广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2713号上诉人（原审被告）：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市长沙区。法定代表人：牛加强，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄素娴，广东风采新纪元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭锡能，男，1974年8月14日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：劳美秀，广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖雨峰，广东维盛律师事务所律师。原审被告：王剑，男，1982年6月20日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：张晓平，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：董紫薇，广东正平天成律师事务所实习律师。原审第三人：浙江唯扬建设有限公司（原浙江中和成建设有限公司），住所地：浙江省东阳市。法定代表人：马阳升。上诉人开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳公司）因与被上诉人谭锡能及原审被告王剑、原审第三人浙江唯扬建设有限公司（以下简称唯扬公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富琳公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回谭锡能全部诉讼请求；2.本案的诉讼费由谭锡能承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，应当予以纠正。（一）一审法院认定，2016年2月5日谭锡能通过王剑向富琳公司认购7间商品房与事实不符。谭锡能仅提供了王剑向其出具的收据，不足以认定谭锡能通过王剑向富琳公司购买涉案房屋。而且富琳公司在一审期间已经表示了对谭锡能上述陈述不予认可。一审法院在无充足证据证明的情况下单方面采信谭锡能的陈述，违反了谁主张谁举证的证据规则。（二）一审法院认定谭锡能支付了涉案七间房屋的房款给王剑，王剑开具《收据》给谭锡能与事实不符。谭锡能与富琳公司建立商品房买卖合同，其应向富琳公司支付购房款。在一审中，富琳公司仅认可谭锡能代其向税局缴纳的436550元属于购房款，而其向王剑所支付的款项，谭锡能未能证明王剑有代表富琳公司收取购房款的权利，故其向王剑所支付的款项未能证明属于涉案房屋的购房款。而且据富琳公司所知，王剑与谭锡能之间签有借款合同，谭锡能向王剑以及黄炎新汇款，很可能是谭锡能基于借款关系向王剑出借的借款本金。一审法院在没有充足证据的情况下，直接认定谭锡能向王剑以及黄炎新支付的款项为涉案房屋的购房款显然不妥。二、一审法院对案件争议焦点的分析存在错误，应当予以纠正。（一）一审法院认定《房屋抵顶三方协议》有效没有事实依据。该协议的当事人分别是富琳公司、浙江中和成建设有限公司（后更名为浙江唯扬建设有限公司）以及王剑三方，合同的成立要件包括当事人达成合意。在本案中作为债权人的唯扬公司并未在该协议上签署，即使唯扬公司授权王剑代表其签署《房屋抵顶三方协议》，然而王剑也并未行使唯扬公司所授予其的权利在乙方签章处作出意思表示，其仅是作为丙方在协议上签名。因此，该协议应认定唯扬公司未签署，协议未符合成立的要件，更谈不上有效。（二）一审法院认为王剑有权支配工程款显然也是与事实不符的。从《房屋抵顶三方协议》的条款设置可知，三方确定拟用于抵消的债权债务存在于富琳公司和唯扬公司之间，而王剑在该协议中仅仅充当房屋的买受人，并非拟用于抵消的债权债务的支配人。即使王剑挂靠唯扬公司承建涉案工程，其也需通过唯扬公司间接获得工程款，而且需要向唯扬公司支付一定金额的管理费。