兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初1440号 原告：兰州新区房地产开发有限公司。 法定代表人：路养锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：安雄杰，甘肃诺典律师事务所律师。 被告：王烁，女。 委托诉讼代理人：杨军兰。 第三人：刘学虎，男。 第三人：把发俊，男。 原告兰州新区房地产开发有限公司（以下简称“新区公司”）与被告王烁、第三人刘学虎、把发俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新区公司委托诉讼代理人安雄杰，被告王烁及其委托诉讼代理人杨军兰，第三人刘学虎、把发俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新区公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除该公司与王烁签订的《保障房二期C区项目房屋租赁合同》；2.判令王烁支付的履约保证金14000元抵作违约金不予退还；3.本案诉讼费用由王烁承担。事实和理由：2018年3月15日，新区公司与王烁签订了《保障房二期C区项目房屋租赁合同》，约定新区公司将位于兰州新区保障房二期C区27#-101-4房屋出租给王烁经营熟食、油房，租期为3年，自2018年4月15日至2021年4月14日，同时约定承租房屋未经新区公司书面同意不得转租。2018年3月8日以及2018年3月15日，王烁分别与刘学虎、把发俊签订《商铺租赁合同》和《合作协议》，该行为构成违约，符合合同约定的解除条件。综上，新区公司为维护自身合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。 王烁辩称，新区公司所述不属实，其不同意解除涉案租赁合同。1.2018年3月8日以及2018年3月15日，其分别与刘学虎、把发俊签订《商铺租赁合同》和《合作协议》。2018年3月15日，其与新区公司签订《保障房二期C区项目房屋租赁合同》。在其与新区公司签订涉案合同之前，涉案房屋已由新区公司口头出租给王烁，双方约定用途为经营熟食、开设油房。但因噪音原因小区物业不同意其开设油房，王烁遂要求新区公司退还保证金未果，新区公司便给予王烁一个月的时间分割房屋，所以涉案房屋是在新区公司允许的情况下进行分割的；2.其与新区公司签订合同后，王烁按照新区公司负责人的要求装修房屋进行经营，新区公司对于分割经营形式是知晓的，并多次进行检查，故新区公司起诉解除租赁合同于法无据；3.新区公司收取第三年房租并出具缴费发票的行为视为默认双方继续履行合同，新区公司的主张没有事实依据；4.新区公司默认承租户进行转租，相关铺面可以看到承租户出租与转租的张贴信息，新区公司要求解除该公司与王烁签订的格式合同与事实不符；5.就涉案房屋的前期装修王烁投资了很多钱。2018年至2019年保障房二期C区入住率低，生意惨淡。2019年底至2020年6月因疫情影响导致损失惨重，再无能力承担损失。综上，新区公司应考虑王烁的现实情况，继续履行合同直至合同期限届满。 刘学虎述称，愿意直接与新区公司签订租赁合同。 把发俊述称，愿意直接与新区公司签订租赁合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对新区公司与王烁均提交的《保障房二期C区项目房屋租赁合同》《商铺租赁合同》《合作协议》，王烁提交的微信聊天记录截屏、《保障房二期C区项目租金到期告知单》、增值税发票，上列证据因双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对王烁提交的有异议的证据，本院认定如下：微信聊天记录截屏、照片（9张），证明新区公司允许各商户分割出租转让商铺，商户在新区公司建立的微信群内直接出租转让商铺的事实。新区公司质证认为微信聊天记录及照片不能证明该公司允许王烁转租涉案房屋。本院认为微信群系商户联络群，新区公司的工作人员亦在该微信群中，对该证据的证明力予以认定。对于王**娟、王烁提交的照片，能够与微信聊天记录相互印证，故对证明力亦予以认定。 本院经审理认定事实如下：2018年3月8日，王烁（甲方）与刘学虎（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方主要约定如下：被租店面为保障房C区第三间门面房；承包期为三年，从2018年3月8日至2020年3月7日；租金每年为63960元，押金三个月为15990元，物业费为2952元，装修押金5000元，其他费用820元。2018年3月15日，王烁（甲方）与把发俊（乙方）签订《合作协议》，双方主要约定如下：被承包的店铺为27#101-5门店；承包期限为三年，从2018年3月15日至2021年3月14日；双方约定其他事项：……合同延期至2021年6月18日。 2018年3月15日，新区公司（甲方）与王烁（乙方）签订《保障房二期C区项目房屋租赁合同》。主要约定甲方将兰州新区保障房二期C区27#101-4房屋，建筑面积暂估120m2出租给乙方；租期（不包括优惠期）共3年，即自2018年4月15日零时起至2021年4月14日24时止；房屋交付时间2018年3月15日前；2018年4月15日至2019年4月14日（第一期）租金57600元。