济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4434号原告（反诉被告）：山东智信物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：杜吉华，总经理。委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹永华，男，1966年3月17日出生，汉族，现住济南市。委托诉讼代理人：岳建妍（系曹永华之妻），1966年11月23日出生，汉族，住址同曹永华。原告（反诉被告）山东智信物业管理有限公司(以下简称智信物业公司)与被告（反诉原告）曹永华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）智信物业公司委托诉讼代理人吕合强、被告（反诉原告）曹永华的委托诉讼代理人岳建妍到庭参加了诉讼。依法转为简易程序后，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）智信物业公司委托诉讼代理人曲俊国、被告（反诉原告）曹永华的委托诉讼代理人岳建妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）智信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业费4281.84元，支付自拖欠之日起的滞纳金4675.77元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是大尧风华盛景花园小区的物业服务公司，被告的房屋是该小区1号楼501室，房屋建筑面积118.94平方米。被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业费用。自2018年1月16日至2019年7月15日，累计欠费4281.84元，滞纳金4675.77元。其不交纳物业费的行为损害了小区其它业主的利益，更损害了物业公司的合法权益。为此起诉，请贵院查清事实，依法判如所请。被告（反诉原告）曹永华辩称，一、原被告之间不存在有效的物业服务协议，原告主张的物业费没有法律依据。被告及其他业主于2017年1月开始入住涉案大尧风华盛景小区，该小区至今未召开过业主大会，未成立业主委员会。依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。被告入住小区交房时，并不知道物业服务企业是谁，只是在交房手续中被迫签署了许多空白合同，否则工作人员不同意业主收房，后来才知道物业服务企业是本案原告。原告也从未向被告出示、告知过，也从未在小区公示过其与建设单位是否签订《前期物业服务合同》及合同内容，甚至截至目前对于原告是以何种方式成功被选聘为物业服务企业，至今未向业主说明。风华盛景小区作为一个物业整体，根据法律规定，应当由物业服务企业与建设单位签订《前期物业服务合同》，或者与业委会签订《物业服务合同》。法律法规仅对物业合同作出了上述两种规定，不存在物业服务企业与单个业主签订《前期物业服务合同》的说法。二、大尧风华盛景小区目前在主管机关备案的物业服务企业为浩辉物业，并非原告。涉案小区虽然分为东西两区，但属于同一个物业区域，根据法律规定只能备案一家物业服务企业。根据济南市物业管理行业协会公示的信息，山东浩辉物业管理有跟公司于2020年3月6日中标风华盛景小区的物业服务。济南市行政审批服务局查询的结果同样为备案物业服务企业为“山东浩辉物业管理有限公司”。原告属于“赖着不走”强制向被告提供物业服务，本身就具有违法性，不存在保护原告合法权益的问题。所以即使被告应当缴纳物业费，也应当确定收取对象是原告还是其他物业公司，应当确定截至什么时间的物业费交付给原告。在原告明知上述变更备案的事实又隐瞒事实提起诉讼的行为，可能涉及虚假诉讼，其诉讼请求不应得到法院支持。三、被告拒绝向原告交付高标准的物业费，系出于合理、正当理由，不存在违法或违约性，更不用向原告承担任何违约责任。1、原告主张的物业费及滞纳金缺乏法律基础或合同基础，上述答辩已经做出说明。2、原告主张的物业费收取标准，缺乏物价部门的认定依据，应当按照其提供物业服务的实际水平，确定收费价格。提供符合标准的物业服务，既是法律的强制性规定，也是所有《物业服务合同》的约定内容，原告向被告等业主提供物业服务，不应当霸占该小区物业，反客为主，强制向被告等人提供质次价高的物业服务，索取高标准物业费。原告并未提供符合相应收费标准的物业服务，根据权利义务一致性的原则，被告有权拒绝向原告支付高标准的物业费。3、在物业费收取及起诉程序上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”，而该司法解释第六条规定的物业服务企业要求业主支付物业费应当同时满足两个条件:第一，已经书面催缴;第二，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。原告所起诉的支付物业费的要求，以上两个条件均没有成就，不符合法律规定的起诉前置条件，应当依法予以驳回。四、即使被告应当缴纳物业费，也不存在滞纳金。