四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2011号 上诉人（原审被告、反诉原告）：绵阳市海英房地产开发有限责任公司，住所地：四川省绵阳市涪城区石塘镇御营村2社，统一社会信用代码：9151070362096613XL。 法定代表人：易远海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈勇，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳，四川道融民舟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：绵阳市御营建材有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区石塘镇御营社区。 法定代表人：李发忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晓强，四川联衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐诺然，四川联衡律师事务所实习律师。 上诉人绵阳市海英房地产开发有限责任公司（以下简称海英房地产公司）与被上诉人绵阳市御营建材有限公司（以下简称御营建材公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初8463号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海英房地产公司的委托诉讼代理人杨艳，被上诉人御营建材公司的委托诉讼代理人王晓强、徐诺然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人海英房地产公司上诉请求：一、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、维持原判第二项；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据上诉人与被上诉人的约定，被上诉人应先给上诉人办理案涉土地国有土地使用权证并确保上诉人能进场施工后，被上诉人才有权利要求上诉人支付土地转让款。一审法院对上诉人应向被上诉人支付土地转让款的时间认定错误。2004年7月15日，上诉人与绵阳市泰鼎拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》，上诉人通过竞拍取得被上诉人所有的位于绵阳市涪城区御营二社5124.1㎡的土地一宗，拍卖成交价为550万元，拍卖当日上诉人支付了转让款54.5万元。同日，上诉人与被上诉人签订了《国有土地使用权转让合同》，约定被上诉人在合同签订之日起30日内备齐相关资料到绵阳市国土局办理土地使用权变更登记，否则被上诉人每延期一天应向上诉人支付成交价款总额0.05%的违约金。合同约定上诉人应向被上诉人支付尾款的时间为2004年7月25日前。合同签订后，上诉人才得知被上诉人出让的该宗土地因与御营二社存在重大纠纷，宗地大门被当地居民用钥匙锁住，被上诉人根本无法向上诉人交付土地。上诉人遂与被上诉人进行交涉，要求被上诉人妥善处理与御营二社的纠纷，确保能够交付土地并能进场施工。被上诉人承认前期确实隐瞒了宗地所涉纠纷，双方商定待被上诉人处理好与御营二社的纠纷并确保上诉人能无障碍进场施工后，上诉人再向被上诉人支付剩余转让款。因此，被上诉人于2004年7月20日向拍卖公司出具了《绵阳市御营建材有限公司关于委托拍卖绵城国用（2001）字第04579号一宗土地的函》，载明“余下价款由我公司和海英公司协商解决”，即双方对原约定的余下土地转让款495.5万元的付款时间重新协商确定。2004年8月10日，被上诉人仍然未能处理好与御营二社的纠纷，仍无法向上诉人交付土地。就土地过户及款项支付时间及来源、宗地纠纷问题处理等，上诉人与被上诉人共同出具书面《承诺》，载明“一、绵阳市海英房地产开发有限责任公司于2004年8月10日将绵阳市御营建材有限公司《国有土地使用证》借出办理转户等相关手续，待转户等手续办理完毕后，绵阳市海英房地产开发有限责任公司将此证抵押在石塘信用社贷款495万元。二、绵阳市御营建材有限公司在办理完该宗土地移交后，若因拆迁、当地农民滋事等所造成的一切经济损失及后果均由绵阳市御营建材有限公司承担全部责任。”