广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1941号上诉人（原审原告）：李文杰，男，1985年3月6日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区**************************。上诉人（原审原告）：宾淑华，女，1985年5月1日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区**************************。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：胡雨墨、汤剑华，均为广东科业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区新城**（70-01、70-05、70-06）鼎峰B1、B2幢201卡商铺。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：赵帅，公司员工。委托诉讼代理人：邱敬修，公司员工。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区********卓越后海金融中心2801房。法定代表人：甄某1。委托诉讼代理人：罗晶，公司员工。委托诉讼代理人：王智鹏，公司员工。原审第三人：中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行，，住所地广东省肇庆市鼎湖区新城**111-113卡负责人：周爱萍。委托诉讼代理人：陈啟彪，银行职员。委托诉讼代理人：李家明，银行职员。上诉人李文杰、宾淑华因与上诉人肇庆市团星房地产开发有限公司(以下简称团星公司)、原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行（以下简称工行鼎湖支行）商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院作出的（2020）粤1203民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人李文杰、宾淑华的委托诉讼代理人胡雨墨，上诉人团星公司的委托诉讼代理人赵帅，原审被告恒大公司的委托诉讼代理人王智鹏，原审工行鼎湖支行的委托诉讼代理人李家明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李文杰、宾淑华上诉请求：1.在维持原判决第一项至第七项的基础上，撤销第八项，并改判为团星公司支付延期返还购房款利息4101.23元（以1212187元为基数计算，按中国人民银行贷款利率的四倍从2019年12月11日暂计至2019年12月18日，2019年12月19日之后的利息计至实际还清之日止）；2.一审、二审全部诉讼费用由团星公司承担。事实与理由：一审对李文杰、宾淑华提交退房申请后团星公司应予支付的延期退房利息不予支持属于认定错误，应予以纠正。李文杰、宾淑华于2019年12月11日向团星公司提出退房请求，但团星公司以各种理由为由拒绝办理。鉴于此，团星公司应在李文杰、宾淑华提出退房申请后返还购房款利息。根据合同法第六十二条第一款第（四）项的规定，李文杰、宾淑华可以随时要求团星公司退还购房款，结合李文杰、宾淑华发出《退房款》的时间2019年12月11日，李文杰、宾淑华要求团星公司支付延期购房款利息，有理有据。团星公司答辩称，一、一审认定事实错误，判决理由不成立，适用法律错误，判决结果及其不公平，应予全部撤销。具体事实与理由与团星公司上诉状一致。二、李文杰、宾淑华请求撤销一审判决第八项并改判为团星公司支付延期返还购房款利息，与事实相悖，且缺乏证据支撑，应予以驳回。1.一审判决第八项驳回李文杰、宾淑华在一审诉讼中的请求，事实清楚，证据确凿。2.李文杰、宾淑华的该主张不符合事实。首先，解除商品房买卖合同的前提是签署了《无理由退房协议》，但本案证据证明双方没有签署该协议，因此李文杰、宾淑华无权要求解除商品房买卖合同及退还购房款，对其该主张应予驳回。其次，团星公司不存在违约情形，又不存在退房及返还购房款的责任，对方要求团星公司承担延期返还购房款的利息是毫无事实依据的。再者，商品房买卖合同没有约定，从买受人要求退房之日起计算利息。最后，李文杰、宾淑华请求的按照中国人民银行贷款利率的四倍计算利息也是毫无证据支撑的，双方从未对购房款的退还利息和利息计算标准进行约定，故其主张是不成立的，请求法院依法驳回其全部上诉请求。恒大公司述称，同意团星公司的答辩意见。工行鼎湖支行述称，一、商品房买卖合同与借款合同是两个独立的合同关系，我行与本案的商品房买卖合同纠纷无直接的法律关系，我行与本案当事人是借贷合同的法律关系，非本案适格主体，当事人不应就商品房买卖合同纠纷对我行主张诉求。二、本案当事人签订的《无理由退房承诺书》，我行毫不知情。三、我行已按《个人购房借款/担保合同》的约定全面履行相应义务，不存在违约情形，且不存在法定解除合同的情形。1.2018年4月2日，李文杰、宾淑华、团星公司与我行签订该合同，李文杰、宾淑华向我行借款人民币84万元，以所购房产作为借款抵押，并办理了预售商品房抵押预告登记，团星公司同时提供连带保证担保；2018年4月28日及2018年5月3日，我行向李文杰、宾淑华按上述合同约定发放了84万元贷款，全面履行了相应义务。截至2019年9月1日，李文杰、宾淑华尚欠我行人民币借款本息775880.13元。