湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3137号上诉人（原审原告）：龚良，男，汉族，1984年7月10日出生，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：黄石章，湖南湘杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南亿丰置业发展有限公司，住所地湖南省岳阳县荣家湾镇荣新路**。法定代表人：毛玉霞，经理。委托诉讼代理人：陈飞雪，湖南忠民律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗清泉。上诉人龚良与被上诉人湖南亿丰置业发展有限公司（以下简称亿丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳县人民法院（2020）湘0621民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龚良及其委托诉讼代理人黄石章，被上诉人亿丰公司的委托诉讼代理人陈飞雪、罗清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚良上诉请求：请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，本案一、二审诉讼费用由亿丰公司承担。事实与理由：1、根据《合同法》第九十三条第二款规定，双方约定解除合同的条件已成就。根据2016年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）条的约定，亿丰公司应于2018年12月31日前交付所购商铺，若逾期交房超过180日的，龚良有权退房。根据第十五条第（三）条，双方约定的解除合同的条件成就，解除权产生，当无异议。一审判决认定，在2019年2月21日与业主代表达成了《亿丰二期业主维权协议》，该协议将交房时间变更为2019年6月30日是没有法律依据的。本案时至2020年1月20日向一审法院提起诉讼止亿丰公司也无法完成交房。龚良依约行使合同解除权，理应得到法律的支持。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定法定解除权已成就。亿丰公司延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，亿丰公司还有其他违约行为致使不能实现合同目的的情况，双方签订的合同应当解除。一审认定亿丰公司已经完成了交房义务严重违背了客观事实，且对亿丰公司是否具备交房的条件并未进行实质审查。3、一审法院在审理本案过程中，并未审查亿丰公司是否具备商品房预售的条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售应当符合有关条件。亿丰公司是否具备预售的条件。综上，亿丰公司已经无法履行合同，请求二审法院支持龚良的上诉请求。亿丰公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正合法。一、亿丰公司已经履行了合同义务，案涉合同既不具备约定解除条件，也不具备法定解除条件，龚良解除合同没有事实与法律依据。二、关于商品房预售条件问题。依据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，亿丰公司取得了预售许可证，无需举证证明是否取得其他相关证书，亿丰公司预售商品房有法可依，是合法销售行为。三、亿丰公司充分保障了龚良的利益，合同目的已经实现。龚良所购商铺主要用于投资，双方签订的合同内容表明，以总房款7.7折的方式对所购商铺前4年的租金提前进行了支付，合同目的已经初步实现。延迟开业等轻微违约行为没有损害龚良的利益。四、应坚持鼓励交易、维护社会经济秩序的原则。龚良与亿丰公司签订《商铺买卖合同》时，又与亿丰物业公司签订了《委托经营管理合同》，还签订了其他协议，如解除合同，将对一系列合同的履行造成障碍，影响社会经济秩序稳定。请求驳回龚良的上诉请求，维持一审判决。龚良向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令亿丰公司返还龚良购房款498991.6元；3、亿丰公司自2018年12月31日起按日向龚良支付全部房价款万分之四的违约金至实际给付日止；4、亿丰公司自2016年12月17日起按中国人民银行同期利率支付龚良已付购房款日息万分之五的利息至实际给付日止；5、由亿丰公司承担诉讼费、财产保全费、律师费、交通费、误工费等诉讼开支。一审法院认定事实：亿丰公司成立于2014年6月25日，经营范围为“房地产开发经营，自有房屋出租（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。2015年8月1日，亿丰公司与亿丰物业公司签订了《物业委托经营管理协议》，亿丰公司将其所有的湖南亿丰时代广场（包括一期：湖南亿丰五金家居建材城、二期：悦冠荣城）委托给亿丰物业公司实行统一管理、统一招商、整体经营，委托经营期限为30年。2016年12月16日，亿丰公司取得岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”商品房销售许可证（岳县商预售字第0000001号）。2016年12月21日，龚良和亿丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2512120200012127），约定由龚良向亿丰公司购买岳阳亿丰时代广场二期第006幢02层2127号房。该商品房的单价为每平方米9145.16元，总价款为403576元（该价款不包括亿丰公司以7.7折的形式向龚良先行支付的4年租金），签订合同前龚良已经支付定金（后转房款）223576元，剩余款项申请贷款支付。