内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4320号上诉人(原审原告):刘建华，男，1969年9月27日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审被告）：赤峰润天房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市松山区鸭子河路国税局西侧。法定代表人:谭明坤，系董事长。被上诉人（原审被告）:韩广民，男，1974年6月26日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审被告）:李艳茹，女，1976年8月24日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市。原审被告：张建峰，男，年龄、职业、民族不详，现下落不明。上诉人刘建华因与被上诉人韩广民、李艳茹、赤峰润天房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，不服巴林右旗人民法院（2019）内0423民初428号民事判决向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人刘建华上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审；解除被上诉人韩广民与被上诉人赤峰润天房地产开发有限责任公司（原赤峰市鑫源房地产分公司）网签的楼房买卖合同；判令刘建华对涉案楼房有优先受偿权并将楼房产权交付给刘建华；被上诉人负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：张建峰为赤峰润天房地产开发有限责任公司开发建设的巴林右旗达尔罕三期小区施工，因为没有启动资金，所以开发公司将开发建设的三栋楼房拨付给张建峰，让其以这三栋楼房作抵押借款，通过开发公司的委托代理人王晓军介绍，从刘建华处分两次借款90万元，并以涉案的楼房作抵押，而且赤峰润天房地产开发有限责任公司也以销售楼房的形式，给刘建华出具了楼房买卖合同，以及楼房买卖的现金收据，然后刘建华将90万元交付给售楼处，售楼处将钱给付张建峰，用以给工人发工资。但是自此以后张建峰也因为负债累累，再也无法偿还借款90万元，便找到刘建华协商，同意将抵押的三个楼房抵顶给刘建华用以偿还借款，刘建华也同意此方案。2012年4月份，在巴林右旗大板镇达尔罕三期快交工完毕的时候，开发公司的委托代理人王晓军找到刘建华，商量说：你以后反正也是出售这三个楼房，现在有人要购买这几个楼房，要不就网签到他们名下吧，省得以后网签到你名下，还得过户，过户费用还挺多的。刘建华当时考虑后就同意了此方案，所以经过刘建华、韩广民、开发公司的委托代理人王晓军以及张建峰一起协商，将涉案楼房网签到韩广民名下。2013年1月份，开发公司的委托代理人王晓军讲涉案楼房的所有入户手续交付给刘建华，并告诉刘建华：韩广民全部给付你楼房款后，你再将这些手续给他，然后将我签字的借据作废，然后王晓军将刘建华手中的开发公司给刘建华签订的楼房买卖合同以及楼房买卖的现金收据收回，拿走。2013年1月10日，刘建华和韩广民、李艳茹签订楼房买卖合同，刘建华同意将大板镇达尔罕三期抵押的××楼东户出售给韩广民，价款281450元，约定2014年1月10日前将房款给付刘建华，逾期不给，韩广民将房屋交还给刘建华。但是到期后，韩广民夫妻以各种理由拒不偿还房款。被上诉人韩广民、李艳茹答辩服判，称与刘建华之间不存在真实的房屋买卖关系，更不存在拖欠购房款的事实。请求法院判令解除刘建华与韩广民、李艳茹签订的楼房买卖合同及欠据；判令刘建华张建峰交付给他的此房屋商品房买卖合同及不动产税票交付韩广民、李艳茹；判令赤峰润天房地产开发有限公司（原赤峰鑫源房地产开发有限责任公司）协助办理涉案房屋的房权证及不动产证等事项。被上诉人赤峰润天房地产开发有限责任公司未答辩。原审被告张建峰未发表意见。刘建华向一审法院诉称，2011年一月份，张建峰为赤峰润天房地产开发有限责任公司（原赤峰市新源发囊地产分公司）开发建设的巴林右旗达尔罕三期小区施工，因为没有启动资金，所以开发公司将其开发建设的三栋楼房拨付给张建峰，让其以这三栋楼房作抵押借款，通过开发公司的委托代理人王晓军介绍，从刘建华处两次借款90万元，并用涉案楼房作抵押，而且赤峰润天房地产开发有限责任公司（原赤峰市鑫源房地产分公司）也以销售楼房的形式，给刘建华将90万元交付给售楼处，售楼处将钱给付张建峰，用以给工人发工资。