广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9757号上诉人（原审被告）：王春梅，女，汉族，1965年7月24日出生，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码440************127。委托诉讼代理人：石志坚，男，系王春梅丈夫。被上诉人（原审原告）：佛山市汇银物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********095D。法定代表人：李智华，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘裕成，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李晓婷，广东高木律师事务所律师。上诉人王春梅因与被上诉人佛山市汇银物业管理有限公司（以下简称汇银公司）物业服务合同纠纷一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初9447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春梅上诉请求：1.撤销汇银公司所有的诉讼请求；2.汇银公司退回2005年7月1日起至2011年7月1日期间非法收取的物业管理费共计13550.40元（共72个月，每月188.20元）予王春梅；3.汇银公司退回2012年4月1日至2016年7月1日期间多收的物业管理费2399.50元予王春梅，确认2012年3月19日和2017年11月24日物业服务费调整方案无效；4.汇银公司与王春梅签订物业管理服务协议；5.汇银公司向小区全体业主交纳办公场所费用；6.等王春梅家中财产盗窃案结案后再与汇银公司协商物业管理费。事实和理由：（一）汇银公司与王春梅签订的《汇银·帝某湾物业管理服务合同》没有明确业主的权益和产生纠纷时的处理方式，业主的合法权益无法得到保障，对业主极不公平。该合同第三章第十七条第（八）项虽明确规定当业主和物业使用人不按规定交物业管理费用时，协助乙方催交或以其他方式偿付，但未明确规定乙方（汇银公司）有权起诉业主（王春梅）。（二）汇银公司2005年7月1日起至2011年7月1日期间收取的物业管理费没有经过案外人佛山市汇银物业开发有限公司与汇银公司签订物业服务协议作出约定，实际收费标准也没有经过物价部门核定或经有关行政部门备案，属违规收费。（三）2012年3月19日和2017年11月24日，汇银公司虽然将涉案小区高层住宅的物业服务费调整方案交有关政府部门备案，但违反方案执行有效期。执行有效期是至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止，但涉案小区没有成立业主委员会也没有签订新的物业管理合同。（四）汇银公司从2004年11月1日起长期占用小区会所作为其办公场所，未缴纳任何费用，也没有在委托合同中明确规定租金金额、水电费等缴纳方式，严重损害广大业主利益。（五）汇银公司是独立法人主体，自主经营，自负盈亏，王春梅未缴纳物业管理费事出有因，不会对小区的整体服务产生任何影响，也不存在其他按时缴纳费用的业主有任何损失和不公平。（六）王春梅长期没有居住在涉案小区，没有享受汇银公司提供的物业服务，没有受益。王春梅要求与汇银公司签订物业服务协议，确保王春梅的合法权益。二审中，王春梅补充如下上诉意见：（一）涉案《汇银·帝某湾物业管理服务合同》出现两个公章，一个是2012年新公章，一个是2009年旧公章，2012年和2017年使用了旧公章，王春梅怀疑是假合同，合同真实性由法院核实。（二）《汇银·帝某湾物业管理服务合同》是2011年6月16日进行备案，但合同的物业管理费收费标准没有经过物价局备案同意调整。王春梅与案外人佛山市汇银物业开发有限公司签订的商品房买卖合同是2004年，但案外人佛山市汇银物业开发有限公司与汇银公司签订的前期物业管理服务协议是2009年，相隔两年后才备案，合同备案存在问题。汇银公司辩称：（一）汇银公司系根据《汇银·帝某湾物业管理服务合同》约定提供物业管理服务和收取物业管理费用，合同对业主具有约束力，王春梅应当遵守。一方面，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，王春梅作为业主应当依约履行合同约定。另一方面，合同未在规定时间内备案不必然导致合同失效，合同亦未约定该法律后果，且汇银公司事实上也按照物业服务合同的约定提供了物业管理服务，王春梅提出合同实际上已失效的理由，毫无依据。（二）王春梅未按照《汇银·帝某湾物业管理服务合同》的约定支付物业管理费，已构成违约，一审判决认定王春梅应向汇银公司支付应缴的物业管理费及公摊电费，合法合理。王春梅作为业主，享受汇银公司提供的物业管理服务至今，公摊电费亦一直由汇银公司代缴，而王春梅没有按约定向汇银公司履行缴交物业管理费和公摊电费的义务，其行为已构成违约，理应承担违约责任。即便其提出未在小区内居住而拒交物业管理费，但不影响汇银公司按合同约定对整个小区提供维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等服务工作，王春梅实际上也享受了汇银公司提供的物业管理服务，其提出的上述理由不能成为拒交物业管理费的正当理由。