云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终1006号上诉人（原审原告）：杨文慧，女，1971年5月19日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：林平，云南博凡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨楠，云南博凡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：兰辉，男，1960年6月22日生，汉族,住云南省玉溪市澄江市。被上诉人（原审被告）：刘应芬，女，1960年9月16日生，汉族，住云南省玉溪市澄江市。二被上诉人委托诉讼代理人：张黎黎，云南十上律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人杨文慧因与被上诉人兰辉、刘应芬房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省澄江市人民法院（2020）云0422民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文慧上诉请求：撤销原判，依法改判：1.解除其与兰辉、刘应芬签订的《租房合同》；2.判令兰辉、刘应芬一次性返还其房屋剩余租金11046元；3.判令兰辉、刘应芬一次性支付其装修补偿款319024.03元，其他建筑物、构筑物、附属物补偿款42236元，搬家补助费12341元，住房用作经营性用房补偿款295160.40元，共计668761.43元。事实和理由：一、原判对装修补偿款的分配计算不当。1.时间计算错误。根据《租房合同》租期为十年，其搬离时间为2019年11月中旬，实际使用房屋的时间为7年3个月。一审法院在计算装修补偿款赔偿时，没有考虑319024.03元装修补偿款系鉴定后该房屋装修的剩余价值，一审法院过于草率的将7年3个月租赁使用时间认定为合同履行近8年，按年限比例2：8折算装修补偿款，严重侵害了其的合法权益。2.适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，对装修损失的认定是有约定从约定，无约定按公平原则分担。本案中装修补偿款319024.03元为已形成附合的装修装饰物，应根据《租房合同》第六条免责条件第1项的约定，即剩余装修费即本案的装修补偿款归其所有。二、住房用作经营性用房补偿款分配不当。1.一审法院在计算住房用作经营性用房补偿款以双重扣减方式进行计算，即扣除了两年的预期租金收入和补偿给其的装修补偿款。特别是装修补偿款与住房用作经营性用房补偿款的性质明显冲突，再次进行扣减没有任何事实和法律依据。剩余装修补偿款按2：8进行折算的依据是否是来源于承租时间，如是按承租时间计算明显错误。2.住房用作经营性用房的补偿款主要是为了弥补被征迁户的经营性用房损失。本案中，其作为承租人在征迁中配合出租人将全套合法经营手续交付征地拆迁指挥部，使出租人100%的领取了住房用作经营性用房补偿款，其有权分配该部分补偿款。首先，出租人的经营性损失为租金经营损失，根据双方签订的《租房合同》预期租金经营损失为2年9个月即44000元，并无被征迁房屋的其他经营性损失。其次，经营性用房补助金系根据其的经营时间、经营规模、预期盈利等方面进行的综合性计算，其中主要的补偿对象是其经营的“澄江县创兴之家宾馆”。一审法院判决的79225.84元金额根本无法弥补其的经营性损失，也违反了公平原则。若无其配合出租人交付了全套合法经营手续，出租人能领取的住房用作经营性用房补偿款只为对应标准的40%。因此，其应获取的住房用作经营性用房补偿款为60%即295160.40元更为合理。三、刘应芬作为与其签订《租房合同》的主体，依法应当对本案承担赔偿责任。一审以领款人为兰辉为由，驳回其对刘应芬的诉讼请求错误。综上，一审判决适用法律错误，违反公平原则，恳请二审法院依法改判以维护其的合法权益。兰辉、刘应芬辩称，一、关于装修补偿款。首先，涉案房屋属最后一批拆迁房，被答辩人并未按政府要求按期搬离，故一审按二年计算剩余装修补偿款时间正确。