江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初6638号原告（反诉被告）：新余高新区乐津贸易商行，住所地新余市高新开发区五金工业园。经营者：林福荃，男，1963年3月30日出生，汉族，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：孙展业，江西袁河律师事务所律师。被告（反诉原告）：林小勇，男，1963年3月30日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：陈阳升，新余钢城法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）新余高新区乐津贸易商行（下称乐津商行）与被告（反诉原告）林小勇合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理，2019年8月23日作出判决，原告乐津商行、被告林小勇不服判决，上诉至新余市中级人民法院，2020年8月5日该院裁定发回本院重审，本院于2020年8月17日立案重审，于2020年9月24日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告乐津商行委托诉讼代理人孙展业、被告林小勇委托诉讼代理人陈阳升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐津商行向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告于2012年7月5日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告向原告归还借款本金1020000元及利息753960元（暂算至2018年10月31日，之后利息按月利率1.5%计算至借款本息付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告以林火金的名义在新余市城北五金工业园购买了一块工业用地，地号DC-29-18、图号307750-49100、国有土地使用权证编号余国用2002字第**，该地的实际使用权是被告林小勇，原告原名新余市经济开发区乐津贸易商行，原告因代理经销雪津啤酒业务的经营需要，于2010年5月2日与被告签订了《仓库租赁协议书》，约定了原告租赁被告的厂房、办公楼等租赁房屋的标的物，租赁期为五年，即2011年6月至2016年6月，租金总额为200000元，原告一次性付清。2012年7月5日，原告再次与被告签订了《厂房租赁合同》，约定被告将案外人张先鹏、朱强承租的厂房在2015年7月到期后腾空交付给原告使用，并约定被告因生意周转需要向原告借款人民币1020000元，按照月息1.5%计息，年利息为180000元，抵作原告支付给被告的租金，原告原已支付给被告的200000元租金款，在扣除已使用的二年租赁年限合计80000元租金后，被告本应退还的剩余120000元则转为原告出借给被告的借款，如此，原告实际还应交付给被告的借款金额为900000元。同时被告还在该合同中保证协调仓库四面拐角的围墙内缩1.5米，以方便原告运货车辆进出。之后，原告依约向被告出借了款项，被但被告未按约定履行2012年7月5日的《厂房租赁合同》约定的义务，为此原告向法院提起诉讼，法院于2017年1月20日作出了（2016）赣0502民初1341号民事判决书，判决被告应于判决生效之日起十日内赔偿原告损失167000元，违约金30000元，并判决确认自2015年8月1日起原告按每年135600元标准支付租金。但2012年7月5日的《厂房租赁协议》约定的被告承诺履行拓宽通过仓库道路以供半挂车通行的义务，未得到原审法院支持。该判决生效后，原告多次要求被告履行还款义务，被告拒不履行，并且因为原告业务的扩展，被告实际交付租赁的厂房和通行的道路已无法满足原告的经营需要，故原告向法院起诉并提出前列诉请。被告林小勇辩称，1、被告同意终止双方签订的《厂房租赁合同》，因合同终止，原告的第二项诉请已无事实和法律依据，且系原告决定终止租赁合同，故应由原告作为违约方承担合同终止的不利后果；2、本案案由及基础法律关系系租赁合同纠纷，借贷法律关系属于另一法律关系，不应合并审理；3、原告主张的借款本金1020000元包含合同约定的应汇款850000元、应退还的120000元及保证金50000元，其中，850000元为房屋使用费而非借款，120000元为租金而非借款，50000元保证金被告并未交纳，因此原告也未按约“付还”，因此原告为出借款项，被告亦无须归还借款本息；4、原告无权主张2015年10月1日之前的款项，因为《民法总则》实施以前诉讼时效为两年，故原告对2015年10月1日之前的款项的主张已过诉讼时效；5、原告要求被告支付利息的请求无事实和法律依据。