贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5175号上诉人（原审原告）：遵义市侨龙房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区上海路**。统一社会信91520300795278486L。法定代表人：陈明全，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁静，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：江雪婷，贵州悠南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李小进，女，1975年7月4日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人（原审被告）：田绍伟，男，1974年7月1日出生，汉族，贵州省仁怀市人，户籍地贵州省仁怀市，现住贵州省遵义市红花岗区。上诉人遵义市侨龙房地产开发有限公司（以下简称侨龙房开公司）、李小进、田绍伟房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。侨龙房开公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审法院作出的（2020）黔0321民初1220号民事判决，并依法改判由李小进、田绍伟支付侨龙房开公司剩余购房款93000元。2.上诉费用由李小进、田绍伟承担。事实和理由：一、侨龙房开公司与李小进、田绍伟于2015年4月14日签订的两份《商品房买卖合同》真实合法有效。合同中并不存在一审法院认定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”属于无效约定的情形。而一审法院已查明并认定了李小进、田绍伟所购买的16、17号房屋的首期购房款共计339648元，李小进、田绍伟仅支付了246648元，剩余93000元的首付款尚未支付是客观事实，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，李小进、田绍伟理应按约足额支付购房款。故侨龙房开公司请求李小进、田绍伟支付购房款既有事实依据也有法律依据。二、一审法院将侨龙房开公司未能收取的93000元购房首付款认定为损失，并根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定判令侨龙房开公司按60%的过错比例承担责任，不符合法律规定，属于事实认定错误。侨龙房开公司与李小进、田绍伟于2015年4月14日签订的两份《商品房买卖合同》真实合法有效，侨龙房开公司已经向李小进、田绍伟交付房屋，完全履行了合同约定的义务，李小进、田绍伟尚欠93000元的购房款是李小进、田绍伟支付给侨龙房开公司作为购买商品房的对价，属于商品房首付款的一部分，不能要求侨龙房开公司与李小进、田绍伟按照过错比例来分别承担所谓“损失”的责任。李小进、田绍伟未按合同约定足额支付购房款的行为严重损害侨龙房开公司利益，因此侨龙房开公司主张李小进、田绍伟支付剩余购房款93000元的请求合理合法。李小进、田绍伟辩称，侨龙房开公司的上诉理由不能成立，侨龙房开公司说我们差欠购房款，从始至终未出具过我们欠钱的依据，侨龙房开公司声称的借条至今未能出示。事实是侨龙房开公司采取虚假宣传的销售方式让我们购买房子，现在又反过来说我们欠他们的钱。李小进、田绍伟上诉请求：1、撤销一审法院（2020）黔0321民初1220号民事判决，依法改判李小进、田绍伟不支付侨龙房开公司购房首付款37200元。2、本案诉讼费用由侨龙房开公司承担。事实和理由：一、一审法院认定的案由和事实错误。侨龙房开公司2019年6月21日出具的《侨龙财智国际催告函》明确记载：李小进、田绍伟因购买商品房资金不足，2015年4月14日向侨龙房开公司申请借款并出具了《借条》，借条中载明，李小进、田绍伟向侨龙房开公司借款93000元（大写：玖万叁仟元整），用于支付购买上述物业的首付款。这足以证明以下问题：如侨龙房开公司所称《借条》属实，则李小进、田绍伟向侨龙房开公司借款93000元当天就支付了所欠首付款，不欠侨龙房开公司所谓的首付款，双方之间的债务纠纷属于“民间借贷纠纷”，侨龙房开公司以“房屋买卖合同纠纷”的案由及相关法律条款提起诉讼错误。一审法院认定为房屋买卖合同纠纷并以相关的法律条款进行判决，其认定的案由、事实及适用法律错误。二、侨龙房开公司所说的“借款支付首付款”和“欠首付款”均不是事实。第一、2015年4月14日双方在签订《商品房买卖合同》时，侨龙房开公司根据小微企业补贴政策减免首付款93000元后，李小进、田绍伟当场支付了其余首付款246648元及维修基金、预告费6036元，余款336000元以银行按揭的方式于2015年6月12日支付给侨龙房开公司，不存在向侨龙房开公司借款93000元支付首付款的事实，也没有欠其首付款93000元。