浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初3661号 原告：金华市利兴塑胶制品有限公司，住所地金华市金**曹宅镇工业功能区。 法定代表人：蔡中兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王国栋，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡洁，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 被告：郑吉化，男，1966年4月23日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：金雪梅，浙江兴运律师事务所律师。 原告金华市利兴塑胶制品有限公司（以下简称利兴公司）与被告郑吉化占有物返还纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告利兴公司的委托诉讼代理人王国栋、被告郑吉化的委托诉讼代理人金雪梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告利兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告腾空占有的原告位于金华市金东区曹宅镇工业功能区的厂房空地2239.67平方米；2.被告支付自2018年6月11日至实际腾空之日止的厂房空地租金损失（按44.14元／平方米／年计算，暂算至2019年7月29日止为111859.67元）；3.被告支付公证费594.35元，测绘评估费5695.82元；4.被告承担诉讼费。事实与理由：2014年1月16日，金华市波仕旅游用品有限公司（以下简称波仕公司）与平安银行股份有限公司义乌分行（以下简称平安银行义乌分行）签订《最高额抵押合同》，约定：波仕公司以其所有的坐落于金华市金东区××镇工业功能区房产［房产证号：金房权证婺字第0××2号；土地证号：金华（两区）国用（2007）第4-20号］为义乌中金投资管理有限公司（以下简称中金公司）于2014年1月16日至2017年1月15日期间所有主合同项下债务提供本金15**万元的最高额抵押担保。2014年11月17日，波仕公司的上述抵押物被义乌市人民法院（以下简称义乌法院）查封保全，查封裁定案号为（2014）金义上溪初字第1101-1号。2015年6月19日，平安银行义乌分行向义乌法院提起（2015）金义商初字第3897号案件诉讼，义乌法院判令：平安银行义乌分行对波仕公司的上述抵押物在最高额本金1594万元范围内享有优先受偿权。2015年10月28日，波仕公司与被告签订租赁协议，租赁面积2000平米，年租金17元／平方米，租期至2020年10月31日。2017年6月27日，义乌法院作出（2016）浙0782执2107号之三号民事裁定书，将上述房地产作价844万元交付于平安银行义乌分行用于抵偿债务。原告向平安银行义乌分行购买涉案房地产，在2018年6月6日付清购买款并完成交付。原告接收上述房地产后，多次要求被告腾空并支付租金损失，被告认为其系合法租赁，对原告的要求均置之不理。原告认为，波仕公司与被告签订的租赁协议均发生在上述房地产抵押之后，2015年10月28日签订的场地租赁协议为义乌法院查封保全之后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的有关规定，上述租赁协议对原告不具有拘束力。原告委托勘测评估机构对涉案厂房空地予以测绘及租金损失评估，自原告接收上述房产及空地至今，被告占用原告的厂房空地面积为2239.67平方米，应付原告租金损失为118149.84元。 原告利兴公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据材料： 1.《交付通知书》、《买卖合同》（合同编号×××01）、《金东区节约集约用地协议》［编号（2018）014号］复印件、不动产权证［（2018）金华市不动产权第0××7号］各一份，用以证明原告于2018年6月11日以1200万元的价格从平安银行义乌分行受让涉案房地产，涉案房地产所有权归原告单独所有，平安银行义乌分行在合同中明确表示涉案房地产被第三人占用；金华市国土资源局与原告约定，如涉案房地产未达到节约集约用地协议，应承担违约金；被告的恶意租赁行为损害了国家和原告的利益。 