山西省沁水县人民法院   民事判决书   （2020）晋0521民初581号   原告：沁水县盛达百纺中心，住所地沁水县城新建西路。   法定代表人：王某，该中心经理。   委托诉讼代理人：李某，山西汇智律师事务所律师。   被告：沁水县红旗商场有限责任公司，住所地沁水县城梅杏南路**。   法定代表人：孔某，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：付某，山西尽诚律师事务所律师。   原告沁水县盛达百纺中心（以下简称盛达百纺）与被告沁水县红旗商场有限责任公司（以下简称红旗商场）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盛达百纺的法定代表人王某及其委托诉讼代理人李某、被告红旗商场的委托诉讼代理人付某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告2020年1月1日之前欠付的房屋租金836000元及逾期付款利息；2.被告立即支付原告2020年1月1日至2020年12月31日租金623924元及利息；3.诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：被告自2010年起承租了原告的房产（现红旗商场）用于经营，承包范围为原人民商场固定资产及北二楼8间房屋、东二楼5间房屋、三楼11间办公室（2014年开始占用），其中原人民商场固定资产的租金已支付至2016年12月底，截至2019年12月底未付租金519000元；北二楼8间房屋截至2019年12月底未付租金48000元；东二楼5间房屋至2019年12月底未付租金50000元；三楼11间办公室截至2019年12月底未付租金33000元；以上合计650000元。同时，被告自2013年起承租了沁水县百货公司的房产用于经营，承租范围为西二楼13间房屋，东二楼7间房屋，三楼会议室6间房屋，大门口锅炉房1间。截至2019年12月底未付租金186000元。因沁水县百货公司现已由原告全部接管，对外也由原告承担一切权利和义务，故截至2019年12月底，被告应当向原告支付租金836000元。因合同到期后原、被告没有继续签订房屋租赁合同，双方对2020年1月1日之后的租金标准没有协商确定，原告申请对案涉房屋2020年度的租金标准进行司法鉴定。   被告辩称：1.被告对欠付原告租金没有异议，但认为应抵扣相关款项，包括房屋维修费26万元及2009年危房改造投资款（该部分被告已另案起诉）。2.原告关于逾期付款利息的主张不能成立。2014年以来双方就2009年危房改造投资、2010年事故重建投资事宜多次磋商，并共同委托中介机构进行了评估。因该遗留问题迟迟未处理，双方未签订新的租赁合同。2017年签订《承包合同书》时双方约定，2017年度的租金在签订2018年度合同时一次性付清。后因双方未签订新的承包合同，被告也未支付租金。故被告不存在违约，原告要求被告支付逾期付款利息缺乏依据。3.被告同意对2020年的房租进行司法鉴定。   对原告盛达百纺提供的营业执照复印件，法定代表人身份证明复印件，沁商字（2019）22号文件原件，房屋所有权证原件，2017年原、被告签订的《房屋租赁合同》原件，2012年沁水县百货公司与被告签订的《房屋（商铺）租赁合同》复印件，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告起诉事实及尚欠租金数额无异议，本院亦予以确认。   综合双方的诉辩情况，本院归纳本案的争议焦点为：1.被告欠付原告的租金是否应当抵扣相关费用及数额；2.被告是否应当支付原告欠付租金的利息及数额。   针对上述争议焦点，原告提供通知书复印件一份，欲证明2020年1月，原告已书面告知被告自2020年1月1日起的房屋租金需要按照市场标准收取。被告对通知书的真实性无异议，对证明目的有异议，双方从2019年就开始了新一轮谈判工作，对改造投资款及后续租金事宜进行谈判，因双方未达成一致意见，租金和投资款都处于搁置状态。   被告提供发票原件一支及手写明细一份，欲证明2014年对办公楼进行防水维修，花费33955.2元。因被告租赁原告房屋时间较长，相关维修票据都丢失了。预估每年维修费2万元，希望法庭酌情认定。原告认为被告提供的发票，付款单位是原告，原告对此不知情，票据也没有交给原告，原告并不清楚被告是在何种情况下产生的维修费用，对其真实性无法确定。   