广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执复256号 复议申请人（利害关系人）：梅健新，男，汉族，1982年4月26日出生，住广东省台山市。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市越秀区东风东路**东峻广场********。 负责人：陈明。 委托诉讼代理人：毛艳萍，广东汉铎律师事务所律师。 被执行人：开平市长沙区幼儿乐儿童用品商店。住所地：广东省江门市开平市长沙。住所地：广东省江门市开平市长沙区旅游购物街首层**铺位le="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 经营者：周常山。 被执行人：开平市长沙俊秀一族服装商场。住所地：广东省开平市长沙区旅游购物。住所地：广东省开平市长沙区旅游购物街首层****，****="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 经营者：关锦豪。 被执行人：关锦豪，男，汉族，1972年9月9日出生，住广东省开平市。 被执行人：周小雪，女，汉族，1973年11月23日出生，住广东省开平市。 被执行人：周常山，男，汉族，1972年4月13日出生，住广东省开平市。 被执行人：邓超群，女，汉族，1975年11月9日出生，住广东省开平市。 被执行人：梁蓝蓝，女，汉族，1981年10月16日出生，住广东省开平市。 复议申请人梅健新不服广东省开平市人民法院（以下简称开平法院）(2020)粤0783执异167号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 开平法院在执行（2020）粤0783执1440号申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城资产公司）与被执行人开平市长沙区幼儿乐儿童用品商店（以下简称幼儿乐商店）、开平市长沙俊秀一族服装商场（以下简称俊秀一族商场）、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群、梁蓝蓝借款合同纠纷一案过程中，利害关系人梅健新于2020年7月17日提出执行异议。开平法院于2020年7月17日受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 开平法院查明，（2020）粤0783执1440号申请执行人长城资产公司与被执行人幼儿乐商店、俊秀一族商场、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群、梁蓝蓝借款合同纠纷一案，执行依据为生效的（2018）粤0783民初452号民事判决书，上述民事判决书于2018年5月8日生效后，中国建设银行股份有限公司开平支行于2018年6月14日签订《资产转让合同》，将债权转让给长城资产公司，长城资产公司于2020年4月17日申请执行本案。开平法院（2018）粤0783执保69号案根据（2018）粤0783民初452号之一民事裁定书，于2018年2月7日依法查封登记在被执行人周常山名下位于开平市XX旅游购物节首层2X1、2X3、2X5号铺位（权证号：F开平（2XX3）1XX5、1XX6、1XX7，以下简称首层2X1、2X3、2X5号铺位）。执行中，开平法院依法向上述被执行人发出执行通知书，责令被执行人幼儿乐商店向申请执行人长城资产公司偿还借款本金人民币6290000元、利息及律师费113000元，被执行人俊秀一族商场、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群、梁蓝蓝对上述债务承担连带清偿责任；支付迟延履行期间加倍债务利息；负担案件受理费56850、保全费5000元及申请执行费59579元。因上述被执行人未履行生效裁判文书确定的还款义务，开平法院于2020年5月21日作出（2020）粤0783执1440号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人周常山名下首层2X1、2X3、2X5号铺位。同日，开平法院作出查封公告，告知申请执行人及被执行人首层2X1、2X3、2X5号铺位拟确定财产处置参考价并将在司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。如对上述房产享有租赁权、所有权等实体权利排除、阻却执行的相关权利人，可向开平法院申报并提出主张。上述查封公告张贴后，利害关系人梅健新向开平法院提供租赁合同及身份证证明其租赁占有、使用首层2X1、2X3、2X5号铺位。开平法院于2020年6月18日作出（2020）粤0783执1440号之三执行裁定书，裁定如下：“案外人梅健新对开平市XX旅游购物节首层2X1、2X3、2X5号铺位享有的租赁权不能对抗已登记的抵押权，案外人梅健新不能继续占有、使用上述涉案铺位。”