浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0324民初2055号 原告：徐作良，男，1943年9月28日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。 被告：永嘉县枫林镇枫一村股份经济合作社。住所地：永嘉县枫林镇枫一村办公楼。统一社会信用代码：N23303243073742857。 法定代表人：徐顺璞，董事长。 委托诉讼代理人：徐益志，男，住永嘉县枫林镇枫一村。 委托诉讼代理人：陈少明，浙江中辛律师事务所律师。 原告徐作良与被告永嘉县枫林镇枫一村股份经济合作社（以下简称枫一经合社）、永嘉县枫林镇枫岭社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，原告自愿撤回对被告永嘉县枫林镇枫岭社区居民委员会的起诉，本院裁定予以准许并不另行制作裁定书。本院于2020年7月3日、2020年11月17日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告徐作良的委托诉讼代理人徐锋、被告枫一经合社的委托诉讼代理人陈少明两次均到庭参加诉讼，被告枫一经合社的委托诉讼代理人徐益志参加第一次庭审。因原、被告申请，本院给予双方三个月的庭外和解时间，双方未能和解。本案现已审理终结。 原告徐作良向本院提出诉讼请求：1.确认原告与原永嘉县枫林镇枫一村民委员会于2013年5月26日签订的《枫林镇枫一村村安置房交款协议书》有效；2.判令被告立即办理位于永嘉县××镇××村××路××号××房××楼××房的不动产权证首次登记手续，并协助原告办理该房屋的不动产转移登记手续；3.判令被告赔偿原告逾期办理房屋不动产权证的经济损失，经济损失以已付的835000元购房款为基数，自2016年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房屋办理转移登记之日止；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第三项诉讼请求并明确第二项诉讼请求的房屋三楼为不计算架空层，房屋房号为402号。事实与理由：2012年，永嘉县枫林镇枫一村经依法审批后实施三产返回安置房建设项目，项目总用地面积813㎡，土地性质为国有划拨。建筑为一幢五层八套套房的住宅，底层为车库，建筑面积为1256㎡。2013年原告通过村里公开竞买方式取得一套安置房指标。2013年5月26日，原告与原枫一村民委员会签订了《枫林镇枫一村村安置房交款协议书》。协议约定：安置房交款方式为一次性付清，每套向村委会交款400000元（限2013年5月30日前）；安置房交款之日起18个月内甲方将房屋交给乙方；甲方应在安置房交付使用后180日内将办理权属登记所需的有关资料报产权登记机关备案，产权登记手续由乙方自行提供，甲方协助办理登记有关费用税费由乙方自行承担。签约后，原告共向枫一经合社交付建房款等款项840000元。2016年3月，安置房竣工。原告通过抓阄的方式取得三楼南首的套房并使用至今。事后，被告收取每户2000元的办证费用。2018年下半年，涉案房屋具备了办理不动产首次登记的条件，但被告以其不能取得上述不动产20%的土地使用权为由拒不办理房屋的权属登记，致使原告至今无法取得房屋不动产证书。被告未按合同约定履行合同义务，系违约行为，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。 被告枫一经合社辩称，被告收取原告的购房款为400000元而非840000元。原、被告于2013年5月26日签订的协议书合法有效。根据协议书第二条约定，土地使用权按建筑面积分割，建筑一层车库归被告所有，所以被告应相应享有20%的土地使用权面积。原告不同意将20%的土地使用权面积登记在被告名下，原告存在过错。至今未办理不动产登记手续与被告无关。 本案原、被告向本院提交了证据，证据已当庭出示并经原、被告质证，对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据本院认定如下：1.原告提交的宗地基本信息表，被告对其真实性无异议，但认为建筑面积应包括一层面积266.47㎡；被告对证据的真实性无异议，本院对该证据予以认定，建筑面积是否包括架空层本院综合本案证据进行认定。