安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初4724号 原告（反诉被告）：徐己宣，男，1967年12月23日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告（反诉被告）：姜红，女，1967年8月17日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 二原告共同委托诉讼代理人：赵新志，安徽法卫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：界首市汇鑫置业有限公司。住所地：界首市人民路南侧。统一社会信用代码：9134128208522415XD。 法定代表人：程学勇，经理。 委托诉讼代理人：李安，安徽星驰律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐己宣、姜红与被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年10月9日立案后,在审理过程中，被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司在法定期限内提起了反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜红及二原告的委托诉讼代理人赵新志、被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司的委托诉讼代理人李安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐己宣、姜红向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告69286.23元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于界首市界光路西侧“汇鑫·金域长安”3幢1-2层566号房屋，房屋总价款723994元。合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。原告于2017年6月2日收房，但被告直到2020年5月20日才为原告办理房屋所有权证书。被告的行为已构成违约，为依法维权原告提起诉讼。 被告界首市汇鑫置业有限公司辩称：一、原告起诉要求被告支付逾期办证违约金69939元的依据不足。双方合同第二十条第一项约定:“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”第二项又约定:因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的,买受人不解除合同的,出卖人按日计算向买受人支付违约金。而根据被告提供的证据材料证实,原告购买的商品房于2019年7月17日经界首市国土资源局颁发皖（2019）界首市不动产权第0002716号不动产权证。首先应确定究竟是出卖人的原因?还是买受人的原因导致未能办理转移登记。被告作为房地产开发企业,既然已经将原告所购买的商品房办理完毕不动产登记,便没有任何理由再故意拖延而不为原告办理转移登记。要知道,如果是被告一方的行为故意造成不能办理转移登记时,被告便面临着要继续承担支付因逾期办理转移登记而应支付的违约金之不利状况。而且被告在具备为原告办理转移登记的情况下,也没有理由不为原告办理转移登记。何况,既然原告诉称是被告的原因没有在已经办理完毕整栋楼房的不动产登记之后为原告办理不动产转移登记,那么根据民事诉讼中谁主张谁举证的原则,原告便需要举证证明是被告一方的原因没有在办理完毕整栋楼房的不动产登记后及时为原告办理转移登记,该举证责任应由原告承担。而原告在本案中并没有举证证明不及时办理不动产转移登记的原因在被告一方。因此，原告主张的逾期办证的违约金应计算至被告将原告所购买的商品房整栋楼房办理完毕不动产登记之日。再者,被告方面有相反证据能证明在办理完毕不动产登记之后,是原告的原因未及时协助被告办理转移登记。这样原告主张的逾期办理不动产转移登记的违约日期应合理计算至2019年7月17日界首市国土资源局颁发第0002716号不动产权证之日。即自该商品房交付的2017年6月2日扣除合同约定的120天办证期限至2017年10月3日至2019年7月17日共计644天,按合同约定的日万分之一计算,违约金总额应为46625.21元。现原告要求被告支付逾期办证违约金至2020年5月20日毫无根据，其诉讼请求不应全部支持。 二、原告应向被告承担逾期付款的违约责任。 根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第二条约定“买受人选择按揭贷款方式支付合同项下房款的…余款由买受人在本合同签订之日起45日内向银行办妥按揭贷款并支付房款。因买受人的责任如提供的按揭贷款资料不真实,不完整或买受人不到贷款银行签订借贷合同等原因导致45天内按揭贷款不能完成…买受人应当在本合同约定的按揭贷款支付房款日起15日内付清全部购房款,同时,买受人应当承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任。”