河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4258号 上诉人（原审原告）：薄俊杰，男，1974年4月3日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。 委托诉讼代理人：王诚，北京市帅和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洁仪,北京市帅和律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：固安县晨晖房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市固安县新兴产业示范区卫星导航产业园招商中心**。 法定代表人：赵威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。 上诉人薄俊杰因与被上诉人固安县晨晖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2020）冀1022民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薄俊杰、被上诉人固安县晨晖房地产开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薄俊杰上诉请求：撤销原判；判令确认双方所签订的《小区地下车位使用权协议》从2016年11月1日起至2036年10月31日止的租赁期限有效，2036年11月1日至车位所有土地使用权期限止的租赁期限无效；判令被上诉人返还车位租赁费用30万元。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《小区地下车位使用权协议》明确转让的是车位使用权和使用权年限，《小区地下车位使用权协议》是用益物权的让渡合同，而非所有权转移合同。该协议虽名为使用权转让合同，但实为租赁合同，该协议符合租赁合同的特征，应适用租赁合同不能超过20年，超过部分无效的法律规定；退一步讲,即使《小区地下车位使用权协议》属于无名合同，而《中华人民共和国合同法》第124条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。租赁合同与本案使用权协议应属最相类似，故应适用租赁合同的规定。 固安县晨晖房地产开发有限公司答辩称，一，双方签订的《小区地下车位使用权协议》（以下简称《协议》）是双方真实意思表示，合法有效。该协议对对应车位的概况、使用权期限、付款方式，双方责任等主要条款进行了明确的约定，说明该《协议》是双方自愿签订的，合法有效。二、该《协议》与一般租赁合同相比，二者存在本质区别：从《协议》所涉标的物来看，具有不同于租赁合同标的物的特殊性，地，地下车库是被告开发小区的配套设施为了满足业主的需要。一般的租赁合同，出租人有权另行出售标的物所有权，但本案被上诉人无法另行出售车位所有权，本案诉争车位的使用年限同车位占有土地使用年限一致，和商品房使用年限一致，出租人无法将地下车位转让给第三人。一般的租赁合同在租赁期满后，承租人应当返还原物，但本案原告无法返还原物。综上所述，原审判决事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。 薄俊杰向一审法院起诉请求：1、确认原、被告所签小区地下车位使用权协议无效；2、判令被告返还车位租赁费用300000元。 一审法院认定事实：2016年9月22日，原告薄俊杰与被告固安县晨晖房地产开发有限公司达成合意并签订了商品房买卖合同、附件4：小区地下车位使用权协议及补充协议。2016年12月26日，原告与被告重新签订了商品房买卖合同即备案合同，对小区地下车位使用权协议及补充协议并未重新签订。商品房买卖合同约定,原告购买被告开发建设的位于河北省固安县；该商品房建筑面积91.77平方米，其中套内建筑面积68.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.1平方米；共有分摊部位建筑面积的内容有：电井、电梯井、合用前室、楼梯间、水暖井、门廊、连廊、电梯机房。共有分摊部位建筑面积还包括套内与公共之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积；房屋总金额1540064元。补充协议包括对商品房基本情况的补充说明、价款支付、公共设施和公共部位、房屋交付、产权登记、物业服务等内容的补充约定，其中第二十一条关于特定空间的归属或使用约定1、根据商品房测绘报告未计入公摊面积的建筑物、构筑物，以及法律法规允许出卖人保留所有权或使用权的建筑物、构筑物，其所有权和／或使用权属于出卖人，出卖人可以出售或出租并开展相关经营活动。小区地下车位使用权协议约定，原告为乙方，被告为甲方，鉴于乙方已购买廊坊市固安县晨晖福邸小区0003030701商品房，甲方根据本项目建筑规划建设一批地下车位，乙方愿意使用该车位并向甲方支付使用费后，享有该车位使用权。甲方提供乙方使用壹个车位，停车位编号、位置、规格以实际交付的为准，该车位系地下普通车位或地下机械车位，交付时间与商品房交付时间一致，乙方车位使用权限同该车位所有土地使用权期限。车位使用费合计人民币42万元，乙方须一次性付款共计42万元整，该款须于2016年9月22日前付清。第七条特别条款1、甲乙双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识，并且乙方认同甲方对车位享有的现实权利，双方在签约过程中遵循着诚实信用原则。2、该地下车位不办理产权登记；3、情势变更及处理方式：由于立法行为、司法行为或任何其他原因，本合同在法律性质上被界定为非使用权的其他性质的，甲乙双方同意本合同自动转为车位租赁合同，如果超过法定的最高租赁年限，在法定最高租赁年限届满后双方无偿延续租期，直至第三条约定的使用权期限届满。