浙江省舟山市定海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0902执异35号 案外人：王芬英，女，1976年12月8日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：郑琦，浙江舟杰律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司舟山分行，住所地舟山市定海区人民中路**。 负责人：杨锡舟，行长。 被执行人：浙江恒帆海运有限公司，，住所地舟山市定海区双桥镇桥头施 法定代表人：陈斌峰，执行董事。 被执行人：浙江富元疏浚工程有限公司，，住所地舟山市普陀区东河路**** 法定代表人：庄海忠，董事长。 被执行人：周海杰，男，1965年6月7日出生，汉族，住舟山市普陀区。 被执行人：林峰，男，1969年12月28日出生，汉族，住舟山市普陀区。 被执行人：林谦峰，男，1967年10月2日出生，汉族，住舟山市定海区。 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司舟山分行（以下简称建行舟山分行）与被执行人浙江恒帆海运有限公司（以下简称恒帆公司）、浙江富元疏浚工程有限公司（以下简称富元公司）、周海杰、林峰、林谦峰金融借款合同纠纷一案中，案外人王芬英对本院执行林峰名下坐落于舟山市普陀区××街道××幢××室的不动产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王芬英称，2015年4月初，王芬英与舟山市普陀慧力置业发展有限公司（以下简称慧力置业）签订购买外滩华府1206室房产的意向合同（现意向合同无法找到），双方约定：房产总价955799元，首付385799元（约40%），余款570000元以商业按揭、公积金贷款的组合方式支付。2015年4月5日，王芬英以自己名义向慧力置业支付50000元购房定金。同年4月30日，王芬英通过POS机刷本人信用卡5次，向慧力置业支付首付款245799元。2016年3月初，慧力置业通知王芬英可办理外滩华府1206室的按揭手续。因王芬英名下有房产，再购置外滩华府1206室属于购买第二套房产，按当时政策，首付比例需应不低于50%。王芬英考虑到无力负担高出部分首付，故决定由被执行人林峰（林峰当时名下无房产）出面代持外滩华府1206室房产。2016年3月7日，王芬英用本人信用卡刷POS机向慧力置业支付90000元。至此，王芬英付清意向合同约定的385799元首付款。2016年3月17日，林峰与妻子张永珠出面与慧力置业签订正式房屋买卖合同，并向中国建设银行股份有限公司普陀支行（以下简称建行普陀支行）办理了按揭贷款。按揭贷款批准后，2016年7月至2018年12月期间的所有按揭本息均由王芬英汇入林峰名下用于按揭扣款的银行卡账户。2018年12月起，因王芬英服刑，所有按揭本息由其男朋友陈金平汇入林峰名下用于按揭扣款的银行卡账户。2017年6月，林峰向王芬英出具承诺书，承诺该房屋实际所有权人为王芬英。外滩华府1206室交付后，王芬英出资装修并居住至今。王芬英认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，按照王芬英所述的事实，外滩华府1206室房产的实际所有权人为王芬英，林峰夫妻仅为代持，故申请法院解除对外滩华府1206室的查封并终止对该房屋的执行。 申请执行人建行舟山分行辩称，1.王芬英非外滩华府1206室房产的所有权人。外滩华府1206室系不动产，且所有权已登记。已登记的不动产应按照不动产登记簿判断权利人，现不动产登记簿记载案涉房产的所有权人为林峰夫妇，非王芬英。2.根据物权法规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。代持房产仅是案外人与林峰之间的约定，不产生物权效力。3.即使王芬英陈述属实，未与房地产开发商签订真实的买卖合同、外滩华府1206室房产未登记在王芬英名下等的责任也于王芬英，其确定由林峰夫妇代持房产，就应当预见到由此带来的风险并应承担相应后果。综上，王芬英的异议不成立，法院强制执行案涉房产并无不当。 被执行人林峰称，1.林峰与王芬英系远房亲戚关系。2015年，王芬英欲购买外滩华府1206室房产，但若以其自己名义购买，需支付更高比例的首付款，故王芬英提出由林峰夫妻出面购买。因林峰当时不记得自己正被强制执行，故答应无偿帮忙。2.《浙江商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》均系林峰及其妻子张永珠签名，但外滩华府1206室房产定金和首付款的缴纳、房产手续及装修、使用，以及按揭还款均由王芬英及其男友实际操作。