云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初4553号 原告：保山市宏运达市场管理有限公司。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道永昌路北段东侧。 统一社会信用代码：91530502594562333K。 法定代表人：董志芹，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘在朝，保山市司法局隆阳法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 被告：蒋建帅，男，1998年10月16日出生，汉族，保山市施甸县人，住施甸县。现住保山市隆阳区永昌街道永昌路北段东侧（香料烟公司货场旁）。 委托诉讼代理人:夏润兰，云南春裕律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告保山市宏运达市场管理有限公司与被告蒋建帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保山市宏运达市场管理有限公司的委托诉讼代理人刘在朝、被告蒋建帅及其委托诉讼代理人夏润兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保山市宏运达市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告蒋建帅立即支付给原告保山市宏运达市场管理有限公司自2020年3月5日起至2021年3月4日止的租金100000元，并承担逾期付款违约金；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2019年3月5日被告为租赁原告位于隆阳区边（五环路）的铺面，双方签订了《铺面租房协议》，约定原告将上述铺面房3格租赁给被告经营。租赁期限两年，自2019年3月5日至2021年3月5日，租金两年不变，每年租金为100000元，支付方式：以先付租金后使用的原则，被告于每年的2月1日前一次性付清租金，如不按时支付租金，原告按每天100元收取滞纳金，并且有权收回铺面，另行发包。同时双方对合同解除权在该协议第九条约定：“在租赁期间，甲乙双方不得单方面终止或变更本协议，如果一方违约则赔偿守约方全部的经济损失，如国家征收或政府行为造成不能使用本协议自动解除，以实际使用天数为准，核算租金”。该协议签订后，原告向被告交付了租赁的铺面房经营，2020年2月2日协议约定被告应当支付原告2021年度租金的期限届满后，被告一直以各种理由拖延，时至今日既不与原告办理提前解除或终止《铺面租赁协议》，交回铺面房的相关手续，也不付清所欠原告租金的行为，已构成违约，依据有关法律规定，被告应当按约定支付原告租金及逾期付款违约金。为此，特诉请人民法院依法支持原告的前述诉讼请求。 被告蒋建帅辩称：1、依合同约定，2020年3月4日被告与原告上一年的租赁合同终止。因被告在2020年2月1日以前没有支付下一年的租金，从2020年3月5日起，被告与原告之间没有形成新的房屋租赁关系。2、被告租用原告的房屋一年，因区位问题，难于引流客户，被告是亏损经营，因疫情原因，2020年1、2月没有经营。2月1日是交房租的日子，被告无钱支付，被告向原告告知不再续租，原告同意。3月份，被告另租场地经营，于2020年3月3日交付房屋于原告，至今房屋一直由原告管理使用，被告没有一天多占用过原告的房屋，与原告之间没有违约事实。3、要求原告向法庭提供房屋所有权证或建设许可证、房屋质量合格证、消防验收合格证。租房时被告不知道房子的性质，租房后，发现房子不好使用，经常停水、断电、排水不畅、房子四周布满电线，有时会有电火花，非常不安全，原告出租的房子是简易建筑，是临时性建设项目，不具有合法的出租资质，不能给被告及被告客户提供应有的安全保障，这也是被告不再续租的原因之一。4、2019年被告与原告租房时，房屋没有安装门，双方口头协议，由被告自行安装，所支出的费用由原告承担。安装费6000元，被告要求原告支付。综上所述，原告的诉求没有事实依据和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《铺面租赁协议》复印件1份2页，证明2019年3月5日被告向原告租赁了原告位于保山市隆阳区边（五环路）的商铺3格，租期两年，自2019年3月5日至2021年3月5日止，每年租金10万元，双方具有房屋租赁合同法律关系；2、铺面照片复印件1份1页（1张），证明被告向原告所租赁的铺面房的外观形状。被告经质证认为，第1组证据的真实性认可，合法性和证明目的不予认可，该房屋没有准建证、不动产所有权证和规划许可证，属于违法建筑，签订的合同属于无效合同，根据协议无法认定租赁期限是两年，因为协议关于两年时间有更改，由2020年更改成2021年，时间是待定的，不能认定两年租期，两年租期不真实，时间有两个条款约定，约定先交租金后使用，所以后一年的租赁合同是否成立，应以是否交租金来认定，根据合同不能确定租期是两年，合同条款直接违反法律规范，合同第六条违反法律前置规定，第2组证据的真实性、合法性、关联性及其证明目的予以认可。本院认为，经被告质证第1组证据的真实性无异议,合法性、证明目的有异议，原告提交的该组证据来源合法,系原、被告双方签订的铺面租赁协议，能证明本案案件事实,本院予以采信。第2组证据经被告质证对该证据的真实性、合法性、关联性及其证明目的均无异议，原告提交的照片能证实被告所租赁的铺面，能证明本案案件事实，本院予以采信。 