中华人民共和国 广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂民终779号 上诉人（一审原告）：陆炫起，男，汉族，1980年10月5日出生，住中华人民共和国广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：杜洁梅，广西邕达律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：南宁市住房和城乡建设局（原南宁住房保障和房产管理局）。住所地：中华人民共和国广西壮族自治区南宁市金湖路**，统一社会信用代码：11450100MB190200064。 法定代表人：宁世朝，该局局长。 委托诉讼代理人：蒙旭军，广西谦行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢萧伊，广西谦行律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李洁莲，女，1955年4月6日出生，瑞典王国国籍，住瑞典王国。 委托诉讼代理人：黎胜（李洁莲之子），住中华人民共和国广西壮族自治区兴宁区。 -2- 上诉人陆炫起因与被上诉人南宁市住房和城乡建设局（以下简称南宁住建局）、李洁莲确认合同无效纠纷一案，不服中华人民共和国广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2019）桂01民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人陆炫起的委托诉讼代理人杜洁梅，被上诉人南宁住建局的委托诉讼代理人卢萧伊到庭参加诉讼。被上诉人李洁莲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人陆炫起上诉请求：一、撤销南宁市中级人民法院（2019）桂01民初188号民事判决；二、判令被上诉人南宁住建局与被上诉人李洁莲签订的《直管公有住房租赁合同》无效；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案诉请确认租赁物为公有住房的租赁合同无效。一审判决认为李洁莲提交相关材料并经过南宁住建局审核批准就可以享有承租权是错误的。首先，公有住房是政府提供政策优惠的、具有保障性质的政策性住房，政府部门对该类房屋承租人有特殊的规定和限制，承租人必须满足一定条件。获得租赁权条件之一就是在本市工作生活且居住困难的市民，而李洁莲隐瞒其已出国工作生活，并不在南宁市居住的事实，属于欺诈行为。根据证据显示李洁莲的申请材料中有一份家庭成员名单，房产部门是明确知道该家庭成员均有资格获得承租权，但名额只有一个，故必须要其他成员都放弃才能获得承租权。但申请材料中仅有李洁玉一人的同意书，陆炫起已是成年人，符合独立申请公租房的条件，其母亲的同意转让书不能代表其意思表示。一审判决认为南宁市房产管理部门及其下属机构同意李洁莲承租购买公租房，是行使职能及权限之范 -××- 畴，普通民事不宜过多评价干涉是极其错误的。职能部门履行职权，必须在法律法规或国家政策允许的范围内行使职权，并不能任意使用手中权力，李洁莲不符合承租条件，房产部门接收明显不符合申请条件的材料并审核通过，职能部门就是违反规定行使职权。故南宁住建局及李洁莲的行为损害了陆炫起的利益。二、一审判决认定涉案房屋租赁合同的签订是基于对原承租人包括其家庭成员间产生，该合同在原承租人家庭成员中的具体哪位成员签订不构成对国家、社会共同利益的重大影响，认为李洁莲经过一系列的行政审批手续，故不存在损害国家利益及社会共同利益的情形是错误的。公租房的租赁合同签订并不必然在原承租人和其他家庭成员中产生，原承租人及其家庭成员只是享有优先租赁权，如果不符合租赁条件即不享有承租公租房的权利。在公租房房源紧张、大量市民排队等候承租的情况下，李洁莲不在国内生活，不符合承租条件，其通过欺诈的手段取得公租房，占用公共资源，这样的行为明显损害了社会公共利益，故案涉租赁合同无效。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院支持陆炫起的上诉请求。 被上诉人南宁住建局辩称，一、陆炫起与案涉《直管公有租房租赁合同》无直接利害关系，无权提起确认合同无效之诉。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方才能向另一方基于合同提出请求或提起诉讼。