贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13925号原告：张明，男，1959年12月15日出生，苗族，住贵州省凯里市。被告：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省凯里市博南路西侧客运站**楼****，统一社会信用代码：915226013374400959。法定代表人：欧阳腾平，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所专职律师，执业证号：15226201510545360。代理权限为特别授权。原告张明与被告凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称“凯里碧桂园物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张明、被告凯里碧桂园物业公司的委托诉讼代理人彭育鋆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年12月30日起至2018年4月30日的逾期交房违约金16,728.00元；2、判令被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并支付2018年7月1日至2020年9月1日逾期交付违约金55,063.00元，2020年7月1日之后的违约金以697,008.00元为基数，按照日万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：201600698，约定原告购买被告建设的凯里碧桂园四期第118幢1单元xxx号商品房，总价款697,008.00元。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房总款，被告应按约定在2017年12月30日之前向原告交付商品房，2018年4月30日被告通知原告收房；2018年6月30日之前取得办理商品房转移登记的有关文书，并交付给原告。但被告至今未将办理商品房转移的登记的有关文书交付给原告。原告认为被告违约，被告应按照合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。遂起诉至法院维护其合法权益。被告凯里碧桂园物业公司辩称：被告已经在商品房买卖合同约定期限内取得了该合同中第十一条十二条约定的相关文件，同时在2017年12月27日通过邮寄的方式向原告邮寄了收楼通知书，是其自己的原因导致实际交房时间晚于合同约定时间，该逾期交房的期限及责任不应该由被告承担。被告于2019年7月17日取得涉案房屋的的初始证书，但由于原告委托被告代为办理转移登记的有关文书，故相关初始登记证书取得过后并未移交给原告，办理初始登记过后的违约责任不应归责于被告，同时原告主张的逾期违约金过高，请求法庭按照日万分之零点五进行调整。本院经审理认定事实如下：一、商品房买卖合同效力：有效，依据为合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定；二、签订商品房买卖合同的时间：2016年7月10日；三、商品房买卖合同约定买卖标的物：凯里市永丰西路延伸南侧、清水江北侧原玻璃厂A地块凯里碧桂园四期第118幢1单元6层xxx号房屋；四、商品房买卖合同价款：697,008.00元；五、商品房买卖合同价款的实际支付情况：原告已支付697,008.00元；六、商品房买卖合同约定交房时间：2017年12月30日；七、商品房买卖合同第十一条约定交房条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；八、商品房买卖合同第十二条约定交房条件：（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时到达使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；……4、燃气：XX达到管道铺设到户；5、电话通信：交付时线路铺设到户；6、有线电视：交付时线路铺设到户；7、宽带网络：交付时线路铺设到户。以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。……（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；九、商品房买卖合同约定逾期交房责任：1、约定逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金；十、商品房买卖合同约定房屋交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；十一、案涉商品房面积实测技术报告书是否取得：凯里市准捷房屋测绘有限公司于2017年11月27日对案涉房屋作出房产实测报（2017）第18005号《房屋面积测绘报告》；十二、是否取得竣工备案表：凯里市住房和城乡建设局于2018年4月25日出具建备【2018】第xx号《竣工验收备案表》，对案涉房屋进行竣工验收备案；十三、办理房屋交接手续时间：2018年4月30日；十四、商品房买卖合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间：2018年6月30日前；十五、商品房买卖合同约定的违约金计算方式：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；十六、委托情况：2016年10月1日，原告签订委托书，委托被告代为办理案涉房屋的申办买受人所购商品房《国有土地使用证》；十七、房屋权属登记情况：案涉房屋于2019年7月17日取得黔（2019）凯里市不动产权第××号不动产权证书。本院认为，关于逾期交房违约金的问题，被告辩称其已经在商品房买卖合同约定期限内取得了《商品房买卖合同》中第十一条十二条约定的相关文件，同时在2017年12月27日通过邮寄的方式向原告邮寄了收楼通知书，是原告的原因导致实际交房时间晚于合同约定时间，该逾期交房的期限及责任不应该由被告承担，本案中，被告提交的证据不足以证明其在《商品房买卖合同》约定的交房期限内，被告出售的涉案房屋具备了合同约定的交付条件并按合同约定通知了原告，被告逾期交房已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》约定以已付房价款为基数按日万分之二的标准支付违约金，原告主张从2017年12月30日至2018年4月30日期间的违约金，该违约金的时间应从2017年12月31日起至2018年4月30日，共计120天，故违约金计算为原告已付购房款697008.00元×0.0002×120天＝16728.00元，经审查原告计算方法正确，本院予以支持。关于原告主张被告交付办理商品房转移登记的有关文书的问题，该涉案房屋已于2019年7月17日取得黔（2019）凯里市不动产权第××号不动产权证书，原告已经可以到被告处领取该证书办理商品房转移登记有关手续，故原告的该项诉求本院予以支持。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题，被告未能在约定期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，其行为构成违约，应承担违约责任，原告主张应予支持，该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则。结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑当地房地产市场的实际情况，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳，本院酌情将违约金计算比例调整为日万分之零点五，计算至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止。原告诉求从2018年7月1日起暂计至2020年9月1日（共计793天）的违约金，计算应为原告已付购房款697008.00元×0.00005×793天＝27636.00元。从2020年9月2日起至直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，以已交房款697008.00元为基数，按照日利率万分之零点五计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内交付办理商品房转移登记有关文书给原告张明；二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告张明2017年12月31日至2018年4月30日期间的逾期交房违约金16,728.00元；三、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告张明2018年7月1日起至2020年9月1日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金27,636.00元；被告凯里碧桂园物业发展有限公司支付原告张明从2020年9月2日起至直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交房款697,008.00元为基数，按照日利率万分之零点五计算，从2020年9月2日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为797.00元，由原告张明负担304.00元，被告凯里碧桂园物业发展有限公司负担493.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  吴晨二〇二〇年十一月二十四日法官助理秦周斌书记员韦琪