湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1838号原告：衡阳市柏毅置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区立新路**融冠水映豪庭**楼**。法定代表人：张志远，该公司经理。委托诉讼代理人：谢治武，男，1993年5月17日出生，汉族住益阳市赫山区，该公司员工。被告：胡金龙，男，1986年2月5日出生，汉族，住湖南省衡南县。被告：刘芳芳，女，1991年3月22日出生，汉族，住湖南省衡南县。原告衡阳市柏毅置业有限公司（以下简称衡阳柏毅公司）诉被告胡金龙、刘芳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡阳柏毅公司的委托诉讼代理人谢治武，被告胡金龙、刘芳芳经传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡阳柏毅公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号为HY2019036132的《商品房买卖合同》，被告协助原告注销合同网签、备案手续；2、判令被告支付原告违约金126412.35元；3、被告承担本案诉讼费用。被告于2019年7月22日与原告签订编号为HY2019036132的《商品房买卖合同》及附件、附录，约定被告购买原告位于蒸湘区第八片6-F-01地块二期6＃楼3002室号商品房，总房款842749元。被告应于2019年9月18日前支付首付款262749元，剩余付款580000元被告采用贷款方式支付，应于同年10月18日前全部支付完毕。同日，双方还签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，对按揭贷款支付购房款的方式和权利义务进行了详细约定。合同签订后，被告仅支付72749元房款，剩余款项被告未按期办妥银行贷款支付购房款，也未自行补足购房款。经原告催收后，被告拒不履行合同义务。截至2020年7月13日，逾期支付购房款已超过330日。被告逾期支付购房款的行为已经构成严重违约，并给原告的合法权益造成了损失。根据买卖合同的约定，员工依约享有的合同解除权已经成就，同时被告还应依约向原告支付126412.35元违约金。为维护原告合法权益，特诉至本院。被告胡金龙、刘芳芳未予答辩，也未提交抗辩证据。原告围绕诉讼请求提供了商品房预售许可证、《商品房买卖合同》及附件附录、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、已到期应交款通知书、购房定金及购房款发票，被告未到庭质证，视为放弃质证权利。经本院审查，原告提供的证据来源合法，客观真实，与本案待证事实相关联，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年7月22日，原告作为出卖人，两被告胡金龙、刘芳芳（系两夫妻）作为买受人，双方签订了合同编号为ＨＹ2019034344号《衡阳市商品房买卖合同（预售）》。约定：买受人购买的商品房位于衡阳市蒸湘区××路××号××期××＃楼××室；预测建筑面积共143.13平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5888元，总价款为842749元；商业贷款方式付款，买受人应当于2019年9月18日前支付首期房价款262749元，占全部房价款的31.18%，余款580000元向银行申请贷款支付；逾期在90日之内，买受人根据逾期天数按逾期应付款的日万分之三向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，出卖人不解除合同的，合同继续履行，买受人向出卖人支付的逾期付款违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%；出卖人应当在2020年4月15日前向买受人交付该商品房。另外，双方当日还签订《按揭及公积金付款方式补充协议》，约定：无论乙方（被告）选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额款项自行支付给甲方（原告），若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方，逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。同日，被告签收原告出具的买卖合同重要事项告知书，告知被告已付购房款52749元，须在2019年8月18日付清二期楼款105000元、须在2019年9月18日付清三期楼款105000元，银行按揭款580000元须于2019年10月18日前付清。合同签订后，被告于2019年8月12日通过原告向衡阳市物业专项维修资金管理中心缴纳12882元物业专项维修基金，被告又于同年12月16日支付原告购房款20000元，共计支付了购房款72749元。由于两被告未按约支付剩余购房款，原告于2020年2月26日向两被告发出已到期应缴款通知书，告知两被告未按约支付第二期房款85000元、第三期房款105000元、银行按揭房款580000元，共计770000元未按时支付，截至2020年2月26日按合同约定已产生逾期楼款违约金33481.5元。通知书发出后至起诉前，两被告仍未交纳涉案剩余购房款，也未能办理银行按揭贷款，故酿成本案纠纷。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》、《按揭及公积金付款方式补充协议》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方签订的上述两份合同的约定，买受人（被告）逾期90日付清购房款，出卖人（原告）决定解除合同的，买受人应支付违约金。本案中，两被告未按照约定，至原告起诉时逾期330天未向原告交清全部购房款，其行为构成根本违约，原告有权依据合同约定解除涉案商品房买卖合同并要求两被告承担违约责任。故原告请求判令解除与被告签订的房屋买卖合同，并协助原告注销合同网签、备案手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但被告签订本案房屋买卖合同，购买涉案房屋的本意，是希望通过交付首付款的方式，而后向银行申请按揭贷款支付剩余购房款，而不是付全款购房。从原告与被告签订上述两份合同来看，原告对被告的支付能力和合同目的是明知的。原告作为大型房地产开发企业，对售房、按揭贷款的流程更熟知。在商品房买卖合同中，原告根据国家商品房政策，设定了被告按揭购房首付款支付比例为31.18%；但随后又设定被告在签订合同时可以支付第一期部分首付款、2019年8月18日付清二期楼款105000元、2019年9月18日付清三期楼款105000元。这使得被告在未足额支付购房首付款，且未与贷款银行磋商，经贷款银行审查通过同意提供按揭贷款的情况下，误以为可以获得银行贷款完成购房款支付义务，而签订了房屋买卖合同。导致不能贷款支付购房款而违约。虽原、被告签订的《按揭及公积金付款方式补充协议》约定“如因乙方（被告）原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额款项自行支付给甲方（原告），若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方，逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。”，但该协议是原告自行制作的合同条款，系为了重复使用而预先拟定的。该条款明显加重了被告的违约责任，没有采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，属格式条款，该条款无效。故原告不能依据该条款请求判令被告支付合同解除违约金126412.35元（合同总价款842719元×15%）。且原告未向本院提供其因此遭受损失的相关证据，本案按照总价款的15%计付违约金明显约定过高，故本院根据具体情况将违约金降低至总价款的3%即25281.57元为宜（合同总价款842719元×3%）。另外，涉案商品房买卖合同解除后，原告应向两被告返还购房首付款72749元，被告可以抵扣违约金后返还被告47467.43元。至于被告缴纳的12882元房屋物业专项维修资金，可在本判决生效后，自行到资金收取机构办理退还手续，退还该款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告衡阳市柏毅置业有限公司与被告胡金龙、刘芳芳于2019年7月22日签订的编号为HY2019034344号《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，被告胡金龙、刘芳芳于本判决生效之日起三十日内协助原告衡阳市柏毅置业有限公司办理注销合同网签、备案手续；二、被告胡金龙、刘芳芳于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳市柏毅置业有限公司违约金25281.57元，抵扣被告胡金龙、刘芳芳已付房款72749元后，原告衡阳市柏毅置业有限公司应返还被告胡金龙、刘芳芳购房款47467.43元；三、驳回原告衡阳市柏毅置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1414元，由原告衡阳市柏毅置业有限公司负担1288元，由被告胡金龙、刘芳芳负担126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖治波二〇二〇年十一月三日法官助理彭仁书记员阳琼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。