广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5526号上诉人（原审被告）：中山市利和房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层G区，统一社会信用代码914**********307XE。法定代表人：程永全，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑争元，男，公司员工。委托诉讼代理人：何展鸿，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：叶金良，男，1977年10月29日出生，汉族，住广东省中山市*************。委托诉讼代理人：欧阳正确，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐世斌，广东永隆律师事务所实习律师。上诉人中山市利和房地产开发有限公司（以下简称利和公司）因与被上诉人叶金良商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。利和公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法驳回叶金良一审提出的“双倍返还”相关诉讼请求，改判按据实多退少补形式处理案涉商铺面积差异问题。事实与理由：一、一审法院对于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第14条理解有误。该司法解释对面积差异的处理原则是：有约定从约定，无约定从法定，对于约定范围没有限制。但一审法院认为该司法解释的约定仅限于在±3%以内，属于理解错误。一审法院对该司法解释进行限缩理解，违反了法律解释的基本原则。二、利和公司与叶金良对于面积差异处理方式的约定是“据实多退少补”，符合等价原则，对双方都是公平的，没有排除买受人的权利，加重买受人的付款责任，并免除出卖人的赔偿责任，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定，不应认定为无效。三、虽然实测产权面积减少了，但是叶金良实际使用的占地面积并没有减少，只是部分面积为楼梯底，层高不够，使用不便利，属于标的物瑕疵，理应折价计算其价值，但利和公司并没有主张该部分面积的对价。一审法院判决没有考虑这个因素。四、利和公司对于面积差异的产生并非故意为之，仅为计算规则不同导致。《商品房买卖合同司法解释》第14条中的“双倍返还”原则属于惩罚性条款，仅针对恶意违约行为，不应适用于本案。叶金良答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案所涉及的商铺因二楼楼梯需要经过叶金良的商铺，所以案涉商铺楼梯面积是空置的，叶金良利用此空间放置一些物品，并非实际拥有该部分面积的产权。利和公司的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。叶金良于2019年6月25日向一审法院起诉请求：1.利和公司立即返还叶金良购房款57046元及利息（自2017年4月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部款项返还之日止）；2.利和公司立即双倍返还购房款392458元；3.利和公司赔偿叶金良物业管理费537元。一审法院认定事实：1.利和公司是位于中山市石岐区***XX豪庭二区项目的开发商。2016年12月30日，叶金良与利和公司签订认购书，约定：叶金良以认购总价1901536元向利和公司认购利和XXXXX商铺X单位，建筑面积为84.06平方米，其中套内面积为81.91平方米，该物业面积最终以产权登记部门实测面积为准。该认购书第三条第1款以加黑加粗的方式载明：“认购方确认：出售方已在富元利和豪庭销售中心公示了企业法人营业执照……开发文件和认购须知，并公示了《中山市商品房买卖合同》及六个附件、《利和豪庭业主临时管理规约》、《中山利和豪庭》的详细内容。认购方在签订本认购书前已阅读并理解、同意出售方在富元利和豪庭销售中心公示的《中山市商品房买卖合同》（含补充条款及其他附件）、《利和豪庭业主临时管理规约》、《中山利和豪庭》的样板条款，并同意完全按该认购书样板条款签署，不再变更、增加或减少任何条款。”2.2016年12月31日，买受人叶金良与出卖人利和公司签订商品房买卖合同及其附件。第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于中山市石岐区***XX****卡，建筑面积为84.06平方米，套内建筑面积为81.91平方米。第四条“计价方式与价款”约定：该商品房按套内建筑面积计价，单价为23214.94元，总金额为1901536元。第五条“面积确认及面积差异处理”约定：商品房交付使用后，合同约定的计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准。实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理。①差异值为±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿。②差异值为±0.6%以上至±3%（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。③差异值超过±3%的，买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同。买受人选择继续履行合同的，房屋实测套内面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在±3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照第四条约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实测套内面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差异值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积。第二十条约定：合同附件与合同具有同等法律效力。合同附件六为合同补充协议。第二条“关于面积差异处理（变更商品房买卖合同第五条）”约定：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准，实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：①双方同意面积差异值为±0.6%（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿。②该商品房套内建筑面积差异值超过±0.6%以上（不含0.6%）的，买受人不退房，合同继续履行，且差异值若超过±0.6%以上（不含0.6%）的该部分套内建筑面积，双方同意按商品房买卖合同第四条约定的套内建筑面积单价采取据实多退少补形式处理【差异值在±0.6%以内（含0.6%）的该部分套内建筑面积，买卖双方不作任何补偿】。买受人同意届时在出卖人通知的期限内签订有关确认文件，若须补回房价款时，买受人应按通知期限补足，逾期按应付未付每天千分之一支付违约金，另由此造成的逾期办证违约责任由买受人承担，出卖人不承担违约责任；若出卖人需要向买受人返还多付房款的，应当在产权登记面积确认后十日内通知买受人办理返还手续，并在买受人办理返还手续后五十日内返还。面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积。第十一条“关于效力（对商品房买卖合同第二十条的补充）约定：本补充协议经双方签署生效。本补充协议为商品房买卖合同不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是商品房买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。商品房买卖合同未约定的，按本补充协议执行，商品房买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。补充协议中前述条款字体比商品房买卖合同字体小，除各标题外，补充条款内容本身并无明显加粗加黑。3.叶金良已依约支付涉案商铺购房款合共1901536元。4.利和公司提交了由案外人中山市岩土工程勘察有限公司（以下简称中山岩土公司）就涉案商铺测量后出具的测量图纸，该图纸注明测量时间为2018年5月25日，涉案商铺产权面积72.93平方米，其中套内建筑面积71.5平方米、共有分摊面积1.43平方米。一审庭审中,叶金良与利和公司确认，涉案商铺实测套内建筑面积为71.5平方米。5.利和公司称，其拿到前述测量图纸的时间约是2018年7月25日，其在知晓涉案商铺实测面积确认后10日内多次电话、短信通知叶金良协商退款事宜未果，但有关电话、短信通知情况并无证据证明；其仅能证明已于2019年7月26日以向叶金良发送返还面积差价通知函（以下简称通知函）的方式告知处理退款事宜；涉案商铺旁有一个垂直投影面积约10平方米的楼梯间，该楼梯间实际仅供叶金良使用，用作通道及放置冰箱、消毒柜等物品，故叶金良实际可使用的涉案商铺面积为82.93平方米。利和公司就此提交了通知函、涉案商品房房产平面图以及涉案商铺现场的有关照片、中山岩土公司出具的情况说明以及建设部于2002年3月27日发布的建住房[2002]74号关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知。通知函反映，经测量涉案商铺实测套内建筑面积为71.5平方米，比合同约定计价面积少10.41平方米，根据商品房买卖合同附件六第二条约定，利和公司应向叶金良返还商铺购房款230292元；请叶金良于2019年7月31日前向利和公司提供收款账户信息，并携带购房发票等资料到营销中心签署关于面积差异的补充协议及办理退款手续。房产平面图及有关现场照片反映，涉案商铺实际位于二楼，临近该商铺有楼梯间，楼梯间系从地面直通二楼且仅供二楼使用，现放置有部分物品。关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知第三条第七项规定：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。情况说明反映，基于前述建设部的通知确立的测量规则，涉案商铺最终测量图纸显示的产权面积72.93平方米（包含套内建筑面积71.5平方米、共有分摊面积1.43平方米），并没有将楼梯下方空间计算入内，但实际上楼梯下方空间的投影面积共计15.77平方米，涉案商铺可正常使用该部分的面积。