云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初1351号原告：周伟，男，1964年6月25日出生，汉族，住重庆市渝**。原告：吴闯，男，1965年2月1日出生，汉族，户籍地吉林省白城市洮**。二原告共同委托诉讼代理人：郭丹丹，北京来硕律师事务所律师，特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：燕薪，北京来硕律师事务所律师，特别授权代理。被告：张淑乔，女，1973年5月17日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：张扬，男，1996年5月28日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。二被告共同委托诉讼代理人：覃磊，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。第三人：大理市大理镇人民政府，住所地云南省大理白族自治州大理市大理古城北门街**，统一社会信用代码11532901015240955C。负责人：杨国燕，职务镇长。委托诉讼代理人：黄莎，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：程再萍，云南法阳律师事务所实习律师，特别授权代理。第三人：大理市大理镇龙龛村民委员会第3村民小组。原告周伟、吴闯与被告张淑乔、张扬，第三人大理市大理镇人民政府、大理市大理镇龙龛村民委员会第3村民小组（以下简称龙龛村委会第3小组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周伟及二原告共同委托诉讼代理人郭丹丹、燕薪，被告张淑乔及二被告共同委托诉讼代理人覃磊，第三人大理市大理镇人民政府的委托诉讼代理人黄莎到庭参加诉讼。第三人龙龛村委会第3小组经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周伟、吴闯向本院提出如下诉讼请求：1.判令二被告向原告支付搬迁补偿款共计2674228.93元，其中房屋建筑物补偿款909578.93元、房屋装修补偿款1030015元、附属设施补偿款132400元、经营性补助602235元；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年1月1日，原告（乙方）与被告张淑乔、案外人张宏（被告张淑乔之父，已去世）（甲方）签订《房屋租赁合同》，租赁被告张淑乔、案外人张宏位于大理市的房屋用于经营，租赁期限19年，并约定在租赁期限内，如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理（拆迁赔偿款的划分：原有部分赔偿归甲方所有，新增加的部分的赔偿归乙方所有，土地使用权属甲方）。此后，原告对租赁地块的原有房屋重新进行了装饰装修，又新建房屋402.91平方米，并办理各类手续用于客栈经营。2018年涉案房屋被纳入征收范围。2018年12月，二被告在原告不知情的情况下，与第三人大理市大理镇人民政府、龙龛村委会第3小组签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书（异地安置）》。根据双方合同约定，案涉房屋402.91平方米的房屋建筑物补偿、全部房屋装修补偿、归属原告的附属设施的补偿及经营性补助均应归原告所有，二被告应当支付给原告。被告张淑乔、张扬辩称，1.原告称新建房屋面积为402.91平方米与事实不符，双方签订的租赁合同载明被告在该地点是有房屋、建筑物及其他附属设施的，原告新建的部分低于250平方米；2.被告在原房屋有装修部分，评估报告中忽略了被告在合同标的物中的装修投入部分；3.原告承租后将属于被告的围墙厨房大门等附属设施推倒拆除，这部分的价值没有在评估报告中展现出来，且经营性补助的款项应当考虑被告的有关利益；4.在补偿款的分配过程中应当将原告已经使用标的物五年这个事实及有关价值折旧计算在内。第三人大理市大理镇人民政府述称，其并非原、被告租赁合同的主体，不受该租赁合同的约束。第三人龙龛村委会第3小组未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据本院确认如下：原告提交的三线划定拆迁补偿费用明白卡及我方增建部分和装修的评估金额各一份，被告对其真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，原告提交的上述证据系原告单方制作，无其他证据加以佐证，不予采信。经审理查明：案外人张宏系被告张淑乔之父，被告张扬系被告张淑乔之子，张宏于2017年去世。2013年1月1日，原告周伟、吴闯（乙方）与被告张淑乔、案外人张宏（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于大理市房屋一院租赁给乙方经营使用（房屋一院为四间砖混结构两层八间，一层为普通装修好，二层为毛坯房，北房为一层两间砖混毛坯房，有两方围墙及大门）；租赁合同期限为19年，自2014年1月1日起至2032年12月31日止；出租方于合同签订后两个月内将房屋现状交付乙方使用，乙方接管房屋后，在不破坏房屋的主体结构前提下，随时都可以对该房屋进行改造，装修，费用乙方自理，房屋租赁期间发生的一切税、费由乙方负责；租赁期满，乙方将承租房交回甲方，乙方对承租房屋的所有投资和装修本着来时建去时留的原则无条件留给甲方；在租赁期内，如遇不可抗力（包括政府规划调整、房屋拆迁）致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理（拆迁赔偿款的划分：原有部分赔偿归甲方所有，新增加的部分赔偿归乙方所有，土地所有权属甲方）。