黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6209号上诉人（一审被告）：王洪艳，女，1953年2月3日出生，汉族，机械工业部哈尔滨市成套设备研究所退休职工，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：范开明（系王洪艳之子），男，1987年12月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨天园物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区红旗大街********。法定代表人：伍文鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：安源，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人王洪艳因与被上诉人哈尔滨天园物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人王洪艳的委托诉讼代理人范开明、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人安源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪艳上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初773号关于物业费每平方米0.82元的判决；民事判决；2.驳回物业公司的诉讼请求；3.物业公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认为,物业公司通过合法程序进入到小区接管物业，并实际提供了服务是错误的。依据《哈尔滨市物业管理条例》第31条规定，应当由业主大会选聘物业服务企业。物业公司所举示的证据不能证明双方签订了《物业服务合同》，成套小区没有召开过全体业主大会，2015年8月在未经全体业主同意的情况下,物业公司强行进驻成套小区服务。由于物业公司不合规范的接管小区物业管理，引起了成套小区广大业主的不满,业主联名上告到管辖社区、办事处、住建局、区政府。物业公司于2015年8月14日提交的《哈成套小区物业管理移交合同》并不是法律、法规规定的《物业服务合同》，成套公司无权代替房屋所有权人行使权利，该《合同》的内容对王洪艳没有约束力，物业公司无权依据该《合同》向王洪艳收取物业费。物业公司提供2015年8月25日香坊区大庆路街道办事处成套社区及哈尔滨天园物业有限公司《通知》，内容是经过大庆办事处成套社区、成套研究所天园物业及业主大会通过，自2015年9月1日起，成套小区将由哈尔滨天园物业管理有限公司进行物业管理服务。这份《通知》的内容和公示方式都不真实。第一，《通知》的对象应当是全体业主，但是《通知》没有进行过公告张贴，王洪艳从来就没有见到过《通知》，更不知道《通知》的内容，第二，《通知》上称经业主大会通过，成套小区从来就没有召开业主大会,《通知》的内容是虚假的不产生法律效力。第三,所谓《通知》张贴照片中没有具体时间、地点，、地点明《通知》已经业主知晓。因此，单凭《移交合同》和《通知》就认为物业公司通过合法程序进驻成套小区,违背了《物业管理条例》的规定。一审判决认为物业公司通过合法程序进入成套小区接管物业,并没有事实和法律依据，一审判决的认定是在纵容强买强卖，强行交易行为。二、一审判决认为物业公司为广大业户提供了物业管理服务,王洪艳作为该小区的业主,享受了相应的物业管理服务,理应对受益的服务支付对价。王洪艳认为，一审判决违背了本案的基本事实和相关的法律规定,物业服务作为商品，价格应当由双方商议确定，而不应当由物业公司单方决定。依据《哈尔滨市物业管理条例》第32条规定，物业费的收取标准是由物业和业主共同协商订立的,并且需要报市物业行政主管部门备案。依据哈价联发〔2013〕39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第五条规定,物业行政主管部门和区价格行政管理部门按照各自职责负责辖区内物业服务标准和收费标准的日常监管工作。物业公司提供的物业服务企业驻区备案审核意见表不能证明其按照每平方米0.82元收取物业服务是合理的。第一，在2016年3月21日没有备案审核验收，一审判决认定事实错误。第二，《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二项规定：“住宅实行政府指导价,对未成立业主大会的由所在地街道办事处社区委员会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主,且占总套数过半数的业主同意后代表业主与物业服务企业协商确定物业服务标准和物业服务收费标准。”在本案中,没有任何人征求过成套小区业主的同意，对于所确定的0.82元每平方米的物业费标准是物业公司单方面制定的价格。第三，依据《物业管理条例》第33条“物业服务企业应当自《物业服务合同》签订之日起20日内,持《物业服务合同》到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案”。双方没有签订《物业服务合同》,不存在备案之说。在2015年进住成套小区到2016年3月25日半年的时间才备案，显然违反了《物业管理条例》的规定。同时，物业管理部门只是作为物业服合同备案部门，对于物业费的价格应当由价格部门监督管理,但是在《备案表》上并没有物价部门的公章，对于价格的制定是不合法的，是物业公司单方制定的，没有价格部门的备案,一审判决认为物业公司已经对物业服务收费标准进行了确认登记错误。第四、该《备案表》中的成套所社区的公章是虚假的,和其提供的《通知》上的社区公章不是同一枚公章，涉嫌伪造公章。