浙江省舟山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙09执复22号 复议申请人（异议人、利害关系人）：尤弈，男，1996年2月9日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托代理人：方潇，浙江江浩律师事务所律师。 委托代理人：莫骏青，浙江江浩律师事务所律师。 申请执行人：沈英，女，1954年11月23日出生，住舟山市定海区。 申请执行人：黄俊杰，男，1992年1月15日出生，汉族，住舟山市普陀区。 申请执行人：李正伙，男，1949年1月28日出生，汉族，住舟山市定海区。 申请执行人：安江涛，男，1982年6月20日出生，汉族，住舟山市定海区。 申请执行人：郑剑舟，男，1970年1月29日出生，汉族，住舟山市定海区。 申请执行人：李筱波，女，1945年4月17日出生，汉族，住舟山市定海区。 被执行人：周亚琴，女，1962年10月14日出生，汉族，住舟山市定海区××街道××路××号。 复议申请人尤奕不服舟山市定海区人民法院于2020年9月18日作出的（2020）浙0902执异30号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 舟山市定海区人民法院（以下简称定海法院）在执行沈英、黄俊杰、李正伙、安江涛、郑剑舟、李筱波与周亚琴公证债权文书一案中，利害关系人尤弈请求撤销定海法院对位于舟山市定海区××街道××路××号房产（以下简称案涉房产）的拍卖。定海法院审查后裁定驳回尤奕的异议申请。后尤奕不服该异议裁定，向本院提出复议，请求撤销（2020）浙0902执异30号裁定并撤销案涉房产拍卖结果，退还复议申请人竞标保证金39万元。 定海法院查明，2020年1月10日，该院依据（2019）浙舟阳证经字第48号公证书，立案执行沈英、黄俊杰、李正伙、安江涛、郑剑舟、李筱波与周亚琴公证债权文书一案［（2020）浙0902执79号］，执行标的为：本金人民币2000000元及利息，公证费3000元及实现债权和抵押权的其他相关费用。2020年2月20日，该院查封案涉房产。2020年3月19日，该院委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司（以下简称众诚评估公司）对案涉房产进行评估，其于2020年4月13日出具《房地产估价报告》［浙众诚所评2020舟字第099号］。《房地产估价报告》正本第2页载明“本估价机构委派注册房地产估价师潘瑜（注册号×××14）、吴亦颖（注册号332110081）对评估对象进行了评估”，第12页有参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章，附件有房地产估价师潘瑜、吴亦颖注册证书复印件、估价机构营业执照复印件、估价机构资格证书复印件。 2020年6月8日，定海法院裁定拍卖案涉房屋。2020年6月19日，该院在淘宝网司法拍卖平台公示了《拍卖公告》、《拍卖标的调查情况表》、《拍卖须知》、《房地产估价报告》及补充报告、照片、视频等相关信息。《拍卖公告》对拍卖标的描述为：“拍卖标的位于舟山市定海区××街道××路××号的房产…权证登记建筑面积199.99平方米，土地使用权面积为134.75平方米。该标的物为二层混合结构自建房（有架空层），三开间。其中：架空层层高2.4米，无房产证，面积约118平方米；一层建筑面积约118平方米（其中无证面积约18平方米）；二层建筑面积约124平方米（其中无证面积约24平方米）。以上无证建筑面积由评估人员实地勘察所得，仅供参考”。特别提醒项以红字加粗字体注明：“本标的有无产权证面积约160平方米，无产证面积不在本次拍卖价值内，拍卖成交后买受人需另行支付无产证面积评估价341000元。房屋按现状交付。若在办理过户手续时，相关行政机构要求对无产证面积予以拆除或补缴款项的，相应后果和费用由买受人自行承担”。《拍卖标的物调查情况表》载明：占有使用情况“目前有人使用，待全款付清后2个月内腾空”；其他实际状况“买受人需另行支付无证房屋费用341000元，并承担后续的风险”；拍品介绍栏再次载明标的物建筑物面积、土地使用权面积、无证建筑情况和特别提醒事项，并提示“以上无证建筑由评估人员实地勘察所得，仅供参考。照片、视频仅供参考，以实际现场状况为准”。后附定海区税务局咨询方式。《拍卖须知》第八条载明：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。对拍卖标的能否办理过户手续、办理时间以及户口落户等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用”。《房地产估价报告》第9页载明：“南、北院子及北面院子沿围墙搭建的无证平房在土地使用权范围外，本次评估未考虑其价值”。《补充说明》对土地使用权范围内的无证建筑，特别是架空层的分隔现状、装修情况以及无证房产重置价构成作了详细说明，并再次提示本次评估价值不包含土地使用权范围外的无证建筑。标的物公告期间，尤奕父亲尤磊通过“来拍法服”预约现场看样，并于2020年7月20日实际参与现场看样。 