辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初5405号原告（反诉被告）：张宣义，男，1968年10月4日出生，满族，住庄河市。公民身份号码:2102251968********。原告（反诉被告）：石荣，女，1971年1月20日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102831971********。二原告委托诉讼代理人：蒋鑫，系辽宁昌汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连福源地产开发有限公司。住所地：辽宁省庄河市兴达街道光复委（兴达街道办事处办公楼**）。法定代表人：李洪然，系该公司经理。委托诉讼代理人：寇连震，系辽宁法磊律师事务所律师。被告：王广田（反诉被告），男，1950年3月19日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251950********。委托诉讼代理人：刘长洋，系辽宁德奎律师事务所律师。原告（反诉被告）张宣义诉被告（反诉原告）大连福源地产开发有限公司（以下简称福源地产公司）、被告（反诉被告）王广田商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张宣义及其委托诉讼代理人蒋鑫、被告（反诉原告）福源地产公司的委托诉讼代理人寇连震、被告（反诉被告）王广田的委托诉讼代理人刘长洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、请求判令二被告立即为原告办理房屋过户手续。二、案件诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告一系房地产开发公司，被告二系被告一房地产开发的实际施工人。房地产开发结束后，被告一以多套房屋抵顶被告二的工程款，随后被告二在“富爸爸不动产”房产中介出售上述房屋。2017年2月18日，原告以自己儿子的名义与被告二签订《房地产买卖合同》，约定购买位于庄河市荷塘丽城房屋，面积为90.81平方米，总房款为30万元人民币，其中定金2万元，首付款8万元，贷款金额20万元；待办理房屋过户时更名为“张宣义”。2017年3月1日，原告向被告二交付现金10万元，其中定金2万元，首付款8万元，随后被告二带领原告到被告一处签订《商品房购房合同》（合同编号：WHT201700500)。合同签订后，被告一收取了原告代收代缴各项费用11918元及装修保证金1000元，向原告出具《福源荷塘丽城一期缴费清单》及《专用收款收据》各一份，并在庄河市不动产登记中心为原告办理了预告登记手续，然后将房屋钥匙交付给原告，原告随后装修入住至今。因各种原因原告购房贷款未能申请下来，原告不得不另行借款支付房款。2018年3月20日，原告凑齐16万元交付给了被告二，由被告二妻子李风琴出具收条一份（免除4万元，剩余房款全部付清）、承诺一份（协助办理房产过户手续）。房款付清后，原告要求被告一办理房产过户手续，并联系被告二协助，但上述二人都以各种理由推诿拖延，迟迟不予办理相关手续。原告认为合法的买卖合同应该受到法律保护，被告一与被告二之间存在债权债务关系，约定以房抵债，被告二将上述房屋出售给原告，被告一与原告签订房屋买卖合同，办理了房产预告手续，支付完所有房款后，被告二也承诺予以协助办理房产过户手续，但迟迟不予办理。原告基于信任履行了全部义务，但被告一及被告二推诿拖延办理房产过户手续的行为已经违约，应当承担相应的法律责任。原告无奈特诉至贵院，请求贵院查明案件事实，依法支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）福源地产公司辩称：不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回原告对被告福源地产的诉讼请求，理由如下：1、本案原告在2017年3月1日与被告福源地产公司签订合法有效的商品房买卖合同，同时签订了商品房买卖合同补充协议，根据合同和补充协议的约定，原告应当给付被告福源地产公司房款，双方约定由原告通过银行贷款取得，如果无法通过银行贷款取得，自筹资金将20万元交给福源地产公司，但时至今日原告尚未向福源地产公司交付上述20万元。本案被告作为房地产开发公司，虽然有义务为购房者办理房屋的初始登记，但前提是购房者应该先履行支付房款的法定义务，所以被告主张被告享有先行履约抗辩权，只有原告支付合同约定的房款的前提下被告开发公司才有义务为原告办理房屋产权初始登记。2、本案原告诉讼请求当中要求办理房屋过户手续，该诉讼请求仅限于二手房买卖，而本案原告和被告福源地产公司之间形成的是商品房买卖合同，所以原告的诉讼请求要求办理过户手续也是明显没有事实依据的，应该予以驳回。3、本案被告福源地产公司与被告王广田之间从来不存在所谓的实际施工法律关系，本案原告在诉状中称将本来应该交给开发公司的房款交给李风琴，也属于履行主体错误，本案原告应当向开发公司履行商品房买卖合同的对价，为此被告福源地产公司提出反诉。