山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终1448号上诉人（原审原告、案外人）：姚×。委托诉讼代理人：牛×，北京德恒（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史×。委托诉讼代理人：张×，山西博源律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：任金霞，女，1974年8月29日生，汉族，太原市迎泽区东安路****楼**居民，现住太原市东安路****。上诉人姚×与被上诉人史×、原审第三人任金霞执行异议之诉纠纷一案，不服山西省汾阳市人民法院（2019）晋1182民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚×的委托诉讼代理人牛×与被上诉人史×的委托诉讼代理人张×到庭参加诉讼，原审第三人任金霞经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。姚×上诉请求：1、请求二审法院依法撤销汾阳市人民法院作出的（2019）晋1182民初816号民事判决书；2、请求二审法院将本案发回重审或改判支持上诉人的原审诉讼请求；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、在汾阳市人民法院查封之前上诉人已与任金霞、马**签订了合法有效的书面买卖合同；2、上诉人与任金霞签订买卖合同后，任金霞即将案涉房屋交付给上诉人，随后分别在2018年4月19日向物业公司办理了补缴物业费及交房手续，并将房屋物业信息变更为上诉人姚×，随后上诉人即占用案涉房屋并委托第三方装修公司对案涉房屋进行装修及使用。因此在汾阳市人民法院查封案涉房屋之前，上诉人已经合法占有该不动产并已经对涉案房屋进行装修及使用；3、合同签订当日上诉人支付案涉房屋定金25万元，2018年4月18日，上诉人依约支付了115万元购房款，剩余100万元购房款合同明确约定于第三人任金霞领取到产权证之日起十个工作日由上诉人支付到任金霞银行贷款指定账户用于清偿银行贷款；4、对于办理产权证事宜任金霞一再推脱，拒不配合，导致上诉人无法办理过户登记，并且就任金霞拖延办理过户手续一事，姚×于2018年7月向太原市迎泽区人民法院提起诉讼，经法院调解后作出了（2018）晋0106民初3345号民事调解书。被上诉人史×辩称:1、本案任金霞与马**签订的房屋买卖合同，由于案涉房屋没有产权证，证明他们签订的合同没有法律效力，违反了我国房地产管理法的相关规定；2、至于姚×是否已经住入并占有该案涉房屋，一审的时候姚×没有相应的证据证明，实际占有该房屋；3、姚×说给付任金霞买房定金以及115万元的房款，我们在一审提到，银行转账记录不能证明是买房的款项，且姚×提供的民事调解书都是当事人的陈述，没有法院查明的事实，应维持一审判决。姚×向一审法院诉讼请求：1、判令对原告所购买的太原市××区房屋停止执行；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：本案第三人任金霞因经商资金周转困难于2016年开始陆续向被告史×借款1280000元，约定月息2%，借款后经被告多次催要分文未还，故史×于2018年7月10日向本院申请诉前财产保全，汾阳法院于同日作出（2018）晋1182财保48号民事裁定书，裁定查封任金霞位于山西省太原市××路的楼室一套，建筑面积为189.14平方米。被告史×于2018年8月6日向汾阳法院提起诉讼，请求判令任金霞偿还其借款本金12800000元及借款全部清偿之日止的利息（2017年7月9日前利息为200000元，2017年7月10日起按月利率20‰计息）。汾阳法院于2018年12月20日作出（2018）晋1182民初1296号民事判决书，判决书生效后任金霞未自动履行判决内容，故史×于2019年4月23日向汾阳法院申请执行。又查：2018年4月17日，原告姚×与任金霞、马飙夫妻二人在太原市小店区润芳中环房屋信息服务部签订了《存量房屋买卖合同》，并按照合同约定在合同签订当日，支付涉案房屋金额25万元，后于同年4月18日依约支付了115万元购房款，剩余部分100万元购房款合同约定待过户手续完成时支付。