河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终2623号上诉人（原审原告）:许昌家年华物业有限公司，住所地鄢陵县翠柳路北段东侧。法定代表人：刘艳红，经理。委托诉讼代理人：菅运生，河南许之以昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵俊华，女，1983年10月25日出生，汉族，住鄢陵县。委托诉讼代理人：陈亚兰，河南度邦律师事务所律师。上诉人许昌家年华物业有限公司因与被上诉人赵俊华物业服务合同纠纷一案，不服鄢陵县人民法院（2020）豫1024民初1911号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法公开开庭审理了本案。上诉人许昌家年华物业有限公司的委托诉讼代理人菅运生、被上诉人赵俊华及其委托代理人陈亚兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许昌家年华物业有限公司上诉请求：一、请求将本案发回重审或者改判支持上诉人的所有诉讼请求。二、一审案件受理费、二审上诉费均由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人调整费用标准，经过水岸映象小区业主双过半的同意,且上诉人对调价进行公告公示，已经满足相关法律规定的比例条件及程序要求。依据《物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《河南省物业管理条例》四十八条'规定，在水岸映象小区未成立业主大会情况下，上诉人就调整物业收费征求意见表上业主同意一栏“√”,并签名确认,视为承诺。依据《合同法》第十四条要约、第二十二条承诺、第二十五条合同成立，上诉人对于调整收费标准向小区业主发出征求意见表(要约),业主在征求意见表上“√”同意、签名确认（承诺),上诉人与业主之间成立新的合同。即上诉人与同意的业主之间对于《物业服务协议》中收费标准，进行协议变更。上诉人有权要求同意的业主,按照新的物业收费标准缴纳物业服务费。本案中被上诉人在征求意见表上签名同意,上诉人有权要求其按照新收费标准缴纳物业服务费。依据《合同法》第七十七条规定,当事人协商一致可以变更合同。原审法院认为一经作出的合同,不允许任何形式改变，严重违反《合同法》七十七条的法律规定。退一步讲,即使原审法院不认可调整后的收费标准对未签订征求意见表业主具有约束力，那么至少应当认定对于已经签订征求意见表的业主具有法律约束力。原审法院认为，上诉人将自己的意志强加给业主一方,枉顾案件基本事实。费用调整系上诉人与小区业主达成的调价合意，既是意思表示真实的结果，更没有任何违反合同法平等、诚实信用原则。原审法院直接适用合同法原则,否定上诉人与业主达成的新合同约束力，既违反法律原则的适用条件，又推翻当事人调整价格的合意,系认定案件事实，适用法律严重错误。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵俊华答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人在未经过公示收费并经小区业主质询的情况下，单方面以物价和人力成本连续大幅上涨，设施维护成本增加，上诉人亏损为由张贴《物业费用调整公告》，明确收取物业费标准及执行时间，然后再开始在水岸映象小区发放《许昌家年华物业费用调整征求意见表》（下述为《意见表》），且确定了唯一的上调标准。该程序明显违反法律法规规定的流程。《意见表》在公告贴出之后才开始征询，这明显不符合法律规定。最后，公告直接表述了涨幅至多少元，却从未与水岸映象小区业主进行过大范围的磋商就直接出具，也不符合物业费变更的相关规定。该调整未经过业主的讨论和协商，有虚假陈述，设计上也故意不显示以前收费，通过利用业主的信任诱导签字，违反合同法平等和诚实信用原则。针对许昌家年华物业有限公司的物业服务本身，小区业主平时也多有投诉。针对上诉人没有进行协商可能性一事，这明显是物业公司的借口。该小区虽然没有业委会，但是在小区公告栏贴出进行物业费调价协商的通知，并每户通知到位，进行协商完全是有可能的。物业费的调整针对的是每位业主的利益，应当在调整前进行充分的告知（含原物业费收费标准、涨价事由、希望涨价的幅度以及涨幅的具体依据等等），在进行告知后与业主或业主代表进行协商，商定出初步方案后，在进行业主意见征集，然后根据征集结果出具告知，才是符合法律流程的正常程序。二、本案中还有一个重要问题，即承诺的作出人问题。根据《合同法》、《河南省物业管理条例》的规定，合同相对方应具有合同签订的适格身份，确实不能本人签订的也应委托代理人签订，上诉人主张其征求意见表为要约，那么要约的相对方必须为业主本人，事实上，通过大概的证据查看，很多意见表都是他人签署，并不是业主本人签字，合同相对方不适格。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。