贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初16145号 原告：陈斌，男,1978年11月12日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴敏（特别授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛（一般授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 原告陈斌与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告的委托诉讼代理人吴敏，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈斌的具体诉讼请求为：一、判决被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币382366元（以人民币2000869元为基数，按日万分之二的标准，从2017年9月17日至被告取得涉案商品房初始登记并通知原告之日止）；二、判令被告支付原告逾期交房违约金214400元（以人币2000869元为基数，按日万分之二计算，从2017年9月17日起至暂计算至2019年3月6日止。）；三、本案诉讼费用由被告承担。 庭审中原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期交房违约金342148元（以人币2000869元为基数，按日万分之二计算，从2016年11月1日起至暂计算至2019年3月6日止。） 根据原、被告的陈述及其提供的证据，本院认定如下事实：2015年5月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号20152250），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，或凤凰郡二街025；建筑面积257.98平方米，套内建筑面积244平方米，该商品房总价款为2000869元，以贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款600869元，余款1400000元以银行按揭支付。合同第十一条：“交付时间和条件（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。第十三条：“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已付房价款的15%。”。同日双方签订《补充协议》第五条约定：该商品房交付应满足已取得建筑工程竣工合格证明文件即可。《商品房买卖合同》第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金…。（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”。《补充协议》第十条约定“关于房屋登记……（三）关于转移登记：按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行”。双方签订的《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。2015年5月28日被告收取原告预告登记费，被告于2019年3月6日向原告交付房屋。现涉案房屋已具备办证条件。 以上事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托办理权属登记协议书》、收据、银行流水、原、被告的当庭陈述等在卷佐证。 原、被告争议的焦点为：1.原告的诉请是否超过诉讼时效；2.违约金应如何计算。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于诉讼时效问题，违约金的请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年9月22日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年9月22日起的违约金请求权未超过诉讼时效。 逾期交房违约金，原告已依约支付了购房款2000869元，被告就应当向原告履行相应的交房等义务，逾期应承担相应的违约责任。合同约定：被告应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任：除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过90日原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。逾期交房违约金最高不超过原告已付房价款的15%。”。被告于2019年3月6日才向原告交付房屋，构成违约。故本案逾期交房违约为212092.11元[2000869元×0.02%×530天（2017年9月22日起至2019年3月6日止）=212092.11元]，但合同约定逾期交房违约金最高不超过买受人已付房价款的15%，即2000869元×15%=300130.35元，故原告主张的本案违约金，本院支持212092.11元。 逾期办理涉案商品房转移登记的违约金，被告承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告应当于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并提交相关材料到不动产登记部门，将涉案商品房登记在原告名下，但由于被告的原因，涉案商品房不能按时登记在原告名下，被告应承担该违约责任。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告无需再向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，只需具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告，即履行了义务。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，在庭审过程中，原告已知晓被告就涉案商品房现已具备申请转移登记的条件，故被告通知时间认定为庭审之日（2020年10月21日），即被告承担违约责任的截止时间为2020年10月21日。但是原、被告双方在《商品房买卖合同》中对逾期办理产权转移登记的违约责任计算标准没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金可以按照原告已付购房款总额2000869元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因此，逾期办理产权证的违约金应以原告已交付房价款200869元为基数,自2017年9月22日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年10月21日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈斌逾期交付涉案房屋的违约金212092.11元； 二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈斌逾期办理产权证的违约金，违约金以2000869元为基数,自2017年9月22日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年10月21日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告陈斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4884元，由原告陈斌负担520元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担4364元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  刘 昕