2.（2015）金义商初字第3897号民事判决书打印件、（2016）浙0782执2107号之三协助执行通知书复印件各一份，用以证明2014年1月17日涉案房地产被波仕公司抵押，2014年11月17日涉案房地产被义乌法院查封的事实。 3.《场地租赁协议》复印件一份，用以证明被告与波仕公司之间签订租赁协议的时间为2015年10月28日，系涉案房地产被抵押、查封之后签订的事实。 4.金华凯宝土地房地产评估测绘规划有限公司出具的金市凯宝测技【2019技】第046号《测绘技术报告书》及金市凯宝房估【2019】084号《房地产估价报告》、浙江省金华市公信公证处出具的（2019）浙金公证民字第929号《公证书》各一份，用以证明被告非法占有原告厂房空地面积为2239.67平方米，在2018年6月11日的租赁单价为44.14元/平方米/年，2015年的租赁单价为29.83元/平方米/年，被告属于低价恶意租赁。 5.浙江省增值税专用发票复印件二份［原件留存（2019）浙0703民初3663号案］，用以证明原告为涉案房地产支付测绘评估费23000元、公证费2400元，按面积分摊被告应承担测绘评估费5695.82元、公证费594.35元。 被告郑吉化辩称，1.其系善意占有人，对抵押查封并不知情，也无过错。被告早在2012年就承租了涉案场地，租期三年，合同约定租期到期后其享有优先承租权。2015年租期到期前，其与波仕公司又签订了续租协议，约定租期至2020年10月31日止。续租协议签订时，波仕公司从未告知厂房已抵押查封，其在2017年年底义乌法院工作人员来涉案场地要求提供租赁依据时才得知具体情况。2.原告从未就租金和腾退事宜找其协商沟通，其也从未置之不理。原、被告曾于2017年年底时就涉案场地进行沟通，当时原告承诺只要原告不打算开发，场地就可以一直让被告使用，当时并未提到腾空的事。直到本案起诉前，原告法定代表人电话联系被告沟通腾空事宜，并承诺如果被告愿意腾空，原告愿意适当补贴费用。3.其对涉案场地投入大量资金，现愿意腾空但不另外向原告支付租金。其在2012年最初承租案涉场地时，该场地还是一个小土坡，前期投入了大量资金和人力进行平整、修路、搭建厂房，所有的道路设施和围墙门等都是由其所做。现原告依法取得了该场地，其愿意腾空但已向原出租人支付租金，原告要求再行支付租金与理不符。4.原告的租金计算标准过高且已过诉讼时效。其自2012年承租案涉场地至今，租金都稳定在十几元每平方米的标准，现原告主张按44.14元/平方米明显偏高，与实际不符，且该场地现状是其投入大量资金修整后的结果。退一步讲，即使要支付租金，也应按原租赁协议的价格标准进行支付，其作为无过错的善意占有人，不应该为原告与原出租人之间的纠纷而遭受损失。根据民法通则第一百三十六条第三项规定，延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效时间为1年，原告要求自2018年6月11日起算租金已过诉讼时效。实际上，原告的产权证书显示2018年11月5日才正式成为案涉场地的合法产权人，要算租金也应从2018年11月5日起算。5.原告的测绘评估费、公证费等均属于原告的诉讼支出，不应由其承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告郑吉化为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了《场地租赁合同》及《场地租赁协议》各一份，用以证明被告自2012年起就承租案涉场地，租金一直为14元/平方米/年的事实。 经当事人庭审质证，被告郑吉化对原告利兴公司提供证据1、3、5的真实性无异议，但认为，产权应当以权证登记为准，其在签订协议时对于涉案房地产抵押及查封不知情，原告正常诉讼支出费用与其无关；证据2无异议；证据4有异议，并认为，其对于涉案场地有投入，租金价格没有包含投入费用，估价报告的价格过高。原告利兴公司对被告郑吉化提供的《场地租赁合同》不清楚，并认为，被告前期投入费用应该进行了扣除；对《场地租赁协议》的真实性无异议，但认为，该协议在抵押查封后签订，对原告不具有约束力，可以证明被告恶意低价承租的事实。本院认证：鉴于被告郑吉化对于原告利兴公司提供证据1、3、5的真实性无异议，证据2无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据；证据4为第三方机构出具的报告书及公证机关出具的公证书，在没有相反证据足以反驳的情况下，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。