云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初1727号原告：云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司。住所地：云南省临沧市临翔区凤翔路**。统一社会信用代码：915309022195020801。法定代表人：李荣春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李强利，云南天外天（临沧）律师事务所律师，执业证号15309202010195509。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：罗正虎，云南天外天（临沧）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：宋娟娜，女，1984年9月23日出生，汉族，湖南省邵东县人，个体工商户，住云南省临沧市临翔区。被告：临翔区旺斯西餐馆。经营场所：临沧市临翔区世纪路文德玉堂旁。统一社会信用代码：92530902MA6M6DJK0E。经营者：宋娟娜，女，1984年9月23日出生，汉族，湖南省邵东县人，个体工商户，住云南省临沧市临翔区。共同委托诉讼代理人：徐世川（系被告宋娟娜配偶），男，1981年4月17日出生，汉族，重庆市丰都县人，住云南省临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：孙德志，云南君晟律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司（以下简称临翔农村银行）与被告宋娟娜、临翔区旺斯西餐馆物权保护纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告临翔农村银行的委托诉讼代理人李强利、罗正虎到庭参加诉讼，被告宋娟娜、临翔区旺斯西餐馆的共同委托诉讼代理人徐世川、孙德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临翔农村银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房屋占有使用费共计458333.42元（自2018年3月16日起至2020年6月5日止，共27.5个月，房屋占有使用费参照每年租金200000元计算，即每月约16666.67元），并按中国人民银行同期贷款利率支付自2020年6月6日起至全部款项付清之日止的资金占用利息，以及占有使用期间物业管理费7873.25元（物业费286.3元／月，共27.5个月）；2.判令被告向原告支付搬离时对房屋造成损坏赔偿约10万元（系暂估金额，最终以司法鉴定评估价值为准）；3.判令被告立即清除搬离房屋时堆放的废弃物直至达到不影响正常使用为止；4.判令被告宋娟娜承担本案一切诉讼费用。事实和理由：原告临翔农村银行（原临沧市临翔区农村信用合作联社）与临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能、朱有香金融借款合同纠纷一案中，临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能、朱有香无法偿还所欠原告的欠款，经原告申请临翔区人民法院强制执行后，临翔区人民法院将高继能、朱有香共同共有的位于临翔区世纪路xxx号房产进行司法拍卖，一拍、二拍流拍后，2018年3月16日，临翔区人民法院作出（2017）云0902执206号执行裁定书，裁定将被执行人高继能、朱有香名下位于临翔区世纪路xxx号房产（临沧市房权证号临字第**、01××01号）以物抵债给原告，并于同日将该裁定送达给了原告，原告自2018年3月16日起取得了临翔区世纪路xxx号房产的所有权。原告取得房屋所有权后即要求被告宋娟娜腾退所租赁的房屋，然而被告却以其已经与原房屋所有权人朱有香签订了承租期限为2016年8月26日起至2023年8月26日止的《租房合同》为由拒绝搬离。原告几经和被告交涉无果。被告为了拒绝搬离非法占有的房屋不择手段，2019年8月23日，被告以临翔区旺斯西餐馆的名义向临翔区人民法院提起了案外人执行异议之诉，企图以诉讼恶意拖延搬离并继续非法占用房屋。最终，被告提起的案外人执行异议之诉因缺乏基础的事实依据经一审、二审后均被驳回。2020年6月5日，经原告申请后临翔区人民法院向被告送达了《强制腾房公告》，被告才搬离了非法占用2年零3个月半的房屋，在非法占用期间，被告未向原告支付任何房屋占有使用费，也没有支付物业管理费。在被告搬离房屋后，原告到现场查看发现被告故意对房屋进行损坏，甚至可能会影响到房屋的主体结构。经原告向有关房地产评估机构咨询，预计原告修复房屋所需费用约10万元左右。