贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0321民初7624号原告：贵州大恒房地产开发有限公司。住所：贵州省遵义市播州区龙坑镇天池大街大恒名城**楼**。统一社会信用代码：91520321556648646K。法定代表人：马明书，董事长。委托诉讼代理人：徐亚兰，贵州山一律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨万祥，贵州山一律师事务所律师。被告：李继华，男，1971年3月17日出生，土家族，住成都市龙泉驿区，现住播州区。被告：遵义金名城餐饮文化有限公司。住所：贵州省遵义市播州区桂花桥街道大恒名城****。统一社会信用代码：91520321MA6DMQ2M3E。法定代表人：王超超。原告贵州大恒房地产开发有限公司（以下简称大恒房开公司）诉与被告李继华、遵义金名城餐饮文化有限公司（以下简称金名城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告大恒房开公司的委托诉讼代理人徐亚兰，被告李继华到庭参加了诉讼，被告金名城公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大恒房开公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除与李继华于2016年1月18日签订的《遵义大恒名城商铺（门面）租赁合同》和2016年10月8日签订的《补充协议》，由被告将其承租的位于遵义县转盘“大恒名城项目”3幢2层整层房屋返还给原告；2、判令被告立即支付截至2020年8月31日拖欠的房屋租金758614.40元，并按月租金39873.60元的标准支付自2020年9月1日起至返还房屋时止的租金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月18日，原告与李继华签订《遵义大恒名城商铺（门面）租赁合同》，约定被告承租原告开发的遵义县转盘“大恒名城项目”3幢2层整层物业，商铺建筑面积1450㎡，租赁期限为8年，从2016年5月1日起至2024年5月1日届满。租金标准为26元／月／㎡，半年租金为226200元，租期前四年租金不变，从第五年（2020年3月15日）起租金每年在上年的基础上递增8%。被告应交纳10万元作为租赁保证金，按照半年一次提前向原告支付租金，在上一次交付租金到期10天前支付下一半年的租金。双方还约定合同解除和终止的情形即“未按时足额交纳租金超过30日或累计迟交租金达60日以上的”等。2016年10月8日，双方签订《补充协议》，约定承租商铺租赁面积更改为1420㎡，租金半年合计更改为221520元，起租日期更改为2016年5月1日。原告按约将房屋交付给了被告使用。根据约定，原告在2016年5月1日至10月31日。2017年5月1日至10月31日期间免收租金。自2016年11月1日起至2020年8月31日，被告应付租金总额为1488614.40元，被告仅支付743080元，其中含5万元的租赁保证金，实际支付693080元，尚欠795534.40元。考虑今年疫情因素，原告减收一个月租金36920元，被告实际差欠租金758614.40元。被告不信守合同约定，逾期拖欠租金，已构成违约，根据合同约定和法律规定，原告有权解除合同，收回租赁房屋，被告应按约支付租金。为维护其合法权益，特依法提起诉讼。审理中，大恒房开公司对诉讼请求予以明确，请求由李继华在本案中承担责任。李继华辩称，1、我是金名城公司的股东，租赁房屋是为了金名城公司的成立和公司成立后的经营，租赁房屋的实际使用和经营主体是金名城公司，应由金名城公司承担责任。2、合同约定租金增长不超过8%，并不是说增长8%。金名城公司未到庭陈述也未提交书面答辩意见。根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下判断和认定：金名城公司于2016年8月24日登记成立，注册资本100万元，李继华出资60万元享有公司60%的股权，赵勇出资40万元享有公司40%的股权。为金名城公司的成立和经营，李继华（承租人、乙方）于2016年1月18日与大恒房开公司（出租人、甲方）签订《商铺（门面）租赁合同》，李继华向大恒房开公司租赁“大恒名城”商铺。合同第1.1条：承租商铺位于遵义县（现遵义市播州区龙坑街道）马家湾中心转盘“大恒名城项目”3幢2层之整层物业。第1.2条：承租商铺的建筑面积1450㎡。第2条：租赁用途为乙方从事酒楼（中餐、火锅）商业活动。第3.1条：商铺租赁期为8年，从2016年3月15日起计租，至2024年3月14日届满（包括免租期在内）。如交付日因故推迟，双方同意租赁期自动相应顺延。第3.2条：经双方协商决定，甲方给与乙方12个月的免租期（免租期分段使用，第一段为2016年3月15日至2016年9月14日；第二段为2017年3月15日至2017年9月14日），除免租期外，该物业租金半年交纳一次，在物业使用前10天内交纳。第4.1条：租金标准为26元／月／㎡，半年合计226200元。第4.2条：租赁期限内前四年（2016年3月15日至2020年3月14日）租金不变，从第五年起（2020年3月14日）租金每年在上年的基础上递增不超过8%。