河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0730民初2272号 原告：刘莎，女，1980年8月30日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：秦占海，怀来县博精法律服务所法律工作者。 被告：李京宁，男，1964年7月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：史秋玉，北京天驰君泰律师事务所律师。 被告：刘霞，女，1970年1月19日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：徐红月，北京天驰君泰律师事务所律师。 原告刘莎与被告刘霞、李京宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘莎的委托诉讼代理人秦占海、被告刘霞的委托诉讼代理人史秋玉、被告李京宁的委托诉讼代理人徐红月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘莎向本院提出诉讼请求：1.要求被告承担违约责任,双倍返还定金5万元；2.由被告承担诉讼费。事实和理由：（被告二人是夫妻）2020年7月31日原、被告通过怀来县嘉达房地产经纪有限公司中介签订了房屋买卖合同。原告购买被告坐落在怀来县,建筑面积174,78平方米,价款250万元，并当下交定金5万元（详况见房屋买卖合同）。9月15日被告刘霞打电话说房本下来了,要把房屋内承诺留下的家具搬走,或再加6万元。我同意搬家具,但不同意再加钱,后约我见面后说加10万元,我不同意,我说必须按合同履行,我让一步家具可以搬走。至此因被告言而无信不履行合同发生纠纷。后我说按法律规定双倍返还我定金共10万元,被告只想给几个月利息,经多次交涉未果。被告于9月26日未经我同意给我打款5万元，意思是退回收取的定金5万,不想按合同履行卖房。另依法应当承担的5万元违约定金拒绝给付。我认为:被告不讲诚信,拿亲自签订的受法律约束的合同当儿戏、单方要撕毁合同损害原告合法权益,致使原告现在所签订合同购买的房屋不能按约定取得该房屋,有合适房源也不敢再买。被告的违约给原告造成很大损失,无奈诉之贵院,依法维护原告的合法权益,敬请贵院支持原告诉请,主持正义公正判决。 李京宁辩称，一、原告与被告之间签订的《房屋买卖交易合同》、《房屋买卖交易合同补充协议》因违反法律法规规定无效。根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告一处分夫妻共同财产，未经被告二追认，该合同自始无效。且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中，涉案房屋价值近300万元，在被告一出卖时，原告明知其为共同财产，但依然签订《房屋买卖交易合同》，该行为损害了被告二的合法权益，有违公平原则。因此，该买卖行为应认定为无效；二、本案中，原告与被告一均有过错，应各自承担相应的责任。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，在签订《房屋买卖交易合同》、《房屋买卖交易合同补充协议》时，原告就知道案涉房屋为夫妻共同财产，对合同无效造成的后果明知，因此应各自承担相应的责任；三、即使双方签订的《房屋买卖交易合同》、《房屋买卖交易合同补充协议》有效，但双方未约定定金条款，即使约定定金条款，也未约定定金罚则，且定金已转化为部分首付款，失去了定金的性质，不应双倍返还。首先，合同当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金应当以书面形式约定，本案中原、被告双方未就定金的范围、种类进行约定，未成立定金条款，就如【上海市徐汇区人民法院（2012）徐民四（民）初字第2613号】所述：“原、被告（反诉原、被告）在交付2万元定金时未形成书面约定，对该定金的种类、担保范围及违约责任均未作明确约定，故即便是定金已交付，该定金合同亦未生效。因此，已支付的定金，应当返还，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）按照定金罚则承担违约责任，本院不予支持。”其次，即使该5万元具有定金性质，但是合同里并未约定适用定金罚则，不属于定金担保，如案号为（2015）民申字第469号襄阳永生金属制品有限公司、襄阳晶和新材料有限公司等与襄阳永生金属制品有限公司、襄阳晶和新材料有限公司等定金合同纠纷再审一案中认为的：“款项虽名为“定金”，但并未约定适用定金罚则，不属于定金担保，其法律特性实为预付款”。最后，根据《担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。”合同约定2020年7月31日，该定金转化为部分首付款，则表明被告已经履行自己的义务，该5万元的性质已经从定金变为首付款，因此本案不应适用定金罚则。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 刘霞辩称，一、涉案房屋属于二被告共同共有，被告一未经被告二同意与原告签订《房屋买卖合同》擅自处分共有物，但其行为基于共同共有而并非无权处分。依据《婚姻法》第十七条的规定，在夫妻婚姻关系存续期间，案涉房屋属于二被告的夫妻共有财产，为共同共有物。《婚姻法司法解释一》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”，以及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，被告一出卖该房屋时应当取得被告二的同意，但被告一在2020年7月31日与原告签订《房屋买卖合同》时，并未经过被告一的同意，属于擅自处分共有物。其次，在共同共有中，共有人并不按照份额对共有物行使权力承担义务，而是共同对共有物进行管理和处分，对于共有物，各共有人均不分份额的享有权利。因此，被告一擅自处分房屋的行为并非无权处分。二、虽被告一未经被告二同意与原告签订《房屋买卖合同》，但原告在明知房屋为二被告共同共有，但被告二既没有出现在签订合同现场，也没有给被告一出具授权委托书并且没有与原告或者房屋中介有过任何联系沟通的情况下，仍仅与被告一签订《房屋买卖合同》，原告不属于善意买受人的，应当认定《房屋买卖合同》无效。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”，以及最高人民法院印发《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的通知89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。