西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初3562号原告：惠敏贤，女，1954年2月23日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：惠恒昌，男，1953年10月17日出生，汉族，住西安市长安区，系惠敏贤之夫。委托诉讼代理人：杜亚民，男，1960年5月29日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：西安日盛嘉业房地产经纪有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：齐宝光，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王立军，男，1988年7月13日出生，蒙古族，系该公司职工。原告惠敏贤与被告西安日盛嘉业房地产经纪有限公司（以下简称日盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告惠敏贤之委托诉讼代理人杜亚民，被告日盛公司委托诉讼代理人王立军到庭参加诉讼.本案现已审理终结。原告惠敏贤向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年8月15日签订的《授权书》、《房屋委托出租合同》；2、判决被告支付2020年1月10日至2020年3月25日房租6750元；3、判决被告支付迟延支付房租滞纳金253.13元；按照每日万分之五计算；4、判决被告支付2019年9月1日至实际退房期间的物业费901.25元、水费98.23元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月15日签订《授权书》、《房屋委托出租合同》，约定原告自己位于西安市莲湖区XX巷XX号XX栋XX单元XX层XX号房屋委托被告管理并代为出租，租期三年（2018年9月10日至2021年9月10日），并对租金以及违约责任进行了约定。被告本应于2019年11月25日支付下一个季度的租金8100元，但确迟于2019年12月5日仅支付2019年11月10日至2019年12月9日期间租金2700元，欠付6750元。原告将房屋委托被告管理后，被告以其名义将房屋中的一部分出租给阮某某，分三次收取其租金6925元，将另一部分出租给梁某某，收取其租金8392元。另被告还拖欠水费98.23元、物业费901.25元。故诉至法院，望判如所请。被告日盛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在2019年12月13日已将门锁更换，将房客赶出房间，故原、被告之间的租赁合同应予该日予以解除，被告不应支付之后的房租，对于2019年9月1日至12月13日期间的物业费被告认可，之后的不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 西安市莲湖区XX巷XX号XX幢XX单元XX室房屋产权登记证所有权人为惠敏贤，登记时间为2014年3月5日。2018年8月15日，原告惠敏贤（甲方）与被告日盛公司（乙方）签订《房屋委托出租合同》，约定甲方将坐落于西安市莲湖区XX巷XX号XX幢XX单元XX室房屋委托给乙方出租管理。出租委托期限自2018年9月10日至2021年9月10日，共计3年。合同签订后，甲方同意预留出30天不计算租金；租金标准为第一年每月2600元、第二年每月2700元、第三年每月2800元，房租按季支付；乙方延迟支付下次房租未达到7个工作日的、乙方须按日租金的5%支付滞纳金，超过10个工作日且未提前告知甲方又无正常理由的，甲方有权终止合同。合同期内发生的水、电、气、取暖、物业费及公摊费用由承租人承担。合同附具体付款日期及金额：其中2019年8月25日支付8100元，2019年11月25日支付8400元，2020年2月25日支付8100元。同日，原告出具《授权书》，载明今惠敏贤将莲湖区XX巷XX号XX幢XX单元XX室房屋授权日盛公司，代表本人全权处理房屋出租一切事宜。2019年9月6日，被告日盛公司（甲方）与阮某某（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于西安市莲湖区XX巷XX(1)出租给乙方，租期自2019年9月10日至2020年9月10日，共计367日；租金30天为750元，房租按实际天数计算。2019年9月22日，被告日盛公司（甲方）与梁某某（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于西安市莲湖区XX巷XX(5)出租给乙方，租期自2019年9月22日至2020年9月10日，共计355日；租金30天为950元，房租按实际天数计算。2019年9月1日，西安藻露堂药业集团西京医药有限公司出具证明，载明西安市莲湖区土门桥西巷12号2栋3单2层201号房屋所有权人为惠敏贤，于2018年9月将该房屋出租，2019年9月1日至2020年3月底水费98.23元、物业费901.25元尚未交纳。另查，被告提交转款凭证二张，证明其于2019年8月29日及12月4日向原告女儿惠某某分别转款8100元、2700元，被告支付房租至2020年1月10日止。原告对上述事实予以认可。被告还提交本院另案谈话笔录，证明涉案房屋其中一租客贠转转被原告赶出房屋后，向法院起诉要求被告退还租金及押金，且被告已经按照判决书履行完毕。被告还述称涉案房屋其余两个房客阮某某及梁某某也到被告处办理了退房手续，被告只退还了押金，但未退还租金，因为租客说要继续和原告签订租赁合同，被告收取租金至2020年2月9日止。本院认为，原、被告签订租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应依约履行。原告向被告交付房屋后，被告应在租期内按时支付租金。按照合同约定被告应于2019年11月25日支付下一季度租金8400元，但其逾期至12月4日仅支付2700元，构成违约，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告支付2020年1月10日至2020年3月25日房租6750元，其陈述次承租人于2020年4月10日才搬离将涉诉房屋腾交给原告。被告辩称原告于2019年12月13日将门锁更换，房屋实际已交付原告，原告对更换门锁事实予以认可，强调换锁是为了督促被告交纳租金，且更换门锁后次承租人仍在房中居住。双方对具体腾房时间说法不一，但均未提交相关证据，鉴于被告认可其收取次承租人房租至2020年2月9日止，即次承租人至少可以居住到该日。故被告应向原告交纳2020年1月10日至2020年2月9日房租，按照合同约定，应支付租金2700元。原告要求超出部分，本院不予支持。原告还要求支付滞纳金253.13元，合同约定为按日租金的5%支付，约定比例过高，本院依法调整为按照年利率6%计算。另原告要求支付欠付物业费及水费，但其提交西安藻露堂药业集团西京医药有限公出具证明中载明的房号与租赁合同中承租房屋房号不符，无法证明涉诉房屋在承租期间是否欠付物业等费用，故证据不足，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告惠敏贤与被告西安日盛嘉业房地产经纪有限公司于2018年8月15日签订的《房屋委托出租合同》及《授权书》；二、被告西安日盛嘉业房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内支付原告惠敏贤租金2700元；三、被告西安日盛嘉业房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内支付原告惠敏贤滞纳金（具体计算标准：以2700元为基数，按照年利率6%，自2019年11月25日起计算至履行完毕之日止）；四、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2476元（原告已预交），由原告负担1476元，被告西安日盛嘉业房地产经纪有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                               审   判  员   高  红                      二Ｏ二Ｏ年十一月四日  书  记  员   张萌萌   1