湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初1941号原告：中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司，住所地武汉市汉阳区建桥新村**。法定代表人：刘勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭勇民，男，该公司工作人员。被告：武汉楚云呼科技有限公司，，住所地武汉市东湖新技术开发区武汉光谷国际商会大厦******法定代表人：熊存辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张靓，湖北楚尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖遥，湖北楚尚律师事务所律师。原告中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司（以下简称中铁大桥局公司）与被告武汉楚云呼科技有限公司（以下简称楚云呼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告中铁大桥局公司的委托诉讼代理人郭勇民、被告楚云呼公司的委托诉讼代理人肖遥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中铁大桥局公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付租金1,758,245元（从2017年9月1日开始计算拖欠租金暂计至2019年12月31日止）及逾期付款违约金380,000元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，中铁大桥局公司变更诉讼请求为：1.判决被告支付拖欠租金截止到2020年8月31日总额为1,963,193.44元（从2017年9月1日计算至2020年8月31日）；2.判决被告支付违约金按日万分之五计算为614,713元；3.判决解除《商用物业租赁合同》；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月27日，原告与被告签订《商用物业租赁合同》，原告将位于武汉市汉阳区鹦鹉大道448号XX号楼X层商铺租赁给被告使用，合同明确了双方的权利义务及违约责任。根据合同约定：从2014年11月1日开始至2015年2月28日为装修期免租期不计算租金，从2015年3月1日开始计算租金，截止到2019年12月31日，被告己累计拖欠租金1,758,245元。根据合同第十四条的约定：违约金支付每逾期1天按应付金额千分之三支付滞纳金（从2017年9月1日开始计算至付款之日）。被告未按合同约定履行支付租金的合同义务，侵害了原告的合法权益。现原告依据法律规定提起诉讼，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。楚云呼公司辩称，不同意解除合同。关于欠付租金总额，根据原、被告双方签订的合同以及欠租明细表，截止2019年12月31日被告欠租合计为1,632,840元，该款项双方已确认无争议。自2020年1月新冠××疫情后，湖北省政府明确了疫情期间3个月房租免收、6个月房租减半的政策，原告系国有企业，应按此规定对租金予以减免，故减免后被告所欠租金应为1,071,075元。关于违约金，原告时隔五年再以合同约定要求违约金没有事实依据，且超出诉讼时效，请求法院驳回。另，原告收取了被告支付的100,000元保证金应予抵扣。最后，租赁房屋存在长期漏水现象，造成了被告经济损失，请求法院依法划分责任，原告主张的违约金过高，请求调整违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。中铁大桥局公司系国有企业。中铁大桥局公司系位于武汉市汉阳区鹦鹉大道448号桥机嘉园一期12栋4层1室房屋（建筑面积2113.29平方米）的所有权人。楚云呼公司于2020年9月30日将法定代表人由汪志祥变更为熊存辉。2014年10月27日，中铁大桥局公司（出租人、甲方）与楚云呼公司（承租人、乙方）签订《商用物业租赁合同》一份，合同约定：乙方租赁甲方所有的位于武汉市汉阳区鹦鹉大道448号XX号楼X层建筑面积2113.29平方米的房屋作为商业用途；租赁期限为20年，自2014年11月1日起至2034年10月31日止，其中2014年11月1日至2015年2月28日为装修免租期，计租期从2015年3月1日起；月租金以40元/平方米/月计算，计算为84,532元/月；从起租日开始，前三年租金不递增，满三年从第四年开始每三年为一阶梯递增，递增幅度为8%（以后每次以40元/月/平方米基数递增即：每三年增加40元×0.08=3.2元）；租金按半年结算，第一期租金乙方应于2015年2月15日前支付，余下每期租金应在上期租金期满前15日内付清；乙方应依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当期租金额的3‰向甲方支付违约金；乙方在2014年10月20日须向甲方交纳100,000元作为保证金，在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方在五个工作日内将该租赁保证金无息退还乙方。乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕；除房屋主体结构自然损坏应由甲方或其委托的物业管理公司维修并承担费用外，房屋其他部位、设施设备由乙方负责维修并承担费用；乙方应按时交纳租金，如逾期15天不交租金的，甲方除有权向乙方追索租金及逾期支付租金的违约金外，甲方还有权解除本租赁合同，且租赁保证金不予退回，甲方并有权向乙方要求赔偿损失；乙方有权按约定用途及营业范围使用物业，未经甲方书面同意，不得转租。否则，甲方有权解除本合同，收回该房屋，且不退还乙方已交付的租赁保证金等条款。合同签订后，中铁大桥局公司向楚云呼公司交付了涉案租赁房屋，楚云呼公司向中铁大桥局公司支付了租金及100,000元保证金。在租赁合同履行期间，因涉案租赁房屋存在漏水，楚云呼公司分别于2016年5月23日、2016年7月3日、2016年8月6日、2020年6月11日发函要求中铁大桥局公司对租赁房屋进行维修并予以减免租金。