湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0303民初2572号原告:十堰信恒物业服务有限公司。住所地，湖北省十堰市工业新区凯迪拉克大街**，统一社会信用代码914203003318145940。法定代表人：陈涛，该公司经理。被告:张义平，男，1986年12月27日出生,汉族，住湖北省十堰市张湾区，委托诉讼代理人：王俊（张义平妻子），女，1989年5月1日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。原告十堰信恒物业服务有限公司与被告张义平物业服务合同纠纷一案。本院于2020年9月29日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告十堰信恒物业服务有限公司的法定代表人陈涛，被告张义平的委托诉讼代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告十堰信恒物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费1378.8元，支付逾期物业费违约金73.94元（从2020年1月1日至2020年8月31日拖欠物业费为基数，按日万分之五计算，其后计算至清偿之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月26日，我公司与被告签订物业服务协议，协议约定由我公司向被告提供物业服务。被告自2020年1月1日起未按照物业服务协议缴纳物业管理服务费，经我公司多次催促被告至今未履行责任，故请支持原告的诉请。被告张义平辩称，原告未能证明已按前期物业管理服务协议的约定履行了物业服务。原告要求支付物业费及违约金没有事实根据，请法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：2017年12月26日，原告与被告张义平的妻子王俊签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方（张义平）房屋为恒融尚城8号楼904室，建设面积116.88平方米；乙方（原告）根据有关法律、法规及本协议的约定，在本物业区域内提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方需按月向乙方缴纳物业管理费，住宅按房屋建筑面积1.5元/平方米、商业用房2.5元/平方米…交费时间为每月份1日至15日之间。乙方依据本协议按时足额的向甲方交纳物业费用及其他约定收取的费用（包括但不限于物业服务费、车辆停泊服务费等）；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任，…甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起除按每日万分之五交纳违约金，另外乙方可以对甲方采取停水等物业服务，…还可向人民法院起诉。被告张义平自2020年1月1日起没有缴纳物业费，故原告诉至本院。另查，被告张义平房屋不动产权证登记建设面积为114.9平方米。2020年被告陈述其没有交物业费的原因是：1.原告在2019年12月至2020年3月的供暧期间，私自下调温度，致使家中有暖不暖。2.原告提供的物业服务没有达到向我们收取的物业服务费标准，小区物业管理情况非常混乱，如车辆乱停乱放、卫生环境脏乱差、公共区域吊顶长期漏水无人维修等问题。3.原告对公共区域用于经营收利，动用维修基金等收支账目没有公示，以及对收取的任何费用没有开具收据等行为，侵占了业主利益。4.被告的房屋面积与产权证面积不同，但原告对多收的物业费71.28元拒不退还。本院认为，原告十堰信恒物业服务有限公司与被告张义平签订的《前期物业管理服务协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务费。被告张义平辩称其不交物业管理费的理由：一是原告存在管理服务质量未达标问题，可依双方合同“乙方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”约定，另行主张权利。二是认为原告收入没有开票据，动用维修基金等财务问题，侵占了业主权益。本院认为此与本案不是同一法律关系，税务票据及维修基金管理均有相关职能部门管理，被告可向有关单位反映，不属于人民法院民事审判管辖。不同法律行为有不同的法律责任人承担责任，被告以此为由拒交物业费理由不成立，有违合同约定及有偿服务公平原则。本院对被告的此项辩解不予采纳。三是原告没有依产权证登记面积计算收取物业费用，本院认为此项理由成立。因本物业服务属于开发商委托物业公司形成的前期物业服务，房屋产权证登记办理完成后，理应依测量的登记面积为准。故被告的此项理由本院给予采信。对于2020年以前缴纳的物业费由于被告没有主张权利，并且产权证何时完成登记不准确，故被告要求原告退还其多收的费用。综上，原告十堰信恒物业服务有限公司在履行相关物业服务义务后依合同约定要求被告张义平支付物业管理费（1.5元×114.9×8个月=1378.8元）的诉讼请求，符合法律规定、证据确实，本院应予支持。原告十堰信恒物业服务有限公司要求被告张义平承担违约责任的诉请，共建美好家园尚需双方共同努力，本院结合本案实际情况酌定部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张义平于本判决生效之日起十日内支付原告十堰信恒物业服务有限公司物业服务费1378.8元及违约金（从2020年9月29日至付清日止，依中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。二、驳回原告十堰信恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告张义平未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告张义平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈旗红二〇二〇年十一月二十日书记员  李黎明附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《物业管理条例》第七条业主在物业服务活动中，履行下列义务:(一)遵守服务规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。