福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终1257号 上诉人（原审被告）：福建省天鹏农业发展有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区商贸街**（东侨花苑）******，统一社会信用代码91350900563366014H。 法定代表人：缪朋兴，执行董事。 委托诉讼代理人：周婷婷，福建方拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴巧丽，福建方拓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁德和信车业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区高新技术园区国宝路**，统一社会信用代码91350901073232769Y。 法定代表人：彭晓斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林滨，福建凡圃律师事务所律师。 原审第三人：福建省迈隆汽车销售服务有限公司，，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区商贸街******统一社会信用代码9135090055098944XQ。 法定代表人：陈高瞻，总经理。 委托诉讼代理人：杨蓉，福建宁仁律师事务所律师。 上诉人福建省天鹏农业发展有限公司（以下简称天鹏公司）因与被上诉人宁德和信车业有限公司（以下简称和信公司）及原审第三人福建省迈隆汽车销售服务有限公司（以下简称迈隆公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天鹏公司委托诉讼代理人周婷婷、被上诉人和信公司委托诉讼代理人林滨到庭参加诉讼。原审第三人迈隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鹏公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由： 一、一审法院对本案案涉的履约保证金的没收及退还与出租人义务进行错误关联，没有事实及法律依据。根据本案案涉租赁合同的相关约定，诉争的履约保证金的性质是出租人向承租人提供的用以保证其履行合同义务的担保，从属于出租人的基本权利。根据《附属建筑物租赁合同》第六条第四款的约定，明确约定了若承租人违反合同约定则出租人有权没收保证，本合同履行后承租人无违约行为的，则由出租人在一个月内无息退还保证金，该合同约定了履约保证金收取及退还的条件，均取决于承租人一方是否严格履行合同，该合同内容约定是当事人真实明确的意思表示应当予以尊重。且在本案中，承租人在履行合同时确实存在未按期支付租金的违约行为，而一审法院忽略和信公司的违约行为进而判决天鹏公司返还履约保证金于法无据。一审法院认为：出租人有义务在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途的义务，若因租赁物存在瑕疵，影响承租人使用的，承租人有权要求减少租金或不支付租金。而根据（2018）闽民再178号民事判决书中明确，由于消防验收不合格的原因，和信公司使用租赁物受到影响，迈隆公司对此也有过错；和信公司要求减少租金以弥补其损失的权利至高级人民法院作出上述再审民事判决才予以确认。和信公司未按合同约定支付租金有天鹏公司一方的原因。因此，不能适用《附属建筑物租赁合同》第六条第四款的约定。天鹏公司认为，本案案涉履约保证金具有担保的性质，履约保证金的退还发生在承租人按照约定全面履行合同义务之后，以承租人严格履行合同义务为停止条件，承租人一旦违约，则担保权利实现，天鹏公司有权没收履约保证金。由此可见，履约保证金的退还义务依附于担保权利而与出租人的基本义务没有关联，其具有独立性和典型性。因此，一审法院对本案案涉的履约保证金的没收及退还与出租人义务进行关联是错误的。 二、双方签订的《附属建筑物租赁合同》真实、合法、有效，是出租人与承租人真实的意思表示，承租人在签订案涉租赁合同时按照合同约定向出租方缴纳了履约保证金表明了其愿意受合同约束，是对己方严格履行合同义务作出承诺和担保的意思表示，并在合同中赋予了出租人在己方有违反合同约定行为时没收履约保证金的权利。并未违反法律法规的约定，一审法院不应加以干涉。 三、一审法院认为天鹏公司作为出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，天鹏公司对此没有意见。但其认为若因租赁物存在瑕疵，影响承租人使用租赁物的，承租人有权要求减少租金或者不支付租金。天鹏公司认为，双方签订的《附属建筑物租赁合同》中以及法律法规也没有规定出现上述情形可以减轻或不支付租金。且在高级人民法院的民事判决中仅是将和信公司的损失与天鹏公司应收的租金进行了对抵，而非确认其具有要求减少租金的权利，这是两个不同的概念。也不能认为因为租金与损失进行了对抵，就磨灭了和信公司存在违约行为的事实。 