江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏民终449号 上诉人（原审原告）：刘守军，男，1968年12月24日生，汉族，住江苏省睢宁县。 被上诉人（原审被告）：周晓华，男，1973年6月28日生，汉族，住江西省抚州市临川区。 委托诉讼代理人：李丰丰，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中天银都（天津）建设工程有限公司，住所地天津市河**卫国道**帅越地热科技开发中心**。 法定代表人：尹玉娥，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：陈连山，男，1970年2月7日生，汉族，住江苏省睢宁县。 被上诉人（原审第三人）：睢宁县庆安镇人民政府，住所地，住所地江苏省睢宁县庆安镇三闸街**iv> 法定代表人：刘瑞峰，该镇镇长。 上诉人刘守军因与被上诉人周晓华、中天银都（天津）建设工程有限公司（以下简称中天公司）、陈连山、睢宁县庆安镇人民政府（以下简称庆安镇政府）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2018）苏03民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘守军，被上诉人周晓华的委托诉讼代理人李丰丰到庭参加诉讼。被上诉人陈连山、中天公司、庆安镇政府经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘守军上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持其一审中的诉讼请求，被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：庆安镇政府将案涉房产作价抵偿给中天公司，之后该公司又将该房产抵偿给孙信超用以冲抵其所欠孙信超款项。刘守军通过购买的方式向孙信超支付全部房款后取得案涉房产，且已实际占有，该房产属刘守军所有。一审法院不应继续对案涉房产执行。一审法院以刘守军不是集体组织成员为由认为案涉房屋买卖合同无效错误。如该观点成立，周晓华也不是该集体组织成员，也不应将案涉房产裁定归周晓华所有。既然能裁定归周晓华所有，则刘守军签订的房屋买卖合同有效，应得到法律认可和保护。同时，庆安镇政府所建造的楼房有很大一部分是出售给集体组织成员以外购房人，且其能够为购买人办理相应的产权登记手续。庆安镇政府的行为也能证实刘守军能够购买案涉房产。 周晓华辩称：案涉房产所占土地为集体土地，刘守军非集体经济组织成员，案涉房产买卖协议为无效合同。刘守军主张对案涉房产享有所有权及排除执行无事实法律依据。一审判决认定事实清楚，程序合法。请求驳回刘守军的上诉请求。 经审理查明，周晓华与中天公司、庆安镇政府、陈连山建设工程施工合同纠纷一案，徐州中院于2014年5月22日作出（2014）徐民初字第00139号民事判决：一、陈连山在本判决生效之日起十日内给付周晓华劳务费7321240元及利息（利息自2014年5月22日起按照同期银行贷款利率计算至判决生效之日止）。二、中天公司对上述款项承担连带给付责任。三、庆安镇政府在欠付工程款范围内承担连带给付责任。该判决发生法律效力后，根据周晓华的申请，徐州中院于2015年9月29日立案执行，案号为（2015）徐执字第631号。在该案执行过程中，徐州中院于2015年10月9日作出（2015）徐执字第631号执行裁定：一、冻结、扣划中天公司、陈连山银行存款851万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。二、冻结、扣划庆安镇政府银行存款844万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。徐州中院于2015年10月22日向庆安镇政府送达（2015）徐执字第631号协助执行通知书、执行裁定书，查封庆安镇政府协议抵给中天公司的3号楼503、503A、507、603、603A、607；4号楼501、502、503A、507、601、602、603A、607；5号楼502、503、503A、506、507、508、602、603、603A、606、607、608；6号楼501、503、503A、505、506、601、603、603A、605、606；7号楼402、502房产，共计38套。徐州中院于2016年1月6日向庆安镇政府送达协助执行通知书、执行裁定书，要求庆安镇政府将徐州中院依据（2015）徐执字第631号查封的已登记在中天公司名下的以下房产，5号楼506、507、508、603A、606、607、608；6号楼501、505、506、601、605、606；7号楼402、502；共计15套，办理登记到周晓华名下。刘守军即提出异议，徐州中院于2018年3月9日作出（2018）苏03执异9号执行裁定书，驳回刘守军的异议申请。刘守军遂向徐州中院提起执行异议之诉。 刘守军一审诉讼请求：撤销徐州中院于2016年1月6日作出的（2015）徐执字第631号执行裁定；确认位于睢宁县，6号楼505、605、506、606，7号楼402、502室房屋归刘守军所有并停止对上述房产的执行；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：庆安镇政府以及中天公司之间存在建设工程施工合同法律关系，中天公司与周晓华之间存在分包关系。