湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9005民初2255号原告：李登香，女，1955年12月27日出生。原告：韩高林（系李登香之夫），男，1953年12月10日出生。上列二原告的委托诉讼代理人：樊哲愚，湖北楚天律师事务所律师。被告：潜江市银联农业投资有限公司。住所地：湖北省潜江市园林办事处东风路**。法定代表人：关靖，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐斌，该公司员工。第三人：湖北潜江农村商业银行股份有限公司。。住所地：湖北省潜江市江汉路**法定代表人：柯云霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘涛，该公司合规风险部科员。委托诉讼代理人：吴涛，湖北源来律师事务所律师。原告李登香、韩高林与被告潜江市银联农业投资有限公司（以下简称银联投资公司）、第三人湖北潜江农村商业银行股份有限公司（以下简称潜江农商行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李登香、韩高林委托诉讼代理人樊哲愚，被告银联投资公司委托诉讼代理人徐斌，第三人潜江农商行委托诉讼代理人刘涛、吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李登香、韩高林向本院提出诉讼请求：1、判令银联投资公司向李登香、韩高林交付位于潜江市××东路“乐活春天”项目2幢一单元2903号房屋，并按合同约定支付逾期交房违约金（以251112元为基数，自2015年9月1日起，按日万分之一的标准计算支付房屋实际交付之日止，截止至2020年4月15日的违约金为42387.71元）；2、确认位于潜江市××东路“乐活春天”项目2幢一单元2903号房屋属李登香、韩高林所有，判令银联投资公司为李登香、韩高林办理产权登记；3、判令银联投资公司返还李登香、韩高林偿还潜江农商行的按揭贷款本息44673.51元；4、判令以李登香、韩高林名义在潜江农商行的按揭贷款剩余本金90881.29元及利息由银联投资公司偿还；5、本案诉讼费由银联投资公司承担。事实和理由:2013年，银联投资公司取得位于潜江市园林办事处××村的国有出让土地使用权（土地使用权证号：潜国用2013第**，土地面积14512.71㎡，其中住宅用地10215.04㎡，商业用地4297.70㎡），根据潜江市政府立项，拟进行开发。银联投资公司成立“乐活春天”项目部，案外人郑月强为该项目实际投资人，是项目融资、开发、销售的实际控制人。因属亲戚关系，郑月强向李登香、韩高林及其子韩伟多次融资借款共计500000元。2015年1月，李登香、韩高林及其子韩伟找到郑月强，希望用借款购买两套房子，郑月强表态用500000元抵偿两套房子，但要求李登香、韩高林及其子韩伟配合项目部在银行办理贷款手续，同时表示后续还款不需偿还而由项目部偿还，且项目部负责办理房屋产权登记。李登香、韩高林及其子韩伟配合项目部办理了银行按揭贷款手续后（以李登香、韩高林名义贷款170000元、以李登香、韩高林之子韩伟名义贷款180000元）。郑月强于2015年1月12日向李登香、韩高林出具500000元借条一张。“乐活春天”项目部按期偿还银行按揭贷款至2018年6月，此后就再不还款，导致李登香、韩高林及其子韩伟征信记录不良。为了改善征信记录，李登香、韩高林及其子韩伟被迫自己偿还银行贷款，自2018年7月至2020年3月，李登香、韩高林共偿还21期（每期等额本息还款额2127.31元）44673.51元。李登香、韩高林及其子韩伟一直要求“乐活春天”项目部交付房屋，因郑月强于2016年12月1日突然去世，项目部人员以种种理由不予交房，导致李登香、韩高林可能要负担两次房款却得不到房屋的尴尬局面。为此，特提起诉讼，请求判如所请。银联投资公司辩称，1、银联投资公司未向李登香、韩高林借款，公司不应承担责任。乐活春天项目是公司项目，郑月强个人举债是其个人行为，不是公司行为；2、李登香、韩高林支付银行按揭贷款是其与银行之间的行为，与公司无关；3、李登香、韩高林支付房屋的首付款后，公司可以为其办理交房及其他手续。