而且，被告搬离房屋后拒绝对产生的废弃物进行清理，各种碎玻璃、钉子、木板等堆满了房屋，被告如此恶意的行为已严重侵害的房屋所有权人原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告宋娟娜、临翔区旺斯西餐馆共同辩称：1.原告要求被告支付房屋占用费的诉求于法无据，应予以驳回。在原、被告执行异议一案中，被告是基于“买卖不破租赁的原则”来维护自身的合法权益，并非恶意拖延占用房屋。被告也是利益受损的一方。在房屋租赁过程中因原房主隐瞒标的房屋已经做了抵押登记的事实，导致被告投入了时间和金钱来维护承租的房屋。被告在收到法院的履行通知后，只能通过提起执行异议之诉来维护自身的合法权益，执行异议诉讼判决生效后，被告及时按要求腾退了房屋。之所以出现一系列的纠纷，主要过错在于原房主朱有香违反诚实信用原则，未向被告尽到合理告知义务。故此，原告的损失应当由原房主朱有香负担，被告非本案适格的被告，应驳回原告对被告的诉讼。2.被告在承租期间依法、依约使用房屋，尽到了合理的保管义务，未给房屋造成任何损失。在使用过程中被告花费大量时间、精力、金钱才将该房屋装修为可以经营的样式，在经营的过程中更是悉心爱护才使经营得以延续。同时，被告也尽到了合理的管理义务，对承租的房屋进行了应有的维护，并按相应规定和约定缴纳了应缴费用。虽然因为履行通知书和执行异议一案，给被告应有和预期利益带来严重冲击，不仅败诉，还严重影响经营，在该房屋承租的过程中所投入的装修、装饰费用也并未得到任何补偿。异议之诉后的执行阶段，被告接到人民法院的通知书后，即按照要求腾出了房屋进行交付。被告并未对房屋有任何破坏、毁损之行为，故原告要求被告赔偿房屋损坏费用的诉请缺乏事实依据，应予驳回。3.被告在搬离前已经向临翔区湘源物业管理有限责任公司支付了全部物业管理费，且原告并非提供物业服务的主体，无权向被告主张物业费。被告因搬离时间仓促，房屋中的垃圾确实没有清理，但被告愿意立即进行清理。综合双方的诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1.二被告诉讼主体是否适格；2.二被告是否应向原告支付占用房屋期间的租金及应支付的租金为多少；3.被告搬离时是否损坏了房屋的主体结构，如损坏修复费用为多少；4.被告经营期间物业费是否缴纳，及原告是否有权主张物业费。原告临翔农村银行为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，用以证明原告的身份情况及主体资格。2.（2016）云0902民初837号民事调解书、（2017）云0902执206号执行裁定书、（2017）云0902执206号限期履行通知书复印件各1份，用以证明原告经以物抵债于2018年3月16日起依法取得临沧市临翔区世纪路xxx号房产（临沧市房房权证号临字第**、1××01号）的所有权，因被告拒不搬离，原告向人民法院申请强制执行后，临翔区人民法院对被告下达限期履行通知书，但被告仍拒绝搬离。3.（2019）云0902执异7号执行裁定书、（2019）云0902民初2254号民事判决书、（2020）云09民终331号民事判决书复印件各1份，用以证明临翔区人民法院向被告送达了限期履行通知书后，被告以与原房屋所有权人朱有香签订的《房屋租赁合同》未到期为由拒不搬离，还以案外人的身份提起了对已执行终结案件的执行异议之诉，恶意的以诉讼方式拖延搬离时间，经过了一审、二审后被告以案外人提起的执行异议均被驳回，故被告占用原告的房屋系非法占有使用。4.《租房合同》复印件1份，用以证明被告与原房主朱有香签订的《租房合同》约定每年房租为20万元，每月约16666.67元。5.强制腾退公告、交纳物业费的通知复印件各1份，用以证明被告拒绝搬离非法占有使用原告所有的房屋，时间自2018年3月16日起至2020年6月5日止，共27.5个月，按照每个月16666.67元计算，被告应支付房屋占有使用费共计458333.42元；自2018年3月16日起至2020年6月5日止被告尚欠物业费7873.25元。6.现场图片8张，用以证明被告搬离时恶意对房屋进行损坏，同时，被告搬离后尚未清理废弃物，已严重侵害的原告的合法权益。经质证，二被告对原告提交的第1组证据的真实性、合法性及关联性均无异议；对第2组证据真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明内容不予认可，认为被告未搬离是因在收到搬离通知后依法提起执行异议，所以未搬离；对第3组证据真实性、合法性及关联性无异议，但对证明内容不予认可，认为被告并非恶意提起诉讼，被告仅是根据法律规定依法维护自身权利；对第4组证据不予认可，认为该合同已经被其他案件认定为无效合同；对第5组证据中强制腾退公告无异议，对交纳物业费的通知的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为被告已经缴清了所有物业费；对第6组证据的真实性、合法性予以认可，但对部分关联性不予认可，认为房屋的现状确为照片中反映的样子，但被告并未损坏房屋的主体机构。