陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕08民终3501号 上诉人（原审原告）：贺云飞，男，1979年9月28日出生，汉族，陕西省神木市人，无业，现住西安市。 委托诉讼代理人：苏波，陕西英培律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘治清，男，1963年12月26日出生，汉族，陕西省神木市人，无业，现住神木市。 原审第三人（被执行人）：张玉发，男，1982年11月22日出生，汉族，陕西省神木市人，无业，现住神木市。 上诉人贺云飞因与被上诉人刘治清以及原审第三人张玉发案外人执行异议之诉一案，不服陕西省神木市人民法院（2020）陕0881民初1087号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人贺云飞及其委托诉讼代理人苏波，被上诉人刘治清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 贺云飞上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审判决认定事实错误，人民法院在查封之前上诉人已经合法占有案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人同时满足该四项条件，上诉人的异议理由可以成立。1、一审中，上诉人对其与第三人之间存在真实有效的书面合同及已经支付部分价款提供确实、充分的证据。上诉人于2016年12月20日与第三人达成口头房屋买卖协议，约定房屋价款为135万元。协议达成后，上诉人便向卢元超支付定金5万元，卢元超系第三人张玉发委托办理房屋买卖手续的人，后第三人张玉发便将房屋钥匙交付给上诉人，由上诉人对案涉房屋进行占有使用。虽然在居住房屋后，由于西安房价上涨，第三人张玉发迟迟未与上诉人办理相关手续，但经多次协商，双方也于2018年4月15日签订了书面的房屋买卖合同，并书面变更房屋价款为185万元，合同签订后，上诉人依据合同约定给付第三人张玉发房屋买卖定金35万元，接着要求第三人张玉发按照合同约定配合办理银行贷款偿还事宜，但张玉发拒绝配合。后因债务问题第三人又向上诉人索要剩余房款，为让张玉发配合偿还银行贷款事宜，上诉人又分两次支付房款8万元。2、上诉人已经证明2016年11月7日至2018年5月17日期间，案涉房屋处于无有效查封状态，且在2016年12月20日上诉人便已经合法占有该不动产。2014年11月7日神木市人民法院对第三人张玉发与吴小芳之间的民间借贷纠纷一案作出（2014）神执字第02403号执行裁定书，裁定对张玉发所有的案涉房产查封，期限两年，查封期满后，吴小芳并未对案涉房屋申请续查封。关于神木市人民法院依职权所调取的2016年11月份以后续行查封裁定送达回证，因缺乏加盖人民法院印章、标有文书案号的查封裁定予以佐证，上诉人认为该续行查封裁定不存在。此外，西安市不动产登记中心出具的案涉房屋情况说明表上，更明确说明2016年11月6日之后，案涉房屋没有被续行查封。而本案被上诉人刘治清是于2018年5月17日向一审法院申请对案涉房屋进行查封，上诉人购买房屋的时间，早于被上诉人刘治清查封的时间。3、上诉人对非因自身原因未办理过户登记提交充足证据予以证明。案涉房屋未过户的原因是因为第三人张玉发未完全偿还银行按揭贷款，且未按照合同约定协助上诉人代为偿还所致，上诉人对房屋未过户无过错。第二，一审法院适用法律不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的在人民法院查封之前已经合法占有该不动产中的查封指的应该是本案被上诉人刘治清的有效查封行为，不能基于案外人的查封行为予以认定，况且上诉人与第三人签订协议时案涉房屋并无有效查封行为。上诉人已经证明其在2016年12月20日合法占有案涉房屋，一审法院以案外人吴小芳作为申请人的执行案件查封时间作为比较来审查上诉人占有房屋的先后顺序，是对法律及相关司法解释规定的错误理解和适用。 刘治清答辩认为，被上诉人是2018年5月17日通过一审法院查封的案涉房屋，该房屋一直未办理过户，一直登记在第三人张玉发的名下，案涉房屋现在已经拍卖，一审判决正确，应予维持。 贺云飞向一审法院起诉请求：1.请求判令停止对于西安市曲江新区芙蓉东路*号*幢*号房屋（产权证号：*******的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案的诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：被告刘治清与第三人张玉发民间借贷纠纷一案，本院于2013年5月20日作出（2013）神民初字第01896号民事判决：“限被告张玉发于本判决生效后十日内偿还原告刘治清借款本金50万元及利息（利息自2012年8月21日起至借款本金偿还完毕之日止，月利率按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的四倍计算）。”2018年5月17日作出（2014）神执字第02618号执行裁定：查封张玉发位于西安市曲江新区芙蓉东路*号，中海国际社区御湖公馆*-*室房屋一套［合同号：Y1****7,预售号：20****6］，期限为三年。2019年3月12日作出（2014）神执字第02618号执行裁定：评估、拍卖张玉发所有的登记在中海兴业（西安）有限公司名下的位于西安市曲江新区芙蓉东路99号房屋一套（产权证号：****）及装修附着物。2020年2月25日，上述房屋被本院拍卖，成交人于2020年2月28日将拍卖房款打入一审法院账户。2020年3月4日，原告贺云飞以书面形式向一审法院提出异议，要求停止对上述房屋的拍卖措施。