苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初6840号原告：中海海隆商业管理（苏州）有限公司，住所地苏州工业园区苏州大道**苏州国际财富广场****。法定代表人：罗亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：华丹薇，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：李依桐，女，系该公司员工。被告：苏州怡家乐便利店管理有限公司，住所地，住所地苏州市胥江路**iv>诉讼代表人：天衡会计师事务所(特殊普通合伙)苏州分所（负责人杨伟忠），系该公司重整管理人。委托诉讼代理人：张继昌，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：马馨，江苏震宇震律师事务所律师。原告中海海隆商业管理（苏州）有限公司（以下简称海隆公司）与被告苏州怡家乐便利店管理有限公司（以下简称怡家乐公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月30日立案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序审理，并于2020年11月18日公开开庭进行审理。原告海隆公司的委托诉讼代理人华丹薇、李依桐，被告怡家乐公司的委托诉讼代理人张继昌、马馨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海隆公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告对被告享有2144104.81元的普通破产债权；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月，被告与苏州工业园区万润投资发展有限公司（以下简称万润公司）签订了《办公用房租赁合同》，约定被告承租位于苏州工业园区苏州大道西9号苏州国际财富广场1幢24层06、07单元，合同约定了租金及物业管理费。2019年3月，原告与万润公司签订了《苏州国际财富广场物业转让协议》，原告依法取得系争房屋在内的全部物业的所有权。其后，原告、被告与万润公司共同签订了《房屋租赁合同出租方变更协议》，原告继受《办公用房租赁合同》项下出租方的各项权利与义务。合同履行过程中，被告逾期支付2019年10月1日至2019年12月17日的租金、物业管理费，原告向被告寄送《合同解除通知书》及《限期清场通知函》，直至2020年8月18日，被告重整案件的管理人才正式将租赁房屋内的遗留物品搬离。2020年4月23日，原告向苏州市工业园区人民法院起诉，后得知被告已进入破产重整阶段，故原告撤诉产生诉讼案件受理费14714元。2020年4月29日，贵院决定受理被告预重整；并于2020年7月27日受理被告破产重整一案，并指定天衡会计师事务所(特殊普通合伙)苏州分所担任破产管理人。后原告向管理人申报债权，但管理人经核查，仅确认破产债权220112.02元。故原告特向法院提起诉讼，请求支持诉请。被告怡家乐公司辩称，对原告主张的220112.02元债权中的租金193632.41元、物业费237100.91元、免租期租金227947.02元以及原告自认的被告已交纳的履约保证金28万元、电费保证金14094.83元均没有异议；但原告主张的房屋占有使用费1500638.71元系因原告阻止被告清场所产生，不应由被告承担，况且原告本案起诉的金额高于原债权申报的金额，对超出部分，依法不应予以支持；原告主张的装修复原费141811元并未实际发生，被告不予认可；另案的诉讼费14714元，法院已裁定由原告负担，不应由被告承担；原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交了办公用房租赁合同、苏州国际财富广场物业转让协议、房屋租赁合同出租方变更协议、不动产产权证、租金催缴通知书、房屋租赁合同解除通知书、限期清场通知函、签收单、报价单、民事裁定书、授权手续、接管交接单、债权审查复核结果通知书等证据。被告围绕其答辩意见向本院提交了申报登记表（附申报明细表）、重整计划草案、视频光盘等证据。