福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6809号 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱彬，男，1976年9月3日出生，汉族，住福州市马尾区。 委托诉讼代理人：黄昭兴，福建宗法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛志兴，福建宗法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑天虹，女，1991年9月25日出生，汉族，住福州市台江区。 上诉人朱彬因与被上诉人郑天虹房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱彬上诉请求：撤销一审判决并改判驳回郑天虹的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决事实认定错误，导致判决结果与客观事实相悖，应予纠正。一、一审判决对郑天虹提出的押金返还的主张予以支持，明显错误。1.一审判决认定郑天虹存在违约，然造成郑天虹违约的原因并非新冠疫情，而系郑天虹以实际行为表明其想不继续履行诉争合同。考虑到疫情原因，朱彬已通过短信告知可以给予减租，且当时市场已经可以经营，但郑天虹不回复，不开门营业，还将商品清空，将店面基本装修破坏。郑天虹不履行合同的行为，主观恶意较大，无权要求退还押金。二、如前所述，郑天虹存在恶意违约行为，按照诉争合同约定，郑天虹应向朱彬支付2020年2月1日至3月16日的租金64500元。 郑天虹辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。一、朱彬应将案涉店面押金129000元予以返还。郑天虹于2020年3月清空店面商品，系为进行二次装修，而非有意不履行诉争合同。因朱彬强行收房，导致合同无法继续履行，根据诉争合同第二条第（一）款约定，朱彬应返还押金。二、一审判决认定朱彬有合同解除权，明显错误。郑天虹拖欠租金的行为确系因新冠疫情所致，并非根本违约，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，朱彬不能据此要求解除合同并追究郑天虹承担违约责任，故朱彬2020年3月发出的《律师函》不具有解除合同效力。三、一审判决未支持郑天虹的损失，明显错误。 郑天虹向一审法院起诉请求：1.判令朱彬向郑天虹退还店面押金129000元；2.判令朱彬按照三个月的租金标准向郑天虹赔偿寻找替代房屋周转期间的损失129000元。 朱彬向一审法院反诉请求：1.确认朱彬与郑天虹之间签订的《店面租赁合同》已于2020年3月16日解除；2.判令郑天虹支付2020年2月1日至2020年3月16日的店面租金共计64500元。 一审法院认定事实：2019年6月16日，以朱彬为出租方（甲方），以郑天虹为承租方（乙方），双方签订了一份《店面租赁合同》，约定如下：店面坐落：福州市台江区××街道××路××号××街××层××店面（榕房权证Ｒ字第1××××-2号）（以下简称“案涉店面”）或福州市台江区后洲街道玉环路中亭街Ｃ区3层55号；店面租赁期限为三年，自2019年9月1日至2022年8月31日止；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回店面……；租金标准为每个月43000元／月。店面押金：租金的三个月129000元，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，甲方无息退还乙方押金。该合同还就其他事项进行了约定。朱彬、郑天虹分别在合同落款“甲方”“乙方”处签名、捺印。 合同签订后，郑天虹向朱彬支付了押金129000元，朱彬将案涉店面交付给郑天虹使用。郑天虹每月交纳租金至2020年1月31日止。之后未付租金。 2020年2月29日，朱彬通过短信发给郑天虹，内容如下：正式通知：鉴于此次疫情情况，我决定减免你店2个月租金，金额为86000元，细节参照“台江服装商会倡书”执行（以发送给你方），但如果出现合同违约现象或参与破坏中亭街市场价值的行为，上述减免金额需全数返，还有现在市场已经可以开门经营了，如果故意不开店的话将无法给予减免。本条信息等同书面协议，回复“同意”，该协议即刻生效，2020年3月1日上午前不回复则视为无效、放弃，我方将不再考虑租金减免事宜，其他事宜按合同约定执行。郑天虹你好！已微信、短信方式正式通知发送给你方，电话已打给你方，你方不接。请于2020年3月1日中午前将库存货物搬走，我方与当天下午进行封店。特此通知！出租方：朱彬。郑天虹未回复微信、短信。2020年3月13日，福建宗法律师事务所黄昭兴向郑天虹发出《律师函》，内容如下：根据委托人的陈述及提供的材料，本所了解到以下情况：2019年6月16日你与委托人签订《店面租赁合同》，约定将位于福州市台江区××街道××路××号××街××层××店面租赁给你，租赁期限自2019年9月1日起至2022年8月31日止，每月租金43000元，押金129000元，你应当在每月1日前支付月租金到委托人兴业银行卡。截止至今，你尚欠委托人两个月租金未支付，委托人多次找你催要，你一直不予支付，甚至还将上述店面的基本装修破坏。委托人向本所律师提供以下文件：《店面租赁合同》《店面现状照片》以及微信聊天记录等。