广东省兴宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1481民初1709号原告（反诉被告）：邓锋锋,男,1985年8月14日出生，汉族，户籍地：广东省深圳市南山区，现住广东省兴宁市兴城区。被告（反诉原告）：朱伟英,女,1959年1月1日出生，汉族，户籍地：广东省兴宁市，现住：广东省兴宁市兴城区。被告（反诉原告）：杨伟新，男，1958年10月5日出生，汉族，户籍地：广东省梅县，现住：广东省兴宁市兴城区。被告：朱远村，男，1967年9月21日出生，汉族，住广东省兴宁市。三被告共同委托诉讼代理人：杨威文，广东君一律师事务所律师。原告邓锋锋诉被告朱伟英、杨伟新、朱远村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓锋锋、被告朱伟英、杨伟新、朱远村的委托诉讼代理人杨威文到庭参加了诉讼，在审理过程中，被告申请对涉案合同的签订时间进行笔迹鉴定，本案现已审理终结。原告邓锋锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱伟英、杨伟新继续履行合同,搬离兴宁市兴城区房屋,并把该房屋交付给原告；2、判令被告朱伟英、杨伟新、朱远村按照合同和补充协议约定,支付48000元违约金给原告（被告朱远村承担连带赔偿责任,按照补充协议第1条约定,被告逾期搬离需每月支付违约金6000元,从2018年10月7日起算,暂计至2019年6月6号）；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告朱伟英、杨伟新于2015年5月24日签订了房屋买卖合同,房屋坐落在兴宁市兴城区,该房地产原权利人为朱伟英（1人）,《房地产权证》号为粤房地证字第××号,土地使用权证号为:兴府国用98字第0000×××-4号,该房屋买卖合同具体详见我提交的复印件。合同签订后,原告按照合同约定及被告要求,于2018年1月1日前分多次支付了共38.8万元购房款给被告,后2018年5月起双方开始去政府相关部门办理过户手续。因本次房屋交易涉及时间较长,双方履行房屋买卖合同过程中情况发生了变化,且被告朱远村及其妻子儿子等居住在该房屋,在办理过户手续的过程中,于2018年7月1日,原告与被告签订了补充协议。补充协议约定被告朱伟英、杨伟新、朱远村需于房屋过户后1个月内搬离房屋（房屋过户手续于2018年9月6日政府颁发新房产证而宣告完成）交付房屋给原告,逾期搬离需每个月支付6000元违约金给原告。补充协议具体内容见我提交的复印件。按照合同和补充协议约定,原告已付清房款给被告,被告也已将该房屋过户给原告,最后一次收款收据上写清楚了房款已清字样,且在该收据上再次明确被告逾期搬离交房需每个月支付6000元违约金。现因被告以2015年以来房价已大幅上涨,附近同类型房屋已售价300多万元等理由无理取闹、恶意违约,不肯继续履行合同,不肯搬离该房屋,致使原告按照合同约定支付了相应价款后,却无法按照合同约定获得该房产,合同目的无法实现,导致原告利益严重受损。为维护原告的合法权益,根据中华人民共和国民事诉讼法的相关规定,向贵院提起诉讼,恳请依法判决。被告朱伟英、杨伟新、朱远村辩称，邓锋锋伪造《房屋买卖合同书》，不按口头约定付款，乘人之危，蒙骗老人，采取空手套白狼的卑劣手法，花22万元就把价值270多万元的店面楼房骗到自己名下，因此邓锋锋涉嫌诈骗,应追究刑事责任，房屋买卖无效。理由：一是2015年我们根本没有讲卖房的事情,一楼门店一直租给邓锋锋卖药,有2012年签和2015年续的《门市租赁合同》证实。续租中的《补充》内容文字和签名是邓锋锋父亲邓某新写的,邓某新代表邓锋锋续租店面,店面一直是邓锋锋使用。2012年至2015年5月由邓某新付店租,2015年6月至2018年由邓锋锋支付店租。二是朱伟英眼底出血做手术是2018年4月,这时才需要钱用,有医院疾病证明为证。也有很多邻居可证实在2015年或以前我们从没有提过卖房的事。三是《房屋买卖合同书》第一页和第二页,我方不知道,也没有签名,是废纸,无证明力；另外,该合同书有签名的那页,时间是2018年7月1日签的,绝不是2015年。法院可以请鉴定部门鉴定纸质时间和笔迹形成时间,能完全证实是虚假的!我们也向公安报案,公安在跟进中,故我们也同时提出中止审理的申请,请批准。四是伪造、编造付款假象,欺骗我们和住建等部门。我们讲好整栋楼房价是270万元,他却拿支付店租的流水和虚假的收据来蒙骗我们,我们实际收到他的支付款是22万元,流水是他付的店租,其他收据是虚假的,不是张冠李戴就是重复计算和编造,或是蒙骗我们签名的。一年才一、两万元的店租都是银行转账,6万和20万元怎可能现金支付!五是邓锋锋反倒让我们付租金,将不存在的倒付租金算作购房款,甚至还要赔钱给他,真是谎谬至极,天方夜谈!综上,原告起诉的理由不成立,我方正在维权向市委市政府、市政法委和公安、住建等部门反映情况,追究邓锋锋的刑事责任,要回自己的房子,请法庭中止审理或驳回其诉讼请求,由政法部门将其绳之以法,接受审判。