福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1479号 上诉人（原审原告、反诉被告）:曾金叶，女，1977年4月1日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：胡朝能，福建欧顿律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:江铁成，男，1976年3月20日出生，汉族，经商，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林银水，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。 上诉人曾金叶因与被上诉人江铁成房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曾金叶的委托诉讼代理人胡朝能，被上诉人江铁成及其委托诉讼代理人林银水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾金叶上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决认定事实错误。 原审判决认定“后江铁成对案涉房产于2020年4月25日进行腾迁至他处。但对于上述函件曾金叶及代理人均拒收。后江铁成于2020年4月25日搬离该商铺，并已另租商铺作经营，故提出反诉”的事实错误。首先，不管是被上诉人的反诉状还是被上诉人在庭审中的陈述，以及被上诉人向法院提供的证据，被上诉人自始自终没有说到或有证据证明其对案涉房产于2020年4月25日进行腾迁至他处，更没有说到被上诉人于2020年4月25日搬离该商铺。上诉人认为，被上诉人都没有说于2020年4月25日进行腾迁至他处和其于2020年4月25日搬离该商铺，并已另租商铺作经营。原审法院哪里来的证据或依据作出这样毫无事实根据的认定。其次，本案事实是：2020年4月13日，被上诉人在未事先通知上诉人和物业公司的情况下，就自行叫了几辆车将商铺内的物品搬走，根据物业公司的了解，其物品已搬走70%，剩余几张美容床和水箱等物品。物业公司发现被上诉人在搬物品后告知上诉人，上诉人随后安排人员到商铺现场，并要求被上诉人暂时停止搬物品，但被上诉人在现场依旧指挥员工继续搬物品，因上诉人无法阻止其继续搬物品，且被上诉人态度恶劣，劝阻无效。上诉人的人员只好报警，警察到达现场后，组织被上诉人、上诉人、物业公司进行调解，经警察协调达成一致意见：商铺保持现状，由物业公司将商铺大门锁起来，如被上诉人继续租赁，由物业公司开锁给被上诉人使用；如被上诉人不继续租赁，商铺大门暂由物业公司锁起来，待纠纷解决后再处理。对于这个事实的陈述，上诉人提供了2020年4月13日被上诉人搬物品的现场照片，物业公司现场处理人员的证人证言，而且被上诉人自己也提供了2020年4月13日商铺现场搬物品的照片，还有双方都陈述有报警的事实。这些证据足以证明被上诉人试图于2020年4月13日搬离商铺内的全部物品，但并没有完全搬离。第三，上诉人在一审判决后，为了减少经济损失，于2020年8月21日主动通过微信和邮寄的方式，告知被上诉人于2020年8月31日前将商铺交还给上诉人，但被上诉人对于上诉人的微信不予以理睬，对上诉人邮寄的通知拒收。第四，一审法院法官在开庭前组织了被上诉人和上诉人一起到商铺现场察看，当时商铺内还有很多物品并没有搬走，被上诉人还一边走，一边说这个物品是他的，那个物品是他的。一审法官还有拍照，照片上清晰可见，商铺内还有很多物品没有搬走。第五，2020年8月28日，被上诉人在没有通知上诉人的情况下，叫搬家公司将商铺内的物品全部搬离。物业公司和上诉人得知情况后，到现场阻止搬家公司人员搬物品，但搬家公司人员拒不配合。上诉人的人员报警后，警察到现场联系搬家公司负责人，询问是谁要搬走物品，警察在确认是被上诉人叫的搬家公司搬物品后，才同意了搬家公司人员搬商铺内物品。综上，被上诉人是在2020年8月28日才将商铺内的物品全部搬离的。一审认定的上述事实是错误的。二、原审判决遗漏认定重要事实，导致错判。首先，被上诉人不管是在上诉状还是在庭审中反复说到上诉人在2020年4月6日有给被上诉人停水、停电、锁门，并以此说是被上诉人停水、停电、锁门的，才导致其解除合同。