甘肃省金昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘03民终471号上诉人（原审被告）：严某某，男，1970年5月18日出生。委托诉讼代理人：杨立强，甘肃清锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某某，男，1985年3月22日出生。委托诉讼代理人：刘延昭，甘肃可庆律师事务所律师。上诉人严某某因与被上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服永昌县人民法院（2020）甘0321民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人严某某及其委托诉讼代理人杨立强、被上诉人张某某的委托诉讼代理人刘延昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严某某上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人张某某的诉讼请求。事实和理由：一审判决解除双方当事人之间的房屋租赁合同，依据不足，适用法律错误。1.张某某单方毁约的事实存在。严某某与张某某签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，非经法定和约定的解除事由，不得擅自解除合同。本案中，张某某起诉要求解除合同的理由是因2020年新冠疫情对餐饮行业影响巨大，张某某无力经营，导致租赁房屋不能实现其经营目的。事实上，甘肃省在2020年2月下旬，新冠疫情防控改为三级响应，金昌市又属疫情较轻的城市，三级响应后，餐饮业逐渐恢复，特别是张某某于2020年8月5日起诉之后，金昌的餐饮业已完全恢复，张某某主张解除合同的事由已不复存在。严某某在履行房屋租赁合同过程中，不存在违约情形。因此，导致房屋租赁合同不能履行的原因是张某某单方毁约；2.因张某某单方毁约行为，其不享有通知解除合同的权利。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同法司法解释（二）第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。后最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十六条指出，审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第二十四条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的解除权期限届满这一事实就认定合同已经解除。而且该《纪要》第四十八条明确，违约方可以诉请人民法院解除合同，但必须同时满足下列条件：(1)违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。结合本案已查明的事实，双方签订的合同已履行三年，只有剩余两年的履行期，张某某显然属恶意违约，而且继续履行合同也不存在对其显失公平的事由，因此，张某某请求解除房屋租赁合同，没有依据。张某某辩称，原判正确，请求二审法院予以维持。张某某向一审法院起诉请求：要求解除与严某某签订的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2017年3月28日，张某某与严某某签订了房屋租赁合同，约定严某某将其所有的位于永昌县城关镇赵家庄村五社2号的房屋租赁给张某某，租赁期为五年，自2017年3月28日至2022年3月28日，约定房屋租费每年为36000元，同时还约定减免装修期间房租半年，双方对逾期交纳房屋租费的违约责任及出租方解除合同作出约定，但对承租方解除合同未作约定，亦未约定承租方以承担违约责任的方式而享有合同解除权。张某某在租赁房屋期间交纳了2020年3月28日之前的租费。2020年3月26日，张某某在房屋租赁合同未到期的情况下，向严某某通知要求解除房屋租赁合同，但严某某不同意解除合同，严某某并未收回已出租的房屋。一审法院认为，张某某与严某某签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，应属有效。但合同未约定承租人可以以承担违约责任的方式而享有合同解除权，其实质是出租人不允许承租方提前解除合同，确属加重承租人责任之情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定。本案中，作为承租人的张某某于2020年3月26日向出租人严某某通知要求解除房屋租赁合同，严某某不同意解除，但张某某实际已经搬离承租房屋，考虑到承租人张某某不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，将导致承租房屋长时间闲置，张某某在不占有使用房屋的情况下承担租金损失，租赁合同目的已无法实现，由此说明张某某向出租人严某某通知要求解除房屋租赁合同，并搬离承租房屋，双方合同已实际解除。但张某某以上述行为解除合同属违约解除，应承担违约责任。对于违约解除承租房屋租金的损失承担问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定。本案中，张某某与严某某签订的房屋租赁期为五年，约定减免装修期间房租半年，其目的是为了全面履行合同。但张某某在约定的租赁期未满的情况下，违约解除合同，致使严某某租赁房屋的目的未能实现，减免房屋租金的可得利益受损，张某某应当对减免租金18000元承担给付责任；对于违约解除承租房屋的责任承担问题，因张某某在租赁期未满时违约解除合同，没有给严某某准备再出租房屋的合理期限，致使严某某签订合同的期待利益受损，张某某仍应对提前解除合同给严某某造成的损失承担赔偿责任，其赔偿数额应当以张某某向严某某通知要求解除合同之后三个月为限，期间的房屋租金应由张某某承担。从2020年6月27日之后的房屋租金，因张某某搬离承租房屋后，严某某对承租房屋完全具有掌控度，但严某某未进一步采取积极措施办理房屋交接，未采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。综上所述，张某某要求解除房屋租赁合同的请求，有事实依据，一审法院予以支持，但应当承担违约解除合同的责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条规定，判决：一、解除张某某与严某某签订的房屋租赁合同；二、张某某给付严某某房租金18000元，限于判决生效后30日内履行；三、张某某赔偿因解除房屋租赁合同给严某某造成的损失9000元，限于判决生效后30日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由张某某负担。二审中，当事人未提交新的证据。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，一审判决认定事实正确，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，非经法定事由，不得擅自变更和解除。本案中，张某某与严某某签订的房屋租赁合同合法有效。双方未约定解除权的情形下，违约方不享有单方解除合同的权利。但在合同履行过程，全球范围内发生新冠疫情，必然使张某某承租涉案房屋用于餐饮的生意受到影响。在此情况下，张某某交清了2020年3月28日前的租金。因涉案房屋租赁合同又系五年期的长期性履行的合同，张某某确属无力经营，合同履行陷入僵局，张某某明知自己无力经营又不能按约交纳租金的情况下，遂向严某某发出解除合同的通知。因此，张某某要求解除合同的请求系非恶意违约。一审法院判决解除合同后，又对严某某的损失依法进行了处理，弥补了严某某因合同解除后的损失。严某某上诉要求驳回张某某要求解除合同的请求，继续履行双方签订的房屋租赁合同，必然使张某某继续履行合同对其显失公平。严某某再拒绝解除合同也有违诚信。因此，一审法院在对严某某因合同解除后的损失处理后判决解除合同适当。综上，严某某的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由严某某负担。本判决为终审判决。审判长  吴建红审判员  李 静审判员  蔡中利二〇二〇年十一月十八日书记员  龙 瑶