甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘执复251号 复议申请人：何志奇，男，1967年10月11日出生，汉族，住四川省盐亭县。 申请执行人：甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行，住所地甘肃省兰州市城关区酒泉路**。 负责人:徐永桂，该行行长。 委托诉讼代理人：戴勇，甘肃正天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪雁，甘肃正天合律师事务所律师。 被执行人：海南中亿房地产开发有限公司，住所地海南，住所地海南省海口市秀英区东方洋路**海悦东方**> 法定代表人：张连僧，该公司董事。 委托诉讼代理人：李智，甘肃律华律师事务所律师。 被执行人：甘肃嘉合冶金物资贸易有限公司，住所地甘肃省兰州市七，住所地甘肃省兰州市七里河区梁家庄**v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：张连僧，该公司董事长。 被执行人：兰州高科创业投资担保有限公司，住所地甘肃省兰州市城关，住所地甘肃省兰州市城关区雁南路**创新园创新大厦**** style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：陈凯，该公司总经理。 被执行人：张振炜，男，汉族，1985年5月22日出生，住甘肃省兰州市城关区。 被执行人：张连僧，男，汉族，1960年4月29日出生，住甘肃省兰州市城关区。 被执行人：杨小琴，女，汉族，1964年9月23日出生，住甘肃省兰州市。 被执行人：张宏国，男，汉族，1976年1月1日出生，住甘肃省兰州市七里河区。 被执行人：刘婷玉，女，汉族，1988年8月21日出生，住海口市秀英区。 复议申请人何志奇不服兰州铁路运输中级法院（以下简兰铁中院）（2020）甘71执异23号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 兰铁中院在执行甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行（以下简称广场支行）与甘肃嘉合冶金物资贸易有限公司（以下简称嘉合公司）、海南中亿房地产开发有限公司（以下简称中亿公司）、兰州高科创业投资担保有限公司（以下简称高科公司）、张振炜、张连僧、杨小琴、张宏国、刘婷玉金融借款合同纠纷一案中，异议人何志奇对兰铁中院查封中亿公司名下位于海口市秀英区屋不服，向该院提出书面异议称，该房产虽仍登记在中亿公司名下，但实际产权已经转移给何志奇享有，仅是没有及时办理过户，中亿公司对该房已经没有实际产权。2014年2月20日至2014年4月2日期间，异议人向中亿公司总共支付购房款人民币985016元，购买了海悦东方Ｂ1-2104房。随后与中亿公司签订了《海口市商品房买卖合同》。之后在2018年1月，异议人前往海悦东方小区办理交房手续时，发现原购Ｂ1-2104房已被开发商销售与别人，经协商换房至Ｂ1-2904房，并将剩余购房尾款及楼层差价人民币151569元支付完毕。交房后，异议人何志奇对该房进行了精装修，开通了民生燃气，并缴纳了物业、水电费等，使用至今。该房虽至今未能办理过户手续，但异议人已向中亿公司交了全部购房款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定，请求解除对位于海口市秀英区的查封。 申请执行人广场支行辩称，其一，生效法律文书已确认广场支行对案涉房屋享有的物权优于何志奇的债权。就案涉房屋争议，海南省海口市秀英区人民法院已发生法律效力的(2019)琼0105民初6179号民事判决书已确认广场支行对案涉房屋享有的物权优于何志奇的债权。其二，未经广场支行同意，中亿公司向何志奇置换抵押房产的行为无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押权作为法律规定的意定担保物权，一经登记设立，就具有公示效力而可对抗不特定的第三人。在不动产设立抵押权后，买受人的购房权利不得对抗债权人的抵押权。在设定抵押后，抵押人对抵押物的处分受到抵押关系的限制，需经过抵押权人的同意，并将转让抵押物所得的价款，向抵押权人清偿所担保的债权。中亿公司在处置抵押房产时未告知广场支行，更未取得广场支行的同意，何志奇亦未代为清偿债务消除抵押权，中亿公司与何志奇之间置换抵押房产的行为无效。《中华人民共和国物权法》确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。何志奇在与中亿公司签订商品房买卖合同至今，并未对案涉房屋进行不动产登记，其与中亿公司之间存在的是交付房产的债权，而广场支行对案涉房屋享有的是担保物权，物权具有对世性，同一物上，债权不得对抗物权。其三，就案涉房产的交易，何志奇存在明显的过错。何志奇在与中亿公司交易案涉房产时未尽到起码的注意义务，未对案涉房屋尽到任何谨慎义务，且其在购买房屋后，长期不与中亿公司就更换后的房屋签署正式的购房合同，也不对合同做备案登记，更不要求中亿公司为其办理产权登记，不符合交易常态，其自身存在明显过错，并存在其与中亿公司串通损害广场支行权益的嫌疑。综上，广场支行认为何志奇对案涉房屋不享有排除执行的权利，法院应该驳回其异议申请。 兰铁中院查明，广场支行与嘉合公司、中亿公司、高科公司、张振炜、张连僧、杨小琴、张宏国、刘婷玉金融借款合同纠纷一案，2019年10月30日，甘肃省高级人民法院作出（2019）甘民初32号民事判决书，现已发生法律效力。2020年3月23日，甘肃省高级人民法院指定兰铁中院执行该案。2020年5月26日，兰铁中院立案执行，并作出（2020）甘71执12号执行裁定书，对中亿公司名下不超过2.4亿元的资产依法进行查封。 另查明，甘肃省高级人民法院（2019）甘民初32号民事判决认定：2017年9月4日，广场支行与中亿公司签订编号为2017090100000254DY001号的最高额抵押合同，约定以中亿公司名下位于海南省海口市秀英区海悦东方的房产及车位等财产为嘉合冶金公司在广场支行自2017年9月4日至2020年9月3日期间所办理授信业务本金不超过2亿元、总额不超过2.4亿元的限额内。