福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0681民初1692号 原告：漳发金地（漳浦）置业有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇工业南路与大亭路交汇处华府金浦世家****，统一社会信用代码：91350623777512013C。 法定代表人：刘宏，经理。 委托诉讼代理人：王缙，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李智敏，北京德恒（福州）律师事务所实习律师。 被告:高某，女，1982年11月4日出生，汉族，住福建省龙海市。 被告：杨顺利，男，1946年8月26日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 被告：蔡玉美，女，1955年3月15日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 被告：杨某，女，2008年9月18日出生，汉族，住福建省龙海市。 法定代理人：高某（系杨某的母亲），女，1982年11月4日出生，汉族，住福建省龙海市。 第三人：中国银行股份有限公司漳浦支行，，住所地福建省漳浦县绥安镇朝阳路**统一社会信用代码91350623856707863H。 负责人：曾定江。 原告漳发金地（漳浦）置业有限公司与被告高某、杨顺利、蔡玉美、杨某，第三人中国银行股份有限公司漳浦支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，后因被告杨顺利、蔡玉美下落不明，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告漳发金地（漳浦）置业有限公司的委托诉讼代理人王缙到庭参加诉讼。被告高某、杨顺利、蔡玉美、杨某，第三人中国银行股份有限公司漳浦支行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳发金地（漳浦）置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除漳发金地（漳浦）置业有限公司于2011年1月4日与杨荣明签订的编号为35062308004203817《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）；二、判令高某、杨顺利、蔡玉美立即协助漳发金地（漳浦）置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》网签注销、预售备案登记注销等手续；三、判令高某、杨顺利、蔡玉美立即搬离××小区××期××幢××号房，并返还给漳发金地（漳浦）置业有限公司；四、判令高某、杨顺利、蔡玉美立即向漳发金地（漳浦）置业有限公司支付解除合同违约金30118.5元（按合同总价款301185元的10%计算）；五、判令高某、杨顺利、蔡玉美立即向漳发金地（漳浦）置业有限公司偿还代垫款及支付逾期违约金（代垫款暂计至2020年10月11日为60154.95元、逾期违约金为14877.27元，之后代垫款金额以中国银行股份有限公司漳浦支行扣划为准，逾期违约金按代垫款日万分之五计算至实际还款之日止）；六、判令漳发金地（漳浦）置业有限公司有权在应返还高某、杨顺利、蔡玉美购房款301185元中扣除上述第4、5项债务后直接支付给中国银行股份有限公司漳浦支行；七、判令本案的案件收费其他诉讼费用均由高某、杨顺利、蔡玉美承担。事实与理由：2011年1月4日，漳发金地（漳浦）置业有限公司与杨荣明签订《商品房买卖合同》，约定：1、杨荣明购买原告开发的××小区××期××幢××号商品房，总价301185元，采用银行按揭方式付款；2、若杨荣明不能按期偿还按揭贷款导致漳发金地公司代偿的，应偿还代偿款并按代偿日万分之五支付违约金；3、若杨荣明连续三期或者累计六期不能按期偿还银行按揭贷款，导致漳发金地公司代偿的，漳发金地公司有权选择单方解除合同，并要求杨荣明支付合同总价10%的违约金。漳发金地公司有权扣除杨荣明所欠款项和违约金后退还剩余购房款；4、任何一方解除主合同及补充协议时，漳发金地公司有权将杨荣明应提前全部归还银行之贷款金额从漳发金地公司应返还杨荣明房价款中直接划入银行指定账户作为提前还款的资金。