广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8743号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国邮政集团有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：马志雄，总经理。委托诉讼代理人：朱梅芳，广东至高律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市筑森建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：何其军，总经理。委托诉讼代理人：李院锋，广东古谷律师事务所律师。上诉人中国邮政集团有限公司佛山市分公司（以下简称邮政佛山公司）因与被上诉人佛山市筑森建筑工程有限公司（以下简称筑森公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邮政佛山公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判《房地产租赁合同》的解除时间；2.改判筑森公司将位于三水区西南街道对外经济开发区东区12小区（环市路以南、口岸大道以东）租赁地块（以下简称案涉土地）腾空交还给邮政佛山公司；3.改判筑森公司向邮政佛山公司支付拖欠租赁135762元（自2019年2月1日起暂计算至2019年12月31日）；4.改判筑森公司向邮政佛山公司支付违约金111509.97元；5.本案一、二审诉讼费由筑森公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定《房地产租赁合同》于2019年11月5日解除有误。协议解除从本质上讲是一种合同行为，即以新的合同关系消灭了原有的合同关系。1.一审判决将要约邀请与要约相混淆。邮政佛山公司与筑森公司并未就案涉纠纷达成任何形式或内容的一致，不存在“协商一致”的情形。邮政佛山公司发送的短信内容为“……我司提出的处理意见是不再需要贵公司补回租金，如贵司同意处理意见请确定时间到我司洽谈解除合同相关事宜。”邮政佛山公司的短信内容分为两部分：一是“提出的处理意见是不再需要贵司补回租金”的协商内容要约，二是希望筑森公司给予具体时间并且在双方确定的时间到邮政佛山公司营业地协商是否解除合同/如何解除合同等相关事宜的意思表示、要约邀请。对于第一部分内容，筑森公司并未在《告知函》里提及，也没有按照邮政佛山公司的要求到场洽谈，即未按照协商内容要约的内容作出承诺。第二部分内容仅为邮政佛山公司希望筑森公司向邮政佛山公司发出要约的意思表示，该意思表示没有具体确定的内容，没有解除合同的意思表示也没有“表明经筑森公司承诺邮政佛山公司即受到意思表示约束”,即第二部分内容不符合合同法第十四条关于要约特征和内容的规定，应属于要约邀请。2.退一步讲，《告知函》是对邮政佛山公司短信内容的实质性变更，应为新的要约。（1）筑森公司出具的《告知函》没有对邮政佛山公司的短信表示同意。筑森公司出具的《告知函》主要内容为：同意解除合同；将地块移回；赔偿损失等。根据合同法第三十条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致，《告知函》的内容远超出了邮政佛山公司的短信内容。即使邮政佛山公司的短信内容存在要约，筑森公司的《告知函》内容与邮政佛山公司的短信内容不一致，对短信内容作出实质性变更，是新的要约。但是对上述新的要约邮政佛山公司并未作出任何形式的承诺。综上，邮政佛山公司与筑森公司并未就案涉纠纷达成一致。3.筑森公司反诉请求解除合同证明双方并未就解除合同协商一致。案涉纠纷产生后双方经过了多次书面/口头等协商，但是并未达成任何一致内容，故邮政佛山公司起诉筑森公司，筑森公司提起反诉。同时，亦证明邮政佛山公司与筑森公司未达到合同法第九十三条第一款规定的当事人协商一致可以解除合同的情形。（二）一审判决认定案涉地块已经移交完毕有误。从邮政佛山公司将案涉地块交付筑森公司使用之日起，筑森公司占有案涉土地。案涉土地目前还处于筑森公司的控制下，且邮政佛山公司与筑森公司并未就案涉土地办理交接手续。另外，根据市场惯例及《房地产租赁合同》的相关约定，案涉土地应由筑森公司实际交付（返还），该实际交付至少应包含：将案涉土地恢复原状；双方签署移交确认书等。