福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6159号 上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福清市元洪路金融区建行大楼，统一社会信用代码91350181854911692H。 主要负责人：刘必辉，职务行长。 委托诉讼代理人:喻冰俊，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郁年，福建世好律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李涛，男，1986年12月12日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审被告）：诚丰房地产开发（福清）有限公司，住所地福清市音西镇音西村，统一社会信用代码91350181633908713U。 诉讼代表人：福建知信衡律师事务所，诚丰房地产开发（福清）有限公司管理人。 委托诉讼代理人：张志勇。 上诉人中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称“建行福清分行”）因与被上诉人李涛、诚丰房地产开发（福清）有限公司（以下简称“诚丰房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初226号民事判决，向本院提起上诉。原告建行福清分行的委托诉讼代理人喻冰俊与被告诚丰房地产公司的委托诉讼代理人张志勇到庭参加诉讼，被告李涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 建行福清分行上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判决被上诉人李涛、诚丰房地产公司协助建行福清分行办理福清市××镇××村××号楼××单元房产的抵押登记手续；3.若李涛、诚丰房地产公司逾期仍未办理抵押登记，建行福清分行有权以福清市××镇××村××号楼××单元房产拍卖、变卖所得价款，对一审判决第一项确定的主债权优先受偿；4.本案二审受理费由被上诉人李涛、诚丰房地产公司共同负担。 事实和理由：建行福清分行认为一审判决以本案涉讼不动产不具备办理房屋权属条件驳回建行福清分行原审部分诉请，属于事实认定错误。1、一审判决认为“鉴于本案被告诚丰房地产公司已进入破产重整程序，案涉房产至今尚不具备办理房屋权属条件，亦无法办理抵押登记手续”，故不支持建行福清分行协助办理抵押登记的诉请，但据建行福清分行了解，目前诚丰房地产公司承建开发的香樟湖项目，即案涉房产所属项目楼盘实际上已经完成了主体、消防等各类验收，已具备办理权属登记条件。暂时因诚丰房地产公司未能提供相关资料，致使福清市自然资源和规划局未能完成最后的权属登记。故涉案房产已具备物权登记条件。2、建行福清分行认为涉案房产虽然仅办理抵押权预告登记，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公式外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。本案实际情况系因为诚丰房地产公司原因致使权属延迟办理，且诚丰房地产公司并未解除与李涛的房屋买卖关系，案涉房屋理应认定为李涛名下财产。根据庭审中李涛陈述，亦同意就案涉房屋拍卖、变卖所得价款用于清偿所欠建行福清分行款项。另在此特定情形下赋予债权人即建行福清分行对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各当事人利益，保障交易安全和稳定。综上，建行福清分行认为案涉不动产已具备物权登记条件，理应保障债权人的合法权益，赋予建行福清分行对案件不动产的优先权。 诚丰房地产公司辩称，一、建行福清分行对福清市××镇××村××号楼××单元享有的抵押权因未办理抵押登记而不发生物权效力，不享有优先权；二、案涉合同中关于违约金的约定属于无效的格式条款，建行福清分行未尽告知义务，无权向诚丰房地产公司主张违约金；三、建行福清分行只能就利息（含罚息、复利）与违约金两种违约赔偿方式择一适用，既主张利息又要求违约金属于明显超过其损失，应当调整。 建行福清分行向一审法院起诉请求：1、李涛立即偿还建行福清分行借款本金1304472.58元及利息、罚息、违约金（暂计至2019年10月28日的利息104487.11元、罚息9088.48元。该日之后利息、罚息按编号为《个人住房借款合同》约定的标准计付至实际还款之日止，违约金按日0.21‰自2018年5月4日计付至实际还款之日止）；2、诚丰房地产公司对李涛的上述债务承担连带还款责任；3、责令李涛协助建行福清分行办理福清市××镇××村××号楼××单元房产的抵押登记手续，诚丰房地产公司应督促李涛并配合其办理抵押登记；4、建行福清分行有权以李涛名下的坐落于福清市××镇××村××号楼××单元的房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿；5、本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费、保全费）由李涛、诚丰房地产公司共同承担。 一审法院认定事实：2016年9月22日，李涛、诚丰房地产公司与建行福清分行签订合同编号为2016建闽东福个房借字0988220号《个人住房借款合同》（以下简称借款合同）。