云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2474号上诉人（原审原告、反诉被告）：汪志，男，1982年5月12日生，汉族，大学文化，职工，师宗县人，住师宗县。上诉人（原审原告、反诉被告）：李春花（系汪志之妻），女，1983年10月4日生，汉族，大学文化，职工，师宗县人，住师宗县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡区关兴路**901-904。法定代表人：高绍华，总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司，营业场所地师宗县漾月街道贯冲坡（林语轩小区）。负责人：朱冲礼。被上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司共同委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权代理。上诉人汪志、李春花与被上诉人云南华升房地产开发有限公司（以下简称华升公司）、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（以下简称华升师宗分司）商品房预售合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2020）云0323民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月16日询问当事人并征得当事人不开庭后进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汪志、李春花上诉请求：1.依法撤销师宗县人民法院作出的（2020）云0323民初919号民事判决书；2.改判支持上诉人原审诉讼请求，即由被上诉人立即向上诉人交付12-1205号房，并在180个工作日内为上诉人办理产权登记，支付上诉人逾期交房违约金127085元；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认为“是否完成交房，并不影响《交房确认书》中第三条的效力”，上诉人认为属逻辑错误。所谓《交房确认书》，当然应当以交房是否完成来作为该确认书是否生效的标准。通过原审法院第一次庭审查明情况，被上诉人自认在办理接房手续过程中，要先签订诸如《交房确认书》之类的文件。也就是说，被上诉人采用先签字再验房的流程办理接房，所以在签订《交房确认书》的时候，双方根本没有实际验房，更不存在实际交付房屋。既然签订《交房确认书》时房屋尚未实际验收交付，该《交房确认书》就不生效。2.本案涉及商品房并未完成交付。（1）从上诉人一审提交的“信合怡苑接房流程手续表”可看出，完成接房手续中的其中一项流程，都有相应的部门负责人签字确定，按接房流程手续表的流程，已经由审核组、房产财务组、物业协议签订收费组通过并签字，剩下的验房组、物业签收组流程尚未完成，恰恰剩余的流程才是正式实地验房、领取钥匙等工作，然而这些工作均未开展，因验房组人员要求上诉人交纳2万元的房屋改造费，但上诉人不同意而导致不欢而散。（2）按照《商品房购销合同》的第七条的约定，交付符合要求的商品房是被告应尽的义务，接房手续系被告履行交付商品房之义务，因此，按照举证规则，应由负有合同履行义务一方承担举证责任，被告并未举出已将房屋钥匙交付上诉人，完成房屋交付的相关证据，也应承担举证不能的法律后果。综上，上诉人没有钥匙根本无法对房屋进行实际控制，《交房确认书》本应在双方按照“接房流程手续表”上的流程全部走完，领取钥匙之后，对接房（交房）事宜确认无误再签订，而本案恰好相反，上诉人尚未实地验房而先行签订《交房确认书》，原审法院认定《交房确认书》已生效或具备生效条件错误。3.《交房确认书》的签订不能免除被上诉人逾期交房的违约责任。（1）《交房确认书》系由被上诉人事先拟定，且严重侵犯购房人的合法权益，应属无效。（2）《交房确认书》中擅自处分物业管理费的行为侵犯物业服务企业的权利而无效。（3）《交房确认书》因尚未实地验房、领取钥匙，所附条件尚未成就。（4）现有生效法律文书都认定了被上诉人构成逾期交房，其他类似案件均支持了逾期交房违约金，仅仅因为上诉人签署过《交房确认书》而不予支持，判决显失公平。综上所述，原审认定事实错误，上诉人尚未接房并实际控制房屋，同时，原审对部分证据的效力认定及举证责任分配错误，恳请依法纠正原判。被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求依法维持一审判决，驳回其上诉请求。汪志、李春花向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行合同，向原告交付信合怡苑住12-1205号房，物业管理费自实际交房之日开始起算，并在交房手续完成后180个工作日内为原告办理房屋产权登记；2.