黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6165号上诉人（一审被告）：张光亚，男，1939年6月1日出生，汉族，哈尔滨成套设备研究所有限公司退休职工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张轶鹏（系张光亚儿子），男，汉族，1967年7月9日生，黑龙江省计量检定测试研究院职工，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨天园物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区红旗大街********。法定代表人：伍文鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：安源，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人张光亚因与被上诉人哈尔滨天园物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人张光亚的委托诉讼代理人张轶鹏、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人安源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张光亚上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初763号关于物业费每平方米0.82元的判决；2.驳回物业公司的诉讼请求；3.物业公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认为,物业公司通过合法程序进入到小区接管物业，并实际提供了服务是错误的。依据《哈尔滨市物业管理条例》第31条规定，应当由业主大会选聘物业服务企业。物业公司所举示的证据不能证明双方签订了《物业服务合同》，成套小区没有召开过全体业主大会，在2015年8月在未经全体业主同意的情况下,物业公司强行进驻成套小区服务。由于物业公司不合规范的接管小区物业管理，引起了成套小区广大业主的不满,业主联名上告到管辖社区、办事处、住建局、区政府。物业公司提交2015年8月14日《哈成套小区物业管理移交合同》并不是法律、法规规定的《物业服务合同》，成套公司无权代替房屋所有权人行使权利，该《合同》的内容对张光亚没有约束力，物业公司无权依据该《合同》向张光亚收取物业费。物业公司提供2015年8月25日香坊区大庆路街道办事处成套社区及哈尔滨天园物业有限公司《通知》，内容是经过大庆办事处成套社区、成套研究所天园物业及业主大会通过，自2015年9月1日起，成套小区将由哈尔滨天园物业管理有限公司进行物业管理服务。这份《通知》的内容和公示方式都不真实。第一，《通知》的对象应当是全体业主，但是《通知》没有进行过公告张贴，张光亚从来就没有见到过《通知》，更不知道《通知》的内容，第二，《通知》上称经业主大会通过，成套小区从来就没有召开业主大会,《通知》的内容是虚假的不产生法律效力。第三,所谓《通知》张贴照片中没有具体时间、地点，、地点明《通知》已经业主知晓。因此，单凭《移交合同》和《通知》就认为物业公司通过合法程序进驻成套小区,违背了《物业管理条例》的规定。一审判决认为物业公司通过合法程序进入成套小区接管物业,并没有事实和法律依据，一审判决的认定是在纵容强买强卖，强行交易行为。二、一审判决认为物业公司为广大业户提供了物业管理服务,张光亚作为该小区的业主,享受了相应的物业管理服务,理应对受益的服务支付对价。张光亚认为，一审判决违背了本案的基本事实和相关的法律规定,物业服务作为商品，价格应当由双方商议确定，而不应当由物业公司单方决定。依据《哈尔滨市物业管理条例》第32条规定，物业费的收取标准是由物业和业主共同协商订立的,并且需要报市物业行政主管部门备案。依据哈价联发（2013)39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第五条规定,物业行政主管部门和区价格行政管理部门按照各自职责负责辖区内物业服务标准和收费标准的日常监管工作。物业公司提供的物业服务企业驻区备案审核意见表不能证明其按照每平方米0.82元收取物业服务是合理的。第一，在2016年3月21日没有备案审核验收，一审判决认定事实错误。第二，《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二项规定：“住宅实行政府指导价,对未成立业主大会的由所在地街道办事处社区委员会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主,且占总套数过半数的业主同意后代表业主与物业服务企业协商确定物业服务标准和物业服务收费标准。”在本案中,没有任何人征求过成套小区业主的同意，对于所确定的0.82元每平方米的物业费标准是物业公司单方面制定的价格。第三，依据《物业管理条例》第33条“物业服务企业应当自《物业服务合同》签订之日起20日内,持《物业服务合同》到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案”。双方没有签订《物业服务合同》,不存在备案之说。在2015年进住成套小区到2016年3月25日半年的时间才备案，显然违反了《物业管理条例》的规定。同时，物业管理部门只是作为物业服合同备案部门，对于物业费的价格应当由价格部门监督管理,但是在备案表上并没有物价部门的公章，对于价格的制定是不合法的，是物业公司单方制定的，没有价格部门的备案,一审判决认为物业公司已经对物业服务收费标准进行了确认登记错误。第四、该《备案表》中的成套所社区的公章是虚假的,和其提供的《通知》上的社区公章不是同一枚公章，涉嫌伪造公章。三、一审判决认为“张光亚提出的公共绿化区内垃圾成堆等物业服务管理问题,可以证实物业公司的物业服务质量方面存在瑕疵,但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序方面严重的恶化,从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵”。张光亚认为一审判决的上述论断是矛盾的,并且根本违背了物业服务的收费标准和宗旨。