福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1272号 上诉人（原审原告）：郭文杰，男，1987年4月21日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：赖丽华，女，1963年5月11日出生，汉族，住福建省上杭县，系郭文杰母亲。 委托诉讼代理人：莫延辉，福建博益律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：闽西兴杭国有资产投资经营有限公司，住所地上杭县临城镇北环二路汀江大厦**，统一社会信用代码9135082370511151X7。 法定代表人：李建，董事长。 委托诉讼代理人：王锦红，福建政华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑛，福建政华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上杭县兴诚实业有限公司，住所地上杭县临城镇北环中路**，统一社会信用代码913508237640751849。 法定代表人：周桂青，董事长。 委托诉讼代理人：林新麒，福建龙航律师事务所律师。 上诉人郭文杰因与被上诉人闽西兴杭国有资产投资经营有限公司（以下简称兴杭国投公司）、上杭县兴诚实业有限公司（以下简称兴诚实业公司）租赁合同纠纷一案，不服上杭县人民法院（2020）闽0823民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合庭进行了审理。上诉人郭文杰的委托诉讼代理人赖丽华、莫延辉，被上诉人兴杭国投公司的委托诉讼代理人王瑛、被上诉人兴诚实业公司的委托诉讼代理人林新麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭文杰上诉请求：一、撤销上杭县人民法院（2020）闽0823民初885号民事判决第一项，改判被上诉人兴杭国投公司、兴诚实业公司共同赔偿上诉人郭文杰租金损失、装修及设施设备损失、营业损失计人民币124500元。二、一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 一审法院认定事实错误、适用法律不当，导致错误判决，请求二审法院予以纠正。 一、一审法院认定被上诉人影响上诉人的营业时间为10个月，与事实不符，上诉人2018年、2019年二年被影响的营业时间应当为15.5个月 （一）一审法院认定2018年受影响时间自2018年9月5日至12月18日。上诉人认为，该起算时间按照李某向郭文杰拿钥匙的时间符合实际，但结束时间按《零星修缮预算单》约定竣工时间计算是错误的，而应当以被上诉人退出修缮占用、告知交还租赁物时间为准，即2019年1月25日左右。 1、合同约定竣工时间不等于实际竣工时间，更不等于被上诉人告知并交还上诉人使用的时间。一审法院仅凭合同约定而无竣工证明，即认定2018年12月18日竣工是草率的。而且上诉人即使修缮完成，但未通知上诉人，不应认定上诉人已经交接完成。 2、实际上，证人证实内外墙修缮完成后还对卫生间进行修缮，该修缮时间也影响营业，一审法院对此忽略了。而卫生间修缮持续到2019年1月25日左右。所以，2018年度影响营业时间应自2018年9月5日至12月31日，计119天。 （二）关于2019年的营业时间，证人罗某证实2019年度上诉人大约营业10天，即受影响时间为355天。一审法院仅认定2019年6月1日至12月17日计200天与事实不符。 1、2019年1月份，被上诉人修缮时间为25天。而上诉人因被上诉人修缮导致需要重新装修到月底，该期间也应计为受影响时间。因为被上诉人修缮外墙导致租赁物原貌改变。 2、2019年2月份，上诉人仅营业10天左右。这点证人罗某在法庭上说的很清楚。原因是卫生间坏掉，向被上诉人报修且未解决。 3、2019年3月份，上诉人对卫生间仅用1天，就粪便污水横流。报告被上诉人，但一直没有处理，直至11月或12月被上诉人才处理。3月、4月、5月卫生间无法使用，严重影响到溜冰场作为娱乐场所的经营。 4、除上述时间及法院认定的2019年6月1日至12月17日应计入影响营业的时间，还应将2019年12月18日至31日计入影响营业的时间。