吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉24民初491号 原告：中国银行股份有限公司延边分行，住所地吉林省延吉市人民路**。 法定代表人：崔耕，该行行长。 委托诉讼代理人：谭宝臣，该行职员。 委托诉讼代理人：冷瑞，该行职员。 委托诉讼代理人：李钟学，吉林孚达律师事务所律师。 被告：张桂芹，女，1971年4月11日出生，汉族，职业不详，住吉林省延吉市北山街丹岭委**。 被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住，住所地吉林省延吉市远航商务大厦S702/div> 诉讼代表人：吉林达公伟业律师事务所，系该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：金小婷，吉林达公伟业律师事务所律师。 第三人：李锦男，男，1973年1月25日出生，朝鲜族，社区工作人员，住吉林省图们市月宫街16委****市委对面。 原告中国银行股份有限公司延边分行（以下简称“中行延边分行”）与被告张桂芹、延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称“宇航公司”）及第三人李锦男金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行延边分行的委托诉讼代理人谭宝臣、冷瑞、李钟学，被告宇航公司的委托诉讼代理人金小婷，第三人李锦男到庭参加了诉讼，被告张桂芹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中行延边分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张桂芹、何永平偿还原告贷款本金134,771.16元，偿还截止2018年3月20日止的利息6,288.25元，罚息685.70元，三项合计为141,745.11元，并判令被告承担其还清原告贷款结清为止的利息及罚息;2.判令解除原告与被告张桂芹签订的《个人购房借款与担保合同》，其抵押按揭贷款房屋抵押及担保合同部分继续有效;3.判令被告宇航公司承担连带担保责任；4.判令《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》有效，并判令原告对抵押担保物享有优先受偿权；5.判令三被告承担本案的诉讼费用及其他相关费用。事实与理由：2007年12月10日，被告从原告处贷款20万元人民币，双方签订了《个人购房借款与担保合同》，月利率为5.546‰（详见合同书），逾期贷款罚息利率为本合同第八条规定的按中国人民银行规定的逾期利率50％计收利息。贷款期限为20年，还款方式为等额本息还款法，月还款额1,509.60元。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告却违约，偿还至2016年12月20日就拒不偿还我行贷款。共偿还122,677.40元，其中偿还本金65,228.84元，利息57,248.87元，罚息199.89元。从2016年12月20日拖欠我行贷款后至今没有偿还我行贷款，虽经原告多次催收，但三被告均拒绝履行偿还义务。因何永平已于2017年1月23日死亡，中行延边分行于2020年11月12日向本院提交申请，撤回对何永平的诉讼请求。 宇航公司辩称：宇航公司并未向管理人交代案情，没有提供相关材料，因此管理人不清楚借款事实。2017年9月末州法院受理宇航破产清算案件，如果债务成了的话，利息计算至法院受理公司破产案件之前为止。 李锦男述称：2008年4月16日，李锦男与宇航公司签订房屋预销售契约，具体为姜英子系涉案房屋的回迁户，李锦男与姜英子一并到宇航公司，由宇航公司与李锦男签订购房合同，原告没有优先受偿权。 中行延边分行为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 证据1：个人购房借款与担保合同一份，欲证明2007年12月10日原告与三被告签订合同，约定被告张桂芹向原告贷款20万元，贷款期限20年，贷款用途购房，月利率5.546‰，还款方式为按月等额本息还款，并以所购房屋办理了抵押登记，被告宇航公司对该笔贷款承担连带保证责任。 证据2：借款借据复印件一份，欲证明2007年12月10日原告已按约定向被告履行了付款义务。 证据3：预购商品房抵押登记备案证明一份，欲证明案涉房屋已办理了抵押登记备案手续。 证据4：贷款申请审批表、身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件、企业营业执照、组织机构代码证、房屋买卖合同、房屋首付款付款凭证各一份，欲证明被告办理贷款的过程。 证据5：按揭基本情况表、贷款已还款明细清单各一份，欲证明截止2018年3月20日，被告张桂芹拖欠贷款本金134，771.16元及利息6，288.25元，罚息685.70元，共计141，745.11元。