云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1627号上诉人（原审原告、反诉被告）：张爱明，男，1975年5月16日生，汉族，个体户，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。委托诉讼代理人：连勇，云南精益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南双柏妥甸酱油有限公司。住所地：云南省双柏县城老黑山。统一社会信用代码：91532322686157351L。法定代表人：董海丽，系公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：双柏东和置业发展有限公司。住所地:云南省双柏县妥甸镇文昌路鑫和大城****。统一社会信用代码：915323226885526039。法定代表人：朱建华，系公司总经理。共同委托诉讼代理人：武义程，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人张爱明因与上诉人云南双柏妥甸酱油有限公司（以下简称妥甸酱油公司）、双柏东和置业发展有限公司（以下简称东和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省双柏县人民法院（2020）云2322民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭,于11月12日开庭进行了审理。上诉人张爱明及其委托诉讼代理人连勇、上诉人妥甸酱油公司、东和置业公司的共同委托诉讼代理人武义程到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张爱明上诉请求：1.撤销双柏县人民法院(2020)云2322民初223号民事判决第一项，改判支张爱明一审的全部诉讼请求;2.本案诉讼费、鉴定费由妥甸酱油公司、东和置业公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，法律关系认定错误，适用法律错误，导致判决结果完全错误。一、一审认定事实不清，其认定的事实违反了法律的规定。一审首先认定涉案房屋是案外人董学和及双柏县发展和改革委员会合作开发的，在合作协议中对产权分配、建设手续办理及费用承担作了约定，在合同履行过程中董学和将协议的权利义务转给妥甸酱油公司进行投资建设，后妥甸酱油公司原始取得了涉案的房屋，没有事实依据，按照一审认定的该事实，涉案房屋的所有权人就是妥甸酱油公司，这是已经被一审认定的房屋所有权人，但是一审认定的该事实与其判决完全矛盾。根据《物权法》的规定，不动产物权的权属以登记为原则，即涉及到不动产物权的所有权归属问题的，应当以不动产权属登记机构登记的权利人为所有权人，否则不发生效力，但是根据一审已经查明的事实，涉及的土地为国有划拨土地，土地的权利人为双柏县发展和改革委员会，因此一审认定的涉案房屋属于妥甸酱油公司原始取得，完全与《物权法》不动产物权登记的规定相违背。就算按照一审认定的双柏县发改委和案外人董学和存在合作关系，双方己经对合作的权利义务进行了约定，董学和又将其权利义务转给妥甸酱油公司，妥甸酱油公司可以处分涉案房屋，但是在国有划拨土地的土地使用权未依法变更为国有出让土地之前，一审就主观武断的将涉及的房屋所有权确认给妥甸酱油公司，意味着妥甸酱油公司可以直接要求双柏县发改委将房屋过户过来并继续将房屋过户给张爱明，况且在整个案件的审理过程中，均没有看到董学和与妥甸酱油公司针对涉案房屋进行权利义务转移的合同或者协议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，一审认定的事实与上述法律规定完全相违背；二、一审认定法律关系错误。一审在发回重审的过程中改变法律关系，且其改变法律关系后认定的法律关系错误，其改变法律关系没有事实及法律依据。一审认为涉案房屋的权利人为妥甸酱油公司，因此其有权处分涉案房屋，故本案涉及的法律关系为一般房屋买卖的法律关系，不是商品房销售的法律关系，一审在认定该法律关系时完全违背了证据及法律规定，属于其主观臆断后作出的认定，存在明显偏袒妥甸酱油公司的嫌疑。