但在该《承诺》出具后，因被上诉人原因，未能办理土地使用权变更登记，因此也未能按照约定的方式进行贷款。面对御营二社封锁宗地大门，阻扰上诉人进场的情况，被上诉人虽已在协调解决，但均无果。上诉人、被上诉人及涪城区石塘信用社（被上诉人的实际控制人）又于2006年9月16日举行座谈会，上诉人明确提出“给我方也造成很大的损失，您方应承担我方一切经济损失和违约责任”，涪城区石塘信用社负责人表示“我们一年损失40余万元，这事我们也着急。从昨年至今我们做了大量工作，多方协调。我方承诺利息让出100余万元，加上你方二年近100万元。现我方主要积极配合您方施工进场”，”我现在说说贷款一事（转贷495万元），如这次动工了，就马上来把转贷手续一事办了，抵押物等提供过来”，“我同意按2003年协商事宜办理，以回购门面等其他方式处理”。这次双方再次明确约定待进场施工后，上诉人通过宗地抵押办理贷款来向被上诉人支付转让款。这充分说明，双方对于转让尾款的支付时间是待上诉人能够进场施工后方才支付。因被上诉人与御营二社的纠纷，导致直到2009年3月才办理完毕宗地土地变更登记。之后，上诉人仍不能进场施工。在上诉人遭受重大损失的情况下，在被上诉人明确表示其已无能为力的情况下，上诉人不得不向政府部门反映情况以便寻求解决途径。上诉人于2009年9月25日向涪城区区委、涪城区人民政府递交《关于御营二社村民阻扰海英公司进场施工的紧急报告》，2012年3月7日向涪城区政法委递交《关于御营二社村民阻扰海英公司进场施工的报告》，2015年6月12日上诉人向被上诉人实际控制人发出了《关于要求正常履行土地转让合同的函》。虽经政府出面协调，但被上诉人仍未与御营二社达成一致，导致上诉人始终不能进场施工。2017年，上诉人向石塘镇人民政府、市信访局分别报送了《关于御营二社村民恶意阻扰权利人行使土地使用权的报告》，后在市信访局的多次关注下，在石塘镇政府的多次协调下，2018年4月24日，上诉人才最终和御营二社达成协议，上诉人支付了200万元后方才能进场施工。2019年11月1日绵阳市涪城区石塘镇御营社区居民委员会出具的《证明》对上诉人就宗地进场情况予以了说明。土地作为一种特殊商品，若买受人都不能进场施工，对作为买受人的上诉人而言还有何价值可言？在土地都不能正常使用的情况下，还要求买受人先行支付转让款，也是极不公平的。买受人即使未支付款项也是因为无法正常使用土地而行使的抗辩权，根本不能因此而认定买受人违约。况且，在本案中，通过被上诉人向拍卖公司出具的《绵阳市御营建材有限公司关于委托拍卖绵城国用（2001）字第04579号一宗土地的函》载明的“余下价款由我公司和海英房地产公司协商解决”来看，被上诉人也明确表示余款另行协商解决，当然就是指付款时间双方另行协商。从2006年9月16日的《会议纪要》来看，双方是达成了待上诉人能进场施工后再支付尾款的合意，且款项来源是通过在被上诉人的上级主管单位贷款获得。2018年4月24日，上诉人在支付了200万元款项后方可进场施工，因此，在此之前，被上诉人没有权利要求上诉人支付任何转让款。二、即使在2018年4月24日后，因双方互负债务且未办理最终结算的情况下，被上诉人也没有权利要求上诉人支付转让款。被上诉人向上诉人交付没有任何权利瑕疵、能自主进场开发的土地是被上诉人的合同义务，妥善处理好宗地与御营二社的纠纷本身是被上诉人的义务和责任。2004年8月10日上诉人与被上诉人共同出具的《承诺》明确“绵阳市御营建材有限公司在办理完该宗土地移交后，若因拆迁、当地农民滋事等所造成的一切经济损失及后果均由绵阳市御营建材有限公司承担全部责任”，而因被上诉人长期不能交付无阻碍宗地给被上诉造成的损失极大。上诉人在2006年的《会议纪要》中就明确提出要求被上诉人承担经济损失和违约责任，之后亦多次向被上诉人主张。2018年4月24日后，上诉人也多次要求被上诉人就转让款尾款、给御营二社的补偿款及被上诉人应承担的违约责任和损失赔偿等进行结算，双方就相关款项根据约定计算品迭后多退少补，但被上诉人以人员变动、情况不清楚等为由搪塞，导致无法办理结算。在双方互负债务且尚未结算的情况之下，在款项金额尚不能确定的情况之下，被上诉人没有权利要求上诉人支付任何款项。三、因被上诉人隐瞒宗地所涉纠纷且使用权转让后仍未能妥善处理好纠纷，导致上诉人在受让该宗地后迟迟无法进场施工，上诉人作为宗地使用权人的权利长期无法得到行使，上诉人因此而遭受的损失根据约定应由被上诉人承担。