浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初7235号原告（反诉被告）：施贻峥，男，1992年12月18日出生，汉族，住乐清市（原前星村）。委托诉讼代理人：赵蓓蕾、叶思慧，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。被告（反诉原告）：正大新生活（乐清）置业有限公司，住所地乐清市城南街道宁康西路**（**），统一社会信用代码91330300082917487N。法定代表人：谢吉人，系公司董事长。委托诉讼代理人：张春玲、邵琦，北京市中伦（上海）律师事务所律师。原告施贻峥与被告正大新生活（乐清）置业有限公司（以下简称“正大乐清公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案。本院依据施贻峥的保全申请，于2020年9月9日裁定查封正大乐清公司名下正大城64幢3103室、64幢2501室不动产。2020年11月3日，正大乐清公司申请变更保全，本院于2020年11月4日裁定解除对该两处不动产的查封，改为冻结正大乐清公司银行账户内存款2829753元。被告正大乐清公司又于诉讼过程中提起反诉，本院审查后予以准许。依法适用简易程序于2020年11月5日公开开庭进行了合并审理，施贻峥的委托诉讼代理人赵蓓蕾、叶思慧，正大乐清公司的委托诉讼代理人张春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施贻峥向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金2529022元；2.判令被告支付逾期交付权属证书违约金300731；3.判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、公告费等原告为实现诉讼目的所支付的费用。事实与理由：2015年10月30日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××07）。该合同于2015年12月10日备案至乐清市住房和城乡规划建设局（备案登记号：20151004994）。合同约定内容具体如下：被告将正大城一期第44幢103号房出售给原告，该商品房建筑面积共331.84平方米，其中套内建筑面积319.81平方米，应分摊的共有建筑面积12.03平方米，单价为每平方米24138.14元，总金额为8010000元。原告须于合同签订之日支付首付款2410000元，剩余全部房款由原告向被告指定的银行申请个人购房贷款予以还清。被告应于2017年12月30日之前将符合条件的商品房交付原告使用，逾期交付超过180日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金；被告承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给原告，若被告不能在约定的期限内交付权属证书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。依照双方约定，原告分别于2015年10月5日、2015年10月30日、2016年3月16日向被告支付了购房款200000元、2210000元、1600000元，合计为4010000元，并按合同约定以按揭贷款方式支付了剩余购房款4000000元，履行了支付购房款义务。然而，被告未按合同约定及时交付商品房及权属证书，直至2019年6月9日才交付商品房，2019年7月10日才交付权属证书，其行为构成严重违约。现为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告正大乐清公司答辩称：1.逾期交房无争议，但原告主张的逾期天数错误。2015年7月10日、8月8日台风影响的2天和2016年9月2日至9月6日G20峰会影响的5天，应扣除因以上两项不可抗力、政府行为影响的7天工期。2.逾期交房违约金标准过高，应根据实际损失情况结合同地段同类型房屋的租金标准进行调低。3.不存在逾期交付权属证书的情形。附件八补充协议第七条第9款约定：若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。依此约定，本案不构成权属证书的逾期交付，不应支付相应的违约金。反诉原告正大乐清公司向本院提出反诉请求：2015年10月30日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××07），约定反诉原告将正大城一期第44幢103号房出售给反诉被告，合同约定建筑面积共331.84平方米，实测面积331.35平方米，合同约定房价款为8010000元，反诉被告实际支付房价款为7998172元。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2.关于买受人逾期付款的违约责任，双方按附件八约定内容执行。”