河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初6034号原告：南科为，女，1981年2月1日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：南科燕，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：关智，广东广和律师事务所实习律师。被告：汪洪焦，男，1983年3月8日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：陈子，女，1984年9月4日出生，汉族，住郑州市金水区。二被告共同委托诉讼代理人：魏宪峰，河南秋意律师事务所律师。第三人：郑州恋尚家房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市郑东新区福禄街****楼**附**。法定代表人：秦鹏，经理。委托诉讼代理人：崔鹏，男，该公司员工。原告南科为与被告汪洪焦、陈子、第三人郑州恋尚家房地产营销策划有限公司（以下简称郑州恋尚家）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南科为及其委托诉讼代理人南科燕、关智，被告汪洪焦、陈子的共同委托诉讼代理人魏宪峰，第三人郑州恋尚家的委托诉讼代理人崔鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南科为向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告汪洪焦签订的《郑州市存量房买卖合同》及购房首期款的资金监管；2、判令被告汪洪焦返还原告已经支付未监管的部分购房款3万元；3、判令被告汪洪焦支付原告违约金398000元（以房屋总成交价199万元的20%计算）；4、判令被告陈子对被告汪洪焦的上述义务承担连带赔偿责任；5、判令两被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。以上共计428000元。事实与理由:两被告原为夫妻关系。原告在2020年6月份通过贝壳找房平台商户第三人公示的二手房信息了解到原登记在被告陈子名下位于郑州市郑东新区农业东路109号院19号楼东4单元18层221号房屋【不动产权证证号:豫(2017)郑州市不动产权第0147754号】(以下简称涉案房屋)，出售信息显示涉案房屋契税票满五年，房屋所在地唯一。2020年7月5日，原告作为乙方与被告陈子作为甲方签订《郑州市存量房买卖合同》，合同主要条款约定如下：第三条甲方与乙方通过郑州恋尚家房地产营销策划有限公司居间介绍成交;第四条甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系；第五条涉案房屋的成交总价为人民币199万元;第七条甲乙双方应当于乙方货款审批通过后10个工作日内办理网上签约手续，并于网签完税后2个工作日内办理房屋权属转移登记手续；第八条甲方确认交易房屋契税票满五年，房屋所在地唯一;如交易房屋状况不符合本合同约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳;因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付房屋总价款20％的违约金；第十条甲方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同并要求甲方支付房屋总成交价20％的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。另，当日原告与被告陈子、第三人签订《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定居间代理费为人民币33830元，由原告承担。后，原告于2020年7月5日当天通过刷POS机支付被告陈子购房定金30000元及第三人前期居间费14149元，第三人出具了相应的电子回执单予以确认，并出具了居间费收据。次日，定金解付至被告陈子，被告陈子通过微信予以确认，并出具了居间费收据。上述协议签订后，两被告办理了离婚手续，被告陈子通过离婚析产的方式将涉案房屋过户至被告汪洪焦名下，涉案房产的不动产权证号变更为豫（2020）郑州市不动产权第0159056号。2020年7月11日，原告与两被告及第三人签订《变更出售方协议书(居间方)》约定由被告陈子变更为被告汪洪焦向原告出售涉案房产，被告陈子在《郑州市存量房买卖合同》项下的权利义务由被告汪洪焦全部受让。