江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2645号上诉人（原审被告）：顾相峰，男，1954年11月11日出生，××族，住如皋市。被上诉人（原审原告）：姜健明，男，1965年5月11日出生，××族，住如皋市。委托诉讼代理人：刘烈日，江苏金皋律师事务所律师。上诉人顾相峰因与被上诉人姜健明房屋买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2020）苏0682民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。顾相峰上诉请求：请求二审法院撤销原判第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人姜健明不享有合同解除权。双方于2019年12月30日签订了《房屋买卖合同》约定2020年1月20日为过户时间。虽然第二天上诉人主动与被上诉人协商房价，被上诉人当天也同意增加5万元，说明双方愿意就房价进行磋商来促成交易成功，但据被上诉人的起诉状显示其于2020年1月3日就起诉要求解除合同，双倍返还定金40万元。在双方之后的沟通中被上诉人一直进行回避，甚至上诉人于2020年1月17日表示仍按原价卖房，被上诉人仍不回应。被上诉人的行为已构成根本性违约。合同第10条明确约定了违约责任并约定了10日的宽限期，结合被上诉人在宽限期前就已经起诉、不接电话以及没有按期付款的事实，被上诉人作为根本性违约方，无权行使约定解除权。2.收回房产证并不代表违约。房产证作为权利凭证本就属于上诉人所有，上诉人于2020年1月2日从中介处取回实属正常，一审法院以上诉人拿回房产证作为违约因素之一有所不当。3.被上诉人构成根本性违约，无权要求返还定金。虽然上诉人在合同签订后试探性让对方加价买房，但在被上诉人不愿协商的情况下，上诉人对此前的违约行为进行了补救，在2020年1月17日同意按原价售房，这种表态仍然在合同有效期内与合同内容并不冲突，而被上诉人予以回避，说谎去了泰国，贻误了2020年1月20日的交易机会，致使买卖未能成功。根据双方签订的《房屋买卖合同》第10条的约定，被上诉人的一审诉讼请求不应得到法院支持。4.一审判决违反了公平原则。上诉人虽有轻微违约行为，但该行为仍在合同约定的期限内，并没有给被上诉人造成直接损失(已付的20万元随时可退)，被上诉人的根本性违约造成了交易不能成功。上诉人虽因图小利失去交易机会，被上诉人却因根本违约额外获得5万元的奖励，一审判决明显不公。姜健明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。若上诉人不同意解除案涉房屋买卖合同，被上诉人愿意继续履行该合同；若双方能够就合同的继续履行达成新的合意，被上诉人也愿意履行新的合同。姜健明向一审法院起诉请求：1.判令顾相峰立即返还姜健明购房定金20万元整并按照定金罚则赔偿姜健明20万元整；2.顾相峰给付姜健明房屋中介费11000元；3.诉讼费由顾相峰承担。后变更诉讼请求为：1.解除双方于2019年12月30日签订的房屋买卖合同；2.判令顾相峰立即按照定金罚则返还姜健明购房定金20万元，并赔偿定金损失5万元；3.诉讼费由顾相峰承担。一审法院认定事实：2019年12月30日，姜健明（乙方）与顾相峰（甲方）经中介方如皋市丽泽房产有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其位于如皋市××苑××幢××室的房屋出售给乙方，该房屋面积为74.5平方，房屋出售价为76万元；乙方于签订合同时支付甲方购房定金20万元，甲方出具收据给乙方，房产权证交由丙方保管，丙方出具收据给甲方……双方约定于2020年1月20日前去房产交易所办理产权转移手续；届时乙方按下列方式支付房款：第一次2019年12月30日乙方付定金20万元整，第二次确认学位、户口后再付清尾款56万元整，甲方交钥匙给乙方（2020年1月20日前），甲方先过户给乙方确保空学位可以上户口……违约责任：甲乙双方任何一方不能按本合同约定期限履行各自义务的，每逾期一日由延期方向被延期方支付相当于购房款0.3%的滞纳金；如逾期十日仍不能履约视为根本违约，另一方有权解除本合同，乙方违约的所付定金不予退还，甲方违约的需向乙方双倍返还定金。如本合同约定的定金未实际支付，违约方应向对方支付相当于本合同约定定金的违约金，中介费由违约方支付……当日，顾相峰向姜健明出具收条，记载：今收到姜健明购××苑××幢××室定金贰拾万元整（200000.00）收款人：顾相峰2019.12.30。