大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初7986号原告：房建，男，汉族，1989年6月3日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：高晓蕾，北京大成（大连）律师事务所律师。被告：大连恒诚房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区锦华中园**，统一社会信用代码91210200097181644P。法定代表人：杜旭，总经理。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，该公司职员，住大连市沙河口区。原告房建与被告大连恒诚房地产开发有限公司（以下简称恒诚地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房建的委托诉讼代理人高晓蕾、被告恒诚地产公司委托诉讼代理人朴琼玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。房建向本院提出诉讼请求：判令被告以原告已付房款1,270,342元为基数，按照日万分之一的标准向原告支付自2020年3月5日至原告实际取得权属证书之日止的逾期办证违约金。计至2020年7月28日，逾期145天，违约金为18419元。事实和理由：原、被告双方就原告购买被告开发建设的大连市沙河口区房屋签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告付清全部房款后，被告于2017年12月31日向原告交付了房屋。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定：双方同意以2017年12月31日之次日为起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内为买受人办理不动产权证书，暂计至2020年7月28日已逾期办证145日。同时因该《商品房买卖合同》及其补充协议为同时签署，并且均为被告起草，该合同及补充协议为被告为其同一行为针对不同主体重复使用而预先拟定，原告如不签署将无法购得房屋。因此该合同及其补充协议属于格式合同。该补充协议第十一条第三款约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按己付房款的0.1%向买受人支付违约金。”该条款将被告的违约责任降低到几乎为零，将全部损失推向原告，让原告承担全部不利后果，排除了原告的主要权利，该约定严重限制了原告的应有权益，属于合同法中合同格式条款无效的情形。因不动产权证书是不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，在案涉房屋不能办理不动产权证书期间，原告不能完全、自由的行使其对于所购买商品房全部所有权权利，因此，逾期办证给原告造成的损失是客观的、不可否认的。同时该《商品房买卖合同》补充协议第三条约定：在原告（买受人）违约的情况下应向被告支付10%，20%，甚至50%的违约金。而在被告（出卖人）违约的情况下，补充协议约定的逾期办证的违约责任为已付房款为基数的年0.1%，该约定明显失衡，有违公平原则及诚实信用原则。综上原告请求人民法院依据公平原则及诚实信用原则，参照《商品房买卖合同》中逾期交房违约金的计算标准，按照已付房款日万分之一的标准判令被告向原告支付逾期办证违约金至原告实际取得不动产权证书之日止。恒诚地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告主张的违约金过高。我方已积极办理案涉房屋所在项目的不动产登记证，案涉项目五证齐全，我方非恶意不办理案涉项目相关权属登记申请备案，故意给自身及房屋买受人因办证而产生的违约金或损失。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四《合同补充协议》第十一条第3款之约定，我方未能在约定时间内产权证的，每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。而原告的第一项诉讼请求违约金计算标准高于约定标准。合同约定的逾期办证违约金条款系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当按约定标准计算违约金。因此，我方认为逾期办证的违约金计算标准应按合同约定标准进行计算。二、因逾期期间发生新冠××疫情，属于不可抗力，影响我方办理手续期间，因此请求在计算逾期期间时扣减2个月，望贵院予以参考。本案原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及补充协议、增值税普通发票等证据在案为凭。上述证据材料经开庭质证和本院审查，形式合法，内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月16日，房建（买受人）与恒诚地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于大连市沙河口区房屋，建筑面积92.11平方米，总房款1,270,342元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.见附件四。合同附件四第十一条约定，1.双方同意以2017年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任，由此产生的一切责任由买受人自行承担。2.……3.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证。买受人有权退房。该合同及附件还约定了双方的其他权利义务。该合同尾部出卖人处加盖有恒诚地产公司印章及法定代表人侯君人名章，买受人处有房建签字捺印。上述合同签订后，房建依约向恒诚地产公司支付了购房款。2020年6月15日，恒诚地产公司向房建出具了金额为1270342元的销售不动产统一发票。2017年12月31日，双方办理了房屋交接手续。因案涉房屋所在小区存在违建及恒诚地产公司部分原因导致房建未能在双方约定的期限内进行产权登记。至本案开庭之日，案涉小区业主可以办理房屋产权登记，案涉房屋正在办理产权登记之中。本院认为，房建与恒诚地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第十一条约定，双方以2017年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。逾期将承担违约责任。现因恒诚地产公司原因导致房建未能在合同约定的期限内办理产权登记，恒诚公司存在违约行为，应当承担违约责任。关于房建主张恒诚地产公司按已付房款1270342元为基数，按照日万分之一标准计算，支付自2020年3月5日至2020年7月28日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，对于恒诚地产公司违约时间的起止时间，双方约定以工作日计算，因此开始日期应为2020年3月3日，原告主张自2020年3月5日起算，本院予以照准。对违约金标准，恒诚地产公司抗辩，违约金的标准应按照合同补充协议第十一条第3款约定的每年按已付房款的0.1%的标准支付违约金。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，房建以支付全款1270342元的方式向恒诚地产公司支付全部购房款，而双方合同中约定的每年按已付房款的0.1%支付违约金的标准明显过低，房建主张的按照日万分之一的标准计算违约金，即年利率3.65%的标准，综合考虑恒诚地产公司应承担的违约责任及同类案件的处理情况，本院调整为按照日万分之0.75的标准计算违约金，即年利率2.73%的标准。关于恒诚地产公司抗辩的因逾期期间发生新冠××疫情，属于不可抗力，影响办理产权登记手续，因此请求在计算逾期期间时扣减2个月的意见，因恒诚地产公司应于2019年3月3日前将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，该时间在先，新冠××疫情发生时间在后，且因恒诚地产公司自行拖延导致的损失，应由其承担，故对恒诚地产公司的该抗辩意见，本院不予支持。综上，恒诚地产公司应按已付房款1270342元为基数，按照日万分之0.75的标准计算，向房建支付自2020年3月5日至2020年7月28日的逾期办证违约金13815元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告大连恒诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告房建支付逾期办证违约金13815元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费131元（原告已预付），由原告负担58元，被告负担73元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二〇年十一月二十三日书记员  王志伟