已生效的判决确认中天公司欠周晓华劳务费7321240元，庆安镇政府承担连带给付责任。庆安镇政府将所建造的房屋抵偿给中天公司，中天公司将房屋作价抵偿给孙信超用以偿还所欠的债务，孙信超将房屋出售给刘守军，刘守军已支付全部房款并占有房屋。 周晓华辩称：一、刘守军并非案涉房屋所在集体组织的成员，不具备取得案涉房屋的主体资格，签署的买卖协议无效，根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第十五条第一款：在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据《合同法》第五十二条和《土地管理法》第四十三条规定，认定该买卖合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，与享有者特定的身份相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，买卖农村集体土地上的房屋、买卖农村私房所有权及其宅基地使用权的，如买受人与出卖人均是同一集体组织成员，可认定买卖合同行为合法有效；如买受人为出卖人所在集体组织以外的人，则应认定买卖行为无效。案涉房屋项下的土地性质为睢宁县庆安镇三闸村彭二组的集体土地，刘守军非前述土地所在集体组织成员，其不具备取得案涉房屋的主体资格，所以签订《房屋买卖协议》应为无效合同，即其签订的房屋销售协议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在人民法院查封前签订合法有效书面合同的条件，对其案涉房产的权利不能对抗本案执行。二、刘守军诉称系通过以房抵债形式取得案涉房屋，并未实际支付购房款，故其并非案涉房屋买受人，且案涉房屋并未办理不动产转移登记，故刘守军并非案涉房屋的所有权人。对买受人物权期待权予以保护，系源于物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱之债，不应优先于另一个金钱债权的实现，所以，案涉房屋并未列入物权期待权的保护范围。即刘守军的权利不应得到保护。三、刘守军提出异议的时间超过了法律规定的期限，依法应当予以驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款之规定，案外人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结前提出。2016年1月6日，徐州中院向庆安镇政府送达（2015）徐执字第631号协助执行通知书，将15套房屋办理登记至周晓华名下，执行程序已经终结。刘守军提出异议的时间晚于异议指向执行标的执行终结的时间，超出了法定期限，依法应当予以驳回。 中天公司、陈连山未到庭亦未提交答辩意见。 庆安镇政府对刘守军的诉讼请求不发表答辩意见。 一审法院查明：刘守军与孙信超签订的房屋出售协议载明，2015年10月17日，孙信超将案涉房产以120万元的价格出售给刘守军。同日，孙信超出具收到刘守军购房款定金5万元的收款收据；2015年10月24日，孙信超出具收到刘守军购房款45万元的收款收据；2015年10月25日，孙信超出具收到刘守军购房款15万元的收款收据；2015年10月28日，孙信超出具收到刘守军购房款55万元的收款收据。 刘守军为支持自己的主张，提交以下证据：1.2018苏03执异9号执行裁定书，证明原告在提出执行异议之诉之前已经向法院提出了执行异议。2.2015年9月24日庆安镇政府与中天公司签订的协议书，证明庆安镇政府所建造的房屋冲抵拖欠中天公司的工程款，协议签订后房屋所有权归中天公司所有。3.2015年9月29日中天公司与孙信超达成的关于拖欠孙信超款项的处理决定。证明2015年9月29日该协议签订后案涉房产已经归孙信超所有。4.2015年10月17日原告与孙信超签订的房屋出售协议书。证明原告与孙信超签订了房屋买卖协议。5．原告汇款记录以及孙信超给原告出具的收据，证明原告已经履行了支付房款的义务。6．钥匙图片，证明原告与孙信超签订房屋销售协议后孙信超已经将房屋钥匙交付给原告，根据商品房买卖的规定，交钥匙视为交付，原告已经占有案涉房产。原告与孙信超房屋买卖协议已经履行完毕。周晓华对上述证据质证认为：1．对原告提供的协议书、附件和处理决定书，房屋出售协议以及收款收据、转账记录、钥匙照片，因部分材料系复印件，且根据原告的转账凭证可知原告系通过案外人孙信超购买，或者是通过以物抵债的方式取得案涉房屋，相关款项也支付给孙信超本人，而孙信超并非案涉房屋的所有权人，双方签订的买房协议系无效合同，因此无法对抗本案的执行。2．欠条系中天公司出具，周晓华对此并不知情，对真实性不予认可。3．对执行异议申请、执行裁定、原告本人的身份证真实性予以认可，但关联性不予认可。根据执行异议申请书以及执行裁定确定的事实，原告并非案涉房屋的买受人，且其并未在法定期限内提起执行异议。 被告周晓华为支持自己的主张，提交以下证据：协助执行通知书复印件、送达回证盖章复印件，证明2016年1月6日徐州中院向庆安镇政府送达（2015）徐执字第631号协助执行通知书，将15套房屋办理登记至周晓华名下，已经执行终结。而原告提出的异议时间晚于异议指向的执行终结时间，所以提出执行异议的时间超出了法定期限。刘守军经质证认为：对证据真实性不持异议，徐州中院在未评估的情况下直接将案涉房屋执行给周晓华，本身错误，原告提出执行异议的时间是2015年12月，第二次提出是2016年1月6日，都是通过邮寄方式提出执行异议，并未超过法定期限。