江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4552号上诉人（原审原告，反诉被告）：无锡万业房地产发展有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道锡沪路南、东翔路西。法定代表人：刘荣明，该公司董事长。委托诉讼代理人：华培育，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏宇，江苏宏润律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：乔建波，男，1977年2月8日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：吴红娟，江苏锡一律师事务所律师。上诉人无锡万业房地产发展有限公司（以下简称万业公司）与上诉人乔建波因商品房买卖合同纠纷一案，均不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万业公司上诉请求：撤销一审判决第二、第三项，改判定金672590元归其所有。事实和理由：一、其与乔建波签订的《万业•观山泓郡》认购协议（以下简称认购协议）中约定的定金金额为总房款的20%即772590元，乔建波支付10万元定金后，又支付的672590元系补交的定金。1.预约合同约定，乔建波支付定金10万元并于认购之日起7日内补足定金至总房款的20%即772590元；同日乔建波出具的申请书中载明，于2019年5月15日前补齐价款的20%，可以认定双方达成于2019年5月15日前补交剩余定金672590元的合意。2.乔建波支付的款项与认购合同约定的定金金额完全吻合。乔建波于2019年7月12日向其支付672590元后，合计支付772590元，认购协议中约定的定金金额完全一致。3.在其寄送催付定金函后，乔建波根据催告函要求于2019年7月12日至其处支付的672590元显然是定金余款。4.在乔建波逾期支付672590元定金后，其销售人员商亚楠于2019年4月15日、5月10日、5月17日、5月30日、7月9日与乔建波的聊天记录中，均体现其向乔建波催讨的是剩余定金672590元。二、发票上载明的预收款不能否定前述款项为定金的事实。1.增值税发票是财务人员开具，主要用途是纳税记账，而财务人员，根据会计准则开票的行为，是完全合法的，合规的，按照会计准则，定金的账务处理就是应当列入预收款项目中，这是财务人员的常识。按照会计准则，预付定金可有以下科目进行核算：借，预付账款；贷，银行存款/现金。从财务角度，定金在会计科目中完全可以归类为预付账款。2.其仅开给乔建波一张发票，并不能构成交易习惯。三、乔建波应先付定金，在签订商品房买卖合同后再支付房款，故本案中支付的款项只能是定金。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条的规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。本案中，一审判决认定乔建波先付了双方还没书面签订合同进行约定的房款，而没有支付其早已逾期的定金，既不合理，也不合法。综上，乔建波支付的款项的性质是预售定金。乔建波上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部反诉请求。事实、理由及针对万业公司上诉的答辩意见：一、其在认购承诺书上签字确认的在2019年10月20日前解决购房资格的条款，不能作为确定其履约期限的条款。1.不是其真实意思表示。2019年3月31日双方签订《万业·观山泓郡》认筹协议时，万业公司现场统一签订，一小时内全部签完，由于时间较紧张，其只能简单查看合同中的房号及价格，其他内容根本来不及查看就匆匆签字，签完字后所有材料均未交给其。2.签字后，其已告知万业公司只能将映月华府的房屋卖掉后才能确定进一步的购房事宜。2019年6月31日其与案外人仇金铭签订房屋买卖合同，出售映月华府房屋。因为该房到2019年11月14日才满两年，暂时无法办理过户手续，于是将房屋抵押登记给仇金铭。