云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1606号上诉人（原审原告）：陆兆虎，男，1987年1月ｌ日生，汉族，大专文化，居民，住云南省楚雄彝族自治州南华县。委托诉讼代理人：陆世祥，男，1963年4月17日生，汉族，高中文化，居民，住云南省楚雄彝族自治州南华县（系陆兆虎的父亲）。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王春光，男，1974年9月26日生，汉族，大学文化，住云南省楚雄彝族自治州南华县。被上诉人（原审被告）：方媛，女，1976年11月19日生，汉族，大学文化，居民，住云南省楚雄彝族自治州南华县（系王春光妻子）。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：罗云花，云南小葵花律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人陆兆虎因与被上诉人王春光、方媛房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省南华县人民法院（2020）云2324民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆兆虎上诉请求：1.撤销南华县人民法院（2020）云2324民初927号民事判决；2.解除双方房屋买卖合同或王春光、方媛交付合同约定的商住一体，四层，框架结构房屋；3.王春光、方媛退还陆兆虎已付订金10万元；4.一审和二审诉讼费用由王春光、方媛承担。事实和理由：1.王春光、方媛在房屋买卖合同中认定的出售房屋结构，是自建房一栋，商住一体，四层框架结构。和实际房屋结构商住一体，砖混结构，彩钢棚架结构严重不符，产生合同告知出现欺诈行为，致使不能达到陆兆虎买房初心要求而产生合同纠纷。而且框架结构和砖混结构的差异较大，框架结构无论从抗震，空间利用性高，屋内空间使用灵活，稳定性，房屋坚韧性等都优于砖混结构，在防震中，框架结构体系的刚度和强度都比较好，是柔性结构，而砖混中砌体自重大，使砌体结构所承受的地震力也相对的增大，而且是由脆性材料组成，抗拉抗剪强度较差，延性差，抗变形能力小，砌体结构施工又质量难控制，很容易对结构造成破坏，是刚性结构，在建筑布局上也有很多限制的地方，因此框架结构比砖混结构造价更高；2.购买涉案房屋的目的是要把房屋1-4层改造为商铺使用，才决定按王春光、方媛要求的总价121.8万元买下房屋。并且，框架结构与砖混结构和彩钢棚架结构相比造价高，安全性好，抗震强，框架结构可随意改变屋内空间，初心是1-4层改造成无隔体的全空商场，便于今后自主创业或出租。但在多次双方商谈中，王春光、方媛不可能把现状房屋重建成商住一体，四层，框架结构交给陆兆虎。在此基础上，陆兆虎决定不购买涉案房屋，不再履行合同条款中的相关事务要求，有情，有理，有据；3.房屋买卖合同已收订金，应与王春光、方媛出具的收据事实为准，收据上明确写的是，收到陆兆虎付给的房屋订金10万元整，陆兆虎要求王春光、方媛退还10万元已付订金，有理，合法。王春光、方媛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求驳回上诉，维持原判。1.双方是在对房屋反复查看，并查看房产证和评估报告后才签订的《房屋买卖合同》，合同中记载的房屋面积与房产证记载的面积一致，房产证上有该栋房屋的房产结构和面积，不存在王春光和方媛隐瞒房屋客观事实的情况，房屋作为不动产，王春光、方媛也没有办法隐瞒；2.合同中表述的房屋为四层和房产证记载的不一致是因为陆兆虎要求这样写，是为了保障其对加盖的房屋具有使用权；3.陆兆虎要求解除合同的真实原因是支付不了购房尾款，是陆兆虎违约。陆兆虎向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.王春光、方媛双倍返还陆兆虎支付的定金20万元；3.本案诉讼费由王春光、方媛承担。一审法院认定事实，2019年底，王春光、方媛欲将其自主建盖的位于云南省南华县自有房屋对外出售，并在该幢房屋临街外墙粘贴了售房广告。