昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民初58号原告：朱凤龙，男，1965年4月30日出生，汉族，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：雷志鑫、周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：马某2，男，1971年3月5日出生，回族，住云南省昭通市昭阳区。被告：马某1，女，2015年12月31日出生，回族，住云南省昭通市昭阳区。法定代理人：马某2，系马某1之父。被告：昭通大德房地产开发有限公司。法定代表人：赵庆云。住所地：云南省昭通市昭阳区。被告：赵庆云，男，1975年10月10日出生，汉族，住址：云南省昭通市昭阳区。大德公司、赵庆云共同委托代理人吴昆、龚凯，云南意衡律师事务所律师，特别授权。被告：雷发万，男，1973年11月20日出生，汉族，住昭通市昭阳区。委托代理人冯艳、何秋，云南意衡律师事务所律师，特别授权。原告朱凤龙诉被告马某2、马某1、昭通大德房地产开发有限公司（以下简称大德公司）、雷发万、赵庆云执行异议之诉一案，本院于2020年5月26日受理后，于2020年10月29日、2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告朱凤龙的委托诉讼代理人周长泳、被告马某2（被告马某1的法定代理人）、被告昭通大德房地产开发有限公司、赵庆云的委托代理人龚凯、被告雷发万的委托代理人何秋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。朱凤龙向本院起诉，提出的诉讼请求是：1.请求撤销昭通市中级人民法院（2020）云06执异20号《执行裁定书》；2.请求判决驳回马某2、马某1的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06）执保32号案件保全查封的被告大德公司名下的御峰云府6幢2单元3204号房产继续进行查封；3.请求判令本案全部案件受理费由被告承担。事实及理由：一、（2020）云06执异20号《执行裁定书》认为“2018年9月份，马某2委托李才雄购买房屋。2018年9月28日，李才雄通过房屋中介公司昭通汇佳房地产经纪有限公司联系到杨兴芬，杨兴芬于2018年9月29日将房屋出卖给马某2、马某1，马某2通过李才雄将购房款440800.00元转给杨兴芬。为了办理房屋产权等原因，马某2、马某1于2018年10月25日与昭通大德房地产开发有限公司补签《商品房购销合同》并于当日办理合同备案手续。2019年11月26日，马某2、马某1到昭通大德房地产开发有限公司办理接房手续，现已装修入住。”马某2、马某1的购房行为符合上述司法解释第二十九条所规定“人民法院查封前已签订买卖合同、已支付价款超过合同总价百分之五十及所购商品房系用于居住的”之条件，系认定事实错误。第一被告、第二被告仅向杨兴芬支付购房款，并未向第三被告支付任何的购房款，更未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定“已支付价款超过合同总价百分之五十”的要件。因此，（2020）云06执异20号《执行裁定书》认定事实错误。二、（2020）云06执异20号《执行裁定书》认为，马某2、马某1的购房行为符合上述司法解释第二十九条所规定：“人民法院查封前已签订买卖合同、已支付价款超过合同总价百分之五十及所购商品房系用于居住的”之条件，系适用法律错误。第一被告、第二被告并未提供证据证明涉案房产为其唯一住房，因此（2020）云06执异20号《执行裁定书》根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行裁决，系适用法律错误，请求支持原告的全部诉讼请求。被告马某2、马某1作出昭通市中级人民法院（2020）云06执异20号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确的答辩意见。被告大德公司、赵庆云作出请求依法驳回原告第一、二、三项诉讼请求的答辩。被告雷发万的答辩与大德公司一致。归纳双方诉辩主张，本案争议的焦点是：原告请求依法撤销昭通市中级人民法院（2020）云06执异20号《执行裁定书》；请求判决驳回被告马某2、马某1的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06）执保32号案件保全查封的被告大德公司名下的御峰云府6幢2单元3204号房产继续进行查封；请求判令本案全部案件受理费由被告承担的诉讼请求是否应当得到支持？