广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2397号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广西玮力裕电子科技有限公司，住所地:桂平市长安工业区，统一社会信用代码:91450881MA5KC2R66U。 法定代表人：郑刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗敏，广西仁宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃扬凯，广西仁宽律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告)：桂平市振华通信技术有限公司，住所地:桂平市长安工业区，统一社会信用代码:91450881MA5N74MD2F。 法定代表人：李竹香，该公司执行董事兼经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李剑，男，1977年9月29日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李竹香，男，1951年8月26日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 上诉人（原审被告、反诉原告)：深圳市英泰奇科技有限公司，住所地:深圳市宝安区前进二路桃源居南面深圳市智汇创新中心****，统一社会信用代码:91440300582709887J。 法定代表人：胡丹，该公司董事长。 上述振华公司、李剑、李竹香、深圳英泰奇公司的共同委托诉讼代理人：曹旭成，广西旭成律师事务所律师。 上诉人广西玮力裕电子科技有限公司(以下简称玮力裕公司)与上诉人桂平市振华通信技术有限公司（以下简称振华公司）、李剑、李竹香、深圳市英泰奇科技有限公司租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初1440民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人玮力裕公司提出的上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，改判为：被上诉人(一审反诉原告）振华公司从2019年11月1日至本案判决生效之日止，每月支付租金118920元、物业管理费11727.4元给上诉人（一审反诉被告）玮力裕公司[被上诉人（一审反诉原告）振华公司已支付的18万元从中抵减]。2、一、二审诉讼费用由被上诉人振华公司、李剑、李竹香、深圳市英泰奇科技有限公司承担。事实与理由：上诉人玮力裕公司认为，原审判决认定事实不清，错误认定被上诉人振华公司交纳的押金253040元抵减未交纳的费用，导致判决错误，二审法院应依法改判。根据双方签订《租赁合同》，由于被上诉人桂平市振华通信技术有限公司单方面提前终止合同，其交纳的253040元押金（含两个月的押金233040元，水电押金20000元）不予退还。2018年8月10日，上诉人广西玮力裕电子科技有限公司与上诉人振华公司签订《租赁合同》。该《租赁合同》约定租赁期10年，上诉人玮力裕公司出于长租的考虑，才给予上诉人振华公司较低的租金，以及3个月的免租金期。《租赁合同》第八条第1款规定“租赁期间，如乙方提出终止合同申请，必需要提前6个月书面通知甲方，经双方协调签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。如乙方单方面提前终止合同，已缴给甲方的租金和押金将不予退还”。现在振华公司单方面提前终止合同，给上诉人造成巨大的租金损失，根据合同的规定，被上诉人己缴给上诉人的押金253040元不予退还。 所以，一审判决认定“故振华公司所交纳的押金253040元应先抵减未交纳的费用”不当，从而导致判决主文第二项“被告（反诉原告）桂平市振华通信技术有限公司从2019年11月1日至本案判决生效之日止，每月支付租金118920元、物业管理费11727.4元给原告（反诉被告）广西玮力裕电子科技有限公司[被告（反诉原告）桂平市振华通信技术有限公司己支付的433040元从中抵减]”错误。请二审法院依法支持上诉人的上诉请求，依法改判。 上诉人振华公司、李剑、李竹香、深圳英泰奇公司提出的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判上诉人振华公司与上诉人玮力裕公司于2018年8月1日签订的《租赁合同》于2020年4月7日解除。