根据《商品房买卖合同》附件八补充协议的约定，反诉被告应当在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款2410000元整，剩余全部房款反诉被告应当在反诉原告发出通知后七日内办理完成贷款手续，否则视为反诉被告违约，反诉被告应当立即向反诉原告一次性支付剩余房款。逾期支付剩余房款的，逾期在七日内的，每逾期一日，反诉被告应当按总房款的万分之五支付违约金；逾期超过七日的，每逾期一日，反诉被告应当按总房款的万分之八支付违约金。反诉被告于2015年10月5日支付200000元、于2015年10月30日支付2210000元，符合合同约定的签订合同之日支付首付款。2015年12月23日，反诉原告向反诉被告发出《办理按揭贷款通知函》，要求反诉被告于2015年12月31日之前办理完毕按揭贷款手续，但反诉被告并未按照《商品房买卖合同》的约定以及《办理按揭贷款通知函》的要求在期限内办理完成贷款手续，且反诉被告亦未按照《商品房买卖合同》的约定立即向反诉原告一次性支付剩余房款，仅于2016年3月16日支付购房款1600000元。2016年3月23日，反诉原告再次向反诉被告发出《催款函》，进一步敦促反诉被告尽快办理贷款手续或者自筹资金付清剩余房款，但直至2017年1月16日，剩余房款4000000元才全部到账，反诉被告已逾期付款382天。因此，反诉被告逾期支付购房款构成违约，应支付逾期付款违约金。反诉被告施贻峥答辩称：1.反诉被告从未收到反诉原告所述的《办理按揭贷款通知函》、《按揭贷款办理催告函》。事实上，反诉原告通知反诉被告于2016年4月5日到银行办理按揭贷款手续，反诉被告确于2016年4月5日当天到银行签订《个人购房/购车借款及担保合同》并提交完毕所有材料，但反诉原告迟至2016年5月24日才去签字，导致按揭贷款合同迟延生效。另外，从按揭贷款合同生效后至2017年1月16日贷款发放前，反诉原告也从未通知反诉被告支付剩余购房款。因此，反诉被告不存在任何违约行为，无须支付违约金。2.退一步讲，若反诉被告需要支付违约金，反诉原告主张的违约金标准过高，应按日万分之四标准予以调低。本院经审理认定事实如下：2015年10月30日，施贻峥与正大乐清公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××07，备案登记号：20151004994），约定正大乐清公司将正大城一期第44幢103号房出售给施贻峥，建筑面积331.84平方米，单价24138.14元／平方米，总房价款8010000元，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按产权登记面积据实结算房价款。合同约定买受人的付款方式、付款期限及逾期付款的违约责任：买受人应在本合同签订之日支付首付款2410000元，剩余全部房款买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视为买受人违约，买受人应立即向出卖人一次性支付剩余房款，逾期支付剩余房款的，按逾期日期不同，分别处理：①……②逾期超过7日后，出卖人有权解除本合同，出卖人愿意继续履行合同的，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之八支付违约金……。合同约定商品房的交付期限及逾期交房的违约责任：出卖人应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交付超过180日、买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……③由于市政配套设施、设备不到位或者其他政府原因（规划原因、政策调整、政府行为等）导致商品房无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件的，出卖人可据实予以延期交付而无需承担违约责任；……。合同约定产权登记及违约责任：出卖人承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给买受人，若出卖人逾期交付权属证书的，自约定交付日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八第七条第9款约定：若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。合同签订后，施贻峥于当日付清首付款2410000元（含2015年10月5日支付的200000元在内）。2016年3月16日，施贻峥又向正大乐清公司支付购房款1600000元。2016年3月23日，正大乐清公司通过ＥＭＳ快递向施贻峥在《商品房买卖合同》上填写的地址“乐清市北白象镇前星村繁新路”邮寄送达《催款函》，要求施贻峥在2016年3月30日前办妥贷款手续或自筹资金付清剩余房款4000000元，否则将按照《商品房买卖合同》及相关补充协议的约定追究违约责任直至解除合同。2016年3月24日，正大乐清公司收到签收回执，收件人签收栏留有“西一电气有限公司发票专用章”印章以及签名“林佩佩（妈妈）24／3”字样。