四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4510号 原告：四川明新房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区高升桥南街。 法定代表人：王龙才，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：鲜丽红，四川智典律师事务所律师。 被告：李小嘎，男，1984年10月30日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：邬琼玖，女，1968年4月2日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：李小嘎，男，1984年10月30日出生，汉族，住四川省南部县，系邬琼久女婿。 第三人：贺梅，女，1988年10月28日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：李小嘎，男，1984年10月30日出生，汉族，住四川省南部县，系贺梅之夫。 原告四川明新房地产开发有限公司（以下简称明新公司）与被告邬琼玖、李小嘎商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告明新公司的委托诉讼代理人鲜丽红、被告李小嘎（同为同案被告邬琼玖的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。审理过程中，为查明事实，本院依职权追加贺梅为第三人，于2020年11月5日第二次开庭审理本案，原告明新公司的委托诉讼代理人鲜丽红、被告李小嘎（同为同案被告邬琼玖、同案第三人贺梅的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明新公司向本院提出诉讼请求：1．判决邬琼玖、李小嘎向明新公司支付购房款100000元；2．判决邬琼玖、李小嘎支付违约金（自2019年5月11日起，以剩余购房款100000元为基数，按照月利率2%的标准向明新公司支付违约金）；3．本案诉讼费用由邬琼玖、李小嘎承担。事实和理由：2014年12月24日，明新公司与李小嘎签订《商品房买卖合同》，约定李小嘎购买由明新公司开发建设的位于成都市新都区××镇××幢××单元××楼××号商品房（以下简称案涉房屋），商品房总价款为575000元。2018年11月28日，李小嘎向明新公司递交《更名申请》，要求明新公司将上述房屋更名至邬琼玖名下；同日，明新公司与邬琼玖签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》。明新公司于前述协议签订后，已协助李小嘎办理了更名登记，现案涉房屋已登记至被告邬琼玖名下，并已于2019年3月取得不动产权证。明新公司履行变更登记义务后，邬琼玖、李小嘎仅按约支付了部分购房款，现剩余购房款100000元仍未支付，明新公司多次催告无果。为了维护明新公司自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定向法院提诉讼，请求法院依法判决。 李小嘎、邬琼玖共同辩称：对明新公司的三项诉讼请求均不予认可。李小嘎与贺梅为夫妻关系，邬琼玖是贺梅的母亲。2014年，李小嘎、贺梅与明新公司签订《商品房买卖合同》，约定李小嘎购买由明新公司开发建设的案涉房屋，房屋总价款为575000元。合同签订后，李小嘎向明新公司支付了首付款175000元，因明新公司已将案涉房屋用作抵押担保导致无法办理贷款，也没有办理网签备案。2016年底，经明新公司法定代表人王龙才同意装修入住及承诺能够办理贷款，李小嘎开始装修案涉房屋。2018年，因成都购房政策原因，李小嘎无购房资格，故李小嘎向明新公司出具《更名申请书》，将案涉房屋更名到邬琼玖名下。后邬琼玖与明新公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，并向明新公司支付了购房款尾款400000元，明新公司为邬琼玖办理了网签备案。至此，邬琼玖、李小嘎已支付全部购房款，并且还向明新公司交纳了除购房款之外的两笔税费，分别是2015年支付10574.8元，2019年3月支付13228元，明新公司诉称的100000元未付购房款不存在。关于两份《补充协议书》和两份《补充协议二》中约定的100000元违约金问题，上述协议签订于邬琼玖、李小嘎支付完毕全部购房款之后，并且在签订协议时，李小嘎与邬琼玖均未看到100000元违约金的约定。李小嘎认为，上述协议是签订《商品房买卖合同》所需要的手续，故未仔细审查；邬琼玖本身不识字，只会写自己名字，故无能力审查协议内容。协议签订时，明新公司未告知存在违约金，且在首付款支付后4年内未成功办理贷款及未通知相关事宜。故李小嘎、邬琼玖不存在违约行为，不应承担违约金；违约金的约定不属实，相关约定应属无效。