2020年7月22日10时10分05秒，尤奕经过21次加价，最终以4417000元的价格竞得标的物。次日，保证金39万元到达定海法院执行款专户，尾款因提出本异议，至今尚未缴纳。 定海法院认为，尤奕对该院拍卖行为提出书面异议，属于对人民法院执行行为提出的异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议，人民法院应当对书面异议进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式等内容。第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。因此，本案争议焦点在于拍卖公告的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明是否严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现。定海法院分析如下： 1、公示的照片、视频涵盖了不在本次拍卖范围内的无证建筑，且现场勘察牌子按照边缘摆放，是否会使买受人造成前后院子及其他违章建筑均在拍卖范围内的重大误解。根据公示拍卖信息多次示明，本次拍卖的涉案房产建筑面积199.99平方米，土地使用权面积134.75平方米，其他无证建筑不在本次拍卖范围内，亦未对其价值进行评估。照片显示现场勘查的牌子仅作为“来拍法服”拍摄标注，无任何界定拍卖标的物范围的意义。在竞拍人已对拍卖房屋范围作出详尽说明后，竞买人必须仔细整体审查拍卖标的物，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，不能仅以视频或照片单独判断标的物现状。本案中，异议人经亲临实地看样后作出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状，故异议人的此项理由不成立,本院不予支持。 2、本次拍卖范围外的无证建筑是否导致异议人过户困难，是否对今后生活造成影响，致使买受目的无法实现。本院在《房地产评估价值》第9页及补充说明均对该瑕疵作出提示，根据“声明不保证”免除瑕疵担保责任，竞买人应自行承担参与拍卖的瑕疵风险，一旦竞买人决定竞买并最终拍下标的，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。另，异议人自2020年7月22日竞得标的物后，至今未支付尾款，尚未进入办理过户手续的流程，亦无证据材料证明其存在无法过户的情形和可能影响其生活的情形。故异议人的此项理由不成立,本院不予支持。 3、拍卖范围内的主体违建部分是否存在额外增加异议人负担，导致购买目的无法实现的情形。一是异议人认为该部分的评估价值过高，不论该部分评估价值是否过高，均不构成撤销拍卖的法定事由，本院不予采信。二是异议人认为拍卖信息中未审慎使用法律术语，对“架空层”的表述有误，应为违章建筑，且因行政处罚上对违章建筑的处罚标准高于对架空层的处罚标准，极大增加了买受人需承担的费用负担，致使买受目的无法实现。拍卖信息已对拍卖标的作详细描述，明确告知该部分层高约2.4米及分隔现状、装修情况。即使对架空层的描述不当，但未达到严重失实的程度。且异议人已现场看样知悉现状，其现状及性质不因行政规定对架空层、违章建筑的区分而改变。《拍卖公告》中的提别提醒明确告知竞买人：“若在办理过户手续时，相关行政机构要求对无产证面积予以拆除或补缴款项的，相应后果和费用由买受人自行承担。”至于行政机关适用何种标准补缴款项，均属于竞买人应自行承担的竞买风险。异议人表示其是在竞拍后偶然得知架空层和违章建筑的行政区分，可见，其在参与竞拍前并未尽到审慎调查的义务，亦未对该部分补缴款项金额有清晰预期，则不存在增加其费用负担致使购买目的无法实现的情形。故异议人的此项理由不成立,本院不予支持。 4、拍卖信息对阁楼情况、原住家庭成员情况未作详细说明是否属于公示信息严重失实情形。原住家庭成员情况涉及被执行人及同住成员的隐私，不属于司法拍卖必须应当公示的信息。案涉房产的阁楼状况在视频中有所公示，现场看样也可看到现状，现异议人无证据证明需要对阁楼另行支付款项或对其权益造成影响，上述理由均不构成公示信息严重失实的情形，本院不予支持。 5、评估行为是否存在评估师人数不符合法律规定的情形，是否存在严重程序违法。根据《房地产估价报告》正本显示，评估机构共委派2名注册房地产估价师潘瑜、吴亦颖对拍卖标的进行了评估，并在《房地产估价报告》签字盖章，评估行为不存在程序违法情形，也未对异议人的利益造成损害，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，裁定驳回异议人（利害关系人）尤弈的异议请求。 复议申请人尤奕向本院申请复议称，一、拍卖公告中的视频和文字说明显然矛盾，对买受人造成重大误解。淘宝网司法网拍专栏中关于本案案涉房产的拍卖公告制作了一部长达3分42秒的标的物介绍视频。该视频分为周边环境、标的物外观、标的物入口、南侧院子、北侧院子、北侧自建房、一层房间、阁楼等28个部分进行了介绍。