湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3198号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈应凡，男，1978年8月11日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘金灿，男，1957年10月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市，由岳阳市巴陵尚都业主委员会推荐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：岳阳福隆置业有限公司，住所地岳阳市巴陵中路**福隆巴陵尚都****。法定代表人：杨华，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛成，湖南金鹗律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢何清，湖南金鹗律师事务所律师。上诉人陈应凡因与被上诉人岳阳福隆置业有限公司（以下简称福隆置业）合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。陈应凡上诉请求：1、一审庭审程序和裁判程序违规，依法发回一审法院另行组成合议庭审理本案，2、撤销一审判决，发回重审或依法改判，3、由福隆置业承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院庭审程序和裁判程序违规。1、本案案情复杂、审理难度大，证据需要查证，关键证人付娟传唤需要延长时间，本案中还提起了反诉，一审适用简易程序违反法律规定。2、本案在法官办公室开庭，且未能录音录像，违反相关规定。3、一审法院回避陈应凡提出的诉讼时效及抗辩请求。4、一审法官藏匿陈应凡提交的全部证据，不适用正确法律，不释法说理，违反相关规定。二、一审法院认定事实错误。1、首付款标的26100元与收据上载明的首付款标的数额一致，应责令福隆置业通知其业务员付娟到庭作证，如不到庭，可合理推定车位销售方式是银行按揭。2、车位使用权年限的起算日期和协议的终止期间认定错误。3、车位的权属性质和车位租赁年限认定错误。根据《城市房地产管理法》第三十八条，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。现地下车位未获得规划验收发证，也未获得房屋产权部门的依法登记。一审法院认定车位可以对外转让，违反法律强制性规定。三、一审法院适用法律错误。1、没有证据证明车位产权属于福隆置业。巴陵尚都房屋于2011年出售基本结束，原建设用地使用权人应拿出相反证据证明车位系其所有，否则车位视为共有部分对待。福隆置业未提交权属证明材料应承担不利后果。2、没有证据证明地下停车场是合格产品。福隆置业未提供合格证据，应承担举证不能的后果，无权对外销售车位。综上，请求二审撤销一审判决，支持上诉请求并确认协议无效。福隆置业辩称，一、事实部分：1、福隆置业提供了双方签字的《地下停车位使用权转让协议》，可以证明双方约定的转让款付款方式为一次性付清，陈应凡主张付款方式为银行按揭，则其应提交证据予以证明。2、合同签订后，已向陈应凡交付了车位，协议约定使用权未转移的原因系陈应凡未按约定支付款项，与福隆置业无关。现福隆置业的诉请求是要求陈应凡继续履行合同并支付违约金。二、案涉车位问题。首先，福隆置业合法取得项目的开发资格，并办理了相关建设手续，在一审中提交了工程竣工验收备案表，清楚写明包含地下两层。车位自建成至今未有行政主管部门认定诉争车位属违建。其次，本案诉争车位未计入案涉小区容积率，即没有占用案涉小区土地的使用权，陈应凡认为案涉车位归全体业主所有其前提不存在，认为案涉车位的所有权已随地上部分所有权的转让一并转移给全体业主没有任何依据。车位是利用地下空间建造的，由福隆置业投资建造的，应归福隆置业所有，其有权转让车位使用权。三、本案诉争协议为车位使用权转让协议，转让标的为车位使用权并非车位所有权，福隆置业未向陈应凡出售车位。双方签订的《车位使用权转让协议》，并不存在法律上规定无效的情形，协议合法有效。综上，请求驳回上诉，维持原判。福隆置业向一审法院起诉请求：1、支付剩余车位转让款60900元以及逾期付款违约金8700元；2、承担本案的全部诉讼费用。陈应凡向一审法院提起反诉请求：1、陈应凡与福隆置业签订的《地下停车位使用权转让协议》无效；2、福隆置业返还陈应凡车位购置款26100元及利息15000元（利息按年利率12%计算至2020年3月30日止）；3、由福隆置业承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月6日，福隆置业（甲方）与陈应凡（乙方）签订《地下停车位使用权转让协议》,约定福隆置业将坐落于福隆·巴陵尚都小区内编号为226号的地下停车位使用权转让给陈应凡，转让总价款为87000元，乙方在签订本协议时，须将转让款一次性交付甲方。乙方已知悉所认购的车位为无产权车位，仅仅取得该车位的使用权（取得年限为：自乙方付清该车位所有款项之日起至甲方所持有该地下停车位所处的国有土地使用权证所标明的日期为准）；车位交付时间为2015年3月6日。