上诉人作为土地使用权人的权利长期无法得到行使，由此给上诉人造成了巨大的经济损失，仅2018年就该宗地补缴土地出让金就高达1900余万元，且十多年以来上诉人多次组织进场施工、协调解决宗地与御营二社的纠纷也花费了大量的人力、物力，上诉人的损失高达上千万元。这些损失都是基于被上诉人未能解决宗地与御营二社的纠纷所导致的，根据2004年8月《承诺》的内容，均应由被上诉人承担。四、退一步讲，即使按照一审法院认定的上诉人应支付转让款的时间为2004年7月25日，那么被上诉人的诉讼请求就当然已经超过了诉讼时效，一审法院对本案未超过诉讼时效的认定是错误的。从被上诉人提交的证据来看，在合同签订后被上诉人就从来没有向上诉人主张过付款。即使从2006年9月16日开始起算诉讼时效，2008年9月16日即已过诉讼时效。虽然之后双方进行过沟通，但均是上诉人要求被上诉人履行合同，解决宗地所涉御营二社纠纷事宜。况且，在已过诉讼时效之后，即便是在双方沟通过程中，上诉人也从来没有承诺过要支付该笔款项。根据最高人民法院的相关规定，在超过诉讼时效后，仅有债权人主张权利而无债务人承诺愿意偿还债务的，不构成诉讼时效的中止、中断，不能认定为重新计算诉讼时效。因此，若按照一审法院认定的应付款时间，那么本案已超过诉讼时效，被上诉人的诉讼请求应当被驳回。 被上诉人御营建材公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人认为其应向被上诉人支付土地转让款的时间应当在进场施工之后缺乏事实与法律依据。（一）拍卖确认书和转让合同确定的转让款余额完成支付的时间是2004年7月25日之前，并约定：乙方不按规定支付成交价款的，甲方又不解除合同的，每延期付款一天乙方应向甲方支付成交价款总款0.05％的违约金。海英房地产公司除以竞拍前缴纳的保证金冲抵了54.5万元拍卖款项外，其余495.5万元至今未付。目前案涉土地己由海英房地产公司开发房产，无法解除合同，因此海英房地产公司应当向御营建材公司支付拍卖余款495.5万元，并从2004年7月26日起按照日万分之五计付违约金至前述拍卖款项付清之日止。一审判决关于违约金标准的调整，我们是有异议的。（二）关于上诉人主张双方重新协商付款时间问题，没有任何证据证明双方就此达成了一致意见。为了加速收回款项冲抵旧贷款挂账问题，被上诉人在2004年8月10日书面同意海英房地产公司借出土地证办理过户，以抵押贷款支付该拍卖余款(被上诉人当时作出将承担因为拆迁、当地农民滋事等可能性损失的承诺，也是为了让海英房地产公司尽快支付拍卖余款)。2006年9月16日再次座谈时被上诉人一方仍然强调两年来已经形成利息损失100多万元，再次要求尽快办理转贷495万元(冲抵原旧贷款挂账)。从这个会议纪要看，双方仍然没有就所谓延期付款达成一致意见。（三）上诉人认为没有实际占有、使用土地就不应当支付拍卖余款，没有合同和法律依据。因为：1.《拍卖须知》载明是以现状拍卖，一签订拍卖成交确认书即视为已经查验实物并认可标的现状。海英房地产公司以所谓不能实际占有使用土地拖延付款与合同不符。2.双方于2004年7月15日签订的《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权转让合同》约定拍卖余款付清时间是2004年7月25日之前，而关于共同向国土局申请过户的时间是本合同签订30日内，即2004年8月15日之前；根据前述约定可以得知付款在前，过户在后(双方确认的土地移交时间是2004年8月11日)，海英房地产公司没有要求被上诉人先履行义务的抗辩权利。3.即使按照双方于2004年8月10日达成的《承诺》，也是确认先过户、抵押贷款以支付拍卖款，至于开发过程中可能产生的其他损失由被上诉人事后补偿。这个承诺书也不能证明海英房地产公司不应当付款。二、上诉人认为被上诉人隐瞒了宗地所涉纠纷，使其无法正常进场，并导致其2009年3月才办理完宗地土地变更登记，不是事实。（一）海英房地产公司是长期从事房地产开发的专业公司，对于受让二手土地需要调查、核实哪些要素是清楚的，对于土地现存有哪些瑕疵、能否克服是有基本判断的。（二）相关合同足以证明海英房地产公司同意以现状竞拍。