江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6812号上诉人（原审被告）：南京七色花幼儿园，住所地南京市泰山街道泰西路**。法定代表人：许健，该园园长。委托诉讼代理人：尤金福，江苏天茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏华侨房地产开发有限公司，，住所地南京市中山北路****法定代表人：朱乃焰。诉讼代表人：郑建和。委托诉讼代理人：陶文娟，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。上诉人南京七色花幼儿园（以下简称七色花幼儿园）与被上诉人江苏华侨房地产开发有限公司（以下简称华侨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。七色花幼儿园上诉请求：1、撤销一审判决，裁定驳回起诉；2、撤销一审判决，发回重审或驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、依法变更判决第二项，撤销或纠正超出诉讼请求的判项；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：—、本案原告主体不适格，请求撤销一审判决，驳回起诉。1、根据《江苏省高级人民法院民事审判第二庭关于〈破产案件审理指南〉》相关规定，受理审理有关债务人的民事诉讼过程中，应当依据请求权基础法律关系，指导当事人正确列示诉讼主体。上诉人认为，债务人为了维护自身利益，应当以债务人为诉讼主体；为了维护债务人的债权人利益，应当以管理人为诉讼当事人。确认合同无效、解除合同、撤销合同均是为了维护债务人的债权人利益，无效、解除、撤销合同三种形式最后的结果，均是终止未履行完毕的合同。省法院指南规定请求撤销个别清偿行为、确认债务人行为无效、管理人责任等纠纷，均是为了维护债务人的债权人利益，这里的等应当包括解除合同、撤销合同。因此，本案解除合同之诉，是为了维护债务人的债权人利益，正确的诉讼主体应当是管理人，非债务人。2、《破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。上诉人认为，管理人决定是否解除或继续履行合同，管理人选择解除或继续履行的前提条件、做出决定的基础是维护债务人的债权人利益。因此，本案的解除合同的诉讼主体是管理人，非债务人。3、双方签订的《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》，在该合同是否继续履行问题上，上诉人与债务人之间没有纠纷，以债务人作为本案诉讼主体明显不当或错误。4、从管理人发出《通知书》的内容不难看出，无论是解除协议、确认协议无效，其纠纷矛盾的引发者是管理人，管理人决定解除协议是为了债务人的债权人利益，本案的诉讼主体是管理人、非债务人。二、债务人的幼儿园房屋是“公建”，即小区公共配套设施，属于小区的公益设施，在债务人破产时，不是债务人的破产财产，债务人或管理人无权行使合同解除权、要求上诉人迁出幼儿园房屋，变价处置幼儿园房屋。1、最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十二条规定，债务人的幼儿园、学校、医院等公益福利性设施，按国家有关规定处理，不作为破产财产分配。根据建设工程规划许可证可见，除幼儿园800㎡(公建）外，其他住宅、商业、地下、地下车位均没有“公建”人认为所谓“公建”是小区的公共配套设施，是全体小区业主的公益福利，所有权归小区全体业主所有，该幼儿园房屋所有权不是开发商所有而是小区全体业主所有。2、有关幼儿园房屋建筑面积892.35㎡，该房屋项下的土地使用权的成本己由小区全体业主分摊，债务人未领取土地使用权证，足以证明该事实。3、开发商在出售小区住宅、商铺、地下、地下车位时应当向物价局申请核定出售房屋单价并领取预售或销售许可证，有关案涉800平方米(公建）幼儿园的892.35平方米房屋建筑成本费、土地使用权成本费是否分摊给全体业主，恳请法院查实。如果土地使用权成本费、建筑房屋成本费在物价局核定住宅等非公建房屋销售价时，己经列入成本中，幼儿园的房屋所有权显然不是债务人的财产，而是小区全体业主共有。债务人在破产时，幼儿园的房屋不能作为破产财产进行变价分配给债务人的债权人，否则，债务人的债权人侵害了小区全体业主的权利。4、建设工程施工合同》载明的合同价款是2817.42万元，如该合同价款在向物价局申报销售成本价时己列入其中，足以证明幼儿园的建筑成本己由全体业主分摊，幼儿园房屋的所有权属于全体业主所有，非债务人所有。