江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初9011号原告（反诉被告）：江西汉鼎房产地开发有限公司新余分公司，住所地新余市高新大道皇家花园**，统一社会信用代码：91360504081452390L。法定代表人：周忠义，该公司负责人。委托诉讼代理人：熊玮，江西袁河律师事务所律师。被告（反诉原告）：付军，男，1981年6月18日出生，汉族，江西省吉安市人，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘圣勇，广东明冠律师事务所律师。原告（反诉被告）江西汉鼎房产地开发有限公司新余分公司（下称原告）与被告（反诉原告）付军（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人和被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付履约保证金2031540元，并支付经济补偿366806元（均取整）；2、判令被告承担房屋被损坏的修复费用512127.97元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月26日，原、被告双方签订《物业租赁合同》，约定被告租赁原告位于新余市，共计134间公寓及大堂用于经营酒店，并对相关事项进行了约定。合同签订后，原告将物业交付被告，被告随后购买了材料对所租赁房屋进行装修，并拆除了房屋隔断墙、消防管、安全护栏等设施，但装修仅持续了一周多时间就无故中止。2019年9月7日原告委托律师致函被告在限期内继续履行合同并立即组织人员进场施工，逾期视为被告单方解除合同，并限被告在15日内将所有物业恢复原状。但时至今日，被告不仅没有组织人员进场施工，而且也没有将装修时破坏的房屋恢复原状。被告的行为明显是以拒绝继续履行合同的消极方式单方终止合同，侵害了原告的合法权益，并导致了原告的经济损失，应承担违约及赔偿责任，为此特向贵院起诉，并提出前列诉请。原有原告为维护自身合法权益，遂诉至本院并提出上述诉讼请求。被告辩称，一、关于履约保证金：1、被答辩人诉求支付履约保证金2031540元，没有合同依据；2、履约保证金2031540元，抵扣条件未成就；二、关于经济补偿金及房屋损坏的修复费用：1、被答辩人诉求支付经济补偿金366806元及房屋损坏的修复费用512127.97元，没有合同依据；2、被答辩人诉求支付经济补偿金366806元及房屋损坏的修复费用512127.97元，没有事实依据；3、合同第十条约定的“经济补偿”与“造成的损失”不能叠加，依法只能“择一”支持；4、合同第四条第一项约定的租金每月26元平方的前提条件是甲方的返还装修款项全部到位，本案被答辩人返装修款没有到位，该租金单价中应当扣除8元每平方，在实际履行过程中，答辩人实际承担的租金单价应当是16元每平方。被告向本院提出反诉请求：1、依法判令付军与江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司于2019年7月26日签订的《物业租赁合同》在反诉状送达给反诉被告之日起解除；2、依法判令余发荣返还付军预收租金人民币壹拾捌万叁仟肆佰零叁元；3、依法判令江西汉鼎房地产开发有限公司与江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司对余发荣返还预收租金人民币壹拾捌万叁仟肆佰零叁元承担补充返还责任；4、本案本诉、反诉费、保全费均由反诉被告承担。原告针对反诉辩称，针对被告的反诉请求，被告是没有事实和法律依据，详细的情况会在举证和辩论进一步阐述。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：第一组证据：物业租赁合同一份；证明目的：1、双方签订房屋租赁合同的事实；2、合同第四条第二款第1项约定乙方因装修成本费用的总额的20%作为合同履约保证金，金额为2031540元。如乙方违约提前终止租赁、未付租金、造成甲方负面影响及经济损失，甲方有权解除合同，收回物业，有权处理物业内一切物品，没收履约保证金，并追究相关责任，赔偿甲方一切经济损失。3、第十条约定租赁期间，甲乙双方不得无故终止租赁行为。