重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初15398号原告：重庆继善物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路**，统一社会信用代码91500108790744281L。法定代表人：牟喜华，总经理。委托诉讼代理人：潘耀华，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：封洪秀，女，汉族，1972年2月15日出生，户籍所在地重庆市巴**，现住重庆市巴**。被告：史德强，男，汉族，1973年12月30日出生，住重庆市巴**。被告：史某某，男，汉族，2005年7月1日出生，住重庆市巴**。法定代理人：封洪秀，史某某之母，现住重庆市巴**。原告重庆继善物业管理有限公司（以下简称继善物业）与被告封洪秀、史德强、史某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）于同年10月26日公开开庭进行了审理。原告继善物业委托诉讼代理人潘耀华、被告史某某的法定代理人即被告封洪秀到庭参加诉讼，被告史德强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告继善物业向本院提出诉讼请求：判决被告封洪秀、史德强、史某某支付2017年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5033元、公摊费296元，合计5329元。事实与理由：原告与重庆恒泉置业有限公司（以下简称恒泉公司）签订康居雅苑项目物业管理协议，约定原告为重庆市巴南区渝南大道661号康居雅苑小区（以下简称康居雅苑小区）提供前期物业管理服务，被告封洪秀、史德强、史某某系该小区4栋19-10房业主，原告已按约定为包括被告在内的全体小区提供了物业服务，三被告拖欠2017年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费、公摊费，经催收未果。遂诉请如上。被告封洪秀及史某某辩称，原告物业服务存在以下问题：1、对小区违章搭建、车辆乱停乱放不进行管理；2、小区绿化清洁卫生差、公共设施及消防设备损坏未修理；3、被告房门锁眼被堵，非住户随意进出小区，说明原告安保服务未到位，存在安全隐患；4、原告未向业主公示公共收益。公摊费不应由原告收取；5、被告未收到催费单，本案已过诉讼时效。综上，原告物业服务未达到收费标准，拒绝缴纳物业费。被告史德强未作答辩。经审理查明：原告继善物业与恒泉公司于2016年12月23日、2017年6月28日签订二份康居雅苑项目物业管理协议，双方对康居雅苑小区的物业服务范围、质量、收费标准、合同期限及违约责任等相关内容进行了约定。被告封洪秀、史德强、史某某系该小区4栋19-10房业主，房屋建筑面积113.53平方米。2017年7月19日，被告封洪秀签收的接房通知载明：应持本通知单在五个工作日内完善接手续，并按规定承担相关物业费。同年7月22日，被告封洪秀接房并与原告继善物业签订前期物业服务协议，约定康居雅苑小区成立业主委员会之前，由原告继善物业为该小区提供物业管理服务，物业服务费1.2元/月·平方米、公摊费按户据实分摊、物业服务中心每月向业主公示，物业服务费自建设单位书面通知接房之日起开始计缴，接房后按月缴纳物业服务费，每月10前缴纳当月物业服务费。原告继善物业已按上述协议约定为包括被告封洪秀、史德强、史某某在内的全体小区提供了物业服务，被告封洪秀、史德强、史某某拖欠2017年7月27日至2020年6月30日期间物业服务费4790.7元、公摊费286元，合计5076.7元，经原告继善物业催收未果，遂诉至本院。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告继善物业提交的康居雅苑项目物业管理协议、前期物业服务协议、接房通知单、收楼确认书、房屋装修竣工检查表、不动产登记申请表、催告函、律师函、邮寄单、查询投递流程单、照片、水电费发票、民事判决书等证据，经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告继善物业是依法成立的物业管理公司，其与重庆恒泉置业有限公司签订康居雅苑项目物业管理协议及与被告签订的前期物业服务协议，系各方真实意思表示，未违反效力性强制性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方应按约行使权利履行义务。原告继善物业为包括被告封洪秀、史德强、史某某在内的涉案小区全体业主提供物业管理服务，被告封洪秀、史德强、史某某客观上享受了该服务，据涉案合同约定：“物业服务费自建设单位书面通知接房之日起开始计缴”及接房通知书载明5个工作日的接房期限，被告接房后应承担自2017年7月27日起算的涉案房屋的物业费。公摊费系涉案合同约定原告继善物业收费范围，结合本院生效裁判文书确认涉案小区公摊费每户每月8元的事实，被告封洪秀、史德强、史某某拖欠原告继善物业2017年7月27日至2020年6月30日期间的物业服务费4790.9元（5日＊113.53平方米＊0.04元/日·平方米＋113.53平方米*1.2元/月·平方米*35月）、公摊费280元（35月*8元/月·户），合计5070.9元，据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，应当承担继续履行的义务。原告继善物业诉请被告封洪秀、史德强、史某某支付2017年7月27日至2020年6月30日期间的物业服务费4790.9元、公摊费280元，本院予以支持，原告继善物业诉请被告支付其接房前的物业费、公摊费，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”原告继善物业举示证据显示，其于2020年7月2日向被告寄送催收2017年6月1日至2020年6月30日期间所欠费用的《律师函》，诉讼时效因原告继善物业的催收行为而中断，现原告继善物业诉请2017年7月27日至2020年6月30日期间物业费、公摊费，未超过三年诉讼时效期间。物业公司服务是一个持续性的动态过程，某个时间点上的服务瑕疵不能代表物业服务整体不合格，确定物业公司是否违约，应当在较长期的整体情况下去判断。被告提供的照片显示，小区部分区域确实存在垃圾未及时清理状态，因保洁活动为动态过程，被告提供的客体载体无法反映整体、一惯的保洁服务水平。涉案小区的电梯维修，应考量损害原因、报修情况、维修滞后性、维修费来源等多种因素，不能简单认定系原告继善物业长期疏于管理。原告继善物业非行政机关，对小区内的违章建筑，不享有强制拆除行政执法权，其向相关部门进行了反映即履行了物业服务相应的管理职责。被告未举示原告继善物业提供的物业服务长期不达标、已造成小区环境整体持续性恶化及严重影响小区业主正常生活的相关证据，据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，应承担举证不能的后果。综上，被告封洪秀及史某某的抗辩，本院不予支持；被告史德强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不妨碍本院依法判决本案。除上文所列证据外的其他证据，不足以证明本案的待证事实或与本案不具有关联性，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、被告封洪秀、史德强、史某某于本判决生效之日起十日内支付原告重庆继善物业管理有限公司2017年7月27日至2020年6月30日期间的物业服务费4790.7元、公摊费280元，合计5070.7元；二、驳回原告重庆继善物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告封洪秀、史德强、史某某负担（此款已由原告重庆继善物业管理有限公司自愿垫付，限被告封洪秀、史德强、史某某于本判决生效后十日内迳付原告重庆继善物业管理有限公司）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  潘雪松二〇二〇年十一月二十六日书记员  彭雨涵