福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初1408号 原告（案外人）：王天宝，男，1957年7月10日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：王先群。 被告（申请执行人）：福建三明农村商业银行股份有限公司红杏支行，住所地福建省三明市三元区新市中路**，统一社会信用代码913504006603778150。 负责人：苏媛妮，该行行长。 委托诉讼代理人：庄建萍、刘茜，福建如贤律师事务所律师。 被告（被执行人）：马丽华，女，1972年9月18日出生，汉族，住福建省三明市梅列区，现在福建省女子监狱服刑。 被告（被执行人）：林圣华，男，1970年4月11日出生，汉族，住福建省梅列区。 原告王天宝与被告福建三明农村商业银行股份有限公司红杏支行（以下简称三明农商行红杏支行）、马丽华、林圣华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王天宝及其委托代理人王先群，被告三明农商行红杏支行的委托代理人庄建萍、马丽华到庭参加诉讼，现已审理终结。 王天宝向本院提出诉讼请求：1.请求中止对被告三林圣华名下位于三明市三元区××路××号××幢××室房产的拍卖；2.请求确认位于三明市三元区××路××号××幢××室房产权归王天宝所有；3.本案诉讼费由三明农商行红杏支行、马丽华、林圣华承担。事实与理由：马丽华、林圣华已于2013年1月9日将位于三明市三元区××路××号××幢××室××5万元的价格卖给了王天宝。王天宝于2013年1月9日将首付款30万元转入马丽华、林圣华指定的马丽英（马丽华妹妹）银行账户。收到首付款后，林圣华将案涉房屋钥匙交给王天宝，完成房屋交接手续，随后由王天宝儿子王轩、儿媳黄秋燕入住使用至今。王天宝要求办理房屋过户登记，但马丽华、林圣华以各种理由拖延办理，王天宝以为是余款尚未付清，故于2013年7月25日将尾款15万元转给马丽华，马丽华出具了收到王天宝支付的购房款45万元的收条。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”王天宝认为，马丽华、林圣华已将案涉房屋卖给了王天宝，王天宝已支付全部购房款，从2013年1月9日开始占有使用至今，王天宝已经实际取得案涉房屋所有权，未办理房屋过户登记是马丽华、林圣华的过错。为此，提出执行异议，请求确认案涉房屋的所有权归王天宝所有，并中止对案涉房屋的拍卖。 三明农商行红杏支行辩称，1.涉案房屋系林圣华婚前个人财产，马丽华无权处置；2.涉案房屋已于2011年1月21日办理了抵押登记，抵押权人为三明农商行红杏支行，马丽华处置案涉房屋未通知抵押权人，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效；3.王天宝作为成年人没有尽到正常的注意义务，对受让房屋是否存在抵押未予核实存在过错；4.根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；5.王天宝与马丽华还有其他经济往来，王天宝不能证明45万元系购房款。 林圣华提供书面答辩状辩称：1.王天宝诉称不属实，答辩人未向其出售房屋。王天宝从未与答辩人商议购房事宜，也未签订购房协议，答辩人未收到王天宝任何钱款；2.案涉房屋是答辩人林圣华个人婚前财产，其他人无权私自处分。该房系答辩人在三明市公安局三元分局工作期间参与单位的集资建房项目，分别于1995年3月、1996年11月缴交集资款2.2万元后分配所得，因加盖阳台又于1999年12月缴款1万元，根据国家房改政策于2004年12月、2005年5月补办了房产证和土地证；3.案涉房屋为马丽华向三明农商行红杏支行申请最高额抵押借款的抵押物，未经抵押权人同意不得售卖。2011年1月20日，经答辩人同意，马丽华以案涉房屋作抵押向三明农商行红杏支行申请贷款，三明农商行红杏支行是抵押权人，王天宝购房时间在后，未经抵押权人同意，购房交易无效；4.王天宝非法占用答辩人房屋多年，答辩人保留对其通过法律途径追偿经济损失的权利。 马丽华辩称：1.对王先宝提出诉讼请求没有异议；2、王天宝因为是其的舅舅，所以在买房的时候是基于信任马丽华，其自身没有过错，林圣华也不知道王天宝转账给马丽华，林圣华也没有过错。 经审理查明： 1.