浙江省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙执复60号 复议申请人（申请执行人）：宁波柯丽莱电子有限公司，统一社会信用代码：91330282MA2AHK480K，住所地：浙江省慈溪市宗汉街道兴园路**。 法定代表人：沈聪，该公司执行董事。 委托代理人：张利权、潘金环，慈溪市维权法律服务所法律工作者。 利害关系人（异议人）：汪海清，女，1973年3月27日出生，汉族，住浙江省余姚市。 利害关系人（异议人）：钟信德，男，1964年4月10日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 两利害关系人共同委托代理人（特别授权代理）：韩雨航，浙江浙嘉律师事务所律师。 委托代理人（特别授权代理）：胡卫平，浙江浙嘉律师事务所律师。 被执行人：宁波世捷新能源科技有限公司，统一社会信用代码：91330282688017758D，，住所地：浙江省慈溪市新兴产业集群区宗汉街道新兴大道** 法定代表人：张永学，该公司董事长。 被执行人：宁波永利达金属有限公司。统一社会信用代码：91330282144737618B，住所，住所地：浙江省慈溪市宗汉街道周塘东村div> 法定代表人：张永学。 被执行人：宁波普利线缆有限公司，统一社会信用代码：9133028279300174XQ，住所，住所地：浙江省慈溪市宗汉街道周塘东村div> 法定代表人：陈焕军，该公司执行董事。 被执行人：宁波市欧文家具制造有限公司，统一社会信用代码：91330282744998555F，住所，住所地：浙江省慈溪市慈东工业区兴东路div> 法定代表人：张欢娣。 被执行人：宁波普伦特电子有限公司，住所，住所地：浙江省慈溪市宗汉街道周塘东村div> 法定代表人：杨建维，该公司执行董事。 被执行人：浙江瓦力新能源科技有限公司，住所，住所地：浙江省慈溪市新兴产业集群区宗汉街道新兴大道**div> 法定代表人：徐根生，该公司董事长。 被执行人：张永学，男，1962年11月6日出生，汉族，住浙江省慈溪市古塘街道中泰都市。 被执行人：马小芬，女，1963年5月15日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 浙江省宁波市中级人民法院（以下简称宁波中院）在执行申请执行人宁波柯丽莱电子有限公司（以下简称柯丽莱公司）与被执行人宁波世捷新能源科技有限公司、宁波永利达金属有限公司（以下简称永利达公司）、宁波普利线缆有限公司、宁波市欧文家具制造有限公司、宁波普伦特电子有限公司、浙江瓦力新能源科技有限公司、张永学、马小芬商事仲裁恢复执行一案［案号（2019）浙02执恢46号］中，依法裁定拍卖永利达公司名下的位于浙江省慈溪市××街道××村××路××号××路××号××10号、马家路村等多处房地产。汪海清、钟信德通过网络司法拍卖竞得位于东周塘村的房地产［权证号为慈房权证2005字第0××3号，土地证号为慈国用（2006）第1&tim**;×5号］，但随后汪、钟提出执行异议，要求撤销该拍卖。宁波中院立案审查后，于2020年8月19日作出（2020）浙02执异53号执行裁定。申请执行人柯丽莱公司不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 汪海清、钟信德向宁波中院异议称，本案拍卖公告中的标的物文字说明、视频照片展示以及瑕疵说明严重失实，存在重大误解的情形，请求撤销本次拍卖。其理由是：一、法院提供的《房地产司法评估报告》内容模糊不清，评估报告上传内容不完整，而被执行人永利达公司厂房内另一块相连的未被拍卖区域在拍卖视频中又显示为一整块建筑区域，使得异议人对标的物的真实情况产生重大误解。