广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40133号原告：甘柏涛，男，1949年7月1日出生，香港居民，委托代理人：郭奇峰，广东金轮律师事务所律师。被告：广东省信托房产开发有限公司（原名广东省信托房产开发公司），住所地广东省广州市荔湾区，统一社会信用代码。法定代表人：李仕源，总经理。委托代理人：王锐、李一默，均系北京市金杜（广州）律师事务所律师。第三人：安超，男，1958年9月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：张金玉、许越，均系北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。原告甘柏涛诉被告广东省信托房产开发有限公司（以下简称信托公司）商品房预售合同纠纷一案，本院经审理后作出了（2018）粤0106民初8234号民事判决。后原告甘柏涛不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后作出（2018）粤01民终21553号民事裁定，裁定撤销本院作出的（2018）粤0106民初8234号民事判决，发回重审。本案立案重审后，依法追加安超作为第三人参加本案诉讼，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘柏涛的委托代理人郭奇峰，被告信托公司的委托代理人李一默，第三人安超的委托代理人许越均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘柏涛诉称：1993年1月30日，原、被告签订《住宅商品房购售合同》，约定原告向被告购买广州市天河区**路****阁*座第*层*号（***房）房屋，成交价为447836元。合同签订后，原告已依约付清全部购房款，被告亦依约交付房屋，但被告至今均以各种理由拒绝协助原告办理房地产权证书。原告认为，双方签订的购房合同合法有效，原告依约履行了付款义务，被告应当协助原告办理房地产权证书，被告的不作为使原告购房二十五年来仍未取得产权证。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：一、被告协助原告办理广州市天河区**路****阁*座第*层*号（***房）的权属人为原告的产权过户登记手续；二、本案的诉讼费由被告承担。被告信托公司辩称：被告无法找到合同的原件，因此无法核实其真实性。原告也无法提供其履行了相应义务的付款凭证、房款发票及缴纳契税的证明，不能证明原告已履行了合同约定的义务，被告没有义务为原告办理产权证。原告的身份是香港居民，不符合广州的房屋限购政策，因此房屋也无法登记在原告的名下。现房屋是登记在被告名下。第三人安超述称：收到本案起诉状等资料后，第三人到银行调查相关事实，但由于年代久远，无法查阅到任何资料，加之第三人年龄大了，无法记得当年的事情，所以对本案的事实无法确认。第三人无法确认是否曾向被告支付过款项，也无法确认是否曾经向被告购买货物或者是购买哪一套房屋。第三人没有居住使用本案所涉房屋，第三人向房管部门查核并没有查询到本案所涉房屋登记在第三人名下，第三人在本案所涉房屋所在的小区也没有居住或者使用任何房屋，第三人名下也没有该小区的任何房屋。经审理查明：甘柏涛主张其向信托公司购买了广州市天河区**路****阁*座第*层*号住宅单元（以下简称案涉房屋）并付清了购房款，其已实际占有案涉房屋。为予证明，甘柏涛提交了《住宅商品房购售合同》《证明书》《购置房屋所有权证明书》等证据。一、《住宅商品房购售合同》（信房私购93-0033号）及《证明书》（复印件，其上加盖了广东省广州市公证处调查材料专用章）。