广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终8009号上诉人（原审原告）：郑婷，女，汉族，1989年8月7日出生，身份证住址广东省鹤山市。委托诉讼代理人：龚觅莹，广东解治律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨海峰，男，汉族，1982年10月19日出生，身份证住址甘肃省庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：张灵利，广东惟谦律师事务所律师。上诉人郑婷与上诉人杨海峰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市盐田区人民法院(2019)粤0308民初2251号民事判决，于2020年3月23日向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人郑婷上诉请求：1、撤销广东省深圳市盐田区人民法院(2019)粤0308民初2251号民事判决第二项；2、依法改判杨海峰向郑婷返还80599.67元；3、依法改判杨海峰向郑婷支付逾期付款损失。该逾期付款损失以136733元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2019年7月16日计算至杨海峰实际清偿之日起；4、本案一、二审诉讼费用由杨海峰承担。事实与理由：一、一审判决对双方签订的《物业租赁合同》的解除时间认定有误。双方签订的《物业租赁合同》已经于2019年7月16日解除。二、一审判决认定郑婷需要向杨海峰支付2019年7月至10月份的租金明显错误。郑婷已经在2019年7月16日明确向杨海峰表示不再承租店铺，郑婷有不租房屋的权利。郑婷并未实际租用、占有并使用杨海峰的店铺，因此郑婷无需支付该房屋2019年7月17日起的任何租金。三、郑婷与杨海峰双方的《物业租赁合同》解除后，郑婷并未实际占有杨海峰的店铺，杨海峰并未因此产生损失，故理应返还郑婷支付的租金、租赁保证金及合同费。四、一审判决在核算本案金额中也存在错误。郑婷在2019年7月份应支付杨海峰13天的租金11266元，但郑婷计算错误，支付了14733元，多支付了3467元。杨海峰确认了此事，也同意后续减掉。一审判决认定2019年7月份的租金为14733元，存在错误，应予纠正。郑婷认为无需承担2019年7月17日起的任何租金。综上所述,一审判决认定事实不清，判决错误，特提起上诉，望判如所请。杨海峰答辩称：郑婷的上诉请求均无任何事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回，并支持杨海峰的上诉请求。一、郑婷主张双方签订的物业租赁合同已经于2019年7月16日解除，无任何事实及法律依据。根据一审过程中，杨海峰提交的微信聊天记录，截止2019年10月16日，双方仍在协商合同解除以及相关费用结算的事宜。因此，双方的租赁合同最迟解除时间也应为2019年10月16日，而非是郑婷所主张的其向杨海峰口头要求解除合同之日。其次，双方的租赁合同也约定了合同期满须提前一个月通知双方协议处理。由此也可看出，租赁合同在未到期前，其解除应经双方协商一致，并非是以一方单方提出要求为准。二、郑婷在2019年7月5日至2019年10月16日期间占有使用涉案租赁房屋，且未曾和杨海峰办理任何房屋交接手续。因此，在此期间的租金依法应由郑婷承担。三、关于合同费7万元，不应由杨海峰返还，因涉案房屋为商铺，并非是住宅。而商铺本身的性质就具有盈利性，而收取转让费属于商铺租赁行业惯例。该转让费不仅是属于承租人对盈利机会的一种让与，更是基于房屋本身在转让时就已具有装修残值。因此无论是结合行业惯例还是基于装修残值的存在，杨海峰将该中心位置的商铺转让给郑婷租赁，收取转让费，具有合理依据。且双方的物业租赁合同第5.1条也约定了合同期内郑婷同样可以转让房屋，但须交合同费5万元给杨海峰。该条也可以证明若租赁期满后郑婷将该房屋转让给其他人，同样可以收取转让费；若其收取的转让费高于5万元，则高于5万元的部分仍然由郑婷个人享有。该条也进一步证明杨海峰收取7万元转让费的合理，同时证明该转让费经过双方协商一致并达成合意才收取的。四、郑婷所主张的7月份的租金应认定为11266元，而非是14733元，无依据。因郑婷在承租房屋之初杨海峰已经给予了郑婷13天的装修期，该装修期间杨海峰并非向郑婷索要房屋租金，而郑婷所主张的14733元的租金也仅仅是2019年7月17日至2019年7月30日的租金，因此，其无权在该租金的基础上要求减少租金。同时杨海峰也保留向郑婷追索该13天装修期间租金的权利。