广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民初2368号 原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司，住所地北流市城南二路**北流碧桂园商业楼**。 法定代表人：蒲华宝，总经理。 委托诉讼代理人：黄敏，女，1989年12月1日出生，汉族，住所，住所地广西北流市司员工。 被告：张桂瑜，男，1981年9月13日出生，汉族，住所，住所地广西北流市div> 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司诉被告张桂瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司委托诉讼代理人黄敏，被告张桂瑜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告张桂瑜向原告支付2017年10月1日至2020年2月29日物业服务费2264.43元；2、判令被告张桂瑜以当月所欠物业服务费为基数，按照从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰计算并支付违约金至被告付清物业服务费之日止，暂计至2020年3月19日违约金数额为3329.77元；3、判令被告张桂瑜支付自2018年5月至2020年2月公摊水电费146.9元。事实和理由：2010年10月11日，北流市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《北流碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对 2 北流碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部分的维护和管理服务、共用设施的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内有物业管理服务。被告于2010年11月17日购买北流市碧桂园映山一街一座402号，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《北流碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费107.835元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告从2017年10月开始拖欠原告物业服务费，至2020年2月拖欠的款项已经达2264.43元。原告于2019年6月14日、2020年3月19日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今没有缴交。原告自2018年5月起代被告支付二次供水、楼道照明费用共计人民币146.9元；原告多次向被告追款未果，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张桂瑜没有提供书面答辩意见。 原告碧桂园公司围绕诉讼请求依法提供的证据有：《北流碧桂园前期物业服务协议》、北流碧桂园商品房买卖合同预售、业主身份证复印件，《服务性收费许可证》，《营业执照正、副本》、负责人身份证、负责人身份证明书、企业变更通知书、企业变更登记申请书、企业变更分支机构企业名称的决定、企业名称变更核准通知、营业执照（新）、异地物业服务企业资质备案证书、欠费明细及催费记录等证据，并附卷。 被告张桂瑜没有提供书面证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，民事诉讼当事人有对对方当事人提供的证据进行答辩和质证的权利，被告张桂瑜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃其享有的答辩权利和质证权利，原告提供的上述证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认并作为本案认定案件事实有效的直接证据。 3 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定的案件事实如下：2010年10月11日，广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司与被告张桂瑜签订有一份《北流碧桂园前期物业服务协议》，协议约定，被告张桂瑜购买北流市碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的北流碧桂园商品住宅区，属于广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司管理的物业服务区域范围。协议还约定被告张桂瑜每月应按107.88元向广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司交纳物业管理费,每个月物业管理费从下个月起交纳。逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。签订合同后，被告张桂瑜已按时付清2017年9月30日前的物业管理费。从2017年10月1日开始拖欠广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司物业管理费,至2020年2月29日止，共计拖欠物业管理费2264.43元，2018年5月1日起至2020年2月29日公摊水电费用146.9元。被告张桂瑜拖欠原告碧桂园公司物业管理费和其他费用后,原告碧桂园公司于2020年3月19日通过国家挂号信函方式向被告张桂瑜发出物业服务催交函,之后,原告碧桂园公司向被告张桂瑜追款未果,特向法院提起诉讼,请求如诉请。 另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司于2019年6月17日变更为碧桂园智慧物业集团股份有限公司北流分公司，2020年7月9日，又变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司。广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司是具备物业服务资质的企业。 本院认为，根据庭审及原、被告双方诉辩意见，本案争议焦点是：原、被告双方于2010年10月11日签订的《碧桂园前期物业服务协议》是否合法有效，被告在履行合同过程中是否存在违约行为，应否支付物业服务费及公摊水电费以及违约金给原告，物业服务费、公摊水电费及违约金如何计算。 广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司变更为碧桂园智慧物业集团股份有限公司北流分公司，再变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司均是经 4 过北流市市场监督管理局批准登记成立的企业。原、被告之间签订的《北流碧桂园前期物业服务协议》是双方自愿签订的，合同除滞纳金收取过高外，合同内容其余部分均没有违反国家法律强制性或禁止性规定，依法应当认定是合同有效的合同，依法应当受到国家法律保护。原告已经履行了双方之间的约定的服务义务，被告应当按照合同约定向原告支付各种物业服务管理费用的义务。被告不按物业服务合同约定支付物业服务管理费的行为，已构成违约行为，依法应当承担违约责任。原告请求被告支付尚欠物业管理等各项费用共计2264.43元、公摊水电费146.9元，及支付逾期支付物业管理费违约金，有充分事实依据和法律依据，理由成立，依法应予支持。原告主张违约金每天按5‰计算，双方虽在物业管理服务协议中有约定，但该约定明显过高，对其合理部分依法应予支持，对其过高部分依法不予保护。结合本案实际情况本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收30%计算逾期付款违约金，从收取物业服务费之月次月起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张桂瑜支付物业服务管理费2264.43元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司； 二、被告张桂瑜支付公摊水电费146.9元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司; 三、被告张桂瑜支付违约金给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司北流分公司（违约金的计算方法：以实际尚欠物业管理费为基数，从2017年11月1日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收30%计算逾期付款违约金）； 上述判决，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如逾期履行，则应加 5 倍支付迟延履行期间债务的利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日止两年内向本院申请执行。 案件受理费50元，公告费1000元，由被告张桂瑜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交案件受理费50元（开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李棍麟 人民陪审员  黄文伟 人民陪审员  覃惠清 二〇二〇年十一月二十五日 法官 助理  张 维 书 记 员  张秀丽