云南省富民县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0124民初786号原告（反诉被告）：孙某某，女，1975年4月11日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：郑凌凤，云南凌云律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：高某某，男，1993年6月30日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张彦媛，女，1992年11月25日生，汉族，住云南省昆明市西山区。系高某某妻子，特别授权代理。原告孙某某与被告高某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，被告高某某于2020年8月25日提起反诉。本院依法适用普通程序，于同年9月17日公开合并开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人郑凌凤、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人张彦媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房地产居间买卖合同》；2.判令由被告向原告支付违约金413960元；3.判令由被告向原告支付因实现权利所产生的律师费20000元；4.判令由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2020年4月27日原、被告签订《房地产居间买卖合同》，约定原告将位于富民县房屋卖与被告，同时双方约定于2020年5月29日到房屋产权登记机关办理过户手续，合同还约定了付款方式及违约责任。被告未在约定期限内办理过户手续。原告认为，被告拒不按照合同约定履行义务，已经构成根本违约，并给原告造成损失。为维护原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求为谢。被告高某某答辩称：1.约定过户当天被告已到场，原告以担心贷款风险为由未配合过户，后居间方以短信及微信的形式多次催促原告过户，并发了告知函，原告均未配合过户。2.原告签合同后就从未积极配合办理过户前需要办理的手续，违章建筑未拆除，物管费用未结清，空户证明未到派出所开具。在5月29日前原告未准备齐全这些过户必须要的手续，导致5月29日双方虽然均到场但根本不可能过户。3.原告隐瞒房屋诸多情况，被告在走访小区其他业主和物业时了解到，该房屋多年物管费用未结清（违反了合同第四条），房屋装修十余万尾款未结清（违反了合同第九条），房屋上一任房主是原告丈夫的妹妹，原告和原告的弟弟妹妹以及父母曾经均在房屋中居住，原告父亲已经去世，是否存在遗产继承问题，是否存在原告与兄弟、姐妹、父母共同出资购买的情况，老人是否是在该房屋中去世，也从未告知被告。4.原告与被告房屋交易流程进行到签订合同并交付定金，并未办理完公证手续和网签，应当适用合同第五条：甲方违约的，按双倍定金返还乙方，乙方违约的，无权要求甲方返还定金。原告主张的第七条明确规定了是在符合协议第四条及第五条规定的条件，就是满足第四条办理过户和办理完所有维修基金、物管交接后以及第五条办理房屋产权交易登记并交付首付后，如果哪方违约，守约方可以要求违约方赔偿违约金。反诉原告高某某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告按照反诉原告与反诉被告签订的《房地产居间买卖合同》执行；2.若反诉被告已经无法继续执行合同，请求法院判决双倍返还定金40,000元。事实和理由：反诉被告与反诉原告合同约定2020年5月29日办理房屋过户手续，反诉被告虽然到场但未准备过户所需要资料，并且隐瞒交易房屋拖欠两年物管费，装修款未结清的情况。从合同签订后反诉被告就未配合反诉原告办理房屋违建拆除，物管费、维修基金结清，空户证明等过户前应当准备的手续未准备，在居间方千象地产多次催促的情况下于5月29日当天仍然以合同约定首付款较低，贷款金额较高，不放心交易安全为由不配合过户。综上所述反诉原告认为反诉被告早已反悔将以2,360,000元从亲戚张某手上购买的房屋以2,070,000元较低的价格卖给反诉原告。依据上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》提起反诉，请法院依法判决，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告孙某某答辩称，1.答辩人不存在违约行为，反而是被答辩人高某某已经构成根本违约，《房地产居间买卖合同》已经丧失继续履行的基础。答辩人孙某某按照《房地产居间买卖合同》的要求，已经在2020年5月29日及2020年6月1日积极履行配合过户的义务，到达现场且已经准备好过户手续所需的证件。当天被答辩人高某某本来应当按照《房地产居间买卖合同》约定履行过户义务，也就是按照约定价款2,069,800元、支付条款及约定过户的时间办理过户手续，履行合同，但当日被答辩人高某某却提出：要求答辩人孙某某配合其办理违法过户手续，要求网签合同书按照2,860,000元交易价格签署，否则不予办理过户。最终导致无法办理过户手续。被答辩人高某某在2020年5月29日及2020年6月1日前拒不履行过户手续，已经构成根本违约，致使合同目的不能实现，因此《房地产居间买卖合同》已经丧失继续履行的基础。同时，根据《房地产居间买卖合同》第五条第一款的约定，被答辩人高某某违约的，无权要求答辩人孙某某返还定金。2.被答辩人高某某的请求没有事实和法律依据。首先，根据《房地产居间买卖合同》的相关约定，物业费、装修款、拆除违建、物管费、维修基金、空户证明等均要求在支付完首付款或者在交付房屋之后才要履行的义务，并非办理过户的法定条件。被答辩人高某某以此为由拒不配合办理过户，没有法律依据，且已经违约。其次，答辩人孙某某在2020年6月1日前要求被答辩人高某某按照合同约定条款履行过户手续，也就是网签合同按照《房地产居间买卖合同》第二条约定的房屋交易总价2,069,800元签署，并且按照第五条之约定实际履行，但被答辩人高某某拒不履行。