河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初2747号 原告：郝杰，男，汉族，1981年8月30日出生，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：刘建、马云龙，河北馨铁律师事务所律师。 被告：王秋红，女，汉族，1987年12月7日出生，住河北省沧州市献县。 委托诉讼代理人：生东洋，北京市东元（沧州）律师事务所律师。 被告：王园园，女，汉族，1984年10月3日出生，住河北省沧州市沧县。 委托诉讼代理人：陈亮，河北铭鉴律师事务所律师。 被告：丁龙美，女，汉族，1986年1月28日出生，住河北省沧州市沧县。 被告：沧县同兴玻璃制品有限公司，住所地河北省沧州市沧县杜生镇后候村。 统一社会信用代码：91130921319925494M。 法定代表人：王敬敬。 原告郝杰与被告王秋红、王园园、丁龙美、沧县同兴玻璃制品有限公司（以下简称同兴玻璃公司）案外人执行异议之诉 一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告郝杰及委托诉讼代理人刘建，被告王秋红委托代理人生东洋、被告王园园委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼，被告丁龙美、被告沧县同兴玻璃制品有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即停止对原告购买的位于沧州市运河区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.请求确认位于沧州市运河区房屋的所有权为原告所有。3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年12月30日，原告郝杰通过沧州市运河区恒谊房屋中介与王园园、案外人刘洋蛟签订《房屋买卖居间合同》，合同约定王园园将其位于沧州市运河区的房屋出卖给原告，合同签订后，原告依约向王园园支付了全部购房款。2019年3月25日，被告王秋红与王园园因借款合同纠纷在运河区法院的调解下达成调解协议，后因王园园未履行调解协议的内容，被告王秋红向法院了申请强制执行，运河区人民法院于2019年2月2日作出（2019）冀0903民初579号民事裁定书，并于2019年2月12日作出（2019）冀0903执保84号协助执行通知书，查封了本来属于原告所有的涉案房屋。随后，原告向贵院提出书面执行异议，贵院于2020年6月29日作出（2020）冀0903执异40 号民事裁定书，裁定驳回了原告郝杰的异议，原告不服。理由如下：一、原告郝杰就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，被告王秋红申请法院强制执行该房屋的行为是完全错误的，运河法院作出的民事裁定书认定事实不清，严重侵犯了原告的合法权益。2018年12月30日，原告郝杰通过沧州市运河区恒谊房屋中介与第三人王园园、案外人刘洋蛟签订《房屋买卖居间合同》，该份合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，根据《合同法》第130条、60条以及《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。且在合同签订后，原告依约向出卖人王园园支付了全部购房款，有房屋买卖合同、中国建设银行交易明细、中国工商银行交易明细以及王园园出具的收条为证，原告已取得涉案房屋的所有权，没有办理登记只是物权未设立，因此，该房屋已经是原告的合法财产。（2020）冀0903执异40号民事裁定书事实认定不清，严重侵犯了原告的合法权益。二、王园园对案涉房屋不享有所有权也不享有用益物权，同时，被告王秋红不享有优先受偿权，贵院民事裁定标的物不合法。原告已取得案涉房屋的所有权，原告系善意取得该房屋，该房屋已不是王园园的个人财产，王园园未履行调解协议的违约责任不应由原告负担，虽然被告与第三人王园园签订有抵押合同，但是因为并未 办理抵押登记，抵押权并未真正设立，被告对涉案房屋不享有优先受偿权，因此，被告不能申请法院强制执行涉案房屋。综上，为维护原告的合法权益，依据《最高人民法院关于适用的解释》304条、305条、307条等相关法律规定，提起诉讼。 王秋红辩称，原告诉求无法律、事实依据，被告申请强制执行查封王园园的房屋程序合法，适用法律正确，原告起诉要求确认涉案房屋为其实际所有人，在本案中不能一并审理，违反程序。 王园园辩称，原告起诉的涉案房屋确实由被告王园园于2018年12月份出售给原告并签订买卖合同。 