广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2756号上诉人（一审被告）：珠海市腾基房产有限公司，住所地广东省珠海市斗门区***********************-1室，统一社会信用代码：914***********822M。法定代表人：陈慧蓝（BENTULANRUDELEEROSAUT），执行董事兼经理。委托诉讼代理人：吉岩松，男，系该公司员工。被上诉人（一审原告）：陈伟权，男，1984年3月6日出生，汉族，住广东省罗定市************，居民身份证号码445************434。委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉骏律师事务所律师。上诉人珠海市腾基房产有限公司（以下简称腾基公司）因与被上诉人陈伟权商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2020）粤0403民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。腾基公司上诉请求：撤销一审判决，判决驳回陈伟权的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、陈伟权存在延误支付购房款的行为，应当按照《珠海市商品房买卖合同（预售）》的约定向腾基公司支付逾期付款的违约金。按照《珠海市商品房买卖合同补充协议》（简称《补充协议》）第四条第1款的约定，陈伟权选择银行按揭贷款支付后续购房款的，如贷款银行不能在商品房买卖合同签订之日起60内放贷至腾基公司的账户，则视为陈伟权逾期付款，陈伟权应当按照商品房买卖合同第八条的约定承担违约责任。该条约定的内容属于合法有效，双方均应遵守。合同约定陈伟权应当支付银行按揭贷款的日期为2017年1月1日，而其实际支付按揭贷款的日期为2017年1月12日，延误支付长达11天，按照合同约定，陈伟权应当向腾基公司支付逾期付款的违约金759元（690000*0.0001*11）。二、在腾基公司与陈伟权互负违约金情况下，一方主张抵销的，双方之间的债权债务在抵销的范围内消灭。1.腾基公司在一审中主张违约金抵销的抗辩不必然提起反诉，只要腾基公司将抵销的意思知会陈伟权就会发生抵销的效果。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第43条的规定，抵销权的行使可以通过通知、提出抗辩、反诉方式行使，抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销双方所互负的债务数额，是截至抵销条件成就之时各自负有包括主债务、利息、违约金、赔偿金等在内的全部债务数额。陈伟权存在逾期支付购房款的违约事实清楚，虽然陈伟权在一审中否认该事实但其未能提供证据证明其逾期支付购房款是合理的，也没有证据证明其不必承担逾期付款的违约责任，其仅仅对该事实进行了否认，在陈伟权未提供证据的情况下，一审法院仅因其对违约金的数额不予确认为由对腾基公司主张抗辩的事实不予处理确属不当，理应予以纠正。2.腾基公司主张的是抵销权而非请求权，抵销权的性质及行使的法律效果不同于请求权，因本案的特殊因素，即便是腾基公司行使了违约金请求权，违约金请求权也因过了诉讼时效而在权利实现上存在障碍，而腾基公司主张抵销权的，则抵销权的行使不受诉讼时效的限制。抵销权属于形成权，腾基公司在一审中主张双方互负的违约金抵销的，抵销的法律效力溯及自抵销条件成就时，双方互负的债务在腾基公司抵销的范围内消灭，不受一方债务已经过了诉讼时效的影响，腾基公司一审主张抵销的抗辩合理合法，双方间的违约金之债也在腾基公司抵销的范围内消灭。三、一审法院认可补充协议第八条第二款约定的内容合法有效，同时又对该条款进行了限制解释，违背了《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的意思表示解释规则及合同解释规则，理应予以纠正。1.《补充协议》第八条第二款属于双方合法有效的约定，对该条款的解释应当符合合同的字面含义，如该条款没有作出特别说明时，不应适用其他解释方法对该条款进行解释。2.《补充协议》第八条第二款关于交付期限相应顺延的约定，是双方当事人协商一致的内容，并没有限制或免除陈伟权的权利。第八条第2款第1）点约定遭遇自然灾害，例如大雨、暴雨、强风、台风（6级以上）、地震、战争等约定均属于可顺延的情形，该条款约定可顺延的台风、暴雨不仅限于符合中国气象局《气象灾害预警信号发布与传播办法》的规定“橙色和红色”预警等级的情形，而且还包含了其他一般性的台风、暴雨的情形，而且将一般性的台风、暴雨纳入可顺延的情形也最符合本条约定的字面文意，而且本条款并未将台风、暴雨等情形进行明确的区分，一审法院强行将可顺延的台风、暴雨进行区分不符合双方当事人的约定，极大的限制了双方当事人的意思自治。3.