湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终629号上诉人（原审原告）：张俊学，男，1971年6月20日出生，汉族，山西省新绛县人，住山西省新绛县，委托诉讼代理人：杨杰，河北省三河市人，住河北省三河市燕郊开发区，系张俊学弟媳。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：湖北华鹏房地产开发有限公司。住所地：鄂州市华容区华容镇龙华路西侧。法定代表人：姜鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾昭洪，湖北若磐律师事务所律师。代理权限为一般授权。上诉人张俊学因与被上诉人湖北华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初1433号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张俊学向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审或改判华鹏房地产公司应按合同约定支付逾期交房违约金，并每年按已付房款6%支付逾期登记违约金；本案一、二审诉讼费由华鹏房地产公司负担。事实与理由：因华鹏房地产公司不能满足购房合同第九条约定的房屋交付条件，张俊学拒绝收房。一审判决却认为“已具备交房条件，可随时交房，且其他业主已实际入住”，将张俊学要求赔付逾期办证违约金推演为认可已交付房屋。商品房是否具备交房条件，应以是否具备政府管理部门核发的工程竣工验收备案证明文件，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料为依据。一审法院查明：华鹏房地产公司于2012年6月至2017年10月间获得土地使用证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证及涉案商品房预售许可证。张俊学、华鹏房地产公司于2016年12月25日签订《房屋买卖（预售）合同》约定，华鹏房地产公司将其建设的位于鄂州市××丁桥村华明园（光谷·华清园）小区1栋1单元9层02号房屋以总价款267300元出售给张俊学。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付房屋责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，逾期交付房屋的责任，逾期交付超过30后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条房屋登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一个月，出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，张俊学已按合同约定支付全部购房款。双方未办理房屋交手续，且至今没有办理涉案房屋的不动产权属登记。一审法院认为：张俊学、华鹏房地产公司之间签订《商品房(预售)买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。依法成立的合同，受法律保护。张俊学已履行合同约定的义务；华鹏房地产公司未按合同约定交付涉案房屋、办理涉案房屋的不动产权属登记手续的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，张俊学要求华鹏房地产公司协助办理不动产权属登记手续并承担违约责任的诉讼请求，予以支持。关于违约责任的核算问题。因双方未办理房屋交手续，张俊学主张自2018年12月26日起计算逾期登记的违约金，应视为其认可交付房屋时间为2017年12月30日（已倒扣360日）。1.逾期交付房屋的违约金。已具备交房条件，可随时交房，且其他业房己实际入住。张俊学主张逾期登记的违约金印证华鹏房地产公司于2017年12月30日（交）付房屋，其不构成违约。故张俊学要求华鹏房地产公司支付逾期交付房屋的违约金的诉讼请求不予支持。2.逾期登记的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方在合同中约定了逾期办理房屋登记违约责任。双方当事人有约定应当从其约定。故不应适用该司法解释。该违约金核定为962元（自2018年12月26日至2019年12月25日，逾期计12个月，按已付房款267300元的万分之三/月计算）；自2019年12月25日之后逾期登记的违约金仍按此标准计算至涉案房屋房地产权属登记之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、华鹏房地产公司于本判决生效之日起三十日内协助张俊学办理涉案房屋不动产权属登记手续；二、华鹏房地产公司于本判决生效之日起十日内支付张俊学逾期登记违约金962元；自2019年12月25日之后逾期登记的违约金按已付房款的万分之三/月计算至涉案房屋不动产权属登记之日止；三、驳回张俊学的其他诉讼请求；本案受理费590元减半收取计295元，由张俊学负担286元、被告华鹏房地产公司负担9元。张俊学在一审的诉讼请求为：1.判令华鹏房地产公司限期协助张俊学办理涉案房屋不动产权属登记手续；2.请求判决华鹏房地产公司支付给张俊学逾期交付房屋的违约金17909.10元（违约金以每日0.01%计算，自2017年12月30日计算至2019年10月31日，最终至交房之日止）；3.判决华鹏房地产公司支付给张俊学逾期办理房屋登记的违约金13621.32元（违约金以年利率6%计算，从2018年12月26日暂计算至2019年10月31日，最终计算至办理房屋登记之日止）；4.请求法院判决华鹏房地产公司承担本案的诉讼费、律师费。二审期间,张俊学与华鹏房地产公司均未向本院提交新的证据。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明：华鹏房地产公司未提供证据证实其已向张俊学交付涉案房屋。本院认为，张俊学与华鹏房地产公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应依照合同约定享受权利并履行合同义务。张俊学已依照合同约定履行了交付购房款项的义务，华鹏房地产公司未按合同约定交付涉案房屋、未按约定协助办理涉案房屋的不动产权属登记手续构成违约。双方合同第九条明确，“商品房交付应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书”。第十一条明确，“交房该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。不能满足的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期由出卖人承担。”华鹏房地产公司未提供证据证实其向张俊学出示建设工程竣工验收备案等证明文件，本案审理中亦未向本院提交相关的工程竣工验收备案等证明文件。据此，张俊学请求支付逾期交房违约金的请求符合双方合同约定，本院依法予以支持。依照双方合同第十二条的约定：“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”故支付逾期交房违约金从约定的交房日期2017年12月30日之后30日起算，即2018年1月30日。双方合同已明确约定逾期登记的违约金的计算标准，“买受人不退房，每逾期一个月，出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金”。故对张俊学请求每年按已付房款6%支付逾期登记违约金的请求，本院依法不予支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初1433号民事判决第一、二项，即“湖北华鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助张俊学办理涉案房屋不动产权属登记手续”；“湖北华鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张俊学逾期登记违约金962元；自2019年12月25日之后逾期登记的违约金按已付房款的万分之三/月计算至涉案房屋不动产权属登记之日止”。二、撤销鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初1433号民事判决第三项，即“驳回张俊学的其他诉讼请求”。三、湖北华鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张俊学逾期交房违约金17080.5元（按已付房款267300元，以每日0.01%，自2018年1月30日计算至2019年10月31日；2019年10月31日之后的逾期交房违约金，按已付房款267300元，以每日0.01%计算至最终交房之日止。）四、驳回张俊学的其他上诉请求。本案一审案件受理费295元，由湖北华鹏房地产开发有限公司负担177元，张俊学负担118元；二审案件受理费589元，由湖北华鹏房地产开发有限公司负担353元，张俊学负担236。本判决为终审判决。审判长 赵国文审判员张开审判员曹家华二〇二〇年十一月二十五日书记员 彭            朗