云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初1374号 原告（反诉被告）：张永明，男，1964年5月7日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。 委托诉讼代理人：罗珍国，云南匡州盛欣律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：杨家斌，男，1985年12月10日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。 被告（反诉原告）：任体银，男，1966年1月20日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。 二被告委托诉讼代理人：孙跃富，云南兴祥律师事务所律师，特别授权代理。 原告张永明与被告杨家斌、任体银农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，杨家斌、任体银对张永明提起反诉。本院受理反诉后与本诉合并，依法适用普通程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张永明及其委托诉讼代理人罗珍国、被告（反诉原告）任体银及二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人孙跃富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张永明向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将位于祥云县祥城镇七百村委会六组的祖遗老房子和院子腾退返还张永明；2.判令二被告将祖遗老房子西面的地块返还张永明；3.判令二被告向张永明支付占有使用房屋、土地期间的使用费23,400元（150元/月×156月）；4.判令二被告赔偿张永明因房屋、猪圈、大门被拆除的损失30,000元；案件受理费由二被告承担。事实及理由：约1950年，原告张永明大伯张联泽户因“土改”取得位于祥云县祥城镇七百村委会六组的一院房屋和房地基。张联泽过世后，该院房产由原告父亲张联沛继承，张联沛去世后由原告继承。2O07年10月28日，张永明与二被告签订《房产转让协议书》约定，原告将上述祖遗老房子一院共计六间和院子转让二被告，转让费16,000元，西面的一块地无条件借给二被告使用到生产队收回为止。2018年12月，杨家斌拆除老房子北边三间房屋、东边一间猪圈及大门欲重新建盖，张永明予以阻止，双方发生争议。为此，杨家斌、任体银以农村房屋买卖合同纠纷将张永明诉至祥云县人民法院，请求确认双方签订的《房产转让协议书》有效，张永明不得阻止其建房。案经祥云县人民法院审理，判决确认《房产转让协议书》无效，驳回了杨家斌、任体银的其他诉讼请求。判决生效后，杨家斌、任体银仍占用张永明上述祖遗房产及土地至今。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告杨家斌、任体银辩称，任体银在祥云县鹿鸣乡挖煤期间认识杨家斌。2007年任体银挖煤受伤在祥云县人民医院住院，认识了同病房的张永明。闲聊中张永明告知任体银案涉老房子长期无人管理，转让他人无果，欲再次转让。任体银考虑到杨家斌户在鹿鸣乡生活情况较差，遂与杨家斌联系。后两户相约于2007年10月28日与张永明协商签订了《房产转让协议书》。支付款项后，杨家斌、任体银乔迁入老房子居住至今。由于户籍限制，一直未办理户籍迁移手续，但杨家斌、任体银长期在七百村六组生活，已被七百村六组及村民接纳。2017年12月4日，七百村委会组织各组修缮路面，杨家斌母亲王绍飞向七百村六组交纳了修路款2000元。2018年12月，因老房子破败不堪成为危房，对村民通行有安全隐患，杨家斌决定拆除重建。在拆除旧房平整土地准备下石脚时，张永明到场阻拦，称只卖房不卖地，不许杨家斌继续施工。后经诉讼，法院判决双方的《房产转让协议书》无效。综上，张永明违背诚信原则，明知涉案房屋及宅基地禁止流转却仍然出卖，在出卖多年后又以买卖违法为由阻止合同履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。 