叶金良确认前述通知函的真实性，亦确认利和公司所述楼梯间实际由其使用放置物品，但不确认利和公司已在涉案商铺实测面积确认后10日内通知其办理退款手续，且认为实际使用面积与产权面积不是同一概念。6.一审诉讼中，叶金良主张前述合同补充协议第二条明显排除了利和公司自己的责任，且合同补充协议的字体明显小于商品房买卖合同的字体，作为普通购房者难以注意到该补充条款的差异，利和公司也并未提醒其注意，故合同补充协议第二条属于无效的格式条款，涉案房屋面积差异的处理应依照商品房买卖合同第五条处理。利和公司认为，认购书上已注明，认购人在签约前需要审核现场公示的商品房买卖合同、预售许可证等文件，如不清楚可以现场向销售人员发问，叶金良应对自己的签名负责，尽到合理的注意义务。7.叶金良另提交了物业费发票及名下银行交易明细，反映其已按照每月336.24元/月的标准，缴纳了涉案商铺2018年6月至2019年8月的物业管理费，该物业管理费系由案外人中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司收取。据此，叶金良主张其系按照建筑面积84.06平方米、4元/平方米/月的计费标准缴纳物业管理费，利和公司应退回多收取的物业管理费537元。8.2015年10月24日至2019年8月19日期间，中国人民银行公布的期限在一年以内的同期同类贷款基准利率为年利率4.35%。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。叶金良与利和公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当恪守履行各自义务。叶金良已依约履行支付购房款的合同义务，利和公司则依约交付符合双方约定的商品房。已查明的事实反映，合同约定套内建筑面积为81.91平方米，但实测套内建筑面积为71.5平方米，面积差异为10.41平方米，面积差异比达到-12.71%，利和公司应此承担相应的违约责任。预售商品房的建筑面积是根据设计图计算所得,而实际施工并不必然与设计图毫厘不差,故预售的商品房有可能与实际交付的商品房之间存在一定面积差异。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”前述司法解释第二款中，是指在买卖双方未有明确约定的情况下，“±3%”属于上述司法解释及部门规章《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例，在该正常误差范围内，则推定出卖人不具有过错并拟制双方达成“多退少补”的合意，而超出正常误差范围的部分，基于出卖人较买受人而言对建设工程的规划、施工更具有控制力，则出卖人对此负有过错，应由出卖人承担不合理面积变化的不利后果。前述司法解释第一款，对于面积差异的处理，“合同有约定的,按照约定处理”，实际上应是指买卖双方可自行约定正常误差范围，即双方在订立合同之时明确预见到合同约定的暂测面积与房屋土地管理部门未来的实测面积存在差异的范围，以该约定的正常误差范围以内以外作为承担不同责任的标准。本案中，合同补充协议第二条第2项系利和公司为重复使用而预先拟定的格式条款。如根据该补充条款的约定，则涉案商铺无论面积差异比达到何种程度均不存在超出正常误差范围的情况，一方面排除了买受人在交易房屋超过合理误差范围后退房的权利、加重了买受人的付款责任，另一方面也免除了出卖人在合理误差范围外就面积差异所应承担的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定，补充协议第二条第2项属于出具格式条款的一方免除自身责任并加重对方义务的情形，现利和公司并无证据证明其已采取合理方式提请叶金良注意该格式条款的风险,且涉案商铺面积误差比达到-12.71%，一审法院认定该合同补充协议第二条第2项无效，涉案商铺面积差异应按照商品房买卖合同第五条第3项处理。因此，利和公司应返还面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款为57046.07元（81.91平方米×3%×23214.94元/平方米），应返还面积差异值超过3%部分的房价款为369242.91元[（10.41平方米-81.91平方米×3%)×23214.94元/平方米×2]。现叶金良就面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款仅主张57046元，系其对自身民事权利的处分，一审法院予以支持，并认定利和公司应返还的购房款为426288.91元（57046元+369242.91元）。对于面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款57046元的利息问题。由于利和公司并无证据反映其在2018年7月25日获悉涉案商铺实测面积后已在合理期限内通知叶金良，而仅能证明在本案诉讼过程中即2019年7月26日才发送通知函让叶金良提供收款账户，考虑到商品房买卖合同第五条并未明确约定利息的计算时间，一审法院认定酌情认定该部分房价款的利息应自2018年8月26日起计算。同时，叶金良收到该通知后并未及时提供收款账户，该行为实际上导致该部分资金的利息损失扩大，故一审法院认定该部分房价款利息应计算至通知函指定的提供收款账户期限届满之日即2019年7月31日。