黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初1144号 原告：李泓源，男，1977年3月8日出生，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：于慧明（系原告的哥哥），住穆棱市八面通镇。 被告：林青森，男，1977年6月17日出生，住穆棱市八面通镇。 第三人：穆棱市正圆房地产开发有限公司，住所地穆棱市八面通镇民主委。 法定代表人：梁栐，该公司董事长。 第三人：梁栐，男，1970年7月18日出生，住穆棱市八面通镇。 原告李泓源与被告林青森、第三人穆棱市正圆房地产开发有限公司（以下简称正圆公司）、梁栐申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭审理了本案，原告李泓源的委托诉讼代理人于慧明、被告林青森到庭参加诉讼，第三人正圆公司、梁栐经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李泓源向本院提出诉讼请求：请求准许对登记在第三人正圆公司名下的位于穆棱市八面通镇某A区2号楼31号、黑（2018）穆棱市不动产权第X号0112室、面积37.16平方米房屋的执行。事实和理由：牡丹江市爱民区人民法院（以下简称爱民区法院）于2019年11月21日对原告与第三人正圆公司、梁栐民间借贷纠纷一案作出（2014）爱执字第X号执行裁定书，依法查封登记在第三人正圆公司名下的位于穆棱市八面通镇某A区2号楼12号、面积37.16平方米房屋，被告对执行标的提出书面异议，爱民区法院于2020年10月14日作出（2020）黑1004执异X号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。原告认为，被告的异议理由不成立，不能排除法院对案涉房屋的执行。被告在书面异议中陈述，被查封房屋在2018年7月即允许办理不动产登记，而案涉房屋被查封的时间是2019年11月21日。被告在长达一年多的时间里不办理房屋过户登记，系自身原因导致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因此被告的异议理由不成立，不能排除对案涉房屋的执行。故原告诉至法院，请求如上。 林青森辩称，一、原告以推理的形式认定被告没有办理不动产登记是自身原因导致的，其主张没有事实和法律依据，其诉请应予驳回。依据不动产登记规定，办理案涉车库的不动产登记必须以本案第三人正圆公司将办理产权登记的资料报产权登记机关备案及向买受人提供正规合同、收据、公司营业执照、公司法定代表人身份证明等材料为前提，被告得知案涉车库能办理产权登记后，到第三人正圆公司要求换正规合同、收据、并提供公司营业执照等相关证明材料以便办理产权登记，第三人正圆公司在给被告更换完合同和收据后，被告发现车库面积较之前合同少了3平方米，并要求第三人退还面积差价款，而第三人拒不退还房款，也不提供办理产权登记的营业执照等相关手续，导致被告无法办理不动产登记，充分证明案涉车库没办理产权登记不是被告自身原因造成，而是第三人不履行义务造成的。二、被告在2019年11月21日前与第三人正圆公司已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款并合法占有该房屋，由于第三人正圆公司不给提供办理产权登记的公司营业执照等相关证明材料导致未能办理过户登记，故案涉车库属于排除执行的情形，原告的诉请不符合法律规定，应予驳回。三、爱民区法院作出（2020）黑1004执异X号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，进一步证明被告享有排除对案涉车库执行的民事权益。 本案争议焦点：一、被告对案涉车库是否享有排除执行的民事权益；二、原告的诉讼请求是否合理合法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举示（2014）爱商初字第X号民事调解书复印件一份，爱民区法院调查取证介绍信复印件一份、不动产查询证明复印件一份、（2014）爱执字第X号执行裁定及送达回证复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告举示如下证据：商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）1份、购房发票复印件（与原件核对无异）1份、老合同更换新合同证明复印件（与原件核对无异）1份、2017、2018、2019年物业费收据复印件（与原件核对无异）3张、赵玉祥出具的证明复印件（与原件核对无异）1份、2012年至今电费明细复印件（与原件核对无异）1份、车库门及安装费证明复印件（与原件核对无异）1份，证明在爱民区法院查封案涉车库之前，被告已签订合法有效的书面合同并已合法占有该不动产，被告已支付全部价款，非因被告自身原因未办理过户登记。 