山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初3461号原告：济南立达商业管理咨询有限公司，住所地济南市历下区解放路****，统一社会信用代码：91370102306846615F。法定代表人：关虹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张金枝，山东尚曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏国粱，山东尚曜律师事务所律师。被告：张洪蕊，女，1940年3月1日出生，汉族，住山东省单县。被告：山东振文斋餐饮管理有限公司，住所地济南高，住所地济南高新区港西路**港盛大厦食堂**代码：91370100MA3MQEWA8N。法定代表人：张洪蕊，执行董事兼经理。共同委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。原告济南立达商业管理咨询有限公司（简称立达公司）与被告张洪蕊、山东振文斋餐饮管理有限公司（简称振文斋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告立达公司的法定代表人关虹、委托诉讼代理人魏国梁，被告张洪蕊、振文斋公司的共同委托诉讼代理人朱凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立达公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告于2018年2月5日签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告张洪蕊、山东振文斋餐饮管理有限公司向原告支付房屋租金400180.47元（暂计算至2020年5月15日）及违约金（以欠租金额为基数，自欠付租金之日即2019年3月16日起，按照每日0.08%计算至实际支付之日止）；3.请求依法判令被告张洪蕊、山东振文斋餐饮管理有限公司向原告支付物业服务费23220元（暂计算至2020年5月）；4.本案案件受理费、保全费、保全保险费由被告张洪蕊、被告山东振文斋餐饮管理有限公司承担。庭审中，立达公司明确要求确认合同解除的时间为庭审当日，并要求支付至庭审当日的租金568909.02元，物业服务费32895元。事实与理由：2018年2月5日，立达公司与张洪蕊就坐落于济南市高新区经十路5777号万科金域国际天泰家园地下车库，副食品市场205号、206号房产签订房屋租赁合同。合同约定，租赁期限为2018年1月18日至2023年3月15日，免租期为2018年1月18日至2018年3月15日（附条件免租），约定租金为2018年3月16日至2019年3月15日租金为32万元/年，以后每年递增8%。2018年2月9日，张洪蕊向原告支付保证金30000元及半年房租160000元。2018年3月5日，张洪蕊作为法定代表人以合同所涉房产注册振文斋公司。后振文斋公司于2018年3月11日向原告支付半年房租160000元，于2018年11月30日向原告支付2018年1月-2019年5月物业服务费31920元。后未向原告支付任何租金及物业管理费，经核算两被告截止2020年5月16日累计欠付原告租金457780.47元、物业管理费23220元。鉴于疫情原因原告酌定减免2020年2月-3月两个月租金57600元。张洪蕊辩称，其系山东振文斋餐饮管理有限公司的法定代表人，法定代表人的职务行为就是企业法人的行为，因而由此产生的民事责任由公司承担，法定代表人只是向公司承担因自身过错而产生的民事责任。张洪蕊本人与立达公司之间并无往来。因此，立达公司起诉张洪蕊没有法律及事实依据，系主体不适格，请求法院依法驳回立达公司的全部诉讼请求。振文斋公司辩称，其在与立达公司签订《房屋租赁合同》后一直在积极履行合同，立达公司作为出租人违约在先，导致振文斋公司房屋租赁合同的目的不能实现。振文斋公司的租赁用途为中央厨房配套，具体内容为副食品经营、食品净菜加工。合同签订后，振文斋餐饮公司于2018年2月9日支付给立达咨询公司房屋租金16万元及保证金3万元，于2018年3月11日支付立达咨询公司租金16万元，已按约履行了合同。振文斋餐饮公司于2018年5月16日与济南原子装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定对涉案房屋进行装修，合同价款为84万元，实际结算金额为790597.85元。2018年7月2日与山东金佰特厨具有限公司签订《买卖合同》，约定购买金佰特公司的各类厨具、工作台、切菜机等，振文斋餐饮公司为此支出83万元。2018年10月22日与山东海右博纳品牌管理咨询有限公司签订《品牌策略与设计服务合同书》，约定对振文斋公司的品牌策略与形象进行设计，为此支出85000元。