黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院行 政 判 决 书（2020）黑0104行初80号原告：单菊英，女，汉族，1949年9月17日出生，户籍所在地哈尔滨市南岗区，现住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：方力，黑龙江环球律师事务所律师。被告：哈尔滨市道外区房屋征收服务中心(原哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室）,住所地哈尔滨市道外区兴业街**。法定代表人：关永波，职务：主任行政负责人:刘迎春，哈尔滨市道外区房屋征收服务中心副主任。委托诉讼代理人：马向辉，黑龙江焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦良月，黑龙江焦点律师事务所律师。第三人：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住，住所地哈尔滨市道里区建国街**/div>法定代表人：孔亮，职务：董事长委托诉讼代理人：曹然，黑龙江五洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾天翔，该公司前期部部长。原告认为被告哈尔滨市道外区房屋征收服务中心、第三人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司未按照约定履行协议，向哈尔滨市中级人民法院提起行政诉讼。哈尔滨市中级人民法院于2020年8月27日作出（2020）黑01行初170号行政裁定书，裁定本案移送哈尔滨市道外区人民法院审理。本院于2020年10月1日受理后，依法向被告哈尔滨市道外区房屋征收服务中心、第三人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年10月24日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人方力，被告哈尔滨市道外区房屋征收服务中心行政负责人刘迎春、委托诉讼代理人韦良月、马向辉，第三人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司的委托诉讼代理人曹然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月，哈尔滨市道外区棚区改造项目开始进行，被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室（现更名为哈尔滨市道外区房屋征收服务中心）具体落实上述棚改项目，并召开动迁动员大会。被告发布了《靖宇街棚户区（危房）改造项目搬迁安置须知》（见视频证据截图）。2016年6月15日，根据被告公布的上述棚户区改造项目安置政策，原告与被告签订《房屋征收补偿协议》。因此《靖宇街棚户区（危房）改造项目搬迁安置须知》是《房屋征收补偿协议》不可分割的组成部分。根据我国现阶段现实，棚改征收行为是由一系列行政决定、通告、安置、产权调换、货币补偿等行为构成，被告是上述征收、签约、安置补偿等行政征收行为的实施机构。而第三人作为开发商在征收补偿行为中的安置进户行为属于政府征收活动中的必不可少的组成部分。理应承担连带法律责任。《房屋征收补偿协议》约定，原告产权调换后应补缴的进户费用是52,440.00元。2018年8月9日，由第三人根据补偿协议安排原告进户。但被告与第三人违背承诺沆瀣一气擅自更改产权调换房屋的建筑系数，强迫原告变更进户费用为66,614.16元。根据2016年5月被告做出的征收安置政策的承诺，见《靖宇街棚户区（危房）改造项目搬迁安置须知》第五条第（二）项第4条“住宅房屋产权调换为高层住宅房屋的，按照被征收住宅的房屋就近上靠标准户型建筑面积，除以1.45换算出使用面积，以此为基础设计并建设高层住宅。设计并建设的高层住宅房屋实测建筑面积与上靠标准户型建筑面积差额部分免交房款。”因此，被告在实施征收安置及履行协议中应严格履行征收安置承诺，依照1.45系数为基础向原告提供符合合同要求的产权调换房屋。原告的《房屋征收补偿协议》原约定安置面积为60平方米，但进户时第三人强制将原告产权调换的房屋安置为71.44平方米，使用面积确认为43.19平方米。根据被告及第三人单方更改的产权调换房屋的户型建筑面积除以使用面积为1.65系数，这种被告单方擅自更改得房率的行为，不符合被告在征收动员大会公布的棚改安置政策，《房屋征收补偿协议》中被告故意掩盖使用面积数据，仅有建筑面积的约定，原告无法确认补偿协议中使用面积应有的数据。第三人作为政府棚改政策拆迁户产权调换房屋补偿协议的执行者，未按照政府承诺的1.45系数设计建设棚改安置住宅，因此被告的行为属于合同违约行为，第三人作为合同履行执行者，应与被告共同承担连带赔偿责任。