其中，标的物外观，特别是标的物入口部分将标的物的院子体现在视频显眼的位置，在介绍南侧院子和北侧院子的视频中，法院现场勘查的牌子均是沿院子院墙摆放，以上两点很显然让买受人误以为该案涉房屋包含了整一个院子，且按照常理推断，屋子和院子在没有特别声明的情况下，自然应当属于同一所有权人。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第7条规定:“实施网络司法拍卖的，人民法院可以将下列拍卖辅助工作委托社会机构或者组织承担:(一)制作拍卖财产的文字说明及视频或者照片等资料;”第9条规定:“网络司法拍卖服务提供者从事与网络司法拍卖相关的行为，应当接受人民法院的管理、监督和指导。”第13条规定:“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息:(五)拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等”。买受人认为:根据以上法律规定，第一，拍卖中财产的视频和文字说明具有同等效力，并没有规定文字说明的效力高于视频，买受人可以依据拍卖中财产的视频介绍独立的判断标的物的外观和附属物情况;第二，人民法院对于视频的发布所能表达的意思具有管理、监督和指导的义务;第三，人民法院有在拍卖公告当日公示该经过审查、管理、监督、指导的视频，换言之，在公示该视频时应确保该视频至少不能对竞买人构成误导。本案中，该标的物介绍视频明显严重失实，实际拍摄面积为院墙范围内的300多平米，实际为134平米，致使买受人产生重大误解，认为购买的是300多平米，购买目的无法实现。二、拍卖公告中，对“违章建筑”恶意描述为“架空层”，造成买受人重大误解，在后续的过户中将造成买受人近百万元的损失。拍卖公告、评估报告中拍卖标的部分中使用了术语“架空层”，买受人作为普通民众，无论是现场看样还是在竞拍时都认为买受人应当按照架空层的相关规定进行补缴无产证面积评估价及相应罚款，不能要求一个普通民众以专业的角度去区分“架空层”或者“违章建筑”。直到本案房屋买受出现困难时，买受人才从专业法律人员处偶然得知，架空层与违章建筑是存在重大区别的，复议申请人现提供如下补充证据材料，对于“违章建筑”和“架空层”的区别以及造成的损失来源予以说明:1、住房城乡建设部《建筑工程建筑面积计算规范》编号为GB/T50353--2013:该规范为国家标准，其中术语部分2.0.10对架空层的定义为:“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”术语部分2.0.4对围护结构的定义为:“围护建筑空间的墙体、门、窗”。结合舟山市定海区人民法院的《拍卖公告》中:“架空层层高2.4米，无房产证，面积约118平方米”的表述以及拍卖公告中的视频说明、照片说明，很明显，法院《拍卖公告》中所谓的架空层显然有墙体、门、窗。因此得出结论1:法院《拍卖公告》中所谓的架空层并不是架空层，不符合国家标准。2、《房产测量规范与房产测绘技术房产测量规范有关技术说明》明确:“层高在2.2米及2.2米以上的均计算建筑面积”。结合舟山市定海区人民法院的《拍卖公告》中:“架空层层高2.4米，无房产证，面积约118平方米”的表述，可以得出结论2：该部分房产因为超过2.2米，属于自然层数的建筑面积，且未经审批，属于违章建筑。3、舟山市定海区综合行政执法局《关于调整私人建房案件处罚裁量标准的通知(试行)》明确：“房屋擅自建造架空层，80平方米以下的，处建设工程造价5%的罚款；80平方米以上的，处建设工程造价7%的罚款。”4、中华人民共和国住房和城乡建设部《关于违法收入计算问题的请示》、全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会(法工委发(2011)1号)复函、中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅《关于对违法建筑进行行政处罚计算违法收入有关问题的函》明确：“根据城乡规划法第六十四条规定，违法建设工程不能拆除的，应当没收实物或者违法收入。没收的违法收入应当与应依法没收的实物价值相当”。因此，舟山市定海区人民法院的《拍卖公告》中对于2.4米自然层数(违章建筑)错误披露为架空层，对买受人造成了重大误解，且极大的造成了买受人需要承担的费用负担，价值近一百万，显然超出合理范围，应当撤回拍卖。三、从人民法院公示的文书来看，对于无产权面积160平米，及相关的组成描述清楚，比如“无证建筑面积约160平方米，架空层面积约118平方米，一层无证面积约18平方米，二层无证面积约24平方米”但，纵观本案的拍卖公告、竞买须知、评估报告、补充说明，评估公司隐匿了约50至60平米的阁楼为无证房屋的事实，人民法院有完整仔细披露房屋性质及买受人应当承担无证房屋所带来的不利影响的责任。本案中，评估公司及人民法院均未披露阁楼为无证房屋的事实，买受人认为对买受人产生了重大误解，造成的额外的大额成本负担，增加了买受人的诉累，无法实现买受人的目的。综上，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第31条第1款的规定，请求撤销(2020)浙0902执异30号执行裁定书并撤销案涉房屋的拍卖。 