江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏1204民申11号再审申请人（原审被告）：田红圣，男，1975年2月5日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被申请人（原审原告）：泰州市凤城物业管理有限公司，统一社会信用代码91321202789938046A，住所地泰州市海陵区泰东商业广场****。法定代表人：骆莉静，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊生，该公司员工。再审申请人田红圣因与被申请人泰州市凤城物业管理有限公司(以下简称凤城物业)物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）苏1204民初2457号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。田红圣申请再审称，有新证据证明原判决认定事实错误，请求撤销（2020）苏1204民初2457号民事判决，依法再审并改判。事实和理由：凤城物业隐瞒事实，弄虚作假，欺骗法官，原审判决没有做到公平公正。1.原审判决认定原、被告之间签订的《泰州市姜堰区尚城壹品小区物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制规定，应为合法、有效，纯属错误，是违法违规审判，违反了《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条的规定。根据对全体小区业主的调查问卷结果显示，90%的业主不认识业主委员会成员，没参加过选举与被选举，也没有召开过业主大会，没有参加过物业公司的选聘大会，业主委员会只是某些人的自我封赏。业主委员会没有经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过选聘和解聘物业管理企业，在未经业主大会做出决定的情形下，个别人擅自与凤城物业公司签订服务合同，而且在届期期满的情况下未经换届选举私自又与凤城物业公司继签了2020年至2023年三年合同，违反了物业管理条例选聘和解聘物业管理企业的规定。未经业主大会选举产生的业主委员会对外签订的任何协议不能代表全体业主的意愿，是违反《合同法》第52条规定的无效合同。2.《物业管理条例》所称物业管理是指由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式，从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。对此《中华人民共和国民法通则》等法律、法规已有规定，就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是委托服务合同关系，应当按照《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定来执行。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。主体平等，说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系。行为自愿，表现在几个方面：业主是否选聘物业管理企业管理自己的物业，选聘哪一家物业管理企业实施物业管理都由“业主、业主大会自己决定”；业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，业主大会是和物业管理区域对应的群体。物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别于一般委托合同的一个显著特点。首先，物业服务合同中服务内容，服务标准，服务期限，双方当事人的权利和义务，违约责任等约定，必须是全体业主的合意。2.双方恶意串通损害国家集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律行政法规的强制性规定，非法成立的业主委员会与凤城物业公司所签合同应视为无效合同。综上，请求撤销（2020)苏1204民初2457号民事判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第四项的规定，对本案进行再审。被申请人凤城物业提交意见称：一、原审判决认定事实清楚、审理程序合法、判决结果公正。我公司于2020年10月17日上午，在泰州市姜堰区社区居委会（以下简称所属社区）会议室，向案涉尚城壹品小区（以下简称该小区）第二届业主委员会（以下简称业委会）及所属社区通报了本案的相关情况，并就案涉业委会成立、物业服务企业选聘及《物业服务合同》（以下简称《合同》）合法有效性等问题进行了座谈，座谈的三方达成如下基本共识。(一）业委会于2017年3月27日，在所属社区的指导和监管下依法成立。