江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9213号上诉人（原审被告）：苏州优康养老院，住所地苏州市姑苏区莫邪路北沿河**。法定代表人：张红东，院长。委托诉讼代理人：王春龙，江苏众勋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市供销职工中等专业学校，住所地苏州市相门路北沿河**。法定代表人：王顺贵，副校长。委托诉讼代理人：杨扬，江苏简文律师事务所律师。上诉人苏州优康养老院（以下简称优康养老院）因与被上诉人苏州市供销职工中等专业学校（以下简称供销中专学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，后依法转为合议庭审理，本案现已审理终结。优康养老院上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、优康养老院不欠房租。1.本案争议焦点是案涉房屋的租金标准是70万元每年还是90万元每年。优康养老院2011年开始承租案涉房屋开设养老院，租金75万元每年。2014年12月，案涉房屋重新对外拍租，起拍价格70万元每年，吴江乐居养老院恶意举牌价格拍至90万元每年，优康养老院放弃举牌。按照拍租之前的协议，实际拍得人应与优康养老院达成补偿协议，但吴江乐居养老院补偿金额差距太大未能达成补偿协议。优康养老院在供销中专学校要求下，与吴江乐居养老院协商，补偿其27万元，其放弃拍租协议并转让给优康养老院。优康养老院与供销中专学校协商，按照70万元每年来履行，但签订书面协议用的还是与吴江乐居养老院的合同版本，考虑到双方关系，优康养老院没有强行要求修改。2.供销中专学校在纪委巡查时发现合同约定租金与实际履行租金有差异，要求供销中专学校进行处理，才导致本案诉讼。双方按照70万元每年的标准来履行是客观事实，优康养老院愿意进行测谎。3.诉讼中双方进行协商，供销中专学校同意按照75万元每年结算，优康养老院也支付了按此标准计算的剩余租金，协商过程有录音佐证。二、一审法院判决返还房屋没有考虑养老院的实际情况，也没有涉及优康养老院对房屋的装修价值。1.优康养老院属于民办非企业性质，年年亏损，现入住80余位老人，一直接受政府补贴艰难支撑，如果不能继续租赁，剩下的老人无法在9个月内妥善安置。2.优康养老院的举办者及董事会成员为创办养老院，投资1000余万元进行装潢、购买设备，如果要腾空返还房屋，供销中专学校需对添附部分财产折价赔偿。三、一审法院判决占有使用费计算标准错误，案涉房屋租金标准经价格部门鉴定为80万元每年，在双方对租金存在严重分歧情况下，不应沿用错误的标准，可以通过第三方司法鉴定予以确定。四、一审判决与国家养老政策及苏州养老现状背道而驰，将增加更多社会矛盾。供销中专学校辩称，优康养老院的上诉理由缺乏事实依据，答辩意见同一审。供销中专学校向一审法院起诉请求：1.优康养老院支付拖欠租金122.50万元及2019年1月1日起的逾期付款损失84879元（该损失以当期拖欠租金为基数，按年化6%的标准，从2019年1月1日暂计算至2020年3月16日，要求计算至优康养老院实际履行之日止）；2.优康养老院向供销中专学校立即返还苏州市相门北河沿5号之房产并支付房屋占有使用费187340元（按2465元/日的标准，从2020年1月1日暂计算至2020年3月16日，要求计算至优康养老院实际履行之日止）。一审审理中，供销中专学校以优康养老院在起诉后又支付了47.50万元为由，变更第一项诉讼请求为：优康养老院支付拖欠租金75万元并赔偿自2019年1月1日起的逾期损失（按照年化6%，以当期租金为基数，自2019年1月1日暂计算至2020年6月22日为102948元，要求计算至优康养老院实际履行之日止）。一审法院认定事实：苏州市姑苏区相门北河沿5号（建筑面积3366.01平方米）房产系供销中专学校所有。2012年至2014年期间，优康养老院自供销中专学校处承租上述房产并实际运营养老院，年租金为75万元。