广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初5027号 原告：韦海红，女，1976年11月28日出生，汉族，住广西桂平市。 原告：张威，男，1992年5月9日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈传为，女，1967年11月9日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，系原告张威的母亲。 两原告共同委托诉讼代理人：杨清宴，广西纳百川律师事务所律师。 被告：翁春梅，女，1976年3月19日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告韦海红、张威与被告翁春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张威及其委托诉讼代理人陈传为、原告韦海红及张威的共同委托诉讼代理人杨清宴、被告翁春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦海红、张威向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠房屋租金351613元（租金计算方式：自2019年9月10日起暂计至2020年7月14日）给原告，后续租金计算至被告退出租赁房屋交还给原告之日止；2、判令被告每月按所欠租金的2%支付违约金36278元（违约金计算方式:自2019年9月10日暂计至2020年7月14日）给原告，后续违约金计算至被告交清租金之日止；3、判令解除被告与原告于2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》，被告按出租前房屋原貌，在解除合同后15日内恢复好三楼被毁坏的房间原状，并清扫干净所有房屋退还给原告；4、本案一切诉讼费、诉讼保全费用由被告承担。事实与理由：2016年7月12日，原告韦海红、张威与被告签署了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于玉林市江南开发区XX小区南门斜对面（XX路南侧临街面）的四幢连排楼房出租给被告使用，租期自2016年11月15日起至2026年11月15日止，第一年年租金420000元（即月租金35000元），第二年租金标准不变，自第三年（2018年11月15日）起逐年递增，即每年租金在上一年租金标准基础上增加5%；被告先交租金后使用房屋，分期交租，分别在每年11月15日和次年2月15日、5月15日、8月15日将下一期租金转入原告指定账户。现经核算，2016年11月15日至2020年7月14日时间段的租金应交额为1589700元，因第四年发生新冠病毒疫情，减免一个月租金38587元，应交1551113元。但事实上，被告一直未按期足额交付而是逾期欠额交付，至今只交1199500元，己欠交351613元。长期以来，虽经原告及原告代理人反复追索，被告常以各种与合同无关的借口为由，拒不交付，一拖再拖。合同还约定：如欠交租金，自欠交之日起，被告每日按所欠款额的3%给予原告支付违约金。现经核算，被告至今所交租金1199500元只等于2016年11月15日至2019年9月9日时段的租金，所欠交的租金351613元属2019年9月10日至2020年7月14日时段租金。如每日按3%(合同约定比例）计至2020年7月14日共335日，欠款违约金为3533710元；如每月按2%计至2020年7月14日欠款违约金为36278元。合同还约定：被告不依期足额支清租金的，原告可单方解除合同，收回房屋。事实上，原告曾向被告提出解除合同、收回房屋，但被告一直拒不按时交租金也不同意解除。合同还约定：经原告同意，被告可对不危及房屋安全的墙体等构件进行少量拆解，本合同终止或解除后十五日内，被告须按原样、原质量恢复好，自行清空可移性设备物品，将房屋清扫干净，完好归还。被告原投资建设的房屋装饰物归原告，未经原告同意不得拆毁。但被告未经原告同意即自行拆毁所租楼房第三层的六个房间，造成大量房屋被拆除改变了房屋本来面目，不但给原告的房屋造成损坏，还堆积大量渣土，被告严重损害了原告的财物，被告应当对此负责。综上所述，被告己违背合同，既侵犯原告的合法权益、又损害原告的合法财物，随着时间推移，原告损失越来越大。为了维护原告的合法权益和财物，特向法院起诉。 被告翁春梅辩称，不同意解除租赁合同。1、解除租赁合同会导致被告重大经济损失。原告与被告签订的临街商用房屋租赁合同，本着诚实信用原则，双方已经履行数年，且被告方基于经营需要也为了更好履行合同，已经投入大量资金进行装修装璜，并对使用场地进行必要的调整，有履行的必要，否则被告方因为解除合同遭受重大损失，这是原告片面追求解除合同所没有考虑的。也希望法院在司法裁判上注重保护经营者的利益。2、维持租赁合同有利于被告逐步支付欠租。去年底至今，受疫情影响饮食经营陷入困境，这是客观原因的不可抗力因素，被告为企业生存，为履行各种合约，积极拓展业务，全力争取恢复陷于停顿的餐饮经营，已经取得一定成效。3、原告请求恢复墙体结构改造按合同约定。被告在经营过程中，考虑到经营需要对原告租赁房屋进行部分墙体改造，在合同履行期满后被告会根据双方的约定做必要的恢复，或折算式料钱给原告自主恢复。4、原告请求履行租金欠考虑疫情不可抗力。被告并非恶意不履行合同，合同签订后被告投入巨额资金进行经营就是为了更好的履行合同，正如面所说，突如其来的疫情使得包括被告在内的众多餐饮企业陷于停顿状态，企业开展自救，政府帮助复工复产，一系列恢复经济的措施逐步见效，相信被告也能度过难关，在倡导困难面前人人为我我为人人的正能量面前，原告逼人式的解除合同无异于拆台脚，其实是在损害租赁一方的利益。综上所述，被告会力所能及忠实履行租赁合同，希望法院明鉴，对于可以继续履行的合同避免因解除导致经营者重大损失的诉讼请求慎重裁判，营造良好的营商环境，为玉州经济发展保驾护航。