甘肃省天水市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)甘05行终23号 上诉人（原审原告）尚某。 委托代理人张某，北京即明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）天水市麦积区房屋征收事务中心。 法定代表人毛某。 委托代理人李某。 委托代理人谢某，甘肃鑫盾律师事务所律师。 原审第三人天水市麦积区花牛镇人民政府。 法定代表人郭某。 委托代理人温某。 委托代理人朱某，甘肃润浩律师事务所律师。 上诉人尚某因与被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心、第三人天水市麦积区花牛镇人民政府房屋征收补偿安置协议纠纷一案，不服天水市秦州区人民法院（2020）甘0502行初14号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尚某及其委托代理人张某，被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心的委托代理人李某、谢某，原审第三人天水市麦积区花牛镇人民政府的委托代理人温某、朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：被告是负责麦积区房屋征收补偿事务的工作部门，曾用名天水市麦积区房屋征收管理中心、天水市麦积区房屋征收补偿管理局。国家重点建设项目宝兰铁路客运线天水南站的建设，2016年8月24日天水市麦积区人民政府发出了《关于天水高铁南站站前广场中轴线公园建设项目房屋（构筑物）征收的公告》，确定对该项目建设区域麦积区花牛镇赵崖村的房屋实施征收，公布了天水南站前广场中轴线公园建设项目房屋（构筑物）征收补偿安置实施方案，方案确定天水市麦积区房屋征收管理中心为征收部门，花牛镇政府受该中心的委托负责该区域内房屋征收补偿安置的具体工作；同时，征收补偿方案公布了征收补偿安置的方式，集中就近安置及安置房屋性质，确定征收房屋结构和安置房面积换算、集中安置房屋面积价格核算标准方式、临时过渡期限和过渡费搬迁补助费的发放标准、超期过渡的过渡费支付标准、临建违建的补偿、奖励政策等拆迁补偿安置、纠纷处理的原则等事项。确定征收补偿安置面积的换算：征收房屋为框架结构的，按照1：1的比例换算安置面积；砖混结构的，按照1:0.95换算；砖木结构的，按照1:0.9换算；砖土木、土木结构的按照1:0.85换算；有多种结构的房屋，结构从最好的开始依次确定，调换面积最高不能超过家庭实有人口人均45平方米。方案确定以“面积近似”原则选择安置楼号及楼层。安置房以成本价为基准价计算：楼房为低层七层以下的二楼五楼为基准价，每平方米三楼四楼上浮3%，一楼六楼下浮3%，七楼按照一楼的价格下浮1%；楼房为高层八层以上以四楼为基准价，每平方米四楼以上每上升一层，按成本价上浮1%，四楼以下每下降一层下浮1%，顶层按一层价格下浮1%的原则确定；实行市场优惠价的楼层按此原则确定；安置楼房面积超出应安置面积在10平方米以内的，超面积部分由被征收人按成本价加楼层差价购买；面积超出10-20平方米的，由被征收人按市场优惠价加楼层差价购买；超出20-30平方米的，由被征收人按市场优惠价加楼层差价上浮10%的价格购买。超出面积最多不得超过30平方米。 根据上述方案确定的补偿安置内容和标准，2016年9月22日，原告与第三人签订了本案涉及的房屋征收补偿安置协议，协议的征收补偿款，除预算预留了协议安置房的差价款两笔共计82370元外，其余征收补偿款第三人已发放给原告。2019年10月至11月期间，高铁佳苑一期安置房屋选房，原告选定房屋3套，安置房面积331.39平方米，其中：2号楼房面积102.49平方米，1号楼房面积102.49平方米，13号楼房面积126.41平方米；原告领取了3套选定房屋的钥匙，没有与第三人进行征收与安置房屋的差价结算。房屋征收补偿安置的临时过渡费，第三人给原告发放至2020年6月底。2020年5月8日，原告以第三人为被告，向本院提起行政诉讼，经本院释明，原告更换适格被告、明确本案的诉讼请求。案件审理中，因被告当庭提供了安置房建设单位麦积区国投公司出具的房屋质量保证书和使用说明书，原告接收该材料后，撤回了第1项请求，纠正第2项请求中的数额。原告的诉讼请求：1.判令被告返还被告扣除的房屋征收补偿预留款82370元；2.被告赔偿逾期交房的房租损失暂定45000元，以评估为准。 另查明，因第三人预留原告的安置房差价款未清算，2020年8月20日第三人按照安置方案确定的人均安置面积、选定安置房面积、楼层价格标准计算，确定原告应支付安置房差价款77661元，第三人从预留款82370元中扣减后，余款4709元已退还给原告。 原审法院认为：原告起诉是否属于行政协议纠纷，协议内容有无违反法律和政策规定，其要求被告返还预留款、承担房租损失是否合法有据，是本案的焦点问题。 第一，原告起诉是否属于行政协议纠纷的问题。 本案涉及公共利益的建设项目，被告是麦积区人民政府确定的项目建设房屋征收部门，其委托第三人为征收实施单位，围绕建设项目征地补偿实施方案公布的标准，由该单位与原告协商签订房屋征收补偿安置协议，行使管理职权合法有据。原告与第三人签订的房屋征收补偿安置协议，是被告为实现行政管理公共服务目标，在依法行使职权中，与公民、法人或者其他组织协商，订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议，被告与第三人认为属于民事协议纠纷的意见，不符合法律规定，不能支持。 