云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终984号上诉人（原审被告）：马媛丽，女，1964年1月1日生，汉族，住云南省易门县。上诉人（原审被告）：张洹瑞，男，1989年6月28日生，汉族，住云南省昆明市五华区。二上诉人的委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二上诉人的委托诉讼代理人：雷凯，云南宣和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：张惠英，女，1936年9月25日生，汉族，退休工人，住云南省易门县，现住云南省易门县。委托诉讼代理人：张丽斌（系张惠英之女），住云南省易门县。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审原告）：刘小晖，男，1978年6月6日生，汉族，住云南省易门县。委托诉讼代理人：孙雁卿，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人马媛丽、张洹瑞、张惠英因与被上诉人刘小晖房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省易门县人民法院（2020）云0425民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马媛丽、张惠英、张洹瑞上诉请求：撤销原判，改判驳回刘小晖的一审全部诉讼请求。事实及理由：一、一审适用法律错误。案涉房屋是马媛丽与张勇的夫妻共同财产，夫妻双方有平等的所有权和处分权，而马媛丽没有卖房的主观意愿，也就不可能与张勇有共同出卖房屋的意思表示及行为。因此，案涉房屋买卖合同只有房屋共有人之一张勇的意思表示与签名，从形式和性质上看该房屋买卖合同不成立，买卖关系不生效，应依法驳回刘小晖的一审请求。二、一审认定事实逻辑错误。一审认定如马媛丽知道张勇卖房子就是与张勇有共同的卖房意思表示；如马媛丽不知道刘小晖就是善意第三人。但马媛丽与张勇有出卖房屋的共同意思表示及刘小晖属善意第三人无证据加以证明，且案涉房屋买卖合同是刘小晖制作和提供，合同中没有马媛丽的签名，主观上刘小晖签订房屋买卖合同时目的是绕过马媛丽，不让马媛丽知道。所以一审判决中不符合事实的行为用要素关联，符合客观事实过程用要素推翻，一审判决所有的理由均属推定。现张勇已死亡，马媛丽三人以排除妨害的物权保护起诉了刘小晖，刘小晖不能办理房产证过户手续才起诉了马媛丽三人。总之，刘小晖从订合同时起主观上就采用恶意的方法和手段占有案涉房屋。刘小晖辩称，请求驳回上诉，维持原判。刘小晖向一审法院起诉请求：1.确认其与张勇于2017年12月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令马媛丽、张惠英、张洹瑞协助其办理云南省玉溪市易门县龙泉街道金源花园小区××单元××号房屋过户手续。一审法院认定事实：马媛丽与张勇原系夫妻关系（张勇于2019年10月6日因心源性猝死死亡），张惠英系张勇之母亲，张洹瑞系张勇之子。案涉金源花园Ｃ幢3单元1102号房屋原系徐荣清向张勇购买，徐荣清已于2017年11月15日向张勇预付房款（定金）306000元。因金源花园Ｃ幢3单元1102号房屋交付徐荣清时间延迟，徐荣清将案涉房屋转售刘小晖，双方签订房屋转让协议约定：刘小晖在2017年12月1日前把徐荣清支付给房主张勇的购房定金人民币大写叁拾万零陆仟元整（￥306000元）一次性支付给徐荣清；徐荣清收到刘小晖支付的购房定金人民币大写叁拾万零陆仟元整（￥306000元）后，协助刘小晖与房主张勇重新签订房屋买卖合同及办理相关过户手续。2017年12月1日，刘小晖通过云南易门农村信用社向徐荣清转账306000元。2017年12月1日，张勇作为甲方与乙方刘小晖在丛山公司办公室签订房屋买卖合同，约定“甲方将私有的金源花园Ｃ幢3单元1102号房屋卖给乙方，房屋成交价1206000元；2017年12月1日付款306000元（定金）、2018年1月30日前付款200000元，甲方同意将房屋所有权证和土地使用证交由乙方，并协助乙方办理产权过户手续；乙方如未按本合同约定时间和金额付款，视为违约。双方终止合同时，乙方应按房款10%向甲方支付违约金。甲方向乙方退还付款本金，已发生的相关费用由乙方承担；甲方如未按合同的约定时间移交房屋和办理相关的房屋产权证、土地证给乙方时，视为违约，乙方有权追究甲方的违约责任。终止合同时，甲方按房款10%向乙方支付违约金，甲方退还乙方已付房款，已发生的相关费用由甲方承担”等。2017年12月28日、2019年5月9日、2019年6月6日，刘小晖通过云南农村信用社三次向张勇（账号62×××14）分别转款200000元、150000元、150000元。2019年6月6日，张勇向刘小晖出具收条，内容“今收到刘小晖（身份证号：5324261978********）交来本人所有的位于易门县房屋购房款共计人民币大写伍拾万元整（￥500000元），该款已存入本人银行账号：62×××14,该款与前期已收到定金现金人民币大写叁拾万零陆仟元整（￥306000元）共同作为本次房屋买卖购房款，现该房屋房款还有人民币大写肆拾万元整（￥400000元）未付，待房产证过户后二个月内付清购房尾款。收款人身份证号（532426196606160016），收款人：张勇，2019年6月6日。”2019年2月，张勇户搬离案涉房屋，刘小晖收房并对房屋装修后于2019年6月迁入案涉房屋居住至今。2019年6月起案涉房屋产生的物业费用由刘小晖缴纳、产生的水费由刘小晖按季缴纳、电费经马媛丽短信催问并发送缴费账户信息后，刘小晖自2019年10月起将费用预存于缴费账户代扣（之前电费系由张勇账户代扣）。另查明，案涉房屋系张勇与马媛丽按份共有，各享份额50%。房屋产权证：易房权证易门县字第**、0013463-××号，土地使用权证：易龙国用（2011）第变873号，房屋建筑面积239.54㎡，套内建筑面积202.84㎡。