河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3713号上诉人（原审被告）：驻马店市星懿房地产开发有限公司，住所地：上蔡县腾飞路与开龚路交叉口。法定代表人：刘雨洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐文明，男，1985年6月15日出生，汉族，住河南省正阳县，系该公司员工。委托诉讼代理人：邱志鸿，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡艳玲，女，1976年7月5日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：桂志行，河南建法律师事务所律师。上诉人驻马店市星懿房地产开发有限公司（以下简称星懿房地产公司）因与被上诉人蔡艳玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人星懿房地产公司的委托诉讼代理人徐文明、邱志鸿、被上诉人蔡艳玲的委托诉讼代理人桂志行到庭参加诉讼。现已审理终结。星懿房地产公司上诉请求：1、一审法院认定事实错误。被上诉人所购买的房屋与案外人刘星懿所购买的房屋系同一套房屋，且刘星懿购买房屋后已进行了房屋的预告登记，产生了物权的效力。且上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖合同关系，系蔡艳玲把自己的20万元经其前夫李刚之手投资到星懿房地产公司，李刚身兼会计，早期投资已陆续收回，蔡艳玲就没有缴纳足够的购房款。蔡艳玲答辩称，一审认定本案事实清楚，适用法律正确，证据充分，应维持原判。蔡艳玲向一审法院起诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的答辩意见，或将本案发回重审。事实与理由：1、请求判令被告继续履行向原告交付房屋的合同义务，并给原告办理房屋权属不动产登记手续；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金187798.4元；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月21日，被告星懿房地产公司作为出卖人，原告蔡艳玲作为买受人，原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成协议，并签订商品房买卖合同一份，内容载明为：“第一条、项目建设依据该地块土地面积为80372平方米，规划用途为商住，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名龙腾社区。第二条、商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为上蔡县房地产管理局。第三条、买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房第1幢一楼9号，建筑面积共计120.905平方米。第四条、计价方式和价款该商品房单价为每平方米3500元，总金额为肆拾贰万叁仟壹百陆拾柒元整……第六条、付款方式及期限买手人于2013年3月21日付清总房款肆拾贰万叁仟壹百陆拾柒元整（小写：￥423167元）……第八条、交付期限出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……。”合同上有原告蔡艳玲的签名、被告加盖的合同专用章，法定代表人黄艳娜及委托代理人刘新生各自加盖了签名章。合同签订前，原告蔡艳玲于2013年8月18日交购房款现金423160元，被告向原告出具了收据，收据上加盖有驻马店市星懿房地产开发有限公司财务专用印章及法定代表人黄艳娜的个人签章。原告曾于2020年5月以打电话、发短信的形式向刘新生要求交付房屋。双方未能达成一致意见，遂形成本案诉讼。另查明，被告星懿房地产公司针对星懿华府一期1#商住楼取得商品房预售许可证，证号为（2016）上住建预字第20160057号。2016年11月10日案外人刘星懿与被告星懿房地产开发公司签订商品房买卖合同一份，刘星懿购买的是第一幢一层106铺，建筑面积为116.073平方米，总金额为1392840元。案外人刘星懿于2016年11月22日在上蔡县房地产管理所对其所购买的房屋进行了预告登记。一审法院认为，被告星懿房地产公司针对星懿华府一期1#商住楼取得商品房预售许可证，其有权向外预售。原告蔡艳玲与被告星懿房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告按照合同约定履行了支付购房款义务，被告收到后出具收据予以确认。被告星懿房地产公司在逾期交房未提出正当事由的情况下亦应依照合同约定于2014年5月1日前将本案房屋交付原告蔡艳玲。庭审中被告提供账目清单、欠条、利息计算表复印件及房屋买卖合同，拟证明原告和李刚在被告公司投资100万元，李刚已连本带息领走，被告没有收到原告交付的房款，所谓房屋买卖合同及收据均是李刚一人制作。涉案房屋已经出卖给案外人刘星懿，并在房管部门进行了预告登记。