比如：《拍卖成交确认书》第一条：“竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖物，查阅有关资料，本确认书之买受人应视为已行使前款权利并认可拍卖物现状及《竞买须知》中的所有条款。”《竞买须知》第三条：“凡参加该标的物的竞买人视为已查验拍卖物及相关拍卖资料，并认可拍卖标的物现状。”《国有土地使用权成交确认书》第一段：“……在买受方认真审阅有关交易文件并实地踏勘交易地块的基础上，经公开竞价，确认成交”以及第一条：“买受人有权查阅有关交易标的物资料。本确认书之买受人视作已行使该款权利并认可交易标的物现状。”根据上述约定，属于海英房地产公司在重大交易中的笼统权利处分，被上诉人并未刻意隐瞒。（三）土地过户完全由海英房地产公司操办，相关责任也应由海英房地产公司全部承担。2004年8月10日双方签订的《承诺》第一条约定“海英房地产公司于2004年8月10日将御营建材公司的《国有土地使用证》借出办理转户等相关手续，待转户等手续办理完毕后，海英房地产公司将此证抵押在石塘信用社贷款495万元，用于支付拍卖余款。”签订此承诺后被上诉人即于当天便将原《国有土地使用证》借给海英房地产公司办理转户，并按照海英房地产公司要求出具了相关手续。双方于2004年8月11日办理了土地及资料的现场移交。而根据当年的国土管理规定，海英房地产公司可以将过户所需全部材料单方面报送国土局并申请办理过户，案涉土地在未经被上诉人亲自参与的情况下过户至海英房地产公司名下的事实也证明了此点。因此，为何海英房地产公司直至2009年3月才申请土地使用权变更登记，被上诉人不得而知，其责任也不应由被上诉人承担。另外，上诉人并未按照《承诺》的约定将此证抵押在石塘信用社贷款495万元用于支付拍卖余款，而是分别于2009年6月、2011年7月将该土地抵押给游仙区农村信用合作联社小枧分社，所获得的贷款用于了其他经营，并未支付前述拍卖余款。也即海英房地产公司自己从未履行该承诺，其现在又要求御营建材公司来履行承诺，不仅违反了诚实信用原则，而且触发御营建材公司行使不安抗辩权。至于海英房地产公司以双方未就结算达成一致意见认为被上诉人不能诉讼主张付款，更是不符合现行法律规定。三、上诉人认为其所受损失应当由被上诉人承担，无事实和法律依据。（一）上诉人在一审中，除举证证明其向御营社区第二居民小组支付200万元补偿款外，并未举证证明存在其他损失。而上诉人与御营社区第二居民小组签订的《补偿协议》，系双方私下签订的，被上诉人并不知情。即便上诉人要依据《承诺》要求被上诉人承担责任，那么在与第二居民小组进行磋商、签订赔偿协议的过程中，应向被上诉人履行告知义务并征得被上诉人的同意，被上诉人有权了解补偿金额的组成，而并不是只有被动的接受，因此我们也不能排除上诉人与第二居民小组联合损害被上诉人的利益。（二）御营建材公司承诺承担补偿费用的时间是2004年8月10日，如果当年与村民洽谈补偿，费用是极低的(据了解当年的花费不到20万元，但是海英房地产公司认为村民无理取闹，不愿意垫付)。2018年房价高涨，房产开发利益巨大，即使多支付一些补偿费用，开发商的利润也是十分巨大的，故海英房地产公司在2018年才决定进场施工，其是为了获得高额利润而延迟十四年才洽谈的较大金额的补偿款项当然不能全部由御营建材公司来承担。（三）海英房地产公司在仅仅支付了54.5万元的情况下，御营建材公司便同意土地过户至其名下，过户后海英房地产公司分别于2009年6月、2011年7月用该土地在其他金融机构获得了巨额的抵押贷款，用于了自身的其他经营事务，已经获益。在这种情况下，又何来损失？至于，海英房地产公司将其因为土地变性而缴纳的出让金作为损失主张赔偿问题，因与拍卖土地性质是国有工业用地不符，不能成立。四、本案并未超过诉讼时效。御营建材公司因为改制而整体抵偿给了原涪城区石塘信用社，成为该社下属全资子公司，后原涪城区石塘信用社并入绵阳市涪城区农村信用合作联社，成为下属分社，御营建材公司也因此并入绵阳市涪城区农村信用合作联社。关于御营建材公司与海英房地产公司的拍卖事项的交涉工作一直由信用社的工作人员代表办理。就诉讼时效争议，御营建材公司提供的证据包括信用社员工与海英房地产公司法定代表人易远海的两次谈话录音和海英房地产公司与绵阳市涪城区农村信用合作联社(包括原涪城区石塘信用社)的往来函件，从录音中的对话可以看出，御营建材公司一直在积极主张权利，海英房地产公司法定代表人也承认双方多年来一直在交涉款项支付事项，并确认同意支付该笔欠款；双方的书面函件，更证明御营建材公司主张债权的事实。