陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终11674号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡小龙，男，1987年11月10日出生，汉族，无业，住西安市长安区。委托诉讼代理人：张燕，陕西泽诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白巧玲，女，1988年9月13日出生，汉族，住陕西省定边县。委托诉讼代理人：张少宏，陕西伟天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金良，陕西伟天律师事务所实习律师。上诉人胡小龙因与被上诉人白巧玲房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。胡小龙上诉请求：1.撤销一审判决，驳回白巧玲的诉讼请求，支持胡小龙的反诉请求；2.诉讼费用由白巧玲负担。事实与理由：一审判决事实不清，证据不足。白巧玲于2019年9月20日左右从涉案房屋内搬走，应支付实际占用房屋期间的租赁费和物业、水电费。一审判决退还全部租金25200元错误。白巧玲没有按照合同约定爱护并合理使用房屋及其附属设施，造成房屋及设施损坏，应立即修复或赔偿。白巧玲才是违约方，未按照合同约定支付租金，胡小龙才解除合同。白巧玲辩称，一审判决事实清楚，证据充分。一审时双方均确认2019年8月10日搬离。在租用房屋期间正常使用，除正常磨损外，没有造成任何房屋损坏，因为房屋防水没有做好，所以才往楼下漏水。胡小龙单方终止合同，构成违约，应赔偿白巧玲损失，包括二审的律师费。白巧玲向一审法院起诉请求：1.胡小龙返还白巧玲房屋租金27600元，押金2300元；2.胡小龙向白巧玲支付违约金5000元；3.胡小龙赔偿白巧玲律师代理费损失5000元；4.诉讼费由胡小龙承担。胡小龙向一审法院反诉请求：1.判令白巧玲支付各项损失34900元；2.诉讼费由白巧玲承担。一审法院认定事实：2015年7月23日，胡小龙委托胡某某作为甲方与白巧玲作为乙方签订了《西安市房屋租赁合同》，该合同约定：甲方自愿将其坐落于西安市高新区XX幢XX单元XX室的房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方作居住使用；租赁期限为五年，自2015年8月24日至2020年8月23日；租金2300元/月，押金2300元；付款方式为租金按12个月为一期支付，第一期租金于2015年7月23日付清，以后每期租金支付需提前三十日；租赁期限届满，如乙方无任何违约情况，则甲方应于乙方按时将房屋完好的向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用后三天内一次性将押金全额无息退还乙方；租赁期限内水、电、天然气、物业管理等费用由乙方承担；甲方提供的房屋设施如因质量原因，自然损害而受到损害时，甲方有修缮的责任并承担有关费用；在租赁期限内，乙方应爱护并合理使用其所承担的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应负责修复或予以经济赔偿；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方；甲乙双方协商一致，1、甲方同意乙方分隔出租，但不能破坏主墙体；双方约定前三年违约金为1万元，后两年违约金为5000元；甲方同意乙方做隔断，但不能破坏主墙体；甲乙任何一方未按合同约定条款履行，则视为违约，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于诉讼费、律师费等。2015年7月23日，白巧玲向胡某某支付了首期租金27600元及押金2300元，胡某某当日将涉案房屋交付给白巧玲。2017年7月，白巧玲与胡小龙协商一致，将房租变更为每月2400元，租赁期限在原合同期限的基础上续租一年。2017年7月24日，白巧玲向胡小龙转账支付了房租28800元，并备注“房租17年八月到18年八”。2018年7月23日，白巧玲向胡小龙转账28800元，备注“房租18年8月到19年8月24号”。2019年7月23日，白巧玲配偶张栋向胡小龙转账25200元，备注“都市春天2402室房租”。同日，胡小龙通过微信告知白巧玲配偶张栋“我给你出违约金房子也么办法租了，给你一个礼拜腾房时间”，白巧玲配偶回复“钱给你转过去了，让我们坚持原则，把最后一年熬过去”，胡小龙称“你给我汇了多少？25200，我给你退回去。” 2019年8月10日左右，白巧玲搬离涉案房屋。另查明，2019年9月27日，白巧玲与陕西伟天律师事务所签订《民事委托合同》，白巧玲就其与胡小龙房屋租赁合同纠纷一案，委托伟天律师事务所作为代理人，并支付代理费5000元。本案在审理过程中，经询问，胡小龙称，白巧玲承租涉案房屋后，对房屋进行了隔断，未破坏主墙体。胡小龙2019年7月23日提出解除合同，2019年8月10日左右对涉案房屋进行了断水、断电、更换门锁等行为。其反诉请求中损失34900元包含：维修房屋花费12700元、地板修缮费用预计花费12817元、代白巧玲缴纳的物业费1383元、因房屋渗水为楼下住户修理赔偿3000元、违约金5000元。为支持其反诉请求，胡小龙当庭提交了照片数张、与百和装饰于2019年12月5日签订的《工程施工合同》（载明工程总造价12700元）、物业费票据（证明自2019年7月1日至2019年11月29日的物业费1178元、2019年6月至2019年11月的水费205元是由胡小龙交纳的）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。