河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1646号 上诉人（原审被告）：武强县宜和诚信购物有限公司，地址武强县街关镇河沿村。统一社会信用代码：91131123347648279Y。 法定代表人：赵志荣，执行董事。 委托诉讼代理人：张涛，河北恒佳信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵志荣，男，1974年9月8日出生，汉族，住址：河北省安国市。 委托诉讼代理人：张涛，河北恒佳信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈双文，女，1968年7月1日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：曲韶峰，河北维平律师事务所律师。 上诉人武强县宜和诚信购物有限公司（以下简称：宜和诚信购物公司）、赵志荣因与被上诉人沈双文租赁合同纠纷一案，不服河北省武强县人民法院（2019）冀1123民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵志荣及上诉人宜和诚信购物公司、赵志荣共同委托诉讼代理人张涛、被上诉人沈双文委托诉讼代理人曲韶峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宜和诚信购物公司、赵志荣上诉请求：1.撤销武强县人民法院（2019）冀1123民初780号民事判决书，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。 事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。第一，在一审庭审中，沈双文并未提供还款计划原件，武强县宜和诚信购物有限公司法定代表人赵志荣虽认可欠16万元房租费的事实，但并未认可以年利率2%支付违约金的事实。第二，武强县宜和诚信购物有限公司所欠房租及所签订还款协议，落款均为武强县宜和诚信购物有限公司。该欠款不应当由公司法定代表人赵志荣承担连带责任，应当由公司承担还款义务。第三，武强县宜和诚信购物有限公司所欠房租为2019年9月20日至2020年9月19日的房租，但该公司于2020年1月20日已经撤柜，即使支付房租也只是支付4个月的房租。一审法院判令武强县宜和诚信购物有限公司及法定代表人赵志荣支付房租50万元，就连尚未发生的房租也一同判上，认定事实不清，适用法律错误。 二上诉人庭审时补充称：在事实方面：第一，上诉人作为一审被告主体不适格。涉案租赁合同是闫景山与贾军、王鹏签订，上诉人仅为实际使用人，不是涉案租赁合同的当事人，根据合同的相对性原则，一审法院把沈双文方列为原告、上诉人列为被告属于明显认定事实和适用法律错误。第二，被上诉人交付的房产消防工程不合格，属根本违约，致使合同目的无法实现，上诉人要求依法解除涉案租赁合同，被上诉人赔偿因涉案房产消防不合格给上诉人造成的经济损失444760元。我方向法院提交两份鉴定申请，要求对消防工程进行司法鉴定。第三，一审法院在没有任何证据的情况下直接认定上诉人承接涉案租赁合同并履行，没有任何事实和法律依据。虽然上诉人赵志荣曾向一审法院提交公司股份合作协议、股权转让协议，但该两份公司内部协议仅表明公司内容股权结构、股东变更并没有对承接涉案租赁合同事宜进行约定，且上诉人宜和公司与公司股东、法定代表人是不同的法律主体。一审法院在没有取得上诉人宜和公司同意的情况下武断认定上诉人宜和公司承接涉案租赁合同属于认定事实错误。第四，2020年1月份，新冠疫情已经在全国开始蔓延，2020年1月至3月份上诉人作为小规模的超市都无法正常营业，一审法院仅减免1个月的房租4.2万元，有违公平、正义原则。第五，一审判决认定违约金的计算，涉案租赁合同没有明确约定，本案是租赁合同纠纷案不是民间借贷纠纷案，一审法院按照月利率2%计算违约金，于法无据，于理不合。 适用法律方面：一审法院适用《公司法》第六十四条的规定，属于适用法律错误。