判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住12-1205号房的逾期交房违约金127085元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告（反诉被告）汪志、李春花放弃诉讼请求中的“物业管理费自实际交房之日开始起算，并在交房手续完成后180个工作日内为原告办理房屋产权登记”部分。华升公司、华升师宗分公司反诉请求：请求法院依法判决解除我公司与原告（反诉被告）签订的编号为信合怡苑住12-1205号《商品房购销合同》，我公司愿意退还其购房款，并承担购房款5%的违约金。一审法院认定事实：华升师宗分公司系华升公司设立的分公司。华升师宗分公司与二原告于2015年7月18日签订了合同编号为信合怡苑12-1205的《商品房购销合同》（以下简称合同），该合同于2015年7月30日在房地产管理机关办理了备案登记，合同登记号为：ＳＺ201501190，根据合同记载，原告购买的商品房坐落于师宗县，合同总价款为977582元。合同还对交付期限、乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交房的违约责任、产权登记等事项进行了约定。原告于2015年1月31日向华升师宗分公司支付600000元购房款，2016年1月27日支付377582元。2017年7月20日，华升师宗分公司张贴《交房公告》，并于次日在《曲靖日报》发布《交房公告》，《交房公告》明确正式交房时间为2017年7月29日至2017年8月6日。2017年8月23日，原告与被告华升师宗分公司完成了《信合怡苑接房流程手续表》所列审核组、房产财务组、物业协议签订收费组的交接内容，并由华升师宗分公司相关工作人员签字确认，原告（反诉被告）汪志在《交房确认书》上签字、捺印。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，双方应按约定履行合同义务。本案中，原告已按照约定向被告支付了全部购房款，被告也应按照合同约定，于2016年8月31日前向原告交付房屋，而被告公告的交房时间为2017年7月29日至2017年8月6日，本案被告确系逾期交房。关于被告是否应当向原告支付违约金，一审法院认为，《交房确认书》虽仅有原告汪志一人签字、捺指印，但二原告系夫妻关系，被告有理由相信汪志有代理李春花签署《交房确认书》的权利，汪志签署《交房确认书》的行为构成表见代理，故李春花应当承担因汪志的代理行为所产生的法律后果，即汪志、李春花均已确认《交房确认书》第3条所列内容：“购买人同意接受免除接房后壹年物业管理费作为开发商逾期交房的补偿，本确认书签订并接收房屋钥匙后，本房屋逾期交房问题一次性解决，购买人不得因任何原因，以任何时段的逾期交房为理由要求开发商承担责任”。关于原告提出被告无权免除物业管理费的问题，是否有权免除物业管理费属被告与物业公司之间的法律关系，原告不得以此作为抗辩，如被告未能按该约定履行，原告可主张要求其承担相应的责任。关于原告主张因未交房故《交房确认书》未生效的问题，《交房确认书》经双方签字即产生法律效力，原告未举证证实该《交房确认书》存在无效的情形，故《交房确认书》对双方具有法律效力，《交房确认书》中第3条系双方关于逾期交房违约金的约定，至于是否完成交房，并不影响该条款的效力。综上，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本案原告签字确认的《交房确认书》中明确了已交付钥匙，但《信合怡苑接房流程手续表》上验房、领取钥匙等项目未经工作人员签字，双方未能证实钥匙由哪一方持有，但双方已完成了《信合怡苑接房流程手续表》上缴纳公共维修基金、物业管理费等及签署《前期物业服务协议》《临时管理规约》《业主信息登记表》《业主手册》等相关手续，仅有是否交付钥匙一项存在争议，同时被告方认可房屋已交付原告，原告可以进行管理使用，故本院认为原告可直接对本案争议房屋进行管理使用，再进行交付已无实际意义，对原告要求被告交付争议房屋的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告在交房手续完成后180个工作日内为原告办理房屋产权登记的诉讼请求，原告已放弃，故本院不再处理。关于被告要求解除与原告签订的《商品房购销合同》的反诉请求，本院认为，被告提出系因师宗县信用联社的违约行为造成被告一期工程不能按时交付业主这一解约理由不能成立，根据合同的相对性，师宗县信用联社并非本案《商品房购销合同》的合同相对人，其行为导致本案被告违约不能作为被告逾期交房的抗辩理由，虽《商品房购销合同》中约定了解除合同的条件，但在守约方要求履行合同且合同目的能够实现的情况下，解除合同不利于保护守约方的利益。另，被告在约定的解除条件成熟后未向原告发出过解除合同的通知，至起诉之日已超过一年未行使解除权，其解除权已消灭，故本院对被告要求解除合同的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、驳回原告（反诉被告）汪志、李春花的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。