贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终686号上诉人（原审原告）：彭涛，男。上诉人（原审被告）：安顺瑞立房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北航路古艺明园**1跃****。法定代表人：赵束，董事长。委托诉讼代理人：屈青，女。代理权限为特别授权。上诉人彭涛因与上诉人安顺瑞立房地产开发有限公司（以下简称“瑞立房开”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初6067号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月13日公开开庭进行了审理，上诉人彭涛、上诉人瑞立房开的委托诉讼代理人屈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭涛上诉请求：、请求依法撤销(2019)黔0402民初6067号民事判决书第一项;改判被上诉人支付上诉人2017年3月31日起至2019年10月24日止的逾期办证违约金30245元。二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实错误。双方在《商品房买卖合同》中约定的办证逾期违约金不存在过分高于造成的损失的情况。首先，被上诉人没有举证其主张的“违约金过分高于造成的损失”的证据。其次,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算”。双方在《商品房买卖合同》中约定的办证逾期需按日支付已付房价款万分之一的违约金，约定的违约金低于“按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。再次,房开公司没有及时办理房产证不仅损害上诉人现有利益，还持续损害上诉人将来收益。1、迟办或不办不动产证,对购房者保护自身权益是非常不利的。从根本上来说,在没有拿到不动产证之前,购房者还不能算是该房产法律意义上的拥有者。只有取得房不动产权证后,购房者才对所购房屋拥有了所有权,才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。2、在房屋进行二次销售时,不动产证满不满2年需要缴纳5.6%的增值税，满2年则可以免征增值税。增值税由卖家缴纳，但在实际中，增值税通常由买家承担。因此,买房人在购买二手房时，会先考虑不动产证满2年的房子,这样可以不用缴纳增值税。如果满5年且是唯一住房，则可以免征增值税和个税。3、不动产证的重要性(1)不动产证是购买房产行为有效、合法的证明,是构成完整房产交易的重要组成部分。(2)不动产证是该房产在解决分家析产、权属纠纷等问题时的有效证明文件。(3)不动产证是住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁时的法律依据。4、不动产证的重要作用(1)不动产证是房产在买卖、交换、租赁和抵押时需出具的重要法律文件没有办好不动产证的房产不能进行买卖交易,任何房产交易行为的第一个步骤就是验证不动产证的真实和有效性。（2)没有办好不动产证的房产是不能进行转让、赠与和继承。(3)不动产证是置换与出租的前提没有不动产证,即使签了相关合同或协议，也会被视为无效，不能受到法律保护。(4)没有不动产证该房产不能质押、典当。(5)没有不动产证无法获得拆迁补偿。(6）没有不动产证房子所有权不是你的在没有拿到不动产证之前,该房产的所有权仍然属于开发商或前业主。最后,上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》是符合安顺住建部门的格式合同。安顺市居民购房所签订的《商品房买卖合同》基本也是约定未按期办理房产证违约金为每日万分之一。如果上诉人和被上诉人签订《商品房买卖合同》约定违约金金额过高,那安顺市居民签订的《商品房买卖合同》约定违约金也均不合理。瑞立房开答辩：逾期办证是由政府的原因造成的，是不可抗力因素。一审判决后，我们已经向其他当事人进行了赔付。四通费的问题在收取时说明了是四通开户费，目前对方的相关四通都是开通的。瑞立房开上诉请求：一、请求贵院撤销贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2019)黔0402民初6067号民事判决,依法,改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案的一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中一审法院认定上诉人代为收取被上诉人“四通费”缺乏合法依据的事实认定错误。首先,上诉人代为收取的“四通费”系被上诉人自行应当承担的四通开户费,而非房屋基础配套设施和公共设施的建设安装费用。该“四通费”的性质在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第十四条第(四)项已经很明确为开户费,并不是一审判决中认定的配套设施建设安装费。其次,在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第十四条第(四)项中明确被上诉人委托上诉人代为向相关单位缴纳的费用为(1)专项维修资金;(5)水、电开户费。(6)有线电视、燃气开户费。且合同皆明确采用划横线的方式显注地对被上诉人进行提示。上诉人代为收取后已将该费用缴纳给该相关单位,该单位也将水、电、有线电视、燃气进行开户给被上诉人使用,现被上诉人已实际享受到该“四通”的服务。再次,一审法院在判决书中引用的不论是贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款还是贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于有关问题询问的答复》,该条例及答复中所指的供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等等皆是指配套基础设施和公共设施的建设安装费用。