广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1942号上诉人（原审原告）：杨洪哲，男，1988年8月19日出生，汉族，住址广东省肇庆市端州区***************。上诉人（原审原告）：董雨，女，1994年4月4日出生，汉族，住址广东省肇庆市德庆县************19*。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：胡雨墨、汤剑华，均为广东科业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区新城**（70-01、70-05、70-06）鼎峰B1、B2幢201卡商铺。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：郭生平、周来凤，分别为广东开信律师事务所律师、实习律师。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区********卓越后海金融中心2801房。法定代表人：甄某1。委托诉讼代理人：郭生平、周来凤，分别为广东开信律师事务所律师、实习律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行,住所地广东省肇庆市鼎湖区*******************3-1至3-10卡商铺。负责人：张翼。委托诉讼代理人：谢国斌，银行职员。委托诉讼代理人：罗毅洪，银行职员。上诉人杨洪哲、董雨因与上诉人肇庆市团星房地产开发有限公司(以下简称团星公司)、原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行（以下简称农行鼎湖支行）商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院作出的（2019）粤1203民初1820号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨洪哲、董雨的委托诉讼代理人胡雨墨，上诉人团星公司以及原审被告恒大公司的共同委托诉讼代理人郭生平、周来凤，原审第三人农行鼎湖支行的委托诉讼代理人谢国斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨洪哲、董雨上诉请求：1.在维持原判决第一项至第七项的基础上，撤销第八项，并改判为团星公司支付延期返还购房款利息5156.07元（以969793元为基数计算，按中国人民银行贷款利率的四倍从2019年10月14日暂计至2019年10月25日，2019年10月26日之后的利息计至实际还清之日止）；2.一审、二审全部诉讼费用由团星公司承担。事实与理由：一审对杨洪哲、董雨提交退房申请后团星公司应予支付的延期退房利息不予支持属于认定错误，应予以纠正。杨洪哲、董雨于2019年10月14日向团星公司提出退房请求，但团星公司以各种理由为由拒绝办理。鉴于此，团星公司应在杨洪哲、董雨提出退房申请后返还购房款利息。根据合同法第六十二条第一款第（四）项的规定，杨洪哲、董雨可以随时要求团星公司退还购房款，结合杨洪哲、董雨发出《退房款》的时间2019年10月14日，杨洪哲、董雨要求团星公司支付延期购房款利息，有理有据。团星公司答辩称，一、一审认定事实错误，判决理由不成立，适用法律错误，判决结果及其不公平，应予全部撤销。具体事实与理由与团星公司上诉状一致。二、杨洪哲、董雨请求撤销一审判决第八项并改判为团星公司支付延期返还购房款利息，与事实相悖，且缺乏证据支撑，应予以驳回。1.一审判决第八项驳回杨洪哲、董雨在一审诉讼中的请求，事实清楚，证据确凿。2.杨洪哲、董雨的该主张不符合事实。首先，解除商品房买卖合同的前提是签署了《无理由退房协议》，但本案证据证明双方没有签署该协议，因此杨洪哲、董雨无权要求解除商品房买卖合同及退还购房款，对其该主张应予驳回。其次，团星公司不存在违约情形，又不存在退房及返还购房款的责任，对方要求团星公司承担延期返还购房款的利息是毫无事实依据的。再者，商品房买卖合同没有约定，从买受人要求退房之日起计算利息。最后，杨洪哲、董雨请求的按照中国人民银行贷款利率的四倍计算利息也是毫无证据支撑的，双方从未对购房款的退还利息和利息计算标准进行约定，故其主张是不成立的，请求法院依法驳回其全部上诉请求。恒大公司述称，同意团星公司的答辩意见。农行鼎湖支行述称，一、我行向杨洪哲发放贷款的情况为，我行于2018年4月1日向借款人杨洪哲发放住房按揭贷款41万元及公积金委托贷款23万元，由购房房屋抵押担保及团星公司提供阶段性保证担保。至2020年9月17日止，借款人已正常供款27期。2018年5月22日已经办理了商品房抵押权预告登记。二、我行依法合规发放贷款，请求法院依法判决。我行是股份制有限公司，国有商业银行，依法合规向杨洪哲发放住房按揭贷款和公积金贷款。无论杨洪哲与团星公司商品房预售合同纠纷一案结果如何，均无法改变《个人购房担保借款合同》的有效性，合同三方均需要遵守和履行合同约定的权利和义务；同时，该房屋已经办理了预售商品房抵押权预告登记，仅在清偿本合同约定的贷款本息、提前还款违约金、聘请律师的费用等费用后，才能办理解押手续。