福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6663号 上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司福清分行，住所地福建省福清市音西街道清昌大道胜田广场，统一社会信用代码91350181854911932C。 负责人：吴雷，该分行行长。 委托诉讼代理人：喻冰俊，福建世好律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴美福，男，1964年5月6日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审被告）：林妹妹，女，1966年1月8日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审被告）：福清市黄金甲房地产有限公司，住所地福建省福清市海口镇海口村，统一社会信用代码91350181660355261K。 法定代表人：陈风平，该公司董事长兼总经理。 上诉人中国银行股份有限公司福清分行（以下简称：中行福清分行）因与被上诉人吴美福、林妹妹、福清市黄金甲房地产有限公司（以下简称：黄金甲房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中行福清分行上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判责令吴美福、黄金甲房地产公司协助中行福清分行办理××镇××村××花园××号楼××单元的不动产的抵押登记手续，抵押登记手续办妥后或者吴美福逾期办理抵押登记的，中行福清分行有权就上述房产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿；2.本案的一、二审诉讼费用由各被上诉人共同承担。 事实和理由：案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，因吴美福、黄金甲房地产公司的原因致使无法办理物权登记，基于公平原则，避免诉累，理应黄金甲房地产公司作为预告登记权利人对商品房处置价款行使优先受偿权。抵押权预告登记虽非正式抵押登记，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其已具备一定公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示的要求。本案实际情况系因为吴美福原因致使权属延迟办理，本质上属于被上诉人为自己的利益而不正当阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为相关规定，视条件已依法成就。而黄金甲房地产公司并未解除与吴美福的房屋买卖关系，案涉房屋理应认定为吴美福名下财产。吴美福、林妹妹对案涉房屋拍卖、变卖所得价款用于清偿并不持异议，赋予中行福清分行对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。 吴美福、林妹妹、黄金甲房地产公司未作答辩。 中行福清分行向一审法院起诉请求：1、吴美福、林妹妹立即偿还原告贷款本金254716.79元及利息、罚息（暂计至2020年5月19日的利息6129.46元、罚息262.82元，该日之后至全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定计付）;2、吴美福、林妹妹赔偿中行福清分行为实现本案债权所支付的律师费4585元；3、被告福清市黄金甲房地产有限公司对上述债务承担连带偿还责任;4、责令吴美福协助原告中行福清分行办理不动产（即位于福清市××镇××村××花园××号楼××单元房产）抵押登记手续，黄金甲房地产公司应督促吴美福并配合其办理抵押登记；5、中行福清分行有权以吴美福、林妹妹所提供的位于福清市××镇××村××花园××号楼××单元房产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿;6、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）由各被告共同负担。 一审法院认定事实：2011年5月12日，吴美福与中国银行福清分行下辖的二级支行中国银行股份有限公司福清海口支行（以下简称中国银行福清海口支行）及保证人福清市黄金甲房地产有限公司签订编号为ＪＦ4ＢＡＡ20110015号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《抵押物清单》、附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》（以下简称“贷款合同”）。依贷款合同约定：以中国银行福清海口支行作为贷款人，吴美福（以下简称“借款人”）贷款390000元整用于购买坐落于××镇××村××花园××号楼××单元房产，贷款期限18年，自2011年5月17日至2029年5月17日，贷款利率按浮动利率方式执行，第一个浮动周期内的贷款月利率为5.6667‰，浮动周期为12个月，即从贷款实际发放日起每12个月重新定价一次。按月结息和付息，还款方式为按月等额本息还款方式。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。福清市黄金甲房地产有限公司提供阶段性连带责任保证。借款人以本合同项下贷款所购房屋（以下简称抵押物）提供抵押担保。