因此，被上诉人的债权仍在诉讼时效之内。 御营建材公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令海英房地产公司支付御营建材公司土地转让款495.5万元；二、判令海英房地产公司向御营建材公司支付截止2019年7月24日的违约金13569267.5元，并从2019年7月25日起，以495.5万元为基数按日万分之五计算违约金至本金付清时为止；三、本案诉讼费、保全费由海英房地产公司承担。 海英房地产公司向一审法院提出反诉请求：一、判令御营建材公司向海英房地产公司支付因宗地纠纷向御营二社支付的补偿款200万元，并支付该款从2018年5月17日起至付清时止按照银行同期贷款利率计算的资金利息；二、判令御营建材公司向海英房地产公司支付损失费500万元（该金额为暂定金额，最终以实际损失为准）；三、本案诉讼费、反诉费由御营建材公司承担。 一审法院认定事实：2004年7月，御营建材公司委托绵阳市泰鼎拍卖有限公司（以下简称泰鼎拍卖公司）公开拍卖其名下位于御营二社的一宗国有出让土地使用权[土地使用权证：绵城国有（2001）字第04579号]，面积为5124.10㎡。之后，泰鼎拍卖公司发出《竞买须知》，其中第三条约定：“凡参加该标的物的竞买人视为已查验拍卖物及相关拍卖资料，并认可拍卖标的物现状。”同年7月15日，海英房地产公司成功竞拍，竞拍价为550万元。买受人海英房地产公司与泰鼎拍卖公司签订了《国有土地使用权成交确认书》，约定买受人有权查阅有关交易标的物资料，本确认书之买受人视作已行使该款权利并认可交易标的物现状。同年7月15日，三方签订了《拍卖成交确认书》，约定拍卖当日买受人已付拍卖成交价款50万元，余款495.5万元于2004年7月25日前付清，御营建材公司负责对拍卖物进行移交，并协助其办理相关手续。 2004年7月15日，御营建材公司作为甲方，海英房地产公司作为乙方签订了《国有土地使用权转让合同》，约定御营建材公司将其名下位于御营二社的一宗国有出让土地使用权[土地使用权证：绵城国有（2001）字第04579号]，面积为5124.10㎡以拍卖价550万元的价格转让给海英房地产公司。合同第三条约定款项于2004年7月25日付清。合同第四条约定：“甲方转让该土地使用权给乙方时，该宗地的《国有土地使用权出让合同》所载明的权利、义务随之转移给乙方。”合同第七条约定：“在绵阳市国土资源局核准该土地变更登记前，有关该地块的产权瑕疵所引起的风险、责任由甲方承担，登记后有关该地块的产权瑕疵所引起的风险、责任由乙方承担。”合同第十一条约定：“本合同生效后，乙方不按规定支付成交价款的，甲方有权单方面解除合同；甲方不解除合同的，乙方每延期一天应向甲方支付成交价款总款0.05%的违约金。”合同第十三条约定：“甲乙双方在本合同签订的30日内备齐有关资料共同向绵阳市国土资源局申请土地使用权变更登记。” 2004年8月10日，御营建材公司向海英房地产公司作出《承诺》，载明：一、海英房地产公司于2004年8月10日将御营建材公司《国有土地使用证》借出办理转户等相关手续，待转户等手续办理完毕后，海英房地产公司将此证抵押在石塘信用社贷款495万元；二、御营建材公司在办理完该宗土地移交后，若因拆迁、当地农民滋事等造成的一切经济损失及后果均由御营建材公司承担全部责任。 2004年7月20日，海英房地产公司向绵阳市涪城区石塘信用社作出《承诺》，载明：首付款55万元于2004年7月20日转账支付后，剩余495万元全部转贷，我公司以竞拍后的土地作为借款抵押，并尽快办理相关抵押手续。之后，海英房地产公司并未按照承诺在绵阳市涪城区石塘信用社贷款。 2009年3月20日，登记在御营建材公司名下的位于御营村二社的国有出让土地[土地使用权证：绵城国有（2001）字第04579号]，转移登记在海英房地产公司名下[土地使用权证：绵城国用（2009）第03253号]，土地使用权面积为5095.49㎡。 御营建材公司提供《以资抵贷协议书》、《协议》、（2002）绵民二初字94号民事判决书、（2004）绵法执字第167-5号民事裁定书，证明绵阳市涪城区石塘信用社系其实际控制人，后绵阳市涪城区石塘信用社并入绵阳市涪城区信用联社后，绵阳市涪城区信用联社成为御营建材公司的实际控制人。海英房地产公司对此予以认可。 