因为12月17日被上诉人交钥匙给上诉人的本意是同意补还不足的租期，但双方对应当补足的租期时间无法达成一致意见，所以上诉人并未接收使用。实事求是考虑，12月18日至31日仅14天，怎么可能开展营业活动？更主要的是，被上诉人17日交付的场所并未清场，也未对损坏的水、灯、墙面进行恢复，连电表、用电开关线路移走都未告知，四楼卫生间改造伸出三楼顶的一排排污管道没处理，不具备营业条件。 二、卫生间无法使用不是上诉人管理不当造成，一审法院胡乱办案 卫生间堵塞至粪便污水横流，无法对溜冰客户开放。无法使用是租户责任还是出租人责任，应当予以查明。但一审法院无视上诉人提供的有关被上诉人责任的证据及意见，仅凭证人罗某所说修缮时发现Ｕ型管有抺布的孤证，就认定卫生间堵塞责任在上诉人，明显证据不足。上诉人自2015年10月租赁溜冰场，从没发生堵塞无法使用情况，一直到2018年9月5日交给被上诉人进行外墙修缮、卫生间修缮后，才出现该情况，由此足以证明是被上诉人原因造成。而谢老板作为被上诉人的修缮施工人，明确表示“主管道（铸铁管）堵塞应更换从四楼至一楼”，证人罗某也认可“卫生间必须全拆才知道什么原因”。事实上，被上诉人对卫生间的改造不仅将卫生间全拆了，而且主管道、化粪池都进行了重建，一审法院对此可以查清责任的事实没有调查，导致胡乱认定事实。请求二审法院依法查明认定被上诉人对卫生间无法使用应当承担全部责任。 三、一审法院仅支持赔偿租金损失事实不清、法律适用不当 上诉人因被上诉人对房屋改造修缮造成的损失，不仅有租金，还有装修、设备、可得利益等，被上诉人应依法赔偿 （一）上诉人装修花费15000元系于2019年1月底进行，本用于为顾客提供适宜的娱乐环境，根据租赁合同可以使用将近12个月。上诉人对装修费用在12个月的租赁经营中可以摊销具有信赖利益。现因被上诉人只提供10天左右经营时间，根本无法摊销装修费，损失明显应由违约的被上诉人承担。 一审法院采纳被上诉人的主张，认为“装修费用属郭文杰的经营决策”，从而认定不应由被上诉人赔偿。上诉人认为该认定逻辑不通，证据不足：按该逻辑，上诉人2018年、2019年继续租赁并交付租金显然也是“经营决策”，至于“根据租赁合同约定，该装修费用应郭文杰自行承担”更是文不对题，讨论的不是装修费用谁承担的问题，而是装修费用（上诉人已经承担）无法发挥价值的损失如何处理问题。上诉人花了钱装修，自己不用或自己过错导致无法摊销当然自己承担损失，但这是因被上诉人违约造成，当然应由被上诉人承担。 （二）电脑、冰鞋设备损失，不是指设备损坏造成的损失，而是指这些设备无法通过经营取得价值转换的损失。上诉人置备电脑、冰鞋专用于溜冰场而无法用到其他场合，仍可使用时间在一二年之间，是基于租赁期信赖花钱置备并期望在经营中价值转换。如今被上诉人违约，不履行约定的租赁期限，造成上诉人的现实损失应当赔偿。一审法院对上诉人的诉求没弄清楚即下“未被损坏”的结论，属事实不清。 （三）营业纯利润7.2万元应由被上诉人承担。一审法院已认定被上诉人存在修缮且自行占用租赁物，影响上诉人营业的事实。既然影响上诉人营业，根据《合同法》第一百一十三条规定，上诉人可以请求可得利益损失赔偿。因上诉人个体经营且停业15.5个月，停业前经营净利润无法举证，但上诉人提出参照城镇居民服务业2018年度平均收入以150元/天计算损失，是根据生活经验法则推断，法院应酌情采纳。 一审法院认为被上诉人是房屋所有人、有权对房屋进行修缮。上诉人认为该认定是错误的，因为本案所有权应受到租赁权的限制。一审法院认为因被上诉人与承租人沟通并征得同意修缮即可不赔偿，也是错误的：因为上诉人同意修缮不等于同意无需赔偿，正如拆迁户同意拆迁、不等于同意无需补偿一样。况且根本不是普通的修缮，而是进行重大改建，已经不具备溜冰场的营业条件。 综上，上诉人认为，一审判决错误，应依法改判。恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人兴杭国投公司辩称：一、上诉人主张2018年至2019年间被影响的营业时间为15.5个月明显与事实不相符。 （一）一审法院认定2018年上诉人受影响的营业时间自2018年9月5日至12月18日是正确的。 1、答辩人在《零星修缮合同书》签订之前与上诉人进行了沟通，上诉人同意答辩人从2018年9月5日开始对租赁物外墙进行修缮，2018年12月18日该工程竣工并交付上诉人使用。