贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5449号上诉人（原审被告）：贵州省遵义市汇川区大连路街道坪山社区居委会，住所地：遵义市汇川区大连路街道长沙路**。法定代表人：李志中，主任。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢国昌，贵州悠南律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张开文，男，汉族，1971年6月6日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：陈赢，汇川区泗渡镇法律服务所法律工作者。原审第三人：遵义市汇川区大连路街道坪山社区大山居民组。负责人：曹勇，组长。上诉人贵州省遵义市汇川区大连路街道坪山社区居委会（以下简称“坪山社区居委会”）因与被上诉人张开文及原审第三人遵义市汇川区大连路街道坪山社区大山居民组（以下简称“坪山社区大山居民组”）确认合同无效纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人坪山社区居委会委托诉讼代理人赵伟、谢国昌，被上诉人张开文及其委托诉讼代理人陈赢，原审第三人坪山社区大山居民组负责人曹勇到庭接受询问，本案现已审理终结。坪山社区居委会上诉请求：1．撤销一审判决，驳回张开文诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由张开文承担。事实和理由：1．一审判决关于《还房协议》中约定的我方提供给张开文进行建设使用的土地为坟地和村民承包地，且性质为农业用地，应当在办理土地用途变更登记并经审批转为国有建设用地后方可使用的认定，系与客观事实不符的错误认定。案涉土地位于城中村区域，早已没有可耕种的农用地，一审判决对修建房屋前土地性质认定错误，该地在2008年签订《还房协议》时系集体所有的空地、荒地。故一审判决适用《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定错误。2010年4月27日，双方签订了《补充协议》明确不再进行商业开发建设，而是改为以私人建房名义进行联建改造，至此案涉房屋系辖区村民私人房屋联建，无需再将集体所有土地进行征收、出让。2．一审法院关于《胡家坟还房移交书》是《还房协议》的补充协议，在没有合法手续取得案涉土地的开发权时，当事人对开发后房屋的分配所签订的上述协议属无效的认定，严重侵害了第三人合法权益，损害了集体利益。村民在自己享有合法使用权的宅基地上对自己的房屋进行改造建设，并不需要取得土地开发权。我方将集体所有的闲置空地提供给张开文参与其发起联建改造私人房屋项目，不是商业开发项目，无需取得土地开发权。《胡家坟还房移交书》并非《还房协议》的从合同或补充协议，而是在张开文资金链断裂无法再继续修建房屋，无法将《还房协议》中约定的房屋归还我方时，双方友好协商而达成的“和解协议”，其性质独立于《还房协议》而存在，对《还房协议》不具有从属性。即便法院认定《还房协议》无效，但《胡家坟还房移交书》应为合法有效。3．案涉合同不违反法律禁止性规定，房屋修建完毕后张开文按照约定将房屋归还集体的行为应认定有效，一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的相关规定错误。4．案涉土地上修建完毕的房屋除归还各参与联建改造项目的村民外，已经被张开文销售完毕，现有居民上千户。合同无效导致返还财产的法律后果势必会产生更多纠纷。张开文辩称，修房子的土地是村委会收回后拿给我的，按照合同约定，我还房给集体的位置应该在2号楼，但是后来2号楼没能修起来，经过协商才移交了1号楼的门面。除了《胡家坟还房移交书》中移交的四百个平方，上诉人还强占了3号楼的其他门面。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。坪山社区大山居民组述称，上诉人上诉理由成立，移交门面时是张开文自愿移交的，不存在强占的问题，只是当时没有完善移交手续。张开文向一审法院起诉请求：1．依法确认原告与被告及第三人2008年4月12日签订的“还房协议”以及2010年4月27日签订的“补充协议”、“用地协议”、和“胡家坟还房移交书”无效；2．本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：张开文系第三人坪山社区大山居民组居民，2006年汇川区发展和改革局批复同意了对高桥镇坪山村大山组水源坝地段城中村改造项目立项。鉴于此，2008年4月12日，张开文与坪山社区大山居民组签订了《还房协议》，主要内容有：由坪山社区大山居民组提供位于胡家坟及铁路边的土地，张开文负责办理该宗土地建设规划及一切手续，并负责相关一切费用。胡家坟集体空地为828平方米，铁路旁约540平方米的土地，张开文在靠近地质队路口处修建一、二层为框架结构的楼房，并把此楼房的第一层400平方米营业房和第二层888平方米的写字楼还给坪山社区大山居民组。于2009年4月30日前还房。如于2008年12月31日前，张开文未对2号楼进行开工修建，坪山社区大山居民组有权使用张开文1号楼的一、二层房屋，直至张开文还房为止。时任组长曹元章在协议上代表坪山社区大山居民组签字，并注明有：“经大山组委会、议事代表会讨论，同意此协议。”坪山社区居委会在协议空白处加盖了印章，并书写有：“经居支两委研究决定，同意此协议”。庭审中，坪山社区居委会提交了一份“关于大山组胡家坟土地开发会议”加上坪山社区居委会干部和坪山社区大山居民组干部、组议事代表共计12人，组员113人签字。