广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3482号上诉人(原审被告、反诉原告）：江门市新森物业管理有限公司,住所地：广东省江门市蓬江区宏江路****。法定代表人：陈传奇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈剑峰，广东弘新君睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铮杰，广东弘新君睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江门小马俱乐部有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区群星龙马里底江山**之二。法定代表人：梁景棠。委托诉讼代理人：唐亚智，广东金匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖欣，广东金匠律师事务所律师。原审被告：高德添，男，1984年6月14日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上诉人江门市新森物业管理有限公司(以下简称新森公司)因与被上诉人江门小马俱乐部有限公司（以下简称小马公司）及原审被告高德添租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初10037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新森公司上诉请求：1.撤销一审第一项判决，依法驳回小马公司的赔偿请求；2.本案一、二审的诉讼费用由小马公司承担。事实和理由：一、案涉的《土地租赁合同》合法有效。1.新森公司拥有案涉土地使用权。新森公司与江门市蓬江区环市街群星龙马股份合作经济社(以下简称龙马股份合作经济社)于2018年4月28日签订《土地承包合同书》，约定新森公司承包江门市蓬江区环市街群星龙马底江山、老潭山、高林坡、低坑、高咀、高咀坑、松鐥坑、李元、阳光坑、大圩（土名）等连片的农用地块，可作休闲农业、观光旅游、园林绿化、养殖（禽畜除外）、农副出品展销场地等使用，承包面积约为255亩，承包期为二十三年，从2018年1月1日（实际于2018年4月28日才签约）至2040年9月30日止。因而新森公司拥有前述地块的合法使用权。2.一审判决对案涉的《土地租赁合同》效力审查适用法律错误。案涉《土地租赁合同》所涉及的地块使用权是新森公司与江门市蓬江区环市街群星龙马股份合作经济社于2018年4月28日签订《土地承包合同书》而取得。而新森公司的转租行为也得到土地所有人龙马股份合作经济社的同意。而案涉土地的地上建筑物，包括2号楼、3号楼、4号亭、5号亭以及长廊均是由新森公司承租前的前手土地承包人黎建长所建，并经由江门市蓬江区誉和农庄餐厅在2018年4月28日前出租给小马公司使用，新森公司于2018年4月28日后的出租只是维持了前手的出租现状。案涉的《土地租赁合同》约定的主要租赁标的物为土地使用权，地上建筑物使用权是附带交小马公司使用，小马公司清楚前述地上建筑物并未办理报建手续，有可能被政府拆除，但在被政府拆除前，小马公司可以继续使用前述地上建筑物或经由小马公司完善行政报批手续后持续使用。小马公司经营马术培训，需要巨大露天场地，马厩使用只是其中很少的面积，因此，案涉土地的地上建筑物被拆除并不会导致其他已租土地的没法使用。因此，一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，认为“由于涉案土地租赁合同约定用途为马术培训，并且涉案租赁建筑物并未取得建设工程规划许可证，故小马公司与新森公司签订的《土地租赁合同》无效”是错误的，本案出租主要是土地使用权而不是地上建筑物，违反行政法规的是小马公司擅自违法扩建和装修违建物的行为，并不是新森公司出租行为。二、小马公司无权对因其擅自违法扩建和装修违建物的行为所造成的损失向新森公司主张赔偿。根据《土地租赁合同》约定，新森公司将承租使用的位于江门市蓬江区群星龙马里底江山一号的一块土地以有偿的方式租赁给小马公司作马术培训的用途使用，该土地总面积为约30亩，其中包括建筑物2号楼、3号楼、4号亭、5号亭以及长廊，土地的性质为农用地和耕地。甲方保证场地使用权无争议。而江门市蓬江区自然资源局蓬江自然资处告字［2019］27号《行政处罚告知书》要求清拆的是前述地块上的违法建筑物，并非禁止使用土地。《土地租赁合同》第五条第3款约定：“租赁期内乙方如需建设的（注：指需要政府审批的报建项），必须征得甲方及有关政府部门的书面同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担。