江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8039号上诉人（原审原告）：洪泽凤凰汇商务酒店有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽县人民路文化广场西南角。法定代表人：王连玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周金刚，江苏瑞格律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴虎，江苏瑞格律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈松林，男，1981年10月28日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：袁晓明，江苏坤商律师事务所律师。上诉人洪泽凤凰汇商务酒店有限公司（以下简称凤凰汇公司）、陈松林因合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凤凰汇公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由陈松林承担。事实与理由：一、一审法院关于凤凰汇公司主张的300万元损失金额明显高于因陈松林拖欠转让费及房屋租赁费给凤凰汇公司造成的损失，以及案涉酒店已于2015年9月1日由凤凰汇公司收回，陈松林应支付实际使用酒店期间（2015年5月1日至2015年8月30日）的租金的事实认定错误，判令陈松林赔偿30万元、支付333332元租金亦属适用法律错误。一、一审法院在（2018）苏0106民初5061号案件中已酌定陈松林支付50万元违约金，该案二审法院虽作出（2019)苏01民终5363号民事判决，撤销了该50万元违约金的判项，但已认定凤凰汇公司与陈松林签订的《资产转让合同》解除；陈松林拒不履行案涉资产转让合同，构成根本违约，依法应承担违约责任。而本案一审法院却将凤凰汇公司的损失酌定为30万元，与前案判决存在矛盾。案涉资产自2015年4月16日交付给陈松林，虽几易其手，但陈松林应当承担的义务却始终未变：1.2015年4月16日，凤凰汇公司将全部资产以330万元的价格出卖给陈松林并完成了交付；2.2015年9月1日，房东张小燕因陈松林不交纳房租，将陈松林赶出案涉房屋并控制案涉资产，与凤凰汇公司无关；3.2015年10月14日至2015年11月9日以及2016年1月29日至2017年3月22日期间，王连玲个人控制案涉资产。江苏省淮安市中级人民法院（2017)苏08民终2386号判决认定，王连玲与张小燕之间的合同合法有效，此期间系王连玲个人与房东张小燕发生的租赁合同纠纷，与凤凰汇公司无关；4.2017年3月1日，淮安市洪泽区人民法院应张小燕申请，且考虑到租赁合同无法继续履行，裁定将案涉房屋移交给张小燕，并于2017年3月22日执行，此时案涉资产的法律情况与凤凰汇公司无关;5.2018年11月28日，江苏省高级人民法院组织王连玲与张小燕到现场勘查，确认原有资产已无实际利用价值。凤凰汇公司与张小燕、王连玲个人之间的纠纷与陈松林没有法律上的利害关系，陈松林应当依照法律规定，在合同解除后返还全部案涉资产，在资产无法返还时，应当承担全部赔偿责任。二、人民法院生效判决已查明陈松林就案涉房屋的使用期间。江苏省淮安市中级人民法院（2017)苏08民终2386号判决认定：王连玲承担房屋租金自2015年1月1日计算至2015年10月13日；王连玲支付房屋占有使用费自2015年10月14日至2015年11月8日，2016年1月30日至2017年3月22日。但凤凰汇公司才是案涉房屋实际使用人，在凤凰汇公司将案涉资产转让给陈松林后，陈松林实际使用案涉房屋。依照《资产转让合同》第四条约定，自2015年5月1日起，房屋租赁费用及房屋租赁合同约定的其他费用均由陈松林承担。因而，陈松林应当支付其实际使用酒店期间（2015年5月1日至2015年10月13)的租金449998元。