湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鄂0802民初693号 原告：陈东。 委托诉讼代理人：周习荣，荆门市弘正法律服务所法律工作者。 被告：湖北聚四海水产品批发市场股份有限公司。 法定代表人：丁庭云，总经理。 委托诉讼代理人：丁廷贵，系公司实际控制人。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴兴云，湖北邦伦律师事务所律师。 原告陈东与被告湖北聚四海水产品批发市场股份有限公司（以下简称聚四海公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案。案件审理过程中，因被告方书面反映涉案事实可能涉嫌刑事犯罪，本院依法将涉案事实作为犯罪线索移送公安机关处理，并依法制作（2020）鄂0802民初693号民事裁定书，裁定本案中止审理。荆门市公安局东宝分局对涉案犯罪线索查否后，本院依法对本案两次公开开庭进行审理。两次庭审，原告陈东及其委托诉讼代理人周习荣、被告委托诉讼代理人丁廷贵、吴兴云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《租赁经营承包合同》，依约提供其所占有的应由原告经营的5间门店；2、判令被告支付租赁经营期间占用的五间门店租金210000元（具体明细：2138号小蔡渔行门店，2017年1月至2020年5月租金，租金标准为1500元/月，合计61500元；4楼北面一楼卫生间将军水产门店，2016年9月至2020年5月租金，租金标准为600元/月，合计27000元；4楼北面一楼卫生间右侧吕四海鲜门店，2016年9月至2020年5月租金，租金标准为600元/月，合计27000元；交易大厅电子结算中心门店，2016年9月至2020年5月，租金标准1500元/月，合计67500元；佳佳旺便利店门店，2016年9月至2020年5月租金，租金标准为600元/月，合计27000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月31日，原、被告双方为履行公司股权转让协议，双方共同协商后签订《租赁经营承包合同》。合同约定：被告将聚四海批发市场内的交易中心及4号楼的一层、二层门店交付给原告经营管理（含收取市场进场费）以资抵被告所欠原告股权转让费450万元的债务。租赁经营承包期限为8年，自2016年9月1日起至2024年8月30日止，股权转让遗留的全部债务清偿后租赁经营承包合同终止。合同签订后，双方即按合同履行，但被告尚存部分违约行为，即对合同约定的其中5间经营门店采取占用和出售的方式，拒不提供原告经营管理，自2016年9月1日至2020年5月30日止，导致原告应收抵债租金损失210000元。2019年5月，被告向法院起诉请求确认《租赁经营承包合同》已被解除，但荆门市中级人民法院终审判决，确认该合同有效，驳回了被告的诉请。此后，原告书面通知被告交清房租，但被告拒不履行。原告特诉至法院，请求依法判决。 被告辩称，1、原告请求继续履行《租赁经营承包合同》无事实和法律依据，继而原告要求被告交付5间门店也无事实和法律依据；2、被告按约交付原告门店数为交易中心21间及4号楼3间，此24间门店租金与每年可收取的入场费合计约566098元，与合同约定的承包租金每年562500元大致相当，被告抵付租金的房屋中并不包含原告所述5间门店；3、原告构成违约，应承担违约责任并赔付被告经济损失，被告保留追诉权利。综上，请求法院驳回原告的诉请。 双方当事人围绕各自的诉请及抗辩理由依法向本院提交了证据，本院组织质证和证据交换。 原告向本院提交了以下证据：A1、《股权协议书》《租赁经营承包合同》，拟证明原、被告双方存在债权债务关系；A2、荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初1673号民事判决书、荆门市中级人民法院（2019）鄂08民终930号民事判决书，拟证明《租赁承包经营合同》合法、有效；A3、原告催收租金的书面通知，拟证明原告多次口头及书面催收租金的事实；A4、门店照片及相关《商铺出售合同》《收据》，拟证明被告存在占用和出售应交付原告租赁经营门店的违约行为。 被告向本院提交了以下证据：B1、《解除合同通知书》，拟证明被告于2020年3月18日解除了原、被告2016年8月31日签订的《租赁经营承包合同》；B2、《2016年8月商户用水消耗统计》《关于聚四海水产品批发市场商铺租金及进场费收取情况的说明》《门禁进场费收入分月明细》《4#商铺楼面积明细》《商铺租赁经营合同书》4份、荆门市东宝区人民法院（2020）鄂0802民初1534号、1535号民事调解书，拟证明（1）被告按年抵付562500元租金中不含有原告主张的5间门店；（2）平均月进场费12611元；（3）原告存在违约行为，并未完成交易中心的招商活动。B3、被告法定代表人丁庭云银行流水，拟证明原告未按约履行帮助被告完成每月600万元银行流水的行为，构成违约。 经质证，被告对原告提交的证据A1、A2真实性无异议，对证据A3、A4均有异议。原告对被告提交的证据B1-B3均有异议。对当事人有异议的证据本院认定如下：对于证据A3，本院认为被告未就诉讼时效进行抗辩，原告催收租金的通知与本案待证事实无关联，故本院对证据A3不予认定。