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定:本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中与张爱明签订《商品房购销合同》的主体是东和置业公司，该公司本身就是房地产开发企业，张爱明属于社会成员，其向东和置业公司购买其已经建盖好的房屋并向其支付购房款，合同中约定购买的也是东和置业公司开发的一手商品房，并且还约定张爱明通过按揭贷款的方式支付房款，不论从合同内容及合同形式，张爱明与东和置业公司之间的关系完全是商品房购销合同关系，因此该合同现在因东和置业公司未取得预售许可证而应当认定为无效合同。如果根据一审认定的涉案房屋属于妥甸酱油公司所有，其有权处分，也应当是在认定张爱明与妥甸酱油公司之间的买卖合同时，才能认定为一般的房屋买卖关系，但综合全部在案证据，没有一份合同是由张爱明与妥甸酱油公司签订的，张爱明所起诉的是其与东和置业公司签订的《商品房购销合同》项下的权利义务关系，一审实际认定的却是妥甸酱油公司与张爱明之间的买卖房屋的法律关系，完全属于张冠李戴，混淆是非。假设本案真的如一审所认定，属于一般的房屋买卖关系，按照一审的认定，妥甸酱油公司是房屋所有权人，其有权处分涉案房屋，就应当是由妥甸酱油公司与张爱明直接签订房屋买卖合同，将房屋过户给张爱明，由张爱明取得产权证后办理抵押按揭贷款即可，无需通过需要具备房地产开发资格的东和置业公司。因此，不论从什么角度，本案涉及的法律关系均应当认定为商品房销售合同纠纷；三、张爱明一审的诉讼请求应当全部得到支持。本案中涉及的法律关系为商品房销售合同纠纷，该合同因东和置业公司未取得预售许可证而无效，且从签订《商品房购销合同》至今已经超过了10年的时间，该项目仍然未取得预售许可证，也没有取得房屋权属证书，涉案房屋的土地至今还是国有划拨用地，双柏县发改委为该土地的权利人，该土地与东和置业公司无任何的关系，东和置业公司作为与张爱明签订《商品房购销合同》的合同相对人，应当依法赔偿张爱明因合同无效带来的一切损失。妥甸酱油公司与东和置业公司实际上处于人格混同的状态，在向张爱明收取房款及催收房款过程中，妥甸酱油公司均有参与，因此应当与东和置业公司共同向张爱明承担责任。假设本案如一审认定的法律关系为一般的房屋买卖合同纠纷，涉及的张爱明与东和置业公司签订的合同也因为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条的规定而无效，涉及的房屋不但在交易时没有权属证书，到现在也没有权属证书。根据庭审查明的事实，房屋所在的土地还是划拨土地，东和置业公司也不是房屋的所有权人，其根本无权处分本案涉及的房产，因此该合同同样是无效合同，妥甸酱油公司、东和置业公司同样应当赔偿张爱明因合同无效造成的全部经济损失，包括信赖利益的损失，如果按照一审认定的本案涉及的合同为有效合同，就意味着张爱明可以通过诉讼立即取得房屋权属证书。况且本案不符合一般的房屋买卖合同的法律关系性质，本案就是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条所规定的商品房销售合同纠纷。本案所涉及的《商品房购销合同》均应当认定为无效合同，且导致合同无效的原因完全在于妥甸酱油公司、东和置业公司，其应当承担全部的赔偿责任，一审应当根据《合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条等相关法律法规的规定判决支持张爱明的诉讼请求。一审判决认定涉案房屋是由妥甸酱油公司原始取得错误，妥甸酱油公司至今没有取得房屋的所有权。妥甸酱油公司、东和置业公司的答辩意见与上诉意见一致。妥甸酱油公司、东和置业公司上诉请求：1.撤销双柏县人民法院（2020）云2322民初223号民事判决；2.支持妥甸酱油公司、东和置业公司的反诉请求；3.本案诉讼费用由张爱明承担。事实和理由：一、涉案《商品房购销合同》是妥甸酱油公司、东和置业公司与张爱明间的虚假意思表示，属于无效合同，张爱明在签订《商品房购销合同》之前己经向妥甸酱油公司承租涉案房屋，各方均知晓妥甸酱油公司不属于房地产开发企业，均知晓涉案房屋是由妥甸酱油公司建设取得的普通房屋，不属于法律规定的商品房。法律对商品房的性质有严格规定，与普通房屋的性质存在本质区别。但是各方却针对涉案房屋签订《商品房购销合同》隐瞒涉案房屋系自建房屋的性质，拟以商品房进行银行按揭贷款支付购房款，各方已经构成虚假意思表示。