黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1084民初1479号 原告：杨**，女,汉族,无职业,住宁安市宁安镇。 原告:罗宝君,男,汉族,无职业,住宁安市宁安镇。 委托诉讼代理人:杨**,系罗宝君妻子,住宁安市宁安镇。 被告：牡丹江瑞合房地产开发有限公司，住所地宁安市渤海镇。 法定代表人：岳丁武，执行董事。 委托诉讼代理人：牟永森，男，牡丹江瑞合房地产开发有限公司副总经理。 被告：黑龙江领秀物业管理有限公司，住所地宁安市宁安镇。 法定代表人：岳巧琴，董事长。 委托诉讼代理人：张海波，男，黑龙江领秀物业管理有限公司法律顾问。 原告杨**、罗宝君与被告牡丹江瑞合房地产开发有限公司（以下简称瑞合开发公司）、黑龙江领秀物业管理有限公司（领秀物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨**、原告罗宝君的委托诉讼代理人杨**、被告瑞合开发公司的委托诉讼代理人牟永森、领秀物业公司的委托诉讼代理人张海波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨**、罗宝君向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告瑞合开发公司签订的房屋买卖合同，返还原告购房款628492元；2.被告瑞合开发公司赔偿房屋增值收益损失125698.40元、违约金327758元、装饰装修损失180000元、维修材料损失15000元；3.解除原告与被告领秀物业公司签订《房屋维修协议》；4.由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告于2012年5月15日购买被告瑞合开发公司出卖的瑞合领秀名都小区12号楼0108商服房屋，商品房买卖合同签订后，原告支付首付款278492元，银行贷款350000元，合计628492元，原告接收房屋后，房屋南窗阳台漏水反霜，不能正常使用，原告将房屋质量瑕疵问题反映给被告，被告态度不诚恳，先后三次维修，仍不能正常使用，致使承租人解除租赁合同三次，原告曾与被告协商多次，要求修复达到正常使用状态，并向宁安市建设工程质量检查站、城市执法局、派出所反映问题，均未达成解决协议，质监站明确示明原告通过诉讼方式解决，现要求解除合同返还房屋，赔偿损失。 被告瑞合开发公司辩称，原告请求解除双方签订的房屋买卖合同，返还购房款不符合法律规定。原、被告于2012年5月12日自愿签订的房屋买卖合同，该案涉房屋整体工程，是经建设管理部门于2015年8月18日验收合格，原告是以按揭贷款方式取得房屋产权证照。案涉房屋不是主体结构质量不合格，也不是因房屋质量严重影响正常居住使用问题，而是房屋局部潮湿发霉，不直接影响主体结构和正常使用。被告没有违约行为，不应承担违约金和赔偿损失。被告接到原告提出维修请求后，积极行动，几年来先后进行多次维修，不存在态度不诚恳问题，因维修难度大，维修人员技术水平有限，未达到理想效果。2020年5月8日前，在原告要求下，签订了房屋维修协议，该协议形成是在原告提出自行制定维修方案并自行施工，维修后出现任何房屋质量问题与被告无关的情况下，经被告多方协调，由领秀物业公司以原告20.5年不交纳物业费的金额抵顶原告维修费15000元，原告保证就此事不再以任何形式和理由对被告提出任何赔偿要求，基于原告的承诺，三方签订协议，签字盖章后发生法律效力。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。 被告领秀物业公司辩称，被告领秀物业公司不同意解除合同，也不应为本案的被告。原告与被告签订房屋维修协议后，已履行了协议的相关义务，自2016年1月1日至2020年都没有向原告收取物业费。应驳回原告的诉讼请求。 根据原告的诉讼请求以及被告的答辩意见，归纳本案争议焦点为：一、原告要求解除与被告瑞合开发公司签订的房屋买卖合同是否符合法律规定；二、被告瑞合开发公司是否应当赔偿原告的各项损失，原告的各项损失数额计算是否符合法律规定；三、原告要求解除与被告领秀物业公司签订的房屋维修协议是否符合法律规定。 原告杨**、罗宝君围绕本案争议焦点依法提交了证据，经本院组织质证认定如下：证据1.商品房买卖合同书1份、担保贷款合同1份、收据9张、房屋产权证复印件1份。本院认为，该组证据能够证实原告与被告瑞合开发公司中签订房屋买卖合同，贷款购买商品房一栋，交纳了入住前的物业费用，并办理了房屋所有权证书。本院对上述证据予以采信；证据2.2016年所拍的照片4张（小照片）；证据3.2019年质检办拍摄的照片7张（大照片）。本院认为，以上两组证据能够证实房屋墙面可见墙皮脱落、发霉的状况，本院对以上两组证据予以采信；证据4.房屋维修协议1份（含预算明细）；证据5.维修说明1份、关于露天阳台封闭改造的申请3份。本院认为，以上两组证据能够证实案涉房屋存在墙面潮湿发霉等问题，原、被告因案涉房屋的维修达成协议的事实，本院对上述证据予以采信，对三份申请书未经领秀物业公司盖章，本院不予采信；证据6.