三、改判上诉人振华公司从2019年11月1日至2020年4月27日按每月支付租金118920元、物业管理费11727.4元给被上诉人，上诉人振华公司已支付的433040元从中抵减；四、本案一、二审诉讼费、财产保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决上诉人振华公司与被上诉人玮力裕公司于2018年8月10日签订的租赁合同于判决生效之日起解除，是错误的。该合同依法应于2020年4月27日起解除。案涉租赁合同约定上诉人振华公司有权行使解除合同权利，同时，合同履行中因遇新冠疫情不可抗力因素的严重影响，上诉人振华公司解除合同也符合合同的法定解除条件。关于合同的约定解除，案涉的租赁合同第八条第1款约定“租赁期间，如乙方提出终止合同申请，必须提前6个月书面通知甲方，经双方协调签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。如乙方单方面提前终止合同，已缴给甲方的租金和押金将不予退还”,该条款是约定乙方行使合同解除权的做法。条款中约定了乙方解除合同的两种方式，一种是前款乙方（上诉人振华公司）须提前6个月书面通知甲方（被上诉人）并经双方签订终止合同书；一种是后款乙方（上诉人振华公司）放弃已缴租金和押金则可直接单方面提前终止合同。合同约定的行使解除合同权利符合《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成 就时，解除权人可以解除合同”。后款就乙方解除合同没有设定条件，只是限定乙方放弃已缴租金和押金。关于合同的法定解除，双方签订房屋租赁合同后上诉人振华公司便进场开始装修，上诉人振华公司原计划装修期至春节后完成（计划2020年2月底前完成）并于3月正式开业开工，但因2020年1月下旬发生的新冠疫情不可抗力因素的严重影响，上诉人振华公司的工作人员和装修人员都是外地人，一直到2020年4月前根本无法回到公司，导致上诉人振华公司一直未能完成余下的装修工程，更未能生产经营，房租、工人工资等一直在支出，而且被上诉人一直在催缴租金、物业管理费，未按政府号召减免租金、物业管理费。一边是无法按计划投入生产，没有收入，一边是每月要支付13万多元的租金、物业管理费，而且当时疫情何时结束无法预计，真是雪上加霜，公司实无法继续经营，已无法支付被上诉人的房屋租金等费用，上诉人振华公司当时决定不再租赁被上诉人的房屋。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”、第（二）项规定：“因疫情或者疫情防控措施导致合订终止合同书；一种是后款乙方（上诉人振华公司）放弃已缴租金和押金则可直接单方面提前终止合同。合同约定的行使解除合同权利符合《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。后款就乙方解除合同没有设定条件，只是限定乙方放弃已缴租金和押金。关于合同的法定解除，双方签订房屋租赁合同后上诉人振华公司便进场开始装修，上诉人振华公司原计划装修期至春节后完成（计划2020年2月底前完成）并于3月正式开业开工，但因2020年1月下旬发生的新冠疫情不可抗力因素的严重影响，上诉人振华公司的工作人员和装修人员都是外地人，一直到2020年4月前根本无法 回到公司，导致上诉人振华公司一直未能完成余下的装修工程，更未能生产经营，房租、工人工资等一直在支出，而且玮力裕公司一直在催缴租金、物业管理费，未按政府号召减免租金、物业管理费。一边是无法按计划投入生产，没有收入，一边是每月要支付13万多元的租金、物业管理费，而且当时疫情何时结束无法预计，真是雪上加霜，公司实无法继续经营，已无法支付玮力裕公司的房屋租金等费用，上诉人振华公司当时决定不再租赁玮力裕公司的房屋。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”、第（二）项规定：“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”，上诉人振华公司解除合同符合合同的法定解除条件。为了解除租赁合同，上诉人振华公司先是就解除租赁合同与玮力裕公司协商，在无果的情况下，上诉人振华公司已于2020年4月27日向被上诉人发出《退租联络函》，上诉人振华公司解除与玮力裕公司于2018年8月10日签订的《租赁合同》，玮力裕公司己于当日收到。根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，被上诉人收到解除合同通知后只是提出异议，但未起诉确认解除合同的效力，玮力裕公司虽然提起诉讼但其诉讼请求未涉及解除合同通知的效力。因此，租赁合同已解除，合同解除后不再产生租金、物业管理费等费用。