湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初4082号 原告：钟向前，男，1972年2月9日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：肖维，湖南夏海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳来泉，湖南夏海律师事务所实习律师。 被告：虢志佳，男，2001年11月18日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：虢红军（系虢志佳父亲），男，住长沙市望城区。 原告钟向前诉被告虢志佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行审理。钟向前的委托诉讼代理人肖维、阳来泉，虢志佳的委托诉讼代理人虢红军到庭参加庭审。本案现已审理终结。 钟向前向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2019年8月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月2日已经解除；2、虢志佳支付钟向前2020年3月5日至2020年8月2日的租金34989.14元；3、虢志佳按照500元／天的标准支付钟向前2020年8月3日至2020年8月20日的房屋占用费9000元（2020年8月21日至实际交还房屋之日的房屋占用费按照500元／天的标准另行计算）；4、虢志佳按照欠付租金金额的1%／天支付钟向前2020年3月4日至2020年8月20日期间的违约金46383.53元（2020年8月20日起至虢志佳实际支付完毕租金之日的违约金按照欠付租金金额1%／天另行计算）；5、虢志佳腾空房屋、恢复原状并保持清洁良好状态后交还给钟向前；6、虢志佳承担本案诉讼费、律师费（律师费3333元）、保全费。事实与理由：双方于2019年8月29日签订《房屋租赁合同》，约定由虢志佳承租钟向前所有的位于长沙市望城区××街道××路××号澳海澜庭66栋113室一楼、建筑面积111平方米的房屋；承租期限自2019年9月5日至2024年12月4日，免租期三个月（2019年12月5日至2020年3月4日），约定付租日期为2020年3月3日、6月3日等依此类推。合同还约定，虢志佳逾期支付租金的，按照总金额的5%／天支付滞纳金；虢志佳不按照通知规定期限腾房并交还房屋的，自通知规定期限开始应按照500元／天的标准支付违约金。自2020年3月3日开始，虢志佳一直拖延支付租金，经钟向前多次催促仍拒绝支付。为了共克时艰和支持实体店经营，鉴于前期已经免租三个月，钟向前愿意再减免计租期3月5日至复工复产后3月10日的租金1447.82元，违约金标准由5%降至1%。鉴于虢志佳的拒付租金行为，钟向前特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 虢志佳辩称，同意支付欠付的租金，而且虢志佳之前跟钟向前谈好了租金是5500元/月，虢志佳只会按这个标准出。但是虢志佳不同意支付违约金，还想继续履行合同，因为自己投入30多万元装修款。关于律师费，虢志佳不同意出。如果钟向前一定要解除合同，虢志佳对案涉门面装修投入产生的损失，保留要求钟向前赔偿的权利。 经审理查明：2019年10月16日，钟向前（出租方、甲方、落款时间为2019年8月29日）、虢志佳（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，钟向前将其所有的位于长沙市望城区××街道××路××号澳海澜庭66栋113室一楼、建筑面积约111平方米的房屋出租给虢志佳用于经营建材公司。租赁期限63个月（其中含免租期三个月），自2019年9月5日至2024年12月4日；如果虢志佳不能在2019年9月3日前与蔡启能签订装修转让合约，本协议双方无责自动解除。租金先付后用，前三年租金按季度支付（不含税），后两年半年付，2019年8月31日交押金8000元。2022年9月5日起递增5%，2019年9月3日付22200元，2020年3月3日前付22200元，以此类推。钟向前收到虢志佳的租金后，补贴虢志佳装修转让费5000元；2019年8月31日没有收到押金的，合同自动解除。合同还约定，虢志佳交纳的8000元押金作为租赁保证金，用于清偿虢志佳可能拖欠的租金或其他各项费用、违约金，租赁关系终止时，钟向前在清偿虢志佳所欠款项和费用后，将余额无息返还给虢志佳。装修费用由虢志佳自行负责，虢志佳退租或发生合同解除情形时，虢志佳须在租赁期满前五天内将所属可移动、拆除设施设备腾空，并将租赁房屋恢复至清洁良好的状态后还给钟向前。