李小嘎在主张不应承担违约金的前提下，要求调减违约金数额。 贺梅述称：认可李小嘎单方与明新公司签订的补充协议，办理更名手续，将案涉房屋更名为邬琼玖是李小嘎与贺梅的共同决定，对此无异议。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实，本院予以确认。经查明，李小嘎与贺梅于2009年5月4日登记结婚。成都市新都区斑竹园街道忠义社区居民委员会2020年11月9日出具的证明载明：邬琼玖与贺梅为母女关系，与李小嘎为姑婿关系。 2014年12月24日，李小嘎、贺梅与明新公司签订《商品房买卖合同》及《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：李小嘎、贺梅购买明新公司开发建设的位于成都市新都区××镇××路××号××幢××单元××层××号房屋，房屋总价575000元，买受人采取按揭付款方式付款；合同第九条约定：“逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1中方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……”。《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》约定：“……3、对合同第五条的补充约定：在该商品房产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无故解除合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。买受人按下列（3）种方式向出卖人支付房款：……（3）、按揭付款：买受人采用银行按揭付款贷款方式购房，买受人须在合同签订同时付清首付款人民币175000元整。首付款付清当日内买受人向中国建设银行股份有限公司成都第一支行（以下称按揭银行）申请按揭贷款人民币400000元整，并将申请按揭贷款所需全部资料交按揭银行，买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。买受人已明确知道按揭银行所规定的申请前述按揭贷款金额所需要的条件（包括购房套数与贷款比例和利率的规定）和应提交的资料，并保证自己符合该条件和在约定时间内提交所有资料；否则，因此而不能按期取得银行按揭贷款的责任由买受人承担。经双方协商一致，就所涉按银行贷款及担保事宜达成如下条款：3.1、出卖人在与买受人签订合同前已向其明示按揭银行贷款须知规定的应由买受人提供的办理贷款所需资料，买受人必须在《明新·国际新城楼宇认购书》的约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按合同第九条约定承担逾期付款的违约责任。3.2、买受人申请银行贷款实际贷款年限、贷款利率、贷款金额以银行最终审批为准，如银行批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行最终审批之日起5日内付清，如买受人无法补交差额部分房款的，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权单方解除合同，买受人协助出卖人办理合同解除及备案注销手续，在手续办理完毕之后，出卖人扣除买受人应承担的违约金后向买受人退还已付房价款（不计息），退房的相关费用由买受人承担。3.3、买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人所交的房价款不予以退还。3.4、如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，在银行审批终了之日起5日内付清剩余房价款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第九条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按总房价款10%向出卖人支付违约金。3.5、在买受人所购商品房产权证办理完毕并抵押给按揭银行前，买受人未按按揭银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：3.5.1、有权单方解除合同，收回该商品房，买受人所交的全部房价款不予退还。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理相关解除合同手续。3.5.2、有权对该商品房进行转让等处置或申请法院强制执行等方式行使追偿权。3.5.3、有权终止或不予办理房地产权属证书，并无须承担任何责任”。李小嘎与明新公司均确认，李小嘎于2014年12月7日以转账方式支付30000元、于2014年12月16日以转账方式支付110000元、于2014年12月17日以转账方式支付10000元、于2015年5月11日以转账方式支付25000元，以上四笔转账合计175000元，合同约定的首付款已向明新公司支付完毕。