因此，王剑并不具有直接支配涉案工程款的权利。（三）一审法院认定涉案房屋不属于破产财产没有事实依据，谭锡能并未付清涉案房屋的购房款，故涉案房屋属于破产财产。（四）一审法院认定《房屋抵顶三方协议》合法有效，王剑作为涉案房屋的买受人，故谭锡能有理由相信王剑对涉案房屋有处分权没有事实依据。首先《房屋抵顶三方协议》并未成立，谭锡能不可能根据一份尚未成立的协议就相信王剑具备涉案房屋的处分权。退一步说，即使《房屋抵顶三方协议》有效，然而谭锡能在一审庭审时，法官向其询问在其与富琳公司订立购房合同时是否清楚《房屋抵顶三方协议》，其回答称不清楚，并表示其是于收到富琳公司发出的催缴房款通知后，为了查明事实才了解到有《房屋抵顶三方协议》的存在。很显然，谭锡能不存在基于《房屋抵顶三方协议》而相信王剑对涉案房屋存在处分权的情况。然而除此以外，谭锡能并未提供其他证据证明其有理由相信王剑有权代表富琳公司收取购房款以及免除部分购房款，因此谭锡能向王剑支付的款项不能视为涉案房屋的购房款。（五）一审法院认定富琳公司是基于谭锡能向王剑支付了210万元购房款而与谭锡能签订购房合同以及开具购房发票没有事实依据。虽然富琳公司确实与谭锡能签订了购房合同并开具了购房发票，但本案中没有证据证明富琳公司是基于谭锡能向王剑支付了210万元而实施上述行为。而且富琳公司在一审期间也已经就上述行为作了解释，一审法院在没有证据支撑的情况下，直接认定谭锡能向王剑付款与富琳公司与谭锡能签订购房合同并开具发票之间存在因果关系，显然与事实不符。三、富琳公司、唯扬公司以及王剑之间的以房抵债尚未完成，王剑不具有支配涉案房屋的权利。（一）《房屋抵顶三方协议》的三方当事人未全部签署，该合同尚未成立。（二）截止至上诉之日止，《房屋抵顶三方协议》仍是一份暂时无法履行的合同。根据《房屋抵顶三方协议》第4条约定抵债完成的前提是必须有拟用于抵消的债务存在，但在富琳公司与王剑签订《房屋抵顶三方协议》时，显然富琳公司与唯扬公司之间尚未结算，拟用于抵消的债务是否存在仍然是不确定的。而且截止至上诉之日，富琳公司与唯扬公司仍尚未完成结算，而且因工程款结算事宜，还提起了诉讼。该案现在仍然在江门市中级人民法院审理当中[案号：（2018）粤07民初22号]。另外，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，王剑借用唯扬公司的名义与富琳公司签订建设工程施工合同，该合同属于无效合同，唯扬公司、王剑是否可以获得相应工程款，将取决于涉案工程是否能竣工验收，然而涉案工程截止至上诉之日止仍然未通过竣工验收。因此，唯扬公司是否存在拟用于抵消的债权尚是未知之数，该抵债协议尚缺乏履行的必要前提，不可以认为王剑已经基于抵债获得了涉案房屋的处分权。（三）退一步说，即使王剑基于唯扬公司出具的《授权书》，可以代表唯扬公司签署《房屋抵顶三方协议》，但根据《授权书》第二条的授权内容可知，王剑并不具备代表唯扬公司选择用哪些房屋、以何种价格与富琳公司进行抵债的权利。但选择房号、确定抵债价格恰恰是完成抵债必不可少的前提。因此，在唯扬公司尚未决定抵债房屋房号以及抵债价格的情况下，抵债是不可能完成的。因此，王剑不可能基于抵债获得对涉案房屋的处分权。四、在王剑没有涉案房屋处分权的情况下，房屋的处分权就必然属于富琳公司所有，然而富琳公司并没有授权王剑代收取购房款以及免除谭锡能部分购房款。谭锡能也无法证明其有理由相信王剑具有代表富琳公司收取购房款以及免除其部分购房款的权利，因此王剑既没有代理权也不构成表见代理，王剑收取谭锡能款项并向谭锡能承诺免除其余下购房款的行为，对富琳公司不发生效力。一审法院认定谭锡能已向富琳公司支付全部购房款没有事实依据。谭锡能辩称，一、王剑有权代表唯扬公司处置涉案工程的工程款及相关权益。（一）根据生效的开平市人民法院（2017）粤0783民初3168号《民事判决书》认定：2013年6月22日，中和成（唯扬）公司与王剑签署《工程项目内部经济承包合同》，证实王剑作为裕邦新外滩项目工程挂靠经营人，其有权对相关工程款权益作出支配，有权以中和成（唯扬）公司名义签订抵债协议；《抵债协议书》明确写明乙方为“浙江中和成建设有限公司”，富琳公司当时的法定代表人庞永民在该《抵债协议书》上签字并加盖富琳公司公章，显然表示对王剑代表中和成公司签订该《抵债协议书》的行为认可。