湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初801号原告：李淑萍，女，1982年4月16日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：李高志，男，1976年3月16日出生，汉族，住湖南省衡阳县，系李淑萍丈夫。被告：周婷，女，1986年4月15日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：衡阳市新家园房地产中介服务有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘南路**房地产大厦交易大厅西厅。法定代表人：陈君君，该公司经理。第三人：中国银行股份有限公司衡阳市华新支行，，住所地：湖南省衡阳市华新开发区解放大道**法定代表人：樊显华，该行行长。委托诉讼代理人：罗凯文，男，1982年3月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。原告李淑萍与被告周婷、衡阳市新家园房地产中介服务有限公司（以下简称新家园公司）及第三人中国银行股份有限公司衡阳市华新支行（以下简称中国银行华新支行）居间合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李淑萍及其委托诉讼代理人李高志，被告周婷到庭参加诉讼。被告新家园公司、第三人中国银行华新支行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李淑萍向本院提出诉讼请求：一、判令被告周婷协助原告取得衡阳市蒸湘区××街××号××公寓楼××室产权；2、判令被告周婷解除房屋抵押，并支付原告代为其偿还房屋抵押贷款1650元，代交水、电、物业费705.8元；3、被告周婷支付逾期办理产权转移登记违约金及损失12000元；4、本案代理费、保全费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月1日，原、被告经被告新家园公司居间签订《房屋买卖及过户协议书》，约定被告将其位于衡阳市蒸湘区××街××号××公寓楼××室转让给原告，原告支付转让金348000元给被告新家园公司，新家园公司转支付给被告周婷，被告周婷负责解除抵押，并转移产权等内容。同年8月5日，原告依约付清房款并支付了居间费用，被告周婷将房屋交付给原告。原告后将房屋出租给他人居住。但被告一直未解除房屋抵押及未将房屋产权手续过户给原告。原告为维护自己合法权益，诉至法院。被告周婷辩称，原告支付房款给被告新家园公司，但被告周婷未收到全部房款；被告周婷只认可被告新家园公司已付房款，原告在未将全部房款支付给被告周婷的情况下，依据合同，被告周婷不能将房屋所有权转给原告；原告在履行合同时未及时支付房款，构成违约，且原告向被告周婷送达了解除合同通知书，合同已解除，不存在继续履行。第三人中国银行华新支行书面答辩称，如果判令解除房屋抵押，无论原告代为清偿还是被告周婷自行清偿，第三人要求清偿全部贷款本息及承担违约责任；如被告周婷胜诉，第三人要求被告周婷继续履行贷款合同，直到贷款本息还清。被告新家园公司未予答辩。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下认定：原告提供的房屋买卖及过户协议书，拟证明原告与被告周婷签订买卖合同的事实；原告提供的房地产租赁合同，拟证明被告周婷交付房屋和原告合法占用房屋等事实；原告提供的金碧物业公司衡阳分公司收款收据，拟证明原告代被告周婷缴纳物业费、水费的事实；原告提供的微信聊天记录，拟证明被告周婷要求原告转账1650元偿还房贷的事实；原告提供的电子缴费收据，拟证明原告支付诉讼费、财产保全费的事实；原告提供的转账凭证，拟证明被告周婷从被告新家园公司领取房款195000元的事实；原告提供的账单详情，拟证明原告向金碧物业有限公司衡阳分公司付款70580元的事实；原告提供的伍利坤的证人证言，拟证明原告将房款全部支付给被告新家园公司及被告周婷收取部分房款的事实。被告周婷对上述证据均有异议。本院认为，原告提供的房屋买卖及过户协议书、金碧物业公司衡阳分公司收款收据、微信聊天记录、电子缴费收据、转账凭证、账单详情来源、形式合法，内容客观真实，被告周婷虽有异议，但未提供反证予以证明，对原告提供的上述证据，本院予以采信；对原告提供的房地产租赁合同，该证据与本案待证事实没有关联,本院不予采信。被告周婷提供的解除合同通知书，拟证明解除合同通知书已送达；被告周婷提供的押金归还单，拟证明归还租客押金；被告周婷提供的化验单，拟证明被告周婷出售房屋的原因；被告周婷提供银行流水，拟证明被告周婷未收到全部房款。