杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初113号 原告（反诉被告）：吴时功，男，1971年3月1日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：余成双、蔡丹妮，浙江泽厚律师事务所律师。 被告(反诉原告)：杭州助办网络科技有限公司，住所地杭州市下城区颜三路******。 法定代表人：俞江，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：姚明松、郑克坚，浙江汉鼎律师事务所律师。 原告吴时功与被告杭州助办网络科技有限公司（以下简称助办公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序审理，后被告助办公司向本院提起反诉，经审查，本院将反诉与本诉合并审理，并转为普通程序，依法组成合议庭审理。原告提出对位于杭州市下城区××路××号××大厦××室××室的房屋装修损失进行鉴定。本院于2020年4月10日组织证据交换与质证，对外委托司法鉴定评估，后于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴时功的委托诉讼代理人蔡丹妮，被告（反诉原告）助办公司的委托诉讼代理人郑克坚到庭参加了证据交换，原告（反诉被告）吴时功及其委托诉讼代理人余成双，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人姚明松均参加了证据交换与庭审。因双方当事人申请，本案庭外和解三个月，最终未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴时功向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除原被告之间就杭州市下城区××路××号××大厦××室××室签订的房屋租赁合同（即《杭玻大厦租赁和综合服务协议》）；2.判令被告返还原告房租物业费及履约保证金589146.02元；3.判令被告赔偿原告经济损失1753279.80元；4.判令本案的诉讼费用及鉴定费用由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原被告之间签订《杭玻大厦租赁和综合服务协议》，约定被告将位于杭州市下城区××路××号××室××室的房屋租赁给原告用于餐饮经营，租赁建筑面积合计为665平方米，租期自2018年12月1日起至2024年3月31日止，履约保证金141301元，装修免租期120天，租金每半年支付一次。合同签订后，原告依约支付了租金、物业费以及履约保证金，并投入巨额资金对房屋进行了装修，并为餐厅能正常经营购买了相应的系统及设备。但由于被告不予协助办理营业执照，导致耽误了很久才办理下来；后来又因被告提供的房屋电容量不足，也不允许原告接入电缆，导致原告一直处于临时用电状态，只能维持简单的照明及低负荷用电，并无法正常开业进行营业活动。经多次协商，被告一直不提供行之有效的解决方案，导致原告一直无法正常开业经营。无奈为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）助办公司针对本诉辩称，首先，原告所述的合同签订情况，已付租金、物业费以及履约保证金金额合计589146.02元金额认可。第二，原告诉称被告不予协助办理营业执照不符合实际情况。事实上，原告的营业执照是由被告代为办理的。根据合同仅约定“办理登记手续时（甲方）提供必要协助”，被告的义务虽然只是协助义务，但为了承租户经营需要，被告没有消极的不作为，最终也是通过被告的努力，代为办妥了原告所需的执照。第三，杭玻大厦之前确实存在过用电高峰时段电容量总体不足的问题，但当时大厦的出租率不足40%，并没有达到根本性的影响原告开业的程度。原告诉称被告一直不提供解决方案，事实恰恰相反，被告从未停止过主动地积极地与杭玻大厦的出租方联系解决，直到电容量问题后来最终得以解决。第四，由于原告未按期支付后续租金，被告在催告无果后，已经发出解约通知，于2019年12月26日送达，所以合同已经解除。