浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初3750号 原告（反诉被告）：方朝明，男，汉族，1970年2月7日出生，住桐庐县。 被告（反诉原告）：莱茵达（桐庐）体育发展有限公司，住所地：桐庐县县城大奇山路****。 法定代表人：彭领昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪翔，男。 委托诉讼代理人：肖明珠，女。 原告（反诉被告）方朝明与被告（反诉原告）莱茵达（桐庐）体育发展有限公司（以下简称莱茵达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告方朝明、被告莱茵达公司委托诉讼代理人汪翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方朝明向本院提出诉讼请求：1、解除认购协议，返还商品房认购定金共5万元及相应日期的银行利息；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2019年6月16日在参观被告公司房产奥城望项目时，感觉很好，并支付了买房的意向金5万元人民币，支付意向金时金额数值并不可商量，并被告知于2019年6月22日开盘，当时我在现场销售员介绍他们公司的实力和品质下签订了商品房认购协议，注：这时我只听销售介绍，没有看商品房销售合同范本。刘时的意向金转变为购房定金了，并约定于2019年6月28日奥城望售楼部签订正式合同，当我看到正式合同后，发现开发商如此低的合同违约责任我无法接受，尽管李周**经理解释有房管局备案的保障，但房管局不承担开发商违约责任，本人以前没有购买过期房，之前桐庐有好几个房产项目的烂尾我看在眼里，房管局根本就是个摆设。被告违约成本太低，交房期限长，感觉没有安全感，担心变烂尾工程，故要求奥城望销售李周**经理对合同增加保障条款，李周**经理拒绝增加保障条款，后经多次协商还是不同意修改合同增加违约条款，造成我合同无法签订。故请求法院按合同法要求撤销合同并返还原告定金并支付银行利息和案件受理费。 被告莱茵达公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《商品房认购协议》依法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。答辩人与被答辩人签订的虽然是《商品房认购协议》，但该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且答辩人已经按照约定收受被答辩人购房的5万元定金，该认购协议实际是商品房买卖合同。签订合同双方的主体合格，内容符合法律的规定，不存在任何合同可以撤销或无效的条件，合同依法应当认定有效。二、被答辩人未按认购协议约定与答辩人签订《商品房买卖合同》构成缔约过失和合同违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。答辩人与被答辩人签订的《商品房认购协议》第五条约定：“被答辩人应在2019年6月28日前至答辩人售楼部签订《商品房买卖合同》”。为此，答辩人已多次电话催促并以书面方式催促被答辩人签订合同，但被答辩人均不予理睬，显属违约，应根据认购协议的约定，由被答辩人承担缔约过失和罚没定金的违约责任。三、被答辩人的起诉和诉讼请求，没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。答辩人与被答辩人签订《商品房认购协议》的首部就开宗明义：“基于出卖人已取得【奥城·望】的商品房预售许可证，买受人对出卖人明示的《商品房买卖合同》(含补充协议)、《前期物业服务合同》及《临时管理规约》已充分了解并认可”，且答辩人出示的《商品房买卖合同》已于2019年5月22日，就通过浙江省合同格式条款备案。现被答辩人诉称“合同违约金过低”，且也不存在因不可归责于当事人双方的其他事由，故答辩人诉称“造成合同无法签订”的理由，没有任何事实根据，显属无理。综上，答辩人与被答辩人签订的《商品房认购协议》合法有效，被答辩人未按协议约定，按时与答辩人签订《商品房买卖合同》显属违约，应承担缔约过失和罚没定金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请法院查明案件事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告莱茵达公司同时向本院提出反诉请求：1、依法认定反诉人与被反诉人2019年6月22日签订的《奥城望商品房认购协议》有效；2、反诉人没收被反诉人支付的签约定金人民币5万元；3、被反诉人承担本诉和反诉诉讼费。事实和理由：反诉人是桐庐县城金西路999号奥城望23幢房屋项目的开发商，项目依法取得《浙江省企业投资项目备案表》、《不动产权证书》(土地证)、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售证》等开发建设许可，具备商品房销售的法定条件，也将《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等依法向浙江省格式合同条款备案系统进行了备案。2019年6月22日，被反诉人与反诉人签订《奥城望商品房认购协议》，约定了被反诉人认购反诉人开发的桐庐县奥城望23幢1单元402室商品房，建筑面积89.34平方米，总价1386172元，期房；协议签订当日向反诉人支付签订合同定金五万元；被反诉人承诺于2019年6月28日前携带本协议、定金收据、身份证及相关资料到奥城望售展中心与反诉人签订正式的《商品房买卖合同》。