云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云08民终2053号上诉人（原审被告）：普应钢，男，1971年7月3日出生，云南省宁洱县人，现住云南省普洱市思茅区。委托代理人：刘彬，云南国力律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人：刘帅，云南国力律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：普洱天怡佳物业管理有限公司。住所地为云南省普洱市思茅区。法定代表人：徐容，该公司总经理。上诉人普应钢因与被上诉人普洱天怡佳物业管理有限公司（以下简称天怡佳物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行审理。普应钢及委托诉讼代理人刘彬、刘帅到庭参加诉讼，天怡佳物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普应钢上诉请求：1.依法撤销一审判决，判令驳回天怡佳物业公司的诉讼请求。2.由天怡佳物业公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：物业管理合同纠纷，首先应该审视的是涉案物业管理合同是否合法有效。然而一审判决却把这一至关重要的问题忽略了，作出了错误的裁判。一审判决适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，相关法规明确规定“当事人应当按照约定全面履行自己义务”及“业主委员会或业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力”。普应钢认为，上述法律规定应当遵循，但一审判决忽略舍弃了“依法”二字的遵照。涉案的《天恒小区物业管理服务合同》，合同当事方为天怡佳物业公司及不合法备案的“天恒小区业主委员会”，任何当事一方不合法性凸显，该物管合同当然无效，只有合法有效的合同对当事人方具有约束力。现在出现的“天恒小区业主委员会”没有合法性可言。首先，该业主委员会没有经业主们选举，既没有开过选举业委会的业主大会，更没有业主大会选举记录，所备案的材料中也无相关材料。再是，楼长选举非业委会选举，楼长选举材料虚假，众多业主并不知情，更荒唐的是亡故多时的人，也会在所谓楼长选举材料中签名，业委会尚未成立，但业委会公章却在申请备案的材料中显现，所报备案材料没有合法性、真实性可言，纯系虚假、不合法、无效的备案材料，可见“天恒小区业主委员会”的不合法性，该业委会是企业意志霸凌和剥夺业主基本权利的产物，不能合法代表普应钢（业主)的意志。另外，违反《物业管理条例》相关规定，强行进驻进行物业管理的行为违规不合法。普应钢没有委托他人也没有与天怡佳物业公司签订过《合同》、《协议》，普应钢不认可上述《合同》、《协议》。涉案《天恒小区物业管理服务合同》当事人各方非法性如此突显，该合同及其《物业服务协议》因不合法而无效，自然，对普应钢无约束力，不合法行为的责任，应由不合法行为实施者承担。一审判决事实不清，法律适用不当，应当依法撤销。另外，程序上是否遗漏当事人，请二审法院审视。在本案上诉期间，天怡佳物业公司公然将普应钢的未生效判决书张贴在小区公示栏，天怡佳物业公司在张贴判决时遮盖其工作人员出生年月及信息，将普应钢的出生年月及详细住址、身份证号码公示于众。天怡佳物业公司霸凌业主普应钢的主观恶意暴露无遗。这种恶劣行为，一是妨害了正常的民事诉讼秩序，应当受到追究；二是侵害了普应钢的隐私权，普应钢将依法维护自己的合法权益。天怡佳物业公司书面答辩称：1.天怡佳物业公司已按照《天恒小区物业合同》履行了合同要求的各项义务，普应钢已经享受了天怡佳物业公司按照合同约定义务提供的公共区域物业服务。2.普应钢提出的因合同甲方不合法，所以拒交物业费。据天怡佳物业公司在确定入驻服务之前了解到，本案中的合同甲方（即天恒小区业主委员会）是按照《物业管理条例》第十条，第十六条之规定，在普洱市人民政府房地产行政主管部门及社区的指导下合法成立起来的业主委员会，并经普洱市房产管理局真实备案，社区真实备案，如果说本案中的甲方不合法，请普应钢告诉物业企业应该从何处去选择合法的甲方。3.在本案的审理期间，普应钢不但恶意拒交物业管理服务费，辱骂威胁物业企业的保安、保洁员工，还邀约未交费业主堵小区大门；告诉其他业主，不要交物业费；在小区大肆宣传作废现有的业主委员会，诱导大家签字；先后组织未交物业费的业主到房产管理局威胁机关工作人员撤销业委会备案，去社区指责社区工作人员，在小区辱骂业委会主任、副主任。严重影响小区居民正常的生活秩序和社区、机关工作的正常工作秩序。希望二审人民法院查明事实，依法裁决，维持原判。天怡佳物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令普应钢给付2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费926.00元，垃圾处理代收费96.00元，小计1022.00元；2.请求判令普应钢按照合同约定每日千分之三支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费为止。截止2020年3月1日应支付违约金为184.00元，以此类推；3.请求判令普应钢承担本案诉讼费用。1、2项金额合计1206.00元。一审法院认定事实：天怡佳物业公司基于与普洱市思茅区业委员会于2018年11月14日签订《天恒小区物业管理服务合同》后，进驻普洱市思茅区提供物业管理服务，提供服务期限为：2019年1月1日至2019年12月31日止。物业管理费按照0.8元／月／㎡收取，垃圾处理代收费按照8元／月收取。普应钢居住面积为96.43㎡。