广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9631号上诉人（原审被告）：广东同信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：苏日生，董事长。委托诉讼代理人：李中原，男，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区南湖康城房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：周耀伦，执行董事。委托诉讼代理人：郑菲，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈壮，广东信步律师事务所律师。上诉人广东同信物业管理有限公司（以下简称同信公司）因与被上诉人佛山市顺德区南湖康城房产有限公司（以下简称南湖公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初3238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。南湖公司起诉请求：1.判令同信公司立即向南湖公司付款473539.98元；2.本案诉讼费由同信公司承担。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、同信公司在判决发生法律效力之日起五日内向南湖公司支付协议款236769.99元，并支付逾期付款违约金90000元；二、驳回南湖公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为4201.55元（已由南湖公司预交），由南湖公司负担1301.55元，由同信公司负担2900元。同信公司不服上述判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回南湖公司的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）南湖公司虚增金额的事实，一审法院并未查清。因为，同信公司依照南湖公司提供的“南湖花园小区各业主拖欠物业管理费、车位管理费及其他水电等杂费情况表（该数据为截止至2017年12月份时所拖欠的费用）”（以下简称欠费表），统计得出的总欠费金额为591317.078元，与南湖公司统计的金额810231.79元相差218914.712元，与双方签订的《协议书》中约定有出入（不准确的金额）的金额790030.91元相差198713.832元。（二）南湖公司2018年1月份的物业服务费为69891.084元，并非南湖公司主张的96314.35元，一审法院未查清。因为，全部业主房屋的建筑面积之和为38828.38㎡，1.8元/㎡，物业服务费=38828.38×1.8=69891.084元。南湖公司错误的计算为96314.35元，是明显的错误。（三）南湖公司让佛山市保*物业管理服务有限公司收取物业服务费135444.22元，是否在总欠款中抵扣，一审法院未查清。本案中，南湖公司提供了“2018年2月1日南湖房产有限公司移交同信物业管理有限公司南湖花园小区业主/商业地铺拖欠管理费明细资料”显示已收物业服务费为135444.22元。一审法院对此金额并未查清，亦未作出认定。二、一审法院仅凭南湖公司提供的欠费表公示15日的情况和南湖公司委托给佛山市保*物业管理服务有限公司出具的《证明》，南湖公司与同信公司之间债权债务清楚，是错误的。（一）南湖公司提供的欠费表中的欠费业主有三分之一的业主是无法看到该公示的。因为本案中，已有三分之一的业主将物业转让给他人，这些旧业主根本不知道公示欠费表的事实，更不可能提供相关凭证。（二）佛山市保*物业管理服务有限公司与南湖公司交接清楚，系南湖公司与佛山市保*物业管理服务有限公司之间的债权债务清楚，不等于南湖公司与同信公司的债权债务清楚。因为佛山市保*物业管理服务有限公司提供的《证明》，仅能体现出佛山市保*物业管理服务有限公司与南湖公司交接清楚，并收取了物业服务费135444.22元，不能证实在欠款中已扣除已收物业服务费135444.22元。三、本案中，《协议书》约定南湖公司的水电费债权109557.21元与事实严重不符。（一）依照《协议书》，南湖公司（甲方）账户总支出为195711.21元（此金额并未有其他证据佐证）。