一审判决仅从筑森公司的《告知函》即认定筑森公司已经完成案涉租赁地的移交，是不合理的，既不符合双方合同约定，也不符合商业惯例。（三）一审判决认定邮政佛山公司免除筑森公司补交租金的债务有误。债务免除的意思表示应当明确且可附件条件或期限。本案中，邮政佛山公司的短信内容为“我司提出的处理意见是不再需要贵公司补回租金”，仅为提供协商纠纷解决的一种方式，并且该方式的条件是“筑森公司同意且筑森公司必须确定时间到邮政佛山公司营业场所洽谈合同解除事宜”。但筑森公司既未明确表示同意，也未确定时间到邮政佛山公司营业场所洽谈合同解除事宜。因此，邮政佛山公司免除债务的意思表示因为所附的条件未成就而导致未生效。退一步讲，即使邮政佛山公司的短信是债务免除，也仅是债务的部分免除，仅免除《房地产租赁合同》生效之日至作出意思表示之时的租金，但是并未免除之后部分。即邮政公司未免除2019年10月22日至今的租金。（四）一审判决认定“邮政佛山公司自愿免除筑森公司补交租金的债务后，现主张筑淼公司支付2019年2月1日至2019年12月31日的租金及相应违约金，无据亦有违诚实信用原则”逻辑有误。根据合同法第九十一条的规定，债务免除的法律后果为合同权利义务的终止。同时，合同法第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《广东省高级人民法院民二庭关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第一条第（二）项认为“违约金条款属于‘合同中结算和清理条款’。”故债务免除后，债权人仍然可以根据违约金条款要求债务人承担违约责任。另外，筑森公司存在未按时交纳租赁保证金;未按时交纳租金;进行装修施工前未取得邮政佛山公司书面同意等违约行为。邮政佛山公司从未承诺放弃追究筑森公司违约责任的权利，也没有对筑森公司的违约责任再进行重新约定。被上诉人筑森公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决正确。关于案涉合同是否经协商一致解除的问题。2019年10月21日邮政佛山公司发送的短信为“我司提出的意见是不再需要贵公司补回租金，如贵司同意处理意见请确定时间到我司洽谈解除合同事宜。”针对解除合同事宜，筑森公司的告知函表明同意解除合同。由此可见双方就解除合同、是否补交租金问题达成一致意见，不存在筑森公司补交租金以及违约金的问题。至于地块的移交问题，一审法院认定没有错误。筑森公司一直无法使用案涉地块，也没有控制地块。筑森公司移交只需要通知到邮政佛山公司即可，邮政佛山公司提出要签订移交确认书的形式并非必要。请求法院驳回邮政佛山公司的全部上诉请求。邮政佛山公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除邮政佛山公司、筑森公司2019年1月23日签订的《房地产租赁合同》；2.筑森公司将位于三水区西南街道对外经济开发区东区12小区（环市路以南，口岸大道以东）租赁地块腾空交还给邮政佛山公司；3.筑森公司向邮政佛山公司支付拖欠的租金135762元（自2019年2月1日起暂计算至2019年12月31日）；4.筑森公司向邮政佛山公司支付违约金111509.97元；5.本案诉讼费用由筑森公司承担。筑森公司向一审法院提出反诉请求：1.解除邮政佛山公司、筑森公司于2019年1月23日签订的《房地产租赁合同》；2.邮政佛山公司向筑森公司返还租金14988元，并自2018年12月28日起按全国银行市场拆借利率计算利息至付清之日止；3.邮政佛山公司赔偿物资财产损失123256元；4.本案本、反诉诉讼费由邮政佛山公司承担。一审法院认定事实：2019年1月23日，邮政佛山公司作为出租人（甲方）与筑森公司作为承租人（乙方）签订《房地产租赁合同》，主要约定：1.邮政佛山公司将位于佛山市三水区****对外经济开发区东区12小区（环市路以南，口岸大道以东）地块出租给筑森公司使用经营，租赁期间自2019年2月1日起至2020年12月31日止；2.2019年2月至2019年12月止的月租金为12342元，首期租金为2019年2月1日至2019年2月28日租金12342元，乙方应于签订本合同后的10日内支付，从第二期租金开始，乙方应于每月20日前向甲方支付下一期租金；3.租赁标的物用途为经营；4.