贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4012号上诉人（一审原告）：凯里碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91522601MA6DQJ1C84，住所地贵州省凯里市北京西路**清江休闲广场******。法定代表人：欧阳腾平，总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：包彦琳，女，1992年9月14日出生，苗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：杨康杰，男，1991年2月3日出生，汉族，住贵州省凯里市。上诉人凯里碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“凯里碧桂园公司”）因与被上诉人包彦琳、杨康杰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初7824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凯里碧桂园公司委托诉讼代理人彭育鋆，被上诉人包彦琳、杨康杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯里碧桂园公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判解除上诉人与二被上诉人签订的《商品房买卖合同》；三、改判二被上诉人依合同约定向上诉人支付违约金77468.25元。事实和理由：1.一审认定事实错误，2020年5月11日上诉人向一审法院递交的起诉状请求解除合同就是解除权行使的通知，该起诉状已送达被上诉人，送达时即发生解除合同效力。2.付款是买受人的基本义务，虽然主合同有约定上诉人在对被上诉人的贷款审批发放事宜上应进行协助，但是究其根本还是被上诉人自身履行能力及征信情况对贷款的审批以及发放造成影响，其去银行申请遭拒，就应主动对该合同履行事项作出补救。其未补足房款构成根本违约，亦未能提交证明其履行能力的证据，上诉人有合理怀疑其不具备合同的履行能力，拥有法定解除权，双方之间签订的商品房买卖合同应予以解除。被上诉人包彦琳、杨康杰辩称，依据合同约定被上诉人是在接到上诉人通知三日后办理贷款，但被上诉人没有接到通知。被上诉人去银行办理贷款时,从银行处得知碧桂园项目没有竣工验收，所以办不了贷款，被上诉人没有违约，要求继续履行合同。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。凯里碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告配合原告解除本案所涉房屋的商品房买卖合同备案登记；3.判令被告向原告支付违约金77468.25元。一审法院认定事实：2017年6月27日，凯里碧桂园公司与包彦琳、杨康杰签订编号为2017006846号《商品房买卖合同》及补充协议，约定凯里碧桂园公司将其开发建设的碧桂园·江湾1号第135幢1层1-4号房屋出售给被告包彦琳、杨康杰。合同载明房屋建筑面积68.89平方米，套内建筑面积59.30平方米，总价款516455元，约定买受人以银行按揭方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款266455元，余额250000元以银行按揭方式支付。合同第八条约定：“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人”合同第十条约定逾期付款责任为“（付款）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。双方于同日签订《补充协议》，约定付款方式与期限为“关于付款方式及期限，双方一致同意买受人选择按揭贷款方式支付房价款的，不按合同第八条第3款约定，按以下约定履行：（1）出卖人出售买受人该商品房的总价款为516455元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的51.59%给出卖人，即266466元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2017年7月28日前，付该商品房总房价款的48.41%给出卖人，即250000元整；合同签订后，包彦琳、杨康杰向凯里碧桂园公司支付首期款266455元，凯里碧桂园公司出具收据。因被告未能取得银行按揭贷款，被告不能按约定交付剩余房款，2020年5月27日原告提起诉讼。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并不违反法律规定，并且是双方自愿达成，应当认定为有效合同，该合同对双方具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定履行义务，被告未能取得银行按揭贷款，导致合同无法继续履行，双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定逾期付款责任为“（付款）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。且补充协议第四条第2项同时约定，逾期超过90日（该日期应当与（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照总房价款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件十二补充协议中均约定出卖人解除合同时，应当书面通知买受人，但原告至今并未书面通知被告，视为原告未依约尽到了告知义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的请求，不符合合同约定的解除条件和法律规定，主张解除《商品房买卖合同》的备案登记及支付违约金的请求，无事实和法律依据，其理由不充足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九四条、第九十六条，判决：驳回原告凯里市碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4870元，由原告凯里市碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明，凯里碧桂园公司至今未通知包彦琳、杨康杰不能获得贷款的消息，也未正式通知解除双方签订的合同。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点一是凯里碧桂园公司是否享有解除权；二是双方签订的合同目的是否能实现。针对焦点，现分述如下：关于凯里碧桂园公司是否享有解除权的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方《合同》第八条约定，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项；逾期，出卖人有权解除合同；第十条约定，付款逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。因凯里碧桂园公司尚未履行通知义务，故其不享有约定解除权。因包彦琳、杨康杰并未明确拒绝履行支付房屋尾款，且合同约定有按揭贷款环节，故凯里碧桂园公司亦未享有法定解除权，其上诉理由不能成立，本院不予支持。关于双方签订的《合同》目的是否能实现的问题，依据双方当事人签订的《合同》，双方现尚未就付款期限和付款方式进行协商；凯里碧桂园公司无确实充分的证据证明包彦琳、杨康杰在所有的银行均未能获得按揭贷款和包彦琳、杨康杰无支付剩余房款能力的事实。包彦琳、杨康杰只要能获得其他银行按揭贷款或双方只要协商一致，合同目的仍能实现。包彦琳、杨康杰不具有履行《合同》能力的举证责任应由凯里碧桂园公司承担，但其未成完成举证责任，应承担不利法律后果。综上，凯里碧桂园公司有理由怀疑包彦琳、杨康杰不具有履行能力的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，凯里碧桂园公司的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9740元，由凯里碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年十一月二十五日法官助理熊慧灵书记员潘中华