甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘05民终669号上诉人（原审被告）：庞某某，男，住秦安县。上诉人（原审被告）：王某某，男，住秦安县。被上诉人（原审原告）：吴某某，男，住秦安县。委托诉讼代理人：胡某某，甘肃胡耀明律师事务所律师。上诉人庞某某、王某某因与被上诉人吴某某房屋租赁合同纠纷一案，不服秦安县人民法院（2020）甘0522民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人庞某某、王某某、被上诉人吴某某的委托诉讼代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人庞某某、王某某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回吴某某的诉讼请求；2.由吴某某承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当。1.2017年5月7日吴某某与庞某某、王某某签订房屋租赁合同，约定庞某某、王某某承租吴某某位于秦安县解放路21号楼房用于开设盛玉宾馆，租期为2017年5月7日至2022年5月7日，庞某某、王某某将租金交至2020年5月7日。因秦安县实施“凤山公园”改造扩建项目，案涉盛玉宾馆已被秦安县人民政府征收，却没有对庞某某、王某某进行补偿，二上诉人认为其租赁的房屋属于合法租赁，其装饰装修房屋的费用应当得到赔偿，但是吴某某称其与秦安县房屋征收补偿管理中心签订的房屋征收补偿安置协议书中不包含对房屋装饰装修的赔偿，《国有土地征收与补偿条例实施细则》第二十五条规定，房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案，与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议，而涉案协议没有对房屋装饰装修费用做出赔偿。后庞某某、王某某就补偿安置协议所依据的补偿方案申请信息公开，但未得到任何答复，庞某某、王某某有理由相信补偿方案应该包含装饰装修费用的赔偿，理应受到赔偿；2.《天水市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第五十四条规定，停产停业损失补偿需具备以下三个条件：（1）被征收房屋为合法房屋；（2）依法取得工商营业执照；（3）依法取得相关生产经营许可手续。庞某某、王某某租赁的房屋符合以上所有条件，应受到停产停业损失赔偿；3.依据秦安县人民政府关于解放路片区综合改造提升项目房屋征收决定的公告，案涉盛玉宾馆在征收范围内，且征收补偿安置方案明确规定经营性房屋依法取得营业执照和相关生产经营许可手续的，应当给予被征收人停产停业损失补偿。吴某某和秦安县房屋征收补偿管理中心签订的房屋征收补偿安置协议书明显违反征收补偿安置方案，侵犯了庞某某、王某某的合法权益。4.吴某某在没有对停产停业进行补偿的前提下就签订征收补偿协议，侵犯了庞某某、王某某的合法权益，吴某某违约在先，在2020年4月拆迁办通知庞某某、王某某后，将盛玉宾馆门前进行了封闭，导致此后已经无法正营经营，致使租赁合同的目的无法实现，庞某某、王某某因此也受到了巨大的损失，故不应承担相关占用费。被上诉人吴某某答辩称，1.关于装修补偿问题，案涉租赁合同中明确约定，如遇政府征收、拆迁，不会对宾馆装饰装修进行赔偿；2.房屋征收中心证明，对吴某某拆迁补偿款中不包含停产停业的项目；3.一审判决的涉案房屋占用费符合法律规定，案涉宾馆目前仍在正常营业。综上，应维持一审判决，驳回上诉。吴某某向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除吴某某与庞某某、王某某签订的房屋租赁合同并由庞某某、王某某立即腾房；2.由庞某某、王某某承担从2020年5月8日以后至腾房为止每天的占用费274元；3.由庞某某、王某某承担本案诉讼费。一审法院认定事实：庞某某、王某某从吴某某处租赁了吴某某位于秦安县解放路21号楼房一套用于开设宾馆，并于2017年5月7日双方签订了楼房租赁合同，合同约定租期五年，2017年5月7日至2019年5月7日每年租金9万元，2019年5月7日至2022年5月7日每年租金为10万元。后于2019年秦安县实施“凤山公园”改造扩建项目，因涉案房屋在征收范围之内，吴某某与秦安县房屋征收管理中心于2020年4月6日签订房屋征收补偿安置协议书，2020年4月7日，吴某某将征收事宜告知庞某某、王某某，现吴某某以双方签订的合同第七条约定的事项为由诉至法院。另查明，庞某某、王某某租金交至2020年5月7日。涉案房屋目前一直由庞某某、王某某占有使用。