广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1895号上诉人（原告被告）：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市****。法定代表人：潘*磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭生平，广东开信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周来凤，广东开信律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：李澎城，男，汉族，1995年5月10日出生，住广东省云浮市郁南县*************。上诉人（原审原告）：李梓云，女，汉族，1974年5月10日出生，住广东省云浮市郁南县*************。上诉人（原审原告）：朱美连，女，汉族，1970年9月26日出生，住广东省云浮市郁南县*************。李澎城、李梓云、朱美连的共同委托诉讼代理人：胡雨墨，广东科业律师事务所律师。李澎城、李梓云、朱美连的共同委托诉讼代理人：汤剑华，广东科业律师事务所律师。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区********卓越后海金融中心2801房。法定代表人：甄立涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭生平，广东开信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周来凤，广东开信律师事务所实习律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行，住所地广东省肇庆市***。负责人：周*萍，该支行行长。委托诉讼代理人：陈啟彪，男，该支行职员。委托诉讼代理人：李家明，男，该支行职员。上诉人肇庆市团星房地产开发有限公司（以下简称团星公司）因与上诉人李澎城、李梓云、朱美连（以下简称李澎城3人），原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司），原审第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行（以下简称工行鼎湖支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院(2019)粤1203民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。团星公司及恒大公司的共同委托诉讼代理人郭生平、周来凤，李澎城等3人的共同委托诉讼代理人胡雨墨，工行鼎湖支行的委托诉讼代理人陈啟彪、李家明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。团星公司上诉请求，1.撤销一审判决并改判驳回李澎城等3人的全部诉讼请求；2.李澎城等3人承担本案案件受理费用、保全费用。事实和理由：一、一审法院认定“无理由退房协议”成立，缺乏事实和法律依据。（一）根据李澎城等3人在一审时提供的证据显示，李澎城等3人与团星公司并无签订无理由退房协议。按照《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，一审认定无理由退房协议成立缺乏事实依据，且违背法律规定，属于认定事实错误。（二）根据李澎城等3人在一审时提供的证据以及在一审判决第10页查明事实部分可知，客户是否与团星公司建立“无理由退房协议”关系，取决于客户是否与团星公司签署了《无理由退房协议书》。事实证明，李澎城在签订《商品房买卖合同》的同时，并没有选择与团星公司签订《无理由退房协议书》。因此，李澎城等3人与团星公司之间根本不存在任何《无理由退房协议》，更遑论《无理由退房协议书》成立的问题。（三）团星公司所做的广告宣传不构成要约。李澎城等3人以广告宣传为由向团星公司主张退房缺乏事实和法律依据。第一，本案的广告宣传内容并不确定，也不是向特定的个体发出，并且在宣传单张上也注明了该宣传单张仅为要约邀请。根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，团星公司所做的广告宣传不构成要约。第二，李澎城与团星公司签订的商品房买卖合同补充协议第十一条第四款约定，双方明确将本案的广告宣传排除在“要约”之外，不存在任何歧义或争议。第三，根据李澎城等3人提供的《关于全面实施无理由退房的重大决定》第四点，通过该“操作流程”，李澎城等3人对广告宣传不应有任何误解。二、一审法院认定“无理由退房协议”成立的理由，缺乏事实和法律依据。（一）一审法院认定“免责声明的附加条款不属于无理由退房协议的内容”，缺乏事实和法律依据。第一，该宣传单是一个整体，李澎城等3人作为审慎的购房人应当对宣传单的全部内容施以同样的注意，包括广告宣传单上字体印刷位置和大小。对此，团星公司没有义务和责任就同一宣传达单张的内容，再作提示。且李澎城等3人不能对同一宣传单张的内容作选择性的接受，何况李澎城等3人对于“操作流程”是知悉的。第二，团星公司向法庭出示的购房者在《无理由退房签收表》的签名，证明李澎城等3人不仅签领了《无理由退房承诺书》，并完全知晓，如购房者选择与出卖方签订《无理由退房协议书》的，双方才签订协议。若购房者不愿意与出卖方签订《无理由退房协议书》的，则出卖方收回协议书原件。团星公司已经履行了向购房者明确告知“无理由退房”条件的义务，释明了无理由退房协议书的全部内容，购房者对此全部理解。由于李澎城等3人没有选择与团星公司签署《无理由退房协议书》，因此，李澎城等3人手上没有《无理由退房协议书》原件，仅有承诺书原件。