吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1665号上诉人（原审被告）：孟令军，男，1982年3月11日出生，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市爱丹路**鑫田大厦。委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。委托诉讼代理人：扈军，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：燕洪涛，男，1993年8月6日出生，汉族，无职业，住，住吉林省延吉市万事达家园/div>委托诉讼代理人：陈世伟，吉林林海律师事务所律师。上诉人孟令军与被上诉人燕洪涛房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院于2020年8月4日作出的（2020）吉2401民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孟令军及其委托诉讼代理人扈玉海、扈军，被上诉人燕洪涛及其委托诉讼代理人陈世伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孟令军上诉请求：1.撤销原审判决，依法予以改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定先签订《房屋租赁合同》，后签订《出兑转让合同》错误。上诉人与案外人马垒未达成出兑合同的情况下，不可能与被上诉人签订《房屋租赁合同》，上诉人与马垒签订的《出兑转让合同》第五条“乙方在与房东签完租赁合同后向甲方支付转让费”的内容也足以证明。2.双方租赁合同在履行之前已经解除，一审认定2020年5月13日解除与事实不符。双方签订的房屋租赁合同，租赁期限从2020年1月1日起算。合同没有约定第一年租金支付时间，因此上诉人在该租赁合同履行之前（2019年11月30日）提出解除该合同，被上诉人应予同意。即使按照一审认定上诉人没有提前一个月支付租金，也应当以上诉人搬家将房屋钥匙交付给被上诉人时作为合同解除的时间。3.上诉人合同解除后取走的设备、物品属于自己出兑取得，有权取走，一审判决属于被上诉人并按照被上诉人主张数额判令上诉人承担赔偿责任是错误的。2019年10月17日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第4.1条中虽然有明细表（附件2），但事实上并没有附件，双方租赁合同也没有约定上诉人出兑取得的设备、物品属于被上诉人。从双方合同第6.1条“租赁期满后，乙方应将承租房屋及附属设施、设备交还甲方”，并不能推定出上诉人出兑取得的设备、物品所有权归属于被上诉人。2019年10月17日，上诉人与案外人马垒签订的《出兑转让合同》从合同名称以及合同第三条、第五条约定内容均说明，该合同包含设备的买卖和房屋的转租，这也完全符合交易习惯。上诉人通过出兑取得的设备所有权应归属于上诉人，上诉人完全有权将可移动的设备取走。一审将上诉人出兑取得的财产认定为被上诉人所有，没有任何依据。按照被上诉人罗列的价格判决赔偿，并将设备的价格举证责任归属于上诉人更是错上加错。4.基于上诉人没有违约解除合同，一审判决上诉人承担2020年1月1日至2020年5月13日期间的租金，同时又判决违约金4.2万元、保证金不返还也是错误的。退一步讲即使违约，在上诉人已经明确告知解除合同的情况下，被上诉人也应当采取措施减少损失，加上2020年疫情原因，也不应判决上诉人承担2020年1月1日至2020年5月13日期间的租金，同时又判决违约金4.2万元、保证金不返还，该违约金和保证金的数额远远超出自身损失数额。燕洪涛辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。事实与理由：1.案涉租赁合同不存在解除的事实，上诉人主张合同已解除没有依据。2.被上诉人与马垒签订租赁合同在先，合同明确约定案涉财产归被上诉人所有。2019年10月17日，上诉人与被上诉人签订租赁合同，延续了被上诉人与马垒签订的租赁合同的内容，上诉人对于房屋内的设备、设施归被上诉人所有的约定是明知的。3.被上诉人所主张的赔偿价格有上诉人自己提供的销售单，也有马垒提供的装修、采购清单，客观真实。马垒剩余的租期为2019年10月18日至2019年12月31日，共计75天，剩余租金28,767元。上诉人与马垒签订的出兑合同约定的出兑价格为4万元，而房屋内的设备、设施价值40余万元，扣除剩余租金，等于上诉人用1万多元的价格取得了40多万的财产，与常理不符。