其当时即将该二手房买卖合同交给万业公司，告知要到2019年11月14日之后才能办理过户手续。3.2019年7月12日其到万业公司协商观山泓郡房屋买卖事宜时，万业公司已知其至少要等2019年11月14日之后才能办理映月华府房屋的过户手续，之后才有购房资格，也因为时间较长，其应万业公司要求交纳滞纳金7686元，以确保万业公司等待其具备购房资格后再签订正式商品房买卖合同，并于当天交纳了672590元预付房款。双方均以自己的实际行动变更了之前其在认购承诺书上填写的2019年10月20日之前解决购房资格的约定。4.具体的日期未明确约定，因为双方在当时也无法预估，要根据办理过户手续的具体情况来确定，但双方一致认可乔建波需到2019年11月14日之后的一段时间才能解决购房资格，才能履行双方签订的认购协议，签订正式商品房买卖合同。5.据其与万业公司业务员的微信聊天记录，2019年10月20日到2019年11月14日期间，万业公司未发任何信息催促其办理手续，直至2019年11月14日之后才发信息询问二手房过户手续问题以及是否解决购房资格问题。由此可以判断，2019年10月20日这个日期并不是双方约定的真实的履约期限。6.其在2020年1月19日办理好二手房过户手续经历了二个月左右的时间，而办理二手房过户手续需要两个月的时间也是万业公司能预料到的合理期限，其在该合理期限内解决了购房资格，并立即通知万业公司履行认购协议，签订商品房买卖合同，并无任何违约行为。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第十五条的规定，行使合同解除权应当经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，才有权解除合同。其在2020年1月19日解决购房资格完全在合理期限范围之内，万业公司无权单方面解除合同。三、其在没有得到万业公司确认能等其在2019年11月14日之后的合理期限内办理好映月华府的过户手续，解决购房资格后双方再签订正式商品房买卖合同，是不会再支付67万余元的房款给万业公司的。四、万业公司向其出具的增值税发票金额为672590元，备注预收购房款，故收取的款项性质就是预收房款，而不是定金，二审法院应驳回万业公司的上诉请求。针对乔建波的上诉，万业公司辩称：一、乔建波在2019年4月19日承诺解决购房资格，而且有了半年的宽限期，而当时乔建波有两套房屋，准备出售不限售的一套；其公司销售人员也向乔建波提出过其他解决方案，完全是乔建波怠于行使义务导致违约。二、认购协议属于预约合同，应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”以及商品房买卖合同解释第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”并不适用商品房买卖合同解释第十五条，且该条是在双方没有约定的情况下才适用三个月的催告期限，而本案认购协议中明确其有单方解除权，乔建波在2019年10月23日没有与其签正式的商品房买卖合同，其就有权解除。请求二审法院驳回乔建波的上诉请求。万业公司向一审法院起诉请求：1.判令确认双方于2019年4月19日签订的《万业•观山泓郡》认购协议于2019年12月25日解除；2.判令乔建波支付的定金772590元归万业公司所有。乔建波向一审法院反诉请求：1.判令万业公司继续履行2019年4月19日签订的《万业•观山泓郡》认购协议，并签订正式的商品房买卖合同；2.若万业公司无法签订正式的商品房买卖合同，则要求万业公司返还乔建波已支付的购房款（包括定金、滞纳金）780276元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，并支付已付购房款一倍的赔偿金780276元。一审法院查明以下事实：（一）2019年3月31日，乔建波与万业公司签订《万业•观山泓郡》认筹协议，双方约定：乔建波自愿申请并同意在签署本协议时向万业公司支付10万元作为认筹金，万业公司将开具相应收据；乔建波支付的认筹金在签署正式认购协议后，万业公司有权将认筹金自动转为认购定金，认筹金收款收据将更换为认购定金收据；乔建波凭本协议及认筹金收据于开盘当日前往【万业•观山泓郡】现场营销中心认购当期开盘房源并签订正式认购协议后，可享受开盘当日万业公司指定房源的优惠（以正式认购协议中书面确认的优惠为准）。