苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初5411号原告（反诉被告）：苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区云梨路****。法定代表人：嵇兴宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯运斐，江苏米来律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁维佳，江苏米来律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶峰，男，1981年8月11日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：龚泉新，江苏江太律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶**，1978年11月15日生，汉族，住苏州市吴江区，系被告叶峰哥哥。被告（反诉原告）：陆菲，女，1982年4月10日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：龚泉新，江苏江太律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶**，1978年11月15日生，汉族，住苏州市吴江区，系被告叶峰哥哥。第三人:中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路**>负责人：戴伟国，该行行长。委托诉讼代理人：赵之硕，该行工作人员。原告苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）诉被告叶峰、陆菲，第三人中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农行吴江分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序于2020年7月20日、8月5日公开开庭进行了审理。原告瑞景公司委托诉讼代理人冯运斐、翁维佳，被告叶峰、陆菲委托诉讼代理人龚泉新、叶**，第三人农行吴江分行委托诉讼代理人赵之硕到庭参加第一次庭审；原告瑞景公司委托诉讼代理人冯运斐、翁维佳，被告叶峰、陆菲委托诉讼代理人龚泉新、叶**到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告瑞景公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即将位于吴江区房屋恢复原状后返还给被告；2.判令两被告配合原告解除位于吴江区房屋的网签登记；3.判令两被告向第三人结清所欠贷款；4.本案的诉讼费由两被告承担。审理中，原告瑞景公司自愿申请撤回上述第三项要求两被告向第三人结清所欠贷款的诉讼请求。事实和理由：2012年2月15日，原告与两被告签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定两被告向原告购买位于吴江经济开发区的瑞景国际（暂定名、后命名为景瑞花园）92幢2503号商品房一套，合同就房屋面积、价款、交接等事项进行了约定。合同签订后，两被告通过支付首付款及按揭贷款方式履行了房款付款义务。2016年1月5日，两被告向苏州市吴江区人民法院提起诉讼，向原告主张违约赔偿责任。审理过程中，经法院主持调解，双方于2016年2月25日达成了调解协议，约定原告提供89幢1004号房给予两被告调换原购买的92幢2503号房，换房的单价按双方原购房合同确定的计算，实行总价多退少补；两被告自行处理换房所涉的房屋贷款事项；双方就案涉房屋的逾期交房违约金一次性了结，再无纠葛。苏州市吴江区人民法院于2016年2月25日出具了(2016)苏0509民初185号民事调解书，就上述调解事项予以确认。2016年5月7日，两被告与案外人姚冬华、宁克莉签订《房屋买卖协议》一份，2016年6月11日签订补充协议，约定两被告将瑞景国际89幢1004号以人民币188万元的价格出让给姚冬华、宁克莉，双方就购房的其他事项进行了约定。2016年7月13日，为了配合两被告与案外人姚冬华、宁克莉签订的前述《房屋买卖协议》交易以及履行，原告与两被告及案外人姚冬华、宁克莉签订了编号为Y2016017261《吴江市商品房买卖合同》一份，现89幢1004号房屋已完成交易，产权登记在案外人姚冬华、宁克莉名下。