湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初5169号原告：冯文豆，男，1990年7月11日出生，汉族。被告：新亿胜（武汉）置业发展有限公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道**。法定代表人：梁瑞福，该公司董事长。委托诉讼代理人：付杨，女，该公司工作人员。原告冯文豆与被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月27日公开开庭进行了审理。原告冯文豆、被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司的委托诉讼代理人付杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯文豆向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金206,913.987元；2.判令被告支付逾期办理房地产权证书的违约金6,761.895元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月22日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市140197530），约定：原告购买被告开发建设的位于武汉市汉阳区永丰乡龙阳村·汉城村、编号为D01070001地块上的南国明珠四期第X幢X层X号商品房出售给原告，该房建筑面积为186.08平方米；单价为每平方米人民币12,112.88元，总价款为人民币2,253,965元；付款方式为贷款方式付款，原告应于2016年7月2日前，一次性存入商品房首付款683,965元，其余价款办理贷款；交房期限及条件为被告应当在2016年9月30日前，将符合条件交付原告使用，如逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，按合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金等条款。同时合同第十六条还约定，被告应当在房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因被告责任造成原告不能如期办理房地产权属证书，原告要求继续履行的，被告按已付房款的0.3%向原告支付违约金。根据不动产权属证明显示，直至2018年1月2日，涉案房屋才取得竣工验收备案证，至此，涉案房屋才符合合同约定的交付条件。根据合同约定，被告应当承担逾期交房及逾期办证的违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼。新亿胜（武汉）置业发展有限公司辩称：原告所述基本属实。关于逾期交房违约金，原告主张的标准过高，要求予以降低，应根据同类生效判决，自合同约定交付之日至实际收房之日是按照万分之二计算，从实际收房之日至办理完竣工备案证之日按照万分之一计算。对逾期办证违约金无异议。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年6月22日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市140197530），约定：原告购买被告开发建设的位于武汉市汉阳区永丰乡龙阳村·汉城村、编号为D01070001地块上的南国明珠四期第X幢X层X号商品房出售给原告，该房建筑面积为186.08平方米；单价为每平方米人民币12,112.88元，总价款为人民币2,253,965元；付款方式为贷款方式付款，原告应于2016年7月2日前，一次性存入商品房首付款683,965元，其余价款办理贷款；交房期限及条件为被告应当在2016年9月30日前，将符合条件交付原告使用，如逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，按合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金等条款。同时合同第十六条还约定，被告应当在房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因被告责任造成原告不能如期办理房地产权属证书，原告要求继续履行的，被告按已付房款的0.3%向原告支付违约金。合同附件六对房屋交接时间及通知方式进行了补充约定：本合同第九条所约定的交房时间，仅指开发的房屋满足交付条件。本项目交接时《房屋交付通知书》以挂号信、特快专递、公告或双方约定的其他方式送达。买卖双方签订购房合同时所留通讯地址及方式必须真实，如发生变更或有误，必须3日内书面通知对方，如因不真实、、地址有误或变更后未通知对方出卖人按签订购房合同时所留通讯地址书面通知买受人后，即视为买受人收到，所产生的一切法律后果由买受人自行承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，因房屋实测面积存在误差，原告向被告支付了全部购房款人民币2,260,506元。2016年10月4日，原告签署收楼声明书一份，该声明书载明：“声明除列于《房屋交付验收单》内需要更正及改善的项目外，本人认为其他设备符合购房合同的条件和要求，现正式声明收楼入户。同时收到南国明珠《前期物业管理服务协议》、《业户手册》、《业主临时公约》、《装修管理协议》、《住宅质量保证、使用说明书》”。2016年10月5日，原告在《房屋交付验收单》上签名。此后，原、被告因逾期交房及逾期办证问题协商未果，原告起诉来院。另查明，2016年1月，南国明珠四期项目人防工程竣工验收，同年4月26日，该项目人防工程竣工验收备案。同年6月21日，南国明珠四期供水工程竣工验收。同年8月17日，南国明珠四期燃气管道供气工程竣工验收，同年9月13日该项目取得《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年8月23日，南国明珠四期项目高压供用电合同签订。同年9月2日，南国明珠四期项目1至7号楼单体工程质量符合设计及施工质量验收规范要求，竣工验收。同年9月28日，南国明珠四期项目（不含集中商业）消防验收合格。同年11月4日，被告取得了武汉市国土资源和规划局汉阳分局颁发的南国明珠四期项目的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。同年11月11日，南国明珠四期项目专用供电工程竣工验收。2017年8月16日，南国明珠四期园林景观工程苗木采购及施工项目竣工，同年9月30日验收合格。2018年1月2日，南国明珠四期6号楼取得武汉市汉阳区建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2018年4月18日被告向武汉市国土资源和规划局汉阳分局申请办理南国明珠四期项目3至7栋房屋的首次登记，并于2018年4月25日完成登记。本案经人民法院主持调解，双方未能达成一致协议。本院认为，原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。根据该合同约定，被告应当在2016年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，但直至2018年1月2日，南国明珠四期项目6号楼才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，才具备房屋交付条件。被告应当承担逾期交房违约责任。现原告主张被告支付2016年10月1日至2018年1月2日的逾期交房违约金的诉讼请求本院予以支持，但对于逾期交房违约金的承担应当区分原告收房前和收房后。对于收房之前，即2016年10月1日至2016年10月4日共计4天的逾期交房违约金，被告应按合同约定的按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金标准承担。对于收房之后，即2016年10月5日至2018年1月2日共计455天的逾期交房违约金，鉴于原告已于2016年10月5日办理完毕收房手续，收房后原告享有占有、使用、收益等权益，其实际损失已有所减轻，且双方在合同中明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，原告在未完全看到合同第九条规定的证明文件时办理了收房手续，原告明知诉争房屋不具备交付条件自愿办理了交付手续，结合本案事实和双方当事人对合同的履行情况以及因被告逾期交房给原告造成的损失有所减轻，被告承担违约责任的标准本院酌定为被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。因原告实际交纳的购房款高于合同约定的购房款，原告自愿以合同约定的购房款总金额2,253,965元为计算依据，不违反法律规定，本院予以准许。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金人民币104,358.4元（人民币2,253,965元?0.0002?4天+人民币2,253,965元?0.0001?455天）。关于逾期办证违约金，依据双方合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，出卖人不能在约定的90日内办理完房地产初始登记，导致买受人不能办理房地产权属证书的应承担违约责任。诉争房屋在2018年1月2日具备交付条件后，同年4月25日才办理完初始登记，超过合同约定的90天，被告对其存在逾期房地产初始登记的情况并无异议，故被告应按合同约定承担逾期办证的违约责任，向原告支付已付房价款的0.3%的违约金人民币6,761.89元（人民币2,253,965元?0.003）。现原告主张被告支付逾期办证违约金人民币6,761.89元，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯文豆支付2016年10月1日至2018年1月2日期间的逾期交房违约金104,358.4元；二、被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯文豆支付逾期办证违约金6,761.89元；三、驳回原告冯文豆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币2,253元（原告已预交），由被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王朝阳二〇二〇年十一月十三日书记员  刘 朝