（二）南湖公司提供的“南湖房产公司施工与同信物管公司水电比对表以及当时报批资料”，在“南湖施工用电”一栏，经统计显示南湖公司应承担的南湖花园二期、三期施工用水电费为141896.8元，南湖公司错误的统计为109557.21元，也错误的将此金额列为其债权。（三）同信公司在2019年1月17日，接管南湖花园三期；2019年4月8日，接管南湖花园二期，即2019年之前，同信公司的物业管理用水用电仅有南湖花园一期使用水电。然而，南湖花园电费为0.56元一度；水费3.39元一方，南湖花园一期7个月物业管理用水用电不可能达到109557.21元。但从南湖公司的报销情况和统计表显示看，二期、三期施工用水用电109557.21元，应当由南湖公司承担，而不是同信公司。四、南湖公司的全部债权应为525763.942元。因为，从2016年至2017年的欠费表中计算得出南湖公司的债权为591317.078元，从2018年1月份的欠费表中计算得出债权为69891.084元。然而，南湖公司已经让佛山市保*物业管理服务有限公司收取物业服务费135444.22元。根据上述的统计，南湖公司的最终债权为：591317.078+69891.084-135444.22=525763.942元。本案中，南湖公司与同信公司签订的《协议书》确定同信公司的债权为630457.1元，与南湖公司互抵后，南湖公司应当返还104693.158元给同信公司。五、一审法院认定违约金不符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方签订的《协议书》，约定甲乙双方抵扣债权债务后，同信公司欠南湖公司236769.99元，这本身就是不公平、不正确的。（一）南湖公司隐瞒其与佛山市保*物业管理服务有限公司的债权转让事实，骗取同信公司签订减损自身利益的《协议书》，南湖公司存在严重过错；（二）即使南湖公司委托佛山市保*物业管理服务有限公司代收物业服务费，南湖公司也不应隐瞒事实；（三）南湖公司利用掌握数据的优势条件，虚增物业服务金额218914.712元，具有减损同信公司权益的主观恶意。因为其债权来源系欠费表，依照欠费表的统计，其债权应为591317.078元，并不当然享有《协议书》约定的790030.91元。（四）南湖公司在签订《协议书》时，就具有减损同信公司权益的主观恶意，并隐瞒与确认债权债务抵减存在严重关系的已转让债权给佛山市保*物业管理服务有限公司的事实，严重违反了诚信原则。然而，一审法院却认定9万元的违约金，明显是不公平的。六、一审法院遗漏当事人。本案中，南湖公司提供了其与佛山市保*物业管理服务有限公司“南湖花园历史欠费情况统计表欠费时段：2016年4月至2017年9月”的交接表，与佛山市保*物业管理服务有限公司直接收取了物业服务费135444.22元的证据。关系着南湖公司与同信公司的债权债务，对处理本案具有非常关键的利害关系，应当作为本案的当事人参加诉讼。然而，一审法院片面采信佛山市保*物业管理服务有限公司的证据，并认定南湖公司的主张成立，严重违反法律规定。综上所述，南湖公司利用开发商优势地位，故意隐瞒事实，欺骗同信公司，拒绝与同信公司交接，在2016年4月至2017年12月的欠费表中虚增欠费金额218914.712元，在2018年1月的欠费中虚增26423.266元，并将应由南湖公司承担的二期、三期的水电费109557.21元错误的列为南湖公司的债权与同信公司的债权互抵，其真正目的系损害同信公司的利益，并非法律意义上的债权债务抵减，南湖公司的行为已严重违背诚信原则和法律规定，不应得到法律的支持。因此，请求人民法院依法支持同信公司的上诉讼请求。同信公司补充上诉称：同信公司和南湖公司签订协议时南湖公司隐瞒了佛山市保*物业管理服务有限公司代管和收取了13万元的事实，故双方签订的协议属于可撤销的协议，在本案一审判决之后同信公司向一审法院提起撤销协议之诉，但一审法院裁定驳回，称可以在本案一并审理。南湖公司答辩称：一、南湖公司并未虚增数额。双方在签订《协议书》时已经完成了核对，对各业主拖欠的数额确认后均盖章确认。（一）截止至2018年1月南湖花园小区尚有物业管理费790030.91元待收，同信公司计算的591317.078元仅是1.8元/㎡的物业费，未计算其他车位费、公摊等物业费用，与事实不符。对于另行制作用于公示的欠费表，是因为在一审过程中，同信公司拒不承认双方已确定的数额。故，在法院要求进行公示的情况下，因原始数据在同信公司物业处的电脑中，在南湖公司的要求下同信公司也拒不提供，南湖公司只能依据手中留存的部分纸质数据，重新作出一份统计表，且仅仅只能算到截止至2017年12月份，无法将已收取的总费用分摊至具体业主，故南湖公司无法完全复原当初签订协议时统计的数据，故统计的数据比协议中的数据要高，可以依赖公示时各业主核对后对有出入的地方进行反映以便修正成协议中的数据。