三、凤凰汇公司主张的损失是在综合全部损失充分考虑后明确的，案涉损失有两种计算方法：第一种方法，以实际损失计算为4569160.05元：包括凤凰汇酒店装修装饰的资金投入4008609.05元（因陈松林恶意拒绝支付房租，导致案涉房屋被张小燕占用，原有资产遭到大面积破坏，实际已无利用价值）；2015年4月16日至2015年10月13日期间的房屋使用费490640元；以及（2019）苏01民终5363号案件、（2019）苏0813民初第174号案件的诉讼费69911元。第二种计算方法依据双方签订的《资产转让合同》第六条约定，按每逾期支付转让款一天支付5000元违约金计算，合计5965000元。凤凰汇公司在充分考虑陈松林的违约行为、过错程度以及实际承受能力的情况下，确定陈松林应赔偿的损失数额，现实际只主张350万元。陈松林辩称，一、凤凰汇公司主张的300万元损失没有任何证据支持。陈松林在2015年8月30日就被赶出了案涉房屋，其后，案涉资产被凤凰汇公司实际控制，凤凰汇公司不存在财产损失。二、退一步讲，即便凤凰汇公司存在损失，也是因凤凰汇公司的法定代表人王连玲没有及时向案外人张小燕交纳房租造成的。陈松林并非该租赁合同的主体，没有义务向张小燕交纳房租，王连玲不交纳房租是导致案涉房屋被张小燕收回的直接原因。综上，请求二审法院依法驳回凤凰汇公司的全部上诉请求。陈松林上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回凤凰汇公司的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审案件受理费由凤凰汇公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、陈松林与凤凰汇公司签订《资产转让合同》后，按约向凤凰汇公司支付了定金30万元，在2015年8月30曰前未向凤凰汇公司及时支付资产转让款10万元系基于不安抗辩权,即，凤凰汇公司未协助陈松林与房东张小燕签订租赁合同、未协助陈松林办理酒店消防许可证，此外还有酒店装修工人经常堵门闹事。二、王连玲未按约向张小燕交纳房租，导致张小燕强行赶走陈松林并收回案涉房屋，酒店资产损失是由凤凰汇公司造成的。2018年8月底，陈松林被赶出案涉房屋时，案涉资产实际上由凤凰汇公司控制。此后就算案涉资产有损失，也并非陈松林造成，而是凤凰汇公司与张小燕发生租赁合同纠纷造成的。三、退一步而言，即便陈松林违约，也只是履行瑕疵，不构成根本违约。一审法院在陈松林已支付的30万元定金没有退还的情况下，又判决陈松林赔偿凤凰汇公司30万元损失，还判令陈松林支付房屋占用费333332元，导致陈松林实际仅在案涉房屋经营4个月，就要负担93万多元，明显过高。凤凰汇公司辩称，一、（2019）苏01民终5363号民事判决已认定本案相关事实，陈松林被赶出涉案房屋是因为陈松林不向张小燕交纳房租。案涉合同明确约定，2015年5月1日后的房租由陈松林承担，在陈松林被张小燕赶出案涉房屋后，陈松林对案涉资产放任不管，凤凰汇公司无权利或义务接管案涉资产，而王连玲的个人行为与凤凰汇公司无关。2017年3月22日，经张小燕申请，淮安市洪泽区人民法院将案涉房屋强制执行交付给张小燕，凤凰汇公司在王连玲和张小燕的房屋租赁合同纠纷中，在法院的组织下查看了现场，才发现案涉资产已经全部没有利用价值，因此，凤凰汇公司损失近400余万元。凤凰汇公司向一审法院起诉请求：一、判令陈松林赔偿损失300万元；二、判令陈松林承担2015年4月16日至2015年10月13日的房租50万元；三、本案诉讼费用由陈松林承担。一审法院认定事实：凤凰汇公司成立于2014年1月8日，股东为王连玲、张小燕，王连玲系法定代表人，经营地址为江苏省淮安市洪泽区文化广场凤凰和鸣商业楼**（即案涉房屋）。案涉房屋的所有权人为张小燕，王连玲与张小燕就案涉房屋签订了房屋租赁合同。2014年3月20日，张小燕向洪泽县公安消防大队申报凤凰和鸣1号、2号楼建设工程竣工验收消防备案，同日取得消防备案凭证。