新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初1143号  原告：康国军，男，1971年7月23日出生，汉族，新疆振博律师事务所律师，住博乐市。被告：新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司，住所地博乐市山水雅居小区**楼****门面。法定代表人：孙扬，职务：经理。委托诉讼代理人：张君，男，1973年3月9日出生，汉族，新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司董事长，住博乐市。委托诉讼代理人：杨丹，新疆皓昌律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行，住所地博，住所地博乐市北京北路**v>负责人：刘彤，职务：中国银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行行长。委托诉讼代理人：伊明霞，女，1980年6月27日出生，汉族，中国银行股份有限公司博尔塔拉蒙古分行行长副主任。原告康国军与被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司、第三人中国银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康国军到庭，被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人张君、杨丹到庭，第三人中国银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行委托诉讼代理人伊明霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告康国军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与第三人中国银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行双方签订的《个人一手住房贷款合同》；3、判令被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司退还原告购房款1206000元及按揭贷款利息206402.94元；4、判令被告恒昌隆房地产开发有限责任公司赔偿原告垃圾清运费1085元，物业费8138元，办土地证费500元，装修押金5000元，契税36180元，印花税603元，备案费80元，房屋维修基金11257元，电视初装费300元，天然气初装费6400元，房产证费80元、保险费5384元，以上合计75007元；5、判令被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司赔偿原告首付款366000元的利息损失（利息损失自2013年8月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6、判令新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司赔偿原告房屋装修损失30万元（暂定，以评估报告为准）；7、判令被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司承担本案诉讼费、保全费、鉴定费等所有费用。事实及理由：2013年8月1日，原告购买被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司开发的博乐市山水雅居1-1房屋，并签订了一份《商品房买卖合同》。该买卖合同约定：新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司将以上房屋出售给原告，房屋价款总金额1206000元，合同第十五条约定商品房交付后180日内被告将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但至今被告未按合同约定刚办理登记备案，原告无法取得该房屋的不动产证书。合同签订后，原告如约向被告交纳了房款，办理了银行按揭贷款，并应被告要求另外交纳了相关费用，并对房屋进行了装修。而被告方并未按照合同约定为原告办理房屋权属登记手续，导致原告至今无法取得房屋所有权证书，被告方以客观上构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告关于解除合同及协议的请求符合客观事由和法律规定，应予支持。同时被告方还应返还原告已支付的购房款等费用并赔偿原告因此受到的损失。综上，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司答辩称：1、政府主管部门对房屋产权证办理主体及形式要件作出了明确规定，答辩人行为符合相应法律规定，根据《中国城市房地产管理办法》第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；第六十一条以出让或划拨方式取得土地所有权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据法律规定，答辩人的工作权限仅是协助办理产权登记手续、协助提供相应资料，然后由人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书，被答辩人无法更无权自行办理房产登记手续。