黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6133号上诉人(原审被告)：王淑梅，女，1963年10月18日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区顺水街**。法定代表人：姜晓东，职务总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人王淑梅因与被上诉人哈尔滨市香开物业管理有限责任公司（以下简称香开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初3085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王淑梅上诉请求：1.撤销（2020）黑0I10民初3085号民事判决，应依据（2016）黑0110民初1313号已生效判决居民0.15元/平方米.月、商服0.15*+0.15*30%=0.195元/平方米.月的标准交纳应付物业服务费；2.案件受理费由香开物业公司承担。事实和理由:1.王淑梅于2000年9月入住珠江小区,香开物业公司给业主一本房屋承租(管理）证，即也就一审所提《小区公用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，按建筑面积0.6元/平方米.月收取物业费，王淑梅因环境及配套设施等问题并未同意上述协议，后经双方协商同意按使用面积0.4065元/平方米.月（使用面积208.68平方米*0.4065*12=lO18元）收取并交纳至2006年底，此时香开物业的服务质量开始出现问题，屋顶漏水、一楼返污水，致使2007年给王淑梅造成经济损失，经双方协商从2007年物业费中扣除400元作为补偿,由于屋顶漏水问题始终没有解决并维权无门，只有于2008后拒交物业费，所以一审按建筑面积0.6元/平方米月收取没有事实依据，有收据为证，见证据1。2.本次按建筑面积计算物业费，香开物业公司是依据执行2013年11月4号《哈尔滨市物业收费管理办法》第九条规定，物业收费标准按建筑面积计费，那么既然执行2013年《哈尔滨市物业收费管理办法》这个文件，文件中第四条:物业服务收费按不同物业使用性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，住宅不含别墅，公寓下同与住宅配套使用的电梯单体车库，室内停车泊位，即利用公共空间设置的停车泊位的物业服务费，实行政策，政府指导价由单由建设单位专门规划建设的住宅区，院内的居民提供三产服务的经营用物业，物业服务费标准可按住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则上不高于30%.（证据2013年39号文件）如居民建筑面积0.3元/平方米.月，按文件规定（不高于30%）原则，王淑梅应按0.39元平方米/月，而不是0.6元/平方米/月，文件执行上下不符合逻辑。3、王淑梅认为物业服务是一种商品，不能强买强卖，物业服务费是按质论价付费，物业提供服务票据只能证明有过服务，服务质量(垃圾满天飞、居民的多次上访、媒体的多次报道）恶劣到最基本服务都没到位，在服务质量不断下降的情况下，而收费标准确一味提高。为杜绝物业只收费少服务或不服务行为，让服务质量和收费挂钩，让老百姓能有一个优美生活环境，惩劣奖优，从而断除一些不良物业不劳而获想法。综上所述，请求法院以事实为依据，法律法规为准则，对一审判决予以撤销并作出公正判决。香开物业公司辩称，坚持一审判决，一审认定事实清楚、证据充分，请求维持。香开物业公司向一审法院起诉请求：1．判令王淑梅给付2008年1月1日至2019年7月31日物业服务费29352元；2．王淑梅承担诉讼费用。一审法院认定事实：香开物业公司在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，约定香开物业公司为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅系按房屋使用面积每平方米0．30元／月收取物业费，门市按房屋建筑面积每平方米0．6元／月收取物业费。2019年8月，香开物业公司撤出珠江小区，不再提供物业服务。王淑梅系珠江小区业主，其房屋系门市，建筑面积310．93平方米。庭审中，王淑梅对2008年1月1日至2019年7月31日欠缴物业服务费的事实予以认可。一审法院认为，香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。香开物业公司履行了物业服务义务，王淑梅交纳了2007年及以前的物业费，故王淑梅应继续依法交纳物业服务费用。本案争议的焦点为香开物业公司上调物业费收费标准是否有依据、王淑梅应按什么标准交纳物业费、王淑梅能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、香开物业公司上调物业费收费标准没有依据。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”香开物业公司与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但香开物业公司并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故香开物业公司调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定：“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，王淑梅有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，香开物业公司擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此王淑梅有权拒绝交纳香开物业公司上调部分的物业费，王淑梅抗辩有理，原审法院予以支持。二、王淑梅交纳物业服务费标准的依据。按照香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定，门市按房屋建筑面积每平方米0．6元／月收取物业费，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元／月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故此后按建筑面积收取物业费，符合该规定。因此，王淑梅应交纳2008年1月1日至2019年7月31日的物业费25931．56元（310．93平方米×0．6元×139月），香开物业公司诉请超出部分，原审法院不予支持。三、关于香开物业公司的服务质量问题。关于王淑梅辩称的香开物业公司物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于王淑梅的该项答辩意见，原审法院不予采纳。判决：一、王淑梅于判决生效后立即给付香开物业公司物业费25931．56元（2008年1月1日至2019年7月31日）；二、驳回香开物业公司其他诉讼请求。案件受理费534元，由香开物业公司负担86元，由王淑梅负担448元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，二审争议的主要焦点系：王淑梅应按什么标准交纳物业费。香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》对物业服务企业和王淑梅具有约束力，双方应按该协议约定履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该项法律规定赋予了业主在物业服务企业不履行或不完全履行合同义务的维权方式。本案中，王淑梅提供的照片等证据虽能证明香开物业公司提供服务期间，该小区庭院存在公共环境脏乱等情形，但王淑梅举示的证据不足以证明物业管理瑕疵长期存在。且《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》载明，香开物业公司对该小区庭院、道路、给排水、公共服务配套设施、房屋共用部位提供管理服务。香开物业公司按照协议约定履行了公共配套服务的主要义务，能够保障小区业主的正常居住、生活，香开物业公司管理能力、服务质量存在的瑕疵，尚不构成其拒不履行合同义务的法律情形，不能因此成为王淑梅长期拒交物业费的理由。此外，香开物业公司提供管理服务期间，王淑梅以及小区业主并没有依法行使业主权利，要求香开物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，王淑梅以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。诉讼中香开物业公司未要求王淑梅承担迟延交纳物业费给付利息的违约责任，已趋于公平合理。王淑梅仍要求按每平方米0.15元交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于王淑梅主张因香开物业公司未履行维修维护义务给其造成财产损失，王淑梅可另行主张侵权赔偿责任。综上所述，王淑梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由王淑梅负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  谢国丰审判员  王梦薇（）二〇二〇年十一月二十五日法官助理刘向坤书记员刘晶