和信公司辩称：一、针对天鹏公司上诉理由第一点、第二点，在案涉租赁合同第五条违约责任的第一款，明确约定甲方也就是天鹏公司如果违约，应无条件赔偿乙方也就是和信公司损失，并双倍补偿和信公司的履约保证金。这一条约定是双方自愿，不违反法律，本案中，福建省高级人民法院作出的（2018）闽民再178号生效判决，确认了双方在履约中都存在过错，也就是存在双方违约的情况，如果机械的适用租赁合同的约定，那么天鹏公司应当双倍的偿还和信公司履约保证金，同时又有权没收和信公司的履约保证金，两个请求如果对抵，那么天鹏公司仍应当返还和信公司的履约保证金，原审法院基于高院的判决，认为和信公司在天鹏公司交付的租赁物存在瑕疵的情况下，有权要求减少租金或不支付租金，适用法律正确。 二、针对天鹏公司上诉理由第三点，天鹏公司认为租赁物存在瑕疵，影响承租人使用租赁物的，承租人有权减少或不支付租金没有法律规定，这一说法不能成立。租赁合同作为有偿合同，依照合同法的规定，可以适用合同法关于买卖合同的规定，买卖合同中，一方违约，另一方可以减少价款的规定可以适用本案，原审法院及福建省高院适用法律并没有问题。 和信公司向一审法院起诉请求：判令天鹏公司返还和信公司履约保证金150000元及逾期支付违约金(以150000元为基数，按月利率2%计算，自2017年7月14日起至实际还款之日止)。 一审法院认定事实：1.2014年4月6日，和信公司（乙方/承租方）与迈隆公司（甲方/出租方）签订《附属建筑物租赁合同》，约定：（1）迈隆公司将位于宁德市东侨经济技术开发区高新技术园区内北侧约9000平方米土地上的全部地面附属建筑物出租给和信公司使用，用以经营汽车4S店，租赁期限自2014年6月6日起至2017年6月5日止；（2）每年租金60万元，按年支付，乙方应于每年6月5日前支付一年租金给甲方；乙方逾期付款，按照月息2%支付甲方违约金直至付清之日为止；（3）甲方保证在本合同存续期间有权出租该租赁物，确保乙方正常经营；（4）本合同存续期间，甲乙双方不得以任何理由提前解除终止租赁合同；甲方如违约，应无条件赔偿乙方剩余租赁期限的租金损失（即三年租金总额减去乙方已经实际使用租期的租金），并双倍补偿乙方履约保证金；乙方如违约，应无条件赔偿甲方剩余租赁期限的租金损失（即三年租金总额减去乙方已经支付的租金），并没收乙方履约保证金；（5）乙方在本协议签订之日支付甲方履约保证金150000元；乙方如违反本合同约定，甲方有权没收保证金；本合同履行后，乙方无违约行为，由甲方在一个月内退还乙方保证金（无息），若逾期，按照逾期金额月2%支付乙方违约金直至付清之日为止。 2.2014年4月7日，和信公司向迈隆公司支付履约保证金150000元。 3.因和信公司未支付案涉租赁物第三年即2016年6月5日前应付的租金等问题而引发诉讼，一审法院作出（2016）闽0902民初6188号民事判决，判决和信公司应支付租金60万元及自2016年6月6日起的逾期付款违约金等；后，宁德市中级人民法院作出（2017）闽09民终1156号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判；福建省高级人民法院于2018年12月25日作出再审判决【（2018）闽民再178号】，撤销一、二审判决，改判和信公司支付租金300000元，无须支付逾期付款违约金。（2018）闽民再178号民事判决书已生效。 4.2018年12月25日，福建省高级人民法院作出已生效的（2018）闽民再178号民事判决书确认：（1）东侨消防大队发出的《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》及两份《行政处罚决定书》，和信公司被处罚的理由主要是建设工程的竣工验收未备案及经抽查不合格不停止使用等；（2）和信公司被消防主管部门行政处罚并致其使用案涉附属建筑物受到影响，出租人及承租人对此均有过错；福建省高级人民法院酌定和信公司的经济损失为300000元，和信公司应付租金和经济损失对抵后，还应支付租金300000元；因上述影响自2016年3月持续到9月，故和信公司无须支付违约金；（3）案涉租赁合同未提前解除。 5.2019年12月11日，迈隆公司与和信公司房屋租赁合同纠纷一案，迈隆公司不服一审法院作出的（2019）闽0902民初1010号民事判决，向宁德市中级人民法院提起上诉，宁德市中级人民法院作出（2019）闽09民终1555号民事裁定书，认定事实：福建省高级人民法院（2018）闽民再178号民事判决认为，2016年6月25日，迈隆公司与天鹏公司签订《债权转让协议书》，将其对和信公司的到期债权转让给天鹏公司，且已依法通知和信公司，《债权转让协议书》已生效。租赁合同债权转让后，迈隆公司对本案诉讼标的所涉及的权利义务关系不再具有管理权和处分权，故其并非本案适格被告，和信公司不应向其主张退还履约保证金。并裁定：一、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初1010号民事判决；二、驳回宁德和信车业有限公司的起诉。 