文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终5553号上诉人（原审被告）：李玉克，男，1962年12月22日出生，汉族，住临沂高新区。委托诉讼代理人：李晓东，李玉克之子，汉族，住临沂高新区。委托诉讼代理人：王宗顺，临沂罗庄罗正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王加志，男，1970年5月18日出生，汉族，住山东省平邑县村民。委托诉讼代理人：童超，临沂兰山众人法律服务所法律工作者。上诉人李玉克因与被上诉人王加志房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁1391民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉克上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.依法解除房屋租赁合同，租金至解除之日止按实际使用天数计算；3.依法确认整体出租厂房院内的配房与宿舍属出租房屋范畴内；4.本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人自2013年4月1日至2018年4月1日与被上诉人双方已履行了五年的厂房租赁（以上该出租厂房方式是院内整体出租）；被上诉人承租该厂房从事做家具生产业务，上五年期满后，被上诉人与上诉人经协商后，又续租赁了下五年，自2018年4月1日至2023年4月1日止（续租后该厂房三处，面积为927平方米，自2017年下半年上诉人从该厂房西侧新建配房及宿舍共9间，分别面积为26.7米×5=133.5平方米；15米×5.2米=78平方米；累计211.5平方米），租金每一年35000元，双方在合同履行期间，在2019年6月份上诉人与被上诉人出租厂房（计三处厂房）的其中一处经马厂湖镇政府城建验证，涉嫌建筑土地使用手续不齐全被拆除，在拆除中由于不慎把第二处厂房遭碰撞后部分塌陷，被上诉人在承租厂房的生产工具及原材料部分被彩瓦片遮埋完好无损，后被上诉人把被遮埋的生产工具及设施和原材料搬至第三处厂房内继续生产至2019年春节年假；上诉人与被上诉人在2019年6月份经双方协商，次年的租赁费因上诉人出租给被上诉人的三处厂房其中一处未拆除还能使用，上诉人认为短期内修缮被拆坏的两处厂房，从时间上不现实，经双方友好协商，上诉人免除被上诉人以后14个月房租费，并当时书写一份证明交给被上诉人作保证，双方认可该租赁合同继续履行；2019年春节后疫情期间，在上诉人不知情情况下，被上诉人把该承租厂房内的生产设施搬走，承租期间把上诉人出租配房及宿舍损坏严重至今未修缮，并携带厂房及配房、宿舍中的所有钥匙至今，也未曾与上诉人办好交接一走了之，其行为应视为一方自愿解除合同；综上所述，一审法院在涉案审理中的事实部分，未到现场调查，否认了上诉人举证、质证及答辩意见，对上诉人举证被上诉人在承租期间的生产中，使用的配房和职工宿舍及各房间损坏程度的照片，在庭审中被上诉人不予质证，应视为对上诉人举证的默认；对上诉人的举证及代理意见不予采纳，庭审中在未做法庭辩论的情况下，错误的认定与判决应予纠正。王加志辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王加志向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还租赁费31000元，损失56100元，共计80000元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告李玉克在临沂高新技术产业开发区××镇××村自建厂房一处共三间，约927平方米。2018年4月1日，原、被告双方协商，由被告李玉克将涉案厂房租赁给原告王加志用于生产家具，约定租金每年35000元。同日，原告王加志向被告李玉克支付房屋租赁费35000元，被告李玉克向原告王加志出具收到条一份，载明：“2018年4月1号至2019年4月1号35000元收款人李玉克”。被告李玉克将涉案房屋交付原告王加志。2019年4月1日被告李玉克向原告王加志出具收到条一份，载明：“2019年4月1日乙（已）付35000元到2020年4月1日再付。收款人李玉克”。2019年6月4日，涉案厂房其中的两间，面积分别为324平方米、360平方米因无土地使用手续被临沂高新技术产业开发区马厂湖镇人民政府拆除。原告占用剩余一间面积为243平方米的涉案厂房继续生产经营至2020年春节前。另查明，涉案厂房无建设工程规划许可证等规划建设手续。