第三，一审法院因李澎城等3人容易忽视广告宣传单上的免责声明，认定双方对该免责约定的意见不一致，从而判决上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容。该认定理由在逻辑上不成立。同理，团星公司对“无理由退房承诺”的意见，同样与李澎城等3人不一致，即仅凭“无理由退房承诺”，不构成李澎城等3人退房的条件。据此，同样应认定双方对此未达成一致意见，无理由退房协议未成立。（二）一审法院以“其效力及于被告对其自身义务的承诺，而不及于为原告设定义务”为由，认为“双方关于无理由退房的协议已成立，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更”，该认定缺乏理据，且违背《民法总则》第一百五十八条有关附条件的法律行为的规定。《无理由退房承诺书》是一种单方的民事法律行为，既然是民事法律行为，就可以按照《民法总则》第一百五十八条规定附条件。签署《无理由退房协议书》既是实施无理由退房的约定程序，也是李澎城等3人实施无理由退房的必要条件。《无理由退房承诺书》是单方面的民事法律行为，在性质上讲，是附条件的承诺，而不是给李澎城等3人设定义务。李澎城等3人未与团星公司签订《无理由退房协议书》，证明其不具备实施无理由退房的条件。（三）一审法院以双方没有签署《无理由退房协议书》为由，认定“其所约定的内容未得到原告的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果”，该认定缺乏事实依据和法律逻辑。签署《无理由退房协议书》并不是对“无理由退房协议”的变更，而是对“无理由退房协议”的成就，且双方连“协议”都不存在，又何来“变更无理由退房协议”。三、一审法院认定应解除李澎城等3人与工行鼎湖支行签订的贷款合同，该认定与事实相违背。（一）解除本案《商品房买卖合同》的前提是，李澎城等3人与团星公司签署了《无理由退房协议》等。但是团星公司与李澎城等3人之间并无签订任何《无理由退房协议》，因此，李澎城等3人无权要求解除本案《商品房买卖合同》。（二）在李澎城等3人与工行鼎湖支行履行案涉贷款合同期间，双方均不存在违约情形，李澎城等3人要求解除本案《贷款合同》，不符合合同约定的解除条件或法律规定的解除条件。四、一审判决适用法律错误。由于李澎城等3人与团星公司之间不存在《无理由退房协议》，本案不应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十二条的规定。五、团星公司实施的“无理由退房”营销策略并非“无条件退房”。（一）“无理由退房”的本质，是一种附条件的权利让渡，是团星公司赋予李澎城等3人高于一般商品房预售合同关系中购房人的权利，实际上是极其加重了团星公司自身的义务。所以团星公司只是要求李澎城等3人签署《无理由退房协议书》，并且无任何违约行为的情况下，即要求李澎城等3人遵守基本的诚实信用原则，才享有无理由退房的权利，并非免除了团星公司的义务，更没有加重李澎城等3人的责任、排除李澎城等3人的权利，所以团星公司可对李澎城等3人行使该权利设置适用条件，并且该适用条件意思表达明确，并无歧义，也没有违反法律强制性规定，应该是受到法律保护。（二）恒大公司在2015年4月15日通过新闻发布会的形式对外宣布实施“无理由退房”，在发布会当日已明确“购买恒大所有楼盘住宅的客户，若已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内，均可无理由退房。”当时，这发布会在全国各大报纸、网站均有报道，所以“无理由退房”在发布当日，就已经非常明确地告知了社会所有群众，无理由退房是必须附有条件的，并非无条件退房，并且自2015年至今，团星公司从来没有对无理由退房的条件进行任何更改。（三）李澎城在诉讼时已确认团星公司在与其签署《商品房房买卖合同（预售）》时，已向李澎城等3人出具《无理由退房承诺书》，而《无理由退房承诺书》已清晰列明，须签署《无理由退房协议书》并且无任何违约责任的情况下，才可无理由退房。如上所述，无理由退房并非一种双方协议，而是一种团星公司加重自身责任的权利让渡，跟法律上的“附条件赠与”相类似，并非格式条款。故团星公司作为一个权利让渡人，是有权选择是否将无理由退房权利让渡于李澎城等3人，李澎城等3人若想享有退房权利，也应遵从团星公司附加的条件，与团星公司签署《无理由退房协议书》。在本案中，李澎城等3人没有举证签署了《无理由退房协议书》，即遵从无理由退房的成就条件，所以不应享有无理由退房权利。另外，李澎城等3人主张享有无理由退房权利的证据为《无理由退房承诺书》及文件《关于全面实施无理由退房的重大决定》，这两份举证均显示无理由退房是附条件的，现李澎城等3人提交这两份证据并以此要求退房，即李澎城等3人是认可上述两份证据的真实性、合法性、关联性，故李澎城等3人要求退房更应遵从上述条件。（四）李澎城等3人提交的广告宣传单张并非没有对无理由退房进行进一步的解释说明。根据2020年5月1日实施的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条（二）的规定，众所周知的事实是不需要重复举证的。现团星公司已通过对外进行新闻发布会，对外发布文件“关于全面实施无理由退房的重大决定”，并且常年的经营宣传无理由退房的条件，所以无理由退房所附带的条件早就是众所周知的事实。六、“无理由退房”的实质意义，是为了实践“房主不炒”的民生房地产经营理念，是一种积极的向上的，为真正有需要的购房者提供更优质服务的销售策略。本案是肇庆地区大批量退房纠纷的其中一案，李澎城等3人要求退房的原因，并非对房屋的位置、格局、装修不满，也并不是有其他正当的理由，李澎城等3人要求退房的原因是肇庆地区的房价下跌。房价是受市场自由经济主导的，房价下跌并非团星公司的主观导致的。李澎城等3人看到房价下跌，就要求退房，明显是一种投机行为，其退房的出发点，是不正当的。一审法院在没审查清楚李澎城等3人要求退房的真实原因的情况下，就违背事实和法律地作出判决，无疑是通过判决的形式支持了炒房客的投机行为，也会对所有地产行业做成不良的影响，妨碍和影响了当地市场经济的自由健康发展。