内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4311号上诉人(原审原告、反诉被告)：杜金英，女，1968年8月3日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：李景霞，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：赤峰市昊赫房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林右旗大板镇索博力嘎街税苑小区。法定代表人：宋仕首，总经理。委托诉讼代理人：郭天铸，内蒙古江泉律师事务所律师。上诉人杜金英因与被上诉人赤峰市昊赫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林右旗人民法院作出的(2020)内0423民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杜金英上诉请求：一、请求赤峰市中级人民法院依法撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审。二、本案诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足。首先，原审法院明知被上诉人交付的房屋存在延期交付的情形，又存在严重瑕疵，而判决驳回上诉人的上诉请求，上诉人看到判决书后，实在难以接受这一判决结果。涉案《商品房买卖合同》约定交房日期为2018年12月30日。但被上诉人实际交房的日期为2019年11月16日。被上诉人这一明显违约的错误行为，原审法院视而不见，仍然放纵其逾期交付房屋的违约行为。同时，涉案楼房室内的墙大面积脱落，其施工灰号没有达到标准。被上诉人的工作人员曾经为上诉人出具过书面证据证实此事，而原审法院仍然拒绝采信该证据，对其工程存在严重瑕疵不闻不问，仍然判决驳回上诉人的诉讼请求。其次，由于被上诉人迟延交房而房屋无消防设施验收报告、无《住房质量保证书》、无《住宅使用说明书》、无《建设工程质量认定书》、无《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、无《竣工验收备案表》等相关手续。上诉人曾经前往建设局、旗政府等部门投诉，住建局等有关部门协调被上诉人支付上诉人一万元现金，该现金并非房租费用。恰恰证明被上诉人具有严重过错及违约行为，否则上诉人作为弱势群体，被上诉人无论如何也不会给上诉人一万元现金，而原审法院混淆视听并以此为由，驳回上诉人的请求。其所制作的判决，必将是严重侵犯上诉人合法权益的判决。再次，《申请表》中表述的“本人杜金英保证不再与中和祥有任何纠纷，不再到任何单位、部门上访投诉......”，该内容是不再与“中和祥”有任何纠纷，而不是被上诉人“赤峰市昊赫房地产开发有限公司”有任何纠纷，最主要的是上诉人是依法维护自己的合法权益，该权益不受任何附加条件的限制。二、原审法院的判决适用法律错误。原审法院判决应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，是认定被上诉人具有严重过错和违约行为，应承担责任的强制性规定。另外，原审法院认定的被上诉人没有取得《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》……仅仅因行政部门的监管手续问题不影响装修入住，这一认定不但严重侵犯上诉人的合法权益，而且也是对被上诉人作为开发商对住户严重不负责行为的放纵.进一步说明，开发商也就是被上诉人没有取得上述书面许可，即不允许售房，又要承担相关责任。由此可见，判决书判决的内容是极其偏袒被上诉人的错误判决。赤峰市昊赫房地产开发有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案应维持原判。事实与理由：涉案楼房在2018年11月份已经完成全部建设施工，由建设单位交付给被上诉人，该楼房已具备交房条件。被上诉人于11月份即依楼房买卖合同为绝大部分住户办理了楼房交接验收入住手续。被上诉人多次通知上诉人杜金英来售楼处办理交房手续，但是上诉人杜金英不办理手续，反而四处上访。2019年1月10日，被上诉人与上诉人签订了协议书，被上诉人给付上诉人杜金英10000元，上诉人收取了涉案楼房的钥匙。上诉人承诺不再与被上诉人发生任何纠纷。上诉人与被上诉人签订协议书，是上诉人真实的意思表示，其行为表明其已认可楼房竣工并接收了楼房，上诉人同意被上诉人为其减免物业费，上诉人是在2019年1月10日认可楼房已竣工验收合格，并接收了房屋，上诉人称是2019年11月16日才收到房屋的与事实不符。