广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3259号上诉人（原审原告）：韶关市中裕拍卖行有限公司，住所地：韶关市浈江区五里亭前进路锦绣花园悦景楼**。法定代表人：李艳华，董事。委托诉讼代理人：马安信，广东益源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市南华投资有限公司，住所地：清远市清城区横荷**区清远市华南职业技术学院**宿舍****。法定代表人：潘志波，总经理。上诉人韶关市中裕拍卖行有限公司因与被上诉人清远市南华投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初5837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人韶关市中裕拍卖行有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为涉案房屋被法院查封并处于执行阶段，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》存在履行不能的情况。但一审中，被上诉人也没有提供任何证据证明涉案房屋无法交付或无法履行；一审法院也没有依职权调取任何证据证明涉案房屋被法院查封及处于执行阶段。因此，一审法院认定事审不清和适用法律错误。另外，由于一审已确认上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效，根据《合同法》第229条规定，即使涉案房屋被法院查封并已进入执行程序，也不影响涉案租赁房屋的租赁（含交付使用），一审法院以涉案房屋被查封并进入执行程序为由驳回上诉人要求继续履行《租赁协议》交付涉案房屋的诉讼请求错误。二、退一万步讲，即使一审法院或被上诉人提供了充分的证据证明涉案房屋无法交付上诉人使用，即《租赁协议》无法继续履行，根据合同法第107条的规定，应当向作为要求履行合同一方的权利人即上诉人释明，并征询上诉人是否变更诉讼请求，即是否因《租赁协议》无法继续履行变更诉讼请求为要求被上诉人承担赔偿损失等违责任。一审法院直接驳回上诉人要求继续履行《租赁协议》的诉讼请求，实际上是剥夺和限制了作为守约方的上诉人对违约责任形式选择的权利。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人清远市南华投资有限公司辩称：一、涉案的《租赁协议》是被答辩人的实际控制人姚*平召集多名社会人员强行非法拘禁答辩人的法定代表人潘志波，并以殴打、电击等暴力手段，迫使潘志波在非自愿的情况下签订的，《租赁协议》显示的签订时间为2012年11月18日，实际上签订的时间是2014年5月，涉案《租赁协议》并非答辩人的真实意思表示，依法应认定为无效合同。二、对于被答辩人要求交付租赁场地与房屋的诉讼请求，依法不应当得到支持。涉案的《租赁协议》为无效合同，且被答辩人从未占有使用过租赁场地，而租赁场地已依法在清城区人民法院拍卖程序当中，即使该《租赁协议》为有效的合同，也存在履行不能的情况。综上，请求人民法院依法采纳答辩人的答辩意见，驳回被答辩人的全部诉讼请求。上诉人韶关市中裕拍卖行有限公司向一审法院起诉请求：1.确认清远市南华投资有限公司与韶关市中裕拍卖行有限公司签订的《租赁协议》合法有效；2.判令清远市南华投资有限公司须按《租赁协议》约定履行向韶关市中裕拍卖行有限公司交付租赁场地与房屋之义务；3.判令清远市南华投资有限公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月18日，以被告清远市南华投资有限公司为出租人，原告韶关市中裕拍卖行有限公司为承租人，双方签订一份《租赁协议》，约定为解决校舍困难，原告承租位于广东省清远市清城区横荷五号区的泽丰楼、远丰楼、圣丰楼、惠丰楼及学校使用的操场等一切设施，租赁期限自2012年12月2日至2027年12月1日（共15年），租金为每年1000000元，十五年共15000000元，支付方式为三个月内支付十年租金给潘志波。其中第十一条约定违约责任：出租人一方违约的，由违约方向非违约方支付违约金6000000元整，非违约方实际损失过高或过低的，可以对违约金进行调整；……签订合同后，原告委托他人向潘志波账户转账支付相关租金。后涉案房产被法院查封，现在执行阶段。一审法院认为，原告韶关市中裕拍卖行有限公司与被告清远市南华投资有限公司签订的《租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定恪守履行。被告抗辩认为协议系原告非法拘禁威胁被告签订，但没有提供相应证据予以证实，故此对于上述意见不予采纳。但由于涉案房产在双方签订协议后被法院查封，现处于执行阶段，上述租赁协议存在履行不能的情况，故此，对于原告要求被告按约定交付租赁场地与房屋的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、确认韶关市中裕拍卖行有限公司与清远市南华投资有限公司于2012年11月18日签订的《租赁协议》有效；二、驳回韶关市中裕拍卖行有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由清远市南华投资有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。首先，从上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》内容上看，该《租赁协议》的内容并未违反法律和行政法规的禁止性规定。被上诉人虽提出涉案《租赁协议》显示的签订时间为2012年11月18日，实际上签订的时间是2014年5月，该《租赁协议》是在上诉人的实际控制人姚*平召集多名社会人员对被上诉人的法定代表人潘志波强行非法拘禁，并以殴打、电击等暴力手段，迫使潘志波在非自愿的情况下签订的抗辩意见，但其所提交清远市公安局于2016年7月15日出具的《立案告知书》等的证据并不足以证明其主张的事实，一审法院据此确认双方签订的《租赁协议》有效并无不当。其次，依双方在《租赁协议》中的约定，涉案房屋的租赁期限为2012年12月2日至2027年12月1日，但协议签订后，被上诉人直至上诉人向一审法院提起本案诉讼时，也未依约向上诉人交付租赁物。而清远市清城区人民法院于2020年8月27日出具的（2018）粤1802执恢221号《拍卖通知书》显示，涉案的房屋已被法院依法查封并进行拍卖中，被上诉人实际上已无法处分涉案房屋，上诉人要求被上诉人向其交付涉案房屋已无履行的条件，一审法院对上诉人的该项诉讼请求不予支持亦无不当。至于上诉人提出一审法院未就协议无法继续履行向其释明，并征询其是否变更诉讼请求为要求被上诉人承担赔偿损失等违责任的问题，即使一审法院就此未向上诉人释明，亦不会影响上诉人此后另行向被上诉人主张权利。综上所述，上诉人韶关市中裕拍卖行有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人韶关市中裕拍卖行有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十一月二十三日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。