山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1660号 上诉人（原审原告）：罗红岩，男，1979年8月22日出生，汉族，住东营市河口区。 委托诉讼代理人：贾华明，东营河口孤岛法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：黄欣，男，1970年1月17日出生，汉族，住东营市河口区。 委托诉讼代理人：张树春，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋子柱，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 上诉人罗红岩因与被上诉人黄欣合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2020）鲁0503民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗红岩上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持罗红岩的一审诉讼请求；3.一、二审案件受理费由黄欣承担。事实和理由：一、一审判决认定因（2019）鲁0503民初2219号民事判决书并没有解除黄欣与济军基地三团的租赁合同，罗红岩有权继续占用使用济军基地三团的房屋，合同目的能够实现是错误的。1.济军基地三团已经向罗红岩下达《通知》，收回商品楼，并停止一切服务。济军基地三团所收回的标的就是罗红岩与黄欣签订的《门头置换协议》标的。济军基地三团停止一切服务（水电气暖），必然影响罗红岩对置换物的正常使用。在置换物不能正常使用的前提下，《门头置换协议》的目的必然不能实现。2.一审片面静止地理解了（2019）鲁0503民初2219号判决书，该案并不能推断济军基地永久不解除合同，该判决书也没有判决不允许济军基地三团停止应有的水电气暖供应服务。而现实中，由于黄欣不交租赁费，济军基地三团2020年3月就送达通知明确告之即将停止一切服务。3.黄欣有法定义务保证置换物上不存在权利瑕疵，其不按期缴纳租金，直接影响到了罗红岩对置换物的利用、使用，必然导致合同目的无法实现。该过错责任在于黄欣，属于《合同法》第九十四条第（四）款规定的：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的法定情形。二、按双方签订的《门头置换协议》之约定，同样应该解除。双方签订的《门头置换协议》约定：“原有与乙方（黄欣）相关遗留问题及事宜由黄欣处理，如果黄欣处理不了或不处理的遗留问题，此合同作废并承担相应的赔偿”。该约定应理解为双方约定的《门头置换协议》解除条款，条件成就时，罗红岩具有解除协议的权利。至目前黄欣拒不缴纳租金，致使济军基地三团通知罗红岩。三、一审应依职权查明《门头置换协议》是否有效，但一审没有审查，属于程序错误。《九民会议纪要》规定：法院审理合同纠纷，要依职权审查合同是否存在无效的情形，并根据效力的不同情形，确定相应的民事责任。本案中，双方用以相互置换的物均是违法建筑物，导致《门头置换协议》内容因违反法律的强制性规定而无效。 黄欣辩称，依法判决驳回罗红岩的上诉请求，本案一审、二审诉讼费用全部由罗红岩负担。1.罗红岩第一项诉称事由无事实与法律依据。济军基地三团仅仅是济军基地下属单位，非独立民事诉讼主体，三团办公室是非独立民事诉讼主体三团之内设机构，其对罗红岩作出的《通知》内容不能证明系济军基地之真实意思表示，无法证实“其合同目的无法实现导致合同解除”的证明目的。（2019）鲁0503民初2219号案件中，仅涉及租赁标的物租金，而未处理租赁合同是否解除事宜。罗红岩无法正常使用租赁标的物水电暖之根本原因系其未缴纳相关费用，而非济军基地三团单方强行断水、电、暖。2.罗红岩第二项诉称事由无事实与法律依据。涉案租赁物欠付出租方济军基地租金，非“遗留问题”，而是黄欣将租赁物交付罗红岩后发生的租金费用。3.罗红岩第三项诉称事由无事实与法律依据。依据“不告不理”之基本诉讼法理，法院无需审查《门头置换协议》之法律效力。《最高人民法院关于印发的通知》第三条明确规定“纪要不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引”。罗红岩援引《九民会议纪要》规定评价一审法院对《门头置换协议》的法律效力审查错误。