江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏06民终3300号上诉人（原审被告）：如东汇鑫置业有限公司，住所地江苏省如东县经济开发区新区黄河路北侧。法定代表人：周洪平，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：汪东东，男，1984年9月16日生，××族，住安徽省淮北市杜集区。被上诉人（原审原告）：汪天然，女，1989年4月30日生，××族，住江苏省如东县。上诉人如东汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）因与被上诉人汪东东、汪天然房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省如东县人民法院（2020）苏0623民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汇鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费由汪东东、汪天然承担。事实和理由：1.我司从未在2020年1月12日同意业主可以提出解除合同。一审认定当天二人向我司委托诉讼代理人递交解除合同申请符合当时情境，无任何证据证明。2.一审判决解除案涉房屋买卖及车位合同于法无据。一审判决随意将合同条款认定为格式条款，并作出不利于我司的解释，适用法律错误。案涉房屋买卖合同出自地区住建部门，当地开发企业与业主订立的合同与案涉合同大同小异，且经过住建部门备案，并非我司拟定。汪东东、汪天然在本县政府机关工作，均从事与法律相关职业，对合同理解高于常人。二人如不认可合同条款，完全可以不签字购买。二人在合同上签了字，一审却认定我司在订立合同时未与之协商，明显不当。案涉条款在诉前、一审诉讼中未发生理解争议，一审认定条款理解存在争议错误。3.一审判决我司支付25万元违约金数额明显过高，且毫无依据。一审中汪东东、汪天然未有任何证据证明其实际损失。一审在没有向主管部门询问备案价或者对房屋进行评估的情形下，擅自认定同地段同类型房屋单价超过10000元/平方米，难以令人信服。4.一审判决我司支付租金9855.6元明显过高，且毫无依据。合同约定在2019年9月30日交房，我司在2020年1月1日交房，合计逾期三个月，一审判决支持十二个月的租金缺乏依据。汪东东、汪天然辩称，1.我方一审已充分举证证明汇鑫公司同意业主可以解除合同，以及案涉合同应当予以解除。2.案涉房屋的房型不同于如东地区市面销售的商品房户型，是一种特殊的户型。汇鑫公司未提供样板房，合同中也未附平面图，我方买房时看到的沙盘及户型图与汇鑫公司实际交付的房屋不同。汇鑫公司未尽到应有的提醒义务。3.讼争房屋所在地段的房价现已增值至1.3万元至1.4万元每平方米。我方主张违约金25万元，仅是溢价部分一半，并不过高，实际并不能完全弥补损失。4.我方一审已充分举证证明租金实际发生。汪东东、汪天然向一审法院起诉请求：1.解除与汇鑫公司签订的商品房买卖合同（预售）（合同编号××#××）和《商品房买卖合同》（预售）（合同编号车位××）；2.汇鑫公司退还购房款1077227元和利息、逾期交付房屋违约金，及迟延交付造成的实际损失300000元（暂定，依申请后的权威机构鉴定为准）；3.汇鑫公司支付租房租金6652.5元（暂定，以诉讼执行终止日期的结算租金为准）；4.汇鑫公司退还车位款53000元、利息及逾期交付车位的违约金和迟延交付造成损失30000元（暂定，以鉴定结果为准）。一审中，汪东东、汪天然最终确定的诉讼请求：1.解除案涉商品房买卖合同和车位买卖合同；2.汇鑫公司退还购房款1077227元、利息76749.18元；退还车位款53000元及利息1947.75元；3.汇鑫公司赔偿租房租金11580.3元；4.汇鑫公司赔偿商品房溢价损失250000元（参照案涉房屋同类地段同类房屋同类面积商品房市场价标准）；承担商品房及车位买卖合同违约金各78637.571元；5.汇鑫公司赔偿造成的公积金使用利率上浮损失及次数限制损失计273800元。6.汇鑫公司提供商品房预售许可证。一审法院认定事实：2018年3月19日，汪东东、汪天然与汇鑫公司签订商品房买卖合同（预售）（合同编号：××#××）（以下简称“房屋买卖合同”）。