根据各政府职能部门的要求，答辩人需向政府各职能部门提交所需要的各项备案资料达120多项，办理国有建设用地上房屋所有权首次登记需要准备的材料有23项。答辩人在工作权限范围内做到了积极且认真的持续配合跟进房产机关部门要求的所有工作。答辩人已经为被答辩人办理房产证尽到了提供资料、进行备案等协助义务。二、答辩人已尽到提供资料、进行备案等协助义务，房产证办理受阻非答辩人之过。1、政府职能部门变更的影响。迄今为止，答辩人办理产权登记备案整个过程中房管局、不动产登记中心等职能部门发生了多次调整，各政府职能部门新增加了几项办理产权登记的资料规定，这就明确表明政策规定的变化是答辩人申报提交的资料需要增加。答辩人按办证机关的要求重新填写申报资料后需接受行政机关审核，一个程序审核合格后才能进行下一个程序，而行政机关审核资料短则几天长则数月，时间不由答辩人控制。答辩人从始至终都在持续不间断的积极履行自己的义务，从未懈怠过。2、法律法规的变化要求将之前的资料全部变更增补，客观上延长了办理房产证的必要时间非答辩人之过。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》落地实施，2016年1月1日《不动产暂行条例实施细则》颁布，《条例》规定原房产证变更为不动产证，办证机关要求将之前的资料全部重新变更增补。所有资料办理过程中涉及的相关部门之多，需要的手续和流程之繁杂，是众所周知的。三、针对被答辩人质疑答辩人因为自身违法原因造成产权证逾期办理是无事实依据的主观说法，现对（人防、环评、规划竣工）做如下特别说明：1、人防。博州住建局于2020年1月15日给答辩人下发《补办人防手续通知书》（原告混淆补办的概念并非事实），要求所有企业备案需要新增加一项人防资料（老规定中没有要求办理产权登记备案时需要提交这一项资料）。答辩人及时提交报送资料清单九个月之久答辩人才收到缴费通知书，我们也决定在缴费期内完成缴费，完成人防手续的办理，在这里我们也必须明确，答辩人从来都没有收到人防手续未办理的行政处罚书，政府行政部门也从未以任何形式对答辩人因人防手续未办理进行行政处罚。2、环评报告。在2012年发改委立项时小区地块面积一起做了备案，2014年之前规定每期项目可单独验收，2014年后环评验收报告必须同发改委立项时面积一致，故需要整个小区开发结束后才能组织验收。答辩人于2020年9月结束了小区开发，环评报告在2020年9月再次组织验收，在无意外的情况下本年度应该可以完成验收。3、工程竣工规划验收。答辩人在2016年组织过验收，但是因为被答辩人在内的部分业主在装修过程中私自改变了建筑物外立面，使得验收受阻。但是为了保证所有买受人的权益，答辩人也在持续的通过各项关系对被答辩人私自添加阳台等改变外立面使得规划验收无法通过的事项进行协调。经多方协调，答辩人已联系规划局测绘室在本小区开展小区规划验收的测绘工作，2020年10月20日测绘工作已经结束。四、答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》已实际履行完毕，且不存在解除合同的法定事由。1、答辩人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定要求解除合同不符合客观事实和法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，答辩人依法取得营业执照且是依法从事房地产开发经营，而且双方签订的《商品房买卖合同》及法律规定也明确约定答辩人承担的是提交资料办理备案的义务，而并非是办理房产证的义务。法律规定是购买人在购买90天内要办理变更手续，答辩人提交的手续均是符合法律规定的，手续均齐全且满足备案条件，答辩人不认可自己在本案中有过错，行政机关的审批是需要时间的，答辩人亦尽到了配合提交资料的义务，故答辩人认为被答辩人故意曲解法律条文，是在进行恶意挑诉。2、被答辩人实际取得房屋所有权后一直持续居住至今，答辩人与被答辩人之间不存在约定或法定的合同解除条件。2013年8月1日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，并依法对该合同进行了备案登记，2014年10月2日被答辩人与物业公司签订物业合同，领取业主物品后正式装修入住。被答辩人入住至今，该房屋不存在任何产权纠纷，被答辩人要求解除合同不符合法律规定。五、被答辩人的恶意挑诉行为，必将严重影响博州地区的房地产发展。办理房产证所涉部门之多、手续之繁、要求之严是大家有目共睹的，众所周知，博州地区的很多房子都还没有办理房产证，有些长期未交工且无相应资质，请求解除合同合情合理合法，答辩人作为博州政府招商引资过来的企业，资质齐全且能够做到保质保量按时完工，在履行备案和提交资料的事项上也是积极主动从无懈怠的。被答辩人毫无法律根据对适时进行曲解的行为，答辩人不能接受。如果法院支持了被答辩人的诉讼请求，相信必将造成博州地区房地产行业的动荡。综上所述，答辩人办理产权登记备案的时间只是顺延至今，并非不能完成登记备案，且顺延完成登记备案的原因属于无法预见，不可抗力的情形，非答辩人自身原因造成的，答辩人不应承担任何违约责任，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人中国银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行答辩称：三方当事人签订的《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》是在平等自愿的基础上签订，是各方真实意思表示，银行按照约定全面履行了合同义务，不存在任何过错。