江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4404号上诉人（原审被告）：朱合为，男，1982年4月20日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：涂洪林、黄峥，江苏瑞莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾幸福，男，1986年7月12日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：徐学友，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。上诉人朱合为因与被上诉人顾幸福房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初2756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。朱合为上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人以合同目的无法实现为由，要求解除《房屋租赁合同》，然而，其向一审法院递交《关于北街社区居委的质证意见》时，明确告知一审法院案涉房屋经修复加固，已恢复使用功能，且其他承租人已经进入房屋继续经营使用。同时，其承租的案涉房屋的出租方江苏东泰投资有限公司（以下简称东泰公司）与其的租赁纠纷诉讼仍在审理之中，其与东泰公司签订的租赁合同尚未解除，因此，其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》仍可继续履行，没有解除合同的必要性。一审法院支持被上诉人解除合同的诉讼请求，没有事实依据。顾幸福二审未答辩。顾幸福向一审法院提出诉讼请求：1.确认其与朱合为于2020年3月10日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月8日解除；2.判令朱合为退还房租16万元、房屋押金1万元、房屋补贴费2万元；3.判令朱合为赔偿税务局开具的房屋租赁的发票损失4200元、房屋装修设计服务费22500元、空调移机费500元、顶面拆除费用1600元、马桶维修费400元、工人工资损失13333元、装修费用损失19725元、自己的误工损失1万元，合计72258元；四、本案诉讼费用由朱合为承担。事实和理由：2020年3月10日，双方签订《房屋租赁合同》，约定其向朱合为承租位于无锡市锡山区锡州东路51-2号房屋，租期二年，年租金为16万元，合同签订后，其向朱合为支付了一年的租金16万元、押金1万元及代收补贴费2万元，总计19万元；2020年3月17日，朱合为将房屋交付其后，其便开始装修，但因朱合为疏于管理，现因其他租户违法拆改房屋承重墙，导致承租的房屋存在严重安全隐患，经鉴定，锡州东路51栋1至6号楼的工程安全性评为Dsu级（安全性严重不符合生产居住，故东亭街道将该房屋内人员全部清空，将房屋封闭起来），另房屋产权人也依此向朱合为发函要求解除双方之间的租赁合同；至此，因房屋结构已发生严重改变，其承租的房屋存在严重的安全隐患，且朱合为的房东不再继续出租给朱合为，导致其继续承租该房屋的合同目的无法实现，为防止损失进一步扩大，其于2020年5月8日向朱合为送达《律师函》，要求朱合为于收函之日起解除《房屋租赁合同》，并保留追究因朱合为违约给其造成的其他损失的责任；事后，朱合为收到《律师函》后给其进行了回复，但双方协商未果，故成讼。朱合为一审辩称：东泰公司与其的诉讼正在进行中，其与东泰公司的合同尚未解除，且房屋经修复加固后仍可继续正常使用，没有解除合同的必要；对于顾幸福主张的损失，税费应由顾幸福自行承担，且包括在租金中，即使要退还租金，也应扣除顾幸福2020年1月至2月的租金26666.66元，空调移机费发生在2020年5月6日，是在无锡海食山盟企业管理有限公司（以下简称海食山盟公司）拆除墙体后，顾幸福如果想解除合同，就不应在此时扩大损失，因此空调移机费不应由其承担，顾幸福自己的误工费损失没有法律依据，对顾幸福雇佣员工的工资损失，顾幸福并没有证据证明；因房屋还在加固中，其无法确定何时可以将房屋交给顾幸福使用。一审法院认定事实：坐落于无锡市锡山区东亭街道锡州东路51-2的房屋，所有权人为顾小明。