四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川18民终778号 上诉人(原审原告):中国工商银行股份有限公司雅安分行，住所地：雅安市雨城区东大街**。 负责人：周星玙，该分行行长。 委托诉讼代理人：赵纪川，四川兆盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何玉婵，四川兆盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗霞，女，生于1970年9月16日，汉族，住四川省雨城区。 委托诉讼代理人：彭中英，女，1963年4月3日出生，汉族，住天全县。 被上诉人（原审被告）：曾少龙，男，生于2000年10月19日，汉族，住四川省雨城区。 被上诉人（原审被告）：曾宣诗，男，生于1942年10月13日，汉族，住四川省雅安市天全县。 被上诉人（原审被告）：高志秀，女，生于1942年2月13日，汉族，住四川省天全县。 上诉人中国工商银行股份有限公司雅安分行（以下简称工行雅安分行）与被上诉人罗霞、曾少龙、高志秀、曾宣诗房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省天全县人民法院(2020)川1825民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 工行雅安分行上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判由罗霞、曾少龙、高志秀、曾宣诗协助将天全县音乐广场向阳大道1-1-20号的房屋过户登记到工行雅安分行名下；二、本案一、二审案件受理费由罗霞、曾少龙、高志秀、曾宣诗承担。事实和理由：一、一审法院以合同部分内容不真实为由否定案涉《房产买卖合同》效力没有相应的法律依据，合同部分内容不真实不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，不能据此认定合同无效；二、罗霞、曾宣诗的签约和对高志秀享有的房产份额进行处分的行为属于表见代理，房产买卖合同对高志秀具有约束力。 罗霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律无误。请求二审驳回上诉，维持原判。一、一审认定案涉《房屋买卖合同》缺乏真实性和合法性事实清楚，于法有据。二、一审认定案涉《房屋买卖合同》无效事实清楚，适用法律正确。三、工行雅安分行关于罗霞、曾宣诗的签约行为构成对高志秀的表见代理的理由不能成立。 曾宣诗辩称，曾宣诗在案涉《房屋买卖合同》签字的行为仅代表自己，并不能代表别人。高志秀并不同意出售案涉房屋，认为案涉房屋应当留给孙子曾少龙。 曾少龙未作答辩。 高志秀未作答辩。 工行雅安分行向一审法院起诉请求：判令罗霞、曾少龙、高志秀、曾宣诗协助工行雅安分行将天全县音乐广场向阳大道1-1-20号房屋过户到工行雅安分行名下，并由罗霞、曾少龙、高志秀、曾宣诗承担本案诉讼费。 一审法院查明：曾世敏生前是天全县音乐广场向阳大道**房屋的物权登记所有人，于2005年因病去世。罗霞是曾世敏的妻子，曾少龙是曾世敏与罗霞的儿子，曾宣诗、高志秀是曾世敏的父母。2017年10月10日，罗霞、曾宣诗以曾世敏委托代理人的身份（甲方）与工行雅安分行（乙方）签订《房产买卖合同》，约定由工行雅安分行购买曾世敏名下位于天全县音乐广场向阳大道1-1-20号房屋一间，建筑面积为14.18平方米，房屋交易价格为95006元；付款时间与办法：1、乙方应于收到发票后半个月内向甲方支付95%的房产款项（交款日期以汇款时间为准），其余5%款项待收到房产证、国有土地使用证后全部付清。2、乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。3、收款人为：（空白）账号：（空白）（注：工行雅安分行提供的该合同复印件上载明的收款人为：曾世敏，账号为：2319××××1142）；甲方应于签订合同后一个月内将交易的房产全部交付给乙方使用；甲、乙双方各自承担房产交易中按国家规定征收的一切税费；违约责任：1、乙方必须按期向甲方付款，如逾期一个月，应向甲方偿付总房款20%的违约金。2、甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，如逾期一个月，应向乙方偿付总房产款20%的违约金；本合同主体：1、甲方是曾世敏，共1人，委托代理人罗霞、曾宣诗，即甲方代表人。2、乙方是中国工商银行股份有限公司雅安分行，代表人是周晓保；本合同经国家公证机关天全县公证处公证；本合同一式四份。甲、乙双方各执一份。天全县房产管理所、天全县公证处各一份。罗霞、曾宣诗在该合同甲方处签名捺印，工行雅安分行在乙方处加盖公章及代表周晓保签名。2007年12月21日，工行雅安分行因该购房向税务部门缴纳了契税3800.2元和印花税47.5元，并在税务部门开具了收到原告房款95006元的税务发票，发票上载明的收款人为曾世敏。同月28日，工行雅安分行将房款的95%计人民币90255.7元转至曾世敏2319××××1142银行账户，后该款由罗霞支取。此间，罗霞将讼争房屋交付工行雅安分行使用至今。因高志秀不同意卖房，未在《房产买卖合同》上签字，也不配合办理相关过户手续，故双方未办理成该《房产买卖合同》公证，且至今也未办理该房屋过户登记。2020年4月28日，工行雅安分行向一审法院提起诉讼。 一审法院认为：本案争议的焦点为工行雅安分行与罗霞、曾宣诗2007年10月10日签订的《房产买卖合同》是否有效问题。 一、从合同的真实性上看：1、合同上载明的甲方即出卖方是曾世敏，罗霞、曾宣诗是委托代理人，是甲方代表人。