河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6766号原告：袁建发，男，1977年3月24日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：王光纬，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞华，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：王富祥，男，1973年2月16日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：马会杰，郑州市新郑市中信法律服务所法律服务工作者。原告袁建发与被告王富祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁建发的委托诉讼代理人王瑞华，被告王富祥及其委托诉讼代理人马会杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁建发向本院提出诉讼请求：1.判令解除袁建发与王富祥签订的《房地产租赁合同》；2.判令王富祥退还袁建发租金80000元，支付违约金50000元，赔偿各项损失245185元，以上共计375185元。事实和理由：2018年5月20日，袁建发与王富祥签订《房地产租赁合同》，约定袁建发向王富祥租赁位于新郑市和××镇××村一块土地用于开设路面砖厂，该土地位于京港澳高速公路以东、炎黄大道以北。租赁期为6年，自2018年7月16日起至2024年7月15日止，租金每年支付一次，每年80000元。合同签订后，袁建发向王富祥支付租金80000元。2018年9月6日，涉案土地突然停电，导致袁建发无法运营。依照合同约定，因生产必须具备的电、水不能正常供应，导致袁建发在该租赁期内无法正常经营，合同终止，王富祥应将王建发交付仍未使用的租金如数退还。另外根据合同约定，任何一方未按照合同约定履行义务的，违约方应向无过错方支付违约金50000元。综上，王富祥的违约行为给袁建发造成了巨大损失，袁建发多次向王富祥协商退还租金均无果。袁建发无奈，诉至法院。庭审时袁建发称，2018年6月接受涉案租赁物，实际租赁到9月，9月初断电后，王富祥告知他涉案土地被征收建设绿化带。他对土地为承包地不知情，对此是否知情对合同的解除没有关系，他要求解除合同的理由系王富祥断电的违约行为无法满足他使用该土地的目的，以及该土地转为建设用地没有相关审批手续。王富祥辩称，袁建发的诉请无事实和法律依据，袁建发请求解除租赁合同，印证了双方租赁关系的合法有效，袁建发在租赁期内仅支付一年租金，至今未支付此后租金。袁建发诉称停电导致其无法运营无事实根据，且王富祥不存在违约情形，因此袁建发主张解除租赁合同，支付违约金并赔偿损失的理由不能成立，请求驳回袁建发的诉讼请求。涉案土地是歹庄村民通过土地流转方式取得的，涉案合同约定涉案土地为承包地，该事实袁建发知情，该土地已于2019年3月20日因政府拆迁绿化征收拆迁完毕，袁建发对此知情并得到了相应补偿。袁建发没有证据证明停电是王富祥的个人行为，其持续的状态也没有提供相应的证据。袁建发承租的土地一直正常经营、正常供电。另外，根据合同约定结合法律规定，50000元的违约金约定过高。本院经审理认定事实如下：2018年5月20日，袁建发（乙方、承租方）与王富祥（甲方、出租方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方出租的房地产产权归属于承包地，甲方出租给乙方使用的房地产位于新郑市和××镇××村，租赁范围为石料厂南止双龙北院墙，东止高压线杆，土地面积20亩，用途为路面砖厂；租赁期为6年，即从2018年7月16日起至2024年7月15日止；租金标准按照每年80000元计算，租金交纳以一年为交纳期限；甲乙双方约定，综合当前政策因素，若遇政府土地、环保、工商等部门强制驱逐乙方，或因生产必须具备的电、水不能正常供应，道路无法保持畅通，导致乙方在该租赁区域无法正常生产经营，本合同终止，甲方应将乙方交付仍未使用的租金如数退还给乙方；免租期3个月，即从2018年5月20日起至2018年7月15日止；甲方负责乙方租赁场地电、水接通与正常供应及出入道路的畅通，电力供应不低于130千瓦；甲乙双方任何一方未按照本合同的约定履行自己的义务，即视为违约，违约一方应向无过错方支付违约金并承担违约责任，本合同约定违约金50000元。合同签订当天，袁建发向王富祥支付租金80000元，王富祥向袁建发出具了《收条》，载明收到袁建发2018年5月20日至2019年7月15日期间租地款80000元。2020年4月13日袁建发与王富祥通话录音显示，袁：我没有用的租金你得给我退呀，9月初就停电了，这大家都知道，停电我啥都不能干，9月初之前，我那时候装上，带动带不动，可能也就一个来月时间，你也知道我是五六月份才去，给那平平地，装装弄弄，正儿八经干也就干了一个多月，这事大家都知道，这你王总也最清楚，他一再说，富祥收的钱，你找我干啥，我给你介绍了这个事，粘住我了，给我说的也些难听。王：你叫上峰哥，还有他那个侄子，咱们一块儿，我这也有人家给我打的条，人家那村民一年是十来万块钱……袁：我没有用的资金你得给我退呀，对不对呀，我损失那么大。