综上，原告要求人民法院依据上述事实依法判令被告承担行政协议违约责任：依法判令被告及第三人共同承担连带法律责任，赔偿原告进户时增加的费用及损失。保护原告的合法权益。诉讼请求：一、要求被告承担行政协议违约责任，并依法赔偿违约造成的原告损失。赔偿数额为：14,174.16元；二、要求第三人作为合同履约执行方与被告共同承担连带赔偿法律责任。原告为了证明其主张，向本院提供以下证据：证据一、哈尔滨市道外区人民政府（2016）哈外房征决字第002号房屋征收决定，来源：政府官网通告公告类文件，证明：2016年5月12日，道外区政府公布征收决定，证明此争议承担责任的主体是被告。证据二、哈尔滨市道外区人民政府征收公告，来源：政府官网通告公告类文件，证明：2016年5月14日哈尔滨市道外区人民政府发布公告，定于2016年5月15日召开征收动员大会，要求被告依法与动迁户签订补偿协议。证据三、哈尔滨市道外区房屋征收服务中心基本信息截图，来源：企查查网页，证明：被告更名后职责与原征收办公室一致。证据四、视频截图及政府官网政务公开信息截图，视频来源http://www.hrbtv.net/folder479/2016-05-15/41647.html，证明2016年5月15日在哈尔滨市第四中学院内召开的征收动员大会上散发了《证据五》，道外区区长刘兴阁主持征收动员大会，被告承诺严格履行《靖宇街棚户区（危房）改造项目搬迁安置须知》的安置政策。当时的道外区区长刘兴阁代表政府为被告背书承诺按1.45系数安置补偿所有动迁户。证明本案属于被告的征收行为中的补偿安置争议。整个动员大会政府部门负责人及被告均没有明确1.45系数仅限于适用上靠安置户型。被告的上级主管机关区政府也确认了将1.45系数“以此为基础设计并建设高层住宅”。证据五、《靖宇街棚户区（危房）改造项目搬迁安置须知》，来源：被告公布，该证据是被告在征收动员大会上向所有参加大会的动迁户散发的文件，是行政机关的行政承诺，所有根据这个《安置须知》与被告签订的《房屋征收补偿协议》与《靖宇街棚户区（危房）改造项目搬迁安置须知》构成完整的不动产征收合同关系，被告征收安置行为应受该证据的约束。在第五条第（二）项第4款中，约定：动迁安置房屋建筑面积与实用面积的换算公式为1.45！以此为基础设计并建设高层住宅，证明：1.45系数的约定不仅仅适用于补偿环节，1.45的系数适用于待安置的所有户型！这是政府的承诺！因此，上靠安置户型之外的户型建筑系数不符合1.45的属于被告方的违约行为导致，应按违约赔偿方式处理。征收行为包含了征收土地房屋、货币补偿、安置一系列行为，补偿政策和约定既包含货币补偿也包含产权调换，依法依合同约定，无论是按上靠户型、优惠价格或商品房价格对应的面积补差价进户都是拆迁补偿安置行为，都是征收行为的一部分。被告承诺的以1.45为基础建设用于安置的高层住宅当然也适用上述《安置须知》及合同约定。所以，无论是综合建设成本、优惠价格还是商品房价格对应的建筑面积与使用面积换算都应依照1.45进行换算。根据第五条第（二）项第1款第（2）节，约定的期房产权调换地点，是陶瓷小区在建工程高层住宅，该地点的开发商就是第三人，所以第三人是证据六《房屋征收补偿协议》的履行主体之一。证据六、《房屋征收补偿协议》，来源：原告与被告签订，原告持有一份，其中第二条，事实上产权调换虽是原告的选择，但产权调换的户型不是原告的自愿选择。由于该合同是被告方制作，根据合同法第41条的格式条款解释规则，对有歧义的条款应以对制作人作不利的解释。证明该合同相关条款未对上靠安置户型以上的其他户型的安置面积所涉及的得房率作出明确约定，因此根据证据五全部户型应该以1.45系数计算得房率。同时证明证据五是证据六的组成部分。证据七、《哈尔滨市住房保障安置服务中心进户通知单》，来源：进户时由被告出具，说明：2018年8月9日，就征收补偿安置协议履行，被告向原告下发了进户通知，该通知擅自将协议安置面积由60平方米提高到71.44平方米。证明被告未按征收政策及承诺履行协议，实际建筑面积与使用面积不符合合同约定。同时证明原告进户时间，证明了被告及第三人违约事实。证据八、《产权调换安置房屋位置证明》来源：被告与第三人共同出具，2018年8月9日，被告出具了产权调换安置房屋位置证明，该证据中标明安置位置是滨港水岸3栋1单元26层2号，这个位置的建筑面积实际是71.44平方米，但产权调换房屋建筑面积却标注60平方米。证明了被告擅自更改安置面积，迫使原告缴纳超面积房款。被告实际安置户型与补偿协议约定户型不符；与证据五公布的安置政策及安置地点相符，证明滨港水岸的开发商就是第三人，因此，第三人即是征收政策及补偿协议实施及履行的实际执行者。证据九、《哈尔滨市住房保障安置服务中心购房差价资金缴款通知单》，实际进户时，被告及第三人宣称当时没有原协议约定的安置面积的房屋，只能变更交付超面积户型房屋。证明原告实际进户被迫交费66,614.16元，证据十、《关于陶瓷小区01地块部分回迁居民反映的建筑系数相关问题的答复》，来源：第三人出具给原告，证明第三人是被告征收补偿协议的实际履行者，第三人与被告有连带的法律关系。