重庆市武隆区人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)渝0156民初3089号 原告：邵玉翠，女，1983年10月19日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：应远华，重庆剑直律师事务所律师。 被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆凤山街道建设中路**3-1，统一社会信用代码915002325789547672。 诉讼代表人：周锋，重庆尚廷房地产开发有限公司管理人之负责人。 委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。 第三人：李春琴，女，1974年2月19日出生，户籍地重庆市武隆区。 原告邵玉翠诉被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷公司）、第三人李春琴普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行审理，原告邵玉翠的委托诉讼代理人应远华、尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆和唐斯诗到庭参加诉讼，第三人李春琴经传票传唤无正理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵玉翠向本院提出诉讼请求，判决：一、确认被告与第三人双方于2015年11月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、确认原告对位于武隆区XXX镇XXX道XX号XXXXX幢X-X住房享有所有权；三、被告协助原告办理房地产权证；四、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年11月20日，被告与第三人双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于武隆区XXX镇XXX道****X-X住房以15万元价格出售给第三人，第三人在签订合同时一次性支付购房款。2016年7月27日，第三人与原告签订《房屋买卖合同》，第三人将位于武隆区XXX镇XXX道XX号XXXXX幢X-X住房以17万元出售给原告。原告已向被告支付房款17万元，原告占有该房屋并装修入住。2019年9月20日，本院作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理重庆南浦建筑工程有限公司（以下简称南浦公司）申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月15日，原告向尚廷公司管理人申报债权。管理人于2020年7月20日作出（2020）尚廷破债审字第149号《债权审查意见书》，不予确认原告购房者身份。原告对此提出异议，管理人于2020年8月30日作出（2020)尚廷破债审异字第149号《债权审查意见书异议回复》，认定原告购房者身份，同时认定原告低价购房，要求原告补交房款146200元后确认购房权利。故第三人与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》不存在恶意串通，价格不存在明显不合理，该合同有效。即使价格不合理，管理人也无权请求撤销。 被告尚廷公司辩称，债务人尚廷公司开发的XXXX房地产项目地块土地出让金为26060300元，建筑工程款为33509952元，园林绿化工程款为2357503万元，合计61927455万元，该建设成本还不包括其他必须支出。据规划设计及不动产登记中心的数据反映，该房地产项目的房屋建筑面积为16272.68平方米，房屋建设成本为3805.6元/平方米。而李春琴购买房为150000元，建筑面积49.69平方米，单价为3018.72元，远远低于建设成本价。债务人制作的XXXX销售底价表上，载明案涉房屋销售底价为296200元。李春琴明知该房屋购买价格明显低于市场价格，与债务人尚廷公司恶意签订《重庆市商品房买卖合同》，损害尚廷公司全体债权人利益，该合同无效。原告提供的证据不足以证明原告或李春琴已向尚廷公司支付购房款。李春琴未取案涉房屋所有权，系无权处分，不构成善意取得。请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人李春琴未陈述意见。 经审理查明，2015年11月20日，甲方尚廷公司与乙方李春琴（代理人赵慧）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号217），合同约定：甲方将其开发的位于武隆县XX镇XXX道XX号X幢X-X住房一套（建筑面积59.24平方米，套内面积52.61平方米）；房地产权证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号；价格为150000元（建筑面积单价为2532.07元/平方米，套内面积单价为2851.17元/平方米）；付款方式及期限：（一）本项目商品房预售资金监管银行为重庆农村商业银行武隆支行南溪沟分理处；（二）乙方于本合同签订当日付清全部房款150000元；交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方在2016年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担，双方还对其他事项进行约定。该合同甲方处加盖尚廷公司合同专用章，乙方处由李春琴签名。案涉房屋已网签在李春琴名下。 2016年7月27日，李春琴与邵玉翠签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方（李春琴）将位于武隆县XXX镇XXX道XX号X幢X-X住房一套（建筑面积59.24平方米，套内面积52.61平方米）作价17万元出售给乙方（邵玉翠），合同签订时甲方将房屋交付乙方，乙方开始装修施工等。邵玉翠支付房款后，即装修入住。 另查明，南浦公司于2012年施工建设尚廷公司开发的，位于武隆区仙女山镇的“XXXX”工程，因尚廷公司的资金周转困难导致工程于2015年7月停工。尚廷公司将其开发的XXXX项目承包给南浦公司建设施工，结算总工程款为35509952元。自2015年7月起，尚廷公司拖欠南浦公司工程款及税金800多万元未支付。南浦公司于2016年8月起诉，经本院判决尚廷公司应支付南浦公司工程款、保证金、税金8470000元及利息。判决生效后，尚廷公司至今未向南浦公司支付工程款。南浦公司求偿工程款无果，向本院申请尚廷公司破产清算。