河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3167号上诉人（一审被告）：熊开鹏，女，1989年10月5日出生，汉族，住泌阳县。委托诉讼代理人：王梦林，男，1949年12月10日出生，汉族，住河南省确山县。系村委推荐。上诉人（一审被告）：禹全营，男，1987年3月13日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人（一审原告）：姜佳佳，女，1992年11月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：马才，男，1978年7月1日出生，汉族，住河南省泌阳县。系社区推荐。一审第三人：娄引，男，1956年11月29日出生，汉族，住泌阳县。一审第三人：贾会兰，女，1960年1月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系娄引妻子。上述一审第三人的共同委托诉讼代理人：邢付渠，河南北纬律师事务所律师。上诉人禹全营、熊开鹏因与被上诉人姜佳佳、一审第三人贾会兰、娄引房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省泌阳县人民法院（2020）豫1726民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人禹全营，上诉人熊开鹏及其委托诉讼代理人史俊山，被上诉人姜佳佳及其委托诉讼代理人马才，原审第三人贾会兰、娄引及其委托诉讼代理人邢付渠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禹全营、熊开鹏上诉请求撤销泌阳县人民法院（2020）豫1726民初2648号判决，依法改判或者发回重审。2．一、二审诉讼费均由被上诉人承担。一、一审判决改变被上诉人自认事实，致认定事实错误。本案系一房两主两卖，一主两买的房屋买卖合同纠纷，2018年6月29日娄引、贾会兰夫妇与其签订《房屋买卖合同》，将房屋以364000价格出卖给上诉人，上诉人支付给娄引、贾会兰购房款共计290000元，下欠购房款74000元，上诉人已于2018年6月29日入住所购买房屋。第三人出卖房屋后其女儿（被上述人姜佳佳）与第三人吵闹要钱，第三人哄骗上诉人与其女儿另签购房协议，让上诉人把所欠74000元购房款付给其女儿以哄住其女儿不闹，第三人向上诉人承诺二签协议差价有其承担，与上诉人无关。上诉人听信承诺，于2018年12月31日另与被上诉人签订协议，以386000元二次购房，签协议时付首付房款5万元，余额336000元向被上诉人出具欠条，后经追要又付给被上述人3万元，时隔一年半，被上诉人向上诉人索房款306000元起诉成讼。原审在审理中，被上诉人，第三人对其支付的18万元不予以认可，认可收到购房款11万元，根据上诉人起诉状所确认下欠购房款306000元事实，其应付购房款196000元，但原审判决却认定应付购房款276000元，属基本事实认定错误。二、一审法院判决对应付购房款起息日基本事实认定错误。根据2018年12月31日签订的协议，计息日期应为自签订协议起满十八个月后的第一日开始，即（2018年12月31日至2020年6月30日）次日自2020年7月1日开始计息。一审法院判决应付房款起息日为2020年1月2日错误。三、原判对第三人2018年6月29日收取二被告支付房款18万元事实作出不予采信实体事实认定依法属于基本事实认定错误且违规。1、2018年6月29日第三人收到购房款18万元事实清楚，证据充分，应予认定。第三人对收到其给付的180000元购房款事实已经予以追认。第三人出具收到房款条距今已经两年零两个月，期间第三人明知收条在购房人手里，却没有向公安机关报案追回，而且在两年多时间内也未向人民法院起诉主张将收条撤销，表明第三人对收到180000购房款事实予以追认。3．