浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初3925号 原告：张炜，男，1981年6月4日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：侯英杰、吴长河,浙江九盾律师事务所律师。 被告：浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道梅湖新村****。 法定代表人：周中大。 委托诉讼代理人：陈从荣、刘婷，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 第三人：黄莉玲，女，1975年10月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 原告张炜为与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司（以下简称“中盛房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2020年4月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理，因相关联的案件仍在审理中，该案审理结果与本案有密切关系，本院于2020年4月30日裁定中止诉讼，该事由消失后本院即恢复审理，第一次庭审后，为查清案件事实，本院依法追加黄莉玲为第三人参加诉讼，并因案情复杂将本案依法转为普通程序审理。本案于2020年8月3日、2020年10月15日、2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告张炜（第三次庭审未到庭）及其委托诉讼代理人侯英杰，被告中盛房产公司的委托代理人刘婷到庭参加了诉讼。第三人黄莉玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告张炜向本院提出诉讼请求：判决被告向原告返还购房款150万元并向原告赔偿暂计算至2020年4月7日的违约金124814.58元（违约金计算方法：第1部分：2018年5月1日至2018年7月29日共90天，以150万元为基数按日万分之0.2计算共计2700元；第2部分：2018年7月30日至起诉之日2020年4月7日共617天，以150万元为基数按银行同期贷款利率4.75%为准计算共计122114.58元，之后按照该标准计算至被告实际付清之日）。事实与理由：一、2018年3月20日原告、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2018销9000672号）其中载明：出卖人以出让方式取得位于兴中商业地块二期Ｂ、Ｃ地块、编号为义乌国用2014第001-00793号，义乌国用2014第001-00790号的地块的建设用地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是330782-2011421-022,该地块总土地面积为17187.76平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名兴中大厦（中厦国际广场），建设工程规划许可证号为建字第3307822201400050号，施工许可证号为施字第330782201401200601号。买受人购买的商品房为预售商品房,预售商品房批准机关为义乌市建设局，预售许可证号为义售许字（2014）第0003号或者现售商品房备案机关为无，备案号为无。二、原告向被告所购房屋为义乌市稠城街道兴中大厦8座803室,合同总价款为228万元，建筑面积为共87.44平方米，其中套内建筑面积为71.91平方米。合同第七条关于“付款方式及期限”中约定“买受人按照下列第3种方式按期付款：（户名：义乌市城乡新社区投资建设集团有限公司中盛监管专户，账号1208××××3632,开户行：中国工商银行义乌分行营业部）1、一次性付款无；2、分期付款无；3、其他方式（1）在认购本商品房时交付购房定金150万元，银行贷款78万元；（2）签订合同前交足总房款的66%（含房屋定金）（及余款0万元）；（3）总房款的34%在签订合同3个月内办好银行按揭贷款手续；（4）买受人选择按揭贷款方式付款的，须符合银行按揭贷款的相关规定，按揭贷款利率按照银行有关规定执行，按揭贷款没有获得银行批准的，买受人应在三个月内一次性付清。本案合同签订时，被告己经实际收到原告的购房定金150万元，当原告向被告索要收据时，被告承诺房产证一个星期就能够办理下来，然后原告去银行办完按揭贷款把尾款78万元付掉后会开具一个总的收据给原告。