内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1645号 上诉人(原审原告)：张某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托代理人：武某，内蒙古智武律师事务所律师。 委托代理人：袁某，内蒙古智武律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘某1，现住内蒙古包头市固阳县。 被上诉人（原审被告）：霍某，现住内蒙古包头市固阳县。 二被上诉人委托代理人：刘某2，现住内蒙古包头市，系刘某1妹妹。 被上诉人(原审被告)：鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司。 法定代表人：陈某。 委托代理人：杨某，内蒙古业大律师事务所律师。 上诉人张某因与被上诉人刘某1、霍某、鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区××区人民法院（2020）内0621民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张某上诉请求：1、请求撤销达拉特旗人民法院作出的（2020）内0621民初706号民事判决书，并发回重审或依法改判为支持上诉人一审中的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院的判决结果使上诉人的合法权益无法实现。本案中涉案房产已经具备房屋产权办理条件，上诉人已支付合同约定的购房款，因被上诉人不履行房屋买卖合同中约定的过户义务在先，上诉人才提起诉讼要求被上诉人配合办理网签变更等过户手续，一审法院认为“原告张某与二被告签订的房屋买卖合同中仅对房屋过户进行约定，并未对办理网签合同变更登记进行约定，二者并不等同，原告张某不应根据合同对于过户的约定主张对网签合同变更登记的诉讼请求”，但办理产权变更前提是被上诉人已办理产权登记手续或者变更网签合同后再由上诉人自行办理产权登记，而本案中被上诉人从签订合同至今也未办理产权登记手续和网签变更登记，以其明示的行为表明其不履行配合过户义务，那么在作为卖房者的被上诉人不履行合同约定义务的前提下，如何能保障上诉人的合法利益？因被上诉人拒绝履行的行为已导致涉案房屋被他人保全，上诉人因此花费了大量的人力物力，这已经给上诉人带来了严重诉累和巨大的损失，如按照一审法院所判，这将是一个僵局，如被上诉人不配合，那么购买的房屋将永远不可能过户。而在实践中各级法院在执行阶段拍卖被执行人只有网签合同的房屋后，竞拍者或者以物抵债的执行人可以直接持拍卖裁定或以物抵债进行过户，上诉人也通过查询找到大量法院判决或仲裁裁决均对协助变更网签过户行为进行了支持，所以上诉人的诉请应得到支持；2、被上诉人拒绝配合办理产权变更登记手续，被上诉人应当按照合同约定违约条款支付违约金。上诉人起诉前要求被上诉人办理过户手续，但被上诉人直到开庭前也未曾露面，而被上诉人的代理人庭审时虽承诺会积极配合办理，但庭审完毕后也不履行其承诺，结合被上诉人从2015年至今也未曾主动提出过户，其以实际行动表明了不履行合同约定过户义务，属于违约，应按照合同约定的违约金数额向上诉人支付违约金。综上，依据《合同法》第60条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，以及《民事诉讼法》第164条，恳请二审法院查明事实并支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人刘某1、霍某辩称，被上诉人没有违约，因为买卖合同中没有约定过户期限，所以不存在违约，被上诉人不承担违约金；另上诉人所说的过户，上诉人何时与有关部门协调好过户的条件被上诉人何时就可以办理过户，且被上诉人在一审结束后就已经给开发商递交了所有办理房屋产权证的资料，我方没有不配合协助上诉人办理过户，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司（以下简称蒙达公司）辩称，本案中张某与其不存在合同关系，根据合同相对性，蒙达公司与张某之间没有产生任何权利义务关系，因此蒙达公司作为本案被上诉人主体不适格，而且张某对于蒙达公司协助变更网签的诉讼请求涉及逃税交易，不符合法律规定，综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张某向一审法院起诉请求：1、请求判令刘某1、霍某继续履行合同并协助张某办理位于××旗（合同编号：2011-0004326）公寓的网签合同的变更登记手续；2、依法判令刘某1、霍某向张某支付违约金39076元；3、请求判令蒙达公司对第一项诉讼请求承担协助义务；4请求判令刘某1、霍某承担全部诉讼费用和保全费。 一审法院认定事实：2015年5月14日，张某与刘某1、霍某签订房屋买卖协议，由张某购买刘某1、霍某所有的位于内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗，房屋建筑面积46.52㎡，房屋总价为130256元，合同约定房款合同签订之日付清。刘某1为张某出具了房款收条一支，付清了房款。双方约定由甲方（刘某1、霍某）负责办理过户、变更登记等一切手续，并由甲方和乙方共同承担相关费用和相关税费。并约定本合同签订后，甲方不遵守本合同出现违约，须向乙方（张某）支付房屋总价款30％的违约金。同日，当事人双方将该购房合同在内蒙古自治区××区公证处予以公证。