广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初3731号 原告：岑小贤，女，1971年12月8日出生，汉族，住桂平市。 原告：黄勇民，男，1973年1月14日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：杨竞，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 被告：桂平天立置业投资发展有限公司，住所地：桂平市中山南路桂金路口东侧，统一社会信用代码:91450881581950425C。 法定代表人：程燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 原告岑小贤、黄勇民与被告桂平天立置业投资发展有限公司（以下简称天立置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人杨竞，被告天立置业公司的委托诉讼代理人郑燕君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岑小贤、黄勇民共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期房屋所有权转移登记违约金给原告（以161415元为基数，每日按万分之0.5从2016年10月5日起计算至被告将桂平市所有权转移登记至原告名下止，暂计至2020年4月30日的逾期违约金是1104 2 8元)。2.判令被告返还办证费2000元给原告。事实和理由：原告与被告于2014年8月1日签订房屋买卖合同，约定被告将其在润景嘉园的在建9A1204房卖给原告，于2014年11月30日前交房，在交房后90日内将该房所有权转移登记至原告名下，每逾期一日被告按房款的万分之零点五计算违约金给原告。原告已交清房款161415元给被告。原告于2016年4月30日确认收房，被告在交房90天后即从2016年7月31日起至今未能将上述套房所有权转移登记至原告名下，计算至2020年4月30日逾期1369天，被告应支付逾期房屋所有权转移登记违约金11049元(161415元×0.00005/天×1369天=11049元)给原告。被告办理涉案套房的不动产证给原告是其基本义务，其代收的2000元办证费远超办证所需的手续费(约100元，抵扣资金占用费)，其占用了原告的资金应予退回。原告为了维护自己的合法权益按照合同法及相关法律规定特向贵法院提起诉讼请求，请予以支持。 被告天立置业公司辩称，被告不同意原告的诉请，原告所诉没有事实依据及法律依据，应予以驳回原告的所有诉请，理由如下：一、本案未能在合同约定的期限内予以交房和办证，系政府职能部门的原因所致，不属于被告的原因，被告不构成违约。二、根据双方签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》第六条、第二十四条、第二十五条的规定，原告所购买的为有限产权。同时由于涉案为保障性住房，其不可以据《商品房买卖合同纠纷》司法解释之规定进行索赔。如原告认为违约所造成了损失，应充分举证证明确实存在损失，方可承担赔偿责任，否则依据合同法之规定，应判决驳回其诉讼请求。三、即使法院经过审理认为被告应当承担违约责任，被告认为原告所主张的违约金数额过高，以及违约金的计算方式方法错误，应予以调整。四、被告已将有关涉案原告的所有办证材料提交不动产登记中心后，完成出卖人的义务，不应再计算逾期办证违约金。五、原告起诉索要违约金的起止时间计算，均超过诉讼时效。六、原告起诉退还办证费，没有事实依据，根据不动产中心的要求，被告属于代收代缴行为，现正在办理产 3 权证过程中，具体的费用支出尚未最终确定，各原告既要求被告办证，又要求退还费用，诉请之间存在矛盾。但被告承诺在扣除办证费用后，剩余部分会与房产证一并退还业主。目前尚不具备退还时机和条件。如已经得证并且已知办证所需费用的，原告无需起诉，即可前往售楼部凭收据退还，原告起诉要求退还，纯属浪费司法资源。双方并未有资金占用费的约定，原告主张办证费抵扣资金占用费的请求没有依据。综上所述，原告起诉没有事实依据和法律依据，恳请法庭予以驳回原告所有的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年8月1日，原告与被告签订《桂平市经济适用住房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的位于桂平市年桂平市保障性安居工程经济适用商住房（铺岭小区）9＃楼的9Ａ1204房，房屋总价款161415元。合同第十八条第3款约定甲（即被告）乙（即原告）双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）乙方委托甲方办理。甲方应当在经济适用住房交付使用后90日内（应当不超过90日），向房屋登记机构为乙方申请房屋所有权登记，并将以乙方为产权人的房屋所有权证书交付乙方。合同签订后，原告依约将购房款161415元支付给被告，被告于2016年4月30日将涉案商品房交付给原告。原告支付2000元办证费给被告。 另查明，被告于2020年5月9日取得桂平市西山镇大起村铺岭屯桂平市保障性安居工程限价商品住房（铺岭小区）商品房的不动产权证。 本院认为，岑小贤、黄勇民与被告签订的《桂平市经济适用房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 合同约定被告应当在经济适用住房交付使用后90日内，向房屋登记机构为原告岑小贤、黄勇民申请房屋所有权登记，并将以原告岑小贤、黄勇民为产 4 权人的房屋所有权证书交付原告。但被告于2016年4月30日将涉案商品房交付给原告后，至今未能办理房产证给原告，被告已构成违约，应承担违约责任。鉴于被告提出诉讼时效抗辩，本院对原告提出的超过诉讼时效的部分违约金请求不予支持，原告于2020年4月30日将起诉材料交至法院签收确认,因此,被告应从2020年4月30日的前三年的2017年4月30日起,以购房款161415元为基数,以合同约定的利率日万分之零点五计付违约金至涉案房屋产权证书实际办理至原告名下之日止给原告；根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 关于两原告预交的办证费问题。办理产权证书虽需要支出相关费用，但因涉案商品房的产权证书至今未办理至原告名下，故本院认为被告应退回两原告预交的办证费2000元，待涉案商品房的产权证书办理至原告名下后，由双方根据办证的实际支出自行交接。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条,参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款和规定，判决如下： 一、被告桂平天立置业投资发展有限公司应支付迟延办证违约金［以购房款161415元为基数，从2017年4月30日起至被告将位于桂平市年桂平市保障性安居工程经济适用住房（铺岭小区）9＃楼的9Ａ1204房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之零点五计算,但违约金的总额不能超过购房款161415元的30%］给岑小贤、黄勇民； 5 二、被告桂平天立置业投资发展有限公司应退回办证费2000元给岑小贤、黄勇民； 三、驳回岑小贤、黄勇民的其他诉讼请求。 案件受理费63元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平天立置业投资发展有限公司负担。 上述给付义务，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  卢善海 二〇二〇年十月十一日 书记员  李晓静