河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初2987号 原告：巩福玉，男，1983年3月27日出生，汉族，现住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：赵海斌、王浩，山东周全律师事务所律师。 被告：保利丽景沧州房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市运河区北京路渤海（紫信大厦）****。 法定代表人：李健，董事长。 统一社会信用代码：91130903MA07LB3E1J。 委托诉讼代理人：蒋可超，席林发，河北海岳律师事务所律师。 原告巩福玉与被告保利丽景沧州房地产开发有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告巩福玉及其委托诉讼代理人赵海斌、王浩、被告保利丽景沧州房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋可超、席林发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巩福玉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付逾期交房违约金，自2019年10月1日起至实际交房之日止（暂计算至2020年5月31日金额为57589.83元）；2.请求法院判 —2— 令被告返还原告预先支付的装饰装修工程款暂计40000.00元（大写：肆万元），具体数额以鉴定价格与实际支付装修款的差价为准；3.请求法院判令被告承担本案的案件受理费等与诉讼相关费用。事实和理由：2018年，原、被告之间签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2019年9月30日交房，但截至起诉之日，被告仍未向原告交付房屋。在原告购买商品房时被告必须同时委托被告对房屋进行精装修。被告展出的样板间用材考究、装修精致，原告在跟随被告参观样板间之后，基于信任与被告签订涉案装饰装修合同。2020年4月初，原告在中期检验装修房屋进度时，发现房屋装修用料、工程用工等方面均与样板间有巨大的差距，原告的房屋装修远远达不到样板间展出的装修标准，装修的用料及用工价格亦远低于自己支付的装修价款。被告通过装修精致的样板间故意告知原告虚假的装修情况，其提供的装修品质较原告所支付的装修价款由巨大差距，侵犯了原告的合法权益，且依据装修合同，被告应于2020年5月30日之前完成装修并交付验收，截至起诉之日，被告仍未向原告交付房屋，已经严重逾期。为维护原告的合法权益，特将被告诉至法院，望判如所请。 保利丽景沧州房地产开发有限公司辩称，一、本案中被答辩人陈述的事实及理由与双方合同签订及履行的真实目的严重不符，双方确定的交房时间应为2020年5月30日，而非其诉状中所述的2019年9月30日。根据双方于2017年9月30日 —3— 签订的《商品房认购书》、《装修协议》、《代收房委托书》及2018年2月12日签订的编号为1801120088的《商品房买卖合同》，双方订立合同的根本目的是答辩人向被答辩人交付一套已经完成精装修的房屋，合同标的物应当是一套精装修的房屋，本案中精装修房屋的真正交付时间应当为2020年5月30日，而非被答辩人主张的2019年9月30日。二、因政府法令、政策及不可抗力等原因导致答辩人不能按时交付房屋，根据相关法律、法规的规定及合同约定，答辩人应当对上述原因导致不能按期交房免责，无需承担任何违约责任。自2016年8月9日答辩人开发五号楼施工以来，沧州市政府办公室多次下发工程停工的相关文件，致使答辩人不能正常施工长达200多天。2020年1月25日起，因遭遇突发性新冠肺炎疫情，导致全国性停工停业，答辩人于2020年6月5日才逐步复工建设，但外来施工人员仍需隔离14天至2020年6月19日正常开工。以上原因共导致答辩人415天左右不能施工。根据《商品房买卖合同》第八条、第十八条及合同附件四第五条第二款及《装修协议》第十九条之约定，在出现不可抗力或政府法令等情况时，交房期限也应当顺延，根据合同约定答辩人应于2020年5月30日前交房，但因前述原因，答辩人交房时间应当顺延。2020年7月10日，答辩人已经书面告知被答辩人其应于2020年7月16日接收房屋，该时间在顺延后的交房时间内。因此，答辩人不存在逾期交房的事实，不应承担任何违约责任。三、被答 —4— 辩人所诉答辩人返还装修款差价无事实及法定依据，双方签订的《商品房认购书》、《装修协议》及《商品房买卖合同》等系双方自愿签订，属于双方真实意思表示，合同合法有效。根据《商品房买卖合同》附件4第十二条、第二十二条第二款及《装修协议》八条之约定，“样板间仅是为便于购房人了解房屋布局及使用功能的简单示意……不构成所购房屋内初装修或精装修之一部分，亦不表明出卖人对买受人所购房屋及所购房屋装修效果之任何承诺。有关房屋的质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施均以合同约定为准。”