河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5104号 上诉人（原审被告）：赵月民，男，汉族，1954年11月10日生，住址河北省廊坊市广阳区。 上诉人（原审被告）：房秀兰，女，汉族，1956年9月8日生，住址河北省廊坊市广阳区。 上诉人（原审被告）：赵志军，男，汉族，1980年5月19日生，住址河北省廊坊市安次区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：邵丹丹，河北律绎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李婧，女，汉族，1967年7月3日生，现住廊坊市广阳区。 被上诉人（原审原告）：刘耕，男，汉族，1963年3月17日生，现住廊坊市广阳区。 被上诉人委托诉讼代理人：周鸿昆，河北听韬律师事务所律师。 被上诉人委托诉讼代理人：闫宇航，河北听韬律师事务所律师。 —2— 上诉人赵月民、房秀兰、赵志军因与被上诉人李婧、刘耕之间合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院作出（2020）冀1002民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人邵丹丹，被上诉人委托诉讼代理人周鸿昆、闫宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：（一）一审法院判令涉案房屋溢价损失为31.2万元，严重偏离案件基础事实，虽然上诉人未能向被上诉人交付剩余60平方米回迁房，但是被上诉人已经基于上诉人与村委会签订的《拆迁安置协议》而享有的村民待遇向村委会以低价多购买29.78平方米。无论被上诉人是否应支付溢价损失，剩余60平方米的溢价损失不应按照市场价格每平方米8500元进行计算，而是应考虑上述具体情形逐一计算。（二）上诉人赵志军并非涉案《回迁安置楼买卖协议》合同主体，赵志军也并非原告李婧、刘耕与被告赵月民、房秀兰之间的（2019）冀1002民初3587号民事调解书的当事人，赵志军收取房款的行为仅是家庭成员之间的代收款行为，不应承担相应责任。（三）被上诉人在原有收条中有明显篡改行为，添加了“赵志军代”的字样，并以该收条主张赵志军为合同关系相对人要求其承担责任，缺乏事实和法律依据。（四）涉案《回迁房安置楼买卖协议》落款处“赵月民”的签字并非本人所签，被上诉人李婧、刘耕依据该份协议领取的上诉人赵月民的拆迁补偿费用25万元，应在本案中依法予以折抵。另上诉人赵月民文化程序较低，在（2019）冀1002民初3587号民事调解书一案调解笔录中的签字是在被上诉人李婧的诱导下所签，所以即使被上诉人在一审中提交了 —3— 《回迁房安置楼买卖协议》，该买卖协议的真实性也应在本案中予以核实。 被上诉人李婧、刘耕辩称，一审事实清楚，证据充分，应予维持。主要理由如下：（一）涉案《回迁安置楼买卖协议》因上诉人故意隐瞒所转让的回迁面积尚有其他共有权利人事实，从而造成买卖协议无法履行，存在严重过错，应承担无法履行的全部责任。（二）被上诉人赵志军因参与涉案房屋的出售并出借银行账户收取成交价款从中受益，其收到款项后用于购置房屋和其他用途，根据最高院相关司法解释，一审法院将其列为本案被告并判令其承担相应责任并无不当。（三）被上诉人向村委会购买29.78平方米房屋面积系基于《回迁安置楼买卖协议》和《拆迁安置协议》约定而享有的权利，不影响上诉人向被上诉人主张交付剩余60平方米回迁安置面积的权利。 原审原告李婧、刘耕向一审法院起诉请求：一、请求判令被告赵月民、房秀兰终止履行《回迁安置楼买卖协议》中剩余未履行的60平方米回迁安置楼交付义务，三被告向原告返还按上述60平方米回迁安置楼所对应的成交价款198000元并赔偿原告损失（损失按照上述60平方米回迁安置楼所在位置房屋市场价格与198000元成交价款的差额计算）；二、请求判令被告承担原告因向法院申请财产保全而支付的保费2100元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年4月18日，被告赵月民与廊坊市安次区北史家务乡北昌南队村村民委员会签订《拆迁补偿协议》，确定赵月民房屋位于拆迁范围内，宅基地使用面积173.32平方米，回迁补偿面积120平方米，安置地点回迁楼。 