福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0782民初1911号 原告：叶昆建，男，1974年8月2日出生，汉族，住南平市延平区，现住武夷山市。 被告：章兴菇，男，1969年5月20日出生，汉族，住武夷山市景区。 原告叶昆建与被告章兴菇土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶昆建向本院提出诉讼请求：1.确认其与章兴菇2016年9月1日所签订的《土地租赁合同》解除；2.判令章兴菇退还土地未使用的剩余租金197天×219.18元/天＝43178.18元（按年租金80000÷365天计算），并赔偿相应利息的损失（自2020年3月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）。事实和理由：其与章兴菇于2016年9月1日签订《土地租赁合同》，约定章兴菇将坐落于武夷山公馆村公馆桥头附近的土地出租给其建厂办公使用，期限自2016年9月1日至2024年9月1日，租金每年为80000元，先付后用，租金支付方式为年付。因在2020年3月19日收到武夷山市城管责令限期拆除决定书，责令在2020年3月22日前拆除土地上的建筑物，后公馆村委会强制停水停电，因政府行为导致无法继续经营，合同目的无法实现，故合同已达解除条件，章兴菇应退还土地未使用的租金43178.18元。 叶昆建向本院提交的证据包括：土地租赁合同、武夷山城市管理局责令限期拆除决定书、公馆村停水停电通知书、转账记录、被拆现场照片等，当庭提供其与案外人彭霖华于2014年4月22日订立的《租赁合同》上述证据以证明其主张的事实。 章兴菇辩称，1.双方签订的《土地租赁合同》合法有效，合同期内不得任意解除，拆除违建属实，但不符合约定的可以解除合同的情形；2.彩钢瓦拆除后，土地仍然存在，叶昆建可以继续合理合法使用租赁土地，且叶昆建已取得128970元补偿款；3.彩钢瓦厂房被拆除时间为2020年5月26日，拆除完毕时间为2020年6月23日，计算到9月1日才67天，叶昆建诉请197天明显计算错误。综上，叶昆建没有理由要求章兴菇退还未使用的租金，请求依法驳回叶昆建的诉讼请求。 章兴菇向本院提交的证据包括：彩钢瓦拆除协议、领款收据和发票、测绘图纸、照片，以证明其主张的事实。 本院经审理认定事实如下，双方无争议的事实：2016年9月1日，叶昆建与章兴菇签订《土地租赁合同》，约定章兴菇（甲方）将坐落于武夷山市公馆村26号土地租赁给叶昆建（乙方）使用，租赁期自2016年9月1日起至2024年9月1日止，每年租金八万元，租金按年结算。合同第五条约定：本合同自甲乙双方签字后生效，甲乙双方不得单方违约且不得更改合同，如乙方违约，甲方有权收回土地，并终止合同。如甲方在公馆村征地而不能自主支配土地使用权的情况下本合同自动终止，甲方不承担任何责任，但是甲方应退还乙方当年土地剩余的租金。合同还对其他事项做了约定。2020年1月12日，叶昆建付清2019年9月1日至2020年8月31日的租金80000元。2020年3月19日，叶昆建收到武夷山市城市管理局责令限期拆除决定书，责令叶昆建于2020年3月22日前自行拆除土地的违章建筑，3月25日，叶昆建收到公馆村委会停水停电公告，要求其三天内搬离，三天后将对该区域内违章建筑进行停水停电。2020年5月26日，叶昆建与公馆村委会签订《彩钢瓦拆除协议》，约定公馆村委会按每平方米90元，奖励128970元给叶昆建，同日公馆村委会出具《领款收据》，叶昆建在“领款人”处签字确认，同时公馆村委会派车辆协助叶昆建搬离。2020年6月23日，公馆村委会转账128970元至叶昆建账户。 另查明，案涉土地上的厂房系由原承租人彭霖华于2014年转让给叶昆建，叶昆建使用该厂房进行竹酒生产和办公。 双方争议的事实： 一、合同的解除 叶昆建提交了武夷山城市管理局责令限期拆除决定书和公馆村委会的停水停电通知书。其中2020年3月19日的拆除决定书要求叶昆建于2020年3月22日前自行拆除；而2020年3月25日的停水停电通知书则要求包括案涉厂房在内的固定区域的违章建筑于公告三天后停水停电。 叶昆建认为其提交的证据，可以证明符合合同第五条约定的解除条件，合同于2020年3月19日解除。章兴菇则认为其与叶昆建之间仅仅是土地的租赁关系，土地上的违章建筑被拆除不影响土地的使用，因此不同意解除。 本院认为，从案涉合同的目的看，叶昆建租赁的目的是生产和经营竹酒，因此使用案涉租赁土地上的建筑物是其真正的目的，一旦建筑物不存在，要求继续履行合同对于叶昆建来说明显不公平，合同的目的自然也就无法实现，而章兴菇应该明知租赁土地上的建筑物之于案涉合同目的的意义。根据法庭审理查明的事实，叶昆建在收到武夷山城市管理局责令限期拆除决定书和公馆村委会的停水停电通知书后，并未按时履行拆除违章建筑的义务，直至2020年5月26日，叶昆建与公馆村委会签订《彩钢瓦拆除协议》后，在公馆村委会派出车辆协助下，才拆除违章建筑并搬离。可见此前叶昆建还实际占有并使用租赁的土地以及地上建筑物，故本院确定案涉《土地租赁合同》于2020年5月31日解除。 二、租金的退还 叶昆建主张案涉合同于2020年3月19日解除，要求从该时间点计算197天，每天按219.18元，合计43178.18元的剩余租金予以退回。章兴菇不同意返还。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，案涉合同于2020年5月31日解除，而叶昆建已缴纳2019年9月1日至2020年8月31日一年的租金，对于合同解除后的剩余租金，章兴菇应当予以退还。本案合同租赁期限至2024年8月31日，合同提前解除，会给出租人章兴菇造成一定的租期利益损失，因案涉合同提前解除系因拆除违建的政府行为所致，考虑到今年××的影响，参照政府部门出台的相关减除租赁费的有关政策，基于公平角度出发，本院酌定提前解除合同所造成的空置期损失可与疫情而需要减除的租金相抵，故本案租金只计算至2020年5月31日，2020年6月1日起至2020年8月31日止的租金80000元／365天×92天＝20164元，章兴菇应予以退还。 至于叶昆建提出的利息主张，因合同没有利息约定，故本院决定从起诉之日起（2020年10月14日）至实际退回租金之日按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）计算利息。 综上所述，本院认为，叶昆建与章兴菇签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按照约定履行合同义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、叶昆建与章兴菇2016年9月1日签订的《土地租赁合同》于2020年5月31日解除； 二、章兴菇应于本判决生效之日起十日内退还叶昆建租金20164元并支付利息【利息以20164元为基数，从2020年10月14日起至实际退回租金之日止按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）计算】； 三、驳回叶昆建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费879元，减半收取439.5元，由叶昆建负担234.5元，章兴菇负担205元，双方应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 姚志勇 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 陈仁萍 书 记 员 林宏昕 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者 以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理 期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致 使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2.最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。