山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终6093号上诉人（一审原告）：解伟，女，汉族，1963年12月15日出生，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李德权，山东君辰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：郭杰，女，汉族，1983年5月4日出生，户籍地山东省菏泽市单县。上诉人解伟因与被上诉人郭杰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初5043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人解伟上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定“原告自认于2019年12月17日取得钥匙并接收房屋，被告应支付租金应扣除当季度剩余14日房租计858元，故被告应支付原告欠付房租2824元，原告请求过高部分本院不予支持”与事实不符，事实是被上诉人因欠付租金，上诉人多次向被上诉人追要未果，被上诉人为逃避支付租金，而单方面解除租赁合同。上诉人与被上诉人微信聊天记录可以证明。2.一审判决认定“经查，本市供暖期限为前一年度11月15日至次年度3月31日，被告应支付供暖之日至2019年12月17日的暖气费为466.55元，原告请求过高部分本院不予支持”与事实不符，事实是上诉人多次要求被上诉人拆除暖气，停止供暖，但被上诉人坚持要求供暖。上诉人与被上诉人微信聊天记录可以证明。依据《烟台市城市集中供暖管理办法》第40条规定，被上诉人应当支付暖气费或赔偿上诉人的损失。3.一审判决认定“原告请求被告赔偿原告损失7982元，无事实依据和法律依据，本院不予支持”与事实不符，事实是上诉人在一审中向法庭提供视频、照片足以证明房屋的装饰装修是人为损坏。上诉人认为，所谓“损耗”是指货物由于自然原因而造成的消耗损失；所谓“损坏”就是指破坏。被上诉人在租赁期间，对租赁房屋装饰装修人为损坏严重，依法应当予以赔偿。4.一审判决认定“原告请求被告赔偿遗失家具损失5000元，但不能提交相应证据证实交付了被告上述家具以及被告丢失了上述家具，故本院根据公平原则，酌情支持由被告赔偿原告床垫款1000元，其他请求不予支持”与事实不符，事实是被上诉人丈夫承认将上诉人实木床、饮水机、三人真皮沙发给丢弃，被上诉人应当赔偿上诉人实木床、饮水机、三人真皮沙发的损失。二、一审法院适用法律错误。《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，出租人可以解除合同并要求赔偿”。《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁的性质使用后的状态”。上诉人认为，依据以上两条，被上诉人也应当将租赁房屋恢复到原状，被上诉人未能将房屋恢复到原状，应当赔偿上诉人恢复原状的损失。被上诉人郭杰提交书面答辩状称，1.我方与上诉人之间签订的合同早在2017年过期，后期双方均未续签合同。我方交有押金2000元，并未退还。所以我方应支付858元。2.针对上诉人主张的暖气费，应按实际使用日期给付费用。3.我方在租赁期并未对房屋进行破坏，反而在租赁期内自行出费用进行修复(贴壁纸、铺垫子等)。4.对于饮水机损坏，并不是人为损坏，是机器老化，且无法修复，我方自行购买了新饮水机在房间内。所以新的和坏的饮水机都在房间内。沙发是因为太老旧，已坏了，而且在更换沙发前提前跟上诉人通了电话，让其找地方存放，当时上诉人说没地方存放，让我方自行处理。后我方另外购买实木沙发茶几进行替换，也在房间内。至于单人床，当时因为我方添置铁质双人床在房间内，另外找地方存放，后由于拆迁原因无法找回，但我方添置的双人床在房间内。针对这一点我方可以适当赔偿单人床费用。另原留下的老式电视机，(坏的)我们也更换新的液晶42寸电视代替，也留在房间内，并未带走。一审原告解伟向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告房屋租金3700元；2.判令被告支付欠付燃气费2990.51元、暖气费2128.65元，共计人民币5119.16元；3.判令被告赔偿原告装修损失7982元，赔偿原告遗失家具损失5000元，以上共计21801.16元。一审法院认定事实如下：2016年4月12日，原告将登记在其丈夫侯国庆名下的位于烟台市芝罘区房屋出租给被告居住使用，双方未签订书面的房屋租赁合同，未约定固定租期，口头约定租金为每月1900元，每三个月被告向原告交纳租金一次，水电煤暖等费用由被告负担。租赁期间被告能够按双方口头约定使用居住，并按时交纳租金。2019年第四季度，被告欠付租金3700元并欠付燃气费2990.51元，没有交纳当年房屋暖气费。经原告追索，2019年12月10日被告以微信的形式通知原告解除租赁关系，随后将房屋钥匙寄还原告，原告于2019年12月17日收回房屋，2020年5月21日，原告交纳了涉案房屋当年供暖费2128.65元，欠缴燃气费2990.51元。