广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0721民初2731号 原告：广西湘桂房地产开发投资有限公司，住所地灵山县灵城街道江滨一路。统一社会信用代码：91450721763077225Q。 法定代表人：黄建军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚川山，该公司员工。 委托诉讼代理人：莫洲，广西恒旺律师事务所律师。 被告：田滇，女，1978年2月28日出生，汉族，灵山县灵城街道居民，住。 委托诉讼代理人：何冰，广西灵诚律师事务所律师。 原告广西湘桂房地产开发投资有限公司（下文简称湘桂公司）诉被告田滇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湘桂公司的委托诉讼代理人莫洲，被告田滇的委托诉讼代理人何冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湘桂公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《湘桂·盛世名城商业租赁合同》于原告提起诉讼之日解除；2、被告向原告支付2017年2月1日-2020年10月31日的租金170943元；3、被告向原告支付逾期付款利息56946.96元（暂计算至2020年9月10日的逾期付款利息，实际逾期利息计算日至全部款项付清之日止）；4、被告向原告支付解除合同的违约金15355.2元（违约金为未履行合同期租金和物业管理费总额的30%）；5、被告向原告选聘的广西祥和物业服务有限公司支付物业服务费、代收水电费等费用共计17372.98元（暂计算至2020年9月份，实际物业服务费计算日至租赁场地实际归还之日止）；6、被告于判决之日起3日内归还租赁场地；7、被告负担本案的一切诉讼费用。庭审中，原告变更第5项诉讼请求为：被告偿还原告代为支付的物业服务费、代收水电费等费用共计17372.98元（暂计算至2020年9月份，实际物业服务费计算日至租赁场地实际归还之日止）。事实和理由：一、原告与被告于2016年8月1日签订了《湘桂·盛世名城商业租赁合同》一份，约定：原告将其所有的位于灵山县铺租赁给被告，计租面积为租赁场地的建筑面积，合计总面积58.45平方米，经营范围为螺蛳粉、面食等，租赁期限5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止；租金的交付标准为：1、租赁期第1-2年租金标准（从2016年8月1日至2018年7月31日），每个支付期支付3个月的基本租金共计10521元；2、租赁期第3年租金标准（从2018年8月1日至2019年7月31日），每个支付期支付3个月的基本租金共计11364元；3、租赁期第4年租金标准（从2019年8月1日至2020年7月31日），每个支付期支付3个月的基本租金共计12276元；4、租赁期第5年租金标准（从2020年8月1日至2021年7月31日），每个支付期支付3个月的基本租金共计13257元；应先付后用，每期租金的支付时间为每个支付期的前15日支付；物业管理费的交付标准为：租赁期间，物业服务费为3.5元/平方米/月，按租赁房屋的建筑面积收取，每月应当支付的物业服务费为204.6元，以每半年预缴纳一次物业服务费用，并由被告向原告选聘的广西祥和物业服务有限公司一次性预先足额交纳；支付物业服务费时间为：上半年的物业服务费应在上半年租期未届满前30日内交清，下半年的物业服务费应在下半年租期未届满前30日内交清。二、在履行租赁合同期间，原告多次电话和递交催费通知、缴费通知催收，但被告均拒绝根据合同约定按期履行支付义务。直至原告具状之日，仍拖欠原告自2017年2月1日至2020年10月31日的租金170943元。逾期支付租金的期限，已经超过三十日，根据合同第二十四条第4款的约定，被告的违约行为已视为擅自解除合同，原告据此可要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、逾期利息、违约金等费用及解除合同、没收租赁押金并要求返还租赁的商铺。由于原告已代被告支付了物业服务费、代收水电费等费用共计17372.98元给广西祥和物业服务有限公司，被告对原告代为支付的款项负有偿还义务。 