广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1102执异77号 异议人（案外人）：谌了花，女，1973年2月15日出生，汉族，住湖南省安化县，现住广西贺州市八步区。 申请执行人：南宁市金通小额贷款有限公司，住所地：南宁市青秀区。 被执行人：广西贺州市广建房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区。 法定代表人：黄滨。 被执行人：贺州市金泰粮油集团有限公司，住所地：贺州市。 法定代表人：王丁元。 被执行人：黄翠荣，女，1954年10月14日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：黄滨，男，1953年12月2日出生，瑶族，住贺州市八步区。 被执行人：龙启初，男，1962年9月26日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：伍雄，男，1963年5月10日出生，汉族，贺州市。 被执行人：柳国章，男，1961年5月26日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：谢丽华，女，1970年3月18日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：林雨水，男，1967年1月12日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：黄永绍，男，1964年1月20日出生，住贺州市八步区。 本院在执行申请执行人南宁市金通小额贷款有限公司（以下简称“金通公司”）与被执行人贺州市金泰粮油集团有限公司、广西贺州市广建房地产开发有限公司（下称“广建公司”）、黄翠荣、伍雄、黄滨、龙启初、柳国章、谢丽华、林雨水、黄永绍借款合同纠纷一案中，异议人谌了花对法院查封被执行人广建公司所有的位于贺州市（以下简称“案涉×号房”）不服，向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查。现审查终结。 异议人谌了花称，对执行法院查封的案涉×号房提出异议，请求解除查封。事实与理由：2015年3月27日，异议人与广建公司就案涉×号房交易达成共识，并由异议人向广建公司支付购房款108304元。同年6月8日，异议人又向广建公司支付购房款3110元。2015年7月28日，异议人与广建公司签订《商品房买卖合同》，约定异议人向广建公司购买案涉1103号房，单价每平方米2999元，总金额346414元。合同签订当日，异议人又支付购房款205000元。2016年3月28日，异议人依约付清其余购房款30000元。异议人经查询得知，上述商品房2016年8月10日被北海市海城区人民法院查封。异议人认为，异议人与广建公司在查封前签订合法有效合同，且异议人已付清所有购房款，又无其他住宅。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，法院应解除对该涉案房屋的查封。 本院经审查查明以下事实，本院作出的（2016）桂1102民初3879号民事判决书判决：一、被告贺州市金泰粮油集团有限公司应归还金通公司借款本金1000万元及利息（利息以1000万元为基数，按月利率1.86%从2015年5月28日起计算至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；二、被告广建公司、黄翠荣、伍雄、黄滨、龙启初、柳国章、谢丽华、林雨水、黄永绍对被告贺州市金泰粮油集团有限公司的本案债务向金通公司承担连带责任；三、金通公司对被告广建公司所有的位于贺州市侧（金泰花园宗地）［贺州国用（2010）第×号］的土地使用权享有按顺序优先受偿的权利。上述民事判决书认定，金通公司与广建公司于2014年12月29日签订《抵押合同》，约定广建公司以位于贺州市侧（金泰花园宗地）［贺州国用（2010）第×号］的土地使用权为本案债权提供抵押担保，并于2015年1月12日办理抵押登记。 另查明，坐落于贺州市侧（金泰花园宗地）地块土地使用权［土地使用权证：贺州国用（2010）第×号］及地上在建工程（贺州市桂粤湘人才创业工程金泰花园项目）系被执行人广建公司所有。该工程项目的×＃、×＃、×＃、×＃、×＃、×＃、×＃楼现已建成并办理了商品房预售许可证及相关手续（×＃、×＃楼商品房预售许可证颁证时间为：2016年5月9日）。 贺州市侧桂粤湘人才创业工程金泰花园14号楼，有6笔抵押，初始抵押登记时间为2015年2月9日，抵押权人为本院另案申请执行人广西中小企业信用担保有限公司（债权428万元），其余5笔抵押权人为本案申请执行人金通公司，广西中小企业信用担保有限公司的抵押权登记时间为2015年2月9日，金通公司的抵押权登记时间为2015年2月12日。被执行人广建公司开发建设的贺州市桂粤湘人才创业工程金泰花园项目工程地上在建工程已于2015年3月16日被法院查封。 