涉案建筑物性质是否属于违章建筑，系相关职权行政机关依据法律规定、按法定程序作出行政行为并出具行政法律文书予以界定，任何非职权机关及个人均无权主观臆断擅自违法认定。 罗红岩向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认罗红岩与黄欣之间签订的《门头置换协议》无效；2.判令黄欣将在罗红岩处置换的5套（约1280平方米）门头房返还罗红岩；3.判令黄欣返还借用罗红岩的三套房屋；4.案件受理费及其他合理费用由黄欣承担。案件审理过程中，罗红岩变更第一项诉讼请求为：判令解除罗红岩与黄欣间签订的《门头置换协议》。 一审法院认定事实：一、黄欣与济军基地租赁合同的签订及履行情况。 2012年11月21日，中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地（以下简称济军基地）作为出租方甲方与河口区仙河龙洲酒水超市（以下简称龙洲酒水超市）作为承租方乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定“甲方将位于××镇××路××号××团商品楼中间角上12间以现状出租给乙方有偿使用，面积1751.06平方米。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；租赁用途：经营酒店、宾馆、超市；租赁期限自2012年11月22日起至2031年11月21日止；租赁费用及缴纳方式：1.前三年租金不变，每年402743.8元整（1751.06㎡×230元），从第四年起每年的租赁费在上一年度的基础上递增5%；2.乙方应在合同签订之日一次性付清2012年11月22日至2015年11月21日三年的租金，即人民币壹佰贰拾万零捌仟贰佰叁拾元肆角整（1208231.4元整）。自2015年11月22日起，租赁费一年一交，乙方必须于每年的11月21日前一次性交清下一年度的租赁费。若逾期交付超过20个工作日，甲方有权单方终止合同，并无偿收回该商品房及配套设施；租赁期内出租房屋的水、电、暖、卫生物业管理费和房屋维修等费用及使用水、电、暖的安全由乙方自行负责。”。合同签订后，济军基地将涉案房屋交付龙洲酒水超市使用。 2013年8月1日，济军基地作为出租方甲方与龙洲酒水超市作为承租方乙方签订了《场地租赁合同》，约定：甲方将位于团办公楼东南部三团新建商品楼楼顶三处租赁给乙方构建钢架房；东北二楼楼顶一处，长23.7米、宽12.1米，面积286.7㎡，南边二楼楼顶一处，长32.45米、宽12.9米、面积418.6㎡，两处合计705㎡，中间叁楼顶一处面积469平方米，共计1174平方米；前3年租金不变，每年35200元整（1174㎡×30元），从第四年起每年的租赁费在上一年度的基础上递增5%；乙方应在合同签订之日一次性付清2013年8月1日至2014年7月31日一年的租金，即32500元整，租赁费一年一交，乙方必须于每年的7月31日前一次性交清下一年度的租赁费，若逾期交付超过20个工作日，甲方有权单方终止合同，并无偿收回租赁场地及其上的构筑物。合同签订后，黄欣在上述场地建造了钢架房。 2014年8月1日，济军基地（甲方）与龙洲酒水超市（乙方）又达成补充协议，约定“鉴于目前市场商品楼承租价格下滑幅度较大，又加之乙方于2012年11月21日承租此商品楼后，一直未进行营业，处于闲置状态。为尽快启动此商品楼正常营业，以便我们能及时收取承租费，在乙方的强烈要求下，甲、乙双方协商一致，签订本补充协议。1.主体商品楼1751.06平方米由每年每平方收取230元租金调整为：商品楼一、二层220元/㎡，第三层160/㎡，即每年350200元整，免收2012年11月22日至2014年7月21日20个月的租金；以后租金按合同按时缴纳，其他合同（房屋租赁合同）条款不变；2.为便于甲方商品楼楼后空地处的管理，避免私搭乱建，同时也为办理消防资质所需，租赁给乙方建设餐厅、锅炉房、仓库；租赁场地南至富海家属区以北，西、北均至三团新建商品楼后，东至三团院墙；乙方在合同签订之日一次性付清2014年8月1日至2015年7月31日一年的租金，即10000元整，租赁费一年一交，乙方必须于每年的7月31日前一次性交清下一年度的租赁费”。合同签订后，黄欣在商品楼楼后空地修建了地下室及框架结构房。 截至2016年11月21日龙洲酒水超市向济军基地支付租金312143元。 