甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘执复284号 复议申请人（被执行人）：张利军，男，1976年5月3日生，汉族，住兰州市西固区。 委托诉讼代理人：刘辰，甘肃刘辰律师事务所。 申请执行人：张广荣，男，1958年11月7日生，汉族，住。 复议申请人张利军不服定西市中级人民法院（以下简称定西中院）（2020）甘11执异27号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 定西中院在执行申请执行人张广荣与被执行人张利军民间借贷纠纷一案中，被执行人张利军对该院委托拍卖其名下房产的执行行为不服，提出书面异议。请求：1、暂停拍卖程序；2、依法对房产拍卖的参考价提交相关行业协会组织专业技术评审。其异议理由为：一、拍卖所参考的评估房价严重低于市场的实际价格。1、对于位于兰州市七里河区的房产，兰州市中级人民法院委托评估单价为30920元，但是甘方房估字××号《房地产估价报告》的评估单价却为15763元，同一个建筑物的房屋不可能存在这么大差距，上下楼的单价价格也不可能相差5000元，说明评估价值不合理，而答复中根本没有说明出现差距的原因。2、兰州市西固区西固城街道玉门街138号第29幢第6－7层第601室的房产位于兰州市西固区的核心部位，（2020）甘信估字第0376号《房地产司法鉴定估价报告》的评估单价仅仅为10266元，严重低于该区域的房产市场的实际价格。该答复根本没有考虑房屋装修等重要因素，也没有考虑房屋所在区域的正常合理的房屋价格。二、执行行为违反《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》之规定。该意见第8条规定“合理确定财产处置参考价。执行过程中，人民法院应当按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》合理确定财产处置参考价。要在不损害第三人合法权益的情况下，积极促成双方当事人就参考价达成一致意见，以进一步提高确定参考价效率，避免后续产生争议。财产有计税基准价、政府定价或政府指导价，当事人议价不能、不成或者双方当事人一致要求定向询价的，人民法院应当积极协调有关机构办理询价事宜。定向询价结果严重偏离市场价格的，可以进行适当修正。……经委托评估确定参考价，被执行人认为评估严重背离市场价格并提起异议的，为提高工作效率，人民法院可以以评估价为准，先促成双方当事人就参考价达成一致意见。无法快速达成一致意见的，依法提交评估机构予以书面说明。评估机构逾期未做说明或者被执行人仍有异议的，应及时提交相关行业协会组织专业技术评审。在确定财产处置参考价过程中，人民法院应当依法履行监督职责，发现当事人、竟拍人与相关机构、人员恶意串通压低参考价的，应当及时查处和纠正。”该院应当提交相关行业协会组织专业技术评审，得出公允的评估结论。 定西中院查明，张广荣与张利军民间借贷纠纷一案，甘肃省高级人民法院于2019年9月9日作出的（2019）甘民再48号民事调解书确定：一、张利军偿还张广荣借款本金2000万元，并承担截至2019年8月31日剩余利息14568200元，本息合计34568200元，于2019年9月30日前履行完毕；二、周建福对上述借款本息承担连带清偿责任；三、一审案件受理费211183元，由张利军负担；二审案件受理费200424元，减半收取100212元，由张利军负担。案件执行中，该院依法向被执行人发出执行裁定书、执行通知书、报告财产令等法律文书，责令其立即履行生效法律文书所确定的义务，但被执行人未能履行，该院依法查封了被执行人名下位于甘肃省兰州市西固区［兰房（西私）产字第12411－1号］住宅及甘肃省兰州市七里河区［兰房（七私）产字第52670号－1］商铺，并于2019年12月9日对上述房产价值分别委托甘肃信诺房地产咨询估价有限公司、甘肃方家房地产评估有限公司进行评估。2019年12月19日，申请执行人张广荣以欲执行和解为由于向该院提交书面撤回执行申请书，请求暂时撤回对被执行人张利军的本次强制执行。同年12月20日，甘肃方家房地产评估有限公司作出甘方房估字××号房地产估价报告，评估结果为兰州市七里河区房产的评估总价为7547167元。同日，甘肃省高级人民法院将（2019）甘民再48号案件中应向张利军退付的案件受理费100212元协助扣划至本院执行案款专户，该院已支付给申请执行人张广荣。同年12月24日，该院裁定终结甘肃省高级人民法院（2019）甘民再48号民事调解书的执行。2020年3月3日，甘肃信诺房地产咨询估价有限公司作出（2020）甘信估字第0376号房地产司法鉴定估价报告，评估结果为兰州市西固区（跃式）房产的评估总价为2171362元。2020年3月5日，申请执行人张广荣申请恢复本案的执行。同年3月18日，该院作出（2020）甘11执恢14号执行裁定，恢复对该案执行。随后依法向申请执行人张广荣、被执行人张利军送达了上述两份评估报告书。4月9日，被执行人张利军提出资产评估异议书，认为两份评估报告的评估价值严重低于市场的实际价格。4月23日，甘肃信诺房地产咨询估价有限公司、甘肃方家房地产评估有限公司分别针对被执行人张利军的异议出具了书面答复意见。4月29日，本院向被执行人张利军送达了上述两份答复意见。