广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4979号 原告（反诉被告）：王立庆，男，1984年10月14日出生，汉族，住广西博白县。 原告（反诉被告）：赵志雄，男，1975年2月9日出生，汉族，住广西陆川县。 两原告共同委托诉讼代理人：徐建瑞，陆川县九洲法律事务所法律服务工作者。 被告（反诉被告）：谢建军，男，1970年7月11日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告（反诉原告）：谢晓凌（被告谢建军女儿），女，1996年3月24日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：黄锦坚，广西综纬律师事务所律师。 原告（反诉被告）王立庆、赵志雄与被告（反诉被告）谢建军、被告（反诉原告）谢晓凌确认合同有效纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人徐建瑞、被告谢建军、被告谢晓凌的委托诉讼代理人黄锦坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《国有土地使用权转让协议》合法有效；二、本案诉讼费用均由被告承担。 事实和理由：2014年11月23日，王立庆、赵志雄与谢建军签订了《国有土地使用权转让协议》，约定谢建军将其名下玉国用（2007）第××号国有土地使用权转让给王立庆、赵志雄，王立庆、赵志雄按三期支付土地使用权转让款合计946800元，其中第一期于协议签订时支付了定金20万元，第二期由双方约定时间到国土部门签字或谢建军办理公证委托由王立庆、赵志雄全权办理过户手续一切有关事宜的手续时（采取哪种方式由王立庆、赵志雄决定）支付人民币646800元正。第三期为双方到办证大厅交土地证原件办理土地转让手续回执单时付清余款人民币100000元正。王立庆、赵志雄支付299800元款项给谢建军后，多次要求谢建军到国土部门办理土地使用权过户登记到王立庆、赵志雄名下，但谢建军均予以拒绝。要求判如所请。 被告谢建军辩称，案涉合同无效，王立庆、赵志雄在没有完成交易之前就把房屋拆除，亦未付款。 被告谢晓凌辩称，案涉合同无效，其长期在外工作生活对此不知情。其在收到开庭传票前不知道王立庆、赵志雄与谢建军签订了合同，也不知道原告把房子拆了，要求确认《国有土地使用权转让协议》无效。 反诉原告向本院提出反诉请求：一、确认被反诉人王立庆、赵志雄、谢建军所签订《国有土地使用权转让协议》为无效合同；二、判令三被反诉人将己拆除反诉人所有的房屋恢复原状；三、本案诉讼费、反诉费由三被反诉人承担。 事实和理由：王立庆、赵志雄、谢建军于2014年11月23日所签订的《国有土地使用权协议》是无效合同，是恶意串通损害国家集体或第三人利益的合同。座落于玉林市林村）国有土地使用143.37平方土地上建设的一层楼房，国有土地使用证号为玉国用2007第××号，为谢晓凌和谢建军共同共有。该土地来源属于家庭共有财产，其中属于谢晓凌的份额本是其母亲陈庭辉的份额，陈庭辉同意将该份额挂在谢晓凌名下。谢晓凌父母离婚后谢晓凌跟随母亲生活，很少与父亲谢建军来往。谢晓凌长期在外地读书、工作，2014年9月至2017年7月就读广西艺术学院，2018年4月在深圳市巨鼎医疗设备有限公司工作至2019年9月，2019年9月结婚、怀孕、生育小孩，不知道王立庆、赵志雄与谢建军签订国有土地转让协议，更不知道王立庆、赵志雄将原有的一层房屋拆除。谢晓凌没有同意转让该土地使用权，更没有同意王立庆、赵志雄拆除原有的房屋，三被反诉人的行为属于侵权行为，应停止侵权，恢复房屋原状给谢晓凌。王立庆、赵志雄、谢建军签订的《国有土地使用权转让协议》未经谢晓凌同意签字，应认定为无效合同。要求判如所请。 反诉被告王立庆、赵志雄辩称，一、王立庆、赵志雄与谢建军所签订的《国有土地使用权转让协议》依法足以认定王立庆、赵志雄与谢晓凌、谢建军的合意，应当认定《国有土地使用权转让协议》是王立庆、赵志雄与谢晓凌、谢建军签订的协议。1、《国有土地使用权转让协议》第5行括号部分：“甲方声明本人对该土地的买卖已征得全部家庭成员的一致同意，全权委托甲方签订买卖合同，其中土地证共有人谢晓凌已委托其父亲谢建军办理土地买卖的一切事宜．．．”。结合本案客观事实，谢晓凌在其父亲谢建军签订本案协议书时，在广西艺术学院读书，不在家里，不能亲笔签名在协议书上。谢晓凌在校读书期间未独立工作生活，日常生活圈和经济来源局限于学校与家庭之间，对家里的情况还是比较了解的，且读书过程中缺少不了以谢建军为主的家庭支持。王立庆、赵志雄鉴于谢晓凌当时的实际情况，在谢建军声明承诺下，完全有理由相信谢建军有代理谢晓凌签署本协议的权利。根据《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”应认定构成表见代理。2、王立庆、赵志雄与谢建军签订本案协议书和支付部分转让款后，将土地上砖混板房拆除掉，是谢建军和谢晓凌同意拆除的，谢晓凌对此了解，均未提出异议。