广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24110号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市沙井蚝四股份合作公司，住所地：广东省深圳市宝安区沙井蚝四村委会办公楼，统一社会信用代码：91440300192479713C。法定代表人：陈宝勤。委托诉讼代理人：张子昱，广东深长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李富民，男，汉族，1971年5月26出生，身份证证住址：湖北省通城县石南镇虎岩村二组。委托诉讼代理人：罗建林，广东纳德律师事务所律师。上诉人深圳市沙井蚝四股份合作公司（以下简称沙井蚝四公司）因与被上诉人李富民房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初4993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沙井蚝四公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判李富民向沙井蚝四公司支付2019年4月1日至2019年6月15日期间占有使用费204855元；2、撤销一审判决第七项，改判李富民向沙井蚝四公司支付房屋恢复原状的工程费用177110元；3、维持一审判决第一、二、四、五、六项；4、李富民承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、李富民不存在装修损失，原审判决认定李富民存在装修损失，并以此抵扣李富民应向沙井蚝四公司支付的房屋恢复原状工程费用，缺乏事实和法律依据。二、涉案房屋位于深圳市宝安区，不在沙井蚝四公司所在的宝安区沙井街道蚝四社区。一审判决推定沙井蚝四公司对李富民装修知情，缺乏事实根据。租赁合同期满前，沙井蚝四公司已提前告知不再续租，李富民有充足的时间搬离涉案厂房、将涉案厂房恢复原状并及时归还沙井蚝四公司，但李富民直到2019年6月15日才将涉案房屋交回沙井蚝四公司，并且未将涉案房屋恢复原状。因涉案厂房未回复原状，造成涉案房屋价值减损，导致沙井蚝四公司根本无法按李富民交付的状态另行出租，必须对涉案房屋进行门窗修复、拆除墙体、清理垃圾后才能重新对外出租，而且沙井蚝四公司只能在李富民交付涉案房屋后才可以开展恢复原状的工程，修复工程直到2019年10月7日才竣工验收，这直接导致租赁房屋在2019年6月15日至2019年10月7日期间处于无法对外出租的状态，无法取得租金收益。沙井蚝四公司要求李富民支付房屋恢复原状的工程费用177110元，于法有据，应予支持。三、李富民依法应向沙井蚝四公司支付2019年4月1日至2019年6月15日期间占有使用费204855元。从李富民擅自转租所收取的租金来看，市场租金标准已经超出合同约定标准的双倍，沙井蚝四公司主张按合同约定租金标准的双倍支付房屋占有使用费，并未超出李富民无权占有期间房屋正常出租可以获取的租金收入。李富民辩称，一、沙井蚝四公司提出的占有使用费请求无事实和法律依据。李富民退场时间是2019年5月31日，从沙井蚝四公司的报价单上记载的时间2020年6月13日，可以推断出沙井蚝四公司在5月底已经实际接收了涉案房屋。二、沙井蚝四公司提出的恢复原状工程费用也没事实和法律依据。双方合同约定，李富民是将厂房按现状交回给沙井蚝四公司、合同并不是要求按原状交回给沙井蚝四公司。且约定原有的装修和固定设备不得拆除和损坏。所以沙井蚝四公司在李富民归还房屋后，自行对固定设施墙体进行拆除，这些费用不应当有李富民负担。李富民装修是经过沙井蚝四公司同意的，合同明确约定装饰和固定设备不得拆除和损坏，如果沙井蚝四公司不同意装修，合同不会约定装修不得拆除的条款。李富民向一审法院起诉请求：1、沙井蚝四公司退还《厂房、宿舍租赁合同书》履约保证金127580元和变压器保证金50000元；2、沙井蚝四公司承担全部诉讼费用。