山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1725民初7690号原告：菏泽市东石置业有限公司。统一社会信用代码：91371700MA3C6MC61D。住所地：山东省菏泽市开发区和平南路和平人家****商铺。法定代表人：陈磊，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龚利，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。被告：郓城华德利房地产开发有限公司。统一社会信用代码：913717255543961232。;'>住所地：菏泽市郓城县工业园区金城街**div>法定代表人；宋增福，职务：执行董事。委托诉讼代理人：潘柏彤，郓城水浒法律服务所法律工作者。原告菏泽市东石置业有限公司与被告郓城华德利房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人陈磊及委托诉讼代理人龚利、被告委托诉讼代理人潘柏彤到庭参加诉讼。现已审理终结。原告菏泽市东石置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付销售佣金2968279元及利息（利息自立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2、要求被告支付2019年12月8日前的违约金170435.2元及2019年12月9日至销售佣金实际付清之日止的违约金；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月24日被告郓城华德利房地产开发有限公司与原告签订了“西湖豪园[书香里]项目销售代理合同”，被告将其开发建设的郓城西湖豪园·书香里项目在郓城区域的独家销售代理有偿委托给原告。合同签订后，原告按合同要求履行了代理销售的义务，按照合同约定，被告应当每月向原告结算代理销售佣金，期间被告陆续支付了1100868元的代理销售佣金(服务费)，剩余销售佣金2968279元至今未能偿付，且被告在2019年9月25日忽然单方面终止合同，致使原告销售工作不能继续履行，依据合同约定被告已经构成违约，由此而产生的责任和损失应当由被告承担。被告郓城华德利房地产开发有限公司辩称，原告与答辩人签订《西湖豪园书香里项目销售代理合同》是事实，书香里项目系西湖豪园小区二期的工程，被告已按照所签订的合同内容及考核标准将代理费用全部支付给原告，被告与原告解除合同是因原告先行违约，根据代理合同第七条第二款，首先原告并未按照该合同第二条第二项内容提供结算款项的增值税发票，其次，按照合同约定及考核标准和多次会议精神，经考核，原告未达到承诺销售任务，期间被告也多次找原告协商，为了给原告冲业绩，也是为了收回房款，故被告自愿多给原告提取代理费，以此激励原告销售任务达标，但经考核，原告一直未能达标，故被告在没有办法的情况下，按照合同约定，于2019年9月25日向原告下发解除合同通知书，在合同履行过程中被告没有违约行为，但原告存在违约行为，被告保留对原告因未能达到约定销售任务，以此造成被告延期回款的违约责任及多支付代理费用的诉讼权利。代理合同第六条违约责任中，并未约定由谁先行解除合同赔偿违约金之说，故原告主张被告单方解除合同及要求违约金无事实及法律依据，请法庭驳回原告诉请，且如果原告主张违约金，根据合同法及相关法律规定，应提供实际的损失数额，应按照实际损失的30%以下进行调整。经审理查明，2018年4月24日原、被告签订《西湖豪园[书香里]项目销售代理合同》，合同约定：被告将其建设的西湖豪园.书香里项目指定原告为郓城区域独家销售代理，可销售面积共计约为15万平方米，合同第二条第2项约定被告按照项目实际销售总额的1.5%向原告支付销售代理费用，代理费结算方式及时间：采用每月结算一次方式，即原告每月30日报送结算单，被告收到结算单按照原告指定账号上收到款项的约定佣金比例支付，在3日内支付给原告所报结算代理费的90%，剩余10%待购房全款到账结束后一周内考核被告合格后予以结算，被告应提供每次结算款项的普通增值税发票；合同第四条约定销售成果界定：客户签订正式预售合同，视为此预售合同有效，即可计算原告销售业绩，项目完成面积的95%作为结案标准；合同第五条约定由被告指派代表李某与原告指派代表陈磊对接，原告严格按照双方共同制定的工作进度计划推进实施；合同第六条第2项约定，被告不按合同约定支付原告代理费为违约，逾期不支付的，每拖延一天应向原告支付应得代理费万分之三的违约金。合同签订后，原告组织人员从事被告楼房了销售工作。2019年5月25日原、被告又签订了《外销补充协议书》，约定合作内容为郓城“西湖豪园.书香里”项目外销，对佣金取费方式约定由被告确定房屋销售价格，住宅，住宅面积在150平方米以上的按1元每套提取，住宅，住宅面积150平方米以下的按1元每套提取，所售房源单价超出所在楼栋均价200元以上的，超出部分原、被告按3：7分成，商业部分按照总房款的5%提取。2019年9月25日被告以原告未完成承诺的销售任务存在违约为由向原告发出《解除合同通知书》，以上两份合同无法继续履行，原告停止对被告楼房的销售工作。