成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初6864号 原告（案外人）：徐晓艳，女，汉族，1970年3月9日出生，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：李艳国，四川承安律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王清秀，女，汉族，1986年7月22日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：余翔，男，汉族，1986年5月20日出生，系王清秀配偶。 第三人（被执行人）：张帆，女，汉族，1974年10月31日出生，住成都市成华区。 第三人（被执行人）：夏云川，男，汉族，1975年9月25日出生，住重庆市壁山区。 第三人（被执行人）：成都市云丹会务服务有限公司，住所地成都市成华区建设北路三段**********。 法定代表人：夏云川，职务不详。 原告徐晓艳与被告王清秀、第三人张帆、夏云川、成都市云丹会务服务有限公司（以下简称云丹公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告徐晓艳及其委托诉讼代理人李艳国，被告王清秀及其委托诉讼代理人余翔到庭参加诉讼。第三人张帆、夏云川、成都市云丹会务服务有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 徐晓艳向本院提出诉讼请求：停止执行并解除对成都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋的查封。事实与理由：一、2017年8月2日，徐晓艳与张帆、夏云川及经纪方签订《三方协议》，约定徐晓艳购买张帆、夏云川位于都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋，价格为22万元。同日，徐晓艳与张帆、夏云川在公证处签订了《预约合同》，再次明确合同是双方之间真实意思的表示。合同签订后，徐晓艳按照约定支付了购房款15万元，张帆也出具了收款收据。二、张帆、夏云川已经交付房屋，徐晓艳已经合法占有该房屋。1．根据《三方协议》，徐晓艳在2017年8月2日向张帆、夏云川支付定金2万元及购房款13万元后，张帆、夏云川交付房屋。2．张帆、夏云川交付房屋后，徐晓艳委托装修公司就该房屋进行装修，由于该房屋的产权尚未转移至徐晓艳名下，徐晓艳向成都巿龙泉驿区城乡房产管理局申请的《房屋结构安全性批准书》只能以张帆的名义进行申请，成都市龙泉驿区××房产管理局申请的《房屋结构安全性批准书》的原件由徐晓艳掌握。3．该房屋装修完毕后，徐晓艳将该房屋出租给与张帆、夏云川使用，张帆自2017年12月1日起2019年5月一直按照1300元的标准向徐晓艳支付房租。2019年5月起张帆未支付房屋租金，徐晓艳于2019年9月12日向成都市龙泉区人民法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，请求解除与张帆、夏云川之间的租赁合同并支付租金等，成都市龙泉驿区人民法院予以受理。因房屋尚未办理房屋所有权转移登记手续，故无法在该房屋所在的物业管理公司办理业主的变更登记手续，也无法在成都市龙泉驿区××房产管理局变更业主的信息（可以核实二手房交易流程），上述两单位中原始登记仍记载的是张帆、夏云川的名字，这仅仅是物业管理及行政的原始档案，并非仍由张帆、夏云川占用该房屋的依据，因此，成华区人民法院在（2019）川0108执异331号执行裁定书认为物业管理费缴费凭证及房屋结构安全性批准书中载明的名称为张帆、夏云川，故认定徐晓艳没有合法占有该房屋是错误的。三、徐晓艳已经按照《三方协议》的约定支付了大部分购房款，并同意交剩余款项交付执行。根据《三方协议》，徐晓艳己经向夏云川、张帆支付了购房款人民币15万元，尚有7万元约定在办理不动产转移登记手续时支付。徐晓艳在（2019）川0108执异331号案件中也明确表示会按照法院的要求交付执行。四、该房屋尚未办理过户登记手续，并非由徐晓艳造成。1．徐晓艳购买的房屋已经取得初始登记，初始登记的产权已经办理至开发商名下，已经具备分户至张帆、夏云川的名下的条件，但张帆、夏云川并未向开发商提交办理不动产权证书的资料，同时，由于张帆、夏云川在外涉及大量债务，该房屋已经成华法院在内的5家法院查封，无法将产权分户至张帆、夏云川。