2009年12月10日，廊坊市安次区人民法院作出（2009） —4— 安民初字第740号民事判决书，判令被告赵月民与案外人房秀梅对于二人联合购买的北昌南队昌福街18号房屋拥有50%的产权。该判决书已生效并进入执行程序，判决书中所述北昌南队昌福街18号房屋即本案中被告赵月民的拆迁房屋。 2010年2月4日，原告李婧与被告赵月民签订了《回迁安置楼买卖协议》,约定原告刘耕、李婧（乙方）以396000元的价格向被告房秀兰、赵月民（甲方）购买上述120平方米回迁安置楼，购房款一次性付清，由房秀兰、赵月民领取2008年4月18日至2011年4月18日期间政府发放的安置补助费用，此后如果回迁房屋未交付，政府发放的关于回迁楼的各种补助费用由乙方享受。合同签订当日，原告将成交价款393000元汇入了被告赵志军银行账户，被告赵月民为原告出具了396000元的收条。 此后，由于被告未按约定向原告交付回迁安置楼，原告李婧、刘耕于2019年向廊坊市安次区人民法院提起诉讼，请求将被告赵月民、房秀兰已经取得的60平方米回迁面积交付给原告，并协助办理相关手续。经调解，法院就该案作出了（2019）冀1002民初3587号民事调解书，确定“原告李婧、刘耕与被告赵月民、房秀兰继续履行于2010年2月4日签订的《回迁安置楼买卖协议》。被告赵月民、房秀兰应按该协议的约定协助原告李婧、刘耕办理相关手续”。调解书生效后，被告赵月民、房秀兰向原告交付了已取得的60平方米的回迁安置面积。 截至本案庭审时止，剩余60平方米的回迁安置面积被告仍未向原告交付。 另查，被告赵志军在收到原告支付的款项后，购买了廊坊 —5— 市城区房地产开发有限公司开发的颐和佳苑小区14-1-1101室的房产。 再查，北史家务乡光明一线回迁安置方案第四条第4款规定，选房面积超出应安置面积的相关政策：凡光明一线回迁安置户在回迁安置中选房超出应安置面积10㎡以内的可享受3000元/㎡购买（注：分拆户不享受10㎡优惠政策）；10㎡至30㎡按6300元/㎡价格购买。 原告因本案申请诉讼保全支付保费2100元。 庭审后，双方对于涉案房产所处小区的市场价格发表意见，被告赵月民、房秀兰认为现有市场价格为每平方米8000元至8500元，但不同意赔偿；二原告认为市场价格最低为每平方米8500元。 上述事实有原告提交的拆迁补偿协议、回迁安置楼买卖协议、银行转账凭条、民事判决书、民事调解书及原、被告的当庭陈述可证。 一审法院认为，原告李婧、刘耕与被告赵月民、房秀兰签订的《回迁安置楼买卖协议》均系双方真实意思表示，合法有效。原告已经依照协议约定给付了全部购房款396000元，被告应当如约交付房屋。经人民法院调解，被告赵月民、房秀兰向原告李婧、刘耕交付了60平方米回迁面积，但尚有剩余60平方米回迁面积未交付。二原告主张终止履行协议并退还剩余60平方米购房款198000元，被告赵月民、房秀兰同意二原告的这两项诉讼请求，故本院对此予以支持。 被告赵月民、房秀兰未能交付剩余60平方米的回迁面积，是由于在双方签订合同之前，被告赵月民与案外人房秀梅已经就北昌南队昌福街18号房屋进行了诉讼，经法院审理，已于 —6— 2009年12月10日作出判决，判令赵月民对该房屋享有50%的产权，因此，被告赵月民对于基于该房屋拆迁所产生的120平方米回迁房面积，也只享有50%的所有权，即被告赵月民只能获得并处分60平方米的回迁面积，因此被告赵月民、房秀兰在2010年2月4日与原告签订《回迁安置楼买卖协议》时，已经明确知晓自己不具有120平方米回迁面积的所有权，无法完全履行该合同，且并未将该情况告知原告，致使原告只取得60平方米的回迁面积，合同目的无法实现，被告赵月民的上述行为已经构成违约。被告房秀兰作为《回迁安置楼买卖协议》的共同甲方，与被告赵月民系夫妻关系，作为被拆迁房屋的共同共有人，与被告赵月民应当共同承担违约责任。 庭审后，双方对于涉案房产所处小区的市场价格发表意见，被告赵月民、房秀兰认为现有市场价格为每平方米8000元至8500元，但不同意赔偿；二原告认为市场价格最低为每平方米8500元。基于双方的上述意见，被告赵月民、房秀兰未能向原告交付的60平方米面积市值约51万元（8500元/平方米×60平方米），扣除被告应返还原告已付该60平方米的购房款198000元，增值差价为31.2万元，及原告因该合同未能全部履行，产生房屋溢价损失31.2万元。对此，被告赵月民、房秀兰应当承担赔偿责任。 