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条、第六条规定，住宅收费实行政府指导，住宅物业服务的内容分为基础物业服务、级差服务和特有物业服务三部分，其中基础物业费用是必须达到的服务标准，包括技术管理，屋面日常保养维护、二次加压供水，化粪池清掏，单元电子门维护五个服务性项目,级差物业服务包括综合管理,公共秩序维护，共有部分共用设施设备日常运行保养维护，保洁服务,清冰雪，绿化养护六个服务项目，由低到高分为1至4级。第一，成套小区第五栋与第一、二、三栋不在一个院内，是单独的一栋楼,具体位置坐落于旭××与××东街交叉口往东100米,成套小区一、二、三栋位于联旭街3号，由于成套小区第五栋院内面积较小，只有一条进出的路，没有任何绿化，所以物业公司不存在绿化养护服务;成套小区水电（包括二次加压)由哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司（以下简称成套所)负责管理，成套小区居民的水电费用都交给成套所,物业公司没有做任何工作;成套小区五栋没有健身器材，单元门是普通门，不是电子门，所以也不存在设施设备日常运行保养维护工作。第二,物业公司自入驻以来没有承担过化粪池清掏服务，由于不清掏,院内下水井经常堵塞导致部分污水倒灌到居民家里，小区业主与物业公司工作人员交涉无果，五栋105户居民分摊费用请人清掏化粪池，有视频及清掏收据为证，物业公司没有完成化粪池清掏服务性项目。第三，自2015年9月1日至2020年8月31日，物业公司没有公示过物业费用使用情况,请法院要求物业公司出具员工用工合同、员工工资银行流水、员工养老保险医疗保险缴费发票以及日常维护等服务项目的发票并验证真伪。从双方举证情况,可以证明物业公司的物业服务不能达到其所提出的每平方米0.82元的标准,法院认定物业公司服务中存在瑕疵，就应当降低其物业服务费收费标准。在《备案表》备注栏第二项规定,“物业服务企业在实际服务中，未达到上述服务等级，应按规定相应降低收费标准。”从上述规定来看，物业服务费用应当按照其实际服务的标准进行收费,不是按照物业公司单方强行的决定。一审判决认定物业公司服务有瑕疵,但是仍按照每平方米0.82元的标准支持物业公司，不参照周边小区收费标准以及成套小区是83年建成的老旧小区的状况，以及物业公司极其恶劣的实际服务。一审判决明显违反了本案的基本事实。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十条和《合同法》第六十七条规定:任何一个小区业主，在物业管理单位没有尽到服务约定时，有拒交物业费的权利，每户不交费也是有不得以的原因，而物业管理单位不去解决业主家与小区公共场所实际问题，反而以《前期物业服务协议》中规定业主如期缴纳管理费用的义务为由起诉业主。这也纵使物业管理单位在履行职责时服务质量下降,干好干坏一样能收费，更不会提高物业服务质量，这才真正形成了恶性循环。综上所述，一审判决认定物业费是0.82元/平方米，既突破了诉讼时效，同时还让物业公司逃避了应有的责任，认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护张光亚的合法权益。物业公司辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确请求维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张光亚支付物业公司拖欠物业费2305.93元（自2015年9月1日至2019年8月31日止，按月计算，每月48.04元，48个月）；2.判令张光亚支付延期给付物业费利息损失自每期应付物业费之日起按照中国人民银行同期贷款利率标准给付，自2016年9月1日本金576.48元计算至实际给付之日止，自2017年9月1日本金576.48元计算至实际给付之日止，自2018年9月1日本金576.48元计算至实际给付之日止，自2019年9月1日本金576.48元计算至实际给付之日止；3.判令张光亚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2015年8月14日,哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司（甲方）与物业公司（乙方)签订《哈成套小区物业管理移交合同》，约定:经甲乙双方反复磋商，将哈成套小区的物业管理工作移交乙方进行管理，就有关事宜达成如下协议:一、从2015年9月1日起甲方正式将哈成套小区的物业管理工作移交乙方进行全面管理，主要包括小区卫生、绿化、安保、住宅与公用设施管理维修等全部物业管理职能。二、成套小区位于哈尔滨市××区××街××与××东街附近，有三个区域,1-3栋一个封闭院，5栋一个封闭院，4栋半封闭院，合计占地面积1万余平方米，共有5栋楼,建筑面积25000平方米。原产权单位为哈尔滨电站设备成套设计有限公司(其中4栋为甲方和哈尔滨工商银行合建，原产权各为一半);三、从2015年9月1日起乙方按照《物业管理手册》中指定的服务内容进行服务和管理。八、甲方管理期间业主所拖欠的物业管理费做为对乙方的补偿支持费，转由乙方追缴，甲方不再向乙方提供其他物业管理费用，乙方管理费用依靠收取业主的物业费来解决,收取标准由乙方依据哈价联发〔2013〕39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》等相关规定确定执行。物业管理服务内容包括:1.建筑物共用部位的养护、维修;2.公共场地的养护、维修;3.供水、排水、供电、通讯等共用设备、设施的养护、维修;4.公共环境卫生的清扫、保洁;5.物业档案资料管理;6.公共区域内的环境绿化;7.安全管理。2015年8月25日，哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区及物业公司发出通知，自2015年9月1日起,成套小区将由物业公司进行物业管理服务。2016年3月，物业公司在哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处进行物业服务企业驻区备案及成套小区住宅物业服务等级和收费标准备案,确认物业公司对成套小区进行二级物业管理服务;物业费单价每月每平方米建筑面积0.82元。2015年9月1日，物业公司开始对该小区进行物业管理。张光亚为哈尔滨市香坊区旭升街1号成套小区5栋1单元3层2室的业主，房屋建筑面积为58.59平方米，物业费48.04元/月。