湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0321民初2101号原告湖南天新豆制品股份有限公司，住所地湘潭县易俗河镇荷花路东侧（天易示范区荷花路**）法定代表人曹伟军,该公司董事长。委托诉讼代理人吴江红，湖南御辩律师事务所律师。委托诉讼代理人王荣，湖南御辩律师事务所律师。被告湘潭市湘洲机器管件有限公司，，住所地湘潭市岳塘区易家湾镇新湖**法定代表人郭康，该公司总经理委托诉讼代理人马智，湖南君子莲律师事务所律师。原告湖南天新豆制品股份有限公司（以下简称天新公司）诉被告湘潭市湘洲机器管件有限公司（以下简称湘洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告天新公司委托诉讼代理人吴江红、王荣，被告湘洲公司的委托诉讼代理人马智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天新公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付厂房租金116.96万元，2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年4月因原告公司尚在筹备阶段，遂以其股东卢园个人名义与案外人湘潭瑞鑫电器科技有限责任公司（以下简称瑞鑫公司）签订《厂房以租代建合同》。合同约定：瑞鑫公司将其土地租赁给原告，租赁期限为2014年5月1日起至2020年10月31日止，由原告在该土地上建设厂房，建设厂房的费用由原告承担，租赁期间原告不再支付厂房租金及相关费用。合同签订后，原告履行了建设厂房的义务。2018年因瑞鑫公司经营不善，该土地及厂房被株洲市天元区人民法院拍卖，由被告竞拍取得该土地及厂房。被告即与原告协商厂房租赁事宜，经协商一致，原告同意将部分闲置厂房在租期内退场给被告使用。被告于2018年7月开始进驻厂房，2018年使用约1500平方米厂房，2019年3月20日原告将全部3400平方米厂房交付给被告，被告却未按双方约定给付相应的租赁费用。原告认为：被告在竞拍时明知该厂房存在租赁事实，应当按原合同内容继续履行提供租期内厂房的义务。被告经与原告协商后让原告撤离了涉案厂房，并自行使用了该厂房，其应当参照同地段厂房租金价格向原告支付使用期间的租金。为维护原告的合法权益，请求贵院判如所请。被告湘洲公司辩称：一、被告竞拍取得瑞鑫公司所有的综合楼、厂房、厂区内无证建筑物及土地使用权后，株洲市天元区法院于2018年7月将拍卖标的物按现状交付给被告。被告进驻后没有与原告签订房屋租赁合同或达成任何口头协议。二、《厂房以租代建合同》是卢园与瑞鑫公司签订的，故该合同主体不是原告，原告不享有该合同的权利义务，原告所谓的房屋租赁行为不受法律的保护。三、假设原告与瑞鑫公司存在房屋租赁关系，原告于2019年3月20日搬离后将房屋交还被告，原告的这一行为视为已提前解除房屋租赁合同。原告解除租赁合同后又要求被告支付房屋租金的诉讼请求没有事实依据和法律依据。四、卢园与瑞鑫公司签订《厂房以租代建合同》时，该土地已抵押给中国银行株洲市分行，且该厂房未办理建设工程规划许可证，所以原告与瑞鑫公司的房屋租赁合同无效，原告不享有买卖不破租赁的权利。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原瑞鑫公司系位于湘潭县易俗河镇荷花路东侧的一民营企业。2014年1月2日该公司将其厂区内所有办公楼、厂房及拥有的土地使用权抵押给中国银行株洲分行贷款1200万元。2014年4月21日瑞鑫公司将已抵押的部分闲置土地再与原告天新公司股东卢园签订《厂房以租代建合同》，约定：1、租赁土地面积（见图纸规划）代建的厂房类型为钢结构厂房，另出租部分原办公楼做原告天新公司办公、住宿用房；2、租期：2014年5月1日至2020年10月31日。…，合同第八条表明：代建厂房费用按200万元计算，瑞鑫公司承担12.5万元。2015年1月4日原告公司由郭秀云、卢园、赵永军等5人发起注册成立天新公司仍使用代建厂房。卢园自认以租代建厂房合同是代表原告天新公司所签，由原告公司出资建设。2018年5月30日因瑞鑫公司未按期偿还银行贷款，株洲市天元区法院依法对上述房屋、土地及本案争议代建厂房进行司法拍卖，被告以最高价12516724元竞得。2018年7月，株洲市天元区法院将上述拍卖标的物按现状交付给被告。此时，值原告天新公司停产，厂房除部分作仓库使用外，实际停滞面积较多，原告天新公司从2018年7月1日开始自行逐步搬离，2019年3月20日全部搬出。原告天新公司将代建厂房交付被告湘洲公司，期间，原、被告双方无争议亦未就相关事宜形成相关协议。2020年1月16日原告天新公司向被告湘洲公司发出《厂房租赁商洽函》并要求被告支付116.96万元厂房使用租金，被告于2020年3月20日回函表示不予认可。另查明:本案争议厂房瑞鑫公司至今未取得建设工程规划许可证和相关产权证。上述事实有原、被告双方提供的企业营业执照，厂房以租代建合同，拍卖公告，厂房租赁尚洽函、回复函，相关房屋租赁合同，国土证、宗地图、他项权证、国土规划复印件，株洲市天元区法院执行裁定复印件等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案原告天新公司诉请被告湘洲公司支付租金，针对原、被告的诉、辩理由及纷争意见：一、关于原告天新公司是否为《厂房租赁合同》主体和合法性的问题。本案合同虽系卢园签订，卢园在2015年1月至2016年6月担任原告公司的法定代表人，原告天新公司成立后一直使用该厂房，瑞鑫公司对此认可无异议，应认定原告天新公司是厂房租赁合同的主体。二、厂房以租代建合同是否合法有效的问题。《厂房以租代建合同》虽是民事法律关系，但该厂房从建设至今未依法办理相关报建手续、取得合法权证，该栋厂房应属违章建筑，所以该厂房租赁合同不宜认定为有效。二、原告天新公司是否享有买卖不破租赁的权利，收取租金和合同解除的问题。瑞鑫公司于2014年1月2日将其所有的土地及建筑物抵押给了中国银行股份有限公司株洲分行，2014年4月21日又将其中部分已抵押的土地出租给卢园建厂使用，即抵押在先，租赁在后，所以原告天新公司不享有买卖不破租赁的权利。该房屋租赁合同是否已解除的问题。被告湘洲公司通过司法拍卖程序竞得本案争议标的物，原告天新公司在工厂停工后，逐步自行搬离交付了厂房形成了实际解除了《厂房以租代建合同》的事实。原告天新公司是否享有向被告湘洲公司收取租金的权利。原告天新公司搬离交付期间并没有与被告湘洲公司达成相关房屋租赁合同的补充协议，故此原告搬离后，被告湘洲公司对其竞拍的标的物享有占有、使用的权利，原告要求被告支付租金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院对其诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十条第一项之规定判决如下：驳回原告湖南天新豆制品股份有限公司的诉讼请求。案件受理费15326元，减半收取7663元，由原告湖南天新豆制品股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  彭冬林二〇二〇年十一月二日代理书记员  谢 嘉《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。