四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1683号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泸州市瑞馨房地产开发有限公司，住所地四川省合江县合江镇少岷路新区（四转盘禾田小区**楼），统一社会信用代码91510522791825577Q。 法定代表人：王波，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘致和，四川荔香律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯龙，男，1985年5月17日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：王**，四川长松律师事务所律师。 上诉人泸州市瑞馨房地产开发有限公司（以下简称瑞馨公司）因与被上诉人冯龙房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2020）川0522民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月4日公开进行了听证，上诉人瑞鑫公司的委托诉讼代理人刘致和，被上诉人冯龙的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人瑞馨公司的上诉请求：依法撤销一审判决第二、三项，查明案件事实后依法改判被上诉人冯龙另行支付上诉人房屋占用费97930.2元，解除合同违约金587520元。事实和理由：上诉人瑞鑫公司认为一审法院判令被上诉人冯伟向上诉人支付解除合同违约金仅为146895.3元，这一金额明显过低，既不符合双方的合同约定也不足以弥补上诉人的租金损失，应予调整。另外，从一审判决确定的合同解除之日起到上诉人收到被上诉人通过邮寄方式送交的房屋钥匙，其间长达近5个月，被上诉人应向上诉人支付房屋占用费。另外，为了使上诉人能够继续出租房屋，请求上诉人将租赁房屋恢复原状。综上，请求二审法院在查清案件事实的基础上支持上诉人的上诉请求。 被上诉人冯龙辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。上诉人瑞鑫公司严重违反招商承诺，房屋周边设施建设滞后，道路封闭，导致了被上诉人无法经营的局面。被上诉人的经营装修符合双方合同约定，不存在恢复原状的问题。综上,请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 瑞馨公司向一审法院起诉请求：1.判决冯龙支付租金146892.60元（计算至2020年5月11日）及逾期付款滞纳金（以146892.60元为基数按月息2%计算至实际支付之日止）；2.判决冯龙赔偿瑞鑫公司违约金587520元（合同租金总额3916800元×15%），扣除保证金100000元，尚欠585450.20元；3.判决冯龙支付瑞鑫公司因诉讼而产生的律师费18000元；4.案件诉讼费用由冯龙承担。 冯龙向一审法院提出反诉请求：1.请求法院依法判决双方《房屋租赁合同》于2020年3月8日解除；2.请求法院判决瑞鑫公司赔偿冯龙直接经济损失62万元；3.诉讼费由瑞鑫公司承担。 一审法院认定事实：瑞馨公司系合江镇桥凼社区桥凼路267号附1号、合江镇桥凼社区贵妃大道**附**的所有权人，合江县速迈健身中心系个体工商户，冯龙为速迈健身中心的经营者。2018年5月11日，瑞鑫公司与合江县速迈健身中心签订了《房屋租赁合同》，合同约定瑞鑫公司将桥凼社区桥凼路267号附1号、桥凼社区贵妃大道138号附1号房屋出租给速迈健身中心，房屋建筑面积为1632.17平方米，房屋设施为水、电表、喷淋设施。租赁用途为健身，租赁期限为8年，自2018年5月12日起至2026年5月11日止，出租房屋租金为40800元/月，租金每半年支付一次，首期租金在合同签订之日一次性支付，自第二期租金开始，承租方在每个租期开始前十日内向出租方一次性支付当期租金。合同签订时，承租方向出租方交付房屋租赁保证金100000元，本合同终止时，承租方无任何违约行为的，出租方应自退房手续办理完毕之日起三日内一次性退还保证金，保证金不计利息，承租方出现违约行为的，出租方有权在保证金中抵扣违约金或者实际经济损失，不足部分承租方另行支付。承租人有以下情形之一的，出租方有权解除合同，收回租赁房屋，并要求承担违约责任：1、擅自转租、分租房屋的；2、利用租赁房屋进行非法活动的；3、拖欠租金累计达30天的；4、有其他违约行为的。