白城铁路运输法院行 政 裁 定 书（2020）吉7104行初40号原告吉鹤苑小区第四届业主委员会，住所地吉林省白城市洮**吉鹤苑小区**楼。负责人王凤琴，该业主委员会主任。委托代理人石岩，吉林勤实律师事务所律师。被告白城市自然资源局，，住所地吉林省白城市中兴西大路**法定代表人戴云龙，该局局长。委托代理人韩宏达，该局不动产登记中心法规科干部。委托代理人史会良，吉林厚合律师事务所律师。第三人吉林省吉鹤房地产开发有限公司，住，住所地吉林省长春市朝阳区工农大路**盛世公馆****/div>法定代表人杜程林，该公司董事长。委托代理人陈利民，吉林领典律师事务所律师。委托代理人刘浩，吉林刘浩律师事务所律师。原告吉鹤苑小区第四届业主委员会（以下简称吉鹤苑业委会）诉被告白城市自然资源局、第三人吉林省吉鹤房地产开发有限公司（以下简称吉鹤地产公司）房屋行政登记一案，本院于2020年11月3日立案后，于2020年11月4日向被告白城市自然资源局、第三人吉鹤地产公司送达了起诉状副本及应诉通知书、参加诉讼通知书。本院适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭审理了本案。原告吉鹤苑业委会负责人王凤琴、委托代理人石岩，被告白城市自然资源局委托代理人韩宏达、史会良，第三人吉鹤地产公司委托代理人陈利民、刘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白城市自然资源局原履行登记职能机构白城市房屋产权管理处于2006年12月5日为白城吉鹤物业管理有限责任公司办理吉房权证白字第××××**号房屋产权证，将坐落在吉鹤苑小区1附1号建筑面积为308.64平方米，总层数3层，所在层数为3层的房屋登记在白城吉鹤物业管理有限责任公司名下，产别为股份制房产。白城市自然资源局于2016年12月15日履行不动产登记职能，于2017年11月8日为吉鹤地产公司办理吉（2017）白城市不动产权第××××××7号不动产权证，将以上房屋所有权转移登记。原告吉鹤苑业委会诉称，2006年第三人吉鹤地产公司在开发建设吉鹤苑小区的过程中，经白城市规划部门批准，建设吉鹤苑会馆，作为该小区总建筑面积20.881万平方米的4%的物业用房的一部分。该会馆建设工程规划许可证批准和建设工程竣工备案证（备案文号06040）的备案登记明确为物业管理用房，建筑面积为1094平方米，层数为地下一层、地上二层，高度、地上**，框架独立的单体楼房。吉鹤苑小区建成后，在2011年8月19日吉鹤地产公司与原告签订《吉鹤苑小区物业移交书》双方明确约定，将吉鹤苑小区的物业用房吉鹤苑会馆移交给原告。当时吉鹤地产公司只把地下室和地上一层交付给原告，地上二层房屋一，地上**房屋一直没有交付其移交但吉鹤地产公司拒不交付，并出租给他人开办幼儿园（小红帽幼儿园）。2020年初原告向白城市洮北区人民法院提起民事诉讼，请求人民法院判决吉鹤地产公司返还物业管理用房吉鹤苑会馆地上二层房屋。直至2020年9月3日民事诉讼案件开庭举证阶段方知吉鹤地产公司向法庭提供的登记证号为吉房权白字第×××××4号，登记的是物业用房吉鹤苑会馆地下室和地上一层（登记显示为第一层和第二层）房屋，房屋所有权人是吉鹤地产公司；登记证号为吉房权白字第×××××5号（后变更为吉（2017）白城市不动产权第××××××7号），登记的是物业用房吉鹤苑会馆地上二层（登记显示为第三层）房屋，登记的房屋所有权人为白城吉鹤物业管理有限责任公司（后变更为吉鹤地产公司）。原告认为根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十条、第三十八条、《吉林省物业管理办法》第三十二条、《白城市区物业管理办法》第十条的规定，吉鹤苑会馆是物业用房，依据法律、法规、规章及地方法规的规定其所有权应当属于吉鹤苑小区全体业主，但是被告却违反以上法律法规及《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条、《房屋登记办法》第三十一条、《不动产登记暂行条例》第二十二条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条的规定将属于吉鹤苑小区全体业主的物业用房登记给第三人吉鹤地产公司，严重侵害吉鹤苑小区全体业主对物业用房吉鹤苑会馆的所有权。