当日，乔建波向万业公司支付认筹金5万元。2019年4月13日，乔建波再次向万业公司支付剩余认筹金5万元。（二）2019年4月19日，乔建波与万业公司签订认购协议，双方约定：一、乔建波预认购万业公司出售的锡东新城东翔路X号X室的房屋，房屋建筑面积213.14平方米，表单单价19700元／平方米，成交折扣92折，成交单价18124元／平方米，成交总价3862949元；二、乔建波同意在签署本协议时支付定金10万元，并于认购之日起七日内，补足定金至总房款的20%，万业公司开具相应收据，当乔建波在本协议约定的期限内完成该房屋买卖合同的签署手续后，乔建波所支付的定金将自动转为房款；三、双方承诺在签署本协议且乔建波支付定金后，万业公司不再接受乔建波对本协议明确的房屋及购房产权人等相关信息的变更。同时，万业公司有义务为乔建波保留该房屋的购买权；四、乔建波必须在万业公司通知三日内携带本协议、产权登记人之身份证、婚姻证明、户籍证明、社保证明、收入证明及应缴首付款金额来项目营销中心完成该房屋的买卖合同签订及首付款支付事宜，本协议在双方签署正式房屋买卖合同后自动失效。如乔建波未能在合同约定的期限内完成该房屋买卖合同签署及首付款支付手续的，则视为乔建波无偿放弃本协议所确定的购买权。万业公司有权将该房屋另行出售，乔建波交付的定金归万业公司所有，乔建波无权要求万业公司返还；五、乔建波承诺，在签署本协议（包括与第三方签订的补充协议）时已充分理解无锡地区对于住房限购的相关政策以及银行贷款政策，对于上述政策原因及政策变动影响乔建波完成签约手续的，视为因乔建波原因导致上述问题，乔建波应承担本协议第四条约定的相关责任；六、本协议第一条约定的成交折扣、成交单价、成交总价及其他优惠仅为双方签署本协议时所确定的优惠成交价格。如乔建波未在万业公司规定的期限内完成该房屋买卖合同签署手续的，合同第一条约定的成交折扣及其他优惠将自动作废；七、双方的联络方式以本协议内所载明的电话、通讯地址为准。双方之间的有效联系方式，必须采用书面形式，并采用挂号邮寄或快递直接送达的方式，送达本协议所记载的双方地址。如以挂号或ＥＭＳ邮寄的方式送达，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达。乔建波在认购协议上填写的联系地址是查桥江南坊111-402室，联系电话是188××******。同日，乔建波向万业公司出具认购承诺书一份，载明：一、本人确认，在本人与贵司签订认购协议前，本人已对2016年10月2日实施的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》、2017年9月25日实施的《市政府办公室关于加强房地产市场调控的补充意见》及《关于贯彻市政府办公室加强房地产市场调控补充意见有关事项的通知》的内容（包括但不限于“完善差别化住房信贷政策”内容、“调整新建商品住宅购房政策”内容、“调整公积金贷款首付比例”的内容及其他与本人购房相关的政策内容）及内容文义的理解、具体执行情况等了解清楚，贵司亦将无锡市房地产实施意见中存在的相关风险向本人进行了提示告知；二、认购当日，本人暂不符合第一条相关文件规定的购房资格，本人按《认购协议书》要求，向贵司足额缴纳定金，申请保留房源，本人承诺：1、将于2019年10月20日前自行解决相关资格问题以使本人符合第一条相关文件规定并提供解决后的有效期内的《住房信息查询证明》；2、本人将在解决相关资格问题之日起三日内按《认购协议书》第四条约定至项目营销中心完成该房屋的买卖合同签约及首付款支付事宜。届时如本人仍不符合第一条相关文件规定的，或者，本人已经符合条件（包括因政策调整符合条件的情况）但未在解决相关资格问题之日起三日内按《认购协议书》第四条约定至项目营销中心完成该房屋的买卖合同签订及首付款支付事宜的，贵司有权没收本人定金并有权将房屋出售给第三方，造成贵司损失的，由本人承担。