淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初4511号原告：淮安力天房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区柯山路**(原城南路**)，统一社会信用代码913208115580334189。法定代表人：吴滨，职务执行董事。委托诉讼代理人：孙永、丁玲，江苏光剑律师事务所律师。被告：梁超，男，汉族，1985年7月14日出生，住淮安市淮安区。被告：王春，女，汉族，1987年7月27日出生，住淮安市淮安区。第三人：中国建设银行股份有限公司淮安分行，住，住所地淮安市健康东路**一社会信用代码91320800839430807N。负责人：刘冰，该行行长。原告淮安力天房地产有限公司（以下简称“力天公司”）与被告梁超、王春、第三人中国建设银行股份有限公司淮安分行（以下简称“建行淮安分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告力天公司的委托诉讼代理人孙永、丁玲均到庭参加诉讼，被告梁超、王春经本院公告传唤未到庭参加诉讼，第三人建行淮安分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告力天公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告和两被告签订的《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四于2020年5月13日解除；2、判令两被告返还原告代两被告向第三人支付的款项并支付代付款金额10%的违约金（按原告实际代付款金额计算，暂计算至2020年6月19日，代付款金额为513303.31元、违约金为51330.33元）；3、判令两被告支付因合同解除所应承担的违约金41440元(贷款金额的8%);4、判令两被告赔偿原告经济损失合计3520元（其中，两个案件律师费3500元、快递费20元）；5、判令两被告退还《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四的原件、购房发票原件，并协助办理涉案的友创力天尚城20幢2304室房屋撤销备案手续、解除预告登记手续及解除抵押登记手续，撤销备案、解除预告登记及解除抵押登记手续费用均由两被告承担；6、判令原告可从向两被告退还的房款中直接扣除两被告应向原告支付的款项。事实与理由：2018年2月16日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四，约定由两被告购买原告开发的位于淮安市清江浦区房屋，房屋总价740794元，首付款222794元，余款518000元从第三人处贷款，并由原告向第三人提供贷款担保。因两被告未按时向第三人归还贷款，截至2020年6月19日，原告已代两被告向第三人支付513303.31元。第三人向淮安市清江浦区人民法院提起（2020)苏0812民初955号金融借款合同纠纷之诉，要求原告对该案件中两被告的债务承担连带保证责任，一审判决已生效，第三人从原告保证金账户扣划了513303.31元。两被告连续多期未按时偿还银行贷款，按照《商品房买卖合同》约定，原告有权解除合同，原告已向两被告发出解除合同通知，但两被告未按合同约定配合原告办理解除手续，亦未支付相应款项。请求支持原告诉讼请求。被告梁超、王春未到庭亦未提交答辩意见。第三人建行淮安分行提交书面陈述意见称：两被告未按约定还款，我行已从原告力天公司保证金账户扣划贷款本息，已提前收回了全部贷款本息，同意解除涉案友创力天尚城二期20号楼2304号房屋的预售商品房抵押权预告登记手续。经审理查明：2018年2月16日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，合同约定：买受人购买友创力天尚城20幢2304室房屋，总金额740794元，签订本合同时，买受人支付首期房款222794元（含定金），余款518000元，买受人于本合同签订之日起十五日内以按揭贷款的方式向出卖人付清；买受人地址为淮安市淮安区车桥镇关庙北巷6-3号。合同附件四约定：买卖双方的联络方式以合同记载的电话、传真、通信地址为准，买卖双方保证对所提供资料的真实性负责，一方联络方式如有变更，在变更后五天内以书面的形式通知对方，涉及书面形式通知（挂号信、EMS等有效投递）的，以寄出之日（邮戳为准）起5日内送达即视为送达；出卖人担保期内若因买受人拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而致出卖人代为偿还的，买受人应在接出卖人通知之日起十日内全额返还出卖人代付款及该费用10%的违约金，如出卖人实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿。若买受人累计2次未按期偿还银行贷款的，出卖人有权单方解除合同，收回房屋另行出售，买受人向出卖人支付贷款额8%的违约金，并赔偿出卖人的一切损失；符合单方面原因要求解除合同的条件出现后，买受人应自接到出卖人通知之日起七个工作日内，根据淮安市房地产管理局有关规定，办理合同注销手续后，出卖人方能按合同约定办理退款手续，否则由过错方承担所有直接损失（本息、交易手续费、抵押手续费、退款手续费等）。涉案房屋已办理合同网签备案，于2018年5月2日办理了预告登记，包括预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记。另查明：2020年3月12日，《中国建设银行单位客户专用回单》载明付款人为原告，收款人为中国建设银行股份有限公司，金额为19681.47元。