贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初4119号 原告（反诉被告）：贵州省遵义高速公路管理处（贵州省遵义高速公路路政执法支队）。住所：遵义市上海路**。统一社会信用代码12520000429401333T。 法定代表人：林延典，系该处处长。 委托诉讼代理人：刘洪林。 委托诉讼代理人：钱庆喜，贵州他山律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：徐日东，男，1976年12月25日出生，苗族，贵州省务川仡佬族苗族自治县人，，住务川仡佬族苗族自治县 委托诉讼代理人：陈华麟，贵州子尹律师事务所专职律师。 原告贵州省遵义高速公路管理处（贵州省遵义高速公路路政执法支队）（以下简称“高管处”）诉被告徐日东租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，适用简易程序于2019年11月4日进行了第一次公开开庭审理。2019年11月8日被告徐日东提出反诉，本院予以受理并合并审理，适用简易程序于2019年12月2日进行了第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）高管处委托诉讼代理人刘洪林、钱庆喜，被告（反诉原告）徐日东及其委托诉讼代理人陈华麟到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）高管处向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）立即将位于正安县凤仪镇新民街上坝原贵州省交通厅正安征费稽查所的房屋及场地返还给原告（反诉被告）；2、判决被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）出租房屋时移交的物资：塑窗帘4幅、窗帘布4幅、办公桌2张、老板椅1张、会议桌1套、座椅15张，北京炉1个、饮水机3台、美的空调挂机1台、格力空调挂机2台、格力柜机2台、铁皮文柜1个、木质文柜1个、保险柜一个、钥匙6把（办公室3把、办公室大门1把、值班室1把、保险柜1把）；3、判决被告（反诉原告）从2018年12月31日起至交还房屋之日止，按86.19元/日（31458元/年÷365日/年）的标准支付房屋占有使用费；4、案件受理费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2010年12月2日，原告（反诉被告）将位于正安县凤仪镇新民街上坝原征费稽查所划转给原告（反诉被告）的房屋租给被告（反诉原告）使用。因原告（反诉被告）随时可能因为政策变化等因素收回房屋，故双方协商租赁合同的期限仅为一年，期满后是否继续出租由双方协商决定。合同还约定，因政府规划或主管部门因事业发展等需要终止合同时，租赁合同无条件解除和终止。此后，双方多次续签合同，其中2017年12月29日签订的《房屋（场地）续租协议》租赁期限届满时间为2018年12月30日，该协议履行过程中，因国家政策规定，原告（反诉被告）在续租期限届满后不能再继续出租房屋，原告（反诉被告）遂将该情况书面告知了被告（反诉原告），并提醒被告（反诉原告）提前做好安排，被告（反诉原告）已签收了该通知。但续租期满后，被告（反诉原告）拒不交还房屋，故诉至人民法院。 被告（反诉原告）徐日东辩称并反诉称，被告（反诉原告）徐日东原为原正安征费稽查所招聘工作人员，因公负伤后，原告（反诉被告）未解决被告（反诉原告）就业问题，将案涉场地出租给被告（反诉原告），并签订了合同，直至2016年12月该合同中双方并没有约定因政策或者因政府规划或者主管部门因事业发展等需要终止合同时租赁合同无条件解除和终止等不公平内容。2010年以来，被告（反诉原告）每年均在对案涉房屋及场地进行改造及装修，经2012年装修改造就花费241,188.00元，2018年6月被告（反诉原告）又于正安县农村信用合作联社城关信用社贷款30万元用于重新装修案涉房屋。因租赁合同一年一签，基于信任，每年签订合同时，被告（反诉原告）并未细看合同，不知合同内容已经变更。新增的合同内容“第十二条、第十四条”显失公平。根据相关法律规定，原告（反诉被告）没有尽到释明义务，未明确告知已修改内容，因此被告（反诉原告）对主张返还原正安征费稽查所的房屋及场地的诉讼请求不予认可，由于撤销上述显失公平内容，原告（反诉被告）应对该房屋及场地中的装修、添置财产等予以赔偿。