四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终963号 上诉人（原审被告）：蒋华，男，1973年6月16日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 上诉人（原审被告）：孙业峻，男，1993年2月24日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：陈建伯，四川森焱律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：唐善顺，四川森焱律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审原告）：杜龙军，男，1974年1月1日出生，汉族，住四川省盐边县。 上诉人蒋华、孙业峻因与被上诉人杜龙军房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 蒋华、孙业峻上诉请求：1.撤销（2020）川0402民初808号民事判决第一项、第二项内容，改判蒋华、孙业峻承担解除合同的违约金5000元；2.一二审诉讼费由杜龙军承担。事实和理由：1.2019年7月11日蒋华、孙业峻就以短信告知杜龙军解除《房屋租赁合同》，杜龙军收到短信后，只在2019年7月催要了租金，一直到2020年1月以前没有催要租金。按照租赁合同约定，租金是每三个月交纳一次，蒋华、孙业峻有理由相信杜龙军已经以实际行为认可2019年6月25日解除了双方的租赁合同关系，蒋华、孙业峻不应再支付房屋租金。蒋华、孙业峻已经支付三个月租金15000元和押金10000元，蒋华、孙业峻认可提前解除合同存在违约行为，自愿承担5000元违约金，杜龙军还应该向蒋华、孙业峻返还5000元押金。2.《房屋租赁合同》约定的租赁期限是到2020年3月14日，蒋华、孙业峻在2019年6月25日发出解除合同通知后，就将房屋钥匙退还给了杜龙军的侄儿。就算杜龙军不同意提前解除房屋租赁合同，那么合同期满后双方的租赁合同关系终止。杜龙军在蒋华、孙业峻明确告知解除合同并通知杜龙军的情况下，杜龙军应及时收回房屋并就争议向人民法院或仲裁机构主张权利，避免损失扩大，而杜龙军恶意不去接收房屋，由此造成损失也是属于其自行扩大损失。一审法院判决蒋华、孙业峻退还房屋和支付房屋占用费有失公平。 杜龙军辩称，2019年6月25日，蒋华、孙业峻提出要解除合同将房屋退还给杜龙军，但杜龙军未同意。2019年7月9日，杜龙军与蒋华通过电话再次协商对房屋的处理意见，双方仍未能达成一致意见，此时双方的合同关系并未解除。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。 杜龙军向一审法院起诉请求：1.判令蒋华、孙业峻返还占用的位于攀枝花市东区攀枝花××道××号的租赁房屋（门面）；2.判令蒋华、孙业峻连带给付自2019年5月16日至2020年3月15日的房屋租金50000元；3.判令蒋华、孙业峻连带给付违约金12000元；4.判令蒋华、孙业峻按5000元／月连带给付自2020年3月15日起至房屋归还日止的房屋占用费，并给付房屋租金2倍违约金；5.本案诉讼费由蒋华、孙业峻承担。 一审法院认定事实，2016年6月15日，杜龙军与攀枝花市东区大渡口街道办事处签订购买位于攀枝花市东区攀枝花××道××号的120平方米门面的《房地产买卖契约》，并交纳了购房款。2019年3月5日，蒋华、孙业峻与杜龙军签订《房屋租赁合同》约定：蒋华、孙业峻租赁杜龙军所有的位于攀枝花市东区攀枝花××道××号的120平方米门面（江边街社区办公楼一楼）作为经营使用；租赁期限12个月，即自2019年3月15日起至2020年3月15日止；每月租金5000元，每3个月交纳一次，拖欠租金累计10天以上，蒋华、孙业峻按合同租金总额20％向杜龙军支付违约金；蒋华、孙业峻应交纳押金10000元，押金在退房时退还蒋华，孙业峻，不计利息；蒋华、孙业峻在租赁合同期满后同等条件下享有优先承租权；租赁期满合同自行终止，蒋华、孙业峻在租赁合同期满后应将租赁房屋及附属设施、设备完好交还杜龙军；租赁期内，蒋华、孙业峻逾期交纳费用，每逾期一天，应按所欠费用总额2％支付违约金；租赁期内，蒋华、孙业峻未经杜龙军同意中途退租，除应按合同约定全额支付租金外，还应按合同总租金20％支付违约金，若违约金不足以赔偿损失，还应承担赔偿责任；租赁期满，蒋华、孙业峻逾期交还租赁房屋，除应向杜龙军支付2倍违约金外，还应赔偿给杜龙军造成的损失，合同还约定了双方的权利义务。