广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4181号 上诉人（原审被告）：林小义，女，1986年10月11日出生，汉族，住广西壮族族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：韦强，广西创恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄超琼，女，1986年9月4日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：辛华盛，广西和清律师事务所律师。 原审被告：覃作辉，男，1990年3月8日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族族自治区柳州市柳**。 原审被告：蒋燕，男，1989年2月22日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族族自治区全州县。 原审被告：潘帅，男，1994年5月10日出生，壮族，无固定职业，住广西壮族族自治区柳州市柳**。 上诉人林小义因与被上诉人黄超琼、原审被告覃作辉、蒋燕、潘帅房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院(2020)桂0203民初2809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人林小义上诉请求：一、撤销柳州市鱼峰区人民法院(2020)桂0203民初2809号民事判决第一项、第三项，改判上诉人向被上诉人赔偿装修损失25000元。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决在事实查明中存在遗漏。1、一审遗漏查明在2019年8月30日约定的过户期限届满后上诉人与被上诉人己就履行期限作出了变更的事实。在2019年8月30日约定的过户期限届满后，2019年9月5日上诉人与被上诉人微信聊天中，上诉人告诉被上诉人，房产证还没得办,问被上诉人怎么办？被上诉人回答：等房子（可以）过户咧，要么你按合同赔偿我咧。2019年11月7日被上诉人问上诉人：现在中介那边怎样了？有跟你说办证的事了吗？2019年11月8日被上诉人对上诉人说：隔壁栋都可以办证了，中介问我要加急费，到现在无动于衷。又说：要是另外找人弄，我找我这边的朋友帮弄吧，毕竟别人做中介那么多年专业。2020年3月5日，被上诉人对上诉人说：你这是几时才去办理材料，很多人都己经出房产证了，还这样拖，不好意思，按合同走我只能上诉了。根据以上微信沟通内容，可以认定上诉人与被上诉人在2019年8月30日约定的过户期限届满后，经协商双方重新约定过户期限为房屋可以过户时（即上诉人可以办理房产证时)，双方实质上已对原来的履行期限作了变更，变更后的过户履行期限为“房屋可以过户时（即上诉人的房屋得以办理房产证时）”。根据微信沟通记录，上诉人购买的恒大翡翠龙庭2栋房屋直到2020年年前(过年前)才可以办理房屋产权证书，但因受新冠疫情影响，实际上到2020年3月份才能正常办理。所以上诉人在2020年3月10日即微信告知被上诉人配合中介公司办理过户手续，中介公司亦同时通知被上诉人办理过户。2、一审遗漏查明被上诉人何时向上诉人催告要求履行及催告后所经过的合理期限。一审在事实查明中并未明确被上诉人何时向上诉人催告履行，如果以2019年9月5日的微信沟通内容为被上诉人向上诉人催告，则当时双方微信沟通只是就上诉人逾期后双方协商变更履行期限的意思表示，被上诉人并未有明确的催告意思表示。如果以2020年3月5日、2020年3月6日微信沟通内容为被上诉人向上诉人催告，被上诉人在2020年3月9日微信聊天中仍与上诉人协商找好的中介帮弄过户事宜并于2020年3月10日、2020年3月12日微信沟通中表示可去办理过户并请求被上诉人配合办理，但被上诉人拒绝办理并于2020年4月17日向法院提起诉讼，并未存在经催告后在合理期限内仍未履行事实。3、一审遗漏查明上诉人与被上诉人房屋买卖合同中，被上诉人合同目的依然可实现并未落空的事实。