云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10605号上诉人（原审被告）：云南东环房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市曙光小区南段******。法定代表人：熊义，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晖，云南震序律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈延龙，云南震序律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡飚瀚，男，1971年12月26日出生，汉族，住重，住重庆市永川市div>委托诉讼代理人：杨帆，云南会凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇超，云南会凌律师事务所律师。上诉人云南东环房地产开发有限公司（以下简称“东环地产”）因与被上诉人胡飚瀚商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初7839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人东环地产的委托诉讼代理人李晖、陈延龙，被上诉人胡飚瀚的委托诉讼代理人杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人东环地产的上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，改判为：（1）东环地产在胡飚瀚提交全部办理不动产转移登记所需的材料之日起十五日内向不动产登记机构作出将昆明市房屋权属转移登记至胡飚瀚名下的不动产转移登记申请；（2）东环地产于本判决生效之日起十日内支付胡飚瀚以房屋总价款858564元为基数自起诉之日起至东环地产提交上述房屋不动产转移登记申请之日止按每日0.05‰计算的违约金;2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决第一项的履行须被申请人配合提交身份证原件及复印件、契税印花税等缴纳凭证、签署不动产登记申请书及向上诉人出具《授权委托书》等手续，如被上诉人不履行提交办证资料的义务，上诉人无法单方办理不动产权证的转移登记申请，因此办证的前提是被上诉人的全力配合。一审判决仅要求上诉人提交申请，却忽略了被上诉人的配合义务，与实际办证手续不符，如被上诉人拒绝配合，上诉人将无法办理，判决将无法执行。第二项判决上诉人以房屋总价款858564元为基数自2016年6月28日起至上诉人将房屋权属转移登记在上诉人名下之日止按每日0.05‰计算的违约金。上诉人的义务为协助被上诉人提交不动产权证的转移登记申请，但不动产登记机构何时办理至被申请人名下，取决于很多因素，并非上诉人所能控制，故上诉人提交登记申请后，违约金就不应再继续计算。故计算违约金的截至期限应为上诉人提交登记申请之日止，因《商品房购销合同》并未约定逾期办证的违约责任，即便法院支持违约金也应当自被上诉人起诉之日开始计算。综上，请求二审法院支持上诉人的如上诉请。二审中，上诉人东环地产对违约金的起算时间明确为2020年4月15日。被上诉人胡飚瀚答辩称，一、上诉人东环地产主张被上诉人拒绝配合提交办证资料而导致无法办理产权登记，与常理不符，极为荒谬。首先，被上诉人提起本案诉讼的目的就是为了要办理房屋产权登记。本案诉讼从一审立案到二审，历经一年半时间，被上诉人好不容易可以办证，岂有不配合办证、不提交办证资料的道理？其次，上诉人不给被上诉人办理产权登记的根本原因为上诉人要求向被上诉人收取本就不应当由被上诉人承担的办证费用。被上诉人已经向上诉人缴纳了契税、维修基金、办证登记费等。现上诉人在整个“东方上城”小区的办证过程中，要求每户业主，必须按照50元/平方米的标准，向其缴纳费用，才给予办证。上诉人收取前述费用无合同依据及法律依据，且办理产权变更登记本就是上诉人应当承担的合同义务和法律责任。由此可见，上诉人不仅已经逾期办证，还借着办证的名义非法敛财。最后，被上诉人任何时候都可将办证资料交给上诉人，一审中，被上诉人表示可以在法庭组织下直接将办证资料交付给被上诉人，而上诉人并不愿意配合收取。二、本案十几年未能办理产权登记的原因系上诉人超规划开发建设，非上诉人主张的政府原因。上诉人未经规划行政主管部门审批，擅自增加层数，增加面积5214平方米。正是由于上诉人的违法建设行为，才导致涉案房屋未能办理产权登记。因此，上诉人逾期办证的违约责任不能归责于政府，是上诉人主动的违法超建行为所致，其应当向被上诉人承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。