湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初3132号 原告：贺沛，女，1984年4月22日出生，汉族，住湖南省湘潭县。 委托代理人：贺志坚，湘潭县潭中法律服务所法律工作者。 被告：李崇实，男，1973年10月24日出生，汉族，住湘潭县。 被告：吴晓青，男，1963年12月9日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。 共同委托代理人：肖文君，湖南君子莲律师事务所律师。 共同委托代理人：周思雨，湖南君子莲律师事务所实习律师。 原告贺沛与被告李崇实、吴晓青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序于2020年9月27日公开开庭审理。原告贺沛及其委托代理人贺志坚，和被告吴晓青以及其与被告李崇实的共同委托代理人肖文君、周思雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告签订的《房屋租赁合同》无效，并责令两被告立即解除合同；2、判令两被告立即退还原告押金各20000元，共计40000元；3、判令两被告立即退还原告因不可抗力的疫情期间3个月房屋租金各11400元，共计22800元，减去已少收的3800元，还应退还原告19000元，以上各项费用合计为59000元；4、本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2019年10月13日两被告将位于湘潭市雨湖区××路××花园小区××栋××两间门面合并出租给原告作为商业经营场地，同日与两被告各签订了《房屋租赁合同》。被告李崇实在合同签订时当即收取了原告租赁押金20000元，并出具了收条。因被告吴晓青在广州，后回家于2019年10月30日签字认可10月13日的合同，在合同上注明收取原告租赁押金20000元。两份合同条款内容一致，合同约定每月租金3800元，租赁期限为五年，押金20000元，两个门面租金共计7600元，押金共计40000元。由于受新冠疫情不可抗力因素影响，原告多次找两被告要求减免疫情停业期间的租金，但两被告不顾原告经营上的死活，仅给原告免去了半个月租金共计3800元，原告已无力承担如此高昂的租金，每月亏本经营，在没有办法的情况下原告多次提出要求解除合同，但两被告拒不同意。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，因不可抗力因素致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。两被告一直说如果退租的话不退还押金，原告将完好无损的房屋及附属设施交还两被告，两被告不退还房屋设施押金，因此合同中第12条第2点纯属霸王条款。如果原告转让，两被告还要求原告必须向其缴纳不低于6个月的租金的转租费用，第13条第2点原告所缴纳的房屋租赁押金不予退还，该条款是不平等条约，依法无效。还规定双方不得随意变更与终止该合同，如因特殊原因需变更与终止该合同时，任何一方提出变更或终止该合同，需提前一个月通知对方协商，须取得对方的书面同意后，方可变更或终止合同书。在变更或终止合同书生效前，该合同仍有效。如因原告原因变更与终止本合同时，房屋租赁押金不退还，同时，原告必须事先向被告缴纳不低于当年六个月租金作为补偿。在该条款内，被告有特殊权利，原告只有尽不完的义务，没有权利，所有权利都只是被告所有。不退押金的理由是什么，押金是用于什么方面，被告其目的是为了扣留押金，以合法形式掩盖非法目的。并且规定租赁期满后，该合同立即终止，届时原告必须将房屋及时退还被告，但又没有约定房屋租赁押金需退还。在违约责任中为什么原告应按照当年合同总年租金的80%向两被告支付违约金，而两被告只有10%的违约金，明显不平等的条约，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告为此特向法院起诉，望判如所请。 两被告共同辩称：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》均系双方在平等自愿的条件下签订，合法有效，不属于《合同法》规定的无效情形。原告于2019年10月13日起通过转让的方式，从上家租户胡静手中转租了案涉房屋。原告在承租案涉房屋前已经对合同内容有了充分的了解，且对租金额度、租金的逐年递增条款提出了修改要求，被告也应其要求，承诺当年月租金由4,040元降为3,800元、逐年递增率由5%降为0%等，双方才签订租赁合同的。因此，原告作为具有完全民事行为能力的人，并未对合同的违约条款提出任何异议，合同签订也没有任何欺诈、胁迫的手段，没有损害国家利益。2、本案《房屋租赁合同》并未出现因不可抗力致使合同内容不能实现的情况，原告单方面要求解除租赁合同于法无据。原告在2020年6月16日所发出的《解除租赁合同通知书》中提出，由于疫情原因其作为承租人依法有权随时通知被告解除租赁关系，实则是为了转嫁经营风险，逃避履行合同责任，是对法律有关不可抗力规定的肆意曲解。