广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16948号原告（反诉被告）：何梓庆，男，1965年2月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区*********，公民身份号码宇能数码******************。委托诉讼代理人：李加果，广东秋粤律师事务所律师。被告（反诉被告）：熊范，男，1979年12月26日出生，汉族，住湖南衡益阳市赫山区*****************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：张辉，广东晋元律师事务所律师。被告（反诉原告）：李军，男，1984年2月7日出生，汉族，住湖南省岳阳县***************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：蓝伟斌，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告何梓庆与被告熊范租赁合同纠纷一案，本院2020年7月16日立案后，根据当事人申请，依法追加李军为本案被告参加诉讼。被告李军在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年9月7日、10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李加果，被告熊范的委托诉讼代理人张辉，被告李军及其委托诉讼代理人蓝伟斌均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告熊范于2017年3月16日签订的《房地产租赁合同》；2.两被告立即向原告支付尚欠租金212000元（2017年5月至2020年6月租金差额）及以该租金为基数从起诉之日起按月利率2%计算至全部款项支付之日止的利息；3.原告无需返还租赁押金36000元予被告熊范；4.两被告立即搬离佛山市南海区************租赁房屋，在搬离房屋前按每月18000元的使用费支付给原告；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月16日，就被告熊范租赁原告位于佛山市南海区************租赁房屋事宜，双方签订了一份《房地产租赁合同》，对租赁期限、租金及支付方式等权利义务内容进行了明确约定。其中该合同第四条租赁权利义务第二款和第六款明确约定，被告熊范应按期足额向原告支付租金，每逾期一日，原告有权按1%收取滞纳金；逾期超过15日的，原告有权解除租赁合同，并有权不予返还租赁押金。后，原告依约向被告熊范交付租赁房屋，被告熊范在租赁初期也能依约支付租金。但后来被告熊范就慢慢逾期拖欠支付租金，至今已达到212000元。另，原告在起诉前发现，被告熊范租赁上述房屋并非作为公寓使用，而是整体转租给了李军。被告熊范辩称，一、熊范不是《房地产租赁合同》的相对方，不是本案适格当事人，原告主张解除合同的诉求，与熊范无关。1.《房地产租赁合同》并没有被告不能租转租的约定，而熊范于2017年3月29日已经将涉讼租赁物转租给被告李军，双方签订《协议》，熊范也将原《房地产租赁合同》一并交付给李军，起租以来三年多，一直都是李军对涉讼租赁物进行经营，租赁物的占有、使用、收益都是由李军支配，转租以后，租金的核算、支付，实际均是由李军与原告对接，熊范并不是涉讼租赁关系的承租人。2.合同签订后，熊范对租赁物进行了转租，原告对此并未提出反对，而是默认同意，接受李军对租赁物的管理、使用、收益、处分，收取新承租人的租金，为新承租人管理其外来人员的承租暂住办理相关手续，原告和李军之间的租赁关系早已形成并履行多年。至起诉，转租事实3年5个月，就算原告提出反对转租而主张熊范承担违约责任的请求权，也已经过诉讼时效。二、熊范未拖欠原告任何租金，无须向原告支付尚欠租金。2017年3月16日，签订合同后，被告熊范按合同约定，支付了押金36000元，和预交了5月份租金18000元，向案外人支付了中介费，并没有任何违反合同、拖欠租金的行为。因此，熊范不是涉讼租赁物的实际承租人，不是本案适格被告，原告依据合同向熊范主张的所有诉求，应予以驳回。被告李军辩称，涉讼租赁物由李军实际承租，李军每月按时直接向原告支付租金。如果因为涉讼租赁物报建手续不规范导致涉讼合同无效，应由原告赔偿李军装修、购买设施设备等损失，并且由熊范退还李军支付的定金。被告李军向本院提出反诉请求：1.原告何梓庆、被告熊范向被告李军赔偿因涉讼合同无效导致的经济损失，其中装修68930元、搬家费用25000元；2.原告何梓庆向被告李军退还租赁押金36000元；3.被告熊范向被告李军退还定金81000元；4.本案诉讼费由原告何梓庆、被告熊范承担。事实和理由：2017年3月16日，原告与熊范签订了《房地产租赁合同》，约定由熊范承租原告的涉讼租赁物即佛山市南海区************，租期为6年。2017年3月28日，熊范将涉讼租赁物转给李军承租，并签订了协议将其权利义务全部转让予李军，李军为此向熊范支付了162000元定金。自实际承租以来，李军就每月直接向原告支付房租至今。原告提起诉讼要求解除涉讼租赁合同，而涉讼租赁物可能至今仍未合法报建。而李军在实际承租涉讼租赁物后进行了经营所必要的装修，包括但不限于增设空调、刷抹油漆等。如果因为原告的违反行为导致合同无效，原告、熊范应当向李军赔偿因合同无效带来的损失。李军至今承租了三年，依约还可以继续承租三年，如果涉讼合同无效，原告、熊范应当向李军赔偿损失。据统计，李军装修涉讼房屋花费137860元，原告、熊范应当按比例向李军赔偿装修损失68930元。