与合同当事人之间没有发生合同上权利义务关系的第三人，因其不承担合同上的义务和责任，如合同约定的事项与其无利害关系，则其无权提起确认合同无效的诉讼。本案中，首先，陆炫起并不是案涉合同当事人，合同中未涉及其权利义务的事项。其 -4- 次，陆炫起的外婆黄浩与南宁市房产物业管理处签订的《住房临时租赁契约》第九条约定，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上且有南宁市常住户口，他处无住房的家庭成员可向物业管理处提出书面申请，经同意后可按规定承租房屋，即必须是符合前述条件的家庭成员才有权申请承租案涉房屋。陆炫起称黄浩于2000年8月去世，而其提交的户籍信息显示其户口于2000年6月27日从其母亲李洁玉户籍地迁出，且迁出时其户籍地址并不是案涉房屋地址，因此结合本案其他证据，陆炫起无法证明其在案涉房屋与黄浩共同居住两年以上，也无法证明其在本市内没有其他住房，陆炫起主张其具有直管公房的承租资格没有事实及法律依据。再次，根据案涉租赁合同约定，承租人在租赁期限内死亡的，申请人需经申请、核准后获得承租资格，但自黄浩于2000年过世后，南宁住建局或南宁市房产物业管理处仅收到李洁莲承租房屋的申请，未收到过陆炫起关于承租案涉房屋的书面申请且陆炫起此后也未实际租用该房屋。故陆炫起并无承租权。二、南宁住建局不是本案适格被告。案涉《直管公有住房租赁合同》的合同主体为南宁市房产物业管理处与李洁莲，南宁住建局非合同主体。根据合同相对性原则，履行合同义务方应为南宁市房产物业管理处是具有独立的法人资格和诉讼主体资格。陆炫起起诉请求确认案涉合同无效，应以签订合同的主体为被告，其起诉被告缺乏事实及法律依据。三、案涉《直管公有住房租赁合同》不存在合同无效情形。首先，李洁莲于200××年6月向物业处提出变更租赁权申请时提供的材料均由相关单位签署属实且盖章确认，南宁市房产物业管理处在签订案涉合同时已按照程序审查上述材料，尽到审慎义务。陆炫起主张南宁住建局与李洁莲存在 -5- 恶意串通没有任何事实依据。其次，南宁市房产物业管理处履行管理公房的职能，将属于国家所有的直管公房出租给有承租资格的李洁莲，并收取相应的租金，因此案涉合同未损害国家、集体利益。而陆炫起并非案涉公房的权利人，不可能损害到其利益。四、审批行为系行政行为，陆炫起对审批行为有异议的，应提起行政诉讼。陆炫起所提交的证据无法证明李洁莲在申请变更租赁和签订案涉租赁合同时为无资格承租人，且审批李洁莲是否符合承租条件属于行政行为，陆炫起对该行政审批有异议的，应向有关审批部门申诉或提起行政诉讼。综上，请驳回陆炫起的上诉请求。 被上诉人李洁莲未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。 陆炫起向一审法院起诉请求：一、确认南宁住建局与李洁莲签订的《直管公有住房租赁合同》无效；二、本案的诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：李洁莲与黄浩系母女关系。1999年6月14日，南宁市房产物业管理处（甲方）与黄浩（乙方）签订一份《住房临时租赁契约》，约定甲方自愿将座落在解放路62号门牌××单元212号房（以下简称“212号房”）出租给乙方使用，租金按月结算，于每月的前十日交给甲方，如承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上且有南宁市常住户口，他处无住房的家庭成员，可向甲方提出书面申请，经同意后可按转租、转让的规定变更租赁关系，缴交有关费用后重新办理租赁手续。2000年8月29日，黄浩死亡。200××年10月17日，李洁莲向南宁市房产物业管理处提出书面申请，以其与黄浩系母女关系，其与黄浩生前长期居住212号房，其本人无私有房产亦未承租 -6- 他处公有房屋，且同住其他家庭成员同意为由，申请将212号房使用权转让给其。该书面申请经辖区街道办社区居委会签署情况属实并盖章确认。黄浩的另一女儿李洁玉亦出具《同意转让意见书》，声明其自愿放弃212号房的承租权，同意将该房屋使用权转让给李洁莲。南宁市房产物业管理处经审核同意，于2006年6月8日与李洁莲签订了《直管公有住房租赁合同》及补充协议，约定将212号房租赁给李洁莲使用。2006年10月20日，李洁莲填写《南宁市职工购买直管公有住房申请书》，向南宁市房产管理局提出购买212号房，该申请书有辖区街道办社区居委会签署情况属实并盖章确认，辖区房管所以及南宁市房产管理局亦有盖章确认。