四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初2021号 原告：陈波，男，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：马文华，男，汉族，住四川省大邑县，系陈波父亲。 委托诉讼代理人：马凤英，女，汉族，住四川省大邑县，系陈波姐姐。 被告：成都恒霈房地产开发有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇晋义村。 法定代表人：杨杰，职务不详。 委托诉讼代理人：黎芸君，女，汉族，现住四川省郫都区。 被告：四川正源实业有限公司大邑分公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇晋义村。 负责人：张永建，经理。 委托诉讼代理人：冉红，女，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：夏成良，男，汉族，住四川省大邑县。 被告：邓永中，男，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：李倩，女，汉族，住四川省崇州市。 原告陈波与被告成都恒霈房地产开发有限公司（以下简称恒霈公司）、四川正源实业有限公司大邑分公司（以下简称正源大邑分公司）、邓永中、李倩财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月20日、11月17日公开开庭进行了审理。原告陈波的委托诉讼代理人马文华、马凤英，被告恒霈公司的委托诉讼代理人黎芸君，被告正源大邑分公司的委托诉讼代理人冉红、夏成良，被告邓永中、李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈波向本院提出诉讼请求：1、判令四被告立即对原告房屋漏水部位进行维修；2、判令四被告对原告因房屋漏水损害部分恢复原状；3、本案诉讼费由四被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：请求判令四被告承担因房屋漏水给原告房屋造成的修复费用共计8,775.00元（具体包括：卧室衣柜拆除298.00元、吊顶拆除468.00元、地板拆除978.00元、客厅地面保护123.00元、定制衣柜2,275.00元、天棚吊顶951.00元、拆除后墙顶面基层516.00元、墙顶面乳胶漆275.00元、木地板1,956.00元、石膏线条158.00元、窗帘位加固180.00元、完工保洁300.00元、建渣清理300.00元）。事实与理由：2017年11月13日，陈波同恒霈公司签订购房合同，购买恒霈公司修建的大邑县晋原镇“时代天街”××号××栋××单元××号房屋。2018年9月，陈波收房后随即对该房屋进行了装修。2019年6月，陈波发现该房主卧室和厨房与邓永中、李倩的房屋连接处有明显的漏水现象，随即联系四被告，要求各被告互相配合，对漏水房屋进行维修。但是，各被告互相推诿，无视陈波的利益，虽经陈波多次催告，各被告都拒绝进行维修，导致陈波房屋一年多没有得到修复。现在，漏水越来越严重，主卧室的装修及家具全部报废，无法居住。请求人民法院判令四被告承担原告的修复费用。 被告恒霈公司辩称，陈波房屋已经综合竣工验收合格，房屋质量达到了合格标准，符合交付条件。漏水部分属于开发商赠送空间，购房业主与第三方签署了个性化空间改造协议和承诺，该协议中明确了改造范围（即赠送空间）不包含防水。交房的时候也向购房业主进行了温馨提示。案涉房屋漏水造成的损失不应由恒霈公司承担。 被告正源大邑分公司辩称，首先、正源大邑分公司作为小区物业服务企业，系对小区的共有部位及共有设施设备进行维修保养等。本案陈波造成的损失，是由于陈波与楼上住户私有部位漏水引起，不在物业公司责任范围内。其次，正源大邑分公司已经尽到物业管理义务，不存在违约行为。正源大邑分公司每次接到陈波报修后，都积极与楼上邓永中、李倩沟通协调。2020年8月20日，正源大邑分公司在拿到楼上住房钥匙后，自行出资给楼上邓永中、李倩房屋进行紧急漏水处理，紧急处理后截至目前陈波房屋不再漏水。正源大邑分公司在此次事件中，积极协调处理双方事宜，尽到了物业公司的义务，不应当承担赔偿责任。 被告邓永中、李倩共同辩称，我们房屋是在2018年买的，开发商至今未正式交房也未办理房屋备案，现在房屋也不是我们的名字。而且我们买的是清水房屋，至今未进行过任何装修及改动，房屋漏水与我们无关。 经审理查明，恒霈公司系“时代天街”小区开发商，正源大邑分公司系“时代天街”小区前期物业服务公司。陈波系“时代天街”小区××号××栋××单元××层××号房屋购房业主，邓永中、李倩系陈波楼上*号房屋购房业主。 2018年8月29日，恒霈公司将*号房屋交付陈波。2018年9月2日，陈波将*号房屋交由案外人成都鼎捷装饰工程有限公司（以下简称鼎捷装饰公司）装修，双方并签订《装修工程合同书》，约定工期90天，从2018年9月5日至2018年12月4日。鼎捷装饰公司于2018年12月底将*号房屋装修完成并交付陈波。 从2019年10月起，陈波及其家人多次向正源大邑分公司反映房屋漏水情况。