综上所述，请求法院依法判决，保护我行合法权益。团星公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回杨洪哲、董雨的全部诉讼请求；2.本案所有案件受理费、保全费由杨洪哲、董雨承担。事实与理由：一、一审法院认定“无理由退房协议”成立，缺乏事实和法律依据。（一）根据杨洪哲、董雨在一审时提供的证据显示，杨洪哲、董雨与团星公司并无签订无理由退房协议。按照《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，一审认定无理由退房协议成立缺乏事实依据，且违背法律规定，属于认定事实错误。（二）根据杨洪哲、董雨在一审时提供的证据以及在一审判决第10页查明事实部分可知，客户是否与团星公司建立“无理由退房协议”关系，取决于客户是否与团星公司签署了《无理由退房协议书》。事实证明，杨洪哲、董雨在签订《商品房买卖合同》的同时，并没有选择与团星公司签订《无理由退房协议》。因此，杨洪哲、董雨与团星公司之间根本不存在任何《无理由退房协议》，更遑论《无理由退房协议》成立的问题。（三）团星公司所做的广告宣传不构成要约。杨洪哲、董雨以广告宣传为由向团星公司主张退房缺乏事实和法律依据。第一，本案的广告宣传内容并不确定，也不是向特定的个体发出，并且在宣传单张上也注明了该宣传单张仅为要约邀请。根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，团星公司所做的广告宣传不构成要约。第二，杨洪哲、董雨与团星公司签订的商品房买卖合同补充协议第十一条第四款约定，双方明确将本案的广告宣传排除在“要约”之外，不存在任何歧义或争议。第三，根据杨洪哲、董雨提供的《关于全面实施无理由退房的重大决定》第四点，通过该“操作流程”，杨洪哲、董雨对广告宣传不应有任何误解。第四，团星公司向法庭出示的《无理由退房签收表》再一次证明团星公司已经履行了向购房者明确告知无理由退房条件的义务，释明了无理由退房协议书的全部内容，购房者对此全部理解。由于杨洪哲、董雨没有选择与团星公司签署《无理由退房协议书》，因此，杨洪哲、董雨手上没有《无理由退房协议书》原件，仅有承诺书原件。二、一审法院认定应解除杨洪哲、董雨与农行鼎湖支行签订的贷款合同是错误的。（一）解除本案《商品房买卖合同》的前提是，杨洪哲、董雨与团星公司签署了《无理由退房协议》等。但是团星公司与杨洪哲、董雨之间并无签订任何《无理由退房协议》，因此，杨洪哲、董雨无权要求解除本案《商品房买卖合同》。（二）杨洪哲、董雨与农行鼎湖支行履行案涉贷款合同期间，双方均不存在违约情形，杨洪哲、董雨要求解除本案《贷款合同》，不符合合同约定的解除条件或法律规定的解除条件。三、一审判令团星公司向农行鼎湖支行支付提前还款违约金以及还款日前的应付未付利息，缺乏事实和法律依据。（一）杨洪哲、董雨未签署《无理由退房协议书》，其本身无权要求解除商品房买卖合同。而导致提前还款是杨洪哲、董雨要求解除商品房买卖合同所致，违约责任在杨洪哲、董雨，因此应由其承担向农行鼎湖支行提前还款违约金的责任，而非团星公司。（二）以贷款的方式支付购房款，完全是杨洪哲、董雨自行选择的结果，其应按照贷款合同约定支付贷款本息，提前还款日前应付未付利息应由其承担。杨洪哲、董雨逾期向农行鼎湖支行还款导致产生的应付未付利息，本身就属于其违约行为，一审对此判决团星公司承担，极不公平。四、无理由退房的实质意义是为了实践房住不炒的民生房地产经营理念，是为真正有需要的购房者提供更优质服务的销售策略，法院在审理案件时应分清退房背后的真正原因。杨洪哲、董雨退房仅仅是因本地区房价下跌，但房价的下跌是受市场自由经济主导的，并非团星公司主观导致的，对方看到房价下跌便要求退房明显是一种投机行为，其出发点是不妥的。一审没有审查清楚杨洪哲、董雨退房的真实原因就判决，无疑是支持了其投机行为，干扰了市场经济的自由健康发展。综上，一审法院认定事实错误，判决理由不成立，判决结果不公平，请求二审法院依法予以纠正。杨洪哲、董雨答辩称，恒大公司与团星公司在广告宣传中使用无理由退房承诺对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应视为要约，故该要约作为合同内容，即便未载入合同也应当遵守。恒大公司述称，没有意见。农行鼎湖支行述称，与对杨洪哲、董雨上诉状的答辩意见一致。杨洪哲、董雨向一审法院请求：1.判令解除杨洪哲、董雨与团星公司于2017年12月30日签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017125423）；2.判令团星公司、恒大公司共同向杨洪哲、董雨返还974949元，其中购房款969793元及利息5156.07元（以969793元为本金计算，按中国人民银行贷款利率的四倍从2019年10月14日暂计至2019年10月25日，2019年10月26日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计至实际还款日）；3.