山西省垣曲县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0827民初916号 原告：柴丽霞，女，1982年8月14日出生，汉族，住垣曲县。 委托诉讼代理人：柴亚丽（系柴丽霞姐姐），住垣曲县。 被告：郭雅珂，女，1980年1月29日出生，汉族，垣曲县移动公司员工，住垣曲县。 委托诉讼代理人：文串串，山西五龙律师事务所律师。 第三人：王正民，男，1980年2月20日出生，汉族，住垣曲县。 原告柴丽霞与被告郭雅珂、第三人王正民案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柴丽霞的委托诉讼代理人柴亚丽，被告郭雅珂及其委托诉讼代理人文串串，第三人王正民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柴丽霞向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人所签订的“买卖合同”合法有效，并解除垣曲县人民法院依据（2020）晋0827执303号执行裁定书，对位于垣曲县新城大街新城镇对面供销社临街单元楼4-301室单元楼一套的查封；2.依法判令被告承担诉讼费用。事实和理由：案涉标的物最早系原告从被告手中长期所租赁，2019年7月初第三人以和被告系夫妻，来向原告催要房屋租赁费，原告就打电话向被告核实，被告承认与第三人系夫妻，并表示案涉标的物今后由第三人处置，被告再不管了。第三人就说他刚服刑期满回来，债务缠身，想卖掉案涉标的物，看原告要不要？因案涉标的物在原告租赁期间，原告也对该房产内的设施投入了资金，进行了维修，手里也有点闲钱，经双方协商一致，达成了“房屋买卖合同”，约定价格为22万元，原告先后于2019年7月6日、2019年7月9日分别付给第三人2万元、20万元，共计22万元，取得了案涉标的物，因该房产不具备过户条件，就未过户。鉴于以上事实，原告认为：一、因案涉标的物系老旧房屋，又系小产权，无法过户，原告以22万元的价格购买，也符合市场价格，且也征求了被告的意见，属善意取得。现因被告与第三人的离婚诉讼，而将出卖给原告的房产，还作为共同财产予以处分，显然是对原告合法权益的侵害。二、案涉标的物，虽因产权问题，无法过户，但结合同等类型房产在日常生活中的交易习惯，原告与第三人的买卖，并未损害国家、集体和个人利益，虽无法登记，但并不能否定原告对合法善意取得财产的权利。综上，案涉标的物系小产权，原告也是在征求了被告和第三人后，以合理的价格，善意取得，并未损害国家、集体和他人的利益。而被告与第三人不知出于什么目的，却在离婚诉讼中，将卖给原告的房产，又按共同财产进行分割，严重的讲，系犯罪，而贵院如果支持了被告的请求，不撤回查封裁定，无异于助长被告与第三人的行为，而剥夺原告的合法权益，也有违正常的民间交易秩序。为此，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，依法支持原告之请求，以维护原告的正当利益。 被告郭雅珂辩称，一、原告柴丽霞与第三人王正民之间房屋买卖是虚假的，事实是不存在的。理由是：（一）被告与第三人原系夫妻关系，现已离婚。被告于2019年7月22日、2020年3月16日两次起诉第三人王正民至垣曲县人民法院，要求与王正民离婚，并要求分割夫妻共同财产，其中就包含本案诉争的垣曲县新城大街新城镇政府对面供销社临街单元楼4-301室的单元楼。两次离婚诉讼均发生在原告所谓的房屋买卖之后，第三人王正民在两次离婚诉讼案件中，都没有提出该房屋已经出售的抗辩，也没有提交任何相关证据。垣曲县人民法院于2019年8月26日作出的（2019）晋0827民初900号生效民事判决书，认定涉案房屋是夫妻共同财产，第三人王正民并没有提出上诉。垣曲县人民法院于2020年6月23日作出（2020）晋0827民初244号民事调解书，将涉案房屋作为夫妻共同财产分割给被告。该调解书经被告与王正民双方协商一致达成的，王正民依然没有对房屋系双方夫妻共同财产提出异议。（二）原告柴丽霞诉称在2019年7月初交纳房屋租金时，得知被告与第三人王正民是夫妻关系，房屋买卖合同的签订也是7月初，原告既然在当时购买房屋，却没有告知被告，与王正民单独签订合同，并将房屋价款全额支付给王正民，此举显然不符合常理。（三）原告没有提供转账记录或者房款资金来源相关证据予以佐证其购买房屋的事实。（四）原告强调买房时征求了被告意见，又强调自己是善意取得，自相矛盾。既然原告征求了被告的意见，就代表夫妻二人共同处置了房产，不存在谁无权处分涉案房产，那么原告应当将被告和第三人列为共同被告，要求二人承担违约责任。