江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9549号上诉人（原审被告）：昆山昶福资产管理有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇百胜路西侧，统一社会信用代码91320583588419928W。法定代表人：邓文辉，总经理。委托诉讼代理人：陈焕青，江苏传承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王依，江苏传承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇邵泉路，统一社会信用代码91320583791081731C。法定代表人：於全元，总经理。委托诉讼代理人：陈童刚，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎月嫦，江苏六典律师事务所律师。原审被告：邓文辉，男，1950年10月6日出生，住台北市。原审第三人：李敏，男，1986年2月18日生，汉族，住安徽省马鞍山市。上诉人昆山昶福资产管理有限公司（以下简称昶福资产公司）与被上诉人昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司（以下简称锦溪镇集体资产公司）、原审被告邓文辉、原审第三人李敏房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2019）苏0583民初6811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昶福资产公司上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律有误。1.房屋租金或者占有使用费应当根据房屋所处的地段、位置、楼层、装修、使用状况等诸多因素来综合考虑确定。一审法院依据（2017）苏0583民初11859号、11862号、11864号、11866号四份民事判决书中所涉四间房屋的市场租金评估价格的平均数每年每平方米686元作为案涉房屋占有使用费的计算标准无事实与法律依据，上述四份民事判决书中所涉房屋的位置优于案涉房屋所处位置，故案涉房屋的租金应相对较低。2.上诉人尚有2974694.88元被被上诉人扣留，上诉人同意以该笔款项抵扣租金及占有使用费。根据《补充协议》第三条的约定，如果邓文辉在租赁期结束后未能全部收回承租户，锦溪镇集体资产公司将拒付第三期40%的款项（2974694.88元）。以上未付款项作为昶福资产公司支付给锦溪镇集体资产公司的直接或间接经济损失，损失金额为双方签约时明确预见并进行确认的。本案中锦溪镇集体资产公司已经向昶福资产公司主张了租金及占有使用费，被上诉人不存在间接或直接损失，且双方也未书面确认存在任何经济损失。此外，锦溪镇集体资产公司扣留的2974694.88元款项亦足以支付本案的租金及占有使用费，故该款项应当予以退还或作为租金及占有使用费进行抵扣。二、一审判决程序违法。一审法院于2020年2月24日开庭，在庭审过程中，一审法院要求上诉人于庭后3日内就租金及占有使用费期间以及扣留款项数额的详细计算方法及对应扣款数额提供书面说明。庭后上诉人于2020年2月27日通过邮政快递的方式提供了相应的补充说明，但上诉人却在2020年2月26日收到案件已经审结的通知，上诉人有理由怀疑一审法院存在未审先判的可能，严重损害了上诉人的合法权益。锦溪镇集体资产公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回上诉人的所有上诉请求。事实和理由：一、一审法院确定的占有使用费计算标准体现了公平公正的原则，节约了诉讼成本。1、被上诉人在与本案相关的（2017）苏0583民初11859号、11862号、11864号、11866号案件中依法提起了房屋占有使用费鉴定，鉴定公司在对整个建筑物综合考量的基础上作出了占有使用费的价格鉴定。案涉房屋与上述案件中的四间房屋均处同一幢建筑内，无明显地段差异。以上述四间房屋的占有使用费的平均值来确定案涉房屋的占有使用费体现了公平公正原则。此外，上诉人无偿债能力，原审被告邓文辉也身居台湾，以此方法计算占有使用费也大大减少了上诉人的诉讼成本。2.上诉人与包含本案第三人在内的34个次承租人签订的转租合同约定的租金均大于每年每平方米686元，平均值为837元。房屋转租租金的收取方为上诉人，在占有使用费小于转租租金的情况下，上诉人认为占有使用费的认定显失公平的主张不能成立。二、《补充协议》中40%的款项扣除与本案无关。本案系基于上诉人与原审第三人超期签订房屋租赁合同导致被上诉人无法如期收回房屋而提起的房屋租赁合同之诉，要求确认的是上诉人应当支付的房屋租金以及占有使用费，而《补充协议》中40%的款项系基于上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》所确认的违约款，上诉人到期未归还房屋，且发函告知被上诉人其无能力归还房屋，已构成明示违约，理应承担违约责任，该笔款项与本案无关联。事实上，上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失远超过40%的款项。原审被告邓文辉、原审第三人李敏均未作述辩。锦溪镇集体资产公司向一审法院起诉请求：1.