出租人有以下情形之一的，承租人有权解除合同，收回租赁房屋，并要求承担违约责任：1、没有租赁房屋产权或者存在其他不能出租的情形；2、因自身原因自合同约定出租日起逾期十日未将房屋交付的；3、交付的房屋或其配套设施不符合合同约定的；4、房屋存在严重问题影响承租方正常使用的。合同中违约责任的约定为：承租方应按期支付租金，如逾期支付，每逾期一日，则须按日租金的2倍支付滞纳金；任何一方违约，违约方按合同租金总金额15%支付违约金，本合同另有约定的除外；违约金低于守约方实际经济损失的，违约方应按守约方的实际经济损失进行赔付，合同所称的实际经济损失，包括但不限于守约方因主张权利而产生的诉讼费、律师费等一切费用。该合同还进行了其他约定，其他约定部分载明：装修期间为6个月租金单价2018年5月12日至2020年11月11日租金单价为25元/平方米/月，从2020年11月11日起，租金单价在25元/平方米/月的基础上逐年递增5%。合同附则中载明，双方经协商一致可就本合同相关事项签订补充协议，补充协议和本合同就同一事项的约定存在冲突的，以补充协议的约定为准。协议签订后，瑞鑫公司将案涉房屋交付冯龙，冯龙则接收房屋并装修后用于开设速迈健身房。 2019年1月20日，速迈健身中心向瑞鑫公司发《关于解除租凭合同的申请》，申请中载明由于连续亏损无法再经营下去，特提出申请终止租赁合同。瑞鑫公司于2019年2月14日收到申请后，于同日向冯龙发出《租金催收函》，函件中载明本期房租的付款时间为2019年2月11日前，需一次性缴纳半年租金244825.50元，现已逾期两天，根据合同应支付滞纳金5441元，请务必在今日内将租金和滞纳金转入公司账户。2019年4月8日，瑞鑫公司向冯龙《回复》，回复中载明考虑到健身中心的实际经营情况，将原租赁合同约定的房租25元/平方米/月下调至15元/平方米/月，执行时间从2019年5月12日起至巴黎春天三期（巴黎金街）竣工验收之日止，竣工验收后房租按原租赁合同约定执行。如果你方强行关店单方解除合同，将按合同约定追究违约责任。后双方继续履行合同，瑞鑫公司按下调后租金支付房租。2020年1月17日，速迈健身中心向瑞鑫公司发出《关于巴黎春天店停业解除合同的函》，函件中载明：因1.我方经营不善；2.商圈未形成，导致租赁房屋地理位置偏僻，停车、路灯、道路等配套设施都未得到改善；3.免租期过短；4.双方签合同时有口头协议约定商圈一年形成，但至今两年商圈还在修建。为避免双方继续扩大损失，我方已于2020年1月15日将巴黎春天店停止营业，望瑞鑫公司及时接洽，亏损情况严重属实，希望友好协商解除合同事项。发函后瑞鑫公司未予回复。2020年3月8日，健身中心大门被物业公司上锁，物业公司于3月15日左右将门解锁。后瑞鑫公司向一审法院起诉请求冯龙承担违约责任，并委托了律师进行诉讼，支出律师费18000元。冯龙在诉讼过程中提起反诉，要求解除合同且要求瑞鑫公司承担违约责任，反诉状于2020年5月13日送达瑞鑫公司代理人。 一审法院认为，当事人对于依法成立的合同应当以公平、诚实信用为原则，按照约定和法律规定行使权利及履行义务。双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，合同合法有效，依法对双方当事人产生约束力。结合双方诉辩主张，一审法院就争议焦点作如下评议： 一、合同是否应当解除。一审法院认为，本案中，瑞鑫公司并未请求解除合同，冯龙主张解除合同，双方未对合同解除达成一致意见，故不符合约定解除的条件。在双方未达成协商一致解除合同的情形下，需要审查冯龙提出解除合同的主张是否成立。冯龙提出解除合同理由为瑞鑫公司未履行约定的承诺及未按照合同约定提供相应的设施、设备，造成冯龙不能继续经营，瑞鑫公司违反合同约定，故应当解除合同，一审法院认为，瑞鑫公司、冯龙双方签订的房屋租赁合同中对交付房屋的产权、设施等进行了明确约定，冯龙出示的证据既不能证明双方就租赁合同内容以外进行了约定，亦不能证明瑞鑫公司提供的房屋不符合租赁合同约定，故本案中瑞鑫公司并未违约，冯龙以瑞鑫公司违约为由要求解除合同的理由不成立，其主张于2020年3月8日合同已经解除的请求一审法院不予支持，其主张冯龙承担违约责任的请求一审法院亦不予支持。虽然冯龙主张合同已经解除的请求不成立，但一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，没有违约行为的一方要求继续履行合同，当法律上或者事实上不能履行、违约方继续履行费用过高的，可以不再履行合同。