上述证据经当庭举证、质证，对各方当事人无异议的证据和事实，本院经依法审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2017年10月，被告怡家乐公司（承租方、乙方）与案外人万润公司（出租方、甲方）签订《办公用房租赁合同》一份，约定：1、甲方出租给乙方的房屋为坐落在苏州工业园区苏州大道西9号苏州国际财富广场1幢24层06+07单元，计租面积为775.33平方米，租赁期自交付日2017年12月16日起至2022年12月15日共计5年，装修期自交付日2017年12月16日至2018年3月15日，装修期内乙方不需要交付租金，但须支付该单元物业管理费及公用事业费等（按计表实际所发生的水、电、通讯、设备及空调供应等费用）。2、租赁期内，乙方需向甲方支付的租金为2017年12月16日至2020年12月15日的租金为98元/平方米/月，2020年12月16日至2022年12月15日的租金为103元/平方米/月；物业管理费为22平方米/月，按该房屋之计租面积计算；租金及物业管理费均采用先付后用的原则，每3个月提前支付一次，乙方应于每期第3个月的20日或之前支付下一期3个月的，不足3个月的按照实际租赁/使用月份支付。3、乙方须于本合同签署后10个工作日内由乙方向甲方付清履约保证金280000元。从交付之日起，在租赁期内该单元所发生的水、电、电讯费用等公用事业单位按照规定收取的费用由乙方承担，并按规定时间支付。4、如乙方逾期向甲方支付本合同项下的租金的，应就逾期支付款项按每日万分之五的标准支付违约金，若乙方逾期不支付租金累计达到一个月或以上的，为乙方实质性违约行为，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且乙方应按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期期间之免收减收租金，并向甲方支付相当于3个月的租金和物业管理费之和的违约金。5、乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日将已恢复至房屋交付标准（吊顶、灯盘、消防报警、烟感、喷淋、中央空调、乳胶漆墙面、架空地板、玻璃门、光纤到户）或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方，因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿，乙方可自行指定承包商进行恢复原状工程，费用由乙方承担。6、若乙方未在房屋租赁期满或提前解除后及时办理房屋返还手续，甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担，从租赁期满的当日或提前解除当日其直至办妥交接手续为止，乙方须以合同终止（或解除）日前一天的租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金、物业管理费，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失；如因乙方未按规定办理房屋返还和手续引发诉讼的，诉讼费用和甲方支出的合理律师费用均应由乙方承担。2019年3月，万润公司与海隆公司签订《苏州国际财富广场物业转让协议》，约定万润公司将拥有的苏州工业园区苏州大道西9号苏州国际财富广场的所有权或使用权的全部物业（包括地上配套物业管理用房、地下建筑以、地下建筑以及其他全部配套物业公司，但排除万润公司已经出售给芜湖诺行置业有限公司和上海银行股份有限公司苏州分行的房屋。后，原告海隆公司（现出租方、乙方）、被告怡家乐公司（承租方、丙方）与案外人万润公司（原出租方、甲方）签订《房屋租赁合同出租方变更协议》，约定甲乙双方根据签署的《苏州国际财富广场物业转让协议》将位于国际财富广场西塔24层06-07室房屋出售给了乙方，自2019年4月1日起，甲丙签订的《办公用房租赁合同》的出租方由甲方变更为乙方，乙方享有出租方的权利，承担出租方的义务，丙方作为承租方向乙方履行义务并主张权利；丙方于《办公用房租赁合同》项下已支付甲方的全部保证金280000元，已支付甲方至2019年3月31日的租金；各方确认，甲方应于约定交付日将已收取丙方的出租方主体变更日后的租金及上述保证金280000元支付给乙方；除本协议另有约定外，甲丙双方按照《办公用房租赁合同》的约定享有权利并履行义务。