山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12058号被上诉人（原审被告）：中铁物上海有限公司，住所地上海市。法定代表人：孔好兵，总经理。委托诉讼代理人：左琦，山东博睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹昌州，山东博睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：时培超，男，1975年12月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：付永刚，山东泉舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑康康，山东泉舜律师事务所律师。上诉人中铁物上海有限公司（以下简称中铁物公司）与被上诉人时培超因房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初4971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。中铁物公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回时培超对中铁物上海有限公司的全部诉讼请求；2.时培超承担本案一、二审诉讼费及保全费。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。《房产交接确认书》真实有效，不存在可以撤销的理由，中铁物公司与时培超就逾期交房的事实在2019年12月30日的《房产交接确认书》中已达成实质性和解，中铁物公司就逾期交房这一项无需对时培超承担任何责任或赔偿。1.时培超在办理完毕过户手续的次日即2019年12月19日对后门通道提出异议，是有意为之，故意加重中铁物公司的交房责任，时培超并未基于重大误解而签订《房产交接确认书》。涉案房屋的交易过程为，2019年7月31日中铁物公司将涉案房屋通过上海联合产权交易所公开挂牌转让，同年9月9日中铁物公司与时培超签订《产权交易合同》，12月18日中铁物公司与时培超办理了产权过户手续，12月30日双方签订《房产交接确认书》。根据原审判决第9页第8行认定的事实，时培超是在办理完毕过户手续的次日即2019年12月19日提出后门通道的异议，在前后长达五个月的时间内，时培超在过户手续办理完毕前，从未就后门通道的问题提出过任何异议，却在房产过户后、交房前十天提出异议，是有意为之，故意加重中铁物公司的交房责任。2.原审判决基于后门通道一个理由，撤销了包括“现状交付无异议”和“履约情况无异议不互负责任或赔偿”两个条款的《房产交接确认书》，是错误的。原审判决在第11-13页，对支持时培超基于重大误解而签订《房产交接确认书》的诉求进行了详细的说理，但是长达三页的事实认定和法律适用的说理，仅就后门通道的问题进行了阐述，并未提及逾期交房的问题。故原审判决基于后门通道一个理由，撤销了包括“现状交付无异议”和“履约情况无异议不互负责任或赔偿”两个条款的《房产交接确认书》，无法说服中铁物公司。《房产交接确认书》的第2条约定内容为，“甲、乙双方基于该房产转让负有的所有相关义务（包括房款支付、产权变更、房产交付等）均已履行完毕，双方对履约情况认可无异议，不再互负任何责任或赔偿”。根据该条约定及常理判断，房产交付主要包括房产的交付状况和交付时间两个因素，即使时培超对房产的交付状况提出异议，也不能推定为其对交付时间也存在所谓的“重大误解”，可以随意推翻、否定由其本人签字认可的确认书的效力。且时培超也没有证据证明、原审判决也未认定后门通道是否封堵是时培超对中铁物公司的逾期交房义务给予免除赔偿责任的前提条件。时培超违反了禁止反言的原则，不应被支持。3.涉案房产一直留有后门通道，后门通道是为了方便邻居通行而历史形成的，是法律规定的相邻权关系，是一种法定权利。若时培超不认可后门通道是邻居通行的唯一通道，不认可相邻通行关系的必要性和唯一性，应通过相邻关系诉讼解决，而不应把相关的风险转嫁给中铁物公司。