另在李洁莲填写的《申请购房职工单位审查证明》上，亦有辖区街道办社区居委会签署情况属实并盖章确认。李洁莲之前任职单位南宁康乐股份有限公司亦为李洁莲出具了无房证明。2006年11月27日，南宁市房地产管理局（甲方）与李洁莲（乙方）签订了《南宁市职工以成本价购买直管公有住房合同书》，约定甲方同意将212号房出售给乙方，房屋售价金额为705××5.6元，在付清全部购房款后，产权归乙方所有。当日，李洁莲向南宁市房地产管理局支付了全部购房款705××5.6元，南宁市房地产管理局向李洁莲出具了购房发票。 一审法院另查明，陆炫起系李洁玉的儿子。李洁莲于2005年取得瑞典王国国籍。南宁市房产物业管理处是南宁市房地产管理局的下设机构。南宁市房地产管理局经机构改革变更为南宁住建局。 一审法院认为：关于法律适用问题。本案李洁莲系瑞典国籍，依照《最高人民法院关于适用的解 -7- 释》第五百二十二条规定，本案应适用涉外民事诉讼程序审理。本案属于确认合同无效纠纷，合同签订地、履行地及不动产标的物所在地均位于中华人民共和国领域内，且到庭的原、被告双方均一致同意适用中华人民共和国法律审理本案，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，一审法院确认本案适用中华人民共和国法律审理。 关于实体处理问题。本案的争议焦点为：一、陆炫起的诉讼主体是否适格？二、案涉房屋租赁合同是否合法有效？就第一个争议焦点，黄浩生前与南宁市房产物业管理处签订的房屋租赁协议约定，承租人在租赁期间内死亡、其共同居住两年以上且有南宁市常住户口，他处无住房的家庭成员，可申请变更租赁关系。陆炫起作为黄浩的外孙，基于该合同约定提出本案诉讼主张，可以证实其与本案具有一定的利害关系，故其诉讼主体资格并无不当。至于陆炫起的诉讼请求能否成立，则属于实体审理认定问题，以下另作评判。就第二个争议焦点，首先，李洁莲先后取得212号房的承租权及购买权，是经过了一系列的审核、审批程序，所提交的申请材料均有所在社区居委会及单位的书面证明及签章确认，特别是陆炫起的母亲李洁玉亦书面同意由李洁莲承租212号房。南宁市房地产管理局及其下属机构经审核后，同意由李洁莲承租及购买212号房，则属于南宁市房地产管理局行使其行政职能及权限之范畴，普通民事领域不宜过多评价或干涉。其次，陆炫起主张南宁市房地产管理局及其下属机构与李洁莲恶意串 -8- 通损害其利益，但恶意串通的证明责任必须要达到能够排除其他合理怀疑的程度，即使南宁市房地产管理局及其下属机构的审核工作存在瑕疵，也不能以此推定其存在恶意串通，而综合本案证据交换及质证的情况来看，陆炫起所举证据不足以证明存在恶意串通。再次，陆炫起主张案涉房屋租赁合同损害了国家利益及社会公共利益，但经审核，案涉房屋租赁合同的签订是基于对原承租人包括其家庭成员权利的一种延续及保护，该房屋的承租权均是围绕原承租人家庭成员间产生，该合同在原承租人家庭成员中与谁签订均不构成对国家利益、社会公共利益的重大影响，况且李洁莲取得案涉房屋承租权也是经过了一系列的行政审批手续，故不存在损害国家利益及社会公共利益之情形。综上分析认证，案涉房屋租赁合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效法定情形，陆炫起主张确认案涉房屋租赁合同无效，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用的解释》五百二十二条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，一审法院判决：驳回原告陆炫起的全部诉讼请求。案件受理费50元（原告陆炫起已预交），由原告陆炫起负担。 在二审审理中，上诉人陆炫起对一审判决认定的事实提出以下异议：1.对李洁莲于200××年10月17日向南宁市房产物业管理处提出书面申请这一事实有异议，认为该申请并非李洁莲本人办理的，而是通过他人代办；2.对“该书面申请经辖区街道办社区局委员会签署情况属实并盖章确认”有异议，认为书面申请虽 -9- 盖章，但李洁莲是通过关系经有关部门盖章的。被上诉人南宁住建局对一审判决所认定的事实无异议。上诉人陆炫起及被上诉人南宁住建局均无新的证据向法庭提交。 对上诉人陆炫起就一审事实提出的异议主张，本院认为，1.