湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0821民初1612号原告：王勋华，男，1955年1月6日出生，土家族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：朱建军，湖南风云律师事务所律师。被告：谢琴，女，1997年2月28日出生，汉族，住湖南省慈利县。被告：代上进，男，1985年11月5日出生，汉族，住湖南省慈利县。被告：张星星，女，1985年1月5日出生，土家族，住湖南省慈利县。原告王勋华与被告谢琴、代上进、张星星申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王勋华的委托诉讼代理人朱建军、被告谢琴、代上进到庭参加诉讼，被告张星星经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告王勋华向本院提出诉讼请求：判令继续执行被告代上进、张星星所有的位于慈利县××镇××小区××栋××房屋。事实与理由：在原告王勋华与被告代上进、张星星民间借贷纠纷一案中，经原告王勋华申请，慈利县人民法院于2019年8月30日对被告代上进、张星星所有的位于慈利县××镇××房屋进行了保全查封。2019年11月18日，慈利县人民法院作出（2019）湘0821民初1704号民事判决书，判决被告代上进、张星星共同偿还原告借款10万元及赔偿损失1770元，判决生效后两被告未按时履行，原告依法向慈利县人民法院申请强制执行。在执行案涉房屋过程中，被告谢琴提出执行异议，慈利县人民法院于2020年7月28日作出（2020）湘0821执异9号执行裁定书，裁定中止执行。涉案房屋现已被查封，被告谢琴虽提交了《房屋买卖协议》，但其协议的真实性无法确认，且未提交协议中约定的已支付首付款的凭证，不符合交易习惯，无法排除被告代上进、张星星具有转移财产的故意。被告谢琴辩称：被告谢琴是于2018年7月15日购买被告代上进、张星星所有的碧桂园小区16栋602房屋，并通过转账和现金的方式支付了部分房屋按揭款。不清楚被告代上进与王勋华之间的借款问题，没有恶意串通转移财产。被告代上进辩称：碧桂园小区16栋602号房屋已经卖给了被告谢琴，卖了17余万元，房屋首付款被告谢琴已支付完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第二组证据：（2019）湘0821民初1704号民事裁定书及庭审笔录复印件各1份。旨在证明：慈利县人民法院于2019年8月29日作出（2019）湘0821民初1704号民事裁定书，裁定查封被告代上进、张星星共有的位于慈利县××镇××村××小区××栋××号房屋，被告代上进、张星星知道案涉房屋被查封后并未提出异议。被告谢琴不清楚该事实，被告代上进未收到该份裁定书。本院认为，该组证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的第三组证据：（2019）湘0821执保114号协助执行通知书、执行案件结案通知书复印件各1份。旨在证明：慈利县人民法院于2019年8月30日查封了案涉房屋，被告代上进、张星星未提出异议。被告谢琴提出对代上进与王勋华民间借贷纠纷一案不清楚，代上进和谢琴去过一次碧桂园物业公司处，向物业公司说明了房屋的情况。本院认为，该组证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信。被告谢琴提交的第一组证据：《房屋买卖协议》原件1份。旨在证明：2018年7月15日，被告代上进、张星星将碧桂园16栋602号房屋卖给了谢琴，首付款金额为17.3万元。原告对合法性无异议，对真实性、关联性有异议，认为该份协议签订时间存疑，且只能证明双方达成了购房协议，并不能证明该协议已经履行或者已经履行完毕。被告代上进未提出异议。本院认为，原告未提交证据推翻被告所要证明的事实，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告谢琴提交的第二组证据：中国农业银行、中国工商银行打款凭证原件7份。旨在证明：被告谢琴于2018年8月31日缴纳了第一个月按揭款3500元，每月缴纳3500元，只有一次缴纳的3400元。原告对合法性、真实性无异议，对关联性有异议，认为无法体现该款是转入代上进账户，无法证实是用于偿还银行按揭，无法排除代上进与谢琴有其他资金往来。本院认为，该组证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。被告谢琴提交的第三组证据：住宅物业服务费收据、卫生费收据、天然气安装充值收据、通话机安装收据、房屋买卖税收完税证明、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司慈利分公司出具的证明原件。旨在证明：案涉房屋的物业管理费、卫生费等费用都是被告谢琴缴纳的。原告对合法性、真实性、关联性均有异议，认为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司慈利分公司出具的证明无经办人签名，且应当出庭作证，虽然案涉房屋是在2019年10月31日交房，但查封时间为2019年8月30日，无法达到被告的证明目的；其他费用的支付凭证中，有2份是发生在2020年3月，是在房屋被查封和执行之后，无法证实在查封前谢琴就已经使用该房屋，也无法证实谢琴支付了天然气安装充值费、房屋买卖税收等费用；该组证据发生时间为2020年3月，是在原告王勋华申请执行之后，不能排除代上进、张星星故意转移执行财产。被告代上进对该组证据不清楚。