成华法院在执行裁定书中将不能过户的原因归咎于徐晓艳知道该房屋没有办理初始登记是错误的，即便该房屋在买卖时没有办理初始登记，但双方约定了办理初始登记的义务主体及转移至徐晓艳名下的条件，徐晓艳并未违反双方之间的约定，因此房屋不能过户的原因并不在徐晓艳。2．虽然徐晓艳在购买该房屋的时候明知该房屋存在银行按揭抵押贷款，但《三方协议》约定按揭贷款由张帆、夏云川进行偿还，现张帆、夏云川拒绝偿还剩余的银行按揭贷款，徐晓艳按照《物权法》第一百九十一条的规定向龙泉驿区人民法院提起诉讼，要求代为偿还银行按揭并解除抵押，使得徐晓艳具有办理产权转移登记的条件，徐晓艳一直在积极主张权利，并办理房屋转移登记手续。由于张帆、夏云川未按照合同的约定偿还银行按揭贷款，导致房屋不能办理过户手续，并非由于徐晓艳的原因导致。 王清秀辩称，一、夏云川、张帆的房屋在徐晓艳购买时并没有取得产权证，只有房屋销售合同，而且该房屋还被银行设立了抵押。徐晓艳在交易时明知道该房屋设有抵押，不与被执行人一道去归还借款解除抵押，在合同中约定由被执行人去归还银行借款解除抵押，这是完全不符合正常房屋买卖的交易习惯。首先，老百姓在购买房屋时，为了让买受人顺利的完成权属变更，买受人首先应当与出卖人一起去归还借款解除抵押，才能够让双方的交易顺利完成，徐晓艳在明知被执行人未取得房屋产权并设有抵押的情况下与被执行人在合同中作出相关约定，存在重大过错。二、徐晓艳与被执行人之间的交易是否真实，不能排除徐晓艳与被执行人恶意串通的嫌疑。徐晓艳家住绵阳梓潼县，在成都（龙泉）无工作单位、无亲朋好友，无端在成都市购买被执行人的办公用房。在徐晓艳提起诉讼后，王清秀原委托律师与其电话沟通，问及其为何在成都购买房屋，徐晓艳称系因为自己小孩在龙泉读书，为了小孩居住而购买，又问及其原告所购买的房屋是办公用房，怎么可以当作住房?徐晓艳称这个房子便宜。对于徐晓艳购买房屋的目的，王清秀认为徐晓艳与夏云川签订的合同均不是双方真实意思之表示。另外，徐晓艳在购买被执行人的房屋后称是自己装修好，由于没有人居住又出租给了被执行人。结合徐晓艳与被执行人之间签订《房屋租赁合同》、《房屋预购合同》的时间段来看，双方在完成《房屋预购合同》后又将该房屋出租给被执行人，这是民法上所称的占有改定，虽然民法上的占有改定适用于动产交易，但二人的行为完全在不动产上进行了交易，这是明显不符合人们正常的交易习惯。三、徐晓艳明知房屋被法院查封、冻结，没有直接向查封法院提出执行异议，而是在其他法院起诉与被执行人达成调解协议，没有将剩余的购房款交到执行法院，是徐晓艳与被执行人故意逃避法院执行该房屋，想以其他法院的生效法律文书来阻却法院的强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，法院驳回徐晓艳的执行异议符合法律规定。四、王清秀在申请诉讼保全被执行人财产时无过错，即使法院支持徐晓艳的诉讼请求，诉讼费应当由被执行人承担。民间借贷发生在徐晓艳与被执行人房屋交易合同签订之前，王清秀在申请法院查封时，房屋登记的权利人系被执行人，徐晓艳在与被执行人交易后未到相关部门完成权属变更登记，责任完全在于徐晓艳。综上，王清秀认为徐晓艳所提出的执行异议的理由不能成立，依照相关法律规定房屋交易应当支付70%以上的购房款并实际占有房屋，徐晓艳并没有支付70%以上的购房款也没有实际占有房屋，而是将该房屋又出租给被执行人。对剩余的购房款，在明知有法院查封的情况下，徐晓艳还将该款项支付给被执行人，但该款项被执行人明确表示并未收取。徐晓艳与被执行人之间的交易不真实，且存在重大过错，应当依法驳回徐晓艳的诉讼请求，如徐晓艳能将剩余的7万元购房款直接支付给王清秀，王清秀可以认可与被执行人之间的交易。 夏云川、张帆、云丹公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因王清秀与张帆、夏云川、云丹公司民间借贷纠纷一案，经王清秀申请，本院于2018年7月27日作出（2018）川0108民初5796号民事裁定，裁定限额5万元查封案涉房屋，查封期限三年。本院于同年8月29日出具（2018）川0108民初5796号民事调解书，确认王清秀与张帆、夏云川、云丹公司达成协议：张帆、夏云川尚欠王清秀借款本金17万元，张帆、夏云川应从2018年9月20日起至2019年6月30日止，每月20日前向王清秀按照不低于 8000元的标准偿还借款本金；若有任何一期未按照前述约定的期限和最低还款金额8000元的标准履行还款义务，则王清秀有权申请强制执行，要求张帆、夏云川立即一次性偿还未支付的剩余本金；云丹公司对张帆、夏云川的给付义务承担连带清偿责任。2018年11月6日，王清秀向本院申请强制执行，本院以（2018）川0108执3484号案件受理后，于2019年5月14日裁定拍卖案涉房屋。