一审法院受理后，经审查于2020年3月9日作出（2020）陕0881执异22号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。后一审法院以邮寄的方式向原告送达了该执行裁定书。原告在收到该执行裁定书后不服于2020年4月1日向一审法院提起了案外人执行异议之诉。另查，在吴小芳诉张玉发民间借贷纠纷一案中，一审法院于2014年11月7日作出（2014）神执字第02403号执行裁定：查封张玉发所有的位于西安市曲江新区芙蓉东路*号，中海国际社区御湖公馆*室房屋一套［合同号：Y12***97,预售号：20***6］，期限为二年（2014年11月19日查封）。2016年10月26日作出（2014）神执字第02403号执行裁定：终结本院（2013）神民初字第01973号民事判决书的本次执行程序。2016年11月14日，一审法院对上述房屋进行了续查封。2018年5月30日，因吴小芳与张玉发将该案私下协商处理，故一审法院作出（2014）神执字第02403号执行裁定：将上述房屋予以解除查封。再查，中海兴业（西安）有限公司因自建方式于2014年4月23日取得涉案房屋的所有权，不动产权证号为：*****。 一审法院认为，本案争议的焦点为：原告贺云飞就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，原告虽提交了与第三人张玉发签订的《房屋买卖合同》，签订时间为2018年4月15日。但一审法院查封涉案房屋的时间为2014年11月19日。尽管查封涉案房屋的案件于2016年10月26日终结了本次执行程序，但根据《最高人民法院〈关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）〉》第十五条规定：“终结本次执行程序后，人民法院已对被执行人依法采取的执行措施和强制措施继续有效。”，且一审法院于2016年11月14日对涉案房屋进行了续行查封措施，直至2018年5月30日才予以解封。其次，原告虽提交了涉案房屋所属物业出具的居住证明及相关证据予以证明其合法占有涉案房屋的事实，但经一审法院审查假设原告入住涉案房屋属实也在一审法院查封涉案房屋之后。第三，原告提交了五支共计向第三人转款48万元的转账回单，用于证明其向第三人支付购房款的事实，但经审查该转款行为与双方合同约定不符。第四，涉案房屋为不动产，原告购买时并未尽到“审查与注意”义务，该房屋早于2014年就被一审法院查封，不允许第三人转移财产或将财产设定权利负担。综上，原告与第三人的房屋买卖并不符合上述法律规定的情形，故原告主张涉案房屋为其所有，应停止对涉案房屋的执行并解除查封措施的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院〈关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）〉》第十五条，《最高人民法院》第二十八条之规定，判决：驳回原告贺云飞的诉讼请求。案件受理费21450元，由原告贺云飞负担。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，故本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的主要焦点是上诉人是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人作为案外人要求排除涉案房屋的执行必须符合上述规定。第一，对于签订房屋买卖合同的时间。被上诉人就签订房屋买卖合同的时间提供了2018年4月15日其与原审第三人张玉发签订的《房屋买卖合同》，但仅根据合同记载不足以证明该合同签订的时间；上诉人称其在2018年3月15日向原审第三人张玉发转账5万元、2018年4月11日向原审第三人张玉发转账20万元、2018年4月14日向原审第三人张玉发转账10万元，该转账时间虽然与签订合同时间相近，但转账凭证中并未明确支付的款项是购房款，尚不足以证明上诉人与原审第三人在一审法院查封前就签订了案涉房屋买卖合同。第二，对于是否合法占有涉案房屋。上诉人提供的证据可以证明在本案一审法院查封前期由其占有使用该房屋。第三，对于交付房款。根据上诉人提供的房屋买卖合同约定：“（一）甲乙双方同意一次性付款方式付款，本合同签订之日起乙方向甲方支付人民币叁拾伍万元整（350000.00元）。作为定金。”但根据上诉人提供的证据其在2018年3月15日向原审第三人转账5万元、2018年4月11日向原审第三人张玉发转账20万元、2018年4月14日向原审第三人张玉发转账10万元，上诉人称还通过卢元超在2016年12月20日向原审第三人付款5万元。上述款项总额超过了合同约定金额，与合同约定的不相符，且上述转账付款均是在房屋买卖合同签订前多次形成，尚不足以证明上诉人已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。第四，对于过户登记。上诉人称其在2016年12月20日即向原审第三人购买了案涉房屋，但该时期案涉房屋被人民法院查封，即使仅存在西安市莲湖区人民法院的保全，上诉人作为购房人也应当及时与原审第三人协商及时办理过户，依据现有证据不足以判断出上诉人对于办理过户登记没有过错。 综上，贺云飞作为案外人主张排除案涉房屋的执行并不完全符合上述法条规定的四个条件，其要求排除案涉房屋强制执行的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21450元，由上诉人贺云飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 燕 审判员 崔文静 审判员 张彩莲 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 艾 聪