福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4403号 上诉人（一审被告、反诉原告）：林永流，男，1963年11月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：颜鸿良，男，1959年8月3日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：钟顺昌，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈智辉，北京惠诚（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人林永流因与被上诉人颜鸿良房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初3135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审结终结。 林永流上诉请求：一、请求撤销厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初3135号民事判决书；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一、被上诉人明知其租赁的房屋为违章建筑且有被拆除的可能，仍与上诉人签订《房屋租赁合同书》，主观上存在重大过错，应对双方签订的《房屋租赁合同书》归于无效的不利后果，承担缔约过失责任。第二、案涉房屋原为潇湘大厦开发商所建，上诉人在向开发商购买潇湘大厦三、四楼商品房时，开发商将案涉房屋作为购买上述房产的配套用房赠与上诉人使用，并一直延续下来，虽无产权，但系历史问题。因此上诉人系通过正常渠道获得案涉房屋的使用权，且从大厦落成后一直使用，其他业主对这一既成事实都是予是默认且不持异议。上诉人将案涉房屋出租并如实告知被上诉人案涉房屋为违章建筑，被上诉人在不持异议并自愿承担风险的情况下与上诉人签订《房屋租赁合同书》，因此，被上诉人应接受《房屋租赁合同书》的约束。第三、《房屋租赁合同书》中备注写明案涉房屋为违章建筑，外观不准改动改装，承租方改动外围被拆掉，一切责任由承租方承担，承租方已交租金不退还。因承租方原因该房产被拆，应赔偿出租方五十万元和已交租金。案涉房屋被执法机关强拆，完全是因为被上诉人在租赁期间，擅自将该店面外观进行改动改装，将店面向外扩张并安装了玻璃门，影响了大厦其他业主的正常通知而遭他人举报，而最终被依法强行拆除。如被上诉人能按合同约定正常使用，不擅自改动改装，既不会给其他业主带来不便，也不会触犯行政机关的执法底线，该店面是可以避免被强拆并继续使用。上诉人从大厦落成至被上诉人租赁前，一直正常使用案涉房屋，足以说明上述问题。 颜鸿良答辩称：一、本案《房屋租赁合同书》中承租的建筑物为违章建筑，该《房屋租赁合同书》无效，上诉人依法依约均应返还颜鸿良未实际承租使用期间的租金15万元，一审酌定判决退还12万元，颜鸿良不再计较。二、案涉房屋被拆除的原因是因该房屋自始为违章建筑而被厦门市思明区城市管理局依法拆除，该事实不容置疑，并非是上诉人所述的颜鸿良违法装修而引起的。三、上诉人的反诉没有任何事实和法律依据，一审判决驳回其反诉请求合理合法。上诉人提出不退还未实际承租使用的租金及反诉请求颜鸿良需赔偿其损失50万元，称系根据双方《房屋租赁合同书》底部的约定：乙方（颜鸿良）原因该房产被拆应赔偿甲方（上诉人）伍拾万元和已交租金。原审经法庭释明本案《房屋租赁合同书》为无效合同后，上诉人明确其反诉赔偿请求是基于前述合同的底部的约定提起反诉，而非基于无效合同的法定处理提起的反诉。综上所述，原审认定事实清楚，适应法律准确，林永流的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 颜鸿良向一审法院起诉请求：林永流退还颜鸿良房屋租金150000元并支付利息（以150000元为基数，按银行同期贷款利率4.35%计算，从2019年9月1日起计算至实际付清之日止）。 林永流向一审法院提出反诉请求：颜鸿良支付林永流赔偿金500000元。经本院释明双方当事人签订的《房屋租赁合同书》无效后，林永流变更反诉请求为：颜鸿良按无效合同过错责任折价赔偿林永流500000元。 