河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5191号原告：郑州东岳商贸有限公司，住所地河南省新郑市郭店镇文化路**。法定代表人：孙天德，执行董事。委托诉讼代理人：段朝辉，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭耀辉，河南中锦律师事务所律师。被告：刘晓东，男，1983年3月24日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：潘利明，男，1979年9月17日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告郑州东岳商贸有限公司（以下简称东岳公司）与被告刘晓东、潘利明侵权责任纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东岳公司的委托诉讼代理人段朝辉、郭耀辉，被告刘晓东、潘利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东岳公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘晓东立即停止侵占华商汇建材A馆第一层116号、117号商铺，清空物品并将商铺交还东岳公司；2.判令刘晓东、潘利明赔偿东岳公司损失6124.25元（自2020年5月31日暂计至6月16日，2020年6月17日至停止侵权之日止的损失按360.25元/天另行计算）。诉讼过程中，东岳公司明确损失按照49元/平方米/月的标准自2020年5月31日计至8月3日为23055.87元，并按该标准自2020年8月4日计至刘晓东停止侵占117号商铺之日止。事实和理由：2015年4月13日，郑州华商汇商业运营管理有限公司将华商汇建材A馆整体出租给东岳公司，约定租赁时间为9年，自2017年1月1日开始计租。2017年6月1日至2020年5月30日，东岳公司将华商汇建材A馆第一层116号、117号商铺出租给潘利明使用，同时约定未经东岳公司书面同意不得转租，潘利明不再租用商铺时应将商铺（包括其附属设施、全部钥匙等）完好返还东岳公司。潘利明于2017年6月15日交纳租金68867.66元、2018年7月26日交纳租金84760.32元、2019年5月31日交纳租金95355.36元。2020年5月30日，潘利明在承租的华商汇建材A馆第一层116号、117号商铺到期后，未将商铺（包括附属设施及钥匙）交还，另允许刘晓东将商铺私自非法占有，致使东岳公司无法对该商铺进行出租。刘晓东、潘利明实施的侵权行为，严重影响东岳公司对上述商铺的经营、管理及收益，严重侵害东岳公司的合法权益，对要求其停止侵权、赔偿损失的合理诉求置之不理。为维护合法权益，特提起诉讼。庭审中东岳公司称，租赁合同是公司和潘利明签订，刘晓东称与潘利明合租，公司从不知情。今年向商户收取的租金统一上浮45%，是因为华商汇向东岳公司收取的租金上浮45%。117号商铺也在东岳公司租赁范围，租给谁是公司的权利，并不是说刘晓东是产权人就必须租给他。2020年8月3日，刘晓东主动将封堵116号商铺门口的物品清空，潘利明主动将116号商铺清空并将钥匙交还东岳公司，但未办理交接手续。117号商铺自2020年5月31日由刘晓东非法侵占至今。另外，潘利明称其有押金可抵扣房租不存在任何事实及法律依据，押金是否退还及退还多少，应依据双方签订的合同确定，与本案不属于同一法律关系，与确定潘利明和刘晓东的侵权责任也不存在必然关系。刘晓东辩称，刘晓东不存在侵占华商汇建材A馆116、117号商铺行为，双方之间的纠纷系租赁合同纠纷。刘晓东和潘利明自2017年起合租上述商铺（潘利明2017年、2018年、2019年租用116号，2020年8月已由明华承租，刘晓东租用117号），双方当时经过东岳公司口头同意合租，并给潘利明和刘晓东分别办理电费使用卡，他们各交各的房租，交款金额与房租相对应，当年5月14日通过潘利明卡支付93460.4元，其中租金68867.66元（每平方26元）、押金20000元、4592.74元门头使用费。2018年7月26日刘晓东单独交纳租金41287.68元（每平方32元）。2019年5月31日刘晓东单独交纳租金46448.64元（每平方36元）。东岳公司一方面口头承认刘晓东的合租地位让其单独交纳租金、单独办理电费卡，另一方面在刘晓东不知情的情况下与潘利明书面约定了不得转租及改变经营范围，其行为严重违反公平、诚信的民法原则。刘晓东自2017年一直在117号商铺经营，在租金未到期前刘晓东及其母亲多次找到东岳公司要求交纳该商铺7个月房租，因为该商铺本就是他2014年购买的，后与华商汇经补充协议约定5年托管期限，2020年12月30日到期，东岳公司以必须交纳一年房租为由不收取租金，一方面要求刘晓东在2020年6月8日前办理使用手续，一方面在2020年6月3日恶意停止该商铺供电而将刘晓东生活逼入绝境。刘晓东有权合法使用117号商铺，东岳公司私自停电属于严重的违约行为，应承担相应的违约责任，刘晓东保留追究因东岳公司违约造成其经营损失的权利。庭后刘晓东提交补充答辩状称，刘晓东与东岳公司之间存在事实的租赁关系，刘晓东自2017年5月开始使用涉案117号商铺，三年来东岳公司均未提出异议。