该生效的判决充分证实相对于本案富琳公司而言，王剑是具有工程款及相关权益的处置权，唯扬公司也是认可的。（二）根据湖南省衡阳市衡山县人民法院（2018）湘0423民初243号案件证实，富琳公司曾将谭锡能案件中涉及的7套房屋全部以房代王剑抵债给宾张辉，虽然该案当事人在二审及执行阶段进行了和解，但案件审理的结果表明富琳公司是认可王剑实际施工人具有结算工程款权利及以房抵债的权利。（三）富琳公司在一、二审庭审中确认王剑是裕邦新外滩项目工程挂靠经营人，同时唯扬公司在（2019）粤07民终3651号案的法庭调查中提供的于2015年11月6日由富琳公司与王剑签订的《付款协议》显示，富琳公司确认中和成公司是裕邦新外滩项目工程的承包单位，王剑是裕邦新外滩项目工程的经济负责人，并同意以房抵顶工程款给王剑。（四）在王剑涉及裕邦新外滩项目工程系列案的审理结果都显示富琳公司是认可王剑是实际施工人，具有结算工程款权利及以房抵债的权利，唯扬公司也是认可的。如开平市人民法院（2019）粤0783民初2693号民事判决书、江门市中级人民法院（2019）粤07民终118号民事判决书、开平市人民法院（2017）粤0783民初3998号民事判决书和（2017）粤0783民初3173号民事判决书。二、应当根据《房屋抵顶三方协议》所体现的法律关系及实际履行情况认定富琳公司与实际施工人王剑以房抵债的效力。（一）在涉及多方主体且合同约定“合同各方签字盖章后生效”时，仅部分主体签字盖章，合同是否成立生效，不能一概而论，需要根据合同所体现的法律关系具体判断。最高院公布的案例（最高人民法院(2017)最高法民申3622号“江西海纳实业发展有限公司、徐加兴合伙协议纠纷再审案”）体现出上述审判要旨。就本案而言：第一、涉案项目开发商富琳公司与涉案项目工程实际施工人王剑存在支付工程款及以房抵债关系；第二、富琳公司与涉案项目工程总包单位唯扬公司存在工程款结算义务；第三、涉案项目总包单位与涉案项目实际施工人王剑存在挂靠经营关系；上述的法律关系虽可相互影响，但皆可独立存在。因此，一旦富琳公司与实际施工人签署，已经具备了两者之间的法律效力。（二）《房屋抵顶三方协议》虽然唯扬公司没有签字盖章，王剑也没有在唯扬公司签章处签字确认，但以房抵款已经实际履行，应当予以认可。1、《合同法》第37条规定：采用合同形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。另参照《合同法》第36条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方当事人已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。2、根据网上公示的开平市人民法院（2017）粤0783民初3168号《民事判决书》，判决认定了该案件证据《抵债协议书》合法有效，该案证据《抵债协议书》虽然与本案《房屋抵顶三方协议》不属同一证据，但其方式及内容基本一致；第一；以房抵顶工程款；第二；唯扬公司同样没有盖章；第三；法院同样认定合法有效。3、富琳公司销售行为、王剑的收取谭锡能交付售房款的行为已经表明其已经实际履行《房屋抵顶三方协议》，以房抵款的行为在富琳公司与王剑之间已经实际发生法律效力。4、同时根据谭锡能了解，2017年2月17日王剑曾与案外人司徒锦波、何锦欢、富琳公司签署《借款合同》，在该合同中富琳公司确认其未能支付王剑的工程款，同意将在建商品房作为工程款支付给乙方，并且将《房屋抵顶三方协议》作为附件。王剑因未能按合同约定期限还款，司徒锦波向开平市人民法院提起诉讼，案号为（2015）江开法民二初字第399号。因此，富琳公司已实际履行《房屋抵顶三方协议》，以房抵款的行为在富琳公司与王剑之间已经实际发生法律效力。5、富琳公司在（2019）粤0783民初2456号案中承认：关文龙所支付的款项是支付给唯扬公司的经理（王剑），王剑因为与富琳公司之间存在工程款纠纷，房屋是属于抵消部分的工程款，由于涉案房屋的款项属于抵消在江门市中级人民法院审理的（2018）粤07民初22号案件当中所诉争的工程款。