云南省昭通市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云06民申80号再审申请人（一审原告）季大瑜，男，汉族，1965年3月25日生，昭阳区人，大专文化，居民，住昭通市昭阳区。再审被申请人（一审被告）昭通市创盛房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91530602678732133B。住所地：昭通市昭阳区东后新街**。法定代表人，周文树，执行董事。委托代理人杨香云、黄柏春，云南振诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。再审申请人季大瑜与再审被申请人昭通市创盛房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，原由季大瑜于2018年5月23日向昭阳区人民法院提起诉讼，该院于2018年12月6日作出（2018）云0602民初1990号民事判决，一审判决送达后原被告双方均未提起上诉。季大瑜于2019年7月31日向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。季大瑜的再审申请请求：判决（一）被申请人将位于昭通市昭阳区车位交付给原告使用；（二）判决再审被申请人按照双方签订的《商品房购销合同》约定，对以下装修违约问题进行整改。1．整套房屋地面未找平；2．将强化木地板换成合同约定的“香树林品牌”；3．客厅电视背景墙没有按照合同约定镶入黑色烤漆玻璃；4．整改房间墙面没有按照合同约定做成淡黄色；5．厨房吊顶没有使用集成吊顶，而是石膏板；6．厨房没有安装门，应按照合同约定安装钛金镁合金玻璃门；7．客厅阳台没有吊顶；8．餐厅没有按照合同约定安装水晶吸顶灯；9．房屋漏水严重；10.墙体多出出现开裂、起层。（三）判决再审被申请人支付逾期交房的违约金13313.58元（2017年9月1日至9月30日每天50元，共1500元；2017年10月1日至2018年2月9日共132天，每天按已交房款的0.02%计算，共11813.58元）。（四）判决被申请人支付恢复标准装修期间申请人腾空房屋租房居住的损失6000元（暂时以两个月计算，按每月房屋租金和搬家费用3000元计算）。（五）本案案件受理费和因诉讼产生的费用由再审被申请人承担。具体事实和理由：（一）符合《中华人民共和国民事诉讼法》二百条第一款第一项的规定：有新的证据，足以推翻原判决、裁定的。新证据：《商品房验收证明》，该证明是诉争商品房同期3幢的验收情况，是另一个业主起诉被申请人，由被申请人提交到法院的，因此，申请人无法收集到4幢验收的类似表格，也无法收集到原件，但申请人到昭阳区住建局了解到被申请人还没有提交给住建局，并证实了该小区3幢和4幢是一起组织内部验收的，因此还恳请再审法院依职权调取。该份证据是被申请人作为发包方与工程承包方自行验收，并对验收情况的一个自行记录，该证据充分证实了诉争的商品房是2016年11月21日才由发包方和承包方组织初验，申请人到昭阳区住建局了解到诉争商品房至今都还没有官方参与的正式验收，因此城建档案馆还没有该商品房的验收资料。而一审判决书中居然违反法律强制性规定，将作为房地产开发商的被申请人未经验收就登报的行为认定为合法交付房屋的行为，认为申请人已经接受房屋，就推定申请人默认装修质量，因此判决不支持申请人要求履行装修整改的要求，并对预期违约金的要求也推断为默认交付，即免除承担违约责任的行为，已经严重违反法律强制性规定。其实，房屋交付是一种法律行为而非事实行为，因此不能违反国家法律的强制性规定。具体来说这种交房行为违反了国家《建筑法》、《合同法》和《建设工程质量管理条例》、《消防法》的强制性规定。被申请人于2016年6月22日公告交房，一审法院就从2016年6月22日起认为交房，接受了房屋就视为默认交房，无论有无质量问题，无论是否符合合同约定均统统认为接收房屋的法律行为，显然违背了法律强制性规定，违反法律公平、诚信精神。（二）符合《中华人民共和国民事诉讼法》二百条第一款第六项的规定：原判决、裁定适用法律确有错误的。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”一审法院适用该法条的基础上，认定再审申请人已经接收房屋即推断为对质量问题或者不符合合同约定装修问题均放弃诉求。纯属适用法律错误。一审法院忽视了该法条还有但书规定，即“但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”法律规定就是《建筑法》、《合同法》、《建筑工程质量管理条例》、《城市房地产管理法》、《消防法》等皆明确规定：建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。这是国家法律的强制性规定，必须遵守，不得违反。否则，交付房屋的行为就是无效的。关于“当事人另有约定”，在本案中就是《商品房买卖合同补充协议》约定的装修问题，若装修达不到约定条件是不能交付的。（三）本案还应当适用如下法律规定：一是我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”而本案中，被申请人内部验收的时间都已经是2016年11月21日，而不是2016年6月22日登报时间。申请人实际接收房屋的时间是2017年2月10日，且接收房屋时，房子还在漏水。直到现在，该房屋还没有经过行政主管部门验收备案。因此，逾期交房违约金应当得到支持。二是《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”三是《合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，申请人与被申请人在《商品房买卖合同》中明确约定，乙应在2016年8月31日将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给申请人季大瑜使用。而实际交付使用时间是2017年2月10日，被申请人就应当按照合同关于逾期交付支付违约金的办法支付违约金。四是根据我国《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”因此在本案中，被申请人应按照合同约定承担违约责任，支付违约金、继续履行装修整改义务。五是《消防法》第十条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收：未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”因此，将未经消防验收的商品房交付给购房者，严重违反了我国《消防法》的强制性规定，不产生房屋交付的法律效果，应依法认定未交付。六是《标准化法》第十四条规定：“强制性标准，必须执行。”《建设部关于发布国家的通知》明确了国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》中的6.0.7为强制性条文，必须严格执行。同时，《建筑工程施工质量验收统一标准》内容中的条文说明部分规定：“6.0.7建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”但是，本案中的涉案商品房验收没有在行政机关备案就投入使用，违反了该法的规定，所以交付行为无效。申请人在被申请人表示愿意支付逾期违约金，愿意对装修进行整改，于是没有再上诉，而等待上诉期过了，申请人找到被申请人要求支付违约金时，被申请人拒绝履行，无奈之下，只有申请再审。再审被申请人昭通市创盛房地产开发有限责任公司未提交书面答辩意见。本院经审查认为，1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”再审申请人季大喻主张被申请人应对装修违约问题进行整改等诉求，因季大喻已经接收了房屋，对房屋已实际占有使用，该主张不符合相关法律规定，不应予支持。一审在查明相关事实并依法作出的判决并无不当。2、季大喻在收到一审判决书后，在一审告知的15日上诉期限内未依法提起上诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十条“人民法院审理民事案件，依照法律规定实行合议、回避、公开审判和两审终审制度”的规定，两审终审制是我国民事诉讼的基本制度，当事人如认为一审裁判错误的，应当依法提起上诉，通过二审程序行使诉讼权利。再审程序是特别救济程序，对于无正当理由未提起上诉的当事人，不应再为其提供特殊的救济机制，对其再审申请人民法院应当不予受理，受理后发现该情形的，裁定驳回再审申请。3、本案一审判决生效时间为2018年12月29日，季大瑜于2019年7月31日向本院申请再审，已超过《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条“【申请再审期限】当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出”规定的期限，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款“当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请”的规定，应驳回季大喻的再审申请。综上所述，季大喻的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回再审申请人季大喻的再审申请。审判长  周必仁审判员  周应彪审判员  李 韬二〇二〇年十一月二十三日书记员  吴有毕