山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初1538号原告：杨德学，男，1980年3月18日出生，汉族，住济南市。被告：济南世茂天城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘赛飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：白树彬，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：李猛，山东辰静律师事务所律师。原告杨德学与被告济南世茂天城置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨德学，被告世茂公司委托诉讼代理人白树彬、李猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨德学向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令世茂公司返还购房款1511657元；3.判令世茂公司支付杨德学因办理不动产权证缴纳的税款46100.01元、登记费550元、房产证代办费200元，以及开北门费用16000元；4.判令世茂公司赔偿经济损失50万元。诉讼中杨德学变更其第4项诉讼请求为判令世茂公司赔偿利息损失，以总房价款1511657元为基数，自2014年12月23日起至实际退款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.1倍计算。事实和理由：2014年11月13日，杨德学与世茂公司签署《商品房买卖合同》，由杨德学购买世茂公司开发的位于济南市天桥区世贸商城商铺（以下简称涉案房屋）。世茂公司承诺杨德学所购房产为南北两门可分租两家的70年产权商铺，但2016年世茂公司交付杨德学的房产实际上临街方向为窗户，无法正常使用。随后世茂公司通知杨德学，由世茂公司负责疏通政府关系、设计施工方案，并安排剑桥装饰装潢有限公司施工，由杨德学出资16000元，两次对临街方向进行了窗改门施工。但两个月以后，该窗改门施工被城管部门勒令恢复原状，目前由世茂公司出资修改临街窗户为落地窗，导致室内商铺重要位置存在一米二的落差，并且室内增加了六层楼梯，实用面积大大减少，使用功能不完整。2019年4月20日，杨德学办理不动产权证时发现产权为40年，与合同上承诺的70年相差巨大。世茂公司的欺诈销售行为给杨德学带来严重损失，自2016年以来杨德学多次与世茂公司协商，但世茂公司总是推诿敷衍，严重侵害了杨德学的合法权益。故诉至法院，望判如所请。世茂公司辩称，涉案合同签订后，房屋出现降价或位置不好不易出租这种情形可以理解，但解除合同并不是解决问题的方式，世茂公司同意配合杨德学对出现的问题进行解决，但不同意解除合同。具体理由如下：一、杨德学主张世茂公司存在欺诈销售行为没有事实依据。双方签订的商品房买卖合同中第一条“项目建设依据”所表述内容为商铺所在地块的建设规划背景，涉案房屋所在地块作为居住、商业混合地块，双方合同在土地使用年限方面实际上为客观表达，该合同中的表述不能改变商业用地产权期限的规定，也不能视为世茂公司对法定产权期限的承诺。双方签订的合同第三条明确约定，涉案房屋用途为商业用房，但双方未就该标的物土地使用年限作出具体约定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定，商业用地土地使用年限为40年，世茂公司协助办理的不动产权期限与该规定相符，杨德学应当知晓商业用地40年产权这一基本常识。同时，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，欺诈情形是合同撤销的事由之一，而非解除合同的事由，杨德学主张的欺诈事由与解除合同诉求之间无法律依据。二、涉案商品房买卖合同已经履行完毕，杨德学主张解除合同并退还相关款项赔偿损失的请求不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行…”杨德学已经按约定支付了购房款，世茂公司也已交付房屋并将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，杨德学也已经办理了产权登记，且在办理产权登记时对证载内容无异议，双方的合同义务均已经完成。杨德学购买商铺的合同目的已经实现，涉案合同已经履行完毕。退一步讲，在涉案房屋已经办理产权登记且进行房屋结构改造的情况下，如果解除合同，不利于维护商品房市场交易秩序和交易安全。三、涉案房屋设计图纸不存在双门构造，杨德学要求世茂公司承担起前期窗改门的费用没有依据。双方签订的商品房买卖合同附件平面图中显示，涉案房屋南侧为门，北侧为窗，不存在双向开门的设计，世茂公司向杨德学交付的涉案房屋完全符合合同约定。杨德学欲改窗为门，应自行承担相应后果和施工费用。综上所述，杨德学要求解除合同及退还相关款项并赔偿损失等诉讼请求，于法无据，于理不合，应当驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨德学与世茂公司于2014年11月13日签订了《商品房买卖合同》一份，由杨德学购买世茂公司开发的位于济南市天桥区世茂天城商铺。合同约定：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于济南市天桥区官扎营片区地块的土地使用权。土地使用权证号……。该地块土地面积为116068.01平方米，规划用途为居住商业商务，土地使用年限自2014-07-25至2084-07-23。