河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再426号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：魏松涛，男，1989年12月3日出生，汉族，住河南省太康县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南正商中州置业有限公司。住所地，河南省郑州市管城回族区十八里河镇十八里河村第**院**楼**。法定代表人：刘振强，总经理。委托诉讼代理人：张教法，该公司员工。再审申请人魏松涛因与被申请人河南正商中州置业有限公司（以下简称正商公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终22644号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院作出（2020）豫民申2586号民事裁定指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人魏松涛，被申请人正商公司的委托代理人张教法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏松涛申请再审称，请求：1、撤销（2019）豫01民终22644号民事判决书；2、判令正商公司支付魏松涛逾期提供办理商品房所有权转移登记所需资料的违约金（从2018年8月17日起，按日支付总房款的0.005%，计算至正商公司为魏松涛提供办理商品房不动产转移登记所需要的全部资料为止）；3、一、二审诉讼费由正商公司承担。事实与理由，一、魏松涛与正商公司于2016年8月27日签订《商品房买卖合同》时，郑州市人民政府已经发布了实施不动产统一登记的公告。正商公司作为房地产开发企业对于不动产登记政策的变化应当是明知的，其理应将政策变化考虑在合同之内。同时，郑州市不动产统一登记自2016年12月份已经正常办理，正商公司直到2018年11月份才委托郑州市郑房测绘队对案涉房屋进行测绘，其迟延履行与不动产登记政策变化并无直接联系。正商公司逾期办理房屋权属初始登记的行为已构成违约，应当承担违约责任。二、2018年10月30日，正商公司已经取得案涉房屋的不动产首次登记凭证。2019年1月23日，魏松涛向正商公司邮寄送达了提供不动产转移登记手续的申请，但是正商公司于2019年9月25日才将上述材料交付魏松涛。正是因为正商公司的原因和责任，才导致魏松涛无法及时取得房屋权属证书，合同中对此有明确的约定，正商公司应当承担合同约定的违约责任。原判决事实认定不清，适用法律错误。请求支持魏松涛的诉讼请求。正商公司辩称，一、郑州市不动产登记政策实施后导致原合同中关于产权登记的约定无法继续履行。正商公司根据新的政策积极办理涉案房屋不动产登记，不存在故意拖延的情形。同时正商公司按照合同约定向魏松涛交付房屋，合同的主要义务已经履行完毕。二、原合同中关于初始登记的约定变更为首次登记，房屋产权登记部门由房管局变更为不动产登记中心。魏松涛依据合同约定主张违约金事实上已经没有依据。虽然双方合同是2016年8月27日签订，不动产登记政策是2016年8月20日开始实施，因为两个时间十分相近，而且直到2017年年底不动产登记政策不断更新流程，因此在合同签订后及合同签订前，正商公司无法预见不动产登记政策的变化及登记的流程内容。综上所述，正商公司在不动产登记中不存在恶意拖延的违约情形，魏松涛主张违约金没有合同依据，也没有事实与法律依据。魏松涛向原一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期提供办理商品房所有权转移登记所需资料的违约金（自2018年8月17日起，按日支付总房款的0.005%，计算至被告为原告提供办理商品房不动产转移登记所需要的全部资料为止，截至起诉之日暂计为12924.57元）；2、判令被告赔偿原告误工费、差旅费共计2000元；3、本案诉讼费由被告承担。原一审查明，2016年8月27日，正商公司（出卖人）与魏松涛（××）签订《商品房买卖合同》，合同约定：××购买出卖人开发的管城回族区贺江路南、青山路东1幢1单元22层2209号房屋，总价款为1202286元；出卖人应当在2017年11月30日前向××交付房屋。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行。附件四第六条产权初始登记约定：出卖人应当在2018年1月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记由××自行申请办理。出卖人应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，××不解除合同的，出卖人按日向××支付总房款0.005%的违约金。合同签订后，魏松涛向正商公司支付了购房款，正商公司按合同约定时间2017年11月30日前交付了涉案房屋。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》；改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自8月20日起，停止办理各类房屋登记业务。其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪[2017]1号）中第十条，关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产中心申请办理首次登记。2018年11月15日，郑州市国土资源局不动产登记中心为正商公司出具了涉案房屋不动产权证书。2018年3月14日，魏松涛向正商公司发送了关于提供商品房转移登记所需资料申请的电子邮件。2019年1月23日，魏松涛通过邮政快递向正商公司邮寄送达提供不动产转移登记手续的申请。诉讼过程中，在该院主持下，正商公司于2019年9月25日将上述材料交付魏松涛。