一审判决不予支持上诉人振华公司的这一主张是错误的。原审判决上诉人李剑、李竹香、深圳市英泰奇科技有限公司(下称英泰奇公司）承担连带保证责任是错误的，上诉人李 剑、李竹香、英泰奇公司只应承担一般保证责任。双方于2019年9月10日签订的《协议书》第7条约定，“如果乙方不能按时支付，丙方、丁方、戊方愿意为其承担付款责任”。约定已经明确上诉人李剑、李竹香、英泰奇公司只在上诉人振华公司不能付款时才应承担责任，因此，应属于一般保证责任，不属连带保证责任。综上所述，原审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，判决错误。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉。 上诉人广西玮力裕电子科技有限公司答辩称，振华公司等人的上诉没有事实和法律依据，一审判决就振华公司上诉部分的论述是正确的，所以一审法院就振华公司等人的上诉部分应予以维持，所以应驳回振华公司等人的上诉。 上诉人振华公司、李剑、李竹香、深圳英泰奇公司答辩称，玮力裕公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。上诉状里面提到要把我们的押金没收，我方认为根据双方签订的《租赁合同》第8条第1款有约定，所以押金应予退回。 上诉人广西玮力裕电子科技有限公司向一审法院提出诉讼请求：原告（反诉被告）玮力裕公司就本诉向本院提出诉讼请求:1.判令被告振华公司支付房屋租金、物业管理费、水电费、滞纳金给原告玮力裕公司(房屋租赁费、物业管理费计算:每月房屋租赁费、物业管理费合计为130647.4元，从2018年12月1日起计至被告振华公司交还房屋给原告为止；滞纳金计算:以每月欠交的房屋租赁费用、物业管理费130647.4元为基数，按年利率24%计算，从2018年12月1日起，每月l日分别计至付清之日止)。暂计至2020年4月30日，被告振华公司欠交的租金、物业管理费、水电费、滞纳金、律师费，共计2372452.09元；2.判令被告李剑、李竹香、深圳英泰奇公司对被告振华公司欠交原告玮力裕公司的上述房屋租金、物业管理费、水电费、滞纳金、律师费负连带偿还责任。 上诉人振华公司、李剑、李竹香、深圳英泰奇公司反诉向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除反诉原、被告于2018年8月10日签订的租赁合同，确认己于 2020年4月27日解除租赁合同;2.请求反诉被告返还反诉原告预存的水电费20000元、租金233040元。 一审法院查明，2018年8月10日，原告玮力裕公司与被告振华公司签订租赁合同，约定：原告将位于桂平市长安工业区的玮力裕公司2号厂房3、4、5层共计11652平方米的厂房，131、132号宿舍，220、221号商铺租给被告振华公司作为电子生产车间及办公使用；厂房租赁期限:从2018年11月1日至2028年10月31日止，其中从2018年8月10日至2018年10月31日共约3个月免租金，每月租金标准为10元/平方米，每月租金116520元,从2018年11月1日起计收租金，从第4年起递增10%,后期月租金标准按每两年按上一季度月租金标准的基础上递增10%；131、132号宿舍租赁期限:从2018年8月9日起至2028年10月31日止，每间宿舍月租金600元，月租金标准按每两年按上一季度月租金标准的基础上递增10%；220、221号商铺租赁期限:从2018年9月21日起至2028年10月31日止，每个商铺月租金900元；物业管理费按租用厂房和宿舍总面积1元/平方米/月（含税），从2018年8月10日起计收，月物业标准每两年按上一季度物业标准的基础上递增10%；水电费按桂平市供电公司、长安水厂收费价为准，原告负责代收代缴，预收水电费20000元；振华公司在签订合同后3日内须向玮力裕公司支付3个月租金作为无息押金，厂房押金计算为11652元/月×3个月=34956元（合同中数字“11652”、“34956”后分别用笔添加一个0）。在合同期届满后30天内，振华公司向原告交房确认后，若振华公司有欠缴的租金及其他未结费用，原告可先扣振华公司欠缴款，押金余款再无条件退还给振华公司；每月初5日前振华公司向原告支付下一个的租金、物业管理费、水电费等；在合同期内振华公司向原告延期交纳各项费用连续达15天或累计30天以上的、振华公司无正当理由，欠原告各项费用达10000元以上的，原告有权终止合同，由振华公司承担由此产生的责任；振华公司需按合同约定时间向原告交纳 各项费用，若逾期，除应及时如数补交外，逾期5日以上，以所欠各项费用按每天百分之五支付滞纳金；租赁期间，如振华公司提出终止合同申请，需提前6个月书面通知原告，经双方协调签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。