江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9519号上诉人（原审原告）：徐明园，女，1979年2月16日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：李亚军，江苏金禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卉，江苏金禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京浦东房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区沿江街道泰冯路**。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨睿，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婷婷，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人徐明园因与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员汪德全独任审理。本案现已审理终结。徐明园上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实与理由：一、一审认定房屋预售合同中只约定商品房单价，未约定装修单价，据此认为上诉人要求按房屋装修单价每平米4000元的标准赔偿差价损失没有依据，故驳回上诉人一审赔偿装修差价的请求。上诉人认为一审判决与事实不符。1、房屋预售合同中虽然没有对装修单价单独进行约定，但被上诉人在房屋销售现场公示牌上公示的房屋装修单价为4000元，且提供了样板房和物价部门审核备案表。在商品房销售现场公示的装修单价应视为要约，应视为合同内容，即商品房单价中是包括每平米4000元的装修价款。上诉人正是基于这个装修标准才与被上诉人签订房屋预售合同，而一审判决完全无视该事实。2、被上诉人在物价部门申报的《南京市商品房申报价格单》中报批的房屋销售价格中明确装修标准为4000元每平米，该装修标准4000元每平米是报批的房屋销售价格的组成部分，也是双方签订的房屋预售合同中房屋单价的组成部分，如果被上诉人向物价部门申请报批的装修单价不是4000元每平米，则双方签订的房屋预售合同中房屋单价亦会有变动。可以说该4000元每平米的装修单价对房屋预售合同的订立和房屋价格的确定具有决定性的作用。因此，房屋预售合同第四条虽然没有对房屋套内的装饰装修款进行约定，但是房屋装修单价已计入了房价款中的单价，仅是没有在预售合同中单独列明而已。3、房屋预售合同是被上诉人提供的格式合同，装修单价一栏为0，被上诉人显然是故意不写。案涉房屋是作为精装房出售，且公示了装修单价，说明装修单价在签订合同前是确定的。对于格式合同的解释，第一按通常理解予以解释，第二对条款制作人作不利的解释，第三非格式条款优先于格式条款，本案应认定房价中包括装修价。综上，装修单价应该按被上诉人现场公示和向物价部门报批的4000元每平米来认定。二、上诉人认为一审认定的预售合同附件4对装修质量和标准已进行了约定，不符合事实。一审应按照销售现场公示和向物价部门报批的装修单价4000元每平米作为对装修质量的判定标准。预售合同附件4《装饰装修及设备标准》只是对室内装修的项目进行了列明，对各个装修项目所涉及的材料大部分都没有约定品牌，有小部分虽然约定了品牌，但没有详细约定相关的型号、数量等具体信息，也就是说附件4对于装修质量有关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、产品型号、生产厂家、用材数量等都没有具体约定，是一个非常模糊的约定，明显不足以反映基本装修价格，根本无法从该附件4的约定来确定装修的质量标准。在此情况下，应将4000元每平米作为装修质量的要求。三、预售合同中特别约定了应按交付时的市场差价来赔偿损失，这一约定也同样说明双方对装修价格是有合意的，否则仅根据附件4的模糊标准根本无法确定差价。双方合同第11条约定“该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方应按交付时的市场差价赔偿乙方损失”，从双方这个约定来看，装修应该单独计算，如果达不到标准，则要按市场差价来赔偿损失，而附件4约定模糊，根本无法仅根据附件4来确定装修标准，也无法确定装修价格，因此应当结合被上诉人销售现场公示牌上公示和向物价部门申报的装修单价来确定装修标准和装修价格，并以此来计算衡量市场差价。四、关于差价损失，上诉人在一审中提供了南京金禾装饰工程有限公司对本案装修房的检测报告，每平方装修单价仅为1593.3元，上诉人已初步举证损失依据，被上诉人亦提供了其装修的评估报告每平米装修单价4000元。为公平起见，上诉人申请法院委托第三方检测评估，一审对案涉房屋的装修单价没有评估就直接判决驳回上诉人请求，损害了上诉人利益。浦东公司辩称：1、一审判决事实认定正确，法律适用正确，依法应当予以维持。2、本案的核心焦点是浦东公司交付的房屋是否符合约定的装修标准。双方在合同附件4对装饰装修的标准作出了明确的约定。现浦东公司交付的房屋完全符合附件4的约定，且上诉人没有提交任何证据证明实际交付房屋与合同约定存在不符。