现行《公司法》第六十四条属于该法第二章第四节国有独资公司的特别规定内容，因此，一审法院适用该条法律判决本案，属于适用法律错误。 被上诉人答辩称：上诉人一审中曾就消防设备鉴定问题做出过决定，已明确放弃对上述部分进行鉴定，因此，二审中其无权再提起鉴定申请。双方在一审法院调查时均明确表示不再对消防设施进行鉴定，原审卷110页有记载。对其主张的消防设施损失444760元，属于新增加的诉讼请求，一审没有审理，二审不应当涉及。上诉人至今仍在实际占有、控制着涉案房屋，并未将涉案房屋返还给沈双文，在上诉人的上诉状事实与理由第二部分，上诉人已经承认武强县宜和诚信购物有限公司签订还款协议，应当认可该还款协议的真实性。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回其全部上诉请求。 沈双文向一审法院起诉请求：1.判令被告武强县宜和诚信购物有限公司履行租赁合同、给付原告租金65.5万元，并按照月2%支付违约金至全部租金付清之日；被告赵志荣对上述公司债务承担连带责任；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告武强县宜和诚信购物有限公司租用原告位于武强县街关镇河沿村自有门店用于超市经营，每年租金50万元，应于2019年7月18日前一次性付清。该公司未能按期给付租金，于2019年8月30日向原告出具还款计划，确认该公司共欠原告租金66万元，其中16万元为2018年度拖欠租金，50万元为2019年度租金，承诺2019年9月15日前付清33万元、9月25日前付清剩余33万元，双方无其他纠纷，不以任何理由拖欠。否则按照月息2分支付违约金。该公司由赵志荣一人独资设立，应依法对上述公司债务承担连带责任。被告承诺给付的租金期限届满后仅支付5000元。据此原告提出诉讼请求，恳请人民法院依法裁决。 一审法院认定事实：2015年2月26日，原告沈双文之夫闫景山与贾军、王鹏签订租赁合同（后附补充条款），约定闫景山将位于武强县××国道北边××街关商贸城西南角处的商场租赁给贾军、王鹏使用。合同主要内容为：本合同自2015年9月18日起至2025年9月17日止，租赁期限为10年（非甲乙双方同意不得提前终止本合同）。商场整体租金为每年人民币45万元，租金自正式开业之日起计算（约定开业时间为2015年9月18日）。2015年9月18日至2018年9月17日租金为45万元／年，2018年9月18日至2021年9月17日为50万元／年。项目开业后，租金每年缴纳一次，乙方（贾军、王鹏）应于每年项目开业周年（协议周年）的60日前向甲方交纳租金，甲方向乙方提供合法有效的房屋租赁发票或收据。甲方（闫景山）投资的在乙方（贾军、王鹏）租赁区内的消防设施、排水系统、供电系统等经甲乙双方共同验收后交由乙方统一管理，甲方须提供相关设备厂商的详细资料及免费（或已付费）设备维保合同。乙方（贾军、王鹏）保证按合同约定如期支付租金。甲方（闫景山）负责消防部门的关系协调，保证乙方（贾军、王鹏）能够正常营业，如不可抗拒的因素遭到消防部门处罚，处罚额在2万元以内的由乙方负责，超出2万元的由甲乙双方共同承担，日常关系维护的费用由乙方负责。合同第一条“租赁房产基本状况”第三款约定“建造并完成租用房屋的建筑物结构和双方约定的内外装修（外部为白墙灰瓦，内部为地砖铺设、墙面、屋顶刷白），安装必要的上下水系统、供电系统（包括：变压器、配电柜、箱、用电主线路、照明设施）、消防系统（包括：消防喷淋、消防电、控制室设备、防火门、防火卷帘）等，以上房屋内配套设施甲方（闫景山）按图纸设计的内容完成，并能交付乙方（贾军、王鹏）使用，这类建造和安装的所有费用和开支均由甲方承担。” 2015年5月1日，王鹏、贾军与被告赵志荣协商约定合伙开办“武强县街关镇宜和诚信商贸有限公司”。2015年6月9日三人合伙的公司以名称为“武强县宜和诚信购物有限公司”成立，该公司为自然人独资公司，其法定代表人为赵志荣。2015年11月1日，贾军将其所有的武强县宜和诚信购物有限公司的股权全部转让给赵志荣。2016年8月25日，王鹏将其所有的武强县宜和诚信购物有限公司的股权全部转让给赵志荣，至此赵志荣占注册资本的100%。