四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1335号 上诉人（原审原告）：陈宁，女，1969年11月23日出生,汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄坤，四川真道（遂宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司，住所地四川省遂宁市开发区明月路**永耀大厦，统一社会信用代码9151090020615657XM。 法定代表人:杨承业，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：遂宁慈铭体检医院，住，住所地四川省遂宁市国开区明月路**，社会信用代码52510900MJQ6508357。 法定代表人：刘红铃，该院院长。 委托诉讼代理人：文燕，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 原审被告：遂宁顺慈健康体检服务有限公司，住所地，住所地四川省遂宁市经济技术开发区明月路中通大厦第**、4幢底层，统一社会信用代码91510900MA67NAXR8U。 法定代表人：刘晓秋，该公司总经理。 上诉人陈宁因与被上诉人遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司（简称中通建筑公司）、遂宁慈铭体检医院（简称慈铭医院）、原审被告遂宁顺慈健康体检服务有限公司（简称顺慈体检公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问双方当事人，因双方当事人均无新的事实和理由提供，也无新证据提交，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈宁的上诉请求：1.撤销（2020）川0903民初179号民事判决第二项，改判由被上诉人慈铭医院向上诉人陈宁支付房屋占用费（房屋占用费的计算方式为：从2019年6月9日起至房屋实际腾退之日止，每年按上年度租金标准递增10%计算）；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人将自己所有的房屋出租给中通公司，期限从2014年6月9日起至2019年6月8日止，合同约定了租金支付的计算方式。但在中通公司租用上诉人的房屋后，于2014年8月31日将上诉人的房屋又出租给被上诉人慈铭医院，租期从2014年8月31日至2020年7月31日止。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，中通公司与慈铭医院所签订的《房屋租赁合同》的租期超过了中通公司与上诉人的合同租期，即2019年6月9日以后的租赁应为无效。按该司法解释第十八条规定，逾期房屋占用费应由次承租人即被上诉人慈铭医院承担，其计算标准应按合同约定计算。一审判决适用法律错误，并认定逾期占用费按合同计算没有事实依据错误。故请求支持上诉人的上诉请求。二审中，上诉人陈宁放弃逾期房屋用的计算方式即按上年度租金标准计算，同意按一审判决认定的以每年12650元标准计算逾期房屋占用费。 被上诉人中通公司辩称，中通公司将房屋出租给慈铭医院，慈铭医院也未向中通公司支付租金。中通公司与上诉人陈宁签订的《房屋租赁合同》，中通公司已按合同约定将租赁期内的租金支付完毕。上诉人的房屋由慈铭医院占有、适用，欠上诉人的逾期占有、使用费应由慈铭医院承担。 被上诉人慈铭医院辩称，根据合同相对性，慈铭医院不是本案适格主体。虽然上诉人陈宁的房屋由慈铭医院实际占有、使用，但是因为与中通公司签订了合同，是有权占有。不应由慈铭医院支付占用费。 原审被告顺慈体检公司陈述称，请求维持一审判决。 陈宁向一审法院起诉请求：1.判令中通建筑公司及慈铭医院、顺慈服务公司腾退位于遂宁开发区××路××大厦××栋××号房屋并支付违约金人民币200000元，房屋占用费（自2019年6月9日起至房屋实际腾退之日止，每年按上年度租金标准递增10%进行计算；2.判令中通建筑公司及慈铭医院、顺慈服务公司将房屋恢复原状；3.本案诉讼费用由中通公司、慈铭医院负担。 一审法院认定事实：陈宁系遂宁开发区××路××大厦××栋××号一层房屋（建筑面积22.15平方米，权证号：遂宁市房权证城区字第Ｂ××6号、遂国用（2003）字第1××6号）业主。2014年6月9日，陈宁委托其姐姐陈晓红与中通建筑公司签订《租赁合同》。合同约定，陈晓红将前述房屋出租给中通建筑公司，租赁期限为5年即2014年6月9日起至2019年6月8日止。租金第一年人民币8000元，第二年递增8%，第三年起递增10%。合同并约定，中通公司须经陈宁同意方可将租赁物转租给第三人，退还门面时中通公司须将门面恢复原状。如违反合同约定，中通公司须向陈宁支付违约金人民币200000元。