重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8119号原告：重庆盛基土地资产运营有限责任公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）莲池路**2-2，统一社会信用代码915001100304940974H。法定代表人：王斌，经理。委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张远飞，重庆北信律师事务所律师。被告：重庆盛贤企业管理咨询服务有限公司，住，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万新路******一社会信用代码91500110MA5U3UAT2M。法定代表人：李家林，总经理。委托诉讼代理人：张绍礼，重庆市万盛经开区万东法律服务所法律工作者。原告重庆盛基土地资产运营有限责任公司（以下简称盛基公司）与被告重庆盛贤企业管理咨询服务有限公司（以下简称盛贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛基公司委托诉讼代理人张远飞，被告盛贤公司法定代表人李家林、委托诉讼代理人张绍礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛基公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告拖欠的租金461559元（按25元/平方米/月的租金标准，从2019年5月1日起计算至2020年8月31日，扣除期间被告已缴租金和疫情政策免除三个月的租金）；2、判决被告立即支付原告滞纳金暂计1000元（按日租金的两倍即2519.7元/月为标准，从2019年5月1日起计算至2019年10月31日止；按日租金的两倍即3516.8元/月为标准，从2019年11月1日起计算至实际付清租金之日止）；3、判决被告缴纳的保证金157389元归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月10日签订《商业房屋租赁合同》(以下简称“合同”)，合同约定：一、1.原告将位于重庆市万盛经济技术开发区“万盛XX”XX栋万盛街63、65、67、69、71、73、75、77、81、85号门面(面积1511.84㎡)；XXX栋6、7、8、9号门面(面积483.95㎡，已扣除需回填面积11.6㎡)；XXX栋5号门面(面积102.71㎡)，共计租赁15个门面，总计面积2098.5㎡；2.本租赁房屋的租金计算面积以《房屋建筑面积测绘报告书》确定的建筑面积或房屋产权证确定的建筑面积为准；二、本合同租赁期限为8年，即自2017年3月10日起至2025年3月9日止；三、1.该房屋每月租金25元/㎡。计租建筑面积2098.5㎡，每月租金总额为52463元，被告向原告缴纳157389元的保证金，双方签订合同时，被告向原告缴纳全部保证金的60%，即94433元，剩余应交纳保证金62956元，需在2018年3月9日前支付，在合同期满，被告无违约责任和欠缴费用后无息返还，若被告有违约行为，原告有权不退还保证金；2.因被告培育市场需要，双方约定免租期从接房之日开始计算（以原告开出的《接房通知单》日期为准），免租期17个月，装修期120天，被告从免租期结束后开始支付租金，实际支付租金的第二年起每年在前一年的基础上按5%的比例递增，以此标准收取当年租金，以后每年的租金均在上一年租金标准上调递增5%，以此类推；3.房屋租金先缴后用，按月缴纳；八、3.未经原告同意被告逾期支付租金，每逾期一日，须安日租金的两倍支付滞纳金，迟延一个月时，原告有权单方解除本合同；租赁期内，被告未缴纳合同约定由被告负担的费用，被告应当结清，若给原告造成经济损失的，还应赔偿经济损失等内容。合同签订后，原告于2017年8月1日开出《接房通知单》，该通知书明确：XX街63、65、67、69、71、73、75、77、81、85号商铺具备交房条件并交付使用，从2017年8月1日起开始计算免租期和装修期，被告2017年10月13日签收该通知书并表明对该通知书内容无异议。原告于2018年2月1日开出《接房通知单》，该通知书明确：万盛XXXXX栋6、7、8、9号门面(包括了未扣除需的回填面积11.6㎡)；XXX栋5号商铺具备交房条件并交付使用，从2018年2月1日起开始计算免租期和装修期，被告2018年2月1日签收该通知书并表明对该通知书内容无异议。被告也向原告缴纳了保证金157389元。