2011年5月11日，杨荣明与中国银行股份有限公司漳浦支行、漳发金地公司签订《个人一手住房贷款合同》，由漳发金地公司作为保证人，由中国银行股份有限公司漳浦支行向杨荣明发放210000元。同时上述房产办理了备案登记。2012年6月29日漳发金地公司将上述房产交付给杨荣明。2018年1月，杨荣明开始逾期偿还按揭款，导致漳发金地公司代偿累计21期。杨荣明于2017年6月24日死亡，三被告系杨荣明的法定继承人，应当对杨荣明的债务承担清偿责任。 高某、杨顺利、蔡玉美、杨某在法定期限内未作答辩。 中国银行股份有限公司漳浦支行在本案中未提出独立的诉讼请求，也未在法定期限内答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年1月4日，漳发金地（漳浦）置业有限公司与杨荣明签订编号为35062308004203817的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，约定：杨荣明购买原告开发的位于漳浦县××镇××路××路××期××幢××号商品房，总价款301185元，采用银行按揭方式付款方式：首期款91185元于2011年1月4日前支付，余款210000元办理银行按揭。《合同补充协议》第四条约定，……5、买受人必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同条款，按期足额向银行支付按揭款本息，在乙方获得银行贷款后，且在甲方承担阶段性担保期间内，如果出现乙方不能按期偿付按揭贷款本息的情况而导致甲方承担了保证责任，即甲方代乙方偿付银行按揭贷款本息及违约金，则自甲方承担保证责任之日起至乙方向甲方还清代偿款项之日止，乙方应于甲方发出还款通知之日起七日内向甲方偿还全部代偿款项（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并按代偿款的日万分之五向甲方支付违约金。若乙方连续三期或者累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在甲方履行担保责任后，甲方有权向乙方追偿所欠代偿款项并有权单方解除《合同》，并要求乙方支付主合同总价款10%的违约金。上述违约金可由甲方在乙方已交纳的购房款中直接扣除。在乙方履行完一切终止主合同的手续（包括与银行解除按揭手续、注销主合同及其他与乙方购买该房屋有关的文件等）后，甲方应将剩余房款（扣除乙方所欠款项及违约金）退还给乙方。6、双方中任何一方按照主合同及补充协议的规定或双方协商一致而解除主合同及补充协议时，如乙方以银行按揭贷款方式付款且由甲方为乙方提供担保时，则乙方必须在主合同及补充协议解除之前或同时，同银行签订提前全部还款的协议。乙方同意甲方有权将乙方应提前全部归还银行之贷款金额从甲方应返还乙方之全部房价款中直接划入银行指定账户作为乙方提前还款的资金。2011年1月20日，上述合同办理了备案登记。 2011年5月11日，杨荣明（作为借款人）与中国银行股份有限公司漳浦支行（作为贷款人）、漳发金地（漳浦）置业有限公司（作为保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，由中国银行股份有限公司漳浦支行将全部贷款210000元直接划至漳发金地（漳浦）置业有限公司的专用账户，由保证人漳发金地（漳浦）置业有限公司提供阶段性连带责任保证。上述合同签订后，杨荣明共向漳发金地（漳浦）置业有限公司支付首付款91185元及按揭款210000元。2012年6月29日漳发金地（漳浦）置业有限公司将上述房产交付给杨荣明。2018年1月起，杨荣明名下的个人住房贷款开始逾期未偿还，漳发金地（漳浦）置业有限公司作为保证人向中国银行股份有限公司漳浦支行代偿按揭款，具体代偿情况为：2018年1月30日代偿5116.54元、2018年4月24日代偿5147.83元、2018年7月30日代偿5154.31元、2018年11月13日代偿6870.55元，2019年3月25日代偿6884.8元，2019年7月29日代偿6891.63元，2019年11月29日代偿6893.1元、2020年3月30日代偿6892.82元，2020年6月29日代偿5153.59元、2020年9月25日代偿5149.78元，累计共计60154.95元。期间漳发金地（漳浦）置业有限公司多次发函催告杨荣明及高某、杨顺利、蔡玉美偿还全部代偿款项。 另查明，杨荣明于2017年6月24日死亡。高某系杨荣明的妻子，杨顺利、蔡玉美系杨荣明的父母，杨某系杨荣明的女儿。