广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0105民初11728号原告：项贝，男，1986年8月1日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：马化德，北京市金开（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金雷，北京市金开（南宁）律师事务所实习律师。被告：广西南宁市金盈桥市场管理有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道**丽原·天际**。统一社会信用代码91450102086547268K。法定代表人：韦春，执行董事。委托诉讼代理人：黎云，广西金湾律师事务所律师。被告：南宁市江南区江南街道办东南村1组，住所地南，住所地南宁市江**江南街道办东南村v>负责人：黄增国，队长。被告：南宁市江南区江南街道办东南村15组，住所地南，住所地南宁市江**江南街道办东南村v>负责人：黄卢，队长。委托诉讼代理人：黄彩敏，南宁市江南区。原告项贝与被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司、南宁市江南区江南街道办东南村1组、南宁市江南区江南街道办东南村15组房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后,依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告项贝及其委托诉讼代理人马化德、被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司的委托诉讼代理人黎云、被告南宁市江南区江南街道办东南村1组的负责人黄增国、南宁市江南区江南街道办东南村15组的委托诉讼代理人黄彩敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项贝向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司于2018年11月4日签订的《“江南公园里”房屋合作建房合同》无效；2.判令三被告共同返还原告购房款213701元以及利息3028元（以213701元为基数，以贷款市场报价利率的4倍计息，从2020年8月1日起暂计到2020年9月1日，实际利息应计至被告付清款项时止），共计216729元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司与被告南宁市江南区江南街道办东南村1组及被告南宁市江南区江南街道办东南村15组合作开发建设位于南宁市亭洪路延长线的建设项目“江南公园里”（项目名称）。2018年11月4日，在被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司业务员的鼓动下，原告与被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司签订了一份《“江南公园里”房屋合作建房合同》，约定原告以合作建房的方式购买三被告共同开发建设的位于南宁市，单价为4441元／平方米，总价款为534252元。合同约定的首付款为213701元。在合同签订当日及之前，原告就按被告的要求分三次支付共计213701元首付款给了被告。然而，被告一直没开工建设，原告多次追问原因，后被告明确告知原告，房屋不可能建设了。但要分期将房款返还。原告为了收回房款，不得不同意被告的要求，于2020年5月25日与被告签订了一份《协议书》，约定被告分别于2020年7月31日返还原告购房款42740.20元；于2020年8月31日返还64110.30元；于2020年9月30日返还106850.50元。然而，被告至今没有依约返还原告的购房款。原告所预购的房屋是三被告共同合作开发建设，因被告隐瞒土地性质等，造成原告与被告签订的合同无效，且无法履行。三被告应共同返还原告已支付的购房款。在被告与原告签订了返还购房款的协议后，被告违约，没有依约定的时间返还款项，应支付相应的利息。为了维护原告的合法权益和法律的尊严，特具状起诉，请依法判处。被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司辩称：涉案的土地项目开发是广西中盛时代投资有限公司与被告南宁市江南区江南街道办东南村1组和15组签订土地合作开发合同书进行开发的建设项目。2018年5月8日，被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司与南宁中盛时代投资有限公司签订项目转让合同书取得了该项目的开发建设权，然后被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司于2018年11月4日与原告签订江南公园里房屋合作建房合同，该合同是双方在自愿、平等、友好协商基础上签订，原告在签订合同时候已经了解项目的情况，该合同合法有效并且也在履行当中。现在原告单方提出解除合同，确认合同无效，没有理据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告南宁市江南区江南街道办东南村1组、南宁市江南区江南街道办东南村15组共同答辩称：一、答辩人并非合同主体。根据被答辩人提交的证据3显示，《江南公园里合作建房合同》（以下简称“建房合同”）的合同主体是被答辩人与广西南宁市金盈桥市场管理有限公司（以下简称“金盈桥公司”），而答辩人并非合同相对方，对于被答辩人提交的建房合同，答辩人并不知情，也没有在合同上盖章签字，合同的权利义务承担与答辩人无关；二、答辩人对涉案土地没有处分权。建房合同所涉及的江南区东南村1组、15组的地块并非答辩人的产业用地，因其他客观原因，截止本答辩状具状当日，该涉案的项目仍未办理相关手续，答辩人对该地块尚未拥有任何权属，因此也不可能与金盈桥公司开展合作建房事宜。至于金盈桥公司打着答辩人的名义对外发布信息与被答辩人等投资者签订的合同，属于金盈桥公司的无权处分、无权代理行为，答辩人对此也不予认可；三、答辩人已事先通报了相关部门。金盈桥公司未经答辩人允许的情况下，擅自以与答辩人合作的名义对外招商发售，为此，答辩人先后向江南区维稳办、江南区江南街道办作了情况通报。并建议相关部门对金盈桥公司的违法行为进行查处；四、答辩人已事先通报了有关部门。为避免金盈桥公司的无权代理、无权处分行为答辩人造成不良影响，也为了避免投资者受金盈桥公司虚构事实的迷惑，在知晓金盈桥公司发布合作建房事宜消息后，答辩人第一时间在《南国早报》进行了登报说明。