宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）宁03民终875号上诉人（原审被告）：马海刚，男，1981年1月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：唐婷，宁夏天纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马琪，宁夏天纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张自琴，女，1965年8月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：高亚军（系张自琴女婿），住宁夏回族自治区银川市。上诉人马海刚因与被上诉人张自琴租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马海刚上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.涉案房屋面积认定错误。依据吴利房权证市区字第00**3713号房屋所有权证记载，案涉房屋面积为1094.64㎡，不是1200㎡。2.涉案房屋使用费标准认定错误。争议房屋使用双方不存在合同关系，一审认定的使用费数额系参照朱杰与吴忠市金茂餐饮娱乐有限公司于2011年11月26日签订的《房屋租赁合同》第三、四条的约定，但是涉案房屋使用期己超过合同约定期间，双方再未进行约定。即使上诉人支付房屋使用费，也应采取评估或同地段房屋租金标准，而不能延续原有合同，并且原有合同实行逐步增长也存在仅是在2012-2018年期间，期满后租金是否增长要考虑市场因素和双方意思，不能由原有合同无限延伸。3.认定上诉人支付房屋使用费，但被上诉人也应承担相应税金。4.一审未对上诉人提出的抗辩事项和扣减事项予以认定和处理。①房屋外加消防梯设施；②门头牌；③6301室房屋装修；④供暖设施；⑤天然气开户费用；⑥一楼旋转门；⑦天然气锅炉；③一楼大厅吧台一楼背景大理石；⑨一至三楼楼梯人造石台阶及楼梯扶手；⑩门口大理石。以上十项均属上诉人在租赁期间内投入和增加，且被上诉人占有使用，故一审既未释明上诉人进行反诉或另行起诉，也未对主张予以支持和审理，明显违反程序，并且造成“案结事未了。况且上述事项与争议房屋使用费有关联关系。二、一审适用法律错误。本案不属于房屋租赁合同纠纷，双方不属于这一法律关系。1.双方无合同约定。2.双方也不是租金而是房屋使用费。张自琴辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，应维持一审判决。1.朱杰与吴忠市金茂餐饮娱乐有限公司于2011年11月26日签订的《房屋租赁合同》载明的房屋楼号层数与房产证一致，只是面积有误差，可能是因为建设实际面积与办理房产证最终核定的面积不一致，实际面积确实是1094.64㎡。出租房屋是按照整套出租的，不是按照平米出租的，面积的误差不影响案件事实的认定及租金标准的认定。2.房屋租金的认定标准。上诉人在合同到期后还在占有使用房屋，理应支付租金，并且在利通区法院的协调下，达成了每月租金2万元的口头协议，但是上诉人在腾退房屋后对此事实不认可，在未签订房屋租赁合同的情况下参照原房屋租赁合同履行对双方都公平合理。我们所主张的租金低于原房屋租赁合同上一年的租金，所以按照2万元主张租金合理合法。3.关于房屋内遗留物品折抵租金的事：一是根据原房屋租赁合同约定，退租时乙方对房屋的装修无偿归甲方所有；二是利通区法院执行局2019年5月24日执行笔录记载，利通区法院法官问上诉人把房子腾掉了没有时，上诉人回答腾掉了，法院才给移交的钥匙，所以在长达一年的时间里，被上诉人未经任何干涉，上诉人把能搬走的东西全部搬走，剩下的都是搬不走或者没有用的东西。4.对于上诉人主张的十项遗留物品不否认，但是消防设施、门牌、旋转门、供暖设施、大厅吧台及楼梯大理石等属于附和装饰装修，按照最高人民法院的有关司法解释，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费的，不予支持。至于上诉人提到的6301房间遗留物品，天然气炉子，上诉人可以随时搬走。张自琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金131333元及逾期付款违约金5713元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年5月25日至判决生效之日）；2.判令被告向原告支付垃圾清理费5000元；3.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月16日，朱杰与吴忠市金茂餐饮娱乐有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁吴忠市金茂餐饮娱乐有限公司位于新区明珠路北侧13号楼一、二、三层共1200平方米用于经营宾馆；租赁期限为2012年2月15日至2018年4月15日；租金为第一年15万元，自第二年起每年在上年基础上按第一年房租的10%递增。2014年9月4日，吴忠市利通区安曼快捷酒店注册成立，法定代表人为朱杰，地址为吴忠市利通区明珠路北侧**楼。2015年1月28日，吴忠市利通区安曼快捷酒店的法定代表人变更为被告马海刚。在房屋租赁到期后，原告于2018年6月7日以网络竞拍的方式购买了利通区人民法院拍卖的利通区明珠路北侧金茂源商业楼。原告购买涉案房屋后，一直催促被告搬离，被告因新店装修最终于2019年5月24日搬离。期间，被告于2018年9月11日向原告支付了10万元，再未支付。