江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9297号上诉人（原审被告）：昆山彩吉包装材料有限公司，统一社会信用代码91320583331025624K，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌茅沙塘南路****房。法定代表人：袁丽，该公司总经理。上诉人（原审被告）：袁丽，女，1987年8月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王宏军，江苏九元至律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：张蓓丽，江苏九元至律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：昆山联合物业有限公司，统一社会信用代码91320583750505227Y，住所，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌茅沙塘南路****房div>法定代表人：胡平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王小军，上海市树声（昆山）律师事务所律师。上诉人昆山彩吉包装材料有限公司（以下简称彩吉公司）、袁丽因与被上诉人昆山联合物业有限公司（以下简称联合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初4629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。彩吉公司、袁丽上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判彩吉公司、袁丽无须支付房屋中间过道的占有使用费，一、二审案件受理费由联合公司承担。事实和理由：1.涉案租赁合同签订时，联合公司告知彩吉公司租赁面积1584平方米系地图中的17、18栋，不包括两栋房屋中间的过道。彩吉公司一直以为两栋厂房的建筑面积为1584平方米，中间过道不计入租赁面积，也不收租金，现联合公司主张中间过道的占有使用费于法无据。2.即使租赁面积包括过道的528平方米，过道属违章搭建，不应计收占有使用费。3.联合公司对过道区域的投入成本远低于2栋厂房的投入成本，即使法院认为过道需要支付占有使用费，从公平和利益平衡的角度出发，也应远低于厂房的租金标准。4.经核算528平米房屋中间过道占有使用费2018年度为114048元，2019年1月1日至2019年8月19日拆除前（7.61月）的占有使用费为72325元，合计金额186373元，上述金额应在判决金额中扣减。5.彩吉公司、袁丽在上诉后自行对租赁标的物进行了丈量，发现实际租赁面积没有合同约定的1584平方米，两栋厂房的面积应该都不满500平方米，两栋厂房中间的过道也不满500平方米。联合公司辩称，服从一审判决。1.一审中联合公司已提交照片和视频向法庭说明中间的过道是一个相对封闭的空间，彩吉公司设置了大门，这部分空间专供彩吉公司使用。2.租赁合同中租金分厂房和土地两部分，中间过道部分即使上面没有搭建顶棚，也应算入土地租金部分。3.原来租赁期间中间过道搭建一个顶棚，后来这个顶棚被城管部门认定为违章建筑。根据司法解释的规定，即使合同这一部分无效，彩吉公司已实际使用，也应比照租金标准支付使用费。联合公司向一审法院起诉请求：1.判令彩吉公司退还承租的昆山市巴城镇石牌茅沙塘南路240厂房；2.支付2018年拖欠租金及154552元及2019年1月1日至实际退还厂房之日的房屋占用费（按照每月36432元计算，暂计算至2019年8月31日止为291456元）；3.袁丽对2019年4月17日前的房租和房屋占用费284492元及利息承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2018年1月1日出租方(甲方)联合公司与承租方(乙方)彩吉公司签订厂房租赁合同一份，合同主要约定内容如下：一、出租厂房情况：座落在昆山市租赁建筑面积为1584平方米，厂房消防等级为丁类。二、厂房起付日期和租赁期限:1.厂房租赁自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租赁期1年。2.租赁期满，乙方享有同等条件下的优先租赁权。乙方在合同到期如需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。乙方不续租的，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。三、租金及保证金支付方式：1.甲、乙双方约定，该厂房租赁建筑面积1584平米，租金标准为：厂房180000元/年，土地全年租金140424年，物业费24000元/年，合计月租金为人民币28702元/月，物业卫生费1000元/年，总计租金每年为345424元整，大写叁拾肆万伍仟肆佰贰拾肆元整。