1.标的物范围与实际情况严重不符，评估报告和视频介绍中都描述“位于慈溪市××村××所在位置东临浒崇公路、南临宗兴东路、西靠河流、北临金桥路”，但从实际情况来看，宗兴东路距离拍卖标的物的距离有150米远，异议人在拍卖前勘察现场时，因无图纸、房产证等参考物，依据《房地产司法评估报告》（附件未上传）和标的物视频中“南临宗兴东路”的描述，寻找到的是永利达公司（南大门），在视频照片的错误引导下自然认为拍卖标的物范围应“南临宗兴东路”。待拍卖结束，宗兴东路改造拆除时，对拆除行为提出异议时方才知晓所谓“南临宗兴东路”子虚乌有。拍卖视频介绍无法体现拍卖标的物实际红线范围，与实际案涉抵押物建筑范围有极大出入。2.竞买公告的标的物位置标注与实际差距过大。竞买公告中标的物的描述通过地图标注的形式进行显示，但是以实际标的物所在位置来看，二者相隔一条河相隔一条路，与实际差距过大，致使异议人对标的物范围造成混淆。3.拍卖标的物视频介绍中拍卖对象混乱，介绍“拍卖对象位于慈溪市××街道××村××路××号××号××路××号××马家路村”，上述描述与本次拍卖针对的“慈溪市东周塘村工业房产”也不相符。拍卖标的厂房是南临宗兴东路，而实际上外面还有其他厂房。由于无法看到上述文件（《房地产司法评估报告》附件），同时视频介绍误导，导致异议人对本次司法拍卖标的物的实际位置图、权证所描述的建筑物及所在区域的真实内容无法了解和获取。二、竞拍公告中《房地产司法评估报告》无法体现对案涉标的物详细位置内容和范围的描述，异议人一直未能看到证明标的物范围及位置的文件，造成异议人重大误解。依据竞买公告中第一条中的拍卖标的和瑕疵披露中注明，无证建筑六处，无证钢棚三处。然而评估报告中仅仅对无证建筑数量面积进行描述，却从未明确告知上述房屋位于何地，更未对房屋租赁情况等瑕疵进行说明。评估报告第四大部分为附件，具体内容包括（1）估价对象位置图；（2）估价人员实地拍摄的估价对象照片；（3）司法评估委托书复印件；（4）《国有土地使用证》《房屋所有权证》复印件；（5）慈溪市鑫鑫测量有限公司提供的《测绘报告》复印件;（6）估价机构营业执照、资质证书；（7）估价人员资格证书复印件。实际上异议人无法阅读到上述文件资料，异议人在拍卖前也向法院提出要求查阅，但一直未获得。三、竞买公告中对于租赁现状的表述明显与事实不符。竞买公告第一条拍卖标的中特别提示中注明拍卖对象目前仍有多家单位和个人占有使用，但都已承诺拍卖成交后90日内腾退。但在标的物介绍中却显示优先购买权及租赁情况为无，异议人根据上述公示内容有理由认为案涉标的物项下即使存在占有情况但也不存在任何租赁情况，但实地勘察后却发现，仍存在大量租赁关系。部分承租人新近与原所有权人签订了一年租赁合同，多家承租人尚无在90日内腾空的迹象。 柯丽莱公司答辩称：一、案涉《竞买公告》及《房地产司法评估报告》足以让异议人一目了然，绝不会导致异议人及其他案涉竞拍人对标的物的真实情况产生重大误解。1.案涉《房地产评估报告》内容详尽完整，毫无瑕疵，拍卖平台显示的《竞买公告》中所附涉案《房地产评估报告》内容明确无瑕。2.视频内容亦不会导致异议人对拍卖标的物方位产生误解，以“在视频介绍中，拍卖标的物是南临宗兴路，宗兴东路是大路，而实际标的厂房不是面临宗兴路，外面还有其他厂房”，以此作为“误解”理由不免牵强附会。3.异议人在参与竞拍前曾亲自抵现场踏勘，也通过电话向永利达公司法定代表人了解案涉房屋基本情况，之后又在法官的陪同下到过现场了解情况，所以不应存在重大误解。4.组织看样的法官工作扎实，既然异议人对法院工作人员未提供涉案房地产权属证书等提出了质疑，充分说明其参与竞拍案涉房地产极为慎重。