综上，被告仅同意解除双方签订的《厂房租赁合同》，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。被告林小勇向本院提出反诉诉讼请求：1、解除双方于2012年7月5日签订的《厂房租赁合同》；2、判令原告向被告支付拖欠的租金540000元、违约金1338500元，并赔偿被告厂区基础建设损失50000元，合计1928500元；3、判令原告于2019年6月2日前搬离、腾空上述租赁区域，并向被告原貌返还租赁的厂房、办公室，并自2019年6月3日起按年租金360000元的标准向被告支付至实际交还厂区之日止的房屋使用费；4、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2010年5月2日，被告与原告签订《仓库租赁协议书》，约定：原告租用被告实际所有的五金工业区的一部分厂房和办公楼，总面积约为1000平方米，租赁期限五年，自2010年6月起至2015年6月止，合计租金200000元，在签订合同时预付全部租金。上述合同履行两年后，双方于2012年7月5日在原《仓库租赁协议书》的基础上重新签订了一份《厂房租赁合同》，新合同在原协议的基础上对租赁范围、租金标准及支付方式进行了相应的约定，租期改为不定期租赁，租金约为180000元/年，合同约定原告应在协议签订之日起分别在20日和30日内支付50000元和350000元租金到被告账户，每逾期一日，原告应支付租金违约金5000元/天，但在合同签订后，原告未按合同约定的时间向被告支付租金，属于违约，且原告在预付租金用完后仍占用厂区，被告多次要求原告腾空、搬离，均遭到拒绝，且未支付相应的租金，占用期间长达一年半的时间。因此，被告根据周边市场行情及付款方式对该期限内的租金进行了相应的调整，调整后为每年360000元，被告也将调整租金的事实通过函告的方式通知了原告，原告收悉后仍未履行相应的付款义务。在合同的租赁期限内，合同第五条约定，原告自愿保留5万元保证金给被告，被告负责协调仓库西面拐角的围墙内缩1.5米，在道路拓宽后，原告应将5万元保证金随即付还给被告，后被告于2012年7月将该围墙内缩1.5米，但原告至今未将5万元的保证金支付给被告。租赁期间，厂区内由于原告使用不当，造成厂区内设施严重受损，原告应向被告赔偿损失，同时鉴于原告在本诉中也已表明无意继续承租，故被告向法院提起反诉并提出前列反诉诉请，原告乐津商行针对反诉辩称，1、双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，双方均受协议的约定并应诚实履行；2、因为被告没有按照约定交付协议约定的其他厂房办公楼，原告因此向法院提出了（2016）赣0502民初1341号诉讼，经法院判决确认原告自2015年8月1日起按照135600元/年的标准支付租金，而原告出借的借款本金以及相应利息计算标准毫无疑问应当按照合同的约定执行，如此原告应当计收的利息与应当承担租金冲抵后的差额应当据实计算；3、原告在租赁期间不存在对厂房造成损害的事实，不应承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的营业执照、身份证、土地使用权证、收条、转款凭证六份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的判决书、2012年7月5日《厂房租赁协议》、2010年5月2日《仓库租赁协议书》、2010年7月8日被告与案外人朱强签订的《厂房租赁协议书》，被告对其真实性均无异议，故对原告提交的该组证据的真实性，本院予以确认；2、对原告提交的刘仲辉情况说明及其身份证复印件，被告对其三性均提出异议。本院认为，被告在庭审中对2012年7月5日签订的《厂房租赁合同》的真实性未提出异议，且在庭审中并未否认其与原告依据该份合同存在租赁合同关系，故对原告提交的该份证据，本院予以采信；3、对被告提交的2010年5月2日的《仓库租赁协议书》、2012年7月5日《厂房租赁协议》、收条、收款凭证六份，原告对其真实性均无异议，故对被告提交的该组证据的真实性，本院予以确认；4、对被告提交的其与案外人朱强于2010年7月8日签订的《厂房租赁协议书》，原告对其真实性未提出异议，故对该份证据的真实性，本院予以确认。对被告提交的其与案外人朱强于2015年3月9日签订的《厂房租用协议》，原告认为无法核实其真实性。