合同载（1）出卖人汇鑫公司，通讯地址如东县经济开发区新区黄河路北侧，联系电话****－845×****……（2）汪东东、汪天然购买汇鑫公司位于如东县城太行山路西侧，黄河路北侧地块，商品房项目核准名称为××园，建筑面积为149.77平方米的××#××单元的××室房屋。房屋单价7192.54元每平方米，总价款1077227元；（3）付款方式：公积金贷款。汪东东、汪天然应于2018年3月31日前支付首期房价款327227元。余款750000元向银行申请贷款支付；（4）汇鑫公司应于2019年9月30日前向汪东东、汪天然交付商品房。商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，汇鑫公司应在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达汪东东、汪天然。汪东东、汪天然未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。（5）除不可抗力，汇鑫公司未按约交付房屋的，逾期在90日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，汇鑫公司按日计算向汪东东、汪天然支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，汪东东、汪天然有权解除合同，汪东东、汪天然解除合同的，应当书面通知汇鑫公司。汇鑫公司应自解除合同通知送达之日起15日内退还汪东东、汪天然已付全部房款（含已付贷款部分），并自汪东东、汪天然付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，汇鑫公司按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。（6）合同第十四条、第十五条对双方签订合同后，汇鑫公司应按城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。若汇鑫公司按法定程序变更建筑工程施工图设计文件或涉及商品房规划用途、容积率、基础设施、公共服务及其他配套设施等批准变更的，汇鑫公司均应在变更确立之日起10日内书面通知送达汪东东、汪天然。未在规定期限内通知汪东东、汪天然的，汪东东、汪天然有权解除合同……（7）双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据合同发出的文件，均采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。（8）合同附件（一）载：房屋平面图（应当标明方位）①房屋分层分户图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围）②建筑工程规划方案总平面图。除上述文字外，附件（一）其余部分均为空白。本案双方确认，附件（一）确未附文字说明中的房屋平面图和建筑工程规划方案总平面图。附件（十一）补充协议约定（1）“商品房买卖合同”第九条、第十条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的”内容变更为“出卖人在商品房买卖合同第十一条约定的交付日期之前交付该商品房买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按“商品房买卖合同”第十一条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交房手续，则视出卖人按期交房。（2）若出卖人除按“商品房买卖合同”第十一条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同……（3）买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，并不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。但买卖双方另有约定的除外。（4）买卖双方相互送达与“商品房买卖合同”有关的通知书，须以挂号邮寄或者专差送达。