合同另注明“陈宁卡号……”。2014年8月31日，中通建筑公司与慈铭医院签订《房屋租赁合同》，约定中通建筑公司将位于明月路139号房屋出租给慈铭医院，租赁期限自2014年8月31日起至2020年7月31日，租金为每月人民币20000元。案涉房屋现由慈铭医院实际使用。2018年，中通建筑公司与顺慈服务公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，中通建筑公司将位于遂宁开发区××路××号大厦××层房屋出租给顺慈服务公司使用（房屋面积2200平方米，权证号：遂宁市产权证城区字第**、遂宁市产权证城区字第**、遂宁市产权证城区证**）。但该合同未予履行。2019年7月18日，慈铭医院发出通知，宣布于2019年7月18日起停业整顿。后该医院至今未恢复营业。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。陈宁与中通建筑公司之间的租赁合同关系，其双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当受到法律保护。关于顺慈服务公司在本案中是否应当承担责任的问题。本案中，顺慈服务公司虽然于2018年与中通建筑公司签订了《租赁合同》，但该合同未予履行。故顺慈服务公司在本案中不应当承担责任。 本案的争议焦点一是租赁案涉房屋是否应当腾退及恢复原状的问题。陈宁诉称，陈宁与中通建筑公司之间的租赁合同期限届满，要求腾退案涉房屋。慈铭医院辩称，其与中通建筑公司的租赁合同期限未届满，不应当腾退。本案中，陈宁将案涉房屋租赁给中通建筑公司，中通建筑公司将案涉房屋转租给慈铭医院。虽然中通建筑公司与慈铭医院之间的租赁合同期限未届满，但中通公司与慈铭医院的约定对陈宁不具有约束力。现陈宁与中通建筑公司之间的租赁合同期限已届满。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故陈宁要求中通公司与慈铭医院腾退案涉房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 本案的争议焦点二是关于房屋占用费的问题。陈宁与中通建筑公司之间的租赁合同期间现已届满，中通建筑公司至今未退还租赁物，其行为已构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故中通建筑公司应当支付案涉房屋腾退前的房屋占用费。关于房屋占用费的标准问题。陈宁与中通公司未对租赁合同期满后的逾期占用费进行约定，根据本案实际情况，结合房屋租赁市场现状，一审法院酌情参照双方约定的2019年度租金标准即人民币12650元计算。陈宁主张，要求房屋占用费按照双方约定逐年递增，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于慈铭医院是否应当对中通建筑公司欠付房屋占用费承担共同给付责任的问题。本案中，慈铭医院虽然系案涉房屋实际承租人，但根据其与中通建筑公司的约定，其租赁期限尚未届满，其不应当责任。故陈宁要求慈铭医院承担房屋占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。 本案的争议焦点三是违约金的问题。陈宁要求中通建筑公司、慈铭医院支付违约金。中通建筑公司辩称，违约金过高，请求予以调整。慈铭医院辩称，慈铭医院不是合同相对方，不应当支付违约金。本案中，中通建筑公司未按合同约定向陈宁腾退租赁房屋，其行为构成违约。陈宁要求中通建筑公司支付违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，一审法院予以支持。关于违约金的金额问题。本案中，陈宁与中通建筑公司约定违约金为人民币200000元。根据法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适用减少。故一审法院酌情支持违约金人民币20000元。关于慈铭医院是否应当承担违约金给付责任的问题。本案中，慈铭医院不是该合同相对方，且其与中通建筑公司约定的租赁期限至今未予届满，故慈铭医院不应当对违约金承担给付责任。陈宁要求慈铭医院支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。