河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5581号 上诉人（原审原告）：杨越，男，1969年1月18日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 被上诉人（原审被告）：保定市中尚房地产开发有限公司，住所地河北省保定市翠园街**，统一社会信用代码：9113060557554587XJ。 法定代表人：崔楷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁立杰，河北典创律师事务所律师。 上诉人杨越因与被上诉人保定市中尚房地产开发有限公司（以下简称中尚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨越上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》，被上诉人返还已购房款131764元及利息19892元（合计151656元），一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人提出解除与被上诉人《认购协议书》符合解除权时效法定期限内。上诉人在被上诉人2018年12月31日不能按约交房并构成延迟履行主要债务半年多后的2019年7月下旬向一审法院提出解除与被上诉人《认购协议书》的诉讼请求，一审法院2019年7月29日向上诉人出具了《材料接收登记表》，双方在法院工作人员主持下于2019年9月初庭前交换调解意见，一审庭审中律师称2019年9月份被上诉人向其出具的本案授权委托代理手续，说明被上诉人已经知道上诉人在解除权期限内提出解除合同的诉求。2、一审判决事实认定错误。时至今日被上诉人逾期近两年，被上诉人所述房屋仅是主体刚盖好，窗户、外装、内装都没有，竣工验收遥遥无期，一审认定被上诉人“已按照合同全面履行了基本的义务，已将房屋建设至具备交房条件”属无视基本事实。房屋停建主要是被上诉人陷入债务纠纷、拖欠施工进度款并涉违约诉讼等多种原因，而非政府要求重污染环境下停工。3、一审判决法律适用错误。本案应适用《合同法》60条、94条、114条第二款和最高院法释（2003）7号第2条、5条和15条的规定，并同样的一审法院和审判员在（2019）冀0691民初543号判决中就解除了原被告的《认购协议书》，本案同样的案情同样的证据却做出截然相反的判决。（2003）7号第15条规定“对于出卖人延迟交付房屋......，当事人一方请求解除合同的，应予支持”，请求二审法院纠正一审判决在本案中适用法律错误的做法。 中尚房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求无理无据，请求驳回上诉。 杨越向一审法院起诉请求：依法判令解除杨越与中尚房地产公司签订的《认购协议书》，中尚房地产公司返还杨越已付购房款131764元及利息21972.6元（按银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）、赔偿杨越因签订该购买公寓协议支付的中介费（电商费）9248元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实，杨越自2016年4月19日起陆续转款给中尚房地产公司。2016年4月19日，中尚房地产公司（出卖人、甲方）与杨越（买受人、乙方）签订《认购协议书》，载明：“第一条项目位置及面积乙方所预定公寓房位置：中央公馆公寓8层36室，建筑面积35.57平方米（最终以房管局测量面积为准）第二条商品房计价方式及价款按建筑面积计算，该公寓房单价为7078元/平方米，总金额251764元……第三条、付款方式2、银行按揭：乙方于2016年4月19日交付首付房款（20%）金额为50353元。乙方于2016年12月31日前交齐30%房款金额81411元，余款：120000元以银行按揭方式交付甲方（银行按揭办理时间以甲方通知时间为准）第四条乙方逾期付款的违约责任（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行……第五条交房日期甲方应当在2018年12月31日前，将符合使用条件的公寓房交付乙方。第六条甲方逾期交房的违约责任甲方逾期交房的，每逾期一日，应向乙方支付已付房款的万分之一的违约金。但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除或变更协议外，甲方可据实予以延期：（1）乙方未按协议第三天约定履行付款义务的；（2）为配合市政府工程规划、行政许可证而导致延误；因施工中遇到异常困难或重大技术问题不能解决导致的延误”。协议中还约定了面积确认及面积差异处理、免责责任、基础设施、装饰、设备标准、规划、设计变更的约定、交接手续约定等，尾部甲方处加盖中尚房地产公司公章、乙方处由杨越签字并按有指印。2016年4月19日、12月31日，中尚房地产公司给杨越开具收据两张，分别载明收到杨越房号836号首付20%房款（刷卡）50353元、收到杨越836号一期款（刷卡）81411元。自2017年6月至2020年4月,中尚房地产公司收到高建字2017-51号文件、高新区2017-2018秋冬季建筑施工扬尘治理攻坚方案、2018高新区气办10号文件、2018高气办14号文件、河北省冀气领办2019-24号文件、京津冀20**-2019秋冬季大气污染攻坚方案各一份，要求对施工工地土石方作业停工、建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。 本案涉及房产于2016年11月21日取得了不动产权证书、于2017年1月16日取得了建设用地规划许可证、于2017年6月12日取得了建筑工程规划许可证、于2017年9月30日取得了建设工程施工许可证、于2018年1月4日取得了商品房预售许可证。 