苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初11566号原告：吴江市杰星物业有限公司，统一社会信用代码9132050956431729XA，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇莘塔社区商巷路**（鸿禧花园）。法定代表人：汪松林，经理。被告：茅建勋，男，1977年3月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告吴江市杰星物业有限公司（以下简称杰星物业公司）与被告茅建勋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法由审判员李文苑适用简易诉讼程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告杰星物业公司的法定代表人汪松林，被告茅建勋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杰星物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费8096元，后变更为判令被告支付自2017年12月2日至2020年11月2日的物业费7871元（132.3平方米*1.7元/月/平方米*35个月）；2、本案受理费由被告茅建勋承担。事实与理由：原告于2016年12月23日与房地产开发企业苏州中杰房地产有限公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由原告向涉案小区海尚城市花园提供物业服务，双方还约定了物业服务费的收费标准、计收方式等。被告系海尚城市花园5幢2501室的业主，自2017年12月2日起即未向原告缴纳物业费，截至2020年11月2日，共计拖欠物业费7871元。原告多次催讨未果致本案诉讼。被告茅建勋辩称，物业服务合同约定小区公共停车位的收费应当归全体业主所有，所以原告收取的停车费也应归全体业主所有，但是原告收取停车费后并没有给付被告。原告没有按照合同约定履行义务，故被告未缴纳物业费。经审理查明：2016年12月23日，苏州中杰房地产有限公司作为甲方，杰星物业公司作为甲方选聘的物业管理公司，茅建勋作为乙方，签订《苏州市前期物业管理服务协议》。约定乙方所购房屋物业名称为海尚城市花园，在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。前期物业管理费为：住宅0.9元/月/平方米，小高层、高层住宅另行收取电梯、水泵运行费0.8元/月/平方米。本物业管理区域内车位使用费及管理服务费由物业管理公司收取，收费标准如下：汽车室内车库使用费320元/月/个、管理服务费48元/月/个；汽车室外车位使用费96元/月/个。停车场(库)的车位使用费归停车场(库)的权利人所有。物业管理公司收取上述停车场(库)使用(管理)服务费后，对车辆及车内物品不承担保管责任。如物业管理公司受业主、物业使用人的委托对车辆及车内物品进行保管的，其保管责任由当事人自行约定。另查明，茅建勋、何蓓为汾湖镇重庆路1号海尚城市花园西区5幢2501号房屋的业主，房屋建筑面积132.3平方米。以上事实，由原告杰星物业公司提供的不动产登记簿查询记录、苏州市前期物业管理服务协议以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，原告杰星物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定由原告杰星物业公司服务于海尚城市花园小区，被告接受了原告杰星物业公司的物业管理服务，故原、被告之间的物业服务合同关系合法有效，业主应当依约支付相应的物业服务费，原告杰星物业公司有权向被告收取物业服务费用。被告茅建勋辩称物业服务协议约定小区停车费归全体业主所有，现原告收取停车费后并未交付被告，故原告物业服务存在瑕疵。原告称根据《苏州市住宅区物业管理条例》规定，停车费收益可用于补贴物业服务费，因涉案小区至今未成立业委会，无法动用维修基金，故收取的停车费一部分用于小区维护，一部分用于补充物业管理成本。对此本院认为，前期物业服务协议中约定车位（车库）使用费归车位（车库）权利人所有，但并未约定该处车位（车库）为业主共有；且即使为业主共有，那么权利人为全体业主，是否应分配给各个业主也应由全体业主或业委会进行主张，本案中不宜进行处理，被告以此理由拒交物业费无法律依据，本院不予支持，故被告茅建勋应按照合同约定支付物业费。经本院计算，自2017年12月2日起至2020年11月2日止的物业费（132.3平方米×1.7元/月/平方米×35个月）为7871元。原告杰星物业公司在庭审中同意对其预交的诉讼费用由败诉方直接向其支付，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告茅建勋应于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市杰星物业有限公司自2017年12月2日起至2020年11月2日止的物业管理服务费7871元。被告茅建勋如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告茅建勋负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市杰星物业有限公司，原告吴江市杰星物业有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  李文苑二〇二〇年十一月十日书记员  廖秋婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：李文苑联系电话：0512-6318****