上诉人杨海峰上诉请求：1、撤销广东省深圳市盐田区人民法院(2019)粤0308民初2251号民事判决；2、依法改判杨海峰无需退还郑婷56133.33元；3、依法改判郑婷支付杨海峰租金65866.67元；4、本案一、二审诉讼费用由郑婷承担。事实与理由：一、一审判决认定杨海峰应返还郑婷押金52000元，系认定事实错误。郑婷存在欠租行为，违反《物业租赁合同》第三条的约定，应被没收押金。二、一审判决认定杨海峰应返还郑婷合同转让费70000元，系认定事实错误。案涉70000元转让费系杨海峰基于市场行业惯例收取，案涉房屋转让时也存在装修残值，支付该70000元转让费系郑婷的真实意思表示。郑婷与杨海峰双方虽未订立书面转让合同，但经过双方口头约定，该笔费用已支付完毕。三、郑婷应支付杨海峰租金65866.67元。一审判决已认定杨海峰与郑婷签订的《物业租赁合同》合法有效，双方解除合同的时间为2019年10月16日。故郑婷尚欠杨海峰2019年8月1日至2019年10月16日期间的租金65866.67元。综上所述,一审判决认定事实不清，适用法律不当，特提起上诉，望判如所请。郑婷答辩称：一、关于押金，杨海峰要求收取郑婷的押金，是在合同能够正常履行的前提下，作为承租方需要承担的违约责任。在本案中，在租期尚未开始之前，郑婷即向杨海峰表示，因奶茶店的成本抬高等原因不再租房，要求解除合同。杨海峰回复，双方可寻找转租人，找到转租人之后，合同即可解除并返还费用。据郑婷了解的情况，涉案房屋在2019年10月8日，杨海峰即已收回并装修另行出租，已经达到了合同解除的条件。杨海峰还要求扣除郑婷的押金，没有事实和法律依据。二、关于合同费7万元，郑婷并未对涉案的房屋进行使用，合同费属于装修的残值或杨海峰所称的入场费，但郑婷并未对该部分价值进行利用，按照合同法相关规定，合同解除后应当以受到损害赔偿为前提，若无损害则无赔偿。郑婷尚未对涉案的商铺进行任何使用，合同费所对应的损失也并未发生。因此，杨海峰的损失并不存在其他额外的损失。关于合同费的性质，双方在租赁合同中并未约定该款项是不能返还的，在郑婷尚未使用涉案商铺以及杨海峰将涉案商铺转租出去，达到合同解除的情况下，杨海峰理应返还郑婷所支付的合同费。并且，杨海峰向郑婷所收取的合同费并没有任何的事实和法律依据，一审判决认定杨海峰须退还已收取郑婷的押金和合同费，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。三、关于租金65866.67元，杨海峰要求郑婷向其支付2019年8月1日至10月16日的租金并没有事实和法律依据，杨海峰一审中并没有提出反诉，故其该项诉讼请求不能成立。郑婷2019年7月16日向杨海峰表示不再承租店铺，郑婷有不租房屋的权利，并且并未实际租用、占用、使用杨海峰的店铺，因此，郑婷无须支付租金。上诉人郑婷向原审法院起诉请求：1.判令郑婷与杨海峰签订的《物业租赁合同》于2019年7月16日解除；2.判令杨海峰返还郑婷支付的租金14733元、押金52000元、合同费70000元共计136733元；3．判令杨海峰向郑婷支付逾期付款损失，即以136733元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年7月16日计算至杨海峰实际清偿之日止；4．判令相关诉讼费用由杨海峰承担。原审查明以下事实：2019年7月4日，郑婷与杨海峰签订《物业租赁合同》，主要约定:杨海峰将其位于深圳市盐田区铺位出租给郑婷，期限为36个月，自2019年7月17日至2022年7月16日，每月租金26000元，租房押金52000元；郑婷必须于每月1日之前缴纳房租，如过期10天仍未缴纳全部租金，杨海峰有权终止合同，收回房屋并没收押金；合同期内可转让，需要合同费5万元。同日，郑婷支付杨海峰2019年7月17日至2019年7月31日的租金14733元、押金52000元及合同费70000元。合同签订后，郑婷因成本太高等原因不再租房。2019年7月16日，郑婷致电杨海峰要求解除双方的《物业租赁合同》，杨海峰同意将房子转租，称：“如果是你那边来的客户，说实话我一分钱不要。……你也尽可能的去找接盘人，我也去找。……最快的最好的条件租出去，你们的损失就更少了。……比如说10万，比如说租金各方面条件都好的话，那多的一部分我也会退给你。”。原审法院认为，郑婷与杨海峰签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，郑婷由于自身原因向杨海峰表示不再租房，杨海峰表示同意，称前提是郑婷与自己同时去找转租人，且以最快最好的条件租出去，可以退钱。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”。本案中，双方约定了合同的解除条件，即双方都去找转租人，尽快将房屋转让出去，杨海峰同意退钱。故将房屋尽快转让出去即为合同的解除条件。