吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0291民初965号 原告：中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行，住所地吉林市吉林大街**。 负责人：闫吉宁，行长。 委托诉讼代理人：王志远，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘建静，该公司员工。 被告：蔡卫东，男，1973年8月6日生，汉族，职业不详，住吉林市丰满区。 被告：吉林市红大房地产开发有限公司，，住所地吉林市丰满区滨江中路** 法定代表人：刘麾，总经理。 委托诉讼代理人：王维，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈广敏，吉林江城律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行（以下简称农行吉林市江南支行）与蔡卫东、吉林市红大房地产开发有限公司（以下简称红大公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行吉林市江南支行的委托诉讼代理人王志远、刘建静，被告红大公司的委托诉讼代理人王维、陈广敏到庭参加诉讼。被告蔡卫东经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农行吉林市江南支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令蔡卫东立即偿还我行借款本金×元，利息18693.65元，本息合计1458873.66元（相关利息费用计算截止日期为2020年6月20日，以后发生的利息及费用按照合同约定、中国人民银行的规定另行计算）；2.请求判令我行对坐落于吉林市丰满区××号红大明珠小区×号楼×幢×单元×室（房屋预告登记证明号：房预丰字第xx号）抵押房产折价、拍卖、或变卖后的价款享有优先受偿权；3.请求判令红大公司对蔡卫东所欠我行借款本金及利息承担连带保证责任；4.各项因诉讼产生的相关费用由蔡卫东承担（包括但不限于诉讼费、公告费等）。事实与理由：贷款情况：2014年4月21日，蔡卫东与我行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，借款金额178万元，合同期限20年。蔡卫东用现购买的房产设定抵押担保，房产坐落于吉林市丰满区××号红大明珠小区×号楼×幢×单元×室（房屋预告登记证明号：房预丰字第××号），建筑面积203.54平方米。2014年4月21日，蔡卫东、红大公司与我行共同签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，红大公司对蔡卫东所欠我行借款本金及利息承担连带保证责任。违约情况：2014年4月23日，我行向蔡卫东发放贷款178万元。2020年4月开始违约欠款，贷款形成逾期。截止2020年6月20日，蔡卫东尚欠贷款本金1440180.01元、利息18693.56元，本息合计1458873.66元。催收情况：贷款逾期后，我行及时采取了电话催收、上门清收等方式多次催收，蔡卫东以收入下降为由，拖欠我行贷款本息至今未还。我行依据《中华人民共和国合同法》第八条及签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》相关条款（第十一条违约责任、第三十五条阶段性保证担保+抵押），要求蔡卫东偿还全部欠款本金及利息，红大公司对蔡卫东所欠我行借款本金及利息承担连带保证责任。各项因诉讼所产生的相关费用由蔡卫东承担（包括但不限于诉讼费、公告费等）。现向贵院提出诉讼，恳请贵院依法维护我行合法权益。 蔡卫东未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。 红大公司辩称：1.吉林市及全国疫情发生于2019年年末，按照农行吉林市江南支行起诉日期及蔡卫东逾期还款日期为2020年4月份，此时疫情大幅度发生，吉林市处于封城状态。依据全国金融系统关于疫情逾期的相关地方性政策以及人情的角度，农行吉林市江南支行应当延期不应提起本次诉讼，给予蔡卫东足够还款时间。2.根据担保法第28条之规定，人保及物保同时存在的前提下，保证人只对物保以外的债权承担保证责任，所以本案中我公司在农行吉林市江南支行拍卖房屋不足以实现债权的时候才能承担保证责任。3.请求法院对农行吉林市江南支行的贷款数额及利息核查，剔除不符合法律及合同约定部分。 本院经审理查明：2014年4月21日，蔡卫东、红大公司与农行吉林市江南支行签订个人购房担保借款合同一份，合同约定蔡卫东向农行江南支行借款178万元，用于购买位于吉林市丰满区××号××小区×号楼×幢×单元××室。借款期限240个月。借款执行利率按照以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%后确定。违约责任借款人未按照双方约定期限归还本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）。借期内产生的应付未付利息在借期内按照借款执行利率计算复利，自借款到期日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按照逾期借款利率计算复利。借款担保为阶段性保证+抵押，由红大公司承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起2年。同时约定蔡卫东以所购买房屋做抵押的，红大公司阶段性担保期间为自蔡卫东取得房屋产权证书并办理完毕以农行吉林市江南支行为抵押权人手续为止。 2014年4月23日，农行江南支行将178万元借款发放至红大公司账户中。2020年10月蔡卫东尚欠农行吉林市江南支行借款本金1434358.51元，利息37325.67元，合计1471684.18元。 另查明，2014年1月8日，蔡卫东与红大公司签订商品房买卖合同一份，约定蔡卫东购买红大公司开发的吉林市丰满区××号××小区×号楼×幢×单元××室，该房屋设立了抵押权预告登记，但未办理抵押权登记。 认定上述事实的证据有个人购房担保借款合同、借款凭证、蔡卫东还款明细表、商品房买卖合同、房屋预告登记证明、当事人当庭陈述、庭审笔录等为证。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”本案中蔡卫东向农行吉林市江南支行借款后形成逾期，至2020年10月20日欠款本金1434358.51元，应收未收利息37325.67元，依照上述法律规定蔡卫东应向农行吉林市江南支行返还借款本金及利息共计1471684.18元。 关于2020年10月20日之后的相关利息及费用。罚息部分以本金1434358.51元为基数按照借款担保合同约定的罚息计付方式计算至实际清偿之日止。在合同中约定应付未付利息需计算复利，应以37325.67元按照合同约定的计付方式自2020年10月20日计付至实际清偿之日止。 红大公司签订了阶段性连带保证合同，故应对蔡卫东的债务承担连带保证责任。 关于农行吉林市江南支行能否就抵押房屋行使抵押权的问题，因案涉房屋未办理抵押权登记，故本院无法支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告蔡卫东在本判决发生法律效力之日起立即向原告中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行偿还借款本金及利息1471684.18元；罚息以本金1434358.51元为基数按照担保借款合同约定自2020年10月20日计付至实际清偿之日止；复利以37325.67元为基数按照担保借款合同约定自2020年10月20日计付至实际清偿之日止； 二、被告吉林市红大房地产开发有限公司对上述债务承担连带给付责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17930元，退还原告中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行8965元，由被告蔡卫东负担8965元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二〇年十一月十八日 书记员 宋泓莹