贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初4766号原告：钟丽，女，1988年3月25日生，汉族，登记住址贵州省。委托诉讼代理人：石建卫，贵州红枫黔邦律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：贵州立祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路**（凯福商住楼）**，统一社会信用代码:91520100798822678T。法定代表人徐强。被告：贵阳联众易达房地产营销有限公司，住所，住所地贵州省清镇市云岭东路与红旗北路交汇处中央公园****（11）**社会信用代码：91520181MA6H7J2A8P。法定代表人钟四新。二被告共同委托诉讼代理人：邹正威，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：郎雄，贵州浩辩律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：清镇繁华里商业管理有限公司，住所地贵州，住所地贵州省清镇市云岭东路S2地块用代码:91520181MA6E94CX7K。法定代表人杨毅。原告钟丽诉贵州立祥房地产开发有限公司（以下简称立祥公司）、贵阳联众易达房地产营销有限公司（以下简称联众易达公司）、清镇繁华里商业管理有限公司（以下简称繁华里公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告钟丽及其委托诉讼代理人钟丽，被告立祥公司及联众易达公司的共同委托诉讼代理人郎雄及邹正威到庭参加诉讼。被告繁华里公司经本院依法送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告钟丽向本院提出诉讼请求：1、解除原告与第一被告于2019年1月23日签订的《[中央公园]商铺认购合同书》、2019年4月30日签订的《[中央公园]商铺（公寓）合同确认单》（编号2019-4-13）；2、解除原告与第三被告于2019年4月29日签订的《商铺委托经营管理合同》（编号2019-4-13）；3、判令第一被告双倍返还原告购商铺定金60000元；4、判令第一、第二被告连带返还原告购商铺权益卡20000元及相应资金占用利息（从2019年1月23日起，按人民银行同期贷款利率，计算至款项还清为止）；5、判令第一被告返还原告购商铺款111622元、维修基金2571元，共计114193元及相应资金占用利息（从2019年4月30日起，按人民银行同期贷款利率，计算至款项还清为止）；6、判令被告支付原告律师代理费7500元；7、案件受理费由被告负担。事实与理由：2019年1月23日，因第一、第二被告在清镇市中央公园公开宣传“中央公园商铺返租销售及交2万享五折优惠，额外享受9.8折优惠活动”，原告与第一被告签订《[中央公园]商铺认购合同书》，约定原告以套内折后总价179269元认购第一被告发售的中央公园产权编号为（7）负1-48号商铺（建筑面积24.72平方米）；原告交纳购铺定金30000元；2019年1月30日签订《商品房买卖合同》；发生纠纷可以诉讼解决，由违约方向守约方支付由此产生的律师代理费等。第一被告为此向原告提供了相关商铺的图纸。同日，原告向第一被告支付商铺定金30000元，并向第二被告支付购商铺的VIP权益卡费用20000元（用于交2万享五折优惠，额外享受9.8折）。此后，第一、第二被告的现场工作人员让原告等候通知订立《商品房买卖合同》与缴纳尾款。2019年4月下旬，第一、第二被告通知原告，称2019年5月开始计算租金，让原告交纳尾款并签订返租合同。2019年4月29日，原告与第三被告（立祥公司持股51%）签订《商铺委托经营管理合同》（编号2019-4-13）。次日，原告按被告要求，在扣除被告返租的租金后，支付第一被告全部购房尾款111622元及维修基金2571元，并签订《[中央公园]商铺（公寓）合同确认单》。此后，原告多次要求于被告签订正式的《商品房买卖合同》，但被告一直不能提供能进行预售备案或办理产权手续的合同，且经现场查看，发现被告提供原告的图纸和编号与实际严重不符。后被告在双方交涉中承认变动了规划。为此，因合同目的不能实现，原告提出退房。2019年9月20日，被告同意退房，并由被告营销总监刘佳洪亲笔填写《中央公园客户特殊申请表》（申请事项退铺），让原告签字确认，并收取了原告的相关票据和协议。此后被告迟迟未依约退款，经原告催促，被告工作人员胥志娟又打印了《中央公园客户特殊申请表》（申请退唐人街商铺款），让原告签字，承诺2020年5月底退款到账。2020年4月20日，第二被告承诺在2020年6月30日前退还原告购VIP权益卡20000元。