安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1222民初6510号 原告：贾廷杰，男，1989年4月16日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：李军，安徽皖太律师事务所律师。 被告：陈瑞钦，男，1974年10月14日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：贾彪，安徽天联天律师事务所律师。 被告：王立志，男，1977年8月15日出生，汉族，住安徽省太和县。 原告贾廷杰诉被告陈瑞钦、王立志执行异议之诉一案,本院于2020年8月20日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告贾廷杰及其委托诉讼代理人李军、被告陈瑞钦及其委托诉讼代理人贾彪、王立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾廷杰向本院提出诉讼请求如下：1、请求撤销太和县人民法院（2020）皖1222执异70号执行裁定书,继续执行王立志名下位于太和县户房屋，证号：皖（2019）太和县不动产权第0005666号。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告依据已生效的太和县人民法院（2020）皖1222民初210号民事判决书,申请强制执行王立志名下位于太和县户房屋,证号:皖（2019）太和县不动产权第0005666号的过程中,案外人陈瑞钦提出执行异议,贵院认为异议理由成立,中止对位于太和县户房屋,证号:皖（2019）太和县不动产权第0005666号的执行。原告不服,提起诉讼,理由如下:一、案外人陈瑞钦与王立志签署的房屋买卖合同不合法,有虚假嫌疑,涉嫌转移财产。陈瑞钦和王立志2019年12月30日签署的《房屋买卖合同》,约定合同签订之日给付首付款20万元,含定金2万元,余款64000元在过户后支付。与2020年12月29日的合同相矛盾,王立志给陈瑞钦出具的20000元收条是2019年12月29日,如果每个合同都是真实的为什么出现这么多矛盾？并且,2020年1月7日,陈瑞钦已经知道涉案房屋已经在2020年1月6日被异议登记,为什么还要支付剩余44000元,既不符合合同约定,也不符合常理,显然是用一个虚假合同去掩盖另一个虚假合同。二、陈瑞钦没有支付给王立志20万元购房款。三、涉案房屋在查封之前没有实际交付。综上：陈瑞钦的异议理由不符合法律规定，请求撤销太和县人民法院（2020）皖1222执异70号执行裁定书,继续执行王立志名下位于太和县户房屋。 陈瑞钦辩称，涉案房屋的所有权实质属于答辩人所有，答辩人系善意购买人，答辩人对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，人民法院不得查封、扣押冻结该财产，因此太和县人民法院（2020）皖1222执异70号执行裁定书认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请依法维持，并驳回被答辩人的诉讼请求。理由如下：一、在太和县人民法院对案涉房屋查封之前，双方已签订合法有效的书面买卖合同。太和县人民法院于2020年1月17日查封了涉案房屋，但是2019年12月29日陈瑞钦就与涉案房屋产权人王立志、焦芝夫妇签订合法有效的《房屋买卖定金合同》，次日双方签订《房屋买卖合同》，该合同符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》的规定，不存在欺诈、胁迫等行为，无重大误解和显示公平的情形，因此合法有效。二、在太和县人民法院对案涉房屋查封之前，答辩人已合法占有案涉房屋，案涉房屋由答辩人对外出租并享有收益。王立志、焦芝夫妇与答辩人签订《房屋买卖合同》时，已将案涉房屋处置权移交答辩人享有，同时并明确告知承租人涉案房屋已经出卖给答辩人并办理房屋交接，租金收益由答辩人享有，房屋租赁到期后答辩人与承租人又签订《房屋租赁合同》，因此，在法院对案涉房屋查封之前，答辩人已合法占有案涉房屋并享有收益权。三、答辩人已支付全部涉案房屋购房款。答辩人提供的银行流水及收条可以证明，答辩人于2019年12月29日转账支付定金2万元，2019年12月30日转账支付5万元X4=20万元，于2020年1月7日转账支付4.4万元，至此，答辩人已支付全部购房款26.4万元，案涉房屋购房款项已结清。四、答辩人一直在积极要求王立志、焦芝夫妇协助配合办理过户登记手续，王立志、焦芝夫妇也配合答辩人到太和县房产局、不动产中心等机构办理过户手续，但答辩人交纳完所有契税、地税等款项在等待拿房产证的过程中房屋被贵院查封。所以，案涉房屋未办理过户登记并非买受人（即答辩人）自身原因导致，答辩人对未办理过户登记手续并无过错。