山东省武城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1428民初1733号 原告：谈某某，男，1984年出生，汉族，住山东省武城县。 委托诉讼代理人：朱鑫秒，北京市京师（德州）律师事务所律师，代理权限，特别授权代理。 被告：武城县某某农业发展有限公司，住所地：山东省武城县。 法定代表人:乔某某，该公司经理。 被告委托诉讼代理人：金延峰，山东雁震律师事务所律师，代理权限，特别授权代理。 被告：马某某，女，1980年出生，汉族，户籍所在地山东省武城县。 原告谈某某与被告武城县某某农业发展有限公司（以下简称某某公司）、马某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告谈某某及其委托诉讼代理人朱鑫秒、被告武城县某某农业发展有限公司法定代表人乔某某及其委托诉讼代理人金延峰、被告马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谈某某向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对武城县梁庄社区9号楼4单元302室房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2.诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2020年3月21日原告出资购买了被告马某某名下位于武城县，并办理了房产交接手续。交接后，原告实际占有该房产并缴纳了该房产所有相关费用。因被告武城县某某农业发展有限公司、马某某之间存在民事纠纷，在被告武城县某某农业发展有限公司申请下，贵院于2020年6月3日作出（2020）鲁1428执1032号执行裁定书，查封了该房产。原告在得知该房产被查封后，随即向贵院提起执行异议，贵院作出（2020）鲁1428执异94号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。该房产的所有权人为原告，而非被告马某某，贵院无权查封。基于上述事实，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院。 被告某某公司辩称，1、原告主体不适格，原告不是涉案房屋的权利人，原告不享有排除强制执行的民事权益；2、原告与被告马某某之间的买卖合同是虚假的、无效的。涉案房屋梁庄社区9号楼4单元302室是王某某与马某某夫妇婚后共同购置的房产，王某某明确表示从未出售给谈某某。原告与被告马某某所谓的买卖合同、收款条都没有王某某的签名。2020年6月3日查封涉案房产时，王某某和马某某还居住在该房屋内且无异议，原告自称2020年3月21日购买涉案房屋并交接是虚假不真实的，原告没有取款凭证和转账凭证能证明原告于2020年3月21日支付了房款278000元。被告马某某也没有2020年3月21日收取278000元的收款凭证，被告马某某书写的收款条只能证明马某某写了收款条，但不能证明马某某收到了278000元的购房款，278000元的现金交易不符合交易的习惯。所以原告没有支付购房款，原告与被告马某某不存在真实的买卖合同关系。假设原告能够拿出购买房屋的银行交易明细也是无效的，因为原告与被告马某某的行为违背了法律强制性的规定。综上所述，原告所诉不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条所规定的排除执行的情形，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。山东武城县山东成武县人民法院2020鲁14**执异94号执行裁定书，程序合法，事实清楚、证据充分，请人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告马某某辩称，梁庄社区9号楼4单元302室的房产是2017年5月份我从梁某某处购买，属于我婚前个人财产。2017年6月16日我与王某某登记结婚，我与王某某虽未离婚，但王某某自结婚后三年没有出现。涉案房屋的买卖与王某某无关。由于我在银行是黑户，故2020年3月21日将涉案房屋卖给谈某某时要求支付的现金，是现金交易。出卖涉案房产时我与某某公司并无纠纷，后来某某起诉我时，我在外地没有参加诉讼，法院是缺席判决的。