甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3108号上诉人（原审原告、反诉被告）：王勤义，女，1972年3月7日出生，汉族，现住兰州市。委托诉讼代理人：刘晓云，兰州市西固区西固城法律法务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周怀华，男，1970年11月12日出生，汉族，现住兰州市西固区。上诉人王勤义因与被上诉人周怀华房屋租赁合同纠纷一案,不服甘肃省兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初1230号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月20日立案后,依法组成合议庭进行审理。王勤义上诉请求:一、请求依法撤销一审法院作出的民事判决，将本案发回重审或查清事实后改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定案由错误。首先上诉人与被上诉人之间系商铺转让关系，并非是买卖合同关系，应是商铺及租赁权转让合同纠纷。其次，上诉人系商铺长期租用权人，从2014年10月将该铺面转租与被上诉人。因为被上诉人要把房租交给上诉人，上诉人又要交付给市场，为了减少中间的麻烦，（由于疫情原因2020年的合同推迟到了4月份签订）在2020年4月6日上诉人和被上诉人两人签订了《房屋转让协议》。协议签订后被上诉人就给上诉人一万元的微信转让定金。其中另外一万元是借给建材市场的管理人员，也就算在了上诉人的定金里面了。两人签订《房屋转让协议》之后，被上诉人和西部建材市场签订了《租赁协议》。将签订的协议转交被上诉人，请求支付拖欠的8万元，被上诉人反目成仇，即时反悔，不予履行双方签订的协议的支付义务。二、一审判决认定事实不清。2020年4月，上诉人与被上诉人签订了《房屋转让协议》，协议约定，被上诉人支付上诉人转让费10万元，该商铺、包括承租权在内都归被上诉人获得。转让协议是双方意思的真实表示，无法律禁止性约定内容，合法有效。上诉人自兰州西部建材家具批发商场成立就开始承租，为了长期租用当时押金十万，在2014年10月份转租与被上诉人，上诉人经过出租方的同意将商铺进行转租的，兰州西部建材家具批发商场一直未对转租行为提出异议，承认了上诉人与被上诉人的转租行为。被上诉人与兰州西部建材家具批发商场签订的《房屋租赁合同》表明兰州西部建材家具批发商场书面认可上诉人与被上诉人的转让行为取得了兰州西部建材家具批发商场的认可，同时被上诉人当庭出示给上诉人的租金的收条也证明了之前是转租关系，被上诉人当庭也承认双方先签订了铺面转让协议，交了部分费用，才与市场签订协议，可以证明双方签订的转让合同是成立的、有效的，上诉人与被上诉人应当按照双方签订的转让协议履行义务，该商铺现由被上诉人获得承租权并实际取得商铺的占有权，因此被上诉人应当按照协议约定，支付转让费10万元，以及承担因其未能及时支付转让费而产生的违约责任。综上所述，一审判决案由错误，认定事实不清，请求兰州市中级人民法院撤销一审判决，判令被上诉人支付上诉人商铺转让费9万元，违约金1万元；一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。周怀华辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。答辩人于2014年10月开始从被答辩人处承租由被答辩人从兰州西部建材家具批发市场租赁的商铺，当时因为在该市场内已无商铺可以租赁，所以只能从被答辩人处以转租的形式租赁其商铺用于经营。在答辩人租赁后一直交纳给被答辩人远高于市场内正常的租赁价，按照被答辩人与西部建材市场签订的房屋租赁合同中约定，西部建材市场是不允许被答辩人将其租赁的商铺再转租的，但在实际经营中西部建材市场对承租户的转租行为没有进行制止。2020年根据国家相关规定，西部建材市场对承租户的转租行为明确予以禁止，要求所有的租户不能转租，必须承租后用于自己实际经营。这样规定一是为了规范市场的管理，二是杜绝很多租户进行转租而从中牟利。2020年1月西部建材市场开始进行整顿，与所有的租户没有签订房屋租赁合同，同年4月被答辩人在明知该事实的情况下与答辩人签定房屋转让协议，收取答辩人定金20000元，并约定将房屋租赁合同签到答辩人名下后再支付转让费80000元。此后，答辩人以实际经营者身份与西部建材市场签定房屋租赁合同，被答辩人在索要剩余转让费无果的情况下将答辩人起诉。答辩人认为被答辩人在明知西部建材市场规定的情况下还与答辩人签定转让协议，收取转让费存在欺诈，而且在双方签定转让协议时被答辩人与西部建材市场签定的该商铺租赁合同已于2019年12月31日到期，2020年并没有续签新的房屋租赁合同，也就是说在双方签订协议时被答辩人已没有该房屋的租赁权，在没有租赁权的情况下被答辩人还哄骗答辩人签定转让协议并收取定金，该转让协议是无效的。被答辩人的诉讼请求是不能成立的，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院在查清事实的基础上，依法维持一审判决。被答辩人在没有实际租赁权的情况下与答辩人签定房屋转让协议，收取定金，其行为违反法律规定，一审判决正确，请求二审法院依法维持一审判决。王勤义向一审法院提出诉讼请求:1.请求依法判令被告承担商铺转让费9万元整，违约金1万元；2.