安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3399号 上诉人（原审原告）：陶海燕，女，1980年9月11日出生，汉族，住安徽省全椒县。 上诉人（原审原告）：童德洲，男，1977年1月5日出生，汉族，住安徽省全椒县。 上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：何朝芳，安徽杰灵律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：全椒县正禾置业有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林路延伸段凤凰新苑****，统一社会信用代码91341124MA2N33452R。 法定代表人：王业珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。 上诉人陶海燕、童德洲、全椒县正禾置业有限公司（以下简称正禾置业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2020）皖1124民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陶海燕、童德洲上诉请求：1.撤销（2020）皖1124民初2513号民事判决，改判支持其全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由正禾置业公司承担。事实和理由：1.其房价款由两部分组成，合同补充条款第九条第3款约定，本合同项下商品房的附属部分价款为179424元，一审法院仅以661060元房价款作为判决依据错误；2.在正禾置业公司未提交任何证据证明双方约定的违约金过高的情况下，一审判决适用合同法第一百一十四条的规定，认定违约金过高，将双方约定的违约金由日万分之三调整为日万分之一无事实和法律依据；3.正禾置业公司于2020年6月12日才通过行政主管部门综合查验备案，取得竣工验收备案证书，应当以2020年6月12日计算违约金的天数，一审以单体验收合格计算违约金的天数不符合法律规定。 正禾置业公司辩称，1.陶海燕、童德洲将附属部分的款项也作为房价款不符合双方合同约定，补充条款第十条明确约定房屋总价款为661060元，不包括附属部分，双方没有约定附属的交付日期以及违约责任；2.人民法院有权根据案件涉及情况对合同双方约定的违约金进行调整，陶海燕、童德洲没有举证证明损失的产生，且逾期期间疫情爆发，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，依法作出判决；3.单体竣工验收作为交付条件的约定合法有效，一审判决认定正确。 正禾置业公司上诉请求：1.撤销（2020）皖1124民初2513号民事判决，改判驳回陶海燕、童德洲全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陶海燕、童德洲承担。事实和理由：其公司延期交付属于不可抗力，不应当承担违约金。 陶海燕、童德洲辩称，正禾置业公司所称延期交付属于不可抗力不能成立，因双方合同约定的交房时间是2020年1月6日，而疫情发生是2020年1月24日，正禾置业公司于疫情发生前已违约，一审法院认定正确。 陶海燕、童德洲向一审法院起诉请求：1.判令正禾置业公司支付延期交房违约金25970.9元；2.本案的诉讼费用由正禾置业公司承担。本案受理后，陶海燕、童德洲变更第一项诉讼请求为：判决正禾置业公司支付违约金37076.7元；庭审中，陶海燕、童德洲再次变更第一项诉讼请求为：判决正禾置业公司支付违约金40091元。 一审法院认定事实：2017年12月23日，正禾置业公司（甲方）与陶海燕、童德洲（乙方）签订《全椒县商品房预售合同》，约定陶海燕、童德洲购买正禾置业公司开发建设的位于全椒县商品房，据甲方暂测房屋建筑面积为116.37平方米，房屋总价款为661060元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合该商品房单体经验收合格；第十一条约定，甲方定于2020年1月6日前将该房屋交付给乙方；第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，陶海燕、童德洲按约定支付购房款661060元。2020年1月6日，翰林﹒忆江南小区尚未完成竣工验收备案，无法交付。2020年4月9日，翰林﹒忆江南小区11幢竣工验收备案表记载，勘察、设计、施工、监理合格，工程竣工验收备案文件包括：规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。2020年4月15日，正禾置业公司向陶海燕、童德洲送达交房通知，通知陶海燕、童德洲于2020年4月18日前往翰林﹒忆江南小区办理交房手续。陶海燕、童德洲认为该小区尚未完成综合验收，不符合房屋交付条件，拒绝办理交房手续。2020年6月12日，该小区通过综合验收。 