广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30256号原告汤木水，男，被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路**顺平大厦**202，统一社会信用代码9144030059186247X9。法定代表人吴明锋。第三人深圳市顺平达实业有限公司，，住所地深圳市龙岗区平湖平龙西路**统一社会信用代码91440300723010704G。法定代表人袁顺龙。原告汤木水与被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司、第三人深圳市顺平达实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告汤木水到庭参加诉讼,被告及第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告与第三人之间存在租赁合同关系，第三人系顺平商业中心的房东，被告系顺平商业中心的转租人。2019年6月2日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定了租赁标的和租赁期限等。受疫情影响，被告于2020年2月7日发通知单方解除与第三人的租赁合同，于2020年2月25日通知第三人请求撤场，第三人于2020年3月3日通知原告，要求收回物业，重新办理出租手续。案外人江鹏飞于2020年4月30日经过第三人同意，将其承租的P102-103商铺转租给原告，并将该商铺押金的债权转让给原告，由原告向被告主张返还押金并支付违约金。被告在租赁合同存续期间，单方解除与第三人的租赁合同，致使原、被告之间的合同关系无法继续履行，该行为属于违约行为，根据双方的《商铺租赁合同》约定，被告应当返还保证金20500元和支付违约金20500元。诉讼请求：1、判令原告与被告之间的租赁合同于2020年3月8日解除；2、判令被告立即向原告返还保证金20500元，并支付违约金20500元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告未到庭应诉，提交书面答辩状称，一、被告并无任何违约行为，自始至终未违反签订的《商铺租赁合同》的任何条款，不存在向原告支付违约金的任何义务，相反原告擅自拖欠租金且单方与案外人就涉案场地建立租赁关系，违反了双方的协议，被告有权依据双方协议的约定，扣留原告保证金并追究其违约责任；二、根据合同约定，原告应于每月5日前支付当月租金及水电费等全部费用，但原告自2020年2月起便未向被告支付任何租金、水电费等相关费用共计3500元，被告有权没收其保证金。另，被告从未就涉案合同的履行向原告发出过任何通知，被告与第三方之间的沟通不影响原被告之间的租赁合同，被告不存在违约；三、因原告自身违约被告本无退还保证金义务，但考虑疫情情况，被告将在另案纠纷解决后与原告协商分担相关款项。原告与案外人江鹏飞签订《债权转让协议书》，被告不予认可，该债权未通知被告，不对被告发生法律效力。该商铺事项与被告无关，被告要求退还10000元无事实和法律依据。第三人未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2019年10月13日，原告（乙方）与被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同载明：第一条、甲方将座落于深圳市龙岗区的商铺。（见双方签署附图）出租给乙方使用。第二条、租赁期限共一年，由2019年10月13日至2020年12月30日止。第四条、从2019年10月1日起开始计算租金。乙方每月营业时间不少于25天，否则甲方将视乙方为自动弃租，收回该铺位，并追偿乙方违约责任。第五条、出租商铺的月租金为人民币3500元。收取水电费价格为自来水公司或供电局的价格基础上加收0.48元／方（度），此价格已含水电损耗费和发电机发电费、商业中心公共用电。乙方应于每月5号前向甲方交清房租、水电费等应缴的一切费用。第六条、本合同规定允许保证金担保。甲方交付出租商铺时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即人民币10500元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据，所收取的保证金不计利息。第十九条、因下列情形之一，乙方承担一切经济和法律责任，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方拖欠租金一个月以上；（二）乙方所欠各项费用达500元以上；（七）乙方违反本合同第十七条规定，未经甲方书面同意，乙方将出租商铺转租他人。甲方依据上述情形单方面解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租商铺，甲方可不予退还保证金。第二十一条、甲方未按第十九条规定的情形，单方面解除合同的，甲方应向乙方返还保证金。第二十六条、甲、乙双方不履行本合同所定的义务，一方违约造成对方损失的，应向对方支付违约金人民币10500元。2019年9月28日，被告（出租方，甲方）与江鹏飞（承租方、乙方）签订《临时地摊租赁合同》一份，载明：第一条、甲方将座落于深圳市龙岗区的顺平商业中心内地摊Ｐ102-Ｐ103号档位（见双方签署附图）出租给乙方使用。第二条、租赁期限共1年，由2019年9月28日至2020年9月27日止。