广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂民终1685号 上诉人（一审原告）：广西永凯春晖酒店有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。 法定代表人：雷靖，总经理。 委托诉讼代理人：何婷，女，汉族，住广西北流市，该公司员工。 被上诉人（一审被告）：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西壮族自治区南宁市。 负责人：黄福加，公司副总经理。 委托诉讼代理人：韦联胜，广西冠鸿律师事务所律师。 一审第三人：广西永凯六景纸业集团有限责任公司（原广西永凯糖纸集团有限责任公司），住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。 法定代表人：赖可宾，公司董事长。 一审第三人：广西南宁春晖房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。 法定代表人：赖可宾，公司总经理。 委托诉讼代理人：顾守艳，女，汉族，住广西合浦县，该公司员工。 一审第三人：赖可宾，男，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 一审第三人：赖可新，男，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 一审第三人：赖可武，男，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 上诉人广西永凯春晖酒店有限责任公司（以下简称永凯春晖酒店）因与中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城广西分公司），一审第三人广西永凯六景纸业集团有限责任公司（以下简称永凯六景纸业公司）、广西南宁春晖房地产开发有限责任公司（以下简称南宁春晖房开公司）、赖可宾、赖可新、赖可武案外人执行异议之诉一案，不服崇左市中级人民法院（2020）桂14民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日受理后依法组成合议庭，并于2020年10月14日公开开庭审理。永凯春晖酒店的委托诉讼代理人何婷，长城广西分公司的委托代理人韦联胜，南宁春晖房开公司的委托诉讼代理人顾守艳到庭参加诉讼。一审第三人永凯六景纸业公司、赖可宾、赖可新、赖可武经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。 永凯春晖酒店上诉称：1、一审判决认定事实错误，上诉人提交的证据已能充分证明上诉人确实是在涉案房产设立抵押之前就已经实际租赁并占有使用涉案房产。第三方评估机构在涉案房产设立抵押前就已经指出估价对象（涉案房产）在评估时已为永凯春晖酒店做酒店经营。2、一审判决驳回上诉人的诉讼请求理由不成立。一审法院以估价报告出具时间在上诉人设立前认定估价报告中的永凯春晖酒店不是上诉人，属事实认定错误。书面承租合同是否在事后补签，不影响已经生效的租赁关系的效力。据此请求：1、撤销一审判决及崇左市中级人民法院（2019)桂14执恢3号之一《通知书》和（2020)桂14执异2号执行裁定；2、判令其对案涉房产享有租赁权，在租赁期限届满前无须搬离案涉房产；3、本案一、二审诉讼费由长城广西分公司承担。 长城广西分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分。请求驳回上诉维持原判。 南宁春晖房开公司答辩称：一审判决认定事实错误，请求二审支持上诉人的上诉请求。 永凯六景纸业公司、赖可宾、赖可新、赖可武未向本院提交书面意见。 永凯春晖酒店向一审法院请求：1、撤销该院（2019)桂14执恢3号之一《通知书》和（2020)桂14执异2号执行裁定。2、判令其对案涉房产享有租赁权，在租赁期限届满前无须搬离案涉房产。 一审判决查明：2013年10月29日、2013年11月10日，中国农业银行股份有限公司崇左分行（以下简称：农行崇左分行）与永凯集团公司签订编号为XX的《流动资金借款合同》，约定永凯集团公司向农行崇左分行借款8500万元、5000万元用作生产周转金；南宁春晖房开公司与农行崇左分行于2013年10月29日、2013年11月10日签订编号为XX的《抵押合同》，约定南宁春晖房开公司以产权属其所有的位于南宁市青秀区（建筑面积为4527.52平方米）、南宁市青秀区（建筑面积为3428.68平方米）的房产为所涉《流动资金借款合同》设定抵押，并于2013年10月30日、2013年11月11日，分别在南宁市房屋产权交易部门办理了抵押登记手续；赖可宾与农行崇左分行签订《保证合同》，为所涉的《流动资金借款合同》提供连带责任保证；赖可新、赖可宾、赖可武也与农行崇左分行分别签订编号为XX的《抵押合同》，以其坐落于广西宾阳县的房产为所涉《流动资金借款合同》设定抵押。 