昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初4447号原告：张娟，女，汉族，1982年4月22日生，住福建省武夷山市。委托诉讼代理人：龚雪，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司，住所地：昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李豪，特别授权代理。原告张娟与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：“浙滇公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张娟的委托诉讼代理人龚雪，被告浙滇公司的委托诉讼代理人朱原熠、李豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向产权登记机关提交、办理东盟森林小区××号房屋的不动产权证书;2、判令被告向原告支付自2015年2月10日起至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理权属登记的违约金（违约金按10元／天计算），暂计至截止2020年6月15日的逾期办证违约金19510元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月23日原告与被告签订《商品房购销合同》（以下简称“合同”）及相关补充协议（合同编号：东盟森林住宅字第2968号），原告购买东盟森林小区××号商品房一套，合同约定了房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容。根据合同约定，被告于项目整体竣工验收后150个工作日内（即2015年2月10日）前将原告所购房屋的产权证办理完毕，否则需承担10元／天的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部款项。2014年4月9日，原告按被告要求支付了契税、维修基金、产权登记费等相关费用后接房。但被告至今未能按约定为原告办理相应的权属证书，已构成违约。为此，原告曾多次与被告协商，均协商无果，无奈之下只能诉至法院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告浙滇公司辩称，1、案涉房屋之所以未能如期办理产权证是因为部分业主阻挠规划项目的建设以及私搭乱建所致，并非答辩人原因所造成，答辩人不应当承担任何形式的违约责任，且属该部分业主私搭乱建以及阻挠规划项目的建设的行为依法属于合同法第117条规定的不可抗力事件，答辩人具有法定的免责事由。2、另原、被告之间的办理房屋产权证的约定是一个独立的委托代理关系，并非答辩人的法定义务。本案诉讼程序遗漏了必须参加的第三人昆明飞迅达信息科技有限公司。本案约定的项目整体竣工验收150个工作日办理房产证，现在项目整体竣工验收为2019年9月26日，往后推算150个工作日才能认定按照合同约定满足的办证条件。3、答辩人的义务仅限于代原告向不动产权登记机关提交办理房屋产权证的申请资料，而原告已经委托给了第三方昆明飞迅达信息科技有限公司，并且昆明市于2016年6月30日开始实施了二证合一。原定答辩人代办的义务在法律上和事实上已经不能履行，故即使认定答辩人违约，但因情势变更，答辩人的办证义务免除，且双方约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，确认以下法律事实:被告浙滇公司（甲方）与原告张娟（乙方）于2013年4月23日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区D07幢第6层602号房，价款为303684元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告付清了全部购房款，并于2014年4月9日按照被告要求向被告支付了产权登记费、维修基金、配套费、产证代办费费用，并办理了接房手续。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。对于被告浙滇公司提出部分业主阻挠规划项目建设及私搭乱建影响项目验收备案，目前案涉项目整体竣工验收的时间是2019年9月26日，违约金应从2019年9月26日后150个工作日开始起算的辩称，因规划建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，综上，案涉项目于2019年9月26日整体竣工验收系被告自身的原因造成的，对被告的辩称，本院不予采信。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，被告浙滇公司认为违约金过高要求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙滇公司每天按5元向原告支付逾期违约金。双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关；由于被告自身的原因导致案涉小区于2019年9月26日竣工验收，原告已经付清全部购房款并于2014年4月9日按照被告要求缴清了产权登记费、维修基金、配套费、产证代办费费用，办理了接房手续，本院综合考虑双方的履行情况及原告的预期利益，认定自2014年4月9日后150个工作日的次日即2014年11月17日为逾期办证的起算期限；截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。对于原告主张办理不动产证的请求，办理不动产证登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告主张办理不动产权证的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，中华人民共和国行政法》第二十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张娟支付自2014年11月17日起至被告将办理东盟森林小区第D07幢第6层602号房不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日5元计算的逾期办证违约金；二、驳回原告张娟的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  李余余二〇二〇年十一月四日书记员  刘 楠