黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1003民初149号原告：张来成，男，1980年1月5日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：张秀英（系张来成姐姐），住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。被告：张波，男，1986年2月10日出生，汉族，司机，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：赵艳玲，牡丹江市爱民区向阳法律服务所法律工作者。被告：郑海英，女，1976年10月19日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市。被告：于明江，男，1972年6月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市。第三人：付金红，男，1954年11月19日出生，满族，退休，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：毕亨峰，牡丹江市爱民区向阳法律服务所法律工作者。原告张来成与被告张波、郑海英、于明江、第三人付金红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月14日裁定中止诉讼，2020年11月2日恢复诉讼，并于当日公开开庭进行了审理。原告张来成的委托诉讼代理人张秀英、井春杰、被告张波及其委托诉讼代理人赵艳玲、被告郑海英、于明江、第三人付金红及其委托诉讼代理人毕亨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张来成向本院提出诉讼请求：1.要求判令2014年8月25日张来成与郑海英签定“房屋买卖协议”合法有效。2.要求判令张波与郑海英签订的“房屋买卖协议”无效。3.要求确认位于牡丹江市阳明区机车现代城A号楼B单元C室房屋所有权为原告所有，由张波与郑海英配合原告办理过户手续。4.诉讼费用由二被告张波、郑海英承担。诉讼过程中，原告张来成变更第3项诉讼请求为：3.由郑海英履行郑海英与张来成签订的房屋买卖协议，办理相关的过户手续，由张波配合张来成办理相应的过户手续。事实和理由：2014年8月25日，张来成与郑海英签定“房屋买卖协议”，约定张来成购买郑海英位于牡丹江市阳明区机车现代城A号楼B单元C室房屋，总价款200000元。张来成将车牌号为黑CW奔驰轿车作价200000元与其抵项购房款，现此车已根据郑海英的指示过户到其指定人员名下，郑海英并将机车现代城A号楼B单元C室交付张来成。张来成装修后入住至今，现张来成发现此房郑海英过户张波名下，郑海英与张来成签订买卖协议是在郑海英登记之前，而且张来成实际占有了该房屋，张波跟郑海英之间没有真实交易，损害了张来成的利益。故起诉至法院。张波辩称，1.郑海英与张来成的房屋买卖没有法律效力。该案争议的房屋在2014年8月25日，也就是卖给张来成时郑海英没有取得房屋的所有权，此时争议房屋所有权不是郑海英的，其就无权处置该房屋，因此郑海英与张来成的房屋买卖不具备法律效力。2.郑海英与张波的房屋买卖真实合法有效，2018年11月19日，郑海英办理了争议房屋产权登记，此时该房屋的所有权才真正的归属郑海英，其才具有处分权。2018年11月23日，郑海英与张波在产权登记处签订了房屋买卖合同，将此房卖给张波，并且依法在产权登记处办理了房屋所有权转移登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力，因此郑海英与张波的房屋买卖真实合法有效。被告郑海英、于明江同意原告诉讼请求。第三人付金红述称，1.同意被告张波的答辩意见。2.原告张来成与被告郑海英房屋买卖合同无效，买卖关系不成立。3.本案诉争房屋是第三人付金红顶账而来的，经原开发单位同意，第三人转让给了郑海英，郑海英于2018年11月19日，在房产处登记了不动产权证，同年的11月23日，将此房屋转让给了张波，张波的买卖行为合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告在庭审中为支持其主张，向本院提供如下证据：证据一、2014年8月25日房屋买卖协议一份、2014年8月25日收据一份、商品房买卖合同一份、商品房买卖合同备案证明一份。