甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终1221号 上诉人（原审被告）：巴德基，男，1968年8月26日出生，住甘肃省古浪县。 被上诉人（原审原告）：刘顺兆，男，1978年4月7日出生，住甘肃省古浪县。 委托诉讼代理人：刘杰，甘肃省古浪县法律援助中心律师。 原审被告：许俊科，男，1975年1月16日出生，住甘肃省古浪县。 原审第三人：甘肃新城房地产开发有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区西大街**。 法定代表人：钱展，该公司总经理。 委托诉讼代理人：明凤霞，女，该公司员工。 上诉人巴德基因与被上诉人刘顺兆、原审被告许俊科、原审第三人甘肃新城房地产开发有限公司（以下简称新城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省古浪县人民法院(2019)甘0622民初3331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人巴德基、被上诉人刘顺兆的委托诉讼代理人刘杰、原审被告许俊科、原审第三人新城公司的委托诉讼代理人明凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巴德基上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审。事实与理由：2014年3月，上诉人从案外人许俊科处接受涉案租赁房屋，当时房屋有漏水情况，经与新城公司沟通该公司委托代理人承诺租赁房屋手续齐全，符合商业出租经营条件，不存在质量问题，2015年新城公司对租赁地下室漏水问题进行了处理修缮，上诉人于2016年3月对地下室进行装璜后正式开始经营家具销售生意，并如约缴纳租金。2016年6月刘顺兆实际购买了涉案房屋，同年秋天租赁房屋四面墙体漏水，损毁了上诉人的部分家具，上诉人告知刘顺兆后，刘顺兆不闻不问，说是工程遗留问题，让上诉人找开发商解决，后一直到冬天地冻后暂时不漏水，但经营一直受影响。2017年5月14日，涉案房屋严重漏水，房屋大面积灌水，水深近30公分，淤泥10方多，损毁了上诉人大部分家具。刘顺兆知道后不予理睬，让上诉人找开发商解决。上诉人向城建局、新苑社区、派出所、供水站等多次反映，到县政府县长处信访，均没有解决漏水问题，也找不出漏水原因。上诉人雇人抽水、扫水、清理淤泥，经营一直处于瘫痪状态，造成巨大的经济损失。从此开始，只要下雨，租赁房屋就漏水，直到租期届满，城建局的工程师来也找不到原因，上诉人经营处于停业状态，损坏家具价值较大。2019年10月24日，刘顺兆律师函要求上诉人偿付合同内租金55000元，合同外即2019年4月15日后租金13250元。上诉人要求刘顺兆处理损坏家具及漏水造成的停业损失，刘顺兆不予处理，2019年8月30日刘顺兆将涉案房屋私自上锁，阻止上诉人进行经营，上诉人于10月30日搬离涉案房屋。综上，上诉人认为原审判决完全错误，没有认真充分考虑被上诉人给上诉人造成的全部损失，房屋漏水问题是房东业主必须解决的问题，而被上诉人拒不解决，所以被上诉人向上诉人索要房租于法无据。巴德基是从许俊科手里租赁涉案房屋,上诉人合同相对方为许俊科，刘顺兆直接起诉巴德基没有法律依据，一审认定“巴德基承继许俊科的权利义务”错误。 刘顺兆辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确、判决适当，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 许俊科辩称，对一审判决和上诉人的上诉理由无意见。 新城公司述称，对一审判决和上诉人的上诉理由无意见，上诉人的上诉请求与我公司无关。 刘顺兆向一审法院起诉请求：依法判令被告许俊科、巴德基支付房屋租金130000元，并按合同约定的租金标准承担逾期腾退房屋期间的房屋占用费20000元；案件受理费由被告许俊科、巴德基负担。 