江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11174号上诉人（原审被告、反诉原告）：卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇石浦工商管理区利都一路。法定代表人：余章军，董事长。委托诉讼代理人：李玲惠，上海正源（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞丽，江西浔原律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：迪克森文具（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇季广中路**。法定代表人：钟武郎，经理。委托诉讼代理人：徐健，江苏品创律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱广振，江苏品创律师事务所律师。上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司因与被上诉人迪克森文具（昆山）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初20139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审,或者改判驳回被上诉人迪克森文具（昆山）有限公司的诉讼请求,同时判令被上诉人迪克森文具（昆山）有限公司向其支付违约金2066858.64元。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，且违反法定程序。1、案涉的《厂房租赁合同书》、《厂房租赁合同补充协议》和普通的房屋租赁相比极其特殊。租赁的房屋是根据迪克森文具（昆山）有限公司的订制要求，由其预付房租作为建设的资金，双方合作建房后再由我公司出租给迪克森文具（昆山）有限公司。本案首先应当以合作建房的角度来审视、厘清双方的权利义务，因此双方对于工期和竣工验收都负有义务，而非我公司的单方义务。2、《厂房租赁合同书》中约定的竣工验收期限为15个月，即将届满时因迪克森文具（昆山）有限公司未及时付款，且要求将厂房变更为仓库，增加了设计、报批、建设的难度，原《厂房租赁合同书》实际已经无法履行，因此双方才协商签订《厂房租赁合同补充协议》，对各自的权利义务重新进行安排。租赁房屋的性质由厂房变更为仓库，增加了设计、报批、建设等环节；合作方式由我公司单方建设变更为双方共同建设；付款方式发生了变化，延缓了迪克森文具（昆山）有限公司的付款节点；双方责任发生了变更，迪克森文具（昆山）有限公司对于取得建设工程验收合格证负有100%的责任。由于前述重大变更的存在，双方在《厂房租赁合同补充协议》中只约定了开工时间，未约定竣工时间。原审判决认定竣工时间继续执行原约定，属于机械理解和适用法律。因消防应急水池和泵房不符合工程设计、施工的要求，昆山市规划局于2016年11月16日才颁发消防应急水池、泵房的《建设工程规划许可证》，之后我公司即开展房屋建设工作，于2017年3月1日完成主体部分的施工和验收。迪克森文具（昆山）有限公司负责建设的消防喷淋工程于2017年12月21日才完成验收，致使工期大幅度延长，原审法院将该部分工期延误的责任归责于我方明显不公平。另迪克森文具（昆山）有限公司自行安装的电缆因不符合图纸和设计要求，导致涉案房屋的水电部分未通过验收部门的初步验收，后其在2018年4月底进行更换，因此涉案工程在2018年5月10日水电部分获得验收前的时间延误应当完全归责于对方。自该时间点开始计算3个月时间，我公司于2018年8月2日取得竣工验收并不构成违约，事实上我公司一直在积极进行竣工验收申报，未超出合理的时间。3、《厂房租赁合同书》第七条约定的解除合同违约金分别列明了三种情形，分别是：7.1条约定甲方有权解除合同的情形，及乙方对应的违约责任、7.2条约定乙方有权解除合同的条件，没有约定甲方相应的违约责任，以及7.3条除此之外的情况下，一方确实需要提前解除合同需要支付年租赁费的三倍作为赔偿。《厂房租赁合同书》中对于甲方违约没有约定明确的违约金，原审法院适用7.2条的约定，属于适用法律错误。原审判决在认定租金差价损失3838965.84元的基础上，加判我公司承担违约金203万元，而后又认定违约金过高，调整为损失的30%作为违约金（3838965.84*0.3=1151689.75元），同样属于适用法律错误。根据合同法的相关规定，当事人针对同一个违约行为，可以就约定的违约金和违约行为造成的损失高低进行比较，并请求人民法院或者仲裁机构调低或者调高，但是损失和违约金在法理上是不能并行的，如果造成的损失不超过约定违约金的30%则不认为过高，不应当进行调整。4、双方当事人合作建造的房屋于2018年8月份取得竣工验收，后来双方在沟通协调过程中就后续的交房时间达成了一致意见。根据双方当事人互相发送的《补充协议》的内容，双方均已经确认租赁期限调整为自2018年12月1日起达成了合意，迪克森文具（昆山）有限公司还另外提出了开门和增加平台的诉求。即使认定我公司构成违约，逾期竣工的时间也只有3、4个月的时间，我公司一直在和迪克森文具（昆山）有限公司诚意协商，即使在租金已经成倍上涨的情况下也同意交付租赁房屋。