江西省资溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1028民初634号原告：江西省定鼎物业管理有限公司，住所地江西省抚州市玉茗大道抚州金巢经济开发区城西国土资源所，组织机构代码05641914-2。法定代表人：黄云龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：乐志，该公司部门经理，代理权限为特别授权代理。被告：余求生，男，1964年10月7日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。原告江西省定鼎物业管理有限公司（以下简称定鼎公司）与被告余求生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告定鼎公司委托诉讼代理人乐志，被告余求生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告定鼎公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费共计人民币1230元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系格兰雅栖小区5幢2单元201的业主，在与开发商签订购房合同的同时，签订了一份前期物业管理合同，受开发商委托，原告作为前期物业管理人，管理格兰雅栖小区事务。被告自购房以来，至今欠物业管理费1230元未交，原告多次派出工作人员催收，被告均以各种理由拒绝缴纳。为此特诉至法院，请依法判决。被告余求生辩称，1、2019年物业费没交的理由是，一期是在2013年底交的房，在交房同时与金溪县保鑫物业公司同时签订了一份前期物业服务协议，与现在定鼎物业公司没有关系，要求定鼎物业公司拿出有效证据证明合法合规性。2、被告与保鑫物业签订的前期服务合同是以合同面积为准，每月每平方收的物业费是0.4元每平方，而原告自2015年收业主的是0.5元每平方，所以请拿出涨价的依据来。据被告了解，物业涨价，只有两种情况可以，第一由业委会审批，而这块是不可能的，因为前期物业就没有成立业委会；第二由政府职能部门比如物价局审批手续。不然就是乱涨价，有权拒交，同时必须退还往年多交的物业费和利息。3、前几年收物业费开出不合法规的收款收据，被告多次提出要正式发票，就是拿不出，所以有权拒交。4、今年6月份，在被告不知情的情况下，关闭被告家的自来水，要原告当面致歉，有什么权力关闭被告家的水。5、至于2020年的物业费，觉得更搞笑，一个过时的前期物业，在没有续签合同的情况下，凭什么依据来起诉被告。根据最高人民法院关于物业纠纷若干问题解释第十条，物业合同到期没有续签，以成事实服务为由，起诉业主交物业费的，法院是不支持的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交下列证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格。被告余求生质证意见为，没有意见。2、劳动合同、授权委托书，证明原告委托诉讼代理人是公司的员工，经过公司委托授权。被告余求生质证意见为，没有意见。3、被告身份证复印件、购房合同复印件，证明被告身份信息及是该小区业主。被告余求生质证意见为，没有意见。4、格兰雅栖前期物业管理服务合同复印件，证明原告跟开发商签订了前期物业管理服务合同。被告余求生质证意见为，开发商法定代表人不是签字人的名字，应该是洪俊华。5、物业管理交费通知单，证明每年都把缴费通知单贴在业主门上。被告余求生质证意见为，是事实，没有意见。6、前期物业管理协议复印件、交接表复印件，证明被告签字确认，也证明了面积。被告余求生质证意见为，这前期服务协议是被告签的，没意见。交接表也没有意见。被告余求生提供以下证据用于质证：收据（2016年4月22日及2013年12月18日），证明2016年4月22日收据是从2015年1月1日至2016年1月1日一年物业费622元，2013年12月18日收据也是一年按0.4元每平方收取的，被告房屋面积103.74平方米。开始收取0.4元，后来收取0.5元，2013年12月18日收据是保鑫物业公司收的。原告质证意见为，没意见。结合上述举证，本院认证如下，对当事人无异议的原告提交的证据1、2、3、5，与本案有联，予以认定并在卷佐证。对原告提交的证据4，该证据系原告与相关开发商签订的前期物业服务合同，结合原告为涉诉小区物业服务事实，予以认定。对原告提供的证据6，其中服务协议系案外人金溪县保鑫物业管理有限公司与被告签订，对关联性不予认定；其中交接表，予以认定。对被告提供的收据（2016年4月22日、2013年12月18日），其中2016年4月22日收据，系被告向原告交付的2015年1月——2016年1月一年物业费622元，予以认定；其中2013年12月18日收据，系被告向案外人金溪县保鑫物业管理有限公司交付物业费498元，对关联性不予认定。