山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11321号上诉人（原审被告）：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵万**，山东齐鲁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王静静，1987年4月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵心华，山东大正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：董家华，山东大正泰和律师事务所律师。上诉人绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）因与被上诉人王静静商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初6457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地西河置业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，亦无法律依据。原审法院认为：“绿地西河置业公司向原告交付的房屋既不符合合同的约定，也未达到法律规定的交付标准，构成逾期交房，应当承担逾期交房违约责任。”的观点是错误的。1、商品房的交付条件分为法定交付条件和约定交付条件。（1）从法律上看，现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。以上法律法规表明，对于建设工程的竣工验收以及交付，现行法律法规实行的是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为判断工程竣工验收合格与否的标准，同时，建设工程经竣工验收合格后，具备交付使用的条件，即竣工验收合格是法定的房屋交付使用条件。但“竣工验收合格”不等同于“办理竣工验收备案手续”。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。竣工验收备案是一种程序性的行政备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段。同样，竣工验收备案也不必然免除参建各方的质量责任。因此，“竣工验收合格”不能等同于“办理竣工验收备案手续”。一审法院以《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，是交付的先决条件的观点是错误的。（2）从合同上看，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中并未将取得《竣工验收备案表》作为交付房屋的前提，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定涉案商品房的交付应取得《分期综合验收备案证明》，但国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。因此，该约定不应再适用。上诉人于2014年7月份取得了建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收意见的建筑工程竣工验收报告，上诉人于2018年5月8日向被上诉人发送收房通知，被上诉人并未拒绝收房，且于2018年8月18日办理收房手续，该交付行为符合《建设工程质量管理条例》十六条的关于商品房交付的规定，即符合商品房法定交付条件。2、退一步讲，即便法院认为交付房屋的条件仍应适用《济南市商品房买卖合同》约定为取得分期综合验收备案证明，但上诉人于2018年5月9日通知被申请人办理房屋交付手续时，在收房通知中明确载明涉案房屋暂未取得分期验收备案证明，被上诉人在明知房屋未取得分期综合验收备案证明的前提下自愿办理了交房手续。这说明，双方在事实上已变更了房屋交付条件，即被上诉人已认可了涉案房屋的交付条件。3、房屋的转移占有即为交付，这是最高院关于商品房买卖合同司法解释中明确的规定。即便按照一审法院的观点或者按照合同约定，上诉人交付未取得《竣工验收备案表》或《分期综合验收备案证明》的房屋，也只是属于交付不合格或者交付行为有瑕疵。针对瑕疵交付的情形，合同中并未约定相应的违约责任，被上诉人要求支付逾期交房违约金也无合同依据。根据《合同法》的相关规定，被上诉人可以要求上诉人赔偿其实际损失，但是被上诉人在接收房屋之后不存在任何实际损失，因此上诉人无需向被上诉人赔偿。综上，原审法院以涉案房屋既不符合合同约定也不符合法定交付条件为由，判定上诉人应承担逾期交房的违约金，既无合同依据亦无法律依据。二、上诉人的观点（一）上诉人向被上诉人交房后，上诉人就不应承担任何违约责任，相关理由前面已陈述，在此不再赘述。（二）自上诉人向被上诉人下发交房通知之日起至被上诉人收房之日止，该涉案房屋已经具备法律规定的交付条件，因被上诉人自身原因未办理收房手续，上诉人不应承担任何违约责任。国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。依据该决定以及现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案楼宇已经取得了建筑工程竣工验收报告，济南城建档案馆也接收了涉案楼宇的建设工程档案，且涉案楼宇已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》于2018年3月19日施行，上诉人通知被上诉人办理收房的时间为2018年5月8日，也就说，上诉人通知被上诉人收房之时，涉案房屋交付条件已符合现行法律规定，在被上诉人收到该通知后，因自身原因未能收房的，上诉人不应承担自上诉人向被上诉人下发交房通知之日起至被上诉人收房之日止的违约责任。（三）自合同约定的房屋交付之日起至上诉人通知被上诉人收房之日止，上诉人亦不应承担违约责任。1、依据《济南市商品房买卖合同》的约定，本案存在可据实顺延交房日期的情形，上诉人无需向被上诉人支付违约金。涉案楼宇所在项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这导致高压线下的楼栋无法开工建设；涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的上诉人所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；补充协议第三条第5款约定，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，符合合同约定的可实顺延交房日期的情形。也就是说，合同约定的交房期限并未成就，上诉人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时，上诉人亦无需向被上诉人支付违约金。2、依据《济南市商品房买卖合同》的约定，非上诉人自身原因造成的逾期交房的情形，上诉人亦无需向被上诉人支付违约金。