侨龙房开公司见借款不成立，又主张是为李小进、田绍伟垫付首付款，李小进、田绍伟系普通老百姓，与侨龙房开公司没有任何关系，侨龙房开公司不可能无缘无故垫付首付款，这不符合情理，也不符合当地房地产交易习惯，故该债务不是事实；第二、侨龙房开公司称“已经向李小进、田绍伟交付了房屋”。按照侨龙房开公司的逻辑，在上诉人拖欠首付款长达4年之久的情况下，仍然甘愿冒险交付房屋给李小进、田绍伟，这不符合当地房地产的交付惯例。本案事实是：侨龙房开公司至今没有向李小进、田绍伟交付所购房屋，侨龙房开公司也没有提供交付房屋的证据；第三、侨龙房开公司系成立数年的大型房地产开发企业，具有健全的财务管理体系和管理制度，若李小进、田绍伟真实欠差首付款，时隔多年才主张也不合常理；三、侨龙房开公司的诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。四、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第52条第2项和第58条的规定，认为李小进、田绍伟需对侨龙房开公司所谓的损失93000元承担40%的责任，与事实不符，本案不适用过错责任，一审判决事实认定错误，适用法律错误，具体理由如下：首先，李小进、田绍伟与侨龙房开公司签订《商品房买卖合同》时，没有向侨龙房开公司借款93000元，更没有向侨龙房开公司出具借条。侨龙房开公司2019年6月21日向上诉人发出的《侨龙财智国际催告函》事实和理由均是错误的，双方之间不存在任何首付款争议和借款事实。本案事实是：侨龙房开公司向上诉人承诺为李小进、田绍伟办理小微企业，当场直接减免了首付款93000元。其次，一审判决查明侨龙房开公司为上诉人办理的小微企业优惠补贴未能办理。对此，侨龙房开公司并未提供证据予以佐证，侨龙房开公司是否已经获得优惠补贴仍然不清楚，一审判决认定事实不清。再次，本案属于典型的民间借贷纠纷，不存在拖欠首付款的事实，不适用《合同法》第52条第2项以及《合同法》第58条过错责任的规定。关于小微企业优惠补贴的事，全部都是侨龙房开公司在操作，侨龙房开公司以此为由当场为上诉人减免首付款93000元是其营销策略，上诉人毫不知情，不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的事实，一审判决认定双方的此项约定违法并以此为由进行判决是错误的，李小进、田绍伟不予认可。李小进、田绍伟没有任何过错，不应当承担侨龙房开公司所谓损失的40%，即37200元。侨龙房开公司的答辩意见与上诉意见一致。侨龙房开公司向一审法院起诉请求：1.判令李小进、田绍伟立即支付侨龙房开公司剩余购房款93,000元，以及因迟延支付购房款产生的违约金14,461.5元（违约金以93,000元为基数，按日万分之一的标准自2015年4月14日起暂计至2019年7月16日止，后按此标准计算至购房款付清之日止）；以上款项暂共计：107,461.6元。2.本案的诉讼费、保全费由李小进、田绍伟承担。一审法院认定事实：2015年4月14日，侨龙房开公司（出卖人）与田绍伟、李小进（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定侨龙房开公司将其开发建设的位于遵义县东侧“侨龙·财智国际”第Ｃ栋12层16号（Ｃ-12-16）房屋（建筑面积48.96平方米、套内面积35.95平方米）的房屋以337824.00元的总价款出售给田绍伟、李小进，《商品房买卖合同》第八条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款。…3.贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首付款（小写）计￥169824元，余额（小写）￥168000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭贷款或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理…”；2015年4月14日，侨龙房开公司（出卖人）与田绍伟、李小进（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定侨龙房开公司将其开发建设的位于遵义县东侧“侨龙·财智国际”第Ｃ栋12层17号（Ｃ-12-17）房屋（建筑面积48.96平方米、套内面积35.95平方米）的房屋以337824.00元的总价款出售给田绍伟、李小进，《商品房买卖合同》第八条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款。…3.贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首付款（小写）计￥169824元，余额（小写）￥168000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭贷款或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理…”。