故南湖公司重新计算的数据有些出入仅是碍于条件所限，并未有虚增金额，南湖公司从始至终都是以《协议书》中的790030.91元为确认的数据。南湖公司在一审过程中用于公示临时作出的统计表仅是一部分数据，用于公开在公告栏上，以便各业主自行核对，而公示后由于时间久远各业主无法核对，故在同信公司无法证明协议中数额有误的情况下，仍是应当以双方签订《协议书》时已经通过账目核对确认的数额为最正确的数据。（二）2018年1月份的物业管理费为96314.25元。《协议书》中所计算的物业管理费并不仅仅包括1.8元/㎡的物业费，还包括车位费、水费、电梯维修分摊费、公共用电公摊费、公共园林用水费、供水加压费等多项费用。同信公司仅以1.8元/㎡乘以全部房屋建筑面积之和，计算的物业管理费不符合事实，不应采纳。（三）关于佛山市保*物业管理服务有限公司收取的物业费已经抵扣，与本案无关。佛山市保*物业管理服务有限公司收取的物业费是已经扣除的费用，南湖公司将已收取的费用不论是自己收取还是他人代收的物业费都已一项项列明清楚，所有业主已经支付的物业费均已扣除，《协议书》中是各业主欠费的数额，故这笔已收取的数额也并未算入同信公司应付的费用内。各项费用的计算方式都已清楚明白，但同信公司却仍是认为一审法院未查清是否已经抵扣，并无道理。且代为收取的物业费是否正确，那也是损害的南湖公司和各业主的利益，各业主既然没有任何多收取费用的投诉，既已表明收取的物业费并无差错，南湖公司与佛山市保*物业管理服务有限公司交接时已经清算完毕，同信公司只需要关注各业主的欠费数额即可，与南湖公司已经收取和委托他人收取的费用并无任何关系。二、南湖公司与同信公司之间债权债务清楚。双方在签订《协议书》时已经对所有数据进行过确认，而一审中法院要求南湖公司制作公示的统计表，是因为同信公司时隔多年突然拒不承认，导致三分之一业主无法确认公示表中相关事实的责任，应由同信公司承担。南湖公司已经提供双方已确认过的协议证明了自己的诉讼请求，而同信公司无法提供各业主投诉证据证明协议中数额有误的，应当承担举证不利的后果。佛山市保*物业管理服务有限公司提供的《证明》已经证明与南湖公司之间的债权债务关系结清，佛山市保*物业管理服务有限公司收取的物业费原本就与本案及同信公司均无关。南湖公司是自行收取物业费还是委托他人代为收取物业费均不影响本案的任何事实。所有已经收取的物业费均已扣除，剩余的均是各业主的欠缴的物业费清单，而《协议书》中写明的则是欠缴的这一部分数额，既然直至今日，尚未有任何业主反映多收取了物业费，那么《协议书》中确定的数额无误。三、水电费债权无误。2018年2月至8月间，南湖公司代为缴纳水电费的账户总支出195711.21元，该数据是双方在签订《协议书》时确认的，南湖公司未预料到同信公司对白字黑字签名的事实予以否认，原始的抄表读数数据没有复印留存。但同信公司也未能举证证明南湖公司的支出数据有误，故应承担举证不能的后果。“南湖房产公司施工与同信物管公司水电比对表”中统计的数额并无错误，同信公司认为存在统计错误的情况应当举证证明。自2018年2月份起，由同信公司接手南湖花园小区的物业管理，在2018年2月至8月间从南湖公司的账户支出的195711.21元的物业管理水电费应当由同信公司承担。而同信公司仅仅只是凭主观推论出几年前的水电费，也未提供证据予以证明。四、同信公司对《协议书》中的双方的债权存在两种态度，明显推卸责任。对于南湖公司的债权，同信公司一概否认，多次要求提供原始证据，要求重新计算，要求重新公示。但对于同信公司自己的债权，却是全盘认可，其中2013年4月1日至2016年3月31日的小区物业管理费、水电费同样没有任何原始的统计数据，为何不否认也不要求重新计算？南湖公司愿意友情承担的水电费为何同信公司也要认为是自己的债权？挂靠费及银行账户的余额也未能有原始证据证明，如何能够确认？同信公司既然否认了《协议书》中其余的数据，认为南湖公司欺骗自己，又为何对没有原始证据的同信公司债权全盘承认？南湖公司如若欺骗，又怎会对同信公司的债权一笔一笔列明无误？故同信公司明显是找理由拒绝履行《协议书》的约定，拒不履行自己的债务，构成根本违约。五、一审法院认定的违约金数额符合法律的规定。违约金是双方事先通过约定而确定的，在弥补南湖公司损失的同时，还具有对同信公司的惩罚作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《协议书》中约定的违约金数额为236769.99元，一审法院已经综合考虑各种因素酌情调整为90000元。