福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6512号 上诉人（原审被告、反诉原告）：施香荣，男，1963年9月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：黄周端，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘遥，男，1996年10月20日出生，汉族，住福建省建宁县。 委托诉讼代理人：吴啊歆，福建瀛榕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈月英，女，1972年11月8日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：张观祥，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄林锋，福建元一律师事务所律师。 上诉人施香荣因与被上诉人刘遥、陈月英房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 施香荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘遥一审诉讼请求，支持施香荣的反诉请求。事实和理由：一、从福州各级政府2020年出台的整治群租文件以及当地政府对案涉房屋采取拆除分割墙体的行政行为来看，陈遥与陈月英签订合同约定将案涉房屋用于隔套出租是违法的，陈月英和刘遥应当对此承担过错责任。任何人不能因违法行为而获益，一审法院按照不法合同约定内容要求施香荣承担10万的违约金，严重违背法律原则。二、施香荣不了解买卖不破租赁的法律规定，自认为私有财产为法律所保护。经法院判决案涉房屋归施香荣所有，施香荣在交房交涉时才知道案涉房屋被违法改建出租，因误以为承重墙被破坏存在严重安全隐患，又不知晓租赁合同约定内容，多次交涉无果后，为维护自身权益才采取了断电行为。施香荣主观上没有任何恶意，一审法院未结合实际情况苛责作为非合同相对方的施香荣承担合同约定的违约金数额违背公平原则。三、刘遥与陈月英约定的违约金明显过高，远远超过施香荣采取断水断电行为时所预见的损失。作为非合同相对方，施香荣不知情也无法预见或应当预见到因违反租赁合同可能造成的损失，其当时认为自己是受害方且房屋被破坏应该由刘遥、陈月英承担赔偿责任并在交涉无果后才采取的断电行为。四、一审中刘遥确认该补充协议系单方制定，仅约定若陈月英违约承担10万违约金；若刘遥违约，不作赔偿。该违约条款属于免除自己责任、加重对方责任的情形，违背公平原则，该格式条款依法应当属无效。五、刘遥已将未形成附合的装饰装修物及家电全部搬离，其所称实际损失装修部分主要为已形成附合的装修即在客厅和厨房砌墙的墙体以及新增的三个卫生间。隔墙已被当地政府核查为违法墙体并强制拆除，三个新增的卫生间也属于整改对象，刘遥的损失是违法装修所产生费用，属非法权益，不受法律保护。故刘遥主张违约金10万元，没有任何事实和法律依据。另外，刘遥始终拒绝将房屋交付施香荣，施香荣至今无法对案涉房屋进行任何处分，施香荣的损失更是无法估量。按照当地政府整顿群租房的文件规定，案涉租赁合同也应在2020年5月份自动解除，且室内违法装修产权人、承租人均有义务拆除。按照刘遥与第三人约定的租金标准，刘遥因解除本案合同造成的损失仅为2019年10月10日至2020年5月份的可得租金收益15000元。刘遥、陈月英约定的违约金远远超过刘遥造成损失的百分之三十，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金依法应当予以调整。综上，一审驳回反诉请求显然存在事实认定不清、适用法律错误。恳请贵院依法查明事实后公平公正作出改判。 刘遥辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.刘遥系经过出租人陈月英同意后对毛胚房进行装修，施香荣强制停电停水导致租赁合同目的无法实现，刘遥可依法解除合同。2.施香荣2019年10月断水断电，刘遥同月向一审法院起诉，2020年5月份当地人民政府才下发通知整治群租房。施香荣违约在先，政府整改行为在后，属于当事人迟延履行后发生不可抗力，依法不能免除施香荣的责任。3.施香荣主张刘遥隔断行为存在重大安全隐患，但是根据查明事实，案涉房屋承重墙并未被破坏，刘遥是正常整修出租。二、施香荣断电断水行为严重违反合同，应依约承担违约责任。1.案涉租赁合同是陈月英、刘遥真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，其中违约责任条款对出租方、承租方的权利义务都进行约定，合法有效。