2020年3月10日，朱合为（甲方）与顾幸福（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于锡州东路51号单间出租给乙方使用，租期自2020年3月10月至2022年3月10日，年租金为16万元，以现金形式支付，乙方于签订合同时向甲方支付租赁保证金1万元，等。次日，双方签订《租赁补充保密协议》，约定关于《房屋租赁合同》，实际租金按每年16万元计，对外称年租金为12万元。朱合为于当日出具收据二份，分别载明收到顾幸福交纳的2020年度房租16万元、押金1万元和代收补贴费2万元。2020年3月16日，朱伟（甲方）和顾幸福（乙方）签订《租房交接单》，载明甲乙双方确认水电表数无误，交房日期为2020年3月17日，确认拿到钥匙1把，备注为空房。2020年3月24日，国家税务总局无锡市锡山区税务局（以下简称税务局）填发《税收缴款书（税务收现专用）》载明纳税人名称为顾小明，地址为锡州东路51-2，个人所得税600元，房产税3600元，合计4200元，备注载明“销售方详细地址为锡州东路51-2代开企业税”。2020年3月24日，无锡市锡山区东亭街道北街社区居民委员会（以下简称北街居委会）出具《告知单》，载明“因锡州东路51号在装修过程中，发现大部分承重墙被损毁严重，为了保障居民的人身安全，保障整幢建筑的结构安全，现要求店主及住户立即搬离该建筑。待无锡市房屋安全鉴定中心作出安全评估检测后，根据检测报告和加固方案做进一步加固和修复工作后再进入。”2020年4月15日，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司（以下简称检测机构）根据无锡华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏公司）的委托出具《检测鉴定报告》，载明工程名称为“东亭镇锡州东路51-1-6号单体”，鉴定内容为“主体结构安全性检测鉴定”，鉴定结论为该工程的安全性评为Dsu级（安全性严重不符合本标准对Asu级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施）。2020年4月24日，东泰公司在名为“锡州东路51号”的微信群中发布《告示》，载明锡州东路51号经专业单位检测和加固方案设计后，定于2020年4月28日进场施工，请各商户尽快拿走房屋内贵重物品等，加固期间任何人不得在房屋内经营，等。2020年5月6日，东泰公司向朱合为发函，载明双方签订的《租赁合同》已于2020年4月29日解除，要求朱合为立即清场搬离，等。2020年5月8日，北京市盈科（无锡）律师事务所（以下简称盈科所）受顾幸福的委托向朱合为寄送《解除合同通知函》，载明顾幸福于《房屋租赁合同》签订后向朱合为支付一年租金16万元、押金1万元、代收补贴费2万元，共计19万元，顾幸福认为因其他租户违法拆改承重墙体，房屋结构已发生严重改变，承租的房屋存在严重的安全隐患，其已无法承租房屋，合同目的已无法实现，故致函朱合为，要求自朱合为收函之日立即解除《房屋租赁合同》，保留追究损失责任的权利。2020年6月27日，东泰公司向“锡州东路51号商铺各商户”发函，载明其于2020年3月24日起多次通过函告、短信、面谈的方式告知各商户因朱合为擅自破坏租赁物业的承重结构，导致租赁物业有严重安全隐患的违约行为，其与朱合为的租赁合同已于2020年4月28日解除，要求各商户尽快搬离锡州东路51号，其将于2020年6月29日起停水停电，等。一审审理中，关于顾幸福支付的16万元的租金，朱合为主张双方口头约定该租金应为2020年1月至12月的租金。顾幸福对此不予认可。关于“代收补贴费”2万元，朱合为主张系支付给前租户的补偿。顾幸福对此不予认可，陈述该费用是交给朱合为的。关于《税收缴款书（税务收现专用）》，朱合为对该证据的真实性无异议，但认为该费用系顾幸福变更登记产生的税费，其已履行了变更登记手续，故该费用不应由其承担，且通过该证据无法确认相关费用由顾幸福支付，但其未支付该笔费用。顾幸福陈述该费用是其办理营业执照时缴纳的房屋租赁费用。法院要求顾幸福进一步证明该笔费用系其代朱合为支付，然法院未收到其进一步举证的证据。关于《检测鉴定报告》，朱合为主张委托单位系华夏公司，而房屋所有权人为顾小明，承租人为东泰公司，与《检测鉴定报告》记载的委托单位和建设单位不符，《检测鉴定报告》第1页载明建设单位记载为不详，其对《检测鉴定报告》的证据效力不予认可。