梅健新不服该裁定，遂提起本案执行异议。 另查明，2013年8月14日，被执行人周常山为幼儿乐商店的借款提供担保，将首层2X1、2X3、2X5号铺位抵押给中国建设银行股份有限公司开平支行，并于2013年8月14日办理抵押登记手续，抵押权人中国建设银行股份有限公司开平支行。2018年10月30日梅健新为承租方与周子林（出租方代表）签订租赁合同，租赁占有首层2X1、2X3、2X5号铺位经营使用，租期自2018年11月1日至2024年10月31日。 开平法院认为：本案属利害关系人（承租人）对执行程序中不带租拍卖的行为提出异议。开平法院在执行（2020）粤0783执1440号案件过程中，因被执行人未履行（2018）粤0783民初452号民事判决书确定的还款义务，查封及拍卖处置登记于被执行人周常山名下首层2X1、2X3、2X5号铺位于法有据，程序合法。对利害关系人梅健新以对首层2X1、2X3、2X5号铺位享有合法、有效的租赁权为由，请求继续享有履行租赁合同权利的异议主张，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，结合查明的事实，利害关系人梅健新主张首层2X1、2X3、2X5号铺位的租赁权是在抵押权设立之后订立，本案没有证据显示抵押权人同意抵押人周常山将已抵押的上述铺位进行出租，利害关系人梅健新对首层2X1、2X3、2X5号铺位主张的租赁关系无论真实、合法与否，均不能直接对抗抵押权利人，故对梅健新据此提出的本案执行异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。梅健新作为承租人以其在上述铺位抵押后订立合法、有效租赁关系为由提出本案异议，其实质是以阻止交付为目的，该租赁关系继续存在于首层2X1、2X3、2X5号铺位实际将对设定在先的担保物权的实现产生不利影响，故开平法院在执行程序中根据抵押权设立于租赁权之前的审查情况，作出（2020）粤0783执1440号之三执行裁定书，裁定梅健新不能继续占有、使用首层2X1、2X3、2X5号铺位，即将其租赁权利依法除去后进行拍卖处置并无不当。承租人若由此而受到损失可另行向出租人主张。综上所述，利害关系人梅健新对首层2X1、2X3、2X5号铺位提出继续享有履行租赁权利的异议理由不成立，开平法院不予支持。 2020年8月19日，开平法院作出(2020)粤0783执异167号执行裁定，裁定：驳回利害关系人梅健新的异议请求。 复议申请人梅健新向本院申请复议，请求：1.依法撤销开平法院（2020)粤0783执异167号执行裁定书；2.确认《租赁合同》合法、有效，梅健新继续享有履行开平市XX旅游购物街首层2X1、2X3、2X5号铺位的租赁使用权，直至该合同期限届满为止。主要事实及理由：一、开平法院作出裁定时适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条错误，应该适用第二百二十七条的法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定是对“当事人、利害关系人”对执行异议的规定。而第二百二十七条规定是对“案外人”执行异议的规定。本案中，梅健新作为该案的案外人，开平法院作出执行异议裁定时，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的法律规定。二、梅健新从洽谈涉案租赁合同时起，到该租赁合同的签订、履行的这段时间里，没有听说过所承租的铺位已被查封。周常山也从未告知过梅健新该涉案的铺位已被查封。因此，梅健新是合法、善意地取得了涉案铺位的租赁使用权，且该《租赁合同》的签订和履行，也没有损害公共利益。在开平法院查封上述铺位之前，梅健新就已经签订了该铺位的《租赁合同》，并占有使用了一年多。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，梅健新与周常山签订的《租赁合同》是合法、有效的。 申请执行人长城资产公司辩称，开平法院作出的（2020)粤0783执异167号《执行裁定书》合法有据。一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定系对利害关系人就执行行为存在异议时可行使的法律救济程序的规定，(2020)粤0783执异167号执行异议案中，梅健新系对（2020）粤0703执1440号执行案件中执行法院对首层2X1、2X3、2X5号铺位的不带租拍卖行为提出的异议，符合前述规定。二、依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，周常山（即首层2X1、2X3、2X5号铺位的所有权人、(2020)粤0783执1440号案被执行人）于2013年8月14日将其所有的首层2X1、2X3、2X5号铺位抵押给建设银行开平支行,为幼儿乐商店的借款提供担保，并依法办理了抵押登记，后因幼儿乐商店未依约偿还借款，建行开平支行诉至开平法院后，开平法院作（2018）粤0783民初452号《民事判决书》，判决确认建行开平支行对首层2X1、2X3、2X5号铺位享有抵押权。