云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0926民初928号 原告：云南航宇输配电设备有限公司耿马分公司，住所地云南省耿马自治县建设路城南鑫居****。 法定代表人：唐喜，男，公司负责人。 委托诉讼代理人：贺朝树，男，云南通恒（孟定）律师事务所律师，委托代理权限：特别授权委托。 被告：云南盛德大业耿马房地产开发有限公司，住所，住所地：云南省耿马自治县青年路延伸段吉龙花园******div> 法定代表人：封永胜，该公司总经理。 诉讼代表人：云南盛德大业耿马房地产开发有限公司破产管理人。住所。住所地：云南省耿马自治县div> 法定代表人：杨萌，云南博川律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：马骋，男，云南博川律师事务所律师，委托代理权限：特别授权委托。 委托诉讼代理人：唐国麟，男，云南博川律师事务所律师，委托代理权限：特别授权委托。 第三人：大理长江输变电工程有限公司。住所。住所地云南省大理州大理市下关兴盛时光**商铺div> 法定代表人：陈从文，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：林富泉，男，云南苍洱律师事务所律师，委托代理权限：特别授权委托。 原告云南航宇输配电设备有限公司耿马分公司与被告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司、第三人大理长江输变电工程有限公司合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人唐喜及委托诉讼代理人贺朝树、被告的委托诉讼代理人马骋、唐国麟、第三人的委托代理人林富泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认大理长江输变电工程有限公司沧源第五工程处与被告签订的《出售抵押合同》及《补充协议书》有效。2.请求人民法院依法确认被告开发的城南鑫居小区11幢302号房屋产权归属原告所有。3.请求人民法院依法判令被告立即与原告签订城南鑫居小区11幢302号房屋的《商品房购销合同》，并办理网签备案手续。4.请求人民法院依法判令被告将城南鑫居小区11幢302号房屋交付予原告。5.请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年5月13日，大理长江输变电有限公司沧源第五工程处（以下简称“长江公司”）与被告签订《电力建设工程合同》。合同约定，长江公司承包耿马城南鑫居商住项目高低压配电工程，工程总造价为3,990,000.00元。就工程款的支付，被告同意将城南鑫居商住小区第16幢1602号商铺出售给长江公司，冲抵工程款984,000.00元。同日，双方签订了《出售抵押合同》，该合同约定，被告经城南鑫居小区第16幢1602号、建筑面积333.18㎡的商铺作价984,000.00元出售给长江公司，用于冲抵电力建设工程款，所以以房屋购房款抵扣的资金从完工结算的工程款里扣除。合同签订后，长江公司即按合同约定进行电力建设施工。2017年8月22日，长江公司与被告签订《补充协议》，协议确认被告已支付长江公司工程款200,000.00元，以16幢1602号商铺出售冲抵工程款984,000.00元。协议另约定被告将城南鑫居2幢1302号、8幢101号、102号、1201号、1202号、11幢301号、302号共计7套住房以每平方米2500.00元的价格出售给长江公司，用于冲抵工程款1,958,475.00元，剩余工程款由被告按约支付。上述合同及补充合同签订后，被告与长江公司负责人唐喜签订了16幢1602号、2幢1302号、8幢101号、102号、共计四套房屋的《商品房购销合同》，并办理了该4套房屋的网签手续，但8幢1201号、1202号、11幢301号三套房屋却已被销售给了其他人，并已其他人办理了网签手续。就涉案的11幢302号房屋，长江公司多次与被告协商签订销售合同及办理网签手续事宜均未果。因长江公司与承包方代表唐喜的合作到期，第三人大理长江输变电工程有限公司出具《声明》，将承包方变更为原告承包方代表仍为原告负责人唐喜，并将其与被告所签订的相关合同及被告协议中所涉及的一切权利转让给原告，由原告就电力建设工程与被告进行结算，并承担后续产生的一切费用。原告与长江公司所签订的《出售抵押合同》及《补充合同》是双方真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，也不存在《企业破产法》规定的可撤销情形，合同自签订时就生效。原告基于债权转让，已取得《出售抵押合同》及《补充合同》内所涉的一切权力，对11幢302号房享有产权。被告不履行合同，已构成违约，为维护原告合法权利而诉到法院。 被告辩称：原告所称述的事实，没有异议，但是没有法律依据，本案的涉案房产，11幢302号房屋，房产至今为止并没有交付原告，没有正式签订商品房购销合同，及到相关部门办理网签手续，原告对被告享有的依旧是债权，而非物权，补充协议书双方并没有履行完毕，该份协议书以经被解除，本案涉案房产依旧归属于被告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人辩称：2015年底，原告为了承接工程，与第三人签订合同成立沧源第五工程处，以原告为负责人的沧源第五工程处是独立的，2016年沧源第五工程处就和被告签订耿马高低压配电的工程协议，当时付了一部分现金，其他是用销售房屋进行抵押，2018年沧源第五工程处就把权利义务等全部转给现在的原告，沧源第五工程处与被告签订的协议是合法有效的应该得到履行。被告对原告有履行义务，原告的诉讼请求是合理合法的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。 原告向本院提交了下列证据： A1、债权登记申报表、破产债权申报书、耿马城南鑫居配电工程债务简述复印件，欲证明原告于2018年9月13日针对案涉房屋进行了破产债权申报并对债务情况向耿马县人民法院进行陈述。 