内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1657号 上诉人(原审原告)：赵文智，男，1955年2月13日出生，汉族，个体，现住鄂尔多斯市东胜区。 委托诉讼代理人：秦丽杰，系内蒙古永晟律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：刘燕，女，1979年9月29日出生，汉族，个体，现住鄂尔多斯市东胜区。 委托诉讼代理人：刘连柱，内蒙古首佳律师事务所律师。 上诉人赵文智因与被上诉人刘燕买卖合同纠纷一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人赵文智及其委托诉讼代理人秦丽杰，被上诉人刘燕的委托诉讼代理人刘连柱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 赵文智上诉请求:撤销一审判决，依法发回重审或改判，如果需要补交土地出让金，上诉人自愿承担办理土地使用权转让的应补交的土地出让金。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，证据不足。案涉土地的性质并非宅基地，而是国有土地。一审法院对于上诉人提供的认定案件事实的关键证据不予采信，与民诉法关于人民法院对证据的审核认定原则相背离。二、被上诉人应承担违约责任。三、一审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的《住房地基买卖协议书》系双方真实的意思表示，并不属于无效合同。 刘燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 赵文智向一审法院起诉请求：一、请求判决被告刘燕协助原告办理东胜区团结小区9栋62号（土地编号48号）自建房屋的不动产权证，并且协助原告办理该房屋的不动产权证过户登记手续；二、被告承担宅基地款68000元的20％的违约金13600元；三、被告承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：2004年5月19日，原告赵文智（乙方）与被告刘燕（甲方）签订《住房地基买卖协议书》，协议约定：一、团结小区东第九栋东户刘燕48号住宅地基卖给乙方，占地面积214.5m2，准建证及使用户名为甲方，但长期使用权买卖权及其他一切权力属于乙方，并且双方不得有其他争议。二、乙方应付给甲方同商地价陆万捌仟元整（68000元）。三、甲方所出卖的房地基方位（依团结小区农民建设用宅基地分配表为准）东为空地、南小巷、北温小军。四、本协议一式三份，甲方、乙方、中介人各执一份。五、以上条款，甲、乙双方共遵执行，如有违约者，罚住宅基地款的50％。六、乙方付给甲方的陆万捌仟元中包括甲方已付的宅基地款10878.9元，配套款428.4元，甲方实收56693元。七、本协议签字生效之日起，以后一切费用由乙方承担，甲方概不负责。该协议落款处有原告赵文智、被告刘燕的签字捺印。同日，原告向刘燕父亲刘五小付款68000元，刘五小向其出具收条一支。刘燕向赵文智交付了房屋手续即收据三支。 另查明，案涉住宅地基的性质为宅基地。 一审法院认为，本案焦点在于原告赵文智与被告刘燕签订《住房地基买卖协议书》是否有效，因案涉土地性质为宅基地，而宅基地的使用权属于村集体，而原告赵文智并非案涉土地村集体的成员，被告刘燕将案涉宅基地的使用权出卖给具有城镇户口的原告赵文智，且未取得相关部门批准，违反法律强制性规定，故《住房地基买卖协议书》系属无效合同。又因原告赵文智的全部诉讼请求是基于《住房地基买卖协议书》有效而提起，现该协议系属无效合同，故原告的各项诉讼无事实及法律依据，故一审法院对原告的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告赵文智的全部诉讼请求。案件受理费920元，由原告赵文智负担。 本院二审期间，上诉人提供了以下证据： 第一组，王秀兰不动产权证，拟证明上诉人赵文智与被上诉人刘燕“宅基地”转让是合法有效的，赵文智有权取得不动产权证。被上诉人刘燕对证据的真实性认可，但认为该证件是2020年办出，涉案土地合同是2004年签订的，当时土地的性质是宅基地，不是国有土地。 第二组，高建表不动产权证，拟证明什拉乌素移民小区的土地是国有的，可以自由转让。