广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初6131号原告：惠州市艺丰实业有限公司，住所地：惠州市惠城区*************。负责人：吴建勇。委托代理人：颜丽高、尚舜，均系广东鸿浩律师事务所律师。被告一：惠州市利鑫酒店管理有限公司，住所地：惠州市惠城区***********。法定代表人：钟某1。被告二：黄瑞利，男，汉族，1965年11月20日出生，公民身份号码：441************573，户籍所在地：惠州市惠城区*******。以上两被告委托代理人：曾国新、李志彩，均系广东江畔律师事务所律师。原告惠州市艺丰实业有限公司与被告惠州市利鑫酒店管理有限公司、黄瑞利租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州市艺丰实业有限公司的代理人颜丽高、尚舜，被告一惠州市利鑫酒店管理有限公司、被告二黄瑞利的代理人曾国新、李志彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市艺丰实业有限公司起诉称，2016年5月9日，原告作为甲方与被告二作为乙方签订《租赁合同书》，主要约定有“乙方承租甲方坐落于惠州市惠城区**********（面积5400㎡）之不动产用作酒店经营使用；租赁期限自2016年5月9日起至2031年5月8日止，共计15年；二、租金计算与结付：……自2019年5月9日至2022年5月8日止，为期三年，每月租金为11.66万元，以上租金均为含税租金。3.自2017年1月9日起，乙方应在每月15日前一次性付清当月租金给甲方，如乙方逾期支付当月租金，则每迟延支付一天，按1%向甲方支付迟延付款滞纳金；逾期30日，甲方有权解除合同，并同时收回所有出租房屋产物……”。上述合同签订后，被告二将上述租赁物用作维也纳酒店经营，由被告一实际占有使用管理上述租赁物并交纳租金，为实际的履约主体。各方按合同履约至2020年1月；自2020年2月二被告开始拖欠原告租金，原告体谅疫情影响，本着共克时艰的态度书面通知给予了疫情期间的减免方案，但二被告未在原告释明期限内及时按通知履行，执意坚持扩大原告单方的损失；后经原告多次书面及口头催告，二被告仍未按时履行交纳租金的合同义务。二被告逾期未交纳租金的行为已经构成合同违约，截止起诉之日，二被告欠付2020年2月、3月及4月租金，合计人民币349800元（计算公式：116600元×3）；因被告违约行为，按双方约定之违约金标准分段计算，暂计至起诉之日为人民币87450元（116600×1%×52天+116600×1%×23天）。综上所述，二被告到期未能交纳租金之违约行为，在疫情期间已经给原告造成巨大的经济损失，原告多次书面催告未果，现原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律、法规特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请！1、请求人民法院依法判令两被告连带共同向原告支付租金人民币349800元；2、请求人民法院依法判令两被告连带共同向原告支付逾期付款违约金（以233200元为基数，按照日利率1%分段计至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为人民币87450元）；3、请求人民法院依法判令两被告共同承担本案案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。庭审中，原告明确：起诉后被告有支付部分租金（四月、五月租金已经支付完毕，六月份租金尚欠62104元），所以诉请的租金调整为286312元，违约金相应基数变更调整后为84078元，其他的诉讼请求、事实和理由与起诉状一致，没有变更和补充。被告一惠州市利鑫酒店管理有限公司辩称，2016年5月9日，答辩人与被答辩人签订《租赁合同书》，约定被答辩人将坐落于惠州市惠城区***********房出租给答辩人做酒店经营使用，租期15年。2016年5月9日至2019年5月8日期间的月租金为10.8万，2019年5月9日至2022年5月8日期间的月租金为11.66万，以此类推，每3年递增8%。2016年8月20日，因工期延误，答辩人与被答辩人签订了《补充协议》，约定2016年5月9日至2019年5月8日期间的月租金由10.8万变更为10.38万。跟据上述协议，被答辩人在起诉状中称2020年2、3、4月份的月应收租金为116600元与事实不符。不考虑新冠疫情等不可抗力因素的情况下，2020年2、3、4月份，答辩人每月应付被答辩人租金均为112104元。其次，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第5条的规定，答辩人因疫情期间营业收入明显减少未能支付租金，被答辩人起诉要求答辩人承担违约金的请求也不应得到支持。