乙方在签订本合同后10日内，应向甲方交纳履约保证金42000元，如乙方在本合同生效后超过30日仍不能按约定缴足保证金，则甲方有权按本合同第十七条的规定解除合同并要求乙方支付违约金，违约金金额为三个月租金之和；5.乙方须按本合同约定的方式和时间，如期交纳租金和其他任何应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款违约金，该违约金按应交款额每日千分之五自应付款之次日起至实际付清所有拖欠款项的本金及逾期付款违约金之日止计算。此外，合同还对付款方式、双方的权利义务等进行了约定。2019年1月30日，筑森公司在案涉地块四周用彩钢瓦板围蔽的围墙及水泥砖围墙被第三人破坏，筑森公司员工陈明辉以邮政三水公司员工的身份向佛山市公安局三水分局西南派出所报警，并向该派出所提供了一份盖有“中国邮政集团公司佛山市三水区分公司”印章的《森林公园仓库工程量清单》。2019年7月24日，筑森公司向邮政佛山公司复函，主要载明：一、因邮政佛山公司未能将约定地块安全、妥善交付使用，筑森公司无违约行为，筑森公司有权拒绝支付相应期间的租金；二、关于租赁合同的履行事宜，筑森公司提出两种处置方案：（一）双方解除合同，邮政佛山公司返还筑森公司已收取的款项，赔偿筑森公司损失；（二）邮政佛山公司收到本复函后20天内协调好与周边的关系，将地块安全交付筑森公司使用，筑森公司自地块交付使用之日起，三天内支付自使用之日起的租金以及履约保证金。标的地块因权属争议问题，导致筑森公司投入建设的用地围蔽工程被附近居民推倒，筑森公司无法正常使用该地块，基于此情况，邮政佛山公司要求筑森公司支付自合同签订以来至今的租金以及履约保证金、违约金等，属无理要求。按合同法规定，邮政佛山公司未能依约将约定地块交付筑森公司使用，属违约行为。筑森公司希望邮政佛山公司实事求是、妥善的处理该地块的问题。2019年10月21日，邮政佛山公司通过133*****830的电话号码向筑森公司发送短信，短信内容为“我是邮政三水分公司物业租赁联系人，贵公司承租我司位于佛山市三水区****对外经济开发区东区12小区（环市路以南/口岸大道以东）地块出现的问题，我司提出的处理意见是不再需要贵公司补回租金，如贵公司同意处理意见请确定时间到我司洽谈解除合同相关事宜”。2019年11月4日，筑森公司短信回复上述联系人“回复函今天快递了给你，应该明天收到，麻烦到时查收一下”。筑森公司向邮政佛山公司邮寄的《告知函》内容为“贵司工作人员利用133*****830的电话号码信息告知我司，我司承租位于佛山市三水区****对外经济开发区东区12小区（环市路以南/口岸大道以东）地块，贵司提出的处理意见是不再需要我司补回租金，如我司同意该处理意见的，请确定时间到贵司洽谈解除合同相关事宜。对此，我司回复如下：一、我司同意解除合同。鉴于上述地块权属与周边村民存在争议，2019年1月我司在开发利用过程中遭遇阻挠，导致我司建设的围蔽工程、现场所有设施全部被毁坏。时至今日，贵司仍未能解决土地权属争议问题。《租赁合同》签订以来，接近一年，我司仍无法使用上述地块。现贵司有提出解除合同的意思，我司同意解除合同。合同的解除时间为贵司收到本函之日。二、我司将地块移交回贵司。鉴于贵司有解除合同的意愿，我司基于上述情况，同意解除。故此，我司正式通知贵司，我司将上述地块移交回贵司，自贵司收到本函当天正式移交。三、关于赔偿损失的问题。1.双方解除上述合同，贵司返还我司全部已收取的款项（租金14988元）。2.赔偿我司损失68362.5元，损失清单已在佛山市三水区公安分局西南派出所立案时一并提交……”。另查明，佛山市三水区****对外经济开发区东区12小区（环市路以南/口岸大道以东）地块为商住用地，土地使用权人为佛山市三水区邮政局。佛山市三水区邮政局于2015年4月2日经佛山市三水区工商行政管理局核准，企业名称变更为中国邮政集团公司佛山市三水区分公司。邮政佛山公司是邮政三水公司的上级单位，2020年3月10日，邮政三水公司出具《说明》，根据中国邮政集团公司广东分公司的相关规定，案涉地块的出租合同由邮政佛山公司签订。再查明，2013年6月7日，佛山市三水区邮政局与案外人黎某华签订《租赁合同》，约定佛山市三水区邮政局将位于佛山市三水区**********口的地块（面积为5385.5平方米）出租给黎某华作经营用途，租期为2013年1月1日起至2020年12月31日止。