对此收条，顾相峰在庭审中表示，内容是中介老板写的，签名是其所签，当时姜健明是转账支付的，但其没有核查转账有无到账，前两天查了之后发现银行卡上只有20元，故不认可姜健明支付了定金20万元，认为只支付了20元。基于此，姜健明向法院举证如皋农商行账户交易明细表，该明细表记载2019年12月30日其转账给顾相峰（账号为：62×××38）20万元。另，2019年12月30日，如皋市丽泽房产有限公司亦向姜健明出具收条，载明：今收到姜健明购××苑××幢××室中介费壹万壹仟元整（11000.00）。2020年2月2日，如皋市丽泽房产有限公司出具证明，载明：姜健明与顾相峰经我司中介签订了《房屋买卖合同》一份，约定顾相峰将其所有的位于如皋市××街道××苑××幢××室房屋出售给姜健明，并收取姜健明购房定金人民币20万元整，现顾相峰毁约，不同意出售该房，经我中介多次组织双方协调，均无效。以上事实属实，特此证明。该中介公司朱某在第二次庭审时出庭作证，证明“顾相峰当时说房子不卖了，让我把中介费退掉，并把房产证给他，我说好的，后来通过派出所解决，把房产证已经退给了顾相峰”，另，因该中介在庭审中表示愿意退还姜健明所交的上述中介费11000元，故姜健明当庭申请撤回要求顾相峰负担中介费11000元的诉讼请求。顾相峰向一审法院提交的录音光盘中刻录的录音有11份，但庭审中作为证据举证的有6份，分别为：①刻录录音名称显示“1月1日与姓姜的录音通”（对应第一次庭审中顾相峰举证的证据三），该录音经双方一致确认是合同签订后双方在中介公司进行交涉的现场录音，该录音中，顾相峰一开始陈述其因不懂市场行情认为该房屋所卖价格太低，故其不想按合同原约定价76万元出售，要求姜健明以92万元购买讼争房屋，后又说最低以90万元出卖，姜健明表示最多只同意加价5万元购买，顾相峰遂表示不同意出卖，要求退还姜健明购房定金20万元，最终，姜健明表示双方已签订合同，顾相峰这样做是违约，未接受顾相峰仅退还20万元的要求。②刻录录音名称显示“元月8号下午3时通电姜通”（对应第一次庭审中顾相峰举证的证据一），该录音中，顾相峰问姜健明为什么总是不接电话，姜健明回答在有事没有听到，顾相峰让姜健明去过户，姜健明问顾相峰是否在开玩笑，一会儿要加20万元，一会儿说不卖了，一会儿又说要去过户，究竟是什么意思，顾相峰回答让双方往中间靠拢些，不要伤感情，最终顾相峰要求姜健明出88万元购房，姜健明答复要再和家里人商量，商量好明天再联系；③刻录录音名称显示“姜妇人”（对应第一次庭审中顾相峰举证的证据四），该录音中，顾相峰称其换了一张电话卡打电话给姜健明，打电话的时间是2020年1月14日上午11时15分，电话响铃后是一个女人接的电话，女人在电话中说姜健明不在家，手机在家里，去了泰国好多天了，并告知顾相峰其是姜健明家属，再过个把星期姜健明要回来，姜健明去泰国是与朋友出去玩了，办了新的手机卡，这个手机没有带在身边，顾相峰就让其将新的手机号给他，女人说要查下，不记得号码。④刻录录音名称为“1月15日给金泽老板”（对应第一次庭审中顾相峰举证的证据五），举证时顾相峰陈述，该录音是其打电话给中介的老板，中介未接听，开的是电话留言。该录音一直是顾相峰在单方陈述，没有人回应，其陈述让中介老板带个信给姜健明，说今天是15号了，到20号还有5天，说不涨价了，让姜健明一起去过户，按照原价，合同什么价就什么价，也不要再拖了，过去的争论是正常的，今天说好按照原价。但该录音开头并未有拨打电话的声音，最后伴有语音播报“发送请按1，重录请按2”。⑤刻录录音名称为“给金泽”（对应第一次庭审中顾相峰举证的证据六），该录音依然是顾相峰一人在单方陈述，无人回应，该录音中顾相峰陈述今天是2020年1月15日，问为何不去过户，说房子已经不涨价了，现在卖81万，你带个信给他，也不要再搞了，现在是1月15日下午3点，按照81万卖给他。但录音开头并未有拨打电话的声音，最后伴有语音播报“发送请按1，重录请按2，长时间未选择操作，我们将为您挂机，感谢您的来电”。⑥刻录录音名称为“2月17日与姜退话录音记要”（对应第一次庭审中顾相峰举证的证据二），该录音经双方确认实际是2020年1月17日顾相峰找中介公司人员帮忙拨打姜健明电话，双方再次协商的录音。需要说明的是，在庭前，该录音顾相峰曾通过手机微信发送给法院，经播放是一段完整录音，但在顾相峰提交的光盘中刻录时进行了剪辑，仅保留了原顾相峰通话部分。