宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初3073号原告：王某1，石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司执行董事，住石嘴山市。委托诉讼代理人：沈某，宁夏天器律师事务所律师。被告：长某，住所地：银川市。法定代表人：雷某，长某副总经理、执行董事。委托诉讼代理人：王某2。委托诉讼代理人：陈某，宁夏永合律师事务所律师。被告：石嘴山市华欣房地产开发有限公司。法定代表人：刘某，石嘴山市华欣房地产开发有限公司董事长。被告：中国银行股份有限公司石嘴山市分行。负责人：郄某。委托诉讼代理人：张某。原告王某1与被告长某（以下简称长城资产公司）、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房地产公司）、中国银行股份有限公司石嘴山市分行（以下简称中行石嘴山分行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1委托诉讼代理人沈某与被告长城资产公司委托诉讼代理人王某2、陈某及中行石嘴山分行委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。被告华欣房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审判。本案现已审理终结。王某1向本院提出诉讼请求：1.判令华欣房地产公司协助王某1将位于××区房屋的不动产权变更登记至王某1名下，长城资产公司、中行石嘴山分行在变更登记过程中予以配合；2.案件受理费由华欣房地产公司、长城资产公司、中行石嘴山分行承担。事实及理由：2013年10月30日，华欣房地产公司与石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司（以下简称兴旺达公司）签订《土地房屋置换合同》1份，约定被告华欣房地产公司以拆迁补偿置换的方式，使用其开发的××区营业房（面积317平米）及14-108号营业房（面积195平米），置换兴旺达公司位于××区西的商业用地1253.7平米及地上附着物。王某1系兴旺达公司股东、法定代表人。《土地房屋置换合同》签订当日受兴旺达公司安排华欣房地产公司与王某1签订了《商品房买卖合同》1份，将提供置换的××区营业房签署于王某1名下。后兴旺达公司依约将涉案土地及地上附着物交由华欣房地产公司开发使用，并为华欣房地产公司办理了《国有土地使用证》的变更登记手续。2013年11月1日，华欣房地产公司将案涉房屋交付王某1占有、使用至今。2014年3月31日，华欣房地产公司隐瞒原告，将上述用以拆迁置换的房屋为案外人宁夏复兴市场经营管理有限公司在长城资产公司处的借款提供抵押，中行石嘴山分行系长城资产公司委托的贷款发放机构，是案涉房屋登记的抵押权人。2014年5月9日，案涉房屋地名变更为大武口区胜利东街72号。2018年12月10日，石嘴山市中级人民法院在执行被告长城资产公司与被执行人宁夏复兴市场经营管理有限公司、华欣房地产公司、刘某、潘占荣、潘琪琛委托贷款合同纠纷一案过程中，查封了涉案房屋。王某1知悉后，依法提出执行异议，石嘴山市中级人民法院审查后作出（2019）宁02执异5号《执行裁定书》，裁定中止对涉案房屋的执行。2019年4月12日，长城资产公司向石嘴山市中级人民法院提起执行异议之诉，请求准许继执行涉案房屋，石嘴山市中级人民法院审理后作出（2019）宁02民初号民事判决，判决中明确王某1对涉案房屋享有的补偿权应优先长城资产公司的抵押权得以保护，从而驳回了长城资产公司的诉讼请求。2019年12月27日，宁夏回族自治区高级人民法院以（2019）宁民终503号民事判决，维持了石嘴山中级人民法院的判决。2020年7月31日，最高人民法院作出（2020）最高法民申3447号民事裁定，驳回了被告长城资产公司的再审申请。综上，王某1通过拆迁补偿置换的方式取得并占有、使用大武口区胜利东街72号房屋，是房屋的所有权人。华欣房地产公司应当依照《土地、房屋置换合同》及《商品房买卖合同》的约定，协助王某1办理不动产权变更登记手续。被告长城资产公司、中行石嘴山分行亦应配合将涉案房屋变更登记至王某1名下。为此，特向贵院提起诉讼，请求依法裁决。长城资产公司辩称，1.长城资产公司作为善意抵押的无过错人，其在按照物权法等相关法律规定对涉案房屋办理了抵押权的情况下，王某1所具有的权利并不能优先于长城资产公司抵押权；2.王某1称其通过承继方式获得兴旺达公司补偿安置权没有法律依据，王某1获得涉案房屋实际系通过兴旺达公司股东会决议无偿取得，仅是在形式上与华欣房地产公司签订了商品房买卖合同，但原告本人未支付相应的价款，原告获得涉案房屋的法律状态应当为买卖或赠予，其通过该种房屋获得的房屋并不能同时承继兴旺达公司作为被拆迁人的身份，因此无法获得被拆迁人优先权利；3.王某1并未提交其在获得涉案房屋后未办理产权手续无过错的相应证据，应当承担不利后果。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。中行石嘴山分行辩称，其辩解意见同长城资产公司辩解意见一致。本院依据当事人提交的证据及当事人当庭陈述认定事实如下：2012年3月27日，华欣房地产公司取得锦馨花园20号楼的《商品房预售许可证》[（石）房预售证2012-009号]。