潘利明辩称，潘利明没有转租，两个商铺是他和刘晓东合租，第一年也是分开交纳租金的，一间商铺押金10000元，潘利明和刘晓东一起交纳的，包含2017年5月14日交纳的93460.4元，押金条丢失要求补办但东岳公司不补。2020年8月1日潘利明去商铺搬东西时遭到东岳公司阻止，当天他把钥匙交给公司赵经理，8月3日公司就把房子租给别人，把他物品包括门头毁坏，应给其个说法并赔偿损失。2018年7月26日交纳租金是43472元，2019年5月31日交纳租金是48906.72元。东岳公司说房租到期，但他有押金10000元，押金抵房租是天经地义的。本院经审理认定事实如下：2015年4月13日，郑州华商汇商业运营管理有限公司（甲方）与东岳公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁华商汇基础建材A馆并负责招商的有关事宜，物业面积8.27万平方米，权属为甲方投资建设、部分商铺已售并由购买人向甲方托管出租；乙方租赁期限为9年，自A馆交付乙方后计算租金时起租期开始计算，甲方于2015年8月31日前将A馆交付乙方；第4-5年的租金标准在第3年租金标准的基础上递增45%。2017年5月14日，潘利明（乙方）与东岳公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将承租经营的华商汇项目基础板材装饰馆（A馆）第一层116#、117#商铺租给乙方使用，租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月30日止，期满前，如需续租，应提前两个月向甲方提出申请，同等条件下乙方有优先续租权；租金以票据为准；履约保证金：合同按约履行的前提下，如乙方租赁期已满、未再续租、结清所有费用，并且将工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证（三证）注销后，甲方凭乙方上述注销手续在收到乙方申请后7个工作日内将履约保证金无息退还给乙方；乙方有权按约定利用甲方提供的商铺进行经营，未经甲方书面同意，不得转租、转借或调换使用；本合同期满，乙方不再租用商铺到期返还，因其他原因甲方依据本合同有关约定或法律规定解除或终止合同，解除或终止通知送达后3个工作日内返还。商铺交还时，乙方应将商铺（包括其附属设施、全部钥匙等）完好返还给甲方，并付清其全部应付款项（包括商铺租金、物业费、水电费、政府税费、违约金、滞纳金等）。乙方未履行完毕上述全部义务的，甲方有权暂扣乙方的款项或物品；乙方未按合同约定返还商铺的，延迟期间应按本合同约定租金标准的双倍支付租赁费，逾期达3日及以上仍未返还的，视为乙方已自动放弃商铺内全部物品、设备、设施、装修的所有权，甲方有权自行收回商铺并进入商铺内清理或委托他人清理商铺内的全部物品、设备、设施和垃圾，所产生的费用均由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方擅自将商铺转租、转借他人或调换使用的，甲方有权单方解除本合同收回商铺，以履约保证金的两倍作为违约金，给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任。6月15日，东岳公司向潘利明开具金额为68867.66元（房屋租赁服务）的增值税发票。2018年6月10日，颜灵燕（潘利明的配偶）与东岳公司续签《租赁合同》，约定租赁期限自2018年6月1日至2019年5月30日，其内容与2017年5月14日《租赁合同》内容相一致。2018年7月26日，东岳公司向潘利明开具金额为84760.32元（房屋租赁服务）的增值税发票。2019年5月31日，东岳公司向潘利明开具金额为95355.36元（房屋租赁服务）的增值税发票。2020年6月6日，东岳公司（板材装饰馆招商管理处）以粘贴形式向潘利明发出通知，载明潘利明租用的板材装饰馆一层116、117号商铺于2020年5月30日使用到期，请潘利明在2020年6月8日之前速到板材装饰馆招商管理处办理一切手续。涉案116号商铺产权面积113.12平方米，由潘利明实际占有、使用至2020年8月3日，现该商铺已另行出租；117号商铺产权面积107.44平方米，现仍由刘晓东实际占有、使用。另查明：1、2015年1月22日，刘晓东从郑州华商汇房地产开发有限公司处购买涉案117号商铺。当日，刘晓东与郑州华商汇商业运营管理有限公司签订《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》，约定刘晓东将117号商铺全权委托该公司进行租赁和经营管理，委托经营期自2015年12月31日起至2025年12月30日止。后刘晓东与该公司签订上述协议的《补充协议》，确认委托经营期满五年即到2020年12月30日止原协议无条件解除。2、刘晓东向法庭提交其中信银行信用卡电子账单，显示刘晓东2019年5月31日支出39748.64元；提交持卡人蔡鹏伟的信用卡账户交易查询，显示蔡鹏伟2018年6月7日支出41313.68元，刘晓东称蔡鹏伟系其姐夫。刘晓东提交上述交易凭证，用于证明其与潘利明系合租关系。