江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初3585号 原告：南京溢彩空间艺术服务有限公司，住所地在南京市江北新区明发滨江大道**明发滨江新城****。 法定代表人：杨晓明,执行董事。 委托诉讼代理人：宋岚，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。 被告：明发集团南京房地产开发有限公司，住所地，住所地在南京市江北新区浦东北路**总部商务广场**iv> 法定代表人：黄焕明,董事长。 委托诉讼代理人：杨国庆，男，1990年10月1日出生，汉族，住南京市高新技术开发区，系公司员工。 委托诉讼代理人：闻博文，男，1995年7月31日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区，系公司员工。 原告南京溢彩空间艺术服务有限公司（以下简称溢彩公司）与被告明发集团南京房地产开发有限公司（以下简称明发公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月10日立案受理后,依法由审判员黄维独任审判，公开开庭进行了审理。原告溢彩公司的委托诉讼代理人宋岚、被告明发公司的委托诉讼代理人杨国庆、闻博文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告溢彩公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2017年11月3日签订的编号368的《明发外滩广场租赁合同》、编号372的《明发外滩广场租赁合同》于2020年6月10日解除；2.判令被告退还2019年12月9日至2020年6月8日期间租金合计59993.25元；3.判令被告退还2019年12月9日至2020年6月8日期间的综合管理费合计5963.36元；4.判令被告退还履约保证金27207.5元；5.判令被告退还编号368的明发外滩广场项目租赁合同的综合管理费押金433元，水电费押金433元，编号372的明发外滩广场项目租赁合同的综合管理费押金1058元、水电费押金1058元，合计2982元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年11月3日签订编号为368、372的《明发外滩广场租赁合同》，约定被告将明发滨江新城308栋330、331、332号的店铺出租给原告用于经营少儿美术教育培训。租赁面积合计为372.71平方米,租赁期限自2017年12月9日至2022年12月8日。2019年12月9日至2020年12月8日期间租金总计239973元，综合管理费的收取标准为4元/平方米/月。签订合同时，原告已缴纳59858.25元履约保证金。自2017年11月3日到2020年6月8日，原告一直按约履行合同中约定的付款义务。今年受疫情影响，原告在2020年1月26日收到被告工作人员张贴在涉案租赁店铺的《南京市人民政府关于完善新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的通告》，要求全市培训机构一律停止开展线下服务。2020年6月1日，原告收到了江北新区疫情防控学校专项组发出的《江北新区线下复课机构名单》，确认原告经批准，可以自6月1日起有序恢复线下培训。在长达四个月的时间里，原告由于停工停业的期间没有任何营业收入，导致亏损严重，实在无力继续经营。原告曾在2020年6月8日之前向被告工作人员告知无力继续承租，能否根据原先被告承诺的可以减免三个月房租的政策退还原告部分已交房租，但被告称需要继续履行租赁合同，在下一租金支付周期中才可减免三个月租金。由于原告受疫情影响亏损严重，不得不关停涉案店铺的培训授课点，因此无法与被告就租金支付问题协商一致。为维护合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告明发公司辩称，1.双方签订的租赁合同及补充协议合法有效。原告租赁房屋的目的是进行教育培训，疫情虽属不可抗力，在疫情防控期间内，原告线下培训活动虽受到短暂影响，但线上培训及授课活动未受影响，无法达到合同目的不能实现的条件，故其不享有法定解除权。自2020年2月3日春节假期结束至2020年5月18日，江北新区教育培训机构开始线下复课，原告未与被告协商合同解除问题，而是在收到线下复课通知后，2020年6月9日在缴纳房租的节点，擅自搬空房屋拒绝继续履行合同，构成根本违约。原告无合同解除权，亦无权要求退还实际使用期间的任何费用，请求驳回原告全部诉请。2.因原告方的违约行为导致合同解除，原告应按照合同约定承担违约责任。3.原告实际缴纳的履约保证金为54415元。 经审理查明,2017年11月3日，杨晓明（乙方）与明发公司（甲方）签订两份《明发滨江新城外滩广场项目租赁合同》，合同编号分别为368和372号。 （一）编号368号的租赁合同约定：乙方承租明发滨江新城308栋332号店铺，租赁面积108.2平方米，租赁用途及经营业态：设计工作室。租期5年，自2017年12月9日至2022年12月8日。租金：……2019年12月9日至2020年12月8日租金69666元……。综合管理费：按建筑面积计4元/平方米/月。承租费（租金及综合管理费）支付方式为先支付后使用，乙方按半年度支付承租费。乙方在2017年12月9日支付首次承租费28926元后使用，以后在当个交租期限届满前15日内交纳下期承租费。履约保证金15797元。综合管理费押金433元、水电费押金433元。 （二）编号372的租赁合同约定：乙方承租位于明发滨江新城308栋330号、331号店铺。租赁面积：建筑面积204.38平方米的店铺及部分协议区域实际面积60.13平方米，租赁用途及经营业态：设计工作室。租期5年，自2017年12月9日至2022年12月8日。店铺租金（204.38平方米）：2017年12月9日至2018年12月8日租金99465元；2018年12月9日至2019年12月8日租金125326元；2019年12月9日至2020年12月8日租金131592元……。部分协议区租金（60.13平方米）：2017年12月9日至2018年12月8日租金29263元；2018年12月9日至2019年12月8日租金36872元；2019年12月9日至2020年12月8日租金38715元……。