该笔贷款发放后，每笔还款均是在张桂芹的账户内扣划的。 证据6：声明书一份，欲证明被告张桂芹出具声明，保证办理按揭贷款时提供的材料真实有效，购房、贷款行为真实，不存在与开发商、建筑商、材料供应商串通造假欺骗等行为。 对中行延边分行提交的上述证据，宇航公司质证称，对六份证据破产管理人不清楚。抵押权未设立，对房屋不享有优先受偿权。 李锦男质证称，对证据不清楚，但涉案房屋是李锦男合法购买的，原告不能实现优先受偿权。 李锦男为证实自己的主张，向本院提交如下证据：房屋预销售契约、收条、姜英子的身份证复印件、供暖加压费垃圾费收据各一份，供热物业管理费电梯使用费收款收据7张、房款收据及物业费清理垃圾费收据2张，物业费加压费票据1张，电费发票1张，供热收据8张。证明：李锦男合法占有房屋，是房屋的所有人，原告没有优先受偿权。 中行延边分行质证称，签订买卖合同日期在原告办理抵押登记之后，因此宇航公司与李锦男签订的购房合同属于无效合同。其他证据与我方无关。宇航公司质证称，管理人不清楚。 宇航公司、李锦男对中行延边分行提交的证据真实性未提出异议，本院对中行延边分行提交的证据的真实性予以采信；李锦男提供的证据系其购买房屋并实际居住的事实，涉及房屋买卖关系的认定，与本案法律关系不同，故不予评价。 根据原、被告提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实： 张桂芹、何永平系夫妻关系。2007年11月13日，张桂芹作为买受人与宇航公司签订《商品房买卖合同》，约定购买宇航公司开发的河畔花园（工委小区）第一幢7单元1202号房屋（建筑面积108.69平方米），每平方米2850元，总房款309,767元，以按揭方式支付房款。 2007年11月28日，张桂芹、何永平向中行延边分行申请借款，并提供了个人身份信息、商品房购房合同、房屋首付款交纳凭证等资料。 2007年12月10日，张桂芹与中行延边分行签订《个人购房借款与担保合同》，宇航公司（丙方）作为该合同的保证人。合同约定：“一、贷款及用款：乙方根据甲方的申请,同意向甲方发放购房抵押贷款，贷款金额为200,000元(大写:贰拾万元整)；贷款期限自2007年12月10日至2027年12月10日，从贷款发放之日(《借款借据》载明的借款日期)起,共计240个月。二、利息计算方法及还款方式：月利率为5.546‰；乙方有权就逾期贷款部分按中国人民银行规定计收利息,利率按本合同约定利率上浮50%执行；还款方式为等额本息还款法，甲方在贷款发放次月起逐月还款，还款总月数为240个月，每月还款日为20日（如遇国家规定节假日则顺延）。三、贷款抵押担保及相关约定：商品房预售合同（或房地产证）编号为2007191，房产地址为延吉市梨花路南公新街西，楼宇名称、座别及房号为工委小区（河畔花园）1号楼7单元1202室，建筑面积108.69平方米，购房总价为309,767元；甲方在本合同项下的抵押物之抵押权设定并登记或备案完毕之日，应将《商品房预售合同》和他项权证（或抵押备案证明材料）原件交乙方执管，直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止；甲方及丙方应协助乙方或乙方委托的机构办理抵押备案或抵押登记手续，在抵押期间内甲方已按期或提前归还贷款本息后，乙方应出具书面证明协助甲方办理抵押登记/备案的撤销手续，并将已由乙方执管的他项权证（或抵押备案证明材料）原件交还甲方。四、贷款的保证担保：本合同由丙方为甲方在本合同项下提供连带责任保证。若甲方不能向乙方偿还贷款本息或因甲方违约被乙方要求提前清偿贷款本息和费用时，丙方将承担连带清偿责任。五、甲方授权：甲方授权乙方，从甲方在乙方处开立的存款账户（账号为2202660********）内扣收本合同项下的到期贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用；乙方有权从该账户上直接划收甲方应付的贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用等内容，甲方（手押）：张桂芹，乙方（公章）中国银行股份有限公司延边分行，丙方（公章）：延吉市宇航房地产开发有限公司，签约日：2007年12月10日”。同日，中行延边分行根据张桂芹的指示向宇航公司账户（账号为2202129380********）支付了20万元。截止2018年3月20日张桂芹尚欠贷款本金134,771.16元、利息6,288.25元、罚息685.70元，三项合计141,745.11元。 2007年12月4日，延吉市房地产交易中心出具《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》，载明抵押权人为中国银行延边分行，保证人为宇航公司，抵押人、借款人为张桂芹，房屋坐落工委河畔花园，房号7-1202号（门牌：1C-3-20，产籍号：10-17-597，建筑面积：108.69平方米，房屋总价：310,419元，借款金额：20万元），抵押期限自2007年12月5日至2027年12月5日。 