河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4656号 上诉人（原审原告）：李玉兰，女，1961年2月27日出生，汉族，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：邢立峰，北京市求实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈会欣，北京市求实律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北平泰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市大城县新华东街北侧。统一社会信用代码91131025688205572K。 法定代表人：王永康，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李彦龙，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：杨丹，女，1992年6月7日出生，汉族，住河北省廊坊市永清县。 被上诉人（原审被告）：李文国，男，1981年7月25日出生，汉族，住河北省廊坊市永清县。 上诉人李玉兰因与被上诉人河北平泰房地产开发有限公司（以下简称平泰公司）、杨丹、李文国房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大城县人民法院（2019）冀1025民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李玉兰上诉请求：1、撤销一审判决，改判平泰公司和杨丹退还李玉兰购房款440,156元，支付占用购房款期间的利息（以440,156元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月30日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至付清之日止）；2、本案诉讼费用由平泰公司和杨丹承担。事实与理由：1、平泰公司和杨丹没有向上诉人告知过李文国和金色年华项目整体转让给河北九旗房地产开发有限公司（以下简称九旗公司）的事情，上诉人是在平泰公司不能交付房屋的情况下，才要求平泰公司退还购房款，另与九旗公司签订《商品房买卖合同》的。上诉人不认识李文国，更没有见过李文国，没有同李文国签署过任何文件或支付款项，平泰公司和杨丹也没有向上诉人告知过其购买的房屋是李文国的房屋。平泰公司和杨丹陈述的李文国将房屋转卖给上诉人从中赚取差价不属实。上诉人对平泰公司和杨丹提交的《金色年华房屋认选协议》、《关于办理购房贷款的补充协议》真实性未予确认。2、一审中，平泰公司明确认可杨丹为其员工，收取上诉人的购房款是职务行为，即平泰公司实际收取了上诉人671,376元。平泰公司将金色年华项目整体转让给九旗公司没有提交相应的证据，平泰公司、杨丹和九旗公司也没有告知过上诉人。即使平泰公司是金色年华项目的原开发商，并将项目整体转让给了九旗公司，因平泰公司没有告知上诉人，没有让上诉人签订书面确认文件，平泰公司对上诉人交付房屋的义务并没有转移给九旗公司，平泰公司在不能交付房屋的情况下，应全额退还购房款，并承担违约责任。3、平泰公司和杨丹在与上诉人签订、履行合同过程中存在故意欺诈上诉人的行为。4、平泰公司和杨丹支付给李文国的566,077元与本案无关。 平泰公司辩称，2016年6月30日平泰公司将案涉房屋出售给李文国后，李文国于2016年9月30日将房屋转售给上诉人，上诉人和李文国向平泰公司提出《金色年华认购协议》变更，平泰公司收取了231,220元的首付款。因为市场原因，平泰公司将案涉项目转让给了九旗公司，上诉人又与九旗公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。平泰公司已将上诉人交的首付款退还给上诉人，由上诉人另行支付给了九旗公司。对于上诉人主张的440,156元购房款，为李文国赚取的房屋差价，与平泰公司无关，对此，上诉人是明知的。 杨丹辩称，李文国委托其出售案涉房屋，单价为11,500元/平方米，其中包含了个人佣金，与上诉人无关。关于上诉人称其收取了上诉人671,376元的购房款，其转给了李文国566,077元，剩余佣金与公司无关。 李文国未参加诉讼，未作答辩。 李玉兰向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告退还购房款人民币440,156元；2、判令二被告支付占用房款期间的利息（以人民币440,156元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年9月30日开始计算，至付清之日止）；3、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：1、2016年6月30日李文国与河北平泰房地产开发有限公司签订金色年华房屋认选协议，协议约定：一、乙方（李文国）现甲方（河北平泰房地产开发有限公司）开发建设的“金色年华”小区，投入资金为231,220元，由甲方用于金色年华小区的开发建设。