北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2805号上诉人（原审被告）：程洪涛，男，1963年3月4日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京市通州区玉桥社区事处社区服务中心，住所地北京市通州区玉桥北里**。法定代表人：翁咏梅，主任。委托诉讼代理人：申艳，河北润谦律师事务所律师。上诉人程洪涛因与被上诉人北京市通州区玉桥社区事处社区服务中心（以下简称玉桥社区）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0112民初22512号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人程洪涛，被上诉人玉桥社区之委托诉讼代理人申艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程洪涛上诉请求：1.请求撤销一审判决，查清事实依法改判驳回玉桥社区的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由玉桥社区承担。事实与理由：首先，本案定性为房屋租赁合同纠纷，但是根据双方签订的《房屋使用协议》没有租赁关系特征，程洪涛认为双方的法律关系应认定为行政指导关系而非租赁关系。其次，一审法院既然定性为租赁合同关系，应当为围绕着玉桥社区的是否为合法权利人为焦点进行审查，玉桥社区是否对涉案房屋享有使用、占有、处分、收益的权利。涉案房屋原产权单位为中国工商银行北京市通州支行的单位自管房，目前该小区根据房改政策已经出售给单位员工，程洪涛系中国工商银行北京市通州支行正式员工因工伤身体残疾，由原产权单位安排上诉人看管车棚，房改政策实施后该小区产权出售给本单位员工。程洪涛一直在为该小区提供服务。通州区住房合作社并不是涉案房屋所有权人，根据我国的《物权法》规定，涉案小区经过已经商品化，对于小区内公共设施及公共面积应属于全体业主所有。目前该小区并未成立业主委员会，作为基层组织不依法指导小区业主成立业主委员会对公共设施进行管理，反而利用行政手段与民争利。程洪涛认为玉桥社区根本没有合法的权源，玉桥社区不是适格的原告，其腾退房屋的诉求理应予以驳回。另外，一审法院依据认定涉案房屋未取得建设工程规划许可证从而认为涉案《房屋使用协议》归于无效，假设涉案未取得建设工程规划许可证致《房屋使用协议》无效，那么玉桥社区与通州区住房合作社签订的《协议书》也应认定无效，所以玉桥社区根本没有合法权源，要求上诉腾退房屋交纳租金既无事实依据也无法律依据。再有，程洪涛并未举证涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院也未向规划部门查证，草率认定合同了无效也是错误的，违反证据规则。上诉期间程洪涛经向规划部门核实，涉案房屋拥有建设工程规划许可证，一审以涉案房屋未取得建设工程规划许可证为由认定涉案《房屋使用协议》归于无效，更是明显错误的。综上，玉桥社区并非涉案房屋的权利人，涉案房屋也取得了建设工程规划许可证，为此，一审法院认定事实不清适用法律错误，请求二审法院查明事实公正裁决。玉桥社区答辩称，由于历史原因，玉桥社区没有取得产权，但根据相关协议我方取得了管理权和使用权，是适格主体，程洪涛主张的损失是不存在的。根据双方协议，乙方在使用期间不得将房屋转租转借他人或与他人共同经营，委托他人经营，不得改变房屋的结构、用途。程洪涛在租赁房屋后用于经营或自住，违背了合同约定，相应损失应由其个人承担。装饰装修对玉桥社区毫无用处，收回车棚后不但不能受益，还要花钱去拆除。车棚应体现社会公益性质，为全体社区居民谋福利，但现在变成了个别人的专属福利，玉桥社区在到期后收回车棚也是为了更好的造福广大社区居民，让居民停车更方便。程洪涛称玉桥社区将车棚转租他人，实际情况是玉桥社区与第三方签订了物业管理服务合同，每年向外支付大笔费用，对车棚进行维修改造升级。综上，同意一审判决，不同意程洪涛的上诉请求。玉桥社区向一审法院起诉请求：1.判令程洪涛立即将北京市通州区葛布店南里9号楼北侧8间车棚、1间门卫室立即腾退给玉桥社区；2.判令程洪涛向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月80元计算；3.诉讼费用由程洪涛承担。一审法院认定事实：程洪涛、玉桥社区于2016年签订《房屋使用协议》，协议约定玉桥社区将其所属的北京市通州区葛布店南里9号楼北侧8间车棚、1间门卫室提供给程洪涛使用，使用期限为2016年1月1日至2016年12月31日。程洪涛每月向玉桥社区缴纳房屋维修费80元。合同期满后双方未再续签，但上述协议双方一直履行至2017年12月31日。上述《房屋使用协议》于2017年12月31日终止，程洪涛至今仍占用上述房屋未腾退。在本案一审审理过程中，玉桥社区承认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。上述事实，有《房屋使用协议》、双方当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区向程洪涛出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋使用协议》应为无效，程洪涛继续使用涉案房屋没有法律依据，应当将涉案房屋腾退给玉桥社区，并应给付玉桥社区合理的占有使用费。