黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5709号上诉人(原审原告)：北京中原华夏物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市松**世茂大道**。负责人：张旭，该分公司总经理。委托诉讼代理人：商志宝，黑龙江信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宇祥，黑龙江信诚律师事务所律师。上诉人(原审被告)：单梁，男，1985年3月27日出生，汉族，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：魏晓欢（系单梁之母），女，1959年5月23日出生，汉族，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：王伟民，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人北京中原华夏物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称中原华夏公司哈分公司）、单梁物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中原华夏公司哈分公司的委托诉讼代理人商志宝、李宇祥，上诉人单梁的委托诉讼代理人魏晓欢、王伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原华夏公司哈分公司上诉请求：1、依法将一审判决第一项改判为:单梁向中原华夏公司哈分公司给付自2015年6月30日起至2019年6月29日止应交的物业费15,001.36元,电梯费2,016元，二者共计17,017.36元;2、判令单梁向中原华夏公司哈分公司给付因单梁延期缴纳物业费所产生的律师费2000元;3、本案诉讼费用由单梁承担。事实与理由：第一，双方合同约定，电梯费的收费标准按哈尔滨市行政主管部门指导标准执行。单梁所在单元共有业主40户，运行电梯两部，每梯用户数为20户。根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的规定:对于每梯用户数≤30户的，电梯基础费用为30元/月/户，运行电费每增加一层，加收3元/月/户，一层住户原则上不收取电梯费。单梁房屋位于5楼，因此，按上述标准，单梁每月电梯费应为30元/月/户+(5-1）层×3元/月/户=42元/月/户;自2015年6月30日起至2019年6月29日止，单梁共欠费48个月，欠费金额为42元/月/户×48个月=2016元。中原华夏公司哈分公司认为一审诉请单梁支付自2015年6月30日起至2019年6月29日止的电梯费2016元符合双方的约定和法律规定，双方在一审庭审中对电梯费金额也不存在争议，一审法院对此没有任何调整的理由。一审法院虽声称按《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的规定对电梯费进行调整，但未列明计算方法，且最后计算金额错误。第二，根据中原华夏公司哈分公司与单梁签订的《前期物业管理服务协议书》第一条第7项的约定，若单梁不按时交纳费用，中原华夏公司哈分公司有权以诉讼的方式追收费用，单梁应承担中原华夏公司哈分公司因此产生的诉讼费和律师费。在一审时，中原华夏公司哈分公司向法庭提交了与黑龙江信诚律师事务所的代理合同及律师费增值税专用发票(证据13)，法庭也对上述证据予以认可，但在判项中却未予支持，中原华夏公司哈分公司认为一审判决存在错误。基于上述两点原因，中原华夏公司哈分公司特提起上诉，请求二审法院依法改判,支持中原华夏公司哈分公司的上诉请求,维护其合法权益。单梁针对中原华夏公司哈分公司上诉请求与理由，辩称：一审判决电梯费是正确的，且不应支持物业公司的律师费。物业公司服务不达标，存在重大瑕疵，其家半年之内两次火灾、一次水灾，其找过物业公司，物业公司严重不负责。单梁上诉请求：1、依法调整一审判决第一项确定的给付数额,减免单梁40%的物业费，即支付物业费9,000.82元;2.一审、二审全部诉讼费用由中原华夏公司哈分公司承担。事实与理由：一、一审法院对证据效力的判定存在问题，以致认定事实不清。1、一审法院认为“单梁提交的证据11系业主自制视频，事件经过不完整,且非发生在中原华夏公司哈分公司主张物业费的时间段内，故不予采信”。然而中原华夏公司哈分公司提交的证据中亦有多份形成于主张物业费的时间段外（2015年6月30日至2019年6月29日)，如证据5中的《消杀记录表》(2019年8月3日）、证据6中的《电气设施保养记录》(2019年8月3日)、《给排水设备保养记录》(2019年8月3日）等，一审法院对上述证据均予采信，矛盾。2.一审法院认为“单梁提供的其他证据均系其自制书面证明，且部分照片无具体拍摄时间，真实性无法确认，本院不予采信”。