苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初10347号原告（反诉被告）：毛建林，男，1956年4月12日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：施金林，苏州市吴江区横扇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陆张琴，女，1978年12月30日生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。委托诉讼代理人：潘楷高，江苏达源律师事务所律师。原告毛建林与被告陆张琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案，审理过程中，被告陆张琴依法提起反诉，本院就本诉与反诉一并于2020年9月18日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。毛建林及其委托诉讼代理人施金林，陆张琴及其委托诉讼代理人潘楷高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛建林向本院提出诉讼请求：一、毛建林、陆张琴双方终止租赁合同，由陆张琴承担自2020年3月14日至店内物资搬出之日止的房屋占用费，按每月1916元的标准计算。二、陆张琴支付2019年度12月份至2020年3月份的水、电费4148元。三、由陆张琴承担以房租总额138000元为基数，按20%计算的违约金27600元。四、本案诉讼费由陆张琴承担并直接支付。事实和理由：毛建林与陆张琴于2019年3月4日签订租赁协议一份，约定每年租金23000元。水费按每吨5元，电费按每度1元。租赁地点为青云镇万山路7号，使用范围为诺姐推拿馆，使用期一年后的2020年3月14日，毛建林要求陆张琴支付第二年的房租，可其拒不交房租，也不交水电费，长期锁上门面时间长达五个月之久，使毛建林不能正常通行。陆张琴的办公室设施、按摩床至今仍占用着租赁的房屋。故起诉至法院。审理过程中，毛建林申请撤回关于其水电费的诉讼请求，表示由双方庭后自行结算。对违约金的诉请也申请撤回。陆张琴辩称，毛建林要求支付六个月的房屋占用费没有依据。因为不是陆张琴不租赁这个房屋，而是毛建林单方面的断水、断电并锁门造成陆张琴无法继续经营和使用该房屋，也无法进房屋去搬离店内物品，因此要求支付占用费没有事实依据。水电费同意在双方核准水电费数据之后支付。陆张琴在2019年11月27日之前的水电费均已结清，每个月均在一千多元钱，而本次产生的水电费是在2019年12月至2020年1月间的电费，2020年1月23日之后由于疫情爆发了，后面就基本上就关门了。一个多月的电费水电费突然翻了一番，对这个数字我方有异议的。只要核准我方愿意支付。毛建林要求支付违约金没有事实和依据，是毛建林单方面的解除了租赁合同。合同也未约定违约金。我方只是在疫情期间，未正常使用这个房屋，要求缓交租金，但毛建林不予理睬单方面的断水断电，在疫情原因的大背景下，我方要求缓交租金的行为并不构成违约。陆张琴向本院提出反诉请求：1.毛建林赔偿陆张琴店面装修损失69090元；2.赔偿陆张琴经营损失66225元；3.诉讼费由毛建林承担并直接支付。事实和理由：本人与毛建林于2019年3月4日签订《房屋租赁协议》，协议约定租赁期限为6年，租赁时间自2019年3月14日至2025年3月14日止，租金为每年23000元，因本人租赁房屋用于经营盲人推拿业务，故签订《房屋租赁协议》当日即与吴江东鹏装饰工程有限公司签订了《东鹏装饰施工合同》进行装修，经1个月装修后交付本人使用，装修费用总计为6万余元。后在经营过程中，因本店的技师们手法都较好，故在经营的过程中有部分顾客充值了消费卡。后本店经营至2020年2月份时，因新冠病毒疫情的爆发，致本店的经营状况直线下降，到3月份时很少有人上门光顾，至此本人向毛建林协商要求延缓缴纳2020年的房屋租金，但其根本不理会本人的合理请求，并且当着本人的面剪断了电线，随即双方发生了争吵，当时本人向公安机关报了警，后因店里水电被切断无法继续经营，本人及技师们无奈地离开了租赁房屋，后毛建林对进出大门上锁，但本人经营使用的产品至今均未取出。本人认为新冠病毒疫情应属不可抗力情形，且当时店内经营状况确实不佳，并非本人恶意拖延房屋的租金，同时店内的装修亦根据租赁期限进行的投资，现只使用了一年。而今店内的技师均已离开，继续经营已不再现实，且之前顾客的充值也要陆续地退回，因此损失比较大，如毛建林当时能同意本店延缓缴纳房屋租金，能给与一段缓冲期限，本店不至于到此状况。疫情的出现无法预见，本人缓缴租金也并非恶意，但毛建林的冷漠举动却实实在在地造成对本人的侵权。毛建林辩称，陆张琴请求事实和理由事实不清，依据不足，请求法院依法驳回并依法维持毛建林的诉讼请求。1.双方签订的租赁合同期限为六年，租金为每年一年一付，并非六年一次性付清，所以签订六年的目的就是为防止租金涨价而设定的，陆张琴在没有交足租金同时没有交押金的前提下，只能认定租期为1年，并非6年。其提前解除合同不应有赔偿。2.陆张琴请求赔偿房屋装修损失69090元，无任何事实和法律依据。该装修是为陆张琴开展工作进行的必要装修，且未经房东毛建林同意，擅自装修是陆张琴的单方面行为。其装修风格只能满足自己的需求，对毛建林而言没有任何好处，反而起到反作用，因此该诉讼请求不予支持。