河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3168号上诉人（一审原告）：袁宁，男，1976年8月9日出生，汉族，住驻马店市驿城区。上诉人（一审原告）：贾建伟，男，1973年1月13日出生，汉族，住驻马店市驿城区。上述二上诉人委托诉讼代理人：马群超，河南华珠律师事务所律师。上诉人（一审被告）：何国全，男，1962年7月14日出生，汉族，住汝南县。委托诉讼代理人：胡威，河南文苑律师事务所律师。上诉人贾建伟、袁宁与上诉人何国全租赁合同纠纷一案,双方不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初3117号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾建伟，袁宁的委托诉讼代理人马群超，上诉人何国全及其委托诉讼代理人胡威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾建伟、袁宁上诉请求:一、依法改判何国全向其支付2019年1月2日至2020年1月1日期间占有使用上诉人土地、房屋占有使用费30000元；2020年1月2日起至案涉土地、房屋返还之日止期间的占有使用费，按照年租金30000元／亩的标准。二、依法改判何国全向其支付违约金15000元。三、由何国全承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院按照每年租金4000元作为被上诉人占有使用费计算标准不当，损害了上诉人的权益，应当参照案涉房屋所在位置周边年租金30000元／亩标准计算。二、一审法院判决不予支持被上诉人向上诉人支付违约金15000元错误，应予纠正。何国全辩称，袁宁、贾建伟要求其支付占用使用费及违约金没有事实和法律依据。一审法院判决拆除其他增建房屋错误。该租赁土地纳入了拆迁范围，根据合同约定，袁宁、贾建伟应协助其争取拆迁补偿，袁宁、贾建伟此时收回土地是想获得所有的拆迁补偿款。何国全上诉请求：1、依法撤销一审法院作出了（2020）豫1707民初3117号民事判决书；2.依法改判或驳回袁宁、贾建伟的诉讼请求；3、袁宁、贾建伟承担本案上诉费用。事实与理由：1、本案中袁宁、贾建伟请求让其拆除的房子不是和其签订合同后新盖的房子20间。从一审查明的事实可以看出，双方在签订合同之前，其已经在租赁该土地和房屋，其在双方签订合同之前就已经增建了20间房屋，建房系经原出租人同意的。2、一审法院认定双方对遗留问题已经做出妥善安排错误，双方并未就其增建的20间房屋如何处置，该房屋由其所有，应政府拆迁，袁宁、贾建伟向独占拆迁利益。3、双方合同约定如政府征用土地，甲方协助乙方，争取乙方所得利益和赔偿。其利益和赔偿应当包括其自建的20间房子的赔偿。4、袁宁、贾建伟欠其10000元款项，其找袁宁、贾建伟索要时，袁宁、贾建伟称抵顶租赁费用，双方已经形成了不定期的租赁关系。袁宁、贾建伟辩称：何国全在原有土地上午土地租赁权，双方在合同中以低于市场价的租金让何国全使用十年，到期后，房子何国全应自己拆除，这就是双方的妥善处理。现在租赁期限已到，何国全没有权利继续使用案涉土地。袁宁、贾建伟向一审法院起诉请求：一、判令终止原、被告于2009年11月1日签订的土地、房屋租赁合同，合同期限届满双方不再续租；二、判令被告将位于驻马店市驿城区东张村变电所前200米路东、驻新公路北80米，东西长31米，南北宽30米，面积930平米的土地一宗及地上房屋7间（土地东北角3间房屋和土地东南角房屋4间房屋）返还给原告；三、判令被告向原告支付土地和房屋使用费3万元（自2019年1月1日起暂计算至2020年1月1日，2020年1月2日起至被告实际将上述土地和房屋交付给原告之日止期间的土地和房屋使用费，按照3万元／年计算）；四、判令被告在上述宗地增建的房屋由被告自行拆除；五、判令被告向原告支付违约金15000元；六、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1999年6月28日，原驻马店市橡林乡东张村民委员会张庄村民小组与驻马店废旧机动车辆交易市场签订合同一份，约定将原预制厂场院（围墙内16亩，围墙外四亩）和所有房屋租赁给驻马店废旧机动车辆交易市场，期限为20年，从1999年7月1日至2019年6月30日。