文书内容河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1002民初2502号原告：许昌市星辉物业管理有限公司，住所地河南省许昌市魏都区解放路27号万**星河花园7幢西起4单元7-8层东套。法定代表人：陈光，该公司董事长。委托诉讼代理人：董宏波，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙源，河南君志合律师事务所实习律师。被告：河南东方宇亿置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区郑汴路**院综合楼**。法定代表人：景东方，该公司总经理。委托诉讼代理人：田惠丽，河南昊中律师事务所律师。原告许昌市星辉物业管理有限公司因与被告河南东方宇亿置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许昌市星辉物业管理有限公司的委托代理人董宏波，被告河南东方宇亿置业有限公司及其委托诉讼代理人田惠丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许昌市星辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告自2017年1月1日起至2019年11月30日止期间的物业管理费328343.4元，车位管理费463400元，共计791743.4元，并支付自应缴费之日起至缴费之日止期间的滞纳金，标准为每日5‰；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月25日，原告与小区业主委员会签订了《物业服务合同》一份，约定由原告对龙湖西苑小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月30日止。依照合同约定，小区商铺的物业费为每月每平方米2元。被告系该小区的房屋开发企业，小区内存在大量商铺还未售出，一直由被告控制，依照《物业管理条例》第41条的规定，对已竣工未出售或尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费应由建设单位交纳。另，小区内车位费一直由被告收取，每个车位每月使用费为150元，其中包含40元的管理服务费，车位管理服务费被告收取后应支付给原告，但被告也未实际支付。对上述应付费用，原告多次向被告进行催收，但被告一直不予交纳，现被告的行为已经影响到了原告的正常经营管理。为此，原告特依法提起本案诉讼，望支持原告诉请。被告河南东方宇亿置业有限公司辩称：1、对于原告与被告之间的物业关系予以确认，但对服务的期限及服务的节点有异议；2、原告的服务自2017年4月1日起，对于终止的时间双方进行确认。对于商铺的物业管理费，收取是业主有交费的义务，但开发商在售出之后，没有交费的义务，出售之后的费用应由购买人承担。收费标准有争议，约定高层住宅每平方米每月收费0.95元，商铺每平方米每月2元，但基于原告的管理现状，足以显示原告的物业管理水平未达到合同约定的与收费标准相对应的管理水平。3、车位的管理费，原告没有权利收取。双方没有对车辆管理进行约定，被告是车位的产权人，有权利决定如何收费如何出租如何管理，任何其他的管理都是无因管理，原告属于无因管理，原告的该项请求应当予以驳回。经审理查明：许昌市龙湖西苑小区于2012年3月31日交付业主投入使用。2017年3月25日，原告许昌市星辉物业管理有限公司与龙湖西苑业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，合同约定龙湖西苑业主委员会将龙湖西苑住宅小区委托于原告实行物业管理服务，物业服务期限为3年，即2017年1月1日至2019年12月31日止。物业服务期间，原告向业主和物业使用人收取物业管理服务费、汽车（车位费、日常运行服务费）、代收代缴费用（含公用水电费、生活垃圾处置费、车库用电费等）以及其他物业运行费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅0.95元/月/平方米，商铺2元/月/平方米。物业服务费用按月、季、年为一期交纳，业主或物业使用人应在签订合同时交纳首期费用，到期前一月履行下期缴纳交纳义务。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费及代扣代缴等费用的，自逾期之日起按日5‰的标准收取逾期期间的滞纳金，逾期达30日的可通过合法有效的方式进行催收。许昌龙湖西苑小区系被告河南东方宇亿置业有限公司所开发，该小区内独立商业A1号楼（共两层）位于小区外围，系被告于2013年另行建设的商业楼。独立商业A1号楼一层（由东至西）共23间房屋，2个楼梯间（各39.33平米），独立商业A1号楼二层共23个房间，2个楼梯间（各44.33平米），其中201（34.1平米）为公厕，218（44.33平米）、219（44.33平米）、220（54.69平米）、221（44.33平米）、222（44.33平米）、223（44.33平米）六间房屋自2019年9月起由民政局使用。独立商业A1号楼两层房屋建筑面积共计2088.04平米。龙湖西苑商铺临向阳路商业（由南向北）共24间房屋，建筑面积共计1585.09平米。1号楼底商（由东至西）共11间房屋，建筑面积共计1017.49平米。截止2017年4月1日上述商品房尚有53间未售，截至2018年8月28日前上述房屋全部清盘。2017年-2018年的销售情况如下：            序号              房号              合同签订日期              序号              房号              合同签订日期                  1              1-101               2017.5.25              28              A1-114              2017.9.6                  2              1-102              2017.5.25              29              A1-115              2017.8.28                  3              1-103              2018.8.28              30              A1-116              2017.8.28                  4              1-104              2018.8.28              31              A1-117              2017.8.28                  5              1-105              2018.8.28              32              A1-118              2017.8.28                  6              1-107              2018.8.28              33              A1-119              2017.8.28                  7              1-108              2018.8.28              34              A1-120              2017.8.28                  8              1-109              2018.8.28              35              A1-121              2017.8.28                  9              1-110              2018.10              36              A1-122              2017.8.28                  10              1-112              2018.10              37              A1-123              2017.8.28                  11              3-103              2018.8.28              38              A1-202              2018.10                  12              5-103              2018.8.28              39              A1-203              2018.10                  13              7-103              2018.8.28              40              A1-204              2017.9.16                  14              9-101              2017.8.28              41              A1-205              2017.9.19                  15              9-102              2018.8.28              42              A1-206              2017.9.6                  16              9-103              2018.8.28              43              A1-207              2017.9.6                  17              9-104              2017.8.28              44              A1-208              2017.9.6                  18              A1-102              2017.8.28              45              A1-209              2017.9.6                  19              A1-105              2017.8.28              46              A1-210              2017.9.6                  20              A1-106              2017.8.28              47              A1-211              2017.9.6                  21              A1-107              2017.8.28              48              A1-212              2017.9.6                  22              A1-108              2017.8.28              49              A1-213              2017.9.6                  23              A1-109              2017.9.6              50              A1-214              2017.9.6                  24              A1-110              2017.9.6              51              A1-215              