湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1002民初5135号 原告：中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行，住所地湖南省郴州市文化路**。 负责人：李勉吾，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘桂山，男，1969年03月06日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：雷晓军，男，1969年9月17日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住湖南省郴州市北湖区。 被告：张莉莉，女，1972年3月9日出生，汉族，住湖南省郴州市开发区。 被告：郴州立昇房地产开发有限公司，，住所地湖南省郴州市北湖区香花南路**锦泰山水缘综合楼**** 法定代表人：张拴保，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李斌，湖南广济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓燕，女，1985年9月10日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行（以下简称农行北湖支行）诉被告张莉莉、被告郴州立昇房地产开发有限公司（以下简称立昇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行北湖支行的委托诉讼代理人刘桂山、被告立昇公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。被告张莉莉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行北湖支行请求判令：1.宣布原告与被告张莉莉于2016年10月19日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》立即到期。2.被告张莉莉偿还贷款本息合计452479.78元，其中：本金449166.52元，利息3313.26元（含未结清正常息、未结清罚息、未结清复利、提前还息金额）[利息（含未结清正常息、未结清罚息、未结清复利、提前还息金额）暂计算至2020年8月13日，之后的利息（含未结清正常息、未结清罚息、未结清复利、提前还息金额）需计算至所有欠款结清为止]。3.被告张莉莉按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》第三十条约定支付给原告提前还款补偿金4468.74元（此补偿金暂时以2020年8月13日未提前还款日，按提前归还本金数的1%计算），具体的提前还款补偿金按原告提供的还款日当天的《中国农业银行贷款还款试算信息表为准》。4.被告立昇公司对以上贷款的本息承担连带保证责任，偿还原告贷款本息；5.原告对贷款抵押物享有优先受偿权；6.由以上两被告承担本案诉讼费用、保全费、公告费。 被告张莉莉未到庭，未答辩，亦未举证。 被告立昇公司的答辩要点：一、立昇公司已经办理了涉案房屋的不动产首次登记证书，并通知了被告。未办理抵押登记手续责任不在立昇公司，故其阶段性保证责任免除条件已经成就，不应当承担保证责任。1.涉案房屋在签订合同时办理了预购商品房抵押预告登记。2.被告与原告订立阶段性连带保证合同的目的，就是为了防止抵押物未办理正式登记时，抵押权出现真空期，为了防止原告的抵押权落空，被告同意签订阶段性保证，即先“人保”后“物保”，当“物保”成就后，“人保”解除。3.借款人断供后，原告曾将立昇公司的保证金扣划冲抵欠款，共扣划保证账户的金额128439.22元（截止到2020年8月31日），立昇公司已经完成保证人的阶段性保证责任。二、退一步讲，即便判决立昇公司承担阶段保证责任，请求法院在文书判项明确保证人在承担还款责任后，向借款人追偿。 查明的事实 根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实： 2016年10月，被告张莉莉购买了被告立昇公司开发的位于郴州市北湖区××路××号××栋××房，房屋建筑面积138.96平方米，单价4950元／平方米，总价款687852元，首付款137852元，剩余购房款550000元向银行贷款。2016年10月11日，被告张莉莉为购房向原告农行北湖支行申请按揭贷款，贷款金额550000元，愿以其所购买的房屋提供抵押担保。2016年10月19日，原告农行北湖支行（贷款人）与被告张莉莉（借款人、抵押人）、被告立昇公司（保证人）签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：1.张莉莉为购买立昇公司开发的位于郴州市北湖区××路××号××栋××房向农行北湖支行申请贷款550000元，期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。采用等额本金递减还款方式，还款周期为一个月，每月末的20日还款，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础。2.借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款立即到期，并要求抵押人、保证人履行担保责任；借款人提前还款其补偿金比例为提前还款金额的1%。3.借款人以其购买的位于郴州市北湖区××路××号××栋××房为该笔贷款提供抵押担保，担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等实现债权的一切费用。4.保证人为该笔借款提供阶段性连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行利息、迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。