本院于2019年9月20日作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理南浦公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月15日，原告向尚廷公司管理人申报债权，要求管理人确认《重庆市商品房买卖合同》有效，办理案涉房屋的不动产权登记证。管理人于2020年7月20日作出（2020）尚廷破债审字第149号《债权审查意见书》，管理人认为邵玉翠与尚廷公司未签订商品房买卖合同，双方之间没有买卖合同关系，应当由合同相对方李春琴申报债权，不予确认邵玉翠为购房者申报人。原告对此提出异议，管理人于2020年9月7日作出（2020)尚廷破债审异字第149号《债权审查意见书异议回复》，确认申报人的一手买受人李春琴已经按照合同约定支付购房款15万元，申报人或李春琴按照债务人销售底价表补足房款146200元后，管理人对申报人购房者身份予以确认。原告拒绝向管理人补交购房款146200元。 还查明，XXXX项目开发建设住宅238套、商铺38套，住房属边排别墅性质，主要功能定位为避暑房。公司破产后，已申报购房者债权人220家，应收依约未缴足购房款有16家、房款合计2516518元；应收因低价（低价、低价抵款）需要补足房款有28家、房款合计6892408元；其他情形因未缴纳房款情形产生支付义务有81家、金额8263406.6元，原告（李春琴）属于应收因低价（低价、低价抵款）需要补足房款情形。第一批购房者债权无异议114家，其中全额缴清房款有102家，需补足房款的有12家（金额为1193604元）。前述确定是否需补足房款的标准为尚廷公司预售时的销售底价。原告在审理过程中提交两张李春琴支付房款收据，第一张收据编号为0002654，落款时间为2015年9月23日，交款单位为文艺（X-X-X），金额为壹拾万元，收款方式为转帐谭荣，收款事由为收购房款，收据上加盖尚廷公司财务专用章；第二张收据编号为0002716，落款时间为2015年11月20日，交款单位为李春琴，收款方式为现金，金额为伍万元，收款事由为购房款，收据上加盖尚廷公司账务专用章，落款经办刘。管理人经审查尚廷公司的账务账册，尚廷公司未收到李春琴购房款。谭荣的银行账户上（账号6215XXXX********）于2015年9月23日收到李春琴转账100000元，2015年9月24日收到李春琴转账两笔，一笔90000元、一笔100000元。 尚廷公司于2011年7月7日核准登记成立，注册资本800万元，出资方式为货币实缴，公司发起股东为杜春林、罗应斌、谭荣、张宇琦、田久鋆。首次股东会选举罗应斌为公司执行董事兼经理，杜春林为公司监事。尚廷公司经营范围为房地产开发、楼盘代理、房地产经纪、房地产信息咨询，具有叁级房地产开发资质。公司股东谭荣于2013年1月15日将其股权转让给谭伟，公司股东田久鋆于2015年4月16日将其股权转让给黄玉平，公司股东张宇琦于2015年4月16日将其股权转让给黄凌云，公司股东杜春林于2015年4月16日将其股权转让给陈小红。谭伟、黄玉平、黄凌云、陈小红均未支付股权转让款。2015年4月17日，公司股东会决定公司执行董事兼经理为罗应斌，黄玉平为监事。 再查明，尚廷公司尚欠重庆市飞红园林绿化有限公司（以下简称飞红公司）该项目绿化工程款未支付，正在另案审理中。尚廷公司开发的XXXX项目一期工程经竣工验收备案登记。但飞红公司已向重庆市第三中级人民法院起诉请求撤销XXXX项目一期竣工验收备案登记，该案正在审理过程中。案涉房屋属XXXX二期项目，未经竣工验收备案登记。 上述事实，有当事人陈述，原告邵玉翠举证的《重庆市商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《债权审查意见书异议回复》收据、银行交易明细，被告尚廷公司举证的银行交易明细、网签清单、《XXXX销售底价表》、已申报住宅债权人的购房价格统计表、土地挂牌出让公告及相关资料信息、（2016）渝0232民初2155号民事判决书、园林绿化公司申报债权表、大修基金缴纳明细表等证据在案为凭，经庭审质证审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法生效的合同对合同当事人产生法律约束力。《合同法》第六十四条规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”李春琴与尚廷公司于2015年11月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》，该合同未涉及第三人，双方也未在合同中约定尚廷公司向邵玉翠履行合同义务。同理，李春琴与邵玉翠于2016年7月27日签订《房屋买卖合同》，该合同也未约定由尚廷公司向邵玉翠履行合同义务。李春琴与邵玉翠虽然在合同中约定“房屋产权所有证办理，由甲方协助乙方在小区房屋集中办理时，直接办理（过户）给乙方名下。若出现开发商与房屋的任何异议和纠纷由甲方出面解决，乙方不承担任何费用。”以及“乙方付清房屋价款后，不再向开发商缴纳任何税费，一切费用由开发商承担，同时乙方也不缴纳装修保证金”。依据合同相对性原则，该约定未经尚廷公司有效确认，仅对合同双方当事人李春琴与邵玉翠具有法律约束力，对合同之外的尚廷公司不具有法律约束力。李春琴依据其与尚廷公司签订的《重庆市商品房买卖合同》购买的位于武隆县XXX镇XXX道XX号X幢X-X住房一套，假若该合同有效，该房屋未达到法律规定的交付条件，也未办理产权证，李春琴未取得物权。其后，李春琴将该房屋转让给邵玉翠，双方之间的买卖合同不因李春琴的无权处分导致该合同无效。邵玉翠依据《房屋买卖合同》对武隆县XXX镇XXX道XX号X幢X-X住房享有事实上的利害关系，但没有法律上的利害关系。即两个合同分属独立的合同，其中一个合同的效力问题及履行与否，不会对另一个合同的效力问题及履行与否产生法律上的利害关系。因此，邵玉翠对李春琴与尚廷公司签订的《重庆市商品房买卖》不享有法律上诉的利益，其作为原告起诉，不符合民事诉讼法第一百一十九条关于“（一）原告是与本案有直接利害关系的公司、法人和其他组织”之规定，邵玉翠不能作为原告确认李春琴与尚廷公司签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。邵玉翠起诉请求确认对武隆县XXX镇XXX道XX号X幢X-X住房享有所有权及请求尚廷公司办理房屋产权证的理由也没有法律依据。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下： 驳回原告邵玉翠的起诉。 本案案件受理费减半收取1650元（邵玉翠已预交），退还邵玉翠。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员  夏 勇 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  刘 倩 书 记 员  游宏运