三、一审判决认定，案涉幼儿园892.35㎡房屋所有权登记在债务人名下，其房屋产权归债务人所有；否定“最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》法释[2002]23号”第八十二条的效力，是错误认定的。1、幼儿园的房屋尽管登记在债务人名下，但是土地使用权成本费、房屋建设成本费由全体业主分摊了，属于全体业主的公益福利性设施即“公建”，也不能证明是债务人的财产。2、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求人民法院确认其享有物权的，人民法院应予以支持。如果幼儿园房屋登记簿存在记载与真实权利状态不符的情形，即幼儿园房屋产权属于小区全体业主所有，不动产登记机关应当撤销涉案房屋登记簿，该幼儿园房屋不能作为债务人的破产财产进行分配。四、一审判决认定幼儿园房屋产权登记在债务人名下的效力，否认“公建”的效力，属认定事实不清。五、一审判项超出诉讼请求范围，属判决不当或违法。六、原审判决混淆登记在债务人名下的幼儿园房屋与上诉人经教育行政主管部门批准设立幼儿园二个独立主体。本案讼争的房屋是幼儿园房屋即“公建”或公益设施，上诉人在法院受理债务人破产前，通过合同形式取得涉案房屋的使用权，上诉人有权在本案中主张有关不动产用益物权。七、上诉人向一审法院提出建议，为使国家财产不流失，恳请法院向政府有关部门发出司法建议书或征求政府有关部门意见，建议政府作出收回案涉幼儿园房屋。华侨公司辩称，一、本案原告主体适格。首先，华侨公司管理人代表华侨公司提起诉讼系其法定职责，故本案依据请求权基础法律关系列明华侨公司为原告，主体适格。其次，企业进入破产程序后，有关债务人的民事诉讼，由债务人作为诉讼主体，管理人作为诉讼代表人参加诉讼。本案是华侨公司与七色花幼儿园之间的租赁合同纠纷，应当以公司的名义作为诉讼主体，管理人作为诉讼代表人参加诉讼。二、幼儿园房屋权属明确，产权登记在开发商名下，无任何争议。三、一审法院判决正确，判决结果并未超出诉讼请求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。华侨公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令确认解除华侨公司、七色花幼儿园于2011年3月及2015年5月签订的《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》；二、判令七色花幼儿园腾空并返还位于南京市浦口区房屋及相关场地；三、判令七色花幼儿园承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋位于南京市浦口区，建筑面积892.25平方米，登记的权利人为华侨公司，登记的房屋用途为幼儿园。2006年5月30日，华侨公司作为建设单位申领了建设工程规划许可证（编号：浦规建筑（2006）056号），项目名称为华侨绿洲花苑（南区），建设地址为南京市浦口区泰西路18号，共14幢建筑，总建筑面积39012.02平方米，其中住宅31512.39平方米，商业3829.83平方米，幼儿园800平方米，地下，地下2869方米。在该份建设工程规划许可证的建筑列表中，幼儿园单幢面积记载为800（公建）。2010年10月，华侨公司作为甲方与七色花幼儿园作为乙方签订《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》（以下简称2010年10月协议），双方约定，华侨公司将其开发的“华侨绿洲”小区内房屋及场地出租给七色花幼儿园经营使用，租期10年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止，2010年9月-2011年2月为免租期，2011年3月1日至2012年2月29日期间，每年租金2万年；2012年3月1日至2013年2月28日期间，每年租金4万元；2013年3月1日至2014年2月28日期间，每年租金6万元；2014年3月1日至2015年2月28日期间，每年租金8万元；2015年3月1日至2016年2月29日期间，每年租金10万元；2016年3月1日至2021年2月28日期间，每年租金14万元等。2015年5月19日，华侨公司和七色花幼儿园再次签订《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》（以下简称2015年5月协议），约定甲方将浦口区华侨绿洲花苑小区配套的幼儿园房屋及场地出租给乙方，房屋建筑面积892.35平方米，占地面积1897平方米，室外场地面积847平方米，绿化面积598平方米。