黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6369号上诉人(原审被告)：哈尔滨物业供热集团有限责任公司公有房产经营管理中心，住所地哈尔滨市道里区河柏小区**。法定代表人：孙庆龙，经理。委托诉讼代理人：王文超，男，1989年5月4日出生，汉族，该单位员工，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：蒋英，女，1981年3月18日出生，汉族，该单位员工，住哈尔滨市道外区。被上诉人(原审原告)：李宏伟，女，1967年2月19日出生，汉族，哈尔滨市报业集团编辑，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李宏艳，女，1971年10月5日出生，汉族，黑龙江千瑞房地产开发有限公司会计，住哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨物业供热集团有限责任公司公有房产经营管理中心（以下简称公有房管理中心）因与被上诉人李宏伟租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。公有房管理中心上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：1、一审法院在审理中未追加共同被告哈尔滨先锋物业服务有限公司（以下简称先锋物业公司），对案件事实审查不清，将侵权损害纠纷问题认定为租赁合同纠纷缺乏事实和法律依据。公有房管理中心作为房屋产权管理单位有权要求物业服务企业对楼体共用部位给予维修处理，对物业服务企业因延迟履行、拒不履行维修管理义务造成的房产相应损失应当由物业管理单位即先锋物业公司承担。公有房管理中心不应对先锋物业公司的不作为行为承担连带或替代责任。2、公有房管理中心认为李宏伟主张的恢复房屋原状的诉请缺乏事实和法律依据。李宏伟在一审中并未向法院提交房屋原始状态的证据材料。公有房管理中心在公产管理中也不存在违约情况。涉案房屋之所以达不到居住要求，其中李宏伟对房产未能尽到妥善的管护义务，放任了损害的进一步扩大是主要原因。一审法院并未将李宏伟未尽到承租人义务考虑其中。3、一审中判决要求公有房管理中心对案涉房屋采取修缮等补救措施使其恢复至原状，对公有房管理中心应履行职责部分未明确说明。对李宏伟主张更换地板有异议，公有房管理中心可保证地面的使用安全，但没有职责义务为李宏伟更换地板。屋顶维修应当由先锋物业公司承担责任。李宏伟辩称，其与先锋物业公司没有租赁合同关系，其租金全部交给公有房管理中心，按照公有住房租赁合同，公有房管理中心应及时修缮天棚、地、地板壁的基础，保证李宏伟的居住和使用安全。2018年9月李宏伟多次去房管所反映屋面漏雨要提出修缮房屋的问题，但是公有房管理中心屡次推脱，当年没有维修，2019年又去找房管所又是推脱说不归他们管要找先锋物业公司，李宏伟找到先锋物业公司说要找公有房管理中心，后来又找到公房管理、信访中心，信访人员答复说还是要找房管所。因为李宏伟已经及时将房屋的情况向房管所反映，其没有放任房屋的损害进一步扩大，所以上诉理由公有房管理中心提出的不正确。当时提出，就是要求李宏伟的住屋恢复原样，能保证屋顶的墙面是白色的，现在由于屋里漏雨，电已经不好使，照明无法使用，所以李宏伟要求把屋里进行粉刷。有电能够恢复原状，地，地板给李宏伟更换为现在的屋内全是长毛症状，而且墙壁已经都脱落了，都是碎末。李宏伟向一审法院起诉请求：判令公有房管理中心将李宏伟承租的位于哈尔滨市道里区安国街210号5栋1单元8层1户房屋恢复原状。一审法院认定事实：公有房管理中心于2018年9月11日给李宏伟发放《哈尔滨市公有住宅房屋租赁证》，其中约定了公有房管理中心将位于哈尔滨市道里区安国街210号5栋1单元8层1户的房产出租给李宏伟。租赁证中载明了《公有住宅房屋租赁合同》，合同主要约定：公有房管理中心应及时修缮公有房产，保证基本使用功能。公有房管理中心应保持房屋的门窗、烟囱、采暖、照明设施完好和室内上水、下水管道畅通，及时修缮屋面、天棚、地、地面壁和墙的基础，保证居住和使用安全。