2.根据《个人购房借款/担保合同》第二部分第三十条借款人和担保人承诺30.1款及第三十五独立性35.4款的约定，若李文杰、宾淑华、团星公司选择继续履行合同，我行无异议；若其解除合同，则李文杰、宾淑华、团星公司均有责任在判决生效后15天内清偿我行贷款本息。3.李文杰、宾淑华、团星公司能够一次性清偿我行贷款本息、违约金及相关费用的，我行同意解除借款合同；如不能，则不同意解除，李文杰、宾淑华、团星公司则应继续履行合同。团星公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回李文杰、宾淑华的全部诉讼请求；2.本案所有案件受理费、保全费由李文杰、宾淑华承担。事实与理由：一、本案是公民与法人两个平等主体之间的合同纠纷，法院处理本案时应严格遵从以事实为根据、以法律为准绳的基本原则审理本案。二、李文杰、宾淑华增加诉讼请求超过了法定期限，一审法院不应对新增的诉讼请求作出判决处理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第156条的规定，当事人增加诉讼请求最迟的期限为法庭辩论结束前，本案首次庭审于2020年2月11日完毕，即法庭辩论在该日已经结束。对方在2020年4月24日申请增加解除按揭合同及利息的诉讼请求，明显超过法定期限，一审不应受理其申请，也不应在本案中处理其新增的诉讼请求。团星公司在第二次庭审答辩中已经予以抗辩，但一审法院置之不理，明显程序错误，有违公平公正。因此，李文杰、宾淑华关于解除按揭合同的请求是不应被采纳的，依据诉讼法的“处分原则”，法院不应判决解除《个人购房借款/担保合同》，就无法解除网签及预告抵押登记手续，即使本案《商品房买卖合同》判决解除，也无法达到退房的结果。一审法院应向李文杰、宾淑华释明并建议其撤诉，若其坚持诉讼，应先驳回其全部诉讼请求，其可通过重新起诉的方式救济，程序才公正。三、团星公司的“无理由退房”销售策略，并非不附任何条件。1.“无理由退房”实质是开发商的一种附条件的权利让渡，是团星公司赋予买受人高于一般商品房预售合同关系中购房人的权利，实际上极其加重了开发商的自身义务。故团星公司要求买受人签署《无理由退房协议书》且无任何违约行为的情况下，才能享受无理由退房的权利，这并非免除了团星公司的义务、加重买受人责任、排除买受人权利，团星公司可对买受人行使该权利设置适用条件，且该条件意思表达明确，并无歧义，也未违反法律规定，应受到法律保护。2.恒大公司于2015年4月15日的新闻发布会已经明确了无理由退房的条件，并在各大报纸、网站均有报道，现在仍可以搜索到相关的新闻，故“无理由退房”在发布会当天已经明确告知了社会所有群众，无理由退房是附条件的。且2015年至今，无理由退房的条件从未进行过任何变更。3.李文杰、宾淑华在诉讼时已经确认团星公司在与其签署《商品房买卖合同（预售）》已向其出具《无理由退房承诺书》，该承诺书清晰列明须签署《无理由退房协议书》且无任何违约情况下方可退房。无理由退房与“附条件赠与”相类似，并非格式条款，若买受人想享有退房权利，应遵从团星公司附加的条件，即签署《无理由退房协议书》，但本案中，李文杰、宾淑华并未举证签署了该协议书，即其无理由退房的条件不成就，不应享有该权利。另外，李文杰、宾淑华主张享有无理由退房权利的依据为《无理由退房承诺书》与《关于全面实施无理由退房的重大决定》，但两份文件均显示无理由退房是附条件的，对方以此提要求退房即认可上述两份证据的真实性、合法性、关联性，故其退房更应遵循上述条件。4.李文杰、宾淑华提交的证据广告宣传单并非没有对无理由退房的解释说明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，众所周知的事实是不需要重复举证的。现团星公司已经通过对外进行新闻发布会、对外发布文件《关于全面实施无理由退房的重大决定》且常年经营宣传，无理由退房附带条件已经是众所周知的事实了。另外，广告宣传单下面的免责声明是与《无理由退房承诺书》、新闻发布会、《关于全面实施无理由退房的重大决定》所列的条件是一致的，即团星公司从未改变无理由退房的条件，一审以免责声明是对无理由退房的承诺做实质性更改，明显忽视案件事实，有失偏颇。四、一审判决团星公司返还李文杰、宾淑华贷款利息，是适用法律错误。1.买受人选择按揭购房，是其对自己权利处分的选择，依据公平原则，贷款利息是买受人购房时自愿承担的支出，而非其损失，更非团星公司强加的购房成本，故贷款利息应由买受人自行承担。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，若商品房买卖合同被解除，团星公司须返还收到的贷款和收到的购房款本金及利息，此处返还的利息应是团星公司收到的首期款的利息，而不是买受人按揭贷款的利息，一审明显适用法律错误。五、无理由退房的实质意义是为了实践房住不炒的民生房地产经营理念，是为真正有需要的购房者提供更优质服务的销售策略，法院在审理案件时应分清退房背后的真正原因。买受人退房仅仅是因本地区房价下跌，但房价的下跌是受市场自由经济主导的，并非团星公司主观导致的，对方看到房价下跌便要求退房明显是一种投机行为，其出发点是不妥的。一审没有审查清楚买受人退房的真实原因就判决，无疑是支持了其投机行为，干扰了市场经济的自由健康发展。综上，请求二审法院站在平等立场上，重新审查本案，驳回买受人的全部诉讼请求。李文杰、宾淑华答辩称，恒大公司与团星公司在广告宣传中使用无理由退房承诺对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应视为要约，故该要约作为合同内容，即便未载入合同也应当遵守。