本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费、公告费、交通费等）由团星公司、恒大公司共同承担。增加诉讼请求变更为：1.判令解除杨洪哲、董雨与团星公司于2017年12月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017125423），并解除杨洪哲、董雨与农行鼎湖支行于2018年3月12日签订的《个人住房公积金房屋担保借款合同》及《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；2.判令团星公司、恒大公司共同向杨洪哲、董雨返还974949元，其中购房款969793元及利息5156.07元（以969793元为基数计算，按照中国人民银行贷款利率的四倍自2019年10月14日暂计至2019年10月25日，2019年10月26日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计算至实际还款日）；3.判令团星公司、恒大公司共同向杨洪哲、董雨偿还杨洪哲、董雨已向农行鼎湖支行支付的贷款利息（具体金额以农行鼎湖支行系统显示数据为准）；4.本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费、公告费、交通费等）由团星公司、恒大公司共同负担。一审法院认定事实：杨洪哲、董雨购买团星公司位于鼎湖区新城70区的B21幢603房房价款总金额为969793元，杨洪哲、董雨于2017年11月18日向团星公司支付订金10000元，杨洪哲、董雨于2017年12月30日向团星公司支付首期购房款319793元，同时签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017125423）及《合同补充协议》，约定余下购房款640000元，办理银行按揭支付。杨洪哲、董雨与团星公司在签订《商品房买卖合同（预售）》当日，团星公司向杨洪哲、董雨出具由承诺人为恒大公司的《无理由退房承诺书》一份，其内容为：“……我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大楼盘B21幢603房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”。杨洪哲、董雨为余下购房款640000元，作为借款人/抵押人向肇庆市*********和农行鼎湖支行办理个人住房公积金、个人组合贷款，公积金贷款额230000元，商业贷款410000元，于2018年3月12日，杨洪哲、董雨与团星公司及农行鼎湖支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》及《个人住房公积金房屋担保借款合同》，约定杨洪哲、董雨以购买的商品房B21幢603房抵押借款640000元，贷款以等额本息还款方式偿还，团星公司为担保借款合同项下杨洪哲、董雨的全部债务提供阶段性连带保证担保，借贷双方对提前还款特别约定为一年内不得提前还款，满一年后提前还款的，补偿金为提前还款金额×1%，不足500元按500元收。合同签订后，农行鼎湖支行向杨洪哲、董雨发放的贷款本金640000元划入团星公司名下账户，并于2018年5月22日取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。杨洪哲、董雨自借款合同签订后，于2018年7月8日起逐月向农行鼎湖支行归还贷款本息。杨洪哲、董雨于2019年10月14日，向团星公司寄送《退房函》提出无理由退房，要求团星公司两日内一次性偿还购房本金969793元及利息。本案审理过程中并增加解除杨洪哲、董雨与农行鼎湖支行中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行于2018年3月12日签订的《个人住房公积金房屋担保借款合同》及《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》和判令团星公司、恒大公司共同向杨洪哲、董雨偿还杨洪哲、董雨已向农行鼎湖支行支付的贷款利息（具体金额以农行鼎湖支行系统显示数据为准）的诉讼请求。另查明，团星公司是恒大公司属下的独立法人主体。恒大公司于2015年4月15日作出《关于全面事实无理由退房的重大决定》，其内容为：……决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房，具体决定如下:执行时间：2015年4月16日8时起,实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户,已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。操作流程：客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》；客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。杨洪哲、董雨向该院依法申请财产保全，要求查封、扣押、冻结团星公司的价值98万元的财产，并提供诉讼财产保全责任保险，杨洪哲、董雨预交财产保全费5000元。