原告诉请判决解除合同事实上已无必要。被告在本案中没有违约事实，所以原告的其他诉请也没有相应的事实依据。第五，直到诉讼发生以后，原告并没有腾空并交还房屋。在2020年7月22日，原告本人上门要求向被告交还租赁房屋的钥匙，被告考虑到合同已经解除，没有理由不接受原告的钥匙。但考虑到案件尚在法院审理过程中，为了避免诉讼中发生其他争议（例如今后双方可能会对室内物品有否短少或者灭失责任，届时责任如何承担等发生争议分歧），所以在收取了钥匙的同时，在被告的建议下，双方共同在大门上加贴了封条，以持原来的现场不变，希望在案件审理结束时，按照法院的指令或者是法律文书来执行。综上，本诉原告的主张没有事实和法律依据。请求法庭依法驳回起诉。 原告（反诉被告）吴时功当庭补充陈述，原告本计划于2019年3月实现开业，但由于被告未能提供不动产登记证书，导致原告迟迟不能办理营业执照，后来多次催促被告，我们的营业执照也是通过其他关系才办下来的，并不像被告所说的他们在积极配合。案涉房屋电容量，当时案涉房屋由于产权不清晰，存有争议，一直处于临时用电状态，装修用电基本可以满足，但是如果原告经营的饭店正式开业的话，根本无法负荷所有的电器的正常用电需求。原告多次和被告沟通，被告本来承诺原告由原告自行购买电缆，可以解决用电问题。原告买来电缆以后，被告又说新天地那边不同意使用电缆，最终电容量问题也没有解决。 被告（反诉原告）助办公司向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判令确认反诉原告与反诉被告签订的两份《杭玻大厦租赁与综合服务协议》已于2019年12月26日解除；2.判令反诉被告立即将位于杭州市下城区××路××号××室（建筑面积445平方米），108室房屋（建筑面积220平方米）腾空并交还给反诉原告；3.判令反诉被告立即支付2019年10月1日起至2019年12月26日止期间欠付的房屋租金184962元，物业费17356.5元，合计202318.5元；4.请求判令反诉被告支付逾期付款（上述租金及物业费）的滞纳金19827.21元（计算至2020年2月17日），自2020年2月18日起至款项付清之日止的滞纳金按每日万分之七标准继续计算；5.判令反诉被告支付免租期内租金258663.36元；6.判令反诉被告支付2019年12月27日至2020年2月17日止期间的房屋占用费225356元，物业费21147元；2020年2月18日起至反诉被告实际腾退交还案涉房屋之日止的房屋占用费、物业费按约定的标准（租赁期限内日租金和日物业费的两倍）继续计算；7.本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年12月1日,反诉原、被告签订《杭玻大厦租赁与综合服务协议》两份,约定反诉被告向反诉原告承租位于杭州市下城区××路××号××室（建筑面积445平方米）、108室房屋（建筑面积220平方米），租赁期限自2018年12月1日起至2024年3月31日止,装修免租期自2018年12月1日起至2019年3月31日止,若本协议因乙方（反诉被告）原因提前解约的,乙方不再享受装修免租期优惠,应按合同约定租金标准补交免租期的全部租金。双方就租金、物业费的付款期限、逾期付款及逾期交还租赁房屋的违约责任等作了相应约定。上述协议签订后,反诉原告依约向反诉被告交付了案涉房屋,反诉被告依约支付了第一期（2019年4月1日至2019年9月30日）的租金、物业费及协议约定的履约保证金。由于反诉被告未能按期支付第二期租金、物业费,反诉原告于2019年12月19日向反诉被告发出《催收函》,但反诉被告仍未能按约履行。2019年12月26日,反诉原告向反诉被告发出《解除合同通知书》,提出解除双方已签订的《杭玻大厦租赁与综合服务协议》,并由反诉被告承担相应的违约责任。反诉原告认为,由于反诉被告未按约履行,反诉原告依约行使合同解除权,故双方签订的《杭玻大厦租赁与综合服务协议》在反诉原告发出的解除合同通知到达对方时解除。由于双方协商未成,现特提出反诉,请求贵院依法裁判。 