江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏02执复103号复议申请人（被执行人）：沭阳亿瑞置业有限公司，住所地沭阳县珠江路西侧（兴阳农贸市场**），统一社会信用代码9132132266898971XJ。法定代表人：陈志勇，该公司董事长。申请执行人：沈洪芳，女，1971年12月16日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。委托诉讼代理人：沈文超，江苏太滆律师事务所律师。被执行人：陈志勇，男，1968年4月30日生，汉族，住宜兴市。被执行人：张国君，男，1962年3月13日生，居民身份证号号码320223196203130516，住宜兴市。复议申请人沭阳亿瑞置业有限公司（以下简称亿瑞公司）不服江苏省宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2020）苏0282执异71号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明，宜兴法院在审理沈洪芳诉陈志勇、亿瑞公司、张国君民间借贷纠纷一案期间，根据沈洪芳的申请,采取诉讼保全措施，于2019年7月31日作出（2019）苏0282民初7955号民事裁定书，裁定查封登记在亿瑞公司名下的出让商住用地3宗,分别为：1**落于沭阳县宗，土地使用证为沐国用（2010）第27120号；2**落于沭阳县路北侧土地1宗，土地使用证为沐国用（2010）第27121号；3**落于沭阳县路西侧土地1宗，土地使用证为沐国用（2010）第27122号；4、裁定查封亿瑞公司所有的座落在沭阳县。查封期限三年，自2019年7月31日起至2022年7月30日止。2019年9月19日，宜兴法院对沈洪芳诉陈志勇、亿瑞公司、张国君民间借贷纠纷一案作出(2019)苏0282民初7955号民事判决：一、陈志勇、亿瑞公司于本判决发生法律效力之日起10日内归还沈洪芳借款本金300万元，并承担该款自2013年4月16日起至实际归还之日止按年利率24%计算的利息（利息中应扣除陈志勇、沭阳亿瑞置业有限公司已支付的1275000元）。二、陈志勇、亿瑞公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿沈洪芳律师费损失190000元及保全担保费损失27000元。三、张国君对上述一、二项中陈志勇、亿瑞公司所负债务对沈洪芳承担连带保证责任。案件受理费减半收取30202.50元、财产保全费5000元，合计35202.50元，由沈洪芳负担15942.50元，陈志勇、亿瑞公司、张国君负担19260元。判决生效后，根据沈洪芳的申请，宜兴法院于2020年1月6日立案执行,案号为(2020)苏0282执119号。被执行人亿瑞公司向宜兴法院提出异议称，根据该院（2019）苏0282民初7955号民事判决，其公司应偿还沈洪芳本金、利息及垫付的律师费、诉讼费等合计6831260元。现法院查封其公司开发的出让商住用地3宗及房屋7套，价值计907000000元，远远超过案件执行标的。因此法院存在严重超标的查封，请求宜兴法院对超标查封的部分土地及房屋予以解封。申请执行人沈洪芳答辩称，案件审理中，法院虽然查封了登记在亿瑞公司名下的土地3宗，但该3宗土地均设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司沭阳支行（以下简称中行沭阳支行），抵押金额1.5亿元，况且该3宗土地块上已开发建造了商品房，商品房已经大部分出售，出售商品房所占对应土地，已不属亿瑞公司所有，故查封土地的价值不能以目前土地成交价格来计算；同时查封亿瑞公司开发的房屋7套是轮候查封；此外，亿瑞公司涉及多起诉讼案件，负债巨大，如解除查封，其作为申请执行人的案件可能会得不到执行。综上，法院查封亿瑞公司的土地、房屋没有超标的，请求法院驳回亿瑞公司异议请求。亿瑞公司为证实自己的主张，向宜兴法院提交如下证据：1、2019年、2020年位于沭阳县沐城镇国有建设用地使用权挂牌出让交易成交记录复印件4张，证明亿瑞公司被查封的土地当前价格在每亩400万元以上。2、2014年3月10日，亿瑞公司与中行沭阳支行签订的借款合同、抵押合同各1份；沐阳县人民法院（2017）苏1322民初18847号民事调解书1份；2020年7月21日，中行沭阳支行出具的情况说明1份，证明亿瑞公司尚欠中行沭阳支行借款本息413余万元。3、2020年7月22日，亿瑞公司出具房屋销售情况说明1份，证明亿瑞公司开发建设3宗土地的开发、销售情况。