新冠疫情虽然不能预见、不能避免，但对于湘潭各县市区而言是可防可控的，从湘潭市政府采取的有关疫情应对措施来看，新冠疫情对湘潭各县市区影响最严重的时期是今年1月份，2月份即开始逐渐复工复产，4月份全面推动复工复产复业复学。湘潭没有采取全市或县区封城措施，没有要求类似原告所经营的小超市关门停止营业。原告在疫情期间也一直在经营其开设在案涉房屋内的便利店。案涉房屋所处周边区域，在疫情期间没发生新冠病人，没有采取全封闭措施，没有严重影响原告的便利店经营。由此可见，新冠疫情对湘潭所产生的不利影响是短暂的，并没有导致案涉合同的完全不能履行，更没有对履行合同的基础构成根本影响或巨大变化，没有导致合同目的不能实现。3、原告系因自身原因要求解除合同，被告有权不退还房屋租赁押金并要求其支付2020年8月至2020年9月所拖欠的租金。根据合同约定，因原告的原因终止合同时，房屋租赁押金不退还。同时，原告应当在2020年7月22日前缴纳2020年8月至2020年10月的租金，但原告自6月提出解除合同之后并未及时、完好地交回案涉房屋的钥匙，反而一直霸占使用案涉房屋，原告应当支付该段时间的房屋租金。 经审理查明：2019年10月13日与10月30日，原告（乙方、承租方）分别和被告（甲方、出租方）李崇实、吴晓青签订《房屋租赁合同》，主要约定：两被告将各自所有的位于湘潭市雨湖区××路××花园小区××栋的第XX、XX两间门面合并租给原告作为商业经营场地使用；租期5年，自2019年11月1日起至2024年4月30日止；每月租金各为3800元，原告在每年的4月22日、7月22日、10月22日、1月22日之前，分别向两被告交纳5－7月、8－10月、11－1月、2－4月的租金；原告须向两被告各缴纳押金20000元；原告未按约定时间交纳房租，被告有权立即解除合同，收回出租房屋，原告所缴纳的押金不予退还；因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成损失的，双方互不承担责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行，原告向两被告各支付了20000元押金。双方均确认，原告已分别向两被告交纳租金至2020年7月底。其中，被告李崇实2020年5至7月实收租金9500元，被告吴晓青20**年5至7月实收租金9000元。2020年7月16日，原告通过微信分别向两被告发送《解除租赁合同通知书》，称由于疫情原因现通知被告从即日起终止双方之间的房屋租赁关系，并要求被告在接收房屋时退还其全部押金。两被告当即回复表示要按合同约定办。双方为此发生争议后，原告遂诉至本院。在本案审理过程中，双方于2020年11月24日对案涉门面办理了交接手续。 上述事实有双方的当庭陈述及所提交的相关证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同，系各方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。本案中，两被告已依约履行了交付各自案涉门面的义务，原告因门店经营状况不佳向被告发出解除租赁合同的通知后，双方于2020年11月24日办理了案涉门面的交接手续，本院确认原告分别与两被告所签订的《房屋租赁合同》已于该日协议解除。 关于原告要求两被告退还其已交付的押金及疫情期间3个月租金共计59,000元的诉请，经查：2020年2月以来，原告的正常经营客观上受到了新冠肺炎疫情较大程度的影响，此属于不可抗力情形。但疫情期间并未影响原告实际占有使用案涉门面，且被告已适当减收租金为其分担了部分损失，故原告要求被告退还疫情期间3个月租金的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。考虑到原告在纠纷发生前无违约情况，案涉门面交接时被告也未提出有尚未结清的水、电等相关费用，双方租赁合同的解除与疫情存在一定关联等因素，本院对原告要求被告退还押金的诉请予以支持，但原告于2020年8月1日至11月24日期间继续占据案涉门面的租金各计有14,440元，应分别从被告向其退还的押金中予以抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、原告贺沛分别与被告李崇实、吴晓青所签订的《房屋租赁合同》于2020年11月24日解除； 二、被告李崇实、吴晓青于本判决生效之日起五日内各向原告贺沛返还押金20,000元，抵扣原告贺沛应付给被告李崇实、吴晓青的租金各14,440元后，被告李崇实、吴晓青尚需各返还原告押金5,560元； 三、驳回原告贺沛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,280元，减半收取640元，由原告贺沛负担400元，由被告李崇实、吴晓青各负担120元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  胡宇澄 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  陈怡孜 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。