贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7081号上诉人（原审被告）：陈敬先，女，汉族，1978年8月24日出生，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：任轻松，贵州仁致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王淮，男，汉族，1977年10月17日出生，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：赵温华，贵州鹿鸣律师事务所律师。上诉人陈敬先因与被上诉人王淮房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初3153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人陈敬先及其委托诉讼代理人任轻松，被上诉人赵温华及其委托诉讼代理人赵温华到庭接受询问，本案现已审理终结。陈敬先上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王淮的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。王淮对其购买的案涉房屋抵押情况是清楚的，一审判决第三页“陈敬先提交双方于2020年1月13日在中介公司协商购房事宜的谈话录音一份，双方当事人在该录音中并未就房屋是否存在银行按揭贷款及如何处理进行协商、约定”系认定事实不清。该部分录音系在已经签订定金收条之后准备签订正式《商品房买卖合同》时的录音，体现的是王淮已经答应会一次性付款，结合我在一审中提交的三份与中介的通话录音可知，我与王淮在签订《定金收条》之前，已经将所有房屋真实情况告知了王淮，并将我与房开公司签订的商品房销售合同等材料交由王淮查阅。我并未收到王淮交付的全部50000元定金，该定金是通过中介公司交付的，中介公司在将定金交付给我的时候扣除了5000元，只交付了45000元给我。二、一审法院适用法律错误。《定金收条》已明确约定付款方式为一次性付款，王淮在签订《定金收条》后要求改变付款方式已经明确违约，一审法院认为本案双方未最终签订商品房买卖合同的原因系双方基于各自利益考虑，未能就付款方式达成一致意思表示错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，王淮无权要求返还定金，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定系适用法律错误。王淮辩称，陈敬先违背诚实信用原则，在收取定金时未告知房屋被抵押的情况，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王淮向一审法院起诉请求：1.判令陈敬先双倍返还王淮定金100000元；2.陈敬先向王淮支付违约金30240元；3.陈敬先赔偿王淮因履行合同支付的中介费用10000元。在诉讼过程中，王淮王淮申请撤回第二项即支付违约金30240元的诉讼请求。一审法院认定事实：2020年1月13日，王淮、陈敬先经三亚中磊房地产顾问服务有限公司仁怀市馨天地分公司介绍后协商一致，约定陈敬先将位于贵州省仁怀市房屋出售给王淮。同日，王淮向陈敬先支付购房定金50000元，并由陈敬先（甲方）向王淮（乙方）出具《定金收条》一份，该《收条》载明“经甲、乙双方协商约定乙方交付给甲方购房定金50000元，该房屋总成交价1058000元。甲、乙双方协商约定同意签订该套房屋正式转让合同当日由乙方一次性交付给甲方购房款为1008000元，定金抵扣购房款；甲方在定金收取之日起20日之内与乙方签订正式房屋转让合同，甲方应保证转让上述房屋真实、无纠纷、无债权债务、无第三方提出产权争议，符合房屋转让条件。......此定金由甲方签收后生效，若甲方违约，则定金双倍退还，若乙方违约则定金不退，违约方并承担给守约方带来的所有损失和介绍方服务费3%。”。后王淮要求先将涉案房屋银行按揭贷款清偿完毕（由王淮出资）并办理房屋变更登记，变更登记时再支付陈敬先剩余购房尾款，陈敬先以该付款方式不是约定的一次性付款为由明确表示不同意，导致双方未能订立正式房屋转让合同。2020年3月9日，陈敬先与案外人胡斌斌签订《商品房买卖合同》，陈敬先以1048000元的价格将该房屋出售给胡斌斌，并已办理不动产变更登记，双方为此产生纠纷，致王淮诉至原审法院主张上述请求。另查明，陈敬先提交双方于2020年1月13日在中介公司协商购房事宜的谈话录音一份，双方当事人在该录音中并未就房屋是否存在银行按揭贷款及如何处理进行协商、约定。王淮提交中介公司（代收人）于2020年1月20日出具的《诚意金收据》，该收据载明“兹收到王淮购买仁怀市的购买诚意金10000元，该房屋的成交总价为1050000元，业主净收，付款方式一次性付款。如上述条件符合，则诚意金直接转为定金，双方约定于2020年1月20日前签订《房地产买卖合约》。若在约定时间内买方改变购买意向，则此诚意金直接转为违约金，不得退还；若因卖方在规定时间内未能按约定时间到场，或满足不了上述条件，则诚意金如数返还给买方。