该院作出（2019）粤1203民初1820号民事裁定书对上述申请予以支持，并对团星公司有关财产予以冻结。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。结合当事人的诉辩意见，争议的焦点为：一、无理由退房协议是否成立,无理由退房协议是否包含附加的内容,团星公司是否应当承担无理由退房的责任,商品房预售合同是否应当解除。二、商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。三、恒大公司应否与团星公司共同承担返还购房款的责任。一、关于无理由退房协议是否成立。团星公司在与杨洪哲、董雨签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，向杨洪哲、董雨出具了《无理由退房承诺书》，表明了其愿意接受无理由退房承诺的约束，表达了买受人买房后，其愿意无理由退房的意思，表明其自愿承担退房的义务，因此，其内容本身包含了接受该承诺约束的意思。杨洪哲、董雨在与团星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，作出购买房屋的承诺后，双方对无理由退房达成协议，属于商品房买卖合同的一部分。《无理由退房承诺书》是团星公司的单方承诺，其效力及于团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为杨洪哲、董雨设定义务。杨洪哲、董雨已按《商品房买卖合同》的约定向团星公司支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，并自其提出退房前无任何违约行为，达到无理由退房的“已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为”的条件，因此，杨洪哲、董雨请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017125423）及《合同补充协议》理据充分，应予支持。团星公司在其宣传单页面顶端显著位置用大号字体印刷“无理由退房”字样，具有诱导性，而其又在宣传单页脚位置印刷免责声明，对其无理由退房的责任附加条件，是对“无理由”承诺的实质性更改。依照诚实信用的原则，团星公司应当提示买受人注意上述条款。但上述免责内容却以小号字体印刷，无法引起注意反而容易被忽视，而团星公司未能提供证据证明其在杨洪哲、董雨作出认购行为之前已经向杨洪哲、董雨提示该条款，因此，无法证明杨洪哲、董雨清楚并愿意接受该免责的约定。现双方对该免责约定的意见不一致，应认定双方对此未达成一致意见。因此，上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容。团星公司提出买受人签订《无理由退房协议书》才能享有无理由退房权利，但上述《无理由退房承诺书》是团星公司的单方承诺，其效力及于团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为杨洪哲、董雨设定义务，双方关于无理由退房的协议已成立，团星公司向杨洪哲、董雨出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。现双方对变更的内容有争议，而团星公司未能提供充分的证据证明杨洪哲、董雨同意其变更，视为双方对合同的变更未达成一致意见，因此，该承诺书不发生变更合同的法律效果。杨洪哲、董雨未与团星公司签订《无理由退房协议书》，其所约定的内容未得到杨洪哲、董雨的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果。综上，该院确认无理由退房协议没有发生变更，其内容为团星公司承诺的无理由退房，不包括附加的内容。杨洪哲、董雨、团星公司双方对无理由退房达成协议，该协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，应依照约定履行义务。如前所述，该协议不包含附条件的条款，因此，在杨洪哲、董雨提出退房时，团星公司应依约履行退房义务，退回杨洪哲、董雨已支付的购房款。因此，杨洪哲、董雨请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款，理据充分，应予支持。双方签订《补充协议》，应一并解除。虽依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案因无理由退房而产生的诉争，而非杨洪哲、董雨、团星公司双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，故此，杨洪哲、董雨请求赔偿商品房买卖合同解除前利息损失，不予支持。二、商品房担保贷款合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。杨洪哲、董雨购买团星公司的商品房，并支付首期购房款，余款双方约定由杨洪哲、董雨以所购商品房向金融机构及公积金管理中心办理住房抵押借款支付。