安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0304民初3582号 原告:陈梅，1955年10月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：郭利，安徽淮佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴元春，安徽淮佑律师事务所律师。 被告:蚌埠天河花园建设开发有限公司,住所地安徽省蚌埠市禹会区秦集镇宗洼村******,统一社会信用代码91340300575703153R（1-1）。 法定代表人:周艳,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：范永潭，安徽易润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐子夜，安徽易润律师事务所律师。 原告陈梅与被告蚌埠天河花园建设开发有限公司（以下简称天河公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈梅的委托诉讼代理人郭利、柴元春，被告天河公司的委托诉讼代理人范永潭、唐子夜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈梅向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年6月11日签订的《商品房认购协议书》；2、判令被告返还原告购房款1066459.2元及利息（以1066459.2元为基数，从2018年6月19日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行1年期贷款基准利率即年利率4.35%计算后为55024.85元，从2019年8月20日至实际返还之日的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告双倍返还定金867081.6元。事实和理由:2018年6月11日，原、被告双方签订《商品房认购协议书》一份,约定由原告认购被告开发建设的蚌埠市禹会区东海大道花博园南侧蚌埠.花卉交易市场项目1-8#幢0014室（建筑面积333.21平方米，容积率面积281.52平方米）,价格总计2167704元，确认之前原告已向被告支付购房定金100万元，约定2018年6月再交购房款50万元，剩余房款交房时一次性付清，约定在签订协议次日起7日内签署《商品房买卖合同》、定金抵作购房款等。当日，原告又向被告支付购房款50万元。从签署协议至今，被告一直拒绝与原告签署《商品房买卖合同》，仅是让原告等待。原告认为，双方签署的《商品房认购协议》是双方真实意思表示，被告拒绝与原告签署备案的《商品房买卖合同》已构成违约，导致原告签署认购协议的合同目的不能实现，也带来资金占用的利息损失。故原告有权依法解除该协议并主张返还购房款等,且原告虽支付购房定金100万元，基于定金法定比例为合同价款的20%，被告应承担双倍返还法定定金的责任。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告天河公司辩称，1、未能签订商品房买卖合同系客观原因所致，并非被告过错，因此不应承担双倍返还定金的责任。就案涉项目，在与原告签订《商品房认购协议书》前，被告已经取得《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》，因此，被告有权与原告签订认购协议书，签订认可协议时并无恶意与过错。案涉房屋已取得《蚌埠市不动产权利证明书》，具备签订网签备案合同、办理房屋交易的条件。就在双方拟签订网签备案合同期间，蚌埠市房地产交易管理处、蚌埠市不动产登记中心接政府通知，因案涉项目处于涂山风景区，现国家环保督察正在督察过程中，暂不批准该区域的所有房屋交易。因此，不能签订网签备案合同是不可归责于被告的客观原因，并非被告不愿或过错导致不能网签备案合同、出售商品房，故被告不应承担双倍返还定金责任；2、即使法院认定被告存在过错，被告也无权即主张双倍返还定金又主张利息。案涉约定定金金额超过法定20%的最高上限，不具有合法性，应当予以调整。如法院认定被告有过错，被告承担购房款利息即已承担违约责任，且足以弥补被告的损失，故被告不能既主张双方返还定金又主张利息，要求被告承担双份违约责任。 经审理查明：2018年6月11日，原、被告双方签订《商品房认购协议书》一份,该协议约定由原告认购被告开发建设的蚌埠市禹会区东海大道花博园南侧蚌埠.花卉交易市场项目1-8#幢00014室房屋一套，房屋建筑面积333.21平方米（容积率面积281.52平方米）,每平方7700元，价格总计2167704元。该协议还就付款方式、定金缴纳、签订商品房买卖合同时间及优惠、逾期责任等作出约定。原告以转账的方式两次各转款50万元，被告于2018年5月3日、2018年5月310日向原告出具收据两张，收据收款事由中载明房屋位置并注明购房定金。2018年6月11日，被告再次对原告转账的50万元出具收据，并在购房事由中注明系购房款。此后，被告一直未能按协议履行与原告之间所签协议。原告遂于2020年9月8日诉至本院。诉讼中，双方均同意以起诉之日作为解除合同之日。 另查明，就涉案房屋区域内的房屋开发和预售，被告提供了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》。