江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0722民初5020号原告（反诉被告）：胡昌丽，女，1986年9月12日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：倪婕，江苏田湾律师事务所律师。被告（反诉原告）：王庆佳，男，1989年10月8日出生，汉族，住东海县。被告（反诉原告）：李支秀，女，1989年9月15日出生，汉族，住东海县。第三人中国银行股份有限公司东海支行，牛山街道利民西路128号聚龙公馆5-3室、5-12室、5幢1室、3幢102室。负责人：王从武，行长。委托诉讼代理人：倪明，1965年12月25日生，汉族，住。原告（反诉被告）胡昌丽诉被告（反诉原告）王庆佳、李支秀，第三人中国银行股份有限公司东海支行（下称：中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡昌丽及委托诉讼代理人倪婕，被告王庆佳、李支秀，第三人中国银行的委托诉讼代理人倪明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡昌丽向本院提出诉讼请求：一、判令二被告继续履行涉案合同（包括办理注销抵押手续和房产变更手续）并支付违约金暂计5270元（自2020年7月2日起按合同约定251元/日计至实际履行之日暂计至起诉之日）；二、确认原告剩余未付房款为327956.24元；三、判令二被告承担本案诉讼费等费用。事实与理由:2018年11月15日，原告与二被告签订《房地产买卖中介合同》，购买被告位于东海县东方明珠城1-2-2302房产。原告按照合同约定的期限分别于2018年11月14日（1000元）、15日（21000元）支付定金共计22000元，于2018年11月24日（80000元）、12月5日（60000元）支付首付款共计140000元。上述款项支付均经微信或银行卡转账支付，被告王庆佳于2018年12月5日向原告出具已收取162000元的收条。因原告已付清首付款，按照合同第六条第3款之规定“乙方的首付款用于甲方向抵押权人偿还债务，注销抵押”，而被告在签字后迟迟不去办理注销抵押手续，导致原告的贷款手续无法继续办理。另因被告称资金紧张，应其要求原告先行垫付房屋的原始契税（5978.76元）和维修基金（6065元）共计12043.76元。原告多次或直接或通过丙方通知二被告办理相关手续，二被告一直拖延未履行。根据合同第八条规定“甲、乙任何一方违反本合同第五条之规定，每逾期一日，违约方应当按照总房价款的万分之五向丙方支付违约金，由丙方转给守约方”。为此，原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告王庆佳、李支秀辩称，原告所诉是事实，但是原告先违约的。原告要求我先履行合同然后协商违约金的事情。是原告违约在先，我们不再履行合同，我们要求解除合同；如果原告将我相应的损失补偿给我，也可以继续履行合同。反诉原告王庆佳、李支秀反诉请求为：1.判令反诉被告因合同违约支付违约金66300元（自2019年10月1日起按合同约定170元/日计至实际履行之日，暂计至起诉之日）。2.自2019年10月1日起至2020年10月29日止，反诉被告应付反诉原告房租6000元。3.房贷利息13个月，自2019年10月1日起至2020年10月29日止，一个月1000元左右。4.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年11月15日，反诉原告、反诉被告在连云港同盛房地产营销策划有限公司，签署《房地产买卖中介合同》。合同约定卖方（反诉原告）办理完不动产后一个月内买方（反诉被告）办理银行贷款和支付余额。按照合同约定，反诉被告应于2019年10月1日起就该配合反诉原告办理相关事宜，反诉被告因没钱和没时间多次拒绝办理相关事宜。直到2020年5月13日，共计233天，卖方强行要求办理相关手续，买方才配合办理。基于上述事实，反诉人认为反诉人、被反诉人之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合同有效。被反诉人未按合同约定按时办理，构成违约，根据买卖合同约定，反诉人要求被反诉人支付违约金，违约金按合同第八条乙方违反本合同第二条之规定，每逾期一日违约应当按照到期房价款的万分之五违约金支付，现被反诉人已居住反诉人房屋内1年多，按市价承租计算，被反诉人应支付反诉人6000元，三项总计85300元。反诉被告胡昌丽辩称，根据合同的第二条原告义务是在被告办理不动产证后一个月内办理银行贷款，反诉原告办理不动产证的时间是2020年5月25日。