广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终3263号 上诉人（原审被告）：桂林市群众艺术馆，住所地：广西壮族自治区桂林市正阳路**，统一社会信用代码：124503004986680317。 法定代表人：李素华。 委托诉讼代理人：周志红，男，该单位文化服务部工作人员。 委托诉讼代理人：林小芸，广西瑞景律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡瑞员，女，1964年12月15日出生，汉族，自由职业退休，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：李芳红，湖南如金律师事务所律师。 上诉人桂林市群众艺术馆与被上诉人蔡瑞员房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 桂林市群众艺术馆上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1900号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，导致原审判决错误。依据该案已经查明的事实和综合上诉人与被上诉人提交的证据，本案应驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。经一审法院向桂林市国土资源局秀峰分局咨询，涉案土地现阶段无法办理商业土地性质；目前被上诉人诉请办理的国有土地使用证的土地已经属于案外人桂林市经济建设投资总公司所有；本案需将案外人桂林市经济建设投资总公司列为本案的第三人，才能查明本案的基本事实。二、一审法院适用法律错误，从而导致实体判决严重错误。本案《房屋买卖合同》签订于20年前，根据当时正阳路步行街改造的特殊时期和当时的政策法规是可以办理国有土地使用证的，但时隔多年，经三方向桂林市国土资源局秀峰分局调查后，被证实法律上规定的“事实上不能履行”，无法强制执行。被上诉人在合同签订之后20年才提起诉讼，在合理期限内怠于维护自身权益，直接导致上诉人事实上不能履行的事实，其本身也存在过错。 蔡瑞员辩称，上诉人的上诉事实和理由不能成立，被上诉人从上诉人处购买案涉铺面，合同约定相应的土地使用权一并转移，相应的产权证由上诉人办理，办理产权证是上诉人的法定义务。上诉人所说的无法办理的理由不成立，上诉人提交的资料中没有包含案涉房屋所在的土地。根据一审法院与秀峰国土资源局协调的过程中，发现上诉人未提供纳税发票与上级主管部门审批意见、设计变更的资料，导致无法办理土地产权证。上诉人陈述的事实不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 蔡瑞员向一审法院起诉请求：被告依合同约定协助原告办理桂林市秀峰区正阳路7号西4-1-09号商铺的国有土地使用证，并承担国有土地使用证过户的相关费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为：被告为原告办理桂林市秀峰区正阳路7号西4-1-09号商铺的房屋不动产权证书，并承担过户的土地使用权出让金及办理过户全部类目中被告应承担的税费。 一审法院认定事实：2000年8月28日，原告蔡瑞员作为乙方（买方）与被告桂林市群众艺术馆作为甲方（卖方）签订了《房地产买卖契约》，约定原告向被告购买位于桂林市秀峰区（原为桂林市秀峰区）西4-1-09内的房地产（房屋建筑面积14.66平方米），房地产成交价格为230308元。该契约第三条约定:“双方同意于二〇〇〇年十二月三十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”；第四条约定：“甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”；第七条约定：“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”；第十二条（手写款项）约定：“税费由甲方负责交纳”。2001年3月20日，原告交纳房屋契税6909.2元，该契税买卖契纸存根（编号为市房契买卖字第Ｎｏ.0004132号）重要记载一栏手写注明：“原业主经国资局的同意与买主于2000年8月28日自愿签订买卖契约，将上述房产过户给蔡瑞员营业”。2001年3月23日，原告蔡瑞员办理了房屋产权证（产权证号：桂林市房权证秀峰区字第××号），房屋用途为商业性质。被告至今未协助原告办理土地使用权证。 另查明，桂林市群众艺术馆曾于2013年7月29日办理位于桂林市秀峰区国有土地使用证（权属证号：桂市国用（1996）第000054号），地号为450302001021ＧＢ2003，地类（用途）为文体娱乐，使用权类型为划拨。