河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4393号 上诉人（原审被告）：河北方晖房地产开发有限责任公司，住所地河北省保定市高碑店市五一南路东侧。 法定代表人：邵永，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈烨、王媛，北京市北方（保定）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牛洁，女，1991年10月22日出生，满族，住河北省保定市高碑店市。 委托诉讼代理人：刘枟智，男，1991年9月27日出生，汉族，住址同上，系被上诉人丈夫。 上诉人河北方晖房地产开发有限责任公司（以下简称方晖公司）因与被上诉人牛洁房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方晖公司上诉请求：1、请求撤销高碑店市人民法院（2020）冀0684民初378号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决违反法定程序。2018年8月15日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，依合同约定，被上诉人采 —2— 用首付加按揭的方式支付购房款，被上诉人向中国银行股份有限公司高碑店支行贷款650000元。被上诉人尚未还清贷款，被上诉人提出解除合同的诉求后，如果法院支持其诉求，上诉人应全额返还购房款，因购房款含贷款，这部分如何返还以及返还给谁应成为本案审理的内容，否则必然影响中国银行股份有限公司高碑店支行的利益。基于上述，一审法院应依职权通知中国银行股份有限公司高碑店支行作为第三人参加诉讼。反之如驳回被上诉人诉讼请求，则不需要通知中国银行股份有限公司高碑店支行参加诉讼。法院在不通知中国银行股份有限公司高碑店支行参加诉讼的情况下判决解除合同，属于遗漏了必要的诉讼参与人，明显违反法定程序。二、一审法院认定事实错误。1、行使约定解除权，书面通知是前提，是法定义务。本案中，上诉人从未收到被上诉人邮寄的退房通知，一审中上诉人明确表示邮件签收人不是上诉人公司的王艳华，就此被上诉人仍需举证，一审法院对上诉人该主张以上诉人未提交证据而不予采信明显错误，因为上诉人对没收到邮件无法举证。被上诉人主张有与上诉人协商退房的过程，上诉人没有接受其退房要求，但这不能代替被上诉人履行了书面通知义务。2、首先，上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同（预售）》约定面积为107.83平方米，涉案房产合同约定的被上诉人可接受面积为111.046（107.83+107.83X3%），实测面积为111.58平方米，超出可接受面积0.515平方米，比例仅为0.47%，上诉人违约程度显著轻微，且依合同约定，超出面积不会给被上诉人增加任何负担，实现合同目的不存在任何障碍。其次，造成案涉房产 —3— 预售约定面积与实测面积误差的原因是测绘机构导致，上诉人对此无过错。依据诚实信用原则，上诉人与被上诉人所签购房合同解除条件不成就。综上，被上诉人没有履行书面通知义务，房屋面积误差程度轻微，合同目的完全能够实现，故一审法院判决合同于2019年12月19日解除明显认定事实错误。三、一审法院适用法律错误。被上诉人未履行书面通知义务，故本案不适用合同法第九十六条的规定。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 牛洁辩称，一、被上诉人自贷款签订开始之日，银行已经把被上诉人贷款的金额付给了上诉人，上诉人加上从买受人手里收到的首付款，实际等于上诉人已经拿到了房子的全部款项，现被上诉人依照法律法规申请解除房屋买卖合同，完全可以实现。上诉人把剩余需还款的款项原路返还银行，退还被上诉人2018年8月15日所付款项加上已还贷款的部分并支付相应利息，后续由被上诉人配合解除银行抵押合同，没有任何问题。另银行的每月还款都收取了相应的利息，且银行利益与上诉人无关，银行是允许提前还款的，故不属于本案焦点，上诉状提到的影响银行利益的说法并不存在。从法律角度讲，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同和买受人与银行的借贷合同，是两个独立完全不同的合同，不管银行是否存在，并不影响被上诉人解除与上诉人的购房合同，被上诉人依照法律法规解除与上诉人的购房合同没有任何问题，也是合法的。故原审法院在法律适用上并无不妥。二、一审判决中已经对上诉人提出的签字非王艳华签收及涉案房屋建筑面积误差比绝对值超过 —4— 3%，做出了明确判决，一审法院认定事实无误，故上诉人的上诉理由并不成立。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 牛洁向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房屋买卖合同（预售）》；2、请求法院判令被告履行合同义务，退还买受人全部已付房款（含已付贷款部分）共计484442.4265元，并补齐剩余银行贷款，承担银行方违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月15日，牛洁与方晖公司签订合同编号为ＧＢＤ2018-3674的《商品房买卖合同（预售）》，约定牛洁购买方晖公司开发的坐落于高碑店市，商品房预测建筑面积107.83平方米，该商品房单价每平方米9200元，总价款992036元，房屋首付款342036元，余款650000元向中国银行股份有限公司高碑店支行（以下简称中行高碑店支行）申请贷款支付。方晖公司应于2019年5月1日前交付该商品房。该合同第十三条约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。1.……。2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款； —5— （2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。……。建筑面积误差比＝（实测建筑面积－预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%。……。”《商品房买卖合同（预售）》签订当日，牛洁向方晖公司支付购房首付款342036元、地下室款30060元。原告主张另外给付被告10000元团购费，并提交收据一份予以证实。被告对该收据不认可。一审法院经审查认为，该收据显示收款人为王艳华，收款单位为涿州楼盘网，没有被告公司的签章，故对该证据依法不予采信。后牛洁向中行高碑店支行申请贷款，并于2018年10月3日开始偿还贷款，每月还款金额为3745.87元，截止到2020年4月3日，原告共偿还银行贷款71171.53元。