陆兆虎看到售房广告后，觉得该房屋所处位置不错，打电话和王春光、方媛联系后，与其父亲一起到王春光、方媛现居住的龙川镇龙城花园家里咨询了解，在王春光、方媛家楼下刚好遇到王春雄，陆兆虎就跟随王春雄一起到了王春光、方媛家，双方在商谈房屋买卖时，陆兆虎了解到该房屋是商住一体，共有四层，底层已出租给他人开餐馆，租期到2023年，楼上散租给他人，租期半年、一年不等；价款方面，陆兆虎最初出价120万元，王春光、方媛觉得价格太低，就把评估价格为172.88万元（含房产价值及土地使用权价值）涉案房产的评估报告拿出来，经同场的王春雄做王春光的工作，王春光同意以121.8万元的价格把房子卖给陆兆虎。谈到房产过户问题，王春光说因为房产证上有其孩子王璇的名字，而王璇在外地读书，希望在2020年8月孩子开学返校前过户；因王春光、方媛尚欠银行贷款60万元，王春光、方媛要求陆兆虎先支付60万元的购房款把贷款还清之后才能过户，陆兆虎称等他把楚雄的一套房子卖掉凑够钱后再来过户，当时王春雄还打电话给熟人帮陆兆虎推销其在楚雄欲对外销售的房子，当天双方未达成协议。2020年4月13日，陆兆虎经过慎重考虑，决定先办贷款把房子买下来，便联系陆兆虎到王春光、方媛家商量房屋买卖的具体事宜，双方达成协议后，一起到王春光办公室修改合同模板并打印了两份房屋买卖合同后分别签字确认，合同主要约定：王春光、方媛将其所有的位于龙川镇××幢自有房屋卖给陆兆虎，交易总价为129.6万元，分三次付清（合同签订之日第一次付定金10万元，第二次即2020年8月31日支付50万元，第三次待甲方过户到乙方即王春光、方媛过户到陆兆虎户头之日起四个月内付清尾款69.6万元）。签订合同当日，陆兆虎将10万元定金通过转账的方式支付给王春光、方媛，王春光、方媛收到定金后出具收条给陆兆虎。后陆兆虎以涉案房产不是框架结构，王春光、方媛存在隐瞒房屋真实情况为由欲解除合同，并要求王春光、方媛全额退还购房定金10万元，而王春光、方媛认为陆兆虎解除合同已构成违约并给王春光、方媛造成了损失，陆兆虎应承担违约责任，王春光、方媛最多只能退还陆兆虎定金3万元。陆兆虎无法接受，双方商谈无果，形成了诉讼。另查明，涉案房屋的房屋所有权证号为南华县房权证龙川镇房字第**，国有土地使用证号为南国用（2005）第××号，房屋所有权证持证人为王春光，房屋共有权人为方媛、王璇，房屋结构为砖混结构，房屋层数为三层，建筑面积319.41平方米（不包含王春光、方媛加盖的彩钢瓦部分）；该房屋于2019年12月20日抵押于云南南华农村商业银行股份有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方在平等协商基础上签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。房屋买卖合同签订后，陆兆虎按约向王春光支付购房定金10万元，合同已经开始履行，双方应按合同约定继续履行各自义务。陆兆虎交付的10万元定金，是双方进行房屋买卖行为的保证，即此时的定金是为房屋买卖主合同担保的，收取定金一方的义务是为交纳定金一方保留该房屋，保证在双方签订合同之后房屋不能卖与其他人。买房人购买房屋的目的是取得房屋所有权，在双方达成一致意见并签订合同支付定金的情况下，买卖合同已经成立，合同已经开始履行，因此就不存在合同无法履行的情况。双方作为具有完全民事行为能力的成年人，应对民事行为承担民事责任。定金合同具有从属性，定金如何处理要依据主合同即房屋买卖合同的成立与否及效力而定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，本案当事人双方因未尽到审慎审查合同义务造成的后果理应由双方各自承担，陆兆虎未按照合同约定履行支付购房款义务，无权要求返还定金；陆兆虎应继续按照合同约定履行付款义务，王春光、方媛应按照合同约定协助陆兆虎完成办理房产过户等约定义务，故陆兆虎请求解除房屋买卖合同，并要求王春光、方媛双倍返还定金20万元的主张无事实和法律依据，不予支持。