广西壮族自治区高级人民法院于2019年9月10日作出（2019）桂协执22号协调决定书，决定将北海市海城区人民法院拥有贺州市桂粤湘人才创业工程金泰花园项目工程所涉及的土地使用权及地上在建工程首封处置权的（2019）桂0502执恢57、58、59、60号执行案移送本院执行。2019年11月7日，被执行人广建公司向本院申请由其委托、聘请销售公司对涉案项目已取得预售许可的商品房进行司法变卖。 2019年11月12日，本院作出桂11**执1429号之六执行裁定书，裁定变卖被执行人广建公司所有的贺州市共计351套（间），委托变卖总货值为2.593亿元。异议人异议标的商品房不属于上述裁定变卖的财产范围。 异议人提交的其与被执行人广建公司签订《商品房买卖合同》没有合同签订时间，合同载明异议人购买被执行人广建公司开发建设的案涉×号房，单价为每平方米2999元，总金额346414元，付款方式为分期付款［买受人自签订本合同之日起，已交房款叁拾壹万陆仟肆佰壹拾肆元（￥316414元），剩余房款叁万元整于2015年12月31日前交清］，出卖人应在2018年12月31日前交房。上述合同至今未在不动产登记部门备案。异议人提交的2015年3月27日《收据》，载明当日广建公司收取异议人购房款108304元；2015年6月8日中国银行客户回单，载明谌了花向何凌账户存款3110元；2015年7月28日中国银行国内汇款付款通知单，载明谌了花向何凌账户付款205000元（附言：房款）；2016年3月28日中国银行客户回单，载明谌了花向何凌账户存款30000元；2016年3月28日《收据》，载明当日广建公司收取异议人购房款346414元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案案外人谌了花的排除执行异议应依照上述规定进行审查。 一、关于异议人对本案执行标的权利是否真实合法的问题。首先，异议人提交的《商品房买卖合同》没有合同签订时间，与常理不符，至今也没有在不动产登记部门备案。其次，两份收据均不是正式发票，2015年3月27日的《收据》载明当日广建公司收取异议人购房款108304元，2016年3月28日的《收据》又载明当日广建公司收取异议人购房款346414元，两份收据合计的收款金额远超购房总价款346414元，与常理不符；2015年3月27日的《收据》无对应银行流水等实际付款凭证佐证，2016年3月28日的《收据》也无当日对应银行流水等实际付款凭证佐证，异议人据以佐证的中国银行客户回单(2份)、中国银行国内汇款付款通知单的收款人均为案外人何凌，并非本案被执行人广建公司。对异议人提交的上述《商品房买卖合同》及两份《收据》的真实性本院均不予认可，中国银行客户回单(2份)、中国银行国内汇款付款通知单与本案并无关联，不能认定异议人对本案执行标的权利真实存在，其异议应予以驳回。 二、关于异议人对本案执行标的权利是否能够排除执行的问题。即便异议人提交的上述《商品房买卖合同》及两份《收据》系真实的，被执行人广建公司确实收取了全部购房款，亦应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已订立合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定进行审查其权利是否能排除执行。首先，包括案涉1103号商品房在内的在建工程被人民法院依法查封的时间为2015年3月16日。即便按照异议人主张的其与被执行人广建公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年7月28日，也是法院查封在前，签订《商品房买卖合同》在后，其执行异议不能成立，依法应予以驳回。其次，即便异议人与被执行人广建公司于2015年7月28日签订《商品房买卖合同》，但另案申请执行人广西中小企业信用担保有限公司及本案申请执行人金通公司在此前（2015年2月）办理抵押登记时即已取得包括案涉×号商品房在内的在建工程抵押权。异议人与被执行人广建公司签订的《商品房买卖合同》转让抵押范围内的案涉房屋因并未取得抵押权人同意，其合同权利不能对抗申请执行人的抵押担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，异议人的执行异议请求亦应予驳回。综上所述，即便异议人提交的上述《商品房买卖合同》及两份《收据》系真实的，被执行人广建公司确实收取了全部购房款，异议人的执行异议亦不能成立，依法应予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十四条、第二十七条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回异议人谌了花的执行异议请求。 如对本裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;认为与原判决、裁定无关的,可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 周 健 审判员 黄月岸 审判员 袁好新 二〇二〇年九月二十二日 书记员 莫扬宁