辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终646号上诉人（原审原告）：沈阳国际软件园物业管理有限公司，住所地沈阳市东陵区上深沟村**。法定代表人：张云雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：常小溪，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：王敏，北京金诚同达律师事务所沈阳分所实习律师。被上诉人（原审被告）：辽宁汇丰幕墙装饰有限公司，住，住所地辽宁省沈阳市浑**沈本大街上深沟**E19-B/div>法定代表人：杨忠辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉红，辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静雅，女，1985年9月26日出生，汉族，住沈阳市大**。上诉人沈阳国际软件园物业管理有限公司（以下简称“软件园物业公司”）与被上诉人辽宁汇丰幕墙装饰有限公司（以下简称“汇丰幕墙公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初9264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。软件园物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。二、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院依据《辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司股权转换补充协议书》认定房屋的交付时间错误。第一，该股转协议未包含软件园，对上诉人不产生法律约束力。其次，该协议为复印件，一审在未核实原件的情况下即依此认定交付时间认定事实错误。二、上诉人一审时提交的证据能够充分认定2016年1-6月份的物业费应由汇丰幕墙公司承担。2016年1月19日，上诉人与汇丰幕墙公司签订了《关于解除的协议》；汇丰幕墙公司于2016年3月29日及2016年7月8日分别向上诉人开具了两张工程款收据，收据金额合计136957.2元；上诉人于2016年3月30日及2016年8月12日分别向汇丰幕墙公司开具了两张增值税专用发票，内容为物业费，金额合计136957.2元，两张发票已被汇丰幕墙公司领取。根据上述证据的形成时间、票据金额，另结合案外人沈阳国际软件园产业发展有限公司（下称软件园产业发展公司）应付汇丰幕墙公司工程款的事实来看，能够认定上诉人、汇丰幕墙公司及软件园产业发展公司三方就汇丰幕墙公司应向上诉人支付的2016年1-6月份的物业费136957.2元，与软件园产业发展公司应向汇丰幕墙公司支付的工程款136957.2元，通过互开收据、发票、调账的方式进行了抵项，亦能够认定汇丰幕墙公司有认可交纳2016年1-6月份物业费136957.2元的意思表示。后因（2019）辽01民终3352号民事判决未对物业费抵顶事实进行认定，而软件园产业发展公司已支付了工程款，因此汇丰幕墙公司应当承担未能抵顶成功的物业费。三、汇丰幕墙公司为物业实际使用人，应当承担相应的物业费。根据上诉人持有的2016年1-6月份的电费统计表可知，汇丰幕墙公司的工作人员对每月的月度用电量及金额均予以认可并签字，能够证明汇丰幕墙公司在2016年1-6月份实际使用该案涉房屋，其作为物业实际使用人应当承担相应的物业费。审理中补充上诉理由：即便认定上文中的股转协议是有效的，那么从其内容可知，第一、二、五楼层由汇丰幕墙公司免费使用至2016年5月1日。从合同的实际履行情况来看，苏州金螳螂公司并没有办理实际的进场入住（其从2017年7月1日才开始交1-4层的物业费），整个案涉房屋自始至终都由汇丰幕墙公司使用。此外，根据上诉人一审时提交的（2019）辽0112民初1982号民事调解书可知，如果确如汇丰幕墙公司所述，案涉房屋已交付给苏州金螳螂公司且汇丰幕墙公司仅租用5层的话，那么为何汇丰幕墙公司不在该案中提出抗辩而自愿支付自2016年7月1日至2017年6月30日整个五层的物业费？这明显存在矛盾。因此，根据上述入住的事实以及双方关于债务抵顶的事宜可知，汇丰幕墙公司是案涉房屋的实际使用人。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。因此，原审判决存在事实认定错误，应当予以改判。汇丰幕墙公司辩称：一、一审法院认定的房屋交付时间并无错误，且上诉人知道转让该房屋的事实及时间。被上诉人与软件园产业发展公司、沈阳国际软件园有限公司、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（以下简称“苏州金螳螂公司”）于2016年1月19日签订的《关于解除的协议书》及《三方结算交割协议书》中第1、2项，第一条款均明确约定了软件园产业发展公司与被上诉人已经解除房产转让合同，且与苏州金螳螂公司签订了房地产买卖合同，并以此视为软件园交付房产的义务履行完毕，故被上诉人于当日已不再是房屋所有权人和软件园的业主，不需承担物业费。二、被上诉人是通过诉讼使得软件园产业发展公司欠付的工程款得以实现，物业费与工程款相互抵顶条件并未成就。三、被上诉人既不是业主，也非应缴费的物业使用人，不应承担物业费。1.上诉人是否为应缴物业费的物业使用人，与建设单位和上诉人没有直接关系，也不是物业服务协议的主体。被上诉人与苏州金螳螂公司在签订补充协议和沈阳市房屋租赁合同中也明确约定了2016年1月19日至2016年5月1日期间免费使用。从2016年5月1日起，物业由被上诉人就承租面积为限缴纳物业费。