黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7389号上诉人（一审原告）：杨公胜，男，1971年10月29日出生，汉族，个体工商户，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王爽，黑龙江王爽律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张继峰，男，1970年5月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：全蕾，黑龙江胜德利律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李雨谦，男，1992年4月2日出生，汉族，黑龙江省建工集团有限责任公司职工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张鑫，黑龙江拓行律师事务所律师。上诉人杨公胜因与被上诉人张继峰、李雨谦债权人撤销权纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨公胜及其委托诉讼代理人王爽，被上诉人张继峰的委托诉讼代理人全蕾，被上诉人李雨谦及其委托诉讼代理人张鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨公胜上诉请求：依法撤销哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初89号民事判决，改判撤销张继峰与李雨谦签订的《存量房买卖合同》。事实与理由：一、2014年孩子的“干爹干妈”(张继峰、葛宗联）陆续向杨公胜借款520万元，用于他们两个女儿到加拿大读书和购买三亚、哈尔滨房产，并在前一段时间张继峰出国去日本、三亚等地旅游，就是借钱不还。2018年2月，杨公胜起诉至法院。期间，张继峰于2018年11月19日将价值278万元的案涉房屋以110万元低价转让给他人，严重侵害杨公胜合法权益。二、一审认定事实错误。《房屋买卖合同》只能有一份，而本案出现两份合同，违背交易规则和常理。一份是《存量房买卖合同》的成交价是110万元;一份是《房屋买卖居间服务合同》的成交价是278万元，其中，《房屋买卖居间服务合同》为虚假合同。理由：1、《存量房买卖合同》是颁发《不动产权证书》的唯一依据。网签《存量房买卖合同》是房屋买卖的必经法定程序；2、网签《存量房买卖合同》第三条第一款记载:“此房屋交易未通过房地产经纪机构居间或者代理。”显然《居间服务合同》是虚假的;3、按照《居间服务合同》乙方的权利及责任第2项:“乙方保证按照本合同约定的期限向居间方交付购房款，确保产权正常交易。”但事实上乙方根本没有向居间方交付购房款;4、按照《居间服务合同》居间方权利及责任第1项:“居间方负责甲乙双方购房款项代收支付工作。”但事实上居间方既没有代收房款，也没有向卖方张继峰支付分文房款，证实居间服务合同是虚假的;5、从张继峰、李雨谦提供的《李雨谦付款明细》更加证明《居间服务合同》是虚假的。6、中介佣金13,900元，按照哈尔滨市经纪人管理暂行办法第十八条规定:经纪人应当“依法缴纳税费”，张继峰、李雨谦没有提供税费票据证实，因此，所谓的佣金不具有真实性。7、张继峰、李雨谦提供的《李雨谦付款明细》证实《居间服务合同》不存在。①、若居间服务合同真实存在，买房人应当按居间服务合同约定将款打入中介,再由中介将款打给出卖人张继峰。而本案没有一笔款打给中介,证实居间服务合同不存在;②、买房人是李雨谦，卖房人是张继峰，张继峰只收到案外人宴绍莉给的2万元。事实上，卖房人张继峰没收到买房人一分钱;③、李雨谦把1,464,700元汇给“哈尔滨壹彤投资集团有限公司”，并没有汇给居间人“哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司”，这是两个企业单位；④、2018年10月7日，李雨谦通过中国银行转给同行账户的张益硕50万元，在附言处注明:“转账”，没有说明是“购房款”，不排除他们之间其他经济往来；⑤、两个月后，2018年12月9日，李雨谦通过建行转给张益硕75万元，《汇款回单》标注:“转账”。