广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初2046号 原告：刘凤娥，女，汉族，1980年2月10日出生，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。 被告：融水县苏盟投资置业有限公司，住所地：融水苗族自治县融水镇民族大道**（苏盟商业广场****房），统一社会信用代码91450225075220534J。 法定代表人：刘顿顿，董事长。 委托诉讼代理人：韦华忠，广西佳卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗泽意，广西佳卓律师事务所律师。 原告刘凤娥诉被告融水县苏盟投资置业有限公司(以下简称苏盟公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈锐寿、邓文强，被告委托诉讼代理人韦华忠、罗泽意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘凤娥向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金，违约金自2019年12月5日起，以房屋总价350816元为基数，按照万分之一的日利率暂计算至2020年8月1日，违约天数为240天，违约金为8419.58元。2、请求判决被告在判决书生效之日起30天内将融水镇水东新区××商业广场××单元××房资料报不动产登记机关备案。3、本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，原被告双方在柳州市融水县签订《商品房买卖合同》。由原告以350816元购买被告位于融水镇水东新区××商业广场××单元××房。该房建筑面积99.96㎡，套内面积81.99㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为17.97㎡。原告已经依照合同约定向被告足额支付了购房款、契税款等。合同约定交房时间为2018年10月18日前，被告实际于2019年9月6日向原告交付了约定的房屋。根据《商 品房买卖合同》第15条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属证书。被告至今未交付房地产权属证书给原告，故被告已经构成违约，应当按照合同第15条第三项的违约金计算方式向原告支付违约金。遂原告诉至法院要求判如所请。 被告苏盟公司答辩称，第一、逾期提交办证登记资料不是苏盟公司的责任。1、政府行为导致苏盟公司逾期提交办证登记资料。涉案10号楼于2019年1月21日通过勘察、设计、建设、施工、监理五方竣工验收后，苏盟公司及时报请融水县住建局规划核实，由于融水县住建局规划股人少事多，需要负责全县所有房地产开发项目的规划核实工作，苏盟公司申报规划核实需要排队轮候，导致10号楼的规划核实工作延期。2、政府机构改革、行政机关职能调整导致苏盟公司逾期提交办证登记资料。2019年3月，融水县委、县政府实施机构改革，原住建局城乡规划管理职责划归自然资源和规划局，行政职能和工作人员的调整、交接期间不能正常办公，直接影响了行政机关对10号楼规划核实工作的开展，造成规划核实工作延误，苏盟公司无法按时通过10楼的规划核实、无法按时取得竣工验收备案表和规划核实批复。3、规划调整导致苏盟公司逾期提交办证登记资料。2019年10月，规划主管部门对10号楼所在的项目区域规划进行调整，暂停了10号楼的规划核实验收，苏盟需按调整后的规划对已经完工的建筑进行整改，整改工作完成以后重新申报规划核实，延误了报请规划核实的时间。4、新冠肺炎疫情导致苏盟公司逾期提交办证登记资料。2020年1月新冠肺炎疫情爆发以来，政府制定了严格的防控措施，政府机关无法正常办公、民众不得随意外出、企业停工停产，导致涉案楼盘的规划核实工作延期。综上原因，苏盟公司于2020年7月16日才获得10号楼的竣工验收备案表。竣工验收备案表和规划核实批复是申请产权登记必不可少的重要资料，苏盟公司获得竣工验收备案表后立即于2020年7月21日向融水县不动产登记中心提交资料申请首次登记。可见，苏盟公司一直积极按合同履行收集、提交办证资料的义务，逾期提交办证资料，不是苏盟公司的责任。第二、苏盟公司不能在商品房交付使用后90日内提交办证资料备案，苏盟公司不应承担违约责任。“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，是行政主管机关制定的格式条款，不是合同双方的自愿约定。该条款约定的90天期限，因政府机关的原因，在现实操作中成为不可能，人民法院不应按该条款判令苏盟公司承担违约责任。第三、原告关于判令苏盟公司支付违约金的诉讼 请求没有事实依据。