三、一审判决认为“王洪艳提出的公共绿化区内垃圾成堆等物业服务管理问题,可以证实物业公司的物业服务质量方面存在瑕疵,但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序方面严重的恶化,从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵”。王洪艳认为一审判决的上述论断是矛盾的,并且根本违背了物业服务的收费标准和宗旨。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条、第六条规定，住宅收费实行政府指导，住宅物业服务的内容分为基础物业服务、级差服务和特有物业服务三部分，其中基础物业费用是必须达到的服务标准，包括技术管理，屋面日常保养维护、二次加压供水，化粪池清掏，单元电子门维护五个服务性项目,级差物业服务包括综合管理,公共秩序维护，共有部分共用设施设备日常运行保养维护，保洁服务,清冰雪，绿化养护六个服务项目，由低到高分为1至4级。从双方举证情况,可以证明物业公司的物业服务不能达到其所提出的每平方米0.82元的标准,法院认定物业公司服务中存在瑕疵，就应当降低其物业服务费收费标准。物业公司采用一刀切收费方式,成套小区五栋和成套小区一、二、三栋为不同物业小区,有很大差异，但是在收费时却是相同的标准。第一,成套小区五栋与一、二、三栋位置不同，是单独的一栋楼,位置坐落于旭东街-1号，成套小区一、二、三栋位于联旭街3号。第二，年代不同，成套小五栋竣工于1998年，而成套小区一、二、三栋建成于20世纪80年代，成套小区一、二、三栋建设在同一院落内，有完整绿化等，而成套小区五栋建设位置是哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司(以下简称成套所）原仓库位置，没有任何配套设施，1997年前后，为了适应人员增加和增加员工福利,在原有仓库位置建立了成套小区5栋，所以成套小区五栋院内面积很小,没有任何绿化，所以物业公司不存在绿化养护服务。成套所为成套小区的建设单位,成套小区5栋最早用于员工分配性住房，水电等基础设施未向社会交付，至今水电等依旧由成套所负责,所以成套小区水电（包括二次加压)，成套小区居民的水电费用都交给成套所，物业公司没有做任何工作;成套小区五栋没有健身器材,单元门是普通门，不是电子门,所以也不存在设施设备日常运行保养维护工作。物业公司自入驻以来没有承担过化粪池清掏服务，由于不清掏，院内下水井经常堵塞导致部分污水倒灌到居民家中,只能紧急停水,下水道多日无法使用,小区业主为了减少财产损失，无法使用自来水，防止再次倒灌。物业公司此种行为属于不作为的重大失误，小区业主与物业公司工作人员交涉无果后,成套五栋105户居民分摊费用请人清掏化粪池,物业公司没有完成化粪池清掏服务性项目。自2015年9月1日至2020年8月31日，物业公司没有公示过物业费用使用情况，请法院要求物业公司出具员工用工合同、员工工资银行流水、员工养老保险医疗保险缴费发票以及日常维护等服务项目的发票并验证真伪，并且将私自设立收费停车位费用公示，对各业主物业费用进行减免。从双方举证情况,可以证明物业公司的物业服务不能达到其所提出的每平方米0.82元的标准,法院认定物业公司服务中存在瑕疵，就应当降低其物业服务费收费标准。在《备案表》备注栏第二项规定,“物业服务企业在实际服务中，未达到上述服务等级，应按规定相应降低收费标准。”从上述规定来看，物业服务费用应当按照其实际服务的标准进行收费,不是按照物业公司单方强行的决定。一审判决认定物业公司服务有瑕疵,但是仍按照每平方米0.82元的标准支持物业公司，不参照周边小区收费标准以及成套小区是83年建成的老旧小区的状况，以及物业公司极其恶劣的实际服务情况，一审判决明显违背了本案的基本事实。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十条和《合同法》第六十七条规定:任何一个小区业主,在物业管理单位没有尽到服务约定时，有拒交物业费的权利，业主不交费也是迫不得已,而物业公司不去解决业主与小区公共场所存在的实际问题，反而以《前期物业服务协议》中规定业主如期缴纳管理费用的义务为由起诉业主。这是放任物业公司服务质量下降,干好干坏一个样，会形成恶性循环。综上所述，一审判决认定物业费是0.82元/平方米，既超过了诉讼时效，同时还让物业公司逃避了应有的责任，且认定事实不清，证据不足,适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护王洪艳的合法权益。物业公司辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确请求维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王洪艳支付物业公司拖欠物业费3443.04元；2.判令王洪艳支付延期给付物业费滞纳金3770.13元，以上共计金额7213.17元；3.判令案件受理费由王洪艳承担。一审法院认定事实:2015年8月14日,哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司（甲方）与物业公司（乙方)签订《哈成套小区物业管理移交合同》，约定:经甲乙双方反复磋商，将哈成套小区的物业管理工作移交乙方进行管理。2015年8月25日，哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区及物业公司发出通知，自2015年9月1日起,成套小区将由物业公司进行物业管理服务。2016年3月，物业公司在哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处进行物业服务企业驻区备案及成套小区住宅物业服务等级和收费标准备案,确认物业公司对成套小区进行二级物业管理服务;物业费单价每月每平方米建筑面积0.82元。