安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3060号 上诉人（原审被告）:张传河，男，1983年12月3日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：张宏兵，安徽皖江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:滁州一九一二文化商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市育新东路**（滁州1912文化商业街区）9幢塔，统一社会信用代码91341102062471270R。 法定代表人：赵文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。 上诉人张传河因与被上诉人滁州一九一二文化商业管理有限公司（以下简称一九一二公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民(2020)皖1102民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张传河上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判张传河承担50%房屋租金或发回重审；2.本案一、二审费用由一九一二公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。首先,依据双方合同的16.2条:“乙方确认其经营行为及其工作人员在街区的活动是街区整体运营的一部分”,乙方系本案经营户张传河,依据该条约定,街区的整体运行包括所有街区的经营户的正常经营,街区的整体运行至少要包括大部分的,最低也要一半以上的商户正常经营,才能界定为整体运行,依据合同1.1约定:“甲方能够保证街区的整体运行品质”,众所周知,一九一二商业街区白天空无一人,晚上一片黑,已经找不到正常经营的商户,一九一二公司也早已关门了,即使如一九一二公司所说还有几家在经营,这也不能界定为整体运行。一九一二公司没有履行合同承诺的义务,整个街区不能整体运行，系一九一二公司根本违约行为，其主张依据合同支付租金诉请没有事实依据,不能成立。其次,其违约行为即使不能界定为根本违约,至少应是违约行为，应按其违约给张传河造成的损失承担责任,本案张传河支付租金的前提是一九一二公司在保证街区整体运行品质的情况下,张传河正常经营,支付商铺租金履行合同义务,在街区没有整体运行的情况下,张传河也处于无法经营的关门状态。双方合同的本意是一九一二公司保证街区整体运行,其义务不只是提供商铺,还有要保证整体运行品质。一审的判决在权利义务的划分,违约责任的承担上均没有划分和认定,严重侵害了张传河的合法权益,违背公平原则。 一九一二公司辩称，本案系房屋租赁合同纠纷，一九一二公司已经将房屋交付给张传河正常使用，已经履行了合同的根本义务，故不存在根本违约，其上诉理由不能成立，不应当得到支持。请求驳回上诉，维持原判。 一九一二公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除一九一二公司、张传河之间签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》（合同编号：ＣＺ-ＺＬＨＴ-212）；2.判令张传河立即向一九一二公司返还位于滁州店铺（约102㎡）；3.判令张传河立即向一九一二公司支付拖欠的租金172396元，并按合同支付租金至店铺实际归还至日止；4.判令张传河立即向一九一二公司支付拖欠的2019年10月1日至2020年1月31日间的管理费2856元（714元／月×四个月），并按合同约定标准支付至店铺实际归还至日止；5.判令张传河立即向一九一二公司支付拖欠的2019年11月至12月间的水电费2253.4元；6.判令张传河向一九一二公司支付拖欠的2019年10月至2020年1月间的垃圾费240元；7.判令张传河承担本案的诉讼费用，以上合计177745.4元。 一审法院认定事实：2018年5月10日,一九一二公司、张传河签订一份合同编号为Ｃ2-ＺＬＨＴ-212的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》,该合同约定：一九一二公司（甲方）将位于滁州市琅琊区“滁州1912”文化商业街区7号楼7-206店铺（约102㎡）出租给张传河（乙方）经营餐饮业。1.合同基本约定：1.1鉴于甲方为本合同约定租赁标的有权出租人,且具备相应的滁州1912文化商业街区运营管理能力，由甲方对街区内的所有经营商户提供统一的运营管理，能够保证街区的整体运行品质、增强有效的市场营销能力。乙方同意遵守甲方制定的街区经营方针的指导和管理制度。1.2甲方负有对整个街区进行市场定位、功能布局、经营规划的权利,并有权对所辖范围内经营秩序进行全面管理,包括但不限于对街区景观、绿化、亮化、公共设施、交通的管理维护,对经营业态的调整,对商户经营活动进行规范监督等。1.3乙方在街区内的经营活动必须遵守国家法律法规和滁州政府管理的要求,守法经营、自负盈亏、按章纳税。如果因乙方销售的商品或提供的服务而使甲方受到第三方的投诉、索赔或处罚的,由乙方负责处理并承担给甲方带来的损失。14、经营扶持与装修：14.1甲方同意给予乙方“附件2”所列经营扶持政策，供乙方进行相关营业前准备以及开业初期调整，包括装修、装饰、物资进场、营业人员招聘培训等。