2016年4月5日，施贻峥向中国邮政储蓄银行申请设立个人账户。2016年5月24日，施贻峥、正大乐清公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司乐清市支行签订《个人购房／购车借款及担保合同》。2017年1月16日，中国邮政储蓄银行股份有限公司乐清市支行向正大乐清公司受托放款4000000元。2019年5月27日，正大乐清公司通知施贻峥于2019年6月7日至2019年6月9日期间办理商品房交付手续。2019年6月9日，施贻峥与正大乐清公司办理了涉案商品房的交接手续。在最后结算时，由于建筑面积差异，正大乐清公司退回购房款11828元，故涉案商品房的实际结算房款为7998172元。2019年7月10日，施贻峥取得该不动产的权属登记证书。以上事实，由施贻峥的身份证，正大乐清公司的营业执照、法定代表人身份证明书，商品房买卖合同及附件、银行账户明细清单、银联签购单二张、银行交易明细、结算账户收款凭证、个人账户申请书、个人购房/购车借款及担保合同、结算明细表、浙江增值税普通发票、交房通知书、商品房交接书、不动产权证书、催款函、EMS快递回执等证据，并结合庭审陈述在案佐证。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人缔约时的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。本诉部分，争议焦点为：1.关于2015年台风影响的2天和2016年G20峰会影响的5天共7天应否在逾期交房天数中扣除的问题。首先，双方买卖商品房的行为发生在2015年10月30日，而台风发生在2015年7月10日、2015年8月8日，《商品房买卖合同》由出卖人提供，在双方签订合同时没有就交付日期扣除或者顺延2天进行约定，而在发生纠纷时再提出主张不符合交易习惯，也有违诚实信用原则。其次，正大乐清公司以政府行为为由要求扣除G20峰会期间影响的5天，而双方约定因政府行为导致的结果是“无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件”，而被告无法举证证明G20峰会与其无法按期取得竣工验收备案证明之间的唯一关联关系，结合被告逾期交房天数超500天的事实，被告该抗辩意见难以成立。因此，在计算逾期交房天数时不应当扣除该7天。2.关于逾期交房违约金标准是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，正大乐清公司以周边及乐清市主要城区的租金水平证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，继而请求将违约金标准予以调低。施贻峥没有证据证明由于正大乐清公司的逾期交房造成其更大的损失，因此正大乐清公司要求对违约金予以调整的理由成立，予以采纳，本院认为将逾期交房违约金标准调整为日万分之三为妥。3.关于正大乐清公司是否存在逾期交付权属证书的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定出卖人应于2018年6月30日前向买受人交付权属证书，逾期交付的，则自约定交付之日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；同日签订的附件八补充协议第七条第9款又约定出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延……该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。一般来说，“补充协议”是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就逾期交付权属证书的违约责任在合同中已作明确约定，不可能产生歧义，没有重新协议的必要；再者，该“补充协议”又于当日签订，且系正大乐清公司提供的格式合同，明显是出卖人为了免除自己责任、排除买受人权利而设置，且正大乐清公司没有证据证明已经就该条款提请施贻峥注意或者对其予以说明。按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。因此，附件八补充协议第七条第9款中关于“若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”的约定无效，正大乐清公司构成逾期交付权属证书，应承担违约责任。反诉部分，争议焦点为：1.关于施贻峥是否存在逾期支付购房款的违约行为。《商品房买卖合同》附件八第二条中约定施贻峥在签订合同当日支付首付款2410000元，剩余全部房款按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准……买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视为买受人违约，买受人应立即向出卖人一次性支付剩余房款。