福建省福州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）闽01民申277号再审申请人（原审被告）：曾秋蓉，女，1991年8月4日出生，汉族，住福建省平和县。委托诉讼代理人：叶世荡、苏志帆，福建自晖律师事务所律师。被申请人（原审原告）：福州泰悦房地产开发有限公司，住所地福建省福州市永泰县樟城镇上坪路**。法定代表人：龙宇飞，执行董事。原审被告：黄为忠，男，1988年3月15日出生，汉族，住福建省永泰县。再审申请人曾秋蓉因与被申请人福州泰悦房地产开发有限公司、原审被告黄为忠商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2019）闽0125民初1856号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。曾秋蓉申请再审称，一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）首先，本案存在以下三个事实原判决未查明：1、双方没有约定银行按揭贷款的具体时间，以及未约定按揭贷款办妥的具体时间。2、即双方没有约定剩余购房款的具体支付期限。3、原判决没有关于出卖人催告买受人支付剩余购房款的证据。根据《补充协议》第二条第3款中约定，“乙方（买受人）应在甲方（出卖人）催告后一个月内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按附件六第三条关于逾期付款的约定承担违约责任”之规定，出卖人应当事先向买受人催告支付剩余购买款，否则，买受人不构成违约，不构成逾期付款的违约情形。（二）本案属于双方当事人没有约定支付购房款期限的情形，按照《解除通知书》落款时间（2018年5月11日）看，假设出卖人有履行催告义务（无证据证明），其催告时间在2018年5月11日之前，根据司法解释规定，出卖人解除权行使的合理期限为三个月，那么，在起诉时出卖人的解除权已消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，双方即未约定支付剩余款项的具体期限，出卖人也未履行催告行为，不属于《合同法》第94条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定的可以行使解除权的情形。（三）原审判决认定出卖人发出《解除通知书》依法发生解除合同的效力的事实错误，缺乏证据证明。出卖人未向原审法院提供《解除通知书》内关于解除条件成就的证据，原审判决依《解除通知书》证据直接认定依法解除，无任何证据加以证明，该认定基本事实明显属于缺乏证据证明。从《解除通知书》载明内容看，载明意思为出卖人认为买受人违约情形是按揭贷款未获银行批准，且未在出卖人通知的时间内付清购买款。但是，出卖人并未向原审法院提供关于买受人按揭贷款未获银行批准的证据，以及未提供出卖人催告买受人在通知时间内付清购房款的通知证据。为此，原审判决认定基本事实明显存在错误。故，出卖人原审主张买受人构成违约的情形没有事实依据和法律依据，原审判决认定买受人未按照合同约定支付剩余购买款构成违约应承担违约责任的基本事实缺乏证据证明，原审判决认定确认出卖人出具解除通知依法发生效力，并支持出卖人解除商品房买卖合同的基本事实没有任何依据，缺乏证据证明，并无法律依据。二、原审判决未经传票传唤，造成再审申请人缺席判决。公告送达材料为：起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、举证材料、开庭传票、合议庭组成人员告知书。原审判决于2019年10月10日在人民法院报公告，自公告之日起，经过60日即视为送达，举证期限为公告期后15日内，开庭时间定为举证期满后第3日上午11时，为此，开庭时间为78天早上11时（不包2019年10月10日），在2019年12月9日即为60日（不包括10月10日，10月份21日+11月份30日+12月份9日），于2019年12月27日（星期五）为78日（不包括10月10日），故，根据公告开庭时间应当为2019年12月27日早上11时。再审申请人发现原审在2019年12月30日11时开庭，另，在原审卷中的传票（存根）开庭时间（2019年12月30日11时）没有向再审申请人送达，其开庭并没有按照法律规定通知再审申请人（原审被告），属于未经传票传唤的情形，属于再审情形。三、原判决超出诉讼请求。（一）、在原审时，被申请人作为原告，没有提出退还买受人已支付的购买款126664元的诉讼请求，以及黄为忠、曾秋蓉没有提出反诉及要求退还购买款的反诉请求。然而，原判决在第三项判决中作出了“福州泰悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还黄为忠、曾秋蓉已支付的购买款126664元”判决内容，超出本案当事人的诉讼请求范围。（二）、原审原告请求确认双方《商品房买卖合同》已解除（即主张2018年5月14日解除），然而，原判决第一项判决内容是“予以解除”，即为判决之日予以解除，也超出诉讼请求范围。如果判决是确认合同于2018年5月14日（11日+3日）已解除的，那么，判决内容应当确认于2018年5月14日已解除，而不是判决时解除。如果判决是判决之日解除合同的，那么，之后的判决第五项判决内容也存在相互冲突、相互矛盾，违约金是否按照判决之日起计算，还是2018年8月14日起计算，还是2018年8月25日起计算，均存在问题。