云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初2707号原告：瞿跃梅，女，汉族，1966年6月23日出生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告：施德祥，男，汉族，1966年4月16日出生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。被告：昆明万年宸房地产开发有限公司。住所：昆明市嵩明县嵩阳镇玉明路。法定代表人：沈正宽。系执行董事。委托诉讼代理人：魏治勇，系泰和泰（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告瞿跃梅、施德祥与被告昆明万年宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告瞿跃梅、施德祥，被告昆明万年宸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人魏治勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿跃梅、施德祥诉称：2014年10月20日，原告与被告经协商一致，在被告方空港万年城项目售楼部签订了商品房购销合同，合同编号为万年宸销字0140047号，约定原告购买被告方商品房一套，房屋座落于嵩明县空港万年城第1组团第4幢第1单元第7层702号房，建筑面积118.59平方米，房屋总价为569145元，交房时间为2015年12月28日，合同中约定了逾期交房的违约责任，自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告应按每天50元向原告支付违约金，逾期30天后，被告应按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金。签订合同当日，原告支付首付款269145元，其余款项办理银行按揭贷款。2014年12月30日，银行按揭贷款办理完毕,当日银行将款项打入了被告公司账户，至此，原告的合同义务已履行完毕，但到了合同约定的交房日期，被告却未交房，2016年7月，被告在项目未竣工验收合格的情况下，通知原告接房，嵩明县住房和城乡建设局于2016年7月12日下发了《关于万年城项目停止交房的通知》，责令被告立即停止交房。时至今日，该项目一直未竣工验收，原告在等待竣工验收无果之下，于2018年7月1日向昆明佳淼物业服务有限公司接钥匙装修，接房后，原告多次尝试与被告联系要求承担逾期交房违约金未果，特起诉，请求判决：1、被告向原告支付违约金152266.51元；2、诉讼费由被告承担。被告昆明万年宸房地产开发有限公司辩称：1、答辩人于2016年7月1日至6日在嵩明县广播电视台进行了公告，告知业主万年城一期的项目进行交房，在交房的时限内，原告没有按照公告的时限来办理接房手续，相应的责任应由原告承担，而不应当要求被告承担2016年7月6日以后的逾期交房的违约责任。2、本案中，原告在起诉时知晓2016年7月1日至6日空港万年城一期房屋进行交房的事项，但原告一直拒绝接房，从2016年7月6日到原告起诉的日期，已远远超过民事诉讼法规定的三年的诉讼时效，原告长期没有向被告主张承担逾期交房的违约责任，现在主张，已经超过了诉讼时效，应当驳回原告的起诉。3、关于逾期交房的责任问题，根据2020年8月24日嵩明县人民法院作出的（2020）云0127民初1555号民事判决书的事实认定部份及判决内容，答辩人认为，2016年7月6日以后被告不承担逾期交房的责任，计算逾期交房的时间应从合同约定的2015年10月28日起至2016年7月6日止，原告要求一直计算到2018年其实际办理接房的日期止，与之前法院作出相似的判例不符，因此，关于逾期交房计算的期间应采用嵩明县人民法院之前作出来的相似的同一判决。4、原告主张的逾期交房违约金的计算方式过高，在双方约定违约金过高的情形下，可以酌情处理，房屋总价560000余元，原告主张逾期交房违约金152266.51元，明显偏高，请求法院根据类似案例对违约金予以调整。二原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交下列证据：1、商品房购销合同、个人购房（抵押）担保借款合同复印件各一份，欲证实原告向被告购买商品房，原告已履行了合同义务的事实。2、嵩明县住房和城乡建设局“关于万年城项目停止交房的通知”复印件一份，欲证实被告在未竣工验收合格下违规交房的事实。3、收据、身份证复印件各一份，欲证实原告诉讼主体资格适格。4、照片四张，证实被告房屋存在质量问题，达不到交房条件。经质证，被告对原告提交的第一组证据商品房购销合同及担保借款合同的真实性、合法性无异议，就交房条件在购销合同及补充协议里双方有约定，建设方组织勘察、设计、施工、工程监理共同参与工程竣工验收即为合同约定的建设单位的组织验收，建设单位组织验收以后，就可以达到交房的条件。对第二组证据关于万年城项目停止交房的通知真实性无异议，但停止交房通知实际上是一个行政行为，对其关联性和证明目的不认可，该通知没有送达给被告，被告认为该行政行为无效，不能以行政行为干涉原被告之间民事的商品房购销合同的履行。