吉林省龙井市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2405民初1256号 原告：延边中艺物业服务有限公司龙井分公司，住所地吉林省龙井市龙井街**。 法定代表人：张宗义，该公司经理。 委托诉讼代理人：张宗明，该公司经理。 委托诉讼代理人：张传英，该公司经理。 被告：金学柱，男，1986年11月5日出生，朝鲜族，教师，住吉林省龙井市。 委托诉讼代理人：崔雪梅（金学柱妻子），女，1986年3月25日出生，朝鲜族，龙井市老头沟镇综合便民服务中心科员，住吉林省龙井市。 原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司诉被告金学柱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司（以下简称为中艺物业龙井分公司）的委托诉讼代理人张宗明、张传英，被告金学柱及其委托诉讼代理人崔雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中艺物业龙井分公司向本院提出诉讼请求：判令金学柱立即缴纳所欠物业服务费1816.7元，违约金2730元，二次供水加压费200元，公用照明费320元，金额累计5066.7元。事实和理由：金学柱的房屋位于龙井市××园，面积是78.85平方米。欠交2016年5月至2020年4月（4年）止的物业费1816.7元，违约金2730元（根据物业管理服务合同:当月物业管理费用5%违约金），二次供水加压费200元（2016年5月至2018年4月止，两年），公用照明费320元，共计5066.7元。根据《前期物业管理服务合同》第二条第八款第一项收费项目之规定，住宅按建筑面积0.48元/平方米/月，二次供水加压费住宅100元/户/年，公共照明80元/户/年；第四条第四款：“乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起，交纳当月物业管理费用5%的违约金”。为了维护公司的合法权益不受损失,保障公司资金正常运行,保证整个小区内业主环境、生活不受影响,故请求人民法院查明事实依法,判决金学柱立即缴纳所欠各种费用及滞纳金。 金学柱辩称，不同意中艺物业龙井分公司的诉讼请求，主要意见如下：一、中艺物业龙井分公司未按照合同履行相应义务，小区也未进行封闭式管理，是中艺物业龙井分公司违约在先，违背诚实信用原则。未尽到《物业服务合同》约定的管理维护义务，无权向我方主张物业费及违约金；二、中艺物业龙井分公司未按照合同及时向业主公示物业管理费用收支账本明细，从未向业主进行账目公开，且合同上也未明确约定合同期限，该合同应属于无效合同；三、物业服务不到位，环境差，且小区不是封闭式管理，存在乱收费现象，未按照合同对房屋共用部分进行维护和管理；四、中艺物业龙井分公司主张照明费为80元，但合同上明确约定照明费为30元，提高价格时未向我们公示，我方也不知情，不同意每年80元的照明费标准；五、双方未对违约责任进行明确约定，中艺物业龙井分公司无权主张收取违约金；六、2017年开始国家免于收取二次供水加压费，不同意支付相应费用。 经本院审理查明事实如下：延边中艺物业服务有限公司具备三级物业管理资质，中艺物业龙井分公司自2010年11月开始为天星御花园小区业主提供物业管理及服务。金学柱系龙井市天星御花园小区6号楼2单元302室的业主，房屋面积为78.85平方米。2012年5月28日中艺物业龙井分公司与金学柱签订了前期物业服务管理合同，双方未明确约定服务期限；2014年8月28日，龙井天星房地产开发有限公司与中艺物业龙井分公司签订前期物业管理委托合同，委托中艺物业龙井分公司对天星御花园小区提供物业服务，约定委托期限自2014年8月28日至2019年8月28日止，物业服务费按每户每月每平方米0.48元收取，二次供水费住宅用房按每户每年100元收取，公用照明电费按80元每户每年收取。金学柱自2016年5月起未交纳物业服务费、公用照明费用及二次供水费。另查明，天星御花园小区至今未成立业主委员会。 认定以上事实的证据有中艺物业龙井分公司提供的资质证书复印件、前期物业管理服务合同复印件、物业服务照片、物业维修报单复印件，本院依职权调取的个人住房信息查询证明，当事人的陈述等。 本院认为，2012年5月28日中艺物业龙井分公司与金学柱签订了前期物业管理服务合同。该合同系双方真实意思表示，应合法有效。双方应按照该合同履行各自义务。同时，中艺物业龙井分公司与龙井天星房地产开发有限公司亦于2014年8月28日签订了前期物业管理委托合同，委托中艺物业龙井分公司为天星御花园全体业主提供物业服务，该合同现备案在龙井市物业管理办公室。因天星御花园小区业主至今未成立业主委员会重新选聘物业服务企业，故该**物业管理委托合同约束着天星御花园小区所有居民。现中艺物业龙井分公司按照合同约定管理该小区，并为业主提供了相应的服务，金学柱作为该小区业主事实上也接受着中艺物业龙井分公司提供的物业服务，亦应按照合同约定交纳相关物业服务费，故对中艺物业公司要求金学柱支付物业费用的诉讼请求，本院予以支持；对金学柱提出前期物业合同未明确约定日期而不同意缴纳相应物业费的抗辩意见不予支持。同时，金学柱提出物业服务不到位，未按照合同履行相应义务，中艺物业龙井分公司违约在先，违背诚实信用原则的抗辩意见，本院结合金学柱提交的相应证据及出庭证人的陈述、法院到涉案小区走访调查的事实综合认定，中艺物业龙井分公司提供物业服务过程当中确实存在瑕疵，故本院认为金学柱缴纳80%物业费为宜。 中艺物业龙井分公司请求金学柱以每户每年80元的标准支付2016年5月至2020年4月止的公用照明费用共计320元。庭审中中艺物业龙井分公司承认2012年5月28日与金学柱签订物业服务合同时约定为每户每年30元，后提升费用为每户每年80元，并备案至龙井市物业管理办公室，依据我院调取的龙井市物业管理办公室备案的前期物业管理委托合同显示，合同当中明确约定照明费为80元，金学柱亦于2014年至2015年期间以每年80元的标准缴纳了照明费，以实际行动认可了提高后的收费标准，故本院对中艺物业龙井分公司请求金学柱支付4年照明费320元的诉讼请求予以支持。金学柱提出2017年开始国家免于收取二次供水加压费，不同意支付相应费用的抗辩意见，根据龙井市人民政府文件《龙政发[2017]2号》文件，龙井市自2017年5月1日起取消自来水二次加压费，故本院认为金学柱仅需支付2016年4月至2017年5月止的二次供水费100元为宜。关于中艺物业龙井分公司主张金学柱支付违约金2730元，因双方对违约责任约定不明，且中艺物业龙井分公司亦未提供其他有效证据予以佐证，故本院对中艺物业龙井分公司的该项主张不予支持。 综上，金学柱应向中艺物业龙井分公司支付2014年5月至2020年4月止的物业服务费1453.36元（1816.7元*0.8=1453.36元），2016年度至2020年度的公用照明费用320元，拖欠的二次供水加压费100元，共计1873.36元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告金学柱于本判决发生法律效力之日起三日内向原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司支付物业服务费1453.36元、公用照明费用320元以及拖欠的二次供水加压费100元，共计1873.36元； 二、驳回原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司负担12元，被告金学柱负担13元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  朴贤美 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  郑 道