广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8930号上诉人（原审被告、反诉原告）：甘艳嫦，女，1972年2月16日出生，汉族，住广东省中山市**********，公民身份号码442************766。委托诉讼代理人：张展图，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉玫，广东捷顺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区龙桥物流有限公司，住所地广东省佛山市顺德区**，统一社会信用代码914***********671A。法定代表人：梁海东，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯佩丝，广东德业律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯耀忠，广东德业律师事务所律师。上诉人甘艳嫦因与被上诉人佛山市顺德区龙桥物流有限公司（以下简称龙桥公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初19310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘艳嫦上诉请求：1.查清事实后改判，或撤销一审判决，发回重审；2.由龙桥公司承担一审、二审全部诉讼费用。甘艳嫦在二审中明确其对一审判决第一项、第三项、第四项、第六项有异议，对一审判决第二项无异议，请求改判支持甘艳嫦一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。（一）一审判决没有认定《佛山市顺德区人民政府关于同意实施伦教三洲片（D-LJ-03-03、D-LJ-03-05）控制性详细规划的批复》对甘艳嫦于2015年12月17日之后的实际建设和经营的影响，是认定基本事实不清。1.甘艳嫦签订涉案《租赁合同》时，涉案土地性质为工业用地，地上无建筑物，因此，为达到合同约定的“工业厂房生产”用途，甘艳嫦需在土地上新建工业厂房，故甘艳嫦在征得龙桥公司的同意后，因轻信龙桥公司的股东所言，可先建房后办理手续，于签订合同当日向该股东支付了部分工程款。其后，甘艳嫦通过多种方法补办《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》，均未果。2015年12月17日后更是无法改正建筑物的违建行为。甘艳嫦亦因此承担了与次承租人之间租赁合同纠纷的损失。2.2016年10月，佛山市顺德区环境运输和城市管理局向甘艳嫦发出责令改正（停止）违法行为通知书及公告，受此影响，甘艳嫦与案外人签订的转租合同的承租方大多拖欠或拒缴租金及水电费用。即2015年12月17日后，龙桥公司已无法履行该租赁合同，而非仅是甘艳嫦单方无法履行该合同。（二）一审判决对佛山市顺德区环境运输和城市管理局发出的责令改正（停止）违法行为通知书及公告对甘艳嫦转租行为的影响及涉案土地的使用状况没有认定，且对《租赁合同》事实上是否可履行的基本事实认定不清。1.根据龙桥公司提供的甘艳嫦实际用水用电清单，2016年10月甘艳嫦应支付的电费为28126.70元，而责令改正（停止）违法行为通知书及公告发出后，2016年11月甘艳嫦的承租人实际用电应交电费仅为3849.10元，即甘艳嫦的承租人事实上已大多不能正常使用涉案土地及地上建筑物。2.而2017年5月甘艳嫦应支付的电费上升至94447.10元，是因为甘艳嫦将本案涉案土地及建筑物一部分出租给佛山市顺德区海某达塑料有限公司，并于2017年5月开始投产，由此可见，受政府控规及因控规不可改正的违章建筑的影响，本案及（2018）粤0606民初19308号案涉案土地及建筑物无法正常对外招租及使用，仅有部分建筑处于使用状态。二、有新证据证明龙桥公司干扰甘艳嫦的正常经营。甘艳嫦于2018年10月18日收到龙桥公司的起诉状副本，但2018年10月1日及15日，龙桥公司已分别与佛山市美帘塑料制品有限公司、佛山市金港安消防设备有限公司签署了《停租协议》。三、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，仅对签订《租赁合同》时的事实状态认定合同有效，但未对造成合同无法履行的责任进行认定，而直接适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，是适用法律错误。甘艳嫦在二审中补充如下上诉事实和理由：双方签订的《租赁合同》因存在欺诈事由而无效，甘艳嫦无需支付相应的租金和电费。龙桥公司辩称：（一）甘艳嫦的上诉请求不明，没有明确撤销一审判决全部判决内容还是某些判项，也没有明确改判内容，应视为上诉请求不明。（二）一审判决认定事实清楚。1.一审法院已查明甘艳嫦与龙桥公司签订涉案《租赁合同》之时，涉案租赁物所涉地块的规划用途尚未发生变更，不存在限制建设的情形，更不存在生产经营受到限制的情况，直至2015年12月17日，佛山市顺德区人民政府才将涉案物业所在片区纳入政府控制片区范围。再结合甘艳嫦关于其在2014年9月底自行动工建设涉案土地上盖物，于2015年1月之前完工的陈述，可以证明龙桥公司将涉案土地和建筑物出租给甘艳嫦合法有效，不存在合同不能履行之情形。2.根据涉案《租赁合同》第2条第2款的约定，甘艳嫦承租涉案土地后建设建筑物，必须向相关部门办理报建手续，经审核批准取得《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》后方可动工。但甘艳嫦在未取得上述行政许可前就擅自搭建构筑物，并因此被行政处罚及强制拆除。因此，甘艳嫦因自身违规违法行为所产生的法律责任及后果应由其自行承担，与龙桥公司无关。3.《佛山市顺德区人民政府关于同意实施伦教三洲片（D-LJ-03-03、D-LJ-03-05）控制性详细规划的批复》是佛山市顺德区人民政府对涉案土地进行的控制性规划，但至今未告知龙桥公司，也从未变更土地使用权证内“工业”的规划用途。可见，涉案土地被列入控制性规划是政府实施的行政行为，并非由龙桥公司造成。且一审法院也根据甘艳嫦所称的“2019年1月起因执法部门停水停电导致实际无法使用租赁物，应视为龙桥公司收回了租赁物”陈述，认定甘艳嫦支付租金（占用费）至2019年1月底。另外，根据甘艳嫦“2017年3月出租给佛山市顺德区海某达塑料有限公司”的陈述可见，即使在2015年12月17日后，甘艳嫦亦一直占有使用涉案土地及建筑物并出租给案外人，根本不存在涉案合同无法履行、影响合同履行的情形。（三）龙桥公司不存在违约行为，相反，甘艳嫦实施的行为违法违规且构成根本性违约，其应自行承担由此产生的全部法律责任及法律后果。龙桥公司已依约将涉案土地及建筑物交付甘艳嫦使用，合同义务履行完毕，不存在任何违约行为。相反，甘艳嫦从2014年11月起一直逾期支付多个月租金及其他费用，且其亦确认涉案建筑物至今未取得《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。龙桥公司向一审法院起诉请求：1.解除龙桥公司与甘艳嫦于2014年7月12日签订的《租赁合同》；2.甘艳嫦立即搬离涉案租赁物，并将租赁物交还给龙桥公司；3.甘艳嫦向龙桥公司支付尚欠租金1238380.73元（暂计至2018年9月，租金按每月48664.20元计至合同解除之日止，解除后场地占用费按每月48664.20元计至甘艳嫦实际搬离涉案租赁物之日止）及利息暂计407672.62元（利息暂计至2018年9月10日，按甘艳嫦尚欠租金/占用费为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计至实际清偿之日止）；4.