山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3444号上诉人（原审被告）：山东贵腾商贸有限公司，住所地济南市天桥区新城庄**山东北方现代化学工业有限公司院内****，统一社会信用代码91370102MA3C52U58P。法定代表人：肖仁旺，执行董事。委托诉讼代理人：王**华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赖兴鸿，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：马运海，男，1974年5月5日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：宋树军，山东科圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志远，山东科圣律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：张巍，男，1982年8月20日出生，汉族，住济南市天桥区。上诉人山东贵腾商贸有限公司（以下简称贵腾公司）因与被上诉人马运海、张巍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院(2020)鲁0481民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵腾公司上诉请求：1.撤销（2020）鲁0481民初2823号民事判决，改判驳回马运海的诉讼请求；2.判令马运海退还2019年1月11日至2019年8月12日的房屋租金，合计人民币290000元；3.本案一审、二审诉讼费和案件申请费由马运海承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、双方租赁关系已于2019年1月11日解除，并非是2019年12月18日，原审判决错误认定合同解除时间，无视《中华人民共和国合同法》第九十六条及相关司法解释的规定，适用法律错误，进而作出贵腾公司支付租金的错误判决。首先，马运海于2019年1月9日向贵腾公司发出《解除房屋租赁合同》通知，通知贵腾公司解除双方于2017年8月13日签订的位于滕州市的《房屋租赁合同》，该解除通知送达时间为2019年1月11日。原审法庭调查过程中，马运海也承认该解除通知是其出具的，并未提出任何异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”贵腾公司收到马运海的解除通知后，既未对解除租赁合同提出异议，也未向法院提起诉讼，故该解除通知送达之日就是解除生效时间，贵腾公司无需另行提供解除或终止的证据。故自2019年1月11日起双方不存在租赁关系，马运海要求贵腾公司支付2019年8月13日至2019年12月18日的房屋租金201388元，没有事实和法律依据。原审法院无视马运海自认的解除通知，无视《中华人民共和国合同法》及其司法解释的明确规定，认定双方《房屋租赁合同》在2019年12月18日解除是完全错误的。其次，原审判决书表述自相矛盾。其先认定马运海要求解除合同属合法有据，予以支持，即认定自2017年8月至2019年12月18日双方存在租赁关系，却又同时表述称：假使双方租赁合同已经解除，马运海也应按合同约定的租金标准支付占用房屋使用费。那么双方租赁关系到底什么时间解除的，判决马运海支付的201388元到底是租金还是占用费用，判决书存在有意混淆两头堵的错误情况。第三，依据上述事实和《中华人民共和国合同法》规定，双方租赁关系自2019年1月11日解除，贵腾公司于2018年一次性预交了2018年8月13日至2019年8月12日的年度租金，对于合同解除后未履行的部分即2019年1月11日至2019年8月12日的房屋租金合计290000元，马运海一直未退还，已构成不当得利，应予以退还。二、关于保管费事宜，原审判决认定事实错误、证据不足。首先，在原审过程中贵腾公司提交的证据，以及本次上诉提交的新证据（2020）鲁01民终4258号民事判决书，均证明马运海对枣庄区域负有经营管理店铺和保证货品安全的责任，同时在合作终止时，马运海对本案讼争店铺内的全部货品有退还义务，其未履行退还义务而产生的保管费及其他费用应由其自行承担。根据贵腾公司与马运海于2017年5月签订的《联营协议》及附件《联营网点确认函》，马运海既是本案店铺的出租方，也是店铺的联营合作方和经营管理人，本案店铺及联营中的其他店铺均由马运海负责经营和管理，店铺及其货品一直在马运海控制之下，依据山东省济南市中级人民法院（以下简称济南中院）作出的（2020）鲁01民终4258号民事判决，认定了马运海负有交接货品的义务，由于马运海不履行货品交接和返还义务，造成货品存放于别处所产生的费用，应由马运海自行承担。其次，对于马运海的仓储费证据和金额，马运海未提供充分证据证明其是为本案店铺的货品支付了保管费。