北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13666号上诉人（原审原告）：共童（北京）教育科技有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：滕书婷，经理、执行董事。委托诉讼代理人：陈彤彤，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，北京海润天睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京天博盛业控股集团有限公司，住所地北京市海淀区花园路******。法定代表人：梁昊，总经理。委托诉讼代理人：杨诚，北京圣湖律师事务所律师。上诉人共童（北京）教育科技有限公司（以下简称共童公司）因与被上诉人北京天博盛业控股集团有限公司（以下简称天博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初25363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人共童公司的委托诉讼代理人刘磊、陈彤彤，被上诉人天博公司的委托诉讼代理人杨诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。共童公司上诉请求：撤销一审判决，改判天博公司退还共童公司押金及占用费；本案诉讼费由天博公司承担。事实和理由：共童公司已就未严格履行合同约定承担了相应的违约责任，且押金未用于抵扣租金、其他费用及违约责任的赔偿款项，押金应当予以退还。共童公司虽未在收到解除合同通知后30个工作日内将注册地址迁出合同地址，但在（2019）京0105民初42652号民事判决书认定双方合同解除后，已及时迁出注册地址，不存在迟延迁出注册地址的故意；即便认定共童公司逾期迁出注册地址，也不会给天博公司造成过大的损失。天博公司辩称，本案关于押金的争议之前已经过多次审理。本案审查的重点应当是双方对押金条款的约定，本案的事实没有达到合同中关于押金退还的约定，一审的事实认定和法律适用都是正确的。共童公司故意拖欠大额租金，至今未予支付任何费用。关于前述案件，朝阳法院已经出具终本裁定，共童公司恶意不履行判决。对方认为押金条款属于违约条款是对合同和法律的曲解，不符合双方的真实意思。共童公司向一审法院起诉请求：1、判令天博公司返还共童公司押金105万元；2、判令天博公司向共童公司支付押金占用费，以105万元为基数，自2019年7月19日起支付至全额返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院认定事实：2018年7月20日，天博公司作为甲方与共童公司作为乙方签署《房屋租赁合同》，约定共童公司承租涉案房屋，租赁面积1432平方米，租赁用途为教育培训。租赁期限自2018年7月22日至2023年9月21日，共计五年二个月；第一年和第二年年租金为420万元，第三年年租金为4452000元、第四年年租金为4719120元，第五年年租金为5002267.2元；房屋押金标准：乙方按照三个月租金1050000元标准支付房屋押金，随租金递增调整增加房屋押金。合同第六条对于租赁押金、安全保证金进行约定：乙方满足下列条件，甲方在租赁期满或合同解除之日起30个工作日内一次性向乙方返还全部租赁押金：（1）在本合同约定或实际履行的租赁期间内，如乙方严格履行本合同约定的义务，且无任何抵扣应由乙方承担的租金、其他费用以及应由乙方承担的违约责任等赔偿款项等情况发生。（2）合同期满或解除后，乙方须30个工作日内将注册地址迁出本合同地址，否则押金不予退回。在本合同约定或实际履行的租赁期间内，如乙方发生了本合同约定的抵扣或违约责任等赔偿款项等情况，甲方有权从租赁押金中进行抵扣。抵扣后押金不足的，乙方自接到甲方书面通知之日起10日内补足。租赁期满或本合同解除时，如有应由乙方承担的租金、其他费用以及应由乙方承担的违约责任的赔偿款项等情况发生，甲方先由租赁押金中扣除，剩余租赁押金，甲方应在乙方符合本款1的条件下，在租赁期满或合同解除之日起30个工作日内，一次性向乙方退还所剩余的租赁押金。如扣除全部租赁押金仍不足以补偿甲方的实际损失时，其不足部分乙方应于上述不足部分得到确认后10个工作日内支付给甲方。返还的租赁押金不计利息。合同签订后，天博公司将涉案房屋交付共童公司，合同正常履行。后因共童公司未按期交付租金天博公司于2019年1月10日向共童公司发出解除通知，共童公司通过函件表示不同意。天博公司于2019年3月15日自行收回房屋。天博公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉共童公司至北京市朝阳区人民法院，主张共童公司经多次催促仍未交纳租金构成根本违约，诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求共童公司支付欠付租金、违约金及利息。北京市朝阳区人民法院于2019年6月19日作出（2019）京0105民初42652号民事判决书认定双方的《房屋租赁合同》于2019年1月10日解除，并判定：“一、共童（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付天博盛业（北京）投资管理有限公司房屋使用费五十五万三千一百五十一元；二、共童（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付天博盛业（北京）投资管理有限公司免租期租金七十万元；三、共童（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付天博盛业（北京）投资管理有限公司违约金三十五万元；四、天博盛业（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还共童（北京）教育科技有限公司装修保证金十七万一千八百四十元；五、驳回天博盛业（北京）投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回共童（北京）教育科技有限公司的其他反诉请求”。