2020年4月中旬，原告得知两被告私自进入并占有已调换的案涉房屋92幢2503号房，且该房屋正处于装修进行中。原告认为两被告原告买的案涉房屋景瑞花园92幢2503号房已经法院调解后调换为89幢1004号房，调解协议生效后，原、被告双方在2012年2月15日所签订的《吴江市商品房买卖合同》已解除，案涉房屋的所有权人为原告，而非两被告，两被告没有任何事实和法律依据占有案涉房屋，现两被告私自占有案涉房屋并进行装修的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告与两被告多次交涉无果，故诉至法院。被告叶峰、陆菲辩称：首先，2016年签订的调解笔录中有这样的约定，在换房过程中，若瑞景公司反悔或者不予配合，叶峰、陆菲就不换房，92幢2503号房屋所有权人还是叶峰、陆菲，瑞景公司应该按照买卖合同的约定对面积误差给予681359.78元的赔偿，瑞景公司当时明确答复同意，这并不是一个单方的陈述，而是一项重要的双方的合意。其次，在2016年7月13日瑞景公司将89幢1004网签给案外人姚冬华、宁克莉的时候并没有要求叶峰、陆菲结清92幢2503号房屋的贷款，也没有要求叶峰、陆菲去住建局解除92幢2503号房屋的网签，更没有要求叶峰、陆菲返还房屋，且直到瑞景公司提出诉讼之前近四年来瑞景公司都没有提出过上述的请求。瑞景公司也从来没有对房屋调换与叶峰、陆菲进行过面积误差的结算，也没有向法院申请过强制执行。事实上，正是因为双方在调解笔录中明确了这样的约定，双方的行为自然受此约定的约束，期间双方对此都没有任何异议。如今原告突然提起诉讼，要求叶峰、陆菲返还92幢2503号房屋，究其原因是在这一年多来房价的疯狂上涨，瑞景公司看到了利益，在咨询了某些法律人士之后认为有利可图，其诉讼目的昭然若揭。被告从情理法三个方面对案件陈述自己的观点。先说情，2014年交房时发现92幢2503号房屋的二楼被用作消防通道，合同面积192.14平方，扣除二楼消防通道的面积，实际面积仅有124.75平方，被告选择起诉维权。在诉讼过程中与原告达成和解，原告愿意提供89幢1004号房屋给予被告调换。2016年双方签订调解协议。调解书生效后，原告却不能提供干净的89幢1004号房屋给被告调换。为此双方实际变更了调解书的履行内容。被告借款65万元替原告将89幢1004号房屋的瑕疵摘除干净，但是原告却将89幢1004号房屋的70万房款据为己有，致使被告被迫继续持有92幢2503号房屋这样一套存在严重瑕疵的房屋，同时被告也因此丧失了另购住房的经济条件和政策条件。2016年冬天，被告夫妻花了将近60万装修了92幢2503号房屋，2020年5月基本完工，被告夫妻装修房屋的目的非常纯粹，就是为了孩子读书，希望他可以多一点时间休息，多一点时间学习，不用浪费在从同里到上。若法庭判决被告返还房屋的，对于被告家庭来说，这是不可承受之重。反观原告自身事实上已经破产，却以诉讼的手段谋求个人的非法私利，即以法律之名行非法之事，将法庭视为其谋利的工具，让人情何以堪。再说理，原告需要将手上的B来换被告手上的A，当归责于原告的原因导致原告不能将手上的B清理干净去调换原告手上的A时，同时碍于现时的限购政策，双方重新商定被告帮助原告将手上的B清理干净，双方共同将原告手上的B拆散。当原告仅仅将拆散后的B的1/3交给被告，难道被告手上的就不是自己的吗，这是毫无道理。如果法庭判决被告返还房屋的，原告将获利一百多万，被告却失去了12年支付的全部购房款114万、这八年多支付的贷款利息将近二十多万以及装修损失，在整个事件中，被告不仅失去了房子，另外还亏了将近150万。在这个过程中作为存在严重恶意的原告，结果却获利100多万，而作为无过错的被告却一无所有。如果法庭判决驳回原告的诉讼请求，对原告来说实际上并没有任何损失，那么作为被告的得失情况，被告在12年付出了114万元，得到了一套有瑕疵的92幢2503号房屋，在16年的时候得到了53万元赔偿，被告并没有获得任何不当的利益，反而至今仍有将近15万元的赔偿款无法兑现。最后，法律的核心价值是维护公平、匡扶正义。原、被告在当时调解笔录中已经明确表达了双方的真实意思，即当在换房过程中原告方反悔或者不予配合，那么房子被告就不换了，92幢2503号房屋还是被告的，原告按照买卖合同的约定对面积误差赔偿68681359.78元，被告认为这是调解书的一项制约条款。退一万步讲，这也是一项双方自愿达成的附生效条件的契约，对彼此具有约束力。被告一直坚持认为调解书并没有处分实体权利，只是约定了一种解决纠纷的方法，只有当原告全部履行了房屋调换义务后，被告对92幢2503号房屋的实体权利方始消灭，合同才得以解除。