北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11615号上诉人（原审原告）：陈冠英，女，1961年3月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：崔亮，北京天亚律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈曦，男，1989年3月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李丽英（陈曦之母），女，1962年10月7日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：陈跃英，女，1958年6月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：侯运峰，北京市英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博书，北京市英淇律师事务所律师。上诉人陈冠英、陈曦因与被上诉人陈跃英确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初17798号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，由审判员李淼进行独任审理。上诉人陈冠英及其委托诉讼代理人崔亮，上诉人陈曦之委托诉讼代理人李丽英，被上诉人陈跃英及其委托诉讼代理人侯运峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈冠英上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持陈冠英一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由陈跃英、陈曦承担。事实及理由：一、原审法院认定事实不清，国秀梅和陈跃英房屋过户是否为买卖令人质疑。（1）交易价格过低。从房屋过户交易手续看，确实是买卖过户，但是交易价格仅为人民币1万元，此房屋当时市场价值在300万元左右，无论1万元是否支付给国秀梅，该交易不是买卖，也不是赠与，一审法院对此事实并无详细进行审理查明。（2）房款交付得不到保障。在国秀梅和陈跃英签署的《北京市存量房交易合同》中，并没有款项交付时间的约定，也没有签署“资金自行划转声明”。意味着国秀梅只是把房子过户给陈跃英了，房款虽然只有一万，但还是无法得到支付保障，明显不合理，法院亦没有让陈跃英进行合理性解释。（3）合同签署过于粗糙。上述合同中房屋交付、违约责任、税费承担、争议解决等很多关键问题合同中都有表述，但是空格的内容都没有填写，和正常的房屋买卖合同差距非常明显。买卖合同更像是完成过户交易的一个工具，没有起到真正的保护交易双方的功能。（4）买房不让腾房不合理。国秀梅把房子过户给陈跃英，但此房屋由陈冠英居住，国秀梅在世期间，陈跃英从来没有提过要求陈冠英搬出房子，而是等到国秀梅去世后，直接起诉陈冠英腾房，此做法很明显是在国秀梅在世期间规避不让陈冠英、陈曦知道房子已经过户的事实。由此可见，陈跃英和国秀梅并非正常买卖。（5）关键问题一带而过。原审庭审中，陈跃英一方主张该过户行为名为买卖，实为赠与，法院没有深入审理查明，也没有要求陈跃英提交相关证据。上述类似问题法院并没有认真审理，判决书对于过户细节只字未日提，据此可以在一定程度推断，买卖房屋并非国秀梅真实的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第146条规定，本案应确认买卖行为无效。二、一审法院规避重要法律规定，直接导致判决错误根据《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。本案中，购买涉案房屋用了陈冠英父亲陈德新30多年工龄，按照此规定，房子中有陈德新遗产，遗产没有分割之前，是法定继承人共同共有的状态。国秀梅和陈跃英无权私自处分进行交易，所以房屋买卖应该被认定无效。一审法院在陈冠英多次陈述此理由的情况下，判决书中对此直接规避，得结论说房子是国秀梅个人财产，明显适用法律错误，导致作出错误判决。陈跃英辩称：同意一审该项判决，不同意陈冠英的上诉请求。陈曦称：同意陈冠英的上诉请求。陈曦上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判陈跃英和国秀梅买卖合同无效或将本案发回重审。2.本案诉讼费用由陈冠英、陈跃英承担。上诉理由：一、一审法院确定陈曦诉讼身份错误，陈曦父亲为陈长山，1992年去世，陈长山与陈跃英、陈冠英均为陈德新、国秀梅子女。2017年国秀梅和陈跃英以买卖形式将国秀梅名下房屋过户给陈跃英。国秀梅去世后，陈冠英以国秀梅、陈德新法定继承人身份提起诉讼，要确认买卖合同无效。庭审中查明，陈德新、国秀梅没有遗嘱，陈曦父亲先于二老去世，陈曦作为陈长山的晚辈唯一子女，以代位继承人身份参加本案诉讼，其权利义务和原审原告陈冠英完全相同。也就是说，如果买卖被认定无效，房屋要被法定继承，如果陈冠英不起诉，陈曦有权像陈冠英一样起诉要求确认合同无效。所以在本案中，陈曦的诉讼身份应该是共同原告。陈冠英起诉时将陈曦列为第三人，案件审理过程中，法院应该对此错误进行纠正，将陈曦列为共同原告，并告知其相应的诉讼权利义务，以便于更好的查明案件事实，公正判决。而本案中，陈冠英和一审法院将陈曦列为第三人，且未明确是有独立请求权第三人还是无独立请求权第三人，陈曦在诉讼中地位尴尬，合法权益根本得不到保障。二、一审法院适用法律错误原审庭审查明，涉案房屋买断时，用了陈德新37年工龄，对此事实三方当事人均无异议，陈德新、国秀梅没有对房屋如何继承立遗嘱。