广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终14628号上诉人（原审原告、反诉被告）：翟德，男，汉族，1942年2月3日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：徐云霞，广东星旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永生，广东星旭律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉杰，女，汉族，1979年1月27日出生，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：汤文莲，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓琳，广东品峰律师事务所律师。上诉人翟德因与上诉人李玉杰租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初5411号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。翟德向一审法院起诉请求：1.李玉杰支付租金（以每年租金260000元，从2017年6月计至合同终止之日止，暂计至2018年2月28日为194999.99元）；2.本案诉讼费由李玉杰负担。李玉杰向一审法院提出反诉请求：1.确认翟德与李玉杰于2017年2月7日签订的《租赁合同》无效；2.翟德退还李玉杰押金100000元及第一个季度租金65000元；3.翟德赔偿李玉杰损失共计609628元（包括装饰装修费用590000元，网络费用19628元）；4.本案诉讼费由翟德负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认翟德与李玉杰于2017年2月7日签订的01号《租赁合同》为无效合同；二、限李玉杰自判决发生法律效力之日起十日内向翟德支付租金100598.16元；三、驳回翟德的其他诉讼请求；四、驳回李玉杰的其他诉讼请求；五、本案笔迹、指印鉴定费13440元，由李玉杰承担；六、本案工程造价鉴定费18000元，由翟德承担6300元，李玉杰承担11700元。一审本诉案件受理费4200元、反诉案件受理费5448元，由翟德负担3377元，李玉杰负担6271元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初5411号民事判决。翟德不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判翟德与李玉杰之间的《租赁合同》有效，李玉杰支付翟德租金484205.48元（已扣除李玉杰支付的租金65000元），李玉杰已支付的押金不予退还。2.二审诉讼费由李玉杰负担，事实和理由：（一）一审判决以翟德与李玉杰签订的01号《租赁合同》将农用地出租用于商业经营，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定为由认定该合同无效，属认定事实错误。1.翟德与李玉杰之间签订的01号《租赁合同》标的，是翟德将从广东省樟木头林场（以下简称樟木头林场）承包的果园转租给李玉杰，合同明确租赁物为果园、鱼塘、果树、单层混凝土房、仓库。01号《租赁合同》第五条约定“乙方在租赁的所有场地内，绝对不能构建红砖结构、混凝土结构建筑物”。可见，翟德与李玉杰之间签订《租赁合同》的目的是将案涉租赁物用于农业建设。2.李玉杰向一审法院提交了02号《租赁合同》。经法院对比，01号《租赁合同》和02号《租赁合同》的其中一处不同:02号《租赁合同》第一页正文第一行至第二行有内容“甲方有果园一座，位于深圳市宝安区****罗田水库急水龙尾东150米1号楼”。经广东华生司法鉴定中心出具《鉴定意见书》鉴定，李玉杰提交的02号《租赁合同》是变造的。一审判决不予采纳02号《租赁合同》。在翟德不知情、未经翟德同意的情况下，李玉杰通过变造的02号《租赁合同》，办理了深圳市军体教育咨询服务有限公司（以下简称深圳军体公司）。然而，一审判决认定翟德一方应当知道李玉杰租赁案涉林地用途，通过常理来推定签订合同必然涉及用途，推定翟德一方了解租赁用途，继而推定01号《租赁合同》约定用于非农建设，这是错误的。（二）根据01号《租赁合同》第五项的约定，李玉杰在对案涉租赁物进行设施新增时，应取得翟德同意，并报林场审批。一审判决确定由翟德承担案涉租赁物的装修损失，违反了上述合同的约定。根据李玉杰提交的证据，李玉杰并未取得翟德的书面同意，擅自装修、改造案涉租赁物，由此产生的装修损失应由李玉杰自行承担。（三）即使认定01号《租赁合同》无效，一审判决认定装修损失包含门6600元、网络设施14000元也是错误的。