安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初14047号 原告：杨洋，女，1985年2月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：谭波，男，1983年5月23日出生，汉族，住安徽省合肥市政务区，系杨洋配偶。 原告：谭波，男，1983年5月23日出生，汉族，住安徽省合肥市政务区。 被告：合肥新城创晟房地产有限公司，住所地合肥市滨湖区万泉河路滨湖康园**配套商业用房综合楼，统一社会信用代码91340100MA2NCJ009G。 法定代表人：王玲，总经理。 委托诉讼代理人：杨俊刚，系公司员工。 委托诉讼代理人：王拥军，系公司员工。 第三人：中国工商银行股份有限公司合肥银河支行，住所地安徽省合肥市美菱大道**，统一社会信用代码9134010071176471X5。 责任人：曹斌，行长。 委托诉讼代理人：鲁晨，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘倩倩，系公司员工。 原告杨洋、谭波诉被告合肥新城创晟房地产有限公司（以下简称新城公司）、第三人中国工商银行股份有限公司合肥银河支行（以下简称工行银河支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及原告杨洋的委托诉讼代理人谭波，被告新城创晟公司的委托诉讼代理人杨俊刚、王拥军，第三人工行银河支行委托诉讼代理人鲁晨、刘倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨洋、谭波向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告杨洋、谭波与被告合肥新城创晟房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及《车位认购书》；2、请求法院判决被告合肥新城创晟房地产有限公司返还原告购房款3583996元、车位款139000元，合计3722996元；3、请求法院判决被告合肥新城创晟房地产有限公司赔偿原告杨洋、谭波经济损失（其中购房款50000元按照日万分之五的标准自2019年7月6日计算至实际履行之日；购房款2103996元按照日万分之五的标准自2019年7月13日计算至实际履行之日；购房款1430000元按照日万分之五的标准自2020年3月2日计算至实际履行之日；车位款139000元按照日万分之五的标准自2019年10月19日计算至履行之日止）；4、请求法院判决被告合肥新城创晟房地产有限公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告杨洋、谭波因购买君悦府12栋902室房屋，与被告新城公司签订了《商品房买卖合同》及《车位认购书》，合同签订后，原告履行了支付购房款及车位款的义务，其中支付购房款3583996元，车位款139000元，合计3722996元。被告新城公司所出售的房屋属于滨湖省府板块，精装大平层，总价近400万元，单价约2.5万元/平米，作为该房屋的购买者对房屋的品质有较高的期待，出卖人对房屋应负担较为严格的瑕疵担保责任。然而被告新城公司所建的房屋，临近交付之时，出现了严重的雨后排水不畅、室内积水、大面积漏水、渗水、甚至能听到流水声哗哗的响，显然该房屋质量出现了重大质量问题。被告新城公司未申请权威鉴定机构查明问题的真实原因，为了满足交付时间要求，通过重新粉刷、涂乳胶漆等方式掩盖该重大瑕疵。更为恶劣的是，被告新城公司在得知广大业主纷纷拍照取证后，严守小区大门，拒绝业主进入，企图进一步掩盖所有问题事实，拒绝接受业主监督。被告新城公司的行为严重损害了购房者对高档小区的可期待合同目的，且房屋交付在较大的隐患，作为合同相对方对该合同的继续履行缺乏安全保障。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告新城公司辩称：1、原告在诉状中主张案涉房屋有质量问题，要求解除合同，无事实及法律依据，案涉楼盘系被告开发建设，原告于2019年8月6日与被告签署商品房买卖合同，项目楼盘开发过程中，被告依法依规建设，并于2020年8月10日组织相关单位进行竣工验收，各方单位验收均验收合格，其后被告依法申请竣工备案，2020年8月11日合肥市建筑质量安全监督站依归进行质量监督检查，未发现影响工程主体结构安全及使用质量问题，并建议竣工备案，2020年8月12日被告依法取得合肥市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，据此被告所建房屋符合法律规定、合同约定；2、依据合同约定案涉房屋交付日期为2020年6月30日前，应不可抗力影响，被告交房日期依法顺延至8月14日至15日，但原告并未按照合同约定履行案涉房屋的收房手续，故此案涉房屋买卖合同车位认购书，在履约过程中，被告并不存在任何违约情形，相反原告未按照合同约定办理取房手续。综上被告在履行案涉房屋买卖合同、车位认购书履约过程中并不存在违约情形，且案涉房屋经行政部门各方主体验收，均验收合格，不存在任何质量问题，故原告的诉请无事实及法律依据，依法予以驳回。 