原告（反诉被告）吴时功针对反诉辩称，除了反诉原告解除合同的诉讼请求外，其余的诉讼请求均不能成立，请求法院予以驳回，理由如下：第一，对于助办公司要求解除合同的诉讼请求表示认可，因为在助办公司向我方发送催收函解除合同通知书之前，反诉被告已向贵院提起诉讼，要求解除合同，时间是2019年11月13日，比助办公司发函的时间还早一个月，故吴时功对解除合同无异议；第二，关于腾房，当时之所以没有腾退，主要是因为双方关于案涉房屋租赁事宜一直在协商中，助办公司一直没有对因其过错给吴时功造成的经济损失进行赔偿。吴时功后续起诉需要保持房屋原貌，以便对装饰装修损失进行评估鉴定，故在双方没有达成一致的情况下，且对方也没有强烈要求下，当时并没有腾退房屋。在法院委托的司法鉴定完毕之后，吴时功已经腾退了房屋；第三，关于助办公司要求吴时功支付2019年10月1日之后的房租及房屋占用费、物业费以及支付免租期内租金的主张，吴时功认为没有事实依据，导致案涉合同根本目的不能实现的过错在于助办公司，助办公司提供了产权不清晰、有争议的房屋，房屋电容量不足，导致案涉房屋不符合餐饮正常营业条件，也根本没有提供符合约定用途的房屋，也已经实际给吴时功造成了巨大的经济损失。在吴时功投入了巨额资金，一天都没有投入营业的情况下还提出这种要求，实在毫无道理。综上请求法院依法驳回助办公司除解除合同以外的其他全部反诉请求。 原告（反诉被告）吴时功本诉反诉一并举证如下： 1-（1）、《杭玻大厦租赁和综合服务协议》及发票，证明原、被告之间存在房屋租赁合同法律关系，原告已支出房租物业费及履约保证金共计589146.02元； 1-（2）、室内装修合同及支付凭证，证明原告为装修案涉房屋要支出装饰装修费768000元； 2、室内消防改造工程合同，证明原告为完成案涉房屋的室内消防改造需支出45000元； 3、加固工程施工合同及支付凭证，证明原告为案涉房屋内增设楼梯并加固支出48000元； 4、通风排烟系统合同及支付凭证，证明原告为完成室内及公共部分通风排烟共支出124515元； 5、餐具厨具桌椅碗筷等购销合同及支付凭证，证明原告为开业经营，支出258070元用于购买锅碗瓢盆灶台桌椅板凳等设备； 6、餐梯设备费用购销合同及支付凭证，证明原告购买餐梯支出35000元； 7、工程承包合同及支付凭证，证明原告为完成空调通风改造支出65300元； 8、发光字合同及支付凭证，证明原告为完成案涉房屋字牌制作及安装费支出47000元； 9、客如云基础业务服务协议，证明原告为餐厅开业支出收银系统费用7856元； 10、购货合同（设备一批）及支付凭证，证明原告为餐厅经营前期支出21580元购买监控、背景音乐、无线覆盖等设备； 11、其他费用清单及收据，证明原告其他经济损失合计332958.8元； 12、吴时功与郑芳芳微信聊天记录，证明（1）合同签订后第一期的租金以及履约保证金已按时支付给被告；（2）因被告的过错，原告的装修工期延长、工程费用大幅增加；（3）因被告不能提供房产证，导致营业执照未能按约定时间办理成功，耽误了饭店正常开业；（4）因被告不能提供正常用电条件，导致原告未能开门营业；（5）在营业执照办理成功后，双方协商用电问题时，被告曾承诺自用电容量不足得以解决前，不收取房租； 13、营业执照，证明被告未及时协助原告办理营业执照，导致营业执照于2019年9月11日才正式办理下来，距离原告拟定的开业时间已过去半年多； 14、录音刻盘文件及录音文字整理稿，证明在双方多次协商过程中，助办公司均承认自己的过错，主要集中在两个方面：一是因为案涉房屋产权证问题导致的营业执照无法办理；二是电容量不足问题导致吴时功无法正常开业经营。 被告（反诉原告）助办公司就本诉反诉一并举证如下： 1、催收函，证明由于吴时功未能按期支付第二期租金、物业费，助办公司于2019年12月19日向吴时功发出《催收函》，但吴时功仍未能按约履行； 2、解除合同通知书，证明2019年12月26日，助办公司向吴时功发出《解除合同通知书》，提出解除双方已签订的《杭玻大厦租赁与综合服务协议》，并由吴时功承担相应的违约责任； 3、短信截图，证明上述《催收函》、《解除合同通知书》分别于2019年12月19日、12月26日送达吴时功。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。