买受人自愿同意:出卖人的通知在到达“商品房买卖合同”记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容。买受人送达出卖人的通知、函件等须发往出卖人该通讯地址：如东县掘港镇经济技术开发区黄河路××园销售中心……。2019年5月4日，双方签订商品房买卖合同（预售）（编号为××的车位）（以下简称“车位合同”），合同约定汪东东、汪天然向汇鑫公司购买××园地下车库××车位号，总价款53000元。双方约定汇鑫公司应于2019年11月30日前向汪东东、汪天然交付车位。合同其他格式部分的约定同“房屋买卖合同”。合同签订后，汪东东、汪天然依约付清所有房款，汇鑫公司于2018年3月29日开具327227元的房款票据。据汇鑫公司方确认，汪东东、汪天然其他款项支付情况如下：2018年6月25日支付房款190000元，6月28日支付房款560000元。2019年5月4日支付车位款53000元。所付款项中汪东东、汪天然商业贷款190000元，公积金贷款560000元（利率3.25%）。2019年12月27日，汪东东、汪天然向汇鑫公司寄送“督促汇鑫××园房屋交付催告函”，信件寄送地址“如东县掘港镇经济开发区黄河路××园销售中心”。信件被退回，原因栏载“拒收”。汇鑫公司确认信件上所载电话为其公司联系电话。2020年1月1日，汇鑫公司向汪东东、汪天然邮寄送达交房通知书（被拒收），寄送地址“如东县掘港镇××街××－××号，电话136××******”。2020年1月12日，汇鑫公司与“××园”××号楼业主就楼道整改事宜进行商谈，双方未达成一致意见，但汇鑫公司同意业主可以提出解除双方间的合同。据汇鑫公司核实，目前已解除合同的有三户。汪东东、汪天然陈述在当日向汇鑫公司方在场参与协商的委托诉讼代理人陈爱峰提交了书面的“解除商品房买卖合同通知书”。一审庭审中，汇鑫公司确认（1）“××园”小区除××号楼的房屋是149平方米外，其他楼号无面积为149平方米左右的房型。（2）汪东东、汪天然、汇鑫公司签订的“商品房买卖合同”中确实未附房屋平面图。一审另查明，（1）2017年如东县人民政府作出“县政府关于同意如东县城太行山路西侧、黄河路北侧规划设计方案的批复”。“××园”项目建筑规划方案设计（报批版）建筑设计部分：××#楼平面图显示，电梯和楼梯背靠背不相通，上下楼梯或电梯，需选择不同的出入口，乘电梯入户需从客厅门进入，而经楼梯则需从厨房外阳台门进入房屋。“××园”项目小区内除汪东东、汪天然购买的房屋所在的××号楼外，其他楼的电梯和楼梯设计均不同于××号楼，电梯和楼梯相通，无论从电梯或楼梯通行均是同一入户门。（2）汇鑫公司于2018年2月12日就××园项目取得如房售证字2018（××）号商品房预售许可证。（3）2019年12月31日，如东县住房和城乡建设局就如东汇鑫××园项目出具如东县房地产开发项目竣工综合验收备案意见书，项目已办理备案手续。一审还查明，2019年12月24日，汪东东、汪天然与如东县住房保障服务中心签订如东县公共租赁住房租赁合同，合同约定（1）租赁期限从2020年1月1日始至如东县住房保障服务中心发出终止合同通知日期止；（2）房屋面积71.42平方米，实际月租821.30元……。一审法院认为，合同是公民、法人或者其他组织在平等自愿的基础上就民事权利义务关系的变动达成的协议。案涉双方签订合同时汇鑫公司已取得商品房预售许可证，协议约定内容意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，应系合法，对双方均有法律拘束力，双方应按约行使权利、全面履行自己的义务。汪东东、汪天然在合同成立后依约支付了房款，汇鑫公司亦应按约向汪东东、汪天然交付符合国家强制规定要求和合同约定条件的房屋。案件争议焦点：1.汪东东、汪天然要求解除双方间合同，汇鑫公司返还房款、支付利息有无依据；2.汇鑫公司应否赔偿汪东东、汪天然商品房溢价损失、支付违约金及汪东东、汪天然使用公积金利率上浮损失及次数限制损失；3.汇鑫公司是否应赔偿汪东东、汪天然租赁房屋产生的租金。关于汪东东、汪天然要求解除双方间合同，汇鑫公司返还房款及利息的问题，涉及下列问题：（一）房屋买卖合同的解除有无依据；（二）车位合同应否解除；（三）若双方间合同解除，汇鑫公司应否支付利息。