苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初10913号原告：苏州高新地产集团有限公司吴江分公司，住所地苏州市吴江经济开发区联杨路以南、长安路以东。负责人：丁旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：金嫄雅，江苏诚鑫律师事务所律师。被告：王梦菲，女，1994年3月5日生，汉族，住苏州市吴江区。原告苏州高新地产集团有限公司吴江分公司（以下简称高新地产吴江分公司）诉被告王梦菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告高新地产吴江分公司的委托诉讼代理人金嫄雅到庭参加诉讼。被告王梦菲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高新地产吴江分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商业用房租赁合同》并判令被告搬离上述房屋；2.判令被告支付原告拖欠租金112192元（计算至2020年8月9日止）及违约金19783元，合计131975元；3.判令被告按21365元/月支付房屋使用费（自2020年8月10日起计算至实际搬离之日止）；4.判令被告支付律师费5699元；5.诉讼费用由被告负担。庭审中，原告申请变更诉讼请求：放弃第1项诉讼请求；将第2项诉讼请求变更为判令被告支付拖欠租金136612元（自2020年2月10日计算至2020年9月13日期间的租金）及违约金19783元，合计156395元；放弃第3项诉讼请求。其余诉讼请求不变。事实和理由：2017年8月10日，原、被告签订《商业用房租赁合同》一份，约定原告将位于苏州市吴江区房屋出租给被告，租期为5年，自2017年8月10日起至2022年8月9日止，租金按季度支付，每季租金应在该季度开始前提前30日支付，但被告自2020年2月开始拖欠租金未付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王梦菲未作答辩，亦未提交任何证据。经审理查明：2017年8月10日，原告高新地产吴江分公司作为出租方，与被告王梦菲作为承租方共同签订《商业用房租赁合同》一份，主要约定原告将位于苏州市吴江区出租给被告使用，租期为60个月，自2017年8月10日起至2022年8月9日止。合同第5.1.1条租金概述：2017年8月10日至2019年8月9日期间月租金为20元/月/平方，之后每两年递增为8%，即2019年8月10日至2021年8月9日期间月租金为21.6元/月/平方，2021年8月10日至2022年8月9日期间月租金为23.33元/月/平方。合同第5.1.3条约定，承租方应当按合同季度（每季三个月）支付，但其中第一季度租金于本合同签署之日后3日内支付给出租方指定的账户，此后各合同季度的租金于该季度开始前提前至少30日支付给出租方指定的账户……。合同第5.4.1条约定，承租方须在本合同签订后的5日内向出租方缴纳数额相当于整个租赁期内平均租金标准的1个月租金额作为保证金计19783元。合同第8.2.2条约定，承租方由下列情形之一的，视为根本性违约，承租方此前已经承担的违约责任（如有）独立承担，出租方有权要求承租方承担相当于全部保证金的金额作为违约金，并可以解除本合同，由此给出租方造成的损失（包括无论本合同是否被解除出租方可能遭受的损失）超过违约金的，出租方有权要求承租方另行赔偿：（1）逾期支付租金、物业管理费等各种应付款项、费用超过3个月的或累计金额超过59348元的……。合同第8.2.4条约定，本合同所述出租方因此可能遭受的损失（或者给出租方造成的损失）包括：直接损失……与承租方引发诉讼或者仲裁出租方支付的合理的律师费……2020年4月16日，江苏诚鑫律师事务所受高新地产吴江分公司委托向王梦菲发送律师函，称王梦菲拖欠自2019年11月10日起至2020年5月9日止的租金128192元及违约金19783元，合计147975元，其中已于2020年3月16日支付18000元，未付金额为129975元。要求王梦菲于2020年4月30日前支付前述款项，否则将解除双方的租赁关系。2020年9月14日，高新地产吴江分公司作为甲方、王梦菲作为乙方、案外人龚红星、龚兵星、龚红香作为丙方共同签订《关于长板路1号天城花园商业1幢121室3层租赁合同变更的三方协议》一份，约定涉案房屋是甲方开发的带租约销售的项目，现该房屋全部产权已转移给丙方。甲、乙双方于2017年8月10日签订的涉案《商业用房租赁合同》所涉及的甲方与乙方的权利义务从2020年9月14日起，甲方的权利义务等全部转给丙方。自2020年9月14日起，乙方将剩余租期内的租金及保证金19783元支付给丙方。原《商业用房租赁合同》保证金19783元由甲、乙双方自行结算。原《商业用房租赁合同》除甲方变更为丙方，其他条款均不发生变更。另查明，高新地产吴江分公司与江苏诚鑫律师事务所于2020年7月20日签订了《聘请律师合同》一份，约定江苏诚鑫律师事务所接受高新地产吴江分公司的委托，指派律师蔡建伟、金嫄雅为本案诉讼代理人，并约定律师服务费为5699元。高新地产吴江分公司已按约支付了5699元律师服务费，江苏诚鑫律师事务所开具了相应发票。庭审中，原告高新地产吴江分公司称：1.目前涉案房屋仍由王梦菲使用，但自2020年2月10日起至2020年9月13日止的租金共计152612元，王梦菲已支付16000元，尚结欠136612元租金未付；2.王梦菲已支付《商业用房租赁合同》约定的保证金19783元，如法院支持第2项诉讼请求中的违约金19783元，则该款可与王梦菲已支付的保证金相抵扣。以上事实，有原告提供的《商业用房租赁合同》、律师函、EMS邮单、EMS快递送达信息、《关于长板路1号天城花园商业1幢121室3层租赁合同变更的三方协议》、《聘请律师合同》、江苏省增值税专用发票等证据以及原告的当庭陈述在卷作证。本院认为：被告王梦菲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃应诉、抗辩等相关诉讼权利，由此所产生的不利法律后果应由其自行承担。原、被告于2017年8月10日签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同依法成立并有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。合同签订后，高新地产吴江分公司依约将案涉房屋交付王梦菲使用，王梦菲理应按约支付租金。按照合同第5.1.3条之约定，租金按合同季度支付，且应于季度开始前提前至少30日支付给出租方指定的账户。但自2020年2月10日起至2020年9月13日止的租金共计152612元，王梦菲已支付16000元，尚结欠136612元租金未付，在无相反证据的情况下，本院对此予以确认。现高新地产吴江分公司主张王梦菲支付该租金，于法有据，本院予以支持。同时，按照合同第8.2.2条的约定，王梦菲拖欠租金的金额及行为已构成根本违约，故高新地产吴江分公司主张王梦菲承担相当于全部保证金金额的违约金即19783元，符合合同约定，本院亦予以支持。因王梦菲已支付该笔保证金，故王梦菲支付的保证金19783元直接抵扣违约金19783元。关于律师费损失。因原、被告在《商业用房租赁合同》中明确约定了律师费损失的承担，且高新地产吴江分公司主张的律师费标准未超过相关规定，故本院对于其主张的律师费损失5699元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告王梦菲应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州高新地产集团有限公司吴江分公司租金136612元。二、被告王梦菲应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州高新地产集团有限公司吴江分公司律师费损失5699元。（上述款项若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××60）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6508元，由原告负担4935元，由被告负担1573元。被告应负担之数于本判决生效之日起十日内直接支付原告（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××60）。原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  胡云杰二〇二〇年十一月二十三日书记员  王丁维附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。