《补充协议》第八条第二款关于交付期限顺延的约定，不仅限于不可抗力，而且还包含合同约定可顺延的情形，一审法院并未区分不可抗力和合同约定的不同，而认为只有满足不可抗力才属于可以顺延情形不符合双方合同的约定。《补充协议》第八条第二款第3）点约定因政策性因素或政府行为导致的影响均属于施工期限可顺延的情况，而该政府行为也无需达到不可抗力的认定标准即属于可顺延的情形，航展、安全隐患排查、国庆等事实以及施工扬尘集中整治行动均影响了工程的施工进度，属于合同约定的因政府行为导致的交付期限顺延的情形，合同并未明确约定政府行为必须达到不可抗力的标准，即只要因政府行为对工程的施工造成了一定阻碍或停止均属于可顺延的情形。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应当改判，并依合同的约定扣除相应的交楼期限，以维护腾基公司的合法权益。陈伟权答辩如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。腾基公司并未有任何证据证明在双方签订合同的过程之中，有向作为购房人的陈伟权进行过任何的提请注意、说明或提示阅读等行为。当陈伟权在与腾基公司签订预售合同的时候是不可能对几十页的《预售合同》及《补充协议》进行逐一阅读，更不可能对条款进行分析理解。即使陈伟权当场对条款提出异议，腾基公司的工作人员也会告知“这是公司统一的合同模板，无法修改”。在签订合同时，陈伟权主要对合同单价、总价及房屋交付时间进行确定，交付时间亦明确为2018年6月30日前。腾基公司称《补充协议》符合当事人意思自治的原则，首先，陈伟权根本没有可让腾基公司随意延长交房时间的意思表示。在《补充协议》上签名只是按照腾基公司的要求进行的一道“程序”。如完全按照《补充协议》的规定，普通的大雨天、大风天、政府监管要求、政策因素影响等均可作为延期的合法理由，那么势必让作为开发商的腾基公司可以随意延长交房时间，不符合双方签订合同的根本目的，因为不会有哪一位购房者会签订一份无交楼期限的购房合同。故《补充协议》有关延期交楼条件条款理应不对陈伟权发生法律效力。二、根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。双方对于《补充协议》有关工期顺延的标准的理解发生争议时，因《补充协议》系由腾基公司提供，故应对《补充协议》的相关条款作出不利于腾基公司的解释。三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。腾基公司在一审时所提交的系列证据均是政策文件、天气情况等，是为了扣除其违反合同约定的延期交楼天数而设，但腾基公司在长达五年的施工工期中，作为开发商有义务并有条件预计将可能出现的政策原因、天气因素等可能影响工期的因素，而提前统筹安排相关工作以准时交楼，且并非所有出台的规章制度、政府文件、天气因素等均必定导致停工。再者，即使政府明令停工，开发商依然能通过复工后的统筹协调、加班等追进度以依时交楼。作为开发商不能将其合同约定的义务及责任，通过格式条款的形式强加于广大消费者身上，否则，消费者付出毕生的积蓄签订合同后因政策的调整或天气的原因便可使买受人的合同目的落空，这极不合理。综上，请驳回腾基公司的全部上诉请求。陈伟权一审诉讼请求：1.判令腾基公司支付逾期交房违约金9751元（以房价款995060元为基数按日万分之一计98日）；2.本案诉讼费由腾基公司承担。一审判决查明事实如下，2016年11月2日，陈伟权（买受人）与腾基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：陈伟权购买腾基公司所开发的位于珠海市斗门区*******************，价款995060元。《商品房买卖合同（预售）》约定的主要内容为：第八条关于逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条第（一）项约定，出卖人应在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十一条第（二）项约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超出90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》约定的主要内容为：第八条对买卖合同第十一条、第十二条的补充修改内容为，1.出卖人交付商品房之前，买受人应当履行完毕下列义务，否则出卖人有权拒绝交付并无须承担违约责任：1）……2）……3）若买受人存在违约行为，出卖人并未行使合同解除权的，买受人已经向出卖人承担全部违约责任，例如付清了各项违约金。2.交付期限相应顺延的情况：“遭遇不可抗力或非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于如下客观情况：1）遭遇自然灾害，例如大雨、暴雨、强风、台风（6级以上）、地震、战争等；2）……3）政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等；4）……当发生上述情况时，出卖人不承担延期交楼的违约责任，商品房交付期限应当相应顺延。