本案中，原审判决已经查明，后门通道是历史存在的，并不是在时培超支付购房保证金后至交付房产前这一段时间形成的新的相邻关系，故中铁物公司不需要对一直存在的相邻关系进行特别处理。中铁物公司的经办人帮助封堵后门的行为，只是中铁物公司的一种主动施惠行为，并不能认定为双方对接收房屋的状况另行作出约定。4.在上海联合产权交易所公开挂牌转让的房产公告对中铁物公司和时培超均具有约束力，在房产公告中已经对时培超作为意向受让方自行查看房产的现状及瑕疵的义务进行了约定，时培超对后门通道不知情的自述并不成立。在房产公告第四部分有关交易条件的描述中，中铁物公司已清楚注明，“标的房产成交后以现状交接，公告期即为尽职调查期，意向受让方在挂牌公告期间，有权利和义务自行对标的资产进行全面了解，一经递交受让申请即表明已完全了解认可标的状况及相关约定，自愿接受转让标的的全部现状和瑕疵，并愿意承担一切责任与风险……”。5.原审判决在第14页第1-3行认定“被告（中铁物公司）辩称涉案房屋为带租销售的意见不能对抗被告应按照合同约定向原告履行交房的义务”的说理，是错误的。中铁物公司用带租销售的事实，是为了否认时培超提交的房屋租赁合同的真实性，并主张逾期交房而导致的时培超的租金损失（若有）的起算日期应为2019年11月30日房屋原租约到期后。中铁物公司并不是以带租销售来否定中铁物公司的按约交房义务，中铁物公司在一审过程中反复辩称的是，时培超未提交证据证实其与原承租方桂承娥协商提前解除租赁合同并收回房屋，因原租约在2019年11月30日到期，时培超无法在2019年10月2日按照《房屋租赁合同》的约定向案外人济南大华广济工贸有限公司交付涉案房屋，故时培超主张的因中铁物公司逾期交房而产生的房租损失（若有）并不是由中铁物公司导致的。6.中铁物公司认为时培超提交的房屋租赁合同是伪造的，原审判决对中铁物公司的抗辩不予支持未给予说理。《房屋租赁合同》存在多处存疑之处无法得到合理的解释：1、转款金额24.85万元未备注用途，按照《房屋租赁合同》来看为定金，高达全年房租49.7万元的50%，定金约定过高，不合情理；2、在合同签订日期2019年9月23日，时培超尚未实际占有涉案房屋，也未办理完毕房屋变更登记，济南大华广济工贸有限公司作为承租方不可能在未查实时培超的权利的情况下贸然与时培超签订合同并进行大额的转款；3、时培超未提交证据证实其与原承租方桂承娥协商提前解除租赁合同并收回房屋，因原租约在2019年11月30日到期，时培超无法在2019年10月2日按照《房屋租赁合同》的约定向济南大华广济工贸有限公司交付涉案房屋；4、中国民生银行电子银行业务回单（付款）并非新证据，时培超在开庭结束后两个月方出示该份证据，中铁物公司有合理理由怀疑该份证据与本案的关联性。因中铁物公司无法核实《房屋租赁合同》和电子银行业务回单的真实性，因此中铁物公司认为需要济南大华广济工贸有限公司和康振翠出庭说明情况，以查明案件事实。中铁物公司认为，中国民生银行电子银行业务回单生成在先，《房屋租赁合同》是按照该笔银行汇款业务伪造的，并不存在真实的房屋租赁关系。7.原审判决依据年租金60万元为基数来认定时培超的损失，是认定事实错误。时培超提交的房屋租赁合同关于租金的约定不明确。根据该租赁合同的第2条约定，租金每年60万元，在第一至第三年度若一次性付清，按每年49.7万元计算，后又约定租金每年递增2%。在同一个合同条款中，租金的约定出现前后三种互相矛盾的数额，租金条款是租赁合同的核心条款，租金条款约定不明确，原审判决就采纳该份多处存疑的租赁合同，依据年租金60万元为基数来认定时培超的损失，是认定事实错误。二、原审判决行使自由裁量权及法官运用自由心证时，显失公平。一审时时培超自述是在准备交接房屋时才到房屋现场，此前未实地查看。原审判决虽未明示支持时培超的该自述，但是在撤销《房产交接确认书》的说理部分，暗示了支持时培超的该自述的观点。但时培超的该观点明显与常理和交易习惯不符，对于500多万元的房屋交易，时培超作为理性经济人，不可能拖延到在准备交接房屋时才到房屋现场实地查看并发现后门通道的问题。