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告朱凤龙提交以下证据：第一组证据：查询结果、民事裁定书、查封公告。证明目的：证明原告根据昭阳区房产交易评估管理所得房产信息查询结果，向昭通市中级人民法院申请保全，依法查封了第三被告名下的《御峰云府》6幢2单元3204号商品房。第二组证据：（2020）云06执异20号《执行裁定书》。证明目的：证明（2020）云06执异20号《执行裁定书》认定事实错误，适用法律错误，应被依法撤销，第一、第二被告的执行异议请求应被依法驳回。第三组证据：（2019）云民终913号民事判决书。证明目的：现朱凤龙根据生效的（2019）云民终913号民事判决书向法院申请强制执行，保全阶段的查封、冻结措施转化为执行过程中的查封、冻结措施，朱凤龙有权要求法院对涉案房产进行强制执行。第四组证据：最高人民法院（2020）最高法民申2217号《民事裁定书》。证明目的：最高人民法院的生效法律文书已明确御峰云府的房产至今尚未完成竣工验收，事实上不具备占有的可能。经质证被告大德公司、赵庆云、雷发万对第一组证据的三性予以认可，但不认可证明目的，认为该套房屋在保全之前已经出卖给被告马某2。对第二组证据的三性予以认可，认为该组证据正好证明了执行裁定书的认定事实正确，适用法律正确，达不到原告的证明目的。对第三组证据的三性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，认为该份证据主要涉及原告与大德公司民间借贷纠纷一案的相关情况，未涉及本案执行异议标的。对第四组证据的真实性、合法性无异议，但不认可关联性和证明目的，认为因为原告没有提供执行异议一案的一、二审判决书，并且该份裁定书中所显示的内容系开投公司与朱凤龙的执行异议，法院裁判开投公司并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的特殊主体，故予以驳回，而本案的被告马某2、马某1符合特殊主体的规定。被告马某2、马某1作出与被告大德公司、赵庆云、雷发万一致的质证意见。被告马某2、马某1提交了以下证据：第一组：购房定金收条、商品房买卖合同备案登记表复印件。证明目的：马某2委托亲戚李才雄代为购买杨兴芬位于昭通市昭阳区房屋，购房款440800.00元。第二组：手机截屏、微信聊天记录、手机照片复印件。证明目的：李才雄与杨兴交易过程，范荣柏系杨兴芬丈夫。第三组：农业银行交易明细复印件。证明目的：马某2于2018年10月15日向李才雄转账44万元，用于支付购房款。第四组：商品房购销合同及备案登记表、转房确认书复印件。证明目的：马某2与马某1向杨兴芬购买御峰云府6-2-3204号房屋后，马某2与马某1单独与昭通大德房地产公司签订房屋买卖合同，并办理备案登记。第五组：编号为3977449收据复印件。证明目的：马某2、马某1已经按照购房合同约定支付购房款357834.00元。第六组：维修资金专用收据、水费收据、物管收据、3张御峰云府收楼书、交接表、收费明细表、室内装饰装修施工许可证、御峰云府装修申请表、二次验收表、室内装饰装修管理服务协议、装修承诺书、燃气安全责任书复印件。证明目的：马某2与马某1已经对御峰云府6-23204号的房屋实际占有。经质证，原告朱凤龙对第一个购房定金收条的三性和证明目的不予认可，认为购房定金收条上是李才雄购买杨兴芬名下位于御峰云府小区六幢3204号房产，并不是本案马某2购买。对商品房买卖合同登记备案表的三性不予认可，认为查封的房产不在杨兴芬名下。对微信转账截图和微信聊天记录图片的三性不予认可，认为无法核实本案中被告马某2和范荣柏的关系。对于2018年9月9日、2018年9月29日的收条，三性不予认可。对于第三组中国农业银行交易明细复印件的三性不予认可。对第四组商品房购销合同及备案登记的复印件，三性不予认可。认为2018年10月25日查封的该房产，马某2提交的商品房购销合同和备案登记表显示是2018年10月25日签订的合同、办理的备案登记，不合法。对第五组的收据三性不予认可。认为这张收据并没有任何的银行流水辅证。对第六组证据的三性不予认可。认为无法核实具体的入住时间，是否交了维修费等费用，即使已经进行入住，那么入住时间也是在原告申请查封涉案房产之后，属于违法占有。通过当事人对上述证据的举证、质证，对原告朱凤龙提交的证据，本院作如下认证：第一组证据中的查询结果与被告马某2、马某1提供的购房合同及付款凭证相矛盾，本院不予采信；对民事裁定书、查封公告的真实性，本院予以采信，但对原告朱凤龙的证明目的，本院不予采信。对第二组证据，本院对真实性予以采信。