王：那见面再说吧。2020年5月20日袁建发与王富祥通话录音显示，袁：这个事我损失的钱真是不少，给家里也交不住差，再一个，咱们这个地确实也没有用多长时间，9月初就停电了，你也知道，对吧，你那料厂一停电，我这也停了，啥都没干成。王：我联系好了再说。2020年6月3日袁建发与王富祥微信聊天记录显示，袁：我和家里商量了，你提出的退还一万元土地租金我这边家里人都不同意，原因是你所出租给我们的土地我们实际使用就一个月多点，另外就是这次租地建厂，拆搬厂我这边费用损失太大，和家里人不太好交代，你再和你外甥商量一下吧，一万真的太少了。2020年7月20日，袁建发与王富祥通话录音显示，袁：我这地租，一共用了多长时间，干活多长时间你最清楚，那电9月初都叫剪了，就搁那看着一堆东西啥都没弄成，后来我拉了个线又没弄成……不是说你给那一万块钱，一万块钱简直你对住谁？王：就这也不是我出的，一万块钱，这还是我给你中间给你跟他协调类，知不知道？2020年10月10日，新郑市和××镇××村民委员会出具一份《证明》，载明：2019年3月20日，我村根据市政府和庄镇的相关规定，因国土绿化对位于我村高新民所承包的土地上建筑物、附属物等要求拆除，袁建发自行对其投资的砖厂进行了拆除、搬迁，并得到镇政府对其进行了经济补偿。袁建发认为该证明内容与事实不符，涉案土地2018年9月中旬就开始施工、测量土地，他开始搬迁，并非2019年3月20日搬迁。另查明：1、庭审时袁建发自认，其于2019年收到新郑市和庄镇人民政府给予的拆迁补贴20000元。2、袁建发提交《新郑市人民政府关于新郑市2014年度第三批城市建设用地通告》《新郑市和庄镇人民政府京港澳高速八千入市口绿化工程中标公告》，用以证明合同约定的目标地块2014年被政府征收用于京港澳高速八千入市口绿化工程，王富祥作为歹庄村民在应当知道该地块被征收的情况下欺骗其签订土地租赁合同，存在恶意欺骗情形，应承担过失责任，赔偿其各项损失。王富祥认为上述证据与涉案租赁土地无任何关系，面积不相符，施工工期显示30天，能够证明征地绿化工程已于2014年竣工验收。3、袁建发提交在涉案土地建厂主要费用清单及相应合同、收条、转账凭证复印件，用于证明因王富祥违约导致合同解除，王富祥应赔偿其各项损失245185元。王富祥对此提出异议，认为该证据均系复印件，真实性客观性无法印证，且系袁建发与案外人之间发生的关系，袁建发以此主张损失无法律依据。本院认为，袁建发与王富祥签订的合同虽名为《房地产租赁合同》，但根据该合同载明的内容、当事人的陈述以及庭审查明的事实，涉案合同实际为土地租赁合同。《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，袁建发与王富祥签订的《房地产租赁合同》，虽系双方当事人的真实意思表示，但双方约定将涉案承包地出租用于路面砖厂，该约定违反法律的强制性规定，该《房地产租赁合同》系无效合同，自始没有法律约束力。因此，袁建发要求解除该《房地产租赁合同》的诉讼请求，本院依法不予支持。袁建发诉称其签订合同时对涉案土地系承包地并不知情，但鉴于涉案合同明确载明相关产权归属于承包地，且王富祥对袁建发该意见不予认可，故袁建发该项主张，本院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，因涉案土地被政府征收导致袁建发未使用涉案土地期间的租金，王富祥应予退还。袁建发与王富祥对已付租金80000元均不持异议，但对已使用期限存在较大争议。王富祥虽就此向法庭提交了歹庄村民委员会出具的证明，但该证明所载明的2019年3月20日系对相关建筑物、附属物要求拆除、搬迁的时间，不足以证明2019年3月20日之前袁建发仍在实际使用涉案土地。袁建发提交的不同时期的录音资料和微信聊天记录中均陈述，其实际使用涉案土地一个月多、9月初停电，而对该陈述王富祥均未表示反驳或者提出异议，但仅仅根据该陈述亦无法确定具体的使用期间。综合考虑涉案土地上厂房拆除时间、已用期限、袁建发占用土地实际情况及已交纳租金情况，本院酌定王富祥向袁建发退还租金60000元。因涉案合同被确认为无效合同,故双方约定的违约金内容不符合法律规定,袁建发据此要求王富祥支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。关于袁建发主张的各项损失245185元，袁建发称该部分费用系其前期承租涉案土地建厂所支出的运输、安装等费用，但袁建发自认在搬××涉案土地××从××和庄镇人民政府领取了相应的拆迁补贴，况且导致涉案合同无效，双方当事人均存在过错，应当各自承担相应的责任。因此，袁建发该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告王富祥于本判决生效后十日内退还原告袁建发租金60000元；二、驳回原告袁建发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6928元，减半收取计3464元，由原告袁建发负担2910元，被告王富祥负担554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  陈卫东二〇二〇年十一月二十六日代理书记员  王慕曦