山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8527号 上诉人（原审被告）：李雪峰，女，1983年12月5日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李若寒，山东国弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘恣宏，山东国弘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市李沧区杨家上流社区公共事业服务协会，住所地：青岛市李沧区杨家上流社区。 法定代表人:杨臻先，职务:会长。 委托诉讼代理人：毕佳德，男，1976年3月14日出生，汉族，住青岛市李沧区杨家上流**甲，系青岛市李沧区杨家上流社区公共事业服务协会工作人员。 上诉人李雪峰因与被上诉人青岛市李沧区杨家上流社区公共事业服务协会（以下简称“杨家上流服务协会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人李雪峰上诉称，请求：1、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4286号民事判决，发回重审或依法改判驳回杨家上流服务协会的诉讼请求；2、案件一、二审诉讼费用由杨家上流服务协会承担。事实与理由：李雪峰虽与杨家上流服务协会签订了租赁协议，但该协议并未实际履行，杨家上流服务协会更从未向李雪峰交付涉案的青岛市李沧区世园美墅小区5号楼第五层房屋及屋内物品。一审法院判决李雪峰返还房屋及屋内物品并支付租金，认定事实错误、证据不足，依法应予改判。首先，一审以整个5号楼仅能通过由李雪峰控制的一楼大门进入，进而认定整个5号楼均处于李雪峰控制下，认定事实错误、证据不足。根据现场勘验情况可知，涉案5号楼五层两个消防安全门均上锁，李雪峰没有钥匙，无法进入，最后是由杨家上流服务协会找人破锁后才得以进入勘验，且现场情况也可以证实该层并非正常使用状态。可见，涉案5号楼五层并不在李雪峰的实际控制之中，李雪峰也没有使用该房屋。同时，实践当中大量出租楼房存在不同楼层分别出租给不同承租人的情况，至于如何进入不同楼层及共享电梯等事宜完全可以由出租人与各承租人之间协商解决。一审判决以整个5号楼仅能通过由李雪峰控制的一楼大门进入，进而认定整个5号楼均处于李雪峰控制下，认定事实错误、证据不足。其次，一审将涉案房屋是否实际交付的举证责任分配给李雪峰，举证责任分配明显错误。一审认定“合同签订后，李雪峰未提交证据证明杨家上流服务协会拒绝向其交付房屋，故即便勘验现场时该第五层并非正常使用状态，也不能否认李雪峰已占用该层的事实”明显将涉案房屋是否实际交付的举证责任分配给李雪峰。根据“谁主张，谁举证”原则，杨家上流服务协会向李雪峰主张租金应当举证证明其已经将涉案房屋交付李雪峰。一审将涉案房屋是否实际交付的举证责任分配给李雪峰，举证责任分配明显错误。第三，杨家上流服务协会称其于2017年5月1日已经将涉案房屋交付李雪峰，但至今涉案房屋仍处于非正常使用状态，明显不符合常理。一审中杨家上流服务协会称其于2017年5月1日已经将涉案房屋交付李雪峰，年租金14万元，但是根据现场勘验情况，至今涉案房屋仍处于非正常使用状态，明显不符合常理。综上所述，一审法院判决李雪峰返还房屋及屋内物品并支付租金，属于认定事实错误、证据不足，并且举证责任分配明显有误。请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审，以维护李雪峰的合法权益。 杨家上流服务协会答辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。2016年8月16日李雪峰本人提交的承诺书描述的就是将整个5号楼含有1至5层承赁，说明整个5号楼已经全部在李雪峰的控制之下。2017年4月16日签订租赁合同后，其本人在合同后有承诺，承诺坚决执行合同。说明杨家上流服务协会在2017年4年16日与其签订合同后将租赁的楼层已经实际交付给李雪峰，李雪峰实际占有使用。5楼办公楼只有一个通道，到目前为止仍在李雪峰的控制下，无法进入。