2020年7月20日，原告在金水区国家开发银行大厦8楼贝壳找房网交易中心进行了二手房买卖合同的网签，并向中信银行郑州航海路支行提交了申请购房贷款的资料，同时向第三方河南鑫睿房地产评估有限公司支付了评估费5970元。2020年8月3日，第三人及中信银行信贷专员通过微信告知原告购房贷款已经通过了审批，当日原告分两笔将共计116万元(除定金外的首期购房款)通过POS机刷卡支付至第三方监管平台。2020年8月4日，第三人通过微信通知原告及被告汪洪焦于次日上午9点至郑东新区房地产交易中心办理网签过户手续。2020年8月5日，原告与被告汪洪焦办理涉案房产过户时，经房管局系统查询涉案房产距上次交易时间(2017年9月)不足3年，无法实现网签和过户，即便等待至今年九月，因为不足五年，还需要缴纳高额的税费。2020年8月10日，第三人再次通知原告与被告汪洪焦至郑东新区房地产交易中心办理网签过户手续，被告汪洪焦未到现场，并明确表示不愿负担额外产生的税费。本案被告汪洪焦在涉案房产交易之初对外发布的信息即谎称为“满五唯一”，并称涉案房产是其继承所得，于2020年7月13日在涉案房产交易微信群中亦强调“东瑞园满五唯一，请加快办理下面的流程”，并在《郑州市存量房买卖合同》予以确认，最终却因为两被告所述事实虚假，涉案房产不符合过户条件导致原告无法取得涉案房产。原告认为，原告购买涉案房产牵涉到其子就读附近初中的学区问题，并为此付出了大量的时间、精力、人力、物力，还为涉案房产进行了清洁护理，然而两被告的欺诈行为导致涉案房产最终无法过户，《郑州市存量房买卖合同》无法继续履行。原告与两被告签署的《郑州市存量房买卖合同》合法有效，根据《郑州市存量房买卖合同》第十条的明确约定，两被告的行为已然构成根本违约，应赔偿原告房屋总价款20％的违约金同时退还原告已支付的其他款项，然而经原告多次催促，两被告均怠于履行相应的赔偿义务。为维护自身合法权益，遂诉至本院。汪洪焦、陈子共同辩称，1.答辩人已如实披露涉案房屋的真实产权信息，不存在任何隐瞒和欺骗，不应承担赔偿责任。2.第三人未履行《居间服务合同》约定的“协助查看房屋权属证明”基本义务。3.第三人未履行法定及上述约定义务，是导致发生本案纠纷的根本原因，应承担违约赔偿责任；4.原告向两被告主张赔偿责任没有事实及法律依据。郑州恋尚家述称，买卖双方都是成年人，合同15条和第20条都有相关约定，被告提供房源是2008年3月31日的契税发票，委托公司签订合同，都是经过对方同意的。房屋有契税发票是可以买卖的。我们的按照合同走的，应该收取中介费，买卖合同都是经过双方同意签订的，不存在强买强卖的行为。我公司同意退还原告方签订合同时所付所有居间服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈子与被告汪洪焦原系夫妻关系，涉案房屋登记在被告陈子名下。在第三人郑州恋尚家的居间服务下，原告与被告陈子于2020年7月5日签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号：100006188977）一份，该房屋交易文件包括《签约提示》、《交易资金监/托管提示函》、《交易方留存信息表》、《郑州市存量房买卖合同》、《收据》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。《签约提示》及《交易资金监/托管提示函》中明确注明了第三人郑州恋尚家已告知原告南科为、被告陈子签约的相关事项及交易资金的支付方式和流程。《郑州市存量房买卖合同》主要约定：1.原告南科为（买受人、乙方）购买被告陈子（出卖人、甲方）名下位于郑东新区农业东路109号院19号楼东4单元18层221号的房屋，产权证明所载建筑面积共107.55平方米，该房屋所有权证/不动产权证证号为豫（2017）郑州市不动产权第0147754号。2.该房屋成交总价格为1990000元，乙方的付款方式为贷款支付（房屋总成交价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金），乙方于本合同签订当日以银行资金存管的方式向甲方支付第一笔定金30000元，于网签前2个工作日内将第一笔购房款/首付款740000元以银行资金存管的方式支付甲方，乙方向银行申办抵押贷款，并由抵押贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局的监管账户，乙方拟贷款金额为人民币1200000元。乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为户口迁出保证金，留存10000元作为物业交割保证金。3.甲方应当在乙方银行贷款审批通过后5个工作日内将该房屋交付给乙方，甲乙双方应当于乙方贷款审批通过后10个工作日内（具体以房管局预约为准）共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续，乙方必须配合办理网签预约手续。