上诉人许昌家年华物业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业费1263.2元、公摊费96元、生活垃圾处理费84元，合计1443.2元及违约金（违约金以1443.2元为基数，自2019年1月10日起按每日百分之一计算至款项全部清偿之日止）；二、本案诉讼费、保全费、律师费均由被告承担。一审法院经审理查明：原告系鄢陵县翠柳路北段水岸映象小区的物业公司，程一凤系水岸映象小区业主。2013年3月6日，原告作为甲方、程一凤作为乙方，双方签订物业管理服务协议，该协议约定了双方的权利和义务，约定了物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等事项；但该协议未约定合同变更、终止等事项。2018年9月28日，原告在水岸映象小区张贴《物业费用调整公告》，该公告称，根据目前物价和人力成本的连续大幅上涨，设施设备维护成本的持续增长，物业管理支出不断增加，小区收取的物业费用标准偏低，已经连续几年出现亏损，严重影响了小区日常管理工作的正常开展，为了持续为广大业主提供高品质的物业服务，维护小区优美的居住环境，提高小区物业服务质量，保证物业增值保值。自2019年1月1日起，对物业费做出调整：物业费价格由原步梯0.4元/㎡/月（含电梯一层）调为0.8元/㎡/月；电梯0.8元/㎡/月调为1元/㎡/月；商业0.85元/㎡/月调为1元/㎡/月。公摊费价格步梯8元/月（含电梯一层）；电梯28元/月；商业28元/月。2018年10月至12月，原告在水岸映象小区发放《许昌家年华物业有限公司费用调整征求意见表》，该征求意见表称，经调查周边小区物业费普遍在0.9元至1元之间，故在上调金额一栏中的上调费用与《物业费用调整公告》所公告的上调金额相一致，执行时间为2019年1月1日，业主意见一栏中分为同意、不同意两项，被征求意见的业主可选一项并签字。2018年10月23日，程一凤作为业主在该费用调整征求意见表同意一栏中划“√”并签字。水岸映象小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主在该费用调整征求意见表同意一栏中划“√”并签字。2018年12月25日，原告在水岸映象小区张贴《关于小区物业费调整的提示》该提示称：“……我公司于2018年10月份开始，根据相关要求，就小区物业服务调价的相关事宜，向全体业主采取入户意见征询的方式进行了意见征询，经过争取获得了小区75%以上业主的支持和同意，符合《河南省物业收费管理办法》相关规定，经申报，已获得市政府有关部门的价格备案，在此，家年华物业全体服务人员特向长期以来对于物业工作给予的支持和理解表示诚挚的感谢，根据意见征询结果和市政府的最终备案，我公司将于2018年10月份按照新的备案价格标准《如下》进行物业费用的收取。一、物业费：多层住宅：0.8元/㎡/月。电梯住宅：商业用房：1元/㎡/月．电费：住宅：0.68元/度；商业：0.8元/度。公摊费：多层住宅：8元/月/户；电梯住宅：28元/月/户；商业用房：28元/月/户。”2019年1月1日起，原告开始按上调后的价格标准收取物业费用，因被告拒交，引起本案诉争。另查明，鄢陵县翠柳路北段水岸映象小区（一期），共有370户业主，建筑面积为48600多平方米，水岸映象小区未成立业主委员会。原告许昌家年华物业有限公司在为水岸映象小区提供物业服务期间，对公司收益和支出情况未向水岸映象小区业主进行公示。水岸映象小区物业服务费用调价的相关事宜，原告也未向政府有关物价部门备案。2018年11月，程一凤与被告签订房屋买卖协议，程一凤将水岸映象小区2号楼5单元6层东户房屋卖于被告赵俊华，被告赵俊华购房后于2019年1月28日到鄢陵县国土资源局办理了不动产产权证，并在该房屋内居住，期间原、被告之间未签订物业管理服务协议。一审法院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。原告与水岸映象小区业主签订物业管理服务协议后，公司收益和支出情况未向水岸映象小区业主公示，即以物价和人力成本的连续大幅上涨，设施设备维护成本增加，原告公司已经连续几年出现亏损为由，张贴《物业费用调整公告》，公告中确定调整收取物业费用标准及执行时间；原告在张贴《物业费用调整公告》后，才开始在水岸映象小区发放《许昌家年华物业有限公司费用调整征求意见表》，该费用调整征求意见表上调费用标准与《物业费用调整公告》确定收取物业费用标准相一致，也是上调费用标准的唯一选项。虽然水岸映象小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主在该费用调整征求意见表同意一栏中划“√”并签字，但该费用调整标准并非是在水岸映象小区业主充分协商下的结果。原告在调整收取物业费用标准过程中违反了合同法平等原则和诚实信用原则，调整后的收费标准不具有法律效力。