本院认为，该份《厂房租用协议》系被告与案外人朱强签订，朱强非本案当事人，在原告对该份协议的真实性提出异议的前提下，本院无法确认该份协议的真实性，故原告的异议成立，对被告提交的该份证据，本院不予采信；5、对被告提交的厂区照片四份，原告对其真实性无异议，故对该组证据的真实性，本院予以确认；6、对被告提交的涉案厂区照片六份，原告提出异议。本院认为，被告提交的照片未显示拍摄时间，被告也未提交拐角围墙修整前后对比照片，不能形成完整的证据链证明被告已按合同约定将围墙内缩1.5m，故对被告提交的该组证据，本院不予采信；7、对被告提交的出院小结、检查报告单三份、林小勇的村委会证明，原告提出异议。本院认为，被告提交的该组证据与本案无关，故对被告提交的该组证据，本院不予采信。根据原、被告提供的证据，结合庭审，本院可以认定以下事实：被告以案外人林火金的名义在新余市城北五金工业园购买了一块工业用地（地号（地号DC-29-18、图号307750-49100、国有土地使用权证编号余国用2002字第**）的实际使用权是本案被告林小勇。2010年5月2日，原告（原名新余市经济开发区乐津贸易商行）与被告签订《仓库租赁协议书》，约定：原告租赁被告的厂房、办公楼等租赁房屋的标的物，租赁期为五年，即2011年6月至2016年6月，租金总额为200000元。协议书签订后，原告一次性向被告付清了五年的租赁费200000元。2012年7月5日，原告与被告另行签订《厂房租赁合同》，约定：被告将案外人张先鹏、朱强承租的厂房在2015年7月到期后腾空交付给原告使用；被告因生意周转需要向原告借款人民币1020000元，按照月息1.5%计息，年利息约为180000元，抵作每年租金（房租和利息同等涨跌），原告应当在协议签订之日起分别在20日和30日内汇款五十万元和三十五万元到甲方指定账户，每逾期一日，乙方应付租金违约金五百元；原告原已支付给被告的200000元租金款，在扣除已使用的二年租赁年限合计80000元租金后，被告本应退还的剩余120000元则转为原告出借给被告的借款，如此，原告实际还应交付给被告的借款金额为900000元，原合同同时废止；同时被告还在该合同中保证协调仓库四面拐角的围墙内缩1.5米，以方便原告运货车辆进出，并表示自愿保留50000元保证金给原告，原告可在道路拓宽后随即付还。合同签订后，原告通过转账方式分别于2012年7月12日、2012年7月13日、2012年7月30日、2012年9月4日、2012年9月14日、2012年10月12日向被告出借了50000元、50000元、150000元、300000元、150000元、150000元，合计850000元。2016年4月19日，原告以被告未依约将案外人张先鹏、朱强承租的部分出租给原告为由向本院起诉被告与案外人林火金，要求其二人共同向原告赔偿损失167000元（暂算至2016年6月30日）、违约金30000元，并确认自2015年8月1日起原告按135600元/年的标准向被告支付租金，同时判令被告继续履行合同约定的拓宽通往租赁仓库道路的义务。2017年1月20日，本院作出（2016）赣0502民初1341号民事判决书，判令被告林小勇应于判决生效之日起十日内赔偿原告损失167000元、违约金30000元，合计197000元，同时确认了自2018年8月1日起原告按135600元/年的标准向被告支付租金，并驳回了原告的其他诉讼请求。本院认为，本案属合同纠纷。本案争议焦点为：一、应否解除原、被告于2012年7月5日签订的《厂房租赁合同》，被告主张原告搬离、腾空仓库并原貌返还厂房、办公室的反诉诉请应否得到支持；二、原告主张被告归还借款本金的诉请有无事实和法律依据；三、被告主张原告支付租金、违约金，以及要求原告赔偿损失的反诉诉请有无事实和法律依据。针对第一个争议焦点，原、被告于2012年7月5日签订的《厂房租赁合同》，属双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告在本案中均主张解除双方于2012年7月5日签订的《厂房租赁合同》，该主张不违反法律、行政法规规定，本院予以支持。至于被告主张原告搬离、腾空仓库并返还厂房、办公室的反诉诉请，因双方之间签订的《厂房租赁合同》已解除，原告理应向被告归还租赁物，故对被告的此项诉请，本院予以支持。针对第二个争议焦点，原、被告在《厂房租赁合同》中约定被告向原告借款1020000元，但原告实际向被告出借的资金为970000元（含预付租金转借款的120000元以及原告向被告转账支付的850000元），故被告应向原告归还的借款本金为970000元，而原告另行主张的50000元借款本金，因其并未向被告实际交付，故本院不予支持。