甘艳嫦向龙桥公司支付电费171825.55元（电费暂计至起诉之日，电费按实际产生的金额计至甘艳嫦搬离涉案租赁物之日止）及利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计至甘艳嫦清偿完毕之日止）；5.涉案租赁物内的所有水电设施包括甘艳嫦投资建设的水电设备及地面建筑物归龙桥公司所有；6.本案诉讼费用由甘艳嫦承担。在诉讼中，龙桥公司明确诉请如下：1.解除时间以起诉之日即2018年10月8日为准；2.暂计至2018年9月30日甘艳嫦尚欠龙桥公司租金1189709.25元，并分段计算租金利息，其中截止至2018年9月10日的利息为329879.24元，对于之后的利息以尚欠租金1189709.25元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计至实际清偿之日止；对于2018年9月之后租金的利息以当月应缴租金（占用费）48664.20元为基数，从当月11日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计至实际清偿之日止；3.暂计至2018年9月30日甘艳嫦尚欠龙桥公司电费282678.53元；并明确主张的电费包括租赁物产生的水费、电费、电费分摊费、10KV变压器贬损费；由于本案甘艳嫦与（2018）粤0606民初19308号一案均以甘艳嫦名义缴纳租金及电费，无法区分支付本案还是另案合同项下的费用，故龙桥公司按合同标的按比例区分缴纳费用的比例，对甘艳嫦已缴纳的费用龙桥公司确认本案占36.94%，另案占63.06%；4.龙桥公司明确放弃第五项诉请。甘艳嫦向一审法院反诉请求：1.确认龙桥公司与甘艳嫦于2014年7月12日签订的《租赁合同》无效；2.龙桥公司向甘艳嫦返还履约保证金97328.40元；3.龙桥公司赔偿甘艳嫦在租赁物内自行投资建设的水电设备及地面建筑物等各项损失合计1500000元；4.本案诉讼费及反诉费用由龙桥公司承担。在诉讼中，甘艳嫦于2018年12月19日变更诉请如下：1.确认龙桥公司与甘艳嫦于2014年7月12日签订的《租赁合同》无效；2.龙桥公司赔偿甘艳嫦涉案地上建筑物的建设费用损失900000元（以建设费用1500000元为基数，按未使用年限进行折算）及利息（以建设损失900000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从提起反诉之日即2018年11月9日起计至龙桥公司实际清偿之日止）；3.龙桥公司赔偿甘艳嫦行政罚款损失203259元及利息5796元（以罚款203259元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从实际支付之日即2018年4月27日起计至龙桥公司实际清偿之日止）；4.龙桥公司向甘艳嫦返还履约保证金97328.40元及利息22050元（以履约保证金97328.40元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从交付之日即2014年7月18日起计至龙桥公司实际清偿之日止）；5.本案诉讼费由龙桥公司承担。其后，甘艳嫦根据评估报告对涉案租赁物的地上建（构）筑物及附着物的现有价值的确认，甘艳嫦于2019年12月9日再次变更第二项反诉诉请如下：龙桥公司向甘艳嫦支付涉案地上建筑物的建设费用损失由900000元增加至1881882元及利息（以建设损失1881882元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从提起反诉之日即2018年11月9日起计至龙桥公司实际清偿之日止）。一审法院认定事实：2009年9月，龙桥公司通过拍卖方式购买位于佛山市顺德区****办事处三洲居委会瑞某围的物业（证号：粤房地权证佛字第**），并于2009年9月30日登记在龙桥公司名下，规划用途为工业；房屋结构为混合，层数4层，建筑面积13325.82平方米，面积131576.51平方米。2014年7月12日，龙桥公司与甘艳嫦签订了一份《租赁合同》，约定如下：1.龙桥公司将其所有的位于佛山市顺德区****办事处三洲居委会瑞某围物业（面积8110.70平方米）以现状出租给甘艳嫦，双方约定甘艳嫦租赁的土地为电厂围墙以内的土地（包含地上建筑物）；甘艳嫦承诺用于工业厂房生产用途。2.甘艳嫦对租赁物进行扩建和改建需征得龙桥公司同意，且一切手续、责任及风险由甘艳嫦承担。3.租赁期限分2期合计10年，第一期租赁期限从2014年11月15日起至2019年11月14日止，第二期租赁期限从2019年11月15日起至2024年11月14日止，免租期为合同签订日至2014年11月14日；第一期租赁期限届满前甘艳嫦不得退租，否则甘艳嫦按所余租期计算租金及违约金，且不得拆除任何建筑物；龙桥公司如在第二期租赁期限届满前终止合同，需提前六个月书面通知甘艳嫦，并按每平方米250元标准10年折旧向甘艳嫦赔付属于甘艳嫦投资的建筑物的折余净值，折旧计算至甘艳嫦实际属甘艳嫦投资建设的地面建筑自己拆除搬迁出租赁物当月；如甘艳嫦在第一期租赁届满后不续租的，原有的水电设施及甘艳嫦投资建设的水电设备及地面建筑物不能拆除，归龙桥公司所有；如甘艳嫦在第二期租赁期限届满后，除生产设备外，其余建筑物及设施（包括但不限于水电设施）甘艳嫦不得拆除，归龙桥公司所有。4.租金，第一期租赁期限的租金计算标准为6元/平方米（不含税），总租金为48664.20元/月；第二期租赁期限的租金计算标准为7元/平方米（不含税），总租金为56774.90元/月。5.甘艳嫦签订合同后向龙桥公司支付97328.40元作为履约保证金；甘艳嫦应于每月公历10日前将当月租金及按合同约定的其他应付款项存入龙桥公司指定的银行账户；合同期限届满后，甘艳嫦在租赁期限内没有违约行为且无拖欠任何费用（包括但不限于租金、水电费、工人工资及相关税费），龙桥公司于合同终止十个工作日内无息退还保证金给甘艳嫦。6.甘艳嫦在经营过程中所产生的水电费、煤气费、通讯费、环保卫生费、工商管理费、税款等费用，若逾期缴纳，由甘艳嫦自行承担后果。7.在租赁期间内，甘艳嫦需要对租赁物进行转租，必须以书面形式通知龙桥公司，经龙桥公司书面同意后，甘艳嫦方可将租赁物的部分面积转租。8.甘艳嫦未按合同约定期限内支付租金及合同约定的其他费用的，须按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向龙桥公司支付利息，逾期两个月的，龙桥公司有权解除合同并主张利息、违约金及可预期收益等。……签订上述合同后，甘艳嫦向龙桥公司支付了97328.40元作为合同履约保证金，龙桥公司的法定代表人梁海东开具收据予以确认。龙桥公司与甘艳嫦在诉讼中均确认涉案租赁物在承租时属空地，没有任何建筑物。甘艳嫦承租上述地块后，在上述地块上自行投资兴建了星瓦结构的简易厂房，但没有办理相应的建设规划工程许可证，该厂房截止至一审辩论终结前，甘艳嫦未能提供相应的建设规划工程许可证或产权证明。龙桥公司认为甘艳嫦未能按约定支付租金、电费，经催收无果，遂于2018年10月8日向法院提起诉讼。甘艳嫦于2018年10月18日收到龙桥公司的起诉状副本。再查，佛山市顺德区环境运输和城市管理局于2016年6月16日发现涉案租赁物存在涉嫌违法搭建（构）筑物，涉嫌违法建（构）筑物均系一层星铁硼结构。该局向佛山市顺德区发展规划和统计局（城市规划）发出函，佛山市顺德区发展规划和统计局复函，上述建（构）筑物均未取得《建设工程规划许可证》。2016年10月8日，该局发出责令改正（停止）违法行为通知书，要求甘艳嫦立即停止该违法行为；于2016年10月14日发出责令改正（停止）违法行为通知书公告。2017年1月9日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局作出行政处罚告知书。