由于《回迁安置楼买卖协议》签订当日，原告刘耕将39.3万元成交价款汇入了被告赵志军银行账户，被告赵志军将个人账户出借给被告赵月民收取房款，且并未及时将该款项转交给赵月民，而是用于购置房产等，因此可以认为被告赵志军参与到了该协议的履行过程中，故被告赵志军对于返还剩余购房款198000元以及赔偿原告房屋溢价损失31.2万元应当承担连带 —7— 责任。 被告赵月民、房秀兰主张由于原告已经在所获得的60平方米基础上，以每平米6300元的价格向村委会另行购买了30平方米面积，凑成了一套房屋，因此对于另外30平方米未交付面积已经没有现实需求，原告无需支付差价损失。对此本院认为，原告另行付费加够的面积是原告的个人行为，其加够面积的多少均不能影响本案中协议的履行，更不能由于原告向村委会另行购买了面积而认为被告已经不需要履行合同义务，故被告的该项辩论意见本院不予采纳。同时被告赵月民、房秀兰主张原告李婧、刘耕已经自协议签订后的第三年起向村委会领取了各项补助费用，因此被告不同意向原告赔偿损失。对此本院认为，关于安置补助费用如何领取，双方在协议中已经做出明确约定，原、被告均依照约定领取的相应补助费用，那么该条款的履行不能免除被告未履行其他条款给原告造成的损失，故被告的该项辩论意见本院不予采纳。 被告赵志军认为其并非买卖合同关系主体，在（2019）冀1002民初3587号民事调解书中也没有被列为被告，因此无需承担责任，但该调解书中解决的纠纷是能够交付的60平方米回迁房，被告赵志军并非责任主体，无需承担交付房产的义务，而本案是对于不能交付的60平方米回迁面积的处理，被告赵志军作为实际收取房款人，用该房款购买了其他房款，因此而受益，应当承担返还房款的责任，且其出借账户的行为已经构成债务的主动加入，因此对于原告主张的损失应当承担连带赔偿责任。 原告因本案申请诉讼保全，支付保费2100元，系因本案而产生的实际支出，被告作为违约方应当承担，故原告的该项诉 —8— 讼请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告李婧、刘耕与被告赵月民、房秀兰于本判决生效之日起终止履行双方签订的《回迁安置楼买卖协议》；二、被告赵月民、房秀兰、赵志军于本判决生效之日起十日内共同返还原告李婧、刘耕剩余60平方米的购房款198000元；三、被告赵月民、房秀兰、赵志军于本判决生效之日起十日内共同给付原告李婧、刘耕房屋溢价损失31.2万元；四、被告赵月民、房秀兰、赵志军于本判决生效之日起十日内共同给付原告李婧、刘耕保费2100元。 本院二审庭审过程中，上诉人提交（2019）冀1002民初3587号民事卷宗的照片打印件一份，证明在该案件中二被上诉人因与赵月民、房秀兰合同纠纷已经提起过诉讼，并将赵月民书写的收条作为证据予以提交，与本案中二被上诉人提交的收条对比可以证明，在本案中二被上诉人对该份收条原件进行了明显的篡改，意在将上诉人赵志军作为案件被告并要求其承担责任，庭审过程中被上诉人多次提到赵志军全程参与涉案拆迁房屋买卖，与事实不符，赵志军仅是代父母收取了涉案房款，因此赵志军并非涉案合同关系相对人，一审法院不应突破合同相对性将赵志军作为责任主体，此外，二被上诉人在本案中提交的收条不能作为案件认定事实的依据，也不能作为被上诉人要求赵志军承担责任的事实依据。被上诉人发表质证意见称，我方对证据的真实性无异议，虽然该份证据与被上诉人在本案一审中提交的收条内容有不同之处，但是收条的核心内容是一 —9— 致的，如收款的金额、收款人的姓名、款项的性质就是房款、收款的时间，这些内容都是完全一致的，不一致的地方据我方当事人回忆好像是当时在3587号案件调解结束后被上诉人想让上诉人明确一下购买房屋的位置和面积，在收条上面加了一句话“李婧、刘耕付北昌南队拆迁房120平米款”，但是这个当时经过了上诉人的同意，本案中提交的关于收条后面的情况，我方当事人记不清当时是什么情况了，但是这些都是经过上诉人同意的，被上诉人没有伪造和篡改证据的行为和目的，虽然该证据内容有修改，但是不影响上诉人收到被上诉人房款的事实，且上诉人在提交收条的同时，也向法庭提交了银行转账记录，法院也去银行调取了相关的转账记录，转账记录上显示被上诉人已经将房款支付到上诉人赵志军的账户，同样可以证明被上诉人履行了付款义务，上诉人收到了购房款。 本院认为，根据双方诉辨内容，本案主要争议焦点一是涉案《回迁安置楼买卖协议》效力问题，二是一审所认定的未交付房屋差价额31.2万元是否正确问题，三是一审判令上诉人赵志军承担共同还款责任是否正确问题。 