我方是在2020年7月2日收到中介通知办理贷款，根据合同的第五条，买卖双方办理相关的手续时间均是按照丙方即中介通知的约定的时间，故原告并未违约。第三人中国银行述称，在不损害我方的利益下，愿意在法庭协调下配合工作，如判决合同继续履行，终止我们和被告之间的贷款抵押合同，需将款项提前结清。经审理查明：2018年11月15日，原告胡昌丽（乙方）被告王庆佳、李支秀（甲方）双方及案外人中介方连云港同盛房地产营销策划有限公司（下称：同盛房产）签订《房地产买卖中介合同》，约定，被告王庆佳、李某将位于东海县房屋出售给原告胡昌丽，建筑面积为101.09平方米，价格502000元，合同第二条约定定金支付方式为：1.乙方于2018年11月15日向甲方支付购房定金22000元。2.乙方于2018年12月15日向甲方支付首付款140000元，余款340000元于卖家办理完不动产证后一个月内办理银行贷款。合同第四条约定，交房及相关费用结算等，甲方应于首付款付款日将上述房屋交付给乙方，同时将该房屋名下户籍迁出……并协助乙方办理相关证据的变更手续。第五条约定，甲乙双方约定本合同生效后，双方按丙方（中介方）通知的约定日期，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋过户手续。……过户及贷款产生的所有费用均由买家承担。第六条第3项约定，乙方的首付款用于甲方向抵押权人偿还债务，注销抵押。第八条约定，违约责任：甲方违反本合同第四条规定，每逾期一日，按总房款的万分之五支付违约金，逾期交房超过十日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照房款的百分之二支付违约金及双倍定金损失和直接损失。乙方违反本合同第二条规定，每逾期一日，按应付到期房价款的万分之五支付违约金，逾期支付房价款超过十日的，甲方有权解除合同，并有权不返还购房定金并要求乙方按照总房价的百分之二支付违约金。甲乙双方任何一方违反本合同第五条的，每逾期一日，违约方应当按照总房价款的万分之五向丙方支付违约金，由丙方支付给守约方；逾期超过十日的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按照总房价的百分之二支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定的期限分别于2018年11月14日（1000元）、15日（21000元）支付定金共计22000元，于2018年11月24日（80000元）、12月5日（60000元）支付首付款共计140000元。被告王庆佳于2018年12月5日向原告出具已收取162000元的收条。2020年7月22日，同盛房产出具《情况说明》，内容为：“本公司为王庆佳、李某和胡昌丽提供房屋买卖居间服务，双方于2018年11月15日签订《房地产中介合同》，因卖家房产证未办理，双方约定待房产证下证后进行后续手续。本公司于2020年7月2日通知双方办理贷款手续，7月3日下午双方在建行签字时卖家将房产证交给本公司。因卖家首付款于2018年底已付清，需要卖家用首付款办理注销抵押手续，至今房产未注销抵押。”2020年10月29日，第三人向本院出具《王庆佳贷款情况说明》，内容为：“王庆佳在我行的贷款，截止到2020年10月11日，贷款余额人民币239201.18元。自贷款发放至本月扣款，共归还贷款本金人民币52798.82元，归还利息及罚息人民币60826.3元。预计按当前余额提前结清贷款，须支付违约金约850元。现每月还款，需支付利息860元左右，逐月减少，特此告知。”2019年10月16日，被告王庆佳在微信中通知原告胡昌丽“我听说房产证能办理了”，原告说去问问。11月9日，王庆佳告诉胡昌丽房产证能办理了，原告说契税没满两年，等满两年再办理再过户可以吗，王庆佳说你先把房产证办下来，所有费用都是你的哦。原告说没有钱，商谈向被告王庆佳借3万元钱，因利息问题没有借。2020年5月13日，双方一起去申请办理产权证，办理在二被告名下，维修基金等费用是原告交纳的。不动产登记颁证日期为2020年5月25日，6月7日，被告在微信中通知原告房产证下来了，什么时候去过户，原告说钱还没凑齐，等月底的。后双方因违约金问题发生争议，至今未办理过户手续。另查，原告在2018年底对涉案房屋进行装修，2019年9月25日入住。