广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6503号上诉人（原审被告）：朱某1，男，1976年11月16日出生，汉族，户籍地广东省龙门县**************，公民身份号码4****************4。被上诉人（原审原告）：葛慧妮，女，1986年11月23日出生，汉族，户籍地江苏省东海县*************，公民身份号码3****************2。委托诉讼代理人：王林欣，北京市(盈科)深圳律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：张亮，男，1978年12月14日出生，汉族，现居住深圳市福田区********************，公民身份号码5****************8。被上诉人（原审被告):王辉跃，男，1984年12日1日出生，汉族，现居住深圳市宝安区*************，公民身份号码3****************6。被上诉人（原审被告)：深圳市跃阁资产实业有限公司，住所地深圳市龙岗区**************。法定代表人：王辉跃，总经理。被上诉人（原审被告)：孙方顺子，男，1992年3月13日出生，汉族，户籍地江西省九江市九江县********************，公民身份号码3****************4。上诉人朱某1与被上诉人葛慧妮、张亮、王辉跃、深圳市跃阁资产实业有限公司以及孙方顺子因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的(2019)粤1323民初7272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人朱某1上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法驳回被上诉人葛慧妮对上诉人朱某1的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：在本案涉案房屋买卖合同中，上诉人朱某1作为买方主体已转让给其他人，相关权利义务已经转移，无需承担任何法律责任，一审认定事实及适用法律明显错误。被上诉人张亮答辩称，1、本人不是真实的买房人，本人只是被借名买房，是涉案房屋的代持人，本人对涉案房屋不享有任何权利，当然也没有义务向原告支付购房款。2、本人也是受害者、被骗的，为什么过户后不能把房款给到卖家，是因为了解到这套房子只是52左右成交，却叫我去惠东县农商银行白花支行办按揭贷款，以房价100万元左右标准去贷款74万，本人知道后害怕了，家人说不能这样做，我怕他们是虚高骗贷，所以打电话给惠东县农商银行白花支行，叫取消贷款。3、实际这套房子就是朱某1、王辉跃、深圳市跃阁资产实业有限公司、孙方顺子他们之间交易，他们找人来代持这种房子的数量很多。我只是因为最后知道他们的真实目的后，取消贷款。4、请法庭依法驳回原告对本人的起诉。其他被上诉人未提交答辩意见。原审原告葛慧妮向一审法院起诉请求：1.四被告向原告支付剩余房款人民币50万元；2.四被告向原告支付自2019年9月4日起的违约金，暂计至2019年10月31日为20300元（以每日万分之七计，直至剩余房款人民币50万元支付完毕止）；3.被告承担本案的诉讼受理费及保全费、担保费、律师费等。一审法院查明的事实：2019年5月16日，原告葛慧妮（卖方）与被告朱某1（买方）及案外人深圳市好房多房地产投资顾问有限公司惠东分公司（居间方）签订一份《房地产买卖及居间合同NO：**********》，约定：“……买卖双方分别独家委托居间方就买坐落于惠东县稔山镇**************号房（以下简称“该房产”）提供居间服务……现合同三方就该房产买卖事宜达成以下协议：…二、卖方对以下资料的真实性进行承诺，并承担相关法律责任……4、该房产已办理《不动产权证书》（编号：粤房地权证惠东字第*********）……三、转让价格、转让费用：（一）买卖双方同意该房产的转让价款为人民币伍拾贰万元整（小写：￥520000.00元），此价款已包括卖方在本次出售前已产生及已支付之一切费用……2、若买方是按揭贷款购买的，则银行评估费、律师见证费、按揭服务费等费用由买方承担……四、定金支付、楼款付款方式、转付条件：1、定金支付方式：（1）定金人民币贰万元整（小写：￥20000.00元），以实际到账为准。