山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初4946号原告：山东省金融资产管理股份有限公司，住所地山东省济南市高新区颖秀路**，统一社会信用代码：91370000326165454D。法定代表人：金同水，董事长。委托诉讼代理人：孙喜华，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，山东德衡（济南）律师事务所律师。被告：山东天业房地产开发集团有限公司，住所，住所地济南市历下区山大路**创展中心社会信用代码：913701022671844196。法定代表人：曾昭秦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭玉锟，男，1993年12月23日出生，汉族，山东天业房地产开发集团有限公司员工，住济南市历城区。原告山东省金融资产管理股份有限公司（简称省金融管理公司）与被告山东天业房地产开发集团有限公司（简称天业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告省金融管理公司的委托诉讼代理人孙喜华、王**，被告天业公司的委托诉讼代理人郭玉锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。省金融管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告履约保证金45万元。2.判令被告向原告赔偿逾期退还履约保证金的利息损失，以45万元为基数，按照全国银行间同业拆借市场公布的贷款市场报价利率，自2020年4月17日起计算至履约保证金全部退还之日。3.判令本案原告支付的律师费18000元由被告承担；4.本案案件受理费4160元、财产保全费2920元，保全保险费500元等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月14日，原告作为承租人，被告作为出租人，双方签订《租赁合同》，约定被告将位于济南市高新区广场主办公楼11层、13层、14层出租给原告，承租面积为5920.47平方米，承租期自2018年9月17日至2020年3月16日，租金为2.2元/平方米/天，预订交接日为2018年8月16日，预订交接日至2018年9月16日为免租期。双方约定原告须向被告缴纳履约保证金45万元。双方约定首年租金为4754137元，2019年8月31日前原告续付后期实际需要承租期间的房租。物业管理费5.8元/平方米/月，每月物业管理费为34338.73元。原告按照《租赁合同》约定，向被告缴纳履约保证金45万元、租金和物业管理费。2020年3月16日租期届满，被告应向原告退还履约保证金45万元，但被告至今未退还。原告为维护合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。天业公司辩称，1.房屋租赁期限届满后，原告未按照租赁合同9.6条的约定，向被告提交其完成承租期内物业管理费交纳的相关证明文件，也未向被告提交履约保证金收据原件。而被告返还履约保证金需以原告完成上述事项为前提，在此情形下，被告享有顺序履行抗辩权。在原告完成9.6条约定义务之前，被告无需返还履约保证金，更不应承担相应的利息损失。2.对原告请求的履约保证金数额不予认可。因原告存在逾期付款违约情形，相应违约金被告有权自保证金中予以扣除。原告2018年8月23日付款时逾期7天，应当扣除违约金18214元。2019年9月5日付款时逾期5天，应当扣除违约金5925元。因原告逾期付款，被告有权向其主张免租期房屋租金。3.即使认定被告违约，被告也不应当承担律师费。因为租赁合同中约定，一方因过错导致的对方损失为直接损失，不包括律师费、保全费等间接损失。经审理查明：2018年8月14日，省金融管理公司（乙方）与天业公司（甲方）签订《租赁合同》，约定天业公司将位于济南高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场主办公楼11层、13层、14层出租给省金融管理公司。承租期自2018年9月17日至2020年3月16日；租金为2.2元/平方米/天；履约保证金45万元；预定交接日为2018年8月16日，预定交接日至2018年9月16日为免租期。省金融管理公司须在此时间前按本合同约定交付完履约保证金、首次租金、物业管理费。合同第7.4条约定，乙方应于预定交接日之前将首年租金4754137元支付至甲方指定账户，应于2019年8月31日前续付后期实际需要承租期内的房租。第9.6条约定，承租期满或提前终止时，甲方应在乙方将承租单元如约归还甲方，并付清租金、物业管理费及其他费用、提供履约保证金收据原件、并办妥所有证件注销手续（如有）后的30天内，将履约保证金无息退还乙方。