云南省红河县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2529民初563号原告：杜张杨，男，1979年10月20日出生，哈尼族，大专文化，住红河县。委托诉讼代理人：马金科，男，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李博周，男，1965年7月20日出生，彝族，农民，小学文化，住红河县。委托诉讼代理人：李成福，男，1992年7月11日出生，彝族，农民，初中文化，住红河县。系被告李博周儿子。代理权限：特别授权代理。被告：李建芬，女，1986年12月3日出生，哈尼族，农民，初中文化，住绿春县。原告杜张杨与被告李博周、李建芬合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜张杨及其委托诉讼代理人马金科，被告李博周委托诉讼代理人李成福，被告李建芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜张杨向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告2019年6月21日签订的《私人土地买卖协议书》。2.判令二被告返还原告支付的购地款110000元。3.判令二被告以110000元为基数，自2019年6月21日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息，暂计至2020年10月10日利息为5835.19元。上述款项合计115835.19元。4.判令二被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2019年6月15日，原告与二被告签订的《私人土地买卖协议书》，协议约定原告以138000元的价格受让被告李博周位于红河县宗土地，并约定协议订立之日支付110000元，余款28000元待土地过户后支付。合同签订当日，原告按约支付110000元给二被告。付款后至今，二被告未配合办理过户手续，经原告多次催促仍拒不办理，且拒不返还原告已支付的购地款。原告认为，双方订立的协议平等自愿，合法有效，依法成立买卖合同关系，原告履行了自身合同义务后，二被告经原告多次催促后至今未按约定履行合同义务，原告可依《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，解除双方买卖合同，二被告应当返还原告支付的110000元，且应当按约定承担违约和赔偿责任。被告李博周辩称：一、答辩人与原告没有签订过《私人土地买卖协议书》，原告与被告李建芬签订《私人土地买卖协议书》的行为，严重侵害答辩人的合法权益，其签订协议书的行为无效。二十多年以前，因阿扎河水库建设占用了答辩人的水田，政府就将位于红河县红土坡的一块土地（120㎡）划给答辩人作为住宅用地，该地于2019年办理了《不动产权证》。但在下好石脚后一直没有建盖房屋。被告李建芬原系答辩人长子李元贵的妻子（2020年9月15日离婚）。2019年5月30日，李元贵被公安机关送个旧市戒毒所接受强制戒毒，2020年8月29日才被释放。被告李建芬与原告杜张杨于2019年6月21日签订《私人土地买卖协议书》，答辩人及儿子李元贵以及其他家庭成员均不知情，不知被告李建芬怎么拿了《不动产权证》与原告签订协议，答辩人等也没有收到原告支付的一分钱。综上所述，被告李建芬未经答辩人及其他成年家庭成员同意，私自与原告签订《私人土地买卖协议书》的行为，严重侵犯了答辩人及家庭成员的合法权益，是无效的民事行为，因此，请求人民法院依法判决确认原告杜张杨与被告李建芬签订的协议无效，判令原告将土地归还给答辩人。二、答辩人没有收到原告的一分钱，没有义务返还给原告购买土地的款项。综上所述，请求人民法院依法确认原告与被告李建芬签订的《私人土地买卖协议书》的行为无效，判令原告杜张杨将土地及《不动产权证》返还给答辩人。另外，原告要求答辩人返还购地款的诉讼请求，无任何事实和法律依据，故请求人民法院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。被告李建芬辩称：请求人民法院依法判令驳回被答辩人的部分诉讼请求。事实及理由：一、从合同的订立过程来看，答辩人系受被答辩人李博周委托与被答辩人杜张杨签订《私人土地买卖协议书》。