河北省邱县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）冀0430民申9号 再审申请人（一审原告）张清春，男，汉族，1965年3月8日出生，住邱县。 被申请人：（一审被告）田丽峰，男，汉族，1977年4月26日出生，住曲周县。 一审第三人朱进军，男，汉族，1970年10月2日出生，邱县人。 一审第三人惠永红，女，汉族，1970年3月28日出生，邱县人，系朱进军妻子。 第三人朱进军、惠永红共同委托代理人：王忠义，邱县新城为民法律服务所法律工作者。 再审申请人张清春因与被申请人田丽峰，第三人朱进军、惠永红执行异议之诉一案，不服本院（2018）冀0430民初496号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 张清春申请再审称，一、申请事由符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项，其在2018年11月2日与第三人朱进军的微信聊天记录，证实其与第三人惠永红签订的房屋买卖合同是真实的，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。可证实原审认定的因第三人朱进军、惠永红未到庭参加诉讼，无法核实原告提交的证据的真实性是不能成立的。二、申请事由符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项，原告房屋与被告债权差别数额巨大，人民法院不应查封。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。在本案中，再审申请人在2017年1月3日之前购买时房屋价值28万元，考虑到房产升值，现价值应在35万元之上，因被告债权仅仅4.1万元，相差9倍之巨，况且第三人惠永红是一名教师，有财政工资。因此，人民法院对已出卖给再审申请人的这处财产不应查封。三、符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项，原判决、裁定适用法律有错误的，具体理由如下：（1）再审申请人与第三人惠永红在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。再审申请人在2016年9月27日就已交付购房定金，在2017年1月3日就已签订完整的房屋买卖合同。而邱县人民法院对该房产的查封日期是2018年2月5日，时间相差一年之久。（2）再审申请人在人民法院查封之前就已合法占有该不动产。自订立房屋买卖合同，交付一半房款后，第三人惠永红就把房屋钥匙交付给原告，再审申请人即在此生活居住，从再审申请人向法庭缴纳的物业费单据、照片等足以证实。（3）再审申请人已支付全部价款。从惠永红的收据及原告转账给惠永红的银行转账凭证等证据均可证实原告已在2017年1月3日之前已支付全部价款。（4）未办理过户登记非因买受人的自身原因。因该房产开发商不能向建设局登记备案，惠永红没有取得房屋所有权证，无法办理过户登记，因此，未办理过户登记非买受人自身原因。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，向人民法院申请再审，请依法裁定撤销邱县人民法院（2018）冀0430民初496号民事判决书，依法改判驳回再审被申请人的原诉讼请求，以维护再审申请人的合法权益。 本院审查查明：一、张清春在本案中提交的其与惠永红签订的房屋买卖合同（甲合同）同其在本院（2018）冀0430民初496号民事案件中提交的房屋买卖合同（乙合同）内容不一致：1、甲合同买方身份证号码处填写的为电话号码，而乙合同该处为填写的为身份证号；2、建筑面积“125.98”字体填写不一致；3、合同落款卖方和买方处“惠永红”、“张清春”的签字不尽一致；4、补充合同的内容书写的地方不同；5、甲合同有落款日期，而乙合同没有落款日期。二、张清春提供的银行明细显示：2016年9月28日，张清春向惠永红银行转账135000元，2016年11月28日转账40000元，2016年12月3日两次转账计7000元，2016年12月4日转账3000元，2016年12月5日两次转账计2000元，2016年12月6日转账1000元，2016年12月11日转账3000元，2016年12月12日转账2000元，2016年12月16日转账2000元，2016年12月17日转账2000元，2016年12月18日转账3000元，2016年12月19日转账2000元，2016年12月20日转账3000元，2016年12月21日转账2000元,2016年12月22日转账1000元，2016年12月23日转账2000元，2016年12月24日转账2000元，2016年11月25日转账1000元，2016年12月26日转账2000元，2016年12月27日转账2000元，2016年12月28日转账2000元，2017年1月3日转账36000元。以上共计25.5万元。三、张清春提交的其与朱进军的微信聊天记录的截屏不显示朱进军对其与惠永红签订的房屋买卖合同的真实性予以认可的内容。四、本院（2018）冀0430民初496号民事判决的主要内容：（一）张清春的诉求“1、判决立即停止对原告购买的位于邱县城市艺墅天朗园（城市公馆）1号楼2单元1102室的强制执行，并解除对上述楼房的查封。2、判决确认原告及第三人惠永红签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认上述房产归原告所有。”；（二）本院认为部分“案外人执行异议之诉，指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。本案原告向本院提起执行异议之诉，应由其对执行标的享有足以排除强制措施执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告虽坚持称已购买第三人的涉案房屋，而原告与第三人作为普通社会民众，涉案房屋价值重大，根据正常生活经验与一般交易常识，双方理应在充分协商的基础上，就各项交易细节达成一致意见后，签订详细与规范的合同，载明交易双方、房屋的位置、面积、单价、房款数额与给付方式，以及合同不履行的违约责任。而本案中，原告出示的其与第三人惠永红签订的房屋买卖合同没有落款时间，并且第三人惠永红也没有出庭应诉，故无法查明、核实该房屋买卖合同签订真实信息。原告提供的与第三人惠永红的转账流水记录，时间跨度长、交易频繁，故其仅能证明其与第三人之间确有资金上的往来，不能直接得出该款项即购房款的结论。根据原告提交的惠永红与邱县众河房地产有限公司2014年7月31日签订《商品房买卖合同》，其约定：涉案房屋总房款28万元，首付款12万元，需办理银行贷款16万元；原告提交的与惠永红房屋买卖合同约定，总房款28万元，且补充条款约定“惠永红将承担50%的过户费用”，根据上述两份证据得知，第三人惠永红结清涉案房款并支付50%过户费后，就涉案房屋支出的购房总额将远大于出售价格28万元，与常理不符。原告仅以提交的房屋现状照片来主张自己在涉案房屋中居住，无其他证据佐证，该照片证明力不足，本院不予支持。（2018）冀0430执24号财产查询反馈信息查明，第三人惠永红及朱进军在银行均无存款。邱县房产管理局回执表明，朱进军名下登记的房产为一套、惠永红名下登记的房产为一套且另有合同备案登记的房产一套，所以河北省邱县人民法院查封第三人朱进军及惠永红夫妻共同财产中的一套房屋，并无不当。因第三人惠永红、朱进军均未到庭参加诉讼，无法核实原告提交的证据的真实性。原告在本案中提起的是案外人执行异议之诉，其要求判决确认原告及第三人惠永红签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认上述房产归原告所有的诉讼请求，不属本案审理范围，依法也不予支持。（三）判决部分的内容“依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告张清春全部诉讼请求。”。 本院认为，张清春提交的两份房屋买卖合同内容不尽一致，无法确认该房屋买卖合同的合法有效性。二、张清春提交的向惠永红转账的银行明细始于2016年9月28日，止于2017年1月3日，时间跨度长，次数多，数额小，且大部分发生在张清春所称的“2017年1月3日签订房屋买卖合同”前，先交钱后签订房屋买卖协议，不符合常理，亦不符合一般的房屋买卖的交易习惯。另，银行转账的数额为25.5万元，同房屋买卖合同中约定的28万元并不相符。张清春的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。故，张清春提交的证据不足以推翻原判决，本院（2018）冀0430民初496号民事判决，事实清楚，证据确凿，适用法律正确。 综上，张清春的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回张清春的再审申请。 审判长  李连生 审判员  郭雪峰 审判员  汪西坤 二〇二〇年十一月一日 书记员  于殿英