福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5552号 上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门联欣物业管理有限公司，住所地厦门市思明区七星西路****之一。 法定代表人：王文胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白艳彬，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑辉，男，1976年10月12日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张萍，女，1976年1月15日出生，汉族，住建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郑辉，系被上诉人张萍配偶。 上诉人厦门联欣物业管理有限公司（下称联欣物业公司）因与被上诉人郑辉、张萍物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初3429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人联欣物业公司的法定代表人王文胜及委托诉讼代理人白艳彬，被上诉人郑辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人联欣物业公司的上诉请求：一、请求判令撤销原审判决第二项，依法改判驳回被上诉人于原审所提出的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决上诉人返还被上诉人多收取的停车费760元（每月40元×19个月），该判决不符合事实情况，认定事实错误。案涉小区在上诉人进驻提供物业服务之前，原本就按每月每车125元的标准收取路面停车费。上诉人与业主委员会签订物业承包合同时，也是按照该标准执行，小区业委会也提供了情况说明证明该事实。原审判决支持被上诉人的反诉请求没有事实依据。 被上诉人郑辉、张萍答辩称，1.在2019年12月31日发生法律效力的（2019）闽0206民初6624号民事裁定书中已判明涉案合同在程序及条件上的严重缺失及世纪嘉园业委会未采取有效合法的形式征求全体业主选聘物业签订物业合同调整物业费的意见或召开业主大会表决。上诉人恶意隐瞒不符合投标资格无视涉案合同在程序和条件上的重大缺失，世纪嘉园业委会用欺骗和无效的征询函掩盖程序上的违法，双方恶意串通以牺牲全体业主合法利益串谋投标非法签订涉案合同。2.涉案合同仅在第三条第1项约定车库和路面管理费每月80元，且仅约定收取管理费用时要一并收取公共维修金存入业委会专用账户，合同签订另一方当事人世纪嘉园业委会仅在涉案合同内允许上诉人收取80元的车辆管理服务费也未授权上诉人代为收取除公共维修金以外的其它费用。 联欣物业公司向原审法院提出的诉讼请求：郑辉、张萍支付联欣公司自2014年7月1日至2020年1月31日期间物业管理费5099.1元、公共维修金1274.2元、公摊电费413.2元、公摊水费47.4元及滞纳金3170.4元（以每季度欠缴物业费为基数，自每季度缴费期限届满次日起按月利率2%计算至付清之日止）。 郑辉、张萍向原审法院提出的反诉请求：联欣物业公司向其退还多收取的停车费760元。 原审查明，2014年6月20日，联欣公司与厦门市湖里区世纪嘉园小区业主委员会签订一份《厦门世纪嘉园物业承包合同》，约定联欣公司为厦门市××区××路××小区提供物业服务，期限自2014年6月30日至2019年6月30日止；联欣公司负责收取管理费及公共维修金，其中住宅的物业服务费为每月每平方米0.8元、房屋公共维修金为每月每平方米0.2元，车库和路面管理费每月80元，业主不及时缴交物业管理费按日3‰收取滞纳金。郑辉、张萍系世纪嘉园业主，其房屋坐落于福建省厦门市湖里区，建筑面积为92.35平方米。郑辉、张萍未缴交2014年7月1日至2020年1月31日的物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费。联欣公司已向水电部门支付了2014年7月1日至2020年1月31日间讼争房产的公摊水电费。联欣公司曾于2016年7月7日向一审法院起诉主张郑辉支付物业管理费，后于2016年9月7日撤诉。联欣公司又于2019年3月13日向一审法院起诉主张郑辉、张萍支付物业管理费，后于2019年7月5日撤诉。联欣公司自认其物业办公室和业委会办公室在2017年5、6月左右至2019年8月份没有独立的电表，联欣公司主张其系根据在旧的办公室的用电标准去推算公摊水电费的数额。