被告赵俊华购房后，虽说原、被告之间未签订物业管理服务协议，但被告赵俊华购房后一直在该房屋内居住，居住期间原告为其提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同。原告要求被告按新的收费标准支付物业费的诉讼请求，该院不予支持。但被告赵俊华应按原物业管理服务协议交费标准，履行交款义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《河南省物业管理条例》第二十二条、第四十八条之规定，判决如下：一、被告赵俊华于本判决生效之日起三日内支付原告许昌家年华物业有限公司物业费632.18元、垃圾处理费84元；二、驳回原告许昌家年华物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告许昌家年华物业有限公司负担。二审中上诉人许昌家年华物业有限公司提交以下证据：物业公司档案材料56页，光盘一张，证明：物业公司资质、物业公司与业主代表就物业管理方面进行过沟通，对公司收支情况进行了公示，对本案服务费的调整也征求了意见并发布了相应公告。被上诉人赵俊华质证意见：1.意见征求书业主未见过。没有时间标签，不能确定拍摄日期，据上诉人一审提交的证据显示，上调通知是2018年9月28日张贴的，与该表时间不一致。一审中提交的10月至10月间200余张征求意见表如何出具的，时间不一致。真实性有异议。2.座谈会记录，不知道业主代表都是谁，也不知道怎么产生的，小区并未进行业主代表选举。如果确有业主代表存在，真实性有异议。且该证据也从反面驳回上诉人所谓的该小区无法进行业主协商涨价事宜的说法。3.通知，真实性有异议，系单方出具，出具日期是2020年10月10日与本案无关。4.收入支出表，系单方出具，未加盖公章，真实性有异议，且该表从未在小区出示过。5.部分证据看不清，不发表意见。6.对视频真实性、证明目的都有异议。被上诉人赵俊华二审提交以下证据：1.地图截图一份，证明：一审涉案周边小区具体位置。2.收入来源和小区内物业服务不到位情况，证明：物业公司在小区有除了公示外其他收入来源，且小区内物业多处服务不到位。3、213份关于涉案小区服务费征求意见核实表及意见收集表，证明：物业公司诱导、欺骗业主签订意见表及是否同意涨价意见。上诉人许昌家年华物业有限公司质证意见：1.与本案无关，碧桂园等小区收费标准比上诉人公司高。2.真实性、合法性、关联性有异议。小区乱贴广告不存在收费问题，一直在治理。车辆收入在合同中有约定，收入均进行公示。楼顶开裂渗水情况不知道哪个楼顶，与本案无关，如果需要维修，相应业主可告知物业进行及时维修，如果不是涉案小区，则与本案无关。3.证据的三性均有异议。一审诉讼中被上诉人个人冒用物业公司名义进行所谓的重新征求意见，其相关业主的签字均不属实，扰乱了物业管理秩序，系非法无效的。被上诉人赵俊华申请证人张某出庭作证证明：证人不是业主，其是租户，签表时签的证人自己的名字。证人孙某证明：征求意见表其没有签。证人苏某证明：签表时候他们没说清楚证人就签了，证人看涨价了没交物业费。被上诉人赵俊华对证言质证意见：证言表明签署是在物业诱导下，且物业存在证据取舍性提交问题。上诉人许昌家年华物业有限公司对证言质证意见：证言均不属实，体现在赵翠丽自称租用房子，自2014年未缴纳过租金，租赁关系不成立，赵翠丽其实是业主，也一直交纳物业费，本次调整物业费其本人签字同意。孙某称不合理所以没签，如果不同意可以现在签署不同意，不存在不合理问题。苏某证言虚假，称其本人签字了，一审证据显示其本人没有签过字，要求追究其作伪证的法律责任。经庭审质证及本院审查后认为，上诉人许昌家年华物业有限公司提交的证据不能证明本案经充分协商调整物业管理费的事实，本院不予采信。被上诉人赵俊华提交的证据及证言能够证明本案事实，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《中华人民共和国物权法》的规定，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，应当由当地居委会代行业主委员会职责，在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，与广大业主充分协商，对物业服务费的调整进行充分调查，广泛征求全体业主意见，并将调查结果向社区居委会和街道办事处进行报告，在经社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可，并同意上调小区物业费的情况下，进行物业管理费的调整。一审判决认定未经充分协商，驳回许昌家年华物业有限公司部分诉讼请求并无不当。综上，上诉人许昌家年华物业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人许昌家年华物业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二〇年十一月二十七日书记员  娄潇爽