被告朱伟英、杨伟新向本院提出反诉请求:1、判决涉案房产交易登记备案的《不动产权转让合同》无效。2、判决反诉被告向反诉原告朱伟英、反诉原告杨伟新返还兴宁市兴城中山东路×××号房产。3、本案诉讼费由反诉被告邓锋锋承担。事实与理由：朱伟英、杨伟新于2018年8月22日与邓锋锋就兴宁市兴城中山东路×××号房产签订《不动产权转让合同》并在兴宁市不动产登记中心登记备案。2018年9月6日,前述房产由兴宁市国土资源局过户登记在邓锋锋名下。由于在签订该登记备案的《不动产权转让合同》前,双方口头约定的真实交易价格为270万元人民币,而不是登记备案的97万元人民币。邓锋锋曾在开庭时也明确表示双方的涉案房产交易不是以登记备案的《不动产权转让合同》为准。因此,该合同不是双方的真实意思表示。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定,此合同为无效合同。特依法向法院提起反诉,支持我们的反诉请求。原告邓锋锋反诉辩称，房管局的不动产权转让合同是合法有效的。该合同是国家认可的规范标准版本。由双方平等自愿协商一致后在不动产交易中心的国家工作人员监督下签订，是双方真实意思表示，合法有效。买方已经按照合同要求交付房款和税款，事实上早已履行完毕合同义务。卖方也按照合同要求办理了过户手续，现因卖方没有按照合同约定于2018年10月31日前交房，违背了诚实信用原则，依法应承担违约责任。该不动产交易合同于2015年5月24日所签订的房屋买卖合同、2018年7月1日的补充协议、2015-2018年间的转账记录、收据等一起，完整反映了房屋买卖的全过程。该合同第9条明确写明“本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有相同的法律效力。”原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证后本院予以确认并在卷佐证。经本院审理认定事实如下：原告邓锋锋与被告朱伟英在2012年5月17日签订1份《门市租赁合同》，约定原告承租被告坐落于兴宁市兴城区的门店，租赁期间自2012年6月1日起至2015年5月30日止，每月租金1800元，在每个月的5号前交付1次。2015年5月24日，原告邓锋锋与被告朱伟英、杨伟新签订1份《房屋买卖合同书》，约定被告朱伟英、杨伟新将位于兴宁市的楼房【粤房地证字第1558×××号，土地使用权证号为兴府国用98字第0000×××—-4号】以988000元的价格卖给原告邓锋锋，合同对房屋总价、付款方式、付款期限、过户费用、违约责任等进行了约定，同时双方在合同中第五条约定“因甲乙双方已实为出租方和承租方，甲乙双方签订本合同之日起，乙方将不再缴纳房屋租金，原租赁合同失效”。2018年7月1日，原告邓锋锋与被告朱伟英、杨伟新签订1份《补充协议》，约定被告朱伟英、杨伟新在房屋过户1个月内搬离房屋，逾期按照6000元／月支付违约金给原告等内容，被告朱远村也在《补充协议》上甲方签名处签名。2018年9月6日，原、被告之间完成了涉案房屋的登记过户手续，原告取得了涉案房屋的不动产权证书【不动产权证号为粤（2018）不动产权第××号】。上述合同签订后，原告依约将购房款981000元支付给被告朱伟英、杨伟新，剩余7000元购房款未支付。但被告未按约定搬离该房屋，将涉案房屋交付给原告，2019年年初，被告将涉案的店铺封了，原告没有再使用该店铺，原、被告由此引发纠纷，被告杨伟新于2019年5月1日以原告邓锋锋涉嫌合同诈骗向兴宁市公安局报案，兴宁市公安局经侦大队经调查后于2019年5月17日作出不予立案通知书。此后，被告仍未履行搬迁义务，现涉案房屋仍由被告居住、使用。原告于2019年6月12日向本院起诉，提出了上述诉请。庭审中被告抗辩原告提交的《房屋买卖合同书》是伪造的，该《房屋买卖合同书》不是2015年5月24日签订的，实际签订日期是2018年7月1日，并向本院申请对《房屋买卖合同书》形成时间进行鉴定，本院委托广东通济司法鉴定中心对涉案《房屋买卖合同书》的制作时间是2015年5月24日还是2018年7月1日进行鉴定，2020年9月3日，广东通济司法鉴定中心作出粤通司鉴中心【2019】文痕鉴流字第×××号（6号函）终止鉴定告知书，告知该中心根据现有材料，受技术标准规范的条件限制，决定终止该委托事项的笔迹形成时间。2020年10月22日，被告朱伟英、杨伟新向本院提起反诉，要求法院判决涉案房产交易登记备案的《不动产转让合同》（2018年8月22日签订）无效，反诉被告返还兴宁市兴城中山东路×××号房产，诉讼费由反诉被告承担的反诉请求。综合原告的诉讼请求、被告的反诉请求、原被告的答辩意见及庭审中原、被告的陈述，本案争议的焦点是：一、2015年5月24日签订的《房屋买卖合同书》是否原被告真实意思的表示，该合同签订的真实日期、交易价格；二、2018年8月22日双方签订的《不动产转让合同》是否无效；三、朱远村是否本案适格被告；四、原告要求被告支付违约金48000元是否合理？