合同签订当日，杜龙军将租赁房屋交付蒋华、孙业峻使用；蒋华亦从手机银行转款20000元至杜龙军6222××××2822账户，随后蒋华、孙业峻又给付了杜龙军租金5000元。 2019年7月6日、7月11日，杜龙军向蒋华、孙业峻发送短信房租催收通知：我与两位2019年3月5日签订的房屋租赁合同约定房屋租金每三个月交一次，两位从2019年6月16日已逾期，望尽快付清6月16日至9月15日租金共计15000元。蒋华收到短信后向杜龙军回复短信：杜龙军我蒋华正式告知你，于2019年6月25日提出退租房屋，但因你没有在攀枝花为由而没有收房，由于我本人经营不善，持续营损，无力继续租用，你的房屋位于攀枝花市东区攀枝花××道××号门面（江边街社区办公楼一楼），面积约120平方米。特解除合同，请退还押金，望你采取相关措施，避免损失扩大，及时将房子另租他人，谢谢。杜龙军收短信后回复蒋华：根据我们所签的房屋租赁合同约定，我再一次明确告知你，不同意解除该商铺的租赁合同。如果你单方解除该合同，请按合同第十二条第三款约定，付清合同期剩下9个月房租和违约金之后方可解除合同。蒋华收短信后回复：杜龙军我蒋华与孙业峻正式告知你，于2019年6月25日提出退租房屋，并在2019年6月26日将出租房屋腾空，但因你没有在攀枝花为由而没有收房，由于我们经营不善，持续营损，无力继续租用，你的房屋位于攀枝花市东区攀枝花××道××号门面（江边街社区办公楼一楼），面积约120平方米。再次催告你于2019年7月15日前接收出租屋，否则扩大损失的责任由出租人承担。至此，双方开始就租赁门面事宜发生纷争，只用手机短信、微信交流，未见面协商或向有关机构主张权利。2020年1月2日，杜龙军向蒋华、孙业峻发送房租催收通知：我与两位2019年3月5日签订的房屋租赁合同约定房屋租金每三个月交一次，两位从2019年6月16日已逾期，望尽快付清6月16日至12月15日租金共计45000元，同时付清因逾期产生的违约金。蒋华收到短信后回复：杜龙军，我蒋华与孙业峻正式通知你，于2019年6月25日提出退租房屋，并于2019年6月26日将出租房屋腾空，但因你没有在攀枝花为由而没有收房，由于我们经营不善，持续营损，无力继续租用，你的房屋位于攀枝花市东区攀枝花××道××号门面（江边街社区办公楼一楼）面积约120平方米。再次催告你于2019年7月15日前接收出租屋，否则扩大损失的责任由出租人承担。特解除合同，请退还押金，望你采取相关措施，避免损失扩大，及时将房子另租他人，谢谢。其后，双方反复短信、微信往来重复各自主张，未见面协商或向有关机关主张权利。2020年4月13日，杜龙军诉来一审法院，要求判令其诉讼请求。诉讼中，虽经一审法院调解，均因双方各持己见，致调解未能达成协议。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或者当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者当事人一方迟延履行债务及有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2019年7月6日，杜龙军向蒋华、孙业峻短信催缴门面租金，蒋华、孙业峻回复已于2019年6月26提出解除合同，蒋华、孙业峻作为提出解除合同一方当事人，理当在杜龙军不同意解除合同异议后及时请求人民法院或者申请仲裁委员会确认解除合同的效力。蒋华、孙业峻不依法向人民法院或者仲裁委员会主张权利，应视为双方合同未解除，蒋华、孙业峻应当按照双方签订的合同履行义务，逾期履行义务应承担违约责任。合同期限届满自行终止，蒋华、孙业峻未将租赁物交还杜龙军，应当承担占用租赁物的使用费或者赔偿因延迟交还租赁物产生的损失。杜龙军要求蒋华、孙业峻返还占用位于攀枝花市东区攀枝花××道××号的租赁房屋（门面）的诉请，有双方签订的租赁合同证实，一审法院支持；杜龙军要求蒋华、孙业峻连带给付自2019年5月16日至2020年3月15日的房屋租金50000元的诉请，一审法院依据双方合同约定及蒋华、孙业峻交纳的费用（押金和租金）25000元的实际，依法核定为35000元（租期12个月×5000元／月-已支付25000元）；杜龙军要求蒋华、孙业峻连带给付违约金12000元，一审法院比照《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第三十条：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持的规定和双方合同约定违约金的数额及蒋华、孙业峻逐月拖欠租金至合同期限届满的事实，违约金一审法院依法核定为8400元；杜龙军要求蒋华、孙业峻按5000元／月连带给付自2020年3月15日起至房屋归还日止的房屋占用费的诉请，不违反法律规定，一审法院支持，杜龙军要求蒋华、孙业峻给付房屋租金2倍违约金的诉请，与法律相悖，一审法院不予支持。