2014年至2015年李沧区九水路办事处将涉案房屋装修为办公用房，2016年以后李沧区九水路办事处变更为世园街道办事处，世园街道办事处多次催促社区将涉案房屋作为办公中心，杨家上流服务协会多次找到李雪峰协商，均被其以两家同时出入一个门办公不方便，影响经营为由拒绝，其要求将5层已装修好的办公楼租赁给李雪峰作为办公使用。社区为了给李雪峰腾房，在签订租赁合同后在社区又重新装修了一个办公室。综上，以上均证明李雪峰于2017年4月16日签订第5层楼租赁合同后，已经实际取得使用权，至于李雪峰是否实际使用与杨家上流服务协会无关。 杨家上流服务协会向一审法院起诉请求：1、依法认定杨家上流服务协会单方面终止与李雪峰签订的房屋租赁协议有效；2、判令李雪峰立即返还其租赁的青岛市李沧区世园美墅小区五号楼第五层房屋及屋内物品；3、判令李雪峰立即支付自2017年5月1日至本协议解除之日止的房屋租赁费共计420000元，并支付违约金；4、案件诉讼费用由李雪峰承担。事实与理由:双方当事人于2017年4月16日签订位于青岛市李沧区杨家上流社区世园美墅小区五号楼第五层租赁协议。协议约定，租赁期间自2017年5月1日至2022年4月30日共计5年，年租金14万元，李雪峰保证在每年租赁时间提前一个月向杨家上流服务协会缴纳下年度租金，如逾期付款，杨家上流服务协会有权立即终止协议，清退李雪峰，李雪峰在使用期间房屋内所有物品均由杨家上流服务协会处置。李雪峰在租赁经营期间自2017年5月1日至今共欠房租已达42万元，经双方当事人多次协商，李雪峰承诺于2019年4月25日最终还清欠缴房租，否则承担违约责任。期限到期后，杨家上流服务协会依据双方协议约定于2019年5月6日向李雪峰送达终止合同通知书，通知李雪峰自收到该通知之日起合同立即终止，并于7日内收回该租赁房屋，屋内物品李雪峰不得自行清退。但李雪峰至今拒不交房，亦未支付所欠租赁费，请求法院依法判决。 李雪峰一审中未到庭参加诉讼、未进行答辩，但在现场勘验时称，杨家上流服务协会从未给过李雪峰钥匙，也未将钥匙给过李雪峰经营的公司，其公司也未使用过第五层房屋。李雪峰在一审民事答辩中自认，杨家上流服务协会在2014年5月初便已将涉案房屋租赁给案外人青岛梦之家酒店管理有限公司，并实际向青岛梦之家酒店管理有限公司交付了涉案房屋。 一审法院认定事实如下：青岛市李沧区九水路街道办事处杨家上流社区居民委员会是李沧区的房地产权利人。该居委会在该土地上建设了青岛市李沧区世园美墅小区5号楼。2019年1月14日，青岛市李沧区世园街道办事处下发李世街发【2019】5号批复，内容为，2016年5月19日，经青岛市李沧区世园街道办事处研究并报区政府批准，撤销杨家上流社区居委会，成立龙川路社区居委会，同意由杨家上流服务协会管理原杨家上流社区集体“三资”财产。2017年4月16日，青岛市李沧区九水路街道办事处杨家上流社区居民委员会（甲方）与李雪峰（乙方）签订租房协议一份，约定，甲方将青岛市李沧区世园美墅小区5号楼第五层（以下简称涉案房屋）租赁给乙方用于办公室及宾馆使用，面积700平方米，租赁期间自2017年5月1日至2022年4月30日共计5年，年租金14万元，乙方保证于每年租赁时间提前一个月支付下年租金，如在规定时间内没缴房租，此协议终止，乙方负有完全责任，甲方有权清退乙方。如因乙方违反本协议规定，甲方有权终止本协议，乙方在使用期间房屋内所有物品均由甲方处置。杨家上流服务协会于2019年5月6日通过微信、彩信和到租赁经营场所留置送达等方式向李雪峰送达解除协议通知。杨家上流服务协会称，其于2017年5月1日将房屋交付李雪峰，交付时房屋为精装修，门、吊顶、隔断、地板、配电箱、开水间、电梯房、卫生间及里面物品都是社区所有。李雪峰在现场勘验时称，杨家上流服务协会从未给过其钥匙，也未将钥匙给过李雪峰经营的公司，其公司也未使用过第五层房屋。经现场勘验，五楼两个消防安全门均上锁，双方均称无钥匙，杨家上流服务协会找人破锁后进入勘验。现场情况为:大小房间共十三间，含两个卫生间，其中一个卫生间房门损坏，可进入，其他房间均上锁。电梯口正对的房间，通过窗户可见房间内部铺有地板，墙壁刮腻子，装有暖气片，窗户敞开，无其他设施。杨家上流服务协会找人打开五层最西头房间，内有空调一台，窗户敞开，灯具、暖气片、吧台为杨家上流服务协会原装修状况，无其他设施。双方当事人均认可其他房间内设施与电梯正对的带窗房间一致，因此无需破门进入查看。男厕所因房门损坏可进入查看，内有洗手盆一个，坐便器一个，蹲便器一个，小便池两个，无其他设施，小便池内有烟头两个，房间内无异味。 