但被上诉人没有提供任何证据证明商铺曾经停水、停电，更没有证据证明上诉人对被上诉人承租商铺进行停水、停电。至于被上诉人所说的是上诉人将商铺大门锁起来，更是子虚乌有。明明是在2020年4月13日，在警察的调解下达成的保持现状才锁门的事实，且只是物业公司挂了一个铁锁，这个锁根本就锁不了，但被上诉人硬要栽赃嫁祸给上诉人，其目的显然想解除合同又不承担违约责任。其次，一审法院法官在开庭前组织了被上诉人和上诉人一起到商铺现场察看被上诉人承租的商铺的电能不能单独停电。根据察看的情况，被上诉人商铺要停电的话，必须打开一层大门，然后到鑫芭蕾的办公室关掉电源开关，或进入被上诉人商铺关掉电源开关。但上诉人并没有一层大门、鑫芭蕾（鑫芭蕾的负责人郑艳菲是湖南人，疫情好转后，到5月份以后才到龙岩）的办公室和被上诉人商铺的锁匙，根本不可能对被上诉人商铺实施停电。而整个物业的配电房是在小区的二楼，进入配电房必须有钥匙打开一楼和二楼的铁门，才能进入配电房，且配电房都连接高压电的，又是三相电，被上诉人使用的只是其中一相电，要是在配电房关掉电源的话，必然会将其他二相电一起关掉，这样会造成大面积停电。但到上诉人一审起诉前，并没有任何人有反映商铺曾经停电过。第三，被上诉人声称在2020年4月6日就被停水、停电，但其并没告知物业公司其商铺有被停水停电，物业公司并不知情被告商铺停水、停电的事情。被上诉人自2020年4月6日至4月13日期间，一直就租金的事和上诉人商谈，并没有提到或向上诉人反映商铺有被停水停电。因此，被上诉人所说的停水停电根本就没有的事情。综上，被上诉人没有任何证据证明上诉人有停水、停电、锁门的行为和事实。被告之所以编造其商铺被停水、停电，以及编造谎言说上诉人将其大门锁起来，其目的就是不想继续租赁商铺，想“甩锅”给上诉人，达到解除房屋租赁合同和不承担违约责任的目的。一审法院在判决书中没有体现上诉人对关于商铺是否停水、停电、锁门的抗辩理由，也没有在判决书进行认定。很显然，一审法院遗漏认定这个重要事实，导致错判。三、原审判决适用法律错误。首先，一审法院在判决书中多次阐述新型冠状病毒属于全国突发公共卫生事件，系不可抗力。根据我国《民法总则》第180条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”和《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，上诉人也认为是新冠病毒疫情属于不可抗力。《合同法》第94条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。由此可见，新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致合同免责解除。新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。本案中，因新冠肺炎疫情的防疫需要，被上诉人所承租的商铺的确在一定期限内（新罗区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部于2020年2月19日发布《新罗区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部关于有序恢复生产生活的通知》至2020年4月初）限制开业经营，但这个期限也还不到二个月，而且该情形也是暂时的。被上诉人在四月份就在别处继续经营就充分说明了这一点。由此可见，新冠肺炎疫情对上诉人、被上诉人合同的履行造成了影响，使被上诉人在一定期限内无法使用其所承租的房屋，但尚不足于必然导致合同目的无法实现，上诉人从未以疫情原因不出租房屋给被上诉人。因此，被上诉人无权以此行使解除权，被上诉人的行为为违法解除。因此，被上诉人的行为虽然构成违约，但因疫情对其正常的生产经营、使用租赁标的构成了影响，可适当减轻违约责任。其次，虽然一审法院把新冠疫情认定为不可抗力，但一审法院判决解除合同的法律依据却是最高人民法院在关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，这个条文说的是非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。如果是不可抗力，那应当适用《合同法》第94条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定。