山西省高级人民法院   民事判决书   （2020）晋民终518号   上诉人（原审原告）：晋城市城区开发区街道办事处东田石社区居民委员会。   法定代表人：贾某。   委托诉讼代理人：杜某，山西弘毅律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭某，山西弘毅律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：豫兴建筑工程有限公司。   法定代表人：魏某。   委托诉讼代理人：舒某，该公司法务部主任。   委托诉讼代理人：王某，山西晋卓律师事务所律师。   上诉人晋城市城区开发区街道办事处东田石社区居民委员会（以下简称东田石社区居委会）因与被上诉人豫兴建筑工程有限公司（以下简称豫兴建筑公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服山西省晋城市中级人民法院作出的（2019）晋05民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，由姬芳担任审判长、王国平主审、孙成宇参加合议，公开开庭审理了本案。上诉人东田石社区居委会的法定代表人贾某及委托诉讼代理人杜某和郭某、被上诉人豫兴建筑公司的委托诉讼代理人舒某和王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   东田石社区居委会上诉请求：1.依法撤销山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初314号民事判决书，依法改判豫兴建筑公司向东田石社区居委会交付东田石社区居民委员会居民1＃住宅楼；2.本案一审、二审诉讼费由豫兴建筑公司承担。主要事实与理由：一、涉案工程未进行验收的责任在豫兴建筑公司，因为豫兴建筑公司未履行、不配合的行为导致未能验收。本案中，豫兴建筑公司作为施工单位在工程完工后，并未按照规定提交竣工验收报告，且其已经将东田石社区居民委员会居民1＃住宅楼实际出售，买受人已经居住使用；另因豫兴建筑公司未按照国家规定的防护标准和质量标准修建人民防空工程，相关行政部门要求进行整改，但是经多次联系豫兴建筑公司整改，豫兴建筑公司截止2020年6月15日人防防护防化设备安装未到位，导致人防工程未达到市人防办验收标准，进而导致要求东田石社区居委会缴纳了1298304元的防空地下室易地建设费。故系因为豫兴建筑公司的行为导致涉案工程未能验收，该责任在豫兴建筑公司方。二、关于涉案工程工程款的支付及工程的交付。（一）涉案住宅楼仅用于解决东田石社区居民的住房问题，不允许对外销售，若豫兴建筑公司认为东田石社区居委会未按约定支付工程款，其应通过合法的方式来解决，绝不是通过擅自对外销售房屋的方式解决。1.涉案住宅楼是划拨土地且仅能由126户东田石居民居住使用。为解决东田石社区居民的住房问题，经过社区党员会议、居民代表会议、两委成员会议确定了社区126户住户名单，并进行了公示，经过原开发区管委会审查通过，经过晋城开发区土地分局在太行日报社予以公示以及根据晋城市人民政府晋市开土（占）字（2014)1号关于晋城开发区东田石社区居民委员会修建居民住宅楼占用土地的批复，因此涉案住宅楼仅能由名单上126户东田石居民购买居住使用，不得私自出租、转让和抵押。2.豫兴建筑公司擅自将涉案房屋出售给126户名单外的行为违法，其房屋买卖行为无效。豫兴建筑公司作为施工方，违规销售房屋，除将涉案房屋出售给公示名单内40余户居民外，擅自将剩余房屋出售给名单外居民，甚至是出售给非本社区居民，不仅侵犯了东田石社区居委会的权益，也导致名单内剩余80多户的居民权益受损：违规出售的房屋买卖合同无效，也必然为名单外购房人员造成损失。3.豫兴建筑公司认为东田石社区居委会欠其工程款，应通过合法的方式解决，而不应采取侵权、违规销售的方式解决。（二）豫兴建筑公司应向东田石社区居委会交付涉案住宅楼。东田石社区居委会作为涉案住宅楼的发包方，豫兴建筑公司作为施工方理应向发包方交付涉案住宅楼，施工方无权擅自出售房屋给名单外人员。即使豫兴建筑公司行使优先受偿权，也应当在规定期限内，通过合同法规定的程序、方式来行使，豫兴建筑公司既未催告，也未协商折价或申请拍卖，另因涉案住宅楼的性质，是为解决公示名单内本社区居民的住房问题，该工程上不适宜行使优先受偿权。豫兴建筑公司作为施工方，擅自出售房屋、交付他人使用的行为已经严重违反约定、违反法律规定，损害了发包方及社区居民的权益，故东田石社区居委会要求交付工程的请求，应依法予以支持。   被上诉人豫兴建筑公司答辩称，一、豫兴建筑公司有权拒绝向东田石社区居委会交付涉案房屋。