西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2020)陕01**民初7867号    原告：西安雨泽物业管理服务有限公司，住所地西安市莲湖区房。  法定代表人：肖桂花，女，系该公司总经理。  委托诉讼代理人：梁伟，男，汉族，1972年6月21日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。  委托诉讼代理人：徐本林，陕西增瑞律师事务所律师。  被告：陈荣琼，女，汉族，1973年11月17日出生，现住西安市莲湖区。原告西安雨泽物业管理服务有限公司(以下简称雨泽物业)与被告陈荣琼物业服务合同纠纷一案本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雨泽物业的委托诉讼代理人梁伟、徐本林，被告陈荣琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其名下三民汉风苑12号楼1单元22层08号住宅自2016年8月16日起至2018年11月16日止收费周期的物业费、电费公摊、水费公摊、电梯费、生活垃圾费、水费，合计5036.37元；2、判令被告按照每天3‰的标准向原告支付自2018年11月17日起至其实际清结之日止逾期缴纳上述各项费用期间的滞纳金。截止2019年11月27日的滞纳金暂计为5665.92元；3、请求判令被告承担本案诉讼费68元。事实和理由：原告系西安市莲湖区XX园XX路XX小区物业管理单位，被告系该小区12号楼1单元22层08号住宅的业主。被告与原告于2016年6月8日签订其名下上述住宅的《三民汉风苑前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，并对物业费、电梯费等相关费用的收费标准、支付时间及违约责任等作了约定。之后，原告依约履行了物业管理服务责任，而被告未依约履行按时缴纳上述住宅的物业费等费用的义务，原告多次催缴未果，导致原告为此垫付上述各项费用。原告为维护合法权益，故诉至贵院，请求依法裁判。    被告陈荣琼辩称：1、原告的收费标准，服务标准没有依据；2、原告收取电费公摊、水费公摊没有依据；3、向原告反映物业存在问题以及房屋墙面倾斜，不予回复，并将其天然气卡弄错名字不予解决；4、签订合同时原告承诺优惠三个月物业费，应予以扣除；5、装修押金1000元应予以返还；6、2017年至2018年在外租房所有费用予以承担。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。    原告提交证据：证据一：《三民汉风苑前期物业管理服务协议》、交接协议及雨泽物业收款收据，证明目的：1、原告与被告于2016年6月8日签订《三民汉风苑前期物业管理服务协议》；2、被告未依约按时交纳其物业费3074.4元、电费公摊317.05元、水费公摊230.58元、电梯费1210.85元、生活垃圾费162元、水费41.8元，以上合计5036.37元；证据二：缴费通知单、滞纳金计算说明，证明目的：原告向被告多次催缴物业费用无果，自2018年11月17日至2019年11月27日产生375天滞纳金5665.92元(5036.37元×375天×3‰=5665.92元)；证据三：水费公摊收费依据、水费抄表记录，证明目的：1、原告有权向被告收取水电费公摊；2、被告欠水费41.8元人民币。    被告对原告所举证据一中《三民汉风苑前期物业管理服务协议》真实性不予认可，但承认系本人签字；证据二的真实性和目的性均不予认可；对证据三水费公摊收费依据的真实性和目的性不予认可，对水费抄表记录真实性予以认可，目的性不予认可。    被告陈荣琼提供证据：证据一：照片5张，证明目的：原告管理物业时小区环境脏乱差，车辆随意停放；证据二：三民汉风苑小区业主委员会《协议选聘物业公司过程报告》、三民社区三民置业公司《工作联系函》2份及照片2张，证明目的：因原告未能切实履行合同条款、协议承诺及服务等级、门卫制度等，三民置业曾两次向原告发出工作联系函，并更换物业公司，更换后的物业公司管理小区环境干净，车辆停放有序；证据三：三民汉风苑(西区)收费票据、天燃气卡（复印件），证明目的：三民汉风苑12号楼1单元12-12208号房1月份收费票据证明没有水费公摊，原告收取水费公摊没有依据；原告对被告陈荣琼所举证据的真实性均表示认可，对目的性不予认可。