安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初3367号 原告:罗来武,男,1965年12月18日出生,汉族,明光市人，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：范辉，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任倩，安徽皖大律师事务所律师。 被告:明光碧胜房地产开发有限公司,住所地安徽省明光市恒丰酒店401,统一社会信用代码91341182MA2NPHOJX4。 法定代表人:张铭宗，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚东花，女，1993年11月26日出生，汉族，明光碧胜房地产开发有限公司员工。 原告罗来武诉被告明光碧胜房地产开发有限公司（以下简称“碧胜房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗来武的委托诉讼代理人范辉、任倩，被告碧胜房地产公司的委托诉讼代理人姚东花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗来武向本院提出诉讼请求：1、判令碧胜房地产公司向其 返还精装修差价暂定50000元（具体赔偿金额待鉴定后确定）;2、判令碧胜房地产公司向其赔偿房屋质量维修费暂定20000元（具体赔偿金额待鉴定后确定）；3、判令碧胜房地产公司向其支付因虚假宣传、承诺产生的违约金10000元；4、判令碧胜房地产公司承担本案全部鉴定费、诉讼费用。事实和理由：2017年12月,罗来武、碧胜房地产公司就位于明光市商品房签订《商品房预售合同》,合同约定房屋建筑面积共计121.15平米,房屋总价为552542元,包含房屋全装修总价为746382元。合同签订后,罗来武即按约履行了付款义务。2019年12月,罗来武与碧胜房地产公司办理了交房手续，罗来武即发现该公司交付的房屋与前期宣传交付标准差异较大，前期虚假宣传的配套设施与交付不符前期宣传承诺的儿童乐园、游泳馆、健身房均没有体现，合同约定的房屋高度与实际测量不符，装修标准远远未达到该公司前期承诺以及合同附件三约定的装修标准，且装修费用差价较大，窗户、墙面已经发现多处开裂甚至连房屋外墙墙面也出现脱落的情况。这些质量问题已经严重影响到罗来武居住。罗来武多次与碧胜房地产公司沟通、询问解决方案，但存在的问题仍未解决。 根据双方签订的《商品房预售合同》第十七条约定,该公司交付的房屋装修、设备的相关标准应达到该合同附件三约定的标准,否则罗来武有权要求该公司按照实际的装修、设备与约定的装修、设备差价给予补偿。《商品房预售合同》第二十二条还约定该公司交付的房屋有其他工程质量问题的,罗来武有权要求该公司在保修期内除免费修复外,还应给予补偿。另外,该公司前期虚假宣传的行为也给罗来武造成了巨大的经济损失,依法应承担违约责任。 碧胜房地产公司辩称，根据买卖合同补充条款第五条第五项的规定，对于商品房存在与合同约定的装饰装修及相关设备不一致的问题，买受人享有的权利是要求出卖人更换，并要求出卖人按照20元/日的标准给予更换期间的补偿，不存在罗来武所述的装修差价，买卖合同附件三是双方约定的交付标准，该公司交付的商品房符合交付标准。关于罗来武提出的房屋质量问题，其有权报修，该公司履行维修责任，罗来武未有任何证据证明该公司有拒绝维修的行为，罗来武要求该公司承担维修费用无事实和法律依据。关于罗来武提出的虚假宣传问题， 该公司发布的广告应当被认定为要约邀请，儿童成长社区旨在为儿童提供一个嬉戏玩耍的空间，当前苑区内有儿童滑滑梯、大片草地、泳池，儿童还是有玩乐的空间，且罗来武已经接收了案涉的商品房，可以视为对该公司产品的一种认可，当前苑区娱乐设施并不存在功能性缺失，罗来武并未举证证明对其居住使用所造成的影响，不应当认为对合同的订立及房屋价格有重大影响。 本院经审理认定事实如下，2017年12月31日,罗来武与碧胜房地产公司签订《明光市商品房预售合同》（34118295039）及《补充条款》，罗来武向碧胜房地产公司购买位于明光市，合同约定该房屋暂测建筑面积121.15平方米、每平方米房屋面积单价为4560.80元，暂定总房价款552542元（不包含房屋全装修价格），该房屋全装修总价为746382元。根据该合同第四条的约定，“乙方购买该房屋的总价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再做变动”。根据该合同第十条以及《补充条款》第五条的约定，“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”。该合同附件三《该房屋建筑结构、装修及设备标准》中对结构、外墙、内墙、灯具、地面、门窗等方面的材料做出原则性规定，对材料品牌、具体标准和规格、数量等未作出明确约定，同时该附件备注第一条约定，“出卖人在本园区设置的示范单位只作为购买客户感受装饰与家居摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准”。