还查明，庞某某、王某某与吴某某签订的楼房租赁合同第七条载明：在合同履行期间如有政策变化，市里统一规划等其他原因需要拆除房屋，其租赁费按实际使用时间计算，由此造成的一切房屋装修费用全部由乙方（庞某某、王某某）自理；如果政府对内部装饰、装修费用有所补偿归乙方所有，本合同即终止，乙方要积极配合，不得向甲方（吴某某）提出任何要求。一审法院认为，关于吴某某与庞某某、王某某签订的房屋租赁合同是否应予解除及庞某某、王某某是否应立即腾房的问题。庞某某、王某某与吴某某之间签订的楼房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方形成房屋租赁合同关系，依法应予保护。因吴某某所有的房屋被秦安县房屋征收补偿管理中心于2020年4月6日征收，依照吴某某与庞某某、王某某签订的楼房租赁合同的约定，该合同依约终止。但同时应留给庞某某、王某某合理的搬离时间，因庞某某、王某某租金已事先交至2020年5月7日，由于吴某某于2020年4月7日对庞某某、王某某进行了告知并要求腾房，故2020年4月7日至2020年5月7日视为合理的搬离时间，而之后庞某某、王某某继续占有、使用该房屋属无权占有，故吴某某要求庞某某、王某某立即腾房的要求符合法律规定，应予支持。关于吴某某要求庞某某、王某某支付自2020年5月8日以后至腾房为止每天占用费274元的问题。因吴某某与庞某某、王某某签订的楼房租赁合同终止，庞某某、王某某应当返还租赁物，而庞某某、王某某继续占有、使用该房屋，在此期间产生的占用费应当参照双方签订的楼房租赁合同中约定的年租金10万元的标准计算，故对吴某某要求庞某某、王某某按每日273.9元（10万元÷365天）自2020年5月8日起向吴某某支付逾期腾房占有使用费至房屋实际交付之日止的主张予以支持，超出部分不予支持。关于庞某某、王某某要求吴某某对房屋装饰装修进行适当赔偿能否支持的问题。吴某某称双方在租赁合同中已明确约定房屋装饰装修费用与其无关；根据本案双方当事人约定的合同内容，不违反法律规定，应尊重当事人意思自治原则根据其约定处理。庞某某、王某某虽对于涉案房屋的安置补偿协议提出异议，认为不排除该协议赔偿项目中已包含了涉案房屋的装饰装修费用，并要求法庭给予其合理期限举证证明，法庭同意其申请，但在合理期限内庞某某、王某某亦未举证证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，庞某某、王某某应承担举证不能的不利后果，故对其抗辩主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决：1.庞某某、王某某在一审判决生效之日起十五日内腾退位于秦安县解放路21号的房屋，并交付给吴某某；2.庞某某、王某某在一审判决生效之日起十五日内一次性向吴某某支付房屋占用期间的费用（按273.9元/天，自2020年5月8日起计算至房屋实际交付之日止）；3.驳回吴某某的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由庞某某、王某某负担。二审期间，吴某某提交2020年11月8日晚拍摄的照片三张，欲证明案涉盛玉宾馆仍在照常营业。庞某某、王某某质证后认为，对照片真实性认可，但证明目的不认可，照片拍摄当晚吴某某是去催要租赁费。本院经审查认为，对三张照片的真实性认可，该组照片证明涉案房屋目前仍由庞某某、王某某使用。二审查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为判令庞某某、王某某是否应当承担腾退房屋及支付房屋占用费的法律责任，其装修及停业损失是否应得到补偿。根据查明事实，2020年4月6日，秦安县房屋征收补偿管理中心与吴某某就案涉房屋签订房屋征收补偿安置协议书，次日，吴某某将征收事宜告知庞某某、王某某。依照吴某某与庞某某、王某某签订的楼房租赁合同的约定，该合同依约终止，同时应留给庞某某、王某某合理的搬离时间。因庞某某、王某某租金已交至2020年5月7日，由于吴某某于2020年4月7日对庞某某、王某某进行了告知并要求腾房，故2020年4月7日至2020年5月7日视为合理的搬离时间。涉案租赁合同终止后，庞某某、王某某应在2020年4月7日至5月7日的合理期限内腾退相关房屋，在合理搬离期限届满后，庞某某、王某某继续占有、使用该房屋属无权占有，故一审法院判处庞某某、王某某腾房，并按涉案租赁合同标准支付自2020年5月8日至实际腾退房屋期间的占用费正确。至于庞某某、王某某上诉主张的装修损失及停业损失，因庞某某、王某某一审未提起反诉，不属于本案的审理范围，故本院依法不予处理。综上所述，庞某某、王某某的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由庞某某、王某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱金平审 判 员 周 昊审 判 员 雒 璇二〇二〇年十一月二十五日法官助理 董红丽书 记 员 王 菲