四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0722民初3416号 原告：四川省三台鑫达海房地产开发（集团）有限公司，住所地：四川省三台县潼川镇正北街**。 法定代表人：何正伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗代富，特别授权。 被告：谌凯，男，1983年9月14日出生，汉族，住四川省三台县。 被告：谌瑶，女，1998年1月2日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：饶切能，四川盛豪（中江）律师事务所律师。（为被告谌凯、谌瑶之共同委托诉讼代理人）。 委托诉讼代理人：易萍，四川盛豪（中江）律师事务所律师。（为被告谌凯、谌瑶之共同委托诉讼代理人）。 被告：苏俊，女，1991年2月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。 被告：黄金玉，女，1967年7月2日出生，汉族，住四川省三台县。 被告：苏维勇，男，1965年3月5日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：姚钦春，四川规则律师事务所律师，特别授权。（为被告苏俊、黄金玉、苏维勇之共同委托诉讼代理人）。 原告四川省三台鑫达海房地产开发（集团）有限公司（以下简称鑫达海公司）与被告谌凯、谌瑶、苏俊、黄金玉、苏维勇商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人罗代富，被告谌凯及谌凯、谌瑶之共同委托诉讼代理人饶切能、易萍，被告苏维勇及苏维勇、苏俊、黄金玉之共同委托诉讼代理人姚钦春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫达海公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方签订的编号为2018000783号及2019003532号《四川省商品房买卖合同》（预售）合同（价值10091673元）；2.被告共同依约承担违约金100万元（500万元×20％）；3.被告共同依约支付律师代理人50.4583万元（10091673.00×5％）；4.本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2018年1月17日原告与被告谌凯、谌瑶签订了合同编号为2018000783《四川省商品房买卖合同》（预售）及相应的补充协议【东川名郡商业3-2-1号，建筑面积1113.19㎡，单价5700.00元，总价款63451983.00元】；2019年6月5日原告与被告谌凯、苏俊签订了合同编号为2019003532号《四川省商品房买卖合同》（预售）及相应的补充协议【东川名郡商业3-2-2号，建筑面积681.18㎡，单价5500.00元，总价款3746490.00元】。2019年9月29日原被告共同再次签订了《补充及担保协议书》，但被告均未按约定履行付款等义务，导致原告的售房款500万元迟迟不能收回，其合法权益严重受损，被告的行为已经构成严重违约。原告为了维护自身的合法权益，特依法向法院提起诉讼。 被告谌凯、谌瑶答辩称，1.自2018年1月17日签订2018000783、2019年6月5日签订2019003532号协议及补充协议后，答辩人一直积极履行合约，为保障合同的后续履行，答辩人和被答辩人于2019年9月29日再次签订了《补充及担保协议书》，故被答辩人的诉讼请求依法无据，应予驳回；2.根据网签合同和《商品房买卖合同补充协议（一）》付款履行规定，答辩人应于9月29日前应付款4996541元，但实际支付5091673元，已超付95132元。按照原合同及补充协议，出卖人应于交房之日起550天内办理出房屋转移登记证，而交房至今已经远远大于550天，被答辩人至今尚未办理不动产权证；3.答辩人不存在违约行为，根据2019年9月29日签订的补充及担保协议书第2条约定被答辩人应及时为答辩人办理不动产产权证书，答辩人在收到不动产登记证书后60日内才有付款义务，而被答辩人一直未办理，导致答辩人未履行给付义务，根据合同法第67条的规定，先履行一方未履行的，后履行一方的有权拒绝，因此视为被答辩人违约。4.商品房网签合同是原告与被告谌凯、谌瑶及苏俊签订的，根据合同的相对性，被告内部之间的约定不能对抗先合同所约定的权利和义务；5.律师费没有法律依据，没有实际发生。 被告苏俊、黄金玉、苏维勇共同答辩称，1.同意解除合同，苏维勇、黄金玉因为购买房屋供给向谌凯和原告转款6693528元，要求原告解除合同时返还房款给苏维勇和黄金玉。两个合同一共转款6693528元，一个合同是1343528元转给原告付房款，其他房款是转给谌凯的；2.苏维勇、黄金玉是基于谌凯、苏俊购买涉案房屋而转账支付房款，依法认定苏维勇、黄金玉是涉案房屋的实际出资人，从补充及担保协议中明确约定黄金玉成为作为涉案房屋名义购买人，苏维勇作为担保人是基于该协议，苏维勇才向原告方支付房款1345328元，以前的转账也是基于谌凯、苏俊购买涉案房屋才转账，也应当认定苏维勇、黄金玉是实际出资人。