明新公司出具的填写时间为2015年9月6日、编号为009的收据记载：“收到李小嘎、贺梅交明新国际新城代办费，房号：3，金额10574.80元”。 明新公司出具的落款时间为2018年5月9日的《通知书》记载：“贵我双方于2014年12月24日签订了《商品房买卖合同》及《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》，约定贵方向我方购买位于成都市新都区××镇××路××号××幢××单元××层××号房屋，总价款人民币575000元。根据《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》第3条约定，贵方应于合同签订时支付所购房屋的首付款人民币175000元,余款人民币400000元通过银行按揭贷款的方式向我方付，同时，根据《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》第3.4条的约定，如贵方的按揭申请未获银行最终审批同意的，在银行审批终了之日起5日内付清剩余房价款。然而，自贵我双方房屋买卖合同签订以来，贵方虽然向银行提交了按揭贷款申请资料，但未获得银行审批同意而取得贷款。且时至今日，虽经我方多次催收，但贵方依然未向我方支付剩余购房款人民币400000元。根据《商品房买卖合同》第九条逾期付款责任的约定，我方有权解除合同。同时，依照《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》第3.4条的约定，因贵方无法付清房款致使合同被解除的，贵方应按总房价款10%向我方支付违约金。鉴于我方已向贵方交房长达40月之久，而贵方至今未向我方支付剩余房款的违约事实，我方根据《商品房买卖合同》及《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》的约定，现正式通知贵方：双方于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》及《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》自本通知书寄出之日起解除，同时我方保留依据《商品房买卖合同》及《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》的约定追究贵方违约责任的权利”。明新公司未提交向李小嘎送达该通知书的印证材料，李小嘎述称，2018年5月李小嘎收到明新公司发出的通知书，但其内容不是解除合同，而是要求支付剩余购房尾款。 2018年11月27日，李小嘎与明新公司签订《补充协议书》与《补充协议（二）》。《补充协议书》记载甲方（出卖人）为明新公司，乙方（买受人）为李小嘎、贺梅，但乙方落款处只有李小嘎签名、捺印，约定：“1、甲乙双方于2014年12月24日签订了《商品房买卖合同》及《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》，约定由乙方购买甲方开发建设的位于成都市新都区××镇××路××号××幢××单元××号房屋，测绘建筑面积101.29平方米，约定房屋单价每平方米5676.77元，总价为575000元，约定付款方式为首付款加银行贷款的方式，并约定如因贷款不能审批通过，乙方应于银行审批终了之日起5日内向甲方付清剩余房款，否则甲方有权解除合同并有权要求乙方向甲方支付违约金。2、前述合同签订后，乙方向甲方支付了首付款175000元并向银行申请购房贷款400000元，但因乙方自身原因，贷款未被银行审批通过。之后乙方也未向甲方支付任何购房款项。3、合同约定的成都市新都区斑竹园镇南岸路57号的3幢2单元16屋1号房屋甲方已于2015年12月31日交付于乙方，且乙方接房后已装修入住至今。4、2018年5月9日，经甲方多次向乙方催收房款无果后，甲方向乙方发出《关于解除及的通知书》，解除了双方于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》及《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》。基于上述事实，双方经平等、自愿、公平、充分协商后，就乙方继续购买甲方开发建设的位于成都市新都区××镇××路××号××幢××单元××号房屋相关事实达成如下协议，供双方诺守：一、乙方自愿继续购买甲方开发建设的成都市新都区××镇××路××号××幢××单元××号房屋（以下称该房屋），甲方同意将该房屋出售给乙方。二、双方同意继续履行双方于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》及《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》，并确认：截止本协议签订时止，乙方已付购房款为175000元，剩余应付购房款为400000元；甲方已按合同约定条件将该房屋交付给了乙方，且乙方已占有使用该房屋。