14.2经营扶持政策仅限于店铺租金的优惠折扣，本合同及附件中约定乙方的其他义务均须履行，如乙方仍需承担装修、管理、推广等其他费用。14.6在本合同履行期间，如出现因乙方原因导致合同提前解除的，甲方有权按终止之日止原合同期满的时长所占原合同期的比率扣减原经营扶持优惠折扣，并向乙方追偿优惠部分的租金。23.合同的变更和解除：23.1租赁期间如出现以下情形，双方可签订补充协议，变更或协商解除合同：（1）甲方或乙方有特殊原因或要求，经双方协商一致的。23.2租赁期间如出现以下情形，甲方可直接提前终止合同，并不承担任何赔偿、补偿责任。（1）乙方违反本合同及补充条款约定，且经甲方提出整改，乙方拒绝或未按要求时间予以纠正的，或发生本合同约定可直接解除合同的违约行为的。24、合同违约解除的责任及赔偿：24.3因乙方原因导致合同终止或解除的，乙方需以合同解除当月租金的3倍为标准向甲方赔偿租赁房屋闲置期的损失。乙方已缴纳的租金、管理费及履约保证金、装修押金和其他费用不予退还。同时，乙方应支付该店铺恢复原状所需的费用。因乙方的违约导致甲方产生其他损失的，甲方有权追偿。24.4乙方应付的保证金、租金、管理费、推广费以及其他应向甲方缴纳的款项，在超过约定缴纳日期、且经甲方书面催告5日后仍不按约交付甲方时，均视为乙方已构成违约行为,甲方有权解除本合同。对逾期未交纳部分，甲方有权自逾期日起每天向乙方加收0.1%的滞纳金；同时，甲方存权停止该店铺水电及能源供应，封闭该店铺，包括留置、处理乙方的商品、设备设施、经营物品等，由此造成的一切损失均由乙方自行承担。27、合同的生效及其他：27.3本合同所列举的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有相同效力并同时生效，对双方具有同等约束力。附件2即《滁州1912店铺租赁经营条件书》约定：租赁期间自2017年5月1日起至2020年4月30日止。租金从约定的免租期结束后次日起计算，具体标准为：第一期，2017年5月1日至2018年4月30日，标准为2.0元／平方米／天，月租金为6205元；第二期，2018年5月1日至2019年4月30日，标准为2.1元／平方米／天，月租金为6515元；第三期，2019年5月1日至2020年4月30日，标准为2.2元／平方米／天，月租金为6826元。租金支付方式为：季付。首期付款时间为2017年5月1日，之后每次缴付时间为每季度最后一个月的20日前缴纳下一个季度的租金（如遇节假日需提前）。管理费从约定的店铺交付日起计算，管理费按租赁面积计算,标准为:第一期2017年5月1日至2020年4月30日，费用标准7元／平方米／月,月费用为714元;管理费支付方式为季付;首期付款时间为2017年5月1日（计费首月天数不足月的,可合并在次月计算）。履约保证金18615元，付款日期为合同签订当日。街区水费为3.8元／吨；电费为1.30元／度，7、8、9月价格为1.40元／度；生活垃圾费用60元／月。店铺交付日为2017年5月1日前。租金折扣优惠：给予店铺2017年5月1日至2018年4月30日约66.67%的优惠折扣，即缴纳49640元。 2018年7月1日,一九一二公司、张传河又后补签订一份合同编号为Ｃ2-ＺＬＨＴ-262的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》,该合同约定：一九一二公司（甲方）将位于滁州市琅琊区“滁州1912”文化商业街区7号楼7-205（1）店铺（约24.24㎡）出租给张传河（乙方）经营简餐。该合同的基本约定、经营扶持与装修、合同的变更和解除、合同违约解除的责任及赔偿、合同的生效及其他等权利义务通用条款与前份编号为Ｃ2-ＺＬＨＴ-212的合同相同，在其附件2即《滁州1912店铺租赁经营条件书》中具体约定：租赁期间自2018年5月1日起至2019年4月30日止。租金标准为1.8元／平方米／天，月租金为1327元；租金支付方式为半年付。首期付款时间为2018年5月1日（2018年5月1日之前交上半年租金），2018年11月20日前缴纳下半年度的租金（如遇节假日需提前）。管理费从约定的店铺交付日起计算，管理费按租赁面积计算,标准为:2018年5月1日至2019年4月30日，费用标准7元／平方米／月,月费用为170元;管理费支付方式为半年付;首期付款时间为2018年5月1日（2018年5月1日之前交上半年管理费），2018年11月20日前缴纳下半年度管理费（如遇节假日需提前）。街区水费为3.8元／吨；电费为1.30元／度，7、8、9月价格为1.40元／度。店铺交付日为2018年5月1日。双方协商约定营业开始日:如乙方按约定将该店铺在2018年6月1日前完成开业,反之如因乙方原因致使该店铺在2018年6月1日前未开业,乙方将承担开业违约金:（1）迟延30天（含）的,乙方加付1个月租金,以首月费用为计算标准（下同）,以经营提成方式结算租金的参考周邻店铺租金标准确定（下同）。（2）迟延30天以上的,视为乙方根本违约,甲方有权解除合同并如因甲方原因推迟本街区开业时间的,乙方开业时间相应顺延。并按主合同条款承担相应违约责任。 上述合同签订后，一九一二公司按照合同约定履行了自己的合同义务,但张传河只履行部分给付义务，拖欠租金及管理费等各项费用。其中按照编号为C2-ZLHT-212合同的约定，张传河应付租金为，2017年5月1日至2018年4月30日的优惠后租金49640元，2018年5月1日至2019年4月30日的租金78180元，2019年5月1日至2020年1月31日的租金61434元，张传河已支付租金24820元，尚欠164434元。