重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初4559号原告：重庆昊邦房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区龙泉村****，统一社会信用代码915001077592571860。法定代表人：何吉明，总经理。委托诉讼代理人：李运祥（公司员工），男，1963年1月19日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：何小舟，重庆缘起律师事务所律师。被告：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司，住所地重，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处飞凤街**信用代码915002247094149051。法定代表人：刘保全，董事长。委托诉讼代理人：杨成（公司员工），男，1968年11月8日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：黎明贵（公司员工），男，1954年8月22日出生，住重庆市荣昌区。原告重庆昊邦房地产开发有限公司（以下简称昊邦公司）与被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称龙乡苑公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，于2020年10月20日依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告法定代表人何吉明未到庭参加诉讼，其特别授权委托诉讼代理人何小舟、委托诉讼代理人李运祥到庭参加了诉讼，被告法定代表人刘保全未到庭参加诉讼，其特别授权委托诉讼代理人杨成、委托诉讼代理人黎明贵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告昊邦公司向本院提起诉讼请求：1.判决被告支付拆迁安置过渡费1409129元；2.判决被告支付逾期交房损失19654.02元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年9月9日，昊邦公司与龙乡苑公司签订了合作协议，约定双桥区双路老街北段老街印象商住楼项目由昊邦公司和龙乡苑公司合作开发，该项目的拆迁、安置、过渡补偿费、平基土石方由昊邦公司负责；该项目的地下车库、基础、水电安装、设备安装、道路、绿化及其他环境配套工程的全部投资和工程所涉各种规费由龙乡苑公司负责；龙乡苑公司的责任：承担本合同签订后与本项目有关的所有费用、债权、债务和法律责任，2010年6月1日后未安置部分的拆迁过渡费及相关法律责任由龙乡苑公司承担。协议签订后，双方对该合同进行了履行，项目的拆迁户房屋于2012年9月至2013年7月才陆续得到安置，昊邦公司陆续与被拆迁户对过渡安置费进行了算账和确认，经统计共向该项目被拆迁户支付了2010年6月1日之后的拆迁过渡安置费1409129元，根据双方的约定，该笔过渡安置费应由龙乡苑公司负担。同时，合同签订后，由于项目A栋房屋的预售许可证办在昊邦公司，龙乡苑公司以昊邦公司名义对外销售房屋。2018年，曾昭华、陈兴利等购房户以逾期办证为由，起诉昊邦公司支付逾期办证违约金，后经调解，昊邦公司向曾昭华支付逾期办证违约金3680元、向赵玲支付逾期办证违约金2779.32元、向曾万明、杨本素支付逾期办证违约金2564.85元及退还代收费3939元、向杨本兵、张秀支付逾期办证违约金2624.85元及退还代收费3966元，根据协议，该部分费用应由龙乡苑公司承担，代收费系龙乡苑公司实际收取，应由其承担。被告龙乡苑公司辩称，1.过渡费补偿的时间计算不认同，应当以取得施工许可证的时间为准，一期应从2010年9月开始计算，而不是从2010年6月起算，二期应从2012年3月开始计算至2013年7月，此后系因原告不安置而不应由被告承担；2.究竟原告是否进行了过渡费补偿及补偿了多少无法核实，难辨真伪；3.与被拆迁安置户签订合同的是原告，故逾期交房违约金应由原告自行承担，而不应由被告承担。原告为支持其主张，举示了原告营业执照、2009年9月9日签订的《合同》、重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民初字第01185号民事判决书、《拆迁过渡及门面经济补偿费》表、重庆市大足区人民法院（2018）渝0111民初6385号民事调解书、重庆市大足区人民法院（2018）渝0111民初5986号民事调解书、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终6754号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终6679号民事判决书、重庆农村商业银行进账单（收账通知）。