第五条、出租商铺的月租金为人民币5000元，乙方应于每月5日前向甲方交清租金。甲方交付出租商铺时，可向乙方收取收3个月租金数额的租赁保证金，即人民币10000元。2020年4月26日,江鹏飞（转租方、甲方）与汤木水、吴增海（承租方、乙方）签订《债权转让协议书》，约定：一、因深圳市聚友诚通物业管理有限公司单方解除与深圳市顺平达实业有限公司的租赁合同，甲方经深圳市顺平达实业有限公司的同意，将其向深圳市聚友诚通物业管理有限公司租赁的坐落于深圳市龙岗区的顺平商业中心内地摊Ｐ102-Ｐ103号档位转租给乙方使用。二、租赁期限以乙方与深圳市顺平达实业有限公司签订的租赁合同为准。三、乙方承租甲方租赁的顺平商业中心内地摊Ｐ102-Ｐ103号档位，并足额向甲方支付了转让费（包含甲方支付给深圳市聚友诚通物业管理有限公司的10000元押金），甲方放弃向深圳市聚友诚通物业管理有限公司请求退还押金的权利，该债权归汤木水所有，由汤木水向深圳市聚友诚通物业管理有限公司主张返还押金，待取回押金后，由乙方之间按比例再行分配。《商铺租赁合同》签订后，原告向被告支付了租赁保证金10500元，并支付租金至2020年1月。涉案商铺系被告从第三人深圳市顺平达实业有限公司处承租。2020年2月至3月期间，因新冠肺炎疫情导致大部分商铺无法正常经营、未按时缴纳租金，被告与第三人深圳市顺平达实业有限公司协商租金减免及合同解除的相关事宜。2020年3月3日，第三人深圳市顺平达实业有限公司发布告知书，载明因被告于2020年2月25日向其单方提出解除合同并要求撤场，通知各商户在2020年3月8日前与被告终结租赁关系并结清相关费用等，并与其签订新的租赁合同并交纳押金。另，原告承租的顺平商业城所涉房屋，原来均作了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报。2010年12月21日深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室向深圳市顺平达实业有限公司出具《深圳市龙岗区历史遗留生产经营性违法建筑处理证明书》，确认其中的1＃厂房（3层，建筑面积3128.88平方米，基底面积1007.58平方米）、2＃宿舍（4层，建筑面积617.42平方米，基底面积152.18平方米）、3＃办公楼、宿舍（6层，建筑面积8380.86平方米，基底面积1265.7平方米）等生产经营性违法建筑已按《深圳市龙岗区实施的办法》处理完结，业主可持本证明作为土地房产权属来源文件和相关资料到国土房产部门办理产权登记手续。2011年2月15日深圳市顺平达实业有限公司分别取得了1＃厂房、2＃宿舍、3＃办公楼、宿舍的房地产权登记，登记的产权证书编号分别为：深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第**。原告确认其承租的商铺实际在顺平商业城Ｂ栋，并非《商铺租赁合同》约定的Ａ栋，本院审理的（2020）粤0307民初11501号案件向深圳市不动产登记中心调查，深圳市不动产登记中心向本院作出深不动产登函【2020】491号复函，根据该复函内容以及所附的宗地图，本案所涉的商铺不在已取得产权的物业范围内。本院审理的（2020）粤0307民初11024、12527号案件，本院曾向市规划和自然资源龙岗管理局发函，了解顺平商业城地块的报建情况，该局回复称顺平商业城Ｅ栋地块涉及Ｇ04212-6号宗地，该地块未核查到相关报建信息。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案商铺所在的房屋为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，尚未取得产权证书，且没有证据显示涉案商铺所在的物业已取得建设工程规划许可证,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”的规定,本院依法认定原、被告签订的《商铺租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告因商铺租赁合同收取的原告租赁保证金10500元，应当返还给原告。原告要求被告支付违约金，因双方签订的租赁合同无效，违约金条款对双方不存在拘束力，合同当事人只承担缔约过失责任，不承担违约责任，且原告也未就其因合同无效存在损失提供证据，对于原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。对于原告诉请的地摊P102-P103号档位租赁保证金10000元，原告未能提供证据证明其与转租方江鹏飞签订的《债权转让协议书》被告知晓并同意，且该转让协议与本案不属于同一法律关系，原告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定,判决如下:一、被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告汤木水租赁保证金10500元；二、驳回原告汤木水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413元（原告已预交），由原告汤木水负担307元，由被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司负担106元。本判决为终审判决。审判员  陈璟二〇二〇年十一月十二日书记员  张浩