如果法院工作人员对其提出的问题未予答复，其最终还是参与了竞拍，足以说明异议人对拍卖事项是极为清楚的。二、异议人竞拍成功后，即通过房产中介转让受让的房地产行为及要求房屋中的承租户即行腾空租赁房屋的举动也证明异议人不存在重大误解的事实。 宁波中院经审查查明：本案执行依据为（2018）甬金仲字第138号裁决书，该院于2018年7月4日立案［案号为（2018）浙02执444号］执行，原申请执行人为平安银行股份有限公司宁波分行，因申请人撤销执行申请，该院于2019年8月7日裁定终结执行。2019年8月14日立案恢复执行，案号（2019）浙02执恢46号。因债权转让，该院（2019）浙02执异96号裁定变更申请执行人为柯丽莱公司。在上述案件办理过程中，2018年8月3日，该院对永利达公司名下位于慈溪市宗汉街道的房地产【房屋所有权证号：慈房权证2005字第0××3号、慈房权证2008字第0××4号、慈房权证2008字第0××5号、慈房权证2008字第0××7号、慈房权证2008字第0××8号；土地使用权证号：慈国用（2006）第1××5号、慈国用（2007）第1××1号、慈国用（2007）第1××6号、慈国用（2008）第1××8号】进行了查封。2019年12月29日委托宁波永正房地产估价经纪有限公司对上述不动产（含无证建筑、钢棚等）进行司法评估。该公司于2020年1月16日出具宁永估字【2020】第Ｅ1043号房地产司法评估报告，拍品市场总价合计人民币3563.10万元,其中位于慈溪市××街道××村房地产［权证号为慈房权证2005字第0××3号，土地证号为慈国用（2006）第1&tim**;×5号）］市场价值合计2519.6万元。该院于2020年5月18日裁定拍卖该房地产，5月22日在淘宝网阿里拍卖平台发布拍卖公告，6月23日异议人在网络拍卖中竞买成功，成交价为3059万元。 另查明：1.该院委托评估的被执行人永利达公司名下的四处房地产【所涉土地使用权证号分别为：慈国用（2006）第1××5号、慈国用（2007）第1××1号、慈国用（2007）第1××6号、慈国用（2008）第1××8号】评估结果均记载在宁波永正房地产经纪有限公司2020年1月16日出具的编号为宁永估字【2020】第Ｅ1043号房地产司法评估报告（以下简称评估报告）中，该报告第四大部分为附件（评估报告中已有第四部分为“估价技术报告”，故“附件”部分其实应为报告的第五部分），具体内容包括（1）估价对象位置图；（2）估价人员实地拍摄的估价对象照片；（3）司法评估委托书复印件；（4）《国有土地使用证》《房屋所有权证》复印件；（5）慈溪市鑫鑫测量有限公司提供的《测绘报告》复印件，（6）估价机构营业执照、资质证书；（7）估价人员资格证书复印件。附件部分均未上传至拍卖公告所附的司法评估报告中。2.该报告对本案涉及的争议房地产的区位描述（第13页）为“位于慈溪市××村××所在位置东临浒崇公路、南临宗兴东路、西靠河流、北临金桥路”，拍卖视频中也作如此介绍。3.该报告附件中的土地使用权证慈国用（2006）81005号对涉案争议房地产区位的描述为“东：3-4界线，路边线外侧，临兴园路；南：4-1界线，自墙外侧往西延长线，邻本公司；西：1-2界线，自围墙河石坎外侧，临河；北：2-3界线，拼围墙基中及延长线，邻市伟伟塑料制品有限公司。4.该报告对涉及的争议房地产中各建筑1-10共十处建筑物进行了描述（第9页），附件中该院委托慈溪市鑫鑫测量有限公司出具的《宗地图》对各建筑区位进行了详细标注。5.拍卖公告所附评估报告未附异议人所述附件部分，包括未附上述第3、第4项所说土地使用权证区位描述面页和鑫鑫测量有限公司出具的《宗地图》。6.