山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1526民初2113号原告：郑万生,男,1970年11月16日出生，汉族，农民，住山东省高唐县。委托诉讼代理人:赵强,山东金城法苑律师事务所律师。委托诉讼代理人:李宁,山东金城法苑律师事务所实习律师。被告：仁通置业（山东）有限公司，住所地山东省高唐县。法定代表人：李杰，经理。委托诉讼代理人：童军，山东普新（高唐）律师事务所律师。原告郑万生与被告仁通置业（山东）有限公司（以下简称仁通公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑万生及其委托诉讼代理人赵强、李宁、被告仁通公司委托诉讼代理人童军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑万生向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告已付商品房首付款154461元及利息损失（以154461元为基数，自2020年4月22日起至实际给付之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.被告双倍返还原告已付定金40000元；3.被告返还原告2020年5月4日签订的商品房买卖合同、原告身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、银行流水复印件。庭审过程中，被告当庭返还原告所诉上述原告身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、银行流水复印件，原告将第3项诉讼请求变更为：被告返还原告2020年5月4日签订的商品房买卖合同5本。事实和理由：2020年4月13日，原被告双方签订《仁恒·兰亭》商品房定单，约定原告购买被告开发的仁恒·兰亭小区13号楼3单元202室楼房一处，并交纳定金2万元。双方签订的定单中包括了当事人姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该定单应认定为双方签订了商品房买卖合同。定单签订后，原告按约交纳首付款174461元。2020年5月4日原告按约签订合同时发现合同记载交房时间为2022年10月，与原告购房时被告工作人员告知的2021年5月交房差距过大，双方发生纠纷。双方协商过程中，被告又告知交房时间变更为2023年12月，同期楼房商品房买卖合同均显示交房时间为2022年10月，原告认为，系被告单方阻止合同成就，导致原告无法购买该楼房，原告同意一次性支付购房款并就交房时间多次与被告协商，被告均不同意并向原告发出解除定单通知，其行为严重违约，根据法律规定被告应当返还全部购楼款并双倍返还定金。仁通公司辩称，原被告双方签订的《仁恒·兰亭商品房》定单是预约合同并非商品房买卖合同，答辩人同意解除双方签订的定单返还首付款。2020年4月13日原被告双方签订《仁恒·兰亭》商品房定单，定单约定付款方式条款中的付款方式两种，一是一次性付款；另一种方式是银行按揭贷款，订单是双方预定的意思表示，签订订单是预定房源后，双方就如何支付房款继续协商，定单中乙方权利义务第四条明确约定，待付清购房款后签订商品房买卖合同，因此关于定单付款方式是答辩人邀约行为。定单签订后，原告银行按揭贷款未获通过，双方对如何付款和交房期限需要继续协商。答辩人多次或者当面与原告派来的代表协商，原告迟迟不予答复。双方无法对付款和交房期限达成一致，无法签订商品房买卖合同。答辩人建议原告一次性付款后签订商品房买卖合同,为确定交房期限促成合作，2020年7月7日答辩人向原告发出《协商商品房买卖事宜通知书》邮寄给原告，原告收到通知书后，拒不前来协商，导致定单无法继续履行。鉴于原告拒不前来协商购房未尽事宜，没有履行的诚意，2020年7月28日答辩人向原告发函邮寄了《解除仁恒兰亭商品房订单通知书》。究其原因，原被告双方对付款方式、交房期限不能协商一致，致使无法签订正式的商品房买卖合同，导致定单无法履行是原告造成的,根据合同法第一百一十五条规定，原告无权要求返还定金。本院经审理认定事实如下：被告仁通公司作为甲方（卖方）、原告郑万生作为乙方（买方），于2020年4月13日签订《仁恒·兰亭》商品房定单，定单约定：房号为《仁恒·兰亭小区》13号楼3单元202室，建筑面积为130.86平方米（预测）。主房单价6094元，总价797461元；配房编号为13栋储11号，总价82000元，总价：879461元-4万元-15000家电=824461元。付款方式：定金2万元；一次性付款，乙方须在签订本定单时缴清所有房款，并签订《商品房买卖合同》；银行按揭，乙方须在交付定金日后两日内缴清首期购房款并签署《商品房买卖合同》，并于一周内提交银行按揭所需手续，贷款批回后，乙方须在通知日内到银行签字、办理按揭手续，因乙方原因造成贷款手续未能完成时，视为乙方违约，按照《商品房买卖合同》第七条规定，买受人逾期付款的违约责任，按银行通知签字日起执行违约金，甲方并有权另卖他人。乙方权利义务第3条规定：乙方在规定日期内未交付应付房款的，视为乙方违约，甲方不另行催告，甲方有权另卖他人，本协议书自行终止，已付定金乙方不得以任何理由要求退款；第4条规定：在乙方缴清应付款后签订《商品房买卖合同》，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止，乙方所付定金自动转为首期房款（不计利息）；第8条规定：4月20日前付清首付款。定单中还约定了甲方权利义务等内容。上述定单签订当日，原告支付被告定金2万元，又于2020年4月22日支付被告首期购房款154461元。对于余款65万元，原告提交了银行按揭贷款所需手续。2020年5月4日，原被告双方在签订商品房买卖合同过程中，因交房时间分歧发生争议。