湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初9293号原告：浏阳市东润商业运营管理有限公司,住所地长沙国家生物产业基地商贸街**。法定代表人:刘题芳，总经理。委托诉讼代理人：于孟标，湖南琼武律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱凤普，湖南琼武律师事务所律师。被告：谌尧周，男，1983年7月18日出生，汉族，户籍所在地湖南省安化县，现住江苏省无锡山区。原告浏阳市东润商业运营管理有限公司与被告谌尧周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理。依法由审判员李岳适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于孟标、邱凤普，被告谌尧周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳市东润商业运营管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，判令被告立即腾空返还所租商铺；2、判决被告支付租金279921元（暂计算至2020年8月9日），支付违约金83976.3元，后期租金按10828元每月计算至起诉之日止；3、被告支付商铺租赁期间所欠的物业费8895元；4、本案诉讼费用由被告负担。被告谌尧周辩称，被告已经在2018年8月份停业，同时也告知了原告。停业后，曾与原告协商过租金的问题，在当地的司法所也做了公证。但是因为被告没有偿还能力，一直没有给付租金。希望原告能免去停业后的租金，同意支付在司法所调解中确认的租金及从2019年6月起的租金，门面随时可以还给原告。本院经审理查明事实如下：2015年10月10日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，被告租赁原告所有的位于长沙国家生物产业基地东润·万象城A栋三层301B号商铺（建筑面积为393平方米）用于经营咖啡馆。合同约定：1、租赁期限为2015年11月10日至2020年11月9日；2、租金及支付方式：第一年租金为88425元（免租3个月），第二年租金88425元（免租3个月），第三年租金78600元（免租4个月），第四年租金123745元，第五年租金129935元。签订合同当日内支付租金88425元；3、违约责任：乙方（被告）如逾期30天未支付，经甲方书面催收后仍未按期交付租金，甲方（原告）有权单方终止或解除本合同，且所收乙方（被告）履约保证金不予退还，并有权要求乙方付清欠款及延迟利息。合同签订当日，被告依约支付第一年租金88425元。此后，被告累计支付租金196725元。合同期限（2015年11月10日起至2020年11月9日止），被告应支付的租金为509130元。在合同期限内，被告尚欠原告租金312405元。2019年6月19日，原、被告因租金的问题在浏阳市经济技术开发区人民调解委员会进行调解，双方达成调解协议，该协议约定：《商铺租赁合同》于2019年5月30日自动解除，如果有一方未履行本协议的约定，双方按照原《商铺租赁合同》履行。此后，被告未能按照该协议履行义务。诉讼中，原告书面陈述仅要求被告支付租金至起诉之日止。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的有效合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告是出租人，被告是承租人。双方应当按照《商铺租赁合同》的约定行使权利履行义务。原告将商铺交由被告使用后，被告就应按合同约定或实际使用时间支付租金，逾期支付应承担违约责任，现原告仅要求被告支付租金至起诉之日止的租金，系其对自己权利的处分，本院予以确认。根据核算至2020年8月12日，被告尚欠原告租金279921元。1、关于原告要求解除《商铺租赁合同》的问题。合同解除权属于形成权。所谓形成权就是权利人依据自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生变更或消灭的权利。可以分为约定解除权和法定解除权。法律赋予当事人在一定条件下享有解除合同的权利，其目的在于当客观原因导致合同目的无法实现、合同无法继续履行或者因当事人一方违约达到一定程度，合同已经没有继续存在的必要、合同目的即将落空时，允许当事人按照法律的规定启动解除程序，从而摆脱合同的束缚，不再履行合同的相关义务。因此，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告在合同履行期限内违反约定拖欠租金超过30日，原告可单方行使法定解除权解除《商铺租赁合同》，且合同约定期限也已经届满，故本院对原告要求解除《门面租赁协议书》的诉讼请求予以支持。2、关于要求被告支付违约金83976.3元的问题。双方签订的《商铺租赁合同》约定：“如逾期30天未支付，甲方（原告）有权单方终止或解除本合同，且所收乙方（被告）履约保证金不予退还，并有权要求乙方付清欠款及延迟利息。”现被告逾期支付租金的期限已经远远超过30日，故被告应当支付违约金。原告现放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系其行使处分权，本院予以准许。3、关于原告要求被告支付物业费8895元的问题。原告没有向被告收取物业费的权利，且无证据表明原告代缴了物业费，因此对原告的该项诉讼请求不予支持。4、关于人民调解协议履行的问题。因该协议约定继续履行《商铺租赁合同》，被告分期支付所欠租金，现原告在人民调解协议签订后继续将商铺交由被告使用，故原告有权继续按原合同约定收取租金。至于被告在此期间开始停业，但因被告没有履行腾退商铺的义务，不影响原告商铺租金的计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百一十一条之规定，判决如下：一、解除谌尧周与浏阳市东润商业运营管理有限公司于2015年10月10日签订的《门面租赁协议书》；二、限谌尧周于本判决生效后十日内腾空长沙国家生物产业基地东润·万象城A栋三层301B号商铺；三、限谌尧周于本判决生效后十日内支付浏阳市东润商业运营管理有限公司租金279921元；四、驳回浏阳市东润商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，本案受理费6892元，减半收取3446元，由浏阳市东润商业运营管理有限公司负担846元，由谌尧周负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李岳二〇二〇年十一月十一日书记员  陈航附法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。