湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2328号原告：黄美云，女，1969年5月10日出生，汉族，高中文化，户籍地湖南省长沙市开福区，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，系董事长。委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告黄美云与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告黄美云及其委托诉讼代理人周政到庭参加了诉讼，三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美云向本院提出诉讼请求（变更诉讼请求）：1.判令山水置业公司支付房屋回购款198644元，并由大成酒店公司承担连带责任。2.判令大成酒店公司向原告支付自2016年10月1日至2020年8月31日期间的房屋收益款62579元及违约金312元，并由山水天下置业公司及湖南大成公司承担连带责任。事实和理由：2011年10月26日，原告与被告山水置业公司签订了《商品房现房买卖合同》，购买了坐落于张家界大成山水国际大酒店第12层1207C房，总价款187400元，原告于当日一次性付清购房款。同日，原告与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定原告将购买的房屋交由被告大成酒店公司管理经营，投资经营期限最短时限不少于3年，最长不超过6年，房屋月投资收益为1562元，被告山水置业公司、被告湖南大成公司提供连带担保。被告大成酒店公司如逾期3个月未支付投资收益，应支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金，如逾期3个月或累计超过6个月未支付投资收益，原告有权要求被告山水置业公司回购房屋，同时被告大成酒店公司须按该房屋约定价格的0.5%支付违约金。同日，原告与三被告签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。合同约定：房屋总价款为187400元，投资期满六年后，被告山水置业公司须按本合同约定价格的106%回购该房屋，并由被告大成酒店公司提供连带担保。被告大成酒店公司从2016年9月开始少付或拒付原告投资收益，损害了原告的合法权益。原告据此具状起诉，请求判如所请。被告山水置业公司、大成酒店公司未到庭答辩，但递交了书面答辩状辩称：（一）关于租金支付情况。1.自2016年10月1日起至2020年8月31日止,被告已经向原告付款12523元，原告少算租金126元，且多计算一个月租金1562元。2.被告对于投资收益合同到期后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未就投资收益达成续签协议。3.因出现××不可抗力因素，请求减免租金，并调减违约金标准。（二）房屋回购款金额应为187400元，并非198644元。原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。法院若支持原告回购的请求，则应确认原告与被告间的《商品房买卖合同》《房屋投资经营合同》于本案起诉之日解除。（三）本案所涉合同均未约定担保期限，本案已过保证期间，担保人已实际免除担保责任，且担保人没有义务为合同到期之后的履行而承担担保责任。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2011年10月26日，原告黄美云以187400元购买了被告山水置业公司销售的坐落于张家界大成山水国际大酒店第12层1207C号房屋。同日原告黄美云（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）、湖南大成公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋承包经营合同》，约定：原告将购买的前述房屋委托被告大成酒店公司统一经营管理，甲乙双方同意投资经营期限最短不少于3年，最长不超过6年。在本合同的经营期限内，乙方按月向原告支付承包收益金1562元／月（甲方首期投资收益金额为购房款全款付清之日起至当月最后一天的日累计投资收益额加上第二月的月投资收益之和），于每月20日之前支付当月的投资收益。本合同经营期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，乙方除应付甲方的投资经营收益之外，乙方应另向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金。丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保。丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。（二）2011年10月26日，原告（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、大成酒店公司（丙方）、湖南大成公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。该合同约定，在甲方与丙方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满三年后至第六年内，任何一方都有权要求对方按以下方式回购房屋：……投资期满六年按照本合同第三条约定的价格187400元的106%回购房屋，双方均不得以任何理由拒绝该房屋的回购执行。丙方对回购甲方该房屋义务提供担保。同日，原告黄美云与被告山水置业公司（乙方）、大成酒店公司（丙方）、湖南大成公司（丁方）签订《补充合同》，约定在该房屋投资期满六年后，被告山水置业公司须于15日内一次性将该房屋回购款支付给原告。（三）原告黄美云于2011年10月26日付清了房屋购房款187400元。截至2016年9月30日，被告大成酒店公司已经全额向原告支付了投资收益。自2016年10月1日至2020年8月31日，被告大成酒店公司向原告支付款项情况如下：2016年10月1日至2017年4月30日共付款5467元（781元×7个月）；2018年1月1日至2020年8月31日共付款6744元（3000元+312元×12个月）。故自2016年10月1日至2020年8月31日，被告大成酒店公司共下欠原告房屋投资收益共计61203元（1562元／月×47个月-12211元）。