福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初2741号 原告：泉州市联成物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街中国银行南侧联成大厦**。 法定代表人：张季平，总经理。 委托诉讼代理人：何金星，男，该公司员工。 被告：胡铭斌，男,1992年1月4日出生，汉族，户籍地福建省德化县，现住福建省泉州市洛江区。 原告泉州市联成物业管理有限公司（以下简称“联成物业公司”）与被告胡铭斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告联成物业公司的委托诉讼代理人何金星、被告胡铭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决胡铭斌立即支付自2016年1月起至2019年6月拖欠的物业管理费3832元并按年利率24%计算自2019年7月1日起至实际付款之日止的滞纳金，暂计至起诉时为919元；2.判决胡铭斌支付2016年1月起至2019年6月拖欠的公摊水电费336元；3.本案诉讼费由胡铭斌承担。庭审过程中，联成物业公司变更第1项诉讼请求为：判决胡铭斌立即支付自2016年1月起至2019年6月拖欠的物业管理费3832元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算自2019年9月1日起至实际付款之日止的滞纳金。事实和理由：胡铭斌是泉州市洛江区××开发区××花园××号楼××室。联成物业公司与胡铭斌签订《物业管理服务协议书》，约定住宅按建筑面积1元/m2收取物业管理费，每月8日前缴纳，逾期缴费的，应自逾期之日起按每日3‰缴纳滞纳金。胡铭斌自2016年1月起便无故拖欠物业管理费，截止2019年6月，胡铭斌已经拖欠物业管理费3832元及公摊水电费336元。 胡铭斌辩称，联成物业公司所说无故拖欠物业费是不存在的，第一年胡铭斌是有交的，后来因为物业管理不到位，才没有继续交。家里是卖电动车的，部分电动车放在地下室，当时有7部电动车的电池被挖走。约有40把雨伞，是大把的放在店门口的遮阳伞，太大了拿不上去，电梯也上不去，所以放在楼梯间，丢了12把。丢掉的东西数额已达6000多元，招聘的保安都在50岁以上。业主搬进去之后，地下车库的灯大部分是不亮的，需要拿手机照明到电梯处，这完全影响到业主的安全。小区有多户业主被盗窃。物业存在消防安全隐患，危及到业主安全，如起火后消防栓没有水，有火警需要消防车开进来用消防车里的水来灭火。小区的安全通道有车停放，有些还停在草坪上。该物业多次被通报批评电梯安全存在隐患。对于物业公司起诉的数额，胡铭斌没有详细算，具体时间段也记不清了，要求只负担公摊水电费，物业费不交，因为物业公司没有履行职责。 本院经审理认定事实如下：2013年10月8日，胡铭斌向泉州诚源房地产有限公司购买泉州市洛江区××开发区××花园××号楼××室住宅，该套房建筑面积为91.24ｍ2。2014年9月9日，胡铭斌办理了交房手续，并与联成物业公司签订《物业管理服务协议书》。协议约定：物业管理服务费高层住宅每月按建筑面积1元∕ｍ2收取，公共综合管理服务费未计入的共用设施设备运行能耗费用按实向相应的业主或物业使用人收取。物业管理服务费每月交纳一次，收费时间为每月8日之前，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。联成物业公司于2019年6月底结束对××花园城小区的管理。胡铭斌自2016年1月至2019年6月未交纳物业管理费等费用。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。胡铭斌作为××花园城×号楼××室业主，应按《物业管理服务协议书》的约定向联成物业公司交纳物业费。××花园城×号楼××室的建筑面积为91.24m2，按每月1元∕m2的标准计算，每月应缴91.24元。胡铭斌自2016年1月至2019年6月应交纳物业费3238.08元（91.24m2×1元/m2×42个月），但未交纳。现联成物业公司主张胡铭斌应支付尚欠物业费3238元，予以照准。双方签订的《物业管理服务协议书》中约定物业服务费每月8日之前交纳及逾期交费按每天3‰交纳滞纳金，因该滞纳金计算标准超过法律规定，现联成物业公司在庭审过程中调整为自2019年9月1日起至实际付款之日止以尚欠物业管理费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算滞纳金的诉求，符合法律规定，予以支持。联成物业公司要求胡铭斌按固定标准交纳公摊水电费336元，胡铭斌在庭审过程中表示无异议，予以照准。胡铭斌称联成物业公司未履行职责，并提供地下室电动车停放照片、小区火灾照片、闽南网2016年12月30日联成物业公司因基本服务制度、园林绿化养护、环境卫生保洁等问题被通报批评情况、网上福建省质量技术监督局对××花园城小区电梯检验不合格的通告，欲证明联成物业公司管理不到位的情况。联成物业公司对照片予以否认，对通报问题提出非涉案小区且已进行整改、对电梯通告问题提出已整改。从胡铭斌的陈述与证据，可以从侧面反映出该公司在管理小区时确存在瑕疵。业主可以要求物业公司采取补救措施，或者通过业主委员会责令物业公司整改乃至更换物业服务企业，而不能直接拒交物业费。因此胡铭斌的答辩、举证不足以成为支持其不交纳物业管理费的理由。物业服务具有公众性，它的价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升。希望通过本案诉讼，小区服务单位在服务过程中收到业主的反映或投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。而小区业主应依约及时向物业服务单位交纳各项物业服务费用，避免服务单位因资金周转不畅降低服务质量而损害小区全体业主的共同利益，促进服务单位良性运作、提升物业服务管理水平，为创建和谐小区多做贡献。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 胡铭斌应在本判决生效之日起十日内支付泉州市联成物业管理有限公司自2016年1月起至2019年6月止的物业费3832元、公摊费用336元及逾期交费滞纳金（以3832元为基数，自2019年9月1日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元,减半收取计25元，由胡铭斌负担。 本判决为终审判决。 审判员  孙玫芳 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  王 利 速录员  李志伟 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。