该录音记录，2020年1月17日，顾相峰去找中介公司人员，要求中介人员再次帮忙与姜健明联系约见协调，而中介公司人员表示中介费已经退还姜健明，不想再参与此事，后中介公司人员帮着接通了姜健明的电话，电话中，顾相峰要求再与姜健明谈下，姜健明答复不想再和顾相峰谈，已经起诉，自然有人会跟顾相峰谈，产生了诉讼费、律师费、保全费等费用，顾相峰回答已经知道姜健明起诉，但今天才是17号，20号才过期，顾相峰回答按照以前的合同办将事情处理可行，要求姜健明过来，而姜健明表示自己在泰国，疫情也没法回国，后面自然有律师会跟顾相峰谈，自己不想再和顾相峰谈，后中介参与电话协调，让顾相峰不要再录音，姜健明在电话中明确表态，如果顾相峰想不通过法律途径快速解决纠纷，那么因其现已起诉，实际产生了诉讼费、保全费、律师费等费用共计3万多元，所以顾相峰同意承担这些费用的话，就要从76万元中扣去这些费用，否则还通过诉讼解决，最后顾相峰未同意承担上述费用，双方又一次未达成一致意见。顾相峰一直强调，今天才2020年1月17日，合同约定的过户时间是2020年1月20日，时间还没有到，其并没有违约，后双方再次发生口角，姜健明挂断电话。对上述顾相峰作为证据举证的6段录音，姜健明对有其参与的录音①②⑥的真实性予以确认,对于其他录音的真实性不予认可。一审法院对这三段录音的真实性予以认定，作为本案证据使用；对于录音④⑤，该两段录音无法听出顾相峰是打电话给谁，电话中也均是顾相峰的单方陈述，无人回应，故无法认定是否为顾相峰所说的给中介公司的电话语音留言，也无法认定中介公司已收知，对于三性不予认定；对于录音③，与本案争议的事实和焦点无关联，不影响本案事实的认定。另，顾相峰在一审中当庭确认如下事实：1.2020年1月2日，其通过锦绣派出所民警协调，要求中介公司将讼争房屋的房产证退还。2.不同意解除讼争买卖合同，认为姜健明在2020年1月17日时已经违约，定金也不同意退还。庭审时，一审法院要求顾相峰当庭明确，现是否同意按照双方签订的房屋买卖合同约定价款即76万元将房屋卖予姜健明，顾相峰回答：“现在姜健明已经违约，我怎么按照老价格卖，我现在不同意按照老价款卖。2020年1月17日就是我给姜健明的最后一次机会，现在已经过了合同约定的时间”。一审审理中，因姜健明申请保全并提供担保，法院于2020年1月14日作出（2020）苏0682民初513号保全裁定书，并于2020年1月16日查封了案涉位于如皋市××街道××苑××幢××室的房屋(不动产权属信息查询结果显示，该房屋设计用途为附属阁楼，为拆迁安置住宅)。姜健明为此花费保全费2335元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，双方当事人在中介公司的居间下自愿签订2019年12月30日的《房屋买卖合同》，不违反法律法规等强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应受合同约束，履行己方义务。一、关于合同的解除。根据合同约定，讼争房屋的出售价为76万元，在合同签订后，顾相峰于2020年1月1日向姜健明明确表示，其认为以76万元出卖房屋价格太低，要求涨价，姜健明虽在协商中表示愿意加价5万元，但顾相峰要求以90万元出卖，双方最终未能达成一致意见，后顾相峰明确表示要求退还姜健明定金20万元；次日，即2020年1月2日，顾相峰又通过锦绣派出所要求中介公司退还其放在中介处保管的房产证；2020年1月8日时，顾相峰要求姜健明出88万元购房，姜健明答复要与家里人再协商，双方再次未达成新的合意；2020年1月17日，顾相峰虽通过中介与姜健明又一次电话协商，然双方仍未能达成一致意见；庭审中，顾相峰亦明确，不会按76万元将房屋卖予姜健明。从以上事实经过及顾相峰当庭作出的意思表示可以认定，讼争的房屋买卖合同已经不具备继续履行的可能性，姜健明要求解除，法院予以支持。二、关于违约责任，顾相峰的行为构成违约。理由如下：1.双方签订房屋买卖合同后顾相峰即作出毁约的意思表示。双方于2019年12月30日签订合同，2020年1月1日，顾相峰就当着中介公司的面明确表示,不同意按照合同约定价款76万元出售房屋，要求加价，双方协商未果后顾相峰要求退还姜健明定金；次日，顾相峰又通过派出所向中介公司要回了房产证书。2020年1月8日，顾相峰与姜健明通话，仍然要求姜健明加价，要求以88万元出卖房屋，姜健明未予认可。2.2020年1月17日顾相峰所谓的“按以前的合同办”非其真实意思表示。2020年1月17日时，顾相峰虽与姜健明再次电话协商，但双方最终依然未达成一致意见，且届时，顾相峰已明知姜健明起诉，通话时亦刻意录音，虽在电话中对姜健明陈述“按以前的合同办将事情处理可行？”