山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12273号 上诉人（原审原告）：李金萍，女，1965年2月14日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。 被上诉人（原审被告）：李浩亮，男，1974年7月1日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人李金萍因与被上诉人李浩亮房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初9423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 李金萍向本院提出上诉，请求：1、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初9423号民事判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由李浩亮负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2017年2月8日，李金萍与李浩亮签订了涉案《房屋租赁合同》，合同约定：李金萍将位于青岛市黄岛区商铺（明笛旅馆），出租给李浩亮经营旅馆，合同期限自2017年3月26日至2024年3月26日，2017年3月26日至2019年3月25日的房费为每年35000元，2019年3月26日至2024年3月26日的房费为每年48000元，李浩亮须在每年2月26日将房费全款交于李金萍；若至每年3月26日，李浩亮仍未将房费全额交于李金萍，李金萍有权扣除李浩亮一万押金，并解除合同；李金萍允许李浩亮将旅馆内设施重新装修整改，装修后经营方式不变，李浩亮拆除李金萍原有搭建设施，装修费用由李浩亮承担，新搭建配套用品及设施，归李金萍所有，若旅馆内配套设施或房屋主体发生损坏，李金萍有权按照损坏程度估算货值，从李浩亮押金中扣除，获得相应赔偿。2020年春节前，李浩亮要求解除涉案合同。同年2月28日，双方当事人对解除涉案合同进行协商，但协商未成。至2020年3月26日，李浩亮未交纳下年度房费，李金萍依约可以解除涉案合同并扣除被上诉人1万元押金。李浩亮不返还涉案房屋钥匙并破坏李金萍更换的门锁，这严重损害李金萍的合法权益，李金萍有权要求其支付占用房屋期间的房屋占有费（2020年3月26日至李浩亮交还房屋为止）。即使李金萍在合同履行过程中存在过错，一审法院判定李金萍的责任比例也过高，应予改判。 李浩亮答辩称，不同意李金萍的上诉请求。 李金萍向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人签订租赁合同；2、判令李浩亮返还房屋并赔偿造成的房屋损失3000元；3、判令李浩亮支付自2020年3月26日至实际返还房屋之日止的租赁费用；4、案件的诉讼费用由李浩亮承担。事实与理由：2017年2月8日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，约定李金萍将青岛市黄岛区商铺(明笛旅馆)出租给李浩亮经营，合同期限自2017年3月26日至2024年3月26日，2017年3月26日至2019年3月25日租赁费每年35000元，2019年3月26日至2024年3月26日租赁费每年48000元。并约定李浩亮每年3月26日将租赁费全款交与李金萍，若未按时交付租赁费，李金萍有权扣除1万元押金，并解除合同。李浩亮未按《房屋租赁合同》约定交付2020年度租赁费，且提出无理要求并拒不腾房，特诉至法院。 李浩亮一审答辩称，同意解除合同，并将房屋恢复原状，但不同意支付损失。李浩亮认为李金萍已经接收房屋，不存在拖欠房租的情形，不应再支付租金。 一审法院认定事实如下：2017年2月8日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，约定李金萍将位于青岛市黄岛区商铺（明笛旅馆）出租给李浩亮经营，租期自2017年3月26日至2024年3月26日，2017年3月26日至2019年3月25日的年租金为35000元；2019年3月26日至2024年3月26日的年租金为48000元。李浩亮需在每年2月26日将当年租金交与李金萍。若至每年3月26日仍未交付租金，李金萍有权扣除1万元押金，并解除合同。合同还约定：李金萍允许李浩亮将旅馆内设施重新装修整改，装修后经营方式不变；李浩亮拆除原有搭建，装修费用由李浩亮承担；新搭建配置用品及设施，归李金萍所有，若旅馆内物品配套设施或房屋主体发生损坏，李金萍有权按损坏程度估算货值，从李浩亮押金中扣除，获得相应赔偿。合同签订后，双方履行到2020年春节前，李浩亮通知李金萍要求解除合同，李金萍于2020年2月28日从大连赶到青岛协商解除合同事宜，协商未果李金萍报警。后李金萍将房屋临街的门换锁，并张贴出租广告，李浩亮从里面用胶布把锁粘住，李金萍无法用钥匙开锁。从2020年2月28日至今，李浩亮未再经营旅馆。