河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初3709号原告：河南隆鼎物业管理有限公司，住所地：焦作市解放区解放中路**西城美苑中心会所。法定代表人：曾鹏，总经理。委托诉讼代理人：陈广智，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：范洁，女，该单位工作人员。被告：蔡裴，男，1983年9月27日出生，汉族，住焦作市解放区。原告河南隆鼎物业管理有限公司（以下简称隆鼎物业公司）与被告蔡裴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告隆鼎物业公司的委托诉讼代理人陈广智、范洁，被告蔡裴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆鼎物业公司向本院提出诉讼请求：1.支付物业管理费2594元；2.支付违约金376元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年11月5日，被告与焦作市金德利阳光物业有限公司签订了前期物业管理服务协议，约定被告按0.5元/平方米/月交纳物业管理费，被告住宅面积为129.69平方米，可被告从2017年1月1日起至2020年4月30日，欠缴物业费长达40个月之久，拖欠原告物业费2594元，违约金按照当期银行贷款利率，计376元。由于被告严重违反了《物业管理条例》有关规定，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告蔡裴辩称，物业变更没有通知到我本人，我本人并不知情，对于每月每平米0.5元，不认可，我要求做司法鉴定，原告说多次催缴，我不认可，我没有收到原告任何的催缴通知。从2016年开始我就向物业反映问题，楼上装修造成我的房屋漏水，给原告多次反映，根据物业管理合同的规定，我认为原告在管理上有缺失，没有去协调问题。另外，我家楼下地下室漏水，我也有视频证明，地，地下室漏水渗入屋内也多次给原告反映，原告并没有尽到对公共设施及时维修的义务。每次反映问题原告都是反映了再说，直到今年我收到短信，知道原告把我起诉了，我也向原告反映问题，原告工作人员三天内答复，但一直没有结果，我又给原告的经理说，经理对我说的事情毫不知情，对我之前反映的事情没有任何记录和处理，现在原告说向我多次催缴不是事实。反映原告的不作为，小区的阳光房私搭乱建，车辆乱停，影响消防通道，电动车拉电线充电不安全，小区景观喷泉破坏，物业公司门前的小木桥成了原告的专属通道，影响景观，南大门两侧出租出去，东门门岗成了彩票店，根据物业协议的规定，严重侵害了业主的利益。另外，小区的公共设施老化无人管理，监控都是坏的，物业管理严重缺失。一楼电子门锁多数都是坏的，无人修理，大门每天都敞开着，还有可视电话，修过之后还是坏的，原告也没有进行任何解决处理方式，综上，物业管理有一定的管理费用，但原告的不作为给我们带来了严重损失，还有广告收费没有给业主公示。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。我国法律和相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与焦作市金德利房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对原、被告均具有约束力，因此被告提出的物业变更没有通知到被告，被告并不知情，不认可每月每平米0.5元的辩解意见，本院不予采信。关于被告提出的原告的服务不作为、不到位的辩解意见,根据法律规定，物业公司服务存在瑕疵，不履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求其继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但业主以此为理由拒绝支付物业费，没有法律依据。原告根据该前期物业服务合同，提供了相应的物业服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，应当交纳相应的物业费，并承担相应的违约责任。关于原告主张被告交纳的物业管理费及违约金数额。依据原告与焦作市金德利房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，多层住宅的物业费标准为0.5元/平方米/月，高层住宅的物业费标准为1元/平方米/月，高层一层住宅的物业费标准为0.8元/平方米/月，该约定不违反法律规定，本院予以确认。被告房屋面积为129.69平方米，2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业费为2593.8元（0.5元/平方米/月×129.69平方米×40个月），现原告主张被告交纳物业费2594元，本院对原告主张的超出部分，本院不予持。关于原告主张的违约金，原告与焦作市金德利房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定：物业费按季度交纳，在每季度第一月上旬之内履行交纳义务。未能按时足额缴纳物业费的，应按千分之三的标准支付违约金。现原告自愿按银行同期贷款利率的标准计算，但应以每季度欠交物业费为基数，自每季度第一个月11日起计算至款项付清之日止，同时由于自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故2019年8月20日起的违约金标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，同时违约金合计应以原告主张的376元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下:一、被告蔡裴于本判决生效之日起十日内支付原告河南隆鼎物业管理有限公司2017年1月1日至2020年4月30日的物业管理费2593.8元及违约金（以每季度欠缴物业费为基数，自该季度第一个月11日起计算至该款项付清之日止，2017年1月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并以原告主张的376元为限）；二、驳回原告河南隆鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告蔡裴负担。本判决为终审判决。审判员  郭岩二〇二〇年十一月二十三日书记员  张玲附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。