贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3861号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：陈锦元，男，1964年9月30日出生，汉族，住锦屏县。上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：徐梅，女，1971年5月5日出生，汉族，住锦屏县。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：肖功兵，贵州维律律师事务所律师。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：王兴爵，男，1964年2月15日出生，侗族，住凯里市。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：欧英，女，1964年8月1日出生，苗族，凯里市。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：王邦灿，贵州鼎尊律师事务所律师。上诉人陈锦元、徐梅与被上诉人王兴爵、欧英房屋租赁合同纠纷，因不服贵州省锦屏县法院（2019）黔2628民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈锦元、徐梅上诉请求：撤销贵州省锦屏县人民法院（2019）黔2628民初1104号民事判决，改判驳回王兴爵、欧英全部诉讼请求，支持陈锦元、徐梅全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定“在施工过程中，陈锦元、徐梅将锦屏裕景酒店（正面为向）右侧三楼以下的疏散楼梯拆除，至今未恢复”，进一步认定该拆除行为是导致建设工程竣工验收消防备案手续不能进行的主要原因，属于认定事实错误。理由：1、杨浒施工的消防工程根本就不可能通过验收合格。杨浒挂靠于阜丰公司，实际上杨浒本人无承接工程的资质。2014年2月6日锦屏县公安消防大队向欧英、王兴爵发出的《建设工程消防设计备案查检不合格通知书》中载明“未设置消防控制室、未设施消防电梯、未设置封闭楼梯间……”等诸多问题，说明杨浒没有能力和责任心完成该消防工程。王兴爵、欧英重新申报设计后才合格，但消防设计复查合格后，杨浒并未施工完毕，2018年徐梅、陈锦元才将“封闭楼梯间”整改完成。消防验收未能通过与后来陈锦元、徐梅的拆除行为无关。2、王兴爵、欧英搭建的一至三楼钢架楼梯无论是否拆除，均不能通过消防验收。被拆除的钢架楼梯宽度仅有80公分，不能达到疏散楼梯的功能，且陈锦元、徐梅是在酒店开业半年才将该不具备疏散功能的钢架楼梯进行拆除。杨浒是与王兴爵、欧英有利害关系的证人，不能采信其证言。3、王兴爵、欧英作为履行消防验收合格的义务主体，如果认为不能通过消防验收的原因在于徐梅、陈锦元，则有义务提供证据证明。而王兴爵、欧英除了杨浒所做的伪证之外，并没有其他证据证明不能通过消防验收的原因在于徐梅、陈锦元，也没有证据证明其全面履行了该项义务。包括法院调取的证据中，也没有证据表明消防验收不合格与一至三层的疏散楼梯有关。4、王兴爵、欧英、杨浒有义务对不能通过消防验收的搭建楼梯进行拆除、整改并通过消防验收。施工人员杨浒从未就三楼到负一楼搭建楼梯向消防部门申请过消防验收，王兴爵、欧英也以找不到杨浒施工为由拖延。徐梅、陈锦元考虑酒店入住客人安全，酒店也已投入700多万装修资金的情况下才将三楼至负一楼搭建楼梯整改。二、一审不判决欧英、王兴爵履行办理消防验收合格的义务属于适用法律错误。双方签订的《房屋租赁合同》第一条明确约定了“甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。1、甲方取得大楼主体消防合格证”，从双方的真实意思表示来讲，就是应当通过消防验收。这是双方明确约定的王兴爵、欧英应当履行的首要义务，但王兴爵、欧英至今并未履行，陈锦元、徐梅当然享有先履行抗辩权。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判驳回王兴爵、欧英的全部诉讼请求，改判支持陈锦元、徐梅的全部反诉请求。被上诉人王兴爵、欧英答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，陈锦元、徐梅的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。王兴爵、欧英向一审法院起诉请求：1、解除王兴爵、欧英与陈锦元、徐梅于2013年5月20日签订的“房屋租赁合同”；2、陈锦元、徐梅支付王兴爵、欧英租金846300元、违约金300000元，逾期支付846300元的滞纳金165028.50元，合计1281382.50元。3.陈锦元、徐梅搬离房屋，将王兴爵、欧英的房屋及附属设备、设施（王兴爵、欧英与陈锦元、徐梅签字的设施、设备清单)移交给王兴爵、欧英，房屋的装修归王兴爵、欧英所有。4.案件受理费由陈锦元、徐梅承担。2020年5月12日，王兴爵、欧英提出增加诉讼请求申请书，具体的诉讼请求是：1.以年租金1283689为基数，按日计算支付在诉状中未做明确请求的租金（即2020年1月1日开始）至归还王兴爵、欧英房屋之日止；2.从2020年5月12日起以年租金1283689为基数，每日按0.05%计算滞纳金，直至陈锦元、徐梅归还房屋给王兴爵、欧英为止。