广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1637号上诉人（原审被告）：黄锦全，男，汉族，1972年03月05日出生，公民身份号码450************231，广东省湛江市人，住湛江市赤坎区******。被上诉人（原审原告）：广东省遂溪县******田头六经济合作社(又名“水粉仔村”)，住所地：广东省遂溪县*******。法定代表人：伍华林，村长。上诉人黄锦全因与被上诉人广东省遂溪县******田头六经济合作社（以下简称“田头六经济合作社”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市遂溪县人民法院（2019）粤0823民初1180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄锦全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄锦全上诉请求：一、依法撤销(2019)粤0823民初1180号号民事判决第一项、第二项；二、判决黄锦全基于租赁合同的有效性继续使用租赁土地；三、由田头六经济合作社承担本案的诉讼费用及其他费用。事实与理由：一、涉案土地租赁合同的实际出租方为田六头经济合作社的十五名村民，一审判决有悖案件事实。自签订涉案租赁合同以来，黄锦全的租金均是按户支付给出租方村民。初立合同当时出于管理方便，田头六经济合作社作为甲方(出租方)统一与黄锦全(承租方)签订涉案《土地使用合同》，但因涉案土地已由村民经济组织分给本村村民使用，涉案合同的实际权力享受人及义务履行人是该经济组织的十五名村民：冼均、冼观友、冯少玲、冼树基、冼树群、冼南胜、吴光、梁旭、妃常、林树爱、林细啄、劳福、炳余、劳和中、黎同。上述事实，黄锦全在原审中提供了《现金收入证明单》、《收款收据》予以证明，且田头六经济合作社亦对上述事实亦予以认可。二、针对涉案土地的现实情况，一审判决有违当事人的意愿。2018年初，湛江市*********工程需征收涉案土地中的部分土地。至2018年3月，上述出租人中的黎同、南胜、吴光已就其所使用的土地与政府签订了征收协议并领取了政府发放的土地征收款。事实上，在涉案租赁合同所署的时间到期后，因黄锦全已实际缴付租金，该合同中的大部分出租人均未对黄锦全继续使用租赁土地提异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同依法应当继续有效。另外，在田头六经济合作社提起诉讼后，该租赁合同中的出租方中的大部分农户已和黄锦全表示愿意继续与黄锦全签订土地租赁合同。截止至2019年12月，已经与黄锦全续签书面租赁合同的有：冯少玲(1.734亩)、冼树基(0.816亩)、林树爱(1.8亩)、林细啄(1.02亩)、劳和中(0.625亩)、冼树德(0.2亩)、冼关成(即原冼均，0.374亩)、冼里文(即原冼树群0.911亩)，以上续签合同的总面积为7.48亩。也就是说，一审法院的判决内容明显违背当事人意愿及存在履行不能的情况。田头六经济合作社经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。田头六经济合作社向一审法院起诉请求：1.判令黄锦全将黄锦全与田头六经济合作社于2007年04月16日签订的《土地使用合同》所涉土地返还给田头六经济合作社；2.判令黄锦全向田头六经济合作社支付自2019年04月16日起至返还土地之日止的土地占用费(按每年租金9836元计算，暂计至06月16日共二个月为1639.33元)；3.本案诉讼费用由黄锦全承担。一审法院认定事实：广东省遂溪县******田头六经济合作社即是原遂溪县************，2018年05月29日变更为广东省遂溪县******田头六经济合作社。2007年04月16日，田头六经济合作社以原水粉仔村为甲方与黄锦全作为乙方签订了《土地使用合同》一份，约定：甲方将位于遂溪县******************口对面面积为12.8亩的土地租赁给乙方使用；租赁期限为十二年（自2007年04月16日起至2019年04月15日止）；租金为9836元/年（约768.44元/亩）；乙方需在2007年04月16日前缴交相当于一年租金的定金9836元，定金在最后一年自动转为当年的租金；合同签订之日乙方需缴交当年的租金9836元，甲方需要将出租的土地交给乙方使用。合同签订后，田头六经济合作社依约将租赁的土地交付给黄锦全使用，黄锦全也一直按照约定向田头六经济合作社交付租金。直至2019年04月15日《土地使用合同》期限届满时止，双方对履行合同均无任何异议，也没有发生任何纠纷。2019年04月15日《土地使用合同》期限届满后，按照合同约定黄锦全应当将涉案土地交回给田头六经济合作社使用，但经田头六经济合作社多次催促，黄锦全均以田头六经济合作社已收取其2019年的租金，所缴纳的押金9836元应当作为2019年至2020年一年的租金，拒不返还租赁的土地，双方发生纠纷，田头六经济合作社遂诉至原审法院。另，庭审中田头六经济合作社称2018年04月，应田头六经济合作社的要求，黄锦全已向田头六经济合作社缴交2018年至2019年的租金并且比原约定的租金有所提高为13202.2元（约1032元/亩），黄锦全对此没有异议。