因永凯集团公司、南宁春晖房开公司及赖可宾、赖可新、赖可武在借款到期后未予偿还，农行崇左分行于2015年12月31日向该院提出诉前财产保全申请，该院于2016年1月4日作出（2015）崇民保字第14号民事裁定书，裁定查封南宁春晖房开公司所有的位于南宁市青秀区商场和库房等。2016年2月2日，农行崇左分行向该院起诉。在案件审理过程中，农行崇左分行将债权转让中国信达资产管理股份有限公司广西分公司。该院于2016年11月30日作出（2016）桂14民初3、4号民事判决书，判令：一、永凯集团公司于本判决生效后十日内偿还信达广西分公司贷款本金5200万元、5000万元及利息；二、南宁春晖房开公司以其抵押的坐落于南宁市青秀区的房产（担保本金数额为5200万元）及坐落于南宁市青秀区的房产（担保本金数额为4120万元）对判决确定的债务承担抵押担保责任；赖可新、赖可宾、赖可武以其抵押的坐落于广西宾阳县（担保本金数额分别为310万元、274万元、296万元）对判决确定的5000万元债务承担抵押担保责任；永凯集团公司不履行债务时，信达广西公司有权以该财产拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、赖可宾对其所保证担保的贷款本金8500万元、5000万元及相应利息承担连带偿还责任。 因永凯集团公司等五人不履行生效法律文书确定的义务，信达广西分公司向该院申请强制执行。 2018年5月2日，该院作出（2017）桂14执12号之七执行裁定，变更长城广西分公司为本案申请执行人。 2019年5月16日，该院作出（2019）桂14执恢3号之一《通知书》，要求永凯春晖酒店迁出腾空租赁使用的坐落于南宁市青秀区住宅房产即涉案房产。永凯春晖酒店于2019年7月29日向该院提出执行异议，请求该院撤回（2019）桂14执恢3号之一《通知书》，并中止要求其迁出腾空案涉房产的执行程序。该院于2019年8月22日作出（2019）桂14执异19号执行裁定，驳回永凯春晖酒店的执行异议，永凯春晖酒店不服，向本院申请复议，本院于2019年12月6日作出（2019）桂执复97号执行裁定，撤销该院（2019）桂14执异19号执行裁定，发回该院重新审查。该院重新审查后，于2020年4月13日作出（2020）桂14执异2号执行裁定，裁定驳回永凯春晖酒店的异议。永凯春晖酒店不服，于2020年5月22日向该院提起本案执行异议之诉。 另查明，永凯春晖酒店于2014年3月10日注册成立，法定代表人雷靖。2014年4月8日前，广西南宁永凯实业集团有限责任公司、南宁永凯大酒店有限公司系永凯春晖酒店的投资人，2014年4月8日至2015年11月2日，投资人变更为南宁春晖房开公司。 一审法院认为，本案争议的焦点是：1、永凯春晖酒店与南宁春晖房开公司是否存在真实租赁关系，如存在租赁关系，是在涉案房产被抵押给农行崇左分行前还是抵押后。2、永凯春晖酒店是否应搬离被执行的涉案房产。关于争议焦点1《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁关系的成立不能仅凭租赁合同为前提条件，更能体现租赁关系存在的是是否存在支付租金和相关费用，是否真实履行了租赁合同。本案永凯春晖酒店于2014年3月10日成立，其提供的证据《房屋租赁合同》《补充协议》均是在2014年3月10日前签订，而且永凯春晖酒店在执行异议听证庭上和本案庭审时自认其与南宁春晖房开公司于2012年9月25日签订的《房屋租赁合同》是倒签，故可以认定2012年9月25日之前的《房屋租赁合同》《补充协议》均不是永凯春晖酒店的法人行为。2010年8月1日《房屋租赁合同》记载，南宁春晖房开公司将涉案房产出租给永凯春晖酒店，租期3年。租赁期限没到，双方又签订了《补充协议》，落款为“2011年10月30日”，将租赁期变更为30年，将租赁面积由40871.38㎡变更为46640.47㎡。后又签订《房屋租赁合同》，落款为“2012年9月25日”，记载南宁春晖房开公司将涉案房产租给永凯春晖酒店，租期20年，租赁面积40871.38㎡，并盖有永凯春晖酒店公章，该合同是重新签订而不是变更。虽然法律并不禁止当事人可以对合同进行补充完善，但南宁春晖房开公司与永凯春晖酒店存在特殊关系，短期内出现同一标的物两份不同的租赁合同、一份补充协议，且同一租赁物面积不同，其真实性无法确认。