山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12744号上诉人（原审被告）：济南市历下区住房和城市建设物业服务中心，住所地济南市。法定代表人：常永宁，主任。委托诉讼代理人：季猛，山东博翰源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马文，男，1969年5月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：魏玉磊，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，山东舜翔律师事务所律师。上诉人济南市历下区住房和城市建设物业服务中心（以下简称住建服务中心）因与被上诉人马文房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初7578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。住建服务中心上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判；2.依法判令一、二审诉讼费用由马文承担。事实和理由：一、一审法院对房屋交付事实不予确认，属事实认定不清。一审期间，住建服务中心已就涉案房屋买卖相关事宜进行落实并提交《情况说明》，但一审判决却仅对双方成立房屋买卖合同关系予以确认，对于住建服务中心在收到马文购房款时即交付房屋这一事实“以双方意见不一，且未提供有关证据”而不予确认，存在明显错误。因住建服务中心与马文之间未签署过任何书面协议，双方系基于诚信对合同义务约定同时履行，即马文在支付购房款后，住建服务中心就已将涉案房屋交付与马文。住建服务中心认为，2009年马文出资60余万元购买涉案房屋，按当年经济情况，对于一个家庭来讲应该是一笔非常大的开支，款项交付后没有任何单位、个人出具过相关书面凭证，也并未取得该房屋钥匙的说法按正常思维是不符合常理的。且据住建服务中心了解，马文就房屋交付问题，从未找过相关负责人沟通解决，住建服务中心亦未得到过任何关于涉案房屋未交付使用的相关信息。所以马文主张涉案房屋未交付使用的说法不成立，明显与事实不符。另，根据日常经验法则和交易习惯，住建服务中心作为政府派出机关不可能在收到购房款时拒绝交付房屋，而马文亦不会因为“没有办理房产证”、“不急于居住”等事由不要求交房。所以，马文在庭审中所述不收房的原因系其没有强烈主张的说辞，显然不符合常理。本案真实情况是，2009年住建服务中心在收到房款后就已将房屋交付于马文，且马文在房屋被强拆以前一直占有使用。同时根据贵院作出的(2020)鲁01民终153号、(2020)鲁01民终218号生效民事判决，均认定同批建设房屋的交房时间为2009年12月1日，故住建服务中心对于房屋交付问题无需再提供证据加以证实。涉案房屋虽被认定为违建，但因已实际交付马文且未影响其占用期间的合理使用，因此，住建服务中心需返还马文的购房款并非一审判决认定的全部购房款，而应是在扣除房屋占用期间的使用费105402元【使用费参照协议约定的房款金额、涉案房屋坐落的土地使用期限计算，计算方式为：620000÷15988天（2009年12月1日起至2053年9月9日止）×2718天（自2009年12月1日至2017年5月11日）】后的余款，即514598元。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销，后因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方，因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审判决依据该法律规定判决住建服务中心承担马文利息损失的50%，实属不当。马文在一审中已表明2009年10月购买涉案房屋时，是通过当时在任的负责人协调购买的，其对于住建服务中心系购买济南市千佛山海鲜副食品市场、山东金凯特科技发展有限公司的房屋使用权及该房产不具备相应的建设规划手续是明知的，在此情况下其依然购买该房屋，最终导致合同无效及房屋拆除存在过错。所以，马文关于利息的损失应由其自行承担，而非由住建服务中心与其均担。一审法院据此判决住建服务中心赔偿马文利息损失的50%适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，且适用法律错误，依法应予纠正，请求二审法院依法查明事实，改判住建服务中心返还马文购房款514598元且无须赔偿利息损失。望贵院予以支持，以维护住建服务中心的合法权益。马文辩称，一、马文从住建服务中心处购买了涉案房屋，马文依约履行了支付全部购房款620000元的义务。住建服务中心在收到全部购房款后，未与马文办理交房手续，马文一直也未取得涉案房屋，直到2017年5月，涉案房屋被政府有关部门认定为违章建筑并被拆除。二、涉案房屋系在集体土地上所建，2017年5月，已被政府有关部门认定为违章建筑并被拆除。故马文与住建服务中心之间的房屋买卖合同应属无效。涉案房屋是由原历下区房管局、历下区千佛山办事处和历城区西营镇政府主导开发的房地产项目，马文也看到了项目的土地使用证，马文作为普通购房者已经尽到相应审慎注意义务，不存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，住建服务中心应当返还全部购房款，并赔偿损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，住建服务中心的上诉请求无事实及法律依据，纯属主观臆断，应当依法予以驳回。马文向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间订立的房屋买卖合同无效；2.