山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2500号 上诉人（原审被告、案外人）：刘赢，女，1986年10月20日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。 委托诉讼代理人：王悟新，山东邦典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：烟台市长河建筑开发有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区幸福中路**。 法定代表人：张仁平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于强盛，山东华宇通律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：烟台市百舸苑置业有限公司，，住所地山东省烟台市福山区福海路** 法定代表人：吕海涛，该公司经理。 上诉人刘赢因与被上诉人烟台市长河建筑开发有限公司（以下简称长河公司）及原审第三人烟台市百舸苑置业有限公司（以下简称百舸苑公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2020）鲁06民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘赢及其委托诉讼代理人王悟新，被上诉人长河公司的法定代表人张仁平及委托诉讼代理人于强盛，原审第三人百舸苑公司的法定代表人吕海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘赢上诉请求：1.撤销（2020）鲁06民初227号民事判决，改判终止对积金山小区5号楼附楼0815号房产的执行，解除对上述房产的查封；2.一、二审诉讼费由长河公司承担。事实和理由：一审法院对刘赢已支付房款不予认可，认定事实错误。1.一审中刘赢提交了编号为NO.0007913的收据，载明兹收到刘赢人民币大写壹拾肆万元整，收款事由为房款（公寓0815房），收据上加盖了百舸苑公司的财务专用章。百舸苑公司对于刘赢已经交纳房款的事实也认可。刘赢的举证责任已经完成。2.刘赢主张房款的交付方式是持现金交至百舸苑公司，完全合情合理。涉案房屋的买卖时间为2008年1月10日，房款总额为140,000元。在当时，大部分家庭还在使用存款单、存折等金融凭证，而存款单、存折等只能用来存取现金，并不具备转账的功能；房地产买卖中现金交易普遍存在，银行卡转账、网银转账等方式在当时也不普及。根据民诉法解释，以上事实并不需要当事人举证。在2008年的交易习惯以及货币流通习惯的背景下，刘赢主张携带现金前往百舸苑公司支付房款是合情合理的，法院应予采信；结合刘赢持有百舸苑公司开具的收款收据，法院应对刘赢已经支付房款的事实予以认定。3.刘赢与百舸苑公司签订商品房买卖合同的时间为2008年1月10日，百舸苑公司交付房屋以及刘赢装修房屋的时间为2009年，2012年长河公司才申请查封了涉案房屋。房屋买卖时间远远早于查封时间，不存在刘赢与百舸苑公司恶意串通欲损害长河公司利益的情况。4.涉案房产由百舸苑公司开发，在签订商品房买卖合同前，涉案房产的所有权人是百舸苑公司，该公司不可能在刘赢未支付房款的情况下将房屋交付给刘赢管理使用至今。一审法院未考虑2008年的交易习惯等大背景，未支持刘赢在一审中的主张，属于认定事实错误；一味要求刘赢提交转账凭证等其他证据，是对举证责任的错用，属于适用法律不当，长河公司主张刘赢未支付房款，应由长河公司承担举证责任。 长河公司辩称，1.刘赢没有证据证实其已向百舸苑公司实际支付了案涉房屋的购房款。百舸苑公司出具的收据并非由税务、房管部门印制备案的《烟台市房地产企业预收款收据》，且刘赢称将购房款直接交付给百舸苑公司，由百舸苑公司出具普通收款收据的交易方式违反了双方签订的《商品房买卖合同》第四条第四项的约定。刘赢主张以现金形式支付购房款，但未提交银行流水和取款记录，不能证实刘赢实际支付了购房款。2.刘赢与百舸苑公司签订的《商品房预（销）售合同》不具备法律效力，且不具有真实性。根据该合同第二十四条的约定，该合同至今未登记备案，因此并未生效。3.根据缴纳水费汇总表中的记载，刘赢在涉案房屋被查封前没有实际占有涉案房屋。4.刘赢与百舸苑公司存在利益关系，其主张的事实及提交的证据不具有可信度。 百舸苑公司述称，房屋已卖给刘赢，案涉楼盘约280户，其中30%的业主是开具的普通的收款收据，也未备案，2008年已经无法备案。 长河公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2020）鲁06执异106号执行裁定；2.准许并恢复对位于烟台市福山区××街××小区××号楼××楼××号房产的执行；3.本案诉讼费用由刘赢承担。 一审法院认定无争议的事实： 2008年1月10日，刘赢与百舸苑公司签订《商品房买卖合同》，购买积金山小区附楼八层0815号房屋。