第三，虽然联营合同纠纷与房屋租赁纠纷不属于同一法律关系，但贵腾公司在原审中提供《联营协议》、（2019）鲁0105民初1489号民事判决书及新证据（2020）鲁01民终4258号民事判决书，完全能够证明联营合同的履行内容包含了本案店铺，而且联营当事人与本案房屋租赁关系的当事人也是完全一致的，联营部分内容的履行与本案租赁合同的履行是紧密关联、密不可分的。然而原审判决割裂事件的整体性，仅片面的认为“与本案不是同一法律关系”为由，否定（2020）鲁01民终4258号生效判决确认的事实，显然错误。三、关于案件申请费事宜，马运海基于对事实的错误认识，错误诉求贵腾公司承担各项费用，理应承担因此而产生的诉讼费、上诉费和案件申请费等各项费用。马运海辩称，一、马运海与贵腾公司的《房屋租赁合同》直到2019年12月19日才实际解除。1.马运海与贵腾公司于2017年8月13日签订了租赁马运海滕州市营业房的《房屋租赁合同》用于贵人鸟品牌运动系列商品的销售业务，按照合同的约定，租赁期限自2017年8月13日至2020年8月12日止。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，因贵腾公司租赁马运海的营业房销售的是贵人鸟牌运动系列商品，虽然马运海提出了解除合同，但贵腾公司的商品一直存放在马运海的营业房内，贵腾公司在接到马运海的通知后，没有任何的回复，由于是在租赁合同期限内，马运海不敢擅自挪动贵腾公司销售的商品，双方当事人没有协商解除合同，直到2019年12月18日马运海经多次催告，贵腾公司仍然不派人来与马运海协商解除合同，还仍然占用着马运海的营业房，也不缴纳第三年的租金，为了减少损失，马运海万般无奈才将营业房转租出去，故双方的《房屋租赁合同》直到2019年12月19日才实际解除。2.2019年1月9日的《解除房屋租赁合同》通知中明确告知“限贵单位接到通知函后10日内恢复原状、腾空房屋交于我方”。然而，贵腾公司在接到通知后，没作任何答复。对于贵腾公司销售的存放在马运海营业房内的商品，马运海在没有和贵腾公司协商、清点前，马运海不敢轻易的挪动，只能多次通知、催促，直到2019年12月19日在万般无奈的情况下，才将贵腾公司销售的商品存放在滕州市新兴路步行街北区57号营业房的三楼，一审主审法官查封时，也到了现场进行实地勘验。本案中双方的合同是否实际解除，不能仅以一纸通知而判决，而是要尊重客观事实。3.贵腾公司要求退还2019年1月11日至2019年8月12日的租金，不符合客观事实。由于贵腾公司违背合同约定，在经营不善的情况下，也不通过合法的途径协商解除合同，致使在枣庄地区经营的十几个店铺，全部锁店停止营业，各种媒体报道贵人鸟总部濒临破产。在2019年以后，全部都不缴纳到期的租金，有的合同到期后也不续租，销售的商品都一直占用着出租方的营业房，给出租人造成了很大的损失。贵腾公司在合同期内，一直在占用着马运海的营业房，在此情形下，贵腾公司要求退还已缴纳的租金，与客观事实不符。而且时至今日贵腾公司销售的商品仍由马运海保管，故贵腾公司提出的该项要求与事实不符。二、一审判决贵腾公司支付保管费，符合客观事实。首先，马运海为贵腾公司租赁了房屋保管其商品，并且已实际支出的仓储保管费，理应由贵腾公司承担。其次，马运海与贵腾公司之间的《联营协议》已于2018年5月终止。这一事实有2018年5月8日的《终止联营协议申请》、2019年1月18日的《证明》、贵腾公司自2018年6月27日开始每月通过招商银行向马运海支付工资的《招商银行户口历史交易明细表》以及贵腾公司提供的（2019）鲁0105民初1489号民事判决书等证据予以证实。既然马运海与贵腾公司的《联营协议》已终止，马运海只是贵腾公司聘用的一名员工，马运海无义务为贵腾公司无偿保管商品，其仓储保管费应由贵腾公司承担。再次，山东省济南市天桥区人民法院（以下简称天桥区法院）及济南中院的判决，主要解决的是马运海与贵腾公司之间的联营关系，判决的内容是要求马运海按比例承担联营期间的亏损（既2018年5月之前）及交付销售的货物。但是此两份判决没有采纳马运海对销售商品无保管和交付义务的辩解意见，偏袒贵腾公司，现在马运海已申请再审。本案的事实是贵腾公司自2019年1月之后就一直不和马运海协商解决租赁纠纷的问题。再则是贵腾公司一直拖欠着马运海在联营期间的利润分配、差旅费报销费用、宣传费用、房屋租金等费用，故马运海和其他出租人一样，也只能暂时保管着贵腾公司销售的商品。三、关于案件申请费由败诉方承担有明确的法律规定。综上所述，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。张巍未作答辩。马运海向一审法院起诉请求：1.解除双方2017年8月签订的《房屋租赁合同》；2.判令贵腾公司、张巍支付拖欠的房屋租金201388元（自2019年8月13日起至2019年12月18日止）；3.判令支付商品仓储保管费20000元；4.案件受理费由贵腾公司、张巍承担。