湖南省浏阳市人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0181执异194号异议人（案外人）胡某某，男。委托代理人刘开桂、范磊，湖南首选律师事务所律师。申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司。法定代表人周世平，该公司董事长。委托代理人陈克元，广东冠景律师事务所律师。委托代理人陈孝芝，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司。法定代表人周某某，该公司执行董事。委托代理人周辉，女。被执行人周某某，男。被执行人周某某，女。被执行人曾某某，男。被执行人李某某，女。被执行人长沙鑫鹏置业股份有限公司。法定代表人周某某，该公司董事长。本院在执行申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司与被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、周某某、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人胡某某于2020年10月28日向本院提出异议，请求对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目二期房屋中止执行。本院受理该案后，于2020年11月6日依法组成由审判员张建良担任审判长，与人民陪审员余丹、张敏参加的合议庭，公开进行了听证。异议人胡某某及其委托代理人范磊，申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司的委托代理人陈克元、陈孝芝，被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司的委托代理人周辉到庭参加了听证，本案现已审查终结。异议人胡某某称,法院在执行申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司与被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、周某某、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司金融借款合同纠纷一案中，查封了位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目二期房屋。因政府征收需拆迁异议人位于浏阳市淮川办事处滨河路房屋。异议人于2012年6月20日选择以产权调换的方式与浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》。2013年11月23日，双方签订《征收安置产权调换房确认书》，选定项目二期房屋为异议人的征收安置产权调换房屋。尔后，项目地块由浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司摘牌竞得并进行开发建设。根据土地挂牌条件，鸿宇公司应提供项目土地上被征收人成套住房产权调换房源。因项目开发建设进展十分缓慢，直至2020年3月18日异议人才收到安置房屋。因鸿宇公司融资将在建工程作抵押向红岭创投电子商务股份有限公司借款，双方发生纠纷，上述房屋被法院查封，不能办理产权登记。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，异议人对征收安置产权调换房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司所享有的担保物权。故请求法院：1、依法确认位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目二期房屋属于异议人的征收安置产权调换房屋，应给予办理不动产产权登记手续。2、确认异议人对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目二期房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司所享有的担保物权。3、中止针对浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目二期房屋的一切执行行为。申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司辩称，第一、浏阳鸿宇公司因开发鸿宇城二期项目向红岭创投借款2亿元，以包括涉案房产在内的鸿宇城二期房产及其土地予以抵押，并依法办理抵押登记，红岭创投对上述不动产享有抵押权。第二、红岭创投的抵押债权已经湖南省高院2016湘民初5号生效判决确认，法院在执行中依据生效判决查封登记在浏阳鸿宇公司名下的涉案房产合法有效。未经撤销或改判之前，生效判决具有执行力，不应中止执行。第三、执行异议只能进行形式审查，异议人第一项请求要求确认房产享有所有权，并请求拆迁安置房产优先于抵押权，都是实体权利，应该予以驳回。异议人应该另行主张权利，事实上异议人已经向湖南省高院提起第三人撤销之诉，诉讼请求也包括本案第二项请求。综上，异议人的异议理由不能成立，请求法院依法驳回。被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司述称，异议人所称属实，请求法院依法裁决。经审查查明，湖南省高级人民法院在审理原告红岭创投电子商务股份有限公司与被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司及第三人华融湘江银行股份有限公司长沙分行金融借款合同纠纷一案中，于2016年6月3日作出（2016）湘民初5号民事判决，判决书的主要内容是：一、自本判决生效之日起十日内，浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司向红岭创投电子商务股份有限公司偿还借款本金2亿元及相应利息（利息自各笔贷款发放之日起至还清之日止，按年利率24%计算）；二、红岭创投电子商务股份有限公司有权就位于浏阳市北侧南路东侧的国有土地使用权拍卖、变卖所得价款在本金6500万元及相应利息范围内优先受偿；三、红岭创投电子商务股份有限公司有权就位于浏阳市淮川办事处北正南路东侧鸿宇城的546套在建建筑物及该在建建筑物所占用范围内的土地使用权拍卖、变卖所得价款在本金2亿元及相应利息范围内优先受偿；四、红岭创投电子商务股份有限公司就周某某所持有的浏阳市鸿宇房地产开发有限公司66%的股权拍卖、变卖所得价款在本金13200万元及相应利息范围内享有优先受偿权，就曾某某所持有的浏阳市鸿宇房地产开发有限公司34%的股权拍卖、变卖所得价款在本金6800万元及相应利息范围内享有优先受偿权，周某某、曾某某在承担相应担保责任后可以向浏阳市鸿宇房地产开发有限公司追偿；五、周某某、周某某、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司就上述第（一）项所述债务向红岭创投电子商务股份有限公司承担连带清偿责任，其承担相应责任后，有权向浏阳市鸿宇房地产开发有限公司追偿；六、驳回红岭创投电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1159175元，由红岭创投电子商务股东有限公司负担19175元，浏阳市鸿宇房地产开发有限公司、周某某负担1140000元。上述判决生效后，红岭创投电子商务股份有限公司向湖南省高级人民法院申请强制执行，该院立案执行，执行案号为(2016)湘执15号。2016年6月15日，湖南省高级人民法院作出(2016)湘执15号执行裁定，将该案指定由湖南省冷水江市人民法院执行。冷水江市人民法院于2016年8月19日立案执行，执行案号为（2016）湘1381执747号。2016年8月22日，冷水江市人民法院向被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司送达执行通知书，责令其于接到该通知之日起三日内履行生效判决所确定的义务。