吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1506号上诉人（原审原告、反诉被告）：高喜书，男，1963年2月18日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：唐宇，吉林捷盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高喜友，男，1974年10月6日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：于靓，吉林车宏伟律师事务所律师。上诉人高喜书因与被上诉人高喜友房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2020）吉0721民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高喜书及其委托诉讼代理人唐宇、被上诉人高喜友及其委托诉讼代理人于靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高喜书上诉请求：1.撤销（2020）吉0702民初1291号民事判决；改判高喜友立即支付欠付房款18万元并自2019年1月1日起至实际给付之日止按月利1.5分支付利息。2.驳回高喜友的反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定“高喜书未提供证据证明订立房屋买卖合同时已告知高喜友出卖的第二层房屋不能办理不动的登记，其行为违反诚实信用原则”存在事实错误，该问题不是高喜书义务，且高喜书对此并不知情。高喜书于2012年将案涉房屋出售给高喜友，整体交易（实际面积189.4平方米）价款60万元，并约定配合在售楼处办理更名。高喜友之子高健程与松原市英明房地产开发有限公司（以下简称英明公司）签订的商品房买卖合同中房屋面积为189.4平方米，足以说明高喜书对此事不知情。一审法院认定事实错误。2.一审法院适用法律存在偏差。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款解除双方2012年口头达成的房屋买卖合同。在高喜书与高喜友之间双务合同履行过程中，高喜书已经完成了合同义务，不存在迟延履行情况，亦不存在违约行为，双方合同目的已经实现，为此适用该条款解除合同存在偏差。判决合同解除后要求高喜书于2019年1月1日至实际给付房款之日止计息没有法律依据。高喜友辩称，1.高喜书对于在卖房之初未向高喜友告知所卖的房屋第二层不能办理不动产登记这一事实予以承认，但对于高喜书未予告知的真实原因、真实意图无法予以证实。因此高喜书未告知关于案涉房屋无法办理登记，其行为违背诚实信用原则。2.依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权需经依法登记，未经登记不发生法律效力。高喜书在将房屋出售给高喜友时，双方口头约定房屋总面积189.4平方米，总价款60万。高喜友购买该房屋是为了实现189.4平方米的房屋产权。2019年11月5日不动产登记中心对案涉房屋的111.71平方米进行不动产登记并核发了不动产权证书，对于二层77.69平方米没有给予不动产登记。至此，高喜友无法取得该房屋全部物权，合同目的落空，无法实现。综上，请求维持原判。高喜书向一审法院起诉请求：高喜友立即给付180,000元房款及自2019年1月1日起至实际给付之日止月利1.5分利息。高喜友向一审法院反诉请求：高喜书立即返还房款430,000元及利息，承担反诉费。一审法院认定事实：高喜书与高喜友对位于宁江区沿江街某花园4号楼（194幢）601室上下两层房屋口头订立房屋买卖合同，房屋总面积为189.4平方米，总价款为60万元。高喜友自认于2014年已实际入住。高喜友于2019年1月1日为高喜书出具欠条一枚，内容为：“欠房款壹拾捌万元整，利息1.5分计算”。另查明：高喜友儿子高健程与松原市英明房地产开发有限公司就案涉房屋（面积189.4平方米）于2011年10月25日签订商品房买卖合同，高健程于2019年11月5日办理了不动产登记，并领取了不动产权证书，登记面积为111.71平方米（房屋一层）。一审法院认为，高喜书与高喜友基于真实意思表示，自愿口头订立的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同合法有效。不动产登记中心对于案涉房屋的111.71平方米进行了不动产登记并核发了不动产权证书，对二层房屋没有给予不动产登记。高喜书将案涉上下两层房屋整体出售给高喜友，高喜书未提供证据证明订立房屋买卖合同时已告知高喜友出卖的第二层房屋不能办理不动产登记，其行为违反诚实信用原则。高喜友请求依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”解除房屋买卖合同，高喜书返还购房款及利息予以支持。据此，高喜书应返还给高喜友购房款420,000元，并自2019年1月1日始至房款返还完毕之日止以420,000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。高喜书诉请判处高喜友立即给付180,000元房款及自2019年1月1日起至实际给付之日止月利1.5分利息，暂计40,500元无法律依据，不予支持。判决：（一）解除高喜友与高喜书口头订立的位于宁江区沿江街某花园4号楼（194幢）601室，总面积189.4平方米的房屋买卖合同；（二）高喜书于本判决生效后立即返还给高喜友购房款420,000元，并自2019年1月1日始至房款返还完毕之日止以420,000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息；（三）驳回高喜书的诉讼请求。本院查明的事实除与一审判决认定的事实相同外，另查明，2019年案涉房屋办理不动产权登记过程中，高健程与英明公司签订《商品房买卖合同》，合同中明确案涉房屋建筑面积共111.71平方米。双方当事人对高喜书二审提交照片中案涉房屋位置均无异议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”以及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”规定，高喜书与高喜友之间就案涉房屋达成价款60万元的口头合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人应当按照合同约定内容履行各自义务。在房屋买卖合同关系中，买受人的主要义务是依约支付房屋价款；出卖人的主给付义务为依约交付符合要求的房屋，对于办理房屋产权证书，其仅有协助义务，即为合同的附随义务。本案中，双方当事人均认可案涉房屋已于2012年10月由高喜书交付高喜友，高喜友亦自认于2014年入住案涉房屋至今。高喜书作为出卖人已完成交付义务，高喜友应依约支付房屋价款。高喜友对其于2019年1月1日出具的欠据内容没有异议。高喜书一审诉讼主张按照月利1.5分计息，高喜友虽抗辩不同意支付剩余购房款及利息，但未否认按照月利1.5分计息。故高喜书请求高喜友支付剩余18万购房款及利息的请求有事实和法律依据，应予支持。高喜友庭审中自认在购买案涉房屋前进行踏查，知晓房屋情况，案涉房屋办理产权登记过程中，高喜友已得知案涉房屋仅111.71平方米能够办理不动产权属登记，其未因可登记产权面积与双方约定面积不符向高喜书主张解除合同，反而继续申请办理不动产权属登记，并于2019年11月5日登记在高喜友之子高健程名下，应视为高喜友同意继续履行其与高喜书之间的合同，故高喜友反诉请求解除其与高喜书之间订立的口头合同，缺乏事实依据，依法不应支持。一审判决认定高喜书未尽举证告知义务而违反诚实信用原则错误，本院依法予以纠正。综上所述，高喜书的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初1291号民事判决；二、高喜友于本判决生效后立即支付高喜书购房款18万元及利息（18万元为基数，自2019年1月1日至实际给付之日止起按月利1.5分计算）。三、驳回高喜友的反诉请求。一审案件受理费2034元、反诉费727元，二审案件受理费6062元，由高喜友负担。本判决为终审判决。审判长  牟凤桐审判员  陈一宏审判员  张 蕊二〇二〇年十一月二十七日书记员  宁宏权