贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初9769号 原告：周修露，女，汉族，1984年5月13日出生，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：夏文伟，贵州崇尚律师事务所律师。 被告：吴廷彦，男，汉族，1964年8月9日出生，住遵义市红花岗区。 被告：秦秀英，女，汉族，1963年5月24日出生，住遵义市红花岗区。 被告吴廷彦、秦秀英共同委托诉讼代理人：曾静，贵州义遵律师事务所律师。 原告周修露与被告吴廷彦、秦秀英排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法由审判员赵仲智适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周修露的委托诉讼代理人夏文伟、被告吴廷彦、秦秀英及其共同委托诉讼代理人曾静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周修露向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴廷彦、秦秀英立即搬离位于遵义市红花岗区房屋，停止对原告房屋所有权和居住权的侵害；二、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年5月15日，原告购买了案外人王洁位于遵义市红花岗区，建筑面积114.81ｍ，并签订了《二手房买卖合同》，合同约定房屋价格为520000元。合同签订后，原告按约将购房款转至案外人王洁账户，双方于2019年8月到不动产登记中心办理了房屋的过户手续，将房屋的产权变更到原告名下；原告准备入住该房屋，但该房屋被二被告侵占，原告多次找到二被告，要求二被告立即搬出房屋，停止对原告房屋的侵权行为，但二被告拒绝搬离房屋，原告无奈，只得以排除妨碍将二被告诉至法院，请求人民法院依法裁决。 被告吴廷彦、秦秀英辩称，案外人陈雪彬、王洁之前系夫妻关系，陈雪彬与吴廷彦是亲兄弟，陈雪彬、吴廷彦均系案外人陈素仙之子。一、被告未侵害原告的所有权和居住权。1、首先，案涉房屋的权属来源，系被告吴廷彦的母亲陈素仙也是王洁的前婆婆的自建房，在与遵义市兴黔房屋开发公司达成拆迁补偿协议后获得，《房屋拆迁协议书》第四条约定安置还房一共三套。当时，因母亲对陈雪彬的信任，所有拆迁还房手续均委托陈雪彬全权办理，因此《房屋拆迁协议书》只有陈雪彬的签名，随后办理的房屋产权证也只办到了陈雪彬名下。但三套还房，当初陈素仙、陈雪彬及吴廷彦做了口头约定，母子三人一人住一套，案涉房屋便分给了吴廷彦居住。随后吴廷彦自行装修，自2002年居住至今。2、王洁与陈雪彬在2016年10月18日离婚协议中，约定了案涉房屋“归男方侄儿吴鹏所有，女方不干涉男方办理过户手续”，吴鹏即为被告的儿子。随后陈雪彬将该份《离婚协议》复印给了被告。陈雪彬、王洁在离婚协议中达成财产分割协议也变相佐证了当初陈素仙母子三人的口头约定。后来，被告因基于兄弟情感未及时做所有权变更登记，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释二》第八条的规定，离婚协议中关于财产分割的条款或当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。就此而言，案涉房屋已属于吴鹏所有，即便其未办理所有权变更登记，但就其占有而言也是合法的。3、王洁另行伪造对案涉房屋分割的离婚协议于2017年2月23日以离婚析产在遵义市不动产登记中心做了房屋所有权变更登记，恶意将该案涉房屋变更至其名下，至此，被告均未知情。后在2020年8月，王洁给被告发微信，其称因陈雪彬对外欠债，不得已只能卖房还债，已将该案涉房屋卖于原告，并传给被告一个《离婚补充协议》，在该协议中称修改原离婚协议第二条，将原已分割给吴鹏的案涉房屋重新达成协议归女方所有，落款日期为2017年4月10日。而实际上2017年2月23日王洁与陈雪彬就恶意串通伪造第二份假的离婚协议将已说好给吴鹏的房屋变更给了王洁。2020年8月给被告发的补充协议不过是从侧面印证第一份给到被告的《离婚协议》才是真实的，是三方知情的。二、原告与王洁签订的合同应属无效合同，原告无权向被告主张权利。现有社会，买卖房屋都是普通家庭的一个大事，原告在进行二手房交易时，从未到现场实地看房，单凭王洁手持的房屋所有权证便进行了二手房交易，该行为明显有悖于常理。其次，在不动产交易中心查询的《房屋买卖合同》卖方“王洁”的签名并非其本人所签，而系有人代签。合同既然不是王洁的真实意思表示，则该合同无效。