广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初6165号原告：蒋志能，男，汉族，1974年10月11日出生，住广州市番禺区，委托代理人：苏炜英，广东仲衡律师事务所律师。委托代理人：陈映而，广东仲衡律师事务所实习律师。被告：梁兆源，男，汉族，1965年9月5日出生，住广东省广州市南沙区，原告蒋志能诉被告梁兆源租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋志能及其委托代理人苏炜英、陈映而，被告梁兆源已经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、确认原告与被告在2020年5月11日签订的《租赁合同》已经解除；2、判令被告向原告立即返还上述《租赁合同》的保证金17499元、预付租金17499元，合共34998元及支付利息（利息以34998元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年7月27日起计，计算至全额退还款项时止）；3、判令被告向原告赔偿订立上述《租赁合同》的中介费损失5833元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月11日，原告与被告签订《租赁合同》（编号：NB20200508），约定被告向原告出租位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头天益村东深14队桥边内建筑物（总建筑面积约500平方米，空地面积约2300平方米）；租期自2020年5月10日至2023年11月11日，月租金为5833元，自2020年5月11日至2020年7月20日为免租装修期。被告应在2020年5月20日前将场地交付原告使用并在场地空地处铺一条约5米宽的路，由路边通往场地处，场地开约4.8米宽的门口。原告预付了自2020年7月20日至10月21日三个月的租金共计人民币17499元，以及支付保证金人民币17499元，合共人民币34998元。2020年7月19日原告前往查看场地，发现被告未按约定铺路及开设门口，也未清空场地，并且城管部门禁止现场施工，并告知原告这是违法建筑。经原告向被告反映后，被告没有任何回应，被告的行为表明被告不再履行合同约定的交付场地义务且城管部门禁止现场施工，该出租场地无法装修和使用。2020年7月24日，原告发函告知被告解除《租赁合同》，要求被告在2020年7月27日前一次性向原告退回上述款项及赔偿损失，但被告拒绝退款及赔偿。被告梁兆源答辩称：一、关于蒋志能诉被告称应在2020年5月20日之前将场地交付使用。合同注明2020年5月11日至2020年7月20日为免租装修期。被告于2020年5月11日收到蒋志能的押金与租金，并签订合同，合同已生效，有两条进仓库道路开了门口，被告也没有在门口上锁，场地已提供给原告方，说明蒋志能对场地原状清楚了解，2020年5月11日开始，场地的使用权已交付蒋志能使用，已可以进场装修，至于蒋志能何时进场，何时装修，都是蒋志能的权利，与本人没有任何关系。二、蒋志能诉称被告未在场地空地处铺约5米宽的路，由路边通往场地处开约4.8米宽的门口。合同并未注明铺路及开门口时间，被告已提供两条约5米宽的进场道路，已开设门口，完全不影响蒋志能使用该场地，而且蒋志能同意使用该道路及门口，并指导本人把铁硼一角锯掉，方便汽车开进仓库，这个改动可以反证蒋志能同意使用该道路。三、蒋志能诉称被告未清空场地。场地里留下的全部是没用的废弃垃圾，合同并未注明清理场地垃圾是由被告负责，根据合同第四条第2点：在交付场地之前，与该场地相关之费用由被告承担，只是指维持仓库原状不被损坏所需费用（例如水电与铁硼），并不是指清理场地上的垃圾，所以，场地里的废弃垃圾理所当然是由蒋志能负责清空的，被告请工人和钩机清理垃圾，整理场地，是协助蒋志能，因为被告是本地人，认识工人与钩机老板，其中清理垃圾产生的人工费与钩机费约11600元，被告计划过一段时间再向蒋志能追讨这笔款项，被告相当于为蒋志能代工，这样做的好处是防止由于不熟识场地而损坏场地。四、蒋志能诉称城管部门禁止现场施工，被告知是违法建筑。现场四周是花木场与耕地，仓库约500平方米加上空地约2300平方米，共约2800平方米，每月租金5833元，即每月每平方租金仅2.07元，市场价应该在每月每平方米15元至25元内。本人在签订合同前已告知蒋志能该场地性质为农田，并且蒋志能告知被告约2300平方米空地用来种绿化树种菜种果树，双方也协议好，所以才同意以这样的低价租给蒋志能，合同第六条第3点注明“蒋志能应遵纪守法，不得在场地内从事违法事情，一切法律责任与本人无关”。首先，被告从未收到城管部门的禁止施工和认定违法建筑的任何口头及书面通知，根本没有人进场装修又何来城管部门的“禁止”？第二，该场地及设施是2013年以前已经建好，所以这是历史遗留问题，从未认定是什么违法建筑。蒋志能应遵守合同规定，在法律允许的范围内装修，不得违法，被告原来就是存放少量粮食的，这是原状，相关部门允许该仓库存放什么就存放什么，乙方想搞装修，也应在相关部门允许的范围内，如果因违法或超出相关部门允许的范围而遭到禁止，合同已注明与被告无关的。五、合同第八条第1点，蒋志能应再缴交三个月租金共17499元；支付付给被告已代付的清理垃圾的人工费与钩机费约10100元，已提供开支清单；已收租金及保证金34998元，不予退还。本院经审理查明：2014年10月1日，广州市南沙区东涌镇东××生产队（甲方）与梁兆源（乙方）签订了一份《土地承包合同》，合同约定甲方发包位于东××生产队内（即低间斗水东至天益涌边）土地面积约4.8亩发包乙方，该土地承包面积以丈量为准。乙方用于炮谷花及农业耕种，承包期约9年，从2014年10月1日至2024年……。