河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初10710号原告：牛鹤妹，女，汉族，1989年8月17日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：杨东东、胡正立，河南步青律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌，董事长。委托诉讼代理人：刘玉静，系该公司员工；委托诉讼代理人：张欢，系该公司员工。原告牛鹤妹与被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告牛鹤妹的委托诉讼代理人杨东东、胡正立，被告河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人刘玉静、张欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛鹤妹向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金3211.05元；2.判令被告向原告支付逾期办理初始登记及不动产权属证书暂计算为违约金9988.66元（自2015年12月31日起，以300140元为基数，按日万分之0.2违约金计算至2020年7月21日，余下继续主张至实际办理初始登记及不动产权属证书之日止）；3.判令被告向原告支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金暂计680.24元（0.3元/月/㎡×57月×39.78㎡）；4.判令被告向原告提供办理转移登记应由其提供的所需资料，并协助原告办理坐落于二七区××、××北路南1幢1单元12层1212房间的不动产权属证书；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的座落于二七区××、××北路南春江家园小区的商品房，并与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2015年10月31日前交房，后被告逾期交付给原告，合同约定被告应当在2015年12月31日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，但至今被告即未办理初始登记，亦未协助原告取得不动产权属证书，且被告提供的基础设施和公共配套建筑至今未达到使用条件，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告河南台兴房产有限公司辩称,针对被答辩人提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可，对于被答辩人自2015年2月14日至2015年10月2日逾期付款248天，根据合同第七条第1款第2项的规定，被答辩人应向我方支付逾期付款违约金264元，对此违约金及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金3211.05元”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。首先，根据合同第八条约定，买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延，故而台兴公司的交房日期应从2015年10月31日顺延248天，顺延后台兴公司并未逾期交房。其次，合同约定交房时间是2015年10月31日，在此之前原告并未就逾期交房违约金主张过权利，直至2020年7月27日才起诉，中间也没有提出异议，所以已经超过了三年的诉讼时效，其主张不应得到支持。二、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告支付逾期办理初始登记及不动产权属证书暂计算为违约9988.66元(自2015年12月31日起,以300140元为基数，按日万分之0.2违约金暂计算至2020年7月21日,余下继续主张至实际办理初始登记及不动产权属证书之日止)”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。首先，根据我方提供的不动产登记受理凭证显示台兴公司已于2018年12月12日将首次登记所需材料的报送至郑州市不动产登记中心，因此逾期办理权属登记违约金的计算时间截止到2018年12月11日。其次，根据合同约定转移登记的相关手续是由原告自行办理，我方在此之前并未收到原告的书面通知要求提供办理转移登记的相关材料，因此我方按照我公司工作流程在疫情结束后随着其他人（应由出卖人办理转移登记手续的）一起为原告办理不动产转移登记证书，并于2020年10月26日为其办理完毕不动产转移登记手续，我方不存在违约情形，不应承担违约责任。且我方只负有提供应由我方提供的资料的义务，不负有协助其办理转移登记证书的义务。最后，被答辩人主张的违约金部分诉讼时效已过，被答辩人2020年7月31日才起诉，中间也没有提出异议，所以部分违约金已经过了三年诉讼时效，其主张不应得到支持。三、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告支付基础设施和公共配筑未达到使用条件违约金680.24元(0.3元/月/m2x57月x39.78m2）”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。合同中明确规定，关于燃气使用以及暖气使用由市政直接供应，同时，若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。房屋在建成之后已经通水通电，达到基本生活要求。同时，答辩人按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，后因市政原因，暖气未及时供应。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》规定，郑州市每年供热期限为4个月，违约期限也应另行计算。最后，被答辩人直至2020年7月31日才起诉，此时已经超过了三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，原告的主张不应得到支持，答辩人请求法院予以支持。四、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告提供办理转移登记应由其提供的所需资料,并协助原告办理坐落于二七区××、××北路南1幢1单元12层1212房间的不动产权属证书”的诉讼请求我方不予认可。原告的不动产转移登记证书已于2020年10月26日办理完毕。五、2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为:去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年后8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望贵法院支持。