江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3974号上诉人（原审原告）：江阴市鹏威金属制品有限公司，住所地江阴市华士镇华西工业园区。诉讼代表人：吴开琴。被上诉人（原审被告）：江阴市华士镇华西五村村民委员会，住所地江阴市华士镇华西五村陆瓠西路**。法定代表人：朱惠洪，该村委主任。委托诉讼代理人：邹炳昂，江苏维一律师事务所律师。上诉人江阴市鹏威金属制品有限公司（以下简称鹏威公司）因与被上诉人江阴市华士镇华西五村村民委员会（以下简称华西五村）土地租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初4655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鹏威公司上诉称：撤销一审判决，依法改判支持鹏威公司的全部诉讼请求，或发回重审；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院对华西五村与江阴市奋进金属制品有限公司（以下简称奋进公司）签订的土地租赁合同的效力、鹏威公司建造的建筑物权利及损失产生原因认定错误。1、一审法院认为华西五村将集体土地出租给奋进公司进行非农建设，双方之间的租赁合同关系违法，该认定存在错误。2、奋进公司作为当地乡镇企业通过租赁方式合法取得建设用地使用权，由同一控制人控制下的关联企业鹏威公司投入建设属于转租的形式，时间长达十多年，华西五村对此明知且未提出异议，应视为同意转租。3、一审法院从根本上回避了鹏威公司对其建筑物究竟有何种权利的争议焦点，鹏威公司因建造房屋的事实行为取得了房屋所有权，对该房屋具有实质上的占有、使用、收益的权利。华西五村收回案涉土地后，根据房随地走的原则取得了案涉地上建筑物，构成不当得利。4、一审法院认定“损失系由奋进公司履行无效的土地租赁合同过程中造成的”显然错误，鹏威公司、奋进公司破产后，华西五村明确告知破产管理人不再出租案涉土地，致使鹏威公司丧失了对案涉地上构筑物的权利，产生了占有、使用、收益、处分的损失，而一审法院对该损失产生的原因认定错误。二、一审法院对双方过错分配认定错误。华西五村辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。理由：1、案涉土地至今性质仍为集体土地，华西五村将该土地租赁给奋进公司用于非农建设，因违法而无效。华西五村与鹏威公司之间无直接的租赁关系，鹏威公司在华西五村的土地上修建建筑物，没有审批手续，为不法建筑物。2、华西五村当初将土地租赁给奋进公司时进行了告知义务，到一审时才得知鹏威公司的建筑物存在，在关联案件中发现鹏威公司绝大多数的建筑物是建造在华西新市村租赁的土地上，根本无法提前得知鹏威公司在其土地上擅自建造行为，因此由鹏威公司承担过错责任。鹏威公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令华西五村按评估价折价赔偿鹏威公司投资建造款，建造费用暂计50万元；2、本案诉讼费由华西五村承担。庭审中，鹏威公司变更诉讼请求为：1、判令华西五村按评估价折价赔偿原告投资建造款550.6万元；2、本案诉讼费由华西五村承担。事实与理由:2018年6月15日，江阴市人民法院受理了同一实际控制人控制下的关联企业鹏威公司与奋进公司的破产申请，并指定江苏辰庚律师事务所作为鹏威公司与奋进公司的破产管理人。管理人在处理鹏威公司、奋进公司破产财产过程中发现，鹏威公司部分厂房建造在奋进公司承租的华西五村的土地上，鉴于华西五村在奋进公司的诉讼中已明确告知管理人不再与奋进公司续签土地租赁合同，也不管地上建筑物的处置与归属，这将严重损害鹏威公司及其债权人的合法权益。管理人与华西五村多次沟通无果，为维护鹏威公司合法权益，诉至法院，请求判如所请。一审法院经审理认定事实如下：1997年10月15日，江阴市人民政府文件澄土补（1997）74号“关于江阴市陆桥镇人民政府补办使用土地的批复”载明：同意陆桥镇人民政府江阴金夭集团公司等十三个单位补办使用陆家基等九个村、组土地103.17亩，补办用地手续后，进行土地登记，核发集体建设用地许可证。2002年5月30日，江阴市人民政府文件澄土管（2002）165号“关于江阴市华士镇朱蒋巷村使用土地的批复”载明：关于你村江阴市波纹管结晶制造有限公司新建厂房，同意将已批准的江阴市二00二年第二批次村镇建设用地中农用地转用的你村14组0.2517公顷土地（其中耕地0.2384公顷、建设用地0.0133公顷）划拨给你村用于新建厂房，用地批准后，请按项目要求组织实施，并到市国土资源局申领集体建设用地使用证。