甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初8024号原告：武进雷，男，1980年7月13日出生，汉族，兰州市城关区。委托诉讼代理人：陆立国，甘肃溥德律师事务所律师。被告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村****楼。法定代表人：渠晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人：王海霞，该公司法务。原告武进雷与被告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告武进雷及其委托诉讼代理人陆立国，被告碧桂园公司委托诉讼代理人王海霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武进雷向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告交付位于兰州市城关区青白石街道白道坪兰州××幢××单元××室，并支付违约金288346.58元（按每日万分之三计算，自2017年1月1日至2019年6月25日）及支付自2019年6月26日至房屋交付时止的违约金；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：其与被告签订商品房买卖合同后，约定由其购买被告开发建设的Ｊ80001002幢1单元2201室住宅房屋一套。其通过银行按揭贷款及从被告处借款的方式向被告付清了购房款。因被告逾期两年半未交房并经催告后仍未交房，致其至今仍租房而造成财产损失。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告碧桂园公司辩称，因原告未依双方间借款合同的约定及原告与银行间贷款合同的约定，归还到期债务，故构成对商品房买卖等合同义务之违反，原告已构成根本违约。为防止损失继续扩大，依合同约定，其公司有权拒绝向原告交付房屋，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审时当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：商品房买卖合同、公证书、房屋登记电子信息查询证明、买卖房屋重要事项告知书及收款收据、建设银行个人贷款对账单。原告拟证明其委托买房的行为合法，其与被告间存在买卖关系，且商品房买卖合同已进行了合同登记备案，购房款其已通过自筹、借贷的方式全部付清，被告拒绝交付房屋构成违约。被告对该组证据的真实性无异议。但质证认为双方约定了如原告违约，其公司可以延期交房。在合同履行过程中，原告存在未归还借款及贷款的根本违约行为。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原、被告双方权利义务的确认、哪一方构成违约等具有关联性，本院予以采信。对被告碧桂园公司提交的证据，本院认定如下：1、商品房买卖合同、公证书、借款协议。被告拟证明双方对延期交房进行了约定，其公司未向原告交付房屋符合合同约定。原告从其公司借款是为了履行双方签订的商品房买卖合同，双方意思表真实，故借款合同合法有效，原告应依约履行归还借款的义务。原告对该组证据的真实性无异议。但质证认为借款合同的履行与否与本案无关。本院认为，该组证据因双方对真实性、合法性无异议，且与本案待证事实原告就借款合同义务未适当履行是否构成对商品房买卖合同的义务之违反具有关联性，本院予以采信。2、民事诉状、（2016）甘0102民初6292号民事调解书、执行案件受理通知书、强制执行通知书。被告拟证明因原告未履行归还借款的义务，虽业经人民法院审理调解结案后仍未自觉履行清偿义务。进入强制执行程序后，原告仍未归还其公司借款，故其公司可以拒绝交付房屋。原告对该组证据的真实性无异议，但质证认为该组证据证明了双方间的借款关系与房屋买卖无关。本院认为，该组证据因双方对真实性、合法性无异议，与本案待证事实原告未归还所借被告款项的行为，是否系被告拒绝交付房屋的解约条件具有关联性，本院予以采信。3、个人贷款还款凭证、建设银行个人贷款结清证明。被告拟证明原告迟延支付购房款709天，被告代原告归还了银行按揭贷款，故可以拒交房屋。原告对该组证据的真实性无异议，质证认为与本案无关。本院认为，该组证据因被告确认其真实性，故符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实被告是否代原告归还了按揭房款具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月2日原告向被告交付购房定金10000元，拟购买被告开发的商品房。2015年5月20日，原、被告签订商品房买卖合同1份、附件4份（其中附件四的名称为合同补充协议）、附录3份、具结书。双方约定：原告（以下称买受人）购买被告（以下称出卖人）开发建设的坐落于兰州市城关区××街道××道××幢××单元××室住宅房屋一套，建筑面积148.54平方米，套内建筑面积112.67平方米，分摊建筑面积35.87平方米。