涉案《商品房买卖合同》无编号，其中第四条载明“该商品房总价款为140000元整”，第二十四条载明“本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效”，双方对于付款方式及期限、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房违约责任、交接、产权登记等事宜未作约定。百舸苑公司作为出卖人在涉案《商品房买卖合同》落款处加盖公章，刘赢作为买受人在涉案《商品房买卖合同》落款处签字捺印。 同日，百舸苑公司出具加盖有百舸苑公司财务专用章、编号为NO.0007913的收款收据一张，载明兹收到刘赢人民币大写贰拾肆万元整，事由为房款（公寓0815号房），经手人处载有“初”字样。 另查明，一审法院在执行申请执行人长河公司与被执行人百舸苑公司借款合同纠纷一案过程中，依据长河公司的申请，于2012年7月30日作出（2012）烟执字第77-1号执行裁定，查封被执行人百舸苑公司位于烟台市福山区福海路160号，房产证号为烟房权福自字第Ｚ××9项下笫三层房产及预售许可证号为烟房预字（2007）第021号项下未预售的27套公寓，并于同日向烟台市福山区房产管理局送达协助执行通知书，查封包括涉案房产在内的27套公寓。2014年7月29日，一审法院作出（2012）烟执字第77-28号执行裁定，继续查封被执行人百舸苑公司位于烟台市福山区××路××号，预售许可证号为烟房预字（2007）第021号项下百舸苑附楼未登记备案的包括涉案房产在内的十五套房产，查封期一年。2015年7月15日，一审法院作出（2012）烟执字第77-29号执行裁定，继续查封被执行人百舸苑公司位于烟台市福山区福海路160号，预售许可证号为烟房预字（2007）第021号项下百舸苑附楼未登记备案的包括涉案房产在内的十五套房产。2018年6月8日，一审法院作出（2012）烟执字第77号之三十二执行裁定，继续查封被执行人百舸苑公司位于烟台市福山区福海路160号，预售许可证号为烟房预字（2007）第021号项下，百舸苑附楼未登记备案的房号为0801、0802、0803、0804、0805、0806、0807、0808、0809、0810、0811、0813、0815、0816、0403的十五套房产。2018年7月25日，一审法院作出（2012）烟执字第77号协助执行通知书，继续查封包括涉案房产在内的十五套房产，查封期限三年，自2018年7月29日至2021年7月28日。刘赢作为案外人，以一审法院查封的位于烟台市福山区××街××小区××号楼××楼××号房产系其所有为由，向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2020年4月29日作出（2020）鲁06执异106号执行裁定，中止对位于烟台市福山区××街××小区××号楼××楼××号房产的执行。长河公司不服，提起执行异议之诉，形成本案。 一审法院对有争议的证据和事实认定如下： 刘赢主张，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，为此提交下列证据： 证据一、《商品房买卖合同》一份，证明刘赢与百舸苑公司于涉案房屋被查封前已就涉案房屋买卖达成合意，涉案《商品房买卖合同》的签订是双方真实意思表示。长河公司质证称，对该份证据的真实性及证明目的均有异议，刘赢所购买的房屋为积金山小区附楼，实际上该楼座的土地使用权划拨批准文号、建设工程规划许可证号、施工许可证号及土地面积，均非涉案《商品房买卖合同》上载明的文号和土地面积，且涉案《商品房买卖合同》中仅仅约定了涉案房屋的地址及总价款等简单内容，对付款方式及期限、交付期限、逾期交房违约责任、产权登记等必要条款未作约定，另外，百舸苑公司在合同落款处加盖的印章比较新鲜，应为近期加盖，不排除后期补充签订的可能。百舸苑公司对该份证据的真实性和证明目的均无异议。一审法院认为，该份证据可以证实刘赢与百舸苑公司于涉案房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同。 证据二、百舸苑公司给刘赢开具的购房款收据一份，证明刘赢作为涉案房屋买受人，已于涉案房屋被查封前足额向百舸苑公司支付了购房款，刘赢的主要合同义务已经履行完毕。长河公司质证称，对该份证据的真实性和证明内容均有异议，该份证据只是一份普通收款收据，并非在正常的商品房交易中房地产企业应该向购房者出具的在税务房管部门备案的山东省烟台市房地产企业预收款收据，并且该收据的经手人记载为“初”，该经手人应为百舸苑公司的现金会计及公司监事初波。另外，单凭一张百舸苑公司单方出具的收款收据，在刘赢没有提供银行转账记录等证据佐证的情况下，刘赢提供的该份证据不足以证明其已经支付了全部房款。百舸苑公司对该份证据的真实性和证明目的均无异议。一审法院认为，在无其他证据佐证的情况下，仅凭百舸苑公司向刘赢开具的收款收据，难以认定刘赢已实际支付涉案房屋购房款，一审法院将结合其他证据综合认定。 