如振华公司单方面提前终止合同，已交纳给原告的租金和押金不予退还。签订合同后，原告已将2号厂房3、4、5层共计11652平方米的厂房、132号宿舍、220、221号商铺交付给振华公司使用，131号宿舍经双方协商不再租赁使用。振华公司已对租赁厂房、宿舍、商铺进行部分装修。2018年11月20日，振华公司向原告汇款389495.92元，包括两个月的押金233040元、11月厂房租金116520元、11月厂房物业管理费11652元、水电押金20000元、8-11月宿舍、商铺租金及物业管理费8283.92元，期后不再支付租金、物业管理费等费用给原告。2019年8月15日，原告曾向一审法院提起诉讼，请求被告振华公司、李竹香、深圳英泰奇公司支付相关费用，在诉讼过程中，李竹香签署一份授权委托书给案外人胡丹，该授权委托书明确在该案中由胡丹作为李竹香的特别授权委托代理人，代理权限包括出庭参加诉讼、代领法律文书、进行和解、签订调解协议等。2019年9月10日，原告玮力裕公司(甲方）与被告振华公司(乙方）、李剑(丙方)、李竹香(丁方)、深圳英泰奇公司(戊方)签订协议书，约定：经五方结算，截止到2019年9月2日，振华公司尚欠玮力裕公司租金1189200元、水费657元、电费1712.5元、物业管理费117274元，共计1308843.5元。五方同意不执行原租赁合同约定“按每天百分之五支付滞纳金”，改以逾期费用为基数，每月收取百分之贰的违约金，由此计算逾期违约金为142618.38元，以上费用共计1451461.88元。各方达成协议如下:1.乙方继续租用甲方的厂房、宿舍、商铺，乙方同意继续按租赁合同的约定支付租金。2.从2019年9月起，乙方按租赁合同的约定，每月5日前向甲方支付下一个月的租金、物业管理费以及上一个月的水电费。假如乙方不及时交纳租金、物业管理费、水电费，甲方有权按逾期的租金、物业管 理费、水电费金额，按月收取百分之贰的违约金。3.本协议签订后，乙方、丁方、戊方配合甲方到桂平市人民法院办理调解手续。乙方账户解冻后2日内乙方向甲方支付2019年10月的租金118920元、物业管理费11727.4元，共计130647.4元。4.本协议签订后2日内，乙方向甲方支付甲方追讨租金所产生的诉讼费7611元、律师费30000元、诉讼保全费5000元、诉讼保全保险费3475元，共计46086元。5.上述乙方尚欠甲方的1451461.88元，乙方保证在2020年3月30日前分三期付清，分期方式:第一期在2020年l月31日前支付400000元;第二期在2020年2月28日前支付400000元;第三期在2020年3月30日前支付651461.88元。如果乙方及时付清，甲方免除该款从2019年9月2日到2020年3月30日时段的违约金。如果上述款项不能按时付清，乙方愿意从2019年9月2日起，以1451461.88元为基数，每月支付百分之贰的违约金。6.如果乙方未能按上述第1至第5点约定支付款项的，视为乙方违约，甲方有权申请强制执行。7.丙方、丁方、戊方愿意为乙方上述尚欠甲方的款项1451461.88元以及将来乙方租用甲方厂房、宿舍、商铺产生的租金、物业管理费、水电费及违约金提供担保。如果乙方不能按时支付，丙方、丁方、戊方愿意为其承担付款责任。租赁合同与本协议不一致的地方，以本协议为准。2019年9月12日，一审法院组织各方进行调解并作出(2019)桂0881民初3443号民事调解书，调解主文：一、原告自愿与振华公司继续履行双方于2018年8月10日签订的《租赁合同》；二、原告与振华公司确认振华公司尚欠原告租金1189200元、水费657元、电费1712.5元、物业管理费117274元、违约金142618.38元，以上费用共计1451461.88元；上述款项1451461.88元，振华公司自愿在2020年3月30日前分三期付清，分期方式：第一期在2020年1月31日前支付400000元；第二期在2020年2月28日前支付400000元；第三期在2020年3月30日前支付剩余的651461.88元。如果振华公司按本案调解协议及时付清前述款项，原 告自愿免除该款从2019年9月2日到2020年3月30日时的违约金。如果上述款项不能按时付清，振华公司自愿从2019年9月2日起，以1451461.88元为基数，每月支付2%的违约金直至付清租金及违约金之日止；三、原告与振华公司确认原告方就本案支出的案件受理费7611元、律师费30000元、诉讼保全申请费5000元、诉讼保全保险费3475元，共计46086元。