福建省莆田市荔城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0304执异29号 案外人：樊志平，男，1984年10月15日出生，汉族，住江西省景德镇市昌江区。 委托诉讼代理人：黄经明，江西景鉴律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 申请执行人：蔡仁明，男，1963年5月28日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：吴晨宇，福建律海律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 委托诉讼代理人：黄小宁，福建律海律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被执行人：威时（景德镇）房地产开发有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区瓷都大道（人民公园内）。统一社会信用代码9136020078972729X5。 法定代表人：阮宇鹏，总经理。 本院在执行申请执行人蔡仁明与被执行人威时（景德镇）房地产开发有限公司（以下简称威时公司）民间借贷纠纷一案中，案外人樊志平对本院作出的（2019）闽0304执2734号《执行裁定书》及《协助执行通知书》中关于查封登记在被执行人威时公司名下所有的坐落于江西省景德镇××道金岸名都Ｄ×栋××××［权证号：景房权证字第0××2号］的不动产不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 樊志平异议称，请求中止对坐落于江西省景德镇××道××栋××室的执行。事实与理由：2018年1月10日，案外人与被执行人威时公司签订书面《商品房现房买卖合同》一份，购买被执行人威时公司开发的住宅“金岸名都小区”Ｄ×栋××××室的房产一套，定价人民币905000元整，其中首付支付人民币455000元，向景德镇农村商业银行股份有限公司借款支付人民币450000元整，故案外人已向被执行人威时公司付清了全部的商品房购房款，被执行人威时公司也同时将上述房屋向案外人交付，稍后，案外人装修好所购房并合法居住至今。经查，早在案外人购得Ｄ×栋××××室之前的2015年12月25日，被执行人威时公司已将该房向九江银行股份有限公司景德镇分行用于贷款抵押，至2019年12月4日方注销抵押，至使案外人在此期间无法及时办理所购房的过户登记，而期间的2019年11月7日，该房又被莆田市荔城区人民法院以（2019）闽0304执2734号《执行裁定书》予以查封。上述事实证明，案外人未能在莆田市荔城区人民法院查封之前及时办证过户，其中过错，完全在被执行人威时公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，案外人在莆田市荔城区人民法院查封纷争房产之前就己与被执行人威时公司签订了合法有效的书面《商品房现房买卖合同》，已付清全房款并且合法占有居住，并非因买受人自身原因未办理过户登记，故莆田市荔城区人民法院在查封被执行人威时公司名下房产时，误将案外人所有的上述房产裁定查封并列入被执行对象显属不当，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、民事诉讼法227条之规定，案外人请求中止对上述房产的执行并解除查封，以依法维护案外人合法权益。 蔡仁明辩称，一、案涉房产不能办理过户登记，案外人有过错，莆田市荔城区人民法院查封该房产并无不当。案外人的过错体现在以下三个方面。第一，案外人与被执行人订立《商品房现房买卖合同》过程中未尽到审慎、合理注意的义务。商品房作为大宗商品，案外人在购买之前应充分调查、落实房屋的基本情况，其中当然包括房屋是否设立抵押权（这直接关乎合同效力及过户手续的办理）。2015年12月25日，被执行人为了向九江银行股份有限公司景德镇分行贷款将房屋作为抵押物设立了抵押。作为买受人，案外人知道或者应当知道该事实。案外人如果知道该事实，那是甘冒风险；如果不知情，那是自身存在疏忽。第二，《商品房现房买卖合同》至今未依法办理备案达到昭告公示的目的，案外人一直听之任之。第三，案外人、被执行人均未按约定办理产权登记。可见，案外人的过错不言而喻。案外人以自身没有过错为由，主张根据《最高人民法院关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第17条的规定，解除查封。这不能成立。案外人根据《商品房现房买卖合同》取得的是针对被执行人的债权请求权，其未取得案涉商品房的物权，当然不能对抗执行。莆田市荔城区人民法院查封被执行人名下的房产，并无不当。二、案外人提出异议能否成立，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）第二十九条的规定来判断，而非《规定》第二十八条之规定。本案被查封的标的是房地产开发企业威时（景德镇）房地产开发有限公司名下的商品房，案外人对这部分商品房提出执行异议。因此，案外人的异议能否成立应根据《规定》第二十九条的规定来判断。案外人主张依据《规定》第二十八条的规定，这显然站不住脚。三、案外人提出的异议不符合《规定》第二十九条的规定的情形，不能排除执行。首先，无法认定案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。《商品房现房买卖合同》未依法办理备案登记，真实性值得商榷。本案无法排除案外人与被执行人串通或倒签合同，以达到对抗执行或骗贷的可能。案涉商品房早在2015年12月25日即已设立抵押权。在未通知抵押权人或征得抵押权人的同意的情况下，《商品房现房买卖合同》的效力成疑。其次，案外人名下是否无其他用于居住的房屋，这也不得而知。案外人没有提供证据证实其在景德镇的房产情况。樊的户籍地址在景德镇市××道××号国信御城15栋2单元808室，且从户口本可以看出其是户主。因此，可以认定景德镇市××道××号国信御城15栋2单元808室是其住宅，金岸名都Ｄ×栋××××室并非其唯一住房。综上所述，案外人提出的异议不能成立，应予驳回。 威时公司未做答辩。 经审查查明，蔡仁明与威时公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，本院于2019年9月9日作出（2019）闽0304执2734号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，查封登记在被执行人威时公司名下所有的坐落于江西省景德镇××道金岸名都Ｄ×栋××××［权证号：景房权证字第0××2号］。本院于2019年11月7日实施上述查封。 另查明，2018年1月10日，案外人樊志平与威时公司签订《商品房现房买卖合同》，约定樊志平买受威时公司所有的坐落于江西省景德镇××道××栋××商品房［权证号：景房权证字第0××2号］一套，付款方式为首付款455000元，贷款额450000元。案外人已向威时公司支付首付款共计455000元。威时公司于2018年4月3日向案外人樊志平开具价款为905000元的金岸名都Ｄ×栋××××室不动产发票。景德镇农村商业银行股份有限公司与借款人樊志平、保证人陈慧玲签订《个人购房借款／担保合同》，借款本金450000元，借款期限5年。该款项于2018年4月10日汇入威时公司账户。樊志平于2018年5月20日起按月偿还上述借款。案外人樊志平于2018年8月28日接收威时公司交付的金岸名都Ｄ×栋××××商品房一套，并装修、使用至今。 再查明，被执行人威时公司系房地产开发企业，在江西省景德镇××道××商品房，项目名称金岸名都。其位于江西省景德镇××道××栋××商品房，于2015年12月24日办理初始登记，权利人：威时（景德镇）房地产开发有限公司，权证号：景房权证字第0××2号。该房产于2015年12月25日办理最高额抵押登记，抵押权人：九江银行股份有限公司景德镇分行，于2019年12月4日办理抵押权注销登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人樊志平于2018年1月10日与被执行人威时公司签订《商品房现房买卖合同》，并于2018年8月28日接收案涉房产，装修、使用至今。案外人樊志平已按合同约定支付全额价款。案涉房产于2015年12月25日办理最高额抵押登记，于2019年12月4日才办理抵押权注销登记，于2019年11月7日被本院查封，其未办理过户登记系受银行抵押及法院查封措施限制，非因买受人自身原因。故案外人樊志平的异议理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对坐落于江西省景德镇××道金岸名都Ｄ×栋××××房地产［权证号：景房权证字第0××2号］的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 陈豪杰 审 判 员 陈丽生 审 判 员 刘 芳 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 李北雁 书 记 员 沈丽思 附：本裁定适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。