如果不腾空交还的，自通知规定的期限开始起按500元／天支付违约金；如果通过诉讼途径解除合同的，虢志佳还应承担钟向前的其他损失，包括但不限于律师费、诉讼费、第三方违约金等。关于合同变更和解除，租赁期内，虢志佳有拖欠租金累计达二十天或不按照合同约定缴纳各项费用等行为的，钟向前有权终止本合同、收回房屋，由此造成钟向前损失的，虢志佳应当予以赔偿。关于违约责任，虢志佳不按合同约定足额支付租金的，每逾期一日按照总金额的5%向钟向前承担滞纳金。同时，合同还约定其他具体内容。 租赁合同签订后，虢志佳向钟向前支付8000元押金作为租赁保证金，并支付租金至2020年3月4日，自2020年3月5日开始没有继续支付租金，钟向前多次催要未果，遂委托湖南夏海律师事务所于2020年7月30日向虢志佳发出督促支付房租的律师函，表明：1、虢志佳收到函件时解除租赁合同，合同终止；2、虢志佳收到函件后七日内支付剩余未付租金并承担违约责任；3、虢志佳收到函件后七日内腾空房屋内所属可移动、拆除的设施设备，将房屋恢复至清洁良好状态后返还钟向前，否则钟向前有权移除任何财物，且无需承担损害赔偿责任；逾期腾房、交还房屋的，每占用一天按500元/天支付占用费至房屋返还为止。虢志佳于8月2日收到律师函后，于8月10日回函，称由于疫情影响，再加上房屋本身存在多处渗水、漏水，影响正常经营。商铺对应前坪无法专用于消费客户，导致经营不能正常进行，因此认为：1、解除合同没有法律依据，签收函件不代表同意解除合同；2、计算违约金（合同约定的是滞纳金）违反合同约定和法律规定；3、愿意本着互利双赢、公平原则与钟向前就租金问题进行积极协商妥善处理。之后，双方未能协商一致，钟向前遂诉至人民法院，请求判如所请。 以上事实，有钟向前提交的房屋租赁合同、催促租金及解除合同的律师函、微信聊天记录、录音光盘等证据以及庭审陈述证明，本院予以确认。虢志佳提交的告知书不能达到其证明目的，照片虽然能够反映案涉商铺周边环境的基本情况，但不是虢志佳拒绝支付房屋租金的正当理由，达不到虢志佳的证明目的，本院均不予采信。 本院认为，钟向前将其所有的房屋出租给虢志佳使用并签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格依约履行。虢志佳自2020年3月5日开始没有支付租金，虽然考虑到自2020年1月下半旬开始至2020年3月初，长沙地区因受新型冠状病毒疫情影响以及疫情防控要求影响虢志佳的正常经营，导致其经营困难难以按期支付租金。但是，疫情结束后至2020年7月30日钟向前委托律师事务所发出督促律师函之前，钟向前曾多次向虢志佳主张要求其加紧支付已到期租金，双方也就租金优惠等达成初步的口头承诺，但虢志佳仍未履行租金支付义务。另外，从双方的微信聊天记录来看，虢志佳提出商铺门前停车问题影响正常经营，而租赁房屋周边环境，并非钟向前可以控制，也不属于房屋租赁合同中约定的钟向前的合同义务。而且，钟向前已经履行了协助虢志佳向当地政府、开发商以及物业管理企业反映问题、情况的义务。虢志佳仍以此作为拒付租金的理由，不能成立。钟向前基于虢志佳的逾期支付行为，于7月30日委托律师事务所向虢志佳发出涵盖终止合同、解除房屋租赁协议意思表示的函件，与双方在房屋租赁合同中约定的合同解除、终止条件一致，双方签订的房屋租赁合同自虢志佳收到该函件之日即8月2日解除。虽然虢志佳在回函中表示不同意解除合同，但其逾期支付房租的行为触发合同约定解除条件，且虢志佳也没有采取诸如立即支付租金等积极有效的措施与钟向前协商重新确定合同履行条件，而是在拒付租金的同时还希望钟向前同意更多的优惠条件，显然有违诚信原则，其回函主张的内容不能成立。 合同解除后，虢志佳应当清缴欠付租金、根据合同约定腾空案涉房屋并交还钟向前控制使用，但虢志佳并未主动履行，给钟向前造成房屋占用损失，应由其承担。关于租金，合同约定租金标准前三年每季度为22200元，且应于每季度3号之前支付该季度应付租金，即2020年3月3日前应付3月5日至6月4日租金，2020年6月3日前应付6月5日至8月4日租金，依此类推；则2020年3月5日至6月4日的应付租金为22200元，6月5日至8月2日的应付租金为14553元（22200元/季度÷3÷30×59天、四舍五入取整）；两项合计36753元。钟向前同意减免其自3月5日至3月10日之间的租金1447.82元，系对自身合法权益的处分，也符合新型冠状病毒疫情防控情形下妥善化解矛盾、有效解决纠纷、减轻经营者经营困难的客观需求，本院予以认可；另外，虢志佳还向钟向前缴纳8000元的租赁保证金，根据合同约定应当用以抵扣未付租金，则虢志佳的剩余应付租金为27305.18元（36753元-1447.82元-8000元），钟向前主张由虢志佳支付34989.14元，本院予以部分认可，超过部分不予认可。再者，合同还约定钟向前补贴虢志佳装修费用5000元，经本院与钟向前、虢志佳核实，双方确认该笔款项已经由钟向前支付给虢志佳的父亲虢红军，本院予以确认。