原审法官未运用自由心证，不予采纳时培超的该自述。一审时中铁物公司主张按照中铁物公司与桂承娥在2019年6月1日至11月30日之间的租赁合同，租金标准为0.43元/日/平米；时培超主张按照其提交的租赁合同，租金标准为1667元/日，涉案房屋面积为564.54平米，即时培超主张的租金标准为2.95元/日/平米，是中铁物公司销售时所带租约的价格的7倍。同一时段同一房屋的租金价格，会出现如此之大的差异，而原审判决居然支持时培超的价格，令人诧异。不仅如此，在支持2.95元/日/平米的天价租金标准的基础上，原审判决支持了在原租约未解除的情况下的95天的损失，并行使自由裁量权，按130%的溢价租金标准进行裁判，也就是说，原审判决最终确定的涉案房产的租金标准为3.84元/日/平米，溢价后最终采纳的租金标准是中铁物公司销售时所带租约的价格的9倍，比济南高档写字楼的租金标准都高，无法令中铁物公司信服。时培超要求高达房产总价值50%的逾期交房违约金，及其庭审多处自述均明显违反诚实信用原则。因此中铁物公司认为原审判决应根据公平原则和诚实信用原则，驳回时培超的全部诉讼请求。三、原审判决程序违法。原审法院依时培超的申请，保全了中铁物公司270万元的银行存款。在疫情及经济下行的双重压力下，270万元的银行存款被冻结，给中铁物公司的现金流带来了巨大的压力。故中铁物公司在2020年6月底向原审法院提交了变更保全措施申请书及可替代的被保全财产，即中铁物公司的全资子公司中铁物资马鞍山商贸有限公司自愿提供其名下深圳市罗湖区南庆街25号汇商名苑3-001商业金融业房产一处（产权证号为深房地字第20006372**，建筑面积为336.62平方米，评估总值为8,617,500元，评估日为2019年10月16日）。因时培超为其保全申请提供的担保物是涉案房产，保全担保物是房产，被保全财产也是房产，符合公平对等的原则，也符合2018年1月30日最高人民法院公布的人民法院充分发挥审判职能作用保护产权和企业家合法权益典型案例（第一批）之4、济南某置业有限公司财产保全案的司法精神，人民法院可以根据当事人申请，依法变更保全措施，解冻企业的银行账户，保障企业的正常生产经营，兼顾双方当事人的权益。但是，原审法院未支持中铁物公司的申请，不予变更保全措施并对中铁物公司的银行存款解冻，给中铁物公司带来了巨大的经济压力，与国家保障企业正常运营的司法精神不一致。四、原审判决判令全部诉讼费及保全费由中铁物公司负担，违反诉讼费的裁判规则。时培超主张的赔偿数额为270万元，但是原审判决支持了20余万元的数额。因此，270万元标的额所产生的诉讼费，大部分应由时培超负担。且中铁物公司作为国有企业，不存在拒不履行生效判决的可能，对中铁物公司采取诉前财产保全措施缺乏必要性、正当性和合理性，保全费应由时培超负担。综上，原审判决在认定事实、行使自由裁量权、保全过程中均存在错误，应予纠正，请二审法院依法改判，支持中铁物公司的上诉请求！时培超辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，定金248500元因承租方济南大华公司要求双方返还定金，双方并未达成一致，该定金暂未退还给承租方，但被上诉人与承租方济南大华公司之间的租赁合同纠纷与本案并非同一法律关系，其处理结果也不影响本案一审认定的事实，该租赁合同中约定的定金248500元是按照合同每年租金497000元累计计算10年的20%进行约定的，并不违反合同法规定的定金损失约定的标准，案外人桂承娥是否向上诉人邮寄有关函件，告知相关房屋租金的情况与被上诉人无关，不能以案外人桂承娥的陈述来认定被上诉人对涉案房屋的有关情况已经知晓，因此，请法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。时培超向一审法院起诉请求：1、判令撤销原、被告于2019年12月30日签订的《房产交接确认书》；2、判令被告支付原告逾期交房违约金2654727.5元；3、本案诉讼费、保全费由被告负担。