1.根据李玉杰提交的与案外人郭文峰的聊天记录，聊天内容涉及网络设施安装的“行业潜规则”，该14000元并非合法支出。而且，翟德已跟移动公司核实，移动公司并未收取李玉杰14000元网络设施费用。2.根据国众联建设工程管理顾问有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》，案涉门的费用为6600元，备注栏为“翟德称不是出租范围”。在李玉杰未提交任何证据证明门是由其加建，亦未审查案涉租赁物的出租范围的情况下，一审判决仅以该项工程存在为由，支持李玉杰诉请的该费用6600元是错误的。李玉杰辩称，（一）翟德主张其签订合同的目的是将案涉租赁物用于农业建设，但是综合全案证据，可以看出翟德明知李玉杰承租案涉租赁物用于非农建设仍出租的事实。1.《租赁合同》第二条约定装修改造期间为3个月。按照常理理解，如果仅是进行果园经营，无需给予这么长的装修改造时间。2.《租赁合同》第三条约定年租金260000元，即租赁91亩地年租金为260000元。而前一手承租人租赁80多亩地，年租金才40000多元。一审庭审时翟德对该事实是确认的。两者相差甚远，可证明翟德签订《租赁合同》时已经知悉李玉杰的租赁用途，其认为李玉杰所经营的项目利润高，才将租金提高。3.装修包含操场及房屋护栏建设、教具等，且翟德收回养羊、养牛的土地后出租给李玉杰，也是为了建操场及保证学生的安全。4.根据证人冯大广、邱海鑫的陈述，装修期间翟德住在案涉租赁物内，且多次与证人交流项目及装修问题。因此，翟德清楚李玉杰承租案涉租赁物用于经营军体训练（夏令营）。5.装修期间及大门均标记“汐尔教育基地”字样，一审庭审时翟德确认装修开业时曾到场,说明翟德是知情的。6.根据李玉杰提供的2017年10月1日录音文字下划线的内容，特别是录音第6页倒数两行“我后来跟小郭看你们学生上课看了一次，看过两次”，翟德知道李玉杰将租赁物用于军事训练（夏令营）。同时，各方协商如何解决“改变用地性质”问题时，翟德称李玉杰的经营项目不构成改变用地性质（只要符合跟林场说种荔枝88亩并未改变，就不属于改变土地性质）。但是，李玉杰因被樟木头林场叫停而无法继续经营，翟德却称“我们也是被叫停，谁也没想到”。这说明翟德对于李玉杰将租赁物用于非农建设心存侥幸心理。7.2019年3月29日（鉴定现场）录音中，翟德说“当时我第一次我算了一下，三排人小学生”、“4月9号和10号开张，开张我来过”“31个人我这个记得很清楚”、“两个老师干了15天就走啦”。由此可知，翟德不仅知道李玉杰于2017年4月9日装修开业，参加了装修开业仪式，还清楚学生、老师的人数。8.退一步讲，即使翟德在签订《租赁合同》时不知道李玉杰将租赁物用于非农建设，但以上证据反映翟德在订立合同后参与李玉杰事务，而翟德对此并未提出异议，也可认定翟德默认将租赁物出租给李玉杰用于非农建设的事实。（二）翟德应当承担案涉租赁物的装修损失。1.《租赁合同》被认定无效，相应的条款均无效。2.翟德明知李玉杰租赁案涉租赁物用于军体教育，约定给予李玉杰三个月的装修期，同意李玉杰装修、加建。3.翟德参加了李玉杰装修开业仪式，期间并未提出异议，因而翟德对案涉租赁物的装修是知情且同意的。4.如上所述，翟德曾多次与证人冯大广、邱海鑫交流项目及装修问题，也可证明翟德同意装修。5.《租赁合同》第五条约定的需向林场报请审批，主要目的在于避免后期征收补偿的争议，并非必须林场审批才能装修、加建。6.翟德作为出租人，明知案涉林地的性质不能用于非农建设，仍然出租给李玉杰，违背了诚实信用原则，主观上明显存在过错，应当承担缔约过失责任。（三）关于“网络设施14000元”的问题。李玉杰与郭文峰的微信聊天记录反映，网络设施费为19628元包括光缆费用17000元、电信50M网络1320元、399元调试费、两个TP路由器320元、50米8芯网线和30电线89元、外面房东占地和保管费500元（永久占有），并非翟德称的14000元为“小费”。该费用系已实际产生的、必不可少的装修，理应纳入装修损失。（四）关于“门6600元”的问题。这是李玉杰承租租赁物后加建的，翟德仅称“不是出租范围”，但并没有否认是李玉杰加建的，也应纳入装修损失。李玉杰不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项、第六项。2.改判为由翟德退还李玉杰押金100000元、租金65000元，并赔偿李玉杰损失97006.06元，本案工程造价鉴定费18000元由李玉杰与翟德各承担9000元。3.本案一审、二审诉讼费由翟德负担。事实和理由：（一）一审判决按照过错比例确定赔偿数额的计算方式错误。如按照一审判决认定的双方承担责任比例计算，李玉杰仅需支付74340.97元。一审判决认定翟德租金损失为549205.48元、李玉杰装修改造损失为336121.70元，由李玉杰承担65%的责任、翟德承担35%的责任。