四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1407号 上诉人（原审被告）：重庆市加赫置业发展有限公司，住所地重庆市渝中区人民路**-A，统一社会信用代码915001033048038573。 法定代表人：曾浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：冉茂全，遂宁市船山区慈音法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈仕和，男，1962年3月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：危小蓉（陈仕和之妻），1963年4月2日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人重庆市加赫置业发展有限公司（以下简称加赫置业公司）因与被上诉人陈仕和租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初3977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 加赫置业公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初3977号民事判决；2.改判确认双方签订的《租赁协议》无效；3.被上诉人按照500元/天的标准赔偿上诉人损失，从一审起诉之日起计算至本案判决送达之日至；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：因陈仕和未向加赫置业公司交付租赁房屋钥匙，加赫置业公司无法入住，导致租赁合同并未实际履行,在出租人未交付房屋的情况下承租人不应当支付租赁费，故该合同应为无效合同。2020年1月，加赫置业公司已经告知陈仕和可另行出租房屋。加赫置业公司另行租住房屋的损失应由陈仕和赔偿。 陈仕和辩称：1.加赫置业公司实际占有了房屋。双方签订租赁合同时，加赫置业公司要求对门面重新粉刷，陈仕和进行了粉刷并提交了证据，后加赫置业公司将公司牌匾放置于租赁门面内，实施了占有行为；2.加赫置业公司提出暂时不需交付钥匙，由陈仕和代为保管，加赫置业公司放置公司招牌以及为办理开户银行前来拍照，均由陈仕和帮忙开门；3.陈仕和未收到加赫置业公司任何口头、书面通知可以另行出租。 陈仕和向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租赁协议；2.加赫置业公司支付陈仕和一年的租金86000元及利息（利息以同期银行利率计算，自2019年10月26日起至加赫置业公司付清租金之日止）；3.判处加赫置业公司以年租金的一半支付陈仕和违约金43000元；4.本案产生的诉讼费用全部由加赫置业公司承担。 一审法院认定事实：2019年10月26日，双方之间签订了《租赁协议》，约定陈仕和将船山区凯旋中路102号、104号及楼上约160平方米出租给乙方，租金为86000元/年，从签协议之日起必须缴清全年租金方可使用，并预交水、电、气费押金贰仟元。协议未约定违约金。陈仕和应加赫置业公司要求对房屋进行了粉刷，产生了费用6500元，收款收据显示时间为2019年10月30日。陈仕和陈述：协议签署以后，陈仕和遂应加赫置业公司要求对房屋进行粉刷。粉刷完毕后，陈仕和要求加赫置业公司给付房租，加赫置业公司称采购办公用品进场时再给付房租并入住，后又称其系集团公司，需要在当地办理开户，并将印有其公司名称的牌匾放置在租赁物内，银行还来过现场查看；后加赫置业公司又以种种理由推脱至1月底就爆发了疫情，加赫置业公司遂称其无法外出营业；疫情解除管控以后，陈仕和从3月开始与加赫置业公司联系，加赫置业公司称其办完手续后就来；到5月中旬，陈仕和了解到加赫置业公司在居民区租赁了一套住房开始办公，陈仕和对此进行询问，加赫置业公司称其系集团公司，看是否有其他子公司需要使用陈仕和的房屋，在6月底解决；因6月底也没有解决，陈仕和又再找到加赫置业公司协商，加赫置业公司就不再认可租赁费，并不理会陈仕和。陈仕和的通话记录显示其多次向加赫置业公司的法定代表人打电话。加赫置业公司陈述其在2020年1月就已经要求陈仕和对房屋另行出租。印有加赫置业公司名称的牌匾至今仍在陈仕和房屋内。陈仕和未向加赫置业公司交付钥匙，也未支付租金和水电气费押金。陈仕和陈述系加赫置业公司自己不来领取钥匙。陈仕和起诉后，于2020年8月4日向加赫置业公司送达了起诉状副本。 一审法院认为，陈仕和、加赫置业公司之间签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务并享有权利。