蒋华、孙业峻所提双方签订租赁合同已向杜龙军交纳了10000元押金和15000元租金的意见，与查明的事实相符，一审法院采信；所提合同签订后，由于杜龙军不能提供出租门面的所有权证书，导致不能向工商管理机关申请办理证照的意见，与其提交的双方手机短信、微信聊天内容不符，一审法院不予采信；所提2019年6月25日已明确向杜龙军提出终止合同通知，并撤离了租赁门面，将门面钥匙交给了杜龙军的一个姓吴的侄儿，双方租赁合同自此终止，没有占用门面的意见，依据双方短信、微信聊天记录内容，只能说明蒋华、孙业峻因经营不善，要求与杜龙军解除合同，因杜龙军异议，不同意解除合同，蒋华、孙业峻未依法向人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力，无证据证实其已将租赁房屋交还了杜龙军，其意见一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十三条，第九十四条，第九十六条，第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、蒋华、孙业峻于判决生效后十日内将租赁的位于攀枝花市东区攀枝花××道××号门面（江边街社区办公楼一楼），面积约120平方米交还给杜龙军；二、蒋华、孙业峻于判决生效后十日内给付杜龙军房屋租金35000元，给付违约金8400元，合计43400元；并按5000元／月给付杜龙军自2020年3月6日起至租赁房屋交还杜龙军之日止的房屋占用费；三、驳回杜龙军的其余诉讼请求。 二审中，当事人均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，首先，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2019年3月15日至2020年3月15日，蒋华、孙业峻在双方约定的租赁期限届满前提出解除合同，违反了双方合同约定。杜龙军在收到蒋华、孙业峻要求解除合同的通知后，双方未就解除合同事宜达成一致意见，此后蒋华、孙业峻应通过诉讼或仲裁确认解除合同的效力，蒋华、孙业峻未依法解除合同，二人单方要求解除合同的行为不发生解除合同的效力。故蒋华、孙业峻提出案涉租赁合同已于2019年6月25日解除，不应向杜龙军支付之后的租赁费的主张不能成立，本院不予支持。扣除蒋华、孙业峻已缴纳的押金和租赁费，二人还应支付杜龙军租赁期限内的租金35000元。 其次，杜龙军与蒋华、孙业峻之间的房屋租赁合同期限已于2020年3月16日届满，在租赁期限届满后，承租方有返还房屋的义务，而出租方亦负有积极收回房屋的义务。从本案已经查明的事实可知，在2019年7月期间，杜龙军与蒋华、孙业峻之间就房屋租赁事宜通过微信进行过多次沟通。在微信中，蒋华、孙业峻明确告知杜龙军，二人不再继续租赁房屋，且已经将房屋腾空，并催告杜龙军进行接收。承租方在合同期限届满前已明确告知出租方不再继续履行合同，杜龙军作为出租方应提交证据证明在租赁期限届满后已履行了其作为出租方的附随义务。但杜龙军未提交证据证明其履行了接收房屋义务，也未提交证据证明系因蒋华、孙业峻占有、控制房屋的行为而至其不能履行。故杜龙军要求蒋华、孙业峻返还房屋，并支付占用房屋费用的主张，无事实依据，本院不予支持。 蒋华、孙业峻与杜龙军之间的房屋租赁期限在合同期限届满前未解除，蒋华、孙业峻仍应支付租赁期限内的租金，但蒋华、孙业峻未按约定支付租金，存在违约行为，一审法院根据本案案情酌情判决违约金，并无不当。 综上所述，蒋华、孙业峻的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初808号民事判决； 二、蒋华、孙业峻于判决生效后十日内给付杜龙军房屋租金35000元，违约金8400元，合计43400元； 三、驳回杜龙军的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1350元，由杜龙军负担675元，蒋华、孙业峻负担675元；二审案件受理费760元，由杜龙军负担380元，蒋华、孙业峻负担380元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 郭 成 书 记 员 罗丽娜