一审法院认定事实：2019年7月31日，被告通过上海联合产权交易所发布资产项目网络公告一份，该公告涉及的资产项目为山东省济南市市中区XXXX号办公房产，转让底价为5588900元，信息披露公告期自2019年7月31日至2019年8月27日，在公告“重要信息披露”栏内载明“济南市市中区XXXX号房产，房产为1995年建成，混合2层结构，房屋性质为办公，为一独栋独院临街建筑，房屋建筑物建筑总面积564.54平方米，地上共计两层，整体为回字形布局……位于济南市核心城区，房屋建筑物南侧是XXXX，北侧是XXXX，东面是XXXX，西面是XXXX……”原告根据该公告内容于2019年8月8日向上海联合产权交易所有限公司交纳保证金56万元。2019年9月9日，原告（乙方、受让方）与被告（甲方、转让方）签订编号为XXXX号《产权交易合同》一份，载明经上海联合产权交易所公开挂牌，确定原告为济南市市中区XXXX号办公房产的受让方，约定交易价款为5588900元；原告已经支付的56万元保证金在合同生效后直接转为本次交易部分价款，余款5028900元应在本合同生效之日起5个工作日内由原告一次性支付至上海联合产权交易所有限公司指定银行账户，双方均同意上海联合产权交易所有限公司在出具交易凭证后3个工作日内将全部转让价款划转到被告指定账户；被告在收到合同约定全部交易价款后，于5个工作日内向原告交付标的房产；原告若逾期支付价款，每逾期一日应按逾期支付部分价款的5‰向被告支付违约金，逾期超过30日的，被告有权解除合同，并要求原告赔偿损失；被告若逾期不配合原告完成产权持有主体的权利交接，每逾期一日应按交易价款的5‰向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失。合同签订后，原告于2019年9月18日将剩余房款交至上海联合产权交易所有限公司指定账户内，上海联合产权交易所有限公司于当日出具资产交易凭证。2019年12月18日，被告配合原告办理了涉案的济南市市中区XXXX号房屋的产权过户手续，将该房屋登记至原告名下。2019年12月30日，原告（乙方、受让方）与被告（甲方、转让方）签订《房屋交接确认书》一份，载明：“经友好协商，甲、乙双方确认如下事宜：1、甲方转让乙方的房产‘山东省济南市市中区XXXX号办公房产’已交付于乙方，经验收乙方对该房产以当前现状交付无异议。2、甲、乙双方基于该房产转让负有的所有相关义务（包括房款支付、产权变更、房产交付等）均已履行完毕，双方对履约情况认可无异议，不再互负任何责任或赔偿。本确认书自双方盖章或签字之日起生效。本确认书一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。甲方：中铁物上海有限公司乙方：时培超日期：2019年12月30日”。2020年3月22日，原告向被告发送“告知函”一份，主要内容为根据合同约定，被告逾期交房应当支付违约金，且2019年12月30日房屋交付后，原告发现被告未按合同约定履行如实告知义务，院落邻近存在围墙，且围墙存在争议和纠纷，致使交易房产权利行使受到重大不利影响，为此告知被告，要求被告收到该函后5日内排除围墙对交易院落权利行使的障碍并按合同约定承担违约赔偿责任。被告于2020年3月30日针对该函向原告进行了回复，主要内容为：双方基于济南市市中区XXXX号办公房产转让产生的所有合同权利义务已经履行完毕，双方对履约情况书面认可无异议。为方便进出而留有后门的房屋情况，基于历史原因自房屋建成后至今一直持续，原告对此应明知，且被告尊重原告已经出资出力在后门处加筑围墙，之后围墙被推倒非被告所能控制事宜。原告作为房屋所有权人享有的权利，被告无法僭越，但愿意帮助原告协调处理。现原告主张，被告在房屋交接过程中存在欺诈行为，其明确承诺原告会将涉案房屋后门封堵，原告基于与被告经办人的多次沟通，致使原告对交接时的房屋状况产生重大误解，认为被告能够按照承诺封堵后门解决通行纠纷，在此基础上才与被告签订《房屋交接确认书》，但签订确认书当晚封堵的后门就被邻居推倒，被告还因此报警处理，该纠纷至今未能解决，导致房屋不能正常使用。