两份《商品房买卖合同》签订后，田绍伟、李小进向按照约定于签订合同当日向侨龙房开公司支付购房首付款246648元、维修基金及预告费6036元，以银行按揭方式支付购房余款336000元。现侨龙房开公司已将房屋交付给田绍伟、李小进。2019年6月21日，侨龙房开公司以向田绍伟、李小进出具《侨龙财智国际催告函》，以双方于2015年4月14日签订《商品房买卖合同》时，田绍伟、李小进向其公司借款93000元用于支付购房首付款并出具《借条》为由，函告田绍伟、李小进：“限您于收到本催告函之日起至2019年6月30日止，前往我公司缴纳尚欠借款；2.若上述期限届满您仍未履行还款义务，我公司将通过法律途径向您主张权利，依法维护本公司自身的合法权益，并根据法律规定向您主张资金占用损失费及给我公司造成的其他损失，由此带来的一切不利后果由您自行承担”。双方就田绍伟、李小进是否欠付购房首付款发生争议，侨龙房开公司于2019年7月25日向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年7月25日立案受理后，于2019年10月9日作出（2019黔）0321民初6437号民事判决书，判决：由李小进、田绍伟李小进、田绍伟在本判决生效后十日内向侨龙房开公司遵义市侨龙房地产开发有限公司支付所欠的购房首付款93000元，并支付违约金（从2015年4月14日起至付清款项时止，以93000元为基数，按日万分之一的标准计算违约金）。田绍伟、李小进不服该判决，向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）黔03民终7295号民事裁定书，裁定：撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初6437号民事判决书；二、本案发回贵州省遵义市播州区人民法院重审。另查明，田绍伟、李小进与侨龙房开公司签订《商品房买卖合同》时，侨龙房开公司向田绍伟、李小进宣传可办理小微企业优惠补贴抵扣首付款，田绍伟、李小进在未办理小微企业的情况下向侨龙房开公司提供了相关资料，但田绍伟、李小进的小微企业优惠补贴未能办理。一审法院认为，侨龙房开公司与李小进、田绍伟于2015年4月14日签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》签订后，田绍伟、李小进向侨龙房开公司支付了购房首付款246648、维修基金及预告费6036元，以银行按揭方式支付购房余款336000元，侨龙房开公司将交易房屋交付给田绍伟、李小进。田绍伟、李小进与侨龙房开公司签订《商品房买卖合同》时，侨龙房开公司向田绍伟、李小进宣传可办理小微企业优惠补贴抵扣首付款，田绍伟、李小进在未办理小微企业的情况下向侨龙房开公司提供了相关资料，但田绍伟、李小进的小微企业优惠补贴未能办理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益…”的规定，侨龙房开公司与田绍伟、李小进关于办理小微企业补贴款抵扣购房首付款93000元的约定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方对办理小微企业补贴款用于抵扣购房首付款的约定无效均有过错，结合本案实际情况，一审法院酌情由田绍伟、李小进支付侨龙房开公司购房首付款37200元（93000元×40%），由侨龙房开公司自行承担55800元（93000元×60%）；因侨龙房开公司作为市场经营主体，对本案首付款未支付完毕存在较大过错，故侨龙房开公司主张由田绍伟、李小进支付违约金，不予支持。田绍伟、李小进在本案一审及二审中均未主张侨龙房开公司的诉讼已超过诉讼时效，故田绍伟、李小进在发回重审中主张侨龙房开公司的诉讼超过诉讼时效的主张，不予支持。综上，为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条的规定，判决如下：一、李小进、田绍伟于本判决生效之日起十五日内支付遵义市侨龙房地产开发有限公司购房首付款37200元。二、驳回遵义市侨龙房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2450元，减半收取1225元，由李小进、田绍伟负担365元，遵义市侨龙房地产开发有限公司负担860元。本院二审期间，侨龙房开公司向本院提交以下证据：1.《借条》两张，证明同田绍伟、李小进一样情形的购房人均向侨龙房开公司出具了《借条》，田绍伟、李小进也出具过《借条》，但公司现未能找到；2.侨龙房开公司制作《销售统计表》，证明有购房人已成功办理小微企业并获取相应政府补贴，故不欠侨龙房开公司购房款。3.照片两张。证明侨龙房开公司在销售大厅放有办理小微企业的告知书，内容为办理小微企业的流程。李小进、田绍伟对上述证据的质证意见为对证据1不认可，认可双方当时确实写有借条，但与上诉人提供的两张《借条》不一样，李小进、田绍伟的条子中内容明确写明了以小微企业补贴抵扣购房款，但侨龙房开公司现拒不提供。对证据2三性均不予认可。对证据3质证意见为不清楚情况。