贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2754号 上诉人（原审被告）：都匀市建宏房地产开发有限责任公司，住所地贵州省。 法定代表人：黄志坚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张楼，贵州桥城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尹平，女，1975年6月30日出生，汉族，重庆市人，住。 委托诉讼代理人：王耀民，贵州义文律师事务所律师。 上诉人都匀市建宏房地产开发有限责任公司（以下简称建宏房开公司）与被上诉人尹平商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2020年5月18日作出（2020）黔2701民初506号民事判决后，建宏房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 建宏房开公司上诉请求：1、撤销原判，裁定驳回被上诉人的起诉；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》以及上诉人出具给被上诉人的购房款收据没有法律效力；2006年1月23日上诉人与重庆厦安门窗有限责任公司驻贵州办事处（简称厦安公司）签订《建筑消防工程施工合同》，工程款结算对象是厦安公司，如果达成工程款折抵购房款协议，协议双方应当是上诉人和厦安公司，且签订时间应当在2006年以后，而不应是2005年，《建筑消防工程施工合同》证明被上诉人只是厦安公司代表，公司代表与上诉人签订工程款折抵购房款的《商品房买卖合同》因未附厦安公司的同意证明或债权转让协议而归于无效；二、本案已经超过诉讼时效；1、《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料登记机关备案......”，被上诉人一审诉称“建宏房开公司应当于2005年10月6日前将该房屋产权过户登记于尹平名下”，据此，诉讼时效应从2005年10月7日起计算，已经超过诉讼时效。2、退一步说，即使依据2009年7月22日上诉人向被上诉人作出的《承诺书》计算诉讼时效，《承诺书》承诺的办证截止日期是2009年12月31日，诉讼时效应从2010年1月1日起计算，已经超过诉讼时效。3、2015年11月3日上诉人法定代表人已经由罗建平变更为黄志坚，之后罗建平对外已经不能代表上诉人，2018年7月8日罗建平出具的《证明》和2018年11月27日罗建平配合被上诉人律师所做《律师调查笔录》不是诉讼时效中止、中断、延长或挽回的证据。综上，上诉人请求二审法院确认《商品房买卖合同》和购房款收据无效，并裁定驳回被上诉人的起诉。 被上诉人尹平二审未向本院作出书面答辩。 原审原告尹平向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告建宏房开公司立即为原告尹平办理购买的建贸大厦第十四、十五层（复式）14、15-××号房屋产权过户登记手续；2、本案的诉讼费用由被告建宏房开公司负担。 一审法院认定事实：2005年6月20日，尹平与建宏房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2005ＪＨ092），合同约定：建宏房开公司将其开发的位于都匀市（复式）14、15-××号建筑面积228.811平方米的商品房出卖给尹平，单价1380元／平方米，房屋总价款为315759元，付款方式及期限为合同签订后一次性支付购房款，出卖人应当在2005年8月5日前在该商品房经验收合格的条件下交房，如遭遇不可抗力、政府干预、规划变更、买受人同意可以延期交房，出卖人在交房后60日内为协助买受人办理有关产权手续等。但该买卖合同未到有权机构办理备案登记。2005年8月3日，建宏房开公司向尹平出具收据，收据载明：今收到尹平付购建贸大厦房款户型14、15-Ｆ2金额叁拾壹万伍仟柒佰伍拾玖元（￥315759元）。2009年7月22日，建宏房开公司向尹平作出书面《承诺书》，表明其公司已将上述房屋出售给尹平，由于该公司原因未及时给尹平办理相关售后手续，该公司承诺于2009年7月30日以前将所有办理房产证手续提交给尹平，逾期未能提供，该公司承担一切经济责任，如该公司违背承诺，后果自负。2018年7月8日，建宏房开公司原法定代表人罗建平书写书面证明，证明公司于2002年开发都匀市环西路建贸大厦项目，因欠尹平的消防工程款未付，公司同意用建贸大厦十四、十五层（复式）14、15-××号和一层商铺门面一间抵所欠尹平的消防款，一层门面房一间产权证已经办理在尹平名下，因其他原因，十四、十五层Ｆ2号商住房一套未办理房屋产权过户手续。诉讼中，建宏房开公司辩称未实际收到尹平支付的购房款。尹平认为，其已经履行了支付购房款的义务，建宏房开公司也按约定交付房屋，且自己已经对该商品房进行装修并管理使用至今，根据合同约定，建宏房开公司应当于2005年10月6日前办理该房屋产权过户登记手续，但建宏房开公司在交房后，以各种理由迟迟未为尹平办理产权过户登记手续，未尽到合同义务。