上述事实，有当事人的陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋承包经营合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》及《补充合同》、购房款收据、原告黄美云中信银行账户的交易明细等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。1.原告与三被告签订的《房屋销售回购合同》补充合同约定，在房屋投资期满六年后，被告山水置业公司须于投资期满后15日内一次性将该房屋回购款支付给原告。被告山水置业公司未按照约定期限向原告支付房屋回购款，已构成违约。原告现要求被告山水置业公司履行房屋回购，支付回购款198644元（187400元×106%）的诉讼请求，本院予以支持。案涉《房屋销售回购合同》约定大成酒店公司对回购原告房屋提供担保，系提供的连带保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，债权人在前述保证期间内未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据合同约定，被告山水置业公司应于2017年11月10日向原告支付房屋回购款，被告大成酒店公司承担保证责任的保证期间应于2018年5月10届满，现原告于2020年10月10日起诉要求被告大成酒店公司承担保证责任，已超过保证期间，被告大成酒店公司的保证责任依法应予免除，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。2．本案《房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。2017年10月26日合同到期后，被告山水置业公司没有对房屋进行回购，原告与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用房屋，原告没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。2020年10月10日，原告向本院诉讼要求被告山水置业公司履行回购义务，则自2020年10月10日投资经营合同应予终止，被告大成酒店公司支付房屋租金的截止日期应为自2020年10月10日。现原告要求被告大成酒店公司支付2016年10月1日至2020年8月31日期间欠付房屋投资收益62579元，被告实际欠付61203元。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的投资收益1562元为宜，故本院支持原告的投资收益金额为59641元。根据合同约定，被告大成酒店公司应支付原告违约金为298.2元（59641元×0.5%），因该违约金未超过损失的30%，故本院对于三被告抗辩要求调减违约金的诉讼请求不予支持。被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业为被告大成酒店公司向原告支付投资收益提供担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告黄美云不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告黄美云依法有权要求被告山水置业公司在提供的担保物价值范围内承担支付义务。被告山水置业公司抗辩原告黄美云未在主债务履行期间届满之日起6个月内主张保证责任，被告山水置业公司应免除保证责任。本院认为，被告山水置业公司以自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，双方设立的系物权担保中的抵押权。《物权法》第二百零二条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”本案合同约定于每月20日前支付原告的当月的投资收益，故原告2017年8月份之前投资收益的履行义务期限于2017年8月20日届满，该期间投资收益诉讼时效于2020年8月20日届满，现原告于2020年9月17日向本院递交诉状要求被告山水置业公司承担抵押担保责任，已经超过3年诉讼时效，因被告山水置业公司提出抗辩，本院对原告的该诉求依法不予支持。因原告2017年9月1日至2017年10月26日期间的投资收益尚在诉讼时效期内，被告山水置业公司仍应承担抵押担保责任。据此，被告山水置业公司应当对合同约定范围内未过诉讼时效的2017年9月1日至2017年10月26日期间的投资收益及违约金承担的担保责任，具体为：投资收益为2915.73元（1562元／月÷30天×26天+1562元）,违约金为14.58元(2915.73元×0.5%)。因双方合同中未列明具体的担保物，故被告山水置业公司应对该投资收益承担连带清偿责任。本案《房屋投资经营合同》约定被告湖南大成公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向原告支付投资收益提供担保，该担保范围应为该合同投资经营期限内原告的投资收益，且担保方式为保证担保。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。被告湖南大成公司对合同投资期限内即2017年10月26日前的原告投资收益（系按月支付投资收益）提供保证责任的保证期间应于2018年5月10届满，现原告于2020年10月10日起诉要求被告湖南大成公司承担保证责任，已超过保证期间，被告湖南大成公司的保证责任依法应予免除，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄美云房屋回购款198644元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄美云支付自2016年10月1日至2020年8月31日止的投资收益共计59641元，违约金298.2元；三、被告张家界山水天下置业有限公司对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应支付原告黄美云的自2016年9月1日至2016年10月26日期间的租金2915.73元，违约金14.58元承担连带清偿责任。四、驳回原告黄美云其他的诉讼请求。案件受理费5223元，适用简易程序减半收取2612元，由原告黄美云负担23元，被告张家界山水天下置业有限公司负担2136元，由湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担453元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇二〇年十一月六日书记员  赵李西附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。