江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3613号上诉人（原审原告）：潘亦发，男，1974年5月9日生，汉族，住江西省赣州市寻乌县。委托诉讼代理人：潘天祥，江西正制律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢先海，男，1979年2月7日生，汉族，住江西省赣州市寻乌县。上诉人潘亦发因与被上诉人谢先海土地租赁合同纠纷一案，不服江西省寻乌县人民法院（2020）赣0734民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘亦发上诉请求：1.判令撤销一审判决，依法改判被上诉人退回上诉人土地租金76712.8元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认为双方签订租赁期限五十年的租赁合同有效，属于法律适用错误，超过二十年部分应当无效，三十年的租金应当退还上诉人。双方签订了一份土地租赁合同，租赁期限五十年，租金100880元，已支付95880元。双方没有异议，一审法院也予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中租赁期限已经超过二十年，长达五十年。所以超过二十年的部分，剩余三十年应当是无效合同。无效合同应当退还上诉人租金，也就是三十年的租金60528元应当退还上诉人。一审法院没有确认超过二十年部分，三十年租赁期限无效，法律适用错误。二、有效的二十年期限租赁合同，上诉人使用了租赁物九年半后，由于政府征收，属于不可抗力，双方均无过错的情况下，不存在赔偿问题，上诉人未使用的十年半租金也应当退还上诉人，一审判决只退还30%是错误的。本案中，上诉人使用了租赁物九年半后，由于政府征收，属于不可抗力，双方均无过错的情况下，不存在赔偿问题，任何一方无需向对方支付违约金，未履行部分应当恢复初始状态，已支付租金应当退还。双方也无任何过错，无需赔偿违约金或承担其他违约责任。由于政府征收行为导致上诉人的果树在剩余的年限无收入，同样被上诉人无租金收入和土地使用权，均由政府补偿了青苗补偿费给上诉人，土地补偿款给被上诉人。所以未到期的租金应当退还上诉人。退一步讲，按一审认定的公平原则也应当退还50%的租金，在合同未约定的情况下，根据推定一次性付清享有一定优惠，从而部分支持只退还30%,即使有优惠也是上诉人付出了一次性付清的等价义务。一审判决明显错误。恳请二审支持上诉人的上诉请求，依法改判。被上诉人谢先海书面答辩称：一、一审判决事实清楚，适用法律正确，处理公平合理。一审认定双方签订的土地租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。土地被政府依法征收是不可抗力，当事人可以解除合同。双方当时是一次性支付林地租金的，按照交易习惯来说该租金数额享有一定优惠的，故一审根据上诉被答辩人已经使用9年多的实际，结合交易习惯及双方均没有过错的情况，部分支持了原告要求退回租金的诉讼请求，已经按公平原则处理，也符合民法通则、合同法的相关规定，适用法律正确，处理得当。二、本案中双方所订的林地租赁合同性质上实际是土地转包经营合同，约定的五十年使用期限实际是转包给他人经营期限，没有违反农村土地承包法的有关规定。上诉人上诉称本案是租赁合同，按照合同法规定租赁期限不能超过二十年，双方在合同中约定的租期五十年中超过二十年部分无效，超过部分三十年的租金应当返还。按照我国农村土地承包法第二十条规定：“林地的承包期限为三十年至七十年”，第三十九条规定：“承包方可以在：一定期限内将部分或全部土地承包经营权转包或出租给第三方，承包方与发包方关系不变”。本案中双方所订的合同，名义上是租赁合同，因其约定的期限已经超过20年，本质上是土地转包合同，本案中的上诉答辩人的林权证照上已经明确载明权利人具有70年的林权期限，故在70年的林权期限内转包给他人经营使用50年，应当受到依法保护。三、双方签订合同时，上诉人为了最大可能取得被上诉人的林地使用权，承诺一次性支付土地租金，当时应当预见未来可能发生的较大风险而采取放任心态，故在合同中途无法履行时，应当作出有利于出让方的原则处理更符合公序良俗与公平合理原则。综上，双方是合法的土地承包与转包关系，应当受到法律保护。之后合同履行了9年半后，因政府征收导致合同不能继续履行，双方没有过错，当时上诉人一次性支付租金，具有较大的投机心理和风险放任心理，一审结合实际情况及交易习惯作出了退还部分林地租金的判决，适用法律正确，公平合理的处理，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审依法予以驳回，维持原判决。潘亦发向一审法院起诉请求：1.请求判令解除与被告谢先海合同，并退回原告预交的土地租金79712.8元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年8月20日，原告潘亦发与被告谢先海以及谢振玉、谢运宣签订了一份土地租用合同。合同约定包含以下内容：一、被告自愿将其位于寻乌县横塘项的土地一块出租给原告经营使用，租期为五十年（2010年8月20日至2060年8月20日）；二、四周界址：东以谢先财田角直线至电缆线电杆为界，南以尹老二和谢杨雄山脚为界，西以206国道水沟为界，北以谢统辉屋角和半山腰部两条电缆杆为界；四、在租用期间，如国家政策变动、征收，土地补偿款给被告，建筑和设施、设备补偿款给原告；五、土地租金乙方一次性付清给甲方等内容。双方签订合同后，约定五十年的租金一共为100880元，租金计算方式：以界址内土地一次性作价，不按具体面积计算；原告分多次向被告支付了租金合计95880元，余欠租金5000元，原告另行出具5000元欠条一张交被告执存，2010年11月1日，被告向原告出具了100880元收条一张交原告执存。原告承租被告土地后栽种果树至2019年冬，原告接到寻乌县吉潭镇人民政府通知，该地块因国家需要将被政府征收。政府工作人员告知原告后，对果树和土地进行了清点和测量，寻乌县吉潭镇财政所于2020年4月14日将该土地上的青苗补偿款41864元支付给了原告。承租土地被政府征用造成原、被告签订的土地租赁合同无法继续履行，而原告从签订承租合同至领取青苗补偿款时止，共使用土地9年7个月25天，由于原告已将五十年的租金一次性付给了被告95880元，为此，原告多次与被告电话沟通协商，要求被告将尚未实际租用的土地租金退回给原告，但遭被告拒绝，因而成讼。