被告田滇答辩称，一、原、被告双方签订的租赁合同已于2017年5月15日解除，双方权利义务终止。1、根据双方签订的《湘桂·盛世名城商业租赁合同》约定，2016年8月1日至2017年1月31日为免租期，案涉商铺2017年2月1日至2017年4月30日的租金10521元被告已经支付清。根据合同第八条第3款“每期租金的支付时间为每个支付期的前十五日”，即最迟应于2017年4月15日支付下个支付期的租金，依据租赁合同第十九条第3款“乙方不能足额支付应付租金或其他应付费用在内的各种费用连续超过30日时，视作乙方擅自终止（解除）合同”、第二十六条第7款第（4）项“逾期超过三十日，视为乙方擅自解除合同……”的约定，以及合同法第四十五条、第九十三条的规定，双方在租赁合同中约定了附解除条件，2017年5月15日，被告已逾期30日未支付租金，租赁合同的解除条件已经成就，租赁合同依照约定已经自动解除且失效；2、法律未规定合同的解除需要对方同意，即只要解除条件成就，便可解除，租赁合同约定的解除条件已经成就，因此合同自动解除。二、案涉商铺2017年2月1日至2017年4月30日的租金被告已经支付，租赁合同已于2017年5月15日解除，2017年5月，原告对案涉商铺上锁，将商铺收回，租赁合同解除后双方权利义务终止，未产生租金、物业费、逾期利息等任何费用，且被告已支付了租赁押金7014元、商品质量保证金500元，已足够冲抵且远超过2017年5月1日至2017年5月15日案涉商铺的租金1753元（10521÷3÷2），完全可以弥补原告的所有损失，原告请求支付租金无事实和法律依据。三、原告请求支付逾期付款利息与违约金无事实和法律依据。1、被告不存在违约行为。租赁合同已于2017年5月15日解除，原告无逾期付款利息、违约金的请求权与计算依据；2、原告制定的逾期付款利息、违约金条款是格式条款，无效。原告作为一个拥有诸多产业的企业出租人，在签订租赁合同中的地位是强势支配地位，在租赁合同中原告的违约行为几乎没有，而被告的违约责任多达十几条，约定的逾期付款利息、违约金条款是原告为了重复使用而预先拟定，未经协商、加重责任、排除主要权利的条款，未采取合理方式提请注意，依据合同法第三十九条、第四十条的规定，该条款无效；3、被告即使需要承担责任，也不能承担双重的违约责任。逾期付款利息与违约金都是违约责任的承担，只可择一主张，不可重复主张；4、即使条款有效，原告主张的逾期付款利息、违约金都过分高于造成的损失。案涉商铺所在商业路段十分冷清，无客流量，商铺全都空置，无人愿承租，原告几乎无损失，原告应当承担其遭受的损失总额的举证责任，其无法举证应承担举证不能的不利后果。原告给案涉商铺上锁的行为故意扩大了损失，以此谋求被告承担更多的违约责任，违背了诚实信用原则。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五至十一条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条的规定，原告主张的逾期付款利息日利率0.05％，年利率高达18.25％，违约金是未履行合同期限和物业管理费总额的30％，都是畸高，严重损害了被告的合法权益，依据诚实信用原则、公平原则，违约责任应予降低，被告预交的租赁押金7014元、商品质量保证金500元已完全可以冲抵。四、原告请求支付物业服务费、代收水电费无事实与法律依据。1、原告的主体不适格，其无请求权，无法处分第三人广西祥和物业服务有限公司的权利；2、租赁合同已于2017年5月15日解除，双方权利义务终止，之后无物业费、水电费产生；3、物业服务费收费标准为3.5元／平方米／月，被告已经向广西祥和物业服务有限公司支付了2016年8月1日至2017年1月31日的物业费1227.6元，押金500元，水电周转金1500元。五、被告于2017年5月已归还租赁场地。租赁合同已于2017年5月15日解除，原告于2017年5月给案涉商铺上锁时已收回该租赁场地，案涉商铺内价值约4万元的物品（冰箱、冰柜、电视机、台、凳、灶具等）自此在原告的控制之下，自2017年5月原告收回该租赁场地起被告未曾占用案涉商铺。案涉商铺内物品的价值加上被告已支付的租赁押金7014元、商品质量保证金500元，已足够冲抵且远超过相应费用，多出部分的价值原告应返还被告。六、原告部分请求超过了诉讼时效。