豫兴建筑公司中标后和东田石社区居委会于2014年5月6日签订《建设工程施工合同》，由豫兴建筑公司承建了东田石社区居委会的1＃居民住宅楼的施工；一个多月后豫兴建筑公司又中标和东田石社区居委会于2014年6月25日签订《建设工程施工合同》，承建了东田石社区居委会的地基处理工程等的施工；前述工程豫兴建筑公司在签订合同后开工建设，期间因东田石社区居委会不按约支付工程款，经豫兴建筑公司多次找东田石社区居委会协商催要工程款未果，截止目前，东田石社区居委会仍是拒不和豫兴建筑公司对涉案工程进行结算，并拖欠巨额工程款未能予以支付。依据《合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，豫兴建筑公司有权拒绝向东田石社区居委会交付涉案工程。二、涉案房屋目前仍不符合交付条件。涉案房屋建成后，东田石社区居委会作为发包人拒不和豫兴建筑公司对涉案工程进行结算，导致至今没有竣工验收，依据《合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑法》第61条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和工程质量保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可以交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，不符合交付条件。三、豫兴建筑公司在欠付工程款的范围内对涉案房屋享有优先受偿权。豫兴建筑公司作为涉案工程施工的承包人，依据《合同法》第286条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”之规定，其在欠付工程款的范围内对涉案房屋享有优先受偿权。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。   原审原告东田石社区居委会向一审法院起诉请求：1.依法判决豫兴建筑公司向东田石社区居委会交付东田石社区居民委员会居民1#住宅楼；2.本案诉讼费用由豫兴建筑公司承担。   一审法院查明，为解决本村村民住房问题，2010年东田石社区居委会申请在本村修建村民住宅楼，2013年7月，东田石社区居委会取得居民住宅楼项目的建设用地规划许可证，2014年3月，东田石社区居委会取得该项目的建设工程规划许可证，后经招投标，豫兴建筑公司中标东田石社区居委会居民住宅楼的修建工程。   2014年5月6日，东田石社区居委会（发包人）与豫兴建筑公司（承包人）签订《山西省建设工程施工合同》，约定：豫兴建筑公司承包东田石社区居民委员会居民1#住宅楼工程，建筑面积为14503.96㎡，建筑高度为52.5米，结构为剪力墙结构，承包范围为：施工图纸设计范围内（电梯、人防、消防、地基处理除外），开工日期为2014年6月1日，合同工期为365天，合同价款为31678157.01元。双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间为：按形象进度（±0.0000）以下1-6层、7-12层、13-18层，支付总造价的65％，二次结构完付10％，装修完付总价10％，安装完付总价10％，验收合格付2％，剩余3％一年质保金到期15日内付完。竣工验收合格后15日内双方进行竣工结算，预留结算总额的3％为质保金，质保期满后退还；竣工验收合格后30日内提供竣工图一套、竣工资料一份。合同通用条款约定：承包人应当按照协议书约定的开工日期开工，承包人必须按照协议书约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工，工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整的竣工资料及竣工验收报告。发包人收到竣工验收报告后28天内组织有关单位验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见。承包人应在提交竣工验收报告的同时，向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，承包人如未在规定时间内提供完整的工程竣工结算资料，经发包人催促后14天内仍未提供或没有明确答复，发包人有权根据已有资料进行审查。2014年6月25日，东田石社区居委会东田石社区居委会（发包人）与豫兴建筑公司豫兴建筑公司（承包人）签订《山西省建设工程施工合同》，约定：豫兴建筑公司承包东田石社区居民委员会地基处理等工程，开工日期为2014年6月30日，合同工期为60天，合同价款为5499384.56元，工程款支付的方式和时间为：基础工程完工，验收合格后，一次性付清。   