云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0323民初2116号原告：赵瑞友，男，1963年9月18日生，汉族，大专文化，自由职业，师宗县人，住师宗县。委托诉讼代理人：严书明，师宗县益民法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。被告：陈永波，男，1983年8月18日生，汉族，初中文化，无业，师宗县人，住师宗县，陈永波与杨俊系合作伙伴。被告：杨俊，女，1989年10月11日生，汉族，中专文化，无业，师宗县人，住师宗县。被告陈永波、杨俊共同委托诉讼代理人：廖晓丹，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。被告：牛发堂，男，汉族，1979年3月19日生，小学文化，个体户，师宗县人，住师宗县，现住师宗县。原告赵瑞友与被告陈永波、杨俊、牛发堂租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵瑞友的特别授权委托诉讼代理人严书明，被告陈永波、杨俊的特别授权委托诉讼代理人廖晓丹，被告牛发堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵瑞友诉称：原告是师宗萱瑞酒店的产权人。原、被告经过协商，于2019年8月5日签订租赁合同，约定：“一、甲方自愿把师宗县萱瑞酒店的四楼（KTV十五间）、五至六楼（客房二十间）房屋及经营权出租给乙方经营，物品列清单附后；二、租期五年，从2019年8月5日起至2024年8月4日止；三、每年租金肆拾万元整（400000.00元），各年的租金必须在8月1日之前付清，先付租金后使用；九、乙方必须合法经营，不得从事非法经营活动，严格遵守KTV及宾馆的规定，如果乙方违法经营导致证照被吊销、失效等一切问题，乙方应赔偿壹佰万元。十四、甲乙双方必须全面、适当履行合同义务，若有违约支付守约方肆拾万元违约金……”。租赁合同签订后，原告依约把租赁标的物、物品及相关证照交给了被告经营使用，被告交付了第一年租金40万元。按约定被告应当于2020年8月1日前交付第二年租金，但被告未按约定履行，并于2020年9月份把属于原告的部分物品搬走，把原告的酒店用锁锁起，迁到别处经营，致使原告无法运作未租给被告的二至三楼的婚宴包席经营场地，造成了巨大经济损失。酒店租给被告后，被告把特种行业许可证上的法定代表人更换成陈永波的名字、把娱乐许可经营证上的主要负责人更换成陈永波的名字、把师宗县萱瑞酒店进行了注销，未经原告同意擅自登记成师宗县金色水湾酒店，经营者陈永波。根据合同法的规定，被告违约，依法应当承担约定的40万元违约金。为维护原告的合法权益，依法起诉。请求：1.判决三被告继续履行合同；2.支付违约金400000元；3.把特种行业许可证上的法定代表人更换成赵志文的名字、把娱乐经营许可证上的主要负责人更换成赵志文的名字、把师宗县金色水湾酒店变更登记为师宗县萱瑞酒店，经营者赵志文；4.案件受理费由被告承担。被告陈永波、杨俊辩称，被告已于2020年8月底搬离所租赁房屋，已经形成了事实上解除合同的关系。2020年1月份因新冠疫情影响关门停业，致使损失惨重，资金链断，无法继续营业。为防止损失的继续扩大，被告与原告协商解除合同，原告也表示被告经营不下去的话也可以解除合同，但违约金的数额商谈不下来。本案双方当事人都同意解除合同，请求驳回原告的第一个诉讼请求。本案被告租房后装修花去100万余元，现因疫情原因无法营业，负债累累，无法继续履行合同。我们曾经起诉解除合同，该案还未判决。恳请解除合同。针对第二个诉讼请求，被告不应当支付违约金40万元，原告的实际损失也就是一个月的租金，即2020年8月5日至8月31日。我们也起诉解除合同，同意承担一个月的租金，我们已经履行告知义务。本案原告的经济损失是不存在的。因疫情影响属于不可抗力，我们不应当承担违约责任。原告起诉说我们将原告的物品搬走并且将酒店锁起来不是事实。截止2020年9月28日，被告起诉解除合同开庭审理过程中，被告已经将所租房屋钥匙返还给了赵瑞友，赵瑞友拒收。对于娱乐经营证上法定代表人及名称变更我们愿意配合原告到相关部门进行变更。师宗县萱瑞酒店是原告亲自去注销后，陈永波才新注册登记师宗县金色水湾酒店的，现被告愿意将师宗县金色水湾酒店注销，由原告依法申请注册登记。综上所述，恳请法庭驳回原告的诉讼请求，解除双方签订的租赁合同。