2.案涉房屋所有权的变动不应影响租赁合同的效力，施香荣应承继陈月英的合同权利义务，且施香荣收取了刘遥2019年9月份的租金，足以证明施香荣知悉租赁合同，应履行合同义务。三、一审法院判决施香荣承担10万元违约金正确，应当维持。首先，案涉租赁合同明确约定，出租人违约提前收回房屋应赔偿10万元违约金。其次，刘遥实际损失包括8万元装修费用、剩余租期内转租可得盈利23.94万元左右、支付给租客的违约金1500元以及委托律师代理费3.6万元，合计至少35.69万元，刘遥诉请的违约金符合实际损失情况。四、根据全国法院民商事审判工作会议纪要精神，违约方主张违约金过高应承担举证责任。本案中，施香荣未举证证明约定违约金过高，一审判决10万元违约金合法。五、施香荣的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审判决驳回正确。1.刘遥系经出租人同意装修，且新增的卫生间已被当地人民政府拆除，施香荣又违约在先，施香荣诉请刘遥拆除并清理建筑垃圾没有事实及法律依据。2.案涉房屋承重墙根本没有被破坏，施香荣诉请刘遥恢复房屋承重墙没有事实依据。3.施香荣断水断电行为导致案涉房屋从2019年10月10日起已不具备出租的条件，合同的目的无法实现，且刘遥也无实际使用案涉房屋，施香荣诉请刘遥承担此后租金无法律依据。 陈月英辩称：一审判决第一、二、三、五项判决正确，第四项判决适用法律错误，应当依法改判。合同关于违约金的约定过高，应当按照刘遥的损失进行认定，具体和施香荣的事项一致。 刘遥向一审法院起诉请求：1.解除刘遥与陈月英于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》；2.陈月英返还刘遥租赁押金1800元，刘遥免交从2019年10月10日起的所有租金；3.陈月英、施香荣向刘遥支付违约金100000元，以上金额共计101800元;4.陈月英、施香荣承担本案诉讼费。 施香荣向一审法院提出反诉请求：1.刘遥立即拆除位于闽侯县××小区××号楼××室内新增的3间卫生间并清理已被强制拆除后滞留在房屋内的建筑垃圾，恢复原房屋承重墙。如若刘遥拒不履行，施香荣有权自行处理，产生的损失由刘遥承担;2.刘遥向施香荣支付从2019年9月10日起租金损失12600元（暂计至2020年4月9日止,共7个月,每月1800元／月，实际应支付的租金损失计至刘遥履行完以上第一项诉讼请求事项之日止）;3.由刘遥承担本案受理费及其他诉讼费。 一审法院认定事实：2018年6月10日，刘遥与陈月英签订了《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》，约定陈月英将坐落于福州市闽侯县××小区××号楼××室出租给刘遥作隔套出租使用，租期自2018年6月10日至2026年8月10日止，月租金为1800元，陈月英收取刘遥1800元作为押金，待合同期满或终止时，刘遥付清一切费用后无息退还。同时，在《房屋租赁合同》第七条第4款约定“如出售或抵押该房地产，应提前一个月告知乙方（刘遥），在同等条件下，乙方（刘遥）有优先购买权，如若他方购买或抵押该房地产，所有权的购买者或抵押者即为本契约的当然出租方，享有出租方的权利并继续承担出租的义务”。在《毛坯房出租补充协议》中，双方约定“装修过程中，房屋主梁及承重墙不得改变，卫生间如有移位改动，乙方（刘遥）自行承担相关责任与甲方（陈月英）无关”。合同签订后，陈月英依约向刘遥交付了案涉房屋。刘遥在未破坏承重墙的结构的情况下，对案涉房屋进行重新改造，分隔成五个独立间分别出租他人。刘遥每月支付给陈月英租金1800元至2019年8月9日。2019年5月20日，陈月英与施香荣经一审法院判决离婚，并将涉案房屋判归施香荣所有，该判决于2019年7月5日发生法律效力。刘遥得知上述情况后，将2019年8月10日至2019年9月9日的租金1800元支付给了施香荣。后因施香荣要求收回案涉的房屋，与刘遥协商未果，于2019年10月10日起对案涉房屋进行了断水断电，导致刘遥无法继续将房屋出租给他人。故刘遥提起本案诉讼。另查明，案涉房屋因刘遥存在群租行为于2020年5月被闽侯县荆溪镇人民政府拆除了部分的分割墙体。 一审法院认为，陈月英与刘遥签订的《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋虽因陈月英与施香荣离婚，被法院生效判决判归施香荣所有，但该所有权的变动不应影响租赁合同的效力，陈月英的合同权利义务应由施香荣承继。现施香荣要求提前收回案涉房屋，并于2019年10月10日起切断房屋的水电供应，导致刘遥无法继续将房屋出租给他人，故该房屋从2019年10月10日起已不满足出租的条件，合同的目的已无法实现。