重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初3123号 原告：罗琼，1964年6月5日出生，户籍地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：冯伟常，重庆正耀律师事务所律师。 被告：胡媛，女，1972年11月6日出生，户籍地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：杨波（胡媛之夫），住重庆市武隆区。 第三人：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆凤山街道建设中路**3-1，统一社会信用代码915002325789547672。 诉讼代表人：周锋，重庆尚廷房地产开发有限公司管理人之负责人。 委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。 原告罗琼诉被告胡媛、第三人重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理，原告罗琼及其委托诉讼代理人冯伟常、被告胡媛的委托诉讼代理人杨波、第三人尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆、唐斯诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗琼向本院提出诉讼请求：判决确认罗琼与胡媛于2016年6月24日签订的《房屋买卖协议》有效。罗琼在审理过程中增加诉讼请求判决胡媛协助第三人尚廷公司为罗琼办理房屋产权证。事实和理由：罗琼与胡媛于2016年6月24日签订《房屋买卖协议》，购买了重庆尚廷公司开发建设的位于重庆市武隆区XXX街道XXX道XX号XXXXX幢X-X号建筑面积为54.54平方米的房屋。罗琼已按合同约定全部支付购房款136350元，并接房装修入住。尚廷公司管理人以《债权审查意见书》的方式致函罗琼认为：尚廷公司因民间借贷债务抵偿给胡媛的房屋存在恶意串通而合同无效，从而认为罗琼与胡媛之间的合同无效或效力待定，拒绝为罗琼办理不动产权证，还要对房屋进行变价处置，严重损害罗琼的合法权利。 被告胡媛辩称，罗琼与胡媛签订《房屋买卖协议》有效，胡媛已按合同约定将胡媛与尚廷公司的买卖合同等资料及房屋交付罗琼，该房屋已办理网签，罗琼已装修入住。胡媛愿意协助罗琼办理房屋产权证。 第三人尚廷公司述称，2015年2月11日，胡媛转账谭荣910000元，尚廷公司出具的收据却载明收款1000000元，收据上注明谭荣已打借条。胡媛与尚廷公司签订六套房屋的买卖合同，并办理网签。因此，该六套房屋的买卖是基于借款合同的担保合同。胡媛未取得房屋所有权，其后将案涉房屋转让给罗琼属无权处分，罗琼未善意取得房屋，罗琼应当基于其与胡媛的合同关系主张违约损害赔偿。 经审理查明，2015年2月11日，甲方尚廷公司（代理人石磊）与乙方胡媛签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号164），合同约定：甲方将其开发的位于武隆县XXX镇XXX道XX号X幢X-X住房一套（建筑面积54.54平方米，套内面积48.44平方米）；房地产权证号为XXX房地证XXX字第XXXXX号；价格为140000元（建筑面积单价为2566.92元/平方米，套内面积单价为2890.17元/平方米）；付款方式及期限：（一）本项目商品房预售资金监管银行为重庆农村商业银行武隆支行南溪沟分理处；（二）乙方于本合同签订当日付清全部房款140000元；交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方在2016年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担，双方还对其他事项进行约定。该合同甲方处加盖尚廷公司合同专用章，乙方处由胡媛签名。当日，胡媛通过银行向谭荣转账910000元，尚廷公司出具的收据载明“交款单位胡媛；收款方式转账；金额壹佰万元整；备注此笔款转入谭荣账户（谭荣已打借条）；经办陈霞”。 2016年6月24日，胡媛与罗琼签订《房屋买卖协议》，约定胡媛将位于重庆市武隆县XXX镇XXX二期X幢X-X房屋（建筑面积54.54平方米），按2500元/平方米单价，以136350元转让给罗琼，双方还对其他事项进行约定。罗琼已合同约定向胡媛支付房款136350元，罗琼已装修入住该房屋。 另查明，胡媛转账谭荣910000元后，与尚廷公司签订购买XXXX六套房屋的《重庆市商品房买卖合同》，并办理网签。包括本案的重庆市武隆县XXX镇XXX二期X幢X-X房屋。该房屋预售底价款为283608元。 南浦公司于2012年施工建设尚廷公司开发的，位于武隆区XXXX镇的“XXXX”工程，因尚廷公司的资金周转困难导致工程于2015年7月停工。尚廷公司将其开发的XXXX项目承包给南浦公司建设施工，结算总工程款为35509952元。自2015年7月起，尚廷公司拖欠南浦公司工程款及税金800多万元未支付。南浦公司于2016年8月起诉，经本院判决尚廷公司应支付南浦公司工程款、保证金、税金8470000元及利息。判决生效后，尚廷公司至今未向南浦公司支付工程款。南浦公司求偿工程款无果，向本院申请尚廷公司破产清算。本院于2019年9月20日作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理南浦公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。罗琼向尚廷公司管理人申报债权，要求管理人确认罗琼与胡媛于2016年6月24日签订的《房屋买卖协议》，罗琼已取得房屋并装修入住五年之久。管理人于2020年8月30日作出（2020)尚廷破债审异字第169-2号《债权审查意见书异议回复》，认为：第一、按胡媛交付910000元房款，收据载明收款1000000元的比例，案涉X-X-X房屋的已付房款为127400元；第二、合同签订时XXXX周边房屋为5000元/平方米以上，而胡媛购房价格为2566.92元/平方米，双方系恶意串通损害全体债权人利益，该合同无效；第三、假若胡媛与尚廷公司的合同有效，但该合同显失公平，管理人有权请求撤销；第四、若罗琼或胡媛愿意补足销售底价款156208元，管理人将提请债权人核查后确认。 还查明，尚廷公司尚欠重庆市飞红园林绿化有限公司（以下简称飞红公司）该项目绿化工程款未支付，正在另案审理中。尚廷公司开发的XXXX项目一期工程经竣工验收备案登记。但飞红公司已向重庆市第三中级人民法院起诉请求撤销XXXX项目一期竣工验收备案登记，该案正在审理过程中。案涉房屋属XXXX二期项目，未经竣工验收备案登记。 上述事实，有当事人陈述，原告罗琼举证的《房屋买卖协议》、银行交易明细、《重庆市商品房联机备案登记表》、《债权审查意见书异议回复》，被告胡媛举证的《重庆市商品房买卖合同》、收据、银行交易明细，第三人举证的银行交易明细、网签清单、《XXXX销售底价表》、已申报住宅债权人的购房价格统计表、土地挂牌出让公告及相关资料信息、（2016）渝0232民初2155号民事判决书、园林绿化公司申报债权表、大修基金缴纳明细表等证据在案为凭，经庭审质证审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法生效的合同对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。胡媛与罗琼签订《房屋买卖协议》，胡媛将位于武隆县XXX镇XXXX二期X幢X-X房屋转让给罗琼，该合同系双方当事人的真实意思表示，也不违背法律及行政法规所规定之合同无效的情形。案涉房屋虽然未办理产权证，也未登记在胡媛名下，但该合同并不因为胡媛没有处分权而导致合同无效。因此，罗琼请求确认其与胡媛签订的《房屋买卖协议》理由成立，本院予以支持。 尚廷公司不是《房屋买卖协议》的当事人，依据合同相对性原则，该合同对尚廷公司不具有法律约束力。罗琼请求胡媛协助尚廷公司办理案涉房屋不动产权登记手续的理由于法无据，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、罗琼与胡媛于2016年6月24日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、驳回罗琼的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取1513.5元（罗琼已预交），由罗琼负担756.75元，胡媛负担756.75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员  夏 勇 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  刘 倩 书 记 员  游宏运