广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执异42号 案外人(异议人):陈美云，女，汉族，现住广东省江门市。 委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈华生，广东华法（江门）律师事务所实习律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市越秀区东风东路**东峻广场********。统一社会信用代码：91440000722467796X。 法定代表人：陈明。 委托诉讼代理人：吴萍欢，广东弘新君睿律师事务所律师。 被执行人：胡健南，男，汉族，1967年4月17日出生，住广东省江门市蓬江区。 被执行人：李凤彩，女，汉族，1968年10月3日出生，住广东省江门市蓬江区。 被执行人：孔艳婷，女，汉族，1987年4月1日出生，住广东省深圳市盐田区。 被执行人：陈锦旋，男，汉族，1962年12月28日出生，住广东省江门市蓬江区。 被执行人：卢宝茹，女，汉族，1963年1月20日出生，住广东省江门市蓬江区。 被执行人：江门市南昌贸易有限公司。住所地：广东省江门市潮连青年路。住所地：广东省江门市潮连青年路：914407007545495504。 法定代表人：孔艳婷。 被执行人：江门市南昌企业（集团）有限公司。住所地：广东省江门市潮连青年路。住所地：广东省江门市潮连青年路芝山码头侧03617666355Y。 法定代表人：陈锦旋。 本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城公司）与被执行人胡健南、李凤彩、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹、江门市南昌贸易有限公司（以下简称南昌公司）、江门市南昌企业（集团）有限公司（以下简称南昌集团）金融借款合同纠纷一案［执行案号：（2020）粤07执312号］过程中，案外人陈美云向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月17日举行了公开听证。案外人陈美云及其委托诉讼代理人甘明达、陈华生，申请执行人长城公司的委托诉讼代理人吴萍欢到庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人陈美云提出异议称，请求：1.对被执行人南昌集团名下的位于江门市蓬江区农林横路34号之六首层的粤房地权证江门字第××号和江门市蓬江区农林横路26、30、32、34号第二层的粤房地权证江门字第××号的房产（以下简称涉案房产）进行带租约拍卖。2.请求确认陈美云对上述涉案房产享有优先购买权。事实和理由归纳如下：2009年7月1日与2009年9月30日，陈美云与南昌集团签订了《铺位租赁合同》，租赁了涉案房产。涉案房产的相关租赁信息均未在此次强制执行过程中以及网络询价报告中有所反映。根据江门中院作出的生效《民事判决书》，就案涉房产，南昌集团与申请执行人长城公司是在2013年5月13日签订的《最高额抵押合同》及变更协议（综额10300910030-02）。根据《物权法》第一百九十条，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。陈美云均为在抵押合同订立前承租案涉房产，依法对上述案涉房产享有承租权。根据《合同法》第二百三十条、《城市私有房屋管理条例》第十一条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第一百一十八条的规定，陈美云对法院通过司法程序拍卖涉案租赁物在同等竞买条件下具有优先购买权。因此，陈美云恳请贵院对所反映的房产承租情况进行完善的审查，并支持陈美云提出的“带租拍卖案涉房产”的申请和对涉案房产的拍卖享有优先购买权。 案外人陈美云为证明其上述主张，向本院提交了如下证据：1.铺位租赁合同，证明陈美云与南昌集团在2009年7月1日和9月30日签订两份铺位租赁合同，目前上述两份合同仍在履行当中的事实。2.租赁前的现场图片；3.租赁后的现场图片，证明陈美云租赁的租赁物在租赁当时的现场情况及其承租后投入部分资金装修后的现状。4.2012年至2020年9月电费明细；5.2010年10月至2020年10月水费明细；6.2018年1月至2020年10月电费缴费微信截图，证明陈美云使用租赁物缴交水电费的情况。7.2010年8月至2015年4月租金收据，证明陈美云租赁期间向业主支付租金的情况。8.发票、非居民用户用水报表申请表、新装水表工程安装协议书、结算单、蓬江区旺角棋牌馆营业执照，证明陈美云取得租赁物开设蓬江区旺角棋牌馆的登记情况。9.情况说明（两份），证明陈美云在租赁合同履行期间，业主确定自2010年8月至2015年6月，双方一致同意按3000元/月标准支付两处租赁物租金的事实，以及自2015年7月至今，因经营环境变化、经营困难，业主同意免收陈美云租金的事实。10.农林横路26号二楼水表开户资料，证明陈美云在签订《铺位租赁合同》前，为能确保日后租赁的物业能办理民用水表，在2019年5月底前往办理水表开户手续的事实。11.客户抄表结算复核单，证明用电主管部门的文件证实2010年3月电费结算复核单上的联系人是陈美云的事实。12.个体户机读档案登记资料、个体工商户营业执照，证明蓬江区旺角棋牌馆成立日期为：2009年7月15日，经营者为陈美云，经营场所为：江门市农林横路34号—6的事实。 申请执行人长城公司辩称，陈美云在《带租拍卖申请书》中所述的相关情况缺乏事实和法律依据，其提出带租拍卖涉案房产及优先购买权的请求依据不充分。一、长城公司对陈美云提供的2009年9月30日《铺位租赁合同》以及相应租金收据的真实性与合法性严重存疑，这些文件均是可以事后制作的材料，且陈美云无法提供上述房产租赁备案登记的相关材料，更不能证明在涉案房产2010年7月19日办理抵押登记之前，已经由陈美云承租并向被执行人交付租金的事实。