浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初2025号原告：温州市瓯海区梧田街道老殿后村股份经济合作社。住所地：温州市瓯海区梧田街道老殿后村。统一社会信用代码：N2330304145286097W。法定代表人：陈建文。委托诉讼代理人：陈文克，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅陈炎，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：温州统一机动车驾驶培训有限公司。住所地：温州市瓯海区仙岩工业区凤四路。统一社会信用代码：91330304307432262J。法定代表人：陈少达。原告温州市瓯海区梧田街道老殿后村股份经济合作社（以下简称“老殿后村经济合作社”）与被告温州统一机动车驾驶培训有限公司（以下简称“统一驾驶培训公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日和2020年6月30日公开开庭审理了本案，经审理发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2020年9月11日第三次公开开庭审理了本案。原告老殿后村经济合作社的法定代表人陈建文和委托诉讼代理人梅陈炎，被告统一驾驶培训公司的法定代表人陈少达到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解的期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。原告老殿后村经济合作社向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付租金（暂计100万元，实际按照每年396000元自2016年1月1日起计算至实际腾空之日止，对于属于租金还是占有使用费性质由人民法院依法认定）；2.被告向原告支付逾期支付租金的违约金（暂计30万元，其中第一年以386000元为基数自2016年2月1日起计算，第二年以396000元为基数自2017年2月1日起计算，第三年以396000元为基数自2018年2月1日起计算，第四年以396000元为基数自2019年2月1日起计算，均按日千分之三计算至违约金实际付清之日止）。事实和理由：原、被告于2015年8月19日签订了《土地租赁协议书》（2015年11月16日签订了相同内容的租赁合同），约定：原告将位于温州市瓯海区××街道××村［温土字（2008）第300157］二产返回用地（面积约6000平方米）出租给被告作为驾校培训场地使用；租期自2016年1月1日至2025年12月31日，其中2016年至2020年12月31日，年租金按396000元一年一付，每年第一个月内支付；被告若超过约定期三个月不支付租金，应承担每日千分之三的滞纳金，超过约定期6个月不支付租金，原告有权收回该宗土地，违约方还应承担年租金的三倍补偿。上述协议签订后，原告依约交付土地给被告使用，被告使用该土地至今，但经原告多次催促未支付租金。案涉土地租赁合同纠纷部分事宜经温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初1989号一审判决，温州市中级人民法院（2019）浙03民终7136号终审判决，确认合同有效，解除案涉租赁合同，腾空场地。但被告至今未腾空场地（起诉状中称被告至今未腾空场地，但在第三次庭审时，原告确认被告已于2020年6月30日腾空场地），也未支付租金。原告认为，被告未依约支付租金的行为已严重损害原告的合法权益。被告统一驾驶培训公司辩称：一、根据温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初1989号和温州市中级人民法院（2019）浙03民终7136号民事判决，2015年11月17日，原温州市国土资源局作出收回案涉土地使用权的决定，并要求原告办理国有建设用地使用权注销登记，交回土地权利证书，逾期不履行，该局将直接公告注销，被告就此享有不安抗辩权，有权拒绝支付租金直至原告再次合法取得案涉建设用地使用权并交付被告。因此，原告第一项诉讼请求与生效判决矛盾。二、关于违约金部分，根据前述判决，原告称多次向被告催讨租金，依据不足，因此，原一、二审法院对原告要求被告支付逾期违约金的请求，均不支持。三、根据温州市瓯海区人民政府〔2015〕89号专题会议纪要，土地使用年限（三产70年、二产50年）不变，按再供地时重新计算。四、自案涉地块建设用地使用权被收回后，被告一直未使用案涉地块，直至2018年10月得知原告已再次取得建设用地使用权，才使用土地，且原告要求被告暂缓支付租金。租金的起算点应为2018年10月。五、被告于2017年11月6日向道路运输管理局申请新增案涉场地为驾校训练场地，后出具了《撤销场地许可申请书》，温州市中级人民法院认定该许可属于无效许可。六、因新型冠状病毒肺炎疫情影响，2020年4月10日，温州市交通运输局发布《关于恢复机动车驾驶员培训和道路运输从业人员资格培训考试工作》的通知，复工复训，原告提交的视频并非被告在案涉场地的经营活动。七、案外人温州万**市政工程有限公司不能进场施工与本案无关。八、被告已于2020年2月25日就案涉合同纠纷向法院另行提起民事诉讼。