河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6208号上诉人（一审原告）：葛瑞芬，女，1975年4月16日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：何旭，河南宛新律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑天印，河南宛新律师事务所律师。上诉人（一审原告）：张子群，男，1973年9月24日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：何旭，河南宛新律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑天印，河南宛新律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：新野县瑞祥房地产开发有限责任公司，住所地新野县小阁口**。统一社会信用代码：91411329757145113A法定代表人：张浩庆，任总经理职务。委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：新野县奥通房地产开发有限公司，住所地新野县人民路中段东侧。统一社会信用代码：91411329568639480W法定代表人：肜应伍，任总经理职务。委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。上诉人张子群、葛瑞芬因与被上诉人新野奥通房地产开发有限公司、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司为商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张子群、葛瑞芬及其委托诉讼代理人何旭、郑天印，葛瑞芬的委托诉讼代理人何旭、郑天印，被上诉人新野奥通房地产开发有限公司、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人周小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛瑞芬、张子群上诉请求：1.撤销河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初413号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由瑞祥公司、奥通公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。葛瑞芬、张子群与瑞祥公司签订的商品房买卖合同应当认定为格式合同，瑞祥公司、奥通公司并未举证证明对于双方违约金存在巨大差别的不公平条款已经采取合理的方式提请业主一方注意免除或者限制责任的条款，并对该条款予以说明，故一审判决未予认定涉案商品房买卖合同系格式合同及相关格式条款无效，不符合本案的实际情况。2.奥通公司作为涉案楼盘的实际控制人和经营人应当承担共同赔偿责任。葛瑞芬、张子群所交房款虽然收据上显示是瑞祥公司盖章，但实际是奥通公司的工作人员收取，款项实际由奥通公司控制。根据一审法院对瑞祥公司原法定代表人李占聚的调查显示，奥通公司系使用瑞祥公司的资质开发房产，涉案楼盘的购房款项均由奥通公司掌管。3.建设和完善门禁、消防系统是开发商的法律规定的附随义务，涉案楼盘至今仍未进行消防验收和竣工质量验收，一审法院对此不予支持不符合法律规定。4.瑞祥公司在长达三年的时间里未进行消防验收和竣工质量验收，存在超容积率和超面积建设情况，一审判决仅认定瑞祥公司承担逾期办证违约金162.74元，不符合民法的公平原则。5.一审判决瑞祥公司自判决生效一年内为原告房屋办理初始登记和变更登记，没有任何合同依据和法律依据，该一年的办证期限也属于逾期办证期限，也应当承担按已付房款年息6％的违约赔偿金。瑞祥公司、奥通公司辩称，1.奥通公司并非涉案《商品房买卖合同》的当事人，不承担该合同的权利和义务。2.瑞祥公司并非涉案《商品房买卖合同》的提供方，该合同中有关价格、交付房屋、交付购房款以及违约责任等约定均系双方当事人协商之后手工填写，并非预先设定，不属于格式条款。3.消防验收属于行政管理的问题，不应由民事审判调整。门禁系统的安装并非《商品房买卖合同》中约定的内容。4.由于涉案房屋容积率变动，需要办理规划变更等手续后才能办理房产证，故一年办证期限符合本案实际情况。葛瑞芬、张子群向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认原、被告于2015年2月5日签订的商品房买卖合同中第九条出卖人逾期交房的违约金格式条款无效；2、请求人民法院确认原、被告于2015年2月5日签订的商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定中的违约金格式条款无效；3、请求人民法院判令被告支付原告逾期交房违约金14777元（按已付房款为基数325483元乘以日万分之二再乘以逾期交房时间，合同约定交房时间为2016年12月31日，实际交房时间2017年7月17日）；4、请求人民法院判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金55852元（按已付房款325483元自2017年10月17日起至原告办理房屋权属证书之日止，按年利率6％计算，2017年10月17日至2019年8月13日违约金为55852元）；5、请求判令被告完善消防、门禁系统和天然气入户设施设备。