判令昶福资产公司与邓文辉向锦溪镇集体资产公司支付房屋租金3094元(日租金根据租赁合同及补充协议约定的租金标准每月每平方米10元即每日每平方米0.33元计算，租赁物面积为64.66平方米，自2015年6月1日计算至2015年10月23日，共计145天)；2.判令昶福资产公司与邓文辉向锦溪镇集体资产公司支付逾期腾房占有使用费93480元(自2015年11月24日起至2017年12月31日止，共计769天，按每年每平方米686元即每日每平方米1.88元，租赁面积64.66平方米计算)；3.本案诉讼费由昶福资产公司与邓文辉承担。一审法院认定事实：锦溪镇集体资产公司系昆山市锦溪镇百胜路****房房屋所有权人，建筑面积13923.49平方米。2011年12月23日，锦溪镇集体资产公司（出租方、甲方）与邓文辉（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方出租位于昆山市.27平方米及3#楼约6133.41平方米的房屋，乙方租用房屋用于员工住宿、部分配套商业用房。全部租金共计3000万元及装修款，每月租金的数额暂定为10元/平方米，作为乙方应向甲方支付的租金数额。根据乙方的《切结承诺书》，租金3000万元于2012年3月31日前支付1500万元，尾款1500万元于2012年5月31日前支付完毕；乙方投资该二幢房屋的装修费用约2200万元（最终以甲方提供的图纸审计为准），作为乙方的预付租金，并入租期计算；租赁期限以租金加审计确定的装修费用除以确定的单位面积的出租价；因乙方一次性支付租金3000万元及装修费用，第1年至第10年租金为10元/平方米，以后每5年调整一次，第11年至第15年为12元/平方米，第16年开始为15元/平方米。房屋租赁期限根据新确定的租金单价进行相应调整；租赁期限自2012年1月1日起算，租期届满时，若乙方继续租用，双方另订租赁协议，同等条件下乙方有优先承租权…”。2013年1月13日，锦溪镇集体资产公司与邓文辉签订《补充协议》，约定：“鉴于甲乙双方于2011年12月23日签订《房屋租赁协议》乙方未能履行协议第四条约定的支付租赁款项等原因，双方协商1、原协议第四条，乙方的租赁期调整为第一批三年零五个月，自2012年1月1日起至2015年5月30日止；第二批E104、E105、E107、E108、E109租赁期调整为四年，自2012年1月1日起至2015年12月31日。2、在租赁期结束后，乙方对外出租的房屋必须全部清理收回后归还甲方，甲方同意乙方的预付租金(乙方所投资的房屋改造装修工程经第三方审计后确定的造价另加乙方已支付给甲方的现金)，扣除乙方二批承租房租赁期内的租金，由甲方归还给乙方。第一期：2013年1月，预付320万元；第二期：2013年6月底前付30%，10月底前付30%；第三期：2015年6月底，乙方第一批承租房退还给甲方后付20%，12月底乙方第2批承租房退还给甲方后付20%。乙方承租期结束后，退还给甲方的房屋应保持根据甲方提供的设计图改造装修后的实样，损坏部分出乙方负责。3、如果乙方在租赁期结束后未能全部收回承租户，甲方将拒付第三期40%的款项。以上未付款项作为乙方违反《房屋租赁协议》及《补充协议》给甲方造成的直接或间接经济损失，损失金额为双方签约时明确预见并进行确认的。4、本《补充协议》一式4份，与第三方工程造价审计报告、《锦溪第二邻里中心1号楼商铺租赁现况表》一起作为原《房屋租赁协议》附件”。因邓文辉未按租赁协议及补充协议约定将第一批承租房屋归还锦溪镇集体资产公司，锦溪镇集体资产公司于2015年10月16日向邓文辉发出律师函，要求其履行归还房屋的义务，否则承担相应的违约责任。2015年10月28日，邓文辉及昶福资产公司回函。因邓文辉未按补充协议约定到期归还第一批房屋的约定，锦溪镇集体资产公司于2017年6月28日向原审法院分别起诉邓文辉及第三人宋晓华[（2017）苏0583民初11859号]、第三人朱文虎[（2017）苏0583民初11862号]、第三人张薇[（2017）苏0583民初11864号]、第三人赵丽宏[（2017）苏0583民初11866号]（以上第三人均系实际承租人），要求解除其与邓文辉签订的房屋租赁协议及补充协议、确认昶福资产公司与第三人签订的租赁合同中超期部分无效、邓文辉及第三人返还涉案房屋、邓文辉及昶福资产公司支付租金及房屋占有使用费等。原审法院于2018年2月12日分别作出（2017）苏0583民初11859号、（2017）苏0583民初11862号、（2017）苏0583民初11864号、（2017）苏0583民初11866号民事判决，上述四判决认定以下事实：“一、原、被告之间的房屋租赁协议及补充协议约定第一批承租房屋租赁期限的终止日期为2015年5月30日，案涉房屋系第一批承租房屋，租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋，锦溪镇集体资产公司亦未提出异议，故原房屋租赁协议及补充协议继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同；虽然锦溪镇集体资产公司于2015年11月12日发函被告明确通知解除房屋租赁合同，但锦溪镇集体资产公司于2015年10月16日已发函要求被告返还租赁房屋（被告签收时间为2015年10月23日），租赁物的返还当然意味着合同的解除，故原审法院认定原被告之间房屋租赁协议及补充协议的解除时间为2015年10月23日。