2002年5月30日，江阴市人民政府文件澄土管（2002）166号“关于江阴市华士镇朱蒋巷村使用土地的批复”载明：同意将已批准的江阴市二00二年第二批次村镇建设用地中农用地转用的你村0.1172公顷土地（均为耕地）划拨给你村用于新建厂房，用地批准后，请按项目要求组织实施，并到市国土资源局申领集体建设用地使用证。2002年5月30日，江阴市人民政府文件澄土管（2002）167号“关于江阴市华士镇朱蒋巷村使用土地的批复”载明：关于你村江阴市波纹管结晶制造有限公司新建厂房，同意将已批准的江阴市二00二年第二批次村镇建设用地中农用地转用的你村0.1338公顷土地（其中耕地01272公顷、建设用地0.0066公顷）划拨给华士镇朱蒋巷村村民委员会用于新建厂房，用地批准后，请按项目要求组织实施，并到市国土资源局申领集体建设用地使用证。2002年7月23日，江阴市地名委员会澄地发（2002）第47号“关于华士镇朱蒋巷村更名为华西五村的批复”载明：华士镇朱蒋巷村更名为华西五村。2002年11月14日，江阴市人民政府文件澄土管（2002）428号“关于江阴市华士镇朱蒋巷村使用土地的批复”载明：关于你村江阴市波纹管结晶制造有限公司新建厂房，同意将已批准的江阴市二00二年第十五批次村镇建设用地中农用地转用的你村5组0.3431公顷土地（均为耕地）划拨给华士镇朱蒋巷村村民委员会用于新建厂房，用地批准后，请按项目要求组织实施，并到市国土资源局申领集体建设用地使用证。上述土地均没有办理集体建设用地使用证。也无法看出涉案土地就包含在上述土地中。鹏威公司于2003年10月31日起登记设立。奋进公司租赁了华西五村的集体土地约11677平方米用于他公司和鹏威公司一起经营使用。鹏威公司没有和华西五村另行签订土地租赁合同。鹏威公司在华西五村的土地上建造了厂房、办公楼等建筑物。上述建筑物均无相关审批手续。2018年1月1日，华西五村与奋进公司签订了华西周边村私营企业土地房屋（设备）租赁合同书，约定：奋进公司向华西五村租赁土地11677平方米，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日。租赁费合计105000元。2018年6月15日，江阴市人民法院受理了奋进公司与鹏威公司的破产申请，并指定江苏辰庚律师事务所作为两公司的破产管理人。鹏威公司、奋进公司破产后，华西五村向管理人申报了2012-2018年的土地租金债权787800元。一审审理中，经鹏威公司申请，法院委托无锡安瑞房地产土地资产评估有限公司对涉案建筑物的房屋价值进行了评估，估价方法为成本法，评估价分别为535.45万元（评估时点为现场查勘之日2020年6月1日）、550.6万元（评估时点裁定破产之日）。其中有争议的三层办公楼钢混结构面积为1313.81平方米，评估价分别为140.31万元（评估时点为现场查勘之日2020年4月23日）、144.39万元（评估时点裁定破产之日）。鹏威公司支付了鉴定费49692元。法院于2020年7月2日找奋进公司实际控制人查永恩做了调查笔录，查永恩陈述：大门进去右手的三层办公楼系其个人于2002年建造，当时华西拆迁，他取得了拆迁补助款，2002年先造五间，2004年又再造三间,共七间三层，是住宅楼，造好之后给鹏威使用，他们一家也住在那里。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、鹏威公司能否对有争议的三层办公楼向华西五村主张权利？二、华西五村是否需要支付鹏威公司补偿款？三、华西五村对奋进公司享有的土地租金债权能否在本案中予以抵偿？一审法院认为，华西五村未取得涉案土地的集体建设用地使用证，其将集体土地出租给奋进公司进行非农建设，奋进公司与华西五村的租赁合同关系因违反了土地管理法的禁止性规定无效。关于争议焦点一：双方对三层办公楼房由谁建造发生争议。鹏威公司认为，其管理人在接手该企业后，发现实际控制人查永恩的个人资金与其控制的公司往来十分混乱，无法分清个人财产和公司财产，比如涉诉的租赁纠纷中的租金都由查永恩老婆个人收取，查永恩个人资产与公司资产完全形成了混同。查永恩陈述系其个人自有资金建造厂房，但是并不能说清资金来源，故鹏威公司认为该部分房产应视为原告建造所有。华西五村认为三层办公楼应为查永恩个人建造所有，鹏威公司无权主张。一审法院认为：鹏威公司的主张有事实依据，且查永恩个人也确认三层办公大楼是鹏威公司所有，未向法院提出异议要求主张权利，故鹏威公司有权向华西五村主张该部分房屋的权利。关于争议焦点二：一审法院认为，物权法第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，鹏威公司在华西五村租赁的土地上修建的构筑物未取得相应的建造审批手续，从性质上看不属于合法建造行为，不能按照物权法等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记，当然鹏威公司也不能取得相应的物权并进行流转。