一审审理过程中，李富民变更诉讼请求为：1、确认李富民、沙井蚝四公司双方2010年3月23日签订的《厂房、宿舍租赁合同书》无效；2、沙井蚝四公司返还《厂房、宿舍租赁合同书》履约保证金127580元和变压器电费保证金50000元及利息（利息以177580元为基数，按照年利率6%自2016年7月11日起计至清偿之日止）；3、本案诉讼费由沙井蚝四公司承担。沙井蚝四公司反诉请求：1、李富民向沙井蚝四公司支付房屋恢复原状的工程费用177110元；2、李富民向沙井蚝四公司支付2019年4月1日至2019年6月15日期间场地占用费204855元；3、李富民支付沙井蚝四公司2019年6月1日至2019年6月15日期间电费6902.51元；4、李富民向沙井蚝四公司支付2019年5月11日至2019年6月8日期间水费620.32元及垃圾处理费42.10元；5、李富民承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案位于沙井蚝四松岗沙埔围工业区厂房未办理权属登记，未取得建设工程规划许可证。2010年3月23日，沙井蚝四公司作为出租方（甲方）、李富民作为承租方（乙方），双方签订《厂房、宿舍租赁合同书》，约定甲方将位于沙井蚝四松岗沙埔围工业区厂房一栋出租给乙方使用。合同第二条约定租赁期限为九年，自2010年5月1日至2019年3月31日止，自2010年8月1日起开始计算租金。合同第三条约定租金为不含税每月合计63790元，乙方应在每月十日前支付当月租金。合同第四条约定乙方签订合同之日交纳履约保证金127580元，保证金在合同届满双方没有续约、乙方结清全部费用后无息退回。合同第五条约定，乙方如需在租赁期间进行装修或增加用电等设施，须经甲方书面同意后方可进行，所需费用由乙方负责，但不得损坏厂房、宿舍的结构和设施，否则由乙方负责修复或支付恢复工程所需的费用。合同第九条约定租赁期限届满前，如乙方要求续租应当提前六个月书面提出；甲方如继续出租的，乙方在同等条件下由优先承租权，双方应另行签订书面合同。如双方没有达成续租书面合同的，租赁期满，协议自然终止，乙方须在10天内将厂房、宿舍退回甲方，租金支付至乙方退回厂房、宿舍之日止。乙方如未在约定期限内将厂房、宿舍退回，则应以租金的两倍计付场地占用费至退回之日止。合同第十二条约定，租赁期满，乙方应将租赁厂房、宿舍按现状交回给甲方，原有的装修和固定设备不得拆除或损坏，归甲方所有，照明设施保留给甲方，其他动产归乙方所有，并不得损坏厂房、宿舍，否则应予以赔偿。合同签订当日，李富民向沙井蚝四公司支付了履约保证金127580元，沙井蚝四公司向李富民出具了收据。2010年9月8日，李富民、沙井蚝四公司协商增加租赁面积70平方米，每月租金增加630元，增加后含税租金每月68285元。2016年7月11日，李富民向沙井蚝四公司支付了变压器保证金50000元，沙井蚝四公司向李富民出具了收据。2018年11月26日，沙井蚝四公司向李富民发送《通知函》，载明“为贯彻执行政府《宝安区股份合作公司物业出租管理办法（2017年修订）》，我司须按政府物业出租平台竞标出租厂房。因此，我司将不再与贵方续租，请贵方在2019年3月31日前按合同要求退还厂房，结清工人工资、水电费等费用，恢复原状退出。”李富民本人签名确认签收。2019年4月和5月，李富民向沙井蚝四公司支付两笔68285元，备注为“4月份房租”、“5月份房租”。李富民、沙井蚝四公司双方均确认，涉案厂房交付时为不带装修的空房，李富民在承租期间对涉案房屋进行装修，并修砌了隔墙，分租给多个主体使用；李富民已将涉案厂房返还给沙井蚝四公司，为现状返还，未恢复原状；李富民已按照约定租金标准实际支付了截至2019年5月31日的占有使用费及已抄表的水、电、垃圾处理费等费用；沙井蚝四公司尚未向李富民返还已收取的履约保证金和变压器保证金。