在筑森公司法定代表人何其军（以下简称何其军）与“三水邮政何某强”的微信聊天记录中，2018年12月25日，何其军发送了租赁合同（黎某华）一份，“三水邮政何某强”问及“你与黎谈妥未”，何其军回应“我无同距谈哦，还是你们跟他谈吧”“按你官方的方式去处理会好的”“我们先确认好再找黎某华”，“三水邮政何某强”回应“好的”；2018年12月27日，“三水邮政何某强”提及“何老板：明天可以在任何邮储银行现金14988元存入以下账号，存款单背后写上森林公园地块租金，存款存根影比我，原件自行保存。开户银行……”等内容，何其军回应“收到”；2019年1月3日，何其军提及“转租手续进度如何了”，“三水邮政何某强”回应“合同正走流程”；2019年1月14日，“三水邮政何某强”提及“合同走完流程，需要你签一下”，何其军回应“外出有事，回来再找你”；2019年1月24日，何其军提及“黎某华估计很等钱使，日日追我过户，我要他把其他事情处理完我再俾钱他”。2018年12月28日，筑森公司向邮政三水公司支付森林公园地块租金14988元。黎某华作为转租方与筑森公司作为承租方签订《转租申请》，约定位于佛山市三水区**********口的地块（面积为5385.5平方米），原承租人为黎某华，现承租人变更为筑森公司，筑森公司承担原承租人的权利和义务。2019年1月7日，邮政佛山公司、筑森公司双方联系佛山市三水某测绘有限公司对案涉地块进行放桩测绘。一审法院组织邮政佛山公司、筑森公司于2020年6月9日到案涉地块进行现场查看，现场可见地块一边有一名为“翠翠谷”的建筑物（原为餐饮店，现已停业），筑森公司陈述以该建筑物的围墙向内延伸两米的部分属于案涉租赁地块的红线范围。地块其余部分处于空置状态。一审法院认为，邮政佛山公司与筑森公司签订的《房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认可。本案的争议问题为：一、上述合同是否已解除及解除时间；二、案涉地块是否已返还；三、邮政佛山公司在履行案涉合同过程中是否存在违约行为；四、筑森公司应否向邮政佛山公司支付拖欠租金、违约金；五、邮政佛山公司应否向筑森公司返还租金14988元、支付相应利息及赔偿物资财产损失。关于争议问题一，综合筑森公司2019年7月24日向邮政佛山公司发出的《复函》内容、邮政佛山公司2019年10月21日向筑森公司发送的短信内容及筑森公司2019年11月4日向邮政佛山公司发出的《告知函》内容分析，双方已就不再需要筑森公司补回案涉地块租金及解除案涉租赁合同达成了一致的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，一审法院确认邮政佛山公司与筑森公司于2019年1月23日签订的《房地产租赁合同》已解除。至于合同的解除时间。筑森公司于2019年11月4日通过EMS邮寄方式向邮政佛山公司邮寄《告知函》，因筑森公司未能提供证据证明邮政佛山公司收到上述函件的时间，一审法院结合筑森公司与邮政佛山公司所处的地域及邮件运送时长，酌定邮政佛山公司收到上述函件的时间为2019年11月5日，因此确定案涉合同的解除时间为2019年11月5日。关于争议问题二，筑森公司辩解自发生周边村民打砸围墙事件后即没有占用案涉土地，但未能提供相应证据证明其主张，且从《告知函》载明的“我司将上述地块移交回贵司”内容可知，筑森公司存在占用案涉土地情况，对其辩解，一审法院不予采纳。鉴于筑森公司已于《告知函》中载明自邮政佛山公司收到该函当天正式将案涉地块交回邮政佛山公司，视为筑森公司已就案涉地块移交事项向邮政佛山公司履行了通知义务，邮政佛山公司亦承认案涉地块移交只需现场移交不需办理其他手续，且邮政佛山公司未能提供证据证明案涉地块自合同解除后存在不能移交的情形，故一审法院认为案涉租赁地块已于案涉合同解除之日即2019年11月5日已移交完毕。故邮政佛山公司主张筑森公司返还案涉租赁地块，无理无据，一审法院不予支持。关于争议问题三，筑森公司主张案涉地块与第三方存在权属纠纷，邮政佛山公司交付的土地无法利用，邮政佛山公司存在违约行为。案涉地块的土地使用权人为邮政三水公司，而邮政佛山公司与邮政三水公司为上下级关系，根据上述两公司的内部规定，案涉地块的出租合同由邮政佛山公司对外签订，且邮政佛山公司、筑森公司双方均明确实际租赁地块与《土地使用权证》所记载土地的红线范围一致，案涉租赁地块的权属明确，不存在权利瑕疵。