2014年，供销中专学校（甲方、出租方）与优康养老院（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租上述房产，租期自2015年1月1日至2019年12月31日，年租金90万元，先付后用按季度付；合同第7条约定租赁期届满，如出租方的房屋需继续出租，承租方有优先权，但须另行签订租赁合同。双方在2015年1月27日就租赁事宜签订附录一份，明确甲方收取租房押金22.50万元，合同终止时如数退还给乙方，不计利息；乙方必须提前交纳下期租金，并将现金汇入市财政专用账户；合同期满后，退租时须结清租金、水电费等，房屋装修、设备归乙方所有，乙方如不续租，按期退还甲方；合同期满，如乙方继续租赁，仍需进行拍租程序，同等条件下乙方有优先租赁权。合同租期内，优康养老院在2015年1月至12月期间分6笔支付租金71.50万元、2016年1月至12月期间分10笔支付租金72万元、2017年1月至12月期间分12笔支付租金66万元、2018年1月至12月期间分12笔支付租金70万元、2019年1月至11月期间分8笔支付租金48万元（其中2019年10月29日、11月29日各支付6万元），合计支付租金327.50万元。一审审理中，双方确认优康养老院在2015年1月30日支付了22.50万元为附录约定的保证金，已经计算入上述2015年支付的71.50万元抵作租金。一审法院受理案件后，优康养老院于2020年5月25日支付租金47.50万元，优康养老院称双方协商确定按照75万元的年租金标准履行，故租期内租金总额为375万元，扣除已经支付的327.50万元，供销中专学校同意其补足47.50万元即可；优康养老院还陈述双方在2019年10月发生争议，故其亦未按照70万元的年租金标准结清租期内租金。租赁合同期间届满后，优康养老院仍然占有使用案涉房屋未支付房屋占有使用费，且养老院内实际有80余名老人居住，供销中专学校目前未对案涉房屋再次进行公开拍租且其陈述未对房屋租金进行评估，且在一审法院向其释明如果房屋继续出租将侵害承租人优先承租权时，明确案涉房屋将收回自用并承诺不会再行出租案涉房屋。供销中专学校认为腾退、安置老人系优康养老院的责任，其作为出租方有权在租赁合同期届满后收房，仅同意给予合理的腾房时间；供销中专学校还明确案涉房屋在租期届满后遭遇新冠××疫情，但案涉房屋并不符合苏州市国资委在2020年3月4日就国有经营性资产租金减免事项作出的通知中规定的应当减免租金的房屋范围，但是也同意由法院酌情认定。一审法院认为，供销中专学校与优康养老院就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》及附录，系双方真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守。根据合同约定，优康养老院本应先付后用、按季支付租金，然其未能严格按照合同约定履行，尚拖欠租期内租金，供销中专学校按照90万元的年租金标准主张其未支付的剩余租金75万元（90万元*5年-327.50万元-47.50万元）符合双方合同约定且于法有据，一审法院予以支持；优康养老院抗辩称供销中专学校口头承诺年租金70万元且双方协商过程中同意按75万元的标准结算，但未能提交证据证实双方对租金标准进行了变更，已付租金也并非按照70万元每年进行交付，故一审法院对该抗辩意见难以采信。至于供销中专学校主张的逾期付款损失，优康养老院违约支付租金应当承担违约责任，供销中专学校按照年息6%主张并无不当，一审法院予以支持；然，供销中专学校在合同约定按季支付租金的情形下，在租赁合同履行完毕后方起诉主张逾期付款损失，对该违约损失的扩大存在责任，一审法院结合双方租赁合同的履行情况、各方过错程度、优康养老院自认供销中专学校在2019年10月向其主张权利等事实，结合相同种类债务优先清偿在先债务的原则，认定优康养老院自2019年10月起按照年利率6%赔偿当时未付租金的逾期付款损失（其中2019年10月1日尚欠租金134.50万元计算29日；2019年10月29日时尚欠租金128.50万元计算30日；2019年11月29日时尚租金122.50万元计算177天；2020年5月25日时尚欠租金75万元计算至实际履行之日止），据此优康养老院截至2020年5月25日应支付的逾期付款赔偿金为49063元，此后以75万元租金为计算基数计算至实际履行之日止。