本案中,双方商品房买卖合同签订时间为2015年10月13日,根据双方约定扣除45天的按揭贷款办理日期,原告向被告支付房款的期限应到2015年11月28日，而原告实际向被告办理按揭贷款支付房款的时间为2016年3月23日,贷款支付金额为36万元。由于原告提供的办理银行按揭贷款手续不全，导致原告未能在双方签订合同后的45日内办理完毕按揭贷款并向被告支付首付款之外的36万元购房款,原告实际逾期支付购房款时间为115天,按照双方商品房买卖合同第八条约定,逾期付款违约金按日万分之2计算至实际付款时止。以此计算,原告应向被告支付逾期115天付款违约金为8280元。因被告与原告互负金钱债务,对此,被告请求与应付原告的违约金予以抵销。 三、原告未能及时提供办理不动产转移登记所需由原告交纳的契税及公共维修基金,导致被告不能及时为原告办理不动产转移登记是原告又一方面的原因。故因其自身原因造成的不能及时办理不动产转移登记,亦不应当由被告承担违约责任。 众所周知，在房地产开发企业办理完毕不动产登记之后向买受人办理不动产转移登记时，需要买受人向契税征收部门交纳契税并到设立在界首市建设银行的住房公共基金管理部门交纳公共维修基金。而原告并未能提供该方面的证据证明其及时交纳了应由其交纳的契税和公共维修基金。因此由于原告该方面的原因导致不能办理不动产转移登记也不应作为被告一方的违约责任认定。 综上所述,被告认为,原告要求的逾期办理不动产登记违约金部分缺乏事实根据和证据,其诉讼请求依法不应全部支持,应当合理计算至被告办理完毕整栋楼的不动产登记之日为止。且因原告在履行合同中存在逾期付款违约行为,其应按照双方补充协议的约定向被告承担逾期付款的违约责任。因被告应向原告支付的逾期办证违约金与原告应向被告承担的逾期付款违约金同属互负金钱债务,故被告对此主张双方互负违约金予以抵销后,再确定应由哪一方向对方支付违约金及数额。另外,鉴于不能及时办理不动产转移登记的原因中还存在原告未及时交纳契税及公共维修基金的原因。故也应核减被告逾期办理不动产转移登记的违约日期。 反诉原告（本诉被告）向本院提出反诉请求:1、依法判令反诉被告承担逾期付款违约责任,支付逾期付款违约金8280元;并与反诉人应支付给被反诉人的违约金予以抵销;2、判令反诉被告承担本诉及反诉诉讼费用。事实与理由:根据反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同补充协议第二条约定“买受人选择按揭贷款方式支付合同项下房款的…余款由买受人在本合同签订之日起45日内向银行办妥按揭贷款并支付房款。因买受人的责任如提供的按揭贷款资料不真实,不完整或买受人不到贷款银行签订借贷合同等原因导致45天内按揭贷款不能完成…买受人应当在本合同约定的按揭贷款支付房款日起15日内付清全部购房款,同时,买受人应当承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任。”本案中,双方商品房买卖合同签订时间为2015年10月13日,根据双方约定扣除45天的按揭贷款办理日期,被反诉人向反诉人支付房款的期限应到2015年11月28日。而被反诉人实际按揭贷款支付房款的时间为2016年3月23日,贷款支付金额为36万元。由于被反诉人提供的办理银行按揭贷款手续不全,不符合银行办理按揭贷款需要,导致被反诉人未能在双方签订合同后的120日办理完毕按揭贷款并向反诉人支付首付款之外的36万元购房款,被反诉人实际逾期支付购房款时间为115天,按照双方商品房买卖合同第八条约定,逾期付款违约金按日万分之2计算至实际付款时止。以此计算,被反诉人应向反诉人支付逾期115天付款违约金为8280元。因反诉人与被反诉人互负金钱债务,对此,反诉人请求与应付被反诉人的逾期办证违约金予以抵销。 反诉被告（原告）辩称：虽然房贷的姓名为原告，但所有的贷款手续都是被告负责，包括选择贷款银行，原告只是挂个名而已。房贷下来后，由银行一次性支付向被告支付原告剩余的房款，而原告每月向银行付款。签订商品房买卖合同时，原告已经按照被告的要求提供了办理按揭贷款所需要的所有文件资料，经过被告审核后，被告才与原告签订商品房买卖合同。该事实在补充协议中有明确说明，补充协议第二条第二款约定买受人选择按揭贷款方式合同项下房款的，买受人首付50%房款，并在签订合同时向出卖人提供办理按揭贷款所需的所有文件资料。如果原告没有提供房贷所需的所有资料，被告是不会和原告签订合同的。签订合同后的房贷问题都是被告的工作人员负责，具体被告和银行之间如何操作和沟通是被告与银行之间的问题，原告只是等被告的工作人员通知后向银行付款，所以，原告没有违约的事实。即使有违约也是银行违约，被告应当起诉银行，因为被告和银行之间有协议。其次，补充协议第二条第一款的内容已经被告单方面的进行了变更且原告不符合补充协议中约定的违约事项。补充协议第二条第一款约定，按揭贷款不能完成或迟延按揭贷款的支付时间的，本合同涉及的商品房余款自动转换为一次性付款，买受人应当在本合同约定的按揭贷款支付房款期日止起15日内付清全部购房款，同时，买受人应当承担合同第八条规定的逾期付款的违约责任。从上述内容可以看出买受人支付逾期付款的违约责任的前提是由于按揭贷款不能完成或迟延按揭贷款的支付时间的，商品房余款自动转换为一次性付款的，而本案并没有转为一次性付款，而是余款依然是银行按揭贷款且被告予以接受。最后，被告的反诉请求己经超过了诉讼时效。被告在反诉状中陈述原告是在2016年3月23日实际支付房款。