每平方米售价7149.92元，总购房款1062000元。买受人应在合同签订时支付购房总价款的32%，即322050元，再于2015年6月20日前支付总房价款的69.68%，即740000元，该款项以银行按揭贷款支付。出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付房屋。如买受人有任何违约行为，出卖人可以据实际情况延期交房。如逾期交房在90日内，自本合同规定的应交付房屋的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行;逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。双方还约定了其他事宜。上述合同签订当日，双方又因购房首付款事宜签订了借款协议1份。双方约定：由出卖人给买受人出借购房首付款322,050元中的215,845元，借款期限一年，买受人分三次还清。如买受人在还款期限内清偿了该笔借款，则不支付借款利息。如买受人未依约归还借款，每日按借款总额万分之十支付违约金。双方还约定了其他事宜。鉴于买受人选择了首付款之外的剩余购房款以银行按揭贷款方式支付，出卖人对买受人购买案涉房屋的贷款行为提供保证担保，故双方在商品房买卖合同附件四即补充协议中约定：如买受人逾期归还银行按揭贷款，致使出卖人须承担保证责任，而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的商品房买卖合同。如出卖人选择解除与买受人之间的商品房买卖合同，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金。如商品房买卖合同解除或终止，买受人同意由出卖人将借款协议项下的借款及违约金等直接从已付购房款中扣除。双方还约定了其他事宜。上述合同成立当日，原告以自有资金向被告支付购房首付款96,205元，被告出借原告购房首付款215,845元。原告向被告支付预告登记费80元、抵押权预告登记费80元，权证印花税10元。被告出借给原告的购房首付款215,845元并未划转到原告账户中，被告将原告交付的购房定金10,000元转为购房首付款。2015年8月，原告获得中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称建行省分行）的按揭贷款740,000元，该款项作为原告的购房款已付被告。原告自2015年8月始，依其与建行省分行的借款合同按月还本付息。2017年7月，原告因经营困难，再未归还按揭贷款，构成逾期。原告实际归还的按揭贷款本息100,923元，其中本金24,883.12元，利息76,039.88元。又查明，因原告所借被告购房首付款215,848元逾期未还，酿成纠纷后出借人碧桂园公司将武进雷诉至本院，该案业经本院审理于2016年12月13日作出（2016）甘0102民初6292号民事调解书。该调解书主文为：“被告武进雷拖欠原告兰州碧桂园房地产开发有限公司楼款违约金7548元（2015年6月20日至2015年7月24日），借款215845元及违约金53421.5元（暂计算至2016年9月8日），合计276814.5元。被告武进雷于2016年12月31日前向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司支付一半，即138407.25元；于2017年1月26日前向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司支付剩余一半，即138407.25元。案件受理费5452元，减半收取2726元，由被告武进雷负担。”该调解书发生法律效力后，第一笔债务履行期限届至，武进雷未向碧桂园公司清偿该笔债务，碧桂园公司以此为由未向武进雷交付案涉商品房。之后，碧桂园公司向本院申请强制执行。本院立案后强制执行期间，武进雷与碧桂园公司商议能否先交付房屋，然后将该房屋出租或出售后的所得款项用以归还银行按揭贷款和碧桂园公司的借款，碧桂园公司拒绝了武进雷的要求。至本案诉讼时武进雷仍未履行调解书确定的义务。另查明，因原告自2017年7月始再未归还建行省分行的按揭贷款本息，被告作为原告贷款的保证人，于2019年9月20日替原告归还了建行省分行的贷款本金715,116.88元，利息71,274.80元，罚息7731.29元，总计本息794,122.97元。本院认为，本案争议焦点：1、原、被告履行商品房买卖合同哪一方构成违约，商品房买卖合同及其附件能否继续履行；2、被告应否向原告支付违约金。一、原、被告履行商品房买卖合同哪一方构成违约，商品房买卖合同及其附件能否继续履行就原、被告履行商品房买卖合同哪一方构成违约而言。首先，原告履行商品房买卖合同是否构成违约。合同法第六十一条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本条规定了合同履行的原则，即按照合同约定的履行义务并且要遵守诚实信用原则。