山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3227号上诉人（原审被告）：张文杰，男，1979年11月18日出生，汉族，住薛城区。被上诉人（原审原告）：枣庄德圣物业管理有限公司，住所地：枣庄高新区光明西路**。统一社会信用代码：913704007807599496，统一社会信用代码913704007807599496。法定代表人：秦建华总经理，总经理。委托诉讼代理人：马彦水，山东祥鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志，山东祥鼎律师事务所律师。上诉人张文杰因与被上诉人枣庄德圣物业管理有限公司（以下简称德圣物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文杰上诉请求：1.二审法院依法撤销（2020）鲁0403民初1795号民事判；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审法院认定的事实是依据被上诉人提交的开发商与枣庄德圣物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，而该物业服务合同并没有载明物业提供服务内容的细则，一审法院仅仅依据没有服务细则的物业合同就判决上诉人承担责任，明显事实没有查清。2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”上诉人提交的《新大都花园业主手册》可以作为枣庄德圣物业管理有限公司（下称德圣物业）对物业服务内容的承诺。该手册内容从物业服务事项、服务要求、物业费用开支等事项作出了具体的细化规定。但是德圣物业并没有按照物业服务手册的约定，管理区域清洁卫生、区域绿化养护、区域秩序维护、公共设施维护等。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被上诉人作为物业服务提供方，对小区的无秩序停车、垃圾不按时清运、消防通道第1页共2页占用、电梯随意接电等问题不闻不问，怠于履行合同约定的义务，因此，根据权利义务相统一及公平原则，上诉人要求德圣物业按照物业服务手册履行约定义务的同时，退还上诉人在2017年1月份之前缴纳的物业费用。二、一审适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”一审法院认为上诉人提供的证据不构成业主拒交物业服务费的合法理由，但是上诉人提交的相关照片（共计42张）证据却符合本条规定的拒绝缴纳物业服务费的正当理由!权利和义务相统一是法律的基本原则。物业服务合同作为继续性合同，每期的给付均可视为独立。一审中，上诉人提交的相关照片等证据均能证明被上诉人并没有按照物业服务手册约定的内容履行其义务。且一审中上诉人要求现场比对照片，但是未得到法庭准许。在长达3年多时间里，德圣物业一直都在怠于履行物业合同约定的义务，一审中认定被上诉人提供的安保服务存在一般瑕疵与事实不符，实际情况是被上诉人未提供安保服务，在消防设施及管理上也存在严重隐患，小区内居民私拉电线充电及车辆乱停乱放被上诉人却不予制止，上述行为已属于根本违约。上诉人当然享有同时履行抗辩权，在德圣物业整改措施到位前，上诉人有法律规定的正当理由拒绝支付物业服务费或相应减少缴纳的物业费。被上诉人辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。答辩人与被答辩人于2013年2月26日签订了《物业管理服务协议》，该协议第二十二条明确了物业收费的价格。答辩人作为新大都花园小区的前期物业服务企业，一直为小区提供物业服务，期间从未更换过小区物业。一审法院判决张文杰支付物业费是有事实和法律依据的。二、在被答辩人拖欠物业费长达三年的时间里，物业公司多次催缴，通过律师事务所律师函的形式催缴，但是被答辩人一直拒绝缴纳，其理由是主观认为物业公司的服务和安保服务不到位，消费设施管理不到位，小区存在居民私拉电线充电及车辆乱停放等所谓问题，根本不属于同时履行抗辩权的适用范围，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。该条法律的规定不适用物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主认为物业服务企业服务存在瑕疵，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律途径来维护自身的合法权益，而不应当认为物业服务企业存在细小瑕疵，就拒不缴纳任何物业费长达三年。这种方式也违背诚实信用的民事基本原则的。被答辩人理应当向答辩人交纳物业管理费及滞纳金综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持一审判决。德圣公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向其公司支付拖欠物业费5，807.8元(自2017年3月1日计算至2020年3月31日)；2、判令被告支付因拖欠以上费用产生的滞纳金(从拖欠之日起按日千分之三计算)；3、诉讼费由被告承担一审法院认定事实：认定：原被告双方于2013年2月26日签订《新大都花园上房协议》，其中约定：物业服务收费价格为住宅每月每平方米0.5元，德圣物业为该小区提供物业服务至今.被告张文杰从2017年3月1日起开始拖欠物业服务费，截止至2020年3月31日共拖欠物业服务费5，807.8元。一审法院认为，本案双方争议的焦点为德圣物业提供的物业服务质量是否存在严重瑕疵及应否减收服务费用；张文杰现提供的照片证据不足以证明德圣物业服务存在严重瑕疵。即便物业服务在某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，因尚未构成根本违约，也不能成为业主拒交物业服务费的合法.理由，业主宜通过行使要求物业服务企业继续履行相关合同义务或采取补救措施等权利来维护自身权益。物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施及服务内容不是针对某个业主，也表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量物业服务质量水平及是否应当减、免部分服务费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害多数人利益现象的发生。故被告的该部分抗辩意见不能支持。物业服务合同约定的逾期交费滞纳金每日千分之三过高，远超过德圣物业因此所受到的损失，应适当调低，一审法院酌定按中国人民银行同类贷款基准利率的1.5倍计算滞纳金.对于滞纳金的起算日期，基于德圣物业存在怠于行使给付请求权的问题，宜从其向一审法院起诉之日（2020年5月14日）开始支持其滞纳金诉讼请求，此前的滞纳金不予支持。一审判决：被告张文杰于本判决生效后十日内向原告枣庄德圣物业管理有限公司支付2017年3月1日至2020年3月31日期间物业服务费5，807.8元及滞纳金（以5，807.8元为基数，自2020年5月14日起，按照中国人民银行同类贷款基准利率的1.5倍计算至实际付清之日止。）。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张文杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供照片、光盘一宗，拟证明涉案小区证明卫生差、安保无人值守、外来人员杂乱等，被上诉人质证认为不符合证据要求，没有制作时间及制作人，物业服务可能存在瑕疵，但不是根本违反合同约定。对一审查明相关事实，本院予以认定。本院认为，上诉人张文杰现提供的照片、光盘证据不足以证明德圣物业服务存在严重瑕疵。即便物业服务在某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，因尚未构成根本违约，也不能成为业主拒交物业服务费的合法理由，业主宜通过行使要求物业服务企业继续履行相关合同义务或采取补救措施等权利来维护自身权益。故上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，张文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费××元，由上诉人张文杰负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  朱运涛审判员  张洪光二〇二〇年十一月二十六日书记员  赵 丽