湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初4030号原告：邓旭琪，男，1994年1月1日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易红兰，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：长沙尚同家有房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林路58小镇**。法定代表人：曾东阳，总经理。委托诉讼代理人：尹丽丽，湖南融城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高飞，湖南融城律师事务所律师。被告：湖南澳海房地产开发有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道银星路**v>法定代表人：何平平，董事长。委托诉讼代理人：李进浩，男，1991年6月20日出生，汉族，住长沙市望城区。原告邓旭琪与被告长沙尚同家有房地产经纪有限公司（以下简称尚同家有公司）、湖南澳海房地产开发有限公司（以下简称澳海公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓旭琪的委托诉讼代理人鲍宇辉，被告尚同家有公司委托诉讼代理人尹丽丽、高飞，澳海公司委托诉讼代理人李进浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓旭琪向本院提出诉讼请求：一、请求判令两被告连带返还原告购房保证金6000元；二、请求判令两被告承担诉讼费、执行费等本案的全部费用。事实与理由：2017年7月，原告来到长沙市望城区澳海澜庭营销中心，对澳海澜庭61栋进行购房咨询，原告与被告澳海公司达成购房初步合意后，在澳海澜庭营销中心，被告澳海公司员工拿出《尚同家有服务协议》，协议载明“今收到您的服务费6000元，您即可享受尚同家有独家购房优惠及服务”，且协议特别说明里载明“本服务协议亦视为您的购房优惠确认及缴费凭证，您享受的购房优惠将于购房时从所购房屋的总价中一次性抵扣”。原告询问被告澳海公司《协议》中6000元的真实性质，被告澳海公司员工告知原告6000元为购房保证金，购房成功后可以抵房款，且只有签订《确认函》并缴纳保证金的，才有选房资格。原告出于对被告澳海公司的信赖，在《协议》中签字并缴纳了6000元保证金，随后被告澳海公司员工出具了盖有“长沙尚同家有房地产经纪有限公司财务专用章”的收据，收款账户为“长沙尚同家有房地产经纪有限公司”。原告选房成功后，与被告澳海公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定房屋单价为6494元/㎡，总价为742914元，但并未将6000元保证金在合同总价中进行扣除，原告无奈只得先行支付742914元的总价购买了房屋。购房成功后，原告多次找被告澳海公司退还6000元保证金，被告置之不理。在调查过程中，61栋众多业主反映，被告澳海公司对购买61栋的全体业主，每户都收取了6000元购房保证金，业主还提供了与被告澳海公司员工的录音，被告澳海公司员工在收据上的签字，被告澳海公司亲笔书证、微信截图及直接将6000元购房保证金转给被告澳海公司员工的付款凭证，均表明被告澳海公司参与甚至直接收取了6000元购房保证金。原告认为，两被告相互串通，违法收取原告6000元购房保证金，且拒不返还，两被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。被告澳海公司辩称，1、《尚同家有服务协议》的签订主体非澳海公司，澳海公司也未收取原告经纪服务费6000元，澳海公司并非本案适格主体；2、原告所述与澳海公司签订的案涉服务协议并向澳海公司支付服务费及承诺6000元抵扣房款的内容不属实，原告是由被告尚同家有公司带领、介绍至澳海公司售楼部进行购房咨询，具有购房意向后，原告与尚同家有公司签订了《尚同家有服务协议》并向尚同家有公司缴纳了6000元经纪服务费，享受尚同家有公司提供专属服务、居间服务、帮助、促成原告成功购买到意向房源。而并非原告所述为“澳海公司拿出《尚同家有服务协议》”，并向原告承诺6000元为购房保证金，成功购房后可以抵扣房款，《尚同家有服务协议》并非原告与澳海公司签订，澳海公司从未向原告承诺6000元经纪服务费可以抵扣房款，且澳海公司一直向原告表明6000元经纪服务费并非澳海公司收取，也不能抵扣房款；3、根据《澳海澜庭项目外围销售代理合同》的约定，尚同家有公司的中介费分为两部分，一部分是向客户收取的6000元的中介服务费，另一部分是根据成交套数等减去已经收取的团购费用，向澳海公司收取，即尚同家有公司收取的中介服务费是按不同比例向买卖双方收取。