云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初13865号原告：温鑫宏，女，1988年7月6日生，汉族，身份证登记住址：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：张杨，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王子云，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：云南美城房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区人民西路保利中心**。统一社会信用代码：9153011255013728X0。法定代表人：余旭，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨国军，男，1988年4月20日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。特别授权代理。原告温鑫宏与被告云南美城房地产开发有限公司（简称：美城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温鑫宏的委托诉讼代理人张杨、王子云，被告美城公司的委托诉讼代理人杨国军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温鑫宏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（违约金计算以合同总价793118元为基数，自2016年11月25日计算至实际支付之日止，暂计算至2020年5月22日，按年利率4.75%计算违约金为131597.83元）；2、请求判令被告承担本案的诉讼费、律师费。事实与理由：2014年4月16日，原、被告签订《商品房购销合同》（以下简称《购销合同》）及补充协议，合同编号：“保利六合”2013字第Ｓ4051，约定原告购买被告位于昆明市西山区六合天城（Ａ1地块），合同总价793118元。补充协议第八条约定原告在具备办理房屋产权证条件后，被告应在360个工作日内为原告办理房屋所有权证。《购销合同》生效后，原告已付清全部房款，于2015年7月9日缴纳维修基金、契税、印花税、产权登记费等各项应缴费用共计27435.20元，原告履行了合同约定付款义务，被告应在2016年11月25日前为原告办理房屋所有权证，但被告至今尚未办理，已属违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”就被告拖延办理房屋所有权证之违约行为，在《购销合同》未明确约定违约金情况下，原告有权要求被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息承担违约金。故被告应以合同总价793118元为基数，自2016年11月25日起计算至实际支付之日止，暂计算至2020年5月22日，按年利率4.75%计算支付违约金。为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特具诉状于贵院，请求判允原告的全部诉讼请求。被告美城公司辩称，对于原告诉状中事实与理由部分陈述的缴纳维修基金、契税、印花税这些内容是认可的。针对原告第1项诉讼请求，不同意支付违约金，原告所购的房屋产权证一直无法办理的原因是因为政府对于涉及市政道路地下空间的不动产权属政策尚未明确所致，不能归责于被告，并非被告原因导致，原告主张被告承担违约责任没有依据。对第2项诉请的诉讼费、律师费也不同意支付。本院经审理认定本案事实如下：2014年4月16日，原告作为商品房买受人（乙方），被告作为商品房出卖人（甲方）签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买位于昆明市西山区六合天城（Ａ1地块）六合天城地下室商铺，合同总价为793118元，面积12.45平方米。《合同补充协议》第八条关于产权登记中约定：1、乙方除应按合同约定支付完全部房款、物业服务费、配套费、专项维修资金、契税及其他各项税费等其他应缴费用（包含面积补差产生的价款等相关费用）外，在交房当日还应完成以下事项：（1）甲乙双方办理完毕房屋交接手续；（2）向甲方出具办理产权登记手续的书面委托书；（3）按政府相关规定向甲方提供符合产权登记部门要求的资料（产权人及共同购买人身份证复印件购房发票原件及办理产权证所需的其它相关资料）。2、如乙方不能履行上述义务，甲方有权拒绝交房并拒绝配合乙方办理产权登记手续，甲方不承担该套房屋《房屋所有权证》逾期办理的违约责任，如因乙方造成逾期办证的，责任由乙方承担。乙方在达到上述全部条件后，甲方在360个工作日内将乙方办理房屋所有权证明的资料备齐，并提交至昆明市房屋产权登记部门之日，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。合同履行过程中，原告向被告付清了房款，被告于2014年5月25日向原告开具了金额为793118元的购房款发票。原告于2015年7月19日缴纳了维修基金、契税、印花税、产权登记费等各项费用共计27435.20元。被告则将涉案商铺交付原告，但至今未为原告办理涉案房屋的产权证。2020年9月16日，本院立案受理了原告起诉被告商品房购销合同纠纷案，原告诉请法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（违约金计算以合同总价793118元为基数，自2016年11月25日计算至实际支付之日止），并请求判令被告承担本案的诉讼费、律师费。庭审中，被告提交了商品房预售许可证明、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证明书、消防安全检验合格证等材料以证实被告在销售房屋前已合法取得相关证件、办理相关手续，房屋开发、建设、销售不存在瑕疵，并主张Ａ1地块项目建设经规划、公安、消防、环保等部门验收，Ａ1地块地下美食街经消防审核并验发合格证，各项手续合法，不存在违规建筑情形。被告同时主张，涉案房屋地块整体涉及与西山区政府进行地下空间产权置换，由于政府目前暂无产权置换主体及置换方案，才导致商铺产权的办理一直无法推进，原告所购房屋产权证一直无法办理的主要原因是因为政府对于涉及市政道路地下空间的不动产权属政策尚不明确所致，不能归责于被告，并非被告原因导致。为支持其主张，被告并向本院提交了相关法律文书。其中，昆明市中级人民法院作出的（2020）云01民终357号民事判决书系针对俞泽煦不服我院（2019）云0112民初4483号民事判决提起上诉所作出的判决。在该案中，俞泽煦购买的商铺为六合天城地下室Ａ1地块商铺，俞泽煦起诉被告美城公司要求解除合同，退还相关费用并支付违约罚息。我院审理后判决支付逾期办证违约金50000元，驳回了俞泽煦的其他诉讼请求。昆明市中级人民法院审理后认为，“……美城公司已取得涉案地块的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、工程竣工验收说明书，各项手续合法，目前涉案商铺未能办理产权证的主要原因是因为政府对于涉及市政道路地下空间的不动产权属政策尚未明确所致，不能归责于美城公司，故美城公司不应承担逾期办证的违约责任……”。最终判决驳回了俞泽煦的诉讼请求。此外，被告提交的云南省高级人民法院作出的（2019）云民申1143号民事裁定书中，购买六合天城地下负一层商铺的沈帆作为再审申请人申请再审，美城公司为被申请人，其再审理由第（四）点为：有新的证据能够证实，因被申请人的原因，涉案商铺无法取得产权证，被申请人解除合同的请求应当予以支持。云南省高级人民法院审查后认为，“……（三）关于办证问题。在双方签订本案合同及补充协议时，被申请人已取得了涉案地块的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、工程竣工验收说明书，各项手续合法，目前涉案商铺未能办理产权证的主要原因是因为政府对于涉及市政道路地下空间的不动产权属政策尚未明确所致，不能归责于被申请人”。最终对沈帆的再审申请予以驳回。以上事实，有《商品房购销合同》、《合同补充协议》、商品房买卖合同登记备案表、发票、收据、商品房预售许可证明、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证明书、消防安全检验合格证、民事判决书、民事裁定书等材料在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告与被告所签订的《合同补充协议》第八条关于产权登记中约定：……乙方（原告）在达到上述全部条件后，甲方（被告）在360个工作日内将乙方办理房屋所有权证明的资料备齐，并提交至昆明市房屋产权登记部门之日，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。从以上约定可以看出，被告有协助原告办理产权证的义务，但本案经审理已查明，同位置的商铺未能办理产权证主要原因是因为政府对于涉及市政道路地下空间的不动产权属政策尚未明确所致，以上原因是被告不能预见的，因此，不能归责于被告。对此，生效判决和裁定也予以了认定。故本院对于原告要求被告支付逾期办证违约金和律师费的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告温鑫宏的全部诉讼请求。本案案件受理费1466元（已减半收取，已由原告温鑫宏预交），由原告温鑫宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王静波二〇二〇年十一月十五日书记员  王波婼