重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民初48号原告：瞿永红，男，土家族，1975年2月5日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：张贤，重庆泽贤律师事务所律师。被告：重庆鸿晔锦盛融资租赁有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道行署街******，统一社会信用代码915001143224084128。法定代表人：何春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢永平，重庆森平律师事务所律师。被告：重庆珩芮商贸有限公司，住所地重庆，住所地重庆市黔江区城西街道办事处洞塘居委百花园**用代码91500114057779895Q。法定代表人：刘玉冬，该公司总经理。被告：刘玉冬，男，土家族，1992年7月31日出生，住重庆市黔江区。被告：庞灿，男，苗族，1980年9月23日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：黄小兵，重庆森平律师事务所律师。被告：重庆宅友电子商务有限公司，住所地重庆市，住所地重庆市黔江区城东街道办事处新华大道路段**代码91500114094948571M。法定代表人：胡江郁，该公司负责人。被告：胡洪，男，汉族，1965年3月25日出生，住重庆市黔江区。被告：倪尔先，女，土家族，1940年12月26日出生，住重庆市黔江区。被告：陈某1，女，土家族，1974年2月6日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：陈君，男，土家族，1990年11月7日出生，住重庆市黔江区。被告：陈某，男，土家族，2012年9月2日出生，住重庆市黔江区。法定代理人：陈某1，女，土家族，1974年2月6日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司，住所地重庆市秀山土，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道朝阳路**15002417094773598。法定代表人：杨贤勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：石贵华，重庆春雨律师事务所律师。第三人：陈斌，男，汉族，1970年2月15日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。原告瞿永红诉被告重庆鸿晔锦盛融资租赁有限公司（以下简称重庆鸿晔公司）、重庆珩芮商贸有限公司、刘玉冬、庞灿、重庆宅友电子商务有限公司、胡洪、倪尔先、陈某1、陈君、陈某、重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司（以下简称腾达房地产公司），第三人陈斌案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告瞿永红及其委托诉讼代理人张贤，被告重庆鸿晔公司的委托诉讼代理人谢永平，庞灿的委托诉讼代理人黄小兵，腾达房地产公司的法定代表人杨贤勇及其委托诉讼代理人石贵华，第三人陈斌到庭参加诉讼，被告重庆珩芮商贸有限公司、刘玉冬、重庆宅友电子商务有限公司、胡洪、倪尔先、陈某1、陈君、陈某经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。原告瞿永红提出诉讼请求：1.判决确认重庆鸿晔公司申请执行重庆市珩芮商贸有限公司、刘玉冬、庞灿、重庆市宅友电子商贸有限公司、胡洪、陈家兄、倪尔先、陈某1、陈君、陈某、腾达房地产公司融资租赁合同纠纷中执行标的位于秀山土家族苗族自治县涉案门面为原告所有，停止执行该房屋；2.被告承担诉讼费用。后原告申请撤回对陈家兄的起诉，变更前述房屋的房号为三栋一层X、X号房屋。事实和理由：被告重庆鸿晔公司申请执行被告重庆市珩芮商贸有限公司、刘玉冬、庞灿、重庆市宅友电子商贸有限公司、胡洪、陈家兄、倪尔先、陈某1、陈君、陈某、腾达房地产公司融资租赁合同纠纷一案，系重庆市第四中级人民法院(2019)渝04执241号执行案件。