综合管理费：按建筑面积计4元/平方米/月。承租费（租金及综合管理费）支付方式为先支付后使用，乙方按半年度支付承租费。乙方在2017年12月9日支付首次承租费70712元后使用，以后在当个交租期限届满前15日内交纳下期承租费。履约保证金38618元。综合管理费押金1058元、水电费押金1058元。 另，上述两份合同均约定：1.本合同履行期间，因乙方原因，单方提前终止合同，保证金（含履约保证金、综合管理费押金、水电费押金）不予退还。2.提前终止合同或合同期满时，乙方应在终止合同或合同期满及时清场，并将承租店铺及其设施恢复至原始状态或甲方认可的状态，将其以该房屋为注册地或营业地址的各类证书执照予以注销或变更、并将上述注销或变更的证明提交甲方备案，每逾期一日，乙方需向甲方缴纳滞纳金（相当于最后一个租赁年度租金标准2倍的租金及综合管理费）。3.合同签订生效后，没有法定或约定的情形，一方要求提前终止合同的，应提前3个月书面形式提出，除按照合同其他条款约定承担违约责任外，还应向另一方支付当个年租赁年度3个月的租金作为违约金。 2018年11月5日，杨晓明（原承租方、担保方）、明发公司（出租方）、溢彩公司（新承租方）三方签订《明发外滩广场租赁合同补充协议》两份，约定：1.杨晓明签订的上述编号为368和372号两份租赁合同的承租方均由杨晓明变更为溢彩公司。2.杨晓明按照原合同已缴纳给明发公司的履约保证金、水电押金直接转换为溢彩公司履行原合同及本补充协议的履约保证金、水电押金，原合同解除或终止后，由明发公司按照原合同约定将相关费用退还溢彩公司。3.溢彩公司自协议签订之日起取代杨晓明成为承租租赁合同的一方，溢彩公司获得原租赁合同中杨晓明拥有的各种权利和利益以及承担原租赁合同中杨晓明承担的各种义务和责任，并按照原租赁合同约定履行杨晓明未履行的责任和义务，并享受原租赁合同签订之日起杨晓明还没有享受的权利。4.除本协议约定情形外，租赁合同其他内容不变。各方均同意，该商铺的租赁期限按原租赁合同约定的期限执行……6.杨晓明作为溢彩公司的担保人签署本合同，对承租方就租赁合同及附件的全面履行、责任和义务承担连带担保责任。保证期间自合同签订之日起至合同及其附件解除或终止后两年。 合同签订后，杨晓明向明发公司支付履约保证金54415元。押金2982元（含368号租赁合同综合管理费押金433元、水电费押金433元；372租赁合同综合管理费押金1058元、水电费押金1058元）。溢彩公司已足额支付2019年12月9日至2020年6月8日租金。 2020年5月29日，行政部门已允许溢彩公司自6月1日起恢复线下培训。 另查明，明发公司于2020年7月30日收到溢彩公司的诉状副本。 庭审中，溢彩公司陈述2020年6月8日已清空房屋，为此提供了微信记录、视频资料。明发公司陈述清空时间无法确定，但目前房屋属无人管理状态，且溢彩公司未办理房屋交接手续。 上述事实，有当事人的当庭陈述、租赁合同、补充协议、收据、银行交易明细、南京市第4号通告、宁校防组（2017）17号通知、江北新区线下复课机构名单、微信记录、照片、视频资料等证据在卷证实。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。 原告要求判令双方签订的两份租赁合同于2020年6月10日解除，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或事实上不能履行；(二)债务标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方签订的租赁合同约定租赁期限自2017年12月9日起至2022年12月8日止，在疫情发生时，剩余租期尚有近三年时间，原告因疫情的影响只是暂时不能正常使用房屋，该情况并不必然导致合同终止。江苏省人民政府为加强疫情防控于2020年1月24日决定启动突发公共卫生事件一级响应，但2020年5月29日行政部门已允许涉案房屋于6月1日恢复经营，故原告解除合同构成违约。但考虑原告已搬离涉案房屋，涉案合同实际上已不能履行，为免双方形成合同僵局，故允许原告解除合同，但解除时间应以被告收到原告的起诉状副本之日即2020年7月30日为准。 原告要求退还2019年12月9日至2020年6月8日期间租金合计59993.25元、综合管理费5963.36元，本院认为双方在租赁合同履行过程中，因政府及有关部门为疫情防控而采取行政措施，直接导致原告无法正常使用涉案房屋，该情况属于当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。原告依据不可抗力相关法律规定要求变更合同，应予支持。本院酌定被告就涉案房屋应免除原告疫情防控期间2.5个月租金及综合管理费，故被告应当退还原告租金49994.37元、综合管理费3727.1元，合计53721.47元。 原告要求退还履约保证金27207.5元、综合管理费押金及水电费押金共计2982元，本院认为合同约定“本合同履行期间，因乙方原因，单方提前终止合同，保证金（含履约保证金、综合管理费押金、水电费押金）不予退还”。现原告提前解除合同，构成违约，故上述费用均不应当退还，对此诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、确认原告南京溢彩空间艺术服务有限公司与被告明发集团南京房地产开发有限公司于2017年11月3日签订的《明发外滩广场租赁合同》（编号368）、《明发外滩广场租赁合同》（编号372）均于2020年7月30日解除。 二、被告明发集团南京房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还原告南京溢彩空间艺术服务有限公司租金49994.37元、综合管理费3727.1元，合计53721.47元。 三、驳回原告南京溢彩空间艺术服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2130元，已减半收取1065元，由原告南京溢彩空间艺术服务有限公司负担457.95元，被告明发集团南京房地产开发有限公司负担607.05元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2130元。 审判员  黄维 二〇二〇年十一月十六日 书记员  焦颖