本案中，被上诉人自始至终说的因为不可抗力和因为停水、停电、锁门才导致其要解除合同，被上诉人根本就没有说继续履行合同会对其明显不公平。最高人民法院于2009年4月27日发布的《关于正确适用若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法[2009]165号)第二条规定“为了适应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”因此，一审法院如果要适用该条文，应当要福建省高级人民法院审核，但目前为止，上诉人并没有看到福建省高级人民法院审核意见。第三，不管是适用《合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，还是适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，如要解除合同，有一个共同点就是不能实现合同目的。本案中，被上诉人以大幅减少租金为理由来商谈租金减免事宜，但上诉人也没有说要解除合同，而是上诉人说不答应这个条件就要解除合同。被上诉人提出减免租金的条件是：2020年整年将原月租金45352元降为月租金28000元，2021年度和2022年度按月租金30000元。如果按被上诉人这个条件算的话，2020年度上诉人减少租金收入208224元，2021年度和2022年度共减少租金收入368448元，2020年度至2022年度要减少租金损失达576672元。因此，上诉人按政府鼓励的免一个月租金和减半二个月租金来计算，上诉人的租金损失也只不过是90704元。因此，被上诉人提出这个减免租金的条件，上诉人显然是不可能答应的，被上诉人是想要降低租金来迫使上诉人主动先提出解除房屋租赁合同，达到被上诉人解除房屋租赁合同，又不用支付违约金的目的。不同点是如果适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第26条，还可以对一方当事人明显不公平。本案中，疫情管控的时间也仅仅是二个月左右，上诉人同意减免其部分租金，是其狮子大开口要减免五十多万的租金才没有谈成，这怎么就对被上诉人明显不公平了，难道上诉人要答应被上诉人从2020年度开始到2022年度的租金都减半收取才算公平吗？如果这样，这明显是对上诉人不公平，只有上诉人才可以依《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第26条解除合同。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误。上诉人恳请二审查明事实后，依法撤销原审判决，并判决支持上诉人的一审诉讼请求、判决驳回被上诉人的一审反诉请求。 江铁成答辩称，原审判决后，上诉人于2020年8月21日下午向答辩人发送微信，表明上诉人已接受一审判决，并向答辩人确认双方签订的金茂领秀城2层201-03号商场房屋租赁合同已于2020年4月25日解除。因此，上诉人已服判，上诉理由不存在，故请求驳回上诉人的上诉请求！ 曾金叶向一审法院起诉请求：1.判令江铁成向曾金叶支付拖欠的租金161408元及截至2020年4月14日的逾期付款滞纳金124022.16元；2.江铁成向曾金叶支付2020年2月至3月份电费2783.31元及从起诉之日起按日千分之二计算的逾期付款滞纳金、2020年2月至3月份水费475.2元、2020年2月至4月份维保费1218元。诉讼中，曾金叶增加第三项诉讼请求为：3.江铁成向曾金叶赔偿电动卷帘门和玻璃门维修费1550元。 江铁成向一审法院提出反诉请求：1.解除江铁成与曾金叶于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》；2.曾金叶返还江铁成的房租押金及水电押金156056元；3.曾金叶赔偿江铁成经营损失280935元、搬迁费用6万元、租金损失44000元，以上共计384935元；4.曾金叶归还商铺内江铁成所有的设施、设备及可拆除的装修建材。 一审法院认定的事实，2013年10月29日，龙岩市新罗区××路××号（金茂领秀城）2层201商场登记至曾金叶名下。2018年7月31日，曾金叶（出租方、甲方）与江铁成（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份。