本院查明事实与定海法院查明的事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点为，定海法院拍卖公告中的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明是否严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现。 首先，关于拍卖公告中的视频和文字说明对拍卖标的范围的描述是否矛盾，造成买受人的重大误解。《拍卖公告》对拍卖标的介绍为：权证登记建筑面积199.99平方米，土地使用权面积为134.75平方米。该标的物为二层混合结构自建房（有架空层），三开间。其中架空层层高2.4米，无房产证，面积约118平方米；一层建筑面积约118平方米（其中无证面积约18平方米）；二层建筑面积约124平方米（其中无证面积约24平方米）。以上无证建筑面积由评估人员实地勘察所得，仅供参考。特别提醒项以红字加粗字体注明：本标的有无产权证面积约160平方米，无产证面积不在本次拍卖价值内，拍卖成交后买受人需另行支付无产证面积评估价341000元。房屋按现状交付。若在办理过户手续时，相关行政机构要求对无产证面积予以拆除或补缴款项的，相应后果和费用由买受人自行承担。《拍卖标的物调查情况表》载明：其他实际状况“买受人需另行支付无证房屋费用341000元，并承担后续的风险”；拍品介绍栏再次载明标的物建筑物面积、土地使用权面积、无证建筑情况和特别提醒事项，并提示：以上无证建筑由评估人员实地勘察所得，仅供参考。照片、视频仅供参考，以实际现场状况为准。在《房地产估价报告》第9页载明：南、北院子及北面院子沿围墙搭建的无证平房在土地使用权范围外，本次评估未考虑其价值。《补充说明》对土地使用权范围内的无证建筑，特别是架空层的分隔现状、装修情况以及无证房产重置价构成作了详细说明，并再次提示本次评估价值不包含土地使用权范围外的无证建筑。《房地产估价报告》与《补充说明》均对拍卖标的范围有明确表述。而该拍卖的视频是对评估对象及周边环境所做的介绍，且并未在视频中明确描述所拍摄对象均在本次拍卖价值内。定海法院对拍卖标的物的表述并未失实，复议申请人未仔细阅读文字说明，仅凭视频中现场勘查的牌子沿院墙摆放即推断屋子和院子属于同一所有权人，即使存在误解，亦是由其疏忽大意所致，理应自行承担相应后果。 其次，关于拍卖公告中是否将违章建筑恶意描述为架空层，造成买受人的重大误解。本次拍卖，在拍卖公告中明确区分了有证面积与无证面积，已对拍卖标的作详细描述，明确告知该架空层部分层高约2.4米及分隔现状、装修情况。其现状及性质不因行政规定对架空层、违章建筑的区分而改变。且《拍卖公告》中的提醒明确告知竞买人：“若在办理过户手续时，相关行政机构要求对无产证面积予以拆除或补缴款项的，相应后果和费用由买受人自行承担。”至于行政机关适用何种标准补缴款项，属于竞买人应自行承担的竞买风险。复议申请人未在拍卖前了解案涉房产应补缴款项的信息，致使对该部分补缴款项金额没有清晰预期，系由其自身原因所致，复议申请人认为将违章建筑恶意描述为架空层，造成买受人的重大误解的理由不成立。 再次，关于评估公司和人民法院均未披露阁楼为无证房屋，是否造成买受人的重大误解。本次案涉房产的拍卖《拍卖须知》第八条载明：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。对拍卖标的能否办理过户手续、办理时间以及户口落户等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用”。根据拍卖公告描述，案涉房产的阁楼并未在权证面积之内，并且阁楼的状况在视频介绍第3分17秒至3月36秒有所公示，复议申请人通过现场看样亦应了解阁楼状况，复议申请人认为评估公司和人民法院均未披露阁楼为无证房屋，造成买受人重大误解的理由不能成立。 综上，对于本案的拍卖标的，拍卖平台的竞买公告、竞买须知、标的物视频介绍、评估报告及补充说明均有全面展示和描述，且复议申请人父亲尤磊于2020年7月20日实际参与了现场看样，复议申请人作为竞买人，理应仔细阅读拍卖平台中的介绍说明，综合作出判断，理性参与竞买。复议申请人在拍卖过程中未尽审慎注意义务，在拍卖成交后又以重大误解为由要求撤销拍卖，其请求与法与理均无法得到支持。定海法院（2020）浙0902执异30号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。复议申请人尤奕的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回尤奕复议申请，维持舟山市定海区人民法院（2020）浙0902执异30号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 吴红伟 审 判 员 冷海波 审 判 员 肖太河 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 郑 哲 代书记员 沈佳敏