江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初4525号原告：孙余生，男，1988年8月6日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云鹏，江苏孚佑律师事务所实习律师。被告：郝文进，男，1987年3月8日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。原告孙余生与被告郝文进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，由审判员余琼琼适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告孙余生的委托诉讼代理人纪慧、赵云鹏到庭参加诉讼。被告郝文进经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告孙余生向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原被告就苏州市相城区房屋签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》；2、被告向原告返还购房定金20000元；3、被告配合原告办理撤销网签、资金托管协议的手续，并协助原告办理将托管资金790000元退回至原告账户的手续；4、被告向原告赔偿银行贷款利息20138.21元（以苏州工业园区住房公积金贷款还款计划表，借款编号1110031907187424为准，自2019年8月13日起计算至原被告办理撤销资金托管协议手续止，暂计至2020年8月13日）；5、被告支付违约金74000元（计算方法：房屋成交价格740000元×10%）；6、被告向原告支付资金占用利息暂计12413.3元（以首付款160000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，自2019年7月19起至托管资金退回至原告账户之日止，暂计至2020年8月13日）；7、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年7月8日，由案外人苏州市相城区元和鸿源房产经纪服务部提供居间服务，原被告就苏州市相城区房屋签订了《房屋买卖（居间）合同》及补充协议约定，房屋价格为人民币740000元，于2019年10月15日前办理资金托管手续；双方另就税费承担、违约责任、争议解决等事项进行了明确约定。合同签订当日，原告按约向被告支付购房定金人民币20000元，被告出具收条予以确认。根据该合同第五条第四款约定，被告应于2019年7月20日前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证，如有违约，违约方应承担每日房屋价格万分之五的逾期履行违约金；根据该补充协议约定，房屋网签价格为790000元，过户后，被告向原告返还多余购房款50000元及定金20000元合计70000元。随后、原被告于2019年7月18日办理资金托管手续，网签价格为790000元。同日，原告亦将首付款汇入资金托管账户。原告办理的该房屋银行贷款已于2019年8月13日下发，全部房款已付至资金托管账户。但被告至今未按约定解除该房屋所有抵押并注销他项权证，导致该房屋无法办理过户手续。鉴于被告擅自单方不履行该合同的行为已经构成根本违约。鉴于此，原告于2019年11月5日诉至法院要求被告继续履行该合同，因被告原因导致该房屋尚有抵押无法涤除，法院最终仅认定原被告签订的房屋买卖合同合法有效。但原告仍无法获得该房屋所有权亦无法使用该房屋，现原告为及时止损，有权选择解除该合同并要求被告承担相应违约责任。被告郝文进未到庭应诉答辩。经审理查明，2019年7月8日，原告孙余生作为购房人（乙方）、被告郝文进作为售房人（甲方）、相城区元和鸿源房产经纪服务部作为居间方（丙方）共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将位于苏州市相城区房屋出售给乙方，房屋建筑面积61.75平方米，权证号为苏（2016）苏州市不动产权第7013631号；房屋实际成交价为74万元，房屋产权过户时产生的个税、契税及其他相关税费由乙方承担；乙方于2019年7月8日向甲方支付定金2万元（购房定金可冲抵购房款），甲方在收取乙方购房定金的同时，将房屋的产权证、土地证（不动产证）等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证；房款由资金托管支付甲方；甲方承诺于全额房款到账腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方；在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2019年7月20日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证；以上条款约定的日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方需向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任；甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该合同由原、被告双方分别签字予以确认。