主要约定：1.第一条及第二条约定曾金叶将位于龙岩市新罗区××路××号（金茂领秀城）2层201商场（编号为201-03号）租赁给江铁成使用；2.第三条约定租赁期限为10年，即从2018年8月1日至2028年10月31日；3.第四条约定初始租金为每月45352元，支付方式为每月月底前支付，首次支付为2018年7月31日，押金为三个月店租136056元，水电押金为2万元，共计156056元，于2018年7月31日支付，履约保证金及水电押金于租赁期满无息退还；4.第五条约定乙方应每月月底前缴交下月租金，如逾期缴纳租金，按所欠租金每日加收1%的滞纳金；5.第六条约定除本合同另有约定外，租赁物及其附属物和曾金叶提供的现有设施的维护、修理、保养由江铁成负责，并承担费用；6.第七条约定租赁期内的水费、电费、卫生、保安、物业管理等费用按实计算由江铁成承担；7.第八条约定租金逾期缴纳，逾期天数达至15天或15天以上等视为乙方根本性违约，甲方有权解除本合同，没收履约保证金或履约保证金全额转为违约金支付给甲方等。同时，合同并对其他事项进行了约定。 合同签订后，曾金叶依约将租赁物交付江铁成使用，并给予江铁成三个月的免租期。曾金叶认为，江铁成长期存在延付租金的情形，且仅支付了2020年1月的租金2万元，同时2020年2月至4月的租金及2020年2月至3月水电费、2020年2月至4月维保费、维修费等江铁成未支付，故诉至法院，请求判如所请（其中逾期支付租金的违约金共计124022.16元，已缴租金逾期付款违约金为37084.4元、未缴租金逾期支付违约金为86937.76元）。 另查明，曾金叶于2020年3月16日委托律师向江铁成致函，催付租金。江铁成收悉后，以因疫情影响企业生存困难为由，就减免租金等相关事宜未能与曾金叶达成一致意见。江铁成于2020年4月20日通过EMS向曾金叶及代理人胡朝能寄送《关于提前解除租赁合同的函》一份，通知内容：一、自2020年4月6日起，解除双方于2018年7月31日签订的二楼商场租赁合同。我公司将于2020年4月25日搬出，请你于2020年4月25日前来交接物业。二、因你方将商铺大门反锁、断电、停水的行为导致我方无法正常经营，给我方造成严重的影响，你方应当赔偿我公司经营损失。三、我公司尚欠你方的租金以及在我处的押金136056元及水电押金2万元，双方届时再予以协商处理。后江铁成对案涉房产于2020年4月25日进行腾迁至他处。但对于上述函件曾金叶及代理人均拒收。后江铁成于2020年4月25日搬离该商铺，并已另租商铺作经营，故提出反诉。 再查明，龙岩市新罗区人民政府于2020年2月8日印发的龙新政综〔2020〕19号“关于疫情防控期间支持中小微企业共渡难关若干问题的通知”，其中第五条明确对承租国有资产类的经营场所的中小微企业和个体工商户，从2020年2月起，租金2020年2月全免、同年3月份减半；对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金（摊位费），具体由双方协商解决。 一审法院认为,曾金叶与江铁成签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。 本案的争议焦点为：（一）案涉《房屋租赁合同》是否予以解除？（二）因受疫情及防控措施影响，案涉租金及违约金是否应予以调整？（三）江铁成缴交房租押金及水电押金如何处理？（四）曾金叶主张水电费、维保费、维修费及相应违约金是否予以支持？（五）江铁成主张曾金叶赔偿其经营损失、搬迁费用、租金损失的理由是否成立？ 针对争议焦点（一），新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或部分免除责任。江铁成在收到曾金叶催告律师函后，以企业生存困难为由与曾金叶沟通减免租金事宜未果后，致函要求解除合同，并于2020年4月25日进行了搬迁，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，江铁成反诉请求解除案涉租赁合同，于法有据，予以支持。针对争议焦点（二），2020年1月底，全国突发新冠肺炎疫情，国家自上而下均发出通知为抗击疫情各地禁止人群聚集和商铺生产经营等，受疫情及防控措施影响，江铁成所经营的“昕美美容美发养生会所”无法正常经营符合情势变更的情形，属于不可抗力。