另提供《安徽省蚌是禹会区人民法院调查令（回执）》，该回执由蚌埠市房地产交易管理处盖章并经办人员签字。回执载明：根据安徽省第二生态环境保护督察组反馈意见，天河花园建设开发有限公司开发建设的玫瑰花园项目，因涉嫌在涂山-白乳泉风景名胜区内违规建设问题，被督察组列入整改问题清单，要求我市相关部门进行调查核实。为防止已批准预售项目继续销售行为造成处理问题的难度加大，所以暂停了该项目的销售合同备案。 再查明，就与涉案房屋同一项目位置相近的另一处房屋的纠纷，原告向本院提供了本院（2020）皖0304民初1550号民事判决书，以及蚌埠市中级人民法院（2020）皖民终2993号民事判决。蚌埠市中级人民法院的判决维持了本院判决。该判决中对上述调查令回执进行了二审查明。本院认为部分就双方之间的纠纷认定为商品房销售合同纠纷；对本院认定房屋总价款的百分之二十部分为定金予以支持；对本院判令被告双倍返还定金的责任予以支持。关于支持本院判令双倍返还定金的理由为：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，根据已查明事实，因案涉项目涉嫌在涂山-白乳泉风景名胜区内违规建设问题，案涉项目销售合同备案被暂停，导致案涉协议无法继续履行。蚌埠天河公司作为协议相对方，应向对方承担违约责任，故对方有权要求蚌埠天河公司双倍返还定金。虽然蚌埠天河公司主张案涉协议无法履行，是政府政策性原因，属于不可抗力，但其未提供证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。 以上事实，有原告身份证、企业信息查询单、《商品房认购协议书》、转账凭证及收据、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《安徽省蚌是禹会区人民法院调查令（回执）》、（2020）皖03民终2993号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证、本院认证，足以认定。 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案中，双方所签订的协议系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。根据已查明事实，因案涉项目涉嫌在涂山-白乳泉风景名胜区内违规建设问题，案涉项目销售合同备案被暂停，导致案涉协议无法继续履行。被告作为协议相对方，应向原告承担违约责任。虽然被告主张案涉协议无法履行，是政府政策性原因，属于不可抗力，但其未提供证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。现原告诉请解除双方之间所签订的协议，被告表示同意。双方一致认可于起诉之日，即2020年9月8日为合同解除之日，本院予以确认。本案中，原告共计向被告转款150万元，其中100万元双方签署的材料记载系定金。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，本案中，双方之间定金约定不应超过433540.8元（房屋总价款2167704×20%＝433540.8）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，被告作为收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，即867081.6元。故本院对原告诉请判令被告双倍返还定金8867081.6元，予以全部支持。对于原告150万元转款中除定金（433540.8元）外款项1066459.2元应予以返还。对于原告基于该返还款项金额所主张的利息，本院认为，双方所签订的协议中约定了定金条款，原告并未就被告违约造成其损失提供任何相应证据，而原告关于利息的主张虽系原告的损失，但是该损失远小于定金的数额，本院支持的定金责任已经将原告该关于利息的损害赔偿责任涵盖。故本院对原告该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条第（五）项、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 一、原告陈梅与被告蚌埠天河花园建设开发有限公司2018年6月11日签订的蚌埠市禹会区东海大道花博园南侧蚌埠.花卉交易市场项目涉及1-8#幢00014房屋的《商品房认购协议书》于2020年9月8日解除； 二、被告蚌埠天河花园建设开发有限公司于本判决生效后十内返还原告陈梅涉及1-8#幢00014房屋购房款1066459.2元； 三、被告蚌埠天河花园建设开发有限公司于本判决生效后十内双倍返还原告陈梅涉及1-8#幢00014房屋购房定金867081.6元； 四、驳回原告陈梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22697元，减半收取11348.5元，由原告陈梅负担348.5元，被告蚌埠天河花园建设开发有限公司负担11000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  王江 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  朱帅