浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5462号上诉人（原审原告）：徐怀胜，男，1986年4月17日出生，汉族，住河南省淮滨县。被上诉人（原审被告）：温州万豪房产营销策划有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区蒲州街道上江路****，统一社会信用代码91330303697033282P。法定代表人：潘明荣。委托诉讼代理人：陈品新，浙江六和（温州）律师事务所律师。上诉人徐怀胜因与被上诉人温州万豪房产营销策划有限公司不当得利纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初3873号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐怀胜上诉请求：撤销一审判决并依法改判为被上诉人向上诉人返还购房款款项50000元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。上诉人与房东的实际交易金额仅仅为1000000元，一审庭审中上诉人提供了上诉人与房东录音及上诉人与被上诉人签订的交易金额为1020000元的委托合同。此外，在一审庭审中，在证人出庭环节审判人员询问房东“当时委托中介卖房的价格是多少”，房东明确回复：我只拿1020000元。综上，房东在庭审中明确交易金额为1020000元，根据温州地区委托中介交易房产的惯例，房东会报底价给中介，中介报价高于房东的报价，高出部分是由中介收取。根据现行关于房地产经纪人员、浙江省中介管理条例相关规定：中介不得赚取差价。即便涉案交易金额为1000000元无法认定，但根据上诉人提供的证据及结合房东在庭审上的陈述，足以认定涉案房屋交易价格为1020000元。温州万豪房产营销策划有限公司辩称，涉案房屋买卖合同已明确了交易价款为1050000元，上诉人也实际向原房东周力禾支付了1050000元的房款，故上诉人的诉讼请求无事实与法律依据，应予驳回。徐怀胜向一审法院起诉请求：1、请求判令温州万豪房产营销策划有限公司返还徐怀胜购房款50000元；2、本案诉讼费由温州万豪房产营销策划有限公司告承担。一审法院认定事实：2020年4月28日，徐怀胜作为乙方与案外人周力禾作为甲方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其所有坐落于鹿城区××村××幢××室的房屋出售给乙方，房屋成交价为1050000元，自合同签订之日，乙方向甲方支付定金50000元，并约定在2020年5月12日前办理产权按揭过户相关手续。徐怀胜、案外人周力禾以及温州万豪房产营销策划有限公司作为丙方（居间方）均在上述合同中签字、盖章。合同签订后案外人周力禾出具定金收条，载明：今徐怀胜购周力禾名下鹿城区××村××幢××室之房产的购买定金50000。周力禾在收款人栏签名捺指印。同日，徐怀胜和温州万豪房产营销策划有限公司签订《房屋购买委托合同》，载明：购买房屋概况鹿城区××村××幢××室，双方确认该房屋成交总价为人民币1020000元，办理过户手续时甲方按成交总价1.5%向乙方支付人民币15300元中介服务费。徐怀胜在甲方栏签字捺指印，温州万豪房产营销策划有限公司在乙方栏盖章。2020年5月12日，周力禾出具暂扣款收条，载明：今收到买方徐怀胜、李金凤支付给房东周力禾暂扣款伍万元整，地址鹿，地址鹿城区××村××幢××室介方张雨保管。同日，徐怀胜向温州市鹿城区房产管理中心即资金监管方支付200000元。2020年8月6日，周力禾出具收条，载明：今收到徐怀胜购买周力禾名下位于鹿城区××村××幢××室××。周力禾在收款人栏签名捺指印。一审法院认为，徐怀胜与案外人周力禾签订《房屋买卖合同》，双方之间形成房屋买卖合同法律关系。该买卖合同系双方真实意思表示，不违反国家的法律及行政法规的强制性规定，不侵害第三人的利益，双方当事人均应依约履行合同义务。该合同已经明确约定涉案房屋总价款为1050000元，根据徐怀胜的支付价款情况并结合周力禾的证人证言，上述价款系双方真实意思表示，应认定为涉案房屋实际成交价。徐怀胜主张《房屋购买委托合同》上载明的成交总价1020000元为实际成交价，但《房屋购买委托合同》系双方之间约定中介费的相应协议，证人龙某称该价格系笔误造成，退一步讲，即使不属于笔误亦是双方之间约定计算中介费的相应依据，徐怀胜据此证明实际成交价为1020000元，事实依据不足，不予支持。徐怀胜根据涉案《房屋买卖合同》支付卖方周力禾总价款1050000元，周力禾亦当庭承认已经收到上述价款，故徐怀胜主张温州万豪房产营销策划有限公司不当得利30000元，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，判决：驳回徐怀胜的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由徐怀胜承担。二审期间，被上诉人无新的证据提供。上诉人提供了证据1、上诉人与房东及上诉人与中介录音材料，拟证明房屋交易价格是1000000元；证据2、物业收费发票，拟证明中介的暂扣款跟合同中记载的暂扣款性质不符，实际上暂扣款没有起到任何作用。证据3、广告，拟证明中介对外发布房屋面积及单价广告信息跟上诉人买来房屋实际情况不符。被上诉人质证称：上诉人所有证据已超举证期限。证据1录音资料不能反映合同交易价格，也不能推翻最后形成的房屋买卖合同的书面证据，故无论是该证据是否真实，其效力低于最终证据及书面证据。证据2，首先，与本案无关，本案是买卖合同价款问题而不是物业纠纷；其次，根据房屋买卖合同第8条手写部分第1点，该费用是乙方负责，且该费用与被上诉人无关。证据3的真实性无法确认，跟本案无关，广告均未明确发布的是涉案房产，结合被上诉人一审提供的不动产产权证，明确载明建筑面积跟房屋买卖合同建筑面积一致。本院认为，涉案的交易价格应根据房屋买卖合同和款项转账记录予以确定，证据1尚不能推翻根据房屋买卖合同和款项转账记录确定的房屋交易价格。证据2、3与涉案房屋实际交易价格不具有关联性，本院不作认定。本院经审查当事人一审提供的证据依法对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《房屋买卖合同》意思表示真实，内容合法，依法对作为该该合同双方的上诉人徐怀胜与案外人周力禾具有约束力。根据该合同的约定，涉案房屋的交易价格为1050000元，徐怀胜也支付了1050000元，其中定金50000元，资金监管200000元，银行按揭贷款750000元，暂扣款50000元。根据当事人的陈述及目前的证据，可以认定案外人周力禾因出卖涉案房屋而收取徐怀胜支付上述1050000元。因此，涉案房屋的实际交易价格为1050000元，徐怀胜主张房屋的实际交易价格为1000000元，缺乏事实依据，据此主张被上诉人返还不当得利50000元，显然不能成立，原判不予支持，并无不当。综上所述，徐怀胜的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1050元，由上诉人徐怀胜负担。本判决为终审判决。审判长  郑文平审判员  郑明岳审判员  邓习军二〇二〇年十一月十日书记员  戚彬滨附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。