文书内容湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初614号原告：石建国，男，1962年7月26日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。原告：刘昭华，女，1962年3月23日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。二原告共同委托诉讼代理人：金晓葵、张锋，湖北鹰之歌律师事务所律师。被告：湖北泰地置业发展有限公司，住所地：天门市东湖路东湖国际花园。法定代表人：邹大武，经理。委托诉讼代理人：黄文静，公司员工。委托诉讼代理人：孙凡，湖北尚卓律师事务所律师。原告石建国、刘昭华与被告湖北泰地置业发展有限公司（以下简称“泰地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石建国、刘昭华的委托诉讼代理人张锋与被告泰地公司的委托诉讼代理人黄文静、孙凡到庭参加诉讼。2020年10月22日，原、被告共同向本院申请庭外调解，期限为三个月，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告石建国、刘昭华向本院提出诉讼请求:1、由被告泰地公司向二原告交付位于天门市竟××区××号、××号、××号等共××套的房屋，并协助办理上述房屋的产权登记手续；2、由被告泰地公司向二原告支付利息12581000元（以购房本金27350000元，从2017年10月30日起按月利率2%标准计算至2019年9月30日止）；3、由被告泰地公司承担本案的全部诉讼费用、保全费。诉讼中，原告要求由被告协助原告办理所购房屋的不动产权证，并赔偿原告因其违约给原告造成的经济损失2600000元，对其他诉讼请求予以放弃（包括此后逾期办证违约金）。事实与理由：原告石建国、刘昭华系夫妻关系。被告泰地公司以资金周转困难为由，分别于2016年3月7日、2017年1月22日与原告签订二份借款协议，约定被告两次向原告借款24000000元和15000000元，借款本金合计39000000元。2017年7月15日，原、被告经结算后签订《协议书》一份，截止2017年7月15日止，被告仍欠原告借款本金29000000元，利息3550000元，本息合计32550000元。同时约定在本协议签订后十日内，先期偿还原告借款本息5200000元，被告以其开发的天门唐街项目中的C2地块面积为3646平方米的房地产抵偿原告借款本金27350000元；此外，双方还特别约定：被告必须在2017年10月30日前将房产交于原告，如果被告不能按期交房，以27350000元为基数按月息3%计息按月支付给原告；自协议签订之日起一年内，如果因被告原因致使原告不能办理不动产权证，则被告以27350000元为基数从2018年7月13日起按月息3%计息按月支付给原告，本协议签订之日起18个月内，被告未提出回购的，则无权再提出回购权。协议签订后，被告仅偿还原告5200000元之中的部分本息（剩余部分另行主张权利），并于2017年11月17日与二原告签订《商品房买卖合同(预售)》合同59份，约定被告将其开发的位于天门竟陵唐街C区2号楼2-101号、2-102号、2-223号等共59套商铺作价27350000元抵偿原告借款本金27350000元，亦由被告向二原告开具27350000元增值税专用发票61张。此后，二原告多次找被告要求交付房屋未果。二原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告泰地公司辩称，1、被告与原告2017年7月15日签订《协议书》时，C2建筑现状双方现场予以认可，主体及外观均基本完工，同时原告还口头委托被告予以出租，被告委托商业管理公司与租客签订了租赁协议，租客缴纳了诚意金五万元，至今由于政策方面原因没有实施；同时2017年11月17日签订了59套正式《商品房买卖合同》后开具发票，并在天门市房产局备案登记，买卖程序完结，案涉房屋已交给原告实际占有使用，原告挂上招租广告对外招租，被告已经履行了交付房屋义务；依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，签订该合同时，商铺已经全部经过原告验收合格，原告也一直实际占有、使用了这些商铺，故被告已经按约履行了交付义务，被告无需承担任何责任；2、案涉房屋的购房款27350000元系由原、被告之间签订的两个借款合同的结算款转化而来，其中一笔借款本金为24000000元，扣除砍头息4000000元后，实际本金应为20000000元，另一笔借款为15000000元，被告实际共欠原告借款本息合计20400187.40元，并非2017年7月5日《协议书》中载明的32550000元，故原告应向被告补齐购房款6949812.60元，或者退还被告6949812.60元等值面积的商铺，此为原告不当得利；3、因原告尚欠购房款未付清，故不能为其办理不动产登记手续，而且办理不动产登记手续需要购买人自己申请才能进入下一个流程，被告无法代办相关办证手续；即使假定被告逾期办证，其逾期办证的违约责任应按照《商品房买卖合同》第二十条第(二)款的约定计算违约金；原告主张按月息2%计算利息没有事实和法律依据，月息2%是民间借贷的计算标准，并非商品房买卖合同纠纷违约金的计算标准；4、原告第一项诉讼请求是要求交付房屋和协助办证，该请求权的基础是商品房买卖合同关系，而第二项诉讼请求是要求被告支持利息，依据双方《协议书》和《商品房买卖合同》的约定，双方27350000元的民间借贷的债权债务关系已经终结，原告对被告已经不享有利息支付权利，双方民间借贷关系终结的同时又形成了商品房买卖合同关系，故原告第二项诉讼请求要求被告按借贷合同支付利息，这明显是自相矛盾的两个诉讼请求，人民法院依法应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的原告身份信息、被告企业信用信息、付款凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三中的协议1份，协议经原、被告签名盖章确认，且被告在诉讼中认可其真实性，被告也认可协议内容中案涉房屋的购房款系由两笔借款转化而来，且双方在2017年7月15日对两笔借款进行了结算，仅对结算的金额及协议中约定的违约责任的合法性有异议，故该证据能证明双方之间存在借贷关系，案涉房屋的购房款27350000元系由借款结算而来，本院对此证明目的予以采信；因原、被告于2017年1月22日签订的借款合同约定的利率超出了法律规定的标准；借款到期以房抵债后，双方的借贷关系已转化为房屋买卖关系，此后的违约责任应按照商品房买卖合同的约定计算，故对被告的该质证意见本院予以采纳。