退一步讲，如果说调解书生效后，原告与被告就92幢2503号房屋的商品房买卖合同暨已解除，那么当条件成就时，制约条款或者双方缔结的附生效条件的契约即产生法律效力。原告与被告就92幢2503的实体权利再一次处分，重新确认了92幢2503房屋买卖合同的效力，房屋仍归被告所有。无论是原告不能将89幢1004号房屋瑕疵摘除干净的行为，还是原告将70万据为己有的行为，都不是一个善意行为人正常的合理的行为。不管从哪个角度来看，原告的这两个行为都符合反悔或不予配合协助的客观表现。被告认为当调解书生效后，双方根据制约条款或者当时缔结的附生效条件的契约再一次对92幢2503号房屋进行实体权利的处分，确认92幢2503号房屋仍归被告所有，这并不违反法律的禁止性规定，与生效调解书的法律效力也没有任何冲突。而从事后原告长达将近四年的实际行为来倒推，也可以证实双方确实已经履行了制约条款或是附生效条件的契约约定。被告这些年一直占有92幢2503号房屋一直归还按揭贷款，一直支付房屋的物业管理费，双方也没有因为履行调解书产生纠纷申请法院强制执行。如今房价大涨，原告却意图否认双方已经实际履行了制约条款或是附生效条件契约的事实，再次以调解书作为其依据要求被告返还房屋，这样的行为既不道德又不诚信，同时也违反了一事再诉的法律原则。最后，从诉讼时效来看，原告对制约条款或是附生效条件的契约的除斥期间，已经超过诉讼时效。综上，请求法庭兼顾公平，维护正义，驳回原告的诉请。第三人农行吴江分行辩称：叶峰、陆菲在农行吴江分行处办理了瑞景国际92幢1单元2503号房屋的贷款手续，该贷款为一手房按揭组合贷款，由苏州市住房置业担保有限公司吴江分公司提供保证担保。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2012年2月15日签订的《吴江市房屋买卖合同》已履行完毕，确认反诉原告依法拥有合同项下的瑞景国际92幢2503号房的所有权；2.判令反诉被告赔偿反诉原告681359.78元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担并由法院退还反诉原告预交的诉讼费用。事实和理由：2015年12月，反诉原告因所购得的瑞景国际92幢2503号房屋存在严重瑕疵，起诉反诉被告要求赔偿。庭审中，反诉被告提出给予调换89幢1004号房，双方签署了调解笔录。2016年2月25日，法院出具(2016)苏0509民初185号民事调解书，但因下列原因，反诉被告实际并未按照调解协议履行：1.反诉被告收到反诉原告瑞景国际92幢2503号房屋购房款，反诉被告没有全部返还反诉原告（实际上未返还分文），致反诉原告无法归还房贷，进而无法解除正式购房合同（网签合同）将该房屋归还于反诉被告；2.反诉被告所提出的换给反诉原告的89幢1004号房已经网签给他人，且存在未结清之银行房贷，在他人未还清房贷之前，反诉被告也无法与他人解除正式购房合同，继而与反诉原告签订正式的购房合同。因上述实际原因，双方之后根本未按调解协议履行而实际进行了变更，变更后的状态为瑞景国际92幢2503号房屋仍由反诉原告持有。而今反诉被告提出按调解协议的约定与反诉原告解除正式购房合同（网签合同），将反诉原告持有的瑞景国际92幢2503号房屋返还给反诉被告，客观上丧失事实依据。鉴于反诉被告已提起诉讼，从本质上否定了双方在实际履行调解协议，反诉原告认为双方在调解时已经约定若反诉被告反悔或不予配合协助，应按反诉原告诉讼请求给予赔偿，而至今未能按调解协议履行，原因在于反诉被告，反诉被告依约应赔偿反诉原告681359.78元。反诉原告至今一直持有的92幢2503号房屋已经装修，反诉被告现在仍主张按调解协议执行，则由于该房屋的价值已经发生了巨大的变化，反诉被告应按现在的价格返还给反诉原告，房屋增值的根本原因是在于反诉原告的持有及装修，正是由于反诉原告持有了该套房，让反诉原告当时丧失了购房机会，即房屋增值部分的利益应归属于反诉原告。因此若法院将来判决支持反诉被告的诉请，应当判决反诉被告按现在的房屋实际价格返还给反诉原告。反诉原告认为在反诉被告没有履行自己义务的前提下，是不具备向反诉原告主张权利的条件。2016年调解书是双方的真实意思表示，并没有处分实体权利，只是确认了房屋调换这一解决纠纷的方案，而调换是一整个动态的过程，权利义务关系是彼此相连的，单独割裂处理其中一个法律关系都有悖于调解的初衷，对反诉原告而言是显失公平的，故请求法院支持反诉原告的诉请。反诉被告瑞景公司辩称：1.在(2016)苏0509民初185号案件中提出换房要求的是反诉原告，并非是反诉被告，这一事实在2016年2月25日的调解笔录中可以证明，反诉原告对89幢1004号房屋的情况是完全清楚的。