，但结合顾相峰之前一直要求姜健明加价以及此次通话中仍有要求姜健明加价的意思表示，可以认定，顾相峰所谓的“按以前的合同办”非其真实意思表示。且姜健明当时回复要求顾相峰承担其因起诉实际产生的费用并无过错。3.现顾相峰当庭亦明确，不同意按照合同约定价76万元将房屋卖予姜健明。综上，顾相峰的行为构成违约，对于顾相峰抗辩姜健明在2020年1月17日构成违约的意见，法院不予采纳。姜健明在合同签订当日确实支付了顾相峰20万元购房定金，有顾相峰出具的收条、举证的录音及姜健明提供的转账记录佐证，法院予以认定。现姜健明基于讼争买卖合同第十条约定“甲方违约的需向乙方双倍返还定金”，要求顾相峰返还定金20万元，于法有据，法院予以支持；对于姜健明基于定金罚则自行调整诉讼请求，仅要求顾相峰再赔偿5万元，法院照准。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除姜健明与顾相峰于2019年12月30日签订的《房屋买卖合同》；二、顾相峰于判决生效后立即返还姜健明购房定金20万元，并赔偿5万元，共计25万元。案件受理费减半收取2525元、保全费2335元，合计4860元，由顾相峰负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本案的争议焦点是：1.顾相峰是否构成违约，一审对违约方的认定是否正确；2.姜健明是否享有解除权；3.一审判令顾相峰赔偿5万元是否正确。本院认为，顾相峰与姜健明于2019年12月30日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于争议焦点1，《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。在合同签订后，顾相峰于2020年1月1日向姜健明明确表示合同约定的房屋售价76万元太低，要求涨价，双方未能达成一致意见后，顾相峰要求退还姜健明定金20万元；2020年1月2日，顾相峰又违反案涉房屋买卖合同第3条有关房产证交由中介保管的约定，通过当地派出所要求中介退还房产证。从以上事实可见，顾相峰在合同约定的过户期限届满前已明确表示不同意按照案涉房屋买卖合同约定的价款76万元出售房屋。根据《合同法》第一百零八条的规定，顾相峰的行为构成违约，姜健明于合同约定的过户期限届满之前提起诉讼要求顾相峰承担违约责任，于法有据。姜健明已于2019年12月30日按约履行了给付合同定金的义务，后顾相峰要求加价系对要约内容作出的实质性变更，姜健明未作出承诺不构成违约。顾相峰认为其于2020年1月17日向姜健明提出“按以前的合同办”系对其违约行为采取的补救措施，这并不能改变其已违约的事实。姜健明对“按以前的合同办”表示认可但同时要求其承担因诉讼实际产生的费用的行为并无不当，不构成违约。顾相峰据此认为姜健明构成根本违约的上诉理由，本院不予采纳。综上，一审认定顾相峰的行为构成违约，认定事实和适用法律正确。关于争议焦点2，《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。顾相峰在合同约定的过户期限届满前已明确表示不同意以76万元出售房屋，其违约行为符合《合同法》第九十四条第(二)项规定的解除情形，姜健明可以行使法定解除权要求解除双方于2019年12月30日签订的房屋买卖合同。顾相峰以合同约定“如逾期10日仍不能履约视为根本性违约，另一方有权解除合同”的解除条件未成就，姜健明不享有约定解除权的上诉理由，本院不予支持。关于争议焦点3，根据《合同法》第一百一十五条的规定，案涉房屋买卖合同第十条约定了定金罚则，顾相峰作为收受定金的一方违约应当向姜健明双倍返还定金，即返还定金20万元的同时赔偿姜健明20万元。姜健明在一审中调整诉讼请求仅要求返还定金20万元同时赔偿5万元，是对其诉讼权利的自行处分，一审法院照准并无不当，本院予以维持。至于顾相峰在二审庭审中提出的姜健明须先向中介索要购房合同违约书后才能提起诉讼的主张，因购房合同违约书并非法定的起诉条件，双方签订的合同中亦没有相关特别约定，本院不予支持。综上所述，顾相峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人顾相峰负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 吕 敏二〇二〇年十一月二十七日书记员 刘 杰