山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11348号上诉人（原审被告）：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁爱苓，女，1972年8月24日出生，汉族，住山东省汶上县。委托诉讼代理人：赵心华，山东大正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：董家华，山东大正泰和律师事务所律师。上诉人绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）因与被上诉人梁爱苓商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初5913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地西河置业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，亦无法律依据。原审法院认为：“被上诉人虽已接收并正常装修入住，仅实现了占有、使用功能，影响了其收益和处分功能。”原审法院认定该事实缺乏证据证明。收益权是指收取房屋后所产生的新增经济价值的权能，主要包括房屋产生的租金、增值以及各种运用房屋从事经营活动而产生的利益。上诉人向被上诉人交付房屋的行为，不仅不会影响到被上诉人收益功能的实现，如被上诉人将涉案房屋对外出租，还将实现额外的收益。真正影响到收益功能的，是针对未收房业主而言的。处分权是指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处分权利，包括事实处分和法律处分。事实处分主要指自然存在状态的处置，如房屋修缮、装修、改造、附加等；法律处分主要指所有权人通过民事法律行为对房屋出租、赠与、抵押、出卖等。但本案中房屋的交付非但未影响被上诉人的处分权，交付房屋的行为还实现了被上诉人除抵押、出售之外的处分权。而关于被上诉人抵押、出售的权利，双方在《商品房买卖合同》中既约定了逾期交房的违约责任，也约定了逾期办证的违约责任。只有在上诉人未按照合同约定为被上诉人办理不动产登记证时，才会对被上诉人的抵押、出卖权产生真正的影响。根据《合同法》的相关规定，违约金是建立在实际损失之上的。如上诉人未向被上诉人交付房屋，则被上诉人的损失为未占用房屋的损失，合同未约定违约金的，通常以同地段同类房屋租金标准确定。但在本案中，双方于2018年5月31日即已交付涉案房屋，涉案房屋虽未取得分期综合验收备案证明，但自涉案房屋转移占有之后，被上诉人就无任何损失产生。综上，被上诉人未能举证证明其在收房之后存在实际损失的情况之下，原审法院判决上诉人承担逾期交房违约金至判决生效之日止明显缺乏证据证明。二、上诉人的观点（一）上诉人向被上诉人交房后，上诉人就不应承担任何违约责任，相关理由前面已陈述，在此不再赘述。（二）自上诉人向被上诉人下发交房通知之日（2018年5月8日）起至被上诉人收房之日（2018年5月31日）止，该涉案房屋已经具备法律规定的交付条件，因被上诉人自身原因未办理收房手续，上诉人不应承担任何违约责任。国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。依据该决定以及现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案楼宇已经取得了建筑工程竣工验收报告，济南城建档案馆于2017年4月17日接收了涉案楼宇的建设工程档案，且涉案楼宇已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》于2018年3月19日施行，上诉人通知被上诉人办理收房的时间为2018年5月8日，也就说，上诉人通知被上诉人收房之时，涉案房屋交付条件已符合现行法律规定，在被上诉人收到该通知后，因自身原因未能收房的，上诉人不应承担自上诉人向被上诉人下发交房通知之日（2018年5月8日）起至被上诉人收房之日（2018年5月31日）止的违约责任。（三）自合同约定的房屋交付之日起至上诉人通知被上诉人收房之日止，上诉人亦不应承担违约责任。1、依据《济南市商品房买卖合同》的约定，本案存在可据实顺置延交房日期的情形，上诉人无需向被上诉人支付违约金。涉案楼宇所在项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这导致高压线下的楼栋无法开工建设；涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的上诉人所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；补充协议第三条第5款约定，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，符合合同约定的可实顺延交房日期的情形。也就是说，合同约定的交房期限并未成就，上诉人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时，上诉人亦无需向被上诉人支付违约金。2、依据《济南市商品房买卖合同》的约定，非上诉人自身原因造成的逾期交房的情形，上诉人亦无需向被上诉人支付违约金。依据《济南市商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，上诉人自身原因造成未在本合同约定期限内将涉案房屋交付被上诉人的，上诉人应按日向被上诉人支付已交房款万分之一的I约金。即，只有上诉人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，上诉人才应按照合同约定支付违约金。