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。当时，房价较低，原告购买后已经居住，被告已完成了交房义务。对第四组证据照片的真实性、合法性、关联性均不认可。被告针对其反驳主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：1、初验会议纪要复印件一份，欲证实原被告之间签订的购销合同第十条约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，应当以媒体公告形式通知原告办理交接手续。补充协议第一条约定：“建筑工程竣工验收”系指由被告组织勘察、设计、施工、工程监理单位共同参与工程竣工验收，即为合同约定的建设单位组织验收。“万年城”一期工程于2016年6月29日组织勘察、设计、施工、工程监理单位共同参与验收，验收合格，符合双方合同及补充协议约定的交房条件。2、“万年城”交房公告、播出证明、付款发票复印件各一份，欲证实被告根据商品房购销合同约定，交房前在嵩明县广播电视台进行了公告，明确在2016年7月1日至6日交房，原告未在公告交房期内办理接房手续，系原告自身原因造成，被告不应当承担2016年7月6日以后的逾期交房违约责任。原告于2020年9月15日起诉，已经超过诉讼时效，应当驳回原告的起诉。3、（2020）云0127民初1555号民事判决书复印件一份，欲证实与本案同属一个项目的案件，该判决认为“本案涉案房屋经初验并已验收合格，该验收符合法律及合同约定，本院予以确认。”并明确被告逾期交房的时间为189天，而非计算至原告实际接房之日。经质证，二原告对被告提交的第一组证据会议纪要有意见，当时交房时，被告没有提供商品房的验收合格证，也没有粘贴验收的公告。对第二组证据“万年城”交房公告、播出证明、付款发票没有意见。对第三组证据民事判决书有意见，安置房不等于商品房，安置房属于政府主体，商品房属于合同性质。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议且与原件核对无异的证据予以采信，对有异议的证据综合分析后予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年10月20日，原告瞿跃梅、施德祥与被告昆明万年宸房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，合同约定：二原告向被告昆明万年宸房地产开发有限公司购买位于嵩明县；该商品房套内建筑面积为118.59平方米，单价为每平米4799.27元，房屋总价为569145元；以按揭贷款方式支付，二原告于2014年10月20日支付首期购房款269145元，其余办理银行按揭支付；被告昆明万年宸房地产开发有限公司应于2015年12月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给二原告；被告昆明万年宸房地产开发有限公司如未按上述约定时间交房，自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告昆明万年宸房地产开发有限公司按每天50元向二原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告昆明万年宸房地产开发有限公司按二原告已付款的0.03%乘以逾期天数向二原告支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告昆明万年宸房地产开发有限公司应当以媒体公告形式通知二原告办理交接手续。由于被告昆明万年宸房地产开发有限公司原因，未能按期交接的，责任由被告昆明万年宸房地产开发有限公司承担。由于二原告原因，未能按期交接的，责任由二原告承担，原被告双方同意按以下方式处理：视为被告昆明万年宸房地产开发有限公司已经按期交付房屋，该房屋的风险责任、物业服务费和相关费用自公告交房期限届满之日起由二原告承担。合同签订当日，原被告双方签订了《合同补充协议》，协议第一条中约定：“建筑工程竣工验收”系指由被告昆明万年宸房地产开发有限公司组织勘察、设计、施工、工程监理单位共同参与的工程竣工验收，即为本合同第七条约定的“建设单位组织验收”；第三条中约定：二原告应在被告昆明万年宸房地产开发有限公司通知的交房期限内，按通知要求与被告昆明万年宸房地产开发有限公司办理交房手续。二原告未在交房期限到现场办理交付手续的，视为由于二原告原因未能按期交接，应按合同中相关约定处理；第六条约定：合同及本协议中被告昆明万年宸房地产开发有限公司向二原告发出的媒体公告，第一次公告发布的时间即为通知送达的时间。合同签订后，二原告按约定向被告昆明万年宸房地产开发有限公司支付了首付款269145元，同时，二原告向富滇银行股份有限公司昆明北市区支行申请办理了按揭贷款300000元，该笔贷款已按约定发放给了被告昆明万年宸房地产开发有限公司，由于被告昆明万年宸房地产开发有限公司的原因，导致未按合同约定的交房时间即2015年12月28日交房。2016年6月29日，山东省建设监理咨询有限公司嵩明县万年城项目部组织施工、监理、地勘、设计、建设、档案、质监部门对该项目进行初验，结论为：根据施工单位、监理单位、建设单位、设计单位汇报，结合单位监督情况，本工程同意以合格工程验收；存在问题请各施工单位接此纪要后，抓紧时间整改。