广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3080号上诉人（原审被告）：程雪宝，男，1980年4月16日出生，汉族，住河南省博爱县***********，公民身份号码：410************015。被上诉人（原审原告）：黄河山，男，1987年8月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********，公民身份号码：440************198。委托诉讼代理人：瞿莉，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所律师。原审被告：赵娜娜，女，1980年4月22日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区********，公民身份号码：410************764。原审第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海市*****************及二层201号商场，统一社会信用代码：914************531。法定代表人：叶**鹏，总经理。委托诉讼代理人：何文靖，该公司员工。上诉人程雪宝因与被上诉人黄河山、原审被告赵娜娜、原审第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程雪宝上诉请求：撤销原审判决。事实和理由：程雪宝没有提供虚假资料，程雪宝也很积极配合黄河山签银行按揭事宜，因遇见了不可抗拒因素，银行出现重大利率调整，导致银行按揭无法在短时间内批复，程雪宝卖房子就是为了在老家买房子的，因为老家的房子只剩下没几套了，程雪宝也比较急，黄河山只是在中介方交了5万元定金而已，程雪宝在老家买房子的钱也不够，程雪宝也多次通过中介方和黄河山沟通商量如果能补齐10万元定金，让程雪宝把家里买房子的定金交上去，程雪宝就可以等黄河山银行批的按揭贷款，但是黄河山怎么都不同意，后来老家的房子也卖完了，银行按揭同贷书迟迟没有批复，所以程雪宝也只能选择不卖，如果程雪宝房子卖了，连住的地方都没有。黄河山也因种种原因没有第一时间递交银行按揭资料，程雪宝催促了多次。黄河山未在45个工作日内递交按揭资料。黄河山有不可推卸的责任。黄河山在中介方交的5万元定金程雪宝一分钱都没有取走，剩余的14万元定金一直未交付。后来黄河山在程雪宝完全不知情的情况下又把所谓的5万元定金从中介方取走了，所以定金不成立。黄河山答辩称，原审法院认定清楚，证据确实充分，应当予以维持，程雪宝的上诉理由不能成立。程雪宝诉称自家房子定金不够，系程雪宝个人原因导致，并非不可抗力，不能作为程雪宝不履约的理由，合同不能履行的根本原因是程雪宝明确表示无法将涉案房屋出售给黄河山，该事实有双方起诉前协商录音和原审庭审记录、上诉状明确记载，程雪宝明确表示不再出售房屋给黄河山。黄河山按照银行指定的时间提交按揭资料，且黄河山已另行购买房产并完成按揭办理和过户手续，按揭资料不会影响房屋买卖。黄河山交付定金是依据三方托管协议支付，已经履行支付定金的义务。双方合同约定定金19万元签订合同当天买房支付5万元到卖方账户（托管于经纪方），剩余款项于买房银行贷款文书批复和卖方偿还银行按揭当天支付，故黄河山14万元定金尚未到支付时间，不存在未支付的问题。黄河山没有继续办理按揭手续是因为程雪宝明确表示不再出售涉案房屋。赵娜娜二审未陈述意见。世华公司述称，在2019年7月20日，世华公司工作人员汤业飞、钟海林陪同买方黄河山、卖方赵娜娜的代理人程雪宝，到世华公司的办公地点才知大厦签署买卖合同以及一系列的合同文件。在买卖合同中房屋总定金为19万元，但在合同实际履行中黄河山支付了5万元的定金,同时买卖双方签署《定金托管协议》同意将这笔5万元交由世华公司托管,等到卖方本人补签合同或者提供公证委托书和房产证原件托管到经纪方时再给卖方放款这笔钱。由于买卖合同没有交易成功，黄河山要求世华公司退回这5万元，此款已经退回给黄河山。黄河山购买房屋采用按揭付款的方式。签署合同之后黄河山提交按揭申请资料，在这期间由于黄河山缺失资料先后有补交了两次申请资料和按揭的银行调换经理原因，所以办理按揭期间也耽误了些许时间。