证据十一、《不予受理告知书》，来源：第三人出具给征收安置户，证明第三人推卸责任，第三人作为开发商与征收安置有直接利害关系。应与被告承担连带责任。被告哈尔滨市道外区房屋征收服务中心辩称，被告不存在违约行为，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。一、原告实际应缴的差价款的组成方式和面积单价均与《房屋征收补偿协议》中约定一致。1.被告与原告签订《房屋征收补偿协议》差价款的计算方式为{【（应上靠安置户型建筑面积-原房建筑面积）×综合建设成本】+【优惠价格购买商品房建筑面积×商品房优惠价格】+【再增购商品房建筑面积×商品房价格】}。依据上述方式可以看出，原、被告在《征收补偿协议》的房款找差数额为三部分相加组成，第一部分是标准户型面积差额部分价款，第二部分为优惠价格购买商品房面积部分价款，第三部分为再增加购买商品房面积部分价款。也能看出原告同意缴纳回迁房屋增加面积的购房款、同意回迁房屋增加房屋面积的每平方米单价。2.原告实际应缴的差价款计算方式为：{【（回迁房屋上靠标准建筑面积差额部分）×综合建设成本】+【优惠价格购买商品房面积部分×商品房优惠价格】+【再增加购买商品房面积部分×商品房价格】}。从上述计算方式可以看出，原告实际应缴的差价款也由标准户型面积差额部分、优惠价格购买商品房面积部分、再增加购买商品房面积部分组成，每部分的单位面积价格也与《房屋征收补偿协议》中的价格一致。故原告实际应缴的差价款的组成方式和面积单价均与《房屋征收补偿协议》中约定一致。二、原告主张的1.45换算系数，仅适用于上靠安置户型建筑面积换算，不适用于优惠价格购买商品房面积部分和再增购商品房面积部分换算。依据《靖宇街棚户区（危房）改造项目搬迁安置须知》规定，上靠安置户型部分（即上靠标准户型部分）的相关规定，均规定在“五、征收补偿规定”条款之内，故上靠安置户型部分适用征收补偿的相关规定。优惠价格购买商品房面积部分和再增购商品房面积部分均规定在“搬迁奖励标准及期限”条款内，故优惠价格购买商品房面积部分和再增购商品房面积部分均不适用征收补偿的相关规定。故《靖宇街棚户区（危房）改造项目搬迁安置须知》及《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》规定的“按照被征收住宅房屋就近上靠标准户型建筑面积，除以1.45换算得出使用面积”的内容，仅仅适用于上靠安置户型建筑面积换算，不适用于优惠价格购买商品房面积部分和再增购商品房面积部分。三、差价款的计算方式符合原、被告在《房屋征收补偿协议》及相关征收政策中的计算方式。回迁房屋上靠标准建筑面积计算差价方式符合《房屋征收补偿协议》的约定。被告以【上靠标准建筑面积÷1.45×（回迁房屋建筑面积÷回迁房屋使用面积）】换算回迁房屋上靠标准建筑面积，且回迁房屋上靠标准建筑面积与应上靠安置户型建筑面积不找差价，该换算方式及不找差价的做法符合《房屋征收补偿协议》、《靖宇街棚户区（危房）改造项目搬迁安置须知》及《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》的规定。2.优惠价格购买商品房面积部分计算差价方式符合《房屋征收补偿协议》及征收政策的规定。优惠价格购买商品房面积部分以原告自主选择的面积为准，以商品房优惠价格为购买价格计算差价，该部分符合《房屋征收补偿协议》、《靖宇街棚户区（危房）改造项目搬迁安置须知》及《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》的规定。3.再增加购买商品房面积部分计算差价方式也符合《房屋征收补偿协议》及相关征收政策的规定。优惠价格购买商品房面积部分也以原告自主选择的面积为准，以商品房优惠价格为购买价格计算差价，该部分也符合《房屋征收补偿协议》、《靖宇街棚户区（危房）改造项目搬迁安置须知》及《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》的规定。综上，回迁房屋上靠标准建筑面积、优惠价格购买商品房面积、再增加购买商品房面积部分计算差价方式均符合《房屋征收补偿协议》、《靖宇街棚户区（危房）改造项目搬迁安置须知》及《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》的规定。四、原告需要缴纳差价的原因在于原告挑选的回迁房屋面积大于《房屋征收补偿协议》约定的面积，而非因被告违约。回迁房屋系原告自主选定。原告挑选的回迁房屋，扣除回迁房屋上靠标准建筑面积、《房屋征收补偿协议》中自主选择的优惠价格购买商品房面积和再增加购买商品房面积，剩余面积明显大于《房屋征收补偿协议》中的约定，这是导致最终差价款超出《房屋征收补偿协议》约定的唯一原因，而非原告主张的因被告的违约行为导致。