云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终6060号上诉人（原审被告）：彭继勇，男，1980年2月8日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市呈贡区。上诉人（原审被告）：邹叶华，女，1982年1月22日出生，汉族，身份证登记住址：湖南省新邵县。被上诉人（原审原告）：云南实力房地产开发经营集团有限公司。统一社会信用代码：91530000709820882Q。住所地：云南省昆明市西苑开发区凯苑******。法定代表人：彭励，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马配娟，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：滕娟娟，泰和泰（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人彭继勇、邹叶华因与被上诉人云南实力房地产开发经营集团有限公司（以下简称“实力公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人彭继勇、邹叶华，被上诉人实力公司的委托诉讼代理人马配娟、滕娟娟到庭参加诉讼。本案依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。宣判后，上诉人彭继勇、邹叶华不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，本案《商品房购销合同》及补充协议已经实际履行完毕，不具备解除合同的条件。本案中，其一，上诉人已经按照合同约定将全部购房款支付完毕，被上诉人亦将涉案房屋交付上诉人占有使用，双方已履行完毕《商品房购销合同》及补充协议约定的义务，不具备解除条件；其二，商品房买卖合同与《个人购房担保借款合同》系相互独立的两份合同，是两种法律关系，在《个人购房担保借款合同》中，被上诉人实力公司系担保人，在上诉人未履行偿还按揭贷款义务，被上诉人实力公司承担担保责任后，被上诉人实力公司对上诉人享有的是追偿权，其诉请解除《商品房购销合同》没有事实及法律依据。第二，补充协议第一条第5款属格式条款，加重了上诉人的义务，被上诉人实力公司未尽到合理的提示或说明义务，且该条款与物权法第一百八十六条之规定相冲突，属于流质条款，应当认定为无效条款。第三，诉争房屋交付至今已长达四年多，房屋市场价值大幅升值，上诉人作为涉案房屋所有权人，因升值取得的收益应属上诉人，判决解除《商品房购销合同》对上诉人不公平。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人实力公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告的诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋；2、判令两被告连带支付违约金82382.8元；3、判令两被告连带向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元；4、判令两被告承担本案的诉讼费。一审法院经审理确认事实如下：实力公司（甲方）、彭继勇（乙方）于2013年7月24日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：被告彭继勇向原告实力公司购买呈贡新区吴家营片区中部实力心城一期7幢3608号房屋，房屋总价款823828元。合同补充协议第一条第5项及《商品房购销合同》第十三条第三款约定：若彭继勇不按时支付银行规定的月付按揭款，导致实力公司代其履行担保责任的，视为彭继勇单方解除合同，若实力公司无过错情况下，彭继勇应按合同总金额10%向实力公司支付违约金，彭继勇应在30日内与实力公司办理解除合同的相关手续，同时实力公司应在扣除违约金后以不计息方式退还所剩房款，合同解除后实力公司有权自行处置该房屋。合同补充协议第一条第6项约定：因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。2019年5月6日，中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行出具《关于扣划保证金账户资金的通知》，确认彭继勇因购买实力心城小区7幢3608号住房及实力心城小区地下车位Ａ区17号，于2013年9月18日在我行办理个人住房按揭贷款陆拾柒万元整，现本金余额614145.31元，期限30年，借款凭证编号：530220130161535，借款合同编号：53020120130094460。该笔贷款发放后，借款人多次出现不能按时足额归还贷款的情况。并确认“我行将从贵公司在我行开立的保证金账户：云南实力房地产开发经营集团有限公司（实力心城）个人信贷业务保证金，账号：24×××36中扣收该客户所欠的全部贷款本息。”并于2019年5月22日出具业务凭证，载明前述贷款全部结清。原告为本案诉讼支付律师费5000元。彭继勇、邹叶华系夫妻关系。一审法院认为：关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。被告彭继勇未能按时偿还银行贷款，致原告承担了连带担保责任，依合同约定视为被告彭继勇的违约行为使得原告具备合同的单方解除权，故一审法院对原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请予以支持。关于违约责任如何确定。因被告未按时支付银行按揭贷款，而导致原告承担担保责任，根据《商品房购销合同补充协议》第一条第5款约定，此种情况视为被告单方解除合同，《商品房购销合同》第十三条第三款约定，被告单方解除合同，应承担合同总金额10%的违约金，故原告主张违约金有相应的合同依据。