上诉人与被上诉人签订《商品房转让买卖协议》第三条第3款中，约定了被上诉人有权将房屋以另外价格变更给其他受让人，上诉人也于2019年1月14日交付原告，原告在接收房屋后也进行了装修、使用并居住至起诉时，一直都享有占有、使用、收益、处分权利。上诉人不仅在被上诉人起诉前甚至在一审调解过程中都对被上诉人表示只要被上诉人同意可以立即办理过户。因此被上诉人的合同目的一直都可以完全实现。 二、一审判决适用法律错误。1、综上所述，上诉人并未存在“迟延履行只要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”事实，而是一审法院遗漏查明双方对履行期限进行变更的事实。因此一审判决适用法律错误，判决上诉人违约并双倍返还定金与客观事实相悖。2、一审判决上诉人双倍返还定金并赔偿被上诉人装修损失25000元不符合法律规定，己经远超被上诉人因违约遭受的损失数额。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。我国法律规定的违约赔偿的原则是“填平”原则，约定的违约金对于实际损失过高或过低的，法院可以调整使之趋于平衡。即只有在损失赔偿的数额超过定金部分的损失的，人民法院可以并处。本案中被上诉人的实际损失仅为25000元，损害赔偿数额亦应为25000元，而返还中的定金数额高达150000元，己经远远超出了损害赔偿数额，因此一审判决定金与赔偿损失同时适用不符合法律规定。综上所述，请二审法院查明事实，依法改判。 另补充：关于催告指债权人或者代理人履行请求债务的通知。本案中在2020年3月5日之前，被上诉人从未催告上诉人履行职责，只是和上诉人协商对履行期限进行变更如何履行。这一点在一审的时候被上诉人也没有提过已经对上诉人进行过催告。因此，催告并不是在2019年9月5日的时候进行的催告。请合议庭查明事实。 被上诉人黄超琼辩称，第一，双方的微信聊天并不是对合同的履行期进行了变更，而是被上诉人多次催促上诉人履行合同。第二，根据我方提供的房屋查档证明以及恒大管家的聊天记录，涉案房屋是因为上诉人拖欠房开公司的首付款，房开公司及物业公司多次催促上诉人仍不缴纳。房开公司无奈才于2019年9月27日将房屋登记在房开公司自己名下，而不是如上诉人所述至2020年3月份才可以办理产权证，是因为疫情原因才未办理。第三，25000元是被上诉人将其装修的空调家具等交付给上诉人的折价款。 原审被告覃作辉、潘帅述称，没有意见。 原审被告蒋燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。将视其为放弃答辩、举证、质证和辩护的权利。 黄超琼向一审法院起诉请求：一、判令解除黄超琼与林小义签订的《商品房转让买卖协议》；二、判令林小义双倍返还黄超琼定金300000元；三、判令林小义赔偿黄超琼装修款45000元；四、判令覃作辉、蒋燕、潘帅对上述款项中的67500元承担连带担保责任；以上合计375000元；五、判令林小义承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年1月14日，林小义（甲方）与黄超琼（乙方）签订一份《商品房转让买卖协议》，其中约定：第一条，甲方位于柳州市东环大道168号翡翠龙庭X栋X单元XX号的商品房一套，该房建筑面积（权属登记面积）为89.77平方米，房型结构为3房1厅，商品房买卖合同编号为XXX，该房售价为1080000元，此款不包括转移该房屋所有权所需的房产证、土地证过户税费等各项办理费用；第二条，双方约定买卖定金共计150000元，合同签订时乙方先支付100000元，乙方领取所有房屋手续钥匙齐全后，剩余50000元尾款在1月14日之前支付的款项补足150000元；第三条第1款，甲方自愿在签订完该协议并得到首付款150000元后，把该房的钥匙交给乙方，乙方享有对该房屋进行装修、自住、空置等权利；第三条第2款,甲方保证在以甲方名义取得该房屋不动产权证后，不得将该商品房占有或转让给他人，也不得将该商品房用于抵押他人，担保等，否则视为违约；第三条第3款，在合同履行期间，如乙方需要变更购买人，甲方不能干涉乙方与他人在原有基础上房价1080000元再次商定的房屋价值，甲方需按照此合同协议积极配合办理手续，否则视为违约；第三条第4款，因该商品房以甲方名义参与购买，甲方必须获得该房产证后才可以正式交易，故应以甲方名义办理商品房的房产证