借款合同约定：李涛向建行福清分行借款人民币1330000元，用于购买坐落于福清市××镇××村××号楼××单元房产，借款期限为360个月，自2016年9月22日起至2046年9月22日止，自建行福清分行实际放款日起算。借款利率采用浮动利率方式，借款年利率为基准利率下调10%。同时还约定采取按月等额本息还款方式；若李涛未按约定期限还款，建行福清分行有权就逾期部分计收罚息，罚息利率为借款利率的水平上浮50%；李涛以本合同项下借款所购房屋向建行福清分行提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金等；违约金收取比例为日万分之二点一，计算公式为违约金＝违约借款本金×违约金收取比例×违约天数；诚丰房地产公司提供阶段性连带保证责任，双方发生纠纷由建行福清分行所在地人民法院管辖。2016年10月21日，双方办理了坐落于福清市××镇××村××号楼××单元房产抵押权预告登记，不动产登记证明：闽（2016）福清市不动产证明第0××4号。合同签订后，建行福清分行于2016年10月8日依约发放借款1330000元。此后李涛向建行福清分行履行了14期的还款义务。但自2018年1月开始，李涛未能依据合同约定向建行福清分行履行还本付息义务。截止于2019年10月28日，李涛尚欠建行福清分行借款本金1304472.58元、利息104487.11元、罚息9088.48元未还。经多方催讨，李涛仍未清偿逾期款项。 一审法院另查明，一、2018年7月18日，福州市中级人民法院根据李伟的申请，裁定受理诚丰房地产公司破产清算一案，并指定一审法院审理。2018年7月23日，一审法院立案受理诚丰房地产公司破产清算一案。2018年7月26日,一审法院指定福建知信衡律师事务所担任诚丰房地产公司管理人。二、案涉抵押物办理预售商品房抵押权预告登记后（该房屋尚未符合办证条件），至今未办理房屋所有权证及房屋抵押登记。三、截止2020年7月1日李涛尚欠建行福清分行贷款本金1,304,472.58元及利息、罚息、违约金（其中利息143,794.32元、罚息17,955.71元）。 一审法院认为，建行福清分行以金融借款合同纠纷诉至本院，经审理本案案由应为破产债权确认纠纷。根据《中华人民共和国企业破产法》规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。建行福清分行在一审法院受理诚丰房地产公司破产清算后对其提起诉讼，故一审法院对本案有管辖权。建行福清分行与李涛、诚丰房地产公司之间签订的《个人住房借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法有效，具有法律约束力。2016年10月8日，建行福清分行依约向李涛足额放贷1,330,000元，已履行合同的义务。但李涛未能按照《个人住房借款合同》的约定偿付借款本息，已构成违约，根据合同约定建行福清分行有权提前收回全部贷款，截止2020年7月1日，李涛尚欠建行福清分行借款本金1,304,472.58元及利息143,794.32元、罚息17,955.71，应当依照合同约定承担违约责任。关于建行福清分行主张李涛清偿拖欠借款本金、利息、罚息、违约金的诉求，符合双方的合同约定，一审法院予以支持。关于建行福清分行主张诚丰房地产公司对李涛的债务承担连带偿还责任问题。根据案涉合同约定诚丰房地产公司在办妥贷款人为抵押权利人的抵押登记手续完成之前，对李涛的案涉贷款行为提供阶段性连带责任保证，故建行福清分行主张诚丰房地产公司对李涛的债务承担连带清偿责任一审法院应当支持，但鉴于一审法院已2019年12月20日裁定批准诚丰房地产公司的破产重整计划方案，故一审法院仅确认诚丰房地产公司对李涛的债务借款本金1,304,472.58元及截至2018年7月18日利息、罚息、违约金承担连带清偿责任的债权，诚丰房地产公司根据《中华人民共和国企业破产法》的规定按照重整计划方案承担保证责任后，有权向李涛追偿。关于建行福清分行主张诚丰房地产公司协助其办理案涉房产的抵押登记手续的问题。按照相关规定，不动产具备办证条件且抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应当予以支持，但鉴于本案诚丰房地产公司已进入破产重整程序，案涉房产至今尚不具备办理房屋权属条件，亦无法办理抵押登记手续，故建行福清分行的该项主张一审法院不予支持。建行福清分行可待案涉房屋符合办证条件后另行主张。关于建行福清分行主张对李涛所提供担保房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先偿还李涛债务问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。鉴于本案尚未依法办理房产抵押登记，故建行福清分行主张对李涛所提供担保房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、李涛应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还建行福清分行借款本金1,304,472.58元及利息、罚息（截止至2020年7月1日的利息、罚息为161,750.03元，2020年7月2日起按案涉《个人购房担保借款合同》约定计算至实际还款之日止）、违约金（按案涉《个人购房担保借款合同》约定从2018年5月4日起开始计算至实际还款之日止）；二、确认诚丰房地产公司对上述第一项李涛应付建行福清分行的债务（其中第一项判决的利息、罚息、违约金确认按案涉《个人购房担保借款合同》约定计算至2018年7月18日止）承担连带清偿责任债权。