经正源大邑分公司查看，确认系楼上房屋的开发商赠送空间部位未做防水导致墙面浸水所致，并多次与楼上邓永中、李倩进行联系，希望邓永中、李倩积极配合处理，但无果。直至2020年8月20日，正源大邑分公司从邓永中、李倩委托的中介处取得*号房屋钥匙后，进入*号房屋进行防水处理，*号房屋现未再出现漏水情况。 经现场勘查，*号房屋因漏水造成其中一间房屋屋顶、衣柜、地板、窗帘等受到不同程度损毁。 另查明，*号房屋于2019年6月10日交付邓永中、李倩。邓永中、李倩至今未对房屋进行装修及改动。 又查明，案涉“时代天街”工程于2018年6月28日竣工验收合格，于2019年12月24日完成竣工验收备案登记。陈波及邓永中、李倩均在购买房屋时与案外人成都市银屏建筑工程有限责任公司（以下简称银屏公司）签订《个性化空间改造委托协议》，委托银屏公司对房屋的赠送空间进行改造施工，具体包括个性化空间的楼板封闭、外窗安装、预留部份电源管道。 以上事实，有原被告庭审陈述及本院予以采信的下列证据予以证实：《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议、《装饰工程合同书》及其附件、验房程序表、前期物业服务合同、来访回访登记表、微信聊天记录、竣工验收备案表、个性化空间改造委托书、现场勘查笔录、现场照片等。 本院认为，因原告将诉讼请求变更为要求被告承担损害赔偿，故本案的案由应调整为财产损害赔偿纠纷。本案中，因各方对漏水原因系开发商赠送空间部位未做防水造成漏水的事实均无异议，故本案的争议焦点为，一、责任主体及责任份额的认定；二、损害赔偿数额的认定。 针对焦点一，首先、从现有证据看，恒霈公司提交的《个性化空间改造委托协议》中并未明确表明赠送空间未做防水。且该《个性化空间改造委托协议》系格式合同，合同中并未对赠送空间部分防水情况采取合理方式提请对方注意。此外，恒霈公司提交的张贴于物管公司电脑背面的“温馨提示”照片，该照片无法反应张贴时间、张贴部位等，本院不予采信。最为重要的是，作为项目开发商，其交付给业主的房屋（包括赠送部位）均应以满足业主正常居住、使用为前提，这是作为开发商对广大购房业主承担的基本社会责任，即使是赠送部位仍应在设计、施工等方面考虑得当，不能以已通过竣工验收合格作为其抗辩的理由。故案涉漏水造成的损失赔偿，开发商应承担50%的赔偿责任。二、邓永中、李倩与陈波系楼上楼下邻居，相互之间应当处理好相邻关系，特别是在楼下出现漏水问题时，楼上应当及时进行检查、维修，避免因漏水问题造成损失的扩大。本案中，邓永中、李倩在知晓楼下漏水情况长达10个月之久后才配合进入其房屋检查，导致楼下损失扩大，其对楼下房屋造成的损失应当承担赔偿责任，本院认定其承担40%的赔偿责任。三、正源大邑分公司作为案涉小区的物业服务企业，在得知业主房屋因漏水造成损失数月之久内，仅通知楼上业主协调，并未采取其他适当措施等防止损失扩大，其对陈波房屋造成的损失仍应承担赔偿责任。根据《成都市物业管理条例》第五十六条规定：“因维修物业，设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。”即在物业公司得知楼下房屋存在漏水情况，而楼上业主不与配合，且明知漏水原因、处理方式时，其完全可以采取紧急避险方式进入楼上房屋阻止损失的进一步扩大，故本院对其赔偿责任酌定为10%。 针对焦点二，原告房屋因漏水造成屋顶、衣柜、地板等损失，原告现要求被告承担修复费用的诉讼请求符合法律规定。原告主张的费用包括，卧室衣柜拆除298.00元、吊顶拆除468.00元、地板拆除978.00元、客厅地面保护123.00元、定制衣柜2,275.00元、天棚吊顶951.00元、拆除后墙顶面基层516.00元、墙顶面乳胶漆275.00元、木地板1,956.00元、石膏线条158.00元、窗帘位加固180.00元、完工保洁300.00元、建渣清理300.00元，共计8,775.00元。鉴于本案损失赔偿标的不大，本院未启动鉴定程序，但就具体修复费用，参照了三家大邑本地装修公司给出的修复费用（分别为8,511.65元、9,304.10元、8,633.79元），得出平均修复费用为8,849.85元，因该平均修复费用高于原告主张费用，本院按原告主张费用确定。 综上，恒霈公司应承担修复费用4,387.50元、邓永中、李倩应承担修复费用3,510.00元、正源大邑分公司应承担修复费用877.50元。依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条之规定，判决如下： 一、被告成都恒霈房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告陈波房屋修复费用4,387.50元； 二、被告四川正源实业有限公司大邑分公司于本判决生效之日起五日内支付原告陈波房屋修复费用877.50元； 三、被告邓永中、李倩于本判决生效之日起五日内支付原告陈波房屋修复费用3,510.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，由被告成都恒霈房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李玉辉 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 李 莉 书 记 员 唐思敏