甘肃省兰州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)甘01民再51号抗诉机关:甘肃省人民检察院。申诉人(一审原告、二审上诉人):甘肃鸿鑫房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区定西东路**。法定代表人:吕凤芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲文频，甘肃融通律师事务所律师。委托诉讼代理人：高彩花，甘肃融通律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）:王惠霞，女，1963年6月18日出生，汉族，住址：兰州市七里河区。委托诉讼代理人：王成夫，男，汉族，1958年9月19日出生，住甘肃省兰州市七里河区，系王惠霞之夫。申诉人甘肃鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称：鸿鑫公司）因与被申诉人王惠霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院(2017)甘01民终407号民事判决，向甘肃省兰州市人民检察院申诉。甘肃省人民检察院作出甘检民（行）监[2018]62000000042号民事抗诉书，向甘肃省高级人民法院提出抗诉。甘肃省高级人民法院作出（2019）甘民抗17号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。甘肃省人民检察院指派甘肃省兰州市人民检察院检察员梁静、屈静出庭。申诉人甘肃鸿鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人仲文频、高彩花，被申诉人王惠霞及其委托诉讼代理人王成夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘肃省人民检察院抗诉认为，1.原审法院认定涉案房屋建筑面积为58.15㎡缺乏证据证明。首先，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，人民法院认定《旧大路综合楼联建合同》和《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，对双方当事人均有约束力。《旧大路综合楼联建合同》第四条第(六)项约定:“承担兑现甲方与被拆迁人签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》中的补偿安置工作，和承担兑现甲方对被拆迁人的承诺(不含有关房改内容)，保证拆迁安置还建面积达到拆迁安置协议规定的标准和按规定给被拆迁人按时足额发放拆迁过渡费”。而原审法院认定涉案房屋建筑面积时采信王惠霞及代理人邱尧才提交甘肃省住房改革领导小组办公室甘房改办函发[2001]23号《关于省黑色金属材料总公司出售公有住房报告的批复》及附表，但该份证据明显属于房改内容，因此，确认王惠霞两套拆迁房屋的建筑面积为58.15平方米，明显违背了上述合同中“(不含有关房改内容)”的约定。其次，本案中所说的建筑面积是指涉案房屋的使用面积与公摊面积的总和，根据双方签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》约定的被拆迁公房居住(使用)面积为34.46㎡，原审法院采信上述证据认定建筑面积为58.15㎡即意味着涉案房屋的公摊面积为23.69㎡。而涉案公房建筑于1964年，如此之大的公摊面积显然与当时的客观实际不符。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断并公开判断的理由和结果。”之规定，原审法院采信上述有违“日常生活经验法则”的证据错误。再次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”即高度盖然性原则(优势证据原则）是审核、认定民事证据的一般标准。本案中，鸿鑫公司向法庭提交了兰州市房地产测绘中心的测绘报告，以证明涉案房屋的建筑面积为49.41㎡。兰州市房地产测绘中心系面向社会专注于房地产测绘的中立单位，与本案双方当事人均无利害关系。