湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2515号 上诉人（原审被告）：宜章大汉城镇建设有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇民主西路大汉风情商业街****。 法定代表人：邹明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李利娟，女，1985年11月4日出生，汉族，住湖南省宜章县。 被上诉人（原审原告）：肖志远，男，1978年11月9日出生，汉族，住湖南省宜章县。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：韩琪，广东百勤律师事务所律师。 上诉人宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）与被上诉人李利娟、肖志远房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2020）湘1022民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 大汉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李利娟、肖志远的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由李利娟、肖志远负担。事实与理由：1.宜章大汉风情商业街于2014年4月奠基动工，案涉房屋于2014年11月20日竣工并通过了《分部工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件，大汉公司当即将案涉房屋与一楼、负一楼的门面一起全部交付给所有业主。业主收房后至2019年底，除了有66位商铺业主于2017年11月20日向大汉公司提出过《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》中的要求外，其他三百多位业主均未就逾期交房的事宜向大汉公司提出过任何主张，故大汉公司不存在违约交房的行为，也不应承担违约交房责任。2.一审按银行贷款年利率6.75%上浮30%作为本案违约金计算标准，没有事实和法律依据，与其他同类型的案件相矛盾。一审依据《合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。但一审却以李利娟、肖志远按揭贷款年利率6.75%作为认定违约金依据，没有按同时期同地段的商铺租金作为认定违约依据。大汉公司同类型的依据商铺租金损失确定违约金的案件，早在2019年7月25日郴州市中级人民法院作出的（2019）湘10民终2260号判决书，已经将租金上浮30%作为违约金，而且与本案同批次的判决中，就有四个案件是依据租金损失作为违约金的依据。如果判决大汉公司承担逾期交房违约责任，则请求二审法院依据租金上浮30%作为违约金的标准进行改判。3.李利娟、肖志远的起诉已超过诉讼时效期间。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房期间为2016年1月31日，而大汉风情商业街1至10栋楼房在2017年4月20日就已验收合格。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，李利娟、肖志远应当在上述两个时间起点之后的三年内向大汉公司主张权利，而本案立案的时间为2020年7月，李利娟、肖志远的起诉明显超过诉讼时效期间。 李利娟、肖志远辩称：1.大汉公司主张其在2016年1月31日之前已将案涉房屋交付给李利娟、肖志远，与事实不符。案涉房屋在2017年4月20日才竣工验收合格，达到合同约定的交付条件，且大汉公司未提交证据证明其已履行房屋交付义务，故大汉公司构成违约，应承担违约责任。2.大汉公司存在持续违约行为，李利娟、肖志远在本案中向大汉公司起诉主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2017年4月20日起算，李利娟、肖志远于2017年11月20日向大汉公司提出要求支付延期交房违约金的请求，属于权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效依法中断，李利娟、肖志远的起诉并未超过法定诉讼时效期间。 李利娟、肖志远向一审法院起诉请求：判令大汉公司支付李利娟、肖志远2016年1月31日至2017年4月20日期间的逾期交付宜章大汉风情商业街4幢1层113号房的违约金97258元（437115元×0.0005×445天）。 一审法院认定事实：大汉公司系经核准登记的有限责任公司，公司成立于2012年11月12日，经营范围为：城镇建设，房地产开发与经营，建筑材料、装饰材料销售。宜章大汉风情商业街是大汉公司开发建设的项目。 2014年10月18日，李利娟、肖志远与大汉公司签订《商品房买卖合同》，约定，李利娟、肖志远购买大汉公司开发的宜章大汉风情商业街4幢1层113号房作商铺，该房建筑面积共44.64平方米，总房价款为437115元。李利娟、肖志远交付首付款227115元后，按揭支付了剩余房款210000元。关于交房期限，该合同第八条约定，出卖人（大汉公司）应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定交付标准的商品房，交付给买受人（李利娟、肖志远）使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，该合同第九条约定，出卖人（大汉公司）如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人（李利娟、肖志远）使用，逾期超过90日后，买受人（李利娟、肖志远）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（大汉公司）按日向买受人（李利娟、肖志远）支付已交付房价款万分之五的违约金。关于房屋的交接，合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人（大汉公司）应当书面通知买受人（李利娟、肖志远）办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人（大汉公司）应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人（大汉公司）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人（李利娟、肖志远）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人（大汉公司）承担。李利娟、肖志远（乙方）与大汉公司（甲方）签订了《合同补充协议》。该协议约定，李利娟、肖志远自愿委托大汉公司将所购大汉风情商业街4幢1层113号房进行招商租赁：1.免租期为大汉风情商业街统一开业之后一年；2.免租期满后两年内须以不高于40元/平方米/月的租金将铺面租赁给租赁经营户；从第三年起，由李利娟、肖志远与租赁经营户自行商议租金；3.如李利娟、肖志远变更为自营的，须向大汉公司提出书面申请并获得大汉公司批准，并按照大汉公司规定的经营业态要求及开业要求进场装修并营业，本协议自动失效。协议第二条约定，大汉公司鼓励李利娟、肖志远自行招商或自营，如大汉公司未能完成李利娟、肖志远委托招商，大汉公司承诺按上述约定租金标准的50%向李利娟、肖志远支付租金。双方均认定该份补充协议系返租意向书，如果确定委托租赁则需签订返租协议。李利娟、肖志远与大汉公司亦均认定后来双方签订了返租协议，但均没有向一审法院提供该份返租协议书。2016年4月28日，李利娟、肖志远付清了购房款。2017年4月20日，案涉商铺及住宅房屋经相关部门竣工验收合格。