辽宁省抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0403民初761号原告：杨松，男，满族，住抚顺市新宾满族自治县。委托代理人：杨红光（杨松之父），汉族，住址。委托代理人：纪纯伟，辽宁纯伟律师事务所律师。原告：孙宏艳，女，满族，住抚顺市新抚区。委托代理人：孔祥宁，辽宁省企业法律顾问协会工作人员。委托代理人：纪纯伟，辽宁纯伟律师事务所律师。被告：抚顺银行股份有限公司东洲支行，住所：抚顺市东洲区绥化路（西段）**楼1跃****。负责人：王春彦，该支行行长。委托代理人：赵丹，该支行员工。委托代理人：夏巍，该支行员工。被告：朱虹颖，女，汉族，住辽宁省营口市站**。被告：李兴武，男，汉族，住。被告：抚顺佳龙商品混凝土有限公司，，住所：抚顺市东洲区兰山乡新农村法定代表人：李兴武，该公司董事长。被告：辽宁佳龙环保机械制造有限公司，，住所：抚顺市东洲区老虎台街虎南路**法定代表人：于怀恩，该公司董事长。上述四被告共同的委托代理人：董萃，辽宁顺清满律师事务所律师。被告：中振银河融资担保有限公司，住所：，住所：抚顺市顺城区临江路东段**装饰城**楼iv>法定代表人：郑亚兴，该公司经理。被告：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所：抚顺，住所：抚顺市清原满族自治县清原镇新村街>法定代表人：张雷，该公司经理。原告杨松、孙宏艳与被告抚顺银行股份有限公司东洲支行（以下简称抚顺银行）、朱虹颖、李兴武、抚顺佳龙商品混凝土有限公司（以下简称佳龙商砼）、辽宁佳龙环保机械制造有限公司（以下简称辽宁佳龙）、中振银河融资担保有限公司（以下简称中振融资）、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称嘉宸公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月28日作出（2019）辽0403民初83号民事判决。宣判后，被告抚顺银行提起上诉。2020年4月9日，抚顺市中级人民法院作出（2019）辽04民终2103号民事裁定，将该案发回我院重审。我院于2020年5月6日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨松的委托代理人纪纯伟、杨红光、原告孙宏艳的委托代理人孔祥宁、纪纯伟、被告抚顺银行的委托代理人赵丹、夏巍、被告朱虹颖、被告李兴武、被告佳龙公司、被告辽宁佳龙的委托代理人董萃到庭参加诉讼。被告中振融资、被告嘉宸公司经本院合法送达没有到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院对东洲区富甲之邦一期3号楼3#、4#两套门市房停止执行；2.请求人民法院确认位于东洲区富甲之邦一期3号楼3#、4#两套门市房归原告所有；3.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻。2012年和2013年，佳龙商砼通过抹账形式抵顶给二原告的父亲杨红光开办的新宾县上夹河沙场（以下简称：上夹河沙场）两套门市房，总价款为4424975元，在与嘉宸公司办理手续时，原告的父亲同意办理在二原告的名下各一套，故分别以二原告之名与嘉宸公司签订了两份房屋买卖合同。抹账协议签订后，佳龙商砼便将两处门市房交付二原告，二原告将房屋装修后实际占有、使用至今。由于嘉宸公司一直未给二原告出具办理产权登记的相关手续，在多方努力无望的情况下，二原告于2018年8月向人民法院提起诉讼，请求嘉宸公司履行义务，协助办理房屋产权登记。诉讼中，二原告得知案涉两处房屋已被法院查封，二原告遂提出案外人执行异议，请求法院解除(2018)辽0403执402号查封裁定。但法院认为案涉房屋产权人为嘉宸公司，该公司表示案涉房屋通过抹账方式抵顶给佳龙商砼，佳龙商砼作为被执行人，法院查封案涉房屋并无不当。另，法院认为原告提供的《抹账协议》《商品房买卖合同》是否成立、有效，均不属于执行异议认定范围。故裁定：驳回异议请求。原告认为该裁定认定事实错误、适用法律不当，侵害了原告的合法侵害了原告的合法权益。