贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔民终1002号上诉人（一审原告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行。住所地：贵州省遵义市红花岗区公园路**。负责人：吴静，该行行长。委托诉讼代理人：胡双林，贵州法渡源律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁胜娟，贵州法渡源律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：郑德胜，男，汉族，1974年12月28日出生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（一审被告、被执行人）：遵义永泰房地产投资开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区民主路**。法定代表人：刘永松，总经理。委托诉讼代理人：赵廷友，贵州大智律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行（以下简称建行红花岗支行）因与被上诉人郑德胜、遵义永泰房地产投资开发有限公司（以下简称永泰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服遵义市中级人民法院（2020）黔03民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组织合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行红花岗支行向本院上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持建设银行红花岗支行的诉讼请求;2.判令郑德胜、永泰公司承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实错误、适用法律错误。一、一审认定郑德胜享有拆迁安置特殊利益保护以排除执行属事实认定错误，根据《执行异议与复议》第二十五条规定，已登记的不动产，按不动产登记薄判断权利人，执行标的登记在永泰公司名下并于2003年设置抵押，郑德胜不享有执行标的所有权，且案涉房屋系商业用房，不存在生存利益保护。二、一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定排除执行属适用法律错误，案涉房屋系商业用房，郑德胜非购房消费者，不能排除执行。郑德胜辩称：案涉门面系拆迁安置所得，依法享有所有权。建行红花岗支行向一审法院起诉请求：1.准予继续执行永泰公司名下位于遵义市㎡）房屋。2.诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2003年12月10日，永泰公司与建行大兴支行签订《人民币资金借款合同》，同日，双方签订了《抵押合同》，合同约定永泰公司以其所有的位于南舟路永泰花园3号楼522.90平方米、4号楼670平方米、13号楼566.48平方米的门面房（总面积1789.38平方米）为上述贷款本息提供抵押担保，并办理了抵押登记。后建行大兴支行将该笔债权移交给建行红花岗支行。因永泰公司未按期履行债务，建行红花岗支行遂向人民法院提起诉讼，贵州省高级人民法院作出（2017）黔民终134号生效判决，主要内容为：一、永泰公司于本判决生效后十五日内偿还原告红花岗支行借款本金6000000元及截止2016年6月21日的利息7930130.09元，并支付罚息（以未偿还的本金及利息为基数，按年利率7.56%从2016年6月22日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、建行红花岗支行对永泰公司提供的抵押担保财产，即位于南舟路永泰花园3号楼522.9平方米、4号楼670平方米、13号楼566.48平方米的门面房（总面积1789.38平方米，他项权证：遵房他权他字第17832号）享有优先受偿权。因永泰公司未履行生效法律文书确定的还款义务，建行红花岗支行向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年10月29日查封了涉案房屋。郑德胜向一审法院提出执行标的异议，一审法院作出（2019）黔03执异627号执行裁定书，裁定：中止对位于遵义市㎡）房屋的执行。另查明：2002年6月26日，郑德胜与南舟路改造办公室、永泰公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定郑德胜位于南舟路核桃树组的房屋将被拆迁，南舟路改造办公室及永泰公司将于2003年12月前在南舟路地段为其安置4幢3号的门面作为还房。2007年1月28日，经遵义永泰房地产开发有限公司杨家井小区善后纠纷处置工作组（以下简称工作组）、永泰公司与郑德胜结算，永泰公司将其安置在南舟路永泰花苑小区4幢-1-3号门面，面积44.42㎡。再查明：因永泰公司在经营活动中因决策、资金链断裂等原因，造成涉案房屋所在小区缺乏资金注入，拖延工期，直至全面停工，无法如期履行与施工单位、拆迁户、售房户及有关单位的合同，形成了社会不稳定因素。为维护社会稳定大局，红花岗区人民政府于2006年8月3日成立工作组。遵义市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室于2006年10月10日召开关于妥善处置永泰公司信访突出问题专题会议纪要，会议明确红花岗区人民政府工作组变现永泰公司被抵押（查封）的资产，其收益用于偿还永泰公司贷款本金、房屋后续工程建设等。涉案房屋系经该工作组许可后处置。以上事实，有贵州省高级人民法院生效判决、《房屋拆迁安置补偿协议书》、《南舟路杨家井小区房屋拆迁安置结算书》、会议纪要等在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点是郑德胜是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据一审法院查明的事实，案涉房屋系郑德胜拆迁安置所得，拆迁安置协议属于以物易物的互易合同，该协议不仅对房产的补偿方式、房产面积、交付时间等一般性内容进行了约定，还对安置还房的位置、用途作了明确、具体的约定，在此情形下，合同标的已具有特定性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，当拆迁人的安置权、消费者的物权期待权、建设工程价款优先受偿权、抵押权在同一标的上产生冲突时，拆迁人的权利居于优先受偿权的首位，消费者的物权期待权次之，建设工程价款再次之，抵押权居尾，故建行红花岗支行对涉案房屋享有的抵押权不得对抗郑德胜对该房屋享有的拆迁安置权，郑德胜对涉案房屋享有排除执行的权利。综上，建行红花岗支行的诉请不成立，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决：驳回建行红花岗支行的诉讼请求。案件受理费100元，由建行红花岗支行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查明：2003年12月5日，永泰公司就案涉房屋向遵义市房产管理局申请办理抵押登记，遵义市房产管理局颁发（编号：遵房他权他字第17832号）他项权证。《房屋拆迁安置补偿协议书》约定：永泰公司拆迁郑德胜位于南舟路核桃树组共计建筑面积203.335平方米（住宅171㎡、营业房32.335㎡）；为支持城市建设，凉水社区居民委员会同意于2002年7月5日前搬迁完毕；营业房安置在4幢3号门面（正街）。案涉房屋（登记在永泰公司名下）的用途为商业用房。除此以外，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。结合各方诉辩，归纳本案二审的争议焦点为：郑德胜对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，郑德胜对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由为：本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定可知，被拆迁人享有的对房屋的权利优先于普通购房消费者的权利，交付购买商品房的全部或者大部分款项的普通消费者对商品房的优先权优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，故普通购房消费者的优先权优先于抵押权。综合以上论述可知，被拆迁人就安置补偿房屋的权利应当优先于普通购房消费者的权利，优先于建筑工程承包人的优先受偿权，更优先于债权人对房屋享有的抵押权。具体到本案中，郑德胜与永泰公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：永泰公司作为拆迁人，在拆迁郑德胜位于南舟路核桃树组共计建筑面积203.335平方米（住宅171㎡、营业房32.335㎡）后，门面房以南舟路永泰花园小区4幢3号门面（正街）进行安置。即：拆迁人永泰公司与被拆迁人郑德胜按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，其就案涉房屋享有的安置补偿的权利应当优先于建行红花岗支行的抵押权，故郑德胜享有足以排除人民法院对案涉房屋强制执行的民事权益。综上所述，建行红花岗支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4563元，由中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行负担。本判决为终审判决。审判长  赵传毅审判员  干秋晗审判员  潘育跳二〇二〇年十一月十八日法官助理王刘洋书记员蔺可