陕西省蓝田县人民法院     民事判决书     （2020）陕0122民初1865号     原告：杨某某，男，汉族，农民，住蓝田县。   委托诉讼代理人：曹小燕，陕西群鑫律师事务所律师。   被告：陕西腾基实业有限公司，住所地：西安市高新区。   法定代表人：刘歆，系公司总经理。   委托诉讼代理人：王江涛，陕西永嘉信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭强，陕西永嘉信律师事务所律师。   原告杨某某与被告陕西腾基实业有限公司（以下至判决主文前简称腾基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某及委托诉讼代理人曹小燕、被告陕西腾基实业有限公司之委托诉讼代理人王江涛、郭强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告杨某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告所签的租赁合同；2、要求被告支付拖欠的房租15万元（第五年至第七年所欠房租）实际占用期间租金133332元（按照第八年租金标准暂计算4个月），承担违约金164250元（以15万元为基数每天按照千分之三从2019年6月1日计算至实际给付之日），合计费用447582元；3、要求被告搬离所租赁的房屋并结清相关费用（水费、电费、卫生费、物业费）；4、要求被告对所租赁房屋的地面、墙体损坏部分及对土地硬化地面恢复原状；5、案件诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第三项为：费用以欠费清单以及现在实际欠付费用为准。物业费2020年1-9月15561元，水费2019年7月-2020年6月为7789.2元，排污费4171.2元，电费15000余元。并且增加以实际占用期间租金133332元为基数，按照日千分之三从2019年6月1日计算违约金至实际给付之日的请求。事实和理由：2013年4月原、被告签订房屋租赁合同，原告将自己位于西安市蓝田县XX园区10亩净地及1800平米简易厂房出租给被告。实际租赁期限从2013年6月6日至2021年6月5日止。原告如约向被告交付了房屋及场地。但被告并未按照合同约定支付租金，具体如下：1、根据合同约定第五年租金35万元，被告应当在2017年6月1日之前付清，但被告直至2018年3月9日都没有给原告支付，期间被告曾两次承诺到2018年3月底支付房租及违约金，但没有按期付清，至今仍欠原告当年租金5万元；2、根据合同约定第六年租金35万元，被告应当在2018年6月1日付清，但被告在2019年仍有10万元房费没有支付给原告；3、截止诉讼前被告仍拖欠原告房租15万元。第八年房租40万元，按照合同约定被告应当在2020年6月1日付清，但被告至今未支付分文；4、由于被告多年一直存在严重违约情形，导致原告无法实现合同目的，而且被告多次向原告书面承诺若不能按照承诺支付租金，原告有权收回房屋，被告自愿立即搬离。为维护原告合法权益，诉至法院。   被告腾基公司辩称，双方并未约定被告逾期交付租金原告有权解除合同，双方合同将于2021年6月5日届满，原告随意请求解除合同，不利于交易稳定。其主张的第五年租金已过诉讼时效。新冠疫情期间被告没有营业没有收入，根据公平原则应减免部分租金。对于水电费等费用，原告不具有请求权。租赁合同约定的逾期交付租金按日千分之三计算违约金过高，应依法适当减少至年息6%。合同期限尚未届满，不具备解除条件，应驳回原告相应请求。   当事人双方向本院提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，对于原告提交的租赁合同、被告出具的保证书及承诺书4份、西安新港小微企业创业服务有限公司出具的欠费清单；被告提交的租赁合同、园区草图一页，租赁场地现状照片一组，质证中原、被告对对方提交证据合法性、真实性、与本案关联性均无异议，故对以上证据予以确认并在卷佐证。对以上证据证明目的是否能够得到认定，将在本院认为部分予以论述。   根据审查认定的证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2013年4月原告杨某某与西安腾基置业有限公司签订房屋租赁合同，约定原告将自己位于西安市蓝田县XX园区10亩净地及地上1800平米简易厂房出租给西安腾基置业有限公司。租赁期限自2013年4月5日至2021年6月5日，租金自2013年6月6日起计算。双方在该合同第六条约定“租赁期间，乙方应承担支付园区内的水费、电费、卫生费、物业费等费用”。