江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9561号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶青，女，1972年9月7日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐金波，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈璐，男，1978年10月24日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：赵国明，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原审第三人：南京紫气东来房地产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区浦珠北路**恒辉翡翠花园******。法定代表人：戴建国，执行董事。委托诉讼代理人：吴星，女，该公司员工。上诉人叶青因与被上诉人陈璐、原审第三人南京紫气东来房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员殷源源独任审理，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。叶青上诉请求：撤销一审判决第三项，依法变更为被上诉人陈璐给付上诉人叶青违约金400000元。2、本案一、二审全部诉讼费用均由被上诉人陈璐及原审第三人紫气东来公司承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。1、不应根据上诉人与被上诉人交易周期的约定，简单认为上诉人对因此产生的交易风险具有一定的预见性。交易周期长只是增加了买受人的“违约风险”，但法律不能将这种所谓风险强加给任何一个合同当事人作为注意义务。一审判决相当于认定付款时间较长才导致了被上诉人违约不付款，严重缺乏法律依据和事实根据。上诉人基于善意才同意延长付款周期，判令上诉人对因被上诉人违约行为造成的损失承担一定责任，相当于让出卖人对买受人的违约行为负责，这不符合民法的公平原则和诚实信用原则，也对充满履约善意的出卖人极为不公。2、商品房买卖是一种大宗交易，实际中很少有买受人能够一次性付款，绝大部分情形下都是由买卖双方约定买方在交纳首付款后，其余款项分期支付，并约定最长付款期限。案涉房屋自2017年7月16日签约，约定“2018年6月15日前”付清尾款，最长11个月时间，既不违法，也符合房屋买卖常理。3、约定最长11个月履行期间，是为了保障实现合同目的。被上诉人自述一次性付款有难度，故上诉人允许其分期支付房款但不得超过11个月，恰恰是为了给予被上诉人资金筹措上的便利，让其不至于因为一次付清房款而难以筹集资金；这一做法实际上降低了被上诉人违约的风险，证明了上诉人履行本合同的最大诚意。同时，上诉人有理由相信被上诉人在享受如此便利情况下，能够按约支付房款；相反，如果当初上诉人对尾款支付期限要求严格，则是增大了本合同的履行风险（庭审事实证明陈璐因为信用不良而难以正常办理贷款)。4、同意最长11个月付款，也反映了上诉人履行合同的诚意。一手交钱一手交货是最有利于出卖人利益的，出卖人都不会主动要求延期付款，这是无需证明的常识。案涉房屋交易为上诉人获得房款净价，税费均由被上诉人承担。被上诉人为减少交易成本和延长付款而提出要求，上诉人基于实现合同目的的考虑予以同意，既最大程度地照顾了被上诉人的利益，又凸显了上诉人履行合同的诚意。一审判决在此情况下却还认定上诉人负有一定责任，令人难以信服。二、上诉人从未同意将房屋交付被上诉人，也一直提出异议，所有损失均因被上诉人等的违约行为造成，故应由其承担赔偿责任。1、上诉人提出了一系列的明示异议行为。2017年7月16日签订房屋买卖合同，被上诉人支付80万元购房款；2017年12月被上诉人声称房屋买下来后要装修，上诉人同意把钥匙借给其查看以便于规划半年后的房屋装修。从2017年7月到2017年12月，期间有5个月时间，根本不是一审判决所认定的“双方合同签订后，反诉被告即占有、使用涉案房屋”。