此外，被告已支付原告合同定金10万元，已支付拍卖行保证金5万元，上述款项应在租金中抵扣。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告老殿后村经济合作社因集体土地被征收，获得政府二产返回用地。2009年5月5日，温州市国土资源局与原告签订《国有土地使用权出让合同》（温土资字合［2008］－300157号），原告取得位于温州市瓯海区××街道××村的该宗地土地使用权，该宗地出让面积6173平方米，用途为工业用地。2015年4月15日，温州市国土资源局与原告签订《温州市国有土地使用权出让补充协议》，约定因政府协调不到位等原因，导致合同约定项目建设进度未在规定时间内完成，无法按照原《国有土地使用权出让合同》约定进行动工和竣工，故同意延长该出让地块中项目的动工开发期限，并重新约定竣工时间为2017年5月5日。2015年8月，原告将上述二产返回用地出租给被告使用，被告于2015年8月17日支付原告定金10万元，原告同意定金抵扣租金。2015年8月19日，双方（甲方即原告，乙方即被告，下同）就此签订《土地租赁协议书》，约定：土地租期暂定10年（自2016年1月1日起至2025年12月31日止；2016年1月1日前作为乙方办理有关手续及前期进场施工建设期，甲方免收租金）；乙方建设相关的手续由甲方负责办理，建设施工有关费用乙方承担；乙方租用该地块需建设办公用房，甲方应协助乙方按规定程序向有关部门办理建设报批手续；乙方应及时支付租金，若超过约定期三个月不支付租金，甲方有权要求乙方按每天千分之三加付滞纳金，若超过约定期六个月不支付租金，甲方有权收回该宗土地，同时不承担乙方的损失等。协议签订后，被告进场进行前期施工建设。为履行相关程序，原告就上述土地承租权组织拍卖，被告于2015年11月12日支付保证金5万元并拍得上述土地的承租权。2015年11月16日，双方又签订与前述《土地租赁协议书》内容相同的《土地租赁合同》。2015年11月9日，温州市瓯海区人民政府召开闲置土地处置工作会议，研究决定：因前期政策处理未到位等政府原因造成原告二产返回用地闲置，区国土分局先行收回土地使用权，待政策处理完毕、程序到位后重新供地并签订土地出让合同。2015年11月17日，温州市国土资源局作出收回案涉土地使用权的决定，并要求原告办理国有建设用地使用权注销登记，交回土地权利证书，逾期不履行，该局将直接公告注销。2017年3月14日，温州市国土资源局又与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：3303042017007086），再次将案涉土地出让给原告，宗地用途为其他工业用地，出让宗地面积6173平方米。2017年8月，被告书面函告原告，要求原告协助其办理相关审批手续并提供土地使用权证。2017年11月6日，被告向温州市道路运输管理局提出《要求新增驾校训练场地的报告》，要求将案涉土地增加作为驾校训练场。2018年1月30日，温州市道路运输管理局对案涉驾校场地实地勘验。2018年2月6日，温州市道路运输管理局准予被告增加案涉地块作为驾驶员培训场地的申请。2020年4月10日，温州市公路与运输管理中心发布《关于恢复温州市驾培行业复工复训的通知》，要求市区各驾培机构即日恢复培训，抓牢抓实疫情防控，有序开展复工复训的各项工作。在本案诉讼前，统一驾驶培训公司为与老殿后村经济合作社案涉土地租赁合同纠纷一案，曾向本院提出诉讼，本院于2019年3月11日立案。在该案中，统一驾驶培训公司作为原告的诉讼请求为：1.判令原、被告于2015年8月19日签订的《土地租赁协议书》及于2015年11月16日签订的《土地租赁合同》有效；2.判令被告继续履行上述两份土地租赁协议。老殿后村经济合作社作为反诉原告，提出反诉请求：1.确认双方于2015年8月19日签订的《土地租赁协议书》及于2015年11月16日签订的《土地租赁合同》已于2019年3月13日解除；2.判令统一驾驶培训公司支付老殿后经合社租金暂计100万元（自2016年1月1日，按396000元／年标准计算至实际腾空之日止）；3.判令统一驾驶培训公司支付逾期支付租金违约金暂计60万元（第一年违约金以386000元为基数自2016年2月1日起，第二、三年违约金以396000元为基数自当年2月1日起，按日万分之五计算至实际付清之日止）；4.判令统一驾驶培训公司立即腾空位于温州市瓯海区××街道××村××平方米的二产返回用地。本院于2019年10月8日作出（2019）浙0304民初1898号民事判决书，判决如下：一、确认统一驾驶培训公司与老殿后村经济合作社于2015年8月19日签订的《土地租赁协议书》及于2015年11月16日签订的《土地租赁合同》有效；二、解除统一驾驶培训公司与老殿后村经济合作社于2015年8月19日签订的《土地租赁协议书》及于2015年11月16日签订的《土地租赁合同》；三、统一驾驶培训公司于本判决生效之日起一个月内腾空位于温州市瓯海区××街道××村的宗地（地号：330304013020ＧＢ00048）；四、驳回统一驾驶培训公司其他的诉讼请求，驳回老殿后村经济合作社其他的反诉诉讼请求。后双方当事人提出上诉。2020年1月20日，温州市中级人民法院作出（2019）浙03民终7136号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后老殿后村经济合作社就上述生效判决向本院申请强制执行。