对于证据A4，该证据中认购方为吴兴强的《商铺认购合同》《收据》，因被告在庭审中对此予以认可，故本院对其真实性予以认定。对于该证据中认购方为胡明军的《商铺认购合同》，被告认为该商铺系胡明军强占而非售卖，但被告未举证予以证明，故本院对该《商铺认购合同》真实性予以认定。证据A4中的照片，不能单独作为认定本案事实的根据，本院对其不予认定。对于证据B1，本院认为，一方面被告仅向法庭提交《解除合同通知书》并不能证明其已通知原告，另一方面因荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初1673号及荆门市中级人民法院（2019）鄂08民终930号生效民事判决书已确认被告发出的解除合同通知，不发生解除合同的效力。同样的，本案中被告再次发出类似解除合同书并无解除合同的效力，故本院对该证据不予认定。对于证据B2，本院认为，该证据中除民事调解书外其他部分不具备证据形式要件，仅能作为被告的说明，荆门市东宝区人民法院（2020）鄂0802民初1534号民事调解书所涉门店与本案无关联，故本院仅对荆门市东宝区人民法院（2020）鄂0802民初1535号民事调解书予以认定。对于证据B3，本院认为，该证据与本案无关联，本院不予认定。 根据庭审认定的证据并结合当事人当庭陈述及本院实地调查情况，本院对本案事实认定如下： 2016年7月8日，陈东与丁庭云、聚四海公司签订《股权协议书》，约定陈东将股权转让丁庭云，协议主要内容为：陈东所持股权份额作价390万元，以及陈东应获得老市场拆迁补偿费60万元，共计450万元，由丁庭云支付。 2016年8月31日，陈东与聚四海公司签订《租赁经营承包合同》，合同约定：因履行股权转让协议，经协商，聚四海将批发市场内的交易中心及四号楼的一层、二层门店租给陈东经营管理（含市场进场费的收取），以抵付陈东450万元股权转让费。同时约定：承包期8年，从2016年9月1日起至2024年8月30日止，每年租金562500元，租赁期满后，陈东股权转让款清偿；租赁期间内，如聚四海公司清偿陈东全部债务，聚四海公司有权提前收回门店；陈东在承包期内四号商铺、收鱼池、交易中心收取进门费的安全由陈东协调解决，如协商不到位，移交由公安机关处理；陈东承包市场内所需增添的设备和维修由陈东承担，承包到期后，所有增添设备由聚四海公司所有；聚四海公司提供办公室一间，4号楼3楼；陈东负责交易中心4号楼门店的招商，在2017年1月31日之前招满；陈东所聘管理人员由陈东确定并承担其工资及费用；陈东负责帮助聚四海公司每月完成600万元的银行流水。合同签定后，聚四海公司将部分门店交予陈东经营管理。 2019年4月10日，聚四海公司向陈东发出解除合同通知。2019年5月24日，聚四海公司将陈东诉至荆门市东宝区人民法院，请求确认聚四海公司与陈东于2015年6月6日签订的《转股协议书》和2016年8月31日签订的《租赁经营承包合同》已依法解除。荆门市东宝区人民法院作出（2019）鄂0802民初1673号民事判决书，认定“聚四海公司解除与陈东于2016年8月31日签订的《租赁经营承包合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，其发出的解除合同通知，不发生解除合同的效力”，判决：驳回聚四海公司的诉讼请求。聚四海公司不服判决，上诉至荆门市中级人民法院，荆门市中级人民法院作出（2019）鄂08民终930号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 同时查明，2138号小蔡渔行门店，位于聚四海公司交易大厅，2017年1月10日聚四海公司将该门店出售给胡明军，之后未交付陈东租赁经营。此外，陈东已收取2016年9月至12月小蔡鱼行租金6000元。将军水产门店，位于**楼北面**卫生间（由卫生间改造而成），因拖欠吴兴强工资，被告于2016年1月8日将该门店抵付吴兴强，从未交付陈东租赁经营。吕四海鲜门店，位于**楼北面**卫生间（由卫生间改造而成）右侧，被告自认于2015年因借款纠纷抵付至龚士玲，该门店未交付陈东租赁经营。电子结算中心门店，位于交易大厅，被告使用至今，未交付陈东租赁经营。佳佳旺便利店门店，位于**楼**，该门店未交付陈东租赁经营。2014年黄潇与聚四海公司签订《商铺认购协议》，认购该门店并支付大部分款项后，因聚四海公司未按约交付商铺也未办理过户登记手续，黄潇诉至法院，荆门市东宝区人民法院依法作出（2020）鄂0802民初1535号民事调解书，双方同意解除双方于2014年8月17日签订的《商铺认购协议》。 陈东与聚四海公司均认可交易大厅门店的月租金为1500元/月。聚四海自认4号楼共计12间门店，面积在97㎡至197㎡之间，实际租赁价格为11元/㎡。 本案的争议焦点为：《租赁承包经营合同》中约定被告交付原告租赁承包经营的交易中心及4号楼一层、二层门店中是否包含原告主张的涉案5间门店。 本院认为，荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初1673号民事判决书认定“聚四海公司解除与陈东于2016年8月31日签订的《租赁经营承包合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，聚四海公司发出的解除合同通知，不发生解除合同的效力”，荆门市中级人民法院所作（2019）鄂08民终930号民事判决书对上述判决予以维持，因此在《租赁经营承包合同》未法定或协商解除的前提下，原、被告双方应继续履行《租赁经营承包合同》。 