山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6259号上诉人（原审原告）：郝俊桃，女，1991年6月2日出生，汉族，太阳花幼儿园教师，住太原市。委托诉讼代理人：帅岩，山西金绪天直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李健，女，1984年9月11日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：雷晶，北京市京师（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩佳芬，北京市京师（太原）律师事务所实习律师。上诉人郝俊桃因与被上诉人李健房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初4361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郝俊桃及其委托诉讼代理人帅岩，被上诉人李健及委托诉讼代理人雷晶、韩佳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝俊桃上诉请求：1.依法撤销原判决，改判被上诉人返还房屋租金29027.04元、押金5000元、物业费1339.86元，三项合计35366.9元，或者发回重审；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用、律师费用。事实和理由：一、原审判决认定的上诉人拆除部分墙面的行为未经被上诉人反诉，属超出诉讼请求范围审理，且认定事实不清，应予发回重审。被上诉人未在原审程序中就上诉人拆除墙面提出反诉，原审判决认定该事实属超过诉讼请求范围，依法应予撤销原判，发回重审。原审查明的“原告对租赁经营期间，拆除房屋墙体等设施”错误，在上诉人履行合同过程中仅拆除6店与5店之间三层的部分墙面，且该拆除不影响房屋的主体、承重结构，未拆除其他设施。该拆除行为经过被上诉人的同意，在上诉人承租涉案房屋时，被上诉人就已经知晓上诉人需要拆除6店与5店的三层之间部分墙面，否则上诉人不会租赁涉案房屋，且在上诉人长达二年多的租赁期间并未反对。因此，被上诉人以默示的形式同意上诉人拆除部分墙面，原审判决认定事实不清，应予发回重审。二、上诉人与被上诉人的租赁合同已解除，原审判决适用法律错误，应予撤销原判，并予以改判。（一）本案上诉人因疫情影响导致合同目的不能实现，原审判决应当适用合同法第九十四条关于法定解除的规定，而非合同法第九十三条约定解除的规定，上诉人依法享有解除合同的权利。合同法第九十四条赋予了合同当事人解除合同的权利，该条第一款规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同。新冠肺炎疫情，是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，属于不可抗力。上诉人因该疫情及其防控措施无法继续使用涉案房屋，已注销经营主体、无法继续使用涉案房屋用于教学的目的，因此上诉人有权解除合同。法定解除和约定解除是法律赋予合同当事人解除合同的两种方式，本案疫情影响导致上诉人不能继续承租房屋，并非上诉人的主观意愿，上诉人无法预估疫情何时开始、何时结束，也无法提前3个月通知被上诉人，原审判决要求上诉人必须提前3个月通知被上诉人，显示公平，应允许上诉人采用解除合同的方式救济。（二）根据法律规定以及合同约定，被上诉人已收到上诉人解除合同的通知，双方的租赁合同已解除，原审判决以被上诉人未同意解除为由认定合同未解除错误。2020年7月11日上诉人以微信方式通知被上诉人解除双方租赁合同，原审庭审中被上诉人也确认其收到该通知。依照合同法第九十六条的规定，合同自通知到达时解除，无需被上诉人同意。即使按照原审判决采纳的依据，即双方合同约定的第六条也未要求必须被上诉人同意才可解除合同。因此，原审判决以被上诉人不同意解除合同为由判决认定解除合同条件未成就错误，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已解除。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，被上诉人应返还上诉人已支付的2020年7月12日至2020年12月22日的房屋租金29027.04元、押金5000元、物业管理费1339.86元；上诉人尚未支付的2021年度租金，应终止履行，故原审判决认定驳回上诉人的诉讼请求错误，应予撤销，依法改判。综上，原审判决超过诉讼请求范围裁判、认定事实不清、适用法律错误，在上诉人不能实现合同目的的情况下，要求上诉人继续履行合同，严重损害了上诉人的权益，上诉人依据《民事诉讼法》第一百七十条的规定特向贵院上诉，望判如所请。被上诉人李健的答辩意见：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，一审法院并未超出诉讼请求审理范围。