……6.如出卖人交付该商品房非因本补充协议第八条约定的原因或其他非出卖人原因而延迟，则出卖人应根据出卖人延迟的期间，按买卖合同第十二条规定承担违约责任，但双方协商一致同意出卖人累计应付的违约金最高不超过买受人已付款的1%。第十八条买卖合同及本补充协议中不可抗力的补充约定，买卖合同及补充协议中约定的不可抗力包括但不限于：1.人力不可抗拒的自然灾害：包括但不限于地震、海啸、雹灾、台风、暴风雨雪、洪水、地面下陷下沉、雷电等现象，以及《气象法》、《气象灾害防御条例》、《地质灾害防治条例》等规定的气象灾害、地质灾害、衍生灾害、次生灾害等现象。……4.政府行为：包括但不限于中国或本项目项下所在城市政府部门颁布的强制性文件、政府禁令、行政命令以及任何停工、交通封锁、施工限制等命令或拖延向出卖人颁布任何批准文件（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令及施工片区停水、停电等，而导致工程被阻延或无法正常进行，或导致工程竣工验收手续或产权登记无法正常办理等）……。《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》签订后，陈伟权已支付了全部房价款，其中银行按揭贷款690000元于2017年1月12日支付。2018年10月12日，案涉房屋取得竣工验收备案表。2018年10月20日，腾基公司向陈伟权发出书面收楼通知书，但至法庭辩论终结之日，陈伟权尚未实际收楼。另查明，2017年8月22日，强热带风暴“天鸽”登陆珠海，造成案涉房屋所在的建设工程项目停工，且4号塔吊折断倒塌。腾基公司遂停工停产，对倒塌的塔吊进行抢险。2017年9月14日，腾基公司得到珠海市斗门区工程建设安全监督站复函，同意案涉房屋所在的建设工程项目复工复产。2017年8月23日珠海市********发布台风红色预警，2017年8月26日发布台风红色预警，2017年9月4日发布暴雨红色预警，2018年5月9日发布暴雨红色（斗门区）预警，2018年6月8日发布暴雨红色预警。根据《珠海市斗门区人民政府办公室关于印发开展房屋市政工程扬尘集中整治行动防治大气污染工作方案的通知》，珠海市斗门区自2017年12月15日至2018年4月1日开展施工扬尘集中整治行动，各工地必须按政府部门要求达标，并配置相应的设备（远程视频监控系统、车牌识别监控系统、噪声扬尘监控系统），按要求开启喷淋系统，在出入口设置洗车槽和冲洗设备等。一审法院认为，陈伟权、腾基公司自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。根据合同约定，作为出卖人的腾基公司应于2018年6月30日前交付案涉房屋，案涉房屋于2018年10月12日才取得竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，根据合同约定，腾基公司应至少在交付日期届满前10日通知陈伟权收楼，腾基公司于2018年10月20日向陈伟权发出书面收楼通知，则陈伟权应于2018年10月30日前接收案涉房屋，陈伟权经通知后并未及时接收房屋，案涉房屋应视为已经于2018年10月31日实际交付。腾基公司延迟交付房屋已经构成违约，应承担违约责任，按照约定的计算标准即全部房价款日万分之一向陈伟权支付违约金。腾基公司主张陈伟权存在迟延交付房款的违约行为，应当承担迟延付款的违约责任，相应的违约金应当与腾基公司迟延交楼的违约金予以冲减。在庭审中，陈伟权对其是否存在迟延交付房款的违约行为及应当支付的违约金数额不予确认，腾基公司对此并没有提起反诉。因此，在本案中对陈伟权是否存在迟延交付房款的违约责任，一审法院不予处理，腾基公司可另循途径解决。关于交付期限顺延天数的认定。1.关于恶劣天气导致的顺延天数。《补充协议》第八条第二款对交付期限相应顺延的情况进行了约定，腾基公司主张依据该约定应顺延因强风、台风、大雨等天气影响的天数100天。一审法院认为，根据中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》可知：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”即上述规定对台风蓝色、黄色预警信号以及暴雨黄色、橙色预警信号建议户外停业，但显然涉案房屋所在楼宇不可能全部在户外进行施工，只有橙色、红色预警信号的台风以及红色预警信号暴雨才达成“停业”的程度，才对腾基公司施工造成“不能克服”的影响。根据一审法院查明的事实，从双方签订合同之日至2018年6月30日合同约定的交房之日期间，橙色和红色预警信号的台风、红色预警信号的暴雨分别为2017年8月23日、2017年8月26日、2017年9月4日、2018年5月9日、2018年6月8日共5天。