江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3548号上诉人（原审原告）：崔海燕，女，1989年11月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：梁峰，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芸萁，江苏引航律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：淮安天禄房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区明远路与北京南路交叉口。法定代表人：王永钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：王金玲，江苏司北律师事务所律师。委托诉讼代理人：王笑，江苏司北律师事务所实习律师。上诉人崔海燕与上诉人淮安天禄房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称天禄房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服淮安市清江浦区人民法院(2020)苏0812民初4788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。崔海燕上诉称，请求增判逾期交房违约金5512元，本案逾期交房违约金应当计算到房屋取得竣工验收备案证书之日。事实及理由：1.本案所涉及第八条交付条款是格式条款，应当采取字体加粗加黑等方式提请对方注意，并应当尽到明确解释说明义务，在提供方未尽到上述义务情况下，该条款系无效条款。2.2014年4月，相关部门已经联合下发《商品房合同示范文本》，对商品房的交付条件提高到取得竣工验收备案文件或者测绘报告。因此，对于2014年以后的商品房交付应当取得建设工程竣工验收备案证明文件。3.《淮安市房地产项目交付使用管理意见》第八条中规定，房屋竣工验收合格后还需经建设行政主管部门备案后才能进行交付，本地政府对于房屋交付条件已经有明确的强制性规定的情况下，被上诉人应当遵守。另外，省院2017年条线例会也是持此观点。天禄房地产公司答辩称，上诉人上诉理由不能成立，合同已经约定交付条件为竣工验收合格。天禄房地产公司上诉称，请求改判仅支持10336.5元违约金。事实和理由：1.疫情期间的违约金不应支持。双方约定的违约金是按日计算，虽然疫情发生在约定交房日期之后，但因为疫情，施工单位延期开工、政府部门延期办理验收等，客观上延长了房屋的交付时间，所以疫情期间的产生的违约金不应予以支持。2.逾期交房行为未对被上诉人造成实际损失，违约金应当予以调整。上诉人已经在2020年6月28日就向崔海燕发出交房通知，但被上诉人一直未来收房，虽然上诉人存在逾期交房情况，但并没有对被上诉人造成实际损失，请求二审酌减。崔海燕答辩称，上诉理由不能成立，请求驳回。崔海燕一审诉讼请求：1、依法判令天禄房地产公司支付从2019年12月31日起至房屋实际交付之日止以每日114.85元的标准计算的违约金（暂计算至2020年9月10日为29171.9元）；2、承担本案诉讼费。一审经审理查明：2018年2月7日，涉案双方当事人签订商品房买卖合同1份，约定崔海燕购买天禄房地产公司开发的阳光湖一号·中央华府小区39幢1单元1501房，房价款为765666元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同双方分别在买受人及出卖人处签字或盖章。2018年2月9日，崔海燕与江苏淮安农村商业银行股份有限公司签订《个人购房担保借款合同》1份，约定由向银行借款52万元用于购房，后崔海燕将购房款合计765666元支付给天禄房地产公司。2020年6月28日，天禄房地产公司向崔海燕邮寄发出收房通知书，崔海燕于2020年6月30日签收，后崔海燕以天禄房地产公司未出具案涉房屋验收备案材料为由，拒绝交接。另查，2020年6月24日，阳光湖一号·中央华府39#楼经施工、监理、设计、勘察、建设五家单位验收合格，并出具工程质量竣工验收记录及竣工验收证明书等竣工验收材料。2020年8月18日天禄房地产公司就阳光湖一号·中央华府39#楼报送至淮安市住房和城乡建设局，并于当天取得淮安市建设工程竣工验收备案证书。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，崔海燕与天禄房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2019年12月30日，并约定商品房经验收合格后即可交付。案涉房屋于2020年6月24日经建设、监理、施工、设计、勘察五方验收合格，即符合合同约定的交付条件，天禄房地产公司于2020年6月28日向崔海燕邮寄发出收房通知书，而崔海燕于2020年6月30日接收，该期限已经超过双方约定的交房期限，故天禄房地产公司逾期交房的行为属于违约，应当承担相应的违约责任，该违约责任期间应按合同约定，自交房截止日的第二天，即2019年12月31日起算，截止至崔海燕收到书面交房通知之日，即2020年6月30日止。另根据合同约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。经计算，天禄房地产公司应支付崔海燕逾期交房违约金20902.68元（765666元×万分之1.5×182天），故对崔海燕要求支付逾期交房违约金20902.68元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。至于天禄房地产公司辩称因新冠疫情的影响，导致房屋交付时间有所延长，属于不可抗力，应当扣除3个月时限对应的违约金。因双方签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2019年12月30日前，而新冠疫情发生在该时间之后，故新冠疫情的发生并非其逾期交房的合理事由，故对该项抗辩意见不予采纳。综上，一审判决：一、天禄房地产公司于判决发生法律效力之日起十五日内向崔海燕支付逾期交房违约金20902.68元；二、驳回崔海燕的其他诉讼请求案件受理费366元，减半收取183元，由崔海燕负担22元，天禄房地产公司负担161元。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审经审查确认一审查明的事实本案的争议焦点为：一是合同第八条约定的交付条款是否有效。二是疫情期间的逾期交付违约金应否扣除。三是合同约定的逾期交付违约金是否过分高于实际损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方于2018年2月7日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当视为合法有效合同，各方应当按照合同约定履行相关义务。关于合同第八条的效力问题，上诉人主张该条为格式条款，天禄房地产公司应当尽到提示和明确说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定采用格式条款订立合同的，格式条款提供方应当对免除或限制其责任的条款尽到提示和明确说明义务。对此，本院经审查认为，在商品房交易过程中，买受人作为市场交易的平等主体，可以自由选择购买何处房屋以及是否购买出卖人所开发的房产的权利，故买受人和出卖人在商品房买卖交易中的地位并未明显失衡，且《商品房买卖合同》系相关主管部门提供的制式合同文本，并非系开发商自身制定，在合同诸多条款的设置上均采取多项选择方式，故商品房买卖合同并非是出卖方事先拟定的格式合同。本案中，涉案合同第八条规定的是出卖方交付时间和交付条件，且交付条件设置有多种选项，并非是免除或限制出卖方的责任条款，买受人作为完全民事行为能力人，其对于付款时间、交付时间等主要条款应当尽到合理注意义务，出卖方就该条款本身无需尽到特别提示和说明义务，故一审认定该条款有效并认定合同约定的交付条件为验收合格并无不当。至于崔海燕提出的《淮安市房地产项目交付使用管理意见》属于地方政府文件，并非法律、行政法规强制性规定，双方当事人可以通过合同约定予以变更。关于疫情期间的违约金应否扣除问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，天禄房地产应当在2019年12月30日之前交付房屋，其未能按期交付，在其违约之后发生的不可抗力，不能作为其要求减免逾期交付违约金的正当事由。关于违约金是否过高问题。根据涉案合同第九条的约定，逾期超出60日，买受人要求继续履行的，出卖人应当按日支付已交付房款的万分之1.5的违约金。该条款亦系双方协商一致后填写确定，双方应当按约履行。天禄房地产公司主张违约金过高，应当提供违约金过高的初步证据，但其未能举证，一审依法不予支持并无不当。综上，双方当事人的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，崔海燕负担50元，淮安天禄房地产开发有限公司负担183元。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  王 伟审 判 员  王 纯二〇二〇年十一月二十五日法官助理  潘华乐书 记 员  刘 悦