而原审法院采信的甘肃省住房改革领导小组办公室甘房改办函发[2001]23号《关于省黑色金属材料总公司出售公有住房报告的批复》及附表，虽然由甘肃省住房改革领导小组办公室下发，但该附表中的房屋面积均由省黑色金属材料总公司提供，而其不仅是涉案房屋的代管单位，而且还是《旧大路综合楼联建合同》的一方当事人，与本案有直接利害关系。根据上述法律规定，本案中认定涉案房屋建筑面积为49.41㎡更符合优势证据原则。2.原审法院认定涉案房屋超面积重置价格标准为1270/㎡元缺乏证据证明。首先，原审法院认为涉案房屋超面积重置价格应当依据《兰州市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条:“以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格的百分之五十结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照重置价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按房屋市场交易价格结算”的规定予以认定。兰州市物价局、兰州市房地产管理局兰价房地[1998]134号《关于发布兰州市房屋重置价格标准》的通知中，“房屋重置价格标准”规定“框架剪力墙二等的重置价格为1270元”，该通知第三条规定:“地段差价在这个基础上按一类地区增加20%、二类地区增加10%、三类地区增加5%、四类地区不增不减计算”。本案中涉案房屋地处城关区旧大路，属一类地区，重置价应当在1270/m元的基础上增加20%，即1524/㎡元。因此，原审法院认定涉案房屋重置价格应当按照1270/㎡元计算缺乏证据证明。其次，再审法院不予采信兰州市城市建设拆迁安置管理办公室(2010)1号会议纪要的理由不能成立。本案由于历史原因，建设周期长，拆迁户实际安置的时间是2010年4月19日以后。兰州市城市建设拆迁安置管理办公室作为专门协调处理拆迁纠纷的政府职能部门，本着“尊重历史、面对现实、采取三个一点方法解决”原则，多次召集各相关单位协商，最后形成(2010)1号会议纪要，该会议纪要载明“1.结算问题。安置房屋建筑面积与被拆迁房屋建筑面积相等的部分(含按照规定增加部分)，差价按照兰州市房地产管理局1998年公布的兰州市二级房屋重置价格标准的一半，即762元/㎡结算；安置房屋超出被拆迁房屋建筑面积部分，按照4960元/㎡结算。”基于这个前提下，鸿鑫公司依据会议纪要妥善地对拆迁户进行了安置，王惠霞一审诉讼代理人邱尧才作为工作人员参加了会议，对此情况是明知的。鸿鑫公司在甘肃省高级人民法院申请再审时主张，即使不按照鸿鑫公司提交的《兰州中瑞房地产咨询评估有限公司评估报告书》中载明的2010年的市场价格8602元/㎡计算超面积重置价，也应按照会议纪要约定的4960/㎡元计算超面积重置价。再审法院以上述会议纪要没有拆迁户代表参加为由不予采信。但本案中鸿鑫公司与拆迁户之间的权利义务关系来源于其与黑色公司、有色公司之间签订的《旧大路综合楼联建合同》，拆迁户并不是该合同的一方当事人。而会议纪要要解决的仍然是《旧大路综合楼联建合同》中的相关问题，根据合同相对性原则，再审法院以上述会议纪要没有拆迁户代表参加为由不予采信的理由不能成立。综上所述，兰州市中级人民法院(2017)甘01民终407号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，判决显失公平。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)、(二)款的规定，第二百零八条第一款的规定，特提出抗诉，请依法再审。鸿鑫公司称,一、兰州市中级人民法院(2017)甘01民终407号民事判决认定结算结构差价与超面积差价的证据不足。1.结构差价与超面积差价的结算应以兰州市城市建设拆迁安置管理办公室(2010)1号会议纪要议定内容为准。2008年5月6日,申请人与甘肃省黑色金属材料总公司、甘肃省有色金属材料总公司签订《旧大路综合楼联建合同》，合同约定:申请人对原旧大路181号-185号进行拆迁改造建设，工程建设费用由申请人负责，申请人还建36套住宅，还建面积按甘肃省黑色金属材料总公司与36户住户签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》中拆一还一的原则进行安置，承担兑现《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》中的补偿安置工作。