葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1403民初2514号原告：葫芦岛金鑫物业管理有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区龙绣街**。法定代表人：李冰，系该公司经理。委托诉讼代理人：段立华，系该公司职员。委托诉讼代理人：邸少芹，系该公司职员。被告：刘银平，女，汉族，1974年3月26日生，住址：葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：于君泽，男，1971年2月1日生，汉族，住址：葫芦岛市连山区。原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司诉被告刘银平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司委托诉讼代理人段立华、被告刘银平及其委托诉讼代理人于君泽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司诉称，被告刘银平是金鑫望海花园小区1-5-3-302的业主，在领受房屋并入住后享受到了原告金鑫望海花园的物业管理服务，而被告自2014年4月1日至2020年4月1日一直拖欠物业费达6年之久，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴仍拒不缴纳物业服务费，被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼，请法院依法判决：1、被告刘银平缴纳物业费5430.00元；2、被告刘银平承担本案诉讼费用。被告刘银平辩称，依据《葫芦岛市物业收费管理办法》第五条，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第十四条，物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。根据《关于放开我省部分服务价格的通知》(辽价发[2015]31号)文件规定，省市各级物业管理收费服务的相关文件均已废止，目前我市物业管理收费不需要办理收费许可，按照《葫芦岛市服务等级指导标准》，金鑫望海花园小区物业收费标准为0.6元/月/平方米，属于三级服务，但是原告不能按照物业服务等级的约定提供服务，质价严重不相符，违约在先，主要存在以下行为:一、在业主委员会换届选举成立后，在《业主公约》签署时尤其签订物业费价格前，并没有事先召开业主大会商讨，更没有获得投票通过，违反了《葫芦岛市物业管理条例》第二十条及《业主大会议事规则》的规定，望海花园小区内并未见签署所谓的《业主公约》、《服务委托合同》，也未按照规定以书面的形式在物业管理区域内及时公告；二、违反《葫芦岛市物业管理条例》第二十ー条、《业主大会议事规则》、《业主公约》和业主大会通过的各项决定；三、金鑫物业居然私自将两个门卫用房出租给两个商家经营，所得款项一直未公布，违反《葫芦岛市物业管理条例》第三十二条规定；四、拒绝接受业主委员会和业主的监督，未按照《物业服务合同》的约定向全体业主公布物业服务费用收支账目，违反《葫芦岛市物业管理条例》第四十条；五、多年来至现在，金鑫物业一直没在小区醒目位置公示收费项目、收费标准、收费依据、收费范围及服务内容、服务标准，违反《葫芦岛市物业管理条例》第五十八条，未公示的收费项目业主可以拒交；六、违反《葫芦岛市物业管理条例》第八十条、《辽宁物业管理条例实施细则》第六十八条，园区野草杂乱无章，不但不加以修剪、养护，有的业主还将土地种菜变为己有，物业不阻止、不清除，连最基本的管理都没有做到。无视法规与条例的规定，强行把草坪改成停车位出租，把全体业主的公共面积转租成个人使用，本职工作不作为。机动车辆随意停放，无人管理，导致小区路面经常被机动车堵塞、路面狭窄，急救车和消防车根本不能通行；七、金鑫物业三个主门的两旁侧门、一个辅门，只是个过道而已，没有门禁刷卡出入，安保人员年龄老化，夜间躺床而睡，(可以从今日开始调取任意一天监控画面)。非小区业主完全可以肆无忌惮不分昼夜随意出入，安全防范方面一点作用没有，形同虚设，荡然无存。望海花园小区物业费收取为0.6元/平方米/月，该小区为三级封闭小区，金鑫物业上述情形严重违背《葫芦岛市物业服务标准》中的规定，保洁不履行对应等级服务标准的行为义务，不要说对楼梯口及单元门的擦、洗，连清扫都一个星期看不见人，与服务标准格格不入、严重不符；九、在小区有限的绿化面积中，杂草丛生，没有一处草坪，严重违背了葫芦岛市服务等级指导标准的三级要求；十、小区住宅关于公共部位门窗配件、楼梯口顶面及墙面粉刷层剥落现象，几乎每个单元都存在，根本没按照葫芦岛市服务等级指导标准去做。期间金鑫物业收费员也几次按门铃收费，后期法院工作人员也与我进行交涉，对于交纳物业费一事，本人和催费人一直交涉中，没说不交，因为即使服务质量再差，毕竟也产生费用，但是我坚持每年只交500.00元(四级标准)，原因如下:各个环节不达三级服务标准；同一个小区，收费标准不能有差异，为什么别人几年来可以每年交一半，又不给开收据等等，存在几个收费版本(有证据)，金鑫物业扪心自问，心里比谁都清楚。如果对上述问题不加以整改达不到三级服务标准，本人坚持以前观点每年只交500.00元，如果达到标准，整改前每年交500.00元，整改后待观察达标后正常缴纳物业费。综上所述，因原告不能适当履行物业服务义务给答辩人生活带来诸多不便，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用，因此，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司分别于2012年3月25日、2015年3月1日、2018年4月29日与葫芦岛金鑫望海花园业主委员会签订了《辽宁省物业管理服务合同》。三份合同均约定由原告对葫芦岛金鑫望海花园小区进行物业管理服务,服务期限分别自2012年4月1日起至2015年3月31日终止,2015年3月31日至2018年4月1日，2018年4月1日起至2021年4月1日终止。所签合同均约定物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.6元，合同签订后,原告依约为该小区提供了物业管理服务。被告刘银平系金鑫望海花园小区**1-5-3-302房屋的权利人,该房建筑面积125.7平方米，被告未交2014年4月1日至2020年4月1日物业服务费，原告诉至本院，望判如所请。上述事实，有当事人陈述、业主委员会受托书、照片、物业服务等级指导标准、使用说明书、物业服务合同、物业收费管理办法、微信聊天记录截图、视频光盘、普通住宅小区收费标准等在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告受葫芦岛金鑫望海花园业主委员会委托为该小区提供物业服务，原告与小区业主委员会签订的三份《物业服务合同》,不违反法律、行政法规禁止性规定,均为有效合同。该三份合同对小区全体业主和物业服务企业具有约束力,业主及物业服务企业应当全面履行各自义务。结合本案案情,原告提供了基本物业服务,被告应当按照约定交纳物业费。现被告未按合同支付物业费，应承担相应的民事责任。关于被告的抗辩意见，综观本案，原告的服务在一定时期内存在瑕疵,原告对业主所反映的问题未能及时妥善解决或进行有效沟通，应承担相应责任,物业公司应提高服务质量，积极回应业主期待和关切。结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平、服务质量，本院对原告主张的物业服务费酌情予以调整，按约定物业服务费的80%予以支持，即物业费为人民币4344.00元(0.6元/月×125.7平方米×72个月×80%)，超出部分不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:被告刘银平于本判决生效后十日内向原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司支付2014年4月1日至2020年4月1日的物业费共计4344.00元。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，被告刘银平承担40.00元，原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司承担10.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  付忠超人民陪审员  张国德人民陪审员  肖 红二〇二〇年十一月十六日书 记 员  郭立秋