关于合同解除时间，郑婷主张为2019年7月16日，但未提供证据予以证明，且杨海峰不予认可，法院不予采纳。杨海峰主张合同解除时间为2019年10月20日，自己于2019年10月底将房屋出租出去。综合本案中微信聊天记录等证据，法院予以采纳。故郑婷应当支付杨海峰2019年8月1日至10月20日期间租金69333.33元（26000元/月×2个月+26000元/月/30天×20天）。关于郑婷主张杨海峰返还7月份租金14733元的诉讼请求，在此期间合同并未解除，该项诉讼请求没有事实依据，法院不予支持。关于郑婷主张杨海峰返还押金52000元、合同费70000元的诉讼请求，因为合同已经解除，扣除应付给杨海峰的租金69333.33元，剩余部分杨海峰应当予以返还，故对该项诉讼请求，法院部分予以支持，杨海峰应当返还的金额为52666.67元（122000元-69333.33元）。关于郑婷主张杨海峰支付逾期付款损失的诉讼请求，没有合同和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨海峰于本判决生效之日起10日内返还郑婷52666.67元；二、驳回郑婷的其他诉讼请求。案件受理费1517.33元，保全费1203.66元，共计2720.99元，由杨海峰负担1048.07元，郑婷负担1672.92元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。郑婷与杨海峰签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方应全面履行。合同签订后，郑婷由于自身原因向杨海峰表示不再租房，因双方合同约定，合同期间内解除须对方书面同意。而郑婷并无证据证明杨海峰在2019年7月16日已书面同意解除合同，故其主张双方合同于2019年7月16日解除，无事实依据，本院不予采纳。在合同解除前，双方皆应按合同的约定履行义务。郑婷支付杨海峰2019年7月17日至2019年7月31日的租金14733元后，再也没有按合同约定交付租金，构成根本违约。依照双方《物业租赁合同》第三条的约定，杨海峰有权没收押金并终止合同，故郑婷要求杨海峰返还押金52000元，不符合合同的约定，本院不予支持。杨海峰认为双方合同于2019年10月16日解除，应视为其于当日终止双方的租赁合同。依照双方《物业租赁合同》的约定，郑婷应按每月26000元的标准支付2019年7月17日至2019年10月16日期间的租金。故郑婷应支付杨海峰租金78000元（26000元/月×3个月），扣除郑婷已支付的租金14733元，郑婷还需支付杨海峰租金63267元（78000元-14733元）。郑婷要求杨海峰返还已支付的租金14733元，不符合合同的约定，亦没有法律规定，本院不予支持。关于杨海峰收取郑婷的合同费70000元，既没有合同约定，也没有法律规定，郑婷要求杨海峰返还合同费70000元，本院予以支持。综上，经抵扣，杨海峰应当返还郑婷的金额为6733元（70000元-63267元）。郑婷上诉主张杨海峰返还80599元，超过部分本院不予支持。郑婷上诉主张杨海峰支付逾期付款损失，依据不足，法院不予支持。杨海峰主张无需退回合同费70000元，无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人郑婷的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人杨海峰的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审认定事实部分不清，适用法律有误，部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、撤销广东省深圳市盐田区人民法院(2019)粤0308民初2251号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市盐田区人民法院(2019)粤0308民初2251号民事判决第一项为：上诉人杨海峰于本判决生效之日起10日内返还上诉人郑婷6733元；三、驳回上诉人郑婷的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1517.33元，保全费1203.66元，共计2720.99元，由杨海峰负担133.99元，郑婷负担2587元。本案二审案件受理费4554.99元，由上诉人郑婷负担2404.99元，由上诉人杨海峰负担2150元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇二〇年十一月十日书记员 朱温岛(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。