湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1281民初1134号原告：邹蔚胜，男，1969年4月25日出生，汉族，住赤壁市。委托诉讼代理人：邹鄂军，湖北君泽律师事务所律师。被告：阎朝生，男，1975年2月19日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张四明，湖北君泽律师事务所律师。被告：唐进，男，1981年8月31日出生，汉族，住武汉市江岸区。第三人：黄姣灵，女，1986年1月15日出生，汉族，住赤壁市。原告邹蔚胜与被告阎朝生、唐进租赁合同纠纷一案，本院2020年5月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹蔚胜的委托诉讼代理人邹鄂军、被告阎朝生及其委托诉讼代理人张四明、被告唐进、第三人黄姣灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹蔚胜向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除邹蔚胜与阎朝生签订的《门店租赁合同》；2.唐进腾空迁出承租的门店并恢复原状交付给邹蔚胜；3.阎朝生支付自2020年4月1日起至迁出门店时止的租金，并向邹蔚胜支付10万元违约金；4.诉讼费由阎朝生、唐进共同承担。事实和理由：2019年3月1日，邹蔚胜与阎朝生签订一份《门店租赁合同》，约定邹蔚胜将自有的位于赤壁德和医院与东洲大桥之间的4、5号门店出租给阎朝生五年，前三年租金每年五万元，后两年每年租金六万元，阎朝生在租期内不得转让转租，不得改变房屋结构，任何一方违约，则需赔付双倍年租金给守约方。合同签订后，邹蔚胜如约交付了门店，阎朝生支付了一年的租金。至2020年3月1日第二年的租金支付期届至，邹蔚胜电话通知阎朝生交付第二年租金，阎朝生告知门店已转租给唐进，让邹蔚胜向唐进收取租金，邹蔚胜当即提出阎朝生无权转租门店，交涉过程中，邹蔚胜到门店查看，发现阎朝生、唐进在使用门店时在未经过邹蔚胜同意情况下，将5号门店与隔壁他人所有的一间门店共有的墙体拆除打通，且将4、5号两间门店中间一承重墙拆除改建，给门店使用安全带来严重隐患，经几轮协调协商无果。阎朝生未征得邹蔚胜同意擅自转租门店，且改造拆除门店改变房屋结构，人为导致安全隐患，属根本违约行为，邹蔚胜要求解除合同并支付违约金，具有事实和法律依据。唐进无法律和合同依据，占有邹蔚胜的门店从事经营活动，理应迁出腾空门店。阎朝生辩称，其与唐进生意合伙关系，做华为售后，其应华为公司要求需三间门店经营，就与唐进一起请赤壁当地人把邹蔚胜与另外他人一间门店的共墙拆除了，后来门店装修都是华为公司实施的。邹蔚胜原来也说过其此前将其门店进行了墙改梁施工。邹蔚胜知道门店后来实际由唐进在使用，其还委托黄姣灵签订了第二份合同，该合同不属转租。拆墙、装修也没有改变门店主体结构，也不构成根本违约。唐进辩称，其与华为公司是合作关系，是华为公司售后签约供应商，与阎朝生不是合伙关系，其将华为手机售后业务给阎朝生，阎朝生自己承担门店租赁费在赤壁经营；拆除墙体也不是其或华为公司完成的，阎朝生只是提供了三间毛坯房门店，其与华为公司进行了装修设计施工。后来阎朝生认为效益达不到其期望值，华为公司也规定非店面工作人员不能进入店面指导，就在签订第二份租赁合同时退出售后经营了。第三人黄姣灵述称，其与邹蔚胜系朋友关系，因邹蔚胜欠其钱，其之前在承租该二门店用欠款抵租金，所以邹蔚胜要求阎朝生在签订第一份合同时将租金打款到黄姣灵账户抵欠款。后阎朝生给黄姣灵打电话说华为公司不能以个人名义签合同，要求换签一份与原合同一样的合同，要求签邹蔚胜的名字，其在阎朝生的办公室签完字就走了，也没有看合同内容，阎朝生也没有将该合同交一份给她，其只知道是与阎朝生换签合同，不知道还存在唐进这个人。黄姣灵在事后给邹蔚胜说过其与阎朝生补签了一份与前合同一致的合同。本院经审理认定事实如下：2019年3月1日，甲方邹蔚胜将自己所有的位于赤壁××××办事处剧院街、德和医院与东洲大桥之间的4、5号两间门店（面积72.35㎡）出租给乙方阎朝生经营。