而中原华夏公司哈分公司提交的大部分证据均系自制,与实际情况严重不符,涉嫌后补，且提交证据中也有多份照片证据，一审法院对中原华夏公司哈分公司提交的如上证据的真实性均予认可,矛盾。3.一审法院以“均系案涉小区业主，未缴纳物业费，与本案有利害关系”为由对单梁提出的证明、证人证言等证据不予采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定，证人应当客观陈述其亲身感知的事实，作证时不得使用猜测、推断或者评论性语言。物业公司提供服务的对象就是小区业主，欲证明中原华夏公司哈分公司提供物业服务存在瑕疵势必需要小区业主来证明,小区业主对物业服务有最亲身的感知,且作证的业主未缴物业费的理由正是因为中原华夏公司哈分公司提供的物业服务不符合约定，未达到相应标准。此外，“利害关系”应与亲属关系、长期合作关系、不利关系等同程度，而本案中小区业主明显与单梁无此类关系。证人在作证前也均签署了保证书,且证明事项有其他书证予以佐证,应对单梁提交证据的真实性予以认可，希望贵院予以纠正。二、一审法院裁判要旨没有事实及法律依据，且与黑龙江省高级人民法院已生效判决相违背。1、一审法院在判决书中认为“且案涉火灾发生地点在业主自家平台内，非公共区域，不属于物业服务管理范围”。而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分:（一）具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。中原华夏公司哈分公司在一审中并未举示相关证据证明该露台具备上述关于专有部分的构成要件,法院认定失火的露台属于个人享有产权的私人空间没有证据支持，希望贵院予以纠正。2、一审法院在判次书本院认为部分关于“如若业主认为物业收费标准与中原华夏公司哈分公司提供的物业服务不相符,因涉及小区业主的公共利益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定,也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由”的表述没有事实及法律依据,事实上世茂蓝屿小区第二次业主大会曾于2018年10月27日作出决议，以占小区总户数56.48%、总建筑面积52.41%的票数决定不续聘中原华夏公司哈分公司。虽然2018年10月30日信访问题联合调查组出具的通知中载明“由业委会于10月31日中午前将相关材料报松祥街道办事处，逾期未报，寻致无法核验真实情况，所产生的一切后果由业委会承担责任，并直接撤销世茂蓝屿小区第二次业主大会决议”。关于此通知,一是据松祥街道办事处于2020年7月7日出具的《关于尽快启动选聘物业服务企业招标程序的函的回复函》显示针对业主大会的决议仍在调查中，二是信访问题联合调查组认为逾期未报则直接撤销业主大会决议无任何法律依据，一审判决中也认为“截至开庭松祥街道办事处也未正式作出处理结果”，故世茂蓝屿小区第二次业主大会决议目前仍有效。可反映出小区大部分业主对中原华夏公司哈分公司提供的物业服务不满意，而非仅单梁一家认为中原华夏公司哈分公司提供物业服务不到位。且黑龙江省高级人民法院在（2017）黑民申2337号民事裁定书中认为“梁睿提出日泰物业提供的服务项目和质量与《双鸭山市物业服务等级及基准价格收费标准》中规定的一级服务标准存在明显差距，日泰物业原审中未提供证据证明其提供的物业服务达到一级物业服务水平,故对日泰物业要求按一级物业服务等级标准收取物业费的主张，原审未予支持并无不当。”该案亦为业主梁睿一人独自提起诉讼，请求物业公司减少收费，黑龙江省高级人民法院支持了业主梁睿关于减少物业服务收费的请求。一审法院的裁判要旨与黑龙江省高级人民法院已作出的生效裁判相悖，希望贵院予以纠正。三、一审人民陪审员赵洪梅未处于中立地位,明显偏向中原华夏公司哈分公司，按规定应当回避。2019年11月4日，赵洪梅给包括臧丽、沈颖慧、赵小苒在内的多位业主打电话进行调解，根据赵洪梅的通话内容可以看出其站在了中原华夏公司哈分公司的立场对业主进行物业费的催缴,其中提到业主百分之八十不能胜诉,且需业主承担滞纳金及律师费。庭审即是依据双方提供的证据来认定事实，并最终依据法律作出判决。而当时物业与业主的案件还未经过实体调查,赵洪梅陪审员何来的理由认为业主一定会败诉,且法院会支持中原华夏公司哈分公司的全部诉讼请求？根据松北区人民法院以往的判例显示,类似案件中松北区法院法官从未支持过物业公司的滞纳金及律师费请求,而赵洪梅陪审员在当时何以断定此案会支持滞纳金及律师费的请求,由此不得不让人怀疑赵洪梅陪审员是基于某种不正当的理由而作出上述行为,从而影响赵洪梅在单梁案中的中立地位，从而损害本案判决的公正性。法官居中裁判，不偏向任何一方当事人是最基本的原则，而赵洪梅陪审员明显违背了此原则。依据《最高人民法院关于审判人员在诉讼活动中执行回避制度若干问题的规定》，赵洪梅应当回避。