原判对第三人收到18万元购房款事实作出不予采信实体认定，是对第三人出具的收条凭证行使撤销权认定，涉嫌审判违规，收条撤销权之诉与原告购房款给付之诉分属两个不同案由，两种不同的事实法律关系，相互间主体不同，诉讼请求不同，适用法律不同，原判却在审理购房款给付之诉中，对18000沅房款收条进行撤销之诉事实审理，要求购房人对180000元购房款来源举证，原判审理中上诉人当庭陈述的借款数额，经过、地点、方式与出借证人当庭陈述完全一致，却不予采信，却以上诉人陈述与出借证人在借款时没送借款人。不知坐什么车，借款是由其母亲或本人谁先联系，以及出借人丈夫对借款知情时间，同一天不可能付两次房款等相关细小末节不一致为由，以偏盖全对第三人180000元购房款收到事实，作出不予采信实质性判断认定，涉嫌审理违规。姜佳佳辩称，上诉人与第三人签订合同，又与其签订了房屋买卖合同，对房屋的价格、付款方式、期限、原来上诉人与第三人签订的合同进行了约定，其与上诉人签订的合同处理首付款存在关联性外，其他没有任何关系，且其与上诉人签订合同时双方均在场，娄引在该合同上注明“以此合同为准，其他协议无效”，协议签订后，上诉人出具了房款欠条。上诉人称一审盘改变其自认事实，致使认定事实错误的理由不足。一审法院认定购房款起息日正确。其起诉上诉人是基于双方存在合同关系的基础上起诉的。上诉人是否支付给第三人娄引180000元于本案本诉不是同一个事实，与其无关。且上诉人称该180000元已经给付不符合常理，也不真实。第三人娄引、贾会兰述称，一审法院判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。姜佳佳向一审法院起诉请求：1．依法判令二被告支付购房款306000元及利息18360元（利息截止时间2020年7月1日，剩余利息按月息1分至利随本清）；2．诉讼费由被告承担。禹全营、熊开鹏提出反诉请求：1.依法确认反诉人和被反诉人签订的协议无效或者依法撤销反诉人和被反诉人签订的协议；2.本案诉讼费及反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年6月29日，以第三人娄引、贾会兰为甲方，被告禹全营、熊开鹏为乙方签订房屋买卖手续一份，合同约定甲方将坐落在泌阳县城行政路东段南侧第叁层西户，面积138平方米的房屋一套出卖给乙方，房屋售价36.4万元，首付捌万元，每平方2700元。其中，付款方式中“一个月内全部付清”八个字被用黑色墨笔涂划线。2018年6月29日，第三人娄引给被告熊开鹏出具收条一份，收条载明收到熊开鹏房款捌万元。日期为二0一八年六月廿九日，署名为娄引的收到房款条载明今收到熊开鹏三楼房款壹拾捌万元整（180000元）。2018年7月2日，第三人娄引作为甲方向被告禹全营作为乙方出具书面说明一份，内容载明：关于二高外墙外三楼西户135平方米的房款由娄引付每平方米壹佰元整（100元）。另有事由娄引出面处理，于乙方无关。一年半以后利息由娄引出。2018年12月31日，原告姜佳佳作为甲方与被告禹全营、熊开鹏作为乙方签订协议一份，协议约定甲方将坐落在泌阳县城行政路东段南侧第叁层西户，面积138平方米的房屋一套出卖给乙方。付款方式为：该方售价叁拾捌万陆仟元整（386000.00元）。首付伍万元，下欠房款叁拾叁万陆仟元整，在签订协议起十八个月内全部付清（自二0一八年七月一日起至二0二0年元月一日止）。如乙方未按时偿还，应按剩余房款1分的利息计算付给甲方。第三人娄引在该协议上手写“以此协议为准，其它协议无效”，并由原告姜佳佳和被告熊开鹏在此手写字迹上捺印。当日，被告熊开鹏、禹全营向原告姜佳佳出具欠条一份，内容载明：今欠姜佳佳二高三楼西户房款叁拾叁万陆千元整（336000整）。庭审中，原告姜佳佳及第三人均认可在二被告与第三人签订协议时收到的首付款系80000元，第三人贾会兰代原告于2019你6月22日收到二被告购房款30000元，两次共收到房款共计110000元。