经查原告蔡艳玲与案外人李刚于2009年11月26日已登记离婚，被告提供的账目清单、欠条、利息计算表均是复印件，没有相关人员签字予以认可。根据原告提供的合同其购买的是一楼9号，建筑面积120.905平方米，而案外人刘星懿购买的是一层106铺，建筑面积为116.073平方米，显然二者不是同一房屋。故被告的辩称理由不足，不予采信。被告未按照约定期限交付房屋，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故原告要求被告继续履行合同交付房屋的诉请，证据充分，予以支持。原、被告双方在合同中对房屋产权登记也进行了约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故被告有协助办理房屋权属不动产登记手续的义务。关于原告要求被告支付逾期交房违约金187798.4元的诉请，本案中原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已交付房价款的万分之二的违约金。”被告抗辩双方不存在真实的房屋买卖合同关系，实质对合同约定的违约金过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述合同法规定及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基数予以调整。鉴于因被告星懿房地产公司的违约，造成了原告起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的诉累，在原告蔡艳玲未能举证证明其实际损失的情况下，原告要求的逾期交房损失以5万元为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，一审法院判决：一、被告驻马店市星懿房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内交付原告蔡艳玲所购房屋，并协助原告蔡艳玲办理房屋权属不动产登记手续。二、被告驻马店市星懿房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告蔡艳玲逾期交房违约金5万元。三、驳回原告蔡艳玲其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5055元，由原告蔡艳玲承担525元，被告承担4530元。本院二审期间，上诉人星懿房地产公司向法庭提交了如下证据：1、一号楼控销表一份，用以证明被上诉人所购买的房屋与案外人刘星懿所购买的房屋系同一套房屋。2、预告登记一份，用以证明涉案房屋已经预告登记，产生物权效力，且案涉工程至今没有通过验收，不符合办理房产证的手续。3、蔡艳玲房屋利息的计算差异表一份，用以证明应向蔡艳玲支付利息的数额。蔡艳玲质证意见为：1、楼房是如何排的号上诉人不知情，从合同来看，两套房屋的面积不一致，不是同一套房屋，且该销控表不能够证明两套房屋系同一套房屋。2、预告登记系复印件，且不能证明其目的。根据法律规定，登记之日起三个月内申请物权登记，刘星懿所购买的房屋至今未向登记机关申请物权登记，该登记已失去效力。3、利息计算差异表是上诉人单方制作，与蔡艳玲没有关系，且蔡艳玲与李刚于2009年已经办理了离婚登记，至于李刚与上诉人是否存在投资转借关系，以谁的名义转借，被上诉人不知情，从而不能证明蔡艳玲与上诉人之间存在投资转借关系的事实。根据双方的诉辩意见及证据本身的证明力，星懿房地产公司提供的上述证据不足以证明其主张。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，双方当事人因房屋买卖合同发生纠纷，本案二审争议的焦点为：上诉人星懿房地产公司与被上诉人蔡艳玲之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，举证不能的应承担不利后果。首先，被上诉人蔡艳玲与上诉人星懿房地产公司于2013年8月21日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。且被上诉人向上诉人出具了购房款的收据，双方之间形成房屋买卖合同关系。其次，星懿房地产公司在一、二审中提供的证据并不足以证明被蔡艳玲所购买的上述合同约定的房屋与案外人刘星懿所购买的房屋系同一套房屋，其应承担于己不利的法律后果。最后，即使上诉人能够举证证明蔡艳玲所购买的房屋与案外人刘星懿所购买的房屋系同一套房屋，但因刘星懿并未在法律规定的期间内将预告登记的房屋进行物权登记，该房屋已丧失了预告登记的效力，又因被蔡艳玲所购房买诉争房屋的时间在刘星懿之前，故刘星懿对诉争房屋不享有物权。综上，上诉人依据合同约定诉请被上诉人继续履行合同并交付房屋有事实及法律依据，上诉人的上诉理由不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人驻马店市星懿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10110元，由上诉人驻马店市星懿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十一月三十日书记员  邱营峥