该合同显示由甘柏涛（购房人/甲方）与信托公司（售房单位/乙方）于1993年1月30日签订，约定甲方预购乙方所建的案涉房屋，总楼价款为447836元（交房时按竣工核实的建筑面积多退少补）；甲方于签订合约后10天内先交付房价总值的50％为首期预付款，在签约后1993年5月30日前再付房价总值的30％，在签约后1993年11月30日前付清余下的20％；乙方在收到甲方全部购房款后应于1994年12月30日完成上述楼宇的土建及室内水电安装工程，待供水、供电部门接通室外水电后，即把上述住宅交付给甲方使用；楼房移交甲方使用之日起，房地产税、土地使用费及领产权证等费用均由甲方自付；甲方在取得乙方交付的房屋后，在半年内尚未正式入伙使用时（并且应在未领到市房管局填发的房屋所有权契证前），所购楼宇一般不得转名、转让或退房等。广州市公证处对上述《住宅商品房购售合同》进行了公证并于1996年1月1日作出编号为（96）穗证内经字第10002号的《证明书》。二、《购置房屋所有权证明书》（复印件），显示由信托公司于1995年12月7日出具，内容为案涉房屋是甘柏涛于1993年1月30日与信托公司签订粤信房第93-0033号协议的统建房屋，已在1995年12月11日竣工交付使用，双方交接结算完毕，该房屋所有权及使用权属于甘柏涛所有。另，该证明书下方显示案涉房屋的面积为89.72平方米，总造价为390073.40元。三、案涉房屋的购房款发票（复印件），显示金额为390073.40元。四、案涉房屋的管理费收据、房产租赁合同及收租情况银行流水账单。信托公司认为即使证据一真实，若甘柏涛不能证明其履行了付款义务，其也有权拒绝为甘柏涛办证；信托公司对其余证据的真实性不予确认。在（2018）粤01民终21553号案件审理过程中，广州市中级人民法院向广东广信物业管理公司紫荆管理处（以下简称紫荆管理处）调查，紫荆管理处的工作人员表示案涉房屋的业主是甘柏涛，并提供了案涉房屋的住户档案给法院拍照；该住户档案包括了《用户登记表》（显示契约号为93-0033，姓名为甘柏涛）、《住户入住登记表》（显示业主姓名为甘柏涛，住址为案涉房屋）、《购置房屋所有权证明书》（内容与甘柏涛提交的《购置房屋所有权证明书》复印件一致）等。另，在上述案件审理过程中，信托公司表示对甘柏涛提交的公证书及购房合同予以确认，但认为与付清房款并没有必然联系；信托公司确认大概是在1995年12月左右将案涉房屋交付给甘柏涛，但认为交房与是否付清房款并无必然联系；信托公司确认其之前没有向甘柏涛主张过拖欠购房款，但认为由于其母公司破产，破产后其就一直没有正常经营，人员流失严重，其对名下的房屋有哪些及哪些已出售都是不太清楚的。甘柏涛表示其是用现金支付购房款的，其本就在内地做生意；但由于购房行为发生在25年前，其在香港多次搬家，所以相关购房资料弄丢了。本案审理过程中，甘柏涛提交了《购置房屋所有权证明书》（建房单位存联）及案涉房屋购房款发票（随货同行联）的照片打印件，证明其之前曾到信托公司调取相关资料并进行了拍照，上述资料是真实存在的。信托公司表示由于资料时间比较久远，且甘柏涛没有提供原件，其无法确认真实性。本院责令信托公司核实甘柏涛提供的上述证据的原件情况及相关的真实性是否予以确认并书面回复本院，但信托公司逾期没有回复。信托公司提交了3张《预收款凭证》（均为复印件，分别显示安超支付紫腾阁东梯8层A、B、C、D、E、F、G共七套房房款35000元、1274045元、785427元），以证明案涉房屋是由安超支付了大部分房款，与甘柏涛无关，且尚有部分房款还未付清。甘柏涛认为上述证据没有原件，对其真实性不予确认，且该证据也无法证明案涉房屋属于安超而非甘柏涛。安超认为上述证据没有原件，而且时间太久，其也无法记清楚相关的事实，对该证据的真实性无法确认。在本案审理过程中，甘柏涛向本院申请律师调查令，向广东省广州市公证处调查（96）穗证内经字第10002号公证卷宗的相关档案材料，该公证处所复制的资料与甘柏涛提交的《住宅商品房购售合同》《证明书》一致。在本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局调查案涉房屋的权属登记、预（销）售、抵押、查封情况等问题，该局函复本院称，紫藤阁以2007登记1108396号案首次登记在信托公司名下，地址为天河区林和东路**；暂无天河区林和路自编紫藤阁东座第8层D号804房、E号805房、第9层D号904房、E号905房预告登记（预售合同备案）、查封、抵押、转移登记信息；来函查询房屋的规划用途为住宅；自2010年10月15日起，我市实行限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房限购政策实施之前，建议无须审查购房资格等。