文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申91-110号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘千朋等21人（再审申请人信息详见附表）。委托诉讼代理人：赖敬锋，广东正美律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄达翔，广东正美律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：东莞市嘉房房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇公常路****。法定代表人：庄勇。再审申请人刘千朋等21人因与被申请人东莞市嘉房房地产开发有限公司（以下简称嘉房公司）商品房预售合同纠纷二十案，不服广东省东莞市中级人民法院（2020）粤19民终7843-7862号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘千朋等21人申请再审称，（一）有证据证明嘉房公司在广告、宣传资料、沙盘展示、样板房中表明涉案房屋可以拓展，嘉房公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，其宣传的拓展方案属违法加建，已构成违约，二审判决认定嘉房公司未构成违约错误。（二）二审判决认定的争议焦点错误。本案争议焦点并非嘉房公司未向刘千朋等21人交付合法登记的拓展面积83平方米是否构成违约，而是嘉房公司无法为刘千朋等21人拓展涉案房屋提供合法手续是否构成违约。（三）二审判决认定《商品房买卖合同补充协议》第二条为非免责条款及有效错误。该条款约定开发商发布的广告、沙盘、模型及签约后的一切责任与承诺均不构成合同的一部分，明显免除了开发商责任，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。嘉房公司未在格式合同中就该免责条款向刘千朋等21人尽提醒注意和详细说明义务，该条款无效。（四）依照上述司法解释第三条规定，嘉房公司广告宣传中的“可拓展面积约83㎡”应视为要约，构成合同一部分，对双方有约束力。嘉房公司因未向规划部门申请合法拓展手续导致刘千朋等21人无法合法加建构成违约，应赔偿因此造成的损失。综上，刘千朋等21人请求再审本案。再审申请期间，刘千朋等21人提供东莞市住房和城乡建设局于2019年11月12日针对案外人投诉黄江中信凯旋城房屋设计虚假宣传等信访事项问题出具的《不予受理告知书》和拓展模型图的复印件，拟证明嘉房公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。本院经审查认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据刘千朋等21人的申请再审意见，本案主要争议焦点是嘉房公司对涉案房屋“可拓展面积约83㎡”的广告是否属于合同内容。案涉《商品房买卖合同补充协议》第二条明确约定，买卖双方的权利义务及出卖人有关该项目的一切承诺的依据均以主合同及本协议的约定为准；出卖人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、各种形式的广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供与本项目有关的信息都不作为确定出卖人与买受人权利义务的依据；售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准；出卖人展示的示范单位不作为合同项下商品房交付使用标准；实楼房屋与示范单位可能存在平面及空间尺寸差异。另该条款还载明买受人对以上内容已经完全知悉并认可。刘千朋等21人亦在补充协议中签字确认。上述补充协议的条款是对合同内容和双方权利义务的进一步明确，不属于出卖方免除责任或加重对方责任、排除对方主要权利的格式合同条款，故二审判决对刘千朋等21人关于上述合同条款为无效免责条款的主张未予支持，并无不当。嘉房公司“可拓展面积约83㎡”的广告宣传不构成具体确定的允诺，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的视为要约的构成要件。刘千朋等21人主张“可拓展面积约83㎡”的广告宣传内容构成合同条款，嘉房公司构成违约应承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据。至于刘千朋等21人申请再审提供的《不予受理告知书》和拓展模型图，也不足以推翻二审判决。综上，刘千朋等21人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回刘千朋、余小珊、胡权、翟忠诚、王伟略、姜玮、陈**飞、徐梅琳、旷秋明、周露敏、章小红、洪艺群、胡昌显、敖春花、陶燕、戴红霞、尹崇、于秀媚、邱超英、杨凌洁、吴秀梅的再审申请。审判长  王振宏审判员  张艮开审判员  刘史丹二〇二〇年十一月十日法官助理钟石生书记员叶萍附件案号及当事人信息            序号              申请再审案号              二审案号              再审申请人信息                  1              （2020）粤民申91号              （2019）粤19民终7843号              刘千朋，男，1973年5月28日出生，汉族，住广东省深圳市南山区高新技术工业区科技南路。                   2              （2020）粤民申92号              （2019）粤19民终7844号              余小珊，女，1976年10月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区安托山七路**安侨苑****。                  3              （2020）粤民申93号              （2019）粤19民终7845号              胡权，女，1981年1月6日出生，汉族，住广东，住广东省深圳市光明新区公明街道华发路宏发美域花园******>                  4              （2020）粤民申94号              （2019）粤19民终7846号              翟忠诚，男，1978年4月19日出生，汉族，住广东省深圳，住广东省深圳市南山区科技园科发路**                  5              （2020）粤民申95号              （2019）粤19民终7847号              王伟略，男，1974年7月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区益田路皇庭世纪花园**楼20G。      姜玮，女，1975年7月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区益田路皇庭世纪花园**楼20G。                  6              （2020）粤民申96号              （2019）粤19民终7848号              陈**飞，男，1982年10月16日出生，汉族，住四川省邻水，住四川省邻水县王家镇大坪路**                  7              （2020）粤民申97号              （2019）粤19民终7849号              徐梅琳，女，1969年1月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区深湾一路**红树西岸花园**2-16B。                  8              （2020）粤民申98号              （2019）粤19民终7850号              旷秋明，男，1977年9月21日出生，汉族，住江西省吉安，住江西省吉安市泰和县冠朝镇社下村****                  9              （2020）粤民申99号              （2019）粤19民终7851号              周露敏，女，1988年8月10日出生，汉族，住海南省海口市美兰区海府路**之六。                  10              （2020）粤民申100号              （2019）粤19民终7852号              章小红，女，1974年8月13日出生，汉族，，住湖南省常德市武住湖南省常德市武陵区柳叶湖七里桥街道办事处万寿村3村民组**                11              （2020）粤民申101号              （2019）粤19民终7853号              洪艺群，男，1981年12月27日出生，汉族，，住福建省南安县蓬华住福建省南安县蓬华镇镇府路**               12              （2020）粤民申102号              （2019）粤19民终7854号              胡昌显，男，1973年6月6日出生，汉族，，住广东省深圳市南山区高新南一道国徽大厦                  13              （2020）粤民申103号              （2019）粤19民终7855号              敖春花，女，1977年2月4日出生，汉族，，住广东省深圳市南山区住广东省深圳市南山区科技园科丰路**              14              （2020）粤民申104号              （2019）粤19民终7856号              陶燕，女，1977年4月14日出生，汉族，，住江苏省淮安市清浦区住江苏省淮安市清浦区淮三路**              15              （2020）粤民申105号              （2019）粤19民终7857号              戴红霞，女，1975年2月6日出生，汉族，，住广东省深圳市福田区安托山九路**侨香村****30F                  16              （2020）粤民申106号              （2019）粤19民终7858号              尹崇，女，1978年7月3日出生，汉族，住，住广东省深圳市福田区滨河新村**701/p>                  17              （2020）粤民申107号              （2019）粤19民终7859号              于秀媚，女，1983年6月15日出生，汉族，住，住广东省深圳市光明新区广东省深圳市光明新区凤凰街道塘家社区**路光明**花园**楼**/td>              18              （2020）粤民申108号              （2019）粤19民终7860号              邱超英，女，1979年9月7日出生，汉族，住，住广东省深圳市宝安区梅坂大道万家灯火花园****0202/p>                  19              （2020）粤民申109号              （2019）粤19民终7861号              杨凌洁，女，1976年10月26日出生，汉族，住广，住广东省深圳市福田区侨城东路**创意侨园**302p>                  20              （2020）粤民申110号              （2019）粤19民终7862号              吴秀梅，女，1983年6月23日出生，汉族，住广东省深，住广东省深圳市龙华新区人民路**水榭春天花园**茶花苑21D