本院认为，单位出具的证明应有经办人签名，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司慈利分公司出具的证明不符合形式要件，本院不予采信；住宅物业服务费收据、卫生费收据、天然气安装充值收据、通话机安装收据、房屋买卖税收完税证明具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告谢琴提交的第四组证据：人情往来簿原件1份。旨在证明：被告谢琴购买房屋之后办理了酒席。原告对合法性、真实性、关联性均有异议，认为该份人情往来的书写人无法查清，无法确定宾客姓名的真实性，不能证明是因被告谢琴购买房屋办理酒席形成。本院认为，该组证据无法达到被告谢琴的证明目的，本院不予采信。被告代上进未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月11日，被告代上进、张星星与慈利碧桂园房地产开发有限公司签订了《慈利县商品房预售合同》，被告代上进、张星星购买了慈利县××栋××号房屋。2018年7月15日，被告代上进、张星星与被告谢琴签订了《房屋买卖协议》，约定被告代上进、张星星将其所有的位于慈利县××栋××号房屋出卖给被告谢琴，首付金额为17.3万元，被告谢琴应于2018年7月15日一次性付清，并自签订之日起每月房屋按揭款由被告谢琴支付。被告谢琴出具了部分房屋按揭款、住宅物业服务费、卫生费、天然气安装充值费等费用票据。慈利碧桂园房地产开发有限公司于2019年10月31日统一交付房屋，被告谢琴于同年11月份直接从开发商处领取房屋钥匙才合法占有，2020年3月进行房屋装修，2020年6月24日入住。至2019年8月20日止，慈利县××栋××号房屋网签登记在被告代上进、张星星名下。另查明，在原告王勋华与被告代上进、张星星民间借贷纠纷一案中，经原告王勋华申请，本院作出（2019）湘0821民初1704号民事裁定书，已于2019年8月30日对慈利县××栋××号房屋查封。本院认为：申请执行人执行异议之诉是指申请执行人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，以案外人为被告，请求对执行标的许可执行，被执行人反对申请执行人请求的，案外人和被执行人为共同被告，该诉讼主要是解决申请执行人与案外人之间就执行标的能否执行的争议。原告王勋华的诉请能否得到本院的支持，关键看案外人即本案的被告谢琴就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，被告谢琴就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，本院要驳回原告王勋华的诉讼请求，被告谢琴就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，本院就要准许执行案涉执行标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定，被告谢琴要求排除法院的强制执行，必须符合以上四个要件。涉案房屋被人民法院查封的时间节点为2019年8月30日，被告谢琴与被告代上进签订房屋买卖协议的时间为2018年7月15日，虽是在法院查封之前签订合法有效的房屋买卖协议，但被告谢琴于2019年11月才从开发商处拿房屋钥匙直接合法占有。从被告代上进与被告谢琴签订的房屋买卖协议主要条款来看，双方约定由被告谢琴直接将首付款支付给被告代上进，并由被告谢琴以被告代上进名义继续代偿剩余的银行抵押按揭贷款，该房屋买卖协议中，被告谢琴的付款相当于分期付款，即代出卖人代上进分期偿还银行贷款，只有在贷款清偿完毕后，方能认定买受人即被告谢琴已经付清全部购房款。被告谢琴在庭审中称，在2018年7月底以前已支付被告代上进房屋首付款17.3万元，其中转账2万，余下分3次现金支付，但被告谢琴未向本院提交被告代上进给其出具的房屋首付款收据，被告谢琴是否真实支付了15.3万元的首付购房款，无充足证据予以佐证。被告谢琴陈述基于与被告代上进是朋友关系，才没有要求被告代上进出具购房款收据的理由明显不合常理，亦与平常的交易习惯不符。被告代上进出卖给被告谢琴的房屋总价款为77余万元，不管被告谢琴支付给被告代上进的首付款是否真实，除首付款外，余下的房款被告谢琴代替被告代上进亦仅偿还部分银行的按揭。总之，不能认定被告谢琴在人民法院查封之前已经给被告代上进支付全部房屋价款。被告谢琴在明知被告代上进所有的房屋是银行按揭负有贷款抵押的情况下，仍然愿意购买，其不能办理登记过户手续自身亦有过错。对照被告谢琴与被告代上进房屋买卖协议的履行情况来甄别，在人民法院查封案涉房屋之前，被告谢琴即没有合法占有该房屋，亦未付清全部购房款，况且未办理过户登记自身亦有过错，被告谢琴要求排除人民法院的强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。显而易见，被告谢琴就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告王勋华要求本院准予执行涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：准许执行本院作出的（2019）湘0821民初1704号民事裁定书的执行标的物即慈利县××栋××号房屋。案件受理费80元，由被告谢琴、代上进、张星星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  滕 勇人民陪审员  董艮春人民陪审员  余佰顺二〇二〇年十一月三日法官助理张晓哲书记员王风附法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。