依据《济南市商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，上诉人自身原因造成未在本合同约定期限内将涉案房屋交付被上诉人的，上诉人应按日向被上诉人支付已交房款万分之一的违约金。即，只有上诉人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，上诉人才应按照合同约定支付违约金。否则，上诉人不应承担任何违约责任。本案中，涉案房屋所在楼宇未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题，是济南市电力等市政能源部门的职责范围；教育用地地块未拆迁问题，是政府相关职能部门的职责范围，前述事项均非上诉人能左右，也就是说均非上诉人自身原因所致，按照合同约定，上诉人不应承担任何违约责任。综上，上诉人认为，原审判决认定事实错误，适用法律不当，原审法院判决上诉人承担逾期交房的违约责任，对上诉人既不公平也不公正。原审法院以及济南市中级人民法院前期就未收房、已收房业主主张逾期交房违约责任作出过同类判决，不论未收房业主以及已经收房均按照相同标准支付违约金，这种判决不但导致上诉人和已收房业主之间的权利与义务严重失衡，也导致已经收房业主和未收房业主之间的利益严重失衡。该判决致使已收房业主获取利益远高于未收房业主获取利益，有违民事损害赔偿的填平原则。王静静辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人延期交房的违约行为严重损害了被上诉人了合法权益，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。王静静向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房（住宅及储藏室）违约金：房屋自2018年5月18日至判决生效之日止，以购房款（住宅及储藏室）为基数，按日万分之一的标准计算2、判令本案全部的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月11日，王静静作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区XXXX室商品房一套；商品房的用途为住宅，建筑面积139.22平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款1394234元；出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等)、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等)、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。王静静与绿地西河置业公司签订上述商品房买卖合同的同时，签订了合同附件五《商品房买卖合同补充协议》（甲方为出卖人，乙方为买受人），该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任.....（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2016年1月22日，王静静作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区XXXX号商品房；商品房的用途为储藏室，建筑面积为11.36平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款44418元；出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人可据实延期交房的情形及逾期交房违约责任，与住宅的济南市商品房买卖合同及其补充协议约定一致。上述合同签订后，王静静依约支付住宅房屋购房款1394234元、购储藏室款44418元。但绿地西河置业公司未按约交付符合合同约定的商品房（住宅及储藏室）。2018年5月8日，绿地西河置业公司向王静静发出《通知书》，其中载明：我司开发的XXXX号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入，小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月18日至5月17日自愿办理收房手续。另查明，绿地西河置业公司于2015年5月29日取得涉案XXXX号楼的商品房预售许可证。涉案XXXX号楼建筑工程已经过五大主体验收合格，并于2017年8月14日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年11月1日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。再查明，2018年5月17日前的逾期交房（住宅及储藏室）违约金，绿地西河置业公司已支付给原告王静静。2018年8月18日，原告王静静已经办理了涉案住宅、储藏室的收房手续。一审法院认为，王静静与绿地西河置业公司签订的两份商品房买卖合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。根据双方签订的商品房买卖合同，出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但至今为止，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得《分期综合验收备案证明》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”第十八条规定：“房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。”依照上述规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得竣工验收备案单。绿地西河置业公司至今未取得涉案项目的竣工验收备案单，涉案房屋的交付标准不符合交付房屋法律规定的条件。综上，绿地西河置业公司向王静静交付的房屋既不符合双方合同的约定，也未达到法律规定的交付标准，构成逾期交房，应当承担逾期交房违约责任。对原告主张的要求被告支付自2018年5月18日起至判决生效之日止，每日按购房款1438652元（住宅及储藏室）的万分之一的标准计算的逾期交房违约金，一审法院予以支持。对被告绿地西河置业公司辩称的涉案房屋的交付条件已符合相关法律规定，且原告已实际收房，双方已实际变更房屋交付条件，其不应承担逾期交付违约责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。绿地西河置业公司主张涉案住宅房屋至今未取得《分期综合验收备案证明》系因高压线未落地、教育用地未拆迁等非其自身原因造成，故其无需承担逾期交房的违约责任，该主张于法无据，一审法院不予采纳。