黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初2902号原告：大庆昊方华溪物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区。法定代表人：孙岩岩，职务总经理。委托诉讼代理人：刘伟，男，1973年6月3日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被告：崔晶，女，1984年8月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市。原告大庆昊方华溪物业管理有限公司与被告崔晶物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告大庆昊方华溪物业管理有限公司委托诉讼代理人刘伟、被告崔晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆昊方华溪物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业服务费9,304元，未能按时缴纳物业费的违约金1,213元，共计10,517元；2、被告承担诉讼费。事实与理由：2011年10月20日，原告与大庆昊方房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年10月20日至业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业公司时止，合同约定业主或物业使用人应在每年满月当月15日前缴纳物业费，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天应交的管理费千分之一缴纳违约金。被告系上述物业华溪龙城X期X号楼X单元X室的业主，按约定应向原告缴纳2017年物业费人民币2,326元，2018年的物业费人民币2,326元,2019年的物业费人民币2,326元，2020年物业费人民币2,326元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业服务管理服务，但被告拒不履行缴费义务，故原告诉至人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告崔晶辩称，一、涉案房屋是被告所有，被告在2011年接房，从2017年开始没有缴纳物业费。二、物业服务不达标。1.维修服务不及时不到位：小区物业维修人员有限，不能满足小区业主需求；小区单元门坏了一年多，2018年10月至2019年6月多次打电话报修，均以厂家进配件为由推脱（是什么配件需要进货一年多），2019年6月因迟迟不修，物业还推脱说去厂家进配件，楼道外来人员乱进，小广告天天贴在自家门上，邻居家两次遭小偷盗窃，与客服人员大吵了一架，让人疑惑的是单元门第二天居然修好了。看来物业修的速度得看业主态度有多强烈。（每次打电话均有录音为证）。2.物业服务和地产开发商互相推诿：地下车库入口电子识别系统不好使，导致车辆无法进入，物业不管推脱归开发商，开发商电话打不通，车辆卡在地库门口近20分钟无人管理，最后不得不自己另想办法（录音为证）。3.小区并非合同所说24小时服务，小区客服晚上下班，只有总部一个客服电话，而总部客服是一个人负责20多个小区，夜班电话迟迟打不通，根本不能及时服务（录音为证）。4.秩序维护服务不到位：物业服务为一级物业，承诺业主是封闭小区，持卡出入，但实际上小区大门四开，外来人员及车辆随意进入，门卫几乎没有保安值班，更不用说什么外来人员登记了，所说的值班巡逻更是空谈，疫情小区封闭期间小区栅栏好几处被破坏，人员从栅栏缺口随意进出（有照片和视频），如果小区保安能够每天巡逻不会看不到。5.垃圾到处清理不及时：物业连最基本的小区垃圾清理都不及时，经常单元门口垃圾成堆，垃圾清理慢，楼道打扫不及时，几天才清理一次，达不到一级物业标准，业主为什么付一级物业服务费用（照片为证）。垃圾或冬天的大雪堆经常占用公共停车位，好多天不清理（照片为证）。6.监控损坏严重，即使是有监控的地方也形同虚设，当发生事故去物业调取监控时，不是坏了就是看不清。这样的服务设施业主的物业费都用来干什么了？7.私搭乱建物业不管还监守自盗未经业主同意私搭乱建：物业管理区域内安装规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途。小区内及小区门口多处私搭乱建（照片为证）。8.公共设施大量损坏物业不维修（照片为证）。9.小区会所本应该是为业主服务的，会所是“规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所”，但会所至今仅为物业和员工宿舍并未给业主提供任何配套服务。10.每次打电话报修或者投诉，都是石沉大海，没有任何回访和反馈，不再打电话就没有人再联系你，这样的服务怎么能够称得上一级服务。三、物业不能提供服务项目合同。1.具体物业服务的项目以及费用支出从未公示，根据相关规定物业应建立收支账目，每半年向全体业主和物业使用人张榜公布一次管理费用收支账目，而事实上物业从未提供过。2.物业收费名目虚设，实际这部分钱根本没有需要，例如水系喷泉的电费及水费，小区水系就是一个臭水池，6月份才放入水，一池臭水，一直到9月末泄掉，期间从不换水，水长绿毛变臭，喷泉也从来都不喷，何来水系喷泉电费支出（照片为证）。3.水系及喷泉仅是其中一项，还有很多没有而虚设的不合理收费项目，业主并没有享受到服务为什么要缴纳这部分费用。四、公共区域广告收益。小区入口电子杆、楼道、电梯等多处广告，都是广告公司投放的（照片为证，中途还换过一次广告公司），广告每隔一段时间定期更换，想来物业也与广告公司签署了协议，但却从未将收入告知业主，这部分收益应归广大业主所有。五、签署协议不履行。物业与被告签订协议，对于被告家外窗透寒长毛问题，当初物业经理协商可以给与钱款补偿被告自行雇人修理，原告报销，或者原告维修彻底完好。