湖南省岳阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0621民初2134号 原告：刘涛,男,1990年12月13日出生,汉族,湖南省华容县人，住岳阳市岳阳楼区。 原告:刘丹,女,1993年7月29日出生,汉族,湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘展，湖南昌言律师事务所律师。 被告:李红旗,男,1975年11月27日出生,汉族,湖南省华容县人，住湖南省华容县。 被告:罗三乐,男,1981年2月2日出生,汉族,湖南省岳阳县人，户籍地岳阳县，住亿××时代广场××号。 原告刘涛、刘丹与被告李红旗、罗三乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，依法适用简易程序于2020年10月30日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人刘展、被告李红旗、罗三乐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告刘涛、刘丹支付2016年9月1日至2020年4月30日的商铺占用费32971元(39.44平方米*19元/平方米*44月),并按日万分之八为标准支付拖欠租金的违约金至实际清偿之日止;2、判令两被告立即将租赁商铺腾空交还给原告(将商铺恢复毛坯，拆除地砖、隔墙、吊顶等);3、判令两被告参照相邻商铺租金标准(40元/平方米)支付2020年11月1日起至商铺交还之日止的商铺占用费;4、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告刘涛、刘丹于2015年10月从开发商湖南亿丰置业发展有限公司(以下简称“亿丰置业”)处购买了“亿丰时代广场”项目南区1220号商铺。2016年9月6日,原告刘涛授权被告李红旗代理其与亿丰置业签订自营户合同。被告李红旗因此占用原告刘涛、刘丹的1220号商铺，并私自将商铺转租给被告罗三乐。原告一直多次找被告李红旗讨要商铺租赁费用,但被告李红旗一直欺蒙原告,找各种理由推脱。原告刘涛、刘丹作为案涉商铺的所有权人,依法享受商铺所有、收益及处分的权益。但被告李红旗恶意占用原告商铺且私自转租给被告罗三乐,两被告拒不向原告缴纳租金,也拒绝交还商铺,严重侵害原告刘涛、刘丹作为商铺产权人的合法权益。原告特向法院提起诉讼,请求依法判决，维护原告的合法权益。 被告李红旗答辩意见：原告完全是无理取闹，我有足够证据证明事实理由都是无理的；当时罗三乐应该误解了我的意思，罗三乐支付给我的9万元是指的装修补贴费。 被告罗三乐答辩意见：我是2017年在李红旗那里转租过来的门面。李红旗当时在亿丰招商部上班。我租这个门面是通过了亿丰鲁雄军经理和李红旗签的合同。我们当时到了亿丰的物业办公室。李红旗当时说门面是他的，四年免租期还剩下两年多，加上装修、隔楼一起转租给我9万元。李红旗当时承诺这个门面从2016年到2026年可以一直使用，从2020年起只交租金给亿丰物业就可以了。 原告提交了下列证据：证据一，原告刘涛、刘丹户籍信息；证据二，被告李红旗、罗三乐的身份证复印件。该两组证据证明原被告的诉讼主体资格。证据三，亿丰时代广场南区1219号商铺不动产权证，证明原告拥有案涉商铺的完全所有权。证据四，授权书，证明刘涛授权李红旗代理签自营户合同。证据五，合同签洽谈审批表，证明李红旗以刘涛名义与亿丰公司申请自营户。证据六，租赁合同书（自营户），内容为2016年9月6日李红旗代理刘涛与湖南亿丰物业运营管理有限公司签订自营户合同,合同约定乙方承租位于岳阳亿丰时代广场南区××号商铺,2016年5月1日至2020年4月30日止,免租48个月。证明被告李红旗以刘涛的名义与亿丰公司签订自营户合同。证据七，租赁合同书（经营户），内容为2017年12月29日李红旗与罗三乐签订租赁合同,李红旗将亿丰时代广场南区1220号商铺转租给罗三乐,租期约定为2016年11月5日至2026年11月4日。证据八，收款收据，李红旗私下收取罗三乐装修损失费用9万元。证据九，询问笔录（罗三乐、鲁雄军、刘建明），内容为李红旗谎称商铺为自己所有，并转租给罗三乐,私自收取转让费及租金。证据十，关于亿丰时代广场1220＃门面自营事宜的函，内容为原告书面通知湖南亿丰物业运营管理有限公司,李红旗无权代表与亿丰签订任何协议,自营事宜将自行处理。证明被告李红旗违法将原告商铺转租给被告罗三乐,并拖欠租赁费用且至今不履行交还商铺义务。 被告李红旗发表质证意见：证据原件都在我手里。对证据一、二、三、四无异议；对证据五无异议，这是由我和刘涛还有亿丰公司一起签订的，合同上的毛达开是代表亿丰置业。对证据六当时签合同是三方在一起签订的，我是向甲方签合同，刘涛了字。