6、请求人民法院判令被告在合理期限内履行为原告办理房屋权属证书的义务。一审法院认定事实：2015年2月4日，原告葛瑞芬作为买受人，被告新野瑞祥公司作为出卖人，双方签订奥通?福地名钻商品房认购协议书一份，主要内容为：“奥通?福地名钻商品房认购协议书出卖人：奥通房地产开发有限公司联系电话：6085****／60969999买受人：葛瑞芬……二、订购情况：楼宇位置：新野县中兴路与纺织路交汇处房屋坐落：15号楼2单元9层03户，建筑面积：130.77㎡；单价为2488.97元／㎡，房屋总价（人民币）：325483元，三、付款方式：2、按揭付款：买受人首付房款壹拾壹万伍仟肆佰捌拾叁元整（￥115483元），余款贰拾壹万元整（￥210000元）办理按揭贷款。……出卖人（盖章）：奥通房地产开发有限公司（该处加盖新野县瑞祥房地产开发有限责任公司公章）买受人（签名）：葛瑞芬2015年2月4日”。后，原告葛瑞芬、张子群作为买受人与被告新野瑞祥公司作为出卖人就上述约定房屋签订商品房买卖合同一份，主要内容为：“商品房买卖合同合同编号：第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。……”（上述违约金数字均系填充式）。2015年2月4日，原告交纳首付购房款115483元，被告新野瑞祥公司向原告出具收据一份，并加盖被告新野瑞祥公司财务专用章，剩余房款210000元已办理按揭贷款。2015年2月4日，原告向被告新野奥通公司缴纳了维修基金等办证费用、天然气初装费、有限电视安装费等共计14049元，2017年1月8日，原告交纳契税6510元。2017年7月17日，被告新野瑞祥公司将房屋交付原告，并向其出具入住验房单，原告在该验房单上签字，并入住至今。2019年5月，涉案小区业主赵渊等人向新野县不动产登记中心、新野县自然资源局上访反映房权证办理、小区消防、燃气设施不到位等问题，新野县自然资源局于2019年5月21日作出处理意见：信访人反映情况属实，因奥通名钻小区存在超层、超面积的问题，无房屋验收竣工材料，该小区开发企业新野奥通房地产开发有限公司，未能提供办理不动产首次登记的建设工程符合规划材料、房屋已经竣工材料，新野县不动产登记中心暂时不能办理奥通名钻小区居民房屋登记、转让、过户手续。审理中，法院依法向新野县不动产中心发函调查奥通?福地名钻小区房产办证情况，该中心回函称：新野县奥通?福地名钻楼盘存在违反城市建设规划、超面积建设、改变容积率、工程未竣工验收的问题，需经依法处理、补办规划许可手续、竣工验收后，方可申请办理不动产登记相关手续。按照不动产登记程序，被告新野瑞祥公司先办理不动产首次登记，后把该房产转移登记到小区业主名下。不动产首次登记的材料由开发商提供办理。转移登记的材料需开发商和业主共同提交。由于被告新野瑞祥公司未能按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定提供不动产首次登记的材料，因而没有办理不动产首次登记，被告新野瑞祥公司和业主未能提供不动产转移登记的材料，因而没有办理不动产转移登记。如果开发商和小区业主能按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十八条的规定，提供不动产首次登记和转移登记的相关材料，新野县不动产登记中心就可以受理并在法定工作日内办理完结。法院在审理中依法对被告新野瑞祥公司原法定代表人李占聚进行了调查，李占聚称被告新野奥通公司系使用被告新野瑞祥公司的资质开发的房产，向被告新野瑞祥公司缴纳了一定的费用，奥通名钻房产所有资金都由被告新野奥通公司掌管。被告新野奥通公司对此不予认可，认为其只是代收部分费用，代收的费用已交给相关部门，相关部门出具的收据也显示系收到被告新野瑞祥公司的款项，被告新野瑞祥公司系房屋的出卖方，应承担相应的义务。一审法院认为，二原告与被告新野瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》及商品房认购协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应当严格按照合同约定履行自己的义务。关于原、被告争议的该合同条款第九条、第十五条是否有效的问题，法院认为，所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而在本案中，原告与被告新野瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》文本系由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范性合同文本，并非一方当事人单方制定的格式合同，该合同第九条出卖人逾期交房的违约金条款及第十五条关于产权登记的约定中违约金数额，系由原告与被告新野瑞祥公司签订该合同时所填写，并非被告新野瑞祥公司预先拟定的条款，且该合同文本中对违约责任的承担方式赋予了双方选择权，不属于格式合同范畴，故原告请求确认上述违约金条款无效，于法无据，法院依法不予支持。