河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民初50号原告（案外人）：邱玉琴，女，1988年7月21日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：龚维礼、余江辉，河南燕小成律师事务所律师。被告（申请执行人）：中原银行股份有限公司驻马店分行。住所地：驻马店市驿城区文明路**。主要负责人：万三华，行长。委托诉讼代理人：王建库，员工。委托诉讼代理人：杨旭，河南驿城律师事务所律师。被告（被执行人）：河南省懿丰置地有限公司。住。住所地：郑州市金水区丰庆路**丰庆佳苑**楼****/div>法定代表人：姚海莲，总经理。委托诉讼代理人：余利捷、张伊宁（实习律师），河南胜蓝律师事务所律师。原告邱玉琴与被告中原银行股份有限公司驻马店分行（以下简称中原银行）、河南省懿丰置地有限公司（以下简称置地公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邱玉琴及其委托诉讼代理人龚维礼、余江辉，中原银行的委托诉讼代理人王建库、杨旭，置地公司的委托诉讼代理人余利捷、张伊宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱玉琴向本院提出诉讼请求：1、停止对位于遂平县建设路中段懿丰假日广场的A座1414号房产的执行；2、确认上述房产归其所有。事实与理由：2016年7月20日，邱玉琴在置地公司处购买了位于遂平县建设路中段懿丰假日广场的A座1414号房产，并签订了商品房买卖合同，邱玉琴支付286083元房款后，置地公司出具了收据，故该房产应当归邱玉琴所有。2019年11月11日，本院对案涉房产进行了查封，因案涉房产归邱玉琴所有，故应当停止执行，并确认案涉房产归邱玉琴所有。中原银行辩称：中原银行在邱玉琴与置地公司签订商品房买卖合同之前就已经取得了案涉房产的抵押权，根据法律规定，抵押期间，抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。故置地公司在没有征得抵押权人中原银行同意的情况下与邱玉琴签订的商品房买卖合同应属无效，邱玉琴的诉讼请求无事实和法律依据，应当驳回。置地公司辩称：置地公司与邱玉琴签订的商品房买卖合同实际上是以房抵债协议，签订合同时，置地公司也明确告知案涉房产已经抵押给中原银行，无法办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。邱玉琴为证明其主张，提交了下列证据：商品房买卖合同、房款收据、无房证明各一份，拟证明邱玉琴与置地公司于2016年7月20日签订商品房买卖合同，置地公司出具了购房款收据，邱玉琴购房在前，法院查封案涉房产在后，且邱玉琴名下也无其他住房。中原银行质证称，对邱玉琴提交的证据的真实性无异议，但证据的形成时间均在中原银行他项权证办理之后。置地公司质证称，对邱玉琴提交的证据的真实性无异议，但收据上面写明的付款方式是汇款，但邱玉琴并没有实际支付购房款，而是抵扣邱玉琴之前的债权。中原银行为证明其主张，提交了下列证据：贷款合同、借款凭证、置地公司的股东会会议决定、抵押合同、他项权证、抵押清单，拟证明中原银行自2016年3月9日就对案涉房产享有抵押权，根据法律规定，邱玉琴与置地公司未征得抵押权人中原银行的同意的情况下所签的商品房买卖合同无效。邱玉琴质证称：对上述证据的真实性无异议，但对于中原银行的证明目的有异议。该贷款系在建工程抵押贷款，根据最高人民法院关于建设工程合同价款优先受偿权的批复已经明确工程承包人受偿权由于抵押权，同时消费者交付全部或者大部分房款后，消费者的权益又由于工程款优先权，因此，中原银行的抵押权在权利序位上低于消费者权益，应当优先保护邱玉琴的权利。置地公司对于中原银行提交的证据无异议。置地公司为证明其主张，提交了下列证据：与本案类似案件在遂平法院起诉的以房抵债的附属协议、借款合同、担保函、还款计划书，拟证明置地公司与邱玉琴签订商品房买卖合同系以房抵债，邱玉琴也有与置地公司提交的证据，但邱玉琴不提交，邱玉琴掩盖以房抵债的事实。邱玉琴质证称：邱玉琴没有类似证据，上述证据是与河南亿诺投资担保有限公司有关，与邱玉琴的不同，邱玉琴也没有附属协议。中原银行质证称：上述证据与中原银行无关，邱玉琴应当有邱玉琴与驻马店市太平洋投资担保有限公司之间的投资协议，邱玉琴与置地公司之间的收据明确约定是转账，邱玉琴如不能提供邱玉琴与太平洋投资担保有限公司之间的投资协议，就应当提供向置地公司转款的凭证，否则不能认定邱玉琴与置地公司之间不存在合同关系。根据庭审和证据认证，本院依法确认如下事实：2016年3月8日，河南力鼎恒盈建筑工程有限公司与中原银行签订短期流动资金贷款合同，贷款金额为20000000元，贷款期限为2016年3月8日至2017年3月8日，置地公司以位于遂平县建设路中段北侧懿丰假日广场在建工程作为抵押物（抵押面积9027.17平方米，国有土地使用权证号：遂国用2011第**，已完成工程量80%，包含案涉1414号房产）为上述贷款提供担保，并于2016年3月9日在遂平县国土资源局办理了抵押权登记。2017年3月13日，河南力鼎恒盈建筑工程有限公司、中原银行、置地公司签订借款展期合同，将上述贷款期限延期至2018年3月14日。