天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初4637号原告：吴玲，女，1991年7月5日出生，汉族，住河北省潢川县。委托诉讼代理人：于丽，北京浩云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霓婷，北京京云律师事务所律师。被告：天津森岛瑞泰置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区城关镇广川路**。法定代表人：冯铁军，公司董事长。委托诉讼代理人：曲晓燕，公司员工。委托诉讼代理人：袁淑娟，公司员工。被告：河北健源环京房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊京哈路南燃料公司商住楼**。法定代表人：李关键，公司执行董事。委托诉讼代理人：邵帅，公司员工。原告吴玲与被告天津森岛瑞泰置业投资有限公司（以下简称森岛公司）、河北健源环京房地产经纪有限公司（以下简称健源公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王霓婷，森岛公司的委托诉讼代理人曲晓燕、袁淑娟，健源公司的委托诉讼代理人邵帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与森岛公司之间的商品房买卖合同；2.请求判令森岛公司返还已支付的购房费用196560.78元；3.请求判令森岛公司、健源公司连带向原告返还已支付的团购服务费95000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月10日，原告与森岛公司签订了《商品房买卖合同》，购买森岛公司开发的位于天津市宝坻区××镇××房屋，房屋总价款594722元。在签订合同当日，原告支付了首期购房款184722元，房屋契税、公共维修基金、预告登记费、抵押登记费、代收费等11838.78元，且森岛公司要求原告向健源公司支付了团购服务费95000元。因原告办理户口失败，原告不具备购房资格，商品房买卖合同无法继续履行，故原告要求解除合同，二被告返还原告已支付的房款和团购服务费，双方协商未果，故原告提出以上诉讼请求。森岛公司辩称，一本案属于预约合同纠纷，因双方签订的认购协议已经成立并生效，因此该认购协议应该作为确定双方权利义务的依据；二吴玲要求解除商品房认购协议书，应按照协议约定承担违约金10万元，扣除违约金后剩余交纳的款项予以返还；三吴玲要求森岛公司对团购服务费承担连带责任，无事实和法律依据，其诉讼请求应予以驳回。健源公司辩称，同意与吴玲解除服务合同，但要求扣除违约金2万元，剩余款项返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月10日，森岛公司（出卖人甲方）与吴玲（认购人乙方）签订《商品房认购书》（编号××），约定第一条相关政策背景及资格确认：2、因目前乙方“乙方尚不符合上述天津市的购房资格，故乙方申请与甲方签署房屋认购合同书，并承诺于本合同签署之日起2年内，即2020年10月9日之前，取得购房资格。认购人在合同约定的时限内取得天津市商品房购买资格后立即与出卖人就《天津市商品房买卖合同》进行网上签约并根据本合同及签署的《天津市商品房买卖合同》的约定办理产权登记等相应手续。因认购人暂无天津市商品房购买资格，无法签署《天津市商品房买卖合同》并进行网上签约，不能及时办理房产证等，出卖人对此不承担任何违约、赔偿责任。第二条商品房基本情况：（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于天津市宝坻区××号楼××号房屋。（二）该商品房的设计用途为：住宅，建筑结构钢混，建筑面积共82.25平方米。该商品房为预售商品房，交房日期为2020年12月20日前。第四条价款与付款方式：1、该商品房价款按建筑面积计算，每平方米价格为7230.66元，价款为594722元。2、出卖人同意认购人按照下列第3种方式付款：（3）贷款方式付款。第五条定金及认购金：1、认购人在本认购协议签署之日向出卖人支付20000元的定金。该定金在认购人支付认购金时自动转为认购金。认购人应当自向出卖人支付定金之日起7日内，即2020年9月10日之前与出卖人签订本合同附件《商品房买卖合同（草签）》并向出卖人支付认购金184722元（含定金），上述认购金共计184722元，在出卖人与认购人签订正式《商品房买卖合同》后，该认购金自动抵作商品房价款。如认购人逾期签订本合同附件《商品房买卖合同（草签）》和逾期支付认购金，出卖人有权选择解除本认购协议且上述定金不予退还；如出卖人单方面要求解除本认购协议的，应双倍返还定金。认购人与出卖人已经对《商品房买卖合同（草签）》的所有条款进行了协商，双方均无其他异议，认购人与出卖人同意签署本合同及附件《商品房买卖合同（草签）》。第六条认购协议的解除：3、如认购人在本合同约定的期限内未取得天津市购房资格，并要求解除本认购协议的，经出卖人同意后，双方可解除本认购协议。双方解除本认购协议的，出卖人有权从认购人已经支付的认购金中扣除拾万元作为认购人的违约金，剩余的认购金应本认购协议解除之日起30日内退还认购人（无息）。