2018年4月24日，海英房地产公司与御营二社签订《补偿协议》，约定：一、海英房地产公司自愿出资200万元一次性包干，用于解决该宗地块与御营二社在修建预制厂围墙时的成本、看守人员工资及御营二社全体人员的全部补偿；二、公司付给该补偿款后，御营二社所有人员不得再有阻碍施工、故意滋事、强行揽工等不良社会现象，否则公司将严肃采取相应法律措施和手段，以维护自身合法权利免受侵害；三、御营二社收到的200万元补偿款，须开具相应票据，便于公司对该项目进行成本核算。2018年5月16日，海英房地产公司支付御营二社补偿款200万元。 御营建材公司提供《会议纪要》、《关于正常履行土地转让合同的函》、谈话录音，称海英房地产公司逾期支付土地拍卖款后，御营建材公司多次要求其付款，但海英房地产公司至今未付款。 一审法院认为，御营建材公司与海英房地产公司签订的《国有土地使用权转让合同》以及双方与泰鼎拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》，均系各方当事人真实意思表示，海英房地产公司应按约履行支付土地拍卖款的义务。御营建材公司提供的《会议纪要》、《关于正常履行土地转让合同的函》、谈话录音，均证明御营建材公司多次要求海英房地产公司支付土地拍卖款，故本案并未超过法定的诉讼时效。现御营建材公司要求海英房地产公司支付未付土地拍卖款495.5万元的请求，符合法律规定，予以支持。《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权转让合同》均约定土地拍卖款495.5万元于2004年7月25日前付清，但海英房地产公司至今未付款，已构成违约，应按照合同约定支付违约金。虽然《国有土地使用权转让合同》约定海英房地产公司逾期未付款每延期一天应按成交价款总款0.05%支付违约金，但御营建材公司拍卖的土地上存在着御营二社预制厂围墙及补偿纠纷问题，故根据该案的实际情况，酌情支持逾期未付款违约金按每日0.02%计算，其计算方法：以未付款495.5万元为基数，从2004年7月26日起至付清时止按每日0.02%计算。御营建材公司向海英房地产公司作出《承诺》：“御营建材公司在办理完该宗土地移交后，若因拆迁、当地农民滋事等造成的一切经济损失及后果均由御营建材公司承担全部责任。”故海英房地产公司要求御营建材公司支付土地补偿款200万元以及从2018年5月17日起支付资金利息的请求，予以支持。资金利息计算方式：以200万元为基数，从2018年5月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算、2019年8月20日起至付清时止的资金利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于海英房地产公司并未提供损失费证据，其主张的损失费500万元缺乏依据，不予支持。本案并未进行诉讼保全，现御营建材公司要求海英房地产公司支付诉讼保全费的请求，缺乏依据。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：“一、被告绵阳市海英房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告绵阳市御营建材有限公司土地款495.50万元及违约金，违约金计算方法：以495.50万元为基数，从2004年7月26日起至付清时止按每日0.02%计算；二、反诉被告绵阳市御营建材有限公司在本判决生效后十日内支付反诉原告绵阳市海英房地产开发有限责任公司土地补偿款200万元以及资金利息，资金利息计算方法：以200万元为基数，从2018年5月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，2019年8月20日至付清时止的资金利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告绵阳市御营建材有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告绵阳市海英房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费66473元，由原告绵阳市御营建材有限公司负担15625元，被告绵阳市海英房地产开发有限责任公司负担50848元；反诉案件受理费30750元，由反诉原告绵阳市海英房地产开发有限责任公司负担21964元，反诉被告绵阳市御营建材有限公司负担8786元。” 