2017年11月20日，李利娟、肖志远与其他业主联合向大汉公司提交《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，在报告“问题九”中，李利娟、肖志远等业主以大汉公司未按期交房为由，要求大汉公司支付逾期交房违约金。大汉公司于同年11月20日签收报告，并于同年11月30日予以了回复。经查明，一审法院于2019年9月审理与本案同类型案件中，按揭购买商铺的其他业主向中国银行宜章支行按揭贷款的年利率为6.75%。 一审法院认为，李利娟、肖志远与大汉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下： 一、李利娟、肖志远的起诉是否超过法定诉讼时效期间。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。但权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务等情形的，可引起诉讼中断。诉讼时效中断情形终结起，诉讼时效期间重新计算。本案李利娟、肖志远于2017年11月20日向大汉公司提交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，报告中要求大汉公司给付逾期交房违约金的请求，系权利人向义务人请求履行义务的行为，属于法律规定诉讼时效中断的情形。本案的诉讼时效起算时间应至此后重新计算。李利娟、肖志远于2020年7月10日起诉，未超过三年的诉讼时效期间。大汉公司主张李利娟、肖志远的起诉超过法定诉讼时效期间，缺乏事实依据，不予采信。 二、大汉公司是否存在逾期交房的违约行为；如存在违约行为，逾期交房的期间应如何认定。李利娟、肖志远认为大汉公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至房屋竣工验收合格之日2017年4月20日止的违约责任。大汉公司认为案涉房屋在2016年1月31日前已经通过了质量合格单项验收，也通知了业主收房，因按政府要求统一招商所需精力多，而没有妥善保管交房手续。一审法院认为，依据李利娟、肖志远与大汉公司签订的《商品房买卖合同》的约定，大汉公司应于2016年1月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付李利娟、肖志远使用。交付竣工验收合格的房屋，既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺及住宅房屋于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，以该时间为案涉房屋交付时间为妥。据此，大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日（2016年1月31日）至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。大汉公司抗辩称已对单项验收合格，但未提供证据证实，亦与合同约定的交房条件不一致，不予采信。 三、本案逾期交房违约金的计算标准。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人 约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合 同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。 本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房的违 约金为已交房价款按日计算的万分之五，违约金为218.55元/日（437115元×5÷10000）。大汉公司抗辩称其与李利娟、肖志远签订了返租协议则应按返租协议约定的40元/平方米/月的基础上上浮30%计算损失作为违约金，并称其赔偿李利娟、肖志远13713元，但未提供证据证实，因此对大汉公司的抗辩意见不予采信。李利娟、肖志远系按揭贷款购买的房屋，依据系列案件查明同期在中国银行宜章支行按揭贷款年利率为6.75%，日利息为80.84元（6.75%÷365天×437115元），李利娟、肖志远未提供证据证明除利息之外还有其他损失，故《商品房买卖合同》中约定的违约金过分高于李利娟、肖志远的实际损失，一审法院对大汉公司提出的违约金过高予以调整的诉请予以支持，并将违约金调整为利息损失的130%计（即年利率8.78%），违约金为46790元（437115元×8.78%÷365天×445天），李利娟、肖志远请求大汉公司支付逾期交房违约金97258元，一审法院予以支持46790元，超出部分，不予支持。 案经调解未果。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第五项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于＜适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起十日内向李利娟、肖志远支付逾期交房违约金46790元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李利娟、肖志远其他诉讼请求。案件受理费2231元，减半收取计1115.5元，由被告宜章大汉城镇建设有限公司负担537元，由原告李利娟、肖志远负担578.5元。” 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点为：一、起诉是否超过诉讼时效期间；二、大汉公司应否承担逾期交房违约责任；三、违约金如何计算。 关于焦点一。逾期交房系持续违约行为，诉讼时效自实际交房之日起计算。因大汉公司至今未履行符合合同约定的交房手续，一审法院认定以房屋验收合格时间2017年4月20日作为交房时间，故诉讼时效期间应当自李利娟、肖志远知道或者应当知道2017年4月20日为房屋验收合格之日起计算。显然李利娟、肖志远在一审诉讼过程中才能知道2017年4月20日系案涉房屋验收合格之日，故其起诉并未超过诉讼时效期间。 关于焦点二。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”案涉《商品房买卖合同》第八条约定：“大汉公司应当在2016年1月31日前，依照按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘经验收合格’条件并符合本合同约定的商品房交付标准，交付给李利娟、肖志远使用。”依照上述法律规定和合同约定，大汉公司应当在2016年1月31日前将取得《竣工验收备案表》的房屋交付给李利娟、肖志远。大汉公司上诉主张案涉楼房于2014年11月20日竣工并通过《分部工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件，与合同约定和法律规定不符，不予支持。大汉公司上诉主张其已将案涉房屋及一楼、负一楼的门面全部交付所有业主，未提交充分证据证实，不予采纳。大汉公司依法依约应承担逾期交房违约责任。 关于焦点三。案涉《商品房买卖合同》约定逾期交房的违约金为已交房价款按日计算的万分之五，违约金为218.55元/日（437115元×5÷10000），约定过高，一审法院根据大汉公司的请求对违约金计算标准予以调整，并酌情按购房款利息损失的130%计（即年利率8.78%），认定违约金为46790元（437115元×8.78%÷365天×445天），处理并无不当，本院予以确认。 综上所述，大汉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费970元，由上诉人宜章大汉城镇建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢末钢 审判员  张九香 审判员  廖 军 二〇二〇年十一月二十日 法官助理孙宝乐 法官助理李言琦 法官助理李佳颖 书记员唐旭超 书记员聂莎莉 书记员瞿殷婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。