山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1083民初2948号原告：徐秀华，女，1963年1月28日出生，汉族，住山东省济南市历下区。被告：乳山市自来水有限公司。住所地：山东省乳山市胜利街**。法定代表人：陈文广，经理。委托诉讼代理人：单学军，公司职工。委托诉讼代理人：方舟，公司职工。被告：乳山市广安物业有限公司。。住所地：山东省乳山市银滩海景花园小区法定代表人：于风华，经理。委托诉讼代理人：陈文静，公司职工。委托诉讼代理人：杨小言，公司职工。原告徐秀华与被告乳山市自来水有限公司（以下简称“自来水公司”）、乳山市广安物业有限公司（以下简称“广安物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐秀华、被告自来水公司委托诉讼代理人单学军及方舟、被告广安物业公司委托诉讼代理人陈文静及杨小言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐秀华向本院提出诉讼请求：1.请求自来水公司、广安物业公司共同赔偿财产损失3，453元；2.请求本案诉讼费用、鉴定费用由自来水公司、广安物业公司承担。事实和理由：徐秀华拥有位于乳山市户房屋一处（下称“徐秀华房屋”），案外人李福军拥有位于前述小区9号楼1单元202户房屋一处（下称“李福军房屋”），李福军房屋位于徐秀华房屋的楼上位置。2018年1月份至2月份期间，李福军房屋内有大量排水渗漏到徐秀华房屋内，造成徐秀华新装修的房屋内墙面、、地板被褥、电源等财产大面积毁损。经核实，上述漏水行为是因为本单元自来水总阀门冻裂，导致自来水进入到1至6楼的上水主管道中，后在李福军家水表外侧的上水管道部分发生冻裂，导致水流至李福军家中，又从李福军家中流至徐秀华家中。该自来水公共部分（含本单元自来水总阀门）归自来水公司和广安物业公司管理和维护，自来水公司和广安物业公司应对管道破裂导致徐秀华家中进水负全部责任。因此，自来水公司和广安物业公司应当赔偿给徐秀华造成的所有损失。自来水公司辩称，徐秀华居住小区的基础设施按照开发企业自行完成的模式建设，小区供水管道与市政管道碰头处（小区总表）为产权分界点，小区总表（含水表）以外的供水管道由我公司铺设，其产权归我公司所有，维护保养责任由我公司承担。以小区总表为界，小区内所有管道（包括小区内的所有地下管线、设施、单元阀门、楼内立管、阀门、水表、室内管线等），我公司无维护保养责任，不同意徐秀华的诉讼请求。广安物业公司辩称，徐秀华家受损是因二楼李福军家漏水渗漏导致，我公司对此次漏水没有过错，徐秀华的损失不是我公司造成，不同意赔偿徐秀华主张的损失。乳山市银滩海景花园小区9号楼的自来水总阀门在楼外水表井内，因9号楼2单元501室常年有人居住，故整栋楼的自来水总阀门不能关闭，每单元的自来水总阀门均在一楼住户家中，小区惯例是我公司在一至六楼无人居住的时候动员一楼住户将钥匙留在物业，冬天进入住户家中把水阀关闭避免水管冻裂。我公司发现9号楼的自来水总表转的时候排查每个单元，因徐秀华和其对门的9号楼1单元102室业主的钥匙均留在我公司，我公司就进入徐秀华和其对门家中，发现9号楼1单元102室家中天花板渗水，第一反应就是9号楼1单元202室水管冻裂，我公司立即将整栋楼的自来水阀门关闭，并通知9号楼1单元202室业主李福军，李福军将其钥匙快递给我公司后，我公司进入室内发现系其卫生间内供水管冻裂导致漏水，后我公司通知一楼和二楼住户并进行清扫通风。徐秀华的房屋在隔壁东户，期间东户一至六楼无人居住，未发现徐秀华家有被水淹的情况。因房屋是2002年交付且是砖混结构，且徐秀华的房屋简单装修长时间无人居住，可能是二楼的水渗到其家中长时间没通风就长毛了，后因该单元东户有人居住，我公司去徐秀华家中开水时发现长毛的情况并通知了徐秀华。这种漏水情况在我们小区很常见，都是楼下楼上业主协商，协商不成再走诉讼由法院判决或调解楼上赔偿。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明：徐秀华系乳山市室业主，案外人李福军系乳山市银滩海景花园小区9号楼1单元202室业主，广安物业公司系乳山市银滩海景花园小区物业服务企业。广安物业公司于2005年8月1日与建设单位签订的前期物业服务合同，约定广安物业公司为海景花园小区提供前期物业管理服务，服务期限自2005年8月1日起至业主委员会成立之日止，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）及物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细详见附件四），但合同所附的附件三物业共用部位明细及附件四物业共用设施设备明细中均未包含共用供水管道。