广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2771号上诉人（原审原告，反诉被告）：管双民，男，1983年8月26日出生，汉族，户籍地：湖南省祁东县*********。公民身份号码：430************318。被上诉人（原审被告，反诉原告）：熊文海，男，1985年10月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************。公民身份号码：440************15X。委托诉讼代理人：文婧，广东晨光律师事务所律师。上诉人管双民因与被上诉人熊文海房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市横琴新区人民法院（2020）粤0491民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：2019年5月15日，熊文海（甲方）与管双民(乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于珠海市横琴新区*******国贸大厦1610房出租给管双民作为住宅公寓使用，租赁期限自2019年5月16日至2022年5月15日；乙方需在付款当月7号前把租金转到甲方账号；乙方向甲方支付租赁押金7000元，以及一个月的租金3500元，免租期为1个月；租赁期间，若乙方要求提前退租，必须提前30天通知甲方解除合约，租金不满一个月按一个月计算，押金不予退还；若乙方未在交租日期向甲方交付租金，甲方有权向乙方收相当于拖欠租金5‰的滞纳金，滞纳金按日计算。合同签订后，熊文海将案涉房屋交付给管双民使用。管双民称其通过微信转账支付租金，除了2019年7月3500元、2020年1月500元、2020年2月3500元租金，其他月份租金均按时支付，熊文海对此予以认可。管双民对于2020年1月份物业管理费1136.85元、2月份物业管理费1120.05元、水费22.94元、电费220.41元、用电服务费89.09元、电梯卡30元予以认可，但是认为其不应当承担2月份的相关费用。庭审中，管双民称2020年1月17日至1月31日都有通知熊文海解除合同，故对2月1日后扩大损失不予认可。双方确认案涉房屋已经于2020年3月1日腾退。另查明，2020年1月23日，广东省文化和旅游厅出台《广东省文化和旅游厅关于在新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作中做好游客退改事宜的指引》，要求各旅游酒店等妥善解决因疫情导致游客退改问题。2020年1月30日，横琴新区新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部办公室出台《关于横琴新区宾馆酒店、民宿、公寓暂停营业的通知》，要求全区各宾馆酒店、民宿、公寓即日起一律暂停网络订票订房，对已网上接单的进行退单处理。管双民向原审法院提起诉讼，请求熊文海退还国贸大厦1610房押金7000元，后撤回本诉。熊文海对管双民提起反诉，请求：1.判令管双民支付以下费用：2019年7月份租金3500元及违约金4707.5元、2019年8月份租金3500元及违约金4165元、2020年1月份租金500元及违约金212.5元、2020年2月份租金3500元及违约金945元，以上违约金均暂计至2020年4月2日；2.判令管双民支付2020年1月份物业管理费1136.85元、2月份物业管理费1120.05元、水费22.94元、电费220.41元、用电服务费89.09元；3.判令管双民赔偿维修费500元、电梯卡30元；4.判令管双民承担本案反诉费。原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。案涉《房屋租赁合同》的签订系管双民与熊文海的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均需按照合同约定履行合同义务。关于租金及违约金。熊文海要求管双民支付拖欠的租金及违约金，管双民抗辩称因疫情影响，对于2月份以后的损失不予认可。原审法院认为，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。诚然，本次疫情确实对各行各业及百姓生活等产生一定影响，但就案涉合同的履行来说是否就此构成不可抗力，应具体情况具体分析。本案中，案涉合同约定的租赁期限为3年（自2019年5月16日至2022年5月15日），而综合本次疫情的影响来看，对于双方租赁合同履行的负面影响应当是暂时性、阶段性的，当事人可以通过其他措施来减少疫情对合同的负面影响，并不必然导致合同目的无法实现。待此次疫情结束或影响合同履行的行政措施解除后，双方可以继续履行合同，现管双民擅自单方解除合同，疫情因素或政府措施不宜认定为其免责事由，应当承担相应的违约责任。至于管双民称案涉房屋未备案，影响其正常使用，从案涉合同的实际履行情况来看，明显与事实不符，原审法院不予支持。