2015年7月21日，凤凰汇公司（甲方）与陈松林（乙方）签订《资产转让合同》，主要内容为：一、转让的标的，甲方将凤凰汇公司的资产转让给乙方，转让的资产包含店内外的固定资产（包含装修、设备、设施、货架及陈列道具、空调、招牌等）、设备；二、转让价款及支付期限，转让总价款为330万元（包含设备、设施、固定资产、耗材等）详见附件（1）转让清单；具体支付期限为：1.本合同签订生效之日即2015年5月1日内支付30万元定金；如乙方因其自身原因解除合同，甲方将不予以退还定金；2.2015年8月30日内支付10万元；3.2015年11月1日内支付40万元；4.2016年2月1日内支付70万元；5.2016年5月1日内支付50万元；6.2016年8月1日内支付40万元；7.2016年11月1日内支付40万元；8.2017年2月1日内支付30万元；9.2017年5月1日内支付20万元；三、转让财产的交接，在2015年4月30日甲方已将合同约定资产（附件1）移交给乙方，乙方确认并无异议；四、房屋租赁合同的处理，甲方经房东同意后终止原房屋租赁合同，并协助乙方与房东另行签订房屋租赁合同，合同内容由乙方与房东自行协商；双方同意从2015年1月-4月的房屋租赁费用由甲方承担；自2015年5月1日起房屋租赁费用及租赁合同约定的其他费用均由乙方承担；五、债权债务的承担，2015年5月1日之前有关甲方在经营期间产生的债务由乙方先行承担，并提供相应支付凭证，按支付进度在转让费中扣除；甲方债务汇总如下，除装修款之外债务合计405240元，分别为油漆23040元、瓦工22100元……；2015年5月1日以后发生的债务由乙方承担；另，乙方已帮甲方代支付7.5万元的现金，在转让费中扣除；六、违约责任，乙方不按约定支付余款，逾期一天，乙方需向甲方支付违约金5000元；逾期30天的，则甲方有权宣布乙方所有未付款项提前到期，乙方应在接到甲方通知后一周内将所有未付款打到甲方指定收款账号；七、其他，乙方自行办理相关资质证件，用于经营转让标的，涉及相关与甲方配合事项，甲方给予协助办理，办理消防证的费用由甲方承担等等。陈松林支付30万元定金后，余款未支付。2015年9月10日，凤凰汇公司向陈松林发出催告函，要求其尽快支付资产转让余款300万元。2017年7月21日，凤凰汇公司再次向陈松林发出催告函，要求其尽快支付资产转让余款300万元。2018年4月28日，凤凰汇公司向一审法院提起诉讼，要求判令：一、陈松林支付拖欠的资产转让款300万元；二、陈松林支付违约金15万元；三、由陈松林负担本案全部诉讼费用。该案中，陈松林提出反诉请求：一、解除双方签订的资产转让合同；二、凤凰汇公司返还37.5万元（其中30万元为定金，7.5万元系代凤凰汇公司支付的员工工资、装修、维修费用及材料款）；三、反诉费用由凤凰汇公司负担。凤凰汇公司主张，如资产转让合同解除，陈松林应赔偿其房租、装饰、装修等损失共计260万元。2018年12月28日，一审法院作出（2018）苏0106民初5061号民事判决，判令：一、凤凰汇公司与陈松林签订的资产转让合同于判决生效之日解除；二、陈松林于判决生效之日起五日内给付凤凰汇公司50万元；三、驳回凤凰汇公司的其他诉讼请求；四、驳回陈松林的其他诉讼请求。陈松林不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日作出（2019）苏01民终5363号民事判决：一、维持该一审判决第一项；二、撤销该一审判决第二、三、四项；三、凤凰汇公司应于判决生效之日起五日内返回陈松林代支付的员工工资、装修费、材料款共计7.5万元；四、驳回凤凰汇公司的全部诉讼请求；五、驳回陈松林其他反诉请求。该判决中，法院认定：一审中，因陈松林提起反诉主张解除双方资产转让合同，凤凰汇公司抗辩认为陈松林应赔偿租金、装修、装饰损失260万元，但并未明确为变更诉讼请求，如其认为另有其他损失，可另行主张。一审另查明，2016年，张小燕将凤凰汇公司、王连玲诉至淮安市洪泽区人民法院，要求解除其与王连玲签订的房屋租赁合同，判令王连玲支付2015年1月1日至2016年1月31日期间的租金，支付2016年2月1日至交还案涉房屋期间的房屋占用费等。