二、双方之间房屋租赁合同、置换协议的签订及履行情况。 2014年8月15日，龙洲酒水超市作为出租方（甲方）与罗红岩作为承租方（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：甲方将位于××镇××路××号××团沿街商品楼8号、三团××街××楼××楼××楼其中八间的五间（除一楼中间八间其中西南三间及西南角卫生间外，并且两侧楼梯过道也是消防通道和属于公用面积）以现状出租给乙方有偿使用，房屋状况良好，玻璃完好，水、电、暖齐全，混凝土结构房面积约1570平方米和四楼钢架结构房面积约583平方米共约2150平方米，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋，租赁房屋用途经营餐饮、宾馆，租赁期限自2014年9月1日至2023年8月31日止共9年；前两年租金不变，每年交租金367500元整，并一次性交清钢架结构房签合同九年共200000元，从第三年起每年的租赁费在上一年度的基础上递增5%。合同签订后，黄欣将租赁合同约定的房屋交付给罗红岩使用。 2018年4月6日，罗红岩作为甲方与黄欣作为乙方签订《门头置换协议》，协议约定：一、乙方将东营市龙洲商贸有限公司与济军基地签署的房屋租赁合同沿街租赁房1751平方米合同转让给甲方，与黄欣后院地下室及一二楼框架结构房（紧靠娄大姐李德文楼自建房约90左右平方米除外）约1500平方米及后院和楼顶三处钢构房约1100平方米签订合同之日连同长期手续一并以现状转让给罗红岩，门头相关租赁合同保持原状移交给甲方；大众家具城2018年8月1日后租金由罗红岩收取，原有与乙方相关遗留问题及事宜由黄欣处理，但应当甲方现实配合的甲方需配合，如有黄欣处理不了或不处理的遗留问题，此合同作废并承担相应的赔偿；二、甲方承诺将九分场仓库物流园区黄欣现在酒水仓库紧靠路东临朝西门二层楼自北面向南共三间约780平方米和黄欣现有仓库东临朝南方向自西向东第二、三间二层楼约500平方米共五间置换冲抵给乙方，交工时间为2019年5月1日前，（水电齐全及周边配套设施政府认可能正常商业使用），因延误工期造成的所有损失等由甲方负责（自然灾害、政府、军队政策变动除外）。三、因甲方与乙方门头及仓库置换，考虑到乙方外欠账目便于处理，甲方给乙方额外拿出三套房屋借给乙方，从黄欣现有仓库东面与其整体房屋朝南门自西向东第4、5、6间约750平方米左右三间完工后以框架结构毛坯房成本价五十万元每套（水电齐全及周边配套设施政府认可能正常商业使用），但乙方需在签订合同之日起最多使用五年内每套房屋无息按五十万元支付给甲方款，如五年内还不了甲方，乙方必需将甲乙双方签署的“仓库置换协议”中所置换的两套沿街商铺冲抵给甲方，或五年内甲方认同用本房屋手续抵押办理贷款后还清甲方款100万元，乙方商铺自行处理；并五年内支付第三套房款的五十万元，第三套房款（从黄欣现有仓库东面与其整体房屋朝南门自西向东第肆套）如五年内还不清，乙方须按3500元每平方结算购买，并由证明人王立永担保承担付款责任，担保期限为长期有效。四、因置换、抵押五间房屋与周边配套设施不完善等原因导致无法正常经营或与其他商铺手续不一样时，不得已情况下，甲方认同乙方有权收回三团东南角沿街租赁房1751平方米长期手续合同与黄欣后院地下室及一、二楼框架结构房（紧靠娄大姐李德文二楼自建房约90左右平方米除外）约1500平方米和楼顶三处钢构房月1100平方米连同长期手续及因此而产生的相关费用由甲方负责，乙方同时交回甲方所置换五套商铺与借的三套房屋；五、此转让置换房产及借给乙方的房产共八套土地证、房产证等后续若能办理，由甲方负责乙方出资；六、甲方将三和泰门头房后院两间钢构仓库及三楼3间朝里面房屋免费给乙方使用（水电气除外），待乙方九分场门头房商铺建设好后（水电齐全及周边配套设施政府认可能正常商业使用）速速回迁。置换协议签订后，黄欣将自济军基地租赁的位于××镇××路××号××团××楼××街商品房××楼××房××室××楼框架结构房交付罗红岩占有使用。罗红岩将置换协议中位于九分场仓库物流园区的8间房屋交付黄欣。罗红岩交付给黄欣的房屋，其中7间黄欣已经用于抵顶债务，还有一间罗红岩向黄欣支付了42万元左右现金买回。 三、罗红岩主张解除置换协议所依据的事实。 济军基地于2019年10月12日以龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩为被告向一审法院提起房屋租赁合同纠纷案件。