福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5574号 原告：王彬贵，男，1963年9月16日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈鸿星，福建合伦律师事务所律师。 原告：郑顺英，女，1967年8月25日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈鸿星，福建合伦律师事务所律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360。统一社会信用代码：91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。 原告王彬贵、郑顺英与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王彬贵、郑顺英的委托诉讼代理人陈鸿星，被告泰禾酒店的委托诉讼代理人黄礼赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王彬贵、郑顺英向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付原告自2020年4月1日起至2020年9月30日止的租金49918元，并按购房款总额的每日万分之一即每日199.7元计算支付自2020年8月20日起至付清拖欠的租金之日止的违约金（计至2020年10月20日违约金为11982元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月28日，原告与开发商福州中夏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向其购买位于晋安区××镇××路××号泰禾商务中心X区（东二环泰禾城市广场东区X地块）X办公单元的预售商品房。原告依约支付了全部购房款。同日，原告与开发商指定的泰禾酒店签订《房屋租赁委托合同》。双方在合同中约定：委托期限为5年，自2020年4月1日至2025年3月31日止；以2020年4月1日为起租日，自起租日起开始计算租金；如开发商在2020年3月30日前提早交房的，被告有权提前使用该房屋且不用向原告缴纳租金，如开发商在2020年3月30日后推迟交房的，则被告仍应从2020年4月1日起向原告缴纳租金；被告保证原告自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度的租金总额为99836元；被告应付原告的租金每三个月结算一次，在计租日起满三个月后的15个工作日支付；被告逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金；在租期内双方均不得单方解除合同。至约定的租金支付日期，被告未支付租金，原告多次催讨，被告至今仍未支付分文租金。被告未按时支付租金的行为已构成违约，应立即支付拖欠的租金和逾期付款违约金。 泰禾酒店辩称，被告逾期支付租金存在客观原因，自2020年年初以来，受“新冠肺炎”疫情影响，各行各业均受到不同程度的冲击，旅游文化、餐饮等更是首当其冲。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第(一)款规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12条规定“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”，被告作为酒店管理公司，受疫情影响尤为严重，目前经营困难，未能支付租金系疫情原因所致，请求依据前述规定免除被告的责任。 即便被告存在逾期支付租金的情形，原告的损失仅仅是逾期支付的租金在逾期支付期间的资金占用的损失，原告主张以购房款总额为基数按每日万分之一计算违约金远远超过其实际损失。《最高人民法院关于适用 案涉《房屋租赁委托合同》约定，房屋租金每三个月结算一次，在计租日起满三个月后的15个工作日内支付。逾期支付租金的，逾期超过30日开始计算逾期违约金。因此，逾期付款违约金应在付款时间即三个月期满后的15个工作日再加上30日后才能开始计算，原告主张的违约金计算时间是错误的。 被告作为酒店管理公司，受“新冠肺炎”疫情影响严重，已无力再继续履行合同，为维护双方的合法权益，案涉租赁合同应当予以解除，但在本案中，原告仅起诉要求支付高额租金不解除合同，违反诚实信用原则。《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号第48条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。因此，原告在明知案涉合同继续履行对双方都不利的情况下，仅要求支付租金及高额违约金，但不解除合同系违反诚实信用原则的表现。 本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，原告与案外人福州中夏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以总价款1996717元购买了福州中夏房地产开发有限公司开发建设的晋安区××镇××路××号泰禾商务中心二区（东二环泰禾城市广场东区Ｂ地块）1＃楼12层36办公用房（建筑面积50.11平方米）。 合同订立当日，两原告（甲方）与被告（乙方）就前述房屋签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方代为处理房屋租赁事宜，委托期限为五年，自2020年4月1日起至2025年3月31日止；甲方同意以2020年4月1日为起租日，自起租日起开始计算租金；甲方不可撤销地全权委托乙方与开发商办理该房屋的交房手续，如开发商在2020年3月30日前提早交付且乙方根据合同办理交房手续的，则乙方有权提前使用该房屋且不用向甲方缴纳租金，如开发商在2020年3月30日推迟交房的，则乙方仍应按照合同约定向甲方支付租金；委托期间乙方可将房屋按照市场价格出租给第三方使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度的租金总额为99836元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度的租金总额分别为119803元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度的租金总额139770元（相当于购房合同总价7%）；乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。合同订立后，被告未依约支付自2020年4月1日起至9月30日止的租金49918元(99836元／年÷12月×6月)，原告遂诉至本院。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为委托，但根据合同约定内容可以认定其实质为租赁，订约双方之间存在房屋租赁合同关系。原被告订立的前述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同订立后，被告未依约支付租金，其行为构成违约。被告主张，其逾期支付租金系受“新冠肺炎”疫情影响，不可否认，疫情或者疫情防控措施对旅游文化、餐饮业造成了一定的影响和冲击，但被告并未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行，故被告主张适用不可抗力的规定,部分或者全部免除责任，依据不足。 原告请求被告依合同关于第一个租赁年度可获得99836元租金的约定，支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金49918元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 被告逾期支付租金，构成违约，原告诉请被告支付逾期付款违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，请求予以调整。对此，本院认为,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 关于违约金的计算期间，合同约定：租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金，因此被告应于2020年7月21日前支付2020年4月1日起至6月30日止的租金24959元(99836元／年÷12月×3月），被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年8月21日起计付违约金直至该部分租金付清之日。同理，被告应于2020年10月28日前支付2020年7月1日起至9月30日止的租金24959元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年11月28日起计付违约金直至该部分租金付清之日。 被告主张，受“新冠肺炎”疫情影响严重，其已无力再继续履行合同，案涉租赁合同应当予以解除，但原被告均未向本院提出解除合同的诉讼请求，本院对此不作评判。双方当事人可自行协商合同解除事宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王彬贵、郑顺英支付2020年4月1日起至2020年9月30日期间的租金49918元，并以各季度欠付的租金24959元为基数按每日万分之五标准分期（第一期自2020年8月21日起、第二期自2020年11月28日起）计付逾期付款违约金至款项付清之日止； 二、驳回原告王彬贵、郑顺英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1347元，减半收取计673.5元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇二〇年十一月十八日 书记员  林 熠 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。