4.甲方确认交易房屋契税票满五年，房屋所在地唯一，交易房屋不是继承所得，不是赠与所得，本次交易所涉及的主要税费由乙方直接向主管机关缴纳。5.甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。同日，原告南科为通过刷POS机方式向被告陈子支付购房定金30000元，向第三人支付居间费14149元。第三人出具了相应的电子回执单予以确认，并出具了居间费收据。次日，定金解付至被告陈子，被告陈子通过微信予以确认。上述协议签订后，二被告办理了离婚手续，被告陈子通过离婚析产的方式将涉案房屋过户至被告汪洪焦名下，涉案房产的不动产权证号变更为豫（2020）郑州市不动产权第0159056号。2020年7月11日，原告与两被告及第三人签订《变更出售方协议书（居间方）》一份，约定由被告陈子变更为被告汪洪焦出售涉案房产，被告陈子在《郑州市存量房买卖合同》项下的权利义务由被告汪洪焦全部受让。2020年7月20日，原告在金水区国家开发银行大厦8楼贝壳找房网交易中心进行了二手房买卖合同的网签，并向中信银行郑州航海路支行提交了申请购房贷款的资料，同时向河南鑫睿房地产评估有限公司支付了评估费5970元。2020年8月3日，原告南科为（乙方、买受方）与被告汪洪焦（甲方、出卖方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）及中信银行股份有限公司（丁方）签订《理房通-中信银行房屋交易资金存管服务协议》一份，主要约定：甲、乙双方已就郑东新区农业东路109号院19号楼东4单元18层221号房屋（不动产权证书号：豫（2017）郑州市不动产权第0147754号），签署了《房屋买卖业务签订文件合订本》及双方签署的补充协议，乙方应以甲乙双方签署的买卖合同载明的付款时间为准，最迟应于办理该房屋产权转移登记手续前1个工作日将不动产交易资金、户口迁出保证金、物业交割保证金共计1160000元存入协议约定的客户资金登记簿。同日，原告通过POS机刷卡方式分两笔将共计1160000元支付至协议约定账户。2020年8月5日，原告与被告汪洪焦办理涉案房产过户时，经房管局系统查询涉案房产距上次交易时间(2017年9月)不足3年，无法实现网签和过户。本院认为，原告南科为与被告陈子签订的《郑州市存量房买卖合同》及原告与二被告、第三人签订的《变更销售方协议书（居间方）》等均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已向被告支付约定购房款，因被告的房屋不满足条件，无法实现网签和过户，致使双方签订房屋买卖合同的目的不能实现，庭审过程中双方均表示合同没有继续履行的可能性，故原告要求解除其与被告陈子于2020年7月5日签订的《郑州市存量房买卖合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于原告诉请要求解除购房首期款的资金监管，根据本院查明的事实，该款项已解除监管，并实际退还原告，本院已无判决解除监管的必要，故对于原告该项诉求，本院不予支持。因被告陈子在《郑州市存量房买卖合同》项下的权利义务已由被告汪洪焦全部受让，故合同解除后，被告汪洪焦应向原告南科为退还购房定金30000元。原、被告关于违约金约定过高，故原告要求被告按照合同约定以总房款1990000元的20%支付违约金398000元，本院不予支持，本院酌定被告汪洪焦向原告南科为支付违约金30000元。关于原告诉请要求被告陈子对被告汪洪焦的上述义务承担连带赔偿责任，理据不足，本院不予支持。二被告称第三人郑州恋尚家未履行法定及上述约定义务，是导致发生本案纠纷的根本原因，应承担违约赔偿责任，本院不予支持。第三人郑州恋尚家非本案房屋买卖合同的相对方，因其未履行义务给二被告造成的损失在本案中不宜处理，二被告可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告南科为与被告陈子于2020年7月5日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告汪洪焦于本判决生效之日起十日内向原告南科为退还购房定金30000元，并支付违约金30000元；三、驳回原告南科为的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7820元，减半收取计3910元，保全费2660元，由原告南科为负担5606元，由被告汪洪焦负担964元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孟永红二〇二〇年十一月十二日法官助理王阳阳书记员周子雯