（一）助办公司对吴时功提交的证据1-（1）三性无异议，对证据1-（2）、证据2-10真实性关联性均有异议，且认为证据5中的支出不能认定为损失范围，证据11中电费1705元无异议，对其余凭证三性均有异议，对证据12-14真实性无异议，对证明对象有异议；（二）吴时功对助办公司提交的证据1-3真实性无异议，证明对象有异议。（三）经审查，吴时功提交的证据均有原件，本院对真实性均予以确认，关联性以及证明力将结合鉴定报告予以认定，对助办公司提交的证据真实性予以确。 经本院司法委托，浙江阳光联合会计师事务所出具浙阳会基鉴字（2020）066号工程造价鉴定报告书。经质证，吴时功对鉴定报告的三性无异议，但认为鉴定报告的最终金额不能完全涵盖原告的损失。助办公司对该报告书三性均有异议，认为其中有些内容的鉴定方法有异议，且该报告未对装修区分已经形成附合和未形成附合部分价值，且报告未考虑折旧因素。经审查，本院对浙江阳光联合会计师事务所出具浙阳会基鉴字（2020）066号工程造价鉴定报告书证明力予以确认。 本院认定本案基本事实如下：2018年12月1日，吴时功（乙方）与助办公司（甲方）签订两份《杭坡大厦租赁和综合服务协议》（以下简称协议），分别约定助办公司将位于杭州市下城区××路××号××室（建筑面积220平方米）和201室的房屋（建筑面积445平方米）租赁给原告用于经营，租赁建筑面积合计为665平方米，租期均自2018年12月1日起至2024年3月31日止。两份均约定装修免租期120天，自2018年12月1日起至2019年3月31日止，装修免租期仅优惠租金，不包含物业费，装修免租期不因任何原因而延长。甲方提供的免租期是基于乙方在履行本协议过程中没有实质违约的前提下给予的特别优惠，若本协议因乙方原因提前解约的，乙方不在享受装修免租期优惠，乙方应按合同约定租金标准向甲方补交装修免租期的全部租金。201室的房屋的履约保证金为83808元，108室房屋的履约保证金为57493元，合计141301元。两份协议分别对租金及物业费作出明确约定，两套房屋租金及物业费标准不同，但支付方式均为半年一付。吴时功在与助办公司签署两份协议后，开始对案涉两套房屋进行装修及消防工程改造，购买设备等，拟开设餐饮店，吴时功预计于2019年3月开业经营。吴时功已向助办公司支付案涉房屋第一期租金、物业费及履约保证金合计589146.02元。 后吴时功与助办公司人员自2019年3月至12月因营业执照办理、用电容量不足等问题进行沟通协商，期间双方形成补充协议，但最终并未在该补充协议上签字盖章。吴时功就该两处房屋装修完毕后至今未投入经营，现案涉房屋钥匙已由吴时功交给助办公司，并与助办公司共同在案涉房屋门上贴封条。 2019年12月19日，助办公司向吴时功发出《催收函》，要求吴时功支付2019年10月1日至2020年3月31日的租金及物业费共计423905.04元及逾期滞纳金167442.49元。后于2019年12月26日向吴时功发出《解除合同通知书》。吴时功确认收到《催收函》与《解除合同通知书》。 2020年7月3日，浙江阳光联合会计师事务所出具浙阳会基鉴字（2020）066号工程造价鉴定报告书，对案涉两套房屋的房屋装修工程造价作出鉴定，对室内装修、消防改造、楼板开洞并增设楼梯、排烟管道和公共烟道、餐梯设备、空调通风系统、门面、拆墙清运及幕墙改造、鱼缸制作、风幕机和通风扇、原过道吊顶修复及消防防水、新增消防门、厨房设备、客如云基础服务（收银系统）、监控音乐无限设备和电缆线材料共16项鉴定工程总造价1203657元，该造价未包含厨具、桌椅等动产内容，未计入工程增值税金费用、未计入装修图纸设计费用。助办公司对该鉴定报告提出异议，后浙江阳光联合会计师事务所对异议作出回复。 另查明，包括案涉房屋在内的位于下城区××路××号××大厦××层××层××由杭州玻璃集团有限公司、杭州杭玻联亿控股有限公司共同出租给助办公司，租期自2018年10月1日至2033年9月30日止。杭州玻璃集团有限公司与杭州灵锐投资发展有限公司就杭波大厦权属存有争议,后经杭州市中级人民法院审理，于2020年4月10日作出（2019）浙01民初1412号民事判决,于2020年5月9日作出（2019）浙01民初383号民事民事判决。 