福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0627民初2354号 原告：柯杨娜，女，1995年3月4日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 原告：黄宝佳，男，1991年2月10日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 以上二原告委托诉讼代理人：李成培，福建中闽律师事务所律师。 被告：陈良瑞，男，1968年1月24日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。 被告：陈瑢，女，1994年7月6日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。 以上二被告委托诉讼代理人：吴灿明，男，1980年3月30日出生，汉族，公司职员，住福建省南靖县。 原告柯杨娜、黄宝佳与被告陈良瑞、陈瑢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯杨娜、黄宝佳及其委托诉讼代理人李成培、被告陈良瑞、陈瑢及其委托诉讼代理人吴灿明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯杨娜、黄宝佳向本院提出诉讼请求：1.判令解除柯杨娜、黄宝佳与陈良瑞、李梅玉签订的《房地产买卖协议书》；2.判令陈良瑞、陈瑢立即退还柯杨娜、黄宝佳购房款215000元及支付违约金20000元；3.判令陈良瑞、陈瑢协助柯杨娜、黄宝佳将登记在柯杨娜、黄宝佳名下的讼涉房屋变更登记回至陈良瑞、陈瑢名下；4.判令陈良瑞、陈瑢承担本案诉讼费用。庭审中柯杨娜、黄宝佳增加诉讼请求：判令陈良瑞、陈瑢承担讼涉房屋后期回转所产生的一切税费及登记费。事实和理由：2020年7月6日，柯杨娜、黄宝佳通过中介与陈良瑞、李梅玉（过世）签订一份《房地产买卖协议书》，约定陈良瑞、李梅玉将坐落于南靖县××路××号××的房屋，面积为66.61平方米，以215000元的价格转让给柯杨娜、黄宝佳，购房款于2020年8月1日前履行完毕，交房期限为2021年2月12日前。合同签订后，柯杨娜、黄宝佳按约定于2020年8月1日前支付了全部购房款，同时进行了变更登记，但房屋至今还未实际交付。2020年9月2日（农历七月十五中元节），出卖人李梅玉在讼涉房屋内自杀身亡。柯杨娜、黄宝佳认为，出卖人李梅玉在房屋实际交付前，在讼涉房屋内自杀身亡，制造了非正常死亡事件，讼涉房屋成为“凶宅”，导致对准居住人柯杨娜、黄宝佳的心理产生重大影响，该事件在当地也造成不小舆论，进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响。该讼涉房屋虽然办理了过户手续，但尚未实际交付，合同尚未履行完毕。现该事件导致合同订立后的客观情况发生了重大变化，也使柯杨娜、黄宝佳购买用于自住房屋的合同目的无法实现，柯杨娜、黄宝佳有权要求解除讼涉房屋买卖合同。另外，由于出卖人在讼涉房屋内制造非正常死亡事件，导致原告购买房屋安居乐业的根本目的无法实现，已经构成实质违约，故应按合同约定支付20000元的违约赔偿金。经查，陈瑢系出卖人李梅玉的法定继承人，依据《继承法》相关规定，应概况继受涉诉房屋的相关权利义务。 陈良瑞、陈瑢辩称，一、双方所签订《房地产买卖协议书》合法有效，具有法律约束力。2020年7月6日，双方经中介所签《房地产买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，同时双方当事人均按照约定全面履行自己的义务，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，所以该《房地产买卖协议书》未履行部分仍对双方具有约束力，受法律保护。二、案涉房屋权属已转移到被答辩人名下，合同的主要义务已履行完毕。案涉房屋于2020年8月1日办理过户变更登记手续至被答辩人的名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力”，涉案房屋权属在2020年8月1日已转移到被答辩人，所有权已发生效力，被答辩人不能以答辩人实际未交付为由对抗案涉房屋权属的转移；被答辩人称“涉案房屋的权属转移之后家中发生非正常死亡事件，导致被答辩人无法实现安居乐业的根本目的，构成实质违约”，涉案房屋发生非正常死亡事件，答辩人已悲痛万分，该事件的发生实属意外，但该事件对其房屋的居住功能和房屋结构并没有发生改变，答辩人不存在有实质违约的问题，要求答辩人按合同约定支付20000元的违约赔偿金，于法无据。答辩人认为，涉案房屋已变更过户至被答辩人的名下，答辩人均按照《房地产买卖协议书》的约定全面履行自己的义务，在履行合同约定过程中，答辩人没有任何的过错和责任，据此请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年7月6日，柯杨娜、黄宝佳（乙方）与陈良瑞、李梅玉（甲方）及南靖县张丽敏房屋信息咨询服务部（丙方）三方共同签订了《房地产买卖协议书》，合同约定：“一、甲方自愿将坐落在漳州市南靖县××路××号××的房地产，建筑面积66.61ｍ2……出售给乙方，乙方对甲方所出售房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方议定该房地产总成交价为人民币贰拾壹万伍仟元整（215000.00）。