故原告诉至法院，请求法院依法撤销被告白城市自然资源局原履行登记机构白城市房屋产权管理处为白城吉鹤物业管理有限责任公司颁发的吉房权证白字第××××**号房屋产权证和被告白城市自然资源局为第三人吉鹤地产公司办理的证号吉（2017）白城市不动产权第××××××7号所有权转移登记。被告白城市自然资源局辩称，被告于2016年12月15日履行登记职能，原登记机构白城市房屋产权管理处于2006年12月5日为白城吉鹤物业管理有限责任公司颁发证号为×××××5号的房屋产权证书以及被告为吉鹤地产公司颁发的吉（2017）白城市不动产权第××××××7号不动产权证，均符合法规规定。依据1998年1月1日实施的《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《办法》）第十六条“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”之规定，第三人白城吉鹤物业管理有限责任公司申请登记时提交了建设工程规划许可证1页、建设工程规划许可证附件1页、所有权登记申请表3页、房屋测量报告书3页、城市规划验收合格通知书1页、国有土地使用权出让合同9页、建设用地规划许可证2页、建设用地规划许可证附件1页、授权书1页、建设工程施工许可证正本复印件2页、建设工程施工许可证副本复印件2页，市政府专题会议纪要2页、建设申请1页、测量报告、房屋测绘数据表、出让成交确认书、介绍信、登记受理通知单、建设工程竣工备案证2页、组织机构代码证1页、建设工程质量监督书4页、法定代表人身份证明书、房屋产籍变动记录表等材料，原登记机关依据《办法》第二十七条进行审核，白城吉鹤物业管理有限责任公司的申请符合登记条件。第三人吉鹤地产公司于2017年11月2日，因下属公司白城吉鹤物业管理有限责任公司解体导致房屋所有权转移，持×××××5号证书到登记中心申请登记，依据《不动产登记暂行条例》第三十三条“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”之规定，该证书继续有效，被告为吉鹤地产公司办理的吉（2017）白城市不动产权第××××××7号不动产权证为×××××5号证书的延续登记，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：……（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的……”和《不动产登记操作规范》9.3的第一条和第三条规定，第三人吉鹤地产公司申请登记时提交了：不动产登记审批表2页、身份证明5页、不动产权属证书6页、完税证明6页、土地评估材料7页、出让金票据1页及完税证明1页、权籍确认书和测绘报告3页、企业不动产权属转移的材料8页等材料。经审核，其提交材料符合法规规定，被告为第三人吉鹤地产公司颁发证书符合法规要求。第三人吉鹤地产公司述称，一、原告的诉讼主体不适格，吉鹤苑小区有2000余户业主，但吉鹤苑小区第四届业主委员会系经69户业主选举产生，故其产生违反应当超过50%的业主参与选举的法律规定；二、原告的诉请违反法律程序，2011年8月19日原告与第三人吉鹤地产公司签订了《吉鹤苑小区物业移交书》，确认吉鹤地产公司向原告共移交包含本案诉争标的在内的共计883.97平方米的物业管理用房，该面积符合《吉林省物业管理办法》规定的物业配套面积。移交明细中明确了所移交物业管理用房吉鹤苑会馆为一、二层，交接明细表底部注明第三层为吉鹤地产公司自留物业，由吉鹤地产公司自行管理。