四、中原华夏公司哈分公司提供的物业服务存在重大瑕疵及一般瑕疵，属违约行为，应酌情减免单梁部分物业费。2015年3月8日单梁楼下三楼露台放置的易燃物起火，证人苏某的母亲拨打了火警电话,消防队出警将火扑灭。这次起火使苏某炸裂,火焰已经烧到四楼。两周之后同样位置再次燃烧。《前期物业服务合同》第八条约定物业管理区域内公共秩序、安全、防火、交通秩序等事项的管理和服务。第十七条约定公共秩序、消防、交通等事项,2.消防:。及时进行安全检查与整改。中原华夏公司哈分公司没有按照合同约定及时进行安全检查、管理是导致两次火灾的一个原因,而火灾隐患构成重大安全隐患，属于重大瑕疵。2019年9月4日上午8:30分左右，43栋1单元业主拍摄了一段视频，因为小区早上停电，业主无法使用电梯，业主想走紧急防火门出去，门打不开，物业公司工作人员到现场15分钟，20分钟没撬开门，黄金逃生3分钟业主无法做到，严重危及业主的生命安全，如若发生火灾，后果不堪设想。中原华夏公司哈分公司在为小区提供物业服务合同过程中存在的类似重大瑕疵还有许多,消防栓中常年无水、因中原华夏公司哈分公司失责导致单梁家楼下露台着火等等,亦存在大量小区绿地被侵占,部分高层一层业主圈占公共绿地，占用防火通道、楼体外墙烟熏火燎，污损严重等大量一般瑕疵，应属违背物业服务合同的违约行为，对中原华夏公司哈分公司的财产及生命造成了危害。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。依据该规定，贵院应考虑酌情减免单梁部分物业费。五、由于中原华夏公司哈分公司的过失，导致单梁所有房屋水浸结果扩大,贵院应考虑酌情减免单梁部分物业费。2014年6月30日，单梁入户装修，2014年10月末开始供暖。当供暖到单梁家时，暖气跑水，导致家中自家地板被水浸，也水浸了邻居家墙体和地板,造成一定损害。单梁及其家人因为没有得到物业公司的供暖通知,物业公司管理存在较大瑕疵,是导致损害扩大的重要原因。一审法院针对此问题认为“因案涉漏水的供暖设施系发生在单梁房屋内，属于房屋附属设施设备，且供热单位非物业公司，若因质量存在问题，应在保修期内由房屋建设单位承担责任，保修期外则可向供热单位报修,且物业公司通常将供热试水通告以张贴的方式通知业主，已尽到了适当的通知义务。”但实际上在当时该小区刚刚进户,家中未必都有人，管理人应当逐户通知,防止第一次供暖因家中无人导致跑水浸泡等事故的发生。管理人仅仅在小区单元粘贴通知的方式，未尽到善良管理人的勤勉注意义务。且据一审法院于2016年6月27日作出的（2015）松民初字第475号民事判决书中显示，中原华夏公司哈分公司以短信方式通知了该案原告，通知时间有误,最终被判承担相应责任。也可见将供热试水通告以张贴的方式通知业主并不是尽到通知义务的方式,至少应逐个向业主发短信通知,这才能认为其尽到了适当的通知义务。故中原华夏公司哈分公司由于通知不到位导致单梁家中浸水损失扩大,未尽到一个善良管理人的辅助义务，贵院应酌情考虑减免单梁的部分物业费。综上所述，一审法院认定事实不清，未客观、全面地反映中原华夏公司哈分公司提供物业服务的全貌，就作出了单梁全额支付物业费的判决，且部分裁判理由与上级人民法院已生效判决相悖，贵院应依法改判。中原华夏公司哈分公司未依据合同约定和四级收费标准提供服务，存在重大瑕疵，应减免单梁相应物业费。单梁从未说不交物业费,而是由于中原华夏公司哈分公司未依合同约定及四级收费标准提供相应服务才拒交物业服务费。时任最高人民法院常务副院长沈德咏曾指出,要高度重视社会关注热点案件的审判执行工作，高度关注社情民意，坚持严格司法、依法裁判，统筹兼顾法律正义和社会正义，努力实现法理情的有机结合。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条的规定，恳请责院以开庭方式进行审理，查清事实，支持单梁的全部上诉请求以督促中原华夏公司哈分公司以符合约定的方式为小区提供服务。中原华夏公中原华夏公司哈分公司针对单梁上诉请求与理由，辩称：单梁的上诉理由除第三项外均已在原审时提出，物业公司认为原审判决对相关问题认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。根据谁主张谁举证的原则，单梁从原审至今均不能对其上诉理由提供有效有利的证据，因此请求二审法院驳回单梁的上诉请求。中原华夏公司哈分公司向一审法院起诉请求：1．判令单梁向中原华夏公司哈分公司给付自2015年6月30日起至2019年6月29日止的物业费15,001．36元、电梯费2016元，共计17,017．36元；2．判令单梁向中原华夏公司哈分公司给付自2015年6月30日起至实际给付之日止，因单梁延期缴纳物业费所产生的违约金（截至2019年6月29日，违约金暂计76,118．65元）；3．判令单梁承担律师费2,000元。一审法院认定事实：单梁系哈尔滨市松北区世茂蓝屿小区47栋1单元502室业主，房屋建筑面积195.36平方米。