迪克森文具（昆山）有限公司单方要求解除租赁合同，并高价、短期租赁安德鲁公司房屋的行为，不具备经济上的合理性，只能证明其实际上是不再需要租赁厂房了，因此才借口我公司延期交房恶人先告状，其行为明显缺乏善意。根据合同法的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。迪克森文具（昆山）有限公司未采取适当措施防止损失的扩大，而是高价、短期去租赁安德鲁公司的房屋，且其主张的损失并非是由我公司造成，而是其拒绝接收厂房造成的，相关的租金差价损失不应当得到支持。原审法院没有经过详细的调查或者评估来确定合理的租金水平，而是简单的依据两份租赁合同来认定租金的差额，而且其和安德鲁公司签订的租赁合同期限较短，之后的租金尚未实际发生，依法不应当得到支持。我方在迪克森文具（昆山）有限公司单方起诉要求解除合同的情况下，基于客观情况同意合同解除，但是其恶意解除合同，另行高价租赁房屋并要求我公司赔偿损失，这导致涉案的房屋至今空关，产生了巨大的经济损失，依法应当向我公司支付解约违约金2066858.64元。迪克森文具（昆山）有限公司辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋是我公司向上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司租赁的，我公司向其预付租金的行为，不能代表双方之间存在合作建房的法律关系。原审判决对于工期延误的处理认定是正确的。我公司负责施工的消防喷淋工程，原审法院对于该部分的工期顺延时间已经进行了扣除，并顺延了合同约定的工期，但是上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司仍然未在约定期限内完成竣工验收并向我方交付租赁物。租金是双方协商一致确定的，根据市场规律也是每三年递增一次。上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司未在2015年9月之前开始施工，根据约定我公司有权顺延付款时间。《厂房租赁合同补充协议》虽然未对施工期限进行重新约定，但是其同时明确未约定的事项按照原合同条款执行，卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司对此是明知的。卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司上诉主张于2017年3月1日完成了五方验收，后来又称是我公司自行购买电缆导致工期延误，纯属混淆视听。五方验收仅仅是报建需要的备案责任书。我方负责的消防喷淋工程于2017年12月21日完成竣工验收，然而在此之后的五个月时间内，上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司仍然无法交付租赁标的物。涉案的租赁合同因卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司违约而解除，根据合同约定违约方应当支付相当于年租赁费3倍的违约金。双方约定的租赁期限为12年，我公司在本案中仅主张5年的租金差价损失。违约金本身具有惩罚性质，原审判决按照可得利益损失的30%计算违约金符合法律规定。卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司主张双方经过磋商达成了口头协议并非事实，完全是其为了逼迫我公司解除合同而提出的无理要求，真实目的是将涉案房屋另行出租以获取利益的最大化。请求驳回上诉，维持原判。迪克森文具（昆山）有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的厂房租赁合同及补充协议；2、判令卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司返还预付款2000000元及利息491135元（暂计至2018年9月30日，之后的利息按照年利率8%计算至判决生效之日）；3、判令卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司返还为加装消防喷淋工程设施产生的费用562833元；4、判令卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司返还款项7004068元（其中违约金2032128元，租金差额4971940元）。本案诉讼费、保全费由卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司承担。卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司向一审法院反诉请求：1、判令迪克森文具（昆山）有限公司赔偿违约金2066858.64元。本案反诉费用由迪克森文具（昆山）有限公司承担。