四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民初58号 原告（申请执行人)：四川省第三建筑工程有限公司。住所地：四川省成都市成华区一环路东一段**。 法定代表人：刘春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶伟，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志凯，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告（案外人）：袁甜，女，1992年9月24日出生，汉族，住黑龙江省铁力市，现住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：谭建国，北京金坛律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川佳和阳光投资有限公司。住。住所地：四川省资阳市雁江区和平北路**/div> 法定代表人：赖真国，该公司经理。 委托诉讼代理人：何宇婷，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告四川省第三建筑工程有限公司（以下简称第三建筑公司）与被告袁甜、四川佳和阳光投资有限公司（以下简称佳和公司）申请执行人异议之诉一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告第三建筑公司的委托诉讼代理人刘志凯，被告袁甜及其委托诉讼代理人谭建国，被告佳和公司的委托诉讼代理人何宇婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 第三建筑公司向本院提出诉讼请求：1.继续对雁江**府建设项目编号3（Z）1-17/18-4号房屋的执行；2.本案的诉讼费用由袁甜、佳和公司承担。事实和理由：2020年10月，袁甜对执行标的提出书面异议。四川省资阳市中级人民法院于2020年10月26日作出（2020）川20执异23号执行异议裁定：中止（2020）川20执保10号中雁江**府建设项编号3（Z）1-17/18-4号房屋的执行。袁甜提供的证据不足以证明其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“商品房消费者”，也不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“一般买受人”，主要理由如下：首先，商品房买卖合同的签订存在虚假，并且合同备案时间在保全裁定出具之后。其次，该房屋系164.2㎡的复式住宅，并不属于满足基本居住需要。第三，案外人在查封前支付的款项不足合同价款50%，且无充足的证据证明已将剩余款项支付至商品房买卖合同约定的账户或将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。最后，在查封前，案外人并未实际占有房屋。袁甜提出的异议不能阻却第三建筑公司对佳和公司的房屋执行。 袁甜辩称，第三建筑公司的诉讼请求没有事实依据，应不予支持，请求驳回该公司的诉讼请求。1.袁甜与佳和公司在人民法院查封之前已签订商品房买卖预售合同。案涉房屋签订商品房买卖合同时间为2020年4月22日，发生于2020年5月7日法院查封案涉房屋前。2.袁甜与佳和公司的商品房买卖行为是真实的，不存在虚假情形，合法有效。袁甜支付购房定金时间为2020年3月27日，合同备案时间为2020年4月26日，均在2020年5月7日法院查封房屋前。袁甜与佳和公司签订商品房买卖合同无虚假情形，无违反法律强制性规定，真实、合法、有效。3.袁甜所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，其生存权应予以保障。袁甜系黑龙江人，名下在资阳当地并无其他用于居住的房屋，该套住房就是用于居住需要才购买，不能以房屋面积大小来认定是否为居住需要。4.依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款规定“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，该条规定并未要求买受人交付百分之五十的房款的时间为法院查封前，买受人只要在提出执行异议前交付房款达到百分之五十以上即为符合该条规定。袁甜于2020年5月9日已经全额交付房款，在提出执行异议之前已经交付完毕房款的总价款。5.依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，买受人不需要实际占有房屋即享有排除执行的请求权。6.袁甜作为消费者对所购买商品房享有的物权期待权，相比建设工程承包人依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条而享有的工程款优先受偿权，具有排他性的对抗权。 佳和公司辩称，佳和公司同意袁甜的答辩意见。