并不是上诉人代为收取的开户费用。综上,一审法院在认定事实上混淆本案涉及的“四通费”的开户费与敷设到户及配套基础设施和公共设施的建设安装费用,将二者混为同一理解,因此错误地认定了上诉人代为收取的“四通费”的开户费缺乏法律依据,从而作出由上诉人退还代为收取的“四通费”及支付资金占用损失的判决错误。二、一审法院作出上诉人逾期办证承担违约金责任的判决事实认定错误。上诉人未在《商品房买卖合同》中约定的期限办证系由于安顺市规划局对上诉人开发的“中铁御岭小区”进行规划调整,以政府行为导致上诉人开发的中铁御岭小区房屋不能及时办理不动产登记证,并非上诉人的个人行为不进行办理而违约，因此,不应该将上诉人不能预知和不能控制的政府行为导致不能办证原因归于上诉人,且政府的调规行为是持续性行为,上诉人不能按合同期限协助被上诉人办证的责任不在于上诉人,故上诉人不应当对此承担违约责任。在一审判决中未充分考虑上诉人未能办证的客观原因,忽视政府行为导致不能办证的事实认定错误,因此判决由上诉人承担违约责任有失公平。彭涛答辩：关于政府原因导致不能办证，这个不是不可抗力，瑞立房开提供的文件落款日期在我们签订合同之前，房开公司可以预见并把这个问题考虑进去再签合同的。房开收取四通费的说法不成立，相关国家的规定已经明确说明取消了相关配套费用。2017年年底，我们跟房开进行交涉时请了电视台的记者，一同前往，瑞立房开的人员在面对电视台记者的时候作出承诺，关于逾期办证的问题会按照合同履行。原审原告彭涛向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告按照商品房买卖合同的约定将原告购买的位于贵州省安顺市经济技术开发区所有权证书不动产登记证交付原告。2、请求人民法院判令被告按照原告购房款322444元为基数支付原告从2017年3月31日起至2019年10月24日（938天）期间的违约金30245元，并判决被告支付违约金至交付不动产权证之日止。3、请求人民法院判令被告按照国家相关规定退还原告四通费4618元及资金占用利息（以4618元为基数按年利率4.75%从2016年12月30日起计算至实际退还之日止）。4、诉讼费由被告承担。一审查明的事实：2016年4月20日，原告彭涛与被告安顺瑞立房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于安顺市经济技术开发区，房屋总价款为322444元；原告采取贷款方式付款，于本合同签订之日支付首付款72444元，余款250000元通过银行按揭方式支付；原告同意委托被告代其向相关部门缴纳专项维修基金、水电开户费、有线电视及燃气开户费。合同签订后，原告依约向被告支付购房款322444元。该合同第二十二条约定：被告应当于2018年9月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。该合同第七条约定：前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定附件五所列配套设施的建设安装费用，被告不再向原告收取该商品房总价款以外的费用。2016年4月21日，原告缴纳住宅专项维修资金8140元。2016年12月30日，被告向原告收取四通（水、电、燃气、有线电视）费4618元。2019年3月28日，被告向原告出具了购房发票。本院依职权到安顺市住户和城乡建设局查询，被告未就争议房屋办理现房备案手续。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，当事人双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告办理其购买的位于安顺市经济技术开发区房屋不动产权证的诉请，被告在庭审中认可上述房屋不具备办理不动产权证的条件，且经本院依职权调取的证据也证明了上述房屋未办理现房备案手续，故原告的该请求本院暂不予支持，原告可在该房屋具备办理不动产权证后另行主张权利。关于被告应当向原告支付违约金的金额及期间问题，双方签订的合同虽约定为“按日以已交付房价款的万分之一支付”，但在审理中被告提出违约金过高并要求进行调减，鉴于被告逾期办理商品房转移登记的有关文件具有其主客观原因，同时原告亦未举证证明因被告的违约给其造成的损失及金额，根据公平原则与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际情况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，本院酌定2017年4月1日起至2019年10月24日止的逾期办证违约金为4000元。关于原告要求被告退还四通费的诉请，在双方签订的《商品房买卖合同》第十二条中约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间及使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖/达到/；4、燃气：2017年9月28日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户;6、有线电视:交付时线路敷设到户;7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”，被告在收取原告的购房款后，另行收取了水、电、燃气、有线电视“四通费”人民币4618元，按照合同的约定和双方当事人的陈述，被告收取的“四通费”实质为房屋达到交房条件时供水、供电、有钱电视、燃气等配套设施的建设安装费用，根据双方当事人合同约定及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定“商品房买卖合同应当包括供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”，贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。在上述条例公布实施后，被告在交房时以代收代缴名义向原告收取的上述费用应予以退还，故原告要求被告退还四通费4618元的请求本院予以支持。