江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1181民初4340号原告（案外人）：孙慷，男，1973年9月1日生，汉族，住丹阳市。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，统一社会信用代码证号91320000720579647K，住所地南京市北京东路**。负责人：闵捷。被告（被执行人）：丹阳市三志车辆部件有限公司，统一社会信用代码证号913211816088796150，，住所地丹阳市丹北镇群楼工业园法定代表人：陈惠。被告（被执行人）：陈惠，男，1964年10月29日生，汉族，住常州市天宁区。被告（被执行人）：陈国芬，女，1968年10月21日生，汉族，住常州市天宁区。被告（申请执行人）：甘前程，男，1976年1月7日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：张强，江苏尚朴律师事务所律师。原告孙慷与被告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司、丹阳市三志车辆部件有限公司、陈惠、陈国芬案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。2020年7月24日，甘前程申请作为本案被告参与诉讼，本院依法予以准许，并于2020年9月15日第二次公开开庭进行了审理。原告孙慷、被告甘前程的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼，被告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司、丹阳市三志车辆部件有限公司、陈惠、陈国芬经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。经审理查明，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司诉丹阳市三志车辆部件有限公司、陈惠、陈国芬金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月20日作出（2019）苏1181民初3603号民事判决：一、被告丹阳市三志车辆部件有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司本金7699000元、利息70600元（计算至2018年7月22日），合计7769600元，并按照《小企业借款合同》的约定承担自2018年7月23日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利；二、陈惠、陈国芬对丹阳市三志车辆部件有限公司上述给付义务，向中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司承担连带清偿责任；三、如丹阳市三志车辆部件有限公司未履行上述还款义务，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权就丹阳市三志车辆部件有限公司所有的位于丹阳市工业厂房[房屋所有权证号：丹房权证新桥字第**]和国有土地使用权[权属证号：丹国用（2007）第05904号]折价或拍卖、变卖后所得价款分别在961万元、439万元范围内享有优先受偿权；四、驳回中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，根据中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的申请，本院于2019年8月29日立案执行，案号为（2019）苏1181执4618号。在该案执行过程中，本院依法作出（2019）苏1181执4618号执行裁定，查封丹阳市三志车辆部件有限公司名下位于丹阳市的工业厂房[房屋所有权证号：丹房房权证新桥字第**]国有土地使用权[权属证号：丹国用（2007）第05904号]，查封期限三年。于2019年11月14日作出（2019）苏1181执4618号之一执行裁定，拍卖丹阳市三志车辆部件有限公司名下位于丹阳市的工业厂房[房屋所有权证号：丹房权房权证新桥字第**]有土地使用权[权属证号：丹国用（2007）第05904号]。案外人孙慷提出异议后，本院于2020年6月1日作出（2020）苏1181执异65号执行裁定书，驳回孙慷的异议请求。原告孙慷本院提出诉讼请求：1、确认孙慷对丹阳市三志车辆部件有限公司名下位于丹阳市的工业厂房[房屋所有权证号：丹房权证房权证新桥字第**]00平方米享有承租权；2、解除对丹阳市三志车辆部件有限公司不动产的查封，停止拍卖；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：孙慷在2005年至2013年间为丹阳市三志车辆部件有限公司做加工，截止2013年12月31日，该公司累计欠孙慷加工款324350元。2014年3月11日，孙慷与丹阳市三志车辆部件有限公司签订厂房租赁合同，约定丹阳市三志车辆部件有限公司将约300平方米的厂房出租给孙慷使用15年，用上述债权冲抵租金。签订合同时，丹阳市三志车辆部件有限公司没有告知厂房存在抵押，原告属于善意承租人，承租厂房后，投入了很多精力和金钱对厂房进行改造，如法院强制执行，将给原告造成巨大损失。甘前程辩称，原告承租厂房在设立抵押之后，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，原告要求解除查封没有事实和法律依据，而且，原告在庭审中的陈述与诉状及实际情况存在很大的出入，请求法庭依法驳回原告的诉请。中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司、丹阳市三志车辆部件有限公司、陈惠、陈国芬未作答辩。本院查明：2013年1月4日，工行丹阳支行与丹阳市三志车辆部件有限公司签订编号为2013年丹抵字01042号《最高额抵押合同》，约定丹阳市三志车辆部件有限公司以其所有的工业用地[权属证号：丹国用（2007）第05904号]，为其在2013年1月4日自2018年1月4日期间，与工行丹阳支行签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议/合同、开立担保协议、国际国内贸易融资协议、远期结售汇协议等金融类衍生类产品协议及其他文件所产生的债务，在主债权最高额439万元范围内承担担保责任。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在最高余额332万元。当日，工行丹阳支行就上述抵押办理登记，他项权证上登记的债权数额为439万元。2013年，工行丹阳支行与丹阳市三志车辆部件有限公司签订编号为2013年丹抵字01041号《最高额抵押合同》，约定丹阳市三志车辆部件有限公司以其所有的工业厂房[房屋所有权证号：丹房权证新房权证新桥字第**]2013年1月4日至2018年1月4日期间，与工行丹阳支行签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议/合同、开立担保协议、国际国内贸易融资协议、远期结售汇协议等金融类衍生类产品协议及其他文件所产生的债务，在主债权最高额961万元范围内承担担保责任。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费等）。2013年8月1日，工行丹阳支行就上述抵押办理登记，他项权证上登记的债权数额为961万元。嗣后，工行丹阳支行向丹阳市三志车辆部件有限公司发放贷款770万元，双方就贷款期限、利息等事项进行了明确约定。2018年6月21日，因丹阳市三志车辆部件有限公司发生借款合同约定的违约事件，工行丹阳支行按约宣布贷款立即到期。2018年9月3日，工行丹阳支行将本案所涉权利中的借款本金769.9万元、利息7.06万元转让给中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。该公司向本院提起诉讼，要求丹阳市三志车辆部件有限公司、陈惠、陈国芬归还借款本息，本院依法作出（2019）苏1181民初3603号民事判决。2020年5月20日，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司将丹阳市三志车辆部件有限公司所欠的不良贷款本金7699000元及相应利息、费用等转让给平阳鸿陵企业。2020年5月21日，平阳鸿陵企业将上述债权转让给甘前程。甘前程向本院申请变更为（2019）苏1181执4618号案件的申请执行人，本院经审查后于2020年7月16日裁定变更甘前程为申请执行人。另查明，孙慷使用丹阳市三志车辆部件有限公司后面四层楼房中第二层的部分厂房，该四层楼房没有办理产权登记，但建在有证土地上，且在有证房产和土地使用权抵押前已建成。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。丹阳市三志车辆部件有限公司的有证房产及土地使用权已设定抵押，建在有证土地上的无证房产视为一并抵押，即孙慷使用的房产已抵押。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案涉不动产于2013年设立抵押，孙慷主张其租赁合同签订于2014年，由于承租在后，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。另外，根据孙慷提供的厂房租赁合同，其与丹阳市三志车辆部件有限公司之间系以十五年租期冲抵加工费，并非房屋租赁合同关系，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告孙慷的诉讼请求。案件受理费6165元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  孙志平人民陪审员  汤一平人民陪审员  苗红艳二〇二〇年十一月五日书 记 员  孙 倩