三、涉案房产是富琳公司“以房抵债”的模式直接销售给谭锡能的。（一）王剑于2016年2月6日出具给谭锡能的《收据》所明确收取房款的房号与富琳公司、谭锡能签署的《商品房买卖合同》一致；并且，谭锡能也获得了与《收据》房号一致的《商品房买卖合同》、发票原件；谭锡能没有按照《商品房买卖合同》约定期限付款，就可以代富琳公司缴纳涉案房产的税款，而且取得相应的售房发票。富琳公司认可谭锡能代该公司向税局缴纳436550元税款的事实，无论其主张是购房款还是其他代缴纳税款，王剑在其出具给谭锡能的《收据》中已经做出了合理的解释，该部分款项包含在谭锡能支付给王剑的购房款中。根据涉案的《商品房买卖合同》内容显示，谭锡能选择了一次性付款。并且富琳公司在其与谭锡能签订的《裕邦新外滩认购书》确认，一次性付款并已支付720000元。但时隔两年之后，富琳公司在2018年1月12日才发出歪曲事实的《催缴房款通知书》。（二）富琳公司是知晓出售涉案房产给谭锡能是在履行《房屋抵顶三方协议》的。1、王剑与富琳公司是在2015年2月13日签订《房屋抵顶三方协议》的，富琳公司与谭锡能是在2016年2月6日签署《商品房买卖合同》出售涉案房产给被上诉人并开具相应发票，而根据湖南省衡阳市衡山县人民法院（2018）湘0423民初243号案件显示，富琳公司于2016年4月19日与该案债权人宾张辉签署《抵债协议书》，将包括本案涉案房产在内的十三套房产为王剑抵顶拖欠宾张辉的货款；且不说一房两卖的问题，最起码能够证实富琳公司是在履行《房屋抵顶三方协议》；2、谭锡能在购买涉案房产时，是王剑自称该项目的施工单位项目经理，因开发商同意“以房抵工程款”，如果谭锡能愿意购买此类房产，则由其协调开发商签署合同及开具发票，购房款直接支付给王剑本人。开发商对谭锡能签署合同及开具发票等行为，也证实了王剑的说法。3、另外唯扬公司在（2019）粤07民终3651号案的法庭调查笔录中陈述，富琳公司在（2018）粤07民初22号案中也提交了《房屋抵顶三方协议》及其单方制作的具体房屋抵顶清单，具体抵顶房屋中包含了谭锡能主张涉案房屋。综上所述，本案无论王剑是否具有代理富琳公司销售房产的权利，无论唯扬公司是否签署或者认可《房屋抵顶三方协议》，王剑与富琳公司之间的以房抵债的约定已经生效并已经实际履行，法律并没有限制以房抵债采取直接销售的模式进行，因此，富琳公司应当承担交付本案涉案房产的义务。王剑述称，一、王剑与谭锡能之间为借贷关系，书面的借贷合同在谭锡能处。由于2016年春节前，王剑必须解决工人的工资问题，而富琳公司不能向王剑支付工程款，就向王剑提出由王剑想办法对外借款，富琳公司可提供抵押物向王剑担保借款，解决春节前的燃眉之急。因此，王剑经黄炎新介绍与谭锡能达成了借贷方案。谭锡能提供了借款210万元，月息4分，用涉案的房产发票进行担保。正是急于解决工人工资问题才被迫接受高息的借款条件，从谭锡能提供的支付凭证可知，谭锡能实际支付了193.2万元。其中28.02万元是作为王剑需还介绍人的工程款及介绍费。由于应谭锡能的要求要发票才能借贷，所以436550元是根据富琳公司安排支付给税局。实际上，王剑收取及支配的款项是149.5万元，未付的16.8万元是2个月的砍头利息。后来所签署的7套房屋的合同及发票总共是500万元。谭锡能实际上只支付了193.2万元，但却想要换取价值500万元的房产，因此应当驳回谭锡能的诉讼请求。210万元实际所支付的是借贷的法律关系，并非买卖合同关系。目前，王剑不能提供相应借贷合同。因为当时急于要到钱，谭锡能不肯出具书面的借贷合同，但谭锡能应该是持有该借贷合同的。二、王剑不承担本案的任何连带责任。一是涉案的商品房买卖合同建立在富琳公司与谭锡能之间，根据合同相对性原则，合同义务应由合同相对方承担，根据谭锡能的诉讼请求无论是交付房屋、承担逾期交房的违约责任，均是富琳公司与谭锡能之间发生的，与王剑无关。从谭锡能起诉书中显示的王剑是代富琳公司销售，根据民法代理的原则，其要求王剑承担责任是没有任何依据的。唯扬公司未陈述意见。