在天怡佳物业公司按照约定已履行对小区的养护、管理、维护物业管理区域环境卫生后，普应钢尚欠天怡佳物业公司物业管理费926.00元（96.43㎡×0.8元／㎡×12个月＝926.00元），垃圾处理费为96.00元（8元×12个月＝96.00元），共计1022.00元。经天怡佳物业公司催缴，普应钢至今未支付以上两项费用。2020年6月28日，天怡佳物业公司作出书面意思表示，自愿免去普应钢逾期付款应承担违约金和截止2020年3月1日支付违约金为184.00元的主张。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案天怡佳物业公司按照约定已对普洱市思茅区业主提供一年的物业管理和服务，普应钢应支付由此产生的物业管理费1052.00元和垃圾处理费为96.00元，故一审法院予以支持天怡佳物业公司该项诉讼请求。对普应钢主张普洱市思茅区业委员会的成立未经业主同意，其授权聘请普洱天怡佳物业管理有限公司对小区进行物业管理行为不予认可，由此拒付物业管理费的辩称，一审法院认为，对普洱市思茅区业委员会的成立是否合法，属普应钢与普洱市思茅区业委员会之间的内部问题，不属于本案处理和评判事项，该内部问题也不能对抗普应钢已享受物业服务应履行交费的义务，天怡佳物业公司已为普洱市思茅区提供物业管理和服务，普应钢也享有该服务，由此应支付相应的物业服务费，并无不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，一审法院对普应钢这一抗辩不予支持。对天怡佳物业公司自愿减免普应钢逾期付款应承担违约金和截止2020年3月1日支付违约金为184.00元的要求，属天怡佳物业公司自愿意思表示，该意思表示并未损害到普应钢及其他人的利益，故一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告普应钢于本判决书生效后10日内一次性支付原告普洱天怡佳物业管理有限公司物业管理费926.00元、垃圾处理费96.00元，共计1022.00元；二、驳回原告普洱天怡佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告普洱天怡佳物业管理有限公司承担8.00元，被告普应钢承担42.00元。本院二审期间，普应钢围绕上诉请求依法提交证据四组。第一组证据：云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初722号民事判决书（复印件4份，照片7张）。欲证明天怡佳物业公司在未经普应钢同意的情况下，将尚未生效的民事判决书公然粘贴在天恒小区门口的公示栏中，不仅侵犯普应钢的隐私权且是一种严重妨碍民事诉讼的行为。第二组证据：情况说明。欲证明现天恒小区业主委员会楼长选举会议不真实、不合法的事实，天恒小区业主委员会没有经过民主选举不合法。第三组证据：关于改选天恒小区业主委员会的选举办法机候选人名单的公示。欲证明，经有关行政机关同意指导下，为使小区业主委员会合法化，按相关法规程序规定重新选举（改选）业主委员会委员的事实。第四组证据：证人周某的证言，欲证明楼长选举虚假、不合法。天怡佳物业公司未发表质证意见。本院认为，普应钢提供的第一组证据与本案无关联性。本院不予采信。第二组证据系证人用书面方式提供证言，因证人无正当理由未到庭接受法庭的质询，对该组证据本院不予采信。第三组证据系天恒小区业主委员会的换届改选材料，该改选行为系天恒小区业主的权利，与本案无关联性，本院不予采信。第四组证据，证人周某虽证明其父亲已经亡故，但未提供父亲死亡时间，不能证明亡故事实与业主选举之间存在关联性。且即使存在关联性，作为现任业主的周某亦已经向天怡佳物业公司支付了物业费，以实际行动追认了天怡佳物业公司按照合同约定向其提供物业服务的事实。故对该证言欲达到的证明目的，本院不予采信。本案经二审审理，查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，2018年11月14日，天怡佳物业公司与天恒小区业主委员会签订《天恒小区物业管理服务合同》，约定由天怡佳物业公司自2019年1月1日起至2019年12月31日止向天恒小区提供物业服务。普应钢认为，天恒小区业主委员会没有经过业主的选举，选举材料虚假、不合法，不能代表普应钢的意志，《天恒小区物业管理服务合同》无效，对普应钢没有约束力。本案中，根据普洱市住房保障和房地产局提供的天恒小区业主委员会备案材料证明，天恒小区业主委员会是依照相关规定，由天恒小区业主以书面表决的方式选举产生23位楼长，在23位楼长中选举产生小区业主委员会各委员。普应钢认为选举材料虚假、不合法，但其并未提供相应证据予以证实，故本院对该主张不予支持。天恒小区业主委员会作为业主大会的执行机构，具有签订物管合同的行为能力，其与天怡佳物业公司签订的《天恒小区物业管理服务合同》有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《天恒小区物业管理服务合同》对天恒小区所有业主产生约束力，合同双方均应按照合同约定履行合同义务。鉴于普应钢在二审中亦认可天怡佳物业公司已经向其提供了物业服务的事实。一审法院判决普应钢向天怡佳物业公司支付物业费共计1022.00元并无不当，本院予以维持。普应钢认为《天恒小区物业管理服务合同》无效，对普应钢没有约束力的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，普应钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由普应钢负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二〇年十一月十九日书记员 杨 小