江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8726号上诉人（原审被告）：南京市玄武区郑旭小吃店，经营场所在江苏省南京市玄武区相府营**。经营者：郑旭，男，汉族，1983年12月27日生，住江苏省金湖县。委托诉讼代理人：虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市玄武区香铺营集贸市场服务中心，住所地在江苏省南京市玄武区相府营**。法定代表人：盖鹏贵，该中心总经理。委托诉讼代理人：曹春武，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿天梅，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人南京市玄武区郑旭小吃店（以下简称郑旭小吃店）因与被上诉人南京市玄武区香铺营集贸市场服务中心（以下简称香铺营市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑旭小吃店上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回香铺营市场一审诉请。2.一审、二审诉讼费用由香铺营市场负担。事实及理由：1.合同约定到期在同等条件下郑旭小吃店有优先承租权。所谓同等条件是香铺营市场对该片门面房管理的条件以及价格条件。香铺营市场出租的不仅是案涉的一间房屋，而是一片房屋，这一片房屋合同到期后，均是采取自然续租方式延续原价格，而香铺营市场仅对郑旭小吃店承租的该房屋采取了竞价方式，不是对承租人采取统一标准，并非同等条件。2.香铺营市场对案涉房屋采取所谓竞标方式，也是在法院审理过程中。在诉讼之前，香铺营市场并没有经过合法程序，明显与第三方串通，损害了郑旭小吃店的利益。3.案涉房屋在香铺营市场出租房屋中具有特殊性，是没有产权的违章建筑。一审法院已判决合同无效，既然合同无效，就不能采取公开招标方式签订合同，竞争价格。一审诉讼期间，香铺营市场在政府官网上挂拍涉案房屋有悖诚实信用原则和有损政府形象。4.关于占有费的问题，一审法院判决按照163000元/年的标准，依据的是香铺营市场在诉讼期间招标的价格，但法律规定合同无效，应按原价格计算占有使用费。而且2020年上半年处于疫情阶段，郑旭小吃店因疫情原因并不能实际经营。案涉房屋为公房，应当享受相关的政府扶持政策。目前南京市的标准是“两免两减半”。此外，从5月份开始，香铺营市场采取停水停电措施，致使郑旭小吃店无法实际经营。因当时处于诉讼阶段，判决结果尚未明确，所以郑旭小吃店希望能够继续承租，所以维持了房屋现状。5、郑旭小吃店与香铺营市场合同到期时间为2020年2月28日，一审法院判令从2020年1月1日开始支付占有使用费错误。6、2019年郑旭小吃店对涉案房屋进行了必要装修，花费一定装修费用，一审判决未处理装饰装修费用，郑旭小吃店虽未在一审提起反诉，但希望在二审处理时予以考虑，也将保留另案起诉的权利。香铺营市场辩称，郑旭小吃店的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。1.涉案房屋尚未进行交接，香铺营市场在2019年12月10日已经组织一次竞价，在一审庭审阶段，为配合法院调解，又组织了一次公开竞价。第一次竞价确定的年租金是每年163000元，第二次竞价确定的金额是每年170000元，两次竞价均通知郑旭小吃店，郑旭小吃店也明确表示放弃。2.自2020年1月1日起，郑旭小吃店无权占用案涉房屋，造成香铺营市场无法以竞价确定的房屋占有使用费将房屋转移占有使用，取得房屋使用收益，郑旭小吃店应承担因其恶意占有造成香铺营市场可得利益损失。香铺营市场组织竞价，通知了郑旭小吃店，郑旭小吃店也明确放弃继续以同等价格占有使用。涉案门面房因历史遗留问题，没有房屋产权证，双方签订的租赁合同无效，根据司法解释规定，当事人按照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，仅仅是在合同约定的租期内。2020年1月1日，双方合同约定的租赁期限已满，双方之间已没有一方继续占有使用，另一方收益的合意。