江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2346号上诉人（原审原告）：陈建华，男，1975年2月20日生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：柏冬傲，上海通佑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司，住所地江苏省泰兴市泰常路**。法定代表人：李慧芳，经理。委托诉讼代理人：丁佐荣，江苏辉丰律师事务所律师。上诉人陈建华因与被上诉人泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司（以下简称泰兴红星美凯龙）委托经营管理合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈建华上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审中的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，判决缺乏事实依据。一审未在本案中明确上诉人商铺位置，无从判断返还商铺的后果就草率认定如返还商铺将会损害其他业主利益。返还商铺是否损害其他业主权利，应根据民事诉讼法的规定追加其他业主为第三人参加诉讼，上诉人一审中也表达了查明商铺位置、追加第三人的意见，以便法庭听取第三人意见后进行裁判，但一审既未审查商铺位置，又未追加第三人，仅凭主观判断作出不予返还商铺的判决。二、退一步，即使判令不返还商铺，也应当公平处理被上诉人占用上诉人商铺期间的权利义务。1.一审对上诉人第二项诉请的裁判，适用法律错误。一审认定上诉人与被上诉人之间形成委托合同关系，认定被上诉人暂不返还商铺，维持双方之间委托关系的前提下，根据合同法中关于委托合同的规定，被上诉人作为受托人有义务向上诉人披露委托事务的信息，其中包括商铺位置、经营品牌、经营者名称和租金标准等。一审认定“客观上无法披露”、“涉及他人商业信息”既不符合法律规定，也无事实依据。2.一审对上诉人第三项诉请的裁判，适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的委托合同自双方订立合同后成立至合同到期后终止，被上诉人基于委托合同关系合法占用商铺的截止日期至2019年3月31日，此后被上诉人未经法院判决拒不返还商铺已构成违约，即使一审认定商铺暂时不宜返还，也不能改变被上诉人违约的事实，上诉人向被上诉人主张相应的违约金符合法律规定，依法应得到支持。至于上诉人一审中提出的违约金计算标准，双方之间系委托合同关系，意味着被上诉人只有经上诉人授权后方有权向商铺实际经营者收取租金，而该项授权自双方委托合同到期后已终止，自2019年3月31日后被上诉人继续以其名义收取租金的做法实际上造成上诉人的损失，上诉人有权以被上诉人收取的租金标准计算违约损失。自2019年4月1日至一审判决生效前被上诉人的违约状态并未解除，一审以周边商铺年租金标准作为占用费的计算依据适用法律错误；即使二审生效判决仍认为商铺暂时不宜返还，由被上诉人继续负责经营，但物权法并未赋予法院可以判令受托人以自己的名义独占执行委托事务收益的权利。一审判决明显超出法律规定的范围，有违公平原则。泰兴红星美凯龙辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。泰兴红星美凯龙区域内的同类商铺所对应的案件，泰州市中级人民法院已形成书面法律文书，一审判决与生效的法律文书所确认的判决原则一致，请求二审驳回上诉人的上诉。2.一审判决后，被上诉人已按一审判决向上诉人履行了给付义务，租金已支付至2020年12月31日，如可以请求二审处理本案时对付款情况一并确认。陈建华向一审法院起诉请求：1.判令泰兴红星美凯龙立即返还陈建华位于泰兴市商铺（建筑面积为35.26平方米）；2.泰兴红星美凯龙向陈建华披露案涉商铺的现实情况，包括商铺具体位置、经营品牌、实际经营人及与之连接的其他商铺的具体租赁期限及租金标准；3.泰兴红星美凯龙向陈建华支付《泰兴红星美凯龙商铺委托经营管理合同》届满后未返还案涉商铺的违约金，自2019年4月1日起按泰兴红星美凯龙实际收取的租金为标准，计算至实际返还商铺之日止；4.泰兴红星美凯龙给付陈建华商铺经营管理期间欠付的使用费13636.4元及逾期利息464.8元（逾期利息以13636.4元为本金，按同期银行贷款利率4.35%/年的标准，自2019年3月14日起至泰兴红星美凯龙实际支付之日止，暂计至2019年12月20日）；5.泰兴红星美凯龙给付陈建华商铺经营管理期间逾期交付商铺使用费所产生的违约金6062.25元；6.本案诉讼费由泰兴红星美凯龙承担。