2019年6月27日，沙井蚝四公司作为发包方与案外人深圳市鸿铖装饰设计有限公司（以下简称“鸿铖装饰”）签订一份关于蚝四村、沙埔围智富祥工业园厂房一、二、三楼铝窗修补工程《装饰工程施工合同》，约定由鸿铖装饰以包工包料方式，完成厂房一、二、三楼铝窗更换及拆除原有旧铝窗、修补更换5厘白玻璃等项目施工；2019年10月9日经沙井蚝四公司验收合格，结算工程款36785元。同日，沙井蚝四公司作为发包方与案外人鸿铖装饰签订一份关于蚝四村、沙埔围智富祥工业园厂房拆围墙工程《装饰工程施工合同》，约定由鸿铖装饰以包工包料方式，完成厂房一、二、三楼拆墙及清理三楼垃圾项目施工；2019年10月9日经沙井蚝四公司验收合格，结算工程款140325元。以上两项施工结算工程款共计177110元。案外人鸿铖装饰于2019年11月22日向沙井蚝四公司出具收款收据，确认收到沙井蚝四公司支付的“松岗沙埔围智富祥工业区厂房清拆隔墙和门窗维修工程款，支票号3140953014840597，金额壹拾柒万柒仟壹佰壹拾元，￥177100元”。另查，1.李富民、沙井蚝四公司对房屋返还时间有争议。李富民主张，涉案房屋在2019年5月31日前已返还给沙井蚝四公司，因此不应承担2019年6月1日至2019年6月15日期间涉案房屋的占有使用费、水电费等费用。沙井蚝四公司主张，李富民实际于2019年6月15日返还涉案房屋，因此返还厂房、宿舍前的占有使用费及水电费等均应由李富民承担。双方当事人均未提交任何关于交付的用以证明材料。2.李富民、沙井蚝四公司对房屋恢复原状产生的费用金额、是否应由李富民承担有争议。沙井蚝四公司主张，施工内容为拆除李富民修砌的隔墙、维修损坏的门窗及玻璃；李富民修砌的隔墙未经沙井蚝四公司书面同意，因此应承担恢复原状的费用。李富民主张，施工内容超出维修的范围；李富民装修经过沙井蚝四公司方同意，因此，李富民退场时应按现状交付，李富民无须承担恢复原状的费用。李富民无法提供关于修砌墙隔墙经沙井蚝四公司书面同意的证明材料，亦无法提供关于已拆除的隔墙面积、损坏门窗及玻璃面积的证明材料。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中李富民、沙井蚝四公司双方均未提交任何产权资料，且均确认出租的房屋未办理建设工程规划许可证，故李富民、沙井蚝四公司双方签订的《厂房、宿舍租赁合同书》无效。关于返还履约保证金和变压器保证金的认定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故李富民应当返还涉案房屋；沙井蚝四公司应当返还收取的履约保证金127580元和变压器电费保证金50000元。虽然李富民、沙井蚝四公司签订的租赁合同无效，但上述保证金系李富民基于与沙井蚝四公司之间的真实经济往来自愿交付给沙井蚝四公司的，并不存在借用资金获利等情形，故李富民主张沙井蚝四公司支付逾期返还保证金的利息，缺乏依据，该院不予支持。关于占有使用费的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，李富民作为实际占有使用涉案房屋的一方，退场时有向沙井蚝四公司返还涉案房屋的义务，李富民主张已于2019年5月31日完成退场并向沙井蚝四公司返还涉案房屋，李富民对实际交付时间具有证明责任，但其无法提供任何可以证明其主张的证明材料，应承担举证不能的法律后果，该院采纳沙井蚝四公司的主张，认定涉案房屋返还时间为2019年6月15日。结合2019年4月和5月李富民按照含税价支付占有使用费的情况，李富民应参照约定租金标准支付2019年6月1日至2019年6月15日期间的占有使用费（含税）34142.5元（68285元×0.5）。因双方当事人签订的租赁合同无效，违约金条款亦无效，沙井蚝四公司反诉要求李富民按照双倍租金标准支付2019年4月1日至2019年6月15日期间占有使用费的主张，缺乏依据，该院不予支持。关于水、电、垃圾处理费的认定。结合上述关于占有使用费的认定，李富民应当承担返还涉案房屋前实际产生的水、电、垃圾处理费等费用。