本院认证：对原告提供的通知书，被告对其真实性无异议，本院予以确认；对被告提供的发票，付款单位为原告，无法证明该款系被告支付的，对该证据不予认定。   诉讼中，原告申请按照当地出租房屋标准对案涉房屋2020年度租金进行鉴定，本院通过晋城市中级人民法院委托晋城华放资产评估事务所有限公司对案涉出租房屋2020年租金进行鉴定，该公司出具资产评估报告原件一份，原告同意评估报告中的月租金标准，认为年度租金应为623924元，并提供鉴定费发票一支，欲证明鉴定费为15000元。   被告对鉴定费发票无异议，但认为评估报告不能适用2020年整年度，评估结论适用有效期为评估基准一年，即2020年9月2日至2021年9月1日，因此2020年1月至8月的租金不适用该评估报告。评估报告未考虑因政府工程造成的道路封闭影响，结果不客观。且根据《合同法》的相关规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。因此2020年1月至8月的租金应当按照原合同执行。并提供关于沁水县城西街、梅杏路维修改造工程占道施工的通告，欲证明封闭期间共计三个半月，应减免部分租金。   原告对通告的证明目的不予认可，认为维修改造占道不属于减免租金的法定情形，双方也未将此约定为减免租金的条款。租赁房屋经营是市场经营，存在不可预估的风险，该风险不应由出租方承担。   本院认证：对于鉴定意见书，内容真实，程序合法，予以认定。对原告提供的鉴定费发票，被告无异议，予以认定。被告认为评估报告不能适用2020年整年度，因评估报告中明确载明，案涉租住房屋2020年度租金在2020年9月2日所表现的市场价值为467943元，故评估报告中鉴定的应是2020年整年度的房屋租金。对被告提供的沁水县城西街、梅杏路维修改造工程占道施工的通告，真实性予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   1993年11月7日，沁水县百货公司取得案涉房屋所有权。1999年11月10日，根据沁水县商业总公司决定，将原沁水县百货公司新老划开，资产分设，成立“沁水县盛达百纺中心”，实行单列经营，独立核算管理。   2010年被告承租了原告东二楼5间办公室（每间年租金1000元），2010年1月1日至2019年12月底该部分房屋未付租金为50000元。   2010年起被告承租了原沁水县人民商场。2017年6月1日，原告作为出租方（甲方）与被告（乙方）续签《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在县城南街的现名红旗商场一楼面积600平方米（原沁水县人民商场）出租给乙方自主经营。租赁资产范围：仍根据商业总公司（2001）沁商字第19号文规定划拨人民商场经营使用的固定资产。承租时间自2017年1月1日起至2017年12月31日止，合同期为一年。一楼年租金为173000元。双方对已往遗留的全部问题达成以下共识并执行：1、从2014年7月1日起至2016年12月31日止，乙方实际占用甲方红旗商场一楼，租金按检察院评估标准17.3万元/年标准执行。三十个月共计租金43.25万元。2、双方签订合同时，乙方先付给甲方20万元。3、剩余的23.25万元，乙方在2017年12月31日前付清甲方。4、2017年1月1日起至2017年12月31日双方约定的租金，乙方在签订2018年度合同时一次性付清甲方。5、其它未到期的合同按原合同约定执行。6、若乙方未能在双方约定的交付租金期限内付清租金本合同无效，甲方将通过法律维护自身权益，造成的损失由乙方全责赔偿。7、甲方承认：二〇〇九年危房改造投资；甲方承认：二〇一〇年“11.24”事故发生后的事故重建投资；甲方承诺在二〇一九年双方协商、妥善解决（依据2014年三方两次评估报告）……原则上双方均不得违约，若有违约发生，违约方应支付给对方本合同租金总额的10%的违约金。合同到期后，原、被告未续签合同，被告仍租赁上述房屋。2017年之前该部分房屋的租金被告已支付完毕。2017年1月至2019年12月底该部分房屋未付租金为519000元。   2012年12月30日，沁水县百货公司作为出租方（甲方）与被告红旗商场（乙方）签订《房屋（商铺）租赁合同》。合同约定，甲方将坐落在西二楼13间、三楼会议室6间、东二楼7间、大门口锅炉房1间的房屋出租给乙方使用，共27间。承租时间自2013年1月1日起至2013年12月31日，共一年。承租金额为31000元整。交款方式为每年交清当年租金。