大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6133号原告：大连福佳新天地广场物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：高燕，副总裁。委托诉讼代理人：冯雪，女，该公司职员，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：岳瀛，女，该公司职员，住大连市沙河口区。被告：刘大雷，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张天仑，辽宁君连律师事务所律师。原告大连福佳新天地广场物业管理有限公司与被告刘大雷物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告大连福佳新天地广场物业管理有限公司的委托诉讼代理人冯雪、岳瀛，被告刘大雷的委托诉讼代理人张天仑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连福佳新天地广场物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2276元及违约金2492.22元。事实和理由：原告与大连机车商业城有限公司签订《前期物业管理委托合同》，对“福佳新天地”物业实行前期物业管理。被告系福佳新天地房屋的业主，该房屋面积52.64平方米。根据原告、被告及开发商签订的《前期物业服务协议》及相关文件，案涉小区物业费为建筑面积每月每平方米1.8元，每半年支付一次。原告按照约定向被告所在小区提供了物业服务，但被告未按约定支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，经原告多次催要未果。故原告诉至法院，望判如所请。被告刘大雷辩称，不同意原告的诉讼请求。原告没有按照合同约定履行物业服务，被告房屋屋顶外面、窗台严重漏水，给被告造成了严重的损失，直至2020年9月份，下雨仍继续给被告造成损失，说明原告并没有在此期间进行维修，或没有维修完毕。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2004年6月5日，大连机车商业城有限公司（甲方）与原告大连福佳新天地广场物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将东至西安路、南至兴工南五街、西至中长东四街、北至兴工街的商业综合体委托乙方实行前期物业管理。委托管理事项主要为：负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；按《住宅质量保证书》中甲乙双方的约定提供维修服务；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集；协助公安部门维护社区秩序；与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运等的管理；物业档案管理；负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、采暖费，代收电费、水费、煤气费、房租；房屋自用部位、自用设施的维修、养护。委托管理期限自合同生效之日起至物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。住宅房屋物业费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，公寓房屋物业费按建筑面积每月每平方米1.6元收取。合同有效期内，若物业部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取。甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业费，从逾期之日起，按照应交金额的每日千分之三标准支付滞纳金。该合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。2005年6月3日，大连机车商业城有限公司（甲方）与被告刘大雷（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方有权委托大连福佳新天地广场物业管理有限公司为乙方购买的福佳新天地广场G栋1单元27层12号房屋提供前期物业管理服务。甲方委托的物业公司有权向乙方收取物业费。物业公司向乙方提供的主要管理服务为：按《住宅质量保证书》的规定提供保修服务；制定物业的管理制度；编制物业管理服务和财务年度计划；为业主办理入住手续；当业主装修时，进行房屋装饰装修管理；房屋共用部位、共用设备、共用设施的维护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；空中花园的养护和管理；公共环境卫生的清扫保洁及垃圾收集；协助公安部门维护社区秩序；物业档案管理；负责向业主收取物业管理服务费及其它应收费用。住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业费，公寓按建筑面积每月每平方米1.6元收取物业费，乙方除入住时一次性预交半年物业费，以后每半年交纳一次物业费，交费时间为上一次费用截止日期前二十个工作日。乙方未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按日千分之三交纳滞纳金。该协议还约定了甲乙双方的其他权利义务。案涉房屋座落于福佳新天地广场G栋，位于大连市沙河口区，建筑面积52.64平方米，被告刘大雷系该房屋业主。被告未交纳该房屋2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。2012年7月11日，大连市物价局向原告颁发案涉房屋小区物业费收费许可证，对案涉房屋所在G栋楼的物业费收费标准为每月每平方米1.8元予以许可。2019年10月29日，大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终7326号民事判决书，判决被告按照每月每平方米1.8元的标准向原告支付案涉房屋2014年7月17日至2017年12月31日期间的物业费3930.68元。上述事实，有原告提交的起诉状、《前期物业管理委托合同》《前期物业管理服务协议》、大连市中院（2019）辽02民终7326号民事判决书及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，大连机车商业城有限公司与原告大连福佳新天地广场物业管理有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、大连机车商业城有限公司与被告刘大雷签订的《前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，合法有效，对合同各方均具有约束力。原告向被告提供了物业服务，被告应当按照约定依法交纳物业费。关于物业费标准，双方签订合同约定住宅物业费标准为每月每平方米1.5元，若物价部门批准调整物业费收费标准，从批准执行之日起按调整标准收取。2012年7月11日，大连市物价局对案涉房屋所在G栋住宅物业费调整为每月每平方米1.8元予以许可，故原告有权按照该标准收取案涉房屋的物业费，被告应给付案涉房屋2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2274.05元（1.8元/月/平方米×52.64平方米×24月）。关于原告违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒交物业费，故原告该项诉请本院不予支持。原告在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘大雷于本判决生效之日起十日内给付原告大连福佳新天地广场物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2274.05元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），由被告负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇二〇年十一月十九日书记员  陈 阳附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。