据此，熊文海要求管双民支付拖欠的2019年7月租金3500元及违约金（以3500元为基数，按日5‰的标准自2019年7月8日起计至实际清偿之日止）、2020年1月租金500元及违约金（以500元为基数，按日5‰的标准自2020年1月8日起计至实际清偿之日止）、2020年2月租金3500元及违约金（以3500元为基数，按日5‰的标准自2020年2月8日起计至实际清偿之日止）的诉请，于理于法有据，原审法院予以支持，超出部分原审法院不予支持。关于物业管理费、水电费、用电服务费、维修费及电梯卡费用。熊文海要求管双民支付拖欠的2020年1月份物业管理费1136.85元、2月份物业管理费1120.05元、水费22.94元、电费220.41元、用电服务费89.09元、电梯卡30元，于理于法有据，原审法院对此予以支持。对于维修费500元，熊文海未提供相关证据予以证明，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九十七条、第一百一十七条第二款之规定，原审法院判决：一、管双民于判决发生法律效力之日起十日内向熊文海支付拖欠的租金7500元及违约金（第一笔3500元自2019年7月8日起，第二笔500元自2020年1月8日起,第三笔3500元自2020年2月8日起，按日5‰的标准计至实际清偿之日止）；二、管双民于判决发生法律效力之日起十日内向熊文海支付拖欠的物业管理费2256.9元、水费22.94元、电费220.41元、用电服务费89.09元、电梯卡费30元；三、驳回熊文海的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审反诉部分受理费201.87元,由管双民负担133.87元，熊文海负担68元。管双民不服原审判决，向本院上诉称：1.原审判决认定3月1日熊文海委托物业李惠桃接收房屋，管双民自行腾退房屋的行为属于管双民单方强制解约，该认定与事实不符；2.1月27日至1月29日管双民与熊文海联系，协商解决方案或解除合同，而2月1日至2月28日这段时间，熊文海没有任何回复，直至3月1日熊文海委托物业李惠桃接收房屋，期间两个月熊文海未接收房屋也未委托他人接收房屋、未提出任何意见，管双民一直在等待消息。1月30日横琴新区下达了暂停营业通知。这两个月并非管双民在使用房屋，钥匙仍在管双民手里、家私在房间里是熊文海未交接造成的，期间扩大的损失要管双民承担并不合理；3.管双民支付的押金足已支付所欠租金及物业管理费、水电费等（2019年7月租金3500元，2010年1月物业管理费1128.45元，水费22.94元，电费220.41元，用电服务费89.09元，电梯卡费30元，2010年1月500元，共计5490.89元），无需额外赔偿。4.合同第八条约定“因国家政策、不可抗力，可解除此合约”，疫情期间全国启动了一级公共卫生响应，中央到地方政府各级相关单位出台一系列政策，这些都属于“国家政策”，可以解除合约。合同签约3年，原审判决认为这次疫情影响是暂时性、阶段性的，可以通过其它措施减少损失，现管双民愿意继续履行合同，但要求熊文海办理出租房备案登记，保证双方合法租赁，另外疫情期间国家也出台了对酒店、公寓、民宿补贴，可是要求在派出所备案登记，熊文海未备案，导致无法享受该项政策福利。综上所述，请求：一、撤销原审判决，管双民可以继续履行租赁合同，但要求熊文海办理出租房备案登记，否则不予交纳租金、物业管理费、水电费等。二、如果不能判决继续履行合同，请求撤销2020年2月租金3500元，物业管理费1128.45元，共4628.45元。三、如果不能判决继续履行合同，请求撤销2019年7月租金3500元，2010年1月物业管理费1128.45元，水费22.94元，电费220.41元，用电服务费89.09元，电梯卡费30元，2010年1月500元，共计5490.89元。熊文海二审答辩称：1.基于管双民原审将返还押金的本诉撤诉，本案应围绕熊文海的原审反诉请求进行，因此其欠付的租金不应在本案中直接抵扣；2.涉案租赁合同是双方在2020年3月1日解除的，因此解除前的租金管双民都应支付；3.新冠疫情不属于不可抗力，其最多影响的是管双民的收入，但涉案合同的合同目的并不因此而不能实现。本院另查明：案涉房屋系用于做民宿经营，《房屋租赁合同》第六条第1项约定，合同签订后甲方（熊文海）需前往派出所对房屋和承租人备案，乙方（管双民）要及时把新增人员告知甲方，如若漏报导致罚款，即由乙方自行负责承担。第3项约定，租赁合同终止，乙方应按房屋的原状交回给甲方，同时，甲方一次性将押金退还给乙方。第八条约定，因国家政策影响，不可抗力原因，可解除此合约。对于为何欠付2019年7月份租金，管双民称是因为熊文海未去办理出租备案，熊文海则称是没有注意到，后来核对才发现未收到7月份的租金。管双民提交的微信记录显示，其于2020年1月27日、29日向熊文海发送信息，提出在疫情影响期间免租或按合同关于不可抗力因素的约定解除合同，请熊文海安排时间接收房屋。管双民于2020年1月31日发出暂停营业通知，停止经营。2020年3月1日，熊文海通知管双民将房屋钥匙交给案外人李惠桃。二审法庭调查过程中，管双民主张租赁合同已经在2020年1月解除，2019年7月的租金、2020年1月的物业管理费、水电费及尚欠的500元租金应当从押金中抵扣。