上诉人的一审诉讼请求是因迟延交房产生的房屋租金损失，上诉人并没有就房屋质量问题产生的损害赔偿进行诉讼，如果房屋确实有产品质量问题，那么被上诉人是完全同意给上诉人维修的，被上诉人完全能够依据产品质量法和消费者权益保护法的相关规定给上诉人修理。被上诉人建设完楼房后，便积极办理各项竣工验收手续，因政府各行政部门的原因，迟迟不能办理各项验收证书。但楼房已具备交付条件，而且无须再进行任何施工建设，被上诉人已经为各住户垫付了取暖费，所以将楼房交付给各住户既方便了各住户也减轻了被上诉人的经济压力。因上诉人到处上访，在各主管机关的强力协调下，导致被上诉人不得不给上诉人10000元钱，这样上诉人才不再四处上访，并接收了钥匙。上诉人收了10000元后，便接收了楼房并不再上访，也不再主张楼房的手续不完善了。杜金英向一审法院起诉请求：1、请求法院判令赤峰市昊赫房地产开发有限公司赔偿杜金英因赤峰市昊赫房地产开发有限公司延期交房导致杜金英不能及时入住的实际经济损失35000元；2、本案诉讼费用由赤峰市昊赫房地产开发有限公司承担。赤峰市昊赫房地产开发有限公司提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人杜金英交纳2019年物业费1000元，并返还10000元，以上合计11000元。2、请求依法判令被反诉人杜金英负担案件受理费。一审判决查明，杜金英、赤峰市昊赫房地产开发有限公司提供的证据及双方当事人的陈述能够证实，2018年11月28日，杜金英（乙方）与赤峰市昊赫房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，杜金英购买了赤峰市昊赫房地产开发有限公司开发的××镇、A27-3-501室两处楼房，合同约定甲方交付房屋日期为2018年12月30日，乙方支付购房款时间为2018年11月26日，合同同时约定了房屋情况、价款、付款方式、逾期交付或付款的处理、房屋交接、权属登记等事项。合同签订后，杜金英已按合同约定向赤峰市昊赫房地产开发有限公司支付了全部购房款，但赤峰市昊赫房地产开发有限公司未能按合同约定时间交付涉案房屋。另查明，因赤峰市昊赫房地产开发有限公司未按时交房，杜金英多次向有关部门投诉、上访，于2019年1月10日经拆迁办协调，双方达成协议：赤峰市昊赫房地产开发有限公司减免2019年物业费，并向杜金英支付了10000元现金。同时，杜金英承诺撤回投诉，不再与赤峰市昊赫房地产开发有限公司有任何纠纷，不再到任何单位、部门上访、投诉。当日，杜金英从赤峰市昊赫房地产开发有限公司处领取涉案两处楼房的钥匙各一把。再查明，2019年11月27日，巴林右旗住房和城乡建设局出具一份《证明》，证明涉案两处楼房于2019年5月13日已经经过巴林右旗建设工程质量监督站验收合格，达到入住条件。又查明，2019年11月16日，赤峰市昊赫房地产开发有限公司正式要求杜金英验收房屋。还查明，在诉讼过程中，杜金英自愿放弃了主张赤峰市昊赫房地产开发有限公司返还物业费的诉讼请求。一审法院认为，杜金英、赤峰市昊赫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且该合同已实际履行完毕。杜金英起诉以赤峰市昊赫房地产开发有限公司未按时交房导致其未能按时装修入住而租房居住为由，主张租赁费损失35000元。其一，从杜金英提供的《申请表》中能够看到杜金英因赤峰市昊赫房地产开发有限公司未按时交房到有关部门投诉、上访，并在有关部门的协调下，达成协议，赤峰市昊赫房地产开发有限公司为杜金英减免2019年的物业费并现金赔偿10000元，同时杜金英承诺撤回投诉，与赤峰市昊赫房地产开发有限公司不再有任何纠纷，即杜金英、赤峰市昊赫房地产开发有限公司因涉案楼房未按时交付事宜已经协商处理；其二、2019年1月10日，杜金英从赤峰市昊赫房地产开发有限公司处领取了涉案两处楼房的钥匙各一把，杜金英持有涉案楼房的钥匙，即杜金英已经实际占有涉案楼房，随时可以装修入住。《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等相关手续是由政府职能部门所出具，系其履行管理职能的体现，且杜金英领取涉案楼房钥匙时涉案楼房均已施工完毕，仅仅因行政部门的监管手续问题并不影响杜金英装修入住。巴林右旗住房和城乡建设局出具的涉案两处楼房于2019年5月13日已经经过巴林右旗建设工程质量监督站验收合格，达到入住条件的《证明》，也进一步证明了这一点。其三、杜金英亦未提供相关租赁合同等证据证明其实际产生租赁费损失及该损失与赤峰市昊赫房地产开发有限公司的行为之间存在因果关系。综上杜金英主张的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。对赤峰市昊赫房地产开发有限公司主张的要求杜金英补交2019年的物业费，并返还现金10000元的诉讼请求，杜金英、赤峰市昊赫房地产开发有限公司于2019年1月10日达成的协议，不违反法律规定，亦不损害国家利益和社会公共利益，属于双方当事人的真实意思表示，且已实际履行完毕，则该诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、驳回杜金英的诉讼请求。