原告主张被告承租期间涉案房屋装修损坏严重，其对房屋进行了重新修理和清扫，发生修理费和清扫费用7982元，为证实该主张，提交了视频一份、照片一宗、修理费、清扫费收款收据一宗，对上述损坏系人为损坏无相应证据提交；原告还主张被告将其热水器、沙发、木床及吉斯床垫等家具丢弃，在原告提交的与被告微信聊天记录中，被告主张因租房时间较长，损坏物品均系自然损坏，承诺为原告重新购买新床垫，未认可丢弃其他物品。一审法院认为，当事人订立合同，可以采取口头形式，本案原告提供的证据能够证实原、被告口头签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,双方均应恪守履行。当事人对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被告于2019年12月10日通过微信聊天通知原告解除租赁合同，双方房屋租赁合同自该日起解除。原告请求被告支付欠付的四季度房屋租金3700元，经查，原告自认于2019年12月17日取得钥匙并接收房屋，被告应支付租金应扣除当季度剩余14日房租计1900/31*14＝858元，故被告应支付原告欠付房租3700元－858元＝2842元，原告请求过高部分不予支持。原告请求被告支付欠付燃气费2990.51元，有燃气流水明细及发票为证，法院予以支持。原告请求被告支付暖气费2128.65元，经查，本市供暖期限为前一年度11月15日至次年度3月31日，被告应支付供暖之日起至2019年12月17日的暖气费为2128.65/146*32＝466.55元，原告请求过高部分法院不予支持。原告请求被告赔偿原告装修损失7982元，但不能提交证据证实发生的损坏系原告未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物而造成，《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任，故原告上述请求无事实依据和法律依据，法院不予支持。原告请求被告赔偿遗失家具损失5000元，但不能提交相应证据证实交付了被告上述家具以及被告丢失了上述家具，根据原、被告微信聊天记录，在双方交涉中，被告未认可丢失了上述家具，但允诺为原告重置床垫一个，故法院根据公平原则，酌情支持由被告赔偿原告床垫款1000元，其他请求法院不予支持。被告郭杰经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。鉴于本案事实清楚，证据充分，依法可予缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十五条、第二百一十八条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,一审法院于2020年7月27日判决:一、被告郭杰于判决生效之日起10日内支付原告解伟房屋租金2842元，燃气费2990.51元，暖气费466.55元，床垫款1000元，以上共计7299.06元；二、驳回原告解伟的其他诉讼请求。如果被告郭杰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费395元，减半收取计198元，由原告解伟负担132元，由被告郭杰负担66元。二审中，上诉人提交2020年8月6日上诉人与被上诉人配偶罗永刚的通话录音光盘及书面整理材料，证明涉案房屋内有饮水机、真皮沙发、床垫、实木床，还证明被上诉人配偶罗永刚同意对涉案房屋的损害适当赔偿。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，上诉人自认于2019年12月17日取得了对涉案房屋的控制，至此双方签订合同的目的已经不能实现，故本案符合合同法定解除的情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行，上诉人要求被上诉人支付2019年12月整月的租金，以及整个供暖期间的暖气费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。上诉人主张装饰装修损失，提供的证据不足以证明涉案房屋内哪些部分属于自然损耗、哪些部分属于人为损坏、人为损坏的程度及与被上诉人的行为之间有因果关系，对其该项主张，本院不予支持。根据上诉人二审提交的与被上诉人配偶罗永刚的通话录音，可知双方对涉案房屋的家具问题进行了沟通交流，但被上诉人一方未明确承认将上诉人的有关家具丢弃，且上诉人主张损失5000元，亦未提供充分的证据证实。一审法院酌定被上诉人赔偿1000元是适当的。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由上诉人解伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 于 青审判员 张莉莉二〇二〇年十一月二十五日书记员 杨风华