综上，由于原告实际应缴的差价款的组成方式和面积单价均与《房屋征收补偿协议》中约定一致；原告主张的1.45换算系数，仅适用于上靠安置户型建筑面积换算，不适用于优惠价格购买商品房面积部分和再增购商品房面积部分换算；由于回迁房屋上靠标准建筑面积计算差价方式符合《房屋征收补偿协议》的约定；由于原告需要缴纳差价的原因在于原告挑选房屋的面积大于《房屋征收补偿协议》约定的面积，而非因被告违约，故被告不存在违约行为，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告哈尔滨市道外区房屋征收服务中心为了证明其主张，向本院提交了以下证据：证据一、征收补偿协议，证明上靠标准户型面积、优惠购买商品房面积、再增加购买商品房面积的范围和购买价格的约定，上靠标准户型面积为50平方米，该部分单价为3120元，优惠购买商品房面积为0平方米，再增购面积为0平方米。证据二、《靖宇街项目征收政策须知》，证明：1.《须知》第五项第4条规定，“住宅房屋产权调换为高层住宅房屋的，按照被征收住宅房屋就近上靠标准户型建筑面积，除以1.45换算得出使用面积”的内容，仅仅适用于上靠安置户型建筑面积换算，不适用于优惠价格购买商品房面积部分和再增购商品房面积部分。2.上靠安置户型部分（即上靠标准户型部分）的相关规定，均规定在“五、征收补偿规定”条款之内，故上靠安置户型部分适用征收补偿的相关规定。优惠价格购买商品房面积部分和再增购商品房面积部分均规定在“搬迁奖励标准及期限”条款内，故优惠价格购买商品房面积部分和再增购商品房面积部分均不适用征收补偿的相关规定。证据三、《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿相关规定（试行）》，证明：《补充规定（试行）》规定了：“按照被征收住宅房屋就近上靠标准户型建筑面积，除以1.45换算得出使用面积”的内容，仅仅适用于上靠安置户型建筑面积换算，不适用于优惠价格购买商品房面积部分和再增购商品房面积部分。《相关规定试行》规定了标准户型为50平方米，另外该文件第二条第三款规定产权调换房屋根据被征收住宅房屋的建筑面积就近上靠标准户型安置上靠标准户型面积，超过原房建筑面积的按照综合建筑成本交纳购房款，被征收人要求超过上靠标准户型产权调换的，超过上靠标准户型建筑面积部分按照商品房销售价格交纳购房款，被征收人要求低于原房建筑面积产权调换的，原房建筑面积超出产权调换房屋建筑面积差额部分按评估价值实施货币补偿，该条规定明确了回迁安置房屋部分计算购房款的规则，也确定了产权调换房屋实行多退少补的原则。证据四、搬迁验收单、报纸，证明：搬迁验收单的编号能够证明原告征收时交房顺序。该顺序为原告回迁时的选房顺序。证据五、选房现场公示板照片，证明被告组织的回迁项目选房现场，均提供大量房源供被征收人选择。仅以部分新建铁路回迁至怡江湾的房源为例，目前70平方米户型，仍有留存的不需要找差价的房屋待选。证据六、选房房源立体图一份，证明：从该立体图上看，至今仍有建筑面积为70平方米的房屋待选择，证明被告不存在原告所述将70平方米房屋全部用于60平方米回迁安置的事实，也证明至今遗留的房屋仍有符合原被告签订的征收补偿协议约定的不需要补交购房款的70平方米的房屋存在，但无人选择。第三人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司述称，不同意原告关于好民居公司承担连带责任的诉讼请求。一、好民居公司建设的陶瓷小区01地块项目，是好民居公司通过摘牌取得土地使用权并开发建设的商品房项目。项目建设手续合法合规，规划及建设、销售各项手续均通过审批，现已具备办理不动产登记的条件。没有相关文件对商品房建设所谓建筑系数做出规定，原告诉状中所述的建筑系数问题与好民居公司无关。二、原告的征收补偿及安置事宜均与好民居公司无关。原告与好民居公司之间没有征收补偿协议，对原告负责安置的主体应当按照其签订的《征收补偿协议》确定。三、原告所诉房产，好民居公司是在建设审批手续取得后与哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司（以下简称“棚投公司”）签订《陶瓷小区易地安置房购房协议》批量销售给棚投公司的，目前已按实测面积结清房款。至于棚投公司如何安置被拆迁人则与好民居公司无关。综上，好民居公司建设合法，无违法违规行为，对原告也没有合同关系，不存在违约责任、违法赔偿责任。故请求法院依法驳回原告对好民居公司的诉讼请求。第三人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司为了证明其主张，向本院提交以下证据：证据一、购房协议书一份，证明案涉房产是由棚投公司向好民居购买的，好民居只是与购买人之间存在房屋买卖合同关系，与原告并无补偿安置法律关系，好民居公司对原告并无安置补偿义务。证据二、第三人与棚投公司及本案被告于2016年签订的陶瓷小区康泰家园异地安置房购买协议书，证明原告动迁房屋巴洛克项目由棚投公司购买房屋提供给本案被告向被拆迁户进行安置，第三人向另两家单位出售的是商品房，该证据提交复印件。