王洪艳为哈尔滨市香坊区成套小区5栋3单元3层1室的业主，房屋建筑面积为87.47平方米，物业费每月71.73元。王洪艳在物业公司服务期间未缴纳2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费共计3443.04元(0.82元/月/平方米×71.73平方米×48个月)。哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司系成套小区的开发建设单位。一审法院认为，哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司与物业服务企业即物业公司签订的《哈成套小区物业管理移交合同》经哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区确认。物业公司通过合法程序进驻成套小区接管物业，并实际提供了物业服务。依据哈价联发〔2013〕39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业公司对成套小区进行二级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定0.82元／平方米的物业费收费价格，经社区委员会即哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区居民委员会及区物业行政主管部门即哈尔滨市香坊区物业供热管理办公室备案确认。本案中，物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，王洪艳作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。关于王洪艳抗辩物业服务瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六条,经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。据此，王洪艳以物业公司服务有瑕疵、不完全履行物业服务为由拒交物业费的，其抗辩理由不予采纳。关于物业公司诉请利息损失的问题，通过王洪艳的陈述及举示证据,可以证实物业公司在该小区整体的物业服务质量方面虽不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵,但确实存在瑕疵。按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因王洪艳认为物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，且物业公司的服务存在瑕疵，按照法律规定王洪艳可行使同时履行抗辩权,故对于物业公司要求支付利息损失的诉讼请求，不予支持。判决:一、王洪艳于本判决生效之日立即给付哈尔滨天园物业管理有限公司2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业费3443.04元；二、驳回哈尔滨天园物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（物业公司已预交50元），本院减半收取25元，由王洪艳承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王洪艳提交哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处《关于成套小区入户调查报告》一份。拟证明：物业公司的物业服务满意度仅为13%。物业公司发表质证意见：真实性证明问题均有异议。公章不清晰，无法核实真实性。没有其他佐证，不能证实物业公司未对小区提供物业服务，该调查报告的目的为是否续签《物业服务合同》。且决定业主满意度有诸多因素，该报告没有附全部业主的具体信息。本院认证意见为，因物业公司对该证据的真实性提出异议，且该证据没有制定报告的责任人署名，是否真实无法核实，故该证据本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是王洪艳与物业公司之间物业服务法律关系是否成立，案涉小区物业收费标准是否应当降低。案涉小区原产权单位是哈尔滨电站设备成套设计有限公司，作为开发建设单位，依据相关规定退出自管模式后，与物业公司签订《哈成套小区物业管理移交合同》，该合同已经实际履行，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同在履行期限届满前不存在无效或可撤销的情形，对全体案涉小区业主具有约束力，故物业公司与包括王洪艳在内的案涉小区全体业主之间的物业服务法律关系成立。该合同约定，单位管理期间业主所拖欠的物业管理费作为对物业公司的补偿支持费，转由物业公司追缴。物业公司进入案涉小区的程序是否规范、成套社区与物业公司下发的《通知》是否通知到每一位业主等并不影响本案物业服务法律关系的成立。关于王洪艳上诉主张物业公司按每平方米0.82元收取物业费标准过高，应当降低收取标准的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。本案中，王洪艳没有提交确实、充分的证据证明物业公司违规收费，且统一调整全体业主的物业收费标准应当由业主委员会或代行业主委员会职能的社区与物业公司协商后，依据物业服务标准等相关规定进行调整，王洪艳不具有代表业主委员会的身份，故该主张不成立，本院不予支持。综上所述，王洪艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由王洪艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  张 宇审判员  王爱军（）二〇二〇年十一月三十日法官助理张恭允书记员张春天