三、除本协议第二条所述购房款外，乙方自愿再向甲方支付100000.00元作为乙方未按原《商品房买卖合同》及《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》约定履行付款义务而给甲方造成的损失的赔偿款及违约金。四、甲乙双方同意按下述方式支付本协议第二条、第三条约定款项：1、本协议签订后3日内，由乙方向甲方支付款项400000元，其中100000元为乙方向甲方支付的赔偿款及违约金，300000元为乙方向甲方支付的购房款。2、剩余100000元购房款于该房屋办理完毕产权登记，取得不动产登记证书之后60日内由乙方向甲方支付。五、如乙方未按本协议第四条约定按时足额付款，则乙方应以应付未付款金额为基础，从应付款之日起，按每日万分之七的比例向甲方支付逾期付款违约金，直至付清全部款项时止。六、双方通讯方式及通讯地址以原《商品房买卖合同》及《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》约定方式及地址为准。七、原《商品房买卖合同》及《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》的约定与本协议不一致的地方，以本协议为准。双方未尽事宜由双方另行协商约定……”；《补充协议（二）》记载甲方（出卖人）为明新公司，乙方（买受人）为李小嘎、贺梅，但乙方落款处只有李小嘎签名、捺印，约定：“鉴于甲乙双方经平等、自愿、公平、充分协商后，就乙方继续购买甲方开发建设的位于成都市新都区××镇××路××号××幢××单元××号房屋的事宜签定了补充协议，因乙方尚欠甲方购房款100000元的事实，达成如下协议。1、乙方确认因资金困难，愿意将上述房屋产权办理完毕后将该套房屋用于抵押融资，且接受甲方推荐的银行机构办理融资事宜。2、乙方同意该套房屋办理融资时全力配合甲方工作人员办理相关融资手续，同时甲方同意在乙方全力配合前提下，若该房屋产权办理完成后的60日内未能顺利完成融资，甲方不追究该未付房款（壹拾万元整）的逾期付款的责任。3、乙方同意一旦融资款到账后三日内由乙方支付给甲方，否则甲方有权追究乙方违约责任……”。2018年11月28日，李小嘎向明新公司出具《更名申请》，记载：“本人李小嘎，于2014年12月24日购买你公司开发的明新国际新城项目，房号：，未备案，其购房款已按双方约定的时间支付。现因李小嘎本人原因，我自愿将该房屋更名为邬琼玖，现特向贵公司申请办理房屋更名手续，并按前期合同／协议约定完善购房手续，支付相关款项。若因更换姓名，引起的一切法律纠纷由我负全部责，与四川明新房地产开发有限责任公司无关”。同日，邬琼玖（买受人）与明新公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（现售）》、《补充协议书》及《补充协议（二）》。《四川省商品房买卖合同（现售）》约定：邬琼玖购买明新公司开发建设的位于成都市新都区××镇××社区××幢××单元××层××号房屋，房屋总价575000元，合同第八条约定：“付款方式及期限……（二）买受人采取下列第2种方式付款：……2.分期付款。买受人应当在2019年2月4日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币（币种）475000元，应当于2018年11月28日前支付……”，第九条约定，“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金”。《补充协议书》及《补充协议（二）》约定内容与前述李小嘎与明新公司签订的《补充协议书》及《补充协议（二）》内容一致，仅是乙方（买受人）为邬琼玖。 另查明，李小嘎于2018年11月27日以转账方式向明新公司支付9980元、9990元、9800元、4980元、360000元，四笔合计394750元；于2018年11月28日以转账方式向明新公司支付5000元、现金250元，两笔合计5250元，以上共计400000元。明新公司与李小嘎确认，案涉房屋已于2015年交付，李小嘎于2016年12月底对房屋进行装修并入住。2019年3月12日，邬琼玖取得案涉房屋的不动产权证书［川（2019）新都区不动产权第0××2号］。2020年5月28日，案涉房屋被四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521执1976号之一执行裁定书查封，本案审理过程中已经过司法拍卖成交。审理过程中，明新公司向本院申请调查令，申请调取案涉房屋的历史变动信息，新都区住房和城乡建设局在本院调查令回执（2020年8月26日）上记载：因系统原因，案涉房屋还在邬琼玖名下，抵押信息和限制登记信息一旦解除，就没有历史信息。 