在此情况下，浦东公司不存在任何违约行为，无需向上诉人承担违约责任。3、上诉人多次提到物价备案材料所载4000元装修单价，根据已有生效的判决，该价格不属于商品房预售合同的组成部分，且该价格是销售价，而不是装饰装修的标准，上诉人以4000元作为装修标准与合同的约定相违背，不应得到法院的支持。徐明园向一审法院起诉请求：1、判令浦东公司赔偿徐明园房屋装修差价（暂计10000元，具体金额以司法鉴定评估造价为准）；2、判令浦东公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月24日，徐明园（乙方）与浦东公司（甲方）签订《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》，约定：浦东公司将位于南京市浦口区，房屋建筑面积85.65平方米，其中套内建筑面积63.74平方米，共有共用分摊建筑面积21.91平方米，单价20389元／平方米，总价款合计1746318元。合同中关于关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白。该合同同时约定：甲方应于2018年9月30日前向乙方交付该商品房；该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方按交付时的市场差价赔偿乙方损失。该合同附件4对装饰装修及配置标准进行了详细列明，并在下方用加黑字体注明：“本人已明确知晓并接受该房屋装饰装修的交付标准，出卖人已做明确解释说明，本人无任何异议。同时，本人对出卖人因户型结构差异、供货采购等原因导致出卖人在不降低上述装修功能的情况下的变更予以接受并认可”，徐明园在买受人处签字确认。上述合同签订后，徐明园向浦东公司支付了全部购房款。现浦东公司已向徐明园交付涉案房屋。一审另查明，浦东公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示,装修单价为4000元/平方米。一审庭审中，徐明园申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。徐明园与浦东公司签订的北外滩水城第十八街区商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案双方的争议焦点为：徐明园能否以浦东公司向物价部门申报的4000元/平方米的装修备案价格作为主张装修差价损失的依据。一审法院认为，浦东公司交付给徐明园的房屋为包含装修在内的房屋整体，双方对房价款的约定为单价20389元/平方米，总价1746318元，而对房屋套内装饰装修价款部分的约定为空白，说明涉案房屋的计价方式为整体计价，装修款已包含在房价款中。一审庭审中徐明园提交南京市商品住房申报价格表，认为该申报价格表中明确载明装修单价为4000元/平方米，且在南京房地产网上向社会进行了公示，因此应当视为要约，并视为双方合同约定内容。一审法院认为，徐明园、浦东公司在合同附件4中对房屋装饰装修配置标准进行了明确约定，徐明园在下方签字确认，应当视为双方已就装修标准协商一致并达成合意，浦东公司只需按合同附件4约定的内容完成装修即应当认定为已履行完毕合同约定的装修义务；而申报备案价格仅是政府为了规范房地产交易市场秩序，对新开发楼盘的房屋出售价格进行的备案机制，并非合同的组成部分，亦不能等同于合同价。因此，徐明园申请单独对涉案房屋装修造价进行鉴定，并主张浦东公司赔偿装修备案价格与实际装修造价之间的差价损失，无合同及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回徐明园的诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由徐明园负担。双方当事人对一审查明的事实不持异议，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人徐明园与被上诉人浦东公司签订的《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。徐明园上诉主张，被上诉人在销售现场公示了装修单价并向政府部门备案，应视为要约，在合同约定装修质量要求不明且无样板房的情况下，该装修价格应作为装修质量要求。本院认为，在合同附件4中针对房屋装修部位、品牌、材质作了具体的约定，被上诉人对此装修交付标准的约定特别进行了提示并由上诉人签字确认，而被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺，双方亦未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价4000元/平方米列入合同内容作为装修交付标准，现场公示的物价申报表也不能否认合同中关于装修交付标准的约定，并且被上诉人实际交付内容亦与合同约定交付标准相一致。故上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。综上，徐明园的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐明园负担。本判决为终审判决。审判员  汪德全二○二○年十一月二十七日书记员  冯 超