江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初3293号 原告：淮安婴幼尽有商贸有限公司，住所地淮安市淮安区九升国际广场****。 法定代表人：杨金秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈锐，该公司员工。 委托诉讼代理人：王苏杰，江苏山阳律师事务所律师。 被告：王志娟，女，1984年4月27日出生，汉族，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：顾庆余，江苏苏一律师事务所律师。 原告淮安婴幼尽有商贸有限公司（以下简称婴幼尽有公司）与被告王志娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告婴幼尽有公司委托诉讼代理人陈锐和王苏杰、被告王志娟委托诉讼代理人顾庆余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告婴幼尽有公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告商场租赁合同解除；2、被告支付拖欠的房屋租金96348元；3、被告支付未缴的房屋保证金41000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2019年3月3日签订《商场租赁合同》，约定将原告位于九升国际广场商城经营净面积约173平米的房屋给被告使用，用于开设儿童摄影，店铺名称为优优创艺影楼。租赁期限为2018年12月12日至2021年12月11日止。2018年12月12日至2019年12月11日场地租金为116629元，后续每年租金根据九升商业广场的政策进行设定，租赁保证金为7.9万元。被告进驻原告场地后，实际仅在2019年3月3日-2019年3月4日缴纳租金30000元，2019年3月8日-2019年3月9日缴纳租赁保证金38000元。被告在2020年1月11日，在未通知原告的情况下突然搬空店铺，拖欠的租金及保证金经多次催要迟迟不愿交齐。被告实际应缴纳的租金为126348元，尚欠96348元未缴，押金应缴7.9万元，实际缴纳3.8万元，尚欠4.1万元未缴纳。 被告王志娟辩称，1、原告的诉讼主体资格不适格，原告不是九升商业广场的产权人，无资格向外出租房屋，被告也从未与原告签订过房屋租赁合同。2、被告不差欠任何人的房租，被告从2015年8月起进入九升商业广场从事儿童摄影，于2019年11月12日离开，期间的租金均已履行完毕。3、被告从2019年3月9日至今从未有任何人或者有任何方式向被告主张过房屋租金，被告收到法院的传票感到很突然，原告所称的均不是事实，更没有相应的事实依据和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的事实，本院予以确认。 原告主张原告将其从九升国际租赁的部分房屋即九升国际二楼173平方米租赁给被告，但碍于人情，双方前期并未签订书面协议。2019年双方因房租优惠政策未能达成一致意见，原告要求与被告签订书面合同。2019年3月1日，原告法定代表人签署了《商场租赁合同》后送给被告签字，被告在3月3日签过字后送给原告，该合同载明，原告将位于九升国际广场商城经营净面积约173平米的房屋租赁给被告使用，专柜位于原告二层，店铺名称为优优创艺影楼。租赁期限为2018年12月12日至2021年12月11日止。合同第四条约定2018年12月12日至2019年12月11日场地租金为116629元，后续每年租金根据九升商业广场的政策进行设定，租赁保证金为7.9万元，被告合同期内无违约，合同满后保证金退回。另外，双方口头约定从2015年开始缴纳的房租都按照5送1的政策折算给被告，实际上就是提前享受降低房租的优惠政策，但是必须要缴纳押金，因为合同期不满离开无法享受政策优惠，押金没收。后被告于2019年3月3日至4日共缴纳租金30000元，2019年3月8日至9日共缴纳租赁保证金38000元。2020年1月11日，被告在未通知原告的情况下突然搬空店铺。提供营业执照、《商场租赁合同》、《房屋租赁不再续租通知书》、交易记录、微信聊天记录。原告对被告提供的租金手写单真实性无异议，但认为仅是沟通时的草稿，表达也并不清楚，应当以合同为准。 被告辩称，原告的诉讼主体资格不适格，原告并非九升商业广场的产权人，无资格向外出租房屋。对《商场租赁合同》三性均不予认可，原告并没有以公司名义签订，并且加盖公章，乙方处也不是被告王志娟或者被告委托他人签名，被告对该合同不知情，该合同对被告不产生法律效力。对微信聊天记录真实性无异议，聊天记录中支付租金事实无异议，但该租赁并非履行原告主张的《商场租赁合同》。对交易记录无异议，被告向户名为英雄天地母婴用品店分两笔支付3.8万元租金，与原告主张合同无关联。对《房屋租赁不再续租通知书》三性不认可，被告于2019年11月12日离开九升商业广场，并未收到该通知，通知书上签字的“顾小红”也不是被告委托，是否为本人签字也不确定。被告主张被告于2015年8月进驻九升国际二楼装潢，面积166平方米，从2015年12月12日开始计算租期，2018年12月租期届满，原告要求从第五年开始算租赁物旁7平方米简易房的租金。2019年因原告违约招租其他儿童摄影对被告形成商业竞争，被告迫于无奈离开。被告共计支付租金406426元（223820元+74606元+40000元+30000元+38000元），2019年12月之前的租金已经结算完毕，被告不欠原告任何租金，提交租金手写单。 