佳龙商砼早已与2012年、2013年便将案涉两处房屋通过抹账形式处分给二原告的父亲，并由二原告与嘉宸公司签订了商品房买卖合同，该房屋由二原告装修后实际占有至今。原告以合理的价款善意获得并占有受让房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的相关规定，人民法院对原告所有的房屋查封是错误的，认为佳龙商砼仍对该房屋享有所有权是不妥的。故原告提起诉讼，请求人民法院判令：一、对东洲区富甲之邦一期3号楼3#、4#两套门市房停止执行；二、请求人民法院确认位于东洲区富甲之邦一期3号楼3#、4#两套门市房归原告所有；三、诉讼费由被告承担。被告抚顺银行辩称，第一、从本案证据看，杨松、孙宏艳、杨红光(上夹河沙场)、佳龙商砼、嘉宸公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，其实质是以物(房)抵债，原告只享有债权请求权，不能排除法院执行。根据原告举证材料看，相关当事人整个交易结构为：嘉宸公司与佳龙商砼签订《抹账协议》，将东3#、4#门市房抵顶给佳龙商砼，后佳龙商砼与上夹河沙场签订《抹账协议》(具体时间不详)，将两处房屋抵顶给上夹河沙场，杨红光又将两门市分别赠与杨松、孙宏艳(具体时间不详)，杨松、孙宏艳又分别同嘉宸公司签订《商品房买卖合同》(具体签订时间不详)，截至法院查封时，房屋未办理产权登记手续，亦未在不动产登记中心办理网签。佳龙商砼于2014年10月10日向嘉宸公司出具《同意书》，明确写明：“因我公司欠上夹河砂场砂石款，把门市抹给砂场抵顶砂石款。我公司同意将两个门市给予办理房地产证明等一切事宜，望贵公司给予办理。”从整个交易结构以及佳龙商砼出具的《同意书》来看，毋庸置疑，各方之间从一开始就不存在真实的房屋买卖关系，嘉宸公司同杨松、孙宏艳签订《商品房买卖合同》毫无疑问也仅仅是协助佳龙商砼办理过户手续，以帮助佳龙商砼履行债务，杨松、孙宏艳并未向嘉宸公司支付过任何款项，嘉宸公司与杨松、孙宏艳之间根本没有房屋买卖的真实意思表示。本案实质是上夹河沙场因向佳龙商砼供应砂石而发生的债权债务关系，其实质是以房抵债，是债务人履行债务的变通方式。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的设立、变更以登记为准，作为不动产的抵债物未办理过户登记之前，原债权仍然存在。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)款规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，之所以这样规定是因为若允许未依法登记领取权属证书的房屋进行转让，就相当于否定了物权法定原则即不动产的变更自登记时发生法律效力，因此未领取权属证书的不动产是不能转让的，即使协议转让也只是发生债权的效力，不产生物权变动的效力，不能对抗第三人及法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条、第二十九条中都明确规定买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议可以有条件对抗法院执行，并没有规定对于未登记在被执行人名下的房产买受人可以享有对抗法院执行的权利，由此可见对于未取得权属登记的不动产的买受人不能对抗法院的执行。本案中上夹河沙场虽然与佳龙商砼签订了抹账协议，但因佳龙商砼未取得房屋权属登记，其处分房产的行为无效，上夹河沙场仍然对佳龙商砼享有债权，而非物权，其不能排除法院强制执行。第二、本案不适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称“执行规定”)第十七条之规定，不应停止执行标的的执行。《执行规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规定适用于被执行人向第三人出卖其所有的需要办理过户登记的财产的情形，双方之间是买卖法律关系，被执行人作为出卖人以转移财产所有权、收取价款为目的，买受人以取得房屋为目的。