浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终2436号 上诉人（原审原告、反诉被告）：上海顶恒资产管理有限公司。住所地：上海市闵行区元江路**第****。统一社会信用代码：913101120862278624。 法定代表人：王井海，总经理。 委托诉讼代理人：吴坤钊，浙江嘉诚中天（嘉善）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖云洛，男，1972年3月10日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴庆松，男，1981年12月30日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张如玉，安徽繁星律师事务所律师。 上诉人上海顶恒资产管理有限公司（以下简称顶恒公司）为与被上诉人肖云洛、吴庆松房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初3812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 顶恒公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判令顶恒公司退还125万元及支付资金占用期间的利息损失，显失公平。顶恒公司在收取125万元后，通过发函、诉讼等方式解除了与涉案商铺相邻的一家百货店与副食品店，对之后新开的店铺顶恒公司也以书面通知的形式告知其整改。从以上行为来看，顶恒公司积极维护肖云洛、吴庆松的权益，只是履行义务存在一个过程且顶恒公司一直在履行，不存在违约的情况。肖云洛、吴庆松已经享受了顶恒公司提供的相关服务，理应承担相应的付款义务。 肖云洛、吴庆松辩称，顶恒公司的上诉理由不能成立。顶恒公司通过发函等方式告知有关商户进行整改，但是没有任何效果。一审宣判之后，原来与肖云洛、吴庆松经营业务相同的门店至今仍在营业，而且新增加了两家便利店。因此，原审法院认定事实和适用法律正确，请求维持原判。 顶恒公司向一审法院起诉请求：1.判令肖云洛、吴庆松支付顶恒公司违约金40000元、房租费100000元（计算至2019年10月）；2.本案诉讼费用由肖云洛、吴庆松承担。 肖云洛、吴庆松向一审法院反诉请求：1.判令顶恒公司返还肖云洛、吴庆松125万元；2.判令顶恒公司支付肖云洛、吴庆松资金占用期间利息，以125万元为基数，自2018年8月10日起按照国家银行同期贷款利率支付至返还之日止；3.反诉费用由顶恒公司承担。 一审法院认定事实：嘉善经开资产经营管理有限公司系嘉善县惠民街道台升大道**凯嘉商业街的所有权人。顶恒公司于2018年8月1日在嘉兴市嘉诚拍卖有限公司举办的第32期拍卖会中竞得嘉善经济技术开发区服务功能配套商业区5年租赁权。同月25日，顶恒公司与嘉善经开资产经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》成为涉案房屋的承租人,并取得涉案房屋的合法使用权及转租权。 2018年8月2日，顶恒公司与吴庆松签订《协议书》一份，载明：经双方达成租房协议，凯嘉商铺一号馆一楼大约130平方米，由于特殊原因有1250000元转让费用并收取不退还固定金100000元整。房租200000元，日期在2018年8月10日交剩余房屋租金。要求本资金打入王云龙在浙江泰隆商业银行新桥支行的6214××××2572账户中。顶恒公司经办人修闪闪在协议甲方签字并加盖公章；吴庆松在协议乙方签字并捺手印。肖云洛对该协议亦表示认可。 2018年8月10日，顶恒公司与肖云洛、吴庆松签订《房屋租赁合同》一份，约定将凯嘉商业街1号楼24室出租给肖云洛、吴庆松经营便利店，其中约定房屋面积约160平方米；租赁期限为5年，即自2018年10月15日至2023年10月14日止；每年租金200000元，租金每两年递增5%；租赁时肖云洛、吴庆松付押金20000元，退房时在没有拆除、损坏房屋结构装潢并付清房租、水电及各项费用后押金方可退回；双方还约定该商业街水电及各项费用为统一收费：电费为1.5元/度，水费7元/吨，网费2388元/年，物业费2.8平方米/月，5376元/年。同时双方还特别约定“1号楼只允许一家便利店经营，2号楼允许一家大型生活超市”。合同中双方就违约进行了约定，其中房屋租赁期间，承租人有下列行为之一的，应按照合同一年租金的20%向出租人支付违约金：（1）出租人私自转租、转借承租房屋；（2）未经出租人同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在出租人提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经出租人同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期1个月以上未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；（7）拖欠房租累积1个月以上。 以上协议签订后，肖云洛、吴庆松向顶恒公司支付了“转让费”1250000元（庭审中双方均认可该费用为特别约定“1号楼只允许一家便利店经营，2号楼允许一家大型生活超市”而产生的费用）、房租100000元、5376元物业费，尚欠第一年度的100000元房租未付清。顶恒公司向肖云洛、吴庆松交付了案涉商铺。肖云洛、吴庆松接收商铺后对商铺进行了装修并经营了“凯嘉便利超市”。租赁过程中，肖云洛、吴庆松发现顶恒公司在2018年12月1日就将其隔壁商铺出租给案外人陈春海、戈辉经营了百货店及副食品店（后该两家店铺合并经营），又于2020年1月将1号楼出租给案外人胡海斌经营了“君海散称店”。双方因此产生矛盾，经协商未果。顶恒公司认为肖云洛、吴庆松未按约支付租金已造成违约，故诉至法院。肖云洛、吴庆松认为顶恒公司未按照特别约定保障其经营，故依照协议约定提出反诉，请求公正判决。 