福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初2952号 原告：唐凤琴，女，1976年3月15日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾广场**楼****。 法定代表人：金宁盛。 原告唐凤琴与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称“泰禾新世界公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告唐凤琴到庭参加诉讼，被告泰禾新世界公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐凤琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》；2.判令被告立即向原告返还位于永泰县××镇××村××号××室××层××商铺；3.判令被告向原告支付租金13407元（按26814元／年的标准，自2020年4月5日起暂计至2020年10月5日，之后继续计算至人民法院判决《房屋租赁委托合同》解除之日止）；4.判令被告向原告支付违约金1876.95元（以383050元为基数，按日万分之一的标准自2020年8月21日起暂计至2020年10月9日，之后继续计算至实际支付完毕上述租金之日止）；5.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告就原告向福州泰福房地产开发有限公司购买的坐落于永泰县××镇××村××号××室××层××商铺的房屋租赁事宜签订《房屋租赁委托合同》。合同约定：委托期限为10年，自2018年1月5日起至2028年1月5日止；被告在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但被告保证原告自出租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%）共计26814元；应付原告的租金每三个月结算一次，被告在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给原告；被告逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未支付自2020年4月5日起至今的租金，原告多次催讨，被告均以各种理由拒绝支付。被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，构成违约，依法依约应承担偿还拖欠的租金并支付逾期违约金的责任。 泰禾新世界公司提供书面答辩称，一、同意解除《房屋租赁委托合同》；二、按照原告提供的《房屋租赁委托合同》约定，租金标准为22508元/年，而非26814元/年。对原告主张从2020年4月5日开始计算逾期租金没有异议，但该期间由于疫情影响，导致租金无法正常收取，属于因不可抗力引起的合同无法履行，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件审理若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”之规定，应当予以免责；三、即使应当支付租金，原告主张的违约金计算基数和起算时间没有依据。1、违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，原告以购房款总额为基数明显超过了其实际损失，请求予以调整。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”2、违约金起算时间应从2020年8月24日开始计算。 经审理查明：原告唐凤琴（甲方）与被告泰禾新世界公司（乙方）签订一份《房屋租赁委托合同》,就唐凤琴向福州泰福房地产开发有限公司购买的坐落于永泰县××镇××村××号××室××层××商铺的房屋租赁事宜，约定：委托期限为10年，自2018年1月5日起至2028年1月5日止；乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%）共计22508元；应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金；委托期间内，甲方同意乙方有权将该房屋出租给第三方使用，无需征得甲方同意，甲方承诺不干预乙方的经营及整体规划和管理制定、实施的商业管理行为，乙方或者承租该房屋的第三方有权根据经营需要对该房屋进行装修；如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议；合同还约定了其他事项。合同签订后，唐凤琴将案涉房屋交付给了泰禾新世界公司，泰禾新世界公司将该房屋出租给第三方使用、收益，并由泰禾新世界公司向第三方收取租金。泰禾新世界公司向唐凤琴支付至2020年4月4日止的租金后，自2020年4月5日起未向唐凤琴支付租金至今。现唐凤琴诉至本院。另查明，案涉出租房屋实际购房款为383050元。 本院认为，唐凤琴与泰禾新世界公司签订的《房屋租赁委托合同》，实际上系唐凤琴将案涉房屋交付给泰禾新世界公司使用经营，泰禾新世界公司可以将该房屋转租给第三方的约定，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。泰禾新世界公司自2020年4月5日起未向唐凤琴支付租金，构成违约，应当承担违约责任，唐凤琴诉求解除《房屋租赁委托合同》，并支付自2020年4月5日起计算至合同解除之日止的租金以及逾期支付租金违约金，本院予以支持。诉讼中，泰禾新世界公司亦同意解除合同，故可确定合同解除之日为唐凤琴起诉之日（即2020年11月3日）。泰禾新世界公司主张合同不能履行系受疫情影响所致，应适用不可抗力予以免责，但其未就不可抗力直接导致民事义务不能履行的事实提交证据予以证明，故本院不予采纳。按照合同约定，年租金以22508元计付，唐凤琴要求以实际支付的购房款383050元的7%计付年租金，不予支持。合同约定以购房款总额为基数按日万分之一标准计付逾期支付租金违约金，泰禾新世界公司主张约定的违约金过高应予以调整，本院予以支持。违约金计算标准以所欠的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计付。关于唐凤琴要求返还案涉出租房屋问题，庭审中唐凤琴自认案涉房屋已由泰禾新世界公司出租给第三方使用，而唐凤琴与泰禾新世界公司签订的租赁期限为10年，唐凤琴依约应当继续履行泰禾新世界公司与第三方签署的租赁合同及相关协议，故唐凤琴的该诉求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、唐凤琴与福建泰禾新世界商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁委托合同》于2020年11月3日解除； 二、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给唐凤琴自2020年4月5日至2020年11月3日的租金13130元及逾期付款违约金（违约金以11254元为基数，自2020年8月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计付至款项付清之日止）； 三、驳回唐凤琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费182元，减半收取计91元，由唐凤琴负担15元，福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担76元。 本判决为终审判决。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郑建迟 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 杜利红 书 记 员 连焰金 附：一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。