湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初1242号原告（反诉被告）：谢光阳，男，汉族，1981年9月8日出生，住址：湖南省娄底市娄星区。原告（反诉被告）：谢欢，女，汉族，1987年7月25日出生，住址：湖南省娄底市娄星区。两原告共同委托代理人：刘京，湖南娄星律师事务所律师。被告（反诉原告）：娄底市腾祥房地产经纪有限公司。法定代表人曾伟红。住所地：娄底市娄星区。被告：曾伟红，男，汉族，1982年12月17日出生，住址：湖南省涟源市。被告：任梦霞，女，汉族，1987年8月30日出生，住址：河南省西华县。以上三被告共同委托代理人：阳锋旗，湖南晨晖律师事务所律师。第三人：朱润俊，男，汉族，1989年2月1日出生，住址：湖南省双峰县。第三人：娄底市中盛房地产开发有限公司。法定代表人：黄健。住所地：娄底市娄星区。委托代理人：罗松如，娄底市娄星区经纬法律服务所法律工作者。第三人：王文胜，男，汉族，1968年7月3日出生，住址：湖南省双峰县。第三人：贺亥辉，女，汉族，1968年7月11日出生，住址：湖南省双峰县，系王文胜之妻。第三人：王竞升，男，汉族，1985年11月19日出生，住址：湖南省冷水江市。原告（反诉被告）谢光阳、谢欢与被告（反诉原告）娄底市腾祥房地产经纪有限公司（以下简称“腾祥公司”）、被告曾伟红、任梦霞、第三人朱润俊、娄底市中盛房地产开发有限公司（以下简称“中盛公司”）、王文胜、贺亥辉、王竞升合同纠纷一案，原审原告谢欢、谢光阳以腾祥公司作为被告，朱润俊作为第三人向本院提起诉讼，审理过程中，腾祥公司以谢欢、谢光阳作为被告，以王文胜、贺亥辉作为第三人提起反诉，根据谢欢、谢光阳的申请，本院追加任梦霞、曾伟红为被告。本院于2019年7月29日作出（2019）湘1302民初478号民事判决书，腾祥公司不服提起上诉，娄底市中级人民法院以原判认定基本事实不清，违反法定程序为由裁定撤销原判、发回重审。发回重审后，本院于2020年4月1日立案受理，本院依法适用普通程序，组成合议庭，对本案进行了审理。2020年4月13日，谢光阳、谢欢申请增加诉讼请求。2020年4月28日，谢光阳、谢欢申请追加中盛公司作为第三人。2020年6月9日第一次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）谢光阳、谢欢及其共同委托代理人刘京、被告（反诉原告）腾祥公司、曾伟红、任梦霞的共同委托代理人阳锋旗、第三人中盛公司的委托代理人罗松如、王文胜、贺亥辉到庭参加诉讼，第三人朱润俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。当天，腾祥公司申请撤回原审时提出的反诉请求第一项，第三人王文胜、贺亥辉申请增加诉讼请求。2020年7月27日第二次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）谢光阳、谢欢及其共同委托代理人刘京、被告（反诉原告）腾祥公司、曾伟红、任梦霞的共同委托代理人阳锋旗、第三人中盛公司的委托代理人罗松如、第三人王文胜、贺亥辉到庭参加诉讼，第三人朱润俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2020年7月28日，被告腾祥公司申请追加王竞升作为第三人。2020年7月31日，原告（反诉被告）谢光阳、谢欢申请增加诉讼请求。2020年9月17日第三次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）谢光阳、谢欢及其共同委托代理人刘京、被告（反诉原告）腾祥公司、曾伟红、任梦霞的共同委托代理人阳锋旗、本诉第三人王竞升、中盛公司的委托代理人罗松如、反诉第三人王文胜、贺亥辉到庭参加诉讼，本诉第三人朱润俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。庭审中，原告原告（反诉被告）谢光阳、谢欢再次申请增加诉讼请求。