租金20年，自2016年3月1日起至2036年2月28日止，2016年3月1日至2021年2月28日期间，每年租金10万元；2021年3月1日至2029年2月28日期间，每年租金12万元；2029年3月1日至2036年2月28日期间，每年租金14万元。乙方应每学期向甲方支付一次费用，支付金额为当年费用的一半，支付时间为每学期开学的第一个月（3月、9月）的上旬等。七色花幼儿园承租案涉房屋、场地后即开办了幼儿园，庭审中，七色花幼儿园称其现有6个班级200余名在园儿童。关于租金的给付，七色花幼儿园主张已付至2019年8月31日，华侨公司则称在合同履行期内七色花幼儿园存在部分房租未付情形，将另案主张，本案中无法确认已付租金所对应的租期。一审另查明，2016年10月14日，经债权人王建华、张益华的申请，一审法院作出（2016）苏0106破申1号、（2016）苏0106破申2号民事裁定，受理对华侨公司的破产申请。2017年2月20日，一审法院作出决定，指定北京市君泽君（南京）律师事务所担任华侨公司管理人，同时指定该所郑建和律师为管理人的负责人。本案审理过程中，华侨公司管理人自愿给予七色花幼儿园3个学年的搬迁缓冲期。以上事实，有不动产登记资料查询结果证明、建设工程规划许可证、两份《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》、本院（2016）苏0106破申1号、（2016）苏0106破申2号民事裁定书，本院（2016）苏0106民破6号决定书以及双方当事人的陈述等为证，本院予以确认。一审法院认为：关于本案原告主体的问题。受理审理有关破产债务人的民事诉讼过程中，应当依据请求权基础法律关系，指导当事人正确列示诉讼主体。以债务人作为当事人的纠纷类型包括破产债权确认、取回权、抵销权、对外追收债权、追收未缴出资、追收抽逃出资、追收非正常收入、损害债务人利益赔偿、别除权等纠纷。以管理人作为当事人的纠纷类型包括破产撤销权、请求撤销个别清偿行为、请求确认债务人行为无效、管理人责任等纠纷。本案系华侨公司的管理人以华侨公司的名义提起的诉讼，法律依据为破产法第十八条。该纠纷类型并非应以管理人为当事人的案件，且债务人的管理人代表债务人提起诉讼系其法定职责，法律后果亦归于债务人，华侨公司作为本案原告并无不当。关于合同解除权的问题。破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，华侨公司与七色花幼儿园于2010年10月、2015年5月分别签订《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》，双方建立关于案涉幼儿园房屋和场地的租赁关系，但2010年10月协议已被2015年5月协议所取代，即2010年10月协议已在2015年5月协议履行前解除，无需也无法再依照破产法相关规定予以解除。一审法院于2016年10月14日受理对华侨公司的破产申请时，2015年5月协议的履行期（2016年3月1日至2036年2月28日）尚余近20年，且该合同为双方当事人均未履行完毕的合同，故管理人为债权人利益之考量，决定解除该合同，其关于双方合同已解除的主张，存在事实依据，符合法律规定，应予支持。七色花幼儿园辩称幼儿园作为公益福利性设施不应作为破产财产。对此，一审法院认为，七色花幼儿园该辩称的法律依据为最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十二条，即债务人的幼儿园、学校、医院等公益福利性设施，按国家有关规定处理，不作为破产财产分配。本案中，七色花幼儿园与华侨公司之间仅系房屋和场地租赁关系，七色花幼儿园并非华侨公司开办的幼儿园，不应适用关于对债务人的幼儿园等公益福利性设施的处理规定。七色花幼儿园又辩称案涉租赁房屋、场地的性质为小区的公共配套设施建设，收益权应属小区业主，华侨公司仅为该设施的名义登记权利人，无权起诉解除与七色花幼儿园之间的租赁合同。对此，一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉幼儿园房屋登记在华侨公司名下，其建筑性质虽在规划时注明为“公建”，但该规划性质并未妨碍华侨公司登记作为物权所有权人。再者，即使关于案涉幼儿园房屋的实际权利人存在争议，可能的权利人既未主张权利，也从未实现过对案涉幼儿园房屋的占有（华侨公司建设后以毛坯状态交付给七色花幼儿园租赁使用）。而案涉房屋规划用途为幼儿园，除了房屋之外，应有相应配套活动场地。在此情况下，七色花幼儿园以房屋的登记权利人与实际权利人可能存在不一致，以及华侨公司无法提交案涉场地的土地使用权证书为由，无法否定合同在相对人之间的效力，华侨公司有权要求解除与七色花幼儿园的租赁合同，并收回租赁的房屋和场地。但是，考虑到七色花幼儿园在案涉房屋内开设幼儿园多年，现有在园儿童两百余人，如若判令七色花幼儿园即时迁让、返还房屋，势必会影响在园儿童的正常学前教育，本案中应该考虑在园儿童的利益，给予七色花幼儿园一定的搬迁时间。