淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6890号原告：淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路**淮安书城商务大厦**，统一社会信用代码91320802MA1MW8WD54。负责人：孙尔兵，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。被告：张**，女，1990年11月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：吴本喜，男，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司与被告张**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司（以下简称华信公司）的委托诉讼代理人张前，被告张**及其委托诉讼代理人吴本喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华信公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付花漾城F1-57号商铺2020年7月18日至2020年8月13日的房屋租金5073元、管理费616元、迟延支付滞纳金768元；2、被告支付提前解除合同的违约金17133元；3、被告将所经营商铺的注册经营地址进行注销或变更；4、解被告承担诉讼费、律师费。事实和理由：2019年11月，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告花漾城F1-57号商铺经营“慢生活”，该店的经营注册地址也是花漾城F1-57号商铺，租赁期限为2019年11月18日至2020年11月17日，租金5716元/月、管理费684元/月，乙方迟延支付租金、管理费等，应按未交纳部分，每天加付0.5%的滞纳金,乙方欠缴租金、管理费等超过1个月未支付的，乙方不能遵守甲方指定的营业时间，未得到甲方书面同意而擅自关门停业的，经甲方发出催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付相当于3个月租金及相当于保证金数额的违约金。2020年8月8日，原告管理员寻常中发现被告在未提交书面解约申请的前提下，私自拆除店招，打包运离商铺内商品，擅自提前解约退铺。2020年8月13日，原告向被告发出《解除租金合同书》，之后多次向被告追要欠缴租金、管理费并办理退铺手续，被告均不予理睬，为维护原告合法权益，特具状法院，恳请判如所请。被告张**辩称，原告诉请不是事实，被告于2020年6月29日前就通知原告解除双方的租赁关系，原告并于当日至被告店铺取走被告书写的退铺申请书，且被告不知退铺需要办理哪些相关手续，退铺申请书的格式样本是原告向其提供的，原告取走退铺申请书后，并未向被告提出异议。如果原告不同意被告的退铺申请，也没有必要向被告提供退铺申请的格式文本。我们认为在原告未提出异议的同时，原告也默认了双方解约的合议。二、从原、被告聊天记录中可以明确看出原告已将涉案房屋于2020年9月27日左右已经转租他人，说明双方解约的行为并未给原告造成损失，原告的诉请无事实和法律依据。三、由于疫情原因导致被告经营的花店很长一段时间处于亏损状态，并且原告将正大门处又租给他人开花店，而被告的门面位于商场内，租金高于他人，原告的该行为对被告经营的花店造成了很大影响，被告多次向原告反映，原告对此事并未作出具体处理方案。综上请求法庭依法驳回原告诉请。经审理查明：根据原告举证和陈述，结合本院认证，对下列事实本院予以确认：2019年11月13日，原告华信公司（甲方）与被告张**（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容：合同期间2019年11月18日至2021年11月17日；设施位置：淮安市师专路花漾城，开店铺号F1-57，租赁面积22.8平方米，水表1块，电表1块；营业开始时间：2019年11月18日；营业范围：仿真花；保证金：总额19200元（履约保证金相当于三个月的租金及物业管理费）总额6400元（履行合同保证金相当于一个月的租金及物业管理费）；预付方式：押一付三；租金：第一年（月租金5716元）第一年：月最低保证租金按照8.24元/日*租赁面积*30.4；管理费：第一年：管理费30元/月/平方米，管理费684元/月，年总额8208元；预付方式：押一付三；合同并约定，乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约的请求，但是，应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金（根据上一年度的平均月租金计算）；乙方在返还后10日内，应将其以该开店铺位为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案。