恒大公司述称，没有意见。工行鼎湖支行述称，与对李文杰、宾淑华上诉状的答辩意见一致。李文杰、宾淑华向一审法院请求：1.判令解除李文杰、宾淑华与团星公司于2018年1月1日签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018010029）；2.判令团星公司、恒大公司共同向李文杰、宾淑华返还1216288元，其中购房款1212187元及利息4101.23元（以1212187元为本金计算，按中国人民银行贷款利率的四倍从2019年12月11日暂计至2019年12月18日，2019年12月19日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计至实际还款日）；3.本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费、公告费、交通费等）由团星公司、恒大公司共同承担。诉讼中，增加、变更诉讼请求为：1.判令解除李文杰、宾淑华与团星公司于2018年1月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018010029），并解除李文杰、宾淑华与工行鼎湖支行于2018年4月2日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：房信字肇庆行鼎湖支行2018年063号）及《个人住房公积金借款合同》；2.判令团星公司、恒大公司共同向李文杰、宾淑华返还1216288元，其中购房款1212187元及利息4101.23元（以1212187元为基数计算，按照中国人民银行贷款利率的四倍自2019年12月11日暂计至2019年12月18日，2019年12月19日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计算至实际还款日）；3.判令团星公司、恒大公司共同向李文杰、宾淑华偿还李文杰、宾淑华已向工行鼎湖支行支付的贷款利息（具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准）；4.本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费、公告费、交通费等）由团星公司、恒大公司共同负担。一审法院认定事实：李文杰、宾淑华购买团星公司位于鼎湖区新城70区的B6幢2701房房价款总金额为1212187元，李文杰、宾淑华于2017年11月26日向团星公司支付订金10000元，李文杰、宾淑华于2018年1月1日向团星公司支付首期购房款362187元，同时签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018010029）及《合同补充协议》，约定余下购房款840000元，办理银行按揭支付。李文杰、宾淑华与团星公司在签订《商品房买卖合同（预售）》当日，团星公司向李文杰、宾淑华出具由承诺人为恒大公司的《无理由退房承诺书》一份，其内容为：“……我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大楼盘B6幢2701房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”李文杰、宾淑华为余下购房款840000元，作为借款人/抵押人向肇庆市*********和工行鼎湖支行办理个人住房公积金、个人组合贷款，公积金贷款额450000元，商业贷款390000元，于2018年4月2日，李文杰、宾淑华与团星公司及工行鼎湖支行签订《个人住房公积金借款合同》及《个人购房借款/担保合同》，约定李文杰、宾淑华以购买的商品房B6幢2701房抵押借款840000元，贷款以按月等额本息还款方式偿还，团星公司为担保借款合同项下李文杰、宾淑华的全部债务提供阶段性连带保证担保，借贷双方对提前还款约定为提前还款违约金＝提前还款金额×贷款执行月利率×2个月，每笔贷款最高收取的提前还款违约金不超过本合同项下六个月贷款利息。合同签订后，工行鼎湖支行向李文杰、宾淑华发放的贷款本金840000元划入团星公司名下账户，并取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。李文杰、宾淑华自借款合同签订后逐月向工行鼎湖支行归还贷款本息。李文杰、宾淑华于2019年12月11日，向团星公司寄送《退房函》提出无理由退房，要求团星公司两日内一次性偿还购房本金1212187元及利息。本案审理过程中并增加解除李文杰、宾淑华与工行鼎湖支行于2018年4月2日签订的《个人购房借款/担保合同》及《个人住房公积金借款合同》和判令团星公司、恒大公司共同向李文杰、宾淑华偿还李文杰、宾淑华已向工行鼎湖支行支付的贷款利息（具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准）的诉讼请求。另查明，团星公司是恒大公司属下的独立法人主体。恒大公司于2015年4月15日作出《关于全面实施无理由退房的重大决定》，其内容为：……决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房，具体决定如下:执行时间：2015年4月16日8时起,实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户,已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。