江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终6434号上诉人（原审原告）：刘浩杰，男，1971年11月29日生，汉族，住南京市下关区。上诉人（原审原告）：刘益和，男，1995年4月11日生，汉族，住南京市鼓楼区。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨丽霞，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京站东置业有限公司，住所地南京市雨花台区石华街**。法定代表人：王大祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（南京）律师事务所实习律师。上诉人刘浩杰、刘益和因与被上诉人南京站东置业有限公司（以下简称站东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任公开开庭进行了审理。上诉人刘浩杰、刘益和的委托诉讼代理人杨丽霞、被上诉人站东公司的委托诉讼代理人贾仲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘浩杰、刘益和上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院在已认定被上诉人履行交付房屋义务的过程及房屋质量均存在瑕疵的情况下，全部驳回上诉人的诉讼请求，明显存在不公，上诉人主张的违约金、物业费、公摊费及租金损失具有事实与法律依据，应予以支持。2、2016年9月1日，上诉人刘浩杰、刘益和并没有收到开发商的交房通知书，也没有到现场去验房，而是在2016年9月11日，上诉方才接到通知去到现场验房，发现房屋存在一些质量问题。站东公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，上诉人的上诉理由依法不能成立。双方在预售合同补充协议第八条明确约定如果在双方合同约定的交付时间仍未收到甲方的书面通知的，则以合同约定的交付时间为交付日期，上诉人应当在此日期起15日内前往办理交接手续。本案所涉商品房买卖是现房买卖，在签署合同的当天，被上诉人即按照合同约定向上诉人邮寄了房屋的交付通知书，邮寄的地址是上诉人的身份证的地址，联系电话是上诉人有效的联系电话，该邮件被退回的理由是因为邮寄送达时，邮寄人员多次与上诉人联系，上诉人在电话当中明确拒绝告诉新的地址，导致无法送达。事实上在2016年的9月1日，上诉人到了现场进行了验房，完全是因为上诉人因为案涉商铺没有能够及时出租，上诉人为了少交和拖延交付物业等费用，所以暂时不愿意办理接房的手续。刘浩杰、刘益和向一审法院起诉请求：1、站东公司支付延期交付房屋违约金28420.8元（按总价款万分之二每天计算，共计186天），物业费1028.06元（实缴金额），公摊费734.33元（实缴金额）；2、判决站东公司赔偿刘浩杰、刘益和房屋租金损失29317.32元（按每天每平米3元计算，共计186天）；3、本案全部诉讼费用由站东公司承担。一审法院认定事实：2016年8月24日，刘浩杰、刘益和（乙方、预购人）与站东公司（甲方、预售人）签订《九都荟花园商品房预售合同》及《合同补充协议》，约定：甲方预售给乙方的商品房位于南京市雨花台区，规划用途为办公，房屋建筑面积52.52平方米，总价款764000元。关于交付时间、条件和迟延交付的责任，合同第六条约定：一、甲方应于2016年8月31日向刘浩杰、刘益和交付该商品房；二、该商品房交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；三、甲方迟延交付该商品房的，按照已收加快的万分之二／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，违约金不超过合同总价款的1%。合同第十条第一款约定：该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件在合同当事人落款处，刘浩杰、刘益和填写住所地为“南京市江宁区土桥工业集中区南京正隆建设有限公司”，联系电话为“133××******、139××××****”。《合同补充协议》第8条关于交付，双方约定：除乙方未能按该合同的规定缴纳房款及相关费用外，甲方应书面通知乙方办理房屋交接手续，乙方在合同约定的交付时间仍未收到甲方书面通知的，以合同约定的交付时间为交付日期，乙方应在此日起15日内前往办理交接手续。同日，站东公司向刘浩杰、刘益和寄送《房屋交付通知书》，邮寄地址填写了刘浩杰、刘益和的户籍地址，为“南京市下关区方家营800号2-5”，联系电话为“133××******”。该邮件当日被予以退回，原因显示为“多联不能告诉新址”。