山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3077号上诉人（原审第三人）：陈振伦，男，1940年9月18日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审第三人）：陈传刚，男，1972年5月24日出生，汉族，住威海市文登区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：俞玉梅，山东昆嵛先锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董海力，女，1969年9月22日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：孙显广，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王德丽，女，1963年6月16日出生，汉族，住威海市文登区。原审第三人：威海市文登区龙山办柳林社区居委会，住所地威海市文登区龙山办柳林社区。法定代表人：于正波，居委会主任。上诉人陈振伦、陈传刚因与被上诉人董海力、王德丽、原审第三人威海市文登区龙山办柳林社区居委会（以下简称柳林居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初3710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈振伦、陈传刚公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.陈传刚与王德丽之间不存在房屋买卖关系。陈传刚从未将涉案房屋卖给王德丽。王德丽主张存在买卖关系应当举证证实，王德丽称签合同时其不在场，可以证实王德丽没有与陈传刚签订房屋买卖合同，也没有直接将钱交给陈传刚。陈传刚收取的是林荣金给的30000元租金，并不是收取王德丽交付的购房款；2.涉案房屋的产权人是陈振伦与王**荣，任何人出售陈振伦的房产均为无权处分，签订的合同都无法履行。即使王德丽与董海力签订的买卖合同有效，但因王德丽没有取得涉案房屋所有权，属于无权处分，即便合同有效，合同也不能履行。故董海力不能取得涉案房屋的所有权，从而不能取得房屋的拆迁利益；3.一审法院查明，“1998年5月，王德丽委托其侄子林金荣与陈传刚达成房屋买卖合意，陈传刚将位于平房三间、西厢两间及倒厅两间卖给王德丽，价款30000元”。对于该事实，仅是王德丽个人陈述，王德丽并未提供任何证据证实，也没有签订房屋买卖合同，法院仅根据王德丽的陈述就认定案件事实，有失公允；4.陈振伦从未授权陈传刚卖涉案房屋，其虽然与陈传刚系父子关系，在陈振伦没有授权的情况下陈传刚也不能取得代理权，王德丽从未与陈振伦洽谈过房屋买卖事宜，也没有问过陈振伦是否授权陈传刚卖房，因此，陈传刚不具有代理权，也不构成表见代理。一审法院在房屋所有权人之一王**荣未参加庭审的情况下，直接将陈振伦与王**荣所有的房屋的拆迁利益判决给了董海力，程序违法，侵害了所有权人王**荣的利益；5.董海力与王德丽签订的房屋买卖合同虽有村委会盖章，但合同仅是对董海力与王德丽间的房屋买卖内容作出约定，并不能约束陈传刚，更不能约束陈振伦，且内容不属实。陈传刚1998年5月没有将涉案房屋卖给王德丽；契约内记载“该房有准建证一份陈传刚名下，土地使用证一份陈振伦名下，现由柳林大队保管”不属实。涉案房屋是1986年所建，当时陈传刚才14岁，准建证不在陈传刚名下；该房的土地使用证一直在陈振伦处保管，根本不在柳林大队保管。一审法院根据王德丽与董海力之间的契约就认定陈传刚将房屋卖给王德丽，是错误的；6.涉案房屋的所有权人系陈振伦与王**荣，2017年陈振伦与王**荣办理不动产权证时，柳林居委会给陈振伦出具了证明，证实该房屋产权清楚，没有争议。陈振伦与王**荣与村委签订了拆迁协议，也没有人提出异议。房屋的权利人没有授权任何人出售涉案房屋，房子的所有权人依然是陈振伦与王**荣。陈振伦与王**荣签订了拆迁协议，拆迁利益应当归陈振伦与王**荣；7.对于无权处分的法律后果应当是无权处分人承担违约责任，而不应当将房屋权利人的房产利益直接判决给购买人，一审法院适用法律错误，直接侵害了房屋产权人的利益。综上，一审法院程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请求法院查明事实，依法改判或发回重审。董海力辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。柳林居委会既然在董海力与王德丽之间的买卖契约上签字盖章，就说明其已了解王德丽从陈振伦、陈传刚处购买涉案房屋的事实。王德丽、柳林居委会均未发表意见。董海力向一审法院起诉请求：判令董海力与王德丽签订的房屋买卖合同有效，房屋的拆迁利益归董海力所有。一审法院认定事实：王德丽原系柳林社区居委会居民。陈振伦与王**荣系夫妻关系，陈振伦与陈传刚系父子关系。1998年5月，王德丽委托其侄子林金荣与陈传刚达成房屋买卖合意，陈传刚将位于平房三间、西厢三间及倒厅二间卖给王德丽，价款30000元，林金荣将30000元交付陈传刚。王德丽对房屋简单修整后即入住，并在该房居住至2004年。陈传刚主张其与林金荣之间形成房屋租赁关系，其收取的30000元系租金，但未提交相关证据予以证实。2004年2月18日，董海力与王德丽签订房屋买卖契约，约定王德丽将上述房产卖给董海力，价款47000元，文登区龙山路街道办事处柳林社区居民委员会在该契约上盖章。董海力在契约订立后两三天入住并居住至今。