潜江农商行述称，1、李登香、韩高林与银联投资公司之间的商品房买卖合同纠纷与第三人没有任何法律上的关系；2、第三人仅依据与李登香、韩高林之间的按揭借款合同，履行相关的权利和义务，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年6月23日，原潜江市银联投资有限公司作出了《关于“乐活春天”项目的情况说明》：我公司拥有的位于潜江市园林办事处××村的国有出让土地使用权（土地使用权证号：潜国用2：潜国用2013第**面积：14512.71㎡，其中住宅用地10215.04㎡，商业用地4297.70㎡）以及“乐活春天”项目，实际出资人是郑月强。该项目是挂靠在我公司名下，郑月强拥有全权处置该处资产的权力，并承担与此相关的责任与义务。2015年1月8日，原潜江市银联投资有限公司（出卖人）与韩高林、李登香（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同明确，出卖人以出让方式取得编号为048027GB00301地块的土地使用权建设商品房，定名为“乐活春天”；买受人购买第二栋1单元2903号房；建筑面积81.53平方米，其中，套内建筑面积61.99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.54平方米；商品房单价为每平方米3080元，总金额251112元；付款方式，签订合同的当日付首付款81112元，余款170000元办理银行贷款。2015年1月12日，郑月强出具一份“借条”，借条载明：今借到人民币伍拾万元整，该份借条持有人为李登香、韩高林及其子韩伟。2015年1月8日，李登香、韩高林（借款人）与湖北潜江农村商业银行股份有限公司园林支行（以下简称潜江农商行园林支行）以及原潜江市银联投资有限公司（保证人）签订了一份《住房（商业用房）按揭借款合同》，合同约定，借款种类为个人住房按揭贷款；借款用途，借款用于借款人向房屋出售人购买用于“乐活春天”的房屋；借款金额为170000元；借款期限为96个月；还款方式为等额本息还款法，还款周期为每月20日。2015年1月12日，韩高林（甲方）向潜江农商行园林支行（乙方）出具一份“划款扣款授权书”，委托潜江农商行园林支行将所贷款项直接拨入（开发商）在潜江农商行园林支行开立的存款账户内，甲方每月20日前在活期储蓄存款账户（卡号为62×××12）内存入足够金额，委托乙方扣收贷款本息。2015年2月15日，潜江农商行园林支行向韩高林发放贷款170000元，并直接拨至潜江市银联投资有限公司马家台农贸市场建设项目部的账户（乐活春天项目部开立的账户）。2015年2月至2017年3月21日期间，韩高林活期储蓄存款账户（卡号为62×××12）每月存入2300元存款，多数是现金存入，其中，2016年1月20日黄自爱从其个人账户（卡号为81×××61）向韩高林活期储蓄存款账户（卡号为62×××12）转款2300元，潜江农商行园林支行当月扣收贷款本息。2017年9月29日至2018年6月29日，潜江农商行园林支行从“乐活春天”项目部账户上扣划其保证金共计25699.94元用于偿还李登香、韩高林按揭贷款。2018年7月后，李登香、韩高林自行偿还按揭贷款。同时查明，“乐活春天”项目是2012年9月由原潜江市银联投资有限公司通过招拍挂取得土地使用权，由湖北中阳建设集团承包建设的商住楼，2016年8月8日，原潜江市银联投资有限公司变更为潜江市银联农业投资有限公司，该项目的实际控制人郑月强于2016年12月1日工程未完工前突然去世。黄自爱曾为“乐活春天”项目部财务人员，现为银联投资公司财务人员。上述事实，有当事人的陈述以及当事人依法提交的证据并经质证在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点：（1）郑月强出具借条行为的效果归属问题；（2）涉案的商品房是否为“以物抵债”的问题。关于郑月强出具借条行为的效果归属问题。