福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终3061号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路**，统一社会信用代码913506028565938195。 负责人：杨炜强，职务：行长。 委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈典，福建泾渭明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑志忠，男，1966年8月15日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈惠珍，女，1967年10月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原审被告：漳州市国立金属制品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区万亩园，统一社会信用代码91350602746375108M。 法定代表人：陈惠珍，职务：执行董事兼总经理。 原审被告：漳州市永立工贸有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区（漳州市国立金属制品有限公司内之二），统一社会信用代码913506007395190465。 法定代表人：于国永，职务：总经理。 原审被告：于国永，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审被告：于国忠，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠的共同委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠的共同委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原审被告：福建向荣大芹山茶业发展有限公司，住所地福建省平和县，统一社会信用代码91350628749078192Ｊ。 法定代表人：朱元文，职务：执行董事兼总经理。 原审被告：朱元文，男，1966年6月3日出生，汉族，住福建省平和县。 上诉人中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行（以下简称农行芗城支行）因与被上诉人郑志忠、陈惠珍、原审被告漳州市国立金属制品有限公司漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初1331号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 农行芗城支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑志忠的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由郑志忠、陈惠珍负担。 事实和理由：一审认定事实不清，郑志忠主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定可以排除执行的情形。郑志忠与陈惠珍未在查封涉案店面前签订合法有效的书面买卖合同，涉案店面交易每平方米仅15680元，明显低于市场价格，双方签订《房地产买卖协议书》时，涉案店面尚未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，但约定郑志忠在办理两证之前就支付全额购房款，未保留部分款作为日后办证的担保，与正常的店面交易严重不符。故郑志忠与陈惠珍签订虚假合同。郑志忠未实际支付合同约定的购房款，也未在法院查封前占有涉案店面。郑志忠在明知未办理两证的情况下，未尽到审慎义务，涉案店面未办理过户系其自身原因造成的。 郑志忠辩称，驳回上诉，维持一审判决，诉讼费由上诉人承担。 陈惠珍、漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠共同答辩称，农行芗城支行认为本案房屋买卖合同属虚假合同的理由不能成立，2017年房屋的价格并不明显低于市场价格，且是全款支付，未办理产权就全款支付合情合理。农行芗城支行主张郑志忠未实际支付购房款，缺乏依据。涉案店面在2017年3月起就由郑志忠执掌。系开发商原因造成不能办理产权证，并非郑志忠的过错。请求驳回上诉，维持一审判决。 福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文没有提交书面意见。 郑志忠向一审法院提出诉讼请求1、解除对芗城区鑫荣嘉园6幢D06店面的查封。 一审判决查明：2017年3月6日，郑志忠作为乙方与陈惠珍作为甲方签订了一份《房地产买卖协议》，《协议》约定（摘要）：郑志忠向陈惠珍购买位于漳州市芗城区店面；双方同意该房产的总成交价为人民币120万元；郑志忠于2017年3月6日支付给陈惠珍人民币60万元作为购房定金（定金抵扣总房款）；首期购房款人民币60万元于2017年3月9日前支付给陈惠珍；甲方在2017年3月6日将上述房产交付给乙方等。郑志忠于2017年3月6日通过银行转账支付给陈惠珍人民币60万元，后又于2017年3月9日依约通过银行转账的方式向陈惠珍支付了剩余的购房款人民币60万元。 2017年3月13日，郑志忠向漳州市芗城联合人民调解委员会申请调解，要求陈惠珍协助郑志忠办理漳州市芗城区店面的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。2017年3月16日，双方在漳州市芗城联合人民调解委员会的主持下自愿达成调解协议（摘要）：1、郑志忠与陈惠珍确认，郑志忠至2017年3月9日已全额支付鑫荣嘉园6幢Ｄ06店面的购房款；2、陈惠珍已将鑫荣嘉园6幢Ｄ06店面交付给郑志忠使用，陈惠珍确认上述店面的出租、收益等归郑志忠所有；3、陈惠珍同意无条件协助配合郑志忠办理房产两证的办理及过户。 另查明，2014年4月23日，陈惠珍（出租方、甲方）与林建文（承租方、乙方）签定《店面租赁合同》，《合同》约定（摘要）：陈惠珍将位于漳州市芗城区店面出租给林建文使用，租赁期限从2014年4月25日起至2016年10月24日止，林建文按季度向陈惠珍支付租金且应提前5天支付。2016年租期满后，该讼争店面仍然由林建文承租。郑志忠于2017年3月6日向陈惠珍购买讼争店面后，讼争店面即由郑志忠执掌，林建文直接将租金支付给郑志忠。 2018年3月17日，郑志忠（出租方、甲方）与聂文生（承租方、乙方）签定《店面租赁合同》，《合同》约定（摘要）：郑志忠将位于漳州市芗城区店面出租给聂文生使用，每月租金5000元，租赁期限从2018年5月1日起至2021年4月30日止，聂文生按季度向郑志忠支付租金且应提前10天支付。 在（2017）闽0602民初4645号原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行与被告漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠金融借款合同一案的审理过程中，原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向本院申请财产保全，本院依法作出（2017）闽0602民初4645号民事裁定书，于2017年7月11日依法查封了被告陈惠珍名下的址在漳州市芗城区店面。 