对于陆炫起提出案涉房屋租赁手续并非李洁莲本人亲自办理的问题，经查，李洁莲在200××年10月期间不在我国国内，但并不当然排除李洁莲通过授权他人提交相关申请材料，而一审判决亦未认定相关手续系李洁莲本人亲自办理，且李洁莲在办理申请租赁房屋时是否在国内或是否系李洁莲本人亲自办理，不能当然否认该申请行为系其真实意思表示，也不当然否认案涉合同的效力，故对陆炫起该异议主张，本院不予采纳。2.对于李洁莲是否通过关系办理相关手续的问题，因陆炫起未提交任何证据证明其异议主张，故本院不予采纳。 经本院审理查明，一审判决认定事实清楚，证据充分，本院亦予以确认。 另查明，2004年4月7日南宁市房产物业管理处与李洁莲签订了《直管公有住房租赁合同》（编号：41259），约定将案涉212号房租赁给李洁莲使用。 本院认为，本案为确认合同效力之诉。被上诉人李洁莲系瑞典王国国籍人，本案为涉外商事纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案中，因案涉合同系在我国签订、履行，案涉租赁合同的租赁物在我国，故我国与该合同有最密切联系， -10- 且双方亦同意适用中华人民共和国法律，故本案的实体处理应适用中华人民共和国法律。 综合当事人各方的诉辩主张，本案的争议焦点为：案涉房屋租赁合同是否无效？ 关于案涉房屋租赁合同是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据一审查明的事实，李洁莲递交的申请材料均有其所在街道办事处、所在社区居委会的签字或盖章确认，案涉房屋的申请承租手续经过一系列审核、审批程序，在未有充分证据证明案涉合同存在上述法律规定的合同无效之情形的情况下，应认定合同有效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，陆炫起主张案涉房屋租赁合同无效，则应就案涉房屋租赁合同无效承担举证证明责任。陆炫起主张其在黄浩生前与黄浩共同居住在案涉房屋。经查，陆炫起在一审时提交其就读于南宁一中的毕业证书，该证据仅证明其于1996年9月至1999年7月在该校就读高中的事实；陆炫起提交的户口信息显示其并未与黄浩登记在同**口本，其户籍系与其母亲李洁玉登记在同一户口本中且在黄浩过世前 -11- 其户籍已迁出案涉房屋地址，故陆炫起未提交充分证据证明其曾与黄浩实际共同居住的事实。陆炫起主张其享有承租案涉房屋资格，李洁莲获得案涉房屋承租权导致其无法享有该权利，但陆炫起未能提交任何证据证明其曾向相关部门提交承租案涉房屋的申请，且陆炫起的母亲李洁玉作为原承租人黄浩的女儿已在李洁莲申请租赁案涉房屋时出具书面说明放弃承租案涉房屋，陆炫起仅以其当时不知道其有承租资格为由解释其未提交申请的原因缺乏合理性，故对其相关主张，本院不予支持。陆炫起主张南宁住建局与李洁莲存在串通，导致李洁莲在不具备承租案涉房屋的情况下取得房屋租赁权。经查，陆炫起未提交任何证据证明南宁住建局与李洁莲存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项所规定的恶意串通行为，且其在二审庭审中亦明确认可其没有证据证明恶意串通行为，故对其该主张，本院不予支持。陆炫起主张李洁莲以欺诈手段订立案涉合同，损害其个人利益及社会公共利益。本院认为，以欺诈手段订立合同导致合同无效的情况，要以该合同损害国家利益为前提，承租人租赁案涉公有住房并如约履行承租人义务的行为不构成对国家利益的损害，且本案中陆炫起亦未能提交充分证据证明李洁莲存在欺诈行为，李洁莲承租房屋的行为亦不构成对社会共同利益的损害，故对陆炫起的相关主张，本院不予支持。陆炫起主张职能部门违反规定同意李洁莲承租购买公租房，系对行政机关的行政行为存在异议，非本案的审理范围，故本院对此不予审理。因此，陆炫起未能提交充分证据证明案涉合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，故对其确认合同无效之主张，本院不予支持。 综上，上诉人陆炫起的上诉请求不能成立，予以驳回；一审 -12- 判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人陆炫起已交纳），由上诉人陆炫起负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭庆华 审 判 员 王华妍 审 判 员 李萍萍 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 徐 玫 书 记 员 黄子珍