二、陈美云提供电费发票以及水费单所记载的时间均在涉案房产办理抵押登记之后，即便陈美云提交的上述缴费单据是真实的，该租赁关系也不得对抗广发银行江门分行己登记在先的抵押权。合同约定的租金以及合同约定租赁期限也是超过20年，根据合同法有关规定，租赁合同的租赁期限超过20年为无效。针对陈美云主张其享有优先购买权的意见，长城公司认为其主张享有优先购买权的前提是其签订租赁合同是在涉案房产办理抵押登记之前，而且该租赁合同是合法有效的。但现有的证据显示异议人陈美云提供的证据不能证明其签订的租赁合同以及实际占有涉案房产是在涉案房产办理抵押登记之前，所以其主张享有优先购买权应不予支持。 申请执行人长城公司为证明其上述主张，向本院提交了如下证据：1.粤房地证字江门字第××号房地产权证、粤房地证字江门字第××号房地产权证，证明涉案房产均于2010年7月19日已抵押给广发银行江门分行的事实。2.（2015）江中法民四初字第19号民事判决书；3.（2019）粤民终376号民事裁定书、生效证明，证明广发银行江门分行对涉案房产享有的抵押权已经被法院生效法律文书确认为合法有效的事实。4.（2019）粤民终376号民事裁定书，证明长城公司合法受让广发银行江门分行涉案债权，替代广发银行江门分行作为案件当事人的事实。 被执行人胡健南、李凤彩、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹、南昌公司、南昌集团未向本院提交书面答辩意见和证据。 本院查明，原告广发银行股份有限公司江门分行（以下简称广发银行江门分行）诉被告南昌公司、南昌集团、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹、李凤彩、胡健南金融借款合同纠纷一案，本院作出（2015）江中法民四初字第19号民事判决已发生法律效力。依该判决，第二项判令南昌公司应在判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金2500万元及相应利息给广发银行江门分行（借款期限内的利息按照双方在借据中约定的利息年利率7.8%和期限计算，借款期限届满后的利息按照双方约定的罚息年利率11.7%计算，计至判决规定的款项清偿之日止）；第三项判令陈锦旋、卢宝茹、孔艳婷对上述债务以5000万元为限承担连带清偿责任；第四项判令广发银行江门分行有权对李凤彩、胡健南、南昌公司、南昌集团提供的相关抵押房产在相应限额内享有优先受偿权（详见判决书）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费人民币169323元，保全费5000元，合计174323元由被告南昌公司负担，被告南昌集团、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹、李凤彩、胡健南以担保责任为限连带负担。后南昌集团提起上诉，在上诉过程中，广东省高级人民法院准许长城公司替代广发银行江门分行参与诉讼。2019年11月20日，广东省高级人民法院作出准许南昌集团撤回上诉的裁定。本院一审判决自撤回上诉裁定送达之日发生法律效力。 另查明，根据申请执行人的申请，本院于2020年5月25日立（2020）粤07执312号案执行。进入执行程序后，因涉案房产被新会法院于2019年3月6日查封，本院向新会法院发出（2020）粤07执312号之一商请移送函，将涉案房产移送至本院执行。2020年9月29日，本院作出（2020）粤07执312号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。2020年9月28日，案外人陈美云向本院提交了《带租拍卖申请书》，2020年11月2日，本院作出（2020）粤07执312号《通知书》，对案外人陈美云提出的带租拍卖的申请，不予采纳。 再查明，广发银行江门分行与南昌集团就涉案房产登记的最高额抵押确定期间为2010年5月25日至2020年5月24日。 本院认为，本案争议的焦点为案外人陈美云主张对涉案房产带租拍卖及享有优先购买权的请求是否成立。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可知，法律并不禁止将出租的财产抵押或者将抵押的财产出租，但在同一财产上同时存在租赁权和抵押权的情况下，两种权利形成的先后顺序不同，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人的效力不同。抵押人将已出租的财产设定抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，作为承租人的异议人陈美云提交的证据不能有效的证明其在涉案房产设立抵押登记前已与南昌集团签订合法有效的房屋租赁合同，并实际占有使用涉案房产。故陈美云与南昌集团签订的房屋租赁合同对抵押物的受让人不具有约束力。异议人陈美云请求涉案房产带租拍卖没有事实和法律依据，本院不予支持。 其次，对于异议人陈美云以在涉案房产设立抵押登记前就已签订合法有效的房屋租赁合同为由，请求在拍卖中确认其优先购买权的问题。由上可知，因异议人陈美云并不能提供有效的证据证明其签订的租赁合同在设定抵押登记前，故对于其提出的优先购买权的请求，本院也不予支持。 综上，案外人陈美云的异议请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人陈美云的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，如认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二〇年十一月二十二日 法官助理钟宏鹏 书记员李美茹