根据“谁主张、谁举证”的原则，陆兆虎不能举证证明王春光、方媛具有欺诈或其它违约行为致使不能实现合同目的等合同无效或者应当解除合同的法定情形，也没有证据证明其未对涉案房产进行过详细了解，未看到过附有房产证复印件的房产评估报告的陈述，同时，其陈述不符合交易习惯，也有悖于生活常识，其理由不能成立，应承担举证不能的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陆兆虎的诉讼请求。案件受理费4300元，本案适用简易程序审理，减半收取2150元，由陆兆虎自行负担（已经预交）。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人陆兆虎提出以下异议：1.认定：“王春光、方媛觉得价格太低，就把评估价格为172.88万元(含房产价值及土地使用权价值)涉案房屋的评估报告拿出来”错误，不是事实；2.认定：“双方达成协议后，一起到王春光办公室修改合同模板并打印了两份房屋买卖合同后分别签字确认”错误，不是事实，没有合同模板；3.认定：“案涉房屋交易总价为129.6万元”错误，这是合同中小写的内容，只认可合同中大写的交易总价121.8万元。被上诉人王春光、方媛对一审判决认定的事实未提出异议。综上，对双方当事人均无异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。针对陆兆虎提出异议的事实1.2，未能提交相应证据予以证实，不予确认。对异议的事实3，双方签订的《房屋买卖合同》第二项约定：“该房屋成交价为（大写：壹佰贰拾壹万捌仟元整）（小写：1296000.00元）”，虽然大小写的房屋成交价书写不一致，但从《房屋买卖合同》第四项付款方式，可以印证房屋的成交价应为1296000元，对一审判决认定的该事实，予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是，涉案的《房屋买卖合同》是否应当解除？如果解除后相关的事宜应如何处理？本院认为，陆兆虎与王春光、方媛于2020年4月13日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”作为房屋的出售方王春光、方媛应承担将符合合同约定的房屋交付买房人陆兆虎，根据双方签订的《房屋买卖合同》第一条约定的内容：“王春光出售的房屋为四层，框架结构”，该约定与涉案房产证所记载的“房屋结构为砖混结构，房屋层数为三层”不相符。作为卖房人王春光、方媛是无法按合同的约定履行交房义务，致使合同的目的无法实现，应承担一定的违约责任，故陆兆虎要求解除双方签订的涉案《房屋买卖合同》的主张，予以支持。但陆兆虎作为买房人，对所售房屋的真实情况与双方签订的《房屋买卖合同》中约定不相符，及对合同约定的其他内容没有尽到必要的谨慎审查义务，导致合同不能履行，也应承担一定的违约责任。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》六·关于定金部分第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”本案中，因双方当事人都未尽到谨慎审查合同义务造成合同目的不能实现，应由双方各自承担相应的违约责任，故陆兆虎交付的10万元定金，由王春光、方媛返还5万元，由陆兆虎自行承担5万元。综上所述，陆兆虎的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省南华县人民法院（2020）云2324民初927号民事判决；二、解除陆兆虎与王春光、方媛于2020年4月13日签订的《房屋买卖合同》；三、由王春光、方媛于判决生效后十日内返还陆兆虎支付的定金50000元；四、驳回陆兆虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，由陆兆虎负担1150元（已交），王春光、方媛负担1000元（未交）；二审案件受理费2300元，由陆兆虎负担1300元（已交），王春光、方媛负担1000元（未交）。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 蒋文娟审判员 蔡建华二〇二〇年十一月二十三日书记员 山 岚