河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1681民初3526号原告：胡某，男，1965年6月17日出生，汉族，住项城市。委托诉讼代理人：陈洪亮，项城市义正法律服务所法律工作者。被告：张某某，男，1962年1月5日出生，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：张某某1，男，1982年4月27日出生，汉族，住项城市。系被告张某某侄子。委托诉讼代理人：师静，河南旅途律师事务所律师。原告胡某与被告张某某土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托诉讼代理人陈洪亮，被告张某某的委托诉讼代理人张某某1、师静，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡某向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告履行《承包经营合同书》和《补充合同书》；2、请依法判令被告支付承包金2260000元、违约金900000元，共计3160000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月29日，原、被告经协商签订《承包经营合同书》，被告承包原告位于项城市××地界以北、××以南、××庄河××、高营窑厂东边地界以东的152.1亩菱湖低洼地及水面，约定承包经营期限20年，承包费共计3000000元。2015年8月25日双方又签订《补充合同书》，合同约定2015年9月16日之前被告一次性支付承包费740000元，下余2260000元用被告开发的瑞元国际广场二楼商铺一次性抵付。房屋随第一批业主交付，否则支付违约金900000元。上述承包经营合同及补充合同签订后，被告没有按照合同约定将所抵付给原告的房屋交付给原告（详见2015年8月25日补充合同附表）。原告认为，双方所签订的《承包经营合同书》及《补充合同书》均系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务，而被告只部分履行义务，未按照合同约定全面履行，被告的行为已经构成违约。为此，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告张某某辩称，1、原告不具有涉案土地发包主体资格，原告的身份证显示的地址为水寨办事处东大街北三巷，不是涉案土地所有权集体经济组织成员，不享有涉案土地的承包经营权，未经三分之二以上的村民或者村民代表同意，更没有私自转包给原告的权利。2、涉案合同承包的152.1亩土地不能交付给被告使用，合同签订后，被告已经按照约定将740000元承包金支付给了原告，但原告至今不能将土地使用权交付给被告，涉案土地上开办的有饭店、养鸭养鹅场、种植庄稼等，被告不能使用，不能实现合同目的，原告违反了合同约定的义务，依据合同法规定，被告请求解除合同。3、涉案的土地《承包经营合同书》及《补充合同书》违法无效，违反了《农村土地承包法》第11条关于“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”的规定，双方签订的合同显示为“建设”，说明本案转包的土地不是用于农业生产，而是用于工业建设；违反了《农村土地承包法》第52条关于“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定，涉案合同标的152.1亩土地是高营村的集体土地，原告系集体经济组织以外的人员，又转包给被告，均未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准，显然是违法无效的。4、被告请求原告退还已经支付的740000元承包金，并赔偿利息损失。原、被告围绕诉讼请求向本院提交的证据，经组织质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月，原告胡某与郑郭镇高营村民委员会签订《土地承包经营合同书》，约定：郑郭镇高营村民委员将原郑郭镇政府租赁的高营村民委员的菱湖低洼地承包给胡某经营，面积为152.1亩，承包费为每年每亩160元，即24336元，每年的元月1日前10天内一次性付清，承包期限为30年，自2007年元月1日至2036年12月31日，该地皮上现有的附属物瓦房17间、变电房1间，由胡某使用，在承包期间胡某可根据经营需要转包或分包，但应支付的承包费一律由胡某支付。协议签订后，原告胡某按照约定每年向郑郭镇高营村民委员会支付承包费。2015年7月29日，原告胡某与被告张某某签订《承包经营合同书》，约定：胡某将152.1亩菱湖低洼地及水面承包给张某某经营，承包经营期限自2015年7月29日起至2036年12月31日，承包金总计3000000元，合同签订后十个工作日内支付2400000元，下余600000元待张某某正常开工建设后一次性支付。2015年8月25日，双方签订《补充合同书》，约定：承包金共计3000000元，2015年9月16日前一次性支付740000元，下余2260000元用瑞元项城国际广场二楼商铺一次性抵付，具体位置及单价等见附表，双方互不找补，房屋随第一批业主交付；任何一方不得随意变更或解除，不得违约，否则支付对方违约金900000元。