对于2017年8月23日的台风“天鸽”相比一般台风，对于珠海的破坏力确实巨大，腾基公司也提供证据证明其重要的建设机械塔吊因“天鸽”台风折断倒塌，损失惨重，案涉房屋所在的建设项目应政府要求也从2017年8月22日至同年9月13日停工停产，延误工期时间较长，故一审法院认定“天鸽”台风系不可抗力，因该不可抗力导致的案涉房屋交付逾期，腾基公司可以不承担民事责任。故因台风“天鸽”停工停产的23天，应从腾基公司逾期交付案涉房屋的期间中予以扣除，其中该23天中包含台风红色预警信号的2017年8月23日、2017年8月26日、2017年9月4日，故因恶劣天气影响导致不可抗力可以顺延交房的天数为25天（5+23-3）。2.关于政府行为导致的顺延天数。腾基公司主张因航展、安全隐患排查、国庆、扬尘集中整治、新增燃气管道工程等政府行为应顺延交房68.5天。一审法院认为，（1）《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。航展、安全隐患排查行动、国庆庆祝活动每年或一定时间均会进行，腾基公司签订合同时完全可以预见到上述情况，故对腾基公司主张航展、安全隐患排查、国庆属于不可抗力应予顺延，一审法院不予采纳。（2）关于施工扬尘集中整治行动，根据相关文件可知，政府要求施工场地配备相应防尘设备等，但未要求停工，腾基公司据此要求顺延交房期限缺乏事实依据，一审法院不予支持。（3）珠海市人民政府于2012年9月1日颁布实施了《珠海市燃气管理办法》，该办法第九条规定，建设项目规划建设用地红线范围内新建的管道燃气设施，由建设单位负责投资建设，应当与主体工程同步设计、同步施工、同步竣工验收。管道燃气设施未与主体工程同步建设的，主体工程不予办理竣工验收备案。可见，腾基公司作为专业的房地产开发公司，在与陈伟权签订《商品房买卖合同（预售）》之前就已经知道或应当知道《珠海市燃气管理办法》。因此，小区配套的燃气设施须实行“三同步”不属于涉案合同签订后各级政府新颁布的法律、法规、规定、政策等情况，不属于不可预见、不能避免、不能克服的情形，对腾基公司主张装设天然气工程的期间属于不可抗力应予以顺延，一审法院不予采纳。3.关于逾期付款导致的顺延天数。综上，腾基公司合理顺延交付房屋天数为25天，即腾基公司可以延期交房至2018年7月25日，腾基公司逾期交房期间为2018年7月26日至实际交房之日2018年10月31日，共计98天，腾基公司应支付逾期交房违约金为9751.59元（995060元×0.0001×98天），现陈伟权主张违约金数额为9751元，减少了对腾基公司的支付义务，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条的规定，一审法院判决如下：腾基公司于判决发生法律效力之日起七日内向陈伟权支付逾期交房违约金9751元。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由腾基公司负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于恶劣天气导致的顺延天数问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，发生不可抗力造成一方不能履行合同，依法可以免除部分或全部责任，但并非所有恶劣天气均会形成不可抗力影响。依中国气象局《气象灾害预警信号发布与传播办法》的规定，台风、暴雨依风力大小、降雨量划分为不同等级，只有依据该办法符合“停业”情况下的“橙色和红色”台风预警信号及“红色”暴雨预警信号才应视为“不可抗力”，而珠海市地处珠江口西岸，常受南亚热带季候风侵袭，多台风、大雨、暴雨，双方尤其系提供合同文本的房屋开发商、出卖人腾基公司对此当有充分的预见，而合同中却未将不同等级台风、大雨、暴雨加以区分，在未能依约履行交房义务后主张扣除全部台风、大雨、暴雨天气的时间，有失公允，且将不同等级的台风、大雨、暴雨均视为“不可抗力”也并不符合客观实际。一审判决只认为“天鸽”台风系不可抗力合理，腾基公司认为因其他恶劣天气影响也应顺延交楼时间的理据不充分，本院予以驳回。二、关于政府行为导致的顺延天数。腾基公司主张因航展、安全隐患排查、国庆、扬尘集中整治等政府行为应顺延交房。如一审法院所述，航展、安全隐患排查、国庆庆祝活动每年或一定时间均会进行，腾基公司签订合同时完全可以预见到上述情况，不属于不可抗力应顺延的情况，扬尘集中整治行动亦未要求停工，腾基公司要求顺延交房期限理据不充分，本院予以驳回。三、关于腾基公司主张陈伟权有延误支付购房款的行为的问题，如一审法院所述，腾基公司对此未提出反诉，应不予审理。综上所述，腾基公司的上诉意见不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由珠海市腾基房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十一月二十日书记员  陈瑞祥唐明姿