广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4906号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司，住所地广东省佛山市三水区*********************、202室，统一社会信用代码914************398。负责人：阮玉美，总经理。委托诉讼代理人：黄秋霞，女，公司员工。委托诉讼代理人：林素冰，女，公司员工。被告：何柳青，女，1978年11月28日出生，汉族，住广东省佛山市**********，公民身份号码************。被告：林镜辉，男，1986年10月14日出生，汉族，住广东省英德市****************，公民身份号码************。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司与被告何柳青、林镜辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人林素冰到庭参加诉讼，被告何柳青、林镜辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业管理费3353.87元、公用水电费分摊286.81元；2．判令被告向原告支付因拖欠物业管理费产生的违约金775.34元（以每月所欠物业管理费257.99元为基数，分别从欠费次月1日起，每逾期一日按1‰标准计算至实际缴清欠款日止，暂计算至起诉日）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过招投标对三水时代城廊桥花园提供物业服务，并在三水国土城建和水务局、物价局备案。被告于2014年12月30日购买该社区5座307号房，同时与原告签订《前期物业管理服务协议》，2015年12月6日办理收楼手续。但被告自2019年7月1日起拖欠物业管理费及公用分摊水电费。根据双方签订的协议约定，物业管理服务费标准为：高层住宅2.2元/月/平方米，公用水电公摊费按政府规定分摊。两被告在每月10日前按月交纳当月费用，如在当月最后一天止仍未交纳的，每逾期一日按欠费总额的1‰收取违约金。案涉房产的建筑面积117.27平方米，每月的管理费为257.99元，被告拖欠的物业管理费为3353.87元、公摊水电费286.81元。为保护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。原告在诉讼中主要提供以下证据：1．原告的营业执照、《物业管理服务收费备案表》、两被告的身份证复印件、人口信息查询表，拟证明原告及两被告的诉讼主体资格及原告提供物业服务和收取物业服务费的合法性。2．《商品房买卖合同》、《“时代廊桥花园”入伙通知书》、《“时代廊桥花园”收楼确认书》，拟证明两被告系佛山市三水区**********************的业主且其已于2015年12月6日收楼。3．《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《停车场委托经营管理合同》，拟证明原告与被告签订协议，就物业管理费收费标准、违约责任等作了约定；时代廊桥花园房产商委托原告进行物业管理。停车场收取的物业费用为2.2元/平方米，以及停车场的公摊水电费由购买车位的业主平均承担；涉案房屋由被告林镜辉、何柳青购买，车位由被告何柳青购买。4．佛山市三水区不动产登记信息查询结果，拟证明佛山市三水区**********************的权属人为两被告。5．《欠费明细表》一份，拟证明两被告欠费的具体情况。6．住宅公摊的供电电费发票若干份、车位公摊的供电电费发票若干份、时代廊桥花园（四期）公共用水、用电量分摊费用明细表若干份、车位用水用电分摊费用明细表若干份，拟证明公共用水、用公摊费用计收的标准与依据，并且原告已将分摊明细及收费标准等情况进行公示以及两被告拖欠房屋应该分摊的水电以及车位需要分摊的水电费。7．车位管理费代用券，拟证明被告何柳青曾向原告交纳相关的物业费用。8.《法律函》（催费通知）、EMS邮政特快专递邮单详情单，拟证明原告曾向两被告催费。被告何柳青、林镜辉在诉讼中未提供答辩意见，也未提供证据。被告经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，且能相互印证，两被告没有到庭质证，亦没有提出异议，故本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认原告起诉除公摊水费以外的基本事实。另查明，《前期物业管理服务协议》约定业主从办理收楼手续之日起计收物业管理服务费，以后每次收缴物业管理服务费的时间为每月10日前缴交当月物业管理费。共用水费、电费每月向全体业主按户分摊。案涉小区至今未成立业主委员会。被告何柳青为佛山市三水区***********时代廊桥花园地下五区1498车位的购买人。被告从2019年7月1日起拖欠物业管理费,至2020年7月31日拖欠物业管理费3353.87元；2019年7月1日至2020年7月31日间拖欠住宅公摊电费209.36元，2019年7月1日至2020年7月31日间拖欠车位公摊电费69.02元。原告曾发函向两被告催费。公摊费用原告已在小区公告栏内公示。本院认为，两被告作为业主与原告签订《前期物业管理服务协议》，确认由原告对涉案物业提供管理服务，该协议合法有效，对原告及两被告均具有约束力。两被告接受了原告提供的物业管理服务，应履行协议约定缴纳物业服务费等义务。原告根据协议约定为涉案物业提供了管理服务，有权向包括两被告在内的业主收取物业服务费用等相关费用。《前期物业管理服务协议》已详细列明收费项目及收费标准，且此前的物业管理费原告按照双方协议约定的标准向两被告计收，两被告亦已向原告缴纳。现两被告不按时交纳相应的物业管理费及公摊费用，已经构成违约，原告诉请两被告支付所欠的物业管理费3353.87元、住宅公摊电费209.36元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。车位公摊电费75.21元，应由作为案涉车位买受人的被告何柳青负担。由于原告没有提供证据证实公摊水费产生的事实，原告诉请的公摊水费无依据，本院不予支持。原告主张的公摊电费的违约金没有合同依据，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金，实际是对业主逾期交纳物业管理费应承担的违约责任，其性质等同于违约金。被告不及时交纳相应的物业管理费，已经构成违约，应承担违约责任。因两被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为两被告拖欠物业管理费所产生的资金占用损失即利息损失，故按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为计算违约金的标准较为合理。对原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张当月物业管理费的违约金从次月1日起算，不违反合同约定，本院予以支持，故两被告每月欠物业管理费应支付的违约金以每月应交纳的物业管理费257.99元（2.20元/月/平方米×117.27平方米）为基数，分别从各次月1日起计算至拖欠的物业管理费实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告何柳青、林镜辉应于本判决生效之日起十日内共同向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司支付2019年7月1日至2020年7月31日的物业管理费3353.87元及违约金（以每月应交纳的物业管理费257.99元为基数，分别从各次月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、被告何柳青、林镜辉应于本判决生效之日起十日内共同向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司支付2019年7月1日至2020年7月31日间的住宅公摊电费209.36元；三、被告何柳青应于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司支付2019年7月1日至2020年7月31日间的车位公摊电费69.02元；四、驳回原告广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告何柳青、林镜辉共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 卢秀丽二〇二〇年十一月九日法官助理 谢秋红书 记 员 梁浩然