2014年6月，案涉小区房地产开发企业哈尔滨世茂滨江新城开发建设有限公司（以下简称世茂滨江公司）委托北京希地环球建设工程顾问有限公司，对世茂滨江新城三期四区前期物业管理项目进行招标，《招标文件》备案编号为哈物招备［2014］第035号，文件中载明：计划中标人进驻管理时间为2014年10月30日，管理期限为12个月，在此期限内成立业主大会，签订新的前期物业管理合同，则原管理合同自动中止，物业费收费按照高层住宅1.6元／㎡（建筑面积）／户／月，别墅住宅2.6元／㎡（建筑面积）／户／月，商服2.5元／㎡（建筑面积）／户／月，地下，地下车位100元／月／位收取费按照《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》标准收取，中标人物业服务收费采取包干制，载明了前期物业管理内容及服务标准等内容。2014年9月19日，中原华夏公司向世茂滨江公司出具《投标函》。2014年10月1日，案涉小区房地产开发企业向中原华夏公司发出中标通知书，载明：“于2014年9月28日公开招标后，现已完成评标工作，确定中原华夏公司为中标人，服务等级为四级，中标价为（人民币）高层住宅1.6元／㎡（建筑面积）／户／月，别墅住宅2.6元／㎡（建筑面积）／户／月，商服2.5元／㎡（建筑面积）／户／月，地下，地下车位100元／月／位收取费按照《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》规定执行，最终以哈尔滨市物价局核定后为准，中标合同期为12个月。前述情况已向哈尔滨市住房保障和房产管理局提交招标投标情况的书面报告，在收到中标通知书后30天内，到哈尔滨世茂滨江新城开发建设有限公司与招标人签订前期物业服务合同。”2014年10月8日，世茂滨江公司将案涉小区前期物业管理的招投标项目进行备案，备案材料中包括：评标委员会提供的评标报告，中标人的投标文件，与中标人签订的前期物业服务合同等材料。2015年5月25日，中原华夏公司哈分公司与世茂滨江公司签订《前期物业管理委托合同》，约定物业服务期限自2015年6月30日至2017年6月29日。2014年6月30日，中原华夏公司哈分公司与单梁签订《前期物业管理服务协议书》约定，由中原华夏公司哈分公司对案涉小区提供物业服务，物业管理服务费高层住宅按建筑面积每平方米每月1.6元，管理服务范围包括房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理服务、公共环境卫生、公共秩序、车辆停放、安全防范的管理服务以及房屋装饰装修管理等服务内容。2017年，世茂滨江公司与中原华夏公司哈分公司签订《哈尔滨世茂滨江新城三期四区前期物业管理委托合同补充协议书》，对双方于2015年5月25日签订的《前期物业服务合同》物业服务期限的内容进行变更，变更为自2017年6月29日至业主委员会成立与新的物业公司签订物业服务合同日期为止。现中原华夏公司哈分公司向单梁主张自2015年6月30日起至2019年6月29日止的物业管理费15,001.36元、电梯费2016元。经一审法院计算，按照双方合同约定及《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》收费标准计算，案涉房屋自2015年6月30日起至2019年6月29日的电梯费应为1584元。2017年9月23日，世茂蓝屿小区依法成立业主委员会（以下简称业委会）。2017年11月28日，业委会向中原华夏公司哈分公司发出《关于世茂蓝屿小区业主委员会反馈业主对物业服务问题的意见》。2018年7月20日，业委会向中原华夏公司哈分公司发出《关于小区公共区域广告收益尽快返还业主的函》。2018年9月29日，业委会向中原华夏公司哈分公司发出《关于尽快解决世茂蓝屿小区监控设施问题的函》，并向松北区物业办对案涉小区安全隐患问题进行报告。2018年10月19日，哈尔滨市松北区松祥街道办事处向案涉小区业委会发出《关于业主反映世茂蓝屿小区召开第二次业主大会期间问题的督办意见》，要求业委会针对第二次业主大会将自查自纠结果于2018年10月27日前报告街道办事处及社区。2018年10月27日，世茂蓝屿小区第二次业主大会投票结束，作出不续聘中原华夏公司哈分公司并启动选聘物业服务企业程序的决定。2018年10月28日，业委会向松祥街道办事处发出选聘物业服务企业招标程序函。2018年10月29日，松北区物业办、区信访办、松祥街道办事处及世茂滨江社区成立联合调查组，对世茂蓝屿小区第二次业主大会召开的相关信访问题进行调查核实。2018年10月30日，案涉小区第二次业主大会信访问题联合调查组向案涉小区业委会发出通知：“要求业委会于2018年10月31日前，将召开第二次业主大会有关发放选票登记名册、选票、委托手续和计票等相关材料封存，报松祥街道办事处存档备查，逾期未报，所产生的后果由业委会承担，并直接撤销第二次业主大会决议。