被告将案涉房屋交付原告后，原告对案涉房屋进行了装饰装修，并于2016年3月1日注册了大理市洱旁风海景客栈，经营者为原告周伟。后案涉客栈被纳入大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁范围，被告张淑乔户（产权共有人张扬）（甲方）与第三人大理市大理镇人民政府（乙方）、龙龛村委会第3小组（丙方）签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，约定甲方自愿对本户使用的土地和所属房屋进行腾退和搬迁，乙方对甲方进行补偿安置，丙方对甲乙双方达成的搬迁安置补偿协议完全认可。关于土地补偿的约定为安置面积小于甲方搬迁腾退合法有效面积0.0827亩，乙方应支付甲方的差价为47139元。关于房屋面积确认和评估补偿的约定为本次拆除房屋建筑面积669.15平方米，评估总价格为3127586元。关于搬迁补助和奖励的约定为搬家费2000元/户；甲方自行解决过渡期安置，本协议签订后乙方先行预发6个月，计12元/月/平方米×6月×669.15平方米=48178.8元；按甲方拆除的主体经营建筑面积给予25元/月/平方米×36月×669.15平方米=602235元；数字电视费500元/户；电话移机费400元/户；宽带移机费300元/组；以上搬迁补助合计653613.8元。关于签约奖励费的约定为甲方在乙方规定时限内签订本协议并自愿按约定时限整院退出应享受6万元奖励费。关于兑付资金总额的约定为按本协议乙方应兑付甲方各种补偿、奖励及补助资金总计3888338.8元。还约定本协议签订后，甲方因本协议项下土地房屋与第三方的相关合同关系由甲方负责解除并签订终止协议，明确补偿款的分配事宜，做好搬迁移交相关工作，乙方可按照甲方与第三方的约定内容支付相关补偿款项，约定协议作为搬迁资料附件一并存档。昆明正序房地产土地资产评估有限公司受第三人大理市大理镇人民政府委托，对案涉房屋作出了昆正序房估字（2018）第（KMZGS459-LK-023）号《房地产估价报告》，估价结果为根据估计目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析估价对象价格影响因素的基础上，经过评估测算，确定估价对象在价值时点2018年6月23日的征收与补偿价值为3127586元，其中房屋建筑物1567167元，房屋装修1030015元，附属设施530404元。庭审过程中，二被告认可原告新建部分为1#幢3层框架结构，面积为162.5㎡，评估价值416350元；1#幢3层简易结构，面积为15.1㎡，评估价值12175元；1#幢3层钢结构，面积为69.96㎡，评估价值92436元，以上合计总面积为247.56㎡，评估价值为520961元。同时二被告认可原告提出的附属设施补偿132400元。本院认为，原告周伟、吴闯与被告张淑乔、案外人张宏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。合同签订后，被告依约向原告交付了标的物，原告支付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。合同履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，致使合同不能继续履行，合同目的已不能实现，双方均认可合同已实际终止，本院予以确认。关于房屋建筑物补偿款的问题，原告诉称新建部分的面积为402.91平方米，但其提交的证据不足以证实其主张，现二被告认可原告新建部分的面积为247.56㎡，故本院确认原告新建部分的面积为247.56㎡，依照《房地产估价报告》，该部分房屋评估价值为520961元，二被告应当支付给原告，其余部分本院不予支持。关于房屋装修补偿款的问题，二被告将案涉房屋租赁给原告用于经营客栈，双方合同约定原告接管房屋后随时可以对该房屋进行改造、装修，二被告之前的装修投入已经在租赁时获得了利润，故二被告要求获得之前的装修投入补偿的辩解，本院不予采纳，二被告应当将房屋装修补偿款1030015元支付给原告。关于经营搬迁补助的问题，经营搬迁系对客栈经营者的补偿，原告租赁二被告的房屋后开设经营客栈，原告周伟作为案涉客栈的经营者，二被告应当将经营搬迁补助602235元支付给原告周伟。双方对附属设施补偿132400元无争议，故该款项也应由二被告支付给原告。《房地产估价报告》已经对案涉房屋的综合成新率进行了计算，故被告关于原告已经使用案涉房屋五年，相关价值应当折旧计算的辩解，本院不予采纳。案外人张宏去世后，被告张淑乔、张扬作为案涉房屋的产权共有人，共同获得房屋搬迁补偿款，故二被告应当共同承担上述款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张淑乔、张扬于本判决生效之日起十日内支付原告周伟、吴闯房屋建筑物补偿款520961元、房屋装修补偿款1030015元、附属设施补偿132400元，以上合计1683376元；二、被告张淑乔、张扬于本判决生效之日起十日内支付原告周伟经营搬迁补助602235元；三、驳回原告周伟、吴闯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28194元，由原告周伟、吴闯负担4097元，由被告张淑乔、张扬负担24097元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城人民陪审员  胡翠娥人民陪审员  滕 英二〇二〇年十一月二十六日法官助理李童捷书记员张涵