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月，鑫达海公司与谌凯、谌瑶签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018000783），约定鑫达海公司将坐落于四川省绵阳市三台县××镇××小区的第3号楼【幢】无单元2层2-1号出卖给谌凯、谌瑶，房屋总价款为6345183.00元（大写陆佰叁拾肆万伍仟壹佰捌拾叁元整），付款方式为分期付款，谌凯、谌瑶在2021年6月30日前分9期支付该商品房的全部价款。2018年1月12日，鑫达海公司（出卖人）与谌凯、谌瑶（买受人）就“东川铭珺”小区的第3号楼【幢】无单元2层2-1号房屋又签订“东川铭珺”商品房买卖合同补充协议（一），对付款节点进行了约定：买受人在签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付人民币￥40万元整。买受人在缴纳维修基金后，出卖人办理《商品房买卖合同》网签备案登记时买受人向出卖人支付人民币￥30万元整，剩余购房款于买受人接受房屋起分叁年向出卖人付清，付款节点为：1）买受人于2018年8月30日前向出卖人支付购房款￥1300000.00元；2）买受人于2018年9月1日至2018年12月31日前向出卖人支付购房门￥724198.00元；3）买受人于2019年1月1日至2019年6月30日前向买受人支付购房款￥724198.00元......2018年10月26日，由于谌瑶、谌凯并未按照约定支付购房款，鑫达海公司遂起诉至三台县人民法院，后经双方调解，达成（2018）川0722民初4012号生效民事调解书，该调解书主要约定：二、被告谌瑶、谌凯在2018年12月21日前付清本应于2018年8月31日前支付的1300000元购房款中的700000元欠款，其余下欠房款双方按2018年1月12日《“东川铭珺”商品房买卖合同补充协议（一）》履行；三、被告在本协议达成3日内向原告支付逾期违约金10000元以及原告已支付的律师费2000元和垫付诉讼费338元。后谌凯向鑫达海公司支付了违约金10000元、律师费2000元及诉讼费338元。 2019年6月，鑫达海公司与谌凯、苏俊签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019003532），约定鑫达海公司将坐落于四川省绵阳市三台县××镇××小区的第3号楼【幢】无单元2层2-2号出卖给谌凯、苏俊，房屋总价款为3713215.00元（大写叁佰柒拾壹万叁仟贰佰壹拾伍万元整），付款方式为分期付款，谌凯、苏俊在2022年4月11日前分10期支付该商品房的全部价款.同年6月4日，鑫达海公司（出卖人）与谌凯（买受人）就“东川铭珺”小区的第3号楼【幢】无单元2层2-2号房屋又签订“东川铭珺”商品房买卖合同补充协议（一），该协议第三条付款方式说明约定：1、买受人采用分期付款方式，共分七次（首付款支付除外）向出卖人支付购房剩余款项。即2019年7月25日之前买受人向出卖人支付购房款30％（含定金10万元），即人民币￥1223947.00元（大写：壹佰贰拾贰万叁仟玖佰肆拾柒元整）；2019年9月11日前向出卖人支付购房款人民币￥300000.00元（大写：叁拾万元整）;2020年2月10日前向出卖人支付购房款人民币￥550000.00元（大写：伍拾伍万元整）；2020年9月11日前向出卖人支付购房款人民币￥300000.00元（大写：叁拾万元整）......第十一条、买受人按本协议约定付清全部房款后30个工作日内，出卖人向买受人办结本套房屋的权证；第十二条、甲、乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方赔偿经济损失￥500000.00元。 2019年9月29日，鑫达海公司与谌凯、苏俊、谌瑶、黄金玉、苏维勇签订《补充及担保协议书》，约定黄金玉及担保人苏维勇自愿与谌凯、谌瑶、苏俊共同承担《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018000783）《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019003532）两份购房合同的付款义务，具体约定如下：一、协议人黄金玉、谌凯、谌瑶、苏俊在签订本补充协议后5日内一次性向鑫达海公司支付到期约定的购房款￥1343528.00元，否则该协议不生效。二、鑫达海公司在收到上述购房款后，立即启动相应的按揭贷款程序，协议人黄金玉、谌凯、谌瑶、苏俊等必须协助提供合法合规的按揭贷款材料，以确保按揭贷款在2020年1月31日全部到达鑫达海公司基本账户。若因黄金玉、谌凯、谌瑶、苏俊的个人原因无法办理按揭贷款，则鑫达海公司须及时为其办理相应的不动产登记证书，协议人黄金玉、谌凯、谌瑶、苏俊等在收到该不动产登记证书后60日内确保一次性共同向鑫达海公司支付购房款300万元；在2020年12月30日前支付50万元；在2021年2月28日前一次性付清购房余款150万元。三、协议人黄金玉、谌凯、谌瑶、苏俊必须严格按时履行上述购房款付款义务，且对上述未付购房款承担全部无限连带责任。四、担保人苏维勇对其上述所有未付购房款6343528元承担无限连带担保责任......六、若协议人黄金玉、谌凯、谌瑶、苏俊等四人违反上述约定未按时给付购房款导致诉讼，担保人苏维勇与黄金玉、谌凯、谌瑶、苏俊自愿同意解除购房合同并共同连带承担包括但不限于诉讼费、律师费（按诉讼标的5％计收）、违约金（按前款总额20％计收）、执行费等所有费用。同日，苏维勇通过中国农业银行向鑫达海公司账户转账1343528元，并附言“购房款”。 