及国有土地使用权，待相关产权办理完毕后，甲方自愿配合乙方办理产权过户手续，甲方要出具各项证明，积极配合乙方办理，否则视为违约行为；第四条第1款，乙方保证全面履行甲方与柳州市金碧置业有限公司签订的商品房屋协议中约定的权利义务；第四条第3款，甲方承诺在乙方唯一住房且房产证出证一个月内办理过户相关手续，否则视为违约；第五条第1款，若甲方违反合同约定，需向乙方支付违约金300000元；第六条第1款，该房屋办理过户时，乙方需向银行支付首付监管，因乙方已向甲方支付150000元监管时甲方需将除乙方帮结清房屋欠款外其他定金转为房屋首付，不足款项由乙方负责；第六条第2款，甲方自行解压与银行按揭欠款；第六条第3款，乙方有权决定过户人姓；补充协议第1款，在该房过户时，因甲方已经收取定金150000元，甲方需在房产评估后，超出差价部分拿出来配合乙方作为该房首付款；补充协议第2款，该房屋在2019年8月30日前办理过户；补充协议第3款，若买卖过程中出现任何问题甲方房屋不能顺利过户给乙方，甲方要对乙方房屋装修家具家电进行一切赔偿损失。林小义与原告分别在“甲方”、“乙方”栏签名及捺印。 2018年11月21日，黄超琼向林小义支付100000元，林小义为此出具《收条》确认收到黄超琼交来购买柳州市翡翠龙庭X栋X单元XX号房屋的购房定金100000元。2019年1月14日，黄超琼向林小义支付50000元，林小义为此出具《收条》确认收到“黄超源”交来购买柳州市翡翠龙庭X栋X单元XX号房屋的购房定金50000元，该《收条》有笔误，黄超琼与林小义均确认以上合计150000元系黄超琼所支付购买涉案房屋的定金。林小义已依约向黄超琼交付涉案房屋，黄超琼对涉案房屋进行装修使用。 亦于2019年1月14日，覃作辉、蒋燕、潘帅共同签订一份《担保书》交由黄超琼收执，该《担保书》中约定：“担保人蒋燕、潘帅、覃作辉为被担保人的林小义的房屋买卖定金50000元做担保。房地产开发坐落于柳州市壹套（以下简称该房），该房建筑面积（权属登记面积）为89.77平方米，房型结构为3房1厅，商品房买卖合同编号为XXX。被担保人林小义向黄超琼出售本房产价格为人民币壹佰零捌万元整（￥1080000元整）。因房产未出证未能过户给黄超琼与被担保人林小义双方协定买卖定金共计伍万元整（￥50000元整）。担保人蒋燕、担保人潘帅、担保人覃作辉做担保，如被担保人过户期间出现任何问题，造成不能过户，担保人蒋燕、担保人潘帅、担保人覃作辉承担赔偿给黄超琼伍万元整（￥50000元整）按每个月0.25的利息算利息（日期从买卖协议日期为准）。如被担保有其他违约行为或其他债务问题行为导致房屋不能进行买卖，担保人承担一切相应法律责任。”蒋燕、潘帅、覃作辉均在该《担保书》上签名及捺印。 前述《商品房转让买卖协议》所约定的办理过户期限（2019年8月30日前）届满后，黄超琼与林小义就合同的履行进行如下微信沟通：2019年9月5日，林小义陈述：“你这边觉得怎么办，房子的。”黄超琼回复：“等房子过户咧，要么就是你按合同赔偿我咧。”2020年3月6日，黄超琼陈述：“你这是打算几时才去办理材料，很多人都已经出房产证了，还这样拖，不好意思，按合同走，我只能上诉了！”林小义陈述：“拖什么，我不刚刚从医院回来两天，我约好人家去办理，星期一去。”黄超琼陈述：“现在中介那边是说你不配合，一直在拖，年前所有资料都可以备齐办理过户了，我一直都在等，我买这房子是给孩子上学的，这样拖下去，我小孩进不了德润我还要这房子有何用。麻烦按合同做事。”林小义回复：“好的。”2020年3月10日，林小义陈述：“不是，我们早去干嘛啦？那翡翠龙庭也是现在才出证，一出证我也叫去办了呀，我也跟你们联系啊。不是我去干嘛啦？不是我能操作的呀。”黄超琼回复：“不能按时过户，当时房子就没要放出来卖。”2020年3月12日，黄超琼陈述：“是你先不按合同办事！家里人的意见，房子总价少10万就撤诉，要么没得谈，走法律程序！”林小义回复：“不是我不按合同办事情，现在可以办理，是你们不配合。” 黄超琼认为林小义违反《商品房转让买卖协议》约定应承担相应责任，并认为覃作辉、蒋燕、潘帅亦应承担《担保书》约定的责任，遂黄超琼向该院起诉，提出前述请求。林小义于2020年5月14日签收该院送达的黄超琼的起诉状及证据等相关诉讼材料。 