被告武强县宜和诚信购物有限公司将上述房屋租赁合同承接并继续履行。2016年2月4日，案涉房产办理产权证书在原告沈双文名下。2016年8月19日，被告武强县宜和诚信购物有限公司向武强县公安消防大队交纳罚款4.2万元。被告武强县宜和诚信购物有限公司应于2019年7月18日前向原告沈双文交纳2019年9月18日至2020年9月17日的房屋租金50万元。庭审中，被告武强县宜和诚信购物有限公司法定代表人赵志荣对拖欠2018年度的租金16万元没有异议，该款应于2018年7月18日前给付原告。庭审中，原告沈双文认可2019年9月17日收到被告赵志荣交纳房租款5000元。 另，本院在审理过程中，对被告主张的商场消防设施进行勘验，被告在租赁合同履行过程中，对商场内消防设施进行了部分改造和安装，因其向本院提交的证据不能真实反映出改造安装费用，故本院勘验后询问被告是否申请对消防设施的改造安装费用进行鉴定，被告不申请鉴定。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告沈双文之夫闫景山与贾军、王鹏签订的《房屋（商场）租赁合同》由原告沈双文和被告赵志荣、武强县宜和诚信购物有限公司承接并履行，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照协议约定全面履行义务。 关于拖欠租金的数额问题，庭审中，被告武强县宜和诚信购物有限公司法定代表人赵志荣认可拖欠原告沈双文2018年9月20日至2019年9月19日的房屋租金16万元。另，根据原、被告双方的《房屋（商场）租赁合同》显示，被告武强县宜和诚信购物有限公司拖欠原告沈双文2019年9月18日至2020年9月17日房屋租金50万元。以上共计66万元。原告沈双文认可2019年9月17日收到被告赵志荣交纳房租款5000元。 被告于2019年9月17给付原告2000元，被告主张系交纳的房租，原告主张系偿还的利息。根据被告提交的收款收据的内容“今收到欠款贰仟元”显示，原告收到的是欠款，其抗辩系偿还利息未提交合法有效的证据予以证实，故该2000元款项应为被告向原告交纳的房租。 被告武强县宜和诚信购物有限公司主张其2016年8月19日被武强县公安消防大队罚款4.2万元，应由原告负担、并在所欠房租中一并扣除的抗辩理由，本院认为，根据《补充条款》第七条约定，该消防罚款超过2万元的部分应由原告沈双文与被告武强县宜和诚信购物有限公司共同负担，即原告沈双文应负担1.1万元，该款应从被告武强县宜和诚信购物有限公司应交房租款中扣除。 根据《中华人民共和国合同法》第一百十一七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有约定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”自2020年2月份，全国爆发新冠肺炎疫情，因疫情防控需要，影响被告武强县宜和诚信购物有限公司经营，根据公平原则，应酌情减免该期间产生的房租4.2万元。 综上，被告武强县宜和诚信购物有限公司应给付原告沈双文2018年9月20日至2020年9月19日房屋租金60万元。 关于被告武强县宜和诚信购物有限公司主张其安装消防设备共计花费444760元，应当在所欠房租中一并扣除的抗辩理由，本院认为，被告提交的证据不能证明其安装消防设备的实际花费，本院对消防设备勘验后，询问被告是否对该部分的价款申请鉴定，被告不申请鉴定，现在案涉租赁合同仍在履行，该部分费用可另行处理或待双方租赁合同终止时另行解决，本案不再审涉。 关于违约金的计算，原告主张自2019年9月15日开始按照月利率2%计算，不违反法律规定，应予支持。 关于原告所诉要求被告赵志荣承担连带责任的主张，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”因被告赵志荣未提交合法有效的证据证明武强县宜和诚信购物有限公司的财产独立于其个人财产，故对原告要求被告赵志荣承担连带责任的请求，应予支持。 