淮安市洪泽区人民法院于2017年6月29日作出（2017）苏0813民初338号民事判决，判令：一、张小燕与王连玲签订的房屋租赁合同于2015年10月13日解除；二、王连玲清空案涉房屋内的财物，将案涉房屋交还张小燕（已于2017年3月22日强制执行完毕）；三、王连玲支付张小燕2015年1月1日至2015年10月13日的房屋租金785616元；4.王连玲支付张小燕房屋占有使用费1213884元（自2015年10月14日至2015年11月9日、自2016年1月29日至2017年3月22日，按每月83333元计算）等。凤凰汇公司、王连玲不服该判决提起上诉，淮安市中级人民法院于2017年11月6日作出（2017）苏08民终2386号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述案中，人民法院认定，王连玲系案涉房屋承租人，而非凤凰汇公司；并认定2015年11月9日至2016年1月29日期间系张小燕实际占有案涉房屋。上述案件并查明，2015年11月9日成立的高良涧文艺沙龙酒店，注册地址为案涉房屋，负责人文巍系张小燕的员工，系依张小燕授意成立该酒店。2015年12月18日，高良涧文艺沙龙酒店取得消防安全检查合格证。在上述案件中，陈松林提供紧急情况反映，及凤凰汇公司、王连玲的委托诉讼代理人与其所作谈话笔录，主要内容为：2015年9月1日下午，张小燕派人到酒店清场，将员工全叫出去后，把酒店大门锁上；因无法经营，所有员工都回去了等等。2019年7月22日，王连玲向淮安市洪泽区人民法院提起诉讼，要求判令：一、陈松林承担自2015年5月1日至2015年10月13日的房屋占有使用费452284元（陈松林支付房屋占有使用费利息，自2017年11月7日至2018年12月19日，按同期银行贷款利率计算）；二、律师费25000元由陈松林承担；三、本案的诉讼费用由陈松林承担。2019年9月30日，淮安市洪泽区人民法院作出（2019）苏0813民初1743号民事裁定，认为在已经生效的民事判决书中认定凤凰汇公司辩称陈松林应赔偿租金、装修、装饰损失260万元，但并未明确为变更诉讼请求，如其认为另有其他损失，可另行主张，而该案中，王连玲起诉主张的房屋占有使用费452284元包含在260万元中，故王连玲就此向法院起诉陈松林，属于原告主体不适格，并裁定驳回王连玲的起诉。一审中，凤凰汇公司提交了：一、装修合同、（2017）苏08民初709号民事判决书，用于证明陈松林装修投入了3228302.05元；二、（2016）苏0829民初2062号民事判决书，用于证明凤凰汇公司支付的工人工程款23757元、幕墙360350元、设计费5万元、消防设计费用1万元、阳光房厨房楼梯瓷砖代购28600元、水电工23700元、瓦工22100元、木工增项8800元、钢架结构3000元、电梯以及电梯的钢架结构25万元，小计4008609.05元。三、（2019）苏01民终5363号民事判决书，用于证明该案一审诉讼费、保全费、反诉费合计33180元，二审诉讼费7689元；（2019）苏0813民初1743号民事判决书，用于证明律师费、诉讼费29042元。上述金额加上案涉资产转让合同第六项约定的22万元违约金，以上损失总计4298520.05元，考虑到陈松林的实际情况，凤凰汇公司主张陈松林赔偿300万元。四、谈话笔录，用于证明案涉房屋内的设施在法院组织下都交还给了张小燕，法院现场勘查后认定案涉房屋内的财产都已没有使用价值。因此，系陈松林导致案涉资产损失。陈松林对上述证据均不予认可，并陈述，其实际使用案涉房屋的时间为2015年5月1日至2015年8月30日，凤凰汇公司于2015年9月1日已收回了案涉房屋，凤凰汇公司主张的损失与其无关，是张小燕和王连玲对案涉资产的处置出现问题，未对案涉资产进行有效利用，此外，从谈话笔录的内容可以看出，案涉资产已被王连玲和张小燕接管。一审法院认为，凤凰汇公司与陈松林签订的《资产转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。