据此，翟德应自行承担租金损失192221.92元，李玉杰应向翟德支付356983.56元；翟德应向李玉杰支付装修改造损失117642.60元，李玉杰自行承担218479.10元；李玉杰已支付了押金100000元和租金65000元。上述损失和费用相互抵扣后，李玉杰仅需向翟德支付74340.97元。但是，一审判决直接按照总的损失由双方分摊，加重了李玉杰应承担的责任，明显不合理。（二）一审判决认定李玉杰与翟德对于合同无效的责任承担比例不公平，双方应当为同等责任。合同无效后各方的责任比例，应当按照合同无效的根本原因、各方所处地位及行为等综合分析确定。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定了出租人的基本义务，即租赁期间保持租赁物符合约定的用途。如上所述，翟德作为出租人主观上明显存在过错，应当承担缔约过失责任。而李玉杰作为承租人签订租赁合同未尽到合理的审慎义务，未及时审查案涉林地是否已经农用地转用审批手续，也存在一定过错。翟德承包果园多年，比任何人都清楚案涉林地的土地性质，其作为出租人处于优势地位，理应承担主要的过错责任。对于无效的租赁合同，司法实践中多数民事判决确定出租人承担超过50%责任。一审判决酌定翟德承担35%的责任，李玉杰承担65%的责任，未能合理保障李玉杰的合法权益。李玉杰在未使用案涉场地且遭受严重损失的情况下，还需要向翟德支付高额租金，明显不公平，故请求认定双方对合同无效的后果承担同等责任。（三）合同约定的租金过高，不应参照合同约定的租金计算占用费，而应当参照一般果园承包价格计算占用费。租赁合同约定的租金260000元/年是建立在李玉杰将案涉场地用于军体教育、正常经营、可观收益的基础上，一审庭审中翟德也承认之前案涉林地出租给其他人的承包费在50000元左右/年也可印证了该事实。李玉杰在开展了短短两三个月的军体教育项目后，自2017年8月10日起，李玉杰因项目涉嫌改变土地性质被叫停，之后李玉杰不再使用案涉林地。一审判决认定双方约定的租金260000元/年远高于承包费用，但没有按照一般的承包费用计算租金损失，仍然参照约定的高标准，加重了李玉杰的责任。因此，占有使用费应当为183863.01元（其中，以260000元/年为基数，自2017年3月28日起计算至2017年8月10日为96876.71元；以50000元/年为基数，自2017年8月11日计算至2019年5月7日为86986.30元）。2017年8月10日起，李玉杰已停业，且2019年5月7日现场交接时，双方均明确仅有一间100多平方米的房子是上锁的。也就是说，除了该上锁的房子，其他部分都是敞开的，且大部分是果园而不是建筑物，不影响翟德使用。即使需要支付租金，也仅需按比例支付上锁房子的租金。同时，李玉杰提供的证据2017年10月1日的录音中，翟德明确其中88亩场地没有改变土地用途，占租赁物的90%以上。李玉杰的项目是军体教育，虽然承包了91亩场地，但平时仅使用不到10%不到的场地。据了解，在李玉杰停业之后，翟德已将88亩左右的果园给予他人使用。那么即使参照租金260000元/年计算的，也应当按照该租金的10%计算，即占有使用费应当为142109.59元（其中，以260000元/年为基数，自2017年3月28日起计算至2017年8月10日为96876.71元；以26000元/年为基数，自2017年8月11日计算至2019年5月7日为45232.88元）。综上所述，因合同无效导致双方应当承担的损失具体如下：1.因合同无效导致的损失有翟德的租金142109.59元，李玉杰的装修损失336121.70元。其中租金损失翟德应自行承担49738.36元，李玉杰应向翟德支付92371.23元；装修损失翟德应向李玉杰支付117642.60元，李玉杰自行承担218479.11元。上述两项相互抵扣后，翟德应向李玉杰支付97006.06元。2.翟德应退还李玉杰押金100000元、租金65000元。3.工程造价鉴定费18000元，李玉杰与翟德各承担9000元。翟德辩称，翟德与李玉杰于2017年2月7日签订的案涉租赁合同合法有效。虽然合同没有约定租赁物的使用用途，但约定李玉杰新增设施应征得翟德的同意。该合同第6条约定对方在国家政策允许的范围内经营，从而反映双方在订立租赁合同时并没有改变土地使用用途，因此合同合法有效。李玉杰在合同履行过程中单方违约，应自行承担违约责任。请求驳回李玉杰的上诉请求。二审诉讼期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，二审法庭调查时，当事人陈述如下：1.翟德称案涉合同中的建筑物是其经出租人樟木头林场许可建造的，在合同期内可以使用；出租给李玉杰用于住人的建筑物约800平方米，用于家禽养殖的简易平房约1000平方米。