第4.3条：乙方在本合同签订时应交10万元作为租赁保证金（乙方交纳第一次半年租金时，以上交纳之保证金将扣除5万元作为该物业租金，该物业后期租赁保证金改为5万元）。乙方的租赁保证金应保证租赁期的完整履约和承租物业、设备设施无人为损坏。否则，甲方有权不予退还。租赁期满，乙方无违约，甲方应全额无息退还乙方的租赁保证金。第4.4.1条：乙方按半年一次向甲方交付物业租金，具体交付方式：乙方在免租期满半年之日前（2016年9月14日）向甲方交付该物业第一次半年租金，第二次租金时间为该物业免租期到期半年后（2017年9月14日）前交付，后期的物业租金交付时间须在上一次交付租金到期10天前向甲方交付下一半年的物业租金。第5.1条：双方约定，本合同项下商铺的预定交付日为2016年1月30日前。第13.1.1条：在乙方未按时足额交纳租金的超过30日或累计迟交租金达60日以上的，甲方有权单方解除本合同，收回出租商铺。合同签订后，大恒房开公司按约向李继华交付了租赁房屋。2016年10月8日，李继华（乙方）与大恒房开公司（甲方）签订《补充协议》，载明：1、承租商铺面积更改为1420㎡，租金半年合计随之更改为221520元。2、起租日期更改为2016年5月1日，其它日期顺延……其后，双方按租赁合同及补充协议履行。2016年5月1日至2018年4月30日，李继华按约支付完毕了其期间内的租金。从2018年5月1日起至2020年4月30日的租金，因受经营状况和新冠肺炎疫情的影响，李继华未足额支付，应支付租金221520元×4＝886080元，已支付300040元，尚欠586040元。其中，2020年4月30日以金名城公司的名义支付租金97680元。2020年5月1日后，李继华、金名城公司未再向大恒房开公司支付租金。另，因李继华承租的前述房屋在金名城公司成立后由其经营使用，2020年4月，金名城公司向大恒房开公司提交《缓交房租申请》，以“疫情突发，措手不及，造成公司极大损失，致使资金链断裂，至今无法复工”为由，要求缓交或以“债转股”等其他方式支付所拖欠的租金。2020年4月22日，大恒房开公司向金名城公司（李继华）发出《回复函》，回复如下：于2020年4月30日前还清年前所欠租金（即2019年9月1日至2019年12月31日期间租金），剩余所欠租金（即2020年1月1日至5月31日）可采用分摊还款方式，从2020年（6月至12月）在付清当月租金的同时平均分摊还清所欠租金。该方案不再复议，请及时履行。逾期，我司根据《商铺租赁合同》第十三条（13.1）之相关约定，解除商铺（门面）租赁合同，将该商铺另行出租，你所交保证金不予退还。上述事实，有原、被告陈述、《商铺（门面）租赁合同》及《补充协议》、《缓交房租申请》、《回复函》和相关结算凭据、票据等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，为金名城公司的成立和经营，李继华与大恒房开公司分别于2016年1月18日、10月8日签订《商铺（门面）租赁合同》和《补充协议》，向大恒房开公司租赁位于遵义县（现遵义市播州区龙坑街道）马家湾中心转盘“大恒名城项目”3幢2层之整层物业，截至2020年4月30日，尚欠大恒房开公司租金586040元的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，李继华与大恒房开公司签订的《商铺（门面）租赁合同》及《补充协议》未违反法律法规的相关规定，应为有效。大恒房开公司请求解除《商铺（门面）租赁合同》及《补充协议》，并返回租赁房屋。根据本案中大恒房开公司的请求和查明的事实，虽然李继华拖欠租金属实，但因受新冠肺炎疫情的影响，属不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款关于“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，结合大恒房开公司在《回复函》中的意思表示，本院不予支持。大恒房开公司请求由李继华支付截至2020年8月31日的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持。对于应当支付具体数额，考虑新冠肺炎疫情因素的影响，酌情减免李继华3个月的租金，且2020年5月1日至2020年8月31日期间的租金标准在上年标准的基础上不予递增，根据《商铺（门面）租赁合同》及《补充协议》的约定，应为586040元＋【221520元÷6×4】－【221520元÷6×3】＝622960元。大恒房开公司请求由李继华支付2020年9月1日后的租金，因本院对其解除合同的主张未予支持，故本院在本案中不作处理，大恒房开公司可视租赁合同的履行情况另行主张。金名城公司经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由李继华在本判决生效后十日内支付给贵州大恒房地产开发有限公司2020年8月31日前欠付的租金622960元；二、驳回贵州大恒房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5693元，由李继华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判员  代志林二〇二〇年十一月二十五日法官助理薛祖芬书记员穆佳雯