而程雪宝是回到老家与卖方赵娜娜办公证委托书；黄河山申请按揭需要卖方配合但程雪宝提供的资料中由于存有异议又再次花费了时间。在2019年12月20日买卖双方有对合同能否继续履行做了沟通，但买卖双方没有达成一致。世华公司作为居间方，在签订买卖合同之前对房屋都有进行审核、调查涉案房产的权属、抵押情况等基本情况，并向买卖双方提供了全面、真实的情况。居间义务已经完成。在后续的整个交易过程中，传达买卖双方的意愿，从中协商、督促买卖各方按时履行买卖合同。作为居间方无权也无法判定买卖双方谁是违约方，世华公司听从法院的判定。黄河山向原审法院起诉请求：一、解除双方签订的《房地产买卖及居间合同》、《合同补充协议》及《定金托管协议》；二、赵娜娜、程雪宝双倍返还黄河山定金10万元；三、赵娜娜、程雪宝向黄河山支付律师费1万元；四、诉讼费由赵娜娜和程雪宝承担。原审法院认定事实：2019年7月20日，赵娜娜作为卖方与作为买方的黄河山及作为经纪方的世华公司签订了房地产买卖及居间合同，合同约定：赵娜娜将位于珠海市斗门区********************出售给黄河山，成交总价为95万元，定金为19万元，签订合同当天买方支付5万元定金；买方需办理银行按揭，部分房款由买方负责向银行贷款支付给卖方，买方应于本合同约定的定金支付日起45个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续；双方须于2019年12月30日或之前办理相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同》，并办理过户递件手续；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方。合同卖方落款处由程雪宝代赵娜娜签名。同日，赵娜娜与黄河山签订合同补充协议，协议约定：签署本合同时产权人赵娜娜未到场签名本合同相关责任由签字人程雪宝承担，赵娜娜将于8个工作日内本人补签或提供公证委托书；定金为19万元，签合同当天买方支付5万元到卖方账户（托管于经纪方），剩余14万元于买方银行贷款文书批复后且卖方偿还银行按揭欠款当天支付到卖方指定账户，协议卖方落款处程雪宝代赵娜娜签名。同日，赵娜娜作为甲方与作为乙方的黄河山及作为丙方的世华公司签订定金托管协议，协议约定：甲乙双方同意将定金5万元交丙方托管，协议甲方落款处程雪宝代赵娜娜签名。2019年7月14日，黄河山向世华公司支付定金5000元，2019年7月20日，黄河山向世华公司支付定金4.5万元。2019年7月30日，河南省博爱县公证处出具公证书，对委托人赵娜娜签署的委托书进行公证，委托书称，委托人赵娜娜与受托人程雪宝系夫妻关系，委托人夫妻购买了位于珠海市斗门区********************，因委托人不便亲自办理该房产有关手续，故委托受托人办理如下事项：确定买主，商议并决定该房屋的出售价格，签署出售上述房屋的买卖合同，办理相关房地产买卖合同公证及领取公证书等；委托期限为自委托书签署之日至2020年7月30日止。2019年12月20日，黄河山与程雪宝及世华公司工作人员进行协商，程雪宝明确案涉房屋不再出售给黄河山。2020年1月8日，世华公司向程雪宝和赵娜娜发出催告函，称因办理按揭申请手续需程雪宝和赵娜娜配合，但因程雪宝和赵娜娜配合提供的资料经查实为虚假资料，导致买方的按揭贷款未能审批通过，该公司多次与程雪宝和赵娜娜沟通无果，并于2019年12月20日约赵娜娜和程雪宝与买方当面协商并表示不再出售房产，提前解除买卖合同。程雪宝和赵娜娜的行为已经违反合同约定，构成单方违约，请程雪宝和赵娜娜收到函件五天内对买方黄河山支付双倍定金（10万元）。2020年1月19日，黄河山与人和启邦（横琴）联营律师事务所签订民事委托代理合同，约定：黄河山与赵娜娜房屋买卖合同纠纷一案委托该所代理诉讼。2020年3月6日，黄河山向人和启邦（横琴）联营律师事务所支付律师费10000元。2020年3月9日，人和启邦（横琴）联营律师事务所向黄河山开具法律服务费发票，金额为10000元。2020年3月5日，世华公司将定金50000元退还给黄河山。