原告提交的证据四，即商品房买卖合同59份及增值税发票61张，来源合法、客观真实，与本案有关联，本院依法予以采信。被告提交的证据一，即原、被告往来账目明细表、转款凭证及情况说明，庭后经双方核对账目，原告对2016年3月8日的还款有异议，认为其并未收到该款项，因被告2016年3月8日转款的4000000元系转给案外人彭鸿翔，与本案无关，故本院对账目明细和转款凭证中除2016年3月8日外的还款，以及情况说明予以采信。被告提交的证据二，即商铺照片，不能证明被告已经按照商品房买卖合同的约定交付了房屋，本院依法不予采信。本院根据确认的有效证据及当事人陈述，认定如下事实：原告石建国、刘昭华系夫妻关系。2016年3月7日，被告泰地公司与原告石建国签订借款合同一份，约定原告石建国向被告给付借款24000000元，借款期限为四个月（自原告石建国将本金24000000元给被告之日起计算至120天），借款利率为月息2%（从24000000元到达泰地公司账户之日起计算至清偿之日止）。次日，原告向被告的账户转账24000000元。2017年1月22日，被告与原告石建国又签订借款合同一份，约定原告石建国借款15000000元给被告，借款期限为三个月（自2017年1月23日至2017年4月22日），借款利率为月息3.5%。同年1月24日，原告向被告的账户转账15000000元。被告收到上述借款后，还款情况如下：2016年8月12日还款2000000元，2016年8月26日还款2000000元，2016年8月30日还款1000000元，2016年10月9号还款1000000元，2016年11月4日还款2244900元，2016年12月7日还款1420000元，2017年1月16日还款1385000元，2017年1月24日还款525000元，2017年2月6日还款1315000元，2017年3月10日还款1805000元，2017年4月5日还款525000元，2017年4月13日还款350000元，2017年4月28日还款1000000元，2017年5月27日还款525000元，2017年7月10日还款200000元。2017年7月15日，原告石建国与被告进行结算后确定，截至该日，被告仍欠原告石建国借款本金29000000元，利息3550000元，本息合计32550000元。为此，被告作为甲方与原告石建国作为乙方签订《协议书》一份，达成如下协议：1、本合同签订后十日内，甲方以现金形式偿还乙方借款本金1650000元，偿还乙方利息3550000元，合计借款本息5200000元；2、甲方以其开发的天门唐街项目中的C2地块面积为3646平方米的房地产抵偿乙方借款本金27350000元；3、本协议签订后，双方的权利义务按本协议的约定和《商品房买卖合同》的约定履行完毕，第二条所涉房产过户到乙方名下，双方的借贷关系终止；4、特别约定：从本协议签订之日起18个月内，甲方有权回购上述抵债的房产，回购价格为抵债价格加上利息，利息按月利率2%，从本协议签订之日起直至回购日止计算，回购所产生的全部税费(包括抵债所产生的交易税费)，由甲方承担。甲方必须在2017年10月30日前将房产交于乙方，10月30日前达到交房条件(通过政府部门的各项验收)，如果甲方不能按期交房，以27350000元为基数按月息3%计息按月支付给乙方。自协议签订之日起一年内，如果因甲方原因致使乙方不能办理不动产权证，则甲方以27350000元为基数从2018年7月13日起按月息3%计息按月支付给乙方。本协议签订之日起18个月内，甲方未提出回购的，则无权再提出回购权。2017年9月6日，被告按照约定通过银行向原告转账4000000元。2017年11月17日，原告石建国、刘昭华与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》59份（对应房号分别为天门竟陵唐街C区2#楼2-229、2-228、2-227、2-226、2-225、2-224、2-223、2-222、2-221、2-220、2-219、2-218、2-217、2-216、2-215、2-214、2-213、2-212、2-211、2-210、2-209、2-208、2-207、2-206、2-205、2-204、2-203、2-202、2-201、2-130、2-129、2-128、2-127、2-126、2-125、2-124、2-123、2-122、2-121、2-120、2-119、2-117、2-118、2-116、2-115、2-114、2-113、2-112、2-111、2-110、2-109、2-108、2-107、2-106、2-105、2-104、2-103、2-102、2-101），合同约定：商品房单价为7500/㎡,出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付商品房；关于房屋交付约定，(1)逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；关于产权登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告向原告开具金额为27350000元增值税专用发票61张。合同签订后，被告未按照约定在2017年12月30日前向原告交付商品房。本院认为，本案系一起商品房买卖合同纠纷。本案中，双方当事人对《商品房买卖合同（预售）》及2017年7月15日签订的《协议书》的真实性均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第三十条、第四十四条第一款的规定，该《商品房买卖合同（预售）》和《协议书》均已依法成立。该两份合同签订前，被告泰地公司与原告石建国之间存在借款合同关系，借款到期后，在被告拖欠借款本息，无力偿还的情况下，双方经协商同意，将对账确认的部分款项转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，以此实现双方权利义务的平衡。