其次，根据双方租房合同第三条的约定每年租金人民币16000元整，且十年无递增，结合第五条已明确房屋由被答辩人投入80万元左右装修，可以看出租金低是基于房屋交给被答辩人进行装修，装修费已含在十年的租金里面。如果涉案房屋不遇政府拆迁再过两年，答辩人就可以收回房屋，装修也全部归答辩人所有，答辩人可另行处置房屋的租赁问题。何况八年来涉案房屋一直是被答辩人经营使用，经营收益均归被答辩人所有。再次，根据双方签订的租房合同第六条免责责任条件的约定，可以看出如果遇政府拆迁双方约定所剩租金、装修费退还承租人，“所剩装修费”的意思是指剩余租期内扣减本包含在租金里的那部分装修款后剩余年限里的装修费用，而且前提是装修需达80万元左右。一审法院根据双方所签订的租房合同约定的内容，判决被答辩人享有剩余两年租期的装修费正确。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，合同履行期届满，出租人取得附合装饰、装修物无需补偿。因此，一审法院判决被答辩人享有剩余两年租期的装修费，并无不当。二、关于住房用作经营性用房补偿款的问题。首先，从“抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目海口片区集体土地上房屋搬迁补偿安置方案”第十项“搬迁补偿内容”第（六）项的内容来看，经营性损失补偿是用于补偿房屋，而不是补偿营业执照。其次，根据住宅用作经营性用房的补偿标准是根据住宅的位置范围、面积等来作出相应的补偿，而非是对被答辩人的经营作出的补偿。众所周知经营是有风险的，被答辩人在剩余的两年租期内是营利还是亏损并不确定，怎么能不投入任何成本，只享有政府补偿的现成的经营性损失呢？相反，答辩人作为涉诉房屋的房东，若不遇政府拆迁，剩余两年的房租能正常收取，两年后租赁期届满，附属于房屋上的所有装修均归其所有，其还可以将房屋以高价出租给被答辩人或其他人，由此可知谁在损失、谁的损失更大。另，租赁合同中并未对若遇政府拆迁，答辩人应就给被答辩人造成的住房用作经营性用房经营性损失进行补偿或赔偿作出约定，且答辩人在与政府谈拆迁补偿及提交相关材料时，答辩人也未用过被答辩人的相关营业执照。一审中被答辩人还将营业执照等材料的原件作为证据提交法庭，恰好证明被答辩人从未配合过答辩人提交付过任何材料，故住房用作经营性用房补偿款被答辩人无权领取。一审法院判决在扣除答辩人的租金损失及装修费损失情况下，支持给被答辩人20%的住房用作经营性用房补偿款已充分考虑了被答辩人的权益。三、从拆迁补偿协议第二条第六项可以看出，过渡安置费包括搬家补助费和临时安置补助费，故搬家补助费应当是补偿给答辩人的，并非是给被答辩人的。其他建筑物、构筑物、附属物中仅有简易棚和太阳能、油烟净化器是被答辩人安装，其余均为答辩人安装，特别是水管改造及电网改造、动力电安装是答辩人建盖好房屋交付给被答辩人使用前就已经改造和安装好的。因此，答辩人认为一审判决搬家费补助费12341元及其他建筑物、构筑物、附属物补偿款42236元归被答辩人不合理，但基于节约司法资源及诉讼成本而未上诉。四、客观上从协商租赁到签订合同，被答辩人均是与答辩人兰辉对接，答辩人刘应芬均不知情，只是最终应被答辩人的要求在租房合同签名而已。最终办理拆迁事宜的人是答辩人兰辉，现被答辩人主张的补偿款也是由答辩人兰辉领取，故一审驳回被答辩人对答辩人刘应芬的诉讼请求并无不妥。综上，请求驳回上诉，维持原判。杨文慧向一审法院起诉请求：1.判令兰辉、刘应芬退还1000元押金定金；2.判令兰辉、刘应芬退还2019年11月16日至2020年8月8日的房租12000元，并支付自2019年11月16日起至款项全部支付完毕的资金占用费（资金占用费按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算）；3.判令兰辉、刘应芬赔偿856210.53元（包含房屋装修赔偿319024.03元，其他建筑物、构筑物、附属物赔偿49457元，经营性损失赔偿487729.5元）。诉讼过程中，杨文慧增加诉讼请求：判令解除双方签订的《租房合同》，并将第三项诉讼请求变更为：判令兰辉、刘应芬赔偿872756.03元，其中房屋装修赔偿319024.03元，其他建筑物、构筑物、附属物赔偿49457元，经营性损失赔偿491934元，搬家补助费12341元。