2017年11月9日，本院作出（2017）闽0602民初4645号民事判决书，判决如下：漳州市国立金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金1600万元及至2017年4月24日的利息、罚息、复利172575.82元以及从2017年4月25日起至还款之日止按合同约定计付的利息、罚息、复利；漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行因本案支出的律师费6600元；福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对漳州市国立金属制品有限公司上述债务承担连带清偿责任，清偿后可以向漳州市国立金属制品有限公司追偿；中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对陈惠珍、于国忠提供的本案抵押物折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权等内容。 因上述被告未履行生效判决所确定的义务，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向本院申请执行，2018年1月15日，本院作出（2018）闽0602执242号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。 郑志忠对该查封执行措施提出书面异议，2020年1月14日，本院作出（2020）闽0602执异10号执行裁定书，以郑志忠的异议理由不能成立为由，裁定驳回郑志忠的异议请求。郑志忠不服该（2020）闽0602执异10号执行裁定书，其于2020年2月11日向本院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，郑志忠作为案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”围绕上述规定，就本案争议分析如下：1、关于签约时间及合同效力问题。2017年3月6日，郑志忠与陈惠珍签订的《房地产买卖协议书》，而讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。郑志忠与陈惠珍签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，故郑志忠与陈惠珍就讼争房产签订的《房地产买卖协议书》合法有效。被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称郑志忠与陈惠珍未在查封讼争房产前签订合法有效的书面买卖合同，于法无据，不予采纳。2、关于占有的事实认定。根据郑志忠提交的店面租赁合同、微信转账截图、人民调解协议书等证据的证明力，并结合郑志忠与陈惠珍之间房屋买卖等相关事实，本院确信陈惠珍已于2017年3月16日前将讼争房屋交由郑志忠执掌，郑志忠亦实际占有使用该房屋的事实，被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对原告郑志忠占有房屋的事实存有异议，但未提供相关证据予以证实，不予采纳，故本案应认定在法院查封讼争房产之前原告郑志忠已合法占有讼争房屋。3、关于购房价款的支付问题。根据查明的事实，郑志忠已依房屋买卖协议约定向陈惠珍支付全部购房款。据此，应认定原告已依合同约定支付全部价款。被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称原告付款不符合常理，未提供相关证据予以证实，不予采纳。4、关于郑志忠是否系因自身原因未办理房产过户登记。本案中，并非因原告郑志忠的过错未能办理房产过户登记手续。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，郑志忠依照《房地产买卖协议书》的约定向陈惠珍支付全部购房款，并已实际占有讼争房屋，对于未办理房产过户登记手续并无过错。综上所述，原告郑志忠依照《房地产买卖协议书》的约定向陈惠珍支付全部购房款，并已实际占有讼争房屋，对于未办理房产过户登记手续并无过错，因此对其要求停止对该房屋的强制执行，解除查封的诉讼请求，应当予以支持。被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的辩称缺乏事实依据，不予采纳。被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：不得执行址在福建省漳州市芗城区店面，并解除对该店面的查封、冻结。一审案件受理费15600元，由被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 二审期间，农行芗城支行对一审查明的事实中第一段部分，即陈惠珍与郑志忠关于漳州市芗城区店面交易的情况有异议，对其他事实无异议；郑志忠、陈惠珍、漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对一审查明的事实没有异议。 二审中，本案各方当事人均没有提交新的证据。 对一审法院认定事实中农行芗城支行提出异议部分，农行芗城支行认为一审该认定缺乏依据，分析认定如下：郑志忠提供的《房地产买卖协议》、转账凭证、店面租赁合同、人民调解协议书、微信转账截图及当事人庭审陈述等证据，可证明一审查明的事实中第一段部分。农行芗城支行并无证据予以反驳，故该异议不能成立。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。2015年3月6日，陈惠珍与郑志忠签订址于福建省漳州市芗城区店面的讼争房屋买卖合同，该讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。陈惠珍与郑志忠签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，故陈惠珍与郑志忠就讼争房产签订的《房地产买卖协议书》合法有效。根据郑志忠提供的《房地产买卖协议》、转账凭证、店面租赁合同、人民调解协议书、微信转账截图及当事人庭审陈述等证据的证明力，并结合陈惠珍与郑志忠之间房屋买卖等相关事实，可以确认陈惠珍已于2017年3月16日前将讼争房屋交由郑志忠执掌，郑志忠实际占有使用该房屋并至今的事实，农行芗城支行提出异议，但未提供相关证据予以证实。根据查明的事实，郑志忠已依房屋买卖协议约定向陈惠珍支付全部购房款。农行芗城支行主张郑志忠付款不符合常理，未提供相关证据予以证实，本院不予采纳。本案中，并不存在因郑志忠的过错而不能办理房产过户登记手续的情形。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。农行芗城支行上诉主张程智铠所提执行异议不符合司法解释中可以排除执行的情形，理由不能成立。 综上，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律及所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方**勇 审 判 员 周志梅 审 判 员 郭昭容 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 林秀美 书 记 员 蔡燕玲