江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初4480号原告：江西银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区赣县路盛汇城市中心**楼。统一社会信用代码：91360700550871863N。负责人：章永胜，系该分行行长。委托诉讼代理人：王豫鑫，女，1986年6月16日生，系该行员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：徐清亮，男，1990年10月4日生，系该行员工，代理权限为一般代理。被告：胡忠，男，1968年6月24日生，住江西省赣州市章贡区。被告：谢雪平，男，1980年11月11日生，住江西省赣州市章贡区。被告：周冬香，女，1978年10月28日生，住江西省赣州市章贡区。以上被告共同委托诉讼代理人：孙诣博，系江西创兴律师事务所律师，代理权限为一般代理。以上被告共同委托诉讼代理人：邓轶能，系江西创兴律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：鑫业地产集团有限公司，住所地：江西省赣州市经济技术开发区迎宾大道**。统一社会信用代码：91360700563835124G。法定代表人：黄勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李广顺，男，1997年4月21日生，系该公司员工，代理权限为一般代理。原告江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称为江西银行赣州分行）诉被告胡忠、谢雪平、周冬香、鑫业地产集团有限公司（以下简称为鑫业地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西银行赣州分行的委托诉讼代理人王豫鑫、徐清亮，被告胡忠、谢雪平、周冬香的共同委托诉讼代理人孙诣博、邓轶能，被告鑫业地产公司的委托诉讼代理人李广顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西银行赣州分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告之间签订的《个人房产借款及抵押合同》；2、请求判令被告胡忠、谢雪平、周冬香偿还原告借款本金2575988.08元及还清款项时止的利息、罚息及复利（暂算至2020年5月20日利息及罚息、复利合计904216.23元，实际利息、罚息、复利按合同约定计算至债务实际清偿日至。）；3、请求判令被告鑫业地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、请求依法判令原告对被告胡忠、谢雪平、周冬香所购买的房产鑫业中心18层1#办公室享有抵押权，并对处置所得优先受偿；5、本案的诉讼费、保全费等实现债权的全部费用由各被告共同承担。事实和理由：2014年11月26日，被告胡忠、谢雪平、周冬香因购房需要，与原告、被告鑫业地产公司签订《个人房产借款及抵押合同》，约定借款金额为284万元，借款期限自2014年11月26日至2024年11月26日，利率为7.995%。被告鑫业地产公司为被告胡忠、谢雪平、周冬香的借款提供阶段性担保。合同签订后，原告依约向被告胡忠、谢雪平、周冬香发放了借款，但被告胡忠、谢雪平、周冬香未依约还款，担保人也未承担其担保责任，原告多次上门催收无果，遂起诉至法院，要求依法处理。被告胡忠、谢雪平、周冬香辩称，（一）答辩人胡忠与被告鑫业地产公司签订的《赣州市商品房买卖合同》已经(2017)赣0791民初1355号生效的民事判决书判令解除。答辩人与被答辩人签订贷款合同的目的是为了购买商品房，《个人房产借款及抵押合同》与《赣州市商品房买卖合同》之间具有紧密的关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”所以，被答辩人在解除《个人房产借款及抵押合同》后应当由被告鑫业地产公司负责将其收取的按揭贷款返还给被答辩人；（二）《个人房产借款及抵押合同》实质上属于抵押担保贷款，现抵押人鑫业地产公司未能提供抵押物，致使《赣州市商品房买卖合同》、《个人房产借款及抵押合同》合同目的无法实现，应当由被告鑫业地产公司承担一切违约责任；（三）答辩人系为购买由鑫业地产公司开发的商品房而与被答辩人签订了《个人房产借款及抵押合同》，合同签订后被答辩人亦将发放的贷款均转入至被告鑫业地产公司账户，答辩人并未占有使用。现《个人房产借款及抵押合同》解除，被答辩人支付的按揭贷款应当按照“恢复原状”的方式由鑫业地产公司返还；（四）答辩人属于个人消费者，与被答辩人及被告鑫业地产公司相比，答辩人的抗风险能力非常低，在订立《赣州市商品房买卖合同》、《个人房产借款及抵押合同》时属于弱势一方。如因被告鑫业地产公司违约导致答辩人既无法取回已缴纳的首付款，又要承担巨额的按揭贷款本息，该损失与答辩人所具有的风险能力是不匹配。因此，要求答辩人承担按揭贷款本息显然违反了公平原则。本案中导致被答辩人与答辩人签订的《个人房产借款及抵押合同》解除，并非因为答辩人胡忠、谢雪平、周冬香拒绝履行合同义务，而是因为该合同的合同目的无法实现，《个人房产借款及抵押合同》是答辩人胡忠、谢雪平、周冬香办理的抵押贷款合同，而非信用贷款合同，现由于被告鑫业地产公司无法交付房屋，导致案涉借款合同的目的无法实现，故应当由被告鑫业地产公司承担相应的还款责任。