据此，无论是没有实地看房便签订二手房买卖合同还是买卖合同中的签名并非王洁本人，均可认定原告与王洁存在恶意串通损害第三人利益的情形，且根据《合同法》第52条的规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。因原告享有案涉房屋物权的来源有恶意及瑕疵，其并不能向被告主张排除妨碍的请求，更不能向被告主张其的所有权，而应根据合同相对性原则，向王洁主张违约赔偿。综上，原告的主张与事实不符，于法无据，恳请法官依法驳回其诉请。 根据原、被告的述辩（在庭审后，本院对原、被告主张的相关事实向案外人王洁进行了核实），并结合经庭审确认定在卷佐证的证据，本院认定事实如下： 被告吴廷彦、秦秀英系夫妻关系，案外人吴鹏系被告吴廷彦、秦秀英之子。案外人陈雪彬、王洁原系夫妻关系。陈雪彬、吴廷彦均系案外人陈素仙之子。 陈素仙原在本区外环路有自建房。2001年，前述房屋在遵义市兴黔房屋开发公司拆迁范围内。同年8月20日，陈雪彬作为被拆迁人委托代理人身份（乙方）与该公司（拆迁人、甲方）签订了《房屋拆迁协议书》，但该协议未载明被拆迁人为何人；该拆迁协议约定，甲方在本区外环路桃林花苑安置乙方住宅三套。此后，遵义市兴黔房屋开发公司向陈雪彬安置交付了位于遵义市红花岗区，共计三套，4层住宅一套为Ｅ号即涉案房屋（以下简称房屋），该房屋面积为114.81平方米，且陈雪彬取得前述三套房屋的所有权。陈雪彬取得前述三套住宅后，其中，涉案房屋由被告在居住使用，2、3层各一套住宅由陈雪彬、王洁及陈素仙居住使用。 2016年10月，陈雪彬、王洁登记离婚，且在离婚时于2016年10月13日签订了《离婚协议》（来源于婚姻登记行政部门），该协议约定，涉案房屋（房产号00××90）承诺归男方侄儿吴鹏所有，女方不干涉男方办理过户手续等。 2017年2月23日，陈雪彬、王洁又签订了一份《离婚协议》（来源于不动产登记行政部门），约定登记在男方名下的涉案房屋及前述2、3层的住宅各一套等归属女方名下等。随后，涉案房屋及前述2、3层各一套均被过户登记到王洁名下，王洁取得前述所有权。 2019年5月15日，原告与王洁签订《二手房买卖合同》，约定王洁以52万元的价格将房屋出卖给原告。 2019年5月的20日、25日、6月的7月、20日，原告分别向王洁支付20万元、3万元、2万元、5万元。 2019年8月14日，原告与王洁为办理房屋过户手续向不动产登纪行政部门提供了一份落款时间为2019年8月14日的《二手房买卖合同》，该合同载明房屋总价款43.8万元；同日，原告以房屋52万元的价格向税务部分进行了纳税，并取得房屋的发票。同年8月16日，取得房屋的编号为黔（2019）遵义市不动产权第××号不动产权利证书，该证书载明权利人为原告、共有情况为单独所有、附记为“该房系2019年8月向王洁购买所得”。 2019年9月30日，原告根据王洁的指示向案外人李碧凤支付20万元。 2020年8月初，王洁告知被告涉案房屋已出卖的事实，但被告对此提出了异议，不认可王洁出场涉案房屋的事实。 另查，2019年，王洁在出卖涉案房屋前，其已将前述2、3层各一套房屋出卖给他人。被告一直占用涉案房屋至今。 在庭审中，被告申请了陈素仙出庭作证，陈素仙陈述，2、3层的住宅因陈雪彬欠债出卖用于还债，其是知道的，也同意；还房在2、3、4层各一套，其住在2层，陈雪彬住在3层，被告住在4层，三套住宅手续是陈雪彬去办理的，其没有看过房产证；当时，其和吴廷彦、陈雪彬三人开会说过一人一套。 在庭审后，本院向王洁核实了有关事实，王洁认可涉案房屋拆迁安置后就给被告居住及原告主张买卖房屋相关的事实，并陈述原告另2万元购房款系现金支付。 本院认为，包括涉案房屋在内的三套住宅虽然均来源了陈素仙的自建房，但拆迁安置后，三套住宅登记的所有权均与被告无关。 被告辩解涉案房屋在拆迁安置后，其与陈素仙、陈雪彬曾口头协商拆迁安置的三套住宅一人住一套；陈素仙也证实，其和吴廷彦、陈雪彬三人开会说过一人一套，且结合本院向王洁核实的涉案房屋拆迁安置后确由被告一直在占有使用的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，对被告经涉案房屋登记所有权人认可一直占有使用涉案房屋即被告基于涉案房屋所有权人同意占用使用涉案房屋的事实，本院予以认定。