由于租赁房屋分批接房，根据合同约定，被告应于2019年5月1日起开始支付XX街63、65、67、69、71、73、75、77、81、85号商铺的租金，但被告仅支付2019年7月13日至2019年8月12日、2019年12月1日2020年1月31日期间的租金。被告应于2019年11月1日起开始支付万盛XXXXX栋6、7、8、9号、XXX栋5号商铺的租金，但被告仅支付2019年12月1日至2020年1月31日期间的租金。另受新冠疫情的影响，原告按照政策减免了被告2020年2月至4月共3个月的租金。被告盛贤公司辩称，根据合同约定，原告应当在被告缴纳保证金后二日内将房屋交付被告，原告未按照该约定交付房屋，首先构成违约。该房屋系整体租赁，并非分批交接，租赁房屋的实际交付时间为2018年6月22日，之前因为万盛XX主题景观升级改造，全封闭施工，达不到房屋的交付条件。故租金的计付时间应当自2020年6月23日起，扣除被告已经支付的两个月租金，被告并未拖欠原告租金。原告要求支付滞纳金不符合法律规定，原告要求被告缴纳的保证金157389元归原告所有，不符合合同的约定。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年3月10日签订《商业房屋租赁合同》(以下简称“合同”)，合同约定：一、1.原告将位于重庆市万盛经济技术开发区“万盛XX”（1）、XX栋XX街63、65、67、69、71、73、75、77、81、85号门面(面积1511.84㎡)；（2）、XXX栋6、7、8、9号门面(面积483.95㎡，已扣除需回填面积11.6㎡)；（3）XXX栋5号门面(面积102.71㎡)，（4）被告共计租赁15个门面，总计面积2098.5㎡；2.本租赁房屋的租金计算面积以《房屋建筑面积测绘报告书》确定的建筑面积或房屋产权证确定的建筑面积为准；二、本合同租赁期限为8年，即自2017年3月10日起至2025年3月9日止；三、1.该房屋每月租金25元/㎡，计租建筑面积2098.5㎡，每月租金总额为52463元。被告应向原告缴纳157389元的保证金，双方签订合同时，被告向原告缴纳全部履约保证金的60%，即94433元，剩余应缴纳保证金62956元，需在2018年3月9日前支付。在合同期满，被告无违约责任和欠缴费用后无息返还。若被告有违约行为，原告有权不退还保证金。2.因被告培育市场的需要，双方约定免租期从接房之日开始计算（以原告开出的《接房通知单》日期为准），免租期17个月，装修期120天。被告从免租期结束后开始支付租金，实际支付租金的第二年起每年在前一年的基础上按5%的比例递增，以此标准收取当年租金，以后每年的租金均在上一年度租金标准上调递增5%，以此类推。3.房屋租金先缴后用，按月度缴纳。八、1.原告同意在被告缴纳保证金后二日内将房屋交给被告，办理房屋交接手续。九、1.未违约方有权单方面解除合同，并有权要求违约方按本合同租金总额的20%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。3.未经原告同意被告逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的两倍支付滞纳金，迟延一个月时，原告有权单方解除本合同；租赁期内，被告未缴纳合同约定由被告负担的费用的，被告应当结清，若给原告造成经济损失的，还应赔偿经济损失。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2017年8月1日开出《接房通知单》，该通知单载明：万盛X街XX栋63、65、67、69、71、73、75、77、81、85号商铺（建筑面积1511.84㎡）具备交房条件并交付使用，按合同约定从2017年8月1日起开始计算上述物业免租期和装修期。被告于2017年10月13日签收该通知单回执。原告于2018年2月1日开出《接房通知单》，该通知单载明：万盛X街XXX栋6、7、8、9号，XXX栋5号商铺（建筑面积598.24㎡）具备交房条件并交付使用，按合同约定从2018年2月1日起开始计算上述物业免租期和装修期，被告于2018年2月1日签收该通知单回执。审理中，原告同意按照政策减免被告2020年2月至4月共3个月的门面租金。原告将诉讼请求第二项被告按日租金的两倍支付原告滞纳金，变更为按全国银行业间同期贷款市场报价利率的4倍计算。被告已经支付原告租赁门面保证金157389元，另被告已给付第一批商铺2019年7月13日至2019年8月12日以及2019年12月1日至2020年1月31日期间的租金及第二批商铺2019年12月1日2020年1月31日期间的租金。