山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终1730号上诉人（原审原告）：胡海峰，男，1978年1月29日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：刘先米，山东金诚诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄市薛城区城市建设综合开发公司，住所地山东省枣庄市薛城区海河路**，统一社会信用代码：913704031645610826。法定代表人：辛朋，总经理。委托诉讼代理人：张锋，山东薛国律师事务所律师。上诉人胡海峰因与被上诉人枣庄市薛城区城市建设综合开发公司（以下简称薛城城建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡海峰上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁0403民初2001号民事判决，依法改判；2.一审和二审诉讼费用由薛城城建公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致该判决错误，应当依法予以纠正。取得不动产权属证书，是购房人主要的合同目的，合同法的基本原则包括诚实信用原则，依该原则开发商负有办理权属证书的合同附随义务。本案事实清楚，胡海峰证据充分，一审法院结合庭审述辩，完全足以认定系薛城城建公司原因导致不能办理不动产权证，薛城城建公司应当按照合同约定承担逾期办证违约责任。1、胡海峰已举证证明自身完全履行了合同约定的付款义务，而薛城城建公司已逾期办证的事实。一审庭审中，胡海峰提交了四份证据，充分证明了胡海峰严格履行了合同义务，不存在违约，也不存在拒不配合薛城城建公司办理不动产权证的行为，而是与众业主一起积极催促薛城城建公司办理不动产权证。而根据证据一《商品房买卖合同》的规定，薛城城建公司早已逾期办证超过2年。2、薛城城建公司已在庭审中自认不能办证的原因是薛城城建公司自身不按照新的消防标准进行整改，无法取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件。薛城城建公司的答辩意见已经证明系薛城城建公司的原因导致无法办证，按照合同约定应当承担逾期办证违约责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条关于自认的规定，胡海峰亦无须另行举证证明。3、不能办理不动产权证系薛城城建公司原因有枣庄市薛城区住房和城乡建设局、自然和资源局联合调查后的官方回复作为证据，任何人均可以查询到。枣庄市薛城区住房和城乡建设局、枣庄市薛城区自然和资源局对网友在人民网领导留言板反映的“枣庄薛城金水湾A区业主我小区购房时开发商承诺2017年4月份办理房产证，可到目前为止房产证遥遥无期连购房发票开发商都未开具，每次询问总是以办理中为由无限期推辞”问题在联合进行了调查处理之后，于2019年4月17日17：27在人民网对该问题回复如下：1、关于金水湾A区房产证办理问题。经查，依据《不动产登记条例实施细则》第二十四条的规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。”由于金水湾A区项目开发公司尚未到自然资源局申请办理不动产首次登记，所以暂时无法办理各类不动产登记。依据不动产登记的相关法律、法规，不动产登记实行依申请登记，无法强制任何单位、个人进行不动产登记。住房和城乡建设局已督促开发公司积极办理相关手续，同时建议您也可通过法律途径依法维护自身合法权益。（网页地址：http：//liuyan.people.com.cn/threads/content？tid=5779543）“由于金水湾A区项目开发公司尚未到自然资源局申请办理不动产首次登记，所以暂时无法办理各类不动产登记”系政府主管部门公开回复，也足以证明薛城城建公司应当承担逾期办证的违约责任。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”根据该规定，薛城城建公司也应当依法承担违约责任。二、一审判决极不严肃，违反同案同判原则，应当依法予以纠正。胡海峰经检索枣庄市中级人民法院、枣庄市各基层法院相同案例，发现本案一审判决与枣庄市中级人民法院、枣庄市其他基层法院相同案例判决结果不一致，明显违反同案同判，应当依法予以纠正。综上，一审判决明显错误，请求二审法院依法改判。薛城城建公司辩称，一、胡海峰一审中的举证即便证明自己完全履行了合同义务，没有违约，也不能以此反推其不能取得房屋不动产权证是薛城城建公司的原因造成的，不能证明薛城城建公司违约。二、薛城城建公司在一审中所述因为新旧消防标准更替致使薛城城建公司不能按照新的消防标准进行整改，是不能整改，而非胡海峰在上诉状中认为的不按新标准进行整改，并非不愿整改，而是事实上不能整改。在2015年5月1日实施新的《建筑设计防火规范》前，本案房屋所在的整栋楼的主体已经完成，后期已经无法按照新的消防标准进行整改。因政府部门对消防政策的变更，导致不能办证，这属于薛城城建公司不能预见、不能避免且不能克服的情况，系不可抗力，不属于薛城城建公司的过错。也就是说不能办理不动产权证不是薛城城建公司的原因导致。三、人民网上的留言只是说明薛城城建公司没有办理不动产首次登记，但没有说明不办理不动产首次登记的具体原因。而薛城城建公司在一审及第二点答辩意见中已经说明，不能首次登记系因不可抗力导致的，而不是薛城城建公司的原因，因此人民网上的回复不能证明系薛城城建公司的原因导致胡海峰不能取得不动产权证。四、本案与胡海峰所检索的其他案件并非同一案件，也不是同一小区（金水湾A区）的相同类型的案件，因其他案件与本案没有任何关联性，其不能作为本案的参考或者裁判依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回胡海峰的上诉，维持原判。