广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0804民初920号原告：吴珍燕，女，汉族，1971年6月1日出生，住广东省湛江市坡头区麻贯路南油五区******，公民身份号码：440************542。原告：刘振生，男，汉族，1974年8月8日出生，住广东省湛江市坡头区****油二区单身楼305房，公民身份号码：440************015。原告：刘振雄，男，汉族，1979年11月10日出生，住广东省湛江市坡头区麻贯路99号南油五区******，公民身份号码：440************25X。三原告的共同委托诉讼代理人：郭汴阳，广东粤正律师事务所律师。被告：庞真银，女，汉族，1988年7月27日出生，住广东省湛江市坡头区*********，公民身份号码：440************261。原告吴珍燕、刘振生、刘振雄诉被告庞真银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴珍燕及原告吴珍燕、刘振生、刘振雄的共同委托诉讼代理人郭汴阳到庭参加了诉讼。被告庞真银经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年12月26日签订的房屋《租赁合同》，被告将租用湛江市坡头区***********的房屋及土地返还给原告。2.判令被告向原告支付所拖欠的租金及违约金[租金自2018年9月27日起按6000元/月计至房屋返还之日止；违约金以尚欠租金为基数，按每月180元(6000×3％)计至付清时止]。3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月26日，原告与被告签订房屋《租赁合同》，将原告使用的湛江市坡头区************位两层房屋和后面房屋三层以及496号铺位后面空地大概60平方米出租给被告开办幼儿园。双方约定租赁期限为15年(自2017年12月26日至2033年3月29日)，租金标准:2018年3月26日至2021年3月26日每月租金6000元。同时合同第五条约定被告逾期支付租金的，应按月租金总额的10％(按日计算)支付滞纳金，被告拖欠租金超过10天的，原告有权终止合同。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，被告对租赁房屋进行装修准备开办幼儿园。自2018年3月26日至2018年9月26日，被告均按时交纳租金。但自2018年9月27日起，被告开始拖欠租金，同时停止在该场地进行经营，原告多次催讨无果。2020年3月5日原告在被告租用的经营场所张贴《解除房屋租赁合同通知书》，但被告至今未到场也未与原告协商解除租赁事宜，导致原告巨大的经济损失。2020年3月10日原告向坡头区人民法院提起诉讼要求返还房屋及支付租金，由于原告开庭没有携带原件导致案件由原告申请撤回起诉【案号:(2020)粤0804民初269号】，该撤诉裁定于2020年8月26日发生法律效力，原被告的合同至今尚未解除。依上所述，原告特根据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定以及《租赁合同》第五条第3款的约定，要求解除双方签订的合同，并返还原告的租赁物，同时要求被告支付租金及支付违约金依法有据，由于双方约定的违约金过高，原告自愿调整为按每日千分之一要求被告支付违约金。原告的诉讼请求有理有据，请求法院依法支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。被告庞真银不作答辩，在举证期限内也没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的以下证据予以确认并在卷佐证：1.三原告的《居民身份证》复印件，证明三原告的身份情况；2.被告的《居民身份证》复印件，证明被告的身份情况；3.《租赁合同》，证明2017年12月26日，原告与被告签订《租赁合同》，将湛江市坡头区************位两层和后面房屋三层以及496号铺位后面空地大概60平方米出租给被告开办幼儿园；4.《收款收据》，证明被告在使用租赁物的前期按时缴交租金，已支付2018年3月26日至2018年9月26日的租金；5.《建设规划许可证》及6.《证明》，共同证明租赁物属芦梅芳所有，芦梅芳去世后，由三原告居住、使用的事实；7.《解除房屋租赁合同通知书》及照片，证明由于被告长期不缴交租金，原告于2020年3月5日在其租赁的房屋张贴解除合同通知书的事实；8.（2020）粤0804民初269之一《民事裁定书》、《案件结果处理发生效力通知书》，证明原告起诉的（2020）粤0804民初269号案已撤诉，并已发生法律效力。经审理查明：2017年12月26日，原告吴珍燕、刘振生、刘振雄与被告庞真银签订了一份《租赁合同》，双方约定，将位于湛江市坡头区***********的2层铺位、后面的3层房屋及铺位后约60平方米空地出租给原告作经营幼儿园使用，租赁期限从2017年12月26日起至2033年3月29日止，共十五年。每个季度交一次租金，交租时间为每季度1号至3号；被告逾期不交付租金的，应按600元/日的标准计付违约金；被告拖欠原告租金超过10天的，原告有权终止合同并扣除全部押金（合同第五条第3项）。其中，2018年3月26日起至2021年3月26日，每月租金为人民币6000元。协议签订后，被告按照合同约定，支付了2018年3月26日至9月26日的租金，但一直未开始依合同约定将涉案房屋及土地用于经营开办幼儿园。此后，被告未再向原告支付租金，原告经多次催收无果后，于2020年3月5日于被告租赁的涉案房屋处张贴《解除房屋租赁合同通知书》，告知被告涉案租赁合同于该日解除。2020年3月10日，三原告向本院提起请求被告返还涉案房屋、土地及支付租金的诉讼，但其后撤回了该案诉讼。2020年8月31日，三原告再次提起本案诉讼。又查明，涉案房屋、土地包括作铺面的两层房屋、铺面后的三层房屋及约60㎡空地。