白巧玲与胡小龙签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，白巧玲按约向胡小龙支付了首期租金及押金2300元，并向胡小龙支付租金至2019年8月23日。此外，白巧玲又于2019年7月23日向白巧玲支付了2019年8月24日之后的租金25200元。2019年7月23日，胡小龙要求解除合同，白巧玲虽表示不同意解除合同，但已于2019年8月10日搬离涉案房屋，且并未在法定期限内对解除合同事宜提出异议，故依法确认涉案合同于2019年8月10日解除。合同解除后，胡小龙理应向白巧玲退还押金2300元及未履行部分的租金25200元。关于白巧玲主张胡小龙应当退还多缴纳的2400元租金一节，因双方当事人已经协商一致，变更了房屋租金，不存在多缴纳的情况，故，对该部分诉求，不予支持。关于白巧玲主张的违约金5000元一节，胡小龙在合同约定的租赁期限届满之前，单方要求解除合同，并于2019年8月10日左右对涉案房屋进行了断水、断电、更换门锁等行为，致使白巧玲无法居住并搬离，该行为明显构成违约，应当承担相应的违约责任。由于我国法律规定的违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。因此，当事人约定的违约金过分高于守约方的实际损失，则明显加重了违约方的违约责任，显然违背了公平原则。故，对违约责任部分，白巧玲不宜主张过高的违约金，结合本案白巧玲实际受损失的程度，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌情将胡小龙应承担的违约责任调整为2300元。关于白巧玲主张的律师费一节，在合同中已有约定,予以支持。至于胡小龙辩称解除合同是因为白巧玲在涉案房屋居住期间，不爱惜房屋，对房屋的墙体、地面造成了损坏，违反了合同约定。因胡小龙就其主张未向提交有效证据，故该辩称意见不予采纳。关于胡小龙反诉请求白巧玲支付维修房屋花费12700元、地板修缮费用12817元，胡小龙庭审中仅提交了白巧玲搬离后房屋状况照片以及其重新装饰房屋的合同书，未提交房屋在交付给白巧玲之前是何状况的相关证据，且胡小龙已经对房屋部分部位进行了重新装饰，致使无法查明白巧玲在涉案房屋居住期间是否对墙体、地面造成了损害以及损害的程度。故对该部分请求，依法不予支持。关于胡小龙反诉主张的因房屋渗水为楼下住户修理费用3000元一节，合同约定：甲方提供的房屋设施如因质量原因，自然损害而受到损害时，甲方有修缮的责任并承担有关费用。庭审中，胡小龙并未提交证据证明房屋漏水系白巧玲原因所致，而非质量原因，亦未提交为楼下住户修理所花费数额的相关票据。故对该部分请求，不予支持。关于胡小龙反诉主张白巧玲应当支付其代为缴纳的物业费用1383元，涉案租赁合同的解除时间是2019年8月10日，白巧玲也于该日就搬离了涉案房屋，在此之前的物业费用理应由白巧玲缴纳，但此后的物业费应当由胡小龙自行承担。经计算，白巧玲应当支付胡小龙代缴的物业费及水费391元。关于胡小龙反诉主张的违约金5000元，因其提交的证据不能证明白巧玲构成违约，对该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、被告胡小龙应于本判决生效后十日内向原告白巧玲退还租金25200元及押金2300元,并支付违约金2300元及律师费5000元,共计34800元；被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、反诉被告白巧玲应于本判决生效后十日内向反诉原告胡小龙支付反诉原告胡小龙代付的物业费及水费391元;反诉被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告白巧玲的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告胡小龙的其余反诉请求。本诉案件受理费798元，减半收取计399元，由原告白巧玲承担74元，被告胡小龙承担325元。因原告已预交，被告应将该款于本判决生效后十日内给付原告。反诉案件受理费336.5元，由反诉原告胡小龙承担332.5元，反诉被告白巧玲承担4元。因反诉原告已预交，反诉被告应将该款于本判决生效后十日内给付反诉原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，胡小龙与白巧玲于2015年7月23日签订《西安市房屋租赁合同》，意思表示真实，合法有效，双方应按照约定履行各自义务，享有相应权利。合同履行期间，双方因租赁房屋向楼下漏水需要维修一事产生纠纷，即白巧玲认为系防水未做好即应由胡小龙维修，但胡小龙认为系白巧玲使用不当致房屋损坏后漏水，遂于白巧玲于2019年7月23日支付租金时表示拒绝，告知其于一周内腾房，并于2019年8月10日左右对涉案房屋进行了断水、断电、更换门锁等。胡小龙在未有充分证据证明房屋漏水系白巧玲原因所致而非房屋质量原因之情形下，单方解除合同之行为，构成违约。故一审判决判令胡小龙退还多收取的租金及押金，并支付相应违约金及律师费损失一节，并无不当。至于胡小龙上诉称白巧玲于2019年9月20日左右才从涉案房屋内搬走一节，缺乏事实依据，依法不予采信。至于胡小龙上诉称因白巧玲未合理使用房屋及其附属设施，造成房屋及设施损坏一节，证据不足，依法不予支持。至于胡小龙上诉称白巧玲未按照合同约定支付租金系违约一节，因双方于支付租金时对于由谁维修房屋漏水一事产生争议，且胡小龙作为出租方未能提供适合租赁用途的房屋，故白巧玲在2019年7月23日支付租金时扣除了代为维修费用一节，亦无明显不妥。因此，对于该项上诉理由，依法不予采纳。综上所述，胡小龙的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费798元，由胡小龙负担。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年十一月十三日 书 记 员  杨 雪  薇 1