2018年11月28日与济南港华燃气有限公司签订《燃气工程建设委建合同》、《商业客户燃气供用气合同》，约定对涉案房屋进行供气施工并通过管道输送配气方式供气。2019年4月30日与路春辉签订《房屋租赁合同》，约定承租其房屋用于职工居住。以上均是振文斋餐饮公司为开业做的大量准备，花费了大量时间与金钱。在振文斋公司临近开业时，突然收到济南天泰置业有限公司的告知，由济南市自然资源和规划局向济南天泰置业有限公司出具的《关于奥体天泰广场（地块三）项目地下部分区（地块三途的告知函》。2019年5月16日，济南高新区城管局向振文斋公司下达调查通知书，载明在涉案房屋项目中违反了《济南市城市规划条例》，不允许在副食品市场设置餐饮。振文斋公司与立达公司在签订《房屋租赁合同》之初，就约定了房屋租赁用途为中央厨房配套，为重餐饮，立达咨询公司在明知租赁房屋用途的情况下仍将不符合房屋用途的房屋出租予振文斋餐饮公司，系根本违约，系合同目的不能实现的根本原因。正是因为立达公司出租给振文斋餐饮公司的涉案房屋达不到合同约定的标准，导致房屋租赁合同的根本目的不能实现。振文斋餐饮公司保留向立达咨询公司追究法律的权利。经审理查明：2018年2月5日，立达公司（甲方）与张洪蕊（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定立达公司将其承租于济南天泰置业有限公司的位于济南市高新区经十路5777号万科金域国际天泰家园地下副食品市场205号、206号房屋出租给张洪蕊。租赁期自2018年1月18日至2023年3月15日；免租期自2018年1月18日至2018年3月15日；2018年3月16日至2019年3月15日租金为32万元，自2019年3月16日起按照每年8%递增。物业服务费为3元/平方/月，计23220元/年。合同第5.1条约定，乙方应于本合同签署之日的30个工作日内，向甲方支付租赁保证金30000元。合同签订后，立达公司交付了房屋。2018年2月9日，案外人陈晨通过银行转账的方式向案外人郑晨转款16万元，备注：“代张洪蕊付房租”。同日，案外人陈晨向案外人郑晨转款3万元，备注：“代张洪蕊付房租保证金”。同年3月5日，张洪蕊成立山东振文斋餐饮管理有限公司，张洪蕊为法定代表人，注册登记地址为涉案房屋所在地（后变更）。同年11月30日，振文斋公司向立达公司法定代表人关虹转款31920元，备注：“草山岭中央厨房物业费18.1-19.5”。2019年3月11日，振文斋公司向立达公司法定代表人关虹转款16万元，备注：“草山岭中央厨房房租18.12-19.5.31”。2019年4月19日，济南市自然资源和规划局向济南天泰置业有限公司出具济规高新管函[2019]50号《关于奥体天泰广场（地块三）项目地下部分区（地块三途的告知函》，载明：“近期群众举报：你公司开发建设的“奥体天泰广场（地块三）项目”副食品市（地块三区域正在装修，后期拟用作餐饮使用。根据《济南市高新区管委会关于依法关闭违法餐饮项目的通告》“全区范围内凡违法在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务单位及个人餐饮业户一律依法关闭”的要求，你公司在后期销售、使用过程中不得在副食品市场内设置餐饮。”2019年5月16日，济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局向振文斋公司做出济城执高新区查询字（2019）第2019317号《调查（询问）通知书》，认为振文斋公司违反了《济南市城市规划条例》的规定，要求其接受调查询问。至于济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局向振文斋公司调查后是否做出处理、物业费的支付期间、振文斋公司在涉案房屋内的物品等具体情况及振文斋公司在知道房屋用途不符合规划用途后是否与立达公司联系，庭审中，振文斋公司及张洪蕊的委托诉讼代理人称需要核实，但至今未向报告其核实情况。另查明，振文斋公司曾于2019年11月20日向本院起诉立达公司和济南天泰置业有限公司，以立达公司与济南天泰置业有限公司明知涉案房屋不能用作餐饮仍予出租为由要求解除合同并赔偿损失。后振文斋公司向本院提交撤诉申请，撤回了起诉。再查明，振文斋公司对涉案房屋进行了装修，现房屋内仍有振文斋公司的部分物品，双方亦未办理交接手续。本院认为，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；本案中，立达公司与张洪蕊签订的《房租租赁合同》第二条房屋租赁用途第2.1条约定了租赁用途为中央厨房配套，运营内容：副食品经营、食品净菜加工。振文斋公司对房屋进行装修改造后亦准备用作餐饮使用。后济南市自然资源和规划局向济南天泰置业有限公司出具《关于奥体天泰广场（地块三）项目地下部分区（地块三途的告知函》，告知其在涉案房屋内不得进行餐饮。