淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6344号原告：刘翡，女，1989年7月26日出生，回族，住山东省青州市。委托诉讼代理人：赵敏，江苏益淮律师事务所律师。被告：王文杰，女，1979年4月3日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：马旭，江苏君萃律师事务所律师。原告刘翡诉被告王文杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理，并依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告刘翡委托诉讼代理人赵敏，被告王文杰及其委托诉讼代理人马旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘翡向本院提出诉讼请求：被告返还原告购房定金5万元，承担违约金5万元及房屋差价损失10.8万元，合计20.8万元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月6日，原告通过中介从被告购买新世纪豪园1号楼3508室房屋，双方达成合意，约定总价款为80万元，原告向被告交房定金5万元，被告配合原告办理各种过户手续，如果不卖房屋给原告，将赔偿原告违约金5万元，后原告将5万元定金打至被告账户，但被告表示不再卖房给原告。被告的违约行为给原告造成财产损失，请求法院依法处理。被告王文杰辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，理由如下：1、原、被告之间的房屋买卖行为应当被认定为无效，本案所涉及的房屋在原被告双方商谈买卖的时候，一直登记在新世纪集团（淮安）置业发展有限公司的名下，对于该事实被告在交易时也详细的告知了本案的原告。涉案房屋是新世纪集团（淮安）置业发展有限公司开发的，该公司因欠被告前夫魏金洪工程款，以涉案的房屋抵扣了魏金洪的工程款，并在2012年将涉案房屋交给了魏金洪及被告居住，但双方一直没有办理房屋产权过户手续，2013年9月29日被告与魏金洪离婚的时候在离婚协议当中明确的约定涉案房屋归被告所有，被告和原告商谈房屋买卖事宜时，明确的告知其将和前夫魏金洪与新世纪集团（淮安）置业发展有限公司进行协调，将房屋直接过户给本案的原告，后来由于该公司处于破产清算的过程当中，所以无法办理房屋的过户手续，从而导致双方无法完成涉案房屋的交易。基于上述事实，因买卖时房屋的产权不属于被告，所以双方形成的房屋买卖关系应为无效。2、原、被告之间的房屋买卖行为无效，被告收条中所承诺的如果不卖房子给原告将赔偿原告违约金五万元，也应当认定为无效。3、原告要求被告赔偿房屋价格上涨的差价10.8万元，一方面，原告对于涉案房屋无法进行正常交易也存在着重大过错，另一方面，从双方达成房屋买卖的合议，到确定该房屋无法买卖仅仅是一个多月的时间，原告主张这段时间房屋价格上涨10.8万元明显不符合客观现实。综上，被告愿意退还已收取的五万元，恳请法庭依法驳回原告的其他诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新世纪集团（淮安）置业发展有限公司系新世纪豪园小区开发商。被告前夫魏金洪曾在新世纪集团（淮安）置业发展有限公司承建工程，后新世纪集团（淮安）置业发展有限公司将新世纪豪园1号楼3508室交给魏金洪抵充工程款，并将涉案房屋于2012年交付魏金洪，但魏金洪一直未办理涉案房屋过户手续。2013年9月29日，被告与魏金洪协议离婚，在财产处理时，双方约定涉案房屋归被告所有。2020年6月，原、被告经中介介绍对涉案房屋售卖情况进行协商，同年7月6日，双方达成以80万元的成交价购买淮安市新世纪豪园1号楼3508室房屋的购房意向，原告向被告支付了定金5万元，被告向原告出具收条，载明“今收到刘翡购买新世纪浩源1#3508室定金5万元，房屋成交价80万元整，配合中介及卖方办理各种过户手续（保证该房屋附小学位为空学位），如果不卖此房屋给刘翡赔偿违约金50000元”。双方一致认可商谈购房时，被告明确告知原告涉案房屋并未登记在被告名下，而是抵扣工程款，但被告出具涉案房屋初始登记权证给原告表明其有权处分涉案房屋，被告并表示由其前夫魏金洪至新世纪集团（淮安）置业发展有限公司协调由原告直接与该公司签订商品房买卖合同。之后，因新世纪集团（淮安）置业发展有限公司不同意将涉案房屋进行过户，被告遂于2020年8月20日向原告告知房屋无法出售。审理中，原告主张被告系因房屋涨价故不再出售房屋，被告对此不予认可，原告并未向法庭提交证据证明。被告主张其无权签订合同致使合同无效，对此提交新世纪集团（淮安）置业发展有限公司出具的情况说明，情况说明中载明该公司不予办理过户手续。经质证，原告证据真实性无异议，辩称不能达到被告证明目的。本院认为，在买卖合同法律关系中，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。故依法应认定原、被告之间的关于涉案房屋的约定合法有效。本案中，原告虽主张双方的收条即是合同，应按此赔偿差价损失、违约金。本院认为因预约合同和本约合同存在法律性质差异，被告出具的收条仅载明房屋位置、价款及出售给原告的意向，在内容上缺乏付款时间、付款方式、交房日期等内容，本约合同至少应当包括拟购房屋的基本状况、房款数额、合同履行方式、履行期限四部分内容，未同时具备的，不能认定为房屋买卖的本约，故被告向原告出具的收条，应视为双方之间形成预约合同。对于不能实现签订本约合同的机会，应衡量预约合同内容及履行状态、签订本约意愿、客观障碍、市场风险等未签订本约合同的原因要件。因双方未能签订房屋买卖合同，原告主张被告退还5万元定金，被告亦无异议，本院予以确认。对于违约金，因被告在收条上明确承诺如不能出售房屋给原告，赔偿原告5万元违约金，系被告的真实意思表示，亦是对原告因被告履约不能造成损失的赔偿。被告抗辩双方买卖行为无效进而违约金的约定无效，本院不予支持，被告应按约支付原告5万元违约金。原告还主张赔偿房屋差价损失，因双方在协商购房时被告尚未取得涉案房屋的产权，原告明知被告没有产权证，可能存在交易风险，对涉案房屋是否具备现实履行情况未加严格审查，仍将定金交付被告，其未尽到谨慎审查义务；被告在未能取得涉案房屋产权证的情况下售卖房屋致使双方未能签订房屋买卖合同，从而实现房屋交易，对此具有过错。而双方签订的预约合同，原告获得的是签订正式房屋买卖合同的请求权，并非履行房屋买卖合同的请求权，预约合同履行行为本身并无任何交易发生，预约违约行为仅使守约方丧失订立本约合同机会，考虑预约合同与本约合同存在的差异，双方的过错程度、合理成本支出，依公平原则及诚实信用原则，因被告已承诺违约赔偿5万元违约金，兼之原告仅支付5万元定金及交付定金后一个月被告即告知原告无法继续履行的情况，故对原告主张赔偿房屋差价损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王文杰于本判决生效后七日内退还原告刘翡定金5万元，并支付违约金5万元，合计10万元；二、驳回原告刘翡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元，减半收取2210元，保全费1520元，由原告刘翡负担1936元，被告王文杰负担1794元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 张天二〇二〇年十一月十二日法官助理 马珂书 记 员 王天附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。