苏盟公司办理首次登记后，原告能否在规定期限内取得房地产权属证书，还需要满足如下条件：即原告按规定向办证机关提出转移登记申请、提交应由买受人提交的办证资料、亲自或委托他人到登记机关录入产权人身份信息。所以，在原告没有完成以上事项时，即使苏盟公司提交了办证资料备案，办理了首次登记，原告也无法在规定期限内取得房地产权属证书。同时，苏盟公司已经于2020年7月21日提交应由出卖人提交的资料申请首次登记。故原告依据合同约定要求苏盟公司支付违约金，没有事实根据。第四、合同约定违约金过高，应予降低。苏盟公司逾期办证或者逾期备案没有造成原告的损失。原告涉案房产设定抵押办理了按揭贷款，如果被告按约定时间提交权属登记备案资料，原告按正常程序获得了产权证，也不能享受获得产权证带来的权益，故即使被告存在逾期提交权属登记备案资料的违约行为，也没有造成原告的实际损失。第五、苏盟公司违约情节轻微。依前所述，苏盟公司不能在交房后90日内完成提交登记资料备案的义务，不是苏盟公司的责任，也没有造成原告实际损失。苏盟公司一直在积极履行义务，经多方努力在2020年7月21日完成了提交登记资料备案的义务，逾期时间不长，已经完成了首次登记，即使苏盟公司存在违约，也应当减免责任承担。第六、原告计算违约金的起止时间没有事实根据。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据如下：1、原告提供的《商品房买卖合同》，证明2017年9月1日，原告购买被告位于融水镇水东新区××商业广场××单元××房。约定被告应当在商品房交付后90天内将办理权属需由被告提供的资料报产权登记机关备案，取得房地产权属证书的事实。2、原告提供的购房款收据、贷款凭证，证明原告已经向被告支付房款350816元。3、原告提供的契税收据，原告已经向被告支付5011.66元契税的事实。4、原告提供的收房须知。证明原告收房时间为2019年9月6日。对证据1、2、3、4本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：5、被告提供的中共融水县委、县人民政府办公室［2019］3号、［2019］33号文件。证明2019年3月，融水县委、县政府实施机构改革，原住建局城乡规划管理职责划归自然资源和规划局，行政职能和工作人员的调整、交接期间不能正常办公，直接影响了行政机关对包括争议的10号楼在内所有项目楼盘的规划核实工作，造成规划核实工作延误。6、被告提供的协调处理逾期办理不动产证会议情况汇报。证明逾期办证是近年来融水县的普遍现象，政府机 关机构和职能调整是该现象的主要成因。7、被告提供的柳州市新冠疫情防控工作领导小组指挥部令第1号。证明2020年1月新冠肺炎疫情爆发以来，政府制定了严格的防控措施，政府机关无法正常办公、民众不得随意外出、企业停工停产，导致10号楼的规划核实工作延期。8、被告提供的10号楼建设工程质量竣工验收意见书、竣工验收备案表、规划核实的批复。证明10号楼于2016年10月10日开工、2019年1月21日通过五方竣工验收、2020年7月16日获得竣工验收备案表、2020年7月23日通过规划核实。9、被告提供的收房确认书。证明涉案房屋交付使用的时间。10、被告提供的不动产登记收件单（回执）。证明被告于2020年7月21日向融水县不动产登记中心提交办证资料，申请办理10号楼的首次登记。11、被告提供的融水县住房服务中心出具的《情况说明》。证明涉案60户购房合同中关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备”的约定，是行政主管机关制定的格式条款，不是合同双方的自愿约定。该条款约定的90天期限，因政府机关的原因，在现实操作中成为不可能，应按360天确定办证期限。12、被告提供的苏盟公司出具的《情况说明》，涉案小区规划图二套。证明2019年10月，规划主管部门对涉案项目小区规划进行调整，被告需按调整后的规划对已经完工的建筑进行整改，延误了报请规划核实的时间。13、被告提供的融水县不动产登记中心出具的《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（新建商品房）申请材料清单》，证明申请房屋所有权首次登记，必须取得竣工验收备案材料和规划核实批复，由于规划行政机关的原因导致被告无法及时取得竣工验收备案材料和规划核实批复，被告无法及时申请办理房屋所有权首次登记，不是被告的责任。14、被告提供的2020年8月31日融水苗族自治县自然资源和规划局出具的《情况说明》，证明2019年3月1日至6月30日，因机构改革、规划主管机关行政职能和工作人员的调整、交接及业务培训期间不开展外业工作，造成涉案商品房开发项目不能办理综合验收、规划核实审批，不是被告的责任，该期间不能计算入被告逾期办证的时间。