振华公司自愿于原告申请冻结的本案财产保全银行账户解除冻结后2日内支付给原告；四、上述约定款项如振华公司未能按约定支付的，视为振华公司违约，原告有权就剩余未支付的全部款项立即申请强制执行。五、原告自愿放弃其他诉讼请求。被告振华公司期后于2019年9月30日支付2019年10月的房屋租赁各项费用130647.4元，于2019年11月27日支付30000元，于2019年12月6日支付100000元，2020年4月21日支付50000元给原告。原告已就（2019）桂0881民初3443号案向一审法院申请强制执行。2020年4月27日，振华公司向原告发出退租联络函，主张解除双方签订的租赁合同，并要求减免2-3个月的租金。2020年5月11日，原告作出回复函，要求振华公司派员协商终止合同事宜，明确终止合同生效前，不同意退租。随后，原告与振华公司继续就减免相关费用进行函件协商，但协商未果。原告自认振华公司在一审法院作出（2019）桂0881民初3443号民事调解书后不再发生水电费用。涉案租赁物均已取得不动产权属证书。另查明，原告在本案审理过程中，向一审法院申请保全，一审法院于2020年5月13日、2020年5月21日、2020年6月4日分别作出（2020）桂0881民初1440号民事裁定书、（2020）桂0881民初1440号之二民事裁定书、（2020）桂0881民初1440号之三民事裁定书，分别裁定：对被申请人振华公司、李剑、李竹香、深圳英泰奇科公司名下的价值2342452.09元的财产予以查封、冻结；对登记于被申请人李剑名下的号牌号码：粤Ｂ×××××梅赛德斯奔驰一辆予以查封；对被申请人李剑在安顺市英泰奇科技有限公司中的60%股份（200万元价值限额范围内）予以 冻结。保全发生保全申请费5000元。再查明，被告李竹香与被告深圳英泰奇公司是被告振华公司的股东，其中李竹香出资800万元，占40%股份，深圳英泰奇公司出资1200万元，占60%股份。 一审法院认为，一、关于涉案租赁合同的效力的问题。原告与被告振华公司签订的租赁合同，属双方当事人的真实意思表示，内容客观真实，无违反强制性规定的情形，故涉案租赁合同合法、有效，合同当事人均应按合同约定全面履行义务。被告振华公司辩称原告出租的涉案租赁物无建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收合格等有关文件，违反了强制性规定，涉案租赁合同应为无效合同。一审法院认为，经查实涉案租赁物均已取得不动产权属证书，被告振华公司该辩解意见缺乏事实依据，不予支持。二、关于涉案租赁合同应否解除，何时解除的问题。原告在签订租赁合同后，已依合同约定将涉案租赁物交付给振华公司使用，那么振华公司理应按合同约定按时交纳租金、物业管理费、水电费等费用给原告，但振华公司除支付部分费用外余下费用一直没有交纳，即使原告与振华公司在一审法院调解达成履行协议后，振华公司仍未履行其应履行的合同主要义务，振华公司已违反了合同约定，构成了违约。振华公司以疫情导致无法经营为由于2020年4月27日向原告发出退租联络函，主张涉案租赁合同已于2020年4月27日解除。一审法院认为，振华公司在签订租赁合同后长时间不履行合同义务，在其违约期间虽恰遇新型冠状病毒疫情，但并不是其不履行合同义务的主要原因。振华公司作为违约方以疫情导致无法经营为由向原告发出解除合同通知不符合法律规定，不产生解除合同的法律后果，且合同已明确约定如振华公司提出终止合同，需提前6个月书面通知原告，并经双方协商签订终止合同书，在终止合同书生效前，合同未能解除，故振华公司主张涉案租赁合同已于2020年4月27日解除，与查明法律事实不符，于法无据，不予支持。结合本案查明法律事实，振华公司签订租赁合同后，只履行部分付款义务，余下义务虽经诉讼仍未履行义务，原告亦向本院申请 强制执行。振华公司作为合同一方不履行合同主要义务，虽经催告，但振华公司已明确表示不履行主要义务，且新型冠状病毒疫情的影响，进一步导致振华公司经营困难，振华公司所使用的厂房已进行部分装修但长期空置，商铺、宿舍亦处于长期空置状态，如继续履行合同将会给合同双方带来更大的损失，故涉案租赁合同无继续履行之必要，应以法院判决生效之日作为涉案租赁合同解除之日。三、关于被告振华公司所交纳的233040元的性质如何认定的问题。原告与振华公司签订的租赁合同，已约定振华公司需向玮力裕公司支付3个月租金作为无息押金，虽然在该合同中将厂房押金计算方式打印为“11652元/月×3个月=34956元”，但是结合合同上下文联系，押金应为三个月的租金也即116520元/月×3个月=349560元，合同所打印的计算方式显然属于打印的笔误。因此，振华公司在签订合同后向原告交付的233040元属于押金性质，并非振华公司所辩称的租金。