江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9826号上诉人（原审被告）：朱丽丽，女，1987年2月13日出生，汉族，住浙江省湖州市德清县。委托诉讼代理人：徐道余，上海川汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社，住所地江苏省张家港市锦丰镇光明村。法定代表人：倪春军，该社社长。委托诉讼代理人：王军，张家港市锦丰法律服务所法律工作者。原审第三人：张家港市绿叶经纪有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇西门南村****。法定代表人：王光君，该公司总经理。原审第三人：顾永平，男，1962年9月9日出生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人朱丽丽因与被上诉人张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社（以下简称光明村经济合作社）、原审第三人张家港市绿叶经纪有限公司（以下简称绿叶公司）、顾永平房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初5706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱丽丽上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，并依法作出判决；2.一审、二审案件受理费由光明村经济合作社负担。事实和理由：一、合同主体问题。涉案合同签署主体为张家港市绿叶经纪服务有限公司（以下简称绿叶服务公司），而非绿叶公司，而光明村经济合作社委托主体为绿叶公司，而非绿叶服务公司。绿叶服务公司未经光明村经济合作社授权签署涉案合同，且其早已注销，无资格以法人名义对外开展法律行为，故本案租赁合同系无效合同，对双方无法律约束力。二、一审法院未对双方达成的口头补充协议（清除租赁房屋门前绿化、改造道路及停车场）进行认定，违背了日常经验法则。一审中朱丽丽申请20多名证人出庭作证，证明顾永平在与租户签订租赁合同时以口头方式承诺上述事项，事后镇、村及顾永平到本案现场查勘改造事项，证明口头补充协议客观存在。三、目前涉及其他十几户承租人的房屋租赁合同纠纷案正在一审法院审理中，其他承租人拒付租金的理由与朱丽丽基本一致，大家均指证了顾永平在签订房屋租赁合同时口头承诺的事实。一审庭审中顾永平承认其曾经参与涉案房屋的租赁事宜，也领取了绿叶公司向其发放的工资。四、涉案房屋门前尚存在“通行难、无停车位、断头路”的情况，对方在2019年下半年对门前道路进行了拓宽改造，但仍存在停车难、断头路等问题，从日常经验法则出发，若出租人没有承诺改造事项，则我方根本不会租涉案门面。一审判决认定事实错误，二审应当改判。被上诉人光明村经济合作社辩称，一审判决认定事实清楚，请求予以维持。原审第三人绿叶公司辩称，请求维持一审判决。原审第三人顾永平二审未作答辩。原审原告光明村经济合作社向一审法院起诉请求：1.判令解除光明村经济合作社与朱丽丽之间于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》；2.判令朱丽丽向光明村经济合作社支付自2019年5月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止按照合同约定标准计算的租金；3.判令朱丽丽向光明村经济合作社支付自《房屋租赁合同》解除次日起至房屋腾退之日止按照合同约定租金标准计算的房屋占有使用费；4.判令朱丽丽向光明村经济合作社支付滞纳金20000元；5.判令朱丽丽返还租赁的房屋；6.本案诉讼费用由朱丽丽承担。一审法院认定事实如下：2018年4月3日，光明村经济合作社委托绿叶公司（出租方即甲方名称打印为绿叶服务公司，公章亦为绿叶服务公司）与朱丽丽签订《房屋租赁合同》一份，合同约定将张家港市锦丰镇大南五村37幢M06号商铺出租给朱丽丽使用，租赁期限为2018年5月16日至2021年4月30日，2018年5月21日至2019年4月30日的租金69796元于2018年3月21日前缴纳，2019年5月1日至2020年4月30日租金75896元于2019年4月1日前缴纳，2020年5月1日至2021年4月30日的租金77896元于2020年4月1日前缴纳，合同对双方的其他权利义务一并做了相应的约定。