1、原告主张的滞纳金，属于1999年7月30日施行的《济南市物业管理办法》(济南市人民政府令第149号)的规定内容，而该规定已经于2015年2月1日被变更后的新规定废止，新规定中并没有关于滞纳金的规定，原告的主张不符合法律规定，不应当得到支持。而且，按日缴纳千分之三的滞纳金，没有关于上限的约定，明显违反合同法，违反公平原则。2、被告拒绝缴纳物业费，是出于正当理由，并非恶意拖欠，起因就是原告提供的物业服务质量差，达不到其要求的收费标准，所以被告不应当支付滞纳金。综上，原告的诉讼请求无法律或合同依据，被告不向原告支付物业费系出于合法正当的理由，原告的起诉不符合法律规定，请求依法驳回原告诉讼请求。反诉原告曹永华向本院提出反诉请求：l、依法解除反诉原告与反诉被告签订的《前期物业服务合同》;2、将《前期物业服务合同》解除前，反诉被告向反诉原告提供事实物业服务的收费标准调整为每平方米每月1.7元;3、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告为大尧风华盛景小区的业主,2017年1月原告从开发商处收房时，反诉被告以反诉原告不同意接受其物业服务就阻止交房为由，强制反诉原告在多份文件上签字。截至反诉被告提起本案诉讼前，反诉原告并不知晓《前期物业服务合同》的存在，该合同不仅违反法律法规的强制性规定，而且系反诉被告提供的格式合同，其中包含不合理提高收费标准的表述。《前期物业服务合同》没有合同的终止期限，也没有设定解除条件，缺乏合同法规定的必备合同条款。所以即使原被告之间产生了巨大的经济纠纷，反诉被告仍然出现“赖着不走”强制反诉原告接受物业服务的现象。这显然剥夺了反诉原告签订合同的自主权，损害了业主的合法权益。而且，反诉被告提供的物业服务严重达不到星级标准，原被告双方均以实际行为表示消极履行合同，《前期物业服务合同》的合同目的不能实现。反诉原告为维护自身合法权益，维护民事法律行为的公平性和自主性，请求法院依法解除该明显不公平且不能实现合同目的的《前期物业服务合同》。智信物业公司针对曹永华的反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告所谓的物业服务的事实是由我公司提供的依据物业服务合同提供的服务，至于反诉原告所谓的备案是不真实的。我公司是依据2014年10月31日济物招2014053号中标通知书及反诉被告与山东大尧置业签订的前期物业服务合同来该小区服务的，小区交房后反诉被告一直在该小区提供物业服务，而且得到广大业主的好评，大尧置业有限公司在该区域有两块土地，一块为标号085，也就是反诉被告服务的该小区，另一块标号为086，于2020年交房，该086地块不是反诉被告进行服务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，智信物业公司根据《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，通过招标、投标方式等严格程序，被确定为山东大尧置业有限公司（以下简称大尧公司）开发风华盛景花园（G085）前期物业管理服务中标单位，并由大尧公司、山东安康建设项目管理有限公司联合向智信物业公司核发了济物招[2014]053号《中标通知书》，该中标通知书载明：项目名称：风华盛景花园（G085）前期物业服务；项目规模：总建筑面积78970平方米；中标单价为：高层住宅为2元/平方米/每月；商业用房为5元/平方米/每月。2014年11月5日，大尧公司与智信物业公司签订《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》，约定：大尧公司就选聘智信物业公司对风华盛景花园（G085）（物业管理区域名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。本合同期限自2014年11月5日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同中双方还对其它事项进行了约定。合同生效后，智信物业公司对风华盛景花园（G085）范围内的物业提供了服务。2014年11月18日，智信物业公司取得了由济南市住房保障和房产管理局核发的济前物备第2014088号《济南市前期物业管理备案证明》，载明：山东大尧置业有限公司将坐落于槐荫区兴福寺路，建筑面积78970平方米的风华盛景花园（G085）委托山东智信物业管理有限公司进行前期物业服务，经查符合相关规定，现予以备案。特此证明。2017年1月15日，大尧公司委托智信物业公司相关人员向购房人曹永华交付了其购买的位于大尧风华盛景花园1号楼1单元501室，并由曹永华验收房屋后在“房屋验收交接单”上签名。2017年1月15日，智信物业公司（甲方）与曹永华（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同第四条约定：物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用）乙方按下列标准向甲方交纳：（一）产权人自房屋交付之日起按半年度交纳其物业服务费，以后每半年度交纳一次，并于每半年度的首月15日前交清下期物业服务费；（二）产权人自房屋交付之日起，住宅接建筑面积每月每平方米2.00元交纳。