邮政佛山公司已将使用权属明确的土地按照约定交付筑森公司使用，且筑森公司在占用案涉地块过程中，因第三人侵权造成损失时，邮政佛山公司的下属公司邮政三水公司亦积极履行了相应的协助义务，因此，邮政佛山公司在履行案涉租赁合同过程中不存在违约行为。至于筑森公司提出案涉地块被他人占用1000多平方导致其无法使用的辩解。对此，一审法院分析如下：一、筑森公司先从案涉地块的上一手租户黎某华处获悉案涉地块的租赁信息后再与邮政三水公司联系的行为，以及筑森公司与黎某华约定支付过户费用、向邮政佛山公司提交《转租申请》的行为，从侧面反映筑森公司在向邮政佛山公司承租案涉地块前已对案涉地块的相关信息进行了充分的了解；二、从筑森公司提供的微信聊天记录分析，在案涉合同签订前，筑森公司向邮政佛山公司发送案涉土地现场视频的行为及于2019年1月7日与邮政三水公司委托测绘公司对案涉土地进行现场测绘的行为，足以证明筑森公司在签订案涉租赁合同前，已对案涉土地的情况进行了实地了解、清晰知道案涉地块现状，且筑森公司庭审过程中亦陈述在测绘时、签订案涉租赁合同前已知案涉地块存在被当地村民占用部分的情况，筑森公司未能提供证据证明其对此有向邮政佛山公司提出过异议，即使如筑森公司在现场查看时所陈述的被占用范围是以“翠翠谷”建筑物的围墙向内延伸两米的部分，亦是筑森公司在明知道且无异议的情况下选择与邮政佛山公司签订案涉租赁合同的，现筑森公司以已被他人占用约1000平方米为由提出其无法正常使用案涉地块的辩解，有违诚实信用原则，一审法院不予采纳。关于争议问题四，如前所述，邮政佛山公司与筑森公司已就“不再需要筑森公司补回租金”达成共同一致的意思表示，且案涉地块已于案涉租赁合同解除当日即2019年11月5日移交完毕，邮政佛山公司自愿免除筑森公司补交租金的债务后，现主张筑森公司支付2019年2月1日至2019年12月31日的租金及相应违约金，无据亦有违诚实信用原则，一审法院不予支持。对于邮政佛山公司提出的“不再需要筑森公司补回租金是邮政佛山公司为和解而提出的初步方案，不代表邮政佛山公司放弃追索租金的意思表示”辩解，因邮政佛山公司未能提供证据证明其于2019年7月24日至2019年10月21日期间存在就案涉地块租赁事宜的其他协商，因此，邮政佛山公司在2019年10月21日发送短信提及的内容视为对筑森公司2019年7月24日《复函》载明的拒付相应期间租金内容的回应，属邮政佛山公司向筑森公司作出免除补交租金债务的意思表示，该债务免除表示不损害国家利益、社会公共利益或他人的利益，不违反社会公共道德，债权人一经作出，即可发生免除的效力。且事后筑森公司亦通过发送书面《告知函》与邮政佛山公司协商解除案涉租赁合同相关事宜的方式，表明筑森公司同意“邮政佛山公司提出的不再需要筑森公司补回租金”的处理意见，因此，双方已在协商过程中就筑森公司不再需要补回租金达成共识。故对邮政佛山公司提出的上述辩解，一审法院不予采纳。关于争议问题五，因邮政佛山公司在履行案涉租赁合同过程中不存在违约行为，无需承担违约责任。且租金14988元的性质是案涉地块的上一手承租人黎某华与邮政三水公司之间的债务，因案涉租赁合同未对此进行约定，筑森公司提供的证据亦不足以证明其代案外人黎某华支付的上述租金属于履行案涉租赁合同的义务范围，筑森公司代案外人黎某华履行债务后，无权要求邮政佛山公司返还；筑森公司主张的赔偿围墙被毁损失，该损失为第三人侵权所造成，亦与本案无关。故筑森公司的上述主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认邮政佛山公司与筑森公司于2019年1月23日签订的《房地产租赁合同》于2019年11月5日解除；二、驳回邮政佛山公司的其他诉讼请求；三、驳回筑森公司的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取即3514元（邮政佛山公司已预交），由邮政佛山公司负担；反诉案件受理费减半收取即2704元（筑森公司已预交），由筑森公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：二审法庭调查中，邮政佛山公司确认签订《房地产租赁合同》时知道筑森公司承租案涉土地是为了堆放建筑材料。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、合同的解除时间；二、筑森公司是否还负有返还案涉土地的义务；三、筑森公司应否向邮政佛山公司支付租金及违约金。