（一）房屋买卖合同的解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限同仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。依据上述规定，当事人可以约定解除合同。合同约定解除的条件是：（1）存在有效的合同且尚未完全履行；（2）合同约定的解除条件成就。双方于2018年3月19日签订房屋买卖合同，根据合同约定，汇鑫公司应于2019年9月30日向汪东东、汪天然交付商品房，但汇鑫公司直到2019年12月31日方取得××园项目竣工综合验收备案意见书，办理备案手续，具备向汪东东、汪天然交付房屋的条件。按照合同的约定，除不可抗力，汇鑫公司未按约交付房屋逾期超过90日的，汪东东、汪天然有权解除合同。汇鑫公司确认其存在违反合同约定逾期交付房屋的事实，但认为汪东东、汪天然未在合同约定的期限内行使解除权，且未按合同第12－1－（2）条款的约定履行书面通知的义务，因此双方的合同应继续履行。对此，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合同期限内不行使的，该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起的一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。依据上述规定精神，合同的解除应遵循一定的程序，其一遵守合同约定的解除条件，只有出现合同约定的条件或法律规定的情形一方才有权通知对方解除合同；其二解除合同原则上须采用书面形式通知对方当事人；其三解除权的行使必须及时。如超过合同约定期限或法律规定期限不行使解除权，应视为已损失解除权，合同关系继续有效。双方约定，自解除权发生之日起解除权人行使解除权的期限为一年。同时约定汪东东、汪天然应在达到解除条件之日起十五日内书面通知汇鑫公司，否则视为选择继续履行合同……即合同在约定汪东东、汪天然可以在一年内行使解除权的同时，又要求汪东东、汪天然十五日内书面通知，否则视为丧失解除权。事实上将汪东东、汪天然的解除权限制为合同解除条件成就后的十五日内。《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十一条规定格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。双方签订的合同是由汇鑫公司提供的格式合同，且合同关于汪东东、汪天然可以行使解除权利的期限一年的同时又要求汪东东、汪天然在达到解除条件的十五日内提出，限制了汪东东、汪天然行使权利的期限，按照上述规定应作出不利于提供格式条款一方的解释。即关于合同约定的解除权应为：自解除权发生之日起解除权人行使解除权的期限为一年，且解除权人应以书面的形式通知对方。2019年12月27日，汪东东、汪天然向汇鑫公司寄送催告函，表明保留提出解除合同的权利，虽然汇鑫公司拒收了信件，但依双方合同约定，该拒收行为视为已经送达。2020年1月12日，包括汪东东、汪天然在内的“××园”××号楼业主与汇鑫公司就××号楼楼道整改事宜进行商谈，双方未形成一致意见，但汇鑫公司同意业主解除双方间的合同。汪东东、汪天然陈述当日协商未果时向汇鑫公司方在场参与协商的委托代理人提交了书面的“解除商品房买卖合同通知书”。汇鑫公司委托代理人认可其当天参与了协商，但称其已不记得收到过汪东东、汪天然的上述通知书。对此，因“××园”××号楼电梯和楼梯不同其他楼房的设计，引发业主不满，作为“××园”××号楼的开发商汇鑫公司组织双方进行协商，在双方就楼道整改事项未达成一致意见情况下，汇鑫公司同意业主提出的解除合同的请求，在此情况下，汪东东、汪天然向汇鑫公司在场的委托代理人递交书面的解除申请，合乎当时情境。汪东东、汪天然在具备解除权条件时的一年期限内以书面形式向汇鑫公司提出解除合同的请求，符合双方合同约定，且不违背法律法规禁止性规定，故对汪东东、汪天然要求解除双方房屋买卖合同的请求予以支持。（二）车位合同可否一并解除。《中华人民共和国合同法》第一百六十四条规定，因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。主物和从物是同属一个人所有的两个以上的在使用上有关联的物。