江苏省南通市通州区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏0612执异57号 案外人：南通华南建筑安装工程有限公司，统一社会信用代码91320600573822511U，住所地南通市崇川区。 法定代表人：张**，总经理。 委托诉讼代理人：季晓苏，南通市通州区中城法律服务所法律工作者。 异议人（被执行人）：南通市美奥商贸发展有限公司，统一社会信用代码91320600790879397W，住所地南通市。 法定代表人：周萍，总经理。 委托诉讼代理人：季晓苏，南通市通州区中城法律服务所法律工作者。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，统一社会信用代码9132010071624473XH，住所地南京市建邺区。 负责人：龚云兵，总经理。 委托诉讼代理人：蒋伟光，北京大成（南京）律师事务所律师。 被执行人：南通仁凯商贸发展有限公司（现名称为南通惠尔物业管理有限公司），统一社会信用代码913206026696173012，住所地南通市。 法定代表人：周萍，执行董事兼总经理。 被执行人：南通富尔杰实业有限公司，统一社会信用代码913206006849012208，住所地南通市。 法定代表人：王维忠，执行董事兼总经理。 被执行人：王永明，男，汉族，1976年10月1日生，住南通市通州区。 被执行人：单正馨，男，汉族，1962年7月21日生，居民身份证号码3206021962********，住南通市通州区金沙镇 金通大道1875号。 本院在执行中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达资产公司）申请执行南通仁凯商贸发展有限公司（以下简称仁凯公司）、南通市美奥商贸发展有限公司（以下简称美奥公司）、南通富尔杰实业有限公司（以下简称富尔杰公司）、王永明、单正馨金融借款合同纠纷一案中，案外人南通华南建筑安装工程有限公司（以下简称华南公司）、被执行人美奥公司向本院提出书面异议。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2017年3月22日，本院对中国建设银行股份有限公司南通通州支行（以下简称建设银行）诉被告仁凯公司、美奥公司、富尔杰公司、王永明、单正馨金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0612民初1120号民事判决：一、被告仁凯公司于本判决发生法律效力后十日内偿还原告建设银行借款本金11999909.97元并支付利息63512.46元（计算至2017年1月21日，含约期内利息41687.5元、逾期罚息21824.96元）及2017年1月21日起至实际还款之日的逾期利息（以12041597.47元为基数，按年利率5.4375%上浮50%计算）；二、被告王永明、单正馨对上述第一项判决确定的被告仁凯公司的还款义务承担连带责任；三、原告建设银行就上述第一项判决确定的被告仁凯公司的债务，对被告美奥公司所有坐落于南通市崇川区工农南路156号鑫乾国际广场B1101、B1103、B1104室国有土地使用权（房屋所有权证号：71148729，71148684，71150893）折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，但包括上述第一项判决确定的债务在内的AD1233-2016-15101号《最高额抵押合同》项下债务的优先受偿权总额以5144400元为限；四、原告建设银行就上述第一项判决确定的被告仁凯公司的债务，对被告富尔杰公司所有位于南通市永怡路860号东大好亿莱大厦502室、601室、7层房产（房屋所有权证号：110031344，110031347，110031343）折价拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但包括上述第一项判决确定的债务在内AD1233-2015-15103-2号《最高额抵押合同》项下债务的优先受偿权总额以15500000元为限。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 根据建设银行的申请，本院于2017年4月24日立案强制执行，案号为（2017）苏0612执1447号。在执行过程中，本院于2017年10月17日作出（2017）苏0612执1447号执行裁定：终结（2017）苏0612执1447号案件的执行。根据建设银行的恢复执行申请，本院于2018年10月16日立案恢复强制执行，案号为（2018）苏0612执恢840号。在执行过程中，本院于2019年10月8日作出（2018）苏0612执恢840号之一执行裁定：终结（2018）苏0612执恢840号案件的执行。 根据建设银行的恢复执行申请，本院于2019年10月28日立案恢复强制执行，案号为（2019）苏0612执恢1019号。在本案执行过程中，本院于2020年7月30日作出（2019）苏0612执恢1019号之五执行裁定：一、涤除第三人华南公司对被执行人美奥公司名下位于南通市崇川区工农南路156号鑫乾国际广场B1101、B1103、B1104室的租赁权。二、拍卖、变卖被执行人美奥公司名下位于南通市崇川区工农南路156号鑫乾国际广场B1101、B1103、B1104室不动产。 华南公司提出异议称，2013年11月华南公司（案涉房屋承租人）就与美奥公司（案涉房屋抵押人、出租人）签订了《办公用房租赁合同》，美奥公司也按租赁合同约定交付了案涉房屋，华南公司也投入巨资对案涉房屋进行了装修并入住，双方一直在履行租赁合同，因此在租赁合同没有解除和终止前华南公司的租赁权应当受到法律保护。