上诉人从来没有将房屋交付给被上诉人占用和使用，因为不仅没有同意其使用的合意证据，反而有一系列连续要求其返还的证据：（1）2018年6月24日在被上诉人逾期后即短信催要返还房屋钥匙；（2）2018年9月3日、11日继续短信催要钥匙，但被上诉人不予回应；（3）2018年10月发出律师函催要归还房屋并告知其将要诉讼维权，被上诉人依然不予理会；（4）2019年8月无奈起诉至浦口法院要求返还被侵占的房屋，庭审后被上诉人才于2019年11月返还房屋；（5）房产中介公司在本案一审庭审后才于2020年5月返还房屋两证。上述一系列证据及维权活动充分证明了上诉人曾以多种明示方式提出了异议，但一审判决却罔顾事实。2、上诉人所遭受的损失与上诉人自身原因无关。一审中上诉人主张的损失包括借贷损失、再次出售房屋后不能交房的违约损失、房价下跌损失、租金损失和律师费损失。其中，借贷利息损失是因为被上诉人不能支付房款而不得不举债保证孩子出国留学所必需；二次出售造成违约损失和租金损失，是因为房屋2019年11月诉讼中才返还、房屋两证是2020年5月庭审后才返还，从而客观导致房屋既不能出租也不能正常再次买卖；房价下跌和律师费损失，是因为房屋行情变化和诉讼维权不得己而支付。且上诉人一再以短信、微信、律师函和提起诉讼等形式提出异议，不能认定损失是由上诉人自身原因造成。3、损失是对方原因直接造成的。庭审查明的事实证明，损失扩大完全是被上诉人及房产中介造成的。（1)被上诉人不能付款但却非法占用房屋不还，直至2019年底被起诉要求腾退后才归还房屋，导致房屋不能出租而出现房租损失；(2)房产中介扣押房产证和土地证不还，直至本案一审的2020年5月才归还，导致房屋不能正常出售变现维持正常生活，另外还要对下一个买家承担违约责任。（3）被上诉人不能付款、非法占用房屋不还、中介无理扣押房产两证不还，直接导致损失进一步扩大；（4)因卖房预期收益不能实现，导致上诉人经济压力太大，因生活原因不得不分别从工行、江苏银行和杭州银行办理了多笔贷款；（5)因追回被非法占用房屋而不得不提起诉讼等律师费支出，也是由于被上诉人的违约行为所直接造成的。三、上诉人因被上诉人违约而遭受的实际损失，并未过分高于原合同约定的违约金数额。根据前述理由，上诉人遭受的借贷损失、再次出售房屋后不能交房的违约损失、房价下跌损失、租金损失以及律师费损失，均因被上诉人的违约行为造成，应由被上诉人承担赔偿责任。单是再次出售房屋后不能交房的违约损失，便己高达40万，己与本案违约金条款约定的数额持平，何况还有其他类型的损失，因此上诉人的实际损失并未过分高于原合同约定的违约金数额，被上诉人支付的违约金数额应予增加。四、一审判决认定已支付购房款为80万元不符合事实。房屋买卖合同约定房款支付方式为，首期支付80万元(含定金)，尾款120万元在2018年6月15日前付清。实际情况是，被上诉人在完成首期支付后，就因其无法办理贷款未再支付过一分钱购房款。2018年8月，被上诉人曾微信转账1万元，但这是其对逾期付款、无偿占用房屋的自愿补偿，也是换取上诉人继续配合其再次办理贷款的诚意表现，并无证据证明该1万元为购房款。三、1、房屋买卖合同应于2018年10月27日解除，而非2019年11月13日解除。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。陈璐辩称：1、双方当初为少交税款，才约定待房产证满两年后过户，这样的约定客观上延长了交易过户的时间，增加了交易的不确定性，双方对此都负有一定责任。叶青急着用钱，认定陈璐贷款周期较长，非要陈璐一次性付清剩余房款，陈璐不同意。于是叶青已贷款延迟为由单方提出解除合同，但并未得到陈璐的认可。叶青出于多种考虑，不愿意继续配合陈璐办理贷款，而是将房屋再零售他人，同时向法院提出排除妨害之诉，这才是导致本案诉讼的根本原因。事实上，即使到了另案排除妨害之诉的二审阶段，陈璐仍承诺如贷款不能，愿意凑钱将剩余房款补齐，但叶青不同意继续履行合同，除非陈璐承担违约金。如果当初叶青真的想继续履行合同，完全可以在一审法院提起继续履行之诉，而非排除妨害之诉，把陈璐从刚装修好并居住使用的房屋中撵出，合同无法继续履行的根本原因在叶青，陈璐无过错。