吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉24民初354号 原告：徐庚，女，1972年3月26日出生，汉族，银行职员，住吉林省敦化市城市之星小区**楼****。 被告：秦连江，男，1960年11月4日出生，汉族，敦化市渤海文化园有限公司总经理，住吉，住吉林省敦化市曙光街凌武社区**div> 委托诉讼代理人：王东龙，敦化市渤海法律服务所法律工作者。 第三人：敦化市立通房地产有限公司，住所地，住所地吉林省敦化市怡品蓝庭小区立通公司综合办公楼iv> 法定代表人：李飞跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：颜春霞，吉林良正律师事务所律师。 原告徐庚与被告秦连江及第三人敦化市立通房地产有限公司（以下简称“立通公司”）案外人执行异议纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐庚，被告秦连江的委托诉讼代理人王东龙，第三人立通公司的委托诉讼代理人颜春霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 徐庚向本院提出诉讼请求：依法撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2019）吉24民初324号裁定书，解除对敦化市西安路与西环城路交汇怡品蓝庭小区5号楼三单元403室（以下简称案涉房屋）、建筑面积72.76平方米房屋的查封。事实与理由：一、原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，具备排除执行的权利。1.法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部房屋价款。2016年7月20日，原告与立通公司签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》，约定原告以312,868元购买案涉房屋。合同签订后，立通公司同意以欠付工程款抵顶部分房屋价款，其余房款原告已于2017年7月30日以货币形式给付完毕。2019年11月11日，经秦连江申请，案涉房屋被吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2019）吉24民初324号裁定书保全查封。2.法院查封之前已合法占有该不动产。原告虽未办理入住，但于2017年7月31日与物业公司签订《物业服务合同》，并按照该合同缴纳物业费至今。另外，原告预交了水电费、天然气初装费，已经合法占有案涉房屋。3.非因买受人自身原因未办理过户登记。2016年7月20日原告与立通公司签订《商品房买卖合同》，2016年9月20日因秦连江与立通公司建设工程施工合同纠纷一案，案涉房屋被吉林省高级人民法院作出的（2016）吉民初33号裁定书保全查封，直至2019年12月9日案涉房屋被吉林省高级人民法院作出（2016）吉民初33号之六裁定书解除查封。但是，解封时才发现案涉房屋已于2019年11月11日被吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2019）吉24民初324号裁定书保全查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定，案涉房屋被查封，处于被限制转让的状态，无法办理所有权转移登记手续，所以，案涉房屋未办理过户登记手续的原因非因原告自身原因，原告对此没有过错。二、原告基于以物抵债的形式支付房款，享有物权期待权。最高人民法院（2016）最高法民申79号裁定书对于以债权抵顶购房款的受让人亦可取得物权作出了明确认定，本案的原告同样是以债权抵顶了大部分购房款，并以现金形式对不足部分予以补足，原告已支付全部房款，对案涉房屋应享有物权，故原告对案涉房屋的物权期待权应依法受到保护。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，结合上述案件事实，原告对于未办理过户登记手续没有过错，应当享有足以排除执行的民事权益。综上所述，请求法院依法撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2019）吉24民初324号裁定书，解除对案涉房屋的查封。 秦连江辩称：原告起诉没有事实和法律依据。原告与立通公司签订房屋买卖合同时，案涉房屋已被人民法院查封，该买卖行为不合法，故原告主张解除对案涉房屋的执行措施无法律依据。 