2018年12月18日，《南国早报》将答辩人的声明进行了登报公示。综上所述，答辩人对被答辩人与金盈桥公司之间的建房合同一不知情、二不参与、三更没有从金盈桥公司处获得非法利益，被答辩人的诉讼请求是没有事实和法律依据的，请求人民法院依法予以驳回，以维护答辩人的合法权益。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.原告与被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司签订的《“江南公园里”房屋合作建房合同》是什么性质合同？该合同的效力应当如何认定？2.原告要求三被告共同返还购房款213701元以及利息有何依据？三被告是否均应当承担责任？各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。经审理查明：2018年11月4日，原告（乙方）与被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司（甲方）双方签订《“江南公园里”房屋合作建房合同》一份，双方约定：甲方将其取得的位于南宁市江南区的地块用于甲方、乙方合作建房；项目物业定名为江南公园里，项目地址为南宁市亭洪路延长线。合作建房的房屋为本合同项下物业江南公园里4栋1单元13层06号房，建筑面积为120.30平方米。乙方取得该房屋使用权期限为：自该合同签订之日至2091年4月30日止；房屋合作建房单价为4441元／平方米（毛坯房），总价款为534252元；乙方在签署本合同的同时交纳首期款，即房屋总合作建房款的40%,计213701元；乙方应在房屋结构建至出正负0时，交纳总合作建房款的20%,计106851元；乙方应在房屋结构建至第十五层时10日内，交纳总合作建房款的20%,计106851元；乙方应在房屋结构建至封顶时，交纳总合作建房款的10%,计53426元；乙方应在交房时，交纳总合作建房款的10%,计53426元。签订合同后，原告向被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司交付4#1306号房的房款213701元。被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司向原告出具《收据》。2020年5月25日，原告（乙方）与被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司（甲方)签订了一份《协议书》，约定双方一致同意终止《合作建房合同》；甲方在收到乙方提交的书面《解除合同申请书》，在双方签订本协议书后办理相关合同解除及退款事项，并于2020年7月31日前通过银行转账方式向乙方退回合作建房首付款的20%,即42740.2元，于2020年8月31日退合作建房首付款的30%,即64110.3元；于2020年9月30日退合作建房首付款的50%，即106850.5元。本院认为：原告与被告签订的《“江南公园里”房屋合作建房合同》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终目的是要得到一间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得合法的房屋销售手续，故被告销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。原告与被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司签订的《“江南公园里”房屋合作建房合同》后，就处理《“江南公园里”房屋合作建房合同》的事宜，双方已于2020年5月25日达成的协议，该协议未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司未按协议约定退还原告合作建房款，已构成违约，故原告要求判令被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司退还合作建房款213701元并支付利息，依据充分，本院予以支持。原告主张的利息按贷款市场报价利率4倍计算，无事实和法律依据且要求过高，本院依法予以调整。被告应向原告支付利息为：以213701元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付，从2020年8月1日起计至付清款项之日止。被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司主张协议系遭到原告的纠缠、恐吓，受到胁迫的情况下签订的，未提交证据予以证明，本院对被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司的抗辩意见不予采纳。本案属房屋买卖合同纠纷，实际的房屋出卖人是被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司，收取原告款项的是被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司，应由被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司向原告承担责任。被告南宁市江南区江南街道办东南村1组、南宁市江**江南街道办东南村**并非涉讼合同的当事人，原告要求其承担责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告项贝与被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司于2018年11月4日签订的《“江南公园里”房屋合作建房合同》无效；二、被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司返还原告项贝款项213701元；三、被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司向原告项贝支付利息：以213701元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付，从2020年8月1日起计至付清款项之日止。上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费5655元，由被告广西南宁市金盈桥市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  周福升二〇二〇年十一月二十五日书记员  何 娜——