贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8735号上诉人（原审被告）：贵州白云朝晖房地产开发有限公司,住所地贵州省贵阳市白云区金园路**。统一社会信用代码：91520113709684323B。法定代表人：邵啟强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴小兰，贵州商同律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟铭，贵州商同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙亚雄，男，1969年4月12日生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：向发强，贵州省贵阳市白云区白云法律服务所法律工作者。上诉人贵州白云朝晖房地产开发有限公司（以下简称朝晖房开）因与被上诉人龙亚雄房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初2600号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朝晖房开上诉请求：1、撤销原判第一项，将本案发回重审或在查清事实后改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决无视上诉人与被上诉人于《房屋拆迁合同》中对面积补差的共同约定，在证据不足的情况下，认定被上诉人受有损失，系认定事实错误；2、原审判决无视当事人签订的合同约定，牵强的将本案与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定进行联系，适用该司法解释的规定判决上诉人双倍支付面积差价款，属于适用法律错误。被上诉人龙亚雄答辩称：涉案拆迁安置补偿协议系双方真实意思表示，但协议签订时间为2009年，协议约定的过渡期为18个月，而上诉人实际交付房屋时间为2020年，十年期间房价上升，若按照原来的合同约定是显失公平的。上诉人逾期交房势必影响答辩人的可期待利益，而现行相关拆迁法律对此没有直接规定，根据合同法144条规定，可以参照商品房买卖合同司法解释的规定，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。龙亚雄向一审法院起诉请求：1、判决被告赔偿原告经济损失暂计:1万元(具体金额以评估鉴定结果为准）；2、本案诉讼费、鉴定费、保全费、保函费等费用由被告承担。一审法院查明：2009年12月8日，甲方朝晖房开与乙方龙亚雄、陈本春签订《房屋拆迁合同》，合同第二条约定：甲方用育才路朝晖星城安置楼N栋住房,建筑面积147.284㎡、育才路朝晖星城N栋靠医院门面,建筑面积159.401㎡，与乙方进行产权调换。安置房屋应符合国家规定的质量标准，面积以最后有资质的产权测绘部门测量为准。甲方安置乙方的房屋超出或不足面积部分补差约定：（1）住房：超出或不足面积5㎡以内，甲乙双方互不补偿；超出或不足面积5㎡以外，甲乙双方按2380元/㎡互补超出或不足以外的部分面积；（2）门面：超出或不足面积1㎡以内，甲乙双方互不补偿；超出或不足面积1㎡以外，甲乙双方按4000元/㎡互补超出或不足以外的部分面积；合同第六条约定安置原告门面为一层轴线（2-11）至（2-15）轴交（2-U）至（2-F）1间，住宅位置为一层楼上轴线（2-7）至（2-15）交（2-U）至（2-M），并未明确具体面积。被告称依据2009年11月七冶工程勘察设计有限责任公司的《朝晖星城N栋建筑工程方案图设计》，安置原告的门面建筑面积为88㎡，2013年报规划主管部门审核时，由于2009年11月七冶工程勘察设计有限责任公司的《朝晖星城N栋建筑工程方案图设计》的规划设计与2004年2月13日贵阳市白云区城乡规划管理局审核通过的《朝晖星城总体规划》不符，因此按照主管部门要求对N栋进行重新规划设计，并于2013年7月提交审核，2013年11月被告取得贵阳市城乡规划局白云分局、贵阳市白云区住房和城乡建设局、贵阳市公安消防支队白云区大队等主管部门对重新规划设计的《朝晖星城N栋单体报规方案图》的审核同意，现根据深圳市勘察研究院有限公司于2015年12月9日出具的关于朝晖星城N栋《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，用于安置原告的门面负一层177号建筑面积为49.62㎡，较《房屋拆迁合同》签订时约定的面积，安置原告的门面建筑面积减少38.38㎡。原告认可看图可以得出面积是88㎡，但需要加上外墙进行计算，实际应为90.594㎡。另原告在庭审过程中，撤回鉴定申请，并变更诉讼请求为参照商品房买卖合同要求对面积差进行双倍支付，金额为307040元，被告对此不予认可，坚持按合同约定的单价4000元/㎡进行计算补偿。原、被告对面积差异及赔偿标准等发生争议，故原告以前述理由诉至法院，诉请如前。一审法院认为，涉案《房屋拆迁合同》意思表示真实，未违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人各方应依约履行。