即使被告需承担部分费用，但每一期租金等各项费用均是一个独立的债权请求权，每一期租金等各项费用请求权的诉讼时效期间均应分别计算，即每期租金等各项费用请求权诉讼时效应自其支付期限届满之时开始计算。诉讼时效为三年，本案为2020年9月16日立案，因此支付节点在2017年9月17日之前的费用已经超过诉讼时效，不应支持。综上所述，双方签订的租赁合同已于2017年5月15日解除，双方权利义务终止，被告于2017年5月已归还租赁场地；原告主张的违约责任重复且过高，部分请求的主体不适格、超过诉讼时效。因此，原告的请求无事实与法律依据，请法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。以有争议的证据，本院认证如下： 1、对原告提交的《催费通知》二份、现场递交缴费通知、催费通知图片二份，被告经质证对其证据的三性均不予认可。因原告未能就催费通知已通知原告进一步提供证据证明，对该份证据的证明效力，本院不予以认可； 2、对被告提交的《照片》五份，原告经质证对其证据的三性不予认可。因该份证据与本院现场勘验情况一致，对该份证据的证明效力，本院予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告是从事房地产开发与经营等业务的企业，案涉商铺所在的湘桂广场由原告开发并经营管理。 2016年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《湘桂·盛世名城商业租赁合同》一份，主要约定：“乙方承租甲方经营管理的湘桂广场部分场地；……；第三条、租赁物位于灵山县层106号商铺；计租面积为租赁场地的建筑面积，合计58.45平方米；……；第五条、乙方的经营范围为螺蛳粉、面食等；第六条、租赁期为5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止……；第七条、租金、免租优惠和物业管理。1、租金：（1）租赁期第1-2年租金标准（从2016年8月1日至2018年7月31日租金），月基本租金为60元/平方米/月，以此计算每个支付期基本租金；每个支付期支付3个月的基本租金，每个支付期基本租金为60元/平方米/月×58.45平方米×3个月，共计10521元；（2）租赁期第3年租金收费标准（从2018年8月1日至2019年7月31日租金），月基本租金为64.8元/平方米/月，以此计算每个支付期基本租金，每个支付期支付3个月的基本租金。每个支付期基本租金为64.8元/平方米/元×58.45平方米×3个月，共计11364元；（3）租赁期第4年租金收费标准（从2019年8月1日至2020年7月31日租金），月基本租金为70元/平方米/月，以此计算每个支付期基本租金，每个支付期支付3个月的基本租金。每个支付期基本租金为70元/平方米/元×58.45平方米×3个月，共计12276元；（4）租赁期第5年租金75.6元/平方米/月，每个支付期基本租金13257元；2、免租优惠。租赁期内，甲方给予乙方6个月的免租期，免租期从2016年8月1日起计至2017年1月31日止；3、租赁期间，物业服务的收费标准为5元/平方米/月，按七折即3.5元/平方米/元，乙方每月应当支付的物业服务费为204.6元；从合同签订生效之日起，乙方须预先交纳半年的物业服务费；以后交费按此类推，并须由乙方自行向甲方选聘的广西祥和物业服务有限公司一次性预先足额交纳；4、其他费用的公摊的水电费、装修保证金由乙方向物业公司缴纳；5、在租赁期间，生活垃圾处理费系为环卫单位代收。乙方在合同生效之日起，须按时并自行向物业公司预先一次性交纳上半年的生活垃圾处理费，以后的生活垃圾费缴纳方式依次类推……；第八条、租金的支付。1、乙方应先付后用，每个支付期支付3个月的基本租金；2、首期租金按1季度上缴，自2017年2月1日至2017年4月30日的实际天数计算；3、每期租金的支付时间为每个支付期的前15日前支付。逾期支付租金的按乙方违约处理；……；5、乙方超过支付期限的30日没有向甲方足额支付租金及其他应该支付的费用，则视作为乙方愿意承担全部违约责任，乙方应承担的违约责任包括但不限于合同第十九条第2、3、4、5款以及第二十六条所规定的相关违约责任；……；第十条、租赁押金、商品和服务质量保证金。1、租赁押金。