浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5362号上诉人（原审原告）：周文巧，男，汉族，1962年12月12日出生，住苍南县。上诉人（原审原告）：周文作，男，汉族，1971年1月20日出生，住苍南县××镇××村××号。上列二上诉人委托诉讼代理人：刘学勤、洪荣华，浙江浙合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋香圆，女，汉族，1975年11月19日出生，住苍南县。被上诉人（原审被告）：黄定存，男，汉族，1976年3月16日出生，住苍南县。上列二被上诉人委托诉讼代理人：洪涛、黄雄雄，浙江正昌律师事务所律师。原审第三人：黄邦备，男，汉族，1979年7月11日出生，住苍南县。原审第三人：彭秀兰，女，汉族，1944年7月8日出生，住平阳县。委托诉讼代理人：陈如文、钱正旦，浙江锦焕律师事务所律师。上诉人周文巧、周文作与被上诉人蒋香圆、黄定存，原审第三人黄邦备、彭秀兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2020）浙0327民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周文巧、周文作上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：（1）本案双方卖契订立极其反常，上诉人并不认识卖契中签字的中介人与证明人。被上诉人主张以现金支付，并未提供任何证据，上诉人也未出具过任何收款凭证。一审判决仅凭“契载价款随契交换”认定已支付购房款，是错误的。（2）代笔人、中介人、证明人是本案争议卖契的重要证人，应当出庭作证，以证明卖契形成经过，但被上诉人却始终不申请证人出庭。一审中，上诉人申请人民法院向代笔人黄某调查核实情况，一审法院未予准许，有违审理程序。（3）蒋香圆在明知提前安置有19万元安置补偿款的情况下，以357500元价格转让房屋，相当于彭秀兰以16万元的价格购买了价值一百多万元的房屋，属明显低价，故彭秀兰并非善意第三人，也没有证据证明其已向蒋香圆支付了购房款。综上，一审判决错误，应予改判。蒋香圆、黄定存辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审法院（2016）浙0327民初11629号案件已查明涉案购房款已付清，案涉房屋买卖合同实际已履行完毕。蒋香圆不存在违约行为，周文巧、周文作主张解除权并要求赔偿损失，于法无据。且根据合同法规定，解除权已消灭。即便有权主张违约赔偿责任，亦已超过诉讼时效。原审第三人黄邦备没有答辩。原审第三人彭秀兰称：（1）契约载明“契载价款随契交换”,属交易习惯。自2008年订立卖契后，直到2016年周文巧、周文作才提起诉讼主张合同无效，但从未提及购房款未支付。（2）本案与苍南县人民法院（2016）浙0327民初11629号当事人及诉讼标的相同，本案诉请虽为解除合同，但本质上仍属“一事不再理”。（3）根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，因迟延支付购房款请求解除合同的除斥期间为一年，本案已超过解除权行使期间。周文巧、周文作向一审法院起诉请求：（1）判决解除周义表、蒋朱花、周文作、黄邦备与蒋香圆、黄定存于2008年7月8日签订的出卖坐落于苍南县××镇××村××号××首第一间房屋的《契约》；（2）判决蒋香圆、黄定存赔偿损失110万元（以评估为准）。一审法院认定事实：周义表与蒋朱花系夫妻，生育四子女，长子周文巧、次子周文作、长女周秀英、次女周秀云。2019年5月7日，周义表病故。坐落于苍南县××镇××村××号××首第一间房屋（无门牌）原由周义表、蒋朱花居住使用,未登记产权。2008年7月8日，周义表、蒋朱花、周文作、黄邦备与蒋香圆签订一份契据，约定周义表、蒋朱花将前述房屋转让给蒋香圆，价款为26万元，契载价款随契交换。2008年7月31日，蒋香圆向新区指挥部提交报告，要求对前述房屋进行提前拆迁。2008年9月15日，蒋香圆向新区指挥部出具保证书，载明同意将产权调换协议书由蒋香圆更改为彭秀兰。同日，彭秀兰与新区指挥部签订《房屋拆迁调换协议》，约定将前述房屋交给新区指挥部拆除，新区指挥部将坐落于横阳小区三期第3幢的房屋（期房）作为安置用房。2008年11月3日，蒋香圆、黄定存与彭秀兰签订一份契据，约定将灵溪镇横阳小区三期第3幢的套房（未抽签）130㎡（含车库面积）以357500元价格转让给彭秀兰，卖方确保房屋直接过户。