生效判决已判令解除案涉资产转让合同，双方均不持异议，一审法院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于凤凰汇公司要求陈松林赔偿其300万元损失的主张，依据查明的事实，在凤凰汇公司与陈松林履行《资产转让合同》的过程中，陈松林未按照合同约定支付转让费及房屋租赁费的事实存在，但凤凰汇公司主张的300万元损失金额明显高于因陈松林拖欠转让费及房屋租赁费给凤凰汇公司造成的损失，故一审法院综合考虑上述违约行为及违约程度，酌定陈松林赔偿凤凰汇公司30万元损失。关于凤凰汇公司要求陈松林承担2015年4月16日至2015年10月13日的房屋使用费50万元的主张，根据生效判决查明的事实，案涉房屋已于2015年9月1日由凤凰汇公司收回，结合双方陈述，陈松林应当支付其实际使用酒店期间（2015年5月1日至2015年8月30日）的租金，经计算为333332元，对原告超出部分的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条规定，判决：一、陈松林于判决生效之日起五日内赔偿凤凰汇公司损失30万元；二、陈松林于判决生效之日起五日内支付凤凰汇公司房屋使用费333332元；三、驳回凤凰汇公司的其他诉讼请求。一审案件受理费34800元，由凤凰汇公司负担22000元，陈松林负担12800元。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，（2019）苏01民终5363号民事判决认定，陈松林拒不履行案涉资产转让合同，构成根本违约，依法应承担违约责任。对于陈松林主张退还30万元定金的诉请，根据定金罚则及双方约定不应退还。对于陈松林主张的代付员工工资、装修费、材料款共计7.5万元，因双方约定该款项抵扣转让款且双方资产转让合同已解除，则陈松林代付的该7.5万元资产转让款，凤凰汇酒店依法应予退还。凤凰汇酒店辩称陈松林应赔偿租金、装修、装饰损失260万元，但未明确变更本诉请求，如其认为另有其他损失，可另行主张。在张小燕起诉王连玲、凤凰汇公司要求解除房屋租赁合同，并要求王连玲、凤凰汇公司清空、返还案涉房屋及支付租金、逾期付款利息的诉讼中，淮安市中级人民法院（2017）苏08民终2386号民事判决查明：2014年8月15日，张小燕与王连玲于2014年8月15日签订房屋租赁合同，由张小燕将案涉房屋出租给王连玲用于开设宾馆即咖啡馆项目，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日止；第一、二年的年租金为100万元；第一年租金按季度付，2015年元月1日前支付第一笔租金25万元，其后每季度开始前预付本季度租金；第二年租金按半年付，2015年12月1日支付2016年上半年租金，……王连玲在经营过程中，将全部或部分房屋进行转租，转租行为和经营项目须经张小燕书面同意……双方在此之前签订的有关案涉房屋的所有其他合同及相关合作协议全部作废……2015年9月11日，张小燕向王连玲发函，告知截至2015年8月31日王连玲共计拖欠张小燕租金66.7万元，须于2015年9月15日18:00前全额支付未付租金，如不支付，将自2015年9月16日行使房屋租赁合同解除权，终止履行租赁合同。此后，张小燕另于2015年10月13日、11月7日、11月25日向王连玲发函要求收回房屋。2015年10月27日，王连玲向张小燕发出催告函，要求张小燕撤出案涉房屋。2015年10月29日，张小燕与王连玲因案涉房屋发生纠纷报警处理，王连玲的家人在报警后对案涉房屋另行加锁。2015年11月20日、2015年12月24日，张小燕、王连玲因案涉房屋发生纠纷报警处理。2016年1月29日，王连玲安排人员吃住在案涉房屋内。2016年2月26日，张小燕与王连玲应案涉房屋问题发生纠纷报警处理，案涉房屋由王连玲的亲戚王一品负责看管。2017年3月22日，法院依法强制执行行为保全裁定，清空案涉房屋内物品，并将房屋交付张小燕，产生开锁费1000元、搬运费16000元，由张小燕垫付。