杨洪哲、董雨于此向农行鼎湖支行抵押借款，并办理了案涉商品房的预告抵押登记。按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态。在按揭贷款合同双方因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除，而解除按揭贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在天然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，杨洪哲、董雨、团星公司双方的商品房买卖合同依法解除，杨洪哲、董雨请求解除其与团星公司及农行鼎湖支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》及《个人住房公积金房屋担保借款合同》，事实及法律依据充分，该院予以支持。依照上述解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，本案《商品房买卖合同（预售）》合同及补充协议解除后,作为借款人的杨洪哲、董雨的目的和追求必然落空，如强求杨洪哲、董雨继续履行按揭贷款合同，不仅给杨洪哲、董雨造成巨大的经济负担，也为按揭银行的贷款收回造成巨大风险。相反，赋予杨洪哲、董雨解除按揭贷款合同的权利，免除了其无谓的履行负担，于银行而言，并无造成巨大损失的可能，因为银行提前收回贷款后可另行放贷，客观上反而促进了整个社会的资源配置，本案中，农行鼎湖支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。因此,团星公司应当将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还农行鼎湖支行和杨洪哲、董雨,并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后将杨洪哲、董雨剩余的贷款本金（贷款本金640000元减除杨洪哲、董雨已还部分，具体金额以农行鼎湖支行系统显示数据为准）返还给农行鼎湖支行，杨洪哲、董雨应同时向农行鼎湖支行清偿团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日农行鼎湖支行系统显示数据为准）。团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后向杨洪哲、董雨返还购房首付款329793元及杨洪哲、董雨已向农行鼎湖支行归还的银行贷款本金(具体金额以农行鼎湖支行系统显示数据为准）。农行鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给杨洪哲、董雨。杨洪哲、董雨配合团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给团星公司。三、恒大公司应否与团星公司共同承担返还购房款的责任。团星公司是恒大公司属下的独立法人主体。本案中杨洪哲、董雨与团星公司存在商品房买卖合同关系，根据合同相对性原则，团星公司与杨洪哲、董雨承担相应合同权利与义务。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或当事人约定”的规定，恒大公司与杨洪哲、董雨并无承担退房款的约定。恒大公司虽为团星公司之股东，根据《中华人民共和国公司法》的相应规定，只是在股东出资范围内承担有限责任，杨洪哲、董雨要求恒大公司与团星公司共同返还购房款及利息的请求没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除杨洪哲、董雨与团星公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017125423）及《补充协议》；二、解除杨洪哲、董雨与农行鼎湖支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》及《个人住房公积金房屋担保借款合同》；三、团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向杨洪哲、董雨返还购房款329793元及杨洪哲、董雨已向农行鼎湖支行归还的贷款本金(具体金额以农行鼎湖支行系统显示数据为准）；四、团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向杨洪哲、董雨返还已向农行鼎湖支行支付的贷款利息(具体金额以农行鼎湖支行系统显示数据为准)；五、团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向农行鼎湖支行返还杨洪哲、董雨自至判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金640000元减除杨洪哲、董雨已还部分，具体金额以农行鼎湖支行系统显示数据为准）；六、杨洪哲、董雨应在上列第三项团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