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。即该合同依法成立，双方应按照合同规定的标的、质量、数量、履行期限等内容完成自己应尽的义务。原告为了履行商品房买卖合同支付购房款的义务，在自有资金不足以支付购房首付款的情况下，与被告签订借款协议，虽该协议有违政府对房地产市场管控的政策，但并不构成违反法律、行政法规效力性强制性规定，故双方签订的借款协议亦合法有效，对双方具有法律上的拘束力。原告为履行商品房买卖合同完成了自己应尽的支付购房首付款的合同义务。同时，原告从建行省分行按揭贷款740,000元的事实表明原告完成了支付剩余购房款的合同义务。至此，原告履行了商品房买卖合同的主要义务，对被告并不构成违约。其次，就被告未交付房屋的行为是否构成违约而言。本院认为，依双方签订的商品房买卖合同判断，该合同第八条“买受人有任何违约行为，出卖人可据实延期交房”的约定，是指买卖合同中买受人义务的违反而言，即当原告违反了买卖合同中支付购房款等义务的情况下，被告方可迟延交房。该条款并不包括双方间借款协议中约定的原告对还款义务之违反的情形。因借款协议中双方约定了如果原告违约，仅对被告承担支付违约金的义务，并未约定被告可以迟延交付房屋，亦即并未赋予被告就买卖合同对原告行使先履行抗辩的权利。因此，被告关于因原告逾期归还借款其有权拒绝交付房屋的辩称理由本院不予采纳，被告于2016年12月31日未向原告交房的行为对原告构成违约。就商品房买卖合同及其附件能否继续履行而言。本院认为，《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在补充合同中约定了出卖人解除合同的条款。即在买受人未归还银行按揭贷款的情形下，出卖人可选择解除与买受人之间的商品房买卖合同。出卖人基于保证责任之承担代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金。因原告自2017年7月始再未归还建行省分行的贷款本息，依双方约定，被告作为保证人于2019年9月20日履行了连带责任保证之还款义务，清偿了原告所欠建行省分行的贷款本息，双方借款合同因保证人的履行而终止，原告因而自此消灭了所欠建行省分行的债务。与此同时，被告亦对原告享有追偿权或解除商品房买卖合同的解除权，即原、被告约定的解除合同之条件成就。又由于原告在被告履行保证义务后，导致双方约定的解除商品房买卖合同条件之成就时，未向被告履行清偿债务之义务，却向本院提起诉讼，请求被告继续履行商品房买卖合同及交付案涉房屋，被告见此情形遂以诉讼方式行使解除商品房买卖合同的约定解除权，符合双方约定，故对原告并不构成违约。加之，本案在审理过程中原告表示仍无力归还被告代偿的按揭贷款债务，故在双方约定的解除合同的条件成就，且原告无力采取补救措施使合同继续履行的情况下，原告主张被告继续履行商品房买卖合同并交付案涉房屋的诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持。二、被告应否向原告支付违约金本院认为，合同法第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告约定了如逾期交房，被告应以已付购房款为基数，自合同约定的交付房屋之日起，每日按万分之三支付违约金至房屋交付时止。原告依此项约定主张被告支付2016年12月31日之次日起至2019年6月25日的违约金288,346.58元，及支付自2019年6月26日至房屋交付时止的违约金的诉讼请求，因原告自2017年7月始再未归还按揭贷款，该违约行为持续至2019年9月20日因被告代偿其债务后终止，原告主张被告支付违约金的数额中包括其违约不归还贷款期间的部分，且被告在代偿时亦承担了建行省分行收取的贷款利息及罚息，消灭了原告所负债务。依法律关于任何人不得以自己的违法行为而获益的原则，原告不能就自己的违约行为向被告主张迟延交付房屋的违约金，即自2017年7月后，原告主张的违约金本院不予支持。虽被告应在2016年12月31日前交付房屋，且迟至2017年6月30日仍未交付房屋的行为如上文所述之理对原告构成违约，理应依约承担违约责任，并支付相应的违约金。但是，考虑到原告自2017年7月再未归还建行省分行的贷款最终由被告代偿的情形，说明原告自身经济状况困难，履约能力欠佳，对商品房买卖合同无法继续履行负有主要责任，原告在被告替其归还贷款后未向被告归还此项债务的行为不符合双方商品房买卖合同之补充协议的约定，故对被告构成违约。基于此，原告的该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告武进雷的诉讼请求。案件受理费5626元，由原告武进雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦人民陪审员  张西洲人民陪审员  张 霞二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  徐 萍