上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初21618号原告：上海中福商业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：胡培敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：祁律成，上海望源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，上海望源律师事务所律师。被告：王澜，男，1989年11月8日出生，汉族。原告上海中福商业管理有限公司(下称中福)与被告王澜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人祁律成、被告王澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中福向本院提出诉讼请求：(1)确认中福与王澜就上海市黄浦区海潮路XXX号地上一层1149室及1150室(下称系争房屋)所签《商铺租赁合同》于2020年6月15日解除；(2)王澜将系争房屋腾空并返还予中福；(3)王澜支付尚欠租金人民币187,908.76元；(4)王澜偿付解约违约金人民币41,765.13元；(5)王澜支付房屋使用费(自2020年6月16日起、按每日人民币457.70元、计至实际返还房屋之日止)。至于王澜已缴保证金人民币13,921.71元，则要求抵充王澜所欠租金。事实和理由：案外人上海中福置业控股集团有限公司(下称中福控股)将名下系争房屋授权中福进行管理。2018年9月10日，中福与王澜签订《商铺租赁合同》，合同中对于租金支付方式、逾期付租违约责任、合同解除权等均做明确约定。签约后履约期间，王澜发生欠租违约行为，中福就此于2020年6月9日书面告知王澜解除租赁合同。现中福称王澜于租赁期间欠付租金并导致合同提前解除，且王澜于合同解除后未予及时返还系争房屋，中福遂以此为由起诉来院。中福提供以下证据：(1)《中华人民共和国不动产权证书》及《委托书》，以证明中福控股将名下系争房屋委托中福进行管理租赁并收取租金；(2)《商铺租赁合同》，以证明中福与王澜于2018年9月10日就系争房屋租赁事宜签订租赁合同；(3)银行转账凭证，以证明王澜持续存在延期付租情节；(4)《违约解除合同书》及邮寄凭证，以证明中福于2020年6月9日向王澜发出书面解约通知。王澜承认中福在本案中所主张的事实，但称系争房屋由王澜实际转租，中福与次承租人已就系争房屋达成租赁关系，故王澜已履行返还房屋之合同义务，且中福并不存在房屋空置损失，中福诉请之解约违约金应予酌情下调。王澜未向本院提交相关证据。经审理查明：上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号-XXX号、海潮路XXX号房屋系案外人中福控股名下产权房。2018年8月22日，中福控股委托中福对上海市黄浦区海潮路XXX号地上一层商业用房使用事宜进行全权处理。2018年9月10日，中福与王澜签订《商铺租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)中福将位于上海市黄浦区海潮路XXX号地上一层1149室及1150室房屋(下称系争房屋)出租予王澜作为商业使用，租期自2018年9月25日起至2024年9月24日止；(2)免租期为3个月，自2018年9月25日起至2018年12月24日止；(3)2018年9月25日至2020年9月24日期间，月租金为人民币13,921.71元，年租金为人民币167,060.50元，日租金为人民币457.70元；(4)租金按3个月作为一期支付，先付后用，王澜应于每个支付期开始前15日支付完毕；(5)为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用之如期结算，王澜于签约同时支付保证金人民币13,921.71元，中福于租赁期满且王澜腾空物品并清结所有应付费用后3日内将保证金全额无息退还予王澜；(6)因王澜违反合同约定而产生之违约金、损害赔偿金及其他相关费用，经双方书面确认后，中福可在保证金中予以扣除；(7)王澜逾期支付租金，每逾期1日，应支付月租金总额0.5%作为违约金；(8)租赁期满后，王澜须于5日内将添置之可拆动动产部分予以自行拆除，如期交还房屋，如逾期交还房屋，则每逾期1日应向中福支付原日租金2倍之违约金；(9)租赁期限内，任何一方无法定或约定之理由违约的，应向对方支付3个月租金之总和作为违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方应予负责赔偿；(10)如王澜逾期支付房租或者不足额支付房租超过15日，中福有权终止合同并可收回房屋另行出租，保证金不予退还。签约后，租赁双方履行各自合同义务，中福交付系争房屋，王澜缴纳合同约定之保证金人民币13,921.71元并履行付租义务。租赁期间，王澜发生欠付租金违约情节且构成合同约定之解约事由。2020年6月9日，中福致王澜《违约解除合同书》，称因王澜欠付租赁费用，故双方所签《租赁合同》于2020年6月9日予以解除，王澜须于2020年6月15日16时之前腾空并撤离系争房屋，同时须于上述时限内清结租赁费用，中福保留一切追偿权利。王澜收讫函件，但未能按照函件要求办理房屋交接等解约后续事宜。本案审理期间发生以下情节(1)王澜对于所签《租赁合同》于2020年6月15日解除没有异议，且租赁双方确定于2020年10月30日办理系争房屋交接事宜；(2)王澜承租期间将系争房屋予以转租，现系争房屋由次承租人实际使用，中福称如与王澜可顺利办妥房屋交接事宜，则中福后续将与次承租人直接建立房屋租赁合同关系，在此情形下，系争房屋因另寻新租户所可能产生之空置期间租金损失应可避免。本院认为，王澜承认中福在本案中主张的事实，故对中福主张的事实予以确认。本案所涉《租赁合同》系签约双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，中福及王澜作为签约方均应恪守合同约定之义务。王澜承租期间欠付租金且构成解约事由，双方所签合同在中福行使合同解除权后得以提前解除，庭审中租赁双方对于合同于2020年6月15日解除均无异议，故本院对中福提起之解约诉请依法予以支持。对于中福要求王澜返还房屋之诉请，鉴于中福与王澜于庭审期间对房屋交接时间予以确认，故本院依法判令双方应于该约定日期办理房屋交接事宜。对于中福要求王澜支付租金及房屋使用费之诉请，鉴于所涉诉请均存在合同依据，且王澜对此亦予认可，故本院均依法予以支持。对于中福诉请之解约违约金，虽然中福可能避免因另寻新租户所产生之房屋空置期间租金损失，但王澜就系争房屋承租曾实际享受30日装修免租期优惠，故结合王澜已实际取得之免租优惠及违约金惩罚功能，本院对中福诉请之解约违约金数额予以适当调低后再予依法支持。至于中福要求将王澜所缴保证金抵充王澜欠租之处理意见，此系王澜对己方合同权利之自行处分，且并未加重王澜应予承担之合同义务，故本院依法应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海中福商业管理有限公司与被告王澜于2018年9月10日所签《商铺租赁合同》于2020年6月15日予以解除；二、被告王澜于2020年10月30日将上海市黄浦区海潮路XXX号地上一层1149室及1150室房屋返还予原告上海中福商业管理有限公司；三、被告王澜于本判决生效之日起十日内支付原告上海中福商业管理有限公司租金人民币173,987.05元(被告王澜欠付租金共计人民币187,908.76元，经保证金人民币13,921.71元充抵后，被告王澜尚欠租金计人民币173,987.05元)；四、被告王澜于本判决生效之日起十日内偿付原告上海中福商业管理有限公司违约金人民币20,883元；五、被告王澜于本判决生效之日起十日内支付原告上海中福商业管理有限公司房屋使用费(自2020年6月16日起、按每日人民币457.70元、计至被告王澜实际返还房屋之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,197元(原告上海中福商业管理有限公司已预缴)，减半收取计人民币2,598.50元，由被告王澜负担，本院退还原告上海中福商业管理有限公司人民币2,598.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年十一月二十日书记员  芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。……