2、楼款支付方式，买方采取以下Ｂ项付款方式支付：……（B）通过银行按揭贷款支付：（1）买家选择银行按揭付款方式，买卖双方约定在买家于2019年6月30日之前去办理银行按揭手续，贷款金额以银行评估为准，在银行按揭手续审核通过后10日内，买卖双方约定去惠东县不动产登记部门办理过户手续……六、买卖双方同意卖方收到全款向买方交付房产……七、因卖方或买方或居间方违反本合同约定如拒不配合提供交易所需资料……2、逾期超过十天仍未履行的，违约方视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，除要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金）外，还有权要求违约方支付相当于该物业转让价款的30%的违约金……6、三方约定，如一方违约最终导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的费用（费用包括不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）应由违约方承担……十一、未尽事宜（备注）：1.买卖双方约定……3.卖方实收人民币伍拾贰万元整，在该物业转让过程中所产生的任何费用由买方承担……”。同日，原告出具收款收据，收取被告朱某1支付的定金20000元（转账）。尔后，因办证需要，原告于2019年7月30日出具一份《委托书》给被告朱某1，该《委托书》主要内容：“委托人：葛慧妮……受托人：赵志刚……我（葛慧妮）名下有房地产（不动产）一处，位于惠东县稔山镇*******************号房《房地产权证号：粤房地权证惠东字第**********号》，我拟将上述房地产（不动产）转让他人，因我不便办理上述房地产（不动产）的转让事宜，现我委托赵志刚为我的代理人，代为办理如下事项……2019年7月30日”，该份委托书经广东省惠州市阳光公证处于2019年8月1日出具公证书（【2019】粤惠阳光第19098号）公证。2019年8月2日，被告朱某1（买方）与被告张亮（新买方）签订一份《主体变更（书）》，主要内容为：“卖方：葛慧妮……买方：朱某1……新买方：张亮……关于买方购买卖方名下惠东县稔山镇*****************号房之房产买卖合同，买卖方双方同意主体变更为新买方名下，三方一致同意且无异议……”，该《主体变更（书）》仅有被告朱某1在买方一栏、被告张亮在新买方一栏签名按捺。尔后，原告葛慧妮名下位于惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天3单元6层08号房《房地产权证号：粤房地权证惠东字第***********号》过户登记至被告张亮名下《粤【2019】惠东县不动产权第********号》。2019年9月3日，被告朱某1出具一份《承诺书》给原告葛慧妮收执，该《承诺书》的主要内容为：“关于惠东县稔山镇***************号房买卖事宜，原买方朱某1……主体变更为新买方张亮……因为新买方张亮个人原因不能在原有银行惠东农村商业银行进行贷款，现将（张亮）名下新房产证申请红本抵押等银行放款后将剩下的房款除定金外应付人民币伍拾万元整支付给卖方。原买方朱某1承诺于2019年9月4日算起壹个月内如卖方未收到银行此笔余款原买方朱某1同意将剩余房款伍拾万元一次性支付给卖方指定账户……承诺人：朱某1，2019年9月3日。”2019年10月11日，被告王辉跃出具一份《借条》给原告葛慧妮收执，该《借条》的主要内容为：“关于惠东县稔山镇****************号房买卖事宜，我司安排买方张亮……购买此物业，现因张亮原因导致不能在原有银行惠东农村商业银行进行贷款，而房产已经过户到张亮名下。对于张亮的行为，本人：王辉跃……承担全部责任。关于此房产原业主：葛慧妮……剩余的全部楼款人民币伍拾万元整，本人承诺于2019年10月14日支付第一笔，金额10-20万，剩下尾款承诺于2019年10月20日前付清。借款人：王辉跃，日期：2019.10.11。”2019年11月8日，原告葛慧妮向本院提起本案诉讼，提出上述诉讼请求。诉讼期间，本院应原告葛慧妮提出的财产保全申请，于2019年11月26日作出(2019)粤l323民初7272号民事裁定书，查封被告张亮名下位于惠东县稔山镇************号房产（粤【2019】惠东县不动产权第*********号）。此外，原告葛慧妮于诉讼期间提交《民事委托代理合同》（【2019】盈深圳民字第SZ11340号）、深圳增值税普通发票（***********）、广东增值税电子普通发票（发票代码：************），证明原告就本案纠纷委托北京市(盈科)深圳律师事务所（指派律师王林欣）提起本案诉讼，支付律师费用30000元（一审、二审、执行），同时提出诉讼保全，支付给阳光财产保险股份有限公司惠州中心支公司保全担保费1000元。