北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10683号上诉人（原审原告）：李克立，男，1970年6月21日出生。委托诉讼代理人：安飞，北京京硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：李玲宇，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢若峥，北京金诚同达律师事务所实习律师。上诉人李克立因与被上诉人北京创誉房地产开发有限公司（下称“创誉公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2020)京0111民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李克立上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：一审法院仅因双方合同关于逾期交房违约责任条款下有下划线标注，足以引起合同当事人注意，从而认定双方合同有效，系适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该合同条款因免除创誉公司责任，排除李克立主要权利而属无效，不应作为计算违约金的依据，若按照约定标准计算违约金，不足以弥补李克立的损失，经申请应当予以增加；逾期交房导致李克立租金损失多达十几万元甚至几十万元，案涉房屋现状未达到出租标准无法实现收益致租金损失持续存在；一审法院未予考虑李克立的损失及提交的证据，按照合同无效条款计算违约金，违背公平原则，有失公允。创誉公司同意一审判决，不同意李克立的上诉请求及意见。李克立向一审法院起诉请求：1.判令创誉公司向李克立支付逾期交房违约金（以房价款的日万分之一计算，自2018年10月1日至实际交房之日）；2.诉讼费由创誉公司承担。一审法院认定事实：2016年11月27日，李克立（买受人）与创誉公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（下称《预售合同》），约定李克立购买创誉公司开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目5#商业楼1层103号房屋，房屋总价款为4942967元；《预售合同》第十二条约定“创誉公司应在2018年9月30日前向原告交付房屋。该商品房交付时应当符合下列条件，即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”，第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定“上水、下水于2018年9月30日达到户内开通条件；【市政双路供电】【过渡性供电】于2018年9月30日达到使用条件；供暖自该商品房交付后的第一个供暖季达到使用条件；电话通信线于2018年9月30日交付，敷设到户；有线电视线于2018年9月30日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，买受人同意不因此拒绝收楼，并同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由买受人承担。公共绿地于2018年9月30日达到该商品房所在楼栋至周边的公共绿化；小区非市政道路于2018年9月30日达到完成该商品房所在楼栋至周边的小区非市政道路；公共停车场于2018年9月30日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，买受人同意不因此拒绝收房，并同意由出卖人继续履行使之达到约定的条件”，第十四条“逾期交房责任”约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，因出卖人的原因，导致未能按期交付的，双方同意本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%”；《预售合同》第十四条中涉及逾期交房的处理方式部分加有下划线，该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。《预售合同》签订后，李克立向创誉公司支付了全部购房款，创誉公司通知李克立于2019年10月8日前往收房。涉案房屋所在项目于2019年9月6日取得了《北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于同年9月24日取得了《工程竣工验收备案表》，北京新兴环宇信息科技有限公司于同年8月30日出具了涉案楼栋的房屋面积测算技术报告书。一审中，李克立提交谈话视频、微信聊天记录用以证明其损失，创誉公司对李克立的主张不予认可。一审法院认为，李克立与创誉公司所签《预售合同》虽然是制式合同，但合同关于逾期交房违约责任的条款有下划线标注，足以引起合同当事人的注意；现李克立与创誉公司在自愿基础上签订的《预售合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务；双方所签《预售合同》约定创誉公司应在2018年9月30日前向李克立交付房屋，现创誉公司存在逾期交房行为，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，故李克立要求创誉公司支付逾期交房违约金，理由正当，法院予以支持，法院根据双方合同约定依法计算确认违约金的具体数额；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，现李克立认为双方《预售合同》关于逾期交房的违约金约定不合理，不足以弥补其损失，要求予以调整，但其并未能提交充分的证据证明其主张，故对于李克立要求调整违约金的请求，法院不予支持。一审法院判决：一、北京创誉房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李克立支付逾期交房违约金49430元；二、驳回李克立的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未补充提交证据材料。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案上诉争议焦点为一审判决确定的逾期交房违约金是否适当。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李克立与创誉公司签订《预售合同》，约定李克立向创誉公司购买涉案房屋。预售合同对于房屋交付时间、逾期交付房屋的违约责任等均有明确约定，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方均应遵照履行。根据本案查明的事实，创誉公司未按照合同约定时间交付涉案房屋，现李克立提起本案诉讼要求创誉公司承担逾期交付房屋的违约责任依据充分，应予支持。关于逾期交房违约金数额，在案《预售合同》显示双方明确约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2.因出卖人原因，导致未能按期交付的，双方同意：本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%”，相关条款内容进行了下划线标识，足以与合同文本其他内容相区分并引起合同当事人的注意。上述约定系双方遵循意思自治协商确定的内容，应当予以尊重。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条虽然规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额，但此标准的适用应当以商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法作为前提，而本案中双方在《预售合同》中对于违约金计算方法及数额已经作出了明确约定，且涉案房屋用途为商务办公，房屋出租、使用等预期收益受到周边商业环境、市场成熟及活跃程度等多种因素的影响和制约，在李克立未提供充分证据证明约定的违约金低于造成的损失情况下，一审法院依据双方合同约定确认逾期交房违约金并无不当。李克立坚持上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，李克立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3344.00元，由李克立负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二〇年十一月二十五日法官助理 韩舒同书 记 员 薛 姌