新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵0103民初946号 原告（反诉被告）：尹朝元，男，1963年出生。 委托诉讼代理人：路绪华，新疆阿拉尔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龙莉，女，1982年出生。 委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆冬梅律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：龙尚军，男，1955年出生。 委托诉讼代理人：郑丽，新疆冬梅律师事务所律师。 原告（反诉被告）尹朝元与被告（反诉原告）龙莉、第三人（反诉被告）龙尚军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹朝元及其委托诉讼代理人路绪华、被告（反诉原告）龙莉及其委托诉讼代理人刘冬梅、第三人（反诉被告）龙尚军及其委托诉讼代理人郑丽到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告（反诉被告）尹朝元向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行房屋过户义务；2、判令被告向原告支付违约金160,000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年7月22日，原告尹朝元与被告就新疆阿拉尔市12团老加工厂住房签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的87.1平方米的房屋以10万元价格卖给原告，约定被告在2020年3月20日前把房产证，土地证和有关手续办好过户给原告，如被告违约，赔偿给原告16万元违约金。原告签订合同后向被告支付了8万元购房款，但被告迟迟不履行过户义务，已构成违约，应当承担违约责任。现原告依法诉至贵院，请求法院依法判决。 原告尹朝元为支持其诉讼请求向法庭提交下列证据:1、《房屋买卖合同》原件一份，证明龙尚军经龙莉授权与原告尹朝元签订合同，合同约定了购房及违约金事宜；2、龙莉向尹朝元发送的短信截屏打印件一份，证明被告龙莉确认合同并愿意履行过户义务；3、通信记录一份，证明被告龙莉在2020年7月4日与原告通话45秒，2020年7月5日原告给被告龙莉打过电话，结合短信可综合证明双方对房屋买卖及过户进行了确认；4、证人徐××证言，证明龙尚军经过龙莉授权将房屋出卖给原告。 被告（反诉原告）龙莉辩称：原告所称事实与实际发生事实不一致，被告龙莉未授权也未对房屋买卖合同进行追认，房屋买卖合同不成立，龙莉不是合同当事人，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人（反诉被告）龙尚军辩称：原告陈述的事实不属实，请求确认合同无效，驳回原告的部分诉讼请求。本案中的房屋买卖合同是原告与第三人所签，第三人处理买卖房屋行为无效。原告在购买房屋时，第三人出示过手续，原告明知房屋属于被告，但没有与被告进行确认，就与第三人签订了合同，第三人与原告签订的合同双方均有过错，第三人愿意退还购房款8万元。原告计算违约金没有法律依据。 反诉原告龙莉向本院提出诉讼请求：1、判决确认两反诉被告签订房屋买卖合无效；2、判决反诉被告向反诉原告返还房屋并承担赔偿损失20,000元；3、由反诉被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2018年7月22日，反诉原告龙莉未授权反诉被告龙尚军（龙莉父亲）出卖反诉原告龙莉所有的12团老加工厂住房，并对住房出售情况概不知情。反诉被告就该房屋买卖合同向法院提起诉讼，反诉原告才知晓自己所有的房屋被出售。现反诉原告为维护自身合法权益，根据法律规定向法院提出反诉，请求法院依法判决支持反诉原告的全部反诉请求。 反诉原告龙莉为支持其诉讼请求向法庭提交下列证据:龙莉的离婚协议一份、私房产权证一份、国有土地使用证一份，证明该房屋是龙莉离婚后购买，属于龙莉所有。 反诉被告尹朝元辩称：反诉被告与龙尚军签订的买卖合同合法有效，并得到了龙莉的追认。签订合同时有证人徐××在场，证明签订合同时龙尚军给龙莉打过电话，龙莉同意授权给龙尚军出卖房屋。2020年7月4日，我给龙莉打电话沟通过户事宜，龙莉答复说星期一办理过户，也有短信记录。龙莉授权龙尚军出卖房屋并进行了确认，该合同合法有效，我方不存在任何违约，不应赔付对方损失。 反诉被告尹朝元未提交证据。 反诉被告龙尚军辩称：龙尚军在房屋出售时没有联系过龙莉，也没有告知过任何人。 反诉被告龙尚军未提交证据。 经庭审质证，被告龙莉、第三人龙尚军对原告尹朝元提交的证据1的三性均不认可，认为该合同没有龙莉授权签字，原告与第三人签订的房屋买卖合同并非龙莉的真实意思表示；对原告提交的证据2、3的三性均不认可，认为该手机号码不是龙莉的号码，无法证明原告所称的事实；对原告提交的证人证言的三性均不认可，认为证人证言是传来证据，且是孤证，证人在回答问题时前后矛盾，签订合同时证人并不在场。反诉被告尹朝元对反诉原告提交的证据的三性均认可，认为买房时在龙尚军处看过这组证据，龙尚军说明经过了龙莉的同意，尹朝元才签订了合同。反诉被告龙尚军对反诉原告提交的证据均认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月30日，被告龙莉购买了位于十二团老加工厂面积为87.1平方米的住房。房屋购买后，被告龙莉移居库尔勒生活，该房屋交由其父亲龙尚军居住，该房屋的私房产权证及国有土地使用证也交由其父亲龙尚军保管。2018年7月，原告尹朝元经人介绍，找到了第三人龙尚军，商量购买位于新疆阿拉尔市十二团老加工厂的住房事宜。2018年7月22日，第三人龙尚军以龙莉的名义，与原告签订了房屋买卖合同，双方约定房屋总价为10万元整。合同签订后，原告尹朝元于2018年7月22日支付第三人龙尚军房款30,000元，2019年12月31日支付第三人龙尚军房款50,000元，尚余房款20,000元未支付。因该房屋一直未办理过户手续，2020年7月4日，原告尹朝元联系被告龙莉，龙莉短信承诺于2020年7月5日开车回去办理过户手续。 另查明，被告龙莉在我院送达地址确认书中预留的本人确定的送达手机号为1813909****。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中第三人龙尚军是被告龙莉的父亲，该房屋的私房产权证及国有土地使用证一直由第三人龙尚军保管，原告尹朝元有理由相信第三人龙尚军取得了龙莉的授权，且在2020年7月4日，被告龙莉也认可会回去办理过户手续，对原告要求被告龙莉履行房屋过户义务的诉讼请求，本院予以支持。原告要求的违约金160,000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院酌情认定原告的违约损失为3269元[80,000元×4.75%÷365日×314日（自2020年1月1日至2020年11月10日）]。反诉原告龙莉主张确认两反诉被告签订房屋买卖合无效且反诉被告应当返还房屋并承担赔偿损失20,000元，因该合同已获得反诉原告龙莉事后追认，对反诉原告的该诉讼请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告尹朝元与被告龙莉之间的房屋买卖合同有效； 二、被告龙莉于本判决书生效之日起十日内履行房屋过户义务； 三、被告龙莉于本判决书生效之日起十日内向原告尹朝元支付违约金3269元； 四、驳回原告尹朝元的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告龙莉的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费350元，减半收取计175元，反诉案件受理费300元，减半收取计150元，合计325元，由被告龙莉负担（与上述付款义务同时履行） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。 审判员  罗倩 二〇二〇年十一月十六日 书记员  鄢浩 告知：双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决书生效0后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书决定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。