一审法院认定事实：陈建华系泰兴红星美凯龙3号楼1层1336室商铺所有权人（商铺建筑面积为35.26㎡，套内建筑面积20.25㎡,购买总价款为301497元）。陈建华（甲方）与泰兴红星美凯龙（乙方）于2009年签订《商铺委托经营管理合同》一份，主要约定：为使泰兴红星美凯龙规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营管理该商铺；委托经营期限为十年，自2009年4月1日起至2019年3月31日止。甲乙都希望能迅速做强做大市场，甲方自愿将前四年经营使用权让渡给乙方，故在委托经营的前四年期间，乙方无须向甲方支付任何费用。自2013年4月1日至2017年3月31日乙方向甲方支付该商铺的使用年费为43071元/年，四年合计使用费为172284元。自2017年4月1日至2019年3月31日乙方向甲方支付该商铺的使用年费64607元/年，两年合计为129213元。商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付再用；由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方（遇法定节假日顺延到节假日后的第一个工作日内）。商铺使用费支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内或支票或现金。甲方委托经营所得部分的收益由甲方依法直接开具相应的票据，所涉及而产生的各项税费，甲方依法为纳税义务人的，由甲方依照法律规定自行承担。在委托经营期间，甲方同意乙方因经营之需而对商铺进行重新分割、布局。委托经营期满时，如甲乙双方不再继续维持委托经营关系时，乙方承诺将该商铺恢复至原有状态。委托经营期间，如乙方逾期向甲方支付商铺使用费，甲方有权要求乙方按约履行，并将按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同第六条第四款规定的最后付款期间的第二天起至实际付款之日，乙方按日向甲方以当期应付使用费用之银行同期存款利率的两倍，作为违约金支付甲方，合同继续履行。在本合同正式履行期间，乙方会同有关方面召集商场业主成立业主委员会，本合同委托经营期满前三个月就以后的重大经营决策和合同续签事宜由乙方与业主委员会洽商确定。委托经营管理合同期限届满后，陈建华、泰兴红星美凯龙未签订新的委托合同。现双方产生纠纷，协商未果。另查明，2013年4月1日至2019年3月31日期间，泰兴红星美凯龙共向陈建华支付商铺使用费287861.6元，未支付的商铺使用费合计13636.4元。泰兴红星美凯龙在委托经营期间曾多次逾期付款（具体如下：2013年10月15日逾期5天支付10767.8元、2014年4月25日逾期15天支付10229.4元、同年7月16日逾期6天支付10229.4元、同年11月6日逾期39天支付10229.4元、2015年2月3日逾期24天支付10129.4元、同年5月15日逾期35天支付10229.4元、同年8月18日逾期39天支付10229.4元、同年11月27日逾期48天支付10229.4元、2016年3月4日逾期54天支付10129.4元、同年6月23日逾期74天支付10229.4元、同年10月28日逾期110天支付10229.4元、2017年1月4日逾期86天支付10229.4元、同年4月7日逾期87天支付15586.4元、同年7月6日逾期87天支付15586.4元、同年12月22日逾期165天支付15586.4元、2018年3月26日逾期169天支付15486.4元、同年9月28日逾期171天支付15586.4元、2019年1月18日逾期192天支付15586.4元、同年3月5日逾期146天支付15586.4元、同年3月14日逾期63天支付15486.4元）。审理中，陈建华主张泰兴红星美凯龙给付逾期付款违约金合计6062.25元，泰兴红星美凯龙对此不予认可。2020年4月13日，泰兴红星美凯龙按照陈建华购房价的5%标准向陈建华支付商铺使用费16971.7元。再查明，江苏省泰州市中级人民法院于2019年12月20日作出的（2019）苏12民终2807号民事判决，认定如下事实：1.泰兴红星美凯龙商场由4幢4层楼房组成综合体，有的楼层签约率达100%，最低的签约率也达到67.61%；2.一审法院至红星美凯龙调取与其他业主签订的商铺委托经营合同十份，合同均载明，红星美凯龙与业主约定商铺的年租金按照当时购买房屋的总价5%计算，按三个月平均支付一次，在每个季度的10日前支付给业主。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。