李澎城等3人答辩称：无理由退房的理解，应当限定于一般消费者，无理由就是没有理由，没有限定，在无理由退房的宣传中并没有对退房限制性条件，或足以提醒消费者注意的说明，因此应当认定为无理由的承诺就是没有添加任何附加条件，对于其理解应当秉承字面上的理解，而且团星公司一直以无理由退房作为其宣传要点，其无理由退房的宣传足以构成对商品房买卖合同的订立有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，即便广告宣传内容，团星公司对无理由退房的允诺未记载在买卖合同中，也应当视为合同的主方内容，如有违反，也应当承担违约责任。恒大公司述称：同意团星公司的上诉意见。工行鼎湖支行述称：一、商品房买卖合同与借款合同是两个独立合同关系，工行鼎湖支行与李澎城等3人、团星公司之间的商品房买卖合同纠纷无直接的法律关系，工行鼎湖支行与李澎城等3人、团星公司是借贷合同的法律关系，不是本案诉讼的适格主体，李澎城等3人、团星公司不应就本案的商品房买卖合同纠纷对工行鼎湖支行主张诉求。二、李澎城等3人与团星公司所签订的《无理由退房承诺书》，工行鼎湖支行毫不知情。三、工行鼎湖支行已按《个人购房借款／担保合同》的约定全面履行相应义务，不存在违约情形，且不存在法定解除合同的情形。1、2018年8月20日，李澎城等3人、团星公司与工行鼎湖支行签订《个人购房借款／担保合同》，李澎城等3人向工行鼎湖支行借款770000元（其中银行商业借款540000元，住房公积金贷款230000元），以位于肇庆市鼎湖区新城70区长鼎路1号鼎峰B10幢1702房作借款抵押，并办理了预售商品房抵押权预告登记，团星公司同时提供连带责任保证担保；2018年9月1日及2018年11月30日，工行鼎湖支行向李澎城等3人按上述合同约定发放贷款770000元，全面履行相应义务。截至2020年9月1日，李澎城等3人尚欠工行鼎湖支行借款本息748477.94元（其中银行商业借款本金526635.80元，利息0元，住房公积金借款本金221842.14元，利息0元）。2、根据《个人购房借款／担保合同》第五十条、第二部分第三十条及第三十五条的约定，若李澎城等3人与团星公司选择继续履行合同，工行鼎湖支行无异议；若李澎城等3人与团星公司解除《商品房买卖合同》，则李澎城等3人、团星公司双方均有责任在判决生效后15天内清偿工行鼎湖支行贷款本息。3、李澎城等3人与团星公司能够一次性清偿工行鼎湖支行贷款本息、违约金及相关费用的，工行鼎湖支行同意解除借款合同；如不能，则不同意解除借款合同，李澎城等3人与团星公司应继续履行合同。李澎城等3人上诉请求，1.维持一审判决第一项至第六项；2.撤销一审判决第七项，并改判为团星公司向李澎城等3人支付延期返还购房款利息8047.5元(以1110000元为本金计算，按中国人民银行贷款利率的四倍从2019年11月5日暂计至2019年11月20日，2019年11月21日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计至实际还清之日止)；3.团星公司向李澎城等3人偿还李澎城等3人已向工行鼎湖支行支付的贷款利息(具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准);4.团星公司承担一审、二审全部的诉讼费用。事实和理由：一、李澎城等3人于2019年11月5日向团星公司提出退房请求，但团星公司却以各种理由拒绝办理。鉴于此，团星公司应在李澎城等3人提出退房申请后支付延期返还购房款的利息8047.5元。二、根据一审法院的判决，现李澎城等3人与团星公司之间的《商品房买卖合同(预售)》以及李澎城等3人与工行鼎湖支行之间的商品房担保贷款合同均已被解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，团星公司作为实际收取购房首期款与购房贷款的一方，理应将其实际占用的购房款项(包括购房贷款)的本金及利息(包括贷款利息)分别归还给李澎城等3人与工行鼎湖支行，而实际操作中，购房贷款利息是由李澎城等3人按期足额归还(同时也有归还贷款本金)的，因此，为了避免诉累，也根据案件的实际情况，团星公司理应将李澎城等3人实际支出的购房贷款利息返还给李澎城等3人。团星公司答辩称：李澎城等3人的所有上诉请求缺乏证据支撑和理据，均不成立，应予驳回。一、李澎城等3人在民事上诉状中第一项诉讼请求与事实相悖，且缺乏证据支撑和理据，应予驳回。（一）一审判决认定事实错误，判决理由不成立，适用法律错误，判决结果极其不公，应予全部撤销。详见团星公司的上诉意见，不再赘述。（二）李澎城等3人请求团星公司向其支付延期返还购房款利息的主张与事实相悖，且缺乏证据支撑和理据，应予驳回。1、一审判决第七项判决驳回李澎城等3人在一审诉讼中的请求，事实清楚，证据确凿。首先，李澎城等3人请求解除本案《商品房买卖合同》及退还购房款不成立，应予驳回。解除本案《商品房买卖合同》的前提是，团星公司与李澎城等3人签署了《无理由退房协议》等。但是，双方举证的证据充分证明，团星公司与李澎城等3人之间并无签订任何《无理由退房协议》，因此，李澎城等3人无权要求解除本案《商品房买卖合同》及退还购房款。有关该部分的具体事实和理由，详见团星公司上诉意见。其次，团星公司既不存在违约情形，又不存在退房及返还购房款的责任，李澎城等3人请求团星公司承担延期返还购房款利息，毫无证据支撑和理据。再次，双方签订的《商品房买卖合同》根本没有约定，从买受人要求退房之日起，计算所谓利息。最后，李澎城等3人请求“按中国人民银行贷款利率的四倍计算利息”，毫无证据支撑和理据，应予驳回。李澎城等3人与团星公司之间从来没有约定所谓“无理由退房及返还购房款利息”，更没有约定所谓按中国人民银行贷款利率的四倍计算利息。二、李澎城等3人在民事上诉状中第二项诉讼请求与事实相悖，且缺乏证据支撑和理据，应予驳回。