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名世茂天城…”、“第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：××单元：××。该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为4.5米，建筑层数地上27层，地下**。该商品房无阳台。该商品房合同约定建筑面积共43.88平方米，其中套内建筑面积39.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.67平方米…”、“第四条计价方式与价款…3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米34363.64元，金额1507877元…”双方约定2015年12月31日前交付涉案房屋，合同还对其他权利义务作了相应约定。后经双方移交结算，房屋实测建筑面积43.99平方米，实际成交价款1511657元。涉案房屋因公安机关登记门牌变更，现登记坐落为济南市天桥区世茂天城××。涉案房屋现已取得产权登记，登记证号××号，该证书附记部分载明：“居住（其他普通商品住房用地）出让年限至2084年8月21日止。商业商务用地出让年限至2054年8月21日止。”杨德学因办理不动产权证缴纳税款46100.01元，支付登记费550元、房产证代办费200元。另查，涉案房屋所在楼宇为商住一体楼宇，双方于2017年1月3日办理了房屋交接。诉讼中，原、被告争议的主要焦点问题为：一、涉案房屋土地使用年限问题。杨德学主张世茂公司宣传涉案房屋土地使用年限为70年，且商品房买卖合同中也载明为70年，但实际上在办证时为40年。杨德学未能提交世茂公司在出售涉案房屋时就土地使用年限问题具体承诺的相关证据，其提交的世茂公司做出的制式声明书及补充协议均系复印件，世茂公司对此不予认可。但是，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。世茂公司在提供格式合同中，就涉案房屋所在地块土地使用年限问题未就居住与商业两种性质土地使用权年限不同作出明确说明，从而使杨德学对土地年限使用问题产生错误认识，应当由世茂公司承担相应责任。二、涉案房屋南北两个门问题。杨德学主张世茂公司在销售过程中承诺涉案房屋可以开南北两个门，并提交了××楼宣传彩页以及世茂公司工作人员××、齐鲁电视台等相应视听资料。世茂公司对此不予认可，并主张双方商品房买卖合同附件一房屋平面图部分载明涉案房屋为南侧为门、北侧为窗，且双方在交付房屋时杨德学也未就门窗问题提出异议。涉案房屋所在楼宇北侧沿街，如仅开南门属于“内铺”，面向范围为本小区；如开南北门则可成为“外铺”，面向范围包括小区内外。两者相较因人流量因素等对涉案房屋价值影响巨大，结合杨德学提交的“内铺”单价24968.4元/平方米，对杨德学主张世茂公司在销售时承诺为南北两个门的事实，本院予以认定。关于杨德学主张的开北门费用16000元，虽然其仅提交了收款收据，但符合相应的市场价值，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。世茂公司在销售涉案房屋时，对于涉案房屋南北门的宣传，即属于对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的情形，应当视为合同内容。现世茂公司向杨德学交付的涉案房屋为南门北窗，违反了双方的合同约定，应当由世茂公司承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。参照该规定，杨德学应自世茂公司实际交付房屋之日即2017年1月3日起一年内行使合同解除权，逾期则解除权消灭。杨德学起诉时已经超出了合同解除权行使期间，故其不能再行使合同解除权，而仅应向世茂公司主张违约责任。因此，杨德学请求解除双方商品房买卖合同、返还购房款1511657元及利息损失（以总房价款1511657元为基数，自2014年12月23日起至实际退款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.1倍计算），支付杨德学因办理不动产权证缴纳的税款46100.01元、登记费550元、房产证代办费200元的诉讼请求，均不能成立。对杨德学主张的自己开北门的费用16000元，属于其支出的损失，应予支持。关于土地使用年限问题。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定，商业用地土地使用权出让最高年限为40年。该法律规定为常识问题，即便双方在合同中约定为70年，也因违反行政法规的规定而在法律上履行不能。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。诉讼中，杨德学主张世茂公司在土地使用年限上存在虚假宣传、欺诈销售的情形，应当提起合同变更或撤销之诉，而非解除合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南世茂天城置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告杨德学开门损失16000元；二、驳回原告杨德学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23396元，由原告杨德学负担2万元，被告济南世茂天城置业有限公司负担3396元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩 峰二〇二〇年十一月八日书记员 杜子虎