黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0281民初2913号原告：张起勇，男，1975年9月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：李树维，黑龙江李树维律师事务所律师。被告：耿桂清，女，1952年2月18日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：刘丽梅，女，1972年6月15日出生，汉族，个体，住黑龙江省讷河市，系耿桂清女儿。委托诉讼代理人：冯勇，内蒙古讷莫尔律师事务所律师。原告张起勇与被告耿桂清返还原物纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张起勇及其委托诉讼代理人李树维、被告耿桂清及其委托诉讼代理人刘丽梅、冯勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张起勇向本院提出诉讼请求：耿桂清立即将其非法占有的坐落在讷河市盛世××楼××单元××室（该房屋价值××）、××（××）讷河市不动产权第0009576号楼房交付给原告，退出此房屋，并由耿桂清承担本案诉讼费用。事实及理由：原告于2018年10月11日通过中间人邱某购买了出卖人张立伟名下单独所有的该案××房屋（××盛世××楼××单元××室），房屋价款为310,000.00元，该房买卖协议签订后，办理了房屋产权过户手续，过户到原告名下，由于当时出卖人没有找到自己居住的房屋，通过中间人和原告商量，继续住一段时间，所以被告卖房后一直居住此房，直到2020年4月份疫情解除后，原告要求张立伟倒房，张立伟说让等一等，没想到2020年6月份张立伟因病故死亡，原告得知张立伟死亡后，到自己买受的房屋，发现被告在此房居住，原告向其说明情况，要求被告倒房，被告口头称自己也有该房屋买卖协议和产权证，不予退出此房。耿桂清辩称，一、原告张起勇构成重复诉讼；二、本案应以合同纠纷为由起诉张立伟，张立伟去世应当起诉张立伟的继承人交付房屋，以产权证不能证明合同履行问题，按照侵权起诉合同以外第三人（被告）是错误的；三、原告有机会以合同纠纷为由起诉，可偏偏选择侵权纠纷起诉应被驳回；四、按照合同纠纷审查如果能认定原告是通过合法途径善意购买的房屋，那么两个购买房屋的行为要依法进行比较，看哪一个买卖行为具有优先权，然后判定具有优先权的一方应当取得房屋的权利。综上，本案原告需要以合同纠纷为由起诉张立伟的法定继承人，比较哪个当事人享有优先权，必须是两个房屋买卖合同的当事人都应当是案件的当事人，被告作为案件的第三人才正确，请求法院驳回原告张起勇对被告耿桂清的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为支持其诉讼主张，在开庭时提交如下证据：证据一、房屋买卖协议书一份及讷河市房屋产权登记部门对出售人张立伟的询问笔录一份，证明原告是通过买售而取得该诉争房屋，同时证明张立伟对该争议房屋在出卖前是单独所有，进而证明原产权人张立伟有权出售该房屋。被告质证意见为复印件无法证实其真实性，且如果原告方以房屋买卖协议的方式向法庭提交证据，应当以合同纠纷为由起诉当事人。证据二、房屋产权证复印件一份（原件在银行贷款××抵押）××（××）讷河市不动产权第0009576号，证明该诉争房屋已经过户登记到原告名下，被告占有房屋拒不腾让，已构成侵权，进而证明原告按侵权起诉被告符合法律规定。被告质证意见为：第一、此证据属于复印件真实性无法认定，第二、原告方是否取得产权证是个疑问，假设已经取得产权证，其产生的过程存有疑问，原告方以及张立伟从来没到房屋内看过房屋的现状，即进行交易本身就不符合常理，第三、房屋产权证不能用来证明侵权行为是否发生，第四、本案被告方在房屋内进行居住是合法居住，不属于违法闯入房屋。证据三、火化证明一份，证明卖房人张立伟于2020年6月22日已经死亡的事实。被告质证意见为：真实性无异议，张立伟虽然已经去世，但是张立伟有继承人，张立伟在生前没有向原告交付过房屋，假设原告与张立伟之间的买卖合同已经签订，在合同义务没有履行完毕的情况之下，原告方只能向法院提出合同履行之诉。证据四、证人邱某出庭所作证言，证明原告主张事实存在。被告质证意见为：证人证实的过程恰恰说明在所谓的原告与张立伟之间房屋买卖合同履行过程中，房屋没有向原告交付，没有交付就等于合同没有履行完毕，没有履行完毕的房屋居住权还在张立伟及继承人等权利人一方所控制，如果原告方想实现自己的权利，还是要通过合同纠纷之诉，要求张立伟的继承人履行房屋交付义务。被告为支持其诉讼主张，在开庭时提交如下证据：证据一、卖楼协议一份及合同书一份（与原件核对一致），证明2016年1月30日，被告与张立伟、刘红梅夫妇进行房屋交换，张立伟与刘红梅因房屋买卖的原因，将本案争议的房屋合法交给被告方居住，被告方居住房屋已经有多年，被告方取得房屋钥匙并进行居住是合法原因并不是侵权原因，本案的原告方无论是否有房屋买卖合同，但是张立伟确实没有向他交付房屋，张立伟的继承人也不同意向原告方交付房屋，这本身就属于原告与张立伟的继承人仍然存在房屋买卖纠纷，并不向原告代理人所说的房屋买卖没有纠纷。原告质证意见为：该组证据无法确定他的真实性，因为被告的女婿张立伟已经死亡，另外按照法律规定，房屋买卖生效，以依法登记为准，被告举这两份证据证明不了他与产权人张立伟买卖发生效力，而原告的证据恰恰能充分证明双方的不动产转让发生法律效力，依法应该受到法律保护，被告代理人称他们与张立伟之间存在争议，那么他们应该另案主张，要求死者继承人如果在继承遗产的情况下来承担他们之间所谓的买卖行为未生效的法律后果，而不应该以此证据来抗辩原告与房屋产权人张立伟之间的合法买卖行为。