黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初1030号 原告：李泓源，男，1977年3月8日出生，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：于慧明，男，1974年8月2日出生，住穆棱市八面通镇。 被告：孙冬梅，女，1964年12月23日出生，住穆棱市八面通镇。 第三人：穆棱市正圆房地产开发有限公司，住所地：穆棱市八面通镇民主委。 法定代表人：梁栐，该公司董事长。 第三人：梁栐（曾用名梁勇），男，1970年7月18日出生，住穆棱市八面通镇。 原告李泓源诉被告孙冬梅、第三人穆棱市正圆房地产开发有限公司（以下简称正圆公司）、梁栐执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭于2020年11月12日公开开庭进行了审理，原告李泓源委托诉讼代理人于慧明、被告孙冬梅到庭参加诉讼，第三人正圆公司、梁栐经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 李泓源诉讼请求：准予对正圆公司名下，位于穆棱市八面通镇民主委某****楼**，建筑面积37.16平方米，产权证号为黑（2018）穆棱市不动产权第XXX号房屋的执行。事实及理由：牡丹江市爱民区人民法院于2019年11月21日对原告与第三人借贷纠纷一案，作出（2014）爱执字第XXX号执行裁定书，依法查封了登记在正圆公司名下的，位于穆棱市八面通镇民主委某****楼**，建筑面积37.16平方米，产权证号为黑（2018）穆棱市不动产权第XXX号房屋，被告孙冬梅不服，对该执行标的提出书面异议，爱民区法院于2020年9月27日作出（2020）黑1004执异XX号执行裁定，中止对该房屋的执行。原告认为，被告提出的执行异议不成立，不能排除对该房屋的执行。被告称，2018年7月即可办理该房屋的登记，而法院查封该房屋的时间是2019年11月21日，被告孙冬梅在长达一年多时间里不办理房屋登记，系自身原因所致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定，被告提出的执行异议不成立，应对该房屋予以执行。 被告辨称，未办理房屋登记系因正圆公司交付的房屋超面积16余平方米，正圆公司借此让被告多交超出面积的购房款，被告已交付正圆公司代收的供暖费和装修垃圾清运费，因为入住时间与办照时间间隔过久而票据丢失，正圆公司以此不给出具购房正式发票和备案商品房买卖合同，并且让被告交纳房屋面积测量费及其他不合理收费，后经与正圆公司董事长梁栐协商不再收取该费用后，梁栐又消失，之后得知房屋被查封而不能办理房照。 第三人正圆公司和梁栐未作陈述。 原告为证明其主张成立，向本院提交证据如下： 证据一，（2014）爱民初字第XX号民事调解书一份。证明正圆公司欠原告李泓源借款305万合法有效。 被告孙冬梅认为该组证据与其无关。 证据二、爱民区法院调查取证的介绍信复印件、不动产查询证明各一份。证明法院查封的房屋系正圆公司名下的财产。 被告孙冬梅对该组证据没有异议。 证据三、（2014）爱执字第XXX号执行裁定及送达回证复印件各一份。证明法院是经过核实后进行的查封。 被告孙冬梅对该组证据没有异议。 被告孙冬梅为证明其主张成立向法院提交证据如下： 证据一，2009年5月15日被告与正圆公司签订的商品房买卖合同一份，2009年5月15日交房款17640元收据一份，2011年7月13日补交房屋面积差价款20000元收据一份。证明被告与正圆公司是真实交易并且原告已交纳全部房款。 原告认为，商品房买卖合同无正圆公司法定代表人的签字，提供的购房票据模糊不清，不能作为证据使用。 证据二，2020年9月24日交纳电费票据一份，且在2011年7月份交付房屋时交过电费，但交纳费用的凭证都已丢失，证明被告孙冬梅现在占有使用该车库；2018年5月5日正圆公司工作人员刘某出具的商品房买卖合同保管证明一份，证明被告孙冬梅曾经要求正圆公司给办理房照。 原告质证称，据原告所知是2018年7月才可以办理房照，被告所称的办照时间2018年5月与现实不符，电费票据是2020年9月的，不能证明其证明的问题。被告自称欠开发商钱，说明这个房屋不是被告所有。 证据三、2019年12月13日办理房照，梁栐开具的证明一份。证明被告找到梁栐要求办理房照，为我开具了不欠开发商任何费用的证明，有其个人签名及公章。 原告认为，因第三人未到庭无法辨认此份证据的真伪。 证据四、2019年12月19日正圆房地产开具的证明一份，证明车库面积为37.16㎡，已经出售给被告，并且从2011年8月入住至今；穆棱市不动产登记中心出具的某小区幢号不动产排序的说明一份，证明问题同上。 原告质证称，根据民诉法有关规定，单位证明应该有单位负责人签字盖章方为有效，而此证明没有签字盖章，所以对其真实性有异议。 证据五、被告所居住的八面通镇某A区2号楼XX室房屋的装修、物业费票据等。证明房屋与车库系同时交付使用。 原告认为，该证据与诉争房屋无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据一系经本院确认的民事调解书，本院予以确认；对证据二、证据三被告无异议，涉案房屋确系本院查询后确认系正圆公司名下开发的房屋后进行的查封，本院予以确认。 对被告提交的证据一系原件，且反映了被告与正圆公司签订商品房买卖合同及交付全部房款情况，本院予以确认；证据二、证据三、证据四、证据五相结合反映了被告于2011年7月接收涉案房屋并实际入住，及未能办理房屋登记的原因基本情况，本院予以确认。 本院根据原、被告双方提交的证据及本院调查，确认案件事实如下： 李泓源与正圆公司、梁栐民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月11日作出（2014）爱商初字第XX号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、正圆公司于2014年9月14日前一次性偿还李泓源借款3050000元；二、梁栐对上述款项承担连带清偿责任。2014年9月16日，李泓源向本院申请强制执行。2019年11月21日本院作出（2014）爱执字第XXX号执行裁定书，将被执行人正圆公司所有的位于民主委某小区A区1号楼6户、民主委某小区A区2号楼（17户）及某某小区1号楼（2户）共计25户房屋产籍档案予以查封，包括原告主张的房屋。 另查明，2009年5月15日，正圆公司与被告签订商品房买卖合同，约定被告购买位于民主委某A区2号楼18号、实际建筑面积37.16平方米车库，总价款37640元。被告已支付了全部购房款，正圆公司出具收款收据。穆棱市不动产登记中心出具证明显示，某2号楼18号车库与某2号楼128号车库(预售面积为21平方米、竣工面积为37.16平方米)为同一车库。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告已与正圆公司签订商品房买卖合同、支付了全部购房款，在法院查封前已实际占有使用涉案房屋，且非因被告原因未办理过户登记，被告对本院查封的涉案房屋提出的异议请求符合上述规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条规定，判决如下： 中止对登记在穆棱市正圆房地产开发有限公司名下的位于穆棱市民主委某X区X号楼X号、黑（2018）穆棱市不动产权第XXX号0128室、面积37.16平方米房屋的执行。 案件受理费241元，由原告李泓源负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  尹洪明 人民陪审员  吴宝英 人民陪审员  盛慧娟 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  韩 璐