当日，乔建波向万业公司提供了其与家庭成员的住房信息查询证明四份，证明其与配偶名下共有两套住房，分别是坐落于无锡市锡山区映月华府房屋及无锡市锡山区安镇街道查桥江南坊房屋，两套房屋首次转移登记时间分别是2017年11月14日、2010年5月14日。同时，万业公司向乔建波出具定金收据联一份，将乔建波此前支付的10万元认筹金转为定金。同日，乔建波向万业公司出具申请书一份，载明：本人乔建波诚意认购34单元，向贵司申请付款时间如下：1、于2019年5月15日前补齐价款的20%；2、剩余款项按认购协议书。本人承诺按照上述约定时间准时付款，逾期付款自愿接受逾期责任。该申请单上同时有万业公司销售员商亚楠签名确认。一审中，乔建波对上述认购协议、认购承诺书、申请书的真实性均无异议，但认为因2019年4月19日当日认购时间紧张，其没有时间详细阅读认购协议相关内容，且万业公司直到2019年7月12日才将认购协议交付给乔建波。此外，其在认购承诺书上填写解决购房资格时间时曾提出异议，因为其名下映月华府的房屋需到2019年11月14日后才能办理过户，故其在2019年10月20日前可能无法解决购房资格问题，但万业公司的销售人员称按公司规定该时间最长只能填半年，如到期仍未能解决购房资格问题，可以延期，让乔建波放心。对申请书，其是按照万业公司销售人员商亚楠手机上提供的格式书写，对此，其举证了现场照片一份。万业公司称，对照片真实性无异议，万业公司确实有统一的申请书格式，但申请书上的付款时间均是乔建波自行确定后填写的，认购承诺书上解决购房资格的时间2019年10月20日也是乔建波自己确定的，万业公司从未强迫乔建波填写该时间，乔建波作为购房人在填写认购承诺书时对逾期解决购房资格可能产生的风险是明知的。（三）2019年5月23日、同年7月9日，万业公司向乔建波两次邮寄催告函，分别催告乔建波于2019年5月28日前、2019年7月15日前携带相关资料至项目营销中心补足定金至总房款的20%。2019年7月12日，乔建波至万业公司付款7686元、672590元，万业公司向乔建波出具收据联一份，载明乔建波支付的7686元为滞纳金。万业公司另向乔建波开具房地产预收款增值税发票一份，发票载明的金额是672590元，在备注栏载明款项性质：预收购房款。一审中，乔建波对收到万业公司邮寄的上述两份催告函的事实没有异议。乔建波称，其于2019年6月30日与案外人仇金铭签订房屋买卖合同，将其名下坐落于无锡市锡山区映月华府的房屋出卖给仇金铭，仇金铭当日支付定金2万元，又于2019年7月11日支付购房款48万元。乔建波于2019年7月11日将房屋出售情况告知万业公司，并于次日将上述房屋买卖合同复印件交付给万业公司，其与万业公司就双方之间的权利义务进行了重新约定，万业公司同意其在办理完毕映月华府房屋的过户手续后再签订正式的商品房买卖合同，在此情况下其同意预付房款672590元。因房屋过户时间较长，其同意向万业公司支付滞纳金7686元。万业公司称，双方并未就签订商品房买卖合同的时间进行调整，乔建波也未对此进行举证，乔建波应按认购承诺书中约定的时间，即至迟在2019年10月23日前解决购房资格问题并与万业公司签订商品房买卖合同。乔建波支付的滞纳金7686元计算方式是乔建波应按申请书的约定于2019年5月15日前补齐定金至总房款3862949元的20%即772590元，乔建波实际于2019年7月12日补齐上述款项，逾期58天，按每日万分之二的标准计算违约金为7802.04元，万业公司实收7686元并已经开具相应收据。乔建波支付房屋总价款的20%作为定金是双方在认购协议中明确约定的，万业公司在此前邮寄的催告函中也是催告乔建波补齐剩余定金672590元，在此情况下，乔建波于2019年7月12日支付的672590元是定金。认购协议同时约定该定金可以转化为购房款，也就是说772590元既有定金的属性，又有购房款的属性，万业公司在672590元款项的发票上载明的是预付房款，是因为万业公司财务人员弄错了，在收取款项时误写成预付房款，但不能改变672590元为定金的性质。（四）2019年11月26日、同年12月10日，万业公司向乔建波两次邮寄催告函，分别催告乔建波于2019年12月2日前、2019年12月20日前携带相关资料至项目营销中心按认购协议约定签署《商品房买卖合同》及交纳首付款，否则，万业公司将根据认购协议的约定，另行出售认购协议所涉房屋且不予退还乔建波已支付的定金。