2020年2月1日至5月31日，因新冠疫情防控需要，规划主管机关不办理现场勘验、测绘和规划核实等外业作业，期间不办理涉案商品房开发项目综合验收、规划核实审批，导致被告不能及时取得竣工验收备案材料和规划核实批复，延误了办理涉案房屋所有权登记，不是被告的责任，该期间不能计算入被告逾期办证的时间。15、法院依职权调取的2020年8月21日融水苗族自治县不动产 登记中心出具的涉案房屋首登备案以及办证时间情况说明。16、法院依职权调取的2019年9月5日融水苗族自治县住房和城乡建设局《关于苏盟商业广场项目规划总平图调整听证会会议纪要》、《苏盟商业广场规划总平面图调整公示》、公示图片。 经开庭质证，原告对证据5、6、7、8的三性不予认可，认为没有原件核对且证明目的与本案无关，与本案所主张的逾期办证没有关联性，如被告认为是由于第三方也就是政府行为导致逾期办证应由被告向原告按照双方所签订的合同履行了对应的责任后，可按照法律规定向第三方追偿。证据9三性由法院依法认定。对证据10三性予以认可，对证明目的不予认可，原告认为恰恰证明了被告于2020年7月21日向融水不动产中心提交了办证资料的事实，也就是证明了被告在该时间提交了首次登记备案时间，由于办证是由两个程序组成，第一程序为首次登记备案，其提交的材料为包括宗地图，土地出让合同，土地出让金发票等由被告单方提供的首次登记备案材料，该备案登记不需要原告协助或者授权，不存在由原告不协助办证的说法，第二程序为转移登记备案，该部分需要由原告的权利人信息，也需要有委托代理的资料，也就是说只有被告完成了首次登记备案的先行行为义务，才需要有原告协助办理转移登记的后义务行为。因此被告与2020年7月21日前构成违约的事实非常清晰。证据11的三性不予认可，1、出具该份证据的单位是融水县住房服务中心，没有经办人的签字，根据民诉法关于证据规则的规定，不符合。2、该单位不是情况说明适格的主体，因为办理不动产证据证书是由不动产登记中心的职权范围，与该单位无关，超越了法定的职权权限，3、原、被告双方签订的合同是双方经过合意达成的真实意义的表示，是有法律效应对双方有约束力的，不能因为双方所签订的合同由于被告违约而另第三方为了免除其违约责任出具超越其法律权限的情况说明。双方所签订的合同里除了约定逾期办证的违约责任还包括逾期交房的违约责任还包括超越面积差的违约责任，因此我们可以推断双方是经过合意所签订的合同，即使是由于政府部门所规定的格式，也不影响合同效力以及法律效力。对证据12三性由法院依法认定，对其关联性不予认可。对证据13的真实性、合法性由法院依法认定，对关联性不予认可。首先，该证据只能证明商品房首次备案的所需材料，不能证明被告逾期备案的关联性。其次，首次登记备案资料属于被告单方提供，与原告无关，也是被告的单方原因造成。应当由被告承担全部责任。对证据14的三性不予认可。首先，原件由法院核对原件后依法认定真实性。其次，对合法性不予认可 。该《情况说明》的主体是“县人民政府”与“融水县自然资源局与规划局”。因此，被告并不是两政府单位的主体，没有具备证据来源的资格，该证据来源不合法。再者，对该情况说明的关联性不予认可。《情况说明》指的是“部分开发项目”以及“部分开发商”，均没有明确指出是被告。原、被告对证据15的真实性、合法性、关联性均无异议。原告认为证据16的真实性、合法性由法院依法认定，对关联性不予认可。认为该证据显示被告是规划方案调整的“申请人”，这也证明了调整规划方案与原告无关，是被告单方原因所导致，既然被告是申请人，被告应当在申请调整规划预见法律上不利的结果，应当对该不利的结果承担相应的法律责任。被告对证据16的三性没有异议。因县政府2015年引进大润发超市项目进驻苏盟家园。按大润发超市的规划布局要求，苏盟家园于2016年12月对总评规划进行了调整，获得了批准。调整后的规划实施过程中，发现存在不合理的布局，又于2019年8月申请对局部规划进行调整。 本院认为，证据5、证据7为相关职能部门公开发布的文件信息，且与本案有关，故本院依法予以采信。证据6与本案无关，故本院依法不予确认。证据8、9、10、13、14、15、16具备真实性、合法性和关联性，故本院依法予以确认。证据11的情况说明不能对抗当事人之间合法有效的合同，本院依法不予采信。证据12没有其他相关证据予以相互佐证，无法证明相关事实，故本院依法不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月1日，原告刘凤娥与被告苏盟公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＧＦ-2000-0171），合同约定原告向被告购买位于广西融水苗族自治县，建筑面积为99.96平方米，单价为3509.56元／平方米，总房款为350816元。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2018年10月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.