山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终10491号上诉人（原审原告）：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：仲涛，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：于思思，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘园园，女，1983年8月16日出生，汉族，现羁押于山东女子监狱。委托诉讼代理人：王益军（系刘园园之夫），男，1976年8月31日出生，汉族，住济南市。原审第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：房旭，行长。委托诉讼代理人：王怀彪，男，该银行工作人员。上诉人济南中海地产投资有限公司因与被上诉人刘园园、原审第三人北京银行股份有限公司济南分行商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初538号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。济南中海地产投资有限公司上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0103民初538号民事判决书第三项判决，改判上诉人于撤销涉案房屋网签备案之日起二十日内退还被上诉人购房款2,433,225.6元；2.依法撤销（2020）鲁0103民初538号民事判决书第六项判决，改判支持被上诉人向上诉人支付涉案房屋总价款30%的违约金1,058,967.6元，从应退刘园园款项中扣除；3.被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决第三项忽略了被上诉人应在购房合同解除后依法撤销涉案房屋网签备案的必经程序，导致上诉人未实现房屋所有权却先行返还被上诉人巨额购房款，将使上诉人的合法权益严重受损。一审法院查明涉案房屋已办理网签备案的事实，却未考虑到判决双方《商品房买卖合同》解除后，涉案房屋须经被上诉人依法办理撤销网签备案手续，上诉人对涉案房屋享有的所有权之各项权能方才不受其他条件限制、回复到原始状态，才有权对涉案房屋采取销售等处分行为以实现其权益，但在涉案房屋已有刑事查封、刘园园正在服刑的情况下是无法撤销网签的。而一审法院径直判决上诉人于一审判决生效起十日内退还被上诉人购房款2,433,225.6元，不仅忽略了实践中买受人应在购房合同解除后依法撤销涉案房屋网签备案的必经程序，更未考虑到一旦上诉人在涉案房屋未撤销网签备案时直接返还购房款，必将陷入“钱房两空”的尴尬局面，导致上诉人的合法权益遭受侵害且无法救济，在实际执行层面缺乏合理性和可操作性。故上诉人依法请求改判此项判决为“原告于撤销涉案房屋网签备案之日起二十日内退还刘园园购房款2,433,225.6元”二、一审法院第六项判决未支持上诉人房屋总价款30%违约金的诉讼请求，造成对双方当事人权益的保护严重失衡，并且严重违反合同意思自治原则，应予纠正。一审法院对上诉人房屋总价款30%的违约金1,058,967.6元的诉讼请求完全不予支持，不仅对双方当事人权益的保护严重失衡，并且严重违反合同意思自治原则，导致双方当事人基于真实、自愿意思表示订立的《商品房买卖合同》补充协议违约条款名存实亡。双方当事人于2013年7月4日签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条明确约定：“如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项”。由此可见，补充协议明确约定因买受人原因致使合同解除的违约金比例为房屋总价款的30%，这是双方当事人在合同订立时基于真实、自愿作出的一致意思表示，该条款是合法、有效的，即刘园园在订立合同时自愿受该条款的约束，明知且认可在因其自身原因导致合同解除时应由其向原告支付房屋总价款30%的违约金。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，即便刘园园在本案审理中提出该违约金的比例过高，一审法院也应当依法在补充协议约定的违约金比例之基础上进行适当、合理的浮动或调整，而一审法院以“案涉房屋已经增值，鉴于原告已经主张了代偿款20%的违约金，且刘园园的违约行为未给原告带来其他经济损失”为由，对原告请求的房屋总价款30%的违约金完全不予支持，从而实际判决刘园园承担的违约金数额极低，在个案上有失公允，也有违双方的意思自治，使双方签订的补充协议违约金条款名存实亡；从宏观角度看，一审法院的这一判项更大大降低了买受人的违约成本，将产生纵容买受人违背契约精神、逃避应承担的法律责任的不利导向。综上，一审法院判决明显不当。被上诉人刘园园辩称，济南中海地产投资有限公司还了10万元的贷款，主张30%的违约金，明显过高，且涉案合同中关于违约金的条款系格式合同，故不应该承担30%的违约金，不认可一审法院判决解除合同，不认可承担一、二审全部的诉讼费用，律师费不应该承担。北京银行股份有限公司济南分行述称没有意见。济南中海地产投资有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方订立的《商品房买卖合同》【合同编号：XXXX】及补充协议、《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》；2.被告将位于济南市市中区XXXX室房屋及集中车库车位XXXX号腾空并交付给原告，3、被告支付房屋总价款30%的违约金1,058,967.6元；3.被告支付原告代为清偿的贷款本息186,749.17元及违约金37,349.83元；4.被告承担原告律师代理费98,398元；5.本案的受理费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月4日，原告济南中海地产投资有限公司（出卖人）与被告刘园园（买受人）签订销售（字）20135159296《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定刘园园购买济南中海地产投资有限公司建设出售的济南市市中区XXXX号楼XXXX房产。建筑面积312.72平方米，总价款3529892元。付款方式抵押担保贷款付款，买受人于2013年7月4日支付定金10万元。买受人应向出卖人支付首付款2119892元（定金自动转入首付款）。余款141万元为房屋抵押贷款。出卖人在为买受人与贷款银行的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还贷义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按时履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项…。