且从上诉人在一审庭审中提交的证据《请求减免租金的报告》中要求减免从2018年9月5日至2018年12月22日的租金，也可以看出答辩人已在2018年12月22日前已经实际竣工并将修缮好的房屋交付给上诉人使用。 2、上诉人在一审庭审过程中已自认，其在答辩人施工完毕后向答辩人提出三楼卫生间破旧要求答辩人进行修缮。根据上诉人与答辩人签订的《租赁合同》第六条第一款：“……租赁期间，该租赁物及其附属设施的维修及相关费用一概由乙方负责……”之约定，卫生间的维修义务本就是属于上诉人，答辩人修缮卫生间的行为属于无偿帮工。 （二）一审法院认定2019年上诉人受影响的营业时间自2019年6月1日至12月17日与客观事实相符。 1、上诉人对租赁场所进行装修是上诉人自身在经营上的决策，因此而导致的停业后果应由上诉人自行承担。上诉人要求答辩人承担重新装修期间的损失没有事实与法律依据。 2、证人罗某的证人证言并不能证实上诉人在2019年2月份仅营业10天左右。当时卫生间并未坏掉，且根据上诉人与答辩人签订的《租赁合同》第六条第一款：“……租赁期间，该租赁物及其附属设施的维修及相关费用一概由乙方负责……”之约定，卫生间的维修义务本就不属于答辩人，反而是上诉人自身对卫生间有维修义务。 3、上诉人称：“3月、4月、5月卫生间无法使用，严重影响到溜冰场作为娱乐场所的经营。”与事实不相符。上诉人有向答辩人反映三楼卫生间堵塞问题，但并不能以此证明上诉人未进行正常营业。且一审法院已经对卫生间堵塞原因予以查明，是由于上诉人的使用不当造成的。根据上诉人与答辩人签订的《租赁合同》第六条第一款：“……租赁期间，该租赁物及其附属设施的维修及相关费用一概由乙方负责……”之约定，卫生间的维修义务本就不属于答辩人，反而是上诉人自身对堵塞的卫生间有维修义务。 4、上诉人称“因为12月17日被上诉人交钥匙给上诉人的本意是同意补还不足的租期，但双方对应当补足的租期时间无法达成一致意见，所以上诉人并未接收使用。”明显与客观事实不相符。答辩人已经于2019年12月17日将租赁场所交付给上诉人使用，在一审庭审过程中，上诉人自认于12月17日在答辩人办公场所处双方交接钥匙，并提供了相关的视频资料予以佐证。答辩人将租赁场所交付后，上诉人是否营业是其自身的经营决定，与答辩人无关，其不营业造成的损失也不应由答辩人承担。 二、卫生间堵塞是由于上诉人自身经营管理不善造成的。 首先，上诉人提供的证据不能证明卫生间无法使用是答辩人造成。其次，上诉人在没有证据的情况下，主观臆断认为2018年9月5日前卫生间未发生过堵塞为由，便推定卫生间堵塞是由答辩人造成的，这一理由明显不能成立。再者，证人罗某的证言足以证明卫生间堵塞是由于上诉人自身经营管理不善造成的。 三、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 （一）上诉人的装修花费是上诉人经营上的决策，根据《租赁合同》第六条第四款：“……如确需装修、改造等……所需一切费用由乙方负责。”之约定，上诉人无权要求答辩人赔偿装修费用。且答辩人不存在违约的情形，上诉人并未按照《租赁合同》的约定如期交付租金，违约方是上诉人，而非答辩人。上诉人在诉状中称上诉人的违约导致其损失的理由不能成立。 （二）上诉人所称的电脑、冰鞋设备损失并不存在。 首先，上诉人并没有提供证据证明电脑、冰鞋的损坏的事实，更没有提供证据证明相关设备的损坏是由答辩人造成的。其次，在一审庭审过程中，法院现场勘验结果显示，上诉人存放在租赁场所内的电脑、冰鞋并无损坏。再者，上诉人在租赁场所后，如何经营、何时营业均是上诉人自身的经营决策，且本案中违约方是上诉人，而非答辩人。上诉人在上诉状中所称“如今被上诉人违约，不履行约定的租赁期限，造成上诉人的损失应当赔偿。”理由明显不能成立。 （三）上诉人没有提供相关的证据证明其存在营业损失，且上诉人营业损失按照2018年城镇居民服务业平均收入计算毫无事实根据。 综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 被上诉人兴诚实业公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律无误、判决结果正确，应当予以维持。 