江西省宜春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣09民终2144号上诉人（原审被告）：杨新华，男，1975年11月23日出生，汉族，二手车经营，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：易惠新，江西华晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕佳聪，江西华晟律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢绍勇，男，1973年11月22日出生，汉族，身份证住址：宜春市袁州区，现住宜春市袁州区。被上诉人（原审原告）：何美珍，女，1962年11月29日出生，汉族，身份证住址：宜春市袁州区，现住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：熊辉林，江西甘雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈力进，江西甘雨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李志强，男，1961年10月20日出生，汉族，宜春市人，住宜春市，现在南昌洪都监狱服刑。上诉人杨新华因与被上诉人谢绍勇、何美珍、李志强物权保护纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2020）赣0902民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人杨新华上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回谢绍勇、何美珍所有诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由谢绍勇、何美珍承担。事实与理由：一审判决认定本案基本事实错误，适用法律错误，举证责任分配错误，认定事实的主要证据未经质证，适用法律错误，应当予以撤销。1、一审法院认定“杨新华非案涉房屋的所有权人，其依据与实际权利状态不符的不动产登记，无权取得案涉房屋的所有权。被告杨新华与被告李志强之间如存在债权债务问题，债权人可另案起诉维护自己的合法权益”错误。首先，物权以登记为生效要件，案涉房屋登记在杨新华名下。其次，关于“与实际权利状态不符的不动产登记”，法律规定权利人、利害关系人可以申请更正登记或者诉讼，但一审法院在没有任何人提出异议登记并起诉的情况下，如何认定该房屋登记与实际权利状态不符。最后，杨新华以对李志强的303万元债权抵付案涉房屋购房款，并缴纳了土地出让金以及办理产权证、过户费用共68万元，一审法院为何认定杨新华需要另案起诉，反而是谢绍勇、何美珍与李志强之间签订房屋买卖合同产生的债权债务关系不是本案审理的问题，谢绍勇、何美珍如认为自己的利益受损，应当另案向李志强起诉解决，而一审法院对此只字未提。一审法院在谢绍勇、何美珍没有提供任何证据的情况下直接认定“谢绍勇、何美珍多次催促李志强为其办理房屋不动产权证未果”错误。谢绍勇、何美珍只提供了《协议书》、李志强收取谢绍勇64,000元的收条，但没有提供任何转账凭证，且该《协议书》与另案李祖维等人和李志强签订的购房合同自相矛盾。谢绍勇、何美珍也没提供原件，另外根据《协议书》计算得出每户应付房款112,020元，显然即使按其提供的证据，谢绍勇、何美珍也仅支付部分购房款，一审直接认定“谢绍勇、何美珍分别向李志强支付购房款72,000元，案涉房屋所有权归谢绍勇、何美珍”严重错误。一审法院在谢绍勇、何美珍没有提供任何相关证据的情况下直接认定“杨新华明知李志强所建房屋已经出售却未实地查验核实”错误且自相矛盾。一审法院在杨新华提交了《借条》、《转账凭证》、《李志强签字记录》、《进账单》、《土地出让金缴款凭证》、《房屋所有权证》等证据并当庭提交原件核对的情况下，却只认定杨新华支付案涉房屋201室房屋契税15,808.72元、301室契税14,587.04元属于故意隐匿证据。2、一审法院举证责任分配错误。谢绍勇、何美珍没有足够证据证明杨新华在受让案涉房屋前明知李志强已出售房屋，也没有证据证明杨新华没有支付购房款，仅支付购房费用，甚至没有证据证明自己于2004年在李志强处购买案涉房屋的事实。3、一审法院认定事实的主要证据未经质证。一审中谢绍勇、何美珍向法院提交的《江西省建设用地批准书》、《协议书》、《收条》、《供电公司服务卡》等证据，且均为复印件，谢绍勇、何美珍在举证目录中写明提交《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议书》、《转账明细》等，但杨新华连上述证据的复印件都没有看到，在质证意见中也明确对此提出异议，一审法院在这种情况下直接在判决书中认定谢绍勇、何美珍提交了《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议书》错误，而杨新华提交的《借条》、《转账凭证》等证据却被隐匿，经认定杨新华提交了《房屋所有权证复印件》。