现海景花园小区未成立业主委员会，广安物业公司未与徐秀华、李福军另行签订前期物业管理服务协议，其与其他业主签订的前期物业管理服务协议中约定的共用部位和共用设备设施亦不包含共用的供水管道。海景花园小区开发商未将小区内供水等专业经营设施设备移交给自来水公司并办理接收管理手续，海景花园小区业主大会也未决定将供水等专业经营设施设备移交给自来水公司。自来水公司既未与徐秀华签订供水服务合同，也未与广安物业公司签订书面委托合同或达成口头合意将涉案房屋所在小区的供水等专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给广安物业公司。经本院组织现场勘验，现场可见乳山市银滩海景花园小区9号楼1单元为一梯两户，徐秀华为9号1单元1楼东户，案外人李福军为9号楼1单元2楼西户，该栋楼的供水管道总阀门位于楼外东北角的管道井内，由广安物业公司管理控制，1单元业主共用的供水管道位于业主室内的卫生间上下贯通1至6楼，东户业主共用供水管道的总阀门位于徐秀华家中，西户业主共用供水管道的总阀门位于徐秀华对门102室业主家中，每户业主室内的共用供水管道部分接有该户业主家的水表，水表另一侧连接该户业主家专用供水管道及阀门。另查，2017年冬季，海景花园小区9号楼1单元无业主居住，徐秀华及对门102室业主将钥匙留给广安物业公司。因9号楼2单元501室常年有业主居住，故9号楼的供水总阀门不能关闭。2018年春节期间，徐秀华对门102室室内的共用供水管道总阀门冻裂，导致自来水进入到1单元西户1至6楼的共用供水管道内，后在李福军家中水表外侧的共用供水管道部分发生冻裂，导致水流至李福军家中，后又流至海景花园小区9号楼2单元101室业主梁曰荣家中及徐秀华家中，造成漏水事故，徐秀华及梁曰荣、李福军家中财产受损。后李福军向广安物业公司支付了更换破损管道的费用，由广安物业公司进行了更换。2018年10月15日，本院立案受理了徐秀华诉李福军财产损害赔偿纠纷一案（案号为2018鲁10**民初5229号）、梁曰荣诉李福军财产损害赔偿纠纷（案号为2018鲁10**民初5233号），徐秀华起诉要求李福军赔偿因漏水产生的财产损失6517元、因参加诉讼产生的误工费用1200元、交通费800元，梁曰荣起诉要求李福军赔偿因漏水产生的维修费用3000元、精神损害抚慰金496元、因参加诉讼产生的交通费500元。经审理后，本院于2019年5月21日分别作出2018鲁10**民初5229号民事判决、2018鲁10**民初5233号民事判决，认为：管道破裂位置虽然在李福军家中，但属于1至6楼的上水主管道，系在李福军的水表外侧，李福军对于自来水分户计量装置或者入户端口以内的专有部分负有养护、维修义务，以外部分不属于业主专有部分，虽然李福军也要尽到足够的注意义务，但其养护、维修的义务不在李福军，即便李福军支付了更换该部分破损主管道的费用，但并不能以此推定该部分主管道属于李福军专有部分，而且从物业公司证实的管道破裂原因，也可以看出，因为一楼的单元总阀门冻裂，导致自来水进入上水主管道中，然后在李福军家中发生冻裂，而李福军无法控制该部分主管道，因此，李福军在此次漏水事故中并不存在过错。判决：驳回徐秀华要求李福军赔偿财产损失及因诉讼产生的误工费、交通费的诉讼请求，驳回梁曰荣要求李福军赔偿房屋维修费、精神损害抚慰金及为诉讼产生的交通费的诉讼请求。判决后，徐秀华、李福军均未对2018鲁10**民初5229号案件提起上诉，梁曰荣不服2018鲁10**民初5233号判决，上诉至山东省威海市中级人民法院，经审理后，山东省威海市中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）鲁10民终1869号民事判决，认为：一审认定李福军在此次漏水事故中并不存在过错并无不当，予以维持，梁曰荣可依据法律规定向侵权者主张权利。判决：驳回上诉，维持原判。再查，经本院组织现场勘验，现场可见徐秀华家中的墙顶、墙壁有因渗水后导致的长毛及墙皮脱落现象，踢脚线有多处破损，，地板有腐蚀痕迹案件审理过程中，徐秀华申请对其房屋内因漏水受损的墙面、、地板踢脚线、电路、被褥等修复费用进行鉴定。经本院委托，山东省方盛价格询证有限责任公司出具评估报告，评估意见为房屋漏水受损的墙面、、地板踢脚线、电路、被褥于评估基准日的修复费用（不含无法确定部分）为3，453元。徐秀华因此花费鉴定费4，000元。经质证，徐秀华对上述评估意见无异议，自来水公司以与其公司无关对上述鉴定意见不予质证，广安物业公司对上述评估意见提出异议，认为评估意见无其公司人员签字，且银滩的房子长期不住就会有发霉的痕迹，但鉴定机构鉴定的时候没有区分是之前受损还是此次漏水事故受损，踢脚线不可能因为漏水泡开，乳胶漆墙面没有那么大的损失。