成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初7604号 原告：万志麟，男，汉族，1956年3月10日出生，住成都市锦江区。 被告：成都市土地储备中心，住所地成都市青羊区家园路**。 法定代表人：施尚书，系主任。 委托诉讼代理人：梁熙，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹文逸，四川善嘉律师事务所律师。 原告万志麟与被告成都市土地储备中心（以下简称土储中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，并于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告万志麟以及被告土储中心的委托诉讼代理人梁熙、尹文逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万志麟向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告为原告更换房屋；2、在不能更换房屋时，判令被告支付房屋实测面积与合同面积结算差额补偿款31846元。事实与理由：2005年7月17日原告与成都市睿华建设投资有限责任公司签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》，合同编号为（2005）第020034号，合同载明:成都市睿华建设投资有限责任公司以龙潭寺龙湖丽景2栋1单元1103号，建设面积108.42平方米、公摊面积16.03平方米的期房，对原告进行拆迁安置；若房屋实际面积与协议约定面积存在误差，以市产权监理处核定的实际面积为准。2007年9月14日成都市发展和改革委员会作出《成都市发展和改革委员会关于调整成华区龙潭片区场镇改造及其拆迁安置房项目业主的通知》，同意将成华区龙潭寺场镇改造以及拆迁安置房建设项目业主由成都市睿华建设投资有限责任公司变更为被告，项目代理业主为成华区统一建设办公室。2011年1月原告被通知收房，原告在收房时发现房屋面积缩水且房屋面积分配不合理（三个卧室实测基本是2.8米＊2.8米、整个房屋适用性大打折扣），但成华区统建办以不发放过渡费为由要求原告收房，原告迫于无奈，在缴纳了4373元并办理相关手续后收房，并在收房通知书上书面提出房屋存在的问题和更换房屋的要求（该收房通知书由成华区统建办留存）。原告在收房后，多次向成华区统建办反映更换房屋问题（仅在成华区统建办信访科登记就有2次），成华区统建办只是口头承诺有合适空房将予以调换，但时至今日，该问题仍未得到解决。2018年11月21日，原告在成华区××区统建办所结算的面积差额补偿款19569元。涉案不动产权证书显示房屋建筑面积为:100.5平方米、公摊面积16.24平方米，比此前合同中约定的面积缩水7.92平方米，面积误差比为7.3％，而成华统建办所计算的涉案房屋面积结算补偿款为19569元，原告认为此计算无法律依据，严重损害了原告的合法权益。原告认为《补偿安置合同》中仅约定若房屋实际面积与协议约定面积存在误差，以市产权监理处核定的实际建筑面积为准，但并未约定在房屋面积不相符的情况下如何补偿。原告系2003年下岗的无业人员，被告作为拆迁人显属强势一方，在合同未约定房屋面积如何补偿时，应按照保护弱势一方权益的原则处理，即按照同地段房屋现价10500元／平方米，房屋差额面积7.92平方米的标准计算，故房屋补差款应为:83160元。即便按照2005年《补偿安置合同》签订时的房屋价格计算面积补偿款，因面积误差比达到7.3％，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十四条的规定:面积误差比在3％内（含3％）部份按2005年房屋价格2530元／平方米计算，面积误差比超过3％部份按照2005年房屋价格双倍5060元／平方米计算。故房屋补差款应为:31846元。因此原告诉至法院，请法院依法裁判，保障原告合法权益。 