针对上诉人二审中明确违约金起算时间为2020年4月15日不予认可，但可以看出上诉人直到2020年的4月15日才完成商品房的首次登记，在此之前，由于上诉人的原因导致房屋的产权证一直无法办理。按照约定交房之后1年就应当办证，因此上诉人的违约应当是从交房之后的1年就开始违约了。原审原告胡飚瀚向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行双方于2009年3月17日签订的《商品房购销合同》，为原告办理东方上城B幢3单元1301号房屋的产权登记手续；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金（违约金以购房款858564元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（即按中国人民银行指导利率基础上浮30%计算），自2010年12月31日起至房屋产权登记办理完成之日止，暂计算至起诉之日，违约金为505574元）；3.判令被告向原告返还保证金30000元及赔偿资金占用利息损失（资金占用损失以30000元为基数，按中国人民银行公布施行的同期银行贷款利率计算，自2009年4月1日起至被告实际全部清偿首付款本息之日止，暂计算至起诉之日利息损失为16403元）；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年3月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》及补充协议，约定乙方向甲方购买位于昆明市房屋，总价款为858564元，乙方于2009年3月17日支付首付款258564元，余款60万元向银行贷款支付；交房时间为2009年12月30日前；并对产权登记事项约定：“甲方交房后一年内向产权登记机关提供有关资料和数据，协助乙方办理产权登记的相关手续，乙方委托甲方办理产权登记时，甲方代理乙方办理以上手续，产权登记所发生的相关费用依国家规定由乙方承担。”2009年3月25日，原、被告所签上述合同办理了登记备案（合同登记号：ＧＤ2009032500952）。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，及维修基金、配套费、契税、产权登记费。2009年4月1日，原、被告办理了上述房屋的交接手续。至庭审之日，被告仍没有为原告办理涉案房屋的产权登记手续。现原告诉至一审法院，要求被告协助其办理房屋产权证书并支付逾期办证违约金。另查明，2010年2月23日，昆明市综合行政执法局官渡分局作出官综罚字（2010）ＮＯ：0001988行政处罚决定书，该决定书载明：“你公司2005年在昆明市方上城’时，未经规划行政主管部门审批，擅自增加层数，共计增加面积为5214㎡。上述行为已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，对云南东环房地产开发有限公司实施行政罚款处罚281556元。”2019年4月24日，被告委托第三方云南朋强科技有限公司进行不动产测绘、不动产权籍调查，并签订合同书一份。经一审法院核实，昆明市不动产登记中心于2020年4月15日受理了“东方上城”项目国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，涉案商品房现已首次登记在开发商名下。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。根据本案查明的事实，涉案的“东方上城”项目因被告违法超建，迟迟未能办理产权登记。被告已将本案商品房交付原告使用，按照合同约定，被告应在房屋交付一年内向产权登记机关提交办证所需材料，现涉案商品房已完成不动产权证首登，登记在被告名下，但被告仍未代原告向不动产登记中心申请不动产权转移登记，故被告应及时向昆明市不动产登记中心作出将涉案商品房转移登记至原告名下的不动产转移登记申请。关于迟延办证违约金的问题，原告主张被告逾期办证，已违反合同约定，应承担违约责任。被告抗辩迟延办证是因政府要求重新补交土地出让金及“两证合一”政策等所致，并非被告的原因，且原告的诉请已超过诉讼时效，故被告不应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》中对产权登记问题的约定系双方真实意思表示，且未违反法律规定，对当事人具有法律约束力。原告全额支付了购房款，并且已经履行交纳办证的工本费、契税、维修基金等义务，被告未在约定的期限内为原告办理产权登记，已违反合同约定，且涉案小区因被告违法超建，未能办理产权登记，故被告应当承担违约责任。对于诉讼时效，一审法院认为，普通债权诉讼时效为三年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告于2019年6月28日提起诉讼，庭审中其亦未提交相关证据证明存在时效中断、中止的情形，因此原告主张的自2010年12月31日至2016年6月27日期间违约金已过诉讼时效。