同信公司拒绝履行付款义务，在合同履行中存在全部过错，导致南湖公司需要去法院起诉，耗费了大量时间及费用，且至今同信公司仍是以各种理由推脱不履行，严重损害了南湖公司的合法权益。六、本案的当事人只有同信公司和南湖公司，并不牵扯到任何第三方。在南湖公司管理物业期间，有过物业变动的事宜，同信公司是明知的，双方确认数据计算结果、签订协议书时都是表明了的，故南湖公司并未有欺骗过同信公司。至于其他第三方代为收取的物业费已经扣除与本案并无任何关系，无需增加其他当事人，因为本案确定的数据是各业主实际欠缴的费用，而不是南湖公司已经收取的费用，南湖公司已经收取和委托他人收取的物业费在计算方式中均已扣除完毕，故本案只需要依据《协议书》确认各业主欠缴的费用即可。综上所述，双方在签订《协议书》时已经确认过金额，且南湖公司还充分考虑了同信公司的利益给予了一定的折扣，但同信公司为了逃避债务，没有任何事实依据否定了曾经确认过的事实，拒不支付约定的款项，构成了违约，严重损害了南湖公司的合法权益。二审期间，同信公司提交前期物业服务合同一份，拟证明物业费每平方米为1.8元。南湖公司经质证对其真实性予以确认，但认为物业管理费不仅只有每平方米1.8元，还包括其他车位费、水费、电梯维修分摊费、公共用电公摊费、公共园林用水费、供水加压费等。南湖公司二审期间未提交新证据。本院审查对该物业合同的真实性予以确认，对证明内容将在下文结合案件事实综合阐述。经审理，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为同信公司是否拖欠南湖公司协议款未付。根据一审查明事实，南湖公司挂靠同信公司管理南湖花园小区期满，同信公司接管该小区后，南湖公司与同信公司为结清双方之间的债权债务于2018年10月22日签订了《协议书》。首先，该《协议书》是挂靠结束后，同信公司与南湖公司经过核算确认之后所签订，系双方当事人的真实意思表示，同信公司在无充分、确凿的证据证实《协议书》中所记载的南湖公司挂靠期间待收物业费数据790030.91元有误的情况下，应当依照《协议书》的约定支付款项。其次，同信公司上诉主张按照每平方米1.8元计算物业费用，南湖公司挂靠同信公司期间尚有待收的物业费为591317.078元。对此，根据同信公司与南湖公司之间的约定，南湖公司为案涉小区提供物业服务期间的一切开支与同信公司无关，同信公司不得干涉，同信公司仅收取挂靠费用。后南湖公司持续为案涉小区提供物业服务至2018年1月31日。因小区车位、电梯维护管理等均系南湖公司挂靠期间为小区独立提供服务，故小区车位费、公摊水费、电梯分摊费等均应由南湖公司收取，同信公司上诉主张的物业费数额仅系针对业主每平方米1.8元的费用进行统计，未计算前述车位费、公摊水费、电梯分摊费等费用显然不合常理，亦不符合双方的约定。同信公司在二审期间提交的前期物业服务合同仅能证明每平方米物业费用单价，无法证实其关于南湖公司不应收取上述车位费、公摊水费、电梯分摊费等的主张，本院对同信公司该上诉理由不予采纳。关于佛山市保*物业管理服务有限公司收取的物业费问题。南湖公司为案涉小区提供物业服务期间与案外人佛山市保*物业管理服务有限公司之间存在部分物业服务的委托事项，根据《证明》显示，佛山市保*物业管理服务有限公司应当收取的物业费用已经结清，且南湖公司与佛山市保*物业管理服务有限公司之间的法律关系与同信公司并无关联，同信公司接手案涉小区的物业服务后，与南湖公司对待收的相关物业费用以及挂靠费用进行了结算并签订《协议书》，且待收的物业费已经过公示，没有证据表明小区业主曾就所公示的相关欠费情况提出异议，故同信公司应当依照双方的约定履行付款义务。最后，同信公司对南湖公司主张的代缴水电费195711.21元系经过《协议书》的确定，同信公司在未能提供证据对该数据进行反驳的情况下，仅以费用过高为由对该数据提出异议缺乏事实依据，本院对该上诉主张亦不予采纳。同信公司未依照《协议书》的约定支付款项存在违约行为，该协议于2018年10月22日签订，截止至本案诉讼期间，同信公司拖欠前述款项已经两年有余，一审法院结合同信公司的违约情况酌定同信公司向南湖公司支付违约金9万元，处理正确，本院予以维持。综上所述，同信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8403.1元，由上诉人广东同信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 睿审判员 李秀红审判员 何希红二〇二〇年十一月六日书记员 陈婉菲