重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初12797号原告：余婵媛，女，1995年2月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：李力，重庆捷恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志华，重庆捷恒律师事务所律师。被告：重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道**，统一社会信用代码915001082031689974。诉讼代表人：重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司管理人。负责人：穆川，清算组组长。委托诉讼代理人：刘永华，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂进，重庆合纵律师事务所实习律师。原告余婵媛与被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司（以下简称聚丰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余婵媛的委托诉讼代理人刘志华,被告聚丰公司的委托诉讼代理人刘永华、涂进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余婵媛向本院提出诉讼请求：1.确认原被告2018年10月13日签订的《认购协议书》于2020年4月26日解除；2.判令被告返还首付房款300000元，并以银行同业拆借中心公布的贷款利率上浮50%从2018年10月13日起计付资金占用损失；3.被告双倍返还定金200000元。事实及理由：原告为购买被告位于重庆市江北区观音桥步行街16号聚丰纵横国际裙楼1-附119号商铺（以下简称案涉房屋），于2018年10月13日向被告支付定金100000元。2018年10月13日，原、被告签订《认购协议书》。2018年10月18日，原告向被告支付300000元预交房款。根据约定，被告负有及时解除案涉房屋抵押的义务，但被告至今未履行该义务。原告于2020年3月26日函告被告5日内完成本案所涉房屋的解押并与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，逾期则解除《认购协议书》，双倍返还定金并退还其他款项。被告于2020年4月26日签收函件，仍不履约。现《认购协议书》已于2020年4月26日解除，原告遂诉至法院，望判如所请。聚丰公司辩称，对原告第一项诉讼请求无异议；案涉房屋在销售之前已经办理了抵押登记，因没有如期解押，不能签订商品房买卖合同；被告的破产申请现已经由重庆市第五中级人民法院裁定受理，利息截止时间应为破产受理之日即2020年7月30日,被告不认可利息上浮50%；定金罚则约定的是被告不得将本协议的物业销售他人，被告并未将本协议的物业销售给他人，不构成双倍返还定金的条件；本案诉讼费不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2018年10月13日，原、被告签订《认购协议书》，约定：原告认购被告拟出售的位于重庆市江北区观音桥步行街X号聚丰˙纵横国际裙楼X-附X号，建筑面积16.03平方米。双方签订《重庆市商品房买卖合同》时，建筑面积总价1033079元。按揭贷款的买受人的全部房款或贷款客户的首付款应在签订合同时履行付款义务。按揭贷款的买受人承诺充分了解办理贷款的相关要求，承诺自已的情况符合办理贷款的条件，并同意于合同签订当日内主动将办理贷款手续所需的相关文件及相关费用交给出卖人，用于向银行申请贷款。买受人应无条件配合银行等相关单位办理贷款手续。贷款比例及年限以银行最后批复为准，如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额由买受人以现金方式在银行批准额度确定之日起七日内支付完毕。买受人不得以银行贷款政策变化为由拒签《重庆市商品房买卖合同》；逾期视为买受人违约，违约责任按《重庆市商品房买卖合同》有关条款执行。买受人在本协议签订的同时，向出卖人支付立约定金100000元。在本定金设立期间，出卖人不得将本协议的物业销售他人，否则买受人有权要求出卖人双倍返还定金。买受人在签订本协议后，以出卖人通知签约时间起7日之内，凭本协议及定金交款收据至出卖人销售现场签订合同，同时支付房款或首付款，若买受人逾期未与出卖人签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，则出卖人有权单方解除本协议且无需通知买受人，同时出卖人有权将上述物业另行出售，买受人所支付的立约定金出卖人不予退还。买、卖双方确认，在签订本协议时，出卖人已经向买受人公示了商品房预售许可证和双方协商一致拟签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件、补充协议等文本文件，且出卖人已向买受人合理清楚地解释了上述合同等法律文件的相关条款及内容和该物业已办理在建工程抵押，在签订《重庆市商品房买卖合同》前由出卖人负责解押。买受人对上述合同等法律文件的条款清楚并且无异议。本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向项目所在地人民法院起诉。2018年10月13日,原告向被告支付定金100000元，2018年10月18日，原告向被告支付预交房款300000元，被告分别向原告出具了收据。2020年3月26日，原告向被告出具《催告函》，要求被告在收到函件后5个工作日内办理案涉房屋解押手续并与原告签订《重庆市商品房买卖合同》。2020年4月20日，原告委托重庆捷恒律师事务所刘志华、李力律师按照被告住所地重庆市南岸区江南大道**向被告邮寄了《律师函》，载明：原告于2020年3月26日向被告发出《催告函》，要求被告在5个工作日内解押并签订房屋买卖合同，但被告至今未予回复；故，原告要求解除《认购协议书》，《认购协议书》解除后5日内，被告返还以预交房款300000元，并以300000元为基数从2018年10月13日起支付资金占用损失；《认购协议书》解除后5日内，被告双倍返还定金200000元。该邮件于2020年4月24日妥投。2020年7月30日，重庆市第五中级人民法院受理被告的破产清算申请。2020年9月4日，重庆市第五中级人民法院指定重庆合纵律师事务所担任被告管理人。以上事实，有认购协议书、收据、催告函、律师函、EMS全球邮政特快专递邮单、邮件全程跟踪查询、（2020）渝05破申399号民事裁定书、（2020）渝05破157号决定书及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。关于违约责任的问题。协议约定：买受人在签订本协议后，以出卖人通知签约时间起7日之内，凭本协议及定金交款收据至出卖人销售现场签订合同；该物业已办理在建工程抵押，在签订《重庆市商品房买卖合同》前由出卖人负责解押。双方于2018年10月13日签订《认购协议书》后，到原告发出《律师函》催告被告履行解押义务期间届满，本案所涉房屋仍未解押，被告未在原告催告期限内履行解押并与原告签订《重庆市商品房买卖合同》的义务，已构成违约，且致使合同签订条件始终无法成就，合同目的无法实现，故原告行使法定的解除权解除《认购协议书》符合法律规定，被告亦对原告主张《认购协议书》于2020年4月26日解除无异议，故本院确认《认购协议书》已于2020年4月26日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因此，对于原告要求被告返还定金100000元和预交房款300000元的请求，本院予以支持。对于原告要求双倍返还定金的请求，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，鉴于原、被告对于定金双倍返还明确约定为“在本定金设立期间，出卖人不得将本协议的物业销售他人，否则买受人有权要求出卖人双倍返还定金”，被告并不存在将本案所涉房屋出卖给他人的情形，故不应适用定金罚则，故对于双倍返还定金的请求，本院不予支持。《认购协议书》解除后，因被告未按时向原告归还预交房款300000元，对原告造成损失，故对于原告要求被告支付资金占用费的请求，本院予以支持。至于利息标准，原告关于按照基准利率上浮50%的诉请并无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国破产法》第四十六条规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。被告的破产申请于2020年7月30日由人民法院受理，故，相关资金占用损失计算至2020年7月30日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国破产法》第二十条、第四十六条之规定，判决如下：一、确认原告余婵媛与被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司2018年10月13日签订的《认购协议书》于2020年4月26日解除；二、被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告余婵媛定金100000元；三、被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告余婵媛预交房款300000元并支付资金占用损失（以300000元为基数，从2018年10月13日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至2020年7月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告余婵媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  陈 花二〇二〇年十一月三十日法官助理  甘 霖书 记 员  盛清清