而本案中，并未有真实的房屋交易关系，而是上夹河沙场与佳龙商砼之间因供应砂石而形成的债权债务关系，上夹河沙场供应砂石，佳龙商砼则用房屋抵顶其砂石款，明显是一种代物清偿法律关系，毫无房屋买卖的意思表示，因此本案并不适用《执行规定》第十七条的规定。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》出台后，关于执行异议复议的处理应当以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》为准。第三、即使本案适用《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告也不能对抗法院的执行。1、原告与嘉宸公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同，不能以此对抗法院的执行。涉案房产经过多重抵顶，最后由原告与嘉宸公司签订《商品房买卖合同》，购房价格较抵顶价格大幅缩水，整个交易流程偷逃大量税款，明显是以合法形式掩盖非法目的，依据合同法52条之规定，该《商品房买卖合同》无效。《中华人民共和国民法总则》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因此结合本案案情，应当认定《商品房买卖合同》无效，结合本案以物抵债的交易实质来进行审查。2、原告并未举证证明其已经支付了房屋兑价，不能对抗法院的执行。原告提供的证据无法证明其已经向佳龙商砼供应了相应价款的砂石料，仅凭原告自己的账本记载并不能证明原告向佳龙商砼供应了砂石料，该记载中没有佳龙商砼确认。且原告自认是先签署抹账协议后供应砂石料，在没有相关证据证明原告已经向佳龙商砼供应了足值的砂石料前，并不能证明原告支付了合理对价，其存在与佳龙商砼合谋对抗法院执行的嫌疑。3、原告对房屋未能办理产权过户存在明显过错，应当承担不利后果。(1)《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)款规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原告父亲从佳龙商砼抵顶房屋时，明知该房屋并没有登记在佳龙商砼名下，该房屋属于未依法领取权属证书的房地产，法律禁止该类房产转让，而仍与佳龙商砼签订抹账协议，明显存在过错，应当承担由此带来的不利后果。(2)在签订协议时，原告父亲并未要求佳龙商砼将房屋预售许可证交给其保管，在长达数年的时间里，原告怠于主张权利，未见到房屋预售许可证也未到房产部门主张挂失补办，也未对房屋进行网签公示，在我行将涉案房产查封后，原告才向法院提起诉讼要求办理房产登记手续，其对不能办理房屋过户明显存在过错。综上所述，结合本案事实以及相关法律规定，我们认为原告请求法院对执行标的停止执行并确认对执行标的享有所有权的主张无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。被告朱虹颖、李兴武、佳龙商砼、佳龙环保辩称，原告所述基本属实，因佳龙商砼欠原告父亲杨红光沙石款，所以以抹账形式将案涉两处房屋抵顶给杨红光，并协助二原告与佳龙商砼签订了《商品房买卖合同》，之后因朱虹颖欠抚顺银行款被诉，法院判决后，抚顺银行申请执行，在执行过程中，法院认为本案案涉房屋产权人为嘉宸公司，该公司在执行过程中表示该房屋已经通过抹账形式抵顶给了佳龙商砼，没有真实表述该房屋已经出售给了二原告，因此造成本案错误查封。经审理查明，二原告系夫妻关系。2012年5月12日至2013年间佳龙商砼与上夹河沙场（个人独资企业负责人：杨红光系原告杨松之父）签订了抹账协议两份，通过抹账形式抵顶给上夹河沙场富甲之邦一期3#楼3#门市（176.47平方米）、富甲之邦一期3#楼东4#门市房（170.7平方米）两套门市房，抵顶砂石款总价款为4424975元，该两处门市房系开发商嘉宸公司通过2010年7月5日双方签订的抹账协议顶账给佳龙商砼的。嘉宸公司于2012年7月4日通知该园区物业公司以业主何福云（系原告杨松之母）名义前往办理富甲之邦A区3#11门市（170.7平方米）入住手续，并将该房屋交付使用，2014年4月23日通知该园区物业公司以业主孙宏艳名义前往办理富甲之邦A区3#楼10号门市（176.47平方米）入住手续，并将该房屋交付使用。