江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣01执异214号 异议人（案外人）：张杰庭，男，1963年12月11日出生，汉族，住北京市海淀区。 申请人：廊坊银行股份有限公司，住所地：河北省廊坊市广阳区爱民东道**新世界中心办公楼大厦**。统一社会信用代码：xx。 法定代表人：邵丽萍，该公司董事长。 被申请人：北京天劲房地产开发有限公司，，住所地：北京市顺义区棕榈滩花园**统一社会信用代码：xx。 法定代表人：陈晶，该公司经理兼执行董事。 被申请人：东兆长泰集团有限公司，，住所地：北京市朝阳区光华路**院**楼统一社会信用代码：xx。 法定代表人：郭向东，该公司董事长。 被申请人：郭向东，男，1961年10月27日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 本院在执行申请人廊坊银行股份有限公司与被申请人北京天劲房地产开发有限公司、东兆长泰集团有限公司、郭向东财产保全一案中，本院于2020年10月12日查封了北京顺义区棕榈滩花园二区51号楼-2至3层全部房产（以下简称“涉案房产”）及对应的土地使用权。案外人张杰庭向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人张杰庭异议称，请求裁定中止执行（2020）赣01执保392号执行裁定书，解除对位于北京市顺义区全部房屋以及对应的土地使用权的保全查封措施。事实与理由为：涉案房屋以及对应的土地使用权归异议人所有。异议人与北京天劲房地产开发有限公司于2019年1月17日签订了《北京市商品房现房买卖合同》一份，约定将涉案房产，套内面积xx平方米，每平米xx元成交，共计人民币xx元。异议人分别于2019年1月28日支付购房款xx元，2019年1月29日支付购房款xx元，2019年1月30日支付购房款xx元，共计xx元。天劲房地产公司收到款项后均开具了北京增值税普通发票，分别为：ＮＯ.xx号发票，票面价值xx元；ＮＯ.xx号发票，票面价值xx元；ＮＯ.xx号发票，票面价值xx元；ＮＯ.xx号发票，票面价值xx元；ＮＯ.xx号发票，票面价值xx元；ＮＯ.xx号发票，票面价值xx元；ＮＯ.xx号发票，票面价值xx元；ＮＯ.58159554号发票，票面价值xx元；ＮＯ.xx号发票，票面价值xx元；共计xx元。后异议人于2019年5月10日收到天劲房地产公司的《收房入住通知书》，并于当天缴纳了房屋维修基金、物业费、水电费、天然气费等。并于2019年10月依据双方签订的购房合同办理了收房交接手续，异议人即已经正式入住涉案房屋至今。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等有关规定，特向贵院提出执行异议。望贵院查明事实中止执行。 申请人廊坊银行股份有限公司辩称：请求本院依法驳回异议人提出的异议。申请人对涉案房产享有抵押优先权，有权予以查封，并优先受偿。异议人要求解封于法无据。1、申请人对涉案房产及其所属土地享有抵押优先权，有权予以查封，并优先受偿。申请人因被申请人北京天劲房地产开发有限公司拖欠贷款本金人民币xx元及利息、罚息、复利等，向贵院提起诉讼，主张债务人立即偿还贷款并主张实现抵押优先受偿权。贵院受理后，依申请人请求将该笔贷款的抵押物一一予以查封，其中包括涉案房产。申请人与中航信托股份有限公司签订《信托合同》（编号AVICTC2016X0680），由申请人提供xx元资金成立信托。中航信托股份有限公司向被申请人北京天劲房地产开发有限公司发放贷款人民币xx元。北京天劲房地产开发有限公司以北京市顺义区棕榈滩花园二区21幢别墅（含涉案房产）及其附属土地的土地使用权、一区1号商业办公楼房产及其附属土地的土地使用权作为贷款抵押物并办理了抵押登记手续。被申请人北京天劲房地产开发有限公司至今尚欠贷款本金人民币xx元未能偿还。中航信托股份有限公司已将涉案全部债权、担保权利一并转让给申请人。《物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。第一百九十二条规定：债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。因此，申请人有权将涉案房产及其所属土地予以查封，并享有抵押优先权。2、异议人私下买卖抵押物，违反了法律规定，损害了抵押权人的合法权益，无权主张解除查封，且应自行承担因此造成的损失。