云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终1296号上诉人（原审被告）：赖锦荣，男，1986年1月9日生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区，现住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：张蓉，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南玉溪交通运输集团公司易门分公司。住所地：云南省玉溪市易门县龙泉街道办事处。负责人：角宴林，经理。委托诉讼代理人：杨媛桂，女。代理权限：特别授权代理。上诉人赖锦荣因与被上诉人云南玉溪交通运输集团公司易门分公司（以下简称交通集团易门分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省易门县人民法院作出的（2020）云0425民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赖锦荣上诉请求：撤销原判，改判驳回交通集团易门分公司要求其支付租金和违约金的诉讼请求。理由为：一、2020年1月至3月间，为防控××，商铺处于停业、歇业状态，承租人无力支付停业期间人员工资，还要承担租金。基于此，从中央到地方都出台政策减免租金，尤其是对国有企事业单位等出租经营性资产的，要求减免三个月到六个月。原判未充分考虑××给上诉人造成的巨大损失，恳请二审充分考虑上诉人面临的困境，改判减免全部租金。二、上诉人于2020年3月2日向被上诉人提交了解除合同的申请，3月26日双方确认由上诉人将房屋移交给被上诉人，证明解除合同是经被上诉人同意的，系双方协商解除，而非上诉人单方解除。即使认定单方解除，也应考虑××造成的不可抗力给上诉人继续履行合同造成的困难，减少违约金。上诉人承租房屋后进行了装修改造，在租赁期限尚未届满的情况下，上诉人遭受了较大的装修损失。双方合同期限为五年，上诉人已按约履行了两年，应考虑已履行的期限，适当减少违约金。违约金是“填补性”的，而非“惩罚性”的，被上诉人未举证证明解除合同给其造成的损失，原审判决以合同约定的违约金总额要求上诉人支付违约金，明显超过了被上诉人的损失。运输集团易门分公司答辩请求维持原判。运输集团易门分公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间房屋租赁合同于2020年3月26日解除;2.判令赖锦荣支付2020年1月1日至2020年3月26日期间的房屋租金66000元及单方退租违约金90000元；3.本案诉讼费用由赖锦荣承担。一审法院认定案件事实：2017年12月12日,双方签订《房屋租赁合同》，约定赖锦荣承租运输集团易门分公司位于朝阳路运动场地段的房屋一宗(包括主楼1—3楼，附楼1一2层，公厕及停车场）用于商业经营，租期五年（2018年1月1日起至2023年12月31日止），房屋租金320000元/年，租金按年支付；合同期间不得单方退租，否则由退租方赔偿对方违约金90000元；赖锦荣收房经营后已支付2018年、2019年度租金，现欠付2020年1月-3月租金；赖锦荣于2020年3月2日向运输集团易门分公司提出书面申请，要求解除租赁合同，2020年3月26日，赖锦荣将承租房屋移交运输集团易门分公司管理。一审法院认为，本案双方争议焦点是运输集团易门分公司主张2020年1月-3月租金66000元是否应免除；赖锦荣是否违约，违约金90000元是否应进行调整。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同，各方均应恪守。赖锦荣在合同履行期间，以经营困难为由向运输集团易门分公司书面提出解除房屋租赁合同，其行为已构成违约，应承担违约责任，运输集团易门分公司要求赖锦荣赔偿违约金90000元的诉请，由于双方签订《房屋租赁合同》第八条明确约定违约金，且约定的违约金并不明显过高，予以支持。运输集团易门分公司要求赖锦荣给付房屋租金的诉请，2020年1月-3月正值××爆发后疫情重点防控期，疫情防控措施确给赖锦荣经营造成了一定困难，根据《云南省人民政府关于应对××疫情稳定经济运行22条措施的意见》《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题指导意见（二）》相关规定，赖锦荣请求免除一定期限内租金的意见，予以采纳，确定免除2个月房屋租金44000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：“一、原告云南玉溪交通运输集团公司易门分公司与被告赖锦荣签订的《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除。二、由被告赖锦荣于判决生效后十五日内支付原告云南玉溪交通运输集团公司易门分公司房屋租金22000元。三、由被告赖锦荣于判决生效后十五日内赔偿原告云南玉溪交通运输集团公司易门分公司违约金90000元。”二审中，双方均未提交新证据。经二审审理，双方对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”涉案的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。赖锦荣在履行合同过程中，于2020年3月2日向运输集团易门分公司要求解除合同，并于同月26日将涉案房屋移交运输集团易门分公司。现双方对一审判决确认涉案《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除均无异议，本院予以确认。赖锦荣上诉主张当时双方对解除合同已达成一致意见，并非其单方解约，故不应支付违约金，且双方已约定不用再支付租金，运输集团易门分公司对此不予认可。经审查，双方于2020年3月26日形成的《房屋移交确认书》未对2020年3月26日前的租金及《房屋租赁合同》约定的单方退租违约金进行过约定，故赖锦荣的上述主张证据不足，不能成立。双方履行合同过程，因遇新冠疫情影响于2020年1月底开始采取防控措施，必然对赖锦荣的经营产生不利影响，一审酌情免除2个月租金，符合本案实际，应予维持。赖锦荣于2020年3月2日要求提前解除合同，符合《房屋租赁合同》约定“甲乙双方不得单方退租，否则由退租方负责赔偿对方违约金90000元”的情形，应当向运输集团易门分公司支付违约金。考虑到当时处于疫情期间，疫情影响属赖锦荣提前解除合同的原因之一，故对违约金应适当减免，本院酌情认定由赖锦荣向运输集团易门分公司支付违约金50000元。综上所述，上诉人赖锦荣的上诉请求部分成立，对于成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省易门县人民法院（2020）云0425民初622号民事判决第一、二项；二、撤销云南省易门县人民法院（2020）云0425民初622号民事判决第三项；三、由赖锦荣于判决生效后十五日内支付云南玉溪交通运输集团公司易门分公司违约金50000元；四、驳回云南玉溪交通运输集团公司易门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1710元，由云南玉溪交通运输集团公司易门分公司负担923元，赖锦荣负担787元。二审案件受理费2540元，由云南玉溪交通运输集团公司易门分公司负担1372元，赖锦荣负担1168元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年十一月二十六日书记员 简昱佳