当时被告一次性缴清了所有物业费，并选择物业给与维修。但物业违背协议，缴费后再找原告服务难上加难，打电话多次推诿，后来敷衍了事，导致被告家外窗仍透寒长毛严重，冬季室温低。物业只顾收取费用，并不曾提供服务，所以之后被告才没有继续缴纳物业费。六、小区至今在成立业主委员会上困难重重，物业各种不配合，但却积极的动用大修基金维修房屋，不清楚物业动用小区专项维修基金是否有正规手续，业主签字确认人数是否达到标准。物业在无人监管没有业主委员会的情况下，就把小区的部分大修基金使用完了，作为业主太被动，没有自己的权益，只有每年缴纳高昂物业费，却得不到相应的服务。综上，所述未缴纳物业费的原因有以下几点：1.物业各项服务均达不到标准。2.小区管理混乱，外来人员杂，楼道内小广告到处张贴，电梯不需要刷卡随便上下，危害公共安全。3.小区内到处都是广告，根据相关条例规定公共使用部位广告的收益应归广大业主。4.与被告签署了维修协议，原告未履行，应赔偿被告维修钱款一万元，或者妥善维修至完好。对于原告提供的这种低效劣质服务最多值1/2的物业服务费用，故被告向法院申请最多只缴纳50%的物业服务费；因为原告没有提供给被告其所承诺的服务；未及时缴纳物业费是有原因的，故滞纳金更是不合理；同时向法院申请要求原告根据当时与被告签署的维修协议对被告家的外窗透寒问题给与费用补偿（被告家自行维修）或物业提供妥善维修。原告大庆昊方华溪物业管理有限公司为证实自己的主张向法庭提交以下证据：证据一、华溪龙城X期前期物业服务委托合同复印件1份（与原件核对无异，原件退回），欲证明物业公司从签订合同起为小区提供物业服务。经质证，被告称，对真实性无异议，但是物业公司未按照合同履行义务。证据二，入伙会签表复印件1份（与原件核对无异，原件退回），欲证明被告于2012年1月13日接房。经质证，被告无异议。证据三，物业费催缴通知单4份，欲证明物业公司每年向被告催缴物业服务费。经质证，被告无异议。证据四，欠费证明1份，欲证明被告欠2017年至2020年的物业费9,304元，2017年的物业费违约金从2018年1月10日计算到2019年3月31日数额为1,030元，2018年物业费违约金从2019年1月10日计算到2019年3月31日数额为183元，上述合计违约金合计1,213元。经质证，被告无异议。庭审中，被告崔晶向法庭出示以下证据：证据一、照片40张，光盘一张（内含录音1段、视频2段），欲证明原告物业服务不到位。经质证，原告称，对照片和视频时间的真实性和连续性不予认可，对录音的真实性不予认可，物业公司有24小时客服保修投诉电话，小区随时出现问题可以打电话，原告在第一时间内处理。证据二，维修协议复印件一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明2016年12月12日原、被告协商并签订协议，原告让被告交清2015、2016年的物业费，然后同意给被告维修房屋，被告缴纳物业费了，但是原告没有给被告维修房屋，被告家房屋至今还在长毛，当时协议双方各执一份。经质证，原告称，代理人不清楚此份维修协议，而且加盖的是发票章，不是原告公章，对此协议不予认可。本院对原、被告所举上述证据的真实性予以确认。经审理查明，原告大庆昊方华溪物业管理有限公司为具有物业服务和收费资质的企业。2011年10月20日，原告与大庆昊方房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定大庆昊方房地产开发有限公司将其开发的华溪龙城X期委托原告进行物业管理，原告提供的物业管理服务应达到约定的质量标准，物业费按年交纳，业主或物业使用人应在每年满当月15日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。被告居住的大庆市龙凤区华溪龙城X期X号楼X单元X室在原告管理服务范围内。现被告未支付原告2017年物业费2,326元、2018年的物业费2,326元、2019年物业费2,326元、2020年物业费2,326元。庭审中，被告提交2016年12月12日的维修协议一份，维修协议体现原、被告就X号楼-X单元-X室南侧外墙透寒长毛问题形成了解决方案，即现业主缴清拖欠物业费用，物业公司承诺在2017年6月15日前对X号楼-X单元-X室南侧外墙的透寒情况进行彻底的根本性维修（直至从根本上彻底解决透寒问题），如维修后仍透寒，物业应继续维修至完全修复。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告提交维修协议一份对原告主张的物业费提出抗辩，该维修协议上有原告前任经理孙某签字，即使没有加盖原告公章，孙某作为时任原告公司经理，其签字行为属于代表原告履行的职务行为，其签订的维修协议对原告具有约束力。原告代理人以不清楚此份维修协议，且加盖的是发票章为由不认可维修协议，无法律依据，本院不予支持。根据协议约定，被告缴清拖欠物业费的对等义务是原告解决房屋透寒问题。现被告按照协议约定已经缴清2016年及2016年之前欠付的物业费，但原告至今未履行完维修义务，原告的行为构成违约。物业服务是一个长期持续的过程，现原告要求被告继续清缴2017年-2020年期间欠付的物业费。根据维修协议，原、被告互负义务，且未约定先后履行顺序，在原告违约行为处于持续状态的情况下，原告向被告主张拖欠的物业费，缺乏法律依据，故本院对原告要求被告支付物业费及违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定,判决如下：驳回原告大庆昊方华溪物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取31元，由原告大庆昊方华溪物业管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于大庆市中级人民法院。审判员 张 迪二〇二〇年十一月二十五日书记员 徐艳飞附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。