据此，足以认定谢晓凌同意转让案涉土地的事实。3、王立庆、赵志雄与谢晓凌认识，在签订本案协议书前，谢晓凌曾与王立庆、赵志雄、谢建军一起在玉林市松须坡酒店聚餐吃饭，酝酿过土地转让事情，谢晓凌没有反对，称其没空在家，要上南宁读书，家里出卖土地事实，就由其父亲办理即可。二、谢晓凌反诉称主张该土地来源属于家庭共有财产，其中属于反诉人的份额是陈庭辉（母亲）的份额，陈庭辉同意将该份额挂在反诉人名下。反诉人父母离婚后反诉人跟随母亲生活，很少与谢建军来往不是事实，谢晓凌亦未举证证明。三、拆除砖混板房是经谢晓凌以及被反诉人谢建军同意的，自2016年7月拆除后至本案反诉之日，有4年多之久，谢晓凌均未提出过异议主张，且也超过诉讼时效，依法不应得到法院支持。综上所述，王立庆、赵志雄的诉讼请求应当得到法院支持，请法院依法驳回谢晓凌的诉讼请求。 反诉被告谢建军辩称，同意谢晓凌的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告（反诉被告）提供的证据 证据3国有土地使用权转让协议、证据4国有土地使用证【玉国用（2007）第××号】、证据5收据（条）。谢晓凌陈述其不清楚，未见过上述证据。本院对上述证据的真实性予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年11月23日，谢建军与王立庆、赵志雄签订一份《国有土地使用权转让协议》。协议约定，甲方谢建军将位于玉林市侧（城西道林村拆迁回建地）国有土地使用证号：玉国用（2007）第××号，土地面积为143.37平方米的土地使用权转让给乙方王立庆、赵志雄。土地使用权转让总价为946800元，王立庆、赵志雄分三期支付：第一期定金20万元，于合同签订之时支付；第二期，由双方约定时间到国土部门签字或谢建军办理公证委托由王立庆、赵志雄全权办理过户手续一切有关事宜的手续时支付646800元；第三期，双方到办证大厅交土地证原件办理土地转让手续回执单时付清余款10万元。在未付清款项前该土地权属谢建军所有，王立庆、赵志雄无权转卖或转租。谢建军在协议中声明，其对案涉土地使用权转让已征得全部家庭成员的一致同意，案涉土地使用权共同所有人谢晓凌已委托谢建军办理土地使用权转让一切事宜。谢建军与王立庆、赵志雄分别在《国有土地使用权转让协议》签字捺印。 2014年11年23日，王立庆通过银行转账定金20万元给谢建军；2015年8月23日，王立庆支付购地款46800元给谢建军；2016年4月5日，王立庆支付购房款2万元给谢建军；2016年5月7日，王立庆支付购房款3万元给谢建军；2016年7月24日，王立庆支付拆房款5500元给谢建军。以上款项合计296800元，谢建军均立写收条交王立庆收执。 另查明，案涉房屋座落于玉林市侧（城西林村），国有土地使用证号：玉国用（2007）第××号，土地使用权人为谢建军、谢晓凌。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”故谢建军将与谢晓凌共同共有的房屋出售给王立庆、赵志雄，在签订《国有土地使用权转让协议》时，没有经过作为土地使用权共同权利人谢晓凌的同意，事后也没有获得谢晓凌的追认，属于无权处分。王立庆、赵志雄辩称谢建军在《国有土地使用权转让协议》中声明，其已征得谢晓凌同意转让案涉土地使用权，协议签订前谢晓凌知情且没有提出任何异议，应视为其作出同意转让案涉土地使用权的意思表示。根据法律规定，不作为的默示，只有在法律有规定或者当事双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。由于王立庆、赵志雄没有举证证明王立庆、赵志雄与谢建军以及谢晓凌就默示的情形进行了约定，也没有法律规定谢晓凌的不作为应当视为追认。因此谢建军与王立庆、赵志雄签订的《国有土地使用权转让协议》属无效合同。 关于王立庆、赵志雄应否将案涉房屋恢复原状的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉房屋已拆除，谢建军未提出异议且已收取了房屋拆除款，恢复原状事实上已不能实现，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条，判决如下： 一、确认原告王立庆、赵志雄与被告谢建军于2014年11月23日所签订的《国有土地使用权转让协议》为无效合同； 二、驳回原告王立庆、赵志雄的诉讼请求； 三、驳回反诉原告谢晓凌其余的反诉请求。 案件受理费100元，减半收取计50元（原告已预交），由原告王立庆、赵志雄负担。反诉案件受理费100元，减半收取计50元（反诉原告已预交），由反诉被告王立庆、赵志雄、谢建军共同负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 杨燕玲 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 甘雨田 书 记 员 吕雪梅