我与谈某某的买卖合同是真实的、合法的，收到现金278000元也是真实的，我也打了收条。我同意原告的诉讼请求。 谈某某围绕诉讼请求提交了如下证据： 证据一、2020年3月21日谈某某与马某某签订的房屋买卖合同，证明谈某某与马某某于2020年3月21日签订《房屋买卖合同》，马某某将其拥有的武城县梁庄社区某房屋及储藏室出售给谈某某，约定交易价格为278000元。在该合同第二条，马某某向谈某某明确承诺，其对该房屋享有完全的处分权，且涉案房屋不存在查封、抵押及其他权利负担或债务纠纷。 证据二、2020年3月21日马某某收款278000元的收条一份； 证据三、程某某中国农业银行62×××70账户个人明细对账单一份（共1页）、2020年10月10日程某某所写的情况说明一份（共1页）、程某某身份证复印件一份（共1页）、对程某某的同步录音录像一份（附光盘）。证据二、三共同证明2020年3月21日在签订《房屋买卖合同》当日，谈某某将278000元的全部购房款交付给马某某。 证据四、2020年7月1日谈某某与蔡某某签订的房屋租赁合同一份；证据五、2020年8月19日武城县某房产中介有限公司出具的证明一份；证据六、蔡某某微信交易截图两份。证据四、五、六共同证明在签订房屋买卖合同及全部购房款过付后，马某某将房屋交付给谈某某，谈某某系涉案房产的产权人。自此该房屋一直由谈某某实际占有、使用、收益、处分。 证据七、武城县供电公司通知谈某某电费充值短信截屏一份；证据八、2020年3月28日、2020年7月2日谈某某缴纳水费的工商服务业统一收款收据两份（编号分别为：NO.49***91NO.492****9）。证据七、八共同证明涉案房屋由谈某某合法取得，且一直由原告实际占有并使用。 证据九、武城县人民法院（2020）鲁1428执1032号（限期履行义务）通知书一份，证明因马某某与武城县某某农业发展有限公司之间存在其他民事纠纷，武城县人民法院查封了涉案房屋，损害了谈某某的合法权益。 证据十、武城县人民法院（2020）鲁1428执异94号执行裁定书一份，证明在得知自己享有所有权的房屋被查封后，原告及时提起执行异议申请，法院在仅对案件作形式审查后便裁定驳回了原告的异议申请，谈某某以案外人身份在法定期限内向贵院提起执行异议之诉，符合法定程序。 某某公司对谈某某提交的证据发表质证意见如下： 对证据一的真实性、合法性均有异议。虽然有证人证明将房款借给了原告，但是证人没有出庭作证，违背最高法的证据规定。原告不存在支付购房款的银行交易明细，该合同的付款是虚假不真实的。被告即便是提交了支付购房款的银行交易明细也因为违背效力性强制性的规定而无效。第八次全国会议民商事审判工作会议纪要民事部分第19条，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。涉案房屋是被告马某某与其丈夫王某某婚后夫妻共同购置财产，马某某单方出售王某某不知情不认可。 对证据二的真实性合法性均有异议，该收款条没有取款凭证、转账凭证、及银行交易明细，大额现金存放支取违背常理，原告与被告马某某均不能作出合理的解释，虚假不真实、不合法，不能证明是原告支付给被告马某某的购房款。 对证据三有异议，程某某应该到庭接受双方当事人的质询，无故不到庭接受双方当事人的质询，没有证明效力，程某某中国农业银行62×××70账户个人明细对账单、程某某身份证复印件、对程某某的同步录音录像与本案没有关联性。 证据四、五、六与本案没有关联性。因本案审理的是执行异议之诉，原告不享有涉案房产的合法权利和权益，房屋租赁合同、房产中介公司的证明、蔡某某微信转账与本案无关联。对微信截图真实性、合法性均有异议，截图不是原始载体，从该截图中也无法判断是哪一年的7月1日，微信截图的主体是谁与谁不明确。 对证据七的真实性不认可，原告应提交供电公司缴费发票而非截图。 对证八的真实性不认可，没有单位印章。 对证据九真实性无异议，但对证明对象有异议，该通知书是被告马某某收到的，而不是本案原告收到的。 对证据十的真实性、合法性无异议。 第三人马某某对谈某某提交的证据发表质证意见如下： 对证据一至十的真实性均无异议。房屋买卖合同是我和谈某某签订的；收条是我自己收钱时打的；谈某某在程某某那处取钱过程我不知道，但我确实收到了现金。 某某公司为证实自己的答辩主张向本院提交如下证据： 某某公司起诉马某某、王某某夫妻欠款诉讼的笔录，证明被告马某某与王某某是婚后购买的涉案房屋，这是生效的法律文书所依据的庭审笔录。 