大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7938号原告：许放，男，汉族，住址辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：段中卫，系辽宁开尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昀，系辽宁开尔律师事务所律师实习人员。被告：大连保利红旗房地产开发有限公司（统一社会信用代码91210200576069756T），住所地辽宁省大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。法定代表人：杨建华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱君莉，系辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：林红，系辽宁青松律师事务所律师。原告许放与被告大连保利红旗房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许放的委托诉讼代理人段中卫、张昀以及被告大连保利红旗房地产开发有限公司的委托诉讼代理朱君莉、林红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许放向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认原告与被告《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最多不超过已付房款的0.1%”的内容无效；2、判令被告自2019年5月28日起至原告可实际办理房屋权属登记之日止按照被告已收房款4,840,738元日万分之0.5向原告支付因逾期办证所产生的违约金（暂计算至2020年6月10日止的违约金为91,732元）；3、判令被告自2018年8月31日起至2020年6月10日止按照已收房款4,840,738元日万分之0.5标准向原告支付因交房不符合约定所产生的违约金157,081元。事实与理由：原、被告于2017年4月20日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的房屋出卖给原告，房屋建筑面积231.71平方米，总房款4,840,738元，合同第14条约定被告应将具备使用条件的房屋交付给原告，若90日内仍无法达到使用条件，按日支付已付房款万分之0.5的违约金。关于交房标准，合同有约定，且2016年9月售楼处也明确张贴了《西山林语别墅住宅交房标准》。此外，合同的15条约定如出卖人责任自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金。2018年5月31日，被告将尚不完全具备交房标准的房屋交付原告，经原告多次催告，迄今仍未完全达到交房标准（如每户设一部可视对讲机仍未安装，光纤接口2019年12月底方具备，弱电系统仍然未改造完成），且迄今未能办理产权证。鉴于大连市中级人民法院所作同类生效判决将逾期办证违约金计算标准已酌情调整为已收房款日万分之0.5，故原告以此标准提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告大连保利红旗房地产开发有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求，恳请予以驳回。理由:1、被告已经按合同约定期限将符合约定标准的房屋交付给原告，原告主张的因交房不符合约定没有事实和法律依据。2、案涉房屋无法办理产权证系原告非法改建房屋外立面导致，因此原告无权要求被告承担逾期办证的违约责任。3、案涉《商品房买卖合同》第十五条约定合法有效，假使经审理认定被告应当承担逾期办证责任，原告主张的违约金数额也无事实及法律依据。本院经审理查明：2017年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：由原告出资购买被告开发的保利·西山林语（原红旗水泥制品厂及周边改造项目）小区内的别墅一套，该房屋位于甘井子区，建筑面积231.71平方米，总房款4,840,738元；交房日期为2017年4月30日前，被告将经验收合格的房屋交付给原告居住使用；公共装饰和设备以被告实际交付状况为准；基础实施和公共配套建筑正常运行，其中电话、有线电视等基础设施预留端口，原告自行向相关部门申请开通和交费；产权登记方面的约定为被告应当在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，如确因被告责任自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部房款4,840,738元。2018年5月31日，被告将案涉房屋交付原告居住使用至今。目前，原告尚未取得其所购买的红南园21号1跃3层1号房屋的权属登记证书。另查，2018年7月，大连市中级人民法院针对案涉房屋所在的保利·西山林语小区内红南北园11号楼二十三位购房者的相关诉求作出生效判决，该判决最终认定上述所有购房者与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条有关“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效，被告应按“已付房款日万分之0.5”标准向购房者承担逾期办证违约金。又查，2018年7月20日，被告取得了位于甘井子区保利·西山林语（原红旗水泥制品厂及周边改造项目）项目中A1#—A13#、A22#—A25#、DK3#楼的工程竣工验收备案，备案表中登记的建设单位即被告，规划核实面积为24821平方米；该项目备案涵盖了案涉房屋所在的相关楼宇。2019年9月16日，被告将办理商品房项目房地产权首次登记所需的相关申请材料递交市不动产登记部门备案。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房地产登记信息查询表、（2018）辽02民终4048号民事判决书，有被告提交的甘井子区城市建设管理局出具的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、不动产登记收件回执以及本院的庭审调查笔录等在案佐证。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人基于真实意思表示，平等自愿签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效。双方当事人都应当充分尊重该份合同的相关约定并积极全面完整地履行各自的法律义务。合同签订后，原告即按合同约定将全部购房款4,840,738元支付给被告，全面履行了自身的付款义务。被告收款后，虽然向原告交付了案涉房屋，亦向不动产登记机关提交办理案涉楼宇初始登记的申请和资料，但其始终未将办理案涉房屋权属转移登记需由其提交的相关资料报送到产权登记机关备案，导致原告不能在合同约定的期限内取得案涉房屋的权属证书，对于该结果被告存在明显过错，其行为确已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现，原告请求被告支付自2019年6月1日起至可实际办理房屋权属登记之日止的逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准以及合同第十五条中关于“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定是否有效的问题，因上级法院在针对案涉房屋所在项目小区内其他同类型案件所做裁判中已经就相关问题及标准进行了阐释与认定，即“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效、逾期办证违约金标准应酌定调整为“已付房款日万分之0.5”，因此本案对相关问题及标准的认定理由不再重复表述，本案理应以上述裁判结果为尺度作出一致性判断。即违约金应按照已收房款4,840,738元的日万分之0.5标准计收，直至被告将办理案涉房屋权属转移登记相关资料完整地报送产权登记机关备案为止。至于原告请求的因交房不符合约定所产生的违约金一节，因被告交付的案涉房屋已经职权机关验收合格并备案，相关基础设施、公共配套建筑均可以正常运行，故，原告此节请求没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告当庭提出的相关抗辩意见，其中关于其主张的交房符合约定的观点，理由适当，本院予以考虑；另外其他之辩言，证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，并参照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的相关规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连保利红旗房地产开发有限公司支付原告许放逾期办证违约金（以房款4,840,738元的日万分之0.5标准，自2019年6月1日起计算至被告将办理案涉房屋权属转移登记相关资料完整地报送产权登记机关备案时止）。二、确认2017年4月20日，原告许放与被告大连保利红旗房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条中关于“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效。三、驳回原告许放的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,516元（减半收取，原告预交），由原告担负1,588元；余款928元被告担负，此款应自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 郭 强二〇二〇年十一月二十五日书记员 祝琳琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；