鉴于此，一审法院认为，华侨公司所提出的3年搬迁缓冲期，考虑到了在园儿童学前教育的完整性，较好地保护了在园儿童的利益，同时，七色花幼儿园也有足够的时间停止招生、另寻新址，客观上降低了搬迁可能会给幼儿园带来的损失。因该搬迁缓冲期是以在园儿童3年学前教育的时间为基准，故该3年时间应以3个学年时间作为起止考量，即七色花幼儿园应在从现在起算的第4个学年开始前完成搬迁。在此期间，七色花幼儿园应停止招收新生，以免造成新入园儿童无法完成3年学前教育的后果。七色花幼儿园因逾期搬迁造成的损失，应视为其自行扩大的损失。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，一审法院判决：一、江苏华侨房地产开发有限公司和南京七色花幼儿园于2015年5月19日签订的《华侨绿洲花苑幼儿园房屋及室外场地使用协议》已解除；二、南京七色花幼儿园于2023年8月31日前腾空位于南京市浦口区场地，并将房屋、场地返还给江苏华侨房地产开发有限公司；三、驳回江苏华侨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费23520元，由江苏华侨房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人七色花幼儿园提供本院（2020）苏01行初357号、江北新区法院（2020）苏0192行初1148号案件受理通知书、开庭传票、行政起诉状，江苏省发展改革委员会苏发改依复（2020）0076号政府信息公开申请答复书，江苏省物价局苏价服（2006）第338号关于华侨绿洲商品住宅销售价格的批复、省物价局关于华侨绿洲小区B区商品住宅销售价格的批复，南京市规划和自然资源局依复（2020）608号政府信息公开答复书等数份材料。欲证明上诉人向法院提起了行政诉讼，要求撤销登记在华侨公司名下案涉幼儿园的房屋所有权证，并要求中止本案的审理，等待两行政案件裁判结果再审理本案。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据和本案不具有关联性，案涉房屋如何定性，均不影响本案中我方和上诉人解除关系。二审中，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，受理审理有关破产债务人的民事诉讼过程中，应当依据请求权基础法律关系，指导当事人正确列示诉讼主体。关于原告主体的问题。本案华侨公司请求权基础为租赁合同法律关系，签订合同的当事人系华侨公司与七色花幼儿园，该租赁合同纠纷类型并非应以管理人为当事人的案件，华侨公司的管理人以债务人华侨公司的名义提起本案之诉，符合法律相关规定，故一审法院列华侨公司作为本案原告，并无不当，本院予以支持。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉幼儿园房屋已登记在华侨公司名下，华侨公司系案涉房屋所有权人，现华侨公司进入破产清算程序，管理人以华侨公司名义提起本案之诉，有权要求解除与七色花幼儿园的租赁合同，并收回租赁的房屋和场地。上诉人七色花幼儿园以案涉房屋及场地为小区的公共配套设施为由主张华侨公司无权要求解除租赁合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。华侨公司诉请七色花幼儿园返还的案涉房屋及场地系租赁合同约定标的物的范围，一审判决结果并未超出诉讼请求。上诉人认为一审超出诉请的理由，不能成立，本院不予采信。虽最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十二条规定，债务人的幼儿园、学校、医院等公益福利性设施，按国家有关规定处理，不作为破产财产分配。但因七色花幼儿园并非华侨公司开办的幼儿园，七色花幼儿园与华侨公司之间仅系房屋和场地租赁关系，因此，一审认定案涉房屋与场地不适用关于对债务人的幼儿园等公益福利性设施的处理规定，有事实依据。且一审法院已考虑到幼儿园儿童正常学前教育的实际情况，给予七色花幼儿园3年的搬迁缓冲期，较好地保护了幼儿园及在园学童的利益。因本案并非必须以行政案件的结果为依据，故上诉人七色花幼儿园以其提起行政诉讼为由，要求中止本案诉讼，于法无据，本院不予支持。综上所述，七色花幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23520元，由上诉人南京七色花幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 汪德全审判员 李任飞二〇二〇年十一月三十日法官助理孙成艺书记员汪海燕