鉴于原告利兴公司对被告郑吉化提供《场地租赁协议》的真实性无异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；鉴于《场地租赁合同》载明的租赁期限已经届满，本院对此不予审查。 本院经审理认定事实如下： 2014年1月16日，波仕公司与平安银行义乌分行签订《最高额抵押担保合同》，约定：波仕公司以其所有的坐落于金华市金东区××镇工业功能区的房地产［土地证号：金华（两区）国用（2007）第4-**，房产证号：金房权证婺字第0××2号］为中金公司于2014年1月16日至2017年1月15日期间与平安银行义乌分行签订的所有主合同项下债务提供本金1594万元最高额抵押担保。次日，双方办理了上述房地产的抵押登记。2014年11月17日，波仕公司因涉及诉讼，上述房地产被义乌法院查封，查封案号为（2014）金义上溪商初字第1101-1号。2015年6月19日，平安银行义乌分行向义乌法院提起诉讼。2015年12月10日，义乌法院作出（2015）金义商初字第3897号民事判决，确认平安银行义乌分行对波仕公司所有的位于金华市金东区曹宅镇工业功能区的房地产以最高额1594万元为限享有优先受偿权。进入执行程序后，上述房地产由义乌法院委托评估，评估价为1406.39万元。后，义乌法院分别于2017年1月23日、2月27日在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告拟处置上述房地产，拍卖公告中关于租赁事项载明“房产有租赁，租赁保护至2017年9月24日，2017年租金已付”，但两次拍卖均未成交。第二次拍卖后，发现上述房地产内有新的承租户。2017年3月29日，义乌法院在淘宝网司法拍卖平台发布变卖公告，变卖公告中关于租赁事项载明“房产有租赁，其中承租人金华市和旭电力器材有限公司租期至2025年5月31日止，2017年的租金已支付；承租人郑吉化租期至2020年10月31日止，2017年和2018年（二年）的租金已支付；承租人金东智乐文具厂租赁保护至2017年9月24日止，2017年租金已付”。2017年4月17日，义乌法院因需处理新的租赁事宜而暂缓处置。2017年4月25日，义乌法院向平安银行义乌分行的委托代理人冯迎就如何处理新的承租户制作执行笔录，义乌法院询问“本院在拍卖被执行人金华市波仕旅游用品有限公司所有的坐落于金华市金东区××镇工业功能区房地产过程中，发现该房产内出现新的承租户，其中：承租人金华市和旭电力器材有限公司租期至2025年5月31日止；承租人郑吉化租期至2020年10月31日止，现征询你行是否同意对上述租赁进行带租拍卖？”，平安银行义乌分行表示“我行同意带租拍卖上述房产，如变卖不成，我行同意抵偿上述房产”。后，变卖也未成交。2017年6月27日，义乌法院作出（2016）浙0782执2107号之三民事裁定书，将波仕公司所有的位于金华市金东区曹宅镇工业功能区的房地产作价844万元交付于平安银行义乌分行用于抵偿债务，并作出协助执行通知书办理产权转移登记。2018年6月6日，平安银行义乌分行通过淘宝网拍卖平台公开拍卖上述房地产，原告利兴公司以1200万元竞得并与平安银行义乌分行签订了《买卖合同》，平安银行义乌分行在合同中特别声明“该标的物被占用，由乙方自行负责清场，甲方概不负责”。同日，平安银行义乌分行向原告利兴公司出具了《交付通知书》。2018年11月5日，原告利兴公司取得上述房地产的不动产权证，产权证号为（2018）金华市不动产权第0055237号。 2015年10月28日，波仕公司与被告郑吉化签订《场地租赁协议》一份，约定：被告郑吉化向波仕公司租赁场地面积2000平方米；租赁期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，共计五年；租金为14元/平方，每年租金28000元，前二年租金为56000元在协议签订三日内付清，其余租金逐年提前一个月交付。 另查明，原告利兴公司在起诉前就案涉房地产的现状保全证据申请公证，浙江省金华市公信公证处于2019年7月19日出具（2019）浙金公证民字第929号公证书一份（公证费2400元）。