原告及吉鹤地产公司在明细表中均已确认盖章，故该移交行为系双方真实意思表示，该移交行为已交付完成长达9年。如果原告要求该诉争房屋在已实际移交的基础上变更所有权人，可视为第三人吉鹤地产公司对该协议应当履行的后合同义务，该协助变更登记义务应通过民事法律关系解决，而非通过行政诉讼解决；三、原告所诉事实不客观，原告称《吉鹤苑小区物业移交书》中双方明确约定将吉鹤苑会馆整体移交给原告并不真实。《吉鹤苑小区物业移交书》所附明细表底部写明吉鹤苑会馆移交的为一、二层，不包含第三层，原告对此移交现状清楚且确认，移交后9年也未提出异议；四、物业用房在移交吉鹤苑业委会前办理初始登记为该房产开发单位，不违反法律规定。经审理查明，2006年7月20日，第三人取得建设工程规划许可证，该证记载工程名称是会馆、物业管理用房，建筑面积1094平方米，层数为地上二层，地下一层，高度，地下**建设单位为吉鹤地产公司。2006年10月15日，吉鹤苑会馆竣工。2006年12月5日，白城市自然资源局原履行登记职能机构白城市房屋产权管理处为白城吉鹤物业管理有限责任公司办理吉房权证白字第××××**号房屋产权证，将坐落在吉鹤苑小区1附1号建筑面积为308.64平方米，总层数3层，所在层数为3层的房屋登记在白城吉鹤物业管理有限责任公司名下，产别为股份制房产。2011年8月19日，吉鹤地产公司作为移交方，与接收方吉鹤苑业委会签订《吉鹤苑小区物业移交书》，在附件“一、移交的小区主要配套设施”中载明：“一、移交物业管理用房：吉鹤苑小区本次移交物业建筑面积共20.81万平方米（详见明细表），按照《吉林省物业管理办法》应移交给业主委员会千分之四的物业管理用房计20.81万m2×4%=832.40平方米，实际移交物业管理用房为833.97平方米。其中：1、小区保安办公室四个：正门卫建筑面积23.63m2，东门卫建筑面积14.5m2，北侧东门卫建筑面积5.85m2，北侧西门卫建筑面积5.43m2，建筑面积合计49.41m2。2、吉鹤苑会馆第一层、第二层，计建筑面积784.56m2。”。2013年6月18日，白城吉鹤物业管理有限责任公司注销。2016年12月15日，白城市自然资源局履行不动产登记职能。2017年11月2日，吉鹤地产公司向白城市自然资源局申请不动产转移登记。2017年11月8日，白城市自然资源局为吉鹤地产公司办理吉（2017）白城市不动产权第××××××7号不动产权证，将吉鹤苑小区1附1号所有权人由白城吉鹤物业管理有限责任公司转移登记为吉鹤地产公司。2020年4月8日，吉鹤苑业委会与吉鹤地产公司因吉鹤苑会馆二层房屋的所有权纠纷诉至白城市洮北区人民法院。2020年9月28日，白城市洮北区人民法院作出（2020）吉0802民初2334号民事判决书，驳回吉鹤苑业委会的诉讼请求，后吉鹤苑业委会及吉鹤地产公司均提出上诉，现该案处于二审审理中。2020年11月2日，原告吉鹤苑业委会向法院提起行政诉讼，请求依法撤销被告白城市自然资源局原履行登记机构白城市房屋产权管理处为白城吉鹤物业管理有限责任公司颁发的吉房权证白字第××××**号房屋产权证和被告白城市自然资源局为第三人吉鹤地产公司办理的证号吉（2017）白城市不动产权第××××××7号所有权转移登记。本院认为，原告吉鹤苑业委会及第三人吉鹤地产公司现对于双方签订的《吉鹤苑小区物业移交书》的会馆及物业管理用房所包含的范围存在异议，且该民事争议现在其他法院诉讼中，故原告吉鹤苑业委会提起行政诉讼的依据具有不确定性。原告吉鹤苑业委会可以在该民事基础法律关系争议解决后，再对案涉房屋主张权利。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告吉鹤苑小区第四届业主委员会的起诉。案件受理费25元，由原告吉鹤苑小区第四届业主委员会负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春铁路运输中级法院。审 判 员  郭 爽二〇二〇年十一月二十四日法官助理  聂佳乐书 记 员  王 雪