首先，团星公司与李澎城等3人之间并无签订任何《无理由退房协议》，因此，李澎城等3人无权要求解除本案《商品房买卖合同》和《贷款合同》。其次，一审法院基于错误认定解除《商品房买卖合同》的事实和理由成立，从而判决解除《贷款合同》，构成前提性错误，根本不成立，应予撤销改判。既然本案《商品房买卖合同》和《贷款合同》均不应解除，那么，一审法院不予支持团星公司应偿还李澎城等3人已向工行鼎湖支行支付的贷款利息，完全正确。恒大公司述称：同意团星公司的答辩意见。工行鼎湖支行述称：与对团星公司的上诉意见一致。李澎城等3人向一审法院起诉请求：1．判令解除李澎城与团星公司于2018年5月12日签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018053241）；2．判令团星公司、恒大公司共同向李澎城等3人返还1118048元，其中购房款1110000元及利息8047.5元（以1110000元为本金计算，按中国人民银行贷款利率的四倍从2019年11月5日暂计至2019年11月20日，2019年11月21日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计至实际还款日）；3．本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费、公告费、交通费等）由团星公司、恒大公司共同承担。增加诉讼请求变更为：1.判令解除李澎城与团星公司于2018年5月12日签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018053241），并解除李澎城、李梓云、朱美连与工行鼎湖支行于2018年8月20日签订的《个人购房借款/担保合同》(编号：房信字肇庆行鼎湖支行2018年198号)及《个人住房公积金房屋担保借款合同》；2.判令团星公司、恒大公司共同向李澎城等3人返还1118048元，其中购房款1110000元及利息8047.5元（以1110000元为本金计算，按中国人民银行贷款利率的四倍从2019年11月5日暂计至2019年11月20日，2019年11月21日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计至实际还款日）；3.判令团星公司、恒大公司共同向李澎城等3人偿还李澎城等3人已向工行鼎湖支行支付的贷款利息（具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准）;4.本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费、公告费、交通费等）由团星公司、恒大公司共同承担。一审法院认定的事实：李澎城等3人购买团星公司位于鼎湖区新城70区的鼎•峰商住小区B10幢1702房房价款总金额为1110000元，李梓云于2018年5月6日向团星公司支付订金10000元，李澎城于2018年5月12日向团星公司支付首期购房款330000元（其中的230000元通过公积金贷款），同时签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018053241），约定余下购房款770000元办理银行按揭支付。李澎城与团星公司在签订《商品房买卖合同（预售）》当日，团星公司向李澎城等3人出具由承诺人为恒大公司的《无理由退房承诺书》一份，其内容为：“……我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大楼盘B10幢1702房，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”李梓云、朱美连为余下购房款作为借款人/抵押人向工行鼎湖支行办理个人购房担保借款770000元，2018年8月20日，李澎城等3人与团星公司及工行鼎湖支行签订《个人购房借款/担保合同》(编号：房信字肇庆行鼎湖支行2018年198号)，约定李澎城等3人以购买的商品房B10幢1702房抵押借款770000元，贷款以按月等额本息还款方式偿还，团星公司为担保借款合同项下李澎城等3人的全部债务提供阶段性连带保证担保，借贷双方对提前还款特别约定违约金为提前还款金额×贷款执行月利率×2个月每笔贷款最高收取的提前还款违约金不超过合同项下六个月贷款利息。合同签订后，工行鼎湖支行向李澎城等3人发放的贷款本金770000元划入团星公司名下账户，并于2018年9月3日取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。李澎城等3人自借款合同签订后，于2018年10月1日起逐月向工行鼎湖支行归还贷款本息。2019年11月19日，李澎城等3人向团星公司寄送《退房函》提出无理由退房，要求团星公司两日内一次性偿还购房本金1110000元及利息。在本案审理过程中，李澎城等3人增加诉讼请求，要求解除其与工行鼎湖支行于2018年8月20日签订的《个人购房借款/担保合同》(编号：房信字肇庆行鼎湖支行2018年198号)及《个人住房公积金担保借款合同》，并判令团星公司、恒大公司共同向李澎城等3人偿还李澎城等3人已向工行鼎湖支行支付的贷款利息（具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准）的诉讼请求。另查明，团星公司是恒大公司属下的独立法人主体。恒大公司于2015年4月15日作出《关于全面事实无理由退房的重大决定》，其内容为：……决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房，具体决定如下……执行时间：2015年4月16日8时起；实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户,已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房；操作流程：客户签署《楼宇认购书》时，恒大公司向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》，客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。