香铺营市场已与新竞价人达成新的合意，现因郑旭小吃店恶意占用涉案门面房，使得香铺营市场蒙受损失，该损失应由郑旭小吃店承担。3.郑旭小吃店与香铺营市场签订的租赁合同无效，且合同约定的租期已届满，郑旭小吃店并不享有租金减免条件，应按每年163000元准支付香铺营市场的房屋占有使用费。南京市相关文件通知中规定可以享受疫情期间2月免租，3、4月减半的条件，是在租赁期内承租国有企业房屋的困难小微企业，香铺营市场并不满足条件。4.郑旭小吃店一直恶意占有案涉房屋至今，在判决后仍未与香铺营市场办理交接，应按香铺营市场可得利益如数支付占有使用费。2020年7月1日一审庭审中，法官责令郑旭小吃店搬离涉案门面房，期间，香铺营市场也与郑旭小吃店联系交接事宜，郑旭小吃店不予配合。一审判决后，香铺营市场也与郑旭小吃店沟通过交接事宜，郑旭小吃店仍未搬离交接，一直占有经营。5.双方合同约定租赁期限已届满，郑旭小吃店在合同期内已享有全部装饰装修的利益，香铺营市场无须赔偿。郑旭小吃店与香铺营市场签订的房屋租赁合同虽然被认定无效，但合同约定的租赁期限已届满，在签订租赁合同时，郑旭小吃店对于涉案门面房没有房屋产权证明知。在其装修投入时，对租赁期限及期满后不续约的风险应有预估。郑旭小吃店在租赁期内已享有全部装饰装修的利益。郑旭小吃店再主张香铺营市场赔偿其装饰装修损失，于法无据。香铺营市场向一审法院起诉请求：1.郑旭小吃店返还位于南京市玄武区门面房；2.郑旭小吃店支付占用费（按照每年163000元计算，自2020年1月1日起至实际返还之日止）。一审法院认定事实：2016年12月30日，香铺营市场（出租方、甲方）与郑旭小吃店（承租方、乙方）签订租赁合同一份，双方约定：1.出租房屋位置是香铺营2号门面房，乙方愿意承租从事小吃行业，房屋使用面积为80平方米，租赁期限为3年，自2017年1月1日至2019年12月21日止，交付时间为2017年2月28日。每年租金为6万元，全年分两次支付，上半年租金于上年度12月20日至22日缴纳，下半年租金于当年6月20日至22日缴纳；甲方收取乙方押金5000元；2.在租期内乙方拥有租赁房屋的独立使用权，甲方保证该房屋产权清晰。乙方应妥善使用租赁房屋，装修、改造应征得甲方的书面同意，装潢中不得擅改房屋结构。合同期满，乙方投入与房屋连成一起不可动部分归甲方，乙方投资可动设施部分归乙方；3.本协议期满前三个月，甲、乙双方就续租事宜进行协商，在同等条件下享有优先承租权。2019年12月11日，香铺营市场书面通知：郑旭小吃店承租的市场15号门面房至2019年12月底到期，现新签合同将采取竞价形式来取得承租权，相关竞价操作流程已经沟通，现在通知2019年12月13日上午10前将竞价诚意金8万元交至香铺营市场，如未按时交纳该款项，视同放弃竞价。2019年12月19日，香铺营市场再次书面通知：郑旭小吃店承租的15号门面房（现经营相府精菜馆）租赁期至2019年12月31日结束，在香铺营市场通知竞价规定流程后，郑旭小吃店未作回复也未缴纳竞价诚意金，按规定已放弃了竞价资格，12月16日竞价结果是租赁费为163000元；12月17日下午双方当面沟通，郑旭小吃店如认可现竞价结果，另一竞价人不再报新的价格，郑旭小吃店即取得2020年承租权，另一竞价人如若再报新价，郑旭小吃店认可即享有优先权，不认可视为放弃优先承租权，郑旭小吃店应于12月18日上午10点前用书面方式回复。截止12月19日上午9时，香铺营市场未收到任何回复。2019年12月20日，香铺营市场又作书面通知：截止当日郑旭小吃店仍未作出书面回复，应视为已放弃优先承租权，现在双方租赁关系自然终止，不再签订2020年租赁合同，在租赁期满即2019年12月31日前应将门面房返还香铺营市场。2019年12月26日，香铺营市场书面通知郑旭小吃店：要求郑旭小吃店12月30日上午至市场办公室，商议归还门面房及移交手续。2020年1月8日，香铺营市场书面通知：郑旭小吃店既不返还15号门面房，也未给香铺营市场任何回复，所以要求郑旭小吃店于1月10日前交还门面房，可动设施归郑旭小吃店所有，不可动部分归香铺营市场所有，否则从1月13日起将不保证水电正常供应。一审法院另查明：1.南京市玄武区人民政府玄政（2016）187号文件规定：将南京市玄武区房屋拆迁安置公司等企业划转入南京钟山资产经营管理集团有限公司，其中包括香铺营市场；主管单位由原区商务局划转为南京钟山资产经营管理集团有限公司。