关于供销中专学校要求优康养老院腾退房屋的诉讼请求，虽然双方合同明确约定在合同到期后公开招租时，优康养老院有优先租赁权，但供销中专学校在本案诉讼中已经明确房屋不再出租、收回自用，合同约定租期也早已于2019年12月31日到期终止，优康养老院作为承租人应当依约返还租赁标的物，供销中专学校要求其腾退房屋符合法律规定，一审法院予以准许。虑及优康养老院内现由多名老人实际居住的事实，一审法院认定应给予优康养老院9个月的腾退时间为宜。至于优康养老院在租期届满后应支付的房屋使用费问题。租期届满后，虽然优康养老院可在供销中专学校确认是否继续出租前继续占有使用房屋以等待行使优先承租权，但其亦应按照合同约定租赁标准支付租期届满之后的租金。另，在此过程中全国遭遇新冠××疫情，优康养老院在此情况下对在院老人的看护成本、养老院的防疫成本等均会增加，苏州市政府也对租赁市场的租金减免问题进行了倡导性规定，一审法院据此认定案涉房屋的房屋占有使用费亦可相应减免，并酌定优康养老院可以减少支付1.5个月房屋占有使用费为宜，据此优康养老院截至2020年6月30日应支付的房屋占有使用费为337500元（90万元÷12×4.5），2020年7月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费按照90万元每年的标准据实计算。优康养老院辩称当前案涉房屋租金经评估为80万元一年，但未提交证据证实，而且按照原租金标准计算房屋占有使用费亦无不当，一审法院对其该抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条之规定，一审法院判决：一、苏州优康养老院于判决生效之日起十日内向苏州供销职工中等专业学校支付租金75万元及逾期付款利息损失（计算至2020年5月25日为49063元，并按照年利率6%继续计算上述75万元租金自2020年5月26日起至实际履行之日止的逾期付款利息）；二、苏州优康养老院于判决生效之日起9个月内将苏州市姑苏区相门北河沿5号（建筑面积3366.01平方米）返还苏州优康养老院；三、苏州优康养老院于判决生效之日起十日内向苏州供销职工中等专业学校支付房屋占有使用费（计算至2020年6月30日为337500元，自2020年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费按照90万元/年继续计算）；案件受理费18275元，减半收取9138元，保全费5000元，合计14138元，由苏州优康养老院负担，于判决生效之日起十日内直接向苏州供销职工中等专业学校履行。二审中，优康养老院向本院提交录音资料两份：1.案涉租赁合同签订之前双方工作人员的对话录音，以证明供销中专学校要求优康养老院自竞拍人吴江乐居养老院处拿回案涉房屋的承租权。2.2020年5月18日双方工作人员的对话录音，以证明双方在一审期间就案涉房屋租金问题进行协商，供销中专学校同意优康养老院再支付47.5万元，余款减免，所以优康养老院又支付了47.5万元。供销中专学校对上述录音材料质证认为：1.第一段录音优康养老院未明确录音形成时间、地点，故无法核实对话内容，且该证据系优康养老院偷录形成，不能反映完整的谈判过程，且从优康养老院整理的录音内容看，并不涉及案涉租赁协议的租金标准、租赁期限、装修补偿等内容，因此该段录音材料与本案没有关联性。2.第二段录音因间隔时间较久，无法核实录音内容，且该证据系优康养老院偷录形成，不能反映完整的谈判过程，且该段录音反映的是一审时双方庭外磋商的情况，最终双方未能达成调解协议，期间作出的让步不能作为定案依据，租金按照75万元每年计算的方案，我方仅表示“回去研究”，未明确应允。后优康养老院补充提交：1.其与吴江乐居养老院签订的租赁权转让协议及转账凭证，以证明其按照供销中专学校要求，给予吴江乐居养老院一定补偿后拿回案涉房屋承租权；2.双方当事人2012年9月30日签订的房屋租赁合同补充协议，以证明双方关于房屋装修费用的约定。