向农行鼎湖支行返还杨洪哲、董雨剩余的贷款本金的同时向农行鼎湖支行清偿团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日农行鼎湖支行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）；七、农行鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给杨洪哲、董雨；杨洪哲、董雨配合团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给团星公司；八、驳回杨洪哲、董雨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6774.75元、财产保全费5000元，共11774.75元，由团星公司负担。二审中，团星公司向本院提交一份新证据商品房买卖合同补充条款，拟证明补充条款第11条第4款已经把广告宣传内容排除在商品房买卖合同以及要约之外，业主也持有该补充条款。经质证，杨洪哲、董雨称没有留意是否存在补充条款，仅有网签合同，补充条款中有草稿二字，且该补充条款第11条第4款需要认真阅读才能理解，团星公司在业主签署补充条款时没有提示业主认真阅读该条款，因此该条款不发生法律效力；恒大公司质证认为，同意团星公司的意见；农行鼎湖支行表示不发表意见。因补充条款有原件予以核对，本院对其真实性予以确认。一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，一审法院作出（2019）粤1203民初1820号财产保全民事裁定书后，于2019年12月25日由中国农业银行协助冻结团星公司银行存款980000元（冻结期限至2020年12月25日）。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.案涉商品房买卖合同是否应当予以解除；2.案涉商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还；3.案涉商品房买卖合同解除后，团星公司应否从2019年10月14日至付清之日止计付延期退款的利息。关于案涉商品房买卖合同是否应当解除的问题。当事人双方争议在于，出卖人主张无理由退房所附的条件签署《无理由退房协议书》是否对买受人发生效力。首先，出卖人向买受人出具的《无理由退房承诺书》是出卖人的单方承诺，其效力及于出卖人对其自身义务的承诺，而非为买受人设定义务，双方关于无理由退房协议已经成立。其次，从该承诺书所约定的内容上看：“若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”，是否签署《无理由退房协议书》以及签署《无理由退房协议书》的时间均系由出卖人所掌握的，买受人对此并不享有主动权。再者，团星公司主张对无理由退房的附条件已经充分予以说明且所附条件从未变更，经查，出卖人在宣传单上大号字体印刷“无理由退房”字样，页脚位置小号字体印刷免责声明，对无理由退房的责任附加条件。而《补充协议》与补充条款均未对关于将本案广告宣传排除在要约之外的约定进行特别处理，提醒买受人注意，因此在本案中没有证据证明出卖人对无理由退房的成就条件予以了合理的提醒和告知，故无理由退房所附的条件签署《无理由退房协议书》对买受人不发生效力，一审对该问题已经论述得非常详细，在此不再赘述。最后，依据出卖人向买受人出具的《无理由退房承诺书》，对买受人来说，无理由退房的成就条件应为买受人履行了履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为。签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间可视为无理由退房的时间起始计算点。本案中的买受人杨洪哲、董雨已按《商品房买卖合同》的约定向出卖人支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，且在退房前无任何违约行为。即其申请无理由退房的条件已成就了，且其在办理入住手续前向团星公司申请无理由退房，故买受人请求解除《商品房买卖合同》及退房，符合事实与法律依据，应予以支持，即案涉《商品房买卖合同》应当予以解除。关于案涉商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还的问题。首先，对于案涉商品房借款担保合同应否解除的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，一审对案涉商品房的按揭合同予以解除的处理亦无不当，本院予以维持。其次，案涉商品房借款担保合同解除后，购房贷款的本金与利息如何处理。依据上述司法解释第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结合本案案情分析，本案中农行鼎湖支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障，其有权请求合同相对方即买受人杨洪哲、董雨承担提前解除合同的违约金。