谈某某对某某公司提交的证据发表质证意见如下： 对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，原告谈某某并非该案的当事人，对于该笔录的来源的真实性及合法性请法庭依法予以核实。其二，即便该笔录属实这也仅仅是该案的涉案当事人王某某在法庭审理中的抗辩或单方陈述，并没有得到生效判决书的认定，原告在购买涉案房屋时已经向被告马某某多次予以核实，马某某多次承诺为个人房屋财产，所以对于该证据的证明力不予认可。 马某某对某某公司提交的证据发表质证意见如下： 对该证据中王某某的陈述：该房屋有其一半该内容我不认可。这只是王某某单方所言，没有依据与证据，当时王某某刚出狱并没有财产。 马某某为证实自己的主张向本院提交如下证据： 证据一2017年5月马某某与梁某某签订的购房合同一份，证明该涉案房屋是婚前财产，与王某某没有关系。 证据二马某某与王某某2017年6月16日结婚证一本，证明结婚时间在购房之后，该涉案房屋属于马某某个人财产。 谈某某对马某某提交证据发表质证意见如下： 对马某某提交证据的合法性、真实性、关联性及证明目的均没有异议。该证据可以证实在2020年3月21日之前，即原告谈某某买受该房屋之前，该房屋是被告马某某的个人合法财产，这与被告马某某向原告在出售该房屋之前之时之后的表述完全一致。被告马某某将其名下房屋出售给原告的行为，是有权处分。原告在与被告马某某的房屋买卖交易中，不存在任何过错。 某某公司对马某某提交证据发表质证意见如下： 对被告马某某提交的证据真实性合法性均有异议，该房屋买卖合同是虚假的、不真实的、无效的，并不是梁永伦与马某某最原始的买卖合同，据王某某和梁永伦说原始的买卖合同有王某某的签名；王某某有向梁某某付款和转账的明细以及录音，这份房屋买卖合同书是伪造的，应当由梁某某以及王某某到庭对该房屋买卖合同书发表意见。涉案房屋买卖合同应是被告马某某与王某某结婚以后共同与梁某某签订，而不是马某某单方签订。对结婚证的真实性无异议，但不能证明为马某某婚前个人财产，而是婚后二人的共同财产。 本院对于谈某某、某某公司、马某某提交的证据认证如下： 谈某某提交的房屋买卖合同、收条、房屋租赁合同、（2020）鲁1428执1032号（限期履行义务）通知书、（2020）鲁1428执异94号执行裁定书、某某公司提交的庭审笔录、马某某提交的结婚证复印件，上述证据具有真实性，来源具有合法性，与案件事实具有关联性，本院依法确认为有效证据。 谈某某提交的房屋买卖合同、收条、房屋租赁合同、蔡某某微信交易截图、武城县某房产中介有限公司证明、电费充值短信、缴纳水费的收款收据本院仅作参考。 对于程某某农业银行个人明细对账单、程某某情况说明、程某某身份证复印件、程某某录像等属于证人证言依照法律规定应当出庭接受质询，但程某某未出庭接受双方及法庭质询，本院仅作参考。 根据（2020）鲁1428执异94号卷宗中梁庄村楼房（人口）安置结算清单显示，梁某某取得涉案房产的时间为2018年6月22日，而马某某所提交的房屋买卖合同（与梁永伦）的签订时间为2017年5月，马某某购买涉案房屋的时间早于梁永伦因安置取得涉案房屋的时间，明显不符合常理，所以马某某所提交的房屋买卖合同（与梁永伦）在本案中不能作为有效证据。 本院认定事实如下：2017年6月16日马某某、王某某在武城县民政局办理结婚登记。 梁某某2018年6月22日在梁庄村楼房安置结算清单上签名，29日结清相关款项，取得梁庄社区安置房、储藏室、车库。梁某某已将该房屋出卖给马某某方，该房屋至今未办理房屋产权初始登记。 某某公司与马某某、王某某买卖合同纠纷一案，武城县人民法院于2020年5月25日作出（2020）鲁1428民初758号民事判决书，该判决书判决：1、马某某于本判决生效之日起十日内偿还武城县某某农业发展有限公司货款104060元及利息（利息以104060元为基数自2018年10月13日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、驳回武城县某某农业发展有限公司的其他诉讼请求。该判决书生效后，某某公司向武城县人民法院申请强制执行。 为保证案件的执行某某公司向武城县人民法院申请财产保全，武城县人民法院于2020年6月3日向梁庄村村民委员会作出（2020）鲁1428执保284号协助执行通知书，该通知书表明：查封被申请人马某某、王某某名下的位于梁庄社区的房产，并张贴了查封公告。 