广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初27175号原告：张维芬，女，汉族，1977年2月27日出生，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码142************。委托诉讼代理人：郑永良，男，汉族，1975年9月23日出生，住广东省佛山市禅城区区******，公民身份号码510************，系张维芬的丈夫。被告：佛山市曼思顿酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******金海广场808室，统一社会信用代码914***********405Q。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：何汉阳，广东道邦律师事务所律师。原告张维芬诉被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告张维芬及其委托诉讼代理人郑永良与被告曼思顿公司的委托诉讼代理人何汉阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张维芬向本院提出诉讼请求：1.曼思顿公司给付张维芬租赁费每月27635元，从2019年10月至2020年5月，合计八个月，租赁费合计221080元（暂计至2020年5月30日，实际要求计算至解除租赁合同且曼思顿公司返还商铺之日）；2.曼思顿公司给付张维芬物业管理费每月2566.09元，从2019年12月至2020年5月，合计六个月，物业管理费合计15396.54元（暂计至2020年5月30日，实际要求计算至解除租赁合同且曼思顿公司返还商铺之日）；3.曼思顿公司支付使用案涉101商铺产生的水费合计1594.18元（暂计至2020年2月26日，实际要求计算至解除租赁合同且曼思顿公司返还商铺之日）；案涉102商铺产生的水费1514.05元（暂计至2020年6月15日，实际要求计算至解除租赁合同且曼思顿公司返还商铺之日）；4.曼思顿公司支付使用承租商铺产生的电费76327.12元（暂计至2020年5月30日，实际要求计算至解除租赁合同且曼思顿公司返还商铺之日）；5.曼思顿公司支付张维芬合同条款12.5条约定违约金2000000元；6.曼思顿公司支付本案诉讼费。事实和理由：2017年9月3日，曼思顿公司因酒店经营需要而与张维芬签订《商铺租赁合同》，合同约定：张维芬将其位于佛山市禅城区************、102、201、202、301、302商铺共六间，总建筑面积394.79平方米（以下简称案涉商铺）出租给曼思顿公司，商铺的租期6年（未含酒店装修期2017年9月4日至2018年6月30日），起租时间为2018年7月1日。商铺月租金为27635元，该租金未已含税价，且该租金自2018年7月1日起至2020年6月30日。另外，月租金的支付方式为：曼思顿公司于每月15号前将当月租金以银行划账的方式支付至张维芬指定银行账户。截止于2019年11月22日曼思顿公司支付2019年9月份租金，至今未支付2019年10月至2020年5月租金，此外，租赁期间使用案涉商铺发生的水、电、物业管理费等费用由曼思顿公司承担。合同签订后，曼思顿公司在租赁期内未按期支付租金、水、电、物业管理费等费用，已构成根本违约，严重损害张维芬的合法权益。经张维芬多次催讨后，曼思顿公司仍未支付上述费用。曼思顿公司辩称，一、曼思顿公司于2020年6月8日已经离场，所有费用应当计算至当天截止。电费应是60930.58元，该费用在张维芬提交的证据《物业收费通知单》中已经有显示。二、案涉违约金过高，张维芬除了案涉费用外没有其他实际损失，曼思顿公司认为不应承担违约金。诉讼中，张维芬向本院提交如下证据：1.张维芬的身份证复印件、曼思顿公司企业信用信息公示报告，拟证明张维芬、曼思顿公司诉讼主体适格。2.中国建设银行账户交易记录、中国建设银行个人活期账户交易明细共五页，拟证明张维芬一直收取曼思顿公司支付的租金，自2019年10月开始没有收到租金。3.《物业收费通知单》，拟证明案涉商铺欠付的电费、物业费。4.水费缴纳通知，拟证明案涉商铺欠付的水费。5.《商铺租赁合同》，拟证明张维芬与曼思顿公司之间存在房屋租赁合同关系，张维芬将案涉商铺租赁予曼思顿公司，并约定双方权利义务及违约责任。诉讼中，曼思顿公司未向本院提交证据。本院认证：曼思顿公司对张维芬提交的证据1、证据3-5真实性无异议，本院予以确认并作为本案认定事实的依据。张维芬提交的证据2有原件核对，本院确认真实性并作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年9月3日，张维芬（甲方、出租方）与曼思顿公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》约定：1合作项目概况。1.1甲方委托乙方进行经营管理的项目位于广东省佛山市禅城区*********，规划用途为商业；总建筑面积394.79平方米，楼层3层，装修情况为毛坯。……2合作期限：六年，自2018年7月1日起租计算。……4经营合作收益。4.1甲乙双方协商一致，同意甲方的经营合作收益按如下方式计收：自甲方向乙方交付本项目之日起的第一年、第二年（即2018年7月1日起至2020年6月30日止），甲方按70元/月/平方米计收经营合作收益，即27635元/月；4.2双方确定经营合作收益结算方式为：乙方于每月15日前支付当月本项目经营管理合作收益，并通知甲方查收，甲方在收到款项并确认无误后三个工作日内出具等额合法有效的收据给乙方，如乙方需要开具税票，所有税费由乙方负责，甲方可协助办理。……6物业管理。6.1乙方确认，清楚知悉本项目由广州城建开发物业有限公司佛山分公司对本项目提供前期物业管理服务。乙方同意，接受上述物业服务企业对本项目进行物业管理，服从有关物业管理规定，并同意在签订本协议后30日内与本项目服务企业签署《物业管理服务协议》，并按约定承担物业管理费交纳等义务。……8项目交还。8.1本协议合作期限届满或提前解除，乙方应在期限届满或提前解除之日起30日内结清使用期间内的相关费用、清理、撤离现场并将本项目在建筑结构安全、装饰装修及设备无损坏的可经营的良好状态下将本项目交还甲方。