黑龙江省肇州县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0621民初1446号原告（诉讼代表人）：张力军，身份证号2306211960********，男，1960年01月26日出生，汉族，工人，住肇州县肇州镇和平街。委托诉讼代理人：朱秀香，女，1967年10月02日出生，汉族，无职业，住肇州县。原告：李会霞，女，1959年11月02日出生，汉族，工人，住肇州县。原告：刘保成，男，1968年07月21日出生，汉族，农民，住肇州县。原告：张玉梅，女，1970年02月11日出生，汉族，农民，住肇州县。原告：韩中波，女，1960年08月02日出生，汉族，农民，住肇州县。原告：刘宝贵，男，1960年11月21日出生，汉族，农民，住肇州县。原告：张艳，女，1980年02月04日出生，汉族，无职业，住肇州县。原告：李丽亚，女，1958年03月21日出生，汉族，无职业，住肇州县。原告：张永彪，男，1957年05月24日出生，汉族，工人，住肇州县。原告：于凤仙，女，1958年09月18日出生，汉族，工人，住肇州县。被告：大庆天隆房地产开发有限公司，住所地肇州县肇州镇繁荣街油田北路路东。法定代表人：宋关君，职务经理。被告：马金龙，男，1983年04月25日出生，汉族，干部，住肇州县（未出庭）。原告张力军、刘宝贵、刘保成、韩中波、张玉梅、李丽亚、张艳、李会霞、张永彪、于凤仙与被告大庆天隆房地产开发有限公司(以下简称天隆公司)、马金龙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张力军、刘宝贵、刘保成、韩中波、张玉梅、李丽亚、张艳、李会霞、张永彪、于凤仙及委托诉讼代理人朱秀香，被告天隆公司法定代表人宋关君到庭参加诉讼，被告马金龙经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称：一、2017年年初，原告张力军、李会霞与被告天隆房地产公司签订房屋拆迁补偿安置协议，原告自2017年2月26日起开始租房居住，房租费每年8500元，2019年9月27日，原告与育欣公司签订了房屋置换补偿协议，经协商确认，原告应分得房屋残值价款4288元。二、2016年10月26日，原告张艳与被告天隆房地产公司签订了房屋拆迁补偿安置协议，原告自2017年3月1日起开始租房居住，房租费每年7500元，2019年9月27日，原告与育欣公司签订了房屋置换补偿协议，经协商确认，原告应分得房屋残值价款1631元。三、2017年3月23日，原告李丽亚与被告天隆房地产公司签订了房屋拆迁补偿安置协议，原告自2017年4月15日起租房居住，房租费每年7500元，2019年9月27日，原告与育欣公司签订了房屋置换补偿协议，经协商确认，原告应分得房屋残值价款2937元。四、2016年11月20日，原告刘保成、张玉梅与被告天隆房地产公司签订了房屋拆迁补偿安置协议，原告自2017年3月10日起租房居住，房租费每年8000元，2019年9月27日，原告与育欣公司签订了房屋置换补偿协议，经协商确认，原告应分得房屋残值价款5647元。五、2016年10月29日，原告刘宝贵、韩中波与被告天隆房地产公司签订了房屋拆迁补偿安置协议，原告自2017年12月1日起租房居住，房租费每年8000元，2019年9月27日，原告与育欣公司签订了房屋置换补偿协议，经协商确认，原告应分得房屋残值价款3304元。六、2017年3月19日，原告于凤仙、张永彪与被告天隆房地产公司签订了房屋拆迁补偿安置协议，原告自2017年3月19日起租房居住，房租费每年9000元，2019年9月27日，原告与育欣公司签订了房屋置换补偿协议，经协商确认，原告应分得房屋残值价款4298元。被告天隆房地产公司与原告签订了棚户区改造房屋拆迁安置补偿合同，约定2018年12月31日前将回迁的房屋交付原告，且育欣家园于2019年9月27日与原告签订房屋安置补偿协议，确认每个原告应得房屋残值数额。