山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1425民初3487号原告：山东齐河农村商业银行股份有限公司。住所地：齐河县齐鲁大街**。法定代表人：刘军，董事长。委托诉讼代理人：李金贵，男，1963年10月16日出生，汉族，住齐河县城区，该公司职工，特别授权代理。被告：宋建亭，男，1971年3月16日出生，汉族，住址河北省邯郸市曲周县。被告：吕俊梅，女，1969年11月10日出生，汉族，住址河北省邯郸市曲周县。二被告委托诉讼代理人：朱玉华，山东虹日律师事务所律师，特别授权代理。被告：山东齐齐发大市场房地产有限公司。住。住所地：山东省齐河县经济开发区织机构代码：91371400746550914N。法定代表人：刘明成，董事长。原告山东齐河农村商业银行股份有限公司诉被告宋建亭、吕俊梅、山东齐齐发大市场房地产有限公司（以下简称齐齐发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告山东齐河农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人李金贵及被告宋建亭、吕俊梅的委托诉讼代理人朱玉华到庭参加了诉讼，被告山东齐齐发大市场房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。依法缺席审理，本案现已审理终结。原告山东齐河农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告宋建亭、吕俊梅偿还借款本金18997.92元及全部利息；2、被告齐齐发公司就上述诉求款项承担连带清偿责任；3、判令原告有权以被告宋建亭所购的位于齐河经济开发区的房产折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿上述请求的债权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告宋建亭、吕俊梅是夫妻关系。2010年3月25日，原告辖属的原齐河县农村信用合作联社城区分社与被告宋建亭、吕俊梅、被告山东齐齐发大市场房地产有限公司签订了《个人住房借款合同》，合同约定:借款人宋建亭向贷款人借款人民币50000元，用于借款人购买山东齐齐发大市场房地产有限公司开发的位于齐河经济开发区的房产，借款期限为120个月，自2010年3月25日至2020年3月25日，按月利率5.445％执行，遇法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率，被告按等额本息还款，每月25日为约定还款日，如借款人未按期足额还本付息，贷款人有权对逾期贷款按月利率基础上加收50％逾期罚息，对应付未付利息计收复利，并有权提前收回贷款，诉讼费、律师费等实现债权的一切费用由借款方承担。被告每月25日前在帐号62×××16内存入足够金额。被告山东齐齐发大市场房地产有限公司为宋建亭的借款提供担保，承担连带清偿责任。原告与被告吕俊梅另行签订《共同还款责任承诺书》、《抵(质)押证明》，吕俊梅为宋建亭的借款提供担保，承担连带清偿责任，被告吕俊梅、宋建亭同意以所购房产抵(质)押给原告。合同签订后，原告依约将借款人民币50000元发放至借款人宋建亭在贷款人处开立的帐号62×××16，并以借款人购房款的名义，转帐至开发商山东齐齐发大市场房地产有限公司的帐户。至原告起诉之日，被告宋建亭未按合同约定履行还本付息的义务，尚欠原告借款本金18997.95元及全部利息。现依据原、被告签订合同的违约及违约责任条款第十五条、第十六条的约定，决定提前收回贷款。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如所诉。被告宋建亭、吕俊梅委托诉讼代理人庭审中口头辩称：不同意承担偿还借款本息的责任。因为2015年宋建亭起诉被告山东齐齐发大市场房地产有限公司，法院出具2015齐民初字第2266号民事调解书，调解宋建亭与山东齐齐发大市场房地产有限公司解除商品房买卖合同，山东齐齐发大市场房地产有限公司偿还银行的剩余贷款本息。被告齐齐发公司未到庭答辩，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的个人住房借款合同、个人住房贷款申请表、共同还款责任承诺书、抵质押证明、房屋他项权证各一份，用以证明原被告之间借贷担保关系及合同约定了双方权利义务以及设立抵押情况。被告宋建亭、吕俊梅委托诉讼代理人质证后无异议，被告齐齐发公司未到庭质证。本院经审查认定，个人住房借款合同是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。不动产抵押以登记为生效要件。