联欣公司确认按每月125元标准向郑辉、张萍收取了2016年7月至2018年3月（2017年11月、12月除外）的地面停车费。 原审认为，厦门市××区××小区业主委员会与联欣公司于2014年6月20日签订的《厦门世纪嘉园物业承包合同》在依法定程序被撤销或被认定无效之前，应认定系当事人真实意思表示，容与形式于法不悖，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包含郑辉、张萍在内的全体业主均具有法律约束力。合同签订后，联欣公司对小区进行了物业管理，郑辉、张萍也享受了联欣公司提供的物业服务，郑辉、张萍应在联欣公司实行物业管理服务期间按合同约定的标准，即住宅的物业管理费按0.8元/月/平方米、公共维修金按0.2元/月/平方米，向联欣公司支付物业管理费和公共维修金。郑辉、张萍抗辩联欣公司关于2014年7月1日至2017年9月30日物业管理费的诉讼请求已超过两年的诉讼时效。因联欣公司曾于2016年7月7日和2019年3月13日向一审法院起诉主张郑辉、张萍支付物业管理费，故联欣公司主张的物业管理费中仅有2014年7月1日至2014年7月7日期间的物业管理费超过了诉讼时效，其余部分未超过诉讼时效。郑辉、张萍所有的房屋建筑面积为92.35平方米，因此郑辉、张萍应向联欣公司缴交2014年7月8日至2020年1月31日期间的物业管理费4932.72元。郑辉、张萍应向联欣公司缴交2014年7月1日至2020年1月31日期间的房屋公共维修金1237.49元。联欣公司主张郑辉、张萍支付物业管理费5099.1元和公共维修金1274.2元，一审法院予以部分支持。因联欣公司自认其物业办公室和业委会办公室在2017年5、6月左右至2019年8月份没有独立的电表，联欣公司主张其系根据在旧的办公室的用电标准去推算公摊水电费的数额，这种推算可能不够精确。但是公摊水电费是客观存在的，联欣公司实际上也向水电部门代缴了公摊水电费，郑辉、张萍作为小区业主理应分摊一部分公共部位所用的水电费，否则将对其他业主不公平。因此，一审法院酌情郑辉、张萍应承担公摊电费330元、公摊水费38元。根据联欣公司与郑辉、张萍在庭审中的陈述，以及郑辉、张萍提交的证据可知，双方对联欣公司提供的物业管理服务水平存在争议，联欣公司未能提供证据证明其就郑辉、张萍提出的问题业尽妥善处理之责，故郑辉、张萍作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，联欣公司关于滞纳金的诉讼请求，依据不足，不予支持。但郑辉、张萍提供的证据尚不足以证明原告未尽责履行其合同约定的主要义务，双方应就物业管理服务过程中存在的瑕疵争议充分进行沟通协调，联欣公司亦应尽妥处之责。郑辉、张萍以联欣公司未尽物业管理之责为由拒交物业管理费、公共维修金等费用，没有依据，不予采纳。因联欣公司确认按每月125元标准向郑辉、张萍收取了2016年7月至2018年3月（2017年11月、12月除外）的地面停车费，而物业合同约定车库和路面管理费每月为80元，联欣公司超过合同约定标准向郑辉、张萍多收取停车管理费没有依据，应当予以返还多收取的部分。故郑辉、张萍反诉请求联欣公司返还停车费760元（40元×19个月），予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，判决：一、郑辉、张萍于本判决生效之日起十日内，向厦门联欣物业管理有限公司支付2014年7月8日至2020年1月31日的物业费4932.72元及2014年7月1日至2020年1月31日期间的房屋公共维修金1237.49元、公摊电费330元、公摊水费38元；二、厦门联欣物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向郑辉、张萍返还多收取的停车费760元；三、驳回厦门联欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，世纪嘉园小区业委会与联欣物业公司于2014年6月20日所签订的《厦门世纪嘉园物业承包合同》，约定的车库和路面管理费每月为80元，事实清楚。联欣物业公司主张其依据原物业公司的收费标准即按照每月每车125元收取停车费，并经业委会同意，因其收费标准并未公示，故该主张证据不足。原审判令联欣物业公司退还多收取的停车费用，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人厦门联欣物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。