广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5699号上诉人（原审被告）：麦雪梅，女，1967年3月25日出生，汉族，住广东省中山市东区******XXXXXXX。委托诉讼代理人：何建华，男，1967年3月30日出生，汉族，住广东省中山市东区******XXXXXXXX，系上诉人麦雪梅的丈夫。被上诉人（原审原告）：黄肇轩，男，1995年5月4日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************。委托诉讼代理人：郭焕婵，广东玮德律师事务所律师。上诉人麦雪梅因与被上诉人黄肇轩房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初13082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。麦雪梅上诉请求：1.重新审核定金47000元；2.黄肇轩向麦雪梅返还车位租金，金额从2016年7月起，按每月700元计算。事实与理由：1.麦雪梅没有收取过该车位定金，且定金47000元与车位款200000元之和与车位交易总额235000元不符。2.黄肇轩从2016年7月起至今一直使用该车位。黄肇轩答辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。麦雪梅的上诉请求没有事实及法律依据，应依法驳回。2.麦雪梅没有租金支付请求权。根据法律规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的根据合同性质和履行情况，可要求恢复原状并赔偿损失。由于麦雪梅的违约行为导致案涉合同解除，黄肇轩不存在任何违约行为。故黄肇轩有权要求解除合同，返还全部价款及赔偿违约金，而麦雪梅只能以恢复车位为由要求返还车位，作为违约方无权请求支付租金。案涉合同解除前，黄肇轩有权占有使用案涉车位，麦雪梅无权要求支付租金。同时，因车位已经被法院查封并准备拍卖，从2020年10月1日起黄肇轩已经不再占有使用案涉车位。退一步讲，资金占有费及占有使用费均属于法定孳息范围，在案涉合同解除后，麦雪梅对资金的占用，应支付资金占用费，车位占用费及资金占用费之间符合法定抵消条件，即使黄肇轩需要支付车位占用费，相应的资金占用费也应予以抵消。针对租金损失，麦雪梅在一审期间并无就此提起反诉，双方对所谓的租金损失争议非常大，租金请求属于租赁关系，与本案的合同纠纷非同一范畴，应另案处理。黄肇轩向一审法院提出诉讼请求：1.确认黄肇轩与麦雪梅于2016年7月4日签订的《不动产（车位）买卖合同》于起诉之日解除；2.麦雪梅向黄肇轩返还购买车位款200000元；3.麦雪梅向黄肇轩返还定金47000元；4.麦雪梅向黄肇轩赔偿律师费损失3000元。一审法院认定事实：2016年7月4日，麦雪梅（甲方）与黄肇轩（乙方）签订《不动产（车位）买卖合同》，双方达成一致协议，约定：甲方将自有的不动产（车位）转让给乙方，该不动产（车位）位于广东省中山市东区*****************车位，转让车位数量1套，双方同意该车位转让价款235000元/套，乙方在签订合同当日，乙方支付甲方购车位定金200000元；买方须于2016年7月5日之前将上述房款除购车位定金200000元支付至买卖双方约定的账户，余款于成功过户后转账至上述同一账号。合同签订之日起30日内，甲、乙双方应携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理不动产权（车位）转让登记手续，同时当日乙方付清购车位款或前期款，甲方将已办理完成的转让登记后的不动产权证书交付给乙方。转让后，车位的相关权益（占有、使用、收益、处分的权利），全部转移到乙方，甲方无权另行处置该车位。合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，买卖双方同意由乙方缴纳。甲方决定中途不卖或因甲方原因导致不动产（车位）未能在期限内办妥过户手续的，作甲方违约处理，本合同即告解除，甲方应在违约之日起七日内双倍返还购车位定金，并将所购车位款退还给乙方。合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方都可向法院起诉，诉讼所需的调查费、诉讼费、保全费及合理范围内的律师费用由过错方承担。合同还约定了其他事项。麦雪梅与黄肇轩均在合同上签字。后在办理过户手续时，黄肇轩知晓涉案车位已抵押给银行，暂无法办理过户手续，黄肇轩当时表示愿意继续履行合同，经双方协商，黄肇轩同意待麦雪梅解决债务纠纷后办理过户登记。2018年9月3日，麦雪梅在该合同上注明：“经双方友好协商，合同有效期延长至2年”。直至2020年，麦雪梅告知黄肇轩无法解决其他债务纠纷，无法办理过户。黄肇轩为维护自身合法权益，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审另查，案外人梁金凤系黄肇轩的母亲，梁金凤于2016年7月9日向麦雪梅转账200000元，麦雪梅于2016年7月9日向梁金凤出具收据，载明：今收到梁金凤45号车位转让费200000元。为此，梁金凤出具代付款说明，载明：其系黄肇轩的母亲，于2016年7月9日代黄肇轩向麦雪梅支付XX花园XX幢XX号车位的转让款200000元。一审庭审中，麦雪梅确认收到黄肇轩购买涉案车位的款项。中山市不动产登记资料查询结果载明：涉案车位于2015年11月24日办理了抵押登记（抵押权人：交通银行股份有限公司中山分行；被担保主债权数额612.1万元）；涉案车位于2016年8月24日被查封〔申请执行人：交通银行股份有限公司中山分行，查封文号：（2016）粤2071民初17367号〕，于2019年8月24日到期自动解除；涉案车位于2019年8月24日被查封〔申请执行人：交通银行股份有限公司中山分行；查封文号：（2017）粤2071执6726号〕；涉案车位在2018年至2020年期间还有申请执行人兴业银行股份有限公司中山分行、中山市悦来房地产投资集团有限公司、中国银行股份有限公司中山分行轮候查封。截至2020年6月15日不动产登记资料查询结果打印之日，上述抵押登记仍未注销。一审诉讼中，黄肇轩确认涉案合同签订后，麦雪梅已将涉案车位交付黄肇轩使用。