2.原告提交的《要求分割土地权属的申请报告》，被告对其真实性无异议，认为证明了被告与购房户发生纠纷的事实。本院认为该证据可证实被告在申请不动产首次登记时，不动产登记部门欲将土地使用权按八套房屋进行分割，被告向土地登记部门表达不同意见的事实。3.原告提交的收条，被告对其关联性有异议，本院认为该收条的收款人并非被告，不能证明被告收取原告款项的事实。4.原告提交的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及建设工程规划确认书及附表、附图，被告认为许可证中的1255.54㎡只是规划要求，实际建筑面积应计算架空层。被告对上述证据的真实性均无异议，本院对证据真实性予以认定，建筑面积问题本院综合本案证据进行认定。5.被告提交的总平面图、备案表，原告对其真实性无异议，但认为建筑面积已进行了更正。本院认为，总平面图的建筑面积集中为1522.01㎡，但审核意见为总建筑面积1255.54㎡，另架空层266.47㎡。备案表中的建筑面积与其他证据不一致，关于建筑面积问题本院综合本案证据认定。 被告为证明本案事实申请徐建友出庭作证。徐建友陈述，证人曾为枫一村委会主任。证人在房屋验收后参与了不动产首次登记申请的过程。当时土地局要求土地使用权必须分到八户安置户名下，村里不同意，要求根据协议分割20%的土地使用权面积到村委会名下。当时土地局工作人员称，八户安置户签订协议后可以特事特办将相应土地使用权面积登记在村委会名下，但部分安置户不同意，所以就没有继续办理不动产登记。原、被告对证人证言的真实性无异议，本院对证人证言的真实性予以确认，但证人陈述的土地使用权登记可以特事特办与本案不动产登记机关回复不一致，本院不予认定。 为查明本案事实，本院两次向永嘉县自然资源和规划局发函，询问本案诉至房屋是否符合不动产首次登记条件，首次登记后进行不动产转移登记是否存在限制条件，架空层是否可计入建筑面积，在各方同意的情况下，架空层是否可以计算土地使用权面积，在架空层不能计算土地使用权面积的情况下剩余20%的土地使用面积可否暂不登记？永嘉县自然资源与规划局已复函本院。复函对不动产权首次登记需要的材料及转移登记需要的材料予以明确；复函明确本案争议项目的一层架空层不计建筑面积，房屋基本单元的建筑面积占整体建筑面积的比例分摊计算土地使用权面积，架空层不能分摊占用土地的使用面积，不能少分摊或登记土地使用面积。本院已将两份复函交原、被告质证，原、被告对复函真实性未提出异议。两份复函系不动产登记职权部门对相关问题的回复，作为本案定案的依据。 综合永嘉县自然资源和规划局的复函及本案的规划设计、竣工材料，项目的架空层不计算在项目的建筑面积中，故争议项目的建筑面积应为1255.54㎡。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告徐作良为原永嘉县枫林镇枫一村村民。2012年，原永嘉县枫林镇枫一村依法审批取得三产返回安置房建设项目。项目用地面积813㎡，土地性质为国有划拨；该项目为一幢五层建筑，底层为架空层，二、三、四、五层为八套套房，项目建筑面积为1255.54㎡。2013年5月13日，原枫林镇枫一村民委员会（以下简称枫一村委会）公布了安置房分配方案。2013年5月26日，枫一村委会（甲方）与原告徐作良（乙方）签订了一份《枫林镇枫一村村安置房交款协议书》。协议书载明：“根据枫一村村民安置房分配原则方案共8套指标，两个村民小组为一套指标，指标由各村民小组自行安排，剩余半套归为村，乙方获得安置房指标一套，经协商在平等自愿的基础上双方就安置房分配有关事宜达成以下协议。……二、一层按设计功能归村委会所有，二、三、四、五层为安置房，每套平方面积按图纸的面积为准（150平方左右）。土地证按建筑面积分割。三、付款期限：安置房交款方式一次性付清，每套向村委会缴交40万元整（限2013年5月30日前）。违期者村委会将有权收回该安置房指标。……五、安置房交款之日起，18个月内甲方将房屋交给乙方，超出18个月以外的时间按交款金额计算利息（月利壹分计算）补偿乙方。六、产权登记：甲方应在安置房交付使用后180日内将办理权属登记所需的有关资料报产权登记机关备案，产权登记手续由乙方自行提供，甲方协助办理登记有关费用税费由乙方自行承担。”