原告在支付合同约定的购房款后，即合法占有该房屋并对该房屋进行了装修。由于被告任金霞未依约办理房产过户，原告姚×于2018年7月17日向山西省太原市迎泽区人民法院起诉任金霞及其丈夫马飙，请求依法确认双方签订的《存量房屋买卖合同》合法有效；判令任金霞、马飙协助办理位于太原市××区的房屋产权过户于姚×的手续。该院于2018年9月13日作出（2018）晋0106民初3345号民事调解书，该调解书确认：“一、原告姚×与被告任金霞、马飙于2018年4月17日签订的《存量房屋买卖合同》合法有效；二、被告任金霞、马飙于领取调解书60日内办理位于太原市××区房屋的契税费、个人所得税、房屋专项维修基金，上诉费用交税完毕后120日内办理上述房屋房屋产权证书，待房屋产权证书下发后30日配合原告办理房屋产权过户至原告的手续；三、如被告任金霞、马飙未按照上述第二项约定的期限办理各项手续，每延期一天，二被告承担2000元的延期违约金，直至成功办理房屋产权过户手续之日止”。原告在办理产权证及过户登记手续过程中，发现法院对该房屋进行了查封，原告提出书面异议申请，汾阳法院于2019年3月13日作出（2019）晋1182执异3号民事裁定书，裁定驳回姚×的异议申请。姚×不服向汾阳法院提起案外人执行异议之诉。原告姚×至今未向被告任金霞支付剩余房价款100万元，也未将该款交付法院。一审法院认为：案外人提起的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中原告姚×依据已生效的山西省迎泽区人民法院民事调解书来主张排除执行，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，由于本案中案涉执行标的于2018年7月20日被汾阳法院依法查封，后山西省太原市迎泽区人民法院于2018年9月13日作出（2018）晋0106民初3345号民事调解书，仅是确认了原告姚×与第三人任金霞之间签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，并未对该房屋确权，且该生效的法律文书作出时间晚于执行标的被查封，故对原告的主张本院不予支持。原告姚×依据购被告任金霞房屋在先而主张排除执行，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中原告姚×于2018年4月17日与任金霞、马飙夫妻二人签订了《存量房屋买卖合同》，同时依合同实际占有了该房屋；原告姚×与被告任金霞未办理了房屋产权转移手续，期间被告史×于2018年7月10日向本院申请诉前财产保全，本院于同日作出（2018）晋1182财保48号民事裁定书，裁定查封任金霞位于山西省太原市××路的楼室一套，但是原告姚×现仍未付清全部房价款，亦未将剩余款项交付法院，故依该项规定原告诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费26000元，由原告史×承担。一审已查明的事实本院予以确认。二审又查明，2019年4月23日史×申请执行（2018）晋1182民初1296号判决,2019年11月28日史×向汾阳法院申请执行姚×100万元，2019年12月2日汾阳法院向姚×发出（2019）晋1182执485号《协助执行通知书》，要求姚×自收到协助通知书后十五日内向申请执行人史×履行对被执行人任金霞的债权100万，不得向被执行人清偿。该《协助通知书》送达姚×时间为2019年12月8日，姚×于2019年12月17日对该《协助执行通知书》提出异议，2019年12月25日汾阳法院认为不属于异议审查范围，以（2019）晋1182执异6号裁定书驳回姚×的协助执行异议，姚×申请复议。吕梁市中级人民法院认为一审对于姚×提出案外人执行异议之诉这一节与协执异议有关联的事实未查清，于2020年7月13日以（2020）晋11执复27号执行裁定撤销原裁定，发回汾阳市人民法院重审，汾阳法院重审后，依据《最高人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第63条：“第三人在履行通知指定的期间内提出异议的，人民法院不得对第三人强制执行，对提出的异议不进行审查”，于2020年10月9日以（2020）晋1182执异13号执行裁定驳回姚×的执行异议申请，姚×再次提出复议，目前在二审复议审理期间。