证据三、百舸苑公司出具的情况说明一份，证明百舸苑公司作为涉案房屋的出卖方，对涉案《商品房买卖合同》的效力持肯定态度，且百舸苑公司确实已经收到刘赢支付的购房款。长河公司质证称，该份证据是由百舸苑公司作出，本起执行异议之诉案件正是由于长河公司执行百舸苑公司财产引发，百舸苑公司作出的该份证据不具有真实性，不应被采纳。百舸苑公司对该份证据的真实性和证明目的均无异议。一审法院认为，百舸苑公司作为执行案件中的被执行人，与涉案房屋能否最终执行有重大利害关系，该份情况说明可以证明刘赢与百舸苑公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，但不足以证实刘赢已实际支付了涉案房屋购房款。 证据四、2010年至2012年期间，刘赢支付涉案房屋物业费的收据，证明百舸苑公司于2010年之前将涉案房屋交付给刘赢，自2010年开始至涉案房屋被查封前，涉案房屋一直由刘赢占有使用。长河公司质证称，对该份证据的真实性和证明内容均有异议，物业费收据上载明的交款人地址为6号楼8单元内15号，而涉案《商品房买卖合同》中载明的房屋地址为积金山小区附楼8层0815号，地址，地址不能对应证明该收据对应的是涉案房屋，在无其他证据佐证的情况下，该份证据不足以证实刘赢已于涉案房屋被查封前合法占有涉案房屋。百舸苑公司对该份证据的真实性和证明目的均无异议。一审法院认为，该份证据可以证实刘赢于2010年至2012年期间支付了涉案房屋物业费，至于其是否合法占有涉案房屋需结合其他证据综合认定。 证据五、2012年1月至2012年12月间刘赢在烟台市福山区自来水有限公司缴纳水费的汇总表一份，证明涉案房屋在2012年全年一直有自来水使用记录，即涉案房屋有人居住。2011年5月份前涉案房屋均无用水记录，原因在于烟台市福山区自来水有限公司自2011年5月份起才接管涉案房屋的自来水账目，此前一直使用的地下水，不产生水费。长河公司质证称，对该份证据的真实性和关联性均有异议，烟台市福山区自来水有限公司用户客户名称可以进行变更修改，要证实涉案房屋是否有人居住、由谁居住，需要落实涉案房屋在烟台市福山区自来水有限公司的原始客户登记信息，申请法院到自来水公司调取涉案房屋用水账户的原始登记信息及客户名称变更情况。此外，该份证据可以体现涉案房屋在2012年2月份前无用水记录产生，2012年2月份后产生的少量水费也无法证明刘赢已实际占有使用涉案房屋。百舸苑公司质证对，对该份证据的真实性和证明内容均予认可。一审法院认为，结合刘赢提交的物业费单据及该份缴纳水费汇总表，可以证实涉案房屋被查封前，刘赢已合法占有涉案房屋。 长河公司主张，涉案《商品房买卖合同》系虚假合同，刘赢对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，为此提交： 证据一、与百舸苑公司没有利害关系的田云龙及另案被告初波购买涉案小区其他房屋时与百舸苑公司签订的房屋买卖合同（已备案）两份，证明刘赢在本案中出示的购房合同存在与真实情况不符及漏列的内容，其中田云龙所购买的房屋为积金山小区五号楼，初波购买的是积金山小区附楼，刘赢购房合同上载明的土地使用权证号，建筑工程规划许可证号，施工许可证号，均为田云龙所在的五号楼相关证件号，而非初波合同上载明的附楼相关证件号，另外，田云龙和初波的两份购房合同对房款支付方式、房屋交付期限、逾期交房违约责任等条款均有约定，而刘赢的合同均为空白，刘赢提交的《商品房买卖合同》为虚假合同。刘赢质证称，对该份证据的真实性和关联性均不认可，该两份合同来源不明，且与本案的事实没有任何关联。百舸苑公司质证称，对该份证据的真实性无异议，涉案房屋是五号楼的附楼，不是六号楼的附楼，涉案小区没有六号楼，涉案小区物业称该附楼为六号楼，但是在备案中该楼就是五号楼的附楼，所以和田云龙的合同中载明的是同一个证号。一审法院认为，百舸苑公司对涉案《商品房买卖合同》上的证号已经给出合理解释，该份证据不足以证明涉案《商品房买卖合同》为虚假合同。 证据二、烟台市福山区中海加油有限公司企业信息工商登记材料，证明该公司股东为刘赢及初波，监事为王德功，而初波、王德功又为百舸苑公司监事、出纳、会计，同时百舸苑公司认可刘赢也为其公司员工，可以看出刘赢与百舸苑公司存在利益关系。刘赢质证称，对该份证据的真实性无异议，但该证据与本案无关联，不影响涉案《商品房买卖合同》成立。百舸苑公司质证称，刘赢是百舸苑公司员工，对该份证据的真实性无异议，但烟台市福山区中海加油有限公司因手续没有批下来并未实际运营。一审法院认为，该份证据可以证明涉案房屋买受人刘赢与百舸苑公司存在一定利害关系。 关于涉案房屋购房款的支付方式，刘赢主张其本人从银行取出现金后交至百舸苑公司处，庭审中其称庭后提交银行流水和取款记录，但未向一审法院提交任何材料。 审理期间，一审法院实地查看了涉案房屋，涉案房屋现由刘赢实际占有并对外出租。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：刘赢对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准许对涉案房屋的执行。