江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初1253号原告：陈旅江，男，1959年2月1日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：余泽浩、王兰兰，江西华邦律师事务所律师。被告：郭友贵，男，1978年7月15日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。原告陈旅江与被告郭友贵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈旅江的委托诉讼代理人余泽浩、王兰兰，被告郭友贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈旅江向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告自2017年11月1日起暂计至2020年5月1日的租金共计83786元及自2017年11月1日起，按照年利率24%计算违约金，暂计至2020年5月31日的违约金29803元，共计113589元；2、依法判令本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费）由被告承担。事实及理由：2011年12月16日，江西绿腾实业有限公司（以下至裁判主文前简称为绿腾公司）与陈旅江签订《房屋租赁合同》，约定将绿腾公司所有的坐落于南昌经开区桂苑大道152号，建筑面积约3000平方米的商铺（包括“绿腾雅苑”1＃、2＃、8＃、12＃楼一层商铺）出租给陈旅江使用，并同意其用于转租。2013年3月16日，被告郭友贵因经营需要，与原告陈旅江签订涉案《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于南昌市经济技术开发区顺序）23＃商铺，建筑面积为44.43平方米，租赁期限为8年，自2013年5月1日至2021年4月30日止。租金计算方式是第一租赁年度租金为40元／㎡，以后每个租赁年度每月租金在上个租赁年度每月租金的基础上递增5%，即第一租赁年度每月租金为40元／㎡，第二租赁年度每月租金为42元／㎡，第三租赁年度每月租金为44.1元／㎡，第四租赁年度每月租金为46.3元／㎡，第五租赁年度每月租金为48.6元／㎡，第六租赁年度每月租金为51.0元／㎡，第七租赁年度每月租金为53.6元／㎡，第八租赁年度每月租金为56.3元／㎡。被告应于每年的3月、9月的30日前交清后半年的租金，逾期交付租金的，被告须支付违约金。但被告自2017年11月1日起即停止向原告支付租金。但涉案店铺仍由被告在经营使用。原告曾多次上门向其主张租金，但被告仍以各种理由推脱。截止起诉时，被告已拖欠原告房租长达两年有余。原告认为，原、被告双方签订《南昌市城镇房屋租赁合同》合法有效，被告应当履行双方约定，立即向原告支付所欠租金83786元并支付违约金29803元（暂计至2020年5月31日），共计113589元。综上所述，原告依据相关法律规定，特诉至法院，望判如所请。被告郭友贵辩称，其在2017年10月份之前都是正常交付租金的，但因为2018年菊圃路开始修路，小区南门商铺门口东西面出入口全部被修路栏板围挡，修路时间一年多，其多次跟原告交涉能否减免部分租金，但原告一直未正面回复，也没有派人来协商，导致其10月份之后的租金就没有交。因为修路及疫情对其经营造成了很大的影响，希望免除部分租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原被告身份信息、洪房权证经济技术开发区字第100024364号、第100024381号产权证书及房屋分层分户平面图、《南昌市城镇房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、《同意转租证明》，被告未提出实质性的异议，经本院核实，上述证据内容真实，形式合法，与本案具有关联性，予以确认。