浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2813号 上诉人（原审被告）：临海市伟业房地产开发有限公司。住所地：临海市大田街道前江北路****。统一社会信用代码：91331082794363582T。 法定代表人：马凤搂，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：项建华，浙江崇和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金鹏，浙江崇和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱辉，男，1982年7月6日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：王翔东，浙江昶日律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：罗培胜，男，1970年6月13日出生，汉族，住临海市。 上诉人临海市伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业房产公司）因与被上诉人朱辉、被上诉人罗培胜房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2020）浙1082民初3358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 伟业房产公司上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人朱辉一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决以（2020）浙1082民初1547号民事判决书作为证据来认定本案《认购书》的效力错误。（2020）浙1082民初1547号案件与本案在付款时间、付款金额、当事人之间的关系等诸多重要事实上都不相同，如该案中买方在签订《认购书》之前支付定金20万元，在签订《认购书》以后支付购房款78万元；而本案在签订《认购书》之前买方几乎支付了全部购房款200万元，且当时连项目设计方案都未通过。本案被上诉人朱辉是被上诉人罗培胜的表弟，被上诉人朱辉持有涉案项目的部分股份等。这些因素对于款项的性质、合同效力存在重大影响。因此，（2020）浙1082民初1547号民事判决书不能作为本案证据，该判决书与本案没有关联性，本案《认购书》的效力应当结合案件实际情况综合认定，一审法院以该案判决书作为认定本案《认购书》的依据显属错误。2、一审判决认定被上诉人朱辉支付购房款200万元错误。一审判决认为《认购书》盖有上诉人印章，银行转账付款业务回单载明金额与《认购书》记载的两笔“首付款”合计200万元以及“备注”中记载的“款已在2015年汇入罗培胜账号”相对应。结合庭审中各方当事人陈述以及《协议书》的内容，罗培胜系挂靠上诉人开发房地产且负责房产的销售，其对该200万元系购房款予以确认，而上诉人未提交证据证明两被上诉人之间存在恶意串通或经济往来，故认为该200万元属于购房款。首先，根据“谁主张，谁举证”的举证责任原则，被上诉人朱辉应当举证证明该200万元是购房款。根据本案证据显示，涉案项目于2015年12月28日原则性通过设计方案，2016年6月1日通过正式的规划图纸，2016年6月22日办理了建设用地规划许可证，2016年7月12日办理了建筑工程施工许可证。在规划图纸确定之日（即2016年6月1日）之前，被上诉人朱辉根本无法了解涉案房屋的具体位置、面积、布局等基本要素，更无法确定涉案项目何时能够开工、完工、何时能够交房。被上诉人朱辉在对涉案项目何时开工、完工等基本要素没有任何了解的情况下，就几乎全额支付了购房款，明显不符常理。其次，被上诉人朱辉是被上诉人罗培胜的表弟，两人具有亲戚关系。在被上诉人开发的涉案项目中，被上诉人朱辉持有该项目的部分股份。在被上诉人朱辉向被上诉人罗培胜账户支付所谓200万元购房款之时，正是涉案项目开发的起始阶段，也是最需要开发资金的时候，结合该款项支付时间的不合理性，该款项为被上诉人朱辉的投资款或借款具有高度可能性。在款项性质存疑的情况下，被上诉人朱辉有义务进一步提供证据证明该款项是购房款而非投资款或借款，否则应承担举证不能的不利后果。一审法院没有根据案件的实际情况对证据的证明力进行认定并合理分配举证责任，显属错误。3、一审法院采信杨某证人证言错误。