浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初9773号 原告（反诉被告）：楼良生，男，1949年7月26日出生，汉族，经商，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：楼君深，系原告儿子。 被告（反诉原告）：王荣根，男，1971年8月11日出生，汉族，经商，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：黄刚，浙江云谷律师事务所律师。 原告楼良生为与被告王荣根房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月10日向本院提起诉讼，本院受理后，被告王荣根向本院提起反诉，本院依法受理并由审判员俞霞珍适用简易程序于2020年9月17日对本诉与反诉公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）楼良生及其委托诉讼代理人楼君深；被告（反诉原告）王荣根及其委托诉讼代理人黄刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告楼良生向本院提出本诉诉讼请求：1、被告支付原告2019年11月25日至2020年6月24日的租金人民币126583元整及利息（从起诉之日起按同期银利息四倍计算至实际履行之日止，每月1.5%的利息）；2、解除租赁合同并由被告承担月租金两倍赔偿金36167元整及利息（从起诉之日起按同期银行利息四倍计算至实际履行之日止，每月1.5%的利息）。事实与理由：2018年12月10日，原告楼良生与被告王荣根签订厂房租赁合同，约定租期为2018年11月25日起至2023年11月24日止。第一年约定的租金为167000元，被告已支付。第二年即2019年11月25日至2020年11月24日租金为217000元，应在2019年10月25日付清，经原告多次向被告追讨第二年租金，被告总以各种理由推脱。现已2020年6月，被告王荣根依然没有支付任何租金，因为被告没有意思表示要续租，也不说要解除合同，但里面财物已搬空，钥匙却不归还。在租赁合同第6条第3款中约定：若乙方违约应承担月租金两倍赔偿。原告无奈，为保障自身合法权益，只得诉至法院。 被告王荣根辩称，原、被告2018年12月10日签订租赁合同后，被告按约支付了租金，并花费40余万元对租赁厂房进行了装修，准备长期使用。在合同期间，政府征用了案涉厂房。按照双方签订的合同第五条第三款，合同期间遇到政府动迁，双方均无条件服从，原告要提前通知，具体的按照国家动迁法律法规实施。在明知厂房将被征收的情况下，原告并未和被告协商搬迁及政府补偿事宜，合同第五条第三款约定的也不具体，因此，被告暂停支付2020年度的租金并不违约，被告愿意支付2019年11月25日至支付实际要求搬迁之日（2019年12月25日）的租金。因为政府要求搬迁的时间临近春节及今年的新冠疫情的影响，一直到今年4月底才搬迁，如果因此造成损失的，请充分考虑疫情的影响，如果一定要赔偿的，我方也愿意接受。租赁合同因为政府征用被解除，责任不在合同双方，双方都未违约，无需承担违约责任。 原告为证明自己的本诉主张，向本院提供证据如下： 厂房租赁合同一份，证明被告拖欠租金的事实。被告质证意见：三性均无异议。原告没有反映出被政府征用的情况，无法达到原告的证明目的，被告没有违约。本院认为，被告对该证据的三性均无异议，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。 被告未就本诉部分向本院提供证据。 反诉原告王荣根向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告装饰装修补偿款137619元，房屋综合补偿款182560元，补助与奖励34230元；2、反诉被告退还租赁保证金5000元。事实与理由：2018年12月10日，反诉原、被告签订厂房租赁合同，反诉被告将坐落于义乌市桥头村的义乌市夏演顺芳炒货厂（以下简称顺芳炒货厂）的厂房中的696平方米租赁给反诉原告。反诉原告按约支付租金后，对租赁物进行了装修。现义乌市人民政府城西街道办事处（以下简称城西办事处）为推进义乌西大门和桥头上山文化遗址公园建设，将案涉厂房征收，并与顺芳炒货厂签订了《国有土地上工业企业收购协议书》，协议书列明了政府补偿项目及金额、补助与奖励金额。反诉原告作为被征收厂房的实际使用者，积极配合，及时腾空，理应得到相应的补偿。 反诉被告楼良生辩称，一、关于事实部分。2019年10月25日，反诉原告应当交房租，那时反诉被告不知道要拆迁，没有公告、规划，也没有通知。2019年12月25日，反诉原告已经超过2个月未交房租，根据合同第6条第2款可以解除合同。2020年3月，反诉原告已在义乌市××街道益公山找到了新的厂址。