依上述论述观点，涉案租赁合同应予解除，那么根据合同关于押金的约定，押金应抵减振华公司尚欠未结费用，如有余款方可退还。庭审查实，振华公司尚欠原告相关费用，故振华公司所交纳的押金233040元应先抵减未交纳的费用，振华公司主张返还与合同约定不相符，不予支持。四、关于原告再次主张(2019)桂0881民初3443号案已作出处理的部分是否属于重复起诉的问题。原告曾就2018年12月1日至2019年9月2日期间振华公司尚欠的租金、水电费、物业管理费、逾期违约金等向一审法院提起诉讼，一审法院业已作出生效的(2019)桂0881民初**民事调解书进行处理，现原告再次就此期间的费用提起诉讼请求被告支付，属重复诉讼，本案不再处理。五、关于被告振华公司所欠费用如何确定，如何支付的问题。根据合同约定，振华公司每月应向原告支付租金118920元（其中厂房租金每月116520元/月、宿舍租金每月600元/月、商铺租金1800元/月）、物业管理费11727.4元（厂房11652元/月、宿舍、商铺75.4元/月），原告在(2019)桂0881民初3443号案审理过程中与振华公司等各方达成的协议书虽 载明2018年12月1日至2019年9月2日期间的费用结算尚欠为1451461.88元，但本案诉讼中原告提供的民事起诉状的附件也明确载明产生尚欠费用1451461.88元的起止时间为2018年12月1日至2019年9月30日，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”的规定，本院认定至2019年9月30日前振华公司所欠的费用已在(2019)桂0881民初3443号案中作出处理，本案不再处理。原告现自认2019年9月30日，振华公司支付了2019年10月的租金费用合计130647.4元。那么振华公司从2019年11月1日至法院判决生效之日止，每月支付租金118920元、物业管理费11727.4元给原告，振华公司于2019年11月27日支付的30000元、2019年12月6日支付的100000元、2020年4月21日支付的50000元可以抵减上述应履行支付义务。被告振华公司预交的20000元水电预存金，合同没有约定合同解除时抵减已发生的水电费后如何处理，理应返还给振华公司，但鉴于振华公司尚欠原告巨额的款项，本着妥善解决纠纷，一次性解决纠纷的原则，上述款项直接抵减振华公司应付款项。原告主张其因本案诉讼发生委托代理费30000元，该款应由振华公司负担。一审法院认为，原告该主张没有合同依据，且振华公司不同意支付，故对原告该主张，不予支持。六、关于原告主张振华公司支付违约金应否支持，违约金如何计付的问题。原告与振华公司因拖欠租赁费等产生纠纷而诉至一审法院，案件在审理期间，原、被告之间就妥善解决纠纷签订协议书，重新约定若被告逾期支付相关费用，应以逾期费用为基数，每月收取百分之贰的违约金。原告与振华公司签订的租赁合同亦约定振华公司应于每月初5日前支付下一个月的租金、物业管理费、水电费等。因此，振华公司从2019年11月1日起，每月以 130647.4元（租金118920元、物业管理费11727.4元）为基数，从当月5日起至每月应付款项支付完毕之日止，按每月百分之贰分段计付违约金给原告。七、关于被告李剑、李竹香、深圳英泰奇公司应否承担责任，如何承担责任的问题。如前所述，在(2019)桂0881民初3443号案审理过程中，原告与被告振华公司、李剑、深圳英泰奇公司及被告李竹香的特别授权代理人胡丹签订协议书，该协议已经明确约定李剑、李竹香、深圳英泰奇公司愿意为将来振华公司租用原告厂房、宿舍、商铺产生的租金、物业管理费、水电费及违约金提供担保。如果振华公司不能按时支付，李剑、李竹香、深圳英泰奇公司愿意为其承担付款责任。由此可以认定李剑、李竹香、深圳英泰奇公司为振华公司的上述债务提供保证，由于没有明确约定保证方式，应认定为连带责任保证，李剑、李竹香、深圳英泰奇公司承担保证责任后，有权向振华公司追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十九条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决：一、原告（反诉被告）广西玮力裕电子科技有限公司与被告(反诉原告)桂平市振华通信技术有限公司于2018年8月10日签订的租赁合同于判决生效之日起解除;二、被告(反诉原告)桂平市振华通信技术有限公司从2019年11月1日至本案判决生效之日止，每月支付租金118920元、物业管理费11727.4元给原告(反诉被告)广西玮力裕电子科技有限公司[被告(反诉原告)桂平市振华通信技术有限公司已支付的433040元从中抵减]；三、被告(反诉原告)桂平市振华通信技术有限公司从2019年11月1日起，每月以130647.4元为基数， 