被告王广田辩称：不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告对王广田的诉讼请求，理由如下：1、被告王广田是通过抵顶钢材款的方式取得案涉房屋，于2017.2.18日通过富爸爸不动产（庄河）投资有限公司与原告儿子张为良签订买卖合同，应张为良的要求，王广田与福源地产签订买卖合同，备案名字为张宣义、石荣，产权预告登记名字也是张宣义，现原告要求办理过户手续不存在基础事实，要求王广田为其办理手续亦无事实依据。2、依据合同相对性，原告与福源地产公司已经签订商品房买卖合同，被告福源地产公司也履行了备案登记的义务，至于办理产权证书王广田没有能力也没有义务为原告办理，综上，请求法庭驳回原告对王广田的诉讼请求。反诉原告福源地产公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告张宣义给付购房款20万元。二、反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：2017年3月1日反诉原告和反诉被告签订商品房买卖合同和补充协议，约定反诉被告张宣义购买原告开发的荷塘丽城小区4号1单元13层02号，建筑面积91平方米，每平方米4200元，共计382200元。被告张宣义需要贷款给付原告20万元。合同约定逾期30日内，自合同规定应付期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。被告张宣义却称将20万元给付了被告王广田，系履行义务主体错误。被告张宣义应当按商品房买卖合同和补充协议的约定向原告履行合同义务后，反诉原告才有义务给被告办理不动产权证，为此，特提出反诉，请求依法判决。反诉被告张宣义、石荣辩称：不同意福源地产公司的反诉请求，我方作为房屋购买者已经完成全部款项交付义务，二被告之间的债权债务关系与我方无关，我方依照房地产买卖合同与王广田签订买卖合同后已向其支付全部房款，王广田应该与本案福源地产公司协助原告办理房屋过户手续。反诉被告王广田辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，请求驳回反诉原告的诉讼请求，理由如下：1、王广田不应作为反诉的被告，因为反诉原告与张宣义签订买卖合同，王广田与反诉原告之间没有权利义务关系，王广田与反诉原告之间房屋抵顶债务关系与本案并非同一法律关系，反诉原告将王广田作为反诉被告没有事实及法律依据。2、张宣义与王广田之间的房屋买卖合同已经履行完毕，张宣义已经在房产进行登记，双方没有任何纠纷，至于福源地产与张宣义之间任何纠纷与王广田无关。综上，福源地产将王广田列为反诉被告没有事实及法律依据，请求驳回对王广田的反诉请求。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，二人育有一子张为良。2017年2月18日，案外人张为良（买方）与被告王广田（卖方）、富爸爸不动产（庄河）投资顾问有限公司（居间方，以下简称富爸爸公司）签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方通过居间方出售及购入位于庄河市荷塘丽城，权属为合同发票，建筑面积约90.81平方米，房屋售价为30万元，定金2万元。买方申请商业贷款，你贷款金额为20万元，买方于本合同签订之日起5个工作日内将约定的首付房款人民币8万元交由居间方代转卖方。买卖双方约定，更名当日交接首付款。合同第17条约定，居间方已告知买卖双方于该房屋的相关政策，买方知晓并认可此房为抵债房手续，由卖方负责将此房更名至买方名下，更名费由卖方承担，更名完毕居间服务终止。第19条约定，买方自愿更名时落名为张宣义，并以其名义办理更名贷款及相关手续。房地产买卖合同签订后，二原告向被告王广田交纳购房首付款10万元，被告王广田出具收条一份，载明：今收到张宣义购房首付款人民币壹拾万元整含定金贰万元整。收款人：王广田。2017年3月1日，二原告（买受人）与被告福源地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的坐落于庄河市兴达街道荷塘丽城，建筑面积91平方米，每平方米4200元，房屋总价款382200元。关于付款方式及期限，合同第六条约定，交首付款182200元，贷款200000元，其他各项代收费用于进户时交清。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同日，原告与被告福源地产公司（出卖人）张钦臣（买受人）签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第一条为有关贷款购房（包括银行抵押贷款或公积金贷款）的约定：1、在买受人以贷款方式支付房款的情况下，如果未获金融机构批准或部分未获批准的，买受人应当自筹资金一次性支付房款或贷款不足部分，如逾期，则按照《合同》第七条的规定向出卖人承担逾期付款的违约责任。2、买受人应当在《合同》签订后3个工作日内，向出卖人指定的金融机构提交办理贷款所需全部证件、证明、资料等，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向金融机构提出正式的贷款申请，并取得金融机构出具的己审查完毕，买受人具备相应贷款资格的证明。