福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0505民初1495号 原告：林海金，男，1978年6月27日出生，汉族，住泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：巫朝鑫，福建法影律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周嘉敏，福建法影律师事务所实习律师。 被告：刘建平，男，1971年9月24日出生，汉族，住泉州市泉港区。 原告林海金与被告刘建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林海金及其委托诉讼代理人巫朝鑫、被告刘建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林海金向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年2月15日签订的《店铺租赁合同》无效；2.判令被告向原告赔偿店面装修损失75000元、停业损失（自2020年4月1日起至判决生效之日止，按照5943.92元/月标准计算，暂计至起诉之日约8915.88元）；3.判令被告向原告返还租金5000元（2020年3月1日至5月31日）及房屋租赁保证金6000元；4.诉讼费用由被告承担。审理期间，原告林海金变更起诉状中第二项请求为判令被告向原告赔偿店面装修损失83268元、停业损失（自2020年4月1日起至判决生效之日止，按照5943.92元/月标准计算，暂计至起诉之日约8915.88元）。事实与理由：2019年2月15日，原告与被告签订《店铺租赁合同》，约定被告将址在本区后龙工业小区的房屋（当地惯称“建堡罗大厦”）第5号、6号店面出租予以原告使用，租赁用途：建材吊顶（指销售经营建材），租赁期限自2019年2月15日至2024年2月14日止，双方口头约定合同签约日开始后的15天为装修期，该期间免付租金，前3年每月租金2000元即6000元/季度，原告需支付房屋租赁保证金6000元。合同签订当天，原告微信转账向被告支付了保证金6000元及第一季度租金6000元。原告因营业需要对店面进行了装修。2020年2月原告因疫情防控停业，3月复工，4月10日被告通知原告停业配合政府部门检查，4月20日，政府部门要求停业，4月22日起至今，被告对店面采取停水停电。而后原告了解到，建堡罗大厦为钢结构、四无（无审批手续、无资质手续、无资质施工、无验收手续）建筑，原告就退租事宜与被告协商无果。 被告刘建平辩称，原告无法营业是政府行为导致，《店铺租赁合同》第4条明确约定政府行为等不可抗拒的因素导致合同终止，租赁费按实际使用时间计算。原告承租时便已知店面为钢结构，店面至今仍由其使用，其无权要求返还租金、保证金及赔偿停业损失。双方并未明确约定装修赔偿条款，其愿承担一半损失。阁楼装修未经被告同意，应由原告自行承担损失。鉴定公司出具的评估报告存在虚假成分，不予认可。 本院经审理认定事实如下：2019年2月15日，原告林海金与被告刘建平签订《店铺租赁合同》，约定原告向被告承租址在后龙镇生活区的工业小区的房屋（当地惯称“建堡罗大厦”）第5号、6号店面，租赁期限5年，自2019年2月15日至2024年2月14日止（装修期：合同签约日开始后的15天），前3年每月租金2000元，按季度付租金，租赁保证金为6000元。合同签订后，原告依约向被告支付6000元保证金及至2020年5月31日止的租金，并对店面进行了装修。2020年4月10日经被告通知，原告停业配合政府部门检查，4月20日政府部门要求停业，且4月22日被告张贴停业通告并断水断电。 审理过程中，本院依原告申请委托福建祥和工程项目管理有限公司对涉案店面（“建堡罗大厦”第5号、6号店面）进行装修残值损失造价鉴定，该公司出具祥和造价[20200828]鉴字第10号造价鉴定评估报告（评定基准日为2020年5月18日）。经鉴定，涉案店面因定型装修部分为46996元，展示性装修部分为36294.07元。原告已先行缴纳鉴定费8000元。 上述事实，有原、被告的陈述以及原告提供的原、被告身份证、《店铺租赁合同》复印件、微信转账凭证2张（分别为2019年2月15日、2020年3月20日）、涉案店面现场照片3张、政府部门封条及告示牌照片、被告张贴的通告照片、泉州12345短信回复截图、微信媒体“都教授说房”对涉案店面报道截图、2020年5月14日后龙镇政府回复网友留言截图、被告提供的店面照片1张、福建祥和工程项目管理有限公司出具的祥和造价[20200828]鉴字第10号造价鉴定评估报告、《祥和造价[20200828]鉴字第10号报告：局部项目的修正》等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提供的福建省2018年度城镇非私营单位分行业在岗职工平均工资数据，与本案缺乏关联性，不予认定。 