2.物业费的构成并不包含电费，其服务范围也不包含电量供应，故是否缴纳电费并不是认定被上诉人是应缴纳物业费的物业使用人的构成要素。苏州金螳螂公司由于住地较远，无法追查签字，被上诉人代为签字，也不能说明是物业使用人。四、依据《物业管理条例》，交纳物业服务费的义务人是业主及与业主约定支付物业费的承租人。本案被上诉人既非业主，也没有约定由被上诉人支付物业费，故应驳回上诉人诉请。软件园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠物业费136,957.2元（2016年1月1日至2016年6月30日期间）；2.判定被告向原告支付物业费利息359.09元（自2019年5月7日起，以被告拖欠物业费136,957.2元为基数，按中国人民银行同期贷款利率暂计至2019年5月28日，实际应计算至被告清偿欠款之日止），合计137,316.29元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2014年1月20日软件园物业公司（作为甲方）与辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司签订《沈阳国际软件园物业管理服务协议》，约定：物业基本状况：物业类型：写字楼及附属园区；坐落位置沈阳国际软件园E区E19-B号（最终楼牌号一房产证为准），该房屋出让建筑面积约为4565.33平方米（注：实际的房产面积将以最终房产证为准）。四、物业服务：（一）服务费计算标准：2.物业费标准：5元/平米·月；夏季制冷标准：8元/平米·月（制冷期为6月1日至8月31日）；冬季采暖费标准：供暖期为11月1日至次年3月31日（层高4.5米为44.8元；层高4.8米为48.0元）。一层年度采暖费为30,187.2元；二层年度采暖费为46,993.86元；三层年度采暖费为46,993.86元；四层年度采暖费为46,993.86元；五层年度采暖费为35,370.50元；年度采暖费总计206,539.28元。应乙方实际需要，当季实际供暖区域为一层、二层及五层，当季采暖费自2013年12月1日至2014年3月31日结束。其中一层收费金额为24,149.76元；二层收费金额为37,595.09元；五层收费金额为28,296.40元。一层、二层及五层本季采暖费合计金额为90,041.25元。2016年1月19日软件园产业发展公司（作为甲方）与辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司签订《关于解除房产转让合同的协议》，约定：一、当事人一致同意双方于2012年8月28日签订的《房产转让合同》自本协议签订之日解除；二、购房款（含车位费）3783.7108万元的退还事宜按照《三方结算交割协议书》约定执行；三、乙方应自本协议签订之日起三日内协助甲方及苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司按现状办理房屋（含车位）的交接手续。2016年1月28日辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司（作为甲方）、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（作为乙方）、苏州金螳螂幕墙有限公司（作为丙方）、聂树凯（作为丁方、担保人）签订《辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司股权转让补充协议书》，约定：1、乙方已向软件园产业发展公司购买沈阳国际软件园E区E19-B房屋及E19楼宇地下车位29个，前述房屋及地下停车位已于2016年1月19日交付乙方，第一、二、五楼层免费租赁给甲方使用至2016年5月1日。2016年5月苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（作为甲方、出租方）、辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司（作为乙方、承租方）签订《沈阳市房屋租赁合同》，约定：1-1甲方出租给乙方的房屋坐落在沈阳市浑南新区沈本大街上深沟861-1号沈阳国际软件园E区E19-B房屋第五层。该房屋建筑面积为577.43平方米。3-1甲乙双方约定，甲方于2016年5月1日前向乙方交付该房屋，租赁期间自2016年5月1日起至2017年4月30日止。5-2租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、设备物业管理、保安费、保洁费等费用由乙方承担。2018年3月13日辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司变更名称为辽宁汇丰幕墙装饰有限公司。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。