另查，涉案房产的不动产权证号为鲁（2017）文登区不动产权第××号，登记在陈振伦、王**荣名下。2020年，陈振伦、王**荣签订房屋拆迁补偿协议书，约定被拆除房屋坐落于，房屋建筑面积123.43平方米，用途住宅，陈振伦、王**荣选择房屋产权调换，户型：95平方米。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，自成立时生效。王德丽与董海力订立的房屋买卖契约系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故认定王德丽与董海力签订的房屋买卖合同有效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义又订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效;当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。本案中，陈传刚作为陈振伦、王**荣的儿子，王德丽相信陈传刚有代理权处分涉案房屋是符合常理的，且1998年至今已有二十余年，陈振伦亦在柳林村居住，陈传刚及陈振伦对涉案房屋何人为何长期居住应知道且认可，若涉案房屋非卖与他人，二人却在如此长的时间内对涉案房屋不主张权利，明显不符合常理，涉案房屋存在买卖关系存在高度的可能性，故依法认定陈传刚将涉案房屋出卖给王德丽，王德丽将房产出卖给董海力的事实成立。现该房已面临拆迁，涉案房屋的拆迁利益应由董海力享有。董海力的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。柳林居委会经一审法院合法传唤未出庭应诉，也未提交书面答辩意见，视为放弃质证和答辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条，第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、董海力与王德丽于2004年2月18日签订的房屋买卖契约有效；二、登记在陈振伦、王**荣名下的不动产权证号为鲁（2017）文登区不动产权第**房产的拆迁利益归董海力享有。一审案件受理费50元，由陈振伦、陈传刚负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明，一审期间陈传刚称，“我将涉案房屋租给林荣金，当时商量的是30000元房租，没有说明具体的租期，我从林荣金手里收到30000元房租……”；二审期间陈振伦与陈传刚的委托诉讼代理人称，“（涉案房屋）大概是在1998年出租的，出租期限是20年。”本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是王德丽将涉案房屋转让给董海力是否系有权处分，董海力是否取得对涉案房屋的所有权。王德丽一审主张其于1998年委托其侄子林金荣与陈传刚就涉案房屋达成房屋买卖合意，向陈传刚交付30000元房款并签订了房屋买卖合同，柳林居委会亦在该合同上盖章，王德丽至此取得涉案房屋所有权并居住至2004年，但房屋买卖合同在搬家过程中遗失。陈传刚认可其收到林金荣30000元款项，但否认与王德丽签订房屋买卖合同，辩称该款项系租金并非购房款，其将涉案房屋以30000元出租给林金荣，未签订书面租赁合同，一审期间陈传刚称租期未定，二审期间其委托诉讼代理人则称约定租期20年。关于上述双方争议事实，本院认为陈传刚所辩称的理由证据不足，亦与常理不符。首先，涉案房屋自1998年至董海力起诉已近22年，房屋租赁一次性约定如此之长租赁期间，与常理不符；其次，涉案房屋以30000元租金长期出租但不签订房屋租赁合同，亦与常理不符；再次，陈传刚及其二审委托诉讼代理人关于租赁期间的陈述前后矛盾，且如此长时间内不过问涉案房屋的居住情况，亦与出租房屋的事实不符，故对陈传刚的辩称理由不予采信。反之，结合董海力的主张、王德丽的陈述及王德丽、董海力实际居住涉案房屋多年、柳林居委会在王德丽与董海力签订的房屋买卖契约上盖章等事实综合分析，一审法院认定王德丽与陈传刚之间就涉案房屋成立买卖关系存在高度的可能性，并进一步认定陈传刚将涉案房屋出卖给王德丽，王德丽将房产出卖给董海力的事实成立，具有事实与法律依据，本院依法予以维持。关于陈振伦主张的涉案房屋的所有权人系陈振伦与王**荣，陈传刚未取得陈振伦或王**荣代理权，无权处分涉案房屋，一审法院结合陈传刚系陈振伦、王**荣的儿子，迄今二十余年陈振伦或王**荣未对涉案房屋主张权利等事实，认定王德丽有理由相信陈传刚有代理处分涉案房屋的权利，于法有据，本院亦予以维持。陈振伦与王**荣虽于2017年将涉案房屋登记于其二人名下，但该房产登记内容明显与登记时的事实不符，不足以证实陈振伦、王**荣系涉案房屋的实际所有权人，故陈振伦关于王**荣作为涉案房屋所有权人之一未到庭参加庭审程序违法的主张，理由不当，不予支持。董海力与王德丽签订的房屋买卖合同，系其双方真实意思表示，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，陈振伦、陈传刚以该合同所载内容不属实为由主张王德丽转让涉案房屋的行为无效，缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，陈振伦、陈传刚之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由上诉人陈振伦、陈传刚负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二〇年十一月二十四日法官助理安姣姣书记员刘珍琪