被告牛发堂辩称，我们3人于2019年8月5日与萱瑞酒店的所有人赵瑞友签订租赁合同，租赁其萱瑞酒店的4、5、6层经营。4层是KTV，5、6层是客房。签订不到2个月，我觉得几人在一起不好经营，我找到其余二被告说退出，他们也答应。我们于2019年10月15日签订了《股东分家协议》，约定我去管理世纪阳光足疗店，他们两个管理师宗县金色水湾酒店。赵瑞友家的萱瑞酒店上面的亏损、盈利、债权、债务与我无关，世纪阳光足疗店的亏损、盈利、债权、债务与二人无关。现在原告起诉与我无关，我不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的被告发布的商业广告复印件3张，虽被告持有异议，但该证明材料内容客观真实，本院依法对其真实性予以采信；2.对原告提交的授权证书、岗位能力培训合格证书、原告经营的经道堂铺面照片复印件各一份，虽被告持有异议，但该证明材料内容客观真实，本院依法对其真实性予以采信。3.对被告提交的《师宗县新冠肺炎疫情防控工作指挥部通告》复印件一份，原告持有异议，且该证明材料无相关单位签章，不符合证据的相关规定，本院仅作参考；4.对被告提交的解除通知及视频光盘复印件各一份，虽原告持有异议，但该证明材料内容客观真实，本院依法对其真实性予以采信；5.对被告提交的录音光盘及文字翻译各一份，虽原告持有异议，但该证明材料内容客观真实，本院对其能与其他证据及本案事实相互印证的部分予以采信；6.对被告提交的师宗县新冠肺炎疫情防控工作指挥部文件，该证明材料来源合法，内容客观真实，与本案有内在关联，本院依法予以采信；7.对被告提交的师宗县文化市场经营单位疫情防控承诺书一份，该证明材料来源合法，内容客观真实，与本案有内在关联，本院依法予以采信；8.对被告提交的《股东分家协议》复印件一份，虽原告持有异议，但该证明材料来源合法，本院对其能与其他证据及本案事实相互印证的部分予以采信。据此，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵瑞友是师宗县萱瑞酒店的产权人。2019年8月5日原告赵瑞友与被告陈永波、杨俊、牛发堂签订《租赁合同》约定：“一、甲方赵瑞友自愿把师宗县萱瑞酒店的四楼（KTV十五间）、五至六楼（客房二十间）房屋及经营权出租给乙方陈永波、杨俊、牛发堂经营，物品列清单附后；二、租期五年，从2019年8月5日起至2024年8月4日止；三、每年租金肆拾万元整（400000.00元），各年的租金必须在8月1日之前付清，先付租金后使用；九、乙方必须合法经营，不得从事非法经营活动，严格遵守KTV及宾馆的规定，如果乙方违法经营导致证照被吊销、失效等一切问题，乙方应赔偿壹佰万元。十四、甲乙双方必须全面、适当履行合同义务，若有违约支付守约方肆拾万元违约金……”。合同签订后，被告陈永波、杨俊先后分两次向原告支付了一年的房租共计400000元，原告赵瑞友依约定将租赁物（原为师宗县萱瑞酒店四至六楼，2019年8月14日被告陈永波将其变更为师宗县金色水湾酒店）及相关物品、证照交付于被告。被告陈永波、杨俊、牛发堂接受后即对上述酒店进行管理经营。2019年10月15日，被告陈永波、杨俊与被告牛发堂签订了《股东分家协议》约定：“牛发堂去管理世纪阳光足疗店，陈永波、杨俊两个管理师宗县金色水湾酒店。萱瑞酒店上面的亏损、盈利、债权、债务与牛发堂无关，世纪阳光足疗店的亏损、盈利、债权、债务与陈永波、杨俊无关”。2020年1月26日，师宗县文化和旅游局作出紧急通知：“一、暂停一切文艺演出、展览等系列群众性文化活动。二、县博物馆、文化馆（站）、图书馆等公共文化场所暂停对公众开放。三、全县旅游景区景点（含乡村旅游点）暂时予以关闭。四、全县互联网上网服务营业场所（网吧）、娱乐场所（KTV、电子游戏厅、电影院）等文化娱乐场所暂停营业。五、全县旅行社（营业网点）暂停组织团队旅游活动。六、全县星级酒店（含民宿、客栈）将强化对入住旅客的防护观察和健康服务，暂停举办商务、宴会、庆祝等一切聚集性活动。以上场所和活动自2020年1月26日起暂停，恢复时间另行通知”。2020年4月13日，师宗县新冠肺炎疫情防控工作指挥部通知：“暂不开放场所为全县范围内的电影院、KTV、网吧、各类培训机构、承办酒席场所等继续暂停营业。2020年5月12日，云南省曲靖市文化和旅游局通知积极复工复产”。2020年8月30日，被告陈永波、杨俊以疫情影响，经营一直处于亏损状态，无法继续经营为由停止经营，并搬走其所属物品离开师宗县金色水湾酒店至今。