燕洪涛向一审法院起诉请求：1.解除燕洪涛与孟令军签订的租赁合同，赔偿物品损失419,900元；2.支付房屋租金51,255元（2020年1月1日至2020年5月13日止的租金）；3.支付违约金4.2万元；4.支付取暖费6122.56元；5.承担本案的诉讼费。事实与理由：位于延吉市参花街**的门市房是燕洪涛的合法财产，燕洪涛将其租赁给马垒，用于经营“麻小火锅串串店”。店内所有设施、设备及家用电器等为燕洪涛的财产。经营期间马垒因去澳大利亚，由孟令军继续经营“麻小火锅串串店”。经燕洪涛同意，马垒将该火锅店的剩余经营期转租给孟令军。2019年10月17日，燕洪涛的母亲臧明霞请专业人士对属于燕洪涛的设施、设备等物品进行了录像，当时臧明霞、马垒、孟令军也在场。燕洪涛与孟令军签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为10年（从2020年1月1日至2030年1月1日止），年租金14万元，租赁房屋内的设备设施为燕洪涛所有及租赁期满无偿归燕洪涛所有。2019年10月17日至2019年12月31日期间的租赁费和经营权由孟令军一次性与马垒结付。之后“麻小火锅串串店”由孟令军经营。孟令军未按照合同约定提前一个月交年租金，构成违约，应承担违约责任。燕洪涛要求孟令军履行《房屋租赁合同》，支付租金51,397元（2020年1月1日至2020年5月31日止），违约金4.2万元（合同第八条第1款约定）。2019年12月18日燕洪涛发现孟令军撤离“麻小火锅串串店”,将属于燕洪涛的设施、设备及家用电器等价值为419,900元的财产（清单附后）全部搬走，侵害燕洪涛的合法权益。为此要求孟令军恢复室内原状，并返还财产、赔偿损失8万元。孟令军搬走的物品及价格明细为：1.灯箱6000元；2.屋内装饰品8000元；3.收银台30**元；4.照明设施5000元；5.最新款无烟火锅桌及设备108,000元；6.椅子16,000元；7.最新款喷雾展示柜8米64,000元；8.304不锈钢调料台30**元；9.消毒柜1000元；10.洗手池2套3000元；11.网红化妆镜3000元；12.卫生间静音木门2套6000元；13.蹲便池及配套2套3000元；14.电视2台50**元；15.酒水展示冰箱5500元；16.304不锈钢水槽3个5500元；17.热水器3300元；18.韩国洗碗机11,000元；19.四开门冷藏柜6000元；20.304不锈钢6开门冷藏冷冻柜6500元；21.操作台带冷藏及货架6500元；22.304不锈钢货架3个4500元；23.全自动304不锈钢切肉机5500元；24.绞肉机3800元；25.搅拌机3500元；26.制冰机800元；27.炒菜炮炉双头3000元；28.韩食灶1500元；29.300L火锅炒料机；30.排烟设备6000元；31.换风系统5000元；32.各种锅碗及用品（电脑验钞机绿植等物品）40,000元，以上32项合计411,900元。一审法院认定的事实：涉案房屋的产权人为燕洪涛。2018年12月3日，燕洪涛的父亲燕锡彬（甲方）与马垒（乙方）签订租赁合同，约定：燕洪涛出租位于延吉市参花街140-1号，面积为161.12平方米的营业用房；租赁期限为5年，2019年1月1日至2020年1月1日；年租金为14万元，保证金1万元；乙方按年向甲方提前一个月缴纳租金，应在每年10月20日前将取暖费交齐；乙方对房屋的装修、装饰在合同期限届满后，无偿归甲方所有；租赁期满后，乙方应将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还；租赁期间，任何一方违反本合同的任何一条约定，应向对方支付按年度租金总额30％违约金。签订合同后，马垒拆除房屋原有装修，重新进行装修。2019年10月份，马垒要将经营的麻小串串香火锅店出兑给孟令军。2019年10月17日，燕洪涛及母亲臧明霞、马垒、孟令军经协商，燕洪涛与孟令军签订房屋租赁合同。该合同中除合同第二条第二款规定：租赁期限为10年，自2020年1月1日至2021年1月31日内容以外，其他内容均与燕锡彬与马垒签订的租赁合同内容一致。签订合同后，臧明霞之前联系好的专业摄影师对涉案房屋装修、设备等现状进行录像。孟令军与臧明霞签订合同后，当天又与马垒签订出兑转让合同，约定：房东同意马垒将自己位于参花街140-1号店铺转让给孟令军，建筑面积为162平方米。