广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7359号原告：广州市银侠投资咨询有限公司，住所地广东省广州市越秀区大新路****。法定代表人:张彪。委托诉讼代理人：马月华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：布丁酒店浙江股份有限公司，住，住所地浙江省杭州市下城区河东路****楼**/div>法定代表人:朱晖，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘晓娜，女，1986年12月16日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，系被告员工。委托诉讼代理人：万航宇，男，1994年11月7日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区，系被告职员。原告广州市银侠投资咨询有限公司与被告布丁酒店浙江股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市银侠投资咨询有限公司的委托诉讼代理人马月华，被告布丁酒店浙江股份有限公司的委托诉讼代理人刘晓娜、万航宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市银侠投资咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告2013年3月5日签订的《房屋租赁合同》于5月19日解除。2、判令被告支付原告2020年4月至5月的租金共计341350元，并自2020年3月20日起每日按所欠租金的千分之一支付逾期支付租金违约金直至被告清偿日止。3、判令被告已经支付给原告的保证金350000元归原告所有，原告不作退还。4、判令被告支付原告2013年3月5日至2013年6月19日免租装修期间租金509484.5元。5、判令被告按剩余租赁年限的合同租金总额的30%支付原告违约金519525元。6、判令被告承担本案的诉讼费用、保全费用、公告费用。事实和理由：2013年3月5日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同期限为八年，合同3.1约定：“2019.3.20至2020.3.19，租赁物单价期为69元/平方米，总价207.81万元；2020.3.20.至2021.3.19，租赁物单价为69元/平方米，总价207.81万元”即2019年3月20日至2021年3月19日期间，租金每月173175元，扣减每月车位补偿款2500元，每月租金为170675元。根据原被告合同约定，被告须在租赁期季届满五日前向原告按季支付租金，合同签订后，原告当日按现状交付标的房屋。自2013年合同签订以来，原被告均按照合同的约定履行合同的义务，随着新冠××的爆发，被告自2020年4月、2020年5月一直以各种理由拖欠原告租金共计341350元。2020年5月18日被告向原告发出《解约通知书》要求解除原被告签订的《房屋租赁合同》。因被告的单方提前解约行为，给作为转租方的原告造成了严重的经济损失。根据原被告签订的《房屋租赁合同》7.2条，在原告没有任何违约责任的情况下，被告应按所欠租金的千分之一每日向原告支付逾期付款的违约金直至清偿日止；根据《房屋租赁合同》3.2条，被告已经交付的保证金350000元因被告主动提出解除合同，原告应予以收缴不予退还；根据《房屋租赁合同》9.6条，被告于2013年3月5日入驻标的房屋，免租期直至2019年6月19日，故被告仍需支付原告免租装修期租金509484.5元；根据《房屋租赁合同》11.4条，被告提前解约应按照剩余租赁年限的合同租金总额的30%支付原告违约金519525元。此外，被告于2020年5月21日清场后，拒不缴纳其累计拖欠的水电费等相关费用。被告布丁酒店浙江股份有限公司辩称：一、双方签署的《房屋租赁合同》已于2020年5月19日解除。1、双方已完成对物业交接，对解除房屋事宜已达成一致。双方于2013年3月5日签署《房屋租赁合同》，截至2020年3月底，租赁合同已履行7年整，仅剩租期一年。而被告自承租涉案房屋后，即积极履行合同义务，按期足额支付应付房租。但受新冠疫情影响，被告自2020年1月27日正式暂停经营，此后在长达2个月的时间里被告均无法对外经营，但是仍需承担每月173200元的房屋租金。而在2020年4月5日至2020年5月17日复工期间内，由于旅游业暂未恢复，周边经营活动亦受政府要求限流、限量，导致在此复工期间，酒店经营收入惨淡，入不敷出。被告迫于无奈于2020年5月18日向原告发送《解约通知书》，告知原告解除房屋租赁合同，并在2020年5月21日对房屋进行交接。此函件已由原告于2020年5月19日签收，故双方合同已于2020年5月19日解除。并且，原告于2020年5月21日正式与被告完成房屋交接，应视为原告同意解除双方租赁关系。2、被告有权要求解除合同。首先，广东省于2020年1月23日即发布一级响应，广州市随即通知禁止举办各类娱乐活动，被告酒店亦从2020年1月27日起正式暂停经营。虽然目前已经有效的控制了新冠疫情的蔓延。但是新冠疫情给全国经济造成严重的打击，对酒店等服务行业更是造成巨大的冲击。其次，根据原告与房屋所有权人“广州富晟投资有限公司”签署的《广州市房屋租赁合同》中第三条可知，原告在2019年4月1日至2021年3月31日每年度仅需缴纳房屋租金101.11万元。