江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初4762号原告：江西银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区赣县路盛汇城市中心**楼。统一社会信用代码：91360700550871863N。负责人：章永胜，系该分行行长。委托诉讼代理人：王豫鑫，女，1986年6月16日生，系该行员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：徐清亮，男，1990年10月4日生，系该行员工，代理权限为一般代理。被告：蒋茂发，男，1977年4月27日生，住江西省赣州市崇义县。被告：刘苏兰，女，1976年4月15日生，住江西省赣州市崇义县。被告：韩胜文，男，1962年10月8日生，住江西省赣州市章贡区。被告：蒋茂莲，女，1966年4月7日生，住江西省赣州市章贡区。以上被告共同委托诉讼代理人：谢军，系江西钨都律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：鑫业地产集团有限公司，住所地：江西省赣州市经济技术开发区迎宾大道**。统一社会信用代码：91360700563835124G。法定代表人：黄勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李广顺，男，1997年4月21日生，系该公司员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人；张戴旸，男，1991年9月6日生，系该公司员工，代理权限为一般代理。原告江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称为江西银行赣州分行）诉被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲、鑫业地产集团有限公司（以下简称为鑫业地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西银行赣州分行的委托诉讼代理人徐清亮，被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲的共同委托诉讼代理人谢军，被告鑫业地产公司的委托诉讼代理人李广顺、张戴旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西银行赣州分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《个人房产借款及抵押合同》；2、请求判令被告蒋茂发、刘苏兰偿还原告借款本金1366261.48元及还清款项时止的利息、罚息及复利（暂算至2020年5月20日利息及罚息、复利合计394900.01元，实际利息、罚息、复利按合同约定计算至债务实际偿清日止）；3、请求判令被告韩胜文、蒋茂莲、鑫业地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、请求依法判令原告对被告蒋茂发、刘苏兰所购买的房产享有抵押权，并对处置所得优先受偿；5、本案诉讼费、保全费等实现债权的全部费用由各被告共同承担。本案在诉讼过程中，原告分别对其第2项、第3项诉讼请求进行变更，变更为：“2、请求依法判令被告蒋茂发、刘苏兰及韩胜文、蒋茂莲偿还原告借款本金1366261.48元及还清款项时止的利息、罚息及复利；3、请求依法判令被告鑫业地产集团有限公司对上述蒋茂发、刘苏兰及韩胜文、蒋茂莲债务承担连带清偿责任。”事实和理由：2014年11月26日，被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲因购房需要，与原告、被告鑫业地产公司签订《个人房产借款及抵押合同》，约定借款金额为160万元，借款期限自2014年11月26日至2024年11月26日，利率为7.995%。被告鑫业地产公司为被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲的借款提供阶段性担保。合同签订后，原告依约向被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲发放了借款，但被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲未依约还款，担保人也未承担其担保责任，原告多次上门催收无果，遂起诉至法院，要求依法处理。被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲辩称，（一）答辩人对被答辩人陈述的事实无异议；（二）引起本案纠纷的责任在于被告鑫业地产公司。被告鑫业地产公司出售的商品房至今不具备交付条件，违约在先，且答辩人已经以商品房销售合同纠纷为由将江西银行赣州分行、鑫业地产公司起诉至赣州经济技术开发区法院，要求解除《赣州市商品房买卖合同》、《个人房产借款及抵押合同》等。该案经一审、再审后，最终判决仅解除《赣州市商品房买卖合同》，并由被告鑫业地产公司向答辩人返还首付款及返还答辩人已向被答辩人支付的贷款本息，但未对《个人房产借款及抵押合同》及剩余尚欠的银行按揭款本息进行处理；（三）答辩人也是受害者，不仅房屋未购买成功，首付款及已归还银行的按揭贷款本息至今未拿回，现又面临归还银行贷款的压力，答辩人的本意并非逃避债务，而是认为剩余银行贷款应由被告鑫业地产公司予以归还。综上，请求法庭驳回被答辩人对答辩人的诉请；（四）鑫业地产公司是导致这起纠纷产生的最终责任承担者，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，鑫业地产公司有义务直接向借款人退还借款，因此答辩人作为借款人承担的应该是补充赔偿责任，原告应先行向鑫业地产公司主张借款返还，在穷尽法律途径和相关强制措施后对于执行不足部分再向借款人主张。被告鑫业地产公司辩称，案涉《个人房产借款及抵押合同》是合同三方的真实意思表示，且已部分履行，答辩人无法交付房屋的事实不足以致使案涉《个人房产借款及抵押合同》的解除，且根据合同相对性原则，案涉借款本息应当由被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲自行承担，答辩人作为担保人，案涉借款利息、复利、罚息不应由答辩人承担，且被答辩人江西银行赣州分行主张的利息计算标准过高，应当予以调减。经审理查明：2014年11月19日，蒋茂发与鑫业地产公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定以3221460元的价格购买由鑫业地产开发的江西省赣州经济技术开发区办公室。