经审查，本院对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：依照法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新型冠状病毒肺炎疫情自2020年1月爆发以来，疫情及其防控成为我国乃至世界范围内的大事件，对经济发展和社会生活造成重大影响，故疫情及其防控应属于当事人订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，适用法律关于不可抗力的规则及合同关于不可抗力的约定。案涉《房屋租赁合同》约定“因国家政策影响，不可抗力原因，可解除此合约”，管双民据此主张其在疫情发生后有权解除合同，符合双方的约定。从法律规定角度分析，不可抗力是合同履行出现困难的原因，如果不可抗力事项的发生，致使当事人一方不能履行合同的，应当及时通知对方，并根据不可抗力的影响，部分或全部免除不履行合同方当事人的责任；如果不可抗力事项的发生，致使合同目的不能实现的，当事人可依法请求解除合同。因此，在合同当事人没有约定的情况下，不可抗力不必然导致解除合同，但在不可抗力致使合同目的不能实现的情况下，可发生合同解除后果。具体到本案，案涉房屋用于民宿和公寓经营，2020年1月23日后，各级政府认真部署疫情防控措施，横琴新区疫情防控工作指挥部办公室通知辖区内宾馆酒店、民宿、公寓暂停营业，故管双民主张其因疫情影响导致经营难以为继符合客观事实。综上，在疫情导致经营停止的情况下，管双民依照合同约定提出解除合同，不属于违约行为。管双民虽在2020年1月底向熊文海提出解除合同，但因双方当时仍处于协商过程中，且其未及时腾退并交接案涉房屋，故合同解除时间宜确定为2020年3月1日。关于如何确定管双民应负债务问题，本院认为，熊文海虽未办理出租房的备案，但案涉合同并未约定不办理备案管双民可以不支付租金，且管双民也未提供证据证明因未办理备案导致其未实际经营，故对于双方确认的尚未支付的2019年7月份的租金3500元、2020年1月份租金500元、2020年2月份租金3500元，管双民负有支付义务。关于迟延支付租金的滞纳金，本院认为，合同关于滞纳金的约定实为违约条款，依据我国合同法的精神，违约金标准应以违约给对方造成的实际损失为参照，辅以惩罚性功能，如约定的违约金低于造成的损失的，可予以增加，如约定的违约金过分高于造成的损失的，可予以适当减少。本案中，熊文海的损失主要为资金占用损失，合同约定逾期交付租金按每日千分之五支付滞纳金远高于因违约产生的实际损失，与我国合同法设置违约金制度相悖，基于管双民已抗辩其不应承担拖欠的租金及要求减轻责任，故本院对滞纳金标准予以调整，本院酌情按照每日万分之三计算滞纳金。因案涉房屋在2020年3月1日交接，故对于2020年1月、2月产生的物业管理费、水电费应当由管双民负担。对于押金，本院认为，如前所述，在发生疫情及其防控等不可抗力因素情况下，管双民要求解除合同有合同依据，不属于违约行为，故熊文海应当向管双民退回押金7000元，管双民虽撤回了其起诉，但在针对熊文海反诉的抗辩中明确要求以押金抵扣所欠租金、物业费和水电费，故本院支持其抵扣主张，按照互负到期债务抵消处理。管双民在本院2020年9月16日的法庭调查过程中明确要求用押金抵扣所负债务，截至该日，管双民应向熊文海支付的2019年7月、2020年1月、2020年2月的租金和滞纳金分别为：3500元+457.8元（按每日万分之三自2019年7月8日计至2020年9月16日）、500元+37.95元（按每日万分之三自2020年1月8日计至2020年9月16日）、3500元+233.1元（按每日万分之三自2020年2月8日计至2020年9月16日），以上合计8228.85元，与熊文海应退回的押金7000元相抵扣后，管双民还需向熊文海支付1228.85元及自2020年9月17日起至该款付清之日止的滞纳金（以1228.85元为基数，按每日万分之三计算）。原审判决关于管双民应支付的物业管理费、水电费等数额双方无异议，本院予以维持。综上所述，上诉人管双民上诉提出的理由部分成立，对其合法合理之诉求本院予以支持。原审法院未全面查清案件事实，未准确理解相关法律规定，实体处理部分失当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省珠海市横琴新区人民法院（2020）粤0491民初366号民事判决第二项；二、撤销广东省珠海市横琴新区人民法院（2020）粤0491民初366号民事判决第一项、第三项；三、上诉人管双民应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人熊文海支付尚欠租金债务1228.85元及自2020年9月17日起至该款付清之日止的滞纳金（以1228.85元为基数，按每日万分之三计算）；四、驳回上诉人管双民的其他上诉请求。五、驳回被上诉人熊文海的其他反诉请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计469.61元，由管双民负担267.74元，熊文海负担201.87元。本判决为终审判决。审判长  徐素平审判员  廖世娟审判员  王 芳二〇二〇年十月二十九日书记员  高培翔