湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初3311号 原告：龚伟，男。 原告：聂志英，女。 二原告共同委托诉讼代理人：李胜辉，湖南金钰律师事务所律师（特别授权）。 被告：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省永州市零陵区。 法定代表人：何礼国，董事长。 委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。 原告龚伟、聂志英与被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称鑫龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚伟、聂志英的委托诉讼代理人李胜辉、被告鑫龙公司的委托诉讼代理人周耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚伟、聂志英向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行交付房屋义务；2、判令被告向两原告支付逾期交房违约金35699元（从2019年9月1日至2020年7月31日共335天，每日按所交购房款的万分之二计算，此后违约金按相同标准计算至交房之日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发“红星国际广场”项目的第*栋**层**房，每平方米价格3902.12元，总金额为532834元。被告应在2019年8月31日前将住房交付给原告。原告以银行按揭方式付清了全部购房款，但被告至今未达到合同约定向原告交付房屋的条件，截止2020年7月31日，被告已逾期335天未交房，应向原告承担逾期交房违约责任。合同第9条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。截止2020年7月31日，被告应向原告支付违约金35699元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 被告鑫龙公司辩称，一、逾期交房系答辩人之外的原因所致。1、鑫龙城上城小区二期配电工程原定于2019年6月完成所有施工投入使用，因阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎影响，电力部门直到2020年4月23日才完工送电。因无法在配电工程完工送电前满足被答辩人在内的所有业主的正常用电需要，故答辩人无法在2020年4月23日前交付房屋给被答辩人。2、小区二期11栋03户型自2019年9月起在防烟楼道间前室私自增加隔墙且至今仍拒绝拆除，导致小区二期消防验收无法通过。经多方协商后，零陵区住建局依特事特办原则，才于2020年7月23日对11栋之外的小区二期建设工程进行了消防验收，验收结论为合格。因无法满足消防安全要求，答辩人无法在2020年7月23日消防验收通过前交房给原告；二、被答辩人房屋已完全符合合同约定的交房条件，答辩人已按合同约定的电话和短信方式通知被答辩人于2020年8月5日收房，虽然被答辩人于2020年10月13日才收房，但应视为答辩人已于2020年8月5日履行了交房义务；三、延期至2020年8月5日交房并非答辩人过错，也非答辩人可控制，根据合同约定，答辩人应承担政府行为延迟配电工程完工送电时间和业主违法私自增加隔墙而导致逾期交房的违约责任。 当事人围绕其诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、证据2承诺书二份，欲证明被告延期交房，应承担违约责任。本院认为该承诺书真实，且与本案有关联，予以采信；2、证据3不符合交房条件的相关照片，欲证明绿化、燃气管道、门禁等不符合交房条件。本院对照片的真实性予以确认，关联性综合认定；3、证据4装修申请，欲证明原告去办理收房手续时，被告没有交房手续的正式文件。本院认为，该申请表系供业主提前装修的申请，无法达到原告的证明目的；4、证据5永州市城乡建设住建局的回复，欲证明被告开发的房屋至今消防验收不合格。本院认为，该回复系从网上下载的文本，真实性无法核实。二、被告鑫龙公司提交的证据：1、证据2永州恒通电力（集团）有限责任公司零陵分公司《关于鑫龙城上城小区二期配电工程施工情况的说明》、零陵城建投资有限公司《关于尽快实施阳明大道高压线下地的函》，欲证明涉案鑫龙城上城小区二期配电工程原定于2019年6月完成所有施工投入使用，因阳明大道道路提质改建工程和2020年年初新冠肺炎疫情影响，直至2020年4月23日才完工送电。被告不应承担此前逾期交房违约责任；2、证据3永州市零陵兴龙物业管理有限公司《关于鑫龙城上城二期红星国际广场住宅用电情况的说明》和《电梯监督检验报告》，欲证明为解决小区二期各楼栋每单元一台电梯运行和部分业主收房装修用电需求，被告于2019年7月从小区一期专变电源中接通临时用电的事实。原告所在楼栋的单元电梯于2019年8月8日完成了安装并检测合格，符合交付使用条件。被告无法在2019年8月31日交房并非被告过错；3、证据4业主损毁二期变压器基座的照片7张，欲证明涉案小区二期部分业主于2019年11月7日恶意毁损二期变压器基座，妨碍了被告电力设施的施工进度；4、证据5-10《限期改正违法行为通知书》及现场执法照片2张、《建设工程消防问题整改通知书》、11栋设计平面图、政府部门联合执法现场照片、《关于拆除违规建筑的申请报告》及零陵区政府批示意见、《建设工程消防验收意见书》，该系列证据欲证明涉案小区二期11栋03户型业主在防烟楼梯间前室私自增加隔离墙，导致小区消防工程验收迟迟未通过，经多方协商，小区二期除11栋楼之外，其他楼栋建设工程才于2020年7月23日通过消防验收，被告不应承担此前的逾期交房违约责任；5、证据11零陵区气象局证明，欲证明2018年至2019年连续两年零陵区平均降水量明显偏多，影响了二期建设工程施工进度；6、证据12业主收房和交物业费明细表，欲证明原告所在的二期6栋部分业主于2019年8月22日起开始收房，除配电工程外，原告购买的房屋已经符合购房合同附件三约定的交房条件；7、证据13收房通知，欲证明被告于2020年7月29日以电话和短信方式通知原告于2020年8月5日收房；8、证据14《建筑工程竣工验收会议纪要》及《建设工程质量监督报告》，欲证明即使受配电工程未按时完工送电的情形下，原告所在楼栋的建设工程已于2020年1月16日进行了五方验收，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日评定二期建设工程质量合格。原告未按时办理收房手续的责任应由其自负。本院对上述有争议的被告的证据的真实性予以确认，对其关联性和证明目的进行综合认定。 根据原、被告双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月12日，龚伟、聂志英（乙方）与鑫龙公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定了“……第三条“乙方所购商品房的基本情况”……该商品房为第一条规定项目中的第9栋第16层1601号房。……第四条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3902.12元（人民币），金额为（人民币）伍拾叁万贰仟捌佰叁拾肆整（小写：532834元）。……第八条“交付期限”：1、出卖人应当在2019年8月31日前，将本合同约定的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。2、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。