被告鑫业地产公司答辩称，案涉《个人房产借款及抵押合同》是合同三方的真实意思表示，且已履行，答辩人无法交付房屋的事实不足以致使案涉《个人房产借款及抵押合同》的解除，且根据合同相对性原则，案涉借款本息应当由被告胡忠、谢雪平、周冬香自行承担，答辩人作为担保人，案涉借款利息、复利、罚息不应由答辩人承担，且被答辩人江西银行赣州分行主张的利息计算标准过高，应当予以调减。经审理查明：2014年11月19日，胡忠与鑫业地产公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定以5693940元的价格购买由鑫业地产开发的江西省赣州经济技术开发区办公室。后胡忠向鑫业地产公司支付购房首付款2853940元，剩余2840000元办理银行按揭贷款。2014年11月24日，原告（贷款人）与被告胡忠（借款人、抵押人）、被告谢雪平、周冬香（共同借款人、抵押人）、被告鑫业地产公司（保证人）签订《个人房产借款及抵押合同》，约定借款金额2840000元；借款用于购买一手商用房；借款期限为120个月，即从2014年11月26日起至2024年11月26日止，如借款起止日期、借款金额及利率与合同约定不一致的，则以借款借据的记载为准；贷款利率在基准利率的基础上上浮30%，实际贷款利率为7.995%；贷款利率执行浮动利率，若在执行浮动利率期间内遇人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率每年一月一日调整；自借款发放本月起每个公历月的1日及借款到期日为还款日；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为34449.53元；被告鑫业地产公司提供阶段性连带责任保证担保；被告胡忠以合同项下借款所购房产提供抵押担保；抵押物位于江西省赣州经济技术开发区；贷款逾期（借款人未按合同约定还款）的罚息利率为合同载明的贷款利率上上浮50%；借款人应于约定还款日前在贷款人处开立的还款账户上备足当期应支付的还款本息并授权贷款人从该账户上划款还本付息，不足部分贷款人有权从包括扣款账户在内借款人在江西银行的任一账户中直接扣划所欠款项，直至还清其他一切相关费用及全部借款本息为止；借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；阶段性担保是指在合同签订之日起至所购房产办妥抵押登记之日止的期间内，由保证人、抵押人或质押人为本合同项下借款人债务提供阶段性担保，阶段性担保人的担保责任期限自本合同签订之日起生效，直至贷款人已合法取得所购房产抵押权，且房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日解除；但对于在该日前已到期的债务人债务，以及该日之前发生担保人或／及借款人的违约而引起的本合同项下债务的，担保人仍应承担相应的担保责任和违约责任；担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（含复息、罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、符合律师收费指导价格标准的律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；贷款到期，借款人未按合同约定清偿贷款本息，贷款人有权从贷款逾期之日起按合同约定的利率计收利息；合同履行期间，借款人未按合同约定在还款日期内归还贷款本息，贷款人对贷款余额按合同约定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按合同约定的贷款利率计收复利；借款期间，借款人连续三期、累计六期或逾期达到半年（包括计划还款当期）未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权停止向借款人发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；借款人未按合同约定按期归还贷款本息，贷款人有权按合同约定计收罚息，宣布本合同项下贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立在江西银行任一账户中划收，并通过各种形式向借款人及担保人追索等。合同还就其他事项进行了约定。同日，被告谢雪平（保证人、甲方）、被告周冬香（甲方财产共有人）与原告（债权人、乙方）签订《个人最高额保证合同》，约定为了确保被告胡忠（债务人）与乙方按本合同约定的期间及最高额签订一系列债权债务合同项下债务人义务得到切实履行，甲方愿为债务人依上述主合同与乙方形成的债务余额向乙方提供最高额连带责任保证担保；甲方为乙方与债务人在2014年11月26日至2024年11月26日内签署的所有主合同项下各笔债权（不论币种）提供最高额连带保证；甲方担保的最高债权余额为284万元整；最高额保证担保范围为主合同项下全部本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；甲方在本合同项下自愿提供的保证方式为最高额连带责任保证；保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起两年等。