重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终2681号上诉人（原审被告）：马碧君，男，1966年12月16日出生，汉族，湖南省湘潭县人。被上诉人（原审原告）：重庆东先房地产开发有限公司，住所地重庆市奉节县永安街道少陵路**，统一社会信用代码9150023668894317XD。法定代表人：曾学均，总经理。委托诉讼代理人：吴俊，重庆贞枰律师事务所律师。上诉人马碧君与被上诉人重庆东先房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院(2020)渝0236民初3409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马碧君上诉请求：1.撤销(2020)渝0236民初3409号民事判决；2.确认上诉人与被上诉人于2017年9月6日签订的《房屋租赁协议》于2019年3月2日解除；3.改判上诉人不支付被上诉人房屋租金65200元；4.改判上诉人不支付被上诉人违约金5000元；5.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：我与被上诉人的工作人员刘玉梅（销售经理）联系协商，已于2019年3月2日解除《房屋租赁协议》，当日补交了5000元房租，原来收取的5000元保证金不退还，后来2019年4月17日我向物管公司缴清了物管费退场，充分证明协议早已解除。当时刘经理同意我将物品放在租赁房屋房屋内，说找到下家承租人就通知我腾空房屋，2020年6月1日只是腾房的时间，并不是这天才解除合同。在交付房屋租金时，租金并未进入过被上诉人的公司账户，均是以现金或转账的形式进入个人账户，且被上诉人从未开具任何有效发票。物业管理公司与被上诉人存在关联性，物业管理公司在一审中出具了书面的情况说明，证明我在2019年3月份就结清物业管理费和租金之后退场了。被上诉人辩称，一、上诉人的事实主张缺乏证据证明，案涉租赁协议2020年6月1日才解除，也是在此时上诉人才将其租赁房屋内的物品搬离腾空，说明其一直在使用，故上诉人理应支付相应期间的租金及违约金。二、物业管理公司和我公司并无关联性，物业管理公司在一审中同样出具了一份情况说明，否定了之前给上诉人出具的说明，故不能证明上诉人和我公司的租赁协议已于2019年3月协商解除。重庆东先房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告双方于2017年9月6日签订的《房屋租赁协议》于2020年6月1日解除；2、判令被告立即给付原告2018年10月1日至2020年6月1日房屋租金70200元（已扣除因疫情造成影响的两个月房租）；3、给付原告违约金10000元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月6日，原告重庆东先房地产开发有限公司与被告马碧君签订了《房屋租赁协议》。原告将其所有的位于奉节县永安街道诗城西路风情水岸小区1号楼负1层07号门市及4号储藏室出租给被告马碧君使用，租赁期限为3年，从2017年10月1日至2020年10月1日；租金为第一年30000元，第二年46800元，第三年为46800元。协议还约定被告向原告缴纳履约保证金5000元，如任何一方违反合同约定，违约方以双倍履约保证金作为违约金给付守约方并承担全部经济损失等。合同签订后，原告按照约定将房屋交付了被告，被告按照约定于2017年9月5日交给履约保证金5000元，于2017年9月6日给付租金30000元，于2019年3月2日给付租金5000元。2020年6月1日被告在原告的催告下将房屋腾空并交还给原告，原告于当日将该房屋租赁给案外人刘世勇。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原被告双方就租金的金额及支付方式进行约定，约定被告每年9月1日前付清下一年租金，根据该约定被告应当于2018年9月1日前付清2018年10月1日至2019年9月30日的租金46800元，被告应当于2019年9月1日前付清2019年10月1日至2020年9月30日的租金46800元，然而被告仅于2019年3月2日给付租金5000元。被告已经以自己的行为表明不履行主要债务，根据法律规定原告可以解除合同。根据原告的催告，被告于2020年6月1日将房屋腾空并交还给原告，可以认定原被告双方签订的《房屋租赁协议》于2020年6月1日解除。