首先，反诉原告与89幢1004号房屋的原购房人叶健、周冬英是亲戚关系，反诉原告完全有条件向他们俩了解房产的相关情况。其次，房屋的网签信息都是对外的公开信息，反诉原告也完全可以通过查询得知房屋的相关情况。因此在达成换房约定时反诉原告是完全知晓89幢1004号房屋的相关信息。2.调解协议生效后，反诉被告按约将89幢1004号房屋调换给了反诉原告，并配合反诉原告将该房出让给案外人姚冬华和宁克莉，现89幢1004号房屋的产权也已经登记在这两名案外人的名下。可见反诉被告已经通过配合反诉原告将89幢1004号房屋出让给第三方的形式履行了调解书确定的换房义务。反诉原告在本诉中也确认已经收到案外人姚冬华购房款118万元，反诉原告完全可以将118万元用于归还92幢2503号房屋贷款71万元所剩的借款本息，但是反诉原告至今都未结清贷款本息，并且解除网签。因此反诉被告不存在任何违约的行为，反而是反诉原告未按约还清92幢2503号房屋的贷款本息，未与答辩人办理网签注销手续，存在违约行为。3.反诉原告在反诉状中陈述，在调解书生效后，双方在履行的过程中变更了协议的内容，变更后的内容为92幢2503号房屋仍由反诉原告所有，这完全是反诉原告捏造的事实。反诉被告从未与反诉原告达成过这样的协议内容，对此主张反诉原告因提供相应的证据，但现在反诉原告也无任何证据能予以证实。4.反诉原告的请求金额是认为反诉被告未按调解书约定的内容履行，所以要求反诉被告仍旧按照185号案的诉讼请求进行赔偿，而反诉原告在185号案中诉请的依据是认为92幢2503号房屋的实际面积与合同约定的面积不符，因此就参照楼下92幢2403室房屋的面积124.75平方米，与合同约定的面积192.14平方米之差按3%以内以及3%以外，分别与合同约定的单价5281.212元计算得出赔偿金额。但是92幢2503号房屋也就是本案诉争的这套房产现登记的面积为192.22平方米，与合同约定的192.14平方米基本一致。只是小数点后面相差一点点，反诉原告所参照的92幢2403室房屋的面积不能作为反诉原告提起赔偿的依据。因此，反诉原告要求的赔偿金额是没有事实基础的。综上，在整个换房的过程中，反诉被告没有任何的违约行为，反诉被告也无需向反诉原告承担任何的违约责任，现反诉原告要求反诉被告给付赔偿款没有事实和法律依据，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2012年2月15日，叶峰、陆菲向瑞景公司购买瑞景国际92幢2503号房屋，瑞景公司向其出具了《签约确认表》，该表注明：认购单价6342元，签约单价5281.212元，签约总价1014732元，首付2万+284732元，贷款71万元，并备注“公司让利12万元（拆迁补偿款）。胡慧泉”。瑞景公司表示胡慧泉系瑞景国际楼盘销售公司（苏州万坤企业管理有限公司）的工作人员。同日，瑞景公司作为出卖人，叶峰、陆菲作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人向出卖人购买位于吴江经济开发区的瑞景国际（暂定名，后命名为景瑞花园）92幢1单元2503号房；合同约定的建筑面积为192.14平方米；商品房单价为每平方米5281.212元，总价款为1014732元；出卖人应当在2013年8月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第五条面积确认及面积差异处理条款约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内的，双方在该商品房交付之日按本合同约定的单价多退少补；⑵产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，双方继续履行合同；⑶面积误差比计算公式：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。合同第六条付款方式及期限条款约定：买受人于本合同签订当日支付给出卖人人民币304732元，剩余房款人民币71万元，买受人须于2012年2月15日前向出卖人指定的银行办理按揭贷款手续。合同签订当日，叶峰、陆菲按约向瑞景公司支付了上述房屋的首付款304732元。2012年2月21日，叶峰、陆菲作为借款人，农行吴江分行作为贷款人，苏州市住房置业担保公司吴江分公司作为保证人，共同签订《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》一份，合同约定：为购买瑞景国际92幢1单元2503号房屋，叶峰、陆菲向农行吴江分行申请个人住房公积金贷款42万元，借款期限为240个月，从2012年2月21日至2032年2月21日止；申请个人住房商业性贷款29万元，借款期限为240个月，从2012年2月21日至2032年2月21日止，建筑面积为192.14㎡；由丙方苏州市住房置业担保公司吴江分公司提供保证担保。