河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初8171号原告：杨玉如。委托诉讼代理人：吕静，河南南都律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市天晟房地产开发有限公司法定代表人：黄信克，男，汉族。委托诉讼代理人：张洁，河南佑邦律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告杨玉如与被告南阳市天晟房地产开发有限公司（以下简称天晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告杨玉如于2020年11月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告杨玉如的委托诉讼代理人吕静到庭参加了诉讼，被告天晟公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉如向本院提出以下诉讼请求：1、确认被告协助办理不动产权权属证书的合同义务；2、判令被告限期向产权部门缴纳办理房地产权属证书的相关资料进行备案并协助原告办理房地产权属证书；3、判令被告支付逾期办理房地产权属证书违约金3886.28元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月，原告与被告签订认购协议，约定原告购买被告开发的翰林华府小区2幢1单元18层1803号房产，建筑面积为89.22平方米，房屋总价款为388628元。被告取得商品房预售许可证后，双方于2015年10月5日签订商品房买卖合同并进行了网签。合同签订后，原告依照约定向被告支付了全部房款及大修基金等配套费用，被告交付了房屋，原告入住居住至今。但被告未按照合同及补充协议约定的期限按时为原告办理房地产权属证书，给原告的生活带来极大的不方便。为维护原告的合法权益，现根据相关法律规定诉至贵院，望依法裁判。被告天晟公司辩称，天晟公司逾期未办理房地产权属证书属于不可抗力原因所致，非因天晟公司自身原因造成，不应承担违约责任。2015年1月6日，现南阳市卧龙区自然资源局与天晟公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定交付土地时该宗地应达到“三通一平”。但直至天晟公司申请规划验收，该宗土地上仍有遗留房屋未拆除，导致规划验收不能通过，天晟公司无法办理房地产权属证书。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定遗留房屋的征收只能由政府进行。天晟公司无法预见个别被征收房屋至今仍未能拆除，这种情况也是天晟公司自身无法克服的，故天晟公司逾期未办理房地产权属证书属于不可抗力，不应承担违约责任。待不可抗力的情形消失，天晟公司自会按照合同约定尽快办理房地产权属证书。综上，原告要求天晟公司承担违约责任无事实与法律依据，请求贵院在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月6日，被告天晟公司与原南阳市卧龙区国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：本合同项下出让宗地编号为WLG201424A，出让宗地面积为16585.30平方米，坐落于南阳市××瓦房庄，用途为城镇住宅用地和商业。同时约定，原南阳市卧龙区国土资源局同意在2015年2月10日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地应达到场地内平整、周围基础设施达到基础设施完备通水通电通路。2015年9月29日，被告天晟公司取得由被告开发的位于南阳市卧龙区刘庄瓦房庄翰林华府1#2＃3＃4＃商住楼商品房预售许可证（证号：宛房预售证第**）。2015年10月5日，原告杨玉如（××）与被告天晟公司（出卖人）签订商品房买卖合同，并进行了网签，网签合同号为15861857。约定原告购买被告开发的位于南阳市××区××瓦房××单元××室，建筑面积89.22平方米，房款共计388628元。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款388628元、大修基金6915元、办证费1,500元。后被告于2016年11月份向原告交付了房屋，现房屋由原告居住使用。商品房买卖合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2016年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五大主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、见补充协议。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理，……，3、本条出卖人的责任是指，负责提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。出卖人未在约定期限内报产权登记机关备案的，××同意给予180天的宽限期，若宽限期满出卖人仍未完成备案，××有权提出退房，出卖人应按××已付房款的1%支付违约金。2015年10月10日，原告杨玉如（××）与被告天晟公司（出卖人）签订商品房买卖合同补充协议（以下简称补充协议）。补充协议第7.4条约定：若出卖人未能按照合同第十五条约定办理产权登记，××同意给予出卖人180日的宽限期，以将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案。若出卖人在宽限期内仍未将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，××有权提出退房，出卖人应按已付房价款的1%向××支付违约金（无论××是否退房），本条出卖人的责任是指，在约定期限内完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若××不配合出卖人向产权登记机关提供办理权属登记备案所需资料或配合办理产权登记，出卖人不承担产权登记责任，一切后果及责任均由××承担。另查明，至今被告天晟公司与原南阳市卧龙区国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同约定的编号为WLG201424A出让宗地内仍有九户房屋未拆除。2020年1月南阳市龙区人民政府向南阳市自然资源和规划局发出关于办理刘庄瓦房庄城中村改造项目规划验收手续的函，主要内容：刘庄瓦房庄城中村改造项目系中心城区302个房地产整治项目之一，该项目东至三博齿轮公司及南阳柴油机厂、西至车站路、南至光武路、北至范蠡路，总占地面积113.4亩，实用地面积83.4亩。