对于《租赁经营承包合同》的范围问题，原告认为，《租赁经营承包合同》明确约定了承包经营范围为“交易中心及4号楼一层、二层门店”，诉争的5间门店均位于交易中心或4号楼。被告认为，《租赁经营承包合同》约定的“交易中心及4号楼一层、二层门店”仅包含交易中心除电子结算中心以外的21间门店及4号楼的3间门店，24间门店的租金费用与每年可收取的入场费合计约566098元，与合同约定的承包租金每年562500元大致相当。电子结算中心一直由被告作为办公室使用，不属于租赁经营范围，涉案其他4间门店已出售，被告不享有所有权，也不可能约定交付原告租赁经营。 对该争议焦点，本院认定如下：其一，租赁承包经营合同中，租赁承包范围系合同的重要组成部分。根据庭审查明的事实，交易中心有门店22间，4号楼有门店12间，若如被告所述，双方的承包范围仅为交易中心的21间及4号楼的3间门店，两者相差较大，而合同中双方将租赁经营范围笼统约定为“交易中心及4号楼一层、二层门店”，与常理不符。其二，被告提交的《关于聚四海水产品批发市场商铺租金及进场费收取情况的说明》中载商铺年租金仅包含4号楼的3间门店，该陈述与被告庭审中陈述的4号楼仅出售3间门店，其他被告享有产权的9间门店已交付原告承包经营，自相矛盾。其三、《租赁承包经营合同》中约定被告提供一间位于4号楼3楼的办公室供原告使用，而被告占用交易中心电子结算中心办公却不在合同中载明，亦不符合常理。综上，根据双方当事人的诉辩意见及涉案5间门店分别位于交易中心或4号楼一、二层的事实，本院认定涉案5间门店属于《租赁承包经营合同》约定的租赁经营范围。 关于原告主张被告向其交付涉案5间门店的诉请。根据庭审查明的事实，原告主张的5间门店中，截至目前被告尚未出售的为交易中心的电子结算中心及4号楼4078佳佳旺便利店两间门店，因此被告应按约将上述两门店交付原告租赁经营。对于余下3间门店，因被告已出售他人而不享有处分权，事实上已履行不能，故无法履行交付义务。 关于原告主张被告支付租赁经营期间租金的诉请。因被告未能交付合同约定的涉案5间门店供原告租赁经营，因此被告应将5间门店的租金从抵扣的租金费用中予以扣减，或另行向原告支付。根据庭审查明的事实，双方认可交易中心门店月租金标准为1500元。对于4号楼的租金标准，被告自认4号楼门店面积在97㎡至197㎡之间，实际租赁价格为11元/㎡，因此原告主张按照600元/月/间的标准计算租金，本院予以支持。5间门店的具体租赁费用为：1、交易中心2138号小蔡渔行门店，原告已收取2016年9月至12月租金，2017年1月至2020年5月的租金为61500元（1500元/月×41个月）；2、位于、位于**楼北面**卫生间生间改造而成）的将军水产门店，2016年9月至2020年5月的租金为27000元（600元/月×45个月）；3、位于、位于**楼北面**卫生间生间改造而成）右侧的吕四海鲜门店，2016年9月至2020年5月的租金为27000元（600元/月×45个月）；4、交易大厅的电子结算中心门店，2016年9月至2020年5月的租金为67500元（1500元/月×45个月）；5、4号楼4078号佳佳旺便利店门店，2016年9月至2020年5月的租金为27000元（600元/月×45个月）；上述租赁费合计210000元。因此，本院对原告主张被告向其支付涉案5间门店计算至2020年5月的210000元租金的诉请，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告湖北聚四海水产品批发市场股份有限公司于本判决生效之日起十日内将位于湖北聚四海水产品批发市场股份有限公司交易中心的电子结算中心门店及4号楼4078佳佳旺便利店门店交付原告陈东租赁经营； 二、被告湖北聚四海水产品批发市场股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈东支付5间门店[交易中心2138号小蔡渔行门店、位于、位于**楼北面**卫生间生间改造而成）的将军水产门店、位于、位于**楼北面**卫生间生间改造而成）后侧的吕四海鲜门店、交易大厅的电子结算中心门店及4号楼4078号佳佳旺便利店门店]计算至2020年5月的租金210000元； 三、驳回原告陈东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4550元，减半收取2275元，由被告湖北聚四海水产品批发市场股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费。上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号175704010********。上诉人上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行判决的，标的款汇至荆门市东宝区人民法院，收款人全称：荆门市东宝区人民法院，账号：420016660530********，开户行：中国建设银行股份有限公司荆门金虾支行。 审判员  官成军 二〇二〇年十一月十八日 法官助理刘薇 书记员雷金鹏