正大乐清公司主张其已于2015年12月23日通知施贻峥于2015年12月31日前办妥按揭贷款手续，因缺乏通知已送达施贻峥的相应证据，故本院不予采纳。正大乐清公司主张于2016年3月23日向施贻峥送达《催款函》，并提供EMS快递回执单供佐证。本院认为，正大乐清公司根据施贻峥预留在《商品房买卖合同》中的住址通过EMS快递方式向其寄送《催款函》，收件人林佩佩系西一电气有限公司股东暨施贻峥母亲，根据受送达人本人或者同住成年家属签收均为有效送达的规定，结合该EMS快递回执单上有收件邮戳、回执盖章，可以认定施贻峥委托或者同意由其母亲代为签收《催款函》。施贻峥反驳未收到该邮件且其母林佩佩未有签收过该邮件，但又未否认加盖的“西一电气有限公司发票专用章”的真实性，结合施贻峥后来办理《个人购房/购车借款及担保合同》时林佩佩作为共同还款人的事实，本院认定施贻峥于2016年3月24日知悉正大乐清公司催告其办理贷款手续，施贻峥辩解其于2016年4月5日接到正大乐清公司办理贷款的通知，与查明认定的事实不符，本院不予采信。施贻峥又反驳EMS投递面单上书写为《按揭贷款办理催告函》，正大乐清公司提供的《催款函》并非《按揭贷款办理催告函》，故无法直接认定办理贷款手续的截止日期为2016年3月30日。本院认为，《催款函》的内容即要求施贻峥于2016年3月30日前办理银行贷款或者自筹资金付清购房尾款，等同于催告办理按揭贷款，故不应以邮寄面单上填写的内件品名而否定正大乐清公司通知其办理贷款手续的事实。根据《个人购房/构成借款及担保合同》落款时间，可以认定施贻峥办理贷款的时间为2016年5月24日，施贻峥提供的个人账户申请书不能作为认定其于2016年4月5日办毕贷款手续的有效证据，其主张系正大乐清公司原因才迟延办理贷款缺乏证据予以佐证，故施贻峥迟延办理贷款已构成违约应承担逾期付款违约责任，违约金起算时间应确定为2016年3月31日。2.关于逾期付款违约金的计算基数问题。《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款则按照总房款为基数参照不同的违约金标准计算违约金。本案中，施贻峥支付的4010000元并未构成违约，对于正大乐清公司而言逾期到账的购房款为4000000元，故按照总房款作为计算逾期付款违约金的基数明显有违公平原则。虽然涉案商品房在交付后结算的总房款为7998172元（比合同签订时约定的总房款8010000元减少了11828元），但买受人应支付购房款的行为本来就早于商品房交付结算的时间，故基于合同的约束力及信赖利益，施贻峥逾期支付的购房款金额应认定为4000000元，其抗辩以3988172元作为计算违约金的基数，本院不予支持。3.关于逾期付款违约金标准是否应调整的问题。根据权利义务对等原则，在本院认定调整逾期交房违约金标准为日万分之三的情况下，买受人应承担的逾期付款违约金标准亦同时予以调减更为妥当，故本院依职权调整为日万分之四。综上，正大乐清公司应向施贻峥支付自2017年12月31日起至2019年6月9日止共526天，按照本院上文认定的违约金标准日万分之三，计算后确定逾期交房违约金为1262111.5元（7998172元×0.03%×526）。正大乐清公司承诺于2018年6月30日前交付涉案商品房的权属证书，其于2019年7月10日向施贻峥交付权属证书亦构成违约，施贻峥主张自2018年6月30日起至2019年7月10日期间共376天的逾期交付权属证书违约金，充分有据，根据本院上文认定的违约金标准日万分之一，计算后确定违约金为300731元（7998172元×0.01%×376）。至于施贻峥逾期支付购房款的违约责任，按照本院依职权调整后的违约金标准日万分之四，从2016年3月31日起至2017年1月16日止共292天，计算后确定违约金为467200元（4000000元×0.04%×292）。故对于本反诉中超出上述认定的部分，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付施贻峥逾期交房违约金1262111.5元。二、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付施贻峥逾期交付权属证书违约金300731元。三、施贻峥应支付正大新生活（乐清）置业有限公司逾期付款违约金467200元。上述一至三项折抵后，由正大新生活（乐清）置业有限公司支付施贻峥1095642.5元。款于本判决生效后十五日内交本院民事审判一庭转付。四、驳回施贻峥的其他诉讼请求。五、驳回正大新生活（乐清）置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费29438元减半收取计14719元，由施贻峥负担5286元，正大新生活（乐清）置业有限公司负担9433元；反诉受理费26354元减半收取13177元，由正大新生活（乐清）置业有限公司负担9023元，施贻峥负担4154元；保全费5000元，由正大新生活（乐清）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇二〇年十一月六日书记员  於丹建