该协议其中第六条违约责任特别约定：1、买受人如逾期未到上述地点签订《商品房买卖合同》或违反本合同其他约定导致未签订合同的，则视作买受人违约，出卖人有权没收买受人所交定金，有权将上述商品房另行出售；2、若出卖人违反本协议将商品房另行出售或导致买受人不能购买商品房的，则视作出卖人违约，出卖人应双倍返还定金等条款。上述《商品房认购协议》履行过程中，被反诉人支付定金50000元，反诉人依约于满足合同签订条件后通知被反诉人签订正式的《商品房买卖合同》，但被反诉人在签订合同过程中却以“莫须有”的理由拒绝签订正式的商品房买卖合同，并不顾反诉人多次电话和书面催促函的催告，至今不办理《商品房买卖合同》签订的手续，构成了合同的违约。综上，反诉人与被反诉人签订的《商品房认购协议》合法有效，被反诉人未按协议约定按时与反诉人签订《商品房买卖合同》，显属违约，应承担缔约过失和罚没定金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，反诉人依法提起反诉，请法院查明案件事实，依法支持反诉人的反诉请求。 原告方朝明针对被告莱茵达公司的反诉辩称：2019年6月28日我是去签订购房协议，签订协议过程中，我要求增加合同保障条款，他们不愿意修改合同，所以合同没有签订成功，如果被告能够坚持修改，合同就签订下去了，如果修改不了到底是谁的责任，造成的违约也没有明示，我当时没有看购房协议，录音里面也反映了是我自己没有看，我对事实情况不是很了解，也不是我全部的责任，应该是销售员没有介绍到位，没有把细节说清楚。 原告方朝明为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、商品房认购协议、付款凭证，用以证明双方之间法律关系及原告支付了保证金5万元； 2、录音资料，用以证明被告不同意修改商品房买卖合同违约条款。 被告莱茵达公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、浙江省企业投资项目备案（赋码）信息表及其截图，不动产权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，用以证明本案涉及房屋建设的合法性； 2、商品房预售证及其附件，用以证明涉案商品房销售的合法性； 3、商品房买卖合同格式条款备案通知书，用以证明涉案商品房买卖合同条款已经政府部门备案的事实； 4、商品房认购协议及定金付款凭据，用以证明原告认购商品房并支付签约定金，但违约未按时签订商品房买卖合同的事实； 5、催促函、快递单、送达凭据、回单，用以证明被告通知并催促原告签订商品房买卖合同，原告不予理睬，其支付的签约定金应予以罚没的事实； 6、浙江省商品房买卖合同电子版，用以证明原告在与被告签订商品房认购协议时，该合同电子版（空白），被告在销售场地公开进行了公示，原告当时没有提出异议； 7、浙江省商品房买卖合同网签备案版，用以证明网签版与电子版内容一致，双方违约责任是对等并相互制约的，原告的要求显属无理，也无法向政府部门提供备案通过。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1无异议，本院予以确认。对证据2真实性无异议，但对证明内容有异议，本院经审查对该证据予以确认，证明内容根据证据本身内容并结合本案其他证据综合分析认定。原告对被告提交的证据均无异议，本院经审查均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定的事实如下： 2018年7月2日，莱茵达公司就位于桐庐县城高家路以南2号地块开发项目“莱茵体育生活之城－住宅”向桐庐县发展和改革局备案。 2018年10月30日，莱茵达公司取得案涉项目建设工程规划许可证。 2018年12月14日，莱茵达公司取得案涉项目建筑工程施工许可证。 2019年5月13日，莱茵达公司取得案涉项目商品房预售证。 2019年6月16日，方朝明支付莱茵达公司人民币5万元。 2019年6月22日，方朝明与莱茵达公司签订《奥城·望商品房认购协议》1份，约定：基于出卖人已取得【奥城·望】商品房预售许可证，买受人对出卖人明示的《商品房买卖合同》（含补充协议）、《前期物业服务合同》及《临时管理规约》已充分了解并认可，出卖人和买受人在平等、自愿、协商一致的基础上.就买受人向出卖人预约认购本项目商品房事宜，达成如下协议：一、商品房的位置及价格。买受人自愿向出卖人认购位于杭州市桐庐县××商品房：23幢1单元402室房屋。该商品房物业性质为：住宅，该商品房建筑面积约为89.34平方米（该商品房建筑面积以《商品房买卖合同》的相关约定为准），房屋单价为（人民币）15515.69元／平方米，总价为（人民币）1386172元整。二、商品房销售特征。该套商品房为【期房】。三、认购及签约定金。买受人在签订本协议的当日，向出卖人支付该套商品房签订合同定金5万元整，在正式签订《商品房买卖合同》时该定金将抵作所购商品房房款。四、买受人同意《商品房买卖合同》按以下第3种方式支付购房价款。1、一次性付款方式；2、分期付款方式；3、银行按揭付款：买受人于签订《商品房买卖合同》前付清总房款的30%或以上作为首付款，并于签订合同前就剩余房款支付与贷款银行办妥按揭贷款手续。如买受人贷款审查未能通过，则买受人应于签订《商品房买卖合同》当日以一次性付款方式付清全部房价款。五、《商品房买卖合同》的签订。买受人承诺于2019年6月28日前携带本协议、定金收据、身份证及相关资料到【奥城·望】售展中心与出卖人签订《商品房买卖合同》。六、违约责任。1、买受人如逾期未到上述地点签订《商品房买卖合同》或违反本合同其他约定导致《商品房买卖合同》未签订的，则视作买受人违约，出卖人有权解除本协议，并没收买受人所交定金，有权将上述商品房另行出售。