根据《民法总则》第一百四十六条第一款:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”涉案《商品房购销合同》无效；二、一审未查清购房款事实，认定购房款为61万元错误，张爱明提供的证据与其主张相互矛盾，且其无法清晰陈述付款情况，应要求张爱明补充提供支付购房款的银行流水等证据。(一)张爱明提供的证据仅能证明截止2011年1月17日的购房款为56万元，与其主张自相矛盾，且与妥甸酱油公司催款函矛盾，张爱明提交的《张爱明付款情况》载明截止2011年1月17日的购房款仅为56万元，并非其主张的61万元。妥甸酱油公司催款函陈述截止2011年1月17日的购房款为61万元，与张爱明提交的《张爱明付款情况》相互矛盾，催款函不能证明截止2011年1月17日的购房款为61万元。(二）张爱明无法清晰陈述每一笔购房款支付的过程，且其部分陈述存在矛盾，张爱明在发回重审前的二审庭审调查中的陈述前后矛盾、违背常理：张爱明本人陈述其在2009年6月4日签订涉案《租赁协议》时东和置业公司已经在使用部分涉案房屋，并且从2009年6月4日起租赁；但是，张爱明又陈述其是在2010年8月27日才将部分涉案房屋租赁给东和置业公司，并且每3个月的租金是6万元。张爱明陈述东和置业公司租赁部分涉案房屋的时间点前后矛盾，并且所述租金标准严重违背常理，即张爱明租赁部分涉案房屋给东和置业公司的年租金是24万元（3个月的租金是6万元），而妥甸酱油公司把全部涉案房屋租赁给张爱明的年租金仅是12万元，明显违背常理。(三）经妥甸酱油公司、东和置业公司详细核查，仅收到24万元款项，经详细核查财务单据，共计收到张爱明的3笔款项，合计24万元：2011年1月17日，收到购房款14万元；2012年6月6日，收到租金5万元；2012年12月29日，收到购房款5万元。综上，一审判决认定事实不清，认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判。张爱明的答辩意见与上诉意见一致。张爱明向一审法院起诉请求：1.判决签订的编号为DHY-0001《商品房购销合同》无效；2.判令妥甸酱油公司、东和置业公司返还张爱明已付购房款61万元，并自付款之日起按年利率6%向张爱明支付资金占用利息；3.妥甸酱油公司、东和置业公司赔偿张爱明经济损失1048196.80元（在庭审中增加诉讼请求493737.20元），并按已付购房款一倍的标准支付张爱明赔偿金61万元，合计2151934元；4.本案诉讼费、鉴定费及律师费由妥甸酱油公司、东和置业公司承担。东和置业公司、妥甸酱油公司向一审法院反诉请求：1.判令确认东和置业公司与张爱明于2011年1月17日签订的编号为DHY-0025《商品房购销合同》无效；2.判令张爱明向妥甸酱油公司按12万元/年的标准支付2009年6月4日至实际返还房屋之日止的费用，并按年利率6%支付自2009年6月4日至返还房屋之日止的房屋使用费、资金占用费；3.判令张爱明向东和置业公司原状返还发展大厦07号房屋并承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2007年12月30日，双柏县发展和改革委员会与董学和签订《合作开发协议书》，约定双柏县发展和改革委员会将位于双柏县及国有土地一宗，经县人民政府同意由乙方拆除重建综合大楼，并对产权分配、相关建设手续的办理及费用承担作了约定。在合同履行过程中，董学和将该协议的权利义务转让给妥甸酱油公司进行投资建设。2009年6月10日，妥甸酱油公司与双柏县发展和改革委员会、双柏县食品药品监督管理局共同签署《双柏发展大厦综合楼产权分配确认书》，涉案房屋（该房屋楼层邻街面二层，含车库三层）属妥甸酱油公司的原始取得。2009年6月4日，张爱明与妥甸酱油公司签订《租房协议》，约定妥甸酱油公司将发展大厦三楼铺面租给张爱明，期限为2009年6月4日至2014年6月4日共五年，租金12万元／年，合计60万元。双方就合同的权利、义务及租金支付时间及方式作了具体约定。合同签订后，张爱明接收了承租房屋并进行装修。在装修期间，租赁双方商谈该租赁房屋的买卖事宜，双方商定该房屋优先售与张爱明，买卖合同签订前所支付的款项转为购房款。2010年8月27日，妥甸酱油公司委托东和置业公司与张爱明签订编号为ＤＨＹ-0001的《商品房购销合同》，将位于双柏县房屋出售给张爱明，房屋建筑面积483.04平方米，价款为112.5483万元，约定张爱明于2010年8月27日前支付52万元，余额60.5483万元由东和置业公司协助办理银行按揭，东和置业公司应于2010年12月30日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付给张爱明，在房屋交付使用之日起90个工作日内到产权部门申报产权初始登记，并对其他事项进行了约定。