贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0321民初7520号原告：张跃均，男，1973年12月30日出生，汉族，务工，户籍地：。现住。原告：陈德维，女，1974年10月20日出生，汉族，务工，户籍地：。现住。二原告共同委托诉讼代理人：张仕宏，贵州百恒兴律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：贵州力臣房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区遵南大道**。统一社会信用代码：91520321560927242E。法定代表人：陈太宁，职务：公司总经理。委托诉讼代理人：王欣欣，系公司行政部工作人员。代理权限：特别代理。原告张跃均、陈德维诉被告贵州力臣房地产开发有限公司（下称力臣房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张跃均、陈德维的委托诉讼代理人张仕宏、被告力臣房开公司的委托诉讼代理人王欣欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张跃均、陈德维向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2015年11月16日至2018年3月20日逾期（855日）交房违约金73,357.40元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年1月25日在被告处购买了“翰华国际花园”住房一套，并与被告签订《商品房房屋买卖合同》，套内面积90.39㎡，单价4076.58元/㎡，总价368,482.00元，原告按照合同约定向被告支付了全部房款。根据合同约定，被告应于2014年11月16日前交付房屋，但被告并未按照合同约定如期交房。原告及“翰华国际花园”业主多次要求被告交房。被告于2014年12月16日向全体业主承诺交房时间为2015年6月30日，2015年7月2日，被告在《关于翰华国际花园六月三十日未按时交房相关问题的回复》中承诺“1、2、3、5号楼在2015年10月30日交房，6、7、8号楼在2015年12月30日交房”。同时承诺“自2015年7月1日起违约金在前面已经支付的违约金的基础上增加20%，满一个季度的时候进行发放”。2015年7月10日，被告在《关于翰华国际花园未按时交房相关问题的回复》中，在保持2015年7月2日作出承诺的基础上，就“有关补偿”问题作出承诺“1、按翰华国际花园车库的实际发售价格，按10%的比例补偿；2、从交房起，免除一年的物业服务费；3、免费提供房屋装修的水泥和沙”。2015年7月13日，被告在《关于翰华国际花园未按时交房相关问题的回复的补充意见》（以下简称《补充意见》）中，除就“有关补偿问题”外，特别对“退房问题”说明：1、由于种种原因，原则上公司办理不了退房手续。2、确实需要退房的业主，公司安排业主与公司领导协商，协商不能够达成一致的，业主可以通过法律程序维护自己的权益，公司积极配合。另被告在该《补充意见》中注明“主体完工，存在消防专项验收，电梯节能保温质量分户验收”的事由。2015年12月24日，被告法定代表人陈太宁向全体业主致函承诺：由于公司遇到多方因素影响造成了在约定期限内无法交房，具体交房时间迟延到2016年7月1日前。迟延交房的违约金公司按原违约金的基础上提升20%（即按业主已交款金额的日万分之二点四计算）计算。2016年7月1日，被告仍不能兑现承诺交房。直至2018年3月19日，被告在小区张贴通知，要求业主配合进行消防分户验收。事实证明，截至2018年3月19日，“翰华国际花园”项目1、2、3、5、6、7、8号楼消防尚未进行验收，均不具备交房的条件。综上，被告应当根据合同和承诺向原告支付违约金。原告已领取被告支付的违约金至2015年10月30日，自2015年10月31日起暂截至2018年3月20日止，被告迟延交房逾期870日，其中自2016年7月1日起违约金应按照日万分之二点四计算。原告多次要求被告支付违约金，被告拒不支付，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。庭审中，变更违约金计算时间从2015年10月31日起算。被告力臣房开公司口头辩称：因公司原因导致未按期交房属实，公司愿意承担违约责任，但是，由于今年年初爆发新冠肺炎疫情，导致我公司经营困难、步履维艰，无力履行合同约定和公司承诺的违约金，因此，2015年11月15日以前违约金，我公司同意按照合同约定的已付购房款的日万分之二计算支付，2015年11月16日以后，根据贵州省高级人民法院和遵义市中级人民法院2020年关于逾期交房违约金计算标准指导意见，我公司要求按照日万分之一的标准支付违约金，且应当以首付款、尾款交款时间分段计算。公司对原告请求计算的起算时间无异议，对截止时间有异议，因公司开发的翰华国际花园一期1、2、3、5号楼于2015年11月符合入住条件，7、8号楼于2016年11月符合入住条件，6号楼于2017年3月符合入住条件，原告是2015年11月8日接房，视为对交房条件的认可，因此，应当算到原告接房之日止。同意起算时间变更从2015年10月31日起算。