从物在两个独立物结合使用过程中处于附属地位，起辅助和配合作用。如果法律或合同没有相反约定时，从物的所有权随主物的所有权一并转移。涉及到本案，汪东东、汪天然与汇鑫公司签订房屋买卖合同后，考虑到入住后的生活实际所需，又与汇鑫公司签订车位买卖合同，以方便居住期间的停车需要，虽然，依据双方的车位买卖合同约定，汇鑫公司并无违约情形，但房屋买卖合同解除后，双方间的车位买卖合同亦无实际履行的意义，且每个小区的车位均是按商品房的实际可售数量作的规划，若汪东东、汪天然继续持有车位，亦不利于此后汇鑫公司再次出售房屋。故对汪东东、汪天然要求解除车位合同的请求，予以支持。（三）合同解除后，汇鑫公司应返还汪东东、汪天然购房款，至于汇鑫公司应否支付利息的问题。依据合同约定，在汇鑫公司逾期超90日后交房，汪东东、汪天然解除合同的，汇鑫公司应自汪东东、汪天然付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。故汇鑫公司向汪东东、汪天然返还房款的同时应向汪东东、汪天然支付利息。依据汪东东、汪天然的付款先后，（1）汇鑫公司自2018年3月29日始至2019年8月19日以327227元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率标准向汪东东、汪天然支付利息。（2）汇鑫公司自2018年6月25日始至2019年8月19日以190000元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率标准向汪东东、汪天然支付利息。（3）汇鑫公司自2018年6月28日始至2019年8月19日以560000元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率标准向汪东东、汪天然支付利息。（4）汇鑫公司自2019年5月4日始至2019年8月19日以53000元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率标准向汪东东、汪天然支付利息。（5）汇鑫公司自2019年8月20日始，以1130227元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际履行之日止的利息。关于汪东东、汪天然要求汇鑫公司赔偿商品房溢价损失、支付违约金、赔偿汪东东、汪天然公积金使用利率上浮损失及次数限制损失的问题。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这里的商品房专指房地产开发企业开发建设和出售的房屋。房屋的存在状态一般为现房和期房（期房也称待建房屋、楼花）。汇鑫公司与汪东东、汪天然签订合同时，房屋尚未建成，双方间的合同性质属商品房预售合同，其特征：（1）房屋的出卖人是具有法定资格的房地产开发企业；（2）双方约定的标的物－房屋，在合同签订时非现实存在，是对将来建造的房屋进行出卖的合同；（3）房地产开发企业对标的物并不享有完全的所有权，当事人享有的只是一种物权的期待权；（4）合同标的物的这一特性决定，买受人对标的物的了解全部来源于出卖人的宣传，包括合同约定、房屋模型图片、相关的结构图等宣传资料，也就是说，约定于一定期限交付的标的物的实际状况，均基于买受人对出卖人作出的承诺的完全信赖。汇鑫公司认可（1）在向汪东东、汪天然介绍房屋时提供了户型图，户型鉴赏图等，在其销售中心亦有公开展示的户模、沙盘，但又陈述公司未保留当时销售“××园”××号楼对客户提供并展示的相关户型结构图、户型鉴赏图、户模、沙盘等资料，同时对汪东东、汪天然提交的户型结构图（××号楼标准层平面复印件）、户型鉴赏图、户模的照片均予以否认。（2）汇鑫公司开发的“××园”项目，除××号楼的房屋为149平方米左右，“××园”小区内其他楼号无面积为149平方米左右的房型。（3）双方签订的商品房买卖合同中未附所售房屋平面图，至汪东东、汪天然提起诉讼时止，汇鑫公司亦未向汪东东、汪天然出示、提供。对此，仅凭汪东东、汪天然提供的户型结构图（××号楼标准层平面复印件），确实不能直接认定为出自汇鑫公司，但对照汇鑫公司在一审诉讼过程中提供的户型图，两图间除楼梯和电梯部分设计不一致外，房屋的结构，各部位的尺寸几乎完全一致。