原审法院经审理查明：2014年6月25日，迪克森文具（昆山）有限公司（乙方）与卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司（甲方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定乙方租赁甲方位于昆山市千灯镇季广中路，甲方厂区内东向位置，面积4032㎡的厂房，厂房性质为工业用厂房；乙方预先支付2000000元给甲方，甲方负责按规划要求建设厂房，完工后租赁给乙方使用，2000000元预付金当作乙方前三年的租赁费用，扣除乙方应缴纳的租赁费后，甲方每年按8%的利率计息给乙方，多退少补；甲方应在施工许可证通过审批的前提下，按照国家相关法律进行安全施工，在允许的情况下，一年之内必须完工并验收合格，如果因甲方的原因导致无法施工，所有责任由甲方负责，如果是乙方的责任由乙方负责；租赁期限为12年（具体租赁时间以交房之日起计算）；在本合同生效之日起7日内，乙方需交付300000元定金给甲方，甲方向当地政府部门进行土地规划报批，甲方厂区规划获政府批准后，乙方应在7日内再交付170万元定金给甲方，甲方开始着手厂房建设工作，力争在3个月内动工建设；厂房使用权租赁费第一年至第三年为168元/㎡/年，第四年至第六年租赁费为181.44元/㎡/年，第七年至第九年租赁费为195.96元/㎡/年，第十年至第十二年租赁费为211.64元/亩。关于“合同解除”，双方约定乙方无故不交付或者不按约定交付租赁费达3个月以上、乙方使用承租的厂房从事违法活动的、租赁期间妨碍相邻土地行使正当权利的，甲方有权解除合同；甲方未按合同规定时间延迟交付厂房3个月以上的、因甲方责任迟延动工建设甲方在合同生效内6个月内仍没有动工建设的、甲方在合同生效后15个月内仍没有竣工验收的，乙方有权单方解除合同；违约方应于本合同提前终止或解除之日的前一日或之前向对方支付相当于年租赁费3倍的款项作为赔偿。合同还约定了其他权利义务。2015年6月25日，迪克森文具（昆山）有限公司（乙方）与卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司（甲方）签订《厂房租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：一、增加消防喷淋系统，该工程变动很大，涉及到设计变更，增加消防喷淋设备、增加防火栓、增加消防水池和泵房，以下简称消防喷淋工程，乙方同意因上述变更设计图纸所产生的费用由乙方承担；二、乙方负责上述消防喷淋工程的建设工程，费用100%由乙方承担：安装喷淋设备、增加防火墙、消防应急水池及泵房用乙方公司内现有的设施；乙方负责取得该项目验收合格证；三、因乙方原因，导致工程延期，或无法取得验收合格证，责任100%由乙方承担；乙方进行增加消防喷淋工程过程及验收需要甲方配合，甲方需无条件配合，所需费用100%由乙方承担；四、乙方租赁到期后，乙方所加建设的消防喷淋系统及其附属物属甲方所有（除去乙方公司内现有的消防以及泵房外），续租等其他条款与迪克森文具（昆山）有限公司合同相同；五、因需要增加喷淋系统的原因，导致原合同付款暂停，经过双方协商同意2015年6月30日前乙方支付甲方200000元，2015年7月30日前乙方支付甲方500000元，2015年8月30日前乙方支付甲方500000元，2015年9月30日前乙方支付甲方500000元；六、甲方承诺乙方在2015年9月前开始施工建设，否则乙方付款期限相应顺延；七、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力；八、本协议自双方签字盖章之日起生效。迪克森文具（昆山）有限公司于2014年6月30日支付卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司300000元，2015年6月26日支付200000元，2015年7月29日支付卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司500000元，2016年4月14日支付卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司1000000元。2017年8月10日，迪克森文具（昆山）有限公司（发包单位、甲方）与南通天一消防工程有限公司（承包单位、乙方）签订《消防工程施工合同》，约定由乙方承包甲方租赁的卡内基1#厂房内安装室内喷淋及报警系统，承包方式为包工、包料、包消防验收通过，工程总价510000元，包含乙方负责开具11%增值税专用发票，甲方支付工程总价的30%预付款（153000元）后进场施工，乙方施工完成后，甲方支付工程总价的30%（153000元），消防部门验收合格通过并取得相关文件资料后甲方支付工程总价的35%（178500元），剩余5%作为工程质保金于两年质保期满后一次性付清。工程期限为30天（从甲方付给乙方预付款后次日开始进场施工），乙方须在完工后20天内完成消防报验通过。合同还约定了其他权利义务。迪克森文具（昆山）有限公司于2017年8月11日向南通天一消防工程有限公司支付了预付款153000元，于2017年9月28日支付了153000元，于2018年1月15日支付了178500元，南通天一消防工程有限公司于2018年1月22日开具了相应的增值税专用发票。2017年12月21日，昆山市公安消防大队对卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司申报的1号仓库、泵房消防水池建设工程验收备案。2018年4月18日，卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司1#仓库及泵房水池经测量，1#仓库建筑面积为4100.91㎡，泵房水池面积为632.49㎡，合计4733.4㎡。