2、案涉房屋非毛坯房，根据常理推断，如果没有叶青的同意并交付钥匙，陈璐不可能入住并装修使用。正是因为陈璐支付了80万的房款，房屋尚未过户，叶青才同意提前交房，目的是为了让陈璐放心。3、本案叶青并没有实际损失产生，其提供的许多证据均和本案无关联。事实上本案受损失的是陈璐。陈璐对房屋进行了装修、出新、添附，房款被叶青占有使用至今，但一审法院并没有支持陈璐要求叶青赔偿资金利息损失和装修损失的诉求，应该是考虑到了同叶青的反诉请求进行了相应的折抵。紫气东来公司辩称，房产证满两年过户是由双方协商同意，合同约定款项为涉案房屋满两年过户时卖方的净得价。2018年2月9日买卖双方过户前前往平安银行签订贷款文本，因二手房贷款资料审批具有时效性，而房地产买卖合同已经跨年，故本次贷款审批没有办下来。之后陈璐通过担保公司重新找到中国银行办理商业贷款，因贷款文本需担保公司配合签字，而叶青要求陈璐先将1200000元房款打到其帐户上才肯配合签字，经紫气东来公司协调未果，故贷款未能办理，房屋买卖合同无法继续履行。陈璐向一审法院起诉请求：1、判令叶青返还收取的购房款810000元并支付资金占用利息85477元（以800000元为基数，自2017年7月27日起按年息4.9%的标准计算至本息付清时止）；2、判令叶青赔偿陈璐装修损失55850元；3、本案诉讼费由法院依法判决。叶青向一审法院反诉请求：1、判令陈璐赔偿违约金400000元；2、诉讼费用由陈璐承担。一审法院认定事实：2017年7月16日，陈璐（乙方）、叶青（甲方）、第三人南京紫气东来房地产经纪有限公司（丙方）签订房地产买卖中介合同，约定叶青将位于南京市浦口区的房屋出售给陈璐，房屋建筑面积97.5㎡，售价2000000元。该合同同时约定：乙方于2017年7月16日前支付甲方购房定金50000元整，该定金最后冲抵房款；乙方于2017年9月1日前支付甲方首付款750000元整；余款计1200000元，乙方以商业贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方帐户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由乙方用现金补足；甲、乙双方定于2018年2月9日前进行产权过户，甲方产权证满两年，双方无条件配合办理所有产权过户手续，乙方定于最迟2018年6月15日前付清1200000元给甲方，逾期按合同标的额20%承担违约责任。2018年10月19日,叶青向陈璐发送律师函，催促陈璐履行付款义务，如逾期不履行则双方合同自2018年10月27日起解除。2019年8月28日，叶青向一审法院提起诉讼，要求陈璐立即腾空浦口区浦珠北路110号恒辉翡翠花园28幢2单元606室，交还房屋钥匙并支付房屋占用费和装修损失。在该案审理过程中，陈璐于2019年11月13日向叶青交还涉案房屋，叶青遂撤回要求陈璐腾退房屋、交还钥匙及支付房屋装修损失的诉讼请求。一审法院于2020年3月11日作出（2019）苏0111民初7904号民事判决书，判决：“驳回原告叶青的全部诉讼请求”。庭审中，陈璐提交收条、转帐凭证、装修收据、购买室内家居用品清单及支付凭证等证据，证明：1、陈璐于合同签订当日向叶青支付购房定金50000元，于2017年7月27日向叶青支付购房款750000元，于2018年7月14日通过支付宝向叶青转账支付10000元；2、陈璐为装修涉案房屋及添置家居物品等共花费55850元。叶青认为：1、对陈璐支付810000元的事实不持异议，但其中800000元系房屋首付款，另10000元并非房款，而是陈璐支付的逾期付款利息补偿；2、对装修收据、购买室内家居用品清单及支付凭证的真实性不予认可，2018年2月8日叶青即短信告知陈璐涉案房屋在过户前系借给其使用，不能装修和改造。第三人紫气东来公司对上述证据的真实性不持异议，但认为陈璐转给叶青100**元未经过第三人，房屋装修事宜是双方自行协商的，第三人不知情。