对上述争议焦点，本院分析认定如下：一、2015年5月24日签订的《房屋买卖合同书》是否原被告真实意思的表示，该合同签订的真实日期、交易价格问题。首先，涉案房屋是在原告承租被告店铺的基础上进行房屋买卖的，从原告提交的《房屋买卖合同书》原件看出，该合同内容完整清晰，房屋交易价格为988000元，被告朱伟英、杨伟新也认可《房屋买卖合同书》甲方栏处的朱伟英、杨伟新的签名及指模是其本人所签名和按的指模；其次，从原告提交的银行转账及被告朱伟英、杨伟新签名的收据看，原告在签订合同后即开始履行支付房款的义务，被告抗辩原告银行转账交付的是店租，但原租赁合同的店租每月仅为1800元，或是被告辩称的每月2200元，而原告转账支付给被告的款项大多为10000元以上，显然不合情理，且被告所提交的朱伟英在广东兴宁农村商业银行股份有限公司的账户交易明细反映，在2015年5月19日案外人邓某新（原告父亲）转账支付1800元租金给被告朱伟英后，未再有支付1800元或2200元的转账记录，被告均对收据上朱伟英或杨伟新的签名确认；再次，被告抗辩其在2018年6月份左右因生活困难与原告达成了以270万元的价格将涉案房屋卖给原告的口头协议，双方未签订书面合同，原被告在前有书面签订房屋租赁合同的前提下，面对大额的房屋买卖交易反而不签订书面合同而采用口头协议进行房屋买卖，显然有违日常生活经验法则和交易习惯，且在被告杨伟新向兴宁市公安局报案后，兴宁市公安局经侦大队经调查后认为邓锋锋没有犯罪事实，作出不予立案通知书，并无证据证明原告在涉案的房屋买卖合同中有欺诈被告的行为，被告抗辩只收到原告支付的房款220000元，但根据原告提交的现有转账记录及被告签名确认的收据显示，原告已以现金或转账方式实际支付购房款981000元给被告，仍欠7000元购房款未支付，与原、被告在《房屋买卖合同书》约定的购房款988000元一致。在原告支付相关购房款后，双方于2018年8月22日到兴宁市不动产中心办理了涉案房屋的不动产转移登记手续，原告已于2018年9月6日取得了涉案房屋的不动产权证书，被告向本院提交的证据及证人证言均无法证实涉案的《房屋买卖合同书》不是在2015年5月24日签订的，且被告陈述涉案房屋买卖合同实际签订的时间是2018年7月1日，又陈述双方只是口头协议进行房屋买卖，没有书面协议，其陈述前后自相矛盾，本院不予采信。综上，原、被告于2015年5月24日签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思的表示，无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同履行合同的权利义务，现原告要求被告搬离涉案房屋,并把该房屋交付给原告的要求，本院予以支持。二、2018年8月22日双方签订的《不动产转让合同》是否无效问题。本案中，原、被告在履行合同过程中于2018年8月22日在兴宁市不动产中心签订了不动产权转让合同，该合同是原被告双方自愿签订的，虽然该合同上的转让价格与原被告实际转让的价格有出入，但只是合同上该转让价格条款无效，并不影响该《不动产转让合同》的效力。因此，被告反诉双方在2018年8月22日签订的《不动产转让合同》无效，要求原告返还涉案房屋给被告的主张，本院不予支持。三、朱远村是否本案适格被告。本案中，虽然朱远村在《补充合同》上签名，但朱远村既不是涉案房屋的权利人，也不是涉案房屋买卖合同的相对人，原告在庭审中也陈述因朱远村与被告朱伟英、杨伟新在涉案房屋共同生活居住，为了保障能顺利交接涉案房屋才让朱远村在《补充合同》签名，因此，朱远村不是本案的适合被告。四、原告要求被告支付违约金48000元是否合理。原被告在《补充合同》约定，被告朱伟英、杨伟新需于房屋过户后1个月内搬离房屋交付房屋给原告,逾期搬离需每个月支付6000元违约金给原告，并据此请求被告支付逾期共8个月的违约金48000元。本案中，被告虽然在合同履行过程中违约，但原、被告约定的违约金过高，本院予以调整，以原告先前承租该店铺每月租金1800元为标准，被告支付8个月共14400元违约金为宜，超过部分不予支持。综上所述，根据本案查明的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告朱伟英、杨伟新应在本判决生效之日起十五日内搬离兴宁市中山东路×××号房屋,并把该房屋腾退交付给原告邓锋锋。二、被告朱伟英、杨伟新应在本判决生效之日起十五日支付违约金14400元原告邓锋锋。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费500元、反诉费500元由被告朱伟英、杨伟新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  刘映波二〇二〇年十一月十一日书记员  王惠玲黄幸