2017年3月20日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局作出行政处罚决定书，认为甘艳嫦未取得《建设工程规划许可证》进行建设，要求甘艳嫦拆除租赁物的构筑物面积6951.68平方米，并罚款120959.22元。其后，甘艳嫦未按上述决定书缴纳罚款；佛山市顺德区环境运输和城市管理局向法院申请强制执行，最后，甘艳嫦按上述决定书缴纳了罚款及其他费用合计162300元，该案件执行完毕。2017年10月23日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局发出行政强制执行决定书，要求甘艳嫦在决定书送达之日起至2020年10月22日期间，依法强制拆除涉案租赁物的构筑物面积6951.68平方米。2018年7月13日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局发出强制拆除公告，要求甘艳嫦于2018年7月30日前自行拆除涉案租赁物的构筑物面积6951.68平方米；逾期不拆除，将依法予以强制拆除。另查，在诉讼中，龙桥公司陈述涉案租赁物在2019年2月初已被有关部门采取停水停电措施，但甘艳嫦通过自行发电继续使用涉案租赁物，至今尚未归还涉案租赁物，也没有办理任何交接手续。甘艳嫦在庭审中同意于2019年1月1日前向龙桥公司归还涉案租赁物，且陈述于2019年1月因执法部门停水停电导致无法实际使用，故应当视为龙桥公司于2019年1月1日前收回涉案租赁物。龙桥公司与甘艳嫦均确认涉案租赁物已被拆除了部分加建的构建物（星铁棚），龙桥公司明确表示无论法院是否判决龙桥公司赔偿涉案租赁物上的构建物现值，龙桥公司同意甘艳嫦自行处理涉案租赁物上构建物，也不再向甘艳嫦主张上述构建物的任何权利。在诉讼中，甘艳嫦申请对涉案租赁物上自行搭建的地上建（构）筑物及附着物的现存价值进行评估，一审法院予以准许，并依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估。在评估过程中需要对涉案租赁物的地上建（构）筑物及附着物进行测量，一审法院再次委托广东省地质测绘院进行测绘，为此，甘艳嫦垫付了测绘费29164元，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的评估报告，涉案租赁物的地上建（构）筑物及附着物的现值为1881882元，甘艳嫦为此垫付了评估费18100元。再查，2015年12月17日，佛山市顺德区人民政府向佛山市顺德区发展规划和统计局发出《佛山市顺德区人民政府关于同意实施伦教三洲片（D-LJ-03-03、D-LJ-03-05）控制性详细规划的批复》，对于上述物业所在片区纳入政府控制片区范围。再查，龙桥公司与本案甘艳嫦及案外人袁某灵于2014年7月2日签订了一份《租赁合同》，约定龙桥公司将本案租赁物旁边的土地使用权（位于佛山市顺德区****办事处三洲居委会瑞某围内，均属于龙桥公司持有的粤房地权证佛字第**00XXXX0号房地产权证记载范围内的一部分）出租给甘艳嫦，合同约定租金为每月83094元，缴纳的时间亦为当月10日前。龙桥公司在提起本案诉讼的同时，就其与甘艳嫦及案外人袁某灵于2014年7月2日签订的《租赁合同》提起了诉讼，一审法院受理案号为（2018）粤0606民初19308号。在本案及（2018）粤0606民初19308号案的租赁合同履行中，均以甘艳嫦名义向龙桥公司缴纳租金或其他费用，龙桥公司及甘艳嫦在诉讼中确认无法区分所缴纳金额是用于支付本案租赁合同还是另案租赁合同，双方均同意按两份租赁合同标的额确认比例，即本案占已付金额36.94%，另案占已付金额63.06%。另查，甘艳嫦实际具体付款时间、金额及性质详见附表一；本案与19308号一案应缴租金、尚欠租金及利息明细详见附表二；本案与19308号一案应付电费（水费等费用）、尚欠电费（水费等其他费用）明细详见附表三。一审法院认为，本案案由系租赁合同纠纷，对于双方当事人争议的涉案租赁合同是否有效等主要焦点问题，一审法院作如下分析：一、关于涉案租赁合同是否有效的问题涉案位于佛山市顺德区****办事处三洲居委会瑞某围的物业（证号：粤房地权证佛字：粤房地权证佛字第**名下，规划用途为工业，而涉案《租赁合同》约定甘艳嫦租赁上述《房地产权证》范围内的土地使用权之一部分，该合同没有违反法律的强制性规定，合法有效。因此，双方均应按合同约定履行义务。甘艳嫦以涉案租赁物所涉地块属于红线控制用地，不允许进行工业厂房建设和开展经营为由，主张合同无效，因涉案租赁合同签订时，租赁物所涉地块的规划用途尚未发生变更，并不存在限制建设的情形，更不存在开展生产经营受到限制的情况，故甘艳嫦以此为由主张合同无效，理由不充分，一审法院不予支持。二、关于龙桥公司请求解除合同的理由是否充分的问题如上所述，龙桥公司与甘艳嫦签订的《租赁合同》并没有违反法律强制性规定，合法有效，甘艳嫦应按合同约定履行义务。该《租赁合同》约定甘艳嫦应于每月10日前将当月租金及合同约定的其他应付款项存入龙桥公司指定的银行账户，逾期两个月的，龙桥公司有权解除合同。而甘艳嫦从2014年11月起至2018年9月止，甘艳嫦一直没有按期支付租金，逾期付款多个月租金及其他费用，其行为已严重违约，故龙桥公司请求解除合同，符合《租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，一审法院予以支持。因龙桥公司未在起诉前向甘艳嫦发出解除合同的书面通知，故龙桥公司请求判决确认解除双方签订的涉案合同的时间应以起诉状副本送达之日即2018年10月18日为准。三、关于合同解除后的民事责任问题根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（一）关于龙桥公司请求返还租赁物的问题对于本案租赁物的返还问题，在诉讼过程中，甘艳嫦称其愿意于2019年1月1日前返还涉案租赁物，且2019年1月起因执法部门停水停电导致实际无法使用租赁物，应视为龙桥公司收回了租赁物；龙桥公司陈述至今尚未返还涉案租赁物，双方也没有办理正式交接手续。一审法院认为，在诉讼过程中，龙桥公司与甘艳嫦均确认甘艳嫦在空地上加建的构建物已被拆除了部分构建物，且龙桥公司明确表示同意甘艳嫦自行处理涉案租赁物上构建物，不再向甘艳嫦主张上述加建的构建物的任何权利，而本案甘艳嫦尚未拆除全部构建物，且甘艳嫦未提供证据证实其与龙桥公司办理了返还租赁物交接手续，因此，根据《中华人民共和国合同法》的上述规定，本案合同解除后，甘艳嫦应将租赁物在拆除其在空地上加建的构建物后返还给龙桥公司。（二）关于龙桥公司主张甘艳嫦给付租金及利息的问题1.关于租金给付的问题结合龙桥公司与甘艳嫦提供的银行转账凭证、收据及陈述，经核查，截止至2018年4月，甘艳嫦尚欠龙桥公司租金989888.68元。具体详见附表二，超出部分，一审法院不予支持。因甘艳嫦称其已于2019年1月1日前退还涉案租赁物，但未能提供证据予以佐证，而龙桥公司在诉讼中确认于2019年2月初有关部门已停水停电。一审法院认为，涉案租赁物实际上甘艳嫦已无法使用，故涉案租金（占用费）应计算至甘艳嫦使用租赁物至2019年1月底，超出部分，一审法院不予支持。根据《租赁合同》约定的起租时间2014年11月15日及租金数额，则2018年5月至2019年1月，甘艳嫦应付租金（占用费）为437977.80元（48664.20元/月×9个月）。即甘艳嫦共计应付龙桥公司租金（含占用费）为1427866.48元（989888.68元+437977.80元）。对于甘艳嫦提出抗辩，认为2016年9月30日之前的租金已过诉讼时效的意见。结合本案，甘艳嫦从2016年1月29日起不定期向龙桥公司支付租金，最后一次支付租金的时间是2018年3月20日，而龙桥公司于2018年10月8日向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，故甘艳嫦的该项抗辩意见，理据不成立，一审法院不予支持。