证据三、土地挂牌说明书及成交确认书各一份，证明案涉房屋的土地是好民居公司通过土地拍卖的方式取得使用权的，并非基于拆迁安置取得的，案涉房产建设项目属于商品房项目不是拆迁安置房屋建设项目。证据四、销售许可证一份，证明案涉房屋所在工程项目属于商品房项目，不是拆迁安置房屋建设项目。证据五、建设工程规划许可证，证明安置房屋所在的建设规划中并没有廉租房和安置房、公租房的建设规划，整体都按商品房进行规划。证据六、建设工程图纸一份，证明好民居公司的工程设计图纸通过验收，并经规划局备案，不存在对建筑系数违规建设的问题。经庭审质证，双方当事人的质证意见如下：被告哈尔滨市道外区房屋征收服务中心对原告提供的证据一至证据三无异议；对证据四真实性不予认可，该证据是视频截图，被告无法核实其真实性，对证据的关联性有异议，该证据本身不能证明原告想要证明的问题，对证据的证明问题有异议，按照原告的说法被告的上级机关确认了1.45为基础设计并建设高层住宅，该表述不完整，原告庭审中提到的现场散发的粉色单子，应当指的是被告发放的安置须知，须知中载明按照被征收住宅房屋就近上靠标准户型建筑面积除以1.45换算出使用面积以此为基础设计并建设高层住宅房屋。从安置须知的上述表述来看，明显对应的就是上靠标准户型部分，另外，该上靠标准户型以1.45进行换算规定在征收补偿相关规定之内，而优惠购买商品房面积以及再增购商品房面积均规定在搬迁奖励范围之内，也能看出仅在上靠标准户型之内适用1.45的换算方式，其他部分并不适用该换算方式；对证据五真实性无异议，对证据的证明问题有异议，如对上一份证据的质证意见所述，1.45的换算方式仅适用上靠标准户型，不适用优惠购买商品房部分及再增购商品房部分；对证据六真实性无异议，对证明问题有异议，该份证据不能证明产权调换户型不是原告自愿选择，原告提到的得房率，并没有在合同中约定也不是一般房屋买卖合同规定的内容，该项内容不属于原被告签订协议的内容。再解读一下原告所述征收安置须知中第五条第二款第三项第六目，关于1.45换算问题，首先该条款明确规定了适用范围是上靠标准户型的面积，除以1.45换算出使用面积以此为基础设计并建设高层住宅也均是指上靠标准户型部分面积，该规定的本意是确保按照标准户型建设的房屋使用面积是通过1.45换算出的，并且未来回迁的房屋上靠标准户型部分使用面积也不得低于1.45换算后的结果，被告向原告交付的回迁房屋中上靠标准户型部分使用面积与征收须知中规定的使用面积相等，不存在违约行为；对证据七至证据九真实性有异议，需庭后核实，对证明问题有异议，证据七不能证明被告擅自更改了安置面积，该房屋是原告自主选择，并没有被告迫使原告交纳超面积房款的事实，该证据中显示产权房屋调换面积中的60指的是被告给原告安置的房屋是60平方米的户型，回迁该房屋符合征收补偿协议的约定；对于证据八的真实性无异议，对证明问题有异议，该份证据有被征收人的签字并且有房屋建筑面积使用面积，可以看出对于回迁房屋原告是认可的，该份证据不能证明原告声称的被迫交纳被迫选择的事实，恰恰证明是自愿选择的。对证据九交款通知单的真实性无异议，从该证据也能看出原告是自愿交款并没有强迫的事实不能证明原告想要证明的问题；对证据十、证据十一关联性有异议，被告认为与被告及本案待证事实无关。第三人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司对原告出示的证据质证意见如下：对证据一至证据六认为与第三人无关；对证据七至证据九真实性无异议，但不能证明第三人是补偿协议的安置房屋的执行者，第三人是将房屋卖于棚投公司，棚投公司支付购房款，第三人按照其指示向特定主体交付房屋，只是履行买卖房屋的交付义务；对证据十无异议，书面答复及告知内容符合客观事实，第三人确实不是原告拆迁房屋安置的主体；对证据十一真实性无法确认。原告对被告哈尔滨市道外区房屋征收服务中心出示的证据一真实性无异议，对证明问题有异议，关于本协议涉及的上靠安置户型面积，在本证据中不明确，首先事实上待安置的房源中本身没有50平方米的户型所以合同上提到的所谓上靠户型是引起歧义的条款，根据合同上体现为产权调换的面积为60平方米的高层的表述，证明履行合同时被告并未向原告提供符合协议的60平方米建筑面积的房源，而是将该房源提供给其他动迁户，给60平方米面积安置户的房源只有70多平方米，综上该证据不能证明被告要证明的问题，反而证明被告违约的事实；对证据二真实性无异议，对合法性和关联性有异议，证据中出现的1.45作为征收安置补偿法律关系的数据不能在原告整体一套住房中适用于不同的面积组成，原告根据征收补偿协议签订住宅房屋只一套，该房屋的建筑系数、得房率应是统一的，故被告所述按不同价格区间的解释，将整套房屋分为三、四个部分不符合逻辑和程序，应属故意混淆房屋使用面积与系数的关系；对证据三真实性无异议，对合法性存疑，政府规章不能高于国家基本法律，应先遵守国家法律，审慎适用规章中不符合民众权益的条款，故被告对该规章的适用是错误的，法庭不应予以采纳；对证据四无异议；对证据五真实性存疑，对内容有异议，且有部分内容不是针对怡江湾小区的。