第二，协议内容有无违反法律和政策规定、原告要求被告返还预留的房屋差价款、承担房租损失是否合法有据的问题。 《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款规定“被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”。本案涉及的房屋征收补偿安置协议，根据房屋征收补偿安置方案的标准，原告与第三人协商自愿签订，是双方的真实意思表示，协议约定的权利义务明确，约定内容符合法律与政策的规定，亦不违反房屋征收补偿安置方案原则，未损害国家利益、社会利益和他人的合法权益，应属有效协议。 关于原告要求被告返还预留的房屋差价款、支付房租损失的问题。房屋征收补偿安置协议协商的内容，基于补偿安置方案确定的标准进行，按照方案确定的应安置房屋、面积、价格标准，计算征收补偿安置房屋的差价、并进行合理补偿和安置。本案原告选定的安置房面积，超出了协议安置房面积，应当补偿房屋面积的差价款。鉴于原告已领取3套安置房钥匙未进行核算的事实，案件审理中，第三人核算将房屋差价款结余部分已退还给原告，原告仍坚持要求被告退还房屋差价款没有依据，不能支持。至于原告要求被告承担的房租损失，本院认为，双方签订的协议约定征收补偿过渡期限两年，由第三人发放临时过渡补助费，没有约定逾期两年交房需要支付房租损失的约定，而房屋征收补偿安置方案确定，逾期交房的过渡补助费按月继续发放，本案第三人已将逾期交房的过渡费，全部给原告发放至交付3套安置房钥匙之后的2020年6月底，故，被告逾期两年交房未影响原告的合法权益，原告的该项请求亦无根据，不能支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第一百零二条的规定，判决：驳回原告尚某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告尚某负担。 上诉人尚某不服一审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实错误，应予撤销。1.本案中，被上诉人委托第三人与上诉人签订的《天水南站站前广场中轴线公园建设项目居民房屋征收补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》）并没有完全履行完毕，被上诉人扣留的房屋征收补偿预留款项82370元未交付给上诉人，被上诉人扣留该部分款项没有法律依据。根据《加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》规定，房屋征收不应降低原有居住生活水平，上诉人选择的安置面积低于被征收房屋面积，超面积部分仍然应该按照产权调换结算，而一审法院直接认定被上诉人按照天水南站站前广场中轴线公园建设项目房屋（构筑物）征收补偿安置实施方案中规定的超出面积安置市场差价购买，没有法律依据，上述补偿安置实施方案没有公告，上诉人没有看到过该方案。本案是行政协议纠纷，交付的安置房面积结算仍应按照《补偿安置协议》中约定的产权调换方式进行，超出的房屋面积应该按照产权调换进行，不应该以货币方式补差价。2.被上诉人单方面确定的超面积补偿单价没有事实和法律依据。3.《天水南站站前广场中轴线公园建设项目居民房屋征收补偿安置协议》在2016年10月3日签订，签订后，被上诉人于2019年才向上诉人交付房屋，没有依约在二年内交房，被上诉人虽然支付了过渡费用，但该部分费用远远低于市场平均房租水平，故被上诉人延迟交付房屋的行为给上诉人的合法权益造成了影响，应予赔偿房租损失。一审法院认定被上诉人逾期交房未影响上诉人的合法权益，系事实认定错误。二、一审判决适用法律错误，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条之规定，人民法院经过审理，查明被告依法负有给付义务的，判决被告履行给付义务。第七十八条规定，被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。故本案应适用上述条款，一审判决适用法律错误，应予撤销。综上，请求撤销天水市秦州区人民法院作出的（2020）甘0502行初14号行政判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心辩称：1.一审中被上诉人已经提交了房屋质量保证书和验收报告，一审上诉人已经撤销了该请求；2.被上诉人不存在逾期交房的情况，被上诉人也超额支付了过渡费，上诉人房屋是自用房屋并非经营用房，并没有损失，因此上诉人要求赔偿逾期交房的房租损失的理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人天水市麦积区花牛镇人民政府辩称:一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。1.上诉人要求赔偿逾期交房的损失，双方签订的协议中并未约定，被上诉人已按照约定将过渡费支付到了2020年6月底，上诉人的该上诉事实不能成立。2.上诉人要求提交质量保证说明书等证件的请求，被上诉人已经在一审中向法庭提交了，一审庭审中上诉人对该项请求已经撤诉。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心二审期间提出新证据一份：房屋征收补偿安置方案张贴公示的照片4张，证明涉案房屋征收补偿方案在征收范围内进行了公告张贴。 