云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1389号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾会菊，女，1968年10月31日生，汉族，初中文化，农民，住云南省大姚县。委托诉讼代理人：金光荣，男，1960年12月10日生，汉族，高中文化，农民，住云南省大姚县，系曾会菊丈夫。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭琴，女，1977年10月19日生，彝族，大学文化，公务员，户籍地云南省大姚县，现住云南省大姚县。被上诉人（原审被告）：赵云湖，男，1976年3月27日生，彝族，大专文化，企业职工，住云南省永仁县。上诉人曾会菊因与被上诉人彭琴、赵云湖房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大姚县人民法院(2020)云2326民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人曾会菊及其委托诉讼代理人金光荣，被上诉人彭琴、赵云湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾会菊上诉请求：一、撤销云南省大姚县人民法院(2020)云2326民初102号民事判决,改判支持曾会菊一审诉讼请求；二、一审、二审案件受理费由彭琴、赵云湖承担。事实和理由：一、一审法院遗漏认定曾会菊分别于2016年11月19日、2017年6月1日、2017年10月20日向彭琴、赵云湖交付购房款合计314000元，曾会菊已按《二手房买卖合同》的约定支付了全部购房款的事实。二、一审法院适用法律错误。(一)2011年全国民事审判工作会议纪要第八条规定“未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未注销，请求解除合同的，应予支持;受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。”一审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款认定《二手房买卖合同》无效，系适用法律错误。(二）《中华人民共和国担保法》第四十九条的立法目的在于保护抵押人和受让人的合法权益，是否行使这一权利，应当由抵押权人或者受让人决定，本案中，曾会菊为《二手房买卖合同》的受让人，其一直主张《二手房买卖合同》合法有效，且签订《二手房买卖合同》后，抵押权人也未向曾会菊主张任何权利，一审法院主动适用该条款认定合同无效，属适用法律错误。(三）《中华人民共和国担保法》第四十九条不属于合同法司法解释二第十四条规定的效力性规定，《中华人民共和国担保法》第四十九条所称转让行为无效，是指物权变动后的效力为无效，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。(四）根据《中华人民共和国担保法》司法解释第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押权存续期间，受让人代为清偿债务的，抵押权消灭，即受让方通过行使注销权注销转让标的物上抵押权的，转让行为有效，曾会菊已于2017年10月20日代彭琴、赵云湖清偿了抵押权人中囯建设银行大姚县支行的债务，抵押权已消灭，一审法院适用《中华人民共和国担保法》第四十九条判决《二手房买卖合同》无效明显错误。三、一审法院程序错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条＂诉讼过程中当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外＂的规定，一审法院既认定《二手房买卖合同》无效，应向曾会菊释明是否变更诉讼请求，另行主张合同无效的违约责任，而不是径行判决。综上所述，为维护上诉人合法利益，请求二审法院依法改判。彭琴辩称，请求驳回上诉，维持原判。赵云湖辩称，其答辩意见与一审提交的反诉状上的内容一致。另外补充以下答辩意见：赵云湖及彭琴都没有收到过曾会菊支付的任何购房款，从来也没有真实发生过房屋买卖，房屋买卖合同是对方胁迫赵云湖签订的，合同标的也不符合市场价值，房屋买卖合同上彭琴的名字也不是她本人所签。