汇鑫公司虽然否认汪东东、汪天然提交户型鉴赏图、户模和沙盘的照片，但照片显示的拍摄地址明显即为汇鑫公司的售楼场所。户型鉴赏图中大平层A户型，所载户型：四室两厅三卫，建筑面积为146平方米。而售楼中心处的户模（照片），房屋结构与户型鉴赏图和汪东东、汪天然提供的户型结构图的所示房屋结构一致，且户模旁文字说明为：A户型建筑面积约149平方米四室两厅三卫。结合上述分析对照，汪东东、汪天然提供的户型结构图（××号楼标准层平面复印件）、户型鉴赏图、户模的照片，应为汇鑫公司销售人员向汪东东、汪天然介绍案涉房屋时所出具的资料，虽然依据双方陈述法院不能知晓汇鑫公司销售人员是如何向汪东东、汪天然介绍房屋的具体状况，但仅从汪东东、汪天然提供的有关房屋的相关资料，结合双方所订合同中未附房屋平面结构图的事实，可以推知，汇鑫公司无论是签订合同前还是在签订合同时应当未如实告知或提醒汪东东、汪天然，“××园”小区××号楼的楼梯和电梯设计与通常情形不完全一样，两梯间不相通。《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》均规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。其包含两方面内容，一是对待他人诚信不欺，二是对自己的承诺要信守不怠。对于大多数中国普通家庭来说，购房是一件大事，购房支出在家庭生活中占绝对主导地位。且为居住而购买房屋的，一般均会居住使用较长时间，因此购房者对房屋的小区周边环境、小区各方面的设施、服务，房屋的结构、使用功能等均会作详细的比较、考量。虽然汇鑫公司所建“××园”小区××号楼不违反现有规划方面的强制性规定，或者说是在得到规划许可后所建，但××号楼的电梯和楼梯不相通，不仅给购房户的日常出入带来不便，相较于电梯和楼梯相通的规划设计，其确实存在相对多些的安全隐患，这对包括汪东东、汪天然在内的购房者来说是在购房时需要考虑的重要因素之一。汇鑫公司在2017年既已取得规划许可，明知××号楼的电梯和楼梯设计状况，无论在规划设计中，还是在事实建成后，均与“××园”小区的其他楼盘及如东其他小区的楼盘不同，但现有证据表明汇鑫公司自始未向汪东东、汪天然告知上述事实，即便到双方签订合同时亦未按要求在合同中提供户型结构图，违反基本的诚实信用原则。在汇鑫公司通知交房期间，周边房价均已上涨的情况下，除汪东东、汪天然外已有三户与汇鑫公司解除合同原价退房，亦间接表明汇鑫公司在售房时未如实告知给购买者带来的不利影响。现因汇鑫公司未如实告知的行为致实际交付的房屋与汪东东、汪天然依据汇鑫公司宣传所期待的房屋存在差异，从而导致双方合同的不能继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失……即合同违约方依据上述规定承担的民事责任，实际乃是由于违约或者说因对自己承诺的违反，从而破坏了合同双方的合意，同时损害了非违约方利益，乃至商品交换秩序，导致信用关系的紊乱。违约方以赔偿损失、采取补救措施等责任方式对合同相对方承担的违约责任，是违约方对其行为造成损失进行的弥补。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合合同法第一百一十三条规定，其一违约责任通常基于法律规定而产生，无论当事人是否有约定，只要有违约行为发生，违约方即应承担违约责任。当然法律并未禁止当事人可以自行约定违约责任的权利。违约责任可以在法律允许的范围内依当事人的约定而产生。其二当事人可以约定违约金或计算方法，但违约方承担违约责任的范围需遵循公平的补偿性原则，即违约责任不得超出守约方的损失范围，或者说损失赔偿额不能超出实际损失额。当然当事人自愿支付超出部分的除外。其三对于双方曾约定违约金的，在违约金过分高于或低于所造成的损失的，合同任意一方均可请求法院或仲裁机构予以调整。涉及到本案，双方在合同中约定了若汇鑫公司违约致合同解除的，汇鑫公司应向汪东东、汪天然支付不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息的违约金，但汪东东、汪天然在要求对方支付这部分约定的违约金同时要求补偿房屋溢价损失。汪东东、汪天然请求的实质是认为双方约定的违约金不足以补偿因合同解除给其造成的损失，从而请求法院对违约金视情作出调整。