被上诉人刘燕对证据的真实性认可，但认为该证件是2020年办出，涉案土地合同是2004年签订的，当时土地的性质是宅基地，不是国有土地。 被上诉人刘燕无新证据提供。 经本院审查认定，上诉人提供的两组证据客观真实，两份不动产权证载明的坐落为什拉乌素移民小区，与案涉土地为同一小区，其不动产性质为国有建设用地使用权，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 二审查明，2004年5月19日，原告赵文智（乙方）与被告刘燕（甲方）签订《住房地基买卖协议书》，协议约定：一、团结小区东第九栋东户刘燕48号住宅地基卖给乙方，占地面积214.5m2，准建证及使用户名为甲方，但长期使用权买卖权及其他一切权力属于乙方，并且双方不得有其他争议。二、乙方应付给甲方同商地价陆万捌仟元整（68000元）。三、甲方所出卖的房地基方位（依团结小区农民建设用宅基地分配表为准）东为空地、南小巷、北温小军。四、本协议一式三份，甲方、乙方、中介人各执一份。五、以上条款，甲、乙双方共遵执行，如有违约者，罚住宅基地款的50％。六、乙方付给甲方的陆万捌仟元中包括甲方已付的宅基地款10878.9元，配套款428.4元，甲方实收56693元。七、本协议签字生效之日起，以后一切费用由乙方承担，甲方概不负责。该协议落款处有原告赵文智、被告刘燕的签字捺印。同日，原告向刘燕父亲刘五小付款68000元，刘五小向其出具收条一支。刘燕向赵文智交付了“基础设施配套费”、“配套费”、及“宅基地款”收据三份。 另查明，案涉土地所在小区户名为刘在琴（什拉乌素小区安置人员名单101号）的土地使用权证登记土地使用权类型为划拨、用途为城镇住宅用地。同一小区的住户王建兰、高建表的不动产权证登记的不动产性质为国有建设用地。 本院认为，刘燕与赵文智签订的《住房地基买卖协议书》双方当事人在合同书中签名捺印，是双方真实的意思表示。赵文智经转让后已经在案涉土地上建造了房屋，该地基买卖合同关系已经实际形成。首先，经查明，上诉人赵文智提供的与案涉土地同一小区名为刘在琴（什拉乌素小区安置人员名单101号）已经办理的土地使用权证载明案涉土地的性质为国有划拨用地，土地用途为城镇住宅用地，并非宅基地。国家禁止农村房屋和宅基地使用权市场化的主要原因是保证农民居有定所和保护国家耕地红线。本案中，什拉乌素村整体规划为什拉乌素小区，原来的村民均取得了政府安置土地，但该安置土地的性质已经不是宅基地，而是国有划拨土地。依整体规划建设，该土地性质变为国有，自然不会导致农用地流失。因此，一审判决认定案涉土地的性质为宅基地无证据证实。目前刘燕仍未取得土地使用权证书，双方签订的《住房地基买卖协议书》违反了《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款的规定。本院认为，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的该两条规定是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，双方签订的协议属于有效合同。其次，既然合同有效，依据双方在《住房地基买卖协议书》中约定“案涉土地的准建证及使用户名为刘燕，但长期使用权买卖权及其他一切权力属于赵文智，并且双方不得有其他争议”内容可知，赵文智在明知刘燕保留准建证及使用户名的情况下，仍与其签订买卖协议书，不利后果由其自行承担。且该协议书中并未对不动产权如何变更登记作出约定，现上诉人赵文智提起诉讼，请求协助办理自建房屋的不动产权证及房屋过户登记手续的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实及适用法律均存在瑕疵，本院予以纠正，但裁判结果正确，故对赵文智的上诉请求不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1840元，由上诉人赵文智负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 边 晓 燕 审 判 员 哈斯巴雅尔 审 判 员 张   静 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 张   雯 书 记 员 刘   卉