本所律师审查认为：委托人提供的证据可以证明双方租赁合同关系存在的事实，你一直拖欠委托人房租，已经构成违约。对此，委托人授权本所函告你方：一、即日起解除与你在2019年6月16日签订的《店面租赁合同》；二、你应在收到本律师函后三日内立即将上述店面的商品、物品情况，如你在三日内未清空店面，委托人有权收取你继续占用店面的场地占用费；三、因你存在违约，你方交付的三个月押金129000元，委托人不予退还。特此函告。上述《律师函》通过ＥＭＳ中国邮政寄往郑天虹的户籍地址台江区××路××号××座××郑天虹“大咖秀服装店”××街××店面。从朱彬提供的中国邮政改退批条上均显示“拒收”。2020年3月22日，朱彬已自行收回案涉店面。 另查明，台江区××街道××路××号××街改造利业苑连体部分3层96店面的所有权人为朱彬，建筑面积79.48平方米，所有权证号榕房权证R字第1507547-2号。 一审法院认为，朱彬与郑天虹于2019年6月16日签订的《店面租赁合同》系租赁双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，各方均须依约履行。朱彬在2020年2月29日和3月13日通过微信、短信和通过律师发函给郑天虹，要求催缴租金，郑天虹未能在规定的期间缴纳租金，已构成违约。根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。朱彬作为守约方因此享有单方面解除合同的权利。故对朱彬提出解除双方于2019年6月16日签订的《店面租赁合同》，于法有据，一审法院予以支持。但解除时间以朱彬收回案涉店面的时间，即2020年3月22日为准。现郑天虹要求朱彬返还租赁押金。一审法院认为，根据双方签订的《店面租赁合同》第二条第（一）约定，店面押金：租金的三个月129000元，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，甲方无息退还乙方押金。该《店面租赁合同》并未约定欠租的违约责任及没收押金的情形，如前所述，虽然《店面租赁合同》系因郑天虹违约而导致合同解除，但本案中，考虑到承租人郑天虹的违约行为，与新冠肺炎疫情发生并导致案涉店面的正常经营活动受到影响有一定关系，案涉店面确因疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况。故从承租人的主观恶意程度的实际情况考虑，因此，对郑天虹提出要求退还押金的诉请，一审法院应予以支持。因郑天虹拖欠租金违约行为在先，后朱彬才收回案涉店面，且《店面租赁合同》并未约定违约按照租金3倍的违约责任。故对郑天虹诉请要求朱彬按照三个月的租金标准向郑天虹赔偿寻找替代房屋周转期间的损失129000元的诉请，于法无据，一审法院不予支持。 对于朱彬主张郑天虹支付未付租金问题。如前所述，案涉《店面租赁合同》于2020年3月22日解除，朱彬也于2020年3月22日收回店面，郑天虹仅支付租金至2020年1月31日止，故郑天虹要缴纳2020年2月1日至2020年3月16日期间的租金64500元，但考虑到由于确因疫情原因，导致郑天虹使用租赁店面受到影响，故一审法院酌定郑天虹2月至3月应支付的租金减半，故一审法院判决朱彬诉请郑天虹应缴纳2020年2月1日至2020年3月16日的店面租金为32250元（64500元÷2），朱彬诉请超过部分，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、朱彬与郑天虹于2019年6月16日签订的《店面租赁合同》于2020年3月22日解除；二、朱彬应于本判决生效之日起十日内向郑天虹退还租赁押金129000元；三、郑天虹应于本判决生效之日起十日内向朱彬支付2020年2月1日至2020年3月16日止租金32250元；四、上述（二）和（三）判项相抵扣后，朱彬应于本判决生效之日起十日内向郑天虹退还租赁押金96750元；五、驳回郑天虹的其他诉讼请求；六、驳回朱彬的其他反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5170元，减半收取计2585元，由郑天虹负担1293元，朱彬负担1292元；反诉案件受理费706元，由朱彬负担353元，郑天虹负担353元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，朱彬与郑天虹签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。郑天虹未按合同约定支付租金，虽然有新冠疫情影响，但其在朱彬发短信协商减免租金事宜后，不回复不积极参与协商，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的法定解除情形，朱彬有权解除诉争合同。由于诉争合同中未约定拖欠租金的违约责任及没收押金的情形，故在合同解除后，朱彬应将押金返还郑天虹，朱彬主张没收押金，没有合同依据，不予采纳。至于未付租金，一审法院考虑到疫情原因对郑天虹使用租赁店面造成的影响，酌定郑天虹2月至3月应支付的租金减半，较为合理，朱彬此节主张，亦不予采纳。综上所述，朱彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1412元，由朱彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