在该合同第十二条约定“……4、乙方逾期交付租金的，除应如数补交外，每逾期一日应按当年租金的千分之三向甲方支付违约金”。该合同中还对每年的租金数额、支付时间以及其他事项进行了约定。合同签订后，原告如约向西安腾基置业有限公司交付了房屋及场地。2014年西安腾基置业有限公司在工商部门办理了名称变更，更名为西安腾基实业有限公司。2013年至2016年期间，被告西安腾基实业有限公司依约足额支付租金。2017年6月1日，被告未能按照合同约定向原告足额支付第五租赁年度35万元租金，经原告催要仍欠付5万元。2018年6月1日，被告未能依约足额支付原告第六年度租金，经原告催要，仍欠付10万元。第八年房租40万元按照合同约定应在2020年6月1日付清，但被告至今未支付。对于欠付租金，被告2018年至2019年四次向原告出具保证书及承诺书，承诺及时支付欠付租金并承担相应的违约责任。   另查明，按照合同约定，被告一直以原告名义向第三方缴纳电费、物业费、水费、排污费等费用。   本院认为，原告杨某某与被告西安腾基实业有限公司（更名前为西安腾基置业有限公司）签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行义务，但自2017年起，被告未能按时足额履行支付租金的义务，已构成违约，应当承担违约责任。因双方在合同中未约定因迟延履行租金导致合同解除的具体条款，且被告已支付了大部分租金，违约程度较轻。受今年突发新冠疫情的影响，在距合同期满不足一年、全国进入常态化疫情防控的背景下，依据民法维护社会经济秩序稳定的立法目的判断，判决解除双方之间的租赁合同并不恰当，故对原告请求解除合同的诉讼请求不予支持。对原告请求被告支付第五年至第七年所欠租金15万元的请求，依法应予支持，被告提出的第五租赁年度欠付5万元租金已过诉讼时效的答辩与被告多次向原告提出的书面承诺自相矛盾，故对此答辩意见不予采纳。被告提出因疫情影响应当依据公平原则减免租金，但被告自2017年起已存在欠付租金的违约行为，现原告未主张此期间违约金，且疫情期间被告依然占有使用该租赁物，因此依据公平原则对被告请求减免租金的意见不予采纳。对原告请求被告支付实际占用期间租金133332元（即4个月租金）依法应予支持。对于违约金的计算，被告认为合同约定的每日按照年租金千分之三计算违约金过高，对该答辩意见，本院予以采纳。但对于违约金计算方式，在原告未能提供证据证明具体损失的情况下，应参照原告的利息损失，综合考量被告违约行为过错程度，且体现适度的惩罚性，本院酌定参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率四倍计算，即以15万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率四倍从2019年6月1日计算至实际给付之日。对于原告请求的以实际占用期间租金133332元为基数计算违约金，因未在法庭辩论终结前提出，不符合法定程序，原告可另行主张。   对于原告要求被告结清水电费物业费等费用，被告虽辩称原告无请求权，但依据双方合同约定，被告负有及时缴纳水电物业等费用的义务。依据交易习惯，被告应及时向第三方支付上述费用。故对原告要求被告结清相关欠费的诉讼请求依法予以支持。   综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、本判决生效后十日内，被告西安腾基实业有限公司向原告杨某某支付第五租赁年度至第七租赁年度欠付的租金15万元及利息（以15万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率四倍从2019年6月1日起计算至实际给付之日）。   二、本判决生效后十日内，被告西安腾基实业有限公司向原告杨某某支付第八租赁年度4个月租金133332元。   三、本判决生效后十日内，被告西安腾基实业有限公司缴清欠付的水费、电费、卫生费、物业费。   四、驳回原告其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费8013元（原告已预交），由被告西安腾基实业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。     审  判  长  邵 哲 强   人 民 陪 审 员  李 安 钊   人 民 陪 审 员  潘 文 正     二〇二〇年十月二十八日       法官助理  薛      雄   书  记  员  李 晨 星          1