联合调查组调查期间暂停启动物业服务企业招标程序。”2018年12月23日，业委会向中原华夏公司哈分公司发出关于新增车位的询问函。哈尔滨市物价监督管理局于2011年8月29日，向案涉小区房地产开发公司世茂滨江公司发布哈价经发［2011］158号，关于世茂滨江新城三期四区、五区前期物业服务收费标准的批复，对前期物业服务收费标准暂定为高层按建筑面积每平方米1.6元／月，该标准为最高收费标准，别墅住宅前期物业服务收费标准由世茂滨江公司与当事人合同约定收取，电梯费按《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》相关规定执行，为业主配套使用的室内停车位综合服务费暂按照每车位每月50元（不含供热费）收取，上述各项收费标准为预批复标准，待小区正式进户前，由选聘的物业服务企业根据物业实际情况，重新申报收费标准，经批准后执行。中原华夏公司哈分公司提供案涉小区《前期物业服务合同》与哈尔滨市房产住宅局、哈尔滨市物业管理工作办公室、哈尔滨市松北区物业办公室备案的《前期物业服务合同》内容一致。一审法院认为，本案争议焦点为：一、关于世茂滨江公司与中原华夏公司哈分公司于2015年5月25日签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》及中原华夏公司哈分公司与单梁签订的《前期物业管理服务协议》的合同效力问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。此外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”由此可见，前期物业服务合同可以约定期限，在前期物业服务阶段，如果尚未成立业主大会，而原前期物业服务合同约定期限届满时，原则上仍由建设单位续签合同。本案中，案涉小区业委会成立时间系在《前期物业服务合同》到期之后，故由世茂滨江公司与中原华夏公司哈分公司签订案涉《补充协议》，对前期物业服务合同期限进行变更，未违反法律规定，应为有效。根据上述《物业管理条例》的规定，《条例》中并未认定未经招投标而签订的物业服务合同无效，若违反该条例第二十四条的规定，主要是从行政处罚的角度予以处理，该条例第二十四条并非效力性强制性规定。且该条例第二十四条的规定属于管理型禁止规范，禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。且经一审法院调查，本案案涉《前期物业费服务合同》分别在松北区物业供热管理办公室、哈尔滨市房产住宅局、哈尔滨市物业管理办公室均存有备案，《投标文件》备案编号为：哈物招备［2014］第035号。故不存在单梁主张的案涉《招标文件》及《前期物业服务合同》未备案的情况，亦不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的规定情形。单梁提出中原华夏公司哈分公司不符合中标人资格的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。分公司不具有独立的法律地位，分公司的主要业务活动由总公司决定。本案中，中原华夏公司哈分公司系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，具有国家资质的物业服务企业，其实际履行案涉小区的物业管理职责，其民事行为的法律后果由总公司承担。案涉中标企业是中原华夏公司，符合中标人资格，其哈分公司与世茂滨江公司签订《前期物业管理委托合同》的行为，系中原华夏公司哈分公司的民事行为，合法有效，该民事行为的法律后果可由总公司承担，并不违反法律规定。单梁抗辩称案涉《前期物业服务合同》遗漏了《招标文件》中的部分服务管理内容，变更了物业服务期限，属于对“合同实质性内容”改变的情况，故该《前期物业服务合同》无效。《中华人民共和国招标投标法》第五十九条规定“招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正；可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。”从上述规定可以看出，世茂滨江公司与中原华夏公司哈分公司签订的《前期物业服务合同》应按照招标文件及投标文件订立，案涉《投标文件》中未约定物业管理期限，且《前期物业服务合同》约定的物业服务管理内容未背离备案的招标文件及投标文件，故对该抗辩，一审法院不予采纳。案涉《前期物业管理服务协议》系由单梁与中原华夏公司哈分公司共同签订，单梁未举证证明其受到欺诈或存在恶意串通等情况的相关证据，且该《前期物业管理服务协议》系由物业服务企业与业主单独签订的物业服务合同，基于物业服务的公共性的特点，若《前期物业管理服务协议》约定内容与案涉《前期物业服务合同》内容不一致时，应以《前期物业服务合同》为准。