江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7171号上诉人（原审原告）：任仲侠，男，1986年5月10日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：郑胜春，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：聂彩莲，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：万裕（南京）房地产开发有限公司，住所地在南京市江宁区科学园天元东路**。法定代表人：黄维坤。委托诉讼代理人：赵桂宇，该公司员工。上诉人任仲侠因与被上诉人万裕（南京）房地产开发有限公司（以下简称万裕公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初12695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任仲侠上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判被上诉人向上诉人退还定金2万元，赔偿上诉人经济损失100万元。2、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判决超出上诉人诉讼请求范围。上诉人一审诉讼请求为被上诉人向上诉人返还定金2万元，赔偿损失100万元，并支付相应的利息，但是一审法院判决双倍返还定金4万元，超出上诉人一审诉请范围。二、上诉人不存在扩大损失的行为。自从2015年底被上诉人其和案外人发生纠纷，暂无法打印合同、盖章并收取房款，直至2019年，上诉人一直在同被上诉人沟通、协商，要求被上诉人与上诉人签署备案合同，履行合同义务，但被上诉人一直以问题未解决为由让上诉人继续等待通知。被上诉人于2018年3月将房屋出售给他人后，继续向上诉人隐瞒该事实，直至2019年4月上诉人知晓该房屋已被转售他人后，在协商未果的情况下及时提起了诉讼。在此期间，上诉人一直未放弃继续购买涉案房屋。被上诉人也未明确拒绝将涉案房屋销售给上诉人。故上诉人对合同履行的期待利益一直延续到其明确知晓被上诉人已将案涉房屋过户给第三人时。一审法院应当明确扩大损失和合理损失的具体时点，认定合理损失的金额。本案中，合理损失的计算时点只能是被上诉人明确向上诉人表示拒绝履行合同或上诉人明确知晓合同已经无法履行时，但被上诉人并未明确。相反，被上诉人一直让上诉人等待通知。三、一审法院认定上诉人未举证证明合理损失金额与事实不符。1、上诉人在一审时出示了贝壳找房网、房产365等知名网站统计数据，证明案涉房屋所在小区2019年的销售均价。房屋价格大幅度上涨系众所周知的事实，被上诉人质证时也未质疑该证据的真实性。2、上诉人通过中介公司找到同小区同类房屋的交易案例，但一审法院未予同意开具调查令。上诉人又向一审法院申请调取被上诉人将案涉房屋销售给第三人的备案合同作为证据。但一审法院在庭审过程中完全未予理会上诉人关于确定房屋差价的请求。3、一审法院既不理会上诉人关于确定房屋差价的建议，亦未向上诉人释明鉴定事宜，程序违法。四、一审判决结果导致作为违约方的被上诉人占有了巨额的房屋升值利益，结果明显不公。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。万裕公司辩称：一、上诉人未在预约合同约定的时间内签署本约，经被上诉人催告后，再次拒绝签署本约，过错在上诉人，被上诉人无过错。一审中，上诉人申请到庭的两名证人均证实：经被上诉人催告，两名证人于2016年11月与被上诉人签订了《预售合同》，并已实际履行完毕。但上诉人经催告后仍拒不到场签订《预售合同》。因此，双方未签订《预售合同》的过错在上诉人。二、2016年1月被上诉人虽与案外人发生过纠纷，但不存在对外签约的行为能力障碍。2016年1月20日，被上诉人公司印章被财务人员私自带走，被上诉人于次日就立即重新刻制了印章并在工商机关备案合法使用。2016年1月至2016年9月之间，被上诉人从未间断地连续与数百名购房人签订了《预售合同》。三、上诉人本人及其提供的两名证人均证实，本案的法律关系是任仲侠与沃得集团约定，由万裕公司向任仲侠履行债务。即使万裕公司不履行或履行不符合约定，万裕公司亦无须向上诉人承担责任。2016苏01**民初3840号案件中，沃得集团向一审法院书面确认被上诉人已经以货币的方式足额清偿了沃得集团的全部借款。上诉人仍坚持以不支付对价、只抵冲欠款的方式拿房，不仅于法不符，亦与情理不合。