一审法院认定事实：杨文慧于2013年1月2日与兰辉签订《租房合同》，合同约定了以下主要内容：“出租方（甲方）：兰辉，承租方（乙方）：杨文慧；一、房屋基本情况：甲方愿将澄江县海口镇热水塘小组（新建住宅）五层半无装修房屋使用权出租给乙方使用，建筑面积为96平方米；二、租赁期限：租期为十年（2012年8月8日至2022年8月8日止）；三、租金：每年租金人民币16000元（大写壹万陆仟元整）租金十年无递增，十年以后乙方继续租用，租金再议……四、定金：乙方支付1000元整（大写壹仟元整）给甲方作为定金，此费用从租金中减除；五、房屋修缮的责任：租期内，乙方对房屋负有管理和维修责任，并对此房进行全面装修，经乙方预算对房屋全面装修及配套设施的安装，费用需金额大约人民币80万元左右，（因此租赁时间、租金十年无递增）乙方应合理全面使用；六、免责条件：1.如国家指令搬迁或拆建以及其他因素，致使租赁合同不能继续履行，甲方应将所剩租金、装修费及押金退还乙方……”合同签订后，兰辉将房屋交付杨文慧使用，杨文慧对房屋进行了装修，用于经营宾馆，并按约定向兰辉支付至2020年8月8日的房屋租金。2019年10月30日，澄江县人民政府启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目，案涉房屋位于该棚户改造区内。2019年11月30日，兰辉与澄江县海口镇人民政府签订了编号为30108022的抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目集体土地上房屋《补偿安置协议书》，该协议约定：被征迁房屋共2栋，坐落于海口镇人民政府海口；澂集用（2007）第04号，证载面积80㎡，实测面积101.43㎡，证载人及房屋持有人为兰辉；澄江县村镇房土地使用证1987（365）号，证载面积120㎡，实测面积120.68㎡，证载人及房屋持有人为兰辉；在征迁补偿金额中，房屋装修补偿金额564547.91元、其他建筑物、构筑物、附属物补偿金额319978.3元、经营性用房补偿金额975459元、搬家补助金额21763.8元。其中案涉房屋建筑面积为617.05㎡，一层建筑面积为101.43㎡，房屋装修补偿金额319024.03元，其他建筑物、构筑物、附属物补偿金额49457元，经营性用房面积补偿金额491934元。上述款项已由兰辉领取。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，杨文慧与兰辉签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按约严格履行自己的义务。澄江县启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目后，案涉房屋在拆迁范围内，该房屋现已拆除，本案合同已无法继续履行，故对杨文慧提出解除双方签订的《租房合同》的诉讼请求，应予支持。2019年11月30日，兰辉与澄江县海口镇人民政府签订《补偿安置协议书》，依据该补偿协议约定应将房屋移交给澄江县海口镇政府，签订协议日为经营截止日，故应以此为起点计算出剩余租期。结合杨文慧已支付2017年8月8日至2020年8月8日的租金，剩余租期应为252天，兰辉应退还的租金为11046元（16000÷365×252=11046元）。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因不可归责于双方的政府征迁事由致使合同解除，按双方合同约定，“甲方应将所剩租金、装修费及押金退还乙方”，且合同中已明确出租房屋为无装修房屋，杨文慧承租该房用于经营宾馆，出于经营需求其承租后对房屋进行整体装修，分户计算表以及测绘记录表等证据均反映出涉及其他房屋的装修并未计算在案涉房屋装修补偿范围内，本案涉及的装修补偿款319024.03元，针对的是杨文慧承租房屋后对房屋进行装修部分的补偿。