另，选房时规定选房日期，被告把图挂在墙上，我们没有抉择权、主动权，我们选中房号后就离开，没有关于房屋的决策权，我们选择的是60平方米的房屋，被告提供给我们71.44平方米的房屋，使用面积只有43.19平方米。对证据六真实性存疑，对关联性有异议，该证据是针对新建项目的，不是本案靖宇街项目。第三人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司对被告哈尔滨市道外区房屋征收服务中心出示的证据质证意见如下：证据一与第三人无关，但就该证据的内容看，协议中对上靠安置户型为50平方米约定清楚，协议中约定的优惠价格也明显低于第三人对外销售的商品房价格；对证据二无异议，且认为被告对文件内容的理解正确；对证据三、证据四无异议；对证据五真实性无法确认，但从照片内容可见，安置房源除了第三人出售给棚投公司的房产以外还有其他开发公司提供的房产，可以证明第三人不是征收安置的主体，只是房屋的出售者；对证据六真实性无法核实。原告对第三人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司出示的证据质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，本协议签订于2019年5月4日，与本案涉案房屋安置时间超过3年，本案涉案房屋是2016年签协议，2018年进户，该协议与本案无关；对证据二真实性有异议，该证据为复印件，无法证明第三人想要证明的问题，该证据最后一页没有签约时间，无法证明协议形成的时间，建议法庭不予采纳；对证据三真实性无异议，对证明的问题无异议，该证据证明第三人中标的事实，但并不能排除即使商品房开发也有与政府签订协议进行拆迁安置的多重使用性，不能排除第三人的连带责任；对证据四真实性合法性无异议，对证明问题有异议，不能排除第三人的连带责任，根据上一份证据被告的质证意见，商品房用于安置的事实与获得土地使用权是相关的；对证据五真实性合法性无异议，对证明的问题有异议，证明原告所在的房屋地是国有土地，按商品房进行规划设计，证明被告应该给原告提供符合安置房规划及相关条件的住房，证明被告超标准安置，违背政府承诺；对证据六无异议。被告哈尔滨市道外区房屋征收服务中心对第三人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司出示的证据一、证据二无异议；对证据三、证据四、证据五真实性无异议，该证据能够证明被告给原告回迁的房屋为商品房，其中上靠标准户型部分被告按照相关政策的规定折算出上靠标准户型实测面积给付原告并免交房屋差价，其他部分按照哈尔滨市相关规定，原告应以商品房价格购买增加的部分，但作为搬迁奖励被告与原告签订的征收补偿协议中均是以每平方米5300元的优惠价格购买，再增购商品房面积以每平方米6300元进行交易，被告整个签订协议的行为符合征收政策及法律规定，不存在违约行为；对证据六无异议。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据一至证据九，内容客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。但证据四为征收动员大会视频截图，不能直接体现原告所称政府承诺按照1.45系数安置补偿所有动迁户的相关内容，对于原告举证所要证明的问题，本院不予采信；证据五中第五条第（二）项第4款规定：住宅房屋产权调换为高层住宅房屋的，按照被征收住宅房屋就近上靠标准户型建筑面积，除以1.45换算出使用面积，以此为基础设计并建设高层住宅。根据上述规定，应以上靠标准户型建筑面积除以1.45换算出使用面积，并未载明原告所称的该1.45系数同样适用于上靠标准户型之外的部分，对于原告举证所要证明的问题，本院不予采信；证据六不能证明原告选房并非自愿选择，协议中亦未约定全部户型以1.45系数计算得房率，对于原告举证所要证明的问题，本院不予采信；原告与被告签订的征收补偿协议中的约定并非60平方米的房屋，而是60平方米高层住宅户型，证据七、证据八、证据九载明的原告进户房屋面积和交款金额不能直接体现原告所述的被告及第三人违约的事实，对于原告举证所要证明的问题，本院不予采信；证据十、证据十一内容客观真实，但与本案原告的诉求没有直接关联性，本院不予采信。被告提交的证据一至证据四内容客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信；证据五、证据六并非原告选房时现场照片以及本案涉及的房源信息，而是现有的其他项目选房现场照片，包含了一部分本案涉及小区的项目，但能够从侧面证明为回迁户安排选房现场的现实情况，房源列表中明确列明了房屋门牌号、建筑面积、使用面积以及是否已被选定等情况，亦能体现与原告协议中约定户型面积相符的房源直到目前尚有剩余，无人选择，本院对该证据部分采信。