嗣后，农行吴江分行依约发放了贷款。庭审中，农行吴江分行表示截至2020年6月20日的借款本息已结清，尚余公积金贷款本金245000元，商业贷款本金169167元。2014年1月29日，瑞景公司开发建设的景瑞花园92幢商品房通过商品房交付使用备案。2014年2月10日，瑞景公司向业主发《交房通知书》通知业主办理交房手续并缴纳相关费用。2016年1月5日，叶峰、陆菲将瑞景公司诉至本院（(2016)苏0509民初185号），请求法院判令瑞景公司赔偿681359.78元（3%以内部分30441.96元+3%以外部分650917.82元），其在诉状中称：“2014年2月，原告夫妇正式接到被告的交房通知书，遂前往被告售楼处欲办理交房手续，但原告夫妇查看了房屋的现状后发现了四个问题：……。2503室与2504室的二楼和南北露台都成为消防通行的公共通道，而被告将作为公共通行的消防通道计算面积出卖给原告夫妇的行为，严重侵害了原告的合法权益，……故此原告夫妇认为被告出售的瑞景国际92幢2503号的实际建筑面积应该扣除二楼被作为消防通道适用的公共面积，参照吴江区物价局公布的数据计算得出2503室二楼的建筑面积为67.39平方米……”。在2016年2月25日调解过程中，叶峰、陆菲将诉请变更为换房处理，后双方对调解方案陈述分别如下：瑞景公司：“既然原告方提出要求换房，我方也同意。将89幢1004号房调换给原告，面积约189平方米左右，价格以原告起诉的购房合同的面积单价计算，多退少补。原告自行处理换房所涉的房屋贷款事项，我方配合协助。”叶峰、陆菲：“同意被告的调解方案。我方不再就此向被告方主张违约赔偿责任。但在换房过程中若被告反悔或不予配合协助，应按我方的诉讼请求给予赔偿。”瑞景公司回复：“同意。”同日，双方自愿达成调解协议：“一、被告苏州瑞景房地产开发有限公司提供89幢1004号房给予原告调换，换房的单价按原告原购房合同确定的面积单价计算，实际总价多退少补。二、原告叶峰、陆菲自行处理换房所涉的房屋贷款事项，被告苏州瑞景房地产开发有限公司给予配合协助。三、原、被告双方就案涉房屋的逾期交房违约金一次性了结，今后再无纠葛。四、双方当事人一致同意本调解协议的内容自双方当事人在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。五、案件受理费减半收取5307元，由原告叶峰、陆菲负担。”2016年5月7日，叶峰、陆菲作为甲方（卖方），姚冬华、宁克莉作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：甲方将瑞景国际89幢1004号房屋出售给乙方，房屋成交金额为189万元。付款方式为：⑴乙方于2016年5月7日支付购房定金1万元给甲方；乙方于2016年5月8日支付购房定金4万元给甲方；⑵双方约定于2016年5月30日前由双方向开发商处申请办理更名并取得开发商同意；更名当天乙方向开发商支付更名费；待建设局注销合同后前往开发商处签约；签约当天，乙方支付甲方首付款人民币120万元，其中301371元需要入开发商账户为配合银行贷款，银行需要首付入账流水，入账后再由开发商收到后当天打给房东；若签约当天未能支付首付款项，则视乙方违约，并须承担本合同约定的违约责任；乙方是当天以银行按揭方式贷款人民币柒拾万元整，待银行放款后由开发商将该贷款金额打入甲方指定账户。2016年6月11日，叶峰、陆菲作为甲方（卖方），姚冬华、宁克莉作为乙方（买方），双方又签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：双方将原先房屋成交价189万元变为成交价188万元；乙方已于2016年5月7日支付购房定金1万元给甲方；乙方于2016年5月8日支付购房定金4万元给甲方；现双方约定乙方于2016年6月20日支付40万元给甲方用于还清贷款取得结清证明；其余事项按原合同约定办理。2016年7月6日，周冬英与瑞景公司办理了合同备案登记注销手续。2016年7月13日，周冬英、叶峰作为原认购人，姚冬华作为新认购人，共同向瑞景公司申明：“经原认购人与新认购人充分自由协商，申请将89幢1004号房屋转由新认购人认购，瑞景公司不承担任何违约金及违约责任，由此带来的一切法律后果由本人自己承担，与贵公司及销售代购代理公司无关。”