重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初26310号原告：重庆市宾华物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子******，统一社会信用代码91500106795870981B。法定代表人：汪招福，执行董事。委托诉讼代理人：祁海洋，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：赵继冰，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：林园园，女，1986年8月23日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：沈楠，男，住重庆市合川区，系林园园配偶。原告重庆市宾华物业管理有限公司（以下简称宾华物业公司）与被告林园园物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告宾华物业公司的委托诉讼代理人祁海洋，被告林园园的委托诉讼代理人沈楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宾华物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付自2017年4月14日至2020年8月31日的物业服务费总计7227.82元；2.请求依法判令被告向原告支付违约金暂计11541.6元（以前述期间每月应缴纳的物业服务费178.11元为基数，分别自前述期间每季度起始日始至付清之日止，按照每日3‰的标准计算）。事实和理由：被告系重庆市江北区建新南路X号“煌华国际商城”X幢X层X号的业主。2014年5月27日，原告与重庆煌华实业有限公司（以下简称煌华实业）签订了《前期物业服务合同》，合同就物业服务内容、物业服务费收取标准、违约责任等事项进行了约定。2017年1月17日，被告签署接房文件，完成了交房手续并正常使用，但自2018年4月14日起，被告无任何正当理由就不再交纳物业服务费用，原告经多次催收无果，现诉至法院，请求判如所请。林园园辩称，认可未交物业费的期间，也愿意交纳物业费，但是要达到其整改要求：1、墙体漏水，墙面潮湿发霉；2、安保人员形同虚设，年纪过大，也不清楚有无持有上岗证，安保人员对进出人员不进行询问及登记，且未启用单元门禁，任何人都可以随意进出，安保不到位；3、清洁卫生不到位，其住10楼还有老鼠出现；4、消防通道不能用，消防报警器形同虚设，家里消防报警器响了也没人过问。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市江北区建新南路X号煌华国际商城一期的物业服务企业，被告系重庆市江**建新南路******房屋所有权人，该房屋建筑面积59.37平方米。2014年5月27日，煌华实业（甲方/建设单位）与宾华物业公司（乙方/物业管理企业）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为重庆市江北区建新南路X号煌华国际商城一期提供物业服务；乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；物业服务收费采用包干制，双方约定物业服务费用标准为住宅3元/月/平方米（包括公共区域水电公摊费0.2元，按建筑面积计算）、商业、经营性物业40元/月/平方米、车位物业120元/月/个；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主应于甲方通知业主接房之日起开始交纳物业服务费用或物业服务资金；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，相关物业服务费用应由业主代交后再向使用人收取；物业服务费用或者物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季前5日内履行缴纳义务；合同期限为两年，即业主入住后两年以内包括两年；除甲方以外的业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金等内容。该合同于2014年5月30日在重庆市江北区房屋管理局办理了备案证明。2014年9月30日，原告宾华物业公司（乙方）与被告林园园（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，主要载明：甲方于2014年9月30日与煌华实业订立《重庆市商品房买卖合同》，购买煌华实业开发的“煌华国际商城”项目X幢X层X号房屋；开发商通过招投标的形式选聘了乙方为本项目提供前期物业管理服务，即乙方为本项目提供前期物业管理服务的合法企业；乙方为本物业区域提供的公共性物业管理服务的主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿化、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，住户生活垃圾的收集、清运，公共区域交通秩序与车辆停放的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；本物业管理区域的物业管理服务收费按房屋建筑面积采用包干制方式，根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方同意物业管理服务费用（包括电梯使用费）按月收取，住宅为3.0元/平方米/月（包括公共区域水电公摊费0.2元）；物业管理服务费自开发商通知的接房截止之日次日起计算；甲方（物业使用人）须按时付清相关费用；公共能源费（包括楼道照明、环境灯饰及电梯前室照明、电梯间照明、消防通道照明、外墙灯饰、大厦路灯、总表与各分表的差额、损耗等）自开发商通知的接房截止时间起计算按0.2元/平方米/月分摊计收；甲方应自开发商发出的接房通知书通知的接房截止日的次日起开始支付本合同约定的各项应付费用；甲方同意在接收房屋时一次性预付三个月的物业管理服务费及其他相关费用，甲方在每月20-28日之间履行下月付费义务（按先付费后服务的原则）；煌华国际商城大厦由乙方根据本协议内容进行服务，没有成立业主委员会之前，仍由宾华物业公司进行管理（自合同签订之日起计算）；业主大会成立业主委员会后与物业公司续签物业服务合同；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数支付物业管理服务费及其他费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金等内容。