一审法院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《认购协议书》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，杨越与中尚房地产公司所签订的《认购协议书》是双方的真实意思表示，中尚房地产公司在审理中提交了其开发的本案涉及的中央公馆项目不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中的《商品房认购协议》不存在违反法律强制性规定和合同法规定无效的情形，合法有效。 第三，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，双方签订的《认购协议书》第五条虽约定“甲方应当在2018年12月31日前，将符合使用条件的公寓房交付乙方，但第六条同时约定“甲方逾期交房的，每逾期一日，应向乙方支付已付房款的万分之一的违约金。但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除或变更协议外，甲方可据实予以延期：（1）乙方未按协议第三天约定履行付款义务的；（2）因配合市政府工程规划、行政许可而导致延误；因施工中遇到异常困难或重大技术问题不能解决导致的延误”，中尚房地产公司自2017年6月至2020年4月,收到秋冬季建筑施工扬尘治理攻坚方案、秋冬季大气污染攻坚方案等各种文件，要求对施工工地土石方作业停工、建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶，以上通知势必影响工期的进行。综合以上事实，中尚房地产公司在遇到政府部门要求停工、已按照合同全面履行了基本的义务的情形下，其逾期交房不构成根本性违约。房地产作为投资较大的商品，房地产公司在履行房地产买卖合同已将房屋建设至具备交房条件时，如将房地产买卖合同解除，不利于维护房地产交易市场的安全和秩序，有悖诚实信用原则，亦显失公平。综合以上事实，杨越要求解除双方签订的《认购协议书》不应得到支持。 综上所述，杨越的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回杨越的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人杨越提交以下证据：1.自保定市房地产交易网站下载的关于诉争房屋的预售许可证和预售商品房分层平面图，证明没有房号836，诉争房屋不存在。 2.与一审法院沟通立案情况通话情况截图，证明上诉人在解除权时效期限内提出诉讼请求。 3.（2020）冀0691民初597、607号裁定书，证明另外两人因解除权时效问题已经撤诉。 4.2020年9月初、2019年7月中央公馆进度的照片，证明工程进度一直延误达不到交工情况。 5.保定中级人民法院的5份涉及被上诉人的判决裁定，案号（2019）冀06民初312号、（2019）冀06裁保13号、（2019）冀06执保85号、（2020）冀06执168号、（2020）冀06执保73号，证明被上诉人因经营不善被债权人、合作伙伴起诉，故造成延误交房。 6.（2020）冀06执保39号，证明被上诉人拖欠施工单位进度款4500余万元，被诉至保定中院，并于2020年11月4日开庭，证明被上诉人没钱交施工进度款造成工期延误，与天气、政府文件无关。 7.（2019）冀0691民初543号判决书和（2020）冀06民终755号民事裁定书，证明同样的案情证据一审判决解除。 8.（2020）冀06民终3042号，证明没有取得预售许可证的商品房计算利息的方式。 被上诉人质证称我方对该项目的五证已经齐全，一审中已经出示，证据1不能证明其证明目的。证据2只是有电话号码显示通话，不能显示通话内容、和谁通话，跟本案立案无关，立案时间应根据立案登记表。证据3、5、6、7、8与本案无关联。证据4因房已经封顶与解除合同无关。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1对真实性予以认定，证据2、4不能证明其证明目的，不予认定；证据3、5、6、7、8均为法律文书。另查明，上诉人杨越陈述其购买了中央公馆公寓836室以及835室，且835室已转让并办理了更名。二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人杨越与被上诉人中尚房地产公司所签订的《认购协议书》是双方的真实意思表示，一审法院依据中尚房地产公司在起诉前取得商品房预售许可证明认定该协议有效并无不妥。关于上诉人杨越提出没有中央公馆公寓836室应认定合同无效的意见，上诉人杨越陈述其亦购买了中央公馆公寓835室且835室已经更名的事实，虽属于违规交易，但在客观上能证实《认购协议书》所涉房屋的同种同类业已存在，《认购协议书》中明确约定为预定公寓房，且上诉人在一审诉讼请求为解除认购协议书而非合同无效，故对该上诉意见不予支持。关于上诉人杨越称其提出解除与被上诉人《认购协议书》符合解除权时效法定期限内的意见，上诉人杨越陈述并未通知被上诉人解除认购协议书，一审法院认定中尚房地产公司在遇到政府部门要求停工、已按照合同全面履行了基本义务的情形下，其逾期交房不构成根本性违约判决驳回杨越请求解除合同并无不当。 综上，杨越的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3333元，由上诉人杨越负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓彦威 审 判 员 钱 娜 审 判 员 郑 东 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 郭新璞 书 记 员 林冠臣