根据原、被告的陈述和所举的证据，认定以下事实：原告与被告于2014年1月25日签订《商品房买卖合同》，在被告处购买了“翰华国际花园”住房一套，套内面积90.39㎡，单价4076.58元/㎡，总价368,482.00元，合同第十一条约定交付时间和条件：（一）出卖人应当在2014年11月16日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关实施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房。…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定，于2014年1月25日支付了首付款111,482.00元，2014年4月10日支付了尾款257,000.00元，被告力臣房开公司未能在约定期限内交房。2014年12月16日被告向全体业主承诺交房时间为2015年6月30日，2015年7月2日，被告在《关于翰华国际花园六月三十日未按时交房相关问题的回复》中承诺“1、2、3、5号楼在2015年10月30日交房，6、7、8号楼在2015年12月30日交房”。同时承诺“自2015年7月1日起违约金在前面已经支付的违约金的基础上增加20%，满一个季度的时候进行发放”。2015年7月10日被告作出《关于翰华国际花园未按时交房相关问题的回复》，回复载明：公司根据项目现场的实际工程量，确定1、2、3、5号楼在2015年10月30日交房；6、7、8号楼在2015年12月30日交房。从2015年7月1日起，对原定在2014年11月16日交房的业主，违约金在前面已经支付的基础上增加20%，每一季度发放一次。2015年7月13日作出《关于翰华国际花园未按时交房相关问题回复的补充说明》，再次明确交房不变，否则，业主无条件退房。2015年10月15日在《遵义晚报》上刊登了交房公告，告知小区业主从2015年10月30日开始办理上述1、2、3、5号楼房屋的交房手续。2015年12月24日，被告法定代表人陈太宁向全体业主致函承诺：由于公司遇到多方因素影响造成了在约定期限内无法交房，具体交房时间迟延到2016年7月1日前。迟延交房的违约金公司按原违约金的基础上提升20%（即按业主已交款金额的日万分之二点四计算）计算。2017年6月22日，遵义市播州区房突办作出情况说明：被告力臣房开公司由于管理不善等原因，开发的翰华国际花园成为问题楼盘。翰华国际花园一期1、2、3、5号楼于2015年11月符合入住条件，7、8号楼于2016年11月符合入住条件，6号楼于2017年3月符合入住条件。所有购房户的违约金计算到2015年11月30日止。2017年9月26日在《遵义晚报》上刊登了接房公告，告知小区业主，翰华国际花园6、7、8楼已于2016年底和2017年初开始接房，再次通知业主抓紧接房。2017年12月21日，遵义市播州区住房和城乡建设局向原告颁发（2017）025《房地产开发项目手册备案证》，原告开发的“翰华国际花园”（1、2、3、5、6、7、8号楼）项目，经审查符合竣工备案条件，同意备案。2018年4月27日，遵义市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。原告于2015年11月8日接房。双方就逾期交房违约金问题发生争议，原告遂诉至本院。另查明，原告已按约领取违约金至2015年10月30日。上述事实有原、被告的陈述，原告提供《商品房买卖合同》，被告关于逾期交房相关问题的回复，被告提供的情况说明、接房时间表、购房款支付情况统计表、公告等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告张跃均、陈德维与被告力臣房开公司所签《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，该合同合法有效。本案中，被告逾期交房违约，原、被告双方自愿继续履行合同的事实客观存在，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，合理部分予以支持。关于逾期交房违约金计算标准问题，结合本案实际，以被告支付原告已付购房款的日万之二为宜。被告请求按照日万分之一的标准计算违约金的理由不充分，不予采信。关于计算违约金的截止期限，原、被告双方虽然有约定交房的条件是要取得建筑工程竣工合格证明文件，但是，原告于2015年11月8日接房，视为其改变了原来的约定，且涉案房屋于2015年11月即符合入住条件。因此，期限应当计算至接房之日，即2015年11月8日止。原告已领取违约金至2015年10月30日，本案逾期交房违约金应从2015年10月31日计算至2015年11月8日止，共计9天。逾期交房违约金计算为：（368,482.00元×2?×9天）=663元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由被告贵州力臣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张跃均、陈德维逾期交房违约金663元；二、驳回原告张跃均、陈德维的其余诉讼请求。案件受理费减半收取816元，由被告贵州力臣房地产开发有限公司负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且应在上诉期届满之日起七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期届满之日起二年内向本院或被执行人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。审判员  熊其芳二〇二〇年十一月二十日书记员  肖 颖