证明：涉案房屋原所有权人为郑海英，其于2018年8月25日将本案诉争房屋转让给了张来成，张来成与郑海英是以车抵的购房款，车的所有权人为张来成的姐姐，现此车已根据郑海英的要求过户到其指定人的名下。被告张波认为，对郑海英与张来成的房屋买卖协议有异议，因2014年8月25日郑海英不具备本案诉争的房屋的所有权，因此没有权利出卖该房屋。对份收据有异议,认为车辆不值200000元。对商品房买卖合同形式要件无异议，但该合同不能证明所有权归属郑海英，只是一个没有实际履行的合同。被告郑海英、于明江对该组证据无异议。第三人付金红认为，对商品房买卖合同和备案证明形式要件无异议，但是对证明的问题有异议，该证据只能证明郑海英通过买卖取得了该房屋，因没有登记，证明不了其就是合法的产权人。对郑海英跟张来成的房屋买卖协议，因当时郑海英没有取得产权登记，证明不了该协议有效。对8月25日的收据，不合乎证据规则，不是真实意义上的财务收据，证明不了所要证明的问题。本院认为，各方当事人及第三人对2014年8月15日的商品房买卖合同及商品房买卖合同备案证明的形式要件无异议，对该合同及备案证明予以采信。2014年8月25日原告张来成与被告郑海英、于明江签订的《房屋买卖协议》及收据因被告郑海英、于明江无异议，且系各方真实意思表示，故对该证据予以采信。证据二、2013年至2020年物业收费结算票据7张、2020年电梯费1张。证明：经产权人允许，张来成已经入住涉案房屋，从2013年11月19日至今，因在此居住发生的物业费以及相关费用均是张来成交纳的。被告张波认为，2013年票据早于原告张来成购买房屋日期，且该组票据与本案无关联性。被告郑海英、于明江对该组证据无异议。第三人付金红意见同张波。本院认为，该组证据2020年物业费及电梯费票据显示付款人为张来成，对2020年物业费及电梯费票据予以采信，其余票据均未显示交款人信息，将结合证据六综合予以认定。证据三、2018年固定宽带票据3张。证明：张来成入住后在此居住，以张来成名义交付的固定宽带费用.被告张波认为，该组证据与本案无关联性。被告郑海英、于明江对该组证据无异议。第三人付金红意见同张波。本院认为，该组证据不能单独体现与涉案房屋的关联性，故对该组证据不予采信。证据四、电费票据5张。证明：张来成办理入住后在此居住，并发生电费交付费用。被告张波认为，该组证据与本案无关联性。被告郑海英、于明江对该组证据无异议。第三人付金红意见同张波。本院认为，该组证据为电力公司出具，标记地址为涉案房屋，但未显示交款人信息，将结合证据六综合予以认定。证据五、卫生费票据、垃圾清运费票据、门卡、电费、电梯卡、押金票据、取暖费票据、电梯费票据共计10张。证明：证明张来成办理入住后所发生的电梯费、卫生费、垃圾清运费、电梯卡押金、取暖费。被告张波认为，该组证据与本案无关联性。被告郑海英、于明江对该组证据无异议。第三人付金红意见同张波。本院认为，该组证据均未显示交款人系原告，将结合证据六综合予以认定。证据六、郑海英事实陈述一份。证明：2014年8月25日，郑海英与张来成双方同意以车辆作价200000元抵付房屋价款，所有的入住手续、物业费、水电费、取暖费、电梯费等费用均是张来成交纳的，是郑海英配合办理。被告张波认为，该证据充分地证明了该房屋是郑海英在第三人付金红手里买的；张来成与于明江之间有经济往来，但是与付金红没有任何关系，可以说是用付金红的房子做了交易，顶了200000的奔驰车的费用，车辆不值200000元。被告郑海英、于明江对该组证据无异议。第三人付金红意见同张波，另认为该证据不应作为本案证据。本院认为，该事实陈述经当庭询问，系被告郑海英亲自书写，内容系其本人真实意思表示，故对该证据予以采信。该证据显示张来成在2014年9月2日办理入住手续、物业装修一直居住至今，相关费用由郑海英配合办理，张来成交付，故对证据二、四、五予以采信。被告张波在庭审中为支持其主张，向本院提供如下证据：证据一、不动产权证书、房屋买卖协议。证明：郑海英同意将本案争议的房屋卖给张波，时间是2018年11月23日，即按照第三人付金红与郑海英的约定，将此房退还给第三人付金红。张波的房屋所有权证，证明张波依法取得阳明区机车现代城A号楼B单元C室的所有权。原告张来成对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，该组证据能够证明郑海英对涉案房屋有处置权，张波与郑海英没有真实交易，张来成一直在诉争房屋居住，张波没有看房、交付房款的过程，此前郑海英已经明确该房屋卖给了张来成，无权将此房再卖给张波，系双方恶意串通损害了张来成的利益，且该证据无付金红任何字样，说明诉争房屋与付金红没有直接利害关系。