德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1491民初1763号 原告：德州某某公司，住所地山东省德州经济技术开发区。 法定代表人：田某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晶晶，山东德洲律师事务所律师。 被告：孙某某，女，1981年11月19日出生，汉族，住山东省德州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：毛志勇，山东九公（济南）律师事务所律师。 原告德州某某公司（以下简称“某某公司”）与被告孙某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。某某公司的委托诉讼代理人李晶晶到庭参加诉讼，孙某某的委托诉讼代理人毛志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年11月1日至2020年12月31日物业服务费10668元及生活垃圾处理费250元，并向原告支付违约金(每日按应交费金额的千分之五计算，自逾期之日起至付清之日止)；2.因本案产生的相关费用由被告承担。诉讼过程中，某某公司变更第一项诉讼请求中的违约金计算方式为：“截至2020年6月30日违约金数额33581.80元。”事实与理由：德州某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）系德州经济技术开发区体育路1号紫麟苑小区的建设单位。2016年11月2日某某公司与某某公司（以下简称“某某公司”）解除前期物业管理合同，另行与某某公司签订前期物业管理服务合同，自2016年11月1日起，由某某公司负责紫麟苑小区前期物业服务。孙某某系紫麟苑小区1号楼1单元1101号的业主。某某公司如约为紫麟苑小区业主提供了物业管理服务，孙某某作为紫麟苑小区业主，经某某公司多次催告，拒不交纳2016年11月1日至2020年12月31日物业服务费10668元及2016年11月1日至2020年12月31日生活垃圾处理费250元。 孙某某辩称，第一，对某某公司的原告主体资格存疑。第二，某某公司主张的2016年11月1日至2017年8月1日之间的物业服务费及2016年11月1日至2017年8月1日之间的生活垃圾处理费已超过诉讼时效，该部分费用不应当支持。第三，某某公司未按照有关标准提供服务，其提供的物业服务水平与收费标准不符。第四，某某公司怠于履行物业服务义务，使孙某某遭受经济损失，该部分损失应当予以酌情扣减。第五，某某公司委托施工企业在小区内进行施工时造成孙某某私家车受损，支出1795元维修费，该部分费用应当由某某公司负担。第六，某某公司要求支付违约金的诉讼请求无合同约定及法律依据，同时本案争议发生的根源在于某某公司违约在先，其要求违约承担违约金的诉求依法应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了开庭质证。对当事人无争议的证据，本院认定如下：某某公司提交的证据一《前期物业管理服务合同》《关于物业管理交接事宜协议》，证据二《德州市商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》，证据三德州市物价局文件六份，孙某某提交的证据一《前期物业管理服务协议》，当事人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：某某公司提交的证据四催收物业费的函、快递单、快递查询记录、催费照片，证据五保险合同、保险费发票，孙某某虽对上述证据真实性有异议，但未提交相反证据予以推翻，上述证据可相互印证，本院对上述证据的真实性依法予以确认并在卷佐证。孙某某提交的证据二紫麟苑小区照片，无相反证据推翻，本院对该证据材料的真实性依法予以确认；其提交的证据三车辆照片及德州浩远汽车服务有限公司结算单，证据四机动车维修结算单，无相反证据推翻，本院对该证据材料的真实性依法予以确认。 综合本案庭审及依法认定的证据，本院查明事实如下：孙某某系德州经济技术开发区紫麟苑住宅小区1号楼1单元1101号房产的业主，房产建筑面积133.35㎡。2015年7月15日，孙某某与某某公司签订《前期物业管理服务协议》，约定高层住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取物业管理服务费。协议第五条第三款约定“物业管理费实行预交方式，乙方首次交费自合同约定交房之日起计算，预交12个月，再次及以后缴费按每季度缴纳，每季度末最后10日缴讫下季度费用（包括其他相关费用）。”协议第十一条第四款约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。”2016年11月2日，某某公司与某某公司签订《前期物业管理服务合同》，约定自2016年11月1日起，某某公司为该小区提供物业管理服务，约定该小区高层住宅物业管理服务费按1.6元/月/建筑平方米收取，合同第二十二条约定“业主物业服务费用按每季度一次交纳，业主或物业使用人应在上一季度最后十天续交，履行交纳义务。”“甲方、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起每天按应交物业管理服务费的千分之五交滞纳金。”同时，某某公司与某某公司签订了《关于物业管理交接事宜协议》。自2016年11月1日起，孙某某未向某某公司交纳物业管理服务费及生活垃圾处理费。 另查明，按照德价发[2015]55号文件、德价发[2016]66号文件、德价发[2016]212号文件、德价发[2017]181号文件、德价发[2018]80号文件、德价发[2018]113号文件规定，该住宅小区高层住宅按照建筑面积以每月每平方米1.6元的标准收取物业费。