2011年5月17日，双方办理上述抵押物预购商品房抵押权预告登记（证号为：融房预ＱＲ字第1××6号）。附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》约定，若借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权将贷款合同项下的贷款本息全部提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失。因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费）由借款人承担。附件一《抵押物清单》约定抵押物的名称、所在地及抵押人等内容。合同签订后，中国银行福清海口支行依约向借款人发放贷款390000元。截止2020年6月，被告已逾期6期未能按照合同约定履行还本付息义务，已构成违约。依据贷款合同及附件的约定，中国银行福清海口支行有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，并要求被告全额承担贷款人为实现债权而产生的包括诉讼费用、律师费用等在内的一切费用。截止至2020年5月19日，吴美福仍欠原告贷款本金254716.79元、利息6129.46元、罚息262.82元未还，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算。为实现债权，依法委托福建世好律师事务所律师代理本案之诉支付律师费，应由被告赔偿。中国银行福清海口支行根据合同之规定有权要求借款人及时办妥抵押物位于福清市××镇××村××花园××号楼××单元房产《房屋所有权证》并协助中国银行福清海口支行办理上述房产抵押登记手续。同时依《物权法》等相关法律规定，中国银行福清海口支行有权以被告吴美福所提供的位于福清市××镇××村××花园××号楼××单元房产房产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。依《贷款合同》的约定，在借款人办妥抵押物登记手续并将他项权证交给中国银行福清海口支行之前，中国银行福清海口支行有权要求被告福清市黄金甲房地产有限公司对被告吴美福的上述债务承担连带偿还责任。被告林妹妹已于2008年10月28日与被告吴美福补办登记结婚，亦在贷款合同中共同抵押人处签字捺印，上述债务系两被告夫妻关系存续期间的共同债务，应当由两被告共同偿还。另，中国银行福清海口支行系原告中国银行福清分行下辖的二级支行，所有的对外法律诉讼事务等均需由履行管辖职能的原告处理，故中国银行福清海口支行的权利义务由中国银行福清分行承受。 另查明，一、吴美福、林妹妹于1988年10月20日登记结婚（2008年10月28日因结婚证损毁补发），案涉借款发生在两被告婚姻关系存续期间。二、案涉抵押物办理预售商品房抵押权预告登记后（该房屋尚未符合办证条件），至今未办理房屋所有权证及房屋抵押登记。三、吴美福未按照合同约定偿还借款本息，截止2020年8月5日尚欠中行福清分行借款本金254,716.79元及利息、罚息（其中2020年5月19日之前的利息6129.46元、罚息262.82元）。四、中行福清分行向本院起诉，并为此支付本案律师代理费4585元。 一审法院认为，吴美福、黄金甲房地产公司与中行福清分行的下属单位中行海口支行签订之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法有效，具有法律约束力。2011年5月17日，中行福清分行依约向吴美福足额放贷390,000元，已履行合同的义务。但吴美福自2019年12月未能按约偿付借款本息，已构成违约，根据合同约定中行福清分行有权提前收回全部贷款，截止2020年5月19日，吴美福尚欠原告借款本金254,716.79元及利息6129.46元、罚息262.82元，应当依照合同约定承担违约责任。中国银行股份有限公司海口支行系中行福清分行直接下辖经营性机构，内部规定其对外法律诉讼事务均由履行管辖行职能的中行福清分行处理并加盖公章，故本案借款合同诉权由中行福清分行行使，不违反相关规定。中行福清分行关于被告吴美福清偿拖欠借款本金、利息、罚息的诉求，符合双方的合同约定，本院予以支持。因双方明确约定借款人未如期归还本息的，应承担因此而产生的律师费用，中行福清分行关于吴美福支付因本案诉讼而支出的律师代理费4585元，具有合同根据，且律师收费未超过相关标准，故本院予以支持。关于中行福清分行主张上述债务系吴美福、林妹妹夫妻共同债务，应当承担共同偿还责任，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”，鉴于吴美福向中行海口支行借款发生在吴美福、林妹妹婚姻关系存续期间，所借款款项系用于购买住房，且林妹妹作为所购买房屋抵押物共有人在该《抵押物清单》中签字捺印，可视为案涉借款系用于夫妻共同生活或者基于夫妻双方共同意思表示,故对中行福清分行主张林妹妹共同偿还诉争借款本金、利息、罚息及律师代理费、公告费，本院予以支持。关于中行福清分行主张黄金甲房地产公司对吴美福的上述债务承担连带清偿责任问题。因黄金甲房地产公司对吴美福的案涉贷款行为提供阶段性连带责任保证，案涉房屋至今尚未办理抵押登记手续，故中行福清分行主张福清市黄金甲房地产有限公司对吴美福的债务承担连带偿还责任，本院予以支持。保证人黄金甲房地产公司在承担保证责任后，有权向吴美福追偿。关于原告主张被告协助原告办理案涉房产的抵押登记手续的问题。