重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0110民初8985号原告：杨国华，男，汉族，1969年7月20日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。被告：曹秋霞，女，汉族，1991年6月28日出生，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：谢春，女，汉族，1985年12月21日出生，住重庆市綦江区。原告杨国华诉被告曹秋霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员陈仁伟适用简易程序，法官助理钟雨尧协助办理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告杨国华及其委托诉讼代理人喻祯洪、杜长坤，被告曹秋霞及其委托诉讼代理人谢春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨国华向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付从2020年8月1日起至租赁合同解除之日止租金（租金按每月7200元计算，截止至2020年9月30日租金为14000元）；2.请求法院依法判决被告向原告赔偿从解除之日起至被告将租赁房屋腾空交付给原告时止期间占用房屋的损失（占用房屋的损失按每月7200元计算）；3.请求法院依法判决被告向原告支付违约金50000元；4.请求法院依法判决被告承担原告为实现债权而产生的律师服务费10000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月7日，原、被告双方签订《租房协议》，原告将其位于原綦江县古南镇的门面出租给被告经营使用。约定，租期2020年5月1日起至2025年4月30日止；租金每月7200元，五年内租金不变；租金交纳方式为先交后做，三个月交一次，每三个月届满前10天内交付下三个月租金到甲方（原告）微信上，所收租金不开正式发票；如乙方（被告）逾期未交付租金，除应补足所欠租金外，乙方向甲方支付违约金300元/天；保证金8000元，协议期满，乙方所产生的所有费用结清后，并保证房屋内的垃圾清除、烟道封闭、管道通畅，且乙方未违约，甲方将保证金无息返还乙方；甲、乙双方共同遵守本协议，如有违约，违约方应向守约方支付违约金50000元，并承担律师代理、民事诉讼等所有费用等内容。2020年8月，被告在租期未到期的情况下向綦江区人民法院起诉解除双方所签订的租房协议，且被告的解除理由不成立，属于违约解除。原告认为，原、被告双方所签订的《租房协议》依法成立，并合法有效，被告应当按照协议的约定全面履行义务，被告未按照约定支付租金，并在无约定解除或法定解除的条件下提出解除双方所签订的《租房协议》，其行为已构成违约，属于违约解除，且被告的行为严重损害了原告的合法权益，根据相关法律规范的规定，现为了保护原告的合法权益，现依法提起起诉，请求依法判决。被告曹秋霞辩称，我们要求解除合同是事实，但是原因是疫情导致经营困难，门面的转租不成功，才要求解除合同的，我们不认为属于违约解除。我方提前了24天和杨国华协商退租，但是杨国华不同意。此前有咨询的人来租门面，杨国华说没有权限出租，导致门面无法转租出去，由于杨国华怠于转租该门面，在我方明确提出退租后的门面空置损失，不该由我方承担。由于我方不是违约解除，杨国华收取的房屋押金应当退还，合同约定的违约金过高，根据法律规定按一个月的租金损失来计算违约金是符合惯例的。经审理查明，2020年4月7日，原告曹秋霞（合同乙方）与被告杨国华（合同甲方）签订《租房协议》，约定甲方将位于綦江区古南镇的门面租给乙方使用，门面租赁期限为2020年5月1日至2025年4月30日止，租金按7200元/月支付，先交后做，三个月交一次，每三个月届满前10天内交付下三个月租金到甲方微信上，所收租金不开正式发票，如乙方逾期未交付租金，除应补足所欠租金外，乙方向甲方支付违约金300元/天，保证金8000元，协议期满，乙方所产生的所有费用结清后，并保证房屋内的垃圾清除、烟道封闭、管道通畅，且乙方未违约，甲方将保证金无息返还乙方，甲乙双方共同遵守本协议，如有违约，违约方应向守约方支付违约金50000元（大写：伍万元），并承担律师代理，民事诉讼等所有费用，双方还就其他权利义务进行了约定，并在协议上签名捺印。