《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《担保法》第49条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释［2000］44号）第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，异议人在抵押权人不知情的情况下私下交易，违反了以上法律规定，应自行承担相应后果，且异议人并未代替债务人清偿债务，无权要求解除查封。其权利不能对抗申请人的抵押权。 异议人张杰庭为证明其主张，提交了如下证据：1、北京市商品房现房买卖合同；2、北京增值税普通发票（购房款）；3、不动产登记信息查询结果告知单；4、棕榈滩花园二区入住通知书；5、公共维修基金收据；6、水费说明；7、建行单位客户专业回单（水费）；8、发票（水费）；9、证明；10、水卡复印件；11、电费缴费截图及发票；12、建行单位客户专业回单（物业费）；13、发票（物业费）及证明；14、装修押金收据、装修管理费收据；15、发票（天然气费）。 经审查查明，本院于2020年9月22日作出的（2020）赣01民初632号之一民事裁定书裁定：冻结被申请人北京天劲房地产开发有限公司、东兆长泰集团有限公司、郭向东银行存款xx元，或者查封、扣押其相应价值的其他财产。本院于2020年10月12日查封了包括涉案房产在内的21套房产，查封期限三年。 另查明，2019年1月17日，异议人张杰庭与被执行人北京天劲房地产开发有限公司签订了合同编号为XF794114的北京市商品房现房买卖合同（住宅类），合同约定异议人张杰庭以总价xx元购买涉案房产。该合同第七页注明：“该商品房有关的抵押情况为已抵押。”该合同附件三第3项注明：“出卖人承诺，于2019年11月10日之前解除该商品房因上述事项设定的抵押。”被申请人北京天劲房地产开发有限公司分别于2019年1月28日、2019年1月29日、2019年1月30日向异议人张杰庭开具了北京增值税普通发票共九张，货物或应税劳务、服务名称载明＊不动产＊棕榈滩花园二区51号楼，价税金额共计xx元。北京天劲房地产开发有限公司向张杰庭出具了棕榈滩花园二区入住通知书，通知张杰庭于2019年5月10日办理入住手续。北京天劲房地产开发有限公司于2020年5月10日开具了收据，代收了异议人张杰庭专项维修资金xx元。2020年8月27日锡华实业投资集团有限公司于2020年8月27日出具证明，证明异议人张杰庭属于其公司用水，水费由公司承担，发票需开公司名称。锡华实业投资集团有限公司交纳了物业费、水费等费用。 还查明，北京市规划和自然资源委员会2020年10月16日出具的异议人张杰庭的不动产登记信息查询结果显示，在涉案房产所在地北京，异议人张杰庭名下仅登记了位于朝阳区的两个车位，无用于居住的房屋。 本院经审查认为，本案的争议焦点是异议人张杰庭是否符合法定情形且其权利能够排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖和合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。又依据第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人张杰庭虽在本院查封之前签订了书面买卖合同，但其在购买房屋时，明知该房屋存在抵押，异议人并未提供相关证据证明涉案房产的转让行为取得了抵押权人同意或异议人已经代为清偿债务消灭抵押权。此外，异议人未提供相应的证据证明非因其自身原因未办理过户登记，且异议人仅提供购房发票但并未提供相应的购房款支付凭证，依据异议人提供的现有证据不足以证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。综上所述，异议人张杰庭请求中止执行（2020）赣01执保392号执行裁定书，解除对位于北京市顺义区全部房屋以及对应的土地使用权的保全查封措施，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人张杰庭的异议请求。 如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 梁 珂 审判员 吴明军 审判员 郭小玲 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 陶 冶