另查明，2020年4月17日，姚×替任金霞归还在上海浦东发展银行太原分行的个人贷款本息963969.63元，替任金霞给付开发商承担担保责任之后支付的36797.12元。再查明，2015年12月7日，山西绿地得一置业有限公司与任金霞签订了《商品房买卖合同》，约定任金霞购买绿地得一置业有限公司开发的位于太原迎泽区的诉争房屋，房屋总价款183万元，首付47万元（已付），剩余购房款136万元采用银行贷款的方式支付，绿地得一置业有限公司为贷款担保，如任金霞逾期归还贷款，绿地得一置业有限公司代偿后，绿地得一置业有限公司有权单方解除合同，收回房屋。2015年12月9日，任金霞、山西绿地得一置业有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司太原分行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定任金霞向该行贷款136万元用于购买案涉房屋，贷款期限为十年，约定以该房屋作为抵押但并未办理抵押登记，同时，绿地得一置业有限公司为该笔贷款提供保证担保。2017年11月6日绿地得一置业有限公司对案涉房屋进行了商品房初始登记，编号为140XXXX****，目前绿地德一置业有限公司仍为该房屋的所有权人。本院认为，本案的焦点为姚×的案外人执行异议能否成立。汾阳法院查封的姚×购买的案涉房屋当时网签在本案第三人任金霞名下，但是尚有房贷未还清，开发商对该房贷承担保证责任。任金霞与开发商绿地得一置业有限公司签订的《商品房买卖合同》显示：开发商代任金霞偿还银行贷款后，有权单方解除合同，收回房屋。开发商的此权利是法院查封时已经存在的，不因法院查封而消失。法院查封的案涉预登记房屋附带有义务，存在瑕疵，不能等同于无瑕疵的已办证房产，即使法院查封后以拍卖等方式实现史×的债权也要受开发商抗辩权的制约，必然有开发商要求先偿还代偿的贷款问题，否则不能强制开发商过户。在姚×针对案涉房屋提出案外人执行异议之诉之后，尚未有审理结果之前，汾阳法院又向姚×发出《协助执行通知书》，要求姚×将100万元履行给史×。本院认为，如果姚×按照此《协助执行通知书》将100万元履行给史×，而开发商承担了贷款保证责任后收回房屋的解除权消除不了，会出现姚×把100万元给付了史×，房子却可能被开发商收回的情况，姚×作为买房人，替卖房人偿还了债务，却钱房两空，这不符合基本的公平，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护善意购房人权利的立法思路。若姚×把100万元给付银行，消除任金霞在案涉房屋上存在的债务，却又抗拒了法院的协助执行通知。造成姚×履行困境的根源在于法院查封的标的物本身有先天的瑕疵，却在执行的过程中用没有瑕疵的房屋标准来要求购房人姚×。本案经本院审判委员会讨论认为，在汾阳法院查封案涉房屋之前，姚×已与任金霞签订了房屋买卖合同并已入住，未能过户也非因买受人姚×的原因。查封之前姚×已经依约交纳了所有现金140万元，也同时约定了100万元附条件的债务的承担，已付的现金加债务的承担共同构成了案涉房屋的全款支付，可以视为姚×在查封前交付了全额房款。姚×替任金霞归还在上海浦东发展银行太原分行的个人贷款本息963969.63元，替任金霞给付开发商承担担保责任之后支付的36797.12元，是为了消除所购房屋的债务瑕疵，并不是归还任金霞的到期债权。案涉房屋在被查封时任金霞在该房屋上的利益已经取尽，在清偿完案涉房屋的债务后，任金霞并无多余的可得利益。综上，姚×的异议已符合了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该异议成立。一审法院认定事实有误，应予以纠正，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山西省汾阳市人民法院（2019）晋1182民初816号民事判决；二、判令对太原市迎泽区半山路36号10幢4单元1-2层0101号房屋停止执行。一审案件受理费26000元，二审案件受理费18120元，均由上诉人姚×承担。本判决为终审判决。审判长 刘雅婷审判员 李艳丽审判员 李云峰二〇二〇年十一月二十五日书记员 薛 蛟