二、原、被告的房屋租赁补充协议已明确表明锦溪镇集体资产公司对被告的转租行为是明知且认可的，但双方的租赁协议并未约定承租人转租时可超出原租赁协议约定的期限，故锦溪镇集体资产公司请求确认转租合同中有关超出原被告双方租赁合同期限的约定无效的主张有相应的法律依据，原审法院应予支持；但基于合同相对性的原理，第三人可以依据转租合同向转租人即被告主张违约责任。三、原、被告之间房屋租赁关系于2015年10月23日解除，故原被告之间不定期租赁合同的租赁期间为2015年6月1日起至2015年10月23日止；因不定期租赁合同关系存续期间，原租赁合同继续有效，故租金计算标准应按原被告之间原租赁协议及补充协议约定的租金标准计算，即每月每平方米10元，锦溪镇集体资产公司主张参照被告与第三人之间的租金约定进行计算无法律依据，原审法院不予支持。四、关于锦溪镇集体资产公司诉请占有使用费计算期间的认定。合同解除后，承租人继续占有使用租赁物的，租金计算标准应按市场价格进行计算，被告认为应按原租赁协议约定标准进行结算的辩称无法律依据，原审法院不予采信；因各方当事人对评估报告的真实性与合法性均无异议，故应按评估报告确定的价格即每年每平方米850元[（2017）苏0583民初11866号]/每年每平方米605元[（2017）苏0583民初11859号]/每年每平方米910元[（2017）苏0583民初11862号]/每年每平方米380元[（2017）苏0583民初11864号]进行占有使用费的结算。被告转租第三人且并未实际从第三人处收回租赁物，被告虽交付了钥匙或书面及口头通知锦溪镇集体资产公司办理交接手续，但因租赁物仍由次承租人即第三人实际占用使用，亦为被告间接占有中，且合同解除并不免除承租人交付租赁物的义务，故被告所称已交付租赁物的辩称无事实依据与法律依据，原审法院不予采信，即占有使用费计算期间的截止期限应为被告实际返还租赁物之日；根据法律规定，出租人解除不定期租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间，结合原被告双方于房屋租赁补充协议中关于合同到期后一个月内返还租赁房屋的约定，原审法院认定占有使用费计算的起算日期为2015年11月24日…”。上述四判决书判决：“一、确认锦溪镇集体资产公司昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司与邓文辉于2011年12月23日签订的《房屋租赁协议》及于2013年1月13日签订的《补充协议》于2015年10月23日解除。二、确认被告昶福资产公司与第三人之间的租赁合同中关于2015年11月16日之后租赁期间的约定无效。三、邓文辉、昶福资产公司于本判决生效之日起七日内共同向锦溪镇集体资产公司昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付租金X元。四、邓文辉、昶福资产公司于本判决生效之日起七日内共同向昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付逾期腾房占有使用费（自2015年11月24日起至原审法院判决确定之日止，按每年每平方米850元（605元/910元/380元）、租赁面积X平方米计算）。五、第三人于本判决确定之日起三十内向昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司返还租赁房屋座落于锦溪镇第二邻里中心一号楼编号X号商铺，邓文辉、昶福资产公司对第三人的腾房义务负有协助义务。六、第三人未能在前款确定的期限内及时腾房的，应向昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付逾期腾房占有使用费…”。上述判决作出后，邓文辉不服，向苏州市中级人民法院提出上诉。苏州市中级人民法院经审理后于分别作出（2018）苏05民终3524号、3530号、3532号、3533号民事判决，四判决在二审中查明：“昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司确认2018年1月1日，次承租人已经与锦溪镇人民政府委托的昆山市锦溪强村联合发展投资有限公司重新签订了房屋租赁合同，昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司对此认可；同时确认邓文辉、昶福资产公司于2017年12月31日将涉案房屋返还。上述四判决最终判决：“一、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初11859号（11862号/11864号/11866号）；二、确认昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司与邓文辉于2011年12月23日签订的《房屋租赁协议》及于2013年1月13日签订的《补充协议》于2015年10月23日解除；三、确认被告昶福资产公司与第三人之间的租赁合同中关于2015年11月16日之后租赁期间的约定无效；四、邓文辉、昶福资产公司于本判决生效之日起七日内共同向昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付租金X元。