双方也没有履行过房屋交付的过程，房屋是对方强行非法占有。请求驳回上诉，维持原判。曾会菊向一审法院起诉请求：1.请依法确认曾会菊与彭琴、赵云湖于2016年11月19日签订的《二手房买卖合同》为有效合同；2.判决彭琴、赵云湖配合曾会菊共同到不动产登记中心办理房屋过户登记手续；3.由彭琴、赵云湖负担本案全部诉讼费用。彭琴向一审法院提出反诉请求：1.依法判令赵云湖与曾会菊之间签订的《二手房买卖合同》是无效合同；2.由曾会菊返还彭琴位于大姚县房屋，并将房屋内陈设恢复原状，如有损坏，照价赔偿；3.判令曾会菊支付给彭琴自2017年8月起至2020年4月份的房屋使用费48000元（32个月×1500元／月＝48000元）;4.反诉费用由曾会菊承担。一审法院认定事实：彭琴、赵云湖原系夫妻关系。2008年9月，彭琴、赵云湖以229255元的价格购买位于大姚县房屋一套，建筑面积为146.85㎡，并于2010年7月取得了房屋所有权证，房产证号为大房权证金碧字第**，房屋所有权人为赵云湖，房屋共有权人为彭琴，于2011年9月取得了土地使用权证，土地使用权证号为大国用（2011）第4871号。2013年12月31日，赵云湖向大姚县恒源小额贷款有限责任公司借款20万元，双方签订了《借款合同》，赵云湖在借款合同中的共同借款人处签署了“彭琴”的名字并按印。同时，双方还签订了《抵押合同》，赵云湖用本案所涉房屋坐落于大姚县土地使用权证号为大国用（2011）第4871号的国用土地作抵押。2016年11月19日，曾会菊与赵云湖签订了《二手房买卖合同》，将属于赵云湖、彭琴所有的也就是本案涉案房屋坐落于大姚县房屋一套，建筑面积为146.85㎡，以312000元的价格卖给曾会菊。后赵云湖未归还大姚县恒源小额贷款有限责任公司借款，2017年7月，一审法院根据（2016）云2326民初952号民事调解书确定的义务，作出（2017）云2326执194号协助执行通知书，对赵云湖坐落于大姚县大房房权证金碧字第**房予以查封。自2017年8月10日起至今，曾会菊实际占用本案涉案房屋大姚县房屋，同年8月16日，曾会菊到大姚县鑫兴物业管理有限责任公司将户主赵云湖变更为本人，并缴纳了相关的物业管理费用。2017年7月，一审法院根据（2016）云2326民初952号调解书确定的义务，作出（2017）云2326执194号协助执行通知书，对赵云湖坐落于大姚县大房房房权证金碧字第**予以查封。2018年3月，彭琴向一审法院提起诉讼要求与赵云湖离婚，一审法院作出（2018）云2326民初223号民事调解书，调解书第二项确定“夫妻共同财产位于大姚县（房产证号：大房房权证金碧字第**）房一套归彭琴所有，赵云湖自愿放弃分割。”后彭琴向一审法院申请执行，要求赵云湖将位于大姚县（房产证号：大房权房权证金碧字第**）给彭琴，并协助彭琴办理不动产变更手续，在执行过程中，曾会菊提出执行异议，认为一审法院（2018）云2326民初223号民事调解书第二项内容侵犯了其对该房屋的所有权。在执行异议听证过程中，各方当事人均认可彭琴未在《二手房买卖合同》签名捺印，赵云湖、彭琴均不认可《二手房买卖合同》的合同效力，该房屋的产权登记人至今仍是赵云湖、彭琴，并未变更登记到曾会菊名下，驳回了曾会菊的异议请求。一审法院归纳的争议焦点为：1.关于曾会菊要求确认《二手房买卖合同》为有效合同的请求是否成立；2.关于彭琴要求确认《二手房买卖合同》系无效合同的反诉请求是否成立。1.关于曾会菊要求确认《二手房买卖合同》为有效合同的请求是否成立的问题。一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不当转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，曾会菊与赵云湖签订《二手房买卖合同》时，赵云湖未履行通知抵押权人及告知受让人的义务，其行为违反了上述法律的强制性规定，故曾会菊要求确认《二手房买卖合同》系有效合同的请求依法不能成立，其诉讼请求不予支持。2.关于彭琴要求确认《二手房买卖合同》系无效合同的反诉请求是否成立的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，提出反诉的条件为：1.反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围；2.