天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初8523号原告：刘世群，男，1969年11月9日出生，汉族，住天津市和平区。被告：天津盛世鑫和置业有限公司，住所地天津市和平区南市街南市大街与福安大街交口天汇广场2-501。法定代表人：李亮，董事长。委托诉讼代理人：董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。第三人：天津保利大都会物业服务有限公司，住所地天津市和平区南马路**和平创新大厦**。法定代表人：彭景，董事长。委托诉讼代理人：邵松芬，女，该公司员工。委托诉讼代理人：丁薇，女，该公司员工。原告刘世群与被告天津盛世鑫和置业有限公司（以下简称盛世鑫和公司）及第三人天津保利大都会物业服务有限公司（以下简称保利物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘世群，被告盛世鑫和公司的委托诉讼代理人董萌，第三人保利物业公司委托诉讼代理人邵松芬、丁薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘世群向本院提出诉讼请求：1.判令被告对天津市和平区××号房屋（以下简称涉案房屋）进行维修以达到入住条件，具体维修内容如下：卫生间墙体瓷砖空鼓需要重新安装、卧室墙体开裂需要修补、客厅墙皮和吊顶开裂需要重新粉刷、卧室门套坏需要重新更换、厨房窗户及热水器后的瓷砖开裂需要重新铺，入户门左手柜子掉漆且打不开需要修理、卧室的大立柜墙体之间有裂缝需要修补，客厅和卧室的飘窗护栏需要拆除。因为多年未修好，现不再要求维修，要求对受损部位的维修费用进行评估，被告支付相应维修费用。经评估维修费用为20774元，要求支付该费用。2.因2014年1月1日被告未交付房屋，要求支付至2020年11月期间因房屋闲置产生的下列损失：房屋租金损失291852.6元、车位租金损失34000元、车位能耗费6120元、暖气费4606.06、物业费23414.3元。以及被告预交的可能向原告主张的2013-2014、2014-2015两年的暖气费3238元、被告预交的但已用完的可能向原告主张的电费150元（具体期间及标准见卷宗明细）。3.案件受理费、质量鉴定费28000元、维修费用评估费830元。事实和理由：2012年3月24日原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发建设的涉案房屋，合同约定为精装修，交房日期为2013年12月30日，同时购买负一层Ｄ09车位。2014年办理交付时发现精装修存在质量问题，并向物业公司报修，原告未办理收房手续，也未交接房屋钥匙，并要求被告维修并达到入住条件，但至今未维修好，仍然存在上述问题，被告的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。因被告原因未能交付房屋，被告应承担闲置期间的租金损失、物业费、车位能耗费、采暖费。经协商未果，故起诉。盛世鑫和公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.2013年12月30日被告已如约将竣工验收合格的涉案房屋交付原告，只有房屋主体出现严重质量问题无法入住的情况下，才能解除合同或拒收，原告所述质量问题即使真实，也是装修瑕疵，依据补充协议第8条第4款规定，装修质量问题属于后合同义务，被告承担维修责任，原告拒绝收房并要求被告承担闲置损失，没有事实和法律依据。2.被告接收到报修后，已经组织进行了相应的维修，2014年5月12日向原告送达了房屋维修完毕通知书，但原告仍拒绝接收钥匙，即便原告拒绝承认维修事实，被告的维修义务已经完成，其后期扩大化的损失应由原告承担。3.从2014年1月1日至原告起诉已近6年，超过精装修2年的保修期限，其诉讼请求也已超过诉讼时效。4.对于维修费用鉴定意见中应按较低的标准确定，全部更换没有必要。护栏板符合国家设计规范，必须有该护栏，不应拆除。5.对于车位租金损失、物业管理费、原告并未实际产生，不同意支付。即使确实发生，也应由原告自行承担。被告预付的电费150元，现不再主张，原告也无需再向被告主张。对于2013-2014及2014-2015两年暖气费，被告未确定向原告主张，原告无权在本案一并解决。保利物业公司述称，原告诉讼请求与第三人无关，不发表意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。2012年3月24日原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买涉案房屋，交付日期为2013年12月30日。