《协议书》、《商品房买卖合同（预售）》的内容均表明，两原告具有实际向被告购买案涉房屋的真实意思，被告亦具有向两原告出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，故《商品房买卖合同（预售）》合法有效，应受法律保护。关于双方2017年7月15日签订的《协议书》，被告对协议中的以其开发的天门唐街项目中的C2地块面积为3646平方米的房地产抵偿原告借款27350000元的事实予以认可，但是认为以房抵债的债权来源于借款合同，协议中确认的欠款数额包含了借款合同中约定的高额利息，且第一笔借款实际数额应为20000000元，并非24000000元，且违约责任应按照转化后的法律关系即商品房买卖合同的约定计算。本院认为，本案虽为商品房买卖合同纠纷，但是案涉房屋的购房款系由原借贷关系未偿还的欠款转化而来，本院应当对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。关于第一笔借款24000000元，被告认为在收到24000000元后，又按照原告石建国要求转账给案外人彭鸿翔4000000元，本金应为20000000元，因其未提供证据证明，对其该项事实主张，本院不予采信。关于第二笔借款15000000元，约定利率为月息3.5%，即年利率42%，该约定超出法律规定的标准，本院依法应视还款情况予以调整。原告石建国向被告交付两笔借款共计39000000元后，被告在2017年7月15日前共还款15笔，金额共计17294900元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务”，以及第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，被告于2017年1月24日后偿还的款项应优先抵充第一笔借款，且当还款给付不足以清偿全部债务时，本院按先清偿利息后清偿主债务的顺序抵充。具体过程如下表：（单位：元）            本金      （第一笔）              日期              归还      金额              应还利息      （年利率24%）              偿还      本金              尚欠      本金              尚欠      利息                  24000000              2016.8.12              2000000              2528000              0              24000000              528000                  24000000              2016.8.26              2000000              752000              1248000              22752000              0                  22752000              2016.8.30              1000000              60672              939328              21812672              0                  21812672              2016.10.9              1000000              581671.25              418328.75              21394343.25              0                  21394343.25              2016.11.4              2244900              370835.28              1874064.72              19520278.53              0                  19520278.53              2016.12.7              1420000              429446.13              990553.87              18529724.66              0                  18529724.66              2017.1.16              1385000              494126              890874              17638850.66              0                  17638850.66              2017.1.24              525000              94073.87              430926.13              17207924.53              0                  17207924.53              2017.2.6              1315000              149135.35              1165864.65              16042059.88              0                  16042059.88              2017.3.10              1805000              342230.61              1462769.39              14579290.49              0                  14579290.49              2017.4.5              525000              252707.70              272292.30              14306998.19              0                  