贵州省铜仁市万山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0603民初915号 原告：贵州源和房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区谢桥办事处梵净山大道市人民检察院旁。 法定代表人：罗文胜，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代表人：谭珊珊，贵州巨合律师事务所律师。 被告：万山家家旺超市，住所地贵州省铜仁市万山区谢桥街上。 经营者：刘彪，男，1976年2月27日出生，汉族，住贵州省铜仁市万山区。 委托诉讼代理人：王志刚，贵州丹城律师事务所律师。 原告贵州源和房地产开发有限公司（以下简称源和房开公司）与被告万山家家旺超市（以下简称家家旺超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告源和房开公司的委托诉讼代理人谭珊珊，被告家家旺超市的委托诉讼代理人王志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告源和房开公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告租金252000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1.源和房开公司将位于万山区临街铺面（商铺编号分别为：6、7、11、12、25、26号）出租给家家旺超市经营用；2.前两年租金为504000元每年；3.合同期限为10年，源和房开公司取得《房屋竣工验收合格意见书》《消防验收合格意见书》后以书面形式通知家家旺超市接房，自始计算免租期，免租期为6个月，免租期满顺延10年为合同租赁期；4.租金支付方式为每六个月一交,从开始计算租金之日起7日内支付半年租金；5.合同期内，未经协商一致，双方不得无故解除合同，任何一方违约解除合同，将赔偿对方一切经济损失。协议签订后，源和房开公司于2019年11月29日取得《房屋竣工验收合格意见书》《消防验收合格意见书》，于2019年12月1日书面通知家家旺超市接房。现合同约定的免租期于2020年5月30日期满，按照合同约定，家家旺超市应当向源和房开公司支付2020年6月1日至2020年12月30日租金，共计252000元，但经原告多次催问，被告始终不予支付。被告的违约行为，严重损害原告合法权益，请求人民法院判如所请。 被告家家旺超市辩称，1.本案合同不宜继续履行，答辩人要求解除《房屋租赁合同》。双方签订合同后，原告迟迟不交房，直到2019年12月1日才微信通知被告接房，而对于超市来说过年前是经营旺季，12月份接房已无法在过年前完成装修并经营，所以被告未接房。2020年1月，全国爆发新冠疫情全面爆发，市场发生巨大变化，答辩人不宜再新开超市经营。2020年4月1日，答辩人明确表示不再履行合同。2020年4月12日，答辩人向原告送达《解除合同通知函》，再次表明因客观原因不再履行合同，要求双方解除合同。鉴于租赁合同具有继续性及履行合同具有相当程度的任何性，有赖于双方之间的信任关系，而在本案中通过双方微信沟通的记录来看，其信任基础已丧失，并且案涉合同未履行期限尚有10年，并非短时间可履行完毕，答辩人已多次表明以及用行为表明不再履行合同，其履行合同的基础显然不复存在，根据合同法的规定应予以解除。2.答辩人至今未接房也未实际占有使用案涉房屋，且及时通知原告解除合同，不应再承担半年的租金。在原告通知被告接房后一个月，全国爆发了全国性新冠疫情，直到4月份才缓解，被告在4月初已书面通知原告解除合同。原告在明知被告拒绝履行并且要求其另行出租的情况下，仍拖到免租期满后提起诉讼，有故意扩大损失之嫌；3.根据本案的实际情况、商业环境、履行情况以及本案情节，答辩人同意酌情赔偿原告损失。 本院经审理认定的事实如下：2018年8月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，源和房开公司将其具有合法产权的1-6号、1-7号、1-11号、1-12号、1-25号、1-26号门面（面积1088.75平方米）出租给家家旺超市用于经营使用，租期10年，自源和房开公司取得《房屋竣工验收合格意见书》《消防验收合格意见书》后书面形式通知家家旺超市接房，免租期自签收书面通知之日开始计算6个月；源和房开公司应免费提供租赁场地外墙位置给家家旺超市用于商业广告，但注明待源和房开公司拆除前消防楼梯间，安装电动扶梯后，再确定位置给家家旺超市；免租期期满后二年内租金按504000元计算，第三年开始按照5%递增收取；租金在每期开始后7日内支付半年租金，逾期超过10日每日按应收取租金的2%支付滞纳金；如源和房开公司在11-12号门面中间未安装一台电动扶梯到二层，赔偿家家旺超市损失并支付违约金5万元；双方签订合同之日，家家旺超市缴纳房屋租赁保证金50000元给源和房开公司；家家旺超市进行装修设施后，20日内支付半年租金给源和房开公司；该物业若发生第三方产权转移，不影响该租赁合同继续执行；合同期限内未经友好协商，双方不得无故解除合同，任何一方违约解除合同，将赔偿对方一切经济损失。协议签订后，源和房开公司于2019年11月29日取得《房屋竣工验收合格意见书》《消防验收合格意见书》，于2019年12月1日书面通知家家旺超市接房。2020年4月12日，被告以原告逾期交房且受疫情影响为由书面通知原告解除合同。2020年4月13日，原告回复被告，认为被告主张解除合同理由不能成立，不同意解除合同，要求继续履行合同。为此，原告提起本案诉讼。 上述事实有原、被告的当庭陈述、《房屋租赁合同》、接房通知、《解除合同通知函》、回函、微信聊天记录、庭审笔录等证据证实，足以认定。 本院认为，2019年8月20日，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效的合同。从双方对案涉合同的履行情况来看，被告收到接房通知后，在相互微信交流中表达了超市行情受新冠疫情影响难以经营的事实，且表明了不租的意愿，并于2020年4月12日书面通知源和房开公司解除合同。而新冠疫情属当事人无法预见、无法克服、无法避免的客观情况，其爆发以来人员外出流动受限，对超市行业经营的影响客观存在，现双方的合同履行尚处于未接房阶段，被告尚未实际占用和使用案涉租赁门面，被告为避免履行合同给自身带来更大损失，要求解除案涉《房屋租赁合同》，本院予以支持。原告以超市系销售生活必需品，新冠疫情未对其经营产生影响为由，要求继续履行合同。因生活必须品的确定与社会发展程度以及人们生活水平的高低直接相关，且生活必需品并不是判断超市经营收入的唯一因素，超市经营对人流量有很大的依赖，其营业收入受新冠疫情的影响客观存在，原告的主张不客观，本院不予采信。本案中，双方的争议本质在于《房屋租赁合同》解除后损失责任如何承担。原告称其出租房屋系出售后又反租回来的房屋，已产生了反租租金损失，另外原告按合同约定安装了扶手电梯，产生了实际费用。因原告出售后又反租系其与被告签订租赁合同之后的行为，与本案无直接关联，本院不予采纳。原告根据案涉合同约定安装扶手电梯虽属于因租赁合同产生的实际支出，但被告并未实际占用房屋和使用电梯，扶手电梯的实际使用价值仍然存在，不能仅以扶手电梯的实际安装费用来衡量合同解除后原告的实际损失。综合本案合同的履行情况、新冠疫情的实际影响、合同的解除原因等因素，本院酌定被告赔偿原告3个月租金损失126000元。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告贵州源和房地产开发有限公司与被告万山家家旺超市在2019年8月20日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、由被告万山家家旺超市于本判决生效之日起15日内支付原告贵州源和房地产开发有限公司126000元； 三、驳回原告贵州源和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2540元，由原告贵州源和房地产开发有限公司负担1000元，由被告万山家家旺超市负担1540元；保全申请费1770元，由原告贵州源和房地产开发有限公司负担770元，由被告万山家家旺超市负担1000元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  卢以松 二〇二〇年十一月十日 书记员  罗城荣