被告郑海英、于明江对该组证据无异议。第三人付金红对该组证据无异议，郑海英将此争议房屋卖给张波是合法有效的，经过了产权机关的登记。本院认为，该组证据系房产部门提供并加盖公章，各方当事人对该证据的形式要件无异议，故对该证据予以采信。第三人付金红在庭审中为支持其主张，向本院提供如下证据：证据一、付金红抵押房源登记情况统计表、协议书、定金确认单、房屋购销协议、声明、欠据。证明：争议房屋是第三人付金红顶账而来，是由第三人付金红将此房屋转让给了郑海英，被告郑海英尚欠第三人付金红购房款，被告郑海英同意将此争议房屋退还给第三人付金红。原告张来成对该组证据的形式要件和证明问题均有异议，定金确认单是复印件，而且也确认不了是系富达信房地产开发公司确实收到，因系大额，没有银行流水，证明不了收到定金的问题；付金红抵押房源情况统计表，没有任何证明力，任何人都可以制造；房屋购销协议书，这个房屋所有权人并不是付金红，付金红也没有权利卖这个房子，更何况无论是原告举的证据，还是被告举的证据，均是开发公司与郑海英直接签订的，并不是付金红与郑海英签订的购房协议，该证据不能证明是真实发生的，付金红也没有权利出售；对于协议书形式要件有异议，因为牡丹江富达信房地产开发有限公司盖的章是销售专用章，并不是单位公章，而且也没有经手人签字，更没有富达信房地产开发有限公司予以追认；对于声明有异议，因为在这之前，郑海英已经为原告出具了所谓的声明、售房合同以及商品房买卖合同，其合同均登记的是郑海英名下，事实证明房产局登记的是郑海英名下，因此郑海英根本无需写此声明，而且事实上郑海英也没有退给开发公司，更没有退给所谓的付金红个人，相反此日期之后的2018年办理了郑海英名下的房地产产权证照，也说明了此声明不是真实的，不存在退还付金红房款的事宜；对欠据有异议，欠据与本案没有任何关系，付金红没有权力卖开发公司的房产，其不是开发公司的所有权人。被告张波、郑海英、于明江对该组证据无异议。本院认为，经法庭调查，房屋购销协议、欠据及声明系郑海英本人书写，故对房屋购销协议、欠据及声明予以采信，对该组证据中的其他证据，不足以证实第三人所欲证实的问题，故在本案中不予采信。证据二、房屋买卖协议书、欠条。证明：付金红将该争议房屋又转让给了本案的被告张波。原告张来成认为，涉案房屋所有权人是郑海英，付金红无权出售，签订房屋买卖协议是无效的，而且在房产登记机关的备案也不是付金红出售的，故该份协议对于本案没有任何证明力，更证明不了付金红有权处置此房屋。被告张波、郑海英、于明江对该组证据无异议。本院认为，经过庭审调查，该组证据系被告张波出具及签字捺印，故对该组证据予以采信。根据当事人的举证、质证及庭审调查，确定本案的案件事实如下：2014年8月6日，第三人付金红与被告郑海英、案外人刘明亮签订《房屋购销协议》，约定付金红将包括机车现代城A幢B单元C室，面积76.79平方米，单价3850元每平方米，价格295642元的两户房屋卖给郑海英及刘明亮。每户先付20000元订金，余款指定日期付清，如果到期不能及时支付房款，付金红有权将房屋收回。同日，郑海英及刘明亮出具欠据，并承诺如到期不还，同意将房退回。2014年8月15日，被告郑海英与牡丹江富达信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定郑海英购买机车现代城A幢B单元C号房，同日在牡丹江市房产管理局登记备案。2014年8月25日，被告郑海英、于明江与原告张来成签订《房屋买卖协议》，郑海英、于明江将涉案房屋卖给张来成，约定房款总金额200000元，此款以张来成的姐姐的黑CW号奔驰车抵顶，办理房照时间为开发公司通知办理手续时一个月内办理到郑海英名下，郑海英取得房照后一个月内办理到张来成名下，双方签字捺印。同日，郑海英为张来成出具奔驰车黑CW车款200000元的《收据》。房屋具备交付条件后，在被告郑海英配合下，张来成办理入住手续，在物业交接涉案房屋钥匙，并装修居住，期间产生物业、水电等费用由郑海英配合办理，张来成支付。2016年8月8日，被告郑海英出具《声明》，内容为：“本人郑海英，于2014年8月6日购买付金红两处房屋，机车现代城A幢B单元D、C两处房屋，因无力支付房款，同意将这两处房屋退还给付金红，并协助办理相关手续，房屋退还之日，欠条及相关手续退还给郑海英。”