三方对鉴定机构及鉴定人员的鉴定资质、鉴定程序、鉴定标准均无异议，广安物业公司未提交相关证据证实上述鉴定意见确有错误或存在不应予以采信的情形。本案经调解无效。本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据已生效的（2018）鲁1083民初5233号民事判决及（2019）鲁10民终1869号民事判决，涉案漏水事故系因海景花园小区9号楼1单元西户供水总阀门冻裂后导致水进入西户1至6楼共用供水管道并在李福军家中的共用供水管道部分发生冻裂导致，且李福军对此并无过错，本院予以确认。本案争议的焦点问题，一是自来水公司、广安物业公司对涉案漏水事故的发生是否具有过错，二是徐秀华财产损失的具体数额是多少。关于焦点问题一，首先，涉案海景花园小区建设单位未将小区内供水等专业经营设施设备移交给自来水公司并办理接收管理手续，海景花园小区业主大会也未决定将供水等专业经营设施设备移交给自来水公司，徐秀华亦未与自来水公司签订供水服务合同对供水管线的维修养护自认进行约定，即自来水公司并未实际管理、控制海景花园小区内供水管线，对涉案漏水事故的发生并不过错，徐秀华要求自来水公司承担共同赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。其次，虽然涉案共用供水管道并未在前期物业服务合同约定的物业共用部位明细和物业共用设施设备明细中列明，但涉案共用供水管道并不具有构造和利用上的独立性以明确区分和排他使用，也不具备能够登记成为特定业主所有的条件，只能为海景花园小区9号楼1单元西户的全体区分所有权人共同使用，而不可能为某一区分所有权人单独使用，因而不可能属于业主专有部分，应为共有部分。广安物业公司关于涉案共用供水管道属于业主专有部分的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。广安物业公司与海景花园小区建设单位签订的前期物业服务合同中约定广安物业公司的服务内容包括物业共用部位和物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，故广安物业公司对上述涉案共用供水管道负有保养、维护义务。再次，海景花园小区9号楼的供水总阀门日常由广安物业公司实际管理控制，虽然海景花园小区9号楼1单元的供水管道阀门分别在1楼东、西两户业主室内，但1楼东、西两户业主已将房屋钥匙交给广安物业公司，即海景花园小区9号楼1单元的供水管道阀门亦由广安物业公司实际管理控制。广安物业公司在海景花园小区9号楼的供水总阀门因2单元有业主居住而不能关闭时，因海景花园小区9号楼1单元并无业主居住，且其明知小区内经常发生类似漏水事故，故广安物业公司负有冬季来临前检查确认海景花园小区9号楼1单元的供水管道阀门使用正常并予以关闭的义务，以及时消除可能对业主财产造成损害的共用部分的安全隐患。现广安物业公司未提交相关证据证实已履行上述保养、维护义务，存在过错，应当对徐秀华的财产损失承担赔偿责任。关于焦点问题二，徐秀华、自来水公司、广安物业公司对山东省方盛价格询证有限责任公司及其评估人员的鉴定资质、鉴定程序和鉴定标准均无异议，本院予以确认。现广安物业公司对评估报告质证称银滩的房子长期无人居住时就会有发霉的痕迹，但山东省方盛价格询证有限责任公司在评估时未区分徐秀华室内的财产损失是之前受损还是因此次漏水事故受损，另踢脚线不可能因漏水泡开，乳胶漆墙面评估的也损失过大。因广安物业公司在持有徐秀华房屋钥匙的前提下，未能提交照片等相关证据证实徐秀华的财产在涉案漏水事故发生前已经存在受损情形，亦未提交相关证据证实山东省方盛价格询证有限责任公司出具的评估报告确有错误或存在不能予以采信的情形，应由广安物业公司承担举证不能的法律后果。经审查，上述评估报告无明显瑕疵，本院予以确认。徐秀华依据评估报告要求广安物业公司赔偿修复费用3,453元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项的规定，判决如下：一、被告乳山市广安物业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐秀华财产损失3,453元；二、驳回原告徐秀华要求被告乳山市自来水有限公司对上述财产损失承担共同给付责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，评估费4,000元，由被告乳山市广安物业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙文星二〇二〇年十一月十二日书记员  孙 艳