天津市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津02执异223号异议人（被执行人）：天津赛普立威投资发展有限公司，住所地天津市海河工业区聚兴道****楼**。法定代表人:纪永昌，执行董事。委托诉讼代理人：刘钊，男，该公司经理。委托诉讼代理人：于永洋，天津誉仑律师事务所律师。申请执行人：长青建设集团有限公司，住所，住所地武汉市东西湖区金山大道**div>法定代表人：齐耀宏，董事长。委托诉讼代理人：冯四海，天津中畅律师事务所律师。在本院执行长青建设集团有限公司与天津赛普立威投资发展有限公司建设工程合同纠纷一案中，天津赛普立威投资发展有限公司对本院评估坐落天津市津南区××镇××工业园××期××＃××＃××楼宇的评估价值不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月12日举行了听证。天津赛普立威投资发展有限公司的委托诉讼代理人于永祥，长青建设集团有限公司的委托诉讼代理人冯四海参加了听证。现已审查终结。天津赛普立威投资发展有限公司称,法院作出的（2020）津02执恢132号执行裁定损害了其合法权益，请求法院暂缓对坐落天津市津南区咸水沽镇海河工业园区物联网产业园一期11＃、12＃楼宇的执行，重新评估后再继续执行。事实及理由如下：1.坐落天津市津南区××镇××工业园××期××＃××＃××楼宇，天津赛普立威投资发展有限公司于2020年4月9日取得天津市商品房销售许可证，许可证载明，用途为工业研发，销售面积为27215.6平方米。评估机构对上述房地产采取了成本法进行评估，与房屋现状严重不符，应重新评估。2.评估机构除低估天津市津南区咸水沽镇海河工业园区物联网产业园一期11＃、12＃楼宇建筑物的市场价值外，是基于无法销售的预设，使得评估价值低于正常的市场价值。3.虽然在2020年8月底天津赛普立威投资发展有限公司申请注销了销售许可证，但该注销行为系因法院的查封及续封行为导致，评估机构的评估价值与现在的客观事实严重不符，评估价值与现在的市场价值差额近一亿，请求法院支持其异议请求。另，就涉案楼宇和整个工业研发用地的地块，天津赛普立威投资发展有限公司一直在积极地与案外人进行协商转让事宜，目前初步和案外人所协商的交易价格最低不低于2亿元。长青建设集团有限公司称，长青建设集团有限公司依照法定程序对涉案土地以及地上建筑物申请的查封。在执行过程中，法院对于查封物进行了评估，并且对天津赛普立威投资发展有限公司提出的异议，评估机构做出第二次评估报价，评估报价在当时符合法律程序。在法院查封期间，天津赛普立威投资发展有限公司违法取得销售许可证，法院已向相关的政府部门下发了函件，认为在查封期间下发销售许可证是不符合法律规定的，后相关部门已经做了撤销处理。截止到目前，已经进行了第一拍的法律程序。天津赛普立威投资发展有限公司所说的和案外人之间的合同，是单方面提供的，事实上也没有成交。在执行过程中，天津赛普立威投资发展有限公司总是用种种恶意的方式阻拦执行进行，请求法院驳回其异议请求。听证中，天津赛普立威投资发展有限公司提供以下证据：证据1.天津市房地产权证。证明天津赛普立威投资发展有限公司已经取得案涉土地的产权证书，具有房地产开发的资质和权限。证据2.关于加强工业研发类项目建设管理有关要求的通知。证明工业研发类性质的土地是可以进行开发建设并且进行分户销售的。证据3.修建性详细规划通知书、总平面设计方案通知书、建筑工程设计方案通知书、建设用地规划许可证通知书。证明案涉这块土地是工业研发的性质，并且已经取得了建设施工的相关资质，所建设的施工项目可以进行分户销售。证据4.房产测绘成果报告书。证明案涉土地已经建设完成了11号楼和12号楼。除了案涉土地其他还没有建设完工的以外，仅仅这两栋楼可供销售的建筑面积就是32354.8平米。证据5.关于工业用地项目尽快办理销售许可证的通知。证明案涉的土地是可以办理销售许可证，并且进行分户销售。证据6.案涉土地的效果图，案涉的土地是工业研发用地，可以用于开发建设并且进行分户销售。证据7.华创津南科技园销售的截图。证明和案涉土地相邻，并且均为工业研发性质的房屋，销售均价是5200元/平方米。同时，证实了案涉土地11号楼、12号楼的市场价值被严重低估，与市场价格背离。证据8.