本合同有效期自签发之日起五年，合同期满后由李宏伟向公有房管理中心提出申请，重新签订租赁合同。李宏伟缴纳了自1997年2月起至2018年12月31日止案涉公有房产的租金。2018年9月份起案涉公产房屋顶出现漏水，导致房屋内部墙皮脱落长毛，地，地板鼓起今公有房管理中心未将案涉公产房进行修缮。一审法院认为，双方之间的租赁合同系当事人真实的意思表示，合法有效。虽立案时案由为财产损害赔偿责任纠纷，但经庭审中询问李宏伟要求公有房管理中心承担责任的依据时，李宏伟明确是因双方之间的租赁合同，公有房管理中心按合同约定应承担相应的义务，故本案案由应为租赁合同纠纷。双方签订的租赁合同约定，“公有房管理中心作为出租人对于案涉公产房应及时修缮，保证基本使用功能，应及时修缮屋面、天棚、地、地面壁和墙的基础，保证居住和使用安全。”根据李宏伟的举证，案涉公产房已经因屋顶漏水而无法居住，公有房管理中心未及时进行修缮导致该房屋已达不到居住使用的标准，故公有房管理中心应承担违约责任，对案涉房屋采取修缮等补救措施使其恢复至原状。公有房管理中心主张案外人先锋物业公司应为本案的共同被告，但案外人先锋物业公司与李宏伟并没有租赁合同关系，故公有房管理中心的该主张原审法院不予认可。公有房管理中心主张恢复原状的诉讼请求为侵权责任纠纷的诉讼请求，且应由案外人先锋物业公司承担恢复原状的责任，公有房管理中心未举示证据证明其答辩主张，因公有房管理中心的上述主张没有事实和法律依据，故原审法院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：公有房管理中心于判决生效之日起十日内将李宏伟承租的位于哈尔滨市道里区安国街210号5栋1单元8层1户房屋恢复原状。如果被告未按判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由公有房管理中心负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，李宏伟与公有房管理中心签订的《公有住宅房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示且并不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院认定双方的租赁合同有效正确。双方应当按照合同约定履行各自权利义务。公有房管理中心作为出租人对于案涉房屋应及时修缮，保证基本使用功能，应及时修缮屋面、天棚、地、地面壁，保证居住和使用安全。李宏伟已举证证实案涉房屋由于屋顶漏雨导致房屋漏水及断电，丧失基本居住使用功能，公有房管理中心应对房屋及时修缮保证该房屋具有基本使用功能。公有房管理中心认为应追加物业公司为被告由物业公司负责具体维护和修缮。李宏伟并未与物业公司签订过物业合同，其与公有房管理中心建立承租关系，根据合同相对性原则，公有房管理中心要求追加物业公司的上诉主张于法无据，本院对其该项上诉主张不予支持。公有房管理中心认为李宏伟对房产未能尽到妥善的管护义务，放任了损害的进一步扩大是房屋不能居住使用的主要原因。根据法律规定，当事人对自己提出的主张有义务提供证据予以证明，公有房管理中心并未提交任何证据证明李宏伟存在对房产未能尽到妥善的管护义务，放任了损害进一步扩大的证据，该主张仅是其主观推测并无证据支持，本院对其该项上诉主张不予支持。公有房管理中心认为一审法院未明确说明公有房管理中心应履行的职责部分，一审法院已说明公有房管理中心应当按照合同约定负有“修缮屋面、天棚、地、地面壁和墙的基础，保证居住和使用安全”的义务，并且保证房屋具备基本的使用功能。本院进一步明确为，保证屋面不漏雨、供水、供电完备，屋内墙面、地、地面具备使用功能/div>综上所述，公有房管理中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨物业供热集团有限责任公司公有房产经营管理中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李庆军审判员  石 磊审判员  张天翼（）二〇二〇年十一月十七日书记员  赵春莹