关于房屋退还，合同明确约定房屋退租或合同解除后，虢志佳应当拆除可移动拆除的设施设备，恢复房屋至清洁良好状态后交还房屋。因此，钟向前主张由虢志佳腾空房屋、恢复房屋至清洁良好状态后交还房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。 关于逾期支付租金的违约责任，虢志佳没有按期支付租金构成违约，应承担相应违约责任。合同约定逾期支付租金的违约金计付标准为5%/天，钟向前主动调整为1%/天，仍明显过高且有违公平，本院不予采纳。本院认为，违约金的主要功能是弥补损失，同时对违约方的失信行为加以惩戒，当事人主张的违约金计付标准应符合公平的基本原则。本案中，钟向前的主要损失为未付租金的利息，考虑合同履行的实际情况并综合衡量双方当事人的利益平衡，本院对虢志佳提出的违约金标准过高的抗辩意见部分采纳，酌情调整逾期支付租金违约金计付标准为0.3‰/天。合同明确租金支付时间，依此确定逾期支付租金违约金的具体计算为：2020年3月5日至6月4日的租金22200元，扣减虢志佳支付的租赁保证金8000元以及钟向前同意因疫情影响减免的租金1447.82元后，还剩12752.18元，应当于2020年3月3日前支付，逾期未付应自2020年3月4日开始支付违约金，暂计算至2020年8月20日为650元（12752.18元×0.3‰/天×170天、四舍五入取整）。2020年6月5日至8月2日的租金14553元，应当于2020年6月3日前支付，逾期未付应自2020年6月4日开始支付违约金，暂计算至2020年8月20日为341元（14553元×0.3‰/天×78天、四舍五入取整）。以上两项合计991元，2020年8月21日至租金清偿之日的违约金，仍以剩余未付租金27305.18元为基数，按照0.3‰/天的标准计付。因此，本院对钟向前主张由虢志佳承担逾期支付租金违约金的诉讼请求予以部分支持，超过部分不予支持。 关于房屋占用的违约责任，钟向前向虢志佳发出合同解除函后，虢志佳未采取积极有效措施与其协商重新确定合同履行条款等事项，应当在确定的期限内清理、腾空案涉房屋并交还钟向前控制使用，逾期未交的，应承担房屋占用给钟向前造成的损失。合同约定逾期腾房违约责任计算方式为500元/天，该标准明显过高，而虢志佳逾期腾房给钟向前造成的主要损失仍为租金损失，可参照双方合同约定的租金计付标准确定房屋占用期间损失的计算标准。因此，本院对钟向前主张按照500元/天的标准计算房屋占用违约金的诉讼请求，不予支持。合同解除函确定虢志佳应当在收到函件后七日内腾空房屋，虢志佳于2020年8月2日收到函件，应当在2020年8月9日前腾空，否则应当自2020年8月10日开始承担房屋占用给钟向前造成的损失。因此，本院对钟向前的该项诉讼请求予以部分支持，超过部分不予支持。 关于律师费，租赁合同明确约定了律师费的负担，且本案因虢志佳的违约行为导致合同解除，而钟向前委托湖南夏海律师事务所发出律师函并代为提起诉讼，所主张的律师费3333元也不过高且已经实际支付，应当由虢志佳承担。因此，本院对钟向前的该项诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、钟向前、虢志佳于2019年10月16日（钟向前落款时间2019年8月29日）签订的《房屋租赁合同》于2020年8月2日解除； 二、虢志佳于本判决生效后十日内支付钟向前房屋租赁期间应付租金27305.18元及逾期支付租金违约金991元（违约金计付至2020年8月20日，2020年8月21日至应付租金清偿之日的违约金，仍以剩余未付租金27305.18元为基数，按照0.3‰/天的标准计付）； 三、虢志佳于本判决生效后十日内腾空位于长沙市望城区××街道××路××号澳海澜庭66栋113室一楼、建筑面积约111平方米的房屋并恢复房屋至清洁良好状态后交还钟向前控制使用； 四、虢志佳于本判决生效后十日内向钟向前支付上述房屋在合同解除后占用期间的使用费用，自2020年8月10日至房屋实际交还之日，按照合同约定的租金标准（22200元/季度）计付； 五、虢志佳于本判决生效后十日内支付钟向前律师费3333元； 六、驳回钟向前的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2142元，因适用简易程序审理减半收取计1071元，财产保全费957元，两项合计2028元，由钟向前自行负担1343元，虢志佳负担685元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  殷兵兵 二〇二〇年十一月十三日 代理书记员  肖 娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。