以上事实，有双方当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，通过双方当事人一致陈述和经质证确认的证据，案涉房屋系李小嘎、贺梅共同自明新公司处买受，在支付首付款并交付房屋后，因未能办理按揭贷款，经各方协商由李小嘎、贺梅继续购买案涉房屋，双方重新约定付款方式、违约金等，并经协商将买受人更名为邬琼玖，由邬琼玖与明新公司重新签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及有关补充协议，明新公司将案涉房屋过户至邬琼玖名下，因争议系各方对李小嘎、贺梅向明新公司付款的用途、李小嘎应否向明新公司支付违约金以及邬琼玖的权利义务内容作出不同理解而产生，鉴于明新公司仅对李小嘎和邬琼玖提出诉讼请求而未主张贺梅承担相应责任，本院对应明新公司的诉讼请求，围绕各方争议焦点评述如下： 关于李小嘎应否向明新公司支付购房款100000元。2018年11月27日《补充协议书》、《补充协议二》是李小嘎与明新公司在平等协商基础上订立，李小嘎作为贺梅的配偶和委托诉讼代理人，代表贺梅对以上协议进行了追认，则以上两份协议是李小嘎、贺梅与明新公司的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定诚信全面履行义务。1.关于《补充协议书》中损失赔偿款及违约金约定的效力。李小嘎以订立协议时明新公司未提示存在违约金、未看到违约金约定且违约金不属实为由，主张《补充协议书》中的违约金条款无效，此与李小嘎在复庭补充调查中所陈述的当时为了先拿到房子（房产证）而在知道需要承担违约金的情况下仍然在《补充协议书》上签字的陈述并不一致，且李小嘎主张的事由不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，所涉违约金条款也非依据合同法第三十九条、第四十条规定的应认定为无效的格式条款，对于李小嘎关于《补充协议书》第三条关于违约金的约定属于无效的答辩意见，本院不予采纳。《补充协议书》载明其订立的基础事实为：因李小嘎、贺梅自身原因其贷款未被银行审批通过，之后也未支付任何购房款，2018年5月9日经明新公司通知解除了双方于2014年12月24日《商品房买卖合同》及《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》，但双方经协商签订该《补充协议书》、继续履行以上合同及补充协议，并对付款方式变更和违约责任承担等内容作出约定，即已经明确了约定由李小嘎在购房款外另需向明新公司支付100000元损失赔偿款及违约金的依据，李小嘎辩称其在履行2014年12月24日合同及协议过程中并无违约、未办理贷款是由明新公司将房屋另作抵押所致，但并未提供相反证据证明，且李小嘎作为成年民事主体，应就其在载明确认因其自身原因导致贷款未被银行审批通过、同意承担100000元损失赔偿款及违约金的《补充协议书》上签字行为承担其后果，《补充协议书》中对于损失赔偿款及违约金的约定对双方产生约束力。2.关于李小嘎已付款的认定。《补充协议书》约定付款方式为协议签订后3日内由李小嘎、贺梅向明新公司支付400000元，其中100000元为损失赔偿款及违约金，300000元为购房款，余款100000元于房屋取得不动产权登记证书之日后60日内支付，从查明事实看，李小嘎于2018年11月27日向明新公司支付394750元，于2018年11月28日向明新公司支付5250元，李小嘎述称其在《补充协议书》签订之前已支付完毕400000元且用途均为支付购房款，明新公司则述称为在签订《补充协议书》后付款，双方对所主张的行为时间先后均无证据佐证。对此本院认为，书面的合同文本作为直接证明双方合意的证据具有较高的证明力，否定书面合同外化固定的意思表示应当有充分证据证明，即使李小嘎述称的先付款、后签订《补充协议书》事实成立，双方对于付款方式、付款性质的最终意思也已通过《补充协议书》的方式外化固定，按照合同约定，李小嘎所支付400000元应包含100000元损失赔偿款及违约金和300000元购房款，尚余100000元购房款未付，此也与双方签订的《补充协议（二）》所记载的“因乙方（李小嘎、贺梅）尚欠甲方（明新公司）购房款100000元”相互印证。3.对于未付购房款的支付义务。从《补充协议书》、《补充协议二》、《更名申请》及双方庭审陈述看，是因李小嘎的购房资格及李小嘎2017年生意亏本等原因，双方协商一致将房屋买受人更名为邬琼玖，李小嘎承诺按前期合同、协议支付相关款项，则明新公司虽就案涉房屋与邬琼玖订立《商品房买卖合同（现售）》并完成了对邬琼玖的权属转移登记，但本质上是李小嘎、贺梅借用邬琼久名义购房，借名行为并不影响《补充协议书》及《补充协议二》的效力与履行，案涉房屋已于2019年3月12日登记至邬琼玖名下，《补充协议书》所约定的支付购房尾款的条件已经成就且履行期限已经届满，李小嘎应按照《补充协议书》和《补充协议二》约定及其在《更名申请》中的承诺，向明新公司支付剩余购房款100000元。 关于李小嘎应否向明新公司支付逾期支付购房款的违约金。