二、乙方有权在甲方开发的“金色年华”小区第2期，达到商品房预售条件后，以每平方米7,318元的价格（一次性支付投资金额达到乙方选定以下房屋全部房款30%而获得的相应价格），任选“金色年华”小区第2期内10栋1单元803室，总建筑面积约105.25平方米的商品房一套。该任选房屋，可以由乙方使用或另行转让（乙方仅有一次转让即更名的权利，更名权期限自甲方通知开始履行之日后连续60天内），甲方协助办理登记手续。后李文国欲将上述任选房屋出售，李玉兰欲购买房屋，双方通过各自销售员杨丹与何伯云分别沟通，均同意按每平米11,500元价格成交。李文国于2016年9月30日提出认购变更申请，认购减名、更名、换房事由：本人由于个人因需将更名为李玉兰。李玉兰于2016年9月30日与河北平泰房地产开发有限公司签订金色年华房屋任选协议，任选协议内容与李文国签订的任选协议内容相同，其中“乙方仅有一次转让即更名的权利，更名权期限自甲方通知开始履行之日后连续60天内”被划掉，并由李玉兰签名。同日，李玉兰通过苏显玉转款给杨丹671,376元，河北平泰房地产开发有限公司给李玉兰出具收款231,220元收据一份。杨丹将收取的李玉兰671,376元购房款，其中566,077元转款给李文国，剩余105,299元其中30,000元给付李玉兰销售员何伯云。2、上述房屋河北平泰房地产开发有限公司将房地产开发项目整体转让给河北九旗房地产开发有限公司，河北平泰房地产开发有限公司通过王小伟（河北平泰房地产开发有限公司营销总监）的账户将首付款231,220元于2019年3月6日退给原告李玉兰，李玉兰于同日将首付款232,537元转给河北九旗房地产开发有限公司，后原告与河北九旗房地产开发有限公司签订房屋买卖合同并办理按揭贷款，现该房屋已交付。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告河北平泰房地产开发有限公司开发位于永清县金色年华项目，后将其整体转让给河北九旗房地产开发有限公司，并就其已收取的金色年华小区第2期10栋1单元803室商品房原告给付的投入资金231220元，已退还原告，原告对此予以认可。原告与李文国分别通过其给自销售员沟通，就房屋出售与购买的价格达成一致意见，并签订任选协议，就其签订的任选协议的时间及内容可知，原告购买的系李文国的更名房。原告主张其给付的被告杨丹的购房款扣除交付的首付款，剩余440156元为被告杨丹、河北平泰房地产开发有限公司多收取的购房款，应予返还，经查，该购房款被告河北平泰房地产开发有限公司并未收取，该款项最大受益人李文国也未到庭，就原告提交的证据不足以证明其事实主张，故对原告要求被告偿还购楼款及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告李玉兰的诉讼请求。案件受理费7902元，由原告李玉兰负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋系李文国从平泰公司认购，李玉兰系通过办理更名的方式取得案涉房屋的认购权。认选协议约定的房价为7,318元/平方米，而杨丹与李玉兰的微信聊天记录显示房价为11,500元/平方米。首先，李玉兰向平泰公司和杨丹支付的购房款为671,376元，平泰公司仅出具了231,220元的收款凭证，李玉兰并未就付款与收款金额不一致问题主张过权利，后在平泰公司仅退还231220元购房款时，也无证据表明李玉兰提出过异议。其次，若平泰公司、杨丹与李玉兰约定的房价就是7,318元/平方米，则总房款为7,318元/平方米×105.25平方米=770,219.5元，而李玉兰支付的金额却为671,376元，即不符合常理，也与商品房买卖的交易习惯不符。若平泰公司、杨丹与李玉兰约定的房价为11,500元/平方米，则与7,318元/平方米的差价为（11,500-7318）元/平方米×105.25平方米=440,155.5元，而李玉兰支付的金额671,376元-231,220元=440,156元，两者相符，恰恰印证了平泰公司和杨丹的抗辩主张。另外，对于李玉兰主张**泰公司未告知其金色年华已转给九旗公司及其是在平泰公司不能交房的情况下与九旗公司签订商品房买卖合同的问题，李玉兰与九旗公司就案涉房屋签订的《关于办理购房贷款的补充协议》明确记载2016年9月30日签订《金色年华房屋认选协议》，李玉兰已交纳的231,220元通过王小伟账户退还给李玉兰，再由李玉兰交至九旗公司账户。该约定与平泰公司实际退款等情况相印证，足以证实李玉兰应当知晓项目转让的情况。对于李玉兰主张其对平泰公司、杨丹提交的《金色年华房屋认选协议》、《关于办理购房贷款的补充协议》真实性未予确认的问题，两份协议均有李玉兰签字确认，而李玉兰在一、二审中均未申请对其签字的真实性进行鉴定，依法可以确认两份协议的真实性。故李玉兰主张返还购房款440,156元理据不足，本院不予支持。 综上所述，李玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,902元，由李玉兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十一月三十日 书记员 牛紫薇