宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初2350号 原告：李必献，男，1973年9月18日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：陈守森，浙江之星律师事务所律师。 被告：朱鲁明，男，1977年7月5日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市海曙区，现住浙江省宁波市海曙区。 原告李必献为与被告朱鲁明房屋买卖合同纠纷一案,于2020年4月20日向本院提起诉讼，本院受理后，先依法适用简易程序，后因被告朱鲁明下落不明，无法送达，本案依法转为普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员钱钘独任审理。期间本院依原告的申请，对外委托评估机构对案涉房屋的价值、装修价值进行评估。对被告朱鲁明进行公告送达。本院于2020年11月9日公开开庭进行了审理，原告李必献及其委托诉讼代理人陈守森、被告朱鲁明到庭参加诉讼。原告诉请：1.判令确认原、被告签订的《农村房屋买卖文契》无效；2.判令被告返还购房款338000元，并支付自2016年1月27日起至实际归还日止按年息6％计算的占用资金利息（暂算至2020年3月27日的利息为84500元）；3.判令被告赔偿房屋溢价损失1800000元、律师代理费30000元。审理中，原告变更第三项诉请为：判令被告赔偿损失1800000元、律师代理费30000元、房屋评估费4000元。本案现已审理终结。 被告朱鲁明当庭答辩称，1.对原、被告签订的《农村房屋买卖文契》无效无异议；2.同意返还原告的购房款338000元，认可利息损失计算方式，但认为计算出来的金额偏高；3.对原告主张的损失1800000元、律师费、评估费均不认可。 本院经审理认定以下事实：被告朱鲁明与案外人杨清明于2008年5月2日生育一子朱睿，于2008年5月6日登记结婚。2011年1月21日，被告朱鲁明与杨清明协议离婚，离婚协议书约定：位于宁波市海曙区××街道××村××村两层两间自造楼房〔土地证号：鄞集用（2004）第（17-1**）、地号：1766481〕归儿子朱睿所有。后被告朱鲁明以原土地使用权证遗失为由申请补办登记。2015年10月30日，登记在朱鲁明名下的位于宁波市海曙区××街道××村××村的房屋土地使用权证号变更为ｊ-2015-19-00183。 2016年1月26日，原告李必献与被告朱鲁明签订《农村房屋买卖文契》，约定被告朱鲁明将宁波市海曙区××街道××村朱韩朱家71号二间房屋［土地使用证号：鄞集（2004）第（17-00150）］出卖给原告李必献，房屋四址按土地证宗地平面图。房屋总价为388000元，付款方式一次性付清，在2016年1月26日前买入方已付清总房价；于2016年1月26日前将房屋交付给买入方。关于产权过户等赔偿约定及违约责任，出卖方保证该房产合法，权属清楚，有合法的土地使用权等，如出卖方违约按房屋现时市场售价总价的五倍作经济损失赔偿给守约方并自愿承担买入方的律师费诉讼费误工费等。原告交付了相应房款，被告朱鲁明出具收条一份给原告，载明“今收到李必献买房款338000元整，买房款项已全部付清”。原告李必献户籍所在地为浙江省临海市××镇××村村××号，自2016年4月起至今居住在案涉房屋内，并对房屋进行了装修。 本院于2018年9月18日作出（2018）浙0203民初12760号民事调解书，确定朱睿的抚养权自2018年9月18日起变更为由杨清明负责抚养。2018年11月21日，朱睿向本院起诉，请求确认登记在朱鲁明名下的位于宁波市海曙区××街道××村权证号为ｊ-2015-19-00183〔原证号：鄞集用（2004）第（17-150）、地号：1766481〕的房屋归朱睿所有，朱鲁明协助登记至朱睿名下。本院于2018年12月24日作出（2018）浙0203民初15828号民事判决书，判决登记在朱鲁明名下的位于宁波市海曙区××街道××村××村的房屋（权证号：ｊ-2015-19-001**）归朱睿所有，朱鲁明于本判决生效之日起十日内协助朱睿办理过户手续。该民事判决书生效后，朱睿向宁波市国土资源局申请不动产变更登记，2019年2月23日取得不动产权证，证号为浙（2019）宁波市海曙不动产权第0069455号，权利人为朱睿，单独所有，坐落于宁波市海曙区××街道××村，权利类型为宅基地使用权，用途为农村宅基地。