共同还款责任承诺书中有被告吕俊梅的签名及手印，视为其认可为共同债务。对该组证据本院予以采信。2、原告提交的借款借据一份，用以证明原告依照合同约定将借款本金50000元发放给被告的事实。被告宋建亭、吕俊梅委托诉讼代理人质证后无异议，被告齐齐发公司未到庭质证。本院经审查认定，该份证据为银行制式单据，且加盖有银行公章，内容与原、被告签订的个人住房借款合同相吻合，能够证明原告向被告发放贷款50000元事实，并有被告宋建亭签名予以确认。对该份证据本院予以采纳。3、原告提交的住房按揭贷款还款明细一份，证明截止到2019年7月4日，尚欠本金18997.95元，利息偿还到2015年6月21日。被告宋建亭、吕俊梅委托诉讼代理人质证后无异议，被告齐齐发公司未到庭质证。本院经审查认定，住房按揭贷款还款清单是原告在银行贷款监管系统内提取，并加盖有单位公章，能够证明被告方还款情况，本院予以采信。4、被告宋建亭、吕俊梅提交（2015）齐民初字第2266号民事调解书一份，证明涉案的房屋买卖合同2015年已经解除。原告质证称，对证据本身无异议，当时应当通知我们银行。被告齐齐发公司未到庭质证。本院经审查认定，该调解书为本院依法作出，且已发生法律效力。依据调解书内容可知涉案的房屋买卖合同已经依法解除。本院认为：债务应当清偿。2010年3月25日原告山东齐河农村商业银行股份有限公司的前身齐河县农村信用合作联社城区分社与被告宋建亭、被告齐齐发公司签订了个人住房借款合同，借款金额为50000元，用途为购买位于齐河经济开发区的房屋，合同期间自2010年3月25日起至2020年3月24日止，执行借款月利率5.445‰，如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率。被告齐齐发公司作为保证人对借款提供连带责任保证，并以本合同贷款金额的20%在原告处交纳保证金作为质押。合同第十三条第四款对保证期间做出了约定“保证期间于本合同生效之日起至符合下列全部条件时止：1、甲方的房屋所有权证….”。同时合同第十四条约定了抵押条款，以被告宋建亭购买的房产为借款提供抵押，抵押期间自被担保的债权诉讼时效届满后两年止。合同签订后，原、被告双方在齐河县房产管理局办理了证号为房预齐字第××号商品房预购抵押登记证书，抵押权成立。根据合同第八条的约定，被告宋建亭在原告处开立专用存款账户，用于按月偿还贷款。合同第十六条第三款约定被告逾期还款，原告有权根据逾期天数按本合同约定利率上浮50%计收逾期利息。合同签订后原告依约将借款50000元划入开发商账户中，并有宋建亭在借款凭证中签名并摁手印予以确认。原、被告双方合同成立并已实际履行。被告宋建亭负有按月偿还贷款的义务。被告吕俊梅与被告宋建亭系夫妻关系，其自愿在共同还款责任承诺书中签字，视为其认可该贷款为共同债务，应当与被告宋建亭承担共同还款责任。根据被告宋建亭、吕俊梅提交的证据可知宋建亭以商品房销售合同纠纷为由，以齐齐发公司为被告，于2015年11月27日经本院调解，解除了宋建亭与齐齐发公司之间的房屋买卖合同。依照相关司法解释，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房担保贷款合同解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。因此，被告宋建亭、吕俊梅在商品房买卖合同解除后，涉案的个人住房借款合同目的已无法实现，也应予解除。合同解除后，被告宋建亭、吕俊梅不再负有偿还贷款的义务，被告齐齐发公司应将剩余购房贷款返还给原告。截止起诉之日尚有贷款本金共计18997.95元及相应利息未偿还。合同约定了抵押条款，并办理了抵押权登记手续，原告主张在债权范围内对抵押物进行折价或者拍卖、变卖的主张于法有据，应予支持。合同中约定贷款逾期加收50%的逾期利息，未超出法律规定范围，应予支持。综上所述，被告齐齐发公司对剩余借款本金18997.95元及利息负有返还责任。同时原告对抵押物享有抵押权。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告山东齐齐发大市场房地产有限公司于本判决生效之日起七日内一次性返还原告山东齐河农村商业银行股份有限公司借款本金18997.95元及按照合同约定的利息。二、原告山东齐河农村商业银行股份有限公司在本判决第一项确定的债权范围内对位于齐河县经济开发区名嘉东路57栋1113号的房产折价或拍卖、变卖款享有优先受偿权。三、驳回原告山东齐河农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费137元（已减半收取），由被告山东齐齐发大市场房地产有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  李玉海二〇二〇年十一月十二日书记员  刘 刚