关于损失数额的问题，近年来，全国各地城镇的房价总体呈现持续上涨的态势，如东县亦不例外，这是众所周知的事实。房屋上涨的态势、涨幅也是不为双方所能控制和预见的现实，考虑到汪东东、汪天然购买房屋是用于居住，双方解除合同后，汪东东、汪天然因为居住需要必然还得重新购买房屋，而在如东县同地段同类型的房屋，单价均已超过10000元/平方米，按目前的商品房价格，汪东东、汪天然以该合同约定的房款已不能购买到同地段同面积的房屋。汪东东、汪天然要求汇鑫公司赔偿因此造成的商品房溢价损失250000元未超出合同解除给其造成的实际可能的损失，予以支持。至于汪东东、汪天然主张的公积金使用利率上浮损失及次数限制损失的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。且根据民事诉讼法的基本要求，汪东东、汪天然提出的诉讼请求必须明确、具体且确定。汪东东、汪天然与汇鑫公司解除合同后，因为住房的实际需求确实可能还要另行购买房屋，并且也可能会需要申请公积金贷款，而依据目前公积金贷款的政策规定，汪东东、汪天然再次申请贷款，相对于第一次，利率可能会有所变化，但利率变化与平均利润率、借贷资金的供求关系、国家经济政策的调整、国际利率水平、预期的物价水平等均息息相关。因此，即使汪东东、汪天然重新购买房屋并贷款，且贷款数额和期限均与前次贷款完全一致，但贷款利率因受多种因素影响，汪东东、汪天然是否必然会有利息损失及损失数额均不确定。在无法确定是否必然会有损失和损失额的情况下，对汪东东、汪天然的该诉请无法支持。关于汇鑫公司应否赔偿汪东东、汪天然租赁房屋产生租金的问题。合同约定的房屋交付时间是2019年9月30日，考虑装修到入住约需半年时间，若双方合同可正常履行，汇鑫公司即便存在延期交房，汪东东、汪天然自2020年1月收房、装修，目前亦应可正常入住。但因汇鑫公司延期交房，加之其销售时未如实全面告知汪东东、汪天然房屋的实际状况，致使汪东东、汪天然最终选择解除双方间的合同。汇鑫公司的行为导致汪东东、汪天然需继续租赁房屋，故对汪东东、汪天然要求汇鑫公司承担租金的请求予以支持。综合各方因素，对于汇鑫公司需承担的租金期限按一年计算。汪东东、汪天然现租住于如东县××路××园小区，租金实际月缴额为821.30元，故汇鑫公司需向汪东东、汪天然支付租金821.30元/月*12月＝9855.6元。综上，一审法院判决：一、汇鑫公司返还汪东东、汪天然房款、车位款计1130227元。二、利息：（1）汇鑫公司自2018年3月29日始至2019年8月19日以327227元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率标准向汪东东、汪天然支付利息。（2）汇鑫公司自2018年6月25日始至2019年8月19日以190000元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率标准向汪东东、汪天然支付利息。（3）汇鑫公司自2018年6月28日始至2019年8月19日以560000元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率标准向汪东东、汪天然支付利息。（4）汇鑫公司自2019年5月4日始至2019年8月19日以53000元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率标准向汪东东、汪天然支付利息。（5）汇鑫公司自2019年8月20日始，以1130227元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向汪东东、汪天然支付至实际履行之日止的利息。三、汇鑫公司支付汪东东、汪天然违约损失250000元。四、汇鑫公司支付汪东东、汪天然租金损失9855.6元。上述一至四项于判决生效后十五日内履行。五、驳回汪东东、汪天然的其他诉讼请求。二审中，汇鑫公司向本院提交其在58同城查询2020年10月21日发布的案涉小区房屋中介挂牌价格，均价约8620元/平方米。另有1万元/平方米房屋是别墅区价格。汪东东、汪天然质证认为：汇鑫公司出示的房屋与讼争房屋户型不同。房屋户型、楼层不同则价格不同，且如东县掘港镇的同地同类房屋均价为1.3万元至1.4万元，是众所周知的事实。