至于该笔补偿款如何分配的问题，双方在签订合同时已约定由杨文慧对房屋进行装修，因此房租10年无上涨，现双方已履行合同近8年，对于装修部分，按照政府给予的赔偿款319024.03元以10年平均计算，由杨文慧享有剩余两年租期的部分，即63804.80元（319024.03元÷10年×2年）。对杨文慧主张的经营性用房补助金额，被征迁房屋认定为经营性用房才能获得经营性用房补助金这部分补偿款。经营性用房的认定条件包含：1.在2019年3月7日澄江县人民政府《关于启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目的通告》及2019年4月2日澄江县人民政府《关于启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目的补充通告》前有实际经营行为，至今仍在经营的；2.餐饮服务业必备环保备案、食品经营许可证、营业执照、消防安全检查合格证，住宿服务业必备环保备案、营业执照、消防安全检查合格证（或消防安全审批手续齐备）、卫生许可证、特种行业许可证。因此经营性用房补助金是需同时具备杨文慧提交的相关证照、兰辉自有房屋在征迁范围内才能获得该部分的补偿款，故杨文慧有权分配该部分补偿款。对于分配的比例，因双方签订的合同约定了10年的租赁期限，在租赁房屋的第8年遇政府征迁致合同解除，双方均因合同的解除受到损失，在考虑双方的分配比例时，应充分考虑双方的实际损失与可预期收益。兰辉因合同无法继续履行有房屋租金以及装修部分的损失，而杨文慧无法再进行经营、取得预期的收益，根据合同法的公平原则，考虑到本案杨文慧承租房屋后所进行的各项经济投入及在合同解除后另寻场地进行经营需要一定的时间，兰辉因房屋被认定为经营性用房可在安置地置换商业面积，因此经营性用房补助金491934元，结合本案实际情况，扣减兰辉剩余2年的租金预期收入32000元以及上述装修部分损失63804.80后，剩余396129.2元，支持由杨文慧享有20%即79225.84元，兰辉享有80%即316903.36元。对于杨文慧要求支付搬家补偿费的诉讼请求，现由于不可归责于双方的事由致使合同解除，实际使用房屋的主体才存在搬家的问题，应以房屋的实际使用人作为搬家费补偿对象，房屋实际使用人为杨文慧，搬家补助费应由杨文慧享有。本案中政府补偿的搬家补助费为21763.80元，该款项涉及两套房屋的费用，以20元/㎡计算，案涉房屋的面积为617.05㎡，搬家补助金额为12341元，由杨文慧享有。对于杨文慧主张的其他建筑物、构筑物、附属物赔偿金额，对于双方均认可由兰辉进行添置的化粪池、无梁跳板的赔偿款4453元由兰辉享有；对双方存在争议的室外水泥地坪、土灶、砖灶，双方均主张由其进行添置，但均未提交证据予以证实，鉴于案涉房屋现已拆除，故此根据公平原则，对于以上各项赔偿款5536元，由双方各自享有2768元；对于双方存在争议的电网改造、动力电、有线电视，因双方签订的合同中已明确杨文慧承租的房屋为无装修房屋，杨文慧承租房屋后将房屋装修用于经营宾馆，故结合在案证据以及庭审查明的案件事实，应当认定以上各项由杨文慧承租房屋后进行添置，故此赔偿款2450元，由杨文慧享有；剩余杨文慧主张由其添置的部分，兰辉未提出异议，故剩余的补偿款37018元，由杨文慧享有。因本案与杨文慧存在合同关系的为兰辉，且补偿款系由兰辉领取，故杨文慧对刘应芬的诉讼请求，不予支持。对于杨文慧主张的资金占用费，兰辉未向杨文慧退还剩余租金系因双方对于补偿款的分配未能达成一致意见所致，并非兰辉一方的原因所致，故对于该部分诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：“一、原告杨文慧与被告兰辉签订的《租房合同》解除；二、由被告兰辉于本判决生效后十五日内一次性返还原告杨文慧房屋剩余租金11046元；三、由被告兰辉于本判决生效后十五日内一次性支付原告杨文慧装修补偿款63804.80元、其他建筑物、构筑物、附属物补偿款42236元、搬家补助费12341元、住房用作经营性用房补偿款79225.84元，共计197607.64元；四、驳回原告杨文慧的其他诉讼请求；五、驳回原告杨文慧对被告刘应芬的诉讼请求。”二审中，双方当事人未提交证据。