协议签订后，被告向原告转账支付了承包租金740000元，原告于2016年3月30日向原告出具了收条一份。由于被告至今未向原告交付双方《补充合同书》约定的瑞元项城国际广场二楼商铺，也未向原告支付剩余的承包租金，为此，双方发生纠纷，原告诉至法院。本院认为，本案双方争议的焦点是：原、被告之间的土地租赁合同是否成立有效，被告应否向原告支付剩余的承包租金2260000元及违约金900000元。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”《中华人民共和国农村土地承包法》第五十条规定：“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式承包经营，也可以将土地经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。”第五十一条规定：“以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员有权优先承包。”第五十二条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三份之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”《中华人民共和国合同法》二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”原告与郑郭镇高营村民委员会签订的《土地承包经营合同书》显示的152.1亩菱湖低洼地及水面，属于郑郭镇高营村民委员会集体所有，该152.1亩菱湖低洼地及水面不是可耕地，双方通过公开协商的方式由原告进行承包经营，并未违反法律的强制性规定，且双方自2006年签订协议至今均予以了履行，因此，原告与郑郭镇高营村民委员会之间的土地承包经营合同成立有效。由于双方在承包经营合同中明确约定“承包期间胡某可根据经营需要转包或分包，但应支付的承包费一律由胡某支付”，作为该152.1亩菱湖低洼地的发包方的郑郭镇高营村民委员会赋予了原告对外转租的权利。而原、被告经协商一致由被告承包经营152.1亩菱湖低洼地及水面，是双方的真实意思表示，原、被告之间的土地租赁合同成立有效，依法应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”原、被告签订的《承包经营合同》和《补充合同书》明确约定了承包金的数额为3000000元，支付方式为2015年9月16日前一次性支付740000元，下余2260000元用瑞元项城国际广场二楼商铺一次性抵付，房屋随第一批业主交付，任何一方违约，支付对方违约金900000元。原、被告对两份合同的真实性均无异议，双方应当按照约定全面履行自己的义务。由于被告至今未向原告交付双方约定的瑞元项城国际广场二楼商铺，且被告庭审中认可该商铺已建成交付他人经营使用，被告的行为构成了违约，其应当向原告支付剩余承包费用，并承担违约责任，向原告支付违约金。因此，原告请求被告继续履行合同向原告支付承包租金2260000元及违约金900000元，理由正当，本院予以支持。被告辩称原告不是发包土地集体经济组织的成员，不具备涉案土地发包的主体资格；原告未向被告交付涉案土地，致使合同目的不能实现，请求解除合同；涉案的土地承包经营合同书及补充合同书违反法律规定，违法无效，请求原告退还已经支付的承包金并赔偿利息损失。首先，关于被告请求解除合同和要求原告返还已经支付的承包金740000元并赔偿利息损失，由于被告并未就其请求向本院提出反诉，该部分请求本院不予审查；其次，郑郭镇高营村民委员会承包给原告的该152.1亩菱湖低洼地，双方签订了书面合同，且一直予以履行至今，该集体经济组织及成员或者他人并未对该承包合同的效力提出异议，法律也并未禁止集体经济组织以外的人员承包集体的非可耕地，原告与郑郭镇高营村民委员会之间的承包合同并未违反法律的强制性规定，具有法律效力；且原告与郑郭镇高营村民委员会签订的承包合同明确约定原告可根据经营需要对外转包，原告与被告签订的承包协议显示的承包期限，并未超过原承包期限，作为发包方的郑郭镇高营村民委员会也并未对该转包合同提出异议，被告也未提交证据证明原告与郑郭镇高营村民委员之间的承包合同违反了法律规定，原、被告之间的承包合同是双方的真实意思表示，具有法律效力。因此，被告的辩称意见本院不予采纳。综上所述，原、被告之间的土地租赁合同成立有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第五十条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条规定，判决如下：被告张某某支付原告胡某土地承包租金2260000元及违约金900000元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32080元，由被告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  赵小珂人民陪审员  刘 丽人民陪审员  王国增二〇二〇年十一月五日书 记 员  凡迪心附：主动履行案款账号：户名：项城市人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行账号：16×××00行号：1035509158018（汇款时请标明案件号）