而被告需按照每年207.81万元的标准向原告缴纳房屋租金。原告仅是进行转租行为，即可赚每年100多万元，且无需承担任何经营风险。最后，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”被告在新冠疫情这一不可抗力的影响下，酒店营业收入骤减，合同目的已无法实现。若仍要求被告按照原合同约定缴纳巨额的房屋租金，有失公允，违背商业精神。故我司有权要求解除合同。二、被告无违约行为，无需再向原告支付任何费用。1、原告无权要求被告补交2020年4月至5月的房屋租金及逾期付款违约金。房屋所有权人“广州富晟投资有限公司”系属国有企业，对承租国有企业的房屋的租户应给予疫情期间的租金减免，并落实到最终承租户。根据相关政策，国有企业对中小微服务型企业应当减免上半年3个月的房屋租金。现被告已房屋合同解除之前（即2020年5月19日）向原告缴纳房屋租金至2020年3月19日。故，被告不仅无需再向原告补交房屋租金，反而有权要求原告返还一个月的房屋租金。被告保留要求原告返还租金的权利。2、被告无需向原告支付免租装修期间的租金。结合第一条所述，因新冠疫情这一不可抗力影响，若继续按照房屋租赁合同约定履行，明显对被告有失公平，被告有权向法院起诉要求解除合同。现，原告收到被告邮寄的《解约通知书》后，认同双方提前解除合同的方案，才于2020年5月21日完成房屋交接。故，双方解除合同，并非是被告恶意违约所致。而是因新冠疫情的影响，双方为了减少各自的损失所达成的一致方案。所以，被告无需向原告支付免租装修期间的租金。3、被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。被告再次强调，双方对解除合同已达成一致，被告不存在任何违约行为。即使原告在此前未同意解除合同、交接房屋的，被告亦可通过诉讼的形式要求法院解除合同。同时，双方解除合同并未给原告造成任何实际损失。原告却向主张如此高额的违约金，不符合合同约定，亦没有法律依据，更是违背诚实信用原则。故被告无需向原告支付违约金。三、原告应返还被告合同保证金和水电押金35万元。双方已正式解除合同，且被告无需再向原告缴纳任何费用，原告应按照合同约定向被告返还保证金和水电押金35万元。本院经审理认定事实如下：2013年3月5日，原告（甲方）与杭州住友酒店管理有限公司（以下简称：住友酒店）（乙方）签订了《房屋租赁合同》，由乙方向甲方承租广州市荔湾区带河路185号3层整层，合同期限为八年，从2013年3月20日至2021年3月19日，自交付房后之日起至2013年6月19日止为免租期。2013年3月20日至2014年3月19日，计租9个月，租金1310000元，2019年3月20日至2021年3月19日，每年租金2078100元。3.2本合同签订后10日内，乙方支付甲方350000元合同保证金（相当于最后一年的两个月租金），该定金在合同履约后转为合同保证金和水电押金。该保证金应于合同期满且乙方交回该房产之日起10日内，在乙方无重大违反合同约定事项且结清各项应缴付的费用并交回保证金收据原件后，由甲方如数无息退还乙方。租金支付方式为季付，乙方应于租赁期满五日前向甲方支付当期租金。7.2除本合同另有约定，在甲方无任何违约责任的前提下，乙方应按合同如期支付租金及其他根据合同应向甲方支付的费用。如延期支付的，则每延期支付一天，甲方按所欠费用的千分之一加收逾期付款违约金；乙方逾期超过一个月，甲方有权解除本合同。9.6因乙方原因提前解除合同的，乙方应按照首年租金标准向甲方支付免租装修期间的租（因房产无法满足租赁用途双方解除合同的除外）。11.4双方约定，如果在一方不同意的情况下提前解约或者甲乙方单方严重违约的造成合同解除的，擅自解约方或违约方应向被解约方或守约方支付以下两款中金额大者作为赔偿：A.全部租赁年限的合同租金总额的30%；B.剩余租赁年限的合同租金总额的50%。附件二5、停车位：在乙方租赁房产后院的5个停车位，归乙方独立免费使用。原告主张在合同签订当日，即将涉案房屋交付被告使用，但未提供证据证明。被告租金交纳至2020年3月19日。2019年3月20日至2021年3月19日期间，每月租金扣除车位补偿为170675元。2017年7月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州康王路项目车位补充协议》，约定甲方同意支付自2013年3月20日起至2017年6月30日止的5个停车位的补偿金38250元给乙方，2017年7月1日以后，甲方每月向乙方补偿2500元，乙方可在支付的每季度租金中扣减7500元作为车位的补偿费用，直至原合同结束或终止。2020年1月26日，被告向原告发出减免租金申请函，4月9日，被告再次向原告发函要求免除2-4月租金，5-7月租金减半，并在之后按月交纳租金。4月13日，原告复函称只同意减免2月和3月租金共168518元。4月21日，被告再次向原告发出减免租金的申请函，内容与4月9日的内容基本相同，并直接要求与富晟公司对接。4月29日，原告向被告发出催收函，不同意减免2月和3月租金，要求被告缴清所欠租金。2020年5月18日被告向原告发出《解约通知书》，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求返还保证金和2020年1月27日至2020年3月19日止的租金。