贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初7708号原告：殷新文，男，1969年7月16日出生，汉族，贵州凯里市人，身份证住址贵州省凯里市。原告：舒小云，女，1969年6月7日出生，汉族，贵州凯里市人，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（一般代理）：殷新文，男，1969年7月16日出生，汉族，贵州凯里市人，身份证住址贵州省凯里市，与舒小云系夫妻关系。被告：贵州银田农贸投资有限公司，住所地：贵州省凯里市银田路**（银田农产品物流园电商大楼**）,统一社会信用代码：91522601MA6DJ5LA2Y。法定代表人：杨力，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：龚璐良，男，1977年10月6日出生，汉族，江西省上饶市人，身份证住址江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人（特别授权）：张翀，男，1990年6月6日出生，苗族，贵州省锦屏县人，身份证住址贵州省锦屏县。被告：杨胜文，男，1974年4月28日出生，苗族，贵州省凯里市人，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（一般代理）：叶**，男，1966年10月2日出生，汉族，贵州省黎平县人，身份证住址贵州省凯里市，系公民代理。原告殷新文、舒小云与被告贵州银田农贸投资有限公司（以下简称：银田公司）、杨胜文物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，在审理过程中，由于案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告舒小云及其委托诉讼代理人亦即本案原告殷新文，被告银田公司的委托诉讼代理人龚璐良、张翀，被告杨胜文及其委托诉讼代理人叶**均到庭参加第一次庭审，原告舒小云的委托诉讼代理人亦为本案原告殷新文，被告银田公司的委托诉讼代理人龚璐良、张翀，被告杨胜文及其委托诉讼代理人叶**到庭参加第二次庭审。案经合议庭评议，现已审理终结。原告殷新文、舒小云向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即腾空位于黔东南银田农产品物流园A区4幢1层X号、A区4幢2层XX号和A区4栋1层XXX号三处房屋并交还给原告;2、判决二被告连带向原告支付上述三处房屋的房屋占用费66666.67元(截止2020年5月14日),2020年5月15日起至二被告实际交还上述三处房屋之日止期间的房屋占用费，按照每年80000元的租金标准计付;3、本案案件受理费等诉讼费用由二被告承担。原告在本案审理过程中明确系基于物权保护主张本案的民事权利。事实与理由：2017年10月22日,原告殷新文与被告银田公司签订三份《房屋买卖合同》，购买了位于黔东南银田农产品物流园A区4幢1层X号、A区4幢2层XX号和A区4栋1层XXX号三处房屋。2018年11月15日，二原告办理了X房屋的《不动产权证书》,2018年11月19日,二原告办理了XX房屋的《不动产权证书》。2018年7月31日,原告殷新文与贵州银田农产品市场有限公司（以下简称：农产品公司）签订《商铺委托管理合同》,将上述三处房产全部委托给该公司管理,双方就委托期限、租金和其他权利义务进行了约定。签订上述房屋的租赁协议,二原告将上述三处房屋交给农产品公司管理后,农产品公司将其出租给被告杨胜文。委托合同约定的托管期限届满后,农产品公司并未与二原告续签合同,也未将上述三处房屋腾空并交还给二原告,亦未向二原告支付任何房屋占用费。二原告多次找到农产品公司协商未果。经在国家企业信用信息公示系统中查询,农产品公司已经于2020年2月27日办理了注销登记。二原告认为,二原告与农产品公司签订的《商铺委托管理合同》系双方真实意思表示,合同合法有效。合同约定的托管期限届满后,双方均无续签合同的意向,因此,农产品公司负有将涉案三处房屋腾空并交还给二原告的义务。被告杨胜文占有使用上述房屋，没有任何事实与法律依据，系无权占有。因农产品公司已经注销，该公司的唯一股东是被告银田公司，因此相关权利义务应当由银田承继。从2019年7月15日起至今，二被告均未向原告交还上述房屋，已侵犯了二原告的合法权益,给二原告造成较大的经济损失,应当按照黔东南银田农产品物流园2019-2020年度的市场租金标准连带向二原告支付房屋占用费,即一层门面租金标准是每个门面40000元/年，两个门面的租金是80000元/年（包含二层的住房租金在内）。