上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9503号上诉人(原审被告、反诉原告)：程敏，女，1972年9月18日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：姜绪平(系程敏之夫)，住址同上。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海虹口燃料物资第二销售有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈进发，总经理。委托诉讼代理人：胡耀弟，上海市纵横律师事务所律师。上诉人程敏因与被上诉人上海虹口燃料物资第二销售有限公司(以下简称“燃料公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初12625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程敏上诉请求：一、撤销原审判决第一项，确认2020年5月25日解除《房屋租赁合同》；二、撤销原审判决第四项，依法改判房屋使用费。事实和理由：1、程敏与燃料公司之间签订的《房屋租赁合同》因遇政府征收而解除，并非因逾期未缴房租而解除。程敏向燃料公司承租的峨嵋路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)所处地块已于2020年2月公告征询结果，该地块被纳入征收范围，同年5月14日上海市虹口区人民政府正式发布征收决定。故程敏系因政府征收而行使合同解除权。2、按原房租标准收取涉案房屋的使用费于法无据。征收开始后，涉案房屋周边居民已陆续搬迁，程敏在涉案房屋中已无法实际经营，此时再按原《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋使用费显失公平。燃料公司辩称，不同意程敏的上诉请求。程敏主张双方之间的《房屋租赁合同》于5月25日解除，无法律依据。程敏自2020年5月以后未支付房屋租金，经燃料公司多次催告后仍未支付，故燃料公司根据租赁合同约定行使解除权。程敏亦从未向燃料公司提出过提前解约之意愿，且其占用房屋直至9月26日，其间经营风险程敏应自行承担，原审判决要求燃料公司向程敏返还一个月租金，已考虑到其经营损失，燃料公司尊重原审判决。燃料公司向一审法院起诉请求：1、确认燃料公司与程敏之间的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除；2、判令程敏自判决生效之日起五日内携物品迁出涉案房屋，按实结清水电费用，将该房屋返还燃料公司；3、判令程敏按照每月3，500元的标准支付2020年5月25日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费。程敏向一审法院反诉请求：1、确认燃料公司与程敏之间的《房屋租赁合同》于2020年2月11日解除；2、判令燃料公司返还2020年1月25日至5月24日的租金14，000元；3、判令燃料公司返还押金10，000元；4、判令撤销《房屋租赁合同》第3条第1款、第5条第1款、第6条第1款的约定；5、判令燃料公司赔偿装修损失50，000元。一审法院认定事实如下：2017年11月9日，燃料公司作为出租方(甲方)，程敏作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作营业之用，租期为3年，自2017年11月25日至2020年11月24日；租金每月3，500元，每三个月为一期，按照先付后租的原则，签约时支付首期租金10，500元，乙方以后每期提前15天，作为付租金日，向甲方缴纳下一期的租金，不得拖延，每拖延一天则向甲方支付500元房屋使用费，如有违约，乙方支付的押金不予退还，租金、押金的收取由甲方出具收款凭证，但押金不计利息，乙方退房时凭押金凭证退款，无凭证则作为乙方自愿放弃押金，甲方不予退款(第三条第1款)；乙方不按时足额按本合同第三条款约定支付租金，逾期五天就视为违约，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方应无条件立即搬离，并按照延迟支付天数计算，每日加收延付违约金1，000元(第五条第1款)；甲、乙双方约定，合同期内遇到不可抗力因素(包括国家征收该房屋、动迁，所经营范围不配套、不对口，无营业执照和卫生、食品经营许可证及不可抗力导致毁损、灭失的等，被有关单位实施停业的)，致使合同无法履行而被迫提前终止，双方均不属违约，双方应无条件服从，双方不承担违约责任和经济损失补贴(前述经济损失、补贴包括且不限于甲方的租金损失，乙方的装修费用损失，停业期间的经营收入，人员工资损失、搬迁费用等)，动迁涉及的全部各项利益均与乙方无关，乙方放弃索要动迁利益的任何要求，乙方接到甲方通知七日内应无条件搬离店铺的物品，甲方重新换锁配钥匙，逾期未搬离的物品作无主物由甲方全权处理，乙方同意放弃提出异议的权利，并放弃提出任何补偿和经济赔偿要求，租赁房屋钥匙立刻交还甲方(第六条第1款)；在本合同签订时，乙方应向甲方一次性交纳押金10，000元。