根据规划条件，该项目规划总建筑面积为22.41万平方米，其中安置房面积为7.47万平方米（均以实测为准）。截止目前，该项目已基本完成改造任务，但因占压道路红线的9户房屋未完成征迁，所以影响了项目规划验收。根据区政府下达的补偿决定，该9户房屋共需补偿资金8,536,197元。为推动该项目相关手续的办理，按照市房地产整治指挥部《关于中心城区房地产秩序专项整治项目有关问题的会议纪要》（宛房整纪（2019）3号）中第三条的规定，我区已质押项目单位价值2633.80万元的有效资产（系所需补偿资金的3倍）。现南阳市自然资源和规划局于2020年9月15日已向被告出具规划许可证。上述事实，由原告庭审陈述、商品房预售许可证、商品房买卖合同、补充协议、房款收据、交房通知单、契税发票等相关证据予以证实。上述证据已经庭审举证、质证并记录在卷。本院予以确认。本院认为，原告杨玉如与被告天晟公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，故原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议均为有效合同，同时，原、被告双方对签订的商品房买卖合同进行了网签登记，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告按照约定向被告交付了全部购房款388628元，被告在收到房款后也向原告交付了房屋。一、关于原告请求确认被告天晟公司有协助办理房地产权属证书的合同义务。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议均为有效合同，××在买受房屋以后，被告天晟公司作为房地产开发企业，其在办理房屋产权登记方面的义务就是将需要由其提供的办理权属登记所需的资料提交给房屋产权登记机关，被告天晟公司的此项义务在合同中有明确约定。故原告请求确认被告天晟公司有协助办理房地产权属证书的合同义务的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院对此予以支持。二、关于原告要求被告限期向产权部门缴纳办理房地产权属证书的相关资料进行备案，并协助原告办理房地产权属证书的诉讼请求。本院认为，被告作为房地产开发企业，在房屋交付后，还应当履行协助原告办理物权登记的义务。根据庭审查明的事实，涉案项目现未能为小区业主办理产权证书的原因，有多方因素，主要原因是涉案小区所占的土地系国有出让地，出让方未在合同规定期限内完成拆迁安置工作，至今仍有房屋未能拆除，这也是涉案小区业主未能取得不动产权证书的主要原因。为此，被告天晟公司也采取积极的态度，向政府及相关行政机关申请解决。现虽有一定进展，但仍不具备办理房屋产权登记的全部条件，但因原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告天晟公司作为出卖人负责提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。且天晟公司已经收取了原告缴纳的办证费用，办理房屋产权证书所需的资料除购房者基本信息外，其他主要资料均由天晟公司持有，因此，天晟公司应当根据合同约定在具备办证条件后向产权登记机关报送其持有的办理产权登记所需的相关资料，办理权属登记所需要的其他相关资料由原告向相关部门提供。三、关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。本院认为，违约金的设立可以使当事人预知不履行或者不适当履行合同义务的后果，其主要作用是对违约方不守约的惩罚，同时也是对守约方损失的弥补。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议明确约定，若出卖人未能在商品房交付使用后90日内办理产权登记，××同意给予出卖人180日的宽限期，以将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案。若出卖人在宽限期内仍未将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，××有权提出退房，出卖人应按已付房价款的1%向××支付违约金（无论××是否退房）。原、被告双方于2015年10月5日签订商品房买卖合同，被告将涉案房屋建设完成后已向购房者交付房屋，在房屋交付至今因建设场地未达到“三通一平”的标准，导致规划验收无法通过，致使房屋××无法办理房屋产权登记。被告天晟公司的行为违反了原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，故被告天晟公司应当按照约定的已付房价款的1%向原告杨玉如支付违约金。原告已按照合同约定向被告支付总房款388628元，被告对此也予以认可，故被告天晟公司应当向原告杨玉如支付逾期办证违约金3886.28元。关于被告天晟公司辩称至今未办理房屋权属证书的原因为涉案土地的附属物因原南阳市卧龙区国土资源局未履行“三通一平”的义务，导致涉案项目不能通过规划验收备案，该情况属于不可抗力，应当免除责任的辩称理由。本院认为，被告天晟公司作为房地产开发企业，应当知道在原南阳市卧龙区国土资源局向其交付国有建设用地使用权出让合同中约定的宗地编号为WLG201424A号的土地时的现场状况，且被告天晟公司作为一个专业从事房地产开发的商事主体，应当知道其接受不符合土地转让合同约定条件的土地可能会引起的不良后果。故虽涉案项目因未通过规划验收而导致至今未办理权属证书，但该原因不属于不可抗力，故对被告的此项辩称理由，本院不予采信。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、举证并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告天晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩、举证和质证的权利。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告南阳市天晟房地产开发有限公司有协助原告杨玉如就案涉房产办理房地产权属证书的合同义务。待具备办理权属登记的条件后，被告南阳市天晟房地产开发有限公司应当向产权登记机构提供其持有的办理权属登记需要的相关资料；二、自本判决生效之日起十日内，被告南阳市天晟房地产开发有限公司向原告杨玉如支付逾期办理房屋产权证书违约金3886.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元（原告已预交25元），由被告南阳市天晟房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  胡进锋二〇二〇年十一月二十六日书记员  王 露