2020年4月25日，反诉原告已超6个月未交房租，房东可以随时解除合约，而此时也没有确凿的依据要搬迁。4月下旬，反诉原告开始拆除自己的装饰，包括门锁、门板、马桶、洗手盆、灯泡、龙骨搭盖的钢棚。2020年5月23日，反诉被告在58同城发布租厂信息，同月进货325万元，该325万是有确切依据的，实际5月开始顺芳炒货购进货物已达6000万。2020年6月下旬，反诉原告腾空房屋，可以确定其不再续租。2020年7月20日，顺芳炒货厂与城西办事处签订拆迁协议。二、关于法律部分。1、反诉原告与顺芳炒货厂合同结束时间是在2020年6月24日，反诉被告与城西办事处签订收购协议时间是在2020年7月20日，反诉原告没有积极配合，如果配合应在2020年元旦就搬出。2、合同具有相对性。合同要有主体相对性，即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出诉请。反诉原告与反诉被告之间的法律关系前提是租赁合同，争议的基础只有租赁合同。反诉被告没有不存在违约，是反诉原告违约在先，其应在2019年10月25日交付下一年21.7万元租金。反诉原告不交房租，也不搬走，严重损害了反诉被告的利益（房屋租赁无法外租，也无法按时拆迁）。顺芳炒货厂与城西办事处签订的收购协议，没有第三方，反诉原告不是该合同关系的当事人，没有发生合同上的权利义务的第三人不能依据合同向当事人提出请求或诉请。如果城西办事处收购的行为侵害了第三方的利益，那么第三方应当起诉城西办事处而不是顺芳炒货厂。租赁合同第5条第3款明确，如遇政府拆迁，反诉被告无条件服从，而不是配合。3、租赁合同中没有装修条款。没有装修条款的约定，装修没有得到过房东的同意。那么装修后应当恢复原状，反诉原告要求赔偿装修款项，没有法律依据。同时提醒法庭注意，我方2445平方米装修总共补助13.7万元，其中还包括了一个7、8万元的变压器。我方装修单单钢棚和门窗花费90几万，目前还欠钢棚搭建7.8万元。4、对方搬家损失依据没有。我厂在2020年5月30日开始陆续存放大量货物到厂房。5、我厂没有违约，合同约定，如果政府要拆迁本厂，合同约定，反诉原告无条件服从。反诉原告没有临时安置，对方在2020年3月已在义乌市××街道益公山找到新的厂址。我方在2020年5月30日还不确定政府具体什么时候拆迁，但所履行的合同约定，都是合法合理。反诉原告已违约7个月，6月份腾空的行为应视为主动解约，主动解除合同，不存在临时安置。6、租赁合同明确约定，反诉原告是租去仓库使用，既然是不存在生产，要求停产停业补贴也没有法律依据，而反诉被告是当做仓库使用的，仓库使用，不需要装修。7、2020年8月25日，顺芳炒货厂经营者贷款100万元，本用于进货生产，但目前有30万元被反诉原告冻结，那么每个月支付2250元的利息损失从8月28日起到解冻之日应当由反诉原告承担。8、反诉原告搬家时，已经把自己所有装修物品拆走。9、龙游搭盖的钢棚是违章建筑，我方没有同意搭建。对方搭建协议没有我方签字，违章建筑也不在政府补贴范围内。10、义乌市××街道3亩厂房市场价格是在1000万以上，政府收购总价才726万，很明显，政府所谓的补贴奖金，确实都是对厂房所有者的补贴。收购协议只是我方与城西办事处，没有反诉原告。城西办事处与我方的收购协议或者说政府行为，与第三方无关。政府对我方的奖励，没有奖励法律依据由第三方来享受。若奖励租客能享受，那么租客在租赁起价按所产生的利润，房东是否可以享受。显然是荒谬的，显然是没有法律依据的。11、希望法院可注意到，我方与反诉原告租赁总面积才696平方米。12、反诉原告还有近1.3万元水电费没有支付，未退还押金是因为水电费1.3万元未结算。 反诉原告为证明自己反诉主张，向本院提供证据如下： 一、义乌市装饰装修施工合同、协议书各一份，证明原告为装修租赁房屋支付425500元的事实。反诉被告质证意见：合同的真实性、关联性有异议。合同签订时间在租赁之前，没有装修明细及银行支付的流水、发票凭证。协议书的关联性有异议，属于违章搭建，房东未同意。目前已经被被告拆除。本院认为，装饰装修合同的签订时间早于反诉原告承租案涉租赁的期间，而反诉原告亦未向本院提供其他证据予以证明其确已支付了该施工合同中所约定的款项，故本院对该证据的真实性与关联性不予认定。协议书虽有案外的签名捺印，但该协议书中载明“房东同意”的内容及实际搭建的平方数量均无其他证据予以佐证，故本院对协议书不予认定。 二、国有土地工业企业收购协议书（由城西办事处副主任李永俊签字）一份，证明租赁房屋被政府征收及相关补偿的事实。反诉被告质证意见：726万元的数额是对的。内容是一致的。真实性无异议，但是与反诉原告无关。本院认为，反诉被告对该证据的真实性无异议，且协议书内容与本案租赁物相关，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。 