但是自次以后张建峰因为负债累累，再也无法偿还借款90万元，便找到与刘建华协商，同意将抵押的三个楼房抵顶给刘建华用以偿还借款，刘建华也同意此方案。也积极做广告出售涉案楼房。此后2012年年末，在巴林右旗大板镇达尔罕三期快交工完毕的时候，开发公司的委托代理人王晓军找到刘建华，商量说：你以后反正也是出售这三个楼房，现在有人要购买这几个楼房，要不就网签到他们名下把。省得以后网签到你名下，还得过户，过户费用还挺多的。刘建华当时考虑后就同意了此方案，所以经与昂奥、韩广民、开发公司的委托代理人王晓军以及案外人张建峰一起协商，将涉案楼房忘签到韩广民名下。2013年1月份，开发公司的委托代理人王晓军将涉案楼房的所有入户手续交付给刘建华，并告诉刘建华：韩广民全部给付你楼房款后，你再将这些手续给他，有然后将我签字的借据作废。然后王晓军将刘建华手中的开发公司给刘建华签订的楼房买卖合同以及楼房买卖的现金收据收回，拿走。2013年1月10日，刘建华和韩广民双方签订楼房买卖合同，刘建华同意将大板镇达尔罕三期抵押的××楼西户出售给韩广民，价款343590元，约定2014年1月10日前将房款给付刘建华，逾期不给，韩广民将房屋交还给刘建华。但是到期后，韩广民夫妻以各种理由拒不偿还房款。所以诉至法院,请求解除韩广民与赤峰润天房地产开发有限责任公司（原赤峰市鑫源房地产分公司）网签的楼房买卖合同。判令刘建华对涉案楼房有优先受偿权并将楼房产权交付给刘建华，由韩广民、李艳茹、开发公司、张建峰承担本案的诉讼费用。韩广民、李艳茹一审辩称，刘建华称大板镇达尔罕三期4号楼11楼西户楼房，买受人及房屋产权人为韩广民。与李艳茹系夫妻关系，2010年赤峰鑫源房地产开发有限责任公司开发建设达尔罕三期住宅楼工程，张建峰承包该工程主体及装修，我受雇于张建峰为工长，因鑫源公司欠张建峰工程款，将达尔罕小区4号楼1单元1102室楼房抵给张建峰，我以343590.00元价款买下该楼房及仓库一间，当时售楼处给出具了收款收据，口头约定由张建峰协助我办理产权登记，费用由张建峰承担。张建峰于2012年4月份给我办理了产权登记（初始）。2011年4月份本人入住，占有该楼房至今，此后我多次要求张建峰办理产权登记手续，张建峰以各种理由未办。2011年1月15日，因张建峰缺少资金，为给工人发工资，找到我，借我交付房款的收据，并让我帮助其以借款人名义，以4号楼1单元1102室，4号楼2单元1101是楼房共同抵押担保，向刘建华借款60万元，房款收据现在刘建华处。2013年1月份，我在锡林郭勒盟办事，张建峰给我打电话，让我去张建峰处签房屋买卖合同，我给李艳茹打电话让李艳茹去办理，当时去办理的还有韩广军的妻子王树芳，她们二人到了达尔罕小区后二层楼房遗漏办公室，有张建峰、刘建华在场（当时她们二人不认识刘建华），张建峰拿出已经打印成文的楼房买卖合同说你签上名字就可以出证（产权证）了。李艳茹以为刘建华也是开发商，为了尽快拿到产权证就在合同上签了自己的名字和我的名字，并按了手印。张建峰又在合同背面写了欠据，让李艳茹在欠据上签字，李艳茹文我们已经交了房款，怎么还让我们打欠据呢。张建峰说都是这样签的，不然办不出证来。李艳茹轻信了张建峰的话。刘建华与张建峰恶意串通，采取欺骗手段签订楼房买卖合同，该合同不能对抗韩广民、李艳茹对该楼房的所有权。本人系达尔罕小区**楼**1102是楼房的买受人，有售楼处出具的交付房款收据及建筑商张建峰于2011年4月28日出具的收款收据为凭证。张建峰按约定已在产权登记机关为韩广民、李艳茹办理了产权初始登记及不动产权属证书，受买人为韩广民，证明物权归属韩广民，这是刘建华改变不了的事实。我购买的4号楼1单元1102是楼房已经完税。我于2011年4月入住占有该房屋已达八年之久。虽然合同甲方为刘建华，但当时李艳茹对刘建华的身份产生误解，以为刘建华也是建筑商。合同背面欠据系张建峰书写。。综上刘建华既不是达尔罕小区**楼**1102是楼房的受买人，不是所有权人，本应与鑫源公司或建筑商张建峰签订合同，而刘建华与张建峰恶意串通，趁韩广民外出打工，以办理产权证为名，诱骗李艳茹签订合同及欠据，该合同证明不了刘建华为该楼房的受买人及产权人，不能对抗本人对该楼房的所有权。