天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初24210号原告：刘金昌，男，1961年2月28日出生，汉族，住址北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘敏（系刘金昌之妻），女，1965年11月29日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：天津市同福酒店管理有限公司，住所地天津滨海-中关村科技园兴隆商业中心4-1.2,4-3,4-4.5，统一社会信用代码91120116300391162N。法定代表人：信荣堂，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆亚龙，天津云川律师事务所律师。原告刘金昌与被告天津市同福酒店管理有限公司（以下简称同福酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金昌及委托诉讼代理人刘敏，被告同福酒店委托诉讼代理人陆亚龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金昌向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告给付原告从2018年8月到2020年8月拖欠的房屋租金122740元，违约金122740元，合计245480元。2．交通费1335.5元。共计：246815.5元。3．诉讼费用由被告负担。事实和理由：2003年11月22日和2004年2月17日，刘金昌基于农行保税区分行给桥（天津）实业有限公司开具的《同意抵押期房出售证明》分别购买了位于天津经济技术开发区××街××号××号楼××室××室的房产，并支付了全部房款，陆桥公司亦将房屋交付给刘金昌使用至今。2014年7月30日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。自2014年8月1日起至2024年10月止。原告履行了向被告交付房屋的义务，被告接收房屋后按每月租金4760元向原告支付租金。2018年8月10日，被告通知原告停止支付租金。理由是收到天津滨海新区塘沽航泰工贸有限公司（下称航泰公司）的告知函，要求被告停止向原告支付租金。2020年6月9日刘金昌拿到了天津市高级人民法院民事判决书（2019）津民撤2号和（2019）津民撤3号，判决如下：撤销天津市第二中级人民法院（2008）二中保民初字第86号民事判决第三项中涉及陆桥（天津）实业有限公司（以下简称陆桥公司）以天津经济技术开发区第三大街31号1号楼510室和505室的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款承担抵押担保责任的部分判决原告和被告是基于购房合同签订的《房屋租赁合同》，在租赁合同中记载，在乙方了解甲方房屋现状的基础上，经甲乙双方友好协商一致签订该合同。航泰公司要求被告停付原告房租，于法无据，原告多次找被告要拖欠的租金，被告以各种借口拒绝给付。综上所述，请求法院判令被告按照合同所约定违约责任条文处理。因被告自2018年8月未支付租金，经核算，自2018年8月到2019年10月，按每个月4760元计算15个月租金为71400元。自2019年11月到2020年8月，按照合同约定上调房租，按每个月5134元（1.645元ｘ10.04平米×30天）计算10个月租金为51340元，合计为122740元。按尚欠租金一倍计算的违约金245480元，交通费1335.5元，总计246815.5元，按照合同约定应由被告承担。近两年的时间里，原告到处咨询律师，并数十次往返北京天津之间沟通此，给原告的正常生活和精神造成了极大损失，故呈诉。同福酒店辩称，刘金昌对案涉房屋无所有权，其收益权存在瑕疵，与同福酒店签订的租赁合同应属效力待定。天津高院的判决中仅撤销了案涉房屋的抵押，未确认刘金昌对房屋具有所有权。同福酒店是在收到案外人通知的情况下停止支付租金，不存在违约故意。案涉房屋所有权人陆桥公司已经进入破产阶段，根据破产法司法解释，该房屋及收益应属于破产财产，刘金昌要求同福酒店给付租金及违约金无事实和法律依据。刘金昌主张的交通费无事实和法律依据。针对2020年疫情期间，自2020年1月26日至2020年5月1日被告一直处于停业期间，疫情期间被告停业3.5个月，所有此期间的使用费应予减免，另违约金过高。故请求依法驳回其诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2014年10月刘金昌与同福酒店签订房屋租赁合同，刘金昌将位于天津开发区××街××号××号楼××室房屋出租给同福酒店用于经营酒店，房屋建筑面积104.04平方米，租赁期限为十年零三个月即自2014年8月15日至2024年11月14日，租赁期前三个月免租金，自2014年11月15日至2019年11月14日按每平方米1.504元／天支付租金，2019年11月15日至2024年11月14日按每平方米1.645元／天支付租金，房屋租金单价不因物价及其他因素的变化而调整，不可抗力除外；同时约定，同福酒店不按期支付租金，逾期每日按应付租金的两倍承担违约责任，直至租金和违约金全额支付。