以上事实由原告提供的土地租赁协议书、土地租赁合同、土地使用证、国有建设用地使用权出让合同、要求新增驾校训练场地的报告、浙江省道路运输行政许可申请书、机动车驾驶员培训机构基本情况登记表、场地技术条件说明及平面图、浙江省道路运输行政许可实地勘验笔录及照片、浙江省道路运输行政许可审核表、浙江省道路运输行政许可决定书及送达回执、专题会议纪要、（2019）浙0304民初1898号民事判决书、（2019）浙03民终7136号民事判决书、受理执行通知书，被告提供的温土资瓯收〔2015〕46号温州市国土资源局文件、道路运输管理行政部门文件，以及双方当事人相关陈述等证据足以证明，本院予以认定。上述证据，来源合法，内容真实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《土地租赁协议书》（2015年8月19日签订）和《土地租赁合同》（2015年11月16日签订）系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同双方均有约束力。该合同自原一、二审判决生效时发生解除的效力，合同解除前的由本院依法认定的租金及合同解除后被告继续占有使用案涉土地产生的占有使用费，被告应予支付。2016年1月1日至2017年3月13日期间，案涉土地使用权被国家收回，原告不享有土地使用权，即不享有对该土地收益的权利，该期间无论被告是否使用土地，原告均无权向被告收取租金。前述2016年1月1日至2017年3月13日期间，原告不享有案涉土地使用权，被告也未支付租金，属于合同中止履行期间；而2017年3月14日后至2017年11月6日前期间，尚无证据证明被告已获悉原告重新取得合法的用地手续及实际使用案涉土地，系因原告未告知被告其已重新取得合法用地手续或者未协助提供驾校审批相关的合法用地手续而导致被告未实际利用案涉土地期间，不可归责于被告，相当于合同中止履行期间的延续，原告要求被告支付租金，依据不足。2017年11月6日时，根据相关审批材料可以看出被告已将案涉场地改造建设为适宜、标准的驾校训练场地，且从之后不久即2018年初温州市道路运输管理局现场勘查的照片来看，被告已有教练车在场地行驶、工作，足以认定被告自2017年11月6日开始已实际使用案涉场地，故从该日起计付租金及合同解除后的占有使用费为宜。占有使用费的计算标准，双方未提出不同意见，可参照租金标准计算。被告在审理过程中辩称“2020年1月20日已腾空，4月11日临时借用场地”，证据不足，与原告申请强制执行的行为相悖，也与被告之前的庭审陈述不符，本院不予采纳，本院根据双方相关陈述认定被告自2020年6月30日才腾空场地。故案涉场地的租金及占有使用费应自2017年11月6日起计算至被告实际腾空之日2020年6月30日止，以上计2年7月余。但因新冠肺炎疫情导致被告无法正常使用场地约三个月，属于不可抗力造成不能履行合同，不可归责于双方，根据公平原则，依法免除被告该期间的部分租金，由双方合理分担损失。本院综合本案案情，酌情认定免除被告一个多月的租金。扣除因受疫情影响应予免除的部分租金后，本院认定被告应支付原告两年半的租金，计396000元/12月×30个月＝99万元。扣除被告已付定金10万元，余款89万元由被告承担。被告主张在租金中抵扣保证金5万元，因该款非原告收取，且无证据证明原、被告约定原告应予返还或者抵扣租金，被告的上述主张，缺乏依据，本院不予支持。关于原告违约金的诉讼请求，其已在前案中提出，并被前案生效判决驳回，现再次起诉，不符合“一事不再理”的民事诉讼原则，本院不予审理，予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条、第九十七条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，判决如下：一、被告温州统一机动车驾驶培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州市瓯海区梧田街道老殿后村股份经济合作社租金及占有使用费合计89万元；二、驳回原告温州市瓯海区梧田街道老殿后村股份经济合作社其他诉讼请求。案件受理费20838元，由原告温州市瓯海区梧田街道老殿后村股份经济合作社负担10431元，被告温州统一机动车驾驶培训有限公司负担10407元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  章 豪人民陪审员  周培俊人民陪审员  林 怡二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  王小洁附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.当事人负担的诉讼费应在裁判文书生效后10日内来院交纳，或通过汇款交纳；当事人需要退还诉讼费用的，应在裁判文书生效后10日内来院办理诉讼费用退费手续。4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。申请执行人超过申请执行时效期间向人民法院申请强制执行的，人民法院应予受理。被执行人对申请执行时效期间提出异议，人民法院经审查异议成立的，裁定不予执行。6.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。