山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初7944号 原告：青岛海悦东林物业管理有限公司，住所地青岛市市**江西路****楼**。 法定代表人：张志刚，总经理。 委托诉讼代理人：宋颖，山东海利丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏晨，山东海利丰律师事务所律师。 被告：王容，女，1974年10月11日出生，汉族，住青岛市市**。 原告青岛海悦东林物业管理有限公司诉被告王容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛海悦东林物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋颖、夏晨，被告王容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 青岛海悦东林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令王容支付2015年12月至2019年10月期间物业费12083.70元、电梯费1931.70元及水费17.50元，合计14032.90元(上述费用暂计算至2019年10月，最终数额计算至本判决生效之日)；2.判令王容支付违约金1000元(暂计算至2019年10月31日)，并自2019年11月1日起按照同期银行贷款利率标准支付逾期付款违约金直至全部费用缴清之日止；3.本案诉讼费用由王容承担。诉讼过程中，青岛海悦东林物业管理有限公司变更诉讼请求，不再主张水费。事实与理由：王容系青岛海悦东林物业管理有限公司所服务的中环国际广场C座303户，根据青岛海悦东林物业管理有限公司与青岛中环国际广场业主委员会签订的《物业管理委托合同》，由青岛海悦东林物业管理有限公司对王容所在写字楼提供物业管理服务，并约定业主应缴纳物业费的标准、方式。青岛海悦东林物业管理有限公司依约履行《物业管理委托合同》，但王容自2015年12月始欠缴物业费、电梯费、二次供水费、电费，截至2019年10月王容拖欠物业费、电梯费、二次供水费及电费共计14032.90元。期间，青岛海悦东林物业管理有限公司多次催促王容清缴费用，王容仍拒不缴纳费用。故诉至法院。 王容辩称，关于物业费，青岛海悦东林物业管理有限公司从来没有给我提供服务，也不承认是我的物业，所以不交物业费。关于电梯费，物业说和物业费一起交，单独交不收。不欠水费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下： 王容系青岛市市南区XXXXXXXXXXX户业主，房屋建筑面积102.82平方米。该房屋自2015年12月至今未缴纳物业费和电梯费，截至2020年6月，欠缴的物业费为13626.3元，欠缴的电梯费为2178.3元。 对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下： 一、青岛海悦东林物业管理有限公司提交《物业管理委托合同》二份，证明双方存在物业服务合同关系，青岛海悦东林物业管理有限公司依约向王容提供了物业管理服务，王容应按时缴纳费用。王容质证称不知道有业主委员会的存在，不知道有合同。因该二份合同均加盖当事人公章，且王容未提交反驳证据否认合同的真实性，故对该二份合同本院予以采信。本院认定，青岛中环国际广场业主委员会（委托方、甲方）与青岛海悦东林物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方将中环国际广场委托于乙方实行物业管理，物业座落位置青岛市市南区，委托管理期限为3年，自2013年11月1日起至2016年10月30日止，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的使用、管理和维护，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、前院、后院、地、地面停车场用设施、设备的使用、管理和维护，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等公共设备；市政公用设施和附属物、构筑物的使用、管理和维护，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、地、地面停车场用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的使用、管理和维护，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、电梯运行费；3、二次供水运行费；4、车位使用及泊位费；物业的管理服务费，C座(居民)房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.5%元交纳滞纳金；其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、高层楼房电梯运行费及二次供水运行费，由乙方向业主或物业使用人收取；电梯运行费：C座：0.40元/月/建筑平方米；二次供水运行费：C座：0.4元/吨。上述合同到期后，青岛中环国际广场业主委员会与青岛海悦东林物业管理有限公司再次签订合同期限为2016年11月1日至2021年10月31日的《物业管理委托合同》，合同约定内容与上述合同基本相同。 二、青岛海悦东林物业管理有限公司提交催款通知单及催收照片，证明多次向王容催收物业管理费等费用。王容质证称没有见过该证据。本院认定，青岛海悦东林物业管理有限公司履行了书面催收义务。 三、王容提交录音及照片一宗，证明物业从来没提供服务，在王容买房前，三层房屋房东将房间出租给爱舍空间当宾馆，后来房东与爱舍解除租赁，王容就买了房，在这之前房子是爱舍空间管理，物业不管，之后物业也不管，四楼是物业办公室，五楼以上物业才管。青岛海悦东林物业管理有限公司对照片证据真实性不予认可，认为不能证明是王容所居住的环境；对录音真实性无异议，但认为青岛海悦东林物业管理有限公司提供的物业服务没有存在重大瑕疵，并导致业主无法生活，所以王容应缴纳物业费。庭审后，青岛海悦东林物业管理有限公司提交王容所居住的楼层的照片和视频一宗，证明该楼层的现状不存在脏乱差情形。本院认为，关于录音，庭审中王容使用原始载体手机现场播放了录音，青岛海悦东林物业管理有限公司对录音的真实性无异议，故对录音的真实性本院予以采信。录音时间为2020年9月24日，录音中，青岛海悦东林物业管理有限公司工作人员称C座三楼不该物业的事，应当由爱舍酒店负责。关于王容提交的照片，青岛海悦东林物业管理有限公司不认可真实性，但对照青岛海悦东林物业管理有限公司庭后提交的C座三楼的照片和视频，本院认为两者的楼道结构及装饰基本一致，故对王容提交的照片真实性本院予以认可。根据王容提交的照片显示，所拍摄的区域的确存在部分瑕疵，对其证明力，本院将结合其他事实综合作出认定。 本院认为，青岛海悦东林物业管理有限公司与王容所在的小区业主委员会签订的二份物业合同，内容合法有效。该合同对王容所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。 关于王容是否应支付物业管理费的问题。本院认为，市南区C座(3号楼)3层曾经整体出租用于酒店经营，情况较为特殊。王容提交的录音证据显示，青岛海悦东林物业管理有限公司对涉案楼座3层的维修、养护、管理义务存在怠于履行的情况，根据王容提交的照片也可以看出，在照片拍摄时确实存在维修、养护、管理不到位的情形。鉴于漳州二路19号3号楼3层的特殊情况，本院综合双方履行过程、整改效果、交涉过程等因素，酌情认定王容向青岛海悦东林物业管理有限公司支付70%的物业管理费。因此，王容应向青岛海悦东林物业管理有限公司支付自2015年12月至2020年6月期间的物业管理费9538.41元（13626.3元×70%）以及欠缴的电梯费2178.3元，此后至判决生效之日止的物业管理费及电梯费按照合同约定计算。 关于青岛海悦东林物业管理有限公司主张王容支付违约金的诉讼请求，本院认为，应当结合双方当事人在合同履行过程中的过错作出相应认定。本案中，虽然王容逾期支付物业费，但根据本案所查明的事实来看，其不支付上述费用的是源于对物业服务质量的异议，因而王容主观恶意并不明显，故对于青岛海悦东林物业管理有限公司该部分诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第六条规定，判决如下： 一、王容于本判决生效之日起十日内支付青岛海悦东林物业管理有限公司至判决生效之日止的物业管理费及电梯费（截至2020年6月物业管理费为9538.41元，电梯费为2178.3元，自2020年7月1日至判决生效之日止的物业管理费及电梯费按照合同约定计算）； 二、驳回青岛海悦东林物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费176元，减半收取计88元，由王容负担62元，由青岛海悦东林物业管理有限公司负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 肖文 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 刘珊 书 记 员 石玮