……。3.买受人不退房；每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告已经将全部的商品房购房款支付给被告。被告于2019年9 月6日将原告购买的商品房交付给原告使用。因被告未在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，原告遂诉至法院。 另查明，苏盟公司于2020年7月21日已向不动产登记部门提交10栋楼办理产权证首次登记备案的材料。申请房屋所有权首次登记备案，须取得竣工验收备案材料和规划核实材料。2019年3月1日至6月30日，县委、县政府实施机构改革，原住建局城乡规划管理职责划归融水苗族自治县自然资源和规划局，行政职能和工作人员的调整、交接及业务培训期间不能正常开展外业工作。2020年1月29日柳州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组指挥部发布《柳州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组指挥部令第1号》，开始强化疫情联防联控工作。第10栋楼2019年8月申请规划调整的调整内容为：将原有7栋、9栋副楼两层商业部分调整为一层；9栋、10栋27层调整为28层；三期地下室由一层调整为局部两层。 本院认为，原告刘凤娥与被告苏盟公司自愿签订《商品房销售合同》，其内容合法，依法成立并生效。当事人应当按照约定履行义务。本案中被告未在合同约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，其行为已构成违约。被告主张逾期提交登记备案资料不是自己的责任，而是以下原因造成的：1、融水县住建局规划股人少事多，以致规划核实工作延期。2、第10栋楼因规划调整需要重新申报规划核实；3、融水县住建局城乡规划管理职责划归自然资源和规划局，政府机构改革的交接期间不能正常办公，造成规划核实工作延误；4、新冠疫情导致政府机关无法正常办公。关于第1种原因，因被告并未提供相关证据予以证实，故对于该项抗辩理由本院依法不予支持。关于第2种原因，第10栋楼2019年8月申请的规划调整是其自发具有商业性质的内部调整。故对于该项抗辩理由本院依法不予支持。关于第3种原因，2019年3月1日至6月30日，融水县委、县政府实施机构改革，原住建局城乡规划管理职责划归融水苗族自治县自然资源和规划局，行政职能和工作人员的调整、交接及业务培训期间不能正常开展外业工作。由于本案的交房时间是2019年9月6日，被告应进行首次登记备案开始时间在融水县政府机构改革之后，故对于该项抗辩理由本院依法不予支持。关于新冠疫情，根据《商品房销售合同》的约定，被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。结合案涉房屋交房时间是2019年9月6日的事实，被告登记备案的截止时间为2019年12月5日。被告迟延履行合同义务发 生在新冠疫情之前，故对于该项抗辩理由本院依法不予支持。关于被告逾期备案违约金计算标准的问题。被告认为双方签订的《商品房销售合同》中关于违约金的约定过高，请求降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。……”。本案中，在原告就逾期备案导致的经济损失数额无法举证证明的情况下，本院可依法对原、被告约定的过高逾期备案违约金进行调整。结合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、疫情导致被告无法及时补救履约等因素，根据本院查明的被告于2020年7月21日已完成房屋办证资料报不动产登记机关备案工作的事实，本院酌情支持苏盟公司支付原告逾期备案违约金2200元。另外，关于原告要求被告完成房屋办证资料报不动产登记机关备案的诉请，因被告已于2020年7月21日完成案涉房屋的备案，故对于原告的这项诉请，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告融水县苏盟投资置业有限公司向原告刘凤娥支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金2200元； 二、驳回原告刘凤娥的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告刘凤娥已预交）由原告刘凤娥负担10元，被告融水县苏盟投资置业有限公司负担15元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 刘彦灵 二〇二〇年十一月一日 法官助理 全文敏 书 记 员 胡雨薇