贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2731民初2885号原告吴文江，男，1989年4月30日生，布依族，住贵州省惠水县。被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司，住所地惠水县涟江街道上马南路，统一社会信用代码91522731569222660F；法定代表人任奎宇，该公司经理；委托诉讼代理人唐渝明,该公司员工。代理权限：特别授权。原告吴文江诉被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司（以下简称“五月阳光”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法由审判员郑天成适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴文江、被告委托诉讼代理人唐渝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文江诉称：2015年10月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以292230元购买被告开发的位于惠水县房屋；被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋，于2017年12月31日前取得案涉房屋所有权初始登记，并办理商品房转移登记给原告。出卖人不能在上述期限内交付房屋或者办理产权转移登记的，自约定期限届满之日起至实际交付（办理转移登记）之日按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。但是被告一直未履行上述合同义务。原告诉至法院，请求判决：1.被告向原告出示财富中心1栋2单元13-5号房屋的《房屋建筑工程竣工验收合格备案表》《住宅质量保证书》；2.被告向原告支付自2017年1月1日至起诉时（暂定2020年9月30日）共1367天逾期交房违约金39943.74元，并按29.223元／日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.被告向原告支付自2018年1月1日起至起诉之时（暂定2020年9月30日）共1000天逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金29223元，并按29.223元／日承担从起诉之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金；4.案件受理费由被告负担。经本院询问，原告当庭撤回了第1项诉讼请求。被告五月阳光辩称，案涉房屋所在项目在施工过程中，因政府对消防通道所占用土地未完成征收拆迁，导致消防通道无法完工。由于被告不负责消防验收，为了及时将房屋交与原告使用，被告不应当承担违约责任。原告已经入住房屋，被告不存在逾期交房。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年7月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以292230元购买被告开发的位于惠水县房屋。该合同第十一条、第二十二条约定被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋，于2017年12月31日前取得案涉房屋所有权初始登记，并办理商品房转移登记给原告。该合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：”前述第1种方式中约定，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；逾期超过360日，即自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同第二十二条第三款约定，出卖人不能在2017年12月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。同时在第十三条和第二十二条中又约定，因政府等有关部门或不可抗力因素导致未能按时或者如期交房及办理初始登记的，出卖人不承担任何责任。该合同第十一条约定，该商品房交付时应当符合：1.该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、以及《住宅工程分户验收表》。原告认为被告一直未履行交付验收合格的商品房以及将商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移等及的有关文书交付给原告的义务，原告诉至法院，诉请如前所述。另查明，原告于2017年6月1日自被告处领取案涉商品房钥匙。上述事实，有原、被告的陈述、原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《项目规划图》、《建筑工程竣工备案资料一次性告知书》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告也已向被告支付了购房款，履行了合同全部义务，合同成立并生效。一、关于原告要求被告提供财富中心1栋2单元13-5号房屋的《房屋建筑工程竣工验收合格备案表》《住宅质量保证书》的问题。在开庭审理之后，原告以书面形式向本院申请撤回该项诉讼请求。经审查，原告的申请系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。二、关于被告是否构成逾期交房和逾期办理商品房转移登记的有关文书以及是否承担违约责任的问题。1.关于逾期交房的问题。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：前述第1种方式中约定，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；逾期超过360日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。被告无证据证明其已按约定时间交付房屋，应认定被告逾期交房，并应依据合同约定向原告支付违约金。合同约定的交房日期为2016年12月31日前，则被告逾期交房的时间起算点为2017年1月1日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告主张被告未按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，即该商品房交付时应当符合：1.该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。本院认为，原告取得案涉商品房的钥匙后即启动房屋装修，继而搬入房屋内居住至今，说明房屋未严重影响原告的生产生活。虽然被告未举证证明交付给原告的商品房具备上述约定条件，但是应以原告实际取得商品房的时间认定为实际交房时间。《商品房买卖合同》中约定的也是“实际交付”。因此，原告关于被告未按照合同约定的条件交付房屋，继而主张被告逾期交房的终止时间为实际交付验收合格房屋之日止的观点，本院不予支持。原告于2017年6月1日从被告处领取案涉商品房钥匙，视为被告已将房屋实际交付给原告。结合合同约定，被告逾期交房的期间应计算至2017年6月1日止。被告自2017年1月1日至2017年6月1日逾期向原告交房，共计152天。虽然合同中只约定了逾期90日之内和超过360日支付违约金的情形，但是基于公平和诚实信用原则，本案被告也应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。被告因逾期交房应支付原告的违约金为：29.223元/天×152天=4441.9元。2.关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；……”《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，出卖人不能在2017年12月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告未提供证据证明其自将案涉商品房实际交付原告使用时或者在法律规定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。由此，本院认定被告自将案涉商品房实际交付原告使用至今一直未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。根据合同约定，被告逾期交付产权转移登记文书的时间的起算点应为2018年1月1日；止算点应为被告实际向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间。原告主张违约金暂计算至2020年9月30日，此后的违约金计算至被告实际向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日，本院予以支持。2018年1月1日至2020年9月30日，共计1004天,但原告主张1000天,本院予以支持。故，被告因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应向原告支付的违约金为：29.223元/天×1000天=29223元；自2020年9月22日起至被告实际向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告主张不能交付原告符合合同约定条件的商品房以及不能依约如期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的原因,是由于政府未完成对有关土地的征收,导致原告所购商品房所在楼盘的消防验收不过关,从而影响了楼盘整体的验收。同时案涉《商品房买卖合同》第十三条和第二十二条中又约定，因政府等有关部门或不可抗力因素导致未能按时或者如期交房及办理初始登记的，出卖人不承担任何责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”被告在修建案涉商品房时，对建设项目范围内的有关土地是否已经完成征收、该建设项目是否符合修建商品房住宅的条件和水平是能够预见的、也是能够避免的。另外，上述合同条文中规定的，因政府等有关部门因素导致未能按时或者如期交房及办理初始登记的，出卖人不承担任何责任。此项约定应解释为因政府有关部门的原因导致被告不能如期将具备使用功能的商品房交付原告或者因办证部门的原因导致在具体办理初始登记时不能按时办理初始登记。此项约定不宜在此基础上再做扩大解释。因此，被告关于相关土地未完成征收，导致原告所购商品房所在楼盘的消防验收不过关,从而不承担逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款之规定，判决如下：一、准许原告吴文江撤回要求被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司提供财富中心1栋2单元13-5号房屋的《房屋建筑工程竣工验收合格备案表》《住宅质量保证书》的诉讼请求；二、被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告吴文江自2017年1月1日至2017年6月1日因逾期交付房屋的违约金4441.9元；三、被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告吴文江自2018年1月1日至2020年9月30日因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金29223元；自2020年10月1日起至被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司实际向原告吴文江交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司按日向原告吴文江支付已交付房价款（292230元）万分之一的违约金。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元，减半收取765元，被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司负担375元，原告吴文江负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  郑天成二〇二〇年十一月二十六日书记员  何小敏