贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3300号 上诉人（原审原告）：贾万黔，男，汉族，1953年11月13日生，住。 委托诉讼代理人：罗道航，贵州勤剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州省黔南蓝海湾房地产开发有限公司，住所地贵州省。 法定代表人：刘国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖明飞，男，汉族，1980年4月27日生，住，该公司员工。 上诉人贾万黔与被上诉人贵州省黔南蓝海湾房地产开发有限公司（以下简称蓝海湾房开公司）商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2020年3月9日作出（2020）黔2701民初459号民事判决后，贾万黔不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贾万黔上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：被上诉人开发的都匀“尚城财富中心”大厦房屋，因涉及逾期交房、逾期办理房屋产权证及隔层违约等问题，导致众多房屋买受人依法起诉维权。一审诉讼中，上诉人提交了审理相同纠纷的都匀市人民法院、黔南州中级人民法院一、二审判决为证，诉讼请求即是依据生效的判决结果提出的，但令人不可理解的是，相同的事实，同一个法院审理，竟出现两种不同的判决结果。第一个问题是统一裁判问题，一审判决计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的时间至2020年1月17日错误，应依生效判决计算至被上诉人实际交付办理该商品房转移登记有关文书之日止。第二个问题关于隔层费用承担问题，上诉人举证提交的生效的黔南州中级人民法院（2018）黔27民终2225号《民事判决书》，以及查阅“中国裁判文书网”公布的都匀市人民法院作出的（2018）黔2701民初3270、（2018）黔2701民初3271、（2018）黔2701民初3262、（2018）黔2701民初3254等民事判决，判决结果都与上诉人提交的生效判决结果一致。该系列案件的情况与上诉人的情况一致，法院判决理由均认为“被告对跃层隔板向部分业主作出的承诺，应该及于全部业主......”，而对上诉人的起诉，却作出另外一种判决，违背事实和法律。综上，请二审人民法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人蓝海湾房开公司二审向本院作出书面答辩：隔层费用问题，在售卖涉案房屋时，仅将该房屋可以隔为两层作为宣传点，此后，答辩人与部分住户达成协议，协议中的措辞为“同意由业主自行出资修建跃层隔板，答辩人按每平方米260元支付补助款给业主”，故是否隔层的决定主体、隔层费用的承担主体均为住户即本案被答辩人，答辩人仅仅是针对部分住户，与其达成一致，给予其部分补助款。针对本案中存在部分签订有协议、部分未签订有协议住户，意见分别如下：（一）针对签订有协议的住户，答辩人认可按协议约定支付隔层费用。答辩人与部分住户签订了隔层补助协议，协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，双方应当按协议履行各自权利义务，故对该部分住户答辩人认可按协议约定支付隔层费用，但并不认可按其实际支出费用支付。（二）针对未签订有协议的住户，答辩人对其主张的隔层费用全部不予认可。首先，双方签订的《商品房买卖合同》中并未有关于隔层费用的约定，如前所述，对涉案房屋是否隔层的决定主体、隔层费用的承担主体均应当是住户本人，答辩人根本不存在为其支付全部隔层费用的义务；其次，其至始并未与答辩人签订过关于隔层的协议，其并无任何依据向答辩人主张隔层费用。故对于未与答辩人达成一致意见，未签订相关协议的住户主张隔层费用，答辩人全部不予认可，也不应当得到支持。 原审原告贾万黔向一审法院提出诉讼请求：1、判令蓝海湾房开公司增加承担逾期交房给贾万黔造成的损失至12682元；2、判决蓝海湾房开公司支付贾万黔逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，至其交付贾万黔办理商品房转移登记有关文书之日止（暂算至2019年10月30日违约金共计25922元）；3、判决蓝海湾房开公司支付贾万黔房屋隔层费15600元;4、诉讼费由蓝海湾房开公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月26日，贾万黔与蓝海湾房开公司签订合同编号为匀商房监制预0042227号的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，贾万黔向蓝海湾房开公司购买位于贵州省都匀市，建筑面积78.01平方米、套内建筑面积59.99平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价为8358.67元，总价款501437元，首付151347元，余款350000元申请办理银行按揭贷款，交房时间为2016年8月31日前，逾期交房超过90日，贾万黔要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，蓝海湾房开公司按日计算向贾万黔支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向贾万黔支付。同时，蓝海湾房开公司承诺在2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给贾万黔，逾期超过90日，贾万黔不退房的，蓝海湾房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向贾万黔支付已交付房价款万分之二的违约金，合同还对其他事项作了约定。