关于第一个焦点问题。已查明，双方于2019年1月23日签订《房地产租赁合同》后，同年同月30日案外人即破坏了筑森公司在案涉土地围蔽的围墙；筑森公司于同年7月24日向邮政佛山公司复函提出两种解决方案，方案之一为解除合同并返还款项、赔偿损失；邮政佛山公司于同年10月21日向筑森公司发送短信表示，如筑森公司同意不再需要补回租金的处理意见，请与邮政佛山公司商谈解除合同相关事宜；筑森公司于同年11月4日向邮政佛山公司发送《告知函》同意解除合同，但要求赔偿损失、返还款项。按常理理解，邮政佛山公司在短信中的意思表示和筑森公司在《告知函》中的意思表示均是同意终止履行租赁合同关系，故一审判决确认双方签订的《房地产租赁合同》于2018年11月5日即筑森公司发出《告知函》次日解除，并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点问题。筑森公司于2019年11月4日在《告知函》中通知邮政佛山公司移交案涉土地，此后邮政佛山公司对此未提出任何异议，直至2020年3月20日提起本案诉讼。邮政佛山公司并无证据证明案涉土地仍被筑森公司占用或存在不能正常使用的情况，一审认定筑森公司已于2019年11月5日合同解除之日交还土地并无不当，本院予以维持。因邮政佛山公司向筑森公司交付案涉土地时并未办理交接手续，可见双方在土地移交手续上并未严格按照合同约定履行，现邮政佛山公司以筑森公司未如约办理返还土地的移交手续、案涉土地未经邮政佛山公司验收为由主张筑森公司未返还土地，理据不足，本院对邮政佛山公司诉请筑森公司返还土地之诉请不予支持。关于第三个焦点问题。邮政佛山公司主张筑森公司应支付2019年2月以后的租金，且因筑森公司存在未支付租金和租赁保证金、装修施工前未取得邮政佛山公司书面同意的违约行为，还应支付违约金。本院对此分析如下：1.关于应否支付租金及其违约金的问题。首先，邮政佛山公司于2019年10月21日向筑森公司发送短信表示，如筑森公司同意不再需要补回租金的处理意见，请与邮政佛山公司商谈解除合同相关事宜。按常理理解，邮政佛山公司同意解除合同，并作出了愿意免除筑森公司在该日之前的租金的意思表示，故一审判令筑森公司无需支付该部分租金并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零五条关于“债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”之规定，双方就该部分租金的权利义务终止，邮政佛山公司再以未支付该部分租金为由向筑森公司主张违约金，不符合前述法律规定；其次，2019年10月21日以后至合同解除时，双方处于协商解除合同的非正常履行合同期间，筑森公司实际上亦未占有使用土地，从公平角度出发筑森公司亦不应支付该期间的租金，也不应因此承担违约责任。因此，邮政佛山公司要求筑森公司支付该期间租金及其违约金，亦理据不充分。综上，本院对邮政佛山公司主张的租金及其违约金不予支持。2.关于履约保证金，由于在合同约定的履约保证金支付期限尚未届满时，筑森公司即被案外人阻挠使用案涉土地，双方随后就解除合同问题进行协商，合同能否继续履行处于不确定状态，因此筑森公司未支付履约保证金具有正当事由，邮政佛山公司以此为由主张筑森公司违约、支付违约金缺乏理据，本院不予支持。3.关于筑森公司对案涉土地进行围蔽的施工行为，不属于《房地产租赁合同》第九条第二款第1、2项约定的应由邮政佛山公司书面同意的“装修”或“建筑结构、主要设施进行重大改动”的情形，且邮政佛山公司签订《房地产租赁合同》时明知筑森公司承租案涉土地是为了堆放建筑材料，故筑森公司在案涉土地上进行围蔽施工是基于保障财产安全的合理使用行为，邮政佛山公司对此应有预见并允许。因此，邮政佛山公司以筑森公司的上述施工行为未经其同意为由主张筑森公司违约、应支付违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，邮政佛山公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7028元，由中国邮政集团有限公司佛山市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十一月十八日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