诚丰房地产公司承担保证责任后，有权向李涛追偿；三、驳回建行福清分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17,584元，由李涛、诚丰房地产公司负担，款限本判决生效后七日内交纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，在诚丰房地产公司破产案件审理期间，建行福清分行就本案债权已经向诚丰房地产公司管理人进行了申报，诚丰房地产公司管理人仅在债权表中登记债权本金，未登记利息、罚息、违约金及相关债权费用，且将该债权登记为不享有优先权的普通债权，建行福清分行未就该债权登记内容提出异议。2019年5月8日，福清市人民法院做出（2018）闽0181破2号之一民事裁定，确认上述无争议债权。另，李涛并未向诚丰房地产公司管理人申报对坐落于福清市××镇××村××号楼××单元房产的优先债权。 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条规定：“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”根据该规定，债权人对债权表记载的债权有异议的，应当在破产程序中提起破产债权确认纠纷。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的，应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系。”之规定，破产债权确认纠纷应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起。显然，建行福清分行要求诚丰房地产公司对李涛的债务本金及利息、罚息、违约金等承担连带赔偿责任，即是对破产债权登记内容有异议而进行的确认，但其提起诉讼超过法定时限，且福清市人民法院已经依法对其债权裁定确认，该裁定已经发生法律效力。故建行福清分行对诚丰房地产公司再次提起诉讼，本院不予审查。同时，一审法院认为本案系破产债权确认纠纷亦系适用法律错误，案由定性不当，应予纠正。 建行福清分行对李涛提起的诉请即诉请第一项、第三项、第四项系金融借款合同纠纷。福清法院系合同约定管辖法院，对本案具有管辖权。各方当事人对李涛应偿还的本金、利息、罚息、违约金等并无异议，本院予以确认。 关于能否支持建行福清分行对案涉房产的办理抵押登记并对案涉房产享有优先受偿权的问题。虽然目前案涉房产仅办理预抵押登记，尚未办理抵押登记，但考虑到，预抵押登记亦具有一定的物权公示外观，且本案未办理抵押登记的原因在于李涛，其未积极向诚丰房地产公司申报债权，导致涉案房产无法办理抵押登记，阻碍债权人利益的实现，在购房人拒不配合，导致抵押登记客观上无法完成的情况下，如判决债权人无法对抵押物优先受偿，将会导致诚信方利益受损，影响交易安全，同时危害金融秩序的稳定。故本院认为，应当支持建行福清分行的诉请，购房人李涛应在案涉房产具备办理物权登记条件即完成初始登记之后三十日内，协助办理案涉房产抵押登记手续，诚丰房地产公司应督促其办理。 若李涛逾期仍未协助办理抵押登记手续，基于其未办理商品房所有权登记，本院无法径行判决由诚丰房地产公司自行办理抵押登记手续。为保障无过错债权人利益，本院以判决方式赋予诚丰房地产公司对案涉房产享有优先受偿权。建行福清分行在对案涉房产行使优先受偿权时，开发商诚丰房地产公司的保证责任依约应认定终止。 综上，建行福清分行的上诉请求部分成立；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初226号民事判决第一项； 二、撤销福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初226号民事判决第二项、第三项； 三、李涛应于位于福清市××镇××村××号楼××单元房产完成初始登记之日起三十日内，协助中国建设银行股份有限公司福清分行办理前述房产的抵押登记，诚丰房地产开发（福清）有限公司应督促李涛并配合其办理抵押登记； 四、位于福清市××镇××村××号楼××单元房产的抵押登记办妥后，或李涛逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福清分行有权就该房产拍卖、变卖所得价款，优先受偿福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初226号民事判决第一项确定的债权；在前述房产的抵押登记办妥之日，或因李涛原因未办理抵押登记但中国建设银行股份有限公司福清分行选择对前述房产行使优先受偿权之日，诚丰房地产开发（福清）有限公司的保证责任终止。 五、驳回中国建设银行股份有限公司福清分行的其他诉讼请求。 一审案件受理费17584元，由李涛负担；二审案件受理费17584元，由李涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  汪 霞 审 判 员  唐宇恒 审 判 员  杨 以 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理  赖秋霞 书 记 员  林 俊