黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初1052号 原告：唐伟，男，1969年7月20日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：翟冠杰，黑龙江九洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦权，黑龙江九洲律师事务所律师。 被告：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路长安街南，现办公地点为黑龙江省牡丹江市爱民区怡美嘉园小区**楼****。 法定代表人：李成斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：王金城，男，该公司法律顾问。 第三人：杨贤卿，女，1941年9月7日出生，住河北省廊坊市文安县左各庄镇。 委托诉讼代理人：刘冬燕，北京市华城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彩风，北京市华城律师事务所律师。 原告唐伟与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、第三人杨贤卿商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭审理了本案。原告唐伟的委托诉讼代理人翟冠杰、秦权，被告银邦公司的委托诉讼代理人王金城，第三人杨贤卿的委托诉讼代理人刘冬燕、张彩风，证人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐伟向本院提出诉讼请求：1．判令被告按照原告与被告签订的两份房屋认购书继续履行出卖人义务，协助原告办理牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼6单元1301室（建筑面积133.13平方米）及×嘉园×号楼000125室车库（建筑面积25.51平方米）的不动产产权登记手续；2.判令被告与第三人杨贤卿达成的两份房屋买卖合同无效，原告在开庭前将该项诉讼请求撤回；3.本案的诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：2009年5月18日，原告在被告处分别以300000元和127550元的价格购买了银邦公司开发的牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼6单元1301室房屋及×号楼000125室车库，双方签订了两份房屋买卖认购书，原告交纳了全部购房款。银邦公司于2010年7月向原告交付了房屋和车库，原告占有、使用至今。2015年11月牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第262号民事判决书判决认定上述两份认购书有效，并确认原告于2010年起占有、使用两处房产。2013年9月28日，被告与第三人签订两份买卖合同并办理了备案登记。被告认可其与第三人是借贷关系，签订房屋买卖合同是抵押担保。原告认为，原、被告的商品房买卖合同已经实际履行，双方为合法有效的商品房买卖合同关系，被告应当按照合同履行出卖人义务。 银邦公司辩称，同意继续履行原、被告签订的购买的房屋及车库的认购书，并同意协助原告办理上述不动产产权登记手续。 杨贤卿述称，第三人于2013年9月28日与本案被告签署了商品房买卖合同并且在不动产登记部门完成了备案，合同号为×，第三人对该份合同项下享有合同权利，现本案原告与被告从庭审起诉及答辩意见中确认要将该处房产登记至原告名下，显然侵犯了第三人的合法权益，第三人保留向被告追索的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对本院依职权调取的商品房买卖合同备案证明2份、牡丹江市房屋登记查询证明2份、牡丹江天和物业管理有限公司第五项目处出具案涉两户房屋物业费收据10份、另案（原告李某与被告银邦公司、第三人杨贤卿一案）卷宗中调取的牡丹江天和物业管理有限公司第五项目处出具的证明1份没有异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告唐伟举示证据如下： 证据一、牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第262号民事判决书复印件（与原件核对无异）1份、牡丹江市中级人民法院（2015）牡商初字第5号民事调解书复印件1份、认购书及收据复印件（与原件核对无异）2份。证明1.牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第262号民事判决书中对原告与被告于2009年5月18日达成的两份认购书及收据予以确认，并将两份认购书认定为商品房买卖合同，该判决对原告的交款事实及于2010年7月10日实际占有使用案涉房屋并交纳案涉两处房产的取暖费、物业费、电梯费、水电费、数字电视费等各项费用予以确认。2.2013年9月28日，被告将该两处房产抵押给第三人用于借款，签订了两份房屋买卖合同（名为买卖，实为借贷），并于当日在房产部门办理了备案手续。原告合法占有使用案涉两处房产先于第三人，第三人的债权不得对抗原告的物权期待权，被告及第三人恶意磋商，损害了原告的合法权益，作为一般房屋购买人，对房屋现状是否由他人占有使用在先应当先尽核实义务，否则对在先权利人并不存在善意，其权利也是在实际占有使用人之后取得，不得对抗在先占有使用人。 被告对此份证据没有异议。 第三人对此组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。