为此提出以上答辩的事实及理由，请求查明事实，依法驳回刘建华的诉讼请求。刘建华说2012年末出售给我二人，但是我是2011年4月份入住，张建峰在2011年4月28日给我们出具了房屋买卖全款收据。我已经在60万元借据上签字了，为什么让我的妻子李艳茹又在上面签字。2012年4月份，鑫源公司为我们做了产权初始登记，与刘建华所说2012年年末出售给我们的事实的矛盾。赤峰润天房地产开发有限责任公司、张建峰一审未进行答辩。一审法院查明事实：2012年4月10日，赤峰润田房地产开发有限责任公司（原赤峰鑫源房地产开发有限责任公司）与被告韩广民签订商品房买卖合同(合同编号为2012---9000088)，合同约定，赤峰鑫源房地产开发有限责任公司将其开发的××镇西户卖给韩广民，并出具销售不动产发票。现该商品房买卖房合同、销售不动产发票、房屋产权证（初始登记）均在刘建华手里，楼房由韩广民、李艳茹居住使用至今。另查明，2013年1月10刘建华与李艳茹签订楼房买卖合同，该合同约定，刘建华将位于××镇西户卖给韩广民、李艳茹，楼房价款价款343590元，约定购房款必须在一年之内还清，房屋产权证过户手续由韩广民、李艳茹承担。如到2014年1月10日不还，将房屋退还给刘建华，并出具一枚343590元的欠据。庭审中刘建华及李艳茹均承认合同和欠据上的“韩广民”的字样和手印是由李艳茹签字和捺印的事实，但韩广民、李艳茹不认可从刘建华手里购买楼房，称该合同和欠据是刘建华、张建峰在李艳茹不知情情况下，以欺骗手段让她签字的。一审法院认为，韩广民与赤峰鑫源房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同的合同签署日期早于刘建华与李艳茹签订的楼房买卖合同。刘建华提供的商品房买卖合同、销售不动产发票等证据能够证明涉案楼房是韩广民与赤峰润田房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同购买的事实。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，赤峰市鑫源房地产开发有限责任公司与韩广民签订的商品房买卖合同属不动产物权协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。综上所述，刘建华所主张的要求解除韩广民与赤峰润天房地产开发有限责任公司（原赤峰市鑫源房地产开发有限责任公司）网签的楼房买卖合同，判令刘建华对涉案楼房有优先受偿权并将楼房产权交付给刘建华的诉讼请求证据不足，理由不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘建华的诉讼请求。二审期间，上诉人刘建华提交2011年房产公司开具的房屋合同和收据复印件，证明房子是抵押给刘建华的，房产公司和刘建华借钱。房子开工时候就卖给刘建华了，所以刘建华才有权出卖，分别卖给韩广军、韩广民。一审时候没提交是因为房产公司不给，没调出来。被上诉人韩广民、李艳茹质证，对收据没有异议，但当时没有出这个合同。是张建峰我们俩找刘建华借的钱，后来又写了一份欠据。韩广民是施工方，是干涉案房屋土建装修的，是张建峰的工长，欠我施工费，房子是开发商抵顶给我的工程款。当时欠工人工资，房子抵顶给我，又把房子借出来找人借钱。对于刘建华提交的房屋买卖合同及收据真实性予以采信，对与本案的关联性不予采信。经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，对于涉案房产，刘建华主张其为出让方，韩广民、李艳茹为其出具欠据，二人不能给付其转让款，应当解除韩广民与赤峰润天房地产开发有限责任公司楼房网签合同及交付涉案房产，并请求涉案房产的优先受偿权；首先，刘建华非合同相对方，不是请求解除合同的主体；第二，按刘建华的陈述及主张，刘建华亦只能享有合同债权，而非合同解除权，所以，对于刘建华要求解除韩广民与赤峰润天房地产开发有限责任公司楼房网签合同的上诉请求本院不予支持；对于其主张的楼房优先受偿权没有法律依据，同时，其要求将涉案楼房交付，根据现有证据没有交付依据，所以对其该上诉请求本院不予采信。其与张建峰、韩广民之间的其他债权债务关系不属于本案审理范围，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 董燕洪审判员 李国辉审判员 赵 杰 二0二0年十一月三十日书记员 李 玢