广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3964号上诉人(原审原告)：马锦达，男，1958年4月23日出生，汉族，住广东省台山市**************。公民身份号码：440************030。被上诉人(原审被告)：台山市碧宁园房地产开发有限公司，住所地：台山市**********。统一社会信用代码：91****Q。法定代表人：张政，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，该公司员工。上诉人马锦达因与被上诉人台山市碧宁园房地产开发有限公司（以下简称碧宁园公司）商品房销售合同纠纷一案，马锦达不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马锦达上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判碧宁园公司返还马锦达多支付的购房款39861元及利息3380.91元(以39861元为基数，从2018年9月18日至2019年8月19日，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，利息为1761.91元；从2019年8月20日至碧宁园公司全部清偿所欠款项之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年8月20日利息为1619元)或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由碧宁园公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，导致适用法律错误，以致判决错误。首先，根据双方签订的《台山碧桂园荣汇世家认购书》第三条约定，马锦达选择的付款方式为：期楼洋房产品自付两个月分期9.6折首付30%，按通常理解，应当认定双方约定若马锦达按约定付款方式支付购房款，可以享受购房折扣价。签订认购书时，马锦达多次反复向碧宁园公司的销售人员核实购房价格，得到肯定的答复是，马锦达可以享受房屋总价款的9.6折优惠；其次，从认购书和房屋买卖合同上，都只显示房屋总价款为996601元，按双方约定，折后价应为956740.96元。马锦达也是基于对折扣价的认识，合理信赖能够享受到上述折扣，才愿意购买该房产。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，马锦达已依约履行分两期支付购房款的责任，碧宁园公司应当根据合同约定履行承诺按房屋总价款996601元的9.6折返还马锦达多交的39861元购房款。马锦达愿意支付956740.96元的购房款也是基于对碧宁园公司的信任，这才是马锦达的真实意思表示，也是买卖双方关于《房屋买卖合同》达成合意的前提条件之一；再次，若按碧宁园公司所说，996601元已经是折后价，那按折扣前的房屋总价应为1036465.04元，从认购书和房屋买卖合同中均未看到这一价格，而从合同中所看到的是房屋总价为996601元，这个价格应是未打折前的房屋总价才是合理的。因此，通过对认购书第三条文意的理解以及双方的真实意思表示，可以清晰的看到，一审没有深入调查签订合同的背景和了解买卖双方真实的意思表示，错误的机械套用《房屋买卖合同》相关条款，做出错误的裁判，是事实认定错误。二、原审适用法律错误，以致判决错误。一审法院在认定事实不清的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第八条规定，做出错误判决，判决驳回马锦达的全部诉讼请求系适用法律错误，本案应适《中华人民共和国合同法》第六条以及第四十条的规定。碧宁园公司辩称已经根据双方签订的《台山碧桂园荣汇世家认购书》中第七条第三项的约定：马锦达与碧宁园公司签署上述合同文件时，本认购书自行终止的条款，属于提供条款的一方免除其责任，排除对方主要权利，该条款应为无效。另外，双方于2018年7月14日签订《台山碧桂园荣汇世家认购书》，并同一天交付第一期楼款298980元，但签订《广东省商品房买卖合同》的时间是2018年8月7日，相隔了二十多天，很明显，马锦达交付楼款的依据是《台山碧桂园荣汇世家认购书》，而不是《广东省商品房买卖合同》。三、马锦达提供的公告栏图片和多名证人证言均能证明案涉房产996601元为房屋总价，而非折后价。碧宁园公司在公告栏中贴出的告示显示，购房的正常折扣价为9.9折，案涉房产9.9折的价格为996601元，而认购书和商品房买卖合同上均显示996601元为房屋总价，并非认购书中所承诺的9.6折价格。马锦达提供的碧宁园公司公告栏贴出的告示可以证明马锦达的前述主张。原审法院未采信该证据，而认定马锦达未能提供证据证明自己的主张，是事实认定错误。为了查清案件事实，马锦达在上诉中提供多名证人，请求法院依职权通知证人出庭作证。综上所述，一审认定事实不清、适用法律错误，应予以改判支持马锦达的上诉请求或发回重审。被上诉人碧宁园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无重审的需要。双方就涉案商品房已签订了《商品房买卖合同》，双方约定房屋的总价为996601元，采用的计价方式为按套内面积计算，总金额为996601元，双方应当按照合同约定的金额履行，且马锦达已按照合同的约定支付了足额的购房款，双方没有额外的约定。马锦达上诉的事实与理由没有任何事实和法律依据，应予驳回。马锦达向一审法院起诉请求：请求判令碧宁园公司向马锦达返还房屋折扣款39861元及利息（以39861元为基数，从2018年9月18日至2019年8月19日，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，利息为1761.91元；从2019年8月20日至碧宁园公司全部清偿所欠款项之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年5月11日利息为1199元）。一审法院判决：驳回马锦达的全部诉讼请求。一审案件受理费435.28元，由马锦达负担。二审中，马锦达依法提交以下证据：1.公告栏图片，证明涉案房屋12号楼1602折后价格应当是95万多，涉案商品房价格应按应当按照996601元的96折计算；2.证人陈某杰、吴某平的证人证言，用以证明在购买房屋时只要支付现款都能享受打折优惠。本院组织了双方当事人进行证据交换与质证。碧宁园公司发表以下质证意见：1.证据1的提交超过的举证期限，且该证据显示涉案房屋12号楼1602房价格为996601元，与事实情况一致；2.两位证人均购买了商品房，与马锦达有利害关系，该两位证人证言不能单独作为定案的依据，且两位证人无法清晰表达真实的情况。根据两位证人的证言，碧宁园公司按照合同的约定，在证人支付购房款项之后并无返还房款的情况。由此也证明碧宁园公司按照合同约定的价格履行，并不存在返还购房款的情况。碧宁园公司未提交新的证据。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对马锦达的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案房屋总价996601元是否为折后房价及碧宁园公司是否需要返还0.4折的购房款给马锦达。双方对涉案认购书上关于房屋总价996601元是否为96折后的价格还是折扣前的价格有争议。马锦达上诉主张购买涉案房屋可以享受购房折扣，即可享受房屋总价996601元的96折优惠，碧宁园公司应向马锦达返还多支付的购房款及利息，而碧宁园公司认为996601元已是双方约定的折后价格。经查，碧宁园公司与马锦达于2018年7月14日签订《台山碧桂园荣汇世家认购书》，其中约定：二、认购的物业认购价为996601元；三、马锦达选择的付款方式为期楼洋房产品自付两个月分期96折[首付30%]；七、3.碧宁园公司与马锦达签订上述合同文件时，本认购书自行终止。双方又于2018年8月7日签订《商品房买卖合同》，其中第四条计价方式与价款约定涉案房屋的总金额为996601元整。根据编号为06464730发票显示，开具日期为2019年1月1日，马锦达已向碧宁园公司支付996601元购房款。综合本案的证据可知，《商品房买卖合同》明确载明涉案房屋总价为996601元，且马锦达也确认其第一期支付的房款为298980元。由此可见，该金额是按照总价996601元×30%计算，随后其也如期足额按照上述总价向碧宁园公司支付剩余购房款。而双方没有签订其他补充协议说明该价格为折扣前价格及应当返还0.4折购房款给购房者。马锦达也未能举证证明其主张，其应当承担举证不能的不利后果。因此，马锦达的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，马锦达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870.56元，由上诉人马锦达负担。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二〇年十一月二十三日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