贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初12333号 原告：林永强，男，1967年10月12日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 原告：刘丽，女，1971年7月30日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：林永强，原告，系夫妻关系）。 被告：遵义宸梁房地产有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区金科中央公园城售楼部，统一社会信用代码91520390MA6GUJBM8R。 法定代表人：陈桥，总经理。 委托诉讼代理人：靳华、彭利娟，公司员工。 原告林永强、刘丽诉与被告遵义宸梁房地产有限公司（以下简称“宸梁公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理，依法适用简易程序于2020年11月5日公开开庭进行了审理，原告林永强（暨原告刘丽的委托诉讼代理人），被告宸梁公司的委托诉讼代理人靳华、彭利娟到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告林永强、刘丽向本院提出诉讼，请求：1、判令被告返还已付购房款人民币576649元；2、判令被告支付购房总款20%的违约金253267.40元；3、被告承担原告刘丽的律师费42496元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年11月21日签订了合同编号为2018450516号《商品房买卖合同》，同时，原告向被告交纳了房屋首付款及维修基金共计576649元。2020年7月20日，双方同意解除了上述《商品房买卖合同》，按法律规定，被告理应将上述款项退还给原告方，经原告多次催付，但被告至今以各种理由拒不履行退款义务。同时，由于被告违约，根据购房合同约定，被告应承担购房总价20%的违约金，即1266337元×20%=253267.40元。同时根据双方补充协议第25条第8项的规定，被告应承担原告刘丽的律师费46645元。请求人民法院依法支持我方诉请。 被告宸梁公司辩称：被告不同意原告的诉请，原被告双方于2020年7月20日签订了解除商品房买卖合同的协议，双方系友好协商解除合同，双方互不承担违约责任，因此，被告不应当向原告支付违约金的义务。对于原告支付的购房款的返还时间双方在解除协议中未进行约定，其后在履行协议中，双方因先返还购房款还是先办理商品房的预告登记等撤销手续的时间发生争议，故未返还购房款。根据合同约定，应当先由原告协助被告办理商品房预告登记的撤销手续后再由被告返还原告的购房款。因此，请法院驳回原告的诉请。 经审理查明：原告林永强与原告刘丽系夫妻关系。2018年10月3日，二原告与被告达成购房合意，向被告支付了购房定金20000元。2018年11月21日，原告林永强、刘丽（买受人）与被告宸梁公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2018450516号），约定原告向被告购买位于遵义市新蒲新区房屋，建筑面积143.22平方米，总价款1266337元，第八条“付款方式及期限”约定“贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款566337元，余款700000元以银行按揭方式支付。”双方于2018年11月22日就金科·中梁华府（洋房）签订了《补充协议》，第一条“关于按揭付款的特别约定”载明：“1、乙方采用银行按揭贷款方式支付房价款的，双方同意必须向甲方指定银行办理按揭贷款，…3、乙方提供的个人按揭资料不符合银行要求或乙方有不良贷款信用记录或乙方每月收入额不能满足申请的贷款额要求或乙方提供的资料不真实或因乙方其他原因等，导致乙方不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方责任，甲方有权要求乙方以现金方式支付，乙方应在接到甲方通知后15日内付清，乙方如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金，逾期超过45日仍未付清的，甲方有权解除本合同将该房屋另行出售，乙方应承担购房总款20%的违约金，并由乙方承担由此造成的损失（含相关税、费等损失），…4、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行本合同的，双方应在知道情况后30日内对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，双方按签订的补充协议执行；逾期未达成补充协议或者乙方明确表示不愿意继续履行本合同的，本合同即自行解除，待乙方配合甲方到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同备案等相关手续后，由乙方自行到甲方处领取已付的房价款及利息（按银行同期存款利率计算），并按已付房价款的5%向甲方收取违约金。”《商品房买卖合同》签订当日，二原告向被告支付了购房款546337元，房屋维修基金10312元，被告向其出具了两张《收款收据》。案涉合同经遵义市房管局于2019年4月23日办理了商品房买卖合同备案登记，遵义市自然资源局不动产登记中心于2019年5月7日就案涉房屋办理预告登记到二原告名下。 《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，二原告按被告要求提供了办理银行按揭贷款相关资料，但被告及银行一直都未通知原告办理银行按揭相关手续；原告林永强遂于2019年8月12日到贵州银行了解办理按揭贷款的相关情况，经了解，银行工作人员答复未能办理银行按揭贷款的原因是被告开发的案涉房屋所在楼盘未取得银行贷款的准入资格，之后，原告林永强到银行领回其贷款提交的资料，并要求与被告解除《商品房买卖合同》未果，遂于2020年6月4日向本院提起诉讼。