山东省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁行终1426号 上诉人（原审原告）洪廷武，男，1968年10月8日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 被上诉人（原审被告）菏泽市牡丹区人民政府，住所地菏泽市东方红西街**。 法定代表人张泽中，区长。 委托代理人赵春阳。 上诉人洪廷武与被上诉人菏泽市牡丹区人民政府（以下简称牡丹区政府）房屋征收补偿决定一案，不服菏泽市中级人民法院2020年7月20日作出的（2020）鲁17行初85号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2017年9月10日，牡丹区政府作出《菏泽市牡丹区人民政府牡丹区2016-10号地块（洪湾）房屋征收决定书》,对人民路和牡丹公馆项目以东、高速路以南、张集居民点以西、赵王河以北（以规划征收红线为准）范围内的房屋实施征收。同日，被告发布征收通告，公布了《牡丹区2016-10号地块（洪湾）房屋征收补偿方案》。征收工作的房屋征收部门是牡丹区住房和城乡建设局。2017年9月11日，牡丹区牡丹街道办事处、洪福社区居民委员会联合出具确定评估机构意见书，经组织被征收人协商同意，选定山东宏远房地产评估有限公司、菏泽市剑宸房地产评估有限公司作为该片区的房地产价值评估机构。 原告洪廷武的房屋位于征收范围内，菏泽市剑宸房地产评估有限公司依据原告洪廷武签字的《房屋实地勘查记录》，经评估，为原告出具菏剑宸评《牡丹区2016-10号地块（洪湾）棚户区改造》字第10-66号房屋征收估价报告书，认定原告的被征收房屋使用的土地面积317.04平方米、房屋合法建筑面积285.33平方米（含调增面积10.43平方米），房屋用途为住宅，按货币补偿方式，被征收房屋评估价值及其他费用共计1242305元（含三个月临时安置费）；按产权调换补偿方式，被征收房屋评估价值及其他费用共计1360657元（含三十六个月临时安置费）。上述评估报告于2017年9月15日送达原告。原告未提出复核评估，也未与房屋征收部门达成补偿协议。2019年10月9日，被告牡丹区政府对原告洪廷武作出菏区政征补字[2019]140号《菏泽市牡丹区人民政府房屋征收补偿决定书》，并向原告送达。原告不服，提起本案行政诉讼。 原审法院另查明，菏泽市中级人民法院作出的（2018）鲁17行初48号行政判决，确认牡丹区政府作出的2016-10号地块(洪湾)房屋征收决定违法但不撤销，山东省高级人民法院作出的（2018）鲁行终2770号生效行政判决维持该判决。涉案房屋征收项目涉及的绝大多数被征收人已经签订征收补偿安置协议，至庭审时尚有十余户未签订补偿安置协议。 原审法院认为,一、被告牡丹区政府对牡丹区2016-10号（洪湾）地）地块已经作出房屋征收决定征收决定经山东省高级人民法院作出二审终审判决，确认违法而并未被撤销，该征收决定具有法律效力。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条之规定，在房屋征收部门与本案原告于征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的情况下，被告牡丹区人民政府有按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定的法定职权。 二、关于评估机构的选定是否合法问题。牡丹区政府提供的证据《确定评估机构意见书》表明，原告房屋所在片区的房屋价值评估机构是牡丹区牡丹街道办事处、洪福社区居民委员会组织被征收人协商选定的。因此，涉案房屋征收项目评估机构的选择，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定精神。涉案房屋征收片区的绝大多数被征收人已经依据选定的评估机构出具的评估报告签订房屋征收补偿安置协议的事实，也能印证选定的评估机构是得到了绝大多数被征收人认可的评估机构。 三、关于房屋评估价值问题。评估机构依据原告签字的《房屋实地勘查记录》，考虑房屋的结构、位置、合法面积及土地面积、附属物种类、数量等因素，作出的价值评估符合相关规定。原告提供的商品房销售价格是周边房产项目公示的计划销售价格，并不是实际成交价格，且周边房产项目的房屋与涉案被征收房屋在结构、成新、设施配套方面不相类似。因此，不能以周边房产项目公示的计划销售价格否定涉案房屋评估价值的合法性。 综上，评估机构的选择，符合法律规定。牡丹区政府作出的被诉征收补偿决定，在认定原告被征收房屋面积、土地面积、附属物种类、数量及房地产价值、其他不动产价值、附属物价值等方面，事实清楚，程序合法。