江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初2947号原告：淮安市诚善物业服务有限公司，统一社会信用代码913208007974243957。住所地盱眙县盱城街道办事处东湖西路富润花园****。法定代表人：俞国治，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛家利，该公司员工。被告：王玉成，男，1980年9月29日出生，汉族，住盱眙县。原告淮安市诚善物业服务有限公司（以下至判决主文前简称诚善公司）与被告王玉成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告诚善公司委托诉讼代理人葛家利、被告王玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚善公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳2012年9月10日至2020年12月31日间物业服务费4026.42元、生活垃圾处理费797.72元、违约金3208.51元，共计8032.65元，案件诉讼费由被告负担。被告王玉成辩称：被告系华府名苑10栋604室房屋所有权人，房屋面积为95.49平方米。被告已经缴纳了2012年1月1日至2020年12月31日间生活垃圾处理费701元，被告居住的房屋从2012年起存在漏水问题，只要将房屋漏水问题解决，就同意缴纳物业费,但不同意缴纳违约金。经审理查明，被告系华府名苑10栋604室住宅房屋（95.49平方米）的业主。2009年5月5日，盱眙贝斯特房地产有限公司与淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司订立《前期物业服务合同》，约定原告为华府名苑商住综合小区建筑面积为110904平方米物业提供服务，原告的主要服务内容为物业公共部位的维修、养护和管理，物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务及物业档案资料管理等，合同约定物业服务费标准为多层0.4元/月/平方米，生活垃圾处理费8元/月/户。其中在第四章物业的承接验收中约定“乙方（原告）承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共同部位、共用设施设备进行查验。甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：1、保修期内的由开发商负责维修；2、保修期外的按有关规定动用维修基金”。2010年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订“物业管理费收缴协议”，约定：一、根据甲方与开发公司签订的《前期物业管理合同》以及甲、乙双方签订的《前期物业管理服务协议》，乙方每年向甲方交纳物业管理费0.4元/月/㎡，生活垃圾处理费8元/月，公共水电费预收200元/户，按实分担。二、乙方入住时，须向甲方一次性交纳第一年的各项费用，计人民币954元。三、乙方需于次年第一个月缴清全年物业管理公共服务费，如延期缴付，甲方按延期天数每天加收每日万分之五的违约金。四、转让或出租房屋乙方未和受让方（承租方）签订《物业管理服务费协议的》，物业管理服务费仍乙方承担。五、本协议自2010年12月1日起甲方依据《前期物业服务协议》调整管理费标准为止，物业管理费经物价部门核定调整后，乙方同意按核定标准执行。2018年7月1日，盱眙县住房和城乡建设局制发《盱眙县普通住宅前期物业服务收费一费制管理办法》，第二条规定：政府指导价标准为：多层每月每平方米0.48元，每月每平方米公摊水电费0.11元，一费制执行价格为每月每平方米0.59元。被告提供原告于2020年2月9日出具的物业服务费收据复印件一份，证实被告缴纳2012年1月1日至2020年12月31日间垃圾处理费701元，原告也提交了同一份收据的复印件，显示的内容为2020年1月1日至2020年12月31日物业服务费及垃圾处理费701元，后原告同意按被告意见确定款项性质。被告自述自2012年起其居住的房屋屋顶就存在漏水问题，多次要求原告维修未果，2016年被告自行维修过一次，支出费用2600元，原告对此予以认可，但主张物业服务公司对公共部位维修只有上报至主管部门的义务，没有维修义务。庭后，原告提交了向相关部门反映部分房屋顶楼及伸缩缝存在漏水问题的申请报告。诉讼中，因双方对于最初交房时间及装修保证金是否退还或冲抵物业费问题不能形成一致意见，后经本院释明，原告主张自2013年1月1日至2020年12月31日的物业服务费等相关费用，被告对原告主张的期间予以认可。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。后原被告双方又自行订立了“物业管理费收缴协议”，协议中就双方的权利义务再次进行了确定，同时还约定在物业部门核定调整物业费后，被告同意按核定标准执行，故而根据上述合同被告有义务缴纳物业服务费等相关费用，现被告抗辩其缴纳物业费的前提是原告将其存在漏水问题的房屋维修好，对此，根据相关法律规定及前期物业服务协议的约定，物业公司对于物业共同部位确有维修的义务，但上述规定针对的系验收合格的房屋，本案中所涉房屋，开发单位交付业主使用时尚未通过竣工验收，房屋本身质量难以保证，且案涉小区房屋大面积的漏水问题确需一定的资金，公共维修基金的使用需经相关程序审批，故而被告抗辩问题并非原告造成，更需合众力解决，但原告应当努力提高服务水平及服务能力，多从业主角度出发，想法设法与相关部门联系推进小区众多房屋漏水问题的处理，而非仅以提交了申请报告为由听之任之并主张免除了一切责任，就此，综合确定被告给付自2013年至2020年12月期间物业服务费的90%即3499.64元，因被告已经给付了2012年至2020年间的物业服务费及生活垃圾处理费，再行主张无依据，本院不予支持。对于原告主张的逾期付款违约金，因被告履行了部分给付义务，本院从化解矛盾角度出发，本院暂不予支持。应当指出的是，本院无论作出减少物业服务费抑或不支持逾期付款违约金的裁决，均非刻意规避业主责任抑或否定物业公司已经提供的服务，只能希望借助这一契机，双方能够换位思考，相互理解、共同努力，一点点改变现有状态。回到本案中，物业公司此后应继续谋求案涉小区漏水房屋问题的解决途径，让业主感受到实实在在的服务，被告作为业主也应当积极配合物业公司，以解决自己面临的实际问题，而非简单以不交或少交物业服务费处理，双方长此以往，只能使案涉小区陷入物业服务差与物业服务费收取难度大的恶性循环，最终受害者也只是业主。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王玉成于本判决生效后二十日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司物业服务费、生活垃圾处理费共计3499.64元；二、驳回原告淮安市诚善物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王玉成负担。本判决为终审判决。审判员  王云云二〇二〇年十一月二十五日书记员  魏 晨相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。