上述合同签订后，原告海隆公司就坐落于苏州工业园区苏州大道西9号苏州国际财富广场1幢2406、2407室的房屋办理了不动产权登记，权利人为海隆公司。因被告怡家乐公司未能按约支付自2019年10月1日起的房屋租金，原告海隆公司遂于2019年10月15日向被告直接送达《租金催缴通知书》，要求被告支付2019年四季度的租金、税金、管理费、滞纳金等。同年12月16日，原告海隆公司向被告怡家乐公司邮寄《房屋租赁合同解除通知书》，要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同出租方变更协议》、补充协议及相关法律文件，要求被告在2019年12月31日前缴清所欠的费用并按照《房屋租赁合同出租方变更协议》约定的交还程序及交还标准将房屋如期交还。被告怡家乐公司于2019年12月17日签收该通知书。2019年12月30日，原告海隆公司向被告怡家乐公司送达《限期清场通知函》，载明：鉴于《房屋租赁合同出租方变更协议》已经解除，要求被告怡家乐公司在本函送达之日起3日内，将租赁房屋内被告遗留的全部物品予以搬离，并同时拆除被告怡家乐公司对租赁房屋进行的任何装饰装修。如被告怡家乐公司逾期未完成的，在视为被告怡家乐公司已经放弃了租赁房屋内遗留的装饰装修、设施设备、物品等的所有权，原告海隆公司有权自行处置，且由此产生的处置费用，均由被告怡家乐公司承担，原告海隆公司有权在租赁保证金中扣除，租赁保证金不足以扣除的，原告海隆公司保留继续向被告怡家乐公司追偿的权利。被告怡家乐公司于当日签收该函件。2020年4月29日，本院作出（2020）苏0508破申（预）1号决定书，决定对怡家乐公司启动预重整程序。同年7月27日，本院作出(2019)苏0508破9号民事裁定书，裁定受理对怡家乐公司的破产重整申请，并于同日指定天衡会计师事务所(特殊普通合伙)苏州分所担任破产管理人。同年8月13日，原告海隆公司向被告怡家乐公司的破产管理人进行第二次申报债权，根据原告海隆公司当时提交的债权申报登记表记载内容：债权类型为租赁合同之债，申报债权的金额为1168873.90元（以实际发生为准），其中本金1127723.15元、利息26436.75元，诉讼费14714元。在原告海隆公司申报表另附的申报依据材料--申报明细表中记载：欠缴租金（2019.10.1-2019.12.17）193632.41元，欠缴物业费（2019.10.1-2019.12.17）43468.5元，应补装修期租金（2017.12.16-2018.3.15）227947.02元，违约金（三个月的租金和物业费之和）279118.8元，占有使用费（暂计，按98元/平方米/月，2020.1.17-2020.4.29暂计至）521745.41元，逾期利息（2019.9.20-2020.4.29暂计至）26436.75元，装修复原费用141811元，园区法院预交案件受理费14714元。同年9月3日，怡家乐公司的管理人向原告海隆公司出具《债权审查复核结果通知书》，确认原告债权220112.02元，对原告主张的违约金及逾期利息、占有使用费、装修复原费、案件受理费均不予确认。同年9月12日，怡家乐公司重整案第一次债权人会议召开，并对怡家乐公司债权表、重整计划草案、财产变价方案进行了审议、表决并予以通过。同年9月15日，本院作出(2019)苏0508破9号之二民事裁定书，裁定批准怡家乐公司的重整计划草案并终止重整程序。另查明，2020年5月13日，苏州工业园区人民法院立案受理原告海隆公司诉被告怡家乐公司房屋租赁合同纠纷一案。后苏州工业园区人民法院于2020年8月10日作出(2020)苏0591民初3610号民事裁定，准许海隆公司撤回起诉，并由海隆公司自行负担14714元诉讼费。2020年8月18日，被告怡家乐公司的管理人将案涉租赁房屋内的办公家具等财物搬离，并与原告海隆公司签署《接管交接单》。原告海隆公司在庭审中陈述：其本案中主张的2144104.81元债权包括，租金193632.41元、物业费237100.91元、免租期租金227947.02元、房屋占有使用费1500638.71元（自2019年12月17日起按租金及物业管理费的双倍标准计算至2020年8月18日）、违约金279118.8元（3个月的租金及物业管理费之和）、逾期付款违约金36869.2元（以237100.91元为基数，自2019年9月20日起按每日万分之五计算至2020年7月27日）、房屋恢复原状费用141811元、案件受理费14714元，以上费用扣除被告怡家乐公司已交纳的履约保证金28万元、电费保证金14094.83元，剩余金额即为本案主张的债权2144104.81元。