一审法院认定事实：2014年3月5日，第三人新城公司（甲方）与被告许俊科（乙方）签订《房屋出租协议》，双方主要约定：乙方承包甲方位于“绿城山水”小区东侧步行街地下室商铺；乙方承包期限为2014年4月15日至2019年4月14日，承包期满乙方如续约须在本合同期满前30日向甲方书面申请，经甲方同意后方可续约；乙方承包甲方商铺的承包费为第一、二年为30000元，第三、四年为35000元，第五年为40000元；乙方在签订本合同时付清第一年承包费，其余承包费按年提前支付（须在年度合同期满提前30日前付清），如有逾期，甲方有权收回房屋；合同落款处盖有第三人新城公司的合同专用章，委托代理人处有吴锦的签名。合同签订后，被告许俊科向第三人交付房屋租金30000元。后涉案房屋闲置。2016年4月，被告许俊科、巴德基与第三人新城公司协商约定，涉案房屋由被告巴德基承租，被告许俊科与第三人新城公司合同约定的权利、义务由第三人新城公司与被告巴德基履行。但第三人新城公司与被告巴德基再未签订书面合同。被告巴德基接受房屋后，其于2016年4月12日向第三人新城公司交付租金30000元，第三人新城公司以交款人为“许俊科”向被告巴德基出具了收款收据；于2016年6月2日向代理第三人新城公司与被告许俊科签订《房屋租赁协议》的代理人吴锦交付房屋租金20000元。2016年6月4日，第三人新城公司向被告许俊科书面通知，涉案房屋已出卖给原告刘顺兆，此后有关事宜由原告刘顺兆办理。2016年12月20日，被告巴德基向原告刘顺兆交付房屋租金10000元。被告巴德基在承租涉案房屋期间，2017年5月，雨水渗漏到涉案房屋内，被告巴德基经营的家具被雨水浸泡。第三人新城公司与被告许俊科约定的房屋租赁期限届满后，原告刘顺兆与被告巴德基再未续签合同，被告巴德基以其经营的家具遭受雨水浸泡要求原告刘顺兆赔偿损失为由，拒绝腾退房屋、交付欠付租金。2019年7月13日，古浪县绿城山水物业管理有限公司向被告巴德基经营的润木家具超市书面通知，涉案房屋经古浪县安监局及相关部门排查发现，涉案房屋地基下沉出现裂缝，存在安全隐患，要求承租人腾退房屋，进行维修。后被告巴德基仍未向原告刘顺兆交付房屋。2019年10月24日，原告刘顺兆委托古浪县法律援助中心向被告巴德基经营的古浪润木家具超市送达律师函，要求被告巴德基腾退房涉案房屋，并要求交付2017-2019年房屋租金55000元及违约金13250元。2019年8月30日，因被告巴德基未能交付涉案房屋，原告刘顺兆将涉案房屋的房门上锁。2019年10月30日，被告巴德基将涉案房屋交付原告刘顺兆。一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：1、原告刘顺兆在本案中是否有诉权；2、本案中应由谁承担交付租金的违约责任。关于焦点一，房屋出租属于负担行为而非处分行为，应适用《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的规定。本案中，涉案房屋是原告刘顺兆与其妻子的共同财产，原告刘顺兆主张涉案房屋的租金是对共有物的管理行为，而非处分行为，故原告刘顺兆在本案中有诉权。对被告巴德基抗辩的涉案房屋是原告刘顺兆与其妻子的共同财产，原告刘顺兆没有诉权的理由，不予采信。关于焦点二，本案中，被告许俊科、巴德基与第三人新城公司约定，由被告巴德基作为承租人继续履行第三人新城公司与被告许俊科签订的原房屋租赁合同，此系合同主体的变更，被告巴德基承继被告许俊科的权利义务，与第三人新城公司形成房屋租赁合同关系，双方应恪守第三人新城公司与被告许俊科签订的《房屋租赁协议》的约定。被告巴德基在承租涉案房屋期间，涉案房屋由第三人新城公司出卖给原告刘顺兆所有，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间所有权发生变动时，原租赁合同继续有效。”的规定，原告刘顺兆取代第三人新城公司地位而成为涉案房屋的出租人，原告刘顺兆与被告巴德基应全面履行第三人新城公司与被告许俊科签订的《房屋租赁合同》约定的内容，被告巴德基应向原告刘顺兆交付租金。原告刘顺兆主张被告许俊科与被告巴德基在涉案房屋内合伙经营家具超市，由被告许俊科、巴德基承担支付房屋租金的理由，无证据证实，不予支持。在第三人新城公司与被告徐俊科约定的房屋租赁合同履行期限届满后，被告巴德基拒绝向原告刘顺兆腾退房屋，并拒绝交付欠付的租金，其行为已构成违约，被告巴德基应向原告刘顺兆承担支付欠付租金，并承担逾期腾退房屋期间的房屋占用费的违约责任。