A2、电力建设施工合同原件，欲证明被告与长江输变电工程有限公司沧源第五工程处签订了施工合同。 A3、出售抵押合同、补充协议书，欲证明被告与长江输变电工程有限公司沧源第五工程处就以案涉屋冲抵工程款进行过书面约定。 A4、付款收据3张原件，欲证明被告以案涉房屋抵押冲抵部分工程款后出具给原告的收据。 A5、声明复印件，欲证明大理长江输变电工程有限公司已经将城南鑫居债权转移给原告。 经质证被告对证据A1债权申报表三性予以认可，破产债权真实性合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可，在说明当中没有涉及到本案涉案房屋进行冲抵的说明，原告享有的是债权，而不是物权，工程债务简述三性予以认可。对证据A2、A4、A5三性无异议。A3真实性合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可，出售抵押合同并没有涵盖本案涉案房产，更多的是体现在补充协议，存在没有交付、没有签订购销合同、没有进行网签备案。 第三人对以上证据均无异议。 被告及第三人未向法庭提交证据。 对于上述原告方提交的证据本院作如下认定：证据A2、A4、A5组证据，被告及第三人无异议，本院予以采信。对有异议的证据A1、A3，被告异议成立，不予采信原告所证实的目的。 依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月13日，大理长江输变电有限位公司沧源第五工程处与被告签订《电力建设工程合同》，工程总造价为3,990,000.00元。就工程款的支付，被告同意将城南鑫居商住小区第16幢1602号商铺（333.18㎡）出售给长江公司，冲抵工程款984,000.00元。同日，双方签订了《出售抵押合同》。合同签订后，长江公司即按合同约定进行电力建设施工。2017年8月22日，长江公司与被告签订《补充协议》，协议确认被告已支付长江公司工程款200,000.00元，以16幢1602号商铺出售冲抵工程款984,000.00元。协议另约定被告将城南鑫居2幢1302号、8幢101号、102号、1201号、1202号、11幢301号、302号共计7套住房以每平方米2500.00元的价格出售给长江公司，用于冲抵工程款1,958,475.00元，剩余工程款由被告按约支付。上述合同及补充合同签订后，被告与长江公司负责人唐喜签订了16幢1602号、2幢1302号、8幢101号、102号、共计四套房屋的《商品房购销合同》，并办理了该4套房屋的网签手续，但8幢1201号、1202号、11幢301号三套房屋却已被销售给了其他人，并已与其他人办理了网签手续。就涉案的11幢302号房屋，长江公司多次与被告协商签订销售合同及办理网签手续事宜均未果。因长江公司与承包方代表唐喜的合作到期，第三人大理长江输变电工程有限公司出具《声明》，将承包方变更为原告，承包方代表仍为原告负责人唐喜，并将其与被告所签订的相关合同及被告协议中所涉及的一切权利转让给原告，由原告就电力建设工程与被告进行结算，并承担后续产生的一切费用。2018年8月7日本院作出（2018）云0926破申1号《民事裁定书》，裁定受理云南盛德大业耿马房地产开发有限公司破产清算一案；后本院于2018年8月28日作出（2018）云0926破1号《决定书》，指定云南博川律师事务所担任破产管理人。2018年9月13日，原告向管理人申报债权900,000.00元，该涉案11幢302号房未在申报范围内，原、被告之间就11幢302号房未签订过《商品房购销合同》，未办理过网签手续。 本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有支配和排他的权利，包括所有权和他物权。本案是被告欠原告工程款而用房子折抵价款支付工程款，即以房抵债。双方共同签订了《出售抵押合同》及《补充协议》，约定以16幢1602号商铺抵扣工程款984,000.00元，用2幢1302号、8幢101忠、102号、1201号、1202号、11幢301号、302号7套房子以每平方米2500.00元价格充抵1,958,475.00元，但双方8幢1201号、1202号11幢301号、302号未办理网签备案登记手续。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同需具备房屋买卖当事人、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等必备要件。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案双方签订的《出售抵押合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方对于买卖房屋达成一致意见，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”双方虽然签订有《出售抵押合同》及《补充协议》，但被告至今未协助原告办理不动产过户登记手续、网签登记备案手续，在法律上并不发生物权变动的效力，故对原告诉请要求确认涉案房产属于原告，确认后立即与原告签订城南鑫居小区11幢302号房屋的《商品房购销合同》，并办理网签备案手续后把房子交付给原告的诉求本院不予支持。本案所涉房屋到本院受理破产清算前均未签订《商品房销售合同》及办理网签备案登记，本案确认原告对被告享有的是债务而非物权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、大理长江输变电工程有限公司沧源第五工程处与被告签订的《出售抵押合同》及《补充协议书》有效，但未生效。 二、驳回原告云南航宇输配电设备有限公司耿马分公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告云南航宇输配电设备有限公司耿马分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 审 判 长  张金国 人民陪审员  李世美 人民陪审员  俸金荣 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  罗 畅