2010年4月19日甘肃省黑色金属材料总公司、甘肃省有色金属材料总公司单方向拆迁户发放“关于兑现拆迁户补偿安置的通知”，致使拆迁户对申请人建设完成的房屋进行了哄抢。2010年4月30日针对哄抢事件的发生和妥善解决历史遗留问题，兰州市城市建设拆迁安置管理办公室出台兰拆字(2010)21号文件，该文件规定两公司(指黑色、有色)在五日内就过渡费、产权调换差价计算问题拿出方案，核实强占房屋住户姓名、户数、房号以及原拆迁补偿协议提供申请人，供其核实被拆迁人，为配合安置提供依据:申请人在5日内根据联建合同拿出承担过渡费和结算差价的方案交两公司;由城关区拆迁办协助两公司对被拆迁和安置房屋的面积进行核实。2010年6月8日，兰州市城市建设拆迁安置管理办公室组织申请人、甘肃省黑色金属材料总公司、甘肃省有色金属材料总公司，对原旧大路181号-185号被拆迁住户安置问题进行专题研究，并对议定事项形成(2010)1号《会议纪要》。会议议定事项包含:(1)结算问题。安置房屋建筑面积与被拆迁房屋建筑面积相等的部分(含按照规定增加部分)，差价按照兰州市房地产管理局1998年公布的兰州市二级房屋重置价格标准的一半，即762元/㎡结算，安置房屋超出被拆迁房屋建筑面积部分，按照4960元/㎡结算；(3)安置房屋的建筑面积由申请人申请兰州市房地产交易中心界定，以界定面积作为结算的依据，拆迁安置协议原件由两公司提供；(4)安置工作由两公司“领导小组”负责，申请人与住户具体协商办理。因申请人与甘肃省黑色金属材料总公司、甘肃省有色金属材料总公司之间存在合同关系，与其他当事人之间并无合同关系。申请人对其他当事人进行安置是履行其与甘肃省黑色金属材料总公司、甘肃省有色金属材料总公司签订约《旧大路综合楼联建合同》约定的义务，其主张安置房屋的结构差价和超面积差价也应按照与甘肃省黑色金属材料总公司、甘前省有色金属材料总公司约定的标准进行结算。故原审判决按照甘肃省黑色金属材料总公司与王树生、王慧霞签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》约定的标准结算安置房屋结构差价与超面积差价，属于查清事实不明，适用标准错误，应予以纠正。2.计算结构差价与安置房屋超面积价款的时间节点错误。其他当事人获得涉诉2单元301室、302室两套住房是依据王慧霞、王树生与甘肃省黑色金属材料总公司签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议》(搬迁顺序叁拾壹、叁拾贰)。该协议是在2000年11月21日签订，而其他当事人上楼是在2010年年中。参照甘肃省兰州市城关区人民法院(2014)城民一初字第406号民事判决，对同一项目中的被拆迁人刘康喜安置面积不足时的差价补偿是依据上楼安置后的时间为节点，即以2011年的市场价进行的补偿。根据公平原则，在本案中双方结算结构差价与安置房屋超面积价款的时间节点也应为2010年4月19日之后，即应以2010年4月19日之后的重置价为标准，而不应根据《住宅房屋拆迁安置补偿协议》都未签订时的兰价房地(1998)134号文件规定的重置价格判决双方进行结算结构差价与安置房屋超面积价款。原审判决明显违背了已生效的兰州市城关区人民法院(2011)城民一初字第406号民事判决书确定的结算差价的时间节点，导致司法不公。二、兰州市中级人民法院(2017)甘01民终407号民事判决认定计算面积差额的标准无依据。兰州市中级人民法院依据2001年7月甘肃住房制度改革领导小组办公室甘房改办函法(2001)23号文件批复及其附表，认定本案涉及的两套房屋被拆除建筑面积均是58.15㎡，可事实上在房改办批复出售时，涉案房屋已在2000年年底被拆除(即在《住宅房屋拆迁安置补偿办议》签订后拆除)，附表中载明的房屋建筑面积并不能反映被拆除房屋的真实情况，不应作为本案的定案依据。在原物已灭失的情况下，应遵照协议精神，认定协议约定的房屋拆除面积为居住面积34.46平方米。