江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7982号上诉人（原审原告）:李娜，女，1991年1月10日生，汉族，住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：蒋旭，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯漪，江苏君劭律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）:孙海利，男，1968年9月16日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：孙拥军，江苏上元律师事务所律师。上诉人李娜、孙海利房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理,于2020年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人李娜的委托诉讼代理人蒋旭、王雯漪，被上诉人孙海利的委托诉讼代理人孙拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娜上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判或裁定发回重审。事实与理由：(一)本案中李娜己于2020年1月向孙海利发出解约函，并同步通过短信通知解约，解除了三方签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》。故本案应确认案涉买卖合同及补充协议于孙海利收到解约函之日或收到解约短信之日解除，而非自判决之日解除。（二）一审判决认定李娜签订房屋买卖合同时未对房屋权属尽到相应的注意义务，属事实认定不清。（三）一审判决调减违约金数额，缺乏法律和事实依据。（四）涉案房屋在签订涉案合同前即已被法院查封，孙海利有故意隐瞒并且欺诈的嫌疑。孙海利辩称：（一）上诉人李娜在购买该房屋时对该房屋的基本情况已经非常了解，知道该房屋没有办理产权证书至孙海利的名下，并已知道该房屋有银行抵押，暂时不能办理房屋过户手续，所以双方在签订合同时并没有约定具体的房屋过户时间，所以上诉人李娜在房屋没有过户之前就单方解除合同，显然违反了合同约定。（二）双方约定违约金28万元，因上诉人李娜在购买房屋时有过错，因此孙海利不应当承担该违约金28万元。（三）孙海利对涉案房屋被查封并不知情。孙海利上诉请求：改判孙海利不承担一审判决第二项中违约金150000元。事实与理由：（一）李娜对涉案房屋的真实状况系明知。（二）孙海利一直在积极履行合同。（三）李娜只支付了定金5万元，并没有按照补充协议约定支付首付款78万元，所以李娜损失仅仅是5万元定金及相应利息损失。李娜辩称：（一）孙海利从未告知李娜涉案房屋存在抵押贷款未结清，一审中，孙海利也从未举出任何证据证明其已充分向李娜告知涉案房屋有抵押无法过户的情况。（二）涉案房屋没有办法办理过户登记是孙海利的原因导致，与李娜无关。（三）双方签订的商品房预售合同以及补充协议的解除是孙海利故意违约造成的，其具有主观上的恶意，并给李娜实际造成了损失，所以孙海利应当按照合同约定承担违约责任，全额支付违约金。李娜一审请求：1.确认其与孙海利于2019年8月22日签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》已解除；2.孙海利返还定金50000元并支付违约金280000元。一审法院认定事实：2016年1月4日，孙海利与案外人南京嘉福置业有限公司签订《商品房预售合同》。双方约定孙海利以2820992元的价格购买位于南京市江宁区的房产（以下简称静林湾花园20幢103室房产）。签约后，双方因经济纠纷，未能办理该房产的不动产权利人登记。2019年8月22日，李娜与孙海利签订《存量房买卖中介合同》及《补充协议》，双方约定孙海利将静林湾花园20幢103室房产出售给李娜，房产面积220.39平方米（实际办证为准），售价2800000元；孙海利保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定；如一方违约，按标的额的10%，计人民币280000元作为违约金支付给守约方；李娜于2019年8月22日前支付定金50000元；孙海利自行承担办理一手证产生的税费等费用。双方签订前述合同及协议时，未就首付款支付时间、不动产权利人变更登记时间、房屋交付时间等事项作出约定。合同签订当日，李娜支付定金50000元,并支付中介费20000元。2020年1月，因孙海利仍未能办理静林湾花园20幢103室房产的不动产权初始登记，致该房产无法继续办理不动产权利人变更登记，李娜要求解除双方之间的买卖合同关系，并要求孙海利赔偿违约金280000元。本案审理过程中，孙海利陈述其正在沟通解决办理完税证明及不动产权初始登记等事宜，并认为李娜主张的违约金过高，要求予以调整。截至2020年6月，孙海利仍未取得案涉房产的完税证明，亦未办理案涉房产的不动产权初始登记。一审法院认为：李娜与孙海利签订的存量房买卖中介合同具备买卖合同的必要条款，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。李娜依约支付定金后，孙海利经多次催告，在合理期限内仍未办理案涉房产的不动产权利登记，致案涉房产不具备正常办理不动产权利人变更登记的条件。涉案存量房买卖中介合同已无法继续履行，故对李娜主张解除双方买卖合同关系的诉请合法有据，一审法院依法予以支持。孙海利出售的房产无法正常办理不动产权利登记，李娜签订合同时未对房产权属状况尽到相应的注意义务；合同解除后，孙海利应向李娜返还定金50000元；关于违约金数额，双方约定为280000元，即以总房款的10%为计算标准，现孙海利认为违约金计算标准过高，要求予以调整，一审法院综合案件情况后酌定以孙海利支付李娜违约金150000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、李娜与孙海利于2019年8月22日签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》于本判决发生法律效力之日解除；二、孙海利于本判决发生法律效力之日起十日内向李娜返还定金50000元，并赔偿损失150000元，合计200000元；三、驳回李娜的其他诉讼请求。一审案件受理费3125元，由孙海利负担。本院二审期间，孙海利提交（2020）最高法民申1100号民事裁定书，证明根据生效判决的观点：买卖双方签订购房合同时，出卖人尚未取得房产证的，可认定系买受人自身原因未办理过户登记。李娜认为该证据与本案无关联性。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：本案中，自双方当事人签订涉案《存量房买卖中介合同》及《补充协议》直至一审判决前，孙海利仍未能完成涉案房屋的产权登记，导致合同根本目的无法实现，孙海利存在违约行为，李娜诉请解除涉案《存量房买卖中介合同》及《补充协议》符合法律规定，应予支持。关于合同解除的时间，因双方并未明确约定涉案房屋过户的具体时间，现也无证据证明李娜在向孙海利发送《解约函》前向孙海利进行了催告，故一审判决涉案《存量房买卖中介合同》及《补充协议》于一审判决发生法律效力之日解除，并无不当，本院二审予以维持。涉案房屋在双方当事人签约时，虽未办理初始登记，但现无证据证明孙海利办理初始登记存在客观障碍，故本院对孙海利所称李娜对涉案房屋状况系明知，其不应支付违约金的上诉理由，不予采纳。关于违约金的数额，综合孙海利的违约情形；李娜仅支付50000元定金事实；李娜因孙海利违约可能导致的损失等因素，本院认为，一审酌定150000元，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人李娜、孙海利的上诉请求均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6200元，由李娜负担2900元，孙海利负担3300元。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二〇年十一月三十日法官助理李晓龙书记员陈晓君