广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初27465号原告：佛山市湾华市*经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********侧湾华市场首层8号铺，注册号440********6827。法定代表人：劳某1。委托诉讼代理人：谢家全，男，1971年6月1日出生，汉族，住广东省怀集县***************，系公司员工。委托诉讼代理人：张辉，广东晋元律师事务所律师。被告：刘崇越，男，1976年9月26日出生，汉族，住广东省紫金县************，公民身份号码441************713。委托诉讼代理人：甘丽芳，女，1985年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********龙珠楼703房，系被告妻子。原告佛山市湾华市*经营管理有限公司诉被告刘崇越房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告返还租赁商铺；二、被告向原告支付自2020年1月1日起至实际返还商铺之日止的场地租金，暂计至2020年8月31日为60000元；三、被告向原告支付滞纳金（每日按每月未付租金的千分之三，计至履行完毕之日止，暂计至2020年8月31日为43200元）；四、被告向原告支付水电费及其他费用1375.7元；五、被告承担全部诉讼费用及财产保全费。事实和理由：原、被告于2019年6月13日签订租赁合同，约定租赁期限从2019年6月13日至2020年12月31日，每月租金7500元，每季每月5号之前支付租金，水电费等其他费用由原告代收。原告已依约提供合格的商铺供被告使用，但被告逾期支付租金及水电费已超过8个月，原告有权提前解除合同。尽管原告多次口头、书面向被告催款，但被告以各种理由推脱，给原告造成严重经济损失。为维护原告合法权益，请求判如所请。原告当庭明确第四项诉请只有2020年6月至7月的水电费，没有其他费用，具体金额变更为1652.9元。被告答辩称：原告自2020年8月12日起停电。被告合法承租，不同意返还商铺。另，原告未依法办理工商登记，不是本案的适格诉讼主体。基于此，被告确自2020年1月起未交租金，并要求村委会来收取租金，但村委会不收。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、2020年5月16日的通知及照片2张。拟证明原告向被告送达催缴2019年12月、2020年1-3月租金、水电的通知。3、催收租金通知书及违约通知（2020年6月5日）、照片1张。拟证明原告向被告送达书面催缴2020年1-6月租金的通知，被告至今未履行缴付义务。4、催收租金通知书及、照片1张。拟证明原告向被告送达书面催缴2020年1-7月租金的通知。5、照片7张。拟证明原告于2020年8月10日去锁涉案商铺的门，被告将锁撬开后，原告就报警。6、催收租金通知书及违约通知（2020年8月23日）、照片1张。拟证明原告向被告送达催缴2020年1-8月租金的通知。7、租赁合同。拟证明原、被告存在租赁关系，合同约定了租赁期限、租赁场地面积、租金标准，被告应按约定缴纳费用。8、收据2张。拟证明被告实际拖欠2020年6-7月的水电费1652.9元。9、土地使用权证、租赁合同书。拟证明原告出租给被告的商铺有合法产权，原告享有合法的转租权，原、被告间的租赁关系合法，原告主体资格适格。10、建设工程规划验收合格通知、竣工验收备案表。拟证明被告承租的铺位办理了规划许可和报建手续。11、临时商业服务业提升工作审批申请表。拟证明被告承租的铺位办理了规划许可和报建手续。12、交费通知2份、电费发票2张。拟证明租户产生的水电费由原告代为向经济联合社缴纳，再由经济联合社统一向水电部门缴纳。诉讼中，被告提交以下证据：1、原告公示信息截图、检举税收违法行为接收回执。拟证明被告举报原告不开发票，偷税漏税。2、佛山市人民政府办公室关于《积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关十条政策意见》打印件。拟证明因疫情不可抗力导致被告无法经营，希望能够减免租金3个月。为查明案件事实，本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局发函，调查位于佛山市禅城区**********临时商铺的规划报建情况。佛山市自然资源局禅城分局已出具复函。经质证，本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告的证据2-7，被告确认已收到催缴通知并对照片、租赁合同的真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告的证据8，收据载明了水电费的起止读数、计算方法，被告以原告抄表时未通知为由不确认读数、用量并表示需庭后核实，但被告至今未向本院回复其核实的结果并举证反驳，故本院对水电费的欠费情况予以确认；原告的证据9，租赁合同有原件核对，且内容与证据11相互印证，本院对真实性予以确认；原告的证据10所涉建筑并非本案商铺所在楼宇，该组证据与本案不具关联性和证明力，本院不予确认；原告的证据11经核实，本院对真实性予以确认，但仅凭该申请表不能证明涉案楼宇已取得规划许可，本院对原告的证明内容不予确认；原告的证据12内容相互印证，被告亦未举证反驳，本院予以确认。被告的证据1与本案租赁合同纠纷不具关联性，本院不予确认；被告的证据2系地方政府政策文件，本院确认真实性，至于被告的证明内容能否成立，本院待后论述。佛山市自然资源局禅城分局作出的复函，来源合法且与本案具有关联性，原、被告亦未举证反驳，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年6月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定“……经双方友好协商，同意甲方提供湾华市场首层A4号场地给乙方核定经营手机使用，时间从2019年6月13日至2022年12月31日，场地使用面积75平方米，每月场地费7500元……首度即时缴交2019年6月13日至2019年9月12日共3个月22500元，余下场地费分季度于每年每季首月5日前一次缴交，同时乙方在签约时一次性支付履约保证金收据为准……二、乙方在经营期内，必须严格遵守以下管理规约：……5、乙方依时缴交水电费和分摊市场公共水电费，依时缴交市场管理费及场地费……四、违约责任……由于乙方单方面原因违约需提前终止本合同的，需提前三个月书面通知到甲方，并交清所产生的全部租金、水电等费用。