上述事实有双方提供的证据、开庭笔录在案佐证，足以认定。一审法院认为，本案是土地租赁合同纠纷。本案的焦点：1.黄锦全是否应当将租赁的12.8亩土地返还给田头六经济合作社使用。本案田头六经济合作社与黄锦全签订的《土地使用合同》是双方自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，《土地使用合同》于2019年04月15日期限届满，因此，田头六经济合作社请求黄锦全将涉案土地返还给田头六经济合作社，合法有据，予以支持。定金是债权的担保，债务人履行债务后，定金可抵作租金或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务时，应当双倍返还定金。合同约定定金自动转为最后一年即2018跨2019年租金，双方应当按照约定履行，但黄锦全却又支付了2018跨2019年的租金，应视为黄锦全自愿交付2018跨2019年的租金。土地的续租，应当经土地出租人同意，未经土地出租人同意，违反契约自由、公平自愿、诚实信用和合法的原则。因此，黄锦全主张缴交的定金，视为租期顺延到2020年的租金，缺乏法律依据，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”的规定，《土地使用合同》已于2019年04月15日期限届满时失效，黄锦全的该抗辩意见不予采信。黄锦全缴纳的定金9836元，可要求田头六经济合作社予以返还。焦点2：关于田头六经济合作社请求黄锦全支付自2019年04月16日起按9836元/年计算至返还土地之日止的土地占用费。《土地使用合同》已于2019年04月15日期限届满，但黄锦全在田头六经济合作社多次要求返还土地后仍然占有使用，致使田头六经济合作社无法收回出租的土地，黄锦全的行为不但严重违反合同的约定，而且给田头六经济合作社造成了损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十三条的规定，黄锦全应当赔偿田头六经济合作社的损失，田头六经济合作社请求黄锦全支付自2019年04月16日起按9836元/年（约768.44元/亩）计算至返还土地之日止的土地占用费，该损失额相当于因黄锦全违约造成田头六经济合作社的租金损失，符合实际，合法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限黄锦全于判决发生法律效力之日起十五日内将其租赁的位于遂溪县******************口对面面积为12.8亩的土地返还完毕给广东省遂溪县******田头六经济合作社。二、限黄锦全于判决发生法律效力之日起十五日内给广东省遂溪县******田头六经济合作社支付以12.8亩为基数，从2019年04月16日起按9836元/年（约768.44元/亩）计算至土地返还完毕之日止的土地占用费。该土地占用费可从黄锦全缴交的定金9836元中优先扣除。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一方当事人拒绝按上述指定的期间履行义务的，对方当事人可以向原审法院申请执行。申请执行的期间为二年，从判决书确定履行期间的最后一日起计算。三、驳回广东省遂溪县******田头六经济社的其他诉讼请求。案件受理费25元，由黄锦全负担。本院二审期间，双方均没有新证据提交。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对黄锦全上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的上诉理由以及答辩意见，二审期间，双方当事人存在争议的焦点问题是：租赁期届满后，黄锦全应否将案涉租赁土地返还给田头六经济合作社。田头六经济合作社与黄锦全签订《土地使用合同》，将案涉的12.8亩的土地租赁给黄锦全使用，租赁期至2019年4月15日届满。在此期间，双方均已按合同约定履行了各自的权利、义务，租赁期届满即意味着合同已履行完毕，合同的权利、义务终止，在双方没有就续租问题达成一致意见的情况下，黄锦全应将案涉12.8亩的土地返还给田头六经济合作社，逾期不返还则应支付相应土地占用费。黄锦全上诉主张土地的实际租赁人为田头六经济合作社村民，合同的相对方应是田头六经济合作社的村民。因与黄锦全签订案涉《土地使用合同》的主体是田头六经济合作社，且已将案涉土地交付给黄锦全使用，而该村村民对此未提出异议及主张权利，故应认定案涉租赁合同的相对方为田头六经济合作社，田头六经济合作社与其村民就案涉土地使用权问题应由其内部协商处理。对于黄锦全与田头六经济合作社村民在租赁期满后所签订的租赁合同，因合同的主体不一，不属同一法律关系，故本案不予处理。综上所述，黄锦全的上诉请求，理据不足，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄锦全负担（该款已由黄锦全预缴）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 春 丽审 判 员 梁 子 轩审 判 员 钟 斯 宁二〇二〇年十一月十八日法官助理 陈 虹 亨书 记 员 邓唐慧卉附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。