山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1122民初6056号原告：接连芬，女，1968年2月20日出生，汉族，住莒县。委托诉讼代理人：赵纪凯，山东隆诚律师事务所律师。被告：林详伟，男，1986年7月5日出生，汉族，住莒县。委托诉讼代理人：张云龙，莒县昌盛法律服务所法律工作者。原告接连芬与被告林详伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院第一次开庭审理时，原告接连芬及其委托诉讼代理人赵纪凯，被告林详伟的委托诉讼代理人张云龙到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告接连芬的委托诉讼代理人赵纪凯，被告林详伟及其委托诉讼代理人张云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。接连芬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告返还原告购房款48万元及利息，并赔偿原告损失30万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月28日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，协议第一条约定：“乙方(原告方)购买甲方(被告方)合法拥有的坐落于莒县，北关大龄青年楼(向阳中路99号)5号楼(原2号楼)2单元401室楼房一套及地上车库一间”；协议第三条第1款约定：“甲方保证出售房产符合相关法律规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容。”合同签订后，原告按合同约定全额支付购房款48万元，被告给原告出具了收到条。但时至今日，被告拒不交付房屋。现经原告了解，该房屋早已于2017年10月9日被莒县人民法院查封，案号为(2017)鲁1122财保335号。被告明知涉案房屋被查封，无法实际向原告履行协议，却与原告签订房屋买卖协议，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。林详伟辩称，签订的购房合同属实，但被告并没有全额收到款项，且当时原、被告都清楚该房屋已查封，被告将此房屋出售，就是为对查封该房屋的案件还款，达到解除查封的目的，但在还款过程中，查封该房屋的刘光伟又反悔，拒绝解除查封导致房屋买卖协议不能继续履行，并不是被告故意违约，被告不应该承担违约责任。被告愿意将原告的购房款分期退还，或者待房屋解除查封后继续履行此房屋买卖协议。本院经审理认定事实如下：2019年9月28日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，协议主要内容：“第一条：房屋基本情况乙方购买甲方合法拥有的坐落于莒县，北关大龄青年楼(向阳中路99号)5号楼2单元401室楼房一套及地上车库一间，主楼建筑面积107.72平米，地上车库29.02平米。第二条：付款方式及价款双方协议上述房产出售价格为480000元整(大写肆拾捌万元整)。乙方于本合同签订之日先付330000元整(大写叁拾叁万元整)购房款给甲方，剩余150000元整(大写拾伍万元整)待甲方交付楼房时支付(交付时间：农历2020年春节之前)，收到首付款即和乙方办理更名手续，在交付剩余楼房款后协议正式生效(若到约定期限乙方未将剩余房款支付甲方，则甲方有权要求之前的更名手续作废或不交付房屋使用权)。注：乙方通过银行将钱转账到甲方指定银行卡中(林详伟中国工商银行账户：62×××09)，双方保留各自的银行转账流水记录作为凭证，甲方收到乙方钱款应给乙方写收据。第三条：双方责任1、甲方保证出售房产符合相关法律规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。2、甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。3、乙方办理房产证时需要甲方配合时，应积极配合。第四条：违约责任本协议签订后，任何一方不得违约，如甲方违约，甲方需全额退还乙方购房款，并赔偿购房款30%的违约金；如乙方违约，亦支付甲方购房款30%违约金，并不得要求退还已支付甲方的购房款。第五条：合同争议的解决本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。”原告通过刘建扬于2019年9月18日、28日、29日共六次通过银行向被告在中国工商银行账号为62×××09的账户转账300000元，2019年9月28日通过微信向原告转账30000元。2019年9月28日，被告出具收到条一份，载明：“今收到接连芬购房款330000元（叁拾叁万圆）收到人：林详伟2019年9月28日”。