另查明，林小义与柳州恒大金碧置业有限公司于2016年1月14日签订有一份合同编号为XXX的《商品房买卖合同》，约定林小义向柳州恒大金碧置业有限公司购买柳州市翡翠龙庭X栋X单元XX号房屋。2020年7月8日，柳州市翡翠龙庭X栋X单元XX号房屋登记于林小义名下［桂（2020）柳州市不动产权第××号不动产权证书］。 2020年7月21日，黄超琼与林小义签订一份《损失确认及交接单》，黄超琼与林小义在该交接单中确认涉及本案的以下内容：“黄超琼的房屋家具家电损失总额为25000元，具体包括家具5件（主卧柜子、房屋3大件客厅2件），窗帘4件（客厅和三个房间），空调壹台（美的牌1.5匹）,热水器壹台（钻石牌），现双方已就以上家具家电损失确认完毕并把以上家具家电交付给林小义。”双方均在交接单上签名及捺印。 一审法院认为，黄超琼与林小义于2019年1月14日签订的《商品房转让买卖协议》，系合同当事人在平等、自愿、公平基础上订立的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”由于《商品房转让买卖协议》已明确约定林小义应于2019年8月30日前与黄超琼办理涉案房屋的过户手续，且该协议系于2019年1月14日签订，即双方对于办理过户手续所约定的期间已有合理预期，结合林小义逾期后黄超琼在微信中对林小义的催告，足以认定林小义的行为存在“迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，故黄超琼据此享有法定解除权，黄超琼起诉时已主张解除以上《商品房转让买卖协议》，林小义于2020年5月14日签收该院送达的黄超琼的起诉状及证据等本案相关诉讼材料，故该《商品房转让买卖协议》已于2020年5月14日解除，该院无需再对黄超琼主张解除该协议的请求进行处理。 结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、林小义是否向应原告双倍返还定金300000元？2、林小义是否应向黄超琼赔偿装修损失？3、覃作辉、蒋燕、潘帅是否应承担《担保书》所约定的保证责任？ 针对争议焦点1，林小义辩称其迟延履行合同义务的行为并不导致合同目的无法实现，并认为具备过户条件后系黄超琼不配合办理过户手续。针对林小义这一辩解，该院认为，《商品房转让买卖协议》既然已明确约定应于2019年8月30日前办理过户，那么黄超琼即享有在该期限内涉案房屋过户至己方名下的合同权利及相应的期待利益，且该协议亦明确约定应由林小义履行向银行清偿按揭贷款的义务，并约定系于办理过户时由黄超琼结清除已付定金150000元之外的房屋尾款，故在黄超琼已依约付清150000元购房定金的前提下，林小义应严格按照协议约定期限履行己方义务，林小义亦应承担签订协议时尚未取得涉案房屋产权证的风险，再基于该院关于黄超琼享有法定解除权所阐述的理由，林小义的行为已构成根本违约从而导致合同解除，该院对林小义的前述辩解意见不予采纳。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，林小义应向黄超琼双倍返还购房定金300000元。 针对争议焦点2，该院认为，由于《商品房转让买卖协议》的补充协议第3款已明确约定：“若买卖过程中出现任何问题甲方房屋不能顺利过户给乙方，甲方要对乙方房屋装修家具家电进行一切赔偿损失。”林小义的根本违约行为属于该协议约定应承担黄超琼装修损失的情形，结合黄超琼与林小义于2020年7月21日在《损失确认及交接单》中所确认的装修损失，故林小义应向黄超琼赔偿装修损失25000元，对于黄超琼诉请超过的部分，该院不予支持。 针对争议焦点3，该院认为，由于覃作辉、蒋燕、潘帅在《担保书》中已明确约定：“因房产未出证未能过户给黄超琼与被担保人林小义双方协定买卖定金共计伍万元整（￥50000元整）。担保人蒋燕、担保人潘帅、担保人覃作辉做担保，如被担保人过户期间出现任何问题，造成不能过户，担保人蒋燕、担保人潘帅、担保人覃作辉承担赔偿给黄超琼伍万元整（￥50000元整）按每个月0.25的利息算利息（日期从买卖协议日期为准）。如被担保有其他违约行为或其他债务问题行为导致房屋不能进行买卖，担保人承担一切相应法律责任。”本案中系林小义构成根本违约导致《商品房转让买卖协议》解除，即发生了《担保书》中所约定的“不能过户”及“被担保有其他违约行为或其他债务问题行为导致房屋不能进行买卖”的情形，故覃作辉、蒋燕、潘帅应依《担保书》的约定承担相应的保证责任。