原告于2020年5月19日收到该《解约通知书》，5月21日原告收回场地。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月4日，广州市人民政府发布《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，载明，对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。2020年5月9日，八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，明确房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业，推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。另查，涉案房屋由原告（乙方）向案外人广州富晟投资有限公司（以下简称富晟公司）承租，双方合同期限从2012年10月1日至2021年3月31日止。再查，2016年4月28日，被告进行工商变更，企业名称由杭州住友酒店管理有限公司变更为布丁酒店浙江股份有限公司。为证明被告已经在2013年3月入驻涉案房屋，原告提供了被告向原告发送的《关于承租房产现场的沟通函》，被告对该证据予以确认，但认为根据该证据可以证明截至2013年5月6日，原告交付的房屋面积与合同不相符，并存在漏水的情况。双方均不能提供该沟通函的复函。庭审中，原告陈述富晟公司是国有企业，给予原告2、3月免租的优惠，原告在与被告解约后，于5月22日向富晟公司发出解约，该公司同意于6月1日解除双方的租赁合同，保留向原告追收2、3月租金的权利并不予退回保证金168518元，截止庭审，原告尚未向富晟公司支付2、3月的租金。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。双方对《房屋租赁合同》于2020年5月19日解除没有异议，本院对此予以确认。关于租金的支付问题。被告承租涉案房屋是用于开设酒店，新型冠状病毒感染××疫情对被告的经营产生了较大的影响。原、被告双方应共担风险、共克时艰、合理分担疫情的租金。基于房屋的所有权人富晟公司给予了原告两个月的免租优惠，因此原告应当给予被告2、3月免租的优惠，而被告的租金已交至2020年3月19日，因此原告要求被告另行支付4月和5月的租金及利息，本院不予支持。关于免租期租金的问题。本案中，双方合同的履行已接近尾声，鉴于疫情对被告经营存在影响，故本院依据公平原则予以变更，被告按剩余租赁期的比例向原告支付租金。现有证据可以证明原告确实未将停车位提供给被告使用，并进行了补偿，故租金中应当扣除该补偿部分，即【1310000÷9-38250÷（51+10÷30）】×3÷（8×12）×10=45253.24元。被告抗辩原告交付不符合标准，要求原告承担交房后至2013年5月6日期间的免租期租金，原告已对车位部分进行了补偿，至于被告陈述的漏水并无证据证明，故对该抗辩本院不予采纳。关于保证金的问题。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对被告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，被告可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应退出案涉场地。原告同意收回场地，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为协商解除并免除被告的违约责任。因被告在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同并拒付租金，故可认定被告为违约方。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定原告没收的押金为被告已付押金总额的50%即175000。至于违约金，如前所述，被告违约解除合同，因此原告主张依据《房屋租赁合同》11.4要求被告支付违约金，本院予以支持，但原告主张违约金过高，本院以实际损失为基础，对违约金的标准酌情予以调整为按照剩余租赁年限的合同扣除车位补偿的租金总额15%的标准计算，即170675×10×0.15=256012.5元。为减少诉累，原告应退回的175000元押金应在上述违约金中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告布丁酒店浙江股份有限公司向原告广州市银侠投资咨询有限公司支付免租期租金45253.24元；二、自本判决生效之日起十日内，被告布丁酒店浙江股份有限公司向原告广州市银侠投资咨询有限公司支付违约金81012.5元（已扣减原告应退回的保证金175000元）；三、自本判决生效之日，原告广州市银侠投资咨询有限公司没收被告布丁酒店浙江股份有限公司已付的保证金175000元；四、驳回原告广州市银侠投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10288元，由原告广州市银侠投资咨询有限公司负担8520元，被告布丁酒店浙江股份有限公司负担1768元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  付瑾二〇二〇年十一月三日书记员  曾芳雷启鸿