被告对上述33万元无异议。原告通过刘建扬、接贵迎又于2019年10月30日、11月15日共三次通过银行向被告在中国工商银行账号为62×××09的账户转账150000元，其中一笔50000元转账附言为房屋尾款。2019年11月15日，被告出具收到条一份，载明：“今收到接连芬购房款150000元（拾伍万圆整）收到人：林详伟2019年11月15日”。被告辩称未全额收到购房款，该150000元系借款，不是购房款，其多次向刘建扬、接贵迎支付利息。2017年10月9日，本院作出（2017）鲁1122财保335号民事裁定，查封了林详伟名下的位于莒县西侧，银杏大道南侧，莒县城阳街道北关社区北关街经济合作社办公楼西北方向300米左右处的莒县城阳街道北关社区北关街大龄青年住宅楼2号楼（南楼）2单元401室楼房一套，查封期限三年。2019年10月12日，本院作出(2019)鲁1122民初6317号民事裁定，查封了林详伟名下的位于莒县西侧，银杏大道南侧，莒县城阳街道北关社区北关街经济合作社办公楼西北方向300米左右处的莒县城阳街道北关社区北关街大龄青年住宅楼2号楼(南楼)2单元401室楼房一套，查封期限三年。2020年9月1日，依原告申请，本院作出（2020）鲁1122民初6056号民事裁定，轮候查封了被申请人林详伟名下的位于莒县西侧，银杏大道南侧，莒县城阳街道北关社区北关街经济合作社办公楼西北方向300米左右处的莒县城阳街道北关社区北关街大龄青年住宅楼2号楼(南楼)2单元401室楼房一套，查封期限三年。原告支出保全费2020元。原告主张的利息要求自实际付款之日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4倍计算，主张的损失300000元包括违约金144000元和房屋上涨的差价损失在内的其他损失156000元。本院认为，原告接连芬与被告林详伟系同一集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖协议》约定了房屋的位置、价款及付款方式等关键事项,且双方均为完全民事行为能力人,意思表示真实,案涉合同为有效合同,双方均应按合同约定履行义务。本案争议焦点：一、本案中谁违约，合同是否应予解除;二、原告请求被告支付损失300000元是否过高。关于焦点一,本案中，双方在协议中明确载明林详伟保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，但被告林详伟在缔约过程中，隐瞒房屋被查封的信息，该信息对于原告是否购买及以何条件购买房屋造成重大影响，林详伟的该行为违反诚实信用原则，也未根据合同目的和交易习惯履行相关告知义务，构成违约，致使合同目的不能实现，且即便按照被告辩称的签订合同时原告知道涉案房屋被查封，但被告同时辩称其出售涉案房屋给原告的目的就是为对查封该房屋的案件付款，已达到解封该房屋后再履行《房屋买卖协议》的目的，但被告并未提交其收到房款后向本院交纳案件款及向申请执行人付款的证据，客观上在法庭辩论终结时该房屋仍因他案被查封，故对于原告请求解除合同，应予支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中,按照双方合同约定,被告违约应当支付购房款的30%作为违约金,即违约金为144000元，原告请求的其他损失156000元，未提交证据证实。综合合同签订时间、合同履行及双方过错程度等情况，结合房屋性质、同地段同性质房屋交易价格变动状况,原告请求损失30万元远高于原告的实际损失，根据本案情况，本院调整违约金为8万元。原、被告已约定违约金，上述违约金足以弥补原告的损失，对原告主张的利息本院不予支持。被告辩称其于2019年10月30日、11月15日分三次收到的150000元系借款，不是购房款，但被告于2019年11月15日向原告出具的收到条明确载明收到购房款150000元，结合《房屋买卖协议》约定的第二笔房款系150000元，二者数额一致，故被告的该答辩意见不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下：一、解除原告接连芬与被告林详伟于2019年9月28日签订的《房屋买卖协议》;二、被告林详伟于本判决生效后十日内返还原告接连芬购房款480000元;三、被告林详伟于本判决生效后十日内支付接连芬违约金80000元;四、驳回原告接连芬的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全费2020元，由被告林详伟负担。案件受理费5800元，由原告接连芬负担1636元，被告林详伟负担4164元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  韩增军二〇二〇年十一月二十六日书记员  刘 亭