对于违约金的计算方式，因本案涉案房屋已实际交付上诉人使用，实现了交易的使用目的。故一审法院酌情按照交易房屋总价自2016年6月28日起至被告向不动产登记机构作出将涉案房屋权属转移登记至原告名下的不动产转移登记申请之日止按每日0.05‰的标准计算违约金。关于原告要求被告返还保证金3万元的请求，因本案系商品房销售合同纠纷，一审法院在本案中对该问题不予处理，当事人可另行解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告云南东环房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向不动产登记机构作出将昆明市房屋权属转移登记至原告胡飚瀚名下的不动产转移登记申请；二、被告云南东环房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡飚瀚以房屋总价款858564元为基数自2016年6月28日起至被告云南东环房地产开发有限公司将上述房屋权属转移登记至原告胡飚瀚名下之日止按每日0.05‰计算的违约金；三、驳回原告胡飚瀚的其他诉讼请求。”二审中，上诉人东环地产提交了：1.《昆明市不动产登记受理通知书》，证明：（1）诉讼中，该系列案另案被上诉人伊礼欣配合并提交办证资料的前提下，案涉房屋已取得不动产登记受理通知书，2020年11月16日左右将取得《不动产权证》；（2）办理过程中，需要被上诉人提交：不动产登记申请书、身份证明、授权委托书。被上诉人未提供上述资料，上诉人无法交件办理，这是双方合同第12条约定上诉人协助被上诉人办理，也是房产登记部门的要求；（3）一审判决第一项，该判项在被上诉人未提交相应资料的前提下，上诉人无法单方办理、履行。（4）综上，违约金计算期间应当为自被上诉人提交完毕办证资料后至上诉人协助被上诉人取得《昆明市不动产登记受理通知书》之日止，之后的办证时间因属行政部门许可范畴，上诉人无法控制，也不属于上诉人义务，因而，一审判决第二项违约金的起算时间应当予以纠正。2.《不动产登记证领证签收单》，证明：东方上城小区在业主自救及配合提交相应的办证资料前提下，自2020年5月20日至2020年10月21日期间，物业公司已分批次办理完业主不动产权证279户，业主已实际领取，剩余除未提交办证资料外，不动产权证将陆续取得、发放（备注：该证据因涉及279户业主个人信息，在双方当事人质证后，当庭退还上诉人。）被上诉人对上述证据质证认为，首先，对《昆明市不动产登记受理通知书》的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对上诉人的证明观点不予以认可。据我方向尹礼欣了解，本案一审判决前，上诉人通过其关联的物业公司向业主收费办证费，由于我方与同时另案起诉的两个业主没有交办证费，我们去交办证材料时，上诉人及物业公司不收任何材料，他们必须要求交费后，才收取材料去办理不动产权登记。由于同时在一审起诉的伊礼欣未到庭，相应收费单据没法看到。据了解，伊礼欣是按照每平方米50元的标准，向开发商交了办证费用后，才办到的证。其次，对《不动产登记证领证签收单》不予认可，但从签收单的第一页，上诉人把预告登记的“预告”两个字给涂抹掉了。还可以看到，所有的领证日期都是在2020年的5月20日以后，这就说明上诉人能够办到的第一本证的时间是在2020年5月20日以后，因此上诉人没有给购房者办证的违约行为一直在持续。本院认为，上诉人二审补充提交的上述证据真实且与本案有关，本院予以确认，至于是否能够支持上诉人的上诉主张，本院将在说理部分进行综合评述。被上诉人在二审中无新的证据提交。综上，二审认定其余事实与一审判决认定事实相一致。本院认为：本案争议焦点是：上诉人逾期办证的违约责任应当如何承担？经审查，上诉人东环地产因违法超建，导致逾期办证，该违约责任应由上诉人东环地产承担。上诉人东环地产上诉提出因被上诉人未提交相应办证手续而不能办证的理由，显系不符合常理，本院对此观点不予采纳。上诉人东环地产二审中明确违约金应当从2020年4月15日开始计算的主张，因该时间系其向昆明市不动产登记中心就涉案地产首次登记的时间，为上诉人东环地产违法超建等原因所致，而合同约定的首次登记的时间一延再延，该后果系上诉人东环地产所造成，非房屋购买人造成，上诉人东环地产应对涉案房屋逾期办证的后果承担相应的违约金支付义务。一审法院作出的违约金支付方式及起算时间等判决合理，本院予以维持。综上所述，上诉人东环地产的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费975元，由上诉人云南东环房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  杨章亮审判员  金 馨审判员  邓林春二〇二〇年十一月二十六日法官助理龙俊秀书记员杨雅婷