首先，在签订《私人土地买卖协议书》前，答辩人与李博周、前夫李元贵一家人对如何买卖土地的事情进行了商量。最后口头决定让答辩人接受李博周委托来办理，并将土地证等资料一起交付答辩人。其次，在被答辩人杜张杨签订《私人土地买卖协议书》时，杜张杨对答辩人与土地证所有权人李博周的关系是清楚的。再次，从协议的署名来看，答辩人系代李博周签字，身份是委托人。二、从合同的履行过程来看，答辩人仅在委托范围内承担责任。从本案来看，答辩人的代理权限仅就是签订土地买卖协议。2019年6月21日签订协议后。杜张杨将购地款11万元转账到答辩人中国农业银行尾号2275的账号，答辩人同时出具了《收条》。在收到购地款后，答辩人将此款用于李博周家建盖和装修房屋，自己并未处分购地款。可以看出，李博周用实际行为对答辩人代理行为追认，《私人土地买卖协议书》合法生效。三、答辩人没有履行合同的权利和义务，故答辩人不负有返还购地款和支付利息的义务。答辩人不是土地的实际所有权人，不具有履行合同的义务，即配合过户等权利。合同签订后应当由被答辩人李博周履行，不在答辩人委托范围内。对于原告杜张杨等诉讼请求答辩人不应当负连带责任。四、合同无法履行不是答辩人所导致的。答辩人与两被答辩人系完全民事行为能力人，双方对自己所作的民事行为应当承担责任。被答辩人李博周在答辩人提出与李元贵离婚时才不认可与答辩人之间存在委托关系，也不认可《私人土地买卖协议书》合法生效，据此不履行配合过户的义务，因此，合同无法履行并不是答辩人所导致的。综上所述，请求人民法院依法判令驳回原告的部分诉讼请求。另外，我支付李博周建盖及装修阿扎河乡老家的房屋共计200,341元，远远超出了原告支付的购地款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杜张杨向本院提交了如下证据：第一组证据：原告身份证、被告李建芬身份证复印件各1份，证明原被告身份信息及诉讼资格。第二组证据：《私人土地买卖协议书》、不动产权证、收据和银行转账凭证复印件各1份，证明1.2019年6月21日原被告签订《私人土地买卖协议书》，协议第二条、三条约定价款为138,000元，付款方式为第一次付11万元，余款28,000元待土地过户手续后支付。协议第五条、第七条约定造成乙方经济损失时，甲方承担赔偿责任，违约责任为买卖合同总金额3倍。2.不动产权证所有权人为李博周。3.原告于2019年6月21日向李建芬账户转账支付11万元。被告李博周对原告提交的质证意见：对原告提交的第一组、第二组证据都没有意见，但是我方没有收到过原告支付的110,000元购地款。被告李建芬对原告提交的质证意见：对原告提交的第一组、第二组证据都没有意见，但是签订合同时未约定过协议第五条、第七条约定造成乙方经济损失时，甲方承担赔偿责任，违约责任为买卖合同总金额3倍的内容。该协议约定不合法。原告杜张杨的证据，经二被告质证无异议，所提出意见没有提交证据反驳，本院予以采信。被告李博周没有提交证据。被告李建芬申请证人杨某出庭。证人杨某证言：我出庭要证实的是2019年6月20日我与原告去下乡，在红河事事通的微信平台上看到卖地基信息，下乡回来后我跟原告就去看地基。他们在谈价格的时候我在旁边，后面签订合同的这个人说她（指李建芬）做不了主，要跟老公公协商。她打电话，电话里具体谈了什么我也不清楚，她说老人同意了，双方就签订的协议。最终协商后签订合同的价格为138000元。被告李建芬提交下列证据：提交如下证据：证据1、《民事判决书》复印件一份，证明本案是原告与案外人李元贵离婚后产生的纠纷。证据2、农村信用社交易明细2张；证据3、农业银行交易明细10张；证据4、微信转账记录49张，证明土地买卖得来的钱用于建盖李博周位于红河县沙格勒上寨的房屋，共计：200341元，远远超过了买卖土地得来的钱。证据5电话录音（用手机当庭播放），证明卖地基的情况被告李博周是知情的。经质证，原告对被告李建芬举证证据无异议，同时认为《私人土地买卖协议书》最终受益人是被告李博周。被告李博周代理人质证提出，被告李建芬拿协议书回来的时候，我和我爸爸都不知情，只有我妈妈知道是拿了份协议回来，但是不知道协议的内容。被告李建芬述卖地款是用于装修阿扎河乡老家的房屋不属实，房子是之前就建盖好了，在没有签订协议书之前我们就已经住进去了。建盖房屋不止李建芬出资了钱，我们全家人都出资了。本院认为，被告李建芬提交的证据综合证明了被告李建芬受被告李博周的委托，代理李博周出售涉案宅基地。被告李建芬收到原告支付的110,000元后，部分转入李然娄（被告李博周之妻）支付宝账户内，部分支付李博周建盖房屋的建筑材料。