原告要求撤销涉案征收补偿决定的理由不足，对其诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告洪廷武的诉讼请求。案件受理费50元，由原告洪廷武负担。 洪廷武不服原审法院判决，上诉请求：1.撤销原审法院判决；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院判决认定事实错误。原审法院在缺乏有效证据的情况下，认定评估机构的选定合法错误。原审判决中，多处内容证实被上诉人提交的证据《房地产估价报告》系伪造，但原审法院却认定为合法的评估报告，明显错误。2.被上诉人牡丹区政府将原告居住的村庄强行纳入棚户区征收改造范围，没有事实依据和法律依据。3.原审法院认定被上诉人给予上诉人补偿的事项符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定错误。4.被上诉人牡丹区政府补偿费用没有足额到位，就作出房屋征收补偿决定，依法应予撤销。5.被上诉人在没有取得征地相关批准文件的情况下，就决定征收集体土地上的房屋并组织实施程序违法。6.上诉人房屋丈量编号10-66房屋实地查勘记录是2016年丈量，2017年9月评估公司没有入户查勘、复核。房屋评估报告只是简单的依照土地示意图中数字计算土地面积即长19.45米（0.3+18.55+0.6)×宽16.3米(2.05+14.1+0.15)=317.04平方米，而没有考虑土地南边房屋，比北边房屋宽的实际情况。南边房屋宽度依照房屋示意图中数字为4.6+5.05+4.9=14.55米，比北边房屋14.05米宽了0.5米，按房屋实地查勘记录北边土地宽为16.3米，而南边应为2.05+14.55+0.15=16.75米，土地面积应为长19.45×宽(16.3+16.75)／2=321.41平方米，建筑面积289.27平方米。实际面积比评估报告中的面积要多。 被上诉人牡丹区政府向本院提交书面答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，内容适当，依法应予维持。1.上诉人在原审庭审过程中并未对房屋评估报告中房屋丈量面积和附属物情况提出任何异议，只是认为涉案房屋的评估价值过低，不能体现其房屋真实价值。上诉人在二审中未提交新证据，其主张涉案房屋的实际土地面积和建筑面积与涉案评估报告中房屋实地查勘记录不符没有实施依据和法律依据。2.上诉人主张案涉房屋价值应该按照曹州毛胡同和郭庄碧桂园的上市交易价格予以评估没有事实和法律依据。案涉房屋属于菏泽市牡丹区××区内集体土地上建设的房屋，不具有上市交易的条件，而上诉人提交的交易案例为具有完整产权能够上市交易的房屋，二者不具有参考性。在案涉房屋周边最具有参考性的商品房小区为牡丹公馆和御河丹城，该两个小区紧邻洪福社区（原名洪湾行政村）。经向菏泽市牡丹区税务局核实，御河丹城在2018年12月14日的二手房纳税最低交易均价为5100元，2019年9月1日至2020年9月1日交易均价未发生变化，为5500元；牡丹公馆在2018年12月14日的二手房纳税最低交易均价为5100元，2020年3月1日至2020年9月1日交易均价未发生变化，为5500元。结合案涉房屋的权属、性质、建筑结构、配套设施及能否上市交易等多种因素，对案涉房屋按照4800元／平方米的比准价予以评估，并未损害上诉人的实际利益。 双方当事人在原审中提交的证据和依据已经原审法院庭审质证并随案卷移送本院，本院二审认定的事实与原审法院基本一致。在本院二审中，经向上诉人核实其认可《房屋实地勘查记录》中丈量的房屋及土地数据，但认为土地面积未考虑实际情况少计算4平方米。被上诉人牡丹区政府向本院提交了山东天地图中洪福社区坐落位置截图和菏泽市牡丹区税务局于2020年11月12日出具的复函。菏泽市牡丹区税务局复函主要内容为：经核查牡丹街道办事处洪福社区周边商品房2018年-2020年二手房纳税最低交易价格情况如下：御河丹城2018年12月14日5100元，2019年9月1日-2020年9月1日5500元；牡丹公馆2018年12月14日5100元，2020年3月1日-2020年9月1日5500元。 本院认为：上诉人主张的被上诉人将上诉人居住的村庄强行纳入棚户区征收改造范围及被上诉人在未取得征地相关批准文件的情况下，就决定征收集体土地上的房屋并组织实施程序违法等问题属于征收决定合法性的审查范围，而对于牡丹区政府对牡丹区2016-10号（洪湾）地）地块作出的房屋征收决定经山东省高级人民法院作出生效判决确认违法，故本院对上述问题不再评判。本案的审理重点是被诉房屋征收补偿决定的合法性问题。 关于评估机构的选定程序是否合法的问题。