河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4673号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玥，女，1984年10月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万科物业服务有限公司香河分公司，营业场所香河县蒋辛屯镇大香线西侧，统一社会信用代码9113102430836154X7。 负责人：邹明，该公司经理。 委托诉讼代理人：田国忠，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任成森，河北天枢律师事务所律师。 上诉人刘玥因与被上诉人北京万科物业服务有限公司香河分公司（以下简称万科物业香河分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘玥上诉请求：1、撤销河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初1465号民事判决第一项，改判上诉人支付给被上诉人2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费36951.6元;2、撤销河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初1465号民事判决第二项，改判支持上诉人的一审反诉请求;3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房产的性质为普通低层住宅，不是别墅。被上诉人按照联排别墅收取每月5元/平方米的物业服务费没有任何事实和法律依据。上诉人对房产性质提交了充分的证据，一审法院有意回避，没有分析论证。建设单位申报的建设项目、施工图纸、资料均显示上诉人购买的为普通住宅，购房合同、房产证也没有记载房产性质为别墅。被上诉人与建设单位廊坊旷世基业房地产开发有限公司相互串通，在签订购房合同时，强迫业主必须和被上诉人签订超出备案价的《前期物业服务合同》，否则无法办理购房、过户、入住等手续。被上诉人于2014年11月26日将涉案房产向香河县物价局申请物业收费政府指导价，并备案实施。经查询，物业费的全部备案价为每月1.65元/平方米，对上诉人提供的服务只有两项共每月1.4元/平方米。被上诉人在明知涉案房产不是别墅，已有备案价的情况下，强行与上诉人签订前期物业服务合同，按连排别墅每月5元/平方米收取物业费。包括上诉人在内的众多业主，事后到有关政府部门查询才得知被上诉人存在违法收费行为，而后拒绝交纳过高的物业费，上诉人不存在恶意拖欠物业费的违约行为。上诉人之前主张之前已经交纳的物业费，超过合理价格部分应予以返还是合理合法的。2、2016年9月19日双方签订的《前期物业服务合同》第四条第二款关于物业费按连排别墅每月5元/平方米的约定属无效条款，被上诉人依据无效约定主张物业服务费不能成立。被上诉人属于前期物业服务单位，没有向上诉人出示其与建设单位之间签订的《前期物业服务合同》，也没有向上诉人出示涉案房产物业收费政府指导价的备案资料，隐瞒真实的收费标准。涉案房产不是联排别墅，在业主委员会没有成立的情况下，按国家及河北省规定，此种情形收费只能实行政府指导价，每月5元/平方米的约定明显高于政府指导价，违反价格法的强制性规定，扰乱市场秩序，损害公共利益，属于无效约定。上诉人已经提供充分证据证实本案物业费的收费标准是已经合法备案的每月1.4元/平方米，上诉人同意按此标准缴纳物业费。被上诉人若认为我方主张不成立，应当提供证据证实涉案房屋的前期物业费应按市场价收取或者备案价已经再次提高了的证据。 万科物业香河分公司辩称，一审法院对事实认定清楚，适用法律正确。1、上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》是其真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《前期物业服务合同》第四条第二项明确约定联排别墅物业费为每月5元/平方米，且上诉人按照联排别墅的物业收费标准交纳了2017年7月至2018年10月的物业费。上诉人对于其购买房屋属于联排别墅以及联排别墅的物业收费标准是明知且认可的。涉案房屋物业服务价格并不属于《中华人民共和国价格法》中规定的实行政府指导价的服务价格。《中华人民共和国价格法》中约定的法律责任均属于政府部门的行政管理职责，并非强制性禁止规定，是否违反《中华人民共和国价格法》均不影响物业公司与业主签订的物业合同的效力。即使上诉人认为不应当按照《前期物业服务合同》第四条第二项缴纳物业费，其应行使的是撤销权，并非是确认合同无效。按照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，行使撤销权的时间为一年，现上诉人早已丧失撤销权。2、涉案房屋属于联排别墅，其物业收费实行市场价调节，无需向香河县物价局进行备案。按照《河北省物价局、建设厅关于印发河北省物业服务收费管理实施办法的通知》第七条、第八条规定，普通住宅须按照政府指导价格定价并向香河县物价局备案，而别墅物业收费标准由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定即可。本案涉案房屋性质为别墅，物业收费实行市场调节价，无需向香河县物价局进行备案。被上诉人向香河县物价局进行备案，系因涉案房屋所在的整体工程中建设有普通住宅，对整体项目中适用政府指导价的住宅进行备案，该备案行为与涉案房屋无关。3、本案涉案房屋按照相关法律规定应当认定为别墅，而非上诉人主张的普通低层住宅。根据现行民用建筑设计统一标准，低层建筑的术语仅适用于地上建筑高度或层数的分类，并不是用于区分物业的性质和特点。涉案房屋建筑面积为302.38平米，远超普通住宅144平米以下的规定，且涉案房屋备案价高于同小区普通住宅备案价25%，不符合成交价在同类别土地上住房平均价格1.2倍以下的规定。涉案房屋明确约定为成套住宅，建筑层数为地上3层，地下**，建筑面积高达302.38平米，完全符合别墅的建造特征。双方对于涉案房屋定性为联排别墅符合客观事实。4、被上诉人收取的物业费既符合物业协议约定，也经相关政府部门确认，被上诉人向上诉人缴纳物业费是其应履行的义务。涉案房屋物业收费标准已经香河县住房保障和房产管理局予以确认。廊坊旷世基业房地产开发有限公司为办理预售许可证于2014年12月25日就涉案房屋的《前期物业管理方案》向香河县住房保障和房产管理局申请确认，并于2014年12月26日经香河县住房保证和房产管理局予以确认。