另查明，针对案涉180000元的房屋款项，被告熊开鹏陈述该笔钱是通过其母亲向其姨母沈某所借，其母亲系在6月29日前一天晚上去的沈某家（住河南省××竹沟镇街上，距离二被告居住地泌阳县城，通过高德导航地图显示走高速44.7公里约41分钟到达，不走高速41.5公里约49分钟到达），给沈某说的被告熊开鹏向其借180000元的事。同时，被告熊开鹏、禹全营在本案于2020年7月24日开庭时陈述其没有沈某（系熊开鹏之姨母）的联系方式。2020年7月27日，原审法院组织当事人对该180000元是否实际交付进行质证。证人沈某当庭作证称，借钱是其外甥女熊开鹏在6月29日前一天晚上通过微信给其说的。并陈述熊开鹏向其借钱一事，熊开鹏的母亲自始至终没有和其说过。同时，沈某作证称，其借给熊开鹏的180000元是现金，来源为超市收入，超市是和吴**群合伙经营，年底算账，现金账由沈某丈夫管理，该180000元沈某的丈夫系在去年才知道借钱给被告熊开鹏一事，其合伙人吴**群一直不知情。证人沈某陈述二被告向其借钱拿钱时，其在屋内将装在塑料袋内的180000元交给了二被告，其没有走出超市门口，不知道二被告通过何种交通工具到达沈某所在的超市，也不知道二被告如何离开的。而二被告及证人王某陈述他们去沈某所在超市拿钱时系驾驶的面包车，车辆就停放在沈某所在的超市门口。同时，王某陈述其与二被告一起去竹沟镇沈某所在超市时，既没有驾驶车辆，到达目的地时也没有下车。二被告陈述去竹沟镇拿钱是在午后一点多从泌阳县城出发，三四点钟返回到泌阳。再查明，案涉房屋土地使用权人系第三人娄引。2018年12月30日，在河南博涛律师事务所见证下，第三人娄引、贾会兰将案涉房屋赠与原告姜佳佳，未办理相关过户手续，但庭审中第三人娄引、贾会兰认可由原告姜佳佳将该房屋出卖给被告禹全营、熊开鹏。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，原告姜佳佳与被告禹全营、熊开鹏签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。庭审中二被告辩称协议不是其真实意思表示，系受第三人娄引的哄骗所签，二被告已经实际占有该房屋，形成善意取得，原告系无权处分，因此双方签订的合同应为无效合同。《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定，转让的不动产已经依法法律规定应当登记的已经登记方善意取得该不动产。本案中，二被告并未与第三人娄引就案涉房屋进行相关权利的登记，故其不适用善意取得制度。第三人娄引、贾会兰虽然在河南省博涛律师事务所见证下将案涉房屋赠与本案原告，但未办理无权变更登记，原告姜佳佳并未取得案涉房屋相关无权。但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原告姜佳佳在缔约时对标的物即使没有处分权不影响房屋买卖合同的效力。双方之间签订的该《协议书》仍系有效合同。即使原告姜佳佳在签订合同时系无权处分，但第三人娄引、贾会兰当庭对该买卖行为进行了追认。结合二被告并未提供证据证明签订协议存在欺诈、哄骗等情形，且二被告作为具有完全民事行为能力人，在合同上签字并由被告熊开鹏在手写字迹上按印，应当对自己的行为后果有明确的法律预测，故对于二被告辩称二被告已经善意取得案涉房屋，原告系无权处分，合同系无效合同的理由，原审法院不予采纳。对于其反诉要求确认双方之间的协议系无效合同，原审法院不予支持。原告已经按照合同约定向被告交付了房屋且二被告已经入住，且案涉协议明确约定“以此协议为准，其它协议无效”。故二被告未能按协议约定将剩余房款交付给原告，被告的行为已构成违约，故原告要求二被告支付剩余购房款，理由成立，原审法院予以支持。被告辩称其已经向第三人娄引支付购房款290000元，抵销娄引欠被告禹全营的工程款55000元，二被告仅欠房款10000多元。庭审中原告姜佳佳认可收到通过第三人收取的二被告房款110000元。诉争的180000元原告及第三人均陈述未收到。