被告深圳市跃阁资产实业有限公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人王辉跃（被告之一），该公司成立于2018年7月3日。诉讼期间，被告张亮提交一份《借用名额购房协议书》，主张与被告孙方顺子属于代持关系，认可已收取被告孙方顺子支付的费用10000元及差旅费约1000元。经核，该份《借用名额购房协议书》主要内容为：“（甲方（出资人）：孙方顺子……工作单位：深圳市跃阁资产实业有限公司……乙方（代持人）张亮……工作单位：深圳市鼎通微科技有限公司……1、由于广东省新政策（最新房屋限购政策）出台，甲方不具备购房资格，经甲乙双方友好协商同意，以乙方的名义购买甲方指定的惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天3单元6层08号的不动产（以下简称该房产），并用乙方名义申请按揭贷款及后续相关信用贷款……11.甲方使用乙方的名额购房，甲方同意支付乙方人民币（大写伍万元）（小写50000元）作为名额使用费……甲方：孙方顺子，乙方张亮，日期：2019年9月18日。”被告孙方顺子对该份《借用名额购房协议书》真实性不持异议，认可与被告张亮之间存在代持关系，但认为其是依被告深圳市跃阁资产实业有限公司的（口头）合作关系而代被告深圳市跃阁资产实业有限公司与被告张亮签订该份《借用名额购房协议书》；此外，被告孙方顺子及被告深圳市跃阁资产实业有限公司对被告孙方顺子原是被告深圳市跃阁资产实业有限公司职员以及对两者之间就涉案房产存在(口头)合作关系的事实，不持异议。诉讼期间，原告葛慧妮认为被告孙方顺子以被告张亮提交《借用名额购房协议书》，主张与被告孙方顺子属代持关系，被告孙方顺子当庭对《借用名额购房协议书》的真实性及该代持关系不持异议，故被告孙方顺子应当对剩余房款的支付承担连带责任，当庭口头申请被告孙方顺子作为本案被告（庭后补交书面申请），本院予以准许。被告孙方顺子辩称没有经手原告的款项，不应承担偿付房款的责任。一审法院认为，原告葛慧妮（卖方）与被告朱某1（买方）及案外人深圳市好房多房地产投资顾问有限公司惠东分公司（居间方）签订《房地产买卖及居间合同NO：*********》，该合同以原告葛慧妮与被告朱某1作买卖相对方而相关联的权利义务合同条款，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。尔后，被告朱某1（买方）与被告张亮（新买方）签订《主体变更（书）》，原告葛慧妮名下位于惠东县稔山镇*************号房《房地产权证号：粤房地权证惠东字第*************号》过户登记至被告张亮名下《粤【2019】惠东县不动产权第*********号》，因被告朱某1与被告张亮签订的该份《主体变更（书）》，未经原告葛慧妮签名确认，况且，依据被告朱某1向原告葛慧妮出具的《承诺书》内容，应认定原告葛慧妮同意按被告朱某1的要求同意将名下的涉案房产直接过户至被告朱某1指定的人员即被告张亮的名下，上述证据未能证明被告朱某1退出原房产买卖合同买方主体，亦不能证实原告葛慧妮与被告张亮对涉案房产另行建立买卖关系，据此，原告诉请被告朱某1依《房地产买卖及居间合同NO：***********》履行买方义务，支付剩余房款50万元及承担相应的逾期付款的责任，依据充足，理由充分，本院予以支持。被告朱某1辩称合同主体、买方主体已经转让给被告张亮，在本案中不应该承担责任的辩解，有违事实，本院不予采纳。被告张亮与被告孙方顺子签订《借用名额购房协议书》，同意借名持有涉案房产，同意涉案房产登记至个人名下（粤【2019】惠东县不动产权第********号），并收取利益，依据权利义务相一致原则，对涉案房产剩余房款的偿付及违约责任的承担，被告张亮应负连带责任。被告深圳市跃阁资产实业有限公司经被告孙方顺子安排、借用被告张亮名持有涉案房产，是涉案房产的实际持有人，依据权利义务相一致原则，对涉案房产的剩余房款偿付及违约责任的承担，亦应负连带责任。被告深圳市跃阁资产实业有限公司为有限责任公司（自然人独资），被告王辉跃作为该法定代表人，以借款人名义出具《借条》给原告葛慧妮收执，承诺分期偿付涉案房产剩余房款，基于被告深圳市跃阁资产实业有限公司为自然人独资的性质，该行为应认定被告王辉跃以独资人身份自愿加入涉案债务的承担，愿意承担涉案房产剩余房款的偿付，故，原告葛慧妮诉请被告王辉跃对涉案房产剩余房款的偿付及违约责任的承担负连带责任，亦予以支持。被告孙方顺子与被告深圳市跃阁资产实业有限公司对涉案房产存在(口头)合作关系，认可被告深圳市跃阁资产实业有限公司通过其借用被告张亮名持有涉案房产，收取利益，依据权利义务相一致原则，对涉案房产的剩余房款偿付及违约责任的承担，亦应负连带责任。