六、疫情期间，政府为了防控新冠疫情，很多业务都暂时搁置或者延迟，从而导致办理房证的相关资料无法提交，在疫情期间办理不动产证的延迟问题我方不应承担责任。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。本院经审理查明：2015年1月14日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区××、××北路南春江家园小区1号楼1单元12层1212号房屋一套，建筑面积39.78平方米，房屋总价款：300140元。约定金额：90140元，付款方式为现金，付款时间是2015年1月14日；约定金额：210000元，付款方式为商业贷款，付款时间是2015年2月14日。原告于合同签订当日支付了购房首付款，于2015年10月20日支付剩余购房款，被告于当日向原告出具相应发票。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。第九条约定:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。第十四条约定：供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条：1、产权初始登记。出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，1.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。2.郑州市不动产登记中心于2018年12月12日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号1号楼首次登记受理凭证。2019年3月5日，该登记中心完成对上述案涉房屋的首次登记。2020年10月26日，该登记中心完成对上述案涉房屋的转移登记。3.被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交房，但实际交房时间为2016年5月31日前后，原告主张逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月1日共计214天。原告应按合同约定于2015年2月14日通过商业贷款的方式支付剩余购房款210000元，但实际支付剩余购房款时间为2015年10月20日，逾期支付剩余购房款时间从2015年2月14日起至2015年10月20日共计248天。按照合同约定商品房交付期限相应顺延248天。4.关于暖气、天燃气正常使用的实际时间原被告双方有争议，原告称暖气于2019年1月开通正常使用、天燃气于2017年7月开通正常使用，被告对此不予认可。本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区××、××北路南春江家园小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用。本院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于被告逾期交房的违约金问题。在庭审中已查明，被告逾期交房214天，原告逾期支付剩余购房款248天，按照合同约定被告顺延交房日期后已不存在逾期。且被告提出诉讼时效抗辩、原告亦未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，故原告现主张被告支付从2015年10月31日起至2016年6月1日的逾期交房违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的燃气供应设备应于2015年10月31日达到正常使用、供暖设施于2016年10月31日达到正常使用。但该小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。根据合同约定，并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，本院酌定支持原告该项违约金322.22元。关于逾期办理产权登记违约金的问题。1.产权初始登记。根据合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2018年12月12日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号1号楼首次登记受理凭证，被告应对此承担违约责任。但被告亦提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当从原告向被告主张的截止日期（2020年7月31日）计算三年诉讼时效，故被告逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2017年7月31日至2018年12月11日（共计490天）。2.转移登记。根据合同约定转移登记在出卖人取得该商品房初始登记后，由买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。本案中，郑州市不动产登记中心于2019年3月5日完成对案涉房屋的首次登记，于2020年10月26日完成对上述案涉房屋的转移登记。但在此期间原告未提交证据证明其已向被告提出书面申请，被告亦未提交证据证明其已将首次登记完成的情况及时告知被告，故双方均存在未及时充分履行各自义务的情形，对此被告亦应承担部分违约责任，被告由于逾期办理转移登记的违约责任承担时间应计算为自2019年3月6日至2020年7月31日（共计514天）。因郑州市不动产登记中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，且2020年初因疫情发生，综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为300140元×（490+514）天×0.00002×60%=3616.09元。关于原告提出的被告协助办理不动产权证书的诉讼请求。根据庭审查明，郑州市不动产登记中心已于2020年10月26日完成对上述案涉房屋的转移登记，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告牛鹤妹支付逾期办理初始登记及不动产权属证书违约金3616.09元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金322.22元，共计3938.31元；二、驳回原告牛鹤妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，减半收取123元，由被告河南台兴房产有限公司负担71元，原告牛鹤妹负担52元。原告牛鹤妹预交173.49元，剩余50.49元退还原告牛鹤妹。本判决为终审判决。审判员 梁 芳二〇二〇年十一月二十日书记员 王明义