本案立案后，李澎城等3人向一审法院依法申请财产保全，要求查封、扣押、冻结团星公司的价值1118000元并提供诉讼财产保全责任保险，李澎城等3人预交财产保全费5000元。一审法院作出（2019）粤1203民初1849号民事裁定书对上述申请予以支持，并对团星公司有关财产予以冻结。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。结合当事人的诉辩意见，争议的焦点为：一、无理由退房协议是否成立,是否包含附加的内容,商品房预售合同是否应当解除。二、商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。三、恒大公司应否与团星公司共同承担返还购房款的责任。一、关于无理由退房协议是否成立。团星公司在与李澎城签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，向李澎城等3人出具了《无理由退房承诺书》，表明了其愿意接受无理由退房承诺的约束，表达了买受人买房后，其愿意无理由退房的意思，表明其自愿承担退房的义务，因此，其内容本身包含了接受该承诺约束的意思。李澎城在与团星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，作出购买房屋的承诺后，双方对无理由退房达成协议，属于商品房买卖合同的一部分。《无理由退房承诺书》是团星公司的单方承诺，其效力及于团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为李澎城等3人设定义务。李澎城等3人已按《商品房买卖合同》的约定向团星公司支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，并自其提出退房前无任何违约行为，达到无理由退房的“已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为”的条件，因此，李澎城等3人请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018053241）理据充分，应予支持。团星公司在其宣传单页面顶端显著位置用大号字体印刷“无理由退房”字样，具有诱导性，而其又在宣传单页脚位置印刷免责声明，对其无理由退房的责任附加条件，是对“无理由”承诺的实质性更改。依照诚实信用的原则，团星公司应当提示买受人注意上述条款。但上述免责内容却以小号字体印刷，无法引起注意反而容易被忽视，而团星公司未能提供证据证明其在李澎城等3人作出认购行为之前已经向李澎城等3人提示该条款，因此，无法证明李澎城等3人清楚并愿意接受该免责的约定。现双方对该免责约定的意见不一致，应认定双方对此未达成一致意见，上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容。团星公司提出买受人签订《无理由退房协议书》才能享有无理由退房权利，但上述《无理由退房承诺书》是团星公司的单方承诺，其效力及于团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为李澎城等3人设定义务，双方关于无理由退房的协议已成立，团星公司向李澎城等3人出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。现双方对变更的内容有争议，而团星公司未能提供充分的证据证明李澎城等3人同意变更，视为双方对合同的变更未达成一致意见，因此，该承诺书不发生变更合同的法律效果。李澎城等3人未与团星公司签订《无理由退房协议书》，其所约定的内容未得到李澎城等3人的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果。综上，一审法院确认无理由退房协议没有发生变更，其内容为团星公司承诺的无理由退房，不包括附加的内容。李澎城等3人与团星公司双方对无理由退房达成协议，该协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，应依照约定履行义务。如前所述，该协议不包含附条件的条款，因此，在李澎城等3人提出退房时，团星公司应依约履行退房义务，退回李澎城等3人已支付的购房款。因此，李澎城等3人请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款，理据充分，应予支持，双方签订的《补充协议》也应一并解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案是因无理由退房而产生的诉争，而非李澎城等3人与团星公司双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，因此，李澎城等3人请求赔偿商品房买卖合同解除前利息损失，一审法院不予支持。二、关于商品房担保贷款合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。李澎城等3人购买团星公司的商品房，并支付首期购房款，余款双方约定由李澎城等3人以所购商品房向金融机构办理住房抵押借款支付。李澎城等3人为此向工行鼎湖支行抵押借款，并办理了案涉商品房的预告抵押登记。按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立，从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态。