操作流程：客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》；客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。李文杰、宾淑华向该院依法申请财产保全，要求查封、扣押、冻结团星公司的价值121.6万元的财产，并提供诉讼财产保全责任保险，李文杰、宾淑华预交财产保全费5000元。该院作出（2020）粤1203民初125号民事裁定书对上述申请予以支持，并对团星公司有关财产予以冻结。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。结合当事人的诉辩意见，争议的焦点为：一、无理由退房协议是否成立,无理由退房协议是否包含附加的内容,团星公司是否应当承担无理由退房的责任,商品房预售合同是否应当解除。二、商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。三、恒大公司应否与团星公司共同承担返还购房款的责任。一、关于无理由退房协议是否成立。团星公司在与李文杰、宾淑华签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，向李文杰、宾淑华出具了《无理由退房承诺书》，表明了其愿意接受无理由退房承诺的约束，表达了买受人买房后，其愿意无理由退房的意思，表明其自愿承担退房的义务，因此，其内容本身包含了接受该承诺约束的意思。李文杰、宾淑华在与团星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，作出购买房屋的承诺后，双方对无理由退房达成协议，属于商品房买卖合同的一部分。《无理由退房承诺书》是团星公司的单方承诺，其效力及于团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为李文杰、宾淑华设定义务。李文杰、宾淑华已按《商品房买卖合同》的约定向团星公司支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，并自其提出退房前无任何违约行为，达到无理由退房的“已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为”的条件，因此，李文杰、宾淑华请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018010029）及《合同补充协议》理据充分，应予支持。团星公司在其宣传单页面顶端显著位置用大号字体印刷“无理由退房”字样，具有诱导性，而其又在宣传单页脚位置印刷免责声明，对其无理由退房的责任附加条件，是对“无理由”承诺的实质性更改。依照诚实信用的原则，团星公司应当提示买受人注意上述条款。但上述免责内容却以小号字体印刷，无法引起注意反而容易被忽视，而团星公司未能提供证据证明其在李文杰、宾淑华作出认购行为之前已经向李文杰、宾淑华提示该条款，因此，无法证明李文杰、宾淑华清楚并愿意接受该免责的约定。现双方对该免责约定的意见不一致，应认定双方对此未达成一致意见。因此，上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容。团星公司提出买受人签订《无理由退房协议书》才能享有无理由退房权利，但上述《无理由退房承诺书》是团星公司的单方承诺，其效力及于团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为李文杰、宾淑华设定义务，双方关于无理由退房的协议已成立，团星公司向李文杰、宾淑华出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。现双方对变更的内容有争议，而团星公司未能提供充分的证据证明李文杰、宾淑华同意其变更，视为双方对合同的变更未达成一致意见，因此，该承诺书不发生变更合同的法律效果。李文杰、宾淑华未与团星公司签订《无理由退房协议书》，其所约定的内容未得到李文杰、宾淑华的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果。综上，该院确认无理由退房协议没有发生变更，其内容为团星公司承诺的无理由退房，不包括附加的内容。李文杰、宾淑华、团星公司双方对无理由退房达成协议，该协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，应依照约定履行义务。如前所述，该协议不包含附条件的条款，因此，在李文杰、宾淑华提出退房时，团星公司应依约履行退房义务，退回李文杰、宾淑华已支付的购房款。因此，李文杰、宾淑华请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款，理据充分，应予支持。双方签订《补充协议》，应一并解除。虽依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案因无理由退房而产生的诉争，而非李文杰、宾淑华、团星公司双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，故此，李文杰、宾淑华请求赔偿商品房买卖合同解除前利息损失，不予支持。二、商品房担保贷款合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。