河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3378号上诉人（一审被告）：驻马店市伟恒百允置业有限公司，住所地河南省驻马店市市辖区乐山路与慎阳路交叉口伟恒枫叶城**。法定代表人：王伟杰,该公司经理。委托诉讼代理人：袁勇强，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李爱勤，女，汉族，1956年6月24日出生，住驻马店市驿城区委托诉讼代理人：王世果，河南民青律师事务所律师。一审第三人：驻马店市开发区金源小额贷款有限公司，住所地：驻马店市文明路于纬二路交叉口法定代表人：张五星,该公司董事长。委托诉讼代理人：韩战豪，河南周晓华律师事务所律师。上诉人驻马店市伟恒百允置业有限公司（以下简称伟恒百允公司）因与被上诉人李爱勤、一审第三人驻马店经济开发区金源小额贷款有限公司（以下简称金源小贷公司）合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伟恒百允公司的委托诉讼代理人袁勇强，被上诉人李爱勤的委托诉讼代理人王世果到庭参加诉讼，原审第三人金源小贷公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟恒百允公司上诉请求：1、依法撤销驻马店市驿城区人民法院作出的（2020）豫1702民初449号民事判决，依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、其与被上诉人虽签订了商品房预售合同，但是被上诉人与第三人的债权债务关系并没有消失，被上诉人与第三人之间的金钱债权依然存在，且该商品房买卖合同已经不能履行。①一审法院认定本合同为到期债务不能清偿而产生的以物抵债协议。债务清偿期届满后债权人与债务人达成的以物抵债协议，若约定消灭原有的金钱给付义务，则构成债的更改，即成立新债务，债权人则不得再向债务人请求其履行旧债务；若债权人与债务人未约定消灭原有的金钱给付债务，则认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现，债权人可请求债务人继续履行旧有债务。②以物抵债协议构成新债清偿时，旧债务和新债务系处于衔接并存的状态，旧债务于新债务履行之前不消灭；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。③物权法第九条规定不动产的设立变更等应依法登记，未经登记的不发生效力。本案涉及的房屋已经出卖给第三人，本义务抵债协议已不能履行，被上诉人要求交付房屋的诉讼请求不能成立。二、上诉人与被申请人签订了商品房预售合同，但实际上却是第三人下欠被上诉人借款，由上诉人为第三人担保，将房屋以买卖的形式抵押给被上诉人，所以该合同名为商品房预售合同，实为抵押合同。第三人系从事金融借贷业务，被上诉人向第三人出借款项，后第三人资金紧张，无法按期履行被上诉人的借款，第三人为了显示出具有还款的能力，并且上诉人也是为了协助第三人度过难关，遂以签订方房屋预售合同的形式，将涉案房屋以买卖的形式抵押给被上诉人，上诉人并未收到被上诉人以及第三人的任何款项，应当是上诉人为第三人对被上诉人的担保行为，被上诉人应当以借款纠纷及担保为由行使自己的权利，而不是以商品房预售合同行使权利。三、第三人下欠上诉人的款项，因此不存在第三人将债务转移给上诉人情形。在庭审中以及本次诉讼之前，上诉人数次向第三人发出律师函，要求其偿还借款，第三人没有任何反应。综上所述，一审法院判决证据不足，认定事实错误，为了依法维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求李爱勤辩称，第三人与答辩人之间的债权转移自由合法，且通知了被答辩人，被答辩人以事实行为确认了收到债权转让通知。本案诉争商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应当按照合同履行义务，一审判决认定事实清楚，处理结果公正合法，其效力应当得到维持。金源公司未未发表陈述意见。李爱勤向一审法院起诉请求：一、依法判令被告向原告交付位于乐山大道与××交叉口东北××枫叶城小区××住宅楼东单元××房屋××套，并协助办理房屋过户手续；二、依法判令被告支付原告逾期交房违约金（自2017年4月1日至本案涉案房屋交付给原告之日止，按已付购房款日万分之零点五计算）。一审法院认定事实：2013年9月28日，第三人金源小贷公司向原告李爱勤借款96万元，并约定借期12个月，收益率为2％。