被答辩人高某某主张“5月29日当天仍然以合同约定首付款较低、贷款金额较高，不放心交易安全为由不配合过户”，没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回被答辩人高某某的全部反诉请求，以维护社会公平和正义。原告（反诉被告）围绕诉讼请求及反诉答辩依法提交了以下证据：1.《房地产居间买卖合同》，2.《房屋所有权证》，3.结婚证、身份证，4.结婚登记审查处理表，5.微信聊天记录，6.富民县房地产管理所公告，7.照片，8.手机短信，9.委托协议，10.律师费发票，11.《房屋买卖协议》。经质证，高某某对证据1、2的三性及证明事项予以认可；对证据3、4的三性予以认可；对证据5的真实性予以认可，证明内容不予认可；对证据6、7、8的真实性予以认可，证明内容部分予以认可；对证据9、10真实性予以认可；对证据11真实性予以认可，但是认为协议上的成交价是1,100,000元，与高某某去房管所查询的查档表不一致。被告（反诉原告）高某某围绕其辩解及反诉请求依法提交了：1.《告知函》，2.违建拆除收条，3.房屋信息查询摘抄表，4.定金收据，5.询问居间方意见笔录，6.反诉被告多年未交物管费询问视频，7.反诉被告装修尾款未结清紫苹果装修电话，8.违建未拆（光盘）。经质证，原告对证据1、2、5、6、7、8的三性不予认可，证明内容不予认可；对证据3的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；对证据4的三性予以认可。综上，本院对双方在质证中无异议的证据予以采证并在卷佐证。而对于被告提供的第1、5组证据，若能与其他证据相印证部分，本院予以采证；对于被告提供的第2、6、7组证据，与本案无关，本院不予采证；对于被告提供的第8组证据的真实性本院予以确认，但不能证明原告存在违约行为。案经审理，本院依据双方当事人对真实性无争议的证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的如下法律事实：2020年4月27日，原告（出卖人、甲方）与被告高某某（买受人、乙方）及居间方云南千象房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房地产居间买卖合同》约定：甲方将位于富民县房屋转让给乙方；该房屋按套计价，成交总价为2069800元；同时双方约定于2020年5月29日到房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；合同签订之日，乙方向甲方支付定金20000元作为购房担保，办理完公证或网签手续前，甲方毁约的，按双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金；甲、乙双方办理完《房屋转让预约协议》公证当天或申请办理完房屋所有权转移登记当天，乙方再付甲方房款149800元，待甲方将房屋过户给乙方后，乙方申请商业贷款第三次支付甲方房款1900000元；违约责任第七条第2项：于符合本协议第四条和第五条规定的条件时，乙方拒不按照协议约定的内容办理产权过户并支付价款的，甲方有权要求：（1）乙方赔偿甲方该房屋成交价20%的违约金……。合同还对其他事项进行了约定。孙某某于签订合同当日收取了高某某给付的房屋定金20000元。2020年5月29日原、被告按约到富民县办理房屋所有权转移登记，由于富民县房地产管理所于2020年5月25日至29日期间办公地点搬迁，暂停所有房屋交易办理业务，从而导致当天办理无果，后双方再次相约同年6月1日办理转移登记。2020年6月1日原、被告双方到达云南千象房地产营销策划有限公司后，因对网签合同书上合同内容调整问题有争议，双方不欢而散，至今未到登记机关办理房屋所有权转移登记手续。本院认为，本案争议焦点为：违约责任的承担。本案中，孙某某与高某某及居间方签订的《房地产居间买卖合同》系双方在平等自愿的前提下所签订，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。被告高某某在签订《房地产居间买卖合同》当天已按约向原告孙某某支付定金20,000元，之后因被告需要申请商业贷款1,900,000元支付原告购房款问题，被告在与原告协商欲对网签合同书上合同价或者合同内容进行适当调整过程中，原告坚持只能按《房地产居间买卖合同》的约定内容进行网签，从而致双方未能到登记机关办理房屋所有权转移登记手续，据此本院确定被告存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定原告可以请求解除合同，故对原告请求解除合同的诉求予以支持；而依据《房地产居间买卖合同》第五条第1项的约定，被告违约，定金20,000元不再返还；并根据第十一条第2项约定，被告应承担原告为实现其权利而产生的律师费20,000元。另对于原告起诉给付413,960元违约金的诉求，不符合《房地产居间买卖合同》第七条第2项的约定，且原告也未提供相关证据证明因被告违约给其造成的损失，故对原告的该项诉求不予支持。其次，因反诉原告提供的证据不足以证明反诉被告存在违约行为，故对其请求双倍返还定金40,000元的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告（反诉被告）孙某某与被告（反诉原告）高某某于2020年4月27日签订的《房地产居间买卖合同》；二、由被告（反诉原告）高某某于本判决生效后三日内给付原告（反诉被告）孙某某律师代理费20,000元。三、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告高某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7810元（原告已预交），由被告高某某负担300元，由原告孙某某负担7510；反诉案件受理费400元，（已减半收取，反诉原告已预交），由反诉原告高某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李庆芬人民陪审员  杜元明人民陪审员  司迎虹二〇二〇年十一月十九日书 记 员  周勇晶