本院经审理查明，田绍伟、李小进至今未接房，本院经审理查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1.本案系民间借贷纠纷还是商品房买卖合同纠纷；2.李小进、田绍伟是否应当向侨龙房开公司支付未按合同约定足额支付的购房款93000元。关于争议焦点一，侨龙房开公司与李小进、田绍伟于2015年4月14日签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同。按照合同约定，李小进、田绍伟购买侨龙房开公司开发的侨龙﹒财智国际的C-12-16及C-12-17号房屋，每套房屋的总价为337824元，付款方式为于合同签订之日交付首期房款169824元，剩余购房款以银行按揭方式交付。依合同约定，田绍伟、李小进应支付两套房屋首付款共339648元，而田绍伟、李小进于2015年4月14日向侨龙房开公司支付购房款246648元后成功办理银行按揭。对田绍伟、李小进未按合同约定足额支付的购房款，侨龙房开公司在庭审中主张系为田绍伟、李小进所垫付，并出具有《借条》，但至今未能向法院提供《借条》，田绍伟、李小进虽后认可有条子存在，但认为条子内容明确写明双方用小微企业的补贴款抵扣购房款，故田绍伟、李小进实质并不认可向侨龙房开公司借钱用于支付购房首付款，侨龙房开公司主张田绍伟、李小进向其借钱支付购房首付款未提供任何证据，也与商品房买卖的交易习惯不符，且田绍伟、李小进不予认可，本院不予采信，故本案并非民间借贷纠纷。但田绍伟、李小进未按合同约定足额支付首付款系事实，现侨龙房开公司要求田绍伟、李小进按合同约定支付剩余购房款，故本案应系商品房买卖合同纠纷。关于争议焦点二，双方对田绍伟、李小进仅支付了购房首付款246648元无争议，但对未足额支付原因以及田绍伟、李小进是否应当支付存在争议。购房人需按合同约定足额支付购房首付款后才能办理银行按揭贷款系常规流程，现案涉房屋所在楼盘的众多购房人均在未足额支付购房首付款的情况下成功办理了银行按揭。侨龙房开公司主张系为购房人垫付，并在二审中向本院提交了其他购房人的《借条》予以佐证，但该交易方式与正常的商品房买卖交易习惯不符，且根据侨龙房开公司提供的《借条》，购房人承诺差欠购房款待政府将补贴款打入客户本人账户后五日内一次性归还侨龙房开公司，由此，双方约定该笔购房首付款的支付方式实质由政府补贴款支付，但该《借条》对购房人未能获得政府补贴款时，该笔购房款应如何处理未作约定。田绍伟、李小进主张侨龙房开公司在售房时承诺由该公司负责办理小微企业，并直接在首付款里对政府补贴款予以扣减，其已按侨龙房开公司的要求提交了相关资料，未能成功办理原因系侨龙房开公司以虚假宣传方式诱骗消费者购房。本院认为，侨龙房开公司认可在田绍伟、李小进购房时向其宣传购买案涉房屋可办理小微企业并获得政府补贴的事实，但至今未向法院提供政府有关补贴政策存在的证据，其主张已有业主成功办理并获得相应政府补贴也未提供证据予以证明，本院难以判断侨龙房开公司是否进行虚假宣传。然而，即便政府该相关政策真实存在，侨龙房开公司作为出卖方在售房时也应当向购房者对申办条件及流程进行详细说明，以便购房人对自己是否具备申办资格及能否成功获得相关政府补贴具有一定判断，从而决定是否选择购买该房屋。而侨龙房开公司未提供任何证据证明对李小进、田绍伟在购房时进行了明确告知，也未提供任何证据证明在田绍伟、李小进购房后通知并协助田绍伟、李小进申办小微企业，其在二审中提供的照片显示该公司销售大厅放置办理小微企业的流程告知，但该通知的时间为2019年，而田绍伟、李小进购买案涉房屋时间为2015年。结合与李小进、田绍伟一样拟通过申办小微企业获取政府补助而购房的业主均预先在购房首付款里对该笔补贴款予以扣减的事实，以及侨龙房开公司至2019年来从未主张过该笔购房欠款的异常行为，本院对田绍伟、李小进主张侨龙房开公司承诺由该公司负责办理小微企业，并采取预先在购房首付款里扣减政府补贴款方式吸引消费者购房的主张予以采信。现侨龙房开公司在田绍伟、李小进未能成功办理小微企业并获得政府相应补贴款，双方对该笔款项的承担无任何约定，侨龙房开公司也未举证证明该公司在售房时已向田绍伟、李小进充分履行告知义务以及未能获得相关的政府补贴系田绍伟、李小进主观原因所致的情况下，要求李小进、田绍伟支付该笔购房款，本院难以支持。一审法院在双方当事人未提交任何证据，也未依职权调取任何证据的情况下，认定双方通过办理小微企业补贴款用于抵扣购房首付款的约定系恶意串通，损害国家利益而无效不当，本院予以纠正。综上所述，侨龙房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；田绍伟、李小进的上诉请求成立，应予支持，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初1220号民事判决；二、驳回遵义市侨龙房开地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1225元，二审案件受理费4900元，均由遵义市侨龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年十一月十八日法官助理窦川书记员吴明英