另外，再审申请人家庭住址为福建省平和县××镇××村××号，其家庭地址一直有家人居住，不会存在无法接收快件的情形，再审申请人认为ＥＭＳ快递存在未上门送达的行为，造成再审申请人无法获知送达的情形，请贵院进一步调查。再审申请人已与原审被告黄为忠于2018年1月8日离婚，出卖人在2018年5月11日仅向黄为忠送达解除通知书剥夺了再审申请人知悉的权利。再审申请人在支付微信时，才发现存在本案诉讼问题，并没有故意及回避诉讼问题，也没有故意构成违约问题。请求依法撤销永泰县人民法院作出的（2019）闽0125民初1856号民事判决书，并重新审理。被申请人福州泰悦房地产开发有限公司提交意见称，一、申请人及黄为忠恶意不支付购房款的违约事实清楚，证据充分，原审法院作出的判决是正确的，申请人的再审请求及事实与理由缺乏依据，请求予以驳回。双方于2017年6月27日签订购房合同，截止至2018年5月11日被申请人发函解除之日，将近一年时间，早已超过办理按揭贷款所需的合理时间。截止至2019年12月30日一审判决作出，申请人及黄为忠也从未就案涉购房合同问题与申请人联系进行协商。被申请人作为房地产开发商，出售房屋的主要目的在于快速回款，以支付巨额的土地费用、工程款、银行融资、税费等成本。据银行反馈，申请人因征信问题，根本无法办理按揭贷款。申请人以自己的行为表明其拒不支付购房款，事实清楚，构成根本违约，合同目的已无法实现，根据依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项之规定，及《附件六：合同补充协议》第二条第3款，第三条第1款第2项之约定，被申请人解除合同，符合法律规定及合同约定。二、一审法院向申请人送达起诉材料，但申请人置之不理，一审法院根据民诉法规定进行公告送达，符合法律程序规定。三、一审法院并未超出诉讼请求，福州中院及福州各区域法院均有相关判例，判决房地产开发商退还购房款。该判项事实上维护的是申请人的权益，有利于彻底解决本案纠纷。本院经审查认为，案涉《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二条关于按揭贷款付款的补充约定：“1.乙方选择按揭付款方式的，应于本合同签订之日付清首付款，并向甲方指定的按揭银行提交符合要求的完整资料及缴清相关费用并签署银行《借款合同》。甲方协助乙方办理按揭贷款手续，相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。乙方未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致乙方没有按照本合同约定期限支付全部房款的，视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。”上述《商品房买卖合同》系申请人与被申请人于2017年6月27日所签订，而被申请人于2018年5月11日发函解除该《商品房买卖合同》，已近一年时间。案涉《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定：“１．乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，则该房屋的地址可作为有效送达地址）。本合同有效期内，如乙方的通信地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即书面通知甲方，经甲方正式签收确认后，变更方为有效。如因本合同中乙方通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方，造成甲方任何通知未能实际送达乙方的，甲方通知应视为已合法有效送达乙方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由乙方自行承担，甲方就此不承担任何责任；…”被申请人于2018年5月11日按合同中写明的联系地址以EMS全球邮政特快专递的形式向黄为忠、曾秋蓉发函解除案涉《商品房买卖合同》，邮件上注明内容为“28#2203单元《解除商品房买卖合同》”。该邮件邮寄结果显示为：2018年5月16日签收退回。而至被申请人于2019年5月20日诉至原审法院诉请判令确认案涉《商品房买卖合同》已解除等，近一年期间申请人既未与被申请人联系协商，亦未对案涉《商品房买卖合同》的解除提出异议，且在案涉《商品房买卖合同》签订后近两年时间未按合同约定办理按揭贷款，亦未在合理期限内履行其应付剩余购房款义务，应承担过错责任。原审法院判令案涉《商品房买卖合同》解除并由申请人承担相应的违约责任等，并无不当。因案涉《商品房买卖合同》解除，原审法院判决开发商应退还买受人已支付的购买款，系合同依法解除的法律后果，未损害再审申请人的合法权益，不属于超出当事人的诉讼请求。另，原审法院已依法向再审申请人公告送达相关诉讼材料，原审送达程序并无不当。综上所述，曾秋蓉的申请再审理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下：驳回曾秋蓉的再审申请。审判长 黄  颖审判员 陈 永 美审判员 欧阳永红二〇二〇年十一月四日书记员 陈 思 思附：适用的法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。