沙井蚝四公司提交两张深圳市宝安松岗自来水有限公司机打发票载明涉案房屋2019年5月11日至2019年6月8日期间产生水费620.32元、垃圾处理费42.10元，上述费用产生于李富民占有使用期间，李富民未提交相反的证据证明其已交纳，沙井蚝四公司要求李富民支付水费620.32元、垃圾处理费42.10元的主张，该院予以支持。沙井蚝四公司提交一张深圳市供电局有限公司深圳增值税电子普通发票用以证明涉案房屋2019年6月1日至2019年7月1日期间产生电费13805.02元，虽然并未具体说明2019年6月16日至2019年7月1日期间涉案房屋的使用情况，但结合沙井蚝四公司与案外人鸿铖装饰于2019年6月13日报价、2019年6月27日签订施工合同的情形，沙井蚝四公司要求李富民支付电费6902.51元（13805.02元×0.5）合理可信，该院予以支持。关于恢复原状费用的认定。双方均确认涉案厂房交付时为不带装修的空房，李富民主张必须装修否则无法使用合理可信。结合涉案房屋已实际交付李富民使用近9年，虽然李富民无法举证证明装修经沙井蚝四公司书面同意，但结合涉案房屋为工业厂房，应认为其对装修知情。涉案租赁合同无效，双方当事人均负有责任。李富民使用期间，沙井蚝四公司未就擅自装修提出任何异议，在李富民退出场地后主张其赔偿房屋恢复原状的损失，鉴于李富民进行的装修部分已拆除，且李富民并未在本案中主张装修损失，该院酌定双方损失互相抵扣。故，沙井蚝四公司主张李富民承担恢复原状费用177110元，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认李富民与沙井蚝四公司于2010年3月23日签订的《厂房、宿舍租赁合同书》无效；二、沙井蚝四公司于该判决发生法律效力之日起七日内向李富民返还履约保证金127580元、变压器保证金50000元；三、李富民于该判决发生法律效力之日起七日内向沙井蚝四公司支付2019年6月1日至2019年6月15日期间的占有使用费（含税）34142.5元；四、李富民于该判决生效之日起七日内向沙井蚝四公司支付电费6902.51元；五、李富民于该判决生效之日起七日内向沙井蚝四公司支付水费620.32元、垃圾处理费42.10元；六、驳回李富民的其他诉讼请求；七、驳回沙井蚝四公司的其他反诉请求。本诉受理费1926元，由沙井蚝四公司负担；反诉受理费3572元，由李富民负担382元、沙井蚝四公司负担3190元。本诉受理费李富民已预交1926元，反诉受理费沙井蚝四公司已预付3572元，沙井蚝四公司应在该判决生效之日起七日内将1544元迳付李富民。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，沙井蚝四公司未提交涉案厂房和宿舍的合法报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，李富民与沙井蚝四公司就涉案厂房和宿舍签订的《厂房、宿舍租赁合同书》应当认定无效。在合同无效的情况下，原审法院参照双方合同约定计算占有使用费，并无不当。沙井蚝四公司上诉根据双方合同约定要求李富民按照租金标准的双倍支付占有使用费缺乏法律依据，本院不予支持。沙井蚝四公司上诉要求李富民支付恢复原状的工程费177110元，对此，本院认为，考虑到李富民已经承租涉案房屋9年，沙井蚝四公司应当知晓李富民装修的事实，沙井蚝四公司要求李富民赔偿恢复原状的损失而李富民未提出装修损失，原审酌情双方损失互相抵扣，处理合理。沙井蚝四公司主张其重新装修花费177110元，但其花费该装修费并非完全基于恢复原状的目的，而是为了方便重新出租并从中获得更好的租金回报，其要求李富民承担该笔费用明显不合理。综上，沙井蚝四公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4469元，由深圳市沙井蚝四股份合作公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二〇年十一月六日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。