新罗区虽属于低风险地区，但新冠肺炎疫情的突发对各行业的复工复产造成了不同程度的影响，执行政府文件暂缓营业或开放等既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据不可抗力免责规则及公平原则双方均应分担。根据龙岩市新罗区人民政府印发的龙新政综〔2020〕19号通知第五条精神，对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金（摊位费），具体由双方协商解决。回归本案，在经一审法院组织双方多次调解未果的情况下，根据公平原则并结合该通知精神对案涉租金予以调减，即疫情期间的2020年2月按70%计算租金。即江铁成应向曾金叶支付2020年1月租金25352元、2020年2月租金31746元(45352元×70%)、2020年3月租金45352元及截至2020年4月25日租金37793元（45352元÷30×25），以上共计140243元。关于曾金叶诉请逾期支付租金违约金的主张。首先，对于曾金叶要求江铁成支付2019年间因延迟支付租金的逾期付款违约金的诉请。鉴于江铁成在2019年间基本能按合同约定期间支付租金，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，曾金叶诉请以日利率1%计算过高，确定为按日利率0.1%为宜，即为3708.4元；其次，对于曾金叶要求江铁成支付2020年1月至4月因延迟支付租金的逾期付款违约金的诉请。根据全国新冠肺炎疫情的突发情况，确定为：2020年1月租金应自2020年1月1日起计收违约金；2020年2月至3月租金77098元（31746元+45352元）确认为自2020年3月1日起计收违约金；2020年4月25日租金37793元租金自2020年4月1日起计收违约金。最后，关于违约金的计收标准，按案涉合同第五条约定“如逾期缴纳租金，按所欠租金每日加收1%的滞纳金”，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，确定为按日利率0.1%为宜。针对争议焦点（三），新冠肺炎疫情的突发属于不可抗力，因此造成作为承租方的江铁成所经营的养生会所无法进行正常经营，故江铁成延期支付租金不能视为根本性违约，曾金叶主张江铁成无权要求曾金叶返还房租押金及水电押金156056元，上述款项应转为违约金支付给曾金叶的理由，不能成立。江铁成向曾金叶支付的押金即履约保证金及水电押金在本案可用于抵扣江铁成应向曾金叶支付的租金及违约金、水电费等。江铁成反诉要求全额返还上述款项的理由，不能成立。针对争议焦点（四），结合在案的证据及合同的约定，曾金叶主张水电费、维保费及维修费等，于法有据，予以支持。案涉租赁合同未对逾期支付电费作出约定，但鉴于曾金叶已支付，且江铁成存在逾期支付的情况，故电费的逾期支付违约金确认为自起诉之日至款清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。针对争议焦点（五），依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，作为承租人应当按照约定的期限支付租金。新冠肺炎疫情的突发虽对各行业的复工复产造成了不同程度的影响，但鉴于江铁成存在延迟支付租金的情况，且在双方因租金等问题发生纠纷后未能妥善地处理，存在一定的过错，故江铁成反诉要求经营损失、搬迁费用、租金损失的主张，不能成立。综上，结合双方的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的规定（二）》第二十六条规定，判决：一、曾金叶与江铁成于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除。二、江铁成在本判决生效之日起十日内向曾金叶支付截至2020年4月25日尚欠的租金140243元及相应的违约金（计算方式：1.江铁成已缴租金存在逾期付款的违约金3708.4元；2.以25352元为基数，从2020年1月1日起至2020年4月14日止按日利率0.1%计算；3.以77098元为基数，从2020年3月1日起至2020年4月14日止按日利率0.1%计算；4.以37793元为基数，从2020年4月1日起至2020年4月14日止按日利率0.1%计算）。