二、驳回赤峰市昊赫房地产开发有限公司的反诉请求。二审诉讼期间，上诉人杜金英为证实其主张成立，提交如下证据：证据一、巴林右旗住房和城乡建设局于2020年6月22日出具的关于对中和祥颐景园A区楼房的明确答复及现场照片9张。证明涉案楼房存在12处不合格的现状。涉案楼房的交付存在严重瑕疵，不具备交付楼房的法定条件和约定条件，更不具备上诉人入住及装修的法定条件。证据二、巴林右旗房地产管理所出具的说明一份，证明房地产管理所亦证明涉案楼房不具备入住条件。到现在为止，被上诉人没有拿出竣工验收报告和验收合格证等书面文件。证据三、录音光盘一张，系杜金英与售楼处工作人员的通话，工作人员称到现在也没有接通取暖管道。证据四、照片14张，证明涉案楼房无论室内室外，均不具备入住条件。例如室内地面和墙体，由于墙体抹的大面积三河灰脱落，单元门口到现在也没有硬化，一审诉讼期间被上诉人工作人员也说过没有达到入住条件。证据五、巴林右旗建设工程质量监督站出具的说明一份，该说明详细记载了涉案楼房的技术数据不能达到标准和要求。质量监督站反复要求被上诉人进行整改。但是被上诉人拒绝整改，同时监督站也多次派工作人员进行调解，被上诉人还是拒绝维修。证据六、上诉人与焦瑞峰签订的房屋租赁合同及收据二枚，由于被上诉人存在过错，导致上诉人在走投无路的情况下租房居住，从而证实了上诉人的实际损失。被上诉人质证称，证据一和证据五与上诉人在一审中提交的建设局出具的证明是矛盾的，建设局已经明确答复在2019年5月13日已经全部验收合格。而被上诉人于2018年11月份即已完成全部施工，即已经开始提供各项验收合格手续，并没有因任何质量问题进行维修。所以在2018年11月份已经达到2019年5月13日的质量验收标准。上诉人提交的信访答复，正如上诉人所说施工质量是有瑕疵的，上面列举的11项内容恰恰能说明全部是微小的瑕疵根本不影响验收合格和入住。如果有相关的质量问题，建设单位一定会履行相关法定义务。所以这一点不能作为房屋不能入住的条件。对于上诉人提交的照片不能明确具体位置，房屋的居住环境也就是室外的地面硬化，是棚户区改造过程中由旗政府负责硬化和处理建设的，不能作为开发商的责任，地面硬化也并不是楼房没有达到竣工验收的必要条件。质检站的情况说明，恰恰证明被上诉人已经对相关问题进行了处理，并不能作为被上诉人质量不合格的证据。对于房屋租赁合同的真实性有异议，即便被上诉人于2018年12月30日交付了房屋，上诉人也不可能入住，因为她知道是毛坯房，所以该租赁合同与本案诉争的楼房是无关联性的。本院认为，上诉人提交的前五组证据不能证明涉案房屋未达到入住标准，本院不予采信，对证据六的关联性不予认可。被上诉人赤峰市昊赫房地产开发有限公司为证实其主张成立，提交房屋验收单和入户声明9页，证明2018年11月份A27号楼3单元201、202、301、302、401均已办理了房屋验收单和入住声明，并且已达到了入住条件。上诉人发表质证意见称，该组证据均是复印件，虽然盖有公司公章，但是不能证明是由本人书写和签字的。无法与原件核对的复印件，不能作为证据使用。假设被上诉人提交证据原件也与本案没有关联性。该份证据不真实，不能证明被上诉人所要证明的问题。被上诉人提交的9份证据中均没有建设局、质检站、规划局、质量监督局出具的涉案楼房已经经过验收或具备书面验收合格证的相关手续。因此，上述证据不能作为证据使用。因被上诉人提交的证据系复印件，本院对被上诉人提交证据的真实性、关联性和证明目的不予认可。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否应赔偿上诉人房屋租赁损失35000元。经查，杜金英因赤峰市昊赫房地产开发有限公司未按时交房到有关部门投诉、上访，并在有关部门的协调下达成协议，赤峰市昊赫房地产开发有限公司为杜金英减免了2019年的物业费并赔偿10000元，同时杜金英承诺撤回投诉，与赤峰市昊赫房地产开发有限公司不再有任何纠纷。双方当事人达成的该协议，不违反法律规定，亦不损害国家利益和社会公共利益，属于双方当事人的真实意思表示，且已实际履行完毕。另外在2019年1月10日，杜金英从赤峰市昊赫房地产开发有限公司处已经领取了涉案两处楼房的钥匙各一把，即杜金英已经实际占有涉案楼房，巴林右旗住房和城乡建设局证明涉案两处楼房于2019年5月13日已经经过巴林右旗建设工程质量监督站验收合格，达到入住条件。现杜金英主张因被上诉人未按时交房应赔偿其房屋租金损失没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由杜金英承担。本判决为终审判决。审判长 田丽丽审判员 韩尚达审判员 邓宏涛 二○二○年十一月二十五日书记员 刘 月