证据二、讷河市人民法院（2020）黑0281民初2328号民事裁定书一份，证明本案的原告属于重复诉讼，在这份裁定书当中第一项诉讼请求与本案的诉讼请求是一样的，如果原告方对裁定不服应当申请再审或上诉，没有权利另案起诉。原告质证意见为：真实性无异议，第一次起诉，原告主张要求被告返还该房屋所有权，法官了解情况后向他示明，说该房屋产权证是他的名下，本身自己对房屋具有所有权，要求他人返还所有权是不对的，应该依据该所有权要求他人停止侵权，交出房屋，按侵权另行起诉。证据三、黑（2017）讷河市不动产权第0011334号张立伟名下单独所有的不动产复印件一份，证明这份证据是张立伟交给被告的。原告质证意见为：这份复印件产权证照证据，不能证明是死者张立伟交付给被告的，如果像被告主张的与张立伟之间也有买卖关系，那么买卖之后房照理应交由被告保管，恰恰相反，该产权证的原件在产权人张立伟手里，张立伟与本案原告之间的交易，是拿着产权证亲自到房产办理的交易转户手续，如果此证原件是张立伟偷出来的，那么被告应该有报案，或者有其他证据予以证实，从另一侧面讲，被告主张该与张立伟之间有该房屋买卖行为，是不可采信的，如果是真买卖的话，那么产权证按交易习惯和常理应该在买房人手里，但被告说不清该房屋产权证原件为什么始终在房屋产权人手里，所以这份证据不能作为抗辩证据的使用。证据四、张立伟与刘红梅离婚协议书一份，证明离婚的时间是2017年的8月25日，这份证据证明被告方购买房屋是张立伟与刘红梅共同卖给被告方的，如果想判断那份买卖合同具有优先权，一是要以合同纠纷为案由进行诉讼，二是要以合同纠纷为案由所有的涉案当事人都能到庭进行质证，只有两个原被告对双方的买卖合同进行质证，因缺乏相对当事人而不能完成。原告质证意见为：对该离婚协议书的真实性没有异议，但不能以此证据来抗辩原告通过买卖形式已实际取得该诉争房屋所有权的事实。经本院审查，结合双方庭审意见，对真实性无异议的证据即原告提供的火化证明、被告提供的讷河市人民法院（2020）黑0281民初2328号民事裁定书、黑（2017）讷河市不动产权第0011334号张立伟名下单独所有的不动产复印件、张立伟与刘红梅离婚协议书，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据一、证据二、证据四，本院认证认为，以上证据来源合法，内容客观真实，与待证事实具有关联性，本院对原告提交的以上证据予以确认并采信。对被告提交的证据一，因没有其他证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年10月11日，张起勇通过中间人邱某与张立伟签订房屋买卖协议，协议约定，张立伟将其名下单独所有的坐落于讷河市盛世嘉园一期7号楼03单元03层02号房屋以310,000.00元的价格卖给张起勇。同日双方在讷河市不动产登记中心办理了房屋产权变更登记手续。2018年10月12日，讷河市国土资源局向张起勇下发了不动产权证书，房屋不动产权证号为黑（2018）讷河市不动产权第0009576号。后由于张立伟没有找到自己居住的房屋，通过中间人邱某和张起勇商量继续住一段时间，直到2020年4月份疫情解除后，张起勇找张立伟倒房，张立伟说等一等，结果张立伟于2020年6月22日因病去世。张起勇得知张立伟死亡后，找中间人邱某到自己买受的房屋准备收回房屋，发现耿桂清已经在房屋内居住。耿桂清表示自己也有合同，也有不动产证，拒绝腾出房屋。2020年7月10日，张起勇向讷河市人民法院起诉耿桂清，请求依法判决被告返还张起勇讷河市盛世嘉园一期7号楼03单元03层02号楼房所有权，并立即搬出将该楼房交付张起勇，给付租金20,000.00元。本院认为张起勇无具体诉讼请求、事实和理由，不符合起诉条件，驳回了张起勇的起诉。本院认为，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款、第十七条规定：国家、集体、私人和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。2018年10月12日，张立伟将案涉房产过户给原告张起勇，办理了产权变更登记手续，原告取得了案涉房屋的不动产权证书，登记是不动产物权变动的生效要件，故原告已拥有涉案房屋的所有权，对外具有公示和对抗的效力。即便被告耿桂清主张曾先于原告与张立伟签订了房屋买卖协议，属合法占有房屋，但其一直未到不动产登记机构进行不动产物权的变更登记，未积极有效行使自己的合法权利，不动产物权不发生变动的法律效力，即被告尚未取得涉案房屋的所有权。故被告的主张仅能对抗案外人张立伟，而不能对抗已经取得所有权的原告张起勇。如被告认为自己的权利受到侵害可依据其与张立伟签订的房屋买卖协议之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告张起勇对案涉房屋享有所有权，被告耿桂清认可占有、使用案涉房屋，原告主张物权并要求被告搬离案涉房屋，事实证据及法律依据充分，本院予以支持。被告辩称原告系重复诉讼、应通过合同纠纷起诉张立伟继承人的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款、第十七条、第三十四条、第第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告耿桂清于本判决生效之日起三十日内，将讷河市盛世嘉园一期7号楼03单元03层02号房屋返还给原告张起勇，并立即退出房屋。案件受理费5,950.00元，减半收取2,975.00元，由被告耿桂清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  魏忠勇二〇二〇年十一月二十三日书记员  马英楠