房屋属于夫妻财产中的重大财产，夫或妻一方对夫妻共有房屋的处分不属于夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产的处分，不适用家事代理的规定；《婚姻法司法解释三》第十一条规定体现出夫妻一方擅自处理家庭财产不采用“无处分权的人处分他人财产”的合同效力处理原则。“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋”并不是确定合同效力的充分条件，认定合同效力还要考虑相对方是否善意购买及支付合理对价等公平原则因素。本案中，《房屋买卖合同》上明确写明房屋的共有产权人为被告二，原告应当知道作为买卖合同标的物的房屋是夫妻共同财产。但在被告二既没有出现在签订合同现场，也没有给被告一出具授权委托书并且没有与原告或者房屋中介有过任何联系沟通的情况下，原告仍仅与被告一签订《房屋买卖合同》，原告无法证明其是善意的买受人，也没有尽到合理的注意义务，应当认定被告一处分行为无效。因此原告与被告一之间的《房屋买卖合同》无效。三、本案涉案房产的交易并不符合法律规定的善意取得的要件，依法不能适用善意取得制度。根据《物权法》及《婚姻法司法解释三》、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第14条的规定，第三人在购买、受让不动产时只有同时具备善意、支付合理对价并办理产权登记手续这三个缺一不可的条件，才能构成善意取得。在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，也是通过判断合同相对人是否尽到合理注意义务、合同的缔结以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪等因素，来作出综合分析判断。由此可见，当事人在合同缔结和履行过程中如果未尽合理注意义务，依法不属于善意、无过失。本案中，作为具有注意义务的原告在与被告一签订《房屋买卖合同》时并未履行其应当履行的谨慎审查义务，亦未支付合理对价，且涉案房屋也没有向原告进行交付和转移登记。因此本案涉案房产的交易并不符合法律规定的善意取得的要件，依法不能适用善意取得制度。四、《房屋买卖合同》无效后，被告一仅应负担返还原告五万元定金的义务，原告请求双倍返还定金的要求于法无据，不应被支持。《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。本案因《房屋买卖合同》无效，被告一负有返还原告向其支付的五万元定金的义务，且被告一已经将定金退还给原告，因此不应承担原告诉请中的双倍返还的责任。基于上述事实和理由，请求法院依法驳回原告刘莎的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年7月31日原告刘莎与被告李京宁通过怀来县嘉达房地产经纪有限公司签订《房屋买卖交易合同》、《居间服务合同》及《房屋买卖交易合同（补充协议）》，约定由原告购买被告坐落于怀来县东花园镇三泉井村房屋一套,建筑面积共174.78平方米，成交价格250万元，其中《房屋买卖交易合同》第四条第（四）款约定：“买受人应于签订本合同当日支付定金人民币50000元”；第九条第（一）款约定：“双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务。因延迟履行合同义务，延迟履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的100%向守约方支付违约金。”；《房屋买卖交易合同（补充协议）》第二条付款方式及房屋交付约定：“1、乙方（原告）于2020年7月31日向甲方（二被告）支付定金人民币50000元整签订买卖合同。该定金在交易中自动转为首付款的一部分”。原告于签订合同当日通过转账方式向被告李京宁转账20000元、向被告刘霞转账30000元，共计交付定金5万元。2020年9月15日被告房本下来，原、被告双方因屋内家具及房屋价款问题发生争议，合同无法继续履行，原告要求被告双倍返还定金共计10万元，被告不同意，双方协商未果，9月26日被告将5万元定金返还原告，后原告诉至本院。 上述事实有原、被告的陈述及《房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、《居间合同》、微信支付转账电子凭证截图、杭州银行电子回单、微信截屏在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点有二：1、房屋买卖合同效力问题；2、被告是否应当双倍返还定金。就第一个争议焦点，二被告称卖房时刘霞并不知情，房屋属于夫妻共同财产，李京宁属于无权处分，买卖合同无效。首先，本案审理过程中二被告并未向本院提交二人系夫妻关系的证明，原、被告所述的二被告是夫妻关系均为当事人自认，但根据相关法律规定，涉及身份关系的事实不适用有关自认的规定，因此不能就此认定李京宁系无权处分；其次，即使二被告是夫妻关系，在原告与被告签字的房屋买卖合同上，卖方为李京宁与刘霞二人，虽刘霞未在合同上签字，但在交付定金时原告是分别向二被告转款，刘霞于当日收到原告转款但并未提出异议，其应当视为对李京宁售房行为的认可，原告有理由相信被告李京宁有权代表刘霞签订售房合同，属于善意的第三人，对被告刘霞的抗辩意见本院不予采纳。综上，该房屋买卖合同应属有效合同。就第二个争议焦点，原、被告在合同中约定：“1、乙方（原告）于2020年7月31日向甲方（二被告）支付定金人民币50000元整签订买卖合同。该定金在交易中自动转为首付款的一部分”，该约定明确了原告支付的5万元性质为定金，在交易中自动转为首付款的一部分，但因原告在交付定金后双方就交易发生争议，原告未支付首付款，因此该5万元的性质仍为定金，并未转化为首付款。2020年9月26日被告将5万元定金返还原告，用实际行动表示不愿意再履行双方之间的合同，已构成违约，原告要求其返还双倍定金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李京宁于本判决生效后五日内再给付原告刘莎定金5万元； 二、驳回原告刘莎的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由被告李京宁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  任春新 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  李艳娇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——