谈某某、马某某均主张“涉案争议房产已于2020年3月21日以278000元的价格卖给了谈某某，因马某某系银行黑户，谈某某直接向马某某支付了278000现金，马某某出具收款条后，房屋已经交付”。对此主张某某公司不予认可。 谈某某主张“程新文分别于2020年3月12日、3月15日在自己的农业银行卡内各取款100000元，凑足230000元后将现金交付给谈某某”。程新文也提供书面证言及录音录像资料证明“其欠谈某某230000元钱，谈某某因买房用钱，其用银行卡支取现金200000元，共凑足230000元现金给了谈某某”。某某公司对此不认可。 谈某某主张“涉案房屋交付后，其缴纳了水、电费，通过中介公司租给蔡某某”。某某公司对此不认可。 在某某公司申请强制执行马某某过程中，谈某某向武城县人民法院提出执行异议，认为该房屋已经于2020年3月21日出卖给谈某某，之后又出租给蔡某某，查封错误。武城县人民法院于2020年8月31日作出（2020）鲁1428执异94号民事裁定书，驳回了谈某某的执行异议，谈某某提起案外人执行异议之诉。 本院认为，案外人执行异议之诉,是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利,请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定,对案外人提出的排除执行异议,应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。 本院认为,谈某某并不享有足以排除强制执行的民事权益,主要理由是: 1.从权利人判断上看,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定:“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉执行标的系不动产,对权利人的判断应以享有所有权为基本原则,以享有特殊债权为例外情形。案涉房屋尚未登记确权,谈某某并未取得案涉房屋所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产买受人享有的排除执行权利作出了特殊规定,即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。但该规定适用的情形是执行标的登记在被执行人名下,案涉执行标的登记状态不符合该规定的适用条件。谈某某既非案涉房屋的所有权人,也不享有足以排除执行的特殊债权,不是案涉房屋的权利人。 2.从权利比较上看,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是买受人的物权期待权,并认为买受人的物权期待权优先级高于一般金钱债权。而案涉房屋被人民法院查封前,尚未符合过户登记至谈某某名下的条件,谈某某要求取得物权的权利尚无法实现,其对案涉房屋并不享有物权请求权,其享有的民事权益并不优先于一般金钱债权。 3.从过错上看,案涉房屋系安置房,在法院查封前未办理初始登记。谈某某明知案涉房屋存在不能办理过户登记的重大风险,仍然签订房屋买卖合同,系对房屋权利障碍的忽略,其对案涉房屋未办理过户登记存在过错。在法院查封之前谈某某是否已合法占有该不动产、已支付全部价款,均不足以认定谈某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 4.从法律依据上看,谈某某作为执行案外人,未能就其享有的民事权益足以排除强制执行援引具体的法律依据,请求权基础不明确,依法不予支持。 因此,从权利人判断、权利比较、过错和法律依据等方面看,谈某某对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行,其要求判决停止对案涉房屋的执行,缺乏法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告谈某某的诉讼请求。 案件受理费2381元，由原告谈某某、被告马某某各负担1190.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审 判 长  国洪杰 人民陪审员  郭宝亮 人民陪审员  邵 伟 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理于树剑 书记员付美娇