四、2016年9月之前，由于南京房价低迷，施工单位和材料供应商大多是只要钱，不要房。被上诉人只能四处筹措资金以货币方式逐一归还欠款。2016年下半年起，南京房价猛然暴涨，当初不愿以房抵款的，此时纷纷后悔。但是，此前签署的近100套已过期、已作废的“以房抵款协议”中，除本案上诉人之外，无一人提出诉讼。上诉人当房价低迷时，不按预约合同的约定签署本约，经被上诉人催告之后仍再次拒绝签约；预约合同逾期之后，却在房价高涨时要求被上诉人履行早已过期、作废的预约合同，有投机嫌疑。五、被上诉人只收到定金一万元。原审判决已经认定另外一万元是交给案外人的信息服务费，案外人与被上诉人存在关联，只是帮被上诉人促销，但并非被上诉人收到的款项。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。任仲侠向一审法院提出诉讼请求：1.万裕公司返还购房定金20000元；2.万裕公司赔偿损失1000000元，并支付相应利息（利息自起诉日起，按年利率6%计算至实际支付日止）。一审法院认定事实：2015年4月18日，任仲侠支付案外人江苏三六五网络股份有限公司信息服务费10000元。双方约定，由任仲侠意向购买万裕公司开发的万裕龙庭水岸小区房产。2015年6月6日，任仲侠与万裕公司签订《认购协议》。双方约定，任仲侠以1038513元认购万裕公司开发的位于龙庭水岸家园35幢1202室的房产（以下简称龙庭水岸35幢1202室房产）；双方应于2015年6月16日前签订《预售合同》，如万裕公司拒绝签订《预售合同》，双倍返还已收取的定金。签订合同当日，任仲侠支付万裕公司购房定金20000元。2015年8月3日，万裕公司内部通过签署《抵款房源审批表》的形式决定对案涉房产价格予以优惠，优惠后总价为875920元。2015年8月26日，案外人江苏沃得机电集团有限公司（以下简称沃得公司）向万裕公司出具《工程款抵房款承诺书》一份，承诺书注明“贵公司开发的龙庭水岸家园项目中的房屋号为35栋1202室，建筑面积80.9平方米，总价875920元整，并以任仲侠为购房合同签约人，我公司承诺以上房屋的房款捌拾柒万伍仟玖佰贰拾元冲抵应收的龙庭水岸家园项目借款”。2015年11月25日，案外人陈旭春与万裕公司签订《商品房预售合同》，购买与案涉房产同一小区的另一处房产。审理中，任仲侠陈述，其与陈旭春系同事关系，均经另一案外人黄虎介绍购买“抵债”房产，所抵债务系沃得公司应向黄虎支付的工程款；2015年11月，万裕公司通知其与陈旭春办理《商品房预售合同》等购房手续，其因工作原因未能前往，陈旭春正常办理了购房手续；此后，其多次要求与万裕公司签约，万裕公司均告知因与沃得公司存在纠纷，无法签约。据此，任仲侠主张，双方未能签订《商品房预售合同》系万裕公司以与案外人存在纠纷为由拖延签约所致。对此，万裕公司认为，其与沃得公司纠纷发生于2016年1月，并不影响任仲侠在此之前正常签约，双方未能签订《商品房预售合同》系任仲侠未及时签约所致。另查明，经一审法院（2016）苏0115民初4628号《民事判决书》确认，2016年2月20日，沃得公司派驻万裕公司的两工作人员将万裕公司公章、财务手续等物品交至沃得公司；2016年4月，万裕公司与沃得公司合作的房地产项目发生纠纷。又查明，2018年3月，万裕公司将案涉房产以981285元的价格出售给案外人范世凯，范世凯已办理了相应的不动产权利人登记手续。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，1.双方之间商品房预售合同无法继续履行系万裕公司违约行为所致。任仲侠、万裕公司签订《认购协议》后，双方因房产售价事宜实际已变更了关于2015年6月16日前签订《商品房预售合同》的约定，且未就新的签约时间作出约定，故万裕公司于2015年11月通知任仲侠办理《商品房预售合同》等购房手续后，任仲侠有权在合理期限内与万裕公司签订《商品房预售合同》。2016年1月，万裕公司因与案外人之间发生纠纷，致其与任仲侠无法签订《商品房预售合同》，并于2018年3月将案涉房产出售给另一案外人，此系万裕公司违约行为致其与任仲侠之间买卖合同无法继续履行，故万裕公司应双倍返还已收取的定金20000元。万裕公司所作系任仲侠未在约定期限内与其签订《商品房预售合同》，故定金不予退还的辩解意见缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。2.任仲侠主张的其他损失缺乏事实及法律依据。