因(2011)兰法民三终字第00229号民事判决，认定申请人安置其他当事人的房屋应是使用面积40平方米或居住面积30平方米，故兰州市中级人民法院为查明事实，息纷止诉，公平的做法应是委托第三方对安置房的使用面积进行界定，由安置房使用面积减去应安置使用面积40平方米计算面积差额，故兰州市中级人民法院(2017)甘01民终407号民事判决认定计算面积差额的标准和计算都是无依据的，应纠正。三、再审裁定对申请人再审理由认定不清、驳回结果错误。1.如何计算面积差额，应属于本案查明的关键事实，本案判决时，并未查明，属于事实查明不清。2.关于差价计算标准的确定，应依法公平认定，但本案判决时，明显倾向其他当事人，对申请人显失公平。本案面积差额的计算，法院以其他当事人提交的证据为准，致协议约定于不顾，而对差价计算的标准，却又以协议约定按《兰州市城市拆迁管理办法》第二十四条约定为由，致申请人与甘肃省黑色金属材料总公司、甘肃省有色金属材料总公司达成的事项不顾，也不考虑《兰州市城市拆迁管理办法》并未规定差价结算时间节点的事实，更致已生效判决确定的差价结算时间节点不顾，仅仅生硬的套取房屋都未拆迁时的兰价房地(1998)134号文件规定的重置价格标准计算超面积差价，这明显属于偏袒其他当事人，侵害申请人的权益。再审请求:撤销兰州市中级人民法院(2017)甘01民终407号民事判决，依法予以改判本案。王惠霞辩称,1.二审判决支持一审判决认定的所拆旧房面积为58.15平方米证据确凿。本案所拆旧房为1964年建造的4层同结构3单元砖混结构公改老楼。一、二审法院庭审时，答辩人所出示的文件和政府部门颁发的法定凭证等3个证据，均充分证明本案的两套被拆房屋建筑面积大小。这些证据分别是:鸿鑫公司承诺书（甘鸿房2008-12号）载明每套60平方米；房屋所有权证（兰房城公产字第2××8号-1996年10月23日）载明每套均58.2875平方米；甘房改办函发（2001）23号载明每套58.15平方米。当年实施的《兰州市城市房屋拆迁管理办法》第二十条规定:“产权调换的面积按照所拆房屋产权证载明的建筑面积计算。”一、二审判决时，法院根据以上证据将所拆旧房建筑面积认定为58.15平方米，应该是照顾了鸿鑫公司。对于被答辩人本次再审又提出应以拆除房屋居住面积为34.46平方米由被答辩人自行推算建筑面积，是混淆概念，无据可循。2.二审判决支持一审判决认定的结算结构差价和超面积差价，适用法律正确。当年实施的《兰州市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定:“以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格的50%结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照重置价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按房屋市场交易价格结算。”经兰州市人民政府批准颁发的兰价房地（1998）134号文件，对重置价标准有明确规定，即该房重置价为每平方米1270元。2000年涉案房屋拆迁案适应该文件是起码的逻辑关系，无可厚非。一审判决时，被答辩人和答辩人都认同执行该标准，法院予以认定。现在被答辩人提出了新的重置价标准，不知何故3.把协调会的《会议纪要》，作为涉案房屋结构差价和超面积差价的结算依据，是无效的非法的。理由一，该证据没有实质性的内容，不具有说服力。该证据只能证明开过这么一次协调会，协调的内容之一是否定《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》中第三条中约定的关于安置房屋结构差价和超面积差价的结算方式。《合同法》第七十七条规定:“当事人协商一致，可以变更合同。”而《会议纪要》所表述的参加会议人员只有鸿鑫公司当时的法人代表潘鸿安、黑色公司法人代表汝登高和随行工作人员邱尧才，没有有色公司领导及被拆迁户代表参加。据悉，参加此会的黑色公司领导和工作人员不同意《会议纪要》所述内容，也坚决拒绝在会议记录备案中签字，可能只有鸿鑫公司代表一人，一厢情愿签了字。没有相关利益当事人参与的所谓协调会，并没有达成一致的共识，其内容也没有说服力。理由二，兰州市城市建设拆迁安置管理办公室，是兰州市房屋拆迁的办事机构，其中职责之一为“裁决房屋拆迁补偿、安置争议”。但全部职责的第一条是“执行房屋拆迁管理的法律、法规和规章”，没有制定和修改法律法规的职责和权力。《兰州市城市房屋拆迁管理办法》是甘肃省人大常委会批准实施的法规，只能无条件遵照执行，任何个人和组织都无权私自修改和否定。