2020年10月27日第四次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）谢光阳及谢光阳、谢欢的共同委托代理人刘京、被告（反诉原告）腾祥公司、曾伟红、任梦霞的共同委托代理人阳锋旗、第三人王竞升、第三人中盛公司的委托代理人罗松如、第三人王文胜、贺亥辉到庭参加诉讼，第三人朱润俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告谢光阳、谢欢向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与腾祥公司之间的居间合同关系；2、判令被告腾祥公司返还原告购房款243000元（包括含所交房款208000元、定金10000元、更名费20000元、契税5000元），并以243000元为基数，自2018年7月3日起按年利率6%支付资金占用费至实际清偿日止；3、判令被告腾祥公司偿还原告定金1万元；4、判令被告腾祥公司赔偿原告的其他损失2万元（律师费、交通费、劳务费等）；5、判令被告曾伟红、任梦霞对腾祥公司分别承担连带清偿责任和共同还款责任；6、中盛公司与王竞升在更名费范围内共同承担责任。被告腾祥公司辩称，1、购房款不是243000元，是218000元，该款已经大部分支付给王文胜、贺亥辉，要返还也是由王文胜他们返还；2、居间义务已经完成，且该房屋已经登记在了原告名下，不存在需要解除居间合同；3、房屋已登记在原告名下且已办理了房屋登记手续，腾祥公司不存在违约，故不适用定金罚则；4、原告主张的赔偿损失，没有任何法律事实依据；5、被告腾祥公司未收取原告更名费也没有约定原告缴纳更名费的方式，其是否缴纳更名费腾祥公司不知情，不需要承担返还更名费的义务；6、针对原告诉讼主张要求赔偿损失2万元是律师费、交通费、劳务等费用，其明确重点突出的是这三项费用，原告解释包含利息是不合理的，不应当得到支持。被告曾伟红辩称，不是本案适格主体，不应该承担任何责任。被告任梦霞辩称，不是本案适格主体，不应该承担任何责任。第三人王文胜、贺亥辉述称，原告所诉与我们没关系，腾祥公司将原本属于王文胜、贺亥辉所有的案涉房屋更名网签到谢光阳、谢欢名下是无效的民事行为，另提出诉讼请求：请求判令谢光阳、谢欢将该房产更名至第三人王文胜、贺亥辉名下，更名所产生的所有费用由腾祥公司和朱润俊承担。第三人中盛公司辩称，中盛公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系，中盛公司按照两原告与王文胜，贺亥辉的申请为涉诉房屋办理好了不动产权登记手续，且将产权证书交给了原告，中盛公司不应承担本案的任何责任。第三人王竞升辩称，我只是公司的办事人员，收取更名费的义务我已经完成了，钱是我收的，因公司没有支付工资给我，这笔钱相当于是给我的劳务费和办事费用。腾祥公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告谢光阳、谢欢向反诉原告腾祥公司赔偿损失67700元及利息（自2019年3月6日起按年利率6%的标准支付至实际清偿之日止）；2、判令反诉被告谢光阳、谢欢支付反诉原告腾祥公司居间服务费6000元；3、判令反诉被告谢光阳、谢欢向反诉原告腾祥公司支付律师费等合理支出2万元；4、本案的诉讼费用由反诉被告谢光阳、谢欢承担。反诉被告谢光阳、谢欢辩称，1、被告主张的67700元是第三人朱润俊与王文胜之间的问题，与本案无关，我方不需要承担责任；2、被告并未完成居间服务，损害了原告的合法权益，应承担赔偿责任。经审查，对各方当事人提交的证据的真实性予以认定，对其证明目的结合庭审查明的情况予以综合认定。根据本院采信的证据和庭审查明的情况，认定本案事实如下：一、2018年5月30日，贺亥辉作为委托方（甲方），腾祥公司作为受托人（乙方）签订了《房屋销售限时委托合同》，该合同约定：“将王文胜、贺亥辉夫妻共同所有的位于娄底市娄星区孙河九龙××小区××栋××号××号车库以586000元的价格委托腾祥公司进行销售，上述委托销售价格已经包含房屋维修基金、契税、物业管理费；销售期限自2018年6月1日至2018年9月1日；甲方同意收到全部房款后交付房屋于买方，甲方与买方另有约定的，从其约定，甲方交房时结清该房水、电、气、物管等各项费用；乙方同意于收到甲方房屋权属证书及相关资料当日向甲方支付保证金1000元，若乙方于委托期间内按合同约定的交易条件促成甲方与买方签订房屋买卖合同的，甲方应该于签订房屋买卖合同当日起将保证金全额返还乙方；甲方与购房人达成房屋买卖协议当日支付乙方服务费，按房屋实际出售价格的百分之三向乙方计付服务费；甲方违约的，应于违约事实发生当日向乙方返还保证金并支付违约金，违约金为该房屋委托销售价格的2%，即11720元，若违约金不足以弥补乙方损失的，不足部分由甲方赔偿；如乙方违反本合同的约定，给甲方造成损失的，乙方应付赔偿责任；如买方资金不足，卖方须配合买方到银行办理贷款手续，卖方586000元整到手，不出任何费用，由乙方确保房款交到甲方手里。”