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原告王加志与被告李玉克就涉案厂房订立房屋租赁协议，但涉案厂房至今无建设工程规划许可证，被告亦未提交证据证明涉案厂房系经主管部门批准建设，故原、被告双方就涉案厂房订立的租赁协议属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，虽然合同无效，但原告仍需参照合同约定的租金标准支付涉案厂房占有使用费，且有权要求被告返还未占有使用期间的费用。原、被告双方对2018年使用涉案厂房的期间及租金支付均无异议，一审法院予以确认。原、被告双方亦认可占用被拆除的面积为684平方米的涉案厂房，2019年的使用期间为2019年4月1日至2019年6月4日，一审法院予以确认。故原告王加志2019年实际租赁被拆除的面积为684平方米的涉案厂房期间为2019年4月1日至2019年6月4日，实际租赁时间为61天，实际租赁期间租赁费用为4316元（35000元÷927平方米÷365天×684平方米×61天）；对于未拆除的面积为243平方米的涉案厂房，原告虽主张其于2019年12月30日已经腾让，但未提交充分证据予以证实，且被告亦不予认可，证人赵某的证人证言证实原告王加志使用涉案厂房至2020年春节前四、五天，但被告李玉克自认原告于2020年春节前十天（即2020年1月15日）搬离涉案厂房，一审法院予以确认。故原告王加志租赁未拆除的面积为243平方米的涉案厂房期间为2019年4月1日至2020年春节前十天即2020年1月15日，实际租赁期间为289天，实际租赁期间租赁费用为7264元（35000元÷927平方米÷365天×243平方米×289天），故被告应返还原告王加志的剩余租金为23420元（35000元-4316元-7264元）。关于原告主张损失的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告王加志主张被告李玉克赔偿因涉案厂房被拆除时损毁的原告的物品等损失共计56100元，被告不予认可，原告亦未提交充分证据证实该损失系由原告造成及具体损失数额，故对原告主张被告赔偿损失56100元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李玉克于判决书生效后10日内返还原告王加志剩余租金23420元；二、驳回原告王加志的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由原告王加志负担636元，被告李玉克负担264元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一、厂房、宿舍及配房9间四组照片，其中宿舍及配房共计211.5平方米。证明被上诉人承租使用至今。被上诉人质证认为，该证据不是新证据，一审期间已提供。照片中的房屋我方从未使用，不知道上诉人在哪照的。经本院审查，被上诉人对该证据有异议，本院亦不予确认。上诉人申请证人赵某出庭作证，其证明：“9间复合板房是王加志在里居住，当时王加志租赁的时候是否包括该9间房屋我不清楚。”上诉人申请证人张某出庭作证，其证明：“王加志一直在那几间屋子住着，有宿舍及单间，具体几间我不知道。具体租赁是哪年到哪年我不清楚。什么时候搬走的我也不清楚。2020年春节前搬走的。王加志在里面使用，砸垫子。”上诉人对证人证言无异议。被上诉人质证认为，对证人赵某的证言有异议，其与上诉人是本村。其证实9间房屋的使用不对，被上诉人没有使用过。对张某的证言有异议，被上诉人从来没有见过张某，其证实的内容没有明确证实被上诉人是否使用几间屋及使用的具体时间。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：被上诉人租赁的范围内是否包括宿舍及配房共计9间。上诉人主张被上诉人租赁的范围还包括宿舍及配房共计9间，与其在一审中的答辩意见不一致，其一审时答辩称：“涉案厂房共有三间，其中两间因土地手续不齐全被拆除，原告使用另外一间厂房生产至2019年春节。”上诉人二审时提交的照片和证人证言不能证明其上诉内容，本院不予支持。上诉人主张的一审未进行法庭辩论的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审计算的租赁天数和租赁费正确，本院予以支持。综上所述，上诉人李玉克的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人李玉克负担。本判决为终审判决。审判长  赵凤金审判员  申慧雁审判员  赵修娜二〇二〇年十一月二十五日书记员  张艳菲