反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的。本案中，彭琴不是《二手房买卖合同》的签订的当事人，自始至终未在《二手房买卖合同》上签名和捺印，事后本人也不认可《二手房买卖合同》上签名和捺印是自己的真实意思表示，因此，彭琴不具备提起反诉的主体，要求确认合同无效的诉讼请求不是居于同一法律关系，故彭琴的反诉请求依法不能成立。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、驳回曾会菊的诉讼请求；二、驳回彭琴的反诉请求。本诉案件受理费50元，由曾会菊负担（已交），反诉案件受理费500元，由彭琴负担（已交）。二审中，曾会菊向本院提交了曾会菊及其丈夫金光荣在建设银行账户的部分交易流水明细，欲证明其2016年11月19日交付给赵云湖、彭琴的购房款140000元中有80000元的资金来源于其丈夫金光荣的账户取款，分别是2016年8月29日分九次取款共40000元，2016年10月14日取款40000元，另有60000元是其收取的铺面租金；2017年10月20日曾会菊向赵云湖还房贷的账户存入现金109112.79元，用于替赵云湖归还尚欠住房公积金贷款。经质证，赵云湖认可2017年10月20日曾会菊的确向其还款账户存入104212.79元用于归还尚欠的住房公积金贷款，但这是因为曾会菊家逼迫其将房贷还清后将房产证拿出来交给曾会菊家，所以曾会菊才代其偿还了该笔贷款，其余款项没有收到。彭琴认为其不清楚情况。本院认为，曾会菊提交的银行流水仅能证实其于2017年10月20日向赵云湖账户存入104212.79元，赵云湖对此无异议，本院予以确认，对曾会菊的其余证明目的不予确认。为查明案件事实，本院依职权向中国农业银行楚雄州分行调取了曾会菊的农行卡号为62×××72的账户交易明细。经质证，曾会菊对本院调取的证据真实性无异议，但认为赵云湖转给其账户上的款项是应赵云湖的要求帮赵云湖过账，由于赵云湖的工作性质特殊，不方便从赵云湖自己的账户上往来款项，而把款项转到曾会菊账户，再由曾会菊取出现金交给赵云湖用于归还信用卡。彭琴、赵云湖对本院调取的证据无异议。本院认为，从农行调取的曾会菊账户交易明细上明确载明赵云湖于2015年11月至2016年11月期间先后13次通过其个人账户向曾会菊农行账户转存金额共计82800元的事实，本院予以采信。经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，双方对一审认定的事实均无异议，但曾会菊认为一审遗漏认定其于2016年11月19日、2017年6月1日、2017年10月20日三次向赵云湖、彭琴交付购房款合计314000元。本院认为，对曾会菊提出的三次付款情况，赵云湖认可曾会菊代其归还住房贷款104212.79元，对此本院予以确认，其余付款情况无相应证据证实，不予确认。对一审认定的事实，本院予以确认。二审另查明，二审中曾会菊认可在签订本案《二手房买卖合同》之前和之后，赵云湖都曾向其借过钱。2017年10月20日，曾会菊替赵云湖归还了本案所涉房屋尚欠的住房公积金贷款。赵云湖、彭琴的结婚证原件及本案所涉房屋的商品房购销合同、产权证书及与房屋关联的相应票据原件目前均由曾会菊持有。2019年10月29日云南省大姚县人民法院驳回曾会菊的执行异议请求后，曾会菊又对云南省大姚县人民法院作出的（2018）云2326民初223号民事调解书（即彭琴与赵云湖离婚一案的民事调解书）向大姚县人民法院申请再审，大姚县人民法院于2019年12月30日裁定驳回曾会菊的再审申请。本院认为，因本案的法律关系性质已在本院（2020）云23民终1389号民事裁定中予以评述，故在此判决中不再评述。基于本院对本案法律关系性质的认定，对曾会菊的诉请已在（2020）云23民终1389号民事裁定中予以处理，在本判决中仅处理彭琴的反诉问题。彭琴一审提出的反诉请求被一审法院判决驳回诉讼请求后，彭琴并未上诉，视为服从一审判决。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持云南省大姚县人民法院（2020）云2326民初102号民事判决第二项。一审反诉案件受理费500元，由彭琴负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  邱德英审判员  晋 芳审判员  刘 莹二〇二〇年十一月二十三日书记员  曾琳媛