合同签订当日，原告向被告支付了定金2万元，被告出具收条予以确认。后由原告作为乙方、被告作为甲方另行签订了《补充协议》一份，协议约定：甲、乙双方约定凯翔1-12008室成交价为柒拾肆万元整，网签价做柒拾玖万元整，房东实际到手柒拾肆万元整，多余的金额伍万元整，在过户后，房东领款时支付乙方，定金贰万元整一并退还。2019年7月18日，原告作为买方（乙方）、被告作为卖方（甲方）与苏州市相城区房产交易管理所（丙方）签订《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》一份，协议约定甲方将坐落于相城区相城大道789号1-12008室房屋（原产权证号20167013631，成交价格79万元，建筑面积61.75平方米）出售给乙方。乙方将购房款79万元存入以下托管账户：开户行：中国银行，开户账号54×××73。买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入规定的资金托管账户。因该房屋不具备登记条件或甲、乙双方约定终止交易的，经甲、乙双方协商一致，同时凭《苏州市区存量房交易资金托管协议》、身份证、银行卡，填写《苏州市区撤销托管协议申请表》，办理托管资金领款手续。由丙方审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，买方到托管银行办理托管资金转账手续。如涉及银行贷款，乙方（借款人）委托丙方将贷款本金划回原贷款银行，贷款银行所产生的利息由借款方与贷款银行结算后，乙方凭银行出具的贷款还清证明办理自付款领款手续。甲、乙、丙三方约定托管资金按托管银行的同期活期存款利率结算利息，计息期限自托管资金存入日期至支付完成止，不同日期存入的托管资金按不同时间段分别计算，交易成功支付给卖方，交易撤销支付给买方，丙方承诺不收取资金托管费用。2019年7月18日，原告孙余生向资金托管账户支付了首付款16万元。对于剩余房款63万元，原告孙余生向苏州工业园区住房公积金管理中心申请办理了住房公积金贷款，苏州工业园区住房公积金管理中心于2019年8月13日将贷款63万元转入了上述中国银行的资金托管账户。原告孙余生自2019年9月13日起开始按照等额本息的方式向归还公积金的贷款本息，每月归还的金额为3573.33元，贷款到期日为2039年8月13日，总期数为240期，贷款年利率为3.25%。2019年11月5日，原告孙余生认为其已经足额支付房款，但被告郝文进却未能配合其办理过户手续，故起诉至本院。本院经审查后，于2020年6月30日作出（2019）苏0507民初8195号民事判决书，查明：“苏州市相城区房屋建筑面积为61.75平方米，登记权利人为被告郝文进。该房屋他项权利信息显示，第三人农行苏州吴中支行于2016年6月13日设定一般抵押，债权数额60万元，担保范围全部，他项权证号为苏（2016）苏州市不动产证明第7010734号；第三人王友虎于2019年4月18日设定一般抵押，债权数额20万元，他项权证号为苏（2019）苏州市不动产证明第7008006号”。判决：“一、原告孙余生与被告郝文进于2019年7月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效。二、第三人中国农业银行股份有限公司苏州吴中支行于本判决生效之日起十日内协助被告郝文进注销设立在苏州市相城区房屋上的抵押权〔他项权证号为苏（2016）苏州市不动产证明第7010734号〕。三、被告郝文进于本判决生效之日起十日内支付原告孙余生以74万元为基数，自2019年7月21日起按日万分之二计算至本判决生效之日止违约金。四、驳回原告孙余生的其他诉讼请求。”该判决目前已发生法律效力。原告认为，在（2019）苏0507民初8195号案件审理中，被告郝文进均表示会积极地去涤除与第三人王友虎有关案涉房屋的抵押，但是到现在为止仍未能涤除，所以原告已经无法再信任被告郝文进，为了避免损失的扩大，故原告孙余生起诉至法院要求解除房屋买卖合同并返还还已支付的购房款。另查明，截止至本案开庭之日，原告孙余生一直在按约向公积金贷款账户每月归还贷款本息3573.33元。截止至2020年8月13日，原告孙余生累计已归还贷款本息20138.21元。依据苏州工业园区住房公积金贷款还款计划表显示，2020年9月、10月、11月、12月及2021年1月、2月，每月归还的本息3573.33元中包含的利息分别为1644.66元、1639.43元、1634.20元、1628.94元、1623.68元、1618.40元。原告郝文进陈述，至今被告孙余生仍未能向其交付案涉房屋。