对证据七真实性无异议，因为当时这个门面经营权是我的，刘涛向亿丰公司和李红旗签订了十年的经营委托管理合同，我有十年的经营权。对证据八真实性无异议，但我不是将门面转让给罗三乐，我只是收取门面装修损失费，因为我以前在门面上做了一年多生意，我有装修。其实也不叫转让，我们是合作关系，我有门面他有品牌。对证据九派出所不是岳阳县公安的，是长湖乡派出所来找我们问话，说是要做笔录，他们这是非法取证。对证据十只是单方面的意思，原告只有所有权没有经营权，对门面经营原告无权说其他，除了收租金以外。 被告罗三乐发表质证意见：对证据一，在我做生意期间刘涛没有到过门面一次。刘丹我不知道。对证据二李红旗在亿丰招商部上班就认识。对证据三、四、五、六不知道；对证据七、八的三性均无异议，这个事情我不了解，我一直以为是李红旗的门面；对证据九询问笔录涉及到我的是事实，是另案李伟带派出所去询问的。询问其他人的我不知道。对证据十我不清楚，这是他们两个的事。 被告李红旗举证：证据一，委托经营管理合同，证明我有十年的经营权。证据二，自营户租赁合同书，证明我有十年的门面经营权，合同第二条明确了租期、租金、保证金、物业费及其收取方式，证明我不应该向原告支付这四年的租金。证据三，物业管理合同，证明甲方授权我去装修，现原告要求我恢复为毛坯房是不合理的。证据四，微信聊天记录、转账记录，证明我向刘建民（刘涛父亲）微信转账2020年4月30日到11月1日的含另案共两个门面的租金共计8092元。 原告发表质证意见：对证据一真实性合法性无异议，证明目的有异议，合同的当事人是刘涛和亿丰物业管理公司，与李红旗没有任何关系。对证据二真实性无异议，合法性和关联性有异议，实际上这份合同是李红旗采取欺骗的手段从刘涛处取得签字的授权委托。而且自营户的合同期限是四年，并不是李红旗说的十年。李红旗并非本自营户租赁合同的权利人，其为委托代理人。这个合同的落款乙方为刘涛，委托代理人为李红旗，与原告提供的证据四、五之授权委托书和洽谈审批表的表述是一致的。而且自营户合同也是亿丰公司针对亿丰广场业主的管理优惠政策，条款所称的免租对象为商铺的产权人业主刘涛、刘丹。而业主是有权向实际使用人收取租金的。对证据三的三性均有异议，合同是李红旗单方面签字，甲方亿丰公司并没有盖章；亿丰公司跟李红旗之间的约定并不能约束合同外的当事人刘涛。对证据四真实性无异议，但是合法性和关联性有异议，原告刘涛授权被告李红旗签订的自营户合同是到2020年4月30日止，原告并从未有任何的承诺免收被告李红旗的租金，也一直在要求被告李红旗交还门面、给付租金。李红旗没有权力从罗三乐处收取租金支付给刘涛，且租金李红旗还扣缴百分之十的管理费，这都是无权的。 被告罗三乐发表质证意见：对证据一我不太懂，我好像看见过亿丰公司有这个合同，让我以为门面是李红旗的。对证据二与证据一意见一致。对证据三这个门面以前是李红旗在经营窗帘，我在亿丰也有几个门面，经营木门的，门面都是由经营者去装修。对证据四，我不知道。 被告罗三乐举证：证据一，租赁合同书，证明自己租的是1220号门面，使用权从2020年11月5日至2026年11月4日，租金以亿丰公司为准。证据二，门面转让协议，证明2016年11月5日至2026年11月4日一切以亿丰公司合同的价格为准。证据三，收款收据，我向李红旗交了9万元装修损失费。 原告发表质证意见：对证据一真实性无异议，合法性关联性证明目的都有异议，李红旗是没有权利代表无论是亿丰物业还是商铺的所有权人签订商铺租赁合同，将原告的商铺转租。因此被告罗三乐一直是违法占用原告的商铺，刘涛授权李红旗签订自营户合同的期限是到2020年4月30日止，该合同期限签到了2026年，明显违法。罗三乐当庭陈述李红旗当时签订此租赁合同时是采用的欺骗手段，说这个门面是李红旗自己叔叔的。对证据二三性均有异议，这是李红旗对罗三乐的单方面承诺，出具日期为2017年12月29日，表述为李红旗的门面，证明当时李红旗欺骗罗三乐的事实，隐瞒了门面的实际所有权人。对证据三真实性无异议，合法性关联性有异议，李红旗作为门面的代理人私底下收取他人的费用是违法的，且一直故意隐瞒该期间的租赁费用实际应该由产权人刘涛、刘丹所有，李红旗为非法占有。 被告李红旗发表质证意见：对证据一、二、三均无异议。 对各方的证据，本院认证如下： 对各方没有异议的证据，本院予以采信。 原告证据七租赁合同书(经营户)，被告李红旗据此辩称系刘涛向亿丰公司和李红旗签订了十年的经营委托管理合同，其有十年的经营权，无法律依据，对该证据本院予以采信。证据八之收款收据，李红旗辩称系收取罗三乐“装修损失费用9万元”，结合罗三乐陈述，本院采信该9万元包含两个门面装修隔楼及2017年12月29日至2020年11月5日的租金。证据九派出所询问笔录，因证据来源瑕疵，本院不予采信。证据十与本案无关，本院不予采信。 被告李红旗证据一、二，因合同相对方为原告，不能达到其有十年的经营权的目的，本院不予采信。证据三物业管理合同等，与本案无关，本院不予采信。