本案诉讼费用由被告承担。周怀华向一审法院提出如下反诉诉讼请求：1.请求判令反诉被告返还反诉原告收取的2万元转让费；2.反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实:2014年12月起周怀华长期转租王勤义承租的位于兰州西部建材家具批发商场672号商铺。2020年4月6日，王勤义与周怀华签订《房屋转让协议》，约定王勤义将位于建材市场672号商铺转让于周怀华使用，并约定若王勤义于建材市场签订租赁合同，周怀华需向王勤义给付100000元转让费（当日周怀华已向王勤义支付20000元）。《房屋转让协议》签订后，周怀华与兰州西部建材家具批发商场签订《房屋租赁合同》，承租上述商铺，租期自2020年1月1日至2020年12月31日。现王勤义认为周怀华拖欠转让费，周怀华认为王勤义需退还已支付的转让费，遂双方均提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中双方当事人约定转让费的给付条件为王勤义与兰州西部建材家具批发商场签订租赁合同，但根据周怀华提交证据，涉案商铺已由周怀华承租，故王勤义无法达成双方约定的转让费给付条件，周怀华无须向王勤义给付转让费，其已支付的20000元转让费，王勤义应予退还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、王勤义向周怀华退还转让费20000元，于本判决生效之日起三日内全部履行完毕；二、驳回王勤义的全部诉讼请求；已减半收取的本诉案件受理费1150元、反诉案件受理费150元，由王勤义负担。当事人对一审法院查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，周怀华提交了兰州西部建材家具批发商场出具的收据，证明周怀华已经缴纳了案涉商铺2020年房屋租金、垃圾处理费、设备维护费水费。王勤义质证意见：真实性无异议。本院另查明：王勤义从兰州西部建材家具批发商场取得案涉商铺的租赁经营权后，双方当事人认可自2014年12月起周怀华长期转租王勤义承租的案涉商铺进行经营。王勤义（合同乙方）最后一次与兰州西部建材家具批发商场（合同甲方）签订《房屋租赁合同》约定商铺租期自2019年1月1日至2019年12月31日，《房屋租赁合同》第二条（二）约定“租赁期满，在乙方全部履行本合同条款的前提下，甲方赋予乙方在同等条件下优先承租权，但乙方至迟应当在租赁期限届满之日1个月前向甲方发出要求续租的书面通知，且应该在租赁期限届满之日1个月前与甲方签订新的租赁合同或续租协议…如乙方未在上述期限内向向甲方发出要求续租的书面通知或与甲方未达成一致的，即视为乙方放弃其续租的权利”，《房屋租赁合同》第八条（九）“乙方的禁止行为：2、不得将本合同赋予乙方的权利转让给他人或以之作为抵押等担保。3、不得将甲方租赁标的的部分或全部转租或用其他方式交于第三人或允许第三人共同使用或以乙方以外的名义向外揭示”。但2020年4月6日，王勤义与周怀华签订《房屋转让协议》，约定王勤义将位于建材市场672号商铺转让于周怀华使用，并约定若王勤义与建材市场签订租赁合同，周怀华需向王勤义给付100000元转让费。2020年1月1日周怀华与兰州西部建材家具批发商场签订《房屋租赁合同》，承租上述商铺，租期自2020年1月1日至2020年12月31日，但诉讼中周怀华认可实际签订《房屋租赁合同》的时间是2020年4月6日。2020年4月9日周怀华向兰州西部建材家具批发商场缴纳了案涉商铺2020年房屋租金、垃圾处理费、设备维护费水费。本院认为，结合本案各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、双方之间签订的房屋转让协议是否合法有效？2、王勤义要求周怀华支付商铺转让费10万元是否合法有据？一、王勤义与周怀华签订的《房屋转让协议》是否合法有效的问题。在本案中，王勤义最后一次与兰州西部建材家具批发商场签订《房屋租赁合同》约定商铺租期至2019年12月31日为止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转让期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人和承租人另有约定的除外”规定的精神，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，只能就剩余租赁期限转租，2020年4月6日王勤义与周怀华签订《房屋转让协议》时，王勤义对案涉商铺已经不享有租赁权，王勤义将案涉商铺的转租行为是无权处分行为，且违反其与商铺出租人不得将案涉商铺转租的约定，故双方签订的《房屋转让协议》无效。二、王勤义要求周怀华支付商铺转让费10万元是否合法有据的问题。2020年4月6日王勤义与周怀华签订《房屋转让协议》无效，无效的合同自始无效，故王勤义要求周怀华支付商铺转让费没有合同依据，王勤义的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，王勤义的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王勤义负担。本判决为终审判决。审 判 长 李志勇审 判 员 谢格浊审 判 员 邢定君二〇二〇年十一月二十三日法官助理 车卓为书 记 员 禄 叶