2020年1月份新型冠状病毒疫情在中国爆发。2020年1月23日，广东省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。疫情爆发后，答辩人的酒店经营状况一落千丈，2020年2、3、4月份的出租率仅为9.71%、12.55%、24.48%，营业收入仅为53656.87元、78665.07元、152421.6元，与2019年正常经营下月均出租率88.85%，月均营业收入559955.82元相比，降幅巨大。2020年2、3月份被答辩人的全部营业收入尚不足以支付当月租金，更何况还要支付员工工资、水电费等等成本费用。鉴于生产经营的困境，答辩人分别于2020年2月26日、2020年3月7日、2020年3月23日、2020年3月31日发函至被答辩人，商讨减免租金事宜。被答辩人于2020年3月2日复函，仅同意2020年2月份租金减20000元，2020年3月份租金减10000元。对此，答辩人认为第一、《租赁合同书》第五章第3条约定：“如因重大流行性传染疫情政府要求酒店停业强制疫控、自然灾害、战争等不可抗拒的因素造成合同部分条款或全部条款无法继续履行的，双方各自承担自己的损失，但双方应在条件允许的情况下采取一切必要补救措施，以减少双方的损失。”本案中，“新冠”疫情属于重大流行性传染疫情，答辩人酒店一层提供的餐饮服务在2月1日至3月20期间处于停业状态；二层提供的沐足服务在2月1日至4月15日期间处于停业状态；三层及以上提供的住房服务在疫情期间虽然持续经营，但是经营状况一落千丈，2月至4月的营业收入较上年同期下降了七成以上。答辩人签订租赁合同，投资了大量资金经营酒店，目的是为了盈利，但在疫情期间，答辩人的营业收入大幅下滑，同时还要支付员工工资、支付水电费等等费用，损失已经非常惨重。被答辩人出租房屋使用权，目的则是为了收取租金盈利。现在因疫情答辩人无法正常经营，原租赁合同的目的已经落空，根据合同约定，双方各自承担损失，答辩人承担经营损失，被答辩人则应当承担租金损失，这既符合合同约定，也符合公平原则。第二、《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”本案中，疫情暴发后，酒店的营业收入较上年同期出现了巨大幅度的下滑，应认定为疫情的不可抗力造成答辩人无法正常经营，免除答辩人支付2020年2月至4月份租金的义务。第三、即便否认“新冠”疫情属于不可抗力，但根据公平原则，仍应免除答辩人支付2020年2月至4月份租金的义务。《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付祖金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，“新冠”疫情系不可预知的灾害，对答辩人经营酒店造成巨大的经济损失是客观存在的，答辩人的损失已经远远超出市场风险的范畴，根据公平原则，也应当免除答辩人2020年2月至4月份支付租金的义务。第四、《惠城区国有资产监督管理局关于落实惠城府传〔2020〕1号文减免租金有关事项的通知》（惠城国资〔2020〕4号）第三项规定：“减免租金的首月统一定为2020年2月、在疫情期间免收三个月租金，减半收取第四、五、六个月租金。”上述文件虽然针对的是国有资产，但该文件精神具有很强的示范意义，答辩人认为本案租赁合同纠纷同样可以参照适用上述文件的规定，免除答辩人支付2020年2、3、4月份租金的义务，对5、6、7月份的租金减半收取。综上所述，答辩人认为对于疫情期间双方损失的责任承担问题在《租赁合同书》第五章第3条已经作出了明确的约定，合同双方应当遵循约定，即答辩人承担经营损失，被答辩人承担租金损失。而且，“新冠”疫情客观上确实给答辩人的经营照成了巨大的冲击，继续按原合同约定支付月租金112104元对答辩人也非常不公平。答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，同时参照适用《惠城区国有资产监督管理局关于落实惠城府〔2020〕1号文减免租金有关事项的通知》（惠城国资〔2020〕4号）文件的规定，判决2020年5、6、7月份的租金减半收取。被告二黄瑞利辩称，惠州市利鑫酒店管理有限公司（以下简称“利鑫公司”）于2016年6月20日在惠州市惠城区工商行政管理局登记设立，答辩人是其股东之一。2016年5月9日，利鑫公司尚在筹备设立阶段，答辩人作为利鑫公司的股东，代表利鑫公司与被答辩人签订《租赁合同书》，约定被答辩人将坐落于惠州市惠城区***********房出租给答辩人做酒店经营使用，租期15年。虽然合同乙方签署的是答辩人的名字，但这并不是答辩人个人的行为，而是利鑫公司的行为。