证据四微信聊天记录、转账记录，原告当庭认可，可以证明李红旗向原告支付了2020年5月1日到10月31日门面租金。 被告罗三乐证据一、二租赁合同书、门面转让协议，因该合同系李红旗超越代理权所为，本院不予采信。证据三收款收据，李红旗认可，可以证明罗三乐向李红旗交了9万元，本院予以采信。 结合采信的证据和庭审调查，本院确认本案事实如下： 原告刘涛与被告李红旗系亲属关系。 2015年10月，原告刘涛、刘丹自开发商湖南亿丰置业发展有限公司处购买“亿丰时代广场”项目南区1220号商铺。 2015年10月19日，原告与湖南亿丰物业运营管理有限公司（以下简称“亿丰公司”）签订《委托经营管理合同》，合同约定原告将1220号商铺委托亿丰公司经营管理，期限为10年，自2016年5月1日至2026年4月30日止。 2016年9月6日，原告授权委托被告李红旗以原告名义与亿丰公司代为签署《租赁合同书（自营户）》，合同约定：亿丰公司将1220号商铺从2016年5月1日至2020年4月30日免租金出租给予承租人原告。 2017年12月29日，被告李红旗借用岳阳亿丰时代广场格式文本，与被告罗三乐签订《租赁合同书（经营户）》，合同内容为1220号门面出租给被告罗三乐，租期为2016年11月5日至2026年11月4日。 2017年12月29日，李红旗向罗三乐出具《门面转让》条据，载明“亿丰五金家居建材城李红旗门面1220号，由罗三乐老板代理经营，2016年11月5日-2026年11月4日止，一切以亿丰公司合同为准”。当日收取罗三乐9万元，李红旗向罗三乐出具收款收据，载明“装修损失费9万元整”。 2020年7月，李红旗向原告支付2020年5月1日至2020年10月31日的租金4046元。 本案焦点一：李红旗是否享有1220号商铺的经营管理权？ 原告刘涛、刘丹为亿丰时代广场****商铺的所有权人，刘涛与亿丰公司签订《委托经营管理合同》，合同约定原告将1220号商铺委托亿丰公司经营管理，期限为10年，该商铺的10年经营管理权属于亿丰公司。 亿丰公司为搞活市场，对申请自己经营的业主给予4年免租优惠政策，享受优惠的受益人为原告。 原告授权委托李红旗与亿丰公司签订《租赁合同书（自营户）》，该合同相对人为原告，授权范围为代签合同。《民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。故该《租赁合同书（自营户）》赋予合同乙方的所有权利，包括但不限于亿丰公司对自营户的免租优惠政策，均应由委托人即本案原告刘涛、刘丹享有，而非给予作为代理人的李红旗享有。 李红旗辩称原告授权其签订1220号商铺《租赁合同书（自营户）》，就是授权其取得1220号商铺的10年经营管理权，该辩称与事实不符，于法无据，本院不予采信。 本案焦点二：李红旗是否应当向原告缴付租金？ 原告取得1220号商铺4年的免租自营权后，实际没有自行经营，而是让与自己的亲属李红旗。李红旗自2016年9月至2017年12月29日占用原告商铺，没有向原告缴付租金。2017年12月29日李红旗未经原告同意将商铺出租给被告罗三乐，并向罗三乐收取含另案相邻门面在内的费用9万元。 对该9万元的性质，李红旗出具的条据载明系“装修损失费”，但李红旗未提交装修损失的证据，而被告罗三乐陈述系两个门面装修隔楼及2017年12月29日至2020年11月5日的租金一起“打坨”的费用。结合庭审调查及民间交易习惯，对被告罗三乐的陈述，本院予以采信。故可以确认该9万元包含装修隔楼及2017年12月29日至2020年11月5日的租金。 原告将门面让与李红旗经营，双方之间没有签订租赁合同，没有约定租金，且双方具有亲属特殊关系，可以视为双方之间在李红旗经营期间不支付租金。但李红旗未经原告同意，将门面出租给第三人即被告罗三乐，收取罗三乐9万元，该9万元包含部分租金利益，李红旗取得该租金利益没有法律依据。依据《物权法》第三十九条的规定，因涉案商铺归原告所有，其出租所产生的收益，依法应当归产权人即原告所有。原告请求判令被告支付2016年9月1日至2020年4月30日的房屋使用费32971元，该请求没有超出李红旗取得的租金利益标准，本院予以支持。 原告请求由被告按日万分之八标准支付拖欠该租金的违约金至实际清偿之日止，该请求于法无据，本院不予支持。 本案焦点三：李红旗与罗三乐之间的租赁合同是否有效？两被告是否应当立即将商铺腾空交还给原告并支付租金？ 李红旗依据错误的对经营管理权的理解，未经原告授权或追认，将1220号商铺出租给被告罗三乐，双方签署长达10年的《租赁合同书（经营户）》，其行为超越了代理权限。《民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”。故李红旗与罗三乐签订的《租赁合同书（经营户）》有违原告真实意思，对原告不发生效力。