关于《解除合同通知函》，朱合为对其真实性无异议，但认为顾幸福自认于2020年5月8日向其寄送函件，即使合同被解除，也应该是2020年5月8日，而非顾幸福主张的2020年3月10日。法院要求双方明确朱合为收到上述函件的准确时间，双方均表示需庭后核实，然法院未收到双方的回复。顾幸福提供：1.《确认函》，载明“现确定锡州东路51-2店铺，朱合为和顾幸福签认的租赁协议以朱合为与江苏东泰投资有限公司签认的协议为准租赁协议期协（2018年10月.1至2023年9月日30号）”，上述载明内容后方签有朱合为的名字。朱合为陈述该《确认函》并非其本人签字，《确认函》上的租赁期间与其和东泰公司签订的租赁期间是一致的。关于上述签名，顾幸福代理人表示需庭后核实，然法院未收到顾幸福的反馈意见。2.南京锅圈食汇商业管理有限公司（以下简称锅圈食汇公司）于2020年3月10日出具的收据，载明收到顾幸福交纳的“无锡市锡山区锡州东路店‘锅圈食汇’设计费（￥2500）、服务费（￥20000）”，陈述其租用案涉房屋系用于开设店铺，加盟厂家对其店铺进行了设计装修服务并收取了费用，现因案涉房屋无法使用，造成其损失，其通过转账支付了该费用，庭后提供支付凭证，然法院未收到顾幸福提供的支付凭证。朱合为对收据的真实性和关联性均表示无法确认，主张若顾幸福欲证明该损失，应提供相关的合同和发票。3.《设备维修单》，载明报修人为“锡州路51-2”，接报时间为2020年5月6日，维修内容及维修情况为空调移机，价格为500元。顾幸福陈述：“因为大房东留下的空调所在位置和我们设计方案要求位置不符，所以在2020年3月份就移动了空调的位置，空调人员5月份向我方索要款项，我方要求对方补充提供了该份维修单。”其拟以此证明空调移机费用500元。朱合为对该证据的真实性不予认可，陈述单据上显示时间为2020年5月6日，案涉房屋自2020年3月开始出现安全问题，已被东泰公司封闭，顾幸福主张设备维修不应在此期间进行，该损失系顾幸福自行扩大的损失。4.微信聊天记录截屏打印件二份，其中一份聊天记录载明聊天对象为“不拘的风”，“不拘的风”于3月22日发送信息“有时间，昨天费用安排安排”，另一方转账400元，“不拘的风”收取；另外一份聊天记录载明对方于3月21日17时48分发送信息“赵”、“赵守全”，另一方转账1600元，对方收取后回复：“谢谢了”。顾幸福陈述：“我方租赁涉案房屋时涉案房屋本身带有装修，我方为了完成自己的装修需先将房屋原有装修的顶面拆除，另外房东向我方移交的涉案房屋内装设了马桶，但该马桶是坏的，我方维修马桶支付了相关费用”，拟以此证明其主张的房屋顶面拆除费用1600元及马桶维修费400元。朱合为对聊天记录的真实性无异议，但认为不能据此看出系维修马桶的费用，该费用不应由其承担。法院要求顾幸福就上述聊天记录所涉款项系其主张的款项进一步主张，然未收到顾幸福的进一步的证据。5.锡山区东亭首恒食品经营部（甲方）分别与张明、郑小停（乙方）于2020年3月15日、3月20日签订的《劳务合同》二份，合同首部甲方均为“锅圈食汇锡州东路店（首恒食品经营部）”，协议期限分别为2020年3月20日至2021年3月19日、2020年3月23日至2021年3月22日，试用期均为3个月，试用期工资均为4000元，每月10日发工资等。顾幸福陈述张明、郑小停从2020年3月23日（《劳务合同》约定的发工资的日期）至2020年5月10日（其向朱合为发函解约的日期，计50天，实际为49天）的工资共计13333元（4000元/人·月除以30天/月乘以50天乘以2人），案涉房屋无法使用后，其未在其他地方经营，上述二人亦未参与其经营，直到其于2020年5月8日向朱合为发函解约后，其重新找了店面开业，上述两人作为员工继续使用，其已经实际支付了13333元的工资。朱合为对该证据的真实性表示无法确认，认为顾幸福未开业，即使存在雇佣，顾幸福也应提供支付工资的凭证及用工手续，且该费用系顾幸福生产经营中产生的费用，不应由其承担。法院要求顾幸福提供其实际支付上述工人工资的证据，然法院未收到相关证据。6.顾幸福（甲方）与河南振辉装饰工程有限公司（乙方，以下简称振辉公司）于2020年3月15日签订的《装修合同》，约定甲方就锅圈食汇加盟店装修工程交由乙方施工完成，装修工程竣工验收合格后，由甲方向乙方结清工程总价款，总价款见清单，由于甲方原因导致合同无法正常履行的，除所有损失由甲方承担外，甲方需向乙方支付2万元违约金。