但被告吴廷彦是否基于其与陈素仙、陈雪彬之间的口头协议分割取得涉案房屋所有权，从其辩解和陈素仙证实的前述事实并不明确，也与三套住宅所有权登记的实际情况不符；如被告吴廷彦基于其与陈素仙、陈雪彬之间的口头协议分割取得涉案房屋所有权的事实成立，就不会存在陈雪彬、王洁第一次签订离婚协议约定将涉案房屋赠与被告之子的情形，而实际情况是，陈雪彬、王洁第一次签订离婚协议约定将涉案房屋赠与被告之子，被告认可在陈雪彬、王洁离婚时就已知道前述情况，并未提出异议，可见，被告并未取得涉案房屋所有权，被告也未进一步提供其他证据证明其分割取得涉案房屋所有权的事实，同时，王洁对其享有所有权（所有权原属于陈雪彬，王洁通过离婚协议取得所有权）的三套住宅中的另两套已进行出卖，基于三套住宅的位置关系、本案所涉相关人员的原有的和存在的特殊身份关系，相关人员应当明知，但被告没有提供证据证明其或其他相关人员提出过异议，表明王洁对其享有所有权房屋的处分不违反相关人员的意思表示，因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，并结合住宅所有权的登记情况，对被告至今未取得涉案房屋所有权的事实，本院不予认定。 陈雪彬、王洁第一次签订离婚协议约定将涉案房屋赠与被告之子，但第二次签订离婚协议约定将涉案房屋分割归王洁所有，被告据此辩解其取得了涉案房屋的所有权及陈雪彬、王洁的前述行为存在恶意。陈雪彬、王洁前述约定并不涉及本案被告，不在本案的审理范围，被告无权以此提出抗辩。即使被告作为受赠人的监护人有权以此提出抗辩，但根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”、第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”的规定，赠与合同已因赠与人的撤销赠与及涉案房屋未进行过户登记导致受赠人即被告之子并未取得涉案房屋所有权，因此，被告的前述辩解也不成立。 通过买卖合同，王洁将其享有所有权的涉案房屋的所有权过户登记至原告名下，原告已系涉案房屋登记的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，且在本案中，被告未提供证据证明原告与案外人签订的房屋买卖合同及原告取得所有权无效或违反法律的强制性规定，王洁已认可原告主张的相关事实，故原告已依法取得涉案房屋的所有权，本院对此予以认定。 原告取得了涉案房屋所有权，其作为合法权利人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、第六十六条“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”的规定，原告作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋所有权的享有本应是绝对的，并以不特定的任何人为义务主体；在本案争议发生前，被告虽然通过原告所有权人同意占有使用涉案房屋即此前为有权占有，但其并非房屋买卖合同的当事人，也非涉案房屋的所有权人，原告作为所有权人有权要求被告腾退涉案房屋。原告要求被告腾退涉案房屋后，被告予以拒绝，被告继续占有涉案房屋丧失了合法根据并存在过错，损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”、《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第三十五条“妨害物权或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。”的规定，对原告的诉讼请求，本院予以支持。 另外，2015年最高人民法院第10期公报案例“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案，该案同样涉及已过户未交房的腾退住房问题，但该案中，实际占有住房的当事人为原所有权人和出卖人即臧树林，并认定出卖人不构成无权占有，仍可以对抗所有权人，故该案中，法院驳回了连成贤诉讼请求。最高人民法院公报的该案对下级人民法院具有指导意义，但该案与本案所涉事实不完全一致，当事人是否是房屋买卖合同中当事人不同，对房屋是否享有所有权也各异，因此，该案并不适用于本案。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条、第六十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴廷彦、秦秀英在本判决生效后二十日内搬离位于遵义市红花岗区房屋{不动产权利证书编号为黔（2019）遵义市不动产权第××号}，停止对原告周修露享有前述房屋所有权的侵害，并将前述房屋交付给原告周修露。 案件受理费30元（已减半收取），由被告吴廷彦、秦秀英负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限届满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 员 赵仲智 二〇二〇年十一月十日 法官助理 谭克琴 书 记 员 刘贵亮