湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初2934号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行，住所地湖南省衡阳市开发区长丰大道**。负责人：王仕明，该分行行长。委托诉讼代理人：汪小辉，男，汉族，1975年11月10日出生，住湖南省衡阳市雁峰区，该分行员工。被告：刘均意，男，汉族，1988年8月17日出生，住湖南省衡阳市石鼓区。被告：王妍力，女，汉族，1963年12月14日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。被告：共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司，，住所地：衡阳市雁峰区打线坪**世纪名城**1207、1307法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：谢治武，男，汉族，1993年5月17日出生，住湖南省益阳市赫山区，该公司员工。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称邮储银行衡阳分行）与被告刘均意、王妍力、共创集团碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮政银行衡阳分行的委托诉讼代理人汪小辉以及被告碧桂园公司的委托诉讼代理人谢治武到庭参加诉讼，被告刘均意、王妍力经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邮储银行衡阳分行向本院提出请求判令：1、解除原告与被告刘均意、王妍力签订的《个人购房借款及担保合同》；2、被告刘均意、王妍力归还原告贷款本金361022.89元、利息7440.7元及罚息120.03元，合计368583.62元（该段利息及罚息暂计算至2020年9月17日，此后按合同约定计算至实际清偿之日止）；3、原告对被告刘均意、王妍力名下的位于衡阳市雁峰区××路××号××花园××栋××室不动产抵押物享有优先受偿权；4、被告碧桂园公司对被告刘均意、王妍力所欠原告全部贷款本息及原告实现该债权的费用承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费以及原告实现债权与担保权利产生的费用均由被告承担。被告碧桂园公司辩称，本案欠款属实，但原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定被告刘均意、王妍力出现欠款时，原告应书面通知被告碧桂园公司进行催收，若未书面通知，被告碧桂园公司对第五期违约的贷款利息不承担连带责任；涉案房产办理抵押权预告登记后，应优先拍卖该房屋，拍卖房款不足以抵扣债务时，由被告碧桂园公司承担连带清偿责任；该按揭担保协议优先于原告与被告刘均意、王妍力签订的借款合同，本案应优先适用按揭担保协议。被告刘均意、王妍力未予答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，被告刘均意、王妍力于2014年向原告邮储银行衡阳分行申请个人购房贷款，并于2014年3月17日与原告签订编号为43005024114035476355的《个人购房／购车借款及担保合同》，该合同约定：原告向被告刘均意、王妍力提供购房贷款400000元；年利率为6.55%，逾期年利率为8.515%；贷款期限为360个月，即自2014年3月19日至2044年3月19日；还款方式为等额本息；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求被告刘均意、王妍力提前清偿全部或部分贷款本金、利息、罚息等费用，以及解除本合同；被告刘均意以其购买的位于衡阳市雁峰区××路××号××花园××栋××室房屋为该笔贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押预告登记。原告依约将贷款400000元受托发放至被告刘均意指定账户后，被告刘均意、王妍力连续三个月未按时足额偿还贷款本息。截至2020年9月17日止，被告刘均意、王妍力已偿还借款本金38977.11元、利息124308.12元、罚息0.04元，总计163285.27元；尚欠本金361022.89元、利息7440.7元、罚息120.03元，合计368583.62元。另查明，原告邮储银行衡阳分行与被告碧桂园公司曾签订《按揭业务担保合作协议》，《按揭业务担保合作协议》约定：原告对被告碧桂园公司的位于衡阳市蒸湘南路地块开发兴建的衡阳××房者提供相关的抵押贷款业务；被告碧桂园公司对购房者未清偿的全部贷款本金、利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用承担阶段性连带担保责任；购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的第十五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如原告逾期书面通知被告碧桂园公司的，则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；被告碧桂园公司对经处置所购房产已办理抵押权预告登记的，仍不足以清偿的部分承担连带清偿责任。涉案贷款用于购买的位于衡阳市雁峰区××路××号××花园××栋××室房屋属被告碧桂园公司开发兴建的衡阳碧桂园项目，被告碧桂园公司系该笔贷款的保证人。原告未在被告刘均意、王妍力连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日的十五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司。原告诉请的欠款本息共计368583.62元是计算至2020年9月17日，即被告刘均意、王妍力逾期第四期的欠款本息金额。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告邮储银行衡阳分行与被告刘均意、王妍力签订的《个人购房／购车借款及担保合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律相关规定，合法有效。上述合同签订后，原告依约履行了发放贷款义务，但被告刘均意、王妍力连续三个月未依约偿还贷款本息，原告可据此依约解除合同。故原告诉请解除与被告刘均意、王妍力签订的《个人购房／购车借款及担保合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告刘均意、王妍力提前清偿全部贷款本息，即支付拖欠的贷款本金361022.89元、利息7440.7元及罚息120.03元，合计368583.62元（该段利息、罚息暂计算至2020年9月17日，此后按合同约定计算至实际清偿之日止），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告刘均意购买的坐落于衡阳市雁峰区××路××号××花园××栋××室仅办理预告抵押登记，未产生抵押权设立的法律效果，故对原告要求对该不动产折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉请，本院依法不予支持。原告要求各被告承担实现债权与担保权利产生的费用，但未提供相应证据，本院依法不予支持。原告未在被告刘均意、王妍力连续未支付第四期贷款本息还款期限届满之日的十五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，故被告碧桂园公司仅依约对被告刘均意、王妍力逾期第四期欠款本息（含第四期之前的本金、利息、罚息）承担连带担保责任，但对第五期（含第五期）之后违约的贷款利息、逾期利息等不承担连带担保责任。被告碧桂园公司应按照其与原告签订的《按揭业务担保合作协议》约定，对经处置被告刘均意购买的坐落于衡阳市雁峰区××路××号××花园××栋××室后仍不足清偿涉案债务部分承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行与被告刘均意、王妍力于2014年3月17日签订的编号为43005024114035476355的《个人购房/购车借款及担保合同》；二、被告刘均意、王妍力于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行借款本金361022.89元、利息7440.7元及罚息120.03元，合计368583.62元（该段利息及罚息暂计算至2020年9月17日止），后期利息、罚息按照合同约定计算至实际清偿之日止；三、被告共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司对上述第二项中被告刘均意、王妍力应偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行的借款本息共计368583.62元承担连带清偿责任，被告共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司在承担担保责任后，有权向被告刘均意、王妍力追偿；四、被告刘均意购买的坐落于衡阳市雁峰区××路××号××花园××栋××室经处置，不足清偿上述第二项借款本息部分由被告共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任，被告共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告刘均意、王妍力追偿；五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3414元，由被告刘均意、王妍力、共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  彭卫东二〇二〇年十一月二十四日法官助理蒋华玉书记员龙顺附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当附有符合起诉条件的相应的证据。