不能认定为购房款;⑥、2018年11月21日已经颁发了《不动产权证书》，但买房人李雨谦于2018年12月9日还再次打款75万元，这违背市场交易规则和一般常理;⑦、《李雨谦付款明细》第一笔付款:2018年10月6日“宴绍鹏向壹彤地产汇款5万元，定金”,这与居间服务合同的买房人(李雨谦）不一致;谁买房谁交定金，这是简单的常理;违背了合同相对性原则;⑧、“宴绍鹏向壹彤地产汇款5万元，定金”，并没有银行汇款凭证，不是汇款。中介出具《工商服务业统一收款收据》“现金收讫”发票;⑨、更令人质疑的是:“宴绍鹏向壹彤地产汇款5万元，定金”，可中介出具的收款收据交款人却是“李雨谦”，很明显是在造假;⑩、同一家中介，出现两种发票，一是《收款收据》，二是《工商服务业统一收款收据》，且均不是国家税务部门的正规发票，不具有法律效力。三、后面签订的合同为原合同变更，替换原合同。1、《房屋买卖居间服务合同》产生于2018年10月6日，《存量房买卖合同》签订于2018年11月19日。根据《合同法》第七十七条规定，后面合同为前面合同替换变更，以后面合同为准，即《存量房买卖合同》是本案真实合同。2、2018年11月21日,房地产管理部门根据《存量房买卖合同》颁发了《不动产权证书》，这是唯一的法定程序，具有法律效力；3、《存量房买卖合同》是房产档案中唯一一份合同，具有真实性、合法性和关联性;因此，必须以《存量房买卖合同》作为定案依据。四、张继峰为逃避债务低价转让房产，损害杨公胜的合法权益，应依法撤销。1、一审庭审质证时，张继峰与李雨谦对《存量房买卖合同》的真实性没有异议。一审法院依据居间服务合同认定事实是错误的;2、房产档案中有《存量房买卖合同》，证实该房的成交价是110万元，远低于法定市场价格70%，构成低价转让;3、哈尔滨市房产管理局档案中存有案涉房产的《存量房买卖合同》，证实真实性;4、张继峰、李雨谦自始至终没有举示案涉房在中介登记公开销售的事实;5、没有任何证据证实卖房人张继峰收到卖房款。张继峰与李雨谦二人买卖行为不仅价格不合理，而且存在不真实的付款行为，显然是恶意串通，逃避债务。综上所述,请求二审法院撤销一审判决,撤销低价转让的《存量房买卖合同》。张继峰辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。一、张继峰与李雨谦签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同有效，不存在杨公胜所称的“编造《房屋买卖合同》，恶意撤销，伪造购房合同，逃避债务”一说。杨公胜的上诉理由均是在通过个别字眼推定，并无确切的证据证明案涉房产涉嫌低价转让，本案的事实为案涉房屋是张继峰挂到了中介，李雨谦通过居间方介绍，双方经过多次商谈，最终通过中介达成了《房屋买卖居间服务合同》，张继峰收到277万元购房款，在居间方办理下，将房产过户至李雨谦名下，并交付李雨谦。案涉房屋无论是从磋商、定价以及完成交付、更名等过程均是合法合规，不存在欺诈、胁迫、损害第三人利益等撤销或无效情形。二、杨公胜主张张继峰低价转让房屋，损害债权人利益进而行使债权人撤销权，其主张并不符合法律规定，一审法院判决有事实及法律依据。根据《合同法》第七十四条规定：“只有在债务人以明显不合理低价转让财产且受让人知道该情况的，债权人可以请求撤销债务人行为”，上述规定已明确债务人行使撤销权的前提条件须以债务人低价转让和受让人明知两个条件同时具备时，方可行使撤销权。杨公胜上诉状中自认涉诉房产价值超过220万元，但是张继峰最终以278万元出售案涉房屋，对于市场价的标准只多不少，且李雨谦已向张继峰实际支付上述所有款项，不存在杨公胜所述的低价转让。其次，张继峰从未向李雨谦说明其负债，没有必要也不可能向外宣扬欠债，案涉的房产仅仅是有银行贷款抵押，并无其他它项权利及保全，张继峰有权出售其名下房产。综上，本案并不具备行使撤销权的基本条件，一审判决驳回杨公胜诉讼请求完全正确。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。李雨谦辩称，一审法院认定事实清楚，采信证据确实充分，适用法律得当，程序合法有效。应当予以维持，请求驳回杨公胜的全部上诉请求。一审法院审理撤销权纠纷的主要法律依据是合同法第74条，系在债务人以明显不合理低价转让财产，且受让人知道该情况的，债权人可以请求撤销债务人的行为。