……12违约责任。12.3任一方违反本协议约定未向对方支付本协议约定的费用的，每逾期一日，违约方应向守约方支付应付未付费用万分之五的违约金，逾期超过30日的，守约方有权解除本协议，但本协议另有约定除外。12.4任一方违反本协议约定给对方造成损失的，违约方应承担由此所导致的赔偿责任。12.5除法律法规或本协议另有约定以外，本协议因任一方原因被终止或解除的，违约方应向守约方支付2000000元违约金，并赔偿因此给守约方造成的一切损失。……2020年7月31日，广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司向张维芬发送《物业收费通知单》，载明：可逸诚品广场商铺11座101、可逸诚品广场商铺11座102、可逸诚品广场商铺11座201、可逸诚品广场商铺11座202、可逸诚品广场商铺11座301、可逸诚品广场商铺11座302共六间商铺自2019年12月至2020年5月产生裙楼管理费共15396.54元；可逸诚品广场商铺11座101、可逸诚品广场商铺11座201共两间商铺自2019年2月至2020年6月产生电费共60930.58元。另查明，佛山市禅城区**************截止至2020年2月26日尚欠1594.18元水费未缴纳；佛山市禅城区**************截止至2020年5月18日尚欠1514.05元水费未缴纳。庭审中，张维芬、曼思顿公司共同确认曼思顿公司已经于2020年6月8日将案涉六个商铺交还予张维芬，张维芬亦已于当日接收案涉商铺。曼思顿公司确认自2019年10月起没有向张维芬支付租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉《商铺租赁合同》系合同各方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方均应诚实全面地履行合同义务。《商铺租赁合同》约定，曼思顿公司逾期缴纳约定费用超过30日，张维芬有权解除合同。诉讼中曼思顿公司、张维芬均确认案涉商铺已于2020年6月8日实际交还予张维芬，故本院确认案涉《商铺租赁合同》于2020年6月8日解除。关于曼思顿公司应向张维芬支付的租金。《商铺租赁合同》约定，2018年7月1日至2020年6月30日期间，曼思顿公司应按每月27635元标准向张维芬支付租金。结合曼思顿公司自2019年10月起拖欠租金的事实，张维芬主张曼思顿公司向其支付自2019年10月至《商铺租赁合同》解除之日止的租金符合法律及本案实际，本院予以支持。经核算，曼思顿公司应向张维芬支付2019年10月1日至2020年6月8日租金共228449.33元（27635元/月×8个月+27635元÷30天×8天）。关于曼思顿公司应支付的物业管理费、水电费。张维芬主张曼思顿公司应承担其承租案涉商铺期间欠付的物业管理费15396.54元、电费76327.12元、水费3108.23元。经查明，曼思顿公司欠付案涉101、102、201、202、301、302商铺自2019年12月至2020年5月的物业管理费15396.54元；欠付案涉101、102商铺自2019年2月至2020年6月产生的电费共60930.58元；欠付案涉101商铺截止至2020年2月26日水费1594.18元，欠付案涉102商铺截止至2020年5月18日水费1514.05元。因案涉水电费于曼思顿公司承租案涉商铺期间产生，故本院确认，曼思顿公司应向张维芬支付水费3108.23元（1594.18元+1514.05元）、电费60930.58元，张维芬主张超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。案涉《商铺租赁合同》约定，曼思顿公司承租案涉商铺期间，应依约缴纳物业管理费。故张维芬主张曼思顿公司承担案涉商铺欠付的物业管理费15396.54元有理，本院予以支持。关于曼思顿公司应向张维芬支付的违约金。张维芬主张曼思顿公司应按《商铺租赁合同》约定向其支付2000000元违约金，曼思顿公司抗辩违约金过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，因曼思顿公司自2019年10月起欠付租金导致合同解除，张维芬亦已于2020年6月8日实际接收案涉商铺，不影响案涉商铺另行出租，故结合合同履行情况及预期利益等因素，本院酌定曼思顿公司应向张维芬支付相当于案涉商铺三个月租金作为违约金，即82905元（27635元/月×3个月），张维芬主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张维芬支付佛山市禅城区************、102、201、202、301、302商铺自2019年10月1日至2020年6月8日租金228449.33元；二、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张维芬支付佛山市禅城区************、102、201、202、301、302商铺自2019年12月至2020年5月的物业管理费15396.54元；三、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张维芬支付佛山市禅城区************、102商铺自2019年2月至2020年6月产生的电费共60930.58元；四、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张维芬支付佛山市禅城区************号商铺截止至2020年2月26日的水费1594.18元以及佛山市禅城区*************商铺截止至2020年5月18日的水费1514.05元；五、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张维芬支付违约金82905元；六、驳回原告张维芬的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取12664元，由被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年十一月十九日书记员 张颂恩