第三人工行银河支行述称：1、原告的诉请无事实及法律依据，原告于2020年2月18日与我行签署了个人购房借款/担保合同，该合同已经生效，系当时各方当事人真实意思表示，达成合意所签订的，原告在我行办理的贷款金额88万元，我行在合同生效后，于2020年3月2日发放了贷款，依法履行和合同义务，未出现违约情况，与此同时，原告在我行贷款尚未结清，截止2020年8月24日，贷款余额870735.66元，已还利息22921.78元；2、原告的主张无法律依据；原告提供的证据仅能证明原告与被告存在纠纷，故原告与我行所签订的合同应继续履约，如若解除合同需以结清我行贷款为前提，请求法院对我行合法已产生的金融债权予以保护。 经审理查明：2019年8月6日，出卖人新城公司、买受人杨洋、谭波签订合同编号为20190229801016GY20190007号的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：杨洋、谭波购买由新城公司开发建设的合肥市滨湖区南京路与嵩山路西南角君悦府12幢902室商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积共146.05平方米；该商品房为全装修住宅，房价款为3583996元整；买受人采取按揭方式付款，首付房款2153996元应在2019年8月6日前支付给出卖人，剩余房款1430000元办理按揭贷款。合同签订后，双方于2019年8月6日办理了案涉房屋网上认购备案登记，备案单号：1908002242。另外，2019年7月13日，杨洋、谭波与新城公司签订《补充协议二》（编号0000128），双方对于合同价款和付款方式和付款方式、房屋交付、合同违约及赔偿等事宜进行了补充约定。 2019年9月22日，杨洋、谭波与新城公司签订《车位认购书》一份，杨洋、谭波认购位于君悦府B区一期车位。在庭审中被告新城公司认可购房款3583996元及车位款139000元已付清。 2020年8月10日，建设单位新城公司组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对案涉工程即新城.樾府都会12#楼项目进行了竣工验收，竣工验收意见为“工程竣工验收合格”。 竣工验收后，被告新城公司向两原告发出交房通知，两原告以交付房屋存在漏水、渗水的严重质量问题为由，拒绝办理交房手续。现原告诉至本院，以房屋存在漏水、渗水为由，要求解除《商品房买卖合同》及《车位认购书》，返还购房款并赔偿损失。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、车位认购书、付款收据、缴款核对单、照片、微信聊天记录，被告提供的营业执照、商品房买卖合同及补充协议、车位认购书、竣工验收报告、竣工验收备案表、工程质量监督报告、公证书及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：原告杨洋、谭波与新城公司双方签订《商品房买卖合同》及《车位认购书》的内容，系双方真实意思的表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。 现两原告以房屋存在严重漏水、渗水问题为由要求解除《商品房买卖合同》，其要求解除合同的理由不能成立。 一、漏水、渗水并非双方约定行使解除权的情形。合同法第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在双方签订的《商品房买卖合同》补充协议二第六条房屋交付第（2）项中约定“买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部污染、局部水电气不通、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由。买受人认为房屋存在影响交付的质量问题的，除依据政府主管部门认定的有资质的检测机构出具的该房屋存在主体结构不合格的合法证明文件，并经出卖人确认外，买受人不得拒绝接收房屋。”由此可见，双方约定除房屋主体结构经检测不合格的质量问题外，买受人不得以房屋的质量瑕疵拒绝履行合同。原告主张的房屋漏水、渗水的问题属于房屋质量瑕疵，原告因此诉请解除合同并近返还购房款，无合同依据。 二、不存在法定的合同解除情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。本案中案涉房屋已经取得《工程竣工验收报告》，而通过竣工验收是房屋质量符合设计标准的直接、专业证明。虽然不排除存在原告所称的漏水、渗水的质量瑕疵，但一般不会影响对房屋的使用和购房目的的实现，亦不属于房屋主体结构质量不合格的法定情形，该质量瑕疵可通过要求出卖人履行维修和保修责任的方式解决。 综上，原告要求解除《商品房买卖合同》缺乏依据，不应予以支持。《商品房买卖合同》未解除，原告购买该小区车位的《车位认购书》亦不应解除，对原告返还购房款、车位款及赔偿经济损失的诉讼请求亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨洋、谭波的诉讼请求。 案件受理费减半收取18292元，由原告杨洋、谭波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二〇年十一月三日 书记员 莫警花 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。