安徽省芜湖市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖02民他12号二审上诉人（一审被告）：翟大财，男，1963年7月10日出生，汉族，原住安徽省芜湖市，现因犯罪羁押于芜湖市第一看守所。二审被上诉人（一审原告）：刘桂荣，女，1952年11月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市。刘桂荣诉翟大财房屋租赁合同纠纷一案，安徽省芜湖市镜湖区人民法院作出（2013）镜民一初字第01817号民事判决。翟大财不服，向本院提起上诉。本院审理后作出（2014）芜中民四终字第00037号民事判决，已发生法律效力。现根据院扫黑办要求，对本案进行复查。本院依法组成合议庭，通过询问当事人、查阅卷宗，对本案进行了复查。刘桂荣向芜湖市镜湖区人民法院起诉请求判决：确认原告刘桂荣与被告翟大财签订的租赁合同无效；被告返还原告租金和保证金21万元，并按银行同期贷款利率计算支付自2012年11月30日起至租金返还之日止利息。芜湖市镜湖区人民法院查明：芜湖市中和路阳光绿苑5幢6号门面房产权人原系夏维根、朱文雅。2011年12月30日，夏维根、朱文雅与翟大财签订一份《房产房屋租赁合同》。合同约定，夏维根、朱文雅将中和路阳光绿苑5幢6号门面房出租给翟大财，租赁期限八年，每年租金15万元，水、电费押金1万元。同时约定翟大财享有对该租赁房屋除所有权以外的其他一切权利。2012年10月14日，刘桂荣与翟大财签订一份《房产房屋租赁合同》。合同约定，刘桂荣承租翟大财在中和路阳光绿苑5幢6号门面房，每年租金20万元，租赁期二年，自2012年10月15日起至2014年10月14日止，水、电费保证金1万元。合同签订当日，翟大财向刘桂荣出具一份承诺书，承诺刘桂荣在其承租经营期限内如遇该房屋因其他原因不能继续经营的，翟大财将按其实际租赁天数收取房屋租金，剩余部分将一次性归还。当日，刘桂荣按约定支付给翟大财一年租金20万元和保证金1万元。2012年12月1日，赵恒军与刘桂荣签订一份《租赁合同》。合同约定，刘桂荣租赁赵恒军所有的中和路阳光绿苑5幢6号门面房，租赁期限自2012年12月1日至2014年12月1日止，每年租金20万元，水、电费保证金1万元。2013年1月18日，中和路阳光绿苑5幢6号门面房产权人变更为赵恒军。2011年11月27日，夏维根、朱文雅以其所有的中和路阳光绿苑5幢6号门面房向任清抵押担保并办理了抵押登记。2011年12月30日，夏维根、朱文雅在未征得抵押权人同意的情况下将该门面房出租给翟大财。芜湖市镜湖区人民法院认为：刘桂荣与翟大财签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，应确认有效。夏维根、朱文雅将已设立抵押权的抵押物即位于本市中和路阳光绿苑5幢6号门面房出租给翟大财，翟大财又将该房屋出租给刘桂荣。现该房抵押权实现，产权人变更为赵恒军。根据法律规定，刘桂荣与翟大财签订的租赁关系对新产权人不具有法律约束力。现新产权人又与刘桂荣重新签订一份租赁合同，导致刘桂荣与翟大财签订的租赁合同无法继续履行。翟大财承诺在刘桂荣承租经营期限内如遇该房屋因其他原因不能继续经营，将按刘桂荣实际租赁天数收取房屋租金，剩余部分将一次性归还。翟大财的承诺不违反法律规定，应按承诺履行。现刘桂荣租赁45天，每年租金20万元，翟大财应返还刘桂荣租金175000元。双方的租赁合同终止，翟大财收取的保证金1万元应返还给刘桂荣。翟大财未按约定归还租金和保证金，刘桂荣主张利息损失，符合法律规定，应予以支持。因刘桂荣没有提供证据证明在起诉之前向翟大财主张过权利，故利息损失应从刘桂荣起诉之日即2013年6月20日起计算。遂根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决：一、翟大财于判决生效之日起十日内归还刘桂荣租金175000元、保证金10000元，共计185000元，并按银行同期贷款基准利率计算支付自2013年6月20日起至判决确定的履行期限届满之日止利息；二、驳回刘桂荣的其他诉讼请求。三、案件受理费减半收取2293元，由刘桂荣负担293元，翟大财负担2000元（诉讼费刘桂荣已预付，翟大财在给付上述款项时一并支付给刘桂荣）。二审中，被上诉人刘桂荣未提交新证据。上诉人翟大财为支持其上诉主张向本院申请三名证人出庭作证，三名证人均证实翟大财自2010年起与案外人陈勤忠合伙承租涉案房屋对外经营。本院二审查明：一审判决对涉案房屋办理抵押登记的时间认定为“2011年11月27日”系事实认定错误，根据一审双方提交的证据显示，办理抵押登记的时间应为2011年12月27日。另查明：案外人陈勤忠与翟大财自2010年4月23日起合伙经营儿童摄影店，其中协议约定双方共同投资包括两年房租30万元及由陈勤忠负责经营管理等事项。陈勤忠与夏维根于2010年7月23日就涉案房屋签订房屋租赁合同，用于合伙经营儿童摄影店。2011年12月30日陈勤忠、翟大财、夏维根三人共同签订变更承租人协议书，约定陈勤忠退出涉案房屋的承租，原2010年7月23日签订的房屋租赁合同中承租人变更为翟大财，原陈勤忠的合同权利义务由翟大财承继，为理顺房屋租赁关系，同时约定由翟大财与夏维根重新直接签订房屋租赁合同。翟大财与夏维根即日签订房产房屋租赁合同，变更了部分合同内容并作了补充约定。