经双方质证，被告不认可原告享有涉案房屋租赁权，但又主张被告向原告支付并结算全部租金，存在矛盾，综合双方提供的证据，被告对原告主体身份异议不成立，本院对原、被告之间存在涉案房屋租赁关系予以确认。 被告提供的租金手写单中含有“若”、“需”、“预计”、“估算”等不确定词语，且仅列明计算方法，表达并不清楚详细，存在涂改和语焉不详的部分，与原告主张系手写草稿相吻合，本院确认该手写单系双方沟通草稿，而非正式合同，不能仅凭该草稿作为定案依据。被告主张的“第4年房租结算完（2015年12月—2019年12月）”需要结合前后语境来确定，故被告仅以该表述语句内容主张租金已结算，证据不足，本院不予采信。被告对于租赁合同期限以前的租金支付如有争议，可另案处理，不属于本案审理范围。 被告不认可签署《商场租赁合同》和《房屋租赁不再续租通知书》，但未提供双方之间存在其他租赁合同或存在口头约定的证据，也未提供其搬离涉案房屋的交接手续，原告提供的租赁合同和通知书内容相互吻合，被告提供的手写草稿中“含5送1”、“压金”等表述与原告陈述的租金政策优惠、保证金条款也相对应，原、被告提供的证据形成证据锁链，证明以下事实：原、被告于2015年前后成立涉案部分房屋租赁关系，但双方未签订书面合同。原、被告于2019年3月3日签订《商场租赁合同》，约定租赁期限自2018年12月12日至2021年12月11日。因被告经营需要不再续租，被告于2020年1月11日向原告出具《房屋租赁不再续租通知书》，并于2020年1月11日前搬离涉案租赁房屋并交还场地。 对于租赁期间租金数额和已支付租金数额。《商场租赁合同》第四条约定了2018年12月12日至2019年12月11日场地租金为116629元，本院予以确认。合同约定后续每年租金根据九升商业广场的政策进行设定。双方虽均认可九升商业广场的优惠政策是5送1，因双方于2015年前后已实际存在房屋租赁关系，该优惠政策是否涉及该时间段的年租金以及政策如何落实到年租金中，双方并未作出明确约定，故本院确认租赁合同中关于后续每年租金部分约定不明，视为没有约定，应参照已约定的租金标准计算。本院确定2019年12月12日至2020年1月11日被告离开期间仍按上一年租金标准计算租金为9719元（116629元/12月）。被告认可于2019年3月3日和3月4日支付原告30000元，2019年3月8日至9日支付原告38000元，合计支付租金68000元，本院予以确认，原告主张其中38000元性质为租赁保证金，未提供证据证明其主张，本院对此不予认定。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。 原、被告之间签订的《商场租赁合同》合法有效，被告租赁涉案房屋，应按照合同约定给付租金。在租赁期限未满前，被告因其自身原因不再续租，向原告出具《房屋租赁不再续租通知书》，并于2020年1月11日前搬离涉案租赁房屋并交还场地，现原告主张解除双方的《商场租赁合同》，本院予以认定。 原告主张2018年12月12日至2020年1月11日租金共计126348元（116629元+9719元），被告已支付30000元，故被告应支付拖欠的房屋租金96348元。被告辩称截止2019年12月12日的房租已结清，证据不足，本院不予采信；被告辩称2019年3月8日至9日支付38000元系租金而非保证金，该异议成立，本院对原告主张租金总额126348元予以认定，确认被告共计已支付租金68000元，被告尚欠原告租金58348元（126348元-68000元）。 原告主张合同约定租赁保证金79000元，被告已支付38000元，尚有41000元履约保证金未缴纳，被告不认可。本院已确认被告支付38000元系租金而非租赁保证金，在此不再赘述。根据合同中租赁保证金的约定，该保证金应当系履约保证的一种形式，旨在为防止承租人在合同履行过程中违约造成出租人损失，一般不超过超过合同价的10%，现被告履约保证金并未交付，根据法律规定，履约保证的约定成立但未生效。本案被告未按约定交纳租金，且被告在租赁期未满前因自身原因不再续租，明显违约，应当由被告承担违约赔偿责任。原告未提供证据证明其损失，因被告搬离涉案房屋并未提前通知原告，必然造成原告租金损失，综合原告逾期支付租金情况和疫情影响，本院酌情确定被告承担原告2个月租金损失即19438元（116629元/12月*2月）。原告主张被告支付租赁保证金，不符合法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告王志娟于本判决生效后五日内给付原告淮安婴幼尽有商贸有限公司租金58348元和损失19438元； 二、驳回原告淮安婴幼尽有商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3047元（原告已预交3047元），减半收取1523.5元，由原告淮安婴幼尽有商贸有限公司负担660.5元，被告王志娟负担863元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。 审 判 员  李 岭 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  白文君 书 记 员  张 迟 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其委托诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。