刘赢主张，其在人民法院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款，合法占有了涉案房屋，未办理过户登记非其自身原因所致，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为，刘赢主张涉案房屋购房款系由其本人持现金交至百舸苑公司，百舸苑公司出具了房款收据，长河公司对刘赢支付房款的真实性提出异议，考虑到刘赢系百舸苑公司员工的特殊身份，在刘赢不能提供证据佐证其已向百舸苑公司实际支付购房款的情况下，一审法院对刘赢已实际支付购房款的主张不予采信。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，刘赢对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，应恢复对涉案房屋的执行。 综上所述，长河公司的诉讼请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，一审法院判决：准许执行烟台市中级人民法院作出的（2012）烟执字第77号之三十二执行裁定查封的烟台市百舸苑置业有限公司位于烟台市福山区福海路160号，预售许可证号为烟房预字（2007）第021号项下，百舸苑附楼未登记备案的房号为0815的房产。一审案件受理费7,600元，由刘赢负担。一审法院（2020）鲁06执异106号执行异议裁定于一审判决生效时自动失效。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 刘赢提交以下证据：证据一、农村社会保险事业处的社保手册，证明自2013年起，刘赢在门楼镇葛庄村投保，未在百舸苑公司参保，刘赢与百舸苑公司未形成劳动关系。证据二、肖新墀的证人证言，证明刘赢所交现金系肖新墀出借给刘赢的公公婆婆，金额是5万元。证据三、葛庄村委会出具的肖新墀和刘赢的公公隋克勇在本村的收入证明、刘赢的户口本及其与丈夫的结婚证，证明收入及身份情况。 长河公司质证认为，对证据一的真实性没有异议，刘赢提交的购房合同记载的时间为2008年1月10日，该合同的签订时间及真实性，长河公司已提出异议。该证据不能证实刘赢在签订购房合同时不是百舸苑公司的职工。百舸苑公司一审已认可刘赢系其职工。刘赢提交的购房合同只约定了房屋位置、面积、价款，没有约定付款方式及房屋交付期限等内容。刘赢及百舸苑公司一审称正是由于刘赢为第三人员工，才没有按照正规合同进行签署。对证据二、三，因证人未出庭，证人证言不具有证据效力。刘赢一审陈述购房款系本人从银行提取现金后交付，刘赢一、二审的陈述矛盾，该证据不属实。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点是：刘赢对烟台市福山区××街××小区××号楼××楼××号房屋是否享有足以排除执行的民事权利。 刘赢以不动产买受人身份主张排除强制执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产，三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，四是非因买受人自身原因未办理过户登记。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，刘赢应当就其同时符合上述四个要件的基本事实承担举证证明责任。第一，刘赢提交的其与百舸苑公司签订的《商品房买卖合同》第二十四条载明：“本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。”但刘赢未按合同约定进行备案。第二，案涉《商品房买卖合同》约定购房款为140,000元，刘赢一审主张其银行取现后支付，但未提交银行取款证据。刘赢二审主张其亲属向肖新墀借款5万元后支付，但仅提交了肖新墀出具的证明，没有其他证据佐证，且借款金额与购房款金额并不对应，故该证据不足以证明实际借款并用于支付案涉购房款的事实。鉴于刘赢一、二审对付款情况的陈述矛盾，且无充分证据证实，故对其主张的付款事实，本院不予确认。综合上述情况，因刘赢未能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，一审法院认定刘赢对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。 综上所述，刘赢的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,600元，由刘赢负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 磊 审 判 员  毕中兴 审 判 员  丁国红 二〇二〇年十一月六日 法官助理  孔祥昆 书 记 员  李 倩