广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24652号原告：何兴芬，女，1988年1月24日出生，汉族，住***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地；广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码9144*****8121259XF。法定代表人：游某1。上列被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。被告：黎泽波，男，1963年9月14日出生，汉族，住*************，公民身份号码********。第三人：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道**社区，统一社会信用代码N144**********706G。法定代表人：邵某1。原告何兴芬与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、黎泽波、第三人佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序于同年10月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人蒋剑明，被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼，被告黎泽波、第三人奕东经济合作社经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告退还物业租赁使用费109209.54元；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人与三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将出租给被告三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与两被告签订《补充协议》约定由溢汇盛投资公司享有和承担三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2018年6月3日，原告与溢汇盛投资公司签订《物业租赁合同》。《物业租赁合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区****************，建筑面积28平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为118500元，原告应于2018年6月3日前付清全部租赁使用费118500元，溢汇盛投资公司应于2018年10月31日前交付租赁物。同日，原告与佛山市南海区桂城泽波装饰工程部（以下简称泽波工程部）签订了《装修委托协议》，约定装修工程包干总价为177778元，双方还约定，装修委托为不可撤销委托，除非原告与溢汇盛投资公司之间的租赁合同解除，原告不得解除委托。泽波工程部是个体户，黎泽波是泽波工程部的经营者。《物业租赁合同》及《装修委托协议》签订后，原告向被告支付了全部租赁使用费和装饰工程包干总价共296278元。《装修委托协议》签订后，原告所收到的房屋装修情况与同小区其他小租户并无不同，泽波工程部未为原告提供额外装修服务，结合同小区物业租赁市场价格，双方约定的装修工程包干总价实为租赁使用费。原告《装修委托协议》所约定款项合共296277元构所付订金及《物业租赁合同》、成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，约定的使用期限超过20年，超过部分无效，该部分物业租赁使用费应予退回。租赁合同有效使用期限从2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，原合同约定的使用期限从2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，原告在合同有效期内应支付的对价为296277×7305÷11161=193916.63元，原告多付部分102360.37元被告应予退还。由于房屋的质量问题等原因，原告于2019年7月16日收楼，故2018年10月31日至2019年7月16日因没有房屋使用而不需交纳租金，溢汇盛投资公司应退258天租金296278×258÷11161=4848.82元，溢汇盛投资公司是三溢同利公司的全资子公司，是三溢同利公司的项目公司，溢汇盛投资公司及泽波工程部将原本属于涉案房屋整体租赁对价的款项人为进行分割收款，三被告应对《物业租赁合同》、《装修委托协议》下的义务承担连带责任。第三人是涉案物业的业主，与案件有重要关联，应作为第三人参与诉讼。原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原、被告双方就涉案物业所签订的《物业租赁合同》和《装修委托协议》没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该两份合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告无权要求退还原告已支付的租赁使用费和装修费，更无权要求被告承担连带责任。请求法院依法驳回原告的所有诉请，具体理由如下：一、涉案物业的由来。涉案物业所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日，三溢同利公司通过佛山市南海区****************于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。2014年9月28日，溢汇盛投资公司与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中乙方（三溢同利公司）权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉案物业项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的（2017）粤06民终11390号民事判决书予以确认。《物业租赁合同》等协议是在溢汇盛投资公司与原告共同委托卓展律师所，在律师见证下签订的。涉案合同对涉案物业的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二、溢汇盛投资公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉案土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉案土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉案项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。三、涉案合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉案物业、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，溢汇盛投资公司均已在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。溢汇盛投资公司在接待现场和交楼现场均对涉案项目的情况和有关文件进行了公示，且涉案合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉案合同前，已经清楚知道涉案物业及项目的属性。（二）涉案合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉案签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉案物业的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉案签约指南后相隔多天，原告才签订涉案租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉案物业的实际情况以及原告所取得的是涉案物业使用权并非所有权、涉案租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉案租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛投资公司的各自权利义务，应以所签订的涉案租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四、涉案《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总金额是构成原告取得涉案物业使用期限内的使用权的总对价。涉案《物业租赁合同》、《装修委托协议》两份合同实际上是一个整体，涉案《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总和，与涉案溢东广场酒店其他物业的转让使用权或已经出租的租金水平相当。（二）原告在起诉状中的“事实和理由”中第四段亦确认装修工程款实为租赁使用费，进一步印证“涉案两份合同属于双方关于涉案物业租赁权的整体约定，《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总和构成原告取得涉案物业承租权的总价款”。五、原告要求被告退还租赁使用费等费用，没有任何法律和事实依据。涉案合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，因此原告所主张的退还租赁使用费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。