安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3027号 上诉人（一审被告）：安徽省柏星置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇龙耘中学北侧311国道西侧，统一社会信用代码9134132266947844R。 法定代表人：马小军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宁杰，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张立志，男，1979年3月9日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。 上诉人安徽省柏星置业有限公司（以下简称柏星公司）因与被上诉人张立志房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柏星公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张立志的全部诉讼请求，本案诉讼费用由张立志负担。事实与理由：1、柏星公司与张立志签订的《柏星·碧水星城房屋认购协议书》（以下简称《认购协议书》）和《柏星公司萧县成交内部流转单》（以下简称《内部处理流转单》）均是双方真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决认为《认购协议书》和《内部处理流转单》的购房款存在差价，且《内部处理流转单》也没有交于张立志，足以使张立志产生合理怀疑。但一审判决认定“合理怀疑”于法无据，于理不符；2、张立志未提供柏星公司存在违背公平、诚信原则的证据，未提供柏星公司提出不合理条件、拒绝磋商的证据。张立志也未提供《内部处理流转单》确定的1750万元价格高于相同地段房屋价格、构成显示公平的证据。张立志未在合同约定的期限内签订正式商品房买卖合同，否认了预约合同中的条款，构成违约。一审判决认定“不可规责与当事人双方的事由”存在明显错误；3、张立志诉讼请求为依法撤销《认购协议书》，而一审却判决解除该《认购协议书》，而本案不存在法定解除事由，于法无据。中国裁判文书网等刊载（2019）皖13民终657号民事判决书，但柏星公司收到的却是裁定书，结果完全不同；4、《认购协议书》和《内部处理流转单》均有张立志、彭文英夫妻二人签字，而诉讼过程中只有张立志一人，漏列诉讼当事人。 张立志辩称：张立志与柏星公司签订《认购协议书》后，经了解所签价格远远高于市场价，当天下午即找到柏星公司有关人员，要求撤销《认购协议书》，柏星公司也认可价格超出正常水平，张立志遂要求撤销《认购协议书》，或者重新签订一份《认购协议书》，但柏星公司不同意。经协议又签订了《内部处理流转单》，价格减少了近10000000元，几个小时价格就降了近10000000元，《内部处理流转单》没有加盖柏星公司印章，也没有交付张立志留存。一旦柏星公司将《内部处理流转单》销毁，或者不拿出来，张立志便没有房屋降价的证据，《认购协议书》仍然具有法律效力。显然柏星公司没有诚信。张立志主张撤销《认购协议书》，即是解除的意思，一审判决解除《认购协议书》并无不当。张立志与彭文英系夫妻关系，《认购协议书》和《内部处理流转单》均是张立志一人与柏星公司所签，彭文英没有参与，张立志起诉正确，主体适格。请求驳回上诉，维持原判。 张立志向一审法院提出诉讼请求：1、依法撤销张立志与柏星公司所签《认购协议书》，返还其所交购房定金1100000元；2、本案诉讼费由柏星公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月30日，柏星公司（甲方）与张立志、彭文英(乙方)签订《柏星·碧水星城房屋认购协议书》，约定乙方自愿认购甲方开发的柏星·碧水星城酒店楼，建筑面积2656.64㎡；认购单价9877.26元/㎡，总房价26240,377元；乙方在签订协议时向甲方交纳认购定金1100000元；乙方须在本协议签订后90日内至甲方售楼部与甲方签署《商品房买卖合同》和《储藏室买卖协议》，并按《商品房买卖合同》《储藏室买卖协议》约定支付房款；乙方如逾期未至上述地点与甲方签定《商品房买卖合同》《储藏室买卖协议》，作乙方放弃认购处理，其所定房源不予保留，甲方有权另行销售，乙方缴纳的定金则不予返还等。签订协议时，张立志、彭文英向柏星公司交纳认购定金1100000元，柏星公司给张立志、彭文英出具收据2份。当日，因张立志对约定价格提出异议，双方又签订1份《内部处理流转单》，载明：成交类型大定，房号酒店楼，面积2656.64㎡；表单价9877.26元/㎡，表总价26240377元；执行优惠、折扣后价格总价17500000元，单价6587.68元/㎡；交纳大定金（不予退还）1100000元；约定事项：交纳定金时间2018年7月30日，约定交纳首付款时间2018年10月30日，约定合同时间2018年10月30日。该流转单未加盖公司印章，亦未交付张立志，在柏星公司处留存。 2018年10月26日，柏星公司向张立志邮寄1份通知函，通知张立志于2018年10月30日前至柏星公司售楼处签署《商品房买卖合同》，如张立志未能在约定期间来指定地点签订《商品房买卖合同》，柏星公司将按约定作张立志放弃认购处理，其所定房源不予保留，柏星公司有权另行销售，张立志缴纳的定金不予返还。此后，张立志未在2018年10月30日前到柏星公司协商签订《商品房买卖合同》。张立志因与柏星公司协商退还认购定金未果，故提起诉讼。 一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，柏星公司与张立志、彭文英签订的《认购协议书》，是开发商与购房人在签订正式商品房买卖合同之前的购房意向确认协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方签订认购协议约定：张立志、彭文英须在本协议签订后90日内至柏星公司售楼部与柏星公司签署《商品房买卖合同》和《储藏室买卖协议》，并按《商品房买卖合同》《储藏室买卖协议》约定支付房款；张立志、彭文英如逾期未至上述地点与柏星公司签定《商品房买卖合同》《储藏室买卖协议》，作张立志、彭文英放弃认购处理，其所定房源不予保留，柏星公司有权另行销售，张立志、彭文英缴纳的定金则不予返还。