2019年4月15日至2020年4月14日（第二期）租金57600元。2020年4月15日至2021年4月14日（第三期）租金57600元；合同总价173400元；本合同签订之日，乙方一次性缴纳租金14000元作为履约保证金；第八条：变更及续租……2.租赁期间，禁止乙方私自转租。乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的书面同意，付清所有费用办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方；第十一条：合同终止与解除……3.因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并收回房屋……5.有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按本条第3款规定执行……5）乙方擅自转租、分租、转接或互换；合同并对房屋的移交、房屋的使用、房屋交还等内容做了明确约定。同日，新区公司（甲方）与王烁（乙方）签订房屋验收交接单，王烁接收后对涉案房屋进行了分割，将其中两间分别交付刘学虎、把发俊经营使用。2020年5月26日，新区公司以王烁未经同意转租涉案房屋为由诉至本院处理。庭审中，新区公司称该公司在2020年5月向王烁提出解除双方签订的《保障房二期C区项目房屋租赁合同》。 另查明，2020年3月1日，新区公司向王烁出具《保障房二期C区项目租金到期告知单》，载明：“您租赁我公司27-101-4商铺租金于2020年4月14日到期，请您按时缴纳2020年4月15日至2021年4月14日租赁期间的租金计54168元……”。2020年3月12日，新区公司向王烁出具增值税发票，载明收取保障房二期C区商铺租赁费38370元。备注：兰州新区保障房二期C区项目27-101-4铺享受优惠政策减免租金15798元，应收54168元，实收38370元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，新区公司与王烁签订的《保障房二期C区项目房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认，双方均应遵照履行。 第一、关于新区公司主张解除合同的诉请。本案中，新区公司对王烁分割租赁房屋并对外转租的事实不持异议，新区公司称，该公司在2020年5月向王烁提出解除双方签订的《保障房二期C区项目房屋租赁合同》，因其行为违反了租赁合同中关于房屋未经书面同意不得转租的约定，据此，该公司有权解除房屋租赁合同。庭审查明，新区公司与王烁签订的《保障房二期C区项目房屋租赁合同》中虽约定：“租赁期间，禁止乙方私自转租。乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的书面同意”“有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按本条第3款规定执行……5）乙方擅自转租、分租、转接或互换”，但王烁于2018年3月已将涉案房屋转租给刘学虎、把发俊，该二人对涉案房屋进行了长达二年之久的经营使用，结合王烁提交的“c区商户”微信聊天群中新区公司工作人员亦在群内的事实，新区公司对此长期不知晓明显有悖常理。虽然房屋租赁合同约定王烁未经新区公司书面同意不得转租，但是新区公司行使合同解除权也应遵循《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，而新区公司在王烁转租事实发生两年之后，以王烁转租房屋未经该公司同意为由，主张解除租赁合同明显超过了上述规定的六个月异议期。综上，在王烁实际转租经营的此前两年期间新区公司并没有尽到提醒、管理、责令整改义务，同时，新区公司已经收取了王烁缴纳的第三期租金，目前涉案租赁合同尚在履行期内，本着公平合理的原则，亦为维护市场稳定交易秩序，对于新区公司主张解除合同的诉讼请求不予支持。 第二、关于新区公司主张不予退还王烁支付的履约保证金14000元抵作违约金的请求。本案中，王烁擅自转租涉案房屋的行为系违约行为，根据《保障房二期C区项目房屋租赁合同》第十一条约定：“因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并收回房屋”，涉案合同虽因超过异议期继续履行未予解除，但王烁就其违约行为应承担相应责任，故新区公司主张保证金14000元抵作违约金不予退还具有事实依据，应予以支持。 综上所述，新区公司的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、兰州新区房地产开发有限公司收取王烁的履约保证金14000元抵作违约金不予退还； 二、驳回兰州新区房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 已减半收取的案件受理费175元，由兰州新区房地产开发有限公司负担100元、王烁负担75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员  刘 锋 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