再查明：刘桂荣与赵恒军于2012年12月1日就涉案房屋签订租赁合同，2012年12月5日、2013年元月9日、2013年元月10日，刘桂荣支付赵恒军房租共计30万元。2013年1月18日，涉案房屋的产权人变更为赵恒军。二审对一审法院查明认定的其他事实予以确认。本院二审认为，结合诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点在于：翟大财是否享有涉案房屋的承租权以及该承租权对赵恒军是否具有约束力；刘桂荣与翟大财签订的房屋租赁合同是否有效以及其支付给翟大财的租金、保证金应否返还。对此，综合分析如下：一、2010年7月23日，陈勤忠与夏维根就涉案房屋签订房屋租赁合同，系执行合伙事务行为，承租的房屋完全用于其与翟大财合伙的儿童摄影店的经营，该房屋租赁合同的权利义务及于合伙人翟大财，应视为翟大财与陈勤忠共同承租涉案房屋，而后涉案房屋一直由翟大财与陈勤忠以承租的方式占有并使用，直至2011年12月30日三方协议陈勤忠退出对涉案房屋的承租，改由翟大财独自承继合同权利义务。涉案房屋于2011年12月27日办理抵押登记，赵恒军于2013年1月18日基于抵押权的实现取得涉案房屋的所有权。显然，涉案房屋办理抵押的时间后于翟大财取得租赁权的时间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”因此，翟大财取得的涉案房屋承租权对新的产权人赵恒军仍具有约束力。二、刘桂荣与翟大财签订的《房产房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同。翟大财在承租期内于2011年12月30日与原涉案房屋产权人夏维根、朱文雅补充签订租赁期为8年的房产房屋租赁合同，其依据该合同合法享有对外转租涉案房屋并收益的权利。刘桂荣与翟大财签订的房屋租赁合同成立于2012年10月14日，租赁期限为两年，对此约定翟大财显然有权处分。在转租合同有效且未被依法解除的情况下，刘桂荣应按合同约定履行义务，其要求确认合同无效、返还租金和保证金并支付利息的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。三、通过本院查明的事实，可以看出刘桂荣与赵恒军就涉案房屋签订租赁合同以及刘桂荣支付租金时，赵恒军并非涉案房屋的所有权人。刘桂荣在未与翟大财解除合同的情况下，擅自与赵恒军就涉案房屋签订租赁合同并支付租金的行为，系其自主行为，不应由翟大财来承担责任。刘桂荣当然不应就租赁同一房屋支付两份租金，若赵恒军在取得涉案房屋产权后认为出租涉案房屋带来的收益应由其享有，其应向承租人翟大财主张，而不应向次承租人刘桂荣直接主张收取租金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，判决：一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院作出的（2013）镜民一初字第01817号民事判决；二、驳回刘桂荣的诉讼请求。一审案件受理费2293元、二审案件受理费4000元，由翟大财自愿负担。经复查，二审认定的事实，有相应证据在卷证实，可以认定。另查：一、本案二审判决生效后，刘桂荣以返还不当得利纠纷向芜湖市镜湖区人民法院起诉，请求判决赵恒军返还租金175000元。该院审理后作出（2015）镜民一初字第01044号民事判决，判决赵恒军返还刘桂荣租金173698.6元。赵恒军上诉后本院以（2015）芜中民四终字第00219号民事判决驳回上诉维持原判。二、翟大财涉黑犯罪生效刑事判决书，未认定翟大财在与刘桂荣签订案涉租赁合同过程中有殴打、恐吓、非法拘禁等暴力行为以及存在欺诈、伪造证据等妨害诉讼行为。本院复查认为：一、2012年10月14日，翟大财将承租的案涉房屋转租给刘桂荣二年并向刘桂荣收取一年租赁费20万元和水电保证金1万元。二审判决认定翟大财有转租权以及翟大财与刘桂荣签订的租赁合同合法有效，并据此改判，相应的改判理由并无不当，不再赘述。二、在刘桂荣承租案涉房屋用于经营期间，赵恒军以案涉房屋“新产权人”身份向刘桂荣主张权利，刘桂荣遂于2012年12月1日同赵恒军就案涉房屋签订二年租赁合同，约定的年租赁费和保证金与翟大财签订的租赁合同相同（注：赵恒军领取案涉房屋产权证时间为2013年1月18日）。刘桂荣于2012年12月5日、2013年元月9日、2013年元月10日，向赵恒军房交付房租共计30万元。刘桂荣认为其租赁同一房屋，不应重复交付房租，遂提起本案诉讼。在本案诉请最终被驳回后，刘桂荣通过向芜湖市镜湖区人民法院起诉，要求判决赵恒军退回多收的租金，相应的生效民事判决已基本判如所请，刘桂荣针对同一房屋重复交付租金的损失已通过另案诉讼予以救济。综上，二审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。案经本院审判委员会讨论决定，参照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零二条第（五）项之规定，裁定如下：终结本案复查。本裁定为终审裁定。审判长  张承荣审判员  傅少农审判员  王习芸二〇二〇年十一月二十六日法官助理施玛书记员丁春燕附：本案参照的法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第四百零二条再审申请审查期间，有下列情形之一的，裁定终结审查：（五）原审或者上一级人民法院已经裁定再审的；