;"> 李红旗一方面作为原告的代理人，授权其与亿丰公司签订租赁合同，另一方面又利用自己在亿丰公司工作的便利，以亿丰公司的名义及格式文本与罗三乐签订租赁合同，违反了《民法总则》第一百六十八条“代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为”的规定，故该《租赁合同书（经营户）》无效。 《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《民法总则》第一百七十一条规定：“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”。被告罗三乐自认在与李红旗签订租赁合同前没有仔细查看并核实李红旗的授权委托、房产证等证明资料内容及真伪，未尽谨慎注意义务，存在缔约过错，故其应承担相应责任。 原告对该门面享有物权，亿丰公司享有经营管理权。被告罗三乐基于无效合同占有门面，侵害的是物的所有权。《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。故原告要求被告返还商铺门面的请求，本院予以支持。 《物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。被告罗三乐占用原告商铺的依据为对原告不发生效力的《租赁合同书（经营户）》，被告罗三乐应向原告返还实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，罗三乐应采用折价补偿方式即支付房屋使用费予以返还。房屋使用费的标准，可以参照双方认可的39.44平方米*19元/平方米标准确定。2020年5月1日至2020年10月31日期间的房屋使用费，李红旗已向原告支付，双方没有异议。因原告仅请求两被告支付2020年11月1日起至商铺交还之日止的房屋使用费，故被告罗三乐实际应当承担原告的房屋使用费数额为以39.44平方米*19元/平方米/每月的标准支付自2020年11月1日起至商铺实际交还之日止的房屋使用费。 因《租赁合同书（经营户）》对原告不发生效力，该合同所产生的法律后果应由合同订立双方自负，故被告李红旗对被告罗三乐的上述义务承担共同支付责任。 原告请求按照40元/平方米/每月的标准支付房屋使用费，其没有提交相应证据，本院不予支持。 李红旗关于与罗三乐之间“不叫转让，是合作关系，我有门面他有品牌”的辩称理由，因与事实不符，本院不予采信。 因返还商铺门面涉及装修损失，被告李红旗所作装修，李红旗已收取装修损失款，此款与原告无关，故因返还商铺门面所涉及装修损失，应由两被告自行处理。协商不成的，可以另行主张。 原告与亿丰公司之间成立委托经营管理合同关系，原告将商铺门面让与李红旗、李红旗转租给罗三乐，亿丰公司疏于管理。因亿丰公司没有主张，本院在本案中对原告与亿丰公司之间合同所涉争议不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十八条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第七条、第九条、第四十八条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下： 一、确认被告李红旗、罗三乐之间《租赁合同书（经营户）》无效； 二、由被告李红旗、罗三乐于本判决生效之日起十日内返还原告刘涛、刘丹位于亿丰时代广场南区××号××商铺； 三、由被告李红旗于本判决生效之日起十日内支付原告刘涛、刘丹2016年9月1日至2020年4月30日的房屋使用费32971元； 四、由被告李红旗、罗三乐于本判决生效之日起十日内以39.44平方米*19元/平方米/每月的标准支付原告自2020年11月1日起至商铺实际交还之日止的房屋使用费； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 上述第三、四项，限被告在本判决生效后十日内汇入本院指定账户（户名：岳阳县人民法院，开户行：华融湘江银行有限公司岳阳县支行，账号：8034××××1272）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取313元，由被告李红旗、罗三乐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  蔡亮 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  谢雪 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百六十八条代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。 代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。