三、房地产估价报告书一份，证明租赁房屋被征收，及租赁房屋外观情况的事实。反诉被告质证意见：真实性无异议，关联性有异议，与被告无关。本院认为，反诉被告对该证据的真实性无异议，且协议书内容与本案租赁物相关，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。 四、借记卡账户历史明细清单一份，证明原告已经支付第一年的租金及5000元保证金的事实。反诉被告质证意见：无异议。本院认为，反诉被告对该证据的无异议，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。 五、证人刘某、楼某的证言，证明政府要求搬迁的实际日期是2019年12月25日及装修装饰情况的事实。其中刘某证言主要内容为：其为义乌市××街道办事处安监所的雇员，其曾口头通知义乌市顺芳炒货厂的经营者于2019年12月25日搬迁。楼某证言的主要内容为：其承租了反诉被告的部分厂房，承租后未进行装修。反诉被告质证意见：证人刘某提供信息，在2019年12月25日通知反诉被告搬迁，没有书面通知。即使是事实，反诉原告也超过2019年10月25日交纳租金，同时也能证明反诉原告违约的事实。证人楼某与本案有利害关系。证人证言不予采纳。本院认为，刘某不是义乌市××街道办事处与义乌市夏演顺芳炒货厂之间关于国有土地工业企业收购协议的主办或者接洽人员，对于双方之间何时订立收购协议以及协议内容为何与其口头通知的内容相互矛盾均表示不清楚。同时，根据刘某陈述其仅为口头通知，且该口头通知的搬迁时间并无强制执行力，故本院认为该证人陈述的内容不足以反驳义乌市××街道办事处与义乌市夏演顺芳炒货厂之间签订的《国有土地工业企业收购协议书》所载明的在2020年7月之前腾空的约定，对该证人证言的证明目的不予认定。关于楼某的陈述，因楼某与反诉被告之间亦存在着租赁合同的纠纷，楼某与反诉被告之间存在利害关系的冲突，且无其他证据予以佐证其证词，故对其证词本院不予采纳。 反诉被告为证明自己的本诉辩解，向本院提供证据如下： 一、拆除装饰财物照片（打印件）九张，证明反诉原告在2020年4月2日已经拆除所有装饰财物的事实。反诉原告质证意见：真实性无异议。与本诉原告起诉状中的陈述不一致，6月24日搬走，这里说是4月2日拆除所有装饰物，实际上是时间的问题。本院认为，反诉被告对该证据的真实性无异议，且与本案租赁物相关，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。 二、购销合同（打印件）一份，证明反诉被告在2020年5月底后，厂房由反诉被告自己在使用的事实。反诉原告质证意见：真实性无法确认。使用时间与本诉原告起诉状中时间不一致。本院认为，该协议书非原件，其真实性无法核实，故本院不予认定。 三、反诉原告拍摄的水表、电表照片（打印件）各一份，证明反诉原告还有近1.3万元水电费没有结清的事实。反诉原告质证意见：原被告已经结算，一部分用货物抵扣，反诉原告缴纳了1000元给供电所。照片中的数值也是不对的。本院认为，该照片为打印件，形成的时间及是否反诉原告所使用的电表均无其他证据予以佐证，故本院不予认定。 四、58同城厂房报价（打印件）、与罗琦房产聊天记录（打印件）各一份，证明涉案厂房市场价格在壹仟万元以上的事实。反诉原告质证意见：三性有异议。厂房的价格应当以反诉原告提交的评估报告为准。本院认为，该组证据为打印件，且与本案无关，故本院不予认定。 五、装饰清单（打印件）一份，证明反诉被告单单搭建棚花费79.8842万元，不包括门窗地面的事实。反诉原告质证意见：三性均有异议。本院认为，该证据为打印件，且无其他证据予以佐证其内容，故本院不予认定。 六、浙江泰隆银行借款合同（打印件）一份，证明被冻结30万元银行贷款，每月利息2250元的事实。反诉原告质证意见：三性均有异议。借款人不是原告。本院认为，该组证据为打印件，且与本案无关，故本院不予认定。 经审理查明，2018年12月10日，楼良生（甲方、出租方）与王荣根（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于义乌市桥头村商品混凝土东南角（顺芳炒货厂），租赁房屋的功能为仓储及商品展示，建筑总面积为696平方米；租赁期限暂定5年，从2018年11月25日起至2023年11月24日止；厂房第一年租金为167000元，第二年租金为217000元，剩余年限的租金每年递增5%；乙方需提前一个月交纳下一年租金；乙方应在本合同签订之前，向甲方支付租赁保证金（押金）5000元，租赁期限届满，在乙方以向甲方交清了全部应付的租金及本租赁行为所产生的一切费用后，并按合同规定承担向甲方交还承租的租赁物及完成本合同所约定的责任后15日内，甲方将向乙方无条件退换租赁保证金（押金）；在租赁期限保证租赁物不被损坏，若需对现有结构进行变动必须征得甲方同意，在试用期满后，若房屋有损坏之处，乙方应赔偿甲方相应损失；乙方在租赁期间，有关水、电、电梯、环境卫生、电话、网络、治安、装修等费用及管理等由乙方自行承担；合同期限内如遇政府动迁该厂房，双方均无条件服从，甲方必须提前通知乙方，并退还剩余租期的租金（按国家动迁法实施）；在租赁期限内，若甲方书面通知乙方交纳欠款而乙方欠交租金和其他费用超过1个月，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失全部由乙方承担；若乙方欠交租金或者其他费用超过2个月，甲方有权提前解除本合同。