此后，被告未按承诺退款，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告立祥公司、联众易达公司共同辩称：1、原告主张的事实及理由不成立，应予驳回。双方签订的合同书及确认单系自愿签订，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，当事人不得擅自变更和解除合同，故原告应当履行该合同。2、原告要求解除认购合同书及确认单依据的事实不成立，被告不应承担解除合同的责任。被告在与原告签约时已经明确告知案涉商铺的产权属性为只有大产权，买家不持有小产权。原告是在知晓并同意的情况下签约的。双方未签订正式合同的原因，不是被告不愿签约，而是原告一直拒绝签约。关于原告所称规划变更问题，因被告在此期间对其有进行相应规划的权利，故承诺在租期届满后，被告可予以恢复。被告繁华里公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及相关证据。经审理查明，2019年1月23日，联众易达公司出具《收据》，确认收到钟丽支付的VIP权益卡20000元。2019年1月23日，立祥公司（甲方）与钟丽（乙方）签订《[中央公园]商铺认购合同书》，约定乙方认购物业为清镇市云岭东路“中央公园”项目7号楼负1层48号房（建筑面积24.72平方米，最终以正式签订合同时确认面积为准），产权编号（7）负1-48；认购价为建筑面积单价14800元，总价365856元；乙方向甲方交纳购铺定金30000元；乙方在2019年1月30日前携带本合同书、定金收据、身份证明原件、办理按揭所需资料到甲方营销中心签署《商品房买卖合同》，购房定金转为购房首付款，同时按合同约定的付款方式交付相应购房款项；若乙方在2019年1月30日未与甲方签署《商品房买卖合同》，则视作乙方自动放弃认购权利，甲方不需通知乙方，即可单方将上述预订房收回另行出售，定金不可退。2019年1月23日，立祥公司出具《收款收据》，确认收到钟丽支付的（7）负1-48商铺定金30000元。2019年4月30日，钟丽签署《[中央公园]商铺（公寓）合同确认单》，确认其认购房屋坐落于清镇市云岭东路S2地块中央公园产权编号（7）负1-48，签约交房日期2019年5月1日，建筑面积24.72平方米，套内面积13.08平方米，折前单价14800元/平方米，折前总价365856元；享受折扣为VIP客户享受5折优惠，额外申请9.8折；建筑折后单价7251.78元/平方米，建筑折后总价179269元；返租期5年，从2019年5月1日起至2024年5月1日止（免租期3个月，返租后交房日期为签约交房日期后五年零3个月）；返租冲抵房款后，总房价为141622元，签约维修基金2571元；首付款141622元，于2019年8月30日付清；备注：客户于2019年1月23日交来商铺定金30000元，今日实付111622元，维修基金2571元，合计114193元。此《[中央公园]商铺（公寓）合同确认单》置业顾问栏、客服专员栏、销售经理栏、财务人员栏均有人员签字，但签字人员身份不明。2019年4月30日，立祥公司分别出具《收款收据》两张，确认收到钟丽支付的（7）负1-48商铺款111622元、维修基金2571元。2019年11月18日，钟丽签署《中央公园客户特殊申请表》，以其购买的（7）负1-48后商铺，因新旧规划不一致，成为现在的过道，经多次协商未能解决为由，向立祥公司申请退还：1、2019年1月23日交VIP权益卡20000元（交到联众智达公司，应向该公司进行退款）；2、2019年1月23日交商铺定金30000元；3、2019年4月30日交商铺款111622元；4、2019年4月30日交商铺维修基金2571元，共计144193元。后钟丽以立祥公司、联众易达公司、繁华里公司未按约退款为由，诉至本院。另查明，2019年1月29日，钟丽（委托方、甲方）与繁华里公司（受托方、乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定委托经营管理商铺坐落于清镇市中央公园项目（7）负1-48号商铺（约定建筑面积24.72平方米），委托期限5年；本合同履行期间，甲方自愿将其所购商铺经营管理的一切事项及相应权利全权委托乙方统一行使，乙方对该商铺及项目公共部分拥有完整的使用权和自主经营管理权，并以乙方名义独立、自主开展相关经营管理活动，经营活动中的盈亏由乙方承担。2020年7月21日，钟丽（甲方）与贵州红枫律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定乙方接受甲方的委托，指派石建卫律师为钟丽与立祥公司、联众易达公司商品房买卖合同纠纷案的一审诉讼代理人；甲方向乙方支付代理及交通、文印、通讯、咨询等费用共计7500元。