在房屋租赁等长期性合同中，一方因经济形势变化、履约能力下降等原因，导致不可能履行长期合同，此种情况虽不属于不可抗力或情势变更等情形，但鉴于合同交易目的是需要双方共赢，在冯龙履约能力已经发生重大变化的情形下，若继续强制履行租赁合同会出现瑞鑫公司房屋长期闲置，冯龙在不占有、使用租赁房屋的情形下长期承担租金损失的局面，这对于瑞鑫合同、冯龙而言都会产生利益损害，违背了合同成立的初衷。此时，允许违约方通过诉讼终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，破解合同僵局，维护双方当事人的利益。在此基础上，在违约方承担的违约责任足以弥补守约方因合同解除造成的损失时，可以赋予违约方具有合同解除权。本案中，瑞鑫合同、冯龙之间签订的租赁期长达8年，签订合同至今才仅仅经过2年左右的时间，尚有6年左右的租赁期间，冯龙在2019年时已经向瑞鑫公司发函表达经营困难请求解除合同的意愿，后虽然在双方协商减少房租的情况下继续租用，但因瑞鑫公司房地产开发导致其中一条通往冯龙健身房的通道被封，以及因为经济下行、疫情等原因，冯龙未按照合同约定时间交付租金的时间长达半年之久，现冯龙已经明确表示无法继续租赁房屋，健身房已经关闭长达半年之久，若继续强制冯龙履行合同，将会造成冯龙履行费用过高，对冯龙而言是不公平的,瑞鑫公司在冯龙经营困难情形下继续要求履行合同不符合公平及诚信原则。综上，对瑞鑫公司、冯龙签订的房屋租赁合同应予解除，对于解除的时间应以冯龙提出反诉的请求送达瑞鑫公司时为准。同时合同解除后，双方当事人应当遵循诚实守信原则尽快履行房屋的退还手续，避免损失的扩大。 二、冯龙承担多少违约责任。一审法院认为，虽然冯龙解除合同的请求成立，但冯龙作为违约方，仍应承担相应的违约责任。本案中，冯龙未按照合同约定支付租金，同时冯龙单方违反合同约定解除合同，均已构成违约，应承担相应的违约责任。关于冯龙应承担的具体的违约责任，一审法院认为冯龙应承担的具体违约责任如下：一是冯龙未按时支付房租的违约责任。关于冯龙主张已经交纳了100000元的保证金，可以在其未按期支付房租时现行抵扣房租的意见。一审法院认为，根据合同中对保证金的约定可以看出是在合同终止时才对保证金的退还与否、退还金额等进行处理，而非在出现逾期支付租金时便对保证金进行抵扣，故而冯龙主张将保证金已抵扣房租，不承担逾期支付房租违约责任的意见不予采纳。冯龙支付的房租到期时间为2019年11月11日，从2019年11月12日到一审法院确定的合同解除时间的房租共计148527.40元，对于逾期付款违约金的问题，瑞鑫公司主张按照月利率2%计算，一审法院认为合同中约定按照日租金2倍计算过高，现瑞鑫公司主张按照月利率2%计算逾期付款违约金符合合同约定及不违反法律强制性规定，故一审法院予以支持，但逾期付款违约金因一审法院已经在解除合同应承担的违约责任中综合进行了考虑，故一审法院确认计算至合同解除之日为宜，为17823.30元。二是冯龙作为违约方在判决解除合同后应承担的违约责任。瑞鑫公司主张按照合同约定总租金的15%计算，冯龙主张违约金过高应予调整减少。一审法院认为，合同法中规定当事人可以约定违约金的具体数额，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。据此可以看出我国对于违约金的计算原则为补偿为主，惩罚为辅。本案中，瑞鑫公司主张违约金为585420元，系依据合同约定的计算方式得出的违约金的数额。一审法院认为，瑞鑫公司、冯龙合同解除后，瑞鑫公司在收回房屋后，仍然就可相应的房屋进行出租获得收益，故瑞鑫公司的主要损失主要为合同解除后至重新出租时租金的损失。瑞鑫公司主张合同约定的违约金为总金额为585420元，而双方一年的租金为489600元，在2019年5月12日起的租金更减少为15元/平方米•月，即为293790.60元/年，违约金已经远远高于一年的房屋租金总额。据此，一审法院认为约定的违约金过分高于瑞鑫公司的损失，结合本案中双方履约时的诚实守信情况、合同的剩余租期、冯龙的主观过错以及租赁房屋是否易于再次租赁等因素，同时考虑到本案中双方尚未履行腾退房屋手续等情况，一审法院予以调整为房租变更后的6个月租金，即146895.30元。关于瑞鑫公司主张的律师费18000元，一审法院认为该费用为瑞鑫公司的实际经济损失，故对其律师费的主张予以支持。综上，冯龙应当支付瑞鑫公司房租148527.40元及违约金（含逾期付款及解除合同的违约金）164718.60元、律师费18000元，共计331246元，扣除冯龙交纳的100000元保证金，冯龙还应支付瑞鑫公司231246元。 