被告宋娟娜、临翔区旺斯西餐馆对其答辩主张，向本院提交了收据复印件23页，用以证明原告对承租的房屋尽到合理维护义务，并按时交纳了应交纳的费用。经质证，原告临翔农村银行对二被告提交的证据真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明内容不予认可，认为二被告提交的收据均记载的费用为水电费，不能证明已交纳了物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宋娟娜系被告临翔区旺斯西餐馆的登记经营者。案外人朱有香、高继能系夫妻关系，二人共有坐落于临翔区世纪路xxx房产［临沧市房权房权证号临字第**、××01号，土地使用权临国用（2013）第1890号、1891号、1892号］。2016年8月26日，朱有香与被告宋娟娜就上述房产签订《租房合同》，约定高继能、朱有香将上述房产租给宋娟娜商用，租赁期限自2017年8月26日至2023年8月26日止，租金为20万元／年。被告宋娟娜将从高继能、朱有香处租赁来的房产装修后用于经营被告临翔区旺斯西餐馆。2014年10月27日，高继能、朱有香与原告临翔农村银行签订《最高额抵押合同》，提供二人共有的上述房产和土地使用权以及临翔区百树广场一期5-附114号房产（临沧市房权证房权证临字第**）人临沧聚能商贸有限责任公司向原告临翔农村银行的自2014年10月27日至2017年10月27日期间在6900000元的最高额内的借款作抵押担保，担保范围包括本金、利息、罚息、复利和实现债权的相关费用等。2014年10月31日，原告临翔农村银行就上述抵押物在临沧市住房和城乡建设局办理取得房屋他项权利证书（临沧市房他证临字第××号）。原告临翔农村银行于2014年11月1日向临沧聚能商贸有限责任公司指定账户放款6000000元。后因临沧聚能商贸有限责任公司拖欠利息，原告临翔农村银行于2016年8月22日将临沧聚能商贸有限责任公司、高继能、朱有香起诉至本院，经本院主持调解双方达成了调解协议，本院制作了（2016）云0902民初837号民事调解书。双方达成调解内容为：一、临沧市聚能商贸有限责任公司自愿定于2017年3月20日前偿还原告临翔农村银行本金6000000元及借款利息（利息从2015年9月21日起至实际还清款项之日止，按双方于2014年10月27日签订的借款合同中约定利率计算）；二、如临沧市聚能商贸有限责任公司届时不能清偿上述款项，高继能、朱有香自愿用其共有的坐落于临翔区房产即借款抵押物变卖或者拍卖后优先偿还上述款项。后因临沧市聚能商贸有限责任公司未按照调解书内容履行还款义务，原告临翔农村银行2017年4月6日向本院申请强制执行，案号为（2017）云0902执206号。在执行过程中，本院依法拍卖高继能、朱有香名下位于临翔区房产，但二次流拍。后原告临翔农村银行申请愿意接受二次流拍价的拍卖标的物抵债5895090元。本院于2018年3月16日依法作出（2017）云0902执206号执行裁定书，裁定：一、被告执行人高继能、朱有香名下上述房产以物抵债5895090元，该房产所有权自本裁定送达原告临翔农村银行时起转移；二、原告临翔农村银行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续等。同日，本院将该裁定书送达原告临翔农村银行。2018年8月30日，原告临翔农村银行就临翔区世纪路xxx号房产在临沧市国土资源局办理取得不动产权证书，因二被告一直占用使用临翔区世纪路xxx号房产，2019年7月11日，本院依法向被告临翔区旺斯西餐馆作出（2017）云0902执206号限期履行通知书，通知被告临翔区旺斯西餐馆收到通知起十日内将所占有的临翔区世纪路xxx号房屋内的物品腾空搬离并立即将该房产交付原告临翔农村银行。接到通知后，被告向本院对本院要求其限期搬离临翔区世纪路xxx号房产提出执行异议，请求本院撤销要求其搬离的执行行为，在租赁期限内阻止受让人移交占有被执行的房产，并将以物抵债中装修部分款项给被告。本院审查后，于2019年8月9日依法作出（2019）云0902执异7号执行裁定书，裁定驳回被告临翔旺斯西餐馆的异议请求。裁定送达后，被告不服裁定，于2019年9月2日向本院提起执行异议诉讼，请求撤销（2017）云0902执206号限期履行通知书及确认被告宋娟娜与朱有香签订的《租房合同》继续有效。该案经本院审理，于2020年2月27日作出（2019）云0902民初2254号民事判决书，判决驳回被告临翔区旺斯西餐馆的诉讼请求。后因被告临翔区旺斯西餐馆不服本院一审判决，向云南省临沧市中级人民法院提起上诉，2020年5月26日，云南省临沧市中级人民法院作出（2020）云09民终331号民事判决书，判决驳回被告临翔旺斯西餐馆上诉，维持原判。判决生效后，2020年6月5日本院向二被告发出强制腾房公告，要求二被告在公告发出之日起15日内将占用的临翔区世纪路xxx号房屋进行腾退。强制腾退公告发出后，二被告按时进行了腾退。