陈建华、泰兴红星美凯龙签订的《商铺委托经营管理合同》并不违反我国法律、行政法规的强制性规范，应为合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。一、关于陈建华主张泰兴红星美凯龙归还商铺的诉讼请求。1.《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”陈建华作为案涉商铺的产权人拥有占有、使用、受益、处分的权利，但是不得损害其他业主的合法权益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益。产权式商铺只有在统一规划、统一经营、统一管理使用时，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从于广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。2.本案中，泰兴红星美凯龙全球家居生活广场由4幢4层楼房组成综合体，陈建华虽领取了案涉商铺的独立房屋所有权证，但案涉商铺与其他商铺之间无明显物理间隔，仅进行了面积上的分割，平面上紧密相连，空间上没有分割墙体，客观上众多商铺存在于一个整体空间，属于产权式商铺。3.虽然陈建华、泰兴红星美凯龙之间的委托经营管理合同期限已届满，双方没有再达成新的委托合同，陈建华理应享有商铺的物权。但陈建华在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制。陈建华要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，鉴于大部分商铺的业主与泰兴红星美凯龙方重新签订了委托经营管理合同，约定将房屋交给泰兴红星美凯龙统一经营管理。有的楼层续签达100%，最低的续签率也达到67.61%，且该商场处于正常经营状态，为维护市场交易的稳定性，避免侵害广大业主的共同合法利益，确认陈建华的案涉商铺尚不具备返还的客观条件，在本案中不支持陈建华主张返还商铺的诉求。二、关于泰兴红星美凯龙在委托经营管理期间欠付的商铺使用费13636.4元及逾期利息。双方合同中约定2013年4月1日起至2019年3月31日期间应给付租金为301498元（43071元/年×4年+64607元/年×2年），泰兴红星美凯龙实际支付租金287861.6元，尚欠13636.4元。泰兴红星美凯龙按约应于2019年1月10日前付清商铺委托经营管理期间的全部租金，泰兴红星美凯龙于2019年3月14日给付部分租金后，尚欠13636.4元未支付。泰兴红星美凯龙未能提交证据证实其已按合同约定足额支付使用费，故陈建华主张支付商铺经营管理期间欠付的租金13636.4元（2017年4月10日至2019年3月31日期间），于法有据，予以支持。关于逾期利息，陈建华主张按同期银行贷款利率4.35%/年的标准，自2019年3月14日起计算至泰兴红星美凯龙实际支付之日止。对此，由于双方在合同中约定逾期支付商铺使用费的计算标准为：泰兴红星美凯龙按日向陈建华以当期应付使用费用之银行同期存款利率的两倍作为违约金支付。故陈建华主张逾期利息按年利率4.35%计算，不符合双方约定，不予支持。确认逾期利息以13636.4元为基数，按照中国人民银行2019年3月公布的存款年利率1.5%的2倍标准，自2019年3月14日起计算至实际支付之日止。三、关于陈建华主张的商铺经营管理期间逾期付款违约金6062.25元。合同期间内，泰兴红星美凯龙应于每季度三个月中的第一个月的10号前付清本季度的租金。由于泰兴红星美凯龙存在未按时、足额给付租金的情形，且双方在合同中约定泰兴红星美凯龙逾期支付商铺使用费时，需按银行同期存款利率的两倍支付违约金，故陈建华主张按年利率4.35%的双倍计算违约金，依据不足，不予支持。结合泰兴红星美凯龙逾期付款天数、使用费金额以及中国人民银行公布的同期存款利率标准，确认泰兴红星美凯龙应支付陈建华违约金1419元。四、关于陈建华主张合同届满后未返还商铺的违约金问题。1.陈建华、泰兴红星美凯龙签订《商铺委托经营管理合同》形成委托合同关系，该合同履行期限届满后，双方未重新签订委托合同，鉴于确认案涉商铺暂不返还，2019年4月1日后仍由泰兴红星美凯龙对案涉商铺继续经营管理，故泰兴红星美凯龙应当支付给陈建华商铺使用费，而非支付违约金。陈建华要求按泰兴红星美凯龙实际收取的租金为标准支付违约金，依据不足，不予支持。2.根据案涉商铺所在市场区域位置、经营现状、附近商铺租赁行情、市场发展前景的不确定性以及该商场业主委员会尚未成立等事实，结合泰兴红星美凯龙与大部分业主续签的《商铺委托租赁合同》所约定的租赁期限为2019年4月1日起至2022年3月31日止，年租金标准为购买商铺总价款的5%，租金支付方式为三个月平均支付一次，于每个季度的第一个月的10日前支付，而且陈建华未能提供证据证明上述使用费标准低于同类地段、同类商铺的正常租金标准。