对上述证据，供销中专学校质证称：1.该份协议、转账凭证是优康养老院与吴江乐居养老院就案涉房屋租赁权转让事宜达成的协议，对案涉租赁协议合法性没有影响；2.对房屋租赁合同补充协议真实性、合法性没有异议，但该协议签署于2012年9月30日，并非案涉租赁协议的补充约定，与本案双方法律关系无关。供销中专学校二审中向本院补充提交：1.案涉房屋所在土地（相门北沿河5号）国有土地使用证复印件，以证明案涉房屋所在土地用途为学校教育用地。2.2016优康养老院对账单，以证明双方合同中约定90万元/年的租金标准是双方真实意思，双方曾就房租应收、未收情况进行对账，对账单有优康养老院办公室主任熊俊平签字确认。3.2014年下半年就涉案房屋进行拍租的材料，以证明双方签署的租赁协议获得了行政主管机关苏州市财政局的批准，优康养老院于2015年1月15日向供销中专学校承诺承继吴江乐居养老院的拍卖结果。对于上述证据，优康养老院质证认为：1.土地情况无异议；2.对账单是供销中专学校单方制作，熊俊平是优康养老院的门卫，其签字只是接收对账单而非认可；3.拍租材料的真实性无异议，可以证明案涉房屋招租时起拍价为70万元/年，当时由吴江乐居养老院拍得承租权，其中的承诺书是优康养老院根据供销中专学校的意思所作，为了报财政局审批，并非双方真实意思表示。为核实案涉房屋所在土地情况，本院向不动产登记部门进行调查，经查，案涉房屋所在土地性质为划拨土地，土地用途为教育用地。双方当事人对此均无异议。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：双方当事人对于2014年签订的《房屋租赁合同》及附录的真实性均无异议，虽然案涉租赁房屋所在土地为划拨土地，但根据供销中专学校提供的案涉房屋招拍材料，房屋对外招租经过相关行政部门批示，按照约定租金支付至市财政专户，现并无证据证明案涉房屋出租损害公共利益，故案涉《房屋租赁合同》真实有效，双方当事人均应按约履行。双方当事人二审中主要争议焦点仍在于案涉房屋租赁适用的租金标准如何认定。供销中专学校认为应按照合同约定认定为90万元/年，优康养老院认为双方口头约定按照70万元/年实际履行。对此，本院认为，鉴于双方当事人签订书面合同对房屋租赁事宜作明确约定，合同约定的租金标准为90万元/年，优康养老院对于自己的主张应承担举证责任。从已查明的付款情况看，优康养老院2015年至2019年期间付款并不符合70万元/年的标准。优康养老院二审中提交的录音材料无法明确录音时间，且录音内容并未体现双方有实际按照70万元/年的租金标准履行的合意。优康养老院对自己的主张举证不足，本院不予采信。此外，优康养老院认为双方一审期间协商按照75万元/年结算，优康养老院再支付47.5万元即可。对此，优康养老院二审中提供了双方沟通的录音材料，但从录音内容看，供销中专学校的方案为优康养老院先支付47.5万元，剩余75万元由优康养老院提出方案后开会讨论。故该证据尚不足以证明双方协商达成按照75万元/年的标准计算租金或占有使用费的一致意思。最后，优康养老院认为供销中专学校曾找专业机构对案涉房屋的租赁价格进行评估为80万元/年，但未能提供相应证据，供销中专学校对此也不予认可，供销中专学校要求按照书面合同约定的租金标准计算占有使用费于法有据，对于优康养老院通过评估确定租金标准的主张本院不予支持。案涉合同约定租期已经届满，供销中专学校明确要将房屋收回自用，不再对外出租，优康养老院按约应当返还案涉房屋。一审法院考虑优康养老院内老人的转移安置问题，给予优康养老院九个月的搬离期限，在合理范围内，本院不予调整。至于优康养老院主张的装修补偿，其一审时未提出反诉，故不属于二审理涉范围，本案中不予处理。综上，上诉人优康养老院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18275元，由上诉人苏州优康养老院负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年十一月二十五日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。