该协议约定的房屋认购单价9877.26元/㎡，总房价26240377元；但该认购协议系开发商制定的格式条款，且在同一天张立志对房屋价格有异议的情况下，又签订了《内部处理流转单》，约定执行优惠、折扣后价格总价17500000元，单价6587.68元/㎡；交纳大定金（不予退还）1100000元；约定事项：1.交纳定金时间2018年7月30日，约定交纳首付款时间2018年10月30日，约定合同时间2018年10月30日。该流转单未加盖公司印章，亦未交付张立志，仅在柏星公司处留存。双方在同一天先后签订两份购房协议，价格相差近10000000元，且第二份协议未交付张立志，足以使张立志产生合理怀疑，提出异议符合常理，亦应当支持。双方在张立志缴纳定金后多次协商未果，柏星公司仅提交下发催缴通知的证据主张张立志返还定金理由不足，双方对未能订立正式的商品房买卖合同均有责任，应视为不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房买卖合同的情形，双方均不构成违约，故对张立志主张撤销其与柏星公司所签《认购协议书》，并返还其所交购房定金1100000元的诉讼请求，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张立志与柏星公司所签《认购协议书》于判决生效之日起解除；二、柏星公司于判决书生效后十日内返还张立志所交购房定金1100000元。案件受理费14700元，由张立志负担。 二审中，柏星公司提供从网上下载的裁判文书一份，欲证明与本案发回重审裁定同一案号的宿州市中级人民法院民事判决书，该判决驳回张立志的诉讼请求，可以证明一审判决错误。张立志质证认为，其只收到本院发回重审民事裁定书，没有收到柏星公司提供的所谓民事判决书。本院认证意见为，柏星公司提供的民事判决书并非本院生效的法律文书，对其证明效力不予认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实清楚，本院予以确认。 另查明：案涉房屋已被柏星公司售出。张立志与彭文英为夫妻关系。经二审询问彭文英，其表示同意张立志代表其起诉。 本院认为，归纳当事人二审诉辩意见，本案的争议焦点为，1、张立志主体资格是否适格。2、张立志起诉主张撤销《认购协议书》，一审判决解除是否正确；3、一审判决柏星公司返还张立志定金1100000元是否正确； 关于焦点1。经二审询问彭文英，其明确表示张立志提起本案诉讼是其夫妻二人共同协商的结果，张立志的起诉符合其真实意思。故张立志的原告诉讼主体适格。 关于焦点2。案涉房屋已被柏星公司售出，双方签订买卖合同的目的已经不能实现。张立志虽起诉主张撤销合同，但通过庭审询问，其真实意思亦为合同不再发生效力，要求柏星公司返还定金，故一审判决解除合同并无不当。 关于焦点3。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案双方当事人签订的《认购协议书》属于预约合同，如何确定定金是否应当返还及返还的数额，首先应认定双方当事人是否违约，如构成违约，则应当适用定金罚则处理，如双方均不构成违约，则柏星公司应当返还定金。《认购协议书》签订后，张立志主张价格过高，提出异议，双方当天又签订了《内部处理流转单》，价格减少近10000000元，柏星公司对如此大幅的减少，不能做出合理解释。双方签订《内部处理流转单》后，没有重新签订《认购协议书》，以变更房屋价格，《认购协议书》仍然存在。《内部处理流转单》没加盖公司印章，只有一份在柏星公司处留存，未交付张立志。张立志主张柏星公司可能隐匿或销毁《内部处理流转单》，随时以《认购协议书》内容要求其签订商品房买卖合同。柏星公司虽然在2018年10月26日向张立志邮寄的通知函中确定房屋价格为17500000元，但张立志的该项主张仍具有一定的可信度。因《内部处理流转单》和《认购协议书》同时存在，购房价格处于不确定的状态，双方发生争议，导致没有签订商品房买卖合同，柏星公司对没有签订商品房买卖合同具有一定的过错。张立志虽主张《内部处理流转单》和《认购协议书》，价格不一致，相差10000000元，存在显失公平，《认购协议书》的存在影响其签订商品房买卖合同，但其签署了《内部处理流转单》，重新确定了房屋价格，张立志对没有签订商品房买卖合同亦具有一定的过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金具有赔偿和惩罚双重性质，为保证合同按约履行，在违约导致合同目的不能实现时，一般应完全适用定金罚则。但本案双方当事人对没有签订商品房买卖合同均有一定的过错，本院综合考量双方当事人的过错大小、案涉房屋已经出售他人、柏星公司实际损失等多方面因素，根据公平原则，确定柏星公司返还张立志定金1000000元。 综上，柏星公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决柏星公司返还全部定金不当，本院予以纠正。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初1145号民事判决第一项，即“张立志与柏星公司所签《认购协议书》于判决生效之日起解除”； 二、变更安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初1145号民事判决第二项为：安徽省柏星置业有限公司于本判决生效后十日内返还张立志所交购房定金1000000元； 三、驳回张立志的其他诉讼请求。 一审案件受理费14700元，由张立志负担。二审案件受理费14700元，由安徽省柏星置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 超 审判员 许劲松 审判员 欧阳顺 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理赵如如 书记员朱思源 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。