河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4190号上诉人(原审被告)：单攀，男，1970年5月24日出生，汉族，身份证地址为：河南省遂平县。现住遂平县。被上诉人(原审原告)：河南骏安物业管理有限公司，住所地：遂平县中原建材市场（向东100米水晶城会所）。法定代表人：唐东磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜贺岭，男，1952年10月26日出生，汉族，住河南省遂平县。系该公司法律顾问。上诉人单攀因与被上诉人河南骏安物业管理有限公司（以下简称骏安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人单攀，被上诉人河南骏安物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜贺岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单攀上诉请求：1、请求撤销遂平县人民法院（2020）豫1728民初2093号民事判决，并依法改判被上诉人按国家相关法律法规及国家政策应承担的赔偿责任和法律责任；2、要求被上诉人依法退还多收上诉人的物业费用491元；3、一、二审案件的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2017年5月份，河南骏安物业管理服务有限公司声称所承接的物业验收合格，迫使业主与物业签订前期物业服务合同，否则不交付购房钥匙。2017年5月16日本业主等着装修入住预缴一年的物业费，优惠一个月的物业费，一审法院在审理此案中，有以下错误及违法之处。一、原告请求判令被告给付的所欠物业管理费2044元（2018年8月31日至2019年8月31日），而一审法院判决被告支付原告的2018年8月1日至2019年7月31日之前的物业费2044元，显然与事实不符，一审法院未查明本案的事实。二、一审法院认定原告的《前期物业管理服务协议》已在遂平县房地管理所备案是合法有效的，一审法院的认定缺少事实依据和法律依据。根据国家相关规定，物业费是根据各地的物业等级，由政府指导价格定位的，相关价格主管部门审批的，国家物业管理条例规定：物业公司收取物业费没有政府物价部门的审批文件的原件，业主有权拒交物业费，既然原告合法备案了，为什么原告出示不出物价部门的审批文件的原件，该备案有非法备案的嫌疑，一审法院有受贿的嫌疑，一审法院的行为违反了法院审理案件要以事实为依据，以法律为准绳的原则。三、原告擅自扩大收费范围，违规收费，当事人已明确表达了物业公司多收的费用要么退还，要么冲抵本业主的物业费，一审法院故意装糊涂，有偏袒原告的行为。四、关于原告物业公司承接未经检验或者承接不符合交付条件的物业，因房屋质量物业共用部分，共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。一审法院违反了河南省物业管理条例第四十七条之规定和民事诉讼法及其司法解释的规定，法院在审理案件时为更好地掌握证据材料查明案情，庭审后有调取收据收集主要证据的义务，本案庭审后，一审法院既不调取收集主要证据，当事人主动提供相应证据，一审法院也不允许提供，一审法院办案态度有问题，有受贿的嫌疑。五、骏安物业公司收取物业费的硬性标准不符合国家相关的规定，一审法院既不查看相关事实就妄下结论，一审法院的行为有失法律的尊严和神圣职责。综上所述，上诉人认为一审法院有认定事实证据不清，适用法律不当的错误，原告的行为即违反了国家的政策，政府的规定的相关的法律规定，又违反了合同的约定。既没有法律依据，又没有事实依据。上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求。骏安物业公司辩称，一、上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉。1、上诉人房屋面积141.96平方米，按照双方签订的协议约定，物业费1.2元/月/每平方米,12个月物业费为2044元。一审判决物业费2044元是清楚的，不存在多收取。2、答辩人收取物业费的依据有双方协议约定和有关部门的备案，合理合法，没有任何违规及违约行为。3、答辩人既没有扩大收费范围，也不存在违规收费。二、一审判决正确，应维持原判。基于以上事实和理由，答辩人认为，上诉人的上诉理由不成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。骏安物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费2044元（2018年8月31日至2019年8月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告单攀所购买的商品房位于遂平县水晶城小区××楼××单元××号，房屋建筑面积为141.96平方米。2017年5月16日，原告骏安物业公司作为甲方与作为乙方的被告单攀签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议第一条为双方的权利和义务；第二条为物业管理服务内容；第三条为物业管理服务质量；第四条为物业服务费用；第五条为物业其它有偿服务费用经营与管理；第六条为专项维修资金和管理与使用；第七条为保险；第八条为违约责任；第九条为其它。其中在第四条约定：“一、乙方缴纳费用时间：物业管理服务费（不包括该房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用，不包括共用设施及绿化维护所使用的水、电等费用）实行预缴制度，自房屋竣工集中交付之日起开始预收一年物业服务费。以后每半年缴纳一次，每次缴纳费用时间：每年的一月份和六月份开始预缴下半年的物业服务费。二、住宅按建筑面积：1.2元／月·平方米。三、非住宅按建筑面积：商铺2.2元／月·平方米。……”。后原告骏安物业公司将物业服务合同在遂平县房地产管理所备案，2017年9月27日，遂平县房地产管理所经审核同意备案，备案的物业服务合同期限为2017年8月1日至2022年7月29日。另查明，被告单攀已将2018年8月份之前的物业费交付给原告。庭审中，原告提交被告单攀的物业费收取清单，将收取物业费的期间变更为2018年8月1日至2020年7月31日，收取数额变更为4088元。一审法院认为，原告骏安物业公司与被告单攀签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已在遂平县房地产管理所备案，应认定为有效合同。按照原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按其商品房的建筑面积141.96平方米及协议约定的1.2元／月·平方米的标准向原告交纳自2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费2044元（141.96平方米×1.2元／月·平方米×12个月）。对原告要求被告支付上述物业费2044元事实清楚、证据充分，法院予以支持。