合同签订后，同福酒店能够如约向刘金昌支付租金。2018年8月同福酒店因收到航泰公司的告知函，要求同福酒店停止支付对业主的房租，同福酒店于2018年8月开始停止付房租。后同福酒店始终未向刘金昌交付租金。2003年11月22日陆桥公司与刘金昌签订两份《商品房买卖合同》，陆桥公司在取得农行保税区分行同意后将涉案房屋出售给刘金昌，分别购买开发区第三大街31号1号楼505室、510室。2009年8月12日刘金昌与陆桥公司在天津经济技术开发区人民法院签订两份调解书，调解一、刘金昌与陆桥公司于2004年2月17日签订的两份合同开发区第三大街31号1号楼505室和510室的房屋买卖合同有效；二、陆桥公司于2009年8月31日之前为刘金昌所有的开发区第三大街31号1号楼505室和510室房屋办理房屋所有权初始登记并为刘金昌办理房屋所有权转移登记手续。刘金昌取得房屋后未办理产权登记手续，该房屋权利人目前仍为陆桥公司。刘金昌在得知房屋抵押且农行保税区分行行使抵押权后，于2019年8月27日就涉案房屋向天津市高级人民法院提起第三人撤销之诉，经天津市高级人民法院审理认为，刘金昌与陆桥公司签订房屋买卖合同后支付了全部房款，陆桥公司亦将房屋交付刘金昌实际使用至今，刘金昌虽未办理房屋产权证书，但非刘金昌原因所致；刘金昌基于农行保税区分行出具的同意出售证明购买案涉房屋并无过错，农行保税区分行同意路桥公司出售抵押房产后继续要求对案涉房屋行使抵押权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的利益，即作出（2019）津民撤2号民事判决书、（2019）津民撤3号民事判决书，判决撤销原审判决中涉及陆桥公司以天津经济技术开发区第三大街31号1号楼505室、510室的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款承担抵押担保责任的部分判决内容。2020年5月21日天津市第二中级人民法院裁定受理了航泰公司对陆桥公司的破产清算申请。2018年9月6日天津滨海新区塘沽航泰工贸有限公司给同福酒店告知函，因其享有对陆桥公司名下第三大街31号蓬仁园1号楼房产享有抵押权，不再支付504、508、509、511、610、612号房屋以后的各期租金。因同福酒店自2018年8月未支付租金，经核算，自2018年8月到2019年10月，按每月4,694.28元（1.504元×104.04平方米×30天）计算15个月租金为70,414.27元；2019年11月到2020年8月，按每月5,134.37元（1.645元×104.04平方米×30天）计算10个月租金为51,343.74元，合计121,758.01元。以上事实有原、被告提供的证据予以证实。本院认为，同福酒店与刘金昌签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，刘金昌虽未办理案涉房屋的产权登记手续，生效的民事判决书对刘金昌购买房屋、实际占有该房屋等事实进行了认定，陆桥公司针对该房屋行使抵押权亦被撤销，基于上述事实，刘金昌对案涉房屋依法享有占有、使用、收益的权利，双方间租赁合同合法有效，同福酒店应按合同约定履行给付租金的义务。按合同约定标准计算的2018年8月至2020年8月的租金121,758.01元，客观真实，本院予以认定。双方在合同中约定，房屋租金单价不因物价及其他因素的变化而调整，不可抗力除外。2020年初发生的新冠肺炎疫情属于不可抗力，餐饮行业曾一度被禁止对外营业，受疫情影响较为严重；因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，同福酒店要求减免三个半月的租金，本院予以部分支持，酌情减免一个半月租金即7,701.55元，剩余租金114,056.46元应由同福酒店给付刘金昌。刘金昌主张按尚欠租金一倍计算违约金，标准过高，本院予以调整即由同福酒店按尚欠租金的30%承担违约金34,216.94元较为适宜。刘金昌针对交通费未提供足够证据证明应由同福酒店承担责任，故对刘金昌此项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津市同福酒店管理有限公司于本判决生效后五日内给付原告刘金昌租金114,056.46元、违约金34,216.94元，合计148,273.4元；二、驳回原告刘金昌其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,501元，原告刘金昌负担999元，被告天津市同福酒店管理有限公司负担1,502元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王树金二〇二〇年十一月二十三日书记员  薛丰林