广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5104号上诉人（原审被告）：陈燕飞，女，1985年12月5日出生，汉族，住海南省儋州市*****************。上诉人（原审被告）：谢敦启，男，1962年11月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：谢承轩，男，1989年8月14日出生，住广东省珠海市香洲区****************。系上诉人谢敦启的儿子。被上诉人（原审原告）：许少梅，女，1988年12月18日出生，汉族，住广东省电白县**********队。委托诉讼代理人：陈安，广东坦兴律师事务所律师。原审第三人：中山市迁喜房地产中介有限公司，住所地广东省中山市************，统一社会信用代码914***********557Y。法定代表人：农某1。委托诉讼代理人：谢松成，该公司员工。上诉人陈燕飞、谢敦启因与被上诉人许少梅以及原审第三人中山市迁喜房地产中介有限公司（以下简称迁喜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初8181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈燕飞、谢敦启上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许少梅的诉讼请求。事实和理由：一、许少梅隐瞒自身征信问题，对陈燕飞、谢敦启慌称征信良好，是导致第一次申请提前还款计划与《贷款承诺书》时间出现偏差的前提原因。二、陈燕飞、谢敦启一直积极主动履行买卖合同的义务，但许少梅怠于配合合同履行。许少梅的《贷款承诺书》在陈燕飞、谢敦启获批第二次还款计划时已过期，陈燕飞、谢敦启要求许少梅重新向银行申请《贷款承诺书》或者与陈燕飞、谢敦启达成补充协议确保合同履行，但许少梅均拒绝。三、该房屋从2019年9月30日起一直由许少梅占有使用至今，且许少梅已加入微信业主专属群，向物业声明其将系新业主，双方之间仅差手续问题。四、陈燕飞、谢敦启于2020年3月29日发出通知书并非不希望继续交易，而是敦促许少梅及时配合重新申请《贷款承诺书》或签署补充协议，促进合同继续履行。五、一审法院对诉讼费分担有失公允，陈燕飞、谢敦启并未违约却承担绝大部分诉讼费用，不合理。许少梅辩称：一、陈燕飞、谢敦启关于许少梅隐瞒自身征信等主张没有证据支持。许少梅取得银行同贷书足以表明自己符合银行按揭贷款条件。而且，银行同贷书没有办理期限，许少梅依约申请按揭，并按银行要求提交材料，最终取得银行同贷书。许少梅在银行同贷书办理过程中没有过错。赎楼相关事宜由陈燕飞、谢敦启负责处理，许少梅没有干扰陈燕飞、谢敦启赎楼，陈燕飞、谢敦启至今没有赎楼是自己安排不当导致，与许少梅无关。合同没有约定如果银行同贷书过期，陈燕飞、谢敦启有权拒绝赎楼。如果陈燕飞、谢敦启有权要求许少梅不停地申请《贷款承诺书》，直至其刚好在《贷款承诺书》有效期内完成赎楼，显然不合理。二、陈燕飞、谢敦启主张其积极履行合同义务，而许少梅怠于配合，不是事实。许少梅按合同支付定金2万元，取得银行同贷书，并支付赎楼款23万元，已经履行合同义务。相反，陈燕飞、谢敦启在收取25万元后，不知道将款项挪作何用，一直没有赎楼。2019年12月23日，陈燕飞、谢敦启已收购房款25万元，如果其将该款一直存放赎楼账户，并合理安排赎楼事宜，其在同贷书有效期内即2020年1月18日前完全够时间办理赎楼，但是其没有做好跟进调整，导致没能赎楼。陈燕飞、谢敦启先后在2020年3月24日、2020年7月24日要求物业公司对涉案房屋停水、停电，但又不同意物业公司放行许少梅搬离。之后，陈燕飞、谢敦启又在微信业主群辱骂许少梅和物业公司，表明陈燕飞、谢敦启不是善意履行合同交房义务，而是存心刁难许少梅。三、因不存在违约，许少梅没有义务重新申请《贷款承诺书》或者签署补充协议。迁喜公司二审期间未陈述意见。许少梅向一审法院起诉请求：1.陈燕飞、谢敦启向许少梅返还购房款23万元及双倍定金4万元；2.陈燕飞、谢敦启协助许少梅腾退位于中山市**********************。一审法院认定事实：2019年9月3日，买方许少梅与卖方陈燕飞、谢敦启，经纪方迁喜公司签订《房地产买卖合同》，约定卖方同意向买方出售位于中山市**********************，成交价为117.8万元，定金2万元，付款方式为银行按揭，其中首期款24万元于房产过户当天付清（除已付的定金和预收款外），银行按揭91.8万元（具体放款金额以银行承诺书为准）。