审理中，原告海隆公司还提供了据称系案外人苏州了梵环境工程有限公司出具的报价单一份，用以证明原告海隆公司在案涉租赁合同解除后为了恢复房屋原状而预计需要支出的费用。被告怡家乐公司还提供了2019年12月31日下午17:30左右该公司前台（案涉租赁房屋内）的监控视频一份，并申请了证人张某出庭作证，用于共同证明当时原告海隆公司工作人员曾阻止原告怡家乐公司进行设备搬离及撤场。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款的规定，“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”故原告对被告破产管理人出具的《债权审查复核结果通知书》有异议时，有权向本院提起破产债权确认之诉。根据本案已查明事实及双方当事人诉辩意见，被告对本案中原告所主张债权中的租金193632.41元、物业费43468.5元、免租期租金227947.02元均没有异议，本院予以确认；此外，原被告双方已交纳的履约保证金28万元及电费保证金14094.83元应在被告结欠原告欠款中予以扣除也没有异议，本院亦予以确认。关于原、被告双方争议的房屋占有使用费1500638.71元、违约金279118.8元（3个月的租金及物业管理费之和）、逾期付款违约金36869.2元、房屋复原费141811元、另案诉讼费14714元的问题。首先，本院已裁定批准被告公司的重整计划，该重整计划对全体债权人均具有约束力，在重整计划执行期间，债权人不得行使大于超过原申报债权时的权利主张，也即原告在本案中主张的相关费用不应超过债权申报时的金额，但原告在申报债权时已明确为暂计算至某一时点，实际主张至费用发生截止日的除外。其次，被告逾期支付租金的事实客观存在，且符合案涉租赁合同约定的合同解除条件，故原告有权解除租赁合同，并要求被告支付违约金。案涉租赁合同应于解约通知书送达被告之日即2019年12月17日解除，在租赁合同解除后，被告未能及时搬离所承租的房屋，应支付相应的房屋占有使用费至实际搬离之日止。关于房屋占有使用费的计费标准，原告在二次债权申报时主张按原租赁合同中约定的98元/平方米/月计算，具有相应的事实依据，本院予以支持，故案涉房屋占有使用费应认定为607858.72元（98元/平方米/月*775.33平方米*8个月）。被告辩称原告阻止其搬离房屋，但未能提供充分有效的证据予以证明，本院不予采信。关于原告主张的违约金279118.8元（3个月的租金及物业管理费之和）、逾期付款违约金36869.2元（以237100.91元为基数，自2019年9月20日起按每日万分之五计算至2020年7月27日），实际均系违约金性质。鉴于被告在庭审中已明确申请对原告主张的违约金一并进行调整，综合考虑本案的实际情况，本院依法将原告主张的两项违约金合并调整为以237100.91元为基数，自2019年9月21日起按年息7.5%计算至2020年7月27日，金额为15312.77元。关于原告主张的房屋复原费，目前尚未实际产生且是否必然发生尚不确定，故本院不予支持，原告可待日后另案主张。至于原告主张因另案撤诉而产生的案件受理费14714元，系原告自愿撤诉所致，理应视为原告自愿负担。现原告要求被告承担，理据不足，本院不予支持。综上，原告对被告享有的普通破产债权数额应为193632.41元+43468.5元+227947.02+607858.72元+15312.77元-280000元-14094.83元=794124.59元。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：确认原告中海海隆商业管理（苏州）有限公司对被告苏州怡家乐便利店管理有限公司享有普通破产债权794124.59元。案件受理费减半收取11976.5元，由原告中海海隆商业管理（苏州）有限公司负担6106.5元，由被告苏州怡家乐便利店管理有限公司负担5870元并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，户名江苏省苏州市中级人民法院、开户行中国农业银行苏州苏福路支行、账号10×××76。审 判 员 谷振龙二〇二〇年十一月二十五日法官助理 卞琳琳书 记 员 周梦茜