上诉人尚某对被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心提出的新证据的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。该证据不是涉案片区的补偿方案公告，名称和本案补偿方案不一致，内容不清晰；一张照片是安置房设计平面图与本案无关。 原审第三人天水市麦积区花牛镇人民政府，对被上诉人提供的新证据没有异议。 本院对被上诉人天水市麦积区花牛镇人民政府提交的新证据的认证如下：该4张照片图像不清晰，真实性无法确定，且其中一张为安置房设计平面图，故该份证据与本案无关联性，对该证据本院不予采纳。 二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人尚某与原审第三人花牛镇人民政府签订的房屋征收补偿安置协议是否合法有效；二、上诉人尚某要求被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心退还所扣房屋差价款及承担逾期交房的房租损失的理由是否成立。 关于上诉人尚某与原审第三人花牛镇人民政府签订的房屋征收补偿安置协议是否合法有效的问题。 根据庭审查明的事实，上诉人尚某与原审第三人花牛镇人民政府在自愿的基础上经过充分协商签订的《天水南站站前广场中轴线公园建设项目居民房屋征收补偿安置协议》(简称《房屋征收补偿安置协议》）是双方真实意思的表示。协议签订程序合法，签订协议的主体适格，协议内容既未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家和社会公共利益，故该协议是合法有效的行政协议。 关于上诉人尚某要求被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心退还所扣房屋差价款及承担逾期交房的房租损失的理由是否成立的问题。 1.关于上诉人尚某要求被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心返还扣除的房屋补偿预留款的问题。 根据庭审查明的事实，上诉人尚某选择产权调换的安置房屋的面积实际超过了《房屋征收补偿安置协议》约定的面积。对此问题如何处理，在双方签订的《房屋征收补偿安置协议》中虽未约定，但在《天水南站站前广场中轴线公园建设项目房屋（构筑物）征收补偿安置实施方案》（简称《房屋征收补偿安置方案》）中有明确的规定。双方也是依据该《房屋征收补偿安置方案》签订的《房屋征收补偿安置协议》。被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心根据该《房屋征收补偿安置方案》的相关规定对上诉人尚某超过应安置面积的差价进行处理，既于法有据，也符合公平原则与合理性。故对上诉人尚某的这一诉求不予支持。 2.关于上诉人要求被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心赔偿逾期交房的房租损失的问题。 根据庭审查明的事实，该案确实存在逾期交房的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案在出现逾期交房的情况下，被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心依据《房屋征收补偿安置方案》第十一条1项关于“无现房安置的，按每户确定的实有人口数每人一次性3000元标准给予临时过渡补助费。临时过渡期限为两年，超过两年安置楼房未交付使用的，逾期按以上标准按月继续发放临时过渡补助费。”的规定，对逾期交房期间的过渡费给上诉人尚某给予了足额支付，属于承担了继续履行合同的违约责任。且双方签订的《房屋征收补偿安置协议》中并未约定由被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心承担逾期交房的房租损失问题。被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心严格按照《房屋征收补偿安置方案》的规定及双方签订的《房屋征收补偿安置协议》的约定履行了自己的义务，并未因此给上诉人尚某造成其他损失。故上诉人尚某要求被上诉人天水市麦积区房屋征收事务中心赔偿逾期交房的房租损失的诉讼请求，既无事实根据，也无法律依据，对上诉人尚某的这一诉求不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人尚某的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项、第一百零二条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费用50元，由上诉人尚某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 赟 审 判 员  杨江龙 审 判 员  高学峰 二〇二〇年十一月十八日 法官助理  黄智源 书 记 员  罗瑞军 附：本判决所适用的相关法律依据 1.《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定：“人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；”