2020年5月11日，梁兆源（甲方）将上述承包地部分转租给蒋志能（乙方），双方签订了一份《租赁合同》，合同约定甲方将坐落于广州市南沙区东涌镇鱼窝头天益村东深14队桥边建筑物出租给乙方使用，为仓库用途，建筑面积约为500平方米，空地面积约为2300平方米（具体面积、四至等以产权记录为准），甲方保证该建筑物权属清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责....。租赁期限2020年5月10日至2023年11月11日，每月租金5833元，其中2020年5月11日至2020年7月20日为免租装修期。保证金17499元在乙方签订本合同的当天向甲方支付，保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方对场地验收，且乙方付清全部费用（包括但不限于：水电费等...）之日起三天内由甲方无息返还乙方...在签订本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金...甲方在2020年5月20日前将该场地交付乙方使用。第五条、甲方责任及权利，1、租赁期内，甲方提供该场地齣现有消防设施给乙方使用，乙方负责修善，期满原状交回2、租赁期内，甲方提供原有水／电设施和水电负荷(原用电负荷为380V)给乙方使用；如乙方增加水／电负荷的，甲方协助乙方到有关部门协商解决，其报装费、安装费等由乙方负责。3、租赁期内，如果遇到不可抗力的自然灾害造成损毁的，或场地本身工程质量造成结构性损坏，导致乙方不能对该场地正常使用，甲方应即时进行修复，其维修费用由甲方负责。4、租赁期内，乙方遇相关部门不予作仓库，双方免责解除本合同，退还保证金...。第六条乙方责任及权利…。第十三条，备注：业主在场地空地处铺一条约5米宽的路，由路边通往场地处，场地开了一个约4.8米宽的门口…。2020年5月8日，被告梁兆源向原告蒋志能出具保证金收据，确认收到蒋志能保证金17499元；同日，被告梁兆源向原告蒋志能出具租金收据，确认收到蒋志能2020年7月20日至2020年10月21日租金共计17499元。2020年7月24日，原告蒋志能委托广东仲衡律师事务所苏炜英向被告梁兆源发出《律师函》，主要内容认为：出租给蒋先生的建筑物是违法建筑，则你与蒋先生签订的《租赁合同》涉嫌无效。本律师通知你：解除你与蒋先生于2020年5月1日签订的《租赁合同》，请你在2020年7月27日前一次性向蒋先生退回上述租赁合同的保证金及预付的租金34998元。诉讼中，被告梁兆源确认收到《律师函》后没有回复，但通过微信找过原告，称土地平整花费10000多元，如果协商合理可以解除合同。诉讼中，原告蒋志能提供了购买方为广州市南沙区美而亮抛光材料厂，2020年5月12日，广州诺邦房地产中介服务有限公司中介服务费5833元的发票。诉讼中，被告梁兆源称：租给原告的星铁棚是自己在六年前临时搭建的，面积大约500平方米，没有证的，场地2300多平方米，土地是我向南沙区东涌镇东深村14队承包的。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告已确认涉案《租赁合同》约定甲方将坐落于广州市南沙区东涌镇东深村14队桥边建筑物是无证的，故本院认定该部分建筑物租赁的约定无效。另外，涉案《租赁合同》约定出租给原告的土地，是广州市南沙区东涌镇东深村14队的集体土地，属于农业用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。而原、被告约定用于仓库用途，因违反了法律的强制性规定而无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，本院依法确认原被告签订的《租赁合同》无效。第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告依无效收取原告保证金和租金合计34998元应承担返还责任。因此，原告请求被告返还保证金和租金证据充分，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求被告支付利息（利息以34998元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年7月27日起计，计算至全额退还款项时止）。由于原告有义务审查土地租赁的合法性，对涉案土地用于仓库用途是否合法没有尽审查义务，对被告出租的建筑物也应审查，双方对合同无效存在过错，原告主张保证金和租金利息损失，本院不予支持。原告请求被告赔偿订立《租赁合同》的中介费损失5833元。根据原告提供广州诺邦房地产中介服务有限公司中介服务费5833元的发票，记载购买方为广州市南沙区美而亮抛光材料厂，与原告无关，虽然涉案《租赁合同》是由广州诺邦房地产中介服务有限公司促成，使甲、乙双方建立租赁关系，但中介服务费是谁委托，则按委托合同的约定支付中介服务费。因此，原告请求被告赔偿介服务费5833元缺乏依据，本院不予支持。对于原告请求确认原告与被告在2020年5月11日签订的《租赁合同》已经解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案《租赁合同》因违反法律强制性规定，是无效合同，无效合同自始至终不发生法律效力，因此，无需予以解除。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告梁兆源应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告蒋志能涉案《租赁合同》的保证金和的租金合共34998元。二、驳回原告蒋志能的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费410元，由原告蒋志能承担110元，被告梁兆源承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郭汉彬二〇二〇年十一月十六日法官助理罗小燕书记员许婷婷