被告既然知道原告违约应当在2019年3月22日之前向法院起诉，否则就超过诉讼时效。而被告反诉的时间是2020年10月19日，早就超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2015年10月13日，二原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发建设的汇鑫·金域长安3幢1-2层566号房屋，总价款723994元。合同第七条付款方式及期限约定：（二）买受人采取下列第3种方式付款：贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年10月13日前支付首期房价款人民币363994元，占全部房价款的50%。余款人民币360000元向中国银行界首支行（贷款机构）申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。（2）逾期超过60日后．．．．．．出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金”。合同第二十条房屋登记约定：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：１.．．．．．．买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之壹的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同第二十五条送达约定：出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起１０日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同附件十一补充协议约定：二、主合同第七条补充条款买受人选择按揭贷款方式支付本合同项下房款的，买受人首付50%房款，并在签订合同时向出卖人提供办理按揭贷款所需的所有文件资料；余款由买受人在本合同签订之日起45日内向银行办妥按揭贷款并支付房款。因买受人的责任如提供的按揭贷款资料不真实、不完整，或买受人不到贷款银行签订个人购房借贷合同等原因导致45天内按揭贷款不能完成，或延迟按揭贷款的支付时间的，本合同所涉及的商品房余款支付方式自动转换为一次性付款。买受人应当在本合同约定的按揭贷款支付房款期止日起15日内付清全部购房款。同时，买受人应当承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任。２、买受人选择按揭贷款方式支付本合同项下房款的，买受人应委托出卖人代办《房地产权证》。在办理商品房交接手续时，买受人向出卖人提供办理产权证所需的契税、维修基金、代办费及预交一年的物业管理费相关等费用。2017年6月2日，被告将房屋交付给原告。 另查明，涉案房屋已于2020年5月20日办理了不动产权证书。 本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同的约定各自履行相应义务。 根据合同的约定，被告在交房后未能按照约定的时间为原告办理不动产登记，应支付原告逾期办理不动产权证违约金。本案计算逾期办理不动产权证书违约金的起始日期为应完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年9月30日，故被告应支付原告逾期办理不动产权证违约金共计69793.02元[723994元×964日（自2017年9月30日计算至2020年5月20日×0.01%]。原告仅主张69286.23元，系对自己诉讼权利的合法处置，本院予以尊重。 被告辩称因买受人的原因才造成逾期办证，但未提供证据予以证明，故本院对其该辩称意见不予采纳。 关于反诉原告的反诉请求是否超过诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。”双方签订合同之日为2015年10月13日，根据合同附件十一补充协议第二条第1项的约定，反诉原告于2020年10月19日才提起反诉，其就本案提起反诉诉讼请求时已超过三年的诉讼时效期间，因其怠于行使民事权利，故本院对其反诉请求依法不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）徐己宣、姜红逾期办理不动产产权证书违约金69286.23元； 二、驳回原告（反诉被告）徐己宣、姜红的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（被告）界首市汇鑫置业有限公司的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费766元（已减半收取），由被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司承担。 反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉原告（被告）界首市汇鑫置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  董大丽 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  刘艳艳