按照相关规定不动产具备办证条件且抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应当予以支持，但鉴于本案案涉房产至今尚不具备办理房屋权属条件，亦无法办理抵押登记手续，故原中行福清分行该项主张本院不予支持。中行福清分行可待案涉房屋符合办证条件后另行主张。关于中行福清分行主张对吴美福所提供担保房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先偿还吴美福债务问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。鉴于本案尚未依法办理房产抵押登记，故中行福清分行主张对吴美福所提供担保房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法无据，本院不予支持。黄金甲房地产公司经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》的规定，判决：一、吴美福、林妹妹于本判决生效之日起十日内共同偿还中国银行股份有限公司福清分行借款本金254,716.79元及利息（截止至2020年5月19日的利息、罚息为6392.28元，2020年5月20日起按合同约定计算利息、罚息计算至实际还款之日止）；二、吴美福、林妹妹于本判决生效之日起十日内共同偿还中国银行股份有限公司福清分行因本案诉讼支付的律师代理费4585元；三、福清市黄金甲房地产有限公司对上述第一、二项项下的吴美福应付原告中国银行股份有限公司福清分行的债务承担连带清偿责任,并有权就其为吴美福案涉债务所垫付之款项及相应利息（按同期同类LPR利率，从款项垫付之日起计算）实际承担担保责任后向吴美福追偿；四、驳回中国银行股份有限公司福清分行的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若商品房已经具备办理抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，黄金甲房地产公司开发的案涉房产至今仍不具备办理房屋权属及抵押登记等物权登记条件，但购房人应负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，黄金甲房地产公司应督促其办理。本院确定被上诉人吴美福应在案涉房产完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产的抵押登记。 若吴美福逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房所有权登记，本院无法径行判决由债权人中行福清分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，债权人中行福清分行并无过错。为避免物权公示原则过于严苛造成不良后果，回应商事实践需求，以遏制商品房“断供”之违约失信行为，保障交易安全及合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人中行福清分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。并且，案涉房产的抵押预告登记虽不产生设立抵押权的法律后果，但第三人可通过抵押预告登记情况知悉该房产将来可能设立抵押，故其亦已具备一定的公示外观。案涉房产在完成初始登记后具备了办理物权登记的条件，且本院亦通过判决方式责令购房人在案涉房产完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产的抵押登记，在购房人仍拒不办理的情况下，本院以判决方式赋予债权人对案涉房产的优先受偿权，亦并不违反物权公示要求。中行福清分行在对案涉房产行使优先受偿权时，开发商黄金甲房地产公司的保证责任依约应认定终止。 综上所述，中行福清分行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初3722号民事判决第一、二、三项； 二、撤销福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初3722号民事判决第四项； 三、吴美福应于位于福建省福清市××镇××村××花园××号楼××单元房产完成初始登记之日起三十日内，协助中国银行股份有限公司福清分行办理前述房产的抵押登记，福清市黄金甲房地产有限公司应督促吴美福并配合其办理抵押登记； 四、位于福建省福清市××镇××村××花园××号楼××单元××房产的抵押登记办妥后，或吴美福逾期仍未办理抵押登记的，中国银行股份有限公司福清分行有权就该房产拍卖、变卖所得价款，优先受偿福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初3722号第一、二项确定的债权；在前述房产的抵押登记办妥之日，或因吴美福原因未办理抵押登记但中国银行股份有限公司福清分行选择对前述房产行使优先受偿权之日，福清市黄金甲房地产有限公司的保证责任终止。 二审案件受理费5285元，由吴美福、林妹妹、福清市黄金甲房地产有限公司共同负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 华 审 判 员  唐宇恒 审 判 员  杨 以 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  陈 蕾 书 记 员  钟许珠