租金采用先付后用方式，租金每半年一付，每次支付172712元整，大写壹拾柒万贰仟柒佰壹拾贰元整。四、其他费用：1.租赁期间，使用该厂房期问，乙方所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。五、厂房使用要求和维修责任：1.租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房。因乙方使用不当或不合理使用致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。因房屋质量问题需要维修的，由甲方负责。2.乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。六、厂房转租和归还：1.乙方在租费期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金。2.租赁期满乙方恢复原样，无条件将房屋交还甲方。七、租赁期间其他有关约定：1.租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动及不安全的生产活动。2.租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全卫生工作。3.租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任、但甲方应提前通知乙方，并将未使用期间的租金退还乙方。4.租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负。5.租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如逾期支付的。每逾期一日按应付款的仟分之五支付逾期付款损失。经催告后，超过一个月仍然未支付的，甲方有权终止租赁协议。乙方应在收到通知之日起10日内自行搬迁租赁物内的财产，否则甲方有权清除乙方在租赁物内的财产，若造成该财产遗失，灭失，损坏，所有损失由乙方自行承担。6.租赁期满后，甲方如继续出和该房时，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。八、其他条款：1.租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金并承担乙方装修损失。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。2.租赁期间，如因产权证问题或房屋质量、消防等问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。3.租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。……合同签订后，彩吉公司搬入租赁厂房内。2018年12月3日，联合公司胡平与彩吉公司陶雪刚签订租房欠款还款协议一份，内容为：甲方(收款人)：昆山联合物业有限公司，乙方(还款人)：昆山彩吉包装材料有限公司。乙方因资金周转困难，尚欠甲方2018年期间房租304552元。甲方同意按照以下期限分期支付。一、具体还款日期：1.2018年12月15日前支付15万。2.2019年1月5日前付清。二、2019年如要续租，采用按季结算，先付后租方式。三、原合同至2018年12月31日结束后新合同签订之前停止供电。因为彩吉公司未支付款项，2019年5月、7月，联合公司向彩吉公司发送催款律师函。一审另查明，彩吉公司租赁联合公司厂房登记权利人是联合公司，彩吉公司租赁房屋系宗地图中的第17、18栋，含两栋房屋中间的土地面积共计1584平方米，该两栋房屋的建筑面积均是528平方米。彩吉公司租赁时，联合公司在该两栋房屋中间过道搭建顶棚，过道两头处于可封闭的环境，彩吉公司可用于仓储，2019年8月20日，该顶棚被整治拆除,出口处卷帘门也被拆除。一审另查明，彩吉公司原为一人有限责任公司，袁丽为其唯一股东，2019年4月17日变更增加一名股东为陶雪刚。上述事实由联合公司提供厂房租赁合同、欠款协议、房产证、工商登记材料及一审法院庭审笔录、询问笔录予以证实，一审法院予以认定。一审法院认为：双方签订的厂房租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，应该予以保护。本案中，双方合同已经在2018年年底到期终止，联合公司也要求彩吉公司搬离，截至2020年7月30日，彩吉公司尚未搬离，故一审法院对联合公司主张要求彩吉公司搬离的诉讼请求予以支持。双方通过签订还款协议方式明确彩吉公司尚结欠联合公司2018年的租金354552元，现联合公司根据彩吉公司的付款情况要求彩吉公司支付剩余租金154552元，一审法院予以支持，庭审中，彩吉公司认为2018年租金仅剩余10万元，但是在法院多次要求举证说明的情况下，未提供证据，故一审法院对此不予采信。本案主要争议焦点是中间过道的面积能否计算使用费。