陈锦元、徐梅向一审法院提出反诉请求：1、王兴爵、欧英向陈锦元、徐梅交付“锦屏县三江镇步行街社区开源大厦侧边”房屋的主体消防合格证；2、王兴爵、欧英向陈锦元、徐梅支付30万元违约金；3、王兴爵、欧英向陈锦元、徐梅赔偿消防罚款及各项消防整改损失合计80725元（其中罚款32000元、整改疏散楼梯3725元、增设防火门45000元）。一审认定事实：以王兴爵、欧英为出租方（甲方），徐梅、陈锦元为承租方（乙方），双方于2013年5月20日签订了1份《房屋租赁合同》，合同的主要内容是：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。1.甲方取得大楼主体消防合格证。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1.甲方出租给乙方的房屋位于锦屏县隔壁。2.出租房屋“除第三层甲方使用”面积共平方米（建筑面积），具体楼层结构情况按图纸为准（后附复印的房屋设计图纸）。3.该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第三条甲方应具有出租权的有效证明、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第四条租赁期限、用途。1.该房屋租赁期共180个月。自2013年12月31日起至2028年12月31日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为依法经营使用。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。4.乙方如要求续租，则必须在租赁期满6个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条租金及支付方式。1.该房屋每年租金为:第一年至第三年每年租金121万元;第四至六年每年租金为第三年租金的1.03倍，即每年租金为1246300元；第七至九年每年租金为第六年租金的1.03倍，即每年租金为1283689元；第十至十二年每年租金为第九年租金的1.03倍，即每年租金为1322199.67元。第十三至十五年每年租金为第十二年租金的1.03倍，即每年租金为1361865.66元；租金总额（大写:壹仟玖佰贰拾柒万贰仟壹佰陆拾贰元玖角玖分）。2.房屋租金支付方式如下:按年支付租金，第一次签订合同时支付订金60万元，约定交房时间日付完第一年房屋租金尾款61万元，以后按实际到期日前一个月支付一年租金。第六条租赁期间相关费用及税金。1.甲方应承担的费用:（1）租赁期间，甲方自用第三层楼的水、电费由甲方自行缴纳，（电梯费用协商再订）。（2）房屋在交房给乙方使用前，甲方必须负责通水、通电开户的一切费用。2.乙方交纳以下费用:（1）租赁期间，房屋和土地的产权税、经营等所产生的一切税费全部由乙方交纳。第七条房屋修缮与使用。1.在租赁期内，乙方应保证出租房屋的使用安全。该房屋主体结构因自然或质量原因造成损坏的由甲方维修:因乙方原因造成房屋主体结构损坏的由乙方维修，房屋及所属设施的日常维修均由乙方负责。2.乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。3.乙方对该房屋进行装修时，不能破坏该房屋的主体结构影响房屋安全。乙方在依法依规的前提下，乙方可以根据经营需要对房屋进行更改及装修。4.租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种:（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第八条房屋的转让和转租。1.租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2.未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。3.甲方出售房屋，须在3个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。第九条合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止本合同。2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同:（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响依法经营业务的。2.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋:（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（6）不按时间交纳租赁费的。4.租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满6个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。5.租赁期满合同自然终止。6.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十条房屋交付及收回的验收。1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。3.乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第十一条甲方违约责任处理规定。