一审法院认为，陶海燕、童德洲与正禾置业公司签订的《全椒县商品房预售合同》是双方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，当事人应严格遵守。合同签订后，陶海燕、童德洲已按合同约定履行了交付全部购房款的义务，正禾置业公司亦应按合同约定于2020年1月6日前履行交付房屋的义务。而正禾置业公司迟至2020年4月15日才通知陶海燕、童德洲于当年4月18日办理交付房屋手续，构成违约，依法应承担违约责任，应自合同约定交付日期之次日即2020年1月7日起至通知办理交付房屋之日4月18日止支付违约金，经计算违约天数为102日。关于违约金计算标准，因《全椒县商品房预售合同》约定按已支付的房价款的日万分之三计算逾期交房违约金的标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，调整为按已支付的房价款即661060元的日万分之一计算逾期交房违约金，故正禾置业应当支付陶海燕、童德洲逾期交房违约金6742.81元（661060元×日万分之一×102日）。陶海燕、童德洲诉请违约金计算至2020年6月12日翰林忆江南小区完成综合验收止，鉴于双方签订的《全椒县商品房预售合同》明确约定房屋的交付条件为“该商品房单体经验收合格”，该约定不违反法律、法规的强制性规定，故对陶海燕、童德洲请求以2020年6月12日为违约金计算的截止时间不予支持。至于正禾置业公司辩称因新冠××疫情发生，应当扣除至少2个月的逾期时间，因新冠××疫情发生在合同约定的交房日期2020年1月6日之后，即正禾置业公司应当在2020年1月6日前完成涉案商品房的单体验收并将房屋交付给买方，正禾置业公司不能以此抗辩减少违约天数，故对正禾置业公司该抗辩意见不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、全椒县正禾置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陶海燕、童德洲延期交房违约金6742.81元；二、驳回陶海燕、童德洲其他诉讼请求。案件受理费401元，由陶海燕、童德洲负担334元，全椒县正禾置业有限公司负担67元。 二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双方虽在《全椒县商品房预售合同》补充条款第九条第3款中约定本合同项下商品房的附属部分房价款为179424元，但该款同时约定：附属部分房价款不包含在本合同第三条中的房屋总房价款内，乙方应于签订本合同前另行支付到甲方，甲方出具相应金额收据，且补充条款第十条约定该房屋的总房价款为661060元。据此能够认定双方对于附属部分的买卖独立于案涉房屋之外，对于附属部分的买卖，双方在合同中并未对相关违约责任进行约定。陶海燕、童德洲关于将附属部分价款计入房屋总价，并以此作为计算逾期交房违约金基数的上诉主张不能成立，本院不予支持。根据合同法及相关司法解释的规定，合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中双方当事人未能提供充分证据证明陶海燕、童德洲实际损失数额，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及疫情产生的影响等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌情确定正禾置业公司按陶海燕、童德洲已付房款的日万分之一支付延期交房的违约金，在自由裁量范围之内，并无不当，本院予以确认。双方当事人在合同中约定的房屋交付条件为“该商品房单体经验收合格”，该约定不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。案涉房屋于正禾置业公司通知的交付房屋即2020年4月18日前已经竣工验收合格，符合交付条件，故原审计算逾期交房违约金至2020年4月18日正确。陶海燕、童德洲关于逾期交房违约金计算至小区通过综合验收之日（2020年6月12日）的主张与双方合同约定不符，无事实和法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，双方在合同中约定的交房日期为2020年1月6日前，但正禾置业公司未能按此约定的期限履行交房义务，构成违约，该违约行为发生在新冠××疫情之前，根据上述法律规定，不能免除其违约责任。故正禾置业公司关于其公司延期交付属于不可抗力，不应承担违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人陶海燕、童德洲与正禾置业公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1604元，由上诉人陶海燕、童德洲负担802元，上诉人全椒县正禾置业有限公司负担802元。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；