第三人提交的证据一至证据六内容客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院根据以上采信的证据及当事人的质证意见认定以下事实：2016年5月14日，哈尔滨市道外区人民政府作出道外区人民政府房屋征收决定，决定对哈尔滨市道外区靖宇街棚户区（危房）改造项目范围内房屋实施征收，原告所有的坐落于哈尔滨市××单元××房产，属于被征收对象，该房建筑面积28平方米，确认未登记建筑面积0平方米。2016年5月20日，原告签署了被征收房产的搬迁验收单，确认案涉被征收房产已搬迁完毕。2016年6月3日，原被告双方签订了房屋征收补偿协议（协议编号：01160060993），该协议约定原告自愿选择产权调换的方式进行补偿，产权调换房屋为建筑面积60平方米的高层、住宅户型，安置地点为陶瓷小区在建工程高层，具体位置由原告参加公开自选房号后确定。同时经冲抵购房款核算后，原告应向被告交纳购房款52,440元。2018年8月9日，原告签署了产权调换安置房屋位置证明，选择的产权调换房屋位于滨港水岸3栋1单元26层2号，产权调换房屋建筑面积为60平方米。2018年8月9日，原告签署了进户通知单及购房差价资金缴款通知单，进户通知单载明：建筑面积71.44㎡，使用面积43.19㎡；购房差价资金缴款通知单载明：实际缴款金额：66,614.16元，限定缴款日期为当日，同时购房差价资金缴款通知单加盖“款已收妥”印章。另查明，2013年8月11日，哈尔滨市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，哈尔滨好民居建设投资发展有限公司竞得道外区东北新街-迎新街-通港街（No.2013HT012）地块）地块的国有建设用地使用权尔滨市地产交易中心出具成交确认书予以确认。上述地块包含了本案涉及的陶瓷小区一期棚改项目01、02地块。此后，甲方哈尔滨好民居建设投资发展有限公司与乙方哈尔滨棚户区改造开发建设有限责任公司、哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室签订协议，约定乙方向甲方购买陶瓷小区、康泰嘉园商品房用于安置道外区巴洛克项目搬迁居民。2017年8月15日，哈尔滨好民居建设投资发展有限公司取得商品房预售许可证。在审理过程中，经本院函询《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》的制定机关哈尔滨市住房和城乡建设局，其函复对《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》中第三条有关规定解释如下：为了改善被征收人居住条件，自2008年哈市进行棚户区改造以来，制定了“拆一还一，就近上靠标准户型”的棚改项目补偿政策。制定最低上靠标准户型建筑面积50平方米，设定标准户型建筑面积50、60、70，被征收人原房建筑面积低于50平方米的，上靠到50平方米户型，被征收人原房建筑面积高于50平方米低于60平方米的，上靠到60平方米户型，以此类推，被征收人原房建筑面积与就近上靠到标准户型的建筑面积差额部分面积，按照综合建设成本交纳购房款。为了保障上靠标准户型的房屋使用面积不因高层公摊面积大而缩水，在2011年制定了上靠标准户型的房屋建筑面积除以1.45换算得出使用面积（如标准户型建筑面积50平方米，标准户型的使用面积就是50/1.45=34.48平方米），安置的高层住宅房屋设计并建设时应以上述使用面积为基础，以标准户型建筑面积50平方米为例，设计并建设的高层住宅使用面积不应小于34.48平方米。哈市新建的高层住宅房屋的建筑系数一般都大于1.45，超出上靠标准户型的建筑面积差额部分免交房款（如标准户型50平方米的使用面积是34.48平方米，新建的高层住宅建筑系数是1.7，34.48*1.7=58.61平方米，与50平方米有8.61的面积差，8.61的差额免交房款），以此保证被征收人的上靠标准户型的使用面积不减少。“1.45”的换算只限于被征收人就近上靠标准户型的房屋面积部分，超过标准户型的房屋面积部分不享受“1.45”的换算政策，超过标准户型的房屋面积部分按照实际测量的建筑面积结算房款。本院认为，本案焦点问题是被告是否存在违约行为及违约金计算标准。关于原告认为被告违反房屋系数1.45约定的问题。本案中原告被安置的房屋面积（建筑面积71.44平方米、使用面积43.19平方米）较房屋征收补偿协议中约定的产权调换房屋面积有所变化，但在房屋征收补偿协议中约定的是：“产权调换房屋为建筑面积60平方米的高层住宅户型”，并非“60平方米房屋”，被告系以与原告签订的房屋征收补偿协议中约定的60平方米的建筑面积为基础，经核减冲抵后计算的原告应支付的购房款。