一审法院认为，双方当事人就涉案房屋签订的租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。李雪峰称杨家上流服务协会从未将涉案房屋交与其使用，其并未占用该房屋。虽然根据现场勘验情况，现场设施与杨家上流服务协会陈述的其装修时状况基本一致，现场非正常使用状况，但一审法院认为，5号楼一至四层李雪峰已租赁用作酒店经营，整个5号楼仅能通过由李雪峰控制的一楼大门进入，在通电情况下，由一至四楼可直接通过电梯进入五楼，亦即整个5号楼均处于李雪峰控制下，而合同签订后，李雪峰未提交证据证明杨家上流服务协会拒绝向其交付房屋，故即便勘验现场时该第五层并非正常使用状态，也不能否认李雪峰已占用该层的事实，因此，对李雪峰上述抗辩，一审法院不予采信。李雪峰应按照合同约定的期限和金额支付房屋租赁费根据双方协议约定，年租金14万元，李雪峰应于每年租赁时间提前一个月支付下年租金，如在规定时间内没缴房租，此协议终止，乙方（李雪峰）负有完全责任，甲方（杨家上流服务协会）有权清退乙方（李雪峰）。截至2019年5月6日，李雪峰欠付杨家上流服务协会租赁费28.2万元（14万元×2＋14万÷12÷30×5），故杨家上流服务协会于2019年5月6日向李雪峰送达解除通知，解除双方之间的租赁合同，于法有据，一审法院应予以确认。李雪峰欠付杨家上流服务协会合同履行期间的租金28.2万元，应当向杨家上流服务协会支付，杨家上流服务协会要求支付租金42万元的请求，一审法院部分予以支持。根据合同约定，如乙方（李雪峰）因违反协议规定，甲方（杨家上流服务协会）有权终止协议，乙方在使用期间房屋内所有物品均由甲方处置，因涉案协议由于李雪峰拖欠租金而解除，故杨家上流服务协会返还涉案房屋及屋内物品，于法有据，一审法院予以支持。杨家上流服务协会主张逾期付款违约金，因杨家上流服务协会并未就违约金补缴诉讼费，故一审法院不予支持。综上，杨家上流服务协会的诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决:一、杨家上流服务协会与李雪峰就青岛市李沧区世园美墅小区5号楼第五层签订的《租房协议》于2019年5月6日解除；二、李雪峰于判决生效之日起10日内将上述房屋及屋内物品返还杨家上流服务协会；三、李雪峰于判决生效之日起10日内给付杨家上流服务协会租赁费28.2万元；四、驳回杨家上流服务协会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元（杨家上流服务协会已预交），由杨家上流服务协会负担2070元，李雪峰负担5530元，李雪峰于判决生效之日起十日内直接给付杨家上流服务协会5530元。 二审期间，上诉人李雪峰申请调查令从青岛市李沧区综合行政执法局调取了李沧区世园美小区5号楼都市118连锁酒店屋顶广告字体拆除前后照片10张。用以证明青岛市李沧区综合行政执法局于2017年11月10日拆除青岛市李沧区世园美小区5号楼都市118连锁酒店屋顶广告牌，根据该证据可以看出，2017年11月10日5号楼5层（即涉案房屋）仍挂有原青岛市李沧区杨家上流社区居民委员会公共服务中心的招牌，该招牌中有青岛市李沧区杨家上流居民委员会的电话“8768×××8”足以证明2017年11月10日杨家上流服务协会还没有将涉案房屋交付给李雪峰。另提供青岛增值税电子普通发票一张，该电子发票系由中国联合网络通信有限公司青岛市分公司为购买方青岛市李沧区九水路青岛市李沧区杨家上流社区居民委员会出具的电信服务通讯服务费发票，载明该社区居委会的业务号码为05328768×××8。用以证明电话号码8768×××8属于李沧区九水路办事处青岛市李沧区杨家上流社区居民委员会所有。以证明虽然本案《租房协议》签订于2017年5月1日，但是杨家上流服务协会始终未将涉案房屋交付李旭峰。杨家上流服务协会质证称，对照片的真实性无异议，对证明事项有异议。李沧区九水路办事处成立于2016年，当时李沧区九水路办事处的门头都是统一的，挂牌后一直没有使用。杨家上流服务协会与李雪峰2017年签订的租房合同，2017年5月1日之前李雪峰只是租赁了1至4层，第5层杨家上流服务协会准备做办公使用。招牌是在2015年2月份左右挂上的，具体时间记不清楚了。杨家上流服务协会在装修好新的办公室之后，就把这个牌子撤走了，所以导致李雪峰在2017年还发现有这块牌子。 