合同签订当天，曹秋霞向杨国华支付保证金8000元，并开始在该门面经营“耍家猪脚”。曹秋霞已支付租金至2020年7月。2020年7月7日，曹秋霞联系杨国华妻子，陈述其因经营困难，表示不再租赁该门面，要求解除合同，杨国华妻子表示不同意解除合同，要求曹秋霞将案涉门面转租，双方未达成合意，对此曹秋霞在庭审中举示了其与杨国华妻子的聊天记录，杨国华对此质证认为该聊天记录证实其并不同意解除合同，要求曹秋霞按约支付租金。2020年7月25日，曹秋霞搬离案涉门面，并在门面门口及网络上发布了转租广告，但是一直没有将该房屋转租出去，也没有将房屋钥匙交还杨国华。2020年8月19日，曹秋霞以房屋租赁合同纠纷将杨国华诉至本院，请求解除案涉租赁合同，即（2020）渝0110民初7896号案件。2020年9月22日，杨国华委托重庆渝綦律师事务所处理案涉门面租赁合同纠纷相关事宜，并因此产生律师费10000元（两案共计10000元）。2020年10月9日，原告杨国华将被告曹秋霞诉至本院，要求其支付未支付的租金、违约金及因此产生的律师费用。2020年10月15日，曹秋霞将案涉房屋及其钥匙交还杨国华。杨国华认可自2020年10月15日起双方签订的租赁合同已经解除，但要求曹秋霞按合同约定承担违约责任。上述事实，有原、被告双方的陈述、《租房协议》、微信聊天记录、房屋产权证、门面出租广告照片、经营报表数据、收条、营业执照、法律事务委托合同、增值税普通发票等证据证实，并经庭审质证和本院审查，予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行义务并享有权利。合同的解除应当符合合同约定或法律规定的解除条件，否则为违约解除，应承担相应违约责任。本案中，杨国华与曹秋霞所签订的《租房协议》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。案涉租赁房屋已于2020年10月15日由原告曹秋霞退还被告杨国华，而杨国华也接收了该门面及钥匙，并认可双方合同的解除，至此双方签订的租房协议事实上已于2020年10月15日解除。曹秋霞在租赁期届满前提出不再租赁该房屋而要求解除合同，不符合合同约定或法律规定的解除条件，其行为已属违约，案涉合同的解除属曹秋霞违约解除，其依法应当承担相应的违约责任。对于曹秋霞主张其系因疫情原因经营困难、无法转租导致提前解除合同而不应承担违约责任的意见，因案涉租赁合同本身就签订于疫情发生之后，曹秋霞应当对市场经营环境及疫情影响有相应的预判，在此情形下仍然与杨国华签订了为期5年的租房协议，经营中存在的问题是其应当承担的市场风险，不能作为免除其违约责任的理由。被告曹秋霞提出解除合同不符合合同约定或法律规定的解除条件，在原、被告双方对此未达成一致的情形下，曹秋霞单方提出解除合同不具法律效力。原告杨国华认可案涉合同于2020年10月15日解除，本院对此予以确认，被告曹秋霞应当支付原告杨国华2020年8月1日至2020年10月15日期间租金18000元（7200元/月，两个半月）。原、被告双方在《租房协议》中约定了50000元违约金、支付守约方律师代理费用的违约责任，虽然该约定内容合法有效，但约定的违约金确实偏高，且曹秋霞亦请求降低，本院对此酌情主张违约金22000元；对于杨国华因案涉租赁合同产生两案诉讼而委托代理人支付的10000元代理费，该费用金额符合实际，且原、被告双方在合同中明确约定该费用由违约方承担，因案涉租赁合同产生两案诉讼均由曹秋霞违约所致，杨国华为此支付的律师费用10000元应由曹秋霞承担。综上，曹秋霞应支付杨国华房屋租金、违约金及律师服务费共计50000元，扣除其缴纳的8000元保证金，剩余应支付金额为42000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曹秋霞于本判决生效后十日内支付原告杨国华房屋租金18000元、违约金22000元、律师服务费10000元，共计50000元，扣除保证金8000元，剩余应支付金额为42000元；二、驳回原告杨国华的其余诉讼请求。如当事人未按判决指定期间履行支付义务，应按相关法律规定加倍支付迟延支付期间的债务利息。本案案件受理费1650元，减半收取计825元，由被告曹秋霞负担（此费已由原告杨国华预交，被告曹秋霞在履行前述义务时一并支付原告杨国华）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 陈仁伟二〇二〇年十一月十八日法官助理 钟雨尧书 记 员 罗艺鑫