原告对商品房买卖合同有异议，因为之前原告参加过的庭审，第三人梁栐提过只要他没签字的合同都不生效；对于第三人正圆公司出具更换新合同及收据的证明有异议，该证明需要出具人签字，未签字不生效；关于物业费、电费票据不能证明被告的证明问题；对于车库门及安装费证明不能证明案涉车库的产权问题，只能证明安装了车库门。 本院认为，该组证据之间能够相互印证，证明2011年正圆公司与被告签订商品房买卖合同，约定被告购买位于某A区2号楼一层12号车库，建筑面积37.16平方米，总价款50000元，被告支付全部购房款，并占有使用案涉车库至今；2018年10月第三人正圆公司为被告更换收据及合同的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年正圆公司与林青森签订商品房买卖合同，约定林青森购买位于某A区2号楼一层12号车库，建筑面积37.16平方米，总价款50000元。林青森支付了全部购房款，正圆公司出具收款收据，并于2011年将案涉车库交付林青森，林青森占有使用该车库至今，交纳了物业费及电费。正圆公司于2011年出卖给林青森某A区2号楼2号车库（现按不动产局编号为X号，实测面积37.16平方米)。2018年被告得知案涉车库可以办理产权证照后，要求正圆公司更换收据及合同并提供办理产权过户的相关证明材料。2018年10月，正圆公司为了协助林青森办理产权证，为其更换新合同及收据，原合同收回。但正圆公司未提供办理产权过户的相关证明材料，亦未协助林青森办理房屋过户登记。 李泓源与正圆公司、梁栐民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月11日作出（2014）爱商初字第X号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、正圆公司于2014年9月14日前一次性偿还李泓源借款3050000元；二、梁栐对上述款项承担连带清偿责任。2014年9月16日，李泓源向本院申请强制执行。2019年11月21日本院作出（2014）爱执字第X号执行裁定书，将被执行人正圆公司所有的位于某小区A区1号楼6户、某小区A区2号楼（17户）及X小区1号楼（2户）共计25户房屋产籍档案予以查封，包括案涉位于穆棱市八面通镇某A区2号楼12号、黑（2018）穆棱市不动产权第0008360号0112室、面积37.16平方米房屋。林青森向本院提出案外人异议申请，请求解除对案涉房屋的查封。2020年10月14日本院作出（2020）黑1004执异X号执行裁定，裁定：中止对登记在穆棱市正圆房地产开发有限公司名下的位于穆棱市某A区2号楼12号、黑（2018）穆棱市不动产权第X号0112室、面积37.16平方米房屋的执行。李泓源不服向本院提出申请执行人执行异议之诉。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，林青森与正圆公司于2011年签订商品房买卖合同，林青森按约定支付购房款并实际占有使用案涉车库，上述行为均发生在本院（2014）爱执字第X号执行裁定书作出之前。 关于林青森是否属系自身原因未办理过户登记的问题。一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2018年林青森得知可以办理产权过户登记后，被告即要求第三人正圆公司更换发票和合同并提供办理产权过户的相关证明材料，正圆公司为了协助林青森办理产权证，为其更换新合同及收据。林青森称因案涉车库预售面积与实测面积不符，其要求正圆公司退还面积差价款，而正圆公司拒绝退还。正圆公司至今没有提供办理产权登记的营业执照等相关证明材料，导致被告至今无法办理案涉车库过户登记。因此，因林青森已向出卖人提出了办理过户登记的请求，可以认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，林青森享有排除执行案涉房屋的民事权益。 综上所述，原告请求准许执行案涉房屋，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，规定，判决如下： 驳回原告李泓源的诉讼请求。 案件受理费1050元，由原告李泓源负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  尹洪明 人民陪审员  盛慧娟 人民陪审员  吴宝英 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  张 羽