对于覃作辉、潘帅辩称林小义已取得不动产权凭证其二人无需承担保证责任的意见，与该《担保书》约定内容不符，该院对该意见不予采纳。由于《担保书》未明确约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”因此，覃作辉、蒋燕、潘帅应对林小义应向黄超琼双倍返还的定金300000元中的50000元承担连带清偿责任，覃作辉、蒋燕、潘帅承担保证责任后，有权向林小义追偿。关于《担保书》中约定的利息，并非属于林小义应向黄超琼双倍返还定金的组成部分，对于黄超琼对覃作辉、蒋燕、潘帅主张的连带保证范围超过的部分，该院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，判决：一、林小义应于本判决生效之日起十日内向黄超琼双倍返还定金300000元；二、林小义应于本判决生效之日起十日内向黄超琼赔偿装修损失25000元；三、覃作辉、蒋燕、潘帅应对林小义第一项应付款项300000元中的50000元承担连带清偿责任，覃作辉、蒋燕、潘帅承担保证责任后，有权向林小义追偿；四、驳回黄超琼的其他诉讼请求。案件受理费16275元（黄超琼已向该院预交），保全费2245元，合计18520元，由黄超琼负担291元，由林小义负担18229元。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人林小义异议认为一审遗漏查明2019年11月7日至2019年8月的聊天记录里双方同意对履行变更的事实。 被上诉人黄超琼异议认为一审遗漏查明因上诉人拖欠首付款，柳州恒大金碧置业有限公司于2019年9月27日将涉案房屋登记至其名下。 原审被告覃作辉、蒋燕、潘帅对一审查明的事实没有异议。 对于上诉人、被上诉人异议的事实，本院认定如下：本案房屋买卖协议中已经明确约定上诉人应当于2019年8月30日前将房屋办理过户，双方当事人的微信聊天是被上诉人催促上诉人履行合同，并非是对该合同履行期限进行变更。柳州恒大金碧置业有限公司将涉案房屋登记至其名下，系在双方房屋买卖协议约定过户期限届满之后，而非协议履行当中出现的其他情形，故上诉人、被上诉人异议的理由不成立，本院不予支持。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方当事人签订的《商品房转让买卖协议》中已明确的约定应于2019年8月30日前办理过户，被上诉人黄超琼享有在该期限内涉案房 屋过户至己方名下的合同权利及相应的期待利益，而且该协议亦明确约定应由上诉人林小义履行向银行清偿按揭贷款的义务，又约定在办理过户时，由被上诉人黄超琼结清除已付定金150000元之外的购房尾款，在被上诉人黄超琼已依约付清150000元购房定金的前提下，上诉人林小义应严格按照协议约定的期限履行己方义务。从查明的事实看，上诉人林小义的行为已经构成根本性违约，从而导致房屋转让合同解除，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决上诉人林小义应向被上诉人黄超琼双倍返还购房定金300000元，有事实和法律依据，本院应予支持。对于上诉人林小义是否应当支付赔偿装修损失问题，因双方在《商品房转让买卖协议》的补充协议第3款已明确的约定，如房屋买卖过程中出现任何问题上诉人林小义的房屋不能顺利过户给被上诉人黄超琼，上诉人林小义要对被上诉人黄超琼房屋装修承担赔偿责任。上诉人林小义的违约行为，属于该协议中约定承担装修损失的情形，故一审法院依据双方《损失确认及交接单》中所确认的装修损失，上诉人林小义应向被上诉人黄超琼赔偿装修损失25000元，于法有据，并无不当，本院予以支持。 综上所述，林小义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元（上诉人林小义已预交），由上诉人林小义负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 昕 审 判 员  黄智文 审 判 员  侯海丽 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理  翁春亚 代书记员  乔 茜