后案外人内蒙古永泰隆担保公司将涉案争议房屋通过包头市青山区人民法院查封，张某向包头市青山区人民法院提起案外人执行异议，经包头市青山区人民法院（2018）内0204执异21号执行裁定书裁定如下：中止对内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇新华路东长胜路西南园街北德胜大街南蒙达公馆北13003号酒店式公寓一套的执行，并将房屋解除查封。 另查明，2020年4月13日，张某向达拉特旗人民法院提出诉前保全申请，将涉案房屋予以查封。 一审法院认为，本案争议焦点如下：1、是否应当办理网签合同变更、第三人是否应当承担变更网签合同义务；2、是否应当支付违约金。根据双方当事人当庭陈述及举证、质证，结合以上争议焦点，一审法院认为：针对争议焦点一，本案中张某与刘某1、霍某签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，合同签订并经公证机关公证，张某也按照合同约定履行了全部房款的付款义务，其已经尽到了合同主体的义务，本案中张某对房屋合法占有。张某诉求刘某1、霍某继续履行合同并协助张某办理位于××旗的网签合同变更登记手续，一审法院认为网签合同登记并非房屋产权变更的凭证，也不产生房屋权属证明的效力，其仅是对开发商与购房者合同的公示。本案中张某与刘某1、霍某签订的房屋买卖合同中仅对房屋过户进行约定，并未对办理网签合同变更登记进行约定，二者并不等同，张某不应根据合同对于“过户”的约定主张对网签合同变更登记的诉讼请求。并且商品房买卖合同更名并非刘某1、霍某方单独可以完成，需要房屋开发企业即本案第三人鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司的参与，本案中张某与第三人鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司并无合同关系，也不存在其他权利义务关系，一审法院不宜强制要求房屋开发企业与张某另行签订《商品房买卖合同》，故一审法院对张某请求刘某1、霍某协助其办理网签合同变更登记手续在本案的现阶段客观上存在履行障碍，故本案中对该诉讼请求不予支持。针对争议焦点二、是否应当支付违约金，本案中张某诉求违约金的依据为双方签订的房屋买卖合同中“合同签订后，甲方不遵守本合同出现违约，须向乙方支付房屋总价款30％的违约金”，根据该条款，本案中，刘某1、霍某答辩中表明同意为张某办理房屋产权变更登记，因现在刘某1、霍某未取得房屋产权登记证书，无法为张某办理房屋产权变更登记。张某也未能提供相应证据证明刘某1、霍某怠于或消极办理产权登记证书，且张某诉求办理房屋网签合同变更登记并非由刘某1、霍某个人能够单独为张某办理，须本案中第三人鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司协助办理，第三人也在本案中释明刘某1、霍某无法直接为张某办理网签变更登记，故本案中张某未能出具证据证明刘某1、霍某有违约怠于变更登记的行为，客观上也存在刘某1、霍某无法单独履行变更登记的现实状况，故一审法院对张某诉求刘某1、霍某违约并支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，本案中张某与刘某1、霍某签订房屋买卖合同，支付了合同约定的价款，应当依法占有使用该房屋，现张某诉讼请求条件未成就不影响其依照合同对房屋主张权利，故一审法院对张某的诉讼请求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费减半收取398元、保全费1171元，由原告张某负担。 本院二审期间，各方当事人除一审证据外，均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院所查明的基本事实一致，应予确认。 本院认为，上诉人张某与被上诉人刘某1、霍某签订的《房屋买卖协议》系各方真实意思表示，并经过达拉特旗公证处公证，合法有效，各方当事人应依约履行。合同签订后上诉人张某将给付房款的义务履行完毕，被上诉人刘某1、霍某也依约将房屋交付张某使用，此时，上诉人张某已实现了对该房屋的合法占有。因该房屋无法办理房屋产权登记，导致涉案房屋一直未过户，现上诉人张某依据该协议请求被上诉人刘某1、霍某继续履行合同并协助办理案涉房屋的网签合同变更登记手续，本院认为，网签合同只是行政机关在房屋交易过程中对相关交易情况进行网上登记的手段，刘某1、霍某与张某之间签订书面的《房屋买卖协议》时，就已经认定购房合同成立，加之，该协议已经达拉特旗公证处公证，在房屋产权不存在重大瑕疵的情况下，网签与否并不影响合同的效力，况且，协议第四条中并未明确过户时间，而目前因案涉房屋并未办理房屋产权证，被上诉人刘某1、霍某无法为上诉人办理过户手续，若根据上诉人请求变更网签合同登记手续，势必需要第三人蒙达公司进行协助，但与第三人蒙达公司签订商品房买卖合同的主体为刘某1、霍某，并非上诉人张某，蒙达公司并没有为上诉人办理网签合同变更手续的义务，且蒙达公司在本案中已就此原因向上诉人释明，故本案存在被上诉人无法履行变更登记手续的客观障碍，而关于违约金，因合同双方均按约定完成了所能完成的义务，上诉人亦对该房屋实现了合法占有，不存在违约情形。 综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费796.00元，由张某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  乌 宁 审 判 员  李顺和 审 判 员  苏 晨 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  齐凯红 书 记 员  刘景然