广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初2137号 原告：广两枫凌物业服务有限公司，住所地钦州新澳花园小区**，统一社会信用代码：91450702664825881E。 法定代表人：方建斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘秋玲，广西铭德律师事务所律师。 被告：广西方典置业投资有限公司，，住所地南宁市良庆区歌海路**广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼**第**统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司执行董事。 原告广西枫凌物业服务有限公司（以下简称枫凌公司）与被告广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告枫凌公司的委托诉讼代理人刘秋玲到庭参加诉讼，被告广西方典置业投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费16540.32元及利息（利息计算：以16540.32元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自起诉之日计至被告清偿债务止）；二、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年11月1日至2019年5月1日期间是被告投资开发的位于防城港市港口区的物业服务企业。原告与被告于2014年11月1日签订《前期物业管理服务合同》，约定住宅物业费1元／月／平米，电梯维保费30元／月／户，合同第七条第四款第一项约定被告承诺业主免交物业管理服务费的，该费用由被告承担。后小区成立业主委员会，继续聘请原告并签订《物业管理服务合同》。原告按照物业服务合同的约定履行义务，尽职尽责为小区业主提供物业服务。前期物业合同履行期间，因被告逾期未办理房屋所有权证给小区业主，被告与小区部分业主经过贵院调解达成调解书或自行签订协议书，约定被告免收小区业主周幸雷、郑富中、宁耀演等人一年的物业费，金额共计16540.32元。根据前期物业服务合同的约定，原告提供了物业管理服务，被告应支付其承诺业主免交的物业费给原告。但被告拒不履行，已构成严重违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告辩称，1、原告诉请的物业费已经过了诉讼时效，原告主张的物业费是在2015年至2016年或2017年年初期间，但直到2020年5月11日，原告才向法院起诉，已经过了诉讼时效，期间原告也没有向被告主张过上述费用；2、原告主张的物业费部分属于重复主张，从原告提交的证据材料中可以反映2-1-502房、3-2-203房免物业费2015年全年，根据上述情况，应当扣除这两套房2015年的物业费；3、原告服务质量差，多次遭小区业主投诉，主管部门也多次责令其整改，根据业主委员会的考核评分，扣分超50分，没有按照物业合同履行相应义务，那么物业费总数也应对半。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告能够证实本案事实的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2014年11月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《东湾桃花苑前期物业服务合同》，约定由乙方为东湾桃花苑小区提供物业服务。第六条第4款约定乙方的义务为对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、景观园林、环境卫生、治安、交通等方面进行维护、修缮、服务与管理。第七条第一款约定，高层住宅物业服务费1.00元/月/平方米、专项维修资金0.1元/月/平方米；第七条第二款约定电梯年检、维保费、专项维修资金属预收款，专款专用，每年剩余部分将累积至下年，如预收的该费用不足支付此项开支，超出部分将由业主按所有物业建筑比例共同分担，此费用每年向全体业主公示费用收支情况。第七条第四款第1项约定，甲方承诺业主免交物业管理服务费用的，该费用由甲方承担。第二十五条约定本合同自甲乙双方签字盖章后生效，至业主委员会代表与本企业或其他物业服务企业签订的服务合同生效时止。2017年4月27日，原告与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，由原告继续为东湾桃花苑小区提供物业服务。合同第二十二条约定本合同委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日至2019年5月1日止。第二十六条第4/5款约定，公共环境保持整洁卫生，严格管理公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理，发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻。公共绿化破坏，专人负责，修剪及时，整齐美观。第二十八条第一款第1项约定住宅物业按产权面积每平方米0.8元/月，第4项约定电梯使用费（2楼及以上住宅住户）20元/月/户。合同还对其他事项作了约定。 