另，一审审理过程中，一审法院多次对凯嘉商业街商铺进行实地查看，发现案涉房屋所在1号楼在第二次庭审后又开设了一家“佳上生活超市”；“君海散称店”亦经营了烟酒、日用百货等。目前“佳上生活超市”“君海散称店”仍在经营中。 一审法院认为，顶恒公司与肖云洛、吴庆松签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同，对双方当事人均具有约束力。为保障合同中“1号楼只允许一家便利店经营，2号楼允许一家大型生活超市”该特别约定的顺利履行，双方还签订了《协议书》，由肖云洛、吴庆松向顶恒公司支付1250000元费用，顶恒公司确保肖云洛、吴庆松租赁的店铺在1号楼独家经营便利店。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。按照协议书约定，案涉房屋第一年租金应在2018年8月10日付清，肖云洛、吴庆松提出顶恒公司修闪闪答应其可就100000元租金暂缓支付的抗辩，因顶恒公司不予认可，且肖云洛、吴庆松亦未提交证据证实，不予采信。肖云洛、吴庆松未按约支付房屋租金，违反了协议约定,理应按照协议约定向顶恒公司支付40000元（一年租金的20%）的违约金。 顶恒公司在对外租赁商铺的过程中，于2018年12月1日将凯嘉商业街1号楼21室、22室、23室出租给案外人陈春海、戈辉经营了百货店及副食品店（后百货店与副食品店合并经营），以上店铺售卖的商品与肖云洛、吴庆松经营的“凯嘉便利超市”售卖的为同类型的商品，且为隔壁店铺，违反了双方设定“1号楼只允许一家便利店经营”的初衷，影响了“凯嘉便利超市”的经营。顶恒公司虽通过诉讼的形式已与陈春海、戈辉解除了房屋租赁合同，但在上述店铺关闭之前，“君海散称店”“佳上生活超市”又陆续开业，至今仍在经营中。故顶恒公司未遵守其与肖云洛、吴庆松的特别约定，致使肖云洛、吴庆松承租的1号楼陆续有多家便利店或超市开业经营，肖云洛、吴庆松在1号楼独家经营便利店的目的无法实现。现肖云洛、吴庆松提出要求顶恒公司返还因特别约定而支出的费用的诉讼请求，合法有据，予以支持。至于肖云洛、吴庆松要求顶恒公司支付上述资金占有使用期间利息的诉讼请求，因肖云洛、吴庆松未提交其在诉讼之前要求顶恒公司归还的证据，故从受理肖云洛、吴庆松反诉时（2020年3月2日缴纳诉讼费）开始计算较为合理，一审法院酌情予以调整。上述费用退还后，合同中“1号楼中只允许其一家经营便利店，2号楼允许一家大型生活超市”的约定自然解除，对双方不再具有约束力。 另因双方互负到期债务，且均为金钱债务，故肖云洛、吴庆松应支付给顶恒公司的房屋租金100000元、违约金40000元可在顶恒公司应返还给肖云洛、吴庆松的费用中予以抵销。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、肖云洛、吴庆松应支付顶恒公司2018年10月15日至2019年10月14日期间的租金100000元及违约金40000元；二、顶恒公司应返还肖云洛、吴庆松费用1250000元并支付资金占有使用期间的利息损失（以1250000元为基数，自2020年3月2日起按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际返还之日止）；上述一、二项债务双方可相互抵销，抵销剩余部分由顶恒公司于判决生效之日起十日内支付给肖云洛、吴庆松；三、驳回肖云洛、吴庆松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3100元，由肖云洛、吴庆松负担；反诉案件受理费16050元，由顶恒公司负担15000元，由肖云洛、吴庆松负担1050元。 二审中，被上诉人肖云洛、吴庆松提供了彩打照片2张（照片中为“新嘉便利店”“晴天便利店”）、黑白照片3张（照片中为“君海散称”“佳上生活超市”，另一张店铺名称不清），证明在一审期间就有其他便利店在经营，一审判决后又新开了两家。 顶恒公司质证认为，对真实性没有异议。对一审中已存在的便利店已采取了相应的法律措施，“新嘉便利店”还没有开业，“晴天便利店”是一审判决解除合同特别约定条款后开设的。 本院认证认为，当事人对上述照片的真实性均无异议，应当予以认定，可以证明肖云洛、吴庆松主张的待证事实。 上诉人顶恒公司二审中未提交新的证据。 对一审认定的事实双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案所涉《房屋租赁合同》和《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。双方在租赁合同中特别约定“1号楼只允许一家便利店经营，2号楼允许一家大型生活超市”，实际上赋予了肖云洛、吴庆松独家经营便利店的权利，为此肖云洛、吴庆松支付顶恒公司125万元作为对价，顶恒公司应当采取措施保障肖云洛、吴庆松的合同权利实现，否则应承担违约责任。根据查明的事实，双方约定的租期自2018年10月15日起，2018年12月案外人陈春海、戈辉即从顶恒公司承租了1号楼商铺并开始经营百货店及副食品店，顶恒公司在2019年5、6月份才对陈春海、戈辉发函和起诉，一审诉讼期间1号楼又开设了“君海散称”“佳上生活超市”，经营商品与便利店类似。显然，顶恒公司未履行合同义务，导致肖云洛、吴庆松独家经营便利店的合同目的不能实现，一审判决顶恒公司退还全部125万元，符合法律规定。顶恒公司上诉认为其通过发函、诉讼等方式积极维护了肖云洛、吴庆松的合同权利，不应全部退还125万元的主张，缺乏依据，不予支持。 综上所述，顶恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16050元，由上诉人上海顶恒资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 王世好 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 胡玉婷 书记员 盛丽娟