而本案《商品房买卖合同》的解除非因出卖人和买受人违约所造成，买受人自愿选择以按揭方式购买案涉商品房，其应自行承担提前解除案涉按揭合同所给农行鼎湖支行造成的损失，即应承担还款日前的应付未付的利息与提前解除按揭合同的违约金。再者，关于出卖人应否对买受人已向银行支付的利息承担责任的问题。对于买受人已经向银行偿还的贷款利息，因属于买受人资金不足向银行贷款而产生，并非团星公司的原因，因此，一审判决团星公司向买受人支付其已经偿还的贷款利息，有违公平，本院予以纠正。最后，案涉商品房办理了抵押预告登记手续，而商品房抵押登记的解除手续的主动权掌握在买受人和银行一方，若要求出卖人按照一审判项的顺序履行其义务，将难以确保各方及时配合办理案涉商品房解除抵押登记手续，且办理期限的不确定性限制了出卖人的权益保障。鉴于本案买受人已经冻结团星公司银行存款980000元，其权利可以得到保障，因此为了平衡各方当事人的权益和督促各方及时履行义务，本院确定相关款项与材料由出卖人与银行直接对接，而买受人须及时配合出卖人办理合同的网签退签、注销备案及商品房的抵押登记手续，待案涉商品房的抵押登记手续解除后，再由出卖人将办理完毕抵押解除手续所剩余的房款返还给买受人。一审判决在各方义务的履行顺序上不足以保障各方权益的顺利实现，本院在一审判项的基础上作上述内容和顺序的调整。关于团星公司应否从2019年10月14日至付清之日止计付延期退款的利息的问题。本案因无理由退房而产生的诉争，而非当事人双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生的。且当事人双方对购房款的退回时间、是否应计算利息等事宜没有相关的约定，另外从常理出发，买受人申请退房，出卖人应当退回房款，但买受人应当同时将无权利障碍的房屋退回出卖人，因案涉房屋已经办理抵押登记，买受人难以及时将没有设置权利障碍的房屋退回出卖人，因此买受人杨洪哲、董雨要求从退房之日起计算的应退回购房款的利息，理据不足，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，团星公司的部分上诉请求成立，杨洪哲、董雨与团星公司的其他上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初1820号民事判决第一项、第二项；二、撤销肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初1820号民事判决第三项至第八项；三、肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行返还杨洪哲、董雨自至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金640000元减除杨洪哲、董雨已还部分，具体金额以中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据为准），同时代杨洪哲、董雨向中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行清偿还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）；四、中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金之日起七日内将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给肇庆市团星房地产开发有限公司；杨洪哲、董雨配合肇庆市团星房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋抵押登记手续；五、肇庆市团星房地产开发有限公司于办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋抵押登记手续之日起七日内向杨洪哲、董雨返还首期款及杨洪哲、董雨已向中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行归还的贷款本金(本判项所指的两项具体金额为肇庆市团星房地产开发有限公司收到的购房款总额减去肇庆市团星房地产开发有限公司代杨洪哲、董雨向中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行支付的部分）；六、驳回杨洪哲、董雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6774.75元、财产保全费5000元，共11774.75元，由肇庆市团星房地产开发有限公司负担11724.75元，杨洪哲、董雨负担50元。二审案件受理费13599.49元（当事人均已分别预交），由肇庆市团星地产开发有限公司负担13549.49元，杨洪哲、董雨负担50元。诉讼费用在当事人之间迳付，本院不另作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年十一月十八日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