本案审理过程中，原告临翔农村银行向本院申请对被告宋娟娜名下坐落于临沧市临翔区塘平社区南天路xxx号扎路营批发市场商住小区Ｂ9幢2单元xxx室［不动产权证号：云（2019）临翔区不动产权第××号］房产在570000元的价值限额内予以查封。本院审查后，作出（2020）云0902民初1727号民事裁定书，对上述财产进行了查封。原告临翔农村银行支出保全申请费3370元。本案审理期间，经本院组织双方对位于临翔区世纪路xxx号的房屋现场进行查看后，二被告自行组织人员对现场遗留的废弃物进行了清理。经原告临翔农村银行查看后认可二被告的清理成果。同时，在二被告对现场进行清理后，原告临翔农村银行对房屋进行了查验，认可二被告搬离时未损坏房屋主体机构。故此，原告临翔农村银行在诉讼过程中，向本院申请撤回其第2、3项诉讼请求。本院审查后口头裁定予以准许。本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担侵权责任的方式主要有赔偿损失等。关于本案当事人的争议问题，本院评议如下：一、关于本案二被告诉讼主体是否适格的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明字号经营者的基本信息”的规定，本案中，被告临翔区旺斯西餐馆的登记经营者为被告宋娟娜，被告宋娟娜在经营临翔区旺斯西餐馆期间实际占用本案争议标的物临翔区世纪路xxx号的房屋至2020年6月4日。现原告向二被告主张占用房屋期间的费用，有事实依据，故二被告为本案适格的诉讼主体。二、二被告是否应向原告支付占用房屋期间的租金及应支付多少租金的问题。本院于2018年3月16日作出（2017）云0902执206号执行裁定书，裁定将高继能、朱有香名下位于临翔区世纪路xxx号房产（临沧市房权证号房权证号临字第**、01号）以物抵债给原告临翔农村银行的债务，并确定该房产所有权至上述裁定书送达原告临翔农村银行时起转移，该裁定书当日即向原告临翔农村银行进行了送达，故原告临翔农村银行于2018年3月16日便取得了临翔区世纪路xxx号房产的所有权。因二被告一直占用该房产至2020年6月4日（发出强制腾房公告前一日），故原告主张要求二被告支付占用期间的费用有事实依据。二被告占用的时间为2018年3月16日起至2020年6月4日止共计812天，原告主张27.5月的时间计算错误，应予以调整。关于占用费用计算的问题，参照被告宋娟娜与朱有香签订的《租房合同》约定租金为200000元／年，即547.95元／天，二被告应支付的房屋占用费用为444935.4元（547.95元／天×812天）。关于资金占用费的问题，因二被告长期占用原告所有的房屋，且未支付房屋占用费用，给原告造成了租金收益的孳息损失，结合参照全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率，本院酌情支持资金占用费从2020年6月6日以所二被告所欠付房屋占用费为基数，按年利率3.85%计算资金占用费至全部款项付清之日止。三、关于本案诉讼费用的问题。本案诉讼过程中，原告临翔农村银行因申请保全支出了保全申请费3370元，该费用为原告临翔农村银行在诉讼过程为保障权益顺利实现而支出的合理费用，应由二被告承担。四、关于二被告经营期间物业费是否缴纳，及原告是否有权主张物业费的问题。因原告临翔农村银行并非提供物业服务的主体，原告与二被告不存在物业服务合同关系，无论二被告经营期间是否交纳了应缴的物业管理费，原告临翔农村银行均无权向二被告收取物业管理费。故，原告临翔农村银行的该诉讼主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第二十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告宋娟娜、临翔区旺斯西餐馆应于本判决生效之日起十日内向原告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司支付房屋占用费444935.4元，及从2020年6月6日起至以所欠房屋占用费为基数按年利率3.85%计算至全部费用付清之日止的资金占用费；二、被告宋娟娜、临翔区旺斯西餐馆应于本判决生效之日起十日内向原告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司支付保全申请费3370元；三、驳回原告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9462元，适用简易程序审理减半收取4731元，由原告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司负担745元，被告宋娟娜、临翔区旺斯西餐馆共同负担3986元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  姜泽贤二〇二〇年十一月二十日书记员  彭方虎