重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初16286号原告：王中孝，男，1982年9月4日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：曾斌，重庆汇聚律师事务所律师。被告：石宝林，男，1987年11月19日出生，汉族，住重庆市巴**。原告王中孝与被告石宝林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告王中孝及其委托诉讼代理人曾斌到庭参加了诉讼，被告石宝林未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王中孝向本院提出诉讼请求：1.判令被告石宝林向原告王中孝支付租金13500元（2019年5月1日至2020年7月15日，每月租金900元）、违约金5000元；2.判令被告石宝林向原告王中孝支付水费、电费、燃气费以及物业服务费合计5000元。事实与理由：2019年2月22日，原告王中孝与被告石宝林签订《房屋租赁合同》，将位于巴南区鱼洞XX小区XX栋XXXX号的房屋出租给被告石宝林使用，租赁期限36个月，租金每月900元。合同签订后，原告王中孝按约将房屋交给被告石宝林使用。被告石宝林在向原告王中孝支付了2个月租金后，未再支付任何款项，其行为已构成严重违约。现原告王中孝为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告石宝林电话辩称，其于2019年5月与原告签订房屋租赁合同，使用案涉房屋至2019年6月中旬。其后，被告石宝林告知原告王中孝案涉房屋空置，已无人居住。又因原被告均不在重庆，故其委托同事将案涉房屋钥匙留在了房屋内。2019年8月，被告石宝林告知原告王中孝，房屋租金可按每月1000元的标准收取。2019年9月4日，被告石宝林通过微信向原告王中孝转款1000元。2019年10月，被告石宝林告知原告王中孝不再租赁案涉房屋。被告石宝林的同事因遗留有物品在案涉租赁房屋内，遂于2019年10月返回租赁房屋，发现案涉房屋已换锁不能打开。被告石宝林支付了押金和2000多元的租金，不同意支付租金和违约金。原告王中孝围绕诉讼请求提交的房屋买卖合同、（2016）渝0113民初1628号民事判决书、《房屋租赁合同》以及交费收据2张等证据在卷为凭，经庭审质证，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年2月22日，原告王中孝作为出租方与被告石宝林作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定原告王中孝将坐落于重庆市巴南区鱼洞街道XX小区XX栋XXXX号的房屋出租给被告石宝林，租赁期限36个月，即2019年3月1日至2022年3月1日；房屋押金1000元，租金每月900元，每季度第一月5日内支付本季度租金，房屋的物业、水、电费、燃气等其他相关费用由被告石宝林负担，被告石宝林逾期支付租金的，每逾期一日，原告王中孝有权以月租金金额2%的标准向被告石宝林收取滞纳金；房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月通知对方，并由双方签订终止合同书；任何一方违反合同约定，须向对方交纳1月的租金作为违约金。合同签订后，原告王中孝将房屋交付给被告石宝林使用。租赁期间，被告石宝林向原告王中孝支付了2019年3月1日至2019年4月30日的租金1800元。2019年9月4日，被告石宝林通过微信向原告王中孝转款1000元。另查明，原告王中孝支付了案涉房屋2019年3月11日至2020年11月4日的电费135.2元和2019年7月1日至2020年11月30日的物业服务费1862.52元（房屋面积54.78平方米，物业服务单价2元/平方米/月）。审理中，原告王中孝表示被告石宝林就押金仅向其支付了500元，被告石宝林租赁案涉房屋后，从未向其表示不再租赁房屋；由于被告石宝林长期未交纳租金，其于2020年7月15日收回了案涉租赁房屋；自愿承担被告石宝林2019年3月1日至2020年7月15日租赁案涉房屋期间产生的水费和燃气费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同。原告王中孝已经将符合约定的租赁房屋交付给被告石宝林使用，根据《房屋租赁合同》约定，被告石宝林应按约支付租金。被告石宝林抗辩称曾于2019年10月告知原告王中孝不再租赁案涉房屋，但原告对此亦不予认可，而且被告亦未举示证据予以证明，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。原告自认于2020年7月15日收回案涉房屋，故双方签订的《房屋租赁合同》即于2020年7月15日解除，被告石宝林应支付租金的期间为2019年3月1日至2020年7月15日，应支付的租金金额为14850元（900元/月×16.5月）。被告石宝林抗辩称实际从2019年5月起租赁案涉房屋，但亦未举示证据予以证明，故本院同样对被告石宝林的该项抗辩理由不予采纳。被告石宝林仅支付了租金2800元，尚欠付原告王中孝租金12050元（14850元-2800元），扣除已交纳的押金500元，还须支付租金11550元。故，本院对原告王中孝要求被告石宝林支付租金13500元的合理部分即11550元予以支持，对其不合理部分不予主张。关于原告要求被告支付违约金5000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案系被告的违约行为导致《房屋租赁合同》解除，原告因被告提前解除合同致使其出租案涉房屋、收取36个月租金的目的不能实现，被告承担违约责任。原被告于合同中既约定了具有违约金性质的滞纳金，又约定了违约金的具体数额；但无论滞纳金还是违约金，其主要功能均是对守约方因违约方违约行为造成的损失进行弥补，其性质均是以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确认应以实际损失为基础。本案在原告不能证明其实际损失的情况下，本院在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素后，对违约金酌情调整为被告欠付租金11500元的20%，即2300元。关于原告王中孝要求被告石宝林支付水费、电费、燃气费、物业费合计5000元的诉请，首先，根据《房屋租赁合同》之约定，前述费用应由被告石宝林负担；其次，原告王中孝于庭审中表示自愿承担被告石宝林2019年3月1日至2020年7月15日租赁案涉房屋期间产生的水费、燃气费；再次，原告王中孝举示的电费收据显示其交纳电费的期间为2019年3月11日至2020年11月4日，该收据不能证明被告石宝林租赁案涉房屋期间产生的电费金额；最后，从原告举示的交纳物业服务费的收据显示，收费面积为54.78平方米，物业服务费单价为2元，故被告石宝林应交纳的物业服务费为1807.74元（54.78平方米×2元/平方米/月×16.5月）。综上所述，本院仅对原告王中孝该项诉讼请求5000元中的物业服务费即1807.74元予以支持，其余费用不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告石宝林于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王中孝2019年3月1日至2020年7月15日的租金11550元；二、被告石宝林于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王中孝违约金2300元；三、被告石宝林于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王中孝物业服务费1807.74元；四、驳回原告王中孝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，减半收取194元，由原告王中孝负担98元，被告石宝林负担96元（此款已由原告王中孝垫付，被告石宝林在履行前述判决给付义务时一并支付原告王中孝，本院预收的案件受理费不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杨锐睿二〇二〇年十一月十五日书记员  秦 梅