一审法院查明，2018年8月29日，颜鸿良与林永流签订一份《房屋租赁合同书》，约定：颜鸿良向林永流承租位于厦门市××路××号的房屋，该房屋建筑面积为29.25平方米，租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止，每月租金为6000元；该房屋为违法建筑，外观不准改动改装，颜鸿良改动外围被拆掉，一切责任由颜鸿良承担，颜鸿良已交租金不予退还；该房屋如被法院拆掉，林永流按颜鸿良未使用时间退还已交租金；因颜鸿良原因该房屋被拆，应赔偿林永流500000元和已交租金。合同签订后，颜鸿良支付了林永流租金216000元。颜鸿良在使用案涉房屋过程中，曾调整变更房屋出入门的方向。2019年6月17日，厦门市思明区城市管理局筼筜行政执法中队发出一份《通知》，载明：“嘉禾路341号-115业主：经查，你未经相关行政主管部门审批，擅自在思明区××路××存在违法建设及装修，违反了国家及厦门市相关法律法规的规定，限你于2019年6月18日恢复原貌，否则将予以强制拆除。”2019年7月23日，厦门市思明区城市管理局作出（2019）3010号《行政强制执行公告》，载明：“我局厦思城执（2018）0006号责令改正违法行为决定书，对位于厦门市思明区××路××号××大厦××路××号××大厦××楼西侧部位违法搭建的建（构）筑物限期自行改正（拆除）上述违法建筑。但当事人逾期未拆除。现我局定于2019年7月31日对上述地址的违法建筑物（构筑物、设施）依法强制拆除。”该《行政强制执行公告》载明的违法建筑即为案涉房屋。颜鸿良使用案涉房屋至2019年8月底，后案涉房屋被依法拆除。 一审另查明，2018年2月7日，原厦门市思明区城市管理行政执法局厦思城执（2018）0006号《责令改正违法行为决定书》载明：“经查，2002年，行政执法管理相对人厦门潇湘房地产开发有限公司未经相关行政主管部门批准，擅自在思明区××路××号××大厦××路××号××大厦××楼西侧部位建设一处单层砖混结构建筑物，面积29.25平方米。该建筑现为行政执法管理相对人林永流使用”，决定：“责令行政执法管理相对人自收到《责令改正违法行为决定书》之日起15日内自行改正上述违法行为，恢复原状。” 一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故颜鸿良与林永流签订的《房屋租赁合同书》无效。在双方当事人签订合同前，原厦门市思明区城市管理行政执法局即已认定案涉房屋为违法建筑并责令林永流予以恢复原状，结合《行政强制执行公告》，应当认定案涉房屋被厦门市思明区城市管理局依法拆除系因案涉房屋自始即为违法建筑。因此，现颜鸿良要求林永流退还已支付的2019年9月1日起至2021年9月30日期间的租金，具有事实和法律依据。充分考虑颜鸿良确实亦违反双方约定调整变更了房屋出入门方向，颜鸿良亦存在一定的过错，一审法院酌定林永流应退还颜鸿良租金120000元；颜鸿良主张的利息，一审法院不予支持。基于前述认定，林永流提出的反诉请求，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、林永流于本判决生效之日起十日内退还颜鸿良租金120000元；二、驳回颜鸿良的其他诉讼请求；三、驳回林永流的反诉请求。本诉案件受理费1681元，由颜鸿良负担363元，林永流负担1318元。反诉案件受理费4400元，由林永流负担。 二审审理期间，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。双方均无新证据提交。 本院经审查认为，本案争议的焦点在于林永流要求颜鸿良承担过错责任是否符合法律规定。涉案《房屋租赁合同书》的合同效力问题，一审判决已作了详细阐述，本院同意一审判决意见，不再赘述。在颜鸿良承租案涉房屋前，原厦门市思明区城市管理行政执法局即已作出厦思城执（2018）0006号《责令改正违法行为决定书》，认定案涉房屋为违法建筑并责令林永流予以恢复原状，结合厦门市思明区城市管理局（2019）3010号《行政强制执行公告》，可以说明涉案房屋被厦门市思明区城市管理局拆除系因违法建筑，林永流没有按处罚决定书的期限要求落实拆除责任。一审法院业已充分考虑到颜鸿良的二次装修的行为，酌定认定林永流减少部分退还颜鸿良租金额度。因此，林永流要求颜鸿良支付赔偿金缺乏事实和法律依据。 综上，林永流的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 本案二审案件受理费3361元，由林永流负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判员 叶 青 二〇二〇年十一月十七日 书记员 丘小涓 附：本案所适用的法律条文 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。