辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2122号上诉人（原审原告）：清原满族自治县华运物业管理有限公司，住所地：清原满族自治县清原镇新村街龙呈金湾26-8。法定代表人：高大闯，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭峰，辽宁顺清满律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈福新，男，1982年9月1日出生，满族，无业，住清原满族自治县。上诉人清原满族自治县华运物业管理有限公司（以下简称华运物业公司）因与被上诉人陈福新物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2020）辽0423民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人华运物业公司的委托诉讼代理人郭峰，被上诉人陈福新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华运物业公司上诉请求：撤销原判，按照上诉人一审诉求依法改判。事实和理由：上诉人于一审期间提供了充足的证据予以证明上诉人与业主委员会签订了《物业服务合同》，并向被上诉人提供了相应的物业服务，而且上诉人主张的物业费也是在服务期限之后，对已经按照合同双方约定履行完毕的，一审法院酌定减少物业服务费标准的做法于法无据。一、上诉人与被上诉人达成的《物业服务合同》所约定的物业服务费标准属于双方约定的结果，并不违反法律禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》应属有效。上诉人与被上诉人基于物业小区规划标准、配套设施设备、小区所在地段等因素约定的物业服务费标准应受法律保护，对价格的高低可以由双方协商约定或更改，但绝不是法律约束的范畴。本案中被上诉人所拖欠的是2015年8月1日至2020年7月30日期间的物业费，长达5年之久，被上诉人从未与上诉人协商过物业服务费标准的问题，另外，一审将合同约定的1.2元物业费酌定确定为0.8元也没有任何法律依据。二、根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定可以确定两点，其一，业主购买的小区住宅不仅仅是使用的专有的房屋，还包括附属的公共面积及相应的公共设施；其二，业主不得以放弃权利而主张免除义务。本案中一审认为没有后门的门市与小区内部公共设施的使用无实际联系，显然错误。首先物业服务企业给业主提供的服务是针对小区公共部位的服务，那么门市房照中当然会包含一定的公摊面积，上诉人正是对这部分进行服务的，当然也包括小区的其他公共设施设备、上水下水、楼房的立面、屋顶等，恰恰是这些服务得以让小区在长期的使用中保值增值。三、商业用房承担更多的社会义务也符合常理。看似与小区物业服务联系不大的门市恰恰是小区物业服务最大的受益者。普通住宅的业主以居住为主,商业用房的业主以经营为主，商业经营相较于普通业主更需要良好的周边环境，小区物业服务好，楼房价高，那么居住的人群消费能力也会更强；小区周边环境也需要物业企业的协助管理，商业用房在经营中也会产生更多的废物和污水，这些都需要物业服务企业来管理。当然有些门市业主的经营不会产生太多废物，但是物业企业也不可能挨家挨户去定价，既不现实，也不合理，正如高层用户交纳物业服务费，即便你住一楼也要与使用电梯的业主同样交费，这也是《物权法》等法律“不得以放弃权利而免除义务”规定的法理所在。综上，一审法院酌定修改价格于法无据，且打破了上诉人与被上诉人之间达成的、自愿签订的、合法有效的合同。请二审支持上诉人的上诉请求。陈福新辩称，物业服务合同并非本人签署，我对于物业服务标准不清楚。涉案房屋独立于小区其他楼群及临街门市，房屋并没有进入小区的入口，与小区内部的大部分公共设施的使用无实际联系，我并没有享受到大部分服务，我的房屋始终处于漏水状态，我与物业交涉，没有人管，上诉人没有理由收我那么多物业费。华运物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付拖欠的2015年8月至2020年8月（共计5年）物业费7058.88元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：陈福新系清原镇龙呈金湾小区业主。2015年8月1日，清原镇桥南社区龙呈金湾物业管理小区业主委员会与华运物业公司签订物业服务合同，该合同约定服务期限为五年，即自2015年8月1日至2020年7月3日；第七条约定物业费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中：多层住宅为每月每平方米0.80元，商业物业为每月每平方米1.50元。陈福新未向华运物业公司缴纳2015年8月1日至2020年7月3日的物业费。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，桥南社区龙呈金湾物业管理小区业主委员会依法选聘的原告华运物业公司签订的物业服务合同，对被告具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，被告作为合同相对方应履行交纳物业费的义务。关于物业费金额的认定。涉案房屋独立于小区其他楼群的门市，因其正门朝向小区外，背面没有通向小区的后门，与小区内部公共设施的使用无实际联系。结合原告提供物业的服务事项和被告实际接受物业服务的事项，参照案涉合同中多层住宅的收费标准(每月每平方米0.80元)，酌定确定被告案涉房屋按每月每平方米0.80元向原告支付物业费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告陈福新于本判决生效后十日内给付原告清原满族自治县华运物业管理有限公司2015年8月1日至2020年7月3日期间的物业费4，705.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由陈福新负担。本院对一审查明的事实给予确认。二审期间，陈福新向本院提交照片和视频资料，欲证明案涉房屋多处漏水且门前积雪非上诉人清扫。华运物业公司质证意见是：房屋漏水不是我公司的服务范围。视频中积雪已被清扫，间接证明我公司已经履行了服务合同。本院审查认为，对于案涉房屋漏水事实给予认定；案涉门市门前积雪由谁清扫从视频中反映不出来，故对视频资料不予采信。本院认为，清原满族自治县清原镇桥南社区龙呈金湾业主委员会与华运物业公司签订了物业服务合同，依据该合同华运物业公司的服务对象包括陈福新的门市，因此该物业服务合同对陈福新具有约束力，现华运物业公司已经按照合同约定提供服务，陈福新作为合同相对方享受到物业服务、用电及下水等，因此陈福新应履行交纳物业费的义务，陈福新所诉房屋漏水问题，不属于本诉调整范围，应另寻途径解决。陈福新所诉华运物业公司未完全履行相关服务义务一节，因其未能提供充分证据证明该节事实，加之华运物业公司已同意将商业物业的收取费用标准从每月每平方米1.5元下调到每月每平方米1.2元，故本院对陈福新以此理由拒绝履行交纳物业费义务的主张不予支持。鉴于本案一审参照多层住宅0.8元收取陈福新门市物业费的依据并不充足，且华运物业公司起诉的系列案中一审法院对与陈福新相同门市均按每月每平方米1.2元确定物业费收取标准，为统一裁判尺度，本院对一审按每月每平方米0.8元收取陈福新物业费的标准调整为每月每平方米1.2元。需要指出的是，案涉物业服务合同的服务期限截止到2020年7月3日，因此本案华运物业公司收取物业费的截止时间应确定在2020年7月3日，综上，华运物业公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决适用法律不当，本院给予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省清原满族自治县人民法院（2020）辽0423民初1122号民事判决；二、被上诉人陈福新于本判决生效后十日内给付上诉人清原满族自治县华运物业管理有限公司2015年8月1日至2020年7月3日期间的物业费6953元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由被上诉人陈福新负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李 艳二〇二〇年十一月二十四日书记员  田俊杰