江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初7775号原告（反诉被告）：南京塞尔隆孵化器管理有限公司，住所地江苏省南京市玄武区玄武大道******。法定代表人：李林梅。委托诉讼代理人：孙大山，男，该公司总经理。被告（反诉原告）：南京国际旅行社有限责任公司合肥分公司，住所地安徽省，住所地安徽省合肥市高新区望江西路**创新产业园****主要负责人：黄静。委托诉讼代理人：余从凯，男，该分公司总经理。原告（反诉被告）南京塞尔隆孵化器管理有限公司（以下简称南京塞尔隆公司）与被告（反诉原告）南京国际旅行社有限责任公司合肥分公司（以下简称南京国旅合肥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案，并依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京塞尔隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令南京国旅合肥公司支付拖欠2020年2月至5月房租12400元、2020年2月至5月物业费1128元、2020年2月至4月水电费811.78元，以上合计14339.78元；2.判令南京国旅合肥公司支付遗留物品2020年6月至7月保管费用1440元；3.判令南京国旅合肥公司承担因其提起本次诉讼所产生的一切费用，包括诉讼费等。事实和理由：南京塞尔隆公司与南京国旅合肥公司于2019年11月26日签订《企业入驻合同》，南京塞尔隆公司将南京玄武区××办公室（以下简称案涉房屋）租赁给南京国旅合肥公司用于日常办公使用，租期自2019年12月2日至2020年12月1日，每两个月支付一次租金及相关费用。合同签订后，南京国旅合肥公司入驻办公。受新冠疫情影响，南京塞尔隆公司于2020年5月下旬向南京国旅合肥公司催缴租房及相关费用，南京国旅合肥公司此时提出退租事宜。南京塞尔隆公司同意配合办理退租手续，但因南京国旅合肥公司提前解除合同已构成违约，应结清所欠款项并清空房屋内物品。南京国旅合肥公司不予配合，双方因此产生纠纷。南京国旅合肥公司辩称：（一）案涉房屋为徐庄软件园所有，是南京塞尔隆公司租赁后转租该公司。（二）该公司从事马尔代夫出境旅游业务，受新冠疫情影响业务完全停止，根据南京市相关政策可以减免房租。（三）南京塞尔隆公司于2020年6月更换了案涉房屋门锁，阻挠该公司搬出房屋内用品，并于7月将案涉房屋另行出租，新入住租户还在使用该公司办公桌椅。南京国旅合肥公司向本院提出反诉，诉讼请求为：1.判令解除南京塞尔隆公司与南京国旅合肥公司签订的《企业入驻合同》；2.判令南京塞尔隆公司赔偿违法占有使用费2000元；3.判令南京塞尔隆公司返还押金6764元；4.判令反诉费由南京塞尔隆公司负担。事实和理由同本诉答辩理由。南京塞尔隆公司辩称：（一）该公司尚未与南京国旅合肥公司签订减免协议。根据各区下发的文件，该公司也需要提交相应的材料来申请减免，减免条件有一项要求注册在这个地方的，目前没办法确定南京国旅合肥公司是否能享受该政策。（二）案涉房屋已于7月份重新出租，南京国旅合肥公司可移动的物品已经全部搬到该公司仓库。南京国旅合肥公司的办公桌椅是因为使用了相应的线路无法拆除，所以没有搬，不存在侵占使用费。（三）因南京国旅合肥公司在2020年5月28日提出退租，该公司出于安全考虑更换了门锁。该公司送达了退租协议，但南京国旅合肥公司对协议金额不认可。本院认定事实如下：一、2019年11月26日，南京塞尔隆公司（甲方，出租人）与南京国旅合肥公司（乙方，承租人）签订《企业入驻合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将位于南京市玄武区××房间（建筑面积47㎡，含公摊面积）给乙方使用；租赁期限自2019年12月2日至2020年12月1日止；租金66元／月／㎡；物业服务费6元月／㎡；房屋租金押二付二；乙方应提前15日支付下一期费用；入驻期间所发生的水电费（包括公摊及空调外机公摊）等有关费用由乙方支付；乙方支付入驻保证金6764元；保证金不计利息；合同期满乙方如无违约行为，甲方收取的入驻保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分应在合同期满后20个工作日内退还乙方；本合同期内如乙方自行退租或因乙方违约致合同提前解除、终止的，所付保证金甲方不再退还；入驻合同到期、提前终止或解除后，乙方需在规定时间内将租赁场所内可移动的设备、物品拆离、搬离该房屋；入驻期间，非本合同规定的情况，或非经甲方同意，乙方不得擅自中途退租；乙方要求中途退租的，应提前三个月向甲方提出书面申请，得到同意后，方可办理解约手续；由于不可抗力的原因致使本合同无法完全履行时，经各方协商一致，可以变更或解除合同；乙方办理相关退房手续及搬迁手续时，需经甲方书面同意方可实施；乙方拖欠租金、服务费、物业费、水电通讯等费用超过15天的，视为乙方根本违约，甲方可书面通知乙方单方解除本合同，并要求乙方按相当于2个月的金额支付违约金；乙方未经甲方同意中途擅自退出或因乙方违约提前终止租赁合同，甲方有权立即收回物业，入驻保证金不予退还；合同提前终止或期满的，乙方未能按期完成清场的，甲方有权自行采取强制措施收回房屋，由此导致的一切责任及后果由乙方自行承担；如超过10天仍未完成清场的，视为乙方放弃物业内设备、物品所有权，甲方有权自行处理，且无需承担任何责任；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行造成损失，各方互不承担责任等。