（1）证人杨某是被上诉人罗培胜聘用的，工资待遇也由被上诉人罗培胜发放，只是挂在上诉人公司名下，其与被上诉人罗培胜之间具有利害关系，其证人证言不具有客观性、真实性，应不予认定。（2）证人证言的内容与本案客观事实相违背。根据证人证言，向阳家园小区的销售模式为：先是，上诉人将盖有公章的空白《认购书》交予被上诉人罗培胜，并授权被上诉人罗培胜代表上诉人与购房者签订《认购书》，被上诉人罗培胜在收取购房款后与购房者签订《认购书》。然后签订正式《购房合同》。再是将购房款支付到上诉人账户。但证人证言所讲的事实与本案客观事实相违背。根据上诉人与被上诉人罗培胜签订的《协议书》第三条的约定，涉案楼盘（向阳家园小区）的开发、销售工作由被上诉人罗培胜负责，出面与购房者签订购房合同（包括正式的购房合同和认购书）的工作则由上诉人负责。上诉人没有授权被上诉人罗培胜与他人签订《认购书》，也没有将盖有公司公章的空白《认购书》交予被上诉人罗培胜。被上诉人罗培胜与被上诉人朱辉签订《认购书》并收取购房款项的行为不符合《协议书》的相关约定，也不符合涉案楼盘的销售模式。根据《协议书》第四条的约定，涉案楼盘的销售资金应当解入上诉人公司账户，被上诉人罗培胜不得另行开设账户收取房屋销售款。从向阳小区销售的实际操作情况来看，上诉人在2017年4月20日取得《商品房预售许可证》后，于2017年5月16日至11月20日期间与各买受人均签订的是正式的《商品房买卖合同》，购房款也均支付至上诉人的银行账户。涉案合同的签订实际是在2017年9月5日，上诉人当时根本没有必要与被上诉人朱辉签订《认购书》，而应当签订正式的《购房合同》。因此，涉案《认购书》的签订系被上诉人罗培胜无权代表所为，对上诉人不生效力。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认定《认购书》效力及于上诉人错误。（1）《协议书》系房地产开发挂靠协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效，不受法律保护。由于《协议书》为无效合同，其中约定的内容均为无效，被上诉人罗培胜无权代表上诉人与被上诉人朱辉签订《认购书》。事实上，上诉人从来没有授权被上诉人罗培胜与被上诉人朱辉签订《认购书》，也没有追认被上诉人罗培胜以上诉人名义与被上诉人朱辉签订的《认购书》，更没有指示或者要求被上诉人朱辉向被上诉人罗培胜账户支付任何款项。根据《民法总则》第171条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认”的规定，《认购书》对上诉人不生效力，上诉人不受该《认购书》的约束。（2）被上诉人罗培胜不构成表见代理。表见代理系代理人在没有取得授权的前提下以被代理人名义进行活动，客观上使第三人相信代理人具有代理权，因而将无权代理的结果归由被代理人承担的行为。在表见代理中，第三人主观上需为善意无过失，被代理人主观上需存在过失。就本案而言，被上诉人朱辉主观上难谓善意无过失，因而被上诉人罗培胜不构成表见代理。按照一般观念，一个手持公司盖章的空白协议的人员并不足以使他人相信其有权代表公司。在商事交易中，往往只有公司出具了《授权委托书》等授权文件后，相对人才相信第三人确实有权代表公司，从而签订合同。而被上诉人罗培胜并非上诉人工作人员，上诉人也没有向被上诉人罗培胜出具《授权委托书》等授权文件，在此情况下，被上诉人朱辉应及时向上诉人核实被上诉人罗培胜有无代理权。由于其疏忽导致与没有代理权的被上诉人罗培胜签订了《认购书》，主观上具有疏忽大意的过失。并且，在签订《认购书》之时，《认购书》上没有上诉人经手人员和审批人员的签字认可，被上诉人朱辉对此却没有提出合理怀疑。按正常交易认知，被上诉人朱辉应通过上诉人公司财务部门办理相关付款手续，而不是直接将款项支付到被上诉人罗培胜的个人账户。如果被上诉人朱辉在签订《认购书》时足够谨慎，本可防止资金的流失。但被上诉人朱辉没有尽到合理的注意义务，存在疏忽懈怠的过失，不符合表见代理所要求的相对人须为善意且无过失的构成要件，被上诉人罗培胜不构成表见代理，而是无权代理，《认购书》对上诉人没有约束力。《民法总则》第171条规定：“……行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”根据上述规定，被上诉人罗培胜无权代理所产生的后果、对被上诉人朱辉造成的损失均与上诉人无关，被上诉人朱辉应向被上诉人罗培胜主张权利，其要求上诉人承担相应后果没有事实和法律依据。2、一审判决认定《认购书》有效错误。《认购书》有效的前提是被上诉人朱辉具有购买涉案房产的真实意思表示，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，该事实的举证责任在被上诉人朱辉一方，即被上诉人朱辉应举证证明其具有购买涉案房产的意思表示。