同日，原告济南中海地产投资有限公司与被告刘园园签订《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》，协议约定刘园园购买XXXX室集中车库车位XXXX号，车位总价款10万元，该协议第九条约定：“买受人购买的XXXX号房因任何原因解除合同，本地下车位合同自动解除，出卖方不承担任何责任”。2013年7月9日，被告刘园园与第三人北京银行股份有限公司济南分行就上述房屋买卖合同签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定刘园园向第三人申请一手房购置贷款141万元，借款期限360个月，还款方式为按月等额本金还款，原告济南中海地产投资有限公司提供阶段性连带责任保证。第三人于同月10日依约向被告刘园园发放贷款141万元，并受托支付给了原告。原告于2014年11月10日将案涉房屋交付于刘园园使用。截止到2020年7月2日被告刘园园共偿还银行贷款本金313333.6元，期间曾有逾期还款行为。因被告逾期还贷，第三人北京银行股份有限公司济南分行分别于2019年11月12日、2020年3月11日向原告发送催收函，要求原告代偿被告所欠贷款本息。原告分别于2019年11月12日、2020年3月25日向北京银行股份有限公司济南分行支付上述代偿款150865.27元、35883.9元。一审法院认为，济南中海地产投资有限公司与刘园园签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。刘园园选择银行贷款方式支付购房款，原告作为担保人承担连带保证责任。刘园园拖欠银行按揭贷款不还，且在答辩中陈述由于自身原因暂时无法偿还到期贷款的行为构成违约，原告依约有权解除合同。原告要求解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议、《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”案涉商品房买卖合同虽办理了网签备案，但刘园园未取得物权登记，不享有案涉房屋物权，合同解除后房屋归原告所有，房款退还刘园园。原告主张截止到2020年3月25日原告代偿逾期贷款本息186,749.17元，及依《商品房买卖合同》约定以代偿款186,749.17元的20%计算违约金37,349.83元，刘园园应偿还原告，一审法院予以支持；因刘园园违约，原告为本次诉讼支付律师代理费98,398元，保全保险费5444.84元，刘园园依约应予赔偿。案涉房屋已经增值，鉴于原告已经主张了代偿款20%的违约金，且刘园园的违约行为未给原告带来其他经济损失，对原告要求刘园园支付总房款30%的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。刘园园支付的购房首付款2,119,892元和已经偿还的银行贷款本金313,333.6元，在扣除刘园园应承担的给付款项后，原告应退还刘园园。为节约诉讼成本，减轻当事人诉累，本判决生效后，扣除前述应退还款项，刘园园剩余房款原告可直接提前偿还刘园园在第三人处案涉房屋未到期贷款。如出现新的代偿款项可从前述应退刘园园款项中扣除。判决：一、解除原告济南中海地产投资有限公司与被告刘园园就济南市市中区XXXX房产签订的销售（字）20135159296《商品房买卖合同》及补充协议、《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》；二、被告刘园园于判决生效之日起三十日内腾空济南市市中区XXXX号房产及集中车库车位XXXX号交付给原告济南中海地产投资有限公司；三、原告济南中海地产投资有限公司于判决生效之日起十日内退还被告刘园园购房款2,433,225.6元；四、被告刘园园于判决生效之日起十日内偿还原告济南中海地产投资有限公司代偿款186,749.17元。该费用直接从上述第三项判决款项中扣除；五、被告刘园园于判决生效之日起十日内赔偿原告济南中海地产投资有限公司违约金37,349.83元，律师代理费98,398元，保全保险费5444.84元。该费用直接从上述第三项判决款项中扣除；六、驳回原告济南中海地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,840元，保全费5000元，由被告刘园园负担，该费用原告已经垫付，可从上述第三项判决款项中扣除。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘园园与济南中海地产投资有限公司于2013年7月4日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为合法有效。关于济南中海地产投资有限公司主张违约金问题。根据双方签订的补充协议约定，如果刘园园在15天内偿还中海地产公司代其清偿的银行贷款，刘园园应当向中海地产公司支付代为清偿款项20%的违约金；如果刘园园超过15天未偿还，合同解除，刘园园应当向中海地产公司支付该房屋总价款30%的违约金及济南中海地产投资有限公司代为清偿的利息和罚息等全部款项。因此，代为清偿款项20%的违约金和房屋总价款30%的违约金不应同时适用。因刘园园未在15天内偿还济南中海地产投资有限公司代其清偿的银行贷款，构成违约，应当适用上述合同条款中关于房屋总价款30%的违约金的约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，刘园园主张违约金过高，应根据上述法律规定对双方约定的违约金予以调整。一审法院判决刘园园应当向济南中海地产投资有限公司支付代为清偿款项20%的违约金即37349.83元系依据的补充协议第二条中关于买受人在15天内偿还出卖人代为清偿的全部款项的约定。因刘园园并未在15天内偿还济南中海地产投资有限公司的代偿款项，故一审法院依据该约定判决违约金理由欠当。但刘园园于2013年购买涉案的房屋，至本案诉讼时，涉案房屋已经大幅增值，在合同解除、刘园园不能得到涉案房产的情况下，让其再承担房屋总价款30%的违约金明显过高。一审法院判决的代为清偿款项20%的违约金即37349.83元较为公平。综上，虽然一审法院判决理由欠当，但结果并无不当，本院予以维持。另，网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发商捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。网签只是一种行政管理手段，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务，不属于法院民事案件的受理范畴。对于济南中海地产投资有限公司要求刘园园协助其办理撤销网签及备案手续的诉讼请求，本院不予审理。综上所述，济南中海地产投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34737元，由上诉人济南中海地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  闵 雯审 判 员  焦玉兴二〇二〇年十一月二十三日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