2009年11月，经驿城区东风街道办事处东张庄村委会张庄村民组同意，驻马店废旧机动车辆交易市场将诉争土地使用权及院内房屋转让给原告袁宁、贾建伟，并约定张庄村民组的房屋及何国全的房屋遗留问题由袁宁、贾建伟负责解决。2009年11月1日，原告袁宁、贾建伟（出租方、甲方）与被告何国全（承租方、乙方）签订土地、房屋租赁合同一份，约定：“1、甲方出租土地东西长31米，南北宽30米，面积930平方米，位于驻马店市驿城区东张村变电所前200米路东，驻新公路北80米。2、甲方出租房屋共七间，三间位于土地的东北角，四间位于土地的东南角。3、租赁期限从2009年11月1日至2019年元月1日。该土地、房屋租金每年为4000元。租金按年支付。4、合同履行期满，双方不再继续合作，乙方增建厂房及相应建筑物由乙方自行拆除。甲方不做任何赔偿，逾期甲方有权拆除。5、乙方不得自行转租等条款。2019年7月2日，原告袁宁、贾建伟与驿城区东风街道办事处东张庄村委会张庄村民组签订土地租赁协议书一份，约定租赁诉争土地，租期为8年等内容。后原告以诉称理由诉至法院，酿成纠纷。另查明，诉讼中，被告何国全提交2018年12月1日其与案外人刘某签订房屋转让协议一份以及刘某出具的房款欠条一份，被告用以证明其增建的20间房屋已经于2018年12月1日出售给了案外人刘某。该20间房屋是被告让案外人张某1在被告租赁霍凤国土地期间建设的。被告同时申请证人刘某、张某1、张某2出庭证明上述情况。原告质证称，首先根据双方之间的合同约定，被告没有转租的权利，合同到期后，应当将增建房屋自行拆除，由此可以推断出，被告当然也没有对房屋进行买卖出售的权利。在被告与二原告签订合同之前，被告对涉案的土地和房屋是没有租赁权的，只是被告与霍凤国之间达成了一个协议，允许被告在上述土地上增建房屋，但是在与二原告之间的合同中，对该遗留问题已经做出妥善安排，由此证明被告转卖房屋没有合同依据，也是一种违约行为。被告质辩称，合同上没有写不允许被告卖增建房屋。一审法院认为，原告袁宁、贾建伟与被告何国全签订土地、房屋租赁合同，原、被告之间形成租赁合同关系，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，租赁合同约定租期从2009年11月1日至2019年元月1日，至原告起诉时，合同约定的履行期限已经届满，且原告亦表示不再续租，故原告请求判令终止原、被告于2009年11月1日签订的土地、房屋租赁合同，合同期限届满双方不再续租，法院不再另行处理。法律规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，故原告请求判令被告将位于驻马店市驿城区东张村变电所前200米路东驻新公路北80米，东西长31米，南北宽30米，面积930平米的土地一宗及地上房屋7间返还给原告，有事实和法律依据，法院予以支持。诉讼中，被告称其已将增建房屋转卖给他人，因被告系在租赁土地上增建房屋，其并未取得增建房屋的物权，不具有转卖增建房屋的权利，故被告所称转卖行为对原告没有约束力；且双方合同约定：“合同履行期满，双方不再继续合作，乙方增建厂房及相应建筑物由乙方自行拆除。甲方不做任何赔偿，逾期甲方有权拆除”，被告仍应依法依合同约定履行相应义务。现原告请求判令被告在上述宗地增建的房屋由被告自行拆除，有事实和法律依据，法院予以支持。