第10.1条约定，若乙方逾期未能缴纳租金或履约保证金，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的违约金，直至乙方付清上述费用之日为止。第14.1条约定，由于一方的故意或过失行为而对另一方造成损害时，造成损害的一方应赔偿另一方因此而遭受的直接损失。合同签订后，天业公司向省金融管理公司交付了房屋，省金融管理公司分别于2018年8月23日向天业公司支付履约保证金45万元、租金4754137元，于2019年9月5日，支付租金2370556元。合同期满后，双方未再续签租赁合同，天业公司认可尚未退还省金融管理公司履约保证金。本院认为，合同的权利义务终止后，虽然合同约定的权利义务关系已经消灭，但当事人仍然需要履行约定的义务。本案中，省金融管理公司与天业公司之间的《租赁合同》履行期满后，省金融管理公司要求天业公司退还履约保证金，天业公司则认为合同约定的退还条件未达到，且省金融管理公司在合同履行过程中存在逾期支付租金等违约行为，故本案的主要争议焦点为天业公司是否应当退还履约保证金及省金融管理公司是否存在违约行为。双方签订的《租赁合同》第9.6条约定，承租期满或提前终止时，天业公司应在省金融管理公司将承租单元如约归还，并付清租金、物业管理费及其他费用、提供履约保证金收据原件、并办妥所有证件注销手续（如有）后的30天内，将履约保证金无息退还。根据该条的约定，天业公司退还履约保证金是有条件的，即省金融管理公司将承租单元如约归还，并付清租金、物业管理费及其他费用、提供履约保证金收据原件、并办妥所有证件注销手续（如有）。因省金融管理公司未能将履约保证金收据原件提供给天业公司，天业公司未退还履约保证金具有合理的理由，其不应承担赔偿损失的责任，故对于省金融管理公司要求天业公司支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。在本案诉讼中，省金融管理公司举证证明了其已付清了租金、物业管理费及其他费用，并提供了履约保证金原件，达到了合同约定的退还条件，天业公司不予退还履约保证金已无理由，故对于省金融管理公司要求天业公司退还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。履约保证金，顾名思义，是债务人向债权人预先支付的、保证按照合同约定履行义务的一笔金钱。在债务人未能按照合同约定履行其债务时，其无权请求债权人返还该保证金。双方签订的《租赁合同》约定了省金融管理公司应当支付履约保证金、租金的时间，即2018年8月16日前（预定交接日）支付首年租金4754137元、履约保证金45万元，应于2019年8月31日前续付后期租金。省金融管理公司于2018年8月23日支付履约保证金45万元、租金4754137元，于2019年9月5日，支付租金2370556元，分别逾期7天和5天，构成违约。按照合同第10.1条的约定，应分别支付逾期违约金18214元（（4754137元+450000元）×0.05%×7天）和5926元（2370556元×0.05%×5天）。从中扣除后，天业公司应当退还省金融管理公司履约保证金515860元（540000元-18214元-5926元）。免租期，是指在租赁合同中，相对于整个租赁期间而言，出租人与承租人协商，承租人可以使用租赁物但不需支付租赁费的一定期间。免租期可以看做是在租赁期满时，出租人给予承租人的一种优惠和照顾。本案中，省金融管理公司与天业公司约定了免租期，并且省金融管理公司也已租赁房屋至合同期满，达到了免租期的条件。天业公司主张省金融管理公司存在逾期付款行为，要求扣除免租期的答辩意见，本院不予支持。同样，免租期与租金支付时间之间没有关联。不管有无约定免租期，承租人均应严格按照约定时间支付租金，故对于省金融管理公司提出的其在免租期内支付租金不是逾期付款的意见，本院亦不予支持。因为免租期是出租人给予承租人的一种优惠，省金融管理公司作为受惠一方，不能以受到的优惠作为不按期支付租金的理由。合同第14.1条约定的是由于一方的故意或过失行为而对另一方造成损害时，造成损害的一方应赔偿另一方因此而遭受的直接损失。本案中，天业公司未退还省金融管理公司履约保证金是因为省金融管理公司未提供履约保证金收据原件，不属于故意或者过失造成的直接损失，故对于省金融管理公司主张律师费和保全保险费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告山东天业房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告山东省金融资产管理股份有限公司履约保证金515860元；二、驳回原告山东省金融资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8320元，减半收取4160元，保全申请费2920元，由被告山东天业房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十一月二十四日法官助理李洪星书记员邓成皓