云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初13863号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城**11b。统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波，职务：总经理。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。被告：邓菲竹，女，1981年5月4日生，汉族，住云南，住云南省昆明市高新区iv>被告：韩婷婷，女，1987年9月1日生，汉族，住云南，住云南省昆明市西山区iv>委托诉讼代理人：彭华，男，1973年11月10日生，汉族，住云南，住云南省昆明市西山区婷丈夫，特别授权代理。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（简称：尊园公司）与被告邓菲竹、韩婷婷居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尊园公司的委托诉讼代理人文华兵、被告邓菲竹、被告韩婷婷及其委托诉讼代理人彭华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尊园公司向本院提出诉讼请求：1、两被告共同连带向原告支付佣金14700元；2、两被告共同连带向原告支付逾期付款违约金（以14700元为基数，从2017年10月21日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计算至起诉之日为7100元）（暂计至起诉之日总计为21800元）；3、两被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月10日，被告邓菲竹经昆明市住建局核准登记为昆明市西山区房屋的所有权人，房权证号：昆房权证（昆明市）字第**。2017年3月26日，经原告居间撮合，被告邓菲竹（出售方、甲方）、被告韩婷婷（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ:0037548），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为98万元（第一条）；定金5万元（第三条）；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币14700元，佣金支付时间为2017年10月20日前。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条）；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，近期原告发现两被告于2017年10月31日跳开原告办理了交易房屋的产权转移登记手续，已对原告构成根本违约，两被告应依约向原告支付佣金补偿。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。原告认为，原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方应严格依约履行。该合同包含两被告之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含两被告分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定和上述合同及成交确认书的约定，原告已经促成了两被告之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金14700元的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”前述合同签订后，两被告跳开原告办理了房屋的产权转移登记手续，已对原告构成违约，除应向原告支付《房屋买卖暨居间合同》约定的佣金14700元外，还应加付相应逾期支付违约金。综上，为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定诉至贵院，请予支持。被告邓菲竹辩称：1、该套房不是由尊园公司提供的客户，是被告邓菲竹在兰亭上锦QQ群发布了一条要卖房屋的消息，之后有兰亭上锦的住户过来看。2、尊园公司根本就没有给被告提供其他的服务，客户是被告邓菲竹自己带来的，房产中介主要工作是促成交易，但客户是被告邓菲竹自己找来的，只是委托原告办交易手续，被告邓菲竹和被告韩婷婷第一次在原告门店见面的时候，是被告邓菲竹把位置发给被告韩婷婷，告诉被告韩婷婷尊园公司的位置在哪里，然后让被告韩婷婷来原告门店找被告邓菲竹进行前期交易的协商。