上述事实，有原告提供的房地产买卖中介合同、不动产权证、付款凭证、收条、契税和维修基金发票、连云港同盛房地产营销策划有限公司出具的说明等，被告提交的微信聊天记录、房产证复印件、贷款还款记录等及当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原被告双方签订的《房地产买卖中介合同》，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。双方约定，购房余款340000元于卖家办理完不动产证后一个月内办理银行贷款，同时约定，过户及贷款产生的所有费用均由买家承担，双方认可购房款为卖家净得价，因签订合同时，被告尚未取得不动产登记，应理解为，卖家办理不动产登记及后续过户产生的所有费用均为买家承担。否则，应在合同中明确表明具体该费用的承担。故原告应付的剩余房款为总房款50.2万元减去已付的16.2万元，还余34万元。原告主张确认剩余未付房款为327956.24元不能成立。原告应优先向第三人中国银行股份有限公司东海支行结清该房屋剩余贷款，余款于同日支付给被告王庆佳、李支秀。被告在2019年10月份即通知原告可以办理产权登记，因交纳相关该费用的义务在原告，原告以没有钱为由，待2020年5月份才交纳维修基金等相关费用，办理了被告名下的产权登记，原告对此存在一定过错。但目前涉案房屋已经交付原告装修入住，双方已经依约履行了合同部分内容，不存在应予解除合同的情形，原告主张继续履行合同的诉讼请求成立。因原告在办理产权登记过程中存在拖延等情形，违约在先，被告要求先处理违约责任再继续履行合同，不违反法律规定，故原告要求被告承担违约责任不能成立。反诉原告主张的逾期付款违约金，根据合同第二条约定，余款340000元于卖家办理完不动产证后一个月内办理银行贷款，反诉原告2020年5月25日办理不动产权证，6月7日最早在微信中告诉反诉被告“房产证下来了”，反诉被告自此日知道办理完产权证，故应自2020年7月6日起计算逾期付款违约金，根据合同约定，违约金折合每天170元，计算至反诉被告支付剩余购房款之日止。因合同约定，卖家应于首付款付款日将上述房屋交付给买家，反诉原告依约将涉案房屋交付给了反诉被告，反诉被告胡昌丽取得了房屋使用权，反诉原告主张自2019年10月1日起至2020年10月29日止房租6000元的诉讼请求不能成立。关于反诉原告主张自2019年10月1日起至2020年10月29日房贷利息13个月，每月1000元，由于反诉被告未及时配合反诉原告办理产权登记，导致双方过户手续延迟办理，造成反诉原告未能及时偿还剩余房贷，给反诉原告造成了一定的利息损失。但反诉原告在反诉被告怠于履行的情况下，可以采取先行垫付费用办理产权登记及自筹资金提前偿还贷款等措施，避免损失的扩大，而反诉原告并未积极采取相关措施，对该损失的发生双方均有一定责任。因办理完产权证以后的逾期付款违约金上述已予支持，该部分损失的计算期间应自反诉原告2019年10月16日第一次通知之日起顺延一个月履行期，即自2019年11月15日起，至逾期付款违约金起算之日前一日即2020年7月5日止。因房产抵押按揭贷款的利息每月不固定，逐月减少，根据第三人提供信息，2020年10月份约为每月860元，本院酌定反诉被告赔偿反诉原告自2019年11月15起至2020年7月5日的部分利息损失5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原被告双方继续履行2018年11月15日签订的《房地产买卖中介合同》，被告王庆佳、李支秀协助原告胡昌丽办理位于东海县东方明珠城1-2-2302房产变更产权登记手续。二、确认原告胡昌丽欠被告王庆佳、李支秀购房款34万元。原告于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司东海支行结清该房屋剩余贷款，余款于同日支付给被告王庆佳、李支秀。第三人协助原告办理解除抵押登记手续。三、反诉被告胡昌丽支付反诉原告王庆佳、胡昌丽逾期付违约金自2020年7月6日起按每天170元，计算至反诉被告支付剩余购房款之日止。四、反诉被告胡昌丽于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告利息损失5000元。五、驳回原告及反诉原告的其他诉讼请求。案件受理费8872元减半收取4436元，由被告王庆佳、李支秀负担1436元，原告负担3000元，反诉费用967元，由反诉被告胡昌丽负担467元，反诉原告承担500元（已缴纳，被告应于本判决生效之日起十日内返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费本诉部分8872元，反诉部分967元。审判员 李 梅二〇二〇年十一月二十五日书记员 霍学聪上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。