其中，三层房屋（建基面积120㎡）由芦梅芳（已故）报建建造，芦梅芳去世后，由三原告居住使用。三原告未提供证据证明其享有涉案用作铺面的两层房屋及其后面约60㎡土地的占有、使用权属证明。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于本案的焦点问题，本院分析如下：一、关于《租赁合同》于什么时候解除以及涉案房屋及土地应否返还给原告的问题。本院认为，《租赁合同》约定，被告拖欠原告租金超过10天的，原告有权终止（即解除）合同并扣除全部押金，而被告于2018年9月26日后就没有再向原告支付租金，故合同约定的解除合同条件已成就。原告于2020年3月5日张贴《解除房屋租赁合同通知书》，告知被告解除租赁合同，依《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案《租赁合同》已于2020年3月5日解除。又依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，三原告请求解除合同后返还涉案的三层房屋（建基面积120㎡），有事实和法律依据，本院予以支持。原告虽未提供证据证明其享有涉案用作铺面的两层房屋及其后面约60㎡土地的权属证明，但被告系因与三原告签订《租赁合同》而使用该部分房屋、土地，故《租赁合同》解除后，三原告请求予以返还，理据充分，本院予以支持。二、关于被告向原告支付租金及违约金的问题。因《租赁合同》于2020年3月5日解除，故被告应向原告支付2018年9月26日至2020年3月5日期间的租金。而合同解除后，被告仍未向原告返还涉案房屋，故自2020年3月6日起至被告实际返还之日止，被告应参照合同约定该段时间的租金标准（6000元/月），计付占有使用费给原告。又因三原告于2020年3月10日向本院提起请求被告返还涉案房屋、土地及支付租金的诉讼，但其后撤回了该案诉讼。直至2020年8月31日，三原告才再次提起本案诉讼，而期间被告也未开始依合同约定将涉案房屋及土地用于经营开办幼儿园，故2020年3月5日至8月31日期间的占有使用费，应为扩大的损失。结合本案的实际情况及公平原则，本院酌定被告承担该期间占有使用费损失的70%责任，三原告承担30%责任。因此，2020年3月5日至8月31日期间的占有使用费，应按4200元/月（6000元×70%）的标准计付。关于逾期支付租金（或占有使用费）违约金的问题。原、被告虽在《租赁合同》中约定，被告逾期不交付租金的，应按600元/日的标准计付违约金，但该标准显然过高，应予调整。原告虽在本案中主动调整为请求按每月180元（即月利率为3%）的标准计付违约金，但参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020修正）》第二十六条第一款“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率”及第三十二条第二款“借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限”的规定，违约金应按2020年8月31日时一年期贷款市场报价利率的四倍计付，故被告应于2018年9月27日起至付清租金之日期间，自每满一个月之日起，以当月应付未付的月租金（或占有使用费）为基数，按2020年8月31日时一年期贷款市场报价利率的四倍向原告计付逾期支付租金的违约金。原告在本案中请求按月利率3%（即年利率为36%）的标准计付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告庞真银经本院合法传唤，不到庭应诉及对本案作抗辩，本院依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定作缺席审理，由此引起的法律责任应由被告庞真银自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020修正）》第二十六条第一款、第三十二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、确认原告吴珍燕、刘振生、刘振雄与被告庞真银2017年12月26日签订的《租赁合同》于2020年3月5日解除。二、限被告庞真银于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于湛江市坡头区***********的2层铺位、后面的3层房屋及约60平方米空地返还给原告吴珍燕、刘振生、刘振雄。三、限被告庞真银于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告吴珍燕、刘振生、刘振雄支付尚欠租金（或占有使用费）[租金（或占有使用费）计算：自2018年9月26日起至2020年3月5日止及自2020年8月31日起至实际返还房屋、土地之日止，按6000元/月的标准计算；自2020年3月5日起至8月31日止，按4200元/月的标准计算]及违约金[于2018年9月27日起至付清租金之日期间，自每满一个月之日起，以当月应付未付的月租金（或占有使用费）为基数，按2020年8月31日时一年期贷款市场报价利率的四倍计算]。四、驳回原告吴珍燕、刘振生、刘振雄的其它诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1590元，由被告庞真银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  严 建二〇二〇年十一月三日法官助理  吴思慧书 记 员  陈晓晨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020修正）》第二十六条第一款出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。第三十二条第二款借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。