2019年5月30日，重庆市第四中级人民法院作出(2019)渝04执241号之一执行裁定书，查封位于秀山土家族苗族自治县涉案商品房门面及其他房屋，原告瞿永红购买中和街道渝秀大道新天地市场工程指挥部(腾达房地产公司关联单位)的涉案商品房门面四间列入查封房屋。该房屋原告于2006年4月3日购买，价款20万元，面积127.7平方米，房屋建成后，原告瞿永红接房使用，出租给第三人经营。2012年6月22日，原告瞿永红与第三人陈斌签订房屋转让合同，以38万元价款转让给第三人陈斌，第三人陈斌实际接房，双方交付使用，没有出现任何争议和产权纠纷。该房屋因开发使用不规范，一直没有办理房屋产权证，直至本案查封房屋时才知情，原告瞿永红以案外人身份申请执行异议。2020年4月30日，重庆市第四中级人民法院作出(2020)渝04执23号执行裁定，驳回案外人瞿永红的异议请求申请。原告瞿永红认为涉案商品房门面系合法购买，并实际使用房屋，受让后又转让给第三人，符合商品房交付转让所有条件，本身房屋一直不能办证，原告瞿永红也一直在催促办证，即使他人私自办证，也侵犯原告瞿永红和第三人陈斌的权利。被告重庆鸿晔公司辩称，1.重庆鸿晔公司作为本案被告主体不适格，重庆鸿晔公司对原告诉称的房屋享有担保物权，并享有优先受偿权，重庆鸿晔公司与本案其他被告之间因租赁合同及相应的担保合同纠纷一案，经重庆市第四中级人民法院受理后作出了（2018）渝04民初98号民事判决。该判决已经生效。同时重庆鸿晔公司已经申请执行，其享有的优先受偿权得到重庆市第四中级人民法院判决确认。本案原告所诉称的是房屋所有权的纠纷，重庆鸿晔公司不是所有权争议的适格当事人。2.原告所主张的事实不能成立。本案诉争的房屋系不动产，如通过原告实际创造和建设，可以确定其享有所有权，系原始取得。本案原告诉称的房屋按原告诉称事实系继受取得，不动产房屋所有权的确认以不动产登记作为公示进行。重庆鸿晔公司在与本案被告之间的融资租赁合同纠纷诉讼过程中，出示了该诉争房屋登记在腾达房地产公司的证据。同时，在合同纠纷诉讼中重庆鸿晔公司也向一审法院出示了相应的抵押担保合同，并且在房地产管理部门进行抵押登记。这些事实均能证明原告所诉称房屋系腾达房地产公司所有，并有权处置其资产，其设立相关的产权合法有效。3.本案原告诉称的事实不能成立。原告诉称在2006年购买房屋并交付价款20万元，但并没有相关的事实予以证明。原告提起执行异议的同时并未出示相关房屋的买卖合同，本案房产系腾达房地产公司所有，原告诉称该房屋由指挥部出售，同时原告未出示相关指挥部有权出售该房屋的委托书及证明。所以，原告诉称的买卖不能成立，同时在原告诉称的过程中主张其实际占有，但本案原告陈述其已于2012年将该房屋出售给陈斌，同时已经交付。基于这一点，原告陈述的事实相互矛盾，如果法院能支持其观点，那么房屋的所有权究竟是该确认给本案第三人还是本案的原告。综上所述，原告诉称的事实及理由均不能成立。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告庞灿辩称，同意重庆鸿晔公司的答辩意见。被告腾达房地产公司辩称，1.原告诉称的事实不能成立。原告不是与本案被告腾达房地产公司签订的商品房买卖合同，是与站前大道工程项目指挥部所签订，工程项目指挥部不是腾达房地产公司设立，也不能代表腾达房地产公司签订商品房买卖合同。同时原告的购房款也是支付给签订合同的石敦旺，不是支付给腾达房地产公司的，原告自己陈述是农业生产资料公司将钥匙交给原告。从原告诉称的房屋买卖事实来看，与本案被告腾达房地产公司之间不存在商品房买卖合同关系，不符合《中华人民共和国合同法》第二条、第八条的规定。原告诉称的房屋买卖合同以及合同的履行均不是与腾达房地产公司之间产生的，因此腾达房地产公司不是原告诉称房屋买卖合同的当事人，不应当承担原告诉称房屋买卖的法律责任。2.原告不是本案所涉执行标的物的所有权人，本案所涉房屋系腾达房地产公司自己开发建设，且于2012年办理了房产证，同时将该房屋在国土部门办理了抵押融资贷款，原告也未在办证时间及抵押登记时提出办证异议和抵押登记异议。不是原告所诉称的只办总证，而是将涉案几套商品房各办了产权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，这是腾达房地产公司取得本案诉争房屋的事实及法律认可。因此，原告虽然与其他人以及工程指挥部签订合同支付了价款，但不是本案商品房买卖合同的当事人，也不是本案所涉执行标的物的所有权人，原告不享有该门面的物权。