备注一栏载明：“依据国土资发【2012】134号的规定，对应《土地利用现状分类》（ＧＢ／Ｔ21010-2007）的二级类，原土地登记用途为艺术馆更改为与之对应的是文体娱乐用地”。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.被告是否应为原告办理不动产权属证书；2.土地使用权出让金是否应由被告承担。原、被告之间签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人皆具有法律约束力。原告已履行了其作为买受人应尽的义务，被告应当按合同约定在房屋交付时将土地使用权一并转移给原告。被告虽已将房屋交付原告使用并办理了房屋产权证书，但至今仍未履行协助原告办理相关土地权属登记的义务。对于被告认为因政策变动等客观原因导致事实上不能履行，该院认为系因被告未按合同及时协助原告办理土地使用证导致的，且被告主张合同事实上不能继续履行亦没有证据证实。对于被告辩称诉争土地权属已归桂林市经济建设投资总公司所有，被告未提交相应证据予以证明，故该院不予追加桂林市经济建设投资总公司为第三人。对于原告要求被告办理不动产权属证书，无合同和法律依据，被告应对原告办理不动产权属证书承担协助义务。 关于土地使用权出让金，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，土地使用权出让金应由受让方缴纳，故原告作为受让方应承担土地使用权出让金。原告要求被告支付土地使用权出让金，该院不予支持。 关于税费，原、被告双方均认可按合同约定各自承担相应税费，故原告要求被告承担办理不动产权属证书时被告应承担的税费，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，判决：一、被告桂林市群众艺术馆于本案判决生效之日起十日内协助原告蔡瑞员办理桂林市秀峰区正阳路7号西4-1-09号铺面不动产权属证书；二、土地使用权出让金由原告蔡瑞员承担，被告桂林市群众艺术馆按法律规定承担其应承担的税费；三、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告桂林市群众艺术馆负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院依职权向桂林市不动产登记和房产交易中心去函查询涉案房产土地权属现状及如何不动产权证，桂林市不动产登记和房产交易中心复函如下：一、经查档核实，桂林市秀峰区正阳路7号西4-1-09号商铺所占宗地现权利人为桂林市群众艺术馆，该宗地为文体娱乐用地，划拨性质。二、办理上述房屋不动产权证需先到房屋所在地城区自然资源局分局办理土地用途变更为商服用地及划拨转出让手续。上诉人桂林市群众艺术馆质证意见，对复函的真实性无异议，案涉土地确实是划拨性质，但上诉人目前没有该宗土地权属证书及证件。被上诉人蔡瑞员质证意见，对复函的真实性、合法性、关联性予以认可，根据复函显示土地权利人仍为桂林市群众艺术馆，说明其仍可以继续履行之前的买卖合同，将土地使用权变更至被上诉人名下。 经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：案涉房屋是否能够办理不动产权证。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本案中，桂林市不动产登记和房产交易中心复函表明，案涉桂林市秀峰区正阳路7号西4-1-09号商铺所占宗地现权利人为桂林市群众艺术馆，该宗地为文体娱乐用地、划拨性质；办理该房屋不动产权证需先到房屋所在地城区自然资源局分局办理土地用途变更为商服用地及划拨转出让手续。上述法律规定划拨土地的转让必须要报经有批准权的人民政府批准、补交土地出让金后才能过户。要求上诉人过户土地使用证离不开行政机关的审批配合，是否批准取决于政府行政机关。因此，划拨土地使用权过户显然是一种行政行为，还需要行政机关审批，司法权不能干预行政权，人民法院民事判决无权给行政机关设定义务，不能直接要求行政机关办理过户手续。故本院对于被上诉人的一审诉讼请求不予支持；待条件成就时，被上诉人蔡瑞员可再行主张权利。 综上所述，桂林市群众艺术馆的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1900号民事判决； 二、驳回被上诉人蔡瑞员的诉讼请求。 一审案件受理费50元（被上诉人蔡瑞员已预交），二审案件受理费50元，共计100元，由被上诉人蔡瑞员负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