被告在与业主农奋强的（2016）年0602民初119号民事调解书中承诺免除该业主2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业费（1077.36元），在与业主周幸雷的（2015）港民初字第816号民事调解书中承诺免除该业主2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费（1123.56元），在与业主王丽的（2015）港民初字第805号民事调解书中承诺免除该业主2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费（1082.64元）；在与业主邓文明的（2015）港民初字第808号民事调解书中承诺免除该业主2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费（1123.44元），在与业主陈岩的（2015）港民初字第801号民事调解书中承诺免除该业主2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费（1530.96元），在与业主宁耀演的（2015）港民初字第814号民事调解书中承诺免除该业主2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费（1123.44元），在与业主吴万强的（2015）港民初字第815号民事调解书中承诺免除该业主2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费（1400.28元），在与业主文韬的（2016）年0602民初150号民事调解书中承诺免除该业主2015年4月1日至2016年3月31日期间的物业费（1123.44元），在与业主郑富中的（2015）港民初字第800号民事调解书中承诺免除该业主2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费（1075.2元），在与业主文柳爱的（2015）港民初字第803号民事调解书中承诺免除该业主2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费（1075.2元）。被告与业主颜训菊签订的《协议书》中约定免除2016年6月1日至2017年5月31日的物业费（1520.28元），与业主黄荣涛签订的《协议书》中约定免除2016年7月1日至2017年6月30日的物业费（1123.44元），与业主陈锡锋签订的《协议书》中约定免除2016年7月1日至2017年6月30日的物业费（1075.2元），与业主李海树签订的《协议书》中约定免除2015年6月1日至2016年5月30日的物业费（1085.88元）。原告还提供了《出勤表》、《保安巡逻登记表》、《车辆登记记录》、《维修合同、发票》、《客户投诉处理情况记录表》、《通知》等材料证明其提供了物业服务。 另查明，在（2019）年0602民初2738号原告已经就业主李海树（90.49平方米）2015年全年的物业费及业主文韬（93.63平方米）2015年全年物业费进行起诉，且该案已经审结。2017年1月6日，原告公司名称由广西钦州新澳物业管理有限公司更名为广西钦州枫凌物业服务有限公司，又于2019年2月21日更名为广西枫凌物业服务有限公司。 本院认为，被告在《民事调解书》、《协议书》中作出对业主减免物业费的承诺，而原告作为收取物业费的债权人，其把被告诉至法院的行为亦是对被告的承诺做了肯定的答复，应视为双方达成了债务转移合同，被告应向原告支付相应的物业费。经核算，被告承诺免除的物业费为16540.32元（1077.36元+1123.56元+1082.64元+1123.44元+1530.96元+1123.44元+1400.28元+1123.44元+1075.2元+1075.2元+1520.28元+1123.44元+1075.2元+1085.88元），再扣减原告起诉过的业主李海树（90.49平方米）2015年6月至2015年12月31日的物业费633.43元（90.49平方米×1元/平方米×7月）及业主文韬（93.63平方米）2015年4月至2015年12月31日的物业费842.67元（93.63平方米×1元/平方米×9月），故被告应支付原告的物业费为15064.22元，利息计算以15064.22元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日计至清偿之日止。 对于被告提出原告诉讼时效已经过去的问题。由于被告与业主达成的调解协议是在原告没有参与且不知情的情况下做出的，被告一直没有正式通知原告，原告直至业主长期拖欠物业费后才知情，诉讼时效应从原告之前之日起算，故本案的诉讼时效未过。对于被告提出原告的服务存在严重瑕疵，应依照业主委员会考核评分标准将物业管理费调整为减半收取。本院认为，业主委员会的考核评分标准是监督并督促物业服务公司提高管理服务质量的一种方式，但不能以此作为收取及缴纳物业管理费的标准。且被告并非原告服务的业主，在本案中应为债务的转移，被告仍应按照原标准向原告支付相应的物业费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告广西方典置业投资有限公司应于本判决生效后十日内向原告广西枫凌物业服务有限公司支付物业费15064.22元及利息（利息计算以15064.22元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日计至清偿之日止）； 驳回原告广西枫凌物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费213.51元，减半收取计106.75元，由被告广西方典置业投资有限公司负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 员  凌 枝 二〇二〇年十一月十八日 法官助理  李柏良 书 记 员  冼升权