拟证明生效裁判文书已确认原、被告之间的合资合作关系，已确认了2010年6月1日之后的拆迁过渡补偿费、因迟延交房、迟延办理造成的责任由被告承担，同时证明原告根据合同约定和法院生效裁判文书，已经向相关被拆迁还房户、商品房买受人支付了拆迁过渡补偿费和逾期办证违约金及退还了多收取的相关代收费，而如上的费用应由被告承担。被告除认为拆迁过渡费表的真实性无法核实而有异议外，对原告举示的其他证据无异议，但认为达不到原告的证明目的和坚持被告的答辩意见。同时，被告举示了《关于老街印象办理权属登记及相关事项的协议》，拟证明签订商品房买卖合同是由原告签订的，办证也应该由原告来办，因此对原告此前签订的商品房买卖合同所涉办证违约不应由被告承担。原告对《关于老街印象办理权属登记及相关事项的协议》的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为在双方合作期间只是由于A栋预售许可证登记在昊邦公司名下，因此被告以昊邦公司的名义对外签订销售合同，但合同中的权利和义务均是由龙乡苑公司设定，A栋的实际销售控制权由龙乡苑公司掌握，因此昊邦公司只是对外承担责任但对内有权向被告龙乡苑公司追偿。对原、被告举示的全部证据，除对《拆迁过渡及门面经济补偿费》表，被告有异议外，对其余证据双方对证据三性无异议，仅在证明目的上存在争议，故对该部分证据，本院予以采信，对《拆迁过渡及门面经济补偿费》表及存在争议的证明目的，待在本院认为中予以综合评述。经审理，查明事实如下：2007年，昊邦公司对重庆市双桥区双路老街北段进行旧城改造开发拆迁，并于同年8月16日取得了该宗项目土地的房地产权证（109房地证2007字第00906）。2009年9月9日，以昊邦公司为甲方，龙乡苑公司为乙方，签订《合同》，约定：一、项目概况1、老街印象商住楼。2、项目位于双桥区老街北段。二、甲乙双方合作概况1、该项目拆迁、安置、过渡补偿费、平基土石方由甲方负责承担。2、该项目的地下车库、基础、土建、水电安装、设备安装、道路、绿化及其他环境配套工程的全部投资和工程涉及的各种规费由乙方承担。3、甲乙双方的房屋分配方法，甲方在地上保底分配20000平方米，余下部分全归乙方所有，房屋分配所涉及的后期费税，甲乙双方按房屋分配数量各自自行承担。4、本项目甲乙双方独立核算、自负盈亏、各自承担所发生的债权债务和相关法律责任。5、甲乙双方对本项目按程序交接后，甲方不再对本项目投入，乙方接受本项目后，承担从地基至项目综合验收的全部投入。三、甲乙双方的责任：1、甲方的责任：（1）负责该项目规划范围内的旧房拆迁、安置、过渡、补偿等费用。（2）承担用地范围内的平基土石方费用（不含正负零下土石方）。（3）本合同签订前由甲方发生的其他债权债务和所有管理等费用。（4）承担甲方所分房屋安置、销售所发生的营业税、所得税、土地增值税。和办理产权证的一切税费。2、乙方的责任：（1）土地出让金、土地契税、配套费、人防费、行政规费、设计费、项目资本金、民工保证金、施工用电保证金、土建安装工程、设备安装工程、水、电、气闭路等五通、水、电、气等五通开户费、环境绿化工程、下排管网、销售策划、所分房的销售税费等，以及项目后期所有工程建设的全部费用由乙方负责，从地基与基础至项目房屋综合验收合格等的后期相关费用。（2）承担所分房屋销售发生的营业税、所得税、土地增值税和相关费用和办理产权证的一切费用。（3）承担本合同签订后与本项目相关的所有费用、债权、债务和法律责任。四、房屋分配：（无论总建筑面积有多少平方米，甲方只能在地上（保底）分两万平方米的商业和住宅）具体分配如下：1甲方分配的房屋为地上房屋，总分配面积为建筑面积20000平方米，两栋多层的全部住宅和门面、三栋高层中的12间门面（12间门面550平方米以内）和26套住宅（由被拆迁户自由选择）定向分配给甲方，由甲方负责被拆迁人的安置，不足2万平方米的部分在三栋高层中协商分配，余下的全部归乙方所有。5、甲、乙双方所分房屋，除安置用房外，其余房屋各自拥有合法的产权和独立销售处理权，销售所发生的费税，按政策规定各自承担。双方所分房屋的销售资金自立账户，若一方越权销售另一方所分房屋，按所售房屋价款的双倍赔偿守约方。6、房屋分配时间在取得施工许可证后双方协商确定。五、甲、乙双方的权利和义务：1、甲方的权利和义务；（1）负责该项目的拆迁安置并承担由此发生的全部费用。（2）协助乙方本项目的加名，并在本合同签订后协助办理规划和国土证的加名手续，如政府有关部门不同意加名，甲方不承担违约责任，但工程施工以甲方的名义进行，具体权益双方仍按本合同约定的事项履行。