浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初3257号 原告（反诉被告，下以本诉称谓）：玉环美凯龙装饰材料有限公司，住所地玉环市楚门镇南兴西路**楼。 法定代表人：郑秀珍，董事长。 委托诉讼代理人：吴楚屏，浙江大舜律师事务所律师。 被告（反诉原告，下以本诉称谓）：玉环市楚门镇中山村股份经济合作社，，住所地玉环市楚门镇中山村 法定代表人：徐文祥，主任。 委托诉讼代理人：孔根土，男，1965年9月11日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：胡根寿，浙江耀杰律师事务所律师。 第三人：浙江民泰商业银行股份有限公司，，住所地温岭市太平街道三星大道** 委托诉讼代理人：黄孝乾，男，1981年2月19日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：尤静娅一，女，1991年1月4日，汉族，住温岭市。 原告玉环美凯龙装饰材料有限公司与被告玉环市楚门镇中山村股份经济合作社、第三人浙江民泰商业银行股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉环美凯龙装饰材料有限公司的法定代表人郑秀珍及其委托诉讼代理人吴楚屏，被告玉环市楚门镇中山村股份经济合作社的委托诉讼代理人孔根土、胡根寿，第三人浙江民泰商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人黄孝乾、尤静娅一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉环美凯龙装饰有限公司向本院提出诉讼请求：请求被告立即返还租赁费计人民币817156.65元，返还履约保证金计人民币计人民币300000元；二项合计人民币1117156.65元。并支付从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至判决履行之日止的利息损失。第二次开庭后变更诉讼请求返还租赁费部分为479973.11元【817156.65-1308.5平方*29.48元/平方*3月-1308.5平方*30.96元/平方（5+14/30）月】。事实与理由：2010年7月1日，原告与被告签订了一份“租赁合同”，被告将其坐落在玉环市楚门客运中心对面综合楼3幢，建筑面积5593.41平方米，减去配电间面积50平方米，实际建筑面积5543.41平方米，出租给原告作经营场所。双方在租赁合同中约定：“二、租赁期限10年，自2010年10月1日至2020年9月30日止。三、第九年租金为人民币196.1176万元，第十年年租金为205.9235万元。付款方式：在每年的9月15日前付清本年度的租金（如不按时付清，甲方有权停止乙方租赁权）。十一、合同担保：1、乙方于订立本合同时向甲方交纳履约保证金人民币30万元，此款在租赁期满双方办结全部手续后退还给乙方（不计利息）。”同时双方就相关的权利义务等进行了约定。此后，原告均按合同履行。2018年9月15日，原告向被告交纳了2019年9月30日止全年的租赁费计人民币196.1176万元。2019年4月28日，楚门镇查违办向原告的转租户送达通知，要求他们在接到通知后在5月28日内自行腾空并拆除，2019年5月10日，被告向原告送达了“搬迁通知”，要求在2019年5月30日前将房屋搬迁腾空。原告在接到通知后立即与各承租户解除了租赁合同，但承租户民泰银行除外直至2020年6月14日才搬迁。原告起诉时认为按以上承租户解除转租合同的时间及承租的面积计算，被告应退还原告人民币817156.65元，同时应退还履约保证金人民币300000元。但是由于第一次开庭后法庭核实了第三人民泰银行在2020年6月14日搬迁以及被告并没有向第三人收取过租金的事实，故对请求作相应变更，同意按第三人实际使用被告租赁物的面积1308.5平方米部分按约定的租金支付租金至2020年6月14日，第三人的租金由其另案收取。 被告玉环市楚门镇中山村股份经济合作社辩称：第一，同意返还履约保证金300000元，但不同意支付相关利息损失。第二，双方没有协商一致解除合同，原告现在要求退房租并按实际使用面积1308平方计算租金不能成立。第三，由于第三人一直没有搬迁，导致被告造成很大损失，被告保留对原告赔偿损失的权利。 被告玉环市楚门镇中山村股份经济合作社提出反诉请求：要求判令原告支付房屋租金计人民币1533750元。第二次庭审时变更为1196566.46元。