昆明市呈贡区人民法院复 议 决 定 书（2020）云0114执异167号复议申请人（诉讼保全被申请人）：云南恒信屋业有限公司，住所地：昆明经开区信息产业基地**、22-2-1#地块。法定代表人：赵应先，该公司执行董事兼总经理。诉委托诉讼代理人：李晓曦、周琳，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。复议被申请人（诉讼保全申请人）：段跃文，男，1967年7月2日出生，汉族，现住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：田一闳，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。本院在执行诉讼保全申请人××与××全被申请人××屋××有限公司商品房买卖合同纠纷一案的诉讼保全裁定的过程中，诉讼保全被申请人云南恒信屋业有限公司对执行标的提出书面复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。复议申请人云南恒信屋业有限公司诉称：撤销（2018）云0114民初4386号之四《民事裁定书》，并将申请人被查封的房屋予以解封。申请人云南恒信屋业有限公司与段跃文房屋买卖合同纠纷一案，你院已审理完毕，目前该案件已上诉至昆明市中级人民法院。你院于2020年9月15日作出（2018）云0114民初4386号之四财产保全《民事裁定书》，裁定查封云南恒信屋业有限公司名下位于果林湖畔小区综合楼6号写字楼（建筑面积68.99平方米）、7号写字楼（建筑面积92.06平方米）、8号写字楼（建筑面积108.59平方米）、9号写字楼（建筑面积214.91平方米）、13号写字楼（建筑面积93.42平方米）。申请人云南恒信屋业有限公司对该裁定书查封上述房屋的裁定不服，依法申请复议，事实和理由如下：一、段跃文申请查封云南恒信屋业有限公司共577.97平方米的房屋价值超过法院裁定保全云南恒信屋业有限公司3,500,000元的财产限额。在本案中，段跃文向法院申请查封了云南恒信屋业有限公司位于果林湖畔小区共577.97平方米的房屋均为写字楼，暂且抛开该些房屋用途是写字楼，仅仅按照段跃文自己提交的证据，其主张果林湖畔小区的住宅房屋单价目前为每平方米11,800元，577.97平方米的房屋总价值则为6,820,046元,已远远超过其申请保全的云南恒信屋业有限公司名下3,500,000元财产。另外，段跃文在申请时也没有提交对该被保全房屋的评估材料，由此作出的保全裁定，必然存在严重超出申请保全金额的情况，也严重侵害了我方的合法财产权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条的规定“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施。”段跃文申请保全云南恒信屋业有限公司名下577.97平方米的房屋价值已超过法院裁定的保全云南恒信屋业有限公司名下3,500,000元财产，应当予以解封。二、目前本案己上诉至昆明市中级人民法院，段跃文的起诉请求无事实和法律依据。本案目前尚无生效判决予以判定确认，对于段跃文的起诉请求是否定能获得最终确认尚无定论。在本案中，双方的合同其实已因情势变更而发生解除的法律事实，云南恒信屋业有限公司无需承担违约损害赔偿责任。云南恒信屋业有限公司并没有“一房二卖”的故意，段跃文的诉求对应的金额均无事实和法律依据，是对其诉请保全云南恒信屋业有限公司的财产权益的重大损害。三、段跃文的保全申请不满足法律规定的申请要件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为。”但段跃文并没有提交任何证据能够证明不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的情形，因此，其申请不满足《民事诉讼法》第一百条中“可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行”的条件。