另查明，建宏房开公司因开发房开项目需要，向林某某借款，后因借款到期未归还，林某某诉至一审法院，一审法院主持调解，达成以物抵债协议，建宏房开公司以其所有的六处房产作价720万元折抵等值借款本金，其中涉及案涉的房屋作价58.5万元，后由于建宏房开公司未按调解协议履行义务，林某某向法院申请强制执行。2016年6月13日，一审法院作出（2016）黔27执66号执行裁定书，裁定建宏房开公司将包括案涉房屋过户给林某某。对此，尹平不服，以其于2005年6月20日已与建宏房开公司签订《商品房买卖合同》并全款购买了案涉房屋，执行裁定侵犯其合法权益为由，向一审法院提出执行异议，请求停止将案涉房屋产权过户给林某某。一审法院经审查，作出（2018）黔27执异23号执行裁定书，驳回尹平的异议请求。尹平不服，遂向一审法院提起执行异议之诉，一审法院经审理认为，尹平对提出执行异议的执行标的不享有足以排除强制执行的权益，作出（2018）黔27民初73号民事判决书，判决驳回尹平的诉讼请求。尹平不服该判决，上诉至二审法院，二审法院在二审期间，根据林某某答辩意见指引的线索，案涉房屋已经解除查封，林某某申请执行建宏房开公司案件一审法院已经结案。该事实尹平知晓后，尹平向二审法院提出撤诉申请，因被告不同意其撤诉，故二审法院不予准许撤诉。二审法院认为，作为执行标的的案涉房屋因林某某申请执行的事实已不存在，且案涉房屋已解除查封，林某某申请执行建宏房开公司的案件已经结案，因此，尹平提出执行异议之诉要求对案涉房屋的权属进行确认，并排除执行已缺乏事实基础和诉的利益，本案现依法不应当由人民法院作为执行异议之诉案件立案受理，遂作出（2018）黔民终1094号民事裁定书，裁定：一、撤销（2018）黔27民初73号民事判决书；二、驳回尹平的起诉。 一审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定“合同当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，根据双方签订的房屋买卖合同约定，尹平已经履行支付购房款的义务，建宏房开公司应当依照合同约定履行协助尹平办理房屋产权变更登记手续义务。综上所述，尹平请求判令被告建宏房开公司办理房屋的产权变更登记手续，具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：都匀市建宏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助尹平办理位于都匀市（复式）14、15-××号房屋产权变更登记手续。案件受理费50元，由都匀市建宏房地产开发有限责任公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归 纳本案二审主要争议焦点为：1、案涉《商品房买卖合同》是否合法有效;2、本案是否适用诉讼时效。 本院认为：对于争议焦点一，从一审查明事实及双方举质证情况来看，2005年6月20日，上诉人建宏房开公司与被上诉人尹平均是在自愿的情况下签署案涉《商品房买卖合同》的，不存在被胁迫、受欺诈的情形，双方当事人都在案涉合同上签字且加盖了上诉人公司的合同专用章，时任上诉人公司的法定代表人罗建平亦在该合同上签字确认，且在合同签订后，上诉人建宏房开公司向被上诉人尹平出具了案涉房屋的收款收据，亦在收款收据上加盖了公司的公章，故认定该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效；对于上诉人提出案涉合同当事人应为案外人重庆厦安门窗有限责任公司驻贵州办事处，被上诉人尹平仅为该公司代表，在未得到公司授权的情况下，无权签署以工程款抵购房款的案涉《商品房买卖合同》应属无效的问题，上诉人建宏房开公司在本案审理过程中并未举证证明上述各方之间到底存在什么样的法律关系，应由上诉人公司承担举证不能的不利后果，故对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。 对于争议焦点二，被上诉人尹平请求上诉人建宏房开公司协助办理房屋权属证书的权利属于物权请求权，根据《民法总则》第一百九十六条之规定，物权请求权不适用诉讼时效，且从本案查明的事实来看，被上诉人尹平在签订合同取得房屋后，已经对案涉房屋进行了装修并实际居住在内，虽然被上诉人尹平提起办理房屋权属证书的诉讼请求已超过约定的办证时间，但因该项诉请并不适用诉讼时效制度，故一审法院判决上诉人公司在于本判决生效之日起十五日内协助被上诉人尹平办理房屋产权变更登记手续并无不当，本院予以确认。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人都匀市建宏房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年十一月四日 法官助理王菲 书记员刘皓