2018年11月6日，周义表出具保证书，载明灵溪镇下汇周村167号东首第一间原产权人周义表已卖给蒋香圆所有，现因新区工程建设指挥部已提前拆迁安置，该房地面建筑物归新区所有，今后新区需要周义表将无条件服从立刻搬出。2014年9月5日，灵溪镇横阳小区三期3幢130室和302室国有建设用地使用权人登记为彭秀兰；2015年5月4日，灵溪镇横阳小区三期3幢130室和302室的房屋所有权人登记为彭秀兰。2020年4月16日，蒋朱花、周文巧、周文作、周秀英、周秀云签订协议书，约定苍南县灵溪镇下汇周村东首第一间房屋买卖纠纷由周文巧、周文作出面主张或处理，与该房屋有关的权益及义务均由周文巧、周文作享有或承担，与蒋朱花、周秀英、周秀云无关。现周文巧、周文作以蒋香圆至今未付清购房款，致使合同目的无法实现，且蒋香圆已将安置房屋卖给第三人彭秀兰，无法退还房屋，由此造成的损失应由蒋香圆、黄定存赔偿为由提起诉讼，并申请对第三人彭秀兰名下灵溪镇横阳小区三期3幢130室和302室房屋在2014年9月5日的市场价值进行鉴定。一审法院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案《契约》系各方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现周文巧、周文作主张至今未付清购房款，对此蒋香圆、黄定存予以否认，且《契约》载明“契载价款随契交换”，此约定符合当地房屋买卖交易习惯，予以确认，故周文巧、周文作上述主张依据不足，不予支持。蒋香圆、黄定存受让涉案房屋后，享有该房屋安置权益，其将安置权益转让给第三人彭秀兰并不违反法律、法规的禁止性规定。周文巧、周文作请求赔偿损失的理由不成立，不予支持。周文巧、周文作申请对第三人彭秀兰名下灵溪镇横阳小区三期3幢130室和302室房屋在2014年9月5日的市场价值进行鉴定，与本案实体处理没有关联，不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回周文巧、周文作的诉讼请求。案件受理费14700元，减半收取7350元，由周文巧、周文作负担。二审中，周文巧、周文作提供了黄邦备、黄某谈话笔录、产权调换补充协议（1:4增补）、《苍南县征用为国有土地房屋拆迁管理暂行办法》（苍政发［2007］229号），用以证明未支付购房款等上诉待证事实。其他当事人均未提供新的证据。蒋香圆、黄定存认为，谈话笔录属证人证言，证人未出庭接受质询，不能作为定案证据，其他证据与本案没有关联性。彭秀兰同意蒋香圆质证意见。本院认为，证人黄邦备、黄某未到庭接受质询，其证言笔录真实性不予认定，其他证据与本案没有关联，本院不作认定。经审理，本院对一审判决认定的事实予以认定。另查明，因本案卖契所涉房屋争议，周文巧、周文作分别于2013年3月14日、2015年9月14日向苍南县人民法院提起确认合同无效诉讼，后均撤回起诉。2016年11月11日，周文巧、周文作又向该院起诉，以出卖人无权处分为由请求确认诉争卖契无效。在该案诉讼中，周文巧、周文作未就购房款是否支付提出主张。该院审理后判决驳回其诉讼请求，后案经二审审理后维持原判。本院认为，原诉争房屋在订立契据后，已由蒋香圆、彭秀兰与新区指挥部签订拆迁产权调换协议，现彭秀兰已登记为安置房屋所有权人。同时，诉争契据的效力已经人民法院生效判决认定。期间，在周文巧、周文作提起的多次诉讼中均未主张购房款未支付，其主张因赌债而胁迫订立契据，亦未提供充分证据予以证明，也未在法定期间内提起撤销合同之诉。契据虽记载“契载价款随契交换”，但一审判决认为属交易习惯，并据此认定购房款已经支付的理由尚不够充分。在确认合同无效之诉被人民法院判决驳回后，周文巧、周文作才以未支付购房款导致合同目的无法实现为由请求解除合同。我国合同法虽未明确规定合同解除权行使期间，但是，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，因买受人迟延支付购房款，出卖人应当在合同解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，本案中，周文巧、周文作请求解除契据的诉讼主张已超过合理期间，不应予以支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，可予维持。周文巧、周文作的上诉请求不成立，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由上诉人周文巧、周文作负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十一月二十五日法官助理 姜岳良代书记员 李**程