2.南京市玄武区新街口街道香铺营社区居民委员会出具证明，说明：相府营2号（相府精菜馆）一直是由香铺营市场管理使用。一审法院认为，香铺营市场、郑旭小吃店签订的涉案门面房租赁合同，虽然系双方当事人真实意思表示，但是香铺营市场并不享有涉案门面房的合法不动产的产权，因此香铺营市场擅自出租涉案门面房给郑旭小吃店的行为，已违反法律、行政法规的禁止性规定，香铺营市场、郑旭小吃店双方签订的租赁合同依法应当无效。香铺营市场明知案涉房屋并无规划许可手续，仍将案涉房屋出租，对于租赁合同无效，应承担主要责任。在郑旭小吃店初始占有使用涉案门面房时，是依据双方无效的租赁合同，同时征得香铺营市场同意而合法获取，但是在双方约定的租赁到期以后，香铺营市场已经明确要求郑旭小吃店腾退涉案门面房，且在一审法院认定租赁合同无效以后，该合法获取的依据已经完全消灭，因此郑旭小吃店继续占有使用涉案门面房，已经没有合法事由也未获得香铺营市场同意，应当属于无权占有。自2020年1月1日起，由于郑旭小吃店明确拒绝搬离涉案门面房，因此参照门面房市场出租价格，郑旭小吃店应向香铺营市场支付占用期间的使用费用。故香铺营市场要求郑旭小吃店返还涉案门面房且支付占用费的主张，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、南京市玄武区郑旭小吃店应于判决生效之日起十日内，将南京市玄武区新街口街道香铺营2号第15号门面房腾空且返还给香铺营市场南京市玄武区香铺营集贸市场服务中心；二、南京市玄武区郑旭小吃店应于判决生效之日起十日内给付香铺营市场南京市玄武区香铺营集贸市场服务中心上述门面房的占有使用费（参照每年163000元标准计算，自2020年1月1日起至郑旭小吃店实际搬离之日止）；三、驳回南京市玄武区香铺营集贸市场服务中心的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1158元，由香铺营市场负担158元，郑旭小吃店负担1000元。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，香铺营市场提交如下证据：1.、自南京市城市建设档案馆复印的香铺营市场所在小区规划设计图复印件一份，其中案涉门面房“相府精菜馆”在该图中的位置显示为通道。相邻门面房“俺家厨房”在规划房屋中。2.案涉房屋照片6张，证明案涉房屋的情况和地理位置。3.丁记百货、俺家厨房的租赁合同复印件各一份，其中丁记百货2020年的年租金为41040元，俺家厨房面积为120平方米的2019年至2020年租金为214000元。证明租赁情况和价格。4.2020年4月20日香铺营市场委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对南京市玄武区相府营2号120平方米、80平方米的商业建筑物的房地产估价报告复印件一份，香铺营市场主张其中80平方米房屋对应案涉郑旭小吃店所经营的“相府精菜馆”，120平方米对应房屋为相邻门面房“俺家厨房”。其中80平方米房屋估价对象信息中记载为无产权，120平方米房屋记载为租赁证。估价结果：价值时点为2020年4月16日的120平方米的房屋年租金为238272元，80平方米的房屋年租金为155636元。郑旭小吃店质证称：1.规划图并不能作为案涉房屋的合法产权证明。2.对照片真实性无异议。3.租赁合同不认可，且与本案房屋无可比性。4.房地产评估报告真实性不认可，且评估内容与事实情况相悖。二审还查明，一审中，香铺营市场提交了2019年12月16日的15号门面房竞价相关规定及流程文件，并提交了2020年5月11日的玄武区共有房屋出租出借审批表以及情况说明。该说明中记载，香铺营市场经报宁鲜公司批准，委托江苏长三角技术产权交易中心组织对第15号门面房招租。南京市玄武区相府营2号西侧为香铺营市场单位用房，建筑面积80平方米，对外出租权利属于香铺营市场，因历史原因，该处房屋未办理房产证。2020年6月5日，江苏长三角技术产权交易中心与香铺营市场在成交确认书上加盖公章，确认经公开竞价，案涉80平方米房屋成交金额为17万元/年。