物联网产业园项目前期物业管理招标公告，证实案涉的土地是用于厂房及写字楼建设，该项目可以进行分户销售，而非仅仅用于工业厂房使用。证据9.天津市商品房销售许可证。证明案涉物联网产业园的11号楼、12号楼的性质是工业研发用地，实际可以进行销售的面积为27215.6平方米。证据10.公司收购意向协议。是天津赛普立威投资发展有限公司和案外人达成的意向协议。证明案涉的房屋具备交易的市场价值，原有评估报告的评估方式、方法与事实严重不符，严重低估案涉房屋及土地的市场价值。长青建设集团有限公司对于证据1，认为没有涉及到房屋的情况，只涉及土地的状况。证据2、3、4、5、6都是涉及到政策性的通知，与该执行案件没有关联性。证据7与该执行案件没有关联性，是案外的园区。证据8前期物业管理工作招标的公告，与该案的执行没有任何冲突，并且这一时间发生在2015年和2017年之后。证据9天津市商品房销售许可证，在执行过程中，法院已向发证机关发函，对销售许可证进行撤销，现天津赛普立威投资发展有限公司已经申请将销售许可证撤销。证据10公司收购意向协议涉及到股权问题，和执行案件的财产评估、拍卖没有关联性。本院查明，长青建设集团有限公司与天津赛普立威投资发展有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年1月30日作出（2018）津02民初630号民事判决:一、解除长青建设集团有限公司与天津赛普立威投资发展有限公司于2014年6月13日签订的《天津市建设工程施工合同》；二、判决生效之日起十日内，天津赛普立威投资发展有限公司支付长青建设集团有限公司工程款15912296元;三、判决生效之日起十日内，天津赛普立威投资发展有限公司支付长青建设集团有限公司逾期支付工程款的利息及违约金，计算方式为：以欠付2424400元为基数计算自2014年9月24日至2014年9月25日止的利息；以欠付18417670元为基数计算自2014年10月20日至2014年10月21日止的利息，以欠付11417670元为基数计算2014年10月22日的利息，以欠付8417670元为基数计算自2014年10月23日至2014年11月24日止的利息，以欠付6417670元为基数计算自2014年11月25日至2014年12月7日止的利息，以欠付3417670元为基数计算自2014年12月8日至2015年1月29日止的利息，以上利息标准均为年息24%；以欠付13687901元为基数计算自2015年11月5日至2017年7月22日止的违约金,以欠付15912296元为基数计算自2017年7月23日至实际支付之日止的违约金，违约金标准均按中国人民银行同期同类逾期贷款罚息利率的1.3倍，即中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍执行；四、判决生效之日起十日内，天津赛普立威投资发展有限公司支付长青建设集团有限公司停工损失2356726元；五、驳回长青建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后,天津赛普立威投资发展有限公司不服，向天津市高级人民法院提出上诉。天津市高级人民法院于2018年8月13日作出（2018）津民终134号民事调解书。双方达成如下协议：一、天津赛普立威投资发展有限公司与长青建设集团有限公司自愿解除于2014年6月13日签订的《天津市建设工程施工合同》；二、天津赛普立威投资发展有限公司给付长青建设集团有限公司工程款、逾期支付工程款利息及违约金、停工损失共计2100万元。该款项分两次给付，给付时间分别为：（一）2018年9月30日之前给付800万元；（二）2019年1月31日之前给付1300万元；上述任何一期款项没有按照约定给付，则按照一审判决执行；三、一审案件受理费194396元，由长青建设集团有限公司负担58319元，天津赛普立威投资发展有限公司负担136077元；二审案件受理费148868元，减半收取74434元，由天津赛普立威投资发展有限公司负担；四、双方别无其他争议。案件审理中，本院作出（2017）津02执保219号民事裁定，对天津赛普立威投资发展有限公司名下坐落天津市津南区咸水沽镇海河工业园区102387.2平方米的土地使用权进行了查封。查封期限为2017年8月28日至2020年8月27日。