原告虽主张安置房屋进户后实际建筑面积71.44平方米，使用面积43.19平方米，建筑面积除以使用面积为1.65系数，超出了安置须知中规定的1.45，但根据《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》第三条：“多层及多层以下住宅房屋产权调换为高层住宅房屋的，应当按照被征收住宅房屋就近上靠标准户型建筑面积，除以1.45换算得出使用面积”的规定，该1.45的系数系在计算上靠标准户型范围内所应享受的购买房屋面积及在实际计算享受免交房款房屋面积的优惠政策等情形下所适用的系数，该系数并非实际建成后房屋或房屋征收补偿协议中约定的产权调换房屋建筑面积与使用面积之间的换算系数。经本院函询上述规定的制定机关哈尔滨市住房和城乡建设局，哈尔滨市住房和城乡建设局复函写明：“1.45”的换算只限于被征收人就近上靠标准户型的房屋面积部分，超过标准户型的房屋面积部分不享受“1.45”的换算政策，超过标准户型的房屋面积部分按照实际测量的建筑面积结算房款。原告要求所有项目安置房屋建筑面积与使用面积的比均为“1.45”系对上述规定的误解，且与实际情况不符，原、被告双方签订的房屋征收补偿协议中亦未对原告所称“得房率”进行约定。因此根据该协议的签订及履行情况，结合《搬迁安置须知》中的相关内容来看，并未体现出被告存在原告所述的上述违约行为，原告的该项主张无事实及法律依据，不能成立。关于原告认为被告违约强迫增加进户费用及并非原告自愿选择房屋的问题。道外区房屋征收服务中心与单菊英签订的《房屋征收补偿协议》（协议号：01160060993）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。对于履行协议过程中所产生的争议，应根据房屋征收补偿协议中的约定，以及《搬迁安置须知》和《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》中的相关规定执行。上述约定及规定中，虽未载明关于再次补交进户费用及购房款的相关内容，但进户通知单、购房差价资金缴款通知单、产权调换安置房屋位置证明均由原告本人签字确认，收到购房差价资金缴款通知单后原告亦能主动履行，结合原告自认在被告提供的房屋中进行了选择的事实，可以判定上述行为系原告本人真实意思表示。被告提供的选房现场照片虽不是本案原告选房现场照片，但能反映出一般选房的过程及现场布置情况，被告称有群众代表及相关部门工作人员在场监督选房过程，亦符合客观事实。原告主张其被迫选择安置房屋，并非自主选择，但未能提供证据证明，对于原告该项主张，本院不予支持。原、被告双方签订的协议中，约定的购房款系根据60平方米面积计算得出的。原告挑选的回迁房屋面积，明显大于《房屋征收补偿协议》中约定的产权调换面积，虽然原告已预交购房款，根据《关于印发哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》的规定，结合公平原则，按照实际取得的房屋面积对房屋价款进行“多退少补”符合生活常理，亦符合市场交易习惯。经核实，标准户型建筑面积50平方米的房屋，为了保证使用面积不缩水，该部分使用面积在高层住宅中所对应的建筑面积一定大于50平方米，供原告选择的房屋面积应为：（50/1.45）*（实际建筑面积/实际使用面积）+增购部分面积，以产权调换房屋70平方米、建筑面积与使用面积比例为1.9、增购面积为20平方米为例，（50/1.45）*1.9=65.52平方米，那么65.52平方米与50平方米的差额部分免交房款，原告自主增购20平方米，应以65.52为基础加20平方米，即85.52平方米。原告如选择建筑面积为70平方米的房屋，则是对其自身权益的损害，被告提供备选房屋建筑面积高于上述85.52平方米，并未侵害原告合法权益。原告行使主动选择权时选择了较大房型，在原告收到进户通知单后，亦已主动自愿履行缴纳房款义务，应视为原告作出了对房屋面积和价款认可的意思表示。《房屋征收补偿协议》中约定的60平方米应为住宅户型的约定，而不是对房屋面积就是60平方米的约定。对于原告在自选回迁房屋时自愿增加面积的部分补交房款的情形，并未违反协议约定，亦未违反法律强制性规定，被告提供的备选房屋建筑面积合理，被告的安置行为不构成违约，故对于原告主张被告增加进户费用违约并要求违约赔偿的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张第三人承担连带责任的问题。被告虽与第三人签订买卖合同，购买房产用于安置回迁居民，但第三人并非征收补偿协议签约主体，亦不是行政协议相对人，原告主张第三人承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。经审查，被告与原告在订立、履行行政协议等行为具有法定职权，无滥用职权的情形，适用法律法规正确，并遵守法定程序，无明显不当，履行了相应的法定职责，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十一条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张建伟审 判 员  王婷婷人民陪审员  邹春平二〇二〇年十一月三十日书 记 员  马晓辰