重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0106民初17703号 原告：江泽文，女，汉族，1966年10月4日出生，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。 委托诉讼代理人：黄志军，重庆中慈律师事务所律师。 被告：段红梅，女，汉族，1982年3月19日出生，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。 原告江泽文与被告段红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告江泽文到庭参加诉讼。被告段红梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告江泽文向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告厂房使用费25000元；2.请求依法判令被告支付原告厂房修复费46000元，律师费5000元、厂房空置费59000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月22日，原告将位于沙坪坝区900平米厂房出租给被告并签订《租赁合同》：租期三年，先付租金后用厂房；租金每半年支付一次，半年租金5万元，一年租金10万元。违约金为年租金的15%。 被告承租后将案涉厂房用作废旧回收加工经营。2017年12月22日被告突然搬离案涉厂房，留下满地堆土、碎砖及五个大坑等，租金仅缴纳了25000元。 经原告多方催告，被告至今未支付原告剩余的租金并赔偿原告损失。 被告段红梅未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2017年7月22日，原告江泽文（甲方、出租方）将位于重庆市沙坪坝区900平米厂房出租给被告段红梅（乙方、承租方）并签订《租赁合同》：该《租赁合同》主要内容为：一、租赁房屋情况：厂房和办公用房面积共计900平方米。地址：沙坪坝区。二、相关设施：1、电力：甲方负责提供电源接口，厂内生产用电由乙方安装。2、供水：甲方负责提供水源接口，厂内生产用水由乙方安装。三、承租期限：承租期限叁年，即从2017年7月24日至2020年8月24日止，租赁期满，乙方若续租，在同等条件下乙方有优先权；若不续租，乙方须提前90日告知甲方，以便甲方安排。（甲方优惠壹个月的设备安装期在内）四、厂房租金：1、租金：根据双方友好合作意向，全部房屋租金以建筑面积按年综合计算。半年租金为50000元，全年租金为：100000元。2、租金支付时间方式：按照先缴租金后使用的原则，租金按每半年支付一次；半年租金为50000元整，以后每半年期满前15天缴纳下期租金（因乙方资金困难原因，首期半年租金平分为两次支付，余款须在90日内付清）。押金：乙方入驻时须交纳履约保证金10000元（在租赁期间始终保持此数额），方可领取钥匙。租赁期限届满，在乙方缴清了全部费用，交还了厂房后，甲方向乙方退还押金（不计息）。五、甲方职责义务：1、甲方须保证按时将厂房交给乙方使用；2、负责提供厂房产权手续；以便乙方办理经营事务。3、在租赁期内不得无故终止合同；4、协调相邻关系。六、乙方的职责及义务；1、保证租用厂房及水管电线设施完好，不改变房屋结构，若有损坏照价赔偿；2、生产排放物不得堵塞下水道，若有堵塞负责疏通；3、爱护环境卫生，不乱堆乱放，确保厂区道路畅通；4、水电按规范安装，不得随意拆卸；5、按时交纳水、电费用和厂房租金；6、租期内不得提前终止本合同；7、不得在租赁厂房内从事违法犯罪活动；七、违约责任：在租赁合同有限期内，甲乙两方若违反各自的职责及义务或发生以下问题视为违约，违约方须按年租金的15%向守约方支付违约金；1、甲方超过合同约定期限30日未向乙方提供厂房的，2、甲方未按时提供水、电接口的；3、乙方逾期超过30日未缴纳房屋租金的；4、乙方逾期超过30日未缴纳水、电费的；5、乙方中途终止履行本租赁合同的；发生上述3、4项违约，甲方有权采取停水、停电等措施，一切后果由乙方自行承担。八、合同终止或提前解除：1、合同有效期内乙方逾期超过30日未缴纳房屋租金及相关水电费用，甲方有权单方解除租赁合同。2、甲方超过合同约定期限30日未向乙方提供厂房的，乙方有权单方解除租赁合同。3、本合同有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期限届满之日或合同解除之日迁离租赁厂房，并将租赁厂房返还给甲方。4、合同终止时或解除后，乙方必须做好复原及清场工作，保证租赁厂房干净清洁交还给甲方，否则甲方有权在押金中抵扣清运等相关费用。九、乙方应自觉遵守国家法律法规，保证企业安全、环保生产，若企业发生安全责任事故、环保污染以及经济纠纷等经营问题均与甲方无关，由乙方自行承担。十一、本合同约定双方文书送达地址如下：1、甲方有效的送达地址为。2、乙方有效的送达地址为沙坪坝区。3、任何一方的送达地址需要变更时，应当履行通知义务；在地址变更之日书面通知对方。 合同签订后，被告于2017年7月24日开始实际使用上述厂房，2017年12月22日被告搬离案涉厂房，被告租金交纳了25000元。 现原告向本院提起诉讼。 审理中，原告江泽文陈述案涉租赁厂房是修建在农村集体土地上的，位于沙坪坝区，厂房租给被告是用于废旧品回收加工。该厂房没有办理土地房屋产权登记，也没有办理建设规划许可手续。原告江泽文庭审中按案涉租赁合同无效提出诉讼请求。被告经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。 上述事实，有原告江泽文举示的租赁合同、企业登记信息、营业执照复印件、被告段红梅的身份证照片复印件、牟远华证人证言等书证及当事人的陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，原告江泽文与被告段红梅之间就案涉房屋订立了租赁合同，双方存在租赁合同关系，有原告江泽文举示的上述证据材料证明，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因原告未举示证明所涉租赁房屋系取得建设工程规划许可证建设的房屋，且原告自认房屋是修建在农村集体土地上，用于非农业经营，没有建设工程规划许可证，不能办理产权登记，应当认定案涉租赁合同关系违反我国规划法等法律强制性规定，为无效合同关系。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告举示的证据证明原告已经将前述房屋出租给被告使用，被告依法应当参照合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费，现原告请求被告支付房屋占有使用费，应当根据被告实际使用厂房的期限，参照双方租赁合同约定的租金标准半年租金50000元并扣减一个月的优惠免租期计算房屋占有使用费用。原告庭审中关于原告的厂房起租就是半年，半年租金是50000元，被告已付25000元还差25000元，所以原告要求被告补付25000元的主张，没有事实及法律依据，应当依法予以调整。原告关于当时双方签订合同的时候，原告给被告约定，如果被告做满三年就可以优惠一个月的租金用于安装设备，但是被告并没有做满三年，就享受不了优惠一个月租金的优惠条件的主张，原告应当承担举证责任，庭审中原告举示的租赁合同中并未有明确约定，与租赁合同约定不符，原告也无其他证据证实上述主张，应当承担举证不能的法律后果，对该主张本院不予采信。原告请求支付原告厂房修复费46000元，律师费5000元、厂房空置费59000元，应当承担举证责任，庭审中原告举示的证据不足以证明原告的上述损失请求所依据的事实理由成立，应当承担举证不能的法律后果，对前述诉讼请求，本院不予支持。 被告段红梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 被告段红梅给付原告江泽文2017年8月24日至2017年12月22日期间的房屋占有使用费，该费用金额为按照每月8333.33元计算的总额扣减已付的25000元的余额，此款限于本判决发生法律效力之日起三日内付清。 驳回原告江泽文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1360元（原告已预交），由原告负担1335元，被告段红梅负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审判员  杭安华 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  辛嫣梦