湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1287号上诉人（原审被告）：咸宁永龙置业有限公司，住所地：咸宁市肖桥村**。法定代表人：陈汉龙，永龙置业公司董事长。委托诉讼代理人：盛志刚，湖北开成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢锐，男，1989年1月19日出生，汉族，住咸宁市咸安区。被上诉人（原审原告）：袁怡，女，1991年10月8日出生，汉族，住湖北省房县。二被上诉人的委托诉讼代理人：张曼宇，湖北佳成律师事务所律师。上诉人咸宁永龙置业有限公司（以下简称永龙置业公司）与被上诉人谢锐、袁怡商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初3818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。永龙置业公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审。事实与理由：1.原审判决认定事实不清，证据不足。原审法院认为“对被告辩称已办理不动产登记证明，已履行不动产登记业务的辩解意见，因该不动产登记证明的类型是预购商品房预告及递延登记预告登记，并不是不动产所有权的权利登记”的判决错误。因涉案房产办理按揭贷款已被抵押在贷款银行，目前尚无法办理不动产登记，责任不在上诉人。2.原审判决没有认定上诉人2019年1月30日履行了通知交房义务，是被上诉人故意不办理交房手续才导致逾期交房，因此上诉人不应当承担逾期交房的违约责任。综上，恳请二审法院撤销原判，发回重审。谢锐、袁怡答辩称：关于不动产预告登记不属于房产所有权登记，不能证明上诉人已履行了办理房屋登记义务。房屋办理按揭贷款并不是上诉人不予办理房产所有权登记抗辩理由，房贷合同与买房合同是两种法律关系，上诉人没有任何证据证明已通知被上诉人交房。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。谢锐、袁怡向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告立即将验收合格的房屋交付给原告；2.请求法院判决被告立即为原告办理不动产证书（即房屋所有权证和土地使用证）；3.请求法院依法判决被告向原告支付逾期交房的违约金48000元（违约金按照已付房款400000元的日万分之二计算，暂时从2017年10月30日计算至2019年6月30日，实际计算至实际交房之日止）；4.请求法院依法判决被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金合计人民币33600元（违约金按照已付房款400000元的日万分之二计算，暂时从2018年4月30日计算至2019年6月30日，实际计算至实际交房之日止）；5.请求法院依法判决被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，原审予以确认。2017年8月23日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于孟养浩路东侧××花园××楼××单元××房，建筑面积123.62平方米，房屋总价款400000元，买受人应当于2017年8月23日前支付首期房价款120000元，余款280000元向湖北银行股份有限公司咸宁温泉支行申请贷款支付；出卖人应当在2017年10月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付买受人使用，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.002%向买受人支付违约金；双方还约定了其他权利义务。合同签订当天，原告支付购房首付款120000元，后通过银行按揭支付了购房款280000元，2017年10月10日被告向原告开具了400000元销售不动产发票。后原告要求被告交付验收合格的房屋未果，为此，原告向本院提起诉讼。同时查明，2017年9月1日涉案商品房办理了鄂（2017）咸安区不动产证明第0014886号不动产登记证明，证明权利或事项：预告登记，权利人（申请人）：湖北银行股份有限公司咸宁温泉支行，义务人：谢锐、袁怡，登记类型：预购商品房预告及抵押预告登记。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律规定，合法有效，受法律保护。原告要求被告继续履行合同，交付验收合格的房屋，办理不动产证书，因被告至今未举证聚龙湾花园房产办理了相关的验收手续，原告要求被告继续履行合同、交付验收合格的房屋、办理不动产证书等义务的条件现不成就，不能实现合同目的，对原告的该诉求暂不宜支持，待条件成就后，原告可另案主张权利。双方合同约定交房时间是2017年10月30日前，至今被告未能交付房屋，依据双方合同约定合同继续履行，自2017年10月31日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金，据此约定被告应承担支付原告逾期交房违约金，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求予以支持，只是原告要求起算日从2017年10月30日开始计算存在计算错误，原审予以支持从2017年10月31日起开始计算。合同约定是在交房后180日内办理房地产权属证书，至今房屋未交付，自然便不存在逾期办理房地产权属证书，故原告要求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金33600元及后期违约金的诉求原审不予支持。对被告辩称已办理不动产登记证明、已履行不动产登记义务的辩解意见，因该不动产登记证明的类型是预购商品房预告及抵押预告登记，并不是不动产所有权的权利登记，故对该辩解意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告咸宁永龙置业有限公司在本判决生效后30日内支付原告谢锐、袁怡逾期交房违约金（从2017年10月31日起按全部房价款400000元的日万分之二计算至实际交房之日止的违约金）；二、驳回原告谢锐、袁怡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元，减半收取计1020元，由被告咸宁永龙置业有限公司负担600元，由原告谢锐、袁怡负担420元。二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，一审认定的基本事实清楚，本院对一审认定的事实予以确认。同时查明，双方签订《商品房买卖合同》第九条对于涉案商品房交付条件作了约定，该商品房交付应当符合以下条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条对于开发商通知业主交房的方式约定为，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验交付房屋、办理房屋交付手续的时间地点以书面通知方式送达买受人。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同》，谢锐、袁怡按约支付购房首付款120000元，并通过银行按揭支付了购房款280000元，作为房屋买受方已完成了合同约定的履行义务。永龙置业公司作为商品房开发商在合同履行期间，因涉案房屋至今尚未完成建设工程竣工验收，即该房屋未达到合同约定的商品房交付条件。同时，合同双方约定，开发商应当提前15日以书面方式通知房屋买受人验房交房，故永龙置业公司答辩称该公司以微信群聊方式通知房屋业主办理验房交房既不符合合同条款约定，同时该公司亦不能证明以微信方式已有效通知到了各位买房业主。谢锐、袁怡在庭审时陈述，他们均不知晓该微信群聊，从未接到永龙置业公司的书面交房通知，并要求永龙置业公司继续履行合同。据此，永龙置业公司未按照《商品房买卖合同》约定的时间、条件、方式向买受人交付房屋依法应承担违约责任。同时，双方约定办理商品房买卖合同备案，其合同目的在于使预售合同能够产生对抗第三人的效力，以防范开发商把已出售的房屋再次出售或者进行抵押。庭审中，永龙置业公司提出涉案《商品房买卖合同》办理了房屋预售备案，上述房屋预售备案是房产交易的必经程序，并不能证明永龙置业公司已向购房业主履行了房屋交付以及房屋不动产登记义务。原审法院依照双方《商品房买卖合同》第十二条约定，判令永龙置业公司按全部房价款400000元的日万分之二计算向谢锐、袁怡支付逾期交房违约金处理并无不当。基于此，永龙置业公司提出“已向谢锐、袁怡履行了办理交房通知等合同义务”的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理并无不当。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确认负担，二审受理费2040元，由上诉人咸宁永龙置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 力审判员 杨荣华审判员 张 涛二〇二〇年十一月四日法官助理吴维书记员陈超雄附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；