（1）乙方须向甲方缴纳租赁押金7014元，作为履约保证金；（2）租赁押金应在签订合同之日（以第二十九条第5条的日期为准）后7个工作日内，由乙方一次性支付给甲方；（3）租赁期内，租赁押金将由甲方无息保管。租赁期满时，甲方应在乙方按照合同规定将租赁场地交还甲方及付清租金与相关费用且乙方无任何违约行为的前提下，甲方应在30日内退还乙方所缴纳的租赁押金；（4）租赁期内，由于乙方违约、逾期付款或擅自停止营业、擅自转租而导致解除合同，乙方无权要求返还押金，甲方并有权要求乙方承担违约责任，支付逾期利息、违约金、赔偿金等；2、商品和服务质量保证金。（1）乙方在合同签订之日（以第二十九条第5条的日期为准）后7日内，一次性支付给甲方500元的商品和服务质量保证金；……；第十一条、甲方于2016年8月2日前向乙方交付租赁场地……；第十二条、计租起始日为免租期届满之次日即2017年2月1日；……；第十九条、特别约定……；3、在租赁期间内如发生乙方向甲方拖欠合同项下应付的包括租金及其他应付费用等在内的各种费用不能足额支付连续达二十日的，视作为乙方因此愿意承担合同第二十六条的违约责任，甲方有权要求乙方付清欠款、逾期利息、违约金并继续履行合同；乙方不能足额支付应付租金或其他应付费用在内的各自费用连续超过三十日时，视作乙方擅自终止（解除）合同，乙方因此应承担合同第二十六条的违约责任，甲方有权采用合适的行动或措施以减少本方由此而受到的损失、或避免本方损失的进一步增加，如不再向乙方租赁场地提供水、电、煤气、中央空调等的供应以及相关的服务。同时，甲方有权要求乙方付清欠款、逾期利息、违约金并继续履行合同，甲方亦有权终止（解除）本合同，并安排租赁场地清场，乙方因此应承担合同第二十六条相关的违约责任……；第二十三条、合同的暂停履行。……5、暂时停止合同履行期间，乙方仍须承担租金和物业管理费；第二十四条、合同的终止和解。……3、在合同有效期间内，任何一方因故提出解除合同，在不包括第十九条第3款、第6款、第7款、第11款的情况下，甲、乙双方必须协商一致并达成终止（解除）协议，否则，合同继续有效；4、乙方逾期足额支付租金、物业管理费、其他应付费用等达三十日或擅自停止营业达24小时或乙方擅自转租或乙方擅自变更租赁场地用途，甲方有权根据实际情况作出解除合同的决定；……。”合同还约定了其他相关事项，其中，合同第二十六条约定“乙方的违约责任。……2、乙方未按约定支付租金和其他应付费用的，应向甲方支付逾期利息，逾期利息为欠付费用×0.05%/日×逾期天数；……；7、在租赁期限内，因乙方逾期支付租金、及各项费用而违约，甲方有权根据第八条第5款、第十条第1款第4项、第十八条第3款、第4款、第二十三条第4款约定的情况，向乙方追索违约责任：（1）……；（4）逾期超过三十日，视为乙方擅自解除合同，则乙方应当缴清欠款并支付逾期利息，逾期利息为：应付金额×0.05%/日×逾期天数。同时乙方无权要求返还押金。以及乙方向甲方支付违约金，违约金为未履行合同期租金和物业管理费总额的30%，违约金不足以补偿甲方由此而受到的损失的，乙方还应向甲方赔偿违约金与甲方受到损失的差额；……。” 上述合同签订前，被告田滇已于2016年7月29日支付了案涉商铺定金5000元，合同签订后，被告又于2016年8月2日支付了租金5521元给原告，合计10521元用于预交2017年2月1日至2017年4月30日的租金。同日，被告还向原告支付了租赁履约保证金7014元、商品质量保证金500元。2016年8月25日，被告交纳了2016年8月1日-2017年1月31日期间的物业管理费1227.6元、装修押金500元、水电周转金1500元给广西祥和物业服务有限公司。被告对案涉商铺经营至2017年5月，后因商业街冷清，人流量不大影响了商铺的营业状况，被告暂停经营。被告自2017年5月1日起不再支付租金至今。原告因催收被告支付租金等费用未果，遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院。 在案件审理过程中，本院于2020年10月26日15时10分对位于灵山县（中华好味道），即案涉商铺进行现场勘验，勘验情况和结果为：案涉商铺铺门面临北街，北街为居民通道和消防通道，宽度为8米，被告与原告签订合同后，该商铺为被告所用，经营餐饮服务行业，店称“中华好味道”。后因生产不如意，被告遂停止营业。