涉案房屋实测建筑面积为111.58平方米，房屋建筑面积误差比绝对值＝（111.58平方米-107.83平方米）÷107.83平方米×100%＝3.48%。2019年12月19日，原告向被告邮寄《退房通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，办理退房手续。该邮件经被告公司员工王艳华签收。被告辩称邮件上“王艳华”的签字并非其本人所签，但是未提交证据予以证实，对被告的该答辩意见，依法不予采信。另被告质证称王艳华曾与原告商谈过退房事宜，双方未达成一致意见。由此可见，原告履行了通知被告的义务，且被告已经知晓退房事宜。 —6— 一审法院认为，牛洁与方晖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人依据合同法第九十三条第二款的规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，实测面积与预测面积发生误差的，如建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，牛洁有权解除合同。现涉案房屋建筑面积误差比绝对值为3.48%，故牛洁要求解除合同，返还已付房款的诉讼请求于法有据。牛洁按照被告的注册地址邮寄《退房通知书》且与被告员工沟通退房事宜，应视为牛洁履行了合同约定的通知义务。故双方沟通退房事宜之日即2019年12月19日为合同解除之日，即牛洁和方晖公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年12月19日被解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返 —7— 还首付款342036元、地下室款30060元、已付贷款71171.53元的诉讼请求，依法予以支持。根据双方合同约定，首付款和地下室款的利息应自买受人付款之日，即2018年8月15日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准计算；已付贷款部分的利息应以3745.87元为基数自每期贷款偿还之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准计算。因2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本案中的利息应依据该标准计算。被告方晖公司称面积误差系测量单位引起的，并非其故意为之，不应由其承担违约责任。一审法院认为，被告与测绘单位之间的法律关系与本案无关，被告可另行要求测绘单位承担相应的责任。另外被告辩称要求一审法院依职权通知中行高碑店支行参加诉讼，原告与中行高碑店支行的借贷合同关系与本案的买卖合同关系系独立存在的合同，原、被告同中行高碑店支行的权利义务关系，可另案解决，与本案并非形成必要的共同诉讼，不属于法院应通知第三人参加诉讼的情形，故对被告要求通知中行高碑店支行参加诉讼的请求，依法不予支持。另原告要求被告给付其后续的银行贷款及利息，因该部分贷款原告尚未支付给银行，原告并未因此遭受损失，故对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华 —8— 人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、牛洁与河北方晖房地产开发有限公司签订的合同编号为GBD2018-3674的《商品房买卖合同（预售）》于2019年12月19日解除；二、被告河北方晖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告首付款342036元、地下室款30060元、已付贷款71171.53元，共计443267.53元，并给付利息，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，其中首付款和地下室款的利息以372096元为基数自2018年8月15日起算，已付贷款的利息以3745.87元为基数自每期贷款偿还之日起算；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4159元，由被告负担3975元，由原告负担184元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于案涉《商品房买卖合同（预售）》应否解除的问题。本案中，案涉合同中约定牛洁购买方晖公司开发的坐落于高碑店市，商品房预测建筑面积107.83平方米。涉案房屋实测建筑面积为111.58平方米，房屋建筑面积误差比绝对值＝（111.58平方米-107.83平方米）÷107.83平方米×100%＝3.48%。超出双方约定的可接受面积比例（3%）0.48%。虽然双方合同约定超出3%，被上诉人有权解除合同。但在合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应 —9— 否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。从本案双方合同实行履行情况看，被上诉人在签订购房合同后交纳了案涉房屋首付款，办理了银行按揭贷款手续。根据一审卷中河北省住宅专项维修资金专用票据显示，牛洁于2019年9月19日就案涉房屋按照实测面积111.58平方米交纳了住宅专项维修资金8369元。人民法院在审理合同纠纷案件中，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，要根据诚实信用原则，审慎适用合同解除制度。本案中双方已实际履行了部分合同义务，案涉房屋面积虽超出双方约定的可接受面积，但超出比例显著轻微，不足以导致购买房屋之合同目的无法实现。从维护交易稳定，保持合同法律关系的有效性、遵循合同本意及双方订立合同的真实目的等考虑，本案不宜就此解除案涉《商品房买卖合同（预售）》。上诉人关于案涉合同不应解除的上诉主张，理由成立，本院予以采纳。故对被上诉人牛洁原审提出的解除合同及返还相关房款的相关诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，河北方晖房地产开发有限责任公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初378号民事判决； 二、驳回牛洁的诉讼请求。 一审案件受理费4159元，二审案件受理费8319元，由牛洁负担。 —10— 本判决为终审判决。 审判长  康珍惠 审判员  万丙申 审判员  杨玉龙 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  杨 旭