山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异551号 案外人：潍坊鹏森经贸有限公司，住所地：潍坊市寒亭区丰华路**庆鹏学府**商业楼。 法定代表人：高某某，总经理。 委托代理人：屠某某，山东翎鼎律师事务所律师。 申请执行人：青岛中恒泰诚财务咨询有限公司，住所地：，住所地：青岛市市**山东路****v> 法定代表人：李某某，总经理。 委托代理人：郭某某，山东联邦律师事务所律师。 被执行人：潍坊庆鹏置业有限公司，住所地：，住所地：潍坊市寒亭区霞飞路北首v> 法定代表人：季某某，董事长。 被执行人：季某某,男,汉族,住潍坊市寒亭区。 被执行人：康某某,女,汉族,住潍坊市寒亭区。 本院在执行申请执行人青岛中恒泰诚财务咨询有限公司与被执行人潍坊庆鹏置业有限公司、季某某、康某某借款合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执恢116号】过程中,潍坊鹏森经贸有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 潍坊鹏森经贸有限公司请求本院：请求依法中止对位于潍坊市寒亭区益新街777号庆鹏国际2号楼19层1901、1902、1903、1904、1905、1906、1907、1908、1909、1910、1911、1912、1913、1915、1916、1917、20层2001、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011、2011、2013、2015、2016、2017共计32套房屋的拍卖，并解除对上述房屋的查封。事实与理由：上述涉案房屋案外人已于2013年3月4日与被执行人潍坊庆鹏置业有限公司签订《商品房预售合同》，总价款11260032元，至2013年3月7日，案外人已支付房款总计5000000元。被执行人已将上述房屋交付案外人使用，故案外人对上述房屋具有所有权。 申请执行人青岛中恒泰诚财务咨询有限公司辩称，一、异议人提供的其与被执行人潍坊庆鹏执业有限公司（以下简称庆鹏置业）签订的《商品房预售合同》系虚假合同，异议人与庆鹏置业不存在真实的商品房买卖合同关系。二、该案并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。（一）即使双方买卖合同真实，但涉案房屋是在2013年8月2日办理预售许可登记，异议人称其与庆鹏置业2013年3月4日签订合同，根据《商品房买卖司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效合同。（二）涉案房屋系写字楼而非住宅，不是用于居住。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的情形。（三）异议人已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十。根据异议人提供的《商品房预售合同》第六条的约定及其陈述的履行情况，其已付款5000000元，不足合同总价款11260000元的百分之五十，即5630000元。 潍坊鹏森经贸有限公司向本院提交了以下证据：证据一、2013年3月4日异议人与潍坊庆鹏置业有限公司签订的商品房预售合同一份。载明异议人所购买的房屋位于庆鹏国际2号楼19、20层，约定每平方米单价为4200元，总房价为11260032元。证明异议人与潍坊庆鹏置业有限公司在抵押及查封之前存在合法有效的买卖合同关系。证据二、中国人民银行支付系统转账凭证两份。时间为2013年3月7日，金额分别为200万元、300万元，证明异议人已按照合同约定支付部分购房款的事实。对上述证据申请执行人青岛中恒泰诚财务咨询有限公司、被执行人潍坊庆鹏置业有限公司进行了质证。 青岛中恒泰诚财务咨询有限公司向本院提交了以下证据：证据一、民事调解书。证据二、抵押登记证书2份。上述二证据证明2013年11月19日，被执行人潍坊庆鹏置业有限公司以在建工程庆鹏国际2号楼、4号楼抵押从申请执行人处借款1000万元，被执行人庆鹏置业、交通银行于2013年11月22日办理了庆鹏国际2号楼、4号楼在建工程抵押登记，执行异议申请人主张的庆鹏国际19、20层房屋包含在抵押范围内。