共童公司不服前述判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年11月11日作出（2019）京03民终12242号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。2019年7月19日，共童公司将注册地址从涉案房屋迁走。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》系双方正式意思表示，亦不违反法律及法规等强制性规定，应属有效，双方应依约履行。根据现有证据可以确认双方签订的《房屋租赁合同》因共童公司迟延交付租金而解除，共童公司应承担违约责任，且共童公司因迟延给付租金而违约责任的范围已经生效判决确认。现共童公司主张其已履行注册地址迁移的义务，且生效判决中未将押金用于抵扣欠付的租金和违约金，故要求天博公司返还押金。押金是否返还的关键在于根据合同约定是否具备押金返还的条件。双方《房屋租赁合同》第六条对于押金返还约定了两个条件，其一为承租方严格履行合同约定的义务，其二为承租方需在合同期满或解除后30个工作日内将注册地址迁出合同地址，否则押金不予退回。结合生效判决可知共童公司既未严格依约履行合同又未在合同解除后30个工作日内将注册地址迁出，故其无权要求返还押金。天博公司占有押金并无不当，故对于共童公司要求天博公司支付利息的诉讼请求，一审法院亦不予支持。关于共童公司主张其在一审判决作出后即将注册地址迁移不存在迟延的抗辩意见，一审判决作出时间并非合同解除时间，其对于天博公司在2019年1月10日发生的解除合同通知提出异议系属正常，但在2019年3月15日天博公司实际收回房屋后共童公司对于双方租赁合同已经无继续履行之可能应有明确认知，其应及时迁移注册地址，以免扩大损失。共童公司在2019年7月19日迁移注册地址，已远远超过合同中30个工作日的约定。共童公司对于合同解除时间或者一审判决结果等存有异议，不能成为其延迟履行合同义务的豁免理由。如果按照共童公司方主张的逻辑，违约方在法院作出裁判后才需履行合同义务，必然助长滥诉或者通过诉讼手段以达到延迟履行义务之目的的不良风气，故对于共童公司的抗辩意见一审法院不予采信。判决如下：驳回共童（北京）教育科技有限公司全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。共童公司提交：第一组证据，10份企业信用报告和1份检测报告，证明涉案房屋具有多个注册地址，在共童公司承租期间，有七家公司占用该地址注册，共童公司使用注册地址不会影响房屋的继续出租，不会造成太大的损失；第二组证据，谈话笔录，证明共童公司有权对合同解除提出异议，双方对合同解除有争议才没有迁出注册，在法院确认合同解除后，共童公司积极将注册迁出；第三组证据，网页打印件两份，证明朝阳地区公司虚拟注册地址的使用价格，共童公司占用注册地址给对方造成损失大约2000元，不可能造成105万元的损失。第四组证据，两份西城法院判决和一份三中法院判决，证明工商注册不能迁出情况相关损失的司法认定标准及即便认定共童公司违约，所应支付的违约金也不超过4万元。天博公司提交（2020）京0105执1381号执行裁定书，证明对于共童公司的执行已经终结本次执行，共童公司人未向天博公司支付任何费用。经本院组织质证，天博公司认为共童公司提交的证据不属于二审新证据，不符合新证据的规定，不予质证；共童公司对天博公司提交证据的真实性认可，证明目的不认可，并表示如果能在抵扣押金的情况下，共童公司愿意积极解决其他的债务问题。本院二审查明：天博公司原名称为天博盛业（北京）投资管理有限公司，于本案二审期间变更为现名称。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，本案的争议焦点是天博公司是否应当向共童公司退还押金105万元。从租赁合同押金的性质上看，押金是对合同履行的担保，在给付押金一方出现违约情形时，该押金应当优先折抵违约方应当承担的违约责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第六条第三款对租赁押金的使用和返还做出了约定。其中，第1项约定了在依约履行合同的情况下退还全部押金的条件，即承租人方未违约且在合同期满或解除后30个工作日内将注册地址迁出。第2项约定了在合同期满或者解除时，如有应由承租方承担的租金、其他费用以及应由承租方承担的违约责任的赔偿款项等情况发生，出租方先由押金中抵扣，剩余押金应在承租方符合本款第1项的条件下退还。这里本款第1项的条件应当是指在合同期满或解除后30个工作日内将注册地址迁出。现生效判决中已经确定共童公司给付天博公司租金、房屋使用费、违约金等但未抵扣押金，指明租赁押金问题另行解决，共童公司亦已将注册地址迁出，故押金应当予以退还。一审认定有误，本院予以纠正。共童公司要求天博公司支付利息，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，共童公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初25363号民事判决；二、北京天博盛业控股集团有限公司于本判决生效之日起七日内向共童（北京）教育科技有限公司退还押金105万元；三、驳回共童（北京）教育科技有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7125元，由北京天博盛业控股集团有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费14250元，由北京天博盛业控股集团有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  江锦莲审 判 员  张印龙审 判 员  孙 妍二〇二〇年十一月二十四日法官助理  王永基