本案中的两份合同在收费标准及物业管理服务内容上无明显差别，未对案涉小区业主的权利义务产生影响，不存在单梁主张的损害第三人利益的情况，故对单梁主张上述合同为无效合同的抗辩，不予采纳。若中原华夏公司哈分公司与世茂滨江公司签订合同后在经营过程中发生违反有关行政法规、部门规章的行为，应由行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理，不影响对案涉合同效力的认定。二、关于单梁主张的中原华夏公司哈分公司已被案涉小区业委会解聘，街道等部门无权撤销该表决结果，故中原华夏公司哈分公司无权继续对案涉小区提供物业服务的抗辩是否成立。《物业管理条例》第十九条第二款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”本案中，松祥街道办事处向业委会发出督办意见，与区物业办、区信访办、世茂滨江社区成立联合调查组，并向世茂蓝屿小区全体业主公布了通知，载明：“由业委会于10月1日中午前将相关材料报松祥街道办事处，逾期未报，导致无法核验真实情况，所产生的一切后果由业委会承担责任，并直接撤销世茂蓝屿小区第二次业主大会决议”。松祥街道办事处发布此通知的行为系行政行为，单梁未举示业委会在规定时限内向街道办事处报送相关材料的证据，截至开庭松祥街道办事处也未正式作出处理结果，但中原华夏公司哈分公司事实上一直在为案涉小区履行物业服务管理职责，在此期间如若案涉小区被弃管，则小区业主的利益更无法保障。故对单梁的该项抗辩，一审法院不予采纳。三、关于单梁主张因中原华夏公司哈分公司未尽到物业服务义务，不符合四级物业服务标准而提出的抗辩理由是否予以采纳。单梁提出小区防火门不能顺利打开，小区平台堆放物品引发火灾，监控设施损坏，不能为盗窃提供录像线索，小区存在圈占绿地等情况，一审法院认为，业主私自圈地，私自占用消防通道等情况，物业公司作为物业服务企业，不具有强制力，对业主的违法违规行为，只能是管理和疏导，若因其他业主的行为损害了公共利益，可依法向有关行政管理部门举报，但不能以此作为拒缴物业费的理由。单梁主张案涉小区存在业主在平台堆放易燃物品，经向物业公司投诉，物业公司未能处理，引发多次火灾的情况，单梁未充分举证证明，案涉小区的火灾事件与物业服务之间的因果关系，且案涉火灾发生地点在业主自家平台内，非公共区域，不属于物业服务管理范围，物业公司作为物业服务企业不具有行政执法权，若因此引发了财产损失，被侵权的业主可依法另行主张。关于单梁提出的物业未尽到通知供热试水义务，致使其房屋暖气漏水，造成财产损失的情况，因案涉漏水的供暖设施系发生在单梁房屋内，属于房屋附属设施设备，且供热单位非物业公司，若因质量存在问题，应在保修期内由房屋建设单位承担责任，保修期外则可向供热单位报修，且物业公司通常将供热试水通告以张贴的方式通知业主，已尽到了适当的通知义务。关于小区业主共有的物业用房是否被侵占及物业公司因是否履行承接查验义务侵害业主利益的抗辩，单梁未提供证据证实且与本案不属于同一法律关系，利益受到损害的相关主体可另行提起诉讼。物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，也是一种根据外部情况进行动态调整的服务过程。不宜根据某一时间段内存在的服务质量问题或局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务、持续状态等予以确认。综上，单梁提供的证据能够证明案涉小区部分物业服务存在瑕疵有待进一步完善，但无法证明中原华夏公司哈分公司提供的物业服务严重影响到业主的生活，且该种影响具有一定的持续性并构成根本违约。如若业主认为物业收费标准与中原华夏公司哈分公司提供的物业服务不相符，因涉及小区业主的公共利益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。物业服务企业需要以收取的物业管理费保证小区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业管理费影响小区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及小区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。综上，故对单梁的答辩意见，一审法院不予采纳。民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。物业管理费系物业管理单位赖以维持运行和持续提供服务的资金来源。中原华夏公司哈分公司为世茂蓝屿小区提供物业管理服务，单梁接受了中原华夏公司哈分公司提供的物业服务，双方形成了合同关系。物业管理合同为双务合同，单梁有义务按期缴纳物业管理费，中原华夏公司哈分公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。