3.因疫情等原因陆张琴不能正常营业，客户请求退款而造成损失要求毛建林赔偿没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和双方委托诉讼代理人当庭陈述，本院认定事实如下：2019年3月4日，毛建林作为出租方（甲方）与陆张琴作为承租方（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将位于苏州市吴江区间的房屋租赁给乙方。租期六年。自2019年3月14日起至2025年3月14日止。租金按年付款23000元。乙方租赁期间，水费、电费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方必须交清欠费。合同签订后，陆张琴分向毛建林支付了第一年度即2019年3月14日至2020年3月13日期间的租金，并付清了截止至2019年11月27日的水电费。2020年4月29日，毛建林报警称因陆张琴不付电费，双方发生纠纷。派出所民警至现场，告知双方自行协商或通过法律途径解决。2020年9月27日，经本院组织，陆张琴从涉案租赁房屋搬离。审理过程中，毛建林陈述，因陆张琴一直不付水电费和租金，我于2020年3月15日告诉其交水电费，陆张琴称要缓交，后来一直未交，我多次与她联系。2020年4月14日我儿子与陆张琴联系，她答应到4月底前付11个月的房租，但是到4月底仍然没有付。因为水电费一直不付，我于2020年4月29日将电线剪断，并于2020年5月2日左右将租赁房屋的后门上锁，但这期间陆张琴一直在营业，因为前门没有锁。陆张琴后来于2020年5月5日停业。我在她停业之后把前门也锁了，锁了十几天后把锁拆掉了。陆张琴至今没有把钥匙交给还我。陆张琴陈述毛建林停电时间是2020年4月29日，锁门时间是2020年5月16日，门锁了之后，自己就没法做了，就停业了。另查明：毛建林系涉案租赁房屋不动产权登记的所有权人。再查明：2020年9月2日，本院以邮寄方式向陆张琴送达应诉材料。本院认为：原告毛建林与被告陆张琴签订的租赁合同依法成立并生效，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。因租赁合同约定租金按年付款23000元，故第二年度租金被告陆张琴应于2020年3月14日支付。被告陆张琴虽称其已经原告毛建林儿子同意延长付款期限至2020年5月中旬，但原告毛建林并不认可，其陈述其儿子仅延期同意到2020的4月底，但被告陆张琴仍未支付。现被告陆张琴仅支付了截止至2020年3月13日的租金，对剩余租金至今未付，本院认定被告陆张琴拒绝履行主要义务，致使原告毛建林的合同目的不能实现，故原告毛建林有权要求解除双方之间的租赁合同。2020年9月2日诉状副本送达至被告陆张琴之时，可以视为该解除通知已经送达被告。故双方的租赁合同于2020年9月2日起解除。租赁合同解除后，被告陆张琴应当返还承租的涉案房屋，现被告已于2020年9月27日搬离其承租的涉案房屋，本院对此予以确认。被告陆张琴在承租涉案房屋期限内，理应支付房租，在租赁合同解除后理应支付占有使用费，占有使用费可参照租金标准计算。然，原告毛建林自认自2020年4月29日对涉案房屋断电，并于2020年5月16日在被告陆张琴停业后将涉案房屋上锁，故原告毛建林的上述行为对被告陆张琴按合同约定行使承租权产生了障碍，本院认为，2020年4月29日之后租金标准应在合同约定标准基础上予以酌减，本院酌情认定按照原租金标准的50%计算。被告陆张琴应支付原告毛建林从2020年3月14日起至实际腾让之日止即2020年9月27日的租金、占有使用费。反诉部分，关于反诉原告陆张琴提出的反诉被告毛建林应赔偿其店面装修损失、经营损失的主张。本院认为，系由于反诉原告陆张琴未按约定支付租金导致涉案租赁合同的解除，即并非因反诉被告毛建林的违约行为导致合同解除，故陆张琴无权主张毛建林赔偿相应损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告毛建林与被告陆张琴就位于苏州市吴江区的房屋签订的房屋租赁协议于2020年9月2日解除。二、被告陆张琴于本判决生效之日起十日内支付原告毛建林租金、占有使用费（以26000元/年为标准，从2020年3月14日起计算至2020年4月28日，以13000元/年为标准，从2020年4月29日起计算至2020年9月27日止）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，开户名：毛建林，开户行：苏州农村商业银行，账号：0706678241110105349800）。三、驳回反诉原告陆张琴的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费减半收取1300元，由原告毛建林负担100元，由被告陆张琴负担1200元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66）。原告预交的诉讼费用本院不再退还。反诉部分案件受理费减半收取1503元，由反诉原告陆张琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员 康 琳二〇二〇年十一月十六日书记员 王率先《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。