租赁合同签订后，南京塞尔隆公司按约将案涉房屋交付南京国旅合肥公司使用，南京国旅合肥公司缴纳了房租押金6764元、房屋租金及物业费6764元。二、自2020年2月起，南京国旅合肥公司未按约缴纳房屋租金及物业费。2020年5月28日，南京塞尔隆公司工作人员徐珊珊与南京国旅合肥公司工作人员罗小燕就案涉房屋租赁问题进行沟通。沟通过程中，罗小燕承认南京国旅合肥公司已申请退租且法定代表人黄静知晓此事，并表示因国际旅游复苏尚早，退租是为了止损。此后，因南京塞尔隆公司与南京国旅合肥公司就疫情期间是否应当减免房屋租金产生争议，双方未能就应付欠费数额达成一致意见。三、2020年6月，南京塞尔隆公司更换了案涉房屋的门锁，并再次将案涉房屋对外出租。2020年7月，南京塞尔隆公司已将案涉房屋租给他人使用。以上事实有当事人陈述、租赁合同、交易记录、聊天记录及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，南京塞尔隆公司与南京国旅合肥公司签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。庭审中，双方当事人均认可租赁合同已解除。南京塞尔隆公司认为南京国旅合肥公司未按约给付房屋租金及相关费用已构成违约，根据南京国旅合肥公司的申请于2020年5月28日解除租赁合同。南京国旅合肥公司认为南京塞尔隆公司擅自更换门锁致案涉房屋无法使用，租赁合同于2020年6月2日解除。根据本案查明事实，南京国旅合肥公司未按约支付房屋租金及相关费用确已违约，且该公司法定代表人黄静在2020年5月28日已知悉并确认退租案涉房屋，故本院认定租赁合同于2020年5月28日解除。租赁合同解除后，南京国旅合肥公司应将案涉房屋内物品清空，南京塞尔隆公司有权另行对外出租。关于南京国旅合肥公司的违约责任。本院认为，南京国旅合肥公司的违约责任可予以免除，理由如下：第一，南京国旅合肥公司系从事国际旅游业务的企业，受疫情防控影响短期内无法恢复正常经营，该公司已无法按订立合同目的合理使用房屋，此种情形已不属于商业风险的重大变化，故疫情致租赁合同不能继续履行应属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。第二，租赁合同约定，因不可抗力原因致使合同不能继续履行造成损失，各方互不承担责任。第三，南京国旅合肥公司认为其可享受疫情期间减免房屋租金的相关政策，此系该公司未按约支付房屋租金及相关费用的原因之一。第四，南京国旅合肥公司申请退租房屋相对及时，尽量减轻了南京塞尔隆公司可能造成的租金损失。综上，南京国旅合肥公司免予承担违约责任，案涉房屋押金6764元应由南京塞尔隆公司予以返还。关于租赁合同项下的欠费。本院认为，南京国旅合肥公司免予承担违约责任，但支付房屋租金及相关费用仍为其应当履行的合同义务。考虑到受疫情影响，南京国旅合肥公司2020年2月至5月期间无法正常经营，本院适用公平原则，酌定减免2020年2月2日至3月1日期间的房屋租金66元/月/㎡×1个月×47㎡=3102元，南京国旅合肥公司还应支付2020年3月2日至5月28日期间的案涉房屋租金66元/月/㎡×（2个月+27日÷31日/月）×47㎡=8902.74元。南京塞尔隆公司主张物业费有合同依据，本院核定支持2020年2月2日至5月28日期间的物业费为6元/月/㎡×（3+27日÷31日/月）×47㎡=1091.34元。南京塞尔隆公司主张支付水电费虽有合同依据，但无相关证据证明实际发生数额，本院不予支持。关于遗留物品的相关诉讼请求。南京塞尔隆公司在本诉中主张支付保管费，并陈述，东西是对方的，因为没有进行交接，所以不让拉走。对方当时拒绝支付费用。南京国旅合肥公司在反诉中主张支付占有使用费。因租赁合同已于2020年5月28日解除，南京国旅合肥公司违约在先，综合本案实际情况，其主张支付占有使用费本院不予支持。南京塞尔隆公司主张支付保管费，结合南京塞尔隆公司陈述，本院亦不予支持。综上所述，南京国旅合肥公司应向南京塞尔隆公司支付房屋租金8902.74元-6764元=2138.74元、物业费1091.34元，以上合计2138.74元+1091.34元=3230.08元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）南京塞尔隆孵化器管理有限公司与被告（反诉原告）南京国际旅行社有限责任公司合肥分公司签订的《企业入驻合同》于2020年5月28日解除；二、被告（反诉原告）南京国际旅行社有限责任公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）南京塞尔隆孵化器管理有限公司房屋租金及物业费合计3230.08元；三、驳回原告（反诉被告）南京塞尔隆孵化器管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南京国际旅行社有限责任公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果南京国际旅行社有限责任公司合肥分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费97元，由南京塞尔隆孵化器管理有限公司负担72元，由南京国际旅行社有限责任公司合肥分公司负担25元。本案反诉案件受理费25元，由南京国际旅行社有限责任公司合肥分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 周庆安二〇二〇年十一月六日法官助理 徐 垠书 记 员 王小雨