李玉杰认为用于住人的建筑物约400平方米，用于家禽养殖的简易平房不超过200平方米。双方当事人均确认上述建筑物与没有建筑物的土地是作为整体出租的。2.李玉杰称，2017年8月被樟木头林场叫停后，除可以住人的建筑物以外，租赁物的其余部分当月已由翟德控制并被出租给案外人收取租金。而翟德对此予以否认，主张一审诉讼期间在法院主持下李玉杰原来曾同意向翟德交还整个果园，但后来李玉杰又反悔。翟德还陈述，2019年5月7日后，其已将果树部分出租给案外人，租金为每年41000元。3.翟德确认李玉杰诉请的门是由李玉杰加装的，确认工程造价鉴定意见书所列各项目均属实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对翟德、李玉杰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同是否有效；二、如果合同无效，因此所受到的损失，应当由哪一方承担相应的责任。首先，本案为民事合同类纠纷案件，应当先确定合同效力。根据双方当事人订立的租赁合同，租赁标的为果园，包括林地、地上建筑物、构筑物、果树、鱼塘等。其中的林地为国有林地。而且，双方当事人均确认建筑物与没有建筑物的土地是作为整体出租的。因此，案涉租赁合同的内容既包括房屋租赁，也包括林地使用权租赁。翟德陈述地上建筑物系其经樟木头林场许可建造的。依照当时有效的自1998年7月1日起施行的《中华人民共和国森林法》第十五条第一款规定，林地不得改为非林地；第十八条第一款规定，建设工程如占用林地的，须经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续，并由用地单位依照国务院有关规定缴纳森林植被恢复费。同时，依照当时有效的自1990年4月1日起施行的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、第三十三条的规定，在城市规划区内新建建筑物、构筑物等工程设施，必须提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件后方可申请办理开工手续。因此，即使翟德的陈述属实，在林地建设建筑物仅有樟木头林场的许可是违反上述法律的强制性规定的。对于案涉租赁合同约定出租的果园内的二层、三层楼房各一栋、多间单层混凝土房以及钢结构铁皮棚等，翟德均未提供任何证据证明已经核发建设工程规划许可证。因此，双方租赁合同有关上述地上建筑物、构筑物的租赁因违反法律的强制性规定而无效。关于案涉租赁合同中除上述地上建筑物、构筑物以外部分的合同效力。上述地上建筑物、构筑物的面积相对果园的总面积91亩来说比例并不大。根据翟德的陈述，在2019年5月7日后，其将果园的果树部分出租给案外人的租金仅为每年41000元。果树部分虽然占有果园林地的绝大部分面积，但是，该租金数额相对于案涉租赁合同约定的整个果园每年租金数额260000元来说，差距甚为明显，即使从本案双方当事人约定的该租金数额中扣除案涉租赁合同包含的十亩鱼塘使用权的因素，两者仍然存在较大差距，因此，从中可判断本案双方当事人之所以约定整个果园每年租金数额为260000元，上述地上建筑物、构筑物及其与林地等的结合利用应当是当事人考虑的重要因素。根据案涉租赁合同的约定及双方当事人陈述，该租赁合同是一份须整体履行才能实现合同目的的合同，上述租赁标的是不可分的，因此，应认定该租赁合同全部无效。翟德上诉请求确认该租赁合同有效，缺乏法律依据，本院不予支持。另，《中华人民共和国合同法》第五十二条仅有一款，本案应适用该条文第五项。一审判决认为本案适用该法第五十二条第五款是错误的，本院予以纠正。其次，关于案涉租赁合同无效造成的损失。1.关于翟德的损失。李玉杰主张，在2017年8月时，除可以住人的建筑物以外的租赁物的其余部分已由翟德控制并被出租给案外人收取租金。而翟德对此予以否认。在租赁合同权利义务终结时，承租人负有交还租赁物的义务。该项义务是否履行，应当由承租人承担举证证明责任。因李玉杰除了本人陈述没有提供相应的证据证明，本院依法不予采纳。关于合同无效时的占有使用费标准，如上所述，地上建筑物、构筑物及其与林地的结合利用是构成双方约定的租金标准的重要因素，李玉杰主张按双方租赁合同约定的租金标准的10%计算占有使用费，没有相应的依据（从损失分担的角度来说，一审判决实际上已考虑了李玉杰占有使用费的意见，详见下文论述）。一审判决认定占有使用费参照合同约定的租金标准计算为549205.48元，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，本院予以维持。2.关于李玉杰的损失。二审法庭调查时，翟德确认李玉杰诉请的门是由李玉杰加装的，本院对此亦予以确认。关于网络设施费，翟德并未否认李玉杰在承租后加装了网络设施，其主张李玉杰支付的该费用不合法，仅为其个人猜测，微信聊天记录并不能证明其主张。