涉案合同解除后，但至今备案登记仍在被告名下，原告无法使用或另行出售，给原告造成了实际损失，合同约定的违约金不属于约定过高的情形，被告应按合同总金额10%计82382.8元向原告支付违约金。关于被告应否支付律师费的问题，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”原告按照合同约定支出的律师费5000元系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，该笔费用应由被告承担。关于原告要求被告立即配合其办理购房合同备案登记注销手续并返还房屋的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，原告有权要求被告配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，因此一审法院对原告的该诉请予以支持，但原告应给予被告必要的履行准备时间，该时间一审法院确定为本判决生效之日起十日内。被告彭继勇、邹叶华在缔约时系夫妻关系，该债务系夫妻共同债务，因此对于原告主张两被告承担连带责任的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告云南实力房地产开发经营集团有限公司与被告彭继勇于2013年7月24日签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》；二、被告彭继勇于本判决生效之日起十日内配合原告云南实力房地产开发经营集团有限公司办理《商品房购销合同》（合同登记号：CG2013072403042）的备案注销手续，并返还坐落于云南省昆明市呈贡新区吴家营片区中部实力心城一期7幢3608号；三、由被告彭继勇、邹叶华于本判决生效之日起十日内连带向原告云南实力房地产开发经营集团有限公司支付违约金82382.8元、律师费5000元。二审期间，二上诉人提交以下证据：《不动产权证》登记办理收件回执单、入住证明、彭继勇银行流水各一份，拟证明双方商品房买卖合同已经履行完毕，且上诉人已实际入住，而被上诉人未完全履行其相应义务，未按照合同约定履行办证义务，导致二上诉人资金链断裂，因此二上诉人违约是被上诉人的先行违约行为导致的，不应当解除合同。被上诉人实力公司质证认为，上诉人提交的上述证据不属于新证据，不发表质证意见。本院认为，上诉人提交的上述证据能够证明彭继勇、邹叶华于2017年9月提交了办理产权登记所需材料，且已于2015年实际入住涉案房屋，按揭贷款自2013年10月支付至2019年5月的事实，本院对上诉人提交的上述证据予以采信，上述事实予以确认。经二审审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、《补充协议》第一条第五款的效力如何；2、实力公司是否有权解除案涉房屋买卖合同，撤销房屋备案登记并要求返还房屋及支付违约金。关于《补充协议》第一条第五款的效力如何的问题。诉讼中，上诉人彭继勇、邹叶华认为《补充协议》第一条第五款属无效格式条款。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，涉案补充协议的上述条款并不存在加重上诉人彭继勇、邹叶华一方责任的情形，该条款合法有效，故上诉人彭继勇、邹叶华主张实力公司未就该条款尽到提示义务而无效的上诉理由不成立，本院不予支持。关于实力公司是否有权解除案涉房屋买卖合同，撤销房屋备案登记并要求彭继勇、邹叶华返还房屋及支付违约金的问题。本院认为，（一）本案双方签订合同后，上诉人彭继勇、邹叶华通过首付款及按揭贷款形式全额向实力公司支付了购房款，实力公司通过房管部门将案涉房屋备案登记至上诉人彭继勇名下，上诉人在2015年即接收房屋并居住至今，涉案房屋已使用多年，案涉房屋买卖合同中被上诉人的交房义务以及上诉人的付款义务均已经履行完毕。（二）根据审理查明事实，上诉人彭继勇、邹叶华于2015年12月接房入住后，并于2017年9月28日提交了办理产权登记所需材料，而被上诉人实力公司直至发生代偿贷款时的2019年5月，也未将涉案房屋产权登记至上诉人彭继勇、邹叶华名下，造成上诉人彭继勇、邹叶华不能用其所有的房屋向贷款银行提供抵押担保，此不利后果与被上诉人有关。（三）本案被上诉人实力公司履行代偿行为实际上是承担了《个人购房担保借款合同》的保证人责任，双方在《补充协议》中虽约定了上诉人不履行银行还款义务，被上诉人承担保证责任即视为解除合同的约定内容，但合同的解除是由被上诉人向法院起诉提出，在诉讼中上诉人并不同意解除合同，双方的买卖合同目的如前所述，已经实现。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，被上诉人实力公司承担阶段性担保责任后，可以取得向上诉人追偿的权利。被上诉人履行代偿后，并非只有解除合同系唯一救济途径。综合双方对合同的履行情况，在被上诉人办理产权登记存在对上诉人不利后果的情况下，被上诉人请求解除案涉房屋买卖合同，撤销房屋备案登记并要求彭继勇、邹叶华向其返还房屋并基于解除而支付违约金的主张，本院依法不予支持。但被上诉人实力公司可基于案涉合同，另行向彭继勇、邹叶华主张相应担保责任的追偿权利。综上所述，上诉人彭继勇、邹叶华的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3921号民事判决；二、驳回被上诉人云南实力房地产开发经营集团有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费992元（已减半），二审案件受理费992元，以上共计1984元，均由被上诉人云南实力房地产开发经营集团有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年十一月十日法官助理李德江书记员王希辰