在按揭贷款合同因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除，而解除按揭贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在必然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，李澎城等3人与团星公司双方的商品房买卖合同依法解除，李澎城等3人请求解除其与团星公司及工行鼎湖支行签订的《个人购房借款/担保合同》，事实及法律依据充分，一审法院予以支持。依照上述解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案《商品房买卖合同（预售）》合同及补充协议解除后,作为借款人的李澎城等3人的目的和追求必然落空，如强求李澎城等3人继续履行按揭贷款合同，不仅给李澎城等3人造成巨大的经济负担，也为按揭银行的贷款收回造成巨大风险。相反，赋予李澎城等3人解除按揭贷款合同的权利，免除了其无谓的履行负担，对于银行而言并无造成巨大损失的可能，因为银行提前收回贷款后可另行放贷，客观上反而促进了整个社会的资源配置。本案中，工行鼎湖支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。因此,团星公司应当将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还工行鼎湖支行和李澎城等3人,并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后将李澎城等3人剩余的贷款本金（贷款本金770000元减除李澎城等3人已还部分，具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准）返还给工行鼎湖支行，李澎城等3人应同时向工行鼎湖支行清偿团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日工行鼎湖支行系统显示数据为准）。团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后向李澎城返还购房首付款340000元及李澎城等3人已向工行鼎湖支行归还的银行贷款本金(具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准）。工行鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给李澎城等3人。李澎城等3人配合团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给团星公司。三、关于恒大公司应否与团星公司共同承担返还购房款的责任。团星公司是恒大公司属下的独立法人主体。本案中李澎城等3人与团星公司存在商品房买卖合同关系，与恒大公司不存在合同关系，根据合同相对性原则，应由团星公司与李澎城等3人承担相应的合同权利与义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或当事人约定。”的规定，恒大公司与李澎城等3人并无承担退还购房款的约定。恒大公司虽为团星公司之股东，根据《中华人民共和国公司法》的相应规定，其只是在股东出资范围内承担有限责任。因此，李澎城等3人要求恒大公司与团星公司共同返还购房款及利息的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院作出判决：一、解除李澎城与团星公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018053241）；二、解除李澎城等3人与工行鼎湖支行、团星公司签订的《个人购房借款/担保合同》(编号：房信字肇庆行鼎湖支行2018年198号)；三、团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向李澎城返还购房款340000元及李澎城等3人已向工行鼎湖支行归还的贷款本金(具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准）；四、团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向工行鼎湖支行返还李澎城等3人自至判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金770000元减除李澎城等3人已还部分，具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准）；五、李澎城等3人应在上列第四项团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向工行鼎湖支行返还李澎城等3人剩余的贷款本金的同时，向工行鼎湖支行清偿团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日工行鼎湖支行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）；六、工行鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给李澎城等3人。李澎城等3人配合团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给团星公司；七、驳回李澎城等3人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7431.22元、财产保全费5000元，共12431.22元，由团星公司负担。本院二审期间，团星公司为证明其主张提供证据如下：1.《〈无理由退房承诺书〉签收表》，拟证明李澎城于2018年5月6日签名确认领取《无理由退房承诺书》原件1份，且知悉并理解《无理由退房协议书》全部内容。主张业主放弃选择签署《无理由退房协议书》，业主不具备享受无理由退房条件；2.