借款到期后，第三人未能及时偿还借款本息。2016年7月4日，原告李爱勤与被告伟恒百允公司签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告开发的位于驻马店市××城区××大道与××交叉口东北××·枫叶城小区××住宅楼东单元××房屋××套。建筑面积115.14平方米，总房款438683.40元，合同约定交房时间为2017年3月31日前，逾期交房出卖人按照原告己付房款的日万分之零点五支付违约金等内容。后原告以诉称理由诉至原审法院，酿成纠纷。另查明，一、诉讼中，原告提交房款收据一份，写明：“兹收到李爱勤交来房款（1#1103房）438683.40元”，收据下方注明“会计：金源”。被告质证称，原告李爱勤提供的收款收据系本案第三人开具的收据，并由被告公司加盖公章。但是涉及到第三人代为原告李爱勤交款以及付款的义务，但是第三人至今尚未完成交款和付款义务。收据上的会计金源即是第三人全称的缩写。第三人质证称，对原告提交的证据真实性不持异议，收据不是第三人出具的，是由被告出具的。是被告与第三人协商后，备注的第三人名称。原、被告双方之间的合同是依法成立有效的合同，双方应当履行。二、被告提交2019年10月18日、2019年12月15日，被告委托律师袁永强向第三人及其法定代表人出具的律师函两份；2020年6月27日，被告向第三人及其法定代表人出具的确认函一份，上述函件内容为被告方向第三人发函要求核对账目事宜。第三人质证称，被告提交的证据与本案没有关联性，即便律师函确实作出。其内容也是没有任何证据以及事实依据的，现在第三人公司与被告确实没有进行结算，但是第三人认可本案的商品房买卖合同，对于债权债务发生转移我方都是认可的。如果被告公司认为该合同不应当履行，在双方协商债权相互抵消时就不应当向原告出具购房收据。三、原告称，原告的借款到期后，经原、被告以及第三人三方对接，第三人将其公司对被告公司的债权转移给了本案原告，与第三人欠原告的款项进行抵销。第三人也已经将向原告出具的借款手续收回，债权转化为了购房款，而债权已经消灭，原告与被告之间形成了新的法律关系，也就是本案的商品房买卖合同关系。在合同签订当日，被告向原告出具了收到全部购房款的收据。也就是说被告对债权转化为购房款是确认的，债权转移也已经实际发生法律效力，被告也应当按照商品房合同约定履行义务。被告称，原告的购房款并未实际向被告公司交纳，而原告所称的96万元交给了第三人公司，在举证过程中，原告以及第三人称该房屋是以物抵债的形式购买的，根据相关法律规定，以物抵债应当取得第三人以及法院、仲裁机构出具相关法律文书及依据和相关合同约定才能生效，否则以物抵债不能生效。房屋的所有权系我公司所有，即使我公司与第三人存在债权债务关系，也与原告没有直接关系，而原告诉称购买我公司房屋签订了房屋买卖合同，并诉说称以物抵债，但是原告在本案中并未向贵院提供以物抵债的相关依据和相关手续。所以说原告未实际向我公司交款，也未向法院提供以物抵债的相关手续和合同，本案买卖合同未成立。第三人称，原告提供的收据由被告出具，且是财务专用章，说明被告公司对各方之间的债权相互抵消是认可的，财务载明是金源，可以看出各方之间的法律关系。既然被告与原告签订了房屋买卖合同就应当履行，虽然原告没有直接将购房款交付给被告，但是本案购房款交付是以以物抵债的形式交付的。双方之前的债权相互抵消不侵犯任何第三方的权利，且已经实际履行，第三人公司也予以认可。如果被告对债权抵消有异议，不应当与原告签订合同以及出具收据。被告向原告出具购房款的收据是客观存在的，因此被告不能以没有收到原告的购房款来否认被告与原告之间的房屋买卖合同关系。就该部分债权，可以在第三人和被告方结算时予以扣除。四、庭审中，被告称，房屋现在具备办证条件，可以居住。一审法院认为，本案中，原告李爱勤主张在其与第三人金源小贷公司之间存在债权债务关系到期后，经原、被告及第三人三方进行债权债务对接，第三人将其对被告的部分债权转让给原告，并协商将涉案债权抵作购房款，原告李爱勤与被告伟恒百允公司直接签订了商品房买卖合同；第三人金源小贷公司称，经三方协商，债权债务发生转移，原、被告均同意被告将诉争房屋抵偿给原告，原、被告之间签订了商品房买卖合同，合同真实有效；被告对以物抵债不认可，并称房款收据为第三人开具，原告未向被告支付购房款。依据本案证据，原告李爱勤与第三人金源小贷公司之间存在债权债务关系，李爱勤为债权人，金源小贷公司为债务人；第三人金源小贷公司与被告方之间亦存在债权债务关系；被告主张房款收据系第三人向原告出具，未提供相关证据加以证明，且收据加盖有被告印章，故对被告的该项主张，原审法院不予采纳；又综合各方均认可房款收据注明“金源”为第三人，现原告主张三方之间存在债权转移以及以物抵债的情况，原审法院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。