江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初3862号原告：吴凡，男，1983年12月3日生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：马添一，上海市协力（苏州）律师事务所律师。被告：徐州富兴源房地产开发有限公司，住所地邳州市运河街道奚仲路。法定代表人：李全平，该公司董事长。被告：邳州市宏利达房地产开发有限公司，住所地邳州市跃进路。法定代表人：李全平，该公司董事长。以上二被告共同委托诉讼代理人：魏东，江苏魏东律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：叶青，江苏魏东律师事务所实习律师。原告吴凡诉被告徐州富兴源房地产开发有限公司（以下简称富兴源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，后转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴凡及其委托诉讼代理人马添一，被告富兴源公司的委托诉讼代理人魏东、叶青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴凡向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金共计67628元（以购房款为基数，按照同期银行贷款利率4.75%，自被告逾期之日2016年3月1日起计算至2018年12月1日）；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付违约金122235.31元（以购房款为51万元为基数，按照同期银行贷款利率4.75%上浮50%，自被告逾期之日2016年3月1日起计算至2019年6月25日）。事实和理由：原、被告双方于2015年5月22日订立《商品房买卖合同》(合同编号PZ63633)，房屋总价款51万元，原告已按照合同约定履行全部义务。被告在合同约定的期限内，未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关完成备案，从而导致原告至今无法取得商品房权属证书。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务，被告逾期为原告办理产权登记已构成违约，依据《合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于被告的原因，原告在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，被告人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告依据《合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十小条等相关规定向你院提起诉讼，请依法裁判。被告富兴源公司辩称：1、答辩人已按《商品房买卖合同》及补充协议的约定履行了义务，不存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，答辩人的义务仅是提供办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，答辩人已经履行了约定的义务。原告要求答辩人将案涉房屋所有权转移登记至其名下并非答辩人的权利和义务范围。2、原告诉请违约金无事实和法律依据。即使是答辩人的原因造成原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，对答辩人的违约责任及应承担违约金的计算方式作出了明确约定，据此，违约金应为房屋价款的千分之一，并非原告诉请的数额。3、原告的起诉已超过诉讼时效。答辩人已于2015年2月1日向原告交付房屋，而原告提起诉讼时显然超过诉讼时效。综上，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年5月22日，原告吴凡（买受人）、被告富兴源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.PZ62633），原告以51万元价格购买被告开发的位于邳州市。合同第八条约定，出卖人应在2015年8月30日前交付房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，……3、如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用180日内取得房地产权属证书的，但未满一年的，按已付房款1‰支付买受人违约金；超出一年的，买受人有权退房，出卖人30日将买受人房款退还买受人（无息）。2015年6月25日，被告富兴源公司给原告吴凡开具35万元购房款发票。2015年5月22日，被告富兴源公司给原告吴凡开具16万元购房款发票。2015年6月5日，原告吴凡缴纳契税、维修基金，其主张此时办理上房手续。被告认为上房时间为2015年2月1日，但提交的证据不足以证明该事实，且与合同签订时间等明显不符。原告吴凡至今未办理产权登记。以上事实有商品房买卖合同、发票、银行贷款凭证、物业费收据、入住通知书、住宅质量保证书、庭审笔录、当事人陈述等在卷证实，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，原告吴凡与被告富兴源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告对逾期办理产权登记应否承担违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告富兴源公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另外，庭审查明，案涉房屋于2019年6月6日可以办理产权登记，但需由被告富兴源公司提供的购房款发票、申请表等材料，被告富兴源公司至今未提供给原告，原告至今无法办理产权登记，被告富兴源公司应向原告吴凡承担相应的违约责任。关于被告抗辩的诉讼时效问题。被告未履行办证义务，违约金债权持续发生，原告的权利持续受到侵害，该债权系继续性债权。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，本案纠纷诉讼时效为3年，原告方提供的证据不能证明其权利主张有诉讼时效中止、中断、延长的情形，应自原告起诉之日起向前推算3年计算诉讼时效。结合原、被告双方就上房时间的举证，本院认定原告的上房时间为2015年6月5日。根据合同约定，2015年6月5日满一年的时间节点为2016年6月5日，对于第一年的违约金，原告最迟应当在2019年6月5日前主张权利。本案中，原告于2019年4月提起诉讼，并未超过诉讼时效。因此，被告抗辩的诉讼时效问题，本院不予支持。关于逾期办理产权登记违约金如何计算的问题。对于该项请求，应当结合合同约定以及实际情况进行确定。首先，本案中，本地房产相较购房时价值增值明显，原告在庭审过程中并未充分举证证明因被告逾期办证给自身造成的实际损失。但因被告方未积极为原告办理产权登记，尤其是原告起诉至今仍未为原告办证，必然给原告造成了损失。其次，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了办证期限为房屋交付使用后60日内，并约定如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用180日内取得房地产权属证书的，但未满一年的，按已付房款1‰支付买受人违约金。由此可见，双方对超过180日到一年的违约金明确约定是已付房款1‰，在超过一年后没有约定，但并未约定改变之前的违约金约定标准，因此，仍应参照本条关于逾期办证的违约责任标准计算违约金，即每半年逾期办证的违约责任是千分之一。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州富兴源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告吴凡办理宏利达金水湾一期3幢1单元103室房屋权属登记手续。二、被告徐州富兴源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴凡支付逾期办理产权登记违约金（至2016年6月5之前的违约金为51万元×1‰=510元；自2016年6月5起，以总房款51万元为基数，按照每半年总房款1‰的标准计算至被告实际履行协助办理房屋权属登记手续完毕时止；计算半年期时不满半年的，按半年计算）。三、驳回原告吴凡的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1491元，由被告徐州富兴源房地产开发有限公司、邳州市宏利达房地产开发有限公司负担350元，由原告吴凡负担1141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杜万亮人民陪审员  武加友人民陪审员  庄秋新二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  王琴文