在诉讼中，双方于2020年7月20日达成《解除商品房买卖合同协议》，约定解除2018年11月21日签订的《商品房买卖合同》，原告遂于2020年7月23日申请撤诉，本院依法作出（2020）黔0302民初6066号民事裁定书准许撤诉；之后因双方对退款事宜等未达成一致意见，二原告于2020年8月21日向本院申请支付令，要求被告退还其购房款等，被告以原告未配合其办理商品房买卖合同备案登记及房屋预告登记的撤销手续为由，提出异议，本院于2020年9月23日作出（2020）黔0302民督251号民事裁定书终结督促程序；原告遂提起本案诉讼。 审理中，二原告就其第3项诉讼请求向本院提交了原告刘丽与贵州佳信律师事务所签订《委托代理合同》及增值税发票。 上述事实，有本院办案系统查询的法律文书，原告提交的定金收据、商品房买卖合同及补充协议、收款收据、解除商品房买卖合同协议、录音资料、委托代理合同及发票、银行退回资料，被告提交的商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案表、不动产登记证明、解除商品房买卖合同协议等证据予以佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告林永强、刘丽与被告宸梁公司于2018年11月21日签订的《商品房买卖合同》以及次日就该合同签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，应为有效，双方已经于2020年7月20日就解除《商品房买卖合同》达成一致意见，该合同及其《补充协议》于2020年7月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，二原告基于《商品房买卖合同》向被告支付了购房款566337元及房屋维修基金10312元，共计576649元，被告宸梁公司均开具了收款收据，被告应当退还原告，本院对于原告的第1项诉讼请求予以支持。 二原告要求被告按照购房总款的20%支付违约金。首先，从本案事实可以看出，原被告双方约定了原告采取银行按揭贷款的方式支付购房尾款，从双方于2018年11月21日签订《房屋买卖合同》、到原告林永强于2019年8月12日到贵州银行查询时了解银行按揭未能办理、至原告提起诉讼后双方于2020年7月20日协议解除《商品房买卖合同》的过程来看，被告对原告的银行按揭贷款未能办理以及对原告未支付剩余购房款一直处于懈怠状态，二原告未能办理银行按揭贷款的主要原因在于被告，被告宸梁公司应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，向原告承担违约责任。其次，根据原被告于2018年11月22日签订的《补充协议》，其中第一条第3点和第4点对于买受人和出卖人的原因导致不能办理银行按揭贷款的处理方式及违约责任进行了明确约定，原告基于公平原则要求参照第3点的约定计算被告的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，因《补充协议》第一条第3点、第4点中对买卖双方的违约责任的约定，对于买受方来说，的确有失公平，本院在第4点约定的基础上，结合本案实际，对于被告应当承担的违约责任调整为：被告向原告支付其已付房价款5%的违约金即28316.85元（购房款566337元×5%）外，还应当以购房款566337元为基数，从原告付款之日起即2018年11月21日起以年利率6%向原告支付资金占用利息至付清之日止。对于原告的该项主张本院部分予以支持。 被告辩称原被告双方在协议解除《商品房买卖合同》时并未约定违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，不得以双方解除合同时未对违约金进行约定而否认原告对违约金提起的主张，本院对于被告的辩解理由不予采纳；被告辩称应当在原告协助其办理合同备案登记和预告登记注销手续后退还原告购房款等，从整个案件事实可以看出，被告从签订合同后对办理银行按揭贷款、解除合同、退款等一直处于懈怠状态，且在本案诉讼过程中都未提出要求原告协助其办理登记注销手续的主张，不能因为被告的不积极阻却原告对其权利的主张，因此对于被告的该项辩解理由本院不予采纳。 原告刘丽主张被告支付其律师费。因原告林永强与原告刘丽系夫妻关系，虽然林永强以律师身份作为原告刘丽的委托代理人，但基于二人的身份关系，原告林永强也可基于夫妻关系代理原告刘丽参加诉讼，律师服务费并非必须支出，且本案中已经就被告应当承担的违约责任进行明确，故对于原告刘丽的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告遵义宸梁房地产有限公司于本判决生效后十日内退还原告林永强、刘丽购房款566337元、房屋维修基金10312元，共计576649元； 二、被告遵义宸梁房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告林永强、刘丽违约金28316.85元，并以购房款566337元为基数，从2018年11月21日起以年利率6%向原告支付资金占用利息至付清之日止； 三、驳回原告林永强、刘丽的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已减半收取)6285元，由原告林永强、刘丽承担1020元，由被告遵义宸梁房地产有限公司承担5265元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审判员 罗 静 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 张露旭