其中第一年按建筑面积，按照物业公司优惠价1.70元每月每平方米收取，自第二年度起恢复原价，按照建筑面积每月每平方米2.00元交纳。（四）因乙方原因空置房屋半年以上的（须提前到物业服务中心备案），经物业服务中心确认后，按相应年度物业服务费收费标准的70%收取，一旦业主进住，自进住之日起按相应年度的物业服务费收费标准收取；（五）乙方出租物业时物业服务费由乙方交纳。第六条，违约责任约定：（四）乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳滞纳金，直至向人民法院起诉。合同还对其他事项进行了约定。智信物业公司在甲方签章处盖章，曹永华在乙方处签名、捺印。2017年1月15日，智信物业公司向曹永华送达了《大尧风华盛景智信物业临时管理规约》、《入住声明及承诺书》，并由曹永华在大尧公司出具的《入住声明及承诺书》上签名、捺印，该承诺书载明：本人为大尧风华盛景花园物业的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读并收到山东大尧置业有限公司的“大尧风华盛景花园临时管理规约，并完全理解其中各项内容；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规定；三、本人同意承担违反规定的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规定的行为承担连带责任；四、本人承诺，若承租人拖欠物业费，本人承担连带责任；五、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本规约承诺书并送交物业服务企业，物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效；六、本人已对该物业进行了验收，现正式声明入户，已收到《前期物业服务合同》、《房屋装饰装修服务协议》、《业主手册》及《临时管理规约》，并愿意遵守小区的有关物业管理规定，与管理处一起共同营造安宁、舒适、和谐优美的居家环境。”合同生效后，智信物业公司对曹永华提供了物业服务。曹永华按合同约定交纳物业费至2018年1月15日。曹永华自2018年1月16日开始拖欠物业费，截止2019年7月15日，累计拖欠物业费4281.84元，计算方法为：2元/月/平方米×118.94平方米×18个月=4281.84元。曹永华拒绝交纳物业费的理由是，答辩状、反诉状陈述的相关问题（详见答辩状、反诉状内容）。曹永华还提交了在济南市物业管理协会网站上下载的《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》，以及在济南市行政审批服务局查询的《济南市前期物业管理资料备案证明存根》济前物备第2020019号，证明风华盛景花园（G086）备案物业服务企业为山东浩辉物业管理有限公司。并提供大尧风华盛景小区内拍摄照片及微信截图一宗，证明智信物业公司物业服务不到位。另查明，智信物业公司提交物业服务日志、车辆人员出入登记表等，证明尽到了物业服务义务。并提交“催费通知单”拍照影印件1份，证明于2019年9月7日通过向曹永华房门张贴“催费通知单”的方式向曹永华催交物业服务费，但曹永华至今仍未交纳拖欠的物业服务费4281.84元。智信物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：济物招2014053号中标通知书、2014年11月18日济南市住房保障和住房管理局出具的济前物备第2014088号备案证明、山东大尧置业有限公司与原告签订的风华盛景花园（G085）前期物业服务合同，2017年1月15日原告与被告曹永华签订的前期物业服务合同、临时管理规约、入住声明及承诺书、房屋验收交接单，工作日志、来访车辆服务登记表、催费通知单。曹永华围绕着答辩意见及反诉请求提交如下证据：风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告网页打印件一份、济前物备第2020019号济南市前期物业管理资料备案证明存根一份，认为智信物业公司服务不到位的安全方面、卫生方面、消防方面、物业服务方面等照片打印件及微信截图各一宗。本院组织当事人对原、被告提交的上述证据进行了证据质证。经本院审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。本院认为，中华人民共和国国务院公布的《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”结合本案，2014年11月5日，大尧公司通过招投标方式选聘了智信物业公司为风华盛景花园（G085）物业服务企业，并向智信物业公司发放了《中标通知书》；并且智信物业公司取得了由济南市住房保障和房产管理局核发的济前物备第2014088号《济南市前期物业管理备案证明》，因此，智信物业公司在风华盛景花园（G085）小区进行物业服务，符合上述法律规定，物业服务合同合法有效。