上述法律文书生效后，因天津赛普立威投资发展有限公司未履行法律文书确定的义务，长青建设集团有限公司向本院申请执行。在执行过程中，本院作出（2019）津02执450号执行裁定:一、冻结或扣划天津赛普立威投资发展有限公司银行存款人民币18269022元并加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、冻结或扣划天津赛普立威投资发展有限公司以欠付2424400元为基数计算自2014年9月24日至2014年9月25日止的利息；以欠付18417670元为基数计算自2014年10月20日至2014年10月21日止的利息，以欠付11417670元为基数计算2014年10月22日的利息，以欠付8417670元为基数计算自2014年10月23日至2014年11月24日止的利息，以欠付6417670元为基数计算自2014年11月25日至2014年12月7日止的利息，以欠付3417670元为基数计算自2014年12月8日至2015年1月29日止的利息，以上利息标准均为年息24%；以欠付13687901元为基数计算自2015年11月5日至2017年7月22日止的违约金,以欠付15912296元为基数计算自2017年7月23日至实际支付之日止的违约金，违约金标准均按中国人民银行同期同类逾期贷款罚息利率的1.3倍，即中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍执行；三、冻结或扣划被执行人天津赛普立威投资发展有限公司案件受理费136077元，执行费92007元；四、采取上述措施仍不足以履行生效法律文书确定的给付义务，依法查封、扣押、拍卖和变卖被执行人天津赛普立威投资发展有限公司应当履行义务部分的其他财产。诉讼期间，本院根据长青建设集团有限公司的申请采取了保全措施，于2017年8月25日以（2017）津02执保219号执行裁定将天津赛普立威投资发展有限公司名下坐落天津市津南区咸水沽镇的国有土地使用权查封，不动产权证号××，查封期限为2017年8月25日至2020年8月24日。2020年6月11日，本院对上述土地进行了续封。2019年8月21日，本院委托天津方达房地产土地评估咨询有限公司对坐落天津市津南区咸水沽镇海河工业园区物联网产业园一期（11＃、12＃车间）在建工业房地产市场价值进行评估。2019年9月10日，该评估机构出具津方达房评字（2019）第262号评估报告，评估价值为10959.98万元，评估报告的有效期为2019年9月10日至2020年9月9日。2019年9月25日，本院向天津赛普立威投资发展有限公司送达评估报告后，天津赛普立威投资发展有限公司于2019年9月30日对上述评估报告提出异议，认为评估报告仅载明建筑面积，对地上建筑面积明细未予详细报告。采取的估价方法有失公允，应按照收益法进行评估，低估了市场价值。该评估报告存在程序瑕疵，在没有通知天津赛普立威投资发展有限公司参加的情况下，也未要求天津赛普立威投资发展有限公司提供原始资料的情况下进行的评估，未能保证天津赛普立威投资发展有限公司的知情权及程序性权利。2019年10月8日，天津方达房地产土地评估咨询有限公司对天津赛普立威投资发展有限公司提出的异议作出回复，1.对评估对象不存在不完整且模糊的情况。2.评估报告采用的方法具有客观性和公平性。3.评估过程也不存在程序瑕疵，天津赛普立威投资发展有限公司是否到场，不影响评估结果。天津赛普立威投资发展有限公司仍对该意见不认可，再次提出质疑，1.认为对评估对象的规划用途定性存在瑕疵，工业研发用地与工业用地性质不同，本次评估的对象可分户办理产权证并进行销售，上述评估报告依据工业用地作出的价值评估与客观事实不符。2.该评估报告采用的评估方法，客观性和公平性存疑。该项目周围地段，津南土地整理中心以5100元每平米的价格进行收购。收购地块的位置及便利性均差于评估对象。2019年11月7日，天津方达房地产土地评估咨询有限公司对天津赛普立威投资发展有限公司提出的异议再次作出答复，认为评估方法合理，符合房地产评估规范。评估机构的答复合理，建议将出报告时附件补充完整。天津方达房地产土地评估咨询有限公司再次出具津方达房评字（2019）第262号评估报告，评估价值为11709.56万元，评估日期为2019年9月10日，评估报告的有效期亦为2019年9月10日至2020年9月9日。