被告尚同家有公司辩称，1、案涉服务费6000元的实际收取人是澳海公司，与尚同家有公司无关；2、澳海公司向所有购房客户收取6000元：自然来访和中介推介的客户都被收取了6000元，只有极少数澳海公司的关系户才被澳海公司免除该6000元；澳海公司有选房的决策权，在购房客户缴纳6000元后，澳海公司才将在线选房链接发送给客户，同时澳海公司在客户选房是要求客户签署承诺书，其内容是要求客户同意将6000元转为选房服务费；3、尚同家有公司是按照与澳海公司签订的《澳海澜庭项目外围销售代理合同》的约定履行合同义务，该合同明确约定尚同家有公司接受澳海公司刷卡到尚同家有公司账户的6000元，并全部用于抵扣澳海公司应支付的佣金，多退少补；尚同家有公司接受付款必须按照澳海公司的要提供收据和服务协议，由澳海公司持尚同家有公司已盖章的公开收据和协议与购房客户签署；与本案相同案情的判决也是澳海公司与尚同家有公司合意收取6000元；尚同家有公司提交的证据中成燕平这一单能够证明澳海公司应按照销售代理合同全额支付佣金。经审理查明，2017年7月，被告澳海公司与被告尚同家有公司签订《“澳海澜庭”项目外围销售代理合同》，合同约定：甲方（甲方为澳海公司，下同）为“澳海澜庭”项目开发商，现委托乙方（乙方为尚同家有公司，下同）为该物业外围销售代理方，代理物业为长沙澳海澜庭项目所有在售物业，代理期限为2017年7月1日至2017年12月31日，甲方向乙方支付的销售代理费标准如下：若乙方当月成交低于30套的，当月按该套物业成交总价的1.5%为代理佣金，当月乙方公司成交达到30套以上（含30套），则佣金标准提高至所有转介成交房屋总价的2.0%；结算方式：乙方客户认购时的6000元/套的团购费付至乙方（此费用包含在成交佣金中），根据乙方成交套数、占比、金额减去已收团购费用，余下的部分佣金月结，每月1日为结算日，对上一个结算月进行结算，结算后20日内，甲方转账至乙方指定账户内。2017年7月24日，原告因购房需要来到被告澳海公司售楼部与被告尚同家有公司签订《尚同家有服务协议》，协议约定，今收到邓旭琪服务费6000元，您即可享受尚同家有独家购房优惠及服务，优惠楼盘为澳海澜庭。同时协议中特别说明：本服务协议亦视为您的购房优惠确认及缴费凭证，您享受的购房优惠将于购房时从所购房屋的总价中一次性抵扣，不兑换现金或找零，您成功购房后已收取的服务费将不再退还。原告向被告尚同家有公司支付6000元，被告尚同家有公司向原告出具收据。之后，原告通过乐居选房平台进行微信选房，原告选房成功后，于2017年8月21日与被告澳海公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定房屋单价为6494元/㎡，总价为742914元，原告根据购房合同约定支付了全部购房款。原告向被告澳海公司所购房屋没有享受相应的优惠活动。以上事实有《“澳海澜庭”项目外围销售代理合同》、《尚同家有服务协议》、收据、《长沙市望城区商品房买卖合同》以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，被告尚同家有公司与原告签订《尚同家有服务协议》并收取了相关费用，协议约定原告可享受尚同家有独家购房优惠及服务，优惠楼盘为澳海澜庭，协议中载明原告享受的购房优惠将于购房时从所购房屋的总价中一次性抵扣。原告向被告尚同家有公司支付6000元费用后与被告澳海公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，原告根据购房合同约定支付了全部购房款，实际并未享受到所谓的购房优惠及抵扣，被告尚同家有公司应当返还6000元费用。被告尚同家有公司接受被告澳海公司委托，与被告澳海公司签订《“澳海澜庭”项目外围销售代理合同》，在本系列案件中共同捆绑销售房屋，侵犯了不特定消费者的自主选择权，其实质上是变相涨价，共同侵害了原告的合法权益，故被告澳海公司应与被告尚同家有公司向原告共同返还的6000元。被告尚同家有公司抗辩原告的诉求已过法定的3年诉讼时效期间，但本案的诉讼时效应为原告自知道或者应当知道权利被侵害之日起开始起算，原告与澳海公司签订商品房买卖合同，在合同签订时为房屋买卖双方对合同价款最终的确定，故合同签订之日原告才知其权利受到侵害，原告于2017年8月21日与澳海公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，诉讼时效自次日即2017年8月22日起算，经查询数字法院业务应用系统，本院于2020年8月21收到原告起诉状，故原告在本案诉求未过诉讼时效，本院对该抗辩意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙尚同家有房地产经纪有限公司、被告湖南澳海房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告邓旭琪返还6000元；二、驳回原告邓旭琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告长沙尚同家有房地产经纪有限公司、被告湖南澳海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  魏 林二〇二〇年十一月一日法官助理陈潇代理书记员  陈雯杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有以下情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。