1、答辩人在托管期间已履行应尽的义务 本案讼争的房屋产权系兴杭国投公司拥有的资产，兴杭国投公司委托答辩人从2016年1月1日起代为管理，2019年3月22日收回房屋并终止代管关系。答辩人在受托期间只是行使代为管理该房产的义务且未违约。 2、答辩人在托管期间未对出租房屋进行修缮，也未造成上诉人任何损失。 兴杭国投公司于2018年9月至12月间对租赁房屋的门窗进行维修更换。2019年2月根据上诉人的要求对经营溜冰场的卫生间进行清理，解决堵塞问题。以上行为与答辩人无关。对此一审法院认定答辩人未造成上诉人的任何损失。 3、一审法院作出的判决合情合理，并无不当。 鉴于兴杭国投公司对租赁房屋的门窗进行修缮和卫生进行清理占用了10个月的时间，一审法院扣除上诉人未交租金外确定上诉人的实际租金损失为5000元是合理的。另上诉人主张其经营设备、物品损失以及经营损失，但未提供相关的证据佐证，一审法院不予支持是得当的 综上所述，上诉人的上诉理由不当，应予以驳回，维持一审的判决。 郭文杰向一审法院提出诉讼请求：１.判令兴杭国投公司、兴诚实业公司共同赔偿郭文杰租金损失、装修及设施设备损失、营业损失计人民币124500元。２.判令兴杭国投公司、兴诚实业公司退还郭文杰保证金人民币3800元。３.判令诉讼费用由对方承担。 一审法院认定事实：坐落上杭县临江镇建设路18-20号楼房的产权属兴杭国投公司所有，2019年3月22日前兴杭国投公司委托兴诚实业公司代为管理。该楼房第三层在2015年10月前原租赁给李立和作为溜冰场使用。2015年10月，郭文杰征得兴诚实业公司同意后从李立和处转租，用于经营溜冰场。2015年12月23日，郭文杰向兴诚实业公司交付3800元租赁押金。2017年12月29日，兴诚实业公司与郭文杰签订租赁合同。合同约定：第二条租赁期限：租赁期自2018年1月1日起至2018年12月31日止。第三条租赁用途：乙方向甲方承诺租赁该标的物仅用于经营溜冰场；第四条租金、支付方式和限期：该租赁物每月租金1250元，年租金为15000元；每6个月支付一次租金，在每年的12月31日前、6月30日前交清；逾期支付的，逾期一日，乙方按未交缴部分的日千分之五承担逾期付款违约金。甲方有权从租赁履约保证金中抵扣，履约保证金不足抵扣时，超过十五天未付的，甲方有权终止合同。第六条租赁物使用要求：1.……租赁期间，该租赁物及其附属设施的维修及相关费用一概由乙方负责；4.未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋结构和重新装修。如确需装修、改造，乙方应提供装修图纸并以书面形式经甲方同意后方可施工，所需一切费用由乙方负责。郭文杰签订合同承租后，交清了2018年度的租金。2018年10月8日，兴杭国投公司与福建省上杭县时代广告有限公司签订《零星修缮合同书》，对其所有的建设路18-20号百货大楼三四楼内外墙进行修缮，该合同约定：一、项合同项目：建设路百货大楼三四楼内外墙及铝合金等零星修缮（详见《零星修缮预算单》项目内容）；……；四、合同工期：70个日历天。2018年10月8日—2018年12月18日。在该合同签订、房屋修缮之前，兴杭国投公司经办人有与郭文杰沟通，郭文杰未提出异议。兴诚实业公司工作人员李某于2018年9月初向郭文杰取得租赁房屋的钥匙，并转交兴杭国投公司，故兴杭国投公司如期开工，并按期施工完毕。在施工期间，郭文杰停止经营。2018年12月，兴杭国投公司施工完毕后，郭文杰提出三楼卫生间破旧要求进行修缮，兴杭国投公司也应郭文杰的要求对三楼卫生间进行了修缮。2019年元月2日，郭文杰向兴杭国投公司、兴诚实业公司提交《请求减免租金报告》，要求减免从2018年9月5日至2018年12月22日的租金，兴杭国投公司、兴诚实业公司未以答复。2019年1月16日，郭文杰与兴诚实业公司续订了2019年度租赁合同，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，其余合同条款与2018年度合同条款一致。2019年3月22日，兴杭国投公司、兴诚实业公司及郭文杰签订协议书一份，约定：兴诚实业公司出租给郭文杰的房屋，从协议签订之日起，交由兴杭国投公司经营管理；2019年1月兴诚实业公司与郭文杰签订的租赁合同继续有效，约定的权利义务由兴杭国投公司承受；兴诚实业公司取得的郭文杰的租赁房屋的履约保证金，由兴诚实业公司移交给兴杭国投公司。