5.阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等。6.自合同签订之日起30日内办理抵押预告登记手续。7.与本合同相关的法律文书（包括但不限于诉讼、仲裁和执行等程序中的文书）以借款人、担保人填写的通讯地址为送达地址，相关法律文书通过专人递送或邮寄到该地址即视为送达等。 2016年10月27日，原告农行北湖支行依约向被告张莉莉发放贷款550000元，并直接支付至指定的被告立昇公司银行账户，还款方式为等额本金递减还款，借款期限从2016年10月27日至2036年10月20日，正常执行利率4.9%，逾期利率7.35%。2017年6月8日，原告农行北湖支行、被告张莉莉就提供抵押的房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续[权证号码：湘（2017）北湖不动产证明第0017559号）]，该房屋尚未办理不动产权登记手续。 贷款发放后，被告张莉莉偿还银行部分借款本息未再还款，原告农行北湖支行自2017年12月起至2020年8月31日期间扣划了被告立昇公司保证金账户内款项128439.22元，以代偿被告张莉莉的借款。2020年8月10日，原告农行北湖支行对被告张莉莉进行催收，送达了《债务逾期催收通知书》，载明：张莉莉到2020年7月31日止，尚欠银行债务本金456041.53元、利息以银行实际结算为准，上述债务已逾期，需立即履行还款义务。截止2020年8月13日，被告张莉莉尚欠原告农行北湖支行借款本金449166.52元，利息3313.26元（其中，未结清正常息1834.1元、未结清罚息10.76元、未结清复利8.61元、提前还息金额1459.79元），提前还款补偿金4468.74元（暂以2020年8月13日为提前还款日，按提前归还本金数额446874.85元的1%计算）。 2020年9月14日，农行北湖支行向立昇公司出具《代偿证明》，载明：基于我行与贵公司签订编号43020120160061387的《个人购房担保借款合同》，截止到2020年8月31日，因借款人张莉莉未按合同约定偿还贷款本息，贵公司已于2020年8月31日前将上述本息等代偿款项128439.22元付至我行账户，贵公司已经履行代偿义务，特此证明。依据相关的法律规定，贵公司取得对借款人张莉莉的追偿权利。 判决的理由与结果 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告三方签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》系合同当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，各方均应当按照约定履行。原告农行北湖支行依约发放了贷款，被告张莉莉未按合同约定还款，已构成违约，应承担违约责任。本案《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款立即到期，故原告农行北湖支行依约诉请要求其与被告张莉莉于2016年10月19日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》到期，并要求被告张莉莉偿还借款本金449166.52元、利息3313.26元（暂计至2020年8月13日，后续利息、罚息、复利、提前还息金额按合同约定继续计算至所有款项清偿之日止）及提前还款补偿金4468.74元（以2020年8月13日为提前还款日，按提前归还本金数额446874.85元的1%计算），符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。 被告立昇公司作为保证人在《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定自借款发放之日起至借款人取得房屋产权证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本案涉案抵押房产未取得房地产权属证书，故被告立昇房地产公司应依约承担担保责任，之后被告郴州立昇房地产开发有限公司有权向被告张莉莉追偿。 被告张莉莉将其所购买的位于郴州市北湖区××路××号××栋××房作为本案贷款抵押物，办理了抵押物预告登记，但由于抵押物的不动产权证尚未办理，该登记不具备法定的抵押登记条件，抵押权尚未设立，故不产生优先受偿的效力，原告农行北湖支行诉请要求对抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行与被告张莉莉、被告郴州立昇房地产开发有限公司于2016年10月19日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》项下贷款立即到期； 二、被告张莉莉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行贷款本金449166.52元、利息3313.26元（暂计至2020年8月13日，后续利息、罚息、复利、提前还息金额按合同约定继续计算至所有款项清偿之日止）及提前还款补偿金4468.74元（以2020年8月13日为提前还款日，按提前归还本金数额446874.85元的1%计算），合计456948.52元; 三、被告郴州立昇房地产开发有限公司对上述被告张莉莉应偿还的款项承担连带偿还责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行的其他诉讼请求。 如被告张莉莉、被告郴州立昇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4077元，保全申请费2805元，共计6882元，由被告张莉莉、被告郴州立昇房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  陈建国 二〇二〇年十一月十八日 法官助理袁文舟 书记员李晴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。