2014年10月10日佳龙商砼向嘉宸公司出具同意书一份，内容为：我公司在贵公司抵顶的富甲之邦一期3#楼东3#门市面积为176.47平方米；3#楼东4#门市面积为170.7平方米，因我公司欠上夹河沙场砂石款，把门市抹给沙场抵顶砂石款。我公司同意将两个门市给予办理房地产证明等一切事宜，望贵公司给予办理。2015年5月原告杨松、孙宏艳分别作为买受人与嘉宸公司签订了坐落于东洲区（建筑面积170.69平方米，商品房预售许可编号DZXK20110XXXX）及10号（建筑面积176.46平方米，商品房预售许可编号DZXK20110XXXX）房产的《商品房买卖合同》。因办理房屋登记的手续不完备，二原告未能办理该房产的产权变更手续。另查明，2015年4月23日，因被告朱虹颖向被告东洲支行借款500万元，被告中振融资为其提供了担保，被告佳龙商砼与被告中振融资签订了《反担保抵押合同》，抵押财产中包含案涉两处房产。2017年4月14日，本院作出（2016）辽0403民初894号民事判决，判决被告朱虹颖、李兴武偿还抚顺银行欠款本金4999710.39元及利息；被告佳龙商砼、佳龙环保、中振融资承担连带责任。2018年4月17日抚顺银行向本院申请执行，本院于2018年6月29日依法查封了嘉宸公司名下抵顶给佳龙商砼的案涉房产（商品房预售许可编号DZXK20110XXX、DZXK20110XXXX），二原告向本院提出执行异议，本院于2018年11月30日作出（2018）辽0403执异17号执行裁定，驳回了二原告的异议请求。再查明，富甲之邦一期、富甲之邦一期二套门市房与富甲之邦A区3#11门市（170.7平方米）、富甲之邦A区及东洲区（建筑面积170.69平方米，商品房预售许可编号DZXK20110XXX）及10号（建筑面积176.46平方米，商品房预售许可编号DZXK20110XXXX）房产，均指向本案案涉房产。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述笔录、抹账协议等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为原告对坐落于东洲区绥化路西段45-3号门市1跃2层10号、11号两处房屋所享有的实体权利是否足以排除对该笔债权的强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。该解释第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，被告佳龙商砼在2012年5月12日-2013年间与上夹河沙场签订抹账协议后，嘉宸公司分别于2012年7月4日、2014年4月23日将案涉两处房产交付了使用，2015年5月原告杨松、孙宏艳分别作为买受人与嘉宸公司签订了《商品房买卖合同》，因佳龙商砼交付给二原告的办理房屋登记的手续不完整，二原告未能办理该房产的产权变更手续。由此可见，二原告通过抹账形式已经支付了全部价款并实际占有使用了案涉房产，因佳龙商砼交付给二原告的办理房屋登记的手续不完备，导致二原告未能办理该房产的产权变更手续，二原告并无过错。二原告请求人民法院对东洲区富甲之邦一期3号楼3#、4#两套门市房停止执行的诉求，于法有据，本院予以支持。二原告诉请确认位于东洲区富甲之邦一期3号楼3#、4#两套门市房归原告所有一节，因二原告尚未取得案涉房产的不动产权利凭证，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行坐落于东洲区（建筑面积170.69平方米，商品房预售许可编号DZXK20110XXXX）及10号（建筑面积176.46平方米，商品房预售许可编号DZXK20110XXX）房产；二、驳回原告杨松、孙宏艳的其他诉讼请求。案件受理费42199.8元（原告已预交），由被告东洲支行负担14066.6元，被告佳龙商砼负担14066.6元，被告嘉宸公司负担14066.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  高立峰人民陪审员  刘艳杰人民陪审员  郭德清二〇二〇年十一月二十日代理书记员  吴 鹏