坪山社区居委会陈述坪山社区大山居民组共有1000多人，300多户。案涉土地归坪山社区居委会集体所有，划归坪山社区大山居民组管理及收益。2008年7月10日，张开文与坪山社区居委会签订了《用地协议》，主要内容有：张开文准备以大山组集体名义开发大山组的胡家坟和水源坝的土地，达成如下协议。张开文按10万元每亩向坪山社区居委会缴纳土地补偿及协调费。此款不包含大山组的应得部分，张开文与大山居民组之间的合作利益分配事宜，则由其另行商议。张开文使用胡家坟处的土地，在本协议签订时，先向坪山社区居委会缴纳10万元，于2008年12月31日前支付5万元整，余下部分在2009年4月30日前缴清余款。张开文使用水源坝处的土地，动工付款，另定。2010年4月27日，张开文与坪山社区大山居民组签订了《补充协议》，主要内容有：由于“城中村”改造项目手续办理困难等因素，张开文计划组织几户村民以单户改建方式进行原协议项目的建设。现以私人建房名义进行联建改造，虽建设主体发生变化，但双方于2008年签订的《还房协议》约定的，张开文应还给坪山社区大山居民组房屋及营业房面积不变。建设方案调整，双方在涉及图纸上指认确认还房位置。曹元章代表坪山社区大山居民组在协议中签字。2013年3月6日，张开文和坪山社区大山居民组签订《胡家坟还房移交书》，主要内容为：现张开文已完成了胡家坟前期改造工程，根据2012年7月10日还房协议书，张开文移交给坪山社区大山居民组共5间门面，计400平方米，位于胡家坟第**。本次移交门面面积，欠缺及多于原还房协议书中所述面积，双方按原还房协议书另行找补。时任组长曹勇代表坪山社区大山居民组在协议书中签字。在2008年以前，案涉土地是坟地和村民承包地，由集体将坟地外迁、将承包地收归集体后，将土地交给了张开文。张开文未取得土地及修建房屋的任何审批手续，目前共修建了1.3号两栋楼房，2号楼未修建现为空地。现1.3号楼房均有人入住，部分入住人员据张开文陈述系其债权人。在签订上述协议时约定待修建好房屋后，除给坪山社区大山居民组的房屋外，其余由张开文自行进行处置。经原审法院向当事人释明后，各方当事人均不在本案中主张确认合同无效后相互返还。一审法院认为，本案当事人未依法办理非农用地报批手续及用途变更手续就将该地用于非农业建设，未办理土地出让手续和权属变更登记及转让审批手续就转让该地使用权，因在签订《还房协议》时案涉土地归坪山社区居委会集体所有，其土地性质为农民集体所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”及《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”在修建房屋前，本案当事人并未依法办理征收、出让等相关手续，也未办理农用地转建设用地审批手续，属违法用地行为。坪山社区大山居民组及坪山社区居委会供地给张开文使用，收取代价而不参与经营，符合土地使用权转让的特征，该转让属于非法转让土地，违反了我国土地管理的有关法律规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”之规定，张开文与坪山社区大山居民组、坪山社区居委会签订的《还房协议》、《补充协议》将集体土地用于非农建设和非法转让土地均违反了法律的强制性规定，应属无效。而《用地协议》和《胡家坟还房移交书》是《还房协议》的补充，在没有合法手续取得案涉土地的开发权，当事人对开发后房屋的分配所签订的上述协议，也属无效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十四之规定，判决：一、确认原告张开文与被告贵州省遵义市汇川区大连路街道坪山社区居委会于2008年7月10日签订的《用地协议》无效；二、确认原告张开文与第三人遵义市汇川区大连路街道坪山社区大山居民组于2008年4月12日签订的《还房协议》、2010年4月27日签订的《补充协议》、2013年3月6日签订的《胡家坟还房移交书》无效。案件受理费30元（已依法减半收取），由被告贵州省遵义市汇川区大连路街道坪山社区居委会负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：张开文与坪山社区居委会于2008年7月10日签订的《用地协议》与坪山社区大山居民组于2008年4月12日签订的《还房协议》、2010年4月27日签订的《补充协议》、2013年3月6日签订的《胡家坟还房移交书》是否无效。坪山社区居委会对张开文修建案涉房屋的土地为其集体土地不持异议，但辩称该地位于城中村，在建房前系空地，并非耕地，村委会与张开文系合作建房关系，案涉合同不违反法律禁止性规定。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”之规定，即便上诉人集体位于城市规划区，其土地出让应遵循法定程序，但上诉人在政府批复明确载明不得开工建设的情况下擅自将案涉土地交由张开文修建房屋，违反了法律强制性规定，故张开文与坪山社区居委会及坪山社区大山居民组在此法律关系下形成的一系列协议均符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，应属无效。综上所述，坪山社区居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由贵州省遵义市汇川区大连路街道坪山社区居委会负担。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  李玉振审判员  蔡一雷二〇二〇年十一月三十日法官助理赵凯书记员周玲玲