原告称在按以上两份合同约定从事销售工作时，原告销售住宅房屋345套，其中交付全款房屋30套，按揭贷款已签订合同的房屋225套，按揭贷款未签订合同房屋50套，交付定金房屋40套，销售商铺并已交首付款房屋16套，销售车位27处，销售外拓房屋38套，以上销售总价款190317567元，按合同约定被告应支付代理费用及违约金应共计4119931元，但被告只支付原告代理费用1100868元，其余的拒不支付。为证明其主张，原告提交西湖豪园合同签订交接单5套、车库（单买储藏室）统计表1份、被告工作人员李某签字的西湖豪园销售报表及明某11份、郓城县房产服务中心、中国农业银行郓城公司、菏泽农商行、菏泽市住房公积金管理中心个人贷款账户打印清册表各1套，以证明原告销售房屋、车库及商铺的数量、销售金额。并申请证人李某、周某出庭作证，证人李某陈述2018年4月12日至2019年10月20日在被告处担任过项目负责人，在原告从事销售代理时负责与原告方结合工作，原告提交西湖豪园销售报表及明某11份其上有自己签字，原告在被告公司销售情况正常时，2019年9月25日被告公司召开会议解除与原告的代理销售合同，并且公司负责人不想支付原告销售代理费用，原告销售的房屋包括一期、二期房屋，同时证人陈述现已与被告解除劳动合同，被告还欠其工资200多万元。证人周某陈述，自己为原告公司销售经理，原告在为被告销售房屋时，被告方因无钱支付代理费多次不给原告结算，2019年9月在不知情时被被告方赶走。经质证，被告称双方签订合同中明确约定原告销售代理的是西湖豪园书香里项目，书香里项目为二期开发的项目，原告提交证据中显示销售的现房及商铺均是一期项目，不属于原告所销售代理范畴，合同中明确约定了代理费结算方式及时间为每月结算一次，即每月的30号报送结算单，原告应提供每次结算款的普通增值税发票，但原告未能提交代理佣金每月结算的结算单据，合同约定销售成果的确认以客户签订正式预售合同后计算为原告的销售业绩，但原告陈述的销售房屋部分只缴纳定金、首付等情况，根据约定均不属于原告的销售成果。李某签字的11份报表中存在现房及商铺房屋，为西湖豪园一期工程，报表不属实，现房及门市并不能作为销售成果提取佣金。证人李某因与原告方私下串通，损害被告方利益，被告方将其辞退，李某与被告方有利益冲突关系，该报表及证人陈述不真实，不能作为有效证据。郓城县房产服务中心、中国农业银行郓城公司、菏泽农商行、菏泽市住房公积金管理中心个人贷款账户打印清册表无法核实其真实性，如属实，清单显示系西湖豪园所有的销售明某，此不能证明款项及房屋均是原告销售及收取。证人周某为原告雇佣人员，且所述不真实。为证明原告违约及现房、商铺不是原告的销售范围，被告提交会议纪要四份及录音光盘一份，证明2018年12月3日原告副总梁振华、负责人陈磊与被告公司会议中口头约定，现房、门市不属于合同约定的书香里范围以内，故按照每套1500元结算佣金，不在单独提取费用，原告雇佣工作人员餐费每天15元，先由食堂登记，费用对原告统一扣除，2019年1月18日陈磊在会议中承诺，2019年度销售计划为3个亿到3.5个亿，总销量500套，月平均41套，该承诺经考核并未达到标准，故原告先行违约；该会议纪要内容均是原告雇佣人员葛艳奎书写。经质证，原告提出异议，称以上证据不真实，录音不能显示原告的证明目的，不能作为有效证据。对于原告诉称收到被告支付的代理费用1100868元，庭后经对被告方询问，被告予以认可。本院认为，原、被告签订的《西湖豪园[书香里]项目销售代理合同》、《外销补充协议书》为双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。对于被告解除以上合同的原因，双方陈述不一，且均无有力证据证明自己的主张，因此在履行合同过程中，何方存在违约行为，在现有证据下，无法认定。根据双方签订的合同，原、被告双方形成委托合同关系，对原告销售的房屋被告应根据约定支付原告销售费用，在合同中约定，对销售的房屋代理销售费用，双方应每月进行结算，并且原告应向被告提交普通增值税发票，但审理中原告不能提交销售费用的结算单据，其提交的证人李某签字的西湖豪园11份销售报表及明某，因证人李某与被告方存在纠纷，此证据不能作为结算单使用，且在报表及原告提交的其他证据中显示有部分房屋不是双方合同约定的销售房屋，对此部分房屋是否为原告销售、销售代理费用的多少，原、被告陈述不一，无有力证据支持，本院无法认定。同时对原告销售房屋的总数量双方亦存在争议，亦无法确定。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在现有证据下，无法认定被告应支付原告销售代理费用的总金额，对原告的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告菏泽市东石置业有限公司的诉讼请求。案件受理费31910元，保全费5000元，由原告菏泽市东石置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  韩承安审 判 员  李美仓人民陪审员  郭 峰二〇二〇年十一月十六日书 记 员  孙明智