陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终3392号上诉人（原审被告）：李彦平，男，汉族，1978年7月13日出生，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区。被上诉人（原审原告）：榆林市绿源物业有限公司，住所地榆林市榆阳区火车站对面（普惠大楼**），统一社会信用代码：916*******49。法定代表人:李瑜，系该公司**。委托诉讼代理人:谢磊，男，汉族，1988年11月24日出生，现住榆林市榆阳区南郊延寿路**，系公司员工。上诉人李彦平因与被上诉人榆林市绿源物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省榆阳区人民法院（2020）陕0802民初3052号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人李彦平，被上诉人榆林市绿源物业有限公司的委托诉讼代理人谢磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李彦平上诉请求：1、撤销一审判决，在查清事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，被上诉人提交的与绿源小区业主委员会于2019年1月27日伪造的三份物业服务合同是无效的。根据物业管理条例、陕西省物业管理条例、陕西省物业管理条例实施细则规定，选聘和解聘物业服务企业由业主大会决定，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并提前向全体业主公告。业主委员会作出的决定损坏业主的合法权益，受损害的业主可以请求人民法院撤销。补签物业服务合同违反了上述法律规定，属于无效合同。2016年的《物业服务合同》中绿源小区业主委员会的法定代表人是田光玉，无权代表绿源小区业主委员会签订合同，可以证明案涉三份物业服务合同是伪造的。第二，被上诉人未依约向上诉人提供物业管理服务，本案被上诉人在原物业服务合同终止后，以无赖的方式懒着不走，强行提供服务，并在服务过程中殴打、谩骂、威胁、恐吓业主，限制上诉人及全体业主购买水电，乱收费。由此引发了无数次的群体上访事件，榆林市委、市政府、高新区管委会、沙河口办事处都有备案登记。被上诉人在明知电梯有安全隐患且没有进行日常维护的情况下，伪造电梯维保合同、电梯年检证明，损害了业主的利益。第三，原审对上诉人所提交的通知、证明、公示以无法与原件核对、被上诉人有异议为由，不予采信错误。对能够证明被上诉人在服务中存在乱收费、多收费、限制购买水电票据的事实不予认定错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十四条、民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以申请人民法院调查收集。被上诉人于2016年12月27日给绿源小区业主委员会的通知，因原件由被上诉人保管，所以上诉人无法收集核对。但是该通知在绿源小区大门口、各单元门口、通道口广泛张贴，小区业主基本上人人知道，且在原审中得到了被上诉人的认可，一审未认定该证据错误。绿源小区业主委员会于2017年10月17日给全体业主的通知，由于会议纪要原件在榆林市政府，上诉人根本无法调取，上诉人申请原审依职权调取，一审法院未予调取错误。被上诉人和绿源小区业主委员会的公示是在沙河口办事处的主持下达成的，一审法院不予认定错误。第四，一审判决多次出现计算错误及瑕疵。根据2016年、2017年、2018年《物业服务合同》计算：物业管理服务费分别为2044元、1752元、1752元，合计5548元；电梯运行费合计1460元；垃圾费合计90元；公用设施水、电公摊费分别为：270元、240元、240元，合计750元；三年费用共计为7848元。一审判决认定三年费用共计为8254元错误，两者相差406元。第五，一审判决适用法律错误，程序严重违法。上诉人认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十条规定，一审法院混淆了特别法与一般法的关系。第六，一审审理程序严重违法。开庭前未向当事人有告知有关诉讼权利及义务等，剥夺了上诉人的知晓权等。榆林市绿源物业有限公司答辩称，第一，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；第二，被上诉人与上诉人所在小区业主委员会补充签订的物业合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应当为有效，对于小区业主有约束力，被上诉人按约提供了服务，上诉人作为小区业主应当按照物业合同的约定缴纳物业费。第三，上诉人认为一审判决费用存在差额406元，是因为该费用是上诉人的地下室产生的费用。榆林市绿源物业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求被告立即向原告支付拖欠的物业服务费合计8254元；2、本案诉讼费用由被告承担。在审理中原告明确第一项诉讼请求为：1、请求被告支付拖欠的2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5953元、电梯运行费1461元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费750元，合计8254元。一审法院认定事实：被告李彦平系榆林市高新区绿源小区6号楼4单元301室的房主，该房屋建筑面积162.2平方米。2019年1月27日，原告榆林市绿源物业有限公司与榆林市高新区绿源小区业主委员会补签2016年度、2017年度、2018年度的物业服务合同，约定服务期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，相关费用的收费标准分别为：2016年物业管理费收费标准为1.05元/㎡/月，2017年、2018年物业管理收费标准为0.9元/㎡/月，电梯运行费一层免收，二层0.23元/平方米/月起步，每增加一层加0.02元；垃圾费为30元/年/户，2016年公用设施、水电等公摊费为130（含）平方米以上每户每年270元,2017年、2018年公用设施、水电等公摊费为130（含）平方米以上每户每年240元。