后谌凯、谌瑶向鑫达海公司申请在东川铭珺购买的商业3-2-1号房屋上增加合同产权共有人苏俊、黄金玉，谌凯同时向鑫达海公司申请在东川铭珺购买的商业3-2-2号房屋上增加合同产权共有人黄金玉。 2019年10月10日，苏维勇、黄金玉向鑫达海公司申请：关于2019年9月29日谌凯、谌瑶、苏俊、黄金玉、苏维勇共同与贵公司签订《补充及担保协议书》，按协议苏维勇以个人名义向贵公司转账支付了约定的到期应付购房款1343528.00元，同时在之前的大部分购房款均由黄金玉、苏维勇出资由他人转账支付，故黄金玉、苏维勇是该两处商品房的实际出资人。现因购房人之间未能就出资和约定拥有的该商品房出资比例达成一致协议，特请求贵公司依法不予按照该《补充及担保协议书》第二条约定办理相应的按揭贷款和不动产登记。2019年11月28日，谌凯向鑫达海公司员工唐茂清发送短信要求鑫达海公司尽快办理不动产登记证书。 2019年12月30日，鑫达海公司分别向谌凯、谌瑶、苏俊、黄金玉、苏维勇发出《关于解除商品房买卖合同的通知》，通知的主要内容为鑫达海公司书面通知谌凯、谌瑶、苏俊、黄金玉、苏维勇解除合同编号2018000783《四川省商品房买卖合同》（预售）及相应的补充协议，解除合同编号为2019003532号《四川省商品房买卖合同》（预售）及相应的补充协议，苏俊、黄金玉、苏维勇均已签收，谌凯拒不签收，谌瑶电话未联系上。 另查明，谌凯与苏俊为夫妻关系，黄金玉与苏维勇系夫妻关系。 以上事实，有当事人的陈述、当事人身份信息、结婚证复印件、《四川省商品房买卖合同（预售）》、“东川铭珺”商品房买卖合同补充协议（一）、（2018）川0722民初4012号民事调解书、申请书、《补充及担保协议书》《关于解除商品房买卖合同的通知》、收据等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当诚信履行合同约定的义务，一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原被告之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《补充及担保协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 本案中，虽然《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018000783）为鑫达海公司与谌凯、谌瑶签订、《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019003532）为鑫达海公司与谌凯、苏俊签订，但合同签订后谌凯、谌瑶、苏俊未按约向原告履行给付房款义务，根据《补充及担保协议书》的约定，谌凯、谌瑶向鑫达海公司提出增加黄金玉为房屋共有人的申请及黄金玉、苏维勇在签订《补充及担保协议书》后直接向鑫达海公司账户给付1343528元房款等证据，可以认定黄金玉为这两套房屋的共有人及合同买受人之一。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，该条系法定解除权之规定，本案由于谌凯要求鑫达海公司办理不动产登记证书，而黄金玉请求鑫达海公司不予办理不动产登记，谌凯、谌瑶、苏俊、黄金玉之间就是否办理不动产登记证书未达成一致，致使原告无法为被告办理房屋产权手续及按揭手续，原告无法再按照《补充及担保协议书》的约定继续履行该合同，致使原告出售房屋进而收取购房款的合同目的无法实现，故对原告要求解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018000783、2019003532）的诉请，本院予以支持。 根据《补充及担保协议书》的约定，苏维勇自愿与黄金玉、谌凯、谌瑶、苏俊共同连带承担违约金。对违约金的数额，双方虽然约定违约金按欠款总额20％计算，但原告却并未提供证据以证明其实际损失，本院根据房屋成交价格、双方履行情况、房屋现在使用情况等因素，按照公平原则和诚实信用原则，酌情确定按未付款总额5000000元的10%确定，即由被告谌凯、谌瑶、苏俊、黄金玉、苏维勇向原告给付违约金500000元。对原告要求的律师费，原告并未提供相应的证据证实，本院不予支持。 综上，对原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、解除原告与被告谌凯、谌瑶签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018000783）； 二、解除原告与被告谌凯、苏俊签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019003532）； 三、由被告谌凯、谌瑶、苏俊、黄金玉、苏维勇向原告四川省三台鑫达海房地产开发（集团）有限公司支付违约金元500000元； 四、驳回原告四川省三台鑫达海房地产开发（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82350元减半收取计41175元，由被告谌凯、谌瑶、苏俊、黄金玉、苏维勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 许亚州 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 王 涵 书 记 员 陈 佳