按照德价发[2016]66号文件规定，按照每月每户5元的标准收取生活垃圾处理费。 本院认为，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，某某公司作为建设单位与某某公司签订的《前期物业管理服务合同》，对该住宅小区业主具有约束力。自2016年11月1日至2020年12月31日期间，某某公司为涉案住宅小区全体业主提供物业管理服务，孙某某系该小区的业主，亦实际享受了某某公司提供的物业服务，某某公司作为原告起诉主张物业服务费，诉讼主体适格。物业管理服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业服务，同时亦需要业主的积极配合，并按合同约定交纳物业服务费，如此才能共同营造干净整洁舒适的生活环境。物业服务费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，垃圾处理费是物业公司为城市行政管理部门代收的垃圾清运费用，收取标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，孙某某拒不交纳物业服务费用及垃圾处理费，不仅构成违约，同时也损害了其他大多数正常交费业主的权利。如孙某某对某某公司的物业服务质量有异议，可通过协商、投诉、向主管部门反映等方式解决。其提出的某某公司委托企业在小区内施工时造成孙某某私家车受损并支出维修费，与本案非同一法律关系，且证据不足，本院不予采纳。 关于物业服务费及垃圾处理费的数额问题。《前期物业管理服务合同》第二十二条第1项约定，“业主物业服务费用按每季度一次交纳，业主或物业使用人应在上一季度最后十天续交，履行交纳义务。”某某公司起诉时已届满的物业服务费为2020年10月31日前的物业费及垃圾处理费。故某某公司主张孙某某交纳2016年11月1日至2020年10月31日期间的物业服务费10241.28元、及2016年11月1日至2020年10月31日期间生活垃圾处理费240元，本院依法予以支持。 关于某某公司主张的违约金。《前期物业管理服务合同》第二十二条第4项约定，“甲方、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起每天按应缴物业管理服务费的千分之五交滞纳金。”孙某某自2016年11月1日后未再交纳物业服务费用，已构成违约，应当承担违约责任。合同中约定的日千分之五的违约金计算标准显然过高，某某公司亦未提交证明因被告违约给其造成实际损失的相关证据，本院认为其违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）参照逾期罚息利率即上浮50%标准计算为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、孙某某于本判决生效之日起三日内向德州某某公司给付物业管理服务费10241.28元、生活垃圾处理费240元及违约金[以640.08元为基数，自2016年11月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2017年2月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2017年5月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2017年8月1日起至实际给付之日止；640.08元为基数，自2017年11月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2018年2月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2018年5月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2018年8月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2018年11月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2019年2月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2019年5月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2019年8月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2019年11月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2020年2月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2020年5月1日起至实际给付之日止；以640.08元为基数，自2020年8月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（2019年8月20日前该标准为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率）上浮50%标准计算]。 二、驳回德州某某公司的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费72元，减半收取计36元，由孙某某负担。财产保全费420元，由德州某某公司负担295元，由孙某某负担125元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  李文桥 二〇二〇年十一月十八日 书记员  王金凤