贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初12398号本诉原告（反诉被告）：丁日升，男，1975年9月16日出生，汉族，湖南省邵阳市人，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：黎勇军，贵州宏贯律师事务所专职律师。本诉原告（反诉被告）：袁兰玲，女，1977年9月12日出生，汉族，湖南省邵阳市人，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：黎勇军，贵州宏贯律师事务所专职律师。本诉被告（反诉原告）：王先平，男，1976年11月27日出生，汉族，湖南省澧县人，身份证住址湖南省澧县，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（一般代理）：补云雪，贵州辅正（雷山）律师事务所专职律师。本诉原告丁日升、袁兰玲诉本诉被告王先平租赁合同纠纷一案，本院2020年8月12日立案受理后，本诉被告王先平提起反诉，本院就本诉与反诉依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。丁日升、袁兰玲及其共同的委托诉讼代理人黎勇军，王先平及其委托诉讼代理人补云雪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本诉原告丁日升、袁兰玲向本院提起诉讼，请求判令：1、确认丁日升、袁兰玲与王先平于2018年6月21日签订的《凯里大十字地下商业街房屋租赁合同》有效，并继续履行完合同，共17个月。2、王先平向丁日升、袁兰玲支付所欠房屋租金26100元。3、王先平承担本案的诉讼费用。事实与理由：丁日升与袁兰玲系夫妻关系，两人于2014年9月18日在凯里中大置业有限公司购买位于凯里市大十字片区门面。2018年6月，丁日升、袁兰玲与王先平签订《凯里大十字地下商业街房屋租赁合同》，约定丁日升、袁兰玲将其上述门面租赁给王先平，且对租期和租金、权利和义务进行约定。合同签订后，双方按照合同履行了义务，但被告未能按照约定支付2020年7月1日至2020年9月30日的租金26100元，且一直占用承租房屋。综上，丁日升、袁兰玲为维护其自身合法权益，特向法院起诉。本诉被告王先平书面辩称：1、2020年5月，王先平提出减免租金，对方不同意，王先平提出解除合同，对方同意，并约定王先平支付2020年6月10日至2020年6月30日租金5800元。2、受整体经济影响，无人承租，对方要求王先平继续租赁，并支付租金，其行为有违诚信，其诉请不应得到支持。反诉原告王先平向本院提出反诉请求：1、确认双方于2018年6月21日签订的《凯里大十字地下商业街房屋租赁合同》于2020年6月10日解除。2、丁日升、袁兰玲退还保证金10000元。3、本诉、反诉受理费由丁日升、袁兰玲负担。事实与理由：丁日升、袁兰玲诉称王先平拒绝支付租金，占用承租房屋不是事实。双方订立合同时发生不可预见，不能归责于双方的客观情况，致使王先平经济困难，无奈王先平于2020年5月提出解除合同，双方达成协议，王先平支付2020年6月10日至2020年6月30日租金5800元。用于冲货。2020年6月11日至2020年7月1日，丁日升、袁兰玲在涉案门面张贴招租广告，对外进行招租。2020年7月1日，丁日升、袁兰玲要求收回租赁门面。据此，请求法院支持王先平诉请。反诉被告丁日升、袁兰玲辩称：2020年5月以来，王先平以各种理由拖欠房租。2020年6月10日，丁日升、袁兰玲迫于无奈免除王先平6月份10日的租金，王先平支付了6月份20日的租金。王先平提出解除合同，双方没有协商一致，原合同继续履行，直至今日，案涉房屋一直由王先平使用。综上，依法成立的合同对双方均具有约束力，没有法定和约定解除事由，王先平不能单方解除，且双方没有协商一致解除合同，为维护交易安全，促进交易，请求法院驳回王先平的诉请。根据采信的证据，结合双方意见，本院认定本案事实如下：丁日升、袁兰玲系夫妻关系。2014年9月18日，丁日升、袁兰玲与凯里中大置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买位于凯里市大十字片区，建筑面积44.99平方米。2018年6月21日，丁日升与王先平签订《凯里大十字地下商业街房屋租赁合同》，主要约定：1、将上述门面租赁给王先平，租期3年，从2018年12月1日起算，第一年租金8200元/月，第二年租金8700元/月，第三年租金9200元/月。每三个月交纳一次租金，保证金10000元，在合同期满后，王先平完全履行了合同约定的义务且房屋没有损坏、设施完好地退还的情况下如数返还。