山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11610号上诉人（原审被告）：董际业，男，1993年8月16日出生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：朱礼龙，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中铁十二局集团有限公司，住所地山西省太原市。法定代表人：李天胜，董事长。委托诉讼代理人：代峰，山东龙维律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丹丹，女，1992年8月16日出生，汉族，住山东省济宁市，系该公司员工。上诉人董际业因与被上诉人中铁十二局集团有限公司（以下简称中铁十二局）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。董际业上诉请求：1.依法改判董际业不承担责任或者发回重审；2.一审、二审诉讼费用由中铁十二局承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）中铁十二局丧失合同解除权，不应要求支付租赁费。根据双方之间签订的《房屋租赁合同》第七条第一项的约定，如果董际业连续15天未能缴足租金或者连续15天未能缴足管理费或者其他应缴费用，无论董际业是否收到书面催收通知，中铁十二局均有权解除上述合同，由此可知，如果董际业在应缴费时，但连续15天未缴费，中铁十二局可以解除合同。根据本案，合同签订后，董际业仅一次性支付了3个月的房租以及一个月的押金。之后，未在履行后续的付费义务，也不在占用中铁十二局的房屋。从合同的约定来看，合同的解除的条件已经成就；从法律的规定来看，董际业迟延履行债务，明确表示不履行合同义务，合同亦可以解除，即本案的租赁合同法定解除时间应为2015年12月30日。综上，董际业的行为表明其巳放弃了合同约定的解除权。约定解除条件成就后，解除权人应当就解除合同还是继续履行合同择其一行使，解除权人既然选择了继续履行合同，就意味着其放弃解除合同。若解除权人接受了相对方的履行，还允许其享有解除权，无疑将损害相对人的利益，违反合同法规定的公平原则。退一步说，即便中铁十二局没有放弃解除权，也应当在合理期限内行使。合同解除权作为形成权，必须受到除斥期间的限制，否则，当事人之间的权利义务关系将长期处于不确定状态，不利于对相对人交易安全的保护。中铁十二局已丧失合同约定的解除权，合同的解除时间应以法定解除条件为前提，即董际业明示毁约之后，合同解除。因此，中铁十二局起诉的董际业“一直占据房屋”没有事实和法律依据。要求董际业支付租赁费的诉讼请求，不应支持。（二）房屋租赁合同在事实上，已经早于租赁期限届满之前而解除，不存在支付后续租赁费的问题。根据《房屋租赁合同》约定，合同的租赁期限为2015年9月15日--2018年9月14日止，在合同履行期限届满之前，中铁十二局将涉案房屋另行出租给案外人山东红海人力资源有限公司、湖南中颧生物科技有限公司等，根据山东红海人力资源有限公司工商登记的变更情况，2018年8月8日已经将住所地变更到涉案房屋，从而也证明了事实上合同解除时间早于2018年9月14日，董际业虽然无法调取湖南中颧生物科技有限公司在涉案房屋的租赁情况，但依法向法院提供了相应的照片予以证实，一审法院应当将湖南中颧生物科技有限公司租赁涉案房屋的具体时间的举证责任分配给中铁十二局负担。中铁十二局应当向法院提供与红海人力、湖南中颧公司的租赁合同，证实两者之间的租赁时间。综上，中铁十二局丧失了合同的解除权，董际业不能承担合同实际解除之后的房屋租金费用。（三）中铁十二局应当返还董际业在涉案房屋的财产以及对董际业进行适当补偿。第一、结合董际业第一次的起诉状落款时间是2018年10月22日，法院立案时间应是2019年3月13日，那么按照董际业的第一条诉请可知：即《房屋租赁合同》已经届期，但是合同并未解除。无论是合同约定，还是法律规定，中铁十二局也不应该将房屋另行出租给案外人。退一步讲，假若董际业补足了欠付的租金，中铁十二局的行为实际是侵犯了董际业的优先承租权。进一步论证了，董际业的第二项诉请计算错误，过分加重了董际业的责任。第二、根据双方之间《房屋租赁合同》，该合同第一条第3项约定，涉案房屋在董际业租赁时，现状是“简单装修，瓷砖墙面均已弄好”。那么通过该合同可以看出，涉案房屋的装修并不适合公司商业使用。可以从以下几个方面进行论述：首先，董际业在以涉案房屋为注册地济南房豪企业管理咨询有限公司的主要经营范围是企业管理咨询、企业形象策划等，因此，租赁房屋之后，需要董际业对涉案房屋进行二次装修，购置家具、家电等。其次，根据《房屋租赁合同》第六条乙方的权利第4项可知，董际业可以在涉案租赁的房屋内增设中央空调和安装空调室外机，又根据“乙方的义务”第六项之规定可知，在租赁期满或者合同解除后，董际业可以拆除乙方自购的空调机。通过上述两条的论证可得：租赁的房屋内，尚存在乙方自行购置的空调机、办公家具家电等设备或者设施。董际业在庭审中也自认对董际业所有的上述物品进行了利用这一事实，无论是合同法的公平原则，还是根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，对未形成附和物的，可以由承租人拆除。第三，在本案尚未得出结论的情况下，中铁十二局径行将涉案房屋出租给案外人，并容许他人使用案涉属于董际业的装饰装修物，进而使得中铁十二局获利。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，中铁十二局应在利用价值范围内予以适当补偿董际业。