广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24648号原告：黄敏华，女，1971年12月2日出生，汉族，住，公民身份号码************3。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地；广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码9144*****8121259XF。法定代表人：游某1。上列被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道**社区，统一社会信用代码N144**********706G。法定代表人：邵某1。原告黄敏华与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、第三人佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序于同年10月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人蒋剑明，被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼，第三人奕东经济合作社经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告退还物业租赁使用费99770.13元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人与三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市出租给被告三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与溢汇盛投资公司、三溢同利公司签订《补充协议》约定由溢汇盛投资公司享有和承担三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2017年5月25日，原告与溢汇盛投资公司签订《物业租赁合同》。《物业租赁合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区*********************，建筑面积39平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为293085元，原告应于2017年5月25日前付清全部租赁使用费153085元，余款140000元办理银行贷款，溢汇盛投资公司应于2018年10月31日前交付租赁物。《补充协议》约定：原告支付153085元后余款变更为分期方式支付，分60期，每期2334元，另每月支付分期付款手续费770元，通过原告工商银行账户扣划。2017年5月25日，原告与溢汇盛投资公司签订《物业租赁合同》和《补充协议》。《物业租赁合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区*********************，建筑面积39平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为293085元，原告应于2017年5月25日前付清首期租赁使用费153085，余款140000元办理银行贷款，溢汇盛投资公司应于2018年10月31日前交付租赁物。《补充协议》约定：原告支付153085元后余款变更为分期方式支付，分60期，每期2334元，另每月支付分期付款手续费770元，通过原告工商银行账户划扣。《物业租赁合同》和《补充协议》签订后，原告向被告支付了首期租赁使用费153085元，供款10期合计31040元后一次性支付86660元，之后按每月分期600元、每期手续费继续供款27期合计供款20655元。被告2018年11月6日才向原告交楼。原告认为《物业租赁合同》约定的使用期限超过20年，超过部分无效，该部分物业租赁使用费应予退回。租赁合同有效使用期限从2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，原合同约定的使用期限从2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，原告在合同有效期内应支付的对价为293085×7305-11161=191827.43元，原告共向溢汇盛投资公司支付291440元，超出部分应予退还。另被告逾期交付房屋6天，应退回未使用期间租金293085/11161*6=157.56元。溢汇盛投资公司是三溢同利公司的全资子公司，是三溢同利公司的项目公司，两被告应对《物业租赁合同》的义务承担连带责任。第三人是涉案物业的业主，与案件有重要关联，应作为第三人参与诉讼。被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原、被告双方就涉案物业所签订的《物业租赁合同》和《补充协议》没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，上述合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告已经确认涉案物业符合约定标准且已经实际接收，并且，针对涉案物业的逾期交付期间违约金一事，原被告双方已经结算并确定采用物业管理费抵扣违约金的方式进行结算，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费，更不得要求两被告对此承担连带清偿责任。请求法院依法驳回原告的所有诉请，具体理由如下：一、涉案物业的由来。涉案物业所在的土地位于。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日，三溢同利公司通过佛山市南海区****************于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。2014年9月28日，溢汇盛投资公司与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中乙方（三溢同利公司）权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉案物业项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的（2017）粤06民终11390号民事判决书予以确认。《物业租赁合同》、《补充协议》等协议是对涉案物业的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二、溢汇盛投资公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉案土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉案土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉案项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。三、涉案合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉案物业、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，溢汇盛投资公司均已在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。溢汇盛投资公司在接待现场和交楼现场均对涉案项目的情况和有关文件进行了公示，且涉案合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉案合同前，已经清楚知道涉案物业及项目的属性。（二）涉案合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉案签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉案物业的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉案签约指南后相隔多天，原告才签订涉案租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉案物业的实际情况以及原告所取得的是涉案物业使用权并非所有权、涉案租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉案租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛投资公司的各自权利义务，应以所签订的涉案租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四、溢汇盛投资公司已经按照涉案《物业租赁合同》约定的交付标准向原告交付了涉案物业，原告对此确认并已经接收，并且，针对涉案物业的逾期交付期间违约金一事，原被告双方已经进行结算并处理完毕，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费。1.涉案合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，同时，涉案合同亦不存在可变更关于租赁使用费支付方式的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2.在原告未能举证证明其要求被告返还已支付款项，符合涉案合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3.