二审中，香铺营市场还提交情况说明一份，内容为：香铺营市场知晓案涉房屋因无相应规划审批手续，承租人可能随时以合同无效为由解除市场与承租人之间经过正常公开招投标程序达成的租赁合同，并且清楚在此情形下承租人无需承担任何责任，香铺营市场愿意承担上述风险，并愿意承担相应领导及行政责任。该说明经香铺营市场盖章，并由法定代表人签字。香铺营市场另提交2020年10月29日，签字人为朱时梅情况说明一份，内容为：朱时梅清楚香铺营市场公开招租的位于相府营2号西侧用房因历史原因并无建设工程规划许可及有关部门审查批准材料的情况，在此情况下，愿意继续以招标确认价承租上述门面房，并愿意承担上述门面房因无相关规划、审批手续而导致朱时梅与香铺营市场签订的租赁合同无效而产生的预期利益损失等相应法律责任。二审中，香铺营市场陈述称，整个香铺营市场仅有案涉商铺没有产权，附近的商铺出租没有经过招租拍卖的程序，因其他商铺暂时未出现多人申请承租的情况，而案涉商铺除郑旭小吃店外还存在其他申请承租人，故香铺营市场在向主管部门汇报后最终决定对案涉商铺以竞价方式确定使用人。二审中，郑旭小吃店于2020年11月13日将案涉房屋交还香铺营市场。以上事实有规划图，照片、合同、估价报告，情况说明，当事人陈述在卷为凭。本案二审争议焦点为：郑旭小吃店应支付的房屋占有使用费如何计算。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。香铺营市场将无建设规划手续，且在规划图中显示为建设在通道上的案涉房屋出租给郑旭小吃店使用，香铺营市场与郑旭小吃店签订的租赁合同因违反了法律的效力性强制性规定而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。郑旭小吃店应将案涉房屋腾空返还香铺营市场，郑旭小吃店已于2020年11月13日将案涉房屋返还香铺营市场，郑旭小吃店仍应向香铺营市场支付从2020年1月1日至2020年11月13日的占有使用费，该期间合计317天，关于占有使用费的标准问题，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。香铺营市场主张郑旭小吃店应按照案涉商铺的竞价结果163000元/年的标准支付使用费，但在香铺营市场委托竞价的情况说明中，虽对案涉房屋权属记载为因历史原因未办理房产证，但该描述与案涉房屋并不在规划中且建设在规划通道上的实际情况并不完全一致。香铺营市场目前也未与确认成交人签订合同，该成交价尚不足以作为郑旭小吃店应支付费用的参考。香铺营市场自行委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉房屋使用费进行评估的结果，郑旭小吃店不认可，也不能作为案涉房屋的使用费标准的参考。案涉房屋为市场内唯一没有建设规划许可手续的房屋，与周围其他房屋情况确有区别。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。郑旭小吃店在合同约定的租期已满的情况下，并未迁出，也未按香铺营市场要求参加竞价，仍应承担相应责任。综合考虑案涉房屋的具体情况、双方对案涉租赁合同无效的责任、郑旭小吃店使用房屋的实际时间等情形，本院酌定郑旭小吃店向香铺营市场支付占有使用费8万元。案涉房屋已由郑旭小吃店返还香铺营市场，因二审中出现该新情况，香铺营市场一审诉讼请求中要求返还房屋的诉请已经履行，本院对一审法院判决返还房屋的判项不再维持。因郑旭小吃店与香铺营市场租赁期已满，关于装修费用的利益不再考虑。综上所述，因二审出现新事实，案件处理结果应做变更。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初536号民事判决；二、南京市玄武区郑旭小吃店于本判决生效之日起十日内向南京市玄武区香铺营集贸市场服务中心支付占有使用费80000元；三、驳回南京市玄武区香铺营集贸市场服务中心的其他诉讼请求。一审案件受理费1158元，由南京市玄武区香铺营集贸市场服务中心负担658元，南京市市玄武区郑旭小吃店负担500元。二审案件受理费1158元，由南京市玄武区香铺营集贸市场服务中心负担658元，南京市市玄武区郑旭小吃店负担500元。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年十一月二十七日书记员 郭旭冬