出租方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起7日后，可申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产的全部费用；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，若乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，在向甲方交回租赁物，交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用后，并于合同终止前一日或之前向甲方支付当月租金2倍的款项作为赔偿，甲方在7日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。合同签订后，王荣根向楼良生支付了第一年租金167000元及租赁保证金5000元。 2020年4月22日，楼良生与王荣根就水电费进行结算，双方确认水电费尚欠10464元，抵扣楼良生应付给王荣根的货款7224元，王荣根尚欠水电费为3240元。同月月底，王荣根拆除了部分物品并搬离案涉的房屋，同时向电力部门交纳了1000元电费。2020年5月底，楼良生使用了王荣根承租的房屋用于堆放自己的物品。 2020年7月8日，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司根据城西办事处的委托对顺芳炒货厂被收购房地产价值进行评估：该房屋在价值时点（2019年11月8日）的评估总价值为人民币6014834元整，其中土地评估价值为4347992元，建筑物评估价值为1367168元，装修评估价值为137619元，附属物评估价值为162055元。2020年7月20日，城西办事处（甲方）与义乌市夏演顺芳炒货厂（乙方）之间签订的《国有土地工业企业收购协议书》，双方约定：一、乙方同意甲方对坐落于义乌市××街道夏演桥头村荷村山背的房屋实施收购拆迁，宗地面积1869.3平方米，其中建筑面积2445.97平方米，土地证号义乌国用（2004）第31-105**；二、甲方对乙方实施货币收购，人民币结算，资产价值以浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具的评估报告为准；三、补偿项目：1、房屋总价值补偿款，根据证据国信房地产土地估价咨询有限公司出具的评估报告书（详见评估报告），甲方应支付乙方房屋、装饰装修及附属物等补偿款计6014834元；2、房屋综合补偿款，（1）一次性搬迁费（按建筑面积100元／平方米）：244597元；（2）一次性临时安置费（房屋总价值0.6%）：36089元；（3）停产停业损失补偿（房屋总价值6%）：360890元；四、补助与奖励。1、补助，乙方于2020年7月20日前签订收购协议，甲方给予乙方货币补助（房屋总价5%）300741.7元；2、奖励，（1）乙方配合评估机构入场评估，甲方给予乙方评估奖励金额为8000元；（2）乙方在2020年7月20日前签订收购协议，甲方给予乙方签约奖励金额（最高为房屋总价值3%）180445.02元；（3）乙方承诺于2020年7月31日前腾空被收购房屋、结清水电费并交付给甲方，甲方给予乙方签约奖励金额（最高为房屋总价值2%）120296.68元；等等。现顺芳炒货厂已被拆除，相应收购补偿款已付清。 另查明，义乌市夏演顺芳炒货厂系登记在楼顺芳名下的个体工商户，楼良生与楼顺芳系夫妻关系。 本院认为，关于本诉部分。楼良生与王荣根签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。各方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。首先，王荣根未在2019年10月25日前交纳2019年11月25日至2020年11月24日的租金系违约行为，应承担相应的违约责任。其次，根据楼良生的庭审陈述2019年12月25日城西办事处曾通知案涉厂房要被征迁的事实，结合2020年4月22日楼良生与王荣根就双方之间的水电费的结算行为及王荣根搬离案涉厂房的行为均可表明，楼良生与王荣根因考虑到厂房即将面临征迁事宜而达成了解除租赁合同的意思，故楼良生无需再行要求本院判决该租赁合同解除。