苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初5779号原告：江苏金坤置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇长板路南侧中山路东侧地块。法定代表人：严古华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周世林，江苏恒渊律师事务所律师。被告：吴江区松陵镇摩羯座服装店，住所地苏州市吴江区松陵镇中山南路**华邦商务广场**楼第**105铺。经营者：王娟，女，1986年10月10日生，住浙江省湖州市。委托诉讼代理人：余海，江苏久信律师事务所律师。委托诉讼代理人：金慧燕，江苏久信律师事务所律师。原告江苏金坤置业有限公司（以下简称金坤公司）与被告吴江区松陵镇摩羯座服装店（以下简称摩羯座服装店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金坤公司委托诉讼代理人周世林，被告摩羯座服装店委托诉讼代理人余海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金坤公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的租金94088元（自2017年11月1日起至2018年12月31日止；自2020年的1月1日起至4月30日止）；2.判令被告承担违约责任，支付履约保证金34007元；3.本案诉讼费由被告承担，原告预交的诉讼费由法院退还。事实和理由：被告自2017年5月1日起租赁原告吴江**邦商务广场2号楼第1层105商铺用于经营，双方对相关的租赁事宜作了详细约定，但被告一直拖欠2017年11月1日至2018年12月31日、2020年的1月1日至4月30日期间的租金、商管费、物业费等。原告工作人员多次催缴，被告仍未予支付，已构成严重违约。2020年5月1日，被告已将商铺交还原告，但仍拖欠租金不付。鉴于被告的严重违约行为，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告摩羯座服装店辩称：1.原告并没有提供相关证据证明其是涉案租赁物的产权人或有权出租方，其诉讼主体资格存疑；2.原告与被告签订租赁合同时，欺瞒将租赁物的面积夸大为93.17平方米，后被告发现面积不对，但原告至今仍未向被告出示过涉案房屋的产权证明，因此案涉房屋的建筑面积目前仍无法确定，其租金也无法确定；3.被告已累计向原告支付租金99015元，并向其支付了履约保证金34008元、装修押金2000元、装修恢复保证金28000元；4.被告并无违约情形，被告一直履行至合同期满，被告未给原告造成经济损失。原告主张违约金没有事实和法律依据，且数额过高，远超出其实际损失，应依法予以调调整；5.因原告所关联的华邦公司和温馨物业公司未能履行其商业管理及物业管理的义务，导致所承租物业开业时间推迟，场所经营环境不善，严重影响了租赁物的使用价值，租金应予以减低。综上，请求法院在查明事实的基础上依法判决。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2017年4月21日，王娟为摩羯座女装向金坤公司交纳了履约保证金34008元。同日，金坤公司作为出租方（甲方），王娟作为承租方（乙方），双方签订《华邦·商务广场租赁合同》（合同编号：2017/020010-JSJK-HB）一份，合同约定如下：甲方将位于苏州市吴江区柜台，建筑面积为93.17平方米（包括分摊公摊面积在内），租赁给乙方零售（摩羯座女装）。租赁期限为3年，即从2017年5月至2020年5月止；免租期为3个月，即从2017年5月至2017年8月。第五条租金、履约保证金及其支付方式条款约定：5.1租金计算方式为月固定/保底租金，以日租金乘以365天与该房屋租赁面积所得除以12个月所得之平均值（日租金×租赁面积×365/12），标准为：自2017年5月起至2019年4月止，日租金为人民币2.4元/日/平方米,即月租金为人民币6801元;自2019年5月起至2020年5月止，日租金为人民币2.6元/日/平方米,即月租金为人民币7368元。5.2租金的支付方式为先付后用，乙方须在每个季度最后十五天前向甲方交纳下季度租金，在接到甲方交款通知的日期内乙方须及时支付。乙方未按期缴纳各项费用，逾期每日按应交金额的3‰计付滞纳金。5.4乙方于本合同签订之日起五个工作日向甲方交纳履约保证金34007元，在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁场地（商铺），结清应交的各项费用之后三个月内甲方不计利息退还履约保证金。