济军基地的诉讼请求为：1.请求判令龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩支付济军基地的房屋租金1060276元；2.本案诉讼费由龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩承担。事实和理由为2012年11月21日，龙洲酒水超市、黄欣与济军基地下属单位济军基地三团签订《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》，承租济军基地位于××镇××路××号××楼中间角上的12间房屋及三处楼顶（租赁面积共计2925.06平方米）用于经营，租赁期限自2012年11月22日至2031年11月21日，合同还对租赁费用及缴纳方式等进行了约定。合同签订后济军基地按照合同约定将租赁房屋及场地交付给龙洲酒水超市、黄欣使用，罗红岩为实际经营者。虽经济军基地多次催要，但龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩仍违约拖欠租赁费共计1060276元。为维护国家国防和军事利益发展需要以及自身合法权益，现济军基地根据法律规定，诉至法院。一审法院于2019年12月21日做出了（2019）鲁0503民初2219号民事判决，该判决查明事实部分载明：截至2016年11月21日龙洲酒水超市、黄欣支付租金312143元，济军基地在本次诉讼中主张自2016年11月21日至2019年11月21日的房屋租赁费1060276元。该判决本文部分为：“一、被告河口区仙河龙洲酒水超市、黄欣于本判决生效后十五日内向原告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地支付租赁费1060276元；二、驳回原告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地的其他诉讼请求。” 罗红岩在一审庭审中提交了加盖有“济军基地三团办公室”印章的通知，内容为：因黄欣欠我团商品楼租赁费，经法院判决我方有权收回租赁商品楼并终止合同，现通知未经我方同意租赁第三方（现租赁户）于3月30日前迁出，到时我方将对商品楼收回停止一切服务，一切损失自负，特此通知。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。一、罗红岩主张解除涉案《门头置换协议》的主张不能成立。罗红岩主张解除涉案门头置换协议的事由为济军基地向其发出通知因黄欣没有向其缴纳房租，限其于2020年3月30日搬出房屋，致使双方的《门头置换协议》无法履行，合同目的不能实现。罗红岩为证明该事由属实向一审法院提交了加盖有“济军基地三团办公室”印章的通知，内容为：因黄欣欠我团商品楼租赁费，经法院判决我方有权收回租赁商品楼并终止合同，现通知未经我方同意租赁第三方（现租赁户）于3月30日前迁出，到时我方将对商品楼收回停止一切服务，一切损失自负，特此通知。根据该通知内容可知，济军基地系依据法院判决收回房屋。在该案审理期间，一审法院查询了东营法院一体化工作平台仅查询到济军基地诉请龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩支付房屋租金的（2019）鲁0503民初2219号案件，未查询到判令解除济军基地与龙洲酒水超市签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》、《补充协议》并判令济军基地收回涉案租赁物及场地的生效判决。所以济军基地未行使合同解除权即要求返还租赁物，不符合法律规定。综上，因济军基地与龙洲酒水超市签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》、《补充协议》未解除，济军基地无权收回租赁物，罗红岩可以依据《门头置换协议》继续占有使用置换物，罗红岩关于置换协议的合同目的无法实现要求解除该协议的主张，一审法院不予支持。因罗红岩主张《门头置换协议》解除的事由不成立，其依据合同解除诉请的其他事项，一审法院亦不予支持。涉案门头置换协议上虽然加盖有东营市龙洲商贸有限公司的印章，但该协议抬头部分乙方处系黄欣，且从协议主文内容也可以看出合同履行的主体亦是黄欣，对于黄欣关于涉案门头置换协议的合同主体为罗红岩与东营市龙洲商贸有限公司，黄欣非本案适格被告的主张，一审法院不予支持。