案涉珠海市斗门区********************已经办理不动产权登记，权利人为赵娜娜，权证号码为粤（2019）珠海市不动产权第0079106号。原审法院认为，赵娜娜委托程雪宝转让案涉房屋并签署房屋买卖合同，程雪宝以赵娜娜名义签署案涉房地产买卖及居间合同、补充协议、定金托管协议，该民事法律行为对赵娜娜发生效力，赵娜娜与黄河山签订的房地产买卖及居间合同、补充协议、定金托管协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。黄河山依照约定履行了支付定金的义务，赵娜娜和程雪宝在履行协助黄河山办理按揭贷款申请手续义务时提供虚假的资料，导致黄河山无法办理按揭贷款，且作为赵娜娜的委托代理人程雪宝明确表示不再向黄河山出售案涉房屋，明确表明不履行主要债务，作为守约方的黄河山可以解除合同，故黄河山要求解除房地产买卖合同、补充协议、定金托管协议依法有据，原审法院予以支持。赵娜娜和程雪宝明确表示不履行合同约定的义务，已经构成违约，应承担违约责任，双倍返还定金。程雪宝抗辩其没有收取定金，但是根据双方及世华公司签订的定金托管协议，黄河山已经根据协议的约定将定金支付给世华公司托管，应视为黄河山已经履行了支付定金的义务，赵娜娜和程雪宝已经收取了定金5万元。由于世华公司已经将5万元定金退还黄河山，赵娜娜仅需向黄河山支付一倍定金5万元，黄河山要求赵娜娜和程雪宝返还定金10万元没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于黄河山要求程雪宝和赵娜娜共同承担责任的问题。程雪宝和赵娜娜系夫妻，程雪宝接受赵娜娜的委托处理案涉房屋转让事宜，且庭审中程雪宝对黄河山要求其承担连带责任不持异议，故原审法院认定赵娜娜应向黄河山清偿的债务为夫妻共同债务，程雪宝应与赵娜娜共同向黄河山承担清偿责任。关于黄河山要求赵娜娜和程雪宝支付法律服务费的问题。庭审中黄河山已经选择适用定金条款，又另外主张适用违约金条款要求赵娜娜和程雪宝支付法律服务费没有依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）的补充规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、解除黄河山与赵娜娜于2019年7月20日签订的房地产买卖合同、补充协议以及定金托管协议；二、赵娜娜、程雪宝于判决发生法律效力之日起十五天内向黄河山支付款项5万元；三、驳回黄河山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元，减半收取1250元，由黄河山负担682元，赵娜娜、程雪宝负担568元。二审期间，各方未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：程雪宝是否构成违约。2019年12月20日，黄河山与程雪宝及世华公司工作人员进行协商时，程雪宝表示不出售房屋给黄河山，程雪宝上诉主张是因黄河山未依合同约定于定金支付日起45个工作日内办理完银行按揭手续，影响程雪宝在河南购房。但是，从2019年12月20日各方的通话记录看，程雪宝并未提出是这个原因不再出售房屋，况且，从世华公司于2020年1月8日发出的催告函内容看，黄河山办理银行按揭贷款需程雪宝和赵娜娜配合，程雪宝和赵娜娜提供的资料为虚假资料，导致黄河山按揭贷款未能审批通过。对此，程雪宝未提供证据证明其与赵娜娜已依合同约定提供了相关资料，也未提供证据证明程雪宝拒绝出售房屋给黄河山有正当理由。所以，原审法院认定程雪宝构成违约，并无不当。程雪宝还主张其未收到定金5万元，但是，根据赵娜娜与黄河山、世华公司签订的《定金托管协议》，买卖合同约定的定金交由世华公司托管，故黄河山将5万元定金支付给世华公司时，即应视为黄河山向赵娜娜支付了5万元定金。黄河山向世华公司支付了5万元定金，故原审判决对5万元定金已经支付的事实认定无误，本院予以维持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人程雪宝负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十一月十二日书记员  高培翔