第七条取得购房资格的相关情形：3、认购人在本合同约定的期限内未取得天津市购房资格的，经认购人申请并向出卖人支付贰万元的更名费后，出卖人可与认购人指定的具备天津市购房资格的第三人另行签署《天津市商品房买卖合同》。双方还约定了其他权利义务。签署商品房认购协议书当天，吴玲与森岛公司签订了《商品房买卖合同（草签）》作为认购协议书的附件，并支付了首付款184722元（含定金）以及契税5406.56元、公共维修基金5947.22元、预告登记费80元、抵押登记费80元、其他325元等合计11838.78元。同日，吴玲向健源公司支付了团购服务费95000元。认购协议书及商品房买卖合同（草签）签订时，吴玲不具备在津购房资格；截至法庭辩论终结之日，其仍未取得在津购房资格。双方未能签订《商品房买卖合同》。本院认为，吴玲与森岛公司签订的《商品房认购协议书》（编号××）及附件《商品房买卖合同（草签）》，均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方签订商品房认购书的目的是当吴玲取得在津购房资格时签订正式的商品房买卖合同，故双方之间形成商品房预约合同关系。根据吴玲要求解除该商品房认购协议书及商品房买卖合同（草签），森岛公司亦同意解除，故双方就解除认购书和买卖合同（草签）达成一致意见，本院准予。认购书及买卖合同（草签）解除后，森岛公司应返还吴玲已付购房款184722元（含定金）、契税5406.56元、公共维修基金5947.22元、预告登记费80元、抵押登记费80元、其他325元等共计196560.78元。关于应否扣除违约金的问题。森岛公司给与吴玲2年时间取得在津购房资格，且如果吴玲到期不能取得购房资格，森岛公司可以与吴玲指定的第三人重新签订商品房买卖合同，其主张吴玲未在2020年10月9日前取得在津购房资格，根据认购协议书第六条第三款出卖人有权从认购人已经支付的认购金中扣除拾万元作为认购人的违约金。双方在明知吴玲为限购对象的前提下仍签订认购协议，主观上均存在过错，故森岛公司要求扣除违约金的主张于法无据，本院不予采纳。关于返还团购服务费主体和数额的问题。首先连带责任必须是法律明确规定，其中涉及房地产开发企业和销售中介承担连带责任的是销售代理关系。销售代理是指房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房，中介服务机构向房地产开发企业收取佣金，双方之间应当订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限及委托人和被委托人的权利、义务，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。吴玲、森岛公司及健源公司均未提交书面委托合同，森岛公司和健源公司亦否认存在委托合同关系，森岛公司只是为健源公司提供房源，健源公司为森岛公司开发的商品房提供推广服务。因此，森岛公司与健源公司之间不符合销售代理的法律特征，双方并不构成销售代理关系。吴玲要求森岛公司对团购服务费承担连带责任，但未提供有关证据予以证明，故本院对吴玲主张森岛公司与健源公司连带返还团购服务费95000元的请求不予支持。其次，健源公司庭审中陈述安排销售人员讲解购房政策、签订协议、介绍房屋情况、提供吴玲来往涉案楼盘的交通和食宿，但未提交证据予以证明，且吴玲未成功购房，故本院对健源公司扣除违约金2万元的主张不予支持。因健源公司当庭认可收取吴玲95000元团购服务费，本院认为应由健源公司一方返还吴玲团购服务费95000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除吴玲与天津森岛瑞泰置业投资有限公司于2018年9月10日签订的编号为0002517号的《商品房认购书》及《商品房买卖合同（草签）》；二、天津森岛瑞泰置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴玲购房款184722元（含定金）、契税5406.56元、公共维修基金5947.22元、预告登记费80元、抵押登记费80元、其他325元等共计196560.78元；三、河北健源环京房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴玲团购服务费95000元；四、驳回吴玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5674元，公告费300元，合计5974元，由天津森岛瑞泰置业投资有限公司负担3826元，由河北健源环京房地产经纪有限公司负担2148元。（交纳时间同上）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高瑞东审 判 员  郑善礼人民陪审员  马春花二〇二〇年十一月十一日书 记 员  周筱笛附一相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二相关交款账户：当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052********