广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3223号上诉人（原审原告）：李水清，男，汉族，住清远市清新区*************。上诉人（原审原告）：何清妹，女，汉族，住清远市清新区*************。两上诉人共同委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区**********************。法定代表人：殷冀。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾粤君，广东品高律师事务所律师。上诉人李水清、何清妹因与上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李水清、何清妹上诉请求：1、撤销一审判决第二项并依法改判；2、本案一、二审诉讼费由合创公司负担。事实和理由：一、一审判决计算逾期办证违约金错误，应予改判。1、涉案合同已经约定逾期办证违约金按照每日万分之一计算，一审判决按照每年2%计算错误。2、根据补充协议第九条的约定，逾期办证违约金应计算至取得房产证之日，一审判决计算至递件之日错误。二、根据广东省高院发布的指引，逾期办证或者交房违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起算诉讼时效。涉案合同约定房屋交付的条件之一是竣工验收合格，涉案房屋验收合格是在2017年4月24日，即逾期交房违约金的诉讼时效应当从该日起算。合创公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回李水清、何清妹逾期交房和逾期办证违约金请求；2、本案一、二审上诉费由李水清、何清妹负担。事实和理由：一、合创公司在2017年3月2日向主管机关递交竣工验收资料，同年4月24日验收合格，也就是说，涉案房屋在2017年3月2日已经达到约定的交付条件。合创公司在2017年8月19日向李水清、何清妹寄送收楼通知书，应视为该日已将涉案房屋交付给李水清、何清妹。即使李水清、何清妹在此日期后收房，合创公司也无需承担逾期交房违约责任。二、一审判决计算违约金金额错误。李水清、何清妹向一审法院起诉请求：1、合创公司支付逾期交楼违约金63941元（以房款499151元每日万分之三从2016年7月1日计至2017年9月1日）；2、合创公司支付逾期办证违约金（以房款499151元每日万分之一自房屋交付之日起90日后计至递交办理不动产权证资料时止，至2018年11月l1日为16771元）；3、合创公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月8日，李水清、何清妹与合创公司签订《商品房买卖合同》约定，李水清、何清妹购买位于清远市清新区************************屋，房屋总金额499151元，房屋层高为3米；合创公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付李水清、何清妹使用；合创公司如未按合同规定的期限将该商品房交付李水清、何清妹使用，逾期超过90日后，李水清、何清妹要求继续履行合同的，合同继续履行，合创公司按日向李水清、何清妹支付已交付房价款万分之三的违约金，在商品房交付使用后90日内，报产权登记机关备案，并办理房地产权属证书。每逾期一日，合创公司应按己付房款的万分之一支付违约金，直至取得该商品房的房地产权证等。合同签订后，李水清、何清妹按约定支付合创公司购房款499151元。2017年8月19日，合创公司按《商品房买卖合同》上的住址向李水清、何清妹寄送收楼通知书，通知李水清、何清妹在10日内办理收楼。后邮件被退回。2017年9月1日，合创公司交付房屋。2018年10月22日，合创公司向办理不动产权证机关递交办证资料。2018年11月1日，李水清、何清妹取得不动产权证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。合创公司与李水清、何清妹签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交房违约金。1、违约责任。2017年8月19日，合创公司按《商品房买卖合同》上的住址向李水清、何清妹寄送收楼通知书，即使邮件被退回，也视为李水清、何清妹收到收楼通知书。按通知书规定的时间及邮件在途时间，李水清、何清妹诉称合创公司2016年9月1日前交付房屋，予以支持。合创公司没有按《商品房买卖合同》约定交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。2、诉讼时效。2016年6月30日，合创公司没有按《商品房买卖合同》约定交付房屋，李水清、何清妹已知道权利受到损害，诉讼时效期间从2016年7月1日起计算，至2020年4月7日向一审法院起诉，李水清、何清妹没有提交证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，人民法院保护的诉讼时效期间起算时间从2020年4月7日倒推3年。李水清、何清妹请求合创公司支付逾期交付房屋违约金超过诉讼时效期间3年的部分，应不予保护。综上，合创公司应付李水清、何清妹逾期交楼违约金22862.81元（从2017年4月7日起以总房款499151元为基数，按每日万分之三计至2017年8月31日）。三、逾期办证违约金。合创公司没有依约在房屋交付使用后90日内，为李水清、何清妹提交办理房地产权登记（不动产权登记）资料，是违约行为，应承担违约责任。合创公司应支付李水清、何清妹逾期办证违约金9012.45元（从2017年11月31日起以499151元为基数按年利率2%计付至2018年10月22日）；李水清、何清妹请求计至取得不动产权证之日，不予支持。判决：一、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付李水清、何清妹的逾期交房违约金22862.81元，于判决生效之日起10日内付清；二、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付李水清、何清妹逾期办证违约金9012.45元，于判决生效之日起10日内付清；三、驳回李水清、何清妹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取908.9元，李水清、何清妹负担550元，清远市合创泰富房地产开发有限公司负担358.9元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、逾期交房违约金应计算至何时，李水清、何清妹的该项请求是否超过诉讼时效；2、逾期办证违约金应计算至何时，合同约定的逾期办证违约金应否调整。关于第一个争议焦点。合创公司上诉认为其已于2017年8月19日向李水清、何清妹寄送收楼通知书，应当视为已经履行交付义务，相应的违约金计算至该期限。根据涉案合同的约定，房屋达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人收房，买受人在收到通知后可以对房屋进行查验并要求出卖人出示相关资料。合创公司虽然在2017年8月19日寄出收楼通知书，但邮件送达尚需在途时间，李水清、何清妹收到通知后也需要必要的准备和查验房屋时间。从合创公司寄出收楼通知书到李水清、何清妹自认的收房时间（2017年9月1日）仅相差十二天，一审判决将违约金计算至该期限的前一天（2017年8月31日）符合本案事实，对合创公司该节上诉理由本院不予采纳。关于逾期交房违约金诉讼时效的问题，涉案合同约定的逾期交房违约金是按日计算，并非李水清、何清妹上诉所称的固定金额，故李水清、何清妹的该节上诉理由并不成立。且合同明确约定交付期限为2016年6月30日，李水清、何清妹从同年7月1日起应当知道该项权利受到损害，李水清、何清妹至2020年4月7日才提起诉讼，其部分请求已经超过诉讼时效，一审判决该节处理并无不妥。逾期交房违约金应从2017年4月7日起计算至同年8月31日共计146天，违约金金额为499151元×0.0003×146=21862.81元。一审判决计算错误，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。涉案的补充协议第九条对主合同关于逾期办证违约责任进行了补充，约定逾期办证违约金按每日万分之一计算至取得房产证之日，该约定是双方的真实意思表示，现李水清、何清妹要求计算至该期限符合合同约定，本院予以支持。对于逾期办证违约金标准，合同约定的每日万分之一符合本地区的实际情况，且合创公司在一审诉讼中并未要求调整，一审判决主动调低违约金的做法欠妥，本院予以纠正。鉴于此，逾期办证违约金应当从2017年11月30日起计算至2018年11月1日止共计336天，违约金金额为499151元×0.0001×336=16771元。综上，合创公司的上诉理由不成立，本院不予支持。李水清、何清妹的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初1013号民事判决第三项。二、变更广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初1013号民事判决第一项为：限清远市合创泰富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李水清、何清妹支付逾期交房违约金21862.81元。三、变更广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初1013号民事判决第二项为：限清远市合创泰富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李水清、何清妹支付逾期办证违约金16771元。四、驳回李水清、何清妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费1918元，由上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十一月十日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。