付物业服务费，安逸物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张前述实体权利。2.庭审中，董祖泉认为安逸物业公司的物业管理存在问题，比如未对小区公共设施设备维修养护和管理，安逸物业公司未对噪音进行有效制止，小区业主出现被盗车辆、现金等情况，小区停车管理不完善等情形，但未提供相应证据予以证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告安逸物业公司对案涉小区进行物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对董祖泉具有法律约束力，董祖泉应恪守履行。董祖泉辩称安逸物业公司提供的物业服务质量需改善，但未对此提交相关证据，故本院对其辩解意见不予采信。董祖泉未按时、足额支付物业服务费已构成违约，应向安逸物业公司支付物业服务费及逾期付款违约金。根据合同约定及庭审陈述，经核算，董祖泉应向安逸物业公司支付2012年7月1日至2019年12月30日期间共90个月的物业服务费7992元（88.8元/月×90个月）。至于安逸物业公司主张的梯灯费，因合同未约定，故本院不予支持。对于董祖泉抗辩涉案小区业主委员会的成立不合法及其选聘的物业服务企业未履行相应的程序，不属本案审查范围，董祖泉可另循法律途径解决。关于滞纳金的问题。滞纳金实质为违约金。安逸物业公司主张按日千分之一的标准自逾期之日起计收违约金，但该标准明显过高，安逸物业公司未举证证明董祖泉未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：分别从2012年7月至2019年12月的11日起，以每月所欠物业服务费88.8元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告董祖泉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市安逸物业管理有限公司支付2012年7月1日至2019年12月30日期间的物业服务费7992元及违约金（分段计算：以每月所欠物业服务费88.8元为基数，分别从2012年7月至2019年12月的11日起，按年利率6%计算至清偿之日止）。二、驳回原告中山市安逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费204元，减半收取为102元（原告中山市安逸物业管理有限公司已预交），由被告董祖泉负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年十一月二十三日书记员  柯佩烨黄慧珍