甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民初305号原告：兰州新区房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市兰州新区商业服务中心**楼。负责人：路养锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱剑明，甘肃诺典律师事务所律师。被告：兰州新区清创信息科技有限公司，住所地：兰州新区秦川园区战略性新兴产业孵化基地**厂房。法定代表人：魏大财，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤东阳，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宝心，甘肃中天律师事务所律师。原告兰州新区房地产开发有限公司（以下简称新区房地产公司）与被告兰州新区清创信息科技有限公司（以下简称兰州新区清创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新区房地产公司的委托诉讼代理人邱剑明，被告兰州新区清创公司的法定代表人魏大财、委托诉讼代理人汤东阳、张宝心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新区房地产公司向本院提出诉讼请求：依法判令解除双方之间的《战略性新兴孵化基地项目房屋租赁合同》；2、判令被告于合同解除之日返还所承租的房屋；3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金15431203元（第二期租金暂计算至2020年4月6日，实际应支付至合同解除之日）、违约金2324300元，合计ｌ7755503元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月5日，原被告之间签订《战略性新兴孵化基地项目房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告所有的位于兰州新区××＃××＃××房，租赁期限共5年自2018年11月7日至2023年11月6日，租金分五期缴纳。根据合同约定，优惠期2018年8月7日至2018年11月6日租金968486元以及第一期2018年11月7日至2019年11月6日租金9297461元应于2018年8月5日前缴纳；第二期2019年ｌｌ月7日至2020年11月6日租金12396614元应2019年ｌ0月22日前缴纳。合同第十条约定，被告迟延缴纳租金超过30天的，原告有权解除合同，履约保证金抵作违约金。截至诉前被告统计拖欠原告房屋租金15431203元。原告多次向被告催收拖欠房租，但被告一直不予支付。现原告依法提起诉讼，要求贵院判如所请。兰州新区清创公司辩称,涉案租赁合同并非双方真实意思表示，被告是与新区管委会签订的招商引资合同，合同约定3年内免交租金，涉案租赁合同并非双方真实意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告新区房地产公司提交了4组证据：1、战略性新兴孵化基地项目房屋租赁合同，证明缘故被告签订27间厂房租赁合同约定，原告将其位于兰州新区纬五十四路与经四十五路东北区域兰州新区××＃××＃××房，建筑面积暂估64565．7平方米的房屋出租给被告，租赁期限为2018年11月7目至2023年11月6日止。房屋交付期为2018年8月7日。同时合同第三款约定了租金、交纳方式，期限。合同第十条第一款约定被告未按合同约定向原告交纳租金超过30天的，原告有权解除本合同，收回店铺。被告交纳的履约保证金抵作违约金。合同签订后，原告履行了交付房屋的义务，但被告却未向原告支付履约保证金，也未按合同约定的期限交纳租金。2、瑞岭物业服务有限公司业主领取钥匙签收单9张，证明原告按照约定向被告交付房屋，被告于2018年8月7日从物业服务单位领取了租赁房屋的钥匙。3、2019年10月14日原告向被告发出《兰州新区房地产开发有限公司关于催缴战略性新兴孵化基地项目27栋标准化厂房租金的函房屋》；但被告拒绝签收。证明目的证明原告对被告欠付租金进行了催缴。4、建设用地规划许可证和涉案房屋的不动产产权证书，证明原告享有涉案房屋的合法权利。被告新区清创公司对涉案租赁合同的质证意见是该合同并非双方真实意思表示，签订时口头约定他们会和新区管委会内部走账；对其他三组证据的真实性无异议，但是对兰州新区的函，我方没有收到。被告新区清创公司提交了《兰州新区云基地项目产业书及相关附件》，证明甲方管委会为招商引资的项目提供支持，即三免两减半，故原告诉讼支付租金的事实不存在，被告无支付义务。