2016年6月27日，被告昆明万年宸房地产开发有限公司发出“万年城”交房公告，公告载明：“万年城”17号地块一期2、4幢住宅现已具备交房条件，定于2016年7月1日至2016年7月6日交房。2016年6月29日至30日，被告昆明万年宸房地产开发有限公司在嵩明县广播电视台持续播出了该公告。该公告发出后，大部分购房者、包括192套回迁安置房已陆续接房。二原告以被告不具备交房条件为由拒绝接房，随后到嵩明县信访局上访，2016年7月12日，嵩明县住房和城乡建设局下发了《关于万年城项目停止交房的通知》，载明：经查有关档案资料，“空港万年城”一期项目，未达到竣工验收条件、未组织竣工验收、未竣工备案。“空港万年城”一期项目不具备交房条件，请被告立即停止交房。此后，二原告以不具备交房条件为由一直拒绝接房并要求被告承担违约金等。2018年7月1日，二原告接房并缴纳相关物业服务费，装修后已实际入住。本案争议焦点：一、原告的请求是否已超过诉讼时效。被告认为，原告主张支付逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效三年的规定；原告认为，一直向被告主张，未超过诉讼时效。本院认为，被告公告交房后，原被告双方对是否到达合同约定的交房条件发生争议，原告一直拒绝接房并要求被告承担逾期交房违约金等，至2018年7月1日才接房，依照法律规定，原告主张支付逾期交房违约金的请求并未超过诉讼时效，因此，被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的意见本院不予采纳。二、违约金是否应当计算，是否应当调整。本院认为，合同签订后，原告按约交付了购房款，被告未按约定交房，被告的行为已构成违约，被告依法应向原告支付逾期交房违约金。原被告双方对违约金自2015年12月29日起计算没有争议，本院予以确认。被告主张违约金计算至公告交房之日止，二原告主张计算至实际接房即2018年7月1日止。本院认为，原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》对交房时间及交房条件进行了明确约定，该合同及协议合法有效，对当事人双方均具有法律约束力，当事人双方均应按合同严格履行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2016年6月29日，施工、监理、地勘、设计、建设、档案、质监部门对涉案房屋进行了初验，初验结果为合格，该验收方式和交付条件符合原被告双方签订的合同中约定的“建设单位组织验收”的验收方式和交房条件，并且，《中华人民共和国建筑法》也并未明确规定将终验作为交房的必备条件，因此，该验收符合法律规定和合同约定，涉案房屋经初验合格后可以按约定交房，故对原告主张该房屋未经终验不符合交房条件等意见，本院不予采纳；被告于2016年6月27日通过合同约定的方式向包括原告在内的购房者发出接房通知，通知载明购房者应于2016年7月1日至7月6日接房。原告未在被告通知的期限内接房，并拒绝接房，根据合同约定，该情形属于原告未按期办理交接，视为被告已经按期交付了房屋，故本院认定被告已于2016年7月6日交房，被告逾期交房的时间为2015年12月29日起至2016年7月6日止，合计191天。二原告主张从2015年12月29日计算至实际接房即2018年7月1日止的意见，与本院审理查明的事实不符，本院不予采纳；被告主张违约金计算标准过高，要求调整，二原告不同意。本院认为，违约金计算标准系当事人双方约定，双方约定逾期30天后每日按0.03%计算，该标准与本院同批同类案件的计算标准一致，且符合法律规定，故被告主张过高应予调整的意见本院不予采纳。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告逾期交房，理应向二原告支付违约金。对二原告主张被告支付违约金152266.51元的诉讼请求，本院认为，按照合同约定，应当分段予以计算，即：从2015年12月29日至2016年1月27日止，一共30天，每天按50元计算，共1500元；自2016年1月28日起至2016年7月6日止，共161天，以房屋总价款569145元为基数，每天按0.03%计算，共27489.70元，以上两项合计为28989.70元（30天×50元/天+569145元×0.03%×161天），故本院支持由被告支付二原告逾期交房违约金28989.70元，其余不予支持。综上所述，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告昆明万年宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告瞿跃梅、施德祥逾期交房违约金28989.70元；二、驳回原告瞿跃梅、施德祥的其他诉讼请求。案件受理费3345元，减半收取1672.50元，由原告瞿跃梅、施德祥共同负担1300元，由被告昆明万年宸房地产开发有限公司负担372.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  朱晓军二〇二〇年十一月二十日书记员  李竹兰