杨家斌、任体银同时向本院提出反诉请求：1.判令张永明返还杨家斌、任体银案涉老房子和院子的转让费16,000元；2.判令张永明赔偿杨家斌、任体银购买房地产后的拆除费用2400元和修缮、添附房屋费用38,370元，以及该院老房子的增值价值（以司法鉴定结论为准）；反诉案件受理费由张永明承担。事实和理由：涉案老房子交付使用后，杨家斌、任体银于2008年2月进行了修缮，修建了6间房屋内的水泥地坪和院子水泥地坪，修建了西边3间房屋的厦子，开支了水泥款4300元、沙子款1200元、石子款800元、木料款2200元、石棉瓦款500元、大工工资3320元、小工工资4500元、生活费3000元，合计19,820元。2013年杨家斌、任体银对房屋进行了修缮，开支了安装太阳能款6800元、接自来水费用1800元、并房子费用1600元、修缮房屋费用2000元、木头款900元、石灰款100元、修建大门和厕所费用1000元、拉电费用350元、自己出工20天计费2000元，合计16,550元。2017年12月4日，集体筹集资金修路，杨家斌之母王绍飞交纳七百村六组修路款2000元。2018年12月，杨家斌支出2400元拆除东边3间房屋、大门和南边猪圈，用挖机挖掉院子东边水泥地坪，准备重新建房，但因张永明阻止无果。综上，张永明违背诚信原则的行为，给杨家斌、任体银造成修缮、添附、拆除费用等损失，张永明应承担赔偿责任。该院房屋及土地现在已经增值，张永明应赔偿杨家斌、任体银相应的增值价值，赔偿金额以司法鉴定结论为准。请求法院支持杨家斌、任体银的反诉请求。 张永明针对反诉请求辩称，张永明同意将转让费16,000元返还杨家斌、任体银，但拆除费用与张永明赔偿房屋损失的诉请相悖，张永明不予认可。杨家斌、任体银对房屋修缮、添附的现存部分应归属张永明，修缮、添附部分的价值应以现存价值确定。因修缮、添附未经张永明同意，张永明只应补偿杨家斌、任体银现存价值的30%。农村宅基地系无偿取得，宅基地依法不能进行市场交易，杨家斌、任体银主张宅基地及房屋增值无事实及法律依据，对其请求赔偿增值价值的诉讼请求不予认可。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明的案件事实：张永明系祥云县祥城镇七百村委会**村民，任体银系祥云县祥城镇马军村委会**村民，杨家斌系祥云县鹿鸣乡鹿鸣村委会**村民。2007年10月28日，张永明与杨家斌、任体银签订《房产转让协议书》约定：张永明将祖遗的位于祥云县祥城镇七百村委会六组的老房子一院共计房屋6间和院子（四至东至西、南至北，以围墙为准）转让给任体银、杨家斌，转让费为16,000元，带西面的一块地无条件借给任体银、杨家斌使用到生产队收回为止等内容。协议签订当日，杨家斌、任体银向张永明支付了转让费16,000元，张永明向杨家斌、任体银交付了该院房屋，后杨家斌、任体银迁入居住。2008年2月，杨家斌、任体银修建了上述6间房屋内的水泥地坪和院子的水泥地坪，修建了西边3间房屋的厦子，杨家斌、任体银主张该次修缮开支材料及工时费合计19,820元。2013年，杨家斌、任体银安装太阳能热水器、接自来水、修建大门和厕所等，杨家斌、任体银主张该次修缮开支费用合计16,550元。2017年12月4日，集体筹集资金修路，杨家斌之母王绍飞向七百村六组交纳了修路款2000元。2018年12月，杨家斌拆除东边3间房屋、大门和南边猪圈，挖掉院子东边的水泥地坪，准备重新建房。因张永明阻止，建房无果。2019年10月12日，杨家斌、任体银以农村房屋买卖合同纠纷诉至本院，请求判决确认双方签订的《房产转让协议书》有效，判令张永明不得妨碍杨家斌的建房行为。2019年11月21日，本院作出（2019）云2923民初2128号民事判决，以张永明和杨家斌、任体银并非同一集体经济组织成员，双方签订的农村房屋买卖合同违反法律规定为由，判决确认双方签订的《房产转让协议书》无效，驳回杨家斌、任体银的其他诉讼请求。判决生效后，双方就返还房屋等未达成协议，遂诉至本院。 另查明，2014年4月17日，张永明与王绍飞签订《协议书》，约定张永明将上述老房子外的两块空地转让给王绍飞，转让款20,080元，转让期限50年等内容。