原告未提供充分证据证明被告为应交纳物业费的业主或物业使用人，本案中依据2016年1月28日辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司（甲方）、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（乙方）、苏州金螳螂幕墙有限公司（丙方）、聂树凯（丁方、担保人）签订的《辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司股权转让补充协议书》中约定，苏州金螳螂幕墙有限公司已向软件园产业发展公司购买沈阳国际软件园E区E19-B房屋及E19楼宇地下车位29个，前述房屋及地下停车位已于2016年1月19日交付，即自2016年1月19日起，原告主张物业费的房屋业主转让给苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司，原告未提供充分证据证明被告为应交纳物业费的物业使用人，又因被告自认自2016年5月1日起苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司与辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司签订《沈阳市房屋租赁合同》，并约定租赁期间该房屋所产生的设备物业管理、保安费、保洁费等费用由被告承担，故本案被告应向原告支付其作为房屋业主及作为有交纳物业费义务的承租人期间的物业费，即2016年1月1日至2016年1月18日期间，及2016年5月1日至2016年6月30日期间物业费，计算为19,028.48元（4565.33平方米×5元/月/平方米÷31天×18天+577.43平方米×5元/月/平方米×2个月）。关于原告主张被告支付利息的答辩意见，被告未缴纳物业费的原因系对缴费金额有异议，并非恶意违约，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告汇丰幕墙公司于本判决生效之日起十五日内给付原告软件园物业公司物业费19,028.48元（2016年1月1日至2016年1月18日期间及2016年5月1日至2016年6月30日期间）；二、驳回原告软件园物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3046元，由原告软件园物业公司负担2624元，被告汇丰幕墙公司负担422元。保全费1207元，由原告软件园物业公司负担1040元，被告汇丰幕墙公司负担167元。二审中，上诉人提交如下证据：1.（2019）辽01民终3352号民事判决书、结算付款协议书，用以证明：（1）2016年1月19日双方已确认案涉房屋已竣工结算并交付被上诉人使用，被上诉人亦确定物业费的支付事宜已通过抵顶应付工程款的方式进行支付，亦证明了双方之间存在这样的交易惯例；（2）在另案中，被上诉人起诉要求上诉人支付工程款，但该案生效判决中未将工程款136,957.2元与2016年1-6月物业费136,957.2元进行抵扣，案外人软件园产业发展公司于2019年5月6日向被上诉人支付了工程款136,957.2元，至此，工程款与物业费的抵顶被撤销，被上诉人应向上诉人支付未能抵顶成功的物业费136,957.2元。2.E区电费电量统计表4张，用以证明：被上诉人一直实际使用案涉房屋，应承担支付物业费的义务。被上诉人发表质证意见：对证据1，真实性无异议，结算协议恰恰证明了该涉案房屋交付给了苏州金螳螂公司，而非被上诉人，其中抵顶的物业费并非上诉人主张期间的物业费，是2016年1月19日之前的，这是没有争议的，也已经履行完毕。对证据2，同我方答辩意见第三点，是否是实际使用人，不是交纳物业费的法定义务人，交纳物业费的法定义务人是业主或与业主签订协议约定应由承租人交纳的物业使用人。被上诉人不属于业主，也非应交纳物业费的物业使用人。被上诉人二审提交如下证据：1.股权转让补充协议书，用以证明：被上诉人与苏州金螳螂公司之间没有约定2016年1月19日至2016年5月之前的物业费由被上诉人承担。2.三方结算交割协议书、民事答辩状，用以证明：上诉人已经知晓涉案房屋实际交付给苏州金螳螂公司，该房屋的业主不是被上诉人。上诉人发表质证意见：对于证据1，同我方上诉状的事实和理由。对于证据2，三方结算交割协议书虽然约定了案涉房屋直接交给苏州金螳螂公司，但是各方并没有办理完毕协议约定的书面交接手续，从合同的实际履行情况来看，从2014年1月到2017年的7月一直由被上诉人实际使用案涉房屋，而苏州金螳螂公司从未办理入住以及实际使用；对于答辩状的真实性和关联性均有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为汇丰幕墙公司应否承担2016年1月19日至4月30日期间的物业费。依据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。可见，物业费的缴费主体首先应是业主，在业主与物业使用人有约定的情况下才由物业使用人承担物业费。本案中，首先，从软件园物业公司的上诉状来看，其自认汇丰幕墙公司是物业使用人；其次，软件园物业公司在另案中的答辩状记载：汇丰幕墙公司与软件园产业发展公司于2016年1月19日签订了《关于解除的协议》及《三方结算交割协议书》，并履行了该协议，将该案房产E19-B房屋及E19楼宇地下车位29个直接交付给案外人苏州金螳螂公司，因此苏州金螳螂公司自2016年1月19日取得该案标的的占有、使用、收益、处分权。且上诉人在本案一审质证时亦表示被上诉人汇丰幕墙公司自2016年1月19日起不享有案涉房屋的所有权。第三，一审审理中，软件园物业公司对于被上诉人提交的其与苏州金螳螂公司签订的《沈阳市房屋租赁合同》的真实性没有异议。可见，自2016年1月19日起，被上诉人仅为案涉房屋的物业使用人而非业主，现上诉人并无证据证明汇丰幕墙公司符合作为物业使用人应缴纳物业服务费的情形，故一审法院依据物业管理条例规定未判决汇丰幕墙公司支付2016年1月19日至4月30日期间的物业费并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3046元，由上诉人沈阳国际软件园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  孙卓二〇二〇年十一月三十日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。