三、江铁成在本判决生效之日起十日内向曾金叶支付2020年2月至3月份水费475.2元；2020年2月至4月份维保费1218元；2020年2月至3月份电费2783.31元，并支付以2783.31元为基数，自2020年4月24日起至款清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款违约金。四、江铁成在本判决生效之日起十日内向曾金叶赔偿电动卷帘门和玻璃门维修费1550元。五、江铁成若未能如期清偿上述判决主文第二、三、四项所确定的债务，江铁成支付曾金叶的房租押金及水电押金共计156056元执行时可先予以抵扣。六、驳回曾金叶的其他诉讼请求。七、驳回江铁成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5672元，减半收取计2836元，由江铁成负担1717元、曾金叶负担1119元；一审反诉案件受理费9209元，减半收取计4605元，由江铁成负担2895元、曾金叶负担1710元。 在二审期间，围绕争议曾金叶提供如下证据：1、2.EMS快递单（通知函），证明上诉人于2020年8月21日通过EMS快递通知被上诉人应于2020年8月31日之前将承租店铺恢复原状，但被上诉人拒收通知函；3.照片、视频（附光盘），证明2020年8月28日，被上诉人叫搬家公司人员将承租店铺内门窗、开关等能搬走的物品搬走，停止搬迁的原因是被上诉人不在现场，不知道是谁叫来的人搬离；4、5.函件及EMS快递单，共同证明上诉人于2020年9月2日通知被上诉人应于2020年9月9日前完成拆除、清运承租店铺内的物品；6.函件7.EMS快递单，共同证明上诉人于2020年9月14日通知被上诉人，因被上诉人未按2020年9月2日的函件要求于2020年9月9日前完成拆除、清运承租店铺内的物品，上诉人将安排人员进场施工，恢复原状，所有费用由被上诉人承担，恢复原状费用为55675元；8.手机彩信、短信（附光盘），证明上诉人于2020年9月16日，再次告知被上诉人，因其未按2020年9月2日的函件要求于2020年9月9日前完成拆除、清运承租店铺内的物品，上诉人将安排人员进场施工，恢复原状，所有费用由被上诉人承担，恢复原状费用为55675元；9.照片、视频（附光盘），共同证明上诉人于2020年10月15日拍摄的被上诉人承租店铺内的现状。从现状可以看出，自被上诉人于2020年8月28日叫人搬走店铺内物品后，门窗、地板、墙壁等均已损毁，店铺内垃圾成堆；10.“金茂领秀城”二层商场装饰拆除工程施工合同，证明2020年10月16日，因被上诉人拒不将承租的店铺恢复原状，上诉人只好委托专业承包人吴鸿锋将店铺装饰拆除，费用为45000元；11.照片、视频（附光盘），共同证明上诉人于2020年10月19日、10月21日拍摄的被上诉人承租店铺拆除时的现场。12.照片，证明到目前为止已由上诉人恢复原状。13.收条及回执、场地移交书，证明已由上诉人恢复原状，实际费用45000元，曾华斌是曾金叶哥哥的儿子。江铁成质证认为，对证据1.2有异议，函件里面不是写的恢复原状，是办理交接手续，由于当时其在外地没有签收，其员工有发微信图片给其，2020年8月28日上诉人在没有通知被上诉人的情况下阻止搬离店铺，上诉人在上诉状有陈述阻止搬迁的行为；对证据3有异议，真实性待查，是单方面制作的，与本案无关，超出本案诉讼范围；对证据4、5，对方没有打电话给其，这些都是后期发生的事情，与本案无关；对证据6.7真实性不予认可，与本案无关；对证据8的三性不予认定；对证据9三性不予认定，其是单方面制作，真实性不予认定；对证据10的真实性不予认定，其私下签订，被上诉人不知情；对证据11的真实性不予认定，是其单方面制作的；对证据12的真实性不予认定；对证据13的真实性不予认定，付款人是曾华斌，并不是曾金叶。 江铁成则提供如下证据：1.上诉人员工吴甜甜的微信号，证明上诉人员工吴甜甜系向被上诉人发送微信图片的主体；2.上诉人员工吴甜甜向被上诉人发送微信图片截图，证明上诉人已接受一审判决，并向被上诉人确认，双方签订的金茂领秀城2层201-03号商场房屋租赁合同已于2020年4月25日解除。曾金叶质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但证明对象内容有异议，只能证明上诉人为了减少损失要求被上诉人尽快将店铺交还给上诉人，且恢复原状而向被上诉人发的函件，并不等于上诉人认可一审判决。 