贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0222民初6784号原告:吴双云，女，1977年4月16日生，汉族，住贵州省盘州市。原告：丁斌，男，1983年5月12日生，汉族，住贵州省盘州市。二原告诉讼代理人：张家浩，贵州盘兴律师事务所律师，执业证号15202201010416859。二原告诉讼代理人：杨颖丽，贵州盘兴律师事务所律师，执业证号15202202011170602。被告：六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司（原六盘水市盘县龙成房地产开发有限公司），住所地，贵州省六盘水市盘州市亦资街道盘州路，统一社会信用代码915202225692471124。法定代表人：余邦成，系六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司执行董事。诉讼代理人：刘志恒，贵州宣竣律师事务所律师，执业证号15202201711713198。诉讼代理人：黄倩茜，贵州宣竣律师事务所律师，执业证号15202201511705749。原告丁斌、吴双云诉被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司（以下简称龙成地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁斌、吴双云及其诉讼代理人张家浩、杨颖丽，被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司的诉讼代理人刘志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁斌、吴双云向本院提出诉讼请求:1.判决被告履行《商品房买卖合同》约定为原告办理龙城南湖御景1栋16Ａ3（1-13-4）号房屋的不动产权登记手续，并向原告交付不动产权登记证书；2.判决被告支付原告违约金人民币76064.16元，（自2017年12月31日起至2020年9月24日，998天×381083×2／10000＝76064.16元），从2020年9月25日起至被告交付不动产登记证书之日止的违约金，每日按已交付房款总价款万分之二计算；3.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年8月4日签订《商品房买卖合同》，约定原告以381083元的总价款向被告购买位于盘县红果开发区旁的龙城南湖御景1栋16Ａ3（1-13-4）号商品房，建筑面积127.07㎡，套内建筑面积103.3㎡。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：......（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了首付款81083元，余款300000元以银行按揭的方式向被告支付。并于2016年8月4日将契税、印花税、维修基金、房产证工本费、有线电视接入费20458元支付给被告。被告于2016年12月31日将房屋交付给原告使用，应于2017年12月31日前为原告办理房屋权属登记，但被告至今未为原告办理房屋权属登记，违反了原、被告签定的合同，被告应当依照合同约定向原告办理房屋权属登记并支付违约金。被告龙成地产辩称：原告主张的违约金无事实及法律依据，请求法院依法驳回。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，对双方均有约束力，双方在合同中对房屋转移登记及违约责任等做了明确的约定和选择，即双方在合同中约定并选择了在被告逾期办理转移登记时应当按照合同约定的第22条第3款第2项约定的即原告退房时被告应当承担相关违约责任及后果，而未约定和选择第2项不退房约定及后果，该条款的选择是双方自愿达成，本案是商品房预售合同纠纷应当尊重当事人意思自治，适用合同法意思自治的原则，双方享有的权利义务应当按照合同的约定和履行。本案涉案房屋购买方式为按揭贷款，即使办理了产权证也应抵押给贷款银行，原告在贷款偿还完毕前，并不能持有或处分产权证加之涉案房屋原告已在实际使用，因此事实上并未对原告使用房屋造成任何不便或者实际损失，综上，原告要求被告支付违约金无事实及法律依据，请求法院予以驳回。经本院审理认定事实如下：原被告于2016年8月4日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的“龙城南湖御景”第1幢1单元13层4号住房出售给原告，建筑面积为127.07平方米，房屋总价款为381083元，合同第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2017年12月31日前取得所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，事实和理由：原、被告于2016年8月4日签订《商品房买卖合同》，约定原告以381083元的总价款向被告购买位于盘县红果开发区旁的龙城南湖御景1栋16Ａ3（1-13-4）号商品房，建筑面积127.07㎡，套内建筑面积103.3㎡。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息”。合同签订后，原告按约定向被告付清房款并交纳完毕相关税费，被告于2016年9月21日向原告交付房屋，至本案开庭审理之日，案涉房屋未完成初始登记。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，被告在与原告签订上述合同时已取得相关的房屋预售许可证，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告应按合同约定全面履行各自的义务。原被告签订合同后，原告已依约向被告全额支付了购房款，被告虽已将房屋交付原告使用，但原告向被告购买商品房的目的是要取得房屋的所有权，因被告的原因致使原告至今未能办理涉案房屋的所有权登记，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋所有权登记。原被告约定被告2017年12月31日前取得所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，并约定若超过60日仍不能交付的情况下原告有权退房，并由被告退还房款及利息。现原告不选择退房，而是要求继续合同，双方未选择对买受人不选择退房情况的违约责任条款。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应于房屋交付使用之日起90日协助原告取得房屋产权证书，然被告至今未完成初始登记，应对原告承担违约责任，被告交房时间为2016年9月21日，其请求2017年12月31日由被告承担违约责任理由成立，故原告请求2017年12月31日至2020年9月24日期间的违约金为49477元（381083元×2年8个月24天×4.75%=49477元），超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助原告丁斌、吴双云办理“龙城南湖御景”1幢1单元13层4号房屋的产权登记手续；二、被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告丁斌、吴双云20**年12月31日至2020年9月24日的违约金49477元，2020年9月25日至房屋转移登记完成之日止按年利率4.75%计算违约金；三、驳回原告丁斌、吴双云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费851元，由原告丁斌、吴双云负担297元，被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司负担554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  耿爱敏二〇二〇年十一月二十四日法官助理王蝶书记员刘莎莎