河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10440号 上诉人（原审被告）：彭芳娟，女，1976年2月6日出生，汉族，住河北省石家庄裕华区。 被上诉人（原审原告）：马如潘，男，1981年10月7日出生，汉族，住石家庄裕华区。 委托诉讼代理人：高雷毅。 委托诉讼代理人：王爱红，女，1974年6月10日生，汉族，住石家庄市北二环长安区。 上诉人彭芳娟因与被上诉人马如潘房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭芳娟、被上诉人马如潘的委托诉讼代理人高雷毅、王爱红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭芳娟上诉请求：一、依法撤销（2020）冀0108民初1784号，在查清事实的基础上依法改判由于被上诉人违约不予退还押金或者发回重审。二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，本案系被上诉人违约在先。2019年9月1日上诉人与被上诉人签订了《店面房屋租赁合同》，租期两年，月租金6300元，租金按季度支付，押金18900元。双方在合同中约定：三、承租方有下列情况之一的，出租方有权解除本合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或者转借；3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金2000元；七、甲乙双方签订合同后，如乙方中途违约，交押金不退。具体到本案被上诉人的违约事实有：1、被上诉人在2020年2月5日之前在没有征得上诉人同意的情况下，擅自在58同城网上将上述房屋进行转租；2、被上诉人应当在2020年2月20日支付下一季度租金，经上诉人多次催促，被上诉人一直拖延并拒付租金，时间长达几个月。根据合同约定，被上诉人的行为已经构成了违约，双方在合同中约定了不退还押金。原审法院没有查明被上诉人的违约事实，属于认定事实错误。二、原审法院认定疫情期间全国停产停业，原告违约属于不可抗力，而非个人过错导致的是错误的。不可抗力仅是法定解除合同和变更合同的条件，不是免除违约责任的情形。新冠疫情发生后，合同是否继续履行还是解除合同，被上诉人没有通知上诉人，在上诉人催促其缴纳下个季度的租金时，被上诉人仍然表示等疫情解除后能去营业了再交，但是就是拒不缴纳。被上诉人违反了法定的通知义务，没有及时通知上诉人，因此不产生不可抗力的法律效果。根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》二、依法准确适用不可抗力规则的规定，被上诉人没有尽到一个善良理性之人通常的合理谨慎义务，存在过错，原审判决认定违约非被上诉人过错原因导致错误。三、原审判决中被上诉人提交的《店面房屋租赁合同》复印件与上诉人持有的《店面房屋租赁合同》不一致，存在被上诉人伪造证据的可能。一审中，被上诉人向原审法院提交的《店面房屋租赁合同》中四、租金及交纳方式2、承租方以现金、转账形式向甲方支付租金，租金按每季度支付一次，并必须提前十天交付，下一季度租金。于2019年11月20日交至出租方。而上诉人手中合同写的是于2019年9月1日交至出租方。被上诉人交给原审法院的复印件与上诉人持有的合同存在不一致，不能排除被上诉人伪造证据的可能。综上所述，原审法院认定事实错误，被上诉人违约在先，没有履行法定的通知义务，不产生不可抗力的法律效果，原审法院判决返还押金错误。因此，敬请二审法院在查清事实的基础上依法改判或者发回重审。 马如潘答辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，程序无误，应该维持一审法院的判决。1、上诉状说到被上诉人违约，这个事实不存在，一审已经说清了是上诉人同意被上诉人转租房子，并且他在3月份就把房子租出去了，我们这个合同还没有解除他就租出去了，一审法院根据已经履行的事实判决是完全正确的。2、疫情是全世界目前也没有解除，这是不可抗力，因此上诉人认为他不是不可抗力是不对的。上诉人不说自己违约，一味的强调被上诉人违约，是没有事实根据的。3、合同签订，原件是上诉人给被上诉人的，现在上诉人说不一致，其中的原因我们不知道，反正我们手里就是上诉人给的。综上，请求维持法院一审判决。 马如潘向一审法院起诉请求：1、解除双方店面房屋租赁合同；2、退还原告押金18900元，退还多收原告的取暖费700元。3、依法免收新冠疫情期间的房租6300元，4、赔偿原告经济损失5000元及承担败诉的所有责任。 一审法院认定事实：2019年7月份，原被告达成协议，原告承租被告的商铺，后双方于2019年9月1日签订《店面房屋租赁合同》，约定彭芳娟将坐落于槐中路与谈固东街交叉口西行50米路北的商铺出租给马如潘，租期2年，自2019年9月1日起至2021年9月1日止，月租金为6300元，每季度租金为18900元，租房押金为一季度的房租18900元，马如潘以现金、转账形式向出租方支付租金，租金按每季度支付一次，并必须提前10天交付下一季度租金，于2019年11月20日交至彭芳娟。并约定马如潘自行向物业管理公司交纳，水电费由马如潘自行交纳，冬天取暖费共同平摊费用，双方协商签订合同后，如马如潘中途违约，所交押金不退。合同签订后，原告通过手机银行转账方式向被告交押金18900元，原告按季度交租金至2020年3月份，后未再交。承租期间原告向被告交取暖费2000元。 被告于2020年3月31日向原告出具《解除租赁合同、催交拖欠租金通知书》，载明：鉴于你在前的违约行为：1、不经出租方同意擅自将该商铺挂在网络进行出租，2、拖延并拒付租金累计天数远远超过30天（你应于2020年2月20日付当下季度租金，直至今日仍未付），根据我国合同法规定，我作为出租人现有权通知你：一、2020年3月31日起上述店面房屋租金关系解除，我方收回房屋。