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下： 2016年7月12日，原告韦海红、张威与被告翁春梅签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于玉林市江南开发区XX小区南门斜对面（XX路南侧临街面）的自有四幢连排楼房出租给被告使用，租期自2016年11月15日起至2026年11月15日止，第一年和第二年租金均为420000元（即月租金35000元），自第三年（2018年11月15日）起逐年递增，即每年租金在上一年租金标准基础上增加5%；被告先交租金后使用房屋，分期交租，分别在每年11月15日和次年2月15日、5月15日、8月15日将下一期租金转入原告指定账户。合同还约定：如欠交租金，自欠交之日起，被告每日按所欠款额的3%给予原告支付违约金；被告不依期足额支清租金的，原告可单方解除合同，收回房屋；经原告同意，被告可对不危及房屋安全的墙体等构件进行少量拆解；本合同终止或解除后十五日内，被告须按原样、原质量恢复好，自行清空可移性设备物品，将房屋清扫干净，完好归还，被告原投资建设的房屋装饰物归原告，未经原告同意不得拆毁。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告，被告投入资金对房屋进行装修，并根据经营需要对租赁房屋进行部分墙体改造，装修完成后用于经营餐饮，其中拆除了所租楼房第三层的六个房间。自2016年11月15日至今，原告共支付租金1199500元给原告。经计算，至2020年7月14日，按合同约定被告应交租金为1589700元，因新冠疫情原告减免被告一个月租金38587元，故被告应交租金1551113元，被告己欠交租金351613元。同时，2020年7月15日后至今的房屋租金被告也没有交纳给原告。由于被告一直拒不按时交租金也不同意解除合同，原告为此诉至法院，要求判令被告支付所欠的租金并承担违约责任，同时解除《房屋租赁合同》，恢复房屋原状。 本院认为，原告韦海红、张威与被告翁春梅签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。双方在合同中明确约定，先交租金后使用房屋，分期交租，分别在每年11月15日和次年2月15日、5月15日、8月15日将下一期租金转入原告指定账户。被告从租赁房屋至今共交租金1199500元，只等于支付2016年11月15日至2019年9月9日时段的租金，2019年9月10日之后至今的房屋租金均未向原告支付，按照合同约定，被告已构成违约，原告多次要求被告支付租金，被告仍拒绝支付。被告辩称由于发生新冠疫情导致经营困难无法支付租金，但被告在2020年新冠肺炎疫情发生前几个月就已欠交租金，2020年新冠肺炎疫情发生期间，原告也同意免除被告一个月的租金并先支付部分所欠的租金，但被告依然没有支付租金，因此，对被告的抗辩理由，本院不予采信。双方签订的《房屋租赁合同》第十三条合同变更、解除、终止之（二）约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不依期足额交清租金的；……”原告根据合同约定，要求解除与被告所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后被告应向原告返还租赁的房屋，并支付所欠的租金及违约金。双方在合同约定：如欠交租金，自欠交之日起，被告每日按所欠款额的3%给予原告支付违约金。该约定违约金过高，现原告要求以所欠租金为基数,按月利率2%计付违约金，参照新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，本院将违约金的计算方式调整为按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍，即年利率15.4%计算违约金。双方签订的《房屋租赁合同》第十一条房屋返还中约定：本合同终止或解除后十五日内，被告须按原样原质量恢复好，自行清空可移性设备物品，将房屋清扫干净，完好归还。被告原投资建设的房屋装饰物归原告，未经原告同意不得拆毁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故对原告要求被告按出租前房屋原貌，在解除合同后15日内恢复好三楼的房间原状，并清扫干净所有房屋退还给原告的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、解除原告韦海红、张威与被告翁春梅于2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》，自本判决生效之日起合同解除。被告翁春梅在解除合同后15日内按出租前房屋原貌恢复好三楼被毁坏的房间原状，并清扫干净所有房屋退还给原告韦海红、张威； 二、被告翁春梅支付房屋租金351613元给原告韦海红、张威（房屋租金暂计算至2020年7月14日，2020年7月15日后房屋租金按照每月38587元计算至被告将房屋交还给原告之日止）； 三、被告翁春梅支付违约金30323元给原告韦海红、张威(违约金暂计算至2020年7月14日，自2020年7月15日起至付清房屋租金之日止的违约金，以每年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日各交费时间累计所欠租金额为基数，按年利率15.4%计算)； 四、驳回原告韦海红、张威的其他诉讼请求。 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费7118元，减半收取计3559元，由被告翁春梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员  唐 俭 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理  吴春艳 书 记 员  刘小凡