合同签订后，朱丽丽交纳了第一年度租金并一直占有、使用承租房屋，但未按约交纳第二年度、第三年度租金。一审另查明，涉案张家港市锦丰镇大南五村37幢M06不动产登记权利人为锦丰镇光明经济合作社，共有情况为包含锦丰镇光明经济合作社在内的七家单位按份共有，不动产登记日期为2018年1月12日。2019年10月10日，案涉不动产的七家共有人出具说明一份，内容主要为由锦丰镇光明经济合作社代表所有共有人负责包括案涉房屋在内的所有共有不动产的出租事宜。一审又查明，根据张家港市锦丰镇人民政府于2020年5月15日公布的锦政发[2020]21号文件，锦丰镇光明经济合作社变更为张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社。一审再查明，第三人绿叶公司原名称为张家港市杨舍绿叶经纪服务部，2002年11月14日，经原苏州市张家港工商行政管理局核准，张家港市杨舍绿叶经纪服务部名称变更为张家港市绿叶经纪有限公司，公司名称预先核准申请书中备用名称为“张家港市绿叶经纪服务有限公司”及“张家港市绿叶经纪咨询有限公司”。以上事实，有房屋租赁合同一份、苏（2018）张家港市不动产权第0002616号不动产权证书一份、说明一份、张家港市锦丰镇人民政府锦政发[2020]21号文件、工商登记资料一份及庭审笔录等予以证实。本案争议焦点为以下两点：1.案涉《房屋租赁合同》是否合法有效？光明村经济合作社认为，光明村经济合作社委托绿叶公司出租案涉房屋，“绿叶公司”与“绿叶服务公司”系同一主体。合同约定了房租的缴纳方式、缴纳时间及违约责任等，合同系双方的真实意思表示且不违反法律的相关规定，故案涉《房屋租赁合同》合法有效。朱丽丽认为，“绿叶服务公司”实际上并不存在，故案涉《房屋租赁合同》无效。第三人绿叶公司认为，“绿叶公司”设立登记时备用名为“绿叶服务公司”，两公司其实就是同一家公司，打印《房屋租赁合同》时由于疏忽多打了“服务”二字并加盖了“绿叶服务公司”印章。一审法院认为，合同文本中载明的主体与实际主体不一致时，应当结合合同的签订背景、合同履行中所表现出来的权利外观等综合认定合同主体。案涉《房屋租赁合同》已在实际履行过程中，本案诉讼之前朱丽丽也从未对“绿叶服务公司”提出任何异议，案涉《房屋租赁合同》由“绿叶公司”法定代表人王光君在甲方处签字，合同第七条附则第（一）款为“绿叶公司为本区域内房屋租赁的代理人”，加之第三人绿叶公司对“绿叶公司”与“绿叶服务公司”作出了较为合理的解释，可以看出合同中“绿叶服务公司”的相关权利义务由“绿叶公司”享有和履行，故案涉《房屋租赁合同》有效。2.光明村经济合作社可否据《房屋租赁合同》向朱丽丽主张相应权利？光明村经济合作社认为，光明村经济合作社委托绿叶公司对案涉房屋出租、管理，光明村经济合作社是案涉房屋合法所有权人，合同上也是约定由光明村经济合作社收取租金，故其可向朱丽丽主张相应权利。朱丽丽认为，光明村经济合作社不是《房屋租赁合同》的一方当事人而只是绿叶公司指定的收款方，故光明村经济合作社没有向朱丽丽主张权利的主体资格。第三人绿叶公司认为，绿叶公司只是受光明村经济合作社委托对案涉房屋出租、管理，房屋相应权利应由光明村经济合作社享有。一审法院认为，《房屋租赁合同》第二条第（一）款明确了房屋所有人为锦丰镇光明经济合作社，租金也约定交至锦丰镇光明经济合作社账户，该条款从侧面证明在签订合同时朱丽丽应该知道出租方为锦丰镇光明经济合作社，光明村经济合作社为案涉房屋合法权利人，故其有资格向朱丽丽主张相应权利。综上所述，一审法院认为，光明村经济合作社、朱丽丽之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反有关法律规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同的期限为六个月以上的，应当采用书面形式，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据案涉《房屋租赁合同》，2019年5月1日至2020年4月30日的租金75896元于2019年4月1日前缴清，2020年5月1日至2021年4月30日的租金77896元于2020年4月1日前缴清。朱丽丽作为承租人，按照合同约定及时交纳租金是其应负担的主要合同义务，而2019年5月1日至2020年4月30日的租金朱丽丽已逾期一年有余未支付。根据案涉《房屋租赁合同》第六条第（三）项约定，乙方（朱丽丽方）拖欠租金累计超过六十天，乙方除须缴纳所欠租金外，甲方（光明村经济合作社方）有权立即解除合同，收回房屋，全部保证金不予返还。2020年7月1日本案庭审后，双方当事人仍未能就案涉纠纷达成一致意见，光明村经济合作社起诉状中第一项诉讼请求为判令解除双方于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》，该项诉讼请求合法有据，一审法院予以支持，一审法院酌情认定光明村经济合作社、朱丽丽之间于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月1日解除。《房屋租赁合同》解除后，朱丽丽理应将涉案房屋返还给光明村经济合作社。光明村经济合作社要求朱丽丽支付2019年5月1日起至合同解除之日即2020年8月1日止按照合同约定标准的租金，2019年5月1日至2020年4月30日的租金为75896元，2020年5月1日至合同解除之日即2020年8月1日房屋租金数额为77896÷12×3=19474元，房屋租金合计为95370元；光明村经济合作社要求朱丽丽支付房屋租赁合同解除次日至房屋腾退之日按照《房屋租赁合同》约定标准计算的房屋占有使用费，该项主张亦合法有据，一审法院予以支持，故朱丽丽应支付给光明村经济合作社自2020年8月2日起至房屋实际腾退之日止按照《房屋租赁合同》约定租金标准77896元每年计算的房屋占有使用费。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《房屋租赁合同》第六条第（三）项约定，合同期内，乙方拖欠租金，甲方于租金到期之日发出书面通知，限期十天内缴清租金，超过十天，从第十一天开始每逾期一天（含第十一天）应承担月租金5%的滞纳金，现光明村经济合作社要求朱丽丽支付合同第二年度租金75896元的滞纳金20000元，朱丽丽抗辩称因光明村经济合作社未开具发票导致其暂缓缴纳租金，故不同意支付滞纳金，该抗辩于法无据，一审法院不予支持。一审法院以光明村经济合作社实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，酌情将本案逾期付款滞纳金标准调整为年利率11.7%。按照朱丽丽应于2019年4月1日之前缴纳第二年度（2019年5月1日起至2020年4月30日止）租金75896元计算，故朱丽丽应支付给光明村经济合作社自2019年4月12日起至该75896元实际支付之日止以75896元为基数，按照年利率11.7%计算的逾期付款滞纳金（以20000元为限）。至于朱丽丽所主张的开具发票问题，一审法院不予理涉，朱丽丽可另行主张相应权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及相关规定，一审法院判决：一、张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社与朱丽丽于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月1日解除；二、朱丽丽应将案涉张家港市锦丰镇大南五村37幢M06号房屋腾退并返还给张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社，限朱丽丽于判决生效后三十日内履行；三、朱丽丽应支付给张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社自2019年5月1日起至2020年8月1日的房屋租金95370元，以及自2020年8月2日起至房屋实际腾退之日止按照年租金77896元的标准计算的房屋占有使用费，限朱丽丽于判决生效后十日内履行；四、朱丽丽应支付给张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社逾期付款滞纳金（以75896元为基数，自2019年4月12日起至该75896元实际支付之日止按照年利率11.7%计算，以20000元为限），限朱丽丽于判决生效后十日内履行；五、驳回张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1124元、保全费1120元，合计2244元，由朱丽丽负担。二审中，朱丽丽向本院提交以下证据：证据一、接处警工作登记表，拟证明朱丽丽与光明村经济合作社之间就本案租赁合同口头补充协议履行问题发生纠纷，进行报警处理。光明村经济合作社至今未完全履行口头补充协议的义务。证据二、照片打印件，拟证明案涉租赁房屋门前道路仅于2019年5月被加宽2.2米，其他补充协议约定的改造事项均未实施。证据三、录音录像光盘，拟证明因本案口头补充协议的履行所发生的纠纷，其中光明村经济合作社曾答应积极向有关部门争取车位改造事项，顾永平代表绿叶经济服务有限公司到现场用手指归还承诺车位改造的具体事项。光明村经济合作社质证认为，证据一、真实性无异议，但是达不到朱丽丽的证明目的；证据二、打印件中第二张照片无异议，但是达不到朱丽丽的证明目的。门前改造的事实是存在的，但是并没有所谓的补充协议。门前改造是因为朱丽丽等租户承租后门前停车不方便，我方处于好心向相关部门提出了改造申请，相关部门查看现场后便派人把路拓宽了一点。证据三、真实性无异议，但是拍摄时间是在合同签订后的一年零四个月，其中也没有看到顾永平作出了改造车位、打通断头路的承诺。绿叶公司质证认为，证据一、真实性无异议，接警时间是2020年3月份，此时合同实际履行已经两年了，无法达到朱丽丽的证明目的。证据二、真实性无异议，但是无法达到朱丽丽的证明目的。证据三、真实性无异议，录像光盘不能证明我司对朱丽丽的承诺，顾永平也无法代表绿叶公司，路面拓宽改造涉及到交通、绿化、城管、规划等很多相关部门，不是顾永平一个物业管理负责人所能承诺的事项。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点一为，涉案房屋租赁合同是否合法有效。朱丽丽上诉主张，租赁合同的签署主体为“绿叶服务公司”，但其早已注销，光明村经济合作社亦未授权其签署涉案合同，故涉案租赁合同无效。对此本院认为，虽然房屋租赁合同记载的甲方为“绿叶服务公司”，落款处加盖的印章也为“绿叶服务公司”。但本院注意到，合同第七条中明确载明“绿叶公司”为本区域内房屋租赁的代理人，而非“绿叶服务公司”；合同落款处亦有“绿叶公司”法定代表人王光君的签字。涉案房屋租赁合同在履行过程中，朱丽丽也从未对合同主体提出异议，再结合“绿叶公司”的解释，可以认定合同中“绿叶服务公司”的相关权利义务由“绿叶公司”享有和履行。涉案房屋租赁合同合法有效。本案二审争议焦点二为，双方当事人是否曾就涉案房屋门前的断头路打通和停车场改造等问题达成口头补充协议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，如果没有证据或者证据不足的，应承担不利的诉讼后果。本案中朱丽丽提交的接处警工作登记表中处警经过及结果一栏仅记载，朱丽丽因门面房租赁问题与村干部发生纠纷。而涉案房屋门前的照片打印件以及录音录像，均无法体现朱丽丽上诉主张的顾永平作出相关口头承诺的事实。因朱丽丽未能提供充分有效的证据证明双方曾就断头路打通和停车场改造等问题达成了口头补充协议，且光明村经济合作社、绿叶公司均予以否认，故对朱丽丽的该项主张，本院不予采信。本案中朱丽丽无正当理由拖延支付租金超过六十天时间，双方约定的解除权行使条件已经成就，光明村经济合作社行使合同解除权，并要求承租人腾退房屋、支付租金、赔偿占有使用费以及违约金符合法律规定，应予支持。另，二审法庭调查时，朱丽丽对锦丰镇光明经济合作社变更为张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社不予认可。本院认为，二审中光明村经济合作社提交了张家港市锦丰镇人民政府锦政发[2020]21号文件，并当庭出示了手机上的电子档原件，对上述名称变更事实本院予以确认，张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社属于本案适格主体。综上，上诉人朱丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2248元，由上诉人朱丽丽负担。本判决为终审判决。审 判 员  周 红二〇二〇年十一月三十日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。