二、限你在房屋租赁关系解除之日5日内（2020年4月5日前）将房屋内属于你的一切财物清理搬走，逾期不清理，视为你放弃财物所有权及其他处分权利，我有权将其作为废弃物处理。三、限你在本通知书寄出之日起7日内缴清拖欠的租金及违约金，否则，我方将采取法律措施维护自身合法权利。截至开庭之日，原告未再向被告交租金。 原告称其于2020年1月20日后回家过春节后因疫情原因未营业未再去过店里，后与被告协商解除合同未达成合意，主张被告应当免除疫情期间2020年3月份的租金6300元、退还多收的供热费700元，认为应按商铺面积平摊1356元（33.9元/平×40平），并主张因被告砸锁给店里造成的损失5000元，并提交2019年7月份汇总表。被告称取暖费3996元，收取原告取暖费2000元认为应当按照合同约定共同平摊费用并提交富奥热力收费收据一张，对原告的经济损失不认可，对免收房屋不认可。以上事实有原被告双方提交的证据及庭审笔录为证。 一审法院认为，双方签订的《店面房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据双方合同原告马如潘拖欠租金超过30天的，被告彭芳娟于2020年3月31日向原告发出《解除租赁合同、催交拖欠租金通知书》，故双方合同已经于2020年3月31日解除。关于原告主张退还押金18900元，被告主张原告中途违约不认可退还押金，本院认为疫情期间全国停产停业，原告违约属于不可抗力并非因个人过错导致，基于公平原则，合同解除后被告应当退还原告押金18900元，故对原告该主张，本院予以支持。关于原告主张退还取暖费700元，被告不认可，本院认为根据双方合同，取暖费应原被告双方共同平摊，原告主张应按照面积平摊费用不符合合同约定，被告收取取暖费2000元并无不妥，故对原告该项主张，本院不予支持。关于原告主张被告免除疫情期间2020年3月份房租6300元，被告不认可，本院认为原告租赁被告商铺进行经营，虽然疫情期间未营业，但原告实际租赁、占用该商铺，故对原告该项请求，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿经济损失5000元，被告不认可，本院认为原告提交证据不足以证实其主张，故对提交的2019年7月汇总表，本院不予采信，对该项诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、原告马如潘与被告彭芳娟于2019年9月1日签订的《店面房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。二、被告彭芳娟于本判决生效后十日内退还原告马如潘押金18900元。三、驳回原告马如潘的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计286元，由被告马如潘承担136元，由原告彭芳娟承担150元。 本院二审期间，上诉人彭芳娟提交证据如下：一、《店面房屋租赁合同》一份，用于证实被上诉人马如潘于一审提交的《店面房屋租赁合同》与上诉人持有的不一致，被上诉人存在伪造证据的嫌疑；二、58同城网下载的图片两张，用于证实被上诉人在春节前即将承租店铺挂到网上，准备转租，被上诉人违反合同约定。 被上诉人发表质证意见称，我方一审提交的《店面房屋租赁合同》是上诉人给的，2月4日上诉人同意转租后，2月5日我方才挂到网上开始，所以被上诉人不存在违约。 经比对，上诉人二审提交的《店面房屋租赁合同》与被上诉人一审提交的《店面房屋租赁合同》打印内容一致，合同签订日期一致，均为2019年9月1日，不同的是：上诉人提交的《店面房屋租赁合同》四2、约定“承租方以现金、转账形式向出租方支付租金，租金按每季度支付一次，并必须提前10天，交付下一季度租金。于2019年9月1日交至出租方。”；被上诉人于一审提交的《店面房屋租赁合同》四2、约定“承租方以现金、转账形式向出租方支付租金，租金按每季度支付一次，并必须提前10天，交付下一季度租金。于2019年11月20日交至出租方。” 根据一审查明的事实，合同签订后，被上诉人向上诉人交押金18900元，被上诉人按季度交租金至2020年3月，后未再交。双方对上述事实无异议。 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《店面房屋租赁合同》履行期间，因被上诉人拖欠租金超过30天，上诉人于2020年3月31日向被上诉人发出《解除租赁合同、催交拖欠租金通知书》，原审据此判决双方合同已于2020年3月31日解除并无不妥，本院予以确认。对于上诉人应否退还押金的问题。上诉人称被上诉人未经其同意擅自在58同城网上发布信息，欲将房屋转租，构成违约，因此押金不应予退还。根据被上诉人一审提交的微信聊天内容，可以证实2020年2月4日上诉人与被上诉人曾讨论过将房屋转租出去，说明被上诉人于2020年2月5日将房屋挂到网上出租，是和上诉人协商过的，并非被上诉人擅自转租，且房屋在双方合同解除前并未实际转租，故上诉人依此主张被上诉人违约理据不足，本院不予采信。新冠疫情期间全国停产停业，被上诉人未按期支付租金属于不可抗力，非因个人过错导致的，原审依据公平原则，判决上诉人退还押金并无不妥，本院予以确认。对于本案所涉合同，虽然上诉人与被上诉人持有的合同有部分内容不同，但双方对押金缴纳金额、租金交付期间等基本事实无异议，且双方持有的合同中打印的内容完全一致，因此虽合同内容略有不同，但不影响本案基本事实的认定，上诉人称被上诉人伪造证据理据不足，本院不予采信。 综上所述，彭芳娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费572.0元，由上诉人彭芳娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年十一月三十日 书记员 崔娇娇 ——