2020男10月26日，贵州红枫律师事务所出具《贵州增值税普通发票》，确认收到钟丽支付的律师代理费7500元。诉讼中，立祥公司、联众易达公司确认清镇市云岭东路“中央公园”项目的产权编号（7）负1-48号商铺现为过道，不具备商铺功能。本院依据钟丽的申请，作出（2020）黔0181民初4766号《民事裁定书》，裁定对立祥公司名下价值201693元的财产或等值其他财产采取保全措施；对联众易达公司名下价值20000元的财产或等值其他财产采取保全措施。钟丽为此支付保全费1628元，向中国大地财产保险股份有限公司支付诉讼财产保全责任保险保费600.01元。上述事实，有原、被告的陈述、有原告所举《收款收据》、《[中央公园]商铺认购合同书》、《[中央公园]商铺（公寓）合同确认单》、《收据》、《中央公园客户特殊申请表》、《商铺委托经营管理合同》、《委托代理合同》、《贵州增值税普通发票》等证据在卷佐证。上述证据经过庭审质证，本院予以认定。本院认为，立祥公司与钟丽签订的《[中央公园]商铺认购合同书》系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。此后，钟丽依约支付购房款，履行了相关约定。立祥公司未按约与钟丽签订正式的《商品房买卖合同》，且因其自身管理行为，导致案涉商铺现已成为过道，不具备商铺功能，致使钟丽签订正式《商品房买卖合同》，获得案涉商铺所有权的合同目的已经不能实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，钟丽作为无过错方，依法具有案涉《[中央公园]商铺认购合同书》的解除权，故其要求解除此合同的诉讼请求于法有据，遂予以支持。《[中央公园]商铺认购合同书》解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，立祥公司依法应承担向钟丽返还购房款、支付资金占用利息的民事责任。关于应返还购房款金额，购房定金30000元、已支付的购房款111622元、维修基金2571元均属于其中一部分，至于购买VIP权益卡支出20000元，其支付对象虽系联众易达公司，但此款的本质是立祥公司为销售商铺而委托联众易达公司对外做出的营销手段，但钟丽签约后已经转为购房优惠，故此款亦应属于购房款金额的一部分，即立祥公司应退还购房款总额为此四部分之和共计164193元。联众易达公司仅是受托方，不应就该20000元承担退款责任。关于资金占用利息的计算标准，双方虽未就此明确约定，但立祥公司的违约行为确对其造成一定损失，故本院酌情支持以164193元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从申请退款次日即2019年11月19日起计算至款项退还之日止。关于钟丽要求解除其与立祥公司签订的《[中央公园]商铺（公寓）合同确认单》的诉讼请求，一方面此确认单的的本质系对钟丽购房优惠的详细计算，系正式签约前的准备和再次明确，并不属于正式民事合同，另一方面该确认单除钟丽签字外，其余签字人员身份不明，依据现有证据不能判定系立祥公司委托人员签字。有鉴于此，钟丽的此项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。关于钟丽要求解除其与繁华里公司签订的《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求，因本院审理的是商品房买卖合同纠纷，而其与繁华里公司就《商铺委托经营管理合同》发生的争议属于另一法律关系，不属于本案调整范围，本院在本案中不予处理。关于钟丽要求立祥公司双倍返还定金共计60000元的诉讼请求，因该定金暂钟丽支付剩余购房款时已经自动转为购房款的一部分，不再具备定金性质，不应适用定金罚则，故其此项诉请缺乏相应事实及法律依据，本院亦不予支持。关于钟丽要求对方承担律师代理费、诉讼财产保全责任保险保费的诉讼请求，因此款均不是钟丽主张全力扣所必须支出的费用，故其此项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院判决如下：一、被告贵州立祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告钟丽退还购房款（含维修基金）164193元、支付资金占用利息（以164193元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年11月19日起计算至款项退还之日止）；二、驳回原告钟丽的其他诉讼请求。案件受理费4326元，减半收取2163元，由原告钟丽承担334元，由被告贵州立祥房地产开发有限公司承担1829元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 崔 波二〇二〇年十一月二十五日书记员 郑智升