每位原告都在认真履行协议，按合同约定将房屋交付被告，被告也将原告房屋拆除，致使原告租房居住，至今被告拒不履行合同，原告诉至法院，请求一、被告立即给付原告房租费及房屋残值价款，具体如下：1、原告张力军、李会霞要求被告立即给付自2017年2月26日起至房屋回迁之日的房租费，按每年8500元计算三年半是29750元及房屋残值价款4288元，合计34038元。2、原告张艳要求被告立即给付自2017年3月1日起至房屋回迁之日的房租费，按每年7500元计算三年半是26250元及房屋残值价款1631元，合计27881元。3、原告李丽亚要求被告立即给付自2017年4月15日起至房屋回迁之日的房租费，按每年7500元计算三年半是26250元及房屋残值价款2937元，合计29187元。4、原告刘保成要求被告立即给付自2017年3月10日起至房屋回迁之日的房租费，按每年8000元计算三年半是28000元及房屋残值价款5647元，合计33647元。5、原告刘宝贵要求被告立即给付自2017年12月1日起至房屋回迁之日的房租费，按每年8000元计算一年及房屋残值价款3304元，合计11304元。6、原告张永彪、于凤仙要求被告立即给付自2017年3月19日起至房屋回迁之日的房租费，按每年9000元计算三年半是31500元及房屋残值价款4298元合计35798。二、解除与天隆公司签订的房屋拆迁补偿合同。三、诉讼费被告承担。被告天隆公司法定代表人辩称：我对原告签订的房屋租赁合同不清楚，我公司不同意赔偿，因为原告被拆迁的房屋是马金龙借用天隆公司的资质进行拆迁的，房屋残值应由马金龙负责赔偿。在审理中，原告张力军等人向法庭出示以下证据：一、房屋租赁协议书六份，证明原告张力军、李会霞自2017年2月26日至今承租李彦成的房屋，租金每年8500元；李丽亚自2017年4月15日至今承租李玉秋的房屋，租金每年7500元；张永彪和于凤仙自2017年3月19日至今承租卓灵的房屋，租金每年9000元；张艳自2017年3月1日至今承租刘文辉的房屋，租金每年7500元；刘保成、张玉梅自2017年3月10日至今承租顾政武的房屋，租金每年8000元；刘宝贵自2016年12月1日至今承租张景艳的房屋，租金每年8000元。经质证，被告天隆公司法定代表人无异议，认为这些合同是真实的。二、棚户区改造房屋动迁补偿安置合同六份，证明原告与被告天隆公司签订房屋动迁补偿安置合同。经质证，被告天隆公司法定代表人无异议。三、残值分配表，证明原告与天隆公司双方确认房屋残值分配，原告张力军、李会霞（夫妻）应分得房屋残值4288元、张艳应分得房屋残值1631元、李丽亚应分得房屋残值2937元、刘保成、张玉梅（夫妻）应分得房屋残值5647元、刘宝贵、韩中波（夫妻）应分得房屋残值3304元、张永彪、于凤仙（夫妻）应分得房屋残值4298元。经质证，被告天隆公司法定代表人无异议。四、原告李丽亚、刘保成、刘宝贵与育欣家园签订的房屋置换补偿安置协议，证明2020年8月10日原告李丽亚与育欣公司签订房屋置换补偿安置协议，经协商确认，李丽亚应分得房屋残值价款2937元；2020年8月20日原告刘保成与育欣公司签订房屋置换补偿安置协议，经协商确认，刘保成应分得房屋残值价款5647元；2018年5月11日原告刘宝贵与育欣公司签订房屋置换补偿安置协议，经协商确认，刘宝贵应分得房屋残值价款3304元。经质证，被告天隆公司法定代表人无异议。五、黑龙江省肇州县人民法院（2019）黑0621民初2249号民事判决书，证明同区块的其他拆迁户已经通过法院诉讼，依法得到补偿。经质证，被告天隆公司法定代表人无异议。在审理中，被告天隆公司未向法庭提供证据。被告马金龙未出庭，也未向法庭提交书面答辩状。经审理查明，2017年年初，被告马金龙借用被告天隆公司的资质，以天隆公司的名义与原告签订棚户区改造动迁补偿安置合同。合同约定了产权调换的面积、楼层，拆迁还建回迁房屋交付时间为2018年12月31日，搬迁时间为通知之日起15日内，如未如期搬迁腾空房屋，按日赔偿违约金5000元。原告搬迁后，被告马金龙将原告的房屋拆掉，处理房屋残值获利23.5万元。被告将原告的房屋拆除后，未按约定开发回迁房屋，致使原告租房居住，原告因此多次上访，肇州县人民政府已将该区块列入棚改项目。原告除张力军、张艳、张永彪三户外，相继与育欣公司签订了房屋置换补偿安置协议，约定由育欣公司为原告开发建设房屋。