合同期内，乙方因违约而导致履约保证金被扣款的，乙方应在甲方通知补交的日期内补足履约保证金。5.5如本合同解除或者乙方终止履行本合同，甲方有权将剩余的履约保证金移交本合同租赁物相应的物业管理公司，用于抵扣乙方拖欠物业管理等应交纳的费用。第八条装修及保险条款约定：8.1乙方装修保证金为2000元，装修期自铺位/柜台交付乙方之日起计算，装修期包含在租赁期限内。第九条违约责任条款9.3约定：合同期内，乙方拖欠应缴任何款项及费用达十日以上，属乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金，要求乙方支付装修免租期的租金损失以及乙方应另行按季度租金及物业管理费的3倍金额补偿甲方，并且甲方有权自行处理乙方承租铺位的物品，由此产生的责任由乙方承担。若履约保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权留置乙方货物抵押并向乙方追偿。2017年5月10日，金坤公司工程项目部出具《租赁户室内装饰图纸审核意见》，部分同意王娟对涉案商铺装饰修改项目，并载明涉及租赁结束、恢复资金项目需收取恢复保证金28000元。2017年5月11日，摩羯座服装店向苏州市温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业公司）申请进场装修。2019年5月20日，摩羯座服装店对涉案商铺的面积提出异议，并向金坤公司发《华邦回复函》。2019年6月26日，金坤公司与王娟签订《补充协议》一份，协议约定：原吴江**邦2#105摩羯座女装王娟，合同内面积由93.17平方米变更为70.3平方米。合同内租金、商管费、物业费单价及递增幅度不变，其他合同条款亦不变。上述《华邦·商务广场租赁合同》签订后，王娟于2017年5月19日向金坤公司支付租金34007元（相应的江苏增值税普通发票备注2017.8.1-2017.10.31期间租金）、于2019年5月22日向金坤公司支付租金6801元、于2019年11月29日向金坤公司支付租金15011元（相应的江苏增值税普通发票备注2019.10.1-2019.12.31期间租金）、2020年1月20日向金坤公司支付租金4000元、3196元、2万元、16000元，小计99015元；于2019年11月23日向苏州市兴邦资产管理有限公司（以下简称兴邦资管公司）支付商管费7698元、于2020年1月17日向兴邦资管公司支付商管费23094元；于2017年5月19日向温馨物业公司支付装修垃圾清理费373元、物业费5590元，并缴纳装修押金2000元、于2019年11月23日向温馨物业公司支付物业费3621元、于2020年1月17日向温馨物业公司支付10863元。装修结束后，温馨物业公司并未向王娟退还装修押金2000元。2019年12月26日，江苏恒渊律师事务所受金坤公司及物业公司委托向王娟发《律师函》一份，言明：“截止到2019年12月31日止，你已累计拖欠租金152252元即商管费，物业管理费等。金坤置业减免了你55819元，实际应交租金96433元及其他费用，金坤置业多次催交未果，已构成严重违约。”并要求王娟于2019年12月31日前结清所欠的租金、商管费和物业管理费；如逾期仍未支付的，根据双方合同第5.2款、9.3款之约定，解除双方的租赁合同，并限于2020年1月1日前搬离、恢复原状并腾退商铺。审理中，金坤公司表示上述《律师函》中所述减免55819元系摩羯座服装店承租时搭建阁楼，金坤公司可以按照原合同约定的建筑面积93.17平方米，后仍按照70.3平方米计算，实际减免相应租金。2019年12月31日，摩羯座服装店回复金坤公司：服装店于2017年5月20日才进场，且从未收到金坤公司的催款单。由于疫情原因，华邦商务广场于2020年1月19日停业，后于2020年2月26日重新开业。2020年4月1日，金坤公司通知王娟三日内办理续租签约手续，如逾期不办理，视为放弃优先权，双方于合同到期之日终止租赁关系，并要求王娟于三日内结清所有费用，将商铺连同装修完好地归还金坤公司（装修无偿归金坤公司）。2020年5月1日，王娟将涉案商铺返还金坤公司。另查明：位于苏州市吴江区商铺的不动产权证书载明的房屋建筑面积为70.3平方米。审理中，金坤公司表示合同所涉商铺2号楼第1层105铺位/柜台即为不动产权证书对应的113号商铺，合同约定的商铺号由金坤公司自行编写。以上事实，有原告提交的《华邦·商务广场租赁合同》、《补充协议》、不动产权证书、房屋建筑面积计算成果表，有被告提交的《租赁户室内装饰图纸审核意见》、《华邦回复函》、《律师函》、《通知》、支付凭证、《装修许可证》、聊天记录以及双方当事人的到庭陈述在卷佐证。