对于玉桥社区要求程洪涛支付其房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，因涉案《房屋使用协议》归于无效，而合同无效的原因为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，对此玉桥社区并无异议，故其应当承担一定的过错责任。玉桥社区主张程洪涛向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月80元计算，一审法院酌定程洪涛给付玉桥社区该房屋占有使用费，按每月40元计算。关于程洪涛辩称其对租赁的房屋自行修建了3间，玉桥社区需赔偿其相关损失，因涉案《房屋使用协议》对修建问题并未作约定，程洪涛也未提供证据证明其修建经过玉桥社区同意，故一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，判决：一、确认玉桥社区与程洪涛于2017年1月18日签订的《房屋使用协议》无效；二、程洪涛于一审判决生效之日起十五日内将北京市通州区葛布店南里9号楼北侧8间车棚、1间门卫室腾退给玉桥社区；三、程洪涛于一审判决生效之日起十五日内向玉桥社区支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月40元计算；四、驳回玉桥社区的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，程洪涛向法庭递交如下证据：第一组证据为照片五张，其中证据一、二的证明其他处车棚并未拆除，证据三、四、五的证明目的为程洪涛的车棚装置并非易燃物品，但仍被拆除；第二组证据为书证两份，证据六为“9号楼存车处财产登记”一份，证明其原单位中国工商银行北京市通州支行答应由程洪涛优先承包车棚；证据七为1997年工商银行通县分行与通县运河大街办事处签订的“房屋转交协议”，证明车棚与门卫室由程洪涛承租。玉桥办事处当庭发表质证意见，表示对证据一、二的真实性认可，但证明目的不认可；对证据三、四、五的真实性不认可，证明目的亦不认可；对证据六的真实性不认可，也认为其不属于新证据；对证据七的真实性无法核实，亦不认可关联性。经审查，本院对证据一、二的真实性不持异议，但与本案争议焦点之间缺乏关联性；对证据三、四、五、六、七的真实性难以采信。本院依法补充查明以下事实：1990年7月14日，通县房地产开发总公司作为甲方与乙方通县城镇委员会签订《协议书》，载明“根据1990年6月18日县政府在葛布店小区召开的现场办公会议精神，1990年7月15日前甲方在葛布店小区建设的自行车棚移交乙方管理使用。一、甲方在葛布店小区建自行车棚9座，建筑面积1980m2，其中警卫室7间，建筑面积115.5m2，存车棚113间，建筑面积1864.5m2，甲方将9座自行车棚产权移交给乙方，归乙方永久管理使用。二、乙方接收前，甲方负责将自行车棚修理好，达到使用功能。乙方接收之后，由乙方负责维修、管理。甲方一次性付乙方修理基金1200元整。三、乙方提供水、电正式报装有关情况，甲方协助乙方办理正式水、电报装手续，否则乙方自行办理。四、甲方建议乙方在管理使用过程不得改变自行车棚的使用性质，否则引起其他问题，甲方不负任何责任。”1992年8月7日，通县城镇委员会向通县房地产管理局发文，内容为“现将葛布店小区建设的自行车棚9座（包括警卫屋7间）产权移交通县人民政府运河大街街道办事处，请贵协助办理有关手续事宜”。1997年9月27日，北京市通州区人民政府作出通政发【1997】11号文件“关于撤销通州镇七个办事处建立通州区街道办事处的通知”中载明，“撤销运河大街办事处，建立玉桥社区事处（原运河大街办事处）”。2019年11月，北京市通州区玉桥社区事处出具《证明》，载明“玉桥社区隶属玉桥社区事处下属事业单位，其主要职责和任务是负责对街道办事处的服务性用房（包括车棚子）的管理。”本院向北京市规划和自然资源委员会通州分局发函调取葛布店南里涉案房屋处的建设工程规划许可证情况，但未查询到相关记录。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于玉桥社区的主体资格。根据通州城镇委员会文件、通州区政府文件及玉桥社区事处《证明》显示，玉桥社区系涉案房屋产权管理方，且涉案《房屋使用协议》系由玉桥社区与程洪涛签订，故本院认为玉桥社区有权提起本案诉讼主张相关权利。程洪涛上诉主张玉桥社区并非本案适格原告，缺乏依据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉桥社区称涉案房屋未取得规划许可，程洪涛就此未提交相反证据证明，本院亦未查询到葛布店南里涉案房屋的规划许可情况。一审法院据此认定涉案《房屋使用协议》无效，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，程洪涛无权再占有涉案房屋，一审法院判决程洪涛向玉桥社区腾退涉案房屋，并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院考虑到玉桥社区对合同无效的过错责任，根据本案实际情况酌定程洪涛给付玉桥社区2018年1月1日至实际腾房之日程洪涛尚未支付的房屋占有使用费，玉桥社区亦未就此提出异议，故本院予以维持。综上所述，程洪涛上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由程洪涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年十一月二十日法官助理  王亚楠法官助理  张倩倩书 记 员  赵婷婷