江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初1250号原告：胡梦清，女，汉族，1987年11月4日出生，住江西省南昌经济技术开发区。委托诉讼代理人：余泽浩，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兰兰，江西华邦律师事务所律师。被告：熊丽，女，汉族，1985年11月17日出生，住江西省丰城市。原告胡梦清与被告熊丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡梦清的委托诉讼代理人余泽浩到庭参加诉讼，被告熊丽未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡梦清向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即偿还原告自2018年11月7日起暂计至2020年5月6日的租金共计170840元及自2018年11月7日起，按照年利率24%计算违约金，暂计至2020年5月31日的违约金51070元，共计221909元；2、依法判令本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费）由被告承担。事实与理由：2011年12月16日，江西绿腾实业有限公司（简称绿腾公司）与胡梦清签订《南昌市城镇房屋租金合同》，约定将绿腾公司所有的坐落于南昌经开区桂苑大道152号，建筑面积约3000平方米的商铺（包括“绿腾雅苑”1#、2#、8#、12#楼一层商铺）出租给胡梦清使用，并同意其用于转租。2015年4月7日，被告熊丽因经营需要，与原告胡梦清签订涉案《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定被告承租原告方位于南昌市经济技术开发区“绿腾雅苑”8号楼（从北向南顺序）110#商铺，房屋结构为钢混，建筑面积为99.21平方米，租赁期限为7年，自2015年5月7日至2022年5月6日止。租金计算方式是第一年度租金为80/平方米，以后每个租赁年度每月租金在上个租赁年度每月租金的基础上递增5%，即第一年租金80/平方米，第二年为84元/平方米，第三年为88.2元/平方米，第四年为92.6元/平方米，第五年为97.2/平方米，第六年为102.1元/平方米，第七年为107.2元/平方米。被告应于每年的4、10月的30日前交清后半年的租金，逾期交付租金的，被告须支付违约金。但被告并未如约履行合同约定。自2018年11月7日起，即停止向原告支付租金。但涉案店铺仍由被告在经营使用。原告曾多次上门向其主张租金，但被告仍以各种理由推脱。截止起诉时，被告已拖欠原告房租长达一年有余。原告认为，原、被告双方签订《南昌市城镇房屋租赁合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条：“第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期违约金”之规定，被告应当履行双方约定，立即向原告支付所欠租金170840元并支付违约金51070元（暂计至2020年5月31日），共计221909元。被告熊丽未作答辩。原告胡梦清围绕诉讼请求依法提交原、被告身份信息、洪房权证经济技术开发区字第100025273号产权证书及房屋分层分户平面图、《南昌市城镇房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、《同意转租证明》。本院认为，上述证据内容真实，形式合法，与本案具有关联，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月7日，原告胡梦清（作为甲方，出租方）与被告熊丽（作为乙方，承租方）签订《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于南昌经济技术开发区的“绿藤雅苑”8号楼（从北至南顺序）110#号商铺（建筑面积99.21平方米，按房屋产权证面积计算）租赁给被告经营；租赁期限为7年，自2015年5月7日至2022年5月6日止；租金：第一租赁年度租金为80元/平方米，以后每个租赁年度每月租金在上年租赁年度每月租金基础上递增5%，即：第一租赁年度每月租金80元/平方米；第二租赁年度每月租金84元/平方米；第三租赁年度每月租金88.2元/平方米；第四租赁年度每月租金92.6元/平方米；第五租赁年度每月租金97.2元/平方米；第六租赁年度每月租金102.1元/平方米；第七租赁年度每月租金107.2元/平方米；保证金（押金）：在本合同签订之日，乙方必须向甲方交付（按实际租房面积计算80元/平方米×6个月），合计47600元作为租赁保证金（押金），该保证金在租赁期满后一周内全额无息退还，该保证金（押金）不得抵租金；租金交付方式及期限：租金交付方式为每半年（6个月）租金一次性现金支付，交付期限为每年的4、10月30日前交清（逾期交付的，每逾期一日，则乙方须按年租金总额的1%支付违约金）；乙方责任：乙方应按时交纳租金及保证金（押金）。乙方如拖欠租金超过30天，则每天按应缴租金的10%交纳违约金；如拖欠租金超过2个月（60天），则甲方有权单方终止合同和收回商铺，乙方自愿同意将该商铺保证金（押金）作为违约金赔偿给甲方，并同意将该商铺交付给甲方”。合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了押金47600元，原告于2015年4月7日将该商铺交付给被告使用。被告向原告支付房租至2018年11月6日止。自2018年11月7日起，被告未再支付租金。自2018年11月7日至2020年5月31日，被告共拖欠租金的具体金额：1、2018年11月7日至2019年5月6日租金55121元（99.21㎡×92.6元/㎡/月×6个月）；2、2019年5月7日至2020年5月6日租金115719元（99.21㎡×97.2元/㎡/月×12个月）；以上合计170840元。另查明，该店铺门前的菊圃路自2018年4月开始道路维修改造直至2019年。再查明，案涉商铺所有权人为案外人绿腾公司。2011年12月16日，原告胡梦清（乙方、承租方）与案外人绿腾公司（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方将包括讼争商铺在内的坐落于南昌经济技术开发区桂苑大道152号绿腾雅苑1#、2#、8#、12#楼1层商铺（建筑面积约3000平方米）出租给乙方，租赁期限自2012年1月1日至2022年12月31日止，租金按实际出租面积计算，单价20元/㎡。”2020年5月15日，案外人绿腾公司出具了一份同意转租证明，主要内容为：本公司作为讼争商铺的产权人，同意胡梦清的转租行为，认可胡梦清与熊丽签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》。本院认为，原告胡梦清与被告熊丽签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护。原告按约将店面交付被告使用，但被告自2018年11月7日起未再交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。2017年11月7日之前，被告按照合同约定交纳了租金，2018年11月7日至2020年5月6日止，被告共拖欠原告租金170840元，鉴于道路维修改造及新冠××疫情对被告的经营造成了一定影响，结合被告一直以来的履约情况及经营类别，本院酌情确定减免被告20%的租金，被告于2018年11月7日至2020年5月6日应付租金为159816元，原告诉请被告支付的租金超过上述部分，本院不予支持。关于被告违约责任承担问题，因双方合同约定的违约金标准过高，本院酌情确定将被告向原告交纳的押金47600元作为违约金赔偿给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告熊丽于本判决生效之日起十日内给付原告胡梦清自2018年11月7日至2020年5月6日的房屋租金159816元；二、驳回原告胡梦清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4629元，减半收取2314.5元，由原告胡梦清负担714.5元，被告熊丽负担1600元，原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  沈张茂二〇二〇年十一月二十四日书记员  熊 婷