最后，合同解除后恢复原状，指恢复到订约前的状态。恢复原状时，原物存在的，应当返还原物，即中铁十二局应当返还董际业在涉案房屋的家具、家电等。二、一审法院适用法律错误。（一）董际业无需向中铁十二局支付违约金。在合同履行期限届满之前，董际业已经是明示毁约，但是中铁十二局却放任毁约行为的继续，并未按照《中华人民共和国合同法》六十七条的规定，行使抗辩权，亦没有按照合同法第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”进行减损，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，因此，董际业无需向董际业支付违约金。（二）本案已经过诉讼时效。第一、根据合同约定以及法律规定，本案租赁合同的法定解除时间应是2015年12月30日，本案的诉讼时效截止日期为2018年12月30日。诉讼时效的起算点是中铁十二局知道或者应当知道之日向董际业主张权利。第一次起诉的日期是2019年3月13日，也已经过诉讼时效。第二、根据会计记账规则和会计职业道德规范，董际业签订租赁合同后，中铁十二局会计应当在财务报表中对租赁收入建“其他应收账款”，每一会计年度结束后，中铁十二局会计应当进行帐龄分析，那么其知道权利受侵害的日期最晚应截止于2015年会计年度终止日。第三，根据《中华人民共和国公司法》第一百六十四条，公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并依法经会计师事务所审计。财务会计报告应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定制作。根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于深化国有企业和国有资本审计监督的若干意见》中国有企业、国有资本走到哪里，审计就跟进到哪里，不留死角的精神。中铁十二局亦应知道权利受侵害的日期是2015年会计年度终了之日。第四，通过庭审可知，对于董际业第一次未交租金时，中铁十二局自认其当时已知其权利受到损害，对于合同解除的时间也是明知。若依据房屋租赁合同终止的时间为2018年9月14日，第一次起诉时间为2019年3月13日，后中铁十二局撤诉，没有引起诉讼时效中断的效力。依据民事诉讼法法理，“诉的撤回视为未起诉。”中铁十二局撤诉表明其撤回向人民法院提出诉讼的诉讼行为，撤诉与未起诉具有同等的法律效果。撤诉一旦被人民法院确定，从而导致的法律效果是消灭了因起诉而产生的一切法律效力，当事人之间的权利义务关系恢复到起诉前的状态，因起诉而产生的诉讼时效中断的效力也就自然消灭，诉讼时效不因曾发生过提起诉讼而中断。综上，本案已经过诉讼时效。三、本案涉及中铁十二局或其工作人员涉嫌“逃税罪”和“国有公司、企业、事业单位人员失职罪”。第一，根据中铁十二局起诉的事实与理由陈述，董际业支付租金为153,981元，但是董际业并未向董际业出具发票。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）第十五条第二项规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。即董际业应缴税为153981/（1+11%）×11%=15,259.38元，根据刑法二百零一条的规定，中铁十二局可能涉嫌逃税罪。第二，中铁十二局作为大型国企，有着健全的企业制度、审计制度、高效的法律团队等，对自己的损失持放任态度，中铁十二局的负责涉案租赁合同项目的负责人可能涉及刑事犯罪。具体分析如下：根据上述答辩意见，本案租赁合同的法定解除时间是2015年12月30日，在租赁合同解除后，中铁十二局并未按照合同法第一百一十九条的规定防止损失的扩大的情形下，直接导致本案损失近130万元；另，中铁十二局于2019年3月13日起诉后，无正当理由拒不到庭，导致案件按照自动撤诉处理，直接造成董际业经济损失8704元。根据《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第十四条，国有公司、企业、事业单位的工作人员，严重不负责任，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：（一）造成国家直接经济损失数额在五十万元以上的。根据《中华人民共和国刑法》第一百六十八条规定，中铁十二局涉案租赁合同负责人涉嫌犯国有公司、企业、事业单位人员失职罪。又，国办发（2015）79号《国务院办公厅关于加强和改进国有资产监督防止国有资产流失的意见》第五条规定：“......对国有企业违法违纪违规问题突出、造成重大国有资产损失的，严肃追究企业党组织的主体责任和企业纪检机构的监督责任。”综上，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定，人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处。综上所述，请依法驳回中铁十二局的诉讼请求或发回一审法院重审。中铁十二局辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。中铁十二局向一审法院起诉请求：1.请求判令董际业支付1,318,088.26元租金；2.请求判令董际业支付逾期付款违约金395,426.47元；3.诉讼费用由董际业承担。