合同签订后，豫兴建筑公司组织进场施工，东田石社区居委会分别于2015年12月30日和2016年1月6日分两次支付豫兴建筑公司工程款30万元。现案涉工程已完工，但尚未进行竣工验收，也未进行结算。   一审法院认为，本案中，东田石社区居委会与豫兴建筑公司双方之间签订的建设工程施工合同合法有效，双方之间形成建设工程施工合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。建设工程的竣工验收是工程建设全过程的最后一道程序，是对工程质量实行控制的最后一个重要环节。在建设工程合同中，对工程进行竣工检查和验收，是建设单位的权利，也是建设单位的义务，即建设工程的竣工质量验收由建设单位负责组织进行，建设单位收到施工单位的竣工验收报告后，应及时组织有设计、施工、工程监理单位参加的竣工验收，未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用；发包人亦不得擅自使用工程，发包人擅自使用工程，发生质量问题的，由发包人自行负责。现本案东田石社区居委会、豫兴建筑公司双方均认可案涉的东田石社区居民委员会居民1#住宅楼已完工，但并未进行竣工验收和结算，故尚不具备交付使用的条件。东田石社区居委会未按约定支付豫兴建筑公司工程进度款，已付款数额仅占合同总价的1％。根据合同约定，为平等保护双方利益，东田石社区居委会应按双方关于工程进度款支付时间的约定，在工程验收合格前支付工程款的95％给豫兴建筑公司，东田石社区居委会作为建设单位有权要求豫兴建筑公司依据双方合同的约定提交竣工资料及竣工验收报告，双方应互相配合对案涉工程进行竣工验收，验收合格后方可交付使用，故东田石社区居委会现在要求豫兴建筑公司向其交付案涉住宅楼，本院不予支持。判决如下：驳回晋城市城区开发区街道办事处东田石社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费200191元，由晋城市城区开发区街道办事处东田石社区居民委员会负担。   二审期间，上诉人东田石社区居委会提交19份证据：证据1山西东方圣源房地产开发有限公司与李某的项目认购书及收据；证据2山西东方圣源房地产开发有限公司与郭建军的项目认购书及收据；证据3晋城市东方圣源物业管理有限公司向郭建军出具的收据；证据4山西东方圣源房地产开发有限公司企业信用信息公示报告；证据5晋城市东方圣源物业管理有限公司企业信用信息公示报告；证据6东田石社区居民1号楼照片；证据7东田石社区居民1号楼视频。证据1-7欲证明豫兴建筑公司委托的该项目负责人擅自将涉案房屋出售。证据8告知函；证据9回复函。证据8、9欲证明豫兴建筑公司在工程完工后不履行交付工程、验收、结算等义务，擅自出售房屋，且东田石社区居委会要求豫兴建筑公司限期交付工程、提交竣工资料进行验收、计算，但是豫兴建筑公司仍置之不理，不予履行。证据10晋城市人民防空办《关于限期完成人防工程专项验收备案的通告》。证据11东田石社区居委会向豫兴建筑公司发送的《关于限期完成人防工程转项验收备案的通告》。证据10、11欲证明晋城市人民防空办公室要求限期进行人防工程专项验收，东田石社区居委会将该通告内容告知豫兴建筑公司，豫兴建筑公司未予履行、配合。证据12晋城市人民防空办公室《关于限期完成人防工程专项验收备案的通告》；证据13《晋城市人民防空办公室责令整改通知书》；证据14《晋城市人防办公室追缴防空地下室易地建设费通知书》；证据15一般缴款书；证据16借贷转账回单。证明12-16欲证明晋城市人民防空办公室多次提出要求整改，豫兴建筑公司不予履行配合，导致东田石社区居委会缴纳易地建设费129万余元。证据17来访人员登记表；证据18《山西省土地资源厅进程经济技术开发区土地分局关于东田石社区居委会居民住宅楼项目的预审批复》；证据19《山西进程经济开发区管理委员会关于东田石社区居民委员会居民竹楼楼项目核准的批复》。   被上诉人豫兴建筑公司的质证意见，东田石社区居委会所提交的证据均不能证明涉案工程已经验收合格符合交付条件。其中，证据1-4不是原件不能作为证据使用，山西东方圣源房地产开发有限公司与豫兴建筑公司不是一个公司，真实性关联性合法性及证明目的均不认可。证据5并非原件，晋城市东方圣源物业管理有限公司与被上诉人没有关联。证据6、7照片无法证明出售事实，照片来源也不清晰，除第一张有东田石1号居民楼大门外，剩余几栋楼没有出处，没有标记。证据8、9告知函和回复函证明东田石社区居委会未按时支付工程款。证据10-16人防办是针对东田石社区居委会下的通知，是建设方的责任，因东田石社区居委会不支付工程款被迫停工。证据17、18、19真实性认可，证明目的不认可。不能证明豫兴公司擅自出售房屋且出售给不合规定的人员。   