故对中原华夏公司哈分公司主张单梁给付自2015年6月30日起至2019年6月29日止的物业费15,001.36元、电梯费2016元的诉讼请求，一审法院予以部分支持，对于多主张的电梯费，一审法院不予支持。单梁辩称案涉小区物业费收费标准按照哈价经发［2011］158号文件的最高标准收费，该收费标准非最终批准价格，且该批复是向世茂滨江公司发出的，中原华夏公司哈分公司的物业费收费标准无依据。一审法院认为，该批复中明确载明：“以上普通住宅前期物业服务收费标准为最高收费标准，你单位可依据实际情况确定具体收费标准”。现案涉小区物业费收费标准未超出该批复的上限要求。中原华夏公司哈分公司承接了世茂滨江公司对小区的物业管理服务，在小区业主委员会选聘新的物业服务公司并根据物业实际情况，重新申报收费标准前，中原华夏公司哈分公司依据哈尔滨市物价监督管理局对世茂滨江公司作出的《关于世茂滨江新城三期四区、五区前期物业服务收费标准的批复》的收费标准收取物业费并不违反相关规定。物业费收费标准的变更，涉及全体业主的切身利益，属于重大事项，应事先征得法定人数同意，若业主或业主委员会与中原华夏公司哈分公司就物业费收费标准变更有争议，应经法定程序，可依法另行主张。单梁拒缴物业费系因其认为物业公司的物业服务存在瑕疵，非恶意拖欠物业费，故对中原华夏公司哈分公司主张单梁给付延迟缴纳物业费的违约金76,118.65元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于中原华夏公司哈分公司主张律师费的诉讼请求，无合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国招标投标法》第五十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、单梁于判决生效之日起三日内给付中原华夏公司哈分公司物业费15,001.36元、电梯费1584元，共计16,585.36元；二、驳回中原华夏公司哈分公司其他的诉讼请求。案件受理费2178元（中原华夏公司哈分公司已预付），由中原华夏公司哈分公司负担1963元，单梁负担215元，单梁须于判决生效之日起三日内将此款给付中原华夏公司哈分公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。单梁提交证据1、（2017）黑民申2337号民事裁定书一份。意在证明：物业公司虽被评为一级物业服务企业，但实际收费标准应该根据提供服务情况确定，存在明显差距的，法院对按一级物业收费标准的不予支持并无不当。证据2、最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见第四条规定，本省高级人民法院发过的裁判生效的案件可以作为类案检索指导类似案件的审判。证据3、（2015）松民初字第475号民事判决书及证据4、（2016）黑01民终3748号民事判决书。意在证明：物业公司仅以短信的方式、张贴公告方式通知供水，当通知实质上没有送达到的时候，产生的侵害物业公司应该承担相应的责任。中原华夏公司哈分公司质证意见：首先，其认为本次庭审的旁听人员有一审出庭作证的证人。其次，对四份证据关联性有异议，四份证据均与本案没有关联性，不能证明本案的事实，与本案无关。四份证据在法律上不应作为证据出示，只是大数据下给司法工作人员分析案件所提供的参考，没有任何证据意义和证据效力；证据3并不完整，判决只有1、3、5、7、9页，并非完整的判决，不能体现具体的事实。四份证据本身不应作为新证据提交，该四份证据在一审时早已形成，不属于法律规定上新证据范围。综上，对四份证据关联性、合法性、证据效力均有异议。本院认证认为，单梁二审举示的证据1、证据3、证据4，因与本案不具有关联性，故本院不予采信；证据2因不属法定证据，故不予认定。本院二审查明：2015年5月25日，中原华夏公司哈分公司与世茂滨江公司签订《前期物业管理委托合同》第二十四条物业服务费。1、物业服务费。别墅：2.60元/月.平方米（建筑面积）；高层住宅：1.6元/月.平方米（建筑面积）；商服：2.50元/月.平方米（建筑面积）；业主按年度交纳物业服务费。2、业主入住前一次性缴纳第一年度的物业服务费，第二年度物业服务费的缴纳时间为首次应交纳物业服务费的日期后推12个月的对应日，以后以此类推，业主逾期交纳物业费的，乙方从逾期之日起内日加收应交费用千分之三的滞纳金。3、电梯运行维护费。楼栋号：38#、39#、41#、42#、43#、44#、45#、46#、47#、48#，电梯基础费（二层）30元/月.户，电梯运行电费（每增加一层加）3元/月.户；楼栋号40#，电梯基础费（二层）25元/月.户，电梯运行电费（每增加一层加）2元/月.户；电梯运行维护费缴纳方式及逾期处理方式与物业服务费相同。第二十五条计费起始时间。物业服务费自甲方向物业买受人发出的《房屋交付通知书》载明的房屋交付日的首日开始计算。车辆停放费按业主与物业服务企业签订的管理协议确定。