被告提交的在济南市物业管理协会网站上下载的《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》，以及在济南市行政审批服务局查询的《济南市前期物业管理资料备案证明存根》济前物备第2020019号，应是《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》及备案材料，与本案不是同一个地块小区，对本案不具有证明效力。大尧公司与智信物业公司签订《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》、智信物业公司与曹永华签订《前期物业服务合同》、以及曹永华阅读《大尧风华盛景智信物业临时管理规约》后签名的《入住声明及承诺书》，应是双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。曹永华作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用；物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在一般瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，曹永华未交纳自2018年1月16日起至2019年7月15日止的物业费4281.84元，此期间其仍然接受着物业服务，事实清楚；而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。庭审中曹永华提供照片一宗及微信聊天记录，以证明原告在物业服务过程中未达到其合同约定的标准，且对于原告主张物业费收取标准、缺乏物业部门的认定依据为由，拒交物业服务费，本院认为，被告提交的照片能够证明智信物业公司确实存在服务不周到、不及时的瑕疵问题，但该瑕疵属于一般的服务瑕疵，并不影响物业服务企业收取物业费；被告的其他辩称理由不成立，本院不予支持。而对于物业费收取标准问题，原告向本院提交的济物招[2014]053号中标通知书中已明确载明其中标单价高层住宅：2元/平方米/每月，中标单位为山东智信物业管理有限公司，且已经在济南市住房保障和房产管理局备案，符合法律规定，故被告的抗辩于法无据，本院不予采纳。因此，曹永华应依法向智信物业公司支付物业费。智信物业公司要求曹永华交纳物业服务费4281.84元，合法有据，本院予以支持。关于智信物业公司要求曹永华支付违约金4675.77元的诉讼请求，本院认为，虽然智信物业公司提交了物业服务的相关证据，但提交的证据不能证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务，本院从审查的曹永华提交的物业服务瑕疵证据内容看，可以证明智信物业公司的物业服务确实存在服务不周到、不及时的瑕疵问题，对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处；故原告智信物业公司要求曹永华支付违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。关于反诉原告曹永华请求依法解除曹永华与智信物业公司签订的《前期物业服务合同》的问题，因本院上述已经确认智信物业公司与曹永华签订《前期物业服务合同》，是双方真实意思的表示，合法有效，受法律保护；且曹永华不能举证证明智信物业公司存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的情形。因此，曹永华反诉请求解除双方签订的该《前期物业服务合同》，证据不足，于法无据，本院不予支持。关于反诉原告曹永华请求将《前期物业服务合同》解除前，反诉被告向反诉原告提供事实物业服务的收费标准调整为每平方米每月1.7元的反诉请求，本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，真实有效，受法律保护；同时每平方米每月2元在中标通知书中亦己载明，而张毅反诉主张物业费均按每平米每月1.7米计算，违反了双方约定和法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条、第十一条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹永华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山东智信物业管理有限公司物业服务费4281.84元；二、驳回原告（反诉被告）山东智信物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）曹永华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）山东智信物业管理有限公司负担10元；由被告（反诉原告）曹永华负担15元；反诉费25元，由被告（反诉原告）曹永华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇二〇年十一月十三日书记员 张涵琦