江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7345号上诉人（原审被告）：南京同曦假日百货有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太东路**。法定代表人：陈广川，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘继祥，江苏苏晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋克林，江苏苏晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆允珍，女，1969年1月1日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：范益荣，江苏圣典律师事务所律师。上诉人南京同曦假日百货有限责任公司（以下简称同曦百货公司）与被上诉人陆允珍房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。同曦百货公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.由陆允珍负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案未全面查明事实，被上诉人未向上诉人返还因租赁关系而产生的代开发票税点欠款，双方对当次付款金额存在争议，并非上诉人单方原因拒不付款，故不应判决上诉人承担逾期付款违约金。二、判决金额有误。按2.94元每平方每日计算租金，年度租金为39919.32元，一审判决认定上诉人应付11个月的租金为36693元有误，实际应为36592.71元。在扣除3.5%个税点后的应付金额应为35311.96元。三、本案认定事实有误，上诉人商铺经营受到新型冠状病毒影响的时间较长长，并非仅有两个月的损失，而是自2020年1月30日以来至今仍不能正常经营，上诉人为维持商场经营承受了六个月以上无租金收入的损失。由于自2020年1月以来，国家及地方各级政府为制止新型冠状病毒的传染相继出台了一系列的各种限制商业经营的政策，上诉人经营受到极大影响，销售量及客流呈直线下降，相关铺面承租商户均因经营受到重大冲击而提出降租或撤租要求，为此，上诉人为挽留租户故对各租户先免除自1月30日起至2月20日的一级管制期闭店停止经营期间的租金，此后又对各承租商户在2020年度做出后续减租方案。目前，后续减租方案因各租户的实际情况不一，故先与全体租户中的第一批97家商户展开了后续减免协商工作，现与其中的31家就后续减免租金方案协商达成了一致意见（其中减免60-90天租金商户为2家，减免90-180天的商户为11家，减免180-214天的商户为8家，减免365天及以上的商户为10家），与其他66户商户正在协商过程中。从后续减租方案可见，上诉人受影响（即收不到租金）的时间基本在六个月以上，故上诉人请求由被上诉人分担两个月的租金损失有事实基础。综上，请求二审法院支持上诉人减少支付两个月商铺经营回报利益的上诉请求。陆允珍辩称，1、我方不同意减免疫情期间的租金。2、对于开具发票的事情与本案无关。3、一审法院计算的租金金额是无误的。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。陆允珍向一审法院提出诉讼请求：要求同曦百货公司支付陆允珍2019年9月1日至2020年8月31日的税前租金40448.24元及违约金（按照每日万分之三计算，自2019年10月23日起计至实际付清之日止）。一审法院认定事实：陆允珍系南京市江宁开发区胜太东路8号同曦鸣城商业中心3C006号（第三层）房屋所有权人，房屋建筑面积37.2平方米。2013年10月9日，陆允珍(甲方)与同曦百货公司(乙方)签订《同曦假日百货商铺委托经营合同书》(以下简称“委托经营合同书”)，约定：甲方将3C006商铺委托乙方经营，乙方以自己名义从事商铺经营管理一切活动；委托经营期限9年，自2013年9月1日起至2022年8月31日止；甲方在委托经营期间有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺经营回报利益，乙方自本合同约定委托经营期限开始日起每年的10月15日为结算日向甲方支付一年商铺经营回报利益(含税)；商铺的回报额按预售房屋时签订的《商品房买卖合同》所实际成交的金额的一定比例作为委托经营管理期间的回报额，2013年9月1日起至2022年8月31日止具体支付比例、额度、时间如下：第一年10.5%即28630.98元，支付时间2019年10月15日……第七年11.5%即31357.74元，支付时间2019年10月15日……第九年11.5%即31357.74元，支付时间2021年10月15日；商铺经营回报利益由甲方自行凭本委托经营合同书到乙方财务部领取或由乙方直接打入甲方指定的银行账户，甲方需提供房屋租赁发票；因商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担；甲方委托经营所得款项(租金所得)而产生的各项税费，甲方依法为纳税义务人的，由甲方自行承担；委托经营期间，有关商铺房屋、设备、设施正常维护所需维护费和物业管理费、水电费、经营管理费、广告费等费用由乙方承担；乙方逾期向甲方支付商铺经营回报利益，甲方有权要求乙方按约履行，若乙方在逾期5个工作日内仍未支付的，自第6个工作日起逾期每日可按一年商铺经营回报利益的万分之三向乙方加收滞纳金。