湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3224号上诉人（原审原告）：万思阳，男，1993年10月10日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛晟宇，湖南金鹗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李岳君，男，1969年5月11日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李岳荣（李岳君的哥哥），住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：隋政，湖南湘北律师事务所律师。原审第三人：湖南省岳阳市岳阳楼区三眼桥街道李家冲社区居民委员会，住所地岳阳市岳阳楼区求索东路**。法定代表人：袁志勇，主任。上诉人万思阳因与被上诉人李岳君、原审第三人湖南省岳阳市岳阳楼区三眼桥街道李家冲社区居民委员会（以下简称“李家冲社区”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初3881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人万思阳及其委托诉讼代理人何化、毛晟宇，被上诉人李岳君的委托诉讼代理人李岳荣、隋政，原审第三人的法定代表人袁志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万思阳上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或改判被上诉人及第三人共同赔偿上诉人30万元人民币（以评估鉴定为准）；二、对被上诉人妨害民事诉讼的行为所造成的损失予以赔偿，并请求法院对被上诉人依法予以制裁；三、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审故意违反法定程序。1、本案是另一案件的反诉案件，双方权利义务并不明确，争议极大，属于复杂案件，一审法院适用简易程序，独任审理不当。2、一审法院剥夺了上诉人就装修损失申请鉴定的权利。二、一审法院在合同效力的认定上，故意违反法律规定枉法裁判。从第三人发出的通知可知，被上诉人无权出租，且案涉房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，双方签订的租赁合同无效。三、一审判决认定事实不清，有两个决定权利义务的关键事实：1、因被上诉人无出租权，在门面另行出租时，上诉人有权收回38000元门面转让费。2、上诉人与被上诉人之前口头约定，门面可由上诉人租赁多年，基于该承诺，上诉人进行了大量的投资，现因被上诉人的原因导致门面无法继续租赁，被上诉人应承担违约赔偿责任。四、被上诉人在一审法院判决后的第二、三天晚上把上诉人的物品搬出并换锁未告知，应予赔偿。李岳君辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人恶意占有门面，被上诉人搬离物件合法合理合情。万思阳向一审法院起诉请求：1、判决被告李岳君履行《房屋租赁合同》约定的原告在同等条件下有优先承租权的义务；2、判决被告及第三人共同赔偿原告的经济损失300000元（门面转让费、网购设备费、品牌加盟费、门面装修费、加盟设施费及物品原料费）；3、由被告及第三人承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月20日，被告李岳君（甲方）与原告万思阳（乙方）签订《门面租赁协议》，约定：1、甲方出租给乙方经营门面的具体位置为岳阳市外国语学校地段白杨坡路临街的第8号门面，一楼一层；2、门面租金为1800元/月，由乙方以季度上交一次，定每季度6号前按期支付给甲方，不允许拖欠租金，如乙方拖欠一个月以上，甲方有权终止合同；3、乙方向甲方支付门面押金人民币30000元，协议终止后由甲方当日将押金退还，押金不计利息；4、租赁期限为2018年3月31日至2020年3月31日止，协议到期后，乙方必须将门面内的家具，经营设施、货物全部搬走，向甲方办理门面移交手续，如乙方续租，同等条件下优先乙方租用；5、乙方在经营期间所有的装饰装修必经甲方同意后方可执行。协议到期后，乙方所投入的装饰装修及设备，甲方不予赔偿，直接收回。合同还对其他事项进行了约定。诉讼中，原告主张双方口头约定可租多年，被告不予认可。签订合同后，被告向原告交付了租赁门面，原告实际向被告交付了10000元押金。原告万思阳一直租赁案涉门面用于经营奶茶店，2019年8月9日，第三人李家冲社区向被告发出通知：“岳阳市外国语学校临街七个门面产权现归李家冲社区所有，因该处资产拟于近期进行公开拍卖处置，特通知七个门面现在的各租赁户于下周一（8月12日）上午8:30到社区二楼会议室办理租赁交接手续。”原告一直经营案涉门面未按第三人要求办理租赁交接手续。原告交付租金至2019年9月30日。合同到期后，被告李岳君要求原告交还租赁门面，但原告一直占用门面未将其返还给被告，也未向被告支付租金。诉讼中被告陈述，将门面收回后不再进行对外出租。另查明，本案的门面租赁合同系被告李岳君委托其哥哥李岳荣所签订。原告万思阳就案涉门面的装修投入、物品剩余价值及逾期营业收入等经济损失向本院申请司法鉴定，法院未予准许。一审法院认为：本案中被告李岳君与原告万思阳签订的《门面租赁合同》系被告李岳君委托其哥哥李岳荣签订的，合同对被告具有约束力。