北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11697号上诉人（原审原告）：陈艳杰，男，1983年5月30日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：李艳萍，1962年1月18日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李鑫，1993年5月26日出生，住北京市朝阳区。上诉人陈艳杰与被上诉人李艳萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初17107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈艳杰，被上诉人李艳萍及其委托诉讼代理人李鑫，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈艳杰上诉请求：撤销原审法院判决，改判支付违约金10万元（自2019年8月26日起暂计至2020年8月18日）。上诉理由：双方在合同中明确约定了迁出户口的时间和不迁户口的违约责任，现还有李某的户口未迁出，听说李某的房子已经交房，能够办理户口迁移，但仍不迁出户口；原审法院判决的违约金数额过低，不足以给对方压力让其尽快迁出户口。李艳萍辩称，我方在积极迁出户口，三个人的户口已经迁出两个，因李某的户口没有落户地址，无法迁出，现在也在想办法尽快将李某的户口迁出。陈艳杰在原审法院诉请：判令张某给付陈艳杰逾期迁出户口的违约金（以405万元为基数，以日万分之五的标准计算，从2019年8月26日起至实际迁出户口之日止）。原审法院经审理查明：2018年5月7日，陈艳杰作为买受人与张某作为出卖人在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人（即张某）将其名下的北京市朝阳区新源南路×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）出卖给买受人（即陈艳杰），房屋建筑面积75.12平方米；合同价款为4050000元；出卖人收到全部购房款后30个工作日内将×号房屋交付给买受人；逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起120日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册3人，双方同意迁出现有户籍；出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续；如出卖人未如实陈述户籍登记情况或擅自迁入户籍或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，张某作为甲方（出卖方）与陈艳杰作为乙方（买受方）及链家公司作为丙方（居间方）签订了《补充协议》，该协议除了约定房屋款项的支付以及交付房屋的时间外，双方一致同意乙方从本协议约定的购房款中留存人民币10万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金；该保证金于甲方迁出户口当日支付。2019年5月27日，陈艳杰作为乙方（买受方）与张某作为甲方（出售方）以及链家公司作为丙方（居间方）签署了《变更协议书》，约定三方协商一致，就前述协议的条款进行如下变更：原《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三项约定为，出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出协议，现更改该项约定为，出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起425日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出协议。庭审中，陈艳杰与张某均确认张某已经如约将×号房屋交付给陈艳杰，并如约办理了房屋过户手续，现×号房屋已经登记在陈艳杰名下，陈艳杰于2018年6月26日取得×号房屋的不动产权证书。另，陈艳杰尚有10万元购房款未向张某支付，该款项为户口迁出保证金。原审法院判决认定：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，陈艳杰与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》以及《变更协议书》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应遵守，并依法依约履行各自义务。张某虽依约向陈艳杰交付了×号房屋并配合陈艳杰办理了×号房屋的权属转移登记手续，但张某未能依约向将出卖时房屋上的户籍在册人员全部迁出，其行为已经构成违约，应当依据《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》的约定向陈艳杰承担违约责任。现陈艳杰要求张某支付逾期迁出户口的违约金的诉讼请求，因双方对迁出户口的时间以及违约责任的承担有相应的约定，故张某应当依约承担相应的责任，故法院对陈艳杰该项诉讼请求予以支持，但张某当庭表示该违约责任的违约金过高要求降低，因陈艳杰未向法院提供其因张某违约造成实际损失的证据，且陈艳杰尚有10万元户口迁出保证金未给付张某的情况，同时考虑到在合同签订后张某已经将三人中的两人户口迁出的情节，兼顾合同的其他履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院认为陈艳杰所主张的违约金数额过高，具体数额法院将结合案件的实际情况予以酌情确定。另，因为迁出户口具有一定的政策性，而不完全取决于当事人的主观意愿，且张某迁出在册户口的时间具有不特定性，以及陈艳杰的实际损失亦不存在不确定性，故法院在本案中，仅支持截止本案判决生效之日止的违约金，对于此后发生的迟延迁出户口的违约金陈艳杰可再另行解决。关于张某尚未收到的户口迁出保证金，因张某至今未将户口全部迁出，故尚不符合给付条件，若对此保证金的给付发生纠纷，当事人可以另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、张某于本判决生效后七日内给付陈艳杰逾期办理户口迁出的违约金3万元；二、驳回陈艳杰的其他诉讼请求。本院经审理查明：二审中，当事人没有提交新证据，原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。在二审诉讼期间，张某于2020年9月12日去世。张某之女李艳萍作为继承人同意参加本案诉讼。以上事实有当事人在二审诉讼中的陈述及《居民死亡医学证明（推断）书》《火化证明》在案佐证。本院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，陈艳杰要求按照合同中约定的标准计算未按时迁出户口的违约金数额；张某认为合同约定的违约金计算标准过高，要求降低违约金；原审法院考虑张某在积极办理户口迁出事宜，三个户口已经迁出两个，另一个也在想办法迁出，并非张某怠于履行合同义务，酌情减少违约金的数额，不违反法律规定；且本案的违约金仅计算至本案判决生效之日止，如之后对方怠于履行迁出户口的合同义务，陈艳杰可另行再按照合同约定主张违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由陈艳杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 解学锋二〇二〇年十一月三十日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月