故泰兴红星美凯龙主张按照陈建华购买案涉商铺总价款的5%标准向陈建华支付每年商铺使用费，具有合理性，予以支持。3.陈建华购买商铺总价款301497元的5%计算其年使用费为15074.85元，则自2019年4月1日至2020年6月30日止，泰兴红星美凯龙须向陈建华支付的租金合计18843.56元（15074.85元/年÷12个月×15个月）。扣减泰兴红星美凯龙已于2020年4月13日支付的使用费16971.7元，泰兴红星美凯龙尚需支付陈建华2019年4月1日至2020年6月30日期间内的商铺使用费1871.86元。此后的商铺使用费，每三个月支付一次计3768.71元，于三个月中第一个月的10日前给付（遇法定节假日顺延到节假日后的第一个工作日）。五、关于陈建华主张泰兴红星美凯龙披露涉案商铺的现实情况（包括商铺具体位置、经营品牌、实际经营人及与之连接的其他商铺的具体租赁期限及租金标准）的诉求。双方合同中约定，陈建华同意泰兴红星美凯龙对商铺进行重新分割、布局，泰兴红星美凯龙有权根据经营者的需要对案涉商铺进行必要的改造、装饰装修，增设附属设施，拆除商铺隔断等，双方不再维持委托经营关系时，泰兴红星美凯龙应将商铺恢复至原有状态。在陈建华要求返还涉案商铺的诉求暂不予支持的前提下，红星美凯龙全球家居广场内各商铺间又无明显的物理间隔，陈建华要求泰兴红星美凯龙披露涉案商铺的现实情况，缺少事实及法律依据，客观上亦无法披露，且披露与之连接的其他商铺的租赁期限及租金，可能涉及他人的商业信息，故对此不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，判决：一、泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司于判决生效之日起十日内支付陈建华2017年4月10日至2019年3月31日期间未支付的商铺使用费13636.4元及逾期利息（以13636.4元为基数，按照年利率1.5%的2倍标准，自2019年3月14日起计算至实际给付之日止）；二、泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司于判决生效之日起十日内支付陈建华逾期付款违约金1419元；三、泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司自2019年4月1日起至2022年3月31日止按年租金15074.85元的标准向陈建华支付商铺使用费（其中泰兴红星美凯龙于判决生效后10日内一次性向陈建华支付2019年4月1日至2020年6月30日的尚欠商铺使用费1871.86元；2020年7月1日之后的租金每三个月支付一次计3768.71元，于三个月中第一个月的10日前给付（遇法定节假日顺延到节假日后的第一个工作日）；四、驳回陈建华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1546元，由泰兴红星美凯龙负担（此款陈建华已垫付773元，限泰兴红星美凯龙于判决生效后十日内给付陈建华773元，另向一审法院交纳773元）。二审中，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审相同。二审中，泰兴红星美凯龙提供了其于一审判决后按判决内容共支付给陈建华16927.26元的网上银行电子回执及相应明细。经质证陈建华的委托诉讼代理人称需与当事人本人核实（其后未提供核实情况），并认为即使已付该款项也与二审审理无关，判决生效后是否申请法院执行由当事人意愿决定。本院审查认为，泰兴红星美凯龙于一审判决后是否已按判决内容支付相应款项，不属二审需查明确认的事实，其可待本案判决生效后履行法律文书所确定的义务时与当事人核对确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈建华与泰兴红星美凯龙签订的《商铺委托经营管理合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据二审中的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.一审未支持陈建华要求泰兴美凯龙返还商铺的诉求是否正确；2.陈建华要求泰兴美凯龙披露案涉商铺的具体位置、经营品牌、实际经营者名称和租金标准等应否得到支持；3.委托经营合同期限届满后，泰兴美凯龙未按约返还商铺是否构成违约，应否承担违约金。关于争议焦点1，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。