贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8611号上诉人（原审原告）：王强，男，1987年7月15日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：黎坤换，男，1990年7月1日出生，汉族，住贵州省开阳县。被上诉人（原审被告）：贵州金岐天翼商贸有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区春蚕巷********（湘雅社区）。法定代表人：袁海英，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：陈卫明，男，1978年10月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗传丽，贵州华顿律师事务所律师，执业证号：15201201611996986。上诉人王强与被上诉人贵州金岐天翼商贸有限公司（以下简称：天翼公司）、陈卫明房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院（2020）黔0121民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王强的上诉请求：1、请求二审法院查清事实，撤销一审法院做出的（2020）黔0121民初2696号民事判决并发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，合同明确约定租赁期限和租金总额为人民币八万元，但一审法院仅凭合同中约定了租金的给付方式和给付时间为由认定每年租金为八万元，缺乏事实依据。且被上诉人在庭审过程中已明确该合同是其提供的格式合同，经双方核对后签订的，对于后续的租金计算方式及给付时间上诉人认为是格式合同便没有在意。对于水电费及保证金，双方签订合同后，上诉人已征得被上诉人同意免交保证金，且合同中约定水电费由上诉人自行承担，但被上诉人无故要求上诉人先予支付三万元水电费，嗣后凭发票多退少补，上诉人同意并缴纳了水电费，毕竟期间一直未缴纳过水电费。一审法院对原告提供的证据并未阐明不予认可的理由。另外，被上诉人是以30万元的总金额与业主方签订了五年租期，且租赁期限至2020年11月1日，从被上诉人与业主方约定的租金及租期来看，被上诉人以八万元租金总额将商铺的二分之一租赁给上诉人34个月零五天合情合理，同时也符合被上诉人与业主方约定的租赁价格及该地段的租金市场价。被上诉人天翼公司、陈卫明辩称，结合本案的证据事实，双方签订房屋租赁合同该商铺的租金是八万元一年，因为双方在2017年12月18日时候，上诉人就已经向被上诉人天翼公司法人汇款8万元，这个是该商铺的第一年租金，隔两天之后双方才签订的合同，在租赁合同第二条约定了合同租赁期限以及租金和租金的支付方式，如果事实是上诉人所述，至今没有注意到这个格式条款不符合常理，第一年租金已经支付，合同当中约定其后每年租金提前十五天支付，上诉人不可能没有注意到这个涉及到其本身重大利益的格式条款。商铺位置属于县城交通比较便利的地方，一楼的门面，如果按照对方所述是三年八万元，折算下来每年租金才2,222元每月，根本不符合当地市场租金的行情，也不是双方真实意思表示。实际上是一年租金八万元，且对方也是知情的，不然也不会在签订合同前两天就支付第一年租金八万元又在合同中对其后每年的租金进行约定。关于保证金和水电费，保证金在一审庭审中，上诉人已自认自始至终都没有交过保证金，在上诉理由中以各种理由强调其交了保证金不符合客观情况，对方并没有交过，合同中也约定，水电费是由上诉人自行承担，根据交易习惯和行情，租赁水电费都是由租赁人承担，合同也没有约定，上诉人亦没有提供证据证明其交了三万元水电费。关于其他对方所说，对方要求我方承担违约金，双方约定每年租金是八万元，上诉人交了第一年租金签订合同，应当在19年交付下一年租金，当时对方经营困难所以口头答应缓交，对方一直占有我方门面又不交租金，是上诉人违反双方租赁合同没有按照合同支付租金。王强向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年12月20日签订的《商铺租赁合同》有效；2、被告退还原告自2019年4月9日起至2020年11月1日止七个月商铺租金16,470.58元；3、被告退还原告2019年1月14日支付给被告的保证金及水电费合计40,000元；4、被告赔偿原告直接经济损失16,340元；5、被告给付原告违约金4,705.88元；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年12月18日原告向被告天翼公司法定代表人袁海英汇款80,000元，附言：门面租金（贵阳市开阳县开洲大道222号门面中国电信天翼营业厅）。12月20日原告与被告天翼公司签订《商铺租赁合同》，合同对商铺现状、用途、租金、租赁期限、租金计算及支付方式、违约责任等进行了约定；其中合同第二条第1款约定“双方商定：本合同租赁期限自2017年12月26日起至2020年11月1日止”；第三条第1款约定：“乙方租赁的商铺租赁期的租金总额为人民币80,000元，按年支付，第一年租金自2017年12月26日起至2018年12月25日，此后每年以此类推，最后一年不足12个月的，按实际月份计算并交纳。租金需提前15天一次性按年缴纳，逾期按租金的1%交纳滞纳金。租赁期间，甲方承诺不以任何理由调整租金。”2019年1月14日，原告通过网银向被告天翼公司法定代表人袁海英汇款40,000元。