江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏02执异126号案外人：凌金南，男，1940年7月5日生，汉族，住江苏省宜兴市。申请执行人：江苏英克莱环境工程有限公司，住所地宜兴市高塍镇杭上村。法定代表人：周斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王传焱，上海申康律师事务所律师。被执行人：周敏，男，1969年8月8日生，汉族，现住无锡市滨湖区。被执行人：邵志君，男，1965年10月5日生，汉族，住江苏省宜兴市。在本院执行江苏英克莱环境工程有限公司（以下简称英克莱公司）与周敏、邵志君国内非涉外仲裁裁决一案中，案外人凌金南向本院提出书面异议。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月25日举行了公开听证，凌金南、英克莱公司的委托诉讼代理人王传焱、周敏参加了听证。本案现已审查终结。凌金南向本院提出异议称：请求解除对无锡市滨湖区房屋的查封、拍卖等执行措施。事实和理由：案涉房屋虽登记在周敏、阎英宇名下，但其于2012年11月12日与周敏、阎英宇签订了“房屋买卖协议书”及“房屋买卖补充协议书”，由蒋苏云为其全权代理操作代签协议，协议书上卖方虽然只有周敏签字，但属于夫妻家事代理权。其于当日进行了房屋交接验收（附家具及设施附属清单），已经按照约定支付完毕购房款，且实际占有、使用、管理该房屋并支付该房屋的物业管理费等费用。经其多次催促，周敏夫妇一直不予配合办理过户手续，故其对未办理过户登记没有过错。为支持其主张，凌金南提供了下列证据：1、房屋买卖协议书（原件）、房屋买卖补充协议书（原件）、房屋出让补充协议（复印件），证明其与周敏买卖案涉房屋；2、2012年11月12日收条（原件）、2014年1月28日收条及承诺书（原件）、建设银行客户回单及交易明细（原件）、借条及电子转账凭证（原件）、银行汇（本）票申请书及收款凭条（原件），证明其已支付完毕购房款，其中810354元、412000元系其通过银行转账支付，190000元系双方达成一致用周敏向凌金南儿子凌建军的凌志环保股份有限公司（以下简称凌志环保）的借款抵扣；3、房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用权证，证明其为房屋所有权人；4、蒋苏云与无锡梁清苑物业工作人员的微信聊天记录、物业管理费收据、怡庭物业服务集团有限公司证明（复印件），证明其实际占有、使用、管理案涉房屋。英克莱公司称，请求驳回凌金南的异议请求，理由如下：一、凌金南不是案涉房屋的权利人，案涉房屋的不动产登记簿显示的权利人是周敏、阎英宇，故其对案涉房屋所提出的执行异议，依法应予驳回；二、凌金南提供的房屋买卖协议书，未经该协议载明的售房方、买房方签字，且售房方主体信息错误，双方间不成立房屋买卖合同关系，不能产生合同效力；三、案涉房屋为周敏、阎英宇共有房产，周敏或者阎英宇作为共有权人之一，无权擅自处分案涉房屋；四、凌金南的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，其未在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同、未合法占有案涉房屋、未支付购买款项、因双方买卖关系不成立也不存在因售房人原因未办理过户登记的前提。对凌金南提供的证据，除房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用权证可以证明房屋登记在周敏及阎英宇名下外，其余证据的真实性、合法性、关联性均不认可。周敏称，案涉房屋一开始卖给丁雪萍，是其和丁雪萍签订的房屋买卖协议。因其和凌建军是合作伙伴，凌建军付了一部分钱，就让丁雪萍搬进去了，后来丁雪萍住了4、5个月就搬走了。其名下的无锡茂业进出口有限公司和凌志环保有往来款项60万左右，当时谈好冲抵房款，但其老婆不同意，后来其与凌志环保签订《关于孟加拉皮革工业园项目的和解协议》，约定该60万元左右的欠款由公司间的业务费相冲抵。故案涉房屋的房款还有60万左右没有支付。对凌金南提供的证据，房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用权证的真实性认可，但后来其办理了挂失，并将新的证交给了执行承办法官；对建设银行客户回单及交易明细真实性认可，其确实收到810354元购房款；对190000元借条及电子转账凭证真实性认可，但与本案无关；对房屋出让补充协议、2014年1月28日收条及承诺书真实性认可，但阎英宇不同意用190000元抵扣房款；其余证据的真实性均不认可，其中房屋买卖协议书首页无其签字，阎英宇三个字是打印的，后附的身份证号是其身份证号。