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：汪东东、汪天然要求解除案涉合同是否具有事实和法律依据。如果合同应予解除，一审法院对于合同解除的法律后果认定是否恰当。本院认为，案涉商品房及车位买卖合同系汇鑫公司、汪东东、汪天然真实意思表示，无悖法违规之处，合法有效。合同订立后，汇鑫公司未及时履行交房义务，汪东东、汪天然有权依约解除合同。由于案涉合同解除系因汇鑫公司违约之故，一审判决汇鑫公司向汪东东、汪天然承担违约责任赔偿损失并无不当。具体分析如下：1.汪东东、汪天然解除案涉商品房及车位买卖合同合法有据。案涉商品房买卖合同约定，汇鑫公司未按约交付房屋逾期超90日的，汪东东、汪天然有权解除合同，解除权行使期限为自解除权发生之日起一年。现汇鑫公司逾期交房超90日，汪东东、汪天然在合理期限内提出解除合同，应予支持。汇鑫公司虽辩称汪东东、汪天然未及时提交解除合同申请，但案涉合同（含补充协议）确系汇鑫公司一方提供，其中既约定解除权行使期限为一年，又约定汪东东、汪天然只能在达到解除合同条件之日起十五天内通知汇鑫公司、否则视为同意继续履行，实质极大限制了汪东东、汪天然解除合同的权利。在汇鑫公司未采取合理方式提请注意的情形下，一审法院以解除权行使期限一年作为认定标准并无不当。此外，从一审查明事实看，汪东东、汪天然要求解除案涉合同并非仅基于迟延交房，汇鑫公司宣传时未告知讼争房屋户型，楼梯与电梯设计异于通常情形，两梯间不相通、使用不便及可能产生安全隐患亦是解除合同原因。纵观双方交易过程，汇鑫公司对于购房者选择房屋的基本因素即户型未有明确提示，对于合同中限制对方权利的条款亦未有合理提醒，迟延交付房屋超出约定的合理期限，诸多行为有悖诚信。鉴此，汪东东、汪天然选择不再继续履行合同于法有据，一审法院支持二人要求解除合同的诉请并无不当。至于车位买卖合同，由于车位相对于房屋而言，具有附属的使用性质。商品房买卖合同解除后车位买卖合同一并解除，既有利于发挥商品房与车位的配套价值，也有利于汇鑫公司在合同解除后重新销售讼争房屋。一审判决两合同一并解除亦无不当。2.一审对于合同解除后的各项损失认定并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现案涉合同因汇鑫公司违约解除，汪东东、汪天然可依法要求汇鑫公司赔偿各项损失。一审判令汇鑫公司向汪东东、汪天然支付资金占用利息、违约金及租金损失。汇鑫公司上诉认为其中违约金及租金认定不合理。但关于违约金问题，案涉商品房买卖合同对于逾期交房解除合同的违约金条款约定为，除返还购房款、支付利息外，汇鑫公司还应按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。案涉购房款总额为1077227元，照此计算违约金数额仅107元（1077227元*0.01%，取整）；即使结合上下文将前述违约金条款理解为0.01%/日，并自合同订立之日起至本案一审判决之日止（2018年3月19日至2020年8月20日计916天）计算，违约金数额也仅98012元（1077227元*0.01%*916天，取整）。考虑到合同订立（2018年）至今房屋价格增幅较大的客观事实，以及合同解除后汪东东、汪天然需另行购房的实际需求，前述约定违约金显然难以弥补二人的损失。汇鑫公司二审提供其在网络查询的小区房屋报价为8620元/平方米，但暂且不谈此价格能否代表同地同类房屋均价，即便照此计算，则房屋溢价213790元【（8620-7192.54）元/平方米*149.77平方米，取整】，也不能证明一审认定的房屋溢价损失严重背离市场价值。一审法院综合如东房地产市场行情、合同履行情况以及双方过错程度，判令汇鑫公司支付25万元违约金亦属合理。关于租金损失，由于汇鑫公司违约，导致汪天然、汪东东不能正常接收房屋，至今仍需租房居住，一审法院支持一年的租金并无不当。因此，本院对汇鑫公司关于违约金及租金损失的上诉请求均不予支持。综上，汇鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18002元，由上诉人如东汇鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈宁