云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终1194号上诉人（原审被告）：许云波，男，1985年3月29日生，哈尼族，住元江县。被上诉人（原审原告）：云南普益物业管理有限责任公司。住所地：云南省昆明市盘龙区人民东路**。法定代表人：韩星海，董事长。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张剑院，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人许云波因与被上诉人云南普益物业管理有限责任公司（以下简称普益物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2020）云0428民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许云波上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.许云波与开发商签订的购房合同第十三条第八项约定“按物价部门所核定的相关收费标准，由乙方按时交纳各项费用”,而普益物业公司一审时只提供了2014年6月22日在元江县发展和改革局的备案情况，且只是备案物业费为0.8元/平方米/月，该备案未记载装修管理费、公共照明水电费、生活垃圾处理费等费用，也无法得知元江县发改局是否认可该收费标准。2.普益物业公司与开发商签订的物业服务委托合同，不能约束全体业主。该合同时隔五年才“见光”，是否真实有效，是否合理，是否是为了告业主而补签的，法院有必要对其合同签订时间进行鉴定。3.枫景嘉苑不是高端小区，开发商却舍近求远和普益物业公司签订了高价的合同。普益物业公司未提供符合该价位的优质服务，除了定期清扫小区环境卫生外，连小区大门都看不好。普益物业公司未按合同办事，未履行合同，业主凭什么要支付报酬。业主2次投票选新的物业公司，普益物业公司2次落败，其服务好的话，为何只有十几票。众多业主反应普益物业公司管理服务不到位，元江县人民法院却不采信。众多业主均有多一事不如少一事的思想，也不知道如何维护自己的权益，更不可能出高价请律师，很多选择妥协。4.2019年6月3日，普益物业公司贴出新的收费标准，住宅0.4元/平方米/月，代收生活垃圾处理费40元/户/年，其他项免收。2020年6月1日，普益物业公司在元江第一城小区贴出收费通知：住宅0.5元/平方米/月，代收生活垃圾处理费36元/户/年，未收装修管理费、公共照明水电费、生活垃圾处理费等费用。时隔五年，物价涨了，而普益物业公司的收费却降了几乎一半，乱收的项目也不收了。5.元江县人民法院认定许云波拖欠物业费，明显对小区整体服务产生不利影响。试问许云波让小区整体服务产生哪些不利影响。普益物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。普益物业公司向一审法院起诉请求：1.判决许云波一次性付清尚欠普益物业公司自2016年6月1日至2019年12月31日的物业管理费、公用水电费及逾期付款违约金等费用合计6226元，其中物业费4472元、生活垃圾处理费129元、公用水电费712元、逾期付款违约金913元；2.本案诉讼费由许云波承担。一审法院认定事实：普益物业公司于2005年11月2日成立并进行工商登记，经营范围物业管理、五金交电销售等。2013年12月27日，普益物业公司与元江县枫景嘉苑小区开发商元江新大陆房地产开发有限公司（以下简称“新大陆公司”）签订一份《物业服务委托合同》，合同约定新大陆公司委托普益物业公司对枫景嘉苑小区实行专业化、一体化的物业管理。合同第三条委托事项约定为：1.房屋建筑本体共用部位共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾箱（桶）、共用照明、水泵房、配电房、消防设施等；2.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、围墙、大门室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、自行车棚、停车场等；3.公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；4.公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、集中（不含外运）；5.交通与车辆停放秩序的管理；6.配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视和门岗执勤等保安工作；7.组织开展社区文化娱乐活动；8.管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；9.装饰装修管理服务；10.业主或物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方（普益物业公司）应接受委托并合理收费；11.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第四条合同期限约定为：本合同期限自甲方（新大陆公司）交房之日起，至小区内业主按规定召开业主大会，选举产生业主委员会，公开选聘物业管理企业并接管时，本合同自动终止。第七条管理服务费用约定为：（一）管理服务费按双方协商的标准（报物价部门备案）向业主收取，具体收费项目、标准如下：……3.住房0.80元/平方米/月，公用照明电费、水费200元/户/年；4.车库、车位0.80元/平方米/月，公共照明电费、水费100元/户/年，以上水、电费不作为本合同固定收取标准，如物价上涨或电力部门电费上涨，物业公司可对该电费进行适当上调。（二）垃圾二次处置费（以下收费标准不作为本合同固定收取标准，实际收取标准按元江县环卫绿化处实际的标准执行）。1.住房8元/月/套；……（四）装修垃圾处理费，此费为装修垃圾的集中及外运费（在交房时一次性收取）2元/平方米。……（六）装修管理服务费由业主在装修房屋时交纳给乙方，管理费用为5元/天；另需交纳装修押金：≤100㎡2000元/户，101㎡-200㎡3000元/户，≥200㎡4000元/户；装修工作须办理装修出入证，并交纳装修出入证工本费20元/人，装修押金于装修完毕验收合格三个月后的周五退还给业主。（七）受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务。……（十）业主应自甲方通知交房之日起交纳物业服务费用。……③业主/物业使用人每服务年度开始一日至十日交纳当年的物业服务费用；④业主/物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。……合同还约定了双方的权利和义务、违约责任等条款。合同签订后，普益物业公司入驻元江县枫景嘉苑小区进行前期物业管理。2013年6月22日，许云波向新大陆公司购买位于该小区5幢2单元502室住房一套，面积148.55平方米，并于2015年1月装修入住。入住后许云波向普益物业公司交纳了2014、2015年度物业服务等费用。2016年6月起，许云波未再向普益物业公司交纳相关费用，2019年12月21日普益物业公司以在许云波门上张贴物业费催缴通告书的方式向许云波催缴物业费，许云波仍未履行交付义务。截止2019年12月31日，共欠物业管理费4471元、公用水电费717元、生活垃圾处理费129元。另查明，2019年6月3日普益物业公司以在小区张贴通知书的方式向业主催缴2019年物业费，并将2019年6月1日后收费标准予以调整，其中住宅物业服务费调整为0.4元/平方米/月、代收生活垃圾处理费调整为40元/户/年、公共水电费免收。同年12月19日，普益物业公司再次以上述方式向业主催收物业费，并载明“如在2019年12月31日前一次性全额缴纳所欠费用，公司将会在逾期付款违约金方面作出优惠政策，12月31日以后缴纳物业费的按照《枫景嘉苑小区物业服务委托合同》执行。”2020年1月1日，元江县枫景嘉苑小区业主委员会选聘新物业管理公司入驻该小区，开始对小区提供物业服务管理，同日普益物业公司退出小区。再查明，元江县环卫站收取的垃圾清运费标准规定为每户每月3元；2014年6月22日，普益物业公司对元江县枫景嘉苑小区物业管理服务收费经元江县发展和改革局备案。一审法院认为，普益物业公司与新大陆公司在协商一致的基础上自愿签订的《物业服务委托合同》，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。元江县枫景嘉苑小区开发商在业主委员会成立前选聘有物业管理资质的普益物业公司开展前期物业管理，并签订合同，该合同对小区全体业主均具有约束力，普益物业公司根据合同约定提供了物业管理服务，且多年来小区业主事实上接受了该公司所提供的管理服务。物业管理基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生，对物业的维护是共有人共同的义务。按时交纳物业管理费是业主的义务和责任，许云波作为该小区业主之一，应按照合同约定履行支付物业管理费的义务，其长期拖欠物业管理费的行为明显对小区整体服务产生不利影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人显然也不公平，且经普益物业公司催收仍未履行交费义务。故对普益物业公司提出支付拖欠的物业管理费、公用水电费的诉请，符合法律规定和合同约定，予以支持。普益物业公司主张生活垃圾处理费按每月每户3元标准收取的请求，未违反法律、行政法规的规定，也未超过其代业主交纳的标准，予以支持。普益物业公司主张逾期付款违约金913元的请求，符合合同约定和本案实际，亦予以支持。对许云波提出《物业服务委托合同》无效，因未举证证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的合同无效情形，不予采纳。对许云波提出普益物业公司管理、收费混乱，以此为由拒交物业管理费的主张，也因其未能提供充分证据证明普益物业公司在管理上存在重大瑕疵，不予采纳。对许云波提出普益物业公司行为违法、要求普益物业公司道歉的抗辩，属另一法律关系，本案不予涉及；另提出应按2019年6月3日普益物业公司降低的收费标准计算自2014年起的物业服务等费用，一审法院认为，普益物业公司虽自愿降低了2019年6月1日后物业收费标准，但同年12月19日便再次发出通知示明在2019年12月31日前未交纳的，相应费用以物业委托合同标准收取；许云波在普益物业公司规定的合理期间仍未交纳相关费用，且现普益物业公司主张收费标准未超出合同约定，故对该抗辩，亦不予采纳。综上，许云波拖欠自2016年6月1日至2019年12月31日物业管理费4471元（0.7元/平方米/月×148.55㎡×3年7个月）、生活垃圾处理费129元（3元/月×3年7个月）、公用水电费717元（200元/户/年×3年7个月）；对于物业管理费因普益物业公司计算有误，一审法院确认为4471元；公用水电费依普益物业公司主张的712元予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、被告许云波于判决生效之日起5日内给付尚欠原告云南普益物业管理有限责任公司物业管理费、公用水电费、生活垃圾处理费5312元及逾期付款违约金913元，共计6225元。二、驳回原告云南普益物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。”本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，双方对原审认定案件事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”本案中，2013年12月25日新大陆公司与普益物业公司所签《枫景嘉苑小区物业服务委托合同》系尚未成立业主大会及业主委员会阶段，由新大陆公司与其委托的物业服务企业签订的前期物业服务合同。普益物业公司具有独立的法人资格及从事物业管理的资质，符合《物业管理条例》对于物业服务企业的要求，本院对该合同的效力予以确认，该合同对许云波等业主均有约束力。自2014年起普益物业公司已实际在枫景嘉苑小区提供了物业服务，许云波应按上述合同的约定支付物业服务等相关费用。现许云波上诉主张普益物业公司存在收费过高的情况，经审查，普益物业公司按0.8元/平方米/月主张物业服务费，按3元/月主张生活垃圾清运费，已在元江县发展和改革委员会进行过备案，且符合《枫景嘉苑小区物业服务委托合同》的约定；按200元/户/年主张公用水电费亦符合《枫景嘉苑小区物业服务委托合同》的约定，一审对2016年6月1日至2019年12月31日期间许云波应付费用的计算正确，结合普益物业公司的诉讼请求，一审判决许云波向普益物业公司支付上述费用合计5312元并无不当，本院予以确认。普益物业公司主张许云波按1元/天支付违约金符合《枫景嘉苑小区物业服务委托合同》约定，一审予以支持并无不当，本院亦予确认。关于许云波主张普益物业公司2014年及2015年乱收费的问题，经审查，普益物业公司按96元/年收取垃圾清运费，符合《枫景嘉苑小区物业服务委托合同》关于住房的垃圾二次处理费按8元/月收取的约定。《枫景嘉苑小区物业服务委托合同》约定装修管理费为5元/天，许云波一审答辩自述装修两个月，故普益物业公司收取装修管理费300元亦符合约定。故许云波要求以前期多收取的费用抵扣应付物业费的主张不能成立，不予支持。综上所述，许云波的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由许云波负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年十一月二十四日书记员 简昱佳