本案原告林海金与被告刘建平争议的主要焦点是： 一、被告是否应退还原告已支付的店面租金及保证金。 原告林海金主张：返还租金5000元（2020年3月1日至5月31日）及房屋租赁保证金6000元。 被告刘建平主张：原告承租时已知店面为钢结构，店面至今仍由其使用，其无权要求返还租金及保证金，且应支付自2020年6月1日起至2020年9月30日止租金。 本院认为，2020年3月，原告林海金仍正常营业。因涉案店面为钢结构，2020年4月20日，政府部门要求停业，4月22日被告张贴停业公告并断水断电。自2020年4月20日起原告已按政府部门要求停业，无需支付所约定的租金，被告应返还原告依约预付的租金2733元（自2020年4月20日起至2020年5月31日止）。原告并未违约或拖欠被告租金，因此被告应返还原告保证金6000元。 二、装饰装修残值损失双方如何承担的问题。 原告林海金主张：被告应赔偿83268元装饰装修残值损失。 被告刘建平主张：原、被告双方应各自承担一半（不包括展示性装修，可移动的展示样品应由原告搬离，不计入赔偿范围）。阁楼装修未经被告同意，应由原告自行承担损失。 本院认为，原告林海金租赁涉案店面系经营建材吊顶（合同中明确约定），涉案店面装修造价鉴定评估报告中第22、24、26、27、28、30~34项分别为天棚面层、柜类展品、灯饰展品，系原告为经营展示所需加装，第29项拆除墙面装饰层费用并未实际发生，第38项肥皂盒三脚架、第42项水质净化器可拆除并不损毁其原有价值，上述项目被告刘建平均不同意利用，应由原告拆除。涉案店面阁楼搭建，未经被告同意，改变了房屋主体结构，违反租赁合同约定，由原告自行负担该损失。被告刘建平违规建房，导致租赁合同无效，但原告在租赁时亦没有尽到核查合法产权证书的义务，双方应各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 综上，本院认为，原告林海金向被告刘建平承租的店面未取得建筑工程规划许可证，签订的《店铺租赁合同》属无效合同，因此原告诉请确认原、被告于2019年2月15日签订的《店铺租赁合同》无效，合法有据，予以支持。原告诉请被告返还自2020年3月1日起至5月31日租金及保证金的，予以部分支持。除上述部分经营展示所需装修、未实际发生的费用、可拆除不损毁价值的物品及阁楼外的剩余部分装饰装修残值经鉴定为51398.5元，被告刘建平按其过错分担90%（即46258.7元），原告林海金按其过错分担10%（即5139.8元），原告诉请刘建平赔偿店面装修损失83268元的，予以部分支持。原、被告鉴定费用亦按上述比例分担，即被告刘建平负担7200元，原告林海金负担800元。原告主张被告赔偿停业损失，但未能提供证据证明其每月营业收入，不予支持。被告辩称，鉴定报告存在虚假成分，但没有足以反驳的相反证据和理由的，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十三条判决如下： 一、原告林海金与被告刘建平于2019年2月15日签订的《店铺租赁合同》无效； 二、被告刘建平应于本判决生效之日起十日内返还原告林海金已支付的店面租金2733元及保证金6000元； 三、被告刘建平应于本判决生效之日起十日内向原告林海金支付装饰装修残值损失46258.7元； 四、被告刘建平应于本判决生效之日起十日内向原告林海金支付鉴定费7200元； 五、驳回原告林海金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2363.68元，减半收取1181.84元，由原告林海金负担469.51元（原告多预交的1904.91元予以退回），被告刘建平负担712.33元，限于本判决生效后五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 连青竹 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 蒋俊玲 书 记 员 刘清清 附:本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。