原告新区房地产公司对被告证据的质证意见系真实性无异议，证明目的有异议，该合同无我方无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及案件的基本事实，本院认定如下：2018年8月5日，新区房地产公司与兰州新区清创信息科技有限公司签订《战略性新兴孵化基地项目房屋租赁合同》，约定甲方新区房地产公司作为新区新兴产业孵化基地项目1#、2#等27间厂房房屋（建筑面积约64565.7元）的产权所有人，将涉案房屋出租给乙方兰州新区清创公司。租期五年，合同第三条约定了租金、履约保证金、物业管理费、其他费用及缴纳方式，约定优惠期（2018年8月7日-2018年11月6日）按照5元／平／月收取租金，968486元；第一期（2018年11月7日-2019年11月6日）按照12元／平／月收取租金，9297461元；第二期（2019年11月7日-2020年11月6日）按照16元／平／月收取租金，12396614元；第三期（2020年11月7日-2021年11月6日）按照20元／平／月收取租金，15495768元；第四期（2021年11月7日-2022年11月6日）按照20元／平／月收取租金，15495768元；第五期（2022年11月7日-2023年11月6日）按照20元／平／月收取租金，15495768元；合同总价69149865元。合同签订后，新区房地产公司于2018年8月7日向兰州新区清创公司交付了约定的27间厂房。但是兰州新区清创公司租赁厂房后，未缴纳过租金和履约保证金。现兰州新区清创公司仍占有使用涉案的27间厂房，并未向新区房地产公司腾交厂房。另查明，兰州新区清创公司租赁涉案房屋后，又将部分厂房租赁给兰州燃点科技公司、北京久石久科技公司、湖北币达区快链科技有限公司、陈岩等公司和个人。兰州新区清创公司的设备为涉案房屋1号厅的2间大数据设备。再查明，兰州新区清创公司的法定代表人魏大财自认从清创公司入驻新区孵化基地，纳税的发票金额为二百五十多万元。上述事实，有原、被告的陈述、《战略性新兴孵化基地项目房屋租赁合同》、《关于催缴战略性新兴孵化基地项目27栋标准化产房租金的函》、《不动产权证书》等证据在卷佐证，证据经庭审质证，足以作为定案依据。本院认为，新区房地产公司与兰州新区清创公司签订的《战略性新兴孵化基地项目房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应当严格按照合同约定履行自己的义务。新区房地产公司在合同签订后，已经及时向兰州新区清创公司交付了涉案厂房，兰州新区清创公司也应按照合同约定按时交纳租金，但兰州新区清创公司至今未缴纳任何租金的行为构成根本违约，其应当承担相应的民事责任。兰州新区清创公司辩称应当依据其与兰州新区管理委员会的《合同书》中“三免两减半”的约定，前三年免收租金。经审查，首先，涉案厂房的所有权人均系新区房地产公司，而非兰州新区管理委员会，签订租赁合同的主体即提供房屋的单位是新区房地产公司，并非兰州新区管理委员会；其次，其与兰州新区管理委员会签订的《合同书》中免三年租金附有达到一定纳税额的条件，而兰州新区清创公司并未达到免租的纳税额度，因此兰州新区清创公司要求依据其与兰州新区管理委员会签订的《合同书》免除租金的辩解意见不能成立，本院不予支持。因兰州新区清创公司拒交租金，构成根本违约，根据双方签订的《租赁合同》的相关约定和法律规定，新区房地产公司主张解除涉案的《租赁合同》，本院予以支持。关于租金的数额，新区房地产公司根据《租赁合同》的约定主张租金至合同解除之日，因此欠付的租金为2018年8月7日-2020年11月26日之间的租金，数额为968486元＋9297461元+12396614元+15495768元÷365天×20天=23511644.18元。关于新区房地产公司主张违约金的问题，经审查，其主张的违约金数额实为合同中约定的履约保证金，但新区房地产公司在合同签订时并未向兰州新区清创公司收取合同中原本约定的履约保证金，现涉案合同已被解除，新区房地产公司主张履约保证金，本院不予支持。综上所述，新区房地产公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除兰州新区房地产开发有限公司与兰州新区清创信息科技有限公司于2018年8月5日签订的《战略性新兴孵化基地项目房屋租赁合同》；二、兰州新区清创信息科技有限公司于本判决生效之日起三十日向兰州新区房地产开发有限公司内返还所承租的1#、2#等27间厂房房屋（建筑面积约64565.7元）；三、兰州新区清创信息科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向兰州新区房地产开发有限公司支付租金23511644.18元；四、驳回兰州新区房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128333元，财产保全费5000元，由兰州新区清创信息科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长  王 晖审 判 员  王锡东人民陪审员  金文丽二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  张 维