上述两份催告函均以快递方式邮寄，收件人均是乔建波，收件地址均是无锡市锡山区安镇街道查桥江南坊，签收时间分别是2019年11月28日、2019年12月12日。2019年12月10日，万业公司销售人员商亚楠向乔建波发送短信，告知其在2019年12月20日前至公司办理草签手续，逾期房源清退另行销售。2019年12月19日，商亚楠再次向乔建波发送短信，告知其在2019年12月20日前至公司办理34号房源手续，逾期房源清退另行销售，已缴纳定金全部没收。另，万业公司举证了商亚楠与乔建波的微信聊天记录一组，证明商亚楠在履行合同过程中多次催促乔建波解决限购问题并到万业公司处办理签订合同的手续。乔建波称，其未收到万业公司邮寄的上述两份催告函，但收到商亚楠发送的短信，收到短信催告后，其与万业公司联系，告知其名下映月华府的房屋过户手续正在办理过程中，一旦办理完成即刻与万业公司签订商品房买卖合同，在其房屋过户手续没有办妥之前，双方也无法签订商品房买卖合同。此外，其对万业公司举证的微信聊天记录真实性无异议，但认为这只是其与商亚楠的部分聊天记录，且从该聊天记录中可以看出其积极地与商亚楠沟通，其于2019年12月19日还发送视频告知商亚楠其正在办理映月华府房屋的网签手续，证明其正在积极地履行义务。（五）2019年12月23日，万业公司以快递方式向乔建波邮寄解除通知书一份，告知乔建波因其未按认购协议的约定于2019年10月20日前缴纳首付款并签订商品房买卖合同，且经万业公司催告后仍未于2019年12月20日前缴纳首付款并签订商品房买卖合同，故万业公司按认购协议的约定通知乔建波解除认购协议、没收定金且将保留房源另行出售。上述通知书收件人是乔建波，收件地址是无锡市锡山区安镇街道查桥江南坊，签收时间是2019年12月25日。乔建波称，其未收到上述解除通知书，其于2020年1月19日办理完映月华府房屋的过户手续后当天向万业公司邮寄律师函一份，告知万业公司其已办理完映月华府房屋的过户手续，已具备购房资格，要求与万业公司签订正式的商品房买卖合同。乔建波另举证其与案外人仇金铭的微信聊天记录一组，证明其在将名下映月华府的房屋出卖给仇金铭的过程中，积极催告仇金铭办理相关手续。万业公司称，其收到了乔建波邮寄的律师函，但因乔建波违约，其已于2019年12月23日通过邮寄解除通知书的方式解除了双方签订的认购协议，如乔建波对解除有异议，应按法律规定在收到解除通知后三个月内向法院提起诉讼，但乔建波至今未提起该诉讼，故认购协议已确定解除。乔建波在认购协议解除后以邮寄律师函的方式要求签订商品房买卖合同，系向万业公司提出新的要约，万业公司对此不同意。以上事实，有认筹协议、认购协议、认购承诺书、申请书、照片、收据、增值税发票、催告函及邮寄凭证、解除通知书及邮寄凭证、微信聊天记录、短信记录、律师函及邮寄凭证及当事人的陈述等在案佐证。一审法院认为，万业公司与乔建波于2019年4月19日签订的认购协议及乔建波向万业公司出具的认购承诺书，均系当事人自愿真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。本案的争议焦点是万业公司于2019年12月23日向乔建波邮寄解除通知书的行为是否产生了解除诉争认购协议的法律效力。对此，法院认为，其一、根据认购协议第四条的约定，乔建波应在万业公司通知后三日内与万业公司签订商品房买卖合同并支付房屋首付款。同时，因乔建波在签订认购协议时名下有两套住房，根据限购政策，乔建波此时不具备购房资格，故乔建波在认购承诺书中承诺于2019年10月20日前自行解决购房资格问题并于解决购房问题后三日内按认购协议第四条的约定与万业公司签订商品房买卖合同并支付首付款。结合以上内容，乔建波至迟应于2019年10月23日前自行解决购房资格问题并与万业公司签订商品房买卖合同并支付首付款，否则，万业公司有权根据认购协议第四条的约定及认购承诺书第二条的约定将保留的房源另行出售并没收乔建波支付的定金，即双方约定了万业公司单方解除认购协议的条件，乔建波未能于2019年10月23日前自行解决购房资格问题并与万业公司签订商品房买卖合同及支付首付款时，万业公司解除认购协议的条件成就，万业公司有权解除认购协议并没收乔建波支付的定金。