经二审审理，除一审认定杨文慧与兰辉签订《租房合同》有误，应为杨文慧与兰辉、刘应芬签订《租房合同》外，其余案件事实与一审认定相一致，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人对解除双方签订的《租房合同》及应返还杨文慧的租金为11046元均无异议，应予以确认。由于《租房合同》系杨文慧与兰辉、刘应芬签订，虽然补偿安置协议的签订及最终补偿款项的领取均系兰辉具体经办，但兰辉是以户主名义进行办理，刘应芬仍享有相应的权利，因此一审对杨文慧向合同相对人之一刘应芬主张权利的诉讼请求不予支持错误，应予纠正。关于装修补偿款的分配，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院应当按照下列情形分别处理：......（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”本案中，因不可归责于双方的政府征迁事由致使合同解除，对已经形成附合的装饰装修物，根据双方签订的《租房合同》第六条第1项“如国家指令搬迁或拆建以及其他因素，致使租赁合同不能继续履行，甲方应将所剩租金、装修费及押金退还乙方”的约定，涉案房屋租赁后系由杨文慧出资进行全面装修，如遇拆迁杨文慧享有装修补偿，现由于双方对“所剩装修费”理解不一，应视为无约定，对于已经形成附合的装饰装修物，应当按照公平原则进行分担，本院确定由杨文慧享有装修补偿款319024.03元的50%即159512.02元。一审对该部分装修补偿款的分配不当，应予纠正。至于住房用作经营性用房的补偿款，根据《抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目海口片区集体土地上房屋搬迁补偿安置方案》的要求，享受该项补偿须同时具备四个条件：1.在搬迁通告前有实际经营行为，至通告时仍在经营；2.持有法定必备的有效证照；3.在合法合规宅基地上建盖的建筑物或其它构筑物；4.在搬迁范围内符合住宅用作经营用房，经营性面积由镇（街道）、村（社区）、村（居）民小组三级组成的工作组认定。该补偿金额由土地或房屋产权人领取，有租赁关系的，经营补偿的分配由产权人与承租人协商解决。由此可知，住房用作经营性用房的补偿款性质指向的不仅是房主的出租收益损失还包括实际经营者的停业损失，且只有搬迁房屋被认定为经营性用房才能获得。因此，一审认定该项补偿的获得是双方一致配合的结果，并在此基础上确定由杨文慧享有20%符合本案实际及利益平衡原则，并无不当。考虑该补偿款491934元系自2019年11月30日签订《补偿安置协议书》后按建筑物、构筑物面积进行计算，故杨文慧应享有住房用作经营性用房的补偿款的20%为98386.80元，一审扣减装修补偿款63804.80元及剩余两年租金32000元确有不当，亦应予纠正。至于兰辉、刘应芬答辩中提出一审判决搬家补助费12341元及其他建筑物、构筑物、附属物补偿款42236元归杨文慧不合理，因其未提出上诉，本院不予审查。综上所述，杨文慧的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。一审处理部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省澄江市人民法院（2020）云0422民初613号民事判决；二、解除杨文慧与兰辉、刘应芬于2013年1月2日签订的《租房合同》；三、由兰辉、刘应芬于本判决生效后十五日内一次性返还杨文慧房屋剩余租金11046元；四、由兰辉、刘应芬于本判决生效后十五日内一次性支付杨文慧装修补偿款159512.02元，其他建筑物、构筑物、附属物补偿款42236元，搬家补助费12341元，住房用作经营性用房补偿款98386.80元，共计312475.82元；五、驳回杨文慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6329元，由杨文慧负担4017元，由兰辉、刘应芬负担2312元。二审案件受理费8367元，由杨文慧负担4854元，由兰辉、刘应芬负担3513元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴析咛二〇二〇年十一月十日书记员 王航宇