江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初4963号原告：句容华洲房地产开发有限公司，住所地句容市华阳街道华阳东路都市晴园****。法定代表人：刘森峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘汉辉，男，系该公司法务。被告：钱春艳，女，1975年3月10日生，汉族，住南京市栖霞区。原告句容华洲房地产开发有限公司（以下简称为华洲公司）与被告钱春艳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告华洲公司委托诉讼代理人刘汉辉，被告钱春艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华洲公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即按装修现状腾退原告所有的仙林翠谷北区商品房；2、要求被告支付占用房屋期间的使用费（自2018年10月26日起至实际返还房屋之日止，按2400元每月的标准计算支付）；3、要求被告向原告支付占用房屋期间的电费419元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月24日签订编号为2277084的《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告所有的仙林翠谷北区商品房，总价3201864元。原告于2018年3月31日向被告交付房屋，被告于同日入住该房屋。后经双方协商一致，于2018年10月10日签订了《终止协议书》，约定上述《商品房买卖合同》终止，原告向被告返还购房款，案涉房屋归原告所有，原告可另行处分该商品房。后原告于2018年10月25日将购房款3201864元退还被告，但被告一直未向原告返还房屋，原告多次催促亦无果。被告钱春艳辩称，原告未向被告返还全部应付款项，如物业费、预摊公摊费、购房款利息等，在原告未结清欠款前被告拒绝返还房屋。且被告并未在案涉房屋内居住，不应产生电费，原告也无证据证明其代被告缴纳了电费。当事人围绕其诉请依法提交了证据。本院依法组织当事人进行质证。本院经审理认定事实如下：2016年8月24日，原告华洲公司与被告钱春艳签订编号为2277084的《商品房买卖合同》一份，约定钱春艳购买华洲公司所有的位于句容市商品房，该房屋建筑面积179.88平方米，房屋总价3201864元，付款方式为银行按揭分期付款。办理房屋交付手续时，华洲公司代收了物业专项维修基金4497元。后钱春艳对该房屋进行了装修并入住。钱春艳入住该房屋后，认为该房屋价格过分高于同期同户型房屋价格，遂与华洲公司沟通，要求调换购买仙林翠谷北区45幢101号房，双方经协商后于2018年10月10日签订了《终止协议书》一份，约定：一、双方签订的编号为2277084的商品房买卖合同于本协议生效时终止；二、钱春艳已向华洲公司支付了房价款3201864元，此款由华洲公司退还给钱春艳；三、钱春艳已向华洲公司支付了各项税费，原单位22幢103室房所交一年物业费剩余费用转移至新单位45幢101号房，原单位所交公共维修基金4497元华洲公司予以退还；四、钱春艳购买的22幢103室房的所有权属于华洲公司，在本协议生效之日起华洲公司有权另行处分该商品房。双方并对其他事项作了约定。2018年10月25日，华洲公司向钱春艳退还购房款3201864元，钱春艳向华洲公司支付45幢101号房的购房定金10万元、首期楼款90万元、二期楼款1864元，合计支付1001864元。2019年1月21日，钱春艳与华洲公司签订《商品房买卖合同》一份及附件，约定：一、钱春艳购买仙林翠谷北区45幢101号房，该房屋建筑面积191.53平方米，价款为3201864元，付款方式为银行按揭分期付款，钱春艳须在2019年1月21日前支付1001864元，在2019年4月21日前支付220万元；二、华洲公司应在2019年4月28日前将经验收合格的商品房交付给钱春艳；三、买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，买受人并需按累计应付款的15%支付违约金。双方并对其他事项均作了约定。2019年4月，钱春艳将220万元贷款资料交予华洲公司工作人员，并由华洲公司转交至中国银行句容支行。但220万元贷款一直未能进入华洲公司银行账户，华洲公司也未向钱春艳交付房屋。