如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续（包括报建、水电、消防、开户、营业执照等），但所需的一切费用由乙方承担。若乙方因自行建设，对甲方整个园区造成的一切损失由乙方承担”。小马公司对未经新森公司准许及有关政府部门书面同意并办理一切审批手续的情况下，擅自违法扩建和装修违建物的行为所造成的损失，无权向新森公司主张赔偿。因此，新森公司认为一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，酌定现值损失为549267元是适用法律错误，所有证据均不能证明新森公司同意小马公司的违法扩建和装修违建物的行为。三、小马公司无法对其损失进行有效举证，应承担举证不能的后果。一审判决采信的小马公司证明其损失的证据，均是未经评估鉴定机构审定的证据，是否真实发生、是否符合市场实际、工程是否已完工并验收合格，小马公司均无法对此类质疑进行有效举证，应承担举证不能的后果。综上所述，新森公司为维护自身合法权益，依法提起上诉，恳请二审法院依法纠正一审法院的错误判决，支持新森公司的上诉请求。小马公司辩称，1.新森公司并未取得其所承包的255亩土地的承包经营权证，该地块的相关用途未经规划部门审批，而且土地性质用途与合同约定用途不一致，新森公司与龙马股份经济合作社签订的《土地承包合同》并不能证明新森公司取得该地块的合法使用权。2.涉案租赁物的建设并没有取得主管部门的规划许可证，涉案租赁物属于违章建筑，新森公司与小马公司签订的《土地租赁合同》无效，新森公司辩称该租赁合同有效缺乏依据，一审判决认定该《土地租赁合同》无效适用法律正确。3.小马公司在一审时已明确说明主管部门认定的非法占用农用地动工建设面积8800平方米，包括了草坪、沙场和道路的占地建设面积，此与新森公司主张的建筑物的建筑面积约为5000平方米并不矛盾，小马公司在租赁期间只是对租赁物进行了装修，并没有扩建建筑物，新森公司也无证据证明小马公司加建或者扩建建筑物，因此，新森公司在上诉状所载明的第二部分的理由不成立。4.因涉案租赁物已被主管部门强制拆除，已不具备装修造价评估的条件，一审法院对此已经释明，双方当事人已不再损失委托鉴定机构进行评估鉴定，小马公司已就其损失提供了充分证据证明，且证据之间能相互印证，一审法院也依法进行了严格的审核认定，因此，新森公司上诉状所载明的第三部分上诉理由不成立。综上，小马公司认为一审认定事实清楚，适用法律基本正确，新森公司的上诉请求及事实理由缺乏依据，请求二审法院查明事实后依法驳回上诉，维持原判。原审被告高德添没有陈述意见。小马公司向一审法院起诉请求：1.判令新森公司、高德添向小马公司双倍退还保证金人民币300000元；2.判令新森公司、高德添向小马公司赔偿经济损失合计人民币706534.5元；3.本案诉讼费用由新森公司、高德添承担。新森公司向一审法院提出反诉请求：1.判令小马公司向新森公司支付从2018年12月4日起至合同解除之日止的租金，暂计至2019年11月15日的租金为600000元;2.判令小马公司向新森公司支付逾期缴纳租金的违约金（以租金600000元为基数，从2018年12月4日起按照年利率24%计算至合同解除之日止）;3.判决本案的诉讼费用由小马公司全部承担。一审法院判决：一、江门市新森物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失人民币192001元给江门小马俱乐部有限公司；二、驳回江门小马俱乐部有限公司的其他诉讼请求；三、驳回江门市新森物业管理有限公司的反诉请求。如未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费13858.81元，由江门小马俱乐部有限公司负担9718.81元，江门市新森物业管理有限公司负担4140元。本案一审反诉受理费11165.04元，由江门小马俱乐部有限公司负担3900元，江门市新森物业管理有限公司负担7265.04元。二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。二审再查明：2015年4月15日，黎建长与龙马股份合作经济社签订《土地承包合同书》，龙马股份合作经济社将群星龙马底江山、老潭山、离林坡、低坑、高咀、高咀坑、松鐥坑、李元、阳光坑、大圩（土名）等连片的农用地块共计255亩交由黎建长承包经营。新森公司于2018年4月19日与黎建长签订《土地承包经营权转让协议》，黎建长将其承包的龙马股份合作经济社上述农用地块共计255亩及该地块约5000平方米的建筑物（无证）转让给新森公司，黎建长须无条件配合新森公司与土地业主方完成转让手续。