责令期限改正通知书1份、暂扣物品决定书1份、收据1份。本院认为，该组证据能够证实原告在自行维修过程中存在违反《中华人民共和国城乡规划法》的情况，被责令拆除并暂扣大小钢窗的事实，本院对上述证据予以采信。证据7.宁安市住建局出具的领秀名都小区12号楼01008门市墙体处理方案1份。本院认为，该证据能够证实案涉房屋的墙面状况，对处理方案是否具有科学性、合理性、合法性，未经司法鉴定确认，本院不予确认。证据8.房屋租赁合同1份，吴艳华、张学军的证明1份。本院认为，房屋租赁合同及证明可以证实该房于2018年出租使用，不能证明退租的原因。 被告瑞合开发公司围绕本案争议焦点依法提交了证据，经本院组织质证认定如下：建设工程竣工验收备案证书1份。本院认为，该证据可以证实案涉房屋所在楼房，经建设工程主管部门验收并备案，本院对上述证据予以采信。 被告领秀物业公司未向本院提供证据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：2012年5月15日，原告杨**与被告瑞合开发公司签订房屋买卖合同，贷款购买瑞合开发公司开发的位于宁安镇环卫路东镜泊东街以南领秀名都12号楼0108号商服用房一栋。2015年12月22日原告办理了房屋所有权证，共有权人为杨**的丈夫罗宝君。瑞合开发公司交付房屋后，原告于2013年出租使用，2014年原告自己开麻将厅使用两年，2017年出租使用，2018年出租使用至2020年5月，2020年5月至诉讼时由原告居住。从原告提供的照片可见，2016年窗户附近有墙面开裂掉皮，发霉的情况，但面积不大，2019年窗户附近墙面已出现面积较大的开裂、发霉的情况。此间，被告瑞合开发公司在2016年以前进行多次维修未得到解决，2016年以后瑞合开发公司协调物业进行维修均未得到解决。2020年5月6日，原告提出解决方案并做出预算明细，2020年5月8日，杨**经与瑞合开发公司、领秀物业公司三方协商达成房屋维修协议，主要内容为：瑞合开发公司支付杨**案涉房屋的维修赔偿费15000元，该款由领秀物业公司代为支付，支付方式为免收杨**20.5年（自2016年1月1日至2035年5月30日止）的物业费抵顶维修赔偿金，杨**自行制定维修方案并自行施工解决室内外出现的窗口及墙体长毛、龟裂等所有房屋质量问题，协议生效后，案涉房屋出现的房屋质量问题与瑞合开发公司、领秀物业公司无关，杨**不再以任何形式和理由提出任何赔偿。2020年5月23日，宁安市城市管理综合执法局以杨**在瑞合领秀名都门市房后院从事未取得建设工程规划许可证建设封闭阳台的行为违反了相关法律规定为由，要求杨**将已经建设的封闭阳台自行拆除。2020年8月9日暂扣了钢窗、苯板等构筑物。 另查明，宁安市领秀名都1号至12号楼，于2015年8月18日取得建设工程竣工验收备案证书。 本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属于不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖的应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期造成的其他损失由出卖人承担”。第十三条所称的“房屋质量问题”应当是指除主体结构工程之外的质量问题，因为第十二条已对主体结构工程质量问题单独做出了规定。本案中，原告的窗户及周边漏水、墙面发霉而出现的质量问题不属于主体结构质量问题。按第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”，是判断合同是否解除的条件。本案中，案涉房屋存在房屋质量问题，但是该质量问题并未影响到房屋的结构安全和使用安全，原告亦一直在使用中，且案涉房屋的质量问题是可以通过修复的方式进行补救。案涉房屋的质量问题未达到解除合同的法定条件，本院对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。同时原告请求解除合同后的赔偿，本院亦不予以支持。2020年5月8日，原告与二被告签订的《房屋维修协议》被告领秀物业公司已履行协议中的义务，不存在违约行为，不存在合同解除的法定情形。 综上所述，原告要求与被告瑞合开发公司解除房屋买卖合同并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。原告要求与被告领秀物业公司解除《房屋维修协议》的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下： 驳回原告杨**、罗宝君的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16292元，减半收取计8146元，由原告杨**、罗宝君自行负担。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  关向英 二〇二〇年十一月六日 书记员  穆 森