2.关于龙桥公司主张租金的利息问题《租赁合同》约定甘艳嫦未按合同约定的期限支付租金及合同约定的其他费用的，须按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向龙桥公司支付利息；甘艳嫦提出抗辩，认为该约定明显过高。龙桥公司未能提供证据佐证其损失超过资金占用损失，故一审法院酌定参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中年利率6%计算租金利息损失，超出部分，一审法院不予支持。即甘艳嫦应当支付截止至2018年4月10日的租金利息损失为114675.69元，对于2018年4月之前租金的利息以989888.68元为基数，从2018年4月11日起计至实际清偿之日止，对于2018年5月之后的租金利息，以当月租金（占用费）48664.20元为基础，从当月11日起计至实际清偿之日止，均按年利率6%计算，超出部分，一审法院不予支持。对于甘艳嫦提出抗辩意见，认为2016年9月30日之前的租金利息已过诉讼时效的问题。承上述，2016年9月30日之前的租金并未超过诉讼时效，由此产生的利息也未超过诉讼时效，故对于甘艳嫦的该项诉请，理据不成立，一审法院不予支持。（三）关于电费的给付问题及利息的问题1.关于电费给付的问题结合龙桥公司提供的证据显示及确认，龙桥公司主张的电费包括租赁物产生的水费、电费、电费分摊费、10KV变压器贬损费；甘艳嫦对于龙桥公司主张的水费、电费的金额均无异议，一审法院予以确认。甘艳嫦对涉案租赁物在2014年10月至2016年3月期间产生的电费分摊费合计27000.13元有异议，认为合同并未约定该费用的分摊，不应由甘艳嫦负担；结合甘艳嫦已支付龙桥公司费用的时间、金额，甘艳嫦从2014年11月开始支付该分摊费至2015年5月，且根据龙桥公司提供的证据，该分摊费用是根据所有承租人的用电总量计算各自的费用，该费用属于甘艳嫦正常使用租赁物而产生的合理费用，甘艳嫦之前对此并无异议并按上述金额缴纳，故甘艳嫦的该项抗辩意见，理据不成立，一审法院不予接纳，龙桥公司主张该部分费用由甘艳嫦负担，理据成立，一审法院予以支持。对于龙桥公司从2015年8月起每月向本案及另案租赁物固定收取变压器用量变损费17250元的问题。龙桥公司确认该费用是基于本案及另案租赁物合计使用了新增10KV变压器而产生的损耗，该费用根据本案及另案合同合计使用了新增10KV变压器中750伏计算；甘艳嫦对此提出异议，认为涉案合同并未约定该部分费用，龙桥公司收取该费用明显不合理。对此，一审法院认为，因租赁合同对新增变压器的变损费用未作明确约定，双方亦未签订补充协议约定应由甘艳嫦分摊新增变压器变损费用及具体比例，龙桥公司单方认为本案及另案实际使用了750KV变压器为由直接按月固定收取17250元，理由不充分，一审法院不予确认。综上，本案及另案租赁物合计应当向龙桥公司支付电费3466244.50元（4121744.50元-655500元），超出部分，一审法院不予支持。结合甘艳嫦已支付的电费3344140.14元，即截止至2018年9月，本案及另案租赁物实际尚欠龙桥公司电费、水费等费用合计122104.36元（3466244.50元-3344140.14元），本案按照36.94%比例折算为45105.35元，另案按照63.06%折算为76999.01元。对于甘艳嫦提出抗辩，认为2015年9月30日之前的电费已过诉讼时效的意见。结合本案，甘艳嫦从2014年11月27日起不定期向龙桥公司支付款项，虽然甘艳嫦认为并非电费，而是租金，但由于该款项在支付时并未明确具体性质，故除了收据或备注上注明性质外，一审法院以龙桥公司确认的性质为准，即甘艳嫦从2014年11月起不定期向龙桥公司支付各项费用，最后一次支付电费的时间是2018年10月20日，而龙桥公司于2018年10月8日向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，故甘艳嫦的该项抗辩意见，理据不成立，一审法院不予支持。2.关于龙桥公司主张电费的利息问题《租赁合同》约定甘艳嫦未按合同约定的期限支付租金及合同约定的其他费用的，须按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向龙桥公司支付利息；甘艳嫦提出抗辩，认为该约定明显过高。龙桥公司未能提供证据佐证其损失超过资金占用损失，故一审法院酌定参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中年利率6%计算电费利息损失，超出部分，一审法院不予支持。即甘艳嫦应以45105.35元为本金，从起诉之日即2018年10月8日起按年利率6%计至实际清偿之日止，超出部分，一审法院不予支持。（四）关于本案履约保证金如何处理的问题龙桥公司与甘艳嫦在《租赁合同》约定合同期满后，甘艳嫦在租赁期限内没有违约行为且无拖欠任何费用（包括但不限于租金、水电费、工人工资及相关税费），龙桥公司于合同终止十个工作日内无息退还保证金给甘艳嫦。从上述约定可见，履约保证金的目的是为保证甘艳嫦按约定履行合同义务而设定的担保，其后果应包括了违约之后予以没收等。本案租赁合同因甘艳嫦在合同履行过程中存在拖欠租金、电费等费用的违约行为而解除，故甘艳嫦要求龙桥公司退还履约保证金及相应利息，理据不成立，一审法院不予支持。四、关于甘艳嫦主张龙桥公司赔偿损失的问题本案甘艳嫦以龙桥公司出租的土地属于红线控制范围，不允许进行工业厂房建设和经营为由，要求龙桥公司赔偿因此给甘艳嫦造成的经营损失。对此，一审法院认为，一方面，如上所述，本案《租赁合同》所涉租赁物为登记于龙桥公司名下之不动产，该不动产之性质为工业用途，故双方约定甘艳嫦租赁的土地没有违反法律规定，该合同合法有效。而且，根据佛山市顺德区人民政府向顺德区发展规划和统计局发出《佛山市顺德区人民政府关于同意实施伦教三洲片（D-LJ-03-03、D-LJ-03-05）控制性详细规划的批复》，管理部门直到2015年12月17日才将涉案物业所在片区纳入政府控制片区范围。即龙桥公司与甘艳嫦在签订涉案合同时，并不存在限制甘艳嫦建设和经营的法定事由。另一方面，《租赁合同》约定，“甘艳嫦如需对租赁物进行扩建或改建需先征得龙桥公司同意，且一切手续、责任及风险由甘艳嫦承担”。可见，对涉案《租赁合同》约定的租赁物进行改建或扩建，双方约定除需要征得龙桥公司的同意外，所需报建等审批手续及由此产生的责任和风险由甘艳嫦来承担。而本案龙桥公司和甘艳嫦在庭审中一致确认，甘艳嫦搭建的建筑物至今未取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，由此产生的责任应由甘艳嫦来承担。因此，甘艳嫦要求龙桥公司赔偿其在涉案租赁场所搭建的建筑物损失及相应利息、因搭建前述建筑物产生的行政罚款及相应利息，理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、龙桥公司与甘艳嫦在2014年7月12日签订的《租赁合同》于2018年10月18日解除；二、甘艳嫦于判决发生法律效力之日起三十日内，将位于佛山市顺德区****办事处三洲居委会瑞某围内面积8110.70平方米的空地返还给龙桥公司；三、甘艳嫦于判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付龙桥公司租金/占用费1427866.48元及利息（利息的计算方法：其中2018年4月之前租金的利息，截止至2018年4月10日利息为114675.69元，之后的利息以989888.68元为基数，从2018年4月11日起计至实际清偿之日止；对于2018年5月之后的租金/占用费的利息以当月租金/占用费48664.20元为基数，从当月11日起计至实际清偿之日止，均按年利率6%计算）；四、甘艳嫦于判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付龙桥公司电费45105.35元及利息（利息的计算方法：以45105.35元为基数，从2018年10月8日起按年利率6%计至实际清偿之日止）；五、驳回龙桥公司的其他诉讼请求；六、驳回甘艳嫦的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为32876.54元，由龙桥公司负担4876.54元，由甘艳嫦负担28000元；反诉受理费减半收取为12241.20元，由甘艳嫦负担；测绘费29164元，由甘艳嫦负担；评估费18100元，由甘艳嫦负担。