事实与理由：双方于2010年7月1日签订的租赁合同，约定租赁期限为10年，自2010年10月1日至2020年9月30日止。其中第10年租金为人民币2059235元。租赁房屋至2019年5月时，因楚门镇小城镇建设需要，被告曾通知要求原告于2019年5月30日前搬迁，腾空房屋。后经被告与楚门镇反复协调，楚门镇政府同意延期拆迁，原告实际经营至2020年6月15日才搬迁租赁场所。此期间，原告仅支付至2019年9月30日前的租赁费，对2019年10月1日至2020年6月15日的租赁费却一直未予支付。由于原告变更了诉讼请求并按其请求认可了部分租金，故反诉请求作了相应变更。 第三人浙江民泰商业银行股份有限公司述称：第一，租赁期间未到期就搬迁已造成其装修折旧方面的损失。第二，由于需要搬迁另行寻找场所并进行装修，其于2019年下半年就开始支付租金。2020年初受疫情影响，新场所消防验收推迟，如果还要支付本案的租金意味着承担双笔租金不合理。第三，租赁地块确定要搬迁后，由于银行行业的特殊性，系由其自行向楚门镇的相关领导汇报申请协商搬迁时间。 经审理，本院查明事实如下： 2010年7月1日，原告与被告签订一份《租赁合同》。约定：原告租赁被告坐落于玉环市楚门镇中山村楚门客运中心对面的3幢2层综合楼，建筑面积为5543.41平方米；租期为10年，自2010年10月1日至2020年9月30日止；租金为每平方米22元，年租金146.3460万元；前三年租金不变，后七年年租金在上一年的基础上每年递增5%等。合同同时约定租赁房屋为临时建房，建造时仅有被告向楚门镇要求申请建房的申请报告批文，无其它建房及产权手续。因国家规划需要导致合同终止，双方互不赔偿损失、互不承担责任。但在五年内确因国家规划需要拆除的，被告原则上不安排相应地段、相应面积的其经营场所给原告，若被告有其它适用场所，则优先考虑安排给原告。租赁费用另行协商，但被告不承担因搬迁所造成的一切损失，若政府有支付拆迁补偿款的，根据评估或双方损失合理分配。其它另议，另议不成，则终止租赁关系。合同签订后，双方按照约定履行至2019年，即原告向被告支付了约定的截止2019年9月30日第九年的租金（标准是年租金1961176元）。第十年约定的租金为2059235元因故未付。 租赁期间，原告又将租赁的房屋另行转租给其他用户用于经营。其中于2012年2月7日、2013年6月7日原告与第三人浙江民泰商业银行股份有限公司分别签订两份《房屋租赁合同》，将其中共1308.5平方米转组给浙江民泰银行股份有限公司作为其玉环楚门支行的经营场所。第三人浙江民泰银行股份有限公司按照双方合同约定，已付清原告截止2019年年底的租金1801753元（924357+877396）。 2019年4月28日，由于楚门镇小城镇建设需要，玉环县楚门镇查处违法用地违法建设工作领导小组办公室向原告的转租用户“小刘汽车美容”、“品位跆拳道”、“青平补胎”等发出通知，要求上述单位在5月28日前自行腾空并拆除。2019年5月10日，被告向原告送达一份《搬迁通知》，内容为“因玉环市楚门镇小城市发展建设城要，2018年开始实施老旧工业点改造，你租赁处也属于玉环市人民政府规划拆除、改造范围之内。现楚门镇人民政府最后催促通知必须于2019年5月30日前将你处房屋搬迁腾空。本村也无可奈何，只能转告你处抓紧在政府规定期限内搬迁腾空，若逾期未腾空造成的一切后果自负。至于你处租赁费用事宜，本村将依据双方原签订的《租赁合同》规定，按实际租赁时间退还多余款项…”。接到通知后，原告的转租用户陆续进行了搬迁。而由于浙江民泰商业银行股份有限公司没有找到合适的场所进行装修使用，搬迁不便，一直经营至2020年6月14日。 以上事实由原告提供的租赁合同一份，玉环县楚门镇查处违法用地违法建设工作领导小组通知六份，被告搬迁通知一份；被告提供的《房屋租赁合同》两份，玉环市人民政府玉政函【2019】17号、玉政函【2020】33号各一份；以及当事人的庭审陈述等予以证实。 本院认为，本案经原告变更诉讼请求后，原、被告双方对租赁合同要求履行到2020年6月14日无异议，而争议的焦点在于租金的计算方式。即原告主张要求按第三人使用原租赁标的物的比例参照原约定的租金计算租金，而被告则反诉认为应按原约定的租金计算租金。由于本案租赁合同涉及到效力问题，以及合同无效后因第三人实际所占用产生的“租金”（占用使用费）的归属问题，应综合各种因素作出判断，以衡平当事人间的利益，体现公平与公正。根据原、被告双方于2010年7月1日签订的《租赁合同》，双方明确本案租赁标的物为临时建筑，没有办理合法审批手续，因此该《租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”原、被告的诉讼请求均以“租金”称谓，因租赁合同确认为无效，“租金”应相对应为“占用使用费”。