另查，土地补偿款因被告一直未与政府协商一致未进行处理，政府确已下文征收本案诉争土地，且征收过程中未涉及原、被告租金补偿项目。被告谢先海出租给原告的土地中包含农田以及部分林地，农田系被告谢先海以家庭承包的方式承包的寻乌县横塘项的水田，面积2.01亩，承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日止，承包土地用途为农业用途，共有人为谢振玉、陈其招、邝斐林、谢晶晶、谢伟，谢先海为承包方代表；林地使用权利人登记为谢振玉，实际使用权人为谢先海。一审法院认为，原告潘亦发与被告谢先海签订的土地租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。政府征收行为属于不可抗力，该行为致使双方当事人签订的出租合同中所租赁的田地不能继续使用，双方均有解除合同的权利，故对原告要求解除与被告间的土地租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持；原、被告约定一次性付清土地租金100880元，现原告仅使用土地9年半，剩余未使用年限的土地租金诉请退回。因原告仅支付土地租金95880元，未支付的5000元租金原告同意核减，故对其诉请的租金退还金额确定为76712.8元（100880元÷50年×40.5年－5000元）。一审法院认为，本案合同解除的情形是不可抗力，原被告双方均未违约，应结合实际按照公平原则来处理，应由双方各自承担损失的一半，再结合一次性付清款项享有一定优惠的交易习惯，部分支持原告的这一诉请，被告应退回原告23013.84元（76712.8元×30%）。对被告辩称双方约定如遇征收等风险由原告自行承担损失的辩称，因合同中未写明，被告也未提交其他证据证明有此约定，故对该辩称不予采信；对被告认为原告至今未支付5000元租金视为原告违约问题，因原告向被告出具了5000元欠条，该租金实际以欠款方式视为支付，这与被告向原告出具100880元租金收据相一致，故对该辩称不予采信；对被告要求按照签订合同当时市价计算租金的诉讼请求，因被告未提交证据证明签订合同时的市场租金价格，且被告将土地租给原告不是按面积计算租金，是以界址划分，将界址内整片土地一次性打包作价的形式出租，无法按照市场价格计算，故对被告该辩称不予采信。判决：一、解除原告潘亦发与被告谢先海签订的土地租赁《合同》；二、被告谢先海自判决生效之日起十日内向原告潘亦发返还租金23013.84元；三、驳回原告潘亦发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费1792元，减半收取计896元，由被告谢先海负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人谢先海向本院提交《证明》（汤上仁出具）一份，上诉人潘亦发经质证后认为：对三性均有异议，属于证人证言，证人没有出庭作证情况下不能作为证据使用。本院经审查认为，该证明属于证人证言，但证人未出庭接受质询，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，承包方在一定期限内将部分或全部土地承包经营权出租给本集体经济组织以外的单位或个人，并收取租金，属于出租，故本案系土地租赁合同纠纷。关于上诉人潘亦发主张被上诉人谢先海应向其退回土地租金76712.8元的问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限”，案涉土地承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日，案涉林地使用期为70年，一审期间谢先海向法院陈述案涉《合同》约定租赁的土地既包括土地也包括林地，案涉《合同》约定的租期为50年（2010年8月20日至2060年8月20日），故案涉合同约定租赁的土地中超出承包期剩余期限的部分期限，违反上述法律规定。本案中因政府征收导致案涉合同无法继续履行，属于不可归责于上诉人、被上诉人双方的原因致使不能实现合同目的，原审对案涉合同予以解除，符合法律规定，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中双方约定一次性付清土地租金100880元，但上诉人仅支付土地租金95880元，上诉人同意核减未支付的5000元租金，现上诉人仅租赁土地9年半，故案涉剩余租赁期限的租金为76712.8元（100880元÷50年×40.5年－5000元）；案涉剩余租赁期限因政府征收导致无法履行，双方均未违约，双方无需承担违约责任，而上诉人要求返还尚未履行的剩余租赁期限所对应的租金，符合上述法律规定，本院予以支持。被上诉人谢先海应向上诉人潘亦发返还租金76712.8元。原审认为“由双方各自承担损失的一半，再结合一次性付清款项享有一定优惠的交易习惯，部分支持原告的这一诉请”，缺乏依据，应予纠正。首先，该部分租金系尚未履行的剩余租赁期限所对应的租金，并非属于损失；其次，关于一次性付清款项享有一定优惠的交易习惯，也许租赁单价与同期相比可能更低，但是对方承担了相应的一次性付清款项的资金压力，故双方约定一次性付清款项系双方协商达成的合意，属于对等的权利义务；故原审认定被上诉人谢先海应向上诉人潘亦发返还剩余租期租金的30%不当，应予纠正。综上所述，上诉人潘亦发的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律存在部分错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持江西省寻乌县人民法院（2020）赣0734民初321号民事判决第一项；二、撤销江西省寻乌县人民法院（2020）赣0734民初321号民事判决第三项；三、变更江西省寻乌县人民法院（2020）赣0734民初321号民事判决第二项为“被上诉人谢先海应于本判决生效之日起十日内向上诉人潘亦发返还租金76712.8元”；四、驳回上诉人潘亦发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费896元，二审案件受理费1142.47元，合计2038.47元（均为潘亦发预交），由上诉人潘亦发负担238.47元，由被上诉人谢先海负担1800元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月二十五日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