本诉案件受理费2842元，由原告（反诉被告）汪志、李春花承担;反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。二审中，双方当事人均没有新证据提交。经询问，双方当事人对一审事实认定均无异议。但上诉人认为，一审法院认为只是交付钥匙有争议，钥匙不管交没交给我，我都有使用权了，但是一套房子连钥匙都没交给我，我如何去管理这套房产，实际上交房并没有完成，我们的争议焦点就是是否完成了交房。上诉人陈述，当时我们看了公告接房日期就去接房了，对方并没有打电话给我们，我们是看了公告才去的。对方叫我们签了那些文件，然后才验房，还没有实际验房，对方就说我还有2万元的房屋改造费没交，最后没有完成验房。接房流程表是验完房我签完字之后要交给对方。对方要在180天内为我办理产权证，一审中律师就该诉讼请求做了变更没有和我们沟通，我们也只能认可这个事实。本案中，一审诉讼请求我们清楚，交房和支付违约金。房子我们没有钥匙，没有住进去，因为被上诉人说要交2万元的房屋改造费才给我们钥匙，我们没有签过任何同意改造的协议。关于2万元的房屋改造费我们没有签订过任何协议，接房手续表上面的签字都是对方公司的人，不是我们自己签字，是对方公司确认后才签字，对方说已经给了我们钥匙，但是没有证据证实，交房确认书说了签字并交付钥匙后生效，事实上我们现在都没有拿到钥匙，我们不认可这个交房确认书是生效的，交房确认书是先签了，然后才去办理后面的手续，当时我们说是拿了钥匙就继续办手续，但后面就变成现在这样了。被上诉人陈述，流程表是我们提供，被上诉人自己填，我们是以交房确认书为准，双方签字就生效了，他们拿着流程表在哪个部门该交什么就到各部门签字。上诉人把没有交的改造费交了，相关的交纳公共维修基金等就交给他们了。现在是上诉人没有交费，放弃了这个，钥匙他们也没拿。办理交接房过程中是先签交房确认书，再根据接房流程手续办理。从签交房确认书中有明确规定，签了这个就视为交了钥匙。按交房确认书上是收到的，委托人跟我说他们家已经拿了钥匙。房屋改造费是因上诉人的房屋是别墅，当时别墅的业主就说把后面的路改造，各家有条路，当时业主们都同意进行改造。只要交这个费用的时候按照我们以前的合同约定，商品房购销合同中有约定，有个合同补充约定，如果是没有足额交的部分我们是不承担责任，上诉人也承认没有交房屋改造费。按合同中约定上诉人的房款是交清的。交房的流程是说明、看房，签了确认书后该办什么手续就办什么手续。接房流程手续表中没有签字是属于对方没有去办，我们的工作已经做完了。接房手续表是我们提供的。我们是以交房确认书为准，至于为什么要有这个流程表，是因为按照合同约定，要求手续必须是完备的，我们才能报给不动产登记机关。对方手续表中有两项没有签字是对方没有去办理。综合本案双方当事人的意见，本案双方的争议焦点是案涉房屋钥匙是否已经交付给上诉人，接房手续是否完成，房屋是否交付？本院认为，首先，根据双方当事人的陈述，在办理交接房时，先由买房人签《交房确认书》，后才根据卖房人提供的《信合怡苑接房流程手续表》逐项办理相关手续。从本案上诉人一审提供的《信合怡苑接房流程手续表》上载明的内容，仅完成了审核组、房产财务组、物业协议签订收费组三项流程，对于验房组、物业签收组两项流程并无相关经办人签字，且流程表上最后由业主签字，但并无业主签字，由此，印证了本案上诉人主张的因在验房过程中，被上诉人要求其交纳改造费从而导致双方产生争议未能完成交房流程。其次，本案中《交房确认书》的性质问题。被上诉人根据其提供的《交房确认书》主张案涉房屋钥匙已交上诉人，但根据双方的陈述，本案交接房是先签《交房确认书》，后根据《信合怡苑接房流程手续表》上载明的内容逐项进行，由此，被上诉人仅以上诉人在《交房确认书》签过字，而该《交房确认书》上载明的内容主张已完成交房与事实不符，因《信合怡苑接房流程手续表》上尚有两项流程未进行，其中就包括了领取钥匙，并且上诉人尚未在业主签字处签字，被上诉人尚应进一步举证证实在交接房过程中其已向上诉人交付钥匙的相关证据，被上诉人对此未能举证证实，应由其承担举证不能的不利后果，故本案被上诉人主张案涉房屋已交付的事实不能成立。本案双方当事人对一审认定事实无异议，二审予以确认。二审根据双方当事人的陈述，结合一审中双方的举证质证，另查明：上诉人汪志、李春花与被上诉人华升师宗分公司于2015年7月18日签订的《商品房购销合同》，合同约定：出卖人于2016年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给买受人；出卖人如未按合同约定的时间交房，自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，出卖人按每天买受人已交房款0.02%元向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，出卖人按买受人已付款的0.04%乘以逾期天数向买受人支付违约金，逾期交房90日以上，出卖人、买受人有权解除合同，出卖人按房款5%向买受人支付违约金，出卖人向买受人退还已付款，买受人发生的交易相关税费由出卖人承担。