判令被告向原告返还购房款62万元；3.判令被告向原告赔偿利息损失，以62万元为基数，自2009年12月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算;以62万元为基数，自2019年8月20日起至购房款还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年11月，马文购买住建服务中心坐落于济南市历城区西营镇青龙峪生态林果观光健身园内的房屋一处，双方约定：房屋总房款为62万元，未签订书面合同。马文分别于2009年11月10日、11月16日、12月25日通过银行向住建服务中心支付购房款5万元、15万元、42万元，共计人民币62万元。2017年5月，涉案房屋被政府有关部门认定为违章建筑予以拆除。庭审中，马文称住建服务中心在收到全部购房款后，未将涉案房屋交付马文，住建服务中心称已交付，双方均未提供涉案房屋是否交付的有关证据。庭审后，住建服务中心提供的情况说明载明：经了解，马文当时确实通过关系找到时任负责同志，要求购买案涉西营镇房屋，并缴纳了购房款62万元，但当时已将案涉西营镇房屋系集体土地上房屋等情形明确告知马文，并已将钥匙交付马文。从领导反映情况看，马文主张案涉房屋未交付的说法是不成立的，应当依法支付房屋使用费，且马文在本案房屋买卖中存在过错，其关于利息的主张不能予以支持。马文对已将案涉西营镇房屋系集体土地上房屋等情形明确告知的主张不予认可，住建服务中心未提供有关证据其主张。一审法院认为，案涉西营镇房屋系在集体土地上房屋所建，2017年5月已被政府有关部门认定为违章建筑予以拆除。故马文与住建服务中心之间的房屋买卖合同应属无效合同。因此，马文要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，马文要求住建服务中心返还购房款62万元，理由正当，证据充分，一审法院应予支持。作为出卖人，住建服务中心对于涉案房屋是否具有规划手续等具体情况是清楚的；作为政府派出机关，住建服务中心对于房屋出卖相关法律规定应当是知晓的，在房屋出卖过程中其应当尽到提示义务等，但其未提供证据证明；马文作为完全民事行为能力人，在签订合同时仍负有审查涉案房屋有无产权证或规划手续的义务。因此，一审法院认为，致使房屋买卖合同无效，双方均有责任，综合本案情况，一审法院依法酌定双方的过错比例为各50%。针对马文主张的利息损失部分，一审法院依法酌定住建服务中心承担的过错比例为50%，马文承担的过错比例为50%。因此，马文要求住建服务中心赔偿利息损失（以人民币62万元为基数，自2009年12月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算;以62万元为基数，自2019年8月20日起至购房款还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的50%，一审法院予以支持。超出的部分，一审法院不予支持。对于房屋交付问题，双方意见不一，且均未提供有关证据，一审法院不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告马文与被告济南市历下区住房和城市建设物业服务中心签订的房屋买卖合同无效；二、被告济南市历下区住房和城市建设物业服务中心返还原告马文购房款人民币62万元，于判决生效之日十日内起执行；三、被告济南市历下区住房和城市建设物业服务中心赔偿原告马文利息损失的50%（以人民币62万元为基数，自2009年12月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算;以62万元为基数，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效之日十日内起执行；四、驳回原告马文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，由被告济南市历下区住房和城市建设物业服务中心负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案马文与住建服务中心之间签订的房屋买卖合同因该房屋所在土地系集体土地以且该房屋已被政府有关部门确认为违章建筑而应认定无效。合同确认无效之后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。故住建服务中心应当向马文返还房款62万元。关于房屋是否交付的事实，住建服务中心作为履行义务方有责任提供相应证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其主张成立的，应当承担相应不利法律后果。鉴于住建服务中心并未举证证明涉案房屋已交付马文的事实，故一审对其相关主张不予采信，并无不当。住建服务中心以生活常理及同类其他房屋已交付为由推断涉案房屋已交付的上诉理由不能成立，本院不予采信。在涉案房屋并未交付的情况下，住建服务中心要求在房款中扣除房屋占用期间的使用费，并无事实依据，本院不予支持。涉案房屋所在土地系集体土地，双方对此均应明知，在此情况下，双方对合同无效均存在过错。马文将房款62万元交付住建服务中心期间，必然给马文带来相应利息损失。一审根据双方过错情况判决住建服务中心向马文支付资金占用期间利息损失的50%，并无不当，本院予以维持。住建服务中心上诉主张其无需向马文支付利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，住建服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人济南市历下区住房和城市建设物业服务中心负担。本判决为终审判决。审判员  黄宏伟二〇二〇年十一月二十三日书记员  李在利