因加赫置业公司未按照合同约定支付租赁费，经陈仕和多次催告仍未履行，已构成根本违约，陈仕和依法有权解除本合同。加赫置业公司辩称其于2020年1月即已要求陈仕和另行出租，但未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果。故租赁协议应于加赫置业公司收到陈仕和的起诉状副本之日即2020年8月4日解除。虽期间加赫置业公司未实际占有房屋，但占有房屋系加赫置业公司的合同权利，而按照协议约定支付房屋租金系加赫置业公司应承担的合同义务，放弃权利不等于不承担义务。虽合同约定交清全年租金方可使用房屋，但结合加赫置业公司将其公司牌匾放置在出租屋内的事实，陈仕和陈述系加赫置业公司为开立银行账户用于向银行工作人员展示，加赫置业公司对此未予否认，其行为实际系基于经营目的利用陈仕和房屋。加之直至合同解除之日，陈仕和均恪守合同约定未将房屋出租给第三人使用，加赫置业公司的行为已构成违约且给陈仕和造成损失。因此，加赫置业公司应按照合同约定向陈仕和支付租金（赔偿损失）至合同解除之日止，即65501元（86000元/年÷365天×278天）。关于陈仕和主张资金利息的问题。合同约定协议签订后先支付租金后使用房屋，即加赫置业公司负有先交付租金的义务。但因加赫置业公司委托陈仕和对房屋进行粉刷，故房屋具备加赫置业公司要求的交付条件应为2019年10月30日，租金支付条件应自2019年10月30日成就，加赫置业公司应自2019年10月31日起赔偿资金利息损失。关于陈仕和主张的违约金43000元的问题。因合同未约定违约金，陈仕和主张违约金缺乏合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告陈仕和与被告重庆市加赫置业发展有限公司于2019年10月26日签订的《租赁协议》于2020年8月4日解除;二、被告重庆市加赫置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈仕和租金65501元及利息，利息的计算方法为:以本金65501元为基数，从2019年10月31日始计算至本判决确定的本金给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；三、驳回原告陈仕和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为1440元，由被告重庆市加赫置业发展有限公司承担975元，由原告陈仕和承担465元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉《租赁协议》是否有效以及双方的权利义务应当如何认定。本案中，加赫置业公司对公司及法定代表人曾浩在《租赁协议》上签章的真实性无异议，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，加赫置业公司主张的租赁合同应当登记备案等属于管理性规定，并不影响合同效力的认定。加赫置业公司主张已于2020年1月告知陈仕和可另行出租，但未提供证据证实，合同应于加赫置业公司收到陈仕和的上诉状副本之日解除。根据《租赁协议》第三条“从签协议之日起必须交清全年租金方可使用”的内容，双方约定的履行顺序应当是加赫置业公司先支付租金，加赫置业公司主张陈仕和未交付房屋钥匙违约在先的上诉理由与合同约定不符，不能成立。再根据陈仕和应加赫置业公司要求粉刷房屋，加赫置业公司将公司牌匾放置于房屋内用于办理银行开户的事实，能够证实陈仕和已经为交付房屋履行了前期准备工作，陈仕和多次配合加赫置业公司开门放置牌匾和银行牌照的行为亦说明其具有履行合同的意思表示，加赫置业公司为开设银行账户放置牌匾以及由银行前来牌照的行为，说明其已经基于经营的目的对案涉租赁房屋进行了使用，故加赫置业公司应当按照合同约定向陈仕和支付房屋租金，因加赫置业公司一直未支付租金存在违约，还应当支付陈仕和延期付款期间的资金利息。基于上述分析，本案系加赫置业公司违约，其要求陈仕和赔偿损失的请求没有事实和法律依据，且在二审中提出反诉请求不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定的可以由二审法院一并审理的情形，本院不予支持。 综上所述，加赫置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2880元，由上诉人重庆市加赫置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 燕 审判员 郑 艳 审判员 赖 力 二〇二〇年十一月三十日 书记员 刘秀蓉