本案中，合同约定的履行期限届满后，被告继续占用租赁物已无合法依据，应向原告支付该期间的占有使用费，诉讼中，原告主张按照每年3万元的标准计算占有使用费，但未提交相关证据证明其主张，综合本案情况，法院确定仍应参照双方合同约定的每年租金4000元作为占有使用费计算标准，被告应从2019年1月2日起至土地房屋返还之日止按照每年4000元的标准向原告支付占有使用费，原告请求超出部分，法院不予支持。法律规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，故违约金应有明确约定且应约定适用何种违约情况，本案中，因双方合同并未约定被告在租期届满后未及时返还租赁物等情况需支付违约金，故原告请求被告支付违约金15000元，无事实依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告何国全在判决生效后十日内将位于驻马店市驿城区东张村变电所前200米路东、驻新公路北80米，东西长31米，南北宽30米，面积930平米的土地一宗及地上房屋7间（土地东北角3间房屋和土地东南角4间房屋）返还给原告向原告袁宁、贾建伟；二、限被告何国全在判决生效后十日内将判决主文第一项中确定的返还房屋以外的增建房屋拆除；三、限被告何国全在判决生效后十日内向原告袁宁、贾建伟支付占有使用费（按照每年4000元的标准，从2019年1月2日起至土地、房屋返还之日止计算占有使用费）；四、驳回原告袁宁、贾建伟的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费463元（已减半收取），由原告袁宁、贾建伟负担50元，由被告何国全负担413元。本院二审期间，袁宁、贾建伟申请证人付某出庭作证，欲证明何国全所称的10000元款项是电费的款项，其并未与何国全形成不定期的租赁合同关系。何国全质证称该款系袁宁所借，双方形成了不定期租赁合同关系。本院认为，双方争议的10000元款项与本案不是同一法律关系，付某的证言不能证明双方是否形成不定期租赁关系，对该证人证言，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订土地、房屋租赁合同，租期从2009年11月1日至2019年元月1日，至袁宁、贾建伟起诉时，合同约定的履行期限已经届满，何国全占用案涉租赁的土地已无权利基础。合同中虽有“如政府征用土地、甲方协助乙方、争取乙方所得利益和赔偿”的约定，但本案的合同期限已经届满。根据合同“合同履行期满，双方不再继续合作，乙方增建厂房及相应建筑物由乙方自行拆除。甲方不做任何赔偿，逾期甲方有权拆除”的约定，何国全应对其增建的厂房及相应建筑物自行拆除。何国全称袁宁、贾建伟欠其10000元款项，双方已经形成不定期租赁合同关系，但袁宁、贾建伟不予认可，根据现有证据，不能证明双方形成了不定期租赁关系。何国全上诉称一审判决其拆除房屋错误、双方并未对遗留问题妥善安排、袁宁、贾建伟应协助其获得拆迁赔偿及双方已形成不定期租赁合同关系的理由均不足，对何国全的上诉请求，本院不予支持。关于租赁物占有使用费的问题。双方签订的合同的履行期限已届满，何国全继续占用租赁物已无合法依据，应支付该期间的占有使用费。袁宁、贾建伟主张按照每年3万元的标准计算占有使用费，但未提交相关证据证明其主张，一审法院综合本案情况，确定仍参照双方合同约定的每年租金4000元作为占有使用费计算标准并无不当。关于违约金的问题。根据法律的规定，违约金应有明确约定且应约定适用何种违约情况。因双方合同并未约定违约方在租期届满后未及时返还租赁物等情况需支付违约金，一审法院未支持袁宁、贾建伟要求何国全支付违约金的诉讼请求，并无不当。袁宁、贾建伟上诉称一审法院关于租赁物占用费及违约金处理错误的理由不足，本院不予支持。综上所述，袁宁、贾建伟和何国全的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，袁宁、贾建伟负担460元，何国全负担920元。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十一月十六日书记员  邱营峥