2019年5月16日李必献向本院提起第三人撤销之诉，诉请判令撤销（2018）浙0203民初15828号民事判决书，判令浙（2019）宁波市海曙不动产权第0069455号宅基地使用权上的房屋归原告所有。本院经审理于2019年10月25日作出（2019）浙0203民初6302号民事判决，判决驳回原告李必献的诉讼请求。李必献不服，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，该院经审理于2020年3月12日作出（2020）浙02民终502号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本案审理中，本院依原告申请，对外委托宁波恒正房地产估价有限公司对讼争房产的价值及装修价值进行评估，宁波恒正房地产估价有限公司委托宁波永正测绘有限公司对房屋进行测绘。宁波恒正房地产估价有限公司于2020年7月21日作出估价报告，认为讼争房地产在价值日期（2020年7月21日至2021年7月20日）的正常市场价格为人民币49.8万元（含固定装修价格为10.8万元）。原告花费评估费（含测绘费）4000元。 以上事实由原告提供的农村房屋买卖文契、存款回单、收条、民事判决书、不动产登记证明、鉴定费发票、评估报告，以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：首先，关于原告李必献与被告朱鲁明签订的《农村房屋买卖文契》的效力。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定宅基地属于农民集体所有。原告与被告朱鲁明买卖的房屋属于农村房屋，其附着的土地性质属于农村集体土地，买卖的不仅仅是地上建筑物，还包括相应的宅基地使用权。故被告朱鲁明将本集体经济组织所有的农村房屋转让给非本集体经济组织成员的李必献，违反了法律规定及国家相关政策，该《农村房屋买卖文契》应属无效。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。故原告交付的房款338000元，被告应当予以返还；原告主张房款按年利率6%自2016年1月27日起算的占用资金的利息，被告对计算方式无异议，故本院予以支持。关于双方的过错问题。原、被告作为具有民事行为能力的主体，应知道非同一集体经济组织成员之间买卖集体土地的房屋系违反法律、行政法规等强制性规定的行为，仍予以买卖，故原、被告均有过错，被告明知房屋的土地性质为农村集体所有仍对外出售，且其已在离婚协议承诺将房产赠予给其儿子朱睿，隐瞒该事实并向原告出卖房屋，违背了诚信原则，应对原告的损失承担主要赔偿责任；原告明知本案所涉房屋的土地性质为农村集体所有仍予以购买，应对自己的损失承担次要责任。据此，本院认定被告承担80%的责任，原告自身承担20%的责任。关于原告的损失，本院认为，双方的房屋买卖合同无效，原告诉请要求被告按合同条款向原告承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。原告的损失应包括因该合同产生的信赖利益损失，原告的信赖利益损失应考虑装修添附、因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失并综合原、被告的过错程度等因素予以确定。该房屋当时实际出卖价为338000元，经评估现包括装修在内目前价值为498000元，增值160000元。故被告应向原告赔偿增值部分80%即128000元。原告为诉讼支出的律师费，并非本案合同无效所导致的损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告李必献与被告朱鲁明于2016年1月26日签订的《农村房屋买卖文契》无效； 二、被告朱鲁明向原告李必献返还338000元，并支付以未付房款为基数按年利率6%自2016年1月27日计至款项付清止的利息； 三、被告朱鲁明向原告赔偿损失128000元； 上述第二、三项，被告朱鲁明应于本判决生效之日起十五日内履清； 四、驳回原告李必献的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费24820元，由原告李必献负担16530元，被告朱鲁明负担8290元；评估费4000元，由被告朱鲁明负担，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  钱 钘 二〇二〇年十一月三十日 代书记员  闻婉冬 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。