关于涉案《回迁安置楼买卖协议》效力问题。上诉人赵月民虽称该协议中“赵月民”字体不是自己所签，但其在一、二审中并未提出笔迹鉴定，且该协议之中注明的回迁房面积、金额、及回迁房两年内未交付补助费用由谁领取等具体内容与被上诉人已将合同价款396000元打入赵月民和房秀兰之子赵志军账户、涉案120平方米回迁房面积中上诉人已交付给了被上诉人60平方米、2011年4月8日后回迁房补助费由被上诉人实际领取、（2019）冀1002民初3587号民事调解书中双方同意继续履行《回迁安置楼买卖协议》等事实互相印证，故一审认定 —10— 《回迁安置楼买卖协议》真实性和效力并无不当，上诉人赵月民以其文化水平低、调解笔录其签字系在他人诱导下所写等为由，主张《回迁安置楼买卖协议》和民事调解书无效，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于一审所认定的未交付房屋差价额31.2万元是否正确问题。首先，在涉案《回迁房安置楼买卖协议》中，双方对回迁楼房因安置部门原因未能交付时的补助费用由谁领取已有明确约定，而且该约定是出卖人对买卖协议签订后买受人两年内未能及时得到回迁房时的补助费用的让渡，符合公平原则，对双方均具有约束力，故上诉人主张被上诉人已领取的补助费用从未交付剩余60平方米应返还总款项数额中抵扣，本院不予支持。其次，2009年4月18日在上诉人赵月民与拆迁人签订的《拆迁补偿协议》中除明确涉案120平方米回迁面积系上诉人基于其拥有合法宅基地使用证所获得回迁补偿面积外，还明确了被拆迁村民的养老保险等相关待遇，与本村整体城中村改造项目同一标准一并解决。2010年2月4日双方当事人签订的《回迁安置楼买卖协议》中，上诉人赵月民在将其基于《拆迁补偿协议》可获得的120平方米回迁安置楼面积转让给被上诉人，并约定“政府再给回迁楼各种补助费用由乙方（被上诉人）享受”。2019年4月北昌南队回迁安置指挥部办公室在《北史家乡光明一线回迁安置方案》中明确凡光明一线回迁安置户“选房”面积超出应安置面积时可在10平方米内按3000元单价购买，10至30平方米内按6300元单价购买，如有剩余应安置面积则按6300元每平方米标准由开发商回购，在双方当事人无其他特别约定的情况下，该政策应视为对回迁安置户基于应安置面积与回迁房户型面积不能一一对应时的一种解决方案，而非基于村 —11— 民身份给予每一位村民的优惠，故上诉人已将其可获得的回迁房面积转让给被上诉人后，再以被上诉人已享受相应优惠购房政策为由，主张计算房屋差价应区分具体情况逐一计算，本院不予支持。再次，上诉人在2010年2月4日将120平方米回迁安置面积以396000元价格出售给被上诉人李婧，近10年后再主张以原始单价退还其未能交付的60平方米房屋价款，在期间当地住房价格大幅上涨的情况下，既缺乏事实和法律依据，也有失公平原则。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分为由主张合同无效的，人民法院不予支持，出卖人因未获得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故一审在征求双方意见基础上，酌定以现价8500元每平方米、合同购买价格每平方米3300元差价为基数，计算剩余60平方米未交付回迁房差价损失31.2万元并无不当。 关于一审判令上诉人赵志军承担共同还款责任是否得当问题。虽然上诉人赵志军主张其不是涉案买卖协议的相对人，收条中“赵志军代”系被上诉人添加，但均不能改变涉案购房款打入赵志军账户的事实，故一审综合赵志军系赵月民和房秀兰之子的特殊关系、赵志军出借个人银行账户收款、赵志军亦未提交证据证明收到购房款后转给赵月民、赵志军又用该款大部分用于另行购买房屋获得价格上涨收益等因素，基于权利义务相平衡原则，判令赵志军共同承担还款责任，并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人赵月民、房秀兰、赵志军上诉理由不能成立。依照《中 —12— 华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8921元，由上诉人赵月民、房秀兰、赵志军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 王传民 书 记 员 邓雪娇