否则，上诉人不应承担任何违约责任。本案中，涉案房屋所在楼宇未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题，是济南市电力等市政能源部门的职责范围；教育用地地块未拆迁问题，是政府相关职能部门的职责范围，前述事项均非上诉人能左右，也就是说均非上诉人自身原因所致，按照合同约定，上诉人不应承担任何违约责任。综上，上诉人认为，原审判决认定事实错误，适用法律不当，原审法院判决上诉人承担逾期交房的违约责任，对上诉人既不公平也不公正。原审法院以及济南市中级人民法院前期就未收房、已收房业主主张逾期交房违约责任作出过同类判决，不论未收房业主以及已经收房均按照相同标准支付违约金，这种判决不但导致上诉人和已收房业主之间的权利与义务严重失衡，也导致已经收房业主和未收房业主之间的利益严重失衡。该判决致使已收房业主获取利益远高于未收房业主获取利益，有违民事损害赔偿的填平原则。梁爱苓辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人延期交房的违约行为严重损害了被上诉人了合法权益，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。梁爱苓向一审法院起诉请求：1.判令绿地西河置业公司支付梁爱苓因延期交付商品房违约金95729.3元（以1367561元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2018年5月18日起计算至2020年4月16日，700天）；2.本案的案件受理费由绿地西河置业公司承担。一审法院认定事实：2014年8月25日，梁爱苓与绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，梁爱苓购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区二环南路北侧、英雄山路西侧绿地新都会广场的预售商品房，商品房预售许可证号为济建预许2016075号。楼号为绿地西河片区C2地块4号楼1单元101室；商品房的用途为住宅，建筑面积140.21平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9753.66元，金额为1367561元。出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件《合同补充协议》。同日，梁爱苓与绿地西河置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，梁爱苓依约缴纳住宅购房款1367561元。但绿地西河置业公司未按约交付符合合同约定的房屋。2018年5月8日，绿地西河置业公司发出《通知书》，其中载明：我司开发的绿地西河片区C2地块4号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。梁爱苓于2018年5月31日接收案涉房屋。绿地西河置业公司已支付房屋违约金至2018年5月17日。另查明，涉案4号楼建筑工程已取得建筑工程竣工验收报告，2017年4月26日取得建设工程消防验收意见书。一审法院认为，梁爱苓与绿地西河置业公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。绿地西河置业公司关于商品房买卖合同中约定商品房交付条件的条款为无效条款的抗辩理由，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。绿地西河置业公司未按约交付房屋，应承担相应的逾期责任，但绿地西河置业公司已将涉案住宅房屋的逾期交房违约金向梁爱苓支付至2018年5月17日，故梁爱苓主张的逾期交房违约金自2018年5月18日起按每日购房款1367561元的万分之一的标准支付至判决生效之日。案涉房屋梁爱苓虽已接收并正常装修入住，仅是实现了占有、使用功能，影响了其收益和处分功能，绿地西河置业公司主张梁爱苓并未受到任何损失的意见不能成立。判决：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告梁爱苓逾期交房违约金自2018年5月18日起至判决生效之日止，按每日购房款1367561元的万分之一计算；二、驳回原告梁爱苓的其他诉讼请求。案件受理费2193元，减半收取1097元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地西河置业公司提交证据一、（2020）鲁民申4023号民事裁定书，证明山东省高院对与本案相同情形案件已作出明确的裁判意见，认为购房人知道涉案房屋没有达到合同约定的交房条件，仍自愿同意接收涉案房屋，接受房屋之后又以涉案房屋不符合交付条件为由主张逾期交房违约金，不予支持。证据二、《江西省高级人民法院关于开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》、《北京市高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》，证明江西高院、北京高院均明确对于购房人明知房屋不具备交付条件仍同意接受房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，被上诉人主张实际接收房屋及储藏室后的逾期交房违约金没有法律依据。补充说明：通知书、EMS快递单底联、EMS快递回执单、EMS快递查询跟踪单、绿地新都会业主入住流转单，各一份，通知书中明确载明“因高压线迁移及教育地块拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因暂未取得综合验收备案。