本院认为：金坤公司与摩羯座服装店的经营者王娟签订的《华邦·商务广场租赁合同》及《补充协议》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。虽然《华邦·商务广场租赁合同》对涉案商铺的建筑面积存在误差，但双方当事人通过《补充协议》的方式进行重新约定，系双方真实意思表示，本院予以确认。从摩羯座服装店提交的《租赁户室内装饰图纸审核意见》和《装修许可证》内容来看，王娟于2017年5月10日向金坤公司提交室内装饰图纸进行审核并于2017年5月11日向物业公司申请装修，该行为表明金坤公司已于2017年5月10日将涉案商铺交付摩羯座服装店，摩羯座服装店理应按约支付租金。依据租赁协议第5.2条之约定，租金为先付后用，下季度租金的履行期限截至每季度最后十五天前，但摩羯座服装店在免租期满后至2019年5月期间从未履行支付租金义务，构成根本违约，金坤公司有权依据租赁协议第九条之约定行使约定解除权，因金坤公司诉前已将合同解除的通知送达摩羯座服装店，故本院认定金坤公司与摩羯座服装店签订的《华邦·商务广场租赁合同》于2020年1月1日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，摩羯座服装店作为承租人应支付截至合同解除日的租金以及合同解除次日起至迁出前日止的占有使用费（自2017年5月10日至2020年4月30日）。原告请求参照合同约定的租金标准计算占有使用费，并无不当，本院予以支持。疫情期间（自2020年1月19日至2020年2月25日止），因不可抗力导致涉案商铺无法开业，相应的租金，本院予以扣减。摩羯座服装店依据《租赁户室内装饰图纸审核意见》主张其向瑞景公司支付装修恢复保证金，该审核意见在“收取恢复保证金金额“栏注明收取28000元，仅是双方对恢复保证金金额达成合意，摩羯座服装店应对实际交付保证金提供证据予以佐证，但摩羯座服装店未能举证证明，故对摩羯座服装店的辩称意见，本院不予采信。对于违约责任问题，租赁协议第9.3条约定，摩羯座服装店拖欠应缴任何款项及费用达十日以上，金坤公司有权单方面解除合同，没收履约保证金，要求摩羯座服装店支付装修免租期的租金损失并另行按季度租金及物业管理费的3倍金额进行补偿。根据合同条款文义，履约保证金旨在保证摩羯座服装店全面履行合同义务，在摩羯座服装店未按合同约定履行债务时，其无权向金坤公司主张返还保证金。因摩羯座服装店自2019年5月起从未支付任何租金，金坤公司有权依约没收履约保证金。合同履行中，摩羯座服装店实际交纳履约保证金34008元，系双方合意变更履约保证金的金额，本院予以认定。综上所述，被告摩羯座服装店应支付原告金坤公司租金（以5131.9元/月为基数，自2017年5月10日至2019年4月30日止；以以5559.56元/月为基数，自2019年5月1日至2020年1月1日止）以及房屋占有使用费（以5559.56元/月为基数，自2020年1月2日至2020年4月30日止），即5131.9元/月×（23＋22/31）+5559.56元/月×12=188390.41元，扣除装修保证金2000元、已付租金99015元、疫情期间租金7042.11元（5559.56元/月×38/30）,尚结欠租金80333.3元。因摩羯座服装店逾期支付租金，金坤公司有权没收履约保证金。至于《律师函》中提及金坤公司减免金额55819元，系双方之前协商金额，因摩羯座服装店并未实际履行，不能作为本案扣减依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告吴江区松陵镇摩羯座服装店应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏金坤置业有限公司租金及房屋占有使用费共计80333.3元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××63）二、被告吴江区松陵镇摩羯座服装店应向原告江苏金坤置业有限公司支付履约保证金34008元，与其预先交纳的履约保证金直接相互抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1431元、诉讼保全费961元，合计2392元，由原告江苏金坤置业有限公司负担137元，由被告吴江区松陵镇摩羯座服装店负担2255元。被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××63）。原告预交的诉讼费用中2255元预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  曹玲玲二〇二〇年十一月十六日书记员  顾文彬附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。