被告土储中心辩称，一、被答辩人要求答辩人为其更换房屋无事实依据与法律依据，根据四川省城市房屋折迁管理条例第二十四条第二款规定，实行房屋产权调换的拆迁人与被拆迁人依照本条例规定计算被拆除房屋的补偿金额和产权调换房屋的价格，结清产权调换的差价，拆迁人应当依照拆迁补偿安置协议约定的面积实行产权调换，未经被拆迁人同意，不得擅自扩大或者缩小产权调换面积，拆迁人扩大或者缩小产权调换面积超过3％的，被拆迁人有权拒绝接受，但安置给被答辩人的房屋已于2018年8月28日办理不动产权证，被答辩人在2018年11月21日提交的申请中，已实际领取了房产证，在被答辩人接受答辩人安置的房屋并领取不动产权证后，被答辩人对安置房屋实际占有并使用，被答辩人要求更换房屋无事实基础和法律依据。二、被答辩人要求答辩人支付房屋实测面积与合同面积结算差额补偿款31846元于法无据。根据《成都市房产管理局关于贯彻成都市城市房屋拆迁管理暂行办法有关具体问题的通知》第五条规定及答辩人与被答辩人签订的成都市城市房屋拆迁补偿安置合同第四条第二款约定，被答辩人直接根据实测建筑面积与合同建筑面积的差额7.92平方米进行计算，不符合相关政策规定和合同约定，我方认为应当按照2005年安置房屋评估价格2530元每平方米的标准进行计算，面积的差额应当按照实测的套内面积加梯间面积与合同约定的套内面积加梯间面积的差额进行计算，其中合同约定的套内面积加梯间面积为100.78平方米，实测的套内面积加梯间面积应为89.73平方米，面积的差额为100.78平方米减去89.73平方米等于11.05平方米。我方认为差额补偿款的计算方式应是11.05平方米乘以2530元/平方米再乘以（100％-30％）＝19569.55元。此处的（100％-30％）＝19569.55元是依据拆迁安置协议附件1结算方式的第三条约定，由我方一次性向原告给予享受的优惠30％，所以我方认为在向原告退还房屋面积结算差价款时也应当按照70％的比例进行退还。综述，原告的诉讼请求于法无据，应予以驳回。 经审理查明，2005年7月17日，原告万志麟（被拆迁人，以下简称乙方）与成都市睿华建设投资有限责任公司（拆迁人，以下简称甲方）、成都银海美房屋拆迁有限公司（接受委托拆迁单位）共同签订了《成都市城市房屋拆迁补偿安置合同》（编号：05年020034，以下简称《拆迁合同》），约定：“......第三条、拆迁补偿安置：甲方以龙潭寺龙湖丽景2栋1单元1103号套三房屋（[期房]，建筑面积108.42平方米，含梯间及其它公摊面积16.03平方米，建筑结构为框架结构，使用性质为住宅）安置乙方，甲方与乙方按本合同结算办法（见附件一）结清产权调换差价款。......第四条、安置房屋的标准和产权办理。......2、对交付使用的安置房屋实际建筑面积与协议约定的建筑面积存在误差的，甲乙双方就误差问题按相关规定约定如下：以市产权监理处核定的实际建筑面积为准”。《拆迁合同》所列附件一载明:“结算办法：1、被拆迁房屋价格：65.5平方米*1887元/平方米=123599元；2、安置房屋价格：100.78平方米*2530元/平方米=254973元；3、甲、乙双方实行产权调换进行差价结算后乙方应付给甲方131374元，大写壹拾叁万壹仟叁佰柒拾肆元整。注：乙方一次付清产权调换差价款享受优惠：131374元*30%=39412元，大写：叁万玖仟肆佰壹拾贰元整。4、上述产权调换差价结算总价款为91962元，大写：玖万壹仟玖佰陆拾贰元整”。《拆迁合同》所列附件二载明：“补充协议：......3、乙方旧房面积如有误差，以产权处测量报告为准”。 《拆迁合同》签订后，2007年9月14日，成都市发展和改革委员会作出《成都市发展和改革委员会关于调整成华区龙潭片区场镇改造及其拆迁安置房项目业主的通知》，同意将成华区龙潭寺场镇改造以及拆迁安置房建设项目业主由成都市睿华建设投资有限责任公司变更为土储中心，项目代理业主为成华区统一建设办公室，承担项目的具体实施工作。2011年1月20日，原告万志麟从土储中心处接收了案涉安置房屋。2018年8月28日，案涉位于成都市成华区××庙路××号××栋××单元××层××号拆迁安置房屋取得不动产权证书［证书号：川（2018）成都市不动权第0295294号，房屋建筑面积100.50平方米，专有建筑面积84.26平方米，分摊建筑面积16.24平方米］。