关于原告要求被告支付代收取的四通费的资金占用损失的诉请，因被告收取四通费缺乏合法、有效的依据，其资金占用行为给原告造成了一定的损失，应以同期银行存款利率为标准计算资金占用损失，故被告应当自收取之日起向原告支付至其退还之日止的资金占用损失。关于被告提出的逾期办证系政府原因造成的抗辩意见，其提交的证据不能证明该事实，故该意见本院不予采纳。综上，被告安顺瑞立房地产开发有限公司应当支付原告彭涛逾期办证违约金4000元，返还原告四通费4618元，并以4618元为基数按中国人民银行同期存款利率向原告支付自2016年12月30日起至退还之日止的资金占用损失；对原告的其他讼请求本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告安顺瑞立房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付原告彭涛自2017年4月1日起至2019年10月24日止的逾期办证违约金人民币4000元；二、被告安顺瑞立房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内返还原告彭涛“四通费”人民币4618元，并向原告彭涛支付自2017年12月31日起至实际退还之日止的资金占用损失，该资金占用损失以4618元为基数按中国人民银行同期存款利率进行计算；三、驳回原告彭涛的其他诉讼请求。案件受理费人民币722元，减半收取361元，由被告安顺瑞立房地产开发有限公司负担。该款原告彭涛已预交，由被告安顺瑞立房地产开发有限公司直接支付给原告彭涛。二审中上诉人彭涛提交了光碟一张，主要载明电视台采访瑞立房开员工关于逾期办证额事情，该工作人员表示按照合同约定处理。该证据因不属于二审新证据，二审不予审查。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是1、瑞立房开承担的逾期办证违约金标准如何确定；2、“四通费”是否应当退还。关于逾期办证违约金的问题。首先，瑞立房开确实存在逾期办理产权证给彭涛的情形。瑞立房开认为造成逾期办证是由于安顺市规划局调整规划的原因导致，属于不可抗力。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”显然，安顺市城乡规划局的安市规呈【2015】120号文件的作出时间是2015年9月23日，而本案当事人签订《商品房买卖合同》的时间是2016年4月20日，即是说瑞立房开对于停工可能影响工期和交房、办理产权证等事宜是能够遇见且能够克服的。所以该事项并不构成不可抗力，上诉人瑞立房开的上诉理由不能成立。关于上诉人彭涛认为房屋产权证极具重要性，未能取得产权证对其影响极大，所以应当按照《商品房买卖合同》上约定的违约金计算标准来计算逾期办证违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中瑞立房开逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。是故，结合房开公司违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。即瑞立房开应当向彭涛支付的逾期办证违约金为2017年4月1日起至2019年10月24日的计算为322444元×0.15÷10000×936天=4527元。对于2019年10月24日以后至瑞立房开实际交付商品房不动产登记证前的逾期办证违约金，以322444元为基数，按照每日万分之零点一五计算支持。关于“四通费”是否应当退还的问题。当事人双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）项中约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳下列第（1）（5）（6）项费用，并在签订本合同之日起10日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后60日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（5）水、电开户费。（6）有线电视、燃气开户费。2016年12月30日瑞立房开收取了彭涛的“四通费”4618元。而该“四通费”所指向的具体项目应当是前述合同中约定的水、电开户费和有线电视、燃气开户费。水、电、有线电视、燃气的建设安装费用，应当包含在商品房价格中，且属于商品房交房时应具备的交房条件，瑞立房开也没有举证证明其具体向哪个部门另行代商品房买受人交纳了什么开通、开户费用，所以其认为不应当退还“四通费”的理由不能成立。综上，上诉人瑞立房开的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。上诉人彭涛的上诉理由部分成立，对成立部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初6067号民事判决第二、三项；二、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初6067号民事判决第一项；三、改判上诉人安顺瑞立房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付上诉人彭涛自2017年4月1日起至2019年10月24日的逾期办证违约金4527元，自2019年10月24日以后至上诉人安顺瑞立房地产开发有限公司实际交付商品房不动产登记证之日止的逾期办证违约金以322444元为基数，按照每日万分之零点一五计算。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费361元（已减半收取），由上诉人安顺瑞立房地产开发有限公司承担；二审案件受理费722元，由上诉人安顺瑞立房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 辜贤莉二〇二〇年十一月二十五日法官助理陈甜甜书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。