乙方应按照本合同约定付款，逾期超过30天的，甲方有权终止合同并追究乙方的违约责任（违约金总价款的10%计算）。签订合同后，陈应凡向福隆置业支付了购买地下停车位价款26100元，福隆置业向陈应凡出具了收据，该车位已交付陈应凡。福隆置业为该地下停车位范围内的国有土地使用权人。另查明，诉争车位未申请办理不动产权。2013年7月25日，案涉福隆·巴陵尚都完成竣工验收备案登记。一审法院认为，本案的争议焦点为《地下停车位使用权转让协议》是否有效？房地产开发中地下停车位权属归属问题，是一个社会争议的热点问题。司法实践中，一般适用“合法开发,谁投资、谁受益”的原则,房地产开发时可以将地下停车位有偿对外转让或出租,因我国现行的相关法律、政策对此并无禁止性规定,人民法院亦确认其转让或出租的行为有效。本案的地下停车位由福隆置业公司在开发巴陵尚都商品房时投资建设,福隆置业公司有权向陈应凡转让。福隆置业2015年3月份已将车位交付给陈应凡使用，对于陈应凡主张从未使用过车位及地下车库未竣工验收未达到交付条件的答辩意见不予采纳。本案中，福隆置业与陈应凡签订的《地下停车位使用权转让协议》系双方真实意思表示，无法定的合同无效情形，故对于陈应凡请求确认合同无效的诉讼请求不予支持，同时其请求返还车位款26100元的诉讼请求亦不予支持。陈应凡未按照合同约定的期限付清转让款，应承担相应的违约责任。合同约定，逾期付款超过30天的，违约金按总价款的10%的计算，故对于福隆置业要求陈应凡支付剩余转让款60900元并支付违约金8700元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、限陈应凡于判决生效之日起十日内向岳阳福隆置业有限公司支付车位转让款60900元以及逾期付款违约金8700元；二、驳回陈应凡的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取770元，反诉费414元，共计1184元，由陈应凡负担。上诉人陈应凡在二审期间向本院提供两份证据，证据一，人防工程异地统建费凭据两份，证据二，建筑面积复核表，两份证据用以证明发改委批复文件上住宅面积与实际住宅面积基本相符，由此可证明地下车位是完全可以办房产证的。福隆置业有严重超建行为，导致无法办证。因车位缴纳了人防易地统建费用再不属于人防建筑，不适用人防法相关规定。容积率因超建由4.0隆至5.0，侵犯了业主的权利。福隆置业质证认为，因证据无法提供原件，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认证意见，陈应凡在一审提起反诉，主张双方签订的协议无效，及要求返还车位购置款26100元及利息，合同中明确车位为无产权车位，其提供的证据达不到证明目的，本院不予采信。被上诉人福隆置业在二审期间未向本院提供证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《地下停车位使用权转让协议》的法律效力；二、陈应凡主张福隆置业返还车位购置款26100元及承担相应利息能否支持。关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。房地产开发时，开发企业可以将地下停车位有偿对外转让或出租。本案的地下停车位由福隆置业在开发商品房时投资建设的，取得了相关建设手续，巴陵尚都项目《工程竣工验收备案表》清楚写明包含地下两层，包含地下停车位建筑，项目工程已经竣工验收，质量检验合格，现无其他单位或个人对此主张权利，福隆置业有权向陈应凡转让，并在协议中明确为地下停车位使用权的转让。双方签订的《地下停车位使用权转让协议》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，为合法有效的协议。陈应凡认为协议无效的理由不能成立，其认为车位应归全体业主共有的观点，本院不予采纳。陈应凡支付26100元后，福隆置业向陈应凡交付车位，由陈应凡使用至今。根据协议约定，关于车位使用权年限的起算时间和终止日期以双方协议确定的期间为准。关于焦点二，双方签订的协议第三条明确约定将转让总价款一次性交付，协议中并无按揭贷款获得车位转让的约定，事后也无补充协议对此进行约定，陈应凡无证据证实其系按揭方式获得车位使用权的转让。协议约定的价款为87000元，陈应凡已支付26100元，余款60900元应予支付。陈应凡未按照协议约定的期限付清款项，应当承担违约责任，本院对一审判决确定的违约金数额予以确认。陈应凡主张返还车位购置款及利息的请求，本院不予支持。此外，一审审理程序合法。双方签订协议后，陈应凡只支付了部分车位购置款，已获得车位使用权，并对车位进行了使用，应主动支付余款，福隆置业向陈应凡催讨过剩余款项，陈应凡以超过诉讼时效为由不予支付余款的理由不能成立。综上所述，陈应凡的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1540元，由陈应凡负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十一月二十日书记员  潘 烨