1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方30万元违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的1%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。3.甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。第十二条乙方违约责任。1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应支付30万元违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的:（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的:（3）不按时交纳租赁费的。2.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，由乙方自行负责。3.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金1%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按逾期应交租金的0.05%支付滞纳金。5.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十三条免责条件。1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，如有补偿的，房屋拆迁补偿归甲方所有，乙方对房屋装修部分补偿和经营损失的补偿归乙方所有。3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4.不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第十四条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十五条争议解决。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解:协商或调解解决不成的，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十六条本合同自双方签（章）后生效。甲方:王兴爵、欧英，乙方徐梅、陈锦元在合同签名捺手印。2013年5月19日，甲乙双方还签订了《设施、设备清单》，内容是：本《设施清单》为王兴爵、欧英（甲方）同徐梅、陈锦元（乙方）所签订的房屋租赁合同的附件。甲方向乙方提供以下设施、设备为：一、电梯1台。二、供水主管道（水施、图位置）。三、10ＫＶ线路及高压设备至负一楼配电室。四、一楼至十二楼、中空钢化玻璃窗子和不锈钢窗子护栏，楼梯护栏。（第三层有甲方自行护责）。甲方:欧英、王兴爵，乙方徐梅、陈锦元，签名和捺手印。并对房屋进行了交付。2014年01月17日，《建设工程消防设计备案申报表》记载，建设单位：王兴爵、欧英，工程名称：王府（兴爵）自建商住楼，使用性质：宾馆，设计单位：黔东南建筑设计院，施工单位：锦屏县阜丰建筑工程有限公司等内容。在申报得到审批后，主体消防和宾馆消防的施工均发包给锦屏县阜丰建筑工程有限公司施工，项目施工负责人为杨浒。经庭审查明，在施工过程中，陈锦元、徐梅将锦屏裕景酒店（正面为向）右侧三楼以下的疏散楼梯拆除，至今未恢复。在合同履行过程中，锦屏县公安消防大队于2014年2月6日向欧英、王兴爵发出《建设工程消防设计备案查检不合格通知书》，锦公消设查字［2014］第0001号，该通知认定存在的问题：未设置消防控制室、未设置消防电梯、未设置封闭楼梯间、未设置室外给水系统、未提供总平面图。以上问题修改后，该工程的消防设计应重新报消防大队备案检查。该工程消防设计未经备案检查合格，不得施工。锦屏县公安消防大队于2014年4月8日向欧英、王兴爵发出《建设工程消防设计备案复查意见书》，锦公消设复字［2014］第0001号，该通知认定：已设置消防控制室、已设置消防电梯、已设置封闭楼梯间、已设置室外给水系统、已提供总平面图。你单位王府（兴爵）自建商住楼建设工程的消防设计符合国家现行消防技术标准要求，复查意见合格，你单位可以恢复施工。经查，锦屏县公安消防大队的档案材料中无《建设工程竣工验收消防备案》，无建设工程竣工验收消防备案抽查不中的通知书。2014年03月27日，锦屏县住房和城乡建设局向王兴爵、欧英发出责令改正违法行为通知书，认定擅自变更规划条件（顶楼），责令改正违法行为。王兴爵、欧英补交土地出让价款人民币14.79万元。2014年8月22日，王兴爵取得锦屏县房权证三江字第201400343-**房屋所有权证。登记建筑面积为3142.65平方米，总层数为13层。房屋共有人：欧英。经锦屏县杉乡房产测绘有限公司测绘，房屋建筑面积为3142.65平方米。2018年4月8日，锦屏县公安消防大队向锦屏县裕景大酒店送达《重大火灾隐患整改通知书》锦公消重字［2018］第0001号，认定存在火灾隐患：1.该场所只有一部疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》要求；2.未设置封闭楼梯间，不符合《建筑设计防火规范》要求；3.消防设施不能正常联动，火灾自动报警系统故障，不能正常运行，被认定为构成重大火灾隐患。