甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初692号原告：谢榜辉，男，汉族，1981年10月21日出生，住广东省揭阳市揭**。委托诉讼代理人：丁俊彦，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕星乐，甘肃恒亚律师事务所律师。被告：甘肃合众二手车交易有限公司，住所地甘肃省临夏州安宁区北滨河西路上庄七一滩，统一社会信用代码91620100MA73PEML9E。法定代表人：张耀军。被告：张耀军，男，汉族，1981年1月21日出生，住兰州市七里河区。被告：袁崇宏，男，汉族，1980年2月3日出生，住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：张耀军，男，汉族，1981年1月21日出生，住兰州市七里河区。原告谢榜辉诉被告甘肃合众二手车交易有限公司（以下简称合众公司）、张耀军、袁崇宏租赁合同纠纷一案本院于2019年1月7日立案，审理中，被告合众公司、张耀军向本院提出管辖权异议申请，本院于2019年11月4日作出（2019）甘0105民初81号民事裁定书。谢榜辉对该裁定不服向甘肃省兰州市中级人民法院提出上诉。甘肃省兰州市中级人民法院于2019年7月24日作出（2019）甘01民辖4号民事裁定，裁定：“本案由兰州市安宁区人民法院审理”本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕星乐及被告张耀军、被告袁崇宏的委托诉讼代理人张耀军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢榜辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告甘肃合众二手车交易有限公司签订的《租赁合同》；2.判令被告甘肃合众二手车交易有限公司返还原告已经向被告支付的租金12万元，物业管理费及垃圾费18150元，保证金5万元，以上共计188150元；3.判令由被告承担原告装修费166667元；4.判令被告张耀军、袁崇宏对第二项及第三项诉讼请求中所列债务承担补充赔偿责任；5.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由，2018年5月15日，原告谢榜辉与被告甘肃合众二手车交易有限公司签订了《租赁合同》一份，该合同约定被告将甘肃省兰州市安宁区××路××庄××号展厅（面积为550㎡）以及位于租赁展厅门外的20个车位出租给原告，房屋只能用于汽车销售。租赁期间为2018年6月1日至2019年5月31日止。租金实行半年支付制，每半年展厅租金18万元。物业费及垃圾费按年支付，每年21780元。同时被告要求原告支付5万元保证金作为履行合同的担保。合同签订后，原告依据合同约定履行了其义务，2018年6月22日装修入住，随即兰州市安宁区城市管理行政执法局多次到原告承租的展厅告知，要求尽快搬离，否则将依法进行强制拆除。事后，原告经过多方打听后知晓，涉案展厅及周边建筑为临时建筑，有效期为2年，自2015年2月13日至2017年2月13日，到期后须申请延期或自行拆除，在2017年10月兰州市安宁区城市管理行政执法局即向被告甘肃合众二手车交易有限公司送达了《责令限期拆除决定书》及《强制拆除决定书》。兰州市安宁区人民政府于2018年6月20日在甘肃日报发文，决定自2018年6月25日起，依法强制拆除上述临时建筑物，2018年8月1日，安宁区组织区执法、国土、公正、消防、交警等多单位依法对上述临时建筑进行了强制拆除。原告为了正常经营，接手被告出租的展厅后，即花费了巨大的人力和财力对展厅进行了装修，以便能够正常使用，被告明知该展厅系临时建筑即将面临拆除却不告知原告，其故意隐瞒事实真相，诱使原告作出错误的意思表示，造成原告重大经济损失，被告其主观明显是欺诈。因被告甘肃合众二手车交易有限公司系张耀军与袁崇宏共同设立，二人系发起人，张耀军与袁崇宏均未实缴公司注册资本，据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，故将张耀军、袁崇宏列为被告，要求其二人对诉求所列债务承担补充赔偿责任。由于被告故意隐瞒事实真相，现今，原告承租的展厅已经依法被拆除，导致原告的合同目的不能实现，被告的行为构成根本违约，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告合众公司、张耀军、袁崇宏共同辩称：1、答辩人同意解除与被答辩人之间签订的《租赁合同》；2、答辩人同意返还被答辩人保证金5万元，剩余租金12万元；3、答辩人无法返还被答辩人物业费和垃圾费18150元，因为此费用由上庄社区物业收取，需另案起诉；4、被答辩人要求的装修费166667元没有依据，答辩人不予认可。被答辩人要求的装修费在合同里约定明确，甲方不承担乙方任何装修投资，同时乙方租赁的展厅已经是精装修，按照合同要求未经甲方书面同意乙方不得随意改变或破坏装修，否则应该承担赔偿损失。5、被答辩人要求答辩人张耀军、袁崇宏承担补偿赔偿责任的要求不成立。根据《公司法》，认缴企业股东如发生经济纠纷需在认缴期内承担补偿责任，但合众公司认缴期为2025年12月29日。六、请求法院驳回被答辩人诉讼费由答辩人承担的诉求。答辩人主动认可被答辩人合理合法的诉讼要求，同时答辩人也是本案的受害者承受了巨大的蒙骗和损失。