本案的争议焦点为拆迁安置补偿门面面积差是多少及面积差补偿单价的计算标准问题。关于面积差，根据原、被告的陈述及被告提交的证据，原、被告认可安置原告的门面建筑面积应为88㎡，实为49.62㎡，减少38.38㎡，法院予以确认。关于面积差补偿单价的计算标准问题，涉案合同虽约定超出或不足面积1㎡以内，甲乙双方互不补偿；超出或不足面积1㎡以外，甲乙双方按4000元/㎡互补超出或不足以外的部分面积，但该合同签订时间是2009年，被告实际交房时间是2020年，原告虽可以主张超期过渡费，但超期过渡费补偿的是被告延期交房给原告造成的损失，并非房屋面积减少的损失，两者不能相提并论，现按合同约定计算门面补偿价格有失公平。原告系被拆迁安置人，在涉案合同签订、履行过程中，原告处于被动地位，对被告实际交付的涉案安置门面面积多少不能控制，不能更换，也无过错，被告虽主观上并无少交付房屋面积的意思表示，但的确因此让原告权益受损，有必要补偿被告。另涉案门面虽为拆迁安置房，但当事人双方之间的法律关系实为以房换房的有偿合同，对该合同履行过程中，实际交付的房屋面积与合同约定的面积不符时应如何处理，现行法律没有直接规定，但依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依据其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”之规定可知，涉案争议应参照买卖合同的有关规定处理，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系依据《中华人民共和国合同法》对买卖合同法律适用的阐释，故涉案争议可参照适用该解释第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，且涉案合同虽为房屋拆迁安置合同，但涉案合同签订主体与商品房买卖合同签订主体均为平等的民事主体，且一方合同主体均为房地产开发企业；涉案合同须交付的标的物与商品房买卖合同须交付的标的物均涉及房屋；涉案合同与商品房买卖合同均属对价有偿合同。也即，涉案合同与商品房买卖合同属性质最相接近之合同。依据“相类似之案件，应为相同之处理”之法理，自应参照上述司法解释中的相关规定予以处理。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定并结合《房屋拆迁合同》的约定，对面积差1㎡以内，被告不予补偿，1㎡以外的37.38㎡，一审法院判决被告补偿原告37.38㎡×4000元/㎡×2=299040元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州白云朝晖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告龙亚雄支付门面差价299040元;二、驳回原告龙亚雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5785元（已减半，原告已预交25元），由被告贵州白云朝晖房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，案涉《房屋拆迁合同》第五条中约定：“过渡期原则不超过18个月”。另外，二审中，双方当事人均认可：案涉门面房实际交付时间为2019年12月6日。本院认为：本案中，虽然双方当事人于2009年12月8日签订的《房屋拆迁合同》中约定有面积差异的补偿标准，但是，因案涉门面房实际交付时间为2019年12月6日，已远远超过合同约定的18个月过渡期限，而被上诉人龙亚雄对此并不存在过错和原因力。众所周知，在此逾期的时间周期内，本地房屋价格已出现较大幅度的上涨，因此，如按合同约定的赔偿标准对面积差异进行补偿显然已无法弥补龙亚雄由此遭受的实际损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，龙亚雄有权要求对约定的赔偿标准在不超过其实际损失的范围内进行调整。至于调整标准，因现行拆迁法律法规对此尚无明确规定，而本案《房屋拆迁合同》系按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，其合同对价关系、权利义务构成等诸多方面确实与商品房买卖合同相类似，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条就对产权调换拆迁补偿安置协议具有的优先权及拆迁人恶意违约的惩罚性赔偿进行了规定，因此，一审法院参照该司法解释第十四条有关商品房买卖合同中面积误差的处理原则对本案赔偿标准进行调整属于其自由裁量权的合理行使范围，并且该调整后的标准显然也未超过同地段同类型房屋2019年12月的现有价值区间（即龙亚雄可能产生的实际损失范围），因此，一审判决并无明显不当，本院对此予以尊重和维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5906元，由上诉人贵州白云朝晖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年十一月三十日书记员 左文艳