贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2731民初1579号原告：王又女，女，1964年3月12日生，苗族，农民，住惠水县。委托诉讼代理人：韦天向，男，1992年2月28日生，苗族，住惠水县，系王又女之子，代理权限：特别代理。被告：惠水县盛世风华房地产开发有限公司；住所地：惠水县和平镇环城西路；统一社会信用代码：915227310976143588；法定代表人：李英，系公司董事长。被告：李英，男，1964年8月9日生，汉族，住重庆市合川区。被告:刘世玉,女,1969年11月12日生,汉族,住重庆市合川区。原告王又女与被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）、李英、刘世玉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王又女的委托诉讼代理人韦天向，被告盛世公司的法定代表人暨被告李英、刘世玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告盛世公司于2017年9月12日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告盛世公司退还原告已付的购房款170900元、购房税费11141元；3、判令被告盛世公司支付违约金3458.41元（含逾期交房违约金和逾期转移登记违约金）；4、判令被告盛世公司支付原告的直接经济损失24342.2元，计算至被告盛世公司实际还清之日止，暂计至2020年5月31日；5、判令被告盛世公司支付逾期还款违约金7396元（暂按逾期60日计算）；6、判令被告李英、刘世玉对上述款项承担连带清偿责任；7、本案诉讼费由被告承担。原告王又女主张的事实及理由：2017年9月12日，原、被告盛世公司签订《商品房买卖合同》。被告盛世公司将位于钻石城的商铺2-56号出售给二原告，原告向被告盛世公司支付了购房款170900元、购房税费11141元。合同约定交房时间为2018年6月30日，被告盛世公司未按合同约定时间交房，根据合同约定原告有权退房，且被告盛世公司应当支付违约金及赔偿原告的经济损失。2020年3月7日原告向被告盛世公司邮寄了书面《退房通知书》要求退房。同月15日，原告与被告盛世公司达成《退铺协议》约定，被告于2020年5月31日退还原告购房款、税费、违约金，如被告盛世公司未能在2020年5月31日前支付上述费用，被告盛世公司承诺按上述总金额的24%年支付逾期付款违约金。2017年9月12日，原告支付的购房款并未汇入被告盛世公司的对公账户，而是汇入被告刘世玉的个人账户，本案存在公司与股东之间财产混同的情形，故被告李英、刘世玉应作为公司股东应对被告盛世公司的债务承担连带责任。因三被告未按退铺协议的约定退还相关费用及支付违约金，原告为此诉至本院，诉请如前。被告盛世公司辩称，同意将收取的费用退还原告，但原告诉请的违约金过高，请求按《商品房买卖合同》的约定将违约金调整为房款的1%。被告李英辩称：原告交付的购房款虽汇入被告刘世玉的个人账户，但公司随即向原告出具了收据；本案不存在公司资产与股东财产混同的情形；购房款、税费等均由被告盛世公司收取，故也应由被告盛世公司退还；李英、刘世玉是盛世公司股东，不应承担连带责任。被告刘世玉辩称意见同被告李英。经审理查明：2017年9月12日，原告王又女与被告盛世公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告盛世公司（即出卖人）将其开发的位于惠水县出售给原告（即买受人），建筑面积为28.2平方米，价款为270900元；被告盛世公司于合同签订之日交付首付款170900元，余款100000元以银行按揭支付。被告盛世公司应于2018年6月30日前交付商品房，如逾期交房超过15日，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知被告盛世公司；被告盛世公司应自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订当天，原告将161000元汇入被告刘世玉的个人账户，通过支付宝向被告盛世公司财务人员周剑波转账20000元。后被告盛世公司向原告出具收到购房款170900元、契税8127元、维修基金564元、其他费用2450元、金额共计182041元的收据，并加盖了被告盛世公司财务专用章。因被告盛世公司至2020年年初仍未能交房，同年3月7日，原告向被告盛世公司邮寄送达了书面《退房通知》，通知被告盛世公司退房，要求盛世公司自收到通知起15日内退还购房款及相关税费并支付违约金，同时办理相关退房手续。同月15日，原告（委托人韦天向）与被告盛世公司签订《退铺协议》约定：原告退回商铺，被告盛世公司承诺在2020年5月31日前退还原告下列费用：1、购房款170900元；2、税费11141元；3、购房合同约定的违约金2879.11元，以上三项费用合计184920.11元；若被告盛世公司未能在2020年5月31日前支付上述所有费用，被告盛世公司承诺按上述总金额的24%支付逾期付款违约金。后被告盛世公司未按约定于2020年5月31日前退还原告支付的购房款、税费及违约金，原告向被告盛世公司索要未果，为此诉至本院，诉请如前。另查明：被告李英、刘世玉均为被告盛世公司的股东，分别持股95.09%，持股4.91%。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、预售合同备案登记表、收款收据、支付宝转账凭证、退房通知、《退铺协议》等证据在卷证实，应予认定。原告与被告盛世公司签订《退铺协议》时，韦天向系原告王又女的委托代理人，并非涉案当事人，故韦天向作为本案原告主体不适格。