4、乙方还需承担该车位的物业服务费用及时向物业公司交纳，否则构成根本违约。协议还约定了其他条款。原告当日向被告交纳了使用费42万元，被告为原告出具了收据。2019年10月22日，被告向原告寄发了车位交付通知书。上述事实有原、被告陈述及提供的商品房买卖合同、补充协议、小区地下车位使用权协议、收据、ＰＯＳ机签购单、河北省建设工程竣工验收备案证明书、车位交付通知、国有建设用地使用权出让合同及规划图等证据在案佐证。 一审法院认为：我国法律明确规定了合同无效的五种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告所签订的商品房买卖合同、小区地下车位使用权协议、补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵照合同约定，诚信、善意履行合同所约定的义务。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同的行为、付款行为、确认行为及相应后果具有足够的认知、辨识能力。虽然车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施，但不等于说车位、车库与专有部分是民法上从物与主物的关系，车位、车库是相对独立的，其首先满足本小区业主的停车需要，对此被告并没有违反，在建筑区划内，被告开发建设用于停放汽车的车位、车库的归属，可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，原、被告所签订的商品房买卖合同补充协议第二十一条关于特定空间的归属或使用约定第1条明确约定，根据商品房测绘报告未计入公摊面积的建筑物、构筑物，以及法律法规允许出卖人保留所有权或使用权的建筑物、构筑物。其所有权和／或使用权属于出卖人，出卖人可以出售或出租并开展相关经营活动。双方所签订的小区地下车位使用权协议的第七条特别条款亦明确约定，原、被告双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识，并且原告认同被告对车位享有的现实权利，双方在签约过程中遵循诚实信用原则。足以认定本案原告签署上述涉案合同系完全自愿，亦不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。本案被告以出让方式取得位于京××路西侧、××东街北侧、编号××（××）-0009-0007的地块的土地使用权,系建设用地使用权人，其建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权当然属于本案被告，被告有权进行出租、出售，不违反我国法律法规的强制性规定。原告主张小区地下车位使用权协议实际属于租赁合同，协议约定的租赁期限超过二十年部分应属无效；该协议第七条3、情势变更及处理方式：由于立法行为、司法行为或任何其他原因，本合同在法律性质上被界定为非使用权的其他性质的，甲乙双方同意本合同自动转为车位租赁合同，如果超过法定的最高租赁年限，在法定最高租赁年限届满后双方无偿延续租期，直至第三条约定的使用权期限届满。由此可见，双方订立合同的意愿应为原告一次性支付该车位占用土地的全部使用年限对价，被告交付标的物后，丧失了后续进一步处分合同标的物的权利（例如买卖不破租赁原则），而且该协议的支付对价方式也不同于一般租赁合同支付租赁费的付款方式，因此对原告主张的双方签订的小区地下车位使用权协议实际属于租赁合同、协议约定的租赁期限超过二十年部分应属无效的意见，一审法院不予采信。综上，原告薄俊杰的诉讼请求不能成立，应予驳回，故对原告要求确认原、被告双方于2016年9月22日签订的小区地下车位使用权协议无效及判令被告返还车位租赁费用300000元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：驳回原告薄俊杰要求确认其与被告固安县晨晖房地产开发有限公司于2016年9月22日签订的小区地下车位使用权协议无效及判令被告返还车位租赁费用30万元的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告薄俊杰负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《小区地下车位使用权协议》，系双方对于被上诉人建设的所有的地下车位的使用所作的权利与义务的约定，被上诉人提供地下车位供上诉人使用，使用期限70年，上诉人支付42万元的使用费。该协议不同于普通意义上的租赁合同，因该地下车位是与地上的商品房紧密相关的，属于商品房的配套设施，其不同于一般的租赁物，是首先满足业主需要，主要是面向业主这个特定群体专门使用的。上诉人支付42万元，获得该车位同商品房所有权期限相同的使用权，并未损害上诉人的权益。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条虽然做了类推适用的规定，但本案案涉协议并不能类推适用租赁合同中租赁期限不得超过二十年的规定。《小区地下车位使用权协议》合法有效，并不违反法律的效力性强制性规定。上诉人关于20年后即2036年11月1日起至车位所有土地使用权期限止的租赁期限无效的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，薄俊杰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人薄俊杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二〇年十一月九日 书记员  郝欣宇 ——