《〈商品房买卖合同〉补充条款》，拟证明双方于2018年5月12日签订的《〈商品房买卖合同〉补充条款》第十一条第四款约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并视为正式要约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”主张广告宣传已排除在要约之外。李澎城等3人质证认为认可团星公司提供的证据原件，确认真实性，但补充条款不属于网签合同，格式条款加重李澎城等3人责任，减轻团星公司责任，对该部分格式条款效力不予认可。签收表证实李澎城等3人并无持有《无理由退房协议书》。工行鼎湖支行没有发表质证意见。本院认为，团星公司提供上述证据原件予以质证，李澎城等3人对上述证据真实性、合法性无异议，故本院对上述证据形式上的真实性、合法性予以确认，但对于该部分证据与待证事实的关联性，将结合争议焦点一并论述。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审补充查明，一审法院作出（2019）粤1203民初1849号财产保全民事裁定书后，于2019年12月24日由中国农业银行协助冻结团星公司银行存款1118000元（冻结期限至2020年12月24日）。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，一审判决定性准确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实、团星公司、李澎城等3人的上诉意见及恒大公司、工行鼎湖支行的意见，本案二审的争议焦点是：一、主张无理由退房应否以签订《无理由退房协议》为前提条件；二、案涉《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除的问题；三、案涉商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金、利息如何返还如；四、案涉《商品房买卖合同（预售）》后，团星公司应否从申请退房之日起至付清之日止计付延期退款的利息。一、无理由退房应否以签订《无理由退房协议》为前提条件。团星公司提交恒大公司《关于全面实施无理由退房的重大决定》《无理由退房承诺书》，抗辩认为无理由退房应以签订《无理由退房协议》为前提，本院认为团星公司的抗辩理由不成立，理由如下：（一）团星公司提交恒大公司《关于全面实施无理由退房的重大决定》属于公司内部文件，团星公司也不能提供证据证实在签订案涉《商品房买卖合同（预售）》前已向李澎城等3人出具该文件，并向其释明须对是否签署《无理由退房协议书》作出选择，故该文件对李澎城等3人不具有约束力；（二）恒大公司向李澎城等3人出具的《无理由退房承诺书》虽记载有“则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”但双方对该内容含义产生争议，团星公司认为该内容表明签订《无理由退房协议书》是主张无理由退房的前提条件，而李澎城等3人主张该内容仅是对主张无理由退房的时间条件，签订《无理由退房协议书》不是必须前提。本院认为，结合“若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为”的上文内容理解，“则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”其中“签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》”仅作为主张无理由退房时间的起算点，并非作为主张无理由退房的前提条件；（三）李澎城等3人提供的恒大公司拟“无理由退房”宣传广告的内容，也没有明确规定无理由退房以签订《无理由退房协议书》作为的前提条件。综上，团星公司认为主张无理由退房是以签订《无理由退房协议书》为前提条件的理由不成立，本院不予支持。二、团星公司应否受《无理由退房承诺书》约束，案涉《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除的问题。本院认为，团星公司应受《无理由退房承诺书》约束，理由如下：（一）在团星公司与李澎城等3人签订《商品房买卖合同（预售）》时，恒大公司向李澎城等3人出具《无理由退房承诺书》，团星公司二审期间明确表示执行恒大公司决定。《无理由退房承诺书》系恒大公司及团星公司单方承诺，在法律性质上属于附条件的单方法律行为，一经作出已成立；（二）团星公司提交的《〈无理由退房承诺书〉签收表》虽记载李澎城签名确认其签收承诺书及知悉《无理由退房协议书》的内容，但并不能据此证实李澎城等3人放弃行使该“无理由退房”的权利。同时，团星公司在同一系列案中提交的《不选择无理由退房客户登记表》证实团星公司对不选择无理由退房的客户造册登记，团星公司未能证实李澎城等3人在该登记表中签名，也佐证李澎城等3人未明确放弃使该“无理由退房”的权利。本案中，李澎城等3人已按《商品房买卖合同（预售）》的约定向团星公司支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，且无任何违约行为，即团星公司承诺无理由退房的条件已成就，该承诺已生效，团星公司应履行其“无理由退房”的义务。李澎城等3人在合同约定的办理入住手续前向团星公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》，理据充分，应予以支持，即案涉《商品房买卖合同（预售）》应当予以解除。一审判决解除案涉《商品房买卖合同（预售）》正确，应予维持。三、关于案涉《个人购房借款/担保合同》是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还的问题。首先，对于案涉《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，一审对案涉商品房的按揭合同予以解除的处理亦无不当，本院予以维持。