新森公司于2018年4月28日与龙马股份合作经济社签订《土地承包合同书》，龙马股份合作经济社同意将群星龙马底江山、老潭山、离林坡、低坑、高咀、高咀坑、松鐥坑、李元、阳光坑、大圩（土名）等连片的农用地共计255亩交由新森公司承包经营。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：新森公司的上诉请求应否支持。结合已查明的事实和现有证据显示，首先，案涉小马公司租赁的涉案位于江门市蓬江区群星龙马里底江山一号的30亩土地是新森公司所租赁龙马股份合作经济社农用地255亩的一部分，该土地上的建筑物是黎建长租赁马股份合作经济社上述农用地255亩期间所建，后由新森公司受让取得。本案新森公司将承租上述土地的其中30亩土地租赁给小马公司用于马术培训的用途使用即将该农用地用于非农建设。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第二十六条“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。……”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总图规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，一审法院作出新森公司与小马公司签订《土地租赁合同》违反了法律、行政法规强制性规定属无效合同的认定正确，本院予以维持。其次，上述《土地租赁合同》标的物包括建筑物2号楼、3号楼、4号亭、5号亭以及长廊，结合涉案江门市蓬江区自然资源局于2017年4月17日分别向江门市蓬江区环市街群星龙马股份合作经济社及黎建长发出的《责令改正违法行为通知书》、《行政处罚告知书》以及江门市蓬江区城市综合管理局于2018年10月26日向新森公司发出的《责令（限期）改正通知书》和江门市蓬江区自然资源局于2019年3月2日向新森公司、黎建长发出的《行政处罚告知书》等内容显示，上述建筑物属违章建筑，小马公司租赁后在案涉土地上的练马场又未经城乡规划主管部门审批许可擅自搭建构筑物，并对案涉建筑物进行了装修，2019年3月18日，涉案建筑物被行政执法单位强制拆除。如前所述，该土地未在相关部门办理任何使用权性质变更审批手续的情形下，新森公司在明知涉案土地为农用地不能出租用于非农业建设，仍将承租的土地中所涉30亩土地及该土地上的建筑物租赁给小马公司用于马术培训的用途使用，本案小马公司亦应知晓案涉土地应当办理土地使用性质的有关手续及案涉建筑物未办理批准建设手续，其在租赁后将涉案土地用于马术培训并未经城乡规划主管部门审批许可擅自搭建构筑物，并对案涉建筑物进行装修，最终被相关行政执法部门对涉案地块的建筑物予以拆除。鉴于新林公司对造成小马公司现时损失存在过错，且相互间的责任大小难以确定，据此，一审法院作出新森公司与小马公司应各承担50%的民事责任并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉《土地租赁合同》无效且涉案建筑物已于2019年3月18日被拆除，结合新森公司的反诉请求，小马公司应当偿付尚欠新森公司自2018年12月计至2019年3月18日止的案涉场地实际占用费（50000元÷30×108天）合计180000元。一审期间，小马公司为证明诉请主张提供了《收据》、《江海区利泰建材综合店承包合同》、《马联实业（北京）有限公司收据》等证据用以证实其损失共100937.5元。针对装修等损失部分，经一审法院释明，本案新森公司及小马公司在诉讼中均表示因涉案建筑物已拆除，相关损失已无法评估。一审法院经审查，对其中因建筑物拆除而产生的马匹运输费用194735元、马房设计和马场整体规划设计费224700元及场地装修481500元予以认定，该认定并无不当。因此，一审法院将上述认定的马房设计和马场整体规划设计费224700元及场地装修481500元按照租期六年计算，酌定小马公司该两项现时损失为549267元〔706200元÷6年÷12个月×（72-16）〕正确。以上小马公司现时损失共计744002元（194735元＋549267元），新森公司应按照50%的过错承担赔偿责任即新森公司应赔偿372001元给小马公司，扣减小马公司应付新森公司土地占用费用180000元，双方抵减后，新森公司应赔偿192001元给小马公司。现新森公司上诉主张案涉建筑物已拆除并不影响小马公司对案涉土地的使用以及对案涉损失不予赔偿缺乏理据，本院不予支持。综上所述，江门市新森物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4140.02元，由江门市新森物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 梁宇俊审 判 员 徐 闯二〇二〇年十一月五日法官助理 杨倩瑜书 记 员 黄巧明