若乙方拒绝或延迟，则每逾期一日，应当按照过去一年间平均月租金的0.5%向甲方支付违约金；本合同签署5个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金，上述履约保证金于乙方开业后转为首期租金及物业管理费的全部或部分，乙方进场前5个工作日，乙方应当向甲方支付履行合同的保证金；乙方出现本合同所列禁止事项及本条下列事项之一的情形，并在甲方催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除本合同：……乙方欠缴租金、管理费、其他费用以及保证金等超过1个月仍未支付的；乙方鞋业、未经甲方同意擅自修业、停业或更改营业时间等。乙方进场经营后，乙方要求节约的以及乙方触犯合同约定的解除条款规定使得甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额的违约金，另外应当赔偿甲方因保持卖场而蒙受的损失。合同签订后，原告华信公司将涉案商铺交付被告使用，被告开店铺名称为“慢生活”。2020年4月29日、6月2日，原告以被告违反《租赁合同》第12条规定“未经甲方同意擅自修业、停业或者更改营业时间等”，向被告发出整改通知书。2020年6月26日，被告与原告工作人员沟通退租事宜，原告工作人员向被告提供退租申请模版，被告并于2020年6月29日通过微信向被告提交退租申请。2020年7月，原告向被告发送缴费通知，被告并询问原告工作人员申请退租事宜，原告工作人员表示公司目前没有回复，未同意解约，被告遂表示其到8月份退房，抵扣押金。同年8月8日，被告从涉案商铺内搬离，但并未与原告办理涉案房屋的交接手续。2020年8月12日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，表示被告未经同意擅自修业、停业且欠缴租金、管理费，要求与被告解除租赁合同，结算费用、清空并返还商铺。本院审理过程中，被告抗辩其此前已交付履行合同保证金6400元（相当于一个月的租金及物业管理费），该款已于原告协商转为2020年7月18日至2020年8月17日的租金、管理费，双方合同于2020年8月18日协商一致解除，故其不存在违约及逾期缴费情形。原告表示并未同意亦不予认可。被告并未提供双方对此达成一致意见的相关证据。对于目前缴费情况，双方一致确认原告租金、管理费均已支付至2020年7月17日。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对原、被告双方均具有约束力。原告于2020年8月12日向被告邮寄解除租赁合同的通知，被告对此不表异议，但辩称其缴纳的履行合同保证金充抵租金、管理费，合同至2020年8月18日解除。本院认为，因原告对被告该抗辩不予认可，被告亦无证据证明双方对协商解除合同的时间曾有过保证金抵扣并顺延的合意，故本院对被告该辩称不予认可，应认定双方解除合同的时间为2020年8月12日。虽被告辩称其已于7月份提前搬迁，但因并未将涉案房屋交付被告，故被告应给付原告自2020年7月18日至2020年8月12日期间的房屋租金及管理费，经计算为5547元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金的数额应当以实际损失为准予以适当增减。本案中，双方合同约定2021年11月1日届满，被告在租期未满情况下要求与原告解除合同，确实存在违约行为，应当承担相应的违约责任。被告提前解除合同，存在违约情况，应向原告支付违约金。考虑到涉案房屋于2020年9月底已重新出租，双方约定的违约金明显高于实际损失，故本院结合双方合同的履行情况、合同期限以及原告的损失等，对原告主张的违约金酌情调整为11500元。因被告张**逾期支付租金，原告还要求被告以欠付的租金和管理费为标准，按照每日0.5%标准支付滞纳金计算至2020年8月13日，该标准明显过高，考虑到被告的逾期付款主要给原告造成资金占用损失，故对于原告主张的滞纳金，本院酌情确认为以5547元为基数以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至2020年8月13日，经计算为63元（5547*27天*年利率15.4%），对原告主张超出部分，本院不予支持。原告还要求被告张**将其经营的仿真花店的注册经营地址进行注销或变更，于约有据，被告亦表示同意，本院予以支持。对于原告主张律师费，双方并无约定，本院不予支持。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张**于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司租金与管理费5547元、滞纳金63元及违约金11500元，合计17110元。二、被告张**于本判决生效之日起十日内将其经营的“慢生活”店铺的注册经营地址或营业地址F1-57商铺进行注销或变更；三、驳回原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司其他诉讼请求。案件受理费195元（已减半收取），由原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司负担54元，被告张**负担141元。本判决为终审判决。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 张天二〇二〇年十一月十六日法官助理 马珂书 记 员 王天附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时及时判决。