青海省黄南藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青23民终66号 上诉人(原审被告)：李镜源，男，1987年1月8日出生，汉族，无固定职业，现羁押于黄南州河南县看守所，公民身份号码：×××。 被上诉人（原审原告）：黄南世纪华联商贸有限公司，住所地青海省同仁县隆务镇德合隆中路，统一社会信用代码：xxx。 法定代表人：娄龙威，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴先文，男，1972年12月9日出生，汉族，黄南世纪华联有限公司会计,公民身份号码：×××。 上诉人李镜源因与被上诉人黄南世纪华联商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省同仁县人民法院（2020）青2321民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李镜源，被上诉人黄南世纪华联商贸有限公司的委托诉讼代理人吴先文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李镜源上诉请求：我和黄南世纪华联商贸有限公司法定代表人娄龙威所签的《房屋租赁合同》是帮我朋友代签的，我只是交了房屋押金，后续这个押金转成了房租，后期的任何事我没有参与，也不清楚。租赁房屋位于青海省黄南州德合隆路235号，面积为480平方米，房屋用于经营游艺，后“欢乐大赢家动漫城游戏城”因涉嫌刑事案件而被关闭。因“欢乐大赢家动漫城游戏城”的法定代表人是杨林，被上诉人所出具的收款收据与我无关。侦查机关认为本人是“欢乐大赢家动漫城游戏城”房屋和场地提供者。本人认为，该房屋的真实提供人是黄南世纪华联商贸有限公司经理娄龙威。请求二审法院依法查明案件事实后，作出公正判决。 黄南州世纪华联商贸有限公司答辩意见：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、双方签订的《房屋租赁合同》系被上诉人与上诉人李镜源真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效；2、上诉人李镜源在上诉状中称，《房屋租赁合同》系其朋友代签。根据《合同法》的相关规定，房屋租赁合同是可通过代签而完成的，因特殊原因，出租人和承租人不能到场签合同而委托他人代签时，为了避免纠纷需要提交由委托人出具的授权委托书，委托书中需注明委托事项和权限。但本案中，上诉人未出示相关证据予以证明。关于租赁合同转租的问题，上诉人李镜源称其已将该租赁房屋转租给第三人杨林，但在一审庭审中李镜源自认其将房屋转租给杨林未征得被上诉人的同意，系非法转租。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。鉴于上诉人的特殊情况现被上诉人放弃滞纳金20000元的主张；3、《房屋租赁合同》第八条第二款第（五）项约定，乙方须守法经营，不得利用该场地从事违法活动，不得损害公共利益。“欢乐大赢家动漫城游戏城”涉嫌刑事案件系上诉人自主行为与被上诉人无关。综上，上诉人的上诉理由缺乏依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 黄南世纪华联商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，合同期限为2017年9月20日至2019年9月20日止；2、请求判令被告支付逾期15个月的房屋租金463750元及滞纳金20000元，共计483750元（20l9年3月20日至2020年6月20日）；3、请求判令被告及时清理所租房屋内的所有被告物品及其他，并将所租赁的房屋场地归还给原告方；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年5月27日青海金色谷地置业投资开发有限公司与娄龙威签订的房屋《租赁合同》一份，其租赁青海金色谷地置业投资开发有限公司将位于青海省黄南州德合隆路235号面积为9740平方米的房屋，租赁期限自2015年5月27日至2025年5月27日止，2016年9月26日娄龙威注册成立了黄南世纪华联商贸有限公司，并办理了营业执照、其为法定代表人。 再查明，2017年9月20日黄南世纪华联商贸有限公司与被告李镜源签订了租赁合同，被告李镜源承租了黄南世纪华联商贸有限公司同仁店一层房屋用于经营游艺，合同约定不得超范围经营，出租房屋面积为480平方米、每平方米65元／每月（含公摊面积）年租金为371000元、租金缴纳方式合同签订时乙方一次缴纳185500元、租赁期限自2017年9月20日起至2019年9月20日止，该合同第九条约定了合同的变更、解除与终止其中的第三款第一项、第四款分别约定未按约定时间缴纳租金且超过约定时间20天、因乙方违法经营遭遇国家行政机关查封超过30天仍不能营业的甲方有权可以单方解除合同，第十条违约责任中的第二起第一项约定了如逾期缴纳租金乙方应承担滞纳金。 另据查明，位于青海省黄南州德合隆路**金色谷地黄南世纪华联商贸有限公司**，开设的“欢乐大赢家动漫城游戏城”与被告李镜源租赁黄南世纪华联商贸有限公司同仁店一层480平方米的用于经营游艺，系同一租赁场地。后“欢乐大赢家动漫城游戏城”因涉嫌刑事案件而被关闭。 一审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同不违反法律法规的强制性规定，且双方主体适格意思表示真实，双方之间存在房屋租赁合同关系合法有效，应受到法律保护。不动产所有权人对不动产享有占有、使用、处分、收益的权利。关于租赁合同转租的问题，被告李镜源称其已将该租赁房屋转租给第三人杨林，但末出示相关证据予以证明，同时庭审中被告李镜源自认其将房屋转租给杨林未征得原告（出租人）的同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定被告未经出租人同意转租，系非法转租行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，房屋合法转租中，若承租人不付到期租金（特别是经催告后经过合理期限仍不支付），次承租人享有代位清偿请求权，有权提出替承租人代为支付到期租金，以阻止出租人行使法定解除权。