湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4202号 原告：林承雄，男，汉族，1966年8月29日出生。 原告：怀化鹤城怀仁中医医院。 法定代表人：陈毳萍。 二原告共同委托诉讼代理人(特别授权)：刘文吉，湖南鹤洲律师事务所律师。 被告：怀化市海源房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路**。 法定代表人：唐海兵。 委托诉讼代理人（特别授权）:卢洁，湖南沐森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾小兵，男，汉族，1973年10月2日出生。 原告林承雄、怀化鹤城怀仁中医医院（以下简称怀仁中医医院）与被告怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）确认合同有效纠纷一案，于2020年8月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林承雄、怀仁中医医院共同委托诉讼代理人刘文吉、被告海源公司委托诉讼代理人卢洁、曾小兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告林承雄、怀仁中医医院向本院提出诉讼请求：1、判决确认2019年4月28日被告海源公司与原告怀仁中医医院等四方签订的《借款合同》第六条第2项，关于物业租赁期满后，原、被告双方“续签房屋租赁协议，且房屋租赁期限不低于5年”的合同约定合法有效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月，原告林承雄拟开办怀仁博世康国医城。2015年6月25日，原告林承雄以怀仁博世康国医城名义与被告海源公司签订房屋租赁合同一份。合同约定：出租方将怀化市迎丰中路737号原检察院内A栋办公楼，使用面积约4500平方米，共6层整栋办公楼和其前院，以现状出租给乙方。租赁期限5年，租赁日期自2015年6月25日至2020年6月24日。合同到期后乙方有优先租赁权。房屋租金每年40万元。合同签订后，原告林承雄如约支付租金，登记成立了怀仁博世康中医院，后更名为怀化鹤城怀仁中医医院，投巨资对房屋进行装修，在承租房内经营。2019年4月,被告海源公司因项目经营投资急需资金周转,向湖南怀仁健康产业投资有限公司借款人民币1000万元。2019年4月28日,甲方湖南怀仁健康产业投资有限公司,乙方海源公司,丙方(连带保证人)张顺元,丁方怀化鹤城怀仁博世康中医医院,四方共同签订借款合同一份。合同约定:乙方向甲方借款人民币1000万元整,借款期限为12个月。乙方按照年利率8%向甲方支付利息。乙方将位于怀化市迎丰中路737号的物业,租赁给丁方,经甲方、乙方、丁方三方协商一致同意,乙方以出租上述物业给丁方收取的2019年5月31日至2020年6月1日的租金(含税金)作为利息,由丁方直接支付给甲方。丁方不再另付乙方该物业2019年5月31日至2020年6月1日的租金(含相关税金)。乙方同意怀化市迎丰中路737号的物业租赁期满后,将与丁方续签房屋租赁协议,且房屋租赁协议不低于5年,如乙方出售该物业,甲方或丁方拥有优先权。借款合同订立后,甲方如约借给乙方借款1000万元。2020年6月,借款期满,乙方还清了甲方借款本息。房屋租赁合同租赁期限也将届满,合同丁方要求乙方按照《借款合同》第六条第2项的约定,与丁方续签房屋租赁合同,且房屋租赁期限不低于5年。但是被告拒绝与原告续签房屋租赁协议,并拒绝收取原告支付的下一年度的租金。 房地产开发企业在社会融资,出借方关系较好,月息至少2%左右；月息3%-5%也较常见。原告同意将巨额资金,冒着较大的风险,低息出借给被告用于资金周转,是为了保障中医院持续经营,在借款合同当中约定有附加的条件。《借款合同》第六条第2项当中双方约定:“乙方同意怀化市迎丰中路737号的物业租赁期满后,将与丁方续签房屋租赁协议,且房屋租赁协议不低于5年”。所以房屋租赁合同期满时,租赁期限应当按照双方书面约定予以延续续租。以上对于房屋租赁期限延续,续租不低于5年的约定,是合法有效的。是借款的附加条件,也是双方对签订的《房屋租赁合同》的补充协议。现在,被告资金已经回笼,能够正常周转,却拒绝续租房屋,违反了双方的约定。从2015年6月至2020年6月,原告在房屋租赁期内,对租赁房屋进行了巨大投资,进行装修和添置设备、新建了中医院,被告的违约行为对原告造成了极大的伤害,如果合同终止履行,造成的经济损失难以计量,为维护合同承租人的合法权益,保障广大患者的继续诊疗,原告特此诉诸法院,请求依法支持原告的诉讼请求。 被告海源公司辩称：一、原、被告签订的借款合同为可撤销合同。《合同法》第54条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《民通意见》第70条规定:“一方当事人乘对方处于危难之机,为牟取不正当利益,迫使对方作出不真实的意思表示,严重损害对方利益的,可以认定为乘人之危。在本案中,海源公司因投资需要找到怀仁中医医院,怀仁中医医院得知海源公司资金短缺,处境困难,乘人之危,除按年利息8%支付利息外,还提出“涉案物业期满后，其将续租,且租期不低于五年”明显不公平、不合理的要求,迫于情况紧急,海源公司不得已答应该要求,该合同从根本上违背了海源公司的真实意志,违背了《合同法》的规定,是无效的,根据法律规定可申请撤销。二、借款合同约定了答辩人可出售物业。涉案合同第六条第2项约定:“乙方同意怀化市迎丰中路737号的物业租赁期满后,将与丁方续签房屋租赁协议,且房屋租赁期限不低于5年。