二审中，甘艳嫦提交如下证据：证据1.龙桥公司与佛山市美帘塑料制品有限公司签订的《停租协议》、龙桥公司与佛山市金港安消防设备有限公司签订的《停租协议》，拟证明龙桥公司干扰甘艳嫦正常经营；证据2.佛山市******海某达费用表，拟证明涉案土地及地上建筑物大部分处于空置状态；证据3.佛山市顺德区****办事处关于伦教街道土地利用总体规划的公告、佛山市顺德区********年土地利用现状图、佛山市顺德区土地利用总体规划（2010-2020）调整完善方案、甘艳嫦租赁范围，拟证明龙桥公司明知涉案地块无法报建而出租予甘艳嫦，致使合同目的落空；证据4.环球网、凤凰资讯新闻报道截图，拟证明根据上述报道，甘艳嫦有理由对涉案土地的真实性存疑，否则不会出现土地实际性质与产权证登记性质不一致的情况；证据5.梁海东与三州村委会的录音及文字稿、梁海东与甘艳嫦对话录音及文字稿，拟证明梁海东隐瞒无法办理报建手续的事实，将涉案地块出租予甘艳嫦。龙桥公司没有提交证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，由于甘艳嫦在本案中并未反诉主张经营损失，因此甘艳嫦提交的证据1与本案处理结果无关，本院对该证据不予采信。龙桥公司对甘艳嫦提交的证据2真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。由于涉案土地对应的房地产权证载明该土地性质为国有土地，甘艳嫦提交的证据3不足以证明其主张的证明内容。甘艳嫦提交的证据4与本案无关，本院对该证据不予采信。甘艳嫦提交的证据5不足以证明其主张的证明内容，本院对该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据甘艳嫦的上诉意见和龙桥公司的答辩意见，本案二审的争议焦点是：（一）涉案《租赁合同》的效力；（二）甘艳嫦应否向龙桥公司支付欠付租金、占有使用费、电费及上述费用的相应利息；（三）龙桥公司应否向甘艳嫦赔偿涉案地上建筑物的建设费用损失；（四）龙桥公司应否向甘艳嫦赔偿甘艳嫦行政罚款损失203259元及相应利息；（五）龙桥公司应否向甘艳嫦返还履约保证金97328.4元及相应利息。关于争议焦点一。甘艳嫦上诉主张涉案《租赁合同》因龙桥公司存在欺诈事由而无效。经审查，由于涉案土地所对应的房地产权证载明该土地性质为国有土地，且涉案《租赁合同》约定承租涉案土地用于工业厂房生产用途，并未违反法律、行政法规强制性规定，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效。甘艳嫦的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于甘艳嫦所提的涉案土地纳入政府控制片区范围，影响甘艳嫦的实际建设和经营，以及龙桥公司干扰甘艳嫦的正常经营。经审查，由于甘艳嫦在本案中并未以此为由诉请解除合同，亦未主张由此造成的经营损失，因此一审判决对甘艳嫦的该主张不予审查认定并无不当。至于甘艳嫦申请本院调取2010年-2014年间佛山市顺德区****土地利用总体规划、2010年-2014年间佛山市顺德区****城市（镇）总体规划、包括控制详细规划以及修建性详细规划、龙桥公司曾就涉案土地进行报建的材料，以查清涉案土地性质。经审查，即便调取上述材料，亦不足以推翻涉案房地产权证载明的土地性质，因此本院对甘艳嫦的申请不予准许。关于争议焦点二。甘艳嫦上诉主张涉案《租赁合同》因龙桥公司欺诈而无效，因此其无需支付相应租金、占有使用费、电费及上述费用的相应利息。经审查，如前所述，涉案《租赁合同》合法有效，甘艳嫦占有使用涉案土地，应依约支付租金、占有使用费及电费等对价。甘艳嫦的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。甘艳嫦上诉主张龙桥公司应向其赔偿涉案地上建筑物的建设费用损失。经审查，由于甘艳嫦建造涉案地上建筑物之前未办理规划报建手续，导致行政部门责令其拆除该建筑物。该建筑物因拆除所造成的建设费用损失与龙桥公司无关，甘艳嫦的该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四。甘艳嫦上诉主张龙桥公司应向其赔偿甘艳嫦行政罚款损失203259元及相应利息。经审查，如前所述，涉案地上建筑物是因甘艳嫦未经行政部门批准而建造，行政部门因此对甘艳嫦进行的行政处罚与龙桥公司无关，甘艳嫦的该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点五。甘艳嫦上诉主张龙桥公司应向其返还履约保证金97328.4元及相应利息。经审查，涉案《租赁合同》约定：“合同期限届满后，甘艳嫦在租赁期限内没有违约行为且无拖欠任何费用（包括但不限于租金、水电费、工人工资及相关税费），龙桥公司于合同终止十个工作日内无息退还保证金给甘艳嫦。”由此可见，履约保证金退还的条件是合同期限届满后，甘艳嫦未构成违约且未欠付费用。现该合同因甘艳嫦逾期支付租金及电费构成违约而解除，甘艳嫦上诉主张退还履约保证金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，甘艳嫦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61276.96元，由上诉人甘艳嫦负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十一月二十四日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊附表一：甘艳嫦付款的明细及具体性质认定甘艳嫦的付款时间金额付款方式备注甘艳嫦确认款项性质龙桥公司确认款项性质2014年11月27日3930.13元银行转账电费电费2014年12月20日1206.71元银行转账电费电费2015年4月29日15238.40元银行转账电费电费2015年5月26日28613.40元银行转账电费电费2015年6月28日23315元银行转账电费电费2016年1月29日208014.80元银行转账2016年2月4日开具收据，备注为租金租金电费2016年2月2日291985.20元银行转账2016年2月4日开具收据，备注为租金租金电费2016年2月6日415470元银行转账2016年2月6日开具收据，备注为租金租金电费2016年4月8日250000元（分五笔）银行转账2016年4月14日开具收据，备注为租金租金电费2016年4月26日250000元银行转账电费电费2016年5月10日15840元银行转账电费电费2016年5月10日20737.50元银行转账电费电费2016年6月1日272128元银行转账2016年6月9日开具收据，备注为租金租金电费2016年6月14日77500元银行转账电费电费2016年6月25日152000元银行转账电费电费2016年8月22日91460元银行转账电费电费2016年11月8日83000