贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3773号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，系分公司总经理。委托诉讼代理人：王镇、周真恩,贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王珏，女，苗族，1965年9月12日出生，住贵州省凯里市。被上诉人（原审被告）：蒲寿举，男，汉族，1963年2月11日出生，住贵州省凯里市。二被上诉人的委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。二被上诉人的委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所实习律师。原审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融公司”）因与被上诉人王珏、蒲寿举、原审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求，即准予执行原告拥有在建工程抵押权的大地春城小区7幢24层2404号住宅用房;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该在建工程抵押权已经得到贵阳市中级人民法院的认可。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定，在本案中，被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。二、适用法律错误。(一）被上诉人仅是一般买受人。一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权，上诉人对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此一审判决参考《执行异议和复议规定》第二十八条支持被上诉人是错误的。(二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。“商品房消费者物权期待权”可以对抗在建工程价款优先受偿权和抵押权（在建工程抵押权），属于《执行异议和复议规定》第二十七条规定的但书部分的权利，可以请求人民法院依照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，保护商品房消费者权，以对抗抵押权、排除执行。但被上诉人在一审中，并未证明符合商品房消费者的身份、具备商品房消费者权。上诉人的在建工程抵押权是已经登记的物权，一审判决也予以认可，故应当参照《执行异议和复议规定》第二十七条规定予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。一审判决将“一般买受人的物权期待权”对抗上诉人的在建工程抵押权、判决不得执行是适用法律错误。望贵院依法保护上诉人的合法权益。王珏、蒲寿举辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，依法应判决驳回上诉，维持原判。华融公司向一审法院起诉请求：准予执行原告拥有在建工程抵押权的大地春城小区7幢24层2404号住宅用房。一审法院认定事实：该院在执行华融公司申请执行大地公司债权转让合同纠纷一案中，该院作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了王珏、蒲寿举购买的涉案房屋。王珏、蒲寿举于2019年8月29日向该院提出执行异议，该院于2019年9月10日作出（2019）黔2601执异107号裁定书，认为涉案房屋系王珏、蒲寿举在该院查封前向大地公司购买，并已经支付了全部购房款，已合法占有涉案房屋，故裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对涉案房屋的查封。同时查明：2016年12月16日，王珏、蒲寿举与大地公司签订《商品房买卖合同》，合同约定大地公司将其开发的位于凯里市房屋出售给王珏、蒲寿举，房屋总价款493779元。合同签订后王珏、蒲寿举通过银行转账的方式支付全部购房款，大地公司向王珏、蒲寿举出具了金额为493779元的《销售不动产统一发票》，2017年2月5日大地公司向王珏、蒲寿举交付了该涉案房屋，王珏、蒲寿举一直占有居住至今。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于王珏、蒲寿举对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，王珏、蒲寿举在庭审中已提交了涉案房屋的书面《买卖合同》、《商品房预售登记备案表》、《销售不动产统一发票》以及《转账凭证》，足以证明王珏、蒲寿举与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，该院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生涉案房屋查封之前，且由王珏、蒲寿举居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，王珏、蒲寿举对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同、预售登记的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但预售登记备案登记在王珏、蒲寿举名下是客观事实，则王珏、蒲寿举为房屋的合法物权人，华融公司未能提交推翻房屋交易、预售登记真实性的直接证据，对此抗辩意见该院不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该院亦不予采纳。大地公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，该院依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”即，申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的优先于普通债权受偿，但法律、司法解释作出特别规定的例外。《执行异议和复议规定》第二十八条“无过错不动产买受人物权期待权”即为该种例外。本案中，王珏、蒲寿举作为案涉房产买受人提出的异议只要符合其中规定情形即可排除执行。一审查明的事实能够证明王珏、蒲寿举与第三人大地公司的购房行为符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，故应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，华融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二〇年十一月二十四日法官助理梁红云书记员汪玲