破产管理人要求华西五村对鹏威公司建造的建筑物按照市场价进行补偿的前提是确认鹏威公司对违法建筑具有相应的权利归属及内容，该诉请不属于人民法院的受理范围，故法院不予理涉。但鹏威公司破产后，其在涉案土地上添附的建筑物、构筑物无法继续使用，造成了一定的损失。上述损失系由奋进公司履行无效的土地租赁合同过程中造成的，奋进公司承租集体土地后给鹏威公司使用，鹏威公司与华西五村之间无租赁关系，鹏威公司未取得合法的建设手续即进行建造行为，其主观过错较大；华西五村明知鹏威公司在土地上进行的建造行为，未提出异议，具有一定的过错。法院根据合同性质、当事人对合同的履行情况、当事人的过错，酌情判令华西五村承担鹏威公司损失的30%。鹏威公司在华西五村出租的土地上修建构筑物后，已将其建筑材料、劳务物化在华西五村的土地上。因上述建筑未取得相应的建造审批手续，不属于合法建造行为，鹏威公司不能取得相应的物权。故一经建造，鹏威公司的损失就已经产生。鹏威公司建造完成后，一直占有、使用上述建筑物，上述建筑物也处于持续贬值状态中，损失金额无法确定，即华西五村对鹏威公司负有的债务一直处于不确定状态。直到裁定破产之日，鹏威公司失去了对其建造的构筑物的占有、使用，鹏威公司的损失最终确定。评估机构采用成本法对上述建筑物进行评定估算。其计算方式为建筑物重新构建价格-折旧，破产裁定之日的评估价格较为公允的反映了鹏威公司损失，法院依法予以采纳。故华西五村应赔偿鹏威公司损失1651800元。关于争议焦点三：华西五村对奋进公司享有的土地租金债权不能在本案中予以抵偿。理由为：奋进公司与华西五村签订了土地租赁合同，与鹏威公司并没有签订租赁合同，根据合同相对性原则，华西五村应向奋进公司主张租金，并非向鹏威公司主张，故其不能在本案中抵偿。综上，华西五村应支付鹏威公司补偿款（赔偿款）1651800元。一审法院判决：一、华西五村于判决发生法律效力之日起十日内支付鹏威公司补偿款（赔偿款）1651800元；二、驳回鹏威公司的其他诉讼请求。案件受理费50342元，由鹏威公司负担35239元，由华西五村负担15103元。鉴定费49692元由鹏威公司、华西五村各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人就案涉土地使用权由华西村委收回，地上建筑物由华西村委按现状接收的处理方式不存在争议，仅就地上建筑物按何标准进行补偿存在分歧，故案涉土地租赁合同效力对本案处理不产生实质影响，本院不予理涉。经当事人确认，本案二审争议焦点为:华西村委收回土地使用权后对于地上建筑物应以何标准向鹏威公司补偿？本院认为，根据本案查明事实以及双方签订的协议内容显示，鹏威公司在案涉地块上相应建造行为系已经过村委同意，该地上建筑物虽未取得相应建造审批手续，但仍然具有一定价值，也并非必然造成损失，一般面临几种可能，一是因建造相关手续得到补正后变为合法建筑，具有市场价值；二是在有权机关认定为违法建筑之前，维持现状继续存在；三是因被有权机关认定为违法建筑而拆除，产生现实损失。目前案涉地上建筑物并未被认定为违法建筑，华西村委亦同意按现状接收继续利用，故应按照建筑物现有价值确定补偿款金额。一审法院已就该地上建筑物的价值委托评估公司按照成本法作出评估价，考虑到法院裁定受理鹏威公司破产之日，鹏威公司尚未丧失对该建筑物的使用利益，再结合估价报告的有效期为一年，故按照现场勘查评估时点的评估价格确定补偿金额较为合理，鹏威公司应按现状将该建筑物交付给华西村委。若该建筑物后期被有权机关确认为违法建筑拆除，当事人可就由此产生的损失另行主张。综上，鹏威公司的部分上诉请求成立，本院予以支持，对一审判决作出相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江阴市人民法院（2020）苏0281民初4655号民事判决。二、江阴市华士镇华西五村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市鹏威金属制品有限公司支付补偿款535.45万元。三、驳回江阴市鹏威金属制品有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50342元，由鹏威公司负担1385元，华西五村负担48957元；二审案件受理费50342元，由鹏威公司负担1385元，华西五村负担48957元。以上一审和二审案件受理费均已由鹏威公司预交，鹏威公司多交部分分别由一审法院和本院予以退回，华西五村应负担的一审和二审案件受理费于本判决发生法律效力之日起十日内分别交至一审法院和本院。鉴定费49692元（该款已由鹏威公司预交），由鹏威公司、华西五村各半负担，华西五村负担部分于本判决书发生法律效力之日起十日内直接给付鹏威公司。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 华敏洁二〇二〇年十一月三十日书记员 沈秋月