被告应当支付原告的租金为2018年10月1日至2019年9月30日的租金46800元，2019年10月1日至2020年6月1日租金为（8个月-2个月）×（46800元/年÷12个月）=23400元（扣除新型冠状病毒疫情2个月），被告已支付租金5000元，被告还应当支付租金65200元。双方对违约金的约定为双倍履约保证金，即10000元。扣除被告先予支付的履约保证金5000元，被告还应当支付原告违约金5000元。被告抗辩称被告是与重庆家桂物业管理有限公司商谈房屋租赁事宜，也是与重庆家桂物业管理有限公司解除《房屋租赁协议》，双方的《房屋租赁协议》已于2019年3月2日解除。因被告未提供证据对此加以证实，并且被告也未提供证据证明重庆家桂物业管理有限公司获得原告重庆东先房地产开发有限公司的委托授权，因此被告的抗辩不成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告重庆东先房地产开发有限公司与被告马碧君于2017年9月6日签订的《房屋租赁协议》于2020年6月1日解除；二、被告马碧君于判决生效后十日内支付原告重庆东先房地产开发有限公司房屋租金65200元；三、被告马碧君于判决生效后十日内支付原告重庆东先房地产开发有限公司违约金5000元；四、驳回原告重庆东先房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2972元，减半收取1486元，由原告负担185元，被告负担1301元。本院二审期间，上诉人马碧君围绕其诉讼请求，提供了以下证据：证据1.马碧君持有的《房屋租赁协议》原件一份，尾页出租人处只有“重庆东先房地产开发有限公司”的盖章，且盖章处有水浸痕迹，无法定代表人签字，而一审中被上诉人提供的《房屋租赁协议》原件出租人处有“曾学均”签字，拟证明其租赁合同不是与“曾学均”签订，而是与刘玉梅（销售经理）签订的；证据2.落款时间为2017年5月29日的《房屋租赁协议》尾页复印件一页，拟证明被上诉人提供的《房屋租赁协议》不真实；证据3.照片7张，拟证明被上诉人早在2020年6月1日之前就将案涉租赁房屋交给他人装修使用，进一步证明《房屋租赁协议》早已解除；证据4.署名“卜小艳”的《证人说明》一份，拟证明上诉人与被上诉人的销售经理刘玉梅已于2019年3月25日协商解除《房屋租赁协议》，刘玉梅承诺后续事情由她负责。经组织质证，被上诉人认为：证据1、证据2不能达到其证明目的，因马碧君已经自认和被上诉人于2017年9月6日签订《房屋租赁协议》，故双方之间存在真实合法有效的房屋租赁关系；关于证据3，一审中已经查明被上诉人2020年6月2日才将案涉房屋交给其他人装修，故其证明内容与客观事实不符；证据4不符合证据形式要件，证人未到庭接受质询，其内容真实性无法核实，不具有证据效力。本院审查认为，上诉人提供的证据1、证据2、证据3所反映的内容明显与查明客观事实不符，本院不予采信；证据4因“卜小艳”并未到庭接受质询，故对《证人说明》本院依法不予采信。经本院二审查明的基本事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。双方当事人之间于2017年9月6日签订了真实合法有效的《房屋租赁协议》并部分实际履行，这一事实已有确实充分证据证明，毋庸置疑。根据当事人诉辩意见，本案核心争议焦点为双方当事人于2017年9月6日签订的《房屋租赁协议》究竟何时解除。上诉人马碧君主张其与被上诉人的工作人员(销售经理)刘玉梅早已于2019年3月2日协商解除了《房屋租赁协议》，则应对此事实承担举证证明责任，但其并未能提供确实充分的证据证明，故应承担不利的法律后果。此外，上诉人马碧君还主张是与重庆家桂物业管理有限公司商谈房屋租赁事宜，也是与重庆家桂物业管理有限公司解除《房屋租赁协议》，但此主张既有悖于有效证据所证明的事实，也与马碧君的诉讼请求自相矛盾，故本院不予采信。一审认定双方当事人之间的的《房屋租赁协议》于2020年6月1日解除，理据充分，裁判正确。综上所述，马碧君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2972元，由上诉人马碧君负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  杨继伟审判员  黄文革二〇二〇年十一月二十六日书记员  李 蕾