丁龙美、沧县同兴玻璃制品有限公司缺席无辩称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年12月30日，郝杰与王园园在沧州市运河区恒宜房屋中介所居间下，签订《房屋买卖居间合同》，售房方（甲方）载明：王园园、刘洋蛟，购房方（乙方）郝杰，合同约定买售的房屋为坐落于运河区的房屋，房屋转让总价款850000元。支付房款约定为2018年12月30日支付定金50000元，甲方去银行还款当日，乙方支付该房屋银行贷款约250000元，甲方从银行拿回他项权证后，乙方支付甲方剩余房款490000元，乙方的银行剩余贷款总额以实际查询额为准，剩余 尾款60000元在过户当日乙方一次性付给甲方。甲方协助乙方去物业办理领钥匙，领钥匙所交纳的费用均由乙方自行承担。郝杰于合同签订当日通过银行转账方式向王园园支付定金50000元，于2019年1月2日向王园园转账支付房款500000元，于2019年1月8日通过李晓萍银行账户向王园园转账支付购房款240000元。王园园于2019年1月8日向郝杰出具收条一张，载明今收到郝杰交来凤凰城B区5号楼1单元2502房款共计79万元，共分三次打款。王园园至今未协助郝杰领取案涉房屋钥匙。 上述案涉房屋产权登记在王园园与其丈夫刘洋蛟名下，系该二人共有，房屋面积84.31平方米，该房屋系二人通过银行按揭贷款方式支付购买，房屋抵押于中国建设银行股份有限公司沧州分行名下，登记时间为2017年11月9日，债权金额250000元，债权起始时间2017年11月7日，债权结束时间为2047年11月7日，王园园称银行贷款现仍未还清。 本院受理的王秋红与王园园、丁龙美、沧县同兴玻璃制品有限公司民间借贷纠纷一案，经王秋红申请，本院于2019年2月2日作出（2019）冀0903民初579号民事裁定，冻结被申请人王园园、丁龙美、沧县同兴玻璃制品有限公司名下650000元银行存款或查封同等价值财产。本院于2019年2月12日，向沧州市不动产登记中心送达了该裁定及（2019）冀0903执保84号协助执行通知书，查封王园园名下位于沧州市运河区永安 大道凤凰城B区5#楼1单元2502室房屋。该案经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议，主要内容为该案三被告于2019年12月30日前共同偿还原告借款本金500000元及利息140000元，共计640000元，并分期履行，如有一期违约，被告还应自违约之日起按年利率24%支付利息至实际履行完毕之日，三被告共同向原告支付律师费30000元，案件受理费4900元、保全费3770元，由三被告共同承担。因该案三被告未按调解书履行还款义务，王秋红向本院申请强制执行。 郝杰对本院查封案涉房屋提出书面异议，本院于2020年6月29日作出（2020）冀0903执异40号执行裁定，驳回了其异议。郝杰不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。 本院认为，原告郝杰就其主张的对案涉房屋的权利，提交了其与王园园就案涉房屋签订的房屋买卖合同及支付部分房款的证据。房屋买卖合同的买受人基于买卖合同享有的是要求出卖人协助将房屋所有权转移登记至买受人名下的债权。郝杰仅基于买卖合同主张享有房屋物权，无法律依据。案涉房屋属于王园园与其丈夫刘洋蛟共同共有，而刘洋蛟并未在房屋买卖合同上签字。郝杰申请沧州市运河区恒宜房屋中介所原工作人员高艳丽出庭作证，高艳丽称在促成该买卖合同成立的过程中该中介并未与刘洋蛟联系过。王园园对此当庭表示该买卖合同无其丈夫刘洋蛟签字，剥夺了刘洋蛟的权利。另外，郝杰至今未 取得案涉房屋钥匙，即案涉房屋尚未实际交付郝杰合法占有。双方约定过户支付房屋尾款60000元，但王园园称房屋抵押贷款尚未结清。综上可见，原告郝杰主张对案涉房屋权利所依据的房屋买卖合同本身尚存在纠纷争议尚未解决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，郝杰尚未合法占有案涉房屋，其与卖方之间的房屋买卖合同尚存在纠纷争议。综上，郝杰并不享有能够排除案涉房产执行的权利，且不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定能够支持执行异议的情形，对其诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告郝杰的诉讼请求。 案件受理费12300元，由原告郝杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  汪 珊 人民陪审员  孙文会 人民陪审员  齐雪华 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  朱博明