合同签订后，原告江西银行赣州分行于2014年11月26日向被告胡忠发放了贷款2840000元，但被告胡忠、谢雪平、周冬香未依约还款，被告鑫业地产公司未承担连带清偿责任。截至2020年6月19日，被告胡忠、谢雪平、周冬香尚欠原告借款本金2575988.08元、利息881009.39元及相应的复利。原告多次催收未果，遂起诉至法院。另查明，2017年，胡忠、谢雪平、周冬香以商品房预售合同纠纷为由将鑫业地产公司、江西银行赣州分行作为被告起诉至江西省赣州经济技术开发区人民法院，要求解除与鑫业地产公司签订的《赣州市商品房买卖合同》以及与江西银行赣州分行签订的《个人房产借款及抵押合同》，并要求被告鑫业地产公司退还已付购房款2853940元及违约金56939.4元等。江西省赣州经济技术开发区人民法院受理后于2019年5月27日作出（2017）赣0791民初1355号民事判决书，判决解除胡忠与鑫业地产公司于2014年11月19日签订的《赣州市商品房买卖合同》，由鑫业地产公司返还胡忠首付款2853940元及违约金56939.4元，同时驳回了胡忠、周冬香、谢雪平的其他诉讼请求。该判决书现已生效。再查明，被告胡忠、谢雪平、周冬香逾期还款后，原告未向被告胡忠、谢雪平、周冬香、鑫业地产公司发出解除合同的通知。本院于2020年6月19日以法院特快专递的形式向被告胡忠、谢雪平、周冬香、鑫业地产公司邮寄送达了民事起诉状副本等应诉材料。以上事实，有原告提交的原告的营业执照、法定代表人的身份证、被告的身份证、被告鑫业地产公司的营业执照、《个人房产借款及抵押合同》、《个人最高额保证合同》、借款借据、贷款发放凭证、股东会决议、欠息情况说明，被告胡忠、谢雪平、周冬香提交的（2017）赣0791民初1355号民事判决书复印件及原、被告的当庭陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，借款人（即房屋买受人）与被告鑫业地产公司（即房屋出卖人）已解除了商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告鑫业地产公司理应向原告及购房人退还购房贷款及购房款，退款系被告鑫业地产公司的法定义务，与此同时，并不能理解成购房人无需向原告归还购房贷款。因此，原告要求被告鑫业地产公司承担担保责任不当，依据上述法律规定，被告鑫业地产公司应承担法定的退款义务。借款人为了购买被告鑫业地产公司的房屋向原告申请贷款，并与原告签订了《个人房产借款及抵押合同》，该合同为独立的合同，现原告根据合同相对性原理，要求解除该合同并要求借款人还本付息，具有事实和法律依据，本院予以支持。因原告未在起诉前发出解除通知，故被告收到本案诉讼材料之日即视为收到解除通知。因此，本案《个人房产借款及抵押合同》于2020年6月19日解除。合同解除后，被告胡忠、谢雪平、周冬香应向原告归还尚欠的借款本金及利息。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》有关规定，逾期罚息利率可在原贷款利率水平上加收30%-50%。本案借款合同中约定的逾期还款利息加收50%的条款符合规定，被告应自合同解除后次日起按罚息利率向原告支付罚息。按照《中国人民银行人民币利率管理规定》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期利息。因此，对合同解除后的逾期利息计收复利，本院不予支持。关于原告要求对被告胡忠、谢雪平、周冬香提供的抵押物行使抵押权之诉请，因房产抵押权的设立应以抵押登记为生效要件，而本案抵押物并未办理抵押登记，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请的除诉讼费、保全费外的其他实现债权费用，因原告未提交相应的证据予以证明上述费用已实际发生，应承担举证不能的后果，故本院对原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江西银行股份有限公司赣州分行与被告胡忠、谢雪平、周冬香、鑫业地产集团有限公司签订的《个人房产借款及抵押合同》于2020年6月19日解除；二、由被告胡忠、谢雪平、周冬香于本判决生效之日起十日内归还原告江西银行股份有限公司赣州分行借款本金2575988.08元；三、由被告胡忠、谢雪平、周冬香于本判决生效之日起十日内支付合同期前利息881009.39元及复利（以尚欠的合同解除前利息为基数，按合同约定的贷款利率计算，自逾期次日起至还清合同解除前利息的利息止）；四、由被告胡忠、谢雪平、周冬香于本判决生效之日起十日内支付原告江西银行股份有限公司赣州分行自2020年6月20日起至清偿之日止的罚息（以借款本金2575988.08元为基数，按合同约定的罚息利率计算）；五、由被告鑫业地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西银行股份有限公司赣州分行退还上述第二、三、四项项下的款项；六、驳回原告江西银行股份有限公司赣州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34642元、保全费5000元，合计39642元，由被告胡忠、谢雪平、周冬香、鑫业地产集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  赵盈慧审判员  吴 芬审判员  吴 璇二〇二〇年十一月十九日法官助理何磊婷书记员彭楚君