再之，楼良生自认王荣根于2020年4月底搬离，故王荣根应支付的租金为2019年11月25日至2020年4月30日的217000元/年÷365日×149日=88583.6元。鉴于合同解除前正值全国爆发新冠肺炎疫情期间，受疫情防控等因素影响，企业难以及时搬迁，故本院酌情减免租金3万元。最后，本院结合王荣根违约的客观事实及双方解除租赁合同的事由等因素，酌情确定王荣根支付楼良生违约金5000元。 关于反诉部分。首先，2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定国有土地上房屋征收与补偿的被征收人与补偿对象为房屋所有权人，房屋征收部门与被征收人（房屋所有权人）依照条例规定订立补偿协议。因此，承租人不是被征收人与补偿对象，也不是征收补偿法律关系的当事人。合同权利义务由合同双方约定产生，只约束合同相对方，按照合同相对性原则，合同之外的第三人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿协议虽是基于行政法律关系产生，但仍遵循合同相对性原则，征收补偿协议以外的人，包括承租人，不享有征收补偿的权利。同时，征收补偿协议的本质是国家对被征收人物权的补偿，补偿项目均指向被征收人，因此，承租人因承租房屋被征收而主张权利，不能依国家与被征收人签订的征收协议为依据，也不能依据房屋征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。本案中顺芳炒货厂作为房屋所有权人与城西办事处签订的《国有土地上工业企业收购协议书》，该协议只约束与受益于顺芳炒货厂和城西办事处。王荣根作为承租人，不能因所承租的房屋被征收而享有征收补偿协议中的相应补偿项目。楼良生、王荣根间的基础法律关系仍为租赁合同法律关系。楼良生陈述其厂房仅用于仓库使用，故其在出租前对王荣根承租的房屋应未进行过装饰装修，结合浙江国信房地产土地估价咨询有限公司于2019年11月8日（评估价值时点）对案涉厂房的评估附图中显示王荣根确对其承租的部分进行过装饰装修的事实，故相应的装修价值应由王荣根享有。但考虑到现案涉厂房已被拆除，评估报告中未明确分项内容，而王荣根亦在评估后拆除了部分可用的装饰物，故本院结合王荣根承租的面积及上述情况酌情确定由楼良生支付王荣根装修补偿款2.5万元。其次，关于搬迁费、安置费，王荣根未能提供证据证明其存在相应的搬迁、安置的损失，基于其他补偿项目应由顺芳炒货厂享有这一原则，王荣根主张享有搬迁费、安置费缺乏依据，本院不予支持。再次，关于停产停业损失，本案中王荣根因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，王荣根搬迁之前又处于新冠肺炎疫情期间，故本院酌情确定本案的停业停产损失为2万元。补助与奖励部分系针对顺芳炒货厂与城西办事处签订收购协议的时间、配合评估及腾空房屋、结清水电费的情形而形成，与王荣根并无关联，故王荣根无权主张相应的费用。最后，2020年4月22日经双方结算，王荣根尚欠楼良生水电费为3240元，扣除王荣根向电力部门交纳的1000元，王荣根还应向楼良生支付水电费2240元。虽然楼良生在本案中未就水电费提出相应的诉请，但本院认为在查明王荣根应向楼良生支付水电费的基础上应予扣除，扣除水电费后剩余的租赁保证金2760元应按协议约定再抵扣至王荣根应支付给楼良生的租金58583.6元之中，故王荣根还应支付楼良生租金55823.6元，其要求退还剩余保证金的诉请，本院不予支持。综上，楼良生合理部分的本诉诉讼请求，本院予以支持；王荣根合理部分的反诉诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王荣根于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）楼良生租金55823.6元、违约金5000元，合计60823.6元； 二、反诉被告楼良生于本判决生效后三日内支付反诉原告王荣根装饰装修价值补偿款25000元、停产停业损失补偿款20000元，合计45000元。 三、驳回原告（反诉被告）楼良生的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）王荣根的其他反诉请求。 本诉案件受理费1778元，由原楼良生负担1118元，被告王荣根负担660元。 反诉案件受理费3346元，由反诉原告王荣根负担2883元，反诉被告楼良生负担463元。保全费2020元，由反诉原告王荣根负担1550元，反诉被告楼良生负担470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 俞霞珍 二〇二〇年十一月六日 代书记员 金文莉