江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏06民终1428号上诉人（原审原告）：朱小琴，女，1975年10月18日生，××族，住如皋市。委托诉讼代理人：田卫民，如皋市正义法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孙旭兵，如皋市正义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：南通实力房地产有限公司，住所地如皋市经济开发区。法定代表人：林文飚，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴济辰，江苏冠华律师事务所律师。上诉人朱小琴因与被上诉人南通实力房地产有限公司（以下简称实力公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初4623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱小琴上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判；一、二审诉讼费由实力公司承担。事实和理由：案涉商品房买卖合同显失公平，应予撤销。本人向实力公司购买房屋，约定面积278.98平方米，单价7097.28元。本人在领取房屋产权证时，才知晓实际建筑面积仅194.2平方米，另有84.14平方米为半地下室。实力公司明显利用本人缺少经验。众所周知，半地下室只能计算一半面积。实力公司超额计算面积价款，违背公平和等价有偿原则而与本人签订合同。至于实力公司辩称以车库作为变相降价，缺乏依据。车库系本人向他人购买。实力公司辩称：朱小琴一审未主张撤销合同，二审称合同显失公平要求撤销缺乏依据。讼争半地下室层高超过2.2米，朱小琴认为应计算一半面积缺乏依据。案涉合同不存在无效或者可撤销事由，一审判决正确，请求予以维持。朱小琴向一审法院起诉请求：1.判令实力公司返还购房款785626.31元；2.诉讼费用由实力公司承担。一审诉讼过程中，朱小琴变更诉讼请求为：要求实力公司返还购房款298582.57元（半地下室面积84.14平方米*房价7097.28元/2=298582.57元）。一审法院认定事实：2011年10月10日，实力公司作为出卖人与朱小琴作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定：朱小琴向实力公司购买××××第××幢××号房，该商品房建筑面积共278.98平方米，车位号××、××、××；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7097.28元，总金额为198万元；第五条、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人不足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。实力公司向朱小琴的丈夫蔡海斌开具了关于××××幢××号房预收房款金额分别为99万元、20万元、79万元的发票各一份。2018年5月23日，实力公司向朱小琴开具一份江苏增值税普通发票，载明：××××××幢××室面积194.2平方米、单价7097.28元/平方米；××××××幢××室半地下室面积84.14平方米，单价7097.28元/平方米；价税合计1975457.46元。2019年1月18日，实力公司向蔡海斌转账4542.54元，用途为退××#××房款。一审另查明，前述房屋领取的苏（2018）如皋市不动产权第00×××30号不动产权证明载明：房屋面积194.20平方米、半地下室面积84.14平方米。截止2019年6月10日，前述房屋的产权人为汤斌。一审庭审中，朱小琴陈述其于2018年5月28日领取不动产权证书后一个半月将房屋出售的；出售的合同中没有具体约定房屋的建筑面积，房屋的所有部分统一定价310多万元。2019年5月13日，朱小琴诉至法院，要求判如所请。一审审理中，朱小琴陈述：1.主张退还购房款是依据单价有误、半地下室单价应该算房屋单价的一半。2.案涉房屋半地下室地面以上层高多少不清楚，有通风窗。实力公司陈述：半地下室的层高超过2.2米。一审法院认为，朱小琴基于其与实力公司于2011年10月10日签订的商品房买卖合同主张权利，其作为本案原告主体适格。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱小琴、实力公司所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，属合法有效合同。根据双方合同约定，朱小琴购买的案涉房屋建筑面积为278.98平方米、单价为7097.28元/平方米、总价为198万元。朱小琴业已办理了不动产产权登记，根据不动产产权登记证明上载明的房屋面积为194.20平方米、半地下室面积为84.14平方米合计278.34平方米，相较于合同约定的278.98平方米误差为0.64平方米，根据合同约定的单价、增值税普通发票，朱小琴应缴房款为1975457.46元，已支付购房款198万元，实力公司已于2019年1月18日向蔡海斌转账4542.54并注明了退××幢××房款，以上事实表明双方均严格依据合同约定履行了各自的义务，且双方签订的商品房买卖合同未有证据证实存在可撤销、无效的情形。现朱小琴主张单价有误要求实力公司返还购房款298582.57元，依据不足，不予支持。据此，一审法院判决：驳回朱小琴的诉讼请求等。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，朱小琴一审陈述，其主张半地下室单价应当算作房屋单价一半的依据为：建筑工程建筑面积计算规范（GB/T503353-2013）第三条第五款，即地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。朱小琴二审陈述，购房前其实地看房，当时知道有地下室，但不清楚是半地下室，以为是买房赠送。实力公司告知将半地下室面积计入建筑面积，可以折合一个优惠的单价，其计算后认为较为划算，故支付合同价款198万元。本院认为，朱小琴要求实力公司返还部分购房款的上诉理由不能成立。首先，朱小琴、实力公司订立商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规禁止性规定，对双方具有约束力。合同明确记载房屋总面积、单价及总价，双方完成付款、交房，且朱小琴办理房屋产权登记后，实力公司依约退还约定面积与证载面积误差（0.64平方米）的差价4542.54元，合同已经履行完毕。朱小琴再提出返还部分购房款，缺乏依据。其次，朱小琴认为，依据建筑工程建筑面积计算规范（GB/T503353-2013）第三条第五款，讼争房屋的半地下室应计算一半面积，实力公司利用其缺乏经验，使得半地下室的价款约定显失公平。然而从朱小琴提供的规范看，结构层高2.2米以下的半地下室计算一半面积，本案并无证据证明讼争半地下室结构层高低于2.2米。房屋作为价值较大的财产，买卖双方通常会就单价及面积进行协商。从朱小琴二审所述其实地看房，实力公司将半地下室面积计入建筑面积、综合给予优惠价格，其考虑较为合算并按约付款等事实可见，朱小琴在购房时已经关注到房屋结构、面积和单价，并不存在实力公司利用其缺乏经验，导致双方权利义务明显失衡的情形。第三，朱小琴在办理房屋产权证后，采取统一定价方式，将讼争房屋出售给案外人，未有证据证明其将半地下室按一半面积计算价款出售。由此亦可印证，此种半地下室面积与建筑面积同算的计价方式并不为市场交易所否定。故此，本案朱小琴仅以面积计算问题主张返还部分购房款，本院不予支持。综上，朱小琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5779元，由上诉人朱小琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 艳审 判 员  季建波审 判 员  吕 敏二〇二〇年十一月二十五日法官助理  胡 皓书 记 员  陈 宁