该案中，凤凰汇公司反诉要求张小燕承担违约侵权损失500万元，就此，该案判决认为，因张小燕不同意利用案涉房屋内的装饰装修，故对于凤凰汇公司要求张小燕承担装修装饰损失的反诉请求不予支持。以上事实，有民事判决书、本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、陈松林应否向凤凰汇公司赔偿案涉资产损失；二、陈松林应否向凤凰汇公司支付案涉房屋2015年5月1日至2015年8月30日期间的租金。对于争议焦点一，本院认为，1.凤凰汇公司在本案一审中提交谈话笔录用于证明案涉房屋内的设施都交还给了张小燕，案涉房屋内的财产已没有使用价值，系陈松林放弃案涉资产导致案涉资产无法使用，造成损失。但根据（2017）苏08民终2386号民事判决认定的事实，张小燕系因王连玲未按约支付租金，催告无果后起诉要求解除租赁合同并返还案涉房屋。该判决另认定，2015年10月至2016年2月期间，王连玲与张小燕为争夺案涉房屋数次报警，并分别控制案涉房屋，2016年2月26日，案涉房屋由王连玲的亲戚看管，直至2017年3月被法院执行给张小燕；2.根据（2017）苏08民终2386号民事案件中，凤凰汇公司、王连玲的委托诉讼代理人向陈松林制作的谈话笔录中关于2015年9月1日下午，张小燕派人到酒店清场，将员工叫出去后将酒店大门锁上，导致无法经营的内容，可见，王连玲在未经张小燕同意而终止原房屋租赁合同的情况下，已长期欠付租金，张小燕因此将案涉房屋上锁，导致陈松林已于2015年9月1日丧失对案涉资产的控制；3.2015年9月1日后，经王连玲与张小燕的数次争夺，案涉房屋及屋内的案涉资产实际被王连玲控制，直至案涉房屋被法院执行给张小燕；4.王连玲作为凤凰汇公司的法定代表人，其在2015年9月1日后控制案涉房屋和案涉资产的期间，并未再将案涉资产交付给陈松林；5.没有证据证明在2015年9月1日陈松林丧失对案涉资产的控制前，案涉资产已被损坏。综合上述情况，本院认为，陈松林虽未按约定在2015年8月30日前支付10万元案涉资产转让款，且未按资产转让协议的约定向王连玲支付2015年5月1日后的房租，构成违约，但在王连玲与张小燕就案涉房屋签订的租赁合同终止前，王连玲应按约向张小燕支付租金，而王连玲却自2015年1月1日即欠付租金并引发争议导致陈松林丧失对案涉资产的控制，并最终导致张小燕起诉解除租赁合同、收回案涉房屋。因此，案涉资产即便存在损失，亦非因陈松林的违约行为所导致，在此情况下，凤凰汇公司要求陈松林赔偿案涉资产损失，缺乏充分依据，本院对此不予支持。关于争议焦点二，本院认为，根据案涉资产转让协议，案涉资产系在2015年4月30日被交付给陈松林，陈松林应向王连玲支付2015年5月1日之后的租金，再根据上述已查明的事实，案涉房屋自2019年9月1日被张小燕锁门后，由王连玲和张小燕数度分别控制，并无证据证明陈松林在2019年9月1日后仍占有使用案涉房屋，因此，一审法院判令陈松林向王连玲支付2015年5月至8月期间的租金，有事实和法律依据，本院予以维持。综上，凤凰汇公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；陈松林的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，第《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11858号民事判决第二项、第三项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11858号民事判决第一项；三、驳回上诉人洪泽凤凰汇商务酒店有限公司的上诉请求；四、驳回上诉人陈松林的其他上诉请求。一审案件受理费34800元，由洪泽凤凰汇商务酒店有限公司负担28500元，由陈松林负担6300元；二审案件受理费29733元，由洪泽凤凰汇商务酒店有限公司负担23433元，由陈松林负担6300元。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二〇年十一月三十日法官助理高礼慧书记员朱亚芳书记员顾欢