如果是原告的人带过去的话，为什么不是客户跟原告联系，而是直接来跟被告邓菲竹联系，因此，原告要中介费是没有理由的。被告韩婷婷辩称，1、原告尊园公司并未履行居间合同义务，不应向两被告收取任何费用。被告韩婷婷与被告邓菲竹同在翠海雅筑花园业主QQ群，被告邓菲竹在QQ群中发布卖房信息，被告韩婷婷与被告邓菲竹取得联系，向被告邓菲竹表达了要购买该套房屋的意思。双方对二手房交易流程不清楚，而被告邓菲竹将房源挂在尊园公司，于是被告韩婷婷与邓菲竹就找到原告，让其帮忙办理二手房的垫资赎证以及过户手续。三方于2017年3月26日签订了《房屋买卖暨居间合同》，但原告并未在合同签订前为双方提供任何服务。合同签订后原告要求将定金支付给原告，再由原告交付给被告邓菲竹。合同签订当日，被告韩婷婷在原告门店由其用POS机刷卡50000元。刷卡后，被告韩婷婷通过对账才发现该50000元并非支付在原告公司账户，被告韩婷婷分三次刷卡时为同一台P**机，但转款记录显示的收款人为不同单位。考虑到其后被告韩婷婷还要向原告支付600000元房款用于赎证，为保证资金安全，三方遂协商解除此合同。在被告韩婷婷与被告邓菲竹签订解除协议后，原告一直拖着未解决。原告并未提供交易信息并促成交易的完成，并且被告韩婷婷与被告邓菲竹解除合同系因原告操作流程不规范，导致被告韩婷婷资金存在较大风险，因此被告韩婷婷不应向原告支付任何费用。2、被告邓菲竹向原告提供的房源信息非排他性，并且三方已经确认解除该合同，在原告并未完成垫资赎证、房产过户、办理贷款等交易手续的情况下，无权要求被告韩婷婷支付全部款项。3、三方签订合同中对于逾期支付佣金的违约金约定过高，已经超过法律规定，并且该合同已经解除，其违约金要求不应被支持。综上所述，原告未向两被告提供交易信息，并促成交易完成，原告并未履行居间合同义务，因此，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定本案事实如下：邓菲竹与韩婷婷原来均居住在昆明市西山区（翠海雅筑花园），双方均加入了兰亭上锦小区的业主ＱＱ群。该业主群中，业主名称中均注明具体的房号。邓菲竹原为翠海雅筑花园的房屋所有权人。2017年3月26日16点30分，韩婷婷在微信上通过了邓菲竹的朋友验证请求，被告邓菲竹向被告韩婷婷发送了原告假日城市店门店位置。同日，邓菲竹作为出售方（甲方）、韩婷婷作为购买方（乙方）、尊园公司作为经纪方（丙方）签订了一份《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市西山区。成交价格为980000元。甲乙双方约定于2017年10月20日前办理该房屋的权属登记等相关手续。乙方同意由丙方向甲方转交定金50000元。于公证机关签订房屋买卖协议时（含网签），支付首付款260000元。第五条第②款约定：乙方同意在过户前先出资260000元协助甲方还贷赎证，该款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款）。乙方自愿承担相应风险。第十四条为手写内容，约定：其它约定事项（如本条款与本合同其它条款有冲突，以本条款约定为准）：双方约定：如果由于房屋土地落宗问题过不了户，甲方如数退还乙方，乙方在过户之前出资共陆拾万帮甲方赎证（含定金）由中介垫资，费用由乙方承担。如由于乙方征信问题贷不了款，甲方如数退还乙方定金。如有不可抗拒因素，不能交易，甲方如数退还乙方。第十五条约定：甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金壹万肆仟柒佰元整（小写：14700.00元）。佣金支付时间为2017年10月20日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。该条款中的“基于丙方签署本合同前已提供之服务”文字下方，有下划线。签订合同后，韩婷婷通过ＰＯＳ机刷卡支付给原告定金50000元。2017年6月，邓菲竹与韩婷婷决定在尊园公司协商解除合同后到韩婷婷朋友处办理房屋买卖。双方的聊天记录有以下内容：……韩婷婷：亲，看看你哪天时间方便，我们约约。邓菲竹：去了怎么说？想好没……周四就可以约啦。韩婷婷：就那天我跟你说的那样就好了。邓菲竹：我不卖啦？韩婷婷：就说我们同时解约，你不卖我也不买。邓菲竹：好嘛……么周四晚上嘛。韩婷婷：嗯嗯……邓菲竹：你也先问好你朋友……定了时间告诉我一下。韩婷婷：好的。……韩婷婷：我这边联系了，可以的。邓菲竹：意思18:00过去那边解除合同……然后紧接着去你朋友那边签？你朋友那边葛远？韩婷婷：不远，就在旁边点。……2017年8月30日，邓菲竹作为卖方、韩婷婷作为买方签订了关于涉案房屋的《解除协议》，在该《解除协议》上，打印有尊园公司的名称，但尊园公司未签字盖章。之后，邓菲竹与韩婷婷另行进行了房屋交易，不动产登记信息显示，该房屋现权利人为韩婷婷、彭华，登记时间为2017年11月17日。