……通知可于2018年5月15日至2018年5月17日自愿办理收房手续”。证明被上诉人已经收到了通知书，其在一审中也对此已经予以确认，上诉人明确告知了涉案房屋相关情况，并且示明可自愿选择是否收房，被上诉人是在知道涉案房屋不具备约定交付条件的情况下，自愿选择于2018年5月31日接收了房屋及储藏室。梁爱苓对以上证据的真实性无异议，对上诉人证明目的有异议，省高院的裁定内容是指令再审，二审法院尚未对及案作出最终的判决，对于江西省高院的会议纪要的内容仅在江西省当地适用，并不适用于山东地区的法院，该会议纪要也不能作为本案裁判的依据。二审查明，涉案房屋所在同一小区的其他业主李军平、左鲁鸣向绿地西河置业公司主张逾期交房违约金一案，济南市市中区人民法院作出（2019）鲁0103民初5495号民事判决，判决：一、绿地西河置业公司支付李军平、左鲁鸣逾期交房违约金59427.64元（自2018年4月1日至2019年6月1日）；二、绿地集团济南西河置业有限公司于交房之日支付给李军平、左鲁鸣剩余逾期交房违约金，自2019年6月2日起至判决生效之日止，以1326479元为基数，按每日万分之一计。绿地西河置业公司不服上诉至本院，本院作出（2019）鲁01民终11762号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。绿地西河置业公司申请再审，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民申4023号民事裁定书，裁定认为：国务院《关于修改和废止部分行政法规的决定》【中华人民共和国国务院令（第698号）】已经将《城市房地产开发经营条例》第十八条要求住宅小区等群体房地产开发项目在竣工后进行综合验收的条款删除，综合验收备案证明不再是交房的法定条件。本案中，虽然双方将取得《分期综合验收备案证明》约定为交房的条件，但是李军平、左鲁鸣知道涉案房屋没有达到合同约定的交房条件，仍然同意接收涉案房屋，涉案房屋已于2018年5月31日通过了建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方的竣工验收、消防工程验收以及水电暖燃气等方面的验收并验收合格，已经具备居住使用的基本条件。李军平、左鲁鸣实际享受了房屋的使用收益，也没有提供证据证明其存在经济损失，其在2019年6月17日接收房屋之后又以涉案房屋不符合交付条件为由主张逾期交房违约金，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，梁爱苓与绿地西河置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。涉案商品房买卖合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，至今为止，绿地西河置业公司尚未取得涉案房屋所在项目的《分期综合验收备案证明》，在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，梁爱苓有权拒绝收房。本案中，涉案4号楼建设工程在发出收房通知书前已经过建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方的竣工验收、消防工程等方面的验收并验收合格，涉案房屋已经具备居住使用的基本条件。绿地西河置业公司向梁爱苓发出的收房通知书明确载明涉案房屋所在项目因高压线迁移及教育用地等原因暂未取得综合验收备案，告知梁爱苓可自愿收房。根据该通知书的内容，梁爱苓可以选择接收房屋，亦可拒收房屋，梁爱苓具有自主选择权。梁爱苓认可收到该通知书且知晓通知书的内容，并于2018年5月31日自愿办理了涉案房屋的收房手续，在梁爱苓明知涉案房屋尚未取得综合验收备案登记且自愿接收房屋情形下，其已经实际享有涉案房屋占有、使用等的权益，其接收房屋并享有权益的事实行为与其收房后再行向绿地西河置业公司主张逾期交房违约责任的请求相悖，对绿地西河置业公司亦有失公允。故梁爱苓以涉案房屋未取得开发项目《分期综合验收备案证明》为由要求绿地西河置业公司承担收房后的违约金，无事实依据，本院不予支持。如绿地西河置业公司在交付房屋过程中存在不符合合同约定的单项瑕疵交付情形，当事人可就相关单项交付瑕疵另行主张权利。本案中，绿地西河置业公司已向梁爱苓支付涉案房屋的逾期交房违约金至2018年5月17日，梁爱苓已于2018年5月31日实际收房，2018年5月18日至2018年5月30日的违约金为1641.07元，其主张2018年5月31日收房之后的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人绿地西河置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初5913号民事判决第二项；二、变更济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初5913号民事判决第一项为上诉人绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人梁爱苓逾期交房违约金1641.07元；三、驳回被上诉人梁爱苓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1097元，由上诉人绿地集团济南西河置业有限公司负担19元，被上诉人梁爱苓负担1078元；二审案件受理费2193元，由上诉人绿地集团济南西河置业有限公司负担38元，被上诉人梁爱苓负担2155元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二〇年十一月十九日书记员 李璐瑶