被告针对其答辩主张，向本院提交如下证据：1、租赁房屋照片，证明房屋由原告使用，出租房为简易房，不具有合法的安全性，租赁房屋是由原告在管理使用，有粘贴出租房屋的广告，广告上面有段骁玲的电话，说明房屋是由原告在管理使用，该房屋为简易装置，外面还有很多电线网，是过渡性的房屋，该房屋不具有合法的安全性；2、电话清单有两份（一份是蒋建帅的，一份是蒋绍志的，两人是合伙人），水电费收款收据，证明完成租赁房屋交付，被告与原告对解除合同达成合意，电话是段晓玲的，2020年3月3日蒋绍志两次打电话给段骁玲，说交付房屋，后面有一次是段骁玲打给蒋建帅，通话内容是解除合同，3月9日段骁玲打电话给蒋建帅，通话内容是交付了房屋钥匙；3、场地承包租赁协议，营业执照，微信照片，证明被告在合同到期后已经易地营业，合同到期后没有占用原告的房屋，租赁合同签订日期是3月3日，是被告从原告租赁的房屋搬出去的日子。营业执照是新的经营地，已经进行更改，被告已经不在原告的出租房，微信照片显示在2月份被告已有搬出房屋的意向； 4、收款收据，证明被告支付安装门的费用6000元；5、收款收据，证明被告支付2019年3月5日始一年的租金100000元；6、电费收据，证明2020年3月30日原告到被告新的营业地收取原租赁房屋的水电费，原告知道被告已经易地经营。经原告质证认为，第1组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，房屋的安全性没有证据证明，租赁前双方对房屋进行过实地查看；第2组证据的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不予认可，证明的内容没有证据证明，电话清单的证明内容只能证明通话时长、通话对象和通话时间；第3组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的不认可；第4组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，收据不能证实安装费由原告出，没有协议证明，只能证实被告出具过6000元安装费；第5组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；第6组证据超出举证期限，不予质证。本院认为，经原告质证，第1、4、5组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，仅对证明目的有异议，第3组证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，但均能证明本案案件事实，本院予以采信。第2组证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，该证据仅证实被告与原告管理人员通过电话，不能证明被告与原告解除铺面租赁协议达成合意，第6组证据超出举证期限，原告不予质证，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2019年3月5日被告蒋建帅与原告保山市宏运达市场管理有限公司租赁位于隆阳区边（五环路）的铺面房3格，并于当日签订了《铺面租房协议》，约定原告将上述铺面房3格租赁给被告经营。租赁期限两年，自2019年3月5日至2021年3月5日，租金两年不变，每年租金为100000元，支付方式：以先付租金后使用的原则，被告于每年的2月1日前一次性付清租金，如不按时支付租金，原告按每天100元收取滞纳金，并且有权收回铺面，另行发包。协议签订后，原告已交付给被告租赁房屋，被告已实际使用，并于2019年3月5日向原告交付一年租金100000元。后因被告要求减免租金，原告管理人员不同意，被告于2020年3月3日搬离该出租铺面房。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付逾期付款违约金。 本院认为，原告保山市宏运达市场管理有限公司与被告蒋建帅签订的《铺面租赁协议》，是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，在合同履行过程中，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告有按约履行交付出租房屋的义务，被告也应按约使用房屋。本案中，按照双方房屋租赁协议约定，原告已将出租房屋交付给被告使用，被告应支付给原告房屋租金。因被告未提供证据证明已将租赁的铺面房交回给原告，根据举证责任原则，被告应承担举证不能的法律后果，故原告要求被告立即支付给原告自2020年3月5日起至2021年3月4日止的租金100000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。鉴于本案承租人承租房屋用于经营，因疫情防控导致经营受到较大影响的，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。现被告蒋建帅于2020年3月3日已搬离该出租铺面房，原、被告双方已不能继续履行房屋租赁协议，故原、被告双方于2019年3月5日签订的铺面租赁协议应当解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。由被告支付给原告自2020年3月5日起至原告起诉之日止（2020年8月26日）的租金为（100000元÷12个月）8333元×5个月＝41665元，应给予减免3个月的租金，即由被告支付给原告租金16666元。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告保山市宏运达市场管理有限公司与被告蒋建帅于2019年3月5日签订的《铺面租赁协议》。 二、由被告蒋建帅于本判决生效后30日内支付给原告保山市宏运达市场管理有限公司房屋租金16666元。 案件受理费1150元，由被告蒋建帅负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  胡湘云 二〇二〇年十一月十一日 书记员  赵林妍