二审查明：1.2004年7月20日御营建材公司向泰鼎拍卖公司出具的《绵阳市御营建材有限公司关于委托拍卖绵城国用（2001）字第04579号一宗土地的函》中载明：“我公司于2004年6月3日委托贵公司拍卖位于涪城区石塘镇御营村二社的一宗国有土地，证号：绵城国用（2001）字第04579号，已于2004年7月15日拍卖成交；经我公司与海英房地产公司协商，请贵公司将海英房地产公司所缴押金扣除我公司佣金人民币壹万元整的余款，转账到石塘农村信用合作社……余下价款由我公司与海英房地产公司协商解决。” 2.2006年9月16日，海英房地产公司法定代表人易远海与御营建材公司的法定代表人李发忠、绵阳市涪城区石塘信用社（御营建材公司的实际控制人）主任谢德英、副主任王平就入场施工受阻事宜进行座谈，并形成《座谈纪要》，其中海英房地产公司提出“此事双方均有损失，您方500万无法上贷，给我方也造成很大的损失，您方应承担我方一切经济损失和违约责任”；绵阳市涪城区石塘信用社负责人表示“我们一年损失40余万元，这事我们也着急。从昨年至今我们做了大量工作，屈主任现也做了大量工作，多方协调。我方承诺利息让出100余万元，加上你方二年近100万元。现我方主要积极配合您方施工进场，能否借此政策上的优势加大发展力度，围墙打了后尽快入场施工”“我现在说说贷款一事（转贷495万元），如这次动工了，就马上来把转贷手续一事办了，抵押物等提供过来”“我同意按2003年协商事宜办理，以回购门面等其他方式处理”。 3.2019年11月1日绵阳市涪城区石塘镇御营社区居民委员会、御营社区第二居民小组出具一份《证明》，载明：“兹有绵阳市海英房地产开发有限责任公司于2004年购买绵阳市御营建材有限公司土地一宗（土地面积为5124平方米，土地性质：工业用地），我社社员对该宗土地存在重大争议，拍卖后大部分社员多次到绵阳市国土局及御营建材有限公司反映问题，一直未得到解决。事后御营建材公司的相关领导最终也未给出处理意见。2016年由绵阳市海英房产公司向绵阳市国土部门申请变性，再次牵头组织向石塘镇镇政府、御营第二居民小组负责人及社员代表进行三方座谈。经石塘镇相关部门领导多次协调，2018年4月24日最终达成一致协议，由绵阳海英房产公司先出资200万元作为御营二社社员的补偿金，海英房产公司方可入场对该宗土地进行开发建设。” 4.海英房地产公司2009年3月20日取得案涉土地的土地使用证后，分别于2009年6月、2011年7月以该土地作抵押向绵阳市游仙区信用社申请了贷款。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：一、御营建材公司的主张是否超过诉讼时效；二、海英房地产公司应否承担逾期付款违约金以及违约金如何计算。 海英房地产公司作为案涉土地受让方，负有向御营建材公司支付土地转让款的义务，御营建材公司作为案涉土地转让方，负有向海英房地产公司交付案涉土地的义务，包括办理变更登记和实际移交土地。虽然2004年7月15日御营建材公司、海英房地产公司、泰鼎拍卖公司三方签订的《拍卖成交确认书》以及御营建材公司与海英房地产公司签订的《国有土地使用权转让合同》中约定余款495.5万元于2004年7月25日前付清，但2004年7月20日御营建材公司向泰鼎拍卖公司出具的《绵阳市御营建材有限公司关于委托拍卖绵城国用（2001）字第04579号一宗土地的函》中载明“余下价款由我公司与海英房地产公司协商解决”；2004年7月20日，海英房地产公司向绵阳市涪城区石塘信用社书面承诺“剩余495万元全部转贷，我公司以竞拍后的土地作为借款抵押，并尽快办理相关抵押手续”；2004年8月10日，御营建材公司在向海英房地产公司作出的《承诺》中表示“海英房地产公司于2004年8月10日将御营建材公司《国有土地使用证》借出办理转户等相关手续，待转户等手续办理完毕后，海英房地产公司将此证抵押在石塘信用社贷款495万元”；2006年9月16日海英房地产公司与御营建材公司以及御营建材公司的实际控制人绵阳市涪城区石塘信用社进行座谈的《座谈纪要》中，绵阳市涪城区石塘信用社负责人亦表示“贷款一事（转贷495万元），如这次动工了，就马上来把转贷手续一事办了，抵押物等提供过来”，上述事实表明双方在签订合同后对余款的支付时间、支付方式等进行了变更，并未再要求海英房地产公司按原合同约定在2004年7月25日前付清。