李浩亮对租赁房屋装修时进行了电路改造，与其饭店的电路相连接，开建四扇窗户，并打通墙壁开立一扇门，从李浩亮经营饭店可直接进入旅馆。 一审法院认为，案件系租赁合同纠纷。双方当事人签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按协议约定履行义务。现双方协商一致解除合同，故应确认租赁合同于2020年2月28日解除；关于李金萍主张赔偿房屋损失3000元的诉讼请求，虽然合同中约定“若旅馆内物品配套设施或房屋主体发生损坏，李金萍有权按损坏程度估算货值，从李浩亮押金中扣除，获得相应赔偿。”但李浩亮装修时进行的电路改造以及墙壁开门，在李金萍未申请司法鉴定的情况下，其主张损失，证据不足，一审法院不予支持。庭审中，李浩亮表示同意改造电路并将新开立房门封堵，故李浩亮应恢复原状。双方协商解除合同后，在办理房屋交接过程中发生争议，李金萍将房屋临街的门换锁，并张贴出租广告，李浩亮从房内用胶布把锁粘住，李金萍无法用钥匙开锁，显然双方当事人均有过错，故，自2020年3月26日至2020年7月26日期间的房屋使用费16000元，双方均担为宜，即李浩亮应支付李金萍房屋使用费8000元。关于房屋押金，因合同已解除，李金萍应退还李浩亮押金1万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李金萍与李浩亮2017年2月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除；二、李浩亮于判决生效之日起十日内将位于青岛市黄岛区商铺（明笛旅馆）内的电路以及墙壁所开的门恢复原状并交付房屋给李金萍；三、李浩亮于判决生效之日起十日内支付李金萍房屋使用费8000元；四、李金萍于判决生效之日起十日内退还李浩亮房屋押金10000元；五、驳回李金萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（李金萍预交），由李浩亮负担。 二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案诉争的焦点是涉案租赁合同是否应予解除以及房屋租赁费、占有使用费的履行期间。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人签署的涉案房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当按协议约定履行义务。合同履行期间，李浩亮要求解除合同。双方当事人于2020年2月28日就房屋租赁解除事宜进行协商，双方当事人虽未就房屋租赁解除事宜达成一致，并发生争执报警。但出租人李金萍更换门锁，张贴招租广告，以实际行为表明不再将涉案房屋出租给李浩亮，可以认定双方当事人签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除。李浩亮在涉案《房屋租赁合同》解除后未主动搬离涉案房屋，反而将涉案房屋门锁用胶带粘住，仍实际占有使用涉案房屋，应交纳占有使用期间的房屋占有使用费。因李金萍更换门锁、李浩亮用胶带粘住门锁，涉案房屋无法正常使用，双方对此均有过错。一审法院判令双方当事人均担过错，比例适当，李金萍一审起诉是要求判令李浩亮支付自2020年3月26日至实际返还房屋之日止的租赁费用，因此李浩亮应当支付自2020年3月26日至实际搬离之日的房屋占有使用费的50%，而非一审法院确定的自2020年3月26日至2020年7月26日的占有使用费的50%，本院依法予以纠正。 综上所述，李金萍的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初9423号民事判决第一项“李金萍与李浩亮2017年2月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除”、第二项“李浩亮于判决生效之日起十日内将位于青岛市黄岛区商铺（明笛旅馆）内的电路以及墙壁所开的门恢复原状并交付房屋给李金萍”、第四项“李金萍于判决生效之日起十日内退还李浩亮房屋押金10000元”； 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初9423号民事判决第五项“驳回李金萍的其他诉讼请求”； 三、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初9423号民事判决第三项为“李浩亮于判决生效之日起十日内搬离涉案房屋，并按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付自2020年3月26日至实际搬离之日的房屋占有使用费的50%”； 四、驳回李金萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由被上诉人李浩亮负担；二审案件受理费50元，由被上诉人李浩亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 张鹏飞 书记员王珩霖