永凯春晖酒店提交的租金支付凭证、水电费支付凭证均是2014年9月12日后的，而2014年4月8日至2015年11月2日，南宁春晖房开公司是永凯春晖酒店的投资人，本公司向自营的酒店收取租金显然违背常理。综上，永凯春晖酒店所提交的证据不能证明其与南宁春晖房开公司存在真实的租赁关系，也不足以证明永凯春晖酒店在农行崇左分行与南宁春晖房开公司签订《抵押合同》前，实际占有使用涉案房产的事实。关于争议焦点2《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本法条规定，财产设立抵押权后才出租的，不能对抗已经登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，永凯春晖酒店对其举证不能承担不利后果。该院为执行涉案房产，限令永凯春晖酒店搬离被执行的房产有法律依据。故永凯春晖酒店要求撤销该院（2019)桂14执恢3号之一《通知书》和（2020)桂14执异2号执行裁定，并判令其对案涉房产享有租赁权，在租赁期限届满前无需搬离案涉房产的诉讼请求，该院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决驳回永凯春晖酒店的诉讼请求。案件受理费100元，由永凯春晖酒店负担。 本院二审期间，各方当事人均无新证据向本院提交。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为：本案是案外人执行异议之诉，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是永凯春晖酒店对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 本案事实表明，永凯春晖酒店于2014年3月10日注册成立，法定代表人雷靖。2014年4月8日前，广西南宁永凯实业集团有限责任公司、南宁永凯大酒店有限公司系永凯春晖酒店的投资人，2014年4月8日至2015年11月2日，投资人变更为南宁春晖房开公司。 2013年10月29日、2013年11月10日，农行崇左分行与永凯集团公司签订《流动资金借款合同》，约定永凯集团公司向农行崇左分行借款8500万元、5000万元用作生产周转金；南宁春晖房开公司与农行崇左分行于2013年10月29日、2013年11月10日签订《抵押合同》，约定南宁春晖房开公司以产权属其所有的位于南宁市青秀区（建筑面积为4527.52平方米）、南宁市青秀区（建筑面积为3428.68平方米）的房产为所涉《流动资金借款合同》设定抵押，并于2013年10月30日、2013年11月11日，办理了抵押登记手续。其中《抵押合同》及抵押登记的产权证书均列明抵押物并无租赁情况。 永凯春晖酒店自认其与南宁春晖房开公司于2012年9月25日签订的《房屋租赁合同》是倒签。永凯春晖酒店提交的租金支付凭证、水电费支付凭证时间均是2014年9月12日之后。 关于永凯春晖酒店是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，租赁关系与已登记的抵押权之间的对抗，应当重点审查租赁关系成立与抵押权设立的先后顺序。租赁关系成立时间，应当就租赁合同成立及租赁物的占有、使用，租金的支付方式是否符合交易习惯及租赁登记情况等进行综合判断。对租赁关系成立于抵押权设立之后的，不得对抗已登记的抵押权。本案中，南宁春晖房开公司是永凯春晖酒店的投资人，二者存在关联关系。其在以其名下抵押物设定负担时，对是否有租赁情况当然知晓。南宁春晖房开公司在以涉案抵押物签订抵押合同及进行抵押权登记时，均未声明抵押物已设定租赁关系。诚实信用是民事行为的基本原则，也是社会主义核心价值观的要求。即使永凯春晖酒店在抵押前已经实际使用抵押物，对隐瞒真实情况的不利后果也应由永凯春晖酒店与南宁春晖房开公司共同承担。同时，永凯春晖酒店自认其与南宁春晖房开公司于2012年9月25日签订的《房屋租赁合同》是倒签。永凯春晖酒店提交的租金支付凭证、水电费支付凭证时间均是于抵押权设立之后。综合本案情况，永凯春晖酒店与南宁春晖房开公司之间的租赁关系成立于本案抵押权设立之后，依法不能排除人民法院的强制执行。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律法规正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币100元（永凯春晖酒店已预交），由永凯春晖酒店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周家开 审 判 员 韦志勇 审 判 员 曾亦桦 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 茹 超 书 记 员 陈安戈