江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8023号上诉人（原审被告）:马志强，男，1992年2月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。被上诉人（原审原告）:从娟，女，1975年6月17日出生，汉族，住安徽省来安县，现住安徽省来安县。原审第三人:屠晓东，男，1989年10月25日出生，汉族，住江苏省南京市六合区，现住江苏省南京市栖霞区。原审第三人:万瑞华，男，1990年1月12日出生，汉族，住江苏省涟水县，现住江苏省南京市栖霞区。上诉人马志强与被上诉人从娟、原审第三人屠晓东、万瑞华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院(2020)苏0113民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理。本案现已审理终结。上诉人马志强上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：(一)被上诉人一审提交的证据《租房协议书》系伪造、变造被上诉人一审期间向法院提交了争议房屋原所有人季健与被告马志强签订的《租房协议书》，以证明协议约定争议房屋不得转租。然而，该《租房协议书》经马志强与季健一致同意己手动修改为“严禁将此房进行再次‘私自’转让转借转租骗租等”。原告提交的《租房协议书》经过技术处理，去掉了私自二字，系伪造、变造的证据。（二）争议房屋原任及现任所有人已经同意被告马志强的转租行为,事实上变更了《租房协议书》对应条款，上诉人不构成违约。上诉人于2015年承租争议房屋后,同年即将该房屋部分空间转租给万瑞华经营“宁安图文广告”。原房主季健知悉并同意该转租行为，现房主丛娟在购得争议房屋之初业已知悉并且没有表示反对。因此,不论是季健还是丛娟都是事实上认可了马志强的转租行为，变更了合同的对应条款为同意转租,马志强因美发店整体转让而转租争议房屋剩余一年的使用期限不构成违约。（三）上诉人和从娟也沟通过转租或者转让的事情，对于沟通的部分过程也进行了录音，从娟当时同意第二年按照14.5万元的价格租赁涉案房屋。被上诉人从娟辩称：被上诉人是不同意马志强将房屋转租给第三人的；当时马志强只说房屋是他自己租，并没有说租给别人。原审第三人屠晓东陈述：对一审判决没有意见。原审第三人万瑞华未发表意见。从娟一审请求：1、依法判令解除与马志强于2015年11月2日签署的《租房协议书》（以下简称案涉协议）；2、判令马志强交纳的押金15000元归从娟所有，不再返还；3、判令马志强、第三人屠晓东、万瑞华将位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）予以返还；4、马志强承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋原登记的所有权人为案外人季健。2015年11月2日，案外人季健（甲方）与马志强（乙方）签署案涉协议一份，主要内容包括：甲方将案涉房屋出租给乙方，房屋建筑面积为132平方米；出租期限五年，自2015年11月2日至2020年12月11日。装修免租期40天，自2015年12月12日开始计算房租。房屋租金100000元/年，自第三年开始在上年租金基础上每年递增4%……；协议达成后乙方应交付订金及押金15000元，订金不退合同开始履行后订金变为押金，押金到协议终止后无违约行为和异议后退还，谁违约谁承担违约责任；严禁将此房进行再次转让转借转租骗租等，为此甲方有收回拒租的一切权利，给下家所造成的损失及法律后果由乙方负责。2016年5月，案外人季健将案涉房屋出售给从娟，从娟于2016年5月领取了案涉房屋的房屋所有权证书。案涉房屋出售后，从娟与马志强未重新签署租赁合同，双方延用2015年11月2日的案涉协议履行各自权利义务。另查明，马志强在承租案涉房屋以后，于2015年11月16日与第三人万瑞华签署《租房协议》一份，将案涉房屋西面部分房屋转租给第三人万瑞华，租期至2018年12月1日。上述协议到期后，被告马志强与第三人万瑞华又续签《租房协议》一份，双方约定的租期至2020年12月1日。第三人万瑞华租赁案涉房屋西面部分后用以经营“宁安图文广告”的文印店。在上述租期内，第三人万瑞华按照马志强要求将2019年12月2日至2020年12月1日期间的房屋租金79000元直接支付给了第三人屠晓东。又查明，2019年6月26日，马志强（甲方）将案涉房屋整体转租给第三人屠晓东（乙方），并签署《租房协议书》一份，双方约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积为132平方米。租期1.5年，自2019年6月26日起至2020年11月11日止，租金每年120000元。当日，马志强向屠晓东出具了190000元转让费的收条。