广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初12179号 原告：李雪梅，女，1992年4月22日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：李金裕，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫晓寒，广西君桂律师事务所实习律师。 被告：广西亚恒房地产开有限公司，住所地南宁市西乡塘区衡阳西路**百万庄主楼**。统一社会信用代码914501005898093707。 法定代表人：王慕圣，执行董事。 原告李雪梅与被告广西亚恒房地产开有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后,依法适用简易程序于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告李雪梅的委托诉讼代理人李金裕到庭参加诉讼；被告广西亚恒房地产开有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李雪梅向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告签订的《南站商贸城合作建房合同》无效；二、判令被告返还原告款项73348元；三、判令被告向原告赔偿违约金（违约金分段计算：①以37070元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的2倍自2016年7月14日暂计算到2019年8月19日；②以14636元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的2倍自2017年10月7日暂计算到2019年8月19日；③以21642元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的2倍，自2018年2月5日暂计算到2019年8月19日；④以73348元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍，自2019年8月20日起计算至被告返还全部款项之日止，以上违约金暂计至2020年10月14日为25185.84元）；四、本案的诉讼费、保全费、保全保险费等由被告承担。事实和理由：2016年，经被告工作人员介绍原告于2016年7月14日，在被告售楼处与被告签订了《南站商贸城合作建房合同》（以下简称《合作建房合同》）。签订合同后原告分三次合计向被告支付了购房款73348元，双方《合作建房合同》约定被告应于2018年8月30日被告交房给原告，但截至起诉时，被告仍未交付。此后，原告向南宁市房产管理局查询该项目的备案及预售信息，发现该项目并没有备案。遂要求被告退款或提供其他解决方案，但一直没有任何结果。原告认为被告应该退还购房款73348元给原告，因为双方之间名为合作建房实为商品房买卖而该合同应属无效合同。首先，原告与被告签订的《合作建房合同》，是以合作建房之名，约定原告提供建房资金不承担风险，只分配项目负一层B-638号商铺给原告使用。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条之规定，双方形成的是房屋买卖合同关系。其次，原被告双方签订之合同名为《合作建房合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，该合同并不具备合作开发中共担风险、共享利润的本质特征，而是原告向被告支付固定数额的房款以获取特定的房屋，相应交易外观符合房屋买卖法律关系的特征，根据《中华人民共和国合同法》第130条之规定，应确认原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。被告与原告就未竣工的房屋进行交易，又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等法律法规，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原、被告双方签订的合同应属无效合同。另根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此，对于购房款，被告应向原告返还。且因被告对合同无效负有主要的过错责任，应当参照合同违约条款的约定赔偿原告的损失。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。 被告广西亚恒房地产开有限公司未提交书面答辩意见和证据。 根据原告的起诉，本案重点调查的问题为：1.原告与被告签订的《南站商贸城合作建房合同》是什么性质的合同？该合同的效力应如何认定？2.原告要求被告返还合作购房款项73348元以及支付违约金有何事实法律依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2016年7月14日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订一份《南站商贸城合作建房合同》（合同编号：NZSMC000NO：0000506），合同所称的合作建房是指由被告和南宁市江南区沙井街道智和村三组共同开发建设项目，原告愿意出资合作建房所享有约定房屋在约定年限内的使用权。在签订合同前，被告向原告出示有关证书、证明文件。合同约定：甲方为南宁市江南区沙井大道西侧、南站大道北侧【南站商贸城】项目的投资开发商，土地使用年限2018年8月30日至2068年8月29日，共50年。项目规划用途为回建住宅用地，项目建设用地批准书证号为南宁市（县）2016南国土批字第05-01号。原告参与合作建房所获得商铺位于南站商贸城负一层B-638号商铺，层高5.9米，套内面积2㎡，建筑面积4㎡。该商铺经双方约定，原告同意以折合单价每平方米18535元，总价74140元整，该款原告给付被告后获得该商铺约定使用期限内的使用权。双方合作建房使用期限2018年8月30日至2068年8月29日，共50年。原告选择分期付款，首期款占合作建房款总金额的50%，即37070元，在签署本合同时支付；建至第八层一周内，原告交纳合作建房款总金额的20%，即14828元；封顶一周内，原告交纳合作建房款总金额的20%，即14828元，建筑达到交付条件前一周，原告交纳合作建房款总金额10%，即7414元。被告于2018年8月30日前将已通过工程竣工验收之商铺交付给原告使用。使用期届满后，原告须无条件将商铺经营使用权退回被告。 原告在签订合同当天向被告支付首期款共37070元，于2017年10月7日支付14636元，于2018年2月5日支付21642元，共支付73348元。 原告确认，在签订合同时，被告并未依照约定向其提供南站商业广场建设工程规划许可证等材料，经原告到相关职能部门核实，相关职能部门反映南站商业广场亦未办理建设工程规划许可证等证件，也未办理房屋预售许可证等手续。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其法律特征是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还原物。原、被告签订的《南站商业广场合作建房合同》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容。按照双方合同的约定，原告支付价款后，享有涉案商铺一定年限的使用权，双方约定商铺使用期届满，原告将商铺使用权退还被告。原、被告双方的合同符合租赁合同法律特征，故双方的合同系房屋租赁合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，因被告所建设的商铺无证据证明已取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《南站商贸城合作建房合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。 因双方合同无效，故原告要求被告按合同约定支付违约金，依据不足。但被告收取原告的款项后，长期占用原告资金，应向原告支付资金占用利息，利息标准为：以所交的款项为基数，自所交款项之次日起至2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至付清款项之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告李雪梅与被告广西亚恒房地产开有限公司签订的《南站商贸城合作建房合同》无效； 二、被告广西亚恒房地产开有限公司返还原告李雪梅款项37070元及利息（利息以37070元为基数，自2016年7月15日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告清偿之日止）； 三、被告广西亚恒房地产开有限公司返还原告李雪梅款项14636元及利息（利息以14636元为基数，自2017年10月8日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告清偿之日止）； 四、被告广西亚恒房地产开有限公司返还原告李雪梅款项21642元及利息（利息以21642元为基数，自2018年2月6日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告清偿之日止）。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1877元，由被告广西亚恒房地产开有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇二〇年十一月三十日 书记员  何 娜 ——