广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初4212号原告：刘学雁，女，汉族，1980年9月17日出生，住址：广东省博罗县***************，公民身份号码：441************22X。委托诉讼代理人：徐林海，广东旭利律师事务所律师。委托诉讼代理人：林少芬，广东旭利律师事务所实习律师。被告：博罗县盛源实业有限公司，住所地：博罗县***************************、3栋4层04房（仅限办公），统一社会信用代码：914************401。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：张海如、朱梓华，广东海略律师事务所律师。原告刘学雁诉被告博罗县盛源实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行审理。原告刘学雁委托诉讼代理人徐林海、林少芬，被告博罗县盛源实业有限公司委托诉讼代理人张海如、朱梓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学雁诉称，2010年11月8日，鸡麻地村委会组织全体成员开会表决决议回拨地合作建设及土地《村企合作协议书》的内容，该会议全票同意与博罗县盛源实业有限公司合作开发“体育花园”商住小区项目。2010年12月19日，博罗县盛源实业有限公司与博罗县*******民委员会签订了一份《村企合作协议书》，约定盛源公司兴建同等面积的商铺、高层商品房（即约3000㎡的一、二层商铺+约15187㎡的商品房=约18187㎡的土地）。2015年4月9日，鸡麻地村委会向原告出具了有原指标人黄运平与原告签名确认的《体育花园土地换房确认单》，面积为121.63平方米。2015年5月12日，原告与被告签订了位于博罗县**************.体育花园1栋1001号的《商品房买卖合同》，合同约定房价款为437860元。另外，原告向被告支付了20000元的办证费，被告也出具了收据。2016年7月19日，同日，被告将房屋交付给原告使用。到目前为止，被告仍未给原告办理房屋过户手续。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》自双方签名确认后生效，原告未取得房屋权属证书并不影响该合同的效力。另外，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告在2016年7月19日将房屋交付给原告，按照合同约定，被告应及时为原告办理过户手续，而原告至今仍未取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。结合本案，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金，约定的违约金明显低于造成的损失，原告有权要求被告参照合同约定买受人逾期付款的违约责任支付违约金，即自被告应为原告办理房产证权属证书之第二天起至办理完毕过户手续止，被告应向原告按日支付已付房价款的万分之一的违约金，以10%为上限。因此，原告有权要求被告支付已付房价款的10%的违约金，即43786元。综上所述，被告没有及时为原告办理过户手续的违约行为，原告有权要求被告承担继续履行以及支付43786元违约金的违约责任。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告向贵院提起民事诉讼，请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，为原告办理房屋过户手续；2、判令被告承担43786元违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费。被告博罗县盛源实业有限公司答辩称，1、不动产权证未办理是因被答辩人自身未缴清办房产证所需费用、未配合办理相关手续所致，答辩人无需承担任何逾期办证的违约责任。被答辩人购买的涉案房产系答辩人与鸡麻地村委会的村企合作项目，由被答辩人从原指标人处购买取得。根据答辩人与博罗县******民委员会于2013年2月26日签订的《合作合同书》第一条第5款约定，房产证、购房发票费用由村委会承担，结合答辩人与被答辩人于2015年5月12日签订的《补充协议》第四条约定，关于产权登记约定的365天……如买受人在未缴清办房产证所需费用、提交相关资料等不完善的条件下，视为买受人违约，出卖人不对此产生的后果负责。经答辩人核算，答辩人为被答辩人开具购房款发票的税率高达12%，答辩人已预收被答辩人办证费2万元，也即被答辩人仍应补缴办证所需费用52543元（437860元×12%）。另外，经答辩人通知，被答辩人拒绝配合办理签订网签合同等办证所需相关手续。综上，因被答辩人自身未缴清办房产证所需费用、未配合办理相关手续。不动产权证无法办理系被答辩人自身原因所致，答辩人无需担任何逾期办证的违约责任，恳请法院依法查明，驳回被答辩人的请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明：2010年12月19日，被告（甲方）与博罗县*******民委员会（乙方）达成《村企合作协议书》，约定就惠博沿江路与体育大道交界处约18187平方米的土地，甲方负责兴建同等面积的商铺、高层商品房（毛坯房）作为置换土地条件（办理房地产权证和国土证费用乙方自理），甲方再支付乙方现金2700000元。协议还就各自责任进行细化约定。案外人黄运平系博罗县*******民委员会成员，将原属于自身的置换指标转让给原告。原告已支付相应对价购房款给案外人。2015年5月12日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买位于博罗县**************.体育花园1栋1001号的房屋，合同约定房价款为437860元，面积为121.63平方米。合同另约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金。另外，原告向被告预支付了20000元办证费，被告也出具了收据。此后，被告仍未依照约定在规定期限内为原告办理房地产权属证书。原告多次催促未果，遂诉至法院。另查，涉案房屋于2017年11月6日己办理登记权利人为被告，产权证号为粤（2017）博罗县不动产权第5033674号。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律以及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。本案原告虽与被告签订了《商品房买卖合同》，但原告是向案外人购买的指标房，其所支付的购房款是支付给案外人，不是支付给被告，所以本案不同于一般的商品房合同办证纠纷。其办证费用是否受到被告与村企合作方博罗县********民委员会所签订的合作合同影响，该房屋办证费用的实际款额应为多少及应由谁承担，本案中本院不作审理。被告主张本案的办证费用需52543元，而原告只交纳了20000元，经被告通知原告不补交余下费用，致使至今未能办证。所以本案办证费用的多少及应由谁承担为本案主要争议焦点。对此，本院认为，因本案的房屋于2017年11月6日己办证登记在被告名下，而本案的商品房买卖合同是于2015年5月12日签订，原告请求的是办理房屋过户手续，而过户登记和商品房的初始办证费用是完全不同的，本案至今房屋没有办在原告名下，原告现请求房屋过户，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。但办理过户登记的费用应按照法律法规规定由原、被告各自承担。因目前办证费用的多少及由谁承担没能确定，所以到底原、被告是谁违约应待办出证件后，费用应由谁承担再行确定。本案原告主张被告违约，请求被告支付违约金43786元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘学雁、被告博罗县盛源实业有限公司于2015年5月12日签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行；二、被告博罗县盛源实业有限公司于本判决生效之日起30日内将位于博罗县**************.体育花园1栋1001号的房屋产权过户登记在原告刘学雁名下，办理涉案房屋产权过户登记因此产生的费用，依照相关法律法规规定由原、被告各自承担。三、驳回原告刘学雁的其他诉讼请求。案件受理费4262元（预交），由原告刘学雁负担2000元，被告博罗县盛源实业有限公司负担2262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 范永峰二〇二〇年十一月十三日法官助理 潘晓东书 记 员 陈志通