且合同签订后，租赁标的物一直由利鑫公司管理使用，每月租金也是利鑫公司向被答辩人支付。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第2条第2款的规定，应认定利鑫公司为该租赁合同的权利义务人，答辩人个人无支付租金的义务，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，2016年5月9日，原告作为甲方与被告二作为乙方签订《租赁合同书》，主要约定有“被告二承租原告坐落于惠州市惠城区**********（面积5400㎡）之不动产用作酒店经营使用；租赁期限自2016年5月9日起至2031年5月8日止，共计15年；二、租金计算与结付：……自2019年5月9日至2022年5月8日止，为期三年，每月租金为11.66万元，以上租金均为含税租金。3.自2017年1月9日起，被告二应在每月15日前一次性付清当月租金给原告，如被告二逾期支付当月租金，则每迟延支付一天，按1%向原告支付迟延付款滞纳金；逾期30日，原告有权解除合同，并同时收回所有出租房屋产物……”。另查明，被告二黄瑞利代表公司与原告签订了租赁合同后，房屋由被告一惠州市利鑫酒店管理有限公司经营使用和交缴租金，是租赁房屋的使用人。另查之一，2020年1月23日广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。另查之二，2020年2月起，被告开始拖欠原告租金，但原告起诉后，被告支付了四、五月份的租金，开庭时，双方确认二、三月份的租金变更为每月112104元；即被告欠二月份租金112104元、三月份租金112104元，六月份的租金尚欠62104元，共欠286312元。另查之三，被告一提供《房务分析表》，予以证明2020年2、3、4月份的出租率为9.71%、12.55%、24.48%，营业收入为53656.87元、78665.07元、152421.6元，与2019年正常经营下月均出租率88.85%，月租营业收入559955.82元相比较出现大幅下降。另查之四，本院依原告申请，于2020年5月18日依法作出（2020）粤1302民初6131号《民事裁定书》，裁定查封了被告一名下的财产。原告预交保全费2123元。裁判理由和结果本院认为，被告一承租原告不动产经营酒店，双方签订了租赁合同，约定了租赁期限、租金金额等事项，双方形成了合法有效的租赁合同法律关系，租赁期间双方均按合同约定履行各自义务。而2020年年初，新型冠状病毒性肺炎爆发，各地相关部门发布了疫情防疫文件，诸多场所应要求临时关闭，暂缓营业，引致被告一在2020年2月起欠缴租金，为此，原告在与被告方协商无果后，提起了本次诉讼。但此次新型冠状病毒疫情系全国重大突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，而原、被告的租赁合同履行期间，对此次疫情系不能预见、不能避免、不能克服事件，属于不可抗力。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本案中，被告承租原告不动产从事酒店行业，基于疫情不可抗力的影响，酒店经营的餐饮、沐足服务业等暂停营业，营业额受疫情影响较大，因此，被告提出部分减免租金的要求，理由成立。但应结合当地疫情，予以减免。另原告起诉后，被告一已向原告支付了4、5月份的租金及6月份的部分租金（尚欠62104元未交），因此，被告一提出的2020年2、3、4月份租金免除，5、6、7月份的租金减半收取的意见，本院部分予以采纳。原告的诉讼请求，本院部分予以支持。根据本地疫情，本案予以免除被告一疫情防控期间2月份的租金112104元；3月份减半收取租金56052元（112104元÷2）。即被告一还应支付3月份租金56052元（减半收取）和6月份尚欠的租金62104元，共计118156元。被告一提出的7月份租金减半收取的问题，不在原告起诉的范围，本院不予处理。被告二黄瑞利与原告签订租赁合同的行为是代表公司，其依法不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告一惠州市利鑫酒店管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告惠州市艺丰实业有限公司支付租金118156元。二、驳回原告惠州市艺丰实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4663元（原告已预交7858元）、保全费2123元，合计6786元，由被告一惠州市利鑫酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  蓝诗祥人民陪审员  罗 宇人民陪审员  罗红梅二〇二〇年十一月十六日法官 助理  叶丽伟书 记 员  彭蕙雯