另外，合同约定的交房时间系2019年2月25日，由于罗来武存在迟延逾期付款情况，罗来武与碧胜房地产公司实际于2020年3月7日办理房屋交接手续，罗来武已实际入住。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上述事实有《明光市商品房预售合同》（34118295039）及《补充条款》、购房发票、房屋交接确认表、前期制作的宣传册（复印件）、原告录制的看房视频、明光碧桂园嘉山公馆认购书、明光市商品住宅销售明码标价书，以及本院庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，罗来武与碧胜房地产公司签订的《明光市商品房预售合同》（34118295039）及《补充条款》合法有效，罗来武已按合同约定支付房款、碧胜房地产公司也已向罗来武交付房屋，双方房屋交接已完毕。本案争议焦点在于，一是罗来武主张房屋装修差价是否合理；二是罗来武购买的案涉房屋是否存在质量问题，其主张房屋维修费能否支持；三是碧胜房地产公司销售过程中是否存在虚假宣传，该宣传是否构成要约及该公司是否应当承担违约责任。 一、关于罗来武主张房屋装修差价是否合理的问题。本案中，罗来武与碧胜房地产公司之间买卖关系的标的物系全装修房屋，双方在合同中对房屋全装修总价746382元的约定，应视为系双方在综合考虑各项市场因素后而形成的交易价格，根据双方签订合同的计价方式与价款的约定，该房屋是按建筑面积计算房屋总价，罗来武在签订《明光市商品住宅销售明码标价书》时对房屋建筑面积单价、房屋总价款就已知晓，罗来武按照单位建筑面积购买全装修房屋系其真实意思表示，且涉案房屋已通过竣工验收备案，符合交房条件，罗来武对地基基础和主体结构的质量问题未提出异议，仅就装修部分提出异议，并以单方意思将装修成本与其他成本相互割裂缺乏事实依据和法律依据。首先，按照合同约定，房屋价格仅按建筑面积、单位建筑面积单价进行计算，但装修价格并未单独计价，装修价格并不能简单以全装修价格直接减去毛坯价格，罗来武对装修成本部分单独起诉，不符合合同约定的计价方式，也与合同法的规定不符。其次，案涉商品房非开发商在出售毛坯房的基础上另行提供装修服务，其装修部分的成本与其他部分混为一体、无法区分，装修价格受多方面影响，其中也包括开发商的投资利润，并不仅仅包括装修材料价格、人工成本等，罗来武对装修成本部分单独起诉，不符合客观实际情况，无相应事实基础。第三，合同附件三《该房屋建筑结构、装修及设备标准》中对结构、外墙、内墙、灯具、地面、门窗等方面的材料做出原则性规定，但对材料品牌、具体标准和规格、数量等未作出明确约定，无法确定所需装修材料费用及人工费用，同时该附件备注中载明，“出卖人在本园区设置的示范单位只作为购买客户感受装饰与家居摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准”。该备注明确约定了展示样板房不作为商品房的交付标准。罗来武以合同附件三、样板房作为鉴定装修差价的标准，无相关具体参照规范，对罗来武主张以合同附件三、样板房作为鉴定装修差价的标准的诉讼意见不予采纳。 二、关于罗来武购买的案涉房屋是否存在质量问题，其主张房屋维修费能否支持的问题。根据双方当事人签订的《明光市商品房预售合同》第十条以及《补充条款》第五条的约定，“该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”。本案中，即使涉案房屋存在一定的装修质量缺陷及瑕疵问题，也属于工程保修范围内的质量问题。罗来武如认为房屋质量存在问题，可按合同约定向碧胜房地产公司主张维修义务，碧胜房地产公司不得拒绝承担保修责任。但是，根据上述合同约定，罗来武并不能以此向碧胜房地产公司主张房屋维修费。 三、关于碧胜房地产公司在销售过程中是否存在虚假宣传，该宣传是否构成要约及该公司是否应当承担违约责任的问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，罗来武提供的《商品房预售合同》及《碧桂园.嘉山公馆儿童成长白皮书》，均没有明确相关配套设施的建设方案、设置规模等具体约定，也没有违约责任条款，故不属于合同的要约。碧胜房地产公司不应向罗来武承担违约责任。 综上，罗来武以案涉商品房的装修、相关设备未达到约定的标准，要求碧胜房地产公司返还精装修差价、补偿房屋质量维修的诉讼请求，以及要求碧胜房地产公司支付因其虚假宣传产生的违约金10000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告罗来武的诉讼请求。 案件受理费1800元，减半收取900元，由原告罗来武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 马 明 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 秦晓米 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第八十五条第一款人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。