4、谢绍勇、何美珍就集体土地上建设的房屋与李志强发生房屋买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理》的规定，即使购买行为有效，谢绍勇、何美珍取得的也只是要求李志强办理房屋过户登记手续的请求权，在请求权尚未实现之前，谢绍勇、何美珍对于案涉房屋不可能享有所有权。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第52条认定杨新华与李志强恶意串通错误。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第196条规定认定“不动产物权的权利人请求返还财产不用诉讼时效的规定”是错误的。另外，一审判决书侵害了案外人宜春农村商业银行的有限受偿权，属于程序违法。谢绍勇、何美珍向一审法院起诉请求：1、依法确认李志强、杨新华就宜春市明月北路79号高脚山37号201室、301室房屋的买卖过户行为无效；2、确认宜春市明月北路79号高脚山37号201室、301室住房的物权；3、本案诉讼费用由李志强、杨新华承担。一审法院认定事实：2003年期间，李志强在宜春市明月北路高脚山37号建造了一栋六层住宅楼。2004年元月17日，谢绍勇、何美珍（买方）与李志强（卖方）签订了一份《协议书》，约定两人购买李志强所建房屋，该协议书主要约定：卖方所建商住房（砖混结构六层住房）坐落在高脚山路（即市计生委后面），买方购房为住房三、四层，每层建筑面积186㎡，每平方米550元计算；杂物间为正面东边第一、第二间，面积为36㎡，每平方米人民币270元（以实际面积计算，多退少补）；协议签订时买方每一层付肆佰元整，二层合计付人民币捌佰元整。余款除保证金外，在卖方办理了产权证交付买方时全部付清；房产证办理费用除契税卖方承担50%外，其余正常费用由买方负担。协议签订后，谢绍勇于2004年12月4日支付给李志强购房款60,000元，于2005年5月14日支付给李志强4,000元以及之后陆续向李志强合计支付了72,000元购房款；何美珍陆续向李志强合计支付了72,000元购房款。2004年10月，李志强分别向两人交付了房屋（谢绍勇201室、何美珍301室），此后两人对房屋装修后入住，并多次催李志强为其办理房屋不动产权证未果。2013年10月28日，李志强为上述房屋办理了房产证，产权所有人为李志强。因李志强与杨新华之间存在债务关系，李志强于2013年11月6日将201室、301室房屋转让给杨新华，并为杨新华办理了房产过户手续，杨新华支付了201室房屋的契税15,808.72元，301室房屋的契税14,587.04元。2019年5月7日，何美珍与宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室签署了《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议（I类）》，约定对案涉房屋（宜春市宜阳新区官园街道桥头社区高脚山37号3楼）进行征收与补偿，何美珍应得补偿款1,252,687.94元，何美珍已收到该笔拆迁补偿款。2019年5月10日，谢绍勇与宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室签署了《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议（I类）》，约定对案涉房屋（宜春市宜阳新区官园街道桥头社区高脚山37号2楼）进行征收与补偿，谢绍勇应得补偿款1,230,082.14元，谢绍勇已收到该笔拆迁补偿款658,882.14元以及意向商品房预留认购款571,200元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。谢绍勇、何美珍购买李志强的房屋（宜春市袁州区明月北路高脚山37号201室、301室），双方于2004年元月17日签订了《协议书》，协议书签订后，谢绍勇共支付给李志强购房款72,000元；何美珍亦向李志强支付了72,000元购房款。此后李志强分别向两人交付了房屋（谢绍勇201室、何美珍301室）。两人对房屋装修后入住，现案涉房屋已由宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室征收拆迁，两人均已获得相关拆迁补偿安置费用。