根据《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第六条规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。很明显，本案中房屋虽然是在陈德新去世后以国秀梅名义购买，其中包括陈德新的遗产份额，国秀梅未经其他继承人同意，私自将房屋以低价卖给陈跃英，明显侵害了陈冠英和陈曦的合法权益，合同应该被认定无效。一审法院不顾上述法律规定，将陈德新遗产份额和国秀梅的承租人资格、购买人资格相混淆，认定涉案房屋为国秀梅个人财产，明显违反法律规定。陈跃英辩称：同意一审该项判决，不同意陈曦的上诉请求。陈冠英称：同意陈曦的上诉请求。陈冠英向一审法院起诉请求：确认被继承人国秀梅与陈跃英于2017年12月12日签订的《存量房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：陈德新与国秀梅系夫妻关系，二人婚后育有陈跃英、陈冠英和陈长山。陈德新于1995年3月22日死亡，国秀梅于2018年8月3日死亡，陈长山于1994年9月13日死亡。陈德新生前由北京市朝阳区磨房北里二区房屋管理所出具住房证，记载为：兹有糕点公司单位陈德新同志分配到磨房北里某楼某号居住，请准予入户为盼。1995年9月12日，国秀梅与北京市朝阳区磨房北里二区房屋管理所签订《房屋租赁契约》，由国秀梅承租涉案房屋。2000年8月1日，国秀梅与北京市糕点食品工业公司签订《房屋买卖契约》，由北京市糕点食品工业公司将涉案房屋出售给国秀梅。2001年1月20日，国秀梅取得涉案房屋所有权证书。2017年12月12日，国秀梅与陈跃英签订《存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），国秀梅以10000元的价格将涉案房屋出售给陈跃英。2017年12月22日，陈跃英取得涉案房屋所有权证书。庭审中，双方均表示，陈德新与国秀梅生前就涉案房屋如何继承未留有遗嘱。一审法院认为，涉案房屋系国秀梅承租并由其出资购买，虽然在分配涉案房屋时，计算有陈德新工龄，但是并不能否定国秀梅作为承租人及买受人的资格，且国秀梅在购买涉案房屋时，陈德新已经去世，所以涉案房屋并不属于国秀梅与陈德新的夫妻共同财产，应当属于国秀梅个人财产。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。国秀梅作为涉案房屋所有权人，将涉案房屋出售给陈跃英，并未侵犯其他继承人的财产权益，故陈冠英要求确认国秀梅与陈跃英签订的涉案合同无效的诉讼请求，本院不予支持综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下驳回陈冠英的全部诉讼请求。本案二审中，陈曦向本院提交住房申请及证明信，证明案涉房屋是因为陈德新、国秀梅、陈曦、陈冠英、李丽英的户口才分的，这里面根本就没有陈跃英的户口。陈冠英认可上述证据的真实性。陈跃英对上述证据的真实性表示无法确认，对证明目的、关联性不予认可，表示陈曦所提交的住房申请仅仅是当年申请公房的过程，因此对公房的取得，承租合同以承租人为准，与本案合同无效没有关联性。本院认为，陈德新与国秀梅因何分得案涉房屋，与本案合同效力问题之间缺少关联性，故本院对上述证据不予认证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：国秀梅与陈跃英于2017年12月12日签订的《存量房买卖合同》（以下简称案涉合同）的效力问题。对此，分析如下：陈冠英主张案涉合同无效的理由为：1.国秀梅与陈跃英之间并非真实的买卖合同关系；2.案涉房屋使用陈德新工龄，因此案涉房屋有陈德新遗产，属于国秀梅与其他继承人共有，国秀梅出卖房屋的行为为无权处分。陈曦主张案涉合同无效的理由与陈冠英主张的第二点理由相同。关于陈冠英主张案涉合同无效的第一点理由，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于陈冠英的该项主张，因其未提交证据予以证明，均为其主观推测，本院不予采信。关于主张案涉合同无效的第二点理由，本院作如下分析：首先，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。陈德新于1995年去世，国秀梅与卖方于2000年签订《房屋买卖契约》，并于2001年取得房屋产权证书，此时陈德新的民事权利能力因其死亡已终止，故陈德新并不具备取得房屋所有权的主体资格。且国秀梅个人与卖方订立合同，并支付价款，在没有其他证据证明的情况下，国秀梅所交购房款属其个人所得。故案涉房屋应视为国秀梅的个人财产。其次，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。国秀梅作为案涉房屋的所有权人，有权处分其个人所有的财产，有权将案涉房屋进行出售。最后，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制规定。根据查明的事实，国秀梅生前与陈跃英订立案涉合同，处置了案涉房屋。订立该合同的买卖双方主体适格，内容真实，买卖合同依法有效。综上，陈冠英、陈曦主张案涉合同无效，缺少事实和法律依据，其上诉请求与法律规定不符，本院不予支持。另，关于案涉房屋计算有已故陈德新工龄，对于该部分对应的财产价值，继承人可在继承案件中进行主张。综上所述，陈冠英、陈曦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈冠英负担50元（已交纳），由陈曦负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十一月三十日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