租赁合同无效，不存在该份合同何时解除的问题，而只存在何时不再履行的问题。本案原告租赁物所在的地方因楚门镇小城镇建设的需要，已重新规划并由政府部门通知在2019年5月28日前搬迁。同时被告也向原告发出《搬迁通知》，通知原告于5月30日前搬迁。违法行为不应产生利益，否则有悖公序良俗。在市政府对租赁物地块作出规划调整后并通知搬迁原、被告双方原应立即执行，限定的时限后将不应存在本案所谓的“租金”（占用使用费）争议。故本院应确定原、被告双方于2019年5月28日租赁合同不再履行，由被告退回相应的费用。但是本案存在原告已实际收取第三人的“租金”到2019年底的事实，会再次引发原告与第三人的系列纠纷；而第三人作为金融机构的搬迁确实存在寻房、装修、验收等难处，第三人为此事多次与政府部门沟通搬迁时间后实际经营至2020年6月14日。在这种情况下，本院认为租赁合同虽然无效，仍应视为“一般”之情形，合同相对人间的占用使用费可以给予支持。考虑到本案实际，本院确定因第三人迟延搬迁产生的占用使用费在2019年底前由原告收取，而2020年初至6月14日止的占用使用费由被告作为租赁物的实际控制人主张权利。本案关键涉及到2020年5月28日至2020年12月底原、被告之间如何计算占用使用费的问题。由于租赁合同本无效，本院确定可以继续支付相关的占用使用费系基于第三人已支付占用使用费至年底的事实；同时原、被告双方《租赁合同》约定“因国家规划需要导致合同终止，双方互不赔偿损失、互不承担责任。”因此计算该段时间占用使用费应以不给原告产生额外损失为原则。也就是说如果原告在此期间收取的占用使用费少于支付给被告的占用使用费的，则以此为限。原告要求按第三人实际使用租赁标的物的比例计付占用使用费没有法律依据，本院不予采纳。本案没有证据证明原告在此期间收取第三人之外的其他转租商户的占用使用费，第三人已支付的占用使用费2019年为1801753元（877396+324357），小于原告约定支付给被告的2019年占用使用费1961176元和2020年占用使用费2059235元。故原告应支付被告该期间的占用使用费为1051022.58元（1801753/12*7），减去6月至9月原告已支付的653725.33元（1961176/12*4），原告还应支付被告397297.25元。另，本案被告同意偿还原告履约保证金300000元，该笔款抵销后原告尚应支付给被告97297.25元。综上，原、被告提起的本诉及反诉合理的部分本院予以支持。被告的反诉请求得到支持后，第三人于2019年6月份始到2020年6月14日期间因履行租赁合同产生的占用使用费以及租赁标的物可能存在的瑕疵担保责任等纠纷由被告与第三人通过另案解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）玉环美凯龙装饰材料有限公司按年标准1801753元从2019年6月1日起计付占用使用费至2019年12月31日止计1051022.58元，减去其已按年标准1961176元从2019年6月1日起至2019年9月30日止所支付的占用使用费653725.33元，尚应支付给被告（反诉原告）玉环市楚门中山村经济合作社397397.25元。 二、被告（反诉原告）玉环市楚门中山村经济合作社返还给原告（反诉被告）玉环美凯龙装饰材料有限公司履约保证金300000元。 三、上述两项相抵，原告（反诉被告）玉环美凯龙装饰材料有限公司尚应支付给被告（反诉原告）玉环市楚门中山村经济合作社人民币97397.25元，该款于本判决生效后十日内付清。 四、驳回原告（反诉被告）玉环美凯龙装饰材料有限公司的其余诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）玉环市楚门中山村经济合作社的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11600元（原告已预付14854元），本诉保全费5000元，反诉案件受理费7784.5元（被告已预付18604元），反诉保全费5000元，上述合计29384.5元；由原告（反诉被告）玉环美凯龙装饰材料有限公司负担14692.25元，由被告（反诉原告）玉环市楚门中山村经济合作社负担14692.25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  陈巧峰 人民陪审员  张小杏 人民陪审员  潘艳丽 二〇二〇年十一月二十五日 代理书记员  赵蒙琪