山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11394号上诉人（原审被告、反诉原告）：王静，女，1991年2月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：许家树（系王静之夫），住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李林汐，女，1980年10月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：崔永刚，山东顺周律师事务所律师。上诉人王静因与被上诉人李林汐房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王静上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费均由李林汐承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误导致适用法律错误。1、王静不存在违约，李林汐拒绝交房验收，李林汐存在违约情节，一审法院认定错误。在王静所提交的微信证据里已经多次表明，王静按照双方所签订《购房合同》的约定，在银行按揭贷款停止审批后多次邀约李林汐见面一次性支付剩余房款，并在支付当日进行房屋验收交接的请求，但是均因李林汐无理拖延，拒绝不配合王静交付剩余款项和验收交房(在一审庭审中王静也是这样表达，要求对方出面收钱并验收)，其行为违反了双方所签订的《购房合同》第十条(第2、3、8条)构成违约责任，本案的发生完全在于李林汐无理取闹、拒绝沟通导致。一审法院认定王静违约，显然不正确的，同时认定李林汐的交付房行为为附随义务也是错误的。2、一审法院超诉讼请求判决，李林汐主张的利息为判决生效之日，而不是实际付清之日。综上所述，一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，请二审法院在查明事实的基础上，依法改判或发回重审。李林汐辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。李林汐向一审法院起诉请求：1.判令王静支付李林汐购房款400000元并支付自起诉之日起至判决生效之日止的利息；2.本案诉讼费由王静承担。王静向一审法院反诉请求：1.判令李林汐立即与王静进行房屋验收；2.判令李林汐返还王静定金20000元并赔偿房租损失9000元（依同小区租房均价计算，自2020年3月5日起至2020年6月18日止，并要求继续赔偿自2020年6月18日起至李林汐将房屋交付合格之日止）；3.判令李林汐承担房屋中介居间服务费18500元；4.本案诉讼费由李林汐负担。一审法院认定事实：2019年12月24日，李林汐、王静通过润丰公司签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定如下：一、李林汐将其位于济南市长清区鲁商常春藤30号楼1-502室的房屋及地下室出售给王静；二、房屋总价款1015000元，合同签订时王静支付定金20000元，网签当日支付首付款615000元（含定金），余款400000元在银行发放贷款之日由银行直接向李林汐支付，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，王静应一次性补足；三、李林汐于收到全款之日通知王静进行房屋验收交接；四、双方签订本合同后，任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总价款3‰的违约金并赔偿相对方因此造成的损失。三方另签订买卖合同补充协议一份，协议补充约定：一、双方任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担中介佣金；二、王静方取得新房产证后，需积极配合银行办理抵押、放款等手续，王静不及时办理与此相关的手续，由此产生的一切损失由王静方全部承担。涉案合同及补充协议签订后，李林汐协助王静办理了房屋买卖合同的网签手续，双方于2020年3月5日办理了涉案房屋的过户手续。一审法院另查明，王静已向李林汐支付购房款615000元，并基于涉案房屋买卖合同向润丰公司支付居间费18500元。现李林汐要求王静向其支付剩余购房款400000元，王静表示李林汐应先协助其进行房屋的验收交接后方能支付前述款项。王静另提出了反诉请求。一审法院认为，李林汐与王静签订的《房屋买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，足以证实双方间存在合法有效的房屋买卖合同关系。本案争议焦点主要集中于王静未支付剩余房款400000元的违约责任在谁。李林汐方主张其已按约履行了合同义务，王静方应支付余款。王静方以李林汐方未能履行验房交接义务为由拒付余款，并向李林汐主张违约责任。故双方争议的合同条款主要为合同第九条：“甲、乙双方同意，甲方于收到全款当日通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验”。此条约定付款当日通知验房，验房应于收到通知之日起三日内完成，故一审法院认定支付房款应为房屋验收交接的前置条件。基于一审法院的前述认定，李林汐要求王静支付剩余房款400000元的条件成就。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房屋买卖合同签订后，李林汐已按约协助王静办理了房屋买卖合同的网签及房屋的过户手续，现房屋所有权依法登记在王静名下、归王静所有，李林汐的合同主要义务已履行完毕，故王静应按约履行支付房款义务；其次，合同约定剩余房款400000元通过银行贷款方式向李林汐支付，并约定按揭贷款不能办理的，由王静一次性支付。现房屋所有权已归王静所有，王静拒不协助银行办理抵押登记手续，致使银行贷款无法审批通过，根据合同约定，应由其个人一次性付清剩余房款；第三，本案房屋买卖合同的标的物为二手房屋，交付房屋、支付房款系合同的主要义务，而过户手续办理完毕、房款付清之后的验房交接义务应系合同的次要义务，王静不能以次要义务未履行为由对抗其应当履行的支付房款的主要义务。且根据二手房交易惯例，房屋买卖过程中有意买受房屋的买家均可随时至待售房屋处查看。王静在买卖二手房过程中亦应已对房屋进行了查看，且其已经取得了涉案房屋的所有权，其行为应视为对涉案房屋的认可、接收，故王静再以未验收交接为由拒付余款，于法无据；最后，一审法院前述已明确，支付余款系房屋验收交接的前置条件，现王静未履行支付余款的义务，故李林汐拒绝为其验收交付于法有据，不存在违约行为。故王静按约应支付李林汐剩余房款400000元并应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。庭审中，李林汐明确利息计算标准为要求王静按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付自起诉之日至房款付清之日的利息。其要求符合相关法律规定，应予支持。至于王静提出的各项反诉请求，一审法院已认定李林汐协助王静进行验房交接的条件未成就，李林汐未协助王静进行验房交接手续不违反合同约定。故王静提出的要求李林汐承担违约责任并要求其赔偿各项损失的主张，于法无据，不予支持。综上，李林汐要求王静支付房款400000元及利息的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。王静的各项反诉请求于法无据，一审法院不予支持。判决：一、由被告王静于判决生效之日起十日内支付原告李林汐购房款400000元及利息（以400000元为基数，自2020年5月11日起至房款实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回反诉原告王静的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取计3650元，反诉案件受理费381元，由被告（反诉原告）王静负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案双方签订的《房屋买卖合同》约定李林汐收到全部房款之日通知王静进行房屋验收，现王静尚有40万元余款至今未支付，其要求李林汐履行房屋验收的合同义务，于法无据，一审未予支持并无不当。同时，王静的上述行为构成逾期付款违约，其应当承担向李林汐支付房款40万元及相应逾期付款利息的违约责任。王静主张其在银行按揭贷款停止审批后多次邀约李林汐一次性支付剩余房款，但李林汐拒不配合，该主张并无有效证据予以证实，本院不予采信。关于逾期付款利息截止时间问题，李林汐一审提出的诉讼请求为要求支付自起诉之日起至判决生效之日止的利息，但一审判决的利息截止时间为房款实际付清之日止，超出了李林汐的诉讼请求范围，应予纠正。故本院将一审判决的逾期付款利息截止时间调整为自自2020年5月11日起至判决生效之日止。一审其他判决内容并无不当，本院予以维持。综上所述，王静的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初1681号民事判决第二项及案件受理费的负担；二、变更济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初1681号民事判决第一项为“上诉人王静于本判决生效之日起十日内支付被上诉人李林汐购房款40万元及利息（以40万元为基数，自2020年5月11日起至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7300元，由上诉人王静负担7000元，被上诉人李林汐负担300元。本判决为终审判决。审判员  黄宏伟二〇二〇年十一月二十日书记员  李在利