五、邓文辉、昶福资产公司于本判决生效之日起七日内共同向昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付逾期腾房占有使用费（自2015年11月24日起至2017年12月31日止，按每年每平方米850元（605元/910元/380元）、租赁面积X平方米计算）。六、驳回昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司其他诉讼请求…”。另查明，2016年12月27日，昶福资产公司（甲方）与第三人（乙方）签订《合同书》，约定乙方租赁锦溪第二邻里中心一号楼编号1F-S12、S13#商铺，建筑面积64.66平方米，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。一审法院认为，锦溪镇集体资产公司与邓文辉于2011年12月23日签订的《房屋租赁协议》及2013年1月13日签订的《补充协议》经生效判决认定于2015年10月23日解除。双方不定期租赁合同的租赁期间为2015年6月1日至2015年10月23日，该期间邓文辉仍应按原房屋租赁协议及补充协议约定的租金标准即每月每平方米10元的标准支付租金。根据第三人与昶福资产公司签订的合同书，涉案房屋面积64.66平方米，故上述期间的租金为3094元。邓文辉系昶福资产公司法定代表人，昶福资产公司对租赁房屋实际经营管理并进行转租，实际享有合同权利，故昶福资产公司与邓文辉均为锦溪镇集体资产公司的合同相对方，均应向昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司承担法律责任。合同解除后，邓文辉及昶福资产公司应向锦溪镇集体资产公司返还涉案房屋。逾期未返还的，应当支付占有使用费。生效判决均已确认房屋占有使用费的起算日期为2015年11月24日、邓文辉及昶福资产公司已于2017年12月31日将涉案房屋返还，故两原审被告应支付自2015年11月24日至2017年12月31日止的房屋占有使用费。关于占有使用费的标准，（2017）苏0583民初11859号、11862号、11864号、11866号四案件分别对双方之间房屋租赁协议所涉的四处房屋市场租金进行评估，价格分别为每年每平方米850元、605元、910元、380元，该评估所确定的价格为生效判决所认定。现锦溪镇集体资产公司主张对双方之间房屋租赁协议所涉房屋的占有使用费以上述四处房屋鉴定价格的平均价格即每年每平方米686元作为计算标准，原审法院认为，为避免当事人诉累，减少不必要的诉讼成本，本着公平原则，锦溪镇集体资产公司采取上述方式主张其他房屋占有使用费并无不当，原审法院予以支持，故2015年11月24日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费共计93480元。邓文辉及第三人经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决：一、邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司于本判决生效后十日内共同向昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付2015年6月1日至2015年10月23日期间的租金3094元。二、邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司于本判决生效后十日内共同向昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付2015年11月24日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费93480元。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号：3220198643605151526038290）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2214元，公告费690元，合计2904元，由邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司负担。其中，昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司预交的案件受理费2214元，原审法院予以退还，邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司应当负担的2214元缴纳至原审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811129031；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司直接交付第三方的公告费690元，邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司应负担的690元直接支付给昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司。拒不交纳诉讼费的，将依法强制执行。二审中，昶福资产公司向本院补充提交了如下证据：1.快递面单及签收信息（各一份），证明上诉人应一审法院要求于庭后3日内提交了补充材料，上诉人于2020年2月27日向一审法院邮寄了《补充说明》，该材料于2020年2月28日被一审法院签收；2.