且2018年12月原告（反诉被告）告知被告（反诉原告）将收回房屋及场地后，案涉宾馆就并未进行营业，仅有1人在对房屋及场地进行看管，因此原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2019年以来全部租赁费不合理。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还的办公桌2张、老板椅1张、会议桌1套、桌椅15张已由原告（反诉被告）工作人员运离，故被告（反诉原告）无法偿还上述物资。另根据合同法相关规定，合同无效或被告撤销后，有过错方应当赔偿对方因此受到的损失，如果原告（反诉被告）坚持要收回案涉场地，那么其应当赔偿被告（反诉原告）因此遭受到的损失。综上，徐日东提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的2017年度、2018年度房屋（场地）续租协议合同中显失公平的第六条、第十二条、第十四条内容予以撤销；2、判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）租赁期间三次装饰装修费、改建、新建及动产添置费用1,506,157.03元；3、反诉案件受理费由原告（反诉被告）承担。 原告（反诉被告）高管处辩称，被告（反诉原告）徐日东要求撤销协议相关条款的诉讼请求，没有事实及法律依据，依法不应当予以支持。首先，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订2017年12月29日签订的《房屋（场地）租赁协议》不具备撤销的实质要件。原告（反诉被告）并无依据第六条解除或追究被告（反诉原告）的责任，而协议第十四条是关于租赁期未满的相关约定，双方租赁期已于2018年12月30日届满，到期后原告（反诉被告）明确要求被告（反诉原告）返还租赁物。被告（反诉原告）主张协议第十二条显失公平理由不成立，所谓显失公平，法律有明确界定，本案中原告（反诉被告）与被告（反诉原告）是平等的租赁关系，从结果上来看，也没有导致双方权利、义务明显违反公平、等价有偿原则。关于租赁房屋中装饰、装修已经形成附合物的不得拆除是法律规定的基本精神，也是租赁合同实践中的惯例。同时，原告（反诉被告）也从未主张被告（反诉原告）违法新建、改建的部分归其所有，被告（反诉原告）只需要按原状返还租赁物即可。其次，被告（反诉原告）主张撤销合同条款，不具备程序条件。关于合同的撤销权是当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订合同是2016年12月，至今已经近三年，租赁合同是平等主体之间签订的，没有送达的说法，且自2016年起合同较以前就有变化，被告（反诉原告）并非第一次接触到最后一次合同版本。合同是双方真实签订的，任何一方均不对另外一方是否拥有合同承担责任。因此签字日期就是各方拥有合同的日期，且不管有无合同，签字即表明对合同内容知晓，故撤销期限已过。最后，被告（反诉原告）主张的赔偿损失没有事实及法律依据。无论被告（反诉原告）是否有装饰、装修、改建、新建投入，均是其自主行为，其也因此获利，相反原告（反诉被告）并未得到利益，被告（反诉原告）擅自装饰、装修、改建、新建本应当承担违约责任，这无法成为其获得赔偿的理由。综上，请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 经本院审理查明，2011年1月10日，高管处与徐日东签订房屋（场地）租赁合同，约定由徐日东承租高管处所有的位于正安县原征稽所划转到高管处的所有房屋和场地，租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止。同时，双方移交了塑窗帘4幅、窗帘布4幅、办公桌2张、老板椅1张、会议桌1套、座椅15张、北京炉子1个、饮水机3台、美的空调挂机1台、格力空调挂机2台、格力空调柜机1台、铁皮文柜1个、木制文柜1个、保险柜1个及钥匙6把。租赁期限届满后，双方分别于2011年12月5日、2012年12月7日、2013年12月25日、2014年1月1日、2016年12月5日、2017年12月29日签订了案涉房屋续租合同。其中，2017年12月29日签订的租赁约定租赁期限为2017年12月31日至2018年12月30日。此后，双方未签订案涉房屋续租合同。