本案在一审审理期间，杨公胜负有对上述两个条件的举证责任，但杨公胜举示的任何证据都没有对上述问题予以验证，一审期间杨公胜并没有对房屋的价值申请鉴定，无法确定以不合理低价的法律要件，同时在李玉谦明确表示对张继峰存在的对外债务以及涉及转移财产的事项并不知情的情况下，杨公胜仍然没有举示任何证据表明李雨谦知道这一情况，杨公胜在上诉状中存在大量的推论，没有证据予以证实。大量的推论，其中大部分指向了中介机构，比如收据的形式、格式以及文本的内容等等，这些与本案没有任何的关联性，同时也不能证实李雨谦知道或者可能知道张继峰对外存在债务或者逃避债务的行为。因此一审法院依据各方当事人的举证以及庭审调查，认为杨公胜并不符合合同法第74条规定的撤销权行使的条件，驳回了杨公胜的诉讼请求，是符合客观事实和法律规定的。杨公胜向一审法院起诉请求：1、依法撤销张继峰与李雨谦在2018年11月19日签订的《存量房买卖合同》；2、案件受理费由张继峰与李雨谦承担。一审法院认定事实：2018年2月22日杨公胜起诉至道里区法院。道里区法院于2019年5月27日作出2018黑01**民初1824号判决，判决张继峰给付杨公胜借款5,641,000元及利息。2019年8月23日哈尔滨市中级人民法院作出2019黑01民终6292号民事判决书，判决维持原判。判决生效后向道里区法院申请执行。2018年张继峰将案涉房产登记在哈尔滨市壹彤房地产经纪有限公司（以下简称壹彤公司）销售。2018年10月6日壹彤公司、张继峰、李雨谦签订房屋买卖居间服务合同一份，约定案涉房产约定成交价格为278万元。2018年10月6日至2018年12月9日李雨谦总计付款2,784,700元，包括277万元购房款，中介费13,900元、代办费800元。2019年1月19日李雨谦交付2017年及2018年度案涉房产物业费电梯费共计8522元。2018年11月21日李雨谦取得道里区工农大街111号1栋3单元7层1号房屋不动产权证书。另查明，2018年11月19日张继峰与李雨谦签订的房屋买卖合同一份，该合同在房产部门备案。合同约定：张继峰将道里区工农大街111号1栋3单元7层1号房屋（建筑面积109.22平方米），出售给李雨谦；房屋成交价格为110万元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：“合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，转让价格达不到交易时的指导价或市场交易价的70％的，一般可视为明显不合理的低价”。上述规定表明：债权人行使撤销权的前提是债务人以明显不合理低价转让财产、对债权人造成损害和受让人知道该情形的。本案中，张继峰与李雨谦之间买卖房屋的行为不存在上述情形。杨公胜要求撤销张继峰与李雨谦于2018年11月19日签订房屋买卖合同的诉讼请求，未有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，判决如下：驳回杨公胜的诉讼请求。案件受理费5000元由杨公胜负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审查一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，上诉人杨公胜主张张继峰与李雨谦恶意串通，以明显不合理低价转让案涉房产损害了杨公胜的利益，要求撤销2018年11月19日张继峰与李雨谦签订的《存量房买卖合同》。因杨公胜一、二审中并未举示充足的证据证实张继峰存在以不合理低价转让案涉房产，对债权人杨公胜造成损害，且受让人李雨谦明知该情形。因此，作为债权人杨公胜不具备行使撤销权的前提条件，故对于杨公胜请求撤销张继峰与李雨谦签订的《存量房买卖合同》的上诉请求，因无事实及法律依据，故本院不予支持。另外，本案杨公胜一审诉讼请求为撤销张继峰与李雨谦签订的《存量房买卖合同》，因此，本案案由应为债权人撤销权纠纷，一审判决认定本案案由为确认合同无效纠纷有误，本院依法予以纠正。综上所述，杨公胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨公胜负担。本判决为终审判决。审判长  刘建民审判员  于 波审判员  张天翼（）二〇二〇年十一月二十三日书记员  李 娜