叶青提交通讯记录、银行卡、贷款记录、二手房房屋买卖合同及付款凭证、房价截图、租赁合同、律师费发票等证据，证明：1、在陈璐延期付款后，叶青多次配合其办理贷款手续并办理银行卡，但陈璐始终未能支付购房款；2、因陈璐未按约支付购房款以及拒绝归还房屋等违约行为，给叶青造成较大损失，包括借贷损失、再次出售房屋后不能交房的违约损失、房价下跌损失、租金损失以及律师费损失。陈璐对通讯记录、银行卡及律师费发票的真实性不持异议，对其他证据不予认可，陈璐认为：1、通讯记录系叶青的单方之言，并未得到陈璐的回应及认可，2018年9月17日的通讯记录可以证明陈璐因更换贷款银行通知叶青前去办理签字和预审批手续，但叶青没有去；2、叶青提交的贷款记录即使是真实的，也是其个人消费贷款，与本案没有关联性；涉案房屋的房产证、土地证一直在第三人处，陈璐在没有两证的情况下与他人签订房屋买卖合同，将涉案房屋转售他人，且没有中介参与与常理不符，陈璐有理由相信合同是伪造的；房价的涨跌和市场因素及房主出售房屋的心理预期有关，挂牌价不能代表成交价，不能证明叶青因房屋下跌而遭受实际损失；陈璐是在得到叶青同意后入住涉案房屋的，在双方签订的房屋买卖合同解除前陈璐均系合法占有涉案房屋，叶青即使存在租金损失亦应由其自行承担；叶青主张律师费没有合同依据。第三人紫气东来公司认为，涉案房屋的房产证及土地证至今一直在第三人处，涉案房屋在出售给陈璐之前确实是出租的，其他证据与第三人无关。以上事实，有陈璐、叶青及第三人紫气东来公司的当庭陈述、房地产买卖中介合同、律师函、收条、转帐凭证、装修收据、购买室内家居用品清单及支付凭证、通讯记录、银行卡、贷款记录、二手房房屋买卖合同及付款凭证、房价截图、租赁合同、律师费发票等证据在卷证明。一审法院认为，陈璐、叶青与紫气东来公司签订的房地产买卖中介合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同包含两个合同关系，一是陈璐、叶青之间因买卖涉诉房屋而形成的房屋买卖合同关系，二是陈璐、叶青与紫气东来公司建立的居间合同关系。因本案只涉及房屋买卖合同关系，故本案仅处理陈璐、叶青之间形成的买卖合同关系，对中介合同关系不予理涉。在叶青起诉陈璐的（2019）苏0111民初7904号案件审理过程中，陈璐于2019年11月13日向叶青交还涉案房屋，陈璐交还房屋及叶青接收房屋的行为均表明各自不再继续履行合同，因此陈璐与叶青之间的房屋买卖合同实际已于2019年11月13日解除。关于陈璐的诉讼请求：1、判令叶青返还收取的购房款810000元并支付资金占用利息85477元（以800000元为基数，自2017年7月27日起按年息4.9%的标准计算至本息付清时止）。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的房屋买卖合同已于2019年11月13日解除，陈璐主张叶青返还收取的购房款810000元，符合法律规定，一审法院予以支持。陈璐在向叶青支付购房款800000元后即占有、使用涉案房屋，在此情形下陈璐主张叶青支付资金占用期间的利息85477元，有违合同的公平原则，一审法院不予支持。叶青辩称，仅收取陈璐购房款800000元，另10000元系陈璐支付的逾期付款利息补偿；陈璐尚未退还房产证、土地证，因此购房款不能退还。一审法院认为，2018年7月14日陈璐通过转帐方式向叶青支付10000元时未添加备注，叶青主张该款项为逾期付款利息补偿，但不能提供证据证明已与陈璐就逾期付款利息补偿达成合意，第三人对此亦不知情；通过庭审查明的事实，涉案房屋的产权证、土地证由第三人保管，双方解除合同后应由第三人退还叶青，叶青主张陈璐退还无事实及法律依据，故对叶青的上述抗辩意见一审法院均不予采信。关于陈璐的诉讼请求：2、判令叶青赔偿陈璐装修损失55850元。一审法院认为，2018年2月8日叶青即短信告知陈璐涉案房屋在过户前系借给其使用，不能装修和改造。陈璐在占有、使用涉案房屋后，自行对房屋进行装修，且不能提供证据证明已与叶青就装修达成合意，故陈璐主张叶青赔偿装修损失无合同及法律依据，一审法院不予支持。关于叶青的反诉请求：判令陈璐赔偿违约金400000元。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方合同约定，陈璐最迟应于2018年6月15日前付清全部剩余购房款1200000元，逾期按合同标的额20%承担违约责任。