现场察看，勘验人首先看到该商铺的门是两扇玻璃门，门上挂有两把锁，已有很久没人开销的痕迹，被告田滇的委托诉讼代理人何冰与原告方的工作人员协商一致后叫人将锁割开，遂得以开门进入商铺。商铺里面还保存着被告经营时的物品，包括电视机、冰柜、冰箱、电脑、收银机及厨具等其他物品。察看、勘验完毕后，由原、被告双方各自购买新锁头一把将铺门重新锁上，钥匙由原、被告双方各自收执。 本院认为，原告与被告签订《湘桂·盛世名城商业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、案涉合同的解除时间应如何认定；二、原告主张被告构成违约并诉请被告支付拖欠的租金、逾期付款利息和违约金能否成立;三、原告主张被告偿还原告代其支付的物业服务费、水电费能否成立；四、原告的主张是否已经超过诉讼时效。 关于焦点一。合同效力附条件是指当事人对合同效力的发生或者消灭施加限制，使其取决于将来的不确定性事实，附条件包手附生效条件和解除条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。合同所附解除条件是对合同所加的附款，与合同自身的内容以及合同的履行行为本身无关，即合同当事人不能通过自身的行为选择进一步控制该条件的发生与否。本案中，原告与被告签订的《湘桂·盛世名城商业租赁合同》第十九条约定：“乙方不能足额支付应付租金或其他应付费用在内的各自费用连续超过三十日时，视作乙方擅自终止（解除）合同。”从约定的内容看，该条款约定的目的在于防范被告违约时原告享有的权利，而非通过付款限制本案租赁合同的效力。被告主张合同已于2017年5月15日解除，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，被告无故拒不支付租金的行为已经构成违约，原告依法可享有向被告主张解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”发生解除合同情形后，解除权人行使解除权时，必须履行通知的义务。由于原告在诉前没有向被告主张合同解除，被告作为违约方也没有向原告催告其及时行使解除权，导致合同僵局至今。原告现以提起本案诉讼的方式向被告主张解除权，基于提起诉讼是解除权人意思表示的另一种表达方式，起诉状就是解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状副本送达被告时，发生合同解除的效力。故本院认定，原告与被告之间签订的《湘桂·盛世名城商业租赁合同》自起诉状送达被告时（2020年9月27日）解除。 关于焦点二。根据合同约定，租赁期内，原告给予被告6个月的免租期，免租期从2016年8月1日起计至2017年1月31日止，计租起始日为免租期届满之次日即2017年2月1日起计算。被告已支付了2017年2月1日至2017年4月30日期间的租金，自2017年5月1日起不再支付租金至今。合同约定，2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金支付时间为2017年4月15日，被告逾期没有支付租金，后直接于2017年5月份以暂停止营业的方式拒不履行支付义务。被告拒绝履行租赁合同给原告造成了损失，应当承担赔偿损失的违约责任。依合同第十九条第3款第2项“乙方不能足额支付应付租金或其他应付费用在内的各自费用连续超过三十日时，……，甲方有权采用合适的行动或措施以减少本方由此而受到的损失、或避免本方损失的进一步增加，……。同时，……，甲方亦有权终止（解除）本合同，并安排租赁场地清场，乙方因此应承担合同第二十六条相关的违约责任；”的约定，被告逾期支付租金已超过三十日，原告理应按约采取止损方式进行维权，但原告既没有在一定合理期间内与被告进行协商、催告，也没有及时诉诸法院主张权利，而是持续性主张要求被告支付租金、逾期付款违约金，采取了放任商铺空置的行为长达三年之久，属于任意扩大损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，该义务并不以合同解除为前提而存在。故对于原告要求被告支付自2017年2月1日至2020年10月31日的租金170943元的主张，应扣减被告已缴交2017年2月1日至2017年4月30日的租金10521元即有160422元。