河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5251号上诉人（原审原告）：安阳天天麦多商业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街义乌城**楼****。法定代表人：何彦国，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘男，河南九明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南省大宇房地产开发有限公司，住所地安，住所地安阳市殷都区安钢大道**v>法定代表人：张保庆，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘红芳，河南瀛睿源律师事务所律师。上诉人安阳天天麦多商业有限公司与上诉人河南省大宇房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省安阳县人民法院（2019）豫0522民初5727号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。安阳天天麦多商业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判河南省大宇房地产开发有限公司返还安阳天天麦多商业有限公司200万元或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由河南省大宇房地产开发有限公司承担。事实与理由：1.一审法院认定部分事实错误，河南省大宇房地产开发有限公司从未返还安阳天天麦多商业有限公司定金，河南省大宇房地产开发有限公司支付的40万元与本案无关，该40万元更不应认定为退还的定金。根据中华人民共和国合同法第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。河南省大宇房地产开发有限公司收取了安阳天天麦多商业有限公司的100万定金，依法应双倍返还定金，即200万元。河南省大宇房地产开发有限公司所述的40万元是因为河南省大宇房地产开发有限公司的违约行为造成的前期招商投入等损失的补偿，与本案租赁合同中定金返还无关，即使最后认定应扣除该40万元，也应在双倍返还定金200万元的基础上再予以扣除该40万元。河南省大宇房地产开发有限公司答辩称：安阳天天麦多商业有限公司认为河南省大宇房地产开发有限公司退还的40万元与本案无关不是事实，双方在2016年5月17日退还40万元之前已经协商解除租赁合同，否则河南省大宇房地产开发有限公司不会退还其40万元，且安阳天天麦多商业有限公司上诉状中称河南省大宇房地产开发有限公司所述的40万元是因河南省大宇房地产开发有限公司的违约行为造成的前期招商投入等损失的补偿不是事实，河南省大宇房地产开发有限公司在诉讼中从未发表过该观点，对于其所述的应以200万元为基础扣除40万元给付其款项的理由不能成立，河南省大宇房地产开发有限公司不认可。安阳天天麦多商业有限公司公司的上诉理由依法不能成立，应驳回其上诉请求。河南省大宇房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回安阳天天麦多商业有限公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由安阳天天麦多商业有限公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决错误。安阳天天麦多商业有限公司的诉讼请求无事实及法律依据,应驳回安阳天天麦多商业有限公司的诉讼请求。1.安阳天天麦多商业有限公司在履行合同过程中存在多次违约，一审法院在审理中均未予认定，是认定事实错误。2.安阳天天麦多商业有限公司一审中提供的2015年7月20日《工程初步验收整改项目表》最后一页显示的内容，证明在2015年7月20日目标物业已具备进场条件，但安阳天天麦多商业有限公司却无故迟迟不进场，一审法院在查明事实部分已经对该事实作了认定，却在本院认为部分中有意忽略。根据《中华人民共和国担保法》第89条规定，安阳天天麦多商业有限公司作为违约方，无权要求河南省大宇房地产开发有限公司返还定金，安阳天天麦多商业有限公司诉讼请求依法不应得到支持。3.2013年12月26日签订的《租赁协议》在河南省大宇房地产开发有限公司退还安阳天天麦多商业有限公司40万元时已经解除。2017年3月31日《会议纪要》是新的要约，而非一审法院认定的系2013年12月26日《租赁协议》的延续。签订合同后,安阳天天麦多商业有限公司提出各种无理要求，且不进场履行合同，找各种理由拒租。后经双方协商，河南省大宇房地产开发有限公司于2016年5月17日退还安阳天天麦多商业有限公司40万元,2013年12月26日《租赁协议》终止履行。2017年，安阳天天麦多商业有限公司，向安阳天天麦多商业有限公司发出新的要约，希望安阳天天麦多商业有限公司来承租案涉目标物业，为此双方于2017年3月31日达成《会议纪要》,双方同意合作。但2017年3月31日《会议纪要》仅是双方同意重新签订租赁协议的初步意向书，《会议纪要》对于协议主要条款即房屋的租金标准并未明确约定。后因双方对租金等条款最终未能达成一致意见，双方未能达成新的房屋租赁协议或补充协议。安阳天天麦多商业有限公司答辩称：1.安阳天天麦多商业有限公司与河南省大宇房地产开发有限公司签订了合法有效的租赁合同，参照合同约定的物业交费时间，河南省大宇房地产开发有限公司在最初就已经违约，河南省大宇房地产开发有限公司上诉状所述第1点理由不能成立。2.双方的租赁合同为期20年，从未解除，该40万元为安阳天天麦多商业有限公司前期为河南省大宇房地产开发有限公司违约交付物业、招商投资的前期损失，河南省大宇房地产开发有限公司上诉状所述完全不属实。安阳天天麦多商业有限公司的一审诉讼请求：1、请求法院依法判决原、被告双方解除关于安阳市水冶大宇新天地的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判决被告双倍返还原告定金200万元。一审法院查明：2013年12月26日原被告双方签订房产租赁合同。