3.原告提起的执行异议依法不能排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，原告均不具备该条规定的三个条件。综上，原告诉称的事实和理由均不能成立，应当裁定驳回其起诉。第三人陈斌述称，瞿永红将房屋出售给陈斌是合法的，陈斌和瞿永红多次找腾达房地产公司办证，腾达房地产公司以无钱交税等理由至今不予办理，后来才知道房屋是拿去作抵押了。重庆珩芮商贸有限公司、刘玉冬、重庆宅友电子商务有限公司、胡洪、倪尔先、陈某1、陈君、陈某均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举示的证人自书证言，系证人在原告事先准备的打印件上签字，不符合证人作证的形式，本院不予采信。其他各方当事人举示的证据，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告庞灿、重庆珩芮商贸有限公司、刘玉冬、重庆宅友电子商务有限公司、胡洪、倪尔先、陈某1、陈君、陈某均未向本院提交证据。本院经审理查明：重庆鸿晔公司与重庆珩芮商贸有限公司、刘玉冬、庞灿、重庆宅友电子商务有限公司、胡洪、陈家兄、倪尔先、陈某1、陈君、陈某、腾达房地产公司融资租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日作出（2018）渝04民初98号民事判决，查明：2016年11月16日，鸿晔公司与腾达公司签订《融资租赁抵押合同》合同。约定腾达公司提供：1.房产证号XXXX号位于秀山土家族苗族自治县房产抵押担保；2.房产证号XXXX位于秀山土家族苗族自治县中和街道XX门面抵押担保。担保范围为：1.全部应付租赁款（包括但不限于全部租金、保证金、手续费、名义货价、保险费及全部应付租赁款根据主合同的规定不时调整的部分款项及其他费用）；2.逾期利息；3.损害赔偿；4.抵押权人为保障或执行权益所发生的费用（包括但不限于实际支出的律师费、拍卖、变卖、评估等处分抵押物的费用、调查取证费用、差旅费等）；5.债务人在《融资租赁合同》因任何原因提前终止或被认定无效或无法执行情况下需向抵押权人承担的任何性质的支出和其他义务；6.《融资租赁合同》的债务履行期间依《融资租赁合同》的规定，若依《融资租赁合同》的规定任何债务提前到期，则提前到期日即为债务履行届满之日。上述抵押担保财产已办理抵押登记。该判决第七项内容为：重庆鸿晔公司对腾达房地产公司位于秀山土家族苗族自治县XX房屋享有优先受偿权；重庆鸿晔公司对腾达房地产公司位于秀山土家族苗族自治县XX房产享有优先受偿权。该判决生效后，重庆鸿晔公司申请本院执行。2019年5月30日，本院作出(2019)渝04执241号之一执行裁定，查封了腾达房地产公司位于秀山土家族苗族自治县XX房产。另查明，2006年4月3日，瞿永红与秀山土家族苗族自治县站前大道市场工程指挥部签订《房屋销售合同》，约定瞿永红向秀山土家族苗族自治县站前大道市场工程指挥部购买位于秀山土家族苗族自治县XX门面(建筑面积127.7平方米，国土局丈量为准)，成交金额200000元，分四次支付，第一次付款：120000元；第二次付款：2006年4月30日前付30000元；第三次付款：2007年3月30日前付40000元；第四次付款：余款10000元办证后付清。2006年，秀山土家族苗族自治县站前大道市场工程指挥部两次开具收据载明收到案外人购房款共计170000元。2012年6月22日，案外人与陈斌签订《房屋转让合同》，约定将位于秀山土家族苗族自治县XX门面，以总价380000元转让给陈斌。同时约定因该门面已出租至2013年4月1日止，故门面到期后，租方与陈斌签订的合同方能生效。2012年6月25日，瞿永红出具《收条》载明，收到陈斌交来的购房款380000元。本院在执行异议审理阶段，执行人员到新天地建材市场进行了现场勘查，将现场房屋情况与XXXXX产权证所附测绘图比对，确认瞿永红所称在新天地建材市场占有的房屋，对应房产证载明的房号为XXX。上述门面瞿永红在本院查封前已经占有。瞿永红重新确认其异议请求为，中止对秀山土家族苗族自治县XX房屋的执行。2020年4月30日，本院作出（2020）渝04执异23号执行裁定，驳回案外人瞿永红的异议请求。本案在审理过程中，陈家兄已因故死亡，瞿永红于2020年11月23日开庭前向本院书面申请撤回其对陈家兄的起诉，本院予以准许。