因此，上述两项目均应纳入李玉杰的损失范围。因李玉杰的装饰装修损失经过合法程序鉴定，且翟德确认工程造价鉴定意见书所列各项目均属实，按照租赁合同约定翟德给予李玉杰免租装修改造期，应视为翟德同意李玉杰进行装饰装修，因此，本院认为一审判决认定李玉杰的损失为336121.70元是恰当的。3.关于损失的分担。双方当事人在订立租赁合同时，对于可能导致合同无效的因素均未认真考虑，一审判决酌定由翟德承担35%的责任，李玉杰承担65%的责任，并无不当，本院予以维持。在此基础上，李玉杰应当对翟德承担的责任，计算方法为先撇除翟德与李玉杰对各自损失自行承担部分，然后以李玉杰对翟德承担的占有使用费356983.56元，减去翟德对李玉杰承担的装饰装修损失117642.60元，由此得出李玉杰应承担的差额为239340.96元。因租赁合同无效，对于翟德无需返还押金100000元的请求，本院不予支持。对于李玉杰返还已支付的租金65000元的请求，因李玉杰需支付翟德占有使用费，该费用可在李玉杰应承担的支付义务中扣除。因此，上述差额应再减去李玉杰已支付的押金100000元和租金65000元，李玉杰应支付翟德占有使用费74340.96元。李玉杰上诉主张其仅需向翟德支付74340.97元，本院予以准许。在计算方式上，因一审判决将翟德应向李玉杰赔偿的装修改造损失与李玉杰应自行承担的装修改造损失混淆，实际上判令李玉杰向翟德承担本应由李玉杰自行承担的损失，显然错误。李玉杰关于一审判决计算方式错误的上诉请求成立，本院予以采纳。需要指出的是，在租赁合同无效的情况下，承租人支付出租人的是占有使用费而不是租金，一审判决第二项的表述不当，本院一并予以纠正。此外，一审判决关于工程造价鉴定费的处理亦无不当，本院予以维持。综上所述，翟德的上诉请求不能成立，本院予以驳回。李玉杰关于一审判决计算方式错误的上诉请求成立，本院对该部分予以支持。一审判决适用法律不当，且存在计算错误、判决主文表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第一项以及上述援引法律、司法解释的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初5411号民事判决第一项、第五项、第六项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初5411号民事判决第三项、第四项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初5411号民事判决第二项为：限李玉杰自本判决发生法律效力之日起十日内向翟德支付占有使用费74340.97元；四、驳回翟德的其他诉讼请求；五、驳回李玉杰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12325元，由翟德负担7504元，李玉杰负担4821元。翟德应自本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴交450元。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇二〇年十一月十日书记员  肖静茹附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国森林法》（自1998年7月1日起施行）第十五条第一款下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地：（一）用材林、经济林、薪炭林；（二）用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；（三）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；（四）国务院规定的其他森林、林木和其他林地使用权。第十八条第一款进行勘查、开采矿藏和各项建设工程，应当不占或者少占林地；必须占用或者征用林地的，经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续，并由用地单位依照国务院有关规定缴纳森林植被恢复费。森林植被恢复费专款专用，由林业主管部门依照有关规定统一安排植树造林，恢复森林植被，植树造林面积不得少于因占用、征用林地而减少的森林植被面积。上级林业主管部门应当定期督促、检查下级林业主管部门组织植树造林、恢复森林植被的情况。《中华人民共和国城市规划法》（自1990年4月1日起施行）第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。第三十三条在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。