《会议纪要》不能成为结算本案涉案房屋结构差价和超面积差价的依据。理由三，2010年8月13日在答辩人与被答辩人关于（2010）城法民一初字第353号房屋拆迁安置补偿合同纠纷案诉讼过程中，被答辩人作为该案被告，在法庭上出示了该《会议纪要》证据，而在本案的一审、二审中再未提交该份证据。根据民事诉讼法的解释第三百八十八条的规定:“再审申请人证明其提交的新的证据符合下列情形之一的，可以认定逾期提供的理由成立:在原审庭审结束之前已经存在因客观原因于庭审结束后才发现的;在原审庭审结束前已经发现但因客观原因无法取得或者在规定的期限内不能提供的；在原审庭审结束后形成，无法据此另行提起诉讼的。”可见，被答辩人主观故意逾期提供的证据没有成立的理由。对理由不成立的逾期证据《民事诉讼法》第六十五条明确规定不予采纳。4.关于被答辩人以（2014）城民一初字第406号民事判决为参照，提出重置价标准主张的问题。答辩人不是兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第406号民事判决案的当事人，该案判决与本案毫无关联。五、关于被答辩人提出的所谓“哄抢事件”。当年拆迁安置户上楼发生过无序入住甚至集体堵马路的事件，但起因完全是鸿鑫公司的恶意违约造成的。综上所述,被答辩人的再审请求和申请抗诉理由于法于理都不能成立。请求驳回被答辩人的全部请求，维持本案一、二审判决结果。本院再审认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据《旧大路综合楼联建合同》和《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，原判认定涉案房屋建筑面积以甘肃省住房改革领导小组办公室甘房改办函发[2001]23号《关于省黑色金属材料总公司出售公有住房报告的批复》附表中，确认王惠霞两套拆迁房屋的建筑面积均为58.15平方米，而该附表中的房屋面积系省黑色金属材料总公司单方向甘肃省住房改革领导小组办公室提供，在《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》约定的被拆迁公房居住(使用)面积为34.46㎡，而兰州市房地产测绘中心的测绘报告，涉案房屋的建筑面积为49.41㎡，应对诉争的房屋建筑面积进一步查证。涉案房屋地处城关区旧大路，属一类地区，依据《兰州市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条:“以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格的百分之五十结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照重置价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按房屋市场交易价格结算”的规定和兰州市物价局、兰州市房地产管理局兰价房地[1998]134号《关于发布兰州市房屋重置价格标准》的通知中，“房屋重置价格标准”规定“框架剪力墙二等的重置价格为1270元”，该通知第三条规定:“地段差价在这个基础上按一类地区增加20%、二类地区增加10%、三类地区增加5%、四类地区不增不减计算”。原判认定涉案房屋超面积重置价格标准仅以1270/㎡元计算，而未能对本案房屋所处地段类区基数按上述规定予以确定，缺乏证据证明，且与本案相关事实不符。兰州市城市建设拆迁安置管理办公室(2010)1号会议纪要，是为尽快解决原旧大路181号—185号被拆迁住户安置问题，而由兰州市城市建设拆迁安置管理办公室召集有关方面进行专题研究解决历史遗留问题，针对的是特定主体，纪要内容是否适用本案应需进一步核实。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销本院(2017)甘01民终407号民事判决和兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初4429号民事判决；二、本案发回兰州市城关区人民法院重审。审 判 长 李辉峰审 判 员 马晓燕审 判 员 雷红荣二〇二〇年十一月二十三日法官助理 李 夏书 记 员 刘彦杉