出卖人在买受人办理银行贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保金融机构会批准买受人的贷款申请。3、买受人在接到金融机构资格审查完毕通过的证明后3个工作日，与金融机构完成贷款的申请手续，保证在通知或应当领取已备案《合同》之日起30日内，以贷款方式付清房款。4、如果买受人在合同签署后3个工作日内不能获得金融机构出具的贷款资格证明，则买受人应于合同备案之日起30日内，自行筹集资金如期支付剩余全部房款，如逾期，则按照《合同》第七条的规定向出卖人承担逾期付款的违约责任。商品房买卖合同及补充协议签订后，被告福源地产公司将案涉房屋交付给二原告，二原告已装修使用。2017年7月6日，被告福源地产公司向原告张宣义开具金额为182200元的大连增值税普通发票及福源?荷塘丽城一期住宅缴费清单。上述商品房销售合同于2017年9月1日在庄河市不动产登记中心办理了商品房合同备案，权利人为张宣义，9月4日，被告福源地产公司为原告张宣义办理了案涉房屋的预告登记。但二原告未取得金融机构贷款，也未向福源地产公司支付余下房款20万元。2018年3月20日，二原告向被告王广田妻子李风琴支付购房款16万元，被告王广田、李风琴出具收条一份，内容为：收张宣义购买荷塘丽城4#楼1单元1302室，房余款16万元整，一次性付清。当日，李风琴向原告出具承诺一份，载明：协助张宣义办理关于此房的一切手续，如诉至法院，由我帮助办理所有起诉手续，费用由李风琴负责，以前手续作废。庭审中被告王广田称被告福源地产公司将案涉房屋抵顶给其建筑商案外人肖林宽，肖林宽又将包含案涉房屋在内的五套房屋以抵顶钢材款的方式抵顶给王广田经营的庄河市新钢物资经营处，该经营处系个体工商户，王广田系经营者。被告王广田为证明其主张向本院提交《还款协议书》、《还款协议》、供钢材抵押房《8#房源价格表明细》，被告福源地产公司对此不予认可，主张其并未将案涉房屋抵顶给案外人肖林宽，肖林宽对案涉房屋无处分权，对还款协议书及还款协议被告福源地产公司不知情。原告称其不认识肖林宽，案涉合同系与被告王广田签订。另查，案涉房屋在不动产登记中心有他项权登记，预告抵押权人为中国银行股份有限公司大连庄河支行，被担保主债权数额为20万元。本院所确认的上述事实有《房地产买卖合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、大连增值税普通发票、福源.荷塘丽城一期住宅缴费清单、收条、承诺、庄河市不动产登记中心的查询结果、《还款协议书》、《还款协议》、供钢材抵押房《8#房源价格表明细》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，二原告与被告福源地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定全面履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。结合本案，二原告作为买方应先履行向卖方被告福源地产公司交付购房款的义务，在二原告未按照约定履行付款义务时，被告福源地产公司作为后履行方有权拒绝二原告要求其协助办理案涉房屋所有权登记手续的诉讼请求。二原告在庭审中亦认可购房余款未办理银行按揭贷款，已经以现金方式交付给被告王广田，并未交付被告福源地产公司。二原告诉称案涉房屋系被告福源地产公司抵顶给被告王广田，被告王广田系案涉房屋所在小区楼盘的实际施工人，二被告系债权债务关系，无证据支持，本院不予采信。被告王广田虽辩称案涉房屋系被告福源地产公司抵顶给案外人肖林宽，肖林宽又抵顶给王广田，但被告福源地产公司对此不予认可，王广田提供的证据亦不足以证明其主张，故对王广田的辩解意见，本院不予采信。根据原告与被告福源地产公司签订的《商品房买卖合同》的约定，二原告仍应履行向被告福源地产公司交付购房款余款20万元的义务，付款义务履行完毕后，被告福源地产公司应协助二原告办理所有权登记手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、二原告（反诉被告）张宣义、石荣于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）大连福源地产开发有限公司购房款20万元。二、被告（反诉原告）大连福源地产开发有限公司于二原告（反诉被告）张宣义、石荣付清20万元购房款之日起十日内协助二原告（反诉被告）办理坐落于庄河市房屋的所有权登记手续。三、驳回二原告（反诉被告）张宣义、石荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3517元，由本诉被告大连福源地产开发有限公司负担。反诉案件受理费2150元由反诉被告张宣义、石荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  赵日荣二〇二〇年十一月十七日书记员  李 敏附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果