汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初2615号 原告：汉中恒宇物业管理有限公司。住所地：汉中市南郑区大河坎镇中所营村**。 法定代表人：陈奕纲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张孝中，该公司办公室主任。 被告：李长明，男，生于1973年3月9日，汉族。 原告汉中恒宇物业管理有限公司与被告李长明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张孝中、被告李长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉中恒宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2017年7月17日至2020年7月17日期间中所新城安置区1号楼2单元1404室、6号楼3单元206室物业服务费及2018年10月19日至2020年10月19日期间6号楼113号门面房物业服务费共计10189.09元；2、判令被告立即向原告支付拖欠物业管理费滞纳金16099.54元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年前后，因大河坎镇江南西路片区公路扩建改造，原中所营村九组、十组片区的私有住房统一拆迁，集中安置在中所新城安置区内。2017年4月该安置区住房竣工验收后，大河坎江南西路片区综合开发建设项目指挥部为了确保中所营村九组、十组村民入住后的用电、用水、环境卫生及安全管理等问题，委托原告负责对该小区内的物业进行全面管理。2017年7月17日，被告按拆迁顺序自愿选择了中所新城安置区1号楼2单元1404号、6号楼3单元206号住房及6号楼113号门面房，被告签收了交房通知单、业主信息登记表、入户声明、高层房屋交房验收确认表后，自愿与原告签订了《物业管理服务合同》。此后，被告装修入住，原告按照合同约定履行了应尽的责任和义务，但被告至今未按合同约定向原告支付物业管理服务费、公摊水电费、垃圾清运费，自2017年7月17日至2020年7月17日期间两套住宅楼，及2018年10月19日至2020年10月19日期间商铺拖欠的上述费用共计10189.09元。原告通过电话、短信等方式多次向被告催要未果，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告李长明辩称，没有收到原告催要物业费的通知，小区的设施和卫生都是被告自己打扫。小区配套未达到物业收费的标准。小区停电后电梯没有立即启动备用电，给业主日常生活造成不便。被告停放的车辆被划，造成财产损失应由原告承担。被告是拆迁安置户，当时大河坎镇政府领导口头承诺拆迁户不承担物业费。被告原来没有批到宅基地，拆迁时未领到赔偿款，现在既要偿还贷款，又要赡养老人抚养子女，没有经济能力缴纳物业费。 经本院审理及查明的事实：被告系中所新城安置区1号楼2单元1404号高层住宅、6号楼3单元206号多层住宅、6号楼113号商铺业主。2017年7月17日，原、被告就上述两套住宅分别签订了《物业管理服务合同》；同年10月19日，双方就上述商铺签订了《物业管理服务合同》。合同载明1号楼2单元1404室高层住宅面积为132.97平方米，6号楼3单元206室多层住宅面积为117.44平方米，6号楼113号商铺面积为21.45平方米。三份合同均约定：物业管理服务费用高层住宅每月每平方米0.9元，多层住宅每月每平方米0.5元；商铺每月每平方米2元，按年一次性计收；电梯维护费及年检费360元/年/户（每月30元）；电梯电费按年一次性预收240元/年/户（每月20元），年底按实际电费平均公摊，多退少补；公摊水电费用按年一次性预收120元/年/户（每月10元），年底按实际电费水费平均公摊，多退少补；生活垃圾清运费4元/月/户（48元/年），按年一次计收；物业管理服务费实行按年收费，被告必须在每年年初自觉、主动向原告交纳次年物业费（以此类推），否则按3‰收取滞纳金等内容。合同签订后，被告向原告交纳了2017年10月19日至2018年10月19日期间6号楼113号商铺的物业服务费，其余案涉费用被告至今未按合同向原告交纳。 另查明，中所新城安置区至今未成立业主委员会。自2018年4月1日起，汉中市南郑区中心城区生活垃圾处理费收费标准由原4元/月/户调整为5元/月/户。 上述事实，有原、被告当庭陈述、原告营业执照及法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《物业管理服务合同》三份、交房通知单、业主信息登记表、入户声明、房屋交验确认表、物业费催收通知书张贴照片、催缴物业费的公告函、收款收据存根联两张、生活垃圾处理费收费标准、证明等证据载卷，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》合法有效，该合同约定的物业服务费及相关费用的标准、交费时间对双方具有约束力，原告依约向被告等小区业主提供了物业管理服务后，被告理应按照约定向原告支付相关费用。原告主张自2019年起调整公摊水电费及电梯电费标准，按照楼层及面积计收，但对此双方并无补充约定，原告亦未能提供证据证明其调整标准已征求业主意见并公示，故本院对此不予支持。但考虑到被告系拆迁安置户，公摊水电费及电梯电费标准对照合同约定和调整后的标准，按就低原则处理。原告主张的生活垃圾清运处理费的调整有南郑区大河坎镇环境卫生管理所收费标准及证明为依据，本院予以支持。对被告辩称的政府相关领导口头承诺不收取物业费，原告未尽到物业管理之责一节，被告未向本院提交相关证据对其主张予以佐证，其答辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。 根据双方签订的物业服务合同约定，经核定，2017年7月17日至2020年7月17日期间，被告1号楼2单元1404号房屋物业费4308.23元（0.9元×132.97×36）、公摊水电费360元、电梯电费720元、电梯维护年检费720元（2017年7月17日至2019年7月17日），垃圾清运费168元，共计6276.23元；6号楼3单元206号房屋物业费2113.92元（0.5元×117.44×36）、公摊水电费357.44元、垃圾清运费168元，共计2639.36元；6号楼113号房屋物业费514.8元（1元×21.45×24，2018年10月19日至2020年10月19日）；以上合计9430.39元。对于原告主张被告承担滞纳金的问题，首先，原、被告在合同中约定的滞纳金标准为每日3‰，明显过高，根据实际，本院调整为每月9‰；其次，双方的物业服务合同约定物业管理费实行按年收费，在每年年初交纳次年物业费，该约定虽无具体交纳时间，但可见被告应当在物业费到期之前交纳下一年的物业服务费，结合物业费标准，被告1号楼2单元1404号住宅及6号楼3单元206号住宅每年应支付的物业费为2140.72元，被告逾期三年未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为1387.19元（2140.72元×36×9‰+2140.72元×24×9‰+2140.72×12×9‰，自2017年7月17日算至2020年7月17日）；被告6号楼113号商铺每年应缴纳物业费257.4元，被告逾期两年未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为83.40元（257.4元×24×9‰+257.4元×12×9‰，自2018年10月20日算至2020年10月20日）；滞纳金合计1470.59元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李长明应在本判决生效之日起十日内偿付原告汉中恒宇物业管理有限公司中所新城安置区1号楼2单元1404室、6号楼3单元206室自2017年7月17日算至2020年7月17日止的物业服务费、公摊水电费、生活垃圾清运费、电梯电费及维保费等8915.59元，及6号楼113号商铺自2018年10月19日算至2020年10月19日止的物业服务费514.8元，违约金1470.59元，合计10900.98元；后期违约金按月利率9‰计算至实际交纳之日； 二、驳回原告汉中恒宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费457元，减半收取228.5元，由原告汉中恒宇物业管理有限公司负担114.5元、被告李长明负担114元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员 毛龙 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 朱虹 书 记 员 陈丹