山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1002民初5971号 原告(申请执行人)：浙江暨阳建设集团有限公司。 法定代表人：杨国庆，董事长。 委托诉讼代理人：李琳，山东隆润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙博涵，山东隆润律师事务所实习律师。 被告(案外人)：毕XX。 委托诉讼代理人：向婷源，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹文燕，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 第三人(被执行人)：威海乾元房地产开发有限公司。 法定代表人:吴耿荣，董事长。 委托诉讼代理人：单伟，系该公司工作人员。 原告浙江暨阳建设集团有限公司（以下简称“暨阳建设公司”）与被告毕XX、第三人威海乾元房地产开发有限公司（以下简称“乾元房产公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。暨阳建设公司之委托诉讼代理人李琳，毕XX及其委托诉讼代理人向婷源、尹文燕，乾元房产公司之委托诉讼代理人单伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 暨阳建设公司向本院提出诉讼请求：准许对登记在乾元房产公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区-30号-103室房屋的执行。事实和理由：暨阳建设公司与乾元房产公司建设施工合同纠纷一案，法院作出(2020)鲁1002执1853号执行裁定书，裁定查封乾元房产公司名下位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区-30号-103室涉案房屋。毕XX在执行过程中提出执行异议称，乾元房产公司于2014年10月24日与方国红签订房屋预售合同，约定首付款150820元，剩余396000元通过银行贷款还清，方国红已将涉案房屋出卖给毕XX。2020年9月25日，法院作出(2020)鲁1002执异164号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。因乾元房产公司由威海临港经济技术开发区管委会监管，暨阳建设公司了解的真实情况为，乾元房产公司只是用方国红的名义办理银行贷款，案涉贷款也是由乾元房产公司按月偿还，后因经济困难无力还款，银行扣划过乾元房产公司的保证金。虽然乾元房产公司与方国红签订商品房买卖合同(预售)，但方国红并不是真实的购房人，也未支付首付款170820元，更没有支付全部购房款，案涉房产归乾元房产公司所有，方国红无权处分。方国红将不属于自己的案涉房产出售给毕XX，是毕XX与方国红之间的房屋买卖合同纠纷，毕XX的损失应向方国红追偿。因此，毕XX不能以其与方国红签订的房屋买卖合同对抗暨阳建设公司对案涉房产的执行。毕XX的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的“(三)己支付全部价款”。另外，毕XX未提交方国红与乾元房产公司签订的商品房买卖合同(预售)原件及乾元房产公司出具的两张交款收据原件，方国红称不慎丢失，也与常理不符。法院认定案涉房产归方国红所有，事实不清，证据不足。所以，(2020)鲁1002执异164号执行裁定缺乏事实和法律依据。特提起本案诉讼，请求判如所请。 毕XX辩称，2014年10月24日，乾元房产公司就将房屋出售给方国红，方国红为房屋所有人。乾元房产公司与方国红于2014年10月24日就签订《商品房买卖合同（预售）》，将位于威海市正棋山1号-30号-103室涉案房屋以566820元的价格出售给方国红，并进行了交付。方国红支付首付款170820元，余款以涉案房屋为抵押在山东省威海农村商业银行股份有限公司工业新区支行办理了按揭贷款，贷款396000元已支付给乾元房地产公司。因此，涉案房产在2014年已经为方国红的个人房产，为保障其合法权益，方国红于2014年11月21日就涉案房产在威海市不动产登记中心办理登记备案与预告登记【威房预字第2014085985号】手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，方国红对涉案房屋已产生债权物权化的效果，具有对抗任何异议人的法律效力。因此，涉案房产系方国红所有。毕XX已在查封之前签订合法有效的书面买卖合同，且支付全部价款，合法占有涉案房屋。涉案房屋为毕XX所有，不能予以查封。2019年6月14日，方国红与毕XX签订房屋买卖预约合同，将涉案房产出售给毕XX。双方于2019年6月20日在威海市公证处对《房屋买卖预约合同》办理了公证。该合同约定房屋总价款为620000元，毕XX在合同签订起三日内向方国红支付首付款251709.81元。自2019年6月起，方国红名下银行贷款本金358290.19元及利息均由毕XX负责偿还，直至贷款结清。合同同时约定方国红于2019年6月20日前将房屋交付给毕XX使用，双方对房屋的交接过程无异议。合同签订后，毕XX已经实际占有涉案房屋并按照合同约定每月按时偿还银行贷款。