关于违约金的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律、司法解释规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约金造成的实际损失为限额。本案中，因原告无证据证明因被告新野瑞祥公司逾期交房和办证给其造成的实际损失，现不能确定原告是否存在实际损失，且在庭审过程中，法庭曾向原告释明该两条款可能并非无效，原告明确表示坚持该诉讼请求不变，故本案仍应根据双方合同的约定计算违约金。被告新野瑞祥公司未在合同约定的2016年12月31日前向原告交付房屋，亦未在合同约定期限内为原告办理房屋初始登记和变更登记，已构成违约，依据双方合同约定，逾期交房违约金应自逾期之日即2017年1月1日起按日支付已付房款325483元的万分之0.5计算至实际交付之日即2017年7月17日为3206元，被告新野瑞祥公司未在合同约定期限内为原告办理房屋初始登记和变更登记，已构成违约，依据双方合同约定，逾期办证违约金应按已付房款325483元的0.05％计算为162.74元。关于原告请求被告新野瑞祥公司为其办理房屋初始登记和变更登记问题，因被告新野瑞祥公司在房屋交付后较长时间内未履行办理房屋权属证书相关手续义务，其在支付逾期办证违约金的同时，仍应积极为原告在合理的期限内办理房屋权属证书相关手续。但被告新野瑞祥公司为原告办理房屋权属证书相关手续前需进行改变小区的容积率、补办规划许可手续、进行竣工验收等事项才能完成，这需要向有关部门进行申请，有关部门尚需研究决定，因此需要一个较长时间过程。结合本案实际情况，被告新野瑞祥公司应在判决生效之日起一年内为原告办理房屋权属证书相关手续，原告应予以协助办理。若被告新野瑞祥公司在法院规定的时间内仍不履行为购房者办理房屋权属证书相关手续的义务，则基于公平原则和诚实信用原则，从纠正开发方的违约行为，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，被告新野瑞祥公司应按照原告已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告继续支付违约金，直至办理完房屋权属证书相关手续之日止，但原告请求违约金按年息6％计付，应以原告的请求为准。关于原告请求被告新野瑞祥公司完善消防、门禁系统和天然气入户设施设备，因消防设备是否合格，应由消防管理机关进行验收，原告可向相应的行政机关反映消防问题；因原、被告双方在商品房买卖合同中并未对门禁系统的安装进行约定，原告请求被告完善门禁系统中的可视系统，缺乏事实及法律依据，法院依法不予支持；因被告新野瑞祥公司已通过新野奥通公司代为收取原告交纳的天然气初装费2600元，其应安装完善天然气入户设备，结合本案的实际情况，被告新野瑞祥公司应在判决生效之日起3个月内为原告完善天然气入户设备。双方所签订的商品房买卖合同中，出卖方明确为被告新野瑞祥公司，被告新野奥通公司所收款项均系代收的款项，代收款交付给有关部门后，有关部门出具的收据也显示收到被告新野瑞祥公司的款项，根据合同相对性原则，应当由被告新野瑞祥公司承担违约责任，原告请求被告新野奥通公司共同承担责任，于法无据，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告葛瑞芬、张子群逾期交房违约金3206元；二、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告葛瑞芬、张子群逾期办理房屋权属证书违约金162.74元；三、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三个月内为原告葛瑞芬、张子群完善天然气入户设备；四、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起一年内为原告葛瑞芬、张子群办理新野县城中兴路与纺织路交叉口东北角奥通?福地名钻第15幢2单元903号房的房屋初始登记和变更登记，由原告葛瑞芬、张子群配合提供办理房屋权属相关手续所需的相关资料。若被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司逾期仍未履行上述义务，则按原告葛瑞芬、张子群已付购房款总额325483元、按年息6％向原告葛瑞芬、张子群继续支付违约金，直至办理完成房屋权属初始登记和变更登记之日止；五、驳回原告葛瑞芬、张子群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1566元，由原告葛瑞芬、张子群负担566元，被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司负担1000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。