后钱春艳要求退房，双方经协商无果，华洲公司于2019年10月14日向本院提起诉讼，要求：1、判令解除华洲公司与钱春艳于2019年1月21日签订的商品房买卖合同；2、要求钱春艳支付违约金480279.6元；3、诉讼费用由钱春艳负担。对此，钱春艳提出反诉请求：1、判令解除华洲公司与钱春艳于2019年1月21日签订的商品房买卖合同；2、要求华洲公司赔偿各项损失共计592400元（其中24个月的房贷273600元、装修款15万元、22幢103室及45幢101号房屋四年首付款利息14万元、12个月的房租费28800元）；3、要求华洲公司退还22幢103室的维修基金4497元、物业费6475.68元、预摊公摊费1000元；4、反诉费用由华洲公司负担。本院经审理于2020年4月3日作出（2019）苏1183民初7031号民事判决：一、确认华洲公司与钱春艳于2019年1月21日签订的商品房买卖合同于2019年12月31日解除；二、华洲公司于本判决生效后十日内退还钱春艳购房首付款1001846元及利息（以1001864元为基数，自2018年10月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、华洲公司于本判决生效后十日内支付钱春艳损失207370元；四、华洲公司于本判决生效后十日内退还钱春艳公告维修基金4497元；五、驳回华洲公司的其他诉讼请求；六、驳回钱春艳的其他反诉诉讼请求。华洲公司及钱春艳在上述判决作出后均未提起上诉。该判决生效后，华洲公司履行了判决确认的付款义务。但钱春艳经多次催告，至今未向华洲公司腾退仙林翠谷北区房屋。2020年9月23日，华洲公司向本院提起诉讼，要求判如所请。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同一份、期楼收楼通知书一份、物业及资料移交书一份、入住登记表一份、终止协议书一份、退款申请表一份、中国银行国内支付业务付款回单一份、（2019）苏1183民初7031号民事判决书一份、房屋返还告知函及邮寄记录一份，以及原、被告的相关庭审陈述等在卷予以证实。本院认为，原告华洲公司与被告钱春艳签订的《终止协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反我国法律规定及其他强制性规定，依法应认定为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，原、被告双方均应严格履行合同义务。该《终止协议书》明确约定仙林翠谷北区房屋的所有权属于原告华洲公司，在《终止协议书》生效之日原告华洲公司有权另行处分该房屋，现被告钱春艳拒绝向原告腾退该房屋，其占用的行为侵犯了原告合法的财产权益，在原告华洲公司已依法补偿被告钱春艳装修损失的情况下，被告钱春艳应按装修现状向原告腾退该房屋。被告钱春艳辩称原告尚有款项未能给付，本院认为，被告在庭审中陈述的原告华洲公司拖欠的费用，均已在（2019）苏1183民初7031号案件中提出过反诉主张，本院也对钱春艳的反诉主张作出了生效判决，根据一事不再理的原则，钱春艳以华洲公司拖欠费用为由提出抗辩于法无据，本院不予采纳。关于原告要求被告自2018年10月26日起支付房屋占用使用费的诉请，本院认为，原、被告虽然于2018年10月10日签订了《终止协议书》，原告华洲公司也于同年10月25日退还了被告的购房款，但关于被告的装修损失、利息损失、维修基金等问题双方并未达成一致，争议不断，最终以诉讼方式才得以处理，故不能以原告退还房款时间作为被告占用房屋的起算时间，且原告主张的占用费标准缺乏佐证，本院对原告华洲公司该项诉请不予支持。关于电费的诉请，因原告仅提交了一份代缴水电费的截图打印件，既无原件核对，又无其他证据佐证，故本院对该项诉请不予支持。综上，原告华洲公司的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告钱春艳于本判决生效后十日内按装修现状向原告句容华洲房地产开发有限公司腾退仙林翠谷北区商品房；二、驳回原告句容华洲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，减半收取535元，由被告钱春艳负担（被告于本判决生效后十日内将此款缴纳至本院，原告预交的案件受理费本院予以退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  赵剑岚二〇二〇年十一月二十六日书记员  张 旻