一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告武强县宜和诚信购物有限公司于判决生效后五日内给付原告沈双文房屋租金60万元及自2019年9月15日开始至付清之日的违约金（违约金数额以实际拖欠租金数额为基数，按照月利率2%计算）。被告赵志荣对上述款项承担连带清偿责任。二、驳回原告沈双文的其他诉讼请求。案件受理费10350元，诉讼保全费4020元，共计14370元，由原告沈双文负担1050元，由被告武强县宜和诚信购物有限公司、赵志荣负担13320元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明与一审查明事实一致。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案案由是租赁合同纠纷，宜和诚信购物公司与赵志荣上诉称一审判决错误，要求驳回被上诉人诉讼请求。第一，关于租赁关系主体问题。根据当事人所举证据及查明的案件事实，宜和诚信购物公司成立前，2015年2月26日，在案涉房屋产权证没办理情况下，案外人闫景山与贾军、王鹏签订了租期为十年的房屋（商场）租赁合同，所租赁的房产用作商业经营，租赁期限自2015年9月18日起至2025年9月17日止，2015年5月1日至2015年9月17日为承租方招商、装修期，期间免除租赁费用，合同还约定了租金数额、计租、付款、结算方式以及双方其他权利义务等内容。2015年5月1日，王鹏、贾军、赵志荣三人签订公司股份合作协议，共同出资成立“武强县街关镇宜和诚信商贸有限公司”，后贾军、王鹏相继退出股份，由赵志荣持有武强县宜和诚信购物有限公司100%股份，公司类型为自然人独资有限责任公司。案涉房屋2016年2月4日取得产权证，房屋所有权人是闫景山之妻沈双文。合同履行过程中，贾军、王鹏相继退出后，由赵志荣经营宜和诚信购物公司，仍占有租赁使用案涉沈双文房屋，并按原合同约定履行并交纳租金，双方虽未变更租赁合同主体，但均以行为继续履行原租赁合同，双方对此无异议，因此，本案诉讼主体均适格。第二，按照合同约定，项目开业后，租金每年缴纳一次，承租方应于每年项目开业周年的60日前向出租方交纳租金，2019年8月30日，宜和诚信购物公司向出租方出具了还款计划，对之前所欠租金及2019年全年租金进行了确认，并约定了偿还期限及逾期未还的违约责任。诉讼中，被上诉人虽未提交还款计划原件，但上诉人宜和诚信购物公司并未否认该还款计划的真实性，且沈双文、闫景山拖欠信用社贷款利息由上诉人代为支付，亦能印证还款计划的真实性。因此，被上诉人主张截止到2020年9月17日止的租金有事实和法律依据，应予支持。第三，关于二审中上诉人要求被上诉人赔偿因案涉房屋消防不合格给其造成经济损失444760元、以及要求申请鉴定问题。合同履行过程中，上诉人对商场内消防设施进行了部分改造和安装，因其提交的证据不能真实反映客观情况，一审中，法院经现场勘验后询问上诉人是否对改造、安装费用进行司法鉴定，上诉人明确表示不申请鉴定，上诉人亦未提起反诉，一审告知其另行解决，并无不当。现上诉人二审中对此又提出鉴定申请，并要求解除合同，可另案处理解决，二审不予理涉。第四，一审综合考虑年初爆发新新冠疫情对购物公司经营的影响，根据公平原则，酌情扣减4.2万元租金，并无明显不当，本院予以支持。第五，关于一审适用法律问题。一审引用《公司法》第六十四条规定，但从其引用内容看是“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”应当是2018年《公司法》第六十三条的规定，并非国有独资公司的规定。因此，赵志荣因未能提交证据证实宜和购物公司财产独立于其个人财产，故其应对公司债务承担连带责任。 综上，武强县宜和诚信购物有限公司、赵志荣的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9213元，由上诉人武强县宜和诚信购物有限公司、赵志荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  贾志英 审判员  张 晓 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  刘 珍