如买受人确有特殊原因不能按时与出卖人签订《商品房买卖合同》，买受人应事先书面通知出卖人，出卖人同意不解除本协议的，买受人应与出卖人办理延期签约手续。在延期签订《商品房买卖合同》期间，买受人应每日按所认购房屋总价款的万分之肆，向出卖人支付延期违约金。2、若出卖人违反本协议将该商品房另行出售或违反本合同其他约定而导致买受人不能购买所认购商品房的，则视作出卖人违约，出卖人应双倍返还定金。七、有关该商品房买卖需由买受人缴纳之税费，均由买受人承担。八、该商品房土地使用权及／或在建工程出卖人有权抵押，出卖人承诺在该商品房办理产权初始登记前解除抵押。九、买受人在未征得出卖人同意之前，不得将上述物业或本协议之权益以任何形式转让给他人。十、买受人如在本协议签订的同时向甲方认购车位的，在《商品房买卖合同》签订前，本协议解除或终止的，双方所签署的车位购置协议随之解除。十一、本协议的任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，收件地址以协议所列的地址为准（出卖人的通讯地址为协议中所列的日常经营地址），若一方地址发生变更的须及时书面通知对方；协议一方向对方发出的通知，符合下列情形之一的均视为已送达：1、该通知己交付对方的；2、该通知以邮递或快递方式发出后7天的；3、以传真、电话或其它类似方法通知后对方以适当的形式确认的。如因出卖人或买受人约定联系方式变更后未及时通知另一方，导致另一方发出的通知无法按时送达，仍视为己送达，相应责任由未及时通知约定联系方式变更的责任方承担。十二、其他未尽事宜由双方协商解决，协商不成的依法向出卖人所在地人民法院起诉，违约方应偿付诉讼费、律师费和法律服务费等实现债权的全部费用。十三、本协议一式叁份，买受人壹份出卖人贰份，自双方签字或盖章且买受人支付定金后生效。双方一经签订《商品房买卖合同》，本协议即行终止。注：若需排队网签，具体签约时间由出卖人电话或短信通知买受人。买受入接到出卖人通知3天内前往销售中心签订《商品房买卖合同》，逾期本协议作废。定金没收。 2019年6月28日，方朝明以《商品房买卖合同》约定的违约责任太轻，合同没有保障为由拒绝签订《商品房买卖合同》。 2019年7月3日，莱茵达公司通过EMS向方朝明在认购协议上所列的地址邮寄发送关于敬请及时签订《商品房买卖合同》的催促函，方朝明拒收该函件。双方至今未签订《商品房买卖合同》。 本案庭审时，莱茵达公司同意解除认购协议。 另查明，《商品房买卖合同》中第九条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：按照逾期时间，分别处理（1、2不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。第十三条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（1、2不作累加）。（1）逾期在90日之内[该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限]，自约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金[该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。 本院认为，原、被告签订的商品房认购协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告均同意解除商品房认购协议，本院依法予以准许。根据《商品房认购协议》约定，原告在签订本认购协议之前，已经充分了解被告的《商品房买卖合同》以及附随文件之内容，并无异议，该认购协议所涉及的买卖条件（包括但不限于付款方式、付款期限、房屋交付、房屋质量和责任、违约责任、争议解决方式等）已经被告充分告知，原告对此明确表示了解并认可。而该认购协议签订之后，原告以商品房买卖合同关于违约责任太轻，买卖缺乏保障为由要求修改相关合同内容，被告未予同意，故双方协商未成。根据认购协议第六条之约定，原告未按约签订商品房买卖合同，被告可不予返还定金，并可将案涉房屋另行出售。原告作为完全民事行为能力人，应当知道案涉商品房为期房，对可能存在的风险应当知晓，其先付款后签订认购协议，应对合同的性质、签字的后果均属明知，如果其认为该认购协议的约定与事实不符，买卖缺乏保障，其应选择拒绝签订该认购协议而非在签订认购协议之后，再行主张违约责任太轻，合同缺乏保障为由拒签商品房买卖合同。而商品房买卖合同关于买受人逾期付款违约责任和出卖人逾期交房违约责任是对等，当事人权利义务一致。基于以上事实，被告主张系因原告的原因导致正式商品房买卖合同未能签订成功，本院予以采信。故对原告要求返还定金的诉请不予支持，对被告要求没收定金的反诉请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、方朝明与莱茵达（桐庐）体育发展有限公司于2019年6月22日签订的《奥城·望商品房认购协议》有效； 二、方朝明与莱茵达（桐庐）体育发展有限公司于2019年6月22日签订的《奥城·望商品房认购协议》于2020年11月10日解除； 三、驳回方朝明的诉讼请求； 四、莱茵达（桐庐）体育发展有限公司没收方朝明交付的定金5万元。 本诉案件受理费525元，由方朝明负担。反诉案件受理费525元，由方朝明负担。 原告方朝明于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴海祥 二〇二〇年十一月十六日 书记员  张 抗 ? 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。