合同签订后，张爱明按对方的要求及所指定的账户先后向东和置业公司、妥甸酱油公司支付购房款共计61万元。2019年4月16日，妥甸酱油公司发函向张爱明催要购房尾款及利息，张爱明认为妥甸酱油公司、东和置业公司未按合同约定为其办理产权登记，遂拒绝付款并提起诉讼。该诉争房屋，经张爱明申请，依法对外委托评估，云南驰新房地产土地资产评估有限公司于2020年7月24日作出驰新资评报字［2020］第07127号《资产评估说明》，截止评估基准日2020年6月13日，该房地产评估总价为262.87万元，并支付鉴定费3.3万元。另查明，根据《双柏发展大厦综合楼产权分配确认书》所确认属妥甸酱油公司所有的房屋为一层车库、二层商铺共6间（均由妥甸酱油公司委托东和置业公司销售）及三层07号房的相关建房手续已办理完毕，并于2020年3月7日进行了备案，取得了双建备字（2020）第001号《双柏县房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，土地使用权手续正在办理中。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。妥甸酱油公司委托东和置业公司与张爱明于2010年8月27日签订的DHY-0001商品房购销合同，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人已按约定履行了合同的主要义务。现该涉诉房屋虽尚未取得所有权证，在物权处分上受限，但并不影响该房屋买卖合同的效力，该合同不违反法律规定，合法有效。在案件审理过程中，因审理查明的法律关系与当事人主张的法律关系不同，法庭已对双方当事人进行充分释明，双方当事人既不变更诉讼请求也不能达成解除合同的合意，亦不符合法律规定合同解除的情形。房屋买受人张爱明未按合同第六条3项的约定，在2018年8月27日前支付房款52万元（根据其提交的付款证明，2010年8月27日前，分4次支付30万元），房屋出售方妥甸酱油公司亦未按约定协助张爱明办理银行按揭贷款，且至今未办妥房屋产权过户相关手续，致使该涉案房屋的物权使用受限，合同双方当事人均存在违约。为维护社会诚信，保障交易安全，对合法有效的合同应当得到正确履行。据此，张爱明的诉讼请求及妥甸酱油公司、东和置业公司的诉讼请求均于事实、法律无据，依法不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、驳回张爱明的诉讼请求；二、驳回云南双柏妥甸酱油有限公司、双柏东和置业发展有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费27615元、鉴定费33000元，由张爱明负担（已交）；反诉案件受理费21816元，由云南双柏妥甸酱油有限公司、双柏东和置业发展有限公司负担（已交）。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人张爱明提出以下异议：1、认定：“涉案房屋（该房屋楼层邻街面二层，含车库三层）属妥甸酱油公司的原始取得”错误，妥甸酱油公司至今尚未取得房屋的所有权，客观上无法办理产权证，土地的使用主体不是妥甸酱油公司。上诉人妥甸酱油公司、东和置业公司提出以下异议：认定：1、“买卖合同签订前所支付的款项转为购房款”错误，不认可该事实，没有证据；2、“合同签订后，张爱明按对方的要求及所指定的账户先后向妥甸酱油公司、东和置业公司支付购房款61万元”错误，不认可该事实，只收到过张爱明的三笔款项共计24万元；并认为遗漏认定以下事实:2011年1月17日张爱明与东和置业公司重新签订了《商品房购销合同》。综上，对双方当事人均未提出异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。二审中，另查明，涉案房屋经鉴定：室内装修评估价值为68.57万元；室内设备评估价值为12.38万元。针对张爱明所提异议的事实1，经审查，涉案土地的性质属于国有划拨土地，妥甸酱油公司和东和置业公司不是土地的使用权人，该土地不具备商业用地的性质。