此外，王春梅自2016年5月1日及7月1日起分别开始拖欠公摊电费、物业管理费，长达4年，已对汇银公司的日常管理造成影响，对其他按时交纳物业管理费的业主也极为不公。（三）王春梅提出的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。1.本案诉争的为王春梅2016年5月1日及7月1日拖欠的物业管理费及公摊电费，而王春梅提出的2005年7月1日至2011年7月1日、2012年4月1日至2016年7月1日期间所收取的物业管理费，是新增的请求，与本案争议无关，亦已过诉讼时效，且没有证据证明该期间的物业管理费系汇银公司非法收取。汇银公司事实上提供了物业管理服务，根据等价有偿原则，汇银公司按照《汇银·帝某湾物业管理服务合同》及备案后的物业服务收费标准收取费用，合法有据。2.汇银公司是否应与王春梅签订一份物业管理服务协议，与本案无关，不属于本案的处理范围，且协议应由平等主体之间协商一致达成，王春梅该主张无法律依据。3.关于汇银公司应否向小区全体业主交纳办公场所费用。一方面该为新增请求，与本案诉争纠纷无关，另一方面，王春梅所称的小区会所产权为建设单位所有，并不属于涉案小区业主，王春梅没有证据或法律依据要求汇银公司支付该费用。4.王春梅称等其家中盗窃案结案后再处理物业管理费的问题。盗窃案与本案物业服务合同纠纷并无关联，本案亦无须以该案的结果为依据，且汇银公司对王春梅家中财产并无保管义务，双方亦未另行就财产保管签订专项合同。一审判决已就盗窃问题酌情未支持汇银公司诉请的违约金，王春梅提出该诉请没有法律依据。汇银公司向一审法院起诉请求：1.王春梅支付自2016年7月1日起至2020年4月30日拖欠的住宅管理费11903.65元及违约金5198.81元（从欠费的2016年8月1日起计算，暂计至2020年4月30日），共计17102.46元（日后所产生违约金顺延计至王春梅完全清偿所欠款项为止）；2.王春梅支付自2016年5月1日起至2020年2月29日拖欠的公摊电费1774.79元及违约金788.26元（从欠费的2016年8月1日起计算，暂计至2020年4月30日），共计2563.05元（日后所产生违约金顺延计至王春梅完全清偿所欠款项为止）；3.本案诉讼费由王春梅承担。一审法院认定事实：案外人佛山市汇银物业开发有限公司与王春梅于2004年5月11日签订了一份《广东省商品房买卖合同》，王春梅购买佛山市汇银物业开发有限公司开发的佛山市禅城区*************。同日，王春梅与案外人佛山市汇银物业开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》。2009年1月1日，案外人佛山市汇某地产开发有限公司（委托方，甲方）与汇银公司（受委托房，乙方）签订《汇银·帝某湾物业管理服务合同》，合同约定主要内容：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将绿某路33号一至十五座商住楼委托给乙方实行物业管理，订立本合同；物业基本情况，名称汇银·帝某湾，座落位置佛山市禅城区*******；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，物业交付业主后，由业主承担；物业服务费高层1.20元每平方米每月，业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之一的滞纳金；共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。2011年6月16日，上述合同办理了备案。2012年3月19日，汇银公司将涉案小区高层住宅的物业服务费备案标准调整至1.50元每平方米每月，执行时间2012年4月1日，该收费标准在佛山市禅城区发展规划和统计局已备案。2017年11月24日，汇银公司将涉案小区高层住宅的物业服务费备案标准调整至1.80元每平方米每月，执行时间2017年12月，该收费标准在佛山市禅城区发展规划和统计局已备案。2015年1月31日晚上，王春梅居住的佛山市禅城区********702房被人进入盗窃。另查明，根据佛山市自然资源局出具的查询结果，佛山市禅城区********702房的权利人为王春梅，房屋建筑面积为156.87平方米。以上事实有《汇银·帝某湾物业管理服务合同》、发票、照片等证据予以证实。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人佛山市汇某地产开发有限公司与汇银公司于2009年1月1日签订的《汇银·帝某湾物业管理服务合同》属涉案小区的前期物业服务合同，该合同书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同书对汇银公司、王春梅均具有约束力，双方应依约履行。关于汇银公司诉请的物业管理费及公摊电费的问题。汇银公司在签订《汇银·帝某湾物业管理服务合同》后，已实际为汇银·帝某湾小区提供了物业管理服务，王春梅作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，汇银公司有权向王春梅收取物业管理费。一审法院对汇银公司诉请的2016年7月1日-2020年4月30日的物业管理费11903.65元、2016年5月1日-2020年2月29日的公摊电费1774.79元予以支持。