江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9216号上诉人（原审原告）：章国君，男，1964年11月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审原告）：许传美，女，1965年5月5日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区广济北路**。法定代表人：候庆存，该公司总经理。上诉人章国君、许传美因与被上诉人当代节能置业苏州有限公司（以下简称当代节能公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。章国君、许传美上诉请求：请求改判当代节能公司赔偿章国君、许传美因装修质量缺陷、房屋维修导致的各项损失61600元，本案一、二审诉讼费用由当代节能公司承担。事实与理由：一审法院认定当代节能公司已根据业主提出的问题对案涉房屋中出现的质量问题进行了更换或维修，未能支持章国君、许传美关于装修质量缺陷导致损失的诉请，属于事实认定不清。案涉房屋目前仍存在以下严重装修质量缺陷问题，具体包括：1.电视背景墙墙面大面积空鼓，2.客厅地砖缝隙过大，3.房屋恒温恒湿不达标，导致过道结露。上述缺陷给章国君、许传美的生活造成困扰与不便，希望法院依法判决维护业主合法权益。当代节能公司未作答辩。章国君、许传美向一审法院起诉请求：1.当代节能公司限期对章国君、许传美购买的位于苏州市姑苏区苏站路1333号当代万国府9幢1605室房屋内装饰装修问题（附问题清单）进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2.当代节能公司赔偿章国君、许传美各项损失12万元；3.当代节能公司按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区苏站路1333号当代万国府小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4.当代节能公司对苏州市姑苏区苏站路1333号小区的新风系统存在的安全隐患进行排除；5.本案诉讼费用由当代节能公司承担。一审庭审中，章国君、许传美撤回了第1、3、4项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为判令当代节能公司赔偿章国君、许传美各项损失61600元。一审法院认定事实：2016年6月10日，当代节能公司（出卖人）与章国君（买受人）、许传美（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区苏站路1333号（当代万国府小区）9幢1605室住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积112.42平方米。合同第十条至第十五条系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所列的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。当代节能公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、苏州市商品房交付使用通知书后，于2018年2月4日将案涉房屋交付给章国君、许传美。根据章国君、许传美提交的报修维修记录，当代节能公司于2018年4月12日至6月25日期间为章国君、许传美进行了客厅和餐厅的大理石瓷砖更换、拆除地板、房间找平、墙体开裂修复等项目。根据一审法院从当代节能公司材料中调取的物业维修记录，2018年6月26日至2019年12月1日期间，当代节能公司为章国君、许传美维修了玄关柜门、马桶盖异响、可视对讲机、淋浴房缝隙过大、厨房油烟机过响等零星维修40余起。一审审理中，章国君、许传美陈述：我方在收房近一年后才入住，没有入住的原因是因为陆续在维修，其中客厅、餐厅大理石瓷砖更换用了大概两个月的时间。我方主张11个月的空置损失，按照月租金每月5600元进行主张。当代节能公司陈述：我方认为章国君、许传美没有入住房屋的原因可能是家庭情况、工作地点、已有住房或者新房需要通风散味等多种原因，章国君、许传美自始至终没有说明房屋不能入住是因为房屋的质量问题。依据章国君、许传美的报修维修记录，都是短时间的维修项目，且绝大部分属于房屋瑕疵以及个人感官问题（厨房串味、新房通风、湿度等），甚至还有公共区域的问题。对于章国君、许传美房屋的维修，集中维修大概有2-3周。一审审理中，双方一致同意参考关联案件相类似户型的租金标准，认定涉案房屋的市场租金标准为5600元/月。以上事实，由苏州市商品房买卖合同、购房发票、照片、报修维修记录、维修记录、建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划核实合格证、交付使用通知书、房屋交接单及一审法院庭审笔录等予以证明。一审法院认为，章国君、许传美与当代节能公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代节能公司交付的房屋在质量保证期内发生装修质量缺陷，当代节能公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前及审理过程中，当代节能公司已经根据章国君、许传美提出的问题，对涉案房屋中出现质量问题进行了更换或者维修，章国君、许传美在本案审理中亦撤回维修的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，一审法院照准。章国君、许传美主张当代节能公司赔偿其11个月的房屋空置损失。对此，一审法院认为，虽双方对已维修项目的内容和维修的具体时间段陈述并不完全一致，但章国君、许传美所举证的照片、报修维修记录及物业公司的维修记录，可以证实章国君、许传美已就部分维修项目向当代节能公司进行报修。根据物业维修记录，其中涉及大理石瓷砖更换、拆除地板、房间地面找平、墙体开裂修复等均属较大项目的维修事项，该类项目的维修直接影响章国君、许传美居住使用房屋，章国君、许传美有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。同时，虑及章国君、许传美向当代节能公司所购买的房屋为全装修房屋，系有别于未装修的普通房商品房，买卖双方合同目的是为了满足买受人的舒适性居住要求，而涉案房屋装修质量瑕疵的存在，并在一定期间内连续性维修，章国君、许传美有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。一审法院根据章国君、许传美就维修项目的举证以及一审法院调取的维修记录，认定大理石瓷砖更换、拆除地板、房间地面找平、墙体开裂修复等维修项目具有连续性且影响章国君、许传美实际居住使用房屋，酌情判定当代节能公司赔偿章国君、许传美4个月的租金损失22400元。其余零星项目，因维修时间较短，且为局部维修，一审法院不再就此认定妨碍居住。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，一审法院判决：一、当代节能置业（苏州）有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿章国君、许传美因房屋维修导致的房屋空置期损失22400元。二、驳回章国君、许传美的其他诉讼请求。案件受理费1340元，减半收取670元，由章国君、许传美负担490元；由当代节能置业（苏州）有限公司负担180元，并于判决发生法律效力之日起十日内履行。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审中，章国君、许传美明确其一审中主张的损失是因房屋质量问题需要维修，导致房屋自交房起空置，直至2019年1月其入住房屋，故要求按照房屋空置期间（11个月）的租金损失进行赔偿。案涉房屋目前质量问题已经基本维修完毕，就是房屋内的温度尚不能达到约定标准。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：章国君、许传美与当代节能公司签订的房屋买卖合同系合法有效，双方均应恪守履行。当代节能公司交付的房屋为精装修房，章国君、许传美收房后认为涉案房屋装饰装修存在大理石瓷砖更换、拆除地板、房间地面找平、墙体开裂修复等质量问题，因维修导致其无法入住房屋，故主张当代节能公司承担房屋空置损失。从章国君、许传美主张的具体问题看，均不是影响其居住使用房屋的严重质量问题，一审法院根据已维修的频次、项目、耗时，维修一定程度上对章国君、许传美正常使用房屋造成的妨碍，结合诉争房屋实际面积，参照租金标准酌定由当代节能公司赔偿章国君、许传美损失22400元，在合理裁量范围之内，本院予以维持。综上，上诉人章国君、许传美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人章国君、许传美负担。本判决为终审判决。审判员 郭 锐二〇二〇年十一月二十五日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。