叶峰、宁克莉分别在《瑞景国际工作联系单》上原认购人处、新认购人处签字。同日，姚冬华、宁克莉作为买受人，瑞景公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2016017261）一份，合同约定：买受人向出卖人购买瑞景国际89幢2单元1004号房；商品房单价为每平方米5281.212元，建筑面积为189.61㎡，总价款为1001371元。同日，瑞景公司与姚冬华、宁克莉办理了合同备案登记手续。期间，姚冬华、宁克莉向叶峰、陆菲支付共计118万元，贷款银行将贷款金额70万元汇入瑞景公司的银行账户，但瑞景公司未转交叶峰、陆菲。2018年1月8日，姚冬华、宁克莉办理了景瑞花园89幢1004号房屋的不动产登记手续，不动产证号为苏（2018）吴江区不动产权第9000687号，房屋建筑面积为190.7㎡。庭审中，叶峰、陆菲表示瑞景公司于2014年办理交房手续时向其交付92幢2503号房屋钥匙，但其并未向瑞景公司及物业公司缴纳相关费用，后该房屋一直由其占用；但瑞景公司表示双方未办理交房手续，也从未将92幢2503号房屋的钥匙交付叶峰、陆菲。2019年，叶峰、陆菲向景瑞花园的物业公司广东碧桂园物业服务有限公司苏州相城分公司缴纳了2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理费以及垃圾清运费共计9726.38元（面积192.22㎡）。2019年11月5日，叶峰向该物业公司备案92幢2503号房准备装修。另查明：2016年6月22日，吴江市富土房地产经营有限公司（以下简称富土公司）向周冬英转账65万元，银行回单注明用途为还款。2017年8月15日，瑞景公司为景瑞花园92幢2503号房屋办理了初始登记，不动产单元首次登记信息表载明房屋建筑面积为192.22㎡，编号为苏（2017）吴江区不动产权第9061438号。以上事实，有瑞景公司提交的吴江市商品房买卖合同、起诉状、民事调解书、房屋买卖协议、瑞景国际工作联系单、装修装饰备案表、不动产权证、入住登记表、照片、吴江市人民政府文件、钥匙、不动产单元首次登记信息表、交房通知书，叶峰、陆菲提交的调解笔录、签约确认表、转账凭证、物业费收据、水表的开户凭证、通行密钥、苏州市吴江区商品房交付使用通知书，农行吴江分行提交的个人住房公积金组合借款及保证担保合同以及到庭当事人的当庭陈述在卷佐证。双方当事人对以下证据存在争议，本院认证意见为：1.叶峰、陆菲提交的《情况说明》及证人（朱某,4）证言，瑞景公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。富土公司的法定代表人朱某,4到庭表示富土公司出具的《情况说明》系由叶**制作，其对富土公司于2016年6月22日向周冬英转账65万元用途不清楚。叶峰、陆菲提交的《情况说明》显然系代理人单方制作，非富土公司的真实意思表示，故对该组证据，本院不予采信。2.叶峰、陆菲提交的建设工程消防验收卷及人民来访登记表，瑞景公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院将结合其他证据予以综合认定。本院认为：本案争议焦点在于瑞景公司与叶峰、陆菲就景瑞花园92幢2503号房屋签订的《商品房买卖合同》是否已经解除。瑞景公司认为，经吴江区人民法院主持调解，双方于2016年2月达成调解协议，根据(2016)苏0509民初185号民事调解书主文内容，原告提供89幢1004号房屋给予两被告调换92幢2503号房屋，因此在该调解书生效时，双方就92幢2503号房屋签订的商品房买卖合同已经解除。叶峰、陆菲认为，双方的真实意思在调解笔录中已经非常明确，在换房过程中，若原告反悔或不予配合协助房屋，被告就不予更换，按面积差给予赔偿。根据该项约定，民事调解书并没有处分92幢2503号房屋的实体权利，只是约定了一项解决纠纷的房屋调换方案，只有当双方履行该项房屋调换方案的全部义务，92幢2503号房屋的实体权利才得以处分。退一步讲也可以理解，这是民事调解书的制约条款，也是双方达成的附生效条件的契约。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，叶峰、陆菲以景瑞花园92幢2503号房屋建筑面积包含消防通道面积为由诉至本院要求瑞景公司赔偿面积差的损失，后双方自愿达成调解协议，将商品房由92幢2503号变更为89幢1004号，房屋单价与原购房合同约定一致，即双方之间解除92幢2503号房屋的商品房买卖合同关系，就89幢1004号房屋成立新的商品房买卖合同关系，并对合同主要条款房屋价款等形成合意，同时约定合同解除的条件即瑞景公司在换房过程中予以配合协助，否则叶峰、陆菲仍按原购房合同约定要求瑞景公司承担违约赔偿责任。