另查明，2018年7月1日，迪克森文具（昆山）有限公司向卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司发送律师函，要求卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司在接到函件后15日内完成竣工验收并交付给迪克森文具（昆山）有限公司使用，如逾期不履行迪克森文具（昆山）有限公司将解除双方签署的原合同及补充协议，并要求退还预付款2000000元及承担迪克森文具（昆山）有限公司为加装消防喷淋设施工程设施产生的费用，同时要求卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司支付违约金2032128元并承担对员工造成的损失承担赔偿责任。该律师函通过EMS寄送至卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司工商登记住所地，函件被退回，迪克森文具（昆山）有限公司通过微信向卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司法定代表人告知函件被退回，若卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司15天后不能交付使用迪克森文具（昆山）有限公司将直接起诉。卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司于2018年11月21日向迪克森文具（昆山）有限公司发送律师函，载明：迪克森文具（昆山）有限公司承租厂房已于2018年4月进行初步验收，并于2018年8月2日正式通过竣工验收，厂房已达成交付使用条件，双方代表亦早于2018年9月已确定迪克森文具（昆山）有限公司于2018年12月1日起正式入驻承租厂房。但迪克森文具（昆山）有限公司至今未与卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司协商确认合同履行事宜，现函告迪克森文具（昆山）有限公司在2018年11月30日前与卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司协商合同履行的具体事宜，否则卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司将解除上述厂房租赁合同书。该律师函迪克森文具（昆山）有限公司确认收到。再查明，迪克森文具（昆山）有限公司向原审法院提供增值税发票，拟证明因涉案厂房加装消防喷淋设施向昆山美拓斯五金机电有限公司购买材料花费52833元,支付日期为2018年7月6日。2018年12月11日，迪克森文具（昆山）有限公司与案外人安德鲁家具（昆山）有限公司签订《厂房租赁合同》，约定迪克森文具（昆山）有限公司自2019年1月5日起租赁安德鲁家具（昆山）有限公司名下位于昆山市的仓库，面积为3100㎡，期限为6个月，双方无异议每6个月自动延期生效，租赁用途为库房（用于堆放普通工业原辅材料），租金27元/月/㎡，月租金为83700元。租赁费实行先付后用，第一次在合同生效后3天内支付，并由承租方汇至出租方指定的账号。2018年12月12日，迪克森文具（昆山）有限公司又与案外人安德鲁家具（昆山）有限公司签订《厂房租赁合同》，约定迪克森文具（昆山）有限公司自2018年12月25日起租赁安德鲁家具（昆山）有限公司名下位于昆山市厂房，面积为1485.9㎡，期限为一年，租赁用途为库房（用于堆放普通工业原辅材料），租金36元/月/㎡，年租金为641904元。租赁费实行先付后用，第一次在合同生效后3天内支付，并由承租方汇至出租方指定的账号。迪克森文具（昆山）有限公司于2018年3月16日向安德鲁家具（昆山）有限公司转账83700元，于2017年4月10日转账316200元，于2018年4月28日转账167400元，于2018年7月13日转账502200元，于2017年9月28日转账502200元，于2019年1月3日转账1144104元。卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司向原审法院提交双方聊天记录拟证明双方就继续履行合同事宜进行磋商。2019年3月4日，卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司向原审法院提交“图纸变更说明”一份，载明：“根据卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司提交的2014年7月30日上报昆山市千灯镇建管所的规划全图显示，迪克森文具（昆山）有限公司所承租的1#厂房（新建）的规划用途为厂房，但因迪克森文具（昆山）有限公司的要求，卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司联系设计院于2015年11月完成了由厂房变更为仓库的手续，并把变更后的图纸重新上报昆山市规划局，原先迪克森文具（昆山）有限公司承租的1#厂房已经设计变更成了1#仓库…正是因规划变更导致了不确定性，补充协议才未约定具体的竣工日期…”。庭审中，迪克森文具（昆山）有限公司明确497万元的租金差价系按照35元/㎡/月（市场价格）减去原合同约定14元/㎡/月，按照5年主张。卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司在庭审中明确迪克森文具（昆山）有限公司的违约情形系迪克森文具（昆山）有限公司在2018年8月承诺于12月1日接收厂房，根据合同约定合同至交付厂房后起租，但迪克森文具（昆山）有限公司无正当理由拒不交接导致合同无法继续履行。以上事实，有房屋租赁合同书、厂房租赁合同补充协议、消防工程施工合同、发票、消防备案凭证、付款凭证、律师函、微信聊天记录、厂房租赁合同、短信聊天记录及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。原审法院认为：双方当事人签订的《厂房租赁合同书》（以下简称合同书）及《厂房租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。2014年6月25日双方签订的合同书约定迪克森文具（昆山）有限公司承租卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司房屋用作厂房，在合同书生效后6个月内动工建设，在合同生效后15个月内竣工验收。根据消防备案的系新建1号仓库、泵房消防水池建设工程，即房屋用途变更为仓库。双方于2015年6月25日另行签订补充协议，确认增加消防喷淋系统，费用由迪克森文具（昆山）有限公司承担，且约定因迪克森文具（昆山）有限公司原因导致工程延期的，责任由迪克森文具（昆山）有限公司承担，卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司承诺在2015年9月前开工建设，否则付款期限相应顺延。后迪克森文具（昆山）有限公司委托南通天一消防工程有限公司对涉案仓库安装室内喷淋及报警系统，并支付费用510000元，该消防系统于2017年12月21日经昆山市消防大队验收备案。卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司陈述涉案仓库于2018年8月2日竣工验收，原审法院认为，虽补充协议未约定竣工验收时间，但补充协议系对合同书内容的补充，关于竣工验收期限应当按照双方在合同书中关于“合同生效后15个月内”的期限扣除因迪克森文具（昆山）有限公司加装消防喷淋系统的时间予以确定。合同书生效时间为2014年6月25日，按照合同书应于2015年9月25日竣工。现双方于2015年6月5日以补充协议的方式确认加装消防喷淋系统，迪克森文具（昆山）有限公司于2017年12月21日完成消防备案验收，故卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司应于2018年3月21日之前完成涉案仓库的竣工验收，其于2018年8月2日完成验收已远远超出双方约定的合理期限，已经构成违约，迪克森文具（昆山）有限公司有权依约解除合同书及补充协议。关于合同书及补充协议解除的时间，迪克森文具（昆山）有限公司提供2018年7月6日向卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司法定代表人发送的微信聊天记录仅告知卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司要求支付库房否则将起诉，不能认定为解除合同的通知。卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司于2018年12月18日收到本案应诉材料，故合同书及协议书于2018年12月18日解除。合同解除后，因迪克森文具（昆山）有限公司未实际使用涉案仓库，卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司亦同意因合同解除返还迪克森文具（昆山）有限公司预付款2000000元，故原审法院确认卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司应当向迪克森文具（昆山）有限公司返还预付款2000000元。根据合同书约定，2000000元预付金当作迪克森文具（昆山）有限公司前三年的租赁费用，扣除迪克森文具（昆山）有限公司应缴纳的租赁费后，卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司每年按8%利率计息给迪克森文具（昆山）有限公司，多退少补，合同书及补充协议解除后，迪克森文具（昆山）有限公司要求卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司按照年利率8%支付已付款项的利息合理，原审法院予以确认。关于利息的计算，其中300000元自2014年6月30日起计算，200000元自2015年6月26日起计算，500000元自2015年7月29日起计算，1000000元自2016年4月14日起计算，均计算至2018年9月30日利息合计477844.45元。之后的利息，按照年利率8%的标准计算至卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司实际返还之日止。关于迪克森文具（昆山）有限公司主张的安装室内喷淋及报警系统花费的510000元，该费用由合同及相应的支付凭证予以证明，原审法院予以确认。卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司辩称同意回购迪克森文具（昆山）有限公司加装的喷淋设施，故对迪克森文具（昆山）有限公司该项诉请原审法院予以支持。此外，对于迪克森文具（昆山）有限公司主张的向昆山美拓斯五金机电有限公司购买电缆设备费用共计52833元，该费用系加装喷淋设施验收后产生的费用，无法确认与安装消防喷淋设施工程的关联性，故原审法院对该笔费用不予确认。关于迪克森文具（昆山）有限公司主张的租金差额，双方之间签订的《厂房租赁合同书》约定租赁面积为4032㎡，租赁期限为12年，第一年至第三年租金为677376元/年，第四年至第六年为731566.08元/年，第七年至第九年为790110.72元/年，第十年至第十二年853332.48/年。因卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司未按约交付厂房，迪克森文具（昆山）有限公司与案外人安德鲁家具（昆山）有限公司签订厂房租赁合同，其中1485.9㎡的厂房租金为641904元/年，租赁期限一年；3100㎡的厂房年租金为1004400元，租金期限六个月。且迪克森文具（昆山）有限公司于2019年1月3日向安德鲁家具（昆山）有限公司支付租金1144104元。现迪克森文具（昆山）有限公司主张计算5年的租金差价，原审法院按照双方约定的租赁面积4032㎡进行计算，5年的租金差价损失为3838965.84元。关于迪克森文具（昆山）有限公司主张的违约金，因卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司违约，迪克森文具（昆山）有限公司有权按照合同约定要求卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司支付违约金。合同约定违约金为年租赁费3倍，合同于2018年12月18日解除，租赁费并未实际产生，故原审法院参照第一年租金168元/㎡计算，该期间的租金3倍金额为2032128元（168元×4032㎡×3）。因迪克森文具（昆山）有限公司主张的违约金过高，原审法院予以调整，违约金金额原审法院确认为1151689.75元，故租金损失及违约金合计4990655.6元。因卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司未按约向迪克森文具（昆山）有限公司交付厂房，现卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司反诉诉称迪克森文具（昆山）有限公司拒不接收厂房存在违约没有事实依据，卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司提供的聊天记录仅能证明双方磋商过程，但未就涉案房屋租赁、交付等达成一致意见，故对于卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司反诉要求迪克森文具（昆山）有限公司支付违约金的主张原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、双方当事人于2014年6月25日签订的《厂房租赁合同书》、2015年6月25日签订的《厂房租赁合同补充协议》于2018年12月18日解除。二、卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司于本判决生效后十日内返还迪克森文具（昆山）有限公司预付款2000000元及支付利息477844.45元（暂计至2018年9月30日，之后的利息，以2000000元为基数，自2018年10月1日按照年利率8%计算至卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司实际支付之日止）。三、卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司于本判决生效后十日内返还迪克森文具（昆山）有限公司加装消防喷淋工程设施费用510000元。四、卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司于本判决生效后十日内支付迪克森文具（昆山）有限公司违约金及租金损失共计4990655.6元。五、驳回卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司全部反诉诉讼请求。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入迪克森文具（昆山）有限公司指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号为：3220198643605151526032697）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费82148元，保全费5000元，合计87148元，由迪克森文具（昆山）有限公司负担14507元，由卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司负担72641元。反诉案件受理费11668元，由卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司负担。