广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0303执异278号 异议人(案外人)：湖南省恩比森生物科技有限公司，住所地湖南省湘潭市昭山两型产业发展中心西附楼****（昭山示范区），统一社会信用代码91430300MA4Q7Y9C4Y。 法定代表人：李丹，系异议人总经理。 委托诉讼代理人：刘星月，广东瀛尊律师事务所律师。 申请执行人：黄子敏，男，1979年8月8日出生，身份证住址深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：林宏辉，广东君言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞薇，广东君言律师事务所实习律师。 被执行人：张强，男，1968年10月13日出生，身份证住址深圳市福田区。 被执行人：洪萍，女，1970年10月22日出生，身份证住址深圳市福田区。 在本院执行（2020)粤0303执14088号执行案件的过程中，异议人湖南省恩比森生物科技有限公司（简称恩比森公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人请求：请求停止拍卖案涉房产，确认异议人对案涉房产享有使用权以及优先购买权，在租赁期间无须从案涉房产搬离。事实与理由：2019年3月21日，异议人与二被执行人签订了《房屋租赁合同》，约定将位于深圳市××区东海国际公寓A座05H、06H房产,出租给异议人使用，租赁期为2019年3月21日起至2029年3月21日，租金为5000元/月，每年递增10%。《房屋租赁合同》签署后，异议人依约入住。法院要求异议人搬出案涉房产并对案涉房产拍卖的行为，侵害了异议人的合法权益。一、法院拍卖案涉房产的行为侵害了异议人的优先购买权。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据上述规定，异议人作为案涉房产的承租人，在租赁期间内，对案涉房产享有优先购买权。二、法院拍卖案涉房产的行为侵害了异议人的租赁权。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据上述规定，异议人对案涉房产的租赁权不因拍卖而消灭，故异议人在租赁期间对案涉房屋享有租赁权，无需搬离。且根据上述规定，贵院应当在异议人对案涉房产的租赁期限届满后进行拍卖。为维护异议人的合法权益，特请求停止拍卖案涉房产。 申请执行人答辩称，一、异议人租赁合同成立于抵押权之后，没有优先购买权，异议人可通过参与竞拍的方式购买该房产。本案中抵押权成立于租赁之前，承租权不得对抗已登记的抵押权。故法院在拍卖抵押财产前有权要求承租人停止使用并交付承租物，租赁关系终结，承租人丧失优先购买权。异议人若有意购买案涉房产，完全可以通过参与竞拍的方式购买案涉房产。二、案涉房屋在异议人承租前就已设定抵押，异议人主张法院拍卖案涉房产侵犯其租赁权，无事实及法律依据，承租人依法应当在法院指定期限内搬离该房屋。三、异议人的损失可基于租赁合同，向出租人另行主张损害赔偿责任，无权要求法院停止拍卖程序。四、异议人仅提交租赁合同一份，未进行租赁登记备案，也未提交其在法院查封之前已占有使用的案涉房产、缴纳房屋租金的相关证据，存在与申请执行人恶意串通、企图影响拍卖房产的目的。综上所述，异议人提出的请求无事实及法律依据，依法应当驳回。 本院经审查查明如下事实： 一、黄子敏诉洪萍、张强、第三人陈祥达民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月19日作出（2019）粤0303民初36963号民事判决书，判决：一、被告洪萍、张强应于本判决生效之日起十日内向原告黄子敏返还借款本金5500000元及利息(利息以5500000元为基数，按照月利率2%的标准，从2018年9月17日起计算至借款还清之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。后洪萍、张强提起上诉，深圳市中级人民法院于2020年6月12日作出（2020）粤03民终11879号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 二、判决生效后，因被执行人未履行其所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为（2020）粤0303执14088号。 