该确认单明确写明涉案房屋物业服务收费标准为每月5元/平方米，故上诉人应当按照双方约定的物业收费标准进行缴费，其主张返还的上诉请求不能成立。 万科物业香河分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业服务费36952元；2、被告支付违约金2000元；3、被告承担诉讼费用。 刘玥向一审法院提出反诉请求：1、请求确认双方于2015年9月11日签订的《前期物业服务合同》第四条第（二)款无效；2、请求判令反诉被告退还2016年7月1日至2018年6月18日多缴纳的物业服务费27216.75元；3、反诉费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：被告刘玥系香河五矿万科城一期C区7号楼0006号房屋业主，该房屋建筑面积307.93平方米，原告系该小区的物业管理公司。2015年9月11日，原告万科物业公司（甲方）与被告刘玥（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，该合同第四条物业管理服务费用一约定：“乙方交纳费用时间：物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于半年的第二个月15日前向甲方交纳当期的物业服务费，在约定交纳日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金。”该合同第四条二约定：“联排别墅每月5元/平方米，等等。”该合同第十一条违约责任约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起交纳违约金，或在约定交纳日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金。”同时，涉案房屋的交付使用通知书中明确了物业服务费标准为每月5元/平方米，被告也在该通知书下方签字确认。被告已交纳了2016年7月1日至2018年6月18日期间的物业服务费，后未按合同约定时间交纳物业服务费，经计算，被告拖欠2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费36951.6元，此款经原告多次催要未果。 一审法院认为，原告万科物业公司与被告刘玥签订的《前期物业服务合同》系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方形成物业服务合同的法律关系，应受法律保护。原、被告均应按合同约定全面履行自己义务。原告为被告提供物业服务，被告理应及时交纳物业费，被告未及时交纳物业服务费的行为构成违约，应承担违约责任。原告主张被告给付2018年7月1日至2020年6月30日期间拖欠的物业服务费36952元（307.93平方米×每月5元/平方米×24月），有证据证实，被告有异议，不同意支付，只认可按每平方米1.25元/每月交纳物业费，但未提交充分有效的证据证实。一审法院认为，原告主张按每月5元/平方米的标准收费是依据双方签订的《前期物业服务合同》的约定，该收费标准是否过高，不是本案审理和认定的范畴，故被告异议不能成立，原告主张被告给付物业服务费符合合同约定及法律规定，但经计算，数额应为36951.6元，一审法院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。原告主张被告每逾期一日应按欠费总额的万分之五给付违约金，要求被告支付违约金2000元，被告有异议，不同意支付。一审法院认为，原告该主张亦符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。反诉原告刘玥主张确认双方于2015年9月11日签订的《前期物业服务合同》第四条第（二)款无效，反诉被告不认可。一审法院认为，反诉原告对其主张未提交充分有效的证据证实，且该主张不符合法律规定，一审法院不予支持。反诉原告主张反诉被告退还2016年7月1日至2018年6月18日期间多缴纳的物业服务费27216.75元，反诉被告有异议，不同意退还。一审法院认为，反诉原告该主张于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、被告刘玥给付原告北京万科物业服务有限公司香河分公司2018年7月1日至2020年6月30日期间拖欠的物业服务费36951.6元及违约金2000元。于判决生效后立即履行。二、驳回反诉原告刘玥的诉讼请求。案件受理费774元，减半收取计387元，由被告刘玥负担；反诉案件受理费200元，减半收取计100元，由反诉原告刘玥负担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、赵丽案件的调查笔录，拟证明在笔录第三页显示高层的物业费从3.3元降低到政府指导价每月1.65元/平方米。证据二、葛进的物业合同及收费单据，拟证明最早签订的物业合同是3.3元，事后调整到1.65元。被上诉人质证意见，1、调查笔录是复印件，对真实性不认可，即使真实也不能证明上诉人的证明目的，高层住宅自首期交付之日起三年内业主按每月1.8元/平方米收费，剩余1.5元由建设单位承担，满三年次日起按照3.3元计算。涉案房屋不属于高层住宅，高层住宅的物业费是否调整与本案无关。2、证据2是复印件，无法确定真实性，葛进的房屋类型与涉案房屋类型不同，不能作为本案的定案依据。本院审查认为，证据一无法证实高层住宅的物业费系从每月3.3元/平方米降到政府指导价每月1.65元/平方米，证据二系复印件，真实性无法确认。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人刘玥与被上诉人万科物业香河分公司签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。本案中，双方签订的《前期物业服务合同》约定联排别墅每月5元/平方米，且上诉人已按照每月5元/平方米交纳了2016年7月1日至2018年6月18日期间的物业服务费。一审法院认定涉案房屋按照非高层住宅标准收取物业服务费，不适用政府指导价，并无不当。 综上所述，刘玥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1014元，由刘玥负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 周 雪