被告孙方顺子与被告深圳市跃阁资产实业有限公司就涉案房产的(口头)合作关系，属另一法律关系，本案不作处理。因原告葛慧妮（卖方）与被告朱某1（买方）及案外人深圳市好房多房地产投资顾问有限公司惠东分公司（居间方）签订《房地产买卖及居间合同NO：*********》对定金20000元之外的剩余房款50万元，没有明确约定支付期限，涉案买卖房产已办理过户，剩余房款50万元理应在房产过户之后的合理期限内支付。考虑到被告朱某1于2019年9月3日出具《承诺书》、被告王辉跃于2019年9月3日出具《借条》承诺剩余房款50万元于2019年10月20日前付清，此后被告朱某1与被告王辉跃均未支付，原告葛慧妮于2019年11月8日提起本案诉讼，诉请偿付剩余房款50万元，理由充分，予以支持；原告提出剩余房款50万元从2019年9月4日以每日万分之七计付违约金的诉请，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期同类贷款利率这一标准已经取消，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，酌定违约金从原告主张权利即提起本案诉讼之日即2019年11月8日计起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，原告诉请的计付起算日及请求计付的利率，均应作调整，超出部分，不予支持，予以驳回；原告诉请被告承担因提起本案诉讼而支付的律师费用30000元以及提出财产保全而支付的担保费1000元，合共31000元，有事实依据，且未违反双方约定和超出法律的规定，予以支持；诉请的案件受理费及保全费，本院依照支持数额判定由被告承担。综上，原告葛慧妮的诉请，有理部份，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告朱某1、张亮、王辉跃、深圳市跃阁资产实业有限公司、孙方顺子于本判决生效之日起5日内连带偿付原告葛慧妮房款50万元及支付违约金（违约金以本金50万元为基数，从2019年11月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，计至付清款日止）。二、被告朱某1、张亮、王辉跃、深圳市跃阁资产实业有限公司、被告孙方顺子于本判决生效之日起5日内支付原告葛慧妮因提起本案诉讼而支付的律师费用30000元以及提出财产保全而支付的担保费1000元，合共31000元。三、驳回原告葛慧妮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9003元，由原告葛慧妮负担250元，朱某1、张亮、王辉跃、深圳市跃阁资产实业有限公司、被告孙方顺子连带负担8753元。保全费3020元，由被告张亮负担。本案二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼法的规定，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本案二审的争议焦点是：上诉人是否应当承担连带责任。本院分析如下：根据一审查明的事实，被上诉人葛慧妮与上诉人朱某1及案外人深圳市好房多房地产投资顾问有限公司惠东分公司（居间方）签订《房地产买卖及居间合同NO：*********》，该合同以葛慧妮与上诉人朱某1作买卖相对方而相关联的权利义务合同条款，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。尔后，上诉人朱某1与被上诉人张亮在未经被上诉人葛慧妮签名同意的情况下签订《主体变更（书）》，并将涉案房产过户登记至被上诉人张亮名下，而且，依据上诉人朱某1向被上诉人葛慧妮出具的《承诺书》，上诉人朱某1同意支付剩余房款，一审法院据此认定葛慧妮同意按朱某1的要求将涉案房产直接过户至朱某1指定的人员即被上诉人张亮名下，但并不能证明上诉人朱某1退出原房屋买卖合同关系并无不当。因此，上诉人朱某1应对涉案剩余房款及其他费用承担连带责任，上诉人朱某1上诉称买方主体已经转让，相关权利义务已经转移，其无需承担责任的理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9003元，由上诉人朱某1负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十一月二十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