一审法院认定事实：张巍于2014年6月至2018年7月间，为贵腾公司法定代表人，林承务原系贵腾公司的员工。2017年8月13日，马运海（甲方）与贵腾公司的工作人员林承务（乙方）签订《房屋租赁合同》，马运海将其承租的滕州市商铺租赁给贵腾公司使用。房屋租赁合同内容约定：租赁期限自2017年8月13日起至2020年8月12日止；房屋租金每年为58万元，首次支付租金日期为2017年5月15日，以后为6月11日直至租期届满。除乙方续租外，本合同的租期届满后乙方应返还甲方房屋，乙方返还房屋应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用；因合同约定原因而终止合同，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同，违约方应承担违约责任。合同无效和违约的处理，造成合同无效一方，应赔偿对方因此遭受的全部经济损失，违约的一方，应支付守约方违约金并赔偿其损失，损失包括直接损失、间接损失以及守约方维权产生的律师费、诉讼费等内容。合同履行后，贵腾公司依约定支付了第一、二年度租金，至2019年8月13日应缴纳第三年租金时间逾期后，贵腾公司不再继续租赁经营，亦未搬出租赁房屋内货物，为此，马运海多次与贵腾公司协商未果。其后，马运海为减少经营损失的扩大，于2019年12月19日将滕州市商铺转租给他人使用。为妥善处置贵腾公司留置货物，马运海代贵腾公司支付了商品仓储保管费20000元。庭审中，对于马运海诉求，贵腾公司辩解双方的租赁合同由于马运海于2019年1月9日向贵腾公司送达了《解除房屋租赁合同》的通知，双方的《房屋租赁合同》已于2019年1月11日解除，不存在拖欠租金；仓储保管费是马运海不予配合交接造成的，与贵腾公司无关，因双方系联营关系，案涉租赁房屋属双方联营范围内的店铺，马运海系联营合作方，即案涉店铺的实际管理人。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。2017年8月13日，林承务与马运海签订的《房屋租赁合同》，林承务行为系基于代表人代表公司作出的真实意思表示，贵腾公司对此予以认可，其权利义务应由贵腾公司享有和承担。该《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，内容合法有效。贵腾公司违反合同的约定逾期拒不缴纳房屋租金并返还承租房屋，已构成根本性违约，至2019年12月19日马运海将其在承租房屋内的商品搬运至其他地方保存。现马运海要求解除双方于2017年8月签订的《房屋租赁合同》，因贵腾公司无正当理由延迟支付租金，按双方约定支付第三年租金的期限至马运海起诉时已近一年，马运海要求解除双方的《房屋租赁合同》，合法有据，该院予以支持。马运海要求贵腾公司支付拖欠的房屋租金201388元（自2019年8月13日起至2019年12月18日止），事实清楚，于法有据，该院应亦予以支持。马运海要求贵腾公司支付仓储保管费2万元，由于贵腾公司不按约定支付房屋租赁费，马运海为防止损失扩大，将租赁房屋内贵腾公司的商品予以仓储保管，支出的仓储保管费亦是因贵腾公司违约所造成，应由贵腾公司承担赔偿责任，马运海要求贵腾公司支付仓储保管费2万元，合法有据，该院予以支持。对于贵腾公司的辩解意见，该院认为，虽贵腾公司于2019年1月11日收到了马运海的《解除房屋租赁合同》通知，但贵腾公司并未能提交双方解除或终止了《房屋租赁合同》，并且将承租的房屋交付给马运海的证据，假使双方的《房屋租赁合同》已经解除，贵腾公司亦应按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付占用承租房屋期间的房屋使用费用。对于双方是否存在联营关系，案涉承租房屋是否属于双方联营范围内店铺，与本案不是同一法律关系，而且双方对案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，双方对租赁期限，支付租金的标准、日期等都有明确约定，双方对案涉房屋存在房屋租赁合同关系这一事实能够确认，故对贵腾公司的辩解意见，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、马运海与贵腾公司于2017年8月13日签订的滕州市商铺《房屋租赁合同》解除；二、贵腾公司给付拖欠马运海的房屋租金201388元；三、贵腾公司给付马运海商品仓储保管费20000元；四、贵腾公司给付马运海案件申请费1670元；上述二、三、四项于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4620元，减半收取计2310元，由贵腾公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。贵腾公司提交济南中院（2020）鲁01民终4258号民事判决，证明：1.案涉房屋是马运海与贵腾公司之间的联营店铺；2.