重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8180号上诉人（原审被告）：重庆光华控股（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云湖路**，统一社会信用代码915001072028063369。法定代表人：陈洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：张涛，重庆彰义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市渝中区巴蜀俊秀第三届业主委员会，地址重庆市渝中区**路**附**。负责人：周义华，该业委会主任。委托诉讼代理人：彭剑春，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。原审第三人：重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心，，住所地重庆市渝中区中山一路****统一社会信用代码125001030605186536。法定代表人：吴秀琴，该中心主任。委托诉讼代理人：梁丽静，女，汉族，1971年12月6日出生，该单位员工，住重庆市渝中区。上诉人重庆光华控股（集团）有限公司（以下简称光华公司）因与被上诉人重庆市渝中区巴蜀俊秀第三届业主委员会（以下简称巴蜀俊秀第三届业委会）、原审第三人重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心（以下简称渝中区物业资金中心）共有纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初13938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人光华公司的委托诉讼代理人张涛，被上诉人巴蜀俊秀第三届业委会的委托诉讼代理人彭剑春，原审第三人渝中区物业资金中心的委托诉讼代理人梁丽静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光华公司上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：《渝中区物业维修基金管理办法（暂行）》增加了公民、法人、其他组织的义务，不具有合法性，不能作为裁判说理的依据；1999年建设部、财政部《住宅共用部分公用设施设备维修资金管理办法》的规定，没有规定初始登记时间为缴纳时间，一审判决以该时间点作为资金利率的起算时间没有法律依据。巴蜀俊秀第三届业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。渝中区物业资金中心述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。巴蜀俊秀第三届业委会向一审法院起诉请求：“1、请求依法判令被告立即交存其所有的位于重庆市渝中区北区路51号巴蜀俊秀小区附3号一层至四层商场的首期物业专项维修资金至第三人处代管，金额为1961111.33元。（商业第一层17262元/平方米×1557.5平方米x4%；商业二至四层3895元/平方米×5684.78平方米x4%）；2、依法判令被告交存涉案房屋首期物业专项维修资金利息至第三人处，利息计算至款项付清之日止，具体利息金额以1961111.33元为基数，从2008年7月26日起至交清之日止按中国人民银行同期存款利率计算的资金利息；3、本案一切诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：2004年6月14日，重庆市房屋勘测院受光华公司委托作出的《重庆市房产面积测算报告书》载明，“巴蜀俊秀”第1幢第一层商场3，产权面积1557.5㎡；第二层商场，产权面积2486.24㎡；第三层商场2464.65㎡；第四层中储藏产权面积40.82㎡，商业用房产权面积693.07㎡。以上面积共计7242.28㎡。光华公司于2008年7月26日就重庆市渝中区北区路51号附3号1至4层商场（建筑面积7242.28㎡）向重庆市国土资源和房屋管理局提交《重庆市土地房屋权属登记申请书》。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。本案中，重庆市渝中区北区路51号附3号1至4层商场共计建筑面积7242.28平方米于2008年8月办理初始登记，登记于光华公司名下。因该房屋现尚未出售，故光华公司作为该房屋所有权人应当依法交纳物业专项维修资金。关于光华公司交纳标准问题，经历了如下的阶段：一、建设部、财政部发布的于1999年1月1日施行《住宅共用部位公用设施设备维修资金管理办法》，与其配套使用的有各区县制定的规范性文件，结合本案即重庆市渝中区人民政府渝中府发（2004）11号《渝中区物业维修资金管理暂行办法》以及渝中府发（2007）10号《渝中区物业维修资金管理办法（暂行）补充规定》，本案涉案房屋交存标准为购买非住宅房时应当按照每平方米建筑面积购房基价的4%，且售房单位将其商品房转为租赁、经营或自用的也应按上述标准交纳；二、2008年2月1日起施行的建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》，其交存标准为“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”；三、2011年3月1日施行的《重庆市物业专项维修资金管理办法》，其交存标准为“有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存”，交存时间为“购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。开发建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户”。建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日起施行,但《渝中区物业维修资金管理办法（暂行）补充规定》确定的专项维修资金的交存标准，与该部门规章的规定并不冲突，渝中区也未作出新规定对此进行调整，故该规定仍然有效，仍可适用，直至2011年3月1日《重庆市物业专项维修资金管理办法》施行，新标准开始执行时止。同时，重庆市国土资源和房屋管理局2011年2月23日作出（渝国土房管发【2011】19号）《重庆市国土资源和房屋管理局关于学习贯彻的通知》第三条第（三）项的规定“开发建设单位在2011年3月1日（含）以后，办理房屋初始登记的，要按《办法》规定的标准，交存未出售房屋的首期物业专项维修资金”，显然并不适用于已在该日期之前已办理房屋初始登记的涉案房屋。因此，现巴蜀俊秀第三届业委会要求光华公司按照商场第一层17262元/平方米、第二至第四层3895元/平方米计算交纳基数，以高层的4%为标准；且作为涉案物业所在地物业专项维修资金的专业代管机构渝中区物业资金中心对此交存标准亦予以认可，对此标准予以支持。根据上述计算方式，确认涉案房屋的建筑面积为7242.28平方米，应交的物业专项维修资金为1961111.33元。因涉案房屋并未出售，光华公司应在申请办理初始登记的2008年7月26前交清相应的物业专项维修资金。因其未予交清，会致使全体业主的合法权益受到损害。故本院对以1961111.33元为基数从2008年7月26日起至交清之日止的资金利息予以支持（2008年7月26日至2019年8月20日止按中国人民银行同期存款利率计算，2019年8月21日起至交清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上所述，巴蜀俊秀第三届业委会的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“被告重庆光华控股（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内将其所有的重庆市渝中区北区路51号巴蜀俊秀小区附3号1至4层房屋物业专项维修资金1961111.33元交由第三人重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心代管，并以该金额为基数，向第三人重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心支付资金利息（2008年7月26日至2019年8月20日止按中国人民银行同期存款利率计算，2019年8月21日至交清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。本案受理费22450元，减半收取计11225元，由被告重庆光华控股（集团）有限公司负担。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《渝中区物业维修基金管理办法（暂行）》于2004年1月18日施行直至2011年3月1日，其明确规定了购买非住宅时应当按照每平方米建筑面积购房基价多层3%、高层4%缴纳，且售房单位将其商品房转为租赁、经营或自用的也应按照上述标准缴纳。本案中，光华公司于2008年7月26日就重庆市渝中区北区路51号附3号1至4层商场（建筑面积7242.28㎡）向重庆市国土资源和房屋管理局提交了《重庆市土地房屋权属登记申请书》，视为其将该房屋从对外销售转为自持。光华公司应按照前述办法之规定从2008年7月26日按照每平方米建筑面积购房基价高层4%的标准缴纳维修基金，其未按时缴纳应当从应缴纳之日起承担资金占用利息。光华公司称《渝中区物业维修基金管理办法（暂行）》相较于1999年1月1日实施的由财政部、建设部发布的《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》而言，增加了公民、法人、其他组织的义务，不具有合法性，经本院审查，《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》中并未涉及非住宅缴纳维修基金的强制性标准也未涉及非住宅由销售转为自持的情形，故《渝中区物业维修基金管理办法（暂行）》并未违反1999年的《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》的规定，对其上诉理由，本院不予采纳。综上所述，重庆光华控股（集团）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22450元，由上诉人重庆光华控股（集团）有限公司负担本判决为终审判决。审 判 长  段晓玲审 判 员  周 舟审 判 员  陈 华二〇二〇年十一月二十七日法官助理  赵 曦（院印书记员赵中雪