袁甜与佳和公司间不存在虚假购房，购房定金的交纳、购房合同的签订均在保全裁定作出之前。请求驳回第三建筑公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进 行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：袁甜与佳和公司提交的合同编号为（2020）0400675的《四川省商品房买卖合同（预售）》，第三建筑公司认为该合同上的签订时间2020年4月22日不真实，实际签订合同的时间应认定为2020年4月26日，但该公司并未提交相应的证据予以证实，结合袁甜于2020年4月22日向佳和公司缴纳购房款260,000元的事实，对该买卖合同载明的签订时间为2020年4月22日予以采信；袁甜提交的向佳和公司交纳10,000元定金和260,000元购房款的嘉联支付凭证和收据，第三建筑公司认为袁甜未提交银行交易明细佐证，不予认可，结合袁甜提交的佳和公司的收款收据，对该支付凭证和相应的收据予以采信；袁甜提交的三条手机短信，与个人购房担保借款合同、佳和公司开具的购房增值税普通发票相互印证，予以采信；袁甜提交的编号为7628389、6374071、6374070的收款收据，其中编号为7628389收据金额为30,000元，袁甜陈述是在购房款之外单独交纳的浇筑楼板的费用，另二份收据分别是是佳和公司代为收取的不动产证工本费80元和代办费200元，予以采信；袁甜提交的承诺书，系其陈述，内容与《资阳市房产档案馆房产档案及商品房网签信息查询结果单》载明的内容一致，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2020年3月27日，袁甜以其中国工商银行股份有限公司8495＊＊＊6249的银行卡通过嘉联支付向佳和公司交纳购房定金10000元，同日佳和公司向袁甜开具编号为0772389、收款人为袁甜、收款方式为刷卡、金额为10000元、收款事由为定金、3（Ｚ）1-17／18-4的收据一张。2020年4月22日，袁甜与佳和公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同编号为（2020）0400675。该合同约定：佳和公司将雁江**府建设项目第3幢1单元17／18层3（Ｚ）1-17／18-4号房屋出售给袁甜，该商品房规划用途为成套住宅，建筑面积为164.20平方米，总价款为890000元。商品房买卖合同第九条“付款方式及期限”第二款第3项约定为：贷款方式付款：商业贷款。买受人于2020年4月22日前支付首期房价款270000元，占全部房价款的30.34%；余款620000元向成都农村商业银行股份有限公司资阳分行申请贷款支付。第十一条为“预售款监管”，约定为：（一）出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设。（二）该商品房的预售资金监管机构为成都银行股份有限公司资阳分行，预售资金监管账户名称为Ｘ，账号为1021××××2596。特别提示：购房人应确认房款已缴入以上监管账户。同日，袁甜以其中国工商银行股份有限公司8495＊＊＊6249的银行卡通过嘉联支付向佳和公司交纳购房款260000元，同日佳和公司向袁甜开具编号为3650867、收款人为袁甜、收款方式为刷卡、金额为260000元、收款事由为购房款、3（Ｚ）1-17／18-4的收据一张。2020年4月26日，上述购房合同在资阳市房地产管理部门办理了网上备案登记，合同备案号为2020＊＊＊2379。2020年4月27日，袁甜作为借款人、佳和公司作为保证人与贷款人成都农村商业银行股份有限公司资阳分行签订编号为成农商资个房借20200098的《个人购房担保借款合同》，合同约定，袁甜向成都农村商业银行股份有限公司资阳分行借款620000元，用于购买雁江**府建设项目1单元17／18层3（Ｚ）1-17／18-4号房产，借款期限为360个月，即2020年5月8日至2050年5月7日。合同第六条约定：借款人在贷款人处开立结算账户，户名袁甜，账号（卡号）623********。借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人佳和公司的账户（开户行：成都农商银行资分行；账号0243××××1917），以支付借款人在购房合同项下的款项。合同尾部成都农村商业银行股份有限公司资阳分行落款时间为2020年5月7日，袁甜、佳和公司落款时间均为2020年4月27日。同年5月9日，成都农村商业银行股份有限公司资阳分行向袁甜发放贷款620000元。2020年5月14日，佳和公司向袁甜出具编号为ＮＯ1223＊＊＊0105、金额为890000元的四川增值税普通发票。《资阳市房产档案馆房产档案及商品房网签信息查询结果单》载明：姓名：袁甜；房屋坐落：资阳市雁江区宝台镇汇兴路与中兴街交界处雁江**府建设项目3栋3（Ｚ）1-17／18-4，房屋用途：成套住宅。 