基于以上事实和理由，申请人云南恒信屋业有限公司根据《民事诉讼法》第一百零八条以及最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十五条的规定，申请人民法院对（2020）云0114民初4386号之四《民事裁定书》进行复议，作出变更裁定将申请人云南恒信屋业有限公司被查封的房屋予以解封，并要求段跃文承担由于申请错误造成申请人云南恒信屋业有限公司的经济损失。复议申请人云南恒信屋业有限公司对其主张提交下列证据材料：1.照片（果林湖畔商铺售价，每平米约12000元）；2.建工新城商务楼（安居客显示，果林湖畔小区附近写字楼）房屋单价9325元；3.迅图国际（链家网显示，果林湖畔小区附近写字楼）房屋单价8000元；4.经开国际金融中心（链家网显示，果林湖畔小区附近写字楼）房屋单价9500元。5.中国执行信息公开网查询截图；6.（2017）云0114民初2471号《民事判决书》；7.再审申请书；8.民事申请再审提交材料清单。复议被申请人段跃文辩称：一、云南恒信屋业有限公司关于查封财产价值超过350万元限额的说法违背事实和法律，依法不能成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（二）项、第（四）项、第（五）规定：“众所周知的事实；根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明。”在本案中，根据答辩人提供的司法文书或书证，以及众所周知的电子数据可证实，答辩人申请查封的财产价值远远低于答辩人申请查封350万元财产的价值，即：第一，根据呈贡区人民法院（2020）云0114财保77号民事裁定书可以证实，（2018）云0114民初4386号之四民事裁定书中查封的果林湖畔小区综合楼建筑面积93.43㎡的13号写字楼已在答辩人段跃文申请查封前被其他当事人查封了，答辩人仅仅是轮候查封，因此段跃文申请查封的写字楼实际面积不是云南恒信屋业有限公司复议申请中所说的577.97㎡。第二，根据呈贡区人民法院（2019）云0114执1387号执行案件中公开拍卖或变卖的果林湖畔小区D-14幢-1-3层5号经过几轮拍卖流拍后所变卖成交价格为8916.44元／㎡。而根据众所周知的事实写字楼价格一般在别墅价格60%以下，因此果林湖畔小区写字楼价格不会超过5400元／㎡。第二，根据呈贡区人民法院在本案判决中的认定果林湖畔小区别墅价格现行市场价格为5541.3元／㎡，而对于呈贡区人民法院认定的这个市场价格云南恒信屋业有限公司没有任何异议。第四，根据众所周知的知名云南省房产交易平台安居客公布的与果林湖畔小区同区位的位于经开区（呈贡区）国际金融中心写字楼价格仅仅在3830.96元／㎡～5296元／㎡之间。也可以说明根据众所周知的事实呈贡区比果林湖畔小区区位好的写字楼最高价也仅为5296元／㎡，按此最高价就是按照云南恒信屋业有限公司在复议申请中所说的577.97㎡计算，查封房产的价值仅为306万元，明显低于答辩人要求保全财产数额；如果按照被查封房产有效面积484.55㎡计算仅为256.62万元，更是远远低于答辩人段跃文要求保全350万元的限额。第五，根据云南恒信屋业有限公司提供的商品房预售许可证证实，果林河畔综合楼写字楼2012年6月14日就取得预售许可证，可被查封写字楼2020年9月15日裁定查封时近8年多的时间都未能出售，根据该已知事实和日常生活经验完全可以判断，被查封的写字楼完全是有价无市。此外，云南恒信屋业有限公司在复议申请中关于答辩人主张果林湖畔小区的住宅房屋单价目前为每平方米11800元的说法与本案写字楼的价值没有任何关联性，因为答辩人的该说法没有得到法院和云南恒信屋业有限公司认同，并且众所周知别墅价值与写字楼价值不能等同，完全没有可比性。