该判决中显示原告于2009年5月18日与被告签订两份认购书，该时间距原告起诉的时间（2015年4月20日）已相隔多年。在此期间本案第三人已经过合法备案手续在不动产登记中心完成备案，第三人认为应当以备案时间来确定房屋所有权归属，故原告主张其办理所有权条件成就第三人不予认可。在2009年5月18日签完认购书后就有办理备案登记的条件，原告没有办理，当第三人在2013年办理登记时该房产上没有任何抵押、查封，也没有任何在先的备案登记，第三人有合理理由依赖不动产登记中心的公示公信效力，在办理完备案登记后，有合理的期待权利完成后续房产证办理，该备案登记依法应受保护。 本院认为，被告及第三人对此组证据形式要件没有异，本院予以确认。此组证据能够证明案涉的认购书已被本院（2015）爱民初字第262号民事判决书认定为有效。牡丹江市中级人民法院（2015）牡商初字第5号民事调解书结合法庭调查能够证明银邦公司与杨贤卿系借贷关系，签订两份备案的商品房买卖合同系为借款提供担保。对以上事实，本院予以确认。 证据二、中国建设银行流水明细2张、取款凭条1张。证明原告购买涉案两处房产时，因资金不足向案外人于某借款240000元，案外人于2009年4月25日取款340000元，并将其中的240000元借给原告用于购买此两处房产。 被告对此组证据没有异议。 第三人对此组证据的真实性没有异议，对关联性不予认可，没有名称、抬头。对建设银行的公章形式上的真实性没有异议，但无法证明与本案所涉案款有关，关联性及证明目的不予认可。取款凭条是打印件，对真实性不予认可。 证据三、证人于某出庭作证，证人与原告是朋友、邻居、同学关系，与被告银邦公司、第三人杨贤卿没有关系。证人证明证据二中的银行流水系证人调取，因原告买房需要用钱于2009年5月份，证人借给原告240000元，交付的是现金。原告买房也是通过证人介绍的，买房子交款时证人跟原告一同去的，购房款也是交付的现金。 被告对证人证言没有异议。 第三人对证人证言有异议，证人与原告有密切关系，其证人证言不具有客观性，证人在庭审中陈述原告向被告支付款项，但该款项没有被告的入账记录，该巨额款项全由现金交易，不符合交易习惯，第三人对是否支付房款存疑。 本院认为，庭审中原、被告均认可购房款交付的是现金（因此方式购房优惠大），且被告给原告出具了相应的收据，结合原告举示的证据二、三能够认定原告已经交付了案涉两户房产的购房款，对以上事实，本院予以确认。 证据四、物业费票据1张、收据3张、电梯费收据1张、供热费发票2张、电费发票2张、水费发票1张、中辉大鹏数字电视个人业务受理单1张。证明被告已将案涉两处房产于2010年7月交付给原告，原告合法占有使用该两处房产先于第三人。 被告对此份证据没有异议。 第三人对此份证据的真实性没有异议，但是否是实际居住需要核实。 本院认为，被告及第三人对此份证据的形式要件没有异议，本院予以确认。银邦公司认可于2010年7月将案涉两户房屋交付原告，此组证据能够证明原告接收了房屋并占有使用至今。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年2月12日，银邦公司成立，法定代表人李成斌。银邦公司开发建设位于牡丹江市爱民区新华路东、圣林街北的×嘉园小区。2009年4月30日，银邦公司取得了案涉房屋的预售许可证。2009年5月18日，唐伟与银邦公司签订《认购书》两份，约定原告从被告处购买×嘉园×号楼6单元1301号、建筑面积133.13平方米的房屋一处，价格为300000元，×号楼000125号、建筑面积25.51平方米车库一处，价格为127550元。原、被告均认可唐伟以现金方式交付了两户房产的购房款共计427550元，银邦公司于2010年7月将两户房产交付唐伟，唐伟占有、使用至今。 2015年11月30日，本院下发的（2015）爱民初字第262号民事判决书，判决案涉的两份认购书有效，该判决书双方均未上诉，现已生效。 经查，2013年9月28日，第三人杨贤卿与银邦公司签订关于本案两户案涉房屋的商品房买卖合同两份，该两份合同已在牡丹江市房地产产权市场管理处登记备案。2015年1月16日，被告银邦公司与第三人杨贤卿民间借贷纠纷一案经牡丹江市中级人民法院调解，调解事项如下：一、银邦公司于2015年1月20日前给付杨贤卿借款本金775万元；二、如银邦公司未能按上述约定还清借款本金，应按中国人民银行同期基准贷款利率的四倍给付杨贤卿自2014年10月1日起至本金付清之日止的利息；三、案件受理费66050元，减半收取33025元，由银邦公司承担。杨贤卿庭审中自认其与银邦公司系借贷关系，签订的商品房买卖合同是为借款提供抵押担保。 另查，案涉两户房屋产权现登记在银邦公司名下，可以办理产权证照。 本院认为，本案争议焦点：银邦公司是否应协助唐伟办理案涉两户房屋产权登记手续。 案涉的两份认购书已被本院生效的（2015）爱民初字第262号民事判决书认定为有效。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。唐伟按约定交付了购房款，银邦公司于2010年7月将房屋交付唐伟，唐伟占有使用至今，双方已经履行了事实上的买卖合同。银邦公司作为商品房出卖人负有协助买受人办理商品房产权登记的义务，现案涉两户房屋登记在银邦公司名下，已经具备办理产权证的条件，银邦公司应继续履行合同义务，协助唐伟办理产权变更手续。 综上所述，银邦公司继续履行合同义务，协助唐伟办理案涉两户房屋产权登记。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，协助原告唐伟办理×嘉园×号楼6单元1301号和×号楼000125号两户房屋的产权登记。 案件受理费7713元，减半收取计3856.50元，由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 张 雪 二〇二〇年十一月三十日 书记员 耿云蕾