但对原告朱凤龙的证明目的，本院不予采信。对第三组证据和第四组证据均是人民法院判决，本院予以采信，但对朱凤龙的证明目的不予采信。对被告马某2、马某1提交的证据，本院作如下认证：虽然原告方对马某2、马某1提供的证据均提出异议，但根据马某2、马某1提供的证据可以证明2015年9月7日，御峰云府6-2-3204号房屋备案于杨兴芬名下；中介机构居间促成李才雄向杨兴芬交付御峰云府6-2-3204号房屋定金；李才雄向杨兴芬转款；马某2向李才雄转款及杨兴芬于2018年9月29日认可将房屋转卖给马某2、马某1。结合卖房人大德公司认可收款过程，并与马某2、马某1签订商品房购销合同和御峰云府6-2-3204号已经备案到马某2、马某1名下，马某2与马某1已经对御峰云府6-2-3204号的房屋收房并装修入住的事实，本院认为，被告马某2、马某1提交的证据能相互印证并形成证据锁链，本院予以采信。根据双方举证和质证，本院确认如下法律事实：2015年9月7日，昭通大德房地产开发有限公司将御峰云府6-2-3204号房屋出卖给杨兴芬并办理了备案手续。2018年被告马某2委托李才雄购买房屋。同年9月28日，中介机构昭通汇佳房地产经纪有限公司居间促成李才雄向杨兴芬交付御峰云府6-2-3204号房屋定金。2018年9月29日杨兴芬出具转房确认书认可将御峰云府6-2-3204号房屋转卖给马某2、马某1。马某2通过李才雄向杨兴芬转款440800.00元。2018年12月6日，马某1缴纳了御峰云府6-2-3204号房屋住宅专项维修金。为办理房屋产权，马某2、马某1于2018年10月25日与大德公司补签《商品房购销合同》，并于当日办理了合同备案手续。2019年，马某2与马某1已经对御峰云府6-2-3204号的房屋收房并装修入住。其间朱凤龙起诉大德公司、雷发万、赵庆云合同纠纷案中，朱凤龙提出诉讼保全申请。2018年10月19日，昭通市中级人民法院作出（2018）云06民初126号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结大德公司、雷发万、赵庆云价值7246332.70元的财产。昭通市中级人民法院于2018年10月25日查封了大德公司开发建设的位于昭通市昭阳区，其中就包括本案争议的御峰云府6-2-3204号房。马某2、马某1对执行标的提出执行异议，昭通市中级人民法院于2020年4月10日作出（2020）云06执异20号《执行裁定书》，中止对本院查封的位于昭通市昭阳区的执行。朱凤龙不服（2020）云06执异20号《执行裁定书》，于2020年5月26日向本院提起执行异议之诉，请求撤销（2020）云06执异20号《执行裁定书》及请求依法判决驳回被告马某2、马某1的异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06）执保32号案件保全查封的第二被告名下的御峰云府6-2-3204号房产继续进行查封，以及判令本案全部案件受理费，律师费以及原告支出的其他费用由其承担。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案诉争不动产房马某2、马某1已于2018年10月25日与大德公司签订《商品房购销合同》和《补充协议》购买了该套住房，且在此之前已经向杨兴芬支付了全部购房款，大德公司将备案在杨兴芬名下的御峰云府6-2-3204号房产转为以马某2、马某1的名义购房，并对该套住房重新办理了商品房买卖合同备案登记。大德公司将诉争不动产房屋备案到杨兴芬名下的时间与马某2、马某1支付房款给杨兴芬的时间早于朱凤龙与大德地产、雷发万、赵庆云之间合同纠纷案的法院查封时间，且该诉争房屋已经变更备案到马某2、马某1名下，因此，马某2、马某1与大德地产的《商品房购销合同》和《补充协议》合法有效。马某2、马某1对涉案房产享有物权期待权，其权益依法应受法律保护。据此，依照《最高人民法院关于人民法院执行异议和处方案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，马某2、马某1对涉案房屋享有的物权期待权足以排除强制执行的民事权益。综上，朱凤龙请求依法撤销(2020)云06执异20号《执行裁定书》及请求对御峰云府6-2-3204号房产继续进行查封的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告朱凤龙的诉讼请求。案件受理费7912.00元，由原告朱凤龙负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  戴红梅审判员  马 娜审判员  宋明涛二〇二〇年十一月二十日书记员  陈秋梅董超