庭审中叶青提交的通讯记录等证据可以证明直至2018年9月陈璐仍未支付剩余房款，陈璐的行为已构成违约，叶青主张陈璐承担逾期付款的违约责任，符合双方合同约定，一审法院予以支持。关于违约金数额。庭审中，叶青陈述因陈璐的违约行为给其造成的损失包括借贷损失、再次出售房屋后不能交房的违约损失、房价下跌损失、租金损失以及律师费损失。一审法院认为，违约方承担的违约责任不应过分高于或低于因其违约行为给对方造成的损失。叶青与陈璐于2017年7月16日即已就买卖涉案房屋达成合意，双方在合同中关于甲方产权证满两年后过户、乙方最迟2018年6月15日前付清1200000元等约定大大增长了交易周期，叶青对由此产生的交易风险应当具有一定的预见性；双方合同签订后，陈璐即占有、使用涉案房屋，叶青对陈璐的上述行为未以明示的方式提出异议，应当视为认可，并应当承担由此产生的交易风险。因此，叶青在应当预见到交易风险的情况下，认可陈璐占有、使用涉案房屋的行为，由此产生的部分损失系叶青自身原因扩大的损失，叶青对部分扩大的损失亦负有相应责任。因合同约定的违约金数额过高，故一审法院以叶青的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定陈璐向叶青支付违约金50000元。关于陈璐辩称贷款无法办理的责任在叶青，叶青拒不配合陈璐办理贷款预审批手续，导致合同无法继续履行。一审法院认为，叶青已提交证据证明合同约定的支付购房尾款1200000元的履行期限届满后，其仍在配合陈璐办理房屋贷款手续，陈璐认为叶青拒不配合办理贷款预审批手续并无相关证据予以证明，故对陈璐的抗辩意见一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、叶青于判决生效之日起五日内返还陈璐购房款810000元；二、驳回陈璐的其他诉讼请求；三、陈璐于判决生效之日起五日内给付叶青违约金50000元。一审案件受理费13596元，减半收取6798元，由陈璐负担1020元、叶青负担5778元；反诉案件受理费3399元，由叶青负担2974元、陈璐负担425元。二审中，各方当事人没有提交证据。对于一审查明的事实，上诉人叶青异议之处为：一审遗漏查明陈璐未能贷款是因为其征信问题所致，以及叶青于2017年12月18日发短信告知陈璐房屋不能装修。被上诉人陈璐、原审第三人紫气东来公司对一审查明的事实无异议。一审查明的事实正确，本院予以确认。二审中，叶青陈述其将钥匙交给陈璐时只是让其看房、为装修做准备，后来也告知陈璐不能装修。其将房屋另行出售时价格较低，后不能交房，买方目前尚未起诉叶青，双方仍在交涉。陈璐称给付首付款后，其与叶青夫妻二人去物业将物业费、水电费、停车费结清，叶青交付钥匙，陈璐拿到钥匙后即进行装修，于2017年12月完成装修，2018年1月入住。叶青另行出售房屋时陈璐已入住涉案房屋，且房产证在紫气东来公司处，买受人既不能到涉案房屋内看房，也不能看到房产证，其仍愿意购买涉案房屋，故购买行为较为可疑，叶青所称可能遭受违约损失，依据不足。本院认为，陈璐与叶青签订的房地产买卖中介合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行房屋买卖合同义务。陈璐在支付首付款并入住房屋后，未能在合同约定的付款期限前支付剩余款项，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。现叶青上诉称陈璐承担的违约金数额过低，应当调整为40万元，对此本院认为，综合考虑合同履行过程、案涉房屋装修使用情况等具体因素，一审认定陈璐应承担5万元违约金，在结果上并无不当。叶青还上诉称陈璐单独支付的10000元系逾期付款利息，但对此未能提供充分证据予以证明，本院对这一上诉理由，亦不予支持。综上，叶青的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由叶青负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二○年十一月二十六日法官助理滕文欣书记员戴苗