西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2020)陕0104民初5451号 原告:西安艺浦商贸有限责任公司，住所地西安市莲湖区（6号楼二楼商业房3号），统一社会信用代码91610104710151946T。法定代表人：王长生，该公司执行董事。委托诉讼代理人:李丽霞，北京市康达（西安）律师事务所所律师。被告：李平，男，1969年9月8日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安艺浦商贸有限责任公司（以下简称艺浦公司）与被告李平房屋租赁纠纷一案，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员苏亦南独任审判，公开开庭进行了审理。原告艺浦公司法定代表人王长生与该公司委托诉讼代理人李丽霞，被告李平均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告艺浦公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付下欠房租人民币4万元，并向原告支付违约金人民币9600元即以拖欠租金为基数、按照年利息24%自2017年11月1日计算至2018年10月31日，并由被告承担本案诉讼费用。事实理由：2017年11月1日，原、被告签署《房屋租赁合同》约定，甲方原告将坐落在西安市XX庙XX层面积为300平米的房屋租赁给被告使用。当日，原告将房屋交付给被告，后被告拆除了房屋卷闸门开始使用，但是被告却以各种理由拒不支付房租。原告多次要求被告支付租金未果，故诉至法院。依约，被告应按照租金5%/日支付逾期付款违约金，但因该计算方式下违约金过高，故原告起诉按照年利率24%予以主张，望判如所请。被告李平辩称，本案租赁房屋位于西安市莲湖区XX城XX庙XX市场XX层，原告称该300平米房屋为其自有房屋，却始终不能出示其合法手续。存在恶意欺诈。且在被告多次敦促其提供合法手续无果的情况下，无奈才应于2017年12月终止《房租租赁合同》。后据被告查证、了解该房屋为西安市房屋管理局下属机构城建局的公房，原告与其只是租赁关系。被告虽与原告签署了《房屋租赁合同》，但在原告未能出示该房屋权属证明的情况下才未交纳任何费用、也未使用过该房屋，同样该房屋也未能给被告产生过任何收益。反而在原告多次催促下，被告拆除了卷闸门，给被告造成了一定的经济损失。2017年12月，原告称其很快向被告出示房屋权属证明，并通知被告入场装修。但等被告带着工程队准备进场进行装修前期准备时，原告声称不交钱不能施工，故被告没有进行施工，并认为与原告不再存在租赁关系。此事也对被告造成了一定的经济损失。综上所述，被告认为原告自始就以非自有房屋与被告签署房屋租赁合同，给被告造成了经济和名誉的损失，故请求：1、房屋租赁合同非法无效，并解除；2、驳回原告诉讼请求；3、原告赔偿由此对被告造成的经济损失；4、由原告承担相应的诉讼费用。原告提交证据为：1、《租赁合同》，证明原告从房屋所有权人手中租赁涉案房屋，原告有权将房租租赁给被告。被告对该证据真实性和证明目的均认可，但是原告没有给我看过原告和西安市莲湖区城建局签署的《租赁合同》原件及复印件。2、《房屋租赁合同》，证明目的被告李平从原告处租赁涉案房屋，双方签定的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有法律效应。被告对该证据真实性、证明目的均认可。3、证人证言，证明目的原告向被告李平交付了涉案房屋，被告李平实际占有使用了涉案房屋。证人没有到庭。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为被告没有真实使用过涉案房屋，只是拆除过门口的卷闸门，还没有进行施工，没有实际使用过涉诉房屋。4、短信催款记录，证明目的被告李平欠付原告2017年11月1日至2018年10月31日的房屋租金40000元。被告对该证据真实性和证明目的均认可。经询，被告当庭无证据提交，并表示其在2020年8月14日首次庭审后七个工作日内会向法院提供相关证据。但经告知，被告并未在举证期内向本院递交证据，其所谓证人也未出庭作证，更无书面证言及证人身份信息提交。被告就其在首次开庭审理答辩程序中主张要求确认合同无效、解除合同以及原告向其赔偿损失等意见，在本院要求期间内并无书面反诉状、明确反诉诉讼请求予以提交。上述原告提交证据有原件核对的，本院对证据真实性予以确认；原告证人未出庭，但被告对原告提交书面证人证言真实性予以确认。经审理查明，2017年11月1日，被告李平于原告艺浦公司署期2017年9月30日的《房屋租赁合同》签名。