交付房屋时，原告发现涉案房屋存在质量问题，要求被告予以维修，原告未办理收房手续，也未取走涉案房屋钥匙。现钥匙由第三人保管。对于涉案房屋质量问题，经原告申请，本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司对现场施工质量进行鉴定，确定存在如下问题：1.门厅石材遭水浸泡，局部纹理变色发黑。２.门厅踢脚板遭水浸泡导致变形、上口高度不一致、与墙面脱离，造成壁柜门无法打开。3.客厅卧室墙面裂缝，裂缝处抹灰层空鼓。4.客厅卧室吊顶腻子开裂、起皮，石膏板裂缝处未见防裂措施。5.卧室木地板局部起拱、上下颤动。6.卧室内北侧门套根部主材破损。7.卧室衣柜与墙顶之间通长横纵向裂缝，衣柜与墙顶固定存在缺陷。8.厨房、卫生间墙面瓷砖均存在50%以上空鼓。9.客厅卧室窗户护栏未拆除。拆除后每间大理石台板均留有三个预埋件孔洞。对于修复上述质量问题的费用，经原告申请，本院委托北京金马威工程咨询有限公司天津分公司进行评估。因修复方案有分歧，原告主张门厅石材、过门石、踢脚线、卫生间和厨房墙面、卧室和客厅窗台板、全部更换，门套更换一套。被告提出更换部分不应超过50%，门厅石材和客厅护栏窗台板不更换，门套更换左侧部位。依据原告主张维修造价为20774元，依据被告主张维修造价为11389元。对于护栏，双方签订施工改造委托书作为买卖合同附件七，写明原告委托被告对涉案房屋室内飘窗位置安装护栏，在工程验收完成后拆除，被告已经向原告说明拆除安全护栏可能产生的安全隐患，原告已清楚了解拆除护栏的相关事宜，对可能引发的结果自愿承担相应的责任。被告认可收到原告的维修申请，但抗辩于2014年5月12日向原告送达维修完毕通知书，但原告予以否认。对送达事实，被告未举证证明。经查，原告于2014年12月16日办理了涉案房屋的所有权证。因原告一直未取走涉案房屋钥匙。经向原告释明，原告表示本案判决生效后才办理取钥匙收房手续。本院认为，房屋买卖合同系双方真实意思表示，应确认合法有效，双方均应按合同约定严格履行。本案的争议焦点为鉴定所确定的质量问题是否构成原告拒绝收房的正当理由。依照法律规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。涉案房屋为预售，原告已经先行支付了价款，履行了主要义务，收房是其主要权利。被告作为开发商，应承担瑕疵担保义务，除非原告能够证明所购房屋已达到“严重影响居住”的程度，不能实现合同目的，否则无权拒绝收房。鉴定确定的上述质量问题，依据普通人认知，尚不足以认定达到严重影响居住的程度，原告拒收房屋系其权利的放弃，原告也未自行维修，至今长达六年时间，原告应自行承担相应的责任。现原告要求被告承担逾期交房屋而产生的闲置损失包括房屋租金、暖气费、物业费均不能成立，不予支持。车位能耗费、车位租赁费亦与涉案房屋交付无关，不予支持。对于维修费用，因房屋质量存在问题，为保证装修效果的完整性，现要求的维修标准并无不当，予以支持。被告抗辩部分维修不能成立，不予支持。被告支付维修费用后，由原告自行处理维修事宜。对于诉讼时效的抗辩，原告收房时已经提出相关质量问题要求被告维修，已经向被告主张了权利，被告未提交证据证明已经维修完毕且通知送达原告，应认定其怠于履行维修义务，现要求继续维修并无不当，被告的诉讼时效的抗辩不能成立，不予采信。对于电费150元被告已经放弃主张，原告要求被告支付无事实依据，对于2013-2014及2014-2015两年暖气费，被告未向原告主张，该费用尚未实际产生，原告要求被告支付该费用不予支持。对于鉴定费，系因被告未完成维修义务而产生，被告应承担该部分的费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，天津盛世鑫和置业有限公司给付刘世群维修天津市和平区××号房屋质量问题的费用20774元；二、驳回刘世群其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3531元，由刘世群负担3371元，天津盛世鑫和置业有限公司负担160元，两次鉴定费共28830元由天津盛世鑫和置业有限公司负担（天津盛世鑫和置业有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接给付刘世群）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  殷红方二〇二〇年十一月二十五日书记员  秦慧铮本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。