2018年6月8日，谢欢与腾祥公司签订了一份《买房委托书》，约定：“至腾祥公司：本人同意以618000元的价格购买位于娄底市娄星区孙河九龙××栋××号房屋以及6-11号车库，付款方式为按揭贷款，因产权交易产生的过户税、费全部由买方负责缴纳；咨询及中介服务费为6000元，由买方与卖方签订《房屋买卖合同》时支付；本人在签订本委托书时向贵公司支付5000元诚意金；一旦业主同意该房屋售价为618000元和该委托书第一条的各项条件，本人即确认成交，贵公司无需向本人另行授权或无需另行征求本人的意见，即可将诚意金转交卖方，作为购买定金，如本人违约，适用定金罚则；若贵公司在2018年6月8日前未能与该物业卖方就以上条件达成协议或取得卖方承诺书，贵公司将已收的诚意金无息退还给本人，本人无权向贵公司和卖方以任何形式或理由索赔；若贵公司在上述期限内取得符合条件的卖方承诺，本人将于卖主承诺之日起10天内签署《房屋买卖合同》，否则视为本人毁约不买，卖主有权没收定金并将该物业另行出售；卖方结清之前房款、物业维修基金、物业费；买方承担契税、水电煤气入户费及中介费；更名及贷款如本人不能办理，由中介方办理，本人承担费用；谈成转为定金，如未谈成全额退还（如未谈成3日内将诚意金退至谢光阳建行卡内）。”当日，谢欢支付了诚意金5000元。2018年6月9日支付了定金5000元。2018年7月3日，原告方向腾祥公司缴纳了房屋首付款208000元。二、2018年7月9日，腾祥公司及第三人朱润俊向王文胜支付了购房定金款61000元（其中朱润俊支付31000元，腾祥公司垫付30000元）。2018年7月23日卖方王文胜（甲方）与买方朱润俊（乙方）以及经纪方腾祥公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》及《补充约定》，约定涉案房产的交易总价为586000元。当天，腾祥公司又向王文胜支付购房首付款125000元，以上共计186000元，并约定购房尾款400000元由朱润俊贷款支付，王文胜、贺亥辉一直认为买房人为朱润俊、而不知是谢光阳、谢欢。朱润俊系腾祥公司一员工的家属，未实际贷款，尾款未能按期支付。三、2018年7月23日，腾祥公司凭王文胜、贺亥辉提供的房屋买卖合同原件以及交纳购房款票据等资料与该案涉房产的房地产开发商中盛公司签订了《解除各方合同协议》，办理了解除房屋买卖合同的手续，并将上述房产更名至谢欢、谢光阳名下，同时在房地产管理部门对上述房产网签登记所有权人为谢欢。2018年8月1日，谢光阳为办理更名手续向中盛公司的员工王竞升支付了20000元的更名费，谢光阳、谢欢与中盛公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定的房屋价款为331081元。2018年8月2日，原告谢光阳向娄星区税务局缴纳了4729.72元契税。2018年8月27日，中盛公司将产权证书交给了谢光阳。之后，谢光阳、谢欢因无法成功办理到40万元的公积金贷款，认为腾祥公司在提供居间服务的时候，故意隐瞒重要事实，买方目的没有实现，损害了其利益，遂起诉至本院。四、另查明，2018年10月17日，王文胜、贺亥辉诉朱润俊、腾祥公司，第三人谢光阳、谢欢居间合同、房屋买卖合同纠纷一案由本案立案受理，本院于2019年1月8日作出（2018）湘1302民初3882号民事判决书，判令：一、由被告朱润俊、被告腾祥公司在本判决生效之日起二十日内将娄底市娄星区孙河九龙湾小区6栋242号房产重新更名至原告王文胜名下，并承担由此产生的所有费用；二、被告朱润俊、被告腾祥公司所支付的购房定金61,000元，归原告王文胜所有；三、由被告腾祥公司在本判决生效之日起十日内支付原告王文胜违约赔偿利息6,700元。腾祥公司不服向湖南省娄底市中级人民法院提起上诉，娄底市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）湘13民终609号民事判决书，维持原判。腾祥公司向湖南省高级人民法院提起再审申请，湖南省高级人民法院于2020年2月27日作出（2020）湘民申72号民事裁定书，裁定驳回再审申请。