2017年8月23日，上诉人到被上诉人处办理接房手续，上诉人根据被上诉人的要求，上诉人汪志在被上诉人提供的《交房确认书》上签名后，根据被上诉人提供的《信合怡苑接房流程手续表》，上诉人进行逐项办理，完成了《信合怡苑接房流程手续表》所列审核组、房产财务组、物业协议签订收费组的交接内容，并由华升师宗分公司相关工作人员签字确认。后在与验房组进行验房过程中，因被上诉人提供需上诉人交纳20000元的改造费，双方为此产生争议，导致接房流程中的后两项未完成，尚未将房屋钥匙交付给上诉人，即被上诉人未完成对上诉人的交房义务。本院认为，上诉人与被上诉人于2015年7月18日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人具有约束力，双方应按合同约定履行各自义务。本案上诉人已向被上诉人履行房款支付义务，但被上诉人未按合同约定时间向上诉人交付房屋，其行为已构成违约，上诉人主张继续履行合同，由被上诉人向上诉人承担违约责任的理由成立，应予支持。华升师宗分公司作为华升公司的分支机构，其相关责任可由华升公司与其共同承担。关于被上诉人提出的反诉请求。虽然案涉《商品房购销合同》约定逾期交房90日以上双方有权解除合同，被上诉人在订立合同后已完全履行了支付购房款的合同义务，上诉人华升师宗分公司以自己的违约行为产生的后果作为条件主张解除合同，有违诚实信用原则，该项权利的行使应赋予守约方才符合保护守约方权益的价值导向，且本案具备继续履行合同的条件，被上诉人作为违约方，其主张解除合同的理由不能成立，其反诉请求不予支持。关于被上诉人以上诉人汪志于2017年8月23日在其提供的《交房确认书》上的签字双方已形成新的合同关系的主张不能成立。本案系双方当事人因履行《商品房购销合同》而产生的纠纷，《交房确认书》只是双方当事人履行《商品房购销合同》过程中的一个行为，系作为被上诉人已向买房人完成交房后的一个确认行为，而本案事实是被上诉人让上诉人先签《交房确认书》，后按被上诉人确定的流程进行交房，明显违反了正常的交接房程序，且被上诉人在其提供的《交房确认书》中的内容并非完全针对房屋交付的确认，还增加了一些与交接房无关的内容，其中有“购买人同意接受免除接房后壹年物业管理费作为开发商逾期交房的补偿，本确认书签订并接收房屋钥匙后，本房屋逾期交房问题一次性解决，购买人不得因任何原因，以任何时段的逾期交房为理由要求开发商承担责任”，该内容系被上诉人对其交房附加的条件，以此作为免除自身逾期交房应承担的责任，该行为本身违反了合同履行中的诚实信用原则，被上诉人通过附加交房条件达到免除自身违约责任的目的。而《交房确认书》中的内容均为格式化条款，且不是完成接房流程才签，而是先签该《交房确认书》后，再按被上诉人提供的接房流程办理相应的接房手续，《交房确认书》中载明的相关内容应视为被上诉人对交房所附的条件，上诉人与被上诉人之间并不因《交房确认书》而产生新的合同关系，对于一审判决将被上诉人提供的《交房确认书》认定上诉人与被上诉人形成新的合同关系的认定不当，被上诉人的相关主张依法不能成立。综上，本案中对汪志、李春花主张的违约金，根据合同约定，华升师宗分公司逾期交房331天（交房时间2016年8月31日至被上诉人公告交房时间2017年7月29日），违约金计算为123566.37元（即977582元×0.02%×30天+977582元×0.04%×301天）。关于上诉人主张的“物业管理费自实际交房之日开始起算，并在交房手续完成后180个工作日内为原告办理房屋产权登记”，因上诉人在一审中予以放弃，系上诉人对其权利的处分，不属二审审理范围。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持师宗县人民法院（2020）云0323民初919号民事判决第二项，即“驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求”；二、撤销师宗县人民法院（2020）云0323民初919号民事判决第一项，即“驳回原告（反诉被告）汪志、李春花的诉讼请求”；三、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与汪志、李春花于2015年7月18日签订的《商品房购销合同》继续履行，并于本判决生效后十五日内合同双方配合办理信合怡苑12幢1205号房屋的交接手续；四、由云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于判决生效后十五日内向汪志、李春花支付逾期交房违约金123566.37元；五、驳回汪志、李春花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2842元，由云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担2763元，汪志、李春花负担79元；反诉案件受理费100元，由云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担。二审案件受理费2942元，由云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二〇年十一月二十三日法官助理刘芳书记员唐皓