谭锡能向一审法院起诉请求：1.富琳公司继续履行谭锡能与富琳公司之间的编号为0144415的商品房买卖合同，并向谭锡能交付经验收合格的位于开平市*************************；2.判决富琳公司支付谭锡能自2016年7月1日起至确定重整申请之日止每日按已付房款万分之一计算违约金(暂计至2018年5月23日止：300000×1÷10000×693=20790元)，王剑承担连带责任；3.本案诉讼费用由富琳公司、王剑承担。一审法院认定事实：坐落开平市*********（原规划道路之一）之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第09939号）和开平市三埠迳头金绍围之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第09941号）的使用权人均为富琳公司，土地使用面积分别为1894.92平方米和3204.50平方米。富琳公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，陆续办理了在建商品房的预售许可证。2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩2幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013272号），许可证期限为2013年12月24日至2017年12月24日。广东省开平市人民法院（2017）粤0783民初3168号民事判决书查明：2013年4月18日，富琳公司（发包人）与浙江中和成建设有限公司（承包人，以下简称中和成公司）签订一份《建筑工程施工合同》，约定由中和成公司承建富琳公司的裕邦·新外滩工程，工程内容为地下1层、地上**，商业部分的1A、1B、2A、2B栋，建筑面积约七万平方米等，2013年6月22日，中和成公司（甲方）与王剑（乙方）签订一份《工程项目内部经济承包合同》，约定乙方作为中和成公司员工对裕邦.新外滩工程实施承包经营，乙方应向甲方支付承包费（按工程结算造价的2%计算）等。2017年3月20日，浙江中和成建设有限公司名称变更为“浙江唯扬建设有限公司”。2015年1月30日，中和成公司开具《授权书》给王剑，“兹有浙江中和成建设有限公司授权王剑（身份证号码：429************477）全权办理以下二项事宜：一、应富琳公司要求对开平富琳裕邦新外滩一期商业中心工程阶段性停工并进行清算。二、应富琳公司要求以房抵扣施工单位工程款，房屋的楼层、位置、价格等需报公司审核批准盖章后生效。”。2015年2月13日，富琳公司为解决其与中和成公司建设工程债务问题，与实际施工人王剑签署了《房屋抵顶三方协议》，甲方为富琳公司，乙方为中和成公司，丙方为王剑，协议约定，“鉴于甲乙双方于2013年4月18日签订的裕邦新外滩《建设工程施工合同》，由乙方中和成公司负责甲方开发的裕邦新外滩1A、1B、2A、2B及地下室工程，如今所承建工程主体结构已经全面封顶，按《建设工程施工合同》第五条结算方式中关于付款方式的约定，承包人主体砼结构施工至封顶后，发包人支付至已完成工程量的80%工程款，但由于乙方未向甲方提供已完成工程量决算文件，故甲方无法确定应具体支付乙方的工程款额，现经甲乙双方协商，暂定目前已完成工程量的80%工程额为7300万元整，除去甲方已付乙方的6300万元，尚余1000万元，甲方、乙方、丙方三方经过协商一致，就该余款的抵顶达成如下协议：1、三方一致同意，甲方开发的裕邦新外滩项目商品房，以市场价的92%计算，买受人为丙方，以抵顶上述工程余款，具体内容详见《商品房买卖合同》；2、乙方应给甲方开足7300万元的工程发票，应予本协议生效后，丙方与甲方签署《商品房买卖合同》时一并交付。3、《商品房买卖合同》在乙方给甲方开具等额工程发票后生效。4、如经过结算，甲方按合同约定并未拖欠乙方工程款，则本协议自然失效，本协议失效并不影响乙方给甲方开具工程发票，否则甲方有权拒付剩余的工程款。5、本协议签字盖章后生效。”富琳公司及王剑在协议上签名并盖章。