2018年11月21日，原告万志麟以房屋面积与《拆迁合同》约定相差过大为由拒绝领取被告土储中心核定的面积结算差额补偿款，只领取了案涉房屋产权证书，并向被告土储中心出具了《申请》一份载明：“成华区统一建设办公室：因产权面积与所签合同相差过大，贵办所结算补偿款19569元，本人认为无法律依据，侵害了我的利益，现申请暂不领取该结算款19569元，领取房产证。申请人：万志麟，2018年11月21日”。 庭审中，双方对案涉拆迁安置合同约定交付套内建筑面积加楼梯间面积与实际交付案涉房屋套内建筑面积加楼梯间面积差额为11.05平方米及2005年案涉房屋的预评估单价为2530元/平方米，均予以认可。 另查明，2001年12月26日，成都市房产管理局发布的《成都市房产管理局关于贯彻有关具体问题的通知》规定：“......第五条、关于住房产权调换的面积计算问题。拆迁平房，安置房屋为成套楼房的，在产权调换时，新安置房屋按套内建筑面积计算并结算差价；拆迁成套楼房，安置房屋为成套楼房的，在产权调换时，安置房屋按套内建筑加楼梯间面积进行计算。......”。 上述事实有原、被告身份信息、《成都市城市房屋拆迁补偿安置合同》、《房地产价格评估报告》、《申请》、房屋不动产权证书以及当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，原告万志麟与拆迁人成都市睿华建设投资有限责任公司签订的《成都市城市房屋拆迁补偿安置合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告与成都市睿华建设投资有限责任公司作为合同当事人依约履行合同。2007年9月成都市睿华建设投资有限责任公司经政府相关部门决定退出拆迁改造工作，由土储中心作为相应拆迁项目业主，承担履行案涉拆迁安置合同的责任，原告万志麟与被告土储中心均应按照合同约定严格履行各自义务。原告万志麟于2011年1月20日接收案涉安置房屋居住使用至今，且于2018年11月21日取得了案涉房屋产权证书，其无证据证明在接收案涉房屋及取得不动产权证时对案涉房屋因存在面积差异问题要求换房，案涉拆迁安置合同亦无相关约定，原告万志麟诉请要求被告土储中心更换案涉安置房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于面积结算差额补偿款问题。根据《成都市房产管理局关于贯彻有关具体问题的通知》第五条：“关于住房产权调换的面积计算问题。拆迁平房，安置房屋为成套楼房的，在产权调换时，新安置房屋按套内建筑面积计算并结算差价；拆迁成套楼房，安置房屋为成套楼房的，在产权调换时，安置房屋按套内建筑加楼梯间面积进行计算。......”之规定，案涉安置房屋应按套内建筑加楼梯间面积进行结算差价，庭审中，原告万志麟与被告土储中心均认可案涉拆迁安置合同约定交付套内建筑面积加楼梯间面积与实际交付案涉房屋套内建筑面积加楼梯间面积差额为11.05平方米，根据2005年签订案涉安置合同时的房屋面积结算补偿单价2530元/平方米，本院仅对原告万志麟诉请被告土储中心支付房屋面积差额补偿款27956.50元（11.05平方米*2530元/平方米=27956.50元）为限予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百零九条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告成都市土地储备中心于本判决生效之日起10日内向原告万志麟支付房屋面积差额补偿款27956.50元； 二、驳回原告万志麟的其他诉讼请求。 如果被告成都市土地储备中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费596元，减半收取298元，由原告万志麟负担100元，由被告成都市土地储备中心负担198元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年十一月二日 书记员  李 琦