2008年7月20日，何永平向中行延边分行出具《声明书》，内容如下“我们郑重向贵行保证，我们在贵行办理按揭贷款向贵行提供的所有材料真实有效，购买房屋行为真实，按揭贷款行为真实，不存在与开发商、建筑商、材料供应商串通造假欺骗银行贷款行为，我们深知此种行为犯有贷款诈骗罪，如有虚假，我们愿意承担任何法律责任或刑事责任。特此声明。”“申请人签字”处由何永平签名。 2017年10月13日，本院受理宇航公司破产清算案件。截至2017年10月12日，何永平未清偿的本金为134,771.16元，利息为3662.55元,罚息为300.56元。 何永平已于2017年1月23日死亡。 本院认为：（一）关于案涉借款合同效力及张桂芹应否承担清偿借款本息的民事责任问题。根据本案查明的事实，张桂芹签署《个人一手房屋贷款申请、审批表》《个人购房借款与担保合同》《借款借据》《商品房买卖合同》，应认定其知晓案涉借款及抵押合同的基本内容，其作为完全民事行为能力人应当预见其违反合同义务的法律后果，其作为借款人，应承担清偿借款本息的义务。 （二）关于中行延边分行提出解除借款合同的主张。本案中，中行延边分行与张桂芹签订的借款合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，中行延边分行依约履行了义务，张桂芹归还了部分借款本金，但未按照合同约定按时支付利息，已构成违约。根据合同约定，未按期还本付息的，贷款人有权宣布合同项下借款本金全部或部分立即提前到期，并要求立即归还部分或全部借款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，张桂芹逾期未支付利息构成违约时，中行延边分行请求解除合同符合双方约定和法律规定。同时，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，中行延边分行诉请解除借款合同、要求张桂芹还本付息的请求，符合法律及双方合同约定，应予支持。 （三）关于宇航公司应否承担连带担保责任的问题。案涉《个人购房借款与担保合同》明确约定宇航公司为张桂芹在该合同项下提供连带责任保证。若张桂芹不能向中行延边分行偿还贷款本息或因张桂芹违约被中行延边分行要求提前清偿贷款本息和费用时，宇航公司将承担连带清偿责任。现张桂芹违约未能按期清偿借款本息，故宇航公司应对张桂芹所负债务承担连带清偿责任。但依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”规定，宇航公司承担利息的范围限于2017年10月13日本院受理宇航公司破产清算案件之前。 （四）关于中行延边分行对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。案涉房屋上设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据物权法第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中行延边分行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实的抵押权。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在预售商品房上抵押预告登记未转换成房屋抵押登记前，中行延边分行主张行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司延边分行与被告张桂芹签订的借款合同（编号为JNRBAA20070103）; 二、被告张桂芹于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司延边分行截至2018年3月20日的借款本金134,771.16元，利息6,288.25元、罚息685.70元，合计141,745.11元,自2018年3月21日起至贷款实际付清之日止的利息、罚息，按照借款合同约定的标准计算； 三、延吉市宇航房地产开发有限公司对借款本金134,771.16元及截至2017年10月12日的利息3,662.55元、罚息300.56元承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司延边分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3135元，由张桂芹、延吉市宇航房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  秦承兰 审判员  刘晓娟 审判员  池东波 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  韩 宇