安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3405号 上诉人（原审原告）：魏福俊，女，1979年8月5日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：何朝芳，安徽杰灵律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：全椒县正禾置业有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林路延伸段凤凰新苑****，统一社会信用代码91341124MA2N33452R。 法定代表人：王业珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。 上诉人魏福俊、全椒县正禾置业有限公司（以下简称正禾置业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2020）皖1124民初2510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 魏福俊上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持其全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由正禾置业公司承担。事实和理由：1.在正禾置业公司未提交任何证据证明双方约定的违约金过高的情况下，一审判决适用合同法第一百一十四条的规定，认定违约金过高，将双方约定的违约金由日万分之三调整为日万分之一无事实和法律依据；2.正禾置业公司于2020年6月12日才通过行政主管部门综合查验备案，取得竣工验收备案证书，应当以2020年6月12日计算违约金的天数，一审以单体验收合格计算违约金的天数不符合法律规定。 正禾置业公司辩称，1.人民法院有权根据案件涉及情况对合同双方约定的违约金进行调整，魏福俊没有举证证明损失的产生，且逾期期间疫情爆发，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，依法作出判决；2.单体竣工验收作为交付条件的约定合法有效，一审判决认定正确。 正禾置业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回魏福俊全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由魏福俊承担。事实和理由：其公司延期交付属于不可抗力，不应当承担违约金。 魏福俊辩称，正禾置业公司所称延期交付属于不可抗力不能成立，因双方合同约定的交房时间是2020年1月6日，而疫情发生是2020年1月24日，正禾置业公司于疫情发生前已违约，一审法院认定正确。 魏福俊向一审法院起诉请求：1.判决正禾置业公司支付延期交房违约金21708元；2.本案诉讼费由正禾置业公司承担。审理中，魏福俊变更第一项诉讼请求为：判决正禾置业公司支付延期交房违约金33510元（自2020年1月7日起按日万分之三计算至2020年6月12日综合验收之日止）。 一审法院认定事实：2018年4月4日，正禾置业公司（甲方）与魏福俊（乙方）签订《全椒县商品房预售合同》，约定魏福俊购买正禾置业公司开发建设的位于全椒县商品房，据甲方暂测房屋面积为115.9平方米，房屋总价款为702526元。其中，合同第十条约定，该房屋的交付必须符合该商品房单体经验收合格；第十一条约定，甲方定于2020年1月6日前将该房屋交付给乙方；第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，魏福俊按约定支付购房款702526元。2019年12月30日和2020年4月12日，正禾置业公司两次向魏福俊送达交房通知，分别通知魏福俊于2020年1月7日、2020年4月18日前往翰林忆江南小区办理交房手续，魏福俊认为该小区尚未完成综合验收，不符合房屋交付条件，拒绝办理交房手续。2020年1月6日，翰林忆江南小区尚未完成竣工验收备案，无法交付。2020年1月24日，我国发生新冠××疫情。2020年4月9日，全椒县住房和城乡建设局出具翰林忆江南小区9幢竣工验收备案表，该备案表记载，勘察、设计、施工、监理合格，工程竣工验收备案文件包括：规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。2020年4月12日，正禾置业公司向魏福俊送达交房通知，通知魏福俊于2020年4月18日前往翰林忆江南小区办理交房手续。魏福俊认为该小区尚未完成综合验收，不符合房屋交付条件，拒绝办理交房手续。2020年6月12日，该小区通过综合验收。 一审法院认为，魏福俊与正禾置业公司签订的《全椒县商品房预售合同》是双方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，当事人应严格遵守。合同签订后，魏福俊已按合同约定履行了交付全部购房款的义务，正禾置业公司亦应按合同约定于2020年1月6日前履行交付房屋的义务。正禾置业公司虽于2019年12月30日向魏福俊送达交房通知，但翰林忆江南小区尚未完成竣工验收备案，无法交付，后正禾置业公司又于2020年4月12日通知魏福俊2020年4月18日办理交付房屋手续，已超过了约定的交房时间，构成违约，依法应承担违约责任，应自合同约定交付日期之次日即2020年1月7日起至通知办理交付房屋之日4月18日止支付违约金，经计算违约天数为102日。关于违约金计算标准，因《全椒县商品房预售合同》约定按已支付的房价款的日万分之三计算逾期交房违约金的标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院调整为按已支付的房价款即702526元的日万分之一计算逾期交房违约金，故正禾置业应当支付魏福俊逾期交房违约金7166元（702526元×日万分之一×102日）。魏福俊诉请违约金计算至2020年6月12日翰林忆江南小区完成综合验收止，鉴于双方签订的《全椒县商品房预售合同》明确约定房屋的交付条件为“该商品房单体经验收合格”，该约定不违反法律、法规的强制性规定，故本院对魏福俊请求以2020年6月12日为违约金计算的截止时间不予支持。至于正禾置业公司辩称因新冠××疫情发生，应当扣除3个月的逾期时间，因新冠××疫情发生在合同约定的交房日期2020年1月6日之后，即正禾置业公司应当在2020年1月6日前完成涉案商品房的单体验收并将房屋交付给买方，正禾置业公司不能以此抗辩减少违约天数，故本院对正禾置业公司该抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、全椒县正禾置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付魏福俊延期交房违约金7166元；二、驳回魏福俊其他诉讼请求。案件受理费减半收取319元，由魏福俊负担251元，全椒县正禾置业有限公司负担68元。 二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，魏福俊与正禾置业公司签订的《全椒县商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人理应按照合同的约定履行自己的权利和义务。 涉案商品房预售合同约定，正禾置业公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付，应当支付违约金，违约金按已支付的房价款日万分之2计算。正禾置业公司抗辩逾期交房违约金约定过高，要求调整。根据合同法及相关司法解释的规定，合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中魏福俊未能提供充分证据证明其实际损失数额，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及疫情产生的影响等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌情确定正禾置业公司按魏福俊已付房款的日万分之一支付延期交房的违约金，在自由裁量范围之内，并无不当，本院予以确认。双方当事人在合同中约定的房屋交付条件为“该商品房单体经验收合格”，该约定不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。正禾置业公司通知交付涉案房屋时涉案房屋已经竣工验收合格，符合交付条件，故原审计算逾期交房违约金至2020年4月18日正确。魏福俊关于逾期交房违约金计算至小区通过综合验收之日（2020年6月12日）的主张与双方合同约定不符，无事实和法律依据，本院不予支持。 本案中，双方在合同中约定的交房日期为2020年1月6日前，但正禾置业公司未能按此约定的期限履行交房义务，构成违约，该违约行为发生在新冠××疫情之前。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故正禾置业公司关于其公司延期交付属于不可抗力，不应承担违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人魏福俊与正禾置业公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费688元，由上诉人魏福俊负担344元，上诉人全椒县正禾置业有限公司负担344元。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 王 敏 审判员 刘 勇 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 王倩倩 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。