经审查本院认为，曾金叶提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13与本案的定性无关联，不作为本案的定案依据；而江铁成提供的证据1、2真实，但不能证明其主张的事实。 经审理查明，对一审查明的事实，除上诉人对“后江铁成对案涉房产于2020年4月25日进行腾迁至他处。但对于上述函件曾金叶及代理人均拒收。后江铁成于2020年4月25日搬离该商铺，并已另租商铺作经营，故提出反诉”有异议外，其余事实双方均无异议，对双方无异议的事实，本院予以认定。对有异议的事实上诉人认为“本案被上诉人第一次搬离时间是2020年4月13日，4月20日发函中陈述是4月25日全部搬离，4月13号已经搬离了70%的物品，剩余30%的物品还在店铺内，但其在4月25日并没有全部搬离，实际搬离是2020年8月28日，搬完后没有办理交接手续”。而被上诉人则认为“上诉人4月6日停电锁门，其4月13本来要拿点东西的时候，由于对方报警，并将店铺锁住，所以4月20日才发函，打算是在4月25日搬离的，但是店铺被对方锁住无法搬走东西”。 经审查本院认为，“被上诉人2020年4月13日有搬离部分东西，4月20日发函中陈述将于4月25日全部搬离，但4月25日被上诉人没有将东西搬离”，这一事实双方无异议，本院予以认定；从被上诉人与物业公司的保安在2020年4月13日聊天记录来看，被上诉人租赁的店铺由于被上诉人没按时交纳租金，所以上诉人才将店铺的电停掉，这一事实可以认定；其它事实与本案定案无关联，本院不予认定。 本案的争议焦点：1.双方租赁合同何时解除，被上诉人是否有权单方解除租赁合同，被上诉人是何时搬离店铺，一审判决认定的解除时间及搬离时间是否正确；2.一审适用法律是否正确。 本院认为，曾金叶与江铁成于2018年7月31日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，为合法有效，双方应按约履行。本案中，2020年1月底，由于新型冠状病毒疫情的突然暴发，江铁成所经营的昕美美容美发不能开店经营，且又适逢春节期间，对江铁成所造成的损失是巨大的；根据新罗区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部于2020年2月19日发布《新罗区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部关于有序恢复生产生活的通知》，江铁成所经营的昕美美容美发无法正常生产经营，这致使江铁成没有按时缴纳租金及水电费，构成违约。而曾金叶在江铁成没有按时缴纳租金及水电费等情况下，向江铁成发出律师函，江铁成在收到曾金叶催告律师函后，以企业生存困难为由与曾金叶沟通减免租金事宜未果后，曾金叶采取了不当的停电等行为，致使双方矛盾激化，而在当时的情况下双方均无法预见疫情对美容美发行业的影响程度，为此江铁成于2020年4月20日向曾金叶发函要求于4月25日解除双方签订的《房屋租赁合同》，一审认定“新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，系不可抗力”，并根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定判决双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除正确。曾金叶上诉主张“江铁成没有单方解除合同权利，一审适用法律错误”，本院不予支持。《房屋租赁合同》解除后，江铁成在何时搬离的问题，属另一法律关系，可另案处理。综上所述，曾金叶的上诉理由不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5672元，由曾金叶负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 许培清 审 判 员 杨志炜 审 判 员 詹跃忠 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 邱艺梅 附注：引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。