同日，冷水江市人民法院作出（2016）湘1381执747号执行裁定，冻结、划拨被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司的银行存款251246115元或者查封、扣押、提取相应价值的其他财产。2019年4月11日，冷水江市人民法院向浏阳市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司所有的位于浏阳市淮川办事处北正南路东侧鸿宇城住宅546套；查封期限为2019年4月11日-2022年4月10日。其中包含鸿宇城项目二期涉案房屋。2020年6月29日，湖南省高级人民法院作出(2020)湘执协25号执行裁定，（2016）湘民初5号民事判决书由湖南省浏阳市人民法院执行。本院于2020年7月24日立案执行，执行案号为（2020）湘0181执5618号。2020年7月30日，本院作出（2020）湘0181执5618号执行裁定，冻结、划拨被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司的银行存款251246115元（利息及申请执行费未计算在内）或者查封、扣押、提取其价值相当的财产。2020年8月6日，本院向浏阳市不动产登记中心送达（2020）湘0181执5618号之二协助执行通知书，查封被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司所有的位于鸿宇城共1406套房屋。2020年10月28日，案外人胡某某向本院提出异议，请求对鸿宇城项目二期房屋中止执行。另查明，位于浏阳市淮川办事处滨河路房屋系案外人胡某某所有。因浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目，需征收拆迁胡某某所有的上述房屋。2012年6月20日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室（房屋征收部门，简称甲方）与胡某某（被征收人，简称乙方）签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》，协议主要内容是：被征收房屋座落于浏阳市滨河路，登记面积111.89㎡，合法建筑面积为111.89㎡；乙方自愿选择产权调换方式，产权调换实行回迁安置，安置房位于本征收项目二期范围所建安置房，乙方自愿选择建筑面积约为134.85㎡的安置房，超面积6.18㎡，乙方同意按以下方式补交超面积购房款。2012年9月17日，上述项目地块由浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司摘牌竞得并进行开发建设。2013年11月23日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室出具编号为480《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目征收安置产权调换房确认书》，被征收人胡某某楼栋与户型，面积134.85㎡，楼层选定。胡某某在该确认书上签字。2020年3月9日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室发布《关于北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目二期住宅房屋交房的公告》，选择栋住宅的被征收人于2020年3月24-25日办理交付手续，安置明细表载明房胡某某。办理交付手续后，胡某某于2020年3月30日向浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司缴纳物业维修资金11929元。随后，胡某某对房屋进行了装修，现已入住。以上事实，有异议人、申请执行人、被执行人陈述，民事判决书、执行通知书、执行裁定书、协助执行通知书、《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》、《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目征收安置产权调换房确认书》、《关于北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目二期住宅房屋交房的公告》、物业专用维修资金票据、照片等证据证明，经质证核实，足以认定。本院认为，冷水江市人民法院在查封鸿宇城项目二期房屋之前，案外人胡某某已与浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室签订了《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》，胡某某通过产权调换方式实行回迁安置，安置房位于项目二期范围所建安置房。随后，胡某某在浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室出具编号为480《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目征收安置产权调换房确认书》签字，确认安置房的楼栋与户型，面积134.85㎡，楼层选定。2020年3月9日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室发布《关于北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目二期住宅房屋交房的公告》，安置明细表确认房归胡某某，胡某某通过征收程序已实际占有房屋，该房屋属于胡某某的征收安置产权调换房屋。胡某某要求办理不动产产权登记的申请，因超出执行异议的审查范围，本院不予支持。申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司对上述房享有抵押权，案外人胡某某享有拆迁补偿安置权，其权利顺位可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定的内容及其精神予以确定。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者的权利。结合上述相关法律条文及司法解释规定可见，在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。参照上述权利顺位原则，胡某某对房享有的拆迁补偿安置权优先于红岭创投电子商务股份有限公司享有的抵押权。胡某某请求确认上述权利顺位，本院予以支持。胡某某对房享有拆迁补偿安置权，其权益足以排除强制执行，其申请对上述房屋中止执行的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二项、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，裁定如下：1、胡某某对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目二期房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于红岭创投电子商务股份有限公司所享有的抵押权；2、对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目二期房屋中止执行；3、驳回胡某某给与办理不动产产权登记的异议。如不服本裁定，异议人、当事人可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张建良人民陪审员  余 丹人民陪审员  张 敏二〇二〇年十一月十日书 记 员  李红俐附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。3、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。