本案中被告李镜源转租系非法转租，只有合法转租次承租人享有代位清偿请求权，同时合同具有相对性，合同仅在合同当事人之间发生拘束力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故被告主张到期未支付的租金应当由杨林承担的抗辩理由不能成立。关于解除合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除的合同条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。本案中被告李镜源自2019年3月20日起未支付房屋租金，逾期且“欢乐大赢家动漫城游戏城”因涉嫌刑事案件而被关闭，被告李镜源构成违约，根据双方租赁合同之约定原告黄南世纪华联商贸有限公司可以单方解除合同，同时租赁合同履行期限已到期，故原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉求，原审法院予以支持。关于租金及违约金，被告已支付自2017年9月20日的租金（押金转租金）原告自认2019年3月20日上的租金已支付，自2019年3月20日起至2020年6月20日末支付，逾期I5个月房屋租金及房屋使用费为463750元，根据租赁合同中关于被告李镜源（乙方）的违约责任约定，租赁期内，乙方逾期缴纳租金等，每逾期一日，则应按应缴纳的3％支付甲方滞纳金，其主张滞纳金20000元原审法院予以支持。关于租赁场地的交还问题，双方签订的《房屋租赁合同》第十二条进行了约定，租赁期满或终止、解除合同后，乙方应如期将该房屋及附属设备财产交还甲方。乙方逾期归还，甲方可以自行将该场地内所有物品通过公证机关予以留置、提存评估处理，可以拆除原有装修等，留置、提存、评估、拆除等产生的费用由乙方负责，已合同约定为准，原审法院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、一百零七条、一百二十一条、二百二十四条、二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、被告李镜源应于判决生效之日起十五日内给付拖欠原告黄南世纪华联商贸有限公司位于同仁县德合隆路235号金色谷地黄南世纪华联商贸有限公司一楼“欢乐大赢家动漫城游戏城”房屋租金463750元及滞纳金20000元，共计483750元（20l9年3月20日至2020年6月20日）；二、现该房屋租赁期满被告李镜源逾期归还房屋，原告黄南世纪华联商贸有限公司可以自行将该场地内所有物品通过公证机关予以留置、提存评估处理，可以拆除原有装修等，留置、提存、评估、拆除等产生的费用由被告李镜源负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8556元，减半收取4278元，由被告李镜源负担。 本院组织到庭双方当事人对一审提交的证据进行复述、质证，双方对一审证据的复述、质证意见与一审一致。一审法院对一审证据的分析认定，符合最高人民法院关于民事诉讼证据规则的内容，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 一审法院查明的事实，均有充分的证据证明，本院予以确认。二审查明的事实与一审一致。 根据双方当事人的诉辩主张和理由，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》关系是否合法有效；上诉人提出其已将该租赁房屋转租给第三人杨林，被上诉人主张的房屋租金应当由第三人承担的上诉理由是否成立的问题。 本院认为，当事人进行民事活动，应当遵循诚实信用的原则和合法的约定。黄南世纪华联商贸有限公司与李镜源签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定合法有效，对双方当事人具有约束力。根据本案查明的事实以及黄南世纪华联商贸有限公司出具的相关证据可以证实李镜源已将案涉房屋转租给第三人，且自2019年3月20日起未支付房屋租金，已构成违约，根据双方签订的合同之约定，黄南世纪华联商贸有限公司有权解除涉案合同，上诉人李镜源主张到期未支付的租金应当由第三人杨林承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定李镜源给付租赁费的事实清楚，证据确实、充分，应予确认。关于违约金，依照合同约定，租赁期内，乙方逾期缴纳租金等，每逾期一日，则应按应缴纳的3%支付甲方滞纳金。李镜源履约过程中，未能按照约定的期限支付租赁费，构成违约，被上诉人有权要求李镜源承担相应的违约责任，一审认定李镜源承担违约金20000元并无不当，鉴于被上诉人在二审中主动放弃承担违约金20000元，本院予以准许。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持青海省同仁县人民法院（2020）青2321民初513号民事判决第二项； 二、撤销青海省同仁县人民法院（2020）青2321民初513号民事判决第一项； 三、变更青海省同仁县人民法院（2020）青2321民初513号民事判决第一项为“李镜源应于本判决生效之日起十五日内给付拖欠黄南世纪华联商贸有限公司位于同仁县德合隆路235号金色谷地黄南世纪华联商贸有限公司一楼“欢乐大赢家动漫城游戏城”房屋租金463750元(20l9年3月20日至2020年6月20日止)”。 一审案件受理费案一审判决执行。二审案件受理费8556.0元，由上诉人李镜源负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马正钧 审 判 员 李 艳 审 判 员 完德加 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 多杰措 书 记 员 完玛措