2017.9.6                  25              A1-111              2017.9.6              52              A1-216              2017.8.28                  26              A1-112              2017.9.6              53              A1-217              2017.8.28                  27              A1-113              2017.9.6      2017年5月27日，龙湖西苑小区业主委员会以及原告许昌市星辉物业管理有限公司共同向龙湖西苑业主发出《公示》，内容为“2017年5月26日由新兴街道办、工农社区、东方宇亿、许昌市星湖物业管理有限公司、龙湖西苑业主委员会及部分业主代表针对我小区地下停车场长期规范管理问题召开了协调会，现将地下停车场的具体收费标准公示如下：1、地下、地下停车场车位由东方宇亿对业主进行租赁费为150元/位/月（包含管理等所有费用）；2、人防车位及非机动车位产权属于全体业主，不允许出售其权益，只能按月短期出租；3、星辉物业定期向东方宇亿收取地下停车场管理费，标准为40元/位/月；4、地下、地下停车场由星辉物业统一管理/div>2013年至2018年期间，共有40个车位陆续售出，其售出情况详见下表：            序号              车位号              售出时间              序号              车位号              售出时间                  1              167              2013.9.5              21              196              2017.10.10                  2              36A              2014.5.3              22              10              2017.10.13                  3              285              2014.9.28              23              40A              2017.10.16                  4              116              2015.8.3              24              13              2017.9.13                  5              35              2015.12.18              25              22              2017.9.18                  6              81              2017.8.6              26              23              2017.9.13                  7              67              2017.8.17              27              31              2017.9.14                  8              113              2017.8.17              28              66              2017.9.4                  9              12              2017.8.28              29              86              2017.9.4                  10              16              2017.8.28              30              119              2017.9.19                  11              112              2017.6.30              31              180              2017.9.4                  12              18              2017.6.28              32              180A              2017.9.4                  13              112              2017.11.24              33              64              2017.9.25                  14              193              2017.10.9              34              122              2017.11                  15              65              2017.10.24              35              120              2017.10.5                  16              164              2017.10.23              36              183              2018.2.11                  17              90              2018.1.31              37              110              2018.2.11                  18              158              2018.1.10              38              109              2018.2.6                  19              239              2018.1.31              39              192              2018.2.13                  20              63              2018.10.22              40              89              2017.8.11      被告河南东方宇亿置业有限公司与许昌荣达物业管理有限公司签订《许昌龙湖西苑地下车位、商铺使用权转让合同》一份，双方商定，截止本协议签订之日止，许昌龙湖西苑项目所有剩余未售的地下车位共计222个，其中可对外销售的车位150个，可出租的人防车位82个，由被告河南东方宇亿置业有限公司一次性打包整体转让给许昌荣达物业管理有限公司，许昌荣达物业管理有限公司可自行销售、出租管理或转让。以上事实有《物业管理委托合同》、《公示》、缴纳电费票据、《商品房买卖合同》、收款收据、《许昌龙湖西苑地下车位、商铺使用权转让合同》、收据、增值税发票、照片、魏都区法院（2016）豫1002民初5225号民事判决书、（2017）豫10民终2362号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……。”同时，根据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，被告河南东方宇亿置业有限公司作为业主之一，原告许昌市星湖物业管理有限公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同》对其具有约束力，对于已竣工但尚未出售的房屋的物业管理费应由其按照合同约定交纳物业服务费。本案中，《物业管理委托合同》约定原告自2017年1月1日起提供物业服务，但合同的签订时间为2017年3月25日，因原告未提交证据证明2017年1月1日至2017年3月24日期间与被告存在物业服务合同关系，故被告应自2017年3月25日起交纳物业服务费。因此，对于已竣工未出售的商铺原告应自2017年3月25日起按照商铺建筑面积交纳物业服务费至房屋售出之日止。根据现场勘验情况，原告在卫生清洁等方面存在服务不到位的情况，本院综合考量原告的服务内容及实际完成质量情况,酌定物业服务费按照双方约定的50%即1元/月/平方米计算。2017年5月27日，龙湖西苑小区业主委员会以及原告许昌市星辉物业管理有限公司共同向龙湖西苑业主发出《公示》，明确约定原告定期向被告收取地下停车场管理费，因此，对于截至2017年5月27日未售出的257个地下车位，被告应按照合同约定每月向原告支付车位管理费，但因原告在提供物业服务过程中，存在一定的瑕疵，本院酌定被告按照双方约定的50%即20元/位/月向被告交纳车位管理费至车位售出之日或转让之日止。关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，因系被告以原告物业服务不到位为由不交纳物业服务费，并非恶意拖欠，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决如下：一、被告河南东方宇亿有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许昌市星辉物业管理有限公司自2017年1月1日起以未售出物业的建筑面积为准按照1元/月/平方米计算至房屋售出之日止的物业服务费（房号、房屋建筑面积以及售出时间详见附件一）；二、被告河南东方宇亿有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许昌市星辉物业管理有限公司自2017年5月27日起按照20元/位/月计算至车位售出之日或转让之日的车位管理费（车位号、售出时间或转让时间详见附件二）；三、驳回原告许昌市星辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11718元，由原告许昌市星辉物业管理有限公司负担8381元，由被告河南东方宇亿有限公司负担3337元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长 王 琳审判员 张荣胜审判员 袁少武二〇二〇年十一月十日书记员 贺晓凯附件一：            序号              房号              建筑面积（平米）              售出时间                  1              1-101              152.98              2017.5.25                  2              1-102              95.19              2017.5.25                  3              1-103              111.78              2018.8.28                  4              1-104              61.74              2018.8.28                  5              1-105              101              2018.8.28                  6              1-107              31.98              2018.8.28                  7              1-108              134.36              2018.8.28                  