综上，答辩人申请查封的写字楼不但没有超过申请人请求保全350万元财产价值限额，反而低于申请人申请保全的财产限额，为此，在这里答辩人恳请法院追加查封云南恒信屋业有限公司其他可执行财产为盼。二、云南恒信屋业有限公司关于答辩人起诉无事实和法律依据的说法不能成立。在本案中，答辩人与云南恒信屋业有限公司房屋买卖关系成立生效，云南恒信屋业有限公司在答辩人与云南恒信屋业有限公司房屋买卖关系成立生效期间将争议房产“一房两卖”有生效判决和国家机关出具的产权登记信息为证，答辩人主张云南恒信屋业有限公司返还答辩人已付购房款及利息，支付因恶意“一房两卖”给答辩人造成的损失赔偿费，并请求判令云南恒信屋业有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的请求有法律的明文规定支撑。并且这样的诉求，得到生效判决支持，有与答辩人同批案件同类情况作出的生效判决（潘瑞宏案件判决）为证。综上，云南恒信屋业有限公司在以上确凿证据面前，声称答辩人的起诉请求无事实和法律依据，云南恒信屋业有限公司的说法不能成立。三、云南恒信屋业有限公司关于答辩人保全申请不满足法律规定的说法不能成立。在本案中，在2015年8月18日昆明市人民检察院就呈贡区人民法院不受理本案提请云南省人民检察院抗诉通知作出后，云南恒信屋业有限公司恶意实施“一房两卖”的行为不说，还在2016年5月至2017年期间将公司几千万元的款项分别转到了云南恒信屋业有限公司控股股东洪建森和郑明莲夫妻全资控股的云南泰兴房地产开发有限公司，洪建森、郑明莲的女儿洪千雅、儿子洪士杰全资控股云南众达森投资有限公司，由洪建森、郑明莲的女儿洪千雅、侄女宫丽娜全资控股的云南众达经贸有限公司账户上。在2018年8月答辩人与云南恒信屋业有限公司房屋买卖关系成立生效判决作出后，云南恒信屋业有限公司实际控制人洪建森于2018年10月12日将自己法定代表人的身份和在云南恒信屋业有限公司的股份转移登记在了家住昆明市富民县大营镇赵家村38号的村民赵应先名下；洪建森的妻子郑明莲将自己在云南恒信屋业有限公司的股份转移登记在了家住昆明市宜良县的村民李白云名下。在2019年7月8日答辩人与云南恒信屋业有限公司房屋买卖纠纷赔偿案件开庭审理，云南恒信屋业有限公司将大量资金转移到洪建森、郑明莲夫妇俩全资控股的云南泰兴房地产开发有限公司账户上的事实败露后，云南恒信屋业有限公司实际控制人洪建森、郑明莲又将其在该公司的法定代表人或管理人员的身份及股东身份子2019年8月22日转移登记在自然人郑婉于、朱黎俊名下。此外，答辩人2009年2月向云南恒信屋业有限公司交纳的近130万元的购房款至今10多年了一直被云南恒信屋业有限公司占用分文未退。综上所述，云南恒信屋业有限公司提出的复议申请，违背事实和法律的相关规定，不能得到支持。为此答辩人恳请人民法院公正司法，维护答辩人的合法权益，驳回云南恒信屋业有限公司的复议请求为盼。复议被申请人段跃文对其主张提交下列证据材料：1.（2020）云0114财保77号民事裁定书，证明段跃文申请的写字楼实际面积仅有484.55平方米；2.淘宝司法拍卖网上果林湖畔小区房屋变卖成交将截图，证明呈贡法院在2019年4月27日执行案件中二次流拍变卖后果林湖畔小区现在市场均价为8916.44元/平方米（一次估价3700000，二拍3300000元除以372.51平方米）；3.（2018）云0114民初4386民事判决书、不动产登记信息，证明呈贡法院在判决果林湖畔小区别墅现在市场价格仅5541.3元/平方米，对于法院认定价格云南恒信屋业有限公司没提出任何异议，写字楼的价格至少在别墅价格的60％以下；4.安居客公布的写字楼价格，证明果林湖畔小区同区位的国际金融中心写字楼价格仅在3830.96-5296元/平方米之间，按照最高价5296元/平方米计算查封的577.97平方米写字楼计算仅306万元，明显低于段跃文要求保全的财产数额，如果按照被查封房产有效面积484.55平方米计算，仅有256.62万元，更低于要求的350万元保全财产限额；5.