江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7917号上诉人（原审被告）：戴琪，女，1987年4月9日出生，汉族，住建邺区。委托诉讼代理人：陆嬿池，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张军，男，1974年6月3日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李国英，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人戴琪因与被上诉人张军房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。戴琪上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回张军的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由张军承担。事实与理由：一、一审法院事实查明错误，关于张军与案外人签订的《存量房买卖合同》已经约定了600万元作为房屋的价款，不应当再行认定《补充协议》的成交价，否则将让实际损失处于飘忽不定的状态，对戴琪严重不公平。张军与案外人签订的《存量房买卖合同》属于由不动产登记中心备存的文件，应当以此作为房屋买卖的真实交易价格。张军与案外人签订的《补充协议》也不符合常理，如果《补充协议》是为了避税，则存在违法性。交易税费实际按《存量房买卖合同》计税，如一审法院按《补充协议》的约定确定交易价格，则张军与案外人可以任意补充约定交易价格，以达到“扩大实际损失”的目的，有违公平正义。综上，其与张军约定的房屋交易价格为599万，张军实际出售案涉房屋的价格是600万，因此，张军不存在任何损失。二、如前所述，张军不存在任何损失，基于戴琪已支付的8万元定金未退回的情况，再要求戴琪承担12万元违约金明显将导致戴琪承担的违约责任过分高于给张军造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金约定过高的，应予调整。三、根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》，同一个法院应当坚持同案同判，根据一审法院（2019)苏0105民初10436号和二审法院（2015）宁商终字第536号判决，应当对违约金进行调整。戴琪作为购房人，在购买房屋的过程中因中介机构未能如实披露房屋的贷款信息而判断错误，不得不放弃购房。在南京浩思房地产经纪有限公司（以下简称浩思公司）诉戴琪的合同纠纷案件中，一审法院作出（2019)苏0105民初10436号判决认为，浩思公司“将违约金调整至10万元，但仍明显过高，在兼顾合同履行情况、当事人损失等因素的基础上，并充分考虑戴琪调整违约金的请求，根据公平原则和诚实信用原则，酌情戴琪支付违约金1.2万元”。本案中，张军另行出售案涉房屋的价格为600万元，并不存在任何的损失，基于戴琪已向张军支付8万元定金的情况，结合同案同判的原则，应当驳回张军的全部诉讼请求。四、案涉《房地产买卖中介合同》只是委托合同，对房屋买卖事宜来说是预约合同的性质，一审法院关于案涉合同性质的认定错误。案涉合同约定，该合同只是就“丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致，订立本合同”。同时，根据合同第四条的约定，戴琪需要按照南京市存量房买卖合同的约定的房款支付方式和期限支付款项。所以，案涉合同的订立目的是委托，并且明确约定系为了促成双方签订《房地产买卖合同》，目前，戴琪与张军并未签订《房地产买卖合同》，故本案所涉《房地产买卖中介合同》对双方来说是个预约合同。双方尚未签订正式合同，戴琪已通过无权要求退还定金的方式承担了相应责任，承担了巨额损失。《房地产买卖中介合同》是格式合同，戴琪因受他中介公司错误引导，在情急之下签订案涉《房地产买卖中介合同》被要求承担巨额赔偿，遭受了沉重压力，而出售方和中介却以此敛财。张军辩称，一、戴琪无故终止合同，构成违约，给其造成巨额损失。其与戴琪签订案涉合同，收到戴琪支付的定金后，信赖戴琪能按约履行付款义务，而交付认筹金认购了其他房产，且实际获得购房资格，却因戴琪未按约付款而只能通过向银行贷款及向他人高利借款的方式支付购房款，因此遭受的利息损失已高达十几万元。此外，因戴琪的违约行为导致案涉房屋不能在有利时间出售，导致遭受新冠疫情的影响，无奈不得以在半年后最终以590万元售出。其与案外人签订补充协议另行约定实际价格是二手房交易的常见情况。二、案涉合同约定的房屋价款为599万元，而双方约定违约金是20万元，该违约金约定比例仅占房屋买卖金额的3%，不违反法律规定，也未约定过高，且双方对此一致同意，合理合法。戴琪违约后，其根据《中华人民共和国合同法》，选择适用违约金条款来维护自身权益。三、戴琪作为违约方，主张违约金过高的，应承担举证责任。但戴琪在一审中未能提交相应证据。而张军则已初步提交了证据证明其损失已远超约定的20万元违约金。四、浩思公司诉戴琪的（2019）苏0105民初10436号案件中，一审法院将违约金调整至1.2万元，但浩思公司就案涉居间服务所应获得的佣金总额仅为5.3万元，法官同时考虑到浩思公司未能完成全部居间服务，仅提供了少部分的前期服务，故而酌定调整违约金至1.2万元，该案与本案案由不同，合同性质不同，标的也不同，没有可比性，不能参照适用。戴琪甚至在该案中称违约金只针对买卖双方，与中介公司无关而不同意支付任何违约金。五、案涉合同虽名为《房地产买卖中介合同》，但性质并非委托合同，而是包含两个合同内容，一是房屋买卖合同，另一个是中介合同。本案涉及的正是买、卖双方间的房屋买卖合同，该合同成立并生效后，戴琪拒不履行付款义务，严重违约，一审法院将本案案由定为房屋买卖合同纠纷，没有问题。综上，戴琪的上诉理由没有任何事实和法律依据，不能成立，恳请二审法院依法驳回。张军向一审法院起诉请求：一、判令戴琪支付违约金12万元和贷款利息损失暂计3万元（以450万元为基数，从2019年11月6日起按年利率6.5%计算至本案判决生效之日止）；二、戴琪支付张军为此已支出的律师费3000元；三、本案诉讼费由戴琪承担。