案件执行过程中，本院于2020年7月15日作出(2020)粤0303执14088号《搬迁通知书》,要求深圳市××区东海国际中心二期B区A座05H房屋的住户限期搬离。2020年8月6日，本院作出(2020)粤0303执14088号《执行裁定书》,裁定拍卖被执行人洪萍名下位于深圳市××区东海国际中心二期B区A座05H的房产、被执行人张强名下位于深圳市××区东海国际中心二期B区A座6H的房产。异议人因此提出本案执行异议。 三、异议人主张上述房屋由其于2019年3月21日承租并实际使用至今。为证明其承租了上述房产，异议人向本院提交了《房屋租赁合同》、《合作协议》及《股东会决议》。《房屋租赁合同》载明：租赁期限为10年，租赁期限自2019年3月21日起至2029年3月21日，租金为每月50000元，每年递增10%；合同还载明了其他内容。异议人提交的《合作协议》载明：恩比森公司授权张强作为其在粤港澳××区健康产业发展的独家商务合作伙伴，配合甲方完成在粤港澳××区的产业布局及下列相关的商务接待、安排工作。该合同还载明了恩比森公司计划在粤港澳××区发展的项目、生物钟健康科技研发中心、双方义务、有效期、适用法律及争议解决，以及其他内容。异议人提交的《股东会决议》载明：根据《湖南省恩比森生物科技有限公司生物钟健康科技研发项目合作协议》的约定，张强为恩比森公司提供劳务（商务协同工作）及商务办公场所，是张强行使恩比森公司股东权益（股权比例：5%）的条件，恩比森公司无需向张强支付任何薪酬、劳务费用以及《房屋租赁合同》项下的租金和其他费用，由李丹承担张强的股权出资义务。 四、《不动产抵押登记查询表》及《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》显示，涉案深圳市××区东海国际中心二期B区A座6H房产所有权人为被执行人张强，于2017年7月18日办理了抵押登记，抵押权人是浙商银行股份有限公司深圳分行；本院于2019年11月19日查封了该房产，本院、深圳前海合作区人民法院、深圳市龙岗区人民法院分别于2019年11月19日、2019年12月4日、2020年5月11日轮候查封了该房产。涉案深圳市××区东海国际中心二期B区A座5H房产所有权人为被执行人洪萍，于2017年5月4日办理了抵押登记，抵押权人是上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行；本院于2019年11月19日查封了该房产，本院、深圳前海合作区人民法院、深圳市龙岗区人民法院分别于2019年11月19日、2019年12月16日、2020年5月11日轮候查封了该房产。 本院认为，异议人恩比森公司以其与被执行人签订房屋租赁合同为由提出异议请求，其目的是为了排除执行、阻止涉案房产拍卖后的交付，而不是请求本院附带租约拍卖，该异议理由属于案外人异议审查范围，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。 异议人恩比森公司主张其承租涉案房产并据以提出本案异议请求，本院认为，关于异议人是否承租了涉案房产的问题。关于租金的支付，异议人主张其没有实质向被执行人支付租金，但双方签订的《合作协议》约定，张强作为乙方向其提供商务办公场所及劳务，因此取得异议人5%的股权，异议人无须向张强支付任何薪酬、劳务费及房屋租赁合同项下的租金等其他费用，该协议经过了异议人股东会决议的认可。但异议人仅向本院提交了《合作协议》，未提交证据证明其与张强确实履行《合作协议》约定的事项、张强为恩比森公司提供劳务、张强确实行使恩比森公司股东权益因而恩比森公司无需向张强支付任何薪酬和劳务费用以及《房屋租赁合同》项下的租金和其他费用。异议人提交的《合作协议》中，未显示洪萍系该合同的当事人。此外，异议人未提交证据证明其实际使用了涉案房产。综上，异议人提交的证据不足以证明其与被执行人洪萍、张强就涉案房产存在真实合法的租赁关系。异议人的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定，裁定如下： 驳回异议人湖南省恩比森生物科技有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 吴   坚 审判员 王 冬 梅 审判员 王 晓 改 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 陈昉（兼） 韦丽琪