江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初7592号原告：江苏半亩资产管理有限公司，住所地南京市秦淮区科巷****。法定代表人：黄业顺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郁明娴，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：江苏庄合企业管理咨询有限公司，住所，住所地南京市秦淮区中山东路******div>法定代表人：刘艺尘，该公司执行董事。原告江苏半亩资产管理有限公司（以下简称半亩公司）与被告江苏庄合企业管理咨询有限公司（以下简称庄合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告半亩公司的委托诉讼代理人郁明娴，被告庄合公司的法定代表人刘艺尘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告半亩公司向本院提出诉讼请求：（1）被告庄合公司向原告半亩公司支付租金55960元并支付擅自解除合同的违约金83940元；（2）原告半亩公司没收被告庄合公司履约保证金28000元；（3）被告庄合公司向原告半亩公司支付律师费15000元；（4）本案诉讼费用由被告庄合公司负担。事实和理由：2019年8月22日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定：被告向原告承租位于南京市的房屋，租赁期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止，装修免租期为2019年8月22日至2019年9月1日。房屋租金为27980元／月，每半年支付一次。合同第七条第1项约定：租赁期未满，甲乙双方任何一方需要解除合同的，须提前60天书面通知对方……任何一方擅自单方解除合同的，提出解除合同的一方应支付三个月租金作为违约金。第七条第1项约定：因一方违约给守约方造成损失的，由违约方承担全部赔偿责任，包括但不限于守约方为维护权利所产生的诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费等费用。合同签订后，原告按被告要求交付房屋，并代被告对房屋进行办公隔断、地毯等、地毯等装修并支付了相关费用0年2月1日，被告未按合同向半亩公司支付167880元租金。2020年2月1日，原告向被告催要租金，被告公司员工以“公司解散了，不做了”为由拒绝支付。经原告多次催要，被告仍未支付剩余租金。2020年7月1日，原告委托律师发送律师函，但被告至今未予回复。原告认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应共同遵守，被告拖欠房屋租金，后擅自解除合同，应承担房屋租金，没收保证金，支付违约金，赔偿原告为此支付的律师费等费用。为维护自身合法权益，原告具状诉至法院。被告庄合公司辩称：（1）被告未能按约支付房租系疫情造成的，属不可抗力；（2）被告的法定代表人于2020年1月接手经营公司，如果原告提前和被告沟通，不会造成现在的结果；（3）被告已于2020年5月将房屋交付原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告半亩公司提交的《租赁合同》、聊天记录、快递信息查询单、律师函、律师费发票、委托代理合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月22日，盛华（出租人）、半亩公司（甲方、授权委托人）、庄合公司（乙方、承租人）签订租赁合同一份，主要约定：甲方经出租人授权，将出租人名下坐落于南京市的房屋（房屋产权证号：宁房权证白转字第**，建筑面积为171.68平方米，房屋用途办公）出租给乙方。甲方承诺有权出租该房屋。租赁期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止，租期一年。甲方应于2019年8月22日将该房屋交付给乙方，装修免租期至2019年9月1日止，自交房之日起房屋的物业费、水电费、公摊水电等房屋所发生的一切费用由乙方承担。租金27980元／月（是否含租赁税：含，增值税普通发票）。租房保证金28000元，乙方应于2019年9月1日前支付。在租赁合同终止之日前乙方将该房屋完好交还给甲方、结清房屋的一切费用，且无其他违约行为的情况下，甲方应将该租房保证金无息返还给乙方。乙方应先付租金后使用房屋，首期租金应于2019年9月1日前支付，以后每期租金，乙方应在上一期结束之前30天按时足额支付给甲方，租金应以转账形式支付。租赁期内，乙方承担下列责任：1.依约按期交纳房屋租金。……7.自交房之日起，该房屋的物业管理费、水电煤气费、公摊水电费、电话费等与房屋有关的一切费用由乙方承担。……9.租赁期未满，甲乙双方任何一方，提出要解除本合同，须提前60天书面通知对方，同时承担违约责任及赔偿。租赁期未满，甲乙双方任何一方需要解除本合同的，须提前60天书面通知对方，经甲乙双方协商一致可以解除本合同，提出解除合同的一方应支付两个月租金作为补偿。任何一方擅自单方解除合同的，提出解除合同的一方应支付三个月租金作为违约金。