……2、乙方的权利和义务；……（4）该项目的施工管理、材料设备的采购、价格、现场签证、进度款的审定及支付、工程预决算、工程竣工综合验收、均由乙方独立进行，电梯、防盗门、外墙保温隔热等由甲乙双方共同决定。……（7）本合同签订生效后乙方接管售房部，负责全面展开销售宣传工作。六、以甲乙双方名义重新申请办理报建手续，费用由乙方负责，若重新申报未获批准，则按本合同第五条1款2项执行。1、甲方收取乙方1%的管理费（营业收入），所得税由甲方按税务规定提取统一上缴税务局。七、工程交验：1、该工程在保证安置户的前提下可分两期实施，一期工程（六跃一）在领取施工许可证后180个日历时间，交付甲方和被拆迁户使用，二期工程在领取施工许可证后540个日历时间综合验收。九、违约责任：5、本合同签订生效后，甲乙双方任何一方违约，除承担守约方因违约造成的直接经济损失外，另赔偿守约方违约金600万元。2010年6月1日后未安置部分的拆迁过渡费及相关的法律责任由乙方承担。合同签订后，双方当事人均履行了部分合同义务。2010年9月21日，涉案项目老街印象取得A、B、C、F栋的建设工程施工许可证，建设单位为昊邦公司、龙乡苑公司。2010年9月18日，龙乡苑公司向重庆市双桥区国土和房屋管理局提交A幢商品房预售登记申请审批表，2010年9月，昊邦公司取得A幢的商品房预售许可证。2011年12月15日，龙乡苑公司取得涉案项目老街印象B、C、F幢（含商业及车库）的商品房预售许可证。2013年7月14日，涉案项目“老街印象”A、B、C、F栋建设工程消防验收合格。2013年10月15日，昊邦公司作为原告，以龙乡苑公司为被告提起诉讼，重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民初字第01185号民事判决书，该生效判决确认：1.龙乡苑公司根据合同约定应承担2010年6月1日起至房屋交付之日的住宅拆迁安置过渡费、门面拆迁安置过渡费；2.A栋商品房预售许可证虽然办理在昊邦公司名下，但龙乡苑公司对A栋具有实际的销售控制权，在后期收款时，是由龙乡苑公司直接收取。该判决书中同时查明，2013年3月11日重庆市公安局经济犯罪侦查总队对杨昌荣的询问笔录。杨昌荣在询问笔录中陈述：关于A栋的销售方案，昊邦公司和龙乡苑公司达成了一致，但没有形成书面协议。即昊邦公司完全拥有A栋三套房屋共计300余平方米的销售和收益权，剩下的房屋销售和收益权全归龙乡苑公司。由于是昊邦公司办理的A栋的全部房屋的预售房许可证，所以房款是先进入昊邦公司专户，办理好登记后再转入龙乡苑......。周昕在询问笔录中陈述：我叫周昕，重庆市北岛房地产经纪有限公司（以下简称北岛公司）法定代表人。2009年左右，北岛公司与昊邦公司及龙乡苑公司就老街印象项目有过合作。最终关于老街印象的销售代理合同就是北岛公司与昊邦公司和龙乡苑公司三方签定的。老街印象共有A、B、C、D、E、F六幢，在销售过程中，就D、E幢房源昊邦公司出了可售房源通知给北岛公司,明确由昊邦公司进账。B、C、F幢由龙乡苑公司进账，A幢据我了解是由龙乡苑公司一方财务进账后，转款到昊邦公司。A幢房源销售款一直都是龙乡苑公司的财务杨世荣（就是龙乡苑公司在老街印象项目负责人杨昌荣的哥哥）来进的账，进账后专款给昊邦公司。昊邦公司对此事知情但并未提出反对。后来因为昊邦公司和龙乡苑公司老总之间发生了一些经济纠纷，龙乡苑公司财务收款后没有将购房款转到昊邦公司；3.龙乡苑公司向重庆市大足区国土资源和房屋管理局双桥经开区分局交付了90套房屋的钥匙，用于安置拆迁户。2014年1月24日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局双桥经开区分局出具《说明》：我局自2012年12月18日至2013年7月26日，督促龙乡苑公司交来拆迁安置户和D、E幢购房户的共计70套房屋钥匙，因昊邦公司拒不接收钥匙，经请示双桥经开区管委会，拆迁安置户的钥匙由我局直接交付给拆迁安置户，购房者的钥匙已移交昊邦公司。另查明，原告曾昭华、陈兴利诉被告昊邦公司商品房预售合同纠纷一案，重庆市大足区人民法院（2018）渝0111民初6385号民事调解书载明：原告曾昭华、陈兴利2012年12月31日接房，但直至2016年10月23日才取得房屋不动产权证书，双方达成由被告昊邦公司支付原告曾昭华、陈兴利逾期办证违约金3680元。原告赵玲诉被告昊邦公司商品房预售合同纠纷一案，重庆市大足区人民法院（2018）渝0111民初5986号民事调解书载明：原告于2012年12月31日接房，但直至2017年3月2日才取得房屋不动产权证书，双方达成由被告昊邦公司支付原告赵玲逾期办证违约金2779.32元。