手机截屏（一份），证明上诉人收到短信，被告知案件于2020年2月26日审结，即一审法院在尚未收到上诉人的补充材料时就已经审结本案，程序不合法。被上诉人锦溪镇集体资产公司质证认为，上述两份证据的真实性由法院依法认定，并认为与本案不存在关联性。二审调查后，针对《补充协议》第三条约定的40%的款项，昶福资产公司向本院提交了其自行制作的《情况说明》《万丰邻里中心结算表》以及含有邓文辉签字同意的《邓文辉租赁万丰邻里中心1#楼及3#楼北栋面积及租金决算表2》复印件，认为应当以《补充协议》中约定的40%的款项抵扣租金及占有使用费。本院另查明：1.(2018)苏05民终3524号、3530号、3532号、3533号生效民事判决所涉四间房屋均处于锦溪第二邻里中心一号楼，其中三间位于一层，一间位于三层。案涉房屋及与本案相关的另外29件案件所涉房屋亦均处于锦溪第二邻里中心一号楼。其中，案涉房屋位于一层，与本案相关的另外29件案件所涉房屋大部分亦位于一层。此外，根据昶福资产公司与原审第三人陈宏园签订的商铺租赁《合同书》，案涉房屋的转租价格为每年每平方米840.54元，高于每年每平方米686元。2.2020年2月24日，一审法院在开庭审理中要求昶福资产公司于庭后3日内对租金及占有使用费的期间以及扣留款项数额的详细计算方法及对应扣款数额提供书面说明。3.对于《房屋租赁协议》和《补充协议》中的房屋改造装修工程造价，锦溪镇集体资产公司明确表示双方未就此达成合意。以上事实，由(2018)苏05民终3524号、3530号、3532号、3533号生效民事判决、昶福资产公司与原审第三人李敏签订的商铺租赁《合同书》以及本案一审庭审笔录与二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案的二审争议焦点为：一、一审法院以每年每平方米686元计算案涉房屋的占有使用费是否合理；二、上诉人能否直接依据《补充协议》第三条的约定以锦溪镇集体资产公司扣留的40%的款项抵扣案涉房屋租金及占有使用费；三、一审法院是否存在程序严重违法。关于争议焦点一，一审法院以每年每平方米686元计算案涉房屋的占有使用费是否合理的问题，本院认为，(2018)苏05民终3524号、3530号、3532号、3533号生效民事判决对案涉房屋所在建筑物内的四间房屋的租金评估价格进行了认定，分别为每年每平方米850元、605元、910元和380元，平均价格为每年每平方米686元。上述四间房屋均处于锦溪第二邻里中心一号楼，其中三间位于一层，一间位于三层。案涉房屋及与本案相关的另外29件案件所涉房屋亦处于锦溪第二邻里中心一号楼，且大部分均位于一层。因此，从房屋位置的整体分布来看，以上述四件生效判决认定的租金评估价格的平均价格计算占有使用费较为合理。此外，根据昶福资产公司与原审第三人李敏签订的商铺租赁《合同书》，案涉房屋的转租租金高于每年每平方米686元。从这一角度看，一审法院认定以每年每平方米686元计算案涉房屋占有使用费亦属合理。据此，一审法院从避免当事人诉累、减少不必要的诉讼成本角度考虑，以每年每平方米686元计算案涉房屋的占有使用费并无不当。关于争议焦点二，上诉人能否直接依据《补充协议》第三条的约定以锦溪镇集体资产公司扣留的40%的款项抵扣案涉房屋租金及占有使用费的问题，本院认为，《补充协议》系邓文辉与锦溪镇集体资产公司所订立，根据《补充协议》第三条的约定，邓文辉在租赁期结束后未能全部收回承租户，锦溪镇集体资产公司将拒付第三期40%的款项，该款项将作为邓文辉违反《房屋租赁协议》及《补充协议》给锦溪镇集体资产公司造成的直接或间接经济损失。但在本案一审审理过程中，邓文辉并未到庭应诉答辩或提起反诉，在（2017）苏0583民初11859号、11862号、11864号、11866号案件中，邓文辉亦未抗辩要求依据《补充协议》的约定以锦溪镇集体资产公司扣留的40%的款项抵扣案涉房屋的租金及占有使用费。二审中，虽然昶福资产公司向本院提交了含有邓文辉签字同意的《邓文辉租赁万丰邻里中心1#楼及3#楼北栋面积及租金决算表2》，主张《补充协议》中40%的款项总额为2974694.88元，但锦溪镇集体资产公司并未在该决算表上签字确认。鉴于邓文辉在一审中并未就《补充协议》中约定的40%的款项主张返还或要求抵扣租金及占有使用费，锦溪镇集体资产公司对于该款项的具体数额以及应否退还持有异议，故对于昶福资产公司上诉要求直接依据《补充协议》的约定以锦溪镇集体资产公司扣留的40%的款项抵扣案涉房屋租金及占有使用费，本院碍难支持。针对前述款项退还事宜，邓文辉、昶福资产公司可以另案主张。关于争议焦点三，一审法院是否存在程序严重违法的问题，经审查，一审法院虽然在收到昶福资产公司提交的《补充说明》前即作出一审判决，但承上所述，本案中，昶福资产公司上诉要求直接依据《补充协议》的约定以锦溪镇集体资产公司扣留的40%的款项抵扣案涉房屋租金及占有使用费的理由不能成立。因此，一审法院的审理程序虽有所不当，但并不属于“严重违反法定程序”的情形。综上所述，昶福资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2214元，公告费300元，均由昆山昶福资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年十一月三十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。