吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1488号上诉人（原审被告）：吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司。住所：吉林省乾安县。负责人：于金业，该公司经理。委托诉讼代理人：王东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郑学镭，乾安县乾安镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨世民，男，1969年8月5日出生，汉族，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：查晓杰，吉林乾龙律师事务所律师。上诉人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司（以下简称宏利乾安分公司）因与被上诉人杨世民房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2020）吉0723民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人宏利乾安分公司负责人于金业及其委托诉讼代理人王东、郑学镭、被上诉人杨世民及其委托诉讼代理人查晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏利乾安分公司上诉请求：撤销吉林省乾安县人民法院（2020）吉0723民初789号民事判决，改判驳回杨世民的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。经乾安县人民法院（2019）吉0723刑初119号刑事判决认定，借款当事人应为潘敏、姜彩莲和杨世民。杨世民在该刑事案件中的证人证言也已经证明该款项是抬款，月利5分，用案涉房屋作抵押担保。一审法院在本案审理中应采信在刑事案件中已经确认的事实和杨世民的陈述。2.一审法院适用法律不当，依据不足。2014年5月26日签订的《某小区商品房认购协议书》不是真正意义上的房屋买卖，而是债权债务。一审法院仅凭《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，确定房屋买卖合同有效与实际不符，法律依据不足。一审法院应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定审理此案，确认合同的法定效力。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当。请求撤销原判，驳回杨世民的起诉。杨世民辩称，1.2014年5月26日双方签订的《房屋买卖合同》系潘敏在宏利乾安分公司出具授权委托书的情形下，代表宏利乾安分公司与杨世民签订，当时潘敏系宏利乾安分公司副经理，主管某小区5号楼的对外销售，同时保管宏利乾安分公司的印章、财务章、法定代表人章，杨世民有理由相信潘敏的行为是履行职务行为，这也是《2019》吉07**刑初119号刑事判决书的定罪依据，该刑事判决书已经发生法律效力，故潘敏代表宏利乾安分公司与杨世民签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并已经加盖宏利乾安分公司公章，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宏利乾安分公司主张该合同只是借款抵押担保与事实不符。宏利乾安分公司称杨世民交给潘敏的购楼款属于抬款，没有事实和法律依据，潘敏、姜彩莲均能证实收取杨世民342,000元。根据《房屋买卖合同》的约定，购楼款的总金额为343,020元，剩余的1020元，经潘敏同意予以减免，2016年9月，杨世民又交给潘敏2万元入住费。宏利乾安分公司也认可由潘敏将购房钥匙交付给杨世民对房屋进行入住和管理。目前杨世民已经完成房屋的改水改电，并即将进行其他装修。杨世民符合购楼者的身份特征。根据（2019）吉0723刑初119号刑事判决其他证人的表述，借款抬款的数额一般均为整数，且每栋楼为10－15万元。杨世民没有理由凑足342,000元抬给宏利乾安分公司，故杨世民的342,000元应为购楼款。2.（2019）吉0723刑初119号刑事判决中潘敏和姜彩莲的供述均能证实杨世民交款342,000元系购房款而非借款。潘敏和姜彩莲的供述与收到购房款能够相互印证，证明潘敏和姜彩莲收到的王男和杨世民的购房款。本案中不存在杨世民借款给宏利乾安分公司的事实。杨世民向一审法院起诉请求：1.确认双方当事人于2014年5月26日签订的房屋买卖合同有效；2.宏利乾安分公司配合杨世民办理乾安县某小区5号楼3单元402室的房屋产权变更手续，将房屋产权变更至杨世民名下。