2019年3月，郭文杰向兴杭国投公司反映三楼卫生间再次堵塞问题，兴杭国投公司未予明确答复。2019年5月，兴杭国投公司因安全问题，研究决定对建设路18-20号百货大楼四楼进行改造修缮，该改造修缮工程由其公司总经理兼办公室主任罗某负责。罗某于2019年6月与郭文杰进行沟通，在郭文杰同意后，罗某取得了租赁房屋三楼的钥匙，兴杭国投公司对大楼四楼进行了改造修缮。四楼的改造修缮工程完成后，兴杭国投公司对郭文杰赁三楼的卫生间也进行了修缮，罗某于2019年12月17日将该钥匙归还郭文杰之父。 另查明：郭文杰租金仅支付至2019年6月30日，2019年7月1日至12月31日的租金7500元未支付。2019年12月31日，租赁合同到期终止时，郭文杰提出续签合同，兴杭国投公司不同意按原租赁合同条件续租。庭审过程中，兴杭国投公司表示两次房屋修缮期间对郭文杰造成的营业时间的影响不同意顺延租期，但同意减免租赁房屋修缮期间的租金。 一审法院认为，郭文杰与兴诚实业公司签订的租赁合同，系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，依法成立有效。2019年3月22日，兴诚实业公司与兴杭国投公司终止委托关系后，合同的权利义务依法由兴杭国投公司承受。兴杭国投公司在2018年、2019年期间，对其所有的房屋进行改造修缮，对郭文杰的营业造成了影响，现因双方之间的租赁合同已终止，兴杭国投公司不同意顺延租期，依照法律规定，承租人有权要求减免租金或者延长租期，郭文杰要求赔偿或减免租金，其诉请求合理，一审法院予以支持。郭文杰认为施工时间是2018年10-12月，影响的时间应从9月开始算起。一审法院认为证人李某于2018年9月初已向郭文杰取得租赁房屋的钥匙，结合兴诚实业公司答辩状中的自认、郭文杰于2019年1月2日向兴杭国投公司、兴诚实业公司递交的《请求减免租金的报告》、证人罗某的证词，对兴杭国投公司在2018年下半年改造修缮施工影响郭文杰的营业时间，一审法院认定为从2018年9月5日起至2018年12月18日止，共105日，约3.5个月。2019年6月，兴杭国投公司的经办负责人罗某取得了租赁房屋三楼的钥匙，直至2019年12月17日将该钥匙归还郭文杰之父，在此期间对租赁房屋进行了实际的占有管理使用，故一审法院对兴杭国投公司在2019年下半年改造修缮施工，影响郭文杰营业时间认定为从2019年6月1日起至2019年12月17日止，共200日，约6.5个月。因此，一审法院对兴杭国投公司两次改造修缮对郭文杰营业造成影响的时间认定为305日，确定为10个月。郭文杰2019年7月至12月的租金未予交付，故其实际租金损失为（10-6）个月×1250元／月＝5000元。郭文杰主张电力线、音响线重新铺设及墙面粉刷装修损失15000元，因对租赁房屋进行装修，属郭文杰的经营决策，且根据租赁合同约定，该装修费用应由郭文杰自行承担。因此，对郭文杰的该项请求，一审法院不予支持。郭文杰主张电脑、冰柜、冰鞋设备损失25000元，经一审法院现场勘验，郭文杰存放在租赁场所中的电脑、冰鞋并无损坏，冰柜已由郭文杰自己搬离，郭文杰没有提供证据证明上述物品被损坏的事实。对郭文杰的该项请求，不予支持。郭文杰主张营业纯利润损失7.2万元，兴杭国投公司是租赁房屋的所有人，其有权对自有的房屋进行修缮，且事先与承租人进行了沟通，并征得了承租人的同意，且郭文杰也没有提供相关的证据证明其存在营业损失，故不存在违约及对承租人郭文杰赔偿营业损失的问题。对郭文杰的该项请求，不予支持。郭文杰与兴杭国投公司的租赁合同于2019年12月31日终止，郭文杰提出顺延租期及续租，兴杭国投公司不同意，根据合同约定，合同期满，履约保证金应当归还郭文杰。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条规定，判决：一、闽西兴杭国有资产投资经营有限公司应在本判决生效后五日内赔偿郭文杰租金损失5000元；二、闽西兴杭国有资产投资经营有限公司应在本判决生效后五日内退还郭文杰租赁履约保证金3800元；三、驳回郭文杰其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2866元，适用简易程序减半收取1433元，由郭文杰负担1335元，闽西兴杭国有资产投资经营有限公司负担98元。 