李文杰、宾淑华购买团星公司的商品房，并支付首期购房款，余款双方约定由李文杰、宾淑华以所购商品房向金融机构及公积金管理中心办理住房抵押借款支付。李文杰、宾淑华于此向工行鼎湖支行抵押借款，并办理了案涉商品房的预告抵押登记。按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态。在按揭贷款合同双方因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除，而解除按揭贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在天然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，李文杰、宾淑华、团星公司双方的商品房买卖合同依法解除，李文杰、宾淑华请求解除其与团星公司及工行鼎湖支行签订的《个人购房借款/担保合同》及《个人住房公积金借款合同》，事实及法律依据充分，该院予以支持。依照上述解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，本案《商品房买卖合同（预售）》合同及补充协议解除后,作为借款人的李文杰、宾淑华的目的和追求必然落空，如强求李文杰、宾淑华继续履行按揭贷款合同，不仅给李文杰、宾淑华造成巨大的经济负担，也为按揭银行的贷款收回造成巨大风险。相反，赋予李文杰、宾淑华解除按揭贷款合同的权利，免除了其无谓的履行负担，于银行而言，并无造成巨大损失的可能，因为银行提前收回贷款后可另行放贷，客观上反而促进了整个社会的资源配置，本案中，工行鼎湖支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。因此，团星公司应当将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还工行鼎湖支行和李文杰、宾淑华,并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后将李文杰、宾淑华剩余的贷款本金（贷款本金840000元减除李文杰、宾淑华已还部分，具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准）返还给工行鼎湖支行，李文杰、宾淑华应同时向工行鼎湖支行清偿团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日工行鼎湖支行系统显示数据为准）。团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后向李文杰、宾淑华返还购房首付款372187元及李文杰、宾淑华已向工行鼎湖支行归还的银行贷款本金(具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准）。工行鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给李文杰、宾淑华。李文杰、宾淑华配合团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给团星公司。三、恒大公司应否与团星公司共同承担返还购房款的责任。团星公司是恒大公司属下的独立法人主体。本案中李文杰、宾淑华与团星公司存在商品房买卖合同关系，根据合同相对性原则，团星公司与李文杰、宾淑华承担相应合同权利与义务。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或当事人约定”的规定，恒大公司与李文杰、宾淑华并无承担退房款的约定。恒大公司虽为团星公司之股东，根据《中华人民共和国公司法》的相应规定，只是在股东出资范围内承担有限责任，李文杰、宾淑华要求恒大公司与团星公司共同返还购房款及利息的请求没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除李文杰、宾淑华与团星公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018010029）及《补充协议》；二、解除李文杰、宾淑华与工行鼎湖支行、团星公司签订的《个人购房借款/担保合同》及《个人住房公积金借款合同》；三、团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向李文杰、宾淑华返还购房款372187元及李文杰、宾淑华已向工行鼎湖支行归还的贷款本金(具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准）；四、团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向李文杰、宾淑华返还已向工行鼎湖支行支付的贷款利息(具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准)；五、团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向工行鼎湖支行返还李文杰、宾淑华自至判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金840000元减除李文杰、宾淑华已还部分，具体金额以工行鼎湖支行系统显示数据为准）；六、李文杰、宾淑华应在上列第三项团