原告利兴公司自行委托金华凯宝土地房地产评估测绘规划有限公司就上述房地产进行测绘、估价（测绘评估费23000元），金市凯宝测技【2019技】第046号测绘技术报告书显示被告郑吉化实际使用的红线面积为2239.67平方米，金市凯宝房估【2019】084号房地产估价报告载明“本次评估的是空地部分，地块一：6804.22平方米，地块二：2239.67平方米，估价对象用途工业用地，确定估价对象在价值时点二○一四年八月一日的租赁平均单价为人民币29.83元/平方米/年，价值时点二○一八年六月十一日的租赁平均单价为人民币44.14元/平方米/年”。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于被告郑吉化与波仕公司之间的租赁合同是否受到保护。第一，根据物权法第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及担保法司法解释第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，案涉房地产于2014年1月17日办理抵押登记，而被告郑吉化与波仕公司的租赁协议签订时间为2015年10月28日，故平安银行义乌分行以物抵债方式实现抵押权，被告郑吉化与波仕公司之间的租赁合同对其不具有约束力。第二，案涉房地产于2014年11月17日被义乌法院查封后，波仕公司不得进行有害于债权人的处分行为，社会不特定的第三人包括被告郑吉化也不得与波仕公司进行设定权属负担等交易行为，故2015年10月28日租赁协议的签订明显属于违法处分司法查封财产，损害了平安银行义乌分行的利益。第三，平安银行义乌分行虽然同意义乌法院带租处置案涉房地产，但不能当然认定被告郑吉化与波仕公司之间的租赁合同即应受保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》之相关规定，抵押后的租赁合同，执行法院应当予以涤除后拍卖，不得带租拍卖，如执行法院应当涤除而未涤除，申请执行人可以提起执行异议。是否涤除租赁合同为执行法院在执行过程行使的司法职权，而非抵押权人的选择权，抵押权人享有的是对执行法院是否涤除租赁合同提起执行异议的权利。退一步讲，即使抵押权人放弃对租赁合同的对抗效力，也仅是对其享有民事权利的自由处分，但并不意味着租赁合同即应受到保护；因是否涤除租赁合同涉及多方利益，包括除抵押权外的其他债权人和被执行人，抵押权人放弃的行为可能损害了其他债权人及被执行人的利益。第四，拍卖公告和变卖公告虽然就租赁事项进行了告知，但明确的是包括被告郑吉化在内的相应租赁期限及租金支付等客观情况，不能以此认定人民法院认可被告郑吉化与波仕公司之间的租赁合同可以对抗抵押权。基于此，平安银行义乌分行以物抵债方式实现抵押权，被告郑吉化与波仕公司之间的租赁合同对其不具有约束力，对于之后的买受人原告利兴公司更不具有约束力。综上，原告利兴公司作为案涉房地产的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告郑吉化应当腾空其占用的土地并向原告利兴公司支付占用期间的租金损失。原告利兴公司为查明被告郑吉化实际占用土地面积和确定租金市场价格所支付的测绘评估费，以及进行证据保全的公证费，由被告郑吉化按照比例承担。原告利兴公司的诉讼请求成立，本院依法予以支持，其中租金损失自其取得产权证书之日起开始计算。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，判决如下： 一、被告郑吉化于本判决生效之日起十日内腾空其占用的原告原告金华市利兴塑胶制品有限公司所有的位于金华市金东区曹宅镇工业功能区面积为2239.67平方米的土地。 二、被告郑吉化于本判决生效之日起十日内支付原告金华市利兴塑胶制品有限公司租金损失（以2239.67平方米按照44.14元/平方米/年自2018年11月5日起算至实际腾空之日止），并承担公证费594.35元、测绘评估费5695.82元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告金华市利兴塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2664元，减半收取计1332元，由原告金华市利兴塑胶制品有限公司负担446元，被告郑吉化负担886元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 蒋栩 二〇二〇年十一月二十五日 代书记员 裘钰