14306998.19              2017.4.13              350000              76303.99              273696.01              14033302.18              0                  14033302.18              2017.4.28              1000000              140333.02              859666.98              13173635.20              0                  13173635.20              2017.5.27              525000              254690.28              270309.72              12903325.48              0                  12903325.48              2017.7.10              200000              378497.55              0              12903325.48              178497.55                  12903325.48              2017.7.15              0              221508.63              0              12903325.48              221508.63      截止至2017年7月15日，被告尚欠原告石建国第一笔借款本金12903325.48元，利息221508.63元。第二笔借款15000000元，约定利率为月利率3.5%，被告未实际偿还，本院依法调整为按月利率2%计算利息，截至2017年7月15日，被告应偿还原告石建国借款本金15000000元、利息1720000元，共计16720000元。因此，截至2017年7月15日，被告尚欠原告石建国借款本金27903325.48元、利息1941508.63元，共计29844834.11元。该日，被告与原告石建国签订协议书，确认原告将应收欠款中的27350000元用于购买被告开发的商品房，双方由此签订商品房买卖合同，双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，应按照商品房买卖合同的约定履行双方各自的权利以及义务。故对二原告要求被告协助办理所购房屋的不动产权证的诉讼请求，本院依法予以支持。对二原告要求被告赔偿因违约造成的经济损失2600000元的诉讼请求，虽被告辩称其已将房屋交付给二原告，但其未提交证据证实，本院不予采纳，被告违反合同约定的义务，应继续履行合同义务并依法承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应从2017年12月31日起至实际交房之日止按全部房价款的日万分之一向二原告支付违约金，二原告要求被告支付2600000元的违约金小于本院依法计算的数额，属对自身民事权利的处分，本院不持异议，对二原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。此外，被告于2017年7月15日以房抵债后，实际还欠原告石建国2494834.11元，但被告根据《协议书》所确定的数额，于2017年9月6日又还款4000000元，多还的1505165.89元是本院依法计算后，把在结算过程中不合法的部分剔除后形成的，原告应返还给被告；为减少当事人诉累及节约诉讼资源，被告多还的款项应在本案中一并处理，故原告应给付被告多偿还的款项1505165.89元。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条，《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第一条、第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告湖北泰地置业发展有限公司于本判决生效之日起五个月内协助原告石建国、刘昭华办理位于天门市竟陵唐街C区2#楼2-229、2-228、2-227、2-226、2-225、2-224、2-223、2-222、2-221、2-220、2-219、2-218、2-217、2-216、2-215、2-214、2-213、2-212、2-211、2-210、2-209、2-208、2-207、2-206、2-205、2-204、2-203、2-202、2-201、2-130、2-129、2-128、2-127、2-126、2-125、2-124、2-123、2-122、2-121、2-120、2-119、2-118、2-117、2-116、2-115、2-114、2-113、2-112、2-111、2-110、2-109、2-108、2-107、2-106、2-105、2-104、2-103、2-102、2-101房屋的不动产权证；二、被告湖北泰地置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告石建国、刘昭华违约金2600000元；三、原告石建国、刘昭华于本判决生效之日起十五日内返还被告湖北泰地置业发展有限公司多偿还款项1505165.89元；四、驳回原告石建国、刘昭华的其他诉讼请求。上述第二项和第三项相互抵扣后，被告湖北泰地置业发展有限公司应给付原告石建国、刘昭华1094834.11元。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97286元，由原告石建国、刘昭华负担77181元（已交纳），被告湖北泰地置业发展有限公司负担20105元(此款原告已垫付，不予退还，执行时由被告迳付原告)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  袁 媛人民陪审员  朱红雨人民陪审员  杨毕灿二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  王 芳