本院认为，本案腾祥公司与谢光阳、谢欢之间签订的《买方委托协议》及腾祥公司与王文胜、贺亥辉之间签订的《房屋销售限时委托合同》属居间合同，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，腾祥公司在提供居间服务过程中，房屋所有权人即王文胜、贺亥辉愿意将位于娄底市娄星区孙河九龙××小区××栋××号××号××0元的价格委托腾祥公司出售，谢光阳、谢欢同意以618000元的价格购买涉案房屋并支付了10000元定金和208000元的首付款，腾祥公司为赚取交易双方的差价款，没有将上述情况告知买卖关系的对方，向买卖关系双方隐瞒彼此的真实交易意图，让其公司员工家属朱润俊与出卖人王文胜夫妇签订《房屋买卖合同》，让出卖人王文胜夫妇误认为真实的交易对象为朱润俊，腾祥公司通过第三人王文胜、贺亥辉与朱润俊的交易，取得了第三人王文胜、贺亥辉的原始购房合同、发票、空白委托解除合同协议及空白的更名申请，然后再持上述文件与谢光阳、谢欢办理交易手续，虽房屋网签到了谢光阳、谢欢名下，但因真正的买卖双方即谢光阳、谢欢与王文胜、贺亥辉没有签订房屋买卖合同，导致手续不齐办不到40万元的按揭贷款，交易无法继续，导致该交易失败的责任归责于腾祥公司。已生效的本院（2018）湘1302民初3882号民事判决判令涉案房产应恢复到第三人王文胜、贺亥辉名下，并判令被告腾祥公司向第三人承担了相应的违约责任。因交易未完成，谢光阳、谢欢对上述重新更名应承担协助义务。根据合同约定，谢光阳、谢欢购买案涉房屋的前提是要办理到按揭贷款，且在合同中腾祥公司承诺在谢光阳、谢欢不能办理按揭贷款的情况下由其办理，因腾祥公司未尽到居间服务义务致交易不成，给本案原告造成了损失，应承担相应的法律责任。被告腾祥公司收取原告谢光阳、谢欢的208000元购房款应予退还，并赔偿相应的资金占用利息，腾祥公司所收取的10000元定金应按双方约定的定金罚则双倍返还。原告缴纳的4729.72元契税已形成实际损失，应由腾祥公司承担赔偿责任。王竞升为中盛公司的员工其收取谢光阳、谢欢的更名费的行为属职务行为，本案需将案涉房屋从买受人谢光阳、谢欢重新更名至出卖人王文胜、贺亥辉名下，中盛公司应退还更名费用。被告曾伟红、任梦霞作为腾祥公司的员工，收取费用是履行职务，故原告要求被告曾伟红、任梦霞承担责任的请求不能予以支持。原告要求被告承担律师费、交通费、劳务费等损失的请求因没有合同依据和法律依据，亦不予支持。因腾祥公司未履行居间义务，谢光阳、谢欢主张解除双方之间的居间合同的诉求可予支持。据此，腾祥公司提出的反诉请求缺乏事实根据和法律依据，不能予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢光阳、谢欢与被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司签订的《买房委托书》；二、被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谢光阳、谢欢购房款208000元，承担契税4729.72元，其中由第三人王文胜、贺亥辉承担186000元的返还义务；三、被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告谢光阳、谢欢定金20000元；四、由原告娄底市腾祥房地产经纪有限公司从2018年7月3日起以208000元为基数按6%年利率向原告谢光阳、谢欢支付资金占用费至清偿之日止；五、由第三人娄底市中盛房地产开发有限公司返还更名费20000元给原告谢光阳、谢欢；六、由原告谢光阳、谢欢协助第三人王文胜、贺亥辉将登记在谢光阳、谢欢名下的产权证号为湘（2018）娄底市不动产权第0018640号房屋重新登记至第三人王文胜、贺亥辉名下，因恢复登记至王文胜、贺亥辉名下所产生的相关费用由被告原告娄底市腾祥房地产经纪有限公司承担；七、驳回原告谢光阳、谢欢的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告娄底市腾祥房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2698元（原告已缴纳），财产保全申请费1885元（原告已缴纳），共计4583元，由被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司负担，反诉受理费1071元（反诉原告已缴纳），由反诉原告娄底市腾祥房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  李玉武人民陪审员  吴旭光人民陪审员  唐双凤二〇二〇年十一月三十日书 记 员  刘 维附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。