被告巴德基按合同约定应向原告刘顺兆支付的房屋租金为：2016年4月15日-2017年4月14日，房屋租金为35000元；2017年4月15日-2018年4月14日，房屋租金35000元；2018年4月15日-2019年4月14日，房屋租金为40000元，合计110000元。被告巴德基已支付租金60000元，被告巴德基欠付租金50000元。故对原告刘顺兆要求被告巴德基承担欠付租金50000元的诉讼请求，应予支持。原告刘顺兆要求被告巴德基按合同约定的租金标准承担逾期腾退房屋期间房屋占有费的诉讼请求，被告巴德基在2019年4月15日-2019年7月13日，被告巴德基占有使用涉案房屋，给原告刘顺兆造成损失，应参照合同约定的租金标准向原告刘顺兆承担房屋占用费10000元（40000元÷12个月×3个月）。2019年7月13日，因涉案房屋地基下沉出现裂缝，存在安全隐患，影响被告巴德基对涉案房屋的正常经营，原告刘顺兆仍按合同约定的租金标准要求被告巴德基承担2019年7月14日-2019年10月30日期间的房屋占用费，缺乏法律依据，不予支持。对被告巴德基提出的因涉案房屋大量漏水，给其经营的家具造成较大损失为由不向原告刘顺兆支付租金、承担房屋占用费的抗辩理由，于法无据，不予支持。被告巴德基承租的涉案房屋因漏水，如给被告巴德基经营的家具造成损失，可另行提起诉讼。综上所述，第三人新城公司与被告许俊科约定的《房屋租赁协议》，并概括转让给原告刘顺兆、被告巴德基履行的合同内容，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对原告刘顺兆的部分诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、巴德基在本判决生效之日起十日内支付刘顺兆房屋租金50000元、房屋占用费10000元，合计60000元；二、驳回刘顺兆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由刘顺兆负担1980元，巴德基负担1320元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人巴德基提交的证据有：1、光盘两张，证明涉案房屋漏水造成的损失；2、销售单复印件5张，证明涉案房屋漏水家具被水淹后造成损失5万元；3、自己书写的清单复印件2张，证明家具被水淹后雇佣工人清理淤泥花费15000元；4、家具发货单复印件12张，证明购买家具的进价194020元。经质证，刘顺兆认为本案是房屋租赁合同不是财产损失纠纷，巴德基一审没有提出反诉，提交的证据与本案无关；许俊科认为巴德基提交的证据和他无关，不发表质证意见；新城公司认为巴德基提交的证据与其公司无关，不发表质证意见。本院认为，本案是刘顺兆起诉巴德基的房屋租赁合同纠纷案件，诉请的是支付租金，巴德基对其损失未提起反诉，对巴德基提交的以上证据本案中不作认定。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人巴德基对一审认定的其租赁后使用被上诉人刘顺兆出租房屋的事实及欠付刘顺兆的租赁费50000元、房屋占用费10000元的事实无异议，巴德基应当向刘顺兆支付该款，其以“租赁房屋漏水，出租人刘顺兆未履行维修义务给自己造成了经济损失”为由拒付租赁费的主张于法相悖不能成立，一审判决由巴德基向刘顺兆支付该款并无不当。关于巴德基所持“要求刘顺兆处理损坏家具及漏水造成的停业损失，刘顺兆未予以处理”的上诉理由，经查，巴德基就该请求在一审中并未提出反诉，故本院二审对该问题不作审查处理。即使涉案房屋因漏水给巴德基造成财产损失，巴德基应依法另行主张。 综上所述，巴德基的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人巴德基负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵雪梅 审判员  杨文龙 审判员  宋明霞 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  伏慧慧