合同载明，原告租赁被告位于安阳市××路西段水冶大宇新天地地上1、2、3层和负1层的商业建筑；被告于2015年3月31日之前，向原告交付目标物业，若被告延迟交付物业，延迟最长不得超过3个月；为保证合同正常履行，原告向被告支付定金100万元，若因原告原因导致合同未能最终履行，则定金不再返还原告，若因被告原因导致合同未能最终履行，则被告双倍返还原告定金。租赁期限为20年，租金共计79,677,624元，若将来实际面积相对图纸面积有所改变，则按实际面积计算租金。原告分别于2014年1月7日和2014年8月25日向被告支付定金50万元，共计100万元。2015年1月份，原被告双方互致公函，说明关于工程进度、物业管理等问题。2015年7月20日，被告向原告出具工程初步验收整改项目表，写明根据双方签定的“水冶大宇新天地界面协议”，符合原告进场条件，关于原告提出了“工程初步验收项目表”，被告已初步整改，有些项目可以交叉施工，不影响原告进场装修。2016年4月27日，原被告双方按照《房产租赁合同》和《工程界面协议》对目标物业进行了验收，形成了物业验收报告。2016年5月17日，被告退还原告定金40万元。2016年7月19日，原告向被告致函，要求告知具体整改措施和进度，明确整改日期。2017年3月31日，原告与被告经协商形成会议纪要，双方决定继续进行合作，并对原合同进行修订，另签补充协议。后原告发现案涉租赁商场已经由他人经营。原告于2019年5月16日向安阳县人民法院提起诉讼，要求确认被告河南省大宇房地产开发有限公司在履行房产租赁合同中构成违约，安阳县人民法院以该诉讼请求不能成为诉讼标的为由驳回原告起诉。原告上诉至安阳市中级人民法院，安阳市中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。上述事实有原告提交的房产租赁合同及附件、收据两份、2015年7月20日工程初步验收整改项目表、物业验收报告、会议纪要、录音、照片、短信截图、2016年7月19日公函、安阳县法院民事裁定书（2019）豫0522民初2804号、安阳市中级人民法院民事裁定书（2019）豫05民终3957号，被告提供的2015年1月25日公函、2015年1月31日回函、2016年5月17日银行电子回单及原、被告的当庭陈述可以证实。一审法院认为，原告与被告在2013年12月26日签订的房产租赁合同是双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同上明确写明，若因原告原因导致合同未能最终履行，则定金不再返还原告，若因被告原因导致合同未能最终履行，则被告双倍返还原告定金。本案中，被告向原告交付租赁物前，案涉租赁商场已经被他人占有经营，导致合同最终未能履行，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。现合同目的已经不能实现，原告要求解除合同的请求法院予以支持。被告辩称合同已于2016年5月17日解除，未能提供证据证明，法院不予支持。原告在合同签订后向被告支付了100万元定金，被告于2016年5月17日退还原告40万元，因此现被告实际收取原告定金为60万元。原告主张被告退还的40万元是对原告前期招商损失的赔偿款，未能提供证据证明，法院不予支持。双方约定的定金并未超过租金的20%，因此，对双方关于定金的约定法院予以支持。被告应返还原告双倍定金120万元。被告辩称原告的请求已经超出诉讼时效，根据原告提供的会议纪要显示，双方在2017年3月31日仍在洽谈合作事宜，之后原告才发现商场已经他人入驻经营，且2018年原告通过短信与被告联系，因此对被告辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告安阳天天麦多商业有限公司与被告河南省大宇房地产开发有限公司于2013年12月26日签订的《房产租赁合同》；二、被告河南省大宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安阳天天麦多商业有限公司120万元；三、驳回原告安阳天天麦多商业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,800元，由原告安阳天天麦多商业有限公司负担9,120元，被告河南省大宇房地产开发有限公司负担13,680元。二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，当事人对于自己的主张，有责任提供证据，未能提供证据或提供的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。河南省大宇房地产开发有限公司主张不应当返还定金，理由是，安阳天天麦多商业有限公司在履行2013年12月26日签订的合同时违约、河南省大宇房地产开发有限公司给付40万元时合同已解除，2017年签订会议纪要仅是双方同意重新签订租赁协议的初步意向，未对租金标准达成明确意见，不能认定双方达成新的租赁协议或补充协议。河南省大宇房地产开发有限公司认为退还40万元租金时，2013年的租赁协议已经解除，但未能提供证据证明，且安阳天天麦多商业有限公司也不认可，故不能认定双方签订的合同已经解除。2017年签订的会议纪要上约定对合同修订的内容为免租期由河南省大宇房地产开发有限公司考虑，租金下调由安阳天天麦多商业有限公司考虑，双方虽然未重新签订合同，但造成合同不能履行的原因是河南省大宇房地产开发有限公司将标的物另行出租给他人，河南省大宇房地产开发有限公司也未提供证据证明系双方对租金未达到一致意见所致，故一审法院认定河南省大宇房地产开发有限公司违约，双倍返还定金并无不当，河南省大宇房地产开发有限公司的该主张不能成立。安阳天天麦多商业有限公司主张应返还200万元，安阳天天麦多商业有限公司认为河南省大宇房地产开发有限公司返还的40万元是因河南省大宇房地产开发有限公司的违约行为造成的前期招商投入损失的补偿，但未提供证据予以证明，一审法院认定该40万元系返还的定金适当，因安阳天天麦多商业有限公司实际交纳的定金为60万元，一审判决返还双倍定金120万元并无不当，故安阳天天麦多商业有限公司的该主张不能成立，本院不予支持。综上所述，安阳天天麦多商业有限公司、河南省大宇房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25,480元，由安阳天天麦多商业有限公司负担11,800元，河南省大宇房地产开发有限公司负担13,680元。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十一月二十四日书记员 邢露露