据此，为维护市场经济健康发展及当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决：一、泸州市瑞馨房地产开发有限公司与冯龙签订的《房屋租赁合同》于2020年5月13日解除；二、冯龙于判决之日起十五日内支付泸州市瑞馨房地产开发有限公司租金及违约金、律师费231246元；三、驳回泸州市瑞馨房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回冯龙的其他诉讼请求。本诉案件受理费9835元，减半收取4917.50元，保全费3770元，合计8687.50元，由冯龙负担6000元，由泸州市瑞馨房地产开发有限公司负担2687.50元；反诉案件受理费5000元，由冯龙负担。 本院二审期间，上诉人瑞鑫公司提供邮政特快专递回执一份及照片23张，拟证明被上诉人冯龙延迟腾退房屋和房屋内部隔离尚未撤除，影响另行出租的事实。被上诉人冯龙质证认为，对回执和照片的真实性、客观性及与本案的关联性均表示认可，但不能达到上诉人的证明目的。冯龙以邮政快递的方式交还房屋钥匙的原因是瑞鑫公司在本案一审判决之前以双方合同尚未解除为由拒收钥匙。双方在合同中已有约定，冯龙在交还房屋时不能撤除房屋内容装饰装修。被上诉人冯龙提供了14张照片，拟证明己方在瑞鑫公司拒绝收回房屋钥匙的情况采取邮政快递的方式送还钥匙及自己早已腾退房屋、恢复房屋原状的事实。上诉人瑞鑫公司质证认为，对其中邮政快递回执照片的真实性、客观性及与本案的关联性均表示认可，能够证明瑞鑫公司于2020年10月9日收到租赁房屋钥匙的事实，但因出庭人员系委托诉讼代理人，未曾到过租赁房屋现场，不能确认其余租赁房屋照片的真实性、客观性及与本案的关联性。本院认为，双方当事人所提供的证据均能证明本案租赁房屋钥匙已经交还，房屋腾退完毕，房屋内容结构基本完好，但不能证明是被上诉人冯龙占用房屋，故意延迟腾退的事实。本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据现已查明的案件事实，以及双方当事人在二审中的上诉主张和答辩情况，本案的诉争焦点是：1.被上诉人冯龙是否存在租赁合同解除后仍然占用租赁房屋延迟交房的行为，是否应当向上诉人瑞鑫公司支付房屋占用费；2.一审法院认定的违约金金额是否合理，是否需要进行调整。 关于被上诉人冯龙是否存在租赁合同解除后仍然占用租赁房屋延迟交房的行为，是否应当向上诉人瑞鑫公司支付房屋占用费的问题 上诉人瑞鑫公司认为一审法院认定本案诉争租赁合同解除之日为2020年5月13日，而被上诉人冯龙在2020年10月9日才以邮政快递的方式向瑞鑫公司交还房屋钥匙，其间占用该房近5个月的时间，应该支付房屋占用费97930.2元。本院认为，一审法院认定被上诉人冯龙反诉请求解除合同之日（即2020年5月13日）双方租赁合同解除，但做出判决之日为2020年8月31日，至2020年10月9日冯龙以邮寄送达方式向瑞鑫公司交还房屋钥匙，期间仅为39天。考虑到双方案涉房屋租赁合同解除后，瑞鑫公司应该给与冯龙腾退房屋的必要合理期限。故而本院对于上诉人瑞鑫公司要求冯龙支付房屋占用费97930.2元的上诉请求不予支持。 关于一审法院认定的违约金金额是否合理，是否需要进行调整的问题。 上诉人瑞鑫公司认为一审法院判令被上诉人冯伟向上诉人支付解除合同违约金仅为146895.3元，这一金额明显过低，既不符合双方的合同约定也不足以弥补上诉人的租金损失，应予调整。本院认为，冯龙因租赁房屋经营不善请求提前解除合同确属违约在先，但瑞鑫公司因在租赁房屋周围施工打围，配套设施未尽完善以致该租赁房屋因交通不便，客流稀少，直接影响冯龙经营状况是客观事实。一审法院在综合考量本案各种因素后，结合瑞鑫公司及冯龙双方在本案中的租赁合同履行情况及双方实际的经济损失，以该租赁房屋调整后的月租金为基础确定冯龙应该支付瑞鑫公司的违约金额符合当地的经济水平也足以弥补瑞鑫公司因房屋租赁合同提前解除所产生的经济损失。上诉人瑞鑫公司所主张的585420元违约金已经远超该公司的实际损失，不具合理性。对其该项上诉请求本院不予支持。 综上所述，上诉人瑞鑫公司的上诉理由及主张均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11498元，由上诉人泸州市瑞馨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡艳 审判员  马黎 审判员  刘静 二〇二〇年十一月十八日 书记员  银宇