对被告提交的商户维权申诉材料，原告有异议，本院认为，菊圃路自2018年4月起确存在道路升级改造事实，故对该组证据的真实性予以确认，对与本案关联性大小，本院将结合本案案情综合分析后认定，并将在判决理由部分予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审调查情况，认定本案事实如下：2013年3月16日，原告陈旅江（甲方、出租方）与被告郭友贵（乙方、承租方）签订《南昌市城镇房屋租赁合同》，合同约定：“原告将坐落于南昌经济技术开发区‘绿藤雅苑’1号楼（从西至东顺序）23号商铺（建筑面积44.43平方米，按房屋产权证面积计算）租赁给被告经营；租赁期限为8年，自2013年5月1日至2021年4月30日止；租金计算方式是第一租赁年度每月租金为40元/㎡，以后每个租赁年度每月租金在上个租赁年度每月租金基础上递增5%，即第一租赁年度每月租金40元/㎡，第二租赁年度每月租金42元/㎡，第三租赁年度每月租金44.1元/㎡，第四租赁年度每月租金46.3元/㎡，第五租赁年度每月租金48.6元/㎡，第六租赁年度每月租金51.0元/㎡，第七租赁年度每月租金53.6元/㎡，第八租赁年度每月租金56.3元/㎡；保证金（押金）：在本合同签订之日，乙方必须向甲方交付（按实际租房面积计算40元/㎡×6个月），合计10660元作为租赁保证金（押金），该保证金在租赁期满后一周内全额无息退还，该保证金（押金）不得抵租金；租金交付方式及期限：租金交付方式为每半年（6个月）租金一次性现金支付，交付期限为每年的3、9月30日前交清（逾期交付的，每逾期一日，则乙方须按年租金总额的1%支付违约金）；乙方责任：乙方应按时交纳租金及保证金（押金）。乙方如拖欠租金超过30天，则每天按应缴租金的10%交纳违约金；如拖欠租金超过2个月（60天），则甲方有权单方终止合同和收回商铺，乙方自愿同意将该商铺保证金（押金）作为违约金赔偿给甲方，并同意将该商铺交付给甲方”。合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后，被告于2013年3月16日支付了押金10660元，被告向原告支付房租至2017年10月31日，自2017年11月1日起，被告未再支付租金。自2017年11月1日至2020年5月1日，被告共拖欠租金的具体金额：1、2017年11月1日至2018年4月30日租金12956元（44.43㎡×48.6元/㎡/月×6个月）；2、2018年5月1日至2019年4月30日租金27191元（44.43㎡×51.0元/㎡/月×12个月）；3、2019年5月1日至2020年5月1日租金28660元（44.43㎡×53.6元/㎡/月×12个月+44.43㎡×56.3元/㎡/月÷30天），以上合计68807元。另查明，被告承租店铺用于经营房屋中介项目，该店铺门前的菊圃路自2018年4月开始道路维修改造直至2019年。再查明，案涉商铺所有权人为案外人绿腾公司。2011年12月16日，原告陈旅江（乙方、承租方）与案外人绿腾公司（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方将包括讼争商铺在内的坐落于南昌经济技术开发区桂苑大道152号绿腾雅苑1#、2#、8#、12#楼1层商铺（建筑面积约3000平方米）出租给乙方，租赁期限自2012年1月1日至2022年12月31日止，租金按实际出租面积计算，单价20元/㎡。”2020年5月15日，案外人绿腾公司出具了一份同意转租证明，主要内容为：本公司作为讼争商铺的产权人，同意陈旅江的转租行为，认可陈旅江与郭友贵签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》。本院认为，原告陈旅江与被告郭友贵签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护。原告按约将店面交付被告使用，但被告自2017年11月1日起未再交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。2017年11月1日之前，被告按照合同约定交纳了租金，2017年11月1日至2020年5月1日，被告共拖欠原告租金68807元，鉴于道路维修改造及新冠××疫情对被告的经营造成了一定影响，结合被告一直以来的履约情况及经营类别，本院酌情确定减免被告20%的租金，被告于2017年11月1日至2020年5月1日应付租金为55046元，原告诉请被告支付的租金超过上述部分，本院不予支持。关于被告违约责任承担问题，因双方合同约定的违约金标准过高，本院酌情确定将被告交纳的押金10660元作为违约金赔偿给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭友贵于本判决生效之日起十日内支付原告陈旅江自2017年11月1日至2020年5月1日的房屋租金55046元；二、驳回原告陈旅江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2572元，减半收取计1286元，由原告陈旅江负担386元，被告郭友贵负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  曹小燕二〇二〇年十一月二十四日书记员  聂晓琴