但被告因拖欠该地块土地出让金未缴纳，房产证一拖再拖未能办理下来，原告多次催促后，被告才在2018年5月3日向原告出具已经收到的150万元购房款的收据。三、根据第九条第一款约定，被告应当在2018年5月1日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用；另合同第九条关于“交付期限及条件”中约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15内告知买受人的。2、由于政府部门的依法行政行为所致的原因，或遇到相关的重大技术问题而导致开发建设期延长的，出卖人可据实延期交付房屋”；合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过无日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起无天内退还全部己付购房款，并按买受人累计己付购房款的无%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之无（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、无。合同第十二条关于“交付使用”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”四、被告在收到原告150万元购房款后，一直未通知原告收房验房，也无证据证明存在合同第九条约定的可延期交房的情形。2018年12月3日，被告在未向原告交付房屋、亦未催促原告支付剩余78万元房款的情况直接向义乌市人民法院起诉，要求解除合同、原告支付未付款30%违约金，案号为（2018）浙0782民初23803号。经贵院审理认定：被告己经实际收到原告150万元的购房款，原告尚欠78万元购房款未支付构成违约，判决解除原、被告于2018年3月20日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2018销9000672号），由原告向被告支付违约金234000元。但一审法院对于被告预售给原告的商品房是否具备交付条件、是否有通知过原告收房验房、原告主张的先履行抗辩权等重要事实只字未提。一审判决后，原告提起上诉，案号为（2019）浙07民终3118号，二审法院审理后维持原判，并就原告上诉中所主张的事实,二审法院认为：“……另张炜辩称中盛公司未按约交房在先，其可以拒绝支付剩余房款，因张炜未举证证明其就交房逾期问题行使过先履行抗辩权，故不能据此抗辩其逾期支付房款的违约责任。鉴于张炜在一审中未就逾期交房责任问题提起反诉，本院对该部分事实不予审理，其可另行主张。……”鉴于上述事实，为维护原告的合法权益，现原告就被告逾期交房违约责任、返还原告己付购房款问题，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告中盛房产公司辩称：1、原告要求退还购房款150万元的诉请与事实不符。合同签订后，原告至今未支付被告购房款，且在（2018）浙0782民初23803号及（2019）浙07民终3118号判决均认定系原告未支付购房款，违约在先才导致涉案合同解除。2、原告与被告签订案涉合同后，举家迁入户口在涉案房屋内，享受了学区资格，原告其中一个子女也在涉案房屋的学区就学，且在（2018）浙0782民初23803号案件起诉前，被告多次联系原告交付购房款，原告表示不支付购房款，且要等第二个小孩入学后要求退房。原告在之前一审、二审中坚称房屋买卖关系已解除，认为原、被告间不存在买卖关系。现在原告在未出任何钱的情况下，不仅让子女享受学区就学，还来主张退还购房款，实属浪费诉讼资源。请求驳回原告的诉请。 第三人黄莉玲向本院提供书面答辩状称：1、我与张炜通过中介转让涉案房屋，后张炜单方毁约交易没有成功。我因资金紧张，想将涉案房屋转手，便通过浙江坐标房地产营销策划有限公司（以下简称“坐标公司”）售卖涉案房屋，我与张炜是通过坐标公司达成转让合同的，合同签订后，因张炜一直没有按照合同约定支付购房款，我多次催讨，张炜后来后悔不想买了，我与张炜还有中介公司就解除了之前签订的房屋买卖协议，交易最后没有成功。2、我没有收到过张炜的任何购房款。张炜为了小孩上学，需要提供支付二手房转让款的银行记录，于是在2018年4月16日向我分两次转款共计96万元，这两笔款项当庭又通过张炜的母亲王黎霞转回给了张炜，张炜只是做了一个虚假的交易流水，我实际上没有收到任何款项。当时他承诺等银行按揭手续办好就把购房款全部给我，但后来反悔毁约就不了了之了。3、原来的判决确认本人将交给中盛房产公司的150万元转让款转让给了张炜，这是不属实的。中盛房产公司给张炜开了150万元的收据，我不知道，更没有经过我同意。对于这么大的一笔数字，原审判决在没有任何证据的情况下，就说我将150万元的房款转让给了张炜，我对此不认可，这也损害了我的利益。实际上，事后我才意识到当初张炜是故意欺骗我的，以买房的名义骗取户口，让自己小孩上好学校，之后又反悔，没有付出任何代价就达到了目的。这是非常非常不道德的。对此，我方认为如果法院仍认定150万元存在转让的事实，我也只能被迫向法院起诉张炜返还房款。综上，我方没有收到原告支付的任何款项，张炜不讲诚信，在没有支付任何款项的情况下反而提起诉讼，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告张炜为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 证据1、《浙江省商品房买卖合同》（2018销9000672号）一份，证明原、被告之间存在的预售商品房买卖合同关系；涉案预售商品房总价、买受人付款、出卖人交付房屋等相关约定。 证据2、收款收据复印件一份，证明被告于2018年5月3日向原告出具编号复印件N0.0003936号收款收据，并加盖财务专用章，确认己经收到张炜支付的B803购房款150万。 证据3、(2018)浙0782民初23803号民事判决书查询件一份，证明被告曾就原告逾期支付房款起诉至义乌市人民法院主张解除合同、支付未付款30%的违约金，经法院审理认定：被告己经实际收到原告150万元的购房款，原告尚欠78万元购房款未支付构成违约，判决解除原、被告于2018年3月20日签订《浙江省商品房买卖合同》(合同编号为2018销9000672号），由原告向被告支付违约金234000元。一审法院对于被告预售给原告的商品房是否具备交付条件、是否有通知过原告收房验房、原告主张的先履行抗辩权等重要事实只字未提。 证据4、(2019)浙07民终3118号一份，证明被告起诉原告逾期付款违约金一案，二审审理后维持原判，但就原告上诉中所提出的复印件事实，二审法院认为：“……另张炜辩称中盛公司未按约交房在先，其可以拒绝支付剩余房款，因张炜未举证证明其就交房逾期问题行使过先履行抗辩权，故不能据此抗辩其逾期支付房款的违约责任。鉴于张炜在一审中未就逾期交房责任问题提起反诉，本院对该部分事实不予审理，其可另行主张。……” 证据5、再审申请及民事裁定书一份，证明原告申请再审高院驳回再审申请的事实。 证据6、（2018）浙0782民初23803号案件开庭笔录查询件一份。 证据7、（2018）浙0782民初23803号案件张炜提供的证据查询件一组。 证据6、7共同证明：1、涉案房屋中厦国际广场（兴中大厦）B幢803室房屋系第三人通过房产中介公司与原告达成买卖协议后，被告才与原告签订房屋买卖合同并将备案名字变更为原告的事实；2、第三人将其购买预付款150万元抵冲原告的购房定金后，被告向原告出具150万元收据的事实；3、第三人对被告享有的150万元债权在原告向被告购买案涉房屋时转让给原告，由原告行使的事实。 证据8、支付凭证一份，证明2018年4月16日支付给第三人款项的事实。 证据9、补充协议照片打印件一份（原件已撕毁）、银行转账记录各一份，证明涉案房屋涉及过户，需开发商向原告开具150万元的收款收据。被告担心后续第三人再向其主张150万元，就让第三人提供与原告间的转账及补充协议约定余款原告收到银行贷款后将132万元直接支付给第三人，96万加132万元是合同约定的购房总价228万元。 被告中盛房产公司质证认为：证据1三性均无异议。证据2真实性无异议，证明目的有异议。150万元原告至今未支付，当初被告开具的收款收据也是办理原告子女入学，原告也承诺一个星期会支付购房款。证据3真实性无异议，证明目的有异议。其中的150万元被告一直不认可收到过。二审答辩也提出过抗辩，认为向原告开具的150万元收具，不能以黄莉玲的款项来抵冲，也证明系原告违约导致的案涉合同解除。证据4真实性无异议，证明目的有异议。同样也证明案涉合同系原告违约才解除。证据5真实性无异议，证明目的有异议。高院的审查意见也是原告违约在先的事实。证据6真实性无异议，证明目的有异议：1、一审判决中已经对涉案房屋的买卖情况进行认定，该商品房买卖合同系原、被告双方签订，根据合同相对性原则，涉案房屋的买卖主体系原、被告，双方均应按约履行，原告陈述该房屋系第三人与原告达成的买卖关系是私下的行为，被告不知情，也与本案无关；2、被告不认可第三人支付的150万元系抵冲原告的购房定金，被告与第三人间，原告与被告间系不同的法律关系，原告陈述第三人交纳150万元款项用于抵冲本人的购房款，缺乏三方合意的证据，这对第三人不公平。况且，原告与第三人系通过中介认识，都算不上朋友，原告称150万元的抵冲行为不符合常理，该150万元收据的出具时间也有问题，本案原告一直到第二次庭审结束后才提交，庭审中，法院明确发问该150万元有无支付，原告代理人均表示不清楚，这150万元款项原告至今也未支付给被告。证据7质证意见同一审（2018）浙0782民初23803号案件庭审笔录质证意见。证据8形式真实性无异议，但不清楚是何性质的钱。证据9三性均有异议。因系是打印件，即使是真实性，也是发生在第三人与原告间，与被告无关。是其私下交易的行为；银行流水真实性无异议，同时可以看出原告至今未支付给第三人任何款项，所以要求退还购房款无事实依据。 被告中盛房产公司未向本院提供任何证据。 第三人黄莉玲向本院提供以下证据：银行流水一份，证明96万元收到后转给了案外人王黎霞（原告母亲），第三人实际并未收到任何款项的事实。 原告张炜质证认为：王黎霞系原告母亲。真实性无异议。当时为了取得150万元的债权及收款收据，配合第三人完成相应的过程。 被告中盛房产公司质证认为：三性无异议。同时可以看出原告并未向第三人支付任何款项。原告陈述是为了150万元的债权，实际上双方的交易只有96万元，数额不一致。况且就算是为了取得债权，也应该支付相应的款项，而不是把款项全额退回。 结合庭审情况，本院认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8、证据9的银行流水及第三人提供的证据的真实性依法予以确认，对其他证据将结合庭审情况予以综合认定。根据上述证据及各方当事人的陈述，本院可以确认以下事实：在整个购房过程中，原告张炜并未实际支付任何购房款项给被告中盛房产公司或者第三人黄莉玲。 经审理查明，2011年3月7日，第三人黄莉玲向被告中盛房产公司以及案外人浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司（以下简称“中厦房产公司”）预约购买中厦国际广场房屋，并交纳预约款100万元。2011年4月7日，第三人黄莉玲向被告中盛房产公司缴纳预约款50万元，由被告中盛房产公司出具收款收据一份，载明款项为预约款，房屋为B座8层，付款名为黄莉玲。嗣后，第三人黄莉玲向我院起诉要求解除上述商品房预约合同关系，并要求原告及中厦房产公司返还预约款150万元。2015年8月17日，我院作出（2014）金义民初字第1340号民事判决：一、确认原告黄莉玲与被告浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司、浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司在2011年7月7日所订立的商品房预约合同于2014年7月2日解除；二、被告浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司、浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告黄莉玲预约款人民币1500000元；三、驳回原告黄莉玲的其他诉讼请求。 2017年8月28日，原告中盛房产公司与第三人黄莉玲签订和解协议书一份，约定：一、根据义乌市人民法院（2014）金义民初字第1340号判决书，解除双方在2011年3月7日订立的商品房预约合同。二、现双方友好协商继续履行2015年5月12日向义乌市房管处备案的正式合同（合同编号：2015预9018771）。三、甲乙方同意将义乌市人民法院（2014）金义民初字第1340号判决书中判决的150万元人民币预约款，作为履行房管处备案房款。四、乙方放弃（2014）金义民初字第1340号判决书所判决的150万预约款利息的权利。双方和解后的总房价为228万元。 嗣后，原告张炜与第三人黄莉玲、案外人浙江坐标房地产营销策划有限公司就涉案商品房达成买卖合意。为此，原告张炜于2018年1月13日向第三人黄莉玲支付购房定金50000元，向案外人浙江坐标房地产营销策划有限公司支付经纪服务费21000元。 2018年3月20日，被告中盛房产公司与原告张炜签订合同编号为2018销9000672号的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于义乌市××街道××大厦××座××室××商品房，建筑面积87.44平方米，总价款为2280000元；付款方式：1、在认购本商品房时交付购房定金150万元，银行贷款78万元；2、签订合同前交足总房款的66%（含房屋定金）（及余款0万元）；3、总房款的34%在签订合同3个月内办好银行按揭贷款手续；4、按揭贷款没有获得银行批准的，买受人应在三个月内一次性付清。