首先，华南公司与美奥公司之间不存在任何关联关系，也不存在关联交易，因此可以排除相互串通。王永明在华南公司仅占0.0889%股权，无权决定公司的任何事务，其作为承租人的股东，并不能影响出租人的决策。王永明系仁凯公司的法定代表人，又不是美奥公司的法定代表人，且仁凯公司并不是案涉房屋的抵押人、出租人，故承租人与仁凯公司之间的关系微乎其微。其次，案涉房屋的租金是合理的。一是2013年华南公司租用案涉房屋时，其周边有很多空置的办公房，目前还有空置的，且案涉房屋地理位置更差；二是华南公司对案涉房屋进行了豪华装修，仅不可移动的硬装就高达1127000元，且约定租赁期满后均归属美奥公司所有，这就意味着实际租金成本远远高于租赁合同约定的金额；三是双方还约定了租金每3年递增5%，同时在2016年又由原约定的租赁4间（508.23平方米）变更为租赁3间（408.28平方米），相当于上调了租金。再次，华南公司与主债务人仁凯公司毫无关系，美奥公司在抵押前就已将案涉房屋出租给了华南公司，抵押权人在抵押登记前知晓并认可出租的事实。为此，华南公司向本院提交了下列证据材料：《办公用房租赁合同》、补充协议、房屋租赁补充协议（2016年1月19日、3月28日）、鑫乾广场B座1101—1104室装修合同、工程竣工决算说明及支付票据。请求：撤销南通市通州区人民法院（2019）苏0612执恢1019号之五执行裁定第一项，在租赁期内停止向受让人移交案涉房屋。 美奥公司提出异议称，美奥公司与华南公司之间的《办公用房租赁合同》早在2013年11月就已签订，且美奥公司已按合同交付了案涉房屋，华南公司投入巨资对案涉房屋进行了装修，因此双方已实际履行了租赁合同。美奥公司与华南公司之间不存在任何关联关系，美奥公司虽然属于本案被执行人，但不是主债务人，王永明、仁凯公司与美奥公司之间也不存在任何的关联。特别强调的是美奥公司将案涉房屋出租给华南公司是在抵押登记前3年，抵押权人当时是知晓此出租的事实并认可才办理的抵押登记。执行裁定以案涉房屋的租金较低作为涤除租赁权的理由不能成立，2013年出租案涉房屋时，考虑到周边有很多的空置房，加之案涉房屋地理位置更差、租赁期较长、承租人自行装修、当时的房价较低等因素，给予华南公司一定的租金优惠完全符合情理。何况双方还约定了每3年递增5%，同时在2016年又由原约定的租赁4间（508.23平方米）变更为租赁3间（408.28平方米），相当于上调了租金，美奥公司本着与其房屋空置没有一分钱租金收入还不如收到一点的想法将案涉房屋进行出租完全符合情理。美奥公司与华南公司所签订《办公用房租赁合同》第六条第3项约定美奥公司不得提前收回或转租给别人，因美奥公司原因造成华南公司无法办公，华南公司可按照评估的装修价格向美奥公司要求赔偿。据此，如果按案涉执行裁定涤除华南公司的租赁权，势必造成美奥公司向华南公司赔偿所租赁案涉房屋的装修费用并支付提前解除合同的违约金。本案中美奥公司仅仅是抵押担保人，不是主债务人，且美奥公司与华南公司无关联关系。为此，美奥公司向本院提交了《办公用房租赁合同》、房屋租赁补充协议（2016年1月19日、3月28日）等证据材料。请求：撤销南通市通州区人民法院（2019）苏0612执恢1019号之五执行裁定，在租赁期内停止向受让人移交案涉房屋。 另查明，在执行过程中，本院于2018年11月30日对美奥公司名下位于南通市崇川区工农南路156号鑫乾国际广场B1101、B1103、B1104室及国有土地使用权（房屋所有权证号：71148729、71148684、71150893）进行了查封。上述三处不动产系判决书确定的抵押物，抵押登记时间为2016年1月5日、2013年11月30日，美奥公司与华南公司签订《办公用房租赁合同》，将包括本案抵押物在内的南通市崇川区工农南路156号鑫乾国际广场B1101、B1102、B1103、B1104室出租给华南公司使用，该合同显示租赁期从2013年12月1日到2030年11月30日，租赁物建筑面积为508.23平方米，租金12000元每年（从第4年开始每3年递增5%）。2016年3月28日，美奥公司与华南公司签订房屋租赁补充协议，约定美奥公司将已出租给华南公司的鑫乾国际广场B1102室对外销售，自销售之日起B1102室不再租给华南公司使用，考虑到房租上涨等市场因素，原合同4间房屋租赁变更为3间房屋租赁，原年租金不予减少。2013年12月起，华南公司出资对原合同4间房屋进行了装修。在执行过程中，建设银行已将债权转让给了信达资产公司，本院责令被执行人限期履行法律文书确定的还款义务，但被执行人至今未履行。 本院认为，华南公司在案涉房屋被设定抵押、被查封之前已与美奥公司订立了租赁合同，且已实际占有使用。订立合同时约定的租金每年12000元，表面看似偏低，但结合当时的房价、案涉房屋的地理位置、房屋空置情况、租赁房屋由4间减少为3间、房屋租金递增、华南公司出资装修及装修硬件归美奥公司所有等因素，尚不能认定华南公司与美奥公司恶意串通，将案涉房屋以明显不合理的低价出租。现有证据也不能证明华南公司系被执行人的近亲属或关联企业。华南公司、美奥公司要求带租拍卖的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十一条、第十七条第（二）项的规定，裁定如下： 中止涤除华南公司对被执行人美奥公司名下位于南通市崇川区工农南路156号鑫乾国际广场B1101、B1103、B1104室的租赁权的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  王 忠 人民陪审员  纪汉平 人民陪审员  龚启兵 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  何宇伦