2020年7月8日，被告向原告邮寄了《协商商品房买卖事宜通知书》，内容为：“郑万生先生：。因你提交的按揭贷款资料未通过审核，我公司多次通知您前来协商剩余房款事宜，都未果，因此我公司意见是你在贷款无法落实情况下，你需要按照双方签订的仁恒·兰亭商品房定单规定的付款条件，一次性付清全部购楼款。付清房款后，双方签订商品房买卖合同，我公司拟于2023年6月30日交房。请接通知后五日内到我公司售楼处协商，逾期视为双方无法就楼房买卖事宜协商一致，视为你放弃购楼，双方解除2020年4月13日签订仁恒·兰亭商品房定单”，原告于2020年7月9日签收。2020年7月28日，被告向原告邮寄《解除仁恒兰亭商品房订单通知书》，内容为：“郑万生先生：。2020年7月8日我公司向你发出协商商品房买卖事宜通知书，你接通知之后没有前来协商双方的商品房买卖未尽事宜，此后你派亲属来公司咨询，我公司将因你无法办理购房按揭贷款，须一次性交付全额购楼款，并将拟购买楼房预计交楼期限告知你方，你方至今未作出答复，因双方无法就商品房买卖事宜协商一致，按照双方签订仁恒兰亭商品房订单乙方的权利义务第三项及合同法的规定，我公司决定解除与你签订的仁恒兰亭商品房订单”。原告于2020年7月29日签收。另查明：庭审过程中，被告明确表示同意返还原告定金及首付款共计174461元。本院认为，被告于2020年7月28日向原告发出《解除仁恒兰亭商品房订单通知书》，原告向本院起诉要求被告返还双倍定金、购房款及利息损失，因此双方对于解除案涉商品房定单已经达成一致意见。本案争议的主要问题是：一、原被告双方2020年4月13日签订的《仁恒·兰亭》商品房定单的性质及效力；二、双方未能签订《商品房买卖合同》的原因及责任；三、原告各项诉讼请求是否应予支持。一、关于案涉商品房定单的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的商品房定单对于付款方式、付款时间未作明确约定，且不具备交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、解决争议的方法、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此原告关于该商品房定单应认定为商品房买卖合同的主张不能成立。从定单约定的内容、订立的目的方面分析，该定单含有原告所认购房号、价款计算、签署《商品房买卖合同》的期限、条件等内容，目的在于约束双方当事人签订商品房买卖合同前的行为，共同促成买卖合同的订立，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于预约合同的规定，因此该商品房定单性质为商品房预约合同,本案案由即为商品房预约合同纠纷。该定单系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照执行。二、关于双方未能达成商品房买卖合同的原因及责任问题。根据原被告陈述及查明事实情况，双方当事人系对商品房交付时间存有争议。本院认为，案涉商品房定单未记载商品房交付使用条件以及交付时间，原告申请的证人为原告单位员工，其当庭陈述不能证明双方已就2021年5月交房达成合意，因此，对于原告关于被告承诺2021年5月交房的主张，本院不予采信。根据查明事实，双方2020年5月4日并未就2022年10月交房达成一致意见。根据合同相对性原则，案涉同期楼房交房时间与原被告签订的商品房买卖合同所约定的交房时间仅对各自合同的双方当事人之间具有约束力，对原被告之间合同的签订及履行不产生法律效力；且根据意思自治原则，被告在未违反法律规定的情况下，有权利按照自己的意愿对房屋交付时间作出相应意思表示，因此原告关于“2020年5月4日合同记载交房时间为2022年10月，同期楼房购买方与被告所签订的商品房买卖合同记载的交房时间均为2022年10月，而被告却告知原告2023年12月交房，导致原告无法购买，系被告单方阻止合同成就”的主张，本院不予采信。对于原告申请调取的证据，因对证明待证事实无意义，本院不予准许。综上，本案系双方当事人对交房时间未协商一致，导致未能签订商品房买卖合同的情形。三、关于原告的各项诉讼请求是否应予支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如前所述，本案未能订立商品房买卖合同系双方就交房时间未协商一致，非可归责于一方当事人的情形，因此对于原告要求被告双倍返还定金的请求，本院不予支持。案涉商品房定单已解除，被告亦表示同意返还定金及首付款，因此对于原告要求被告返还定金20000元、首付款154461元的请求及此款自2020年4月22日起至被告实际给付之日止，按照2020年4月22日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算的利息损失的诉讼请求，本院予以支持。原被告2020年5月4日就交房时间未达成一致意见、未能订立商品房买卖合同，原告要求被告返还商品房买卖合同5本，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告仁通置业（山东）有限公司于判决生效之日起十日内返还原告郑万生购房款154461元及利息损失（以154461元为基数，自2020年4月22日起至实际给付之日止，按照年利率3.85%计算）。二、被告仁通置业（山东）有限公司于判决生效之日起十日内返还原告郑万生定金20000元。三、驳回原告郑万生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4189元，减半收取计2095元，由原告郑万生负担215元，被告仁通置业（山东）有限公司负担1880元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  陈洁二〇二〇年十一月二十三日法官助理李秀红书记员周梦娇