一审法院认定事实：2015年9月份，中铁十二局（甲方）与董际业（乙方）签订《济南槐荫区西元大厦租赁合同》，约定甲方将位于济南市槐荫区烟台路与顺安路交汇口西元大厦西楼2-1601、2-1602、2-1603、2-1604、2-1605、2-1606、2-1607、2-1608室出租给乙方，出租屋面积1034.12平方米，租赁期限为3年，自2015年9月15日至2018年9月14日；租赁期满，乙方如愿续租，应予合同期满前三个月书面通知甲方，并得到甲方同意，在同等条件下，乙方有优先承租权；租金为每天每平方米1.2元，年租金452,944元，月租金37,745元，租金每年每平方米/天上涨0.1元，租金支付方式为押一付三，提前一个月支付下次租金；乙方需在签订本合同之日起5日内支付租赁保证金37,745元；乙方逾期付款，甲方或管理公司有权按应缴未缴额每日5%收取违约金，如连续15天未能缴足租金或者其他费用，无论乙方是否收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同，收回租赁场地中的设备，没收乙方的租赁保证金；16层水费押金1000元，电费押金2000元，在第一次支付租金时一并支付。合同还约定了其他内容。中铁十二局依约定交付了房屋，董际业支付了三个月的租金、一个月的押金以及3000元的水电押金，合计153,981元。董际业自称因经营不善，其于2015年12月1日撤场离开，未告知中铁十二局，屋内物品未搬离。中铁十二局称董际业离开时未告知，其不知道董际业何时离开。另查明，案外人山东红海人力资源有限公司的注册地址于2018年8月8日变更至本案的西元大厦西楼1602室、1603室、1604室、1605室。上述四室的总面积为600.82平方米。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中铁十二局与董际业之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，现租赁期满，董际业应当按照合同约定支付租金。三年的租金总额为1,472,069.26元，中铁十二局自行扣除董际业已缴纳的153,981元，要求董际业支付剩余租金1,318,088.26元，不违反合同约定，但是中铁十二局在租赁合同届满之前将涉案的1602室、1603室、1604室、1605室租给他人，对应的租金应当扣除。上述四室总面积为600.82平方米，按每天每平方米1.4元计算，自2018年8月8日至2018年9月14日（38天）的租金为31,963.62元，故董际业应支付中铁十二局的租金为1,286,124.64元。董际业辩称租赁合同法定解除时间应为2015年12月30日，一审法院不予采信，理由如下：1.租赁合同约定“如连续15天未能缴足租金或者其他费用，无论乙方是否收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同”，中铁十二局依据合同享有的解除权是权利而非义务，在董际业违反合同约定后，中铁十二局未行使解除权不违反合同约定亦不违反法律规定，该合同并不自动解除；2.董际业自行撤场未通知中铁十二局，未作出解除租赁合同的意思表示亦未将物品搬离，可以视为继续履行租赁合同，董际业的该答辩意见没有法律依据。另外，诉讼时效应当自租赁合同届满之日（2018年9月14日）起计算，故本案未超诉讼时效。关于违约金，董际业未按合同约定支付租金，应当承担违约责任，中铁十二局主张的395,426.47元过高，一审法院酌情调整为250,000元。关于涉案房屋内的物品，董际业未能举证证明，故本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、董际业于判决生效之日起十日内向中铁十二局支付租金1,286,124.64元；二、董际业于判决生效之日起十日内向中铁十二局支付违约金250,000元；三、驳回中铁十二局其他诉讼请求。案件受理费20,222元，减半收取10,111元，由中铁十二局负担798元，董际业负担9313元。二审期间，双方均未提交新的证据。经本院审理认定，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，董际业承租中铁十二局的涉案房屋，但未按照房屋租赁合同约定支付租金，中铁十二局要求董际业支付剩余租期房租和违约金，具有合同依据。租赁合同未到期，董际业未告知中铁十二局即自行撤场并将物品留置在房屋内，在此情况下，一审认定涉案房屋租赁合同可以视为继续履行，并无不当，故董际业主张其以实际行为明示毁约，合同早于租赁期限解除不成立。关于诉讼时效的问题，根据双方租赁合同约定，租金支付方式为“押一付三，提前一个月支付下次租金”，最后一笔租金的交付时间应在2018年5月份，诉讼时效自此开始计算三年，故中铁十二局于2020年2月提起本案诉讼未超过诉讼时效。董际业关于合同解除时间为2015年12月30日的抗辩，一审已判决中已经充分论述，本院不再赘述。董际业未按约定支付房租、未通知中铁十二局即撤场在先，考虑到中铁十二局在合同期限届满之前将部分涉案房屋租赁给案外人这一情况，一审已将该部分租金从董际业应付剩余租金中扣除，董际业主张中铁十二局利用了其在涉案房屋内的装饰装修物，应给予其适当补偿，未提起反诉，本院对其该上诉理由不予采信。关于涉案房屋内的物品，董际业未提出反诉，也未能举证证明物品的具体情况，一审法院不予处理，并无不当。董际业主张中铁十二局或其工作人员涉嫌逃税和失职，与本案争议无关。综上所述，董际业的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20222元，由上诉人董际业负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵 雯二〇二〇年十一月九日法官助理  刘丹丹书 记 员  韩 雪