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向工行鼎湖支行返还李文杰、宾淑华剩余的贷款本金的同时向工行鼎湖支行清偿团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日工行鼎湖支行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）；七、工行鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给李文杰、宾淑华；李文杰、宾淑华配合团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给团星公司；八、驳回李文杰、宾淑华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7873.3元、财产保全费5000元，共12873.3元，由团星公司负担。二审中，团星公司向本院提交一份新证据商品房买卖合同补充条款，拟证明补充条款第11条第4款已经把广告宣传内容排除在商品房买卖合同以及要约之外，业主也持有该补充条款。经质证，李文杰、宾淑华称没有留意是否存在补充条款，仅有网签合同，补充条款中有草稿二字，且该补充条款第11条第4款需要认真阅读才能理解，团星公司在业主签署补充条款时没有提示业主认真阅读该条款，因此该条款不发生法律效力；恒大公司质证认为，同意团星公司的意见；工行鼎湖支行表示不发表意见。因补充条款有原件予以核对，本院对其真实性予以确认。一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，一审法院作出（2020）粤1203民初125号财产保全民事裁定书后，于2020年2月19日由中国农业银行协助冻结团星公司银行存款1216000元（冻结期限至2021年2月19日）。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.一审是否违反法定程序；2.案涉商品房买卖合同是否应当予以解除；3.案涉商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还；4.案涉商品房买卖合同解除后，团星公司应否从2019年12月11日至付清之日止计付延期退款的利息。关于一审是否违反法定程序的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，原告增加诉讼请求的并未强制规定在第一次庭审辩论终结前。本案一审经过两次庭审，李文杰、宾淑华于第二次开庭审理辩论终结前增加诉讼请求，并未违反上述法律的规定，且其增加的有关案涉商品房按揭合同的诉讼请求与本案商品房买卖合同纠纷的审理有着必然的联系，故一审对其增加的诉讼请求予以受理并合并审理，程序并无不当，本院予以维持。关于案涉商品房买卖合同是否应当解除的问题。当事人双方争议在于，出卖人主张无理由退房所附的条件签署《无理由退房协议书》是否对买受人发生效力。首先，出卖人向买受人出具的《无理由退房承诺书》是出卖人的单方承诺，其效力及于出卖人对其自身义务的承诺，而非为买受人设定义务，双方关于无理由退房协议已经成立。其次，从该承诺书所约定的内容上看：“若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”，是否签署《无理由退房协议书》以及签署《无理由退房协议书》的时间均系由出卖人所掌握的，买受人对此并不享有主动权。再者，团星公司主张对无理由退房的附条件已经充分予以说明且所附条件从未变更，经查，出卖人在宣传单上大号字体印刷“无理由退房”字样，页脚位置小号字体印刷免责声明，对无理由退房的责任附加条件。而《补充协议》与补充条款均未对关于将本案广告宣传排除在要约之外的约定进行特别处理，提醒买受人注意，因此在本案中没有证据证明出卖人对无理由退房的成就条件予以了合理的提醒和告知，故无理由退房所附的条件签署《无理由退房协议书》对买受人不发生效力，一审对该问题已经论述得非常详细，在此不再赘述。最后，依据出卖人向买受人出具的《无理由退房承诺书》，对买受人来说，无理由退房的成就条件应为买受人履行了履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为。签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间可视为无理由退房的时间起始计算点。本案中的买受人李文杰、宾淑华已按《商品房买卖合同》的约定向出卖人支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，且在退房前无任何违约行为。即其申请无理由退房的条件已成就了，且其在办理入住手续前向团星公司申请无理由退房，故买受人请求解除《商品房买卖合同》及退房，符合事实与法律依据，应予以支持，即案涉《商品房买卖合同》应当予以解除。关于案涉商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还的问题。首先，对于案涉商品房借款担保合同应否解除的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，一审对案涉商品房的按揭合同予以解除的处理亦无不当，本院予以维持。其次，案涉商品房借款担保合同解除后，购房贷款的本金与利息如何处理。