刘遥也无实际使用案涉房屋，从2019年10月10日起的租金无需再支付。刘遥主张解除其与陈月英于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》，陈月英、施香荣亦表示同意，故对刘遥的上述主张予以支持。刘遥仅支付租金至2019年9月9日止，对于尚欠的2019年9月10日至2019年10月9日租金1800元支付给施香荣。因刘遥支付的1800元押金尚在陈月英处，刘遥主张陈月英归还该押金，陈月英无异议，一审法院予以支持。刘遥主张陈月英、施香荣支付违约金10万元，因该租赁合同出租方的权利义务已由施香荣承继，故其要求陈月英承担违约金没有依据，一审法院不予支持。施香荣在租赁期内采取对涉案房屋断水断电方式强行收回出租的房屋，致使刘遥无法继续承租，属违约行为，应承担违约责任。刘遥作为守约方不承担违约责任。刘遥与陈月英在合同中约定了支付违约金方式承担违约责任。施香荣未提供证据证明刘遥因解除合同造成实际损失。刘遥主张施香荣按合同约定支付违约金10万元，符合法律规定，一审法院予以支持。施香荣单方面提前解除租赁合同，其诉请刘遥应恢复涉案房屋原状，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。刘遥与施香荣之间的租赁关系自2019年10月10日起已实际解除，其诉请刘遥支付自2019年10月10日起的租金，缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上，判决：一、刘遥与陈月英于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》于本判决生效之日起解除；二、刘遥应于本判决生效之日起十日内向施香荣支付从2019年9月10日至2019年10月9日的租金1800元；三、陈月英应于本判决生效之日起十日内向刘遥返还押金1800元；四、施香荣应于本判决生效之日起十日内向刘遥支付违约金10万元；五、驳回施香荣的其他诉讼请求。案件本诉受理费2700元，由施香荣负担。案件反诉受理费115元，由刘遥负担20元，由施香荣负担95元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，《商品房屋租赁管理办法》第八条第一款规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。”群租房改变房屋原设计使用功能，有限空间内居住人数过多，在治安、卫生、消防等方面均存在较大的安全隐患，地方人民政府陆续出台地方性法规等对群租现象进行整顿治理。但是，上述部门规章、地方性法规不属于法律、行政法规的强制性规定，刘遥与陈月英签订的《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》仍属有效合同。需要强调的是，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。 所有权变动不影响租赁合同效力，人民法院判决案涉房屋归施香荣所有后，施香荣应当取代陈月英承担案涉《房屋租赁合同》及《毛坯房出租补充协议》合同项下出租人的权利义务。在租赁合同期内，施香荣对案涉房屋强制断水断电导致合同无法继续履行，应当承担违约责任；刘遥不存在违约行为，无需承担违约责任。刘遥的实际损失主要为装修损失，考虑到刘遥将案涉房屋用于隔套出租不当，且部分装修已被当地人民政府强制拆除，施香荣一、二审中主张违约金过高，理由部分成立，本院酌情认定施香荣向刘遥支付违约金5万元。 综上所述，施香荣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初2093号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项； 二、变更福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初2093号民事判决第四项为：施香荣应于本判决生效之日起十日内向刘遥支付违约金5万元； 三、驳回刘遥的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费2700元，由施香荣负担1575元，刘遥负担1125元。案件反诉受理费115元，由刘遥负担20元，由施香荣负担95元。二审案件受理费2815元，由施香荣负担1690元，由刘遥负担1125元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