诚意金在买方，卖方签订《房地产买卖合约》时自动转化为购房定金，直接交付给卖方。”经原审法院询问，陈敬先否认实际收到该收据载明的10000元，王淮亦表示并未与中间公司订立书面居间合同，也未向中介公司主张返还该10000元。一审法院认为，王淮、陈敬先订立的《定金收条》系双方在订立商品房买卖合同之前先行订立的预约合同，50000元定金系作为王淮、陈敬先双方订立商品房买卖合同的担保，该协议内容并未违反相关法律、行政法规禁止性效力性规定，应为合法有效，对双方当事人产生约束力。其中的已决条款，非经双方当事人协商一致不得更改，否则构成违约，对其中的未决条款，则由双方当事人继续协商，以达成正式、完备的商品房买卖合同。因双方在《定金收条》未对房屋按揭贷款应如何处理进行明确约定，王淮要求由王淮偿还银行按揭贷款，陈敬先不予接受，因此双方未能最终订立商品房买卖合同的原因系双方基于各自利益考虑，未能就付款方式达成一致的意思表示，致使合同无法订立，这属于不可归责于双方当事人的事由，陈敬先应将定金予以返还。《定金收条》对于订立商品房买卖合同的时间虽作出明确约定，但最终合同未能订立系双方磋商不成，故不能以此认定系王淮违约，陈敬先负有返还定金的义务，但陈敬先不应双倍返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原审法院支持陈敬先返还王淮定金50000元。对王淮主张陈敬先赔偿10000元中介费的诉讼请求，因王淮在庭审中陈述系在2020年1月20日向中介公司支付10000元，并明确表示尚未与中介公司签订书面居间合同，王淮、陈敬先双方也未签订房屋买卖合同，居间服务并未完成，且王淮提交的《诚意金收据》载明10000元的性质并非中介费，而陈敬先亦未实际收取该费用，故王淮主张陈敬先支付该10000元中介费无事实依据，原审法院不予支持。王淮在诉讼过程中申请撤回主张支付30240元违约金的诉讼请求，不违反法律、行政法规的禁止性效力性规定，原审法院予以准许并记录在卷。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、陈敬先在本判决生效后十日内返还王淮定金50000元；二、驳回王淮的其余诉讼请求。案件受理费1552元（已减半收取），由王淮负担1000元，陈敬先负担552元。本院二审庭询中，双方一致认可50000元定金支付方式为其中20000元由王淮直接支付给陈敬先，另外30000元由王淮通过中介公司转交。陈敬先陈述中介公司仅支付其25000元，原因是陈敬先需向中介公司交纳房屋成交价1.5%的中介费，该5000元作为其应交纳的中介费予以扣除，待正式合同签订后陈敬先还需向中介公司补交其余中介费。王淮称其转账30000元给中介公司后并不清楚中介公司实际转了多少给陈敬先。双方一致认可签订《定金收条》后双方对购房款支付方式的争议为：王淮主张先由其出资还清银行贷款，再将剩余购房款支付给陈敬先；陈敬先则主张王淮需将全部购房款一次性支付完毕，由陈敬先自行清偿贷款。但陈敬先主张签订《定金收条》时王淮就已经同意将购房款一次性支付给陈敬先并由陈敬先办理贷款清偿。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题为：在双方签订《定金收条》后，王淮是否存在违约行为导致双方最终未签订商品房买卖合同，一审判决陈敬先返还王淮50000元是否正确。本案二审中，双方一致认可签订《定金收条》后，双方就款项支付方式的争议为：王淮主张先由其出资还清银行贷款，再将剩余购房款支付给陈敬先；陈敬先则主张王淮需将全部购房款一次性支付完毕，由陈敬先自行清偿贷款。但陈敬先主张在签订《定金收条》时，王淮就已经同意将购房款一次性支付给陈敬先并由陈敬先办理贷款清偿，故王淮违约，不返还定金。但从《定金收条》约定内容来看，仅约定“一次性”交付购房款，并未约定在房屋有抵押贷款的情况下，具体由哪一方负责清偿贷款，且《定金收条》载明案涉房屋“无债权、债务”与实际情况不符，故本院对陈敬先上述主张不予支持。因此一审判决认定双方未能最终订立商品房买卖合同的原因系双方基于各自利益考虑，未能就付款方式达成一致的意思表示符合实际情况，本院予以确认。关于应返还定金的数额，陈敬先主张王淮支付的50000元定金，被中介公司扣除5000元，实收金额为45000元，陈敬先陈述中介公司扣除该费用的原因是其需向中介公司交纳房屋成交价1.5%的中介费，该5000元作为其应交纳的中介费予以扣除。故本院认为，即便陈敬先主张的该事实成立，中介公司系基于与陈敬先之间的合同关系将该笔费用作为陈敬先应缴纳的中介费予以扣除，与王淮无关。一审判决陈敬先返还王淮50000元正确，本院予以确认。综上所述，王淮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由陈敬先负担，陈敬先已向本院预交3104元，多交的2054元由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  李玉振审判员  蔡一雷二〇二〇年十一月三十日法官助理赵凯书记员苟勇