2016年2月5日，谭锡能通过王剑向富琳公司认购7间商品房（位于开平市*************************、102房和201房，2幢2座101房和102房，2幢3座101房和102房），并就涉案房屋分别签订《裕邦新外滩认购书》。2016年2月6日，根据上述《裕邦新外滩认购书》，谭锡能和富琳公司签订七份《广东省商品房买卖合同》，购买富琳公司开发的上述七间房屋。其中一份约定谭锡能向富琳公司购买坐落于开平市*************************（以下简称涉案商品房），建筑面积为142.87平方米，房屋总价款为72万元。合同第六条付款方式约定为：“买受人同意出卖人按下列第1方式按期付款：1、一次性付款。”第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（6）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……6,到房屋交付之日起，双方同意出卖人具有三个月的谅解期，谅解期后仍然未能交房，从谅解期结束之日起计算违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”签订合同后，谭锡能代富琳公司支付七间房屋应缴税费436550元，富琳公司为谭锡能开具上述七间商品房的购房发票合计500万元，其中本案的裕邦新外滩1幢2座101房购房发票为72万元。谭锡能支付了案涉七间房屋的房款给王剑，王剑开具《收据》给谭锡能，“收到谭锡能交来开平市*************************共七间物业的楼款，所有楼款已付清，人民币210万元正，特此证明。”。2018年1月12日，富琳公司向谭锡能发出《催缴房款通知书》，通知谭锡能须于2018年1月30日前将涉案房屋价款72万汇入其公司账户或以现金方式支付，否则其将解除合同将房屋另行出售。谭锡能认为已经全额支付购房款给富琳公司，是富琳公司违约没有交付涉案房屋给谭锡能，遂引起诉讼。2018年6月11日，谭锡能向一审法院申请诉讼财产保全，请求冻结富琳公司、王剑银行存款10000元或价值10000元的财产。一审法院作出民事裁定书，裁定冻结被申请人富琳公司、王剑名下的银行存款或查封、扣押被申请人其他相应价值的财产。另查明，涉案商品房“裕邦新外滩1幢住宅楼”工程项目于2017年11月9日竣工验收合格，2018年6月8日经开平市住房和城乡建设局同意工程验收备案。又查明，关于富琳公司的（2018）粤0783破申1号破产重整案件已经在开平市人民法院立案受理，一审法院于2018年10月30日裁定中止本案审理。后富琳公司由破产管理人依法接管，本案恢复审理。2019年7月9日，上述（2018）粤0783破申1号破产重整案件，一审法院裁定批准富琳公司重整计划草案，终止其重整程序。一审法院判决：一、开平富琳裕邦房地产开发有限公司应于判决生效之日起10日内交付位于开平市*************************的房屋给谭锡能；二、开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在判决生效之日起10日内支付2016年7月1日至2018年5月23日期间的逾期交付商品房违约金20790元给谭锡能；三、驳回谭锡能的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11091元，财产保全费120元，由富琳公司负担。二审中，富琳公司提交以下新证据：1.（2019）粤07民终3651号民事判决书，拟证明谭锡能未履行支付购房款义务的事实；2.EMS邮寄订单截图、EMS邮件投递情况截图、律师函，拟证明富琳公司于2020年3月27日以谭锡能未按约定支付购房款为由，向其发出解除商品房买卖合同通知书，其于2020年3月28日收到上述律师函。谭锡能提交以下新证据：1.（2018）湘0423民初253号判决书、抵债协议书和抵债房屋清单；2.（2017）粤0783民初3168号；3.