其次，案涉《个人购房借款/担保合同》解除后，购房贷款的本金与利息如何处理。依据上述司法解释第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结合本案案情分析，本案中工行鼎湖支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障，其有权请求合同相对方即买受人李澎城等3人承担提前解除合同的违约金。而本案《商品房买卖合同（预售）》的解除非因团星公司和李澎城等3人违约所造成，李澎城等3人自愿选择以按揭方式购买案涉商品房，其应自行承担提前解除案涉按揭合同所给工行鼎湖支行造成的损失，即应承担还款日前的应付未付的利息与提前解除按揭合同的违约金。再者，案涉商品房办理了抵押预告登记手续，而商品房抵押登记的解除手续的主动权掌握在买受人和银行一方，若要求出卖人按照一审判项的顺序履行其义务，将难以确保各方及时配合办理案涉商品房解除抵押登记手续，且办理期限的不确定性无法保障出卖人的权益。同时，根据李澎城等3人的申请，一审法院已依法冻结团星公司银行存款1118000元，李澎城等3人的权益顺利实现得到保障。因此为了平衡各方当事人的权益和督促各方及时履行义务，本院确定相关款项与材料由团星公司与工行鼎湖支行直接对接，而李澎城等3人须及时配合团星公司办理合同的网签退签、注销备案及商品房的抵押登记手续，待案涉商品房的抵押登记手续解除后，再由团星公司将办理完毕抵押解除手续所剩余的房款返还给李澎城等3人。一审实体处理基本正确，但各方义务的履行顺序不足以保障各方权益的顺利实现，判项顺序存在瑕疵，依法予以纠正，本院在一审判项的基础上作上述内容和顺序的调整，不影响本案实体处理。四、关于团星公司应否从申请退房之日起至付清之日止计付延期退款的利息的问题。本案因无理由退房而产生的诉争，而非当事人双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生的。且当事人双方对购房款的退回时间、是否应计算利息等事宜没有相关的约定，另外从常理出发，李澎城等3人申请退房，团星公司应当退回房款，但李澎城等3人应当同时将无权利障碍的房屋退回团星公司，因案涉房屋已经办理抵押登记，李澎城等3人难以及时将没有设置权利障碍的房屋退回团星公司，因此李澎城等3人要求从申请退房之日起计算应退回购房款的利息，理据不足，本院不予支持。综上所述，团星公司、李澎城等3人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，唯对履行顺序未考虑周全，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初1849号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初1849号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；三、肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行返还李澎城、李梓云、朱美连自至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金770000元减除李澎城、李梓云、朱美连已还部分，具体金额以中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据为准），同时代李澎城、李梓云、朱美连向中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行清偿还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）；四、中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行在收到上述第三项贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金之日起七日内将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给肇庆市团星房地产开发有限公司；李澎城、李梓云、朱美连配合肇庆市团星房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋抵押登记手续；五、肇庆市团星房地产开发有限公司于办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋抵押登记手续之日起七日内向李澎城、李梓云、朱美连返还首期购房款及李澎城、李梓云、朱美连已向中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行归还的贷款本金(本判项的首期购房款及贷款本金具体金额为肇庆市团星房地产开发有限公司收到的购房款总额减去肇庆市团星房地产开发有限公司代李澎城、李梓云、朱美连向中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行支付的部分）；六、驳回李澎城、李梓云、朱美连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7431.22元、财产保全费5000元，共12431.22元（李澎城、李梓云、朱美连已预交），由肇庆市团星房地产开发有限公司负担。二审案件受理费17058.19元（均已预交），由肇庆市团星地产开发有限公司负担14862.44元，李澎城、李梓云、朱美连负担2195.75元。诉讼费用在当事人之间迳付，本院不另作收退。本判决为终审判决。审 判 长 苏振伟审 判 员 梁碧媛审 判 员 何 桑二〇二〇年十一月十八日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