其中，迪克森文具（昆山）有限公司预交的案件受理费72641元，原审法院予以退还，卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司应当负担的14507元缴纳至原审法院。拒不交纳诉讼费的，将依法强制执行。上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司在二审中提供的证据材料有:证据1、余章军和雷国强的微信聊天记录一份，证明双方当事人在工程竣工验收后进行协商，雷国强提出因其公司租赁了安德鲁公司的厂房，希望双方之间的房屋租赁从2018年12月1日起租；证据2、王国强和倪胜利的通话录音一份，证明由于迪克森文具（昆山）有限公司使用了不合格的电缆，导致第一次水电验收没有通过；证据3、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证各一份，证明由于迪克森文具（昆山）有限公司要求将厂房变更为仓库，卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司直到2016年8月才取得施工许可；证据4、昆山市住房和城乡建设局关于卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司绿化验收的批复、防雷（静电）装置竣工检测报告、线路（设备）绝缘电阻检测报告各一份，证明消防工程验收后还有很多其他手续未办理；证据5、单位工程竣工验收通知书一份，证明其于2018年7月24日收到竣工验收的通知；证据6、竣工验收备案表一份，证明涉案工程于2018年8月2日竣工验收完毕；证据7、建筑设计防火规范一份，证明厂房和仓库的设计标准完全不同；证据8、昆山公安消防的现场执法照片，证明消防工程未按照图纸施工，导致消防验收不合格；证据9、《消防工程施工合同》、图纸、付款凭证、发票和确认单各一份，证明其根据公安消防部门的整改要求另行委托消防工程公司整改，支出费用14万元，该部分费用应当从消防喷淋工程费用51万元中扣除，另消防工程至今未能取得消防合格证，原审判决认定消防工程于2017年12月21日竣工验收，并进而认定上诉人公司应当在2018年3月21日竣工验收是错误的。被上诉人迪克森文具（昆山）有限公司的质证意见为：证据1真实性认可，但这仅仅是双方磋商的过程，并未形成书面意思表示。当时我公司已经向对方邮寄了解除租赁合同的律师函，正是由于对方迟迟不交付租赁房屋，我公司才向安德鲁公司租赁场地；证据2真实性不予认可，即使属实也无法证明系我公司使用了自行购买的电缆导致水电验收没通过，从而导致工期的延误；证据3真实性认可，但是证明对象错误，建设工程规划许可证的签发日期为2015年12月28日，而建设工程施工许可证却在2016年8月4日签发，正常情况下施工许可证应在取得规划许可证后的一个月内即可签发，而上诉人却在规划许可取得7个多月后方取得施工许可；证据4真实性认可，但是与本案无关；证据5真实性认可；证据6真实性认可，但施工许可证显示开工日期是2016年8月4日，按照施工期限214天，卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司应当在2017年3月6日前完成竣工验收并交付；证据7真实性、关联性均不予认可；证据8真实性和关联性均不予认可，照片较为模糊，无法辨认是否是消防部门人员也无法证明是在案涉的1号厂房中，更无法证明是在进行执法活动，况且对方并未提供任何整改通知书之类的执法文件加以辅证，故不能证明消防验收不合格。涉案的厂房已经于2017年12月21日完成消防备案验收，上诉人所谓的被上诉人未按图纸施工，导致消防验收不合格的说法纯属无稽之谈。2017年12月21日完成验收备案至今已近三年，并且该厂房自始至终一直由上诉人控制，不排除其在完成验收备案后对场地内的设备进行过移位、改动或者有不当使用、自然损耗等因素；证据9均是复印件，对其真实性、关联性和证明目的均不予认可。《消防工程施工合同》的工程金额为14万元，但实际开票金额仅为10万元，而付款凭证却又为5万元，既不符合合同约定，也不符合常理，即使证据属实也不能达到其证明目的。本院认为上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司提供的证据1、证据3、证据4、证据5、证据6，迪克森文具（昆山）有限公司对于其真实性予以认可，本院同样予以认定，但是证据1仅能反映双方工作人员磋商、沟通的过程，双方未就相关事项明确达成一致意见，故无法达到其证明目的；证据3、证据4、证据5、证据6依法应当予以采信。证据2、证据7、证据8因迪克森文具（昆山）有限公司不予认可，且上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司无法说明证据2中通话双方的身份，证据7仅是规范性文件，与待证事实之间缺乏直接的关联性，证据8、证据9均系复印件，真实性无法核实，故本院依法不予采信。被上诉人迪克森文具（昆山）有限公司二审中未提供新证据。