上述三处房屋从2019年7月15日至2020年5月14日的房屋占用费计算为80000元/年÷12个月×10个月=66666.67元,2020年5月15日起至二被告实际交还上述三处房屋之日止期间的房屋占用费，二被告应当按照每年80000元租金的标准连带向二原告支付。现二原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。被告银田公司辩称：对原告诉请没有异议。被告杨胜文辩称：1、杨胜文系因当年划行归市整体从苗都市场搬迁至银田物流园区A区4幢1层1、2号商铺，因此与银田公司签订租赁合同，对于银田公司与原告签订《商铺委托管理合同》的时间和期限不知情。2、杨胜文已付租金至2019年7月15日，但银田公司单方要求涨租金，以及银田公司尚拖欠杨胜文搬迁补偿费82958元、57787元。因此，杨胜文要求银田公司支付该笔搬迁补偿费用后再支付商铺租金。3、杨胜文于2020年正月初十找银田公司要求退租商铺，银田公司运营部主管田兰英同意并准备办理相关手续，因被一位龚姓保安队长阻止，拖延至今未能退回。4、原告要求退铺，杨胜文无异议，杨胜文可以按约定支付剩余租金，但占用费不合理，不合法。双方没有直接发生租赁关系，责任不在杨胜文。综上，原告的商铺委托银田公司代租，应依合同找其负责，杨胜文找银田公司退铺，却被拒绝，责任不在杨胜文，请求法庭支持杨胜文的合理意见。经审理查明：农产品公司系银田公司于2016年10月12日独立出资成立的公司，该公司的股东仅为银田公司。农产品公司于2020年2月27日注销。2017年10月22日，原告殷新文与银田公司签订了三份《房屋买卖合同》，约定殷新文购买银田公司自建的位于黔东南银田农产品物流园A区4幢1层X号（建筑面积为35.65㎡）、XX号（面积为35.65㎡）及A区4幢2层XXX号（面积为92.72㎡）三处商铺。原告于2018年就上述三处商铺办理了不动产权证书。2018年7月31日，以殷新文为甲方，以农产品公司为乙方，双方签订了《商铺委托管理合同》，该合同主要约定，甲方将其所有位于银田农产品物流园A区4幢1层X号、XX号商铺，一层建筑面积71.3平方米，二层A区4幢2层XXX号（面积为92.72㎡）委托银田公司统一经营管理，以乙方的名义为该铺面寻找承租人，与目标承租人签订有关承租意向、合同等文件。委托期限一年，具体从2018年7月15日至2019年7月14日止。固定租金，即以乙方商定的固定租金为准，固定租金为一层33元/平方米，二层12元/平方米，原则上委托期内租金不变。甲方自愿按固定租金标准。租金均按季度支付的方式一次性支付，由承租方或乙方于每个季度末的25号前将租金汇入甲方指定账户。在托管期限届满前3个月，甲方需决定是否委托乙方继续同意经营管理。注：该商铺及住房租金按每半年度（6个月）支付。合同期限届满后，双方未续签合同，商铺的实际承租人杨胜文未将案涉商铺交还给银田公司或原告。本案庭审中，银田公司与杨胜文对于退还案涉商铺无异议。杨胜文对支付房屋占用费有异议。至本院第二次庭审时，杨胜文亦认可还在使用案涉门面。因双方意见分歧较大，本院未能组织双方当事人进行调解。另查明：2019年2月11日，杨胜文向本院起诉银田公司房屋租赁合同纠纷一案，其诉请为：1、继续履行2016年7月19日与杨胜文签订的《商铺租赁预约合同》即将商铺（门面）的墙体、门建造完毕后按合同2.4条约定的租金标准（23元/月/平方米）交付给杨胜文使用两年，并免收一年零六个月的租金；2、承担本案诉讼费。本院于2019年7月5日作出（2019）黔2601民初1054号民事判决书，该判决书查明的事实有：2016年7月19日，杨胜文与银田公司签订《商铺租赁预约合同》，该合同主要约定，杨胜文租赁案涉三处商铺用于经营蔬菜，租赁期限两年，从2016年7月16日至2018年7月15日。租赁期限届满后，杨胜文既不退还承租的商铺，反而以商铺的墙体、门窗未完成改造和物流园建设方案仍处于规划设计审批阶段为由，要求银田公司将商铺的墙体、门建造完毕后按合同2.4条约定的租金标准（23元/月/平方米）交付给其再使用两年。杨胜文在租赁于约合同约定的期限届满前既不递交书面续租申请，也未与银田公司达成续租合约。该案判决驳回杨胜文的诉讼请求。杨胜文不服一审判决，向黔东南州中级人民法院提起上诉，黔东南州中级人民法院依法作出（2019）黔26民终1727号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩意见，原、被告提交的证据材料及经庭审举证质证、庭审笔录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，原告殷新文与农产品公司签订《商铺委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律的禁止性规定，本院对该合同的真实性、合法性、有效性依法予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。