《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》规定:对于每梯用户数≤30户的，电梯基础费用为30元/月/户，运行电费每增加一层，加收3元/月/户，一层住户原则上不收取电梯费。单梁的案涉房屋位于该小区47栋1单元502室即5楼，按上述合同约定及电梯收费标准规定，单梁每月电梯费应为30元/月/户+(5-1）层×3元/月/户=42元/月/户，自2015年6月30日起至2019年6月29日止共48个月，单梁欠交金额2016元（42元/月/户×48个月）。2014年6月30日，甲方中原华夏公司哈分公司与乙方单梁签订的《前期物业管理服务协议书》第一条双方的权利和义务.一、甲方的权利和义务约定：7.“依据本协议向乙方收取物业服务费和其他相关费用。如乙方违反协议未在限期内缴付物业费或其他相关费用，则甲方有权采用有关合法手段追收欠费，包括但不限于付诸法律诉讼追收有关欠交费用及其违约滞纳金，而所涉及甲方发生的一切律师费和诉讼费用将由败诉方全部承担”。本案中，中原华夏公司哈分公司为诉讼追收单梁欠交的物业费及电梯费，实际委托律师代理诉讼并发生律师费2000元。其他案件事实与一审认定基本一致。本院认为，案涉世茂滨江公司与中原华夏公司于2015年5月25日签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》及中原华夏公司哈分公司与单梁签订的《前期物业管理服务协议》，当事人的意思表示真实，内容不违反法律以及禁止性规定，一审法院认定有效并无不当，本院予以确认。基于此，中原华夏公司哈分公司作为世茂蓝屿小区物业管理服务的提供者，有权收取相应的报酬，而单梁作为世茂蓝屿小区47栋1单元502室业主，已实际接受了中原华夏公司哈分公司的物业管理服务，理应支付相应的费用。从已查明的案件事实可知，中原华夏公司哈分公司自2015年6月30日至2019年6月29日期间，已依约实际提供了相应的物业管理服务，而单梁在接受了中原华夏公司哈分公司相应物业管理服务后，尚欠15,001.36元物业费、2016元电梯费的事实成立，且一审中单梁对电梯费约定及争议的2016元电梯费未提出实质性异议，因此一审判决单梁给付中原华夏公司哈分公司物业费15,001.36元并无不当，但一审判决单梁给付中原华夏公司哈分公司电梯费1584元有误，应予纠正，即应由单梁给付中原华夏公司哈分公司该争议期间的电梯费2016元{42元/月/户[30元/月/户+(5-1）层×3元/月/户]×48个月（自2015年6月30日起至2019年6月29日止）}。关于中原华夏公司哈分公司上诉主张单梁应给付其追收单梁欠费的律师费的问题。按《前期物业管理服务协议书》约定，甲方中原华夏公司哈分公司有权向乙方单梁追收欠款并由单梁承担相应的律师费，且单梁拖欠物业费、电梯费的事实成立，但鉴于该合同的双务性，以及中原华夏公司哈分公司在履行物业管理服务合同中存在一定的瑕疵，双方均存在不当履行合同的事实，亦应各自承担相应责任，因此一审对中原华夏公司哈分公司主张律师费未予支持的结论并无不当，本院应予维持。关于单梁上诉主张中原华夏公司哈分公司提供物业管理服务存在重大或一般瑕疵以及过失致单梁房屋被水侵应减免物业费的问题。虽然中原华夏公司哈分公司在履行物业管理服务合同过程中存在一定的瑕疵，但尚未达到物业管理服务整体水平的降低程度，该整体水平的评价应通过专门机构依法解决，本院不予评判。究其瑕疵的形成原因与救济方式，既要求物业单位提升和改进物业管理服务质量水平，以及广大业主认真履约配合管理；也要通过执法机关依法监督管理、强制执行，对违约、违法者加以拘束、治理。基于当事人双方对本案争讼均负有一定的责任，中原华夏公司哈分公司诉讼主张的违约金及律师费以及单梁抗辩降低物业费的主张一审均未予支持，符合权利义务相一致的原则，故本院予以确认。综上所述，中原华夏公司哈分公司的上诉请求部分成立，应予支持；单梁的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3345号民事判决第二项；二、变更黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3345号民事判决第一项为单梁于本判决生效之日起十日内给付北京中原华夏物业管理有限公司哈尔滨分公司物业费15,001.36元、电梯费2016元，共计17,017.36元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2178元，由北京中原华夏物业管理有限公司哈尔滨分公司负担1788元，由单梁负担390元。二审案件受理费上诉人北京中原华夏物业管理有限公司哈尔滨分公司预交215元，由其自行负担177元，由单梁负担38元；上诉人单梁预交50元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 焦崇升审判员贾晋璇审判员石磊（）二〇二〇年十一月十八日法官助理崔馨予书记员于凯华