涉案物业已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告办理涉案物业的接收手续，原告已于2018年11月13日确认涉案物业符合涉案合同约定的交付标准并已经接收，因此原告依据涉案合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，并且，原告在接收涉案物业当日，针对涉案物业的逾期交付期间违约金一事，原被告双方已经进行结算并处理完毕，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费。五、原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉案物业的由来”所述，自2014年9月28日起，涉案土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉案土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉案项目、涉案物业已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢同利公司是溢汇盛投资公司的出资人，但是溢汇盛投资公司并非是三溢同利公司的子公司或者分公司，双方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。并且，原告提供的证据不能举证证明该两家企业法人存在“混同”的事实，也未能提供被告应承担连带责任的法律依据。涉案合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛投资公司，涉案租赁使用费的收款人是溢汇盛投资公司，涉案项目、涉案物业的投资建设方也是溢汇盛投资公司，三溢同利公司并非涉案合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司对涉案租赁合同的义务承担任何义务。综上所述，涉案物业产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告出租权力明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉案物业权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。第三人未陈述意见。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方未对其真实性提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉案土地]于2015年5月13日登记土地权利人为第三人，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，第三人（甲方）与被告三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉案土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途为批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止；合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案；项目中不少于计容建筑面积26670平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金），且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，第三人（甲方）与被告三溢同利公司（乙方）、溢汇盛投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年5月25日，原告（乙方）与溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案物业；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向奕东合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉案物业的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；涉案物业租赁期限内使用费为293085元；乙方须于2017年5月25日前签署本合同时，付清首期租赁使用费（含定金）153085元，并办理剩余租赁使用费140000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年10月31日前将涉案房屋交付乙方使用。同日，原告（乙方）、溢汇盛投资公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉案房屋首期转让款及经营管理服务费（总价50%）合计153085元于签订《物业使用权转让合同》及对应《经营管理服务协议》当日付清，剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月2334元，须于每月15日前支付；分期付款手续费770元/月，分60个月/期支付，与前述物业租赁使用费分期款项同时支付。同日，溢汇盛投资公司出具《收据》确认收到原告租赁使用费（首期）153085元。2018年4月8日，溢汇盛投资公司出具《收据》确认收到原告涉案物业租赁使用费部分房款86660元。同日，原告（乙方）、溢汇盛投资公司（甲方）签订《提前付款确认书》，约定：甲方确认乙方已于2018年4月8日提前支付上述剩余未付款86660元，余下物业租赁费30000元分50个月（期）支付，乙方每月（期）向甲方支付剩余物业租赁费600元，分期手续费165元，每月（期）支付日期按原合同之《补充协议》约定履行。2018年11月13日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉案房屋符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按现状接收该物业。同日，原告签署《确认函》确认同意被告溢汇盛投资公司就延期交付涉案租赁物按物业已付款项金额的万分之一/天计算，截止2018年11月11日，折算物业管理费3个月（不满一个月按一个月计算），并额外赠送一个月物业管理费，最终可抵扣物业管理费合计4个月。2020年9月23日，原告提起本案诉讼。另查明：1.2015年9月1日，涉案土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证；2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。2.第三人从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，一、关于合同效力的问题。本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在溢东广场1座已办理规划报建书,《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉案物业交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于款项的退还问题。涉案《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为11161天，原告所支付的租赁使用费及装修费应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉案物业的对价为191827元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，293085元×7305÷11161=191827元）。截至庭审当日，原告已付款金额为291440元，该款扣除原告应付的使用涉案房屋20年的对价及应付的分期付款手续费7700元后，得出溢汇盛投资公司应返还91913元予原告。因原告在接收涉案房屋时已与溢汇盛投资公司就逾期交付房屋期间违约金进行结算并处理完毕，故被告逾期交房所涉期间不应再计入退款范围。原告关于溢汇盛投资公司应退租赁使用费的本金诉请超以上核定的，本院不予支持。三、关于其他被告在本案应承担的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。溢汇盛投资公司是三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请三溢同利公司对溢汇盛投资公司在涉案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还91913元予原告黄敏华；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告黄敏华承担连带清偿责任；三、驳回原告黄敏华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1147.13元（原告黄敏华已预交），由被告佛山市溢汇盛投资有限公司、佛山市三溢同利置业投资有限公司连带负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告黄敏华预交的案件受理费1147.13元，在本判决发生法律效力后，经原告黄敏华书面申请，本院予以退还。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二〇年十月三十日书记员 孙王成欣