一审法院查明的“原告对租赁经营期间，拆除房屋墙体等设施”是客观事实，租赁房屋存在拆除墙面的行为，一审法院庭审调查核实房屋现状是查明事实的必经程序，上诉人是否将拆除的墙面恢复原状有关其诉讼请求中房租返还及押金是否应予以退还的问题，上诉人在租赁期间内改造房屋原结构，那么在退房时应当将房屋恢复原状。一审法院查明事实的行为不属于超过诉讼请求范围；二、本案事实不适用合同法第九十四条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的”规定，不属于法定解除情形。关于本次疫情是否构成不可抗力的问题，全国人大法工委相关负责人2020年2月10日在答记者问题时提出，新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。尽管新冠肺炎疫情本身可以构成不可抗力，但并非所有合同当事人都可以引用不可抗力条款来免责。上诉人以本次疫情为由主张解除合同必须要满足确因政府及有关部门为防控疫情而采取行政措施导致合同不能履行；或者由于疫情的影响导致合同当事人根本不能履行两种情形。三、本案不满足约定解除的条件；双方签署《太原市民办学校房屋租赁合同》第五条约定是否不得无故解除合同，如合同一方要解除合同，必须提前3个月通知对方。首先，合同约定双方不得无故解除合同，其次，该条款并不是单方解除合同的条件，而仅仅是要求承租方在提前解除合同时做出通知义务的约定，上诉人通知行为只是履行了通知义务，不能将该条款理解为通知即解除合同。四、上诉人即承租方至今占用案涉商铺，未与我方办理商铺交接手续，也未将商铺钥匙等物品交还给答辩人，双方的租赁合同仍在履行的过程中，关于上诉人拆除的承租商铺至今也没有恢复原状，在此状况下不满足解除合同前提，答辩人也无法将商铺再次出租。故上诉人要求答辩人返还租金、押金、物业费、律师费等相关法律费用于法无据。综上，双方之间的合同不符合解除条件，上诉人应当继续履约。故请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。郝俊桃向一审法院起诉请求：1.判令被告退还房屋租金29027.04元、押金5000元、物业费1339.86元，三项合计35366.9元；2.判令本案诉讼费用、律师费由被告承担。一审法院认定事实：位于太原市万柏林区西苑南路**（南奥林匹克花园）****商铺**、0006号为被告所有，2018年10月23日原被告签订了《太原市民办教学房屋租赁合同书》，约定：原告承租被告所有的奥林匹克花园南区东门12号楼底商6店及5店三层作为教学用房，租赁期为3年，自2018年12月23日至2021年12月22日止，租金每年6.5万元，押金5000元。合同同时约定，承租方对租赁物负责保管和维护，造成损坏应承担修复或赔偿责任；双方不得无故解除合同，如合同一方要提前解除合同，必须提前三个月通知对方。合同签订后，原告取得租赁房屋，为了舞蹈教学使用，原告将12号楼底商6店三层房屋与5店3层之间的墙体拆除，进行了改造.由于今年年初新冠肺炎疫情及防控措施的影响，2020年7月11日原告以微信方式通知被告提出退租，被告答复不同意，7月28日原告又以微信方式向被告发出房屋租赁合同解除函。故原告诉至本院，希望支持其诉讼请求。另查明，原告在租赁经营期间，拆除房屋的墙体等设施。一审法院认为，依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同，当事人可约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《太原市民办学校房屋租赁合同书》第六条明确约定，双方不得无故解除合同，如合同一方要求解除合同，必须提前三个月通知对方。原告是在2020年7月11日通知的被告解除合同，被告未予同意，依据合同约定，双方约定解除期限未到，解除合同的条件未成就，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告郝俊桃的诉讼请求。案件受理费342元，由原告郝俊桃负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人只有在因不可抗力致使不能实现合同目的的情形下，方可解除合同。本案中，当事人之间签订的《太原市民办学校房屋租赁合同书》租赁期限自2018年12月23日至2021年12月22日止，租赁期限相对较长，2020年突发的新冠肺炎疫情对不同地区生产生活影响的程度不同，结合山西省疫情防控的实际，疫情导致承租人在短期内的经济收益下降，但并不必然导致租赁合同目的无法实现。故本案不符合单方解除合同的条件，依据合同约定，双方约定解除期限未到，解除合同的条件未成就，故对上诉人的诉讼请求，本院不予支持。当事人双方若有解除合同的意愿，可通过协商一致解除合同。综上所述，上诉人郝俊桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费684元，由上诉人郝俊桃负担。本判决为终审判决。审判长 吕 斌审判员 焦跃峰审判员 张 燕 二O二O年十一月三十日书记员 王 峥