被上诉人杨家上流服务协会二审期间提交两组证据：第一组证据，青岛市李沧区人民政府青李沧政字[2016]5号批复一份、青岛市李沧区世园街道办事处、李沧区世园街道龙川路社区居委会盖章的证明一份，以证明2016年5月19日撤销原杨家上流社区居委会成立龙川路社区居委会，要求将涉案的5号楼5楼房屋作为综合服务用房，房屋已经装修完毕。但上诉人李雪峰以同一个门进出影响经营为由拒绝杨家上流服务协会使用涉案房屋。双方当事人于2017年4月16日签订房屋租赁合同，由上诉人李雪峰承租涉案房屋。青岛市李沧区世园街道办事处、李沧区世园街道龙川路社区居委会均证明杨家上流社区居委会、龙川路社区居委会自2014年以来一直在其他网点办公。第二组证据，社区居委会照片2张，党建经费审批表2张，审计报告1份，证明龙川路社区居委会因涉案房屋已租赁给上诉人李雪峰使用，只能使用其现有的办公场所，并对办公场所进行了改造。第三组证据，李雪峰2016年8月16日出具的承诺一份，李雪峰自认因租赁世园美墅小区5号楼经营宾馆，长期没有缴纳租金，扰乱了正常经济秩序。李雪峰承诺在2016年10月30日前向社区缴纳2014年9月1日至2015年8月31日的房屋租金30万元。证明李雪峰租赁的是5号楼1-5层，2016年8月16日的时候已经占有使用涉案房屋。上诉人李雪峰质证称，对第一组证据不予认可，对证明的真实性无法确认。在青岛市李沧区人民政府青李沧政字[2016]5号批复中显示杨家上流社区居委会综合服务用房的一部分就是涉案房屋，一直到2017年11月份仍在涉案房屋的外墙上挂有公共服务中心的照片。该组证据不能证明被上诉人的证明事项。对第二组证据的真实性无异议，对证明事项无异议。照片拍摄于2020年9月28日，审计报告等材料证明装修开工时间是2018年，均无法证明被上诉人杨家上流服务协会自2014年便在现在的办公地址办公。对第三组证据的真实性无异议，对证明事项不予认可。该承诺书签订时间为2016年8月16日，双方尚未签订涉案房屋的租赁合同，此承诺书仅针对于1至4层房屋，与本案无关。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是：能否认定出租人杨家上流服务协会已经履行了向承租人李雪峰交付涉案房屋的合同义务。本院认为，依法成立的合同，对合同各方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度盖然性的，应当认定该事实存在。双方当事人签订的涉案《租房协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依法履行。杨家上流服务协会作为出租方，负有举证证明其已向承租方交付租赁物的义务，对此，根据一、二审庭审查明的事实以及李雪峰的答辩自认，杨家上流服务协会虽未能提交其与李雪峰办理涉案房屋交接手续的直接证据，但是通过其提交的相关证据可以认定，杨家上流服务协会已将涉案房屋交付给李雪峰具有高度盖然性。在双方于2017年4月16日签订的合同中，李雪峰承诺“坚决执行合同的规定，如有违反自负违约责任”，杨家上流服务协会向法院起诉解约是在2019年6月，李雪峰作为承租人，如果租赁合同签订后，出租人一直未向其交付租赁的房屋，其在两年之久的时间里不向出租人主张交付亦违背常理。且李雪峰在一审的答辩状中，自认杨家上流服务协会在2014年5月初已将涉案房屋李沧区金水路19号世园美墅小区5号楼租赁给案外人青岛梦之家酒店管理有限公司，并已经实际交付。李雪峰作为青岛梦之家酒店管理有限公司的法定代表人、执行董事兼总经理，对涉案房屋具有实际控制权。青岛梦之家酒店管理有限公司企业信息公示报告显示，，其住所地为青岛市李沧区杨家上流社区**办公楼即涉案房屋，并未表述为**楼**在此情况下，李雪峰主张杨家上流服务协会未交付涉案房屋，缺乏事实及法律依据。故，李雪峰的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认为应由李雪峰举证证明杨家上流服务协会拒绝向其交付涉案房屋，在举证责任分配上虽不当，但裁判结果正确，故对李雪峰的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26880元，由李雪峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  王晓雨