证据三、潍坊鹏森经贸有限公司国家企业信用信息查询结果。证据四、（2019）鲁0703执异1号裁定书。证据五、（2019）鲁0703民初444号裁定书。上述三证据证明执行异议申请人成立于2012年7月25日，股东为季某某和高某某两人，注册资本10万元，其中季某某出资8万元（2019年6月6日变更为周桂艳），高某某出资2万元，异议人潍坊鹏森经贸有限公司与被执行人庆鹏置业均为季某某实际控制，两者是关联公司，本次执行异议实际是季某某为阻碍本案执行恶意提出，异议申请人曾用同样的理由向潍坊市寒亭区人民法院提出执行异议，被裁定驳回，执行异议人提出执行异议之诉后未缴纳诉讼费，按撤诉处理。证据六、查档证明2份。证据七、商品房预售许可证审批表。上述二证据证明庆鹏国际2号楼是在2013年8月2日办理预售许可登记，异议人称其与庆鹏置业2013年3月4日签订合同，根据《商品房买卖司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效合同。对上述证据异议人潍坊鹏森经贸有限公司、被执行人潍坊庆鹏置业有限公司进行了质证。 本院查明，青岛中恒泰诚财务咨询有限公司与潍坊庆鹏置业有限公司、季某某、康某某、潍坊庆鹏集团有限公司第三人交通银行股份有限公司青岛分行借款合同纠纷一案，本院于2016年1月29日作出（2015）青金商初字第265号民事调解书，内容如下：一、被告潍坊庆鹏置业有限公司尚欠原告青岛中恒泰诚财务咨询有限公司借款本金人民币9999039元及利息13902.91元（已计算至2015年3月20日，此后至实际履行之日止的利息按年利率24%计算）；于2016年4月21日前给付500万元；于2016年6月21日前给付500万元；余款于2016年7月1日前付清；二、被告季某某、被告康某某、被告潍坊庆鹏集团有限公司对上述第一项给付款项承担连带清偿责任；三、原告青岛中恒泰诚财务咨询有限公司对被告潍坊庆鹏置业有限公司抵押的潍房建寒亭字第××号、第××号《在建工程抵押登记证明》项下的抵押房产处分所得价款在上述第一项给付款项及本案诉讼费用的范围内优先受偿；四、被告在履行上述第一项中的每笔还款后，原告协调第三人交通银行股份有限公司青岛分行对被告潍坊庆鹏置业有限公司抵押的部分房产办理解押（按被告每还款1800元解押1平方米在建工程计算）；五、案件受理费99794元，减半收取49897元、公告费300元，由被告潍坊庆鹏置业有限公司、被告季某某、被告康某某、被告潍坊庆鹏集团有限公司负担，于2016年7月1日前给付原告。 因被执行人潍坊庆鹏置业有限公司未履行义务，本院以（2017）鲁02执447号立案执行，2018年3月1日终结本次执行程序。2018年11月11日，本院依法恢复执行。2019年4月25日本院做出了（2018）鲁02执恢202号之一执行裁定书，依法评估、拍卖被执行人潍坊庆鹏置业有限公司涉案32套房产。现在执行案号为（2020）鲁02执恢116号。 申请执行人青岛中恒泰诚财务咨询有限公司、被执行人潍坊庆鹏置业有限公司以及交通银行股份有限公司青岛分行于2013年11月22日对庆鹏国际2号楼、4号楼在潍坊市住房和城乡建设局分别办理了在建工程抵押登记，青岛中恒泰诚财务咨询有限公司取得了潍房建寒亭字第××号、第××号《在建工程抵押登记证明》。执行异议申请人主张的庆鹏国际19、20层房屋包含在抵押范围内。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，案涉土地于2013年11月设立抵押权，申请执行人青岛中恒泰诚财务咨询有限公司对案涉土地享有优先受偿权。案外人潍坊鹏森经贸有限公司的主张，不能对抗申请执行人对案涉土地享有的优先受偿权，故案外人的异议请求，本院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人青岛中恒泰诚财务咨询有限公司的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十一月十七日 书记员  陈春阳