异议人在竞拍前曾经在法院工作人员陪同下现场看样，后异议人曾与陪同看样的法院工作人员微信联系，要求发给需要察看的东西（评估报告附件图），法院工作人员未给予明确回复。7.网拍公告中视频涉案争议房地产与评估报告中其他几处房地产在同一视频中介绍，视频中永利达公司南大门挂有门牌，该大门在宗兴东路上，但此大门往北至拍卖地块南面界线处为非拍卖地块。8.经现场察看，永利达公司现有地块大致可以分为南北两个地块，南大门进门一路往北至拍卖地段南端为非拍卖部分，南面地块从南大门进入厂内，在道路两侧，有若干砖房和钢棚，切割为若干块出租，不属于拍卖对象。北面地块为拍卖对象，与南面非拍卖对象没有明显的界限，小砖房（10）同时还存在有拍卖与不拍卖对象的情况，非经测绘，无法准确确定界线。9.拍卖对象除南边少部分需要从永利达公司南大门进入外，主体部分不能从南大门进入，需要从东大门进入，东大门位于××路××端尽头，没有永利达公司的门牌，拍卖对象北面界线为其它公司厂房，非金桥路。拍卖公告中特别提示“拍卖对象目前仍有多家单位和个人占有使用，但都已承诺拍卖成交后90日内腾退”。各承租人均已承诺拍卖成交后一定期间内腾空。 宁波中院认为：由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现，当事人、异议人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，人民法院应当支持。本案中，（1）拍卖公告随附的司法评估报告附件部分未上传至网络司法拍卖平台，而当事人也无法从其他途径获得这些材料中土地权证上关于拍卖对象界线的记载以及《宗地测绘图》等确定涉案房地产区位界线的关键材料；（2）评估报告和视频介绍对涉案房地产区位描述为南临宗兴东路，北临金桥路；（3）拍卖对象南面界线至宗兴东路地块也为被执行人永利达公司使用地块，未一同拍卖，且大门有该公司名称，而东门无公司门牌。综合以上因素，足以使异议人对拍卖标的物的区位和界线产生重大误解，导致购买目的无法实现。故对异议人的异议理由，除租赁描述与事实不符外，其他予以采信，对其请求撤销拍卖的主张予以支持，对申请执行人的拍卖异议答辩意见不予支持。遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定撤销该院2020年6月23日对永利达公司名下所有的位于慈溪市东周塘村房地产［权证号为慈房权证2005字第0××3号，土地证号为慈国用（2006）第1&tim**;×5号）］的拍卖。 柯丽莱公司复议称：一.评估报告附件部分未上传至网络司法拍卖平台并不影响竞买人了解标的物具体情况，更不会导致竞买人产生重大误解。宁波中院认为拍卖公告随附的评估报告附件部分未上传至网络司法拍卖平台，当事人也无法从其他途径获得案涉房地产区位界限的关键材料，该结论系被二异议人误导情况下得出。未上传附件为宁波中院司法网拍活动中的常见现象，无一例以此为由申请撤销拍卖，也无任何第三人提出异议认为司法评估报告附件部分未上传为对标的物的说明严重失实，将致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现。此次竞拍共有5人参加，所有竞拍人在标的展示、拍卖过程中均未提出异议，说明未上传附件并未对竞拍人详细准确了解标的物情况产生任何影响。 二.评估报告和视频介绍对涉案房地产区位界限的描述并不影响竞买人了解标的物具体情况，更不会导致竞买人产生重大误解。