综上，判决：被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王静静逾期交房（住宅及储藏室）违约金：以购房款1438652元为基数，自2018年5月18日起至本判决生效之日止，按日万分之一的标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地西河置业公司提交证据一、（2020）鲁民申4023号民事裁定书，证明山东省高院对与本案相同情形案件已作出明确的裁判意见，认为购房人知道涉案房屋没有达到合同约定的交房条件，仍自愿同意接收涉案房屋，接受房屋之后又以涉案房屋不符合交付条件为由主张逾期交房违约金，不予支持。证据二、《江西省高级人民法院关于开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》、《北京市高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》，证明江西高院、北京高院均明确对于购房人明知房屋不具备交付条件仍同意接受房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，被上诉人主张实际接收房屋及储藏室后的逾期交房违约金没有法律依据。补充说明：通知书、EMS快递单底联、EMS快递回执单、EMS快递查询跟踪单、绿地新都会业主入住流转单，各一份，通知书中明确载明“因高压线迁移及教育地块拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因暂未取得综合验收备案。……通知可于2018年5月15日至2018年5月17日自愿办理收房手续”。证明被上诉人已经收到了通知书，其在一审中也对此已经予以确认，上诉人明确告知了涉案房屋相关情况，并且示明可自愿选择是否收房，被上诉人是在知道涉案房屋不具备约定交付条件的情况下，自愿选择于2018年8月18日接收了房屋及储藏室。王静静对以上证据的真实性无异议，对上诉人证明目的有异议，省高院的裁定内容是指令再审，二审法院尚未对及案作出最终的判决，对于江西省高院的会议纪要的内容仅在江西省当地适用，并不适用于山东地区的法院，该会议纪要也不能作为本案裁判的依据。二审查明，涉案房屋所在同一小区的其他业主李军平、左鲁鸣向绿地西河置业公司主张逾期交房违约金一案，济南市市中区人民法院作出（2019）鲁0103民初5495号民事判决，判决：一、绿地西河置业公司支付李军平、左鲁鸣逾期交房违约金59427.64元（自2018年4月1日至2019年6月1日）；二、绿地集团济南西河置业有限公司于交房之日支付给李军平、左鲁鸣剩余逾期交房违约金，自2019年6月2日起至判决生效之日止，以1326479元为基数，按每日万分之一计。绿地西河置业公司不服上诉至本院，本院作出（2019）鲁01民终11762号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。绿地西河置业公司申请再审，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民申4023号民事裁定书，裁定认为：国务院《关于修改和废止部分行政法规的决定》【中华人民共和国国务院令（第698号）】已经将《城市房地产开发经营条例》第十八条要求住宅小区等群体房地产开发项目在竣工后进行综合验收的条款删除，综合验收备案证明不再是交房的法定条件。本案中，虽然双方将取得《分期综合验收备案证明》约定为交房的条件，但是李军平、左鲁鸣知道涉案房屋没有达到合同约定的交房条件，仍然同意接收涉案房屋，涉案房屋已于2018年5月31日通过了建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方的竣工验收、消防工程验收以及水电暖燃气等方面的验收并验收合格，已经具备居住使用的基本条件。李军平、左鲁鸣实际享受了房屋的使用收益，也没有提供证据证明其存在经济损失，其在2019年6月17日接收房屋之后又以涉案房屋不符合交付条件为由主张逾期交房违约金，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王静静与绿地西河置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。涉案商品房买卖合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，至今为止，绿地西河置业公司尚未取得涉案房屋所在项目的《分期综合验收备案证明》，在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，王静静有权拒绝收房。本案中，涉案XXXX号楼建设工程已于2017年4月经过建设单位、建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方的竣工验收、消防工程、建筑节能等方面的验收并验收合格，涉案房屋已经具备居住使用的基本条件。2018年5月8日绿地西河置业公司向王静静发出收房通知书，该通知书明确载明涉案房屋所在项目因高压线迁移及教育用地等原因暂未取得综合验收备案，告知王静静可自愿收房。根据该通知书的内容，王静静可以选择接收房屋，亦可拒收房屋，王静静具有自主选择权。王静静认可收到该通知书且知晓通知书的内容，并于2018年8月18日自愿办理了涉案房屋的收房手续，在王静静明知涉案房屋尚未取得综合验收备案登记且自愿接收房屋情形下，其已经实际享有涉案房屋占有、使用等的权益，其接收房屋并享有权益的事实行为与其收房后再行向绿地西河置业公司主张逾期交房违约责任的请求相悖，对绿地西河置业公司亦有失公允。故王静静以涉案房屋未取得开发项目《分期综合验收备案证明》为由要求绿地西河置业公司承担收房后的违约金，无事实依据，本院不予支持。如绿地西河置业公司在交付房屋过程中存在不符合合同约定的单项瑕疵交付情形，当事人可就相关单项交付瑕疵另行主张权利。本案中，绿地西河置业公司已向王静静支付涉案房屋的逾期交房违约金至2018年5月17日，王静静已于2018年8月18日实际收房，2018年5月18日至2018年8月17日的违约金为13235.6元，其主张2018年8月18日收房之后的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人绿地西河置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初6457号民事判决；二、上诉人绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人王静静逾期交房违约金13235.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1125元，由被上诉人王静静负担973元，上诉人绿地集团济南西河置业有限公司负担152元；二审案件受理费2246元，由被上诉人王静静负担1942元，上诉人绿地集团济南西河置业有限公司负担304元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二〇年十一月二十三日书记员 赵雪晗