商品房预售许可证，证明果林湖畔这写字楼2012年6月14日取得预售许可证，可被查封写字楼2020年9月15日裁定查封时将近8年多时间未能出售。由此证明，被查封写字楼有价无市。本院经审查查明：诉讼保全申请人段跃文与被申请人云南恒信屋业有限公司、洪建森、郑明莲房屋买卖合同纠纷一案，申请人段跃文向本院申请财产保全，请求对被申请人云南恒信屋业有限公司名下价值350万元的财产采取保全措施。安诚财产保险股份有限公司云南分公司提供保单保函为申请人段跃文担保。本院依法于2019年1月14日查封了被申请人云南恒信屋业有限公司名下位于昆明市经济技术开发区房屋［不动产权证号：云（2017）呈贡区不动产权第××号］。2020年9月10日段跃文向本院出具变更被保全财产申请书，申请将被保全财产变更为：云南恒信屋业名下位于果林湖畔小区综合楼6号写字楼（建筑面积68.99平方米）、7号写字楼（建筑面积92.06平方米）、8号写字楼（建筑面积108.59平方米）、9号写字楼（建筑面积214.91平方米）、13号写字楼（建筑面积93.42平方米）。本院于2020年9月15日作出（2018）云0114民初4386号之四民事裁定书，裁定：“查封云南恒信屋业名下位于果林湖畔小区综合楼6号写字楼（建筑面积68.99平方米）、7号写字楼（建筑面积92.06平方米）、8号写字楼（建筑面积108.59平方米）、9号写字楼（建筑面积214.91平方米）、13号写字楼（建筑面积93.42平方米）。查封期限为三年。”本院于2020年8月25日作出（2020)云0114财保77号民事裁定书，该裁定书裁定主文第二项内容是：“查封被申请人云南恒信屋业有限公司所有的位于综合楼3层13号写字楼（建筑面积93.42平方米）。根据云南智慧法院工作平台数据显示：近5年内，云南恒信屋业有限公司在本院涉诉案件为125件。本案争议的焦点问题是：（2018）云0114民初4386号之四民事裁定书是否超标查封？本院认为，（2018）云0114民初4386号之四民事裁定书是否超标查封的问题，是看被查封房屋的价值是否超过申请人段跃文申请保全被申请人云南恒信屋业有限公司名下财产350万元的额度。主要涉及两个因素，一是被查封房屋的面积，二是被查封房屋单价。由于在作出（2018)云0114民初4386号之四民事裁定书之前，本院作出的（2020)云0114财保77号民事裁定书已裁定查封被申请人云南恒信屋业有限公司所有的综合楼3层13号写字楼，故（2018)云0114民初4386号之四民事裁定书裁定查封房屋的面积应予扣减，（2018)云0114民初4386号之四民事裁定书裁定查封房屋的面积为484.48平方米（68.99平方米+92.06平方米+108.59平方米+214.91平方米+93.42平方米－93.42平方米＝484.55平方米）。关于被查封房屋单价的问题，由于双方当事人各有主张，按举证责任的分配，应进行鉴定。但由于复议时限短，不便进行房屋单价的鉴定，本院只能按双方当事人主张的最接近的房屋单价的平均值认定，即（8000元/平方米+5296元/平方米）/2＝6648元/平方米，故被查封房屋的价值为3221288.4元。被查封房屋的价值未超过申请人段跃文申请保全被申请人云南恒信屋业有限公司名下财产350万元的额度，（2018）云0114民初4386号之四民事裁定书未超标查封。另外，由于近5年内云南恒信屋业有限公司有125件在本院涉诉，即使本案超标查封，为了保证其他案件的顺利执行，本案也不能解除查封。复议申请人云南恒信屋业有限公司的复议请求无事实和法律依据，本院不予支持，复议被申请人段跃文的答辩意见本院予以注意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十五条的规定，决定如下：驳回复议申请人云南恒信屋业有限公司的复议请求。审判长  马兴东审判员  刘春浩审判员  李余余二〇二〇年十一月二十四日书记员  郭煜进