云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初2637号原告：丁亚娥，女，1977年2月16日生，汉族，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告：李云秀，女，1956年6月26日生，汉族，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告：杨文华，男，1962年11月3日生，汉族，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告：施琼仙，女，1972年5月31日生，汉族，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告：汤丽荣，女，1976年3月22日生，汉族，云南省昆明市盘龙区人，住云南省昆明市盘龙区。原告：李晓丽，女，1984年5月18日生，汉族，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告：李艳娇，女，1992年6月13日生，汉族，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告：冯彦龙，男，1984年10月1日生，汉族，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告：杨坤萍，女，1989年6月17日生，汉族，云南省武定县人，住云南省昆明市嵩明县。上述九原告共同委托诉讼代理人：李凤平，系云南东建律师事务所律师。特别授权代理。被告：中国铁塔股份有限公司昆明市分公司（以下简称“铁塔公司”）。住所地：云南省滇池旅游度假区滇池路**。法定代表人：杨海华。委托诉讼代理人：胡玥，系北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：嵩明县康怡物业管理有限公司（以下简称“康怡物业”）。;'>住所：嵩明县金叶花园小区******div>法定代表人：高艳玲，系公司总经理。委托诉讼代理人：李飞，系云南进国律师事务所律师。特别授权代理。原告丁亚娥、李云秀、杨文华、施琼仙、汤丽荣、李晓丽、李艳娇、冯彦龙、杨坤萍与被告铁塔公司、康怡物业物权纠纷一案，本院于2020年9月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告丁亚娥、李云秀、杨文华、施琼仙、汤丽荣、李晓丽、李艳娇、冯彦龙、杨坤萍的委托诉讼代理人李凤平及原告杨坤萍，被告铁塔公司的委托诉讼代理人胡玥、被告康怡物业的委托诉讼代理人李飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告共同诉称：原告（计九户）在嵩明县兴旺街与香海路交叉口南侧的顶秀小区7栋2单元购买了商品房，7栋2单元共有6层，每层住2户，一共12户人家。2018年4月19日两被告在未通知原告的情况下私下签订了“云南省昆明市嵩明县顶秀小区7栋2单元七层联通存量租电一体合同”，租用嵩明县顶秀小区7栋2单元顶楼面积20平方米用于基站建设、放置通信设备，包括但不限于设立铁塔、抱杆、桅杆、拉线塔、走线架、防雷接地系统、搭建机房等。租期3年（2018年2月1日至2021年1月31日），租金9300元／年，一年一付，三年租金总计27900元。铁塔公司按合同约定将租金交至康怡物业开户行：富滇银行股份有限公司昆明嵩明支行95×××46账号内。本案原告系基站租赁房产的产权人，本案康怡物业在没有征得原告同意的情况下私自订立合同，将原告产权所属的顶楼出租给铁塔公司用于通信基站的架设，其行为严重侵害了产权人的合法权益，且移动基站设立在小区顶楼，运行过程中产生的辐射、噪音及楼顶基座给楼顶造成的墙体隔热层沉降，损害了产权人的利益，依据我国《物权法》35条、70条、71条相关规定，作为产权人有权要求法院制止两被告的不法侵害行为，同时有权要求康怡物业将其所收取的不当利益返还产权人。综上所述，两被告在未征得原告同意情况下在顶楼安装基站，损害了原告的合法权益，为此特提起诉讼，请求判令：1.依法确认两被告签订的“云南省昆明市嵩明县顶秀小区7栋2单元七层联通存量租电一体合同”无效；2.被告铁塔公司拆除位于嵩明县顶的基站及相关设施设备并恢复楼顶原貌；3.被告康怡物业将收取的租金27900元返还20925元给原告（即本案九户业主，按照每户返还2325元）；4.本案诉讼费由两被告共同承担。被告铁塔公司辩称：1.本案未经过顶秀小区全体业主或业主委员会同意提起诉讼，原告并非适格的主体，无权向答辩人主张权利，依法应当驳回其全部诉讼请求；2.答辩人基于与康怡物业签订的合同，在顶秀花园小区7栋2单元顶楼建设基站并支付租金是合法的。租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日，每年9300元，答辩人已向康怡物业支付了租金，若答辩人无法继续使用租赁场地，康怡物业应承担违约责任。