济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局向振文斋公司做出《调查（询问）通知书》，认为其违反了《济南市城市规划条例》的规定，对其进行调查询问。这表明，涉案房屋已不符合双方合同约定的用途，无法继续使用，且振文斋公司长时间拖欠房屋租金及物业费，双方之间的《房屋租赁合同》已无法继续履行，应予解除。立达公司作为出租人，应当知道出租房屋的规划用途，其在签订合同时明知张洪蕊租赁房屋的用途不符合政府部门的规划规定，仍签订合同将涉案房屋出租给张洪蕊使用，致使合同目的不能实现，立达公司本身存在过错，张洪蕊对此有权解除合同。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在振文斋公司收到济南市自然资源和规划局的告知函和济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局《调查（询问）通知书》后，未要求与立达公司解除合同，在其向人民法院起诉立达公司后又撤回了起诉，怠于行使权利。振文斋公司虽然营业，但一直未与立达公司办理交接，其物品一直存放于涉案房屋中，占据房屋至今，因此产生了巨额的房屋占有使用费。对于该部分的损失，振文斋公司应当承担一定的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于免租期租金和物业费。《房屋租赁合同》约定了自2018年1月18日至2018年3月15日为免租期，但该免租期为有条件的免租，即振文斋公司租赁使用房屋至租赁期满。现合同在履行过程中解除，张洪蕊不应再享有免租期，但由于立达公司对于合同解除存在过错，且其因为疫情原因同意减免租金，故对于未支付的免租期租金和物业费，张洪蕊不再支付。立达公司要求张洪蕊和振文斋公司承担违约责任的诉讼请求，本院亦不予支持。关于已付租金及物业费的期间。双方均认可张洪蕊支付了2018年3月16日至2019年3月15日的租金。但对于物业费，立达公司主张张洪蕊支付了自2018年1月18日至2019年5月31日的物业费。张洪蕊提出其将另外两笔2026.99元和868.71元物业费交给了物业公司，但张洪蕊未能说明对于该物业费的交纳期间，且其将物业费交给物业公司的行为与其之前交给立达公司的做法不符，故本院对立达公司关于物业费支付期间的主张予以采信。关于未支付租金和物业费的承担。振文斋公司未支付自2019年3月16日至2020年10月26日的租金和2016年6月1日至2020年10月26日的物业费。虽然立达公司对合同解除存在过错，即明知振文斋公司的用途不符合规划用途仍向其出租，但振文斋公司对于损失的扩大亦负有责任，即在知道无法继续使用房屋后未退还房屋，继续占有使用房屋，导致后续产生巨额的租金。根据双方存在的过错及公平原则，张洪蕊对此应当承担一半的租金损失287542.5元（（345600元+230085元）÷2），物业费17415元（1935元×17个月÷2）。扣除张洪蕊已支付的30000元保证金，张洪蕊还应向立达公司支付租金257542.5元。对于因合同解除给振文斋公司造成的损失，振文斋公司可另行主张，本案中不再予以抵扣。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，张洪蕊与立达公司签订《房屋租赁合同》后，以涉案房屋为登记注册地成立了振文斋公司，张洪蕊为法定代表人、执行董事兼经理。振文斋公司使用了涉案房屋，并向立达公司法定代表人支付了租金和物业费，故立达公司请求振文斋公司与张洪蕊共同承担责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十九条、二百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、解除原告济南立达商业管理咨询有限公司与被告张洪蕊于2018年2月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张洪蕊、山东振文斋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南立达商业管理咨询有限公司支付租金257542.5元；三、被告张洪蕊、山东振文斋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南立达商业管理咨询有限公司支付物业费17415元；四、驳回原告济南立达商业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9818.04元，减半收取4909.02元，由原告济南立达商业管理咨询有限公司负担2454.51元，由被告张洪蕊、山东振文斋餐饮管理有限公司2454.51元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十一月十四日法官助理李洪星书记员邓成皓