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商场使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。合同期内乙方所发生房屋改造装修费用完全由乙方负担，因此房屋改造装修费用较大，在该租赁合同一年一签，租金随年随行就市一年一定的前提下，要保证乙方租赁至2019年底，合同期满后，依附于房屋的装修无偿归甲方所有。乙方在租赁期间，房屋的门窗、墙壁、、地板的损坏及维修费用自付租赁期满，乙方如要求续租，经甲乙双方协商同意，可重新签订租赁合同。任何一方提出变更或终止合同，必须提前十五天书面通知对方。合同到期后，双方未续签合同，被告仍租赁上述房屋。2014年1月1日至2019年12月底该部分房屋未付租金为186000元。   2014年被告承租了原告原人民商场北二楼8间房屋（每间年租金1000元）、三楼11间办公室（每间年租金500元）。2014年1月1日至2019年12月底该部分房屋未付租金为81000元。   2019年9月19日，沁水县百货公司整体并归原告盛达百纺统一经营管理，独立核算，原百货公司的债权债务一并划归原告盛达百纺。   2020年1月8日，原告向被告下达通知书，告知其与原告及沁水县百货公司签订的房屋租赁合同中的租期已于2019年12月31日届满，截至2019年12月底共欠房屋租金836000元，其中欠原告650000元，欠沁水县百货公司186000元。限被告在7日内支付上述款项，逾期支付将承担相应的贷款利息损失。限被告在2020年1月31日之前将所占用的租赁房屋内物品清理，腾空房屋，并交还原告及沁水县百货公司。限定腾房时间内，房屋租金按照原房屋租赁合同约定的标准支付，逾期未将房屋交还，按照2191元/日支付房屋占用费用。被告占用期间产生的水、电、气等费用由被告承担。   诉讼中，原告申请对案涉出租房屋2020年度租金进行评估鉴定。2020年9月23日，晋城华放资产评估事务所有限公司作出资产评估报告，得出如下评估结论：沁水县人民法院移送的原告盛达百纺与被告红旗商场房屋租赁合同纠纷一案的案涉出租房屋2020年度租金在2020年9月2日所表现的市场价值为467943元。评估结论根据以上评估工作得出，使用有限期为评估基准日起一年，即2020年9月2日至2021年9月1日，超过一年，需重新评估。评估报告中其他需说明的事项中第8条载明，本次评估的是案涉出租房屋2020年度租金，考虑商场2020年受新型冠状病毒的肺炎疫情影响严重，参考晋城出台的《关于疫情期间减免中小微企业承租国有资产类经营用房租金的通知》的规定，按减免3个月租金予以考虑，对其商场实际受其他因素导致的非正常营业情况，本次评估未予考虑。计算公式如下：2020年度租金评估值=（年租金单价×房屋实用面积）÷12×9-税费。   2020年5月15日，沁水县人民政府发布《关于沁水县城西街、梅杏路维修改造工程占道施工的通告》，决定从5月18日起，对县城西街、梅杏路道路进行封闭，正式进入道路施工阶段，一期工程梅杏路（实验小学-红旗商场段），西街（步行街西口-县政府段），封闭时间从2020年5月18日至2020年7月中旬。   本院认为：因2019年沁水县百货公司整体并归原告盛达百纺统一经营管理，原百货公司的债权债务一并划归原告盛达百纺，故被告欠沁水县百货公司的租金由原告承继。原、被告签订的《房屋（商铺）租赁合同》、《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告将案涉房屋交付被告经营使用，被告应按合同约定履行支付租金的义务。关于2020年之前的房屋租金，被告对租金数额836000元无异议，本院对原告要求被告支付房屋租金836000元的请求，予以支持。   2020年1月8日，原告向被告下达通知书后，被告应当返还租赁房屋。被告继续占用房屋，应当支付房屋占用费。关于2020年的房屋占用费，原告认为应为623924元（467943元÷9×12）。因评估报告中载明，考虑商场2020年受新型冠状病毒的肺炎疫情影响严重，案涉出租房屋2020年度租金按减免3个月予以考虑，故评估报告中的467943元系2020年度的费用。被告认为因政府工程造成道路封闭影响，应减免部分费用。原告认为维修改造占道不属于减免租金的法定情形，双方也未将此约定为减免租金的条款。况且租赁房屋经营是市场经营，存在不可预估的风险，该风险不应由出租方承担。关于政府工程造成道路封闭是否应当减免部分租金，本院认为，被告租赁原告的房屋系用于商业经营，根据租赁合同标的物为商铺的特点，道路通畅为合同履行的基础。