徐晓艳遂提出执行异议。 另查明，案涉房屋至今仍网签合同备案登记在张帆、夏云川名下，用途为办公。2017年4月13日，夏云川、张帆就案涉房屋设立抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行（以下简称：工商银行龙泉支行），被担保债权数额为8万元。2017年8月2日，徐晓艳与张帆、夏云川及经纪方签订《三方协议》，约定徐晓艳购买张帆、夏云川出卖的案涉房屋，并在协议中约定：“2．买卖双方已知卖方在本意向协议签订时未取得该房屋的权属证书（包括房屋所有权证和国有建设用地使用权证），相关风险由买卖双方自行承担……7．交付房屋：在收到定金当日内，卖方将该房屋交付给买方．．．．．19．约定的其它事项：①卖方结按以银行通知为准；②买方支付定金后，卖方结按自行解决；③买卖双方知悉，卖方待不动产权证下发后，卖方进行结按，出现任何经济纠纷，与经纪方无关；……”，徐晓艳与张帆、夏云川于该日一并前往四川省成都市律政公证处签订《预约合同》，合同中载明：案涉房屋尚未办理不动产权证书，案外人对案涉房屋的权属情况已充分知悉；张帆、夏云川承诺待取得房屋所有权证后将房屋转让给徐晓艳或徐晓艳指定的第三人，转让价款为22万元；签订合同当日，徐晓艳向张帆、夏云川支付购房首付款15万元，其中含购房定金2万元，剩余房屋尾款7万元在张帆、夏云川办理不动产转移手续当日支付；张帆、夏云川违约，若徐晓艳已对房屋进行预装修的，徐晓艳的装修款损失列入实际损失范围。合同签订当日，徐晓艳向张帆、夏云川转款支付购房款15万元，张帆出具收条确认。 张帆、夏云川收款后，将房屋交付给徐晓艳，徐晓艳随后进行了装修。2017年12月，张帆、夏云川又从徐晓艳处承租了案涉房屋，月租1300元。之后，由于张帆、夏云川从2019年6月欠付租金和未办理房屋产权证，徐晓艳于2019年9月12日向成都市龙泉驿区人民法院（以下简称：龙泉法院）分别提起（2020）川0112民初540号、（2020）川0112民初544号民事诉讼，要求解除与张帆、夏云川之间的房屋租赁合同、支付租金、物业费及垃圾清理费，并要求办理产权登记。2020年4月13日，龙泉法院作出（2020）川0112民初540号、（2020）川0112民初544号民事调解书。（2020）川0112民初540号民事调解书载明：一、徐晓艳与夏云川、张帆自愿于2020年4月13日解除双方签订的不定期租赁合同；二、夏云川、张帆于2020年4月13日将案涉房屋腾退给徐晓艳；三、夏云川、张帆于2020年4月13日向徐晓艳支付租金7000元。（2020）川0112民初544号民事调解书载明：一、徐晓艳于2020年4月20日前代被告夏云川、张帆偿还其在中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行的一手房按揭贷款（房屋位置：成都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××单元××层××号）本金28884.8元及利息（利息以实际还款日银行系统显示的为准）；二、中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行在徐晓艳、夏云川、张帆偿还完毕按揭贷款本息后解除案涉房屋的抵押登记；三、夏云川、张帆于2020年5月15日前配合徐晓艳办理位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋的不动产权转移登记手续；四、律师费20000元，由徐晓艳负担15000元，夏云川、张帆负担5000元；案件受理费390元，减半收取195元、保全费1620元，共计1815元，由夏云川、张帆共同负担。同日，张帆、夏云川向徐晓艳出具收条一张，载明：今收到徐晓艳购房款70000元。徐晓艳于当日为案涉房屋缴纳了2018年5月1日至2020年4月30日的物业费2433.84元及2018年5月1日至2020年4月30日的垃圾处理费192元。2020年4月17日，徐晓艳代张帆、夏云川偿还了按揭贷款本金28884.8元及利息、罚息等3238.29元。 审理中，徐晓艳陈述7万元收条组成为：3．2万余元偿还房屋按揭款，扣除张帆、夏云川应当支付给的房租7千元，律师费5000元，案件受理费195元，保全费1620元，垫付的电费、物管费2433.84元，垃圾处理费192元，2020年4月13日以微信的方式转给了张帆20000元，剩余的钱是取的现金给张帆。而王清秀提供的录音证据反映：夏云川陈述该7万元包含了房屋按揭贷款、扣除诉讼中应承担的费用外，没有另外收到徐晓艳的相关款项。 