违约责任：买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。同日，被告中盛房产公司向义乌市不动产登记中心进行了备案登记。2018年5月3日，被告中盛房产公司向原告张炜出具Ｂ803购房款150万元的收款收据一份。 2018年6月27日，原告张炜与第三人黄莉玲、案外人浙江坐标房地产营销策划有限公司签订解约协议书一份，约定：三方此前分别或共同签署的所有关于义乌市××街道××大厦××座××室房屋买卖、代理及相关协议均告解除，除本解约协议书所确定之责任外，三方互不承担其他任何责任。嗣后，第三人黄莉玲、案外人浙江坐标房地产营销策划有限公司将购房定金50000元及经纪服务费21000元返还给原告张炜。 另查明，原告张炜现已落户至浙江省义乌市××街道××大厦××座××室（即涉案房屋所在地址）。在整个购房过程中，原告张炜并未实际支付任何购房款项给被告中盛房产公司或者第三人黄莉玲。 2018年12月3日，被告中盛公司将原告张炜作为被告向我院提起诉讼，诉请要求：1、判令解除原、被告于2018年3月20日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018销9000672）；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币684000元（按2018销9000672号合同购房款人民币2280000元的30%计算）。2019年4月10日，我院作出（2018）浙0782民初23803号号民事判决：一、解除原告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司与被告张炜于2018年3月20日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018销9000672）；二、被告张炜于本判决生效之日起十日内支付原告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司违约金234000元；三、驳回原告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。原告张炜不服该判决，上诉于金华市中级人民法院，2019年9月3日，金华市中级人民法院作出（2019）浙07民终3118号民事判决：驳回上诉，维持原判。原告张炜不服该判决，向浙江省高级人民法院申请再审，2020年6月10日，浙江省高级人民法院作出（2020）浙民申1200号民事裁定：驳回张炜的再审申请。 2019年7月19日，原告张炜将中盛房产公司作为被告再次向本院提起诉讼，诉请判令：被起诉人立即向起诉人履行交付义乌市稠城街道兴中大厦B座803室房屋的合同义务。我院于同日作出（2019）浙0782民初13709号民事裁定：对起诉人张炜的起诉，本院不予受理。 故原告张炜于2020年4月7日向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为被告中盛房产公司是否应向原告张炜返还购房款150万元并赔偿违约金？结合本院查明的事实，本院认为：（1）在整个购房过程中，原告张炜并未实际支付任何购房款项给被告中盛房产公司或者第三人黄莉玲。（2）被告中盛房产公司虽然曾向原告张炜开具了150万元的收款收据，但该款项实际系由第三人黄莉玲交纳，该房款可以用作原告张炜购房款的抵冲，但原告张炜却未实际用以抵冲，其因未支付购房尾款78万元而导致被告中盛公司提起了诉讼，现其与被告中盛房产公司间于2018年3月20日签订的《浙江省商品房买卖合同》已被判决解除，原告张炜也因此承担了支付违约金的违约责任。（3）合同解除后，被告中盛房产公司收到的150万元购房款应当予以返还，但是在原告张炜至始未支付任何对价的情况下，主张被告中盛房产公司向其返还的依据不足，也有违公平原则。综上，原告的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。第三人黄莉玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，依法可缺席作出判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告张炜的诉讼请求。 案件受理费19400元，由原告张炜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  叶 芸 人民陪审员  丁国嵘 人民陪审员  侯化槐 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  郑玲燕