在银行出具贷款承诺书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起七日内，双方须签署《中山市房地产买卖合同（现售）》并办理递件过户手续。卖方须在2019年9月30日将涉案房屋交付给买方使用。合同还约定了其他事项。2019年9月12日，许少梅向陈燕飞、谢敦启支付定金2万元，陈燕飞出具了收款收据。陈燕飞、谢敦启称，其于2019年11月1日向银行申请提前还款，于2019年12月3日获批，需于2019年12月5日前还贷，否则无法提前还贷。许少梅称，其于2019年11月1日申请贷款，迁喜公司对此确认。2019年12月18日，许少梅申请的住房贷款通过银行审批，银行在同意贷款通知书中载明请许少梅在该同意贷款通知书签发日起两个月内办理有关房产过户手续，同意贷款通知书还载明其他事项。2019年12月21日，许少梅向陈燕飞、谢敦启支付首付款23万元，陈燕飞、谢敦启出具了收款收据。陈燕飞、谢敦启与迁喜公司确认双方于2020年1月7日到银行办理提前还款事项，发现提前还款期限已过。当天陈燕飞、谢敦启重新申请提前还贷。而第二次提前还贷的申请于2020年2月28日获批。陈燕飞、谢敦启在第二次提前还贷获批后，将要还款时，发现许少梅的同贷书已于2020年2月18日到期。许少梅称，同贷书过期后，陈燕飞、谢敦启与迁喜公司到银行了解情况，银行经理称该同贷书可在2020年3月初使用，但陈燕飞、谢敦启认为过期，不相信可正常运作。迁喜公司确认银行经理回复称可在系统进行延期，但需尽快办理。陈燕飞、谢敦启则称，银行的回复是估计可以用，但不保证可一定能用。一审法院另查，陈燕飞、谢敦启陈述，在签订涉案合同前，许少梅曾保证其征信是没有问题，陈燕飞、谢敦启于2019年12月5日才得知提前还款期限已到，当时许少梅的同贷书还未获批，迁喜公司告知陈燕飞、谢敦启系因许少梅征信有问题，有逾期黑名单。迁喜公司确认许少梅有逾期，若资料齐全，同贷书可在一至两个星期获批。2020年3月6日，许少梅微信通知陈燕飞、谢敦启解除涉案合同，要求陈燕飞、谢敦启返还购房款及双倍返还定金。2020年3月17日，许少梅委托迁喜公司向陈燕飞、谢敦启发送配合腾退房屋通知，要求陈燕飞、谢敦启在收到该通知之日起三日内前往迁喜公司领取涉案房屋钥匙，配合许少梅搬离涉案房屋。一审庭审中，许少梅明确其不同意在陈燕飞、谢敦启第二次申请提前还贷获批后重新申请贷款，不愿意继续履行合同，因双方的关系在纠纷后已恶化，并且陈燕飞、谢敦启虽称继续履行合同，但也曾通过迁喜公司向许少梅送达通知，不允许许少梅继续在涉案房屋居住。迁喜公司确认曾替陈燕飞、谢敦启传达过以上通知。一审法院再查，许少梅主张腾退涉案房产，需大概七天的时间。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案房屋买卖合同签订后，买卖双方均在积极履行各自应负的合同义务，其中出卖方陈燕飞、谢敦启为注销房屋抵押登记向银行申请提前还贷，而买受方许少梅为办理按揭亦向银行申请贷款。在双方各自履行合同义务的过程中，因双方各自向银行提出的申请都有一定的办理期限，而双方各自的办理期限之间又出现了时间差，才导致双方之间产生纠纷。具体情况为，双方在2019年11月左右均各自向银行提出了提前还贷或按揭贷款的申请，其中陈燕飞、谢敦启的提前还贷申请首先获批，待许少梅的按揭贷款获批并向陈燕飞、谢敦启支付购房款23万元后，陈燕飞、谢敦启向银行提前还贷时发现还贷期限已过，故陈燕飞、谢敦启只能第二次提出提前还贷的申请。待第二次提前还贷申请获批时，双方又发现许少梅的同贷书期限已过。至此，在同贷书期限已过的情况下，双方对于本案交易能否顺利进行存在争议，并且双方之间的信任感也开始缺失。有基于此，一审法院认为，双方在履行合同的过程中，均不存在怠于履行各自义务的情形，且双方也均成功办理了提前还贷或按揭贷款手续，双方之间之所以出现纠纷，实为受到各自办理期限的限制，且又刚好遇到时间差。而在双方发生纠纷后，已经缺失了继续履行的前提，其中许少梅不同意二次办理按揭贷款并提出退房，而陈燕飞、谢敦启虽然坚称要继续履行合同，但又通知许少梅，不让其继续居住在涉案房屋。可见，双方在面临合同约定之外的情形而产生纠纷后，无法在秉持诚实信用的原则下协商解决本案纠纷，且双方均做出了不再继续履行合同的举动，致使出现目前的合同僵局，因此，如再要求双方继续履行合同，则缺乏事实基础。综上，一审法院认定双方已经无法继续履行本案合同，故许少梅要求退还购房款及腾退涉案房屋的诉求，应予支持。同时，由于产生目前的合同僵局是因出现了不可归责于双方当事人的事由，双方当事人实际上均没有违约行为，故许少梅要求陈燕飞、谢敦启双倍返还定金，缺乏理据，一审法院仅支持返还定金的诉求。