联营关系解除后，马运海负有向贵腾公司交付店内物品的义务；3.联营期间案涉房屋由马运海日常经营管理，实际控制。马运海质证称，对于济南中院民事判决书真实性无异议，但判决内容不符合客观事实，不能印证贵腾公司的观点。该判决认定贵腾公司与马运海自2018年5月底终止联营关系，马运海只对5月份之前的联营亏损承担责任，此后马运海只是作为公司的一名聘用员工，领取贵腾公司每月发放的工资，马运海没有义务保管和交付贵腾公司所销售的商品，合同终止后，应由公司负责人与房屋出租方双方协商是否解除租赁关系，交接销售的商品。自2018年年底之后，马运海多次去信、去函、去电要求贵腾公司派人来协商解决租赁问题、交接商品，但是贵腾公司没有派人来解决上述问题，自此双方的租赁关系一直延续到终止，商品一直由马运海保管，所以该证据不能证明马运海负有保管和交付贵腾公司商品的义务，且马运海如果不与贵腾公司协商，也无法将保管的商品交付给贵腾公司。贵腾公司的商品一直占用马运海的经营店铺，直到再次转租，对于贵腾公司违约造成的实际损失，理应由贵腾公司承担。该判决与本案不是同一法律关系，马运海已提起申诉，且案例不能作为法律渊源。马运海提交以下证据：1.终止《联营协议》申请复印件一份；2.2019年1月18日马运海和时任贵腾公司法定代表人的张巍书写的《证明》复印件一份；3.招商银行户口历史交易明细表；4.天桥区法院（2019）鲁0105民初1489号民事判决书；5.已生效的山东省枣庄市峄城区人民法院（2020）鲁0404民初784号民事判决书；6.已生效的山东省枣庄市中级人民法院（2020）鲁04民终2888号民事判决书；7.山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初2824号民事裁定书；8.滕州市人民法院主审法官丁德庭、陈允巨到马运海为存放贵腾公司商品所租赁房屋内现场勘查制作的笔录。证据1到4证明贵腾公司与马运海之间的联营关系至2018年5月底终止，2018年6月后马运海是贵腾公司的一名聘用员工，没有权利和义务继续保管和交付贵腾公司的商品；证据5、6以及在一审中提供的程春丽诉贵腾公司房屋租赁一案的证据，能够证明贵腾公司不继续履行合同应当向出租方支付房租，并支付房主替贵腾公司保管商品所支出的仓储保管费。证据7、8证明贵腾公司的商品仍然由马运海保管。贵腾公司质证称，对所有证据的真实性无异议。证据1、2已经包括在贵腾公司提供的济南中院（2020）鲁01民终4258号民事判决书中；证据3与本案无关联性，本案审理的是租赁关系，并非劳动关系；证据4、5、6也与本案无关联性；关于证据7、8，对查封事实没有异议，但交接义务应由马运海承担。本院认定如下：对贵腾公司提交的（2020）鲁01民终4258号民事判决书真实性予以确认，但相关内容与本案无关联性，本院不予采信。对马运海提交证据的真实性予以确认，但证据1至6与本案无关联性，本院不予采信；证据7、8予以采信。二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，林承务代表贵腾公司与马运海签订案涉《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。贵腾公司违反合同约定逾期拒不缴纳房屋租金，已构成根本性违约，马运海要求解除合同合法有据，一审判决予以支持并无不当。贵腾公司主张其于2019年1月11日收到了马运海的《解除房屋租赁合同》通知，故合同解除的时间为2019年1月11日，因此一审判决贵腾公司支付马运海2019年8月13日至2019年12月18日的租金201388元缺乏依据。对此本院认为，因贵腾公司实际使用案涉房屋至2019年12月18日，即便合同已解除，贵腾公司也应按双方约定的租金标准支付房屋使用费，故一审判决贵腾公司支付马运海房屋租金201388元并无不妥。贵腾公司主张其与马运海之间存在联营关系，马运海对案涉房屋中的贵腾公司商品负有退还义务，马运海未履行上述义务而产生的保管费应由马运海承担。对此本院认为，双方是否存在联营关系，案涉房屋是否属于双方联营范围内店铺，与本案不是同一法律关系，相关权利义务贵腾公司可另行主张。由于贵腾公司不按约定支付房屋租赁费，马运海为防止损失扩大，将租赁房屋内贵腾公司的商品予以仓储保管，由此支出的仓储保管费应由贵腾公司承担，一审判决贵腾公司支付马运海仓储保管费2万元有事实和法律依据。贵腾公司作为败诉方，一审判决由其承担案件申请费符合法律规定。贵腾公司上诉请求判令马运海退还2019年1月11日至2019年8月12日的房屋租金290000元，因其在一审中未提起相关反诉，本院在二审中不予审理。综上所述，贵腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4620元，由上诉人山东贵腾商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十一月二十七日书记员 刘 畅