本院认为，助办公司、吴时功就案涉房屋签订的租赁合同均系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，全面、诚实地履行各自义务。协议载明吴时功租赁案涉两处房屋用途为经营，即助办公司作为出租方，其提供的租赁房屋理应满足吴时功经营用途。现原告提供的证据可以证明因助办公司无法提供案涉房屋权属证书而导致吴时功无法及时办理营业执照以及案涉房屋用电容量不足的问题。原告于2019年3月完成装修，营业执照于2019年9月11日方取得，客观上导致原告按期开设餐饮并实施经营的计划受阻,助办公司亦认可案涉房屋所属的杭玻大厦权属证书尚未办理完毕以及案涉房屋用电量问题并未实际解决,处于临时用电状态.本院认为,吴时功租赁房屋并装修后在客观上无法办理消防验收、卫生许可的情况下，合同目的已经不能实现，故吴时功与助办公司签订的两份《杭玻大厦租赁与综合服务协议》解除。助办公司主张应当按照吴时功接收《解除合同通知书》起解除，本院认为，在助办公司提供的租赁房屋不能满足吴时功经营需要，已构成根本违约，且在协商过程中对于未来合同目的能否实现存疑的情况下，吴时功未按照合同约定向助办公司缴纳第二期租金及物业费的行为，系吴时功履行合同的先履行抗辩权，未构成违约，助办公司不享有解除合同的权利，案涉两份《杭玻大厦租赁与综合服务协议》的解除时间应当为吴时功向本院提起诉讼之日，即2019年11月14日（以本院收到诉讼材料时间为准）。吴时功要求助办公司返还已支付的房租、物业费及履约保证金具有事实依据与法律依据，本院予以支持；关于吴时功主张的经济损失，本院认为，鉴定报告书已经对装修价值进行鉴定，并明确不包含动产，并对未安装的设备费用未计入安装费用，故该报告的鉴定结论客观合理。原告关于垃圾清运费、招聘员工费用、装修图纸设计费等未在鉴定报告中予以体现的意见，本院认为，报告中已经包含墙体拆除垃圾清运费与人工费；原告未提供有效证据证明其装修图纸费用及员工工资损失等，故原告的该部分经济损失主张本院不予支持；案涉房屋装修后至今尚未投入经营，故本院对装修折旧不予考量，综上，本院认定原告经济损失为1203657元；关于助办公司要求吴时功支付2019年10月1日至2019年12月26日的房屋租金、物业费以及逾期付款滞纳金、支付免租期内租金的主张，结合前文分析，本院认为其主张缺乏事实依据，不予支持；关于助办公司要求吴时功腾空并交还房屋的主张，本院考虑到吴时功已经将钥匙交给助办公司，该房屋已实际处于助办公司控制之下，吴时功仅需腾空房屋即可；吴时功因本案支出鉴定费13000元，应当由助办公司负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认杭州助办网络科技有限公司与吴时功于2018年12月1日签订的两份《杭玻大厦租赁与综合服务协议》于2019年11月14日解除； 二、杭州助办网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴时功租金、物业费、履约保证金合计589146.02元； 三、杭州助办网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴时功包含装修损失及鉴定费在内的经济损失1216657元； 四、吴时功于本判决生效之日起十日内腾空位于杭州市下城区××路××号××室××室的房屋； 五、驳回吴时功的其他本诉诉讼请求； 六、驳回杭州助办网络科技有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25539元，由吴时功负担5851元，由杭州助办网络科技有限公司负担19688元；反诉案件受理费5537元，由杭州助办网络科技有限公司负担。 吴时功于本判决生效后十五日内向本院申请退费。杭州助办网络科技有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  张 悦 人民陪审员  王蔷薇 人民陪审员  施菊娣 二〇二〇年十一月二日 代书 记员  孙梦娜