另，本院通知各方当事人到案涉房屋进行现场查勘，甘柏涛表示案涉房屋已出租给他人使用，并由承租人现场以钥匙打开该房大门。本院现场张贴申报权利公告，通知对案涉房屋主张权利的主体向本院申报权利，后无人申报。本院认为：甘柏涛与信托公司签订的案涉房屋的《住宅商品房购售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应切实履行。甘柏涛作为购房人，应按照合同约定向信托公司支付案涉房屋的购房款；信托公司作为售房单位，其应将案涉房屋交付给甘柏涛并协助办理案涉房屋的产权过户登记手续。本案中，根据双方当事人确认的事实及相关证据显示，案涉房屋早已交付给甘柏涛使用，但信托公司至今未协助甘柏涛办理案涉房屋的产权过户登记手续。信托公司抗辩称甘柏涛不能证明已履行了合同约定的支付购房款义务，故其没有义务为甘柏涛办理产权证。对此，本院认为，一、虽然甘柏涛未提供案涉房屋的购房款发票原件或收款收据、银行支付凭证等证据，但根据（2018）粤01民终21553号案件审理过程中法院向紫荆管理处调查的结果显示，紫荆管理处的工作人员确认案涉房屋的业主是甘柏涛，并提供了案涉房屋的住户档案给法院拍照，而上述档案资料包括了《购置房屋所有权证明书》，由此本院可以确认上述《购置房屋所有权证明书》的真实性。而根据《购置房屋所有权证明书》的内容显示，信托公司确认案涉房屋是甘柏涛于1993年1月30日与其签订粤信房第93-0033号协议的统建房屋，已在1995年12月11日竣工交付使用，双方交接结算完毕，该房屋所有权及使用权属于甘柏涛所有。而且，该证明书下方显示案涉房屋的面积为89.72平方米，总造价为390073.40元。从上述证明书的内容可知，信托公司确认甘柏涛已支付了案涉房屋的购房款。二、根据双方当事人确认的事实以及相关证据显示，案涉房屋早已交付给甘柏涛使用，且由甘柏涛使用至今。从日常生活常理分析，若甘柏涛未按照合同约定支付购房款，信托公司不可能在二十多年来都没有对甘柏涛使用案涉房屋提出异议、也没有向甘柏涛主张未支付的购房款。信托公司表示其母公司破产后其没有正常经营，其不清楚名下有哪些房屋及哪些房屋已出售，该主张显然缺乏依据，本院不予采信。三、虽然信托公司提交了3份《预收款凭证》以证明案涉房屋由安超支付了大部分购房款，与甘柏涛无关，但是上述《预收款凭证》为复印件且甘柏涛、安超均不予确认其真实性。而且，安超明确其无法确认是否曾向信托公司支付过款项，也无法确认是否曾经向信托公司购买货物或者是购买哪一套房屋，其没有居住使用案涉房屋，其向房管部门查核并没有查询到案涉房屋登记在其名下，其在案涉房屋所在的小区也没有居住或者使用任何房屋，其名下也没有该小区的任何房屋。四、本院在案涉房屋现场张贴公告，通知对案涉房屋主张权利的主体向本院申报权利，后未有人申报。综上，信托公司的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。因此，现甘柏涛要求信托公司协助办理案涉房屋的产权过户登记手续的诉讼请求合法有理，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东省信托房产开发有限公司协助原告甘柏涛办理广州市天河区林和路自编紫藤阁东座第8层E号住宅单元的产权过户登记手续，将该房屋过户登记至原告甘柏涛名下。本案受理费8020元，由被告广东省信托房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  吴旭英人民陪审员  关东英二〇二〇年十一月十八日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