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《厂房租赁合同书》、《厂房租赁合同补充协议》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据案涉《厂房租赁合同书》2.2条的约定,“甲方应在施工许可证通过审批的前提下，按照国家相关法律进行安全施工，在允许的情况下，一年之内必须完工并验收合格，如果因甲方的原因导致无法施工，所有责任由甲方负责，如果是乙方的责任由乙方负责”，同时结合《厂房租赁合同书》中其他条款关于“甲方未按合同规定时间延迟交付厂房3个月以上的、因甲方责任迟延动工建设甲方在合同生效内6个月内仍没有动工建设的、甲方在合同生效后15个月内仍没有竣工验收的，乙方有权单方解除合同”的约定，应当认定双方对于一方可以解除合同的条件作出了明确的约定，解除合同的条件成就时，当事人可以行使约定的解除权。双方当事人于2015年6月25日签订的《厂房租赁合同补充协议》虽然对于《厂房租赁合同书》的部分内容进行了变更，但是亦同时明确“续租等其他条款与迪克森文具（昆山）有限公司合同相同”，因《厂房租赁合同补充协议》未涉及到竣工验收期限、租赁物交付期限和约定解除权等条款，根据合同文义的通常理解，前述事项仍然应当受《厂房租赁合同书》条款内容的拘束。涉案的房屋在建造过程中，于2016年8月4日取得建筑工程施工许可证，但是上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司直到2018年8月2日才最终通过竣工验收，已经远远超过自取得建筑工程施工许可证1年内，或者合同生效后15个月内通过竣工验收的期限，《厂房租赁合同补充协议》增加了迪克森文具（昆山）有限公司负责施工的消防喷淋系统，但是即使扣除迪克森文具（昆山）有限公司的施工期限，上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司仍然未能在约定期限及合理期限内履行其合同义务，故原审法院认定卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司的行为构成违约，且双方约定的合同解除条件已经成就，具备事实和法律依据，应属正确、合理。卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司二审主张《厂房租赁合同补充协议》中未约定竣工验收期限，迪克森文具（昆山）有限公司逾期施工且拒绝接收房屋构成违约等理由，因其未提供合法、有效的证据证明，本院二审碍难采信。根据案涉《厂房租赁合同书》的相关约定，一方违约导致合同提前终止或解除的，违约方应当向对方支付相当于年租赁费3倍的款项作为赔偿，该条款属于约定违约金的性质。本案中被上诉人迪克森文具（昆山）有限公司虽然提供了其与案外人安德鲁公司签订的厂房租赁合同,证明其因卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司违约产生了租金差价损失,但是其和安德鲁公司协商确定的租金价格是否合理,受当事人谈判缔约能力、市场环境、房屋地段和装修状况等诸多方面因素的影响，原审法院简单根据两份租赁合同的租金单价差额认定迪克森文具（昆山）有限公司的损失金额并不准确，其判决支持迪克森文具（昆山）有限公司主张的5年时间的租金差额也缺乏合理依据。双方当事人约定的违约金数额为约定年租赁费3倍的款项,存在明显过高的情形,被上诉人迪克森文具（昆山）有限公司在本案诉讼中未能举证证明其实际损失的金额，而且其自身也存在怠于行使权利,导致损失一定程度扩大的行为，故本院综合考虑本案案情，酌情判令上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司应当向被上诉人迪克森文具（昆山）有限公司支付违约金500000元。原审判决对于违约责任的处理认定错误，本院依法予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但是适用法律错误，导致判决结果不当，二审依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初20139号民事判决主文的第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初20139号民事判决主文的第四项及诉讼费负担部分；三、上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人迪克森文具（昆山）有限公司违约金500000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费82148元，保全费5000元，合计87148元，由迪克森文具（昆山）有限公司负担29049元，由卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司负担58099元。一审反诉案件受理费11668元，由卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司负担。二审案件受理费82148元，由上诉人卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司负担41074元，由被上诉人迪克森文具（昆山）有限公司负担41074元。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年十一月三十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。