合同第三条约定：转让后店铺里现有的装修、装饰及其他所有设备包括马垒到年底2019年12月31日的房费全部归孟令军所有；合同第五条约定：孟令军在与房东签完租赁合同后向马垒支付转让费4万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备、房费及其他相关费用，此外马垒不得再向孟令军索取任何其他费用。签订合同后，孟令军向马垒支付出兑费4万元及保证金1万元。2019年11月30日，孟令军与燕洪涛的微信内容：孟令军：“不存在扯皮事。真是有困难，希望你们理解大哥”，燕洪涛回复：“谁都有困难。既然租不了了，今天收拾一下，明天我们去收房子”。2019年12月18日，孟令军从涉案房屋搬屋内的设施、设备，双方因该东西的归属发生纠纷报警。一审法院认为：2019年10月17日，燕洪涛与孟令军签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同日，孟令军又与马垒签订出兑转让合同。根据该合同第五条约定，再结合燕洪涛和马垒的通话录音及孟令军在庭审中陈述的内容，可以认定孟令军与燕洪涛签订的合同在先。孟令军应该知道合同解除或合同期满后房屋装修、装饰、附属设施、设备归燕洪涛所有。孟令军与马垒出兑转让店铺的价格为4万元，其中包括马垒剩余租金28,767元（2019年10月18日至2019年12月31日止，共计75天，日租金=14万元／年÷365天=383.56元）。签订合同时，孟令军相比马垒的租赁合同，延长5年租期，在租赁的10年期间，孟令军可以免费使用房屋内设施、设备。因此从公平交易原则，孟令军出兑转让的价格4万元不可能包括涉案房屋内全部设施、设备。如果出兑转让时包括全部设施、设备，孟令军与马垒的微信聊天中就不会出现对部分设备的反复协商问题。关于解除合同的时间。2019年11月30日，燕洪涛与孟令军有协商解除合同的意向，但在2019年12月18日孟令军将屋内东西搬走，对此燕洪涛与孟令军有争执，并报警。屋内的设施、设备为合同约定内容，燕洪涛报警能说明不同意解除双方的租赁合同，故2019年11月30日双方的租赁合同并未解除。现燕洪涛同意解除合同，故解除合同的日期为2020年5月13日，孟令军应向燕洪涛支付拖欠的租金51,255元（2020年1月1日至2020年5月13日止，共计134天，日租金=14万元／年÷366天=382.5元）。孟令军未按照合同约定及时支付租金，构成违约，燕洪涛不予返还保证金1万元，故燕洪涛要求孟令军支付违约金4.2万元的诉讼请求，本院予以支持。取暖费6122.56元为合同约定的内容，且孟令军也予以认可，故燕洪涛对取暖费的主张，本院予以支持。返还财产的数额问题。现合同已解除，燕洪涛可以要求孟令军返还财产、恢复原状并赔偿损失。具体怎么恢复原状和赔偿损失8万元，燕洪涛只作为事实与理由陈述，并没有作为诉讼请求进行举证，故本院不予审理该部分内容。燕洪涛主张孟令军返还财产的32项明细中，1、2、3、4、10、11、12、13、29、30、31项孟令军对部分设施、设备拆除后没有带走。5、6项虽然为孟令军与马垒签订合同前磋商的内容，但孟令军与燕洪涛签订合同时，并没有说明该部分为马垒出兑转让的内容，也未在合同中说明该两项设备的权属问题，故5、6项设备为燕洪涛所有。第32项没有具体的物品、数量的明细，故对于该部分的赔偿，本院不予支持。孟令军应向燕洪涛返还的设施、设备为5、6、7、8、9、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28项。现该设备已搬走，故无法进行返还，应折价赔偿。考虑部分设备使用一年及过错责任在孟令军，应由孟令军承担该设施、设备折价应扣除的所有损失。结合燕洪涛提交的赔偿清单与孟令军提交的华侨永大炊具销售单，8、9、18、19、20、21、23、24、26、27、28项赔偿价格为44,200元，对以上设备的赔偿价格，本院予以认定。5、6、7、14、15、16、17、22、25项，共计215,300元。孟令军对该赔偿价格有异议，应进一步举证证明其主张。因未能举证证明，故本院采信以上设备赔偿价格为215,300元。燕洪涛认为孟令军的行为已构成刑事犯罪，应移送公安机关。本院认为，燕洪涛在本案中提供的证据并不足以证明孟令军构成刑事犯罪，故并不是法院移送的范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告燕洪涛与被告孟令军签订的房屋租赁合同；二、被告孟令军于判决书发生法律效力后立即向原告燕洪涛支付租金51,255元、取暖费6122.56元、违约金4.2万元，共计99,377.56元；三、被告孟令军于判决书发生法律效力后立即向原告燕洪涛赔偿财产损失259,500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6683元（原告燕洪涛已预交），减半收取3341.5元，由被告孟令军负担。