依据上述司法解释第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结合本案案情分析，本案中工行鼎湖支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障，其有权请求合同相对方即买受人李文杰、宾淑华承担提前解除合同的违约金。而本案《商品房买卖合同》的解除非因出卖人和买受人违约所造成，买受人自愿选择以按揭方式购买案涉商品房，其应自行承担提前解除案涉按揭合同所给工行鼎湖支行造成的损失，即应承担还款日前的应付未付的利息与提前解除按揭合同的违约金。再者，关于出卖人应否对买受人已向银行支付的利息承担责任的问题。对于买受人已经向银行偿还的贷款利息，因属于买受人资金不足向银行贷款而产生，并非团星公司的原因，因此，一审判决团星公司向买受人支付其已经偿还的贷款利息，有违公平，本院予以纠正。最后，案涉商品房办理了抵押预告登记手续，而商品房抵押登记的解除手续的主动权掌握在买受人和银行一方，若要求出卖人按照一审判项的顺序履行其义务，将难以确保各方及时配合办理案涉商品房解除抵押登记手续，且办理期限的不确定性限制了出卖人的权益保障。鉴于本案买受人已经冻结团星公司银行存款1216000元，其权利可以得到保障，因此为了平衡各方当事人的权益和督促各方及时履行义务，本院确定相关款项与材料由出卖人与银行直接对接，而买受人须及时配合出卖人办理合同的网签退签、注销备案及商品房的抵押登记手续，待案涉商品房的抵押登记手续解除后，再由出卖人将办理完毕抵押解除手续所剩余的房款返还给买受人。一审判决在各方义务的履行顺序上不足以保障各方权益的顺利实现，本院在一审判项的基础上作上述内容和顺序的调整。关于团星公司应否从2019年12月11日至付清之日止计付延期退款的利息的问题。本案因无理由退房而产生的诉争，而非当事人双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生的。且当事人双方对购房款的退回时间、是否应计算利息等事宜没有相关的约定，另外从常理出发，买受人申请退房，出卖人应当退回房款，但买受人应当同时将无权利障碍的房屋退回出卖人，因案涉房屋已经办理抵押登记，买受人难以及时将没有设置权利障碍的房屋退回出卖人，因此买受人李文杰、宾淑华要求从退房之日起计算的应退回购房款的利息，理据不足，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，团星公司的部分上诉请求成立，应予支持，李文杰、宾淑华与团星公司的其他上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初125号民事判决第一项、第二项；二、撤销肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初125号民事判决第三项至第八项；三、肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行返还李文杰、宾淑华自至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金840000元减除李文杰、宾淑华已还部分，具体金额以中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据为准），同时代李文杰、宾淑华向中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行清偿还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）；四、中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金之日起七日内将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给肇庆市团星房地产开发有限公司；李文杰、宾淑华配合肇庆市团星房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋抵押登记手续；五、肇庆市团星房地产开发有限公司于办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋抵押登记手续之日起七日内向李文杰、宾淑华返还首期款及李文杰、宾淑华已向中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行归还的贷款本金(本判项所指的两项具体金额为肇庆市团星房地产开发有限公司收到的购房款总额减去肇庆市团星房地产开发有限公司代李文杰、宾淑华向中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行支付的部分）；六、驳回李文杰、宾淑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7873.3元、财产保全费5000元，共12873.3元，由肇庆市团星房地产开发有限公司负担12823.3元，李文杰、宾淑华负担50元。二审案件受理费15796.59元（当事人均已分别预交），由肇庆市团星地产开发有限公司负担15746.59元，李文杰、宾淑华负担50元。诉讼费用在当事人之间迳付，本院不另作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年十一月十八日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