在原告未能举证证明其要求被告返还已支付款项，符合涉案合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。涉案物业已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告于2019年4月27日办理涉案物业的接收手续，原告已于2019年6月15日确认涉案物业符合合同约定交付标准并实际接收，因此原告依据涉案合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，被告溢汇盛投资公司并无违约。六、原告要求三被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉案物业的由来”所述，自2014年9月28日起，涉案土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉案土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉案项目、涉案物业已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢同利公司是溢汇盛投资公司的出资人，但是溢汇盛投资公司并非是三溢同利公司的子公司或者分公司，双方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。并且，原告提供的证据不能举证证明该两家企业法人存在“混同”的事实，也未能提供被告应承担连带责任的法律依据。涉案合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛投资公司，涉案租赁使用费的收款人是溢汇盛投资公司，涉案项目、涉案物业的投资建设方也是溢汇盛投资公司，三溢同利公司并非涉案合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司对涉案租赁合同的义务承担任何义务。如前述第四条所述，《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总和构成原告取得涉案物业承租权的总价款，但是溢汇盛投资公司和黎泽波经营的泽波工程部二者是相互独立的，二者均应独立承担民事责任。并且，原告未能举证证明两被告存在“混为一体”的事实，也未能提供溢汇盛投资公司与三溢同利公司应承担连带责任的法律依据。被告黎泽波未作答辩。第三人未作陈述。被告黎泽波与第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方未对其真实性提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉案土地]于2015年5月13日登记土地权利人为奕东合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，第三人（甲方）与三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉案土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途为批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止；合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案；项目中不少于计容建筑面积26670平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金），且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，第三人（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2018年6月3日，原告（乙方）与溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案物业；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向奕东合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉案物业的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；涉案物业租赁期限内使用费为118500元；乙方须于2018年6月3日前向甲方一次性支付上述租赁使用费；甲方应当在2018年10月31日前将涉案房屋交付乙方使用。同日，原告（甲方）与泽波工程部（乙方）签订《装修委托协议》，约定：甲方委托乙方按照《物业平面图》、《装修明细清单》对涉案物业进行装修；本委托为不可撤销委托，除甲方与出租方之间的租赁合同解除外，甲方不得擅自解除委托；甲方委托乙方按甲方与出租方签订的《物业租赁合同》约定的物业交付时间，全权代表甲方向出租方办理涉案物业的验收和接收手续；自甲方办理进场装修手续，3日后起算装修期，装修期为90日；本装修实行综合包干总价议定，包干总价为177778元，甲方同意于协议签订之日一次性交付该包干总价给乙方。溢汇盛投资公司与泽波工程部分别出具收据，确认收到原告支付的涉案物业的租赁费118500元及装修费177778元。2019年7月16日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉案物业符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按现状接收该物业。同日，原告签署《确认函》确认同意溢汇盛投资公司就延期交付涉讼租赁物按已付款项金额的万分之一/天计算，截止2019年4月27日，应收违约金的金额为2490元，并确认收到现金。2020年9月23日，原告提起本案诉讼。另查明：1.2015年9月1日，涉案土地上的建设项目场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证；2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。2.个体户泽波工程部成立于2018年1月12日，经营者为黎泽波，经营范围为建筑装饰和其他建筑物业，2020年4月1日因“经营不善”而注销。3.第三人从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，一、关于合同效力的问题。本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在溢东广场1座已办理规划报建书,《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉案物业交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于款项的退还问题。涉案《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为11161天，原告所支付的租赁使用费及装修费应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉案物业的对价为193917元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，296278元×7305÷11161=193917元），故溢汇盛投资公司应返还102361元（296278元-193917元）予原告。因原告在接收涉案房屋时已与溢汇盛投资公司就逾期交付房屋期间违约金进行结算并处理完毕，故被告逾期交房所涉期间不应再计入退款范围。泽波工程部并非出租方，且未举证证明其已将收取的款项支付予溢汇盛投资公司，故应在其确认收取款项的范围内承担连带退款责任。本案中泽波工程部出具的收据确认收款金额为177778元，该金额高于溢汇盛投资公司因《物业租赁合同》无效部分应退款金额，故原告主张泽波工程部承担连带退款义务，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。泽波工程部已于2020年4月1日注销，故原告诉请其经营者黎泽波承担泽波工程部在本案的债务符合法律规定，本院予以支持。三、关于其他被告在本案应承担的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。溢汇盛投资公司是三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请三溢同利公司对溢汇盛投资公司在涉案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。被告黎泽波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告佛山市溢汇盛投资有限公司、黎泽波应于本判决发生法律效力之日起十日内连带返还102361元予原告何兴芬；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告何兴芬承担连带清偿责任；三、驳回原告何兴芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1242.1元（原告何兴芬已预交），由被告佛山市溢汇盛投资有限公司、黎泽波、佛山市三溢同利置业投资有限公司连带负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告何兴芬预交的案件受理费1242.1元，在本判决发生法律效力后，经原告何兴芬书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二〇年十月三十日书记员 孙王成欣