其二，乔建波辩称因其名下映月华府的房屋需要到2019年11月14日后才能办理过户，万业公司对此知情，万业公司同意其办理完过户手续并解决购房资格问题后再签订商品房买卖合同，即双方在履行认购协议的过程中对协议中约定的其解决购房资格问题的时间进行了变更。对此，万业公司予以否认，乔建波亦未能提供相应证据，应承担举证不能的不利后果，故认购协议及认购承诺书中约定的万业公司解除认购协议的条件并未变更。其三，因乔建波未能于2019年10月23日前解决购房资格问题并与万业公司签订商品房买卖合同及支付首付款，万业公司解除认购协议的条件已成就，万业公司此时已有权单方解除认购协议。此后，万业公司两次快递邮寄催告函以及工作人员商亚楠短信催告乔建波至迟于2019年12月20日前与万业公司签订商品房买卖合同并支付首付款，上述行为系万业公司在已具备单方解除权的情况下单方给予乔建波宽限期的行为，因乔建波未在万业公司给予的上述宽限期内签订商品房买卖合同及支付首付款，宽限期届满后，万业公司有权单方解除认购协议。万业公司于2019年12月23日向乔建波邮寄解除通知书的行为系行使约定解除权的行为，该通知书于2019年12月25日送达乔建波时，认购协议解除。乔建波辩称其未收到上述两份催告函及解除通知书，因万业公司邮寄上述材料的收件人及收件地址与认购协议中乔建波约定的内容一致，且快递查询记录亦显示签收，乔建波的上述抗辩意见，与事实不符，法院不予采纳。乔建波辩称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方有权解除合同。即使认购协议中约定的乔建波解除限购资格问题的时间是2019年10月20日，那万业公司行使解除权的时间也应是三个月之后即2020年1月20日之后，因乔建波已于2020年1月19日告知万业公司可签订商品房买卖合同，故未能签订合同的原因在万业公司。法院认为，上述法律规定针对的是一方当事人按照《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权，且双方未约定催告后的合理期限的情形。本案中，万业公司行使的是约定解除权，故不适用上述法律规定，乔建波的该抗辩意见，法院亦不予采纳。综上，万业公司主张确认诉争认购协议已于2019年12月25日解除的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。根据诉争认购协议及认购承诺书的约定，万业公司在解除认购协议的同时有权没收乔建波已支付的定金。关于定金金额，万业公司主张乔建波于2019年7月12日交付的672590元系定金，其在开具增值税发票时将该款项性质备注为预收购房款系财务人员工作失误。对此，法院认为，万业公司主张上述672590元系定金，与其向乔建波开具的增值税发票上备注的款项性质“预收购房款”不符，亦与此前乔建波支付10万元认筹金及万业公司将认筹金转为定金时均向乔建波出具相应收据，而非增值税发票的交易习惯不符。法院依法认定乔建波支付的定金金额是10万元，其余672590元系预付购房款。因乔建波违约，万业公司在解除诉争认购协议的同时有权按约没收乔建波支付的定金10万元，其余购房款672590元应当返还给乔建波，但乔建波无权要求万业公司赔偿购房款672590元的利息损失。因认购协议已解除，万业公司亦不同意再与乔建波签订商品房买卖合同，故乔建波主张继续履行认购协议并签订商品房买卖合同的反诉请求，法院不予支持。乔建波向万业公司支付的7686元系其逾期付款而自愿承担的违约责任，乔建波无权要求万业公司返还。