第三建筑公司与佳和公司建设工程施工合同纠纷一案，第三建筑公司于2020年4月23日向本院提出财产保全申请，本院于2020年4月24日作出（2020）川20民初22号民事裁定，于2020年4月29日作出（2020）川20执保10号执行裁定，对佳和公司雁江**府建设项目6套房屋及车位249个予以查封，其中包含了编号3（Z）1-17/18—4号房屋。本院于2020年4月27日以EMS1054＊＊＊0493法院专递向第三建筑公司委托诉讼代理人刘志凯邮寄送达（2020）川20民初22号民事裁定书，刘志凯收到法院专递的时间为2020年4月29日，2020年4月28日向佳和公司送达了（2020）川20民初22号民事裁定书；2020年5月7日本院向资阳市不动产登记中心送达了（2020）川20执保10号执行裁定书、协助执行通知书、查封房屋清单。2020年9月1日，袁甜向本院提出执行异议，认为讼争房屋其于2020年4月26日在房地产行政主管部门完成了相关的网签备案手续，因此该房屋已属其所有，本院的查封行为损害其合法财产权益，请求立即解除对房屋的查封。本院经审查，于2020年10月26日作出（2020）川20执异23号执行裁定，裁定：中止对雁江**府建设项目编号为3（Z）1-17/18-4号房屋的执行。第三建筑公司不服裁定，向本院提起诉讼。 本院认为，本案争议的焦点为：袁甜对讼争房屋所享有的权利是否能够阻却对本案讼争房屋的执行。 本案讼争的雁江**府建设项目3（Z）1-17/18-4号房屋，系佳和公司开发的商品房。袁甜就购买上述房屋与佳和公司达成协议，于2020年3月27日向佳和公司缴纳购房定金10,000元，2020年4月22日双方就上述房屋签订商品房买卖合同，同时向佳和公司缴纳了购房款260,000元。第三建筑公司与佳和公司因建设工程施工合同纠纷一案于2020年4月23日向本院提出财产保全申请，经本院审查，本院作出（2020）川20民初22号民事裁定和（2020）川20执保10号执行裁定，对本案讼争的雁江**府建设项目3（Z）1-17/18-4号房屋予以查封，并向资阳市不动产登记中心发出了协助执行通知书。袁甜与佳和公司签订商品房买卖合同的时间发生在本院作出查封讼争房屋裁定和向资阳市不动产登记中心协助执行通知书之前，第三建筑公司提出袁甜与佳和公司签订的商品房买卖合同存在虚假，但未提交相应的证据予以证实，不予采信。袁甜所购买的讼争房屋为成套住宅，其购房目的是用于居住，系生活需要，而非为生产经营需要，袁甜除讼争房屋外，在资阳市雁江区范围内，其名下无其他用于居住的房屋，第三建筑公司提出袁甜不是商品房消费者，其不属于一般买受人，其所购房屋为164.2㎡的复式住宅，不属于满足基本居住需要的主张不能成立，不予采信。根据商品房买卖合同第九条的约定，购房款的支付，采取首付加银行贷款的方式，而首付款270,000元（含已缴纳的定金），袁甜已在签订商品房买卖合同时缴纳。在商品房买卖合同网上备案后，袁甜随即按商品房买卖合同的约定，与成都农村商业银行股份有限公司资阳分行、佳和公司签订了个人购房担保借款合同，并将借款620,000元转入佳和公司账户，缴纳了全部购房款。袁甜支付的首付购房款270,000元，占全部房款的30%，发生于本院对讼争房屋查封前。而剩余620,000元购房款，系以贷款方式缴纳，而贷款申请发生于本院查封讼争房屋前，贷款取得发生于查封讼争房屋后。袁甜获得贷款后，将贷款转入了借款合同约定的佳和公司账户，履行了缴纳全部房款的义务，袁甜贷款缴纳购房款虽发生在本院查封讼争房屋之后，但其不存在违约或过错，也不存在逃避法院执行的故意。借款担保合同各方当事人在合同中约定将贷款转入佳和公司预售资金监管账之外的账户，系对原商品房买卖合同价款支付账户的变更。袁甜对房屋的查封不知情，第三建筑公司提出袁甜未将贷款资金转入商品房买卖合同约定的账户或将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的理由不能成立，不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”规定，袁甜对讼争房屋所享有的权利能够阻却对本案讼争房屋的执行，第三建筑公司请求继续对雁江**府建设项目编号3（Z）1-17/18-4号房屋的执行的理由不成立，对其主张不予支持。袁甜在法院查封房屋前，是否实际占有该房屋，对讼争房屋所享有的权利能够阻却对该房屋的执行不产生任何影响。 综上所述，第三建筑公司关于继续对雁江**府建设项目3（Z）1-17/18-4号房屋的执行的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告四川省第三建筑工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费12,700元，由原告四川省第三建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 梅波 审 判 员 刘彤 审 判 员 姜兵 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 陈艳 书 记 员 刘学