蒋茂发于2014年11月10日向鑫业地产公司支付购房首付款1621460元，剩余1600000元办理银行按揭贷款。2014年11月26日，原告（贷款人）与被告蒋茂发（借款人、抵押人）、被告刘苏兰（共同借款人、抵押共有人）、被告韩胜文（共同借款人）、被告蒋茂莲（共同借款人）、被告鑫业地产公司（保证人）签订《个人房产借款及抵押合同》，约定借款金额160万元；借款用于购买一手商用房；借款期限为120个月，即从2014年11月26日起至2024年11月26日止，如借款起止日期、借款金额及利率与合同约定不一致的，则以借款借据的记载为准；贷款利率在基准利率的基础上上浮30%，实际贷款利率为7.995%；贷款利率执行浮动利率，若在执行浮动利率期间内遇人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率每年一月一日调整；自借款发放本月起每个公历月的1日及借款到期日为还款日；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为19408.19元；被告鑫业地产公司提供阶段性连带责任保证担保；被告蒋茂发以合同项下借款所购房产提供抵押担保；抵押物位于江西省赣州经济技术开发区；贷款逾期（借款人未按合同约定还款）的罚息利率为合同载明的贷款利率上上浮50%；借款人应于约定还款日前在贷款人处开立的还款账户上备足当期应支付的还款本息并授权贷款人从该账户上划款还本付息，不足部分贷款人有权从包括扣款账户在内借款人在江西银行的任一账户中直接扣划所欠款项，直至还清其他一切相关费用及全部借款本息为止；借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；阶段性担保是指在合同签订之日起至所购房产办妥抵押登记之日止的期间内，由保证人、抵押人或质押人为本合同项下借款人债务提供阶段性担保，阶段性担保人的担保责任期限自本合同签订之日起生效，直至贷款人已合法取得所购房产抵押权，且房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日解除；但对于在该日前已到期的债务人债务，以及该日之前发生担保人或／及借款人的违约而引起的本合同项下债务的，担保人仍应承担相应的担保责任和违约责任；担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（含复息、罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、符合律师收费指导价格标准的律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；贷款到期，借款人未按合同约定清偿贷款本息，贷款人有权从贷款逾期之日起按合同约定的利率计收利息；合同履行期间，借款人未按合同约定在还款日期内归还贷款本息，贷款人对贷款余额按合同约定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按合同约定的贷款利率计收复利；借款期间，借款人连续三期、累计六期或逾期达到半年（包括计划还款当期）未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权停止向借款人发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；借款人未按合同约定按期归还贷款本息，贷款人有权按合同约定计收罚息，宣布本合同项下贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立在江西银行任一账户中划收，并通过各种形式向借款人及担保人追索等。合同还就其他事项进行了约定。同日，被告韩胜文（保证人、甲方）、被告蒋茂莲（甲方财产共有人）与原告（债权人、乙方）签订《个人最高额保证合同》，约定为了确保被告蒋茂发（债务人）与乙方按本合同约定的期间及最高额签订一系列债权债务合同项下债务人义务得到切实履行，甲方愿为债务人依上述主合同与乙方形成的债务余额向乙方提供最高额连带责任保证担保；甲方为乙方与债务人在2014年11月26日至2024年11月26日内签署的所有主合同项下各笔债权（不论币种）提供最高额连带保证；甲方担保的最高债权余额为160万元整；最高额保证担保范围为：主合同项下全部本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；甲方在本合同项下自愿提供的保证方式为最高额连带责任保证；保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起两年等。上述合同签订后，原告江西银行赣州分行于2014年11月26日向被告蒋茂发发放了贷款1600000元，但被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲未依约还款，被告鑫业地产公司未承担连带清偿责任。截止2020年9月26日，被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲尚欠原告借款本金1366261.48元、利息281750.7元及相应的罚息、复利。原告多次催收未果，遂起诉至法院。另查明，2017年，蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲以房屋买卖合同、金融借款合同纠纷为由将鑫业地产公司、江西银行赣州分行作为被告诉至赣州经济技术开发区人民法院，要求解除与鑫业地产公司签订的《赣州市商品房买卖合同》以及与江西银行赣州分行签订的《个人房产借款及抵押合同》，并要求鑫业地产公司退还已付购房款1621460元及已归还给江西银行赣州分行的借款本金及利息合计185448.39元等。赣州经济技术开发区人民法院受理后于2017年6月1日作出（2017）赣0791民初128号民事判决书，判决：一、解除原告蒋茂发与被告鑫业地产公司于2014年11月19日签订的《赣州市商品房买卖合同》；二、解除原告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲与被告江西银行赣州分行于2014年11月26日签订的《个人房产借款及抵押合同》；三、被告鑫业地产公司应当向原告蒋茂发返还首付款1621460元及支付利息（利息按首付款金额，从2014年11月10日起至返还款项之日止，按中国人民银行同期存款年利率3%计算）；四、被告鑫业地产公司应当向原告蒋茂发返还已支付被告江西银行赣州分行贷款本息185448.39元；五、原告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲所欠被告江西银行赣州分行剩余贷款本息，由被告鑫业地产公司偿还；六、上述判决第三、四、五项，限本判决之日起十五日内履行完毕。