二审中，孟令军为证实自己的主张向本院提交华侨永大炊具出具有证明一份，欲证明一审中其提交的销售单上记载的物品为案外人马垒在经营期间自行购买的，应归其所有。燕洪涛质证称证人应当到庭接受质证，否则其真实性无法。因证人未到庭质证，对该证据本院将结合其他证据予以综合认定。燕洪涛为证实自己的主张向本院提交如下证据：证据1：2019年12月20日和2019年12月29日其与孟令军的短信记录一份，欲证明其并未同意解除合同。孟令军质证称从短信内容可以看出双方在2019年11月30日已经解除了合同，2019年12月20日已将钥匙交付给燕洪涛，但燕洪涛不收。因双方当事人对该证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据2：2019年12月20日燕洪涛与案外人马垒的微信聊天记录一份，欲证明三方协商过程中，上诉人知道屋内所有物品全部归燕洪涛所有，对于现场录像的事情上诉人非常清楚。孟令军质证称马垒在现场没有说过类似的话，对于该证据不予认可。因双方当事人对该证据有异议，对该证据本院将结合其他证据予以综合认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：2019年10月17日马垒将麻小串串香火锅店出兑给孟令军，所使用的店铺为马垒自燕洪涛处承租而来，故由孟令军与燕洪涛签订了案涉租赁合同，故该租赁合同并非单纯的房屋租赁合同，应与出兑合同一并考虑。马垒在与孟令军签订出兑合同时，并没有告知其经营期间添附的设备、设施归燕洪涛所有。燕洪涛与孟令军签订的房屋租赁合同虽和其与马垒签订的房屋租赁合同内容约定一致，但两份房屋租赁合同中均没有就承租人在承租期间添附的设备、设施的归属进行明细约定。合同第六条虽约定“租赁期满后，乙方应将承租房屋及附属设施、设备交还给甲方”，但从该约定无法推定出承租人应将承租期间添附的所有设备、设施也一并交还给出租人。且案涉租赁合同系基于出兑合同产生，出兑本身包含房屋租赁和物品买卖两部分，假设店铺内的设备、设施全部归出租人燕洪涛所有，即不存在孟令军与马垒另行签订出兑合同并支付出兑款的必要。故燕洪涛依据房屋租赁合同主张孟令军返还已拿走的马垒经营期间添附的设备、设施，缺乏事实依据。燕洪涛以合同签订时间先后为由，主张已将其与马垒就马垒经营期间添附的设备、设施全部归其所有的约定告知给孟令军，但对此并未提供证据予以佐证，本院不予支持。至于燕洪涛提出马垒与孟令军约定的出兑款远低于店铺内设备、设施价值的问题，系马垒与孟令军之间的约定，不能据此认定马垒经营期间添附的设备、设施归其所有。基于此，燕洪涛要求孟令军以货币形式赔偿已拿走部分的设备、设施损失的主张，不应予以支持。一审仅以孟令军与马垒的微信聊天中有对部分设备反复协商的内容，即认定马垒经营期间添附的设备、设施归燕洪涛所有，依据不足，应予纠正。2019年11月30日，燕洪涛与孟令军有协商解除合同的意向，2019年12月18日孟令军将屋内东西搬走，对此燕洪涛与孟令军有争执，孟令军单方搬离租赁房屋的行为，不具有单方解除合同的效力，一审未支持孟令军的该项主张并无不当。燕洪涛在2020年5月13日一审开庭审理期间，同意解除案涉租赁合同，故一审以此时间认定为合同解除时间并无不妥。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同系孟令军单方行为导致不能履行，故其应承担相应的违约责任，燕洪涛依据合同约定要求孟令军支付违约金4.2万元及不退还1万元保证金的主张，应予支持。取暖费6122.56元为合同约定的内容，且孟令军也予以认可，燕洪涛主张由孟令军承担取暖费，应予支持。关于燕洪涛提出的恢复原判和赔偿损失8万元的主张，因其未提交相关证据予以佐证，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初1号民事判决第一项、第二项；二、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初1号民事判决第三项；三、驳回燕洪涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6683元，减半收取3341.50元，二审案件受理费6683元，合计10,024.50元，由孟令军负担2776元，由燕洪涛负担7248.50元。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  崔 玉审判员  秦承兰二〇二〇年十一月二十五日书记员  尹光熹