原告对上述证据均有异议。本院认为，被告周婷提供的解除合同通知书原告对其真实性无异议，本院予以采信；被告周婷提供的银行流水来源、形式合法，本院予以采信；被告周婷提供的押金归还单、化验单与本案待证事实没有关联，本院不予采信。根据原、被告的诉辩及提供的证据，本院确认以下法律事实：2019年经被告新家园公司中介，原告有意购买被告周婷所有的坐落于蒸湘区采霞街10号衡阳××公寓楼××室，同年7月31日，原告向被告新家园公司支付诚意金10000元。同年8月1日，原告（乙方）与被告周婷（甲方）、新家园公司（丙方）共同签订了《房屋买卖及过户协议书》，该协议书约定：乙方购买甲方坐落于蒸湘区采霞街10号衡阳××公寓楼××室；转让价格为348000元；该房产处于抵押状态，由甲方负责解除抵押；协议签订时乙方交付定金20000元，甲方同意定金托管于丙方，待丙方查档后支付给甲方；在办理产权转移登记手续时，乙方应付给甲方除尾款外的购房款328000元，并注明：该款项于签协议当天支付于丙方托管，由丙方按时支付给甲方；丙方就该物业交易给买卖双方提供了居间服务，且已促成买卖双方签订了本合同。乙方于本合同签订之日向丙方支付9740元作为咨询及居间服务费等内容。同年8月5日，原告向被告新家园公司支付购房款338000元，并由被告新家园公司出具收据。同日，原告支付新家园公司支付中介佣金9700元，并由被告新家园公司出具收据。同年9月20日，原告代被告周婷向涉案房屋的物业公司支付物业费705.8元。2020年2月15日，原告向被告周婷转账1650元，该款系原告代被告周婷支付的按揭贷款。涉案合同签订后，被告新家园公司分别于2019年8月至12月期间向被告周婷支付房款195000元，剩余购房款未再支付给被告周婷。之后，被告周婷在多次向原告及被告新家园公司催要房款无果后，于2020年5月20日向原告发出解除合同通知书。原告则要求被告周婷继续履行合同，解除房屋抵押并办理房屋过户手续。以致酿成本案纠纷。本院认为，本案系合同纠纷，其中原告与被告周婷之间系房屋买卖合同关系，被告新家园公司与房屋买卖双方之间分别构成居间合同关系。涉案《房屋买卖及过户协议书》系原、被告双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，原告依约已将购房款及居间费用支付给被告新家园公司，合同义务已履行完毕。被告新家园在收取托管房款后，未依约全部支付给被告周婷，应承担本案违约责任。涉案合同未约定履行合同义务的顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，被告周婷因被告新家园公司的违约行为导致其未享受全部合同权利，仅收到部分购房款，不构成违约，有权拒绝合同相对方原告的履行房屋过户要求。原告诉请判令被告周婷解除房屋抵押及协助办理涉案房屋的产权过户给原告，于法无据。而且原告未起诉要求判令被告新家园公司承担违约责任，向被告周婷支付相应购房款。本院在审理过程中，依法向原告进行了释明，告知其现有诉讼请求的风险，本案非因被告周婷的原因导致不能继续履行房屋买卖合同，原告可以变更诉讼请求。但原告拒绝变更诉讼请求，故对原告该项诉请，本院不予支持。原告诉请判令被告周婷退还原告代付的按揭贷款费用1650元及代交物业费705.8元，涉案合同因被告新家园的违约行为导致未履行完毕，涉案房屋的所有权未发生转移，对原告代付的该二笔费用被告周婷应予退还。原告诉请判令被告周婷支付逾期办理产权转移登记违约金及损失12000元，被告周婷在本案中不存在违约行为，故原告诉请违约金缺乏事实及法律依据，该项诉讼请求本院不予支持。至于被告周婷辩称已经解除与原告签订的房屋买卖合同问题，该争议事项系反诉内容，周婷没有提起反诉，本案不作评判。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第五条、第六十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周婷于本判决生效之日起十日内退还原告李淑萍代付按揭贷款费用1650元、物业费705.8元，共计2355.8元给原告李淑萍；二、驳回原告李淑萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3368元，诉讼保全费30元，共计3398元，由原告李淑萍负担3378元，被告周婷负担20元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖治波二〇二〇年十一月二十日法官助理彭仁书记员阳琼附相关法条：《中国人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。