广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1423民初1019号 原告:农彩梅,女,1981年3月17日出生,壮族，广西龙州县人，住所地广西龙州县。 委托诉讼代理人：梁军华，广西诺尔律师事务所执业律师。 被告:广西龙州美时达物业管理有限公司，住所地龙州县龙州镇城北路33号恒力·中华城8号楼一层商业。统一社会信用代码:91451423MA5MYMOE6P。 法定代表人:黄丽丽,该公司董事长。 原告农彩梅诉被告广西龙州美时达物业管理有限公司（以下简称美时达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年10月16日公开开庭进行审理。农彩梅及其委托诉讼代理人梁军华到庭参加诉讼，美时达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农彩梅向本院提出诉讼请求:一、判令农彩梅和美时达公司于2018年12月20日签订的商铺租赁合同于农彩梅起诉之日起解除;二、判令美时达公司向农彩梅返还履约保证金199552元,并支付资金占用利息(按合同解除之日起计算至返还履约保证金之日止，以199552元为本金按年息6%计算)。事实和理由:农彩梅与美时达公司签订了龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同,合同约定农彩梅向美时达公司支付199552元后有权租赁并使用美时达公司的“美嘉生活广场”一楼023号(水果类)摊铺，租赁期限35年，从2019年1月1日至2053年12月31日止。但截止至2020年4月1日后，美时达公司已明确表态无法履行该合同,之后美时达公司的“美嘉生活广场”因为欠缴龙州县水利电业有限公司的电费被停电,美嘉生活广场的业主边、租户便到县信访局投诉,并且县信访局经过组织双方及其他相关政府部门的负责人进行调解,美时达公司仍然表示无法继续按合同履行,龙州县水利电业有限公司也明确表示,美时达公司不交电费,无法为美嘉生活广场提供电力,因此建议业主通过诉讼解决。依据《合同法》第九十四条之规定和美时达公司的“美嘉生活广场”至今都被龙州县水利电业有限公司停电,在信访局的调解上美时达公司仍然拒绝按照合同履行,同时依据合同第九条第二款第二目规定，因过错方原因提前终止合同,有过错方应赔偿另一方的损失,因此，农彩梅有权请求解除合同并请求美时达公司赔偿损失。 美时达公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩和质证的权利。 农彩梅围绕诉讼请求向本院提交了证据，经审核，农彩梅提交的证据来源合法，内容真实且待证事实与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 农彩梅与美时达公司于2018年12月20日签订了《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ-8-1-，以下简称涉案合同））,涉案合同主要约定：一、农彩梅向美时达公司支付199552元后有权租赁并使用美时达公司的“美嘉生活广场”一楼023号（水果类)摊铺，租赁期限35年，从2019年1月1日至2053年12月31日止。二、农彩梅租赁涉案商铺,应向美时达公司支付199552元作为履约担保；履约保证金由农彩梅分期付款，签订本合同时支付履约保证金即94500元,2018年12月31日前支付履约保证金105052元；履约保证金仅是农彩梅履行本合同约定义务的保证，保证金不是农彩梅预付的租金、物业管理费或其他费用。三、美时达公司应于2018年12月31日前将商铺交给农彩梅。四、因美时达公司仅负责将商铺提供给农彩梅使用,不提供其他任何服务,故本合同项下的履约保证金、租金仅指农彩梅获得商铺使用权的对价,并不包括农彩梅需交付之物业管理费、因农彩梅经营活动而产生的政府税费及其他所有费用(如水、电、燃气等)。五、自2034年1月1日起,该商铺履约保证金自动转为剩余20年租赁期的租金。合同还约定了其他权利义务。2019年6月22日，美时达公司向农彩梅出具一张收据，确认收到农彩梅支付的199552元履约保证金。双方签订合同后，美时达公司就将涉案铺面交付给农彩梅，农彩梅从2019年6月中旬开始开始利用铺面营业三个多月后，因自身原因停止营业。2020年，美时达公司经营的“美嘉生活广场”因新冠疫情的发生和美时达公司缺乏资金，并因欠电费用被龙州县水利电业公司于2020年6月21日停止供电，“美嘉生活广场”市场无法运营。“美嘉生活广场”停止运营后，与美时达公司签订租后返租或租后自用的业主向政府相关部门反映情况，要求解决问题，在政府相关部门多次协调过程中，美时达公司承认资金链已断裂，已无法进行经营，需转让或外部投入资金方可运营。“美嘉生活广场”停止运营前12天，农彩梅开始继续利用铺面营业至“美嘉生活广场”被停电为止。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案双方当事人签订的租赁合同约定租赁期限为三十五年，约定超过二十年的部分无效，本院予以确认。双方约定租赁期限不超过二十年的部分，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同法第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故双方约定租赁期限不超过二十年的部分是合法有效的，对各方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按合同法第六十条第一款规定全面履行自己的义务，本院予以确认。对于农彩梅提出的诉讼请求，本院评判如下： 一、关于解除合同、美时达公司返还履约保证金199552元的问题。美时达公司作为涉案商铺的业主，亦作为涉案物业的管理方，在与农彩梅签订合同后，应按照诚实信用原则，为涉案商铺的经营提供基本的保障，现美时达公司资金链已断裂，对涉案商铺无法提供正常通电等营业所需的基本保障，构成违约，本院予以确认。美时达公司违约后，至今未着手改善经营状况，也没迹象着手引入外部资金，其行为表明其已不履行主要债务，农彩梅已无法达成合同目的，根据合同法第九十四条的规定，现农彩梅提出解除双方于2018年12月20日签订的涉案合同合法的部分，合理合法，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据本案合同性质，合同解除后，农彩梅向美时达公司交付的履约保证金就是其损失，现农彩梅请求美时达公司返还履约保证金199552元，合理合法，本院予以支持。涉案合同解除之日以本院将本案起诉状副本送达美时达公司之日即2020年9月15日起解除，本院予以确认。 二、关于支付资金占用利息的问题。本案因美时达公司违约，根据双方“因提前终止本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失“的约定和合同法第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任“的规定，农彩梅可请求美时达公司赔偿损失,但本案美时达公司违约，亦有新冠肺炎疫情期间发生疫情或者疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少的因素造成，新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条规定的精神，并结合本案实际情况，农彩梅现请求美时达公司支付资金占用利息不符合公平原则，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、广西龙州美时达物业管理有限公司和农彩梅于2018年12月20日签订的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ-8-1-）有效的部分于2020年9月15日起解除； 二、广西龙州美时达物业管理有限公司向农彩梅返还履约保证金199552元； 三、驳回农彩梅的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费4291元，减半收取2145.50元，由广西龙州美时达物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年十月二十一日 书记员  闫 媚 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。