业委会任期五年，任期至2021年3月27日（详见姜堰区罗塘街道《关于同意成立尚城壹品小区第二届业主委员会的批复》文件及业委会汇编的《尚城壹品业主委员会换届选举资料》【以下简称《资料》】）。(二）业委会及所属社区，针对多年来因物业管理缺失而造成该小区环境“脏、乱、差”的状况，面对无物业服务企业愿意承接该小区物业服务项目的情况，通过有关物业行业主管部门介绍和推荐，对我公司承接的居住物业项目进行了实地考察，就选聘物业服务企业开展了多种形式的集体讨论、调研和广泛征询业主意见，最终确定由我公司承接该小区物业服务项目。(三）自2017年4月8日起至今，我公司为该小区第三任物业服务企业，并依据《合同》的约定，为业主和物业使用人提供了物业服务，全面履行了《合同》的义务，改变了该小区环境“脏、乱、差”的状况，物业服务质量和管理水平持续提升，物业服务费的收费率和收交率均达85%以上，该小区物业服务项目被泰州市住房和城乡建设局确定为“2018年度市级示范物业管理项目”（详见泰建发【2019】3号文）。基于以上基本共识，我公司认为，业委会在任期内与我公司签订和续签的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不存在法律规定的合同无效的情形，至于选聘物业服务企业及签订和续签的《合同》是否召开业主大会并形成业主大会决议，业主大会采取何种形式，这是全体业主与业委会之间的内部管理问题，我公司在签订和续签《合同》时作为善意第三方，完全有理由相信业委会代表全体业主执行业主大会决议，原案所涉《合同》应当认定为合法和有效。二、再审申请人所提交所谓“新证据”，即《尚城壹品花园小区业主采访调查表》，试图否认该小区第二届业委会依法成立与运作的事实，进而否认《合同》合法有效性的事实，并以此为由推翻原判决，最终达到拒交物业服务费之目的。该小区业委会汇编的《资料》中，收集了《关于尚城壹品业主委员会换届选举的公告》《换届选举业委会委员候选人名单公示》《关于同意成立尚城壹品小区第二届业主委员会的批复》及尚城壹品第二届业委会选举过程照片等程序资料。根据上述《资料》显示并结合我公司与该小区业委会及所属社区居委会座谈了解的情况，足以证明该小区第二届业委会依法成立与运作的基本事实，在原案庭审结束前早已经客观存在，早就应当发现，不存在庭审后才新发现的问题。此外，原案庭审质证充分确实，不存在未予质证、认证。因此，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条之规定，再审申请人所谓“新证据”根本不是法律意义上的新证据，所谓被采访调查户数为224户（含物业使用人），该小区实际户数为435户（含经营性用房15户），所谓“根据对全体小区业主的调查问卷结果显示，90%的业主不认识业主委员会成员，没参加选举与被选举，也没有召开过业主大会”等，无事实依据，不具有法律效力。再审申请人所谓“新证据”不具有合法的形式及来源，根据我公司了解该小区业委会及所属社区有关负责人，他们均表示，所谓采访调查系再审申请人的自主行为，并未得到业委会及所属社区的任何授权。因此，再审申请人所谓“新证据”，不具有真实性、关联性、合法性。综上，田红圣的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第四项规定的情形，请求无事实和法律依据，恳请法院依法驳回再审申请人的再审请求。本院经审查认为，关于涉案物业服务合同是否有效的问题。再审申请人田红圣在申请再审时提交了尚城壹品花园小区业主采访调查表，用以证明其是原审庭审之后与其他业主交谈时才知道泰州市姜堰区尚城壹品小区业主委员会没有经过广大业主选举产生，不能代表广大业主的意志，也不能代表广大业主与凤城物业签订物业服务合同，认为泰州市姜堰区尚城壹品小区业主委员会与凤城物业所签订的物业服务合同属无效合同，该合同对双方无约束力。本案中，2017年4月8日，姜堰区尚城壹品小区业主委员会与凤城物业签订《泰州市姜堰区尚城壹品小区物业服务合同》，该物业服务合同内容并不违反法律法规的强制性规定，故涉案物业服务合同应为合法有效。业主委员会作为业主大会的执行机构，其与凤城物业订立的物业服务合同，对全体业主具有相应的约束力。上述合同签订之后，凤城物业亦一直按照合同约定为小区业主提供物业管理服务，据此可以认定涉案物业服务合同已经实际履行，双方当事人之间成立有效的物业服务合同关系。故，本院（2020）苏1204民初2457号民事判决对田红圣关于涉案物业服务合同无效的主张未予支持，并无不当。综上，原审判决适用法律正确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项应当再审的条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回田红圣的再审申请。审判长  曹士平审判员  陈晓红审判员  周爱兰二〇二〇年十一月五日书记员  刘 颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。