若因特殊原告，乙方需提前退租的，应提前两个月以书面通知形式通知甲方，除所有酒店设施及装修无偿归甲方外，履约保证金不予退还并赔偿甲方两个月的租金作为补偿，需经甲方书面同意，否则视为乙方违约赔偿甲方由此造成的一切损失；若因特殊原因，甲方需提前收回物业亦需提前两个月书面形式通知乙方，并无息退还乙方履约保证金。第二组证据：律师催告函及邮寄凭证一份；证明目的：被告无故中止履行合同后，原告委托律师发出律师函进行了催告，但被告至今仍拒绝履行。第三组证据：被告破坏的房屋照片一份；证明目的：原告已将租赁物实际交付给了被告，而且被告对租赁房屋进行装修时拆除了房屋原有隔断墙、消防管、安全护栏等设施，破坏了房屋原状结构和设备设施，不仅拒绝继续履行合同而且未将房屋恢复原状。第四组证据：工程预算书一份；第五组证据：司法鉴定申请书一份；证明目的：对涉案被告破坏的房屋恢复原状的费用进行鉴定。第六组证据：消防验收凭证一份；第七组证据：情况说明一份；证明目的：余发荣是原告的代表人，其行为系履行职务的行为，后果均由原告承担。被告围绕其反诉请求依法提交了以下证据：第一组证据：中国建设银行个人活期帐户交易明细一份；证明目的：2019年7月29日，反诉原告向反诉被告余发荣转帐预付租金人民币183403的事实。第二组证据：汉鼎瑞和园5栋B座5-21层设计图；证明目的：案涉租赁物的规划用途为办公，不是规划作酒店的事实。第三组证据：关于广东明冠律师事务所调查汉鼎瑞和园5栋B座建筑物消防验收结果的回复一份；证明目的：安涉租赁物作为“办公”用途取得消防验收合格手续，不能作为酒店使用。经原告申请，本院委托新余长兴工程咨询有限公司对江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司5栋B座16-21层拆除部分恢复原样的造价进行鉴定。新余长兴工程咨询有限公司鉴定人员经现场勘查确定该房屋恢复原样的造价为511012.92元。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原告提交的第三组证据，被告对证明目的提出异议认为，无法核实该照片的真实性，证明目的也不予认可，原告的照片只显示一个现状，并没有证明是谁在什么时候段造成的。本院认为，原告已提交照片，照片显示被告对租赁房屋进行装修时拆除了房屋原有隔断墙、消防管、安全护栏等设施，破坏了房屋原状结构和设备设施。被告认为该照片真实性存疑，被告应当提供证据证明该照片不是真实的，但被告未提供任何证据，应当承担举证不能的后果。因此，对被告的异议，本院不予支持。二、关于原告提交的原告提交的第六组证据。被告提出异议，认为该酒店消防验收意见书，明确规定5栋Ｂ座5-21层为办公，而不属于酒店用途。本院认为，虽然案涉房屋的用途为办公，但亦属于Ｂ类商业、服务业设施用地，其商用性质并未变化。办公用途作为酒店用途，并未违反国家禁止性规定，且该房屋已通过消防验收，即已经获得了酒店用途的许可。三、对鉴定报告，被告方提出五点异议，1.意见书中“黄军”不具备鉴定人资格；2.意见书中的复核人不同于鉴定人，不可混淆，不能将复核人“陈宁”计入鉴定人范某。3.意见书多项内容错误，4.意见书的结构严重缺失，粗制滥造。5.无法确认恢复原状的费用与被告付军有关联性。本院认为，新余长兴工程咨询有限公司系受本院委托对涉案房屋进行鉴定的，其也名列江西省司法鉴定机构名录里面，具备相关鉴定资质，鉴定程序合法，本院予以认定。因此，对被告提出的异议，本院不予支持。根据上述所采信的证据并结合庭审笔录，本院认定案件事实如下：2019年7月26日，原、被告双方签订《物业租赁合同》，约定被告租赁原告位于新余市，共计134间公寓及大堂用于经营酒店，并对相关事项进行了约定。合同签订后，原告将物业交付被告。2019年9月7日原告委托律师致函被告在限期内继续履行合同并立即组织人员进场施工，逾期视为被告单方解除合同，并限被告在15日内将所有物业恢复原状。但时至今日，被告不仅没有组织人员进场施工，而且也没有将被破坏的房屋恢复原状。经原告申请，经原告申请，本院委托新余长兴工程咨询有限公司对江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司5栋Ｂ座16-21层拆除部分恢复原样的造价进行鉴定。新余长兴工程咨询有限公司鉴定人员经现场勘查确定该房屋恢复原样的造价为511012.92元。原告支付鉴定费为3170元。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案有以下几个争议焦点：一，原、被告签订的《物业租赁合同》，是否有效？