2013年10月30日，兴旺达公司与华欣房地产公司签订《土地、房屋置换合同》，将兴旺达公司名下位于××区西的一宗面积1253.7平方米的商业用地的使用权，连同该土地上的农贸市场、附属设施及其他地上附着物以5014800元的价格一并转让给华欣房地产公司，华欣房地产公司以其开发的锦馨花园20-1-108B号（面积为317平方米）营业房、14-108号（面积为195平方米）营业房，房屋总价为4949500元予以置换，置换后华欣房地产公司找补兴旺达棉麻公司现金65300元，房屋面积最终以确权面积为准，房款多退少补。同日，就置换的上述20-108B号房屋，因兴旺达公司股东会决议同意将置换的房屋无偿转让给王某1，由王某1与华欣房地产公司签订《商品房买卖合同》，对上述置换的房屋予以确认，涉案房屋总价款为1585000元。2013年11月1日，王某1支付物业储备金、物业费和垃圾清运费等相关费用，办理了房屋交接手续。2014年3月28日，长城资产公司与中行石嘴山分行签订《委托贷款委托合同》，中行石嘴山分行接受长城资产公司委托向案外人宁夏复兴市场经营管理有限公司发放流动资金贷款2000万元，中行石嘴山分行作为长城资产公司的委托代理人与宁夏复兴市场经营管理有限公司签订《委托贷款借款合同》、与华欣房地产公司签订了《委托贷款抵押合同》。2014年3月31日，华欣房地产公司将包括涉案房屋在内的位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园项目在建工程20幢133B等65套房屋为案外人宁夏复兴市场经营管理有限公司向中行石嘴山分行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2014年5月9日，原大武口区锦馨花园小区20-1-108B号营业房地名变更为大武口区胜利东街72号。2014年5月21日，华欣房地产公司将涉案房屋产权登记在华欣房地产公司名下。本院认为，王某1作为兴旺达公司的法定代表人与华欣房地产公司于2013年10月30日签订了《土地、房屋置换合同》及《商品房买卖合同》。上述两份合同约定，华欣房地产公司以置换方式进行补偿安置，并最终确定给王某1的房屋为华欣房地产公司所建的的位××区营业房。王某1基于华欣房地产公司的交付行为，合法占有案涉房屋。华欣房地产公司明知其与王某1就案涉房屋签订了《土地、房屋置换合同》，并将房屋交付王某1，却不积极履行为王某1办理房屋备案登记及房屋产权登记事宜，反而隐瞒王某1，于2014年3月31日，华欣房地产公司将包括涉案房屋在内的位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园项目在建工程20幢133B等65套房屋为宁夏复兴市场经营管理有限公司向中行石嘴山分行借款提供抵押担保，办理了抵押登记手续，并于2014年5月21日将案涉房屋产权登记在自己公司名下，华欣房地产公司的行为显然属于恶意，明显侵犯了王某1所享有的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因华欣房地产公司没有依约履行为王某1办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致王某1占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故王某1对案涉房屋依法尚不具有所有权，但王某1依据其与华欣房地产公司订立的《土地、房屋置换合同》、《商品房买卖合同》以及其已实际占有、使用案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利，合法有据。由于华欣房地产公司将案涉房屋交付王某1后，向王某1隐瞒实情，以案涉房屋为宁夏复兴市场经营管理有限公司向中行石嘴山分行借款提供抵押担保，恶意将产权登记在自己名下，并最终导致王某1、长城资产公司分别对案涉房屋所享有的安置补偿权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，华欣房地产公司与王某1是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给王某1，且在办理抵押登记前已交付给王某1占有、使用、收益，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，王某1对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于长城资产公司的抵押权得到保护。故王某1诉讼主张华欣房地产公司协助其将位于××区房屋的不动产权变更登记至其名下，长城资产公司、中行石嘴山分行在变更登记过程中予以协助的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告王某1将位于××区房屋的不动产权变更登记至王某1名下，长某、中国银行股份有限公司石嘴山市分行在变更登记过程中予以协助。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费100元，减半收取计50元，由石嘴山市华欣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 樊冠青二〇二〇年十一月二十三日书记员 范抒意附：本案适用法律条款如下《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。