合同第九条约定，商品房交付条件为“1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告”；第十一条约定，“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条对出卖人逾期交付的责任进行了约定。龚良在签订该合同的当日，与亿丰物业公司签订了《委托经营管理合同》，约定龚良自愿将其在岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”购买的商铺委托给亿丰物业公司进行经营管理，委托经营管理期限从2018年5月31日（具体以商场正式开业时间为准）至2028年5月30日止，共计10年。该合同第四条约定，甲方（龚良）委托乙方（亿丰物业公司）从亿丰公司办理该商铺的全部交房手续；第五条关于委托经营管理收益分配及支付方式约定为“1．委托经营管理期内的前4年，为商场培育发展期，需大量的招商、广告及装修、经营管理等前期投入与费用，故甲方自愿无偿将该商铺交给乙方统一管理；2．委托经营管理期内的第5年至第10年，托管商铺实际租金收入的90%归甲方所有，10%为乙方应得管理费”。上述合同签订后，龚良按照约定交付了购房款，双方共同办理了网上签约，并办理了预告登记。岳阳亿丰时代广场二期工程施工过程中，亿丰公司与施工方发生矛盾，工程进展缓慢，不能如期交房。亿丰公司曾召集业主代表进行协调。2019年2月21日，谭玉、钱立平等作为业主代表与亿丰公司达成《亿丰二期业主维权协议》，协议约定交房时间为2019年6月30日前；房租自2018年5月31日开始计算；此外双方还就其它问题进行了约定。2019年6月26日，亿丰公司在建设行政主管部门的监督下，组织施工单位、建设单位、设计单位和监理单位对岳阳亿丰时代广场二期C1标段进行竣工预验收，并形成了会议纪要。2019年6月28日，亿丰公司作为甲方与亿丰物业公司作为乙方共同签订了《商铺交付确认书》，确认甲方在2019年6月26日通过了竣工预验收，剩余少量工程及相关整改继续在完善，但不影响商铺交付，甲方将岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”所有商铺交付于乙方，乙方同意接受，交付后的商铺装修由乙方自行安排。2019年9月，亿丰公司、亿丰物业公司作为甲方与乙方曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司签订《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及运营管理委托合同》，委托乙方为项目提供前期研策、商业规划、开业前期代理招商及开业后的运营管理服务。2019年12月31日，在岳阳县住建局质安股、质监站、安监站监督下，岳阳亿丰时代广场二期C1标段建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位召开竣工验收会议，综合验收结论为“验收合格，同意竣工验收”。一审法院认为，龚良和亿丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。合同双方约定交房“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”，可见双方约定的解除合同的条件为“逾期交房超过180天”。对于该解除合同的条件是否已经成就，龚良是否能够行使解除权，应从以下几方面综合评价。一、关于交房期限。龚良与亿丰公司在合同中约定的交房时间为2018年12月31日，此后因工程施工进度延误，亿丰公司未能在约定时间内履行交房义务。在期限届满前后，亿丰公司与业主代表进行了协商，在2019年2月21日与业主代表达成了《亿丰二期业主维权协议》，该协议将交房时间变更为2019年6月30日。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”，该协议中对交房时间的变更合法有效。在签订该维权协议之前，业主代表们已经代表岳阳亿丰时代广场二期业主多次与亿丰公司进行协商，亿丰公司有理由相信业主代表们具有代理权，该协议对龚良具有约束力，一审法院认定亿丰公司履行交房义务的时间变更为2019年6月30日前。二、关于亿丰公司是否已履行按时交房的合同义务。龚良与亿丰物业公司签订了《委托经营管理合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，对双方具有法律约束力。龚良将从亿丰公司办理案涉商铺交房手续的权利委托给了亿丰物业公司，亿丰公司与亿丰物业公司于2019年6月28日签订了《商铺交付确认书》，案涉商铺已于当日交付给亿丰物业公司。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，根据该规定，亿丰公司向亿丰物业公司交房的行为对龚良具有约束力，亿丰公司已于2019年6月28日履行交房义务。三、关于亿丰公司是否具有足以导致龚良解除合同的严重违约行为。龚良和亿丰公司在合同中约定“该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件”作为交房条件之一，亿丰公司在案涉商铺尚未竣工验收合格时即予以交房，该交房行为违反了合同约定。但亿丰公司在此后积极招商以促成“悦冠荣城”项目尽快开业，且该项目已于2019年12月31日经验收合格，可以投入使用。龚良购买案涉商铺的目的应为通过收取租金以实现财产的保值增值，而非居住或自行使用。亿丰公司在向龚良出售案涉商铺时，已将自2018年5月31日至2022年5月30日的租金以折扣优惠的形式支付给，龚良在该期间已不能再另行收取租金，龚良在案涉商铺未能如期开业期间的利益未受到损害。故亿丰公司在履行交房义务时虽具有违约行为，但该违约行为未损害龚良的利益，也未使龚良的合同目的不能实现。综上，亿丰公司在协商变更的期限内履行了交房义务，虽在履行该义务时有轻微违约行为，但该违约行为并未影响龚良合同目的的实现，应视为双方约定的合同解除条件尚未成就。