庭审过程中韦天向以其非本案适格主体为由撤回对三被告的起诉，故本院不再列韦天向为原告，仅列王又女为原告。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，本案中，原告与被告盛世公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合同成立并生效。一、关于《商品房买卖合同》是否解除的问题被告盛世公司未按合同约定时间交房，原告要求解除合同，被告盛世公司也同意解除合同，故本院对原告与被告盛世公司均同意解除双方于2017年9月12日签订的《商品房买卖合同》这一事实予以确认。二、关于被告盛世公司是否应退还购房款及税费的问题根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。根据原告与被告盛世公司于2020年3月15日签订的《退铺协议》的约定，被告盛世公司应于2020年5月31日前退还原告交付的购房款及税费，现被告盛世公司未按约定时间退还上述费用，已构成违约，故对原告要求被告盛世公司退还购房款170900元、税费11141元的诉请，本院予以支持。三、关于违约金的问题原告与被告盛世公司签订的《退铺协议》约定被告盛世公司应于2020年5月31日前支付违约金2879.11元，即原告与被告盛世公司对《商品房买卖合同》签订后至2020年5月31日前该时间段内的违约金已进行核算，故本院确认截至2020年5月31日，被告盛世公司应向原告支付违约金2879.11元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据该规定，赔偿损失也是承担违约责任的方式之一。本院认为，原告与被告盛世公司在《退铺协议》中约定2020年5月31日后的违约金，目的是为了弥补被告盛世公司未及时向原告退还相关款项造成的损失。而原告的损失表现为对应当收取的上述款项被占用所产生的收益，以同期银行同类贷款利率的形式体现。庭审中已查明，被告盛世公司应向原告退还购房款、税费及已约定的违约金共计184920.11元，原告现要求被告赔偿经济损失，实质是要求被告盛世公司支付上述款项被占用期间的利息。故对原告要求被告盛世公司以184920.11元为基数，按中国人民银行贷款利率年4.75%上浮40%即年6.65%的标准，支付资金占用利息（即直接经济损失）的诉请，本院予以支持。如前所述，原告及被告盛世公司在《退铺协议》中已约定2020年5月31日前的违约金数额，故原告要求被告盛世公司从2017年9月12日起支付资金占用利息的诉请，本院不予支持。本院确定被告应向原告支付的资金占用利息为：以未退还的184920.11元为基数，按年6.65%的标准，支付从2020年6月1日起至上述款项付清之日止。对原告诉请中的超出部分，本院不予支持。因被告盛世公司逾期交房导致原告与被告盛世公司协商解除双方签订的《商品房买卖合同》，故原告要求被告盛世公司再支付逾期交房及逾期办证的违约金3458.41元的诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期付款违约金7396元的诉请，因赔偿损失、支付资金占用利息都均是违约方向守约方承担违约责任的一种方式，前述已判令被告盛世公司以一定标准向原告支付资金占用利息，即原告的损失已获得赔偿，故对原告要求被告盛世公司再支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。关于被告盛世公司提出按《商品房买卖合同》的约定按全部已付款的1%支付违约金的意见，因双方已就解除《商品房买卖合同》后的事宜另行签订了《退铺协议》对违约责任重新进行了约定，故对被告盛世公司要求按已付款的1%支付违约金的辩解意见，本院不予采纳。四、关于被告李英、刘世玉是否承担连带责任的问题《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，原告将购房款161000元汇入被告刘世玉账户、税费等20000元汇入被告盛世公司财务周剑波的个人账户后，被告盛世公司随即出具了加盖盛世公司财务专用章的收据给原告。因原告提交的证据不能证实本案存在被告李英、刘世玉滥用公司法人地位，逃避债务，损害公司债权人利益以及被告盛世公司与作为股东的被告刘世玉之间存在财产混同的情形，故对原告要求被告李英、刘世玉对被告盛世公司的债务承担连带责任的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性退还原告王又女购房款170900元、契税8127元、维修基金564元、其他费用2450元，以上共计人民币182041元；二、被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告王又女截至2020年5月31日的违约金人民币2879.11元；三、被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告王又女资金占用利息（以人民币184920.11元为基数，按年6.65%的标准计算，支付从2020年6月1日起至上述款项付清之日止）；四、驳回原告王又女的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4504元，由被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司承担3998元，原告王又女承担506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  郑天成审 判 员  唐蜀惠人民陪审员  胡启伦二〇二〇年十一月十九日法官助理胡蓉书记员程丽