慈铭医院的该项辩解理由成立，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条规定，判决：一、遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司、遂宁慈铭体检医院于本判决生效之日起十日内腾退陈宁名下位于遂宁开发区××路××大厦××栋××号房屋（建筑面积22.15平方米，权证号：遂宁市房权证城区字第Ｂ××6号、遂国用（2003）字第1××6号），并将前述房屋恢复原状；二、遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈宁房屋占用费，房屋占用费的计算方式为：以每年人民币12650元为标准，自2019年6月9日起计算至本判决确定的腾退之日止，如未按本判决确定的腾退之日腾退，房屋占用费计算至前述房屋实际腾退之日止；三、遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈宁违约金人民币20000元；四、驳回陈宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司负担。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人陈宁将自己所有的位于遂宁市开发区××路××大厦××栋××号××层房屋（建筑面积22.15㎡）出租给被上诉人中通公司，并签订了《租赁合同》，租期五年，从2014年6月9日起至2019年6月8日止。中通公司按双方《租赁合同》的约定将2019年6月8日止的租金向上诉人陈宁支付完毕的事实，以及2014年8月31日，被上诉人中通公司将包括上诉人陈宁房屋在内的房屋出租给被上诉人慈铭医院，租期从2014年8月31日起至2020年7月31日止，现上诉人陈宁的房屋由被上诉人慈铭医院占用，尚欠上诉人陈宁20**年6月9日以后的房屋占用费未付的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点为：尚欠上诉人陈宁20**年6月9日以后的房屋占用费应由谁承担给付责任。被上诉人中通公司承租上诉人陈宁的房屋后，至租赁期届满前，上诉人陈宁对被上诉人中通公司在承租期内将承租的房屋转租给被上诉人慈铭医院使用未提出异议，应视为同意将自己的房屋转租给第三人使用。但按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”因此，被上诉人中通公司与被上诉人慈铭医院所签订的《租赁合同》所约定的租赁期限从2019年6月9日以后无效。该司法解释第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。”被上诉人中通公司与上诉人陈宁的《租赁合同》的期限已于2019年6月8日到期，但上诉人陈宁的房屋仍由被上诉人慈铭医院占用，被上诉人慈铭医院负有腾退房屋的义务。因此，尚欠上诉人陈宁房屋逾期占用费应由被上诉人慈铭医院承担。上诉人要求被上诉人慈铭医院支付2019年6月9日起至腾退房屋之日止的逾期房屋占用费于法有据。一审判决尚欠上诉人陈宁从2019年6月9日起的逾期房屋占用费由被上诉人中通公司承担属适用法律错误，本院依法予以改判。 综上所述，上诉人陈宁的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初179号判决第一项、第三项、第四项。即第一项为：被告遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司、遂宁慈铭体检医院于本判决生效之日起十日内腾退原告陈宁名下位于遂宁开发区××路××大厦××栋××号房屋（建筑面积22.15平方米，权证号：遂宁市房权证城区字第Ｂ××6号、遂国用（2003）字第1××6号），并将前述房屋恢复原状；第三项为：被告遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈宁违约金人民币20000元；第四项为：驳回原告陈宁的其他诉讼请求； 二、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初179号判决第二项，即被告遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈宁房屋占用费，房屋占用费的计算方式为：以每年人民币12650元为标准，自2019年6月9日起计算至本判决确定的腾退之日止，如未按本判决确定的腾退之日腾退，房屋占用费计算至前述房屋实际腾退之日止； 三、由遂宁慈铭体检医院给付陈宁逾期房屋占用费（逾期房屋占用费计算方式为：以每年人民币12650元为标准，自2019年6月9日起计算至本判决确定的腾退之日止，如未按本判决确定之日腾退房屋，房屋占用费计算至房屋实际腾退之日止），限本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费4300元，由遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司负担2300元，遂宁慈铭体检医院负担2000元。二审案件受理费2830元，由遂宁慈铭体检医院负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  周斯云