对龚良要求解除合同的诉讼请求，不予支持；龚良要求亿丰公司返还购房款，支付违约金及购房款利息损失均以解除合同为前提，对其上述诉讼请求，不予支持。龚良未提交证据证明误工费、交通费、律师费等损失，要求亿丰公司支付上述费用没有事实和法律依据，不予支持。申请财产保全非本案诉讼必然支持的费用，且龚良的其他诉讼请求未得到支持，对其要求亿丰公司支付保全费的诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第七十七条第一款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回龚良的诉讼请求。案件受理费8785元，由龚良负担。二审期间，龚良向本院提供岳阳县住房和城乡建设局的答复意见书一份，用以证明1、亿丰公司工程未能进行竣工验收备案，不能进行下一步工作，无法实现合同目的。2、部分商户未与亿丰签订委托经营管理合同，本案中张军未签订委托经营管理合同。亿丰公司质证认为，该答复是2020年5月28日出具的，系当时的状况，案涉项目已经竣工验收，9月4日已经完成了竣工验收备案登记，可进行下一步工作，可办理产权证，该证据达不到证明目的。亿丰公司提交了竣工验收备案意见，用以证明案涉二期项目工程已经于2020年9月4日完成了竣工备案。龚良质证认为，对该证据的真实性、合法性有异议，应提供原件，且所加盖公章不是住房和建设局相关部门所盖公章。庭后，针对竣工验收备案问题，亿丰公司补充提供了一份工程竣工验收备案表，用以证明涉案工程项目已经竣工验收备案。亿丰公司还提供了购铺者产权证复印件，用以说明有部分购铺者已经办理了产权证，本案当事人的合同目的能够实现。本院认证意为，龚良提供的证据，主要是为了证明涉案项目建设未进行竣工验收备案，不能进行下一步工作，而亿丰公司提供了2020年9月4日的工程竣工验收备案表，能够证明此后涉案项目建设进行了竣工验收备案。故对龚良提供的证据不予采信。亿丰公司提供竣工验收备案意见及补充提供的工程竣工验收备案表、产权证能够证明项目建设已经进行竣工验收备案，符合对外进行销售的条件，并有部分购铺者办理了产权证，本院对亿丰公司提供的证据均予以采信。一审查明的事实属实，二审予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、龚良与亿丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除。二、龚良主张返还购铺款及支付违约金、利息、诉讼开支费用等能否支持。关于焦点一，龚良和亿丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，该合同合法有效。1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、第二十三条及《城市商品房预售管理办法》第五条的规定，亿丰公司于2016年12月16日已取得了岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”商品房销售许可证（岳县商预售字第0000001号），符合商品房预售条件，案涉商品房销售符合法律、法规的规定，是合法的销售行为。2、《商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定，龚良选聘的前期物业服务企业为亿丰物业公司。龚良与亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》第四条明确约定“龚良委托亿丰物业公司办理该商铺的全部交房手续”，并约定委托亿丰物业公司进行经营管理。根据该条约定，亿丰物业公司有权代理龚良收取商铺。2019年6月28日，亿丰公司与亿丰物业公司签订了《商铺交付确认书》，案涉商铺已于当日交付给亿丰物业公司，应视为亿丰公司向龚良交付了商铺。一审法院认定亿丰公司已于2019年6月28日履行了交房义务并无不当。3、关于交付期限问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定的商铺交付时间为2018年12月31日。亿丰公司提出在2019年2月21日亿丰公司与业主代表协商达成的《亿丰二期业主维权协议》中将交付时间变更为2019年6月30日，该协议中仅有十位业主签名，无龚良的签字，现无法证实上述业主为业主代表，亿丰公司也未将该协议以公告方式予以告知所有其他二期业主，故该协议内容中涉及交房时间的约定对龚良不具有约束力。一审法院认定案涉商铺交付截止时间为2019年6月30日不当，龚良提出亿丰公司迟延交付商铺的理由成立。4、龚良购买案涉商铺的目的是投资，即通过收取商铺租金以实现财产的保值增值，而非居住或自行使用。龚良与亿丰物业公司签订合同约定，龚良收取租金的时间自2022年6月1日起，目前尚未到龚良收取租金的时间。5、现亿丰公司已完成了项目的备案登记，项目产权总证已经办理，分证正在办理之中，龚良以此为由主张解除合同，本院不予支持。亿丰公司销售案涉商铺行为合法，尽管亿丰公司交付商铺时尚不完全具备合同约定的交付条件（即交付时未取得竣工验收备案证明文件，到2020年9月4日才完成备案），且存在迟延交付商铺的情形，但上述情形并未损害龚良对商铺产权的所有及收取租金的合同目的的实现。根据2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”的精神，对于龚良要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二，基于第一焦点的阐述，本院对龚良以解除合同为前提，主张返还购铺款及支付违约金、利息、诉讼开支费用的诉讼请求，不予支持。考虑到亿丰公司对纠纷的产生亦有责任，诉讼费应由亿丰公司适当负担。综上，龚良要求解除合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8784元，由龚良负担4784元，由湖南亿丰置业发展有限公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十一月十二日书记员  潘 烨