按照编号为C2-ZLHT-262合同的约定，张传河尚欠2018年11月1日至2019年4月30日的租金7962元。同时张传河还欠付编号为C2-ZLHT-212合同7号楼7-206店铺后续计算的租金，以及2019年11月至12月间的水电费2253.4元，2019年10月至2020年1月间的垃圾费240元。一九一二公司先后于2019年5月13日、6月12日、11月4日，分别以公函、告知函、催款函向张传河催交欠款，还配以微信方式通知张传河，但张传河既未支付欠款也未提出异议。 另查明：滁州1912文化商业街区在张传河经营期间曾经发出公告称，“因企业资本重组，本街区暂停对外接待游客，敬请谅解！”。街区内商户有关门停业现象。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。一九一二公司与张传河先后签订的两份《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。各份合同对租赁期限、租金及物业管理费标准、违约责任等均明确约定，张传河应按合同约定条款严格履行。合同约定的7号楼7-206店铺的租赁期间至2020年4月30日已经届满，张传河理应依照合同主动返还，否则一九一二公司有权主张返还租赁物。截至2020年1月31日，张传河仅交纳房屋租金24820元，尚欠172396元，虽经一九一二公司多次催要张传河未再交纳租金，根据合同已经构成违约，张传河应当支付欠交的租金172396元，并继续支付房屋返还前实际占有期间的租金（自2020年2月1日至起至房屋返还之日止按6826元／月计算）。张传河还应当支付7号楼7-206店铺2019年10月1日至2020年1月31日间的管理费2856元，并按合同约定标准714元／月支付至房屋返还之至日止。合同明确约定了街区水电费、生活垃圾费的负担义务与支付标准，张传河欠交2019年11月至12月间的水电费2253.4元与2019年10月至2020年1月间的垃圾费240元，按照合同约定应即支付。滁州1912文化商业街区公告只是告知社会公众因资产重组街区暂停对外接待游客，但一九一二公司并未因此而停止其正常经营管理行为，亦未封闭街区、阻碍街区内商户正常的独立经营活动，不能构成履行合同过程中的根本违约，因此对张传河的抗辩意见不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、张传河于判决生效后五日内将位于安徽省滁州市琅琊区房屋（约102㎡）返还给滁州一九一二文化商业管理有限公司；二、张传河于判决生效后五日内支付滁州一九一二文化商业管理有限公司截至2020年1月31日的房屋租金172396元及后续租金（自2020年2月1日起按6826元／月计算至7号楼7-206房屋返还之日止）；三、张传河于判决生效后五日内支付滁州一九一二文化商业管理有限公司自2019年10月1日至2020年1月31日的物业管理费2856元及后续物业管理费（自2020年2月1日起按714元／月计算至7号楼7-206房屋返还之日止）；四、张传河于判决生效后五日内支付滁州一九一二文化商业管理有限公司水电费2253.4元、生活垃圾费240元；五、驳回滁州一九一二文化商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3860元，减半收取1930元，由滁州一九一二文化商业管理有限公司负担30元，张传河负担1900元。 二审中，张传河提交了关于收购方案的告知函一份。证明：一九一二公司根本违约，没有做到其承诺和保证的街区整体运营的品质，张传河依据合同约定不应当支付租金。一九一二公司质证意见：对该证据的真实性无异议，但该证据与本案不具有关联性，不予认可。本院认为，虽然张传河所举证据的真实性能够认定，但该证据系一九一二公司发给业主关于房屋收购的告知函，解决的是房屋收购事宜，与本案房屋租赁纠纷不具有关联性，故对该证据的证明目的不予采信。 当事人所举其他证据与一审相同。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，房屋租赁合同系出租人将房屋交付承租人经营使用，承租人接收房屋并支付租金的合同。一九一二公司已将案涉房屋交付张传河经营使用，张传河也接收了房屋，故张传河负有按照合同约定支付租金的义务。经查，张传河客观上存在欠付租金的事实，但张传河上诉认为一九一二公司未能履行合同约定的保证街区整体运营品质的义务，故张传河有权拒绝支付租金。对此，首先双方在案涉租赁合同中并未明确约定，如果一九一二公司未能履行保证街区整体运营品质义务的情形下，张传河有权拒绝支付租金，故即使一九一二公司未能履行该义务，但该情形并非张传河拒付租金的合法抗辩理由。其次，即使一九一二公司未能履行保证街区整体运营品质义务，也只能认定一九一二公司违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故，若张传河认为一九一二公司违约，可以向一九一二公司主张相应的违约责任，但不能作为拒付租金的抗辩理由。综上，张传河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3855元，由上诉人张传河负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二〇年十一月十二日 书记员  曹琰玲 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。