另查明，和信公司在（2017）闽0902执2341号案件中，于2017年12月19日已向天鹏公司偿还案涉合同欠付的租金300000元。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。已生效的福建省高级人民法院（2018）闽民再178号民事判决已确认案涉《附属建筑物租赁合同》合法有效，合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务。2016年6月25日，天鹏公司通过与迈隆公司签订《债权转让协议书》的形式，受让取得《租赁合同》的案涉权利义务，其辩称因和信公司未按合同约定的期限支付租金，故其有权没收案涉履约保证金。出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；若因租赁物存在瑕疵，影响承租人使用租赁物的，承租人有权要求减少租金或者不支付租金。（2018）闽民再178号民事判决书已明确，自2016年3月起，因消防不合格原因，和信公司使用案涉租赁物受到影响，迈隆公司对此也有过错，故和信公司有权要求减少第三年的租金以弥补其受到的经济损失。案涉合同虽约定的第三年租金支付时间为2016年6月5日前、租赁期限于2017年6月5日届满，但和信公司减少租金的权利及可以减少的租金数额，直至福建省高级人民法院于2018年12月25日作出（2018）闽民再178号民事判决时才得到支持和确认。在此之前，迈隆公司和天鹏公司并未认可和信公司享有该项权利而对第三年的租金予以减少。因此，和信公司未按案涉租赁合同约定的时间支付租金，有迈隆公司及天鹏公司一方的原因。案涉《附属建筑物租赁合同》第六条第四款约定的“乙方如违反本合同约定，甲方有权没收保证金”情形，其中“乙方如违反本合同约定”应是指乙方自身原因而违约时；若乙方违约有甲方的原因存在，那就不应适用该条约定，否则甲乙双方的权利义务有失公平。天鹏公司以和信公司未按合同约定支付租金为由没收和信公司支付的履约保证金，有违公平，不应予以支持。本案中，未发现存在案涉租赁合同约定的天鹏公司有权没收履约保证金的情形，且租赁期限早已届满，故根据案涉租赁合同约定，天鹏公司应将收取的履约保证金150000元返还给和信公司。和信公司诉请天鹏公司支付自2017年7月6日起的逾期付款违约金，因和信公司确实存在未付租金300000元的行为，而已生效的（2018）闽民再178号民事判决确认其完全无须支付违约金，根据公平原则，和信公司在本案中主张的逾期付款违约金，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建省天鹏农业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还宁德和信车业有限公司履约保证金150000元；二、驳回宁德和信车业有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。一审认定的事实当事人并无异议本院予以确认。本案的主要争议焦点在于：和信公司要求天鹏返还履约保证金150000元是否有事实与法律依据。 本院认为，在已经生效的福建省高级人民法院（2018）闽民再178号判决中，对于和信公司反诉请求中并未就附属建筑物被消防主管部门处罚而认定天鹏公司存在违约行为，仅认为“附属建筑物出租人及承租人对此均有过错”，“酌定和信经济损失为300000元”与和信应交付的租金对抵，并不意味着和信公司有权要求减少租金或者不支付租金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，本案和信公司存在逾期支付租金的行为，已为生效的福建省高级人民法院（2018）闽民再178号判决确认，应承担相应的违约责任。且在福建省高级人民法院（2018）闽民再178号判决中也并未支持和信公司从租金中扣除履约保证金的相关主张。故和信公司要求天鹏返还履约保证金150000元及逾期支付违约金没有有事实与法律依据，本院不予支持。天鹏公司上诉请求成立，予以支持。迈隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。一审法院适用法律错误，判决结果不当，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条的规定，判决如下： 一、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1395号民事判决； 二、驳回宁德和信车业有限公司诉讼请求。 一审案件受理费5008元，二审案件受理费5008元，由宁德和信车业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭祖斌 审 判 员 郑 彦 审 判 员 孙 雯 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 周荣鑫 书 记 员 林玉莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。