元银行转账转账备注为电费电费电费2016年12月31日450000元银行转账租金租金2017年1月5日50000元银行转账租金租金2017年1月6日25000元银行转账租金租金2017年1月10日13900元银行转账转账备注为租金电费（法院认定为租金）租金2017年3月30日162900元银行转账电费租金2017年3月30日28000元银行转账电费租金2017年4月17日46900元银行转账电费租金2017年5月11日41500元银行转账电费租金2017年5月31日53500元银行转账电费租金2017年5月31日17790元银行转账电费租金2017年6月5日44700元银行转账电费租金2017年6月12日37000元银行转账电费租金2017年6月20日106600元银行转账电费租金2017年7月7日7500元银行转账电费租金2017年7月13日204200元银行转账电费租金2017年7月13日8300元银行转账电费租金2017年7月26日51400元银行转账电费租金2017年8月7日16900元银行转账电费租金2017年8月17日203500元银行转账租金租金2017年8月31日39900元银行转账租金租金2017年9月15日226800元银行转账租金租金2017年9月27日61700元银行转账电费租金2017年10月12日77400元银行转账电费租金2017年10月18日28200元银行转账电费租金2017年11月7日114300元银行转账电费租金2017年12月14日85000元银行转账电费租金2018年1月22日107700元银行转账电费租金2018年1月29日21000元银行转账电费租金2018年2月13日90300元银行转账电费租金2018年3月6日24800元银行转账电费租金2018年3月16日71600元银行转账电费租金2018年3月20日300000元支票2018年9月30日开具了收据，备注为租金租金租金2018年4月3日68900元银行转账电费租金2018年4月18日42200元银行转账电费租金2018年5月7日252100元银行转账电费租金2018年5月17日89300元银行转账电费租金2018年6月7日47900元银行转账电费租金2018年6月26日164609元支票电费租金2018年6月26日70000元银行转账电费租金2018年7月17日74100元银行转账电费租金2018年8月20日11600元银行转账电费租金2018年8月30日29500元银行转账电费租金2018年9月10日7200元银行转账电费租金2018年9月18日14700元银行转账电费租金2018年10月20日200000元银行转账电费租金合计6090838.14元备注：1.对于甘艳嫦主张2014年7月2日龙桥公司开具的收据83094元，该收据并非龙桥公司出具，且上面记载的内容为中介服务费，故该费用不属于龙桥公司收取费用的范围，对于2017年11月25日，甘艳嫦提供了支票头复印件，认为龙桥公司收取了231320元，但未能提供证据原件及其他证据，故该费用不属于龙桥公司收取的费用；2.对于双方均确认甘艳嫦已付款项合计6090838.14元，对于备注为电费、租金及双方对性质均无异议的已付款外，其他已付款的性质以龙桥公司确认为准，即甘艳嫦支付8929号及8930号案件项下合同的租金合计2746698元，8929号案占63.06%即1732067.76元；8930号案占36.94%即1014630.24元；甘艳嫦支付8929号及8930号案件项下租赁物的电费等费用合计3344140.14元，8929号占63.06%即2108814.77元，8930号案占36.94%即1235325.37元。附表二：应付租金、拖欠租金及利息明细（利率按年6%计算即日利率为0.0167%）8930号案应付租金8929号案应付租金应付租金时间应计算利息租金（累计）实际支付时间及金额计算利息起止时间天数应计利息24332.10元2014年11月15日24332.10元2014年11月16日至2014年12月10日25101.59元48664.20元83094元2014年12月10日156090.30元2014年12月11日至2015年1月10日31808.08元48664.20元83094元2015年1月10日287848.50元2015年1月11日至2015年2月10日311490.19元48664.20元83094元2015年2月10日419606.70元2015年2月11日至2015年3月10日281962.08元48664.20元83094元2015年3月10日551364.90元2015年3月11日至2015年4月10日312854.42元48664.20元83094元2015年4月10日683123.10元2015年4月11日至2015年5月10日303422.45元48664.20元83094元2015年5月10日814881.30元2015年5月11日至2015年6月10日314218.64元48664.20元83094元2015年6月10日946639.50元2015年6月11日至2015年7月10日304742.66元48664.20元83094元2015年7月10日1078397.70元2015年7月11日至2015年8月10日315582.86元48664.20元83094元2015年8月10日1210155.90元2015年8月11日至2015年9月10日316264.98元48664.20元83094元2015年9月10日1341914.10元2015年9月11日至2015年10月10日306722.99元48664.20元83094元2015年10月10日1473672.30元2015年10月11日至2015年11月10日317629.20元48664.20元83094元2015年11月10日1605430.50元2015年11月11日至2015年12月10日308043.21元48664.20元83094元2015年12月10日1737188.70元2015年12月11日至2016年1月10日318993.43元48664.20元83094元2016年1月10日1868946.90元2016年1月29日支付租金208014.80元；2016年2月2日支付租金291985.20元；2016年2月6日支付租金415470元；合计：915470元分四段计算：以1868946.90为基数计算2016年1月11日至2016年1月29日；以1660932.10元为基数计算2016年1月30日至2016年2月2日；以1368946.90元为基数计算2016年2月3日至2016年2月6日；以953476.90元为基数计算2016年2月7日至2016年2月10日.194445930.17元1109.50元914.46元636.92元48664.20元83094元2016年2月10日1085235.10元2016年2月11日至2016年3月10日295255.79元48664.20元83094元2016年3月10日1216993.30元2016年4月8日支付租金250000元分二段计算以1216993.30元为基数计算2016年3月11日至2016年4月8日；以966993.30元为基数计算2016年4月9日至2016年4月10日2925893.90元322.98元48664.20元83094元2016年4月10日1098751.50元2016年4月11日至2016年5月10日305504.75元48664.20元83094元2016年5月10日1230509.70元2016年6月1日支付租金272128元分二段计算以1230509.70元为基数计算2016年5月11日至2016年6月1日；以958381.70元为基数计算2016年6月2日至2016年6月10日2294520.89元1440.45