因政府维修改造工程占道施工导致被告承租房屋交通不便，直接影响被告的正常经营。对于双方当事人提前无法预料的这种情况，如果仍要求被告继续按约定支付房屋占用费，将显失公平。综合考虑受新型冠状病毒的肺炎疫情影响案涉出租房屋2020年度费用已减免3个月，以及政府维修改造工程的期限和对被告经营的影响程度，本院酌定2020年房屋占用费在467943元的基础上予以减免一个月，即被告应支付2020年房屋占用费415949元（467943-467943÷9）。   关于逾期付款利息，被告认为双方就2009年危房改造投资、2010年事故重建投资等遗留问题迟迟未处理，故未签订新的租赁合同，租金也暂时搁置，被告不存在违约，不应当支付逾期付款利息。本案中，被告租赁原告多处房屋，关于被告未付红旗商场一楼租金的违约责任，因2017年双方签订的《房屋租赁合同》中约定该部分2017年的租金，被告在签订2018年度合同时一次性付清，并约定了违约金，虽2018年双方未签订书面合同，但2018年被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，被告应在2018年支付上一年的租金，被告未按时支付该部分租金的行为已构成违约，应承担违约责任。庭审中原告明确为被告支付逾期付款利息，系在法律规定的范围内处分自己的权利，本院予以准许。2017年未付租金173000元的逾期利息，从2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借贷款利率计算至款清之日;2018年未付租金173000元的逾期利息，从2019年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借贷款利率计算至款清之日；2019年未付租金173000元，从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借贷款利率计算至款清之日。关于被告承租原告其他房屋的租金317000元（不包括2020年的房屋租金），因双方未约定违约责任及支付租金的期限，故本院自原告起诉之日计算逾期付款利息，即以317000元为基数，从2020年6月10日起按全国银行间同业拆借贷款利率计算至款清之日。2020年的房屋占用费，因双方之间的租赁合同已到期，参照2017年双方签订的《房屋租赁合同》中关于支付租金的约定，2020年的房屋占用费应当在2021年支付，故2020年的房屋占用费现不予计算逾期利息。   关于鉴定费，被告应当支付原告。被告关于抵扣房屋维修费用26万元的辩解意见，因被告提供的证据不足以证明其发生维修费用，故对该辩解意见，本院不予采纳。   经调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：   一、被告沁水县红旗商场有限责任公司于本判决生效后一个月内支付原告沁水县盛达百纺中心房屋租金1251949元及逾期付款利息（利息分段计算：自2018年1月1日起，以173000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年1月1日；自2019年1月1日起，以346000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以346000元为基数，按全国银行间同业拆借贷款利率计算至2019年12月31日；自2020年1月1日起，以519000元为基数，按全国银行间同业拆借贷款利率计算至2020年6月9日；自2020年6月10日起，以836000元为基数，按全国银行间同业拆借贷款利率计算至款清之日）。   二、被告沁水县红旗商场有限责任公司于本判决生效后一个月内支付原告沁水县盛达百纺中心鉴定费15000元。   三、驳回原告沁水县盛达百纺中心的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费17939元，由原告沁水县盛达百纺中心负担2556元，由被告沁水县红旗商场有限责任公司负担15383元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。   审 判 长 段文佳   人民陪审员 王双太   人民陪审员 毕永明     二〇二〇年十一月二十四日   书 记 员 吴慧敏   附本判决书适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。