2015年，重庆市江北区物价检查所出具《重庆市江北区物业服务收费价目表》（江北[2015]13614）一份，主要载明：物业名称为煌华国际商城一期，物业地址为重庆市江北区建新南路X号，物业管理企业名称为宾华物业公司，收费依据为“煌华国际商城”前期物业服务合同，住宅收费标准为按建筑面积3元/㎡收取。备注载明了以上标准根据物业管理企业申报的《“煌华国际商场”前期物业服务合同》内容监制；以上收费标准包含公共区域水、电公摊费、电梯费；本收费价目表请张贴在收费地点接受业主监督。2016年12月23日，煌华实业向被告出具《交房通知书》一份，通知被告于2017年1月10日至2017年1月13日携带相关材料到交房中心办理房屋移交手续，若不能及时于2017年1月13日前办理收房手续，从2017年1月14日起将视为该商品房已交付，与该房屋有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务费）即转为由被告承担。2017年1月13日，被告办理了接房手续并支付2017年1月13日至2017年4月13日期间的物业费534.33元，但未支付2017年4月14日至2020年8月31日的物业服务费。2018年7月21日，原告委托重庆公鸣律师事务所向被告出具了《律师函》，主要载明被告所在的煌华晶萃城小区3栋10-17号房屋，自2017年4月起至2018年6月止，已累计拖欠宾华物业公司物业管理费2596.96元，依据《前期物业服务合同》之约定，被告逾期缴纳物业管理费，应自逾期之日起，以欠费金额为基数，按照每日千分之三的标准向宾华物业公司支付违约金。请被告接收此函后七日内向宾华物业公司缴纳上述欠费，如逾期仍未缴纳上述费用，本所将依据宾华物业公司的授权向法院起诉，追究被告的违约责任。宾华物业公司将该《律师函》通过EMS向被告位于重庆市合川区南津街牌坊村X组X号的地址进行了邮寄送达，对欠款进行了催收，并于2020年9月9日在被告位于重庆市江北区建新南路X号“煌华国际商城”X幢X层X号房屋处张贴了物业温馨提示，对物业费进行了催缴。上述事实，有《前期物业服务合同》两份、《前期物业服务合同备案证明》、《重庆市江北区物业服务收费价目表》（江北[2015]13614）、《交房通知书》、《煌华晶萃城业主文件及物品领取清单和接房确认》、《3幢装修房屋点交清单》、收据、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、《律师函》、EMS邮寄底根、物业温馨提示张贴照片、来访人员登记表及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，虽然煌华实业与本案原告在业主大会成立前签订了《前期物业服务合同》，但原被告双方之后在2014年9月30日又另行签订了一份《前期物业服务合同》，故对于双方之间的权利义务应当以双方当事人之后自行签订的合同约定为准。本案中，原告为涉案小区提供物业服务至今，被告应当按照约定按期、足额缴纳物业费，且庭审中被告对原告主张的拖欠物业费金额及拖欠期间予以认可，被告应支付原告2017年4月14日至2020年8月31日期间的物业服务费7222.07元（59.37平方米×3元/月/平方米×40个月+59.37平方米×3元/月/平方米÷31天×17天），故对原告要求被告支付物业服务费7227.82元的诉讼请求，本院按7222.07元予以支持，超过部分不予支持。关于违约金的问题，根据原被告签订的《前期物业服务合同》的约定，被告应在每月20-28日交纳下月的物业服务费，如未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。被告未按时交纳物业服务费，应向原告支付违约金：第一，虽然原告根据合同约定主张违约金按照每日3‰计算，但该计算标准过高，本院酌情将违约金的计算标准下调按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（目前为年利率3.85%）的4倍计算；第二，按照合同约定，除2018年3月、2019年3月的违约金从当月1日开始起算外，其余月份的违约金均从上月29日起算；原告主张从每季度的起始日起算违约金，但该主张仅在计算被告拖欠的每季度起始月的物业费违约金时符合合同约定，在计算其余月份的违约金时没有依据。综上，经计算，被告应支付原告截至2020年8月31日的违约金1897.51元；并从2020年9月1日起，以7222.07元为基数，按年利率15.40%的标准计付违约金至上述款项付清时为止。故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院按上述金额予以支持。关于被告未支付物业服务费的答辩意见能否成立的问题。本院认为，原告所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。被告在享受物业服务的过程中，有权利监督原告改进和完善物业服务，原告应在后续的物业服务中积极听取业主及物业使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题，不断完善物业服务，但因物业服务持续性、多义务性的特点，且出于维护整体秩序以及公共利益的考虑，不宜以服务存在部分瑕疵为由拒交物业服务费，形成对其他依约交纳物业服务费的业主的不公平局面，造成恶性循环，不利于物业区域内的和谐共处。故对于被告要求原告先行整改再支付物业服务费的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，原告宾华物业公司的诉请请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告林园园于本判决生效之日起十日内向原告重庆市宾华物业管理有限公司支付2017年4月14日至2020年8月31日期间的物业服务费7222.07元；被告林园园于本判决生效之日起十日内向原告重庆市宾华物业管理有限公司支付截至2020年8月31日的违约金1897.51元，并从2020年9月1日起，以7222.07元为基数，按年利率15.40%的标准计付至上述款项付清时为止；驳回原告重庆市宾华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费269.24元，减半收取计134.62元，由被告林园园负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭雪妍二〇二〇年十一月二十四日法官助理 谭寅凤书 记 员 田凤丽