元48664.20元83094元2016年6月10日1090139.90元2016年6月11日至2016年7月10日305461.60元48664.20元83094元2016年7月10日1221898.10元2016年7月11日至2016年8月10日316325.77元48664.20元83094元2016年8月10日1353656.30元2016年8月11日至2016年9月10日317007.88元48664.20元83094元2016年9月10日1485414.50元2016年9月11日至2016年10月10日307441.93元48664.20元83094元2016年10月10日1617172.70元2016年10月11日至2016年11月10日318372.10元48664.20元83094元2016年11月10日1748930.90元2016年11月11日至2016年12月10日308762.14元48664.20元83094元2016年12月10日1880689.10元2016年12月31日支付租金450000元;2017年1月5日支付租金50000元；2017年1月6日支付租金25000元；2017年1月10日支付租金13900元；合计：538900元分四段计算：以1880689.10元为基数计算2016年12月11日至2016年12月31日；以1430689.10元为基数计算2017年1月1日至2017年1月5日；以1380689.10元为基数计算2017年1月6日至2017年1月6日；以1355689.10元为基数计算2017年1月7日至2017年1月10日。215146595.58元1194.63元230.58元905.60元48664.20元83094元2017年1月10日1487447.30元2017年1月11日至2017年2月10日317700.51元48664.20元83094元2017年2月10日1605305.50元2017年2月11日至2017年3月10日287506.41元48664.20元83094元2017年3月10日1737063.70元2017年3月11日至2017年4月10日318992.78元48664.20元83094元2017年4月10日1868821.90元2017年4月11日至2017年5月10日309362.80元48664.20元83094元2017年5月10日2000580.10元2017年5月11日至2017年6月10日3110357.00元48664.20元83094元2017年6月10日2132338.30元2017年6月11日至2017年7月10日3010683.01元48664.20元83094元2017年7月10日2264096.50元2017年7月11日至2017年8月10日3111721.23元48664.20元83094元2017年8月10日2395854.70元2017年8月17日支付租金203500元；2017年8月31日支付租金39900元；合计：243400元分三段计算以2395854.70元为基数计算2017年8月11日至2017年8月17日；以2192354.70元为基数计算2017年8月18日至2017年8月31日；以2152454.70元为基数计算2017年9月1日至2017年9月10日714102800.75元5125.73.元3594.60元48664.20元83094元2017年9月10日2284212.90元2017年9月15日支付租金226800元分二段计算以2284212.90元为基数计算2017年9月11日至2017年9月15日；以2057412.90为基数计算2017年9月16日至2017年10月10日5251907.32元8589.70元48664.20元83094元2017年10月10日2189171.10元2017年10月11日至2017年11月10日3111333.34元48664.20元83094元2017年11月10日2320929.30元2017年11月11日至2017年12月10日3011627.86元48664.20元83094元2017年12月10日2452687.50元2017年12月11日至2018年1月10日3112697.56元48664.20元83094元2018年1月10日2584445.70元2018年1月11日至2018年2月10日3113379.68元48664.20元83094元2018年2月10日2716203.90元2018年2月11日至2018年3月10日2812700.97元48664.20元83094元2018年3月10日2847962.10元2018年3月20日支付租金300000元分二段计算以2847962.10元为基数计算2018年3月11日至2018年3月20日；以2547962.10元为基数计算2018年3月21日至2018年4月10日10214756.10元8935.70元48664.20元83094元2018年4月10日2679720.30元合计：截止至2018年4月30日尚欠租金2679720.30元合计：截止至2018年4月10日利息合计310437.45元，之后的利息从2018年4月11日起计至实际清偿之日止。备注：1.租金：甘艳嫦从2018年3月20日起未向龙桥公司支付过租金，故截止至2018年4月30日止，8929号、8930号两案合计拖欠龙桥公司租金2679720.30元，8929号按比例63.06%折算，甘艳嫦、袁某灵拖欠龙桥公司截止至2018年4月租金为1689831.62元；8930号案按比例36.94%折算后，甘艳嫦尚欠龙桥公司截止至2018年4月租金为989888.68元；对于8930号之后的租金（占用费）按每月48664.20元从2018年5月1日起计至2019年1月30日为437977.80元。2.利息：截止至2018年4月10日两案租金拖欠的利息合计为310437.45元，8929号、8930号两案按比例折算，8929号案按比例63.06%折算拖欠龙桥公司利息为195761.86元，8930号案按比例36.94%折算后拖欠龙桥公司利息为114675.69元；对于8930号之后的利息，其中在2018年4月（含4月）前租金的利息以989888.68元为基数，从2018年4月11日起按年利率6%计至实际清偿之日止；对于2018年5月之后的租金（占用费）的利息计算方法，均以当月租金或占用费48664.20元为基数，从当月的11日起按年利率6%计至实际清偿之日止。附表三：8929号、8930号两案应付水电费等费用及拖欠水单费等费用明细8929号、8930号两案租赁物应缴纳电费、税费、分摊等费用的时间电费水费分摊10KV变压器合计2014年10月2319.45751.15859.533930.132014年11月751.06211.652441206.712014年12月353.45145.2575.20573.902015年1月7046.71145.251467.408659.362015年2月596.5091.30868.301556.102015年3月5080.70448.20961.406490.302015年4月24696.70875.70304128613.402015年5月19510.801315.60248923315.402015年6月23568.501913.20241627897.702015年7月255352066.702175.7029777.402015年8月215662286.702129变压器用电22664.30元+变压器用量17250元=39914.30658962015年9月19217.901643.402375变压器用电22718.50元+变压器用量17250元=39968.5063204.802015年10月18677.501527.