黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6915号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行，住所地哈尔滨市香坊区延福街**。负责人：李晓林，行长。委托诉讼代理人：陈旭昇，黑龙江李易桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖爽，黑龙江李易桐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：初文毅，男，1968年4月24日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住，住所地哈尔滨市南岗区人和街副**/div>法定代表人：杜非，董事长。上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行(以下简称工商银行红旗支行)因与被上诉人初文毅、黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工商银行红旗支行的委托诉讼代理人陈旭昇、张肖爽，被上诉人初文毅到庭参加诉讼。被上诉人地泰房地产公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。工商银行红旗支行上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17884号民事判决第一项，改判驳回初文毅的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。初文毅与地泰房地产公司签订房屋买卖合同后，地泰房，地泰房地产公司没有给初文毅办理案涉房屋产权登记对案涉房屋不具有所有权。初文毅虽已占有案涉房屋，但未取得房屋的所有权，初文毅与地泰房地产公司之间仍是普通的债权债务关系。地泰房。地泰房地产公司将案涉房屋抵押给该行并办理了抵押登记手续案涉房屋享有抵押权，该抵押权应优先于债权受到法律保护。二、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》属于适用法律错误。该行既不是案涉工程的承包人，也不存在索要工程款的情形，上述批复仅规定了商品房的买受人的权利优于承包人的工程价款优先受偿权，该行享有的是抵押权，且抵押权成立在先，初文毅的物权期待权不能优于该行的抵押权。三、一审法院判决地泰房地产公司协助初文毅办理案涉房屋权属登记，该项判决损害了该行的合法权益。初文毅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回工商银行红旗支行的上诉，维持原判。地泰房地产公司未提交书面答辩意见。初文毅向一审法院起诉请求：一、判令地泰房地产公司持办理权属登记需要的资料到产权登记机构备案，协助初文毅办理案涉房产的房产证；二、判令地泰房地产公司和工商银行红旗支行办理解除抵押登记手续；三、诉讼费由地泰房地产公司承担。一审法院认定事实：2007年1月31日，被告与第三人签订房地产借款合同和抵押合同，约定，被告向第三人借款8000万元，用其位于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗村尤家屯鸿朗小区二期在建工程向第三人提供抵押担保，并于2007年2月13日办理了抵押物登记，房屋他项权证编号为，哈房南他字第0703002906号，房屋他项权人为第三人，抵押物为位于哈尔滨市南岗区××花园××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××栋的房屋。因被告未按期向第三人偿还借款本息，第三人提起诉讼。2008年10月8日，哈尔滨市中级人民法院作出（2008）哈民三初字第150号民事裁定，查封了位于哈尔滨市南岗区××花园××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××栋的房屋。于2009年4月18日作出（2008）哈民三初字第150号民事判决，第三人不服，提起上诉，黑龙江省高级人民法院于2009年8月24日作出（2009）黑商终字第92号民事判决书，因被告未履行人民法院生效的民事判决义务，上述房屋抵押至今未解除。2008年11月27日，案外人张岚与被告签订商品房认购合同书，以价格140026元购买被告开发位于哈尔滨市南岗区××花园××号，使用面积23.34平方米商品房屋，同日，案外人张岚向被告支付购房款140026元。2011年3月2日，原告与案外人张岚签订房屋买卖协议，约定，原告以价格165000元，购买案外人张岚位于哈尔滨市南岗区××花园××号房屋，并在被告处将商品房认购合同书中的买方，由张岚更改为初文毅，购房款票据中的交款人，由张岚更改为初文毅，加盖了被告公司财务专用章。原告取得该案涉房屋后居住至今。一审法院认为，案外人张岚与被告系商品房买卖合同关系。根据原告举示的相关证据，可以确认，案外人张岚已将其商品房买卖合同的权利转让给了原告，被告对此亦表示认可，故该权利转让行为有效，原告通过受让取得了案涉房屋的相关权利，且被告已将房屋实际交付原告居住，有商品房认购合同书和资金结算票据在案为凭。由于被告将案涉房屋设定了抵押，致使原告未能办理案涉房屋的产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，原告对案涉房屋尚不具有所有权。被告隐瞒实情，拒不履行为原告办理产权登记义务，导致原告对案涉房屋享有的权利与第三人所享有抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。原告主张其对案涉房屋享有权利，合法有据，对原告的第一项诉讼请求，依法予以支持。被告与第三人签订的房地产借款合同和抵押合同合法有效。被告向第三人借款，用其名下的房产向第三人提供抵押担保，并办理了抵押物登记，抵押权已经设立，原告并非借款、抵押合同的缔约人，且没有证据证明该抵押无效，无权请求解除抵押登记。判决：一、被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，协助原告初文毅办理位于哈尔滨市南岗区××花园××号房屋权属登记；二、驳回原告初文毅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依据上述法律和批复的规定，建设工程的承包人就建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，其优先受偿权优于抵押权和其他债权，但建设工程的承包人对建设工程享有的工程价款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房的全部或者大部分房款的消费者。结合本案，案外人张岚与被告签订商品房认购合同书，并已经依约付清了案涉房屋的全部购房款。初文毅从案外人张岚处购得案涉房屋并已合法占有案涉房屋，依据上述法律及批复的规定，初文毅对案涉房屋享有的物权期待权优先于工商银行红旗支行的抵押权。工商银行红旗支行虽提出该行对案涉房屋享有的是抵押权，且抵押权成立在先，该行的抵押权作为物权应优先于初文毅对地泰房地产公司的债权的上诉理由，但因无法律依据，且该上诉请求与上述法律及批复的规定相悖，故本院不予支持。原审判决地泰房地产公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并协助初文毅办理案涉房屋的权属登记正确。综上所述，中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行负担。本判决为终审判决。审判长 曲 海 涛审判员 王 伟 臣审判员 端木繁辉（）二〇二〇年十一月二十七日书记员 张 佳 蕊