据询问专业搬家公司，预计聘请工人对整个涉讼租赁物拆除空调、热水器、搬走家具需花费25000元，这笔费用也应当由原告、熊范承担。原告向熊范支付了162000元，如果涉讼合同无效，熊范应当按比例向李军退回一半的费用，即81000元。因熊范已获得涉讼合同的全部权利义务，原告应当向熊范返还押金36000元。原告针对反诉辩称，李军在本案的证据不足以证明其存在装修的行为，据原告了解，被告对租赁物内部结构的改造，且有相应的改造和装修行为亦未经原告同意，原告无需承担该损失。至于搬家费用，原告可以给予合理的时间让被告进行搬离，故原告无需承担搬家费用。原告与李军之间不存在直接的合同关系，其无权主张退还押金，押金应由原告与熊范之间进行处理，如果认定合同无效，押金可抵扣租金。被告熊范针对反诉辩称，1.如果涉讼租赁合同认定无效，原合同及转租合同，熊范不存在过错，原租赁合同是原告找中介方完成，为此熊范还支付了18000元中介费。由于通过经纪方签订合同，熊范相信涉讼租赁物合法租赁。熊范将租赁物转租给李军时的间隔不到1个月，在此期间熊范对房间进行保洁、简单添置物品，处理水电。因为时间较短，熊范不能知道房屋是否报建。2.涉讼合同权利义务已经全部转让给李军，对原告返还押金给李军无异议。3.对于返还定金81000元有异议。款项性质是打包转让费而不是定金，转让费包含2017年5月租金18000元、押金36000元、原合同熊范支付的中介费18000元、2017年3月熊范雇人对房屋进行保洁及水电检测更新费用约20000元、添置衣柜办公桌10000元、熊范支付给中介（李军通过第三方向熊范承租租赁物时）20000元。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的欠付租金明细表由其自行制作，本院对其真实性不予确认；2.李军提交的收据中两张出具对象不明，一张由李军自行出具，无相应的合同及付款凭证，亦无法反映与本案的关联性，本院对该组证据的证明效力均不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2017年3月12日，被告熊范向原告何梓庆转账支付20000元。2017年3月16日，原告何梓庆（出租方）、被告熊范（承租方）及案外人（经纪方）签订《房地产租赁合同》，约定：租赁双方通过经纪方出租及承租佛山市南海区******单位物业（以下简称涉讼租赁物），租期自2017年5月1日起至2023年5月1日止，交楼期为2017年4月1日前；租金每月18000元，承租方应于每月1日前支付当月租金；承租方应在本合同签订之时向出租方支付36000元作为押金；承租方交付租金方式为银行转账，承租方将租金转入出租方指定银行账户；承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金，如拖欠租金超过15天，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收；出租方在租赁期内，无理由收回房屋或提出各项理由阻碍承租方经营该房屋，其损失由出租方作出全部赔偿；基于经纪方已促成租赁合同成立，故签订合同时，出租方应向经纪方支付9000元作为佣金，承租方应向经纪方支付9000元作为佣金。同日，熊范向原告转账支付34000元。2017年3月28日，李军向熊范转账支付40000元。同日，熊范出具《收据》，确认收到李军定金40000元，总价162000元，双方反悔需赔对方40000元。2017年3月29日，熊范与李军签订《协议》，约定熊范将涉讼租赁物转让给李军，以后涉讼租赁物的所有一切事情与熊范无关。同日，李军向熊范转账122000元。2017年12月28日，原告（委托人）与李军（被委托人）签订《委托》，载明：屋主何梓庆因工作繁忙，现涉讼租赁物出租给李军管理，从2017年12月28日至2022年12月28日止，被委托人所办理的居住证事宜本人均予以承认。自2017年6月起，李军通过微信转账向原告支付涉讼租赁物的租金。2020年2月18日，李军微信联系原告称,这个月病情严重，房租信息发出十来天了，没有几个人交，都说要免租，现在要怎么办，我都不好说。原告回复称，你每个月都少了六千元，我都是很困难的，要不你给回来我好不好，现在我一年少了七万二元，如果再免租金你叫我如何是好。后李军于2020年2月25日向原告转账12000元并称交2月份房租，原告回复已收到房租。2020年7月16日，原告提起本案的诉讼。诉讼中，原告、李军均确认：原告已收取涉讼租赁物2017年5月租金18000元、2017年6月至2017年12月每月租金14000元，之后李军按12000元的租金标准付至庭审辩论终结日的当月即2020年10月。原告陈述，涉讼租赁物未经规划报建；同意按现状接受涉讼租赁物；涉讼租赁物确实发生过自杀案件，但双方并未就变更租金标准达成以协议。被告熊范陈述，合同转让给李军后，熊范确实从中获取了一定利益，经过熊范核算，利益约30000元，熊范在租赁合同签订及转让中没有过错，仅同意退还15000元。被告李军陈述，在法院判决生效前，李军不同意返还涉讼租赁物；李军承租后于2017年6月与原告协商，认为涉讼租赁物月租金18000元标准过高，无法继续经营，遂双方达成协议调整为每月14000元，后因涉讼租赁物发生自杀案件，导致大量租户退租，所以李军与原告又协商调整租金为每月12000元，并就此履行至今；李军与熊范是合同转让关系，熊范已收取的162000元包括了押金36000元及2017年5月租金18000元；李军对涉讼租赁物的装修包括墙漆、购买消防器材、购置家具及门锁、更换灯具及插座。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。关于合同当事人及合同解除的问题。