广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4433号 原告：邓裕娟，女，汉族，1962年3月25日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：梁平萱，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被告：北海湾春投资开发有限公司，住所地：广西壮族自治区北海市西南大道以南、湖北路西侧北海东盟国际商贸城B地块，统一社会信用代码：914505006976331229。 法定代表人：邵有春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖文凯，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 原告邓裕娟与被告北海湾春投资开发有限公司（以下简称湾春公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓裕娟的委托诉讼代理人梁平萱、被告湾春公司的委托诉讼代理人邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓裕娟向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号:DMGJ06-3302)；2、判令被告返还原告购房款101332元及支付违约金22381.71元（违约金计算方式：以101332元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年1月1日起暂计至2020年7月31日，直至清偿全部购房款止）；3、判令被告协助原告办理相关契税3090.66元的退税手续。 事实和理由：2015年1月29日，原告邓裕娟与被告北海湾春投资开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（销售合同编号：ＤＭＧＪ06-3302）,约定原告购买被告开发的位于北海市，商品房建筑面积共19.6平方米，单价为每平方米5170元，总价款为101332元。双方还约定，被告应当在2015年Ｉ2月31日前，将符合国家和地方政府规定，并具备经综合验收合格的房屋交付给原告使用，否则，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应向原告退还全部已付款，并按照原告累计已付款的5%向原告支付违约金。对于合同纠纷解决方式，原、被告双方做了补充，约定在履行过程中发生的争议，双方均可向商品房所在地人民法院起诉。合同签订之时，原告已向被告支付了全部购房款101332元。被告根据原告已支付的全部购房款，向原告开具了《销售不动产统一发票（自开）》。然而，时至今日，被告仍未将房屋交付给原告使用。原告认为，被告未如实履行《商品房买卖合同》约定，逾期交付房屋长达56个月之久。另查，案涉房屋现已被北海市住建局发文暂停网签手续，且已被广西高院查封，双方签订的《商品房买卖合同》已无继续履行的可能。根据相关法律规定，原告特向房屋所在地的人民法院提起诉讼，望依法准予所请。 被告湾春公司辩称，1、本案并非单纯的商品房买卖合同关系，而是附带有租约的合作关系，根据双方所签订的租赁合同约定，商品房在符合交付条件之日起，就要交付给北海湾春企业管理有限公司经营管理十年，而商品房买卖合同所约定的购房总价款是扣除了三年租金之后的价款，也就是说双方已经是履行了租赁合同三年的租金的支付，在这十年期限内，商品房均不用直接交付给原告占有使用，因此原告以被告存在逾期交房为由主张解除商品房买卖合同没有事实和法律依据；2、关于原告请求按照银行贷款利率支付违约金的诉求，也是没有任何事实和法律依据的，根据买卖合同第九条的约定即便商品房买卖合同解除的情况下出卖人也只是按照已付款的百分之五支付违约金，因此原告请求按照银行同期贷款利率支付违约金违反了双方的约定；3、关于第三项退税的诉讼请求，这是属于行政管理的，不应当在本案当中进行处理，因此原告请求解除合同及支付违约金及办理退税均没有事实和法律依据，应予驳回。 经审理查明，2014年11月7日，原告作为买受人与被告湾春公司作为出卖人签订一份《关于返租相关事宜的补充说明》，主要约定商铺采用委托经营管理方式统一托管经营十年，以成交总房款为140739元作为返租依据，并对返租比例、返租形式和计租日期等内容进行了约定。 2015年1月29日，原告邓裕娟与被告湾春公司签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-3302），主要约定原告购买北海房，建筑面积19.6㎡，总价款101332元，付款方式为一次性付款；被告应当在2015年12月31日前，将经综合验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金。该合同还约定了其他内容。 被告于2014年12月7日向原告开具了购买北海房的购房款101332元的发票。另，原告缴纳了涉案房屋税费3090.66元。 另查明，案涉房屋至今仍未交付给原告，且该房产已被广西壮族自治区高级人民法院预查封，并于2015年5月14日被北海市住房和城乡建设局来文暂停办理签约。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告邓裕娟已依约支付购房款，湾春公司应当在该合同约定的期限内交付房屋给邓裕娟并办理房屋过户手续，但湾春公司从合同约定的交房时间至今仍未履行交付房屋的义务，且案涉房屋已被查封，湾春公司在房屋被解封前也无法履行交付义务，已导致案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，湾春公司的行为已构成违约。因湾春公司的违约行为致使案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”关于法定解除合同条件的规定，据此，原告主张解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。原告行使的合同解除权基础应当是法定解除权，而非约定解除权。被告湾春公司以案涉房屋租赁给北海湾春企业管理有限公司为由，主张其不存在逾期交房的违约责任的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告湾春公司应向原告返还购房款101332元。 关于原告主张按合同约定计算违约金过低，要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用利息，被告则抗辩应按合同约定的已付购房款的5%计算违约金的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案中，原告邓裕娟将购房款101332元支付给被告湾春公司后，湾春公司未依约交付房屋又实际占有原告的购房款，原告邓裕娟的实际损失应当是其购房款被湾春公司占用期间的利息损失，现被告已逾期四年多仍未履行交付房屋的义务，原告主张按合同约定的已付购房款的5%计算违约金过低，要求按照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告关于应按合同约定的已付购房款的5%计算违约金的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。故被告应向原告支付资金占用期间利息（利息计算：以101332元为基数，从2016年1月1日起计至款项实际清偿之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 关于原告已缴纳的涉案房屋契税，原告可在涉案《商品房买卖合同》解除后向税务机关申请退回，被告应当予以协助，故原告主张被告协助办理退税手续的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邓裕娟与被告北海湾春投资开发有限公司于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-3302）； 二、被告北海湾春投资开发有限公司须返还购房款101332元并支付利息（利息计算：以101332元为基数，从2016年1月1日起计至款项实际清偿之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告邓裕娟； 三、被告北海湾春投资开发有限公司须协助原告邓裕娟办理退税手续。 案件受理费2836元，减半收取1418元，由被告北海湾春投资开发有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告北海湾春投资开发有限公司在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2836元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 沈振荣