2009年6月10日，妥甸酱油公司与双柏县发展和改革委员会、双柏县食品药品监督管理局共同签署的《双柏发展大厦综合楼产权分配确认书》属于效力待定的合同，妥甸酱油公司没有提供与董学和之间对涉案房屋进行权利义务转让的合同或协议，一审判决依据该协议确定涉案房屋（该房屋楼层邻街面二层，含车库三层）属妥甸酱油公司原始取得不当，对该事实不予确认。针对妥甸酱油公司、东和置业公司提出有异议的事实1．2，经审查，张爱明与妥甸酱油公司于2009年6月4日签订过《租房协议》，在2010年8月27日，妥甸酱油公司委托东和置业公司与张爱明签订了编号DHY-0001《商品房购销合同》，结合张爱明提供的银行进账单、收据、收条、妥甸酱油公司出具的《张爱明付款情况》、《双柏县城振兴路32号三楼商铺房款催收事宜》，能相互印证，证实了在2009年6月4日至2012年6月6日期间张爱明向妥甸酱油公司、东和置业公司支付购房款61万元，及买卖合同签订前所支付的款项已转为购房款的事实，妥甸酱油公司、东和置业公司所提异议不能成立，对一审判决认定的该事实，予以确认。对所提遗漏认定的事实，二审中，双方当事人均认可于2011年1月17日签订的编号DHY-0025《商品房购销合同》不是双方当事人的真实意思表示，是为了办理银行按揭贷款而签订的，应属无效。且编号DHY-0025《商品房购销合同》在付款方式、交房期限、违约责任的约定等内容与编号DHY-0001《商品房购销合同》不一致且有不实之处，故对编号DHY-0025《商品房购销合同》不能认定为涉案双方签订的购房合同，只能认定张爱明与东和置业公司于2010年8月27日签订的编号DHY-0001《商品房购销合同》为涉案的购房合同。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是，1.本案的法律关系是什么？2.编号DHY-0001和编号DHY-0025二份《商品房购销合同》的效力应如何认定？合同效力确定后相关事宜应如何判处？针对第一个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，与张爱明签订《商品房购销合同》的主体是东和置业公司，该公司是具有法定资格的房地产开发企业，出售给张爱明的房屋已是竣工房屋，出售行为具有社会性和公开性，张爱明也支付了部分购房款，并且还约定了可以通过按揭贷款方式支付剩余购房款，符合商品房买卖所应具有的特征，张爱明与东和置业公司之间系商品房购销合同关系，故本案的法律关系应为商品房买卖合同关系。一审判决认定：“双方当事人虽在形式上签订了《商品房购销合同》，但其在本质上属于普通房屋买卖关系，应当按普通房屋买卖关系处理”属认定和适用法律错误，不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”东和置业公司至今都未取得涉案商品房的预售许可证明，故张爱明与东和置业公司于2010年8月27日签订的编号DHY-0001《商品房购销合同》应为无效，无效的合同自始没有法律约束力。张爱明与东和置业公司于2011年1月17日签订的《商品房购销合同》不是双方当事人的真实意思表示，且该份合同的内容有不实之处，应属无效，不能作为本案审判的合同依据。张爱明与东和置业公司从签订《商品房购销合同》至今已超过十年，该项目至今仍然未取得商品房预售许可证明，且涉案房屋的土地至今仍属于国有划拨土地，土地不属于妥甸酱油公司和东和置业公司，根据房屋所有权与房屋占有范围内的土地使用权权利主体应一致的原则，妥甸酱油公司和东和置业公司未能提交涉案房屋的所有权证书，无法确定涉案房屋是属于妥甸酱油公司还是东和置业公司。发回重审后，东和置业公司在庭审中已明确诉讼请求，要求将涉案房屋原状返还东和置业公司，根据合同相对性原则，涉案的房屋应返还东和置业公司。妥甸酱油公司、东和置业公司存在公司人格混同的情形，且共同收取过张爱明支付的购房款，故应由妥甸酱油公司和东和置业公司共同承担相应的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案发回重审后，张爱明提交了司法评估鉴定申请，请求对涉案房屋现在的市场价格、房屋装修部分进行鉴定。经法院征询妥甸酱油公司和东和置业公司的意见，同意进行鉴定，经法院委托了具有鉴定资质的云南驰新房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2020年7月24日作出驰新资评报字（2020）第07127号《资产评估说明》，评估结果：资产评估价为343.82万元：其中房地产评估价值为262.87万元；室内装修评估价值为68.57万元；室内设备评估价值为12.38万元。