福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0125民初1736号原告：名城地产（永泰）有限公司，住所地：永泰县葛岭镇葛岭街**。法定代表人：林振文，总经理。委托诉讼代理人：张琦，女，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈淑芳，女，该公司员工。代理权限：特别授权。被告：廖福玲，女，1956年9月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。原告名城地产（永泰）有限公司（下称名城公司）与被告廖福玲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名城公司委托诉讼代理人陈淑芳到庭参加诉讼。被告廖福玲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名城公司向本院提出诉讼请求：1.解除名城公司与廖福玲签署的《商品房买卖合同》，廖福玲应于合同解除之日起5日内配合名城公司办理合同及商品房预告登记注销、银行抵押预登记注销等合同解除相关手续；2.廖福玲应于合同解除之日起5日内将坐落于永泰县××镇××村××号××号××号楼××单元商品房腾空并返还给名城公司；3.廖福玲向名城公司支付违约金217262.6元；4.廖福玲偿还名城公司代垫的全部按揭款项（暂计至2020年3月，名城公司已为廖福玲代垫按揭款270712.79元，且该金额仍在不断增加）；5.本案的诉讼费用、保全费用、公告费（如有）均由廖福玲承担。事实和理由：名城公司于2017年7月25日与廖福玲签署《商品房买卖合同》及其附件等（合同编号：20140181112），廖福玲以按揭付款的方式购买名城公司开发的位于永泰县××镇××村××号××号××号楼××单元的房产，房屋总价款为1086313元。廖福玲向名城公司支付首付款226313元后，以银行按揭贷款方式向名城公司支付了购房余款860000元。廖福玲于2017年10月9日与中国银行股份有限公司福州东门支行（下称中国银行福州东门支行）签署《个人一手住房贷款合同》，向该银行贷款860000元，同时名城公司作为廖福玲的保证人。然而，因廖福玲未按照合同约定按期向中国银行福州东门支行偿还借款，暂计至2020年3月，银行已扣划名城公司保证金共计270712.79元，且该金额仍在不断增加。根据名城公司与廖福玲双方签署的《商品房买卖合同》附件六第二条第1点第（7）项约定“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，为维护名城公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院，请求判如所请。廖福玲未作答辩。名城公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：Ａ1.《商品房买卖合同》；Ａ2.《个人一手住房贷款合同》；Ａ3.中国银行股份有限公司福州东门支行扣款凭证；Ａ4.《催款通知函》、寄件面单及寄件回执；Ａ5.《民事裁定书》《福建省人民法院诉讼收费专用票据》（票据号码：×××65）；Ａ6.《福建增值税普通发票》（票据号码：×××86、×××12）。本院依职权调取证据：Ｂ1.永泰县自然资源和规划局出具的《证明》。本院认为，廖福玲未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。证据Ａ1-Ａ6、Ｂ1来源合法，内容真实，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年7月25日，廖福玲与名城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140181112）及其附件，约定廖福玲向名城公司购买位于永泰县××镇××路××号××号楼××层××单元房，建筑面积共126.09平方米，其中，套内建筑面积102.94平方米，公共部位共有分摊建筑面积23.15平方米，单价每平方米8615.38元，总价为1086313元，廖福玲应于2017年7月25日向名城公司支付20000元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于同日向名城公司支付首期款206313元，余款860000元办理银行按揭。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二条第1款第7项约定“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”廖福玲向名城公司支付了购房款226313元。名城公司于2017年6月5日出具相应金额购房款发票。2017年10月9日，借款人、抵押人廖福玲、贷款人中国银行福州东门支行、保证人名城公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定廖福玲向中国银行福州东门支行借款860000元，借款期限自2017年10月9日起至2021年10月9日止，永泰县葛岭镇葛岭村236号江山大名城6号地块19号楼601单元作为抵押物，名城公司承担连带保证责任。同时合同还就贷款利率与计结息、贷款发放的条件、贷款的偿还、罚息、借款人违约事件及处理等进行了约定。合同签订后，中国银行福州东门支行向廖福玲发放贷款860000元。上述借款期间，因廖福玲未按约定履行还款义务，名城公司向中国银行福州东门支行承担连带责任保证，截至2020年3月25日，名城公司累计偿还贷款270712.79元如下：2019年3月21日38705.77元、2019年6月21日57782.89元、2019年9月27日57958.64元、2019年12月25日58135.3元、2020年3月25日58130.19元。2020年1月21日，名城公司向廖福玲寄出《催款通知函》，要求廖福玲偿还截止2019年12月代垫的按揭还款212582.6元。名城公司催款无果，诉至本院。另查明，名城公司为讼争房屋办理了预告登记，不动产权证号：闽（2017）永泰县不动产证明第0××8号。福州市仓山区人民法院对讼争房屋采取查封措施，查封期限为2019年7月1日至2022年6月30日。2020年7月29日，名城公司向本院申请财产保全。本院作出（2020）闽0125民初1736号民事裁定书，裁定冻结讼争房屋产权，期限为2022年6月22日至2025年6月21日。为此，名城公司支付诉讼保全费5000元。本院认为，名城公司与廖福玲签订的《商品房买卖合同》及合同附件以及名城公司、廖福玲与中国银行福州东门支行签订的《个人一手住房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按合同约定履行义务。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二条第1款第7项约定了单方解除合同的条件，截止2020年3月，名城公司累计代廖福玲偿还贷款270712.79元，且廖福玲经名城公司书面催告仍未归还为其代垫的按揭款，已达到解除合同的条件。现名城公司主张解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。同时，廖福玲应按合同约定向名城公司支付购房款总金额20%的违约金217262.6元并偿还名城公司为其代垫的按揭还款270712.79元。合同解除后，廖福玲配合名城公司办理《商品房买卖合同》及商品房预告登记注销手续，名城公司退还廖福玲购房款1086313元。名城公司为实现本案债权而支出的诉讼保全费5000元，应由廖福玲负担。福州市仓山区人民法院已对讼争房屋采取查封措施，查封期限为2019年7月1日至2022年6月30日，名城公司诉求廖福玲腾空并返还讼争房屋，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除名城地产（永泰）有限公司与廖福玲于2017年7月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140181112），廖福玲于合同解除之日起5日内配合名城地产（永泰）有限公司办理上述《商品房买卖合同》及商品房预告登记注销手续；二、廖福玲于本判决生效之日起30日内支付名城地产（永泰）有限公司违约金217262.6元；三、廖福玲于本判决生效之日起30日内偿还名城地产（永泰）有限公司代垫的按揭还款270712.79元；四、廖福玲于本判决生效之日起30日内支付名城地产（永泰）有限公司诉讼保全费5000元；五、名城地产（永泰）有限公司于本判决生效之日起30日内退还廖福玲购房款1086313元；六、驳回名城地产（永泰）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14576元、公告费560元（已由名城公司直接支付有关单位），由廖福玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  林茂椿人民陪审员  高超雄人民陪审员  金福生二〇二〇年十一月二十三日法官 助理  李 霞书 记 员  郑贞萍附：本案适用的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。