漏水情况发生后，中铁大桥局公司对租赁房屋进行了维修。自2017年9月1日起，楚云呼公司存在欠付租金的行为。2020年6月24日，中铁大桥局公司向楚云呼公司发函要求楚云呼公司支付截止2019年12月31日欠付的租金1,632,840元。2020年6月25日，中铁大桥局公司与楚云呼公司对截止至2019年12月31日欠付租金金额为1,632,840元进行了核对，楚云呼公司原法定代表人汪志祥在欠租明细表上对该期间的欠租金额予以确认。自2020年7月2日至2020年10月9日，楚云呼公司共计支付了租金790,000元。此后，楚云呼公司未再向中铁大桥局公司支付租金。另查明，2014年10月20日，楚云呼公司作为出租人与案外人武汉深度装饰工程有限公司签订了《商用物业租赁合同》，合同约定：楚云呼公司将位于武汉市汉阳区鹦鹉大道448号XX号楼X层，建筑面积2113.29平方米的房屋出租给武汉深度装饰工程有限公司；租赁期限为20年，自2014年11月1日起至2034年10月30日止，合同还约定了租金标准、租金支付方式、保证金、违约责任等其他条款。中铁大桥局公司在合同履行期间得知楚云呼公司转租涉案房屋后，未向楚云呼公司提出要求解除合同的主张。再查明，2020年1月24日，针对新型冠状病毒××疫情防控形势，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月8日，湖北省人民政府办公厅颁布《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》{鄂政办发〔2020〕5号}，该文件载明：“一、减轻企业负担。1、……2、减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。……”。2020年6月12日，武汉市新冠××疫情防控指挥部颁布《武汉市新冠××疫情防控指挥部通告（第23号）》，该通知载明：“6月13日零时起，湖北省新冠××疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。……六、恢复餐饮住宿商场集市等城市功能。在落实经营主体责任，做好通风消毒、防控措施到位的前提下，全面恢复餐馆、酒店、商场（店）等场所营业秩序，开放符合防疫要求的农（集）贸市场。……”。在疫情期间，因受疫情及疫情防控措施的影响，楚云呼公司在租赁房屋内的经营受到了影响。本案经人民法院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，中铁大桥局公司系位于武汉市汉阳区鹦鹉大道**桥机嘉园********房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。中铁大桥局公司与楚云呼公司于2014年10月27日签订的《商用物业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。结合原、被告双方在庭审中的举证、质证及陈述，本院归纳本案的争议焦点为：一、楚云呼公司实际欠付租金金额；二、楚云呼公司是否应当承担违约责任；三、中铁大桥局公司能否行使解除权。关于第一项争议焦点，《商用物业租赁合同》签订后，中铁大桥局公司向楚云呼公司交付了租赁房屋,楚云呼公司应按合同约定向中铁大桥局公司支付租金，但因涉案租赁房屋系国有资产类经营用房，楚云呼公司作为受疫情及疫情防控措施的影响的中小微企业，应当按照“3个月房租免收、6个月房租减半”的政策予以减免租金。楚云呼公司实际欠付至2019年12月31日的租金为1,632,840元。关于自2020年1月1日至2020年8月31日的租金，根据合同每三年租金递增3.2元的约定，该期间的月租金应以43.2元/平方米计算，即91,294元/月（43.2元×2113.29平方米）。适用减免政策后，楚云呼公司应当支付自2020年1月1日至2020年8月31日的租金金额为182,588元（91,294元/月×2个月）。综上，结合楚云呼公司已经实际支付了790,000元租金的事实，截止至2020年8月31日，楚云呼公司欠付的租金金额为1,025,428元（1,632,840元+182,588元-790,000元）。关于第二项争议焦点，因受疫情及疫情防控措施的影响，楚云呼公司在租赁房屋内的经营受到了影响，在疫情结束后，楚云呼公司即开始支付租金，故在疫情期间，楚云呼公司未按合同约定及时交纳租金的行为不应当承担违约责任。在疫情开始之前，楚云呼公司即存在欠付租金的行为，楚云呼公司未按合同约定支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。因合同约定的违约金明显过高，结合涉案租赁房屋存在漏水对楚云呼公司的经营造成了一定的影响，本院酌定由楚云呼公司承担100,000元的违约金。关于第三个争议焦点，楚云呼公司在本次新冠××疫情发生前，虽有迟延支付租金及未经中铁大桥局公司书面同意下转租的行为，但中铁大桥局公司并未及时提出解除合同的要求。在新冠××疫情发生后，楚云呼公司积极履行了支付租金的合同义务，表明了楚云呼公司愿意继续履行合同的意愿，中铁大桥局公司的合同目的并非不能实现。为维护疫情后租赁市场的复苏及稳定，以及中铁大桥局公司作为国有企业，应当积极响应政府关于支持中小微企业共度难关的政策，承担更多的社会责任，对中铁大桥局公司认为楚云呼公司违反合同约定要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉楚云呼科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司支付自2017年9月1日至2020年8月31日所欠付的租金1,025,428元；二、被告武汉楚云呼科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司支付违约金100,000元；三、驳回原告中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,000元及保全费5,000元（原告已预交），由被告武汉楚云呼科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王朝阳二〇二〇年十一月九日书记员  刘 朝