2020年9月9日，本院立案受理了尊园公司起诉邓菲竹、韩婷婷居间合同纠纷案，尊园公司诉请判令邓菲竹、韩婷婷共同连带向其支付佣金14700元、以14700元为基数，从2017年10月21日起按日千分之一计算支付至款项实际付清之日的违约金。庭审中，邓菲竹主张其在业主ＱＱ群中发布了卖房信息，韩婷婷看到后找其买房，因此，买房客户并非原告介绍，其与韩婷婷去尊园公司签订合同是想让尊园公司办理过户手续。邓菲竹为支持其主张，在庭审中提交了与姓周的人商谈买房的微信聊天记录。庭审中，韩婷婷主张解除合同的原因是支付定金时，款项未进入尊园公司名下的账户，因担心后续垫资资金安全，因此才解除合同，且解除合同时尊园公司也是认可的。韩婷婷同时申请罗某作为证人出庭作证，罗某陈述其为韩婷婷丈夫彭华的亲戚，其在2017年3至4月期间当时住在兰亭上锦，也在ＱＱ群里，ＱＱ群成员经常在群里面发卖房、卖车信息，当时自己已经买了保利大家的房屋，因此没有太关注群信息，其与韩婷婷、彭华一起去看了4幢2703号房屋，还坐下来谈了价格，当时谈的价格是970000元，彭华当时说要考虑一下，就离开了。庭审中，尊园公司和邓菲竹未能说明邓菲竹到尊园公司登记出售涉案房屋的具体时间。经本院询问，韩婷婷陈述，解除合同后，其与邓菲竹去其朋友处办理了买卖房屋的交易手续，支付了费用8000多元。以上事实，有房产证复印件、《房屋买卖暨居间合同》、QQ聊天记录、转账记录、《解除协议》、不动产登记信息、微信聊天记录、庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告及两被告对于是否由原告介绍房源存在争议，对此，本院认为，本案中，由于两被告均为同一小区ＱＱ群成员，且ＱＱ群成员名称标注了房号，因此，本案中既有ＱＱ群成员看到中介公司发布的售房信息后通过ＱＱ名称识别房主，然后直接与售房人联系看房的可能性，也有售房人在中介公司发布信息后又自行在ＱＱ群发布售房信息，ＱＱ群成员看到ＱＱ群内的信息后与售房人联系看房的可能性。故本院通过各方的举证情况进行判断。本院认为，庭审中，两被告虽然主张被告邓菲竹自己在ＱＱ群中发布过房源信息，但对于该主张，两被告均未提交相关证据予以证实。被告邓菲竹虽然提交了姓周的购房人的聊天记录和其向被告韩婷婷发的位置定位，但由于其与被告韩婷婷是同一ＱＱ群成员，ＱＱ群成员可以通过ＱＱ名称中的房号进行识别，因此，以上事实仍不能证实其所主张的在ＱＱ群自行发布过房源信息的事实存在。庭审中，被告韩婷婷申请的证人罗某所作的陈述，也没有证实ＱＱ群内发布过售房信息的事实。另一方面，原告提交的《房屋买卖暨居间合同》系由原被告签订，该合同十五条中载明有“基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金壹万肆仟柒佰元整（小写：14700.00元）”的内容，且“基于丙方签署本合同前已提供之服务”的文字内容下方已通过下划线进行了特别提示，两被告仍在合同上签字，表明两被告对此事实是认可的。因此，本院根据各方所举证据的证明力，对原告主张的由其介绍房源的事实予以确认。庭审中已查明，两被告于2017年8月30日签订了《解除协议》，但通过两被告的微信聊天记录及后续交易情况可知，两被告只是假意解除合同，之后仍进行了房屋交易。因此，按照法律规定和合同约定，应当由两被告承担连带责任向原告支付佣金。从两被告的微信聊天记录看，双方在假意解除合同时，原告并未提到刷卡支付到原告公司账户之外的账户，担心资金安全的问题，因此，对于被告韩婷婷的该抗辩主张，本院不予采信。此外，因原告未在《解除协议》上盖章，因此，《房屋买卖暨居间合同》中的居间合同仍对原被告双方具有约束力。对于两被告应当支付的佣金数额问题，本院认为，《房屋买卖暨居间合同》中约定的佣金为14700元，但考虑到原告居间服务不仅包括居间介绍服务，还包括后续代为办证服务，本案后续未在原告公司交易，原告客观上未提供劳务办理后续事宜，故本院根据以上实际情况，对原告主张的佣金酌情予以支持10000元。对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告邓菲竹、韩婷婷承担连带责任，于本判决生效之日起十五日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金10000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元（已减半收取，已由原告昆明尊园房地产经纪有限公司预交），由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担50元，由被告邓菲竹、韩婷婷负担123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王静波二〇二〇年十一月十四日书记员  王波婼