江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初600号 原告：俞惠娥，女，1987年2月9日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。 委托诉讼代理人：邹春鹏，江西瀛洪仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢小娟，江西瀛洪仁律师事务所律师。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁，统一社会信用代码：91360105MA35L1BT1Y。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李薇，女，该公司工作人员。 原告俞惠娥诉被告南昌恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞惠娥的委托诉讼代理人谢小娟、被告恒富公司的委托诉讼代理人李薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告俞惠娥向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》；2.请求判令被告向原告返还购房款及装修款1561487元及按全国银行间同业拆借年利率（LPR）3.85%向原告返还2020年9月7日前利息103858元；3.请求判令被告向原告支付2020年9月8日至归还全部款项之日止的利息（按未归还款项及LPR年利率3.85%计算）；4.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金15614.87元；5.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月24日，原告在被告的虚假承诺下与被告签订了《商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》，且两份合同全部被被告拿走，以至于原告都不知道自己签订有合同。当时被告承诺不通过银行按揭贷款买房不受限购政策限制，且欺骗原告签订了《商品房买卖合同》无需在房管局备案的承诺。之后，原告按被告要求支付全部购房款及装修款。原告通过起诉之后，才拿到《商品房买卖合同》。该合同第八条约定，被告应当在2020年4月21日前交付房屋，第九条规定逾期交房超过180天，原告有权解除合同，被告应当退还已付款并按全部已付款的1%支付违约金。然而截至2020年11月16日，被告仍未交房，已构成违约，原告有权解除合同。另，被告在明知原告不具备南昌市购房资格的情况下，仍承诺原告可以办理房产证，欺骗原告签订《商品房买卖合同》，因《商品房买卖合同》的目的无法实现，也恳请法院解除。请求法院依法查明案件事实，判如所请。 被告恒富公司辩称：一、我公司与原告所签南昌市商品房买卖合同约定的交房日期为2020年4月21日，但因新冠××疫情影响，今年1月份起全国进入重大突发公共卫生事件以及响应状态，在事实上拖延了开发商正常办理竣工验收备案的进度。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》，以及江西省自然资源厅关于强化疫情防控期间房地产用地供应支持服务房地产业平稳健康发展的通知、南昌市人民政府就疫情期间延期交房问题的回复等内容，符合不可抗力法定要件，应适用民法总则第180条、合同法第117条等规定，免除疫情持续期间的延期交房违约责任，积极推动合同的继续履行。 指导意见（二）第一条第一款明确了“疫情或疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持”。南昌市人民政府就相关问题的回复中更明确指出，延期时间视疫情情况，原则上不超过六个月。参照最高院及南昌市政府相关政策，交房时间的合理期限应顺延至2020年10月21日，故原告基于逾期交房这一行为的解除权尚未成就。更何况被告一直在积极履行义务，预计于2020年11月底前取得案涉房屋所在楼栋的竣工备案，也不宜在即将达到法定交付条件之前据此解除。 二、原告并未提出证据证明其为限购人员，而我公司在售楼部公示区域公示了南昌市政府的限购政策，《林溪府商品房认购书》抬头处提示了本房属限售商品住宅。在买卖合同补充协议第16条进一步明确了买受人对限购政策的了解，可见在购房过程中始终提醒原告应符合限购政策方能购买案涉房屋。原告明知自己是限购人员，仍决意购买涉案房屋并付清全款，原告作为一个完全民事行为能力人，理应预见到限购身份未妥善解决时，合同将无法继续履行所产生的后果，原告应对自己的行为承担责任。若原告主张其为限购人员，无法继续履行合同而应解除合同，那么原告应为其主张提供相应证据，且合同未能履行的责任在原告而非被告，原告主张的资金占用利息及违约金缺乏权源，并且原告应偿还我公司基于其购买案涉房屋而支付给原告推荐人杨武兰16328元、黄青16**元佣金支出。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，原告俞惠娥和被告恒富公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告俞惠娥购买被告恒富公司开发的坐落于南昌市湾里区××楼××单元××室商品房，价款为812187元，付款方式为分期付款：原告应于2018年4月24日支付首付款81219元，于2018年10月21日前支付81219元，于2019年4月21日前支付162438元，于2019年10月21日前支付243657元，余款243654元于2020年4月21日前支付。被告应于2020年4月21日前向原告交付房产。被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，被告应按原告已付款1%向原告支付违约金。 该合同附件第十六条声明：买受人已明确得知国家及地方有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实的证明材料。