广东省英德市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤1881执异265号 异议人（案外人）：洪永杰，男，1983年5月17日出生，汉族，住广东省英德市。 申请执行人：广东粤财资产管理有限公司，住所地：广州市东风中路。 委托代理人：凌宝锐，广东银沐律师事务所律师。 委托代理人：陈宇斌，系公司员工。 被执行人：英德市英城宝华建材商行，住所地：英德市英城峰光路。 经营者：潘翠娥。 被执行人：英德市宏兴房地产咨询服务有限公司（原英德市宏兴房地产开发有限公司），住所地：英德市英城。 法定代表人：黄明忠。 被执行人：广东省英德友谊医院，住所地：英德市英城。 法定代表人：黄莉莉。 被执行人：广东力华投资控股有限公司，住所地：英德市英城教育路北。 法定代表人：黄爱玉。 被执行人：潘翠娥，女，汉族，1956年11月13日出生，住英德市。 被执行人：黄莉萍，女，汉族，1985年5月5日出生，住英德市。 被执行人：黄金华，男，汉族，1962年6月20日出生，住英德市。 被执行人：黄明忠，男，汉族，1983年2月6日出生，住英德市。 本院在执行申请执行人广东粤财资产管理有限公司与被执行人英德市英城宝华建材商行、英德市宏兴房地产咨询服务有限公司、广东省英德友谊医院、广东力华投资控股有限公司、潘翠娥、黄莉萍、黄金华、黄明忠金融借款合同纠纷一案中，异议人洪永杰向本院提出书面异议，请求撤销拍卖裁定。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并于2020年10月30日公开听证，异议人洪永杰，申请执行人的委托代理人凌宝锐、陈宇斌，被执行人广东省英德友谊医院、被执行人英德市宏兴房地产咨询服务有限公司及被执行人黄明忠到庭。现已审查终结。 异议人洪永杰称，申请人洪永杰于2019年10月1日与被申请人英德市宏兴房地产咨询服务有限公司签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为5年，即从2019年10月1日至2024年10月1日止（英德市英城百花路X号宏兴大厦XX卡），从2020年6月1日至2020年6月1日止（英德市英城百花路X号宏兴大厦首XX卡）。申请人总共签约6卡商铺经营租赁权，如今被申请人单方面，应负责相应的法律责任，及赔偿申请人的违约金及商铺使用周期的经济损失，商铺装修费用、人工费用，影响申请人正常营业，失去经营利润，扰乱生活秩序。被申请人没有事先通知约定，也未在租赁合同上注明这种特殊情况，造成申请人的经济损失应全部由被申请人负担。为了负担我方的合法权益，现请求英德市人民法院撤销拍卖裁定。 申请执行人提交书面代理意见称，一、（2018）粤1881执恢372号一案执行的依据（2015）清英法民二初字第208号判决书为贵院审理，并已生效。因被执行人拒不履行生效判决确定的给付义务，粤财公司依法申请执行，符合法律规定，案外人无权请求撤销执行。二、案外人合同签署时间在涉案房屋抵押及查封之后。《最高人民法院关于审理城镇审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”2012年2月13日，涉案房屋办理了抵押登记。2015年，贵院作出（2015）清英法立保字第25号民事裁定，查封了涉案房屋。2016年11月9日，贵院作出（2016）粤1881执异1266号执行裁定，执行查封了涉案房屋。案外人主张的租赁期限起租日为2019年10月1日，即便假定其为有权承租，也不适用买卖不破租赁的基本原则。三。案外人声称的宏兴公司违约，给其造成经济损失，为案外人与宏兴公司的法律关系，与粤财公司无关，亦与本案无关。综上，请求贵院驳回案外人洪永杰的请求。 被执行人英德市宏兴房地产咨询服务有限公司、黄明忠答辩称，我们已经出租给杨美烟，至于杨美烟怎么租赁的我这边不清楚。 被执行人广东省英德友谊医院答辩称，跟宏兴公司意见一致，我不清楚。 