胡海峰向一审法院起诉请求：1、判令薛城城建公司立即为胡海峰办理房屋产权证（将办理权属登记资料报产权登记机关备案）并支付违约金34782.55元（以459478.8元为基数，自2017年5月16日起至2019年6月11日止，按万分之一计算）；2、诉讼费用由薛城城建公司承担。一审法院认定事实：2016年7月27日，胡海峰和薛城城建公司签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号YS0085674），该合同约定：胡海峰购买薛城城建公司开发的金水湾（A区）1-2号楼2单元1502室房屋，该房屋预测建筑面积共113.2平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4059元，总价款为人民币459478.8元。胡海峰应当在2016年7月27日前支付该商品房全部价款。该合同约定了商品房交付的条件为：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，薛城城建公司还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2016年12月30日前向胡海峰交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因薛城城建公司的原因，胡海峰未能在该商品房交付之日起90日，取得该商品房房屋所有权证的，胡海峰有权解除合同；胡海峰解除合同的，应当书面通知薛城城建公司；薛城城建公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还胡海峰已付全部房款，并自胡海峰付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；胡海峰不解除合同的，自胡海峰应完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，薛城城建公司按日计算向胡海峰支付全部房价款万分之壹的违约金；因胡海峰的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，薛城城建公司不承担责任。2016年2月3日，胡海峰向薛城城建公司交纳了购房款460899元（因房屋面积误差，薛城城建公司退还给胡海峰部分款项，胡海峰实际交纳购房款459478.8元）。2017年2月14日，薛城城建公司将案涉商品房交付给胡海峰。一审法院认为，胡海峰和薛城城建公司双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。胡海峰和薛城城建公司应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，如因薛城城建公司的原因，导致未能办理不动产权证，薛城城建公司应按约定支付违约金。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。庭审中，胡海峰未提供证据证实不能办理不动产权证系因薛城城建公司原因，其应承担举证不能的后果。综上，胡海峰的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告胡海峰的诉讼请求。案件受理费669.56元，由原告胡海峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡海峰提交枣庄市薛城区住房和城乡建设局、自然和资源局联合调查后对网友在人民网反映的金水湾A区迟迟不办房产证问题的官方回复网页打印件，证明目的：政府主管部门公开回复金水湾A区无法办理各类不动产登记系金水湾A区项目开发公司尚未到自然资源局申请办理不动产首次登记，也足以证明薛城城建公司应当承担违约责任。薛城城建公司质证意见：对该证据的真实性没有异议，证明目的不予认可，具体同答辩意见第三点。薛城城建公司提交以下证据：1.涉案小区2、19、20号楼三栋楼的标准养护混凝土事件抗压强度检测报告各两份，证明目的：消防工程与主体一起施工，后期无法进行更改；2.山东法尔消防科技服务有限公司出具证明一份、该公司营业执照一份、消防技术服务机构资质证书一份，证明目的：案涉小区于2012年开工建设，施工过程中因各种原因施工缓慢。在2015年5月1日之后使用新规范审核验收，该工程图纸送消防图审后未能及时出具合格图审意见，造成老图纸新规范，未能根据新规范验收及图纸审核。该项目是根据老图纸、老规范施工建设，根据现行消防规范要求如果该项目具备新规要求，必须将已建设完成的主体工程全部拆除，结合证据一证明是因为不可抗力造成的不能按期办证；3.2020年10月16日枣庄市薛城区住房和城乡建设局出具证明一份，内容为：“金水湾小区A区项目工程系由枣庄市薛城区城市建设综合开发公司开发建设，于2012年1月开始设计，2013年8月1日开始施工，项目主体工程于2014年8月份建成，全部工程于2016年11月竣工。工程竣工后，因涉及建筑结构部分（如核心筒疏散结构）不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)（2015年5月1日施行，以下称“新消防规范”）要求，故一直无法按照“新消防规范”验收。因金水湾A区工程是按照“新消防规范”实施之前的设计并施工的，已经无法按照“新消防规范”整改，从而导致无法通过项目综合验收，成为历史遗留问题。”证明目的：本案金水湾A区案涉房屋消防工程不能验收形成的原因，进而导致无法进行房屋综合验收，成为历史遗留问题；4.山东省自然资源厅等五部门联合发布的《关于化解城镇居民住房产权遗留问题的指导意见》，证明目的：山东省为了化解城镇居民住房产权历史遗留问题，山东省自然资源厅等五部门联合出台该指导意见。该指导意见“第二条化解政策和措施”第7项明确完善消防手续的相关措施，而通过枣庄市薛城区住房和城乡建设局出具证明可以证实本案金水湾A区房屋的消防工程，正是因为新旧消防规范的不同导致不能进行验收，属于本指导意见要解决的城镇住房历史遗留问题。