二审诉讼中，上诉人郭文杰对一审认定的事实提出异议：一、对一审认定的“故兴杭国投公司如期开工，并按期施工完毕。”有异议，认为合同约定是兴杭国投公司应于2018年12月18日施工完毕，但实际上直到2019年1月25日才施工完毕。二、对一审认定的“罗某于2019年6月与郭文杰沟通……，取得了租赁房屋三楼的钥匙。”有异议，认为罗某于2019年3月与郭文杰沟通……，取得了租赁房屋三楼的钥匙，……直至2019年12月17日交还郭文杰。对一审认定的其余事实无异议。俩被上诉人对一审认定的事实无异议。本院对一审认定各方无异议的事实予以确认。 上诉人向本院提交新证据：订单详情单。证明郭文杰为了经营溜冰场购买了溜冰鞋，价格为每双378元。作为郭文杰主张溜冰鞋损失的证据。 俩被上诉人质证意见为：1、该证据不属于新证据。2、其真实性无法确定，不能证明上诉人的主张。只能证明上诉人买了一双，是否用于溜冰场所也不能确定。 本院认为，上诉人对一审认定事实提出的异议，未提供相应证据证实，不予支持。上诉人二审提供的证据可证实溜冰鞋价格为每双378元，予以认定。但该损失是否应由被上诉人承担本院在下文中分析认定。 本案的争议焦点为：1、被上诉人兴杭国投公司实际影响上诉人郭文杰租赁经营的时间如何认定？2、郭文杰主张的租金损失、装修和设施设备以及经营利润损失是否应予支持？ 本院认为，根据上诉人郭文杰在2019年1月2日向被上诉人提交的《请求减免租金的报告》，要求减免从2018年9月5日至2018年12月22日的租金，可以说明被上诉人对三四楼外墙的修缮在2018年12月22日前已经实际竣工并将修缮好的房屋交付给上诉人使用，且上诉人在2019年1月16日还与被上诉人兴诚实业公司续订了2019年度的租赁合同，故上诉人主张被上诉人在2019年1月25日才结束装修，影响其经营的时间应计算至2019年1月25日，本院不予采信。虽然证人罗某的证言证实在2019年2、3月份上诉人有向其反映过卫生间无法使用的问题，但根据《租赁合同》第六条第一款：“……租赁期间，该租赁物及其附属设施的维修及相关费用一概由乙方负责……”的约定，卫生间属于附属设施，租赁期间卫生间的维修义务属于上诉人，故即使发生卫生间无法使用的情形，上诉人对此负有维修义务，其要求将2019年1月-6月计入受影响的时间，没有依据。且上诉人也自认在2019年2月8月有开始营业到2月18日，经被上诉人修缮后3月8日再次开业，故上诉人关于租金损失的上诉理由不成立。 关于装修费用、设备及营业损失的问题。上诉人明知本案的租赁合同为一年一订，根据《租赁合同》第六条第四款：“未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋结构和重新装修。如确需装修、改造等……所需一切费用由乙方负责。”上诉人对于租赁场所进行装修，未经过被上诉人的书面同意，且合同已约定装修费用应由乙方负责。因此，其要求被上诉人承担没有依据。对于上诉人所称的电脑、冰鞋设备损失问题，经过一审法院实地勘察，上诉人存放在租赁场所的电脑、冰鞋并没有损坏，且仍可以使用，上诉人主张无法使用到其他场合不能实现经营价值转换的理由不成立。关于上诉人主张的营业损失，虽然被上诉人于2018年9月和2019年6月对案涉房产有进行装修，但两次装修均征得了上诉人的同意，上诉人也将钥匙交付给了被上诉人，上诉人郭文杰对于被上诉人进行装修可能对其经营造成的影响应有所预估，其认为被上诉人进行装修影响了经营无法摊销装修及设备费用以及要求按照2018年城镇居民服务业平均收入计算营业损失，本院不予支持。 综上，上诉人郭文杰提出的上诉理由及请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2866元，由上诉人郭文杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑国柱 审判员  陈水柏 审判员  李馀彬 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  陈笑平 附主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。