一审法院认为，原租赁合同约定的租赁期间为2012年2月15日至2018年4月15日。租赁期间届满后，原告通过拍卖方式于2018年6月7日购买了涉案房屋，被告马海刚作为承租人仍继续占有使用该房屋，其未与原告签订书面租赁合同，为不定期租赁。原告购买房屋后一直催促被告搬离，被告直至2019年5月24日搬离，故被告应向原告支付自2018年6月7日至2019年5月24日期间的租金。原租赁合同约定第一年租金为15万元，自第二年起每年在上年基础上按第一年房租的10%递增，被告在租赁合同到期后仍继续占有使用该房屋，原告根据原租赁合同约定的租金标准酌情主张被告按照每月2万元标准支付其占有使用期间的租金系对自己权利的处分，不表异议。按照每月租金2万元标准自2018年6月7日至2019年5月24日期间的租金共计230967.5元，因被告已向原告支付100000元，扣减之后，被告应向原告支付下欠租金130967.5元。原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，因双方未明确房租的支付期限，故原告该诉讼请求无事实依据，不予支持。原告要求被告支付垃圾清理费5000元，被告认可3000元但一直未支付，故被告应向原告支付垃圾清理费3000元。被告辩称以其搬离时遗留的设施抵顶欠付的租金，原告不同意，被告该抗辩理由不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告马海刚欠原告张自琴租赁费130967.5元、垃圾清理费3000元，合计133967.5元，限被告马海刚于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告张自琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，由原告张自琴负担161元，由被告马海刚负担2979元。二审中，马海刚提交了房产证（复印件）1份、阿里司法拍卖（打印件）4页。本院组织当事人进行了质证。张自琴对马海刚提交的房产证的真实性、合法性、关联性无异议，对阿里司法拍卖4页的真实性无异议，本院对该房产证的真实性、合法性、关联性予认确认，对阿里司法拍卖4页的真实性予认确认，但对有关涉案房屋司法拍卖的范围不包括马海刚在使用期间投入和增加部分的证明目的不予采信。二审经审理查明，案外人朱杰与案外人吴忠市金茂餐饮娱乐有限公司因涉案房屋签订《房屋租赁合同》的时间为2011年12月26日，且涉案房屋的实际产权面积为1094.64㎡。一审对此认定有误，二审予以纠正。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一审判决马海刚向张自琴支付租赁费130967.5元是否正确。本案中，吴忠市金茂餐饮娱乐有限公司原为涉案房屋的出租人，承租人于2015年1月28日由朱杰变更为马海刚。在原租赁合同于2018年4月15日到期后，张自琴通过司法拍卖的方式于2018年6月7日购买了涉案房屋并成为实际权利人。张自琴虽与马海刚未签订书面租赁合同，但马海刚继续占有使用涉案房屋，双方间事实上形成了不定期租赁合同关系，马海刚应向张自琴支付2018年6月7日至2019年5月24日房屋占有使用期间的租赁费。原租赁合同第4条明确约定“房租为第一年15万元，自第二年起每年在上年基础上按第一年房租的10%递增”。张自琴与马海刚虽未约定租金标准，但张自琴参照原租赁合同的约定以2万元/月的标准向马海刚主张租赁费符合法律规定，且其主张的数额并未超出原租赁合同的约定，一审予以支持并无不当。虽然涉案房屋在原租赁合同中约定的面积与实际登记的产权面积有误差，但该房屋系整体出租，楼号与层数均与约定的一致，且朱杰与马海刚在履行原租赁合同过程中也均未对此提出异议，故房屋面积存在误差并不影响本案房屋租金标准的认定。马海刚主张其在租赁期间对涉案房屋因装饰装修投入四十多万元，其遗留的房屋外加消防梯、门口大理石、供暖设施等足以折旧抵顶剩余的租赁费，但其并未提交相关证据证实其装修实际投入数额的计算方式和标准。其次，马海刚于2019年5月24日在一审法院所作的执行笔录中，明确陈述涉案房屋已腾掉并当场向张自琴交付了房屋钥匙，但其并未提及用装饰装修部分来抵顶租赁费。再次，马海刚在二审庭审中明确陈述其延续并继续履行朱杰与吴忠市金茂餐饮娱乐有限公司签订的《房屋租赁合同》中有关权利义务的约定，而原租赁合同第6条约定“租赁期间防火安全等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任”、第7条约定“退租时乙方对该房屋投入的装修无偿归甲方所有（除办公用具外）。关于消防通道的设置，由乙方根据消防部门要求作室外通道，以确保安全”。最后，马海刚主张折旧抵顶的大部分装修设施已与涉案房屋形成附合，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，对已形成附合的装饰装修费用，承租人亦无权请求出租人补偿。另外，马海刚称对其装修投入增加部分一审未向其释明进行反诉还是另行起诉违反法定程序。经核，马海刚的主张不属于法院必须释明的事项，一审并不违反法定程序。综上，马海刚主张以遗留的装修设施等抵顶涉案房屋剩余租赁费不符合合同约定和法律规定，一审判决其向张自琴支付租赁费130967.5元正确。综上，马海刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3140元，由上诉人马海刚负担。本判决为终审判决。审判长  陈秀霞审判员  王 平审判员  刘 磊二〇二〇年十一月十九日书记员  马 玲附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。