而善意取得的前提是无权处分，在本案中，也就是被告对房屋买卖的事实不知情。原告究竟主张被告对房屋买卖事宜知情还是不知情，恐怕自己也不知道，因为其根本就没有购买过涉案房屋。二、原告购买房屋没有通知被告，更没有征得被告同意。原告称在购买房屋时征求了被告意见，显然不是事实。被告如果明知房屋已经出售，不可能在离婚分割财产时，将出售给他人的房屋分割给自己，让自己陷入纠纷。三、原告购买房屋不能构成善意取得。《物权法》106条规定，善意取得需要满足三个条件：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。首先，原告并非善意第三人。原告在诉状中自述长期从被告手中租房，也就是说，原告明知被告是房屋的所有权人，并且原告也在2019年7月初得知被告与本案第三人王正民是夫妻关系。在明知被告是不动产所有人（至少是共有人）的情况下，原告与第三人王正民单独进行交易，何来“善意”之说？其次，涉案房屋位于新城镇政府对面，地段优越，面积124平方米，且装修完好。原告以22万元购得，平均每平方米1774元，远远低于目前垣曲县的房屋市场行情。最后，按照法律规定，不动产交易需要进行产权登记，也即房屋至今没有完成支付。原告在购买房屋时，已知不能办理过户登记，依然购买，存在重大过错。故，善意取得的三要素原告均不符合，其行为不能构成物权法106条规定的善意取得。综上，请求法庭查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人王正民述称，第三人于2019年6月28日服刑完毕出狱，服刑5年，出狱后没有资金，多次向郭雅珂要钱，郭雅珂不给，第三人出狱7天郭雅珂就提出离婚，第三人谈到涉案房屋的状况，郭雅珂说在租赁中，第三人去找到柴丽霞，柴丽霞问第三人把房屋交给谁，第三人说把房屋交给第三人，柴丽霞当着第三人的面给郭雅珂打电话，郭雅珂陈述第三人已经出狱了，房屋应当由第三人管理，过了一个星期后，柴丽霞把其父亲叫到县城，分两次（2万元、20万元）把现金交给第三人。第三人在2003年购买的房屋，2006年交付给第三人，2003年购买时每平米是800元，房屋面积是113平米，共计房款9万余元，当时没有购房合同、土地证、房产证，因是小产权房什么证都没有，当时有交房收据，但时间长了已经找不到了。第三人与郭雅珂离婚时，第三人向法院提出过供销社的房屋已经出售，告诉过法官，也陈述过郭雅珂在第三人服刑期间拿走了第三人很多钱，在（2020）晋0827民初244号案件中第三人说过供销社的房屋已经出售。第三人就是收了原告22万元，房子是在2019年7月份左右出售给原告，郭雅珂是在2019年7月22日第一次起诉离婚的，但郭雅珂第一次起诉离婚时第三人已经把案涉房屋出售了。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告出示的证据及被告郭雅珂、第三人王正民的质证意见： 1.买卖合同、收据2份，拟证明柴丽霞从王正民处购买房屋，分2次付款，共付款22万元，支付房款后，王正民向柴丽霞出具收据。 被告郭雅珂的质证意见为：真实性有异议，该组证据没有原件无法核实，原告没有提供转账记录或资金来源的相关证据，来佐证其向第三人付购房款的事实。其他对真实性有异议的理由被告在举证期间予以说明。 2.（2020）晋0827执303号执行裁定书，拟证明涉案房屋位于新城镇供销社对面，涉案房屋柴丽霞已经购买，但王正民、郭雅珂现在离婚，郭雅珂却不认可房屋已经出售，王正民将房屋出售是认可的。 被告郭雅珂的质证意见为：无异议。 第三人对原告的证据均无异议。 被告出示的证据及原告、第三人王正民的质证意见： 1.（2019）晋0827民初900号卷宗中的2019年7月22日起诉状、2019年8月答辩状，拟证明被告于2019年7月22日起诉王正民离婚，并要求分割财产，起诉状的财产清单中包含涉案房屋，而王正民在答辩中没有提出异议。 2.（2019）晋0827民初900号卷宗中的2019年8月13日庭审笔录，拟证明庭审笔录的第7页，第三人王正民称：涉案的单元楼是共同财产价值30万元，同时在庭审中也未提供相关证据证明案涉房屋已经出售的情况。 3.（2019）晋0827民初900号卷宗中的民事判决书，拟证明在该判决书中法庭查明部分认定涉案房屋是夫妻共同财产。 4.（2020）晋0827民初244号卷宗中2020年3月16日起诉状、2020年5月6日答辩状，拟证明郭雅珂起诉离婚，并要求分割财产，王正民答辩称房屋出售，但无相关证据，也没有证据证明房屋出售给谁。 5.（2020）晋0827民初244号卷宗中2020年3月26日调解笔录，拟证明在调解笔录中王正民也未提出房屋已经出售。 6.