但本案证据不足以证明被上诉人朱辉具有购买涉案房产的意思表示。首先，虽然被上诉人朱辉提供了《认购书》、银行转账付款回单等证据，但如上所述，本案款项的交付时间极不合常理，被上诉人朱辉没有对此作出合理解释。其次，被上诉人罗培胜在开发涉案项目过程中存在着在大量民间融资，而被上诉人朱辉与被上诉人罗培胜存在亲戚关系，被上诉人朱辉持有涉案项目的部分股份，因此，《认购书》所涉款项极有可能是被上诉人朱辉的投资款或借款，结合款项交付的不合理性，被上诉人朱辉应当举证证明该款项为购房款而非双方之间的借款或投资款以及其具有购买涉案房产的真实意思表示。再次，《认购书》中的内容为被上诉人罗培胜单方所写，并没有得到上诉人的认可，被上诉人罗培胜也没有将款项交付给上诉人。结合上述事实，本案难以认定被上诉人朱辉签订《认购书》时具有购房的真实意思表示，本案被上诉人朱辉和被上诉人罗培胜通过以上诉人名义签订《认购书》的形式以隐瞒双方借贷或投资等真实法律关系并将法律风险转移给上诉人具有高度可能性。根据《民法总则》第146条之规定，《认购书》应为无效。被上诉人朱辉应按照其与被上诉人罗培胜之间真实的法律关系另行主张相应的民事权利，而本案极有可能涉嫌虚假诉讼。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人朱辉一审诉讼请求。 朱辉辩称，伟业房产公司与罗培胜在2014年6月11日签订《协议书》约定：坐落临海市江南街道下浦村商住楼项目由罗培胜负责建设、办理相关建设许可手续、开发、销售等。朱辉意欲购买该商品房，故分别在2015年4月18日、2015年4月30日、2015年5月1日、2015年5月11日向罗培胜预付了购房款共计200万元。后伟业房产公司于2017年4月20日取得了向阳家园小区房屋的《商品房预售许可证》。2017年9月5日，朱辉与伟业房产公司签订了二份《认购书》，约定：朱辉向伟业房产公司购买2套商品房及配套车位、储藏室，其中：套房位置为向阳家园1单元401室，车位位置为地上7号、8号，储藏室位置为2-46号，房款为1010263元；套房位置为向阳家园3单元1101室，车位位置为地上11号、12号，储藏室位置为2-64号，房款为1028496元；首付房款合计200万元己在2015年汇入罗培胜账户。该《认购书》同时还对套房、车位、储藏室的单价及金额均一一做出明确约定。向阳家园小区竣工后，伟业房产公司拒绝向朱辉交付房屋。2019年底，伟业房产公司办理了向阳家园小区的权属证书，又拒绝与朱辉办理所购房屋的商品房权属证书变更过户登记手续。综上，朱辉与伟业房产公司签订的二份《认购书》系各方真实意思表示，具备商品房买卖合同的条款内容，且符合法律规定的商品房买卖条件，故应属有效；现伟业房产公司借口拒绝向朱辉交付房屋，并拒绝办理商品房权属证书变更过户登记手续，此行为已经侵犯了朱辉的合法权益。本案诉讼过程中，因发现伟业房产公司已将涉案房产抵债给他人且办理了产权变更登记，朱辉为此要求返还房款和赔偿经济损失是合理的。 罗培胜未作答辩。 朱辉向一审法院起诉请求：1.确认朱辉与伟业房产公司在2017年9月5日签订的二份《认购书》有效；2.判令伟业房产公司向朱辉交付二份《认购书》约定的商品房套房、车位、储藏室；3.判令伟业房产公司协助办理商品房（坐落向阳家园1单元401室，车位为地上7号、8号，储藏室为2-46号以及坐落向阳家园3单元1101室，车位为地上11号、12号，储藏室为2-64号）权属证书的变更过户登记手续。本案审理过程中，因伟业房产公司已经将房产另行处理，朱辉书面变更上述诉讼请求为：1.解除朱辉与伟业房产公司在2017年9月5日签订的二份《认购书》即商品房买卖合同；2.判令伟业房产公司向朱辉返还购房款2038759元并支付利息（利息以2038759元为基数，自2015年5月11日起计算至债务履行完毕之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），并赔偿经济损失211210元；3.判令伟业房产公司惩罚性赔偿2038759元。第二次庭审过程中，朱辉自行撤回上述变更后的第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：罗培胜挂靠伟业房产公司开发临海市江南街道下浦村（原青年路）商住楼项目（即向阳家园1#楼），双方于2014年6月11日签订《协议书》1份，协议书的主要内容有：罗培胜经转让获得临海市江南街道下浦村商住楼土地使用权，并取得该地块的国有土地出让合同；该商住楼项目由罗培胜负责组织建设，费用由罗培胜自行承担，项目资金须进入伟业房产公司设立的银行账户；该块地由罗培胜具体负责办理土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房预售证等一切手续，并由罗培胜负责组织开发、销售等工作（购房合同由伟业房产公司签订盖章）；罗培胜按销售总额2%支付伟业房产公司管理费；该项目的商品房销售价格由罗培胜确定。 