立通公司述称：支持原告的诉讼请求。事实与理由：1.原告的主张符合“在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。2015年9月15日，吉林省高级人民法院作出（2015）吉民一初字第4-2号裁定查封了案涉房屋，2016年7月20日，原告与立通公司签订商品房买卖合同。2016年8月30日，（2015）吉民一初字第4-2号裁定被依法解除。2016年9月5日，案涉房屋虽然又被（2016）吉民初33号裁定查封，但该查封到期后并没有续封，也已中断，不存在保全衔接的情形。2.原告与立通公司签订的商品房买卖合同合法有效。因前述保全措施均已解除，（2019）吉24民初324号裁定于2019年11月11日作出，系在原告与立通公司签订商品房买卖合同之后，故原告与立通公司签订的商品房买卖合同合法有效。3.原告已支付全部房款，并在查封前已经合法占有案涉房屋，没有办理过户登记系因法院多次查封所致，亦非自身原因。 徐庚为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 证据1：商品房买卖合同、房款收据及房屋现状照片一组，欲证明原告购买房屋及交付房屋的事实。秦连江对证据的真实性有异议，质证称案涉房屋在2016年就已被法院查封，不能再行处分；立通公司对该组证据的真实性及证明目的均无异议。秦连江虽对证据的真实性有异议，但未能提供证据予以佐证，本院对该组证据的真实性予以采信。 证据2：（2019）吉24民初324号裁定书、（2020）吉24执异40号裁定书及送达回证一组，欲证明案涉房屋被法院查封的事实。秦连江、立通公司对此无异议，本院予以采信。 证据3：（2016）吉民初33号裁定书、（2016）吉民初33号之六裁定书、（2016）最高法民申79号裁定书一组，欲证明案涉房屋已被法院解除查封，没有办理过户不是原告自身的原因。秦连江对证据的真实性无异议，质证称原告购房发生于法院查封期间，是不合法的。立通公司对该组证据的真实性和证明目的均无异议。因各方当事人对证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。 证据4：（2020）吉24执异54号裁定书、（2019）最高法民申1560号裁定书一组，欲证明类似房屋人民法院均未支持申请人申请扣押房屋的主张。秦连江质证称与本案无关；立通公司对证据的真实性和证明目的均无异议。因各方当事人对该组证据的真实性未提出异议，本院对该组证据的真实性予以采信。 证据5：证人石秀清的出庭证言一份，欲证明案涉房屋系立通公司顶账给证人的房屋，证人将其出卖了原告。秦连江质证称证人陈述以房顶账不真实，且发生于法院查封期间。立通公司对证人的陈述无异议。对该证人证言本院将结合其他证据予以综合参考。 秦连江为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 证据1：（2015）吉民一初字第4-2号裁定书、（2016）吉民初33号之五裁定书一组，欲证明2015年保全的期限至2018年9月15日届满，2016年保全的期限至2021年10月23日届满。原告购房发生于法院查封期间，其部分房款以工程款抵付，但是否拖欠工程款及具体拖欠数额没有经过确认，不清楚是否真实。徐庚对证据的真实性无异议；立通公司对证据的真实性无异议，质证称上述两个案件均部分支持了秦连江的诉请，但保全到期后秦连江并没有申请续封。因各方当事人对证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。 证据2：2017年11月25日立通公司与秦连江签订的解除合作协议书一份，欲证明立通公司与秦连江签订协议，以法院保全但有异议的195套房屋作价赔偿秦连江损失5000万元，案涉房屋系195套之外仍在保全中的房屋。徐庚质证称与本案无关；立通公司对证据的真实性无异议，质证称该解除合作协议书中并没有提到195套房屋的问题。因各方当事人对该证据的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以采信。 立通公司为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 证据1：立通公司与敦化市科飞电子经销部签订的合同一份，欲证明案涉房屋的部分房款系以工程款抵付。秦连江对证据的真实性有异议，质证称与本案无关；徐庚对证据的真实性无异议，质证称原告就是从科飞经销部购买的顶账房。