沈洪芳为证实自己的主张，向宜兴法院提交如下证据：1、执行申请书及利息计算清单各1份，证明截止到2019年11月16日，亿瑞公司欠沈洪芳本金、利息等计668.2万元。2、登记在亿瑞公司名下座落于沭阳县沐城镇出让商住土地使用证3张，每张土地证记事栏记载该宗土地抵押给中行沐阳支行，抵押权利为5000万元。证明登记在亿瑞公司名下的3宗土地抵押给银行，抵押权利计15000万元。宜兴法院另查明，2014年3月10日，亿瑞公司向中行沭阳支行借款5000万元。亿瑞公司以座落于沭阳县沐城镇出让商住土地3宗设定抵押，抵押权利计5000万元。后因亿瑞公司逾期还贷，中行沭阳支行向沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）起诉。沭阳法院于2018年1月18日作出（2017）苏1322民初18847号民事调解书，确定亿瑞公司结欠中行沭阳支行贷款本金12335496.46元及利息；中行沭阳支行对亿瑞公司提供的抵押财产经拍卖、变卖后所得款项在140000000元范围内享有优先受偿权。截止至2020年7月21日，亿瑞公司尚欠中行沭阳支行借款本息413余万元。又查明，截止2020年7月28日，登记在亿瑞公司名下座落于沭阳县宗，土地使用证为沐国用（2010）第27120号,规划开发建设房屋8幢（52号楼—58号楼，60号楼），已建房屋7幢，共计26套，已销售26套，未建房屋1幢；座落于沭阳县路北侧土地1宗，土地使用证为沐国用（2010）第27121号，规划开发建设房屋32幢（21号楼—51号楼，59号楼），已建房屋32幢，共计859套，已销售613套，安置拆迁户121套，未出售125套；座落于沭阳县路西侧土地1宗，土地使用证为沐国用（2010）第27122号，规划开发建设房屋20幢（1号楼—3号楼，4—1号楼，5号楼—20号楼），已建成房屋20幢，共计1009套，已销售241套，安置拆迁户734套，未出售34套（另有21套房屋已被沭阳法院拍卖）。再查明，2019年7月24日，沐阳法院作出（2018）苏1322执恢2163号执行裁定书，裁定查封被执行人亿瑞公司开发的座落在沭阳县中未办理网上备案登记手续的180套房屋。查封期限三年，自2019年7月24日起至2022年7月30日止。同年7月31日，宜兴法院作出（2019）苏0282民初7955号民事裁定书，裁定轮候查封亿瑞公司所有的座落在沭阳县。宜兴法院认为，查封被执行人的财产，应以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。该院查封登记在亿瑞公司名下座落于沭阳县沐城镇出让商住用地3宗，因该地已设定抵押，且开发建造的房屋已大部分出售，虽然该地仍登记在亿瑞公司名下，但出售房屋所占对应土地应属业主所有。同时认为，根据房地一体原则，法院查封房屋其效力涉及房屋所占对应土地。沐阳法院查封亿瑞公司开发的未办理网上备案登记手续的180套房屋的时间在该院查封亿瑞公司开发的3宗土地及6套房屋之前，因此，该院查封亿瑞公司开发的3宗土地中未办理网上备案登记手续的180套房屋所占对应土地为轮候查封，轮候查封的土地及房屋不发生法律效力。此外，由于查封的土地不可分割且被执行人亿瑞公司无其他财产可供执行，故该院可以查封或轮候查封登记在亿瑞公司名下的土地。综上，该院查封被执行人财产不属于超标的额查封的情形。亿瑞公司的异议请求,于法无据，不予支持。据此，宜兴法院裁定：驳回沭阳亿瑞置业有限公司的异议请求。复议申请人亿瑞公司不服宜兴法院上述裁定，向本院申请复议称，一、宜兴法院事实认定错误，该院已成功首封复议申请人沭国用(2010)第27120号土地使用权中10亩土地使用权(价值4600万余元)，已远远超过本案执行标的。该块土地全部使用权面积为16079平方米(24.12亩)，该宗地共计开发建设9栋楼房，其中8栋别墅已建并销售、1栋高层(暂未开发、该楼占地10亩6670平方计4600万元)，按最近沭阳县城区拍卖开发用地成交价每亩460万元/亩。而宜兴法院在(2020)苏0282执异71号裁定中未查清本案事实，即认为对于该块土地是轮候查封，是错误的。二、沭阳国土局系统显示，本案被查封另外两块土地【权证号(2010)第27121号、(2010)第27122号】)的首封法院为宜兴法院，该查封实质性地影响了申请人公司的日常经营和办证程序等，给申请人造成了巨大的损失。首先，宜兴法院已成功查封沭国用(2010)第27120号土地使用权中10亩土地使用权价值4600万余元，在此基础上再查封另外两块土地已丧失了必要性，并属于严重超标的查封的行为。