综上，两人与李志强签订上述房屋买卖协议是双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，2013年11月6日，李志强在已将案涉房屋出售并交付给谢绍勇和何美珍、失去房屋处分权后，又将案涉房屋过户给杨新华，且杨新华明知李志强所建房屋已经出售却未实地查验核实，直接与李志强到宜春市不动产登记中心为案涉房屋办理了过户手续。李志强与被告杨新华的上述行为存在恶意，严重损害了谢绍勇、何美珍的权利，以合法形式掩盖非法目的，应依法认定李志强与杨新华对案涉房屋的买卖行为无效。杨新华以无效行为将案涉房屋登记在其名下不符合法律规定，其登记与房屋的真实权利状况不符，应当予以更正。谢绍勇、何美珍依据合法有效的买卖合同已经取得并合法占有了房屋，且非因两人的原因未办理过户登记，两人作为案涉房屋不动产物权的真实权利人，请求确认享有房屋物权，法院应予支持。故对两人请求依法确认坐落于宜春市袁州区明月北路高脚山37号201室、301室房屋的所有权人为谢绍勇、何美珍的诉请，该院予以支持。杨新华辩称，谢绍勇、何美珍的诉讼请求均已超过法律规定的除斥期间；该院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定，不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定。故该院对杨新华的该项辩称不予支持。杨新华非案涉房屋的所有权人，其依据与实际权力状态不符的不动产登记，无权取得案涉房屋的所有权。杨新华与李志强之间如存在债权债务问题，债权人可另案起诉维护自己的合法权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李志强与被告杨新华就宜春市袁州区明月北路高脚山37号201室、301室房屋的买卖行为无效；二、原告谢绍勇对坐落于宜春市袁州区明月北路高脚山37号201室的房屋拥有所有权，原告何美珍对坐落于宜春市袁州区明月北路高脚山37号301室的房屋拥有所有权。案件受理费15,600元，减半收取计币7,800元，由被告李志强、杨新华各负担3,900元。本院审理查明，杨新华从李志强取得包括案涉房屋之内的六套房屋的产权证书之后，向宜春农村商业银行办理了抵押贷款160万元，后杨新华未按约定偿还贷款，宜春农村商业银行向宜春市袁州区人民法院提起诉讼，该院于2016年9月15日作出（2016）赣0902民初744号民事判决，该判决判定宜春农村商业银行股份有限公司对杨新华提供的抵押物（分别位于宜春市）的折价款或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿的权利，该判决已发生法律效力。宜春农村商业银行股份有限公司于2020年10月30日向本院提交《第三人参加诉讼申请书》，请求参加李益群与杨新华、李志强物权保护纠纷一案的审理，并请求确认其对坐落于宜春市袁州区明月北路高脚山37号601室房屋的折价、拍卖、变卖款享有优先受偿权。谢绍勇、何美珍已签订房屋征收补偿协议并领取了拆迁安置款。本院认为，案涉房屋在谢绍勇、何美珍与宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室签订《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议（I类）》并领取拆迁安置款项之后，其所有权即已归于政府所有，该房屋从权利状态角度来看已归于消灭，故谢绍勇、何美珍请求享有该房屋的物权已缺乏客观对象。现谢绍勇、何美珍仅能主张享有该房屋所对应的拆迁安置利益，而该房屋的拆迁安置利益因已发生法律效力的宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初744号民事判决这一文书而与宜春农村商业银行股份有限公司发生冲突，因该生效法律文书已确认宜春农村商业银行股份有限公司对案涉房屋享有优先受偿权，故谢绍勇、何美珍如主张自身享有案涉房屋的拆迁利益，则应通过合法途径解决与宜春农村商业银行股份有限公司的权益冲突。综上，因谢绍勇、何美珍所主张确认所有权的案涉房屋已被政府征收，其主张确认所有权的对象不存在，其提起诉讼不符合法律规定的条件，应予驳回。因有案外第三人需要参加诉讼并提交证据，致一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，应予撤销。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2020）赣0902民初3332号民事判决。二、驳回被上诉人谢绍勇、何美珍的起诉。一审案件受理费7,800元，退回被上诉人谢绍勇、何美珍，上诉人杨新华预交的二审案件受理费15,600元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  周晟审判员  郭琳审判员  龙琴二〇二〇年十一月二十四日法官助理范春根书记员韩醒