8              1-109              142.45              2018.8.28                  9              1-110              39.98              2018.10                  10              1-112              114.05              2018.10                  11              3-103              114.37              2018.8.28                  12              5-103              56.15              2018.8.28                  13              7-103              79.66              2018.8.28                  14              9-101              111.79              2017.8.28                  15              9-102              44.19              2018.8.28                  16              9-103              33.92              2018.8.28                  17              9-104              72.27              2017.8.28                  18              A1-102              39.33              2017.8.28                  19              A1-105              39.33              2017.8.28                  20              A1-106              46.55              2017.8.28                  21              A1-107              39.33              2017.8.28                  22              A1-108              39.33              2017.8.28                  23              A1-109              39.33              2017.9.6                  24              A1-110              39.33              2017.9.6                  25              A1-111              39.33              2017.9.6                  26              A1-112              39.33              2017.9.6                  27              A1-113              39.33              2017.9.6                  28              A1-114              39.33              2017.9.6                  29              A1-115              39.33              2017.8.28                  30              A1-116              39.33              2017.8.28                  31              A1-117              39.33              2017.8.28                  32              A1-118              39.33              2017.8.28                  33              A1-119              39.33              2017.8.28                  34              A1-120              46.55              2017.8.28                  35              A1-121              39.33              2017.8.28                  36              A1-122              39.33              2017.8.28                  37              A1-123              39.33              2017.8.28                  38              A1-202              44.33              2018.10                  39              A1-203              44.33              2018.10                  40              A1-204              44.33              2017.9.16                  41              A1-205              44.33              2017.9.19                  42              A1-206              54.69              2017.9.6                  43              A1-207              44.33              2017.9.6                  44              A1-208              44.33              2017.9.6                  45              A1-209              44.33              2017.9.6                  46              A1-210              44.33              2017.9.6                  47              A1-211              44.33              2017.9.6                  48              A1-212              44.33              2017.9.6                  49              A1-213              44.33              2017.9.6                  50              A1-214              44.33              2017.9.6                  51              A1-215              44.33              2017.9.6                  52              A1-216              44.33              2017.8.28                  53              A1-217              44.33              2017.8.28      附件二：            序号              车位号              售出时间/转让时间                  1              81              2017.8.6                  2              67              2017.8.17                  3              113              2017.8.17                  4              12              2017.8.28                  5              16              2017.8.28                  6              112              2017.6.30                  7              18              2017.6.28                  8              112              2017.11.24                  9              193              2017.10.9                  10              65              2017.10.24                  11              164              2017.10.23                  12              90              2018.1.31                  13              158              2018.1.10                  14              239              2018.1.31                  15              63              2018.10.22                  16              196              2017.10.10                  17              10              2017.10.13                  18              40A              2017.10.16                  19              13              2017.9.13                  20              22              2017.9.18                  21              23              2017.9.13                  22              31              2017.9.14                  23              66              2017.9.4                  24              86              2017.9.4                  25              119              2017.9.19                  26              180 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