贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5639号上诉人（原审被告）：遵义全富建材城房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区平庄村**小区****。法定代表人：艾航，董事长。委托诉讼代理人：罗存丽，员工。委托诉讼代理人：蒋兴华，员工。被上诉人（原审原告）：任哲曦，男，1992年8月20日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：任正平，男，1962年10月17日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。与任哲曦系父子关系。上诉人遵义全富建材城房地产开发有限责任公司（以下简称全富房开）与被上诉人任哲曦租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。全富房开上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求;2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、按照双方签订的委托经营管理协议第三、四条约定，上诉人支付租金的条件有二，一是以上诉人实际收到租赁户交纳租金为准，二是以上诉人市场正式营业时间为准。因此，上诉人支付租金的条件不成就，即便支付，也应当以上诉人实际收取租金7245元并扣除管理费2%后计算，即7100元。二、委托经营管理协议第三条第一款约定的内容并没有免除或限制被上诉人权利，不能任意解读或干预当事人的意思自治。即便该条关于委托收益的内容为格式条款，也不存在免除和限制被上诉人权利的情形，只是被上诉人收取租赁的时间是在租赁户向上诉人缴纳租金后。三、一审判决违反了当事人意思自治原则，在双方有约定，且被上诉人未提出显失公平的情形下，法院不应随意利用裁判权干涉当事人的约定。被上诉人任哲曦辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。任哲曦向一审法院起诉请求：1.认定原告于2017年3月14日与被告签订的《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》合法有效（合同编号为0051号）；2.被告支付原告三年零三个月商铺租金82,488.70元；3.要求被告支付协议违约金88,155.90元；4.要求被告赔偿原告商铺升值损失58,800元；5.要求被告信守承诺，继续履行协议内容；6.由被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：原被告双方于2016年7月9日签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于贵州省遵义市新蒲新区，面积为34.5平方米，总房价为338100元，原告于2017年2月22日前已支付了150000元房款。剩余房款合同约定于2017年2月22日前支付，原告至今未支付该款。原告于2017年3月14日与被告签订了《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》，委托被告对涉案商铺进行管理，合同第一条第3款：商铺委托期限为交房次日起计5年，即2017年2月1日至2022年1月31日止。2017年2月1日至2020年1月31日甲方（原告）租金为35元／平方／月。2020年2月1日至2022年1月31日甲方租金为38.5元／平方／月；第三条第1款：甲方承诺并愿意按照乙方（被告）的规划经营保证市场的健康发展，租赁商家在免租期内，甲方不收取房屋租金，乙方支付给甲方的回报，以乙方实际收到租赁户交纳租金为准，并同意乙方收取实际租金总额的2%作为委托管理费（后期的委托管理费根据市场的实际租金情况上调或下调）；第六条第1款约定：甲、乙双方若在签订本协议后擅自中止协议者，违约方须赔偿守约方由此造成的一切经济损失，并支付协议约定委托经营管理商铺购买价值15%的违约金。2017年3月14日，被告向原告出具了《关于购买商铺客户租金支付的具体流程》作为被告向原告支付房租流程的附件，载明：根据公司2016年7月1日文件，投资客户委托商铺租金起算时间为2017年2月1日，现该部分客户租金已至支付时间，现将相关执行流程如下：一、租金按季度支付；二、租金计算流程：销售计算—财务审核—领导审批—财务支付。原告执照合同约定将涉案商铺交付被告进行管理，未收取过租金。一审法院认为，原告于2017年3月14日与被告签订的《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，该合同合法有效。原告按照合同约定履行了义务，被告未按约定向原告履行交付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，原告要求被告支付涉案商铺的租赁费用符合法律规定，法院予以支持，时间从2017年2月1日至起诉之日（2020年3月1日）止，金额为43，470元+1，328.25元＝44，798.25元［其中36月（2017年2月1日至2020年1月31日）×35元/平方/月×34.5平方米＝43，470元、1月（2020年2月1日至2020年2月29日）×38.5元/平方/月×34.5平方米＝1，328.25元］。因原被告双方均未擅自中止《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》，故原告要求被告按照《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》中第六条第1款约定承担违约责任并支付违约金88，155.90元的诉求，法院不予支持；原告要求被告赔偿商铺升值损失58，800元，因无事实及法律依据，法院不予支持。被告以《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》第三条第1款为据，认为原告获取租金的前提条件是被告收到租赁户交纳租金为准，该条款系格式条款，与被告于当日向原告出具的《关于购买商铺客户租金支付的具体流程》意思相悖，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，对被告的该抗辩，法院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、原告任哲曦与被告遵义全富建材城房地产开发有限责任公司于2017年3月14日签订的《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》合法有效；二、由被告遵义全富建材城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告任哲曦支付租金44798.25元；三、驳回原告任哲曦的其它诉讼请求。案件受理费4740元，减半收取2370元，由被告遵义全富建材城房地产开发有限责任公司承担1370元，原告任哲曦承担1000元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为:上诉人向被上诉人支付租金的条件是否成就，支付租金的起算时间和标准如何认定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，双方签订的《商铺委托经营管理协议》由全富房开制作并提供签订，其中第三条第一款内容在签订前已制定完成，该条款的内容明显限制了被上诉人的权益，免除了上诉人的合同义务，并且全富房开也未提供证据证明在签订该协议前采取方式提醒签订人注意该格式条款，故一审判决认定该条属于格式条款符合法律规定，予以确认。因该条约定属于格式条款，当属无效约定，故对全富房开上诉主张按照此规定计算和支付租金的理由不予采纳。《商铺委托经营管理协议》约定商铺委托期限为2017年2月1日至2022年1月31日止，其中2017年2月1日至2020年1月31日甲方租金为35元/平方/月；2020年2月1日至2022年1月31日租金为38.5元/平方/月。因此，一审按此约定的租金标准和起算时间，计算租金至起诉日止与合同约定及法律规定相符，予以确认。全富房开关于支付租金条件及计算标准和时间的上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，全富房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4740元，由遵义全富建材城房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 张 睿二〇二〇年十一月二十六日法官助理蓝可昕书记员黄佩玉