（2020）晋0827民初244号卷宗中2020年6月23日调解笔录，拟证明在此卷宗中，法官要求王正民说明共同财产有哪些，而王正民的回答中包含案涉房屋，并陈述涉案房屋是2006年购买，当时由其父亲居住，王正民在发表财产分割意见时表示供销社单元楼给郭雅珂，并承诺于7月10日前交付房屋钥匙。依据该调解协议，法院最后作出了（2020）晋0827民初244号调解书，将涉案房屋作为夫妻共同财产分割给郭雅珂。在本案当中王正民依然没有证据提供证明案涉房屋已经出售的事实。 证据1-6共同证实原告与第三人之间的房屋买卖是不存在的。 原告对被告证据1-6无异议。 第三人的质证意见为：证据1-6真实性无异议，但关联性有异议，2019年7月5、6日第三人将房屋出售给柴丽霞，郭雅珂起诉第三人离婚是在2019年7月22日。第三人已经听取了被告的证明目的，但理解不了。没有其他质证意见。 7.照片，拟证明原告代理人陈述柴丽霞近期未回来过垣曲县，但在2020年10月25日有人在黄河市场南征费所门口看到过柴丽霞，并拍了照片通过微信发给被告。 原告的质证意见为：就是柴丽霞，但就算柴丽霞回来垣曲县也不联系代理人，代理人不知道。 第三人的质证意见为：就是柴丽霞本人。 本院对原、被告出示的证据认定如下： 关于原告证据1，因原告提交的买卖合同、收据均是复印件，也没有原件相核对，无法证实真实性，故不予采信。证据2，被告、第三人无异议，本院予以采信。 关于被告证据1-6，原告无异议，第三人对真实性也无异议，本院认为该证据中的判决书、调解书已发生法律效力，应予采信；起诉状、答辩状、调解笔录、庭审笔录，均是被告与第三人的客观陈述，本院予以采信。证据7，原告、第三人均不持异议，可以证实原告柴丽霞本人并非长期不在垣曲的事实，故本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年6月23日，被告郭雅珂与第三人王正民离婚诉讼一案，经本院主持调解双方达成协议：一、郭雅珂与王正民自愿离婚；……三、共同财产：位于垣曲县新城大街新城镇政府对面供销社临街单元楼4门**单元楼**的相关权益归郭雅珂（王正民于7月10日前向郭雅珂交房屋钥匙）……。被本院（2020）晋0827民初244号民事调解书予以确认。因王正民未能在2020年7月10日前向郭雅珂交付涉案房屋，郭雅珂于2020年7月15日申请强制执行，本院于2020年7月27日作出（2020）晋0827执303号执行裁定，查封了涉案房屋。2020年8月17日，原告柴丽霞以其于2019年7月9日向第三人王正民支付22万元购买了涉案房屋为由，对执行涉案房屋提出执行异议，本院于2020年8月27日作出（2020）晋0827执异7号执行裁定，驳回柴丽霞的异议请求。 在郭雅珂与王正民的两次离婚诉讼中，王正民均未向本院提交买卖合同及收据。2019年7月23日，郭雅珂第一次起诉王正民离婚诉讼中，王正民在庭审中称涉案房屋价值30万元。本院于2020年6月23日对郭雅珂与王正民离婚诉讼的调解笔录中显示：王正民称涉案房屋现由其父亲居住，表示将涉案房屋给郭雅珂，国泰的单元楼归其所有。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此，柴丽霞就涉案房屋的主张必须具备买卖合同合法有效、已支付全款、实际占有且对未办理过户登记无过错的要件。结合本案查明的事实，原告未提供涉案房屋买卖合同、收据的原件，且消极对待诉讼活动，在本院确定的期限内无正当理由未到庭接受询问，故无法确认原告与第三人之间的房屋买卖行为是否真实。而第三人王正民与郭雅珂在本院第二次离婚诉讼时，虽称涉案房屋已经出卖，但未提交证据进行证实，且在离婚调解协议中对涉案房屋的归属进行约定，约定涉案房屋归郭雅珂所有，故应认定第三人王正民没有出卖涉案房屋。现原告柴丽霞仅能提供第三人王正民出具的收据，称其当时是通过现金方式向第三人支付房款，但未能说明资金来源，也与涉案房屋的价款不相符，而当前现金交付22万元房款不符合正常的交易习惯，不足以证明付清房款的事实，故第三人将涉案房屋出卖给原告的证据不足，不应解除涉案房屋的查封。 综上，原告柴丽霞对上述涉案房屋不享有排除强制执行的权益,其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告柴丽霞的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告柴丽霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审 判 长  闫 萍 审 判 员  邓海铭 人民陪审员  张梅梅 二〇二〇年十一月二十三日 法官 助理  狄若男 书 记 员  薛桂苗