文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8355号原告：湖南鑫远投资集团有限公司，住所地长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑20栋10楼。法定代表人：谭岳鑫。委托诉讼代理人：张赞，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文扬，湖南君见律师事务所实习律师。被告：谢宁，男，1990年6月9日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：袁向明，湖南联合天成律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路2号。负责人：文爱华。委托诉讼代理人：杨立峰，男，1974年3月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区,系公司员工。委托诉讼代理人：姜剑，女，1978年10月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区,系公司员工。原告湖南鑫远投资集团有限公司与被告谢宁、第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南鑫远投资集团有限公司之委托诉讼代理人张赞，被告谢宁及其委托诉讼代理人袁向明，第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行之委托代理人杨立峰、姜剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南鑫远投资集团有限公司请求判令：1.解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20170465506）及补充协议等与该商品房买卖相关的所有协议；2.被告、第三人协助原告注销抵押、撤销网签合同、注销合同备案、解除预告登记等与涉案房屋更名过户的所有手续；3.被告立即将位于天心区桂花坪办事处长沙市××街道××社区××栋××单元××层××号房屋恢复原始结构（毛坯房）并腾空交付给原告；4.解除原告、被告及第三人之间签署的《个人借款担保合同》及相关协议；5.被告向原告偿还原告向第三人代偿的款项合计35407.78元以及违约金（以23831.78元为基数，从实际扣划之日起，按月利率1.5%计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年8月10日的违约金为1352.28元）；6.被告承担原告交易税费损失共计81626元;7.被告承担原告就本案支付的律师费5万元；7.被告向原告支付逾期办理房屋过户相关手续的违约金122360.32元（以764752元为基数，按月利率2%的标准，从2019年12月1日开始计算至办理完过户手续之日止，暂计算至2020年1月1日为止）；9.判决原告有权就被告所应支付的第5、6、7、8、10项费用从其已付房款中抵扣；10被告承担本案全部诉讼费用、财产保全费等其他费用。被告谢宁辩称：第一，本案不符合解除条件，理由如下:商品房买卖合同及补充协议第1.5、1.6条都是原告作为开发商提供的格式条款，补充协议1.5、1.6条的约定显失公平，损害购房人的利益，应属无效条款。原告就本案的合同的解除以及垫付款项并未向被告尽到通知义务，其发送的律师函经查询退还了原告，被告并没有收到。被告欠付了银行按揭贷款属实，但是是受疫情不可抗力的影响，可以依法免除相应的法律责任。第二，针对原告的具体诉讼请求，因为本案合同解除的条件没有成就，所以原告提出的第二、三、四、六、八项诉讼请求均没有事实以及法律依据。第三，针对第五项诉讼请求，被告欠付的代偿贷款本金，被告愿意支付，但是违约金的标准太高。针对第七项诉请律师费，本案被告只欠付了2万余元，被告只在相应的额度内承担律师费。关于诉讼费保全费也应当在此范围内承担。第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行辩称：涉案房屋的他项权证没有办妥。所以2019年11月29日至2020年7月31日原告一共垫资8笔合计23831.78元。谢宁多次未按时足额归还贷款，我方在10月份给开发商发送了一份通知，要求开发商收回该房屋、归还全部贷款。对原告诉讼请求第二项、第四项均需要在房屋贷款全部归还情况下进行。经审理查明：2018年1月9日，被告谢宁作为买受人，原告作为出卖人，签订一份编号为201704665506的《长沙市商品房买卖合同》及附件，约定：买受人购买的商品房为长沙市天心区××街道××社区××栋××单元××层××号房屋。该商品房单价为7967元／平方米，总房价764752元。买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期放款（含定金）234752元，余款530000元向银行申请贷款。附件八《补充协议》第一条1.5条约定，若因买受人不履行还款义务而导致出卖人承担责任的，买受人应于出卖人通知还款之日起十日内向出卖人偿还出卖人产生的损失及相关费用（包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用），并按照全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金。出卖人根据合同约定解除合同的，出卖人有权从买受人已付房款中直接扣除所有违约金、滞纳金和赔偿款项，剩余价款（若有）由出卖人无息退还给买受人，若买受人已付房款不足以支付违约金、滞纳金和赔偿款的，则应补足差额。买受人应在办理退还手续前按照出卖人通知的时间配合出卖人到长沙市房屋产权管理局办理预告或备案登记的注销手续，买受人应于出卖人通知之日起7日内配合出卖人办理注销手续，逾期办理的应每日按总房价款的千分之一向出卖人支付违约金。出卖人按照合同填写地址向买受人挂号邮寄或快递材料视为出卖人书面通知送达，邮寄发出之日视为送达之日。双方对其他权利义务一并进行了约定。原告在出卖人处签字盖章予以确认，被告在买受人处签字予以确认。合同签订后，被告向原告支付了购房款764752元（首付款234752元、贷款530000元）。2018年11月23日，原告向被告交付了房屋。被告向第三人偿还贷款，因被告逾期还款，第三人于2019年11月29日、2020年1月19日、2月28日、3月31日、4月30日、5月29日、6月30日、7月31日分别扣划原告担保账户资金2964.88元、2970.49元、2978.8元、2984.86元、2986.89元、2986.22元、2975.46元、2984.18元，合计23831.78元。