在评估说明作出后，张爱明已变更了诉讼请求，要求赔偿的损失数额为2151934元。对张爱明的赔偿认定如下：(1)已支付的购房款610000元；(2)涉案房屋的购买价为1125483元，房屋购买价与当前市场价之间的差价为1503217元（2628700元－1125483元），因张爱明只支付了购房款610000元，未支付购房款515483元，根据已付购房款的占比折算，应返还的房屋价款为814744元（610000元÷1125483元×1503217元）；（3）室内装修价款685700元；（4）室内设备价款123800元；以上四项合计2234244元。张爱明应承担的费用：（1）张爱明于2009年6月4日与妥甸酱油公司签订了《租房协议》，约定：租房使用时间为2009年6月4日至2014年6月4日，年租金为120000元，故从2009年6月4日至2010年8月26日期间，张爱明与妥甸酱油公司之间系租赁关系，应支付房租146953元（120000元+12000元÷365天×82天）；（2）张爱明于2010年8月27日与东和置业公司签订了《商品房购销合同》，张爱明与东和置业公司从2010年8月27日起为商品房买卖关系，虽然双方签订的合同无效，但张爱明已经对该房屋从2010年8月27日起使用至今已近十年。参照最高人民法院（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院的答复，即：商品房买卖合同因出卖人责任被确定无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准，也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。张爱明应支付的房屋使用费为160783元（1125483元÷70年×10年＝160783元）。以上二项合计307736元。综上，妥甸酱油公司和东和置业公司应返回张爱明的购房款及损失为2234244元，张爱明应支付东和置业公司和妥甸酱油公司房租及房屋使用费307736元，二项折抵后东和置业公司和妥甸酱油公司应返还张爱明购房款及损失1926508元.对张爱明提出要求支付自付款之日起资金占用利息的主张，因利息属于法定孳息，故应予支持，但只能按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对张爱明提出应按年利率6%计算利息的主张，不予支持。综上所述，张爱明的上诉主张部分成立，应予支持。妥甸酱油公司的上诉主张部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省双柏县人民法院（2020）云2322民初223号民事判决；二、张爱明与双柏东和置业发展有限公司于2010年8月27日签订的合同编号：DHY-0001《商品房购销合同》无效；三、由张爱明将位于双柏县房屋（属框架结构、建筑面积为483.04平方米）返还双柏东和置业发展有限公司；四、由双柏东和置业发展有限公司、云南双柏妥甸酱油有限公司返还张爱明购房款1926508元及其利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2020年11月25日起至款项付清之日止的利息）;五、上述款项于判决生效后十五日内履行完毕（款交双柏县人民法院转交）；六、驳回张爱明的其他诉讼请求；七、驳回双柏东和置业发展有限公司、云南双柏妥甸酱油有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27615元、鉴定费33000元，合计60615元，由张爱明负担10000元（已交），由双柏东和置业发展有限公司、云南双柏妥甸酱油有限公司负担50615元（未交）；一审反诉案件受理费21816元，由双柏东和置业发展有限公司、云南双柏妥甸酱油有限公司负担；张爱明交纳的二审案件受理费27615元，由其负担7615元（已交）；由双柏东和置业发展有限公司负担20000元（未交）；双柏东和置业发展有限公司、云南双柏妥甸酱油公司交纳的二审案件受理费21816元，由其负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 蒋文娟审判员 蔡建华二〇二〇年十一月二十五日书记员 山 岚