湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初1836号原告：中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司，住所地武汉市汉阳区建桥新村**。法定代表人：刘勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭勇民，男，该公司工作人员。被告：李亚珍，女，1989年12月2日出生，汉族，住武汉市汉阳区，原告中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司（以下简称中铁大桥局公司）与被告李亚珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告中铁大桥局公司的委托诉讼代理人郭勇民、被告李亚珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中铁大桥局公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.判决被告支付租金62,706元（从2018年11月1日开始计算拖欠租金暂计至2019年12月31日止）及逾期付款违约金11,443元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，中铁大桥局公司变更第2项诉讼请求为：判决被告支付租金98,538元（从2018年11月1日开始计算拖欠租金至2020年8月31日止）及逾期付款违约金20,000元。事实和理由：2018年2月28日，原告将位于武汉市汉阳区连通港西路中铁世纪金桥项目A2地块16栋1层8号商铺租赁给被告使用，合同明确了双方的权利义务及违约责任。根据合同约定：从2018年3月1日开始至7月31日作为装修及免租期，不计算租金。被告至今也只支付了一个季度的租金，从去年11月1日开始拖欠租金至今己经累计拖欠62,706元，原告多次追讨该款未果。根据合同第十七条的约定：逾期交纳租金达30日，原告有权解除合同，同时己经交纳的履约保证金不予退还，并要求被告承担违约责任。原告为维护其合法权益，现依据法律规定提起诉讼，请法院依法判如所请。李亚珍辩称，不同意解除合同。原告未按约定按时开街导致被告经营困难，原告违约在先。关于租金，原告承诺的免租期间原告也在诉请中计算了租金，没有法律和事实依据，被告因此一直积极与原告协商，但协商未果。原告因违约行为导致了涉案商铺所在的商业街没有人气，被告无法经营，且被告因怀孕也没有实际经营，因此原告不应当收取租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。中铁大桥局公司系国有企业。中铁大桥局公司系位于武汉市汉阳区连通港西路109号中铁·世纪金桥（一期A2地块）16栋1层（8）商铺号房屋（建筑面积47.14平方米）的所有权人。2018年2月28日，中铁大桥局公司（出租人、甲方）与李亚珍（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：乙方租赁甲方所有的位于武汉市汉阳区连通港西路中铁世纪金桥项目A2地块16栋1层8号商铺房屋，建筑面积47.14平方米房屋出租给乙方作为奶茶经营；租赁期限为3年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止；甲方正式交付房屋后，给予乙方2个月装修期，装修期在本合同全部租期履行完毕的前提下不收取租金，装修期自2018年3月1日至2018年4月30日；甲、乙双方约定，在本合同全部租期履行完毕的前提下，本合同租期内乙方享有3个月的免租期（不包含装修期），免租期可在租期前三年内分摊；交付该商铺使用权的日期为2018年3月1日；租赁期限内月租金为4,479元，第一租赁年度除去装修期2个月，免租期3个月，共收取7个月租金为31,353元，第二、三租赁年度收取12个月租金为53,748元；租金按季度缴纳，乙方须于合同签订后七个工作日内向甲方缴付首年度3个月租金13,437元，之后于每季度开始前十个工作日内向甲方交付该季度租金；该商铺在租期内，水、电、物业管理费等与经营相关的各项费用，由乙方负责；乙方应在本合同签订后七个工作日内向甲方交纳租赁履约保证金8,958元，履约保证金在本合同届满终止且满足乙方不欠租金、不存在损坏商铺、不存在使用商铺注册公司及对应的水表、电表、天然气表、固定电话、网络等不存在过户的情况下，在十五个工作日内，甲方不计利息退还乙方；乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付应付租金万分之五违约金。如乙方逾期交纳当期租金达三十天，甲方有权单方终止合同，同时乙方已经交纳的履约保证金不予退还，除此之外，甲方有权要求乙方承担赔偿损失等违约责任等条款。合同签订后，中铁大桥局公司向李亚珍交付了涉案租赁房屋，李亚珍向中铁大桥局公司支付了2018年8月1日至2018年10月31日共三个月的租金13,437元及8,958元保证金。此后，李亚珍未向中铁大桥局公司支付租金。2018年10月22日，中铁大桥局公司向李亚珍发出《租赁联系函》，催缴2018年11月1日至2019年1月31日的租金13,437元。李亚珍收到该函件后，未向中铁大桥局公司支付租金，但仍在租赁房屋内经营至今。另查明，2020年1月24日，针对新型冠状病毒××疫情防控形势，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月8日，湖北省人民政府办公厅颁布《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》{鄂政办发〔2020〕5号}，该文件载明：“一、减轻企业负担。1、……2、减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。……”。2020年6月12日，武汉市新冠××疫情防控指挥部颁布《武汉市新冠××疫情防控指挥部通告（第23号）》，该通知载明：“6月13日零时起，湖北省新冠××疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。……六、恢复餐饮住宿商场集市等城市功能。在落实经营主体责任，做好通风消毒、防控措施到位的前提下，全面恢复餐馆、酒店、商场（店）等场所营业秩序，开放符合防疫要求的农（集）贸市场。……”。在疫情期间，因受疫情及疫情防控措施的影响，李亚珍在租赁房屋内的经营受到了影响。在本案审理过程中，经本院组织双方协商，中铁大桥局公司自愿按“3个月房租免收、6个月房租减半”的政策免除李亚珍应当支付的部分租金。本案经人民法院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，中铁大桥局公司系位于武汉市汉阳区连通港西路109号中铁·世纪金桥（一期A2地块）16栋1层（8）商铺号房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。中铁大桥局公司与李亚珍于2018年2月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。《租赁合同》签订后，中铁大桥局公司向李亚珍交付了租赁房屋，李亚珍应按合同约定向中铁大桥局公司支付租金。李亚珍实际缴纳租金至2018年10月31日，李亚珍应按月租金4,479元的标准向中铁大桥局公司支付自2018年11月1日至2020年8月31日的租金。因涉案租赁房屋系国有资产类经营用房，中铁大桥局公司自愿按照“3个月房租免收、6个月房租减半”的政策予以减免租金，不违反法律规定，本院予以照准。综上，李亚珍应当支付自2018年11月1日至2020年8月31日的租金为71,664元〔4,479元/月×（22个月-6个月）〕。根据租赁合同的约定，李亚珍逾期支付租金达三十日，中铁大桥局公司即享有解除权，现李亚珍逾期支付租金的行为已经超过三十日，中铁大桥局公司要求解除租赁合同的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。李亚珍逾期支付租金的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。鉴于租赁期间发生了新冠××疫情，在疫情及疫情防控措施期间李亚珍未按合同约定支付租金的行为不应当承担违约责任，且合同中也约定了可以以不予退还保证金的方式承担违约责任，本院酌定由李亚珍承担8,958元的违约金，此款与其已经支付的8,958元保证金相互抵消。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司与被告李亚珍于2018年2月28日签订的《租赁合同》；二、被告李亚珍于本判决生效之日起十日内向原告中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司支付自2018年11月1日至2020年8月31日的租金为71,664元；三、驳回原告中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,654元及保全费896元（原告已预交），由被告李亚珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王朝阳二〇二〇年十一月二十三日书记员  刘 朝