同时，根据该指导意见，出现不能办证问题，主要原因就是被上诉人不能预见、不能克服且不能避免的消防法规变更导致的，属于不可抗力，应该免除被上诉人的责任。同时该指导文件也是本案上诉人房屋能够顺利办证的根本原因；5.商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、国有建设用地土地使用权证、建设用地规划许可证各一份，证明目的：被上诉人出售房屋，证件齐全，本案房屋不能办证系消防规范变更这一不可抗力导致的，被上诉人不存在过错；6.三份枣庄市新建商品房买卖合同（预售）原件，证明目的：该份购房合同均签订于2020年7月份之后，房屋单价在7，100元至8，200元之间，已经进行了网签备案。通过该三份合同可以证实，与本案房屋同一小区的房屋单价相比较于上诉人购买的时3，400多元至5，200元的单价，有的已经翻番，因此本案上诉人并没有因为不能办理房产证受到损失，相反其房屋价值大幅增长。就本案来说，上诉人如果遭受损失，可以依据购房合同第二条十的约定，完全选择解除合同，将房屋退还给被上诉人重新出售。同时，根据购房合同第九条的约定，没有取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件的，上诉人可以现在不接收房屋，或者选择不购买，但是上诉人依旧接受房屋并装修入住，在明知没有综合验收的情况下接收房屋，存在过错。而上诉人根据合同约定主张的违约金明显过高，且上诉人自身在购房房屋时也没有尽到审慎的注意义务，存在过错，要承担一定的责任，故应该按照法律对上诉人主张的违约金予以减少。胡海峰质证意见：对于证据一、二的真实性和证明目的均有异议，被上诉人提交的上述证据与本案没有关联性，本案的商品房销售合同纠纷涉案合同签订于2016年，该合同签订时新的消防标准早已经实施，但被上诉人与上诉人签订的合同即表示上诉人愿意按照新的消防标准交付房屋，办理产权证。对于证据三的真实性不予认可，枣庄市薛城区住房和城乡建设局、自然和资源局在2019年4月17日在人民网上对网友的回复所述不能办证的原因不一致。该回复称系项目开发公司未到自然资源局申请办理不动产权登记；对于证据四的真实性没有异议，对于关联性有异议，不能证明被上诉人是依据该指导意见办理了产权证，也不能证明被上诉人不能办证系不可抗力；对于证据五的真实性没有异议，但不能证明本案房屋不能办证系因消防规范变更导致，也不能证明被上诉人无过错；对于证据六，与本案没有任何关联性。涉案房屋的升值与否与本案逾期办证无关，被上诉人所述，违约金过高与事实不符，被上诉人要求调减违约金没有任何事实和法律依据。经本院审理查明，涉案房产办理权属登记所需资料已报产权登记机关备案。对一审法院查明的其他案件事实，本院依法予以确认。本院认为，依据胡海峰与薛城城建公司签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，薛城城建公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由薛城城建公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，薛城城建公司未按照双方约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并致使胡海峰至今方能办理房屋权属登记手续。薛城城建公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。薛城城建公司要求本案参照不可抗力原则不承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。同时，因本案所涉的金水湾小区于2012年开工建设，主体结构在2015年5月l日实施新的《建筑设计防火规范》前已经施工，因政府部门对消防政策的变更，导致涉案房屋竣工后消防验收手续延后，直接影响了涉案房屋办理备案的进程。本院参照薛城城建公司违约给胡海峰造成的损失情况，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定薛城城建公司承担50%的违约责任。涉案《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》约定“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2017年2月14日，结合合同约定，薛城城建公司应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此薛城城建公司的违约行为自2017年5月14日起一直延续至今，故违约金的计算应从2017年5月14日起开始计算至薛城城建公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，本案中，胡海峰仅主张自2017年5月16日至2019年6月11日期间共756天的违约金，系对自己诉讼权利的处分，根据双方当事人的约定，本院对胡海峰主张上述期间违约金中的17，368.3元依法予以支持。综上所述，胡海峰的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初2001号民事判决；二、枣庄市薛城区城市建设综合开发公司于本判决生效之日起三十日内支付胡海峰违约金17，368.3元；三、驳回胡海峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费669.56元，均由枣庄市薛城区城市建设综合开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 慧审判员 朱海燕审判员 李 帅二〇二〇年十一月二十七日法官助理孙微书记员 张晓宇