2013年5月30日，被告向原告出具温州市农村集体经济组织统一收据，收据载明收徐作良安置房建筑款400000元。2016年，原告的安置房确定为三层南首的套房（架空层不计层数）。被告已向原告交付房屋，并因迟延交付房屋而支付原告违约金。枫一村安置房项目已通过工程竣工验收及建设工程土地使用情况复核验收。之后，枫一村委会向不动产登记部分申请不动产首次登记。不动产登记部门告知土地使用权由八户安置户进行分割，枫一村委会不同意该分割方案并撤回申请。2018年上半年，枫一村委会向原永嘉县土地局出具了《要求分割土地使用权属的申请报告》。报告载明：“今有枫林镇枫一村三产安置房共有六间，批准面积为813平方米。宗地面积为806.43平方米，总建筑面积1552.01平方米，共八套套间，已安置给八户村民，地面头层屋为架空层（车库）。前曾经村两委决定，由村民代表大会通过，地面架空层（车库）归属村民委员会所有。有枫林镇枫一村安置房交款协议书为证，协议中第二款规定，土地证按建筑面积分割。贵局将土地权属办给八户村民所有，为本村协议不符，恐双方争议。为了避免纠纷之争，故此本村申请贵局将八户村民和本村留用的架空层（车库）土地权属分登证为盼！”该报告落款时间为2018年3月20日。诉至房屋的不动产首次登记至今未办理。 另查明，2019年永嘉县进行村（社区）规模优化调整工作。枫林镇枫一村与部分其他村改为枫林镇枫岭社区。枫一村委会的民事权利义务由被告枫一经合社承受。 本院认为，原告与枫一村委会于2013年5月26日签订的《枫林镇枫一村村安置房交款协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效。《枫林镇枫一村村安置房交款协议书》第二条载明，“一层按设计功能归村委会所有，二、三、四、五层为安置房，每套平方面积按图纸的面积为准（150平方左右）。土地证按建筑面积分割。”根据双方约定土地使用权应当按照建筑面积分割。不动产登记部门函复本院明确涉案安置房项目的架空层不计算建筑面积，不能分摊土地使用权，被告主张因部分安置户不同意被告取得土地使用权，违反约定，存在过错，与本案查明事实不符，本院不予支持。即使该条款建筑面积的本意是包括架空层，因土地使用权的分摊系不动产登记部门根据不动产状况，依据相关规定进行分摊，不属于当事人可自行约定的范围。《枫林镇枫一村村安置房交款协议书》第六条载明“甲方应在安置房交付使用后180日内将办理权属登记所需的有关资料报产权登记机关备案，产权登记手续由乙方自行提供，甲方协助办理登记有关费用税费由乙方自行承担。”根据合同约定，被告有在房屋交付后180日内向不动产登记部门申请不动产首次登记的义务，现被告未按约履行该义务，显属违约。原告要求被告办理永嘉县××镇××村××路××号××产返回安置房三楼（不计架空层）南首的套房（即永嘉县××镇××村××路××号××产返回安置房402室）不动产首次登记手续的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。原、被告之间的合同为原告缴纳建房款以取得房屋所有权，被告有协助办理不动产转移登记手续的义务。原告要求被告协助办理不动产转移登记手续，符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下： 一、确认原告徐作良与原永嘉县枫林镇枫一村民委员会于2013年5月26日签订的《枫林镇枫一村村安置房交款协议书》有效； 二、被告永嘉县枫林镇枫一村股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内办理位于永嘉县××镇××村××路××号××产返回安置房三楼（不计架空层）南首的套房（即永嘉县××镇××村××路××号××产返回安置房402室）的不动产首次登记手续，并协助原告徐作良办理该房屋的不动产转移登记手续。 案件受理费7300元，减半收取计3650元，由被告永嘉县枫林镇枫一村股份经济合作社负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  汪京洲 二〇二〇年十一月十七日 书记员  包小异 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