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十四条规定“超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定。”本案中，被上诉人牡丹区政府提交了牡丹区牡丹街道办事处和洪福社区居民委员会共同盖章确认的《确定评估机构意见书》，载明由办事处和居委会组织被征收人协商选择确定了评估机构。同时，涉案地块的绝大多数被征收人已经依据选定的评估机构出具的评估报告签订了征收补偿协议，也说明绝大多数被征收人对选定的评估机构是予以认可的。因此，原审法院判决认定评估机构的选定程序合法，并无不当。 关于房屋评估报告的合法性问题。 首先，关于房屋评估价值是否合理的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估”。《资产评估执业准则--资产评估报告》第十条规定：“资产评估报告应当明确评估结论的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告”。《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年”。根据上述规定，一般房屋评估报告的有效期为一年。被征收人收到房屋评估报告后，对确定的房屋价值有异议的应当及时申请复核或鉴定。本案中，上诉人主张房屋评估报告已失效，该评估报告对其被征收房屋的价值认定不合理，并提交了曹州毛胡同和郭庄碧桂园的上市交易价格。但上诉人于2017年9月15日收到房屋评估报告后并未申请复核评估和鉴定。而上诉人提交的商品房销售价格是周边房产项目公示的计划销售价格，并非实际成交价格，且周边房产项目的房屋与涉案被征收房屋在结构、成新、设施配套方面不相类似。同时从菏泽市牡丹区税务局复函内容看，紧邻洪福社区的牡丹公馆和御河丹城2018年12月至2020年9月的二手房纳税最低交易均价为5100元至5500元之间，结合本案被征收房屋性质、是否具备上市交易的条件以及房屋结构、位置、合法面积及土地面积、附属物种类等因素，该房屋评估价格并未明显低于现类似房地产的市场价格。因此，评估机构依据上诉人签字的《房屋实地勘查记录》，考虑房屋的结构、位置、合法面积及土地面积、附属物种类、数量等因素，按照4800元/平方米的比准价予以评估，并未明显低于当地类似房地产的市场价格。另外，本案中，评估报告确定的补偿价格时点为2017年9月10日，系以征收决定公告之日作为评估时点，而被诉房屋征收补偿决定作出的时间是2019年10月9日，二者相差一年以上，程序上确实存在瑕疵，对于该类问题被上诉人牡丹区政府在今后的补偿工作中应当予以纠正。但是，判断被诉房屋征收补偿决定是否能够保障被征收人获得公平的补偿，不能简单地根据《资产评估执业准则--资产评估报告》第十条及《房地产抵押估价指导意见》第二十六条的规定得出结论。本案评估报告以征收决定公告作为评估时点，确定被征收房屋的比准价格为4800元/平方米，上诉人的补偿安置权益并未受到不利影响，房屋评估报告以征收决定公告作为评估时点符合法律规定，被诉房屋征收补偿决定对此予以采信并无不当。 其次，关于房屋评估报告计算面积是否有误的问题。上诉人主张房屋评估报告计算土地面积时未考虑房屋南边比北边宽的实际情况，少计算4平方米。本院认为，被上诉人原审中提交的《房屋实地勘查记录》中有上诉人的签字确认，并且评估机构出具房屋评估报告后于2017年9月15日向上诉人进行了送达，上诉人并未在规定的期限内申请复核评估和鉴定，二审中上诉人也认可该《房屋实地勘查记录》中记载的丈量数据，只是认为土地面积计算有误。从《房屋实地勘查记录》中房屋示意图显示的数据看，北边宽14.05米，南边宽14.55（4.6+5.05+4.9）米，确实存在南边比北边宽0.5米的情形。但评估报告计算土地面积时，已将东西胡同的面积及南北通道的面积均计算入土地面积，因此虽土地示意图标注的土地宽为14.1米，但实际计算土地面积宽为16.3米、长为19.45米，已充分保障了上诉人的权益。在本案诉讼未有充分证据证明该评估结果存在显失公平的情形下，上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。 综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费50元，由上诉人洪廷武负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋炎焱 审判员  韩 勇 审判员  陈 晖 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  李 倩