李小嘎与明新公司所签订《补充协议书》第五条约定，如李小嘎未按约定按时足额付款，则应以应付未付购房款为基础，从应付购房款之日起按照日万分之七比例支付逾期付款违约金直至付清全部款项为止，《补充协议（二）》第二条则约定李小嘎配合明新公司工作人员办理相关融资手续，在李小嘎全力配合下如房屋产权证办理完成后的60日内未能顺利完成融资，明新公司不追究该未付房款100000元的逾期付款责任。现明新公司主张自愿调低《补充协议书》第五条约定的违约金标准，由李小嘎按照2%每月标准支付自2019年5月11日起至付清之日止的逾期付款违约金，李小嘎在提出不应承担的答辩意见的同时提出调减抗辩。双方所签订《补充协议（二）》约定了免予承担逾期支付购房款责任的事由，但该免责事由成立前提是：李小嘎需在房屋产权办理完毕后接受明新公司推荐的银行机构办理融资事宜、将该套房屋用于抵押融资、办理融资时全力配合明新公司工作人员办理相关手续，即该条件的成就需以明新公司推荐行为为前提，李小嘎处于配合地位，但本案中李小嘎基于2018年11月28日已经款清的主张，未推动房屋融资和继续支付购房款尾款，明新公司也未提交证据证明该公司在房屋不动产登记办出后已经要求李小嘎协助办理融资事宜，未提交证据证明在李小嘎逾期支付剩余购房款后曾向李小嘎进行过催收，双方对未积极促成免责事由成立和防止损失扩大均有责任。本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，综合违约金性质、合同履行情况、过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对逾期付款违约金支持为：2019年5月12日起至2019年8月19日的违约金，以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；2019年8月20日起的违约金，以未付购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。 关于邬琼玖的责任承担。明新公司明确其向邬琼玖主张权利的依据是双方2018年11月28日签订的《补充协议》和《补充协议（二）》有关约定。关于未付购房款，第三人与债权人达成双方协议、约定由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的承担方式，是为并存的债务承担即债的加入。邬琼玖在明知其与明新公司之间并无相应违约事实和违约责任的情况下，仍在《补充协议书》及《补充协议二》上签名，表明其具备与李小嘎、贺梅共同承担100000元违约损失赔偿及违约金的意思表示，同时不免除李小嘎、贺梅的付款义务，符合前述债的加入的构成要件。就邬琼玖与明新公司签订的《商品房买卖合同（现售）》而言，该合同约定总价款575000元，其中首期房款475000元应于2018年11月28日前支付，在2019年2月4日前支付全部价款，此约定与已查明的李小嘎的付款行为、与明新公司主张的李小嘎的付款用途能够形成对应关系【175000元（2015.9.6）+394750元（2018.11.27）+5250元（2018.11.28）-100000元（约定违约金）=475000元】，邬琼玖就到期未付的100000元购房款应向明新公司支付。关于逾期付款违约责任。明新公司与邬琼玖签订的《商品房买卖合同（现售）》、《补充协议书》、《补充协议二》对购房尾款支付期限和逾期付款违约责任作出不同约定，明新公司并未按照《商品房买卖合同（现售）》约定主张，本院综合全案，对邬琼玖逾期支付100000元购房尾款的违约责任，与李小嘎按照同标准、同期限予以确定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、李小嘎、邬琼玖于本判决发生法律效力之日起7日内共同向四川明新房地产开发有限公司支付购房款100000元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方法如下：以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年5月12日起计付至2019年8月19日止；2019年8月20日起的违约金，以100000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止；未按本判决指定期间给付的，违约金以未付购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 二、驳回四川明新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1250元（已因适用简易程序减半收取），保全费1020元，共计2270元，由李小嘎、邬琼玖负担（此款四川明新房地产开发有限公司在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  曾妙