在本院受理的原告林春丰诉被告高某、杨某、杨顺利、蔡玉美民间借贷一案中，杨某明确表示放弃继承杨荣明遗产的权利。在本案审理过程中，高某、杨顺利、蔡玉美共同出具一份《放弃继承权声明书》，明确表示放弃继承杨荣明遗产的权利。 本院认为，杨荣明与漳发金地（漳浦）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。本案因杨荣明未能按期偿付按揭贷款本息而导致漳发金地（漳浦）置业有限公司代其偿付银行按揭贷款本息共计60154.95元，且累计已超过六期，根据《合同补充协议》第四条第五款的约定，漳发金地（漳浦）置业有限公司有权向杨荣明追偿代偿款项并有权单方解除合同，要求其支付主合同总价款10%的违约金。因杨荣明已死亡，本案的争议焦点在于其第一顺序继承人高某、杨某、杨顺利、蔡玉美对杨荣明生前债务是否负有清偿义务及如何清偿。本院认为，《继承法》第二十四条规定：“存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢”。据此，遗产管理人负有保管遗产的义务。高某、杨某、杨顺利、蔡玉美作为杨荣明的第一顺序继承人，虽在本案及他案诉讼中均声明放弃继承，但案涉房产已于2012年6月29日交付杨荣明使用。高某、杨某、杨顺利、蔡玉美在杨荣明死亡后并未根据《继承法》第三十二条“无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有”的规定，将遗产依法移交给有关国家机关或集体组织接管，故四被告仍负有以遗产清偿债务的义务。综上，原告主张解除与杨荣明签订的《商品房买卖合同》、要求四被告协助办理合同的网签注销、备案登记注销等手续、返还案涉商品房、按合同总价款10%支付解除合同违约金30118.5元、偿还代垫款60154.95元的诉求均符合合同约定的行使解除权的情形及解除合同后的法律后果，应予支持；同时，原告亦应向四被告返还杨荣明已付购房款301185元，四被告应从杨荣明上述遗产中偿还杨荣明对原告所负的清偿代偿款及违约金等义务。原告同时主张按代垫款日万分之五支付违约金，根据《合同补充协议》第四条第五款的约定，按代垫款日万分之五支付违约金的前提为原告不行使合同解除权，若原告行使合同解除权，对应的违约金标准系按总价款10%计算，该违约金已获支持，原告同时请求按代垫款日万分之五支付违约金不予支持。因原告提供的证据表明杨荣明生前尚存在其他债务已在执行阶段，原告在本案享有的债权不具有优先受偿性，故原告请求从其应返还杨荣明的购房款中直接抵扣代偿款及违约金不应支持。因本案中第三人中国银行股份有限公司漳浦支行并未提出独立的诉讼请求，原告请求将其应返还的购房款抵扣后直接支付给中国银行股份有限公司漳浦支行本院不予支持。被告高某、杨某、杨顺利、蔡玉美、第三人中国银行股份有限公司漳浦支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告漳发金地（漳浦）置业有限公司与杨荣明于2011年1月4日签订的编号为35062308004203817《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）； 二、被告高某、杨某、杨顺利、蔡玉美应于本判决生效之日起十日内向原告漳发金地（漳浦）置业有限公司返还位于漳浦县××镇××路××路××期××幢××号商品房并配合原告漳发金地（漳浦）置业有限公司办理编号为35062308004203817《商品房买卖合同》的网签注销和备案登记注销手续； 三、原告漳发金地（漳浦）置业有限公司应于该商品房买卖合同备案登记注销后十日内向被告高某、杨某、杨顺利、蔡玉美返还杨荣明已支付的购房款301185元； 四、被告高某、杨某、杨顺利、蔡玉美应于该商品房买卖合同备案登记注销后十日内从被继承人杨荣明的遗产中向原告漳发金地（漳浦）置业有限公司清偿按揭代偿款60154.95元及违约金30118.5元； 五、驳回原告漳发金地（漳浦）置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5817.7元，由被告高某、杨某、杨顺利、蔡玉美负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  郑丽卿 人民陪审员  陈素惠 人民陪审员  江国凤 二〇二〇年十一月十一日 法官 助理  甘馨韵 书 记 员  陈雅萍 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。