陈建华通过购买方式取得案涉商铺的产权，但其商铺仅是泰兴红星美凯龙全球家居生活广场众多商铺中的一间，各商铺之间无明显物理间隔，平面上紧密相连，空间上没有分割墙体，商铺使用受市场整体限制，不具有结构上、使用上的独立性，且陈建华自购买商铺后不直接经营，而是委托泰兴红星美凯龙经营管理，以收取商铺使用费的方式获取投资回报。故案涉商铺性质应为产权式商铺，其法律属性属于物权属性，为了产权式商铺功能的发挥、商铺业主利益的实现，形成委托统一经营的模式。陈建华委托泰兴红星美凯龙管理经营商铺的期限届满后，没有与泰兴红星美凯龙达成新的委托管理合同或租赁合同，其本可行使商铺的物权。但根据《中华人民共和国物权法》第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，陈建华购买商铺并与泰兴红星美凯龙签订《商铺委托经营管理合同》时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制。产权式商铺从诞生时起就具有特殊性，各个小商铺的占有、使用两项所有权能的行使方式，必须与商场经营紧密结合形成整体，只有采用统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，才能发挥整体的商业效用，业主也才能获得最大利益。单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性考虑，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。根据涉及泰兴红星美凯龙系列案件中已认定的事实，泰兴红星美凯龙全球家居生活广场由4幢4层楼房组成综合体，部分楼层到期后的签约率达100%，最低的签约率也达到67.61%，目前商场仍处于正常经营状态。在现有状况下如将案涉商铺返还给陈建华等极少部分业主，其他业主可能出于各种原因纷纷效仿，将会造成市场无法继续经营、承租人退场，必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护大部分业主目前认可的经营模式更有利于保护全体产权人的权益。因此，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，案涉商铺尚不具备返还的客观条件，一审判决暂不支持陈建华主张返还商铺的诉讼请求，符合本案的实际情况及相关法律规定。同时，陈建华要求将其他业主追加为本案第三人参与诉讼，以便听取其他业主的意见后进行裁判，亦无法律依据。关于争议焦点2，首先，陈建华与房地产开发公司签订有《商品房买卖合同》、领取了房屋所有权证，产权证上已载明商铺编号、建筑面积并附有房地产平面图等，陈建华作为产权人理应知道其商铺位置。其次，根据《商铺委托经营管理合同》约定，陈建华同意泰兴红星美凯龙对其商铺进行重新分割、布局，有权根据经营需要对案涉商铺进行必要的改造、装饰装修，增设附属设施，拆除商铺隔断等。后泰兴红星美凯龙已对包括案涉商铺在内的商场进行了整体装饰装修，已分隔、分段出租给他人经营，在目前正常营业的情形下，客观上也无法区分明确使用涉及陈建华商铺的实际经营者、经营品牌及租金数额等。且在陈建华要求返还商铺的诉求暂不支持的前提下，其要求披露该信息亦无实际意义。最后，泰兴红星美凯龙庭审中称目前可确认陈建华商铺的大概位置，如需确定具体位置可通过测量并结合产权证上载明的信息得出。因此，一审对陈建华的该项诉讼请求未予支持，并无不当。关于争议焦点3，虽然双方签订的《商铺委托经营管理合同》履行期限届满后，陈建华与泰兴红星美凯龙未能重新签订委托管理合同或租赁合同，但鉴于上述争议焦点1的理由，绝大多数业主愿意继续履行合同，自2019年4月1日后仍由泰兴红星美凯龙对案涉商铺继续经营管理。故泰兴红星美凯龙未按期返还商铺并不构成违约，无需承担支付违约金的责任，但其应当向陈建华支付商铺使用费。鉴于泰兴红星美凯龙与陈建华就后续商铺使用费的标准不能协商一致，根据案涉商铺所在市场区域位置现状、案涉市场发展前景的不确定性以及该市场业主委员会尚未成立等客观事实，泰兴红星美凯龙与绝大部分业主所约定的年租金为购买商铺总价款的5%，并已被绝大多数签订《商铺委托租赁合同》的业主所接受，而陈建华又未能提供证据证明该使用费标准低于同类地段同类商铺租金标准。因此，泰兴红星美凯龙愿按照该标准向陈建华支付商铺使用费，符合公平原则。陈建华上诉认为应以泰兴红星美凯龙收取的商铺实际使用人的租金标准计算其违约损失，无事实和法律依据。综上所述，陈建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1546元，由陈建华负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年十一月二十三日书记员  周 佳