现涉案房屋已经归毕XX所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院裁定依法解除对位于威海市正棋山一号-30号-103室房产的查封并停止执行合法合理。 乾元房产公司述称，方国红系乾元房产公司员工，双方不存在商品房买卖合意，也不存在真实的商品房买卖合同关系，乾元公司为了筹集经营资金，与方国红签订商品房预售合同，取得银行按揭贷款，所以方国红并未缴纳首付购房款，方国红也无商品房预售合同及首付款收据原件，方国红称因保管不慎丢失与事实严重不符，是一种欺骗行为，乾元房产公司也未将房屋交付，方国红的银行按揭贷款前三期由乾元房产公司出资以方国红名义向银行偿还，涉案房产归乾元房产公司所有，方国红与毕XX的买卖关系未经过乾元公司的允许。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2018年9月26日，本院作出（2018）鲁1002民初3430号民事判决书，判令乾元房产公司支付暨阳建设公司工程款17924118.37元；暨阳建设公司对威海临港经济技术开发区正棋山一号A01地块1#-4#楼、5#车库及室外排水工程（对应公安预编号为68号、67号、64号、66号、65号）在17924118.37元范围内享有建设工程价款优先受偿权。因乾元房产公司未履行上述义务，暨阳建设公司向本院申请执行。2020年6月16日，本院作出（2020）鲁1002执1853号执行裁定书，并据此查封了位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区-30号-103室房屋。在执行过程中，毕XX向本院提出异议，主张其通过向方国红购买并已实际占有上述房屋，且按月偿还贷款，涉案房屋属其所有，故请求解除对上述房屋的查封，中止执行。2020年9月25日，本院作出（2020）鲁1002执异164号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。暨阳建设公司在法定期限内提起本案诉讼。 2014年10月24日，方国红作为买受人与乾元房产公司作为出卖人签订编号为【预】201400035512的威海市商品房【预售】合同，约定方国红购买乾元房产公司开发的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区-30号-103室房屋，建筑面积125.96平方米，价款566820元，合同签订时付20000元作为定金，合同签订后1日内交购房款150820元，余款396000元于2014年11月15日前付清，2014年12月31日之前交付房屋。2014年11月20日，方国红与山东威海农村商业银行股份有限公司工业新区支行签订个人住房借款合同，约定方国红借款396000元用于购买位于正棋山一号小区30号103的房屋，借款期限从2014年11月20日至2039年11月19日，方国红在农商行开立还款账户（账号62231910********），每一个月为一个还款期，乾元房产公司、张丽晓作为保证人提供保证担保。2014年11月21日，正棋山一号小区-30号-103室的房屋进行威房预字第2014085985号预告登记，权利人为方国红，义务人乾元房产公司。山东威海农村商业银行股份有限公司将396000元放款至乾元房产公司账户。 2019年6月14日，方国红作为甲方与毕XX作为乙方签订房屋买卖预约合同，约定甲方自愿将购自乾元房产公司的正棋山一号小区-30号-103室房屋转让给乙方，转让总价620000元，合同签订三日内向甲方支付251709.81元，本合同签订之日将履约保证金10000元提存至威海是威海卫公证处，待房屋不动产权证过户登记到乙方名下后自动转为购房款支付给甲方，自2019年6月起，房屋欠付银行贷款本金358290.19元及利息由乙方负责偿还（存入方国红在山东威海农村商业银行账号为62231910********的账户内），所偿还的本金计入房屋转让总价款，2019年6月20日前将房屋交付乙方，甲方将房屋相关凭证材料（预售合同及房款收据已丢失，甲方保证协助办理不动产转移登记的必要手续）一并交付乙方收执保管。双方还就房屋办理权属证书及过户等事项进行了详细约定。同日，方国红、毕XX对上述房屋买卖预约合同及委托山东省威海市威海卫公证处（就正棋山一号小区-30号-103室房屋委托办理领取不动产证书、缴纳税费、查档、签订不动产转让合同、转移登记等）、毕XX（就正棋山一号小区-30号-103室房屋委托办理提提前偿还银行贷款、还款手续、领取相关证件、抵押权注销登记、预告登记注销等）在山东省威海市威海卫公证处办理了公证。 2019年6月14日，毕XX向方国红转账251709元。方国红出具收条，其上显示，今收到毕XX购买正棋山一号小区30号-103房款251709元，另有10000元提存到威海卫公证处，剩余贷款余额358290.19元及利息由毕XX偿还。 2019年6月17日，毕XX向山东省威海市威海卫公证处转账10000元。2019年6月16日、7月14日、8月9日、9月9日、10月10日、11月12日、12月17日、2020年1月11日、2月3日、3月11日、4月14日、7月9日、8月3日、9月15日、10月15日，毕XX分别向方国红用于偿还涉案房屋贷款银行的账户（账号为62231910********）转账2600元、2700元、2500元、2700元、2700元、2700元、2600元、2600元、2600元、2600元、2600元、3335元、2600元、2600元进行还贷。 