顾幸福另提供施工工艺及材料清单（金额合计41130.5元）、《锡山区锡州东路51-2店面装修清单》（金额合计19725元）。顾幸福拟以此证明其需支付装修费用19725元、违约金2万元（该两笔款项均暂未支付）。朱合为对上述证据真实性表示无法确定。朱合为提供：1.由其于2020年5月15日出具的《关于对锡州东路51号房屋改造管理投诉的情况说明》，该说明的左下方空白处有注明为“无锡市住房建设行政执法大队袁向东”书写的相关内容。朱合为拟以此证明锡州东路51号一层西3间半店面的承重墙是海食山盟公司拆除，海食山盟公司的侵权行为是导致顾幸福损失的根本原因。顾幸福对该证据的真实性无异议，但认为其在本案中依据与朱合为的租赁合同关系要求朱合为承担违约责任，朱合为可在承担违约责任后向海食山盟公司主张权利，故该证据与本案无关。2.其与顾幸福的微信聊天记录，载明顾幸福说：“朱老板，51-2后门太小了，我们进不去，需要把门换大一点，给您说下”，朱合为回复：“啥意思？”顾幸福：“门翘掉，换个大一点的”，朱合为：“找一下老二同意”，顾幸福：“好的”。朱合为拟以此证明顾幸福在未经其同意的情况下，曾对案涉房屋的墙体进行过拆除，根据《房屋租赁合同》第7条的约定，顾幸福应爱护房屋设施设备，故意或者过失造成的损坏，应负责赔偿并维修。顾幸福对聊天记录的真实性无异议，但认为仅凭聊天记录无法证明其实际敲除了案涉房屋的门，实际情况是其最后没有进行过任何拆除。法院要求朱合为就顾幸福实际实施了拆除行为进一步举证，然未收到朱合为的相关证据。上述事实，有双方当事人提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、租赁补充保密协议、租房交接单、税收缴款书、检测鉴定报告、微信聊天记录、函件、解除合同通知函、确认函、收据、设备维修单、劳务合同、装修合同、施工工艺及材料清单、锡山区锡州东路51-2店面装修清单、关于对锡州东路51号房屋改造管理投诉的情况说明及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，顾幸福与朱合为签订了《房屋租赁合同》并依约向朱合为支付了租金和押金等费用，履行了承租人的合同义务。因此，朱合为亦应履行出租人的合同义务，将案涉房屋交顾幸福使用。然，案涉房屋因第三人装修施工导致不符合安全标准，朱合为确认案涉房屋尚处于加固中，其无法确定何时可以将案涉房屋交顾幸福使用。为防止损失进一步扩大，顾幸福以合同目的无法实现为由要求解除《房屋租赁合同》，于法有据，法院予以支持。关于合同解除的时间，因顾幸福委托盈科所向朱合为发送了《解除合同通知函》，表明自朱合为收函之日立即解除《房屋租赁合同》，又因双方均未向法院明确朱合为收到该函件的准确时间，但双方对盈科所于2020年5月8日向朱合为发函均未持异议，故法院确认朱合为与顾幸福签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。朱合为主张海食山盟公司的侵权行为是导致顾幸福损失的根本原因，然本案系顾幸福基于《房屋租赁合同》要求朱合为承担违约责任而产生，即便案涉房屋无法使用系因海食山盟公司所致，也不影响朱合为基于租赁关系承担违约责任，朱合为可在向顾幸福承担违约责任后，依法或依约向海食山盟公司主张相关权利。故法院对朱合为的上述意见亦不采纳。朱合为关于顾幸福在未经其同意的情况下，曾对案涉房屋的墙体进行过拆除，应依约负责赔偿并维修。然仅根据其提供的微信聊天记录，双方仅就敲除后门的事宜进行了商谈，无法证明顾幸福实际实施敲除行为。朱合为未进一步举证证明，故法院对其意见不予采纳。关于顾幸福主张的各项损失，法院认为：1.房租16万元，朱合为对收到该款项无异议，法院予以确认。关于该款项对应的租赁期间，朱合为主张租赁期间为2020年1月至12月，顾幸福对此不予认可，朱合为亦未举证证明，故法院对朱合为的意见不予采纳，根据《房屋租赁合同》载明的租期自2020年3月10月至2022年3月10日，年租金为16万元，确认该16万元对应的租赁期间为2020年3月10日至2021年3月10日。又因案涉房屋因案外人装修受损，北街居委会要求相关人员搬离案涉房屋，顾幸福无法使用案涉房屋，故朱合为应退还其已收取的租金16万元；2.租赁保证金1万元，《房屋租赁合同》因朱合为无法向顾幸福继续提供案涉房屋而解除，故朱合为应向顾幸福退还租赁保证金1万元；3.