双方虽未重新确定新的具体付款时间，但能够表明双方当时约定海英房地产公司以案涉土地在绵阳市涪城区石塘信用社办理抵押贷款后再将转让款支付给御营建材公司。但另一方面，案涉土地因涉及御营二社纠纷问题，导致海英房地产公司长期未能入场，直至2018年5月16日海英房地产公司依照2018年4月24日与御营二社签订的《补偿协议》向御营二社支付了200万元补偿款后，阻碍施工问题才得以解决。海英房地产公司因长期不能对案涉土地进行实际开发，且该土地性质原为工业工地，因御营二社纠纷问题，土地性质变更迟延，在处理纠纷及不能正常使用土地过程中必然存在相关损失，其损失并非仅仅是其直接支付给御营二社的200万元。御营建材公司作为转让方负有涤除土地使用瑕疵义务，2004年8月10日御营建材公司向海英房地产公司作出的《承诺》中亦明确表示“御营建材公司在办理完该宗土地移交后，若因拆迁、当地农民滋事等造成的一切经济损失及后果均由御营建材公司承担全部责任”，但实际上御营建材公司并未积极承担其责任。 综上，本院认为：一，关于诉讼时效问题。土地转让合同签订后海英房地产公司入场受阻，双方对原合同约定的付款方式进行了变更，海英房地产公司因多年来未能入场一直未向御营建材公司支付土地转让费，但2018年绵阳市涪城区农村信用合作联社与海英房地产公司的往来函件和谈话录音，能够证明海英房地产公司认可应支付剩余转让款，只是双方对转让款的应付时间、违约金、损失承担等问题存在争议，海英房地产公司以诉讼时效期间届满为由抗辩，应不予支持。二、关于违约金的承担问题。海英房地产公司未按约定以土地抵押贷款支付剩余土地转让款，在2018年有关御营二社的纠纷解决后，亦未支付，应承担违约责任。但御营建材公司未能及时移交土地，致使海英房地产公司延迟使用土地亦产生了相应损失。综合考虑双方对各自义务的履行情况以及海英房地产公司受损和获益情况，本院对海英房地产公司应承担的违约金调整如下：对海英房地产公司应付剩余款项的违约金从2009年3月21日起算，其中2009年3月21日至2018年5月16日按日万分之一计算，从2018年5月17日至款付清之日止按日万分之二计算。 上诉人海英房地产公司的部分上诉理由成立，本院对其相应上诉请求予以支持，其余请求不予支持。原审判决部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初8463号民事判决第二项、第四项，即“二、反诉被告绵阳市御营建材有限公司在本判决生效后十日内支付反诉原告绵阳市海英房地产开发有限责任公司土地补偿款200万元以及资金利息，资金利息计算方法：以200万元为基数，从2018年5月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，2019年8月20日至付清时止的资金利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回反诉原告绵阳市海英房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求”； 二、变更四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初8463号民事判决第一项为：绵阳市海英房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付绵阳市御营建材有限公司土地款495.5万元及违约金，违约金计算方法：以495.5万元为基数，从2009年3月21日至2018年5月16日按每日0.01%计算，从2018年5月17日至付清时止按每日0.02%计算； 三、驳回绵阳市御营建材有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费66473元，由绵阳市御营建材有限公司负担15625元，绵阳市海英房地产开发有限责任公司负担50848元，一审反诉案件受理费30750元，由绵阳市海英房地产开发有限责任公司负担21964元，绵阳市御营建材有限公司负担8786元；二审案件受理费46440元，由绵阳市海英房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖小军 审判员  陈兴旺 审判员  兰大波 二〇二〇年十一月十日 书记员  毛玉红