曾万明、杨本素诉昊邦公司商品房预售合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终6754号民事判决书确认：2010年10月6日龙乡苑公司杨姓销售人员签字确认《凯旋世家预算表》载明，“签合同时付代收费（契税、印花税、银行按揭贷款）6028元......”，判决由被告昊邦公司支付原告杨本素、曾万明逾期办证违约金2564.85元，返还代收费3939元。杨本兵、张秀诉昊邦公司商品房预售合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终6679号民事判决书载明：2010年10月6日龙乡苑公司杨姓销售人员签字确认《凯旋世家预算表》载明，“签合同时付代收费（契税、印花税、银行按揭贷款）6055元......”。判决由被告昊邦公司支付原告杨本兵、张秀逾期办证违约金2624.85元，退还代收费3966元。上述几案，昊邦公司均全部履行。庭审中，原告对其请求被告支付拆迁安置过渡补偿费项中涉游安国户的住宅过渡费，因已作处理，表示不在本案中再作处理。另，诉讼中，经本院同意，原、被告双方认可，原告向重庆市大足区规划和自然资源局进行查询并调取了其与被拆迁户结算的过渡费清单，反映出其举示的《拆迁过渡及门面经济补偿费》表中有43户人员已通过抵扣的方式结算付清，并将结算清单送交重庆市大足区规划和自然资源局备案，另有3户通过诉讼并经人民法院判决确认支付，有4户签署了结算协议待完善相关手续。同时，《拆迁过渡及门面经济补偿费》(住宅)中徐景碧户由于被告在开发项目中调整部分规划，徐景碧因此一直不能获得签订拆迁安置协议时约定的安置房而持续诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方应按合同的约定全面履行相应义务。本案中，原、被告对合资合作开发案涉项目无争议，争议的焦点主要在于被告对原告所提出的拆迁过渡安置费和原告已经支付的逾期办证违约金、退还多收取的代收费应否由被告承担及应当承担的范围，对此，本院评析如下：一、关于拆迁过渡安置费问题。1.原、被告签订的合同中明确约定2010年6月1日后未安置部分的拆迁过渡安置费及相关的法律责任由被告承担；2.生效判决确认了被告应当承担支付2010年6月1日后拆迁过渡安置费的义务。从原告举示的证据和提取的职能部门提供的结算明细清单来看，能够反映出原告已经通过抵扣等方式向被拆迁户支付了2010年6月1日后的拆迁过渡安置费，且原告向被拆迁还房户支付拆迁过渡安置费及标准符合合同约定，故，根据原、被告之间的合同约定，该笔费用应由被告承担。至于被告辩称应从取得施工许可证之日起算过渡费，但相对于被拆迁户，其获取过渡补偿费就是满足其房屋被拆迁后过渡期间临时解决居住所发生费用的补偿，因此，只要发生了拆迁且符合领取拆迁过渡安置费条件时即应支付，而不是以是否取得施工许可证为前提，故对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。经审查，确认原告已向相关被拆迁安置还房户支付2010年6月1日至2013年3月的住宅过渡补偿费146700元和2010年6月1日至2014年3月的门市拆迁过渡安置费1097014.90元，以上共计1243714.90元（具体明细详见本判决附页）。二、关于被告应否承担原告已支付的逾期办证违约金及退还多收取的代收费问题。原告因诉讼而承担支付了购房户曾昭华、陈兴利、赵玲逾期办证违约金、杨本素、曾万明、杨本兵、张秀逾期办证违约金和返还了多收取的代收费。从生效调解书、判决书查明的事实来看，该几名购房户所购房屋均为A栋，A栋商品房预售许可证办理在昊邦公司名下，昊邦公司因此对外作为销售主体而应承担相应责任，但结合查明的事实和原、被告之间的合同约定，该栋房屋销售和收益权全归被告，故原告在对外已经承担了的责任的情形下，有权依据其内部关系要求被告承担，对原告的该项请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告重庆昊邦房地产开发有限公司拆迁过渡安置费1243714.90元；二、由被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告重庆昊邦房地产开发有限公司已支付的逾期办证违约金及返还多收取的代收费共计19654.02元；三、驳回原告重庆昊邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17659.06元，减半收取为8829.53元，由原告重庆昊邦房地产开发有限公司负担2150元，被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司负担6679.53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何肖川二〇二〇年十一月二十三日法官助理 廖 里书 记 员 李蝶蝶