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告陈荣琼系西安市莲湖区XX园XX路XX小区12号楼1单元12-12208号房屋的业主，房屋建筑面积106.75平方米。2016年6月8日，原告雨泽物业(甲方)与被告（乙方）签订了《三民汉风苑前期物业管理服务协议》，约定甲方对物业共用部位、共用设施设备、环境卫生及绿化、协防及消防、交通秩序与车辆停放等项目进行维护、管理、保洁、服务与修缮。协议第五条约定物业管理费用依据当地物价局、行政主管部门最新文件规定收取，住宅物业服务费为1.2元/月•平方米；电梯费：（18层至22层）收费标准为0.42元/月•平米。缴费时间为提前15日预交下一季度物业费用(逾期未缴纳的按3‰/日收取)。协议第七条代收代缴收费服务约定：受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府及有关部门规定。协议第十一条违约责任约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。被告陈荣琼收房后预交了2016年5月16日至8月15日3个月物业费、电梯费、水电公摊费、垃圾费后，除按照原告承诺免交2016年8月16日至11月15日物业费外，自2016年8月16日起再未交纳各项费用至2018年11月15日，其中：未缴纳2016年11月15日至2018年11月15日物业费3074.4元，2016年8月16日至2018年11月15日期间的电梯费1210.85元、水费公摊230.58元、电费公摊317.05元、垃圾费162元、水费41.8元，以上合计5036.37元。    另查，被告所在三民社区二次以原告不能很好履行服务品质为由要求其切实履行服务等级等，后经协商，原告于2018年11月10日退出该小区的管理，由西安惠华物业管理有限公司进驻小区进行物业服务。    本院认为，依法成立的合同具有法律效力当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告雨泽物业与被告陈荣琼签订了前期物业服务合同，被告所有的涉诉房屋在该合同的物业服务范围内，则物业服务合同应对被告具有法律约束力。故被告在承认该合同为本人签字的情况下不认可物业服务合同，理由不能成立，本院不予采纳。依据原告提交的证据原告已对涉诉小区提供了物业管理服务被告业已接受了其物业管理服务理应按约定的标准履行交纳物业服务费、电梯费的义务故原告主张要求被告交纳所欠物业服务费、电梯费的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。但依据被告举证，原告在卫生保洁临时车辆停放等方面存在一定的瑕疵，故本院对原告要求支付物业服务费的具体数额，本院据此予以酌情减少物业服务费，酌减256.2元(本案涉诉房屋建筑面积106.75平方米×0.1元/月×24个月)。对被告辩解签订合同时原告承诺优惠三个月物业费，经查，原告表示认可并已在物业费中扣除。对原告主张要求被告交纳所欠生活垃圾费和水费的诉讼请求，被告对收费依据及真实性未提出异议，且已经实际产生，本院予以支持。关于水、电公摊费，系代收代缴费用，且该笔费用已经实际产生，故该项诉讼请求本院予以支持。对被告辩解应返还装修押金1000元及原告应承担2017年至2018年在外租房所有费用，因未举证，本院不予支持。对原告要求被告支付滞纳金的主张，因被告不缴纳物业费事出有因并非恶意欠费故对滞纳金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈荣琼于本判决书生效后十日内支付原告西安雨泽物业管理服务有限公司2016年11月15日至2018年11月15日物业费2818.2元，2016年8月16日至2018年11月15日期间的电梯费1210.85元、水费公摊230.58元、电费公摊317.05元、垃圾费162元、水费41.8元，以上合计4780.17元。二、驳回原告西安雨泽物业管理服务有限公司其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元原告已预交，本院减半收取34元，由原告西安雨泽物业管理服务有限公司承担13.6元，被告陈荣琼承担20.4元(本判决生效之日起十日内履行完毕)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员   谢 玲 二〇二〇年十一月十日 书  记  员   贺尹馨 1