二、假设因济军基地解除租赁合同收回黄欣用于置换的房屋，导致涉案门头置换协议置换部分不能履行，罗红岩主张返还用于置换的5套门头房及借用的三套房屋的主张亦不能成立。罗红岩置换给黄欣的5套房屋中4套已经由黄欣以以物抵债的方式抵给其的债权人并进行了交付，即使涉案门头置换协议置换部分解除，罗红岩亦不能当然要求黄欣进行返还。剩余一套房屋罗红岩已经出资购买收回，亦没有返还的必要。黄欣借用的三套房屋与黄欣用于置换的房屋无关，不能因为置换部分不能履行，该部分亦当然解除，所以罗红岩要求返还借用的三套房屋亦不能得到支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回罗红岩的诉讼请求。案件受理费100元，由罗红岩负担。 二审中，罗红岩为支持其主张向本院提交以下证据： 证据一、济南军区黄河三角洲综合训练基地三团于2017年11月18日出具的证明原件1份。证明：罗红岩所建设的仓储物流园用地是经济军基地三团批准同意，置换的五套商铺就建设在该土地上。 证据二、补充协议1份，欠款顶付协议2份，房屋买卖合同2份，均为原件。证明：1.罗红岩已按门头置换协议约定，向黄欣实际交付置换物标的五套商铺。2.黄欣欠案外人张玲玲、宋洪海款项，二人与黄欣签订了欠款顶付协议，以罗红岩置换给黄欣的房屋抵账，但是二人并不相信黄欣，要求由罗红岩与他们签订房屋买卖合同。案外人张玲玲、宋洪海至今未使用该两套房屋，该两套房屋现仍闲置。3.罗红岩应黄欣要求，回购一套房屋，该房屋剩余款项已按协议约定转入案外人账户。4.另外两套房屋由黄欣自行使用至今。 黄欣质证认为，对证据一的真实性无异议，但该宗土地是罗红岩从黄欣处租赁而来，租赁期限已截至2020年6月30日，罗红岩对该宗土地不再享有使用权。 对证据二中欠款顶付协议2份、补充协议1份的真实性无异议，对商品房买卖合同的真实性不知道。但该组证据充分说明涉案**房屋其中的**已经抵账给了黄欣的债权人，那两套顶账给案外人扈继平、王俊房等人了。 黄欣为支持其主张向本院提交济南军区黄河三角洲综合训练基地三团出具的《情况说明》原件一份、《证明》原件二份。证明：1.双方用于置换的房屋及所处场地济军基地三团并未与黄欣解除合同，济军基地三团并未收回置换房屋。2.置换房屋不具备天然气使用条件，自始至终就未开通。罗红岩无法正常使用房屋水电暖是因其未缴纳相关费用，而非济军基地三团单方强行断水、断电、断暖，且济军基地三团从未作出实质干预罗红岩使用置换标的物行为。 罗红岩质证认为，对证据的真实性无异议。该三份证明所记载的内容与济军基地三团于2020年3月16日出具的《通知》所记载的内容相矛盾。黄欣是济军基地三团的职工，与三团之间具有利害关系，该三份证明不足以证明黄欣的证明目的。 本院对双方当事人提交的证据认证如下： 对罗红岩提交的证据一与本案没有关联性，不予采信。对证据二，黄欣虽然对两份买卖合同的真实性不认可，但是黄欣认可该两套房屋已经抵账给案外人的事实，故本院对该组证据予以确认。对黄欣提交的证据，罗红岩对真实性无异议，本院予以确认。 二审查明，济军基地三团出具的证明可以证实，济军基地三团并未解除与黄欣之间的租赁合同，并未收回房屋，也未影响涉案房屋的正常使用。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，罗红岩在一审中明确诉讼请求为解除涉案门头置换协议，其在上诉请求中主张涉案门头置换协议无效的主张与其在一审的诉讼请求相互矛盾。其次，罗红岩要求解除协议的依据是济军基地三团要求其搬离房屋，但是二审中济军基地三团出具的证明可以证实济军基地三团并未影响罗红岩正常使用涉案房屋。再次，涉案门头置换协议中约定黄欣有处理遗留问题的义务，但是目前没有证据能够证实涉案门头置换后，因遗留问题导致罗红岩无法正常使用置换后的房产。并且至目前为止，罗红岩一直占有使用置换后的房屋。因此，罗红岩要求解除涉案协议的理由不能成立。 综上所述，罗红岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人罗红岩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乔良艳 审 判 员 张世柱 审 判 员 李 宁 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 王玉凤 书 记 员 赵丹荑