自2018年8月26日起至2019年7月31日止，共计341天，按照该期间内中国人民银行公布的期限在一年以内的同期同类贷款基准利率即年利率4.35%计算，利和公司应支付利息2311.54元（57046元×4.35%÷365天×340天）。对于物业管理费的返还，因物业费并非利和公司收取，且与本案属于不同的法律关系，一审法院对叶金良该部分诉求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、利和公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向叶金良返还购房款426288.91元及利息2311.54元；二、驳回叶金良的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8142元（叶金良已预交），由叶金良负担490元，利和公司负担7652元（利和公司负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付叶金良）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。叶金良与利和公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方对合同约定套内建筑面积为81.91平方米，实测套内建筑面积为71.5平方米，面积差异为10.41平方米，面积差异比达-12.71%的事实均无提起上诉或提出异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：案涉合同补充协议第二条第2项约定变更了主合同第五条第3项中关于面积差异值超过±3%部分的房价款返还的计算标准，该变更条款是否有效。对此，本院具体分析如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差……双倍返还买受人。本案中，双方在商品房买卖合同及补充协议中均有对面积差异处理进行了约定，故应当依照合同约定进行处理。叶金良主张应当依照商品房买卖合同主合同第五条的约定处理本案，利和公司则主张应当依据合同补充协议第二条约定处理本案。经查，主合同第五条第3项约定，差异值超过±3%的，买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同。买受人同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差异值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同补充协议第二条第2项约定，该商品房套内建筑面积差异值若超过±0.6%以上（不含0.6%）的，买受人不退房，合同继续履行，且差异值超过±0.6%以上（不含0.6%）的该部分套内建筑面积，双方同意按商品房买卖合同第四条约定的套内建筑面积单价采取据实多退少补形式处理。即对于房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积，面积差异值超过3%的部分，买受人享有何种权利及出卖人应按何种标准向买受人返还房价款，补充协议的约定与主合同不符。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。及第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同补充协议第二条是利和公司提供的为重复使用而预先拟定的格式条款，该条款变更了主合同中关于面积差异值超过3%部分的约定。依据补充协议第二条第2项的约定，在面积差异值超过±3%时，买受人无权选择解除合同，且只能要求出卖人按照商品房买卖合同约定的套内建筑面积单价采取据实多退少补房价款，而无权要求出卖人就面积差异值超过3%（房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积）的部分双倍返还房价款。显然该补充协议第二条第2项排除了买受人的主要权利，及免除了出卖人双倍返还部分购房款的责任，且该补充协议的字体明显小于主合同的字体，利和公司于本案中也未提交充分有效的证据证明其已经采取合理的方式提请叶金良注意该格式条款的变更风险，故一审法院认定合同补充协议第二条第2项为无效的格式条款，案涉商铺面积差异应按照商品房买卖合同主合同第五条第3项处理，并据此判令利和公司应当依照商品房买卖合同第五条约定，向叶金良返还面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款57046元及面积差异值超过3%部分的房价款369242.91元，处理并无不妥，本院予以维持。利和公司上诉主张依据合同补充协议第二条第2项处理案涉商铺面积差异超过3%部分的房价款返还的计算标准，于法无据，本院不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，利和公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7729元，由上诉人中山市利和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年十一月十一日法官助理  孙翠红书 记 员  郭燕婷