任仲侠在2016年1月即得知万裕公司因与案外人之间发生纠纷致无法与其签订《商品房预售合同》，此时任仲侠应采取适当措施维护自身合法权益，且此后虽经多次催告，万裕公司仍无法继续履行合同，任仲侠均未要求依法解除合同，亦未提交证据证明其存在其他损失，故任仲侠主张的1000000元赔偿金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、万裕公司于判决书发生法律效力之日起十日内返还任仲侠定金40000元；二、驳回任仲侠的其他诉讼请求。案件受理费6990元，由任仲侠负担6190元，由万裕公司负担800元。本院二审期间，上诉人向本院提交其和黄虎的微信聊天记录以及2017年8月24日上诉人在售楼处拍摄的照片，证明其向黄虎询问购房事宜。被上诉人对上述证据的真实性不予认可，认为不能证明上诉人向被上诉人提出过签约要求，上诉人完全可以电话联系被上诉人工作人员，而不是通过向案外人黄虎询问。被上诉人向本院提交公安机关出具的证明复印件一份及登报遗失公告复印件一份，证明被上诉人在2016年1月21日将被沃德公司抢走的公章登报作废，不存在因为被上诉人公章被沃德公司抢走，无法与上诉人签约要求其等待的事实。上诉人质证认为，公安机关的证明只能证明被上诉人曾经报警，但报警内容与客观事实不符。万裕公司公章是因为其与沃得公司合作开发房地产纠纷，导致公章失控，并非遗失。该证据恰恰证明当时被上诉人具备签约能力但恶意拒绝与被上诉人签约。上诉人对一审判决查明“此后，其多次要求与万裕公司签约，万裕公司均告知因与沃得公司存在纠纷，无法签约”有异议，认为被上诉人以暂时无法签约为由，要求上诉人等通知。对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人陈述被上诉人11月份通知其办理购房手续，但因其出差，2015年12月份才去办理，此时被上诉人表示其公司银行账户被封且无法加盖公章，网签合同也无法打印，故暂时无法签订合同，要求其回去等通知。被上诉人陈述2015年11月份其曾通知上诉人到其公司签订商品房预售合同，但上诉人未到场签约，此后被上诉人决定不再给予上诉人宽展期。上诉人2015年11月份之后就没有联系被上诉人了，一直到2019年4月份拨打市长热线投诉被上诉人。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然《商品房认购协议》约定双方应于2015年6月16日前签订《预售合同》，未在该期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止。但根据上诉人一审提交的《万裕·龙庭水岸抵款房源审批表》、沃得集团出具的《工程款抵房款承诺书》以及被上诉人2015年11月通知上诉人签订商品房预售合同的事实，应视为双方对于2015年6月16日前签订《预售合同》的约定已经协商进行了变更。但因双方未通过书面形式另行约定签订《预售合同》的时间，故在被上诉人通知上诉人签订《预售合同》的合理期限内，上诉人均有权要求签订《预售合同》。2015年11月份被上诉人曾通知上诉人签订《预售合同》，但根据上诉人一审提交的裁判文书，上诉人陈述被上诉人2015年12月份告知其因和沃得集团存在纠纷，故无法签订《预售合同》，具有高度盖然性。被上诉人因自身原因未能和上诉人签订《预售合同》，构成违约。关于上诉人主张被上诉人赔偿损失100万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，根据上诉人陈述，其2015年12月份即已知晓被上诉人因和沃得公司发生争议导致涉案房屋《预售合同》无法签订，但上诉人提交的证据不足以证明其此后至本案诉讼前曾要求被上诉人签订预售合同，上诉人称被上诉人以存在纠纷为由要求其等待，亦未提交充分证据予以证明，故一审法院认定上诉人存在扩大损失的情形，并根据《认购协议》的约定，酌情判令被上诉人双倍返还上诉人支付的定金20000元，对上诉人主张的房价上涨的差价损失未予支持，并无不当。虽然上诉人本案诉请赔偿损失，并未要求双倍返还定金，但考虑到《认购协议》约定的定金亦具有损失补偿功能，故一审法院判令被上诉人双倍返还定金，并未超出上诉人的一审诉讼请求的范围，上诉人认为一审判决超诉请的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人任仲侠的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由上诉人任仲侠负担。本判决为终审判决。审判长 马 帅审判员 张旭东审判员 郑 慧二〇二〇年十一月二十六日法官助理高峥书记员汪海燕