答辩人给被答辩人交付的是按照合同约定材料进行装修的精装房，并非交付与样板间一模一样的房屋。同时，装修价款不仅包含原材料及人工费等，还包括答辩人的品牌价值、设计理念、技术、服务品质等，属于固定总价（一次性包干价）。被答辩人于《装修协议》第三条中已经明确表示知情并认可此装修及装修款的公平合理性。因此，答辩人并未违反合同约定，被答辩人要求鉴定属浪费司法资源，其鉴定申请不应得到支持。其主张返还装修款差价，更无任何事实与法律依据，应不予支持。综上，答辩人已经按合同约定完成房屋建设及装修，具备交付房屋的条件，且没有构成违约，依法应驳回被答辩人的全部诉讼请求。因存在政府法令、不可抗力等原因，结合合同约定，精装修房交付时间应予顺延。被告不存在任何延期交付的情形，不应当向原告支付违约金。。 —5— 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年9月30日，原告巩福玉与被告保利公司签署《商品房认购书》，约定原告认购被告开发建设的保利花园西区5#楼1单元801号房屋，认购总价为1590096元，包括房款1184976元和装修款405120元。2018年2月12日，原告巩福玉（买受人）与被告保利公司（出卖人）签订正式《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的保利花园西区5#楼1单元801号房屋，该商品房价款为1184976元。付款方式约定为在2018年1月12日前支付484976元，剩余房款700000元应于2018年2月12日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。出卖人应当在2019年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房的，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之2的违约金。该合同附件四补充协议第十二条约定：“在双方签署主合同前，出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传材料（包括但不限于建筑模型、沙盘）、口头承诺等仅为出卖人销售活动中的宣传之用，并不视为正式要约之内容。所有双方的权利义务 —6— 均以主合同约定为准。”第二十二条第2项约定：“出卖人设置样板间，仅是出卖人为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间之装修、设备、设施、户门及室内陈列之家具、装饰物品、电器及其他合同未特别约定为交付标准之内容，均不包含在房价和交付范围之内，不构成买受人所购房屋内初装修或精装修之一部分，亦不表明出卖人对买受人所购房屋及所购房屋装修效果之任何承诺。有关房屋的质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施均以合同约定为准”。合同签订后，原告分别于2018年1月22日和2018年9月12日将1184976元房款交与被告。 2017年9月30日，原告巩福玉为被告保利公司出具了《代收房委托书》，主要内容为原告不可撤销地委托被告于2019年9月30日按照《商品房买卖合同》的约定办理商品房交接手续，领取房屋钥匙。同时将商品房钥匙委托被告保管，委托保管期限自2019年9月30日至2020年5月30日。 2017年9月30日，被告保利公司（甲方）与原告巩福玉（乙方）签订《装修协议》，协议约定鉴于甲、乙双方已签订《商品房买卖合同》，乙方购买了甲方开发的保利花园项目西区5号楼1单元801号房屋，现乙方不可撤销地委托甲方进行装修，于2020年5月30日前完成装修工程并交付给乙方，双方约定装修总价款为405120元。协议约定，乙方已详细了解并认可甲方对该房屋装修改造的涉及及装修方案，并对装修改造的 —7— 总体费用进行了充分考量，确知较通常市场价格偏高，但鉴于甲方的品牌价值、设计理念、技术、服务品质、改造装修难度等因素，乙方确认本协议项下的装修工程款公平合理，完全同意且没有任何异议自愿接受上述装修总价款，包括但不限于甲方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。同时约定，甲方未能按本协议约定的时间交付该房屋的，每逾期一天向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，本协议继续履行，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的1%，不含装修款。原告于签订协议当日向被告支付了405120元装修款。 2020年4月27日，保利花园西区5#住宅楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。2020年7月16日，被告保利公司通知原告巩福玉收房，原告巩福玉以房屋存在多处质量问题为由至今未予收房。 