本院查明：2019年5月7日，上海国际经济贸易仲裁委员会就英克莱公司（申请人）与周敏（第一被申请人）、邵志君（第二被申请人）、天恩建设集团有限公司（第三被申请人）《借款合同》和《保证合同》项下的争议仲裁案，作出（2019）沪贸仲裁字第0284号裁决书，裁决：（一）第一被申请人、第二被申请人应向申请人返还借款人民币1000万元；（二）第一被申请人、第二被申请人应向申请人支付律师费人民币500000元、财产保全费人民币5000元、财产保全担保费用人民币7700元；（三）驳回申请人的其余仲裁请求；（四）本案仲裁费人民币149652元，全部由第一被申请人、第二被申请人承担。后英克莱公司向本院申请强制执行，本院于2019年6月28日立案执行，案号为（2019）苏02执304号。2019年9月29日，本院查封梁清苑15-202室，权利人为周敏、阎英宇。2019年11月25日，因当事人达成执行和解，本院作出（2019）苏02执304号之一执行裁定书，裁定上海国际经济贸易仲裁委员会作出的（2019）沪贸仲裁字第0284号裁决书终结执行。2020年7月1日，根据英克莱公司的恢复执行申请书，本院恢复执行，案号为（2020）苏02执恢51号。2020年10月12日，本院作出（2020）苏02执恢51号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人周敏位于无锡市滨湖区和桃源人家4-902的不动产。后凌金南提出执行异议如前。另查明，根据凌金南提供的证据，落款日期为2012年11月12日的房屋买卖协议书，首页甲方（售房人）处为阎英宇，身份证号：3202231969********（打印字体），乙方（买房人）处为凌金南（手写字体），该协议约定甲方将其坐落于无锡市滨湖区出售给乙方，价格为1387000元，家具和其他设施不包括在内，价格另行协商见清单。双方定于2012年11月30日前正式交付该房屋，双方定于付清全部房款时向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。协议末尾的签字栏，甲方处由周敏签字，乙方处为凌金南（蒋苏云代签）。日期为2012年11月12日的房屋买卖补充协议书载明：甲方（售房人）周敏、乙方（买房人）凌金南（蒋苏云代签），约定房价为138.7万元，房内设施为2.5万元，共计141.2万元。协议末尾的甲方处由周敏签字，乙方凌金南（蒋苏云代签）。2012年11月12日，凌金南向周敏汇款810354元；2014年1月28日，凌金南向周敏转账412000元，用途为往来。2012年11月12日，周敏向凌志环保借款19万元，用于开拓业务（孟加拉工程），2012年11月16日，凌志环保向周敏转账19万元。再查明，凌金南在谈话中称，房屋买卖协议上蒋苏云的签字得到其口头授权。房屋没有过户是因为周敏在国外，其打电话给周敏要求配合办理过户但周敏没有回来，这是很多年前的事情所以没有证据。上述事实，有仲裁裁决书、执行裁定书、协议、汇款凭证、笔录等材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋登记在周敏、阎英宇名下，系夫妻共同财产。根据凌金南提供的房屋买卖协议书，首页甲方处为阎英宇，后附的身份证号为周敏的身份证号，第二页售房人落款处是周敏签字，故首页售房人的名字和身份证号不一致且均为打印字体，首页售房人和第二页签字人名字亦不符，该房屋买卖协议书真实性存疑。且根据该协议书，凌金南在签订合同时应知晓房屋登记在周敏、阎英宇名下，但却未要求阎英宇签署合同。故凌金南在法院对案涉房屋进行查封前，未与周敏、阎英宇签订合法有效的书面买卖合同。综上，凌金南提出要求解除查封、拍卖的异议请求，与事实及法律规定不符，本院不予支持。本院查封登记在周敏、阎英宇名下的梁清苑15-202室房屋符合法律规定，并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回凌金南的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  孙晓敏审判员  俞 彤审判员  杨 曦二〇二〇年十一月二十五日书记员  王雪婷