2020年9月1日被告陈永波、杨俊书面通知原告赵瑞友不再继续管理使用酒店，2020年9月28日被告陈永波、杨俊将酒店钥匙交还原告赵瑞友。以上事实均有原、被告的陈述、《股东分家协议》复印件、《租房合同》、《收据》复印件、工商登记信息查询复印件等证据在卷予以佐证。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明：2020年9月1日陈永波、杨俊起诉与赵瑞友租赁合同纠纷一案（该案已判决）。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应本着诚实信用原则，全面履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告赵瑞友与被告陈永波、杨俊签订租期五年的《租房合同》，合同签订后原告赵瑞友依约将租赁物交付归被告陈永波、杨俊使用收益，被告陈永波、杨俊依约交付了一年的房屋租金400000元。2020年8月30日，被告陈永波、杨俊以疫情影响，经营一直处于亏损状态，无法继续经营为由停止经营，并搬走其所属物品离开师宗县金色水湾酒店至今。本案原告赵瑞友以被告陈永波、杨俊违约为由，要求被告陈永波、杨俊继续履行租赁合同，考虑到今年的疫情情况以及被告陈永波、杨俊已搬离租赁房屋的客观事实，要求被告陈永波、杨俊继续履行合同已不具有客观现实性。被告陈永波、杨俊以新冠肺炎疫情属于不可抗力，解除合同不构成违约为由主张不支付违约金的抗辩理由，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次引发的疫情，政府采取相应的防控措施，比如停止营业、隔离等，应视具体情况而定。被告陈永波、杨俊短期停业后又开业经营，即使营业额下降，因酒店与居民衣食住行关系密切仍能保持营业，若仅客流量降低，属于正常的商业风险范畴。且随着当前国民经济发展水平的总体提升，各行业抵御商业风险的能力不断增强，因此，对于以上经营的障碍，不应当认定为无法克服。故被告陈永波、杨俊以此主张不能实现合同目的、不构成违约、不支付违约金的理由不能成立，只有在不可抗力对合同履行的影响达极致无法实现合同目的的程度，才产生合同解除的法律效果（被告陈永波、杨俊已经另案起诉赵瑞友解除合同，对此本案不作处理）。因此，被告陈永波、杨俊的抗辩理由不能成立，其未按合同约定履行相关义务，已构成根本性违约，应当承担无法继续履行合同的违约责任。2019年10月15日，被告陈永波、杨俊与被告牛发堂签订了《股东分家协议》，被告牛发堂已经退出经营，不应当再承担违约责任。因此，原告赵瑞友主张被告陈永波、杨俊承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金的数额，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，因疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，根据公平合理的原则，可以适当减轻违约方的违约责任。结合本案，考虑疫情或者疫情防控措施对被告陈永波、杨俊经营的影响程度，酌情由被告陈永波、杨俊承担80000元的违约金较为适宜。故原告赵瑞友主张要求被告陈永波、杨俊支付400000元违约金的诉讼请求，其符合法律规定及合理的部分，本院予以支持。针对原告赵瑞友主张被告陈永波、杨俊把特种行业许可证上的法定代表人更换成赵志文的名字、把娱乐经营许可证上的主要负责人更换成赵志文的名字、把师宗县金色水湾酒店变更登记为师宗县萱瑞酒店，经营者赵志文的诉讼请求，因该事项属于工商登记的范畴，被告陈永波、杨俊应当予以配合原告赵瑞友办理相关变更手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》之规定，判决如下:一、由被告陈永波、杨俊于本判决生效之日起五日内支付原告赵瑞友违约金80000元；二、由被告陈永波、杨俊配合原告赵瑞友办理相关的工商登记变更手续；三、驳回原告赵瑞友的其他诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取计3650元，由原告赵瑞友负担1000元，由被告陈永波、杨俊负担2650元。如果未按本法律文书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  邓代芬二〇二〇年十一月二十四日书记员  袁月琴