河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初5692号原告：南阳信捷物业服务有限公司，住所地为南阳市独山大道******，统一社会信用代码914113020808188567。法定代表人：王光伟，任经理职务。委托诉讼代理人：史宗敏、程晓鹏（实习），河南汉民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：段书芳，女，汉族，1952年3月7日出生，住南阳市车站北路翰林华府**。原告南阳信捷物业服务有限公司与被告段书芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南阳信捷物业服务有限公司的委托诉讼代理人史宗敏、程晓鹏及被告段书芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南阳信捷物业服务有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的截止2020年7月7日的物业管理费22588元；2、判令被告支付违约金6776.4元；3、本案诉讼费等一切费用由被告承担。事实与理由：2017年4月28日，原告与南阳市卧龙区光武街道刘庄社区居民委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定南阳市卧龙区光武街道刘庄社区居民委员会将南阳市车站北路翰林华府南区交由原告进行物业服务和管理，期限为5年，物业管理费按每年每平方米1元计算。原告即日进驻该小区进行服务。2017年6月3日，原、被告双方签订了《物业服务合同书》，合同约定物业管理费按每年每平方米1元计算，自2017年5月1日开始计费，交费时间为每年5月1日前10日内。原告依照合同约定提供物业服务至今，被告一直未支付物业管理费，经原告多次催要，被告均拒绝支付。被告不及时支付物业管理费的行为既是违约行为又是对原告合法权益的侵犯，为了维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。被告段书芳辩称，物业服务合同应由业主和物业服务企业签订，卧龙区光武街道刘庄社区居民委员会是翰林华府的上级单位，有对小区进行指导监督的义务，不能代替业主与物业公司签订合同。物业费的收取办法，物业公司未与业主进行协商，仅和卧龙区光武街道刘庄社区居民委员会进行协商，未对业主进行公示，就擅自按照1元收取。原告入住小区3年期间，消极怠工，仅对表面的安全保卫卫生保洁进行服务，小区环境恶化，绿化带树木死亡，杂草丛生，楼梯大小便，提供的物业服务不达标，在服务期间遭到全体业主的抵制。即便原告对小区存在事实服务关系，原告起诉要求被告缴纳物业费22558元也不应支持，被告在拆迁安置初期名下有房屋4套，8号楼3104房106平方米，8号楼2106房109平方米，8号楼3103房106平方米，5号楼3101房127平方米，共448平方米，原告自2017年4月28日入住小区直到2020年8月8日左右撤出小区，服务期限为38个月，按每平方米1元计算，也仅为17024元。另外，8号楼2106房已经转让，该房屋物业费用不应由我支付。原告要求违约金既不全法也不合理，原、被告双方没有合同约定，原告与刘庄社区签订的物业服务合同未对业主进行公示，被告不知道该合同的存在，不存在违约行为，不应当支付违约金。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告南阳信捷物业服务有限公司（乙方）与南阳市卧龙区光武街道刘庄社区居民委员会（甲方）签订了《物业管理服务合同》，约定：物业类型为物业服务和管理，坐落位置为车站路翰林华府小区5#6#7#8#；管理事项为包括小区公共部位的管理、使用、维修、养护，区域内设备、设施维修、养护、运行和管理，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理，公共卫生的清洁、垃圾收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记，管理与物业相关的档案资料等；保洁每天要彻底清扫庭院、门厅、走廊、楼梯一次，垃圾及时清运，保持区域内停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍，对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭；本物业的物业服务费按甲方制定的每平方1元标准由乙方向业主、物业使用人收取，收取办法每年5月1日至5月15日开始收取下一年物业费；逾期不按时缴纳物业费的每天按千分之五收取滞纳金，不按时缴纳物业费用的业主和物业使用人，甲方配合乙方向当地法院提起诉讼，申请执行拖欠物业费和滞纳金，业主和物业使用人承担乙方律师费用和诉讼费。上述协议签订当日，原告南阳信捷物业服务有限公司进驻南阳市车站北路翰林华府南区提供物业服务。被告段书芳在该小区共有4套房屋，分别为8号楼3104房（面积106.86平方米），8号楼2106房（面积109.74平方米），8号楼3103房（面积106.86平方米），5号楼3101房（面积127.46平方米）。原告南阳信捷物业服务有限公司在对小区提供物业服务的期间内，向业主发出催交物业费的通知，但部分业主认为其提供的物业服务未达到相关标准，拒绝支付服务费，双方发生纠纷。2020年8月8日，原告南阳信捷物业服务有限公司撤出翰林华府，不再为该小区提供物业服务。上述事实，由当事人陈述、书证等证据予以证实，在庭审中均向双方当事人进行了出示或宣读，并经双方当事人进行了质证，已记录在卷，本院予以确认。本院认为，原、被告双方存在物业服务合同关系，虽然庭审中，被告对原告提交的双方签订的《物业服务合同书》予以否认，但对于原告于2017年4月28日进驻南阳市车站北路翰林华府南区提供物业服务至2020年8月8日并无异议，因此本院对双方存在物业服务合同关系予以确认。关于被告段书芳抗辩称其名下8号楼2106房已经出售不应支付物业费的问题，本院认为，被告段书芳并未提交证据证明8号楼2106房已经出售，故被告段书芳的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于物业费的计算方法问题，本院认为，虽然原告提供的其与刘庄社区居民委员会签订的《物业管理服务合同》约定物业费为每平方米1元，但该计算方法并未经过被告同意，并且原告提供的物业服务也未达到《物业管理服务合同》约定相关标准，故不能依据原告与刘庄社区居民委员会签订的《物业管理服务合同》约定的每平方1元来计算物业费。结合本地经济情况及原告所提供物业服务的相关情况，本院酌定物业费按每平方米0.7元计算。被告段书芳在该小区共有3套房屋，分别为8号楼3104房（面积106.86平方米），8号楼2106房（面积109.74平方米），8号楼3103房（面积106.86平方米），5号楼3101房（面积127.46平方米），面积共计450.92平方米，现原告要求被告段书芳支付截止2020年7月7日的物业费，故被告段书芳应向原告支付自2017年4月28日起至2020年7月7日的物业费12089.01元。关于违约金的问题，本院认为，虽然原告提供的其与刘庄社区居民委员会签订的《物业管理服务合同》约定逾期不按时缴纳物业费的每天按千分之五收取滞纳金，但该约定并未经过被告同意，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限本判决生效后十日内，被告段书芳支付原告南阳信捷物业服务有限公司自2017年4月28日起至2020年7月7日的物业费12089.01元；二、驳回原告南阳信捷物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费267元（已减半），原告南阳信捷物业服务有限公司负担215元，被告段书芳负担52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  戴瑞熠二〇二〇年十一月九日书记员  何其琛