云南省保山市隆阳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0502执异47号案外人许占会，女，1968年8月10日生，汉族，住云南省腾冲市。申请人李继萍，女，1970年6月7日生，汉族，住昆明市五华区。委托代理人周晓芳、段培永，云南兰云律师事务所律师。代理权限为特别授权。被申请人杨茗，女，1974年9月22日生，汉族，住保山市隆阳区。被申请人黄兵，男，1983年11月16日生，汉族，住保山市隆阳区。申请人李继萍于2020年9月29日向本院申请诉前财产保全，申请查封被申请人杨茗名下位于腾冲市腾越镇文星社区玉泉名居小区98号（C幢13号）房产。本院于当日作出（2020）财保94号民事裁定书裁定查封该房产，并于同年10月15日办理了查封登记。案外人许占会于2020年11月16日向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查完毕。案外人许占会称，请求解除对坐落于腾冲市腾越镇文星社区玉泉名居小区98号（C幢13号）房产的保全措施。事实及理由：2020年10月10日案外人许占会与杨茗签订《房地产经纪服务合同》，同月12日签订《存量房买卖合同》，之后案外人向居间人腾冲御诚房地产经纪有限责任公司交付了购房款全款2630000元，开始对案涉房屋进行装修。同月18日案外人在办理房产过户手续时发现该房产被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人在法院查封案涉房产前就与杨茗签订了《房地产经纪服务合同》及《存量房买卖合同》，并已向居间人交付了全部购房款，对房屋进行装修，事实上已占有案涉房屋，因为居间人的原因未能及时办理房产过户手续导致房产被法院查封。综上所述，案外人的请求能够排除法院执行，其异议请求应予支持。申请人李继萍称，2020年9月29日申请人向法院提出诉前财产保全申请，法院于当天作出（2020）云0502财保94号民事裁定书，裁定查封杨茗名下位于腾冲市腾越镇文星社区玉泉名居小区98号（C幢13号）房产，案外人提交房屋买卖合同于2020年10月10日签订，房屋买卖合同签订发生在查封之后；关于房屋价款问题，存量房买卖合同及备案上都注明房屋买卖价款为100万元，付款日期为2020年10月16日，与异议申请书陈述不符，且合同约定付款方式与银行流水不一致；《房地产经纪服务合同》约定中介收房款后付给杨茗，但中介有一笔款是付给杨晴晴。案外人提交的经纪合同写的是二十一世纪不动产，但内容是却腾冲御诚房地产经纪有限责任公司，中介主体有问题；许占会未提交实际占有房屋的证据。综上所述，案外人异议不成立，请求法院依法驳回。被申请人杨茗称，其于2019年就开始联系出卖位于腾冲市腾越镇文星社区玉泉名居小区98号房产，但直到2020年10月才将房屋出卖给案外人。案外人陈述及证据均属实，同意案外人的意见。被申请人黄兵未向本院提交书面意见。经审查查明，申请人李继萍于2020年9月29日以杨茗、黄兵为被申请人向本院申请诉前财产保全，申请查封杨茗名下位于腾冲市腾越镇文星社区玉泉名居小区98号（C幢13号）房产。本院于当日作出（2020）财保94号民事裁定书裁定查封该房产，同年10月15日办理了查封登记。2020年9月12日案外人许占会、被申请人杨茗以及腾冲御诚房地产经纪有限责任公司签订《房屋买卖合同》《房地产经纪服务合同》和《补充协议》，约定杨茗将其坐落于腾冲市腾越镇文星社区玉泉名居小区98号房产【产权证号：腾冲县房权证腾越镇字第**】转让给许占会，约定价款及付款方式：1、房产成交价款263万元；2、首付120万元给腾冲御诚房地产经纪有限责任公司进行资金监管，待双方签订房地产经纪服务合同后由腾冲御诚房地产经纪有限责任公司将银行所欠贷款87万元打入杨茗账户，由杨茗偿还贷款后将产权证取回并办理过户手续，剩余款项待过户完成后由腾冲御诚房地产经纪有限责任公司全部打入杨茗账户；3、剩余房款143万元于2020年10月31日前付清。2020年10月12日许占会、杨茗签订《存量房买卖合同》转让上述房产，并约定在签订本合同前买受人已向出卖人支付全款100万元，于2020年10月16日前支付全部价款，双方并于2020年10月12日到腾冲市住房和城乡建设局办理了存量房买卖合同备案（备案号：ＲＴＣ202010120005）。2020年10月9日邓有忠（案外人称系其丈夫）向腾冲御诚房地产经纪有限责任公司转账支付100万元、20万元，10月14日转账83万元、60万元，共计263万元。2020年10月10日腾冲御诚房地产经纪有限责任公司转账支付给杨茗80万元、10月15日转账支付给杨晴晴1803700元，杨茗认可已收到中介公司转付的购房款2603700元，其余26300元案外人认可系中介公司收取的中介费。2020年10月13日案外人许占会向腾冲市税务机关缴纳契税30756元。现杨茗认可房屋已于2020年10月12日交付给中介腾冲御诚房地产经纪有限责任公司，案外人许占会称房屋钥匙已于2020年10月14日交付到自己手中，现进行房屋装修，腾冲御诚房地产经纪有限责任公司负责案涉房产转让手续的员工王小清称房屋钥匙已于2020年10月14日交付给许占会。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案实际，案外人许占会与被申请人杨茗于2020年9月12日签订了《房屋买卖合同》《房地产经纪服务合同》和《补充协议》，符合上述规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形；通过本院查明的情况，可以认定2020年10月14日案外人已收到房屋钥匙，能够确认在本院查封之前已合法占有案涉房产。虽本院查封裁定书于2020年9月29日制作，但实际向不动产登记机关办理查封手续系2020年10月15日，上述规定的“查封之前”中的“查封”应当是指办理查封登记手续。故能够认定案外人“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”；通过转账记录，能够证明案外人已将购房款全部付清；案涉房产未办理过户登记的原因系付款完毕后短时间内被本院查封导致，并非系案外人自身原因造成。综上所述，案外人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其请求能够排除执行，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止保山市隆阳区人民法院（2020）云0502财保94号民事裁定书对被申请人杨茗名下位于腾冲市腾越镇文星社区玉泉名居小区98号（C幢13号）房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 杨 宇审判员 聂江涛审判员 杨自凤二〇二〇年十一月二十三日书记员 饶永维