（1）遭遇不可抗力的因素；（2）买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的相关费用）等买受人原因或未按时办理入伙手续；（3）因买受人原因致使按揭手续不能完成；（4）行政主管机关强制性变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；（5）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；（6）其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；（7）本条款内的不可抗力包括但不限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。3、如买受人有提前装修需求，可在2018年8月31日之后向出卖人提出书面申请，在出卖人工程许可的情况下，买受人在交清所有款项后可以进场装修，在进行装修前到物业管理公司办理相关手续并交纳相关费用后方可装修。买受人办理完提前装修手续后，视为出卖人已经向买受人交付此房屋。第九条“房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任”：1、商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人应当以电话、短信、公告、信件等方式通知买受人在规定的时间内办理交付手续。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单。……4、除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当至退房书面通知送达之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十条“规划设计变更的约定”：1、出卖人对商品房的设计变更导致影响买受人所购商品房结构形式、户型、朝向的，出卖人应当在设计变更之日起30个工作日内，通知买受人。2、买受人有权在通知到达之日起5日做出是否退房的书面答复。逾期未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权解除合同。3、买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30个工作日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率向买受人支付利息。4、买受人不退房的，应当与出卖人就变更事项另行签订补充协议。”合同签订后，原告于2017年8月12日按合同约定交清了首付款202834元，余款330000元通过银行按揭贷款方式支付。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方就涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼及地下室工程进行竣工验收，上述部门一致认为工程质量满足设计及相关规范要求，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星国际广场6#栋出具了《建设工程质量监督报告》，该栋楼工程质量合格。2020年7月24日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、12#栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。2020年7月29日，被告通过电话、短信方式通知原告于2020年8月收房，原告于2020年10月13日收房。 另查明，永州市零陵兴龙物业管理有限公司系红星国际广场的物业管理公司，该公司自2019年8月16日开始办理9#栋楼房业主收房，并收取物业管理费。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋是否符合交房条件，被告逾期交房是否承担违约责任以及违约金如何计算。 关于涉案房屋是否符合交房条件，被告逾期交房是否承担违约责任以及违约金如何计算的问题。本院认为，涉案房屋已经勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方验收房屋质量合格，最终又通过了零陵区住建局综合评定消防验收合格。因此，涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件三约定的交房条件。原告等业主以该房屋不符合交房条件，拒绝收房，无事实依据，本院不予支持。被告鑫龙公司依据《商品房买卖合同》的约定，以电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月5日收房，其履行了合同约定的通知义务，通知收房的时间视为鑫龙公司交房时间，此后原告等业主无权再向被告鑫龙公司主张逾期交房的违约责任。 根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定，被告鑫龙公司应当在2019年8月31日前交付房屋。但是《商品房买卖合同》第八条第2项就延期交房免责事由进行了约定，其中第（1）点、第（5）点约定“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”的，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。本案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电。案涉小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形可适用《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）和第（5）点，被告鑫龙公司在此之前的延期交房，不作为违约处理。被告鑫龙公司应当在案涉小区配电设施完工后及时交房，但是其在2020年7月29日才以电话、短信方式通知原告于2020年8月5日收房，属于违约行为，应当按照《商品房买卖合同》第九条第4项第（1）点的约定，承担逾期交房违约责任即“如果逾期交房在180日内，出卖人即被告鑫龙公司应在90日内按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”因此，原告要求被告承担逾期交房违约责任、支付违约金的诉请本院部分予以支持。被告鑫龙公司提出“因案涉小区二期11栋03户型至2019年9月起在防烟楼道间前室私自增加隔墙，导致小区二期消防验收无法通过，延期交房时间应当从小区消防验收通过日次日即2020年7月24日开始计算延期交房违约金”的抗辩意见，因个别业主的违规行为，不应认定是《商品房买卖合同》第八条第2项延期交房的免责事由，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告龚伟、聂志英支付逾期交房违约金5541.47元（以532834元为基数、按照每日万分之一的标准向原告龚伟、聂志英自2020年4月24日起计算至2020年8月5日，共104天）； 二、驳回原告龚伟、聂志英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费692元，减半收取346元，由被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 卿淑君 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 田缘缘 书 记 员 李明悦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。