而事实上当时曾世敏已去世，真正出卖房屋的是罗霞、曾宣诗，故该表述与事实不符；2、工行雅安分行提交的合同复印件上载明了“收款人为：曾世敏，账号为：2319××××1142”，而罗霞、曾宣诗提交的合同原件载明该收款人、账号处为空白，虽后来房款也转到了曾世敏该账户，但两份合同就该内容存在不一致；3、合同约定“本合同经国家公证机关天全县公证处公证”，而事实上该合同并未办理成公证。故该合同部分内容不真实。二、从合同的合法性上看：《中华人民共和国继承法》第二条规定，“继承从被继承人死亡时开始”；第五条规定，“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理”；第十条规定，“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。……。继承开始后，由第一顺序继承人，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承”。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”；第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”；第一百零三条规定，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，登记在曾世敏名下的位于天全县音乐广场向阳大道1-1-20号房屋，属于曾世敏与妻子罗霞的夫妻共同财产。曾世敏去世后，因未立有遗嘱，其在该房屋中享有的财产份额作为遗产依照法定继承顺序由继承。而本案无证据证明罗霞、曾少龙、高志秀、曾宣诗对曾世敏的该遗产进行了分割，故依照上述《物权法》的规定，该房屋属于罗霞、曾少龙、高志秀、曾宣诗共同共有，处分该房屋必须经全体共有人同意。因高志秀未在《房产买卖合同》上签字，且不配合办理相关过户手续，故工行雅安分行与罗霞、曾宣诗签订《房产买卖合同》未经共有人高志秀书面同意，事后也未经高志秀追认，根据上述《城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》的规定，该房屋买卖行为因违反法律的强制性规定，所签订的《房产买卖合同》依法认定为无效。综上，工行雅安分行与罗霞、曾宣诗签订的《房产买卖合同》缺乏真实性、合法性，是无效合同。其要求罗霞、曾少龙、高志秀、曾宣诗协助办理房屋过户登记，证据不足，不符合法律规定，一审法院不予支持。一审审理中，因双方各持已见，致调解无效。据此，一审法院依照《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回中国工商银行股份有限公司雅安分行的诉讼请求。案件受理费1088元，由中国工商银行股份有限公司雅安分行负担。 本案二审中各方当事人均未提交二审新的证据材料。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，工行雅安分行在签订案涉《房产买卖合同》时明确知晓曾世敏已经去世。 本院认为:一、讼争房屋买卖合同为有效合同。罗霞、曾宣诗以曾世敏代理人身份与工行雅安分行签订《房产买卖合同》时，曾世敏已经死亡，工行雅安分行亦明确知道该事实。在合同名义当事人死亡且代理人系名义当事人继承人的情况下，应当认定合同内容系代理人本人的意思表示，工行雅安分行是与罗霞、曾宣诗达成合意，在合同上签字或者盖章的罗霞、曾宣诗为合同当事人，双方应受合同权利义务的直接约束。同时，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，本案当中无论罗霞、曾宣诗是否享有案涉房屋的处分权，并不影响合同效力的认定。一审对该合同效力认定不当，本院依法予以纠正。 二、讼争房屋在未作遗产分割前属继承人共同共有。案涉天全县音乐广场向阳大道1-1-20号房屋至今仍登记于曾世敏名下，曾世敏已于2005年去世，户籍于2005年2月1日因死亡注销。根据现有证据，曾世敏于生前并无对于案涉房屋订立遗嘱或进行遗赠的行为。依照《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”、第十条第一款前段“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”、及《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”之规定，曾世敏生前对案涉房屋享有的相应权利应自其死亡时起应由其法定继承人罗霞、曾少龙、高志秀、曾宣诗享有。就房屋权属状态而言，案涉房屋应为罗霞、曾少龙、高志秀、曾宣诗共同共有。 三、工行雅安支行的诉讼请求暂不具备法律上或者事实上的可能。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，对案涉房屋的处分应当得到罗霞、曾少龙、高志秀、曾宣诗的一致同意方可进行。2007年10月10日，罗霞、曾宣诗与工行雅安支行签订的《房产买卖合同》时罗霞、曾宣诗并未以高志秀或高志秀代理人的名义进行实施，不符合表见代理的构成要件，工行雅安分行关于房产买卖合同对高志秀具有约束力的主张不能成立。高志秀在本案中已明确表示不同意出售案涉房屋，且案涉房屋仍属于尚未分割的遗产。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，对于工行雅安分行要求罗霞、曾少龙、高志秀、曾宣诗协助办理案涉房屋过户登记的主张不予支持。 综上所述，工行雅安分行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2175元,由上诉人中国工商银行股份有限公司雅安分行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 康友波 审 判 员 简克红 审 判 员 邓 飞 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 杨蒙珲 书 记 员 王文艺