5月1日，被执行人张利军又提出书面异议，认为答复意见没有说明评估报告存在的问题，评估价值严重低于资产实际价值。甘肃方家房地产评估有限公司、甘肃信诺房地产咨询估价有限公司分别于5月8日、5月9日又出具了书面答复。5月16日，张利军再次提出书面异议。5月17日，甘肃方家房地产评估有限公司、甘肃信诺房地产咨询估价有限公司再次出具书面答复。评估机构的书面答复均认为符合市场价值、不存在低评情况。5月18日，定西中院对上述评估财产在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，并发出如下公告：1、张利军名下位于兰州市西固区［兰房（西私）产字第12411－1号］住宅评估价2171362元，起拍价（保留价）1519953.40元，保证金100000元，加价幅度7000元。2、张利军名下位于兰州市七里河区［兰房（七私）产字第52670号－1］商铺，评估价7547167元，起拍价（保留价）5283016.9元，保证金300000元，加价幅度20000元。5月24日，被执行人张利军向定西中院提出执行异议。 定西中院认为，甘肃信诺房地产咨询估价有限公司、甘肃方家房地产评估有限公司均系向甘肃省住房和城乡建设厅备案的具有房地产价格评估资质的房地产估价机构，在接受本院委托评估上述房产时进行了现场勘查，评估方法适当，评估程序合法。本院在执行过程中，对被执行人张利军针对评估报告多次提出的书面异议均及时转交评估机构，评估机构亦多次进行了书面答复，故评估机构所评估及答复过程严谨规范，在评估机构多次答复并表示不再重复答复后，本院依申请执行人张广荣的申请，对上述评估财产在网络拍卖平台公开拍卖的执行行为并无不当，被执行人张利军要求本院提交行业协会组织专业技术评审并非启动拍卖程序的法定前置程序。综上所述，张利军的异议理由不能成立，异议请求于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第十七条第一项规定，作出（2020）甘11执异27号异议裁定书，裁定驳回张利军的异议请求。 张利军不服，向本院申请复议，请求撤销定西中院上述异议裁定，并对房产拍卖的参考价提交相关行业协会组织专业技术评审。复议理由与异议阶段所提理由一致。 本院查明，定西中院在执行该案中，对上述案涉两套房产以评估报告所载评估价为参考价进行网络司法拍卖，经两次拍卖均流拍。其后，定西中院在申请执行人同意抵债情况下，于2020年8月7日作出（2020）甘11执恢14号之一执行裁定书，裁定：一、被执行人张利军名下位于兰州市西固区兰房（西私）产字第12411号－1住宅折价抵偿申请执行人张广荣债务121.596272万元；二、被执行人张利军名下位于兰州市七里河区兰房（七私）产字第52670号-1商铺折价抵偿申请执行人张广荣债务422.641352万元；三、上述以物抵债财产所有权及其他相应的权利自本裁定送达之日起转移至申请执行人张广荣名下。申请执行人张广荣可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，有关机构应协助办理。2020年8月19日，该院向兰州市不动产登记事务中心送达了（2020）甘11执恢14号协助执行通知书，要求将上述两套案涉房产所有权及相应的其他权利变更登记在申请执行人张广荣名下。同日，该两套房产向申请执行人张广荣进行了移交。申请执行人张广荣及被执行人张利军之妻张小燕均在场并在房产移交执行笔录上进行了签字确认。 其他查明事实与定西中院查明事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，当事人对评估报告有异议的，可在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，被执行人张利军对评估报告结论提出异议，认为涉案房产评估价格远低于市场价格。评估机构对此出具了书面回应，对于评估对象特征、评估方法、评估过程及估价原则等问题作出了详细说明。在无证据证明评估程序存在不当或评估机构和人员不具备法定资质的情况下，定西中院对评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论予以参照，确定拍卖起拍价并无不当。实际上，执行程序中，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。本案执行中，定西中院以该评估价格为参考价，第一次拍卖中以评估价的70%确定拍卖起拍价，一拍流拍后，再次拍卖以前次拍卖起拍价的80%确定第二次拍卖起拍价格，但两次拍卖均流拍。说明评估价格并不低于涉案房产经拍卖检验的市场价格。因此，复议申请人张利平关于涉案房产评估价值严重偏低应当提交相关行业协会组织专业技术评审的复议理由既无事实依据亦无法律依据，本院不予支持。定西中院异议裁定认定事实，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人张利军复议申请，维持定西市中级人民法院（2020）甘11执异27号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 强 峰 审判员 朱 华 审判员 路金花 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 梅伟飞