其次，沭阳国土局明确告知，因为宜兴法院在两块土地的上的查封，在国土局的系统中是首次查封，若宜兴法院不解封，将无法配合复议申请人对已销售房屋的变更登记、办证等请求。宜兴法院超标的查封的行为，对于房地产公司来说打击是致命性的，其将直接导致复议申请人公司产生违约、阻碍再销售等，并将复议申请人公司带入了恶性循环，濒临破产。三、沭阳县西城馥邦小区别墅6套，分别为35-104、39-101、39-102、41-101、41-102、42-101，总价值2628万元(以每套438万元计算)；此外，李正江、赵蓝、孙荣、胡江闪、陆辉、舒涧、黄春梅、郑新宇、张东梅、乔长保、王霞、葛志明12位购买沭阳亿瑞置业公司房产的购房户、安置户已向贵院提出了执行异议，贵院于2019年11月28日和2020年6月28日沈洪芳诉李正江(2020)苏0282民初173号、乔长保(2020)苏0282民初169号、舒涧(2020)苏0282民初175号、上述人员执行异议之诉分别作出了执行裁定中止书对上述购房人所购买房屋所涉土地使用权的执行。上述保全措施已属超标的查封，已经远远超出沈洪芳案件标的保全财产900万元，严重影响我公司的正常经营，并涉及侵害到老百姓的资产，已造成社会不稳定因素。根据2019年最高法出台的《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》之规定，执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确认的债权数额为限，坚决杜绝明显超标的查封。在依法保障胜诉当事人合法权益的同时，最大限度减少对被执行人权益影响，实现法律效果与社会效果的有机统一。宜兴法院在未查清案件事实，并严重超标的查封的基础上，拒绝申请人的解封请求，申请人公司已被逼入绝境，企业的生存命悬一线。请求：裁定撤销宜兴法院(2020)苏0282执异71号执行裁定书，并将超标的查封的土地及部分房产，立即予以解除保全措施。沈洪芳辩称，本案不存在超标的查封情形，不同意解除查封财产。请求依法驳回亿瑞公司的复议申请。本院认为，本案的争议焦点在于，宜兴法院目前查封亿瑞公司财产是否明显超标的。我国法律规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物，不得明显超标的查封、扣押、冻结。被保全财产上有抵押、质押或者其他优先受偿权的，在裁定中应当剔除被保全的财产上抵押权、质权和留置权等优先受偿权债权的金额。本案中，宜兴法院在审理案件过程中依据沈洪芳的申请，对亿瑞公司采取财产保全措施，符合法律相关规定。案件进入执行程序后，上述诉讼保全措施即自动转为执行中的财产查封措施。对于被执行人亿瑞公司财产的查封，首先应以保全财产的价值足以清偿本案债权及后续执行费用为基本范围，确保能够满足申请执行人沈洪芳实现债权的需要。本院审查认为，宜兴法院对亿瑞公司财产不存在明显超标的查封情形。具体理由如下：一、宜兴法院虽然对亿瑞公司名下三幅土地使用权为首查封，但该三幅土地均由银行设置了抵押权，银行抵押债权尚未实现，因此，该三幅土地使用权的可供执行价值目前无法确定；二、亿瑞公司在该三幅土地上开发建造的房屋大部分均已出售，已经售出的房屋对应的土地使用权依法已归属购房人所有，该部分土地价值事实上已不再属于亿瑞公司。李正江等购房人对其购买房屋涉及的土地使用权提出排除执行异议的主张，已被宜兴法院采纳，亦明确佐证了该事实；三、亿瑞公司在三幅土地上开发建设的180套未经办理网上备案的房屋系由沭阳法院首查封，依照查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权的相关规定，该180套房屋对应的土地使用权实际亦由沭阳法院首查封，宜兴法院属轮候查封，亦不应计算查封价值；四、亿瑞公司复议提出的宜兴法院所查封其开发的沭阳县西城馥邦小区门牌号为35-104、39-101、39-102、41-101、41-102、42-101等6套别墅，价值达2628万元，已超过沈洪芳案件执行标的。但上述6套房屋均由沭阳法院首查封，宜兴法院为轮候查封，亦不应计算查封价值。综上，亿瑞公司的复议理由均无事实和法律依据，对其复议主张本院不予支持。宜兴法院所作裁定并无不当，应予维持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十三条第（一）项之规定，裁定如下：驳回沭阳亿瑞置业有限公司的复议申请，维持宜兴法院（2020）苏0282执异71号执行裁定。本裁定为终审裁定审判长 秦小兵审判员刘永刚审判员 俞       彤二〇二〇年十一月二十四日书记员 杨   钦   雅