2017年3月6日，刘浩杰、刘益和、站东公司办理房屋交接手续，刘浩杰签署Ｂ02幢1004-1013单元的《业主收房确认书》。另查明，站东公司于2016年7月15日已取得《建设工程规划核实合格书》。2016年7月25日，站东公司取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，涉案Ｂ02幢工程竣工验收合格。再查明，2017年10月17日，刘浩杰、刘益和曾以同样的事实和理由起诉站东公司，主张迟延交房违约金及迟延交付期间的物业费、公摊费。在该（2017）苏0114民初5526号一案审理过程中，刘浩杰、刘益和到庭陈述：2016年9月左右去站东公司那里看房子，但是房屋有瑕疵，也有记录表记录了，站东公司表示，房屋整改好之后通知刘浩杰、刘益和。在该案中，刘浩杰、刘益和提交《验房记录表》（大致在2016年9月），证明涉案房屋初次验房时有瑕疵。站东公司对上述《验房记录表》真实性认可，认为刘浩杰、刘益和验房时间实际应为2016年9月1日，刘浩杰、刘益和对于验房时间为2016年9月1日表示没有印象。站东公司提交刘浩杰于2016年12月1日出具1011的收房单，载明:1004-1013业主刘浩杰已确认收到1011单元，其余单元暂不收；刘浩杰、刘益和对该份收房单的真实性予以认可。2017年12月8日，刘浩杰、刘益和向一审法院提交撤诉申请，一审法院裁定准许撤诉。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，刘浩杰、刘益和与站东公司签订《商品房预售合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。刘浩杰、刘益和主张站东公司构成迟延交付，应当提供证据予以证明。首先，从《商品房预售合同》签署时间来看，缔约时间为2016年8月24日，合同约定的交付时间为2016年8月31日，交付时间仅在一周后，刘浩杰、刘益和应予以知晓；其次，刘浩杰、刘益和实际于2016年9月前去验房，进一步佐证其知晓交付时间，仅以房屋质量瑕疵未能收房不能证明站东公司未履行交付义务，刘浩杰、刘益和若认为站东公司交付的房屋存在质量问题，可以另行向站东公司主张修复责任；再者，站东公司于2016年8月24日发出《房屋交付通知书》，邮寄凭证上虽然地址未能按合同约定填写，但刘浩杰、刘益和的姓名及联系电话无误，虽该邮件予以退回，站东公司在履行书面通知手续上存在瑕疵，但是在合同履行过程中双方都有互相协助以促进合同正常履行的义务，按照目前快递业务的通常做法，联系电话正确一般可以联系收件人以确认收件地址，且邮寄面单也显示快递公司已经联系刘浩杰、刘益和，由于刘浩杰、刘益和拒绝提供新的地址予以退回，刘浩杰、刘益和未能收到交房通知书也有自己的原因，刘浩杰、刘益和仅凭邮寄单上地址有误认为站东公司没有完成交付义务证据不足。以上，结合涉案房屋买卖合同缔约及履约的具体时间，刘浩杰、刘益和的验房时间，站东公司的履约过程等事实，刘浩杰、刘益和提供证据不能证明站东公司迟延交付涉案房屋，故刘浩杰、刘益和主张违约金及其他损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：驳回刘浩杰、刘益和的诉讼请求。一审案件受理费1288元减半收取644元，由刘浩杰、刘益和负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。上诉人申请二审法院至万科物业客户关系部对房屋交付及协商赔偿情况进行调查取证，经审查，上诉人未能表明该申请调查的情况与本案双方争议存在关联性，且上诉人申请调查的并非民诉法规定的证据，申请调查的对象也不明确，故对上诉人这一申请本院不予采纳。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。双方约定的交房时间为2016年8月31日，被上诉人于2016年8月24日向上诉人邮寄送达交付通知书，被上诉人虽然通知书书写的并非上诉人预留的通信地址，但该通知书上载明的上诉人的电话正确，送达人员记载上诉人不愿意告知新地址，造成邮件未能送达，被上诉人的交付行为虽有一定瑕疵，但并非完全不能送达，未能送达亦有上诉人的原因，且之后，上诉人于同年9月已去接收房屋，故上诉人以此主张被上诉人逾期交付房屋，依据不足，一审法院不予支持并无不当。上诉人在验房后，因主张房屋存在一定的质量问题未接收房，如果确有证据证明房屋的质量问题影响其使用，可以主张相应的损失，以此为由主张被上诉人逾期交付房屋不符合法律规定和双方的约定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1288元，由上诉人刘浩杰、刘益和负担。本判决为终审判决。审 判 员 孙伟二〇二〇年十一月二十五日法官助理 高婷书 记 员 戴苗