2、本合同解除或终止后，王先平应在五日内将房屋全部退还。合同签订后，丁日升、袁兰玲如约将案涉商铺交付王先平使用，王先平交付保证金10000元后，按照合同约定使用案涉商铺。因新冠疫情，王先平经营惨淡，丁日升、袁兰玲免除了王先平2020年3月份的租金。2020年6月10日，丁日升向王先平催缴租金，双方经过协商，丁日升、袁兰玲免除王先平10天的租金，王先平向丁日升支付了2020年6月份20天的租金5800元，丁日升、袁兰玲即在案涉门面贴出招租广告。2020年6月29日，袁兰玲向王先平发送微信：“王老板先给打个招呼，明天下午我在拿钥匙，”“明天必须撤走……明天下午我准时来锁门，你们尽早把店清理完……。”2020年7月1日，袁兰玲向王先平发送微信，称6月30日门面到期，要求王先平支付2020年7、8、9月的租金。同日，丁日升与刘国英（系王先平妻子）因门面到期问题报警，民警接警后，因双方协商不成，民警告知到法院起诉。2020年7月2日，刘国英向丁日升发送短信，请求退还押金或者在押金范围内继续租赁。2020年7月6日，王先平先后给丁日升、袁兰玲发送短信，告知二人，案涉门面的柜子和货物已经全部搬出去，要求丁日升、袁兰玲来处理。丁日升于2020年7月7日回复：门面合同不是单方面想解除就解除，只有在双方协商达成协议双方满意认可的条件下解除，我要求……就算你现在锁起门不做，合同期内所有产生的费用还是乙方承担……。另查明：丁日升、袁兰玲自认，2020年10月15日从王先平处得到了案涉门面的钥匙，且已经将案涉商铺另租他人，其二人自愿放弃其第一项要求确认合同有效及继续履行合同的诉讼请求。上述事实，有丁日升、袁兰玲的本诉起诉状、反诉答辩意见，王先平的本诉答辩状、反诉状，本院采信双方举证证据以及庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：《凯里大十字地下商业街房屋租赁合同》是在双方当事人协商一致的基础上签订的，系双方真实的意思表示，符合法律的相关规定，合法有效。丁日升、袁兰玲在本院作出判决前自愿放弃其第一项诉讼请求，系其对自己的民事权利作出的处分，不违反法律规定，本院予以确认。关于案涉合同是否解除和租金支付问题。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。首先，合同的解除不仅有约定解除且有法定解除。其次，结合双方微信和短信信息可知，双方曾于2020年6月10日协商门面租赁问题，王先平支付租金至2020年6月30日，丁日升贴出招租广告。2020年6月29日丁日升、袁兰玲要求王先平搬出案涉门面，上述事实说明双方签订的案涉合同已于2020年6月30日终止或解除。虽2020年7月1日，袁兰玲又向王先平发送微信要求王先平支付后几个月的租金及双方因此发生纠纷报警，但王先平按照合同约定，于解除或终止合同的五日内将房屋全部腾空。王先平于2020年7月6日告知丁日升、袁兰玲，其已于2020年7月5日腾空案涉门面，请求二人来处理。2020年7月7日，丁日升知道王先平已锁门，但不同意解除合同。因双方签订的案涉合同已于2020年6月30日解除，并不因2020年7月7日丁日升不同意解除合同而致使合同解除的可逆性。现丁日升、袁兰玲以王先平一直占有使用控制房屋，双方未能协商一致解除合同为由诉请王先平支付2020年7月1日至2020年9月30日的租金，本院不予支持。王先平诉请确认案涉合同于2020年6月10日解除，但合同解除的时间应为2020年6月30日。为此，其诉请案涉合同于2020年6月10日解除，本院不予支持。关于退还押金的问题。押金功能在于保障未欠付租金、物业费、水电费等，合同约定出租方有收取水电费、物业管理费的权利。首先，虽丁日升、袁兰玲提交有一份凯里市明大物业管理有限公司的关于王先平欠付物业费、水电费的情况说明，但该证据不足以证明其二人已代王先平支付了上述费用。其次，王先平现有的证据亦不足以证明其已足额支付物业费、水电费。因双方当事人所举证据均不足以证明是否欠付上述费用以及欠付的具体金额，故其以现有证据诉请退还押金10000元。本院不予支持。双方当事人可就上述费用和具体金额确认后，另行协商解决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告（反诉被告）丁日升、袁兰玲的诉讼请求。二、驳回反诉原告（本诉被告）王先平的诉讼请求。本诉案件受理费已减半收取1950元，由本诉原告丁日升、袁兰玲负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告王先平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  赵婧霖二〇二〇年十一月十一日法官助理覃庆伟书记员温佳俊