（2019）粤0783民初2693号、（2019）粤07民终118号、（2017）粤0783民初3998号、（2017）粤0783民初3173号民事判决书打印件各一份，证据1-3均拟证明王剑是富琳公司开发的裕邦新外滩商品房的实际施工人，同时富琳公司与王剑确认存在以房抵工程款的事实；4.（2017）最高法民申3622号民事裁定书，拟证明在涉及多方主体且合同约定“合同各方签字盖章后生效”时，仅部分主体签字盖章，合同是否成立生效，不能一概而论。5.（2019）粤0783民初2456号民事判决，拟证明富琳公司认可王剑是实际施工人并且确认《房屋抵顶三方协议》成立并生效。同时，富琳公司认可涉案房屋是属于抵消部分工程款，并且属于抵消在江门市中级人民法院审理的（2018）粤07民初22号案件中所争议的工程款；6.借款合同及其附件《房屋抵顶三方协议》、收据，拟证明富琳公司确认未能支付王剑工程款，同意将其在建商品房作为工程款支付给王剑；7.庭审调查笔录，拟证明富琳公司（2018）粤07民初22号提交了《房屋抵顶三方协议》及其单方制作的具体房屋抵顶清单，具体抵顶房屋中包含谭锡能主张涉案房屋；8.付款协议，拟证明富琳公司确认中和成公司是裕邦新外滩项目工程的经济负责人，并同意以房抵顶工程款给王剑。另谭锡能向本院申请调取本院（2018）粤07民初22号案案卷和开平市人民法院（2015）江开法民二初字第399号案卷，拟证明富琳公司确认王剑是实际施工人，具有结算工程款权利及以房抵债的权利，同时富琳公司和王剑已实际履行《房屋抵顶三方协议》。王剑、唯扬公司均没有提交新的证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查，富琳公司、谭锡能提交的上述证据，不属于二审期间产生的新证据，且对本案的实体处理不产生实质性影响，本院均不予采信。对于谭锡能二审提交的调卷申请，并无必要性，本院不予准许。一审查明的事实除“2016年2月5日，谭锡能通过王剑向富琳公司认购7间商品房(位于开平市*************************、102房和201房，2幢2座101房和102房，2幢3座101房和102房)，并就涉案房屋分别签订《裕邦新外滩认购书》。”应修正为“2016年2月5日，谭锡能主张其通过王剑向富琳公司认购7间商品房(位于开平市*************************、102房和201房，2幢2座101房和102房，2幢3座101房和102房)，并就涉案房屋分别签订《裕邦新外滩认购书》。”和“谭锡能支付了案涉七间房屋的房款给王剑，王剑开具《收据》给谭锡能，‘收到谭锡能交来开平市*************************共七间物业的楼款，所有楼款已付清，人民币210万元正，特此证明。’”应修正为“2016年2月6日，王剑开具《收据》给谭锡能，‘收到谭锡能交来开平市*************************共七间物业的楼款，所有楼款已付清，人民币210万元正，特此证明。’”外，其余的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对富琳公司的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：富琳公司应否向谭锡能交付涉案房屋。谭锡能主张其通过王剑购买涉案房屋，与富琳公司签订了《广东省商品房买卖合同》，并向王剑支付了涉案房屋购房款30万元，富琳公司和实际施工人王剑签署了《房屋抵顶三方协议》，王剑有权处理涉案房屋及收取购房款，谭锡能已足额支付了涉案房屋购房款，富琳公司应向谭锡能履行交付涉案房屋的义务。富琳公司辩称《房屋抵顶三方协议》未生效，王剑无权处分涉案房屋，谭锡能未支付全部购房款，应驳回谭锡能的全部诉讼请求。本院认为，关于《房屋抵顶三方协议》的效力问题。首先，《房屋抵顶三方协议》是富琳公司为解决与中和成公司建设工程债务而签署的，该协议的三方当事人为甲方富琳公司，乙方中和成公司，丙方为王剑，而中和成公司未在协议上签章确认，虽然王剑提供了《授权书》证明其接受中和成公司的委托，全权办理开平富琳裕邦新外滩一期商业中心工程阶段性停工并进行清算和以房抵扣施工单位工程款，但王剑未在该协议乙方签章处签名，王剑并未行使中和成公司的授权而在该协议中作出中和成公司的意思表示，《房屋抵顶三方协议》第5条亦约定协议在各方签字盖章后生效，而中和成公司未在《房屋抵顶三方协议》上签章确认，故该协议未符合协议生效的形式要件。