原告基于重大误解与被告签订了《房屋交接确认书》，放弃了向被告主张违约金的权利，该确认书应予撤销。原告明确表示，对于原告已经于2019年12月30日接收房屋的事实无异议。被告对此不予认可，辩称原告对涉案房屋存在后门的情况应当早就明知，原告是在对房屋进行全面了解的情况下才自愿购买涉案房屋，并与被告签订了《房屋交接确认书》，且签订确认书时双方已明确房屋是现状交付，而此时后门并未封堵，现原告要求撤销《房屋交接确认书》于法无据。关于涉案房屋存在后门及后门封堵情况，原告自述，其通过网络公告及朋友介绍了解了涉案房屋状况并决定购买，此前并未到实地进行查看，是准备交接房屋时才到现场，当时就发现房屋留有后门，原告遂提出异议，被告现场负责人杨新凯答复后门是原来就存在的，已经和万紫巷商场协商好，把后门封堵住就可以；原告陈述，涉案房屋交接前存在两个问题，一个是房屋内原有一租户未能腾出，另外就是房屋有后门，原告要求被告解决上述两个问题后才能接收房屋，被告表示同意；签订《房屋交接确认书》当日，腾房问题已经解决，但后门确实尚未封堵，被告方现场负责人杨新凯当场联系封堵后门的施工人员，称施工人员马上来施工封堵后门，但因施工需要一定的时间，希望先行与原告签订《房屋交接确认书》，原告考虑时间问题，且被告亦多次承诺已经与相邻方沟通好并当面落实了封堵后门事宜，出于对被告的信任，便在后门封堵前与被告签订了《房屋交接确认书》，当日封堵后门施工完毕已经接近晚19时。对于该问题，被告解释称涉案房屋是被告济南分公司于1995年自建，该房屋建设时相邻各方已经存在，因建房时需征得邻居同意，当时相邻方就提出要求留出后门供其通行，该相邻方院内本来有其他通道，但被邻居加盖的房屋堵住，所以只有通过涉案房屋的后门才能出入，被告遂在建房时留出了后门，供相邻的两户邻居通行；原告虽要求封堵后门，但并不是签订《房屋交接确认书》的前提条件，签订《房屋交接确认书》时后门尚未封堵，原告对此明知并自认房屋以现状交付。庭审过程中，被告方负责与原告联系并处理涉案房屋交接等手续的工作人员杨新凯到庭，鉴于其系被告方涉案房屋交接过户手续的实际经办人，为查明案件事实，一审法院当庭对杨新凯进行了询问。杨新凯自述，其对后门的由来在交接房屋时并不清楚，原告提出封堵后门的要求后，其认为被告出卖的系有独立产权的房屋，封堵后门不存在障碍，所以同意了原告要求封堵后门的要求，堵门花费800余元，也系被告负担；在封堵后门之前，就堵门的情况和两户相邻关系人进行过沟通，两户邻居均表示同意，当时并不知道后期会出现其他问题；在2019年12月30日封堵后门后，其于12月31早八时左右发现封堵的后门被人推倒，因其在现场，故报警处理，但派出所称应保证邻居的出行，此后其也协调过居委会，希望原告出面协调处理此事，但因原告不配合未能进行协商。杨新凯向本庭提供其与原告微信聊天记录予以证实，根据聊天记录显示，2019年12月19日，杨新凯向原告发送微信“房间拾到完了，里面还有点柜子啥的，桂老师说她来处理，给旁边的邻居，堵门的下午过来”，2019年12月23日，原告问“门堵住了吗”，杨新凯回复“时哥不好意思，今天一直在外面办事，手机忘在单位了。堵门的事情都安排好了，对方说砖头不好买，料买好了，会去弄的，我加了对方微信，干好了对方会通知我的，放心”，2019年12月30日下午14时46分，原告问“你到了吗”，14时50分杨新凯回复“我到了”，19时，杨新凯发送后门封堵后的图片一张，问“可以吗，时哥”，原告回复“里面没砌平？”，回答“好像是没有”，原告“把它砌平吧”，回复“时哥，要砌平的话要从新弄了，要不你看就先这样吧”，原告回复“行啊，先这样吧，以后我们再做处理”。2020年4月26日，原告向110报警平台求助，称涉案房屋门锁被邻居砸坏，闯入家中。经现场勘验，涉案房屋及院落现闲置，大门被喷涂“此院有纠纷”“此院有邻里纠纷”字样，该院北侧为XXXX。在涉案的XXXX号院北墙东侧留有一处通道，该通道可通往XXXX号院，XXXX号院内有两处房屋，肉眼可见杂草丛生，物品废置，无正常生产生活迹象；在XXXX院东南角安装有一处防盗门，该防盗门内系一出租屋，有前门可直接通往万紫巷西街。