判决后，江西银行赣州分行因不服上述判决，遂向赣州市中级人民法院申请再审，赣州市中级人民法院审理后作出（2018）赣07民再13号民事判决书，认为商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理并认定贷款本息由出卖人负责偿还的前提是担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，让其能自由行使诉请购房贷款的返还方式以及买受人和贷款保证人承担责任形式的权利。江西银行赣州分行仅作为被告参与诉讼，未提出独立的诉讼请求，故案件不宜按照蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲的诉讼请求，直接判决仅由保证人一方承担还款责任，否则有违“不告不理”原则，也剥夺了担保权人自由处分的权利，并判决：一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2017）赣0791民初128号民事判决第一、三、四项；二、撤销江西省赣州经济技术开发区人民法院（2017）赣0791民初128号民事判决第二、五项；三、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2017）赣0791民初128号民事判决第六项为：上述判决第三、四项，限鑫业地产公司于本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲的其他诉讼请求。再查明，被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲逾期还款后，原告未向被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲、鑫业地产公司发出解除合同的通知。本院于2020年9月26日在司法送达网刊登公告的形式向被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲、鑫业地产公司公告送达了民事起诉状副本等相关应诉材料。以上事实，有原告提交的原告的营业执照、法定代表人的身份证、被告的身份证、被告鑫业地产公司的营业执照、《个人房产借款及抵押合同》、《个人最高额保证合同》、借款借据、贷款发放凭证、股东会决议、欠息情况说明，被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲提交的（2017）赣0791民初128号民事判决书、（2018）赣07民再13号民事判决书、（2018）赣07民再13号民事裁定书及原、被告的当庭陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，借款人（即房屋买受人）与被告鑫业地产公司（即房屋出卖人）已解除了商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告鑫业地产公司理应向原告及购房人退还购房贷款及购房款，退款系被告鑫业地产公司的法定义务，与此同时，并不能理解成购房人无需向原告归还购房贷款。因此，原告要求被告鑫业地产公司承担担保责任不当，依据上述法律规定，被告鑫业地产公司应承担法定的退款义务。借款人为了购买被告鑫业地产公司的房屋向原告申请贷款，并与原告签订了《个人房产借款及抵押合同》，该合同为独立的合同，现原告根据合同相对性原理，要求解除该合同并要求借款人还本付息，具有事实和法律依据，本院予以支持。因原告未在起诉前发出解除通知，故被告收到本案诉讼材料之日即视为收到解除通知。因此，本案《个人房产借款及抵押合同》于2020年9月26日解除。合同解除后，被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲应向原告归还尚欠的借款本金及利息。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》有关规定，逾期罚息利率可在原贷款利率水平上加收30%-50%。本案借款合同中约定的逾期还款利息加收50%的条款符合规定，被告应自合同解除后次日起按罚息利率向原告支付罚息。按照《中国人民银行人民币利率管理规定》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期利息。因此，对合同解除后的逾期利息计收复利，本院不予支持。关于原告要求对被告蒋茂发、刘苏兰提供的抵押物行使抵押权之诉请，因房产抵押权的设立应以抵押登记为生效要件，而本案抵押物并未办理抵押登记，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请的除诉讼费、保全费外的其他实现债权费用，因原告未提交相应的证据予以证明上述费用已实际发生，应承担举证不能的后果，故本院对原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江西银行股份有限公司赣州分行与被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲、鑫业地产集团有限公司签订的《个人房产借款及抵押合同》于2020年9月26日解除；二、由被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲于本判决生效之日起十日内归还原告江西银行股份有限公司赣州分行借款本金1366261.48元；三、由被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲于本判决生效之日起十日内支付合同解除前利息281750.7元及复利（以尚欠的合同解除前利息为基数，按合同约定的贷款利率计算，自逾期次日起至还清合同解除前的利息止）；四、由被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲于本判决生效之日起十日内支付原告江西银行股份有限公司赣州分行自2020年9月27日起至清偿之日止的罚息（以借款本金1366261.48元为基数，按合同约定的罚息利率计算）；五、由被告鑫业地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西银行股份有限公司赣州分行退还上述第二、三、四项项下的款项；六、驳回原告江西银行股份有限公司赣州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20650元、保全费5000元，合计25650元，由被告蒋茂发、刘苏兰、韩胜文、蒋茂莲、鑫业地产集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  赵盈慧审判员  吴 芬审判员  钟 君二〇二〇年十一月二十五日法官助理何磊婷书记员彭楚君