福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0125民初1739号原告：名城地产（永泰）有限公司，住所地：永泰县葛岭镇葛岭街**。法定代表人：林振文，总经理。委托诉讼代理人：张琦，女，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈淑芳，女，该公司员工。代理权限：特别授权。被告：姚海燕，女，1982年12月16日出生，汉族，住福建省闽侯县。原告名城地产（永泰）有限公司（下称名城公司）与被告姚海燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名城公司委托诉讼代理人陈淑芳到庭参加诉讼。被告姚海燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名城公司向本院提出诉讼请求：1.解除名城公司与姚海燕签署的《商品房买卖合同》，姚海燕应于合同解除之日起5日内配合名城公司办理合同及商品房预告登记注销、银行抵押预登记注销等合同解除相关手续；2.姚海燕应于合同解除之日起5日内将坐落于永泰县××镇××村××号××号××期××号楼××单元商品房腾空并返还给名城公司；3.姚海燕向名城公司支付违约金99110.6元；4.姚海燕偿还名城公司代垫的全部按揭款项（暂计至2020年3月，名城公司已为姚海燕代垫按揭款55790.29元，且该金额仍在不断增加）；5.本案的诉讼费用、保全费用、公告费（如有）均由姚海燕承担。事实和理由：名城公司于2017年5月17日与姚海燕签署《商品房买卖合同》及其附件及补充协议（合同号：×××83），姚海燕以按揭付款的方式购买名城公司开发的位于永泰县××镇××村××号××号××期××号楼××单元的房产，房屋总价款为495553元。姚海燕向名城公司支付首付款105553元后，以银行按揭贷款方式向名城公司支付了购房余款390000元。姚海燕于2017年9月19日与中国建设银行股份有限公司福建省分行（下称建行福建分行）签署《个人住房借款合同》，向该银行贷款390000元，同时名城公司作为姚海燕的保证人。然而，因姚海燕未按照合同约定按期向建行福建分行偿还借款，暂计至2020年3月，银行已扣划名城公司保证金共计55790.29元，且该金额仍在不断增加。根据名城公司与姚海燕双方签署的《商品房买卖合同》附件六第二条第1点第（7）项约定“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，为维护名城公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院，请求判如所请。姚海燕未作答辩。名城公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：Ａ1.《商品房买卖合同》；Ａ2.《个人住房借款合同》《福建增值税普通发票》（票据号码：×××73）；Ａ3.个人贷款还款凭证；Ａ4.《催款通知函》、寄件面单及寄件回执；Ａ5.《福建增值税普通发票》（票据号码：×××76）；Ａ6.（2020）闽0125财保8号民事裁定书、《福建省人民法院诉讼收费专用票据》（票据号码：×××38）。本院依职权调取证据：Ｂ1.永泰县自然资源和规划局出具的《证明》。本院认为，姚海燕未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。证据Ａ1-Ａ6、Ｂ1来源合法，内容真实，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年5月17日，姚海燕与名城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××83）及其附件，约定姚海燕向名城公司购买位于永泰县××镇××号××期××号楼××层××单元房，建筑面积共62.58平方米，其中，套内建筑面积49.05平方米，公共部位共有分摊建筑面积13.53平方米，单价每平方米7918.71元，总价为495553元，姚海燕应于2017年5月17日向名城公司支付20000元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于同日向名城公司支付首期款85553元，余款390000元办理银行按揭。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二条第1款第7项约定“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”签约后，姚海燕向名城公司支付了购房款105553元。2017年9月19日，借款人、抵押人姚海燕、贷款人建行福建分行、保证人名城公司签订《个人住房借款合同》，约定姚海燕向建行福建分行借款390000元，借款期限自2017年10月15日起至2037年10月15日止，采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为1625元，利息逐期结算还清，永泰县葛岭镇葛岭村238号江山大名城悦山2栋1007单元作为抵押物，名城公司承担连带保证责任。同时合同还就贷款利率、罚息利率、还款、借款人和贷款人的主要权利义务、担保条款、违约责任等进行了约定。合同签订后，建行福建分行向姚海燕发放贷款390000元。上述借款期间，因姚海燕未按约定履行还款义务，名城公司向建行福建分行承担连带责任保证，截至2020年3月24日，名城公司累计偿还贷款55790.29元如下：2018年12月29日9308.91元、2019年3月26日9441.06元、2019年6月27日9277.73元、2019年9月26日9320.82元、2019年12月25日9247.48元、2020年3月24日9194.29元。2020年1月21日，名城公司向姚海燕寄出《催款通知函》，要求姚海燕偿还截止2019年12月代垫的按揭还款46596元。名城公司催款无果，诉至本院。另查明，名城公司已为讼争房屋办理了预告登记，不动产权证号：闽（2017）永泰县不动产证明第0××7号。名城公司于2020年6月23日向本院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2020）闽0125财保8号民事裁定书，裁定冻结讼争房屋产权，期限为三年。为此，名城公司支付诉讼保全费2997元。本院认为，名城公司与姚海燕签订的《商品房买卖合同》及合同附件以及名城公司、姚海燕与建行福建分行签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按合同约定履行义务。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二条第1款第7项约定了单方解除合同的条件，截止2020年3月，名城公司累计代姚海燕偿还贷款55790.29元，且姚海燕经书面催告仍未归还为其代垫的按揭款，已达到解除合同的条件，现名城公司主张解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。同时，姚海燕应按合同约定向名城公司支付购房款总金额20%的违约金99110.6元并偿还名城公司为其代垫的按揭还款55790.29元。合同解除后，姚海燕配合名城公司办理《商品房买卖合同》及商品房预告登记注销手续，名城公司退还姚海燕购房款495553元。名城公司为实现本案债权而支出的诉讼保全费2997元，应由姚海燕负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除名城地产（永泰）有限公司与姚海燕于2017年5月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××83），姚海燕于合同解除之日起5日内配合名城地产（永泰）有限公司办理上述《商品房买卖合同》及商品房预告登记注销手续；二、姚海燕于本判决生效之日起30日内支付名城地产（永泰）有限公司违约金99110.6元；三、姚海燕于本判决生效之日起30日内偿还名城地产（永泰）有限公司代垫的按揭还款55790.29元；四、姚海燕于本判决生效之日起30日内支付名城地产（永泰）有限公司诉讼保全费2997元；五、名城地产（永泰）有限公司于本判决生效之日起30日内退还姚海燕购房款495553元；六、驳回名城地产（永泰）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8733元、公告费560元（已由名城公司直接支付有关单位），由姚海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  林茂椿人民陪审员  高超雄人民陪审员  金福生二〇二〇年十一月二十三日法官 助理  李 霞书 记 员  郑贞萍附：本案适用的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。