福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初9606号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年11月5日                       适用程序                       简易程序                               原告                       原告福建南安农村商业银行股份有限公司美林支行，住所地：南安市美林办事处家装商城商住楼**，统一社会信用代码：913505835978791925。             负责人傅培清，该支行行长。             委托代理人陈开源，该支行职员。                               被告                       被告王志洋，男，2000年2月15日出生，汉族，经商，住福建省诏安县。             被告南安市柳城房地产开发有限公司，住，住所地：南安市/p>             法定代表人林志明，该公司执行董事兼总经理。                               原告诉讼请求                       1、解除原告与被告王志洋、被告南安市柳城房地产开发有限公司于2019年9月9日签订的《个人住房按揭借款合同》；             2、判令被告王志洋立即偿还借款287354.93元及相应的利息、罚息、复利（其中截至2020年8月31日，暂计结欠利息、罚息、复利9617.06元，自2020年9月1日起至实际还清款项之日止利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与合同的约定计算）；             3、依法处置被告王志洋提供的抵押房地产（以不动产登记证明：闽（2019）南安市不动产证明第3207717号登记的权利范围为准），拍卖所得价款由原告优先受偿；             4、由被告南安市柳城房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；             5、由全部被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费及公告费）。                               被告             答辩             意见                       被告王志洋、南安市柳城房地产开发有限公司（以下简称南安柳城房地产公司）未到庭参加诉讼也未提交答辩状。                               本院             认定             事实             证据                       2019年9月9日，原告（贷款人、抵押权人）与借款人（抵押人）王志洋、保证人南安柳城房地产公司签订《个人住房按揭借款合同》，约定：借款本金为288000元，用于购置南安市柳城办事处成功街滨江路领江楼7层713单元的房产；借款期限自2019年9月9日起至2049年9月8日止；借款利率在基准利率基础上上浮10%；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月的20日；借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本金或利息及相关费用，或任何一期贷款本金或利息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期，贷款人有权宣布贷款提前到期并收回，有权解除合同；贷款逾期，自逾期之日起按借款执行利率加收40%逾期贷款罚息；借款人欠息，欠息部分按逾期罚息利率计收利息；担保方式为抵押加阶段性保证；南安柳城房地产公司提供的保证为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用，保证期间为本合同签订之日起至借款人取得本合同项下所购房产证书、办妥相应抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止；抵押物为王志洋址在南安市柳城办事处成功街滨江路领江楼7层713单元的房产。2019年9月11日，双方到南安市自然资源局办理了闽（2019）南安市不动产证明第3207717号《不动产登记证明》，证明权利为抵押权预告登记。2019年9月16日，原告发放贷款288000元给被告王志洋，用于支付王志洋购买商品房的货款。被告王志洋未按合同约定期限、金额支付借款本息，截至2020年8月31日，结欠借款本金287354.93元及利息、罚息、复利9617.06元未还。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人住房按揭借款合同》合法有效。原告依约发放贷款288000元给王志洋，但王志洋未能按合同约定还款方式按期足额还款，结欠借款本金287354.93元及相应利息、罚息、复利。原告有权根据合同约定，解除合同，要求王志洋偿还尚欠借款本金及利息、罚息、复利。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，自合同签订之日起至借款人取得合同项下所购房产证书、办妥相应抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，由保证人南安柳城房地产公司提供连带责任保证。此后，由被告王志洋以其购买的南安市柳城办事处成功街滨江路领江楼7层713单元房产为抵押财产作抵押担保。原告、被告王志洋到南安市自然资源局办理了《不动产登记证明》，但登记的权利为预购商品房抵押权预告设立登记，至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人王志洋办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人南安柳城房地产公司对王志洋的上述债务承担连带保证责任。原告请求拍卖、变卖被告王志洋的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。南安柳城房地产公司依约承担连带保证责任后,有权向王志洋追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款                               裁判             主文                       一、解除原告福建南安农村商业银行股份有限公司美林支行与被告王志洋于2019年9月9日签订的《个人住房按揭借款合同》；             二、被告王志洋应于本判决生效后十日内偿还原告福建南安农村商业银行股份有限公司美林支行借款本金287354.93元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算至2020年8月31日为9617.06元，自2020年9月1日起至实际还款日止的利息、罚息、复利按《个人住房按揭借款合同》的约定和中国人民银行的有关规定计算）；             三、被告南安市柳城房地产开发有限公司对王志洋的上述债务承担连带清偿责任；被告南安市柳城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向王志洋追偿；             四、驳回福建南安农村商业银行股份有限公司美林支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费5754元，减半收取为2877元，由被告王志洋、南安市柳城房地产开发有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 员  方碧芬                                                             二〇二〇年十一月二十四日                                     书 记 员 吴桂菊             速 录 员 林丽明