李建芬与被告李博周之子李元贵离婚后，不承认委托李建芬出售宅基地等事实。被告李建芬的证据内容真实、来源合法，证据之间相互印证，其证明目的成立，本院予以采信。被告李博周提出的被告李建芬述卖地款是用于装修阿扎河乡老家的房屋不属实，房子是之前就建盖好了的异议，没有证据证明，本院不予采纳。经庭审调查，根据当事人自认、对上述证据的质证、认证，本院确认本案事实如下：2019年6月21日，被告李建芬受被告李博周的委托，与原告杜张杨签订《私人土地买卖协议书》，将权利人为李博周的坐落于红河县红土坡的城镇住宅用地120㎡转让给原告杜张杨。该土地权利类型：国有建设用地使用权，权利性质：划拨。协议约定转让价138000元，协议订立之日起第一次支付110000元，待双方办理土地过户后支付余款28000元。合同签订当日，原告以银行转账方式支付110000元给被告李建芬。后被告李博周将该土地《中华人民共和国不动产权证书》交给被告李建芬，被告李建芬转交给原告杜张杨收执。被告李建芬收到款后，用于支付被告李博周建盖位于红河县沙格勒上寨的房屋建筑材料、人工费等。2020年2月26日，被告李建芬向本院起诉与被告李博周之子李元贵离婚，本院于2020年9月15日作出（2020）云2529民初108号民事判决准予离婚，该判决已生效。原告杜张杨以二被告未配合办理过户手续，经原告多次催促仍拒不办理，且拒不返还原告已支付的购地款为由，诉至本院。在庭审中，原告杜张杨变更诉讼请求，由被告李博周返还原告购地款110,000元及利息，被告李建芬承担连带责任。本院认为：一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，亦未直接规定违反后的行为无效。且，《中华人民共和国城市房地产管理法》属于管理性强制性规定，而非效力性强制规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。虽然双方签订的合同表述为“土地买卖”，实为土地转让。二、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”。第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。本案涉案土地的权利人为被告李博周，被告李博周委托被告李建芬与原告杜张杨签订《私人土地买卖协议书》，被告李建芬将该土地转让所得款用于支付被告李博周建盖房屋的建筑材料、人工费等（支付的具体数额在本案中无法查明，也不属于不案审理范围），《私人土地买卖协议书》所发生的民事权利由被告李博周享有，民事责任由被告李博周承担。由于被告李博周不履行办理土地过户手续，原告请求解除《私人土地买卖协议书》，被告李博周返还原告支付的购地款110,000元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。被告李博周辩称的与原告没有签订过《私人土地买卖协议书》，原告与被告李建芬签订《私人土地买卖协议书》的行为，严重侵害其合法权益，签订协议书的行为无效，没有事实依据，本院不予采纳。三、《私人土地买卖协议书》第七条约定：“违约责任：如甲方违约，则按合同总金额3倍赔偿乙方”，原告杜张杨请求被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息的理由成立，本院予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条规定之规定，判决如下：一、解除原告杜张杨与被告李博周签订的《私人土地买卖协议书》。二、被告李博周于判决生效后30日内返还原告杜张杨土地转让款110,000元并支付利息。利息计算方式为：自2019年6月21日起，按2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本判决生效日止。三、原告杜张杨将云（2019）红河县不动产权第××号《中华人民共和国不动产权证书》返还被告李博周。四、驳回原告杜张杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1308元，诉讼保全费33元，合计1341元，由被告李博周负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王忠龙二〇二〇年十一月二十三日书记员  马秀芬