关于汇银公司诉请的违约金问题。涉案《汇银·帝某湾物业管理服务合同》并未明确物业管理费及公摊电费的交纳期限，故不存在逾期的问题，且王春梅未缴纳物业管理费及公摊电费事出有因，故一审法院对汇银公司主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、王春梅于判决发生法律效力之日起十日内，向汇银公司支付佛山市禅城区********702房2016年7月1日-2020年4月30日的物业管理费11903.65元、2016年5月1日-2020年2月29日的公摊电费1774.79元；二、驳回汇银公司的其他诉讼请求。王春梅如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，案件受理费减半收取136元，由汇银公司负担43元，王春梅负担93元。二审中，王春梅提交如下证据：证据1.民事起诉状，拟证明汇银公司虚构与王春梅签订有物业管理服务协议的事实；证据2.《汇银·帝某湾物业管理服务合同》，拟证明合同当事人没有在规定期限内向行政主管部门备案，合同亦没有约定王春梅不按规定交物业管理时汇银公司有权起诉；证据3.《物业管理收费备案回执》两份，拟证明该备案回执虽经有关行政部门备案，但违反方案执行有效期的规定；证据4.《物业服务收费备案表》，拟证明汇银公司以小区会所作为办公场所的时间是2004年11月1日。汇银公司没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证，经审查，汇银公司对王春梅提交的上述证据真实性没有异议，本院对上述证据真实性予以确认，但王春梅提交的证据1至证据3不能证明其主张的证明内容，本院对上述证据不予采纳。王春梅提交的证据4与本案的处理结果无关，本院对王春梅提交的证据4不予采纳。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据王春梅的上诉意见及汇银公司的答辩意见，本案二审争议焦点是：王春梅应否向汇银公司支付2016年7月1日-2020年4月30日的物业管理费11903.65元及2016年5月1日-2020年2月29日的公摊电费1774.79元。本案中，王春梅上诉认为案外人佛山市汇某地产开发有限公司与汇银公司签订的《汇银·帝某湾物业管理服务合同》没有在规定期限内向行政主管部门备案，因此该合同实际上已失效，且该合同亦没有约定王春梅不交物业管理费，汇银公司有权提起诉讼。王春梅不支付物业管理费及公摊电费系事出有因，汇银公司要求其缴纳物业管理费及公摊电费的主张不应得到支持。经审查，首先，涉案《汇银·帝某湾物业管理服务合同》约定该合同自签定之日起生效，因此该合同何时向行政主管部门备案不影响合同的效力。其次，涉案《汇银·帝某湾物业管理服务合同》《前期物业管理服务协议》均约定当双方发生纠纷时，可以通过向人民法院起诉来解决纠纷，即汇银公司可提起本案诉讼解决其与王春梅关于物业服务合同的纠纷。再次，汇银公司作为涉案小区的物业管理公司，已按照《汇银·帝某湾物业管理服务合同》约定对小区提供了维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等服务工作，现有证据不足以证明汇银公司提供的物业管理服务存在不符合物业服务合同的约定或存在严重瑕疵的情况下，汇银公司有权向王春梅收取物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，即便王春梅不居住在涉案小区，其仍应向汇银公司支付物业管理费。其不按时缴纳物业管理费的行为会影响汇银公司经营活动的资金流转，以致对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。最后，现有证据不足以证明王春梅家中被盗案件与汇银公司安保服务方面存在因果关系，其不能以此作为延迟交纳物业管理费的理由或进行协商的条件，且一审法院对汇银公司关于逾期付款违约金的诉请也未予支持。综上，一审法院判令王春梅向汇银公司支付2016年7月1日-2020年4月30日的物业管理费11903.65元及2016年5月1日-2020年2月29日的公摊电费1774.79元，处理恰当，本院予以维持。至于王春梅上诉请求汇银公司退回2005年7月1日起至2011年7月1日期间收取的物业管理费及2012年4月1日至2016年7月1日期间多收取的物业管理费、确认2012年3月19日和2017年11月24日物业服务费调整方案无效、汇银公司与王春梅签订物业管理服务协议、汇银公司向小区全体业主交纳办公场所费用等上诉请求，均是二审期间新增加的诉讼请求，汇银公司不同意针对上述诉讼请求进行调解，据此本院对该诉讼请求不作审查处理。至于王春梅提出的备案合同存疑的问题，由于汇银公司对备案的合同真实性予以确认，故本院对合同的内容予以确认。如王春梅对合同备案情况存疑，其可向相关行政部门反映情况。综上所述，王春梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141.96元，由上诉人王春梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十一月三十日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