以上事实，由当事人提供的房屋买卖（居间）合同、补充协议、收条、苏州市相城区存量房交易资金托管协议、存量房交易资金托管存款凭证、中国银行交易流水明细清单、借款借据、苏州工业园区住房公积金贷款还款计划表、（2019）苏0507民初8195号民事判决书、不动产登记簿查询记录及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。现原告已履行了支付全部购房款的付款义务，但因案涉位于苏州市相城区今仍存在案外人王友虎作为抵押权人设置的抵押，而在（2019）苏0507民初8195号民事判决作出后，被告郝文进仍未能将案涉房屋上的抵押予以涤除，且被告郝文进亦未向原告孙余生交付案涉房屋，导致原告孙余生的合同目的无法实现，故原告主张解除与被告郝文进签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。合同解除后，被告郝文进应当予以返还原告孙余生已支付的定金2万元。同时，被告郝文进应当配合原告孙余生办理撤销网签、资金托管协议的手续，并协助原告办理将托管资金79万元退回至原告账户的手续。对于原告孙余生主张要求被告郝文进赔偿银行贷款利息20138.21元（以苏州工业园区住房公积金贷款还款计划表，借款编号1110031907187424为准，自2019年8月13日起计算至原被告办理撤销资金托管协议手续止，暂计至2020年8月13日）的诉讼请求。本院认为，案涉房屋买卖合同的解除系因被告未能解除案涉房屋上的抵押所造成，原告为购买案涉房屋办理公积金贷款所实际支出的贷款利息系原告的实际损失，故被告理应对此予以赔偿。因此，被告郝文进应向原告孙余生支付银行贷款利息损失20138.21元（截止至2020年8月13日，实际应计算至原、被告办理撤销资金托管协议手续之日止，2020年9月至2021年2月每月分别按照1644.66元、1639.43元、1634.20元、1628.94元、1623.68元、1618.40元的标准计算，之后的以苏州工业园区住房公积金贷款还款计划表为准）。对于原告孙余生要求被告郝文进支付违约金74000元以及支付资金占用利息暂计12413.3元（以首付款160000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，自2019年7月19起至托管资金退回至原告账户之日止，暂计至2020年8月13日）的诉讼请求。本院认为，因被告的违约行为导致案涉房屋买卖合同解除，且造成原告多次以诉讼的方式主张权利，造成了原告的资金占用损失、贷款机会损失等其他损失，再考虑到首付款16万元在资金托管协议撤销后，资金托管银行将向原告支付托管资金存入之日起至托管资金返还之日止按照托管银行的同期活期存款利率结算的利息，故本院酌情判定被告应向原告承担按照合同约定房屋成交价格74万元的10%即74000元的违约金。被告郝文进经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃应诉抗辩权利，应承担相应的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙余生与被告郝文进签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》予以解除。二、被告郝文进应于本判决生效之日起十日内配合原告孙余生办理撤销网签、资金托管协议的手续，并协助原告孙余生办理将托管资金人民币790000元退回至原告银行账户的手续。三、被告郝文进应于本判决生效之日起十日内向原告孙余生返还购房定金人民币20000元。四、被告郝文进应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙余生银行贷款的利息损失人民币20138.21元（截止至2020年8月13日，实际应计算至原、被告办理撤销资金托管协议手续之日止，2020年9月至2021年2月每月分别按照1644.66元、1639.43元、1634.20元、1628.94元、1623.68元、1618.40元的标准计算）。五、被告郝文进应于本判决生效之日起十日内支付原告孙余生违约金人民币74000元。本案案件受理费减半收取为人民币5600元，由被告郝文进负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331046338）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  余琼琼二〇二〇年十一月十二日书记员  姚 刚附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4.《中华人民共和国合同法》第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。5.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6.《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。7.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。