2018年5月16日，锦屏县人民政府挂牌督办重大火灾隐患单位。2019年12月19日，本院向锦屏县消防救援大队咨询，该大队2020年01月14日作出锦消函（2020）1号复函，主要内容是：“2.王兴爵、欧英出租的房屋按照《建设工程施工许可证》上性质为商住楼，该场所申报高度为36.6米，为二类高层民用建筑应在我大队办理建设工程消防设计备案抽查和建设工程竣工验收消防备案抽查手续；3.经查询我大队消防监督系统，王兴爵、欧英出租的房屋只办理了建设工程消防设计备案抽查合格手续，没有申请办理建设工程竣工验收消防备案抽查手续。经查看消防备案抽查申报设计图纸，该建筑（疏散楼梯）靠右侧三至十一层设计宽度为1.8米，一层至三层设置有独立的疏散楼梯，三至十一层为两部疏散楼梯。”2020年3月23日，一审法院向锦屏县消防救援大队咨询，该大队作出锦消函（2020）5号复函，明确了主体消防和宾馆消防的具体内容。经现场勘查，锦屏裕景酒店（正面为向）右侧通道，从三楼至十一楼通道的宽度为1.5米（中间宽度），三楼侧边通道为90厘米，三楼下二楼的宽度为80厘米。陈锦元、徐梅应向王兴爵、欧英支付2018年12月31日至2019年12月31日的租金1246300元，2019年4月4日支付10万元，2019年5月6日支付10万元，2019年6月8日支付10万元，2019年7月30日支付5万元，2019年8月23日支付5万元；合计支付租金40万元；此期间尚欠租金846300元。2020年01月01日起的租金尚未支付，以年租金1283689元为基数，每日租金为＝1283689元／365日＝3516.95元。一审法院认为:一、关于租赁合同的效力问题。王兴爵、欧英与陈锦元、徐梅于2013年5月20日签订《房屋租赁合同》，王兴爵、欧英于2014年8月22日取得《不动产权证书》，该合同系当事人的真实意思，内容形式符合法律规定，租赁合同成立并生效，对当事人具有法律约束力。二、关于违约责任的认定问题。在《房屋租赁合同》签订后，欧英、王兴爵于2014年01月17日将租赁物使用性质申报为宾馆，陈锦元、徐梅将租赁物装修为宾馆进行经营，改变了《房屋租赁合同》房屋的使用性质，我国消防法第十三条第三款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《建设工程消防监督管理规定》，第二十四条，“对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日七日内，通过省级公安消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。”本案，租赁物为12层高（后增加一层为13层）、建筑面积为3142.65平方米，属于消防设计、竣工验收消防备案抽查的工程，适用我国消防法第十三条“其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定。本案，在建设工程竣工验收消防备案抽查未能进行的问题上，双方当事人均有过错；具体表现为：在建设工程主体消防施工后，陈锦元、徐梅将右侧三楼以下的疏散楼梯拆除，是导致建设工程竣工验收消防备案抽查手续不能进行的主要原因，应承担主要民事责任；王兴爵、欧英发现三楼以下的疏散楼梯拆除，未进行建设工程竣工验收消防备案抽查手续，导致建设工程消防整改未能发现的原因，应承担一定的民事责任。三、关于当事人的诉讼请求应否支持的问题。（一）王兴爵、欧英主张解除房屋租赁合同应否支持。当事人在合同中约定“甲方取得大楼主体消防合格证”，可以理解为：一是租赁物王兴爵、欧英已取得《不动产权证》，出租人出租的房屋主体消防验收已合格；二是从王兴爵、欧英于2014年01月17日提交的《建设工程消防设计备案申报表》来看，在签订房屋租赁合同后，改变租赁物的使用性质为宾馆，应适用我国消防法第十三条“其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，符合法定解除条件，可以解除合同。本案，陈锦元、徐梅未按期给付租金，符合约定解除，但并未构成根本违约，王兴爵、欧英主张解除房屋租赁合同的请求，不予支持。（二）当事人主张支付违约金的请求应否支持。本案，王兴爵、欧英主张支付违约金的请求，以及陈锦元、徐梅主张对方支付违约金的请求，与一审法院查明的建设工程竣工验收消防备案抽查未能进行的事实，以及过错责任的认定，对当事人该项诉讼请求，一审法院不予支持。（三）王兴爵、欧英主张支付租金应否支持。当事人在合同中约定支付租金和迟延支付租金承担滞纳金的办法，应当依当事人的约定确定进行裁判，王兴爵、欧英主张支付2019年的租金846300元，予以支持；同时，请求支付滞纳金按每逾期一日，以逾期应交租金的0.05%支付滞纳金计算的主张，因建设工程竣工验收消防备案抽查未能进行的原因，不予支持。（四）王兴爵、欧英主张陈锦元、徐梅搬离租赁房屋，并移交附属设备、设施，房屋的装修归其所有的请求应否支持。王兴爵、欧英主张陈锦元、徐梅搬离租赁房屋，并移交附属设备、设施的请求，以及主张房屋的装修归王兴爵、欧英所有的请求，因合同未解除，该项请求，不予支持。（五）陈锦元、徐梅主张王兴爵、欧英交付租赁房屋的主体消防合格证的请求应否支持。经审查，陈锦元、徐梅以主体消防不合格未支付租金，主张先履行抗辩权，因建设工程竣工验收消防备案抽查未能进行，以及过错责任的认定，该抗辩理由不能成立，其主张王兴爵、欧英交付租赁房屋的主体消防合格证的请求，不予支持；关于建设工程竣工验收消防备案抽查是否达到合格的问题，当事人可以协商整改，依法向行政机关申请。