宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初2923号原告：苏某，住银川市。委托诉讼代理人：曹某，宁夏宁和律师事务所律师。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司。法定代表人：马某，宁夏亘元房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：许某。委托诉讼代理人：郑某，宁夏天盛律师事务所律师。原告苏某与被告宁夏亘元房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏某及其委托诉讼代理人曹某到庭参加诉讼，被告宁夏亘元房地产开发有限公司委托诉讼代理人许某、郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏某向本院提出诉讼请求：1.判令解除宁夏大隆房地产开发有限公司与苏某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》；2.判令宁夏亘元房地产开发有限公司赔偿因不能交付《房屋拆迁补偿安置协议书》项下安置商品房给苏某造成的经济损失1835212元（包括安置营业房的损失1356152元、临时安置费175120元、营业损失303940元）；3.本案诉讼费用由宁夏亘元房地产开发有限公司承担。事实及理由：2013年3月27日，宁夏大隆房地产开发有限公司与苏某签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定按产权调换方式于2014年3月27日向苏某交付位于××区东起第一、二号朝向南北的1-2层建筑面积244平方米的安置商业房，于2014年3月24日一次性支付12个月的临时安置费13200元、一年的营业损失46800元，临时安置费和营业损失超期顺延。同时约定苏某于2013年4月10日移交被拆迁房屋，将被拆迁房屋产权证书原件交付。另，2009年7月2日神华宁夏煤业集团有限公司下发神宁人[2009]270号文件，将宁夏大隆房地产开发有限公司划归宁夏亘元房地产开发有限公司管理。2016年11月石嘴山市工商行政管理局核准宁夏大隆房地产开发有限公司注销登记。宁夏亘元房地产开发有限公司依法承继了宁夏大隆房地产开发有限公司注销后的财务资产，宁夏大隆房地产开发有限公司注销前的债权债务由宁夏亘元房地产开发有限公司承继并承担清偿责任。2019年8月下旬，当苏某被通知可以备案收房时得知，按《房屋拆迁补偿安置协议书》签订时的设计图纸，应当向苏某交付的本应朝向南北（面对建设东街）、东起第一、二号的安置房，因宁夏大隆房地产开发有限公司将6号楼设计图纸变更，变成朝向东西（面对一条小巷道）的第一、二号，苏某认为现有设计变更未经回迁户一致同意，拒绝收房。现为解决纠纷，提起诉讼，望判如所请。被告宁夏亘元房地产开发有限公司辩称，1.已拆迁房屋中一套房屋产权人为苏某母亲侯氏，侯氏于2013年3月15日病逝，在没有遗嘱继承或其他继承人共同推举签订拆迁补偿安置协议的其情况下，苏某无权代表其他共有人签订拆迁补偿安置协议。事后，苏某未取得房屋所有权，签署协议的行为也未得到追认，该拆迁补偿安置协议应属无效，其无权向宁夏亘元房地产开发有限公司方主张诉称的损失。2.案涉合同中涉及的108-2号房屋的性质为住宅，苏某没有提供任何证据证明经过行政主管部门的同意变更为营业性房屋，也没有提供经营性用房的营业执照、纳税证等证据证明，故无权向宁夏亘元房地产开发有限公司主张营业性的损失。本院依据双方当事人提交的证据及当庭陈述认定事实如下：苏某母亲侯氏于2013年3月15日去世。2013年3月27日，苏某与宁夏大隆房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定以产权调换的方式将登记在苏某母亲侯氏名下的的位××区房屋（房产证登记面积共计55.6㎡）及登记在苏某名下的在苏××区房屋（房产证登记面积共计90.43㎡）予以拆迁，宁夏大隆房地产开发有限公司以新修建的的位××园#、2#共计244㎡的商业房进行置换，置换房屋方向为南北朝向。自苏某全部搬出被拆迁房屋交由宁夏大隆房地产开发有限公司之日起至2014年3月27日宁夏大隆房地产开发有限公司将安置房交付苏某之日止为过渡期。过渡期间，宁夏大隆房地产开发有限公司每月向苏某支付两套房屋过渡安置费1100元，共支付12个月临时过渡安置费13200元，并每年向苏某支付营业损失46800元。临时安置费、营业损失超期顺延。因宁夏大隆房地产开发有限公司原因逾期向苏某交付安置房的，宁夏大隆房地产开发有限公司按石嘴山市拆迁文件规定向苏某支付临时安置费。拆迁补偿安置协议签订后宁夏大隆房地产开发有限公司对两套拆迁房屋进行了拆除，并向苏某支付一年的临时过渡安置费及营业损失共计60000元。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》对登记在侯氏及苏某名下的房产补偿事宜未进行区分。另查明，2016年宁夏亘元房地产开发有限公司承继了宁夏大隆房地产开发有限公司的债权债务。2019年10月15日，案外人宁夏元嘉房地产开发有限公司通知苏某接收安置房屋，但苏某认为，交付的房屋与《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的安置房位置、朝向不相符，未接收。