江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8605号上诉人（原审被告）：章立宝，男，1971年12月11日出生，汉族，住安徽省舒城县。被上诉人（原审原告）：孙绪祥，男，1988年11月10日出生，汉族，住山东省沂水县。上诉人章立宝因与被上诉人孙绪祥房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。章立宝上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙绪祥的诉讼请求，一、二审案件受理费由孙绪祥承担。事实和理由：1.涉案租赁合同签订后，章立宝按合同约定支付房屋租金及押金，章立宝考虑到是长期居住使用，花了大量金钱与时间对租赁房屋进行装修。2019年10月因章立宝生意周转困难，章立宝联系孙绪祥商量延期一个月支付租金，一个月后章立宝支付租金，孙绪祥拒绝收取。一审仅根据租赁合同约定就判定解除合同是对合同的片面理解。2.双方签订的是长期租赁合同，合同继续履行不损害孙绪祥的任何合法权益，有利于章立宝的生活及生产经营，可以实现合同的目的，有利于提高社会经济效益。孙绪祥辩称，服从一审判决。孙绪祥向一审法院起诉请求：1.请求确认孙绪祥与章立宝签订的房屋租赁合同于2019年11月5日解除；2.判决章立宝对孙绪祥房屋恢复原状。3.判决章立宝支付自2019年11月1日起至实际腾房期间的占用费用2180元（暂计至2019年12月15日，之后的占用费参照租赁合同的房租标准继续计算至实际腾房之日）；4.本案诉讼费用由章立宝承担。一审审理中，孙绪祥放弃第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年9月26日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定章立宝承租孙绪祥名下位于张家港市房屋，租赁期限五年，自2018年11月1日起至2023年10月31日止，年租金17000元，每年支付一次，租金支付日期为提前一个月支付。合同还约定章立宝不支付或者不按照约定支付租金达30日，孙绪祥有权单方解除合同。合同签订后，章立宝支付了第一年的租金，但未能按约支付第二年的租金，引起本案诉讼。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋安全责任书》、微信截图以及庭审笔录予以证实。一审法院认为：双方于2018年9月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效。2019年11月17日，孙绪祥通过微信向章立宝提出要解除合同，章立宝不同意解除合同，并实际继续使用租赁房屋至今，按照双方签订的房屋租赁合同约定，章立宝应提前一个月支付下一年度的租金，同时约定如章立宝不支付或者不按照约定支付租金达30日，孙绪祥有权单方解除合同。章立宝至今未能支付租金，故双方租赁合同在2019年11月17日解除，现孙绪祥要求章立宝立即迁出，并按照17000元/年的标准支付房屋使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、孙绪祥与章立宝签订的房屋租赁合同于2019年11月17日解除。二、章立宝于判决生效之日起十日内搬离孙绪祥名下位于张家港市的房屋。三、章立宝于判决生效之日起十日内支付孙绪祥自2019年11月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费（按照17000元/年计算）。案件受理费160元由章立宝负担。该款孙绪祥已预交，由章立宝在履行判决时直接给付孙绪祥。二审中，当事人未提供新证据。二审中，双方一致确认涉案租赁合同签订后，章立宝按照合同约定向孙绪祥交付了保证金1000元。章立宝陈述，章立宝承租涉案房屋时，涉案房屋是毛坯状态，承租之后章立宝进行了装修，砌了几堵墙转租给了六户，没有自住。双方签订合同时，口头约定孙绪祥应提醒章立宝支付租金，章立宝比较忙就忘记了支付租金。2019年11月2日，孙绪祥至涉案房屋查看，要求章立宝将房租转给孙绪祥妻子的微信号。后来章立宝添加该微信号没有通过，直至2019年11月5日通过，章立宝要将租金转给孙绪祥妻子时，孙绪祥妻子拒收。章立宝与孙绪祥妻子的微信聊天记录最早开始于2019年11月5日，没有证据证明其按照孙绪祥的指示在2019年11月2日即添加孙绪祥妻子的微信并支付了相应租金。孙绪祥陈述，在章立宝的水电费等费用结清、没有其他债务且房屋主体结构没有被破坏的情况下，孙绪祥同意返还该1000元。但章立宝砌的几堵墙已经改变了涉案房屋的主体结构，因此在章立宝将该几堵墙恢复原状之前，孙绪祥不同意返还1000元保证金。孙绪祥没有给章立宝任何承诺答应章立宝延期支付租金。2019年10月27日孙绪祥与章立宝沟通，要求章立宝将租金付至另一微信号（153××××****），但是章立宝一直没有添加该微信号，没有支付相应租金。直至2019年11月5日才添加，当时孙绪祥已经要求解除合同，故孙绪祥拒收相应租金，在另一微信号当中是孙绪祥妻子与章立宝联系的。二审另查明，涉案租赁合同约定准予转租。一审组织的2020年4月27日庭审中，章立宝陈述孙绪祥在11月5日前向其发了通知解除双方的房屋租赁合同。一审中孙绪祥提交的2019年11月5日与章立宝的微信聊天记录中显示，孙绪祥一方表示“我要收回我的房子”。一审中孙绪祥提交的2019年11月17日与章立宝的微信聊天记录中显示，孙绪祥一方表示“我已于2019年11月5日告知你解除上述租赁合同”。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。涉案租赁合同约定，章立宝应提前一个月支付下一年度的租金，如章立宝不支付或者不按照约定支付租金达30日，孙绪祥有权单方解除合同。章立宝未按照合同约定的时间支付租金，且在孙绪祥提出将租金付至另一微信号时，章立宝也未及时支付租金，构成违约，孙绪祥有权解除涉案租赁合同。根据现有的证据材料及双方的陈述，孙绪祥于2019年11月5日通知章立宝解除涉案租赁合同，章立宝要求继续履行合同于法无据，一审认定涉案租赁合同在2019年11月17日解除不当。本院对孙绪祥关于确认涉案租赁合同于2019年11月5日解除的诉讼请求予以支持，并认定由章立宝迁出涉案房屋，按照合同约定的租金标准支付2019年11月1日至2019年11月5日的租金及2019年11月6日至实际迁出之日止的房屋占用使用费。综上所述，章立宝的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实不清，适用法律正确，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初175号民事判决第一、三项；二、维持江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初175号民事判决第二项；三、确认孙绪祥与章立宝签订的房屋租赁合同于2019年11月5日解除；四、章立宝于本判决生效之日起十日内支付孙绪祥自2019年11月1日起至实际迁出之日止的房屋租金和占有使用费（按照17000元/年计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元，由章立宝负担。二审案件受理费160元，由章立宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年十一月十日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。