本院认为，《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。被告主张，该物业实际并非原告所有，原告亦未出具该物业具有合法的出租权，因此，不能确定该合同的效力。本院认为，即便原告不享有案涉房屋的所有权，亦不影响合同的有效性，被告亦未举证证明因原告不享有合法出租权而导致被告无法正常租赁，因此，对被告主张，本院不予认可。二，涉案房屋的损害的修复费用由谁承担？被告主张，原告未提供足够证据证明该房屋系被告派人损害，也未将该房屋交付给被告。本院认为，涉案房屋系不动产，合同签订前，被告已经到现场确认过，合同签订后，被告完全可自行根据自身需要去经营，如果被告租用该房屋时遇到阻止被告使用该房屋的情形，被告可向原告主张权利，但被告未举证证明发生了阻止被告租用涉案房的情形。合同签订后到原告起诉长达数月，被告亦没有向原告主张要求交付涉案房屋，被告主张原告未交付房屋显然与常理不符。因此，本院认为涉案房屋已交付给被告，因此，被告有义务维护涉案房屋，保障涉案房屋不受损坏。现涉案房屋被部分损坏，被告应承担修复义务，至于被谁损坏，由被告举证，现被告并不能提供证据证明该房屋由何人损坏，因此被告应承担修复义务，根据鉴定结果，被告应当承担修复费用511012.92元及鉴定费用3170元。三，关于履约保证金2031540元是否有合同依据？本院认为，根据合同第四条第二款第1项约定乙方（被告）以装修成本费用的总额20%作为合同履约保证金，金额为2031540元，但该履约保证金是在合同继续履行的前提下才能予以支付，被告提出反诉请求，明确要求解除合同，从实际情况考虑，合同也无法实际继续履行，因此，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。四，对原告主张的经济补偿金，根据《物业租赁合同》第十条第2项，租赁期间，甲乙双方不得无故终止租赁行为。若因特殊原因，乙方需提前退租的，应提前两个月以书面形式通知甲方（原告），除所有酒店设施及装修无偿归甲方外，履约保证金不予退回并赔偿甲方（原告）两个月租金作为经济补偿，需经甲方同意，否则视为乙方违约并赔偿甲方由此造成的一切损失。双方签订合同后，被告并未实际经营，以实际行动表明不愿再继续履行合同，但未经原告同意，被告应当承担违约责任，赔偿甲方（原告）经济补偿金两个月租金，双方约定每月租金为183403元，被告应赔偿原告经济补偿金366806元，对原告该项主张，本院予以支持。五，对反诉原告（被告）要求解除《物业租赁合同》的主张，本院予以支持，理由已阐述，在此不再赘述。六，对反诉原告（被告）要求返还已交租金183403元的诉讼请求，原被告双方约定租赁期从2019年8月10日起至2035年8月10日，反诉原告并未在2019年8月10日前向被告明确表示不继续履行合同，因此该租金是用于支付第一个月租金，本院对反诉原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）付军应于本判决生效后立即支付原告（反诉被告）经济补偿金366806元、涉案房屋被损坏的修复费用511012.92元、鉴定费3170元,共计880988.92元。二、解除被告（反诉原告）付军与原告（反诉被告）江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司于2019年7月26日签订的《物业租赁合同》。三、驳回原告（反诉被告）江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）付军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30084元，保全费5000元，由原告江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司（反诉被告）负担24464元，被告（反诉原告）付军负担10620元。反诉案件受理费3968元，由被告（反诉原告）付军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  刘宇星人民陪审员  凌 玉人民陪审员  孙湘敏二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  陈细燕