2015年11月浙江恒欣建筑设计股份有限公司就涉案项目编制了《临海市向阳家园方案设计》，2016年6月22日涉案地块取得了《建设工程规划许可证》，同年7月12日取得《建筑工程施工许可证》，2017年4月20日，取得了商品房预售证。 罗培胜在挂靠伟业房产公司开发建设向阳家园过程中，朱辉向罗培胜预订该项目中的商品房，并分别于2015年4月18日、4月30日、5月1日、5月11日向罗培胜账户汇款60万元、50万元、60万元、30万元，合计汇款金额200万元。在销售过程中，2017年9月5日，罗培胜用盖有伟业房产公司印章的认购书与朱辉签订两份认购协议，一份载明朱辉认购向阳家园1单元401室，车位位置为地上7号、8号，储藏室位置2-46，总房款合计1010263元，该《认购书》载明首付款100万元；一份载明朱辉认购向阳家园3单元1101室，车位位置为地上11号、12号，储藏室位置2-64，总房款合计1028496元，该《认购书》载明首付款100万元。两份《认购书》均同时在“备注”栏处载明“款已在2015年汇入罗培胜账户”。《认购书》中均另约定，《商品房买卖合同》签约时间另行通知，购买方未能按时与本公司签订《商品房买卖合同》的，视为购买方放弃认购权力，本认购书自行失效，其已付定金不予退还，《商品房买卖合同》签订后，本认购书自行失效。 伟业房产公司因涉案房地产开发项目与浙江申泰建设有限公司产生债务纠纷，案件进入法院执行程序后双方达成《执行和解协议》，约定伟业房产公司以向阳家园的房产抵债。2020年4月30日，伟业房产公司与浙江申泰建设有限公司的法定代表人戴世中签订商品房买卖合同，将朱辉所认购的向阳家园1单元401室以及2-46号储藏室、3单元1101室以及2-64号储藏室出售给戴世中。现上述房产登记在戴世中名下。 一审法院认为，本案的争议焦点之一是《认购书》是否系商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中朱辉虽已支付了大部分的房款，但其所签订的《认购书》仅明确了商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款，对其他主要内容并未作约定，且《认购书》中亦明确记载：《商品房买卖合同》需另行签订，《商品房买卖合同》签订后该《认购书》自行失效，故一审法院认为《认购书》仅是预约合同，对朱辉有关该《认购书》系商品房买卖合同的主张，一审法院不予支持。 本案的争议焦点之二是《认购书》的效力问题。一审法院认为，伟业房产公司与罗培胜签订协议书约定罗培胜以伟业房产公司的名义对案涉临海市江南街道下浦村商住楼项目组织开发、销售等工作，项目开发的费用由自行承担，建成的商品房销售价格亦由罗培胜确定，但罗培胜需按销售总额2%向伟业房产公司支付管理费。伟业房产公司出借资质给罗培胜用于开发房地产项目、销售商品房，双方所订立的协议书属于挂靠协议，违反法律强制性规定，应属无效。但罗培胜作为挂靠方以伟业房产公司的名义与朱辉就案涉商品房签订认购书，朱辉作为善意相对人有理由相信罗培胜有权代理签订上述协议，协议效力及于伟业房产公司。伟业房产公司以其与罗培胜签订的挂靠协议无效主张罗培胜的订约行为为无权代理，且认为朱辉与罗培胜存在通过签订《认购书》的虚假行为隐瞒双方真实债权债务关系的嫌疑，但伟业房产公司在本案中未提供充分有效的证据支持其抗辩意见，根据民事诉讼证据规则，应当就此承担不利的诉讼后果。综上，一审法院认为罗培胜对外以伟业房产公司名义与朱辉签订的《认购书》对伟业房产公司具有法律约束力。 本案的争议焦点之三是《认购书》是否应解除以及解除后所产生的民事责任问题。涉案房产已经因伟业房产公司与案外人浙江申泰建设有限公司的债务纠纷而以物抵债，并办理了不动产登记手续，故双方签订的《认购书》已不能达成合同目的，朱辉现要求解除《认购书》，一审法院予以支持。《认购书》解除后，朱辉所支付的房款及相应的利息，伟业房产公司应予返还。现朱辉主张返还购房款2038759元，其中200万元购房款有汇款凭证予以证明，一审法院予以支持，其余38759元购房款，缺乏相应的证据，一审法院不予支持。至于朱辉所主张的房屋增值损失211210元，因其未提交相应的证据，故一审法院不予支持。