至于被告辩称其收到原告的款项系房屋使用费，而非借款的答辩意见，因双方在《厂房租赁合同》中明确了被告向原告借款1020000元，且明确扣除预付的租金后原告还应向被告出借900000元，与原告合计850000元的转账凭证相互印证，因被告未提交充分的证据证明其答辩意见，故对被告的此项答辩意见，本院不予采纳。至于借款利息，原、被告双方在《厂房租赁合同》中约定利息按180000元/年计算，利息与房租相抵，同等涨跌，但实际履行中，被告并未将双方约定的租赁物全部出租给原告使用，原告也并未将全部借款出借给被告，因此，利息计算标准应核减为970000元×180000元/年÷1020000元=171176元/年，则2015年7月至2018年10月，被告扣除应收的租金后还应向原告支付的借款利息为（171176元/年-135600元/年）÷12个月/年×40个月=118587元，故对原告主张被告支付利息753960元（暂算至2018年10月31日，之后利息按月利率1.5%计算至借款本息付清之日止）的诉请，本院予以部分支持。针对第三个争议焦点，被告在反诉中主张原告支付2017年11月27日至2019年6月1日的租金540000元，因在原告的本诉中已将原告应付的2018年10月31日之前的租金抵扣了原告主张的借款利息，因此，本院在本案反诉中仅对2018年11月1日起的租金进行处理，则2018年11月1日至2019年6月1日，原告应付的租金为135600元/年÷365天/年×213天=79131元，故对被告主张原告支付拖欠的租金540000元（暂算至2019年6月1日）的诉请，本院予以部分支持。至于2019年6月1日之后的租金，原告仍应按照135600元/年的标准向被告支付至其返还租赁物之日止。关于被告在反诉中主张其已将租金标准调整为360000元/年，因其未提交充分证据予以证明，应承担举证不能的后果，故对被告超出135600元/年标准主张的租金部分，本院不予支持。至于被告主张的违约金，原、被告双方在《厂房租赁合同》中明确约定原告应当在协议签订之日（即2012年7月5日）起分别在20日和30日内汇款五十万元和三十五万元到甲方指定账户，每逾期一日，乙方应付租金违约金五百元，因原告确实存在合同约定的违约情形，应当承担违约责任，但合同约定违约金按500元/日标准计算明显过高，本院参照双方借款利息的计算标准（即171176元/年）予以核减，则原告应向被告支付的违约金为150000元×（171176元/年÷970000元）÷365天/年×4天+250000元×（171176元/年÷970000元）÷365天/年×40天+50000元×（171176元/年÷970000元）÷365天/年×26天+150000元×（171176元/年÷970000元）÷365天/年×40天+150000元×（171176元/年÷970000元）÷365天/年×69天=13659元，故对被告主张原告支付违约金1338500元的诉请，本院予以部分支持。至于被告主张原告赔偿厂区基础建设损失50000元的诉请，因被告未提交相应证据予以证明，应承担举证不能的后果，故对被告的此项反诉诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告新余高新区乐津贸易商行与被告林小勇于2012年7月5日签订的《厂房租赁合同》，原告新余高新区乐津贸易商行应于本判决生效之日起九十日内搬离、腾空租赁物并向被告林小勇返还租赁物；二、被告林小勇应于本判决生效之日起九十日内向原告新余高新区乐津贸易商行归还借款本金970000元并支付利息118587元（暂算至2018年10月31日，之后按月利率1.5%的标准支付至全部借款本息付清之日止）；三、原告新余高新区乐津贸易商行应于本判决生效之日起九十日内向被告林小勇支付拖欠的租金79131元（暂算至2019年6月1日，之后的租金按135600元/年的标准支付至原告新余高新区乐津贸易商行向被告林小勇返还租赁物之日止）；四、原告新余高新区乐津贸易商行应于本判决生效之日起九十日内向被告林小勇支付违约金13659元；五、驳回原告新余高新区乐津贸易商行的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告林小勇的其他反诉请求。本诉案件受理费20768元（已由原告预交），反诉案件受理费4503元（已由被告预交），合计25271元，由原告新余高新区乐津贸易商行负担7231元，被告林小勇负担18040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  龚凌峰人民陪审员  黎 萌人民陪审员  刘庆英二〇二〇年十一月二十六日法官助理刘子薇书记员张全