嗣后，涉争房屋交由程敏承租使用，程敏支付租金至2020年5月24日。2020年5月29日，燃料公司代理人通过快递向程敏发送《律师函》，称程敏未支付2020年5月25日之后的租金，违反合同约定，要求其于2020年5月31日前支付2020年5月25日至8月24日的租金，逾期不付则从2020年6月1日解除双方签订的《房屋租赁合同》，程敏需于6月3日前搬离涉案房屋。快递信息显示因收件人拒收无法派送。2020年6月1日，燃料公司代理人通过短信将上述《律师函》发送程敏。一审法院另查明，2020年2月11日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局发出《虹口区35、36、37、38、39、43、44街坊旧城区改建意愿征询结果公告》，载明将启动该地块的旧城区改建工作。2020年5月14日，上海市虹口区人民政府作出房屋征收决定(虹府房征(2020)2号)，涉案房屋被纳入征收范围。一审法院认为，燃料公司、程敏于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。程敏主张合同部分条款非其真实意思表示应予撤销，缺乏依据，法院不予支持。根据合同约定，程敏应于每期提前15天支付下一期租金，逾期五天视为违约，燃料公司有权终止合同并收回房屋，现程敏未按约支付租金，燃料公司有权提出解除合同，且现涉案房屋被纳入征收范围，合同已无法履行，现燃料公司起诉要求确认《房屋租赁合同》于律师函送达之日即2020年6月1日解除，法院予以照准。根据合同约定，若遇到不可抗拒因素，包括动迁的情况致使合同无法履行而提前终止，双方均不承担违约责任和经济损失补贴，程敏应无条件搬离，将涉案房屋归还燃料公司，现程敏以燃料公司未就装修作出补偿拒不搬离缺乏依据，法院不予采信，燃料公司要求程敏搬离涉案房屋的诉请，法院依法予以支持。租赁期间程敏应按约支付租金，租赁关系解除后，程敏占用房屋的应当支付使用费，程敏要求燃料公司全额退还2020年1月25日至5月24日的租金缺乏依据，但该期间确因疫情影响程敏经营，法院将根据公平原则进行调整，后程敏应按合同约定标准向燃料公司支付租金及使用费。燃料公司同意返还押金，法院予以照准。据此，一审法院判决：一、确认上海虹口燃料物资第二销售有限公司与程敏就上海市峨嵋路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除；二、程敏应于判决生效之日起15日内迁出上海市峨嵋路XXX号房屋，将上述房屋返还上海虹口燃料物资第二销售有限公司并按实结清水、电费；三、上海虹口燃料物资第二销售有限公司应于判决生效之日起15日内返还程敏押金10，000元、租金3，500元；四、程敏应于判决生效之日起15日内向上海虹口燃料物资第二销售有限公司支付上海市峨嵋路XXX号房屋的租金及占用费，租金及占用费均按照每月3，500元的标准，自2020年5月25日起计算至程敏实际搬离上述房屋之日止；五、驳回程敏的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，程敏于2020年9月26日向燃料公司交还涉案房屋。以上事实，有双方当事人陈述为证。本院认为，程敏上诉请求确认合同于5月25日解除，并主张其系因政府征收而向燃料公司行使合同解除权，而根据《合同法》第九十六条之规定，当事人一方根据约定或法律规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。然而，现有证据无法证明程敏曾向燃料公司发出过解除合同之通知。并且，程敏与燃料公司于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行己方义务。该合同对租金支付节点及方式均有明确约定，程敏未按约定支付租金，燃料公司有权解除合同，原审判决确认《房屋租赁合同》于律师函送达之日即2020年6月1日解除，并无不当。此外，程敏上诉请求改判其少付房屋使用费，本院亦难以支持。首先，程敏主张涉案房屋被纳入动迁范围后即已无使用价值，不适合继续在该房屋开展经营，但如程敏以此为由认为租赁合同已解除的，无论是依照法律规定还是《房屋租赁合同》的约定，在解除后承租人有义务返还租赁物，现程敏并未及时将涉案房屋交还燃料公司，而是继续占用涉案房屋直至原审判决作出后，即2020年9月26日方才交还房屋，故程敏理应对支付继续占用期间的房屋使用费具有预期；其次，燃料公司是否需向程敏提供补偿与程敏是否应按合同约定金额标准支付其继续占用涉案房屋期间的房屋使用费并无关联，且《房屋租赁合同》已约定如遇国家征收该房屋、动迁等情况，致使合同无法履行而被迫提前终止，双方不承担违约责任和经济损失补贴。综上所述，程敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由程敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 俞 璐审 判 员 邬海蓉二〇二〇年十一月十九日法官助理 仇祉杰书 记 员 刘佳依附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……