2020年4月9日，被告天翼公司通知原告，要求原告接通知后于本月内搬离开洲大道营业厅，2020年5月20日左右，原告搬离案涉商铺。上述事实，有原告当庭提交的商铺租赁合同、银行流水、被告公司员工发给原告的通知各一份、被告天翼公司提交的汇款单据四张及本案庭审笔录在卷佐证，一审法院予以采信。一审法院认为，本案争议焦点有以下几方面：一是案涉租赁合同的租金总额是80,000元，还是一年租金总额是80,000元？二是原告于2019年1月14日向被告支付的40,000元是租金还是保证金10,000元、水电费30,000元？三是原、被告各方谁违约？首先，案涉租赁合同的租金总额是80,000元，还是一年租金总额是80,000元？根据双方签订合同第三条第1款约定：“乙方租赁的商铺租赁期的租金总额为人民币80,000元，按年支付，第一年租金自2017年12月26日起至2018年12月25日，此后每年以此类推，最后一年不足12个月的，按实际月份计算并交纳”。从上述条款不难看出，如果是34个月另零5天总计80,000元的租金，则合同双方在原告已支付完毕租金的情况下，并无必要在合同中再约定租金的计算方式和给付时间，显然应认定为每年租金80,000元。其次，原告诉状中称2019年1月14日向被告支付保证金10,000元、水电费30,000元；原、被告双方虽然在合同中约定了原告应向被告天翼公司交纳综合保证金10,000元，但并无其他证据证明40,000元中的10,000元系原告交纳的综合保证金；结合双方合同约定，原告应在2019年1月前缴纳2018年12月26日至2019年12月25日期间的租金，而原告缴纳的40,000元，正好是半年的租金，且双方合同中并未约定原告应向被告天翼公司缴纳水电费30,000元，或者由被告天翼公司代收水电费。因此，前述40,000元应认定为原告缴纳的半年租金，即2018年12月27日至2019年5月31日期间的租金；结合原告于2019年5月20日左右搬离案涉商铺的事实，也印证了前述40,000元系半年租金的事实；第三，本案原、被告签订的《商铺租赁合同》并无法定无效情形，原、被告双方均以自己的实际行为履行至2019年5月20日左右，原告也将商铺交还被告天翼公司，原告本应在2019年1月前缴纳2018年12月26日至2019年12月25日期间的租金，但其只缴纳了40,000元，原告违反合同约定，未在约定时间足额缴纳租金，违反了合同约定，按合同约定，被告天翼公司有权终止合同，被告天翼公司收回商铺并不违反合同约定。综上，对原告请求确认原、被告于2017年12月20日签订的《商铺租赁合同》有效、被告退还原告自2019年4月9日起至2020年11月1日止七个月商铺租金16,470.58元、退还原告2019年1月14日支付给被告的保证金、水电费40,000元、被告赔偿原告直接经济损失16340、给付原告违约金4,705.88元的全部诉讼请求，依法应予以驳回；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王强的全部诉讼请求。案件受理费969元（已减半），由原告王强承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中双方对合同有效均无异议，上诉人王强要求确认《商铺租赁合同》有效的诉讼请求因不存在任何争议而不具备诉的利益，法院没有做出实体裁判的必要性。关于本案的租金数额问题，上诉人王强主张根据双方签订合同，商铺总租金应为三年八万元，被上诉人天翼公司主张为一年八万元。本院认为，上诉人王强在案涉租赁合同签订之前已经向被上诉人天翼公司支付了八万元租金，而其后签订的《商铺租赁合同》第三条1款明确约定租金需提前十五日一次性按年缴纳，最后一年不足12个月的按实际月份计算并交纳，在上诉人王强已经缴纳完毕租金的情况下并无必要再约定租金按年给付及计算方式，上诉人王强的主张与常理不符。同时，上诉人王强承租的门面面积为两百平方米，涉案门面位于开阳县城区内，结合当地市场行情，一审法院认定案涉门面租金为每年八万元并无不当。关于上诉人王强2019年1月14日缴纳给被上诉人天翼公司四万元的性质，上诉人王强主张为一万元的保证金和三万元的水电费，被上诉人天翼公司主张为半年租金，本院认为，案涉《商铺租赁合同》第三条2款明确约定上诉人王强应在合同签订当日缴纳一万元保证金，上诉人王强主张的保证金缴纳时间与合同约定不符，且案涉《商铺租赁合同》已明确约定上诉人租赁期间产生的水电费由上诉人自行承担，也无其他证据佐证合同履行过程中被上诉人天翼公司代收水电费，再结合案涉合同约定的租金交纳方式及时间，被上诉人天翼公司主张的逻辑周延性高于上诉人王强的主张，故一审法院认定上诉人王强2019年1月14日缴纳的四万元系缴纳2018年12月27日至2019年5月31日的租金并无不当，上诉人王强主张被上诉人天翼公司退还没有事实和法律依据。上诉人王强与被上诉人天翼公司签订租赁合同后，上诉人已经实际占有使用案涉商铺至2020年5月20日，理应按照合同约定支付租金，上诉人王强未在合同约定的时间足额缴纳租金已经违反合同约定，被上诉人天翼公司有权依据合同约定终止合同。上诉人王强主张被上诉人退还2019年4月9日至2020年11月1日的租金及赔偿经济损失，支付违约金没有事实和法律依据，一审驳回其诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人王强的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1938元，由上诉人王强负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十一月三十日法官助理徐贞兰书记员彭良久