另查明，天津方达房地产土地评估咨询有限公司在2019年9月10日对上述在建工程作出评估报告时标注坐落天津市津南区咸水沽镇海河工业园区物联网产业园一期地上建筑物11＃、12＃为车间。2020年7月22日，本院向天津市津南区自然资源调查与登记中心出具（2019）津02执450号函件，称本院查封的坐落天津市津南区咸水沽镇的国有土地使用权及地上在建工程，你单位在2020年4月9日办理了销售许可证，项目名称为物联网产业园11、12号楼，发证机关为天津市住房和城乡建设委员会。你单位未经本院允许，变更查封标的物的登记状态，责令你单位恢复原状。2020年8月26日，天津市住房和城乡建设委员会向天津赛普立威投资发展有限公司发送告知书，告知该公司在2020年4月办理天津市津南区××11、12号楼商品房销售许可证时，土地属于查封状态，不具备销售条件，依据相关法律规定，该许可证被撤销。2020年9月3日，本院作出（2020）津02执恢132号执行裁定：一、解除对天津赛普立威投资发展有限公司名下销售许可证号为2020-0139号的未售全部房产的查封；二、拍卖、变卖天津赛普立威投资发展有限公司名下坐落天津市津南区咸水沽镇的国有土地使用权及地上在建工程。2020年9月，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台对上述在建工程出具拍卖公告，定于2020年10月10日10时至2020年10月11日10时以81966920元为起拍价进行公开拍卖，现已流拍。本院预进行第二次拍卖。再查明，天津市规划局津南区规划分局分别于2013年8月23日、2014年3月12日向天津赛普立威投资发展有限公司出具的天津市规划局行政审批事项总平面设计方案通知书、天津市规划局行政审批事项修建性详细规划通知书均注明天津赛普立威投资发展有限公司申报的物联网产业园规划用地性质为工业研发用地。天津市规划局津南区规划分局向天津赛普立威投资发展有限公司出具的天津市规划局行政审批事项建设工程设计方案通知书亦注明天津赛普立威投资发展有限公司申报的物联网产业园规划用地性质为工业研发用地。2015年8月10日天津市国土资源测绘和房屋测量中心对天津赛普立威投资发展有限公司位于天津市津南区××的11号楼、12号楼做了面积测算，建筑面积100多平方米到400多平方米不等，未分摊前地上总建筑面积32354.8平方米。本院认为，双方争议的焦点是涉案在建工业房地产是否应当重新评估的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采用当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。在案件执行过程中，对执行标的物的价值双方当事人不能达成一致的情况下，本院通过委托评估机构进行评估来确定价值，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。根据本院查明的事实，天津赛普立威投资发展有限公司提供的有关规划部门出具的总平面设计方案通知书、行政审批事项修建性详细规划通知书及建设工程设计方案通知书表明涉案在建工业房地产为工业研发用地，天津方达房地产土地评估咨询有限公司对上述涉案在建工业房地产出具的评估报告标注为工业用地。天津赛普立威投资发展有限公司在收到评估报告后，对土地的用途提出异议，虽然天津方达房地产土地评估咨询有限公司做了两次答复，但仅对涉案在建房地产的销售税费等做了调整，未考虑在建房地产所涉土地为工业研发用地的使用用途，系该评估机构对涉案财产基本信息认定有误，本院再根据天津方达房地产土地评估咨询有限公司出具的津方达房评字（2019）第262号评估报告进行拍卖不妥，本院应予纠正。天津赛普立威投资发展有限公司提出重新对涉案在建房地产进行评估的异议请求成立，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下：异议人天津赛普立威投资发展有限公司的异议请求成立。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向天津市高级人民法院申请复议。审判长  赵立新审判员  王广利审判员  李会芝二〇二〇年十一月二十五日书记员  李珊珊