如有违反条约的，甲方可无条件没收保证金和乙方已缴交的一切租金及费用……”。因被告欠缴租金及水电费，原告分别于2020年5月16日、2020年6月5日、2020年7月10日、2020年8月23日向被告送达书面催缴通知。被告承租的首层A4商铺2020年6月共产生电费531.3元、水费71.5元，2020年7月共产生电费1014.3元、水费26元。就佛山市禅城区**********临时商铺有无规划报建的问题，佛山市自然资源局禅城分局复函称“经核，我局未能查询到佛山市禅城区**********临时商铺的规划报建材料”另查明，2011年5月25日，佛山市禅城区*****湾华股份经济联合社（出租方、甲方）与劳某1（承租方、乙方）签订租赁合同书，主要约定甲方向乙方出租位于黎明路以北即怡景丽苑对面共两层的农贸市场建筑物，租赁期限自2011年6月1日起至2022年12月30日止，甲方允许乙方将租赁场所全部转租或部分分租给第三方等。2014年10月28日，原告登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为劳某1。原、被告一致确认：被告没有交纳过保证金。原告陈述：电费包括电表显示的电费（电表度数×1.14元/度）和计费容量产生的费用（电表度数×0.4元/度），计费容量指的是用户电表的安装、更换、保养、路灯照明费用和变压器等供电设施的分摊；水费为水表度数×6.5元/度，含消防用水、定期清洗市场用水的分摊；减免租金的政策仅针对国有类资产及大型商业主体等，但都只是建议，案涉租赁物为村民集体所有，减免租金将损害村民利益，不同意免租3个月。被告当庭陈述：原、被告一直在协商租金问题，但原告突然于2020年8月10日锁了铺位的门，被告合法承租，原告无权上锁，故被告妻子当天就将锁撬开，之后再未上锁，因为门坏了；铺位现在由被告占用，铺位内还存放着被告的工具。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明涉案铺位已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，佛山市自然资源局禅城分局亦回复未查到该铺位的规划报建资料，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2019年6月13日签订的租赁合同无效。关于原告诉请交还租赁物。如前认定，租赁合同无效，被告继续占用涉案铺位缺乏依据，原告诉请返还于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的租金。虽涉案租赁合同无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍应参照7500元/月的标准向原告支付占用费。被告抗辩因新冠疫情应免收三个月的租金，经查，一方面，被告应于2020年1月5日前缴纳2020年第一季度的租金，此时广东省尚未启动重大突发公共卫生事件一级响应，即被告违约在先；另一方面，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月23日，调整至二级响应的时间为2020年2月24日，被告租用商铺并非从事餐饮、影剧院、健身房等人员聚集性的行业，上述期间内疫情产生的影响尚未达到不能实现合同目的、需免除租金的程度，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。被告对欠费期间无异议，截至庭审之日，被告应向原告支付2020年1月1日至2020年10月19日的占用费72096.77元（7500×9+7500×19/31），自2020年10月20日起至实际返还铺位之日止的占用费按7500元/月继续计算。关于原告诉请的水电费。被告并未举证证明其已交纳2020年6月、7月的水电费，在其一直占用铺位的情况下，持续产生水电费属生活常理。如前认证所述，被告对原告主张的水电费明细不予认可，但其既未按照本院的要求履行核实水电读数的义务，亦未提供有效的证据对原告的主张予以反驳，故本院对原告举证的欠费金额予以采信，被告应向原告支付2020年6月水电费602.8元、2020年7月水电费1040.3元。至于原告诉请的滞纳金。涉案租赁合同无效，相关违约条款亦属无效，原告主张每日按每月未付租金的千分之三计付滞纳金，于法无据，本院不予采纳。鉴于原告的实际损失为欠付费用的利息损失，综合合同无效的原因、疫情的影响程度，本院酌定被告以72096.77元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起向原告计付利息至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘崇越于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市湾华市*经营管理有限公司返还佛山市禅城区***************；二、被告刘崇越于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市湾华市*经营管理有限公司支付占用费（2020年1月1日至2020年10月19日的占用费为72096.77元，自2020年10月20日起至实际返还铺位之日止的占用费按7500元/月计付）及利息（以72096.77元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月26日起计至实际清偿之日止）；三、被告刘崇越于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市湾华市*经营管理有限公司支付2020年6月水电费602.8元、2020年7月水电费1040.3元，合计1643.1元；四、驳回原告佛山市湾华市*经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2225元，由原告佛山市湾华市*经营管理有限公司负担1444元，被告刘崇越负担781元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年十一月二十四日书记员 陈佳颖