2011年-2014年的合同约定，租赁期间，乙方（徐日东）租用房屋场地后，如需对房屋进行装潢的，装修时不得改变房屋的主体结构，影响房屋安全。租赁期满后，固定设施、设备乙方（徐日东）不得拆除。2016年、2017年的合同中，双方新增“乙方（徐日东）租用的房屋和场地不得从事餐饮、加工等污染行业；本协议终止时，乙方（徐日东）在租赁期间通过改造、装潢等方式固定在房屋和场地上的附着物属甲方（高管处）所有。乙方（徐日东）不得以任何理由拆除。甲方（高管处）不予赔偿；因市政建设对该路段规划，需拆迁租赁的房屋和场地，或因政策性需要，需收回房屋和场地，乙方（徐日东）必须无条件配合甲方（高管处）移交房屋和场地，甲方（高管处）只退回租赁期未满的租金，不承担其他任何责任”的条款。徐日东于2012年、2014年、2018年分别对案涉房屋进行了装修、新建、改建。2013年遵义中审司法鉴定所经本院委托，对关于赵礼均与徐日东装饰装修合同纠纷一案所涉宾馆装修工程价款进行了司法鉴定，出具遵中审（2013）鉴字第3049号司法鉴定意见书，载明，赵礼均承包施工的宾馆装修工程价款为241,188.36元。本案在审理过程中，徐日东坚持向本院提交评估申请，要求对案涉房屋和场地2018年的装修（房号：801-808共计8间客房、大厅1间及走廊公共部分）及购买动产设施设备的现有价格进行评估。本院委托贵州华瑞土地房地产评估有限公司进行评估，该评估公司于2020年7月10日出具华瑞资（2020）第F0709号资产评估报告书，载明徐日东于2018年因经营正安县吉盛宾馆（案涉房屋和场地）涉及装修及购置动产设备设施评估价值为270,998元。 另查明，徐日东自2017年12月29日签订的房屋续租合同载明的租赁期满后尚未返还案涉房屋及场地。2018年12月27日，高管处向徐日东送达了通知，告知其合同到期后不再出租案涉房屋及场地；2019年4月10日，高管处向徐日东留置送达了限期搬离通知，要求徐日东于收到该通知后10日内搬离所承租的房屋及场地。 庭审后，徐日东变更反诉请求中第三项，诉请高管处赔偿其租赁期间2018年对案涉房及场地的装饰装修费、改建、新建及动产添置费用。 上述事实有双方当事人的陈述和答辩，以及原告（反诉被告）提供的房屋所有权证1份、黔高路党（2010）43号文件1份、房屋（场地）租赁合同6份、原正安征费稽查所物资交接清单1份、通知2份、照片1份，被告（反诉原告）提供的房屋（场地）租赁合同2份、遵中审（2013）鉴字第3049号司法鉴定意见书1份、正安吉盛宾馆施工合同1份、正安吉盛宾馆工程结算表1份、照片1份、吉盛宾馆装修合同1份、报价清单1份、装修款收条1份等证据佐证。上述证据经审查，来源合法，客观真实，能证明本案的案件事实，其证明效力，本院予以确认。对被告提供的正安县劳动者争议仲裁委员会正劳仲字（2007）第016号调解书、《行政事业单位国有资产管理暂行办法》与本案不具关联性，其证据效力，本院不予采信。 本案的争议焦点为：1、从合同期满至案涉房屋归还原告期间，徐日东是否应当向高管处支付房屋租赁费，具体标准应如何确定；2、高管处出租给被告徐日东时所移交的物资中，至今能够移交的为哪些；3、高管处、徐日东于2016年、2017年签订的房屋续租合同中第六条、第十二条、第十四条是否对徐日东具有法律效力；4、徐日东反诉高管处赔偿建设费用是否应得到支持。 关于第一个焦点。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”的规定，双方租赁期届满后，徐日东应当返还案涉房屋及场地，在经过高管处两次通知后，徐日东至今尚未返还案涉房屋及场地，其应当支付高管处房屋及场地租赁费用。但根据本院查明的事实，高管处除送达两次通知外，并未采取其他措施要求徐日东搬离，其怠于行使自己的权利致使徐日东租用其房屋及场地是实，也应当承担部分责任。综上，本院参照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”高管处两次通知徐日东返还租赁物而未返还，徐日东应当向高管处支付自2018年12月31日起计算至案涉房屋及场地实际返还之日止案涉房屋及场地的租金，具体金额按双方最后一次（2017年12月29日）签订的房屋（场地）续租协议约定的年租金31,458.00元计算。 关于第二个焦点。经本院庭审查明，高管处、徐日东均认可原交接清单中部分物资已实际搬离，双方均认可以以现有物资保险柜一个、格力空调柜机一台、扬子空调挂机一台、小天鹅空调挂机一台、志高空调挂机一台、塑窗帘一副、布窗帘两副、安吉尔饮水机一台、木制文柜一个进行移交，本院予以确认。 