同日，双方还签订《同曦假日百货商铺委托经营合同补充协议》(以下简称“补充协议”)，约定：假日百货商铺经营回报利益(以下统称“租金”)应根据同期同地区的市场行情及平等互利的原则来确定；双方商定每三年对商铺租金评估一次，原则上以每个楼层的商铺现值和同地区同类商铺收益率确定租金综合比例，再按购买时每个商铺的价格测算出每个商铺租金；前三年的租金评估应于2014年6月30日前结束，以后每三年的评估应在进入该期前半年内结束，先进行评估确定好租金后再按规定租用和支付租金，没经评估且对租金达不成一致意见的，任何一方均有权终止委托经营合同；商铺评估应在公证机关(公证处)监督下选择第三方具有良好资质的评估公司进行评估，评估公司的选定应充分考虑众多小业主代表的意见，评估所产生的费用由乙方支付；双方对评估结果应进行充分沟通和协调，如果一方对评估结果不满意，经沟通仍达不成一致意见的，允许其终止合同，由甲方在不影响商场的整体规划和其他商户的权益下自己经营或自主出租；合同第五条第二项“租金的回报额”是指租金的保底价，经市场评估测算出的租金如果高于保底价则按评估执行，如果低于保底价则按保底价执行。由于前三年租金尚未评估，双方商定第一年的租金先按合同执行，待评估结束后如果高于保底价，第二年付租金时一并补齐；租赁税费由甲方自行承担，乙方协助缴纳；委托经营期间，在不影响商场正常经营的情况下，允许甲方根据需要自行出售或同意由同曦集团按市场价回购；合同第六条违约责任第一项修改为：乙方逾期向甲方支付商铺租金，甲方每日按逾期支付租金数额的万分之三向乙方加收滞纳金。截至起诉之日，同曦百货公司未向陆允珍支付第七年的商铺租金。一审另查明，2016年9月，同曦百货公司商铺业主委托江苏圣典律师事务所发函要求同曦百货公司对第二个三年（2016年9月1日至2019年8月31日期间）的租金标准进行评估。2017年8月26日，南京中信资产评估有限公司出具宁信评报字（2017）第042号评估报告书，对同曦鸣城假日百货商场负1层至第4层房屋平均租金水平作出评估。评估基准日：2016年3月1日，评估结果为平均单位价值(含税)：负1层日租金3.14元/日/平方米，第1层租金3.92元/日/平方米，第2层租金3.53元/日/平方米，第3层租金2.94元/日/平方米，第4层租金2.35元/日/平方米……”。一审庭审中，陆允珍、同曦百货公司一致同意按照南京中信资产评估有限公司出具的宁信评报字（2017）第042号评估报告书中的评估价格计算案涉租金。陆允珍同意由同曦百货公司按租金的3.5%代扣代缴税款。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故陆允珍请求同曦百货公司按照委托经营合同书及补充协议的约定支付租金及违约金，一审法院予以支持。关于租金数额，陆允珍、同曦百货公司一致同意按照南京中信资产评估有限公司出具的宁信评报字（2017）第042号评估报告书中的评估价格2.94元/日/平方米作为计算标准，一审法院予以确认。对于同曦百货公司辩称，在新冠肺炎疫情防控期间，其经营受到严重影响，故要求减免两个月的租金。一审法院认为，根据疫情影响情况及损失分担的原则，一审法院酌定减免同曦百货公司一个月的租金，故同曦百货公司应给付陆允珍2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金36693元。关于违约金，同曦百货公司未按合同约定于2019年10月23日支付上述租金，根据补充协议约定，陆允珍主张每日按逾期支付租金数额的万分之三向同曦百货公司加收滞纳金，一审法院予以支持。审理中，双方一致同意由同曦百货公司按租金的3.5%代扣代缴税款，不违反法律规定，一审法院予以准许。综上，同曦百货公司应支付陆允珍2019年9月1日至2020年8月31日期间税后租金35408.7元及违约金（以35408.7元为基数，按照每日万分之三的标准计算，自2019年10月23日起计至实际给付之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、南京同曦假日百货有限责任公司于判决生效之日起5日内支付陆允珍2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金35408.7元及违约金（以35408.7元为基数，按照每日万分之三的标准计算，自2019年10月23日起计至实际给付之日止）；二、驳回陆允珍的其他诉讼请求。一审案件受理费400元，由陆允珍负担60元，由南京同曦假日百货有限责任公司负担340元。二审中，同曦百货公司提交销售统计表一份，欲证明2020年受疫情影响销售额相比去年大量减少，根据销售量的减少，同曦百货公司对承租商户进行了减免租金扶持。陆允珍质证认为，该份材料属于上诉人自制的表格，对其真实性、关联性均不予认可。双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人同曦百货公司与被上诉人陆允珍签订的《商铺委托经营合同书》为双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。本案中,被上诉人将涉案商铺委托同曦百货公司经营出租，上诉人同曦百货公司作为受托方,理应按时按约给付租金。现上诉人同曦百货公司逾期至今未给付涉案租金,具有违约情形,应当承担相应的违约责任。故一审判令其承担合同约定的违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持。同曦百货公司以陆允珍未向其返还代开发票税点欠款为由而拒付租金的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于租金减免问题，本院认为，在新冠肺炎疫情防控期间，上诉人同曦百货公司的经营业态确实受到一定的影响，但综合考虑本案租赁性质，同曦百货公司逾期未给付租金存在过错及实际产生的损失等因素，结合疫情对双方损失影响情况，一审法院酌定减免上诉人一个月的租金，符合公平原则。故对上诉人要求减免二个月租金的上诉主张本院不予支持。综上，同曦百货公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南京同曦假日百货有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 汪德全审判员 李任飞二〇二〇年十一月二十六日法官助理孙成艺书记员汪海燕