吉林省榆树市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0182民初1270号原告：吉林省金祥房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市绿园区西新镇双丰村富民大街**。法定代表人：金成浩，经理。委托诉讼代理人：卢广磊，吉林德谷律师事务所律师。被告：唐海玉，女，1960年11月10日出生，汉族，住吉林省榆树市。第三人：中国光大银行股份有限公司长春卫星广场支行，住所，住所地吉林省长春市人民大街**div>负责人：郭力健，行长。委托诉讼代理人：张涛，公司特资部副总经理。委托诉讼代理人：赵伟鹏，客户经理。原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司（以下简称金祥公司）因与被告唐海玉、第三人中国光大银行股份有限公司长春卫星广场支行（以下简称光大银行卫星广场支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金祥公司的委托诉讼代理人卢广磊，第三人光大银行卫星广场支行委托诉讼代理人张涛、赵伟鹏到庭参加诉讼，被告唐海玉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金祥公司向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同》（编号为00000743180）及《合同补充协议》，被告立即将合同标的房屋（位于长春市××区）返还给原告并向原告支付总房款266468元的20%的违约金即53293.60元；2.判令被告及第三人协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（编号为00000743180）备案登记及撤销该合同对应房屋的预告登记、抵押权预告登记手续；3.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费。事实及理由：2013年11月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》《合同补充协议》，合同约定：原告将其开发的位于长春市××区的××府房（建筑面积47.33平方米、总价266468元）出售给被告，被告付款方式为首付及向第三人贷款（原告提供保证担保）。合同签订后被告多次拖欠第三人银行的月供款，经原告及第三人多次催要仍不支付，第三人将原告诉至长春市南关区人民法院要求承担还款保证责任，现法院己判决原告承担保证责任（2018吉01**民初733号民事判决书），判决生效后，原告为避免损失进一步扩大，履行了该判决确定的全部义务。根据《合同补充协议》第五.5条：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房款的20%的违约金”，同时，被告的违约行为也导致原告通过出售房屋获取购房款的合同目的落空并给原告造成了一定的经济损失，为维护原告的合法权益，特依据上述约定及《合同法》等相关之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的上述诉讼请求。唐海玉未到庭，未作答辩。光大银行卫星广场支行述称，1.对于诉讼请求第一项、第二项前半部分、第三项与第三人无关，不发表意见。2.在法院判决解除房屋买卖合同的前提下，第三人同意协助原告撤销该合同对应房屋的抵押权预告登记手续。本院经审理认定事实如下：2013年11月12日，金祥公司与唐海玉签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，金祥公司将其开发的位于长春市××区的××府房出售给唐海玉，建筑面积47.33平方米，房价款266468.00元，付款方式为银行按揭贷款。《合同补充协议》第五条第5款约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房款的20%的违约金。”唐海玉向金祥公司支付首付款86468.00元。2013年11月25日，光大银行卫星广场支行与唐海玉签订《个人贷款合同》，合同约定：贷款用途为购房，贷款金额为18万元整，贷款偿还方式为等额还本付息，贷款期限为144个月，即自2013年11月25日起至2025年11月25日止。金祥公司作为保证人为唐海玉提供阶段性连带责任担保。2013年11月25日，光大银行卫星广场支行向唐海玉发放购房贷款18万元，房价款266468.00元全部支付给金祥公司。2014年5月22日，光大银行卫星广场支行与唐海玉办理了贷款房屋的商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为光大银行卫星广场支行，义务人为唐海玉，预告登记号为长房预宽D字第201405220065。2015年7月8日，唐海玉办理入住。现唐海玉下落不明。另查明，因唐海玉未按《个人贷款合同》约定履行还本付息的义务，光大银行卫星广场支行将唐海玉、陈士伟（唐海玉丈夫）及金祥公司诉至吉林省长春市南关区人民法院，请求唐海玉、陈士伟共同偿还贷款本金、利息、罚息、复利，金祥公司承担连带清偿责任，唐海玉以案涉房屋承担抵押担保责任，光大银行卫星广场支行对案涉房屋享有优先受偿权。吉林省长春市南关区人民法院于2018年8月11日作出（2018）吉0102民初733号民事判决，判决：一、唐海玉、陈士伟于本判决生效之日立即偿还光大银行卫星广场支行借款本金150743.33元及截至2016年8月20日的利息785.67元，以及自2016年8月21日至2018年9月14日的利息（以150743.33元为本金，年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮5%计算；如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行）、罚息（以150743.55元为本金，从2018年9月15日至实际给付之日，年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮5%基础上再上浮50%计算；逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调）、复利（以逾期利息为本金，从2018年9月15日至实际给付之日，年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮5%基础上再上浮50%计算；逾期期间，如遇中国人民银行上调同期资款基准利率，复利利率自基准利率调整之日起相应上调）；二、唐海玉、陈士伟于本判决生效之日立即支付光大银行卫星广场支行律师代理费3768元；三、金祥公司对上述第一、二项所涉款项承担连带清偿责任；四、驳回光大银行卫星广场支行其他诉讼请求。该判决书于2019年2月25日发生法律效力。2019年7月19日，金祥公司代唐海玉偿还光大银行卫星广场支行贷款本息178498.49元、律师代理费3768.00元，支付光大银行卫星广场支行案件受理费3508.00元及公告费560.00元。以上事实，有《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、（2018）吉0102民初733号民事判决书、结清证明、情况说明、中国建设银行单位客户专用回单复印件、房屋预告登记证明及庭审笔录在卷为凭。本院认为，唐海玉与金祥公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应按约定履行义务。因唐海玉未能按《个人贷款合同》约定按时偿还贷款，光大银行卫星广场支行将唐海玉及金祥公司诉至吉林省长春市南关区人民法院，法院判决金祥公司承担连带清偿责任后，金祥公司履行了判决确定的全部给付义务，按照《合同补充协议》第五条第五项约定，金祥公司据此要求解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，唐海玉应返还房屋，唐海玉及光大银行卫星广场支行应协助金祥公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记及撤销该合同对应房屋的预告登记、抵押权预告登记手续。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”之规定，金祥公司要求唐海玉支付违约金53293.60元，不违反法律规定，应予支持。金祥公司要求唐海玉承担本案保全费1850.00元，予以支持。金祥公司要求唐海玉承担保全担保费，于法无据，本院不予支持。因唐海玉经公告传唤未到庭参加诉讼，其已付首付款可另行向金祥公司主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司与被告唐海玉于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告唐海玉于本判决生效后三十日内将宽城区东安白金首府1单元号房返还原告吉林省位于长春市金祥房地产开发有限责任公司；三、被告唐海玉于本判决生效后立即支付原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司违约金53293.60元；四、被告唐海玉、第三人中国光大银行股份有限公司长春卫星广场支行于本判决生效后十五日内协助原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司办理撤销《商品房买卖合同》（编号为00000743180）备案登记及撤销长春市宽城区北十条的××府房屋的预告登记、抵押权预告登记手续；五、驳回原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5300.00元，保全费1850.00元，由被告唐海玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  刘思慧人民陪审员  李连红人民陪审员  郭秋宇二〇二〇年十一月十七日书 记 员  苏 礼