一审法院认定事实：2019年10月14日，双方当事人及浩思公司签订《房地产买卖中介合同》一份，约定，戴琪以599万元的价格购买张军位于南京市建邺区的房屋（即案涉房屋，包含产权车位），张军按南京市存量房买卖合同中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给戴琪的附属设施及原装修，戴琪按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。关于违约责任，三方商定，张军、戴琪无正当理由不履行合同的应承担违约责任。违约行为方应支付20万元违约金分别支付给各守约方，违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。同日，前述三方另签订了《补充条款》，约定：戴琪于2019年10月17日前支付张军定金8万元；戴琪于贷款审批后三日内支付张军房款人民币190万元，三方共同到张军该房产抵押所在银行办理贷款结清；戴琪申请办理商业贷款399万元整，双方当事人于2019年11月10日前准备好贷款材料到银行签署贷款文本，办理贷款审批手续。张军收到戴琪银行贷款下款后三日内将案涉房屋交付戴琪，张军结清已经发生的水、电、气等费用，戴琪支付张军尾款2万元整。2019年11月10日，戴琪在电话中跟张军明确不再购买案涉房屋。2019年12月15日，张军的配偶沈晓英与南京升龙元发置业有限公司签订《江洲府》商品房预售合同，以6128347元购买南京市建邺区的房屋，于2019年10月30日、11月7日分别缴纳购房款306.8347万元、306万元。2020年4月14日，张军与案外人鞠谧璐签订《存量房屋买卖合同》，约定将涉案房屋以600万元的价格出售给案外人；同日，张军与案外人签订《补充协议》，载明双方经协商，房屋实际成交价为590万元。此协议和签署的《南京市存量房买卖合同》相冲突，以此协议为准。一审中，张军陈述，在与戴琪签订案涉合同后，其购买了一处价值600多万元的房产，因戴琪违约，未按期支付相应的款项，导致其与民生银行签订《综合授信合同》，贷款450万元，造成巨大的利息损失应由戴琪进行赔偿。此外，张军为主张权利进行诉讼支付律师费3000元，亦属于戴琪应赔偿的损失。双方当事人因意见迥异，致调解不成。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，戴琪未按照合同约定支付房屋价款，随后拒绝购买案涉房屋，已构成根本违约，应向张军支付违约金。因双方在合同中既约定了违约金，又约定了定金，张军可以选择适用违约金或者定金条款。现张军向戴琪主张违约金，故应适用违约金条款。在戴琪违约后，张军已将涉案房屋以590万元的价格出售，与出售给戴琪的价格相比，存在9万元的差价，此外还存在部分利息损失。张军主张其另行购买房屋，因戴琪违约产生的巨额贷款利息损失，因该损失不属于订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对该诉求，一审法院不予支持。因此，双方约定的违约金20万元与张军的实际损失情况基本相符。扣除预先支付的8万元定金，戴琪应向张军另行支付违约金12万元。张军主张戴琪向其另行支付3000元律师费，因该主张并无合同依据，故一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、戴琪于判决生效之日起十日内支付张军违约金12万元；二、驳回张军的其他诉讼请求。一审受理费3360元，由张军承担800元，戴琪承担2560元。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院予以确认。二审中，张军陈述，其与案外人鞠谧璐在案涉房屋过户交易当天提交给房产部门的买卖合同中约定的交易价格是600万元。即使按照600万元成交价计算，其仍有利息损失。从案涉合同签订到其将案涉房屋另行售出，间隔了半年时间，其也确实为购买其他房屋进行申请了贷款。以上事实，有本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、戴琪关于案涉《房地产买卖中介合同》系预约合同的上诉理由能否成立；二、戴琪关于20万元违约金过分高于张军损失的主张能否成立。对于争议焦点一，本院认为，案涉《房地产买卖中介合同》系戴琪、张军在浩思公司的居间下就案涉房屋的买卖达成一致意见而签订，该合同中对于所交易的房屋及价款约定明确；各方当事人就案涉交易所享有的权利、应履行的义务亦具体、明晰；各方适当履行该合同约定即能完成交易，已无须再行订立合同以明确各方权利义务。因此，案涉《房地产买卖中介合同》并非各方当事人为今后签订本约之目的所作的意向性约定，戴琪关于案涉《房地产买卖中介合同》系预约合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为，认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，相应损失包括合同履行后可以获得的利益。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，如戴琪依约履行案涉《房地产买卖中介合同》，则张军可及时获得约定的599万元价款，但因戴琪违约拒不履行合同，导致张军直至半年后才将案涉房屋另行售出，其获得房屋价款的时间亦有相应迟延，从而遭受损失。戴琪主张20万元违约金过高，应就其该主张承担举证责任，但戴琪未能举证证实20万元违约金过分高于张军所遭受的实际损失，其应就此承担举证不能的不利后果。一审法院依照双方约定，判令戴琪就其拒不履行合同的根本违约行为承担20万元违约金，并无不当。综上，戴琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人戴琪负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二〇年十一月二十三日法官助理高礼慧书记员戴苗