本院认为，本案主要审查徐晓艳对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。根据徐晓艳、王清秀的诉辩意见，本案争议焦点为：一、徐晓艳与张帆、夏云川之间是否存在恶意串通、房屋交易是否真实；二、徐晓艳是否实际占有房屋；三、徐晓艳对房屋的交易、未过户登记是否存在过错。本院分别评判如下： 关于徐晓艳与张帆、夏云川之间是否存在恶意串通、房屋交易是否真实的问题。张帆、夏云川与徐晓艳签订房屋买卖合同是在2017年8月2日，并经过中介居间完成交易，合同中对房屋的产权现状、按揭情况及相应的手续完善都进行了告知及约定，合同签订当日，徐晓艳就向张帆、夏云川通过银行转账支付了购房款15万元。而王清秀与张帆、夏云川之间的民间借贷诉讼产生于2018年7月，房屋查封时间为2018年8月7日（该案房屋查封系首查封）。通过上述查明事实看，没有证据证明徐晓艳明知张帆、夏云川与王清秀存在债务纠纷的情况下，而与张帆、夏云川恶意串通侵害王清秀的利益。且在购房时网签合同除有按揭抵押登记外，无任何权利负担。应当认定徐晓艳对案涉房屋的购买尽到了审慎义务。中介居间、公证处合同公证、支付价款、交付房屋并由徐晓艳装修，整个交易流程均符合正常的二手房买卖流程，且有相应证据证明，能够证明徐晓艳与张帆、夏云川的房屋交易真实。 关于徐晓艳是否实际占有房屋问题。公证的《预约合同》中载明“张帆、夏云川违约，若徐晓艳已对房屋进行预装修的，徐晓艳的装修款损失列入实际损失范围。”能够证明，双方交易时，案涉房屋为清水房，徐晓艳接收房屋后随即与装修公司签订装修合同，且从张帆与徐晓艳的微信聊天记录中能够真实反映，自2017年12月起，张帆、夏云川又承租了案涉房屋，并向徐晓艳支付租金，该微信聊天记录不但能够客观反映张帆、夏云川向徐晓艳租赁案涉房屋事实，还能证明月租金多少、张帆交付租金及徐晓艳催收租金的事实。上述证据均能充分证明徐晓艳接收房屋后对案涉房屋进行了装修，在装修后又将案涉房屋出租给了张帆、夏云川。之后，徐晓艳与张帆、夏云川解除租赁房屋收回房屋。能够证明徐晓艳从交付房屋款项后实际占有、使用了案涉房屋。 关于徐晓艳对房屋的交易、未过户登记是否存在过错。如上所述，徐晓艳在进行房屋购买时尽到了审慎义务，且符合二手房交易流程及习惯，即徐晓艳对房屋交易没有过错。同时查明，案涉房屋仍以网签合同备案形式备案在张帆、夏云川名下，没有证据证明开发商已取得初始分户产权，即没有证据证明在案涉房屋首查封前已具备从开发商处办理分户登记的条件，且自房屋合同签订后，张帆、夏云川未按约定结按、解除银行抵押，徐晓艳客观上也不能完成过户登记。直至2018年8月房屋被查封。能够证明徐晓艳对案涉房屋未完成过户登记不存在过错。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，徐晓艳已在查封之前签订合法有效的书面买卖合同、占有房屋，且对未办理过户登记不存在过错。徐晓艳并按合同约定支付了部分价款。为解除抵押，徐晓艳代张帆、夏云川偿还按揭贷款本息共计32123.09元。因案涉房屋的抵押权具有优先受偿权，故对该笔费用支出抵扣购房款予以认可。案涉房屋查封后，徐晓艳要排除案涉房屋的强制执行，必须将剩余房款交付执行法院，该部分房款是司法解释明确规定的特定款项。而徐晓艳因（2020）川0112民初540号、（2020）川0112民初544号民事调解书对张帆、夏云川产生的债权并不具有优先受偿权，其在应交付给法院的特定款项中直接抵扣其一般债权或将购房款支付给张帆、夏云川违背上述司法解释的规定，本院不予以支持。至于张帆、夏云川因（2020）川0112民初540号、（2020）川0112民初544号民事调解书产生的债务，徐晓艳可另行主张权利。徐晓艳也同意将未支付完的款项交付给执行法院，故剩余的37876.91元购房款徐晓艳应在本判决生效后交付给执行法院。 综上，徐晓艳对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 停止对位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××单元××楼层××号房屋的执行，并解除查封（解除查封时，徐晓艳应将购房款37876.91元交付执行法院）。 案件受理费4600元，由第三人张帆、夏云川负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘宗华 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  王华琳