2018年6月14日，建行开平支行将（2018）粤0783民初452号案件所涉债权转让给长城资产公司，长城资产公司已依法承接建行开平支行依据（2018）粤0783民初452号《民事判决书》对幼儿乐商店享有的债权及其附属权利，其中包括对首层2X1、2X3、2X5号铺位享有的抵押权。2018年10月30日，梅健新与周常山签订一份《租赁合同》，约定由梅健新租赁首层2X1、2X3、2X5号铺位，租赁期限从2018年11月1日起至2024年10月31日止，上述事实均已经法院审理查明。因此，首层2X1、2X3、2X5号铺位的抵押权系设立于梅健新租赁合同签订之前，故依据我国担保法及其司法解释规定，无论该租赁关系真实、合法与否，均不得对抗长城资产公司已登记的抵押权。 被执行人幼儿乐商店、俊秀一族商场、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群、梁蓝蓝在本院复议审查期间未提交答辩意见。 本院对开平法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为:一是本案适用的审查程序有无违法不当之处；二是开平法院不带租约拍卖首层2X1、2X3、2X5号铺位是否具有事实与法律依据？ 关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者以其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《民事诉讼法》第二百零四条（现第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”故应审查判断梅健新在本案所提的异议，是否属于足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。本案中，梅健新主张对拍卖标的物享有租赁权，其性质为实体权利没有争议。但是，买卖虽然不破租赁，租赁亦不能排除买卖，即租赁权不能阻止本案的执行拍卖。同时，其虽可在拍卖成交后依租赁合同向买受人主张继续承租使用拍卖标的物，但是并不能排除涉案标的物被依法拍卖并交付至买受人。故梅健新在本案所主张的实体权利，并不属于前述司法解释规定的足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。其主张本案应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行异议审查程序，理由不能成立。开平法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查处理，并无不当。 关于争议焦点二。首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，首层2X1、2X3、2X5号铺位已于2013年8月14日办理抵押登记手续，建行开平支行对首层2X1、2X3、2X5号铺位享有的抵押权自登记时设立。而梅健新与周子林签订租赁合同的时间为2018年10月30日，租赁合同约定的租赁期间为2018年11月1日至2024年10月31日。可见，梅健新与周子林的租赁关系发生在首层2X1、2X3、2X5号铺位办理抵押登记手续之后，属于首层2X1、2X3、2X5号铺位设立抵押权之后产生的租赁关系，不能对抗设立在先的抵押权。开平法院据此裁定对首层2X1、2X3、2X5号铺位除去租赁权进行拍卖，符合法律规定，本院予以支持。其次，抵押登记本身已具备对外的公示效力，故抵押人是否告知承租人租赁物被抵押情况，并不影响抵押权与租赁权冲突的解决方式。梅健新主张其不知晓首层2X1、2X3、2X5号铺位已办理抵押登记而签订租赁合同，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。如果梅健新有证据证明抵押人周子林未书面告知租赁物已被抵押的情况而给梅健新造成损失的，梅健新可根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款的规定，另案向周子林主张赔偿责任，并不属于本案受理范围。 综上，复议申请人梅健新的复议理由不能成立，复议请求本院不予支持。开平法院(2020)粤0783执异167号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人梅健新的复议申请，维持广东省开平市人民法院(2020)粤0783执异167号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理舒敏 书记员区翠娟