原告与被告熊范签订《房地产租赁合同》后，熊范即与李军签订《协议》，将《房地产租赁合同》承租方的权利义务转让给李军，此后李军直接向原告支付租金，原告出具的《委托》也确认其将涉讼租赁物出租给李军，原告与李军亦通过微信协商涉讼租赁物的事宜，可见原告对熊范将《房地产租赁合同》转让予李军是知情并同意的，因此，《协议》签订后，《房地产租赁合同》中承租方的权利义务已由熊范转让予李军，原告与熊范的租赁合同关系终止，原告与李军就涉讼租赁物成立租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉讼租赁物未经批准建设，《房地产租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。无效合同自始没有法律约束力，本院对原告诉请解除《房地产租赁合同》不予支持。关于合同的清理结算。《房地产租赁合同》的承租方已变更为李军，因此应由原告与李军就无效合同进行清理结算。第一，合同无效，因合同收受的财产应予返还，被告李军应将涉讼租赁物返还予原告，原告应返还租金押金36000元予李军。第二，李军于2017年5月1日起实际对涉讼租赁物进行了相应的使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应参照双方约定的租金标准支付占用期间的使用费予原告。虽然《房地产租赁合同》约定租金标准为每月18000元，但李军于2017年6月至2017年12月期间按每月14000元的标准、2018年1月起按每月12000元的标准实际支付使用费，通过李军提交的微信聊天记录反映，原告每月收取使用费后均无异议，仅是对原告提出减免2020年2月使用费有异议，根据原告实际收取使用费情况，结合双方关于涉讼租赁物发生自杀案件的陈述，本院采信李军的主张，认定双方已协商一致调整使用费标准，因此，截止至庭审辩论终结日的当月即2020年10月，李军并未拖欠使用费，原告诉请被告李军支付2017年5月至2020年6月的租金差额及利息，理据不足，本院不予支持，李军应支付从2020年11月1日起至返还涉讼租赁物止按每月12000元的标准计算的使用费予原告，本院对原告主张超出部分的使用费不予支持。第三，原告作为出租方提供合法适租的租赁物为其必要的义务，李军作为承租方应尽合理谨慎注意义务，原告在明知没有报建的情况下仍将涉讼租赁物出租，李军没有审慎了解、查核承租标的性质便承租，因此致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。被告李军未举证证明其经原告同意对涉讼租赁物进行装修，亦未举证证明已形成附合的装修情况，故本院对原告申请对装修残值进行鉴定不予准许，并对其诉请原告赔偿装修损失68930元不予支持。合同无效，李军亦有过错，且李军尚未实际搬迁，亦未举证证明其搬迁确需支付的费用情况，李军诉请原告支付搬迁费25000元无事实和法律依据，本院不予支持。关于熊范收取的转让费162000元，其与李军均确认包含了租赁押金36000元及2017年5月的租金18000元，熊范主张还包含了熊范承租中介费18000元、涉讼租赁物保洁及水电检测更新费20000元、添置衣柜办公桌10000元、熊范转让合同的中介费20000元，但熊范并未举证证明上述费用真实发生并应包含在转让对价内，因此本院对熊范该主张不予采纳。扣除押金及租金，余额108000元应属熊范转让合同的获益。而熊范没有审慎了解、查核承租标的性质就与原告订立租赁合同关系并将权利义务转让给李军，无证据显示其转让时已向李军告知涉讼租赁物的规划报建情况，熊范就此存在过错。本院综合考量双方签订《协议》转让合同权利义务的经过及过错、《房地产租赁合同》约定的租赁期限以及熊范对涉讼租赁物的实际使用情况，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌定熊范退还转让费予45000元予李军，本院对李军诉请超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李军应于本判决发生法律效力之日起十日内返还佛山市南海区************单位物业予原告（反诉被告）何梓庆；二、被告（反诉原告）李军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2020年11月1日起至上述第一项判决履行之日止按每月12000元标准计算的场地使用费予原告（反诉被告）何梓庆；三、原告（反诉被告）何梓庆应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁押金36000元予被告（反诉原告）李军；四、被告（反诉被告）熊范应于本判决发生法律效力之日起十日内退还转让费45000元予被告（反诉原告）李军；五、驳回原告（反诉被告）何梓庆的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费8232元（原告已预交），由原告何梓庆负担4116元，被告李军负担4116元。反诉受理费2231.98元（被告李军已预交），由原告何梓庆负担350元，被告熊范负担462.5元，被告李军负担1419.48元。经核算，被告李军应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付3766元（4116-350）予原告何梓庆，被告熊范应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付462.5元予被告李军，本院不另退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十一月二十日书记员  林浩成