2020年8月11日，原告按照被告谢宁在签订合同时留下的联系电话及联系地址向被告邮寄送达《湖南君见律师事务所律师函》，该律师函载明，请你在收到本律师函后于2020年8月11日前，将所拖欠的保证金及违约金等如数支付给鑫远公司。若你拒不履行付款及配合办理相关手续的义务，鑫远公司将委托本所律师将你诉至法院，通过法律手段来追究你逾期付款的责任。邮寄结果为2020年8月14日退回。另查明，2017年12月5日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《商品房销售贷款合作协议书》约定甲方同意对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。原告已为本案向湖南君见律师事务所诉讼支付律师费50000元。还查明，被告自原告起诉后自行偿付了2020年8月、9月的贷款，但对于原告垫付部分至庭审之日仍未归还。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》及附件、《特别签订条款》、《商品房销售贷款合作协议书》、转账记录、网上银行电子回执单、《委托代理合同》、发票等证据及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。原、被告签订的合同中约定了被告应当在原告通知还款之日起十日内向原告偿还原告的损失及相关费用(包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用)，并按全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金，如未能在上述约定时间内偿付的，在房屋尚未办理产权转移登记的情况下，原告有权解除合同。现原告在2020年8月11日向被告邮寄送达通知还款的律师函，虽被告未收到该邮件，但是该邮件上填写的邮寄地址和电话均系被告在合同上的联系电话及地址，且根据约定按照合同填写的电话地址邮寄未收件的也视为送达，故对被告提出未收到邮件，不符合通知的形式，不符合合同解除条件的诉讼请求，本院不予支持。被告谢宁未按时偿还原告的代偿款项，合同解除条件成就，原告据此主张解除合同，合乎双方约定及法律规定，本院予以支持。关于被告提出的合同系格式合同，部分条款加重被告义务应当属于无效，且未归还款项原因系疫情发生期间，应当免除相应责任的问题。涉案合同虽系格式合同，但对于解除合同部分并未明显加重被告的义务，减轻原告责任的情况。且在2019年11月被告就发生了未归还贷款导致原告代偿的情况，自2020年起被告更是在长达七个月的期间内未归还贷款，在疫情期间被告应当积极与第三人以及原告联系、协商解决此事，在全国复工复产后被告更应当积极偿还贷款，但被告怠于履行义务、怠于采取补救措施，被告逾期未还款没有合理合法依据，本院对于被告的上述抗辩意见，均不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告协助其办理涉案房屋撤销网签合同、注销合同备案、解除预告登记等于涉案房屋更名过户的所有手续以及被告将涉案房屋恢复原始结构并腾空后交付给原告的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告谢宁未按时归还贷款致使第三人从原告担保账号扣划被告未还贷款，被告应当向原告偿还其向第三人代偿的贷款本金及利息、罚息等共计23831.78元。关于违约金，《补充协议》第一条1.5约定按全部相关款项万分之五每日于出卖人通知还款之日起十日内向出卖人支付违约金，虽双方约定为交邮之日为通知送达之日，但该条款增加了原告方的义务，本院酌情推迟至邮件退回之日即2020年8月14日起计算违约金。现原告主张按月利息1.5%计算违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。对原告主张被告支付逾期办理房屋过户相关手续的违约金，由于原告在起诉前并未明确通知被告需配合办理预告或备案登记的注销手续，故原告提起该诉讼请求的基础不成立，本院不予支持。原告提交委托代理合同、专用发票等，可以证明已支付律师费50000元，该费用未超过法律约定标准且符合双方约定，本院予以支持。关于交易税费损失。被告未提交相应支付证据证明被告实际支付并产生了该费用，本院不予支持。合同解除后被告应当向原告返还相应购房款，原告主张抵扣上述被告应当支付的款项，本院予以支持。对剩余部分被告未提出相应请求，本院不予审理，被告可以另行主张。关于解除原告、被告以及第三人签署的《个人借款担保合同》以及要求第三人协助注销抵押，与本案不属于同一法律关系，不是本案的审理范围，本院不予审查，原告可另行寻找合法途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南鑫远投资集团有限公司与被告谢宁于2018年1月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、限被告谢宁在本判决生效后十日内配合原告湖南鑫远投资集团有限公司注销的网签登记、备案登记、解除预告登记，如被告谢宁逾期未予配合，原告湖南鑫远投资集团有限公司可凭本判决书向房地产主管部门办理相应注销手续；三、限被告谢宁在本判决生效后二十日内将长沙市天心区桂花坪街道新园社区鑫远玲珑雅苑第9栋2单元5层506号房屋恢复原状并归还给原告湖南鑫远投资集团有限公司；四、限被告谢宁在本判决生效后十日内向原告湖南鑫远投资集团有限公司支付代偿贷款23831.78元，并以实际欠付代偿款项为基数，按照月利率1.5%的标准从2020年8月14日起支付至实际偿还之日止的违约金；五、限被告谢宁在本判决生效后十日内向原告湖南鑫远投资集团有限公司支付律师费损失50000元；六、上述第三项、第四项确定的债务，原告湖南鑫远投资集团有限公司在被告谢宁已付房款中予以抵扣；七、驳回原告湖南鑫远投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4762元，减半收取2381元，本案保全费4320元，共计6681元，由被告谢宁承担5000元，原告承担1681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  雷金菊二〇二〇年十一月三日法官助理张用之书记员冯莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。