大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7220号原告：大连易兴物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区悦和东园4—**，统一社会信用代码：91210203554979361F。法定代表人：王奕盟，系董事长。委托诉讼代理人：李楠，男，1981年2月7日生，汉族，系该公司员工，住址大连市西岗区。委托诉讼代理人：曲妍，系辽宁顾阳律师事务所律师。被告：徐茂文，男，1990年3月18日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连易兴物业服务有限公司诉被告徐茂文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连易兴物业服务有限公司的委托诉讼代理人李楠、曲妍，被告徐茂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠物业费11,592.75元、违约金2,000元，合计13,592.75元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：根据《前期物业服务协议》《商品房买卖合同》附件之前期物业服务内容《物业服务合同》可知，原告为小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。具体欠费如下：自2014年4月1日起至2020年6月30日，拖欠物业费等费用合计13,592.75元。其中，物业费本金11,592.75元（1.3元㎡×118.06㎡×75个月）、违约金2,000元。虽然经原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋业主，对房屋面积、拖欠物业费时间、物业费缴纳标准没有异议。不缴纳物业费的理由是原告没有按合同内容履行服务。原告未进行日常清洁，小区内有大量垃圾清理不及时，被告没看到过保洁人员，也无人清理垃圾广告。小区业主私自改动楼体，存在安全隐患，且占用公共绿化面积，但原告未进行管理。小区的绿化服务不到位，正常的绿化区域没有绿化，堆放着垃圾，上报行政部门至今也没有处理。保安巡查不到位，小区存在安全隐患，人员随意进入，还有商贩进入小区叫卖，影响了业主的生活和安全。因为小区物业问题在报纸和民意网上多次出现，导致同地段小区的房价也是最低的。综上，原告没有达到服务标准和服务价值，被告不能全额缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，通过当事人的陈述以及本院对证据的审查，本院认定事实如下：被告系大连市甘井子区悦和东园XXX房屋的业主，房屋建筑面积85.87平方米，原告系该小区的物业服务单位。2011年3月1日，大连易和房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《易和岭秀滨城前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对易和岭秀滨城项目提供前期物业管理服务事宜；高层住宅物业费标准为1.8元/月/㎡；物业服务费用于本物业交付之日起计收，其后按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日内履行交纳义务；如逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应按拖欠总额每日3‰向乙方交纳违约金。被告于2013年3月31日在《易和岭秀滨城承诺书》上签字，确认其已知并同意遵守《临时管理规约》。被告于2013年3月31日接收了案涉房屋，原告为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳2014年4月1日至2020年6月30日的物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故《易和岭秀滨城前期物业服务合同》对原、被告均有约束力，双方均应按照合同的约定履行己方义务。本案中，原告已实际向案涉小区提供了物业服务，被告理应按照约定的标准和时间向原告交纳服务费。依据《易和岭秀滨城前期物业服务合同》，被告应当向原告支付拖欠自2014年4月1日起至2020年6月30日止的物业服务费11,592.45元（1.8元/平方米/月×85.87平方米×75个月），故对于原告主张被告支付物业服务费11,592.75元的诉讼请求，本院仅支持11,592.45元，原告主张超出部分，不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《易和岭秀滨城前期物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。关于被告辩称原告对于违建行为存在管理失职的意见，本院认为，违建系其他业主的行为所致，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权，因此不能以此免除被告交纳物业费的义务。关于被告所称的清洁不及时、安保不到位、绿化破坏等物业服务未达到相关标准的问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝足额支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告徐茂文于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连易兴物业服务有限公司物业费人民币11,592.45元（自2014年4月1日至2020年6月30日）；二、驳回原告大连易兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币70元（原告已预付，简易程序已减半收取），由原告大连易兴物业服务有限公司负担10元，由被告徐茂文负担60元，被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇二〇年十一月二十五日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。