湖南省新晃侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1227民初657号 原告:湖南鸿才物业服务有限公司，曾用名称新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地湖南省新晃侗族自治县（以下简称新晃县）晃州镇梅林春天小区****，统一社会信用代码914312276803089807。 法定代表人：吴梦冰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴承都，男，1988年2月4日出生，侗族，该公司办公室主任，现住湖南省新晃县，特别授权。 被告：张秀庭，男，1970年2月15日出生，侗族，无业，现住新晃县。 原告湖南鸿才物业服务有限公司与被告张秀庭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南鸿才物业服务有限公司委托诉讼代理人吴承都、被告张秀庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南鸿才物业服务有限公司（以下简称鸿才公司）向本院提出诉讼请求：1、请人民法院判令被告向原告交纳物业费4131元；2、请人民法院判令被告向原告交纳违约金1673元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月27日，被告在新晃县山河御花园小区购买114.75㎡住宅一套，2017年1月1日，原告被怀化市山河房地产开发有限公司聘用，并签有合同，原告根据《物业管理条例》和山河御花园小区物业服务合同核定收取物业费的规定，对被告住宅面积114.75㎡从2017年4月30日至2019年10月31日止，欠原告物业费30个月，电梯住宅按1.2元/㎡的标准计算，每月应交费137.7元，30个月应交费4131元，违约金按千分之三的标准计算，每天应交12.39元，每月应交371.7元，30个月应交11151元。因考虑到物业与业主之间是唇齿相依的关系，故对违约金按总金额的15%收取，实收1673元。2017年1月1日怀化市山河房地产开发有限公司聘用原告对山河御花园小区进行物业服务管理，经原告向被告多次催收，被告不愿配合，一拖再拖，造成原告收不起物业费，影响原告工作不能正常运转。特依法提起诉讼，请求人民法院依法判决被告交纳所欠的物业费和违约金，维护原告的合法权益。 被告张秀庭辩称：被告不交物业费的原因1.被告楼下之前一直有装修垃圾，影响了被告家人的身心健康，被告跟原告也反映过，原告一直不处理。2.被告家门口的防火门一直有问题，拖了两年才维修。3.被告的车在停车位里被刮了，被告去调监控，监控都是坏的，原告也不修，什么都查不到。4.被告嫁女儿那次放了两个礼花，女儿都还没上车，原告就要被告清扫垃圾。被告愿意承担物业费的一半，违约金不承担。 原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、业主资料卡复印件1份、前物业遗留的山河御花园4栋1单元业主缴费情况表，拟证明山河御花园X栋XXX室为被告所有，并从2017年4月30日起欠交物业费； 2、营业执照复印件、企业登记基本情况表复印件、法人身份证复印件及证明、资格证书复印件各一份，拟证明湖南鸿才物业通过了工商局、房产局的审批，具备物业服务资质，属于合法经营； 3、新晃山河御花园物业服务委托合同复印件1份、新晃侗族自治县房产管理局证明复印件1份、新晃侗族自治县山河·御花园业主委员会授权委托书复印件2份，拟证明原告得到了开发商、业主委员会的授权为山河御花园小区提供物业服务并收缴相关费用至2019年10月31日； 4、催费记录1份1页，拟证明原告已经对被告进行了催缴； 5、物业主管部门颁发的奖证及物业工作的部分照片和4栋1单元业主缴费情况表，拟证明原告是一家优秀的物业服务企业。 被告张秀庭对原告所提交证据的质证意见为：证据1，业主资料卡无异议，缴费表不清楚；证据2，只承认鑫海物业，对鸿才物业不了解；证据3，不懂这些东西；证据4，手机尾号3337是被告女儿的号码，手机尾号3509是本人的，上面的手机号码是关机的，没收到任何信息；证据5，无异议。 被告张秀庭未向本院提交证据。 原告提交的1-5号证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年5月27日，被告张秀庭、在新晃县山河御花园小区购买电梯房114.75㎡住宅一套，2017年1月1日，怀化市山河房地产开发有限公司委托新晃县鑫海物业服务有限公司（2018年11月2日公司名称变更为湖南鸿才物业服务有限公司）对新晃县山河御花园小区进行物业服务，并签订《物业服务委托合同》，约定合同期限自2017年1月1日起至小区业主委员会成立之日止，高层住宅（带电梯住宅）每平方米建筑面积收费标准为人民币1.2元/月。业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之三交纳违约金。合同签订之日，原告即入驻小区进行物业管理。2018年9月1日，山河御花园小区业主委员会临时委托授权原告对小区进行全面的物业服务管理至2019年2月28日，并表示默认原告之前的管理服务。2019年3月1日，山河御花园小区业主委员会授权原告接2019年2月28日继续为小区提供物业服务和收缴相关费用至2019年10月31日止。2019年10月31日原告退出山河御花园小区，终止对小区的物业服务。被告张秀庭的住房从2017年4月30日起未交纳物业费，至2019年10月31日原告退场，被告住房共30个月4131元物业费至今未交纳。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司应履行合同义务，提供物业服务，业主应及时交纳物业服务费用履行业主的基本义务。本案中原告与怀化市山河房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同合法有效，在服务过程中山河御花园业主委员会先后两次授权原告对山河御花园进行物业管理，双方之间形成物业服务合同法律关系，该合同合法有效，对山河御花园的所有业主均有拘束力，原告按物业管理服务合同约定为被告提供了物业服务，被告应按合同约定及时向原告交纳物业服务费，故原告要求被告交纳2017年4月30日至2019年10月31日止物业费4131元于法有据，本院予以支持。关于原告违约金的请求，合同约定了逾期交纳物业服务费的应当支付违约金，违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，本案中合同约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情将违约金调整为被告所欠物业服务费用的15%即4131元×15％=619.6元。被告张秀庭辩称被告不交物业费的理由及原因，被告并未提交相关证据予以证实，故被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，原告鸿才公司的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张秀庭于本判决生效之日起10日内向原告湖南鸿才物业服务有限公司支付物业服务费4131元、违约金619.6元，共计4750.6元； 二、驳回原告湖南鸿才物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张秀庭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  吴昌培 二〇二〇年十一月四日 法官 助理  罗 军 代理书记员  刘 鑫 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。