现宁夏亘元房地产开发有限公司不能按照苏某与宁夏大隆房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》要求向苏某交付约定的安置商业房。2020年9月28日，案外人王某购买与《房屋拆迁补偿安置协议书》约定由宁夏大隆房地产开发有限公司向苏某交付的房屋相同地段、方向一致的的位××区房屋，面积47.8平方米，完税价格为265662.15元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏某与宁夏大隆房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中对拆迁置换房屋事宜进行了明确约定，宁夏大隆房地产开发有限公司依据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》对被拆迁房屋进行了拆迁，但现在不能按照《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定向苏某交付安置房屋，属于违约，苏某主张解除与宁夏大隆房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》符合法律规定，本院予以支持。《房屋拆迁补偿安置协议书》中对不能交付置换房屋的赔偿价格未做约定，宁夏大隆房地产开发有限公司未按照《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的方向、位置建造符合约定条件的置换房屋，不具备通过鉴定确定损失情况的基础条件。现宁夏亘元房地产开发有限公司未能举证证明被拆迁房屋的赔偿价格，苏某参照同地段、同方向的商业房近期交易价格5558元/㎡主张宁夏亘元房地产开发有限公司向其赔偿损失1356152元（5558元/㎡×244㎡），该主张符合当前本地房地产市场行情及本案的实际情况，本院予以支持。对原告主张的临时安置费，《宁夏回族自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十条规定临时安置过渡期超过规定或者约定期限的，超过部分加倍计发临时安置费。苏某据此主张2014年3月28日至2020年10月10日期间临时安置费175120元，本院调整支持172721元（13200元/年÷365天×2388天×2倍）。苏某主张的营业损失，因《房屋拆迁补偿安置协议书》中明确约定营业损失为46800元/年，营业损失超期顺延，苏某据此主张2014年3月28日至2020年10月10日期间营业损失303940元，符合法律规定，本院予以支持。对于被告宁夏亘元房地产开发有限公司称，苏某未取得房屋所有权，其无权代表其母亲签订拆迁补偿安置协议，签署协议的行为也未得到追认，故《房屋拆迁补偿安置协议书》应属无效的辩解意见，因该协议中约定的两套被拆迁房屋分别登记在苏某与其母亲侯氏名下，侯氏已在签署《房屋拆迁补偿安置协议书》之前去世，《房屋拆迁补偿安置协议书》的内容并不符合合同无效的情形，登记在侯氏名下的被拆迁房屋的真实权利人是否为苏某并不影响合同的效力。宁夏大隆房地产开发有限公司依据《房屋拆迁补偿安置协议书》已将被拆迁房屋拆迁，在其违约不能向苏某按照协议约定交付安置房后，其应当按照协议赔偿损失。本案的基础法律关系为房屋拆迁安置补偿合同，苏某依据《房屋拆迁补偿安置协议书》向宁夏亘元房地产开发有限公司主张权利并无不当。侯氏的其他继承人如认为登记在侯氏名下的被拆迁房屋的真实权利人为侯氏，其对登记在侯氏名下的财产享有继承份额，可在宁夏亘元房地产开发有限公司向苏某赔偿后另案以继承法律关系向苏某进行主张，故对宁夏亘元房地产开发有限公司的上述辩解意见本院不予采纳。对宁夏亘元房地产开发有限公司辩称，案涉合同中房屋的性质为住宅，苏某无权向宁夏亘元房地产开发有限公司主张营业损失的辩解意见，因《房屋拆迁补偿安置协议书》中对营业损失有明确的约定，该约定系房屋拆除前合同双方真实意思表示，协议约定宁夏大隆房地产开发有限公司向苏某支付营业损失并不违反法律、行政法规规定。石嘴山市人民政府颁布的石政发[2011]89号文件虽对非营业房征收支付营业损失作出规定，但该文件并非行政法规，且宁夏亘元房地产开发有限公司也不能举证证明案涉被拆迁房屋在签订拆迁补偿合同时不符合石政发[2011]89号文件中关于计算支付营业损失的要求，其应当按照协议约定向苏某赔偿营业损失，故对其该辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告苏某与宁夏大隆房地产开发有限公司于2013年3月27日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》；二、被告宁夏亘元房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告苏某不能交付安置房屋的损失1356152元、支付临时安置费172721元、营业损失303940元，合计1832813元；三、驳回原告苏某的其他诉讼请求；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21316元，减半收取计10658元，由苏某负担14元，宁夏亘元房地产开发有限公司10644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 樊冠青二〇二〇年十一月二十三日书记员 范抒意附：本案适用法律条款如下《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。