双方签订门店租赁合同约定，租赁时间为2019年4月1日至2024年4月1日共五年，门店押金5000元在合同签订时一次性支付，合同期满后乙方无条件退出并归还甲方门店，甲方退还乙方押金；2019年4月1日至2022年4月1日每年租金5万元，2022年4月1日至2024年4月1日每年租金6万元，年租金每年3月1日一次付清，逾期未交，甲方有权终止合同收回门店，押金作为违约金归甲方所有；乙方在租期内不得将门店转让，如需转租需经过甲方同意，再与甲方签订合同；乙方在租赁期内不得改变房屋原有结构，如确需改建装修门店，需经甲方同意，合同期满乙方退出门店应将承租门店完好无损交付甲方，凡损坏部分照价赔偿，其动产由乙方处置，不动产及装修无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由对所有装修提出索赔或损坏；在合同期甲乙双方如有违约，则违约方需赔付双倍年租金给对方。合同签订后，邹蔚胜交付了门店，阎朝生按合同约定转账支付了一年的租金5万元至黄姣灵的账户并支付押金5000元。唐进独资开办的武汉鼎竭科技有限公司，主要经营通讯终端产品研发、销售、维修等，该公司与华为终端有限公司签订服务销售框架合同。阎朝生系赤壁华为手机销售商，唐进将华为手机在赤壁的售后维修经营业务授予阎朝生，阎朝生在租赁邹蔚胜两间门店后，将其另行租赁他人的在邹蔚胜5号门店隔壁一间门店共墙拆除、打通，对三间门店一同进行了装修，后其在该三门店经营售后业务至2019年11月中旬，因华为终端有限公司不允许将售后业务外包第三方经营且不允许非店面人员进入店面，阎朝生便退出经营，其于同年11月19日打电话黄姣灵到其华为手机销售店，由黄姣灵代替邹蔚胜签名签订了一份门店租赁合同，合同内容及落款日期均与原租赁合同一致，乙方名字改为唐进，由唐进公司员工代为签下唐进的名字。其后，黄姣灵告知邹蔚胜与阎朝生签了一份与前合同一致的合同，该华为客服中心的工作人员也添加邹蔚胜的微信，称换签的合同需房产证留底，要求邹蔚胜将房产证拍照发给他，邹蔚胜也拍照发送了图片。2020年年初，邹蔚胜找阎朝生收取当年租金时，阎朝生称其没有经营了要找唐进出租金，双方发生矛盾。后武汉鼎竭科技有限公司委托九方安达工程技术集团有限责任公司对蒲圻办事处剧院街东洲大桥4、5号门店结构布局进行了检测，2020年4月30日，该公司出具检测成果为：原一层2/A-C墙体为填充墙体，主要实现围护功能；拆除改造对该建筑结构形式及力传递路径不产生明显影响，建议定期对相关结构进行安全检查和维护。2020年6月12日，阎朝生收到本院向其送达的民事诉状。本院认为，邹蔚胜、阎朝生所签订的门店租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。阎朝生在承租邹蔚胜的门店经营期间在合同期内，其为退出租赁经营，通知黄姣灵与唐进换签合同，黄姣灵在没有代理权情形下以邹蔚胜名义与唐进一方签订新的门店租赁合同，所谓换签合同，实质上系转租，黄姣灵没有转租代理权也未取得邹蔚胜追认，该转租行为无效，邹蔚胜可以依法、依约解除合同。合同约定阎朝生在租赁期内不得改变房屋原有结构，如确需装修门店须经邹蔚胜同意，同时还约定违约方需赔付对方双倍年租金，阎朝生在租赁期间未经邹蔚胜同意将与隔壁一间门店共墙拆除并对三间门店一同装修，应视为合同约定的违约行为，另外其未经邹蔚胜同意转租门店也应系合同约定的违约行为,邹蔚胜可以请求依约支付违约金。阎朝生收到本院向其送达的民事诉状时间是2020年6月12日，庭审中邹蔚胜主张其与阎朝生签订的合同于2020年7月1日解除，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告邹蔚胜与被告阎朝生于2019年3月1日签订的门店租赁合同于2020年7月1日解除。二、被告阎朝生于本判决生效后十五日内支付原告邹蔚胜门店租金16666.68元（自2020年3月1日至同年6月30日，按年租金50000元折算），及自2020年7月1日起至门店退还之日止比照前述标准计算的占用费。三、被告阎朝生、唐进于本判决生效后十五日内退还原告邹蔚胜的4、5号门店，并由被告阎朝生于本判决生效后十五日将拆除的原告邹蔚胜门店共墙部分恢复原状、支付原告邹蔚胜违约金100000元（押金5000元作抵扣）。四、驳回原告邹蔚胜的其他诉讼请求。上述债务，限于本判决生效后十日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由原告邹蔚胜负担200元，由被告阎朝生负担2000元，被告唐进负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  沈均平人民陪审员  余小莉人民陪审员  尹金莲二〇二〇年十一月一日书 记 员  田 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。