江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初3991号原告：苏州亿聚得电子科技有限公司，住所地江苏省苏州市高新区浒创路**。法定代表人：曹正华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑见涛，江苏众勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪琪，江苏众勋律师事务所实习律师。被告：上海帅帅工贸有限公司，住所地上海市青浦区盈港路**。法定代表人：张丽娟，该公司执行董事。原告苏州亿聚得电子科技有限公司（以下简称亿聚公司）与被告上海帅帅工贸有限公司（以下简称帅帅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏州亿聚得电子科技有限公司的委托诉讼代理人郑见涛、汪琪、被告帅帅公司的法定代表人张丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州亿聚得电子科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告立即支付拖欠租金102.5万元，支付违约金10万元；3、判令被告支付律师费66000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将所有权位于高新区厂房(不动产证号苏20**苏州市不动产权第5084881号)部分房屋出租给被告使用。同时双方签订了《租赁合同三方协议》，约定由被告为案外人苏州市洁美达电器有限公司代为支付租金。合同签订后，被告长期拖欠租金及代付费用，已经构成违约。被告帅帅公司辩称，欠付租金数额是对的，但原告主张的违约金和律师费过高。没有想过要拖欠租金，今年是疫情，我也没有想过会产生这么高的律师费用，希望法院帮我们调解一下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认。根据本案庭审和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月2日，原告（甲方）、被告（丙方）与苏州市洁美达电器有限公司（乙方）签订《租赁合同三方协议》，约定内容如下：甲乙丙三方就部分厂房租赁事宜，经协商达到如下协议：1.因乙方未按照虎丘法院生效调解书履行付款义务，现甲方已经向虎丘区人民法院依法申请强制执行。甲乙双方经协商原房屋租赁合同于2019年9月30日终止，乙方确认拖欠甲方租金总额为：1699166元，乙方于本合同签订时支付30万元。2.因丙方上海帅帅工贸有限公司需使用乙方生产资质和机器设备，在乙方原经营场所内生产经营，因此丙方自愿为乙方支付上述欠款的担保责任。支付方式为：自2019年10月1日至2020年5月31日期间，每月月底前支付5万元；自2020年6月1日至2021年9月30日，每月月底前支付20万元。如丙方退出租赁合同关系，不再承担代付的义务。3.如租赁合同到期后，丙方若继续承租该房屋，仍需承担代为支付的担保义务，直至乙方拖欠的1699166元租金全部付清时止。该厂房内机器设备，在拖欠租金未还清前，所有权归甲方所有。租金还清后，机器设备归乙方所有。4.丙方拒绝代付时，甲方有权单独向丙方主张权利，同时可在未经通知的情况下停水停电，造成损失由丙方自行承担。5.甲乙双方在虎丘区人民法院的执行案件，由双方另行协商，本协议签订后，不视为双方已在执行程序之外自行达成执行和解，但乙方如能正常履行付款义务，甲方可向法院申请程序性终止执行。同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方厂房，房屋坐落于部分厂房，承租范围为西侧厂房和东侧3楼办公用房，租赁面积以实际为准，房屋权属为自有房屋，土地性质(用途)为工业用地。该房屋租赁期限为2年，自2019年10月1日起至2021年9月30日止。租赁期限届满前，乙方如若续租该房屋，需于租赁期满前3个月书面通知甲方，经得甲方同意后，双方重新签订租赁合同。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为工业生产经营之用途。年租金为129万元，该房屋租金支付方式：一、2019年10月1日至2020年5月31日租金，租金每月10.75万元，先付后用，于每月1日前支付当月租金。二、2020年6月1日起至2021年9月30日租金，每季度支付一次，金额为32.25万元每季度。支付时间为2020年6月1日前支付32.25万元，2020年9月1日前支付32.25万元，2020年12月1日前支付32.25万元，2021年3月1日前支付32.25万元：2021年6月1前支付32.25万元。本合同生效后，如发生下列任一情形，则构成乙方的严重违约，甲方可不经通知，单方解除本合同，并追究乙方的违约责任：(1)乙方未经甲方书面批准改变该房屋的用途并由此导致该房屋损坏的；（2）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(3)乙方未经甲方书面同意改变该房屋的结构；(4)未经甲方书面同意擅自转租该房屋、与他人交换各自承租的房屋的，或擅自将本合同转让给第三人；(5)乙方未按时支付租金(含代付拖欠租金)，并且逾期支付超过十五日的；(6)乙方逾期支付租金以外的本合同规定的其它任何应付款项超过三十日的；(7)出现其他归因于乙方，本合同或法律法规允许甲方解除合同之情形的。本合同生效后，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权要求乙方继续履行本合同并要求乙方赔偿由此给甲方带来的损失。或者甲方有权选择解除本合同，已支付租金不予退还，乙方按剩余租期总租金的30%支付违约金。乙方延期支付租金、管理费等其他费用的，每延期一日按未支付费用的日千分之五支付违约金。延期超过两个月的，甲方可无条件收回该房屋。双方因租赁合同产生争议的，应协商解决，因协商不成诉讼法院的，败诉方承担守约方因诉讼产生诉讼费、保全、财产保全费、鉴定费、交通费、律师费等为实际债权的费用。上述协议签订后，在履行合同的过程中，《租赁合同三方协议》代付金额截止2020年6月、《房屋租赁合同》截止2020年9月1日，被告欠付原告租金102.5万，被告对该欠付金额予以认可。起诉后，被告支付了42万元的租金。为本案诉讼，原告委托江苏众勋律师事务所提供法律服务，双方于2020年6月22日签订了《法律服务委托合同》，就相关费用支付约定如下：甲方于委托时，应支付一审案件的律师代理费66000元(大写：陆万陆仟元)。2020年6月23日，该律师事务所向原告开具了66000元的律师费发票。在审理过程中，法院组织原被告双方进行调解，但双方未能就条款达成一致。本院认为，原被告等签订的《租赁合同三方协议》、《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，也未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按约履行。现被告拖欠原告租金60.5万未付，其行为构成违约，应当根据双方约定和法律规定承担继续履行、赔偿损失等违约责任。同时，根据合同的约定，因被告拖欠租金未付超过15天，原告有权解除涉案合同；另外，根据合同约定，被告延期支付租金等费用，应按照日千分之五支付原告违约金，本院认为，该合同约定的标准过高，应予调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，但因现原告仅主张10万元违约金，经计算也低于上述标准，此系原告自愿处分自身权利，本院对此予以确认。对于原告主张的律师费损失，因双方在合同中进行了约定，原告也举证了《法律服务委托合同》及律师费发票，能够证实相应律师费损失的发生，因此，本院对此亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条规定，判决如下：一、原告苏州亿聚得电子科技有限公司与被告上海帅帅工贸有限公司于2019年11月2日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海帅帅工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州亿聚得电子科技有限公司租金60.5万及违约金10万元，合计70.5万元；三、被告上海帅帅工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州亿聚得电子科技有限公司律师费损失66000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15520元，减半收取计7760元，由被告上海帅帅工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  万玉明二〇二〇年十一月十六日书记员  吴 越附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。