评估报告正文着重说明了标的物土地及其附着物的市场价格及评估方法、依据，对标的物四至描述仅为笼统的概括性、指向性描述，该报告第三部分第四条估价对象区位状况中关于“估价对象一位于慈溪市××街道××村，所在位置东临浒崇公路、南临宗兴东路、西靠河流、北临金桥路”的描述，为“数字或文字校对或其他类似原因出现差错”，属正常差错范围，对标的物四至描述虽未达到十分精准的程度，但此类瑕疵为司法拍卖中的常见现象，并不必然导致竞买人产生误解。视频介绍内容来源于评估报告，视频最后显示“以上视频资料仅供参考，有意者请与宁波中院联系，实地看样”的字样，故视频介绍内容也不能成为主张重大误解的理由。 三.拍卖对象南侧地块未一同拍卖，为同一被执行人使用，并不形成异议人重大误解。在案涉标的展示期间，法官已带领异议人完成了实地踏勘，其足以全面详细准确了解标的所有情况，不会产生任何误解。至于东门无被执行人门牌问题，是为了与同时拍卖的同一被执行人名下的其他三处房地产予以区分，以此为由主张重大误解并无任何依据。 四.异议人6月23日竞拍成功后，马上抵达现场吩咐承租人及时腾空租房，并于6月29日通过中介挂出转让信息（报价为3200万元），这些行为表明其对自己竞拍行为的确认。 综上，异议人有足够的渠道全面准确了解标的物具体情况，不存在产生重大误解的事实基础。案涉拍卖财产的文字说明、视频展示中的细微瑕疵较为常见、轻微，远未达到严重失实的程度，更不可能致使买受人产生重大误解、购买目的无法实现。其异议理由不能成立，故请求撤销宁波中院的异议裁定，驳回二异议人的异议申请。 本院经审查，对宁波中院异议裁定中认定的事实予以确认。 另查明，宁波中院于2020年5月20日在淘宝网司法拍卖平台发布竞买公告：确定于2020年6月22日至23日进行公开拍卖，拍卖标的是位于慈溪市××街道××村的工业房地产，其中红线内房屋建筑面积合计为12692.52平方米，其中有证房屋建筑面积为5656.43平方米［房屋所有权证号：慈房权证2005字0××3号］，无证房屋建筑面积合计为4556.65平方米，钢棚面积2479.44平方米，国有出让工业用地使用权面积合计为9274平方米［国有土地使用权证号：慈国用（2006）第1××5号］。汪海清、钟信德参与了本次拍卖，并以3059万元的最高价拍卖成交。 本院认为，本案的争议焦点为宁波中院本次拍卖中对拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明是否存在严重失实的情形。根据查明的事实，拍卖公告中的内容无法体现对标的物具体位置和范围的描述，案涉标的物详细位置及四至描述体现在评估报告的附件中，但附件部分未上传到拍卖平台，导致竞买人无法阅读到这些文件资料。而视频介绍中称拍卖标的厂房南临宗兴东路等，与实际情况存在明显出入。执行法院虽组织看样，但也未提供拍卖标的物相关土地使用权证和房屋权属证书等具体资料。故由于宁波中院在拍卖中评估报告内容提交不完整，文字说明、视频介绍存在严重失实情形，致使买受人产生重大误解，导致其购买目的无法实现。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项的规定，宁波中院裁定支持汪海清、钟信德请求撤销拍卖的主张并无不当。复议申请人柯丽莱公司提出本次拍卖中评估报告上传不完整及视频介绍方面存在的问题属司法网拍中的常见现象和正常差错、不会导致竞买人产生重大误解的意见，缺乏事实和法律依据，其复议理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回宁波柯丽莱电子有限公司的复议申请，维持浙江省宁波市中级人民法院（2020）浙02执异53号执行裁定。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长 方 铮 审判员 袁松杰 审判员 汤华桐 二〇二〇年十一月十三日 书记员 徐滋忆