一审法院认定事实：2013年8月，宏利乾安分公司负责人于金业承建开发乾安县某小区。因资金短缺，宏利乾安分公司授权潘敏为公司副经理，主管某小区5号楼对外销售，保管公司的印章、财务章、法定代表人章，未经潘敏许可任何人无权销售某小区5号楼盘，并由潘敏主管5号楼售后资金流向。2014年潘敏同姜彩莲收取杨世民342,000元，并给杨世民出具了《某小区商品房认购协议书》，协议约定杨世民购买宏利乾安分公司开发乾安县某小区5号楼3单元402室，房屋面积为114.34平方米，单价为每平方米3000元，合计价款343,020元，实际收取342,000元。2016年9月，杨世民又向潘敏给付2万元的入住费，潘敏给杨世民盖有宏利乾安分公司公章及负责人于金业名章的交款收据一枚，同时该涉案房屋杨世民已进行改水改电。上述款项，潘敏、姜彩莲收到后未交给宏利乾安分公司，也未交付给宏利乾安分公司负责人于金业，被二人私自占有，且上述款项已被认定为潘敏、姜彩莲职务侵占罪的侵占数额范围内。在刑事公安卷宗中和对该款用途的补充侦查中，杨世民一直称说是要给其5分利，但实际上没有借款事实，该笔钱购房款，潘敏也称是购楼款，宏利乾安分公司在庭审中虽称双方之间是借款关系，并认为在刑事判决中杨世民的证人证言也证实该笔款项是借款，但杨世民在对该款用途的补充侦查中称该款就是用于买楼，且刑事判决中其他证人也证实借款抬钱每栋楼借款10-15万元，结合杨世民交付的金额来看，也与宏利乾安分公司主张的抬钱不符，同时刑事判决书中只是对犯罪事实的描述，没有认定上述款项用途是借款还是购楼款，仅认定该款是职务侵占犯罪的数额范围之内。且潘敏在宏利乾安分公司出具的授权委托书情形下，有权对宏利乾安分公司承建开发乾安县某小区5号楼盘进行销售，其履行的是职务行为，这也是刑事案件中对其定罪的依据，通过双方提交的证据和刑事判决中其他证人关于用楼抵押抬钱的金额的证言来看，本案双方当事人之间签订的应为房屋买卖合同，是房屋买卖法律关系，而非借贷法律关系。涉案房屋是否能够办理房屋过户手续。为查明事实，一审法院依职权于2020年6月15日，向乾安县房屋产权交易管理中心和乾安县住房和城乡建设局及乾安县不动产登记中心调取了涉案房屋现实际情况证明。现查明涉案房屋还存在查封等情形，且涉案楼房，宏利乾安分公司已作为工程款抵顶给付给石万武，但没有实际交付。在存在上述争议的情形下，暂不具备办理产权过户条件。一审法院认为，杨世民与宏利乾安分公司的房屋买卖合同有效，该合同是潘敏在宏利乾安分公司的授权下，履行的职务行为，且杨世民已履行了给付房屋价款的义务，故杨世民要求确认双方签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求应受法律保护，应予支持。但要求宏利乾安分公司协助办理产权过户登记手续的诉讼请求，因现涉案房屋存在争议，暂不具备产权过户条件，不予支持。判决：（一）杨世民与宏利乾安分公司签订的房屋买卖合同合法有效；（二）驳回杨世民其他诉讼请求。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实相同外，另查明，宏利乾安分公司负责人于金业在（2019）吉0723刑初119号刑事案件中作为证人陈述：“我每次抬钱都是把某小区的认购协议书和全款收据写好抬款的人，之后抬给我钱的人再把钱给我，这个过程吴鹏革、蔡云峰、汪海江、刘艳等人都能说清楚，我们开发商抬钱每次都用这种方式，每个楼不管平方大小，只能抬款10或15万元”。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，该规定是对商品房买卖合同主要内容的界定，而商品房买卖合同的标的物及价格条款即为合同主要内容。本案中，杨世民与宏利乾安分公司于2014年5月26日签订《某小区商品房认购协议书》约定了案涉房屋位置、面积以及价格，买受人杨世民履行交付购房款义务，宏利乾安分公司为杨世民出具了收取购房款的收据，故《某小区商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。潘敏经宏利乾安分公司授权签订认购协议书，属于职务行为，宏利乾安分公司符合合同出卖人主体资格。宏利乾安分公司主张2014年5月26日形成的《某小区商品房认购协议书》系民间借贷担保而非房屋买卖合同，其负责人于金业关于用房屋抵押借款不管房屋面积大小，每所房屋只能抵押借款10或15万元的陈述，与杨世民一次性付款342,000元的事实并不相符。宏利乾安分公司关于宏利乾安分公司与杨世民之间系民间借贷法律关系的上诉主张，证据不足，本院不予支持。一审法院认定杨世民与宏利乾安分公司签订的《某小区商品房认购协议书》有效并无不当。综上，吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司负担。本判决为终审判决。审判长  牟凤桐审判员  陈一宏审判员  张 蕊二〇二〇年十一月二十七日书记员  宁宏权