综上，朱辉合理的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除朱辉与伟业房产公司签订的两份《认购书》；二、伟业房产公司于判决生效之日起九十日内返还朱辉购房款200万元及利息（以200万元为基数从2017年9月5日起计算至履行完毕之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付，2019年8月20日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回朱辉的其他诉讼请求。案件受理费23110元，减半收取11555元，由朱辉负担1133元，伟业房产公司负担10422元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：案涉的两份《认购书》是否符合法定解除条件，上诉人伟业房产公司是否需要向被上诉人朱辉返还购房款200万元并支付利息。上诉人伟业房产公司主张，上诉人没有授权被上诉人罗培胜、被上诉人罗培胜无权代表上诉人与被上诉人朱辉签订《认购书》，被上诉人罗培胜与被上诉人朱辉签订《认购书》并收取购房款项的行为不符合上诉人伟业房产公司与被上诉人罗培胜在《协议书》中的约定。被上诉人朱辉持有案涉项目的部分股份，在被上诉人朱辉向被上诉人罗培胜账户支付所谓200万元购房款之时，正是涉案项目开发的起始阶段、最需要开发资金的时候，被上诉人朱辉在对涉案项目缺乏了解的情况下不可能差不多全额支付购房款，该款项为被上诉人朱辉的投资款或借款具有高度可能性。本院认为，伟业房产公司基于其与罗培胜签订的挂靠协议无效，从而主张罗培胜的订约行为为无权代理，且认为朱辉与罗培胜假签《认购书》意在隐瞒双方的真实债权债务关系，但伟业房产公司在本案中未提供充分有效的证据支持其主张，根据民事诉讼证据规则，应当承担不利的诉讼后果。伟业房产公司出借资质给罗培胜用于开发房地产项目、销售商品房，双方所订立的协议书属于挂靠协议。上诉人伟业房产公司以向被上诉人罗培胜收取管理费的方式允许被上诉人罗培胜挂靠开发房地产，被上诉人罗培胜在未取得预售许可的情况下即与被上诉人朱辉签订《认购书》并在此之前向被上诉人朱辉收取购房款200万元，有违《城市商品房预售管理办法》的规定。但由于挂靠开发房地产与房地产销售涉及两个不同法律关系，前者无效并不影响后者的效力。一审法院认定罗培胜对外以伟业房产公司名义与朱辉签订的《认购书》具有法律效力，并无不当。 《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，被上诉人朱辉在被上诉人罗培胜提供的两份《认购书》上签字认可，该两份《认购书》落款处盖有上诉人伟业房产公司印章，上诉人伟业房产公司对两份《认购书》的真实性无异议。被上诉人朱辉有理由相信被上诉人罗培胜有代理权。被上诉人朱辉向上诉人伟业房产公司订购其开发的向阳家园小区房产（两套房屋、两个车位、两个储藏室），有合同依据。上诉人伟业房产公司称被上诉人罗培胜与被上诉人朱辉签订《认购书》并收取购房款项的行为不符合上诉人伟业房产公司与被上诉人罗培胜两者之间的《协议书》的约定，该《认购书》不能约束上诉人，本院认为该抗辩无法律依据，故不予支持。罗培胜作为挂靠方以伟业房产公司的名义与朱辉就案涉商品房签订认购书，本案两份《认购书》的法律效力及于伟业房产公司。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”案涉房产已经因伟业房产公司与案外人浙江申泰建设有限公司的债务纠纷而以物抵债，并办理了不动产登记手续，案外人已经取得了案涉房屋的权属，故本案双方签订《认购书》的合同目的已不可能实现。朱辉要求解除《认购书》符合法律规定，一审法院予以支持，并无不当。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”《认购书》解除后，对于朱辉所支付的房款应由伟业房产公司予以返还，对于相应的利息损失，应由伟业房产公司予以赔偿。上诉人伟业房产公司要求免除返还本金和赔偿损失责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，伟业房产公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23110元，由上诉人临海市伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 陈永领 审 判 员 张妙君 二〇二〇年十一月三十日 代书记员 张 跃 16- 17-