庭审中，毕XX陈述，2019年4月，其曾去乾元房产公司的售楼处看房并定了正棋山一号小区的两套现房，单价5500元/平方米；后通过朋友李俊得知方国红欲出售同一小区的房屋；方国红拿着房屋的合同、预告登记材料，是真实的，方国红和其妻子还拿着钥匙领着去看了涉案房屋，房子带小院适合老人居住，房价620000元，方国红说2020年开春可以办证，故毕XX决定购买，并对购买的过程进行公正，毕XX持有的涉案房屋钥匙系方国红交付；毕XX往涉案房屋内放置了床垫、桌子和衣服，其曾在涉案房屋内休息睡觉；后来得知房屋被查封，所以，向法院提出了异议，法院裁定支持毕XX的主张。 庭审中，乾元房产公司陈述，方国红2014年初至2014年底在其公司工作，2015年底离开，公司法定代表人吴耿荣自称曾转账给方国红部分款项用于偿还了涉案房屋贷款，银行还曾扣掉乾元房产公司在银行的保证金用于偿还涉案贷款，后对涉案贷款的偿还情况不清楚；毕XX购买涉案房屋是被方国红、王俊等人下套欺骗，方国红、王俊等人都想赚毕XX的钱，毕XX在方国红、王俊等人说服下购买了涉案房屋，但不清楚如何说服的；毕XX现持有的涉案房屋钥匙系私自更换门锁后的钥匙，乾元房产公司拒绝为毕XX开通涉案房屋的水电，是因为方国红不是案涉房产正常的购房消费者，如果配合交付涉案房产并开通水电，则侵害公司其他债权人的利益。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。本案争议的焦点为毕XX就涉案正棋山一号小区-30号-103室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 方国红与毕XX就涉案正棋山一号小区-30号-103室房屋签订的房屋买卖预约合同具备标的、价款、履行方式等实质性房屋买卖的条款。相关银行就涉案房屋已为方国红发放过按揭贷款，涉案房屋也以方国红为权利人、乾元房产公司为义务人进行了预告登记。毕XX作为普通的购房人根据银行贷款、预告登记等相关事实足以相信方国红系涉案房屋的买受人，有权将涉案房屋出售。乾元房产公司称毕XX系在方国红等人下套欺骗的情况下被说服购买涉案房屋。乾元房产公司未提出方国红与毕XX约定的房屋价格明显低于市场价格。以上可以印证毕XX在向方国红购买涉案房屋时系善意相对人。根据上述情况，应认定方国红与毕XX签订的房屋买卖预约合同具有房屋买卖合同的性质，合法有效。毕XX按照合同约定向方国红转账支付购房款251709.81元，另外358290.19元购房款也按照合同约定以直接向涉案房屋的贷款银行进行按月偿还的方式替代履行，剩余购房款10000元按照合同约定已提存至山东省威海市威海卫公证处，待房屋不动产权证过户登记到毕XX名下时由公证处转付给方国红。毕XX主张方国红向其交付涉案房屋的钥匙，虽乾元房产公司主张该钥匙系私自更换涉案房屋门锁后的钥匙，但乾元房产公司未提供证据证明方国红并未向毕XX交付涉案房屋的钥匙，可以认定毕XX在查封之前已经占有涉案房屋。毕XX和方国红对房屋过户事项进行约定并与委托办理产权登记及过户等事宜进行了公证，方国红尚未取得房屋产权证书，现不具备过户条件，故对涉案房屋未办理过户登记，毕XX本身并无过错。在支付购房款并合法占有涉案房屋的情况下，毕XX待方国红取得房屋产权证书后即可要求协助办理房屋产权过户手续。所以，毕XX对涉案房屋已经享有物权期待权。 另，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。根据该规定，违背预告登记的处分行为不发生物权效力,在预告登记义务人被强制执行时,预告登记可以排除包括强制执行在内的处分权。本案中，涉案正棋山一号小区-30号-103室房屋已经办理预告登记，假使乾元房产公司所称其与方国红签订威海市商品房【预售】合同并非真实意思表示、真实目的系乾元房产公司为获取银行按揭贷款作为经营资金的情况属实，但乾元房产公司在方国红离职时和清理资产时均未对相关事宜进行诸如解除涉案房屋预售合同或确认涉案房屋预售合同无效及申请撤销涉案房屋的预告登记等积极恰当处理，使得涉案房屋的预售合同依然存在、涉案房屋的预告登记依然存在等现状。根据上述法律规定，在预告登记义务人乾元房产公司被强制执行时,该预告登记可排除包括强制执行在内的处分权。所以，即使乾元房产公司与方国红之间存在上述通谋虚假行为的情况属实,也系乾元房产公司本身存在重大过错，对由此产生的风险也理应自担，因方国红出售涉案房屋给乾元房产公司造成的损失，应由乾元房产公司向方国红进行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回浙江暨阳建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由浙江暨阳建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 本院作出的（2020）鲁1002执异164号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  徐国建 人民陪审员  刘美玲 人民陪审员  宋吉娜 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  王 芳