本院认为，本案的争议焦点为：瞿永红对涉案X栋一层X-4、X-5号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。首先，关于物权变动与合同效力之间的关系问题。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”从前述两条法律规定来看，不动产物权的设立、变动、转让和消灭，需经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。而订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。前者是指物权变动的效力，后者是指合同的效力，两者所指向的对象不同，并不矛盾。本案中，瞿永红向秀山土家族苗族自治县站前大道市场工程指挥部购买的涉案房屋未办理过户登记，不产生物权变动的效力，其物权在过户登记前仍属物权人腾达房地产公司所有，且腾达房地产公司办理了涉案房屋的房地产权证，腾达房地产公司对涉案房屋享有物权。因此，瞿永红不能以合同的效力对抗物权的效力。其次，关于重庆鸿晔公司享有抵押权的优先受偿问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”该法第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”抵押权是担保物权，是债务人或者第三人以其所有的或者有权处分的特定的财产设定的物权，是不转移标的物占有的物权，抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿。本案中，瞿永红购买的房屋为物权人腾达房地产公司取得的XXX号房地产权证中XX号门面，实际即为XX号门面，该房屋已提供了抵押担保，抵押权人重庆鸿晔公司有权申请执行抵押财产，就该抵押财产卖得价款享有优先受偿的权利。再次，关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条与第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定并未区分执行标的设置担保物权于购房人签订购房合同之前或之后的情形，凡执行标的设立了担保物权的，均可参照适用该条的规定。瞿永红主张抵押担保的设立时间在其购买房屋之后，不应参照适用该条规定的理由缺乏法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的为案外人系商品房消费者之外的一般买受人可参照适用此条款进行处理，并非对案外人系商品房消费者作出的规定，故该条规定不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的例外规定，本案不能参照适用该条规定进行审查。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，是对案外人系商品房消费者作出的规定，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的例外规定，但瞿永红购买的房屋系门面房屋，且并没有与房地产开发企业腾达房地产公司签订商品房买卖合同，而是与非物权人秀山土家族苗族自治县站前大道市场工程指挥部签订的买卖合同，故本案亦不能参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行排除执行。故本案只能参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。瞿永红不享有物权请求权，而重庆鸿晔公司享有担保物权请求权，瞿永红享有的权利并不能对抗重庆鸿晔公司所享有权利。故瞿永红请求排除涉案房屋的强制执行的理由不成立，本院不予支持。综上，瞿永红的诉讼理由不成立，其相应的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告瞿永红的诉讼请求。案件受理费4300元，公告费560元，由瞿永红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  张泽端审 判 员  段成一人民陪审员  杨文武二〇二〇年十一月二十三日法官 助理  雷书彦书 记 员  高红林