（六）陈锦元、徐梅主张王兴爵、欧英赔偿消防罚款及各项消防整改损失80725元的请求应否支持。陈锦元、徐梅在消防主管机关未进行消防安全检查的情况下擅自经营，因此，整改产生的费用，由其自行承担，对该项请求，不予支持。（七）关于王兴爵、欧英请求支付2020年1月1日以后的租金应否支持的问题。陈锦元、徐梅实际使用租赁物，应依合同支付租金至租赁物交付时止，2020年1月1日起的租金，以年租金1283689元为基数，按日支付租金，其计算公式为，实际租金=年租金1283689元/365天（日租金）*实际使用天数，日租金为3516.95元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十条、第二百二十六条规定，判决：一、陈锦元、徐梅于本判决生效后十日内向王兴爵、欧英支付租金846300元（从2019年01月01日至2019年12月31日的租金）；二、由陈锦元、徐梅于本判决生效后十日内向王兴爵、欧英支付从2020年1月1日以后的租金，其计算公式为，实际租金=年租金1283689元/365天（日租金）*实际使用天数，日租金为3516.95元；三、驳回王兴爵、欧英的其他诉讼请求；四、驳回陈锦元、徐梅的反诉请求。本诉案件受理费16332元，反诉案件受理费7010元；由王兴爵、欧英负担2000元，陈锦元、徐梅负担21342元。经审查，本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。二审期间，陈锦元、徐梅未向本院提交新证据。王兴爵、欧英向本院提交的证据有：1、锦屏县建筑工程质量监督站出具的《证明书》，拟证明：涉案房屋已通过验收，评定为合格工程。陈锦元、徐梅经质证认为，该组证据不能证明涉案租赁房屋已通过消防验收合格。本院对该组证据真实性予以确定。2、锦屏县众鼎建筑设计院出具的《变更说明》，拟证明涉案房屋为商业用房。陈锦元、徐梅经质证对该组证据真实性无异议，认为该组证据表明涉案房屋用途原来不是商业用房，2013年8月变更为商业用房。2013年5月双方签订租赁合同时明确约定是作为经营用房，但王兴爵、欧英2014年8月份才办理的房产证，房产证上房屋用途为成套住宅，该事实证明王兴爵、欧英在出租房屋的事实隐瞒了房屋真实情况，存在欺诈行为。因双方对该组证据真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”根据陈锦元、徐梅的上诉及王兴爵、欧英的答辩，本案二审争议焦点为：一、关于王兴爵、欧英是否应向陈锦元、徐梅交付涉案租赁房屋主体消防合格证问题；二、关于违约责任的认定问题。关于王兴爵、欧英是否应向陈锦元、徐梅交付涉案租赁房屋主体消防合格证问题？本院认为，陈锦元、徐梅要求王兴爵、欧英交付涉案租赁房屋主体消防合格证的请求不能成立，理由如下：首先，虽然双方在涉案租赁合同第一条明确约定，王兴爵、欧英取得大楼主体消防合格证，但根据锦屏县消防救援大队出具的锦消函﹝2020﹞1号复函载明，大楼主体消防手续办理只包括建设工程消防设计备案抽查和建设工程竣工验收消防备案抽查，并无大楼主体消防合格证。故陈锦元、徐梅要求王兴爵、欧英交付涉案租赁房屋主体消防合格证，不具备现实可能性。此外，退而言之，即便存在该大楼主体消防合格证，根据涉案租赁合同第一条约定，王兴爵、欧英也不负有交付该消防合格证的义务。其次，王兴爵、欧英与徐梅、陈锦元签订的是房屋租赁合同，即王兴爵、欧英将其所有的涉案房屋出租给徐梅、陈锦元使用，并非房屋买卖合同，即使存在该消防合格证，王兴爵、欧英也不负有将涉案租赁消防合格证交付给徐梅、陈锦元的附随义务。关于违约责任的认定问题。在《房屋租赁合同》签订后，欧英、王兴爵于2014年01月17日将租赁物使用性质申报为宾馆，陈锦元、徐梅将租赁物装修为宾馆进行经营，改变了《房屋租赁合同》房屋的使用性质，我国消防法第十三条第三款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《建设工程消防监督管理规定》，第二十四条，“对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日七日内，通过省级公安消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。”涉案租赁物为12层高（后增加一层为13层）、建筑面积为3142.65平方米，属于消防设计、竣工验收消防备案抽查的工程，适用我国消防法第十三条“其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定。本案，在建设工程竣工验收消防备案抽查未能进行的问题上，双方当事人均有过错；具体表现为：在建设工程主体消防施工后，陈锦元、徐梅将右侧三楼以下的疏散楼梯拆除，是导致建设工程竣工验收消防备案抽查手续不能进行的主要原因，应承担主要民事责任；王兴爵、欧英发现三楼以下的疏散楼梯拆除，未进行建设工程竣工验收消防备案抽查手续，导致建设工程消防整改未能发现的原因，应承担次要民事责任。陈锦元、徐梅上诉提出无论王兴爵、欧英原搭建的一至三楼钢架楼梯是否拆除，均不能通过消防验收，但并未提供相关证据予以证明，本院对此不予采信。综上，陈锦元、徐梅提出的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16332元，由陈锦元、徐梅负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 欧阳樟审判员 刘志红二〇二〇年十一月十一日法官助理聂嘉书记员杨亚