结合本案，农产品公司已办理注销登记，根据企业信用信息公示报告所示，并无清算信息，故原告将农产品公司的股东银田公司作为本案的被告，主体适格。根据双方签订的案涉合同约定，在托管期限届满前3个月，原告需决定是否委托银田公司继续统一经营管理。原告方陈述，合同到期一直找银田公司，银田公司说杨胜文没有退门面，门面就不能交付给原告，原告就去找杨胜文协商，杨胜文以其与银田公司有纠纷为由亦未续签。合同约定的委托期限届满后，双方没有继续签订书面的委托管理合同，根据《委托管理合同》约定委托管理的期限为一年，即至2019年7月14日止，在托管期间届满前3个月，殷新文亦未决定是否委托农产品公司继续统一经营管理。从其庭审的陈述，已表明其要求退回商铺，而不是续签委托管理合同。因此，合同到期双方的委托管理关系亦终止。原告基于其对物权的保护，可自行将其商铺收回另租他人，或另行与实际承租人签订租赁合同。庭审过程中，原告明确表示以物权保护主张本案的民事权利。为此，本案案由应为物权保护纠纷。实际占有使用原告房屋的系被告杨胜文，其在与银田公司签订的《商铺租赁预约合同》到期后，仍占有使用案涉商铺，未将商铺退还给托管公司或房屋所有权人，在房屋所有权人向其主张权利后，仍未退还房屋或遵照市场规律，通过相互协商方式与房屋所有权人签订租赁合同，一直占用案涉房屋至今。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。为此，对原告诉请杨胜文腾空位于黔东南银田农产品物流园A区4幢1层X号、A区4幢2层XX号和A区4栋1层XXX号三处房屋并交还给原告，本院予以支持，但杨胜文搬离案涉门面，需要一定的时间，本院酌情给予其20天搬离的时间。原告诉请银田公司腾空案涉商铺，本院不予支持。关于房屋占用费问题。在委托管理期限内，农产品公司已向原告殷新文支付租金，且原告诉请的房屋占用费亦是从2019年7月15日开始计算，而双方的委托管理关系已终止。为此，对原告向农产品公司（已注销）的唯一股东银田公司主张从2019年7月15日起至实际交付上述房屋之日止的房屋占用费，本院不予支持。因杨胜文为案涉房屋的实际占有和使用人，其应向原告履行支付房屋占用费的义务。关于房屋占用费计算的问题。虽杨胜文提出其于2019年3月4日退还了A区4栋2层1号房屋，支付的租金应扣减该房屋的租金，但未提交相关证据加以佐证，且银田公司、殷新文均不认可，杨胜文应自行承担举证不利的法律后果，本院对其该辩解意见不予采信。原告主张按照与其相邻楼栋商铺的租金计算标准计收租金，原告虽提交了相邻楼栋商铺的租赁合同，拟证明门面租金的市场价格，二被告对其无异议。但原告以他人门面的年租金40000元计算其房屋的租金占用费，而每个门面的面积不等，位置不同，计算的年租金亦为不同，其直接以此主张房屋占用费，不合理。考虑到当前线上电商空前发展和移动支付的普及对实体经济的影响，以及市场的冲击等综合因素，根据公平原则，本院酌情参照殷新文与银田公司签订的《商铺委托管理合同》的标准计算房屋占用费，每月的房屋占用费的计算方式为：（一层）71.3平方米×33元/平方米+（二层）92.72平方米×12元/平方米=3465.54元/月。从2019年7月15日至2020年5月14日期间三处房屋的房屋占用费为34655.4元。从2020年5月15日起至杨胜文实际搬离三处房屋之日止的房屋占用费按照一层2352.9元/月计算，二层1112.64元/月计算。对原告诉请超出部分，本院不予支持。被告杨胜文的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨胜文于本判决生效之日起二十日内将位于黔东南银田农产品物流园A区4幢1层X号、A区4幢2层XX号和A区4栋1层XXX号三处房屋腾空并返还给原告殷新文、舒小云。二、被告杨胜文于本判决生效之日起二十日内一次性支付原告殷新文、舒小云截至2020年5月14日的房屋占用费34655.4元；从2020年5月15日起至被告杨胜文实际将黔东南银田农产品物流园A区4幢1层X号、A区4幢2层XX号和A区4栋1层XXX号三处房屋腾空交付给原告殷新文、舒小云之日止的房屋占用费按照一层2352.9元/月继续计算，二层1112.64元/月继续计算。三、驳回原告殷新文、舒小云的其余诉讼请求；若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元，由原告殷新文、舒小云负担831元，由被告杨胜文负担635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审 判 长  赵婧霖人民陪审员  罗净尹人民陪审员  杨茗杰二〇二〇年十一月二十四日法官助理覃庆伟书记员温佳俊