三明市三元区××路××号××幢××室房屋系林圣华在三明市公安局三元分局工作期间参与的单位集资建房，林圣华分别于1995年3月缴集资款20000元、1996年11月缴集资款2000元、1999年12月缴集资款10000元。马丽华与林圣华于1999年4月19日办理结婚登记。林圣华于2004年12月22日办理房产证，并将该套房屋登记在林圣华名下。 2．2011年1月20日，马丽华、林圣华与三明农商行红杏支行签订《最高额抵押借款合同》，向三明农商行红杏支行借款100万元，借款期限2011年1月20日至2014年1月19日，以位于三明市三元区××路××号××幢××室及三明市××村××幢××室房产提供抵押。其中位于三明市三元区××路××号××幢××室房屋登记的房屋所有权人为林圣华，该房屋于2011年1月21日办理了最高额抵押登记，抵押权人三明农商行红杏支行。 3.王天宝于2013年1月9日向马丽英（马丽华妹妹）转账30万元，于2013年7月25日向马丽华转账15万元。2013年7月24日，马丽华向王天宝出具收条载明：“收到王天宝购房款肆拾伍万元整”。 4.本院于2019年3月29日作出（2019）闽0403民初22号民事判决书，判决确认：一、马丽华应于本判决生效之日起二十日内偿还三明农商行红杏支行借款100万元；二、马丽华应于本判决生效之日起二十日内偿还三明农商行红杏支行结欠利息、罚息款75.857494万元（该利息、罚息暂计算至2018年10月22日止，之后按合同约定的标准继续计算至还清欠款之日止）；三、马丽华应于本判决生效后二十日内支付三明农商行红杏支行实现债权的律师代理费3万元；四、林圣华对前述债务承担共同还款责任；五、若马丽华、林圣华未履行前项还款义务，则三明农商行红杏支行对马丽华、林圣华提供抵押的位于三明市三元区××路××号××幢××室和三明市××村××幢××室房产在抵押范围内享有优先受偿权。林圣华不服该判决，上诉至三明中院。三明中院于2019年8月30日作出（2019）闽04民终1180号民事判决书，判决：一、维持（2019）闽0403民初22号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销（2019）闽0403民初22号民事判决第四项；三、变更（2019）闽0403民初22号民事判决第五项为：若马丽华未履行前项还款义务，则三明农商行红杏支行对马丽华、林圣华提供抵押的位于三明市三元区××路××号××幢××室和三明市××村××幢××室房产折价或者以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。嗣后，马丽华未按生效判决履行还款义务，三明农商行红杏支行于2020年5月9日向本院申请强制执行，本院于2020年6月9日作出（2020）闽0403执775号执行裁定书，裁定拍卖被执行人林圣华名下位于三明市三元区××路××号××幢××室、三明市××村××幢××室房屋。 上述事实，有王天宝提交的身份证复印件、户口簿、银行转账凭证、收条，证明、就读证明，申请办理加急居民身份登记表、本院执行裁定书（2020）闽0403执异21号、调查笔录、交水电和煤气的存折；三明农商行红杏支行提供的抵押房产权证，证明；林圣华提供的收款收据、证明、补交房改款明细表、房产证、结婚证等证据证实，与双方当事人在庭审中的陈述相互印证，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王天宝并未与房屋所有权人签订合法有效的书面买卖合同，且三明农商行红杏支行在该房屋办理抵押时间早于王天宝所称的购房行为时间，故王天宝不能排除本案执行，王天宝提出的执行异议请求，没有法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定,判决如下: 驳回王天宝的诉讼请求。 本案受理费8050元，由原告王天宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长 林风明 审 判 员 张朝炼 审 判 员 杨军梅 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 廖萍华 书 记 员 刘 畅 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。