山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12203号 上诉人（原审被告）:李常梅，女，汉族，1975年4月6日出生，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：南淑凤，山东华政律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：青岛昆泉物业管理有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路****。 法定代表人:邵会从，董事。 委托诉讼代理人:付钰靖，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人:韩攀峰，山东倡通律师事务所实习律师。 上诉人李常梅因与上诉人青岛昆泉物业管理有限公司（以下简称昆泉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李常梅上诉请求：一、撤销一审民事判决，判令驳回昆泉物业公司的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由昆泉物业公司承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，判令李常梅支付物业费明显不当。昆泉物业公司作为物业服务企业，没有尽到应尽的服务义务。就此一审法院仅依据昆泉物业公司自制的单方材料即判决李常梅支付物业费显然不当，一审法院未查明案件事实，应依法予以改判。二、根据相关物业法律规定，李常梅的房屋存在空置情形，即使昆泉物业公司的服务达到相关标准或约定，也应对李常梅的物业费进行相应减免。三、昆泉物业公司不仅没有履行相应的服务义务，且对于应退还给李常梅的装修押金及垃圾清运费均未退还，损害了李常梅的合法权益，就此一审法院并未审查。 昆泉物业公司答辩称：昆泉物业公司提供物业服务并无瑕疵，李常梅违反合同约定未按约支付物业费，应当支付昆泉物业公司违约金。一、李常梅称“昆泉物业公司作为物业服务企业，没有尽到应尽的服务义务．．．．．.李常梅房屋存在空置情形应当对物业费进行减免”，该主张与事实不符且违反法律规定。昆泉物业公司依约履行物业服务合同，提供物业服务不存在瑕疵。一审中昆泉物业公司提供的相关证据，充分证明了物业公司提供了物业服务。李常梅并未向法庭提交任何证据证明昆泉物业公司未履行物业服务或物业服务有瑕疵。二、李常梅自述其于2018年6月入住案涉房屋，《山东省物业服务收费管理办法》于2018年7月1日正式实施，该办法实施后案涉房屋并不存在空置情形。且《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收”，本案中案涉房屋并非普通住宅，系政府为保障低收入家庭住房而销售的经济适用房，因此李常梅并不符合减免物业费的相关法律规定。综上，一审法院认定部分事实清楚，适用法律正确，李常梅的上诉请求无事实与法律依据，依法应当驳回。 昆泉物业公司上诉请求：一、撤销一审民事判决第二项，改判李常梅向昆泉物业公司支付2012年11月1日至2019年9月30日期间以物业管理服务费6986.11元为本金至实际支付之日每日千分之三违约金（截至2019年9月29日暂计26,015.75元）；二、本案上诉费用由李常梅承担。事实与理由：一审认定部分事实错误，昆泉物业公司按约提供了物业管理服务，昆泉物业公司提供的物业服务不存在瑕疵，李常梅拖欠物业费，应当根据合同约定支付违约金。一、李常梅未提供证据证明昆泉物业公司提供的物业服务存在瑕疵，一审判决认定事实错误。昆泉物业公司在提供物业服务过程中一直尽职尽责，按照合同约定提供物业服务，李常梅也未提供证据证明昆泉物业公司提供的物业服务存在瑕疵。一审判决认定昆泉物业公司提供的物业服务有瑕疵，毫无事实证据。二、昆泉物业公司与李常梅签订的《盛世嘉苑业主临时规约》中对违约责任约定明确，应当予以支持。昆泉物业公司与李常梅之间关于违约金的约定明确，李常梅违反合同约定，拖欠物业费，昆泉物业公司依据《盛世嘉苑业主临时规约》的约定要求李常梅支付违约金，完全符合《合同法》的规定。 李常梅答辩称：昆泉物业公司的物业服务存在重大瑕疵，其没有依据物业服务合同及业主服务规约的规定就安保、保洁、消防等各项提供服务，更没有服务到位。因此昆泉物业公司主张的物业服务费不应当支持，且其自行应该按照物业服务合同的服务内容进行相应的整改。李常梅所购买的房屋虽属于经济适用房，但依据法律规定也属于普通住宅的适用范围，因此应该享受法律所规定的空置期间物业费应当予以减免的规定。昆泉物业公司主张物业费及相应的滞纳金、违约金，缺乏事实及法律依据。 昆泉物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令李常梅支付2012年11月1日至2019年9月30日期间的物业费6,986.11元；2.