张光亚在物业公司服务期间未缴纳2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2305.92元(48.04元/月×48个月)。哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司系成套小区的开发建设单位。一审法院认为，哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司与物业服务企业即物业公司签订的《哈成套小区物业管理移交合同》经哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区确认。物业公司通过合法程序进驻成套小区接管物业，并实际提供了物业服务。依据哈价联发〔2013〕39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业公司对成套小区进行二级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定0.82元／平方米的物业费收费价格，经社区委员会即哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区居民委员会及区物业行政主管部门即哈尔滨市香坊区物业供热管理办公室备案确认。本案中，物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，张光亚作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益。张光亚抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费的行为来对抗，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，多年不交纳物业费，必然影响物业公司的正常运营。基于此，物业公司要求张光亚给付2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2305.92元（48.04元／月×48个月），予以支持。关于物业公司诉请利息损失的问题，通过张光亚的陈述及举示证据，可以证实物业公司在该小区整体的物业服务质量方面虽不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，但确实存在瑕疵。按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因张光亚认为物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，且物业公司的服务存在瑕疵，按照法律规定张光亚可行使同时履行抗辩权，故对于物业公司要求支付利息损失的诉讼请求，不予支持。关于张光亚抗辩物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题，物业公司在张光亚欠付物业费期间一直负责成套小区的物业服务，成套小区物业服务合同仍在履行，故对张光亚的该项主张不予支持。物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。判决：一、张光亚于判决生效之日立即给付哈尔滨天园物业管理有限公司2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业费2305.92元；二、驳回哈尔滨天园物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（物业公司已预交50元），由哈尔滨天园物业管理有限公司负担25元，张光亚负担25元，张光亚承担部分与上款一并给付哈尔滨天园物业管理有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张光亚提交哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处《关于成套小区入户调查报告》一份。拟证明：物业公司的物业服务满意度仅为13%。物业公司发表质证意见：真实性证明问题均有异议。公章不清晰，无法核实真实性。没有其他佐证，不能证实物业公司未对小区提供物业服务，该调查报告的目的为是否续签《物业服务合同》。且决定业主满意度有诸多因素，该报告没有附全部业主的具体信息。本院认证意见为，因物业公司对该证据的真实性提出异议，且该证据没有制定报告的责任人署名，是否真实无法核实，故该证据本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是张光亚与物业公司之间物业服务法律关系是否成立，案涉小区物业收费标准是否应当降低。案涉小区原产权单位是哈尔滨电站设备成套设计有限公司，作为开发建设单位，依据相关规定退出自管模式后，与物业公司签订《哈成套小区物业管理移交合同》，该合同已经实际履行，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同在履行期限届满前不存在无效或可撤销的情形，对全体案涉小区业主具有约束力，故物业公司与包括张光亚在内的案涉小区全体业主之间的物业服务法律关系成立。该合同约定，单位管理期间业主所拖欠的物业管理费作为对物业公司的补偿支持费，转由物业公司追缴。物业公司进入案涉小区的程序是否规范、成套社区与物业公司下发的《通知》是否通知到每一位业主等并不影响本案物业服务法律关系的成立。关于张光亚上诉主张物业公司按每平方米0.82元收取物业费标准过高，应当降低收取标准的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。本案中，张光亚没有提交确实、充分的证据证明物业公司违规收费，且统一调整全体业主的物业收费标准应当由业主委员会或代行业主委员会职能的社区与物业公司协商后，依据物业服务标准等相关规定进行调整，张光亚不具有代表业主委员会的身份，故该主张不成立，本院不予支持。综上所述，张光亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由张光亚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  张 宇审判员  王爱军（）二〇二〇年十一月三十日法官助理张恭允书记员张春天