根据本庭查明情况，虽然被告提交有第三人娄引出具的180000元的收到条，但第三人娄引对该收到条不予认可。被告熊开鹏、禹全营在本案于2020年7月24日开庭时陈述其没有其姨沈某的联系方式。而证人沈某陈述其有熊开鹏的联系方式，平时联系不多，偶尔有联系。被告熊开鹏的此项陈述不但有违常理常情，而且与证人沈某的证言相互矛盾，从而其陈述借款的内容则令人难以置信。且关于该180000元来源经过，被告熊开鹏陈述是通过其母亲向沈某商议借的180000元，证人陈述则是由被告熊开鹏微信视频给其说的借180000元的事情，双方陈述借款经过明显不一致，存在相互矛盾之处。且根据证人沈某陈述，该180000元系超市保险柜内现金，其丈夫作为管理现金账的人员，截止到去年通过沈某向其告知才知道该180000元的事，同时该超市系沈某夫妻与他人合伙经营，年底算账。但一直未发现库存现金缺少180000元，明显不符合常理。证人沈某陈述二被告向其借钱拿钱时，其在屋内将装在塑料袋内的180000元交给了二被告，其没有走出超市门口，不知道二被告通过何种交通工具到达沈某所在的超市，也不知道二被告如何离开的。而二被告及证人王某陈述他们去沈某所在超市拿钱时系驾驶的面包车，车辆就停放在沈某所在的超市门口。作为被告熊开鹏的姨母沈某如果是在外甥女、外甥女婿从泌阳远道而来借钱，能向二被告出借180000元，显然双方关系相处的不错，而借钱离开时却不出门相送，甚至连二被告系乘坐何种交通工具到达及乘何种交通工具离开也不关心、不知情，显然有违常理常情。同时，证人王某陈述其与二被告一起去竹沟镇沈某所在超市时，他本人既没有驾驶车辆，到达目的地时也没有下车。王某随同二被告去竹沟镇的作用和意义，二被告不能做出合理解释。二被告陈述去竹沟镇拿钱是在午后一点多从泌阳县城出发，三四点钟返回到泌阳。除去路途时间，二被告在证人沈某处停留至少在三十分钟以上，而证人王某在此期间一直没有下车，在本地6月下旬的高温天气，长时间待在车内，有违日常生活常识，原审法院同样无法予以采信。再者，关于被告与第三人签订的《房屋买卖手续》中第三项付款方式中“一个月内全部付清”八个字被用黑色墨笔涂划线问题。第三人解释说划掉的原因是二被告因为没有钱在一个月内支付，故将该内容予以划掉，二被告对此没有正当的解释理由，而是辩称不知道什么原因第三人娄引将该内容划掉了，是娄引自愿划掉的，划掉时娄引没有说原因。二被告的解释同样不符合常理。且依据二被告的辩称在2018年6月29日签订合同之日支付80000元的情况下，当日下午再次支付180000元，合同对此却没有约定，显然不符合交易习惯，故对二被告辩称于2018年6月29日下午向第三人娄引支付180000元，原审法院不予采信。关于第三人娄引提交2018年6月29日其不在泌阳县而在郑州参加现场订货会，其提交的银行消费记录、参会人员合影照片、购货明细单等证据能够相互印证，原审法院予以采信。关于第三人贾会兰辩称于2018年6月29日签订的房屋买卖协议，其是在空白协议上签的字，对后来娄引与被告约定的房屋价款其不知情，不是其真实意思表示，其不同意该项约定问题。因第三人贾会兰在该协议书上事前签字，将空白内容的合同交给其丈夫娄引，应视为其对娄引关于合同内容中约定事项的无限授权和概括授权，是合法有效的，其后，第三人与二被告签订的房屋买卖协议对第三人贾会兰具有法律约束力。但2018年12月31日原被告另行签订房屋买卖协议一份，对此第三人是知情的，且不持异议，此时，第三人与原告的房屋赠与协议已生效。故应视为第三人与二被告于2018年6月29日签订的房屋买卖协议双方已自愿解除，对双方已不具有法律约束力。当事人之间的权利和义务应依照最终签订的协议为准。被告辩称于2018年12月31日签订的协议，系在第三人娄引的欺诈和哄骗之下所签订，但没有提供相应的证据予以证实，原审法院不予采信。对此，被告应承担举证不能的责任。综上，对于二被告辩称已经支付购房款290000元，原审法院不予采纳。原告认可第三人所收取的二被告共计110000元购房款，原审法院予以确认。