另根据一审法院调取的涉案房屋宗地图及原告房产证，未标注该房屋北墙有通道或开门的规划设计。关于原告主张的逾期交房违约金，原告自述，根据《产权交易合同》，被告应于2019年9月24日前将房屋交付原告，因被告迟延履行交房义务，故要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金，自2019年9月24日起至2019年12月29日止，共计2654727.5元（5588900元×5‰×95天）。被告对此不予认可，认为原告也未按照合同约定日期支付购房款，且双方已经签订《房屋交接确认书》，互不追究责任，现原告无权要求被告支付逾期交房违约金；关于原告主张的违约金数额，被告认为过高，如果法院支持原告该项主张，要求依法调整降低。关于原告实际损失，原告主张其于2019年9月23日就涉案房屋与案外人济南大华广济工贸有限公司签订租赁合同一份，约定：租期十年，租金一年60万元，合同签订当日济南大华广济工贸有限公司支付定金248500元；该合同签订当日，济南大华广济工贸有限公司代表人康振翠通过银行转账向原告交付定金248500元，后因房屋不能交付出租使用，造成该部分租金损失，原告为此提供租赁合同一份及案外人康振翠支付租房定金的转账记录一份；此外原告主张通过贷款购买涉案房屋，利息每月1.5分，该部分利息损失亦为原告实际损失，为此提供中国民生银行个人借款凭证一份，金额为100万元，年利率6.7425%。被告对原告上述陈述及举证均不予认可。关于涉案房屋同地段同类房屋租金标准，经询问，被告表示不申请鉴定，并主张按照其与前手房屋承租人确定的房屋租金标准即0.43元/日/平方米的标准计算房屋租金。原告对此不予认可。一审法院经实地走访，未查找到与涉案房屋同地段同类型房屋的出租信息。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本案中，原告与被告之间就涉案房屋形成了合法有效的房屋买卖合同关系，原告支付房屋价款后，双方已经办理了房屋过户登记手续，原告系涉案房屋的合法所有权人，被告应当按照约定向原告交付涉案房屋。现原告主张被告在交付房屋过程中存在欺诈，导致其产生重大误解，在此基础上与被告签订的《房屋交接确认书》应予撤销。对此一审法院认为，首先，被告作为原房屋所有权人，其出卖的房屋是有独立产权的房屋，其作为出卖人应当保证原告作为买受人受让涉案房屋后能够独立行使房屋所有权人占有、使用、收益、处分房屋的权利，如房屋权利存在瑕疵被告应履行向原告的告知义务。现被告未能提供证据证实其就涉案房屋存在后门、后门两户邻居只能通过原告房屋内方能出行的情况告知原告且原告对此表示认可或接受；其次，原、被告之间购房行为虽已合法成立，但该行为并不影响原、被告在购房后收房前对原告接收房屋的状况另行做出或书面或口头的约定；第三，根据涉案房屋的房屋所有权证及宗地图，无法看出涉案房屋在规划或设计时就留有后门，原告作为房屋买受人要求被告封堵后门、交付给其能由原告完整控制和使用的房屋并无不当；第四，根据原告与被告现场经办人杨新凯的聊天记录，能够看出在双方办理完房产过户手续后，主要是围绕原租赁户腾房及堵门事宜进行的沟通，此与原告主张的其向被告提出解决原租赁户问题及封堵后门后方同意交接房屋的意见相符；第五，根据被告现场经办人杨新凯的自述，其对涉案房屋留有后门的历史由来尚不清楚，原告更无从得知，原告提出封堵后门的要求后，被告现场经办人表示同意并负责联系相关施工人员，且被告自述此前已就堵门事宜与相邻两户邻居沟通、两户邻居均表示同意，基于上述情况，原告有理由相信被告能够封堵后门保证原告独立使用房屋；第六，虽然原、被告签订《房屋交接确认书》之时，涉案房屋的后门尚未封堵，但根据被告现场负责人杨新凯给原告发送的微信，能够证实封堵后门的工作至2019年12月30日晚19时方才完工，原告主张的因封堵后门完工时间较晚，出于对被告的信任才在被告经办人杨新凯当场联系施工人员确定当日施工的情况下、在后门尚未封堵时就先与被告签订了《房屋交接确认书》的陈述较为可信。