从原潜江市银联投资有限公司（出卖人）与韩高林、李登香（买受人）签订的《商品房买卖合同》的履行情况来看，韩高林与李登香没有按合同约定在签订合同的当日向银联投资公司交付购房首付款81112元，这种现象显然不符合商品房买卖交易习惯；从李登香、韩高林（借款人）与潜江农商行园林支行（贷款人、抵押权人）以及潜江市银联投资有限公司（保证人）签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》的履行情况来看，2016年1月20日，实为“乐活春天”项目部会计黄自爱按合同约定的还贷时间转款2300至韩高林账户，潜江农商行园林支行扣划该款以偿还李登香、韩高林当月按揭贷款，这一事实与李登香、韩高林在庭审中陈述的事实（2015年2月至2017年3月21日期间，李登香、韩高林按揭贷款的还款资金来源是“乐活春天”项目部安排财务人员按月向韩高林还款账户存款）相互印证，本院认定李登香、韩高林陈述的这一事实存在。李登香、韩高林及其子韩伟持有郑月强出具的借条，结合潜江市银联投资有限公司（出卖人）与韩高林、李登香（买受人）签订的《商品房买卖合同》以及李登香、韩高林（借款人）与潜江农商行园林支行（贷款人、抵押权人）以及潜江市银联投资有限公司（保证人）签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》的履行情况，本院认定郑月强向李登香、韩高林借款500000元是用于‘乐活春天’项目的建设，郑月强作为该项目的实际控制人，其对李登香、韩高林及其子韩伟借款并出具借条的行为的法律效果应归属于银联投资公司。银联投资公司主张郑月强出具借条的行为是个人行为不能成立，本院不予支持。关于涉案的商品房是否为“以物抵债”的问题。本案中，韩高林与李登香没有按合同约定在签订合同的当日向银联投资公司交付购房首付款81112元；涉案《住房（商业用房）按揭借款合同》的按揭贷款，2015年2月至2017年3月21日期间的按揭贷款是“乐活春天”项目部安排财务人员按月向韩高林还款账户存款来偿还，郑月强去世后，2017年9月29日至2018年6月29日，潜江农商行园林支行从“乐活春天”项目部账户上扣划其保证金共计25699.94元用于偿还韩高林按揭贷款，结合郑月强出具的“借条”，由此可见，原潜江市银联投资有限公司（出卖人）与韩高林、李登香（买受人）签订的《商品房买卖合同》的付款方式形式上是签订合同的当日付首付款81112元，余款170000元办理银行贷款，实质上是李登香、韩高林以出借的款项来冲抵购房款，《商品房买卖合同》中关于付款方式的约定并非合同相对人真实意思表示，该约定应为无效，本院认定银联投资公司“以物抵债”事实存在。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第44条的规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债人尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”，故韩高林、李登香与银联投资公司签订的《商品房买卖合同》除约定付款方式外其余的约定应合法有效，李登香、韩高林主张银联投资公司向李登香、韩高林交付位于潜江市××东路“乐活春天”项目2幢一单元2903号房屋，银联投资公司为李登香、韩高林办理产权登记，本院依法予以支持。李登香、韩高林关于银联投资公按合同约定支付逾期交房违约金的主张，证据不足，本院不予支持。李登香、韩高林主张第三人潜江农商行的按揭贷款剩余本金90881.29元及利息由银联投资公司偿还，因属另一法律关系，本院在本案中不作评判。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十条、第一百四十六条，《中华人民共和国公司法》第二百一十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：潜江市银联农业投资有限公司在本判决书生效之日起十日内向李登香、韩高林交付位于潜江市南浦东路“乐活春天”项目2幢一单元2903号房屋，并为李登香、韩高林办理产权登记；驳回李登香、韩高林的其他诉讼请求。案件受理费3938元，减半收取计1969元，由潜江市银联农业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员 李 明二〇二〇年十一月二十六日书记员 苏惠敏