请求判令李常梅支付滞纳金26,015.75元；3、本案诉讼费用由李常梅承担。 一审法院认定事实：1、2012年2月20日,昆泉物业公司与青岛海西城市投资有限公司签订《前期物业服务合同》，青岛海西城市投资有限公司选定昆泉物业公司为盛世嘉苑小区提供前期物业管理服务。李常梅系盛世嘉苑小区1-1-902室的业主，昆泉物业公司与李常梅签订《盛世嘉苑业主临时规约》，约定：物业管理服务费由业主按建筑面积每月每平方米交纳，住宅0.9元/平方米，电梯使用费0.4元/平方米。 2、2012年6月29日李常梅向昆泉物业公司交纳3个月物业费，对昆泉物业公司提供的物业服务予以认可，但之后李常梅一直未再未交纳物业费，拖欠物业费至今，一审法院确认李常梅自2012年11月1日至2019年9月30日期间的物业费6,986.11元。 3、昆泉物业公司提交盛世嘉苑小区保洁工作记录一份，保安工作记录一份以及昆泉物业公司提供物业服务照片打印件31张，证明昆泉物业公司已经履行了合同义务，一直按照合同约定为李常梅提供物业服务。李常梅对两份工作记录的真实性无异议，因李常梅未入住，对昆泉物业公司提交的照片无法核实。 4、昆泉物业公司提交物业服务费催缴通知单二份以及在李常梅家防盗门张贴物业服务费催缴通知单照片打印件二张，证明昆泉物业公司多次向李常梅催缴物业服务费。李常梅称没见过2017年度的催缴通知单，只见过2018年度的催缴通知单。 5、李常梅提交从电业局调取的电费记录以及装修押金、垃圾清运费单据一张，证明李常梅在2018年5月之前一直没有在涉案房屋中居住以及昆泉物业公司应返还装修押金，昆泉物业公司对以上证据无异议，但认为与本案无关。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。昆泉物业公司与青岛海西城市投资有限公司签订《前期物业服务合同》，青岛海西城市投资有限公司选定昆泉物业公司为盛世嘉苑小区提供前期物业管理服务。昆泉物业公司与李常梅签订的《盛世嘉苑业主临时规约》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，昆泉物业公司一直为该小区提供物业服务，李常梅作为业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。李常梅拒绝交纳物业费应当有正当的理由，而正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，李常梅提交的证据不足以证实昆泉物业公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，李常梅应当按约交纳物业费。昆泉物业公司诉求李常梅支付自2012年11月1日至2019年9月30日期间的物业费6,986.11元，并无不当，符合法律规定，一审法院予以支持。 物业服务合同系持续性的长效双务合同，昆泉物业公司的物业服务对象是小区内全体业主，确定昆泉物业公司是否违约，要在较长期的整体情况中去判定。一审法院认为李常梅提交的证据尚不能证明昆泉物业公司在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为。若李常梅认为昆泉物业公司所提供的物业服务存在问题，其权益被侵害，可通过其他途径主张权利，但以此作为拒付物业费的理由尚不充分。但鉴于昆泉物业公司提供的物业服务存在瑕疵，其要求李常梅承担违约金的依据不足，一审法院不予支持。关于李常梅所辩称其交纳三个月物业费后连续5年没实际居住应减少物业费，不符合相关法律规定，一审法院不予支持；关于李常梅辩称昆泉物业公司未返还装修押金以及垃圾清运费，与本案无关，本案不予处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李常梅于判决生效后十日内支付昆泉物业公司自2012年11月1日至2019年9月30日期间物业费共计6,986.11元；二、驳回昆泉物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元（昆泉物业公司已预交），减半收取225元，由昆泉物业公司负担175元，李常梅负担50元。 二审中，李常梅提交证据一《盛世嘉苑小区业主临时管理规约》一份，证明：该规约总则部分明确约定，本规约对全体业主、使用者及物业服务单位均具有约束力。在规约“业主义务5：业主如进行室内装修，向物业管理公司缴纳装饰装修押金后方可按规定施工，完工后物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象，押金予以退还”。但李常梅缴纳的装修押金昆泉物业公司至今不予退还，违反了双方约定。在《盛世嘉苑小区业主临时管理规约》第五章“物业服务与物业管理”部分，昆泉物业公司明确承诺包括但不限于以下服务：（一）安排保安人员负责盛世嘉园及公共设备等的安全保卫、维持公共秩序，交通秩序，使大楼处于良好、安全的环境中。