张勇2019年10月6日因心源性猝死死亡，其生前系云南易门丛山食用菌有限责任公司经理兼执行董事。案涉房屋买卖合同系双方在云南易门丛山食用菌有限责任公司张勇办公室签订。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。刘小晖与张勇签订案涉房屋买卖合同时均属完全民事行为能力人，合同内容具体明确，无重大误解或显失公平情形，应认定合同合法有效，双方应诚信履约。合同签订后，刘小晖按约向张勇支付了大部分房款，现案涉房屋已移交给刘小晖。由于案涉房屋未办理产权变更登记，刘小晖要求确认案涉房屋买卖合同有效及要求马媛丽三人协助办理房屋权属变更登记手续的诉请理据充分，应予以支持。卖房签约人张勇与马媛丽原系夫妻关系，案涉房屋登记为二人共有，张勇因病死亡后，马媛丽三人以马媛丽未在案涉房屋买卖合同上签名，且不知案涉房屋已出卖给刘小晖为由，主张合同无效的辩解意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。结合案涉房屋买卖合同签订地点、刘小晖支付大部分房款后张勇户搬离案涉房屋、刘小晖与张勇电话内容、马媛丽向刘小晖发短信催缴案涉房屋水电费及发送费用缴纳账户信息，能够证明马媛丽知道张勇出卖案涉房屋给刘小晖的事实，或刘小晖有足够理由相信出卖案涉房屋系张勇与马媛丽共同意思表示。因此，马媛丽三人提出的该抗辩理由不成立，不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，遂判决：“一、原告刘小晖与张勇于2017年12月1日签订的金源花园小区××单元××号房屋买卖合同有效；二、被告马媛丽、张惠英、张洹瑞于判决生效后十五日内协助原告刘小晖办理金源花园小区××单元××号房屋产权变更登记手续，相关费用由原告刘小晖负担。”二审中，三上诉人提交证据三组：第一组证据为2019年11月2日及12月4日谈话录音两段，以证明在张勇去世前马媛丽并不知晓案涉房屋买卖的事实，且马媛丽不认可案涉房屋买卖合同。第二组证据为案涉房屋装修合同一份，以证明案涉房屋在2009年就已产生69万余元的装修费用，案涉房屋买卖合同价格明显低于市场价格。第三组证据为土地估价报告、清单、最高额抵押保证合同、最高额抵押合同、流动资金借款合同、流动资金循环借款合同各一份，以证明刘小晖系张勇在易门农村信用社办理贷款的经办人，徐荣清系张勇办理贷款时评估公司的负责人，徐荣清、刘小晖与张勇之间存在其他利害关系。经质证，被上诉人对第一组证据的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性及证明目的，认为从录音中可以知晓，马媛丽明知案涉房屋已经出售的事实。对第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，因装修合同是否属实无法确定，且一审中其提交的两个房屋买卖合同足以证实案涉房屋交易价格是公平合理的。对第三组证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性及证明目的不予认可，认为一审中对徐荣清与张勇及其之间的交易往来已查明，不存在以房屋买卖合同掩盖其他事实的情况。被上诉人提交微信截屏一张，以证明马媛丽知道案涉房屋买卖的事实。经质证，三上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的不予认可，认为该证据恰恰可以证实马媛丽是在诉讼中才知道案涉房屋买卖一事。本院认为，因被上诉人对三上诉人提交的第一组证据真实性、合法性予以认可，应予确认，但无法达到三上诉人的证明目的；三上诉人提交的第二、三组证据因与本案无关，故不予采信。因三上诉人对被上诉人提交的证据真实性、合法性均无异议，应予确认，但无法达到被上诉人的证明目的。另，三上诉人申请对案涉《房屋买卖合同》和《收条》中张勇的签名和指纹进行鉴定。经审查，因一审庭审中三上诉人对《房屋买卖合同》中张勇的签字及刘小晖转账50万元的账户确实系张勇个人账户均予以认可，故对三上诉人的鉴定申请，本院不予准许。经审理，一审认定的案件事实与二审查明情况相一致，本院予以确认。本院认为，三上诉人以马媛丽作为案涉房屋共有人未在合同上签字，且不知晓卖房给刘小晖为由，主张《房屋买卖合同》无效。经审查，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，根据三上诉人二审提交的2019年11月2日的录音中马媛丽的陈述，可认定其知道张正荣、徐荣清等人想要购买案涉房屋，由此可知马媛丽和张勇对出售案涉房屋事宜已达成一致意见。结合刘小晖一审提供的《房屋买卖合同》《收条》、转款凭证、其与张勇生前的通话录音以及2017年案涉房屋所在小区二手房买卖合同等证据，足以认定张勇与刘小晖签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且合同交易价与当时的市场价相当，刘小晖已按约定支付大部分购房款。在张勇举家搬出案涉房屋后，张勇将案涉房屋移交给了刘小晖，据此刘小晖有理由相信出售案涉房屋系张勇与马媛丽的共同意思表示。因此，一审认定《房屋买卖合同》合法有效正确，应予维持。至于剩余房屋尾款40万元，二审中刘小晖表示愿意在过户后一个月内支付完毕，对此应予准许。综上所述，马媛丽、张洹瑞、张惠英的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持云南省易门县人民法院（2020）云0425民初160号民事判决；二、刘小晖于取得易门县房屋不动产权证之日起三十日内支付马媛丽、张洹瑞、张惠英剩余房款400000元。二审案件受理费100元，由马媛丽、张洹瑞、张惠英负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴析咛二〇二〇年十一月十日书记员 王航宇