山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12255号上诉人（原审被告）：章丘立天唐人置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郑廷坚，总经理。委托诉讼代理人：郎子玉，山东千越律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄欠峰，山东千越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卜银淑，女，1980年7月18日出生，汉族，住济南市。上诉人章丘立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）因与被上诉人卜银淑房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初7099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。立天唐人公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回卜银淑的诉讼请求；2.诉讼费用由卜银淑承担。事实和理由：（一）违约责任的起算点不认可，立天唐人公司不应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第七条第六款约定，如因出卖人的责任致使买受人不能在该房屋交付后365日内取得房屋所有权证书的，买受人自第366天才享有追究出卖人违约责任的权利。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在约定的期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书……”，根据该约定明确出卖人的义务仅为将办理权属登记相关由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因未将上述材料报备导致买受人无法办理权属证书才算违约，即出卖人逾期将权属登记资料报产权登记机关备的，出卖人才承担违约责任。根据济南市不动产登记中心官方网站公布的资料显示，售房企业提交资料包括不动产登记申请书(汇总表方2、营业执照(已办理机构备案业务、复印件盖公章；未备案的，提供原件及复印件)；3、投权书；4、经办人身份证原件及复印件。同时《新建商品房转移登记新流程说明》中关于“开发商办大证时进行转移登记预申请”部分载明:“新流程是将原来开发商和业主必须共同到登记机关现场申请办证的要求，改为可以由开发商先行申报并留存资料，后续业主可随时到任意不动产登记大斤申请，不受时间和地点的限制。”本案中，按照双方合同约定，立天唐人公司产权登记义务是在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证违约金应计算截止至立天唐人公司提供办理权属登记材料报产权登记机关备案审核通过之日。出卖人提供办理权属登记材料向产权登记机关备案是不动产初始登记的前置程序，立天唐人公司取得不动产登记的时间为违约金计算的截止时间。按照补充协议第七条的约定，在办理产权登记手续上，买受人负有提交相应信息、资料及交清相应税费的义务，买受人没有证据证实立天唐人公司具有未按期提供资料报产权登记机关备案外的其他责任。（二）违约金计算方式、结果不认同，立天唐人公司不应支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，如逾期办证，按已付购房款的万分之一支付违约金。这种表述明确具体，没有任何歧义，即交房后自第366天才享有追究出卖人违约责任的权利，而违约责任也是固定的，即已付购房款的万分之一。这种约定没有任何歧义，如买受人认为该约定违约金过低，应当申请法院进行调整，法院经审理认为双方约定的违约金过低，应当依法予以调整，但并不能将万分之一的违约金直接解释为日万分之一，通过双方签署的合同文意并不能得出违约金是按日计算的。合同法第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，即违约金具有补偿性，以填补守约方的损失为主要功能。根据中央精神，房住不炒，开发商将涉案房屋按期交付满足了业主对房子的居住需求。延期办证相对于延期付款、延期交房而言，其后果往往比较轻微，通常情况下，买受人没有什么损失或者损失微小。即使法院允许根据业主具体违约损失情况适当调整违约金，也应依据业主提供的实际损失的证据，或对损失的种类、来源、计算方法、金额等内容进行合理解释说明。业主若不能提供证据证明其事实主张，法院亦不能根据具体违约损失情况对违约金进行调整。本案中卜银淑作为普通购房者，购房目的系居住，并非以房产升值为目的的炒房者，依照日常经验法则可以推定暂时的延期办证并未给其造成严重不利影响。在卜银淑并未提供任何证据证明损失的情况下，一审法院应认定开发商的延期办证行为并未给卜银淑造成严重损失。即使一审法院对合同违约条款的认定合理，在开发商违约行为并未造成损失的情况下，也应根据合同法第一百一十四条规定主动调低。一审法院认定合同约定的延期办证违约金为每日房款的万分之一，即违约金每年为房款的百分之三点六。考虑到延期办证相对于延期交房对购房者的损害明显偏小甚至没有损害。在延期交房的情况下，如合同没有明确约定，开发商一般按照同地段同类房屋租金标准确定赔偿金额。由于目前房屋价格居高不下，售价百万的房屋通常年租金不足两万元。在延期办证的情况下，按照日万分之一为标准计算得出的违约金，甚至超出了延期交房情况下的违约责任，这显然是不合适的。购房者在没有或者只有很小一部分损失的情况下，却获得了额外的违约金，这显然不符合合同法第一百一十四条对违约金填补损失目的的规定。