乙方未按合同约定支付房屋租金的，每逾期一日，按每日应交租金金额的0.5%支付违约金。逾期超过10天，甲方有权单方终止合同并收回房屋，没收保证金（业主同意继续租赁的除外）。收回时房屋内如有任何遗留物品，甲方有权自行处置。乙方逾期交纳本合同第六条第7款规定之应付费用的，应按欠费总额每日0.5%向甲方支付滞纳金。逾期超过10天的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，房屋内如有任何遗留物品，甲方有权自行处置。如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方在不可抗力的影响范围内互不承担责任。因一方违约给守约方造成损失的，由违约方承担全部赔偿责任，包括但不限于守约方为维护权利所产生的诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、公证费等费用。本案审理过程中，原被告确认被告已按约向原告交付保证金28000元，已支付了截至2020年1月31日的房屋租金，后于2020年3月支付了截至2020年5月31日的房屋租金，本应于2020年2月1日支付的剩余租金未再支付。原告委托北京市中银（南京）律师事务所律师向被告发送律师函以及代理本案诉讼，因此支付律师代理费15000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表达，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。（一）关于原告主张被告支付租金55960元（2020年6月1日至2020年7月31日）的诉讼请求。原被告均认可尚未支付该部分房租，本院予以确认。关于被告主张受疫情影响，造成经营困难，属不可抗力的抗辩意见，对此，本院认为，新型冠状病毒感染疫情作为异常性突发事件,对人们的生产生活造成了较大的影响,原被告双方在订立合同时无法预见,也不能避免,且从被告租赁所经营的行业特点来看也无法克服,故涉案房屋因疫情防控需要无法正常用于经营属于不可抗力的情形。被告在疫情防控期间无法正常使用涉案房屋开展经营活动,造成经济损失是客观存在的,该损失超出了市场风险的范围,对被告的经营产生了一定影响,而因履行防疫责任致不能营业造成的租金损失,按照公平原则应由双方共担,故本院结合疫情的影响程度和发展情况及双方的实际损失等综合因素,酌定原告就涉案房屋应免除被告的租金为41970元。新型冠状病毒感染疫情虽属不可抗力,但疫情只是一定程度上影响了被告利用承租房屋开展经营业务,双方的合同履行期限亦未届满,疫情并没有导致租赁房屋出现不适租的状态,随着疫情好转,实体经营均在逐步恢复,并未致使合同目的不能实现。被告以遭受疫情影响属不可抗力主张解除合同，理据不足，本院不予支持。综上，被告还应向原告支付欠付租金13990元。（二）关于原告主张被告支付擅自解除合同的违约金83940元的诉讼请求。被告在合同履行期内未按约支付租金，且搬离上述房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张被告支付擅自解除合同的违约金83940元，被告对此不予认可，认为属于受不可抗力影响，不应承担违约责任。对此，本院认为，案涉合同的租赁期限至2020年8月31日届满，原告已主张租金至2020年7月31日，剩余租期仅1个月，且原告当庭表示该房屋已经收回并再次出租，原告主张按合同约定收取三个月的房屋租金作为违约金明显过高，本院酌情调整为按月租金的1.5倍计算违约金，对原告主张被告支付违约金41970元的诉讼请求予以支持；超出部分，本院不予支持。（三）关于原告主张被告承担律师费15000元的诉讼请求。原告提出的该项诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。（四）关于原告主张没收被告已交纳的保证金28000元的诉讼请求。原告已主张被告承担违约金，同时主张没收被告已交纳的保证金，无事实和法律依据，本院不予支持；该保证金可用于抵扣被告应支付的违约金。据此，被告还应支付违约金13970元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏庄合企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏半亩资产管理有限公司租金13990元。二、被告江苏庄合企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏半亩资产管理有限公司违约金13970元（已扣除履约保证金28000元）。三、被告江苏庄合企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏半亩资产管理有限公司律师费15000元。四、驳回原告江苏半亩资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3958元，减半收取计1979元，由原告江苏半亩资产管理有限公司负担1542元，被告江苏庄合企业管理咨询有限公司负担437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  陈学明二〇二〇年十一月四日书记员  姜正姗