原一审认为，魏松涛、正商公司签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，出卖人应当在2018年1月29日前（房屋交付使用后60日内），将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通告，自2016年8月20日起在郑州市范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门的职责和产权初始登记的政策均发生变化，从由房管局负责办理“初始登记”，变为由不动产中心负责办理“首次登记”。鉴于涉案合同签订时间与郑州市住房保障和房地产管理局通告时间较近，双方在签订合同时未充分考虑到相关政策发生变化的影响，所以双方应根据相关政策变化重新对合同约定的相关内容进行协商。在双方没有协商一致的情况下，魏松涛要求正商公司支付逾期提供办理商品房所有权转移登记所需资料的违约金，理由不足，不予支持。魏松涛主张的误工费、差旅费，无事实及法律依据，亦不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回魏松涛的诉讼请求。案件受理费173元，减半收取计87元，由魏松涛负担。魏松涛不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12468号民事判决，并依法改判；2、本案诉讼费用由正商公司承担。原二审查明，根据法庭要求，正商公司庭后提交（编号为FWSCDJ20180301010072）《不动产登记管理凭证》复印件一份，以证明郑州市不动产登记中心2018年10月30日受理了正商公司提交的包括涉案房屋在内的首次登记申请材料。魏松涛质证称，对该证据的真实性无异议，但与本案无关。涉案房屋坐落位置为管城回族区黄玉街33号院1号楼1单元22层2204号，该《不动产登记管理凭证》显示为“管城回族区黄玉街33号院1号楼2单元7层703等308户”；该证据也证明正商公司逾期办理不动产首次登记的事实。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为不动产首次登记以建筑物为单位，而非以其中的一部分。本案中，正商公司提交的《不动产登记管理凭证》虽显示为“管城回族区黄玉街33号院1号楼2单元7层703等308户”，但涉案房屋属于管城回族区黄玉街33号院1号楼其中的一部分，故本院对正商公司提交的《不动产登记管理凭证》予以采信。郑州市不动产登记中心于2018年10月30日受理了正商公司提交涉案房屋的首次登记申请材料。对原审查明的其他事实予以认定。原二审认为，魏松涛、正商公司2016年8月29日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同附件四第六条关于“产权初始登记”部分约定：出卖人（正商公司）应当在2018年1月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。但由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。双方当事人约定的客观情况发生变化，关于办理初始登记的约定履行不能。在此情况下，双方未对办理产权首次登记重新进行约定，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异，房屋交付使用后60日内完成提交产权首次登记所需的申请资料客观上无法实现。本案争议房屋于2017年11月30日交付魏松涛，正商公司2018年10月30日取得本案争议房屋的不动产首次登记受理凭证。参照不动产统一登记制度实施后，《商品房买卖合同》范本对进行不动产首次登记需要由出卖人向不动产登记中心提交相关材料约定的期间，正商公司在合理期间内履行了合同附随义务。合同附件四第六条关于“转移登记”部分约定：出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记由××自行申请办理。出卖人应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定××不解除合同的，出卖人按日向××支付总房款0.05%的违约金。由于商品房初始登记已不存在，且双方签订的《商品房买卖合同》对出卖人逾期提供办理转移登记应由其提供的所需资料违约金及××自行申请办理并取得该商品房权属证书的期限均未约定，故魏松涛请求正商公司支付逾期提供办理商品房所有权转移登记所需资料的违约金缺乏合同依据，一审判决不予支持，并无不当。综上所述，魏松涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费173元，由上诉人魏松涛负担。本案再审中各方当事人均未提供新证据，再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，2016年8月27日，魏松涛与正商公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。2016年8月19日，郑州市住房和房地产管理局通告,自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记，该通告的日期虽在双方所签合同之前，但不动产登记政策变化后房屋首次登记流程的确定是在2016年12月27日的郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪［2017］1号），系双方合同签订之后，由此可见正商公司虽应当明知不动产登记政策有变化，但对政策变化的具体内容及流程不能认定是明知的，故不应认定正商公司对改革后房屋初始登记的内容及流程有可预见性。鉴于相关政策发生变化致正商公司报送首次登记资料的时间拖延，不能认定正商公司怠于履行合同义务，故二审判决并无不当。综上所述，魏松涛再审中所称的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终22644号民事判决。本判决为终审判决。审判长 陈 元审判员 陈贵斌审判员 王明哲二〇二〇年十一月二十七日书记员 任紫璇