综合上述分析，能够认定原告在收房之前明确向被告提出了要求封堵后门的要求，被告对此予以认可并采取了积极行动，被告的承诺及行为使原告确信被告能够封堵涉案房屋后门交付完整房屋，在此情况下，原告才与被告签订了《房屋交接确认书》，认可接收已经封堵后门的房屋，并免除了被告的责任或赔偿。但涉案房屋封堵的后门于交接次日清晨即被邻居推倒、该相邻纠纷至今尚未解决，且该纠纷并非可直接归责于原告的原因导致，故原告同意与被告签订《房屋交接确认书》的前提条件之一发生根本改变，原告据此主张其因对房屋交付现状产生重大误解才与被告签订《房屋交接确认书》，有事实及法律依据，一审法院对此予以确认。但关于原告提出的被告存在欺诈行为的主张，一审法院认为，根据被告积极封堵后门的行为、封堵后门被推倒后主动报警处理的行为并结合被告经办人杨新凯的自述，不能得出被告在该问题上存在故意欺诈原告的结论，原告该项主张不能成立。现原告以存在重大误解为由，要求撤销与被告签订的《房屋交接确认书》，合法有据，一审法院予以支持。但根据双方交接房屋情况及原告自认，一审法院确认原告已经于2019年12月30日接收了涉案房屋。关于原告主张的逾期交房违约金，原、被告在《产权交易合同》中明确约定被告在收到合同约定全部交易价款后，于5个工作日内向原告交付标的房产；现原告实际于2019年9月18日付清全款，故被告应于2019年9月25日前向原告履行交付房屋的义务。现被告于2019年12月30日将涉案房屋交付原告，依约应当承担逾期交房违约责任。被告辩称的涉案房屋为带租销售的意见不能对抗被告应按照合同约定向原告履行交付房屋的义务，对该辩称意见，一审法院不予采纳。根据合同约定，被告若逾期不配合原告完成产权持有主体的权利交接，每逾期一日应按交易价款的5‰向原告支付违约金，现原告以此标准要求被告支付违约金，被告表示该约定过高，要求法院依法调整降低；对此一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。”本案中，被告主张合同约定的逾期交房违约金数额过高，对此应承担相应的举证责任；现被告虽要求参照其与涉案房屋前手承租人之间的房屋租金标准作为涉案房屋实际租金标准，但被告与前手承租人之间约定的租金价格可能基于多种原因形成，仅在双方之间产生约束力，并不能够代表涉案房屋同时期同地段房屋的普遍租金价格，在原告对此不予认可的情况下，不能以此标准作为本案判断依据；经一审法院询问，被告明确表示对逾期交房期间同地段同类型房屋租金标准不申请司法鉴定，亦未提供其他证据，故应承担举证不能的法律后果。案件审理过程中，关于原告实际损失的数额，原告主张系房屋不能出租的租金损失及贷款利息损失，并提供其与案外人签订的房屋租赁合同及转账凭证等；虽然被告对原告提供的租赁损失证据不予认可，但未提供相反证据，综合考虑涉案房屋所处的大致位置、房屋面积及用途及原告举证情况，一审法院认为，原告主张的上述租金损失数额较为客观真实，在被告未能提供相反证据情况下，一审法院对原告的上述主张予以确认。关于原告主张的贷款利息损失，仅根据现有证据，不能证实系因购买涉案房屋产生，对该部分损失一审法院不予确认。鉴于被告违约天数为95天（2019年9月26日至2019年12月29日），参考原告的实际损失，被告应支付给原告逾期交房违约金205875元[1667元/日（60万元/年÷12个月÷30天）×95天×130%）]，对原告主张的超出部分，一审法院不予支持。综上，判决：一、撤销原告时培超与被告中铁物上海有限公司于2019年12月30日签订的《房屋交接确认书》；二、被告中铁物上海有限公司于判决生效之日起10日内支付原告时培超逾期交房违约金205875元；三、驳回原告时培超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28040元、减半收取14020元，财产保全费5000元，由被告中铁物上海有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中铁物公司提交：关于房屋租赁解除事宜的回函，内容是在该函的第三项中桂承娥表示在得知贵司有意进行房产拍卖后，我方一直非常配合，包括买家看房等一系列行为，证明被上诉人在竞拍房屋之前已经对涉案房产进行了实际察看。