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方签订的租赁合同已经于2020年3月31日到期，原告主张双方口头约定可租多年，被告不予认可，原告未提交证据证明，对该主张不予采信。合同终止后，原告至今占用租赁门面，在诉讼过程中，原告未举证证明被告在租赁期限到期前后，已经和他人签订案涉门面的租赁合同，且被告陈述不再继续出租门面，故原告主张优先承租权的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于原告万思阳主张的损失，原告在租赁期间支付的装修费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，在租赁期限届满后，应由原告自行承担。双方签订的《门面租赁协议》也约定，被告在租赁期限届满后不予赔偿，故对于原告要求被告赔偿装修费的诉讼请求，不予支持，这也是法院不同意原告对装修损失进行评估的原因。对于原告添置的经营设施，合同约定“协议到期后，门面内的家具、设施设备等能搬走的由原告全部搬走”，据此约定，被告没有赔偿义务。原告对于物品残值申请评估，并无必要，对原告要求被告赔偿设施设备投入损失的诉讼请求，不予支持。原告支付的加盟费及转让费是正常的商业开支，原告要求被告赔偿于法无据，不予支持。综上，原告主张要求被告赔偿装饰装修费用及其损失的诉讼请求，无合同约定亦无法定依据，依法不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告万思阳的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取2900元，由原告万思阳负担。二审中，上诉人未向本院提交证据。被上诉人向本院提交了第八号门面物件登记明细表、参与搬离物件的人员签名和联系电话表、现场清理搬离物件情况照片以及易立平出庭所作证人证言，拟证明上诉人万思阳在租赁期届满后仍恶意占有门面，被上诉人经请示相关组织，在部分党员、居民代表、退伍军人、居民理事会等20余人参加下，经现场清点、登记造册、拍照记录，将8号门面内的物件搬离并存放在另一场所的行为是合法合情合理的。本院认为，被上诉人提供的证据与本案无关联性，本院不予采信。二审中李岳君自认其已于2020年7月27日将万思阳的物品搬离，并腾空了案涉门面。二审查明的其他事实与一审一致。另查明，一审程序并无不当。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《门面租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张该合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。本案的争议焦点为：一、案涉门面的租赁期限如何认定。二、上诉人主张的门面转让费、网购设备费、品牌加盟费、门面装修费、加盟设施费及物品原料费应否支持。关于焦点一，上诉人主张其与被上诉人口头约定租赁期限多年，其对承租门面进行了大额投资，且其享有优先承租权，现因被上诉人的原因导致其无法继续承租，被上诉人应承担违约赔偿责任。本院认为，案涉门面的租期是固定且明确的，上诉人承租门面的期限届满，被上诉人无需承担违约责任。理由如下：首先，从合同约定的内容来看，双方签订的门面租赁协议第四条中约定：“李岳君租给万思阳门面经营使用期限为2018年3月31日至2020年3月31日止。”其次，从优先承租权的性质来看，我国目前的合同法及其司法解释中，并无优先承租权的相关规定，优先承租权并非法定的权利，而来源于合同的约定，属于约定的权利。双方在合同中并未约定优先承租权。且现有证据亦无法证实被上诉人收回门面后用于出租。再次，从谨慎注意义务来看，即使双方签订书面合同时口头约定了可长期租赁，但毕竟未载入到合同中，且“长期”在法律上亦是不确定的概念，上诉人在承租门面后投入时就应预估租赁合同到期后，无法续租的风险，谨慎地考量投入的风险。最后，从法律规定来看，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故上诉人应向被上诉人返还租赁物。因二审中，李岳君已自认其在一审判决后腾空案涉门面，故万思阳无需再承担腾空和返还门面的责任。至于上诉人主张被上诉人在一审法院判决后擅自将上诉人的物品搬离并更换案涉门面的锁，应赔偿其损失，不属于本案审理的范围，其可另行主张权利。关于焦点二，上诉人主张的各项损失：1、门面转让费，双方签订的合同第五条明确约定“万思阳与原业主转租门面的相关手续费用包括转让费，原门面业主在外的债权债务，经济往来欠款，由万思阳自负，李岳君不负任何责任”，故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。2、门面装修费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定及双方签订的合同第六条第四款的约定，上诉人在租赁期限届满后承租人无需赔偿装修费，故本院不予支持。3、网购设备费、品牌加盟费、加盟设施费及物品原料费，其属于上诉人经营的正常投入和商业开支，其主张于法无据，本院不予支持。一审法院不同意对上诉人主张的装修损失进行鉴定并无不当。综上，万思阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年十一月十一日书记员 张周舟