综上所述，请求贵院接受立天唐人公司的诉讼请求，以维护立天唐人公司的合法权益。卜银淑辩称，违约金的数额是由立天唐人公司一方提供，我方当庭表示认可，在我们之前已有中院生效判决按照日万分之一的违约金计算方式判决，已有一审法院生效判决，也是这种处理方式。逾期办证给我们造成的损失远远大于法院判决的违约金，因为近两年房价下降，办证早晚影响我们房屋的买卖造成的损失。我们有证据证明这个损失。卜银淑向一审法院起诉请求：1.判令被告按照合同约定支付自2017年12月21日起至2019年12月21日逾期办理房产证违约金110000元。2.诉讼费及保全费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月20日，卜银淑与立天唐人公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，约定买受人卜银淑购买的商品房为第F3幢1单元107铺、207铺，建筑面积96.8平方米，总价款为1500826元。2016年12月16日，立天唐人公司向卜银淑交付房屋。另查明，2019年8月26日立天唐人公司取得涉案楼座的不动产权属证书（初始登记）。一审法院认为，立天唐人公司与卜银淑签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。按照双方合同约定，立天唐人公司产权登记义务是在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期自该房屋交付的第366日起由立天唐人公司支付违约金，已经生效的（2020）鲁01民终2021号民事判决确定立天唐人公司取得不动产登记的时间为违约金计算的截止时间。涉案房产交付时间是2016年12月16日，而立天唐人公司取得初始不动产登记的日期为2019年8月26日，超出合同约定的365日，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算问题，庭审中，卜银淑认可被告计算的违约金数额。判决：被告章丘立天唐人置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告卜银淑延期办理房产证的违约金92920.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由被告章丘立天唐人置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卜银淑向本院提交证明及营业执照各四份，证明房价下跌，买房子是为了投资的，没有办证导致没有办法买卖。立天唐人公司质证称，对四份证明真实性不能确定，且不符合证据规则要求，该证明没有注明出具证明的经办人及联系方式，不能作为有效证据使用，且该证明的内容并没有相关数据佐证。经审查本院认为，卜银淑提交的上述证据属于证人证言，相关证明并无经办人签字，且出具证明的单位并未出庭，立天唐人公司亦不予认可，故本院对其证明效力不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为一审确认的违约金计算方式是否正确。涉案立天唐人公司与卜银淑签订的房屋买卖合同约定，立天唐人公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期自该房屋交付的第366日起由立天唐人公司支付违约金。涉案房屋交付时间为2016年12月16日，取得产权初始登记的时间为2019年8月26日，故立天唐人公司已构成违约，应当承担相应违约责任，违约期限应自该房屋交付的第366日起至2019年8月26日止。立天唐人公司上诉亦认可违约金应计算至产权登记之日，故本院对此予以确认。本案双方对涉案房屋买卖合同约定“如逾期办证则按已付购房款的万分之一支付违约金”的理解产生争议，即逾期办证违约金的计算标准究竟是按照已付购房款的万分之一计算，还是按照日万分之一计算。对此本院认为，从合同文义上分析，上述约定的“按已付购房款的万分之一支付违约金”中所指的违约金究竟是每日应支付的违约金、每月应支付的违约金，或是每年应支付的违约金，还是共计应支付的违约金，表述并不明确。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。……”。本案在双方对合同约定内容的理解产生争议的情况下，应当首先根据合同所使用的词句，再结合相关条款、习惯及诚信原则，确定双方当事人的真实意思表示。从上述合同约定来看，该条款虽未明确逾期办证违约金系按日计算，但约定了逾期办证违约金应自该房屋交付的第366日起算，这符合按时间计算违约金的表达逻辑。同时，从合同其他条款来看，关于逾期付款、逾期交房、逾期提交贷款或抵押资料均约定的是按日计算违约金，故按日计算逾期办证违约金也符合交易习惯和对等原则。相反，若按照立天唐人公司的主张，逾期办证违约金总计为已付购房款的万分之一，则无论逾期办证的时间多长，违约金均应按照已付购房款的万分之一计算，得出的违约金仅为150元，这明显有违常理，亦不符合公平和诚实守信原则。综上分析，卜银淑主张上述合同条款约定的逾期办证违约金标准应解释为每日按已付购房款的万分之一支付违约金，具有事实和法律依据，一审对此予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，立天唐人公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人章丘立天唐人置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄宏伟二〇二〇年十一月二十五日书记员  李在利