2020年4月2日，原告通过EMS向合同约定的被告地址淮安市淮安区车桥镇关庙北巷6-3号邮寄《履约催告函》，主要内容为：被告购买原告开发的“友创力天尚城”项目20#楼2304号房屋，首付款222794元，剩余房款518000元，被告就剩余房款部分，选择通过贷款方式支付；被告与第三人签订《个人住房借款合同》，原告提供了相应的连带责任保证，截至2020年3月12日，被告已连续6期未按借款合同的约定偿还银行贷款，合计拖欠金额为19681.47元，银行要求原告承担保证责任、垫付相关款项；原告已承担保证责任，为被告代为偿还19681.47元，请被告在接到本函件之日起十日内全额返还代付款19681.47元及违约金0元；若被告未能按时返还代付款，或再次出现未按期偿还银行贷款的情况，原告将单方行使解除买卖合同的权利，由此产生的一切不利后果将由被告承担。上述邮件被告未签收。2020年5月7日，原告通过EMS向合同约定的被告地址淮安市淮安区车桥镇关庙北巷6-3号邮寄《解除合同通知书》，主要内容为：被告购买原告开发的友创力天尚城20幢2304室住宅，因被告连续6期未按时归还银行贷款，导致原告保证金账户被银行扣划19681.47元，原告已于2020年4月2日发出《履约催告函》，要求被告收函后10日内偿还代付款19681.47元；被告未在上述期间内履行义务，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议（一）第9条约定，通知被告收到本通知书之时解除签订的《商品房买卖合同》及补充协议，三日内办理解除合同后的交接和违约金结算事宜。上述邮件被告未签收。2020年5月8日，原告（甲方）与江苏光剑律师事务所（乙方）签订《聘请律师代理合同》两份，约定乙方指派律师担任甲方与中国建设银行股份有限公司金融借款合同纠纷一案以及甲方与梁超、王春商品房预售合同纠纷一案代理人。江苏光剑律师事务所向原告出具两份《江苏增值税专用发票》，载明金额为1500元及2000元。本院于2020年6月10日作出（2020）苏0812民初955号民事判决书，判决被告梁超、王春偿还本案第三人建行淮安分行借款本金505221.21元、利息5136.44元、利息罚息38.66元、本金罚息8.03元（利、罚息暂计算至2020年5月13日，此后利息、罚息以本金和利息之和为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率水平上浮15%再上浮50%计算至实际清偿之日止）并支付第三人建行淮安分行律师代理费35000元，判决原告力天公司对上述债务承担连带保证责任。2020年6月19日，《中国建设银行网上银行电子回执》载明付款人为原告，收款人为中国建设银行股份有限公司，金额为513303.31元，摘要为收回贷款本息。以上事实，有原告当庭陈述、《商品房买卖合同》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《聘请律师代理合同》、发票、民事判决书等证据载卷证明。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告多次未按借款合同约定偿还贷款本息，致原告代为偿还拖欠银行的贷款本息、罚息及相关费用，符合《商品房买卖合同》附件四约定“若买受人累计2次未按期偿还银行贷款的，出卖人有权单方解除合同，收回房屋另行出售”的情形，故原告有权单方解除合同、收回房屋另行出售；原告于2020年5月7日按照合同约定的被告地址向被告邮寄了《解除合同通知书》，根据合同约定，寄出之日起5日内即2020年5月12日视为送达，故本院对原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四于2020年5月13日解除的诉讼请求予以支持。原告要求被告退还《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四原件、购房发票原件，该请求无合同约定亦无法律依据，本院不予支持。原告要求被告协助办理友创力天尚城20幢2304室房屋撤销备案手续、解除预告登记手续及解除抵押登记手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担办理上述手续费用的请求无事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告返还原告向第三人支付的款项513303.31元并支付代付款金额10%的违约金51330.33元，原、被告签订的商品房买卖合同已解除，原告要求被告支付上述房款及违约金不符合法律规定，本院不予支持。被告未按期偿还贷款导致合同解除，被告应承担违约责任；原告要求被告支付贷款额8%的违约金（518000*8%=41440）41440元的诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿原告经济损失3520元，因本院已判决被告支付原告违约金41440元，故对原告该请求不予支持。原告要求本院判决可从向被告退还的房款中直接扣除被告应向原告支付的款项，因被告未到庭亦未提交答辩意见，被告未要求对已支付的房款一并处理，故对原告该请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告淮安力天房地产有限公司与被告梁超、王春签订的《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四于2020年5月13日解除；二、被告梁超、王春协助原告淮安力天房地产有限公司办理友创力天尚城20幢2304室房屋撤销备案手续、解除预告登记手续及解除抵押登记手续；三、被告梁超、王春于判决生效后10日内支付原告淮安力天房地产有限公司违约金41440元；四、驳回原告淮安力天房地产有限公司其他诉讼请求。案件受理费12163元，由被告梁超、王春负担11615元，原告淮安力天房地产有限公司负担548元。公告费600元，由被告梁超、王春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  许 霞人民陪审员  邱建民人民陪审员  徐莉萍二〇二〇年十一月十八日法官 助理  周姝言书 记 员  朱隆基附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。