2015年10月26日，贾万黔按合同约定交纳了首期房款141437元，2016年4月14日，贾万黔向贵阳银行股份有限公司都匀分行申请住房抵押贷款35万元支付剩余房款。2017年5月8日，双方办理房屋移交手续，贾万黔取得房屋钥匙装修入住。贾万黔因房屋隔层费问题，多次与蓝海湾房开公司交涉，至今未果，贾万黔认为蓝海湾房开公司违反合同义务，故起诉来院要求支持前述诉请。 一审法院认为：根据双方诉辩，本案主要有两个争议焦点：1、合同约定的逾期交房和办证违约金是否属于依法予以调整的情形；2、贾万黔诉请的跃层隔板费用是否应当得到支持。一、关于合同约定的逾期交房和办证违约金是否属于依法予以调整的情形；由于蓝海湾房开公司违约，逾期交房和办证理应按照合同约定分别向买受人支付已付房价款日万分之零点二和0.2‰的违约金，但双方均申请要求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，为平衡合同双方权利义务，使合同责任不至于过度失衡，法律规定了在当事人请求调整违约金的情况下，人民法院可以根据公平原则、当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等对违约金过高或过低进行调整，法院综合衡量后将逾期交房违约金调整为日万分之一，即贾万黔诉请的符合法律规定，予以支持。对于逾期办证违约金，虽然双方合同约定为按已付房款的日万分之二计算违约金，但蓝海湾房开公司认为日万分之二的办证违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，为了平衡双方的权利义务，使合同责任不至于过度失衡，法律规定了当事人请求调整违约金的情况下，违约造成的损害后果等对违约金过高或过低进行调整，因此法院认为双方的违约金过高，故以实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则予以综合衡量后，将逾期办证违约金调整为日万分之零点五。对于贾万黔请求蓝海湾房开公司支付逾期办证违约金至蓝海湾房开公司交付贾万黔办理商品房转移登记有关文书之日止，因现蓝海湾房开公司尚不具备提供办理商品房转移登记的有关文书的条件，具体时间也无法确定，本案计算至起诉之日，即2020年1月17日，逾期办证违约金应为：501437元×0.00005×1112天≈27879.9元，此后的逾期办证违约金，贾万黔可视相关情况另案主张权利，蓝海湾房开公司也应积极协助完善房屋转移登记的相关手续材料等，在具备办证条件后积极协助贾万黔办理《房屋产权证》。二、关于贾万黔诉请的跃层隔板费用是否应当得到支持的问题；因贾万黔并未提供相关的证据证实双方已对跃层隔板费用的承担达成了书面或口头的协议，因此，应承担举证不力的后果。故对于此项请求不予支持。综上所述，贾万黔的诉讼请求符合法律规定的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、贵州省蓝海湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付贾万黔逾期交房违约金12434.7元；二、贵州省蓝海湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付贾万黔自2017年1月1日起至2020年1月17日止的逾期办证违约金27879.9元；三、驳回贾万黔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1156元、因适用简易程序减半收取578元，由贾万黔负担78元，贵州省蓝海湾房地产开发有限公司负担500元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：上诉人诉请跃层隔板费用应否得到支持。 本院认为：对于上诉人诉请的跃层隔板费应否得到支持的问题，被上诉人蓝海湾公司在修建“尚城财富中心”七栋时，宣传的亮点在于其设计的房屋有隔层，且在销售宣传的样板房中也确有隔层，业主愿意以售价8358.67元/㎡明显高于周边市场价格购买涉案房屋，也是基于样板房有隔层的事实；虽然被上诉人辩称隔层费用只跟部分业主达成协议，并不及于七栋楼的所有业主，对于未签订协议的业主不应给付隔层费，但在本案的审理过程中，从被上诉人出具“同意由业主自行出资修建跃层隔板，按每平方米260元支付补助款给业主”的承诺来看，其未明确指明为具体哪些业主，应视为对购买该栋楼所有业主的承诺，故该协议的内容应及于所有业主，一审未支持隔层费不当，本院予以纠正；对于上诉人提出的逾期办证违约金应支持到被上诉人实际交付办理该商品房转移登记有关文书之日止的问题，为了减轻当事人的诉累，也为了和本院作出的同类案件生效判决保持一致，上诉人的该项上诉主张成立，本院予以支持。 综上，贾万黔的上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初459号民事判决； 被上诉人贵州省蓝海湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人贾万黔逾期交房违约金12434.7元； 三、被上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人贾万黔逾期办证违约金（以交付房款501437元为基数，从2017年1月1日起按照日万分之零点五计算至实际交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止）； 四、被上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人贾万黔跃层隔板修建费用15600元； 五、驳回上诉人贾万黔的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取578元，由被上诉人贵州省蓝海湾房地产开发有限公司负担；二审案件受理费190元，由被上诉人贵州省蓝海湾房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理王菲 书记员刘皓