对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房屋交易行为所产生的法律责任，买受人愿承担全部责任。原、被告双方在该条款之下签名、盖章。 同日，原告俞惠娥和被告恒富公司又签订《室内装修委托合同》，约定原告俞惠娥已购买被告恒富公司林溪府46楼1单元402号商品房，自愿委托被告恒富公司对该房屋进行统一装修，委托服务总包干价820625元，付款方式为分期付款：原告应于2018年4月24日支付82063元，于2018年10月21日前支付82063元，于2019年4月21日前支付164125元，于2019年10月21日前支付246188元，于2020年4月21日前支付246186元。 上述两份合同签订后，原告俞惠娥于2018年4月24日向被告恒富公司支付了153282元，于2018年10月21日支付163282元，于2019年3月29日支付991269元，于2020年4月21日支付243654元，加上原告于2018年4月22日向被告支付的定金1万元，原告俞惠娥共支付给被告恒富公司购房款及装修款合计1561487元。因原告俞惠娥提前支付了款项，被告恒富公司免除了原告俞惠娥71325元，并按购房款812187元、装修款820625元，向原告俞惠娥出具了1632812元的收据。 另查明，原告俞惠娥于2018年4月24日签订本案《南昌市商品房买卖合同》时，其户籍为上饶市广丰县，且在此前三年内，并未在南昌市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险。 上述事实，由原告举证、本院确认的还款承诺书、手机银行转账凭证截图、收据，被告举证、本院确认的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》应否解除；被告应否向原告返还购房款及装修款1561487元，应否向原告支付资金占用利息及违约金。 原告认为，《南昌市商品房买卖合同》约定了被告应于2020年4月21日向原告交付房产，但被告至今未取得该房产的竣工验收备案表，该房产不具备交付条件，被告逾期交房已超过180日，故其有权解除合同。被告辩称，今年年初爆发的新冠××疫情及响应状态，属于不可抗力，在事实上拖延了其正常办理竣工验收备案的进度，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及南昌市人民政府相关政策，交房时间的合理期限应顺延至2020年10月21日，因此，原告以被告逾期交房为由行使解除权不能成立。 本院认为，2020年年初爆发的新冠××疫情，以及南昌市采取的相应防控措施，属于不可抗力，确会影响被告恒富公司就本案房产向政府有关部门办理竣工验收备案手续，故合同约定的交房时间可相应顺延。因此，原告以被告超过了合同约定的交房期限180日未交付房产为由要求解除合同，本院不予支持。同时，原告据此要求被告按已付款1%支付违约金15618.47元的诉请，本院也不予支持。 然而，根据南昌市人民政府办公厅于2017年3月8日发布的《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（洪府厅发[2017]22号，以下简称《通知》），原告于2018年4月24日签订《南昌市商品房买卖合同》时，其户籍为上饶市广丰县，且在此前三年内，并未在南昌市连续缴纳二年以上个人所得税或社会保险，属于限购人员。根据《通知》要求，原告与被告虽然签订了商品房买卖合同，但房地产交易和不动产登记部门将不予办理相关手续。因此，该合同目的无法实现。原告以此为由要求解除《南昌市商品房买卖合同》，本院予以支持。同时，原、被告签订的《室内装修委托合同》的目的也无法实现，也应一并解除。上述两份合同解除后，被告应向原告返还购房款及装修款1561487元。 关于原告主张的利息，本院认为，原告作为购房人，在签订购房合同时有义务了解限购政策，并遵守限购政策。原告因属于限购人员导致商品房买卖合同目的不能实现，进而解除合同，应自行承担相应损失，故本院对于原告主张的利息，不予支持。原告诉称其在签订合同时，被告向其承诺不通过银行按揭贷款买房不受限购政策限制，并无相应证据证实，本院不予采信。 关于被告辩称的原告应偿还其支付给原告推荐人杨武兰16328元、黄青16**元佣金的意见，本院认为，被告未提供证据证实其支付杨武兰16328元、黄青16**元与原告购买本案房产具有关联性。其次，被告基于销售房产而支付给推荐人的佣金，系被告自愿支付给推荐人促成买卖合同签订的报酬，与作为买受人的原告无关。因此，被告主张原告返还其支付杨武兰16328元、黄青16**元佣金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》应予解除，被告应向原告返还购房款及装修款合计1561487元。对于原告要求被告支付利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持；对于被告要求原告返还佣金的主张，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告俞惠娥和被告南昌恒富置业有限公司于2018年4月24日签订的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》； 二、被告南昌恒富置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告俞惠娥购房款及装修款合计1561487元； 三、驳回原告俞惠娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 因本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为9964元，由原告俞惠娥负担708元，被告南昌恒富置业有限公司负担9256元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 董兴强 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 肖丽萍 书 记 员 张党秀