二被告未按协议约定支付剩余购房款，已经造成违约，按照协议约定，二被告应自2020年1月2日起至实际履行完毕之日止，以276000元为本金，以年利率12％向原告支付利息。因第三人娄引给被告禹全营出具的有保证书，保证135平方米的房款由娄引付每平方米100元且一年半以后利息由娄引出，因原被告双方约定的履行期限至2020年1月1日止，故二被告向原告履行完毕之后，对于房款13500元及二被告支付的自2018年7月2日起一年半之后（即自2020年1月2日起）的利息，被告禹全营有权向第三人娄引追偿。因原告未请求第三人娄引承担相应责任，二被告反诉请求也未请求第三人娄引承担相应责任，故对第三人娄引应承担的责任，本案不予处理，相关权利人可在条件成就时另行主张权利。关于被告禹全营辩称应由娄引前期工程款55000元予以抵销原告房款的问题，因二被告通过签订协议书的形式已认可该房款的债权人系原告姜佳佳，原告姜佳佳对该55000元也不同意与本案的购房款予以抵销，且该55000元与本案不属于同一法律关系，故原审法院对此亦不予处理，被告禹全营可在条件成就时另行主张权利。综上所述，原告姜佳佳诉讼请求，理由部分成立，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条、第一百零五条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告禹全营、熊开鹏于判决生效后十日内支付原告姜佳佳购房款276000元及利息（以276000元为基数，自2020年1月2日起至实际履行完毕之日止按年利率12％计付）；二、驳回原告姜佳佳的其他诉讼请求；三、驳回被告禹全营、熊开鹏的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6166元，减半收取计3083元，由被告禹全营、熊开鹏负担2780元，原告姜佳佳负担303元。反诉费50元，由被告禹全营、熊开鹏负担。本院二审期间，禹全营、熊开鹏提交熊开鹏与娄引的电话录音一份，证明娄引收到18万元房款的事实。姜佳佳质证称，该证据一审已经提交过，不能证明该18万元已经支付，上诉人与第三人之间是否存在哄骗的事实与其无关。贾会兰、娄引质证称，录音中所说给钱有部分钱没有给姜佳佳，说的是2018年6月25日的8万，只上交了5万元，其中3万没上交。本院认为，该录音资料一审已经提交过，不属于新证据，且该证据系上诉人与第三人之间的纠纷，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。姜佳佳与禹全营、熊开鹏签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。熊开鹏、禹全营未能按协议约定将剩余房款交付给姜佳佳，构成违约，一审法院判决熊开鹏、禹全营支付剩余购房款，符合法律规定。庭审中姜佳佳认可收到通过第三人收取的熊开鹏、禹全营房款110000元，诉争的180000元姜佳佳不予认可。一审法院认定熊开鹏、禹全营已经向姜佳佳支付110000元正确。对双方争议的180000元，根据合同的相对性原则，该争议系熊开鹏、禹全营与原审第三人之间的纠纷，与本案姜佳佳与熊开鹏、禹全营之间的房屋买卖合同无关，该纠纷可另行处理。关于利息的问题，按照双方协议约定，熊开鹏、禹全营应自2018年7月1日至2020年1月1将款项支付完毕，如未按时偿还，应按剩余房款1分的利息计算给付姜佳佳。一审法院根据双方约定，判决利息自2020年1月2日起至实际履行完毕之日止，以276000元为本金，以年利率12%向原告支付利息，符合双方合同约定。综上所述，熊开鹏、禹全营的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6166元，由熊开鹏、禹全营负担。本判决为终审判决。审判员  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十一月三十日书记员  邱营峥