本院认为，原告巩福玉与被告保利公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《代收房委托书》以及《装修协议》系双方真实意思表示，内容不违法法律、法规的强制性规定，双方房屋买卖合同关系成立且合法有效，对合同当事人具有法律约束力。原告按合同约定履行了交付1184976元购房款和405120元装修款的义务，被告应当按照合同的约定向原告交付经验收合格且装修完毕的房屋。双方签订的《商品房买卖合 —8— 同》中约定的是出卖人应当在2019年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但原告于2017年9月30日为被告出具了《代收房委托书》，书面同意委托被告于2019年9月30日代为收房。双方又于当日签订《装修协议》，约定被告应于2020年5月30日前完成装修工程并交付给原告，本院认为，该份装修协议应视为原、被告对被告的交房时间进行了再次确认，交付标的为装修完毕的房屋，交房日期为2020年5月30日。但被告于2020年7月16日才通知原告收房，被告辩称其未按合同约定的时间向原告交付房屋是由于政府或行政单位因重污染天气发布停工通知等政策性原因导致的，且其已将逾期交房的原因告知了买受人，根据双方合同的约定，买受人不得提出异议。对此本院认为，被告作为房地产开发企业，应当对国家政策充分了解并合理预见，从而对工期进行相应安排，其不应将逾期交房的责任完全归于政府政策。且根据河北省委办公厅、省政府办公厅联合印发的《关于全面恢复正常生产生活秩序和医疗秩序统筹推进疫情防控和经济社会发展的通知》，2020年3月24日我省已全面复工复产，不影响被告于2020年5月30日将装修完毕的房屋交付原告，故被告的该项主张，本院不予采信，本院认定2020年5月30日至2020年7月16日期间为被告逾期交房期间，逾期天数为47天，根据双方《装修协议》的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金5569.39元（1184976元×日万分之一×47天）。原告以案涉房 —9— 屋装修情况与样板间不符，存在多处问题为由至今未收，本院认为，首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，被告设置的样板间仅是出卖人为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意，双方并未约定被告应当按照样板间的标准向原告交付房屋；其次，双方签订的《装修协议》对案涉房屋室内装修标准、参考品牌均有明确约定，原告并未提交证据证明被告保利公司交付的房屋装修标准与装修协议约定的标准存在不一致的情况。如房屋确实存在质量问题，原告可依据双方合同约定及相关法律规定要求被告承担修复责任或主张被告赔偿其因质量问题造成的损失，但不应成为其拒绝收房的正当理由。 关于原告巩福玉要求被告保利公司返还其预先支付的装饰装修工程款的主张，本院认为，购买商品房属于家庭重大支出项目，不同于购买其他普通的生活消费品，原告作为具有完全民事行为能力的消费者，在签订商品房买卖合同及相关协议时，对合同约定的内容应尽到细致和审慎的注意义务。双方签订的《装修协议》中写明了“乙方已详细了解并认可甲方对该房屋装修改造的涉及及装修方案，并对装修改造的总体费用进行了充分考量，确知较通常市场价格偏高，但鉴于甲方的品牌价值、设计理念、技术、服务品质、改造装修难度等因素，乙方确认本协议项下的装修工程款公平合理，完全同意且没有任何异议自愿接受上述装修总价款，包括但不限于甲方为实施本 —10— 协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。”由此可知，案涉装修协议中的405120元装修价格系买卖双方协商一致确定的，该价格的形成受市场供求关系、产品质量、外界配套、产品宣传、包装、购买者心理、合理利润、品牌价值等多种因素的影响，是一个包含多重价值因素在内的综合市场价格，并非单纯的房屋装修价值或工程成本造价，故原告要求对案涉房屋装修进行工程造价的鉴定请求，与事实不符，于法亦无据，本院不予支持。综上，原告主张被告返还装饰装修工程款的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告保利丽景沧州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告巩福玉逾期交房违约金5569.39元。 二、驳回原告巩福玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2240元，由原告巩福玉负担2190元，被告保利丽景沧州房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本 —11— 院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  郝梦迎 人民陪审员  杨玉琴 人民陪审员  骆桂萍 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  王 昊