被上诉人豫兴建筑公司提交证据：证据1信访处理意见书，欲证明豫兴建筑公司出售部分房屋已得到东田石社区居委会认可，但豫兴建筑公司并未出售房屋。证据2东田石社区1号住宅楼工程交款方案照片，欲证明逾期不交房款视为放弃购房资格。东田石社区居委会发表质证意见认为，信访处理意见书没有原件证明不了东田石社区居委会同意被出售房屋，且出售也应在126户之内。照片没有原件，也没有上诉人公章，不认可。   本院对双方当事人所提交证据综合分析认定如下：东田石社区居委会提交的证据1-5不是原件，且证据所涉签订合同的主体并非本案被上诉人豫兴建筑公司，与本案无关联。证据6、7不能直接证明豫兴建筑公司已经出售案涉房产。证据8、9真实性予以认可，但无法直接证明案涉楼房尚未交付的具体责任在哪一方。证据10-16真实性予以认可，但无法证实系豫兴建筑公司原因导致案涉房屋无法交付以及豫兴建筑公司拒绝履行交付义务。豫兴建筑公司提交证据的证据1、2均为复印件，应不予采信。   本院二审查明的事实与一审基本一致。   另查明，豫兴建筑公司于2018年12月12日向东田石社区居委会出具告知函，要求其对因未按时支付工程款导致税额增加的损失予以承担。东田石社区居委会于2018年12月28日作出回复函，并要求豫兴建筑公司收到回复函后30日内交付工程，并提供竣工材料以便工程验收。晋城市人防办于2019年11月18日向东田石社区居委会发出《关于限期完成人防工程专项验收备案的通告》，东田石社区居委会于2019年11月18日将该通告转送给豫兴建筑公司。晋城市人防办于2020年6月4日向东田石社区居委会发送《责令整改通知书》，要求其对案涉房人防工程进行整改。晋城市人防办于2020年6月15日向东田石社区居委会发送《追缴防空地下室易地建设费通知书》，东田石社区居委会于2020年6月19日缴纳防空地下室易地建设费129万余元。   本院认为，二审中各方当事人形成的争议焦点为：豫兴建筑公司是否应向东田石社区居委会交付案涉房产。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，东田石社区居委会与豫兴建设公司于2014年5月13日签订《山西省建设施工合同》，由豫兴建设公司承包东田石社区居民委员会1＃住宅楼的建设，该合同系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。该合同通用条款第32.1条约定“工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告。双方约定由承包人提供竣工图的，应当在专用条款内约定提供的日期和分数”。第32.2条约定“发包人收到竣工验收报告后28天内组织有关单位验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见。承包人按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用”。第32.3条约定“发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可”。根据上述约定，东田石社区居委会作为建设单位有权要求豫兴建筑公司依据双方合同的约定提交竣工资料及竣工验收报告，也有义务及时组织设计、施工、工程监理单位参加竣工验收。豫兴建筑公司作为施工单位应在工程完工后具备验收条件时向东田石社区提供完整竣工资料及竣工验收报告。双方应按合同约定和诚实信用原则，相互配合完成对案涉工程的竣工验收，验收合格后方可交付使用。现案涉楼房虽已完工，但尚未验收不具备交付使用的条件，未经验收或者验收不合格的，人民法院依法不能判决房屋交付使用，故原审判决对东田石社区居委会诉请豫兴建筑公司交付案涉楼房不予支持并无不当。东田石社区居委会认为系豫兴建筑公司的原因导致工程未验收，但其提交的证据均不足以证明该主张，豫兴建筑公司是否销售案涉楼房并不能作为认定案涉房屋具备法定交付条件的依据，东田石社区居委会据此提出的上诉理由不能成立。豫兴建筑公司抗辩称东田石社区居委会未按约定履行支付工程款义务，目前已付款数额仅占合同总价的1％，从案涉合同约定及实际履行情况来看，双方均应全面履行合同义务，支付约定工程价款和对案涉工程进行竣工验收，在竣工验收合格后，东田石社区居委会可与豫兴建筑公司协商案涉房产的交付或另行提起诉讼主张权利。   综上所述，晋城市城区开发区街道办事处东田石社区居民委员会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费200191元，由晋城市城区开发区街道办事处东田石社区居民委员会负担。   本判决为终审判决。   审判长 姬 芳   审判员 孙成宇   审判员 王国平     二○二○年十一月十日   法官助理 丁 妮   书记员 张静宇