东岳公司认为该凭证并不体现是向其转账，公司也不认识持卡人，所有租金都是潘利明交纳，至于潘利明指示或者委托谁向公司转款，并不影响潘利明是两个商铺的承租人。3、潘利明向法庭提交的客户狄秀华银行账户交易明细，显示2017年5月14日支出93460.4元、2018年6月8日支出43472.64元；潘利明提交的转账凭证显示其于2019年5月31日向东岳公司支付48906.72元。潘利明称93460.4元包含20000元押金及4592元门头使用费。潘利明提交上述凭证，用于证明其和刘晓东系合租关系，且东岳公司对此是明知的。东岳公司认为潘利明交了多少房租，应以双方签订的合同及该公司向潘利明开具的票据为准，因为合同明确约定租金是以票据为准；116、117号商铺系该公司出租给潘利明，根本没出租给刘晓东，因为合同明确约定潘利明不得转租，谁向东岳公司转账并不能证明谁是实际承租人。4、东岳公司向法庭提交其与案外人签订的《租赁合同》、租金发票、身份证复印件，用于证明与涉案商铺位置相似的商铺2020年度租金支付标准为49元/平方米/月。刘晓东称其不知道2020年度租金标准；潘利明称商铺位置相似属实，但2019-2020年期间位置相似地方租金标准是36元/平方米/月。本院认为，本案系东岳公司与潘利明在涉案商铺租赁合同期限届满后因涉案商铺的返还及占有使用所产生的纠纷,故本案案由应为租赁合同纠纷。刘晓东、潘利明辩称其二人系合租关系，但其提交的证据不足以证明其事实主张，且东岳公司不予认可，而东岳公司提供的《租赁合同》及就涉案商铺租金所开具的增值税发票均显示承租方为潘利明，同时合同具有相对性，故刘晓东、潘利明该项辩解理由不能成立，本院不予采信。东岳公司虽主张刘晓东与潘利明之间系转租关系，但提交的证据亦不足以证明其该事实主张，本院对此亦不予采信。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，东岳公司与潘利明2018年6月10日签订的《租赁合同》约定的租赁期限已于2019年5月30日到期，之后双方并未再签订书面的租赁合同，但潘利明仍继续使用涉案商铺并于2019年5月31日向东岳公司交纳一年期租金，东岳公司对此未提出异议并向潘利明开具相应的增值税发票，因此，应视为双方转为不定期租赁关系。东岳公司曾于2020年6月6日通知潘利明前往办理手续，但并未明确表示要求解除合同，现潘利明主张116号商铺于2020年8月3日由东岳公司另行出租，东岳公司亦认可潘利明2020年8月3日交还116号商铺钥匙，故本院认定东岳公司与潘利明之间的租赁合同关系于2020年8月3日解除。2020年5月31日至8月3日期间（2个月零3天）的租金理应支付，但鉴于东岳公司、潘利明、刘晓东均认可该期间117号商铺实际由刘晓东占有、使用，故该期间116号商铺的租金由潘利明支付，由刘晓东直接向东岳公司支付该期间117号商铺的占有使用费。至于支付标准，东岳公司提交了同年度相似地段商铺租金价格的证据，其主张的49元/平方米/月的支付标准，本院予以支持。据此，潘利明应支付租金11640.05元（49×113.12×2.1），刘晓东应支付占有使用费11055.58元（49×107.44×2.1）。刘晓东虽为涉案117号商铺实际所有人，但根据其与郑州华商汇商业运营管理有限公司签订的《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》约定，其已将该商铺委托给该公司进行经营管理，而根据合同约定的委托期限目前尚未届满，在此情况下，租赁合同解除后，实际占有、使用人刘晓东又未与东岳公司另行签订租赁合同，故其应将117号商铺返还东岳公司。关于双方争议的押金（履约保证金）问题。双方并未约定该款项可抵扣租金。在东岳公司主张的转租不能成立、双方不定期租赁合同关系解除的情况下，该履约保证金东岳公司理应退还，但鉴于潘利明与东岳公司在合同中就该款项的退还条件作出了其他约定（结清所有费用，并且将工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证注销等），而目前该条件明显不成就，故待条件成就后，双方可协商解决，协商不成可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告潘利明于本判决生效后十日内支付原告郑州东岳商贸有限公司华商汇建材A馆第一层116号商铺租金11640.05元；二、被告刘晓东于本判决生效后三十日内向原告郑州东岳商贸有限公司返还位于华商汇建材A馆第一层117号商铺;三、被告刘晓东于本判决生效后十日内支付原告郑州东岳商贸有限公司华商汇建材A馆第一层117号商铺2020年5月31日至2020年8月3日期间的占有使用费11055.58元,以及自2020年8月4日起至实际返还之日止的占有使用费(建筑面积107.44平方米，按49元/平方米/月计算);四、驳回原告郑州东岳商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元，减半收取计188元，由原告郑州东岳商贸有限公司负担3元，被告潘利明负担95元，被告刘晓东负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  陈卫东二〇二〇年十一月四日代理书记员  王慕曦