2018年11月3日，被告张波与第三人付金红签订《房屋买卖协议书》，约定付金红自愿将涉案房屋以260000元的价格出售给张波，并约定由于该房产暂时未办理房照，并此房产未在付金红名下，付金红同意张波先支付给其定金20000元，待付金红将此房产证照办理后，过户到张波名下并将该房产交付给张波时，张波支付给付金红剩余全部房款，过户费由张波支付。2018年11月19日，被告郑海英办理涉案房屋不动产权证照至其名下。2018年11月23日，被告郑海英与被告张波签订《牡丹江市存量房买卖合同》，将涉案房屋以240000元的价格卖给张波，并约定交易过程中产生的税费由张波承担。2018年12月5日，被告张波办理涉案房屋不动产权证照至其名下。2019年1月8日，被告张波出具欠条，载明欠付金红机车现代城A幢B单元C室房款240000元，待房屋清空入户时将钱款一次付清。本院认为，本案的争议焦点是：1.原告张来成与被告郑海英、于明江签订的《房屋买卖协议》是否有效，依据是什么；2.被告郑海英与被告张波签订的《牡丹江市存量商品房买卖合同》是否有效，依据是什么；3.如果原告张来成与被告郑海英、于明江签订的《房屋买卖协议》有效，同时被告郑海英与被告张波签订的《牡丹江市存量商品房买卖合同》无效，被告张波及郑海英是否有义务协助原告张来成办理涉案房屋的过户手续。关于原告张来成与被告郑海英、于明江签订的《房屋买卖协议》是否有效，依据是什么。本院认为，原告张来成与被告郑海英、于明江签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且经过庭审调查，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，出卖人郑海英虽尚未取得涉案房屋的产权证书，但不影响该合同效力，故双方签订的《房屋买卖协议》成立并有效。关于被告郑海英与被告张波签订的《牡丹江市存量商品房买卖合同》是否有效，依据是什么。本院认为，经过庭审调查，被告张波真实意思表示系向第三人付金红购买涉案房屋，且双方签订了《房屋买卖协议书》，张波自述其向付金红交付了定金。而在此后张波虽与郑海英签订了《牡丹江市存量房买卖合同》，但其并未有向郑海英购买房屋的意思表示。彼时该房屋的状态系在郑海英名下登记所有，张波当庭表述，其与郑海英签订《牡丹江市存量房买卖合同》系为了避税。如张波欲向付金红购买房屋，应当由郑海英将房屋过户给付金红，再由付金红过户至张波名下。故张波与郑海英之间并未有房屋买卖的真实意思表示，该《房屋买卖协议书》系为实现张波与付金红买卖房屋而作的虚假意思表示，且张波购买房屋前未进行实地勘查，未审查房屋相关手续，未进行房屋的实际交接，亦未向郑海英支付合理价款，不符合日常生活经验，张波与郑海英明知其二人不是案涉房屋买卖合同的相对方，而恶意将案涉房屋过户至张波名下，损害了国家及原告张来成的利益。故郑海英与被告张波签订的《牡丹江市存量商品房买卖合同》具备恶意串通订立的合同的构成要件，应认定为无效合同。关于如果原告张来成与被告郑海英、于明江签订的《房屋买卖协议》有效，同时被告郑海英与被告张波签订的《牡丹江市存量商品房买卖合同》无效，被告张波及郑海英是否有义务协助原告张来成办理涉案房屋的过户手续。本院认为，原告张来成与被告郑海英、于明江签订的《房屋买卖协议》有效，双方当事人应当全面履行合同义务，原告张来成已经以车辆抵顶的形式向被告郑海英、于明江交付了购房款，郑海英、于明江应当按照合同约定履行交付房屋及协助办理涉案房屋的过户手续的义务。涉案房屋现已具备办理产权证照的条件，但登记在张波名下，房屋已经交付张来成使用，现因郑海英与被告张波签订的《牡丹江市存量商品房买卖合同》无效，郑海英、张波应当协助原告张来成办理涉案房屋的过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款的规定，判决如下：确认原告张来成与被告郑海英、于明江于2014年8月25日签订的《房屋买卖协议》有效；确认被告郑海英与被告张波于2018年11月23日签订的《牡丹江市存量商品房买卖合同》无效；被告张波于本判决生效之日起一个月内将牡丹江市阳明区机车现代城A号楼B单元C室的房产过户至被告郑海英名下,如产生相关费用，由被告郑海英负担；被告郑海英自该房屋过户至其名下之日起一个月内将该房屋过户至原告张来成名下，如产生相关费用，由原告张来成负担。案件受理费4300元，保全费1520元，由被告郑海英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长  陶春萌审判员  柳兆斌审判员  李 坤二〇二〇年十一月二十三日书记员  王威巍