3.2017年6月，林峰向王芬英出具承诺书，承诺该房屋实际所有权人为案外人。因当时林峰已与张永珠离婚，故张永珠未出具承诺书。综上，林峰认为，外滩华府1206室房产实际所有权人为王芬英，非林峰，故不能强制执行该房产。 被执行人恒帆公司、富元公司、周海杰、林谦峰未陈述意见。 本院查明，1.外滩华府1206室房产的买卖合同，即《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2016预354734）由林峰、张永珠与慧力置业于2016年3月17日签订，双方在合同中约定：慧力置业将外滩华府1206室房产出卖给买受人林峰、张永珠，首付款385799元于合同签订当日支付，剩余房款570000元采用银行按揭、公积金贷款及组合贷款的方式支付等。2.外滩华府1206室房产的抵押贷款合同，即《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号330706127-2012-20161028251）由林峰、张永珠与建行普陀支行于2016年6月29日签订，双方在合同中约定：林峰作为借款人，向建行普陀支行贷款570000元，由慧力置业以林峰、张永珠名下的外滩华府1206室房产作为抵押等。3.2017年6月24日，外滩华府1206室房产登记为林峰、张永珠共同共有，权属证书号：浙（2017）普陀区不动产权第00100125号。4.2015年4月8日，慧力置业出具收据，其中载明缴款人为王芬英，性质为定金，摘要为外滩华府1206室，金额5000元。2015年4月30日，王芬英通过本人中国银行尾号为6219的信用卡向慧力置业汇款5799元，通过本人建设银行尾号为2979的信用卡向慧力置业汇款20000元，通过本人工商银行尾号为2811的信用卡向慧力置业汇款200000元，通过本人建设银行尾号为0421的信用卡向慧力置业汇款20000元。2016年3月7日，林峰通过其个人账户向慧力置业汇款共计90000元。5.林峰向王芬英出具过落款时间为2017年6月25日的《承诺书》，其中载明：外滩华府1206室房产系王芬英购买，首付款系王芬英支付，按揭贷款也由王芬英支付。若房产要过户至王芬英名下，林峰愿意随时办理过户手续。 另查明，1.2011年9月16日，建行舟山分行以金融借款合同纠纷为由起诉舟山市恒洲建材有限公司（以下简称恒洲公司）、浙江恒宇造船有限公司（以下简称恒宇公司）、恒帆公司、富元公司、周海杰、林峰、林谦峰等，要求其承担还款即担保责任。本院判决，确认恒洲公司尚欠建行舟山分行借款4000000元和律师代理费142000元，恒宇公司、恒帆公司、富元公司、周海杰、林峰、林谦峰对恒洲公司上述债务承担连带清偿责任。2012年4月25日，建行舟山分行就该判决向本院申请强制执行。因被执行人均无财产可供执行，该案于2012年9月24日终结执行。2020年6月5日，根据建行舟山分行提供的财产线索，本院对林峰、张永珠名下共同共有的外滩华府1206室房产予以查封。2.2018年5月2日，恒宇公司以完成破产程序而注销登记。2018年6月25日，恒洲公司以完成破产程序而注销登记。恒宇公司、恒洲公司破产程序中，建行舟山分行均向破产管理人申报了债权，其债权在破产程序中未全额受偿。 本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对于已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人。本案中，浙（2017）普陀区不动产权第0××5号不动产权证书记载，外滩华府1206室登记于林峰、张永珠名下，而非案外人王芬英名下。即根据不动产登记簿判断，案外人王芬英并非案涉房屋所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，即使王芬英与林峰关于案涉房产的代持协议（承诺书）属实，外滩华府1206室的所有权也不能因此变更至王芬英名下。综上，对案外人王芬英的异议请求，本院不予支持。另，因恒洲公司、恒宇公司已于2018年完成破产程序后注销登记，故上述两公司不列为本案当事人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人王芬英的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  马钧钧 审判员  周志明 审判员  李旖旎 二〇二〇年十一月六日 书记员  邵旭芬