合同签订后，王绍飞于同日支付张永明转让款20,080元，张永明向王绍飞交付了土地。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张永明作为祥云县祥城镇七百村委会**村民，将涉案老房子及宅基地转让给本集体经济组织以外的杨家斌、任体银，违反法律的强制性规定，故《房产转让协议书》无效，双方因该合同取得的财产应当予以返还。杨家斌、任体银接收房屋后，于2008年2月、2013年对涉案房屋进行了修缮、添附，现存的修缮、添附物仍有一定使用价值，且无法返还或者没有必要返还，故应归张永明所有，由张永明对杨家斌、任体银予以折价补偿。根据杨家斌、任体银修缮、添附事实，杨家斌之母王绍飞交纳七百村六组集资修路款2000元事实，结合杨家斌2018年12月已拆除东边3间房屋、大门、南边猪圈，挖掉院子东边水泥地坪等实际，并考虑现存修缮、添附物已使用年限等因素，本院酌情确定由张永明补偿杨家斌、任体银现存修缮、添附物及修路款的折价款合计8000元。对张永明请求杨家斌、任体银返还现存房屋和宅基地的本诉请求，杨家斌、任体银请求张永明返还转让款16,000元的反诉请求，本院予以支持。张永明在转让行为历经12年后，涉案宅基地存在一定升值空间的情况下以违反法律规定为由主张合同无效，请求返还转让的宅基地及房屋，虽然符合法律规定，但从道义、情感角度而言，张永明的行为属于典型的违反诚实信用原则。由于农村居民依法从本集体经济组织取得宅基地具有福利性和保障性，宅基地不得进行市场交易，现有条件下无法客观评估宅基地的增值情况。涉案宅基地也不存在被政府征收的事实，故本案亦难以判断合同无效后张永明的获利情况。据此，本院根据张永明明知宅基地及房屋依法不能转让给本集体经济组织以外的人仍进行转让，杨家斌、任体银在未确认土地性质情况下购买涉案宅基地及房屋，双方对于合同无效均有过错的案情实际，并遵循当事人不得从无效合同中获得比有效合同更多利益的司法原则，就涉案宅基地增值问题，本院酌情确定由张永明赔偿杨家斌、任体银以转让款16,000元为基数，自2007年10月28日起至款项清偿之日止按年利率6%计算的利息损失。对张永明请求杨家斌、任体银支付占有使用房屋、土地期间的使用费23,400元，赔偿拆除房屋、猪圈、大门等的损失30,000元的诉讼请求，本院均不予支持。关于涉案房屋西面的土地。本案《房产转让协议书》虽约定张永明将该土地借给任体银、杨家斌使用，但之后张永明又与王绍飞签订《协议书》，将该土地以20,080元转让给王绍飞。根据张永明对该土地进行的处分及合同相对性原则，张永明请求返还该土地，应当向王绍飞主张权利。据此，对张永明请求杨家斌、任体银返还涉案老房子西面土地的诉讼请求，本案不予审查，张永明可另案处理。 综上所述，张永明的本诉请求，杨家斌、任体银的反诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告杨家斌、任体银于本判决生效后一个月内将位于祥云县祥城镇七百村委会六组的涉案现存房屋（含太阳能热水器、自来水等添附物）及院子返还原告张永明； 二、反诉被告张永明于本判决生效后一个月内返还反诉原告杨家斌、任体银转让费16,000元，并赔偿以16,000元为基数，自2007年10月28日起至款项清偿之日止按年利率6%计算的利息损失； 三、反诉被告张永明于本判决生效后一个月内支付反诉原告杨家斌、任体银现存修缮、添附物及修路款的折价款合计8000元； 四、驳回原告张永明的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告杨家斌、任体银的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1135元，由原告张永明负担1000元，由被告杨家斌、任体银负担135元。反诉案件受理费610元，由反诉原告杨家斌、任体银负担218元，由反诉被告张永明负担392元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  杨志坚 人民陪审员  姬凤鸣 人民陪审员  蒋庆丽 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  杨浩然