但因被告擅自停止营业，原告却怠于主张权利，造成租金损失的扩大，其本身负有一定责任。根据诚实信用原则和减损义务规定，本院酌情支持被告应支付给原告四个支付期共12个月的租金即42084元。关于双方在案涉租赁合同中约定的履约保证金，性质实为押金，其功能在于，一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，二是促使承租人及时履行租金给付义务。因此，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权将押金抵扣或不予退还押金，在此意义上，该押金又具有担保违约金的双重功能。在本案中，被告因未按时支付租金已构成违约，原告主张被告已支付给原告的履约保证金7014元依合同约定不予退还，故不能从尚欠的租金42084元中予以扣减，但被告已支付的商品质量保证金500元可依约定从中予以扣减，扣减后被告还应支付给原告的租金为41584元。因被告未按时支付租金已构成违约，该违约行为给原告造成了一定的损失，被告理应承担赔偿损失等违约责任。原告主张被告支付违约金，合法有据。关于违约金的数额，在双方合同约定的基础上，考虑被告的违约行为，违约金以被告田滇拖欠原告租金的百分之三十计算，即12475.2元（41584元×30%＝12475.2元）较为公平、合理。对于被告提出合同违约责任条款是格式条款，依法无效的主张，根据合同法第四十条的规定，被告的理由和依据不足，本院不予支持。 对于逾期付款利息，原告主张利息的基础是资金占用而非违约行为，承担或支付利息作为一项附随义务，与被告负有的付款责任同时产生，对于原告主张以拖欠的租金为基数，按日利率0.05%计算，没有明显过高，本院予以支持。根据上述焦点二阐明的事实，本院支持被告应支付给原告的逾期付款利息计算标准为:以拖欠的租金41584元为基数，自2017年5月1日起按日利率0.05%计算至还清款项之日止。 关于焦点三。原告在本案中主张其已代被告田滇支付了物业服务费、代收水电费等费用合计17372.98元给广西祥和物业服务有限公司，要求被告偿还。但被告已交纳了2016年8月1日-2017年1月31日期间的物业管理费1227.6元、装修押金500元、水电周转金1500元给广西祥和物业服务有限公司。对不足额部分，原告对其主张却没能向本院提供证据加以证实，应由其承担举证不能之不利后果，对原告的该项主张，本院不予支持。 关于焦点四。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，虽然案涉合同约定租金的支付方式为分期支付，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则割裂同一合同的整体性，可能导致债务人基于诉讼时效的考量而频频主张权利，背离诉讼时效制度的价值目标。尽管案涉合同租金的履行期限是2017年4月15日，但租赁合同履行期至今尚未届满，按照公平原则及诚实信用原则，对被告提出诉讼时效的抗辩，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下： 一、确认原告广西湘桂房地产开发投资有限公司与被告田滇于2016年8月1日签订的《湘桂·盛世名城商业租赁合同》自2020年9月27日解除； 二、被告田滇支付给原告广西湘桂房地产开发投资有限公司租金41584元、违约金12475.2元及逾期付款利息（逾期付款利息计算：以本金41584元为基数，自2017年5月1日起按日利率0.05%计算至还清款项之日止）； 三、被告田滇将位于灵山县交还给原告广西湘桂房地产开发投资有限公司； 四、驳回原告广西湘桂房地产开发投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2605元（已减半收取），由原告广西湘桂房地产开发投资有限公司负担2065元；由被告田滇负担540元。 上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 何训著 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 叶开华 书 记 员 黄春虹 附： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。