如乙方出售该物业,甲方或丁方拥有优先权。”说明原、被告约定涉案物业可租可卖,只是海源公司因为经营需要资金,选择出售物业,并未违反合同的约定。而且，优先承租权追求的主要是生存和安全的价值,是一种对基本社会秩序的维护,维护稳定既有经济秩序,充分发挥财产的使用效能,而非对出卖人所有权的限制。因此,原告要求继续租赁涉案物业的要求没有根据。三、海源公司已向原告发出通知，原告放弃优先购买权。2020年6月24日海源公司与原告房屋租赁合同到期,7月20日海源公司向怀仁中医医院送达通知,告知其欲将物业出售,怀仁中医医院可行使优先购买权。怀仁中医医院王总签字,但明确表示只想续租,并引发现在的诉讼。《最高人民法院(关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释)的理解与适用》第24条第（三）项规定,出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的,在15日届满后,承租人主张优先购买权的,人民法院不予支持。因此,本案出租人海源公司在履行通知义务后,承租人在接到通知后15日内未行使优先购买权的,视为放弃优先购买权。综上,海源公司已经按照《借款合同》履行义务,原告要求继续租赁海源公司的物业的请求没有法律依据,请求法院依法驳回。 经审理查明，2015年6月，原告林承雄拟开办怀仁博世康国医城。2015年6月25日，原告林承雄以怀仁博世康国医城名义与被告海源公司签订房屋租赁合同一份。合同约定：出租方将怀化市迎丰中路737号原检察院内A栋办公楼，使用面积约4500平方米，共6层整栋办公楼和其前院，以现状出租给乙方。租赁期限5年，租赁日期自2015年6月25日至2020年6月24日。合同到期后乙方有优先租赁权。房屋租金每年40万元。合同签订后，原告林承雄如约支付租金，登记成立了怀仁博世康中医医院，后更名为怀化鹤城怀仁中医医院，投巨资对房屋进行装修，在承租房内经营。2019年4月,被告海源公司因项目经营投资急需资金周转,向湖南怀仁健康产业投资有限公司借款人民币1000万元。2019年4月28日,甲方湖南怀仁健康产业投资有限公司,乙方海源公司,丙方(连带保证人)张顺元,丁方怀化鹤城怀仁博世康中医医院,四方共同签订借款合同一份。合同约定:乙方向甲方借款人民币1000万元整,借款期限为12个月。乙方按照年利率8%向甲方支付利息。乙方将位于怀化市迎丰中路737号的物业,租赁给丁方,经甲方、乙方、丁方三方协商一致同意,乙方以出租上述物业给丁方收取的2019年5月31日至2020年6月1日的租金(含税金)作为利息,由丁方直接支付给甲方。丁方不再另付乙方该物业2019年5月31日至2020年6月1日的租金(含相关税金)。合同第六条第2项约定，乙方同意怀化市迎丰中路737号的物业租赁期满后,将与丁方“续签房屋租赁协议,且房屋租赁协议不低于5年”,如乙方出售该物业,甲方或丁方拥有优先权。借款合同订立后,湖南怀仁健康产业投资有限公司出借给海源公司资金1000万元。2020年6月,借款期满,被告海源公司偿还了湖南怀仁健康产业投资有限公司的借款本息。房屋租赁合同租赁期限届满前,原告怀仁中医医院要求被告海源公司按照《借款合同》第六条第2项的约定,续签房屋租赁合同,且房屋租赁期限不低于5年。但是海源公司以欲出售租赁物业为由，拒绝与怀仁中医医院续签房屋租赁协议,并书面通知怀仁中医医院行使优先购买权，原告怀仁中医医院拒绝购买，双方协商不成，形成纠纷。 另查明，林承雄在承租案涉物业时，正筹建成立怀仁博世康国医城，后在相关部门登记成立名称为怀化鹤城怀仁博世康中医医院，2019年8月16日又变更登记为怀化鹤城怀仁中医医院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》承租方怀仁博世康国医城，《借款合同》的丁方怀化鹤城怀仁博世康中医医院，系现怀仁中医医院的前身，且原、被告均认可履行租赁合同的主体为现怀仁中医医院，故本案合同对应的权利义务承受主体应为怀仁中医医院。林承雄作为最初筹建人员已经完成筹建工作，其不是合同相对人，不具有案涉合同的权利义务，故其基于前述合同对被告提出的诉讼主张依据不足，本院不予支持。 在案涉房屋租赁合同期限届满前，基于被告向湖南怀仁健康产业投资公司的借款行为，原告怀仁中医医院、湖南怀仁健康产业投资公司等与被告在合同中还约定，被告海源公司在其与怀仁中医医院租赁期满后将继续与怀仁中医医院续签房屋租赁合同、且续租不少于5年，该约定不违反法律禁止性规定，为有效约定。原告要求确认该部分约定合法有效，本院予以确认。被告抗辩该部分约定系胁迫形成，为可撤销的协议，应为无效。对此，被告既未能提供相应依据证明胁迫事实存在，又未在法律规定的除斥期间内申请撤销，故对其抗辩意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认2019年4月28日被告怀化市海源房地产开发有限公司与原告怀化鹤城怀仁中医医院等四方签订的《借款合同》第六条第2项，关于原告怀化鹤城怀仁中医医院所承租被告怀化市海源房地产开发有限公司名下位于怀化市迎丰中路737号原检察院内A栋6层办公楼和其前院，在租赁期满后原、被告双方将“续签房屋租赁协议，且房屋租赁期限不低于5年”的约定合法有效； 二、驳回原告林承雄的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告怀化市海源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  申 敏 二〇二〇年十一月五日 代理书记员  彭建军