2018年6月25日，置地公司与中原银行签订流动资金贷款合同，贷款金额为142000000元，贷款期限为2018年6月25日至2019年6月25日，置地公司以位于遂平县建设路中段北侧懿丰假日广场在建工程作为抵押物（国有土地使用权证号：遂：遂国用2011第****完成工程量95%，包含案涉1414号房产）为该贷款提供担保，并于2018年6月29日在遂平县国土资源局办理了抵押权登记，同时由深圳市恒盈懿丰投资公司、河南懿丰油脂有限公司、驻马店市三超实业有限公司、河南惠丰生物科技有限公司、河南恒盈懿丰农牧有限公司、驻马店市金泰商贸有限公司、姚华民、吴国稳为该笔贷款提供保证责任担保，2018年7月16日，根据中原银行、置地公司及上述提供保证责任担保的公司、个人的申请，河南省驻马店市天中公证处出具了（2018）豫驻天证内民字第1155号具有强制执行效力的债权文书公证书。2019年6月11日，置地公司与中原银行签订流动资金贷款合同，贷款金额为500000000元，贷款期限为2019年6月11日至2020年6月11日，贷款用途是用于偿还置地公司2018年6月25日的141000000元及2018年置地公司在中原银行所贷的50430000元、河南懿丰油脂有限公司在中原银行所所贷的17000000元、驻马店市三超实业有限公司在中原银行所贷的138570000元贷款，置地公司以位于遂平县建设路中段北侧懿丰假日广场在建工程作为抵押物（国有土地使用权证号：遂国用201：遂国用2011第****95%，包含案涉1414号房产）为该贷款提供担保，并于2019年6月17日在遂平县国土资源局办理了抵押权登记，同时由深圳市恒盈懿丰投资公司、河南懿丰油脂有限公司、驻马店市三超实业有限公司、河南惠丰生物科技有限公司、河南恒盈懿丰农牧有限公司、驻马店市金泰商贸有限公司、驻马店市盛新园商贸有限公司、驻马店百缘面业有限公司、舞钢国能新材料科技有限公司、姚华民、吴国稳为该笔贷款承担保证责任。2019年6月25日，根据中原银行、置地公司及上述保证人的申请，驻马店市驿城公证处出具（2019）豫驻驿证内经字第20号公证书，对该笔贷款合同进行公证并赋予该合同强制执行效力。2019年12月4日，根据中原银行的申请，驻马店市驿城公证处出具（2019）豫驻驿证执字第6号执行证书，中原银行向本院申请强制执行，本院于2019年11月11日、12日对案涉房产进行查封。邱玉琴不服，以其于2016年7月20日在置地公司处购买了案涉房产为由，向本院提出执行异议，本院于2020年6月9日作出（2020）豫17执异272号执行裁定书，裁定驳回邱玉琴的异议，邱玉琴不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，置地公司等相关公司从驻马店市太平洋投资担保有限公司、河南亿诺投资担保公司处借款，因借款到期后未能偿还该借款，置地公司与驻马店市太平洋投资担保有限公司、河南亿诺投资担保公司协商，用置地公司开发的位于遂平县建设路中段北侧懿丰假日广场的部分房产抵偿借款，并与驻马店市太平洋投资担保有限公司、河南亿诺投资担保公司的客户（包括本案的案外人邱玉琴）签订了《商品房买卖合同》，并出具了房款收据。还查明，中原银行与置地公司、河南惠丰生物科技有限公司、深圳市恒盈懿丰投资有限公司、河南懿丰油脂有限公司、驻马店市翔宇粮油贸易有限公司、驻马店市盛新园商贸有限公司、河南亿铖贸易有限公司、河南恒盈懿丰农牧有限公司、驻马店百缘面业有限公司、姚华民、吴国稳金融借款合同纠纷一案，河南省高级人民法院于2019年6月5日作出（2019）豫民初9号民事调解书，由河南惠丰生物科技有限公司偿还167850000元贷款及利息、罚息、复利，置地公司、深圳市恒盈懿丰投资有限公司、河南懿丰油脂有限公司、驻马店市翔宇粮油贸易有限公司、驻马店市盛新园商贸有限公司、河南亿铖贸易有限公司、河南恒盈懿丰农牧有限公司、驻马店百缘面业有限公司、姚华民、吴国稳对上述债务承担连带清偿责任，因河南惠丰生物科技有限公司及置地公司等未履行上述调解书确定的义务，中原银行向河南省高级人民法院申请强制执行，河南省高级人民法院指定本院执行，本院于2019年8月20日作出（2019）豫17执229号执行裁定书，查封了案涉房产。本院认为，本案争议的焦点为：邱玉琴对于案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益，是否应当停止对案涉房产的执行，并确认案涉房产归邱玉琴所有。关于争议焦点，经查，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款有限受偿权问题的批复》规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述规定，能够对抗和优先于抵押权的是已支付全部或者大部分房款的消费者购房人的权利。本案中，中原银行对于案涉房产依法享有抵押权，邱玉琴之所以与置地公司签订《商品房买卖合同》，实际上是以物抵债的行为，邱玉琴不属于法律意义上的消费者购房人，其所享有的权利不能优先于中原银行的抵押权，即邱玉琴对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益，邱玉琴请求停止对案涉房产的执行，并确认案涉房产归邱玉琴所有的诉讼请求不能成立，予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告邱玉琴的诉讼请求。案件受理费5591元，由原告邱玉琴负担。如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李光明审判员  王建峰审判员  袁玉慧二〇二〇年十一月二十七日书记员  夏 鹏