原告庭审后提供收据（2016年4月22日、2019年1月17日），其中2016年4月22日收据与被告提供收据一致，2019年1月17日收据系被告交付2018年1月至2018年12月31号物业费622元，由于是庭后提交，结合本案事实作参考证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告余求生系资溪县鹤城镇格兰雅栖5幢2单元201室房屋业主，其住宅房屋建筑面积为103.74㎡。2014年12月10日，金溪县城乡建设综合开发公司资溪项目部作为甲方与原告定鼎公司作为乙方签订《格兰雅栖前期物业管理服务合同》，合同约定，乙方接受甲方委托，提供公共环境卫生等等物业服务；物业管理委托期限暂定为伍年，自合同生效之日起至2019年12月1日止，该合同还约定了双方的权利义务等内容。2016年4月22日，被告余求生交2015年1月至2016年1月一年期间的物业费622元。庭审中，被告余求生陈述，之前交给原告物业费是按照0.5元每平方交的，是其老婆交的；并认可原告是2015年1月1日进驻小区提供服务，直到目前。2019年1月1日至今的物业服务费，被告未交纳。另查明，同批案件庭审中，原告陈述停了两三天没有服务，保安亭存在无人值守是因经费不够。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告定鼎公司与格兰雅栖开发商于2014年12月10日签订的《格兰雅栖前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告余求生作为格兰雅栖小区的业主，虽未亲自与原告定鼎公司签订物业服务合同，但原告与开发商签订的该前期物业管理服务合同对被告余求生亦具有约束力。该前期物业管理服务合同2019年12月1日到期后，由于没有符合法定人数的业主对原告定鼎公司继续提供物业服务及服务费标准提出异议，原告定鼎公司事实上亦继续提供物业服务，故应视为原告与格兰雅栖小区业主形成事实上的物业服务合同关系。被告余求生作为格兰雅栖小区的业主，其已实际享受了原告定鼎公司提供的服务，亦应向原告定鼎公司支付物业管理费。故对被告主张前期物业合同过期，并以此拒交物业费的抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定。原告与开发商签订的前期物业管理服务合同未约定收费标准，但原告对小区业主实际以每月0.5元/㎡收取物业费，被告亦按照该标准向原告缴纳了2019年1月1日前的物业费，即每年622元，且该收费标准也并未明显高于周边地区同期同类小区的物业收费标准，视为双方通过实际履行形成的物业费收费标准。在小区物业收费标准未进行统一调整之前，本院参照被告每年622元标准计算。被告主张物业费每月0.4元/㎡，并认为原告按每月0.5元/㎡收费是乱涨价，因原告提供的收据只能证明其与金溪县保鑫物业管理有限公司是按该标准计费，不足以证明被告该主张，故对被告该抗辩意见不予采纳。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，原告定鼎公司作为物业服务的提供者，亦应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为格兰雅栖小区提供更好的物业服务。但从本案看，原告定鼎公司提供的物业服务确实存在不够到位之处，同批案件中原告陈述停止了两三天服务，并陈述保安亭无人值守，是因为经费不够，亦可看出保安亭存在没有保安值守情况，系原告自认，本院予以确认。故本院结合原告定鼎公司实际提供的物业服务水平，酌定在被告应交物业费的基础上减收15%。因前期物业服务合同到期后原告与被告是形成事实上的物业服务合同关系，故时间应以实际服务时间为准，本院计算到庭审之日即2020年11月11日止。被告从2019年1月1日至2020年11月11日期间的物业费应该是1150.7元（622元/年×1年+622元/年÷365天/年×311天），扣减15%即172.61元，被告应交978.09元。对于被告提出的原告收费未开具发票及关闭自来水要致歉等抗辩理由，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，对未开具发票被告可通过合法途径向相关部门主张处理，对关闭自来水要致歉可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告余求生应于本判决生效之日起十日内支付原告江西省定鼎物业管理有限公司2019年1月1日至2020年11月11日期间物业服务费978.09元；二、驳回原告江西省定鼎物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告江西省定鼎物业管理有限公司负担5.12元，被告余求生负担19.88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  张海太二〇二〇年十一月三十日书记员  项 杰