合同还约定了其他事项。被告拖欠原告2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5953元、电梯运行费1461元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费750元，合计8254元。一审法院认为，榆林市高新区绿源小区业主委员会委托原告榆林市绿源物业有限公司对该住宅小区进行物业管理，并于2019年1月27日补签的2016年度、2017年度、2018年度的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对该小区业主均具有约束力。原告按约提供了物业服务，被告李彦平作为该小区业主，应当按照合同约定的收费标准支付物业费等费用。被告拖欠物业费等各项费用，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。故原告主张由被告李彦平支付拖欠的2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5953元、电梯运行费1461元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费750元，合计8254元的诉讼请求，因双方合同约定的收费标准未超出本市物价部门确定的公益性收费标准，对该项诉讼请求依法予以支持。被告李彦平对原告提交的物业合同有异议,但未提交证据证明该合同存在违法性的证据,予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：本判决生效后五日内，由被告李彦平支付原告榆林市绿源物业有限公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5953元、电梯运行费1461元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费750元，合计8254元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告李彦平负担。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，故本院予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点是案涉物业服务合同是否无效、被上诉人履行的合同义务是否到位、一审对于物业费等金额认定是否正确、一审是否存在程序违法的问题。上诉人上诉称2019年1月27日被上诉人与业主委员会补签的三份物业服务合同系无效合同。经审查，被上诉人提交的2017年、2018年的物业服务合同系在沙河路办事处的协调下，由李加垚代表榆林市高新区绿源小区业主委员会与被上诉人在2019年1月27日补签，被上诉人提交的2016年的物业服务合同也系沙河路办事处的协调下，由2016年的业委会主任田光玉在2019年1月27日补签，且被上诉人还向绿源小区业主委员会赔偿110万元的损失，可以证明补签合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。而李加垚的刑事案件是涉嫌职务侵占罪，并不能因此而否定补签合同的效力，而且田光玉、李加垚作为绿源小区业委会主任在签订合同前是否经过业主大会授权，属于绿源小区业委会与各业主之间的法律关系，该法律关系并不属于本案审查范围，上诉人主张合同无效不能成立。上诉人上诉称被上诉人未按合同约定履行物业服务义务。经审查，关于上述物业服务合同是在上诉人所在小区业主与被上诉人发生矛盾后，由沙河路办事处协调下签订，主要为了化解小区业主与物业公司的矛盾，被上诉人在合同履行中确实存在瑕疵，但并不属于合同法中的根本违约，上诉人不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，被上诉人作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为绿源小区提供更好的物业服务。但从上诉人提供的证据看，被上诉人从2016年开始一直未与绿源小区签订物业服务合同，也与业主发生了多次纠纷，被上诉人在此期间提供的物业服务确实存在不够到位之处。结合被上诉人实际提供的物业服务水平，本院按物业服务合同约定标准的90%酌情计算上诉人2016、2017、2018年度物业服务费为5357.7元。至于电梯运险费1461元、垃圾费90元、公用设施设备水电公摊费750元属于上诉人的合同义务，理应全额缴纳。上诉人上诉称一审关于物业管理费计算错误。被上诉人则称是因为上诉人的地下室产生的物业费。被上诉人对于存在地下室的事实认可，但认为地下室不需要交纳物业费。经审查，物业服务合同未约定业主所有的地下室免收物业费，上诉人主张地下室不需要交纳物业管理费没有依据，其主张物业管理费计算错误不应予以支持。上诉人上诉称一审法院开庭前未向其告知诉讼权利与义务，剥夺了上诉人的知情权。经审查，一审卷宗中的庭审笔录，告知了双方当事人诉讼权利与义务，上诉人亦在该笔录中签字，上诉人的该上诉主张依据不足。据此，李彦平的上诉请求部分合理，应予支持；一审判决认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销陕西省榆阳区人民法院（2020）陕0802民初3052号民事判决；二、本判决生效后五日内，由上诉人李彦平支付被上诉人榆林市绿源物业有限公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5357.7元、电梯运行费1461元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费750元，合计7658.7元。三、驳回被上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20元，二审案件受理费50元，由上诉人李彦平与被上诉人榆林市绿源物业有限公司各负担一半。本判决为终审判决。审判长 王 燕审判员 崔文静审判员 张彩莲二〇二〇年十一月三十日书记员 艾 聪