（二）负责盛世嘉园的消防安全，对盛世嘉园消防系统进行不间断的维护、监控、使广场内各消防工作符合有关消防部门的要求，并全力配合消防部门的消防工作，保障业主及广大使用人的安全。（三）负责盛世嘉园公共部位、公共设施的清洁卫生，包括环境绿化保养，清除盛世嘉园的垃圾、污物，为开发商、业主及使用人提供良好的工作环境。在“物业管理制度”部分第二章：消防管理须知第1（5）管理消防器材设备、定期检查、确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道（包括走廊、楼梯）要时刻保持畅通（8）发现他人违章用火用电火损坏消防设施及时劝阻、制止、并向物业公司报告。证据二：小区照片11张，证明：1、小区的安全保障没有按照物业服务合同规定服务到位，照片显示小区围墙栅栏缺损，存在诸多缺口，缺口处可以钻进人员；楼道里有电动车充电，楼下有违规私拉电线为电动车充电，存在重大安全隐患；小区安保不到位，住户单元门被不法分子张贴小广告；小区的台阶不稳定，老人孩子容易摔倒。2、小区的树叶垃圾无人处理，单元门处有人或者动物的尿液，没有及时清理；楼道及电梯内的污水不能清理。3、从交房至今，楼道无任何消防设施，楼道未能保持畅通，仅有的开发商配置的过期的灭火器还上锁，存在严重的火灾安全隐患。昆泉物业公司未能按照物业服务合同及业主公约的规定，提供合理的物业服务，物业服务存在重大瑕疵，甚至是违约。4、李常梅的门禁对讲机缺失、房屋墙皮长毛的问题，多次与被昆泉物业公司反应沟通，至今也未能处理，物业公司根本不提供服务。证据三李常梅与昆泉物业公司孙经理的2020年1月4日通话录音光盘一张、录音内容的整理与归纳一张及报案记录，证明：李常梅多次向物业反映小区存在的安全隐患问题，物业人员表示无能为力，不可避免，同时承认未经李常梅同意也未通知李常梅，私自将李常梅的水表进行了更换，侵害了李常梅的权益。向物业公司多次反映栅栏问题，但物业公司并不作为。昆泉物业公司质证称：证据一真实性无异议，对证明事项不予认可。昆泉物业公司已按照合同约定提供了物业服务。关于装修押金，昆泉物业公司一直表示是可以退还装修押金，不存在不予退还的情况，且装修押金与本案的物业费无关。证据二真实性无法认可，证明内容与本案不存在关联性，李常梅提交的证据系建筑质量问题，与物业服务无关。即便照片真实，但物业服务是一个长期的过程，应当以整个服务过程来确定物业服务，李常梅提交的证据仅是某一时间点的照片，不能证明物业服务存在瑕疵。证据三真实性、合法性无法确认，对该组证据对证明事项不认可。昆泉物业公司按照合同约定提供物业服务，物业服务不存在瑕疵。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、李常梅应否向昆泉物业公司全额支付自2012年11月1日至2019年9月30日期间的物业费；二、应否支持昆泉物业公司对于违约金的诉讼请求。 关于焦点一，本院认为，物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，李常梅提交的证据仅能证明昆泉物业公司在一定的时间、地点提、地点提供的物业服务做的不够完善以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。李常梅以此主张不缴纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院综合本案的事实，按照应收物业费收费标准确定李常梅欠付期间的物业费，符合相关法律、法规的规定。关于空置，本院认为，李常梅未提交证据证明其房屋超过6个月未入住，而且李常梅也没有就房屋空置情况提前书面通知昆泉物业公司，故对其免交物业管理费的主张，本院不予支持。另，李常梅主张的退还装修押金与垃圾清运费与本案系两个法律关系，应另行主张权利。因此，上诉人李常梅的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，本院认为，物业公司提供的物业管理服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，需要物业公司与业主加强沟通合作，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，《盛世嘉苑业主临时规约》虽对逾期交纳物业费约定了违约金，但昆泉物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，其物业管理服务水平和方式确有可以提升和创新的空间，一审法院据此未支持违约金并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人李常梅，上诉人昆泉物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李常梅负担。二审案件受理费450元，由上诉人青岛昆泉物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 薄富超 书记员韩平