为广场支行提供最高额抵押担保。双方并于2017年9月22日办理抵押登记，取得编号为琼（2017）海口市不动产证明第0075820号不动产登记证明。 还查明，何志奇诉中亿公司、第三人广场支行房屋买卖合同纠纷一案，何志奇提出要求中亿公司履行《海口市商品房买卖合同》，协助其将海口市秀英区东方洋路3号海悦东方（B1）2904房不动产过户至其名下等诉讼请求。海南省海口市秀英区人民法院于2019年12月4日作出(2019)琼0105民初6179号民事判决书，判决认定“原告……于2018年1月23日同意与被告将（B1）2104房置换为本案涉案的（B1）2904房”，并认为：“……物权优先于债权。第三人系设立抵押登记的（B1）2904房的抵押权人，该权利优先于原告所享有的债权。因此，在涉案的（B1）2904房抵押权未消灭前，原告以其已办理涉案的（B1）2904房的交房手续为由，依据（B1）2104房的《房屋买卖合同》，主张被告协助其办理涉案（B1）2904房过户的诉讼请求，于法无据……”最终判决驳回原告何志奇的诉讼请求。 兰铁中院认为，2017年9月4日，广场支行与中亿公司的最高额抵押合同，约定以中亿公司名下位于海南省海口市秀英区海悦东方的房产及车位等财产为嘉合冶金公司的借款提供提供最高额抵押担保。何志奇提交的房屋买卖合同中指向的（Ｂ1）2104房与本案无关，虽称与中亿公司协商将买卖标的物变更为（Ｂ1）2904房，但并未提供相应的合同变更文件，其所提交物业费、燃气管道初装费等票据亦不能证实何志奇为涉案房屋的实际买受人。但广场支行提交的海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初6179号民事判决，确认2018年1月23日中亿公司与何志奇协商变更买卖合同，何志奇成为（Ｂ1）2904房的买受人，对于已经人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，属于免证事实。何志奇基于房屋买卖合同而享有债权，根据本院向海口市住建部门协助执行的情况，该房已被本院轮候查封，首封为兰州市中级人民法院，因而何志奇与本案具有利害关系，可以提起执行异议。涉案房屋作为担保物，是中亿公司为嘉禾公司的借款，向广场支行提供担保的财产，于2017年9月22日办理抵押登记。广场支行的抵押权形成，不但在时间上早于何志奇与中亿公司的变更后的买卖合同，更为重要的是经过物权登记的担保物权优于债权的实现。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”广场支行作为担保物权人，依法对担保物即涉案的（Ｂ1）2904房有抵押权，相对于作为买受人何志奇的债权，享有优先受偿权。涉案房屋为商品房，何志奇所提交的文件，并不能证实其所购涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，不完全符合第二十九条所规定的条件，而且其所享有的债权也无法排除执行。所以异议人何志奇提出解除对位于海口市秀英区的查封的异议申请，没有事实根据和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，兰铁中院作出（2020）甘71执异23号异议裁定，裁定驳回异议人何志奇的异议请求，并赋予何志奇向本院申请复议的权利。 何志奇不服兰铁中院上述异议裁定，向本院申请复议称，其一，涉案房屋被查封，系中亿公司抵押事实导致，复议申请人作为善意第三人，在已经支付了房款的情况下，并无过错。其二，异议审查法院认定2104房屋置换为2904房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条可以排除查封行为的理由，显然是没有将2104号房屋与2904号房屋的置换过程进行关联和审查。异议裁定书第7页页确认过将2104置换成2904号房屋的事实。该房产虽登记在中亿公司名下，但已经过双方确认置换，实际产权已转移至复议申请人，仅是没有办理过户而已。其三，因复议申请人已签订购房合同并全部支付了购房款，且已经实际占有使用该房屋，所以完全符合上述第二十九条的规定。综上，请求撤销兰铁中院（2020）甘71执异23号执行裁定书，并解除对海口市秀英区房屋的查封。 本院查明，何志奇提出异议系针对案涉执行标的物，理由主要为：其与被执行人中亿公司签订购房合同，并支付全部购房款项，且居住使用该房屋。提出异议的目的是要排除法院对该案涉房屋的强制执行。（2020）甘71执异23号裁定中将异议人何志奇列为利害关系人。该异议裁定在驳回何志奇异议请求的同时，赋予其向上级法院申请执行复议的权利。 本院认为，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物之强制执行的，属于案外人异议。应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百二十七条的规定处理，以保护案外人和当事人通过诉讼途径寻求实体救济的合法权利。本案中，案外人何志奇以其与中亿公司签订购房合同，并全部支付购房款项并实际居住该房屋为由，主张自己已合法取得房产，显然是以主张实体权利的方式寻求排除强制执行，属于案外人异议，应依照案外人异议程序进行审查并作出裁定。但该案异议审查中，兰铁中院错误识别异议类别，将案外人何志奇列为利害关系人，适用《民事诉讼法》第二百二十五条审查，并赋予何志奇向上级法院申请复议的权利，认定事实，适用法律错误。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（五）项的规定，裁定如下: 一、撤销兰州铁路运输中级法院（2020）甘71执异23号异议裁定； 二、发回兰州铁路运输中级法院重新作出裁定。 审判长 朱 华 审判员 段 伟 审判员 路金花 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 梅伟飞