三、付款方式：乙方于2020年7月6日支付给甲方人民币贰万元整（20000.00）作为购房定金。甲、丙双方各执定金的50%，以示诚意。（注：双方交易过户后，定金抵扣总房款）。（1）首期购房款人民币贰拾壹万伍仟元整（215000.00）包含定金于2020年8月1日前甲、乙双方过户当天乙方支付给甲方。……四、交房期限：甲方向乙方保证在收到全部购房款后于2021年2月12日前将上述房地产正式交付给乙方使用，保持现有的装修，如有物品移交，应在补充条款中列出清单。水、电、物业等费用应移交清楚。五、……甲方承诺，甲方该房的户口定于2020年12月31日前迁出。……九、违约责任：……乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金人民币贰万元整（20000.00）……十二、补充条款：甲方交房前须将水电费缴清！……甲方承诺于2021年2月12日前交房，若逾期半个月以上按月租600元一个月返租！……”。 合同签订后，柯杨娜、黄宝佳按合同约定于2020年8月1日付清全部购房款215000元，具体支付方式为：2020年7月6日支付中介南靖县张丽敏房屋信息咨询服务部20000元作为定金，2020年7月30日通过支付宝转账给中介南靖县张丽敏房屋信息咨询服务部115000元，并在当天支付给陈瑢80000元现金。2020年7月30日，陈良瑞、李梅玉协助柯杨娜、黄宝佳办理了涉案房屋的产权变更过户登记。2020年9月2日，出卖人陈良瑞妻子李梅玉被发现在涉案房屋内自杀身亡。后柯杨娜、黄宝佳获知此事，遂要求退房，双方因此协商未果。 另查明，陈瑢系陈良瑞、李梅玉之女。在诉讼过程中，南靖县张丽敏房屋信息咨询服务部出具一份情况说明载明：“陈良瑞、李梅玉目前已收到购房款193000元，尚有10000元购房款约定于交付房屋时给付。” 以上事实，有柯杨娜、黄宝佳提供的房地产买卖协议书、火化证明、居民死亡殡葬证、南靖县张丽敏房屋信息咨询服务部情况说明、陈良瑞、陈瑢提供的房屋登记信息结果证明、收款收据，以及原、被告当庭陈述等为证。 本院认为，柯杨娜、黄宝佳与陈良瑞、李梅玉签订的《房地产买卖协议书》系当事人协商一致达成的合意，但双方在合同履行过程中，陈良瑞的妻子李梅玉在涉案房屋内自杀。居住房屋好坏，直接影响居住者的情绪和心理感受，进而影响居住者的生活和工作；根据现实生活中人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生自杀事件会感到恐惧和忌讳，这是一种客观存在的普遍现象。涉案房屋虽已登记在柯杨娜、黄宝佳名下，但自杀事件发生时房款尚未全部支付，房屋也未实际交付给柯杨娜、黄宝佳，涉案房屋的风险仍未转移给柯杨娜、黄宝佳；虽然发生过自杀事件的住宅在房屋结构形态上没有受损，但是房屋会因购买者避讳而贬值，这已构成了合同标的物重大瑕疵，因此，涉案《房地产买卖协议书》已不宜继续履行，故对柯杨娜、黄宝佳诉请的解除与陈良瑞、李梅玉签订的《房地产买卖协议书》的诉讼请求，本院予以支持。虽然陈瑢不是合同当事人，但李梅玉死亡后，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定,李梅玉的继承人陈良瑞、陈瑢在李梅玉死亡后应对合同义务予以承继，因此，陈良瑞、陈瑢已收取的购房款193000元应退还柯杨娜、黄宝佳。至于违约金20000元，因李梅玉在涉案房屋内发生非正常死亡属于意外事件，并非出卖人有意违约，不属于出卖人的违约行为，对于柯杨娜、黄宝佳主张的20000元违约金，不予支持。对于柯杨娜、黄宝佳主张的陈良瑞、陈瑢应协助涉案房屋变更登记的诉讼请求，本院亦予以支持。柯杨娜、黄宝佳还请求陈良瑞、陈瑢承担涉案房屋后期回转所产生的一切税费及登记费，本案中涉案房屋回转变更登记产生的交易税费，虽尚未实际发生，但为减轻当事人双方的讼累，本案一并予以解决；鉴于陈良瑞、陈瑢在履行合同过程中主观上并无过错，基于公平、诚信原则，涉案房屋回转变更登记所产生的税费应由双方当事人平均分担。 依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，判决如下： 一、柯杨娜、黄宝佳与陈良瑞、李梅玉（已故）于2020年7月6日签订的《房地产买卖协议书》解除； 二、陈良瑞、陈瑢应于本判决生效后十日内返还柯杨娜、黄宝佳已付购房款193000元； 三、陈良瑞、陈瑢应协助柯杨娜、黄宝佳进行房屋产权变更登记；变更登记产生的税费双方各承担50%。 四、驳回柯杨娜、黄宝佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4825元，减半收取计2412.5元，由柯杨娜、黄宝佳负担1981.3元，陈良瑞、陈瑢负担431.2元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 王振勇 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 卢琳静 书 记 员 卢録葑 【相关法律条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。