乔建波主张万业公司赔偿780276元的反诉请求，于法无据，法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决：一、确认万业公司与乔建波于2019年4月19日签订的认购协议已于2019年12月25日解除，乔建波已支付的定金10万元归万业公司所有；二、万业公司于判决生效之日起十日内向乔建波返还购房款672590元；三、驳回万业公司的其他本诉请求；四、驳回乔建波的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，本诉部分37704元减半收取18852元，由万业公司负担5017元，由乔建波负担13835元（乔建波于判决发生法律效力后10日内交纳至一审法院；反诉部分37704元减半收取18852元，由乔建波负担14792元，由万业公司负担4060元（万业公司于判决生效之日起10日内直接支付乔建波）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审补充查明，乔建波与万业公司销售人员商亚楠在2019年的微信聊天记录如下：7月9日11时45分，乔建波：“我这边20%应该在7月15日前，办理备案手续要到2019年11月底。”商亚楠：“我先汇报一下，看公司愿不愿意卖给你”。7月9日11时48分，商亚楠：“对于别的业主来说，你付了10万就把这个房子定了，这是不公平的，更何况人家都已经把贷款办理，有的已经快要放款了，时间一再的给你拖延，是我想卖给你房子，但是现在我觉得你这样跟我谈条件拖延时间，我不想买了。”乔建波：“也就这几天了，帮帮忙。我们确实也是积极处理。”10月18日10时31分，商亚楠：“你好，乔先生，你的限购解决问题解决的怎么样了？”“约银行？那就还没有办过户是吗？”“我向公司汇报一下你的情况，看公司怎么处理。”10月21日13时19分，商亚楠：“提供不过来话，公司考虑要走司法途径解约。”乔建波：“你列一下，我估计这两三天我这边就能办过户手续！”以上事实，有微信记录在卷佐证。本案二审的争议焦点是：一、乔建波支付的672590元是否为定金；二、双方是否在实际履行过程中变更了认购承诺书中解决乔建波限购资格的期限；三、万业公司行使解除权是否受催告后给予三个月期限的限制。本院认为：关于争议焦点一，定金合同从实际交付定金之日起生效；实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同。本案中，万业公司与乔建波约定的定金数额为房价的20%，双方一致确认已交付的定金为10万元。至于有争议的672590元，虽然金额符合约定，但鉴于定金的实践性，不能仅以事先的约定确认定金金额，故对万业公司上诉认为按约定确定争议款项为定金的意见不予支持。根据万业公司开具的发票，款项性质并非定金，在双方有争议的情况下，应以此发票上载明的预收款为准。关于争议焦点二，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。乔建波在认购承诺书中书面承诺“于2019年10月20日前自行解决相关资格问题”，该承诺对其有约束力。从之后乔建波与万业公司销售人员商亚楠的微信沟通中，乔建波向万业公司提出出售映月华府房屋、二手房买卖合同等，只是告知相关情况包括其可能无法按期履行，但万业公司并未明确同意变更认购承诺书中的日期。至于万业公司在2019年11月14日之前没有催促乔建波，也只是一种沉默，并未达成合意，当然不发生减轻或免除乔建波义务的法律效力。据此，乔建波主张期限变更的意见于法无据，本院不予支持。关于争议焦点三，商品房买卖合同解释第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”《合同法》第九十四条规定的是法定解除的情形，而本案中万业公司主张的是根据认购协议行使约定解除权，本案应适用《合同法》第九十三条第二款即“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，故乔建波提出适用催告后三个月期限的意见不成立，本院不予支持。综上，万业公司、乔建波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37704元，由上诉人万业公司负担10526元，上诉人乔建波负担27178元（万业公司、乔建波各预交18852元，乔建波于本判决生效之日起10日内将其应负担的8326元直接支付万业公司）。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年十一月三十日书记员  陆焱琳