山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12300号 上诉人（原审被告）：贾萱，女，1976年3月25日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：李东江，山东海之信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛星光大道时尚购物广场，住所地青岛市李沧区峰山路**。 个体工商户经营者：王正大，职务：经理。 委托诉讼代理人：刘书峰，山东文翔律师事务所律师。 上诉人贾萱与被上诉人青岛星光大道时尚购物广场房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初1326号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾萱向本院提出上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，发回重审或依法改判，驳回被上诉人违约金诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：原审判决以三个月租金为依据判决上诉人承担违约责任没有事实及法律依据。1、上诉人不应承担解除合同的违约责任。在涉案的《房屋租赁合同》解除之前，由于被上诉人不能按照约定解决车位问题，导致上诉人经营困难，亏损严重，在此情况下，双方协商由上诉人帮助其对外转租，或由被上诉人自己另行出租。上诉人积极的为被上诉人联系了承租方，同时被上诉人告诉上诉人自己联系了一家租户准备经营火锅店，且准备签订合同。在此情况下双方同意解除租赁合同，被上诉人也没有要求上诉人支付违约金，并且同意上诉人将办公财产搬离了该经营场所。此后如果被上诉人没有与租户签订新的租赁合同责任完全是在被上诉人。由此造成的损失也应当有被上诉人自行承担。2、合同中没有约定单方解除合同的违约责任，被上诉人一审提供的所谓损失的计算依据与本案没有因果关系，且房屋没有出租出去的责任也不在上诉人，因此原审判决上诉人以三个月租金为标准判决上诉人承担三个月的违约责任，不符合双方合同的合意，也没有法律规定。为此，上诉人特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。后上诉人补充上诉理由：一审判决违约金的计算依据有错误，因为双方签订了两份合同，一份为租赁合同一份为物业服务合同，如果计算违约金也应以租赁合同为依据。租赁合同中并没有约定提前解除合同应当承担违约责任的方式。 被上诉人青岛星光大道时尚购物广场答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人上诉状所述与事实不符，没有证据。上诉人单方解除合同，以及逾期支付租金和物业管理费的违约行为事实清楚，证据充分，上诉人违约给被上诉人造成的损失，事实清楚，证据充分。物业管理协议是租赁合同的附件，实际是一份合同，租赁合同45条的内容显示物业管理服务协议是本合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。物业管理协议42条乙方任何违约都应承担违约责任，43条本协议未涉及的事项按照经营场地租赁合同的约定执行。租赁合同32条的内容显示合同期内乙方要求提前解除合同的承担违约责任。已交租金及保证金均不退还。合同38条也对违约责任进行了约定。因此原审判决违约金是正确的。 青岛星光大道时尚购物广场向一审法院提出诉讼请求：1.判令贾萱向青岛星光大道时尚购物广场支付场地租赁费及物业管理费用合计人民币113334.34元，并支付自欠款之日起至付清之日止的银行利息(银行利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算)；2.判令贾萱向青岛星光大道时尚购物广场支付违约金263502.34元；3.本案诉讼费用全部由贾萱承担。事实和理由：青岛星光大道时尚购物广场、贾萱于2015年5月26日签订了经营场地租赁合同和物业管理服务协议，青岛星光大道时尚购物广场积极履行了义务，但贾萱违约，贾萱擅自单方解除合同，并拖欠场地租赁费及物业管理费用至今，青岛星光大道时尚购物广场多次催索未果。 贾萱一审中辩称，1、贾萱并不是适格的责任主体，租赁合同尽管以贾萱名义签订，但实际履行合同的是青岛乔治教育咨询股份有限公司，因此合同义务应由该公司承担，青岛星光大道时尚购物广场起诉不符合法律规定。2、青岛星光大道时尚购物广场未提供承租涉案房屋当初的承诺，未提供专门的停车位，贾萱自己花钱修了路拆了垃圾房，但还没解决专门的停车位。贾萱租赁涉案房屋从事早教，因没有专门的停车位致使家长不满意，要求退费影响了贾萱经营，这也是贾萱提出解除合同的原因。3、合同是经过双方协商解除的，青岛星光大道时尚购物广场也同意贾萱解除合同的要求，因此排除了贾萱存在违约责任的情形。即便贾萱承担违约责任，约定过高。4、青岛星光大道时尚购物广场、贾萱签订的物业管理服务协议，因青岛星光大道时尚购物广场不具备物业管理的资质，不能提供相应的物业服务，收费标准明显高于青岛市物业收费标准，高出的部分不应得到支持。请法庭查明事实，公正判决。 一审法院认定事实如下： 2015年5月26日，青岛星光大道时尚购物广场（甲方）作为出租方、贾萱（乙方）作为承租方，双方签订经营场地租赁合同。合同约定，乙方租赁场地位于星光大道时尚购物广场一楼面积约800平方米。甲方对该房屋享有转租权。乙方租赁场地只能用于经营悦宝园儿童早教，租赁期限自2015年6月8日起至2021年8月7日止。其中特别约定，自2015年6月8日起至2015年8月7日止为装修期。租赁费：2015年8月8日至2018年8月7日每年租金为20万元；2018年8月8日至2021年8月7日每年租金为22.5万元。自合同签订之日起，三天内交齐第一年租金20万元，之后每年6月1日前一次性交齐下一年度租金。乙方自愿向甲方交纳保证金，该保证金于本合同签订之日向甲方支付，乙方实际应交纳的保证金为3万元，甲方收取的保证金不计利息。保证金用于保证乙方对本合同及附件的履行，甲方有权从保证金中扣收乙方因违约应支付的违约金或其它应交费用或甲方因先行赔付代乙方支付的款项。