平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初5273号原告（申请执行人）：赵军平，女，汉族，1981年7月25日出生，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人:李佳静,河南大乘律师事务所律师。被告（执行案外人）：邵树永，男，1974年5月10日出生，住平顶山市卫**。委托诉讼代理人:常静,河南前行律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵姗,河南前行律师事务所律师。第三人（被执行人）:杜晓峰，女，1974年5月29日出生，汉族，住河南省宝丰县。第三人（被执行人）：孙学朝，男，1973年10月13日出生，汉族，住河南省平顶山市石龙区。原告赵军平与被告邵树永，第三人杜晓峰、孙学朝执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵军平的委托诉讼代理人李佳静，被告邵树永的委托诉讼代理人常静到庭参加诉讼，第三人杜晓峰、孙学朝经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵军平向本院提出诉讼请求：1.判令赵军平对涉案房屋的保全正确，并恢复对涉案房屋的执行；2.诉讼费由邵树永承担。事实与理由：赵军平于2016年6月6日对位于平顶山市新城区经六路中段住宅小区5号楼2单元1-5层东户水岸豪庭房产予以保全，涉案房屋为杜晓峰于2010年11月27日以银行按揭贷款方式从平顶山市金世纪房地产开发有限责任公司处所购买，并进行了房屋合同备案。因此，赵军平的保全行为并无过错，且根据法律规定没有办理所有权登记的房屋不能进行买卖，截至赵军平查封该房产时，被执行人仍没有进行房屋所有权登记。因此，被执行人仅凭房屋买卖备案合同就将房屋再行转让的行为为无效民事行为。并且邵树永在庭审中提出的合同、转账凭证、收条、照片、收据等各项证据相互矛盾，不能证明买卖合同成立并实际履行，故赵军平提起诉讼，望判如所请。邵树永辩称，1.邵树永与第三人孙学朝之间签订的《房屋买卖合同》，系有效协议，该协议不因涉案房屋存在预约商品抵押登记而产生效力瑕疵；2.第三人孙学朝、杜晓峰原系夫妻关系，涉案房屋系孙学朝、杜晓峰的夫妻共同财产，杜晓峰认可孙学朝与邵树永签订的《房屋买卖合同》有效，且已经实际履行；3.邵树永已支付了大部分购房款，第三人孙学朝、杜晓峰夫妻也将涉案房屋实际交付邵树永，邵树永已经对涉案房屋进行装修并实际居住至今；4.邵树永对于未支付全部购房款及未办理更名手续不具有过错；5.邵树永对涉案房屋享有的权利足以产生排除赵军平对房屋的查封保全，法院依法应当解除赵军平对涉案房屋的查封保全。孙学朝提交书面答辩状，述称：1.孙学朝已经将房屋出售给邵树永，邵树永支付了205万元款项。孙学朝购买了一套位于平顶山市XXX户的房屋，房屋登记在杜晓峰名下，2014年8月份，因孙学朝资金紧张，就将房屋出售给了邵树永，并签订了《房屋买卖合同》，约定的购房款价格为300万元，邵树永已经向孙学朝支付了205万元，房屋交付给邵树永使用。因为一直没有办理更名手续，所以现在还有95万元没有支付。房屋在2014年已经交付给邵树永；2.对于赵军平的借款，愿意依法还款。杜晓峰未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵军平诉孙学朝、杜晓峰民间借贷纠纷一案，审理过程中，经赵军平申请，本院于2016年6月6日作出（2016）豫0402民初1640号民事裁定书，将杜晓峰位于平顶山市新城区XXX户（登记号：XXX）的房产予以保全。2017年1月24日，本院经审理后，作出（2016）豫0402民初1640号民事判决书，判令孙学朝、杜晓峰偿还赵军平借款本金297.3万元及利息。该判决生效后，赵军平向本院申请强制执行，执行过程中，邵树永以涉案房屋在2014年已出售给邵树永，且其居住至今为由提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封措施。本院于2019年10月24日作出（2019）豫0402执异57号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。赵军平不服，引起本案诉讼。另查明，1.孙学朝与杜晓峰系夫妻关系，涉案房屋为杜晓峰于2010年11月27日购买，房屋合同备案编号：第410400201011300014号，房屋总价为1704960元。2014年8月15日，邵树永与孙学朝签订《房屋买卖合同》一份，约定：邵树永以300万元的价格购买涉案房屋，邵树永在合同签订时向孙学朝支付120万元，待孙学朝将产权登记手续变更至邵树永名下后，将剩余180万元房款支付给孙学朝。2.2014年8月15日孙学朝出具收条一份，证实收到邵树永120万元；2014年9月16日孙学朝出具收条一份，证实收到邵树永55万元。根据邵树永的银行明细清单及汇款凭证显示：2014年8月15日，邵树永向孙学朝汇款120万元；2014年8月22日，邵树永向孙学朝汇款50万元；2014年9月18日，邵树永向孙学朝汇款20万元；2014年11月13日，邵树永向孙学朝汇款10万元；以上共计200万元。3.2014年8月18日，邵树永与平顶山市金世纪物业服务有限公司签订《金世纪房屋装饰装修服务协议》一份，双方对涉案房屋装修的相关事宜进行了约定。4.邵树永提供名为杜晓峰的装修押金、物业费、水费收据及电费发票，用以证实其实际在涉案房屋中居住至今。5.2018年12月5日，在平顶山市新华区人民法院执行局所作的询问笔录中，杜晓峰陈述:“该案涉及到的平顶山市新城区XXX户房产(平预抵字第[2011]004号)我与孙学朝于2013年将该房产卖给了邵树永，现在我与孙学朝没有偿还能力，因邵树永购买该房产剩余的还有尾款没有给我们，所以邵树永现在愿意替我们将该案涉及到的案款全部履行，待履行完毕房产解押后我与孙学朝需将该房产的所有权交付至邵树永。”邵树永陈述:“房产我已经交付给杜晓峰与孙学朝205万元还余95万未支付，但是我愿意替杜晓峰与孙学朝偿还该案涉及的剩余所有案款，但是案款全部履行完毕后需要平顶山市金世纪房地产开发有限责任公司配合我们双方进行更名申请。”本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案争议的核心问题是：邵树永对于作为执行标的物的平顶山市新城区XXX户（登记号：410400201011300014）房产是否具有足以排除强制执行的民事权益。第一，邵树永与孙学朝于2014年8月15日签订的《房屋买卖合同》在本院查封涉案房产之前。第二，根据邵树永提供的《金世纪房屋装饰装修服务协议》及装修押金、物业费、水费收据，电费发票等，可以证实其已实际占有、使用涉案房屋。第三，邵树永与孙学朝约定房屋总价为300万元，邵树永已于2014年向孙学朝支付200万元。第四，邵树永与孙学朝在《房屋买卖合同》中约定待孙学朝将产权登记手续变更至邵树永名下后，将剩余房款支付给孙学朝，因杜晓峰、孙学朝一直未办理产权转移登记手续，故邵树永一直未支付剩余房款；而且，邵树永在平顶山市新华区法院执行局所作的询问笔录中明确表示愿意替杜晓峰与孙学朝偿还（2016）豫0402民初1640号案件的剩余房款。因此，邵树永系平顶山市新城区XXX户（登记号：410400201011300014）房产的实际权利人，其对该执行标的享有足以排除执行的民事权益，对赵军平要求判令其对涉案房屋的保全正确并恢复执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回赵军平的诉讼请求。案件受理费10800元，由赵军平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  高俊营审判员  顾世法审判员  殷莉娜二〇二〇年十一月四日书记员  刘 杰附本案适用的相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。