综上所述，许少梅的诉讼请求部分成立，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条，判决：一、陈燕飞、谢敦启应于判决生效之日起七日内向许少梅返还购房定金2万元、购房款23万元；二、陈燕飞、谢敦启应于判决生效之日起七日内协助许少梅腾退中山市**********************；三、驳回许少梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5350元，减半收取计2675元（许少梅已预交），诉讼保全费1870元（许少梅已预交），共计4545元，由许少梅负担337元，由陈燕飞、谢敦启负担4208元并于判决生效之日起七日内迳付许少梅。二审期间，双方均未提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：1.《房地产买卖合同》约定：买方需于2019年11月10日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）中约定：买方需在银行按揭贷款批下来交付给卖方23万元还房贷。2.许少梅称其要搬离涉案房屋，但陈燕飞、谢敦启不允许物业公司放行。二审期间，本院询问陈燕飞、谢敦启是否同意许少梅搬离涉案房屋。陈燕飞、谢敦启称同意协助，但需要验房，若验房后没有问题就同意许少梅搬离涉案房屋。调查询问结束后，许少梅于2020年10月9日向本院提交一份民事案件代理词，载明：2020年9月28日，陈燕飞、谢敦启同意物业公司放行；2020年9月29日，许少梅搬离涉案房屋，并将涉案房屋交还陈燕飞、谢敦启。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：陈燕飞、谢敦启是否应返还许少梅购房定金2万元、购房款23万元。本案中，涉案《房地产买卖合同》对卖方陈燕飞、谢敦启申请提前还贷的期限并没有明确约定。而对买方许少梅申请按揭约定期限为2019年11月10日前，付款期限为买方需在银行按揭贷款批下来交付给卖方23万元还房贷。许少梅于2019年11月1日申请贷款并于2019年12月18日通过银行审批，同意贷款通知书载明该同意贷款通知书签发其起两个月内办理有关房地产过户手续即2020年2月18日前，许少梅于2019年12月21日支付首期款23万元。从合同履行情况来看，许少梅完全按合同约定履行自己的义务，并不存在违约行为。而陈燕飞、谢敦启于2019年11月1日第一次向银行申请提前还款，于2019年12月3日获批，需于2019年12月5日前还贷，否则无法提前还贷。陈燕飞、谢敦启于2020年1月7日到银行办理提前还款事项时，提前还款期限已过，其当天重新申请第二次提前还贷并于2020年2月28日获批。但此时许少梅的同意贷款通知书已到期，无法办理提前还贷。从合同履行情况来看，陈燕飞、谢敦启也在积极履行自己义务，也不存在违约行为。但因银行同意贷款通知书约定的期限和银行获批提前还款约定的期限出现时间差，导致合同继续履行存在障碍。在双方签订的《房地产买卖合同》没有对出现上述情形时应如何继续履行合同明确约定的情况下，合同未能继续履行原因在于出现不可归责于双方当事人的事由。在合同因上述障碍未能继续履行及双方均未违约的情况下，陈燕飞、谢敦启应向许少梅返还购房定金2万元、购房款23万元。一审法院对此处理结果并无不当，本院予以维持。另外，二审期间，陈燕飞、谢敦启已协助许少梅腾退中山市**********************。故许少梅该项诉求已经没有事实依据。基于二审期间出现新的事实，本院对该部分诉求予以撤销。综上所述，陈燕飞、谢敦启的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现新的事实，本院对一审判决部分判项予以撤销，一审判决无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初8181号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初8181号民事判决第二项、第三项；三、驳回许少梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5350元，减半收取计2675元，诉讼保全申请费1870元，共计4545元（已由许少梅预交），由许少梅负担337元，由陈燕飞、谢敦启负担4208元，并直接向许少梅支付。二审案件受理费5350元（已由陈燕飞、谢敦启预交），由陈燕飞、谢敦启负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年十一月二十三日书记员 钱绮丽