康国军于2014年7月向我行申请个人一手住房贷款，以所购房屋作为抵押物（地址：山水雅（地址：山水雅居****隆房地产开发有限责任公司提供阶段性担保，放款前在博乐市房产局办妥了预抵押登记备案，我行于2014年7月30日，向康国军发放一手住房贷款84万元，入账至新疆恒昌隆房地产开发有限公司在我行开立的对公账户（账户：×××），截止2020年10月30日，贷款本金余额581943.74元。根据贷款合同“附件一：个人一手住房贷款合同通用条款”第三条“借款人违约事件及处理”中，第一款第11项“借款人与开发商就本合同项下贷款所购房屋的质量、条件、权属等事宜发生纠纷，且上述纠纷将会影响借款人偿还贷款本息的”约定，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任。总之，根据以上事实和理由，答辩人请求：1、解除答辩人与被答辩人康国军之间的住房贷款合同；2、被答辩人康国军和新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司承担连带偿还贷款本息的责任，至贷款实际结清之日；3、请求法院确认答辩人的抵押权、就抵押物拍卖所得的价款享有优先受偿权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日原被告双方共同签订《商品房买卖合同》一份，并于2013年9月4日在博乐市房地产管理局办理了备案登记。合同约定原告购买被告开发的博乐市山水雅居小区一幢一号房，房屋建筑面积271.249平方米，房屋总价款1206000元。2014年7月24日原告作为借款人，第三人作为贷款人，被告作为保证人签订了《个人一手住房贷款合同》一份，并在博乐博源公证处进行了公正，出具（2014）新博博证字第475号债权文书公证书。原告向第三人贷款840000元，期限15年，约定等额本息还款，原告每月向第三人还款金额为7959.73元。2014年7月30日第三人向原告发放贷款840000元，入账至新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司账户。截至2020年10月30日，原告待还余额为581943.74元。被告于2014年10月2日向原告交付涉案房屋，原告于2014年10月2日向被告缴纳了装修押金5000元、物业费8138元、办土地证费500元、维修基金11257元、备案费80元、契税36180元、印花税603元、房产证办证费80元、保险费5384元，同时收取了原告电视初装费300元及燃气初装费6400元。原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：“1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（空白）%赔偿买受人损失。2、买房人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、买受人未付清全部购房款，买受人未按时验收入住，按揭贷款购房以及产权登记机关原因等造成延误的顺延。”因被告至今未按照合同完成办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案的约定，原告康国军于2020年7月16日向本院提起诉讼，并申请财产保全，于2020年10月22日缴纳保全费5000元，于2020年10月15日在中国人民财产保险股份有限公司博州分公司购买诉讼保全责任保险，缴纳保险费2145元。另查，2011年至2012年期间，被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司获得相关手续后，于2013年开工建设涉案小区，被告于2013年8月1日将房屋出售给原告，并于2014年10月2日交付涉案房屋，被告至今未按照合同完成办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案的约定。2020年1月15日博州住房和城乡建设局向被告下发《补办人防手续通知书》，通知被告按照相关规定补办人防行政许可手续。2020年10月27日博州住房和城乡建设局向被告下发《人防易地建设费缴费通知书》，通知被告在收到该通知书后30日内交清人防易地建设费。2020年10月20日博乐市自然资源局向被告下发《关于办理山水雅居居住小区建设工程规划竣工认可书的函》，要求被告尽快安排人员办理建设工程规划竣工认可书。2020年10月30日被告向本院提交《承诺书》，郑重承诺于2021年4月30日前完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明。上述事实，有原被告提交的《商品房买卖合同》、原告提交的被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司出具的收据6张、原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》、原告提交的（2014）新博博证字第475号公证书、原告提交的《中国银行还款计划明细清单》、博乐市人民法院出具的缴款收据、中国人民财产保险股份有限公司博州分公司出具的发票一张，予以佐证。