黄肇轩认为麦雪梅已明确表示无法解决所有的债务纠纷，且涉案车位存在多轮查封，没有过户的可能，故坚持要求解除合同。黄肇轩于2020年5月8日与广东秉鑫德律师事务所签订《委托代理合同》，委托广东秉鑫德律师事务所律师郭焕婵办理黄肇轩与麦雪梅因房屋买卖合同纠纷一案之一审、二审、执行之代理人，本案律师费为3000元。黄肇轩实际已支付律师费3000元，该律师事务所开具了票面金额为3000元的律师费发票。一审诉讼中，郭焕婵律师称其于2020年6月10日变更执业机构，但涉案产生的律师费，黄肇轩确已向广东秉鑫德律师事务所支出。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。麦雪梅与黄肇轩签订的《不动产（车位）买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。案涉房屋在涉案合同签订时存在权利负担和限制，根据合同的约定及诚信原则，麦雪梅应如实将影响到房屋交易安全的重大事项告知黄肇轩，否则需承担相应的违约责任。黄肇轩依约向麦雪梅支付购买车位款项，麦雪梅未按照合同约定将车位过户给黄肇轩，且涉案车位在签订合同时已设有抵押，后亦因麦雪梅另案债务导致涉案车位被轮候查封，致使合同目的无法实现，麦雪梅已构成根本违约。黄肇轩据此主张解除《不动产（车位）买卖合同》，麦雪梅亦同意解除该合同，故一审法院对此予以确认。关于合同解除时间，黄肇轩向一审法院起诉时提出要求解除与麦雪梅签订的《不动产（车位）买卖合同》，麦雪梅于2020年5月23日收到一审法院向其送达的载明该诉求的起诉状，产生送达效力，故一审法院认定黄肇轩与麦雪梅2016年7月4日签订的《不动产（车位）买卖合同》于2020年5月23日解除，麦雪梅应向黄肇轩返还购买车位款项200000元。关于返还定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，本案中，麦雪梅与黄肇轩签订的合同中约定麦雪梅未能在期限内办妥过户手续的，麦雪梅应双倍返还购车位定金，故黄肇轩要求麦雪梅返还定金47000元（235000元×20%=47000元），符合法律规定，一审法院予以支持。关于律师费损失的问题。因《不动产（车位）买卖合同》明确约定该费用由过错方承担，且黄肇轩已提供委托代理合同、律师费发票证明律师费已实际产生，故黄肇轩提出麦雪梅支付律师费损失3000元的诉求，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认黄肇轩与麦雪梅2016年7月4日签订的《不动产（车位）买卖合同》于2020年5月23日解除；二、麦雪梅于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄肇轩返还购买车位款200000元；三、麦雪梅于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄肇轩返还定金47000元；四、麦雪梅于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄肇轩支付律师费3000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8576元，减半收取4288元（该款黄肇轩已预付），由麦雪梅负担（该款麦雪梅于一审判决生效之日起七日内径付黄肇轩）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明：麦雪梅称其于一审时并没有就黄肇轩按每月700元的标准支付2016年7月起至今的车位租金的请求提起反诉，该诉求属于二审上诉新增加的诉讼请求。黄肇轩对麦雪梅该二审新增加的诉讼请求既表示不同意调解，也不同意由二审法院一并裁判。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本院具体分析如下：关于支付租金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，麦雪梅上诉请求黄肇轩按每月700元的标准支付2016年7月起至今的车位租金，因其在一审期间并无就上述诉求提起反诉，其在二审期间新增加上述诉求，且黄肇轩于二审期间明确表示不同意就该新增加的诉讼请求进行调解，双方当事人也未能达成由二审法院迳行裁判的意见，故本院二审对麦雪梅该上诉请求不作审查，麦雪梅可另行主张权利。关于返还定金47000元的问题。案涉合同约定车位总价款为235000元，黄肇轩支付定金200000元。该合同签订后，黄肇轩依约向麦雪梅支付了200000元。虽然麦雪梅出具的收据记载该200000元为车位转让款，但并不因此改变双方于合同中约定该200000元为定金的性质。因双方约定的200000元定金数额明显超过了主合同标的额的百分之二十，故超过部分，应当认定为黄肇轩向麦雪梅所支付的购车位款。即本案中黄肇轩向麦雪梅支付了定金47000元及购车位款153000元。双方合同明确约定，麦雪梅决定中途不卖或因麦雪梅原因导致案涉车位未能在期限内办妥过户手续的，作麦雪梅违约处理，本合同即告解除，麦雪梅应在违约之日起七日内双倍返还购车位定金，并将所购车位款退还给黄肇轩。根据本院查明的事实可知，案涉车位因麦雪梅的原因而导致被法院多次轮候查封，案涉车位目前已无法办理过户登记至黄肇轩名下，麦雪梅的行为已构成根本违约。案涉合同亦因麦雪梅的根本违约行为而解除，故依据合同约定，麦雪梅应向黄肇轩双倍返还购车位定金94000元（47000元×2倍）及退还购车位款项153000元，合计247000元。麦雪梅主张其并未收取案涉车位定金，既与合同约定不符，亦无事实依据，本院不予支持。另外，黄肇轩因本案纠纷所产生的律师费3000元，麦雪梅也应当依据合同约定向黄肇轩予以赔偿。一审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，麦雪梅的上诉没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元（上诉人麦雪梅已预交），由上诉人麦雪梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年十一月六日法官助理  孙翠红书 记 员  李玉琴