关于第三个焦点。徐日东以高管处未进行善意提醒为由进行抗辩，请求撤销2017年度、2018年度房屋（场地）续租协议合同中第六条、第十二条、第十四条，本院认为，可撤销合同，是指因意思表示不真实，通过有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，可撤销合同的情形包括因重大误解而订立的合同、订立合同时显失公平的合同及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，往往是由于行为人自己的大意，缺乏经验或者信息不通而造成的；而显失公平，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等，经济利益上严重失衡，违反了公平合理的原则。具体到本案，徐日东并无证据足以证明其是因重大误解或显失公平而签订的合同。相反，徐日东自2011年签订案涉房屋及场地租赁合同以来，几乎是每年一签，并且2016年12月5日和2017年12月29日签订的《房屋（场地）续租协议》第十二条均有“……甲方不予任何赔偿。”的约定，不存在紧迫或缺乏经验的情况，其作为完全民事行为能力人，对合同中的条款应尽到注意义务，不能以对方未尽到善意提醒为抗辩理由，因此对于徐日东的该项抗辩理由及要求撤销2017年度、2018年度房屋（场地）续租协议合同中第六条、第十二条、第十四条的反诉请求，本院不予采纳。 关于第四个焦点。承租人为了使租赁物更好地发挥作用，需要对租赁物进行改善或者增设他物，此时，承租人应当事先征得出租人的同意，改善或者增设他物后，租赁物在返还出租人时，该租赁物的性能或者状况与原租赁物相比，已经发生了变化，此时，由谁承担发生的费用和处理变化的情况的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，一般不予赔偿，在当事人有约定时，应当依照当事人约定处理。双方2017年度、2018年度签订《房屋（场地）续租协议》第十二条“本协议终止时，乙方（徐日东）在租赁期间通过改造、装潢等方式固定在房屋和场地上的附着物属甲方（高管处）所有。乙方（徐日东）不得以任何理由拆除。甲方（高管处）不予赔偿”及第十四条“因市政建设对该路段规划，需拆迁租赁的房屋和场地，或因政策性需要，需收回房屋和场地，乙方（徐日东）必须无条件配合甲方（高管处）移交房屋和场地，甲方（高管处）只退回租赁期未满的租金，不承担其他任何责任”的约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”故本院对徐日东主张高管处赔偿其2018年装饰装修费、改建、新建及动产添置费用的请求不予支持。 综上所述，为了保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）徐日东于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）贵州省遵义高速公路管理处正安县凤仪镇新民街上坝原贵州省交通厅正安征费稽查所房屋、场地及物资（保险柜一个、格力空调柜机一台、扬子空调挂机一台、小天鹅空调挂机一台、志高空调挂机一台、塑窗帘一副、布窗帘两副、安吉尔饮水机一台、木制文柜一个）； 二、由被告（反诉原告）徐日东于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）贵州省遵义高速公路管理处房屋租赁费（以31,458.00元/年自2018年12月31日起计算至案涉房屋交还之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）贵州省遵义高速公路管理处其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）徐日东的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费60.00元，减半收取30.00元，反诉案件受理费18,360.00元，减半收取9,180.00元，以上共计9,210.00元，由被告（反诉原告）徐日东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 员  郑 刚 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  来婷婷 书 记 员  鲜城城