证据来源是桂承娥通过快递向上诉人邮寄的，时间是2019年11月下旬，因为时间久远，快递的封面已经找不到了。时培超发表质证意见，从该证据的形式上来看，属于打印件，记载的日期为2019年11月21日，真实性无法核实，上诉人也没能提交有关该回函的寄件及收件信息，不能作为有效证据使用，并且该证据亦非新证据，在一审审理期间，上诉人即已保存该回函，但并未向一审法院提交，从该回函的内容来看，涉及的房产拍卖后，买家看房等配合行为也仅是桂承娥的单方陈述，是否真实存在该情况应当由桂承娥出庭接受法庭质证，以核实相关事实，综上，我方不认可该证据的有效性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，时培超与中铁物公司于2019年9月9日签订的《产权交易合同》系双方真实意思表示，各方均应依约履行相应义务。本案争议焦点问题为：一、案涉《房屋交接确认书》应否予以撤销；二、一审逾期交房违约金计算标准是否合理。关于焦点问题一。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的……案涉房产存在后门通行的相邻权纠纷问题。中铁物公司主张时培超作为购房人，在房屋交接前对房产现状应已知晓。但中铁物公司发布的网络公告及双方签订的《产权交易合同》均未说明案涉房产存在后门通行问题，时培超有理由相信能够独立使用该房屋，行使完整的占有、使用、收益、处分房屋权利。同时，时培超在知晓房屋后门通行现状后，即与中铁物公司多次就此沟通。时培超主张中铁物公司工作人员杨新凯告知其后门随时可改，并提交其与杨新凯聊天记录，该聊天记录显示2019年12月19日、23日、30日双方一直沟通后门堵门事宜，由杨新凯联系负责后门堵门事宜。2019年12月30日双方签订《房屋交接确认书》，杨新凯于当天19时向时培超发送后门封堵图片。综上，一审法院认定时培超在收房前即已向中铁物公司提出封堵后门要求，系在中铁物公司承诺封堵后门情况下签订《房屋交接确认书》，并无不当。《房屋交接确认书》签订后，封堵后门即被邻居推倒，相邻纠纷至今未能解决，时培超系在对房屋交付现状产生重大误解情形下签订《房屋交接确认书》，其关于撤销《房屋交接确认书》的主张应予支持。关于焦点问题二。案涉《产权交易合同》约定，中铁物公司在收到全部价款后，于5个工作日内向时培超交付房产。中铁物公司若逾期不配合时培超完成产权持有主体的权利交接，每逾期一日应按交易价款的5‰支付违约金。时培超于2019年9月18日付清全款，中铁物公司应于2019年9月25日交房房产，但中铁物公司实际于2019年12月30日将案涉房产交付时培超，逾期交房95天。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉房产交易价款5588900元，中铁物公司逾期交房95天，按日5‰计算违约金，中铁物公司主张约定的违约金过高，一审法院据以调整并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。时培超另提交其与案外人签订的房屋租赁合同及转账凭证等以证实逾期交房造成的租金损失。中铁物公司对时培超租金损失不予认可，对逾期交房期间同地段同类型房屋租金也明确表示不申请鉴定,但其与前手承租人之间约定租金标准也不能有效反映时培超现在的租金损失。根据上述举证情况，一审法院综合考虑案涉房产位置、面积、用途等因素，以时培超房屋租金损失为标准计算实际损失，并无不当。综上所述，中铁物公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4388元，由上诉人中铁物上海有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年十一月十八日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