综上，请法庭依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月15日，谢榜辉与被告合众公司签订合同编号为ＧＳＨＺ20180515的《租赁合同》一份，约定：被告合众公司将位于甘肃省兰州市安宁区××路××庄××号的展厅租赁给谢榜辉用于汽车销售，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日止，租金按半年支付，每半年展厅租金共计18万元，之后每年递增8%。物业管理费及垃圾费实行按年支付，每年21780元。合同签订之日起，谢榜辉应支付5万元保证金作为履约担保，合众公司按照约定为谢榜辉提供场地并保证两通（水、电）和经营条件，保障谢榜辉正常经营。若遇国家政府规划建设，合众公司应提前7天通知谢榜辉并退还保证金及剩余租金，合同自动解除。谢榜辉应于合同期满或终止后15日内将租赁的场地及配套设施以良好、适租的状态交还合众公司，且不得以任何理由拆除租赁场地内的所有装潢、以及水电线路，待合众公司验收后可办理退租。合同签订后，谢榜辉通过银行转账的方式向合众公司账户依约支付了展厅半年的租金、物业费、垃圾清理费、履约保证金共计251780元，就上述款项合众公司向谢榜辉出具了收据。2018年6月3日，谢榜辉就案涉展厅的门头进行了装修并进行营业。后谢榜辉在经营过程中得知案涉展厅系违法建筑且该展厅被兰州市安宁区城市管理行政执法局予以拆除。另查明，案涉展厅所在的甘肃省兰州市安宁区北滨河西路上庄七一滩临时建筑所有人系安宁区银滩路街道办事处上庄社区居民委员会，该临时建筑于2015年2月13日经兰州市执法局批准建造，有效期为2年。本案被告合众公司从该临时建筑所有人处承租案涉展厅后向本案原告进行转租。2017年2月12日临时建筑有效期到期后，该临时建筑所有人未办理临时建筑延期手续，也未自行拆除该临时建筑。经催告后，兰州市安宁区城市管理行政执法局于2018年8月1日对案涉展厅在内的违法建筑予以强制拆除。经法庭调查与当事人质证，对谢榜辉提交的《租赁合同》、银行记账凭证、租金及履约保证金等费用的收据、《关于拆除合众二手车市场违法建筑物的通知》及相应强制现场笔录、照片，本院予以采信。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。案涉展厅因临时建筑有效期满且未办理延期而被确认为违法建筑物予以拆除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时性建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”故谢榜辉与合众公司签订的GSHZ20180515号《租赁合同》应属无效合同。谢榜辉要求合众公司返还租金12万元及保证金5万元的请求，合众公司、张耀军及袁崇宏均没有异议，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故合众公司应当返还谢榜辉向其支付的物业管理费及垃圾费18150元。对于谢榜辉主张的装修费用，双方签订的《租赁合同》中对装修没有约定，谢榜辉仅向法庭提供了装修合同和装修照片，没有给付工程款的相关凭证及收款票据，所提交证据不能充分证明谢榜辉的主张，故该项请求本院不予支持。关于张耀军、袁崇宏对合众公司欠谢榜辉的债务是否承担责任的问题。经审查，本案租赁合同的主体是谢榜辉和合众公司，张耀军是合众公司的法定代表人，公司注册资本为1000万元，注册资本为在公司登记机关依法登记的全体股东认缴的出资额。合众公司股东是张耀军、袁崇宏两人，各认缴出资额500万元，约定2018年12月20日前一次性缴足，但自2020年7月1日，两股东均未缴足，通过修改公司章程案将出资期限延长至2025年12月29日，合众公司修改公司章程时，谢榜辉的债务已经于2018年8月1日产生，现谢榜辉要求股东张耀军、袁崇宏在未出资额范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任，该请求符合2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》释义第6条的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告谢榜辉与被告甘肃合众二手车交易有限公司于2018年5月15日签订的GSHZ20180515号《租赁协议》无效；二、被告甘肃合众二手车交易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢榜辉退还租金12万元、物业管理费及垃圾费18150元以及履约保证金5万元，以上共计188150元；三、张耀军、袁崇宏对甘肃合众二手车交易有限公司的上述债务在其未出资额范围内承担补充赔偿责任；四、驳回原告谢榜辉的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6622元，已减半收取3311元，保全费2294元，合计5605元，由甘肃合众二手车交易有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告谢榜辉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  刘光临二〇二〇年十一月二十六日书记员  吴 楠