西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初8561号原告:朱星宇，男，1998年1月30日出生，汉族，住西安市碑林区，身份证号：610XXXXXXX********。委托诉讼代理人：胡志强，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，陕西稼轩律师事务所律师。被告：陕西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区楼。法定代表人：朱克亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙静，北京大成（西安）律师事务所实习律师。第三人:徐国庆，男，1967年10月1日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号:610XXXXXXX********。委托诉讼代理人：王倩，陕西嘉捷律师事务所律师。原告朱星宇与被告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称“陕西金地公司”）、第三人徐国庆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱星宇的委托诉讼代理人胡志强、王磊，被告陕西金地公司的委托诉讼代理人李媛，第三人徐国庆的委托诉讼代理人王倩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告朱星宇向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《金地·湖城大境认购书》合法有效；2.判令被告履行《金地·湖城大境认购书》项下义务，与原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理房屋网签备案手续；3.请求依法判令被告向原告交付金地·XX城XX号地1幢1单元1层102号房屋；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年11月7日，原告与被告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称“金地公司”）签署《金地·湖城大境临时定金单位协议书》，约定:原告向被告金地公司认购金地·XX城XX号地1幢1单元层102号房，销售房号10102，面积453.41㎡，成交总价1180万元。同时，原告向被告金地公司支付临时定金30000元。预留时间为2017年11月7日至11月8日，原告需在11月8日前交足定金10万元，并签署《金地·湖城大境认购书》，若被告金地公司在11月7日至11月8日将该套商品房转卖他人，将赔偿原告双倍定金。2017年11月8日，原告与被告金地公司签署了《金地·湖城大境认购书》（下称“认购书”），约定:原告认购被告金地公司出售的XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房；房屋总价款1180万元:房屋性质为住宅；建筑面积453.41㎡；付款方式为一次性付款，即自签订本认购书之日起5日内（2017年11月13日前）付总成交价1180万元整。同时认购书还约定了认购书解除签约须知、温馨提示、备注等条款。双方已就《前期物业服务合同》《业主临时公约》和待签的《商品房买卖合同》范本达成一致意思表示，原告已熟知并同意公约和《商品房买卖合同》的全部条款及内容。同日，原告向被告金地公司支付了100000元房屋定金。被告金地公司告知原告近期将通知签订商品房买卖合同，签约时缴纳购房款。《认购书》签订后，原告多次与被告金地公司联系，催促签订《商品房买卖合同》，尽快办理房屋网签备案手续，但被告金地公司以各种理由推诿拖延。直至2020年8月17日，在被告金地公司恶意诉请解除合同案件中，原告才得知被告金地公司与第三人徐国庆签订商品房买卖合同的事实然被告金地公司在明知第三人徐国庆至今未全额支付购房款，符合合同解除条件的情况下，非但不解除与第三人徐国庆签订的合同，反而恶意违约拒不履行与原告签订的合同，严重违背诚实信用原则。综上，原告与被告金地公司签订的《认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，且被告金地公司与第三人徐国庆商品房买卖合同网签备案手续并不发生阻却原告与被告金地公司继续履行合同的法律效力。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告特诉至本院，望判如所请。被告陕西金地公司辩称，一、被告于2016年6月与案外人徐国庆就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并已在房管局备案，被告已不具备与原告就涉案房屋签署《商品房买卖合同》的客观条件。被告与原告签署《金地·湖城大境认购书》（下称认购书）后，核查发现案涉房屋已于2016年6月23日与案外人徐国庆签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。被告仅与原告签署了认购书，并未签订《商品房买卖合同》，且认购书已不具备履行的客观条件。二、被告已向原告邮寄《关于XX城XX号地1-10102房屋事宜的告知书》，已解除与原告所签的认购书。如前所述，被告发现房屋已销售给案外人徐国庆后，随即联系原告办理解除认购书事宜，但原告迟迟不予配合办理。被告无奈于2019年9月29日向原告邮寄《关于XX城XX号地1-10102房屋事宜的告知书》，告知解除双方签署的认购书，原告亦已签收。至此，认购书已经解除。综上，被告客观上已不具备与原告履行认购书的条件，且双方所签的《认购书》已解除，请法院驳回原告的所有诉请。第三人徐国庆陈述，第三人与被告2016年签订商品房买卖合同，并在房管局备案，合同合法有效，案涉房屋的权益属于第三人，原被告之间的买卖合同关系第三人不知情。经审理查明，2017年11月8日，原告与被告签订《金地·湖城大境认购书》，约定原告购买被告位于西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房，原告缴纳100000元作为购房定金，并于签署《商品房屋买卖合同》时计入原告的首期付款。上述认购书签订后，原告依约向被告交纳了100000元定金。后双方未签订《商品房买卖合同》。2019年9月26日，被告向原告邮寄《关于XX城XX号地1-10102房屋事宜的告知书》，其上载明“认购书签署后，经我司核查，贵方认购的房屋在认购书签署之前已经对外销售，我司就工作失误给贵方造成的不便和影响深表歉意……，解除双方签署的《金地·湖城大境认购书》”，2019年10月9日，被告向原告邮寄《律师函》，其上载明“目前金地佳和公司已不具备签署《商品房买卖合同》的客观条件，双方签署的《认购书》已于2019年9月29日解除”。2019年10月30日，原告向被告邮寄律师函，其上载明“金地公司作为违约方无权行使单方解除权，不同意解除《认购协议》”。后被告向本院起诉要求解除其与原告签订的《认购协议书》，该案正在审理中。另查，2016年6月23日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给第三人，并于次日办理了备案登记。以上事实，有《金地·湖城大境认购书》、收款收据、《关于XX城XX号地1-10102房屋事宜的告知书》、《律师函》及庭审笔录在卷佐证，证据已经本院核对与原件无异，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告签订的《金地·湖城大境认购书》的效力如何；2、原、被告签订的《金地·湖城大境认购书》能否继续履行。关于第一个焦点问题，依法成立的合同自成立时生效，本案，原、被告签订的《金地·湖城大境认购书》不属于法律规定的无效情形，被告亦向本院起诉要求解除该认购书，故该认购书有效。关于第二个焦点问题。原告要求被告按照认购书的约定继续履行，虽我国法律规定原告有权要求被告继续履行合同，但结合本案查明的事实，案涉房屋在原、被告签订认购书前，被告已与第三人签订了《商品房买卖合同》，案涉认购书的合同目的已不能实现，故原告要求被告继续履行案涉认购书中约定的各项义务，与原告签订正式《商品房买卖合同》并办理网签备案手续以及交付案涉房屋的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、原告朱星宇与被告陕西金地佳和置业有限公司签订的《金地·湖城大境认购书》有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费92600元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  林圩垚人民陪审员  鲁军侠人民陪审员  熊兴珍二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  康 黎打印：宋延校对：宋延2020年月日送达1