上述事实，有原、被告陈述笔录、《商业房屋租赁合同》1份、会议纪要1份（复印件）、不动产证2份（复印件）、《接房通知单》2份（复印件）、证明1份（复印件）、收据3份（复印件）、发票3份（复印件）等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，本案争议焦点：一是被告欠付原告租金金额确定；二是滞纳金金额确定；三是被告缴纳的保证金可否归原告所有。本院评析如下：首先，关于欠付租金金额问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2017年3月10日签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。被告作为房屋承租人，应当按照约定履行租金给付义务。原告虽于2017年8月1日向被告发出第一批商铺（建筑面积1511.84㎡）的《接房通知书》，但被告实际上在2017年10月13日才签收《接房通知书回执》，故第一批商铺应从2019年7月13日开始计收租金比较符合实际情况。第一批商铺2019年7月13日至2020年8月31日期间，被告仅给付了2019年7月13日至2019年8月12日以及2019年12月1日至2020年1月31日期间的租金，剩余部分租金未支付。原告于2018年2月1日开出第二批商铺（建筑面积598.24㎡）的《接房通知单》，被告于当天签收《接房通知书回执》，故第二批商铺应从2019年11月1日开始计收租金。第二批商铺2019年11月1日至2020年8月31日期间，被告仅给付了2019年12月1日至2020年1月31日期间的租金，剩余部分租金未支付，被告逾期给付租金的行为已构成违约，应当承担继续履行等违约责任。被告辩称该门面房屋因万盛X街文旅商业综合体工程（二期）主题景观升级改造，全封闭施工至2018年6月22日竣工验收，该门面房屋的实际交付时间应为2018年6月22日，故租金的计付时间应当自2020年6月23日起计算，被告仅提供重庆市建设工程竣工验收报告的首页复印件予以证明，未提供其他证据证明，且原告对该证据不予认可，被告的辩称意见，本院不予采纳。原告自认因新冠肺炎疫情影响应免除被告3个月租金，符合实际情况，本院予以确认。经本院核实，截止2020年8月31日，被告还应给付原告租金351543.96元。其次，关于滞纳金问题。双方在合同中约定“未经甲方同意乙方逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的两倍支付滞纳金”，现原告主张按此标准计算滞纳金，但该滞纳金标准过高，原告变更诉讼请求要求按全国银行业间同期贷款市场报价利率的4倍计算，被告亦请求予以调减或不予支持，根据本案实际情况，本院酌情按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的四倍标准计算滞纳金。截止2020年8月31日，被告承担的滞纳金经本院确定为29361.07元。从2020年9月1日起，被告应承担的滞纳金计算方式为：以351543.96元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的四倍标准计算至付清租金为止。再次，关于保证金问题。原告主张其收取的保证金157389元归其所有，但双方合同权利义务尚未终止，原告此时主张保证金归其所有，不符合合同约定及保证金目的，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告重庆盛贤企业管理咨询服务有限公司于本判决生效后5日内给付原告重庆盛基土地资产运营有限责任公司截止2020年8月31日期间的租金351543.96元；二、被告重庆盛贤企业管理咨询服务有限公司于本判决生效后5日内给付原告重庆盛基土地资产运营有限责任公司滞纳金(其中，截止2020年8月31日的滞纳金为29361.07元，从2020年9月1日起的滞纳金计算方式为：以351543.96元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的四倍标准计算至付清租金为止)；三、驳回原告重庆盛基土地资产运营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4999.74元，由原告重庆盛基土地资产运营有限责任公司负担1492.74元，被告重庆盛贤企业管理咨询服务有限公司负担3507元(此款原告已预交，限被告于本判决生效后5日内直接给付原告3507元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王珍强二〇二〇年十一月二十日书记员  黄 洁