同年7月9日，马志强（甲方）与屠晓东（乙方）另签署《美发店转让合同》一份，双方约定：甲方将地址位于案涉房屋处的“V沙龙”美发店转让给乙方，乙方向甲方支付经营权转让金140000元；甲方经营期间剩余全部卡金和会员全部转让给乙方，乙方须继续为其承担起服务义务和法律责任；乙方自愿承担门面到期后，与房东重新签订续租协议所产生的一切问题，与甲方无关。现案涉房屋东面部分由屠晓东经营“onestlye护肤造型”美发店。2019年12月，马志强与屠晓东就案涉房屋有关事宜进行了微信联系。主要内容包括：“你和她谈吧”（马）、“不让转让吗”（屠）、“发火了，就说不同意转，然后就挂了”（马）、“我打电话也挂我电话”（屠）、“你要么就把房租交了，怎么转都可以，你不交我也没办法，你自己看。后面她要是不同意转了，你找我也没用”（马）。本案庭审结束后，从娟到庭表示第三人万瑞华已自案涉房屋内迁出，不再要求其承担返还案涉房屋的义务。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案外人季健与马志强就案涉房屋签署的案涉协议系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在租赁履行期间，案外人季健将案涉房屋出售给从娟，所有权的变动不影响案涉协议的效力。案涉房屋过户后，从娟与马志强并未重新签署租赁合同而是继续按照案涉协议履行，故而丛娟有权依案涉协议约定行使作为出租方的权利。关于案涉协议的解除问题。马志强辩称从娟提供的案涉协议进行了伪造、变造，但从协议内容来看，无论禁止转租的条款中是否存在“私自”二字，并不影响协议书所表达的未经出租方同意，承租人不得转租的意思。根据庭审查明的事实，在从娟购买案涉房屋前，马志强即将案涉房屋西面部分转租给第三人万瑞华，东面部分由其自行经营，从娟购房后对此未提出异议，应视为对该次转租予以同意。在本案中，从娟以马志强未经其同意转租为由要求解除案涉协议，马志强应当就其将案涉房屋整体转租给屠晓东已征得从娟同意进行举证，但马志强提供的证据不能证明有关转租行为已征得从娟的同意，故而一审法院认定马志强未经从娟同意将案涉房屋转租，已构成违约。现马志强违反案涉协议约定进行转租，从娟有权解除由案外人季健与马志强签署的案涉协议。根据法律规定,当事人一方依照法律规定主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。马志强于2020年3月19日签收本案应诉材料，故案涉协议应于2020年3月19日解除。关于房屋返还问题。因案涉协议已经解除，马志强应当将案涉房屋腾空并返还给从娟。鉴于案涉房屋已整体转租给第三人屠晓东，其亦负有将案涉房屋腾空并返还的义务。因万瑞华在庭审结束后已自案涉房屋迁出，故不再承担腾空返还房屋的义务。关于从娟要求将马志强支付的押金15000元归其所有的诉讼请求。根据案涉协议约定，租赁协议履行以后，定金转为押金，承租方在租期内违约的，出租方有权拒付订金或押金，出租方违约的，按押金或订金双倍支付给承租方。上述约定的实质为承租人违约的，出租方不退还订金或押金，出租方违约的应当按照订金或押金数额的两倍承担违约责任。现因马志强违约导致案涉协议解除，从娟要求将15000元押金归其所有，不再返还，符合双方约定，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、案外人季健与马志强于2015年11月2日签署的《租赁协议书》于2020年3月19日解除；二、马志强、屠晓东于本判决发生法律效力之日起十日内将位于南京市栖霞区房屋腾空并返还给从娟；三、押金15000元归从娟所有，不再向被告马志强返还。一审案件受理费175元，减半收取88元，由马志强负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，马志强主张从娟当时同意其以14.5万元的价格将案涉房屋转租。其余事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：当事人对其诉讼主张应予以举证证明。本案中，即使如上诉人马志强上诉所称案涉协议禁止转租的条款中存在“私自”二字，马志强将案涉房屋转租时亦应经产权人同意。被上诉人从娟受让涉案房屋时，马志强虽已将案涉房屋部分转租给万瑞华，从娟对此未提异议，但不能据此认定马志强可不经从娟同意，将案涉房屋剩余部分转租他人。二审中，马志强主张从娟曾同意其以14.5万元的租金标准将案涉房屋转租，但并未能就此予以举证证明，依法应承担举证不能的法律后果。一审认定马志强未经从娟同意将案涉房屋转租，构成违约，并无不当。另，关于案涉协议的解除，案涉房屋的返还，押金的处理，一审判决已详细论述，本院对此不再赘述。综上所述，上诉人马志强的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由马志强负担。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二〇年十一月三十日法官助理李晓龙书记员汪海燕