周晓华也不是案涉房产所在地本村村民，徐州中院不应当将案涉房产直接裁定给周晓华。 庆安镇政府对上述证据予以认可。 一审法院认为：一、案涉房屋是否归原告刘守军所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”本案中，徐州中院于2015年10月9日作出（2015）徐执字第631号执行裁定，查封案涉房屋，该房屋项下的土地为睢宁县庆安镇三闸村彭二组的集体土地，刘守军提交的居民身份证载明其住址为江苏省睢宁县睢城镇元府东路29-36号，并非该集体组织成员，不能购买案涉房屋，亦不能办理案涉房屋的不动产登记手续。且本案当事人既未向徐州中院提供工程价款的审计报告或工程决算依据及其建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月内行使优先权等证据，亦未提供案涉房屋的规划许可证、施工许可证或土地使用权证、房屋产权证等权属证明，不能通过本案确认案涉房屋的权利归属，故对刘守军确认案涉房屋所有权归其所有的诉求，不予支持。二、刘守军能否对抗本案的执行。刘守军诉请停止执行案涉房屋、撤销徐州中院于2016年1月6日作出的（2015）徐执字第631号执行裁定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”具体而言即：第三人（买受人）与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；第三人在法院采取查封等强制措施前已支付全部房屋价款；第三人在法院采取强制措施前已实际占有该房屋；第三人对未办理房屋产权过户无过错。根据该规定，第三人提供的证据能够完全充分证明符合上述条件的情形下，才能够排除执行。本案中，刘守军和孙信超签订案涉房屋买卖合同，以120万元购买。虽系双方真实意思表示，但其内容涉及农村集体土地使用权的转让，违背了法律法规的强制性规定，应属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，刘守军与和孙信超之间不存在合法有效的房屋买卖关系，不能取得案涉房屋所有权，其提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，其要求停止执行案涉房屋、撤销（2015）徐执字第631号执行裁定的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。故刘守军要求停止执行案涉房屋、撤销（2015）徐执字第631号执行裁定的诉请，不予支持。三、关于庆安镇政府的诉讼地位。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，刘守军将庆安镇政府作为被告，一并起诉，但在案件审理过程中，庆安镇政府对刘守军的诉讼请求并未发表答辩意见，没有表示反对刘守军的异议，作为被告并不适格，故其诉讼地位应列为本案第三人。综上，刘守军不服徐州中院于2018年3月9日作出的（2018）苏03执异9号执行裁定，向徐州中院提出执行异议之诉，请求不得执行案涉房屋、撤销（2015）徐执字第631号执行裁定以及确认案涉房屋所有权归其所有，证据不足，不符合相关法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，该院于2018年12月3日作出（2018）苏03民初230号民事判决：驳回刘守军的诉讼请求。诉讼费15600元，由刘守军承担。 一审庭审中，庆安镇政府未发表意见，一审法院认定“庆安镇政府对上述证据予以认可”无事实依据，本院予以纠正。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院另查明，徐州中院（2014）徐民初字第00139号民事判决查明，案涉房产所涉工程土地性质为农用地，无规划、建设审批手续，以房屋置换土地名义建设,庆安镇政府为案涉工程的发包人。 本院归纳本案的争议焦点为，刘守军对案涉房产是否享有排除执行的合法权益。 本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。刘守军主张对案涉房产享有排除执行的实体权益，其负有相应举证证明责任。执行法院可以对违章建筑予以现状处置。案涉房产由被执行人庆安镇政府发包建设，其所占土地性质为农用地，其建设无规划、建设审批手续，该房产属违章建筑。刘守军与孙信超就集体所有土地上的案涉房产签订的房屋出售协议书违反法律、法规强制性规定，为无效合同，刘守军不能据此取得案涉房产所有权。刘守军主张交付购房款120万元，其中115万元的付款时间在徐州中院2015年10月22日查封案涉房产之后，即查封之前刘守军未付清全部购房款。刘守军仅提交钥匙图片，也不足以证实其在徐州中院查封案涉房产前已实际占有该房产。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，刘守军对案涉房产不享有排除执行的合法权益。庆安镇政府在一审中未发表意见，应将其列为被告，一审法院将其列为第三人不当，本院予以纠正。 综上所述，刘守军的上诉请求不成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人刘守军负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵建华 审判员  唐志容 审判员  苏 峰 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  杨 浩