有被告提交的2012年9月4日博乐市城乡规划管理局向被告颁发地字第65270120120065号建设用地规划许可证，2012年10月22日博乐市环境保护局下发博市环发【2012】82号关于对博乐市山水雅居住宅小区建设项目还影响报告表的批复，2012年12月29日博乐市城乡规划管理局向被告颁发建字第65270120120117号建设工程规划许可证，2020年1月15日博州住房和城乡建设局向被告下发补办人防手续通知书，2020年10月27日博州住房和城乡建设局向被告下发人防易地建设费缴费通知书，2020年10月20日博乐市自然资源局出具《关于办理山水雅居居住小区建设工程规划竣工认可书的函》，2020年10月30日被告出具的《承诺书》予以佐证。本院认为，本案系由商品房买卖合同履行而引发的争议，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司将其开发的位于博乐市××区房屋，通过向社会销售并转移房屋所有权的方式出售给原告康国军，原告康国军作为买受人支付了购房款，双方之间形成商品房销售合同关系，依照《最高人民法院关于印发修改过后的通知》（法【2011】42号）规定，本案案由确定为商品房销售合同纠纷。原告康国军与被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：一、原告主张被告违反合同约定逾期向办理产权登记机关报送应当由出卖人提供的资料备案，是否构成根本违约；二、原告能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条请求解除合同。对于争议焦点一、根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条，结合最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定：“基于与建设单位之间的商品房屋买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”参考该规定，在商品房买卖过程中，买受人只要合法占有了交易房屋，即可以认定为业主，该规定保障了业主的基本权利不因登记延迟而受损。故，原告认为被告迟延登记的行为构成根本性违约的意见本院不予采信。对争议焦点二根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条（现三十二条）规定的办理房屋所有权登记的期间届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”《城市房地产开发经营管理条例》（2019年3月24日第三次修订版）第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”上述条款约定的解除情形，系合同无法继续履行，或者该合同无继续履行的必要。本案涉案房屋，至今虽未完成备案登记，但从被告向本院提交的《承诺书》可以看出，被告作出郑重承诺于2021年4月30日前完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明，结合被告提交的相关证据，涉案房屋办理产权手续并非无法实现，或者没有履行的必要，被告的承诺主观上也表明其在合同履行过程中并无恶意拒绝。故原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定请求解除商品房买卖合同的依据不能成立。结合本案涉案房屋所在小区，绝大多数房屋已经完成交付使用，如果判令解除本合同，即不利于交易整体的稳定，也将对被告造成不可预估的责任风险。最后，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”不动产权属证书是对财产拥有和交易事实的确认，是买受人享有不动产物权的凭证，该凭证是行使处分权能的基础。买受人无法取得不动产登记证书前，无法实现增值和转让等目的，侵害了原告权能的完整性。被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司已作出于2021年4月30日前完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明的承诺，则作为房地产开发企业应当严格履行自己应尽的义务，维护交易安全，使双方权利得以完整实现。综上所述，对原告康国军要求解除与被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院不予支持，故对上述请求未予支持的前提之下，对原告向本院申请对房屋装修造价进行评估鉴定的申请本院不予准予。原告要求解除与第三人中国银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行签订的《个人一手住房贷款合同》的请求不予支持；对原告要求被告返还购房款及按揭贷款利息、赔偿垃圾清运费、物业费、办土地证费、装修押金、契税、印花税、备案费、房屋维修基金、电视初装费、天然气初装费、房产证费、保险费、及赔偿原告支付首付款产生的利息损失、房屋装修损失、保全费、保险费的诉讼主张失去了请求基础，本院亦不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告康国军的诉讼请求。案件受理费9093元，由原告康国军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。 审判员 孟倩    二〇二〇年十一月十五日 书记员 邓杨