综上，答辩人于2019年12月30即签订了《房屋买卖合同》，2020年1月7日付清了全部购房款，已合法占有涉案房屋并对外出租获取收益，涉案房屋未办理产权过户登记并非答辩人自身原因造成，答辩人无过错，系善意购买人，案涉房屋的所有权人应为答辩人所有。为此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，太和县人民法院作出裁定中止对位于太和县环城东路3号楼4单元涉案房产的执行，系认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，因此请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 王立志辩称，我在涉案房屋查封之前已经将该房屋卖给陈瑞钦，涉案房屋的房款已付清，该房屋并已实际交付，现该涉案房屋已属于陈瑞钦所有，原告无权执行该涉案房屋。 本院经审理认定事实如下：贾廷杰与王立志民间借贷纠纷一案，在审理期间，依贾廷杰的保全申请,本院于2020年1月17日查封了登记在王立志名下位于太和县户的房屋一套，证号:皖（2019）太和县不动产权第0005666号。2020年4月28日,本院做出（2020）皖1222民初210号民事判决书，判决如下:一、被告王立志于本判决生效之日起十五日内偿还原告贾廷杰借款本金196000元及利息（利息自2019年9月29日起按本金226000元、年利率6%计算至2019年12月10日，自2019年12月11日起按本金206000元、年利率6%计算至2019年12月28日，自2019年12月29日起按本金196000元、年利率6%计算至本息还清时止）。二、驳回原告贾廷杰的其他诉讼请求。因王立志未履行该生效法律文书确定的义务，贾廷杰向本院申请执行，在执行过程中，案外人陈瑞钦提出异议，请求中止对涉案房屋的执行。2020年7月29日，本院（2020）皖1222执异70号执行裁定书，裁定：中止对位于太和县户房产的执行。 2019年12月29日，王立志、焦芝与陈瑞钦签订了房屋买卖定金合同一份，陈瑞钦通过银行转账支付王立志定金20000元，王立志、焦芝出具定金收条一份。2019年12月30日，王立志、焦芝与陈瑞钦签订了房屋买卖合同一份，合同约定:王立志、焦芝将位于太和县环城东路3号楼4单元308户房屋出售给陈瑞钦，房屋价款为264000元，签订合同的当日给付首付购房款200000元，含定金20000元，余款64000元过户后支付；房屋的交付时间为2019年12月30日。合同签订后，陈瑞钦于2019年12月30日按王立志、焦芝的安排，通过银行转账到涉案房屋抵押权人孙新君的账户20万元，于2020年1月7日通过银行转账到王立志账户4.4万元，王立志、焦芝均出具收条。陈瑞钦并与王立志、租赁户孙**办理了涉案房屋交接手续。2020年6月8日陈瑞钦与孙**之子孙乐雨办理了房屋续租手续。 另查明:涉案房屋于2019年5月23日办理了抵押登记，抵押权人为孙新君;2019年12月30日解除抵押登记；2020年1月6日涉案房屋被异议登记。2020年1月7日，陈瑞钦已经缴纳涉案房屋的评估费、过户契税、不动产登记费、契税、增值税，但因涉案房屋被异议登记未办理不动产证。 本院认为,本案系申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定,对该类案件,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点为：陈瑞钦对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照执行异议与复议规定第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,在涉案房屋查封前，陈瑞钦与王立志、焦芝签订了《房屋买卖合同》,陈瑞钦支付案涉房产全部价款，并已实际交付涉案房屋。依照上述法律规定,陈瑞钦对执行案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益,故贾廷杰请求撤销太和县人民法院（2020）皖1222执异70号执行裁定书,继续执行王立志名下位于太和县户房屋的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定,判决如下: 驳回贾廷杰的诉讼请求。 案件受理费5260元,由原告贾廷杰负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  高 峻 人民陪审员  韩金垠 人民陪审员  桑松雨 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  王 静 附与本案相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的; (二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。