调解协议签订后，瑞景公司配合叶峰、陆菲为89幢1004号房屋办理更名手续，与其买受人姚冬华、宁克莉签订《商品房买卖合同》，并将上述房屋产权登记在买受人姚冬华、宁克莉名下，视为瑞景公司已经履行了89幢1004号房屋的交房义务，瑞景公司与叶峰、陆菲就92幢2503号房屋签订《商品房买卖合同》解除条件已经成就，故本院认定瑞景公司与叶峰、陆菲就92幢2503号房屋签订《商品房买卖合同》已经解除，叶峰、陆菲依据调解笔录要求瑞景公司赔偿681359.78元于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，叶峰、陆菲应将92幢2503号房屋恢复原状后返还瑞景公司并配合瑞景公司办理合同备案登记注销手续。依据民事调解书调解协议主文第一款关于“换房的单价按原告原购房合同确定的面积单价计算，实际总价多退少补”之约定，92幢2503号房屋合同约定的建筑面积为192.14㎡，89幢1004号房屋合同约定的建筑面积为189.61㎡，瑞景公司应当返还叶峰、陆菲购房款13361元。对于92幢2503号房屋的未结贷款本息，依据民事调解书调解协议主文第二款之约定，由叶峰、陆菲自行处理，瑞景公司给予配合协助，叶峰、陆菲依约应在换房前结清92幢2503号房屋贷款本息，但截至本案庭审中叶峰、陆菲仍不同意提前清偿92幢2503号房屋的贷款本息，显属违约，理应承担继续清偿即结清贷款本息的违约责任。物业公司登记的业主信息以及物业的占有状态并非是房屋所有权人的认定依据，基于瑞景公司与叶峰、陆菲就92幢2503号房屋签订《商品房买卖合同》已经解除，结合不动产单元首次登记信息表，92幢2503号房屋的所有权人仍为瑞景公司。叶峰、陆菲明知双方间商品房买卖合同关系标的由92幢2503号房屋变更为89幢1004号房屋，且瑞景公司已经履行了89幢1004号房屋的交房义务，其仍然对已无处分权的92幢2503号房屋进行装修，属于扩大损失，由其自行承担相应的法律后果。对于叶峰、陆菲主张92幢2503号房屋存在的消防问题，是双方前诉达成调解协议的原因事实，基于双方已就换房达成合意，且瑞景公司已经完成89幢1004号房屋的交房义务，本案不予理涉。至于瑞景公司未将89幢1004号房屋银行贷款70万元转交叶峰、陆菲及叶峰、陆菲主张代偿89幢1004号房屋贷款本息的行为不影响瑞景公司之前已经配合叶峰、陆菲完成了89幢1004号房屋的更名手续，且该债权债务与本案非同一法律关系，叶峰、陆菲可以另案主张。综上，叶峰、陆菲应将位于苏州市吴江区房屋恢复原状并返还原告苏州瑞景房地产开发有限公司，并协助苏州瑞景房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（92幢2503号房屋）备案登记注销手续。苏州瑞景房地产开发有限公司应返还被告叶峰、陆菲购房款13361元。叶峰、陆菲的反诉诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告叶峰、陆菲应于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市吴江区房屋恢复原状并返还原告苏州瑞景房地产开发有限公司。二、被告叶峰、陆菲应于本判决生效之日起十日内协助原告苏州瑞景房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（92幢2503号房屋）备案登记注销手续。三、原告苏州瑞景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告叶峰、陆菲购房款13361元。（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61）四、驳回反诉原告叶峰、陆菲的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取40元，由被告叶峰、陆菲共同负担，二被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告已预交的诉讼费用40元本院不再退还。反诉案件受理费减半收取5306.8元，由反诉原告叶峰、陆菲共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  曹玲玲二〇二〇年十一月十二日书记员  顾文彬附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。