房屋补贴费用2万元，朱合为主张该费用系支付给前租户的补偿，但其未提供证据加以证明，顾幸福对此不予认可，结合朱合为出具的收据可以认定，该费用系由朱合为基于案涉租赁关系收取，现《房屋租赁合同》的目的无法实现，合同已被解除，故朱合为应退还该费用；4.因税务局填发《税收缴款书（税务收现专用）》而产生的税费4200元，从《税收缴款书（税务收现专用）》本身载明的内容来看，仅能确认该税费的纳税人为顾小明，地址为锡州东路51-2等信息，无法得知该税费系顾幸福因案涉租赁关系代朱合为支付，故法院对顾幸福的意见不予采纳，对该税费不予支持；5.房屋装修设计服务费22500元，顾幸福提供了锅圈食汇公司出具的收据，从收据载明的内容来看该费用系顾幸福基于租用案涉房屋开展经营活动而产生的费用，故该费用的产生与本案租赁关系具有关联性，现因朱合为无法提供案涉房屋供顾幸福继续使用，顾幸福的经营目的无法实现，故朱合为应基于其违约过错对顾幸福的该损失承担责任，但顾幸福陈述其通过转账的形式已实际支付了该费用，然其在法院规定的时间内未提供转账支付的凭证，故仅依据收据尚不足以认定该费用已实际支付，故法院在本案中对该费用不予支持；6.空调移机费500元，顾幸福提供了《设备维修单》，但根据《设备维修单》载明的接报时间来看，不足以证明顾幸福陈述的该费用发生在2020年3月份，而案涉房屋的安全问题于2020年3月份已经产生，此后东泰公司等已向各租户告知了相关情况，北街居委会也通知相关人员搬离，在此情况下，顾幸福于2020年5月6日产生上述费用系其自身原因造成的扩大损失，法院不予支持；7.顶面拆除费用1600元和马桶维修费400元，顾幸福提供了二份微信聊天记录，但通过微信聊天记录本身来看，无法判断聊天人员的身份，亦无法确认所涉费用与本案的关联性，顾幸福提供的证据不足以证明其主张的事实，故法院对该费用不予支持；8.工人工资13333元，顾幸福提供了《劳务合同》，然其未提供证据证明已实际支付了该款项，该损失已实际发生，故法院在本案中对该损失不予支持；9.装修费用损失19725元，顾幸福提供了《装修合同》，然其确认该费用尚未支付，故法院在本案中对该损失不予支持；10.顾幸福的误工损失1万元，因顾幸福未提供相关证据证明该损失实际发生，故法院不予支持。经核算，朱合为应返还顾幸福19万元。当事人的其他意见法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、确认朱合为与顾幸福于2020年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；二、朱合为于本判决生效之日起十日内返还顾幸福19万元；三、驳回顾幸福的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4811元，保全费1870元，合计6681元，由顾幸福负担1841元，朱合为负担4840元。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：朱合为与顾幸福签订的《房屋租赁合同》是否应予解除；朱合为是否应返还顾幸福的房租、押金、房屋补贴费用。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，顾幸福承租的案涉房屋因第三人装修施工导致房屋存在严重的安全隐患，使顾幸福不敢也不能使用案涉房屋。虽然，朱合为在二审中提出，案涉房屋经修复加固，已恢复使用功能，但并未提供证据证明，且案涉房屋为朱合为向东泰公司租赁，现东泰公司向法院提起诉讼，要求解除与朱合为租赁关系，该租赁纠纷诉讼法院仍在审理之中，对于朱合为能否继续租赁案涉房屋存在不确定性，因此，为防止损失进一步扩大，顾幸福以合同目的无法实现为由要求解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。因此，朱合为要求顾幸福继续履行《房屋租赁合同》的上诉请求，本院不予支持。因朱合为的违约，导致顾幸福不能使用案涉租赁房屋，故朱合为收取顾幸福的房租、押金、房屋补贴费用应退还顾幸福。综上所述，朱合为的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由朱合为负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十一月二十五日书记员  徐冬晖