本案中，原、被告之间签订商品房买卖合同，被告向原告出具了房款收据，应视为被告已接到债权转移的通知。故该债权转移已发生法律效力。诉讼中，被告称其与第三人之间债权债务未结算清楚，系被告与第三人之间的纠纷，且无证据证明在债权转让以及以物抵债时，原告对被告所称情况知情，原告在债权转让以及以物抵债过程中均属善意，其合法权利应依法予以保护。被告与第三人之间的纠纷，双方均可依法另行主张权利。又因原、被告之间商品房买卖合同系因债权转让以及以物抵债而签订，故被告以原告未向其支付购房款抗辩主张原告未履行合同付款义务，原审法院不予采纳。综上，本案以物抵债协议即诉争商品房买卖合同系因民事主体之间的债权转移而签订，并无损害国家利益、社会公共利益以及他人合法权益的情形，且无其他无效事由，故由以物抵债而形成的商品房买卖合同应为有效合同。在合同有效的情况下，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条亦规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”，参照该条规定精神以及按照相关法律规定，现原告依据原、被告之间签订的商品房买卖合同请求被告向原告交付位于驻马店市××大道与××交叉口东北××枫叶城小区××住宅楼东单元××号房屋并协助办理该房屋产权手续，有事实和法律依据，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，诉争商品房买卖合同约定：交房时间为2017年3月31日前，逾期交房出卖人按照原告己付房款的日万分之零点五支付违约金，故原告请求被告支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，原审法院予以支持，逾期交房违约金以438683.40元为基数，自2017年4月1日起计至房屋交付之日止，按日万分之零点五计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、限被告驻马店市伟恒百允置业有限公司在判决生效后十日内向原告李爱勤交付位于驻马店市××大道与××交叉口东北××枫叶城小区××住宅楼东单元××房屋××套；二、限被告驻马店市伟恒百允置业有限公司在判决生效后二十日内协助原告李爱勤将位于驻马店市××大道与××交叉口东北××枫叶城小区××住宅楼东单元××号房屋的不动产权证书办理至原告李爱勤名下；三、限被告驻马店市伟恒百允置业有限公司在判决生效后十日内向原告李爱勤支付逾期交房违约金（以438683.40元为基数，自2017年4月1日起计至房屋交付之日止，按日万分之零点五计算）。如被告未在判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8172元，由被告驻马店市伟恒百允置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据一审查明的事实，李爱勤与一审第三人金源小贷公司之间存在债权债务关系，李爱勤为债权人，金源小贷公司为债务人；金源小贷公司与伟恒百允公司之间亦存在债权债务关系。经三方同意，金源小贷公司将其对伟恒百允公司的债权转让给李爱勤，抵顶其欠李爱勤的债务，伟恒百允公司与李爱勤签订房屋买卖合同，双方以以物抵债的形式偿还该转让债务。双方的以物抵债协议即诉争商品房买卖合同系因民事主体之间的债权转移而签订，并无损害国家利益、社会公共利益以及他人合法权益的情形，且无其他无效事由，故由以物抵债而形成的商品房买卖合同应为有效合同。在合同有效的情况下，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院根据双方签订的房屋买卖合同，判决伟恒百允公司交付房屋、协助办理登记手续及支付相应违约金，该处理并无不当。伟恒百允公司上诉称其与李爱勤不存在合法有效的房屋买卖合同关系的理由不足，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，驻马店市伟恒百允置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8110元，由驻马店市伟恒百允置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十一月二十六日书记员  邱营峥