葛瑞芬、张子群向本院提交以下证据：张子群银行账户历史交易明细，拟证实涉案部分购房款项交给奥通公司。瑞祥公司、奥通公司对该证据有异议，认为张子群所交款项均由瑞祥公司收取，由瑞祥公司出具收据并加盖公司印章确认。本院认为，因该历史交易明细清单上加盖银行印章，且可以与葛瑞芬、张子群的交费收据相互印证，故本院对该证据的真实性予以采信。瑞祥公司、奥通公司未向本院提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同中关于逾期交房、逾期办证的条款是否属于格式条款，是否具有法律效力；2.奥通公司是否应当承担涉案款项的共同赔偿责任；3.瑞祥公司是否应当承担门禁系统以及消防系统的完善义务；4.一审判决认定的逾期办证违约金是否适当。涉案商品房买卖合同中关于逾期交房、逾期办证的条款是否属于格式条款，是否具有法律效力的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，涉案《商品房买卖合同》文本系由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范性合同文本，并非一方当事人单方制定的格式合同,其中关于出卖人逾期交房的违约责任和关于产权登记的约定中，对于违约时的处理方式赋予双方当事人选择权，对于违约金的计算方法均为手动填写而非预先印制，应属双方协商后达成一致的结果，上述条款不符合格式条款的特点，也不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的应属无效的情形，故涉案《商品房买卖合同》中关于逾期交房、逾期办证的条款具有相应法律效力，各方当事人均应按约履行各自的义务。综上，葛瑞芬、张子群关于涉案商品房买卖合同中关于逾期交房、逾期办证的条款属于格式条款，不具有法律效力的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于奥通公司是否应予承担涉案款项的共同赔偿责任的问题。商品房买卖合同系房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，系房屋出卖人与买受人之间的法律关系。本案中，涉案《商品房买卖合同》载明的出卖人为瑞祥公司，房款收据亦加盖瑞祥公司财务专用章，根据合同相对性原理，葛瑞芬、张子群作为涉案房屋的买受人，仅能向该房屋的出卖人瑞祥公司主张权利，奥通公司并非涉案《商品房买卖合同》的当事人，故葛瑞芬、张子群无权要求其承担逾期交房、逾期办证的违约责任。综上，葛瑞芬、张子群关于奥通公司应予承担涉案款项的共同赔偿责任的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于瑞祥公司是否应当承担门禁系统以及消防系统的完善义务的问题。涉案《商品房买卖合同》并未就门禁系统的安装事项进行约定，故葛瑞芬、张子群的该项上诉请求并无合同依据，不应得到支持。至于消防系统的验收，则属于行政管理问题，不在民事诉讼的审理和裁判范围之内，葛瑞芬、张子群的该项上诉请求同样不能得到支持。关于一审判决认定的逾期办证违约金是否适当问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，葛瑞芬、张子群主张应当增加违约金数额，应当就约定的违约金数额低于逾期办证造成的损失承担相应的举证责任，葛瑞芬、张子群并未提供证据证实其实际损失，故其应当承担举证不能的不利后果，逾期办证的违约金数额仍应以合同的约定为准。但是，瑞祥公司自2016年8月24日向葛瑞芬、张子群交付涉案房屋后，至今仍未履行其办理房屋产权证书的义务。交付房屋和办理权属证书是商品房买卖合同中购房者的主要目的，一旦无法实现，势必会对购房者的合法权益造成损害。故瑞祥公司在其支付逾期办证违约金的同时，应当积极协助葛瑞芬、张子群办理房屋产权证书。一审判决基于公平原则和诚实信用原则，从纠正房地产企业的违约行为、保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，结合涉案楼盘在办理房屋产权证书过程中存在的程序和环节，合理限定瑞祥公司一年的办证时间，并判决瑞祥公司在该期限内仍不履行其为购房者办理房屋产权登记证书的义务的情况下，按照已付购房款总额为基数，年息6%的数额另行支付违约金，并无不当，体现了民法的公平原则，也有助于督促房地产企业尽快履行其应尽义务。综上，葛瑞芬、张子群关于一审判决认定逾期办证违约金不适当的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上，葛瑞芬、张子群的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1566元，由上诉人葛瑞芬、张子群负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  郭林慧审判员  杨 乐二〇二〇年十一月二十七日书记员  焦子英