2019年9月27日，房屋被拆迁的63户对马金龙处理房屋残值获利的23.5万元协商达成具体分配协议，本案原告张力军、李会霞（夫妻）应分得房屋残值4288元、张艳应分得房屋残值1631元、李丽亚应分得房屋残值2937元、刘保成、张玉梅（夫妻）应分得房屋残值5647元、刘宝贵、韩中波（夫妻）应分得房屋残值3304元、张永彪、于凤仙（夫妻）应分得房屋残值4298元。在审理中，原告变更诉讼请求，要求解除与天隆公司签订的房屋动迁补偿安置合同，同时变更房租费的请求数额，具体如下：原告张力军、李会霞要求被告给付房租费29750元（8500元/年×三年半）。2、原告张艳要求被告给付房租费26250元（7500元/年×三年半）。3、原告李丽亚要求被告给付房租费26250元（7500元/年×三年半）。4、原告刘保成、张玉梅要求被告给付房租费28000元（8000元/年×三年半）。5、原告刘宝贵、韩中波要求被告给付房租费8000元（8000元/年×一年）。6、原告张永彪、于凤仙要求被告给付房租费31500元（9000元/年×三年半）。本院认为，被告将原告的房屋拆除后，未按约定补偿回迁给原告房屋，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，原告要求解除合同符合法律规定，应予支持。被告马金龙作为自然人，借用被告天隆公司的资质承揽工程，与天隆公司没有劳动关系，却以天隆公司名义与原告签订棚户区房屋动迁补偿安置合同，马金龙与天隆公司成立挂靠关系。因马金龙挂靠天隆公司与原告签订合同，故马金龙应赔偿原告的房租费及房屋残值，天隆公司承担连带责任。原告已按合同约定及被告通知将房屋交给被告，被告已将原告的房屋拆除。原告已经履行了合同的主要义务，被告也接受了原告的履行且将原告的房屋拆除，双方之间签订的合同已发生法律效力。原告要求按照协商确认的分配金额对被告拆除原告房屋残值获利的23.5万元进行分配，该23.5万元属于因被告违约给原告造成的实际损失，按原告协商确认的分配金额予以分配符合法律规定，应予支持，故原告张力军、李会霞（夫妻）应分得房屋残值4288元、张艳应分得房屋残值1631元、李丽亚应分得房屋残值2937元、刘保成、张玉梅（夫妻）应分得房屋残值5647元、刘宝贵、韩中波（夫妻）应分得房屋残值3304元、张永彪、于凤仙（夫妻）应分得房屋残值4298元。原告请求的房租费仅凭房屋租赁合同，出租人未出庭证实合同的真实性，又无其他证据予以佐证，故不能按房屋租赁合同约定计算原告的房租费。根据肇州县房屋租赁市场行情，可酌情支持原告每月500元房租费。故，原告刘宝贵请求一年的房租费即6000元，原告刘保成、李丽亚、张力军、张永彪、张艳请求三年半的房租费即每户21000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十三条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张力军、刘宝贵、刘保成、韩中波、张玉梅、李丽亚、张艳、李会霞、张永彪、于凤仙与被告大庆天隆房地产开发有限公司签订的棚户区房屋动迁补偿安置合同。二、被告马金龙于本判决生效后立即赔偿原告张力军、李会霞房租费21000元及房屋残值4288元，合计25288元；赔偿原告张艳房租费21000元及房屋残值1631元，合计22631元；赔偿原告李丽亚房租费21000元及房屋残值2937元，合计23937元；赔偿原告刘保成和张玉梅房租费21000元及房屋残值5647元，合计26647元；赔偿原告刘宝贵和韩中波房租费6000元及房屋残值3304元，合计9304元；赔偿原告张永彪和于凤仙21000元及房屋残值4298元，合计25298元。三、被告大庆天隆房地产开发有限公司对上述赔偿款承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1726.31元，由被告大庆天隆房地产开发有限公司、马金龙承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  滕岩二〇二〇年十一月二十五日书记员  李丹