在该合同中双方约定，甲方即原告将位于西安市XX城XX庙XX层的房屋一栋、使用面积300平方米出租给乙方被告，租赁期限3年，2017年1月1日起将出租房屋交付乙方使用至2018年10月31日止。乙方有以下情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：1、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、拖欠租金1个月或空关1个月的。租金交纳期限双方约定为，租金人民币16万元，由乙方在10月1日交纳给甲方，每年度支付租金一次4万元，押金为一个月房租，以后租金提前30天交纳，押金1万元。违约条款双方约定为，乙方逾期交付租金，除应补交欠租外，并按租金的5%以天数计算向甲方交付违约金；乙方负担水、电、电话及物业管理费、治安、卫生费等。双方还约定，上述违约行为的经济索赔事宜，双方议定在本合同签证机关的监督下进行。该合同上，原告加盖己方合同专用章并由法定代表人王长生署名及身份证号；被告署名及身份证号。为证明原告就涉诉场地有转租权利，原告提交证据其作为乙方与甲方西安市莲湖区XX中心签订的《租赁合同》。该合同约定，甲方将其位于西安市XX城XX庙内东大厅，面积1064平方米的房屋出租给乙方作为经营场地使用，租赁期限为2017年11月1日至2020年10月31日，本合同期满如此建筑不涉及政府规划改造范围，乙方应有优先租用权，租期为三年；到期后乙方若继续使用，应提前一个月书面通知甲方，甲方应在五日内书面答复，逾期未答复，视为同意续租，租金另行商议。房屋租金双方约定为每年40万元整，双方还对付款方式、保证金、水电设施、杂费支付、房屋维护等进行约定。甲方权利、义务及违约内容约定有，甲方保证对出租房屋拥有合法产权，且未设定或存在任何他项物权等，乙方权利、义务有：本合同履行期间，乙方拥有对该租赁房屋的正常使用权，乙方有权与第三方采取联营、分租的形式经营，但不得整体转租，如发现乙方转租，甲方有权收回租用房等。 被告并无证据提交证明其在与原告签订合同期间，有支付房屋租金、押金的事实。双方对于涉诉房屋交付时间为2017年11月1日均确认属实。被告对其辩称在举证期内并未提交证据予以证明。此外，经询，双方均表示被告承租涉诉房屋系因开办麻将馆。为证明被告离场时间，原告提交陈天强证人证言，但证人并未到庭接受询问。原告还提交2018年4月20日起至6月15日短信聊天记录，载明原告要求被告支付房屋租金，其中4月23日短信载明内容为“整，接着整，马上给你交款，下午联系你”。超出举证期间后，被告即未提交反诉状、也未提交证据。本院认为，原告提交证据及双方法庭审理中陈述内容相互佐证，其与被告之间租赁关系自2017年11月1日始，被告认可在当年11月末原告将涉诉房交付被告。被告虽辩称其向原告要求提交出租房屋合法手续未果，故于当年12月要求解除合同并无证据提交予以证明，且被告也无证据提交证明合同存在无效事由。反之原告提交2018年4月23日短信记录中被告有继续承租房屋、马上交款的意思表示，故对被告辩称本院不予采信。至于被告实际退场期间，原告虽无证据提交，但结合上述短信内容可见直至2018年6月15日，原告还在为房租一事向被告催要。故被告应支付原告房租期间，以计至当月为宜。依双方年租金4万元的约定，被告应支付原告房屋租金26666.67元。此外，双方约定的5%/日逾期付款违约金，过高，原告起诉按照年利率24%予以主张于法无据，该部分请求可以参照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率四倍依双方约定自2017年10月1日起算本案债务实际履行完毕之日。法庭审理中，原告撤回要求解除双方房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后三日内，被告李平清付原告西安艺浦商贸有限责任公司2017年11月1日至2018年6月底未付租金人民币26666.67元，并支付原告以26666.67元为基数、参照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率四倍、自2017年10月1日计算的至本案债务履行完毕之日止的违约金；二、驳回原告西安艺浦商贸有限责任公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1040元，原告西安艺浦商贸有限责任公司已预付，由原告西安艺浦商贸有限责任公司承担540元，由被告李平承担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判   员     苏亦南 二〇二〇年十一月二十五日 书    记    员       赵 昕   1