彩吉公司认为联合公司实际租赁给其的厂房仅有1056平方左右，中间528平方米是过道，不应计入房屋出租总面积中，根据合同约定厂房租赁建筑面积1584平米，而实际上确实是中间过道存在528平方米，该部分中间过道在出租时联合公司搭建了顶棚，并且在通道上设置了大门，现上述违章搭建已经在2019年8月20日被拆除。一审法院认为，违章部分的合同约定应属无效，但是从其实际使用状况来看，属于封闭式的区域，因此无效约定部分彩吉公司已然实际使用，彩吉公司应该支付占有使用费，该占有使用费的标准应该按照合同约定的租金标准为宜，在被拆除之后，仅具有公共通道使用功能，故该部分厂房面积的占有使用费应该予以扣除。因为2019年度双方并无重新签订租赁合同，在征询双方意见后同意按照2018年度租赁合同的标准计算，综上，2019年1月1日至2019年8月19日应该按照28702元月租金标准计算占有使用费为218422.22元（28702*7.61），2019年8月20日起至彩吉公司实际搬离之日应该按照23702元［1056/158××××****/12+（140424+24000)/12］每月标准支付占有使用费。因为在2019年4月17日之前彩吉公司系袁丽一人有限责任公司，根据法律相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立与股东个人财产的，应该对公司债务承担连带责任。故对于2019年4月17日之前的租金154552元和房屋占有使用费102466.14元（3.57*28702=102466.14）共计257018.14元袁丽应该承担连带责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、昆山彩吉包装材料有限公司于判决生效之日起十日内搬离座落于昆山市租赁厂房。二、昆山彩吉包装材料有限公司于判决生效之日起十日内支付昆山联合物业有限公司租金154552元和房屋占有使用费（房屋占有使用费截至2019年8月19日为218422.22元，2019年8月20日起至昆山彩吉包装材料有限公司实际搬离之日按照23702元每月标准计算）。三、袁丽对上述昆山彩吉包装材料有限公司的第二项付款义务中的257018.14元承担连带责任。案件受理费8070元，减半收取4035元，由昆山彩吉包装材料有限公司承担。该款昆山联合物业有限公司已预交，一审法院予以退还。昆山彩吉包装材料有限公司于判决生效之日起十日内将案件受理费直接交纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；账号：32250198643600000811147419）。逾期未交纳，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人未提供新证据。二审中，双方一致确认联合公司提供的多幢项目信息列表上显示的各栋房屋的房屋建筑面积加总起来与联合公司提交的不动产权证上显示的房屋建筑面积一致，2014年左右彩吉公司开始向联合公司租赁涉案厂房。二审中，彩吉公司、袁丽陈述：1.彩吉公司与联合公司以前签的租赁合同与涉案租赁合同面积一致；2.中间过道部分除了彩吉公司在使用以外，无其他人使用；3.本案上诉后，彩吉公司、袁丽进行实地测量，发现租赁面积小于合同约定的面积；4.中间过道部分面积在450平方米左右，该部分彩吉公司不应支付占有使用费，即使要支付，最多按照租赁合同约定的租金标准的1/5计算占有使用费；5.17号房以及18号房，彩吉公司实际承租面积是1056平方米，同意按照这个面积计算费用。二审中，联合公司陈述，联合公司向彩吉公司出租的17号房、18号房以及中间过道面积均是528平方米，合计1584平方米。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，联合公司因涉案租赁事宜诉至法院，本案二审的争议焦点是联合公司向彩吉公司交付的租赁标的是否达到合同约定的租赁面积。对此，本院认为，根据双方当事人的陈述及现有的证据材料可知，双方对于涉案17号和18号房屋的租赁面积均无异议，本院予以确认。对于两栋楼中间的过道部分，因该部分为违章建筑，故该部分租赁合同无效。但根据彩吉公司的陈述，该部分只有彩吉公司使用，彩吉公司应向联合公司支付相应占有使用费。彩吉公司虽主张过道部分与合同约定面积不符，但一方面，双方多年来均按合同约定的面积履行合同，彩吉公司未提出异议，另一方面，彩吉公司未提供充分证据证明其实际承租的中间过道部分未达到合同约定面积。一审参照合同约定的面积和租金标准认定由彩吉公司向联合公司支付过道部分的占有使用费并无不当。综上所述，彩吉公司、袁丽的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4027元，由上诉人昆山彩吉包装材料有限公司、袁丽负担。上诉人昆山彩吉包装材料有限公司、袁丽多预交的上诉费4043元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二〇年十一月十八日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。