被告康怡物业辩称：1.同意铁塔公司关于原告主体不适格的意见；2.两被告签订的合同是合法有效的合同，理由如下：第一，根据顶秀小区业主委员会于2018年1月31日签订的合同约定，对于公共资源部分产生的收益，50%用于弥补小区的物管费，50%用于该小区公共部分的维修、保养，两被告签订的合同时在业主委员会的授权下签订的，应属合法有效的合同；第二，本案基站的建设实在2015年就已经建成了，原告应在明知其权利受到侵害或明知物业公司物权处分一年内，提出撤销权，原告权利已过除斥期间；第三，答辩人已按合同约定将所得受益的50%支付在小区公共设施、设备的维护、保养及购买相应的公共设施；3.因7栋二单元其余业主未起诉，原告按照每户2325元进行分割并不恰当的，侵害了未起诉业主的权利。综上，应驳回原告对被告的全部诉讼请求。经审理，本院确认本案法律事实如下：原告丁亚娥、李云秀、杨文华、施琼仙、汤丽荣、李晓丽、李艳娇、冯彦龙、杨坤萍共九人系顶秀小区7栋2单元九套房产的业主。被告康怡物业系顶秀小区签约物管公司。2018年3月18日、2020年1月31日，顶秀小区业主委员会与被告康怡物业两次签订《物业管理委托合同》，委托管理期限分别为2018年2月1日至2020年1月31日、2020年2月1日至2022年1月31日；两份合同均约定：出租小区内公共资源所得收益，50%用于弥补物业公司日常经营，50%用于小区日常设施、设备的更新和修缮工作。另，合同对物管费支出，物业服务内容进行了约定。2018年4月20日，被告康怡物业与被告铁塔公司签订《云南省昆明市嵩明鼎秀小区7栋2单元七层联通存量租电一体合同》（以下简称“租电合同”）。合同约定乙方（铁塔公司）租用甲方（康怡物业）鼎秀小区7栋2单元楼项场地用于基站建设、放置通信设备，面积20平方米。租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日。年租金9300元/年，租金每年一付。合同签订后，铁塔公司进行了基站及附属设施的架设，并使用至今。铁塔公司已向被告康怡物业支付了自2016年至2020年五年租金45,500元。2020年7月，被告铁塔公司在进行基站5G升级时，后业主杨坤萍等知晓后，即与被告康怡物业协商处理基站占用楼顶事宜，但未得到处理。后杨坤萍等业主向本院起诉被告康怡物业及铁塔公司。另查明，杨坤萍等九位业主系顶秀小区7栋2单元业主，该小区共有九栋，210户，其中7栋有36户。7栋共三个单元，每个单元12户，每个单元每层2户。7栋与8栋相连，8栋与7栋户数和楼层相同。涉案基站建于7栋2单元楼项。杨坤萍、冯彦龙系7栋2单元顶层两户业主。以上事实，有原、被告的陈述，嵩明县房产管理所办公室档案摘抄表、不动产登记中心、不动产权证复印件、物业服务委托合同、云南省昆明市嵩明鼎秀小区7栋2单元七层联通存量租电一体合同、中国建设银行单位客户专用回单、付款清单等证据在卷予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告康怡物业系原告居住小区的签约物业服务企业，根据原告居住小区与被告康怡物业签订的物业管理委托合同，被告康怡物业已取得涉案小区公共区域的出租权，被告康怡物业据此将7栋2单元楼顶出租，并未超出物业管理委托合同约定范围，故被告康怡物业与被告铁塔公司签订的租电合同合法有效。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，顶秀小区业主委员会与被告康怡物业签订物业管理委托合同的决议，在未被撤销前，对顶秀小区全体业主均具有约束力。且原告目前并未起诉主张撤销该决议，故该决议对原告仍有约束力。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。本案中，顶秀小区业主委员会由顶秀小区业主选举成立，并由业主委员会委员代为履行职责，目前并无证据证实该业主委员会任期届满、解散或者不再履行职责，故业主委员会仍有权履行相应职责，原告主张其已向业主委员会主张要求处理本案争议，业主委员会未给予回复，但原告未就此提供相应证据，本院无法查实，故对原告该主张不予采纳。在此前提下，原告代替业主委员会进行起诉不当。综上，对原告诉请确认租电合同无效，拆除基站返还租赁费的诉请，因原告诉讼主体不适格，租电合同合法有效，本院均不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告丁亚娥、李云秀、杨文华、施琼仙、汤丽荣、李晓丽、李艳娇、冯彦龙、杨坤萍的诉讼请求。案件受理费323元，减半收取161.5元，由原告丁亚娥、李云秀、杨文华、施琼仙、汤丽荣、李晓丽、李艳娇、冯彦龙、杨坤萍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。判决生效履行期限届满后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  李春雷二〇二〇年十一月二十五日书记员  聂鹇霁