秦连江虽对证据的真实性有异议，但未提供证据予以佐证，本院对该证据的真实性予以采信。 证据2：（2015）吉民一初字第4-3号裁定书一份，欲证明原告购买房屋时虽然处于法院保全状态，但到2016年8月30日保全已经解除，原告取得房屋转为合法。徐庚对此无异议；秦连江对证据的真实性无异议，质证称该证据与本案无关。因各方当事人对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信。 根据原、被告及第三人提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实： 2016年7月20日，徐庚与立通公司签订房屋买卖合同，购买了案涉房屋（怡品蓝庭小区5号楼3单元403室），同日，立通公司给徐庚出具了收款收据两份，内容分别为“今收到徐庚人民币￥贰拾捌万玖仟伍佰玖拾壹元￥289591.00摘由购买怡品蓝庭5#3-40372.76㎡工程款抵房款”；“今收到徐庚人民币￥壹万￥10000.00摘由购买怡品蓝庭5#3-40372.26㎡工程款抵房款”，两份收款收据均加盖有立通公司财务章。2017年7月31日，立通公司给徐庚开具第三份收款收据，载明：“今收到徐庚人民币￥壹万叁仟贰佰柒拾柒元￥13277.00摘由购买怡品蓝庭5#3-40372.76㎡”。 2017年3月5日，立通公司给徐庚开具《怡品蓝庭交房结算单》，并出具加盖立通公司财务章的收据一份，该收据载明：“今收到徐庚配套费款，其中产权测绘费99元、两证100、土地测绘费18、有线电视850、预存电费100金额（大写）壹仟壹佰陆拾柒元”。 根据徐庚提供的《交房手续书》记载，2017年7月31日，立通公司为其办理了房屋交接手续。同日，徐庚与敦化市向阳物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》。该物业公司分别于2017年7月31日、2018年8月2日、2019年5月6日、2020年5月13日为其出具了物业费交款收据。2020年5月13日，徐庚向敦化市大地天然气有限公司交纳天然气初装费2450元。 本院在审理秦连江诉立通公司建设工程合同一案中，根据秦连江的申请，于2019年11月11日作出（2019）吉24民初324号民事裁定，查封了包括案涉房屋在内的怡品蓝庭小区36套房屋。徐庚以案涉房屋系其在查封前已购买并交付使用为由提出异议，本院于2020年6月24日作出（2020）吉24执异40号执行裁定，驳回了徐庚的异议请求。 另查明：一、吉林省高级人民法院在审理秦连江诉立通公司、福建省恒丰华通地产集团有限公司、盈丰食品股份有限公司、李飞跃房地产开发经营合同纠纷一案中，根据秦连江的申请，于2015年9月15日作出（2015）吉民一初字第4-2号民事裁定，查封了立通公司名下包括案涉房屋在内的价值壹亿元的房产。后秦连江于2016年8月29日撤回该案的起诉。 二、吉林省高级人民法院在审理秦连江诉立通公司、福建省恒丰华通地产集团有限公司、盈丰食品股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据秦连江的申请，于2016年9月5日作出（2016）吉民初33号民事裁定，查封了包括案涉房屋在内的怡品蓝庭小区195套房屋，后又于2018年10月22日作出（2016）吉民初33号之五民事裁定，继续查封了包括案涉房屋在内的怡品蓝庭小区62套房屋。2019年12月5日，秦连江向吉林省高级人民法院申请解除对包括案涉房屋在内的怡品蓝庭小区66套房屋的查封。 本院认为：案涉房屋于2015年9月15日已被人民法院查封，至2016年8月29日案件审结时，该查封并未解除，后又于2016年9月5日再次被法院查封，故徐庚与立通公司签订的房屋买卖合同并不能对抗申请执行人秦连江，对申请执行人秦连江不发生效力。秦连江申请查封包括案涉房屋在内的怡品蓝庭小区的房屋，目的是通过申请查封保障债权能够得到清偿，其与立通公司之间的建设工程施工合同纠纷一案[（2019）吉24民初324号案件]目前尚未审结，立通公司亦未举证证明其已用所收取房款清偿了相应的债务，故徐庚提出要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回徐庚的诉讼请求。 案件受理费5,993元，由徐庚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  刘晓娟 审判员  崔 玉 审判员  秦承兰 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  尹光熹