乙方未按时足额支付场地使用费、水电费或未按时补足保证金的，应当按照拖欠费用的数额，按每日百分之五向甲方支付违约金。甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除，若保证金数额不足，则乙方应当补足。同时，甲方有权解除本合同。合同同时约定了其他权利义务。青岛星光大道时尚购物广场在合同甲方处加盖合同专用章，贾萱在乙方处签名捺印。同日，青岛星光大道时尚购物广场作为甲方，贾萱作为乙方，双方签订星光大道时尚购物广场物业管理服务协议。协议约定，物业管理费用（包括保安、保洁、设备设施维护、维修、保养、照明用电公摊、宣传费用等待，宣传费是甲方用于对星光大道时尚购物广场的宣传和广告等，不是单独用于对乙方或商品的宣传）：物业管理费：2015年8月8日至2018年8月7日每年为20万元；2018年8月8日至2021年8月7日每年为225000元。自合同签订之日起三天内交齐第一年费用20万元后，之后每年6月1日前一次性交齐下一年度费用。协议同时约定了其他权利义务。青岛星光大道时尚购物广场在合同甲方处加盖合同专用章，贾萱在乙方处签名捺印。上述合同签订后，贾萱支付保证金3万元。 2018年8月31日，贾萱向青岛星光大道时尚购物广场提交“关于提前终止合同的说明”，内容为：“贾萱于2015年8月租赁贵方位于星光大道1楼区域经营悦宝园李沧店，现因李沧店一直亏损无法继续经营，只能将李沧店关闭，特向贵方提出提前终止与星光大道时尚购物广场的房屋租赁合同的申请。” 另查明，涉案场地于2005年取得建设工程规划许可证，建设单位为青岛市李沧区市场建设服务中心，该中心于2008年将位于青岛市李沧区峰山路86号负二至五层租赁给本案青岛星光大道时尚购物广场使用，青岛星光大道时尚购物广场拥有租赁区域内房屋的承租权及向第三方转租的权利，同时享有转租的收益权。 2015年12月31日，贾萱为法定代表人的青岛乔治教育咨询股份有限公司成立，住所位于青岛市李沧区峰山路**。 关于租金的支付，青岛星光大道时尚购物广场陈述：自2017年8月8日至2018年8月7日年度的租金和物业管理费用为40万元。贾萱于2017年8月25日通过银行转账10万元，2017年11月7日银行转账5万元，2018年1月4日转账5万元，2018年4月2日分两笔转账5万元和1.5万元，2018年5月3日银行转账3万元。2018年8月8日至2021年8月7日每年度执行的租金和物业管理费为45万元，自2018年8月8日至2018年8月31日（贾萱单方解除合同）共24天，租金和费用为29589.04元。此外，贾萱拖欠水电费3745.30元。贾萱于2018年11月30日转账2.5万元。贾萱累计欠款为113334.34元。 关于违约金，青岛星光大道时尚购物广场陈述：依据合同第38条，应当按照拖欠数额按每日百分之五向甲方支付违约金，青岛星光大道时尚购物广场自认过高，改为按照拖欠费用数额每日千分之五计算，从2018年9月1日计算至起诉之日，即113334.34元×每日千分之五×465天=263502.34元。 一审法院认为，青岛星光大道时尚购物广场、贾萱签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。虽然青岛星光大道时尚购物广场表示贾萱系单方解除合同，贾萱表示系双方协商解除合同，但双方租赁合同解除的事实可以认定，应对相关费用进行结算。根据合同约定及青岛星光大道时尚购物广场自认的贾萱付款情况，可以认定贾萱欠付截止2018年8月31日的租金109589.04元的事实，扣除青岛星光大道时尚购物广场已付的保证金3万元，剩余租金79589.04元贾萱应当支付青岛星光大道时尚购物广场。关于青岛星光大道时尚购物广场主张的水电费，没有相应证据予以佐证，一审法院对此不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”据此规定,虽然贾萱单方提出解除合同违反双方约定,但青岛星光大道时尚购物广场在已知晓贾萱因亏损无法继续经营、要求解除合同的情况下，青岛星光大道时尚购物广场有义务采取适当措施转租房屋防止损失扩大。贾萱于2018年8月31日提出解除合同，青岛星光大道时尚购物广场应当及时寻找租户以减少损失。青岛星光大道时尚购物广场主张房屋空置了13个多月才另行出租，显然未能取适当措施防止减少房租损失,亦应承担相应的责任。考虑到另行寻找租户及预留重新装修的时间等因素，一审法院酌定贾萱对于涉案房屋空置3个月的房租、费用损失承担违约责任，即贾萱支付青岛星光大道时尚购物广场违约金112500元[（225000+225000）×3/12]。综上，青岛星光大道时尚购物广场的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决：一、贾萱于本判决生效之日起十日内支付青岛星光大道时尚购物广场租金79589.04元；二、贾萱于本判决生效之日起十日内支付青岛星光大道时尚购物广场违约金112500元；三、驳回青岛星光大道时尚购物广场的其他诉讼请求。如果贾萱未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6953元（青岛星光大道时尚购物广场已预交），由青岛星光大道时尚购物广场负担1333元，由贾萱负担5620元。 二审中各方未提交新证据。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案中上诉人仅对违约金的数额提出上诉，对一审的其他查明内容予以认可。本院认为，贾萱提前解除合同应承担违约责任，一审法院已根据法律规定的守约方的减损义务，对合同约定的违约金进行酌减，充分考虑了双方违约的过错及实际损失。本案中房屋租赁合同与物业管理合同系一同签订，是一个整体，上诉人对违约金的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 二审案件受理费2550元，由上诉人贾萱负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月十五日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