从当月5日起至每月应支付的130647.4元支付完毕之日止，按每月百分之贰分段计付违约金给原告（反诉被告）广西玮力裕电子科技有限公司；四、被告李剑、李竹香、深圳市英泰奇科技有限公司对上述第二、三项义务承担连带保证责任，被告李剑、李竹香、深圳市英泰奇科技有限公司承担保证责任后有权向被告(反诉原告)桂平市振华通信技术有限公司追偿；五、驳回原告（反诉被告）广西玮力裕电子科技有限公司的其他请求；六、驳回被告(反诉原告)桂平市振华通信技术有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费12889元、保全申请费5000元，合计17889元（原告已预交）；反诉受理费2547元（被告已预交），由原告（反诉被告）广西玮力裕电子科技有限公司负担8932元，由被告(反诉原告)桂平市振华通信技术有限公司、被告李剑、李竹香、深圳市英泰奇科技有限公司共同负担11504元。 二审查明的事实与一审查明事实相同。 本院认为，从本案双方履行合同过程分析，上诉人振华公司在新冠疫情发生以前已多次、长时间持续违约，其若非恶意违约拒付租金即可能缺乏履行合同能力，明显与接踵发生的新冠疫情无直接因果关系，故对上诉人振华公司提出因不可抗力发生致使合同不能履行、合同目的不能实现的事实主张不予采信。上诉人振华公司迟延支付租金违约并于2020年4月27日发出解除合同通知，根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条、第48条规定的精神，上诉人振华公司不享有单方解除合同权利，合同相对方玮力裕公司没有在法定期限内提起确认效力诉讼，也不发生合同解除的后果，故对上诉人振华公司提出应确认双方合同解除时间为2020年4月27日的请求不予支持。在没有充分证据证明上诉人振华公司存在恶意违约拒付租金的情况下，要求缺乏履行能力的振华公司继续履行合同既明显对其不公、亦会进一步加大双方的经济损失，因此，对上诉人振华公司提出解除合同的反诉请求依法予以支持，一审法院以本案判决生效之日作为双方合同解除之日妥当，本院予以支持。上诉人振华公司迟延支付租金违约，依法应承担相应违约责任。双 方在《租赁合同》第八条第一款约定“…如乙方（振华公司）单方面提前终止合同，已缴给甲方（玮力裕公司）的租金和押金将不予退还”，因此，上诉人振华公司缴给玮力裕公司的租金18万元及押金25.304万元，依法应被没收具有履约保证金性质的押金25.304万元，对上诉人提出没收押金的请求予以支持；一审法院将具有履约保证金性质的押金25.304元用于抵销上诉人振华公司的尚欠租金不当，本院予以纠正。上诉人李剑、李竹香、深圳英泰奇公司为上诉人振华公司提供担保的方式为保证，但没有具体约定保证方式为一般保证或者连带责任保证，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，应按照连带保证承担保证责任。因此，对上诉人李剑、李竹香、深圳英泰奇公司提出按一般保证承担保证责任的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、(二)项的规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2020）桂0881民初1440民事判决第一、三、四、五、六项； 二、变更桂平市人民法院（2020）桂0881民初1440民事判决第二项为：上诉人桂平市振华通信技术有限公司从2019年11月1日至2020年5月27日止，每月支付租金118920元、物业管理费11727.4元给上诉人广西玮力裕电子科技有限公司[上诉人桂平市振华通信技术有限公司已支付的180000元从中抵减]。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向桂平市人民法院申请执行。 一审案件受理费12889元、保全申请费5000元，合计17889元（原告已预交）；反诉受理费2547元（被告已预交），由上诉人（反诉被告）广西玮力裕电子科技有限公司负担8932元，由上诉人(反诉原告)桂平市振华通信技术有限 公司、李剑、李竹香、深圳市英泰奇科技有限公司共同负担11504元。二审案件受理费23635元，由上诉人桂平市振华通信技术有限公司、李剑、李竹香、深圳市英泰奇科技有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李业佳 审 判 员 陈品泉 审 判 员 刘 丽 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 谭晓敏 书 记 员 梁明燕