经审查查明，申请执行人广东粤财资产管理有限公司与被执行人英德市英城宝华建材商行、英德市宏兴房地产咨询服务有限公司、广东省英德友谊医院、广东力华投资控股有限公司、潘翠娥、黄莉萍、黄金华、黄明忠金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月30日作出（2015）清英法民二初字第208号民事判决书判决：一、限被告英德市英城宝华建材商行于本判决发生法律效力之日起五日内向原告英德市农村信用合作联社偿还借款本金人民币3385万元及利息4111531.21元（剩余利息自2015年3月10日起以实欠借款本金为基数按照《借款合同》约定计算至借款本金偿清之日止）；二、原告英德市农村信用合作联社对下列抵押物变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权：1、英德市宏兴房地产咨询服务有限公司所有的位于英德市英城百花路7号宏XX厦首XX号（产权证号：粤房地权证英德字第××号），优先受偿限额：445万元；第X层（产权证号：粤房地权证英德字第××号），优先受偿限额：776万元；第X层（产权证号：粤房地权证英德字第××号），优先受偿限额：175万元；2、广东省英德友谊医院所有的位于英德市××教育路××大厦××栋首层全部（粤房地证字第Ｃ6××45号），优先受偿限额：1372万元；AXX幢第X层全部（粤房地证字第Ｃ5××92号），优先受偿限额：343万元；XX幢XX层全部（粤房地证字第Ｃ5××90号），优先受偿限额：875万元；X幢第X层（粤房地权证英德字第××号），优先受偿限额：157万元；X幢第X层全部（粤房地证字第Ｃ5××93号），优先受偿限额：177万元；三、被告潘翠娥、广东力华投资控股有限公司、黄金华、黄莉萍、黄明忠对被告英德市英城宝华建材商行上述第一项债务承担连带清偿责任。本案受理费231607.65元、保全费5000元及公告费600元，由被告英德市英城宝华建商行负担。判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（2016）粤1881执1269号案立案执行，后终结本次执行。英德市农村信用合作联社已将本案债权转让给广东粤财资产管理有限公司。经当事人申请，本院以（2018）粤1881执恢372号案恢复执行。在执行过程中，本院依法查封被执行人英德市宏兴房地产咨询服务有限公司名下的位于英德市英城百花路XX厦首层X号的房产（产权证号:01××93）、XX大厦第X层的房产（产权证号:01××99）、X大厦第X层的房产（产权证号:01××97），及被执行人广东省英德友谊医院名下的位于英德市英城教育路北XX大厦XX全部（产权证号:Ｃ6××45）、X幢第二层全部（产权证号:Ｃ5××92）、X幢XX层全部（产权证号:Ｃ5××90）、X幢第X层全部（产权证号:Ｃ5××93）、X幢第X层全部（产权证号:01××53），并裁定按现状移送评估、拍卖涉案房产。 另查明，被执行人英德市宏兴房地产开发有限公司于2014年1月20日变更为英德市宏兴房地产咨询服务有限公司。被执行人英德市宏兴房地产咨询服务有限公司名下的位于英德市英城百花路7号宏兴大厦首层2号的房屋于2012年1月13日办理抵押登记。另根据异议人提供的证据显示，异议人与案外人杨美烟于2020年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁英德市英城百花路XX大厦首层X卡，租期自2020年6月1日起至2025年6月1日止。异议人与英德市宏兴房地产咨询服务有限公司于2019年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁英德市英城百花路7号宏兴大厦首层2号第4-8卡，租期自2019年10月1日起至2024年10月1日止。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案商铺已于2012年抵押给本案申请执行人，异议人洪永杰最早于2019年10月1日起才承租商铺，涉案标的物抵押给申请执行人在先，租赁给异议人在后，且无证据证明该租赁关系经过抵押权人同意，故异议人的承租权不能对抗申请执行人设定在先的抵押权，不具有阻止本案强制执行涉案标的物的效力，本院裁定拍卖被执行人名下用于抵押的涉案标的，并无不当；异议人请求撤销拍卖，理由不成立，依法不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人洪永杰的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向广东省英德市人民法院提起诉讼。 审判长  陈志和 审判员  杨伟雄 审判员  赖伟忠 二〇二〇年十一月三日 书记员  邝楚怡