关于原告变更要求被告承担至2020年7月31日期间的物业费，因原告起诉时请求被告交纳物业费的时间为2019年8月31日（庭审中变更为2019年7月31日），现原告将被告支付物业费的时间延长至2020年7月31日超出了本案审理的范围，属新的诉求，原告可另行主张权利。关于被告辩称原告收取物业费用没有相关价格部门审批的意见，按照《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。现被告与原告已签订了前期物业服务协议，应按照协议约定向原告交纳物业费。关于被告辩称没有公开透明签订物业服务协议、没有在显著位置公示物业服务方案等信息、存在质价不符的行为等相关辩称意见，被告可通过正当途径或通过业主委员会维护其合法权益。关于被告辩称原告物业公司承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因房屋质量、物业共用部分、共用设施设备缺陷给业主造成损害，应当承担相应的赔偿责任的意见，因被告在庭审中仅提供五张拍摄的照片，没有提供相关的维护票据或实际维修费用的证据，被告可等证据充分后另行主张权利。关于被告辩称原告擅自扩大收费范围、违规收费的意见，按照相关法律规定，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持。如被告认为原告擅自扩大收费范围和违规收费要求原告退还，可另行主张权利。关于被告辩称的其他意见，因无相关证据予以印证，法院不予采信。本案经调解未能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、被告单攀于判决生效之日起三日内向原告河南骏安物业管理有限公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业费2044元。二、驳回原告河南骏安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告单攀负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。单攀提供下列证据：证据1.《延迟交房协议同意书》复印件一份，拟证明交房时间截止到2017年7月31日，物业费应从2017年8月1日开始算起；证据2.维修票据一份，拟证明骏安物业公司给单攀造成一定损失，当时协商要么由骏安物业公司进行维修，要么给单攀退物业费。骏安物业公司质证称，《延迟交房协议同意书》与单攀无关，不能证明向单攀交房时间是2017年7月31日，而实际交房是2017年5月16日。对于维修票据，骏安物业公司没有给上诉人造成任何损害，一审中单攀也没有提出反诉，二审中拿出这个维修票据没有意义。本院经审查认为，上述两份证据缺乏与本案的关联性，对此不予采信。经查，骏安物业公司在一审第一次开庭当庭变更诉讼请求，将收取物业管理服务费的期间变更为从2018年7月31日至2020年7月31日，请求骏安物业公司支付4088元物业服务管理费。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于交纳物业费的时间结点问题。骏安物业公司在起诉时的诉请为判令被告给付所欠物业管理服务费2044元(2018年8月31日至2019年8月31日)，而在一审第一次庭审时骏安物业公司当庭变更诉讼请求，将收取物业管理服务费的期间变更为从2018年7月31日至2020年7月31日，请求单攀支付4088元物业服务管理费。从单攀在一审中提供的收据看，其物业服务管理费已交至2018年7月31日，之后，单攀未再交纳物业费，而单攀一直在接受骏安物业公司提供的物业服务，故一审法院判令单攀向骏安物业公司交付自2018年8月1日至2019年7月31日的管理费并无不当。关于是否应依据在卷《前期物业管理服务协议》交纳物业服务费的问题。因单攀未提供证据证明该《前期物业管理服务协议》系其在受到欺诈、胁迫或处于危困状态情形下所签订，故该协议应视为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依照协议约定履行各自义务。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。单攀在接受了骏安物业公司提供的物业服务后，应依协议约定交纳物业服务费用。关于骏安物业公司是否存在超范围收费的问题。《物业管理条例》第四十三条规定：物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。因双方对每年2044元物业服务费均无异议，2017年5月16日骏安物业公司在单攀交费收据“收款事由”栏明确载明“垃圾清运费、处理费、装修许可证工本费”，该收据中的2535元除去一个年度的物业服务费2044元之外下余491元，而骏安物业公司称该491元为垃圾清运费、处理费、装修许可证工本费，单攀也没有提供证据证明在交纳该491元费用时向骏安物业公司提出异议，应视为其同意交纳该费用，并不能认定骏安物业公司有违规收费的问题，故单攀主张该491元应冲抵相应的物业服务费，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于单攀在上诉时要求骏安物业公司承担相应赔偿责任的问题，因单攀在一审诉讼期间并未提出反诉请求骏安物业公司赔偿其损失，故本院对此不予处理，单攀可另行主张权利。关于一审法院是否应调取收集证据的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条明确了“人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行”。《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条规定：当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请。申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所地等基本情况、所要调查收集的证据名称或者内容、需要由人民法院调查收集的原因及其要证明的事实以及明确的线索。从现有证据看，单攀并未向一审法院提交调查收集证据的书面申请，一审法院未调查收集证据并无不当。单攀上诉称在一审期间一审法院拒收其提交的证据，因其未提供相关证据证明其主张，本院不予采信。关于单攀上诉称骏安物业公司收取物业费的标准不符合国家相关规定的问题。因骏安物业公司依据双方签订的《前期物业管理服务协议》收取物业服务费，且双方对1.2元/每平方,每年2044元物业服务费无异议，上诉人单攀亦未提供证据证明该收费标准违反了相关规定，故其该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，单攀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由单攀负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  刘 涛审判员  郑志宏二〇二〇年十一月三十日书记员  陈淑丽