其次，从《房屋抵顶三方协议》的具体内容来看，该协议并未约定用于抵顶工程款的具体房屋，即协议约定的标的物不明确，故富琳公司、中和成公司和王剑对于具体的抵债房屋及房屋相应的抵债价格未达成合意。再者，根据《房屋抵顶三方协议》第1条：“甲、乙、丙三方一致同意，甲方开发的裕邦新外滩项目商品房，以市场价的92%计算，买受人为丙方，以抵顶上述工程余款，具体内容详见《商品房买卖合同》。”和第2条：“乙方应给甲方开足柒仟叁佰万元的工程发票，应予本协议生效后，丙方与甲方签署《商品房买卖合同》时一并交付。”的约定，用于抵顶工程的房屋，王剑作为买受人要与富琳公司签署《商品房买卖合同》，而在本案中，并没有证据显示王剑有与富琳公司签署了《商品房买卖合同》，用作抵顶工程款的具体房屋尚未确定。承前分析，本院认定《房屋抵顶三方协议》未生效，对协议三方没有约束力。此外，涉案房屋登记在富琳公司名下，谭锡能在一审中亦明确陈述其在签订《广东省商品房买卖合同》前，不清楚《房屋抵顶三方协议》的存在，而本案中亦无证据证明富琳公司委托王剑出售涉案房屋，因此谭锡能未能提供充分的证据证明其有理由相信王剑有权处分涉案房屋，同时根据《广东省商品房买卖合同》，该合同亦无约定购房款项由谭锡能支付给王剑，进而谭锡能主张王剑有权收取涉案房屋的购房款理据不足，本院不予采纳。谭锡能支付给王剑的款项，其可另行主张。至于谭锡能主张根据其与富琳公司签订的《裕邦新外滩认购书》、富琳公司开具面额为72万元的购房发票，可以证明富琳公司确认已足额收取了涉案房屋的对价。而在诉讼中富琳公司否认已足额收取购房款，仅认可谭锡能代富琳公司向税局缴纳的436550元税费属于购房款。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款。……”本案中，谭锡能与富琳公司签订的《广东省商品房买卖合同》明确约定涉案房屋价款为72万元。而对于涉案房屋谭锡能支付价款的问题，谭锡能在起诉状中称“2016年2月5日谭锡能通过王剑向富琳公司认购7间商品房（包括位于开平市*************************），并就涉案房屋分别签订《裕邦新外滩认购书》。2016年2月6日谭锡能与富琳公司就涉案房屋分别签订《商品房买卖合同》，并支付了房价款210万元，包括谭锡能代富琳公司支付涉案房屋应缴税费436550元，其中位于开平市*************************房款30万元。”可知，谭锡能在诉讼中明确主张就涉案房屋其已支付的房款为30万元，而承前分析，本院认定谭锡能向王剑支付的款项不属于购买涉案房屋的购房款，而对于谭锡能代富琳公司向税局缴交的436550元税费，即使全部用作涉案房屋的购房款，亦未达涉案房屋的合同价款72万元，故谭锡能并未举证证明其已向富琳公司足额支付涉案房屋合同价款72万元，而仅凭《裕邦新外滩认购书》、富琳公司开具面额为72万元的购房发票亦不足以证明谭锡能主张的待证事实。因此，谭锡能未足额向富琳公司支付涉案房屋的对价而要求富琳公司继续履行合同，交付涉案房屋理据不足，本院不予支持。进而，谭锡能向富琳公司主张逾期交房的违约金缺乏依据，本院亦不予支持。富琳公司主张谭锡能未足额支付涉案房屋购房款，法院应驳回谭锡能的全部诉讼请求，合理有据，本院予以支持。综上所述，富琳公司的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初1832号民事判决；二、驳回谭锡能的全部诉讼请求。一审案件受理费11091元，财产保全费120元，均由谭锡能负担。二审案件受理费11091元，由谭锡能负担。开平富琳裕邦房地产开发有限公司预交的二审案件受理费11091元，由本院予以退回；谭锡能应向本院补缴二审案件受理费11091元。本判决为终审判决。审 判 长  李 翔审 判 员  甄锦源审 判 员  陈雪娟二〇二〇年十一月二十四日法官助理  林 愈书 记 员  谭秀萍李金科