201959.10变压器用电29712元+变压器用量17250元=4696269125.802015年11月15158.301435.901706.40变压器用电23519.80元+变压器用量17250元=40769.8059070.402015年12月17267.601170.301640.30变压器用电15624.40元+变压器用量17250元=32874.4052952.602016年1月13398867.401437.30变压器用电5419.40元+变压器用量17250元=22669.4038372.102016年2月4086.90595.201054.50变压器用电3088.20元+变压器用量17250元=20338.2026074.802016年3月936.601343.90101变压器用电21077.40元+12492.70元+变压器用量17250元=50820.1053201.602016年4月1557.80变压器用电19829.10元+15462.40元+变压器用量17250元54099.302016年5月2125.10变压器用电21836.30元+16501.10元+2543.40元+变压器用量17250元60255.902016年6月2483.10变压器用电14648.10元+20449元+7253.80元+变压器用量17250元620842016年7月2436.60变压器用电12341.90元+14434.30元+7593.40元+变压器用量17250元54056.202016年8月2568.40变压器用电6925.80元+17377.80元+6850元+变压器用量17250元509722016年9月2809.60变压器用电3633.30元+8070.30元+7795.90元+变压器用量17250元39559.102016年10月2365变压器用电3340.50元+15335.50元+7085.70元+变压器用量17250元45376.702016年11月2147.40变压器用电3849.10元+变压器用量17250元23246.502016年12月2294.10变压器用电616.30元+1268元+变压器用量17250元21428.402017年1月1721.70变压器用电3570.10元+6373.60元+变压器用量17250元28915.402017年2月2123.80变压器用电3451.60元+12413.70元+变压器用量17250元35239.102017年3月3424.50变压器用电7507.50元+9004.50元+5200.40元+8.90元+变压器用量17250元42395.802017年4月3098.20变压器用电25847.60元+13823.40元+136.20元+变压器用量17250元60155.402017年5月3708.30变压器用电16692元+24823.30元+49223.50元+变压器用量17250元111697.102017年6月3826.60变压器用电12404.90元+24737.90元+72235.50元+变压器用量17250元130454.902017年7月3694.10变压器用电12264.50元+27029.20元+78731.40元+变压器用量17250元138969.202017年8月3888.10变压器用电16226.10元+2579.10元+21620.40元+100449.80元+变压器用量17250元162013.502017年9月3666.90变压器用电14239.70元+42675.20元+23511元+118537.90元+变压器用量17250元219880.702017年10月3962.70变压器用电14224.70元+53214.30元+23230.80元+134322.40元+变压器用量17250元246204.902017年11月9348.30变压器用电16158.20元+53253.10元+19030.50元+141038.40元+变压器用量17250元256078.502017年12月7736.70变压器用电15540.50元+30420.20元+18968.80元+107875.30元+变压器用量17250元197791.502018年1月9282变压器用电17896.40元+44077元+17902.80元+101382.50元+变压器用量17250元207790.702018年2月2891.70变压器用电2168.80元+13290.50元+5260.40元+29797.10元+变压器用量17250元70658.502018年3月9195.30变压器用电12043.50元+32747.50元+16742.70元+88424.10元+变压器用量17250元176403.102018年4月5253变压器用电13598.80元+29895.90元+21489.30元+75563.90元+变压器用量17250元163050.902018年5月7548变压器用电16200.20元+22868元+23286.60元+83192.60元+变压器用量17250元170345.402018年6月6359.70变压器用电9807.10元+30578.20元+21840.90元+86778.10元+变压器用量17250元1726142018年7月7823.40变压器用电12724.20元+44647.90元+28769.90元+85231.60元+变压器用量17250元1964472018年8月7012.50变压器用电9193.40元+39385.20元+26021.50元+68564.80元+变压器用量17250元167427.402018年9月7859.20变压器用电6058.50元+45732.50元+17682.50元+104632.20元+变压器用量17250元199214.90合计27000.13变压器用量17250元计算适用月份38个月合计655500元4124744.50备注：甘艳嫦对于龙桥公司主张的水费、电费的金额均无异议，一审法院予以确认。甘艳嫦对涉案租赁物在2014年10月至2016年3月期间产生的电费分摊费合计27000.13元有异议，认为合同并未约定该费用的分摊，不应由甘艳嫦负担；结合甘艳嫦已支付龙桥公司费用的时间、金额，甘艳嫦从2014年11月开始支付该分摊费至2015年5